Begr.TÖB.12-36B.pdf

Anlage b Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan 12-36B vom 7. September 2011 für die Grundstücke Heinsestraße 22 – 54, Hermsdorfer Damm 176 / 182, Schramberger Straße 42/44, 49/55, Backnanger Straße 8 – 16, Fellbacher Straße 3 – 5, 26 – 31 und Heidenheimer Straße 2 / 12 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf Stand: Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS I II PLANUNGSGEGENSTAND 3 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 3 2. Plangebiet 3 2.1 Bestand 3 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum 4 2.3 Planerische Ausgangssituation 6 PLANUNGSINHALT 6 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 6 2. Intention der Planung 7 3. Wesentlicher Planinhalt 7 3.1. Planfestsetzungen 7 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) 9 4. III Abwägung 10 4.1. Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung 10 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 12 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung 12 2. Auswirkungen auf die Umwelt. 13 IV VERFAHREN 14 V 15 RECHTSGRUNDLAGEN 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- I Seite 3 PLANUNGSGEGENSTAND 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Die Heinsestraße bildet mit dem Max-Beckmann-Platz und dem Fellbacher Platz zwischen Hermsdorfer Damm und der Einmündung der Heidenheimer Straße das Ortsteilzentrum von Hermsdorf. Hier finden sich kleinere, i.d.R. inhabergeführte Läden, Dienstleistungsbetriebe oder freie Berufe. Wohnen ist im Gebiet noch zu erheblichen Teilen vertreten. Das Hermsdorfer Ortsteilzentrum dient der Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete und ist planungsrechtlich als gemischtes Gebiet nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans von 1960 ausgewiesen. Es ist damit möglicher Standort für Nutzungen, die geeignet wären, störend zu wirken, die Gebietsstruktur zu beeinträchtigen und Trading-down Effekte anzustoßen. Dies betrifft insbesondere Vergnügungsstätten, wie z.B. Spielhallen, welche bisher an der Heinsestraße nicht vorhanden sind. Darüber hinaus macht der erhebliche Anteil des Wohnens das Gebiet sensibel gegenüber der undifferenzierten Ansiedlung auch anderer Vergnügungsstätten. Derartige Nutzungen sind nach den geltenden planungsrechtlichen Regelungen jedoch bisher grundsätzlich zulässig. Mit dem Spielhallengesetz Berlin wurde die Zulassung von Spielhallen wesentlich eingeschränkt. Insbesondere die Mindestabstandsregelung von 500 m zwischen den einzelnen Spielstätten wird dazu führen, dass Spielhallenbetreiber von den eigentlich bevorzugten Innenstadtlagen auf peripherere Standorte ausweichen, welche zwar weniger attraktiv sind, in denen aber Spielhallen planungs- und gewerberechtlich grundsätzlich zugelassen werden müssen. Hierzu gehören insbesondere die kleineren Ortsteilzentren, wie in Hermsdorf, in denen der Baunutzungsplan gemischtes Gebiet festsetzt. Das bereits vorliegende Spielhallenentwicklungskonzept für den Bezirk Reinickendorf analysiert anhand der konkreten städtebaulichen Situation die bezirkliche Gebietsstruktur und benennt im Ergebnis Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen. Das Ortszentrum Hermsdorf ist kein derartiger Eignungsbereich. Für die Umsetzung des Konzeptes in verbindliche städtebauliche Regelungen sowie den Schutz des Ortszentrums Hermsdorf ist daher u.a. die Aufstellung dieses Bebauungsplans erforderlich. 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf. Es umfasst die an der Heinsestraße anliegenden Grundstücke bis zur Heidenheimer Straße sowie weitere Randgrundstücke der in die Heinsestraße einmündenden Straßen. Zur besseren Übersichtlichkeit sind die öffentlichen Straßenflächen mit in den Geltungsbereich einbezogen, werden aber nicht neu festgesetzt. Das Plangebiet hat eine Größe von insgesamt ca. 7,4 ha. 