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Anlage b Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Begründung gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan 12-37 vom 21. Juni 2012 für die Grundstücke Hohefeldstraße 1 / 55A, Hermsdorfer Damm 184 – 185, Schloßstraße 25 - 28 in Berlin – Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf Stand: Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS I II PLANUNGSGEGENSTAND 3 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 3 2. Plangebiet 3 2.1 Bestand 3 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum 4 2.3 Planerische Ausgangssituation 4 PLANUNGSINHALT 5 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 5 2. Intention der Planung 5 3. Wesentlicher Planinhalt 6 3.1. Planfestsetzungen 6 4. III 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) 12 Abwägung 12 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 13 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung 13 2. Auswirkungen auf die Umwelt. 13 IV VERFAHREN 18 V 19 RECHTSGRUNDLAGEN 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- I Seite 3 Planungsgegenstand Veranlassung und Erforderlichkeit Das Ziel des Bebauungsplans ist die Umstellung der Nutzungsart vom beschränkten Arbeitsgebiet nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans auf Mischgebiet und allgemeines Wohngebiet gemäß der Baunutzungsverordnung 1990 sowie der Ausschluss störender Nutzungen, wie beispielsweise Spielhallen. Mit dem Spielhallengesetz Berlin wurde die Zulassung von Spielhallen wesentlich eingeschränkt. Insbesondere die Mindestabstandsregelung von 500 m zwischen den einzelnen Einheiten wird dazu führen, dass Spielhallenbetreiber von den eigentlich bevorzugten Innenstadtbereichen auf periphere Lagen ausweichen, die zwar für derartige Nutzungen weniger attraktiv sind, in denen diese aber planungs- und gewerberechtlich grundsätzlich zugelassen werden müssten. Hierzu gehören neben den Ortsteilzentren auch eingesprengte Gewerbebereiche, in denen der Baunutzungsplan von 1960 beschränktes Arbeitsgebiet nach § 7 Nr. 10 der BauO Bln 58 festsetzt. So gab es bereits vereinzelte mündliche Anfragen zur Genehmigungsfähigkeit von Spielhallen im Plangebiet. Um die Ansiedlungsbegehren von Spielhallen aktiv zu steuern, hat der Bezirk Reinickendorf ein Spielhallenentwicklungskonzept erstellt. Anhand der konkreten städtebaulichen Situation analysiert es die bezirkliche Gebietsstruktur und benennt im Ergebnis Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen. Danach ist das beschränkte Arbeitsgebiet an der Hohefeldstraße nicht für Spielhallen geeignet. Der Bebauungsplan setzt die Empfehlungen des Konzeptes in verbindliche planungsrechtliche Regelungen um. Des Weiteren soll der im Planbereich stattgefundenen baulichen Entwicklung Rechnung getragen und die bauliche Nutzung nach ihrer vorherrschenden Prägung differenziert festgesetzt werden. 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Das Plangebiet umfasst den Bereich zwischen der Hohefeldstraße ab dem Grundstück Nr. 55 bis zu den Grundstücken Schloßstraße 25 – 28 und der Trasse der S-Bahn. Es hat eine Größe von ca.3,6 ha. Eigentumsverhältnisse Die Eigentümerstruktur im Plangebiet ist sehr heterogen. Fast alle Baugrundstücke befinden sich im Einzeleigentum. Neben dem Grundstück des KAISER’S- Verbrauchermarktes, welches einer Immobiliengesellschaft gehört, befinden sich zwei Grundstücke im Eigentum der Deutschen Bahn AG. Verkehrliche Erschließung, Infrastruktur Die verkehrliche Erschließung des Plangebietes erfolgt über die anliegende Hohefeldstraße, welche als Hauptsammelstraße den Verkehr des umgebenden Wohngebietes aufnimmt und zum Hermsdorfer Damm ableitet. Die verkehrliche Belastung ist vergleichsweise gering. Südlich des Plangebietes befindet sich der S-Bahnhof Hermsdorf. Über die S-Bahnlinie 1, Oranienburg – Wannsee, ist die Berliner Innenstadt gut zu erreichen. 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 4 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum Städtebauliche Struktur Seiner zugedachten Funktion als Standort für kleingewerbliche Nutzungen zur Versorgung der umliegenden Bevölkerung mit handwerklicher Dienstleistung ist das Gebiet nur zum Teil gerecht geworden. So hat sich wegen der geringen Grundstückstiefen, der überwiegend kleinteiligen Parzellierung und der Wohnbebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite ein nicht unerheblicher Teil an Wohngebäuden entwickelt. Die bauliche Struktur des Plangebietes gliedert sich im Wesentlichen in zwei Abschnitte: Nördlich der Einmündung der Odilostraße ist die bauliche Nutzung überwiegend durch eine Einfamilienhausbebauung geprägt. Südlich finden sich dagegen verschiedenste gewerbliche Nutzungen. So sind neben Einzelhandel und Dienstleistung auch zwei Tischlereien sowie eine Autolackierwerkstatt vorhanden. Die gewerblichen Nutzungen sind durchmischt mit Wohnen. Einbindung in den Stadtraum Das Plangebiet befindet sich nördlich des Hermsdorfer Ortszentrums. Es ist durch den Hermsdorfer Damm und die S-Bahntrasse von der zentralen Heinsestraße getrennt. Östlich beginnt die villenartige Wohnbebauung Hermsdorfs. 2.3 Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP Berlin in der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 2. Juni 2011 (ABl. S. 2343)). Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich im nördlichen Teil als Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung (GFZ 0,4) sowie im südlichen Teil als Wohnbaufläche W 3 (GFZ 0,8) dar. Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B vom 14. Mai 2009) Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg legt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans den Gestaltungsraum Siedlung fest. Stadtentwicklungsplan StEP Industrie und Gewerbe vom 25.01.2011 Das Plangebiet ist nicht in der Gebietskulisse des Konzeptes für den produktionsgeprägten Bereich vertreten. Spielhallenentwicklungskonzept Der Bezirk Reinickendorf hat ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen aufgestellt. