FS Begründung Deckblatt.pdf

Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Anlage b Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplanentwurf 12-33 vom 24. März 2011 mit Deckblättern vom 13. Juli 2011 und vom 01. März 2012 für das Grundstück Quickborner Straße 111/119 in Berlin – Reinickendorf, Ortsteil Lübars Stand: Festsetzung Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS I II Planungsgegenstand 3 1. VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT 3 2. PLANGEBIET 3 2.1. Bestand 3 2.2. Planerische Ausgangssituation 4 Planungsinhalt 5 1. ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 5 2. INTENTION DER PLANUNG 6 3. WESENTLICHER PLANINHALT 7 3.1. Planfestsetzungen 7 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) 7 4. ABWÄGUNG III 8 4.1. Frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung 10 4.2. Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB 11 4.3. Öffentliche Auslegung 11 Auswirkungen des Bebauungsplans 13 1. AUSWIRKUNGEN AUF DEN HAUSHALT UND AUF DIE FINANZPLANUNG 13 2. AUSWIRKUNGEN AUF DIE UMWELT 13 IV Verfahren 14 V 15 Rechtsgrundlagen Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- I Seite 3 Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Der Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans ist die planungsrechtliche Sicherung der sich in den letzten Jahren vollzogenen Entwicklung des Gebietes von der vormals rein industriellen Prägung in eine gewerbliche Nutzung mit einem hohen Anteil an Dienstleistungen, Büroflächen und Autohandel. Dadurch wird ebenfalls die nördlich angrenzende, öffentliche Grünfläche mit verschiedenen Sportanlagen durch eine weniger intensive Nutzung vor Emissionen geschützt. Ferner sollen Tendenzen, auf verschiedenen, bisher nicht adäquat genutzten Grundstücken des Plangebietes großflächigen Einzelhandel zu etablieren, unterbunden werden. Derartige Vorhaben müssten aufgrund des geltenden Planungsrechts zugelassen werden, hätten jedoch erhebliche Auswirkungen auf das Zentrengefüge Tegels mit der Berliner- und der Gorkistraße als Hauptgeschäftsstraßen. 2. Plangebiet 2.1. Bestand Geltungsbereich Das Bebauungsplangebiet liegt im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Tegel. Es umfasst das Gelände zwischen der Grünfläche Berliner Straße 71-82, der S-Bahntrasse, der Bundesautobahn A 111, sowie der Ernststraße. Der Geltungsbereich besitzt eine Größe von ca. 1,6 ha. Struktur und städtebauliche Einbindung Das Plangebiet wurde seit je her gewerblich bzw. industriell genutzt. Bereits Anfang des vorigen Jahrhunderts befand sich hier bis in die fünfziger Jahre hinein das Gaswerk Tegel. Auf den Grundstücken Ernststraße 1 und 3a befinden sich noch zwei Wohngebäude, von denen das Eckhaus als ehemaliges Beamten- und Arbeiterwohnhaus der Werksanlage Borsig unter Denkmalschutz steht. Auf dem Grundstück Nr. 3a befindet sich ein Fachbetrieb für Gasgeräte mit Flüssiggashandel. Die ehemalige Produktionshalle auf dem Grundstück Ernststraße 7, in der lange Zeit ein Verbrauchermarkt etabliert war, wird derzeit durch einen Möbelverkauf genutzt. Das Plangebiet ist in eine größere Gewerbe- bzw. Industrieagglomeration eingebettet, die im Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich als Gebiet 3, Borsigdamm, bzw. Gebiet 4, Flohrstraße, bezeichnet wird. Hierzu gehören das Borsiggelände auf der gegenüberliegenden Seite der Berliner Straße mit vorwiegend industriell geprägten Nutzungen sowie südlich der Plangebietsgrenze verschiedene Einrichtungen des verarbeitenden Gewerbes, des Handels und der Dienstleistung. In etwa 300m Entfernung nordwestlich des Plangebietes wurde aus einem Teil der unter Denkmalschutz stehenden Industriehallen am Borsigturm ein Einkaufszentrum mit verschiedenen Einzelhandels- sowie Freizeit- und Dienstleistungseinrichtungen geschaffen. Es ist Schlusspunkt der Einzelhandelskonzentration entlang der Berliner Straße und ergänzt den Einkaufsbereich Tegelcenter / Fußgängerzone Gorkistraße. Nördlich des Plangebietes schließt sich eine öffentliche Grünfläche an. Die hier befindlichen Sportanlagen wurden vor einigen Jahren aufwändig saniert. Die Grünfläche wird von den Bewohnern der umliegenden städtischen Wohnquartiere Alt-Tegel sowie Borsigwalde intensiv genutzt. Südlich des Geltungsbereiches befindet sich das Bürozentrum „TOP-Tegel“ mit einer anspruchsvollen Architektur und durchgängig gestalteten Freiflächen. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 4 Eigentumsverhältnisse Die Baugrundstücke des Plangebietes befinden sich ausschließlich im privaten Besitz. Erschließung, Infrastruktur Die verkehrliche Erschließung des Geländes erfolgt über die anliegende Ernststraße, welche selbst nicht Teil des Geltungsbereiches ist. Sie ist für die geplante Nutzung ausreichend breit bemessen. Die Erreichbarkeit des Plangebietes mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist durch die U-Bahnlinie 6 bzw. durch die S-Bahn von Hennigsdorf nach Wannsee gewährleistet. 2.2. Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP; Neubekanntmachung i.d.F. vom 23. September 2004) Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich als gewerbliche Baufläche dar. Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B vom 31. März 2009) Die Ziele des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg legen für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes den Gestaltungsraum Siedlung fest. Neben allgemeinen Festlegungen für die Hauptstadtregion sind weitere Differenzierungen aufgrund der Kleinmaßstäblichkeit der Planung nicht möglich. Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007) Gemäß § 3 sind zur Sicherung der polyzentrischen Struktur Berlins städtische Zentren festzulegen in ihrer Funktion zu erhalten, zu sichern und zu entwickeln. Nach § 16 Abs. 6 LEPro 2007 sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur dort zuzulassen, wo deren Nutzungen nach Art, Lage und Umfang der angestrebten zentralörtlichen Gliederung entsprechen (Begrenzung der Verkaufsflächen in großflächigen Einzelhandelszentren). Dies ist hier nicht der Fall. Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 Der Stadtentwicklungsplan Zentren weist den nördlich des Plangebiets gelegenen Bereich Gorkistraße / Berliner Straße als Hauptzentrum des Bezirks Reinickendorf aus. Für eine qualitative Aufwertung wird hier nur ein geringer Handlungsbedarf prognostiziert. Der Wechsel in der baulichen Struktur zwischen dem zentrentypischen Gepräge der Berliner Straße und der rein gewerblichen Nutzung im Bereich des Plangebietes bildet eine sichtbare Grenze zum Hauptzentrum. Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) Ausgabe 1999 Der StEP Gewerbe unterteilt das Plangebiet in drei Bereiche. Nördlich der Ernststraße sind reine gewerbliche Bauflächen ohne weitere Unterteilung dargestellt. Es dominiert verarbeitendes Gewerbe und Dienstleistung. Zum nördlichen Gebietsrand sollen emissionsschützende Maßnahmen getroffen werden. Der angrenzende Bereich zwischen Ernststraße und Wittestraße ist Teil des Entwicklungskonzeptes für den produktionsgeprägten Bereich (EpB). Als städtebauliches Ziel wird hier der Ausschluss nicht produktionsgeprägter Nutzungen genannt. Südlich der Wittestraße finden sich keine derartigen Unterteilungen. In beiden Bereichen dominieren Betriebe des verarbeitenden Gewerbes sowie Distributionsbetriebe. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 5 Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) Ausgabe vom Dezember 2004 Das Plangebiet selbst ist nicht Teil des EpB, befindet sich jedoch zwischen den Gebieten 3, Borsigdamm und 4, Flohrstraße. Altlastenuntersuchung Aufgrund der ehemaligen Nutzung als städtisches Gaswerk ist das Grundstück Ernststraße 7 altlastenbehaftet und im Bodenbelastungskataster unter den Nr. 98 verzeichnet. Durch ein Gutachten der FA. BGC wurde die Altlastensituation untersucht. Hierbei wurden Bodenbelastungen durch Cyanide und polyzyklisch aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK) festgestellt. Das Grundwasser ist durch Cyanide ebenfalls belastet. Geltendes Planungsrecht Der übergeleitete Baunutzungsplan bestimmt das geltende Planungsrecht. Die Bauflächen sind als reines Arbeitsgebiet der Baustufe V/III ausgewiesen. Zulässig ist hier eine industrielle Nutzung nach den Bestimmungen der BauO Bln 1958 sowie eine Grundflächenzahl von 0,5 und eine Baumassenzahl von 6,0. Da für die Ernststraße Straßenund Baufluchtlinien existieren, gilt der Baunutzungsplan im