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 4 Eigentumsverhältnisse Im Plangebiet ist die Eigentümerstruktur sehr heterogen. Der überwiegende Teil der Grundstücke befindet sich im Einzeleigentum. Immobiliengesellschaften, die über einen größeren Gebäudebestand im Plangebiet verfügen, sind nicht bekannt. Verkehrliche Erschließung Die Heinsestraße bildet die Haupterschließungsachse im Plangebiet. Über den Hermsdorfer Damm besteht eine Anbindung an das überörtliche Straßennetz. Das Plangebiet ist mit dem S-Bahnhof Hermsdorf (S-Bahnlinie 1, Wannsee-Oranienburg) gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Am rückwärtig gelegenen Bahnhofplatz hält die Buslinie 107 nach Berlin-Niederschönhausen. Grünflächen Mit dem Fellbacher Platz und dem Max-Beckmann-Platz befinden sich zwei gestaltete Stadtplätze im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Gemeinbedarf / soziale Infrastruktur Auf dem Grundstück Heinsestraße 24 befindet sich eine Feuerwache. Das Gebäude auf dem Grundstück Heinsestraße 36 beherbergt eine Postfiliale. Denkmale Die Gebäude der Heinsestraße 23, 24 (Feuerwache Hermsdorf) und Fellbacher Platz 29 sind eingetragene Baudenkmale. 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum Bestandsanalyse In Vorbereitung der Planung wurde im Juli 2011 eine Bestandsanalyse durchgeführt. Die Erhebung erfolgte durch eine Begehung des Gebietes. Aufgenommen wurden die einzelnen gewerblichen Nutzungen, die Wohnnutzungen sowie der vorhandene Leerstand. Unterschieden wurde dabei nach der Art der gewerblichen Nutzung entsprechend ihres Umfanges und nach der in Anspruch genommenen Geschossebene. Art und Größe wurden nach dem möglichen Störungspotential in die Stufen nicht störend, nicht erheblich störend und störend unterteilt. Als Bezugsmaßstab wurden Nutzungseinheiten gewählt. Die ermittelten Werte spiegeln die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse nur bedingt wieder, da die Geschossflächen der einzelnen Einheiten variieren. Der gewonnene Überblick ist jedoch für die planerische Beurteilung der Situation ausreichend. In dem als Mischgebiet vorgesehenen Bereich überwiegt mit ca. 68 % der Einheiten das Wohnen. Gewerbliche Nutzungen machen lediglich 27 % aus. Allerdings sind die Gewerbeeinheiten, bezogen auf die Geschossfläche, teilweise erheblich größer als die Wohneinheiten sodass der gewerbliche Anteil - flächenmäßig betrachtet - höher liegt. Gemeinbedarfseinrichtungen wie Post und Feuerwehr sind mit 4 % vertreten. Leerstand findet sich nur im gewerblichen Bereich. Er ist mit ca. 1 % der Einheiten zu vernachlässigen. Die Grundstücke mit der geplanten Nutzungsart allgemeines Wohngebiet sind zu 95 % mit Wohnungen belegt. 3 % bilden gewerbliche Unterlagerungen, 2 % der Wohnungen stehen leer. 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 5 Bis auf eine Tankstelle mit angeschlossener Werkstatt auf dem Grundstück Hermsdorfer Damm 180 sind alle anderen gewerblichen Nutzungen als nicht oder nicht erheblich störend zu klassifizieren. Die gewerbliche Struktur besteht im Wesentlichen aus inhabergeführten Läden, vorwiegend Einzelhandel, Dienstleistungsbetriebe und Gastronomie. Städtebauliche Struktur Der Geltungsbereich schließt das Ortsteilzentrum von Hermsdorf vollständig ein und erfasst auch einige Wohngrundstücke in den Randbereichen. Die mehrheitlich drei- bis viergeschossigen Gebäude unmittelbar an der Heinsestraße und um die Platzbereiche heben sich gegenüber der angrenzenden Wohnbebauung durch größere Gebäudedimensionen ab. Oft bilden diese mit dem Grenzanbau zum Nachbargebäude kompakte Baukörper in der sog. halboffenen Bauweise. Die bauliche Dichte ist entsprechend höher. Die gewerblichen Nutzungen konzentrieren sich auf die Erdgeschosszone. Bereits im ersten Obergeschoss dominiert i.d.R. das Wohnen. Auf einzelnen Baugrundstücken besteht Verdichtungspotential. Die angrenzenden Wohngrundstücke sind mehrheitlich offen und weniger dicht bebaut. Gewerbliche Nutzungen finden sich hier nur vereinzelt. Einbindung in den Stadtraum Das Ortsteilzentrum Hermsdorfs befindet sich an der westlichen Seite der in Hochlage verlaufenden S-Bahntrasse Wannsee – Oranienburg. Es dient der Nahversorgung Hermsdorfs. Hieran schließen sich beiderseits der S-Bahntrasse weitläufige Wohngebiete an. Die heute prägende Stadtstruktur entstand in den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts, als große Flächen beiderseits der gerade in Betrieb genommenen Nordbahn als Villenkolonie erschlossen wurden. So befindet sich heute der historische Ortskern des Dorfes Hermsdorf abgelegen im südöstlichen Bereich der Ortslage. Soziale Struktur Die nachfolgend aufgeführten Sozialstrukturdaten wurden dem Monitoring soziale Stadtentwicklung 2009 bzw. 2010 entnommen. Grundlage sind die Planungsräume. Der Planungsraum 