Begr.FBBFTB.12-40B.pdf

BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan 12-40B für die Grundstücke Falkenplatz 1/Eichelhäherstraße 26, 2, 3/9A, 6, 10, 8/Habichtstraße 1, Stößerstraße 2-4, 30-34, Sandhauser Straße 1/7, 4/8E, Rabenhorststraße 5/9, 2/10A, Habichtstraße 1A/5, 2, Rabenstraße 1/3, 2/4A, Eichelhäherstraße 18/24, 19, Falkenhorststraße 3, 5/7, 40, Turmfalkenstraße 21-21A, 25/29B, 33/35 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Konradshöhe. I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Das Plangebiet Falkenplatz 1/Eichelhäherstraße 26, 2, 3/9A, 6, 10, 8/Habichtstraße 1, Stößerstraße 2-4, 30-34, Sandhauser Straße 1/7, 4/8E, Rabenhorststraße 5/9, 2/10A, Habichtstraße 1A/5, 2, Rabenstraße 1/3, 2/4A, Eichelhäherstraße 18/24, 19, Falkenhorststraße 3, 5/7, 40, Turmfalkenstraße 21-21A, 25/29B, 33/35 liegt zentral im Ortsteil Konradshöhe. Die Grundstücke am Falkenplatz weisen zum Teil zentrale Versorgungsfunktionen auf. Hier befinden sich ein kleinflächiger Supermarkt und weitere, meist inhabergeführte, kleinere Läden sowie ein Restaurant. Des Weiteren sind auch Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie verschiedene freie Berufe anzutreffen. Insgesamt überwiegt aber die Wohnnutzung. Das Gebiet ist planungsrechtlich nach den Bestimmungen des Baunutzungsplanes von 1960 als gemischtes Gebiet ausgewiesen. Es ist damit möglicher Standort für Nutzungen die geeignet wären, störend zu wirken und die gewachsene Gebietsstruktur zu schädigen. Dies betrifft insbesondere Vergnügungsstätten, wie z.B. Spielhallen, welche bisher in dem Plangebiet nicht vorhanden sind. Darüber hinaus macht der vorwiegende Anteil des Wohnens das Gebiet sensibel gegenüber der undifferenzierten Ansiedlung auch anderer Vergnügungsstätten und von Gewerbebetrieben. Derartige Nutzungen sind jedoch bisher nach den geltenden planungsrechtlichen Regelungen zulässig. Mit dem Spielhallengesetz Berlin wurde die Zulassung von Spielhallen wesentlich eingeschränkt. Insbesondere die Mindestabstandsregelungen von 500 m werden dazu führen, dass Spielhallenbetreiber von den eigentlich bevorzugten Innenstadtlagen auf Außenbereiche ausweichen, die zwar weniger attraktiv sind, in denen aber Spielhallen planungsund gewerberechtlich grundsätzlich zugelassen werden müssten. Hierzu gehören insbesondere die kleineren Ortsteilzentren oder gemischt genutzte Bereiche, in denen der Baunutzungsplan gemischtes Gebiet festsetzt. Das bereits in der Endfassung vorliegende Spielhallenentwicklungskonzept für den Bezirk Reinickendorf analysiert anhand der konkreten städtebaulichen Situation die bezirkliche Gebietsstruktur und benennt im Ergebnis Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen. Das Plangebiet im Ortsteil Konradshöhe ist kein derartiger Eignungsbereich. Der Bebauungsplan setzt daher die Empfehlungen des Konzeptes in verbindliche planungsrechtliche Regelungen um. Darüber hinaus soll mit der Umwidmung von gemischtem Gebiet in allgemeines Wohngebiet der Erhalt und die Weiterentwicklung des Wohnstandortes gesichert werden. 1 2. Plangebiet 2.1. Bestand Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Konradshöhe. Es umfasst die Grundstücke Falkenplatz 1/Eichelhäherstraße 26, 2, 3/9A, 6, 10, 8/Habichtstraße 1, Stößerstraße 2-4, 30-34, Sandhauser Straße 1/7, 4/8E, Rabenhorststraße 5/9, 2/10A, Habichtstraße 1A/5, 2, Rabenstraße 1/3, 2/4A, Eichelhäherstraße 18/24, 19, Falkenhorststraße 3, 5/7, 40, Turmfalkenstraße 21-21A, 25/29B, 33/35. Der ebenfalls im Plangebiet liegende Falkenplatz mit den öffentlichen Grünflächen sowie die Abschnitte der zum Platz führenden Straßen sind von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht betroffen. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 8,5 ha. Eigentumsverhältnisse Der überwiegende Teil der Grundstücke im Plangebiet befindet sich im privaten Einzeleigentum. Ein ca. 22.840 m² großes Areal im südwestlichen Bereich des Plangebietes ist im Eigentum der katholischen Kirche. Verkehrliche Erschließung Das Plangebiet ist über die Sandhauser Straße direkt an den Ortsteil Heiligensee und das überörtliche Straßennetz angebunden. Über die Habichtstraße erfolgt eine direkte Anbindung an den Ortsteil Tegel. Der Falkenplatz bildet den zentralen Punkt von Konradshöhe. Die vom Platz sternförmig abgehenden Straßen erschließen die umliegenden Gebiete und sind reine Wohnstraßen. Das Plangebiet ist durch die Buslinien 222 ( Tegelort, Falkenplatz, Tegel, Alt Lübars) und 324 (Alt-Heiligensee, Falkenplatz) an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen. Die im Plangebiet liegenden Straßenabschnitte werden von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht berührt. Grünflächen Mit dem Falkenplatz befindet sich eine gestaltete Grünfläche mit Kinderspielplatz im Geltungsbereich des Bebauungsplanes. Diese wird jedoch von den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht berührt. Gemeinbedarf Auf dem Grundstück Eichelhäherstraße 19/Falkenhorststraße 40 befindet sich eine Gemeinbedarfsfläche mit der St.