Plangebiet als qualifizierter Bebauungsplan. II Planungsinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet war schon im Zuge des Bebauungsplanverfahrens 12-7B Gegenstand planerischer Überlegungen. Im Ergebnis des Planungsprozesses wurden die betr. Flächen jedoch aus dem Geltungsbereich ausgespart, da sich insbesondere die Eigentümer des TOP-Tegel gegen eine Neufestsetzung als Industriegebiet im Rahmen der Umstellung auf die Baunutzungsverordnung 1990 (BauNVO 90) gewandt hatten. Am 23. Oktober 2007 ging bei der bezirklichen Bauaufsichtsbehörde ein Antrag auf Vorbescheid ein. Gegenstand war u.a. die Frage nach der Zulässigkeit einer großflächigen Einzelhandelseinrichtung mit einer Verkaufsfläche von 3.240 m² auf dem Grundstück Ernststraße 7. Dies war Anlass, die bauliche Entwicklung der außerhalb des Umstellungsplans 12-7B gelegenen Flächen beiderseits der Ernststraße und der Wittestraße näher zu betrachten und planerisch zu regeln. Nach der geltenden Rechtsgrundlage hätte der großflächige Verbrauchermarkt zugelassen werden müssen. Hierzu ist folgendes auszuführen: Die BauO Bln 58 kennt den Begriff des Einzelhandels nicht, weshalb die Nutzung "großflächiger Einzelhandel" im Sinne eines Gewerbebetriebes aller Art zugelassen werden müsste. Die Baunutzungsverordnung 1968 regelt in § 11 zwar, dass für Ladengebiete (BauNVO 62) bzw. Einkaufszentren und Verbrauchermärkte, die der übergemeindlichen Versorgung dienen (BauNVO 68), ein Sondergebiet festzusetzen ist, bietet jedoch keine weitere Definition oder Größenangaben. Die BauNVO 77 begrenzt die Größe der außerhalb von Kern- und Sondergebieten zulässigen großflächigen Einzelhandelsbetriebe auf 1.500 m² Geschossfläche. Diese Größenbegrenzung wurde erst mit der BauNVO 90 auf 1.200 m² reduziert. Mit den bestehenden Rechtsgrundlagen kann daher die Ansiedlung bestimmter Nutzungen wie Bau- und Heimwerkermärkte oder großer Lebensmitteldiscounter nicht verhindert werden. Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsnutzungen hätte vorallem eine zentrenschädigende Wirkung auf die vorhandene und gut etablierte Einzelhandelskonzentration, die von der Fußgängerzone Gorkistraße bis zu den Borsighallen an der Berliner Straße reicht. Der Bezirk war daher gehalten, das im Flächennutzungsplan genannte Entwicklungsziel einer gewerblichen Baufläche mittels verbindlicher Bauleitplanung zu sichern. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 6 Überlegungen, die östlich des Geltungsbereiches gelegenen planfestgestellten Bahnflächen, welche derzeit nicht für Bahnbetriebszwecke genutzt werden, in den Geltungsbereich mit einzubeziehen wurden nicht weiterverfolgt. Für eine Überplanung hätten diese in einem gesonderten Verfahren entwidmet werden müssen. Dies hätte die Planung zeitaufwändiger gestaltet. Sofern durch das Eisenbahnbundesamt eine Freistellung von Bahnbetriebszwecken vollzogen wird, wären die Flächen dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB zuzuordnen. Die umgebende Gewerbebebauung bietet hier einen ausreichenden Rahmen, um eine geordnete städtebauliche Entwicklung auch ohne verbindliche Bauleitplanung zu sichern. Bei den im Zuge der Planung und der Gefahrenabwehr auf dem Grundstück Ernststraße 7 vorgenommenen Altlastenuntersuchungen wurde eine Kontamination des Grundwassers durch die vormalige Gaswerksnutzung festgestellt. Auch die Oberbodenschichten sind hiervon betroffen. Zur genauen Lokalisierung der Altlastenquelle wurden weitere Untersuchungen angestellt. Das Gutachten kam zu dem Ergebnis, dass der Altlastenschaden technisch und wirtschaftlich sanierbar ist. Die Kosten für die fachgerechte Entsorgung des Oberbodens werden auf ca. 361.000 € veranschlagt. Eine Grundwassersanierung ist nach Einschätzung der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Abt. III C erforderlich. Die Sanierungsmaßnahmen würden insgesamt jedoch einen Umfang von 1 Mio € nicht überschreiten und damit den Wert des Grundstückes von ca. 1,55 Mio € nicht erreichen. Ungeklärt ist jedoch weiterhin die Situation auf den übrigen Flächen des Plangebietes, auf denen sich ebenfalls umfangreiche Altlastenverdachtsflächen befinden. Die bezirklichen Mittel reichten nicht aus, um in angemessener Zeit eine hinreichende