12231101 Hermsdorf, bildet die räumliche Zuordnung für das Plangebiet. Er umfasst den gesamten Ortsteil. Der Status / Dynamikindex fasst jeweils 6 Indikatoren zur wirtschaftlichen und sozialen Situation bzw. Entwicklung zusammen und zeigt damit die soziale Struktur und Entwicklungstendenz des jeweiligen Planungsraums auf. Der Index weist für 2010 eine positive Dynamik und einen hohen Status (höchst mögliche Kategorie) aus. Die Dynamik hat sich gegenüber 2009 um eine Kategorie von stabil auf positiv verbessert. Entsprechend niedrig ist der Anteil der Arbeitslosen und der Empfänger von existenzsichernden Leistungen im Vergleich zum Berliner Mittel. Lediglich der Anteil von Senioren liegt über dem Berliner Durchschnitt. Die Bevölkerungsentwicklung stagniert oder ist leicht rückläufig. Fazit Gesamtstruktur Das Plangebiet kann daher sowohl in seinen städtebaulichen als auch in seinen sozialen Strukturen als intakt bezeichnet werden. 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 6 2.3 Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP Berlin in der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343)). Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit einer Einzelhandelskonzentration in symbolischer Länge entlang der Heinsestraße dar. Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B vom 14. Mai 2009) Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg legt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans den Gestaltungsraum Siedlung fest. Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 vom 12. April 2011 Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 stellt den Bereich der Heinsestraße als Ortsteilzentrum dar. Spielhallenentwicklungskonzept Der Bezirk Reinickendorf hat eine gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen aufgestellt. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept stellt im Ergebnis Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirkes Reinickendorf dar und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Das Plangebiet befindet sich außerhalb dieser Eignungsflächen. Altlasten Im Plangebiet sind die Grundstücke Fellbacher Straße 28, Heinsestraße 49 und Hermsdorfer Damm 180 in das Bodenbelastungskataster eingetragen. Geltendes Planungsrecht Geltende planungsrechtliche Grundlage bildet der Baunutzungsplan in Verbindung mit den vorhandenen förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien sowie den weiter geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958. Der Baunutzungsplan weist für den überwiegenden Teil der Grundstücke gemischtes Gebiet gemäß § 7 Nr. 9 BauO Bln 58 mit der Baustufe II/3 (GRZ 0,3; GFZ 0,6) aus. Die Abgrenzung zum allgemeinen Wohngebiet der Baustufe II/2 ist nicht parzellenscharf dargestellt. Die festgesetzten baulichen Nutzungsmaße werden durch den Bebauungsplan nicht berührt und gelten weiter fort. Sie überschreiten die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung 1990 nicht. II Planungsinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet war bisher nicht Gegenstand bezirklicher Planungen. Der betreffende Bereich ist lediglich Teil des 1999 begonnenen Bebauungsplanverfahrens XX-B 26. Der Entwurf des einfachen Bebauungsplans umfasst alle nach dem Baunutzungsplan ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiete und gemischte Gebiete Hermsdorfs. Er hat u.a. das Ziel, die jeweiligen Nutzungsarten auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 7 1990 umzustellen. Die Planung wurde bisher nicht abgeschlossen und bedarf der grundlegenden Überarbeitung. Verstärkte Anfragen von Betreibern auf die Zulassung von Spielhallen im Bezirk waren Anlass für die Erstellung einer gesamtbezirklichen Spielhallenentwicklungskonzeption, die durch die Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf beschlossen worden ist. Hierin wurden anhand der Gebietsstrukturen einzelne Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen benannt und im Gegenzug alle anderen Gebiete für die Ansiedlung derartiger Nutzungen als ungeeignet eingestuft. Die Handlungsempfehlungen des Konzeptes sehen die planerische Sicherung der bezirklichen Ortskerne als vorrangig an. Daher hat das Bezirksamt die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans beschlossen. 