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept analysiert anhand der konkreten städtebaulichen Situation die bezirkliche Gebietsstruktur und benennt im Ergebnis Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirkes Reinickendorf. Es schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Zum Schutz vor Imageverlusten einzelner Geschäftsstraßen, Ortsteilzentren und Stadtquartiere sowie vor negativen städtebaulichen Wirkungen auf die Wohnnutzung werden Eignungsflächen im Wesentlichen nur in den zentralen Bereichen mit Kerngebietsfunktion dargestellt und auch hier in ihrer Ausdehnung und Anordnung differenziert. Das Plangebiet ist aufgrund seiner dezentralen Lage, dem vergleichsweise hohen Wohnanteil im Gebiet selbst und in der unmittelbaren Nachbarschaft nicht als 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 5 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Eignungsfläche klassifiziert. Es wird Textbebauungsplans auszuschließen. empfohlen, Spielhallen mit Hilfe eines Altlasten Nach jetzigem Kenntnisstand sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Die gewerbliche Nutzung vieler Grundstücke macht jedoch eine Bodenbelastung in einigen Bereichen wahrscheinlich. Im Zuge des weiteren Planverfahrens werden Altlastenrecherchen vorgenommen und entsprechende Flächen untersucht. Das Ergebnis der Untersuchung fließt dann in die weitere Planung mit ein. Geltendes Planungsrecht Der Baunutzungsplan weist für den Bereich der Grundstücke Hohefeldstaße 1 / 55 ein beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe II/3 (GRZ 0,4 BMZ 2,4) aus. Die Grundstücke in der Schloßstraße sind als gemischtes Gebiet der Baustufe II/2 (GRZ 0,2; GFZ 0,4) ausgewiesen. II Planungsinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet war bisher noch nicht Gegenstand bezirklicher Planungsüberlegungen. Im Zuge der Erarbeitung der Spielhallenentwicklungskonzeption wurde das betr. Areal als Potentialfläche identifiziert, bei der die Ansiedlung von Spielhallen planungsrechtlich zugelassen werden müsste. Der hohe Wohnanteil im Gebiet selbst sowie das Wohnen in der Umgebung machen den Bereich jedoch ungeeignet für die Ansiedlung derartiger Nutzungen. Die ursprünglich erwogene Beschränkung der planerischen Neuregelungen auf die reine Umstellung der baulichen Nutzungsart scheiterte an der Diskrepanz zwischen den von der tatsächlichen Nutzung abweichenden Ausweisungen des Baunutzungsplans mit der weiter geltenden Baustufe II/3 und den übergeordneten Planungszielen des Flächennutzungsplans, welcher im überwiegenden Teil des Plangebietes eine Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung darstellt. In Absprache mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wurde daraufhin ein Konzept für einen qualifizierten Bebauungsplan entwickelt. Es setzt Art und Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen, die Bauweise und die Erschließungsflächen differenziert fest. 2. Intention der Planung Der Bebauungsplan sichert die vorhandenen Wohn- und Gewerbestrukturen entsprechend des vorhandenen baulichen Bestandes. Potentiell störende Nutzungen werden ausgeschlossen bzw. in ihrer Zulässigkeit eingeschränkt. Aus ortsgestalterischen Gründen und aufgrund des Wohnanteils erfolgen in den mischgebietsgeprägten Bereichen Bestimmungen zur Gestaltung von Werbeanlagen sowie zur Bepflanzung der Baugrundstücke . 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 6 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1. Planfestsetzungen Art der baulichen Nutzung Allgemeines Wohngebiet Der Bebauungsplan setzt für die Grundstücke Hohefeldstraße 43 / 55A allgemeines Wohngebiet fest. Hier finden sich fast ausschließlich mit Einfamilienhäusern bebaute Grundstücke. Lediglich die Grundstücke Hohefeldstraße 51 (Musikschule) sowie Hohefeldstaße 53 (Hausverwaltung) weisen nicht störende gewerbliche Unterlagerungen auf. Die Umstellung vom beschränkten Arbeitsgebiet nach dem Baunutzungsplan auf allgemeines Wohngebiet nach der Baunutzungsverordnung 1990 (BauNVO 90) vollzieht daher die stattgefundene bauliche Entwicklung des betreffenden Bereichs. Mischgebiet Die übrigen Baugrundstücke werden als Mischgebiet festgesetzt. In diesem Gebiet durchmischen sich Wohnen und Gewerbe. Der gewerbliche Anteil überwiegt leicht mit 54% der Nutzungseinheiten. Der KAISER’S- Verbrauchermarkt ist mit einer Grundstücksgröße von 4.237 m² die größte Gewerbeeinheit im Plangebiet. Mit einer Verkaufsfläche von ca. 1.760 m² und einer Geschossfläche von über 2.900 m² gilt dieser als großflächige Einzelhandelseinrichtung am nicht integrierten Standort und würde mit Festsetzung des Bebauungsplans in den Bestandsschutz zurückfallen. Auf den Grundstücken Hohefeldstraße 15 und 17 befindet sich eine Tischlerei, die auf zwei Vollgeschossen eine Werkstattfläche von ca. 480 m² aufweist. Aufgrund ihrer Größe ist diese gewerbliche Anlage nach der typisierenden Betrachtung in Mischgebieten als störend zu klassifizieren. Sie würde mit den neuen planerischen Regelungen ebenfalls in den Bestandsschutz zurückfallen. Durch die textlichen Festsetzungen Nr. 5 und Nr. 6 wird beiden Nutzungen ein erweiterter Bestandsschutz zuteil. Der vorherrschende Gebietscharakter mit seiner Mischung aus Wohnen sowie handwerks- und dienstleistungsorientiertem Gewerbe ändert sich hierdurch nicht. Die privilegierten Teilflächen des Grundstückes Hohefeldstraße 15 / 17 sowie des Grundstückes Hohefeldstraße 19 / 29 bewirken in der Gesamtbetrachtung keinen Qualitätsumschlag. Sie umfassen lediglich 34 % des an der Hohefeldstraße ausgewiesenen Mischgebietes. Auf dem Grundstück Hermsdorfer Damm 185 befindet sich eine weitere Tischlerei. Die Werkstattfläche hier beträgt 187 m². Das Grundstück ist baulich hoch verdichtet und über eine Vereinigungsbaulast mit dem wohngenutzten Nachbargrundstück Hohefeldstaße 1 verbunden. Beide Grundstücke gehören einem Eigentümer. Aufgrund der vergleichsweise geringen Größe und der besonderen Grundstückssituation ist die gewerbliche Anlage als nicht wesentlich störend für seine Umgebung und damit als zulässig zu betrachten. Ohnehin wären Erweiterungen des Betriebes schon durch das ausgeschöpfte Nutzungsmaß planungsrechtlich nicht mehr zulässig. Daneben liegen andere, nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen wie Autohandel oder Dienstleistungsbetriebe, die in den Nutzungskatalog des Mischgebietes passen. Aus Gründen des Schutzes vor den Geräuschen der vorbeiführenden Bahn werden die Grundstücke Hohefeldstraße 31 / 41 hinsichtlich der zulässigen Nutzungsarten horizontal gegliedert. Auf dem der S-Bahntrasse zugewandten Bereich (Fläche A) werden Wohnnutzungen ausgeschlossen. 