Altlastenerkundung durchzuführen. Da aufgrund der laufenden Veränderungssperre der Bebauungsplan zügig bearbeitet werden musste, wurde der Bereich südlich der Ernststraße abgetrennt. Der Bebauungsplan teilt sich nun in die Teilbereiche 12-18Ba (nördlich der Ernststraße) und 1218Bb (südlich der Ernststraße) auf. Im Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde das Straßenflurstück der Ernststraße aus dem Geltungsbereich ausgeschlossen, da keine Neufestsetzung von Straßenflächen erfolgen soll. Die förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien der Ernststraße gelten somit weiter fort und bestimmen öffentliche Erschließung sowie die überbaubaren Grundstücksflächen im Bebauungsplan. 2. Intention der Planung Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans und in seinem Umfeld stattgefundene bauliche Entwicklung von Büro, Dienstleistung und (Auto)Handel entspricht nicht mehr dem im Baunutzungsplan ausgewiesenen, reinen Arbeitsgebiet. Die vormalige industrielle Prägung des Areals wurde von nicht erheblich belästigenden Gewerbebetrieben verdrängt. Dieser höheren Sensibilität der Nutzung hinsichtlich zulässiger Emissionen soll durch die Ausweisung eines Gewerbegebietes entsprochen werden. Zugleich können damit Konflikte zu der vorhandenen Wohnnutzung auf den Grundstücken Ernststraße 1 und 3a gemindert werden. Eine ähnliche Problematik besteht auch zur nördlich angrenzenden Grünanlage. Sie ist im weiteren Umkreis des dicht bebauten Tegeler Zentrums die einzig größere Grün- und Sportfläche und wird von den Anwohnern rege besucht. Eine weniger emissionsträchtige Nutzung wäre geeignet, die Aufenthaltsqualität auf dem derzeitigen Niveau zu halten. Mit der Ausweisung als Gewerbegebiet nach § 8 BauNVO 1990 ist großflächiger Einzelhandel nicht mehr generell genehmigungsfähig. Zunächst gilt hier die Regelvermutung nach § 11 Abs. 3 BauNVO. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sowie sonstige großflächige Handelsbetriebe, die sich nach Art, Lage oder Umfang auf die Verwirklichung der Ziele der Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 7 Raumordnung oder auf die städtebauliche Entwicklung nicht nur unwesentlich auswirken können, sind nur noch im Kerngebiet oder in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig. Diesbezügliche Baubegehren können abgewehrt werden. Die Planungsziele bestehen im Wesentlichen in der Umstellung der Nutzungsart auf ein Gewerbegebiet nach § 8 der BauNVO 1990. Daher genügt eine Festsetzung als einfacher Bebauungsplan. 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1. Planfestsetzungen Art der baulichen Nutzung Der Bebauungsplan setzt auf seinen Baugrundstücken ein Gewerbegebiet nach § 8 der BauNVO fest. Neben den Ausführungen unter Abschnitt II Pkt. 2 ist anzumerken, dass auf den bisher nicht in ihrer baulichen Entwicklung als abgeschlossen zu betrachtenden Grundstücken Ernststraße 1 bis 7 nicht störende, gewerbliche Nutzungen analog den benachbarten Grundstücken angesiedelt werden können. Das geringere Störungspotential mindert die Konflikte zur bestehenden Wohn- und „Grünnutzung“. Zulässig ist auch die Neuansiedlung eines kleinflächigen Verbrauchermarktes zur quartierbezogenen Nahversorgung des umliegenden Gebietes. Die Größenordnung wird dabei im Sinne § 11 Abs. 3 BauNVO auf 1200 m² Geschossfläche beschränkt. Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, überbaubare Grundstücksflächen Mit dem Bebauungsplan wird lediglich das Ziel verfolgt, die Art der baulichen Nutzung umzustellen. Daher erfolgen hier keine eigenen Festsetzungen. Textliche Festsetzungen Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft. Da lediglich Regelungsbedarf für die Art der baulichen Nutzung besteht, wird die Planung als einfacher Bebauungsplan festgesetzt. Für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise und zu den überbaubaren Grundstücksflächen bleiben die Bestimmungen des Baunutzungsplans und der förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien weiter in Kraft. Nachrichtliche Übernahmen In den Bebauungsplan wurde für das Grundstück Ernststraße 5-7 eine Kennzeichnung als Altlastenfläche vorgenommen. Die vorgefundenen Altlastenflächen werden bis zur Festsetzung des Bebauungsplans nicht saniert sein. Daher erfolgte eine Kennzeichnung. Die vorhandene Belastung steht einer plangemäßen Nutzung nicht entgegen. (Siehe II Pkt. 2) Nach den Bestimmungen des § 7 des Bundesbodenschutzgesetzes dürfen im Rahmen der Vorsorgepflicht Altlasten nicht überbaut werden und sind im Zuge der Baumaßnahmen zu sanieren. Ebenso ist eine Versickerung von Oberflächenwasser auf Altlastenflächen nicht zulässig. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Der FNP stellt in seiner aktuellen Fassung der Neubekanntmachung vom September 2004 den Geltungsbereich als gewerbliche Baufläche dar. Das hier vorgesehene Gewerbegebiet kann aus den Darstellungen des FNP entwickelt werden. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 8 4. Abwägung Allgemeine Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, soweit diese Regelungsinhalt sind. Er berücksichtigt insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Belange der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur. Private Belange Der private Belang an einer möglichst optimalen Verwertung der Baugrundstücke -hier respektive großflächige Einzelhandelsnutzung- steht gegen die öffentlichen Belange einer geordneten städtebaulichen Entwicklung des Ortsteils Tegel. Dazu ist folgendes auszuführen: Der Flächennutzungsplan stellt als vorbereitende Bauleitplanung den Planbereich als gewerbliche Baufläche dar. Die dargestellte Einzelhandelskonzentration endet 300m weiter nördlich mit den Hallen am Borsigturm. Eine kerngebietstypische Entwicklung oder die Ausweisung eines Sondergebietes würde dem FNP widersprechen. Eine Änderung des Flächennutzungsplans oder der Verzicht auf die Überplanung einzelner Grundstücke liegt wegen der zu erwartenden Auswirkungen auf die bezirkliche Zentrenstruktur nicht im gesamtstädtischen Interesse. Gleichwohl kann kleinflächiger Einzelhandel für die quartierbezogene Nahversorgung weiter zugelassen werden. Dies betrifft insbesondere das Grundstück Ernststraße 7. Die bisherige Größenordnung von ca. 1.400 m² Verkaufsfläche auf dem Grundstück wäre bei einem Wiederaufleben der Einzelhandelsnutzung im Rahmen des Bestandsschutzes auch weiterhin zulässig. Der Bebauungsplan soll lediglich großflächigen Einzelhandel ausschließen und damit die bestehende Einzelhandelsstruktur im Zentrum Tegels schützen. Grundsätzlich ist anzumerken, dass der Verordnungsgeber in der Baunutzungsverordnung großflächigen Einzelhandel seit 1968 auf Kern- und Sondergebiete beschränkt hat, um Verwerfungen im Gefüge der Städte und Gemeinden zu verhindern. Der öffentliche Belang einer geordneten städtebaulichen Entwicklung mit dem Schutz der etablierten städtischen Zentren überwiegt daher das private Interesse an einer optimalen Auslastung bzw. Verwertung des Grundstückes, zumal in den eigentumsrechtlich geschützten Bestand der Nutzung nicht eingegriffen wird. Gewerbenutzung versus Wohnnutzung Im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sind auch die verschiedenen Nutzungsinteressen zwischen den Grundstücken Ernststraße 1 und 3a mit Wohnungen einerseits und einer gewerblichen Nutzung des benachbarten Grundstücks Ernststraße 7 andererseits, gegeneinander abzuwägen. Hierzu ist folgendes auszuführen: Das Beamten- und Arbeiterwohnhaus Ernststraße 1 wurde 1897 von Reimer & Körte für die Beschäftigten der Borsigwerke errichtet. Es war zwar nicht Teil der Werksanlage Borsig, jedoch entstand gleichzeitig in unmittelbarer Nachbarschaft mit dem Gaswerk Tegel eine industrielle Nutzung, die als gewerbliche Ausprägung auch heute noch Bestand hat. Das Wohnhaus fügte sich deshalb seit je her in die gegebene Situation ein und ist mit dem benachbarten Gebäude, das als Betriebswohnung ebenfalls zur gleichen Zeit errichtet wurde, im Gebiet die Ausnahme geblieben. Daher ist eine Sicherung durch Ausweisung eines Wohn- oder Mischgebietes in Insellage zwischen gewerblichen Nutzungen städtebaulich nicht sinnvoll und wäre wegen der Einschränkung des Gewerbebetriebes zudem bodenrechtlich problematisch. Neue Konflikte zwischen den Nutzungen werden durch die Planung nicht geschaffen, vorhandene durch die „Abzonung“ in ein Gewerbegebiet gemindert. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 9 StEP Gewerbe versus EpB Der Stadtentwicklungsplan Gewerbe mit Bearbeitungsstand von 1999 stellt für den Bereich zwischen Ernststraße und Wittestraße den Ausschluss nicht produktionsgeprägter Nutzungen als planerisches Ziel dar. Im Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich von 2004 ist diese Fläche jedoch ausgenommen. Da sich hier mit den neu gebauten Autohäusern Staamann und Kohl vorrangig Handel und Dienstleistung angesiedelt haben, ist eine Produktionsorientierung auf absehbare Zeit nicht mehr zu erwarten. Der StEP Gewerbe ist in seinen Aussagen an dieser Stelle planerisch überholt und muss aktualisiert werden. Einzelhandelsanalyse Der Antragsteller hat zur Bekräftigung seines Baubegehrens für die Errichtung eines Verbrauchermarktes auf dem Grundstück Ernststraße 7 eine „Auswirkungsanalyse zur Ansiedlung eines Verbrauchermarktes in Berlin-Reinickendorf, Ortsteil Tegel / Ernststraße 7“ (nachfolgend Einzelhandelsanalyse genannt) erstellen lassen. Die Einzelhandelsanalyse untersucht den Einzugsbereich des Vorhabens. Dabei wird zwischen dem Mikrostandort (Zone I) und dem Makrostandort (Zone II) unterschieden. Als relevante Wettbewerber werden im wesentlichen die verschiedenen Lebensmittelmärkte der Umgebung sowie das Real SB-Warenhaus in den Hallen am Borsigturm angesehen und nach Umsatz und Marktauftritt bewertet. Der Makrostandort umfasst neben wesentlichen Teilen Tegels auch die angrenzenden Ortsteile Heiligensee, Konradshöhe und Tegel-Ort. Der Mikrostandort beschreibt dagegen den Einzugsbereich direkt im Ortsteil Tegel. Die Verteilung der Verkaufsfläche wird in der Zone I mit ca. 18.000 m² und in der Zone II mit zusätzlich ca. 6.000 m² angeben. Dem Standort wird eine Umsatzerwartung von 10,1 Mio € im Lebensmittelsektor zugeschrieben. Zuzüglich der Umsatzanteile von Nichtlebensmitteln, die bei Verbrauchermärkten bei ca. 40% liegen, kommt der geplante Verbrauchermarkt auf einen Gesamtumsatz von ca. 15 Mio €. Die Einzelhandelsanalyse geht davon aus, dass in der Zone I ein Marktanteil von ca. 10% und in der Zone II ein Marktanteil von ca. 8 – 9% erzielt wird. Durch zusätzliche Bindung von Kaufkraft außerhalb des Einzugsbereichs in einer angenommenen Größenordnung von ca. 2 – 3 Mio € ergäbe sich eine Umsatzverteilung von insgesamt ca. 7 % in beiden Zonen, die nach üblichen Maßstäben als wettbewerbsüblich und damit verträglich für den Einzugsbereich angesehen wird. Dem ist folgendes entgegenzuhalten: Die Analyse bezieht sich im wesentlichen auf den Lebensmittelbereich. Zentrenrelevant sind aber ebenso die non-food Anteile. Gerade die Firma Kaufland ist für ihr breites Warensortiment bekannt, das neben Lebensmitteln und Drogerieartikeln vom Fahrrad bis zur Musik-CD reicht. Bei dem in der Analyse genannten Anteil von ca. 40% ergibt dies nach den Berechnungen der Einzelhandelsanalyse einen Umsatz von 4.9 Mio € (arithmetisch 6 Mio €), der insbesondere von den Facheinzelhändlern der Gorkistraße und der Berliner Straße abfließt. Diese kleinen und i.d.R. kaum erweiterbaren Läden, prägen das Straßenbild im Tegeler Zentrum. Ein trading-down Effekt hätte hier verheerende Folgen. Die zu erwartenden Auswirkungen auf gewachsene Einzelhandelsstrukturen nehmen mit der Nähe der relevanten Marktteilnehmer zum Vorhaben zu. Der Einfluss auf weit entfernte Standorte etwa im nördlichen Tegel oder in Heiligensee ist dagegen gering. Von Umsatzverlagerungen ist daher in erster Linie die Zone I betroffen. Der Marktanteil des Vorhabens für den Nahrungs- und Genussmittelsektor wird in der Zone I mit ca. 10 % angegeben. Werden nur die Flächenrelationen betrachtet, so steht der Verkaufsfläche des Vorhabens mit 3.280 m² eine Gesamtverkaufsfläche in der Zone I von 18.000 m² gegenüber. Der geplante Verbrauchermarkt hätte damit einen Anteil von ca. 15% der dann erreichten Verkaufsfläche. Selbst wenn durch zusätzliche Kaufkraftbindung aus peripheren Lagen dieser Marktanteil nicht ganz erreicht werden sollte, sind mit deutlich über Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 10 10% nicht unerhebliche Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur des Tegeler Zentrums mit hoher Wahrscheinlichkeit anzunehmen. Noch deutlicher wird die Problematik, beim Vergleich der als relevant angesehenen Wettbewerber in der