2. Intention der Planung Ziel des Bebauungsplans ist der Schutz des Hermsdorfer Ortszentrums vor störenden Nutzungen sowie sein Erhalt als funktionaler Versorgungsbereich. Hierfür werden Spielhallen wegen ihrer negativen städtebaulichen Auswirkungen ausgeschlossen und sonstige Vergnügungsstätten auf die Ausnahme beschränkt. Das gemischte Gebiet bzw. das allgemeine Wohngebiet nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans werden als Mischgebiet bzw. als allgemeines Wohngebiet nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 umgestellt und parzellenscharf voneinander abgegrenzt. Die Mischgebietsausweisung wird auf den Kernbereich des Ortsteilzentrums beschränkt, die Randgrundstücke werden dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet. Aus ortsgestalterischen Gründen und wegen des hohen Wohnanteils im Mischgebiet erfolgen Bestimmungen zur Gestaltung von Werbeanlagen. Da für das Plangebiet Neuregelungen zum bestehenden Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen oder zu den Verkehrsflächen nicht erforderlich sind, wurde ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt. 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1. Planfestsetzungen Art der baulichen Nutzung Mischgebiet Der Bebauungsplan setzt für die beiderseits der Heinsestraße anliegenden Grundstücke bis zum Fellbacher Platz Mischgebiet fest. Diese bilden den eigentlichen Kernbereich des Hermsdorfer Ortszentrums und beherbergen verstärkt Ladengeschäfte, gastronomische Einrichtungen oder freie Berufe. Allgemeines Wohngebiet Vormalig der Mischgebietsausweisung unterliegende Randgrundstücke werden aufgrund ihrer überwiegenden Wohnprägung dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet. Hierzu gehören die Grundstücke Hermsdorfer Damm 176/178, Schrammberger Straße 42/44, 49/51, Backnanger Straße 8-9 und 13-16, Fellbacher Straße 4-5 und 26, Heidenheimer Straße 4/12 sowie Heinsestraße 22 und 23. 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 8 Gemeinbedarfsfläche Das Grundstück Heinsestraße 24, auf dem sich die Feuerwache Hermsdorf befindet, wird als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt. Textliche Festsetzungen 1. Im Mischgebiet sind Spielhallen nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 BauNVO ) Das Mischgebiet weist trotz vielfältiger gewerblicher Nutzungen, vordringlich in der Erdgeschosszone mit über 68 % der Nutzungseinheiten einen hohen Wohnanteil auf. Spielhallen sind aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie lange Öffnungszeiten oder An- und Abreiseverkehr geeignet, das Wohnen im Gebiet zu stören. Derartige Einrichtungen fallen darüber hinaus im Straßenbild häufig durch eine aggressive Werbung auf. Die Schaufenster der Ladengeschäfte sind aufgrund gewerbeund jugendschutzrechtlicher Bestimmungen zumeist blickdicht und vollflächig beklebt und machen auf den Betrachter keinen ansprechenden Eindruck. Sie beeinträchtigen das Orts- und Straßenbild im erheblichen Maße. „Tote“ Schaufenster sind zudem geeignet, als Barriere für Flaneure zu wirken. Der eingeschränkte Zugang für Personen erst ab einem Alter von 18 Jahren wendet diese Nutzungen vom öffentlichen Straßenraum ab. Die Geschäftsstraße wird dadurch unattraktiv. Den so abgehängten Läden gehen potentielle Kunden verloren. Mit dem Ausbleiben eines breiteren Publikums verlieren Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe zunehmend ihre Geschäftsgrundlage und wandern ab. Spielhallen können daher in dem betreffenden Bereich Trading-down Effekte anstoßen. 2. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO) Die textliche Festsetzung dient vor allem der Freihaltung der Vorgartenbereiche von Stellplätzen und Garagen und damit dem Erhalt des typischen Ortsbildes der Vorstädte in der Berliner Bautradition. Mit der Liberalisierung der Bauordnung wurden die Bestimmungen zur Vorgartengestaltung entschärft, sodass es hierzu einer städtebaulichen Regelung bedarf. 