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 7 Maß der baulichen Nutzung Für das allgemeine Wohngebiet wird entsprechend der Vorgaben des Flächennutzungsplans eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 festgelegt. Das vormals zulässige Maß nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans (BMZ 2,4 bzw. GFZ 0,6 sowie GRZ 0,4) wird damit heruntergesetzt. (Ausführungen zu Planungsschäden siehe unter III. Pkt. 1, Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung.) Für das Mischgebiet nördlich des Hermsdorfer Damms wird die vormals zulässige GFZ von 0,6 in der Neuplanung beibehalten. Berechnungsgrundlage ist jedoch nicht mehr die Baumassenzahl. Die GRZ reduziert sich auf 0,3. Südlich des Hermsdorfer Damms erhöhen sich dagegen GRZ und GFZ, da die Bestimmungen des Baunutzungsplans hier die Baustufe II/2 (GRZ 0,2, GFZ 0,4) vorsahen. Durch Umstellung auf die Bestimmungen der BauNVO 1990 ändert sich der Berechnungsmodus für GRZ und GFZ: Die Nebenanlagen und versiegelten Flächen auf den Grundstücken sind nach der Regelfestsetzung des § 19 Abs. 4 BauNVO 1990 künftig mit Obergrenzen versehen. Dagegen werden Aufenthaltsräume in Dachflächen bei der Berechnung der GFZ nicht mehr erfasst. Eine textliche Festsetzung zur Anrechenbarkeit dieser Nutzflächen wurde aufgrund der teilweise hohen baulichen Nutzungsmaße des Bestandes nicht vorgenommen. Dies ist Ausgleich für die verringerten Ausnutzungsmöglichkeiten der Grundstücke gegenüber einer Nutzungsberechnung auf der Grundlage der Baumassenzahl. Die Reduzierung der Versiegelung auf den Grundstücken rechtfertigt sich durch die faktisch schon vorhandene Mischgebietsprägung des betreffenden Bereiches mit einem hohen Anteil an Wohnnutzung sowie durch die übergeordneten Planungsziele des FNP. (Weitere Ausführungen unter II Pkt. 4, Abwägung.) Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO werden in beiden Baugebieten eingehalten. Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Auf allen Baugrundstücken wird eine offene Bauweise festgesetzt. Die im Bebauungsplan festgelegte vordere Baugrenze entspricht der förmlich festgelegten Baufluchtlinie vom 13.05.1911 nach dem preußischen Fluchtliniengesetz. Hinter der Baugrenze bzw. zwischen den Baugrenzen sind die Grundstücke in voller Tiefe überbaubar. Für die Grundstücke Hohefeldstraße 43 / 51 wurde aus immissionsschutzrechtlichen Gründen eine hintere Baugrenze eingezogen. Sie verhindert ein zu nahes Heranrücken potentieller Wohngebäude an die S-Bahntrasse. Die auf den Grundstücken vorhandene Bebauung befindet sich bereits innerhalb des vorgegebenen Baufeldes. (Nähere Ausführungen hierzu unter III. 2, Auswirkungen auf die Umwelt.) Textliche Festsetzungen 1. Im Mischgebiet sind Spielhallen nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 BauNVO ) Das Plangebiet ist in der bezirklichen Spielhallenentwicklungskonzeption nicht als Eignungsfläche aufgeführt. Die textliche Festsetzung dient daher der Umsetzung der hier formulierten Ziele und Empfehlungen (Nähere Ausführungen hierzu unter I Pkt. 1.2.3, Planerische Ausgangssituation ). Des Weiteren sprechen folgende Gründe für einen Ausschluss von Spielhallen: Die den Vergnügungsstätten zuzurechnende Nutzungsart fällt im Straßenbild häufig durch eine aggressive Werbung auf. Die Schaufenster der Ladengeschäfte sind aufgrund 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 8 gewerbe- und jugendschutzrechtlicher Bestimmungen zumeist blickdicht und vollflächig beklebt und machen auf den Betrachter einen toten Eindruck. Sie beeinträchtigen das Orts- und Straßenbild in erheblichem Maße. An der östlichen Grenze des Plangebietes, auf der gegenüberliegenden Seite der Hohefeldstraße befindet sich eine mehrheitlich kleinteilige Wohnbebauung. Im Plangebiet selbst (westliche Seite der Hohefeldstraße) folgen Wohn- und Gewerbebauten verschiedener Dimension aufeinander. Auffällige, das Ortsbild negativ beeinflussende Werbeanlagen sind bis auf zwei zusammenhängende Werbetafeln (als genehmigte Eigenwerbung) auf dem Grundstück Hohefeldstraße 19-27 im Plangebiet nicht vertreten. Der Wohnanteil im Gebiet selbst und die störungssensiblen Nutzungen des direkt angrenzenden allgemeinen Wohngebiets auf der gegenüberliegenden Seite der Hohefeld- und der Schloßstraße machen den Bereich für die Zulassung von Spielhallen ungeeignet. Da Vergnügungsstätten im allgemeinen Wohngebiet nicht zulässig sind, bedarf es für dieses Baugebiet keiner eigenen Festsetzung. 2. Im Mischgebiet sind Vergnügungsstätten nur in der Ausnahme zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO ) Ähnliche Erwägungen führen zur Beschränkung von Vergnügungsstätten auf die Ausnahme, auch in den Bereichen, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Vergnügungsstätten können im Plangebiet nur dann zugelassen werden, wenn sie nicht geeignet sind, den vorherrschenden Gebietscharakter mit seiner Mischung aus Wohnen und versorgungsorientiertem Gewerbe (mit Dienst- und Handwerkerleistungen für das umliegende Stadtquartier) zu verändern. Auch darf das Wohnen in der unmittelbaren Nachbarschaft und im Gebiet selbst nicht bzw. nicht wesentlich gestört werden. 3. Im Mischgebiet sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen wie LED-Tafeln, LED-Laufbänder und wechselndes oder bewegtes Licht für Werbeanlagen sind unzulässig. (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 1 AGBauGB) Mit der textlichen Festsetzung werden Werbeanlagen sowohl in der Art als auch in ihrer Gestaltung eingeschränkt. Hierfür sprechen folgende städtebauliche und gestalterische Gründe: Werbeanlagen außerhalb der Stätte der Leistung sind i.d.R. Fremdwerbungen mit wechselnden Inhalten. Sie bevorzugen Fassadenflächen an den Obergeschossen bzw. Standorte, von denen sie möglichst weiträumig wahrgenommen werden können, wie beispielsweise Vorgärten. Bei Zulassung derartiger Werbeanlagen wären Konflikte mit der anzutreffenden Wohnnutzung im Gebiet selbst und in der unmittelbaren Nachbarschaft zu befürchten. (Bisher wurden lediglich auf dem Grundstück des KAISER’S- Verbrauchermarktes zwei zusammenhängende Werbetafeln für die Eigenwerbung genehmigt.) Ebenso ist grelle und blinkende Eigenwerbung geeignet, das Ortsbild und die umliegende Wohnnutzung zu stören. 4. Im Mischgebiet ist auf der Fläche A die in § 6 Abs. 2 Nr. 1 der Baunutzungsverordnung genannte Nutzung nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 4 Nr. 1 und § 1 Abs. 8 BauNVO) Die Fläche A gliedert das Mischgebiet für die betroffenen Grundstücke etwa hälftig in einen vorderen und einen hinteren Bereich. Für die an der S-Bahntrasse gelegenen, 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 9 hinteren Grundstücksteile werden Wohngebäude ausgeschlossen. Hier ist die Schallemission des S-Bahnverkehrs am größten. Im Bestand weist lediglich das Grundstück Hohefeldstraße 39 eine Wohnnutzung auf. Diese ist im vorderen Bereich außerhalb der Fläche A und damit außerhalb der Nutzungsbeschränkung angesiedelt. Durch die Gliederung bleibt der Gebietscharakter mit der Mischung aus Wohnen und nicht störendem Gewerbe gewahrt. (Ausführungen zum Immissionsschutz siehe unter III. 2, Auswirkungen auf die Umwelt.) 