Nachbarschaft: Die Filiale von REWE sowie der ehemalige Standort von Kaisers haben in den etwa 300 m weit entfernten Borsighallen zusammengenommen eine Verkaufsfläche von 7.200 m². Die übrigen Betreiber Mema, E-Reichelt sowie ein türkischer Einzelhändler in der Gorkistraße / Berliner Straße (ca. 800 m weit entfernt) summieren sich auf noch einmal 1.850 m². Insgesamt ergibt sich eine Verkaufsfläche von 9.050 m². Der geplante Verbrauchermarkt würde hier einen Zuwachs von ca. 36% zur vorhandenen Verkaufsfläche bedeuten. Vor diesem Hintergrund scheint der prognostizierte Marktanteil des Vorhabens am Gesamtumsatz der Zone I als wesentlich zu niedrig angesetzt. Ebenso ist die Argumentation, dass der genehmigte Bestand von rd. 1.800 m² Verkaufsfläche des ehemaligen Minimalmarktes den Umverteilungseffekt real weiter verringern würde, nicht stichhaltig. Baurechtlich genehmigt ist eine Verkaufsfläche von ca. 1.400 m². Dieser Markt hat als reine Nahversorgung bisher kaum Zentrenrelevanz entfaltet. Die Einzelhandelsnutzung (Lebensmittel) ist seit ca. zwei Jahren unterbrochen. Es ist anzunehmen, dass sich der Standort auf Dauer nicht gegen die benachbarten Lebensmittelmärkte durchsetzen konnte und auch bei einer Neugestaltung seiner Verkaufsflächen in der bisherigen Größenordnung kein relevanter Marktteilnehmer sein wird. Der Neubau von 3.280 m² Verkaufsfläche bietet hingegen wesentlich bessere Möglichkeiten des Marktauftrittes und der Kundenbindung, sodass eine einfache Addition von Verkaufsflächen die zu erwartenden Auswirkungen nicht real abbildet. Zusammenfassend ist zu konstatieren, dass die Einzelhandelsanalyse sich im Wesentlichen auf den Nahrungsmittelsektor konzentriert und dabei die übrigen zentrenrelevanten Auswirkungen ausblendet. Der Marktanteil des Vorhabens im zentrumsnahen Bereich scheint als deutlich zu niedrig angesetzt. Die einfache Addition von genehmigten und zusätzlich zu erwartenden Verkaufsflächen am Standort Ernststraße 7 bildet nicht die realen Wirkungen eines derartigen Vorhabens ab. Der Studie, die dem geplanten Verbrauchermarkt durchaus eine Integration in die gewachsenen Einzelhandelsstrukturen Tegels bescheinigt, ist daher nicht zu folgen. 4.1. Frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung Die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 25. April bis zum 26. Mai 2008 in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung statt. Die frühzeitige Auslegung wurde am 17. April 2008 in der Tagespresse angekündigt. Ausgelegt wurde der Bebauungsplanentwurf vom 3. Dezember 2007 einschließlich seiner Begründung. 2 Bürger haben in die Planung eingesehen. Es liegen fünf Einzelstellungnahmen und eine Sammelstellungnahme von 53 Bürgern vor. Anregungen und Bedenken bezogen sich vor allem auf den geplanten Ausschluss von großflächigem Einzelhandel auf dem Grundstück Ernststraße 7. Diese sind, soweit planrelevant, in die Begründung eingeflossen. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurde mit Schreiben vom 7.04.2008 durchgeführt. Wesentlich in der Abwägung war vor allem die Altlastenproblematik. Das Ergebnis der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung führte zu einer Teilung des Geltungsbereiches. Der Teil mit der Bezeichnung 12-18B-1 wurde im Verfahren vordringlich weitergeführt, da hier eine Veränderungssperre läuft. Des weiteren wurde eine Altlastenkennzeichnung vorgenommen. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 11 4.2. Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden durch Schreiben vom 9.03.2009 am Bebauungsplanverfahren beteiligt. Dem Anschreiben lagen die Begründung sowie die Planzeichnung bei. Insgesamt wurden 38 Behörden beteiligt. Von 24 Trägern lagen Antwortschreiben vor. Im Ergebnis der Beteiligung erfolgten folgende Änderungen: Planzeichnung  Ausklammerung der Ernststraße aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans  Änderung des Bebauungsplans auf die Bezeichnung 12-18Ba. Begründung  Redaktionelle Änderungen und Ergänzungen Die Planung wurde ohne wesentliche inhaltliche Änderungen weitergeführt. 