3. Im Mischgebiet sind die in § 6 Abs. 2 Nr. 8 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nur in der Ausnahme zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO ) Zu den Vergnügungsstätten gehören neben Spielhallen auch Wettbüros, Tanzlokale, Kinos oder Theater. Auch hier beeinträchtigen die mit dieser Nutzungsart einhergehenden, typischen Begleiterscheinungen wie der An- und Abreiseverkehr zur Nachtzeit oder das Verhalten des vom Besuch animierten Publikums das Wohnen im Gebiet. Die Heinsestraße nimmt eine zentrale Funktion für den Ortsteil Hermsdorf wahr. Hierzu gehören auch Kultur- und Freizeitangebote für die Bevölkerung, welche die Attraktivität des Zentrums erhöhen. Der Bebauungsplan ermöglicht in der Ausnahme derartige Nutzungen (ausschließlich der in der TF 2 genannten Spielhallen), wenn sie nicht 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 9 erheblich stören und sich vom Umfang her in die vorhandene Gebietsstruktur einfügen. Durch die meist kleinteiligen Grundstückszuschnitte im Plangebiet werden diese Nutzungen in ihren Auswirkungen i.d.R. auch beschränkt bleiben. 4. Im Mischgebiet sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen wie LED-Tafeln, LED-Laufbänder und wechselndes oder bewegtes Licht für Werbeanlagen sind unzulässig. (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 1 AGBauGB) Mit der textlichen Festsetzung werden Werbeanlagen sowohl auf die Stätte der Leistung als auch in ihrem äußeren Erscheinungsbild eingeschränkt. Für die Beschränkung sprechen folgende städtebauliche und gestalterische Gründe: Das Mischgebiet weist einen hohen Anteil an Wohnen auf. Bis auf einzelne Ausnahmen besteht eine faktische Gliederung zwischen der gewerblich genutzten Erdgeschosszone und dem Wohnen in den oberen Geschossen. Werbeanlagen außerhalb der Stätte der Leistung sind i.d.R. Fremdwerbungen mit wechselnden Inhalten. Sie bevorzugen Fassadenflächen an den Obergeschossen, von denen sie möglichst weiträumig wahrgenommen werden können. Durch ihr typisches Erscheinungsbild treten Werbeanlagen außerhalb der Stätte ihrer Leistung in Konkurrenz zur Eigenwerbung der hier ansässigen Ladengeschäfte mit ihren i.d.R. situationsgerechten Werbeauftritten. Damit beginnt ein Wettlauf um die Aufmerksamkeit des Betrachters, welcher in immer größeren und grelleren Werbeanlagen mündet. Bei Zulassung derartiger Werbeanlagen wären Konflikte mit der Wohnnutzung sowie mit dem Ortsbild zu befürchten. Auch blinkende Werbeanlagen mit wechselnden oder bewegten Lichtern drängen sich in den Vordergrund. Sie sind ebenfalls geeignet, das Ortsbild zu beeinträchtigen und werden daher ausgeschlossen. 5. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft. Da lediglich Regelungsbedarf für die Art der baulichen Nutzung besteht, wird ein einfacher Bebauungsplan festgesetzt. Für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, den überbaubaren Grundstücksflächen sowie den Verkehrsflächen bleiben die Bestimmungen des Baunutzungsplans mit den förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien weiter in Kraft. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Der FNP stellt den Bereich als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit einer Einzelhandelskonzentration beiderseits der Heinsestraße dar. Das in der Planung ausgewiesene Mischgebiet ist aus der Wohnbaufläche nach den Entwicklungsgrundsätzen des FNP entwickelbar. Die Größe der Fläche liegt mit 3,2 ha nur geringfügig über der Darstellungsgrenze des FNP. Funktion und Wertigkeit der Wohnbaufläche bleiben gewahrt, da das Stadtgefüge Hermsdorfs bis auf kleinere gewerbliche Einsprengsel durch eine Einfamilienhaus- bzw. Villenbebauung geprägt ist und entsprechende Ausweisungen des Baunutzungsplans bestehen. Bedenken aus Gründen des 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 10 Immissionsschutzes bestehen ebenfalls nicht, da der Bereich seit langem als gemischtes Gebiet genutzt wird. 4. Abwägung Allgemeine Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, soweit diese Regelungsinhalt sind. Er berücksichtigt durch den Ausschluss potenziell störender Nutzungen im Mischgebiet sowie die parzellenscharfe Abgrenzung der einzelnen Gebietstypen nach der jeweiligen Prägung, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Belange der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur. Der private Belang der Erzielung möglichst hoher Gewerbemieten aus der Ansiedlung von Vergnügungsstätten muss zurückstehen gegen den öffentlichen Belang einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in dem betreffenden Bereich. Der Sicherung der Gebietsstruktur und damit dem Erhalt der Versorgungsfunktion ist im Hinblick auf das Zusammenspiel von Wohnen und gewerblicher Nutzung in der Abwägung ein höheres Gewicht beizumessen, als der an kurzfristigen fiskalischen Interessen ausgerichteten Verwertung von Gewerbeflächen. Ebenso dient der Ausschluss von Fremdwerbung den Belangen der Baukultur und der Erhaltung des Ortsbildes im Zentrum Hermsdorfs. Unter anderem wird der Immobilienwert der anliegenden Grundstücke so nachhaltig gesichert. Dagegen muss die uneingeschränkte Gestaltungsfreiheit von Einzeleigentümern zurückstehen. Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen oder andere öffentliche Belange, welche einer Abwägung untereinander bedürften, sind nicht erkennbar. 4.1. Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung Die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 20. Februar bis zum 16. März 2012 in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung und Denkmalschutz statt. Sie wurde am 16. Februar 2012 in der Tagespresse angekündigt. Ausgelegt wurde der Bebauungsplanentwurf vom 7. September 2011 einschließlich seiner Begründung. In den Räumen des Fachbereichs haben zwei Bürger in die Planung eingesehen. Auf die bereitgestellten Dateien auf der Homepage des Bezirkes gab es 37 Zugriffe. Es liegt eine schriftliche Äußerung vor. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Anschreiben vom 28. Dezember 2011. Es liegen 25 Stellungnahmen vor. Im Folgenden wird auf die Äußerungen bzw. Stellungnahmen, soweit diese planrelevant sind, eingegangen: FRÜHZEITIGE BÜRGERBETEILIGUNG 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 11 Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. (BLN), Schreiben v. 15.03.2012 Da der Bebauungsplan insgesamt eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung sichern sollte, sind Regelungen für eventuelle Neubebauungen und Verdichtungen zu treffen. Entsprechend des Landschaftsprogramms sollten folgende Festsetzungen aufgenommen werden: - Generelle Vorschrift zur Errichtung von Flachdächern, die mindestens 50% zu begrünen sind; - Fassadenbegrünung für alle Gebäude; - Pflanzgebot für einen großkronigen Laubbaum pro 200 m² Grundstücksfläche; - Pflanzgebot für einen Laubbaum pro vier Stellplätze; - wasser- und luftdurchlässiger Aufbau von Wegebefestigungen; - Beleuchtung der Außenanlagen mit insektenfreundlichen Leuchtmitteln; - Versickerungsgebot des Regenwassers vor Ort. Auf die Einhaltung der Berliner Baumschutzverordnung und der Bundesartenschutzverordnung ist hinzuweisen, insbesondere wenn Baugenehmigungen vor Festsetzung des Bebauungsplans erteilt werden. Getroffene Abwägung: Der Schutz des Hermsdorfer Ortszentrums vor störenden Nutzungen, wie beispielsweise Spielhallen, ist Anlass des vorliegenden Bebauungsplans. Die Festsetzungen beschränken sich daher auf die Differenzierung der baulichen Nutzungsart und auf die Umstellung auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung von 1990. Die Neubestimmung von baulichen Nutzungsmaßen, von überbaubaren Grundstücksflächen, der Bauweise oder der Erschließung ist im vorliegenden Fall nicht erforderlich. Die bisherigen Regelungen nach dem Baunutzungsplan und den förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien reichen auch künftig für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Bereich der Heinsestraße aus. Sie erzeugen keine bodenrechtlichen Spannungen und sind daher nicht Gegenstand der Planung. Somit mangelt es potentiellen Grünfestsetzungen oder Festsetzungen zum Umgang mit Regenwasser am bodenrechtlichen Bezug, der für einen Bebauungsplan ausschlaggebend ist. Diese können auch keine Kompensation für ein Mehr an baulicher Nutzung bilden, da die Planung dergleichen nicht vorsieht. Isolierte Pflanzbindungen stellen damit einen Eingriff in die Eigentumsrechte dar, der planungsrechtlich nicht begründet werden kann. Daher werden die vorgeschlagenen Grünfestsetzungen nicht in den Bebauungsplan übernommen. Die Baumschutzverordnung sowie die Bundesartenschutzverordnung haben eigenständige Rechtsgrundlagen und sind daher vom Planungsrecht unabhängig durchzusetzen. Der Bebauungsplan greift nicht in die Belange von Natur und Landschaft ein. Somit erübrigt sich ein Hinweis in der Begründung. FRÜHZEITIGE TRÄGER- UND BEHÖRDENBETEILIGUNG Umwelt- und Naturschutzamt, Untere Naturschutzbehörde, Schreiben v. 31.01.2012 Im gesamten Bereich kommen Gebäudebrüter vor. Bei Sanierungen ist zu gewährleisten, dass gemäß § 45 Abs. 7 Nr. 5 BNatSchG keine geschützten