5. Im Mischgebiet sind auf dem Grundstück Hohefeldstraße 19/29 bauliche Änderungen oder Erneuerungen des vorhandenen Verbrauchermarktes und der zugehörigen Stellplatzanlage ausnahmsweise zulässig, wenn das angebotene Warensortiment zu mindestens 90% aus dem Lebensmittelsektor stammt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 10 BauNVO) Der auf dem Grundstück Hohefeldstraße 19 / 29 vorhandene KAISER’SVerbrauchermarkt wäre mit einer Geschossfläche von 2.900 m² nur in Sondergebieten zulässig. Er erfüllt jedoch im Umkreis des Hermsdorfer Ortszentrums eine wichtige Versorgungsfunktion, da die kleinteiligen Grundstücke im Bereich der Heinsestraße kaum Potential für die Entwicklung einer zentrengerechten, größeren Lebensmitteleinzelhandelfläche haben. Der Verbrauchermarkt wird daher in seiner jetzigen Größenordnung am Standort gesichert. Die textliche Festsetzung macht den erweiterten Bestandsschutz vom Beibehalt des angebotenen Warensortimentes aus dem Lebensmittelbereich abhängig. Bedenken aus Gründen des Immissionsschutzes bestehen nicht. An der nördlichen Seite des Grundstückes, wo sich auch die Anlieferung befindet, grenzt ein Autohaus an. Südlich erstreckt sich die Stellplatzanlage des Verbrauchermarktes. Dahinter befindet sich eine Tischlerei. Da der erweiterte Bestandsschutz nicht auf eine Vergrößerung der Geschossflächen zielt, ändert sich die verkehrliche Situation nicht. Bisher sind keine Beschwerden über Behinderungen oder Lärmbelästigungen aufgrund des Kundenverkehrs bekannt. 6. Im Mischgebiet sind auf der Fläche abcda bauliche Änderungen, Erneuerungen oder Erweiterungen der vorhandenen Tischlerei ausnahmsweise zulässig, wenn der Beurteilungspegel an der Grenze zu den Grundstücken Hohefeldstraße 13 und Hohefeldstraße 13A unter Berücksichtigung der Vorbelastung die geltenden Immissionsrichtwerte für Mischgebiete gemäß Nr. 6.1 der TA Lärm in der Fassung vom 26. August 1998 nicht überschreitet. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 10 BauNVO) Die im Plangebiet seit Jahrzehnten ansässige Tischlerei wäre nach typisierender Betrachtung im Mischgebiet wegen der nutzungsbedingten Lärmemission künftig nicht mehr zulässig. In der unmittelbaren Nachbarschaft haben sich jedoch im beschränkten Arbeitsgebiet eigentlich unzulässige Wohngebäude eingefügt. Die bestehenden Verhältnisse sind daher hinsichtlich der Lärmsituation im Sinne der gegenseitigen Rücksichtnahme als vertretbar zu betrachten. Die potentielle Erweiterungsfläche endet 9 m vor der südlichen Grundstücksgrenze. Im Bedarfsfall wäre hier Raum für aktive Schallschutzmaßnahmen sowie Abgrünungen. Die Tischlerei dient der Versorgung des umliegenden Stadtquartiers mit Handwerkerleistungen und soll am Standort auch langfristig gesichert werden. Daher wird dieser Nutzung ein erweiterter Bestandsschutz für bauliche Änderungen, Erneuerungen und Erweiterungen im Rahmen der zulässigen Nutzungsmaße zugebilligt. Die Immissionsrichtwerte für Mischgebiete nach den Vorgaben der TA-Lärm von tagsüber 60 dB(A) und nachts 45 dB(A) sind jedoch an der Grenze zu den wohngenutzten Grundstücken Hohefeldstraße 13 und 13A einzuhalten. Die nördliche Seite ist immissionsschutzrechtlich unbedenklich. Hier grenzt die Stellplatzanlage des 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 10 KAISER’S- Verbrauchermarktes an. Das nächstgelegene Wohngebäude befindet sich in etwa 40 m Entfernung auf dem Grundstück Roswithastraße 20. (Ausführungen zur Wahrung des Gebietscharakters sind im Abschnitt Art der baulichen Nutzung, Mischgebiet enthalten.) 7. Die Baugrundstücke sind hinter der Baugrenze bzw. zwischen den Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 4 BauNVO) Die textliche Festsetzung lässt Raum für eine vielfältige Gestaltung der Baukörper. Städtebaulich schützenswerte Gebäudekonfigurationen, die einer gesonderten Ausweisung bedürften, sind im Plangebiet nicht vorhanden. 8. An die Grenze zwischen den Punkten efgh darf mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden, wenn Belange des zuständigen Unternehmensträgers der Bahn nicht entgegenstehen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) Die betroffenen Grundstücke Schloßstraße 27 und 28 befinden sich im Eigentum der Deutschen Bahn AG. Das denkmalgeschützte Gebäude Schloßstraße 27 ragt über die rückwärtige Grundstücksgrenze in das zu Bahnzwecken genutzte Gelände der S-Bahn hinein. Das auf dem Grundstück Schloßstraße befindliche Gebäude der Autolackiererei befindet sich direkt an der Grenze zum Bahngelände. Auf den recht schmalen Grundstücken innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sichert die textliche Festsetzung die Bebauungsmöglichkeiten bzw. den Bestand des unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Umspannwerkes in Abhängigkeit von den eisenbahnrechtlichen Belangen, die aus der vorbeiführenden Eisenbahntrasse zu berücksichtigen sind. 9. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen unzulässig. Dies gilt nicht für die Grundstücke Hohefeldstraße 43 / 51, ab einer Tiefe von 18 m, gerechnet von der Straßenbegrenzungslinie. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO) Die textliche Festsetzung dient der städtebaulichen Ordnung im Gebiet. Sie betrifft lediglich die Vorgartenbereiche der Baugrundstücke. Diese sollen in der Bautradition der Berliner Vorstädte von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen frei bleiben. Genehmigte Stellplätze und Nebenanlagen in der Vorgartenzone befinden sich lediglich auf dem Grundstück Schloßallee 28. Die Genehmigung wurde aufgrund der beengten Grundstücksverhältnisse in den 1970er Jahren erteilt. Diese Anlagen genießen daher Bestandsschutz. Mit einer baulichen Neuordnung wird sich hier die Situation künftig bereinigen. Die auf den Grundstücken Hohefeldstraße 43 / 51 festgesetzte hintere Baugrenze dient ausschließlich Lärmschutzgründen. Eine Beschränkung von Nebenanlagen, Stellplätzen und Garagen ist hier nicht erforderlich. 