- Agnes- Kapelle und einem Kinder- und Jugendhilfezentrum. 2.2. Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum In Vorbereitung der Planung wurde im Juli 2011 eine Bestandsanalyse durchgeführt. Die Erhebung für diese Analyse erfolgte durch Begehung des Plangebietes. Aufgenommen wurden die unterschiedlichen Nutzungen und der vorhandene Leerstand. Unterschieden wurde dabei nach der Art der gewerblichen Nutzungen entsprechend ihres 2 Umfanges und nach der in Anspruch genommenen Geschossebene. Art und Größe wurden nach dem möglichen Störungspotential in die Stufen nicht störend, nicht erheblich störend und störend unterteilt. Als Bezugseinheit wurden Nutzungseinheiten gewählt. Die ermittelten Werte spiegeln die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse nur bedingt wieder, da die Geschossflächen der einzelnen Einheiten variieren. Der gewonnene Überblick ist jedoch für die planerische Beurteilung der Situation ausreichend. Die Grundstücke sind zu 89 % mit Wohnungen belegt. Gewerbliche Nutzungen machen lediglich 7% aus und die Gemeinbedarfsfläche wurde mit 4% ermittelt. Die gewerblichen Nutzungen sind als nicht störend einzuordnen. 2.3. Städtebauliche Struktur Die Grundstücke im Plangebiet sind kreisförmig um den Falkenplatz angeordnet. Es dominiert die offene Bauweise mit einzeln stehenden Baukörpern, teilweise auch mit Doppelund Reihenhausbebauung. Direkt am Falkenplatz befinden sich größere 2-3 geschossige Gebäude. Neben Wohnnutzungen sind hier ein kleinflächiger Supermarkt und weitere, meist inhabergeführte, kleinere Läden sowie ein Restaurant vorhanden. Des Weiteren sind auch Büro- und Dienstleistungsnutzungen sowie verschiedene freie Berufe anzutreffen. Im Randbereich des Plangebietes wurden überwiegend 1-2 geschossige Einfamilienhäuser errichtet. Durch Teilung der recht tiefen Grundstücke wurden auch in zweiter Baureihe Einfamilienhäusern gebaut. Auf dem der katholischen Kirche gehörenden Grundstück Eichelhäherstraße 19/Falkenhorststraße 40 befinden sich seit über 100 Jahren die St.- Agnes- Kapelle und das „Haus Conradshöhe“. In dem 1-4 geschossigen Gebäudekomplex ist ein Kinder- und Jugendhilfezentrum eingerichtet. 2.4. Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP Berlin in der Bekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl.2343) Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich als Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung (GFZ bis 0,4) dar. Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg (LEP B-B vom 14. Mai 2009) Der Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg legt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes den Gestaltungsraum Siedlung fest. Spielhallenentwicklungskonzept Der Bezirk Reinickendorf hat ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen aufgestellt. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept stellt im Ergebnis Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirkes Reinickendorf dar und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Das Plangebiet befindet sich außerhalb von Eignungsflächen. 3 Altlasten Im Plangebiet sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Geltendes Planungsrecht Geltende planungsrechtliche Grundlage bildet der Baunutzungsplan von 1960 in Verbindung mit den förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien sowie den weiter geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung für Berlin von 1958. Der Baunutzungsplan weist für die Grundstücke gemischtes Gebiet gemäß § 7 Nr. 9 BauO Bln`58 mit der Baustufe II/3 (GRZ 0,3; GFZ 0,6) aus. Die Abgrenzung zum allgemeinen Wohngebiet ist nicht parzellenscharf dargestellt. II. Planungsinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet war bisher nicht Gegenstand bezirklicher Planungen. Der betreffende Bereich ist lediglich Teil des 1999 begonnenen Bebauungsplanverfahrens XX-B23. Der Entwurf des einfachen Bebauungsplanes umfasst alle nach dem Baunutzungsplan ausgewiesenen Wohngebiete und das gemischte Gebiet