4.3. Öffentliche Auslegung Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 11. Juni bis zum 10. Juli 2009 in den Räumen des Stadtplanungsamtes statt. Die öffentliche Auslegung wurde am 28.05.2009 in der Tagespresse angekündigt. Die Amtsblattveröffentlichung erfolgte am 29.05.2009. Ausgelegt wurde der Bebauungsplanentwurf vom 4. Mai 2009 einschließlich seiner Begründung. 4 Bürger haben während der Auslegungsfrist in die Planung eingesehen. Es liegen zwei schriftliche Stellungnahmen vor, denen jeweils Sammlungen mit (nicht näher geprüften) 351 Unterschriften sowie 700 per Internet abgegebenen Voten bzw. Kommentaren beiliegen. Zum ausgelegten Entwurf der Planung wurden Einwände erhoben, die folgende Punkte umfassen: 1. Für die Bewohner Borsigwaldes sind sehr weite Wege zurückzulegen, um einen Großmarkt zu besuchen. Insbesondere Alte und Menschen ohne Pkw sind auf einen nahe gelegenen Markt angewiesen. Getroffene Abwägung: Der Flächennutzungsplan stellt in Borsigwalde keine Einzelhandelskonzentration dar. Großflächige Verbrauchermärkte, die über eine quartierbezogene Nahversorgung hinaus gehen, sind daher in diesem Bereich nicht zulässig. Die Berliner Straße sowie die Gorkistraße bilden das städtische Zentrum Tegels. Hier befinden sich mehrere großflächige Einzelhandelseinrichtungen, welche mit dem öffentlichen Nahverkehr auch aus Borsigwalde optimal zu erreichen sind. Kleinflächige Verbrauchermärkte in einer Größenordnung bis 1.200 m² Geschossfläche bilden das Rückgrad für die Versorgung der Bevölkerung in den Wohngebieten. Derartige Einzelhandelseinrichtungen schließt der Bebauungsplan nicht aus. Sie sind auch in Borsigwalde zulässig. 2. Die Konzentration des Einzelhandels in den Borsighallen ist schädlicher für den umliegenden Einzelhandel als der geplante Verbrauchermarkt von Kaufland in der Ernststraße. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 12 Getroffene Abwägung: Die Borsighallen befinden sich innerhalb der im Flächennutzungsplan dargestellten Einzelhandelskonzentration an der Berliner Straße. Der Bebauungsplan XX-285 weist hier ein Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ und einer Nettoverkaufsfläche von 22.000 m² aus. Die möglichen Auswirkungen auf die Einzelhandelsstruktur wurden im Rahmen des Planverfahrens untersucht und abgewogen. Der Betrieb der Borsighallen hat bisher keine gravierenden Auswirkungen auf die bezirklichen Zentren in Tegel und Reinickendorf gehabt. Gerade das breit gestreute Sortiment eines großflächigen Verbrauchermarktes wie Kaufland, in dem neben Lebensmitteln auch Waren des täglichen Bedarfs, Periodika, Textilien oder Elektrogeräte verkauft werden, ist jedoch geeignet, erhebliche Auswirkungen auf die bezirklichen Einzelhandelsstrukturen zu entfalten. Der Berliner Straße und der Gorkistraße würde damit nicht unerheblich Kaufkraft entzogen. Mit der Insolvenz von Hertie liegen hier Potentiale brach, die es zu erhalten und zu entwickeln gilt. Die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen in der Peripherie würde diesen Bemühungen zuwider laufen. 3. Da Real aus den Borsighallen verschwunden ist, fehlt ein ähnlich breit gestreutes Sortiment im Einzugsbereich von Tegel, zumal das Kaufhaus Hertie in der Gorkistraße schließt. Das Angebot für den täglichen Bedarf ist in den Borsighallen mangelhaft, die angebotenen Pkw-Stellplätze im Parkhaus zu teuer. Getroffene Abwägung: Die quartierbezogene Nahversorgung des Ortsteils Borsigwalde ist durch verschiedene kleinflächige Verbrauchermärkte gewährleistet. Neben einem EDEKA-Markt in der Ernststraße und einem Plus-Markt in der Holzhauser Straße eröffnet demnächst in der Ziekowstraße ein weiterer Verbrauchermarkt. Auch hat kürzlich in den Borsighallen ein REWE-Markt eröffnet und ergänzt damit das zwischenzeitlich reduzierte Warenangebot. Auf geschäftspolitische Entscheidungen des Managements der Borsighallen kann jedoch im Rahmen städtebaulicher Planungen kaum Einfluss genommen werden. Grundsätzlich ist auszuführen, dass kein Anspruch der Bevölkerung auf eine umfassende Versorgung mit Waren und Dienstleistungen aller Art in fußläufiger Entfernung besteht. Dieser muss zurückstehen gegen die Erfordernisse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in den etablierten städtischen Zentren. 4. Mit der Schließung von Hertie könnte auch Kaufland in die Räumlichkeiten an der Gorkistraße einziehen. Getroffene Abwägung: Durch