10. Im allgemeinen Wohngebiet ist pro angefangener 200 m² Grundstücksfläche ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16 / 18 cm, gemessen in 1 m Höhe, zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der zu pflanzenden Bäume ist die Anzahl der vorhandenen Bäume mit einzurechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a BauGB) 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 11 11. Im Mischgebiet ist pro angefangener 300 m² Grundstücksfläche ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16 / 18 cm, gemessen in 1 m Höhe, zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der zu pflanzenden Bäume ist die Anzahl der vorhandenen Bäume bzw. der aus anderen Pflanzgeboten zu pflanzenden Bäume mit einzurechnen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a BauGB) Die textlichen Festsetzungen Nr. 10 und Nr. 11 sorgen für einen Grundbestand an großkronigen Bäumen im Plangebiet. Die positiven Effekte an Verdunstung und Staubbindung dienen gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen auf den Grundstücken. Dem im Landschaftsprogramm Biotop- und Artenschutz bzw. Landschaftsbild dargestellten Entwicklungsraum Waldbaumsiedlungsbereich wird durch diese Festsetzungen Rechnung getragen. Da die zugelassene bauliche Dichte zwischen dem Mischgebiet und dem allgemeinen Wohngebiet sehr unterschiedlich ist, wurden die Berechnungsschlüssel variiert. Innerhalb des baulich höher verdichteten Mischgebietes wäre vor allem auf den gewerblich genutzten Grundstücken eine verstärkte Begrünung mit großkronigen Bäumen kaum möglich. Jedoch sorgt die textliche Festsetzung Nr. 12 hier für einen gewissen Ausgleich. Die versiegelten Stellplätze werden durch Pflanzbindungen abgeschattet. Innerhalb des Mischbietes werden so mindestens 91 Bäume, für das allgemeine Wohngebiet mindestens 33 Bäume gesichert. Auf den wohngeprägten Grundstücken des Mischgebiets sowie des allgemeinen Wohngebiets ist bereits ein erheblicher Baumbestand vorhanden. Um Doppelbestockungen zu vermeiden, werden die aus dem Pflanzgebot der textlichen Festsetzung Nr. 12 zu pflanzenden Bäume auf den Grundbestand angerechnet, ebenso die vorhanden Bäume. 12. Im Mischgebiet sind die Pkw-Stellplatzanlagen mit einem Laubbaum pro 4 Stellplätze mit einem Stammumfang von mindestens 16 / 18 cm, gemessen in 1 m Höhe, zu begrünen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a BauGB) Die textliche Festsetzung dient der Eingrünung der oberirdisch angelegten Stellplätze und schafft ein hohes Maß an Aufenthaltsqualität, insbesondere für die gewerblich geprägten Grundstücke. Für die wohngeprägten Grundstücke des Mischgebietes kommt diese planungsrechtliche Bestimmung voraussichtlich nicht zum Tragen, da die Zahl der zu pflanzenden Bäume durch die TF 11 i.d.R. höher sein dürfte und keine großen Stellplatzanlagen zu erwarten sind. 13. Im allgemeinen Wohngebiet sowie im Mischgebiet ist die Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Dies gilt nicht für notwendige Feuerwehrzufahrten. (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 8 Abs. 4 NatSchGBln) Die textliche Festsetzung dient dem Schutz des Bodens und der Grundwasserneubildung. Sie ist Ausgleich für die Versiegelung im Plangebiet und wird bei künftigen Neubauten zunehmend Wirkung entfalten. 14. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 12 15. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs enthalten, außer Kraft. Der Bebauungsplan ersetzt in seinem Geltungsbereich die Bestimmungen des Baunutzungsplans und der förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Der FNP stellt in seiner aktuellen Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) den Bereich als Wohnbaufläche W4 (GFZ 0,4) mit landschaftlicher Prägung bzw. als Wohnbaufläche W3 (GFZ 0,6) dar. Der Bebauungsplan ist aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. Die Ausweisung des allgemeinen Wohngebietes mit einer GFZ von 0,4 im oberen Teil des Geltungsbereiches entspricht den Darstellungen des FNP. Das Mischgebiet hat eine Fläche von deutlich unter 3 ha und liegt damit unterhalb der Darstellungsgrenze des FNP. Im umliegenden städtebaulichen Gefüge Hermsdorfs fällt diese vergleichsweise kleine Fläche nicht ins Gewicht. Die Überschreitung der GFZObergrenze für einen ca. 1,35 ha großen Bereich ist städtebaulich aus der vorhandenen gewerblichen Prägung und baulichen Dichte zu begründen. Eine Herabzonung auf eine GFZ von 0,4 würde die meisten baulichen Anlagen in den Bestandsschutz drücken. Die Verwirklichung des übergeordneten Ziels einer landschaftlich geprägten Wohnbaufläche W 4 ist für diesen Teil auch mittels verbindlicher Bauleitplanung unrealistisch. Da durch den Baunutzungsplan für die betreffenden Flächen entlang der S-Bahntrasse seit langer Zeit eine gewerbliche Prägung besteht, bestehen auch keine Bedenken hinsichtlich des Immissionsschutzes zur benachbarten Wohnbebauung. Die Ausweisung eines Mischgebietes bereitet eine weniger intensive bauliche Nutzung vor. 4. Abwägung Allgemeine Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt. Er berücksichtigt durch eine differenzierte Gliederung der zulässigen Nutzungsarten hinsichtlich ihres Störungsgrades die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sowie die Belange der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur. Der private Belang der Erzielung möglichst hoher Gewerbemieten aus der Ansiedlung von Vergnügungsstätten muss zurückstehen gegen den öffentlichen Belang der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Der Stabilisierung und Aufwertung der Gebietsstrukturen ist in der Abwägung ein höheres Gewicht beizumessen, als der an kurzfristigen fiskalischen Interessen ausgerichteten Verwertung von Gewerbeflächen. Ebenso dienen die gestalterischen Anforderungen an Eigenwerbung sowie der Ausschluss von Fremdwerbung den Belangen der Baukultur und der Gestaltung des Ortsbildes in Hermsdorf. Der Immobilienwert der anliegenden Grundstücke wird so nachhaltig gesichert. Dagegen muss die uneingeschränkte Gestaltungsfreiheit von Einzeleigentümern zurückstehen. 