Tiere, bzw. deren Lebensraumstätten beseitigt werden. Getroffene Abwägung: 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 12 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Der Bebauungsplan bereitet keine Eingriffe in geschützte Lebensräume nach § 45 Abs. 7 BNatSchG vor, da lediglich die Art der baulichen Nutzung umgestellt wird. Der Schutz von Lebensstätten geschützter Arten ist daher in naturschutzrechtlichen Ordnungs- und Genehmigungsverfahren zu gewährleisten. Entsprechende Hinweise werden jedoch in die Begründung des Bebauungsplans aufgenommen. Umwelt- und Naturschutzamt, Immissions- und Bodenschutz, Schreiben v. 25.01.2012 Auf den Grundstücken Fellbacher Straße 28 und Heinsestraße 49 befanden sich früher chemische Reinigungen. Das Grundstück Hermsdorfer Damm 180 ist aufgrund der jahrzehntelangen Nutzung als Tankstelle bzw. als KFZ- Werkstatt belastet. Die Grundstücke sind im Bodenbelastungskataster eingetragen. Daher sind auf den betreffenden Flächen orientierende Untersuchungen durchzuführen. Getroffene Abwägung: Im Zuge des weiteren Planverfahrens werden für die betreffenden Flächen orientierende Bodenuntersuchungen vorgenommen und berücksichtigt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die plangemäße Nutzung der Grundstücke nicht in Frage steht, da die Bodenverunreinigungen nur lokaler Natur sind. In Abhängigkeit vom Untersuchungsergebnis erfolgt ggf. eine Kennzeichnung der betr. Flächen im Bebauungsplan. Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt, TLA P 4, Schreiben v. 21.02.2012 Im Bereich der Grundstücke Heinsestraße 36 / 38 und 37 / 51 sind die Gehwegbereiche bereits als Straßenland gewidmet. Die betreffenden Flächen sollten daher aus der Nutzung als Mischgebiet ausgenommen werden. Getroffene Abwägung: Die betreffenden Gehwegflächen ausgenommen. werden aus der Festsetzung als Mischgebiet ERGEBNISSE AUS DER FRÜHZEITIGEN ÖFFENTLICHKEITS- UND BEHÖRDENBETEILIGUNG In die Begründung wird ein Fassadenbrütern aufgenommen. entsprechender Hinweis zum Vorhandensein von Die Gehwegflächen vor den Grundstücken Grundstücke Heinsestraße 36 / 38 und 37 / 51, welche bereits als Straßenland gewidmet sind, werden aus der Festsetzung als Mischgebiet ausgenommen. III Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 13 Durch die Beschränkung von Vergnügungsstätten bzw. den Ausschluss von Spielhallen sind planungsschadensrelevante Wertminderungen der Grundstücke nicht zu befürchten. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich keine derartige Nutzung. 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 14 Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine 2. Auswirkungen auf die Umwelt Da der Bebauungsplan lediglich die Änderung der Nutzungsart zum Inhalt hat, ergeben sich durch die Festsetzungen keine Auswirkungen auf die Umwelt. Die bisherige mischgebietstypische Nutzung wird erhalten und fortentwickelt, jedoch nicht intensiviert. Sie ist von ihrem Potential möglicher Auswirkungen auf Natur und Landschaft eher weniger intensiv als die bisherigen, undifferenzierten Regelungen. Eingriff / Ausgleich Da sich die baulichen Nutzungsmaße nicht ändern, verursacht die Planung auch keinen Eingriff in das Landschaftsbild oder in den Naturhaushalt. Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB werden in diesem Rahmen ebenfalls nicht betroffen. Hinzuweisen ist auf das Vorkommen von Fassadenbrütern im Plangebiet. Vor Arbeiten an der Fassade von Gebäuden sollte die untere Naturschutzbehörde beim bezirklichen Umweltund Naturschutzamt kontaktiert werden. Der Schutz von Lebensstätten geschützter Arten nach § 45 Abs. 7 BNatSchG ist in naturschutzrechtlichen Ordnungs- und Genehmigungsverfahren zu gewährleisten. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen Altlasten: Auf den Grundstücken Fellbacher Straße 28 und Heinsestraße 49 befanden sich früher chemische Reinigungen. Das Grundstück Hermsdorfer Damm 180 ist aufgrund der jahrzehntelangen Nutzung als Tankstelle bzw. als KFZ- Werkstatt belastet. Die Grundstücke sind im Bodenbelastungskataster eingetragen. Im Zuge des weiteren Planverfahrens werden für die betreffenden Flächen orientierende Bodenuntersuchungen vorgenommen und berücksichtigt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die plangemäße Nutzung der Grundstücke nicht in Frage steht, da die Bodenverunreinigungen nur lokaler Natur sind. In Abhängigkeit vom Untersuchungsergebnis erfolgt ggf. eine Kennzeichnung der Fläche im Bebauungsplan. Lärmbelastung: Die Heinsestraße ist als Geschäftsstraße nur mäßig mit Verkehr belastet. Lediglich zu den Hauptgeschäftszeiten ist ein erhöhtes Verkehrsaufkommen festzustellen. Die Lärmpegel sind in den strategischen Lärmkarten des Umweltatlas nicht dargestellt. Das Plangebiet wird an seiner nördlichen Grenze auch vom Hermsdorfer Damm tangiert. Als Teil des Hauptstraßennetzes ist dieser erheblich mit Verkehr belastet. Für die anliegenden Grundstücke Hermsdorfer Damm 176 bis 182 weist der Tag / Abend / Nacht – Lärmindex der strategischen Lärmkarte Straßenverkehr 2005 des Umweltatlas eine Belastung von 70 – 75 dB(A) auf. Die von der Straßenseite abgewandten hinteren Grundstücksbereiche sind jedoch wesentlich weniger belastet. Diese Grundstücke werden zum Teil auch gewerblich genutzt. Die direkt an der Plangebietsgrenze vorbeiführende S-Bahntrasse ist gleichzeitig Teil der ehemaligen Nordbahn. Sie verläuft in dem betreffenden Abschnitt auf einem ca. 6m hohen 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 15 Damm. Planungsrelevante Auswirkungen auf sensible Nutzungen sind hier nicht zu befürchten. Luftbelastung: Die Schadstoffbelastung durch Schwefeldioxid liegt mit 1 – 2t /km² und Jahr im oberen Teil der Skala und ist im Berlin weiten Vergleich gering (Karte 3.12 des Umweltatlas). Die Belastung durch Stickoxide erreicht mit 10 – 20 t/km² und Jahr einen mittleren Wert. Das Land Berlin hat einen Luftreinhalte- und Aktionsplan aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht. IV Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 4. Oktober 2011 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der gemeinsamen Landesplanung die Absicht einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. Im Schreiben vom 14.November 2011 teilte die Senatsverwaltung mit, dass der Bebauungsplan aus den Darstellungen des FNP entwickelbar sei. Ebenso seien die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB gegeben. Im Schreiben vom 8. November teilte die gemeinsame Landesplanung Berlin/Brandenburg mit, dass Widersprüche zu den Zielen der Raumordung nicht erkennbar seien. Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB. Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin beschloss am 6.Dezember 2011 die Aufstellung des Bebauungsplanes 12-36B. Der Beschluss wurde am 23.Dezember 2011 im Amtsblatt für Berlin öffentlich bekannt gemacht. Verfahren nach § 13a BauGB Die Beschleunigung ist aus folgenden Gründen geboten. Mit dem Spielhallengesetz Berlin vom Mai 2011 verstärkt sich der potentielle Ansiedlungsdruck auf Bereiche, welche bisher nicht zu den bevorzugten Lagen von Spielhallenbetreibern gehören, sodass im Laufe des Bebauungsplanverfahrens auch für die Heinsestraße mit entsprechenden Anfragen gerechnet werden muss. Der Bebauungsplan dient der Neufestsetzung der vormals schon vorhandenen Ausweisung eines gemischten Gebietes und regelt die zulässige Art der baulichen Nutzung neu. Er erstreckt sich innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereiches Hermsdorf und ist damit eine andere Maßnahme der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz1 BauGB. Da für das Maß der baulichen Nutzung die alten planungsrechtlichen Bestimmungen weiter in Kraft bleiben, werden die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1 BauGB nicht berührt. Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Ebenso werden keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt. Daher liegen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor. 12-36B; TÖB-Beteiligung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 16 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in der Zeit vom 20. Februar 2012 bis zum 16. März 2012 in den Räumen des Rathauses Reinickendorf statt, nachdem diese vorher in der Tagespresse bekannt gegeben wurde. Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden am Bebauungsplanverfahren mit Schreiben vom 28. Dezember 2012 innerhalb eines Zeitraumes von einem Monat beteiligt. V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I. S. 1509) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO- ) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) 12-36B; TÖB-Beteiligung