in Konradshöhe. Er hat u.a. das Ziel, die jeweiligen Nutzungsarten auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 umzustellen. Die Planung wurde bisher nicht abgeschlossen. Verstärkte Anfragen von Betreibern auf die Zulassung von Spielhallen im Bezirk waren Anlass für die Erstellung einer gesamtbezirklichen Spielhallenentwicklungskonzeption, die in der Endfassung bereits vorliegt und die von der Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf beschlossen werden soll. In der Konzeption wurden anhand der Gebietsstrukturen einzelne Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen benannt und im Gegenzug alle anderen Gebiete für die Ansiedlung derartiger Nutzungen als ungeeignet eingestuft. Die Handlungsempfehlungen des Konzeptes sehen die planerische Sicherung der bezirklichen Ortskerne als vorrangig an. Daher hat das Bezirksamt die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplanes beschlossen. 2. Intention der Planung Ziel des Bebauungsplanes ist der Schutz des Plangebietes vor störenden Nutzungen. Das im Baunutzungsplan von 1960 ausgewiesene Mischgebiet wird als allgemeines Wohngebiet nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung von 1990 umgestellt. Da für das Plangebiet Neuregelungen zum bestehenden Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen oder zu den Verkehrsflächen nicht erforderlich sind, wurde ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt. 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1. Planfestsetzungen Art der baulichen Nutzung Die der Mischgebietsausweisung unterliegenden Grundstücke werden aufgrund ihrer überwiegenden Wohnprägung dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet. Um eine klare Grundstücksabgrenzung zu erhalten, erstreckt sich der Geltungsbereich des Bebauungs4 planes auf das gesamte Grundstück der Eichelhäherstraße 19/Falkenhorststraße 40 (Gemeinbedarfsfläche Kirche und Kinder- und Jugendhilfszentrum), welche im hinteren Grundstücksteil bereits als allgemeines Wohngebiet nach dem Baunutzungsplan ausgewiesen ist. Textliche Festsetzungen 1. Im allgemeinen Wohngebiet sind nur die in § 4 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 BauNVO ) Das allgemeine Wohngebiet weist trotz einiger gewerblicher Nutzungen einen sehr hohen Wohnanteil auf. Durch die vorgesehene Festsetzung wird gewährleistet, dass auf dem Grundstück die nach § 4 Abs. 3 BauNVO im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen wie Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen, die dem Gebietscharakter widersprechen würden, nicht angesiedelt werden. 2. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft. Da lediglich Regelungsbedarf für die Art der baulichen Nutzung besteht, wird ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt. Für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, den überbaubaren Grundstücksflächen sowie den Verkehrsflächen bleiben die Bestimmungen des Baunutzungsplanes mit den förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien weiter in Kraft. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Der FNP stellt den Bereich als Wohnbaufläche W4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Prägung dar. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes ist aus der Darstellung des FNP entwickelbar. Da die Nutzungsmaße nicht neu festgesetzt werden, bleibt die GFZ mit 0,6 höher als nach der FNP- Darstellung. Dies entspricht zum überwiegenden Teil den vorhandenen Ausnutzungen im Plangebiet und wird der Versorgungsfunktion des Plangebietes gerecht. Funktion und Wertigkeit des FNP werden gewahrt, da sämtliche umliegenden Flächen von Konradshöhe mit einer GFZ 0,4 ausgewiesen sind und die großen Grünflächen auf dem Falkenplatz ein Ausgleich für die höhere Ausnutzung der um den Platz liegenden Grundstücke darstellen. 4. Abwägung Allgemeine Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, soweit diese Regelungsinhalt sind. Er berücksichtigt durch den Ausschluss potenziell störender Nutzungen die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse. Der Sicherung der Gebietsstruktur und damit dem Erhalt der Wohnnutzungen ist in der Abwägung ein höheres Gewicht beizumessen, als der an 5 kurzfristigen Interessen ausgerichteten Verwertung von Grundstücken für Gewerbezwecke. Der Immobilienwert der anliegenden Grundstücke wird so nachhaltig gesichert. Durch die Umwidmung des gemischten Gebietes zu allgemeinem Wohngebiet bei Beibehaltung der Nutzungsmaße sind planungsschadensrelevante Wertminderungen der Grundstücke nicht zu erwarten. Die vorhandenen Nutzungen entsprechen einem allgemeinen Wohngebiet. III. Auswirkungen des Bebauungsplanes 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung 1.1. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Keine 1.2. Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine Auswirkungen auf die Umwelt Der Bebauungsplan hat lediglich die Änderung der Nutzungsart zum Inhalt und es ergeben sich durch die Festsetzungen keine Auswirkungen auf die Umwelt. Die bisherige wohngebietstypische Nutzung wird erhalten und fortentwickelt. Sie ist von ihrem Potential möglicher Auswirkungen auf Natur und Landschaft eher weniger intensiv als ein gemischtes Gebiet mit einem höheren Anteil gewerblicher Nutzungen. 2.1. Eingriff / Ausgleich Da sich die baulichen Nutzungsmaße nicht ändern, verursacht die Planung auch keinen Eingriff in das Landschaftsbild oder in den Naturhaushalt. Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB werden in diesem Rahmen ebenfalls nicht betroffen. 2.2. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen Altlasten: Ob im Plangebiet nutzungsrelevante Altlastenverdachtsflächen vorhanden sind, wird im weiteren Verfahren ermittelt. Aufgrund der bisherigen überwiegenden Wohnnutzung ist dies nicht zu erwarten. Lärmbelastung: Das Plangebiet ist mäßig mit Verkehr belastet. Die Sandhauser - und die Eichelhäherstraße sind Verbindungsstraßen zwischen den Ortsteilen Tegelort und Heiligensee. Über die Habichtstraße erfolgt die direkte Anbindung zum Ortsteil Tegel. Die Rabenhorststraße, Rabenstraße, Falkenhorststraße und Stößerstraße sind reine Wohnstraßen und weisen wenig Verkehr auf. Die Lärmpegel sind in den strategischen Lärmkarten des Umweltatlas nicht dargestellt. Luftbelastung: Die Schadstoffbelastung durch Schwefeldioxid liegt mit 2 – 5t /km² und Jahr im oberen Teil der Skala und ist im berlinweiten Vergleich gering. Die Belastung durch Stickoxide erreicht mit 5 – 10 t/km² und Jahr einen geringen Wert. 6 Das Land Berlin hat einen Luftreinhalte- und Aktionsplan aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht. Dies ist im Plangebiet nicht zutreffend. IV. Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 04. Oktober 2011 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der gemeinsamen Landesplanungsabteilung Berlin – Brandenburg die Absicht einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. Im Schreiben vom 14. November 2011 teilte die Senatsverwaltung mit, dass der Bebauungsplan aus den Darstellungen des FNP entwickelbar sei. Ebenso seien die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB gegeben. Im Schreiben vom 08. November 2011 teilte die gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin – Brandenburg mit, dass gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes keine Bedenken bestehen. Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin beschloss am 06. Dezember 2011 die Aufstellung des Bebauungsplanes 12-40B. Der Beschluss wurde am 23. Dezember 2011 im Amtsblatt für Berlin öffentlich bekannt gemacht. Verfahren nach § 13a BauGB Die Beschleunigung ist aus folgenden Gründen geboten. Mit dem Spielhallengesetz Berlin vom Mai 2011 verstärkt sich der potentielle Ansiedlungsdruck auf Bereiche, welche bisher nicht zu den bevorzugten Lagen von Spielhallenbetreibern gehören, sodass im Laufe des Bebauungsplanverfahrens auch für den Planbereich mit entsprechenden Anfragen gerechnet werden muss. Der Bebauungsplan dient der Neufestsetzung der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes und regelt die zulässige Art der baulichen Nutzung neu. Er erstreckt sich innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereiches Konradshöhe und ist damit eine andere Maßnahme der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz1 BauGB. Da für das Maß der baulichen Nutzung die alten planungsrechtlichen Bestimmungen weiter in Kraft bleiben, werden die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1 BauGB nicht berührt. Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Ebenso werden keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt. Daher liegen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor. 7 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I. S. 1509) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO- ) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S. 692) Berlin, den 15. Februar 2012 8 1. Stapl B 3 2. Stapl L 3. I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan12\040B_Schulz\FFF+FTB\Begr.doc 9