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 13 Die Absenkung der baulichen Nutzungsmaße im allgemeinen Wohngebiet gegenüber der früheren Ausweisung des Baunutzungsplans berührt Eigentümerinteressen. Die durch den Baunutzungsplan ermöglichten hohen baulichen Nutzungsmaße sind durch die gewerbliche Nutzung des beschränkten Arbeitsgebietes begründet. Sie widersprechen der vorhandenen, überwiegend kleinteiligen Wohnbebauung, die sich an der baulichen Dichte des benachbarten allgemeinen Wohngebietes östlich der Hohefeldstraße orientiert. Ebenso verringert sich die Ausnutzung der Grundstücke des Mischgebietes, da abweichend von der Baumassenzahl nun eine Geschossflächenzahl von GFZ 0,6 als Obergrenze anzusetzen ist und sich die Versiegelung auf GRZ 0,3 reduziert. Da sich im Mischgebiet die rein gewerblichen Nutzungen mit den Wohnnutzungen in etwa die Wage halten, rechtfertigt sich hier ebenfalls ein verringertes Nutzungsmaß. Als gewisser Ausgleich fungiert die Nichtanrechnung von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen (z.B. im Dachgeschoss) Die verringerten Nutzungsmaße der vorliegenden Planung setzen die übergeordneten Planungsziele des FNP (Wohnbaufläche W4 mit GFZ- Obergrenze von 0,4, bzw. 0,8) in verbindliches Bauplanungsrecht um. Die o.g. Belange überwiegen das private Interesse an der Beibehaltung des hohen Nutzungsmaßes. Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen oder andere öffentliche Belange, welche einer Abwägung untereinander bedürften, sind nicht erkennbar. III Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Die Reduzierung der baulichen Nutzungsmaße im allgemeinen Wohngebiet auf eine GRZ von 0,2 und eine GFZ von 0,4 betrifft die Grundstücke Hohefeldstraße 43, 45 und 53, welche im Bestand höher ausgelastet sind. Im Mischgebiet überschreiten die Grundstücke Hohefeldstraße 31/33; 35, 39 und 41 sowie Schloßstraße 27 die zulässigen Höchstgrenzen der GRZ oder der GFZ. Die erteilten Baugenehmigungen liegen schon über sieben Jahre zurück, sodass Entschädigungsansprüche nicht entstehen. Die vorliegende Planung erzeugt daher keine Planungsschäden. Sonstige Auswirkungen auf den Haushalt oder auf die Finanzplanung bestehen ebenfalls nicht. Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine 2. Auswirkungen auf die Umwelt. Der Bebauungsplan verringert die Intensität der baulichen Nutzung sowohl hinsichtlich der Art als auch in Hinblick auf das Maß der baulichen Nutzung. Aus dem beschränkten Arbeitsgebiet mit einer potentiellen GRZ von 0,4 und einer nahezu unbeschränkt möglichen Versiegelung durch Nebenanlagen werden entsprechend der vorhandenen Prägung allgemeines Wohngebiet mit einer GRZ von 0,2 und einer GFZ von 0,4 sowie Mischgebiet 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 14 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- mit einer GRZ von 0,3 und einer GFZ von 0,6 entwickelt. Mit den nunmehr anzuwendenden Bestimmungen des § 19 Abs. 4 BauNVO schränkt die Neuplanung auch die Versiegelung durch Nebenanlagen auf 50 % der jeweiligen GRZ ein. Ein Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum i.S.d. § 1a Abs. 2, Satz 5 BauGB liegt daher nicht vor. Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung (siehe IV, Verfahren). Ein formalisierter Umweltbericht nach der Anlage 1 des BauGB ist daher nicht erforderlich. Gleichwohl besteht gemäß § 15 Abs. 1 des Bundesnaturschutzgesetzes ein Ausgleichs- und Minderungsgebot. Im Folgenden werden die schutzgutbezogenen Auswirkungen im Einzelnen beschrieben und verhältnisgemäße Maßnahmen zur Minderung und zum Ausgleich benannt. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen (Schutzgut Mensch) Lärmbelastung: Der Bebauungsplan setzt mit der Ausweisung Mischgebiet bzw. allgemeines Wohngebiet schutzwürdige Nutzungen fest. Mit einer Fahrbahnbreite von lediglich 6,3 m fungiert die Hohefeldstraße verkehrstechnisch als Sammelstraße für den umliegenden Quellverkehr. Ortskundige nutzen vielfach die kurze Verbindung von Hermsdorf nach Frohnau. Die Verkehrsbelastung geht jedoch über das übliche Maß von Hauptsammelstraßen nicht hinaus. Es findet sich keine Erhebung von Daten in der Karte Straßenverkehrslärm des FISBrokers. Die vorbeiführende Trasse der S-Bahnlinie 1 stellt eine weitere potentielle Lärmquelle dar. Der Höhenunterschied zum Geländeniveau des Geltungsbereiches beträgt an der Unterführung des Hermsdorfer Damms etwa 7 m. Das Gelände steigt nach Norden hin an und erreicht am Grundstück Hohefeldstraße 35 in etwa Niveaugleiche. Ab dem Grundstück Hohefeldstraße 49 verläuft die S-Bahntrasse in einem Einschnitt. Die vom Lärm betroffenen Bereiche erstrecken sich daher über die Grundstücke Hohefeldstraße 31 bis 51. Zur Bewertung der Gebietsverträglichkeit des vorhandenen Schienenlärms ist die technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm (TA Lärm) heranzuziehen. Gemäß 6.1 der TA Lärm betragen die Immissionsrichtwerte für den Beurteilungspegel außerhalb von Gebäuden in allgemeinen Wohngebieten tags nachts in Mischgebieten tags nachts 55 dB(A), 40 dB(A), 60 dB(A), 45 dB(A). In den Karten 7.05.1 bzw. 7.05.2 des Umweltatlasses Berlin sind die Beurteilungspegel für den Schienenverkehrslärm am Tag mit 55-60 dB(A) bzw. in der Nacht ≤ 55dB(A) dargestellt. Die Pegel beziehen sich auf einen Abstand von 25 m von der Mittellinie der Schienstrecke. Bei einer Verdoppelung des Abstandes sind 3 dB(A) von den Werten abzuziehen. Anhand von Luftbildern wurde ein Abstand der Bebauung von ca. 48 m zur nächst gelegenen Schienenachse ermittelt, sodass von maßgeblichen Werten von 52-57 dB(A) tagsüber und ≤52 dB(A) nachts ausgegangen werden kann. Die Tagwerte liegen nur geringfügig über den Richtwerten der TA Lärm. Die Nachtwerte sind dagegen deutlich darüber. Im Oktober 2007 wurde aus Anlass der Beplanung des etwa 1.200 m weiter südlich gelegenen Geländes des ehemaligen Güterbahnhofs Hermsdorf eine Schallimmissionsprognose durch das Akustik-Ingenieurbüro Moll vorgenommen. In ähnlicher Geländesituation (Gleisabstand ca. 40 m zu den Gebäuden) betragen die Beurteilungspegel an den maßgeblichen Immissionsorten tagsüber zwischen 50 dB(A) und 56 dB(A) sowie nachts zwischen 44 dB(A) und 50 dB(A). Die Pegel sind etwa in der Relation der Werte aus dem Umweltatlas. Auf ein gesondertes Gutachten kann daher verzichtet werden. 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 15 Der Tischlerei an der Hohefeldstraße wurde ein erweiterter Bestandsschutz zugebilligt. Er ist an die Einhaltung der Emissionsrichtwerte für Mischgebiete nach der TA Lärm geknüpft, sodass hieraus keine Nutzungskonflikte entstehen dürften. Ohnehin haben sich die an der südlichen Grundstücksgrenze befindlichen Wohngebäude in die vorhandene Situation eingefügt. An der nördlichen Seite der Tischlerei befindet sich die Stellplatzanlage des KAISER’S- Verbrauchermarktes. Diese Nutzung ist nicht lärmempfindlich. Maßnahmen des Bebauungsplans: Zum Schutz vor Lärm setzt der Bebauungsplan für die betroffenen Grundstücke des allgemeinen Wohngebiets eine hintere Baugrenze fest. Die als Mischgebiet festgesetzten Grundstücke werden hinsichtlich der zulässigen Nutzungsart horizontal gegliedert. So sind auf den zur S-Bahntrasse hin gelegenen Teilen des Mischgebietes Wohngebäude ausgeschlossen. Generell ist auszuführen, dass nahezu alle Grundstücke nach den Bestimmungen der vorliegenden Planung baulich bereits ausgenutzt sind und auch die Art der ausgeübten Nutzung den Ausweisungen des Bebauungsplans entspricht. Es handelt sich hier um eine Bestandssituation, der die planungsrechtlichen Regelungen angepasst werden. Die Grund-stücke sind auch aus immissionsrechtlicher Sicht bereits vorgeprägt, sodass bodenrechtliche Spannungen durch die Neuausweisung nicht zu erwarten sind. Die DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, ist maßgeblich für die Einhaltung gesunder Wohnund Arbeitsverhältnisse in den Gebäuden. Erst wenn das notwendige Schalldämmmaß für Außenbauteile nicht mehr durch herkömmliche, konstruktive Maßnahmen am Gebäude erreicht werden kann, sind textliche Festsetzungen zum Immissionsschutz erforderlich. Für die Einhaltung der maßgeblichen Werte sind Schallschutzfenster einer niedrigen Schallschutzklasse ausreichend, da nur eine vergleichsweise geringe Überschreitung der Richtwerte besteht. Luftbelastung: Die Schadstoffbelastung durch Stickoxide liegt mit 10 – 20 t /km² und Jahr im Berliner Mittel (Karte 3.12.02.5 des Umweltatlasses). Sie resultiert etwa zu zwei Dritteln aus der Verkehrsbelastung. Der übrige Teil wird durch Hausbrand erzeugt. Ebenso ist die Belastung durch Feinstaub mit 1 – 2 t/km² und Jahr vergleichsweise hoch (Karte 3.12.10.1 des Umweltatlasses). Hauptemittent von Stickoxiden und Feinstaub ist hier der Verkehr. Hingegen liegt die Belastung durch Schwefeldioxid mit 2 – 5 t/km² und Jahr unterhalb des Mittelwertes (Karte 3.12.06.4 des Umweltatlasses). Das Land Berlin hat für den Zeitraum 2005 – 2010 einen Luftreinhalte- und Aktionsplan aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht. Dieser ist in Kürze fortzuschreiben. Schutzgut Klima und Lufthygiene In der Karte Planungshinweise Stadtklima (Karte 4.11.2 des Umweltatlasses) wird der Siedlungsraum als klimatisch günstig dargestellt. Es besteht ein hoher Durchgrünungsgrad mit klimarelevanter Unterstützung der Kaltluftströmung und eine geringe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen. Bei nutzungsintensiven Eingriffen sollten Baukörperstellungen beachtet und Bauhöhen gering gehalten werden. Das Plangebiet befindet sich im Einwirkbereich von Kaltluftentstehungsgebieten. Hier besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen und Verdichtungen. Austauschbarrieren sollten vermieden werden. Maßnahmen des Bebauungsplans: 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 16 Durch den Bebauungsplan wird die vormals zulässige GRZ verringert. Da durch die Regelbestimmung nach § 19 Abs. 4 BauNVO erstmals auch Versiegelungen durch Nebenanlagen, Zufahrten und Terrassen auf 50 % der Hauptanlage beschränkt werden, wird sich langfristig die Gesamtversiegelung des Grundstückes verringern und somit Raum für Staub bindende, die Verdunstung fördernde Begrünungen schaffen. Positive Effekte haben auch die im Bebauungsplan durch textliche Festsetzungen Nr. 9 - 11 festgelegten Pflanz- und Erhaltungsbindungen von Bäumen im Gebiet. Diese binden den Staub, verschatten versiegelte Stellplatzflächen und kühlen die Umgebung durch eine erhöhte Verdunstung. Umweltbezogene Auswirkungen auf Natur und Landschaft Landschafts- und Artenschutzprogramm: Das auf der Grundlage des Berliner Naturschutzgesetzes beschlossene Landschafts- und Artenschutzprogramm formuliert Entwicklungsziele und Maßnahmen zum Erhalt, zur Pflege und zur Entwicklung von Natur und Landschaft. Das Landschafts- und Artenschutzprogramm und der FNP sind aufeinander bezogen und ergänzen sich. Im Folgenden werden die Inhalte der einzelnen Teilpläne bezogen auf das Plangebiet dargestellt. Naturhaushalt und Umweltschutz Siedlungsgebiet - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen, - Berücksichtigung des Boden- und des Grundwasserschutzes, - dezentrale Regenwasserversickerung, - Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Durch den Bebauungsplan wird die Bodenversiegelung der Baugrundstücke langfristig zurückgeführt. Neben der Erhöhung des Grünanteils verbessert sich damit die Grundwasserneubildung. Die vorzunehmende Erkundung potentieller Altlastenflächen dient dem Boden- und Grundwasserschutz. Da das Gebiet nahezu vollständig bebaut ist und keine Neuaufschließung erfolgt, kann eine dezentrale Regenversickerung durch die Planung nicht vorgegeben werden. Ebenso ist die Förderung emissionsarmer Heizungssysteme nicht durch den Bebauungsplan festzusetzen, da keine erhöhte Empfindlichkeit gegenüber Luftverschmutzung besteht. Erholung und Freiraumnutzung Bebauter Bereich, Dringlichkeitsstufe IV Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten u. Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume, - Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum. Aufgrund der Kleinräumlichkeit der Planung und der geringen Dringlichkeitsstufe sind die o.g. Belange für den Bebauungsplan nicht von Bedeutung. Biotop- und Artenschutz Waldbaumsiedlungsbereich - Ergänzung von Waldbäumen und ökologische Pflege in Gärten, - Sicherung eines hohen Grünflächenanteils, - Bepflanzung mit standortgemäßen, einheimischen Gehölzen, 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Seite 17 -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- - Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung artenschutzrelevanten Der Bebauungsplan trägt den Zielen durch Pflanz- und Erhaltungsbindungen waldbaumtypischer Gehölze Rechnung. Außerhalb des Plangebietes befindet sich mit dem Hohefeldteich ein isoliert gelegener, geschützter Biotop, auf den der Bebauungsplan keinen Einfluss hat. Ebenso greift der Bebauungsplan nicht in die vegetationsgeprägte, lineare Struktur der Bahntrasse ein, welche eine Verbindungsfunktion zwischen den isoliert gelegenen Biotopen inne hat. Im südlichen Bereich grenzt direkt an das Plangebiet ein weiterer geschützter Biotop als Wald an. Dieser befindet sich auf dem nicht genutzten Teil der Bahntrasse und ist durch den Höhenunterschied des Bahndammes vom Plangebiet getrennt. Landschaftsbild Waldbaumsiedlungsbereich - Sicherung und Entwicklung besonderer Siedlungszusammenhänge, - Erhalt und Ergänzung des Waldbaumbestandes, - Erhalt und Entwicklung von gebietstypischen Strukturelementen. Aufgrund der Kleinräumigkeit der Planung kommen die betreffenden Belange nur eingeschränkt in Betracht. Zu nennen sind hier lediglich Pflanz- und Erhaltungsbindungen für waldbaumtypische Gehölze. Schutzgut Tiere und Pflanzen Im Plangebiet selbst sind keine schutzwürdigen Biotope nach § 30 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) bzw. geschützte Tier- oder Pflanzenarten nach § 42 BNatSchG bekannt. Außerhalb befinden sich verschiedene schützenswerte Biotope (siehe Biotop- und Artenschutz), in die der Bebauungsplan aber nicht eingreift. Die Karte 05.08.01 des Umweltatlasses weist dem Plangebiet den Biotoptyp 12221 Wohnund Mischbebauung zu. Der vorhandene Biotopwert der Klasse 1 (Karte 05.08.05) birgt nur ein geringes Konfliktpotential zur ausgeübten Nutzung. Durch Auswertung von Luftbildern konnte die genaue Anzahl der im Plangebiet vorhandenen Bäume nicht ermittelt werden. Die Infrarotaufname zeigt jedoch einen erheblichen großkronigen Altbaumbestand im Plangebiet an. Laub- und Nadelbäume sind dabei durchmischt. Auswirkungen des Bebauungsplans: Durch Pflanz- und Erhaltungsbindungen werden im Plangebiet etwa 107 Bäume auf Dauer erhalten bzw. neu gepflanzt. Die Pflanzbindung wird jedoch erst sukzessive bei einer Neubebauung zum Tragen kommen. Die weniger intensive Nutzung des Plangebietes nach der Art und auch nach der künftig geringeren Versiegelung wird die Vielfalt und die Lebensräume für Tiere und Pflanzen vergrößern. Negative Auswirkungen sind durch die Planung nicht zu befürchten. Schutzgut Boden und Grundwasser Boden: Als vorherrschende Bodengesellschaft nennt der Umweltatlas (Karte 01.01) den Typ Regosol – Pararendzina - Hortisol (Siedlungsfläche auf Geschiebesand, zum Teil auf Aufschüttung). Der Boden ist in seinem Aufbau sehr stark verändert (überwiegend Aufschüttungsböden). Seine Naturnähe ist bei einem Versiegelungsgrad von zwischen 30 60 % sehr gering (Karte 01.11.03). Der Boden hat keine besondere naturräumliche Eigenart (Karte 01.11.02) und ist häufig in seinem regionalen Vorkommen (Karte 01.11.01). 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 18 Altlasten: Im Plangebiet sind Altlastenverdachtsflächen bisher nicht bekannt, die gewerbliche Nutzung auf vielen Grundstücken lässt jedoch Bodenbelastungen erwarten . Sofern sich hier Anhaltspunkte ergeben, werden diese in einem Altlastengutachten untersucht und fließen in die weitere Planung mit ein. Grundwasser: Durch seine geringe Wasserdurchlässigkeit ist das Filtervermögen des Bodens ist hoch (Karte 01.11.09). Die Austauschhäufigkeit des Bodenwassers ist mit einem Wechsel von 1 –2 mal pro Jahr eher gering. Die Regelungsfunktion für die gleichmäßige Grundwasserspende wird damit als mittel eingestuft. Auswirkungen des Bebauungsplans: Der Boden ist durch die schon vorhandenen Bodenveränderungen und dem erreichten Versiegelungsgrad stark verändert und somit vergleichsweise wenig schutzwürdig. Durch die Ausweisung einer geringeren GRZ und die Anrechnung der versiegelten Flächen durch Nebenanlagen wird eine potentiell verringerte Versiegelung der Grundstücke erreicht. Die textliche Festsetzung Nr. 12 regelt den wasserdurchlässigen Aufbau von Zuwegungen und Zufahrten und trägt damit ebenfalls zur Grundwasserneubildung bei. Schutzgut Ortsbild Das Ortsbild ist nicht im besonderen Sinne schützenswert. Prägend ist jedoch die kleinteilige Wohnbebauung mit Vorgärten und Straßenbegrünung in der unmittelbaren Nachbarschaft, auf die Rücksicht zu nehmen ist. Auswirkungen des Bebauungsplans: Die Nähe des Plangebietes zum allgemeinen Wohngebiet (auf der gegenüber liegenden Straßenseite) begründet städtebauliche und gestalterische Regelungen zu Webeanlagen. Der Bebauungsplan begrenzt Werbeanlagen auf die Stätte der Leistung und schließt damit Fremdwerbung aus. Ebenfalls nicht zulässig sind Webeanlagen mit wechselndem oder bewegtem Licht. Durch diese Festsetzungen wird das Ortsbild vor störenden Einflüssen geschützt. Die Bestimmungen des Bebauungsplans sind daher geeignet, das Ortsbild positiv zu beeinflussen. Kultur und andere Sachgüter Auf dem Grundstück Schloßstraße 27 befindet sich ein eingetragenes Baudenkmal. Gesonderte städtebauliche Regelungen (wie etwa Baukörperausweisungen) sind nicht erforderlich. Andere Kultur- oder Sachgüter, die betroffen sein könnten, sind nicht bekannt. IV Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 4.10.2011 sowie (mit modifiziertem Planungskonzept) vom 30.12.2011 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der gemeinsamen Landesplanung Berlin / Brandenburg die Absicht, einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. Mit Schreiben vom 14.02.2012 stimmte die Senatsverwaltung der Aufstellung des Bebauungsplans in der gewählten Verfahrensart nach § 13a BauGB zu. Mit Schreiben vom 8.11.2011 teilte die gemeinsame Landesplanung mit, dass ein Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung nicht erkennbar sei. 12-37, Aufstellung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 19 Verfahren nach § 13a BauGB Die Beschleunigung des Bebauungsplanverfahrens ist geboten, da mit Anfragen zur Genehmigung von Spielhallen aufgrund der Auswirkungen des Spielhallengesetzes Berlin zu rechnen ist. Der Bebauungsplan dient der Differenzierung der zulässigen Nutzungsarten durch Festsetzung eines Mischgebietes und eines allgemeinen Wohngebietes innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereichs Hermsdorf. Er ist damit eine andere Maßnahme der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB. Die anrechenbaren Bauflächen des Bebauungsplans haben eine Größe von 2,95 ha. Die Flächen der Hauptanlagen nach § 19 Abs. 2 BauNVO summieren sich bei einer zulässigen GRZ von 0,2 (WA) bzw. 0,3 (Mi) auf 8.306 m². Die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1 BauGB werden damit nicht überschritten. Andere Planungen befinden sich nicht im engen räumlichen oder sachlichen Zusammenhang und wirken sich damit nicht kumulierend aus. Der Bebauungsplan begründet auch keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Ebenso werden keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt. Daher liegen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a Abs. 1 BauGB vor. V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I. S. 1509) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO- ) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz NatSchGBln) in der Fassung vom 3. November 2008 (GVBl. S. 378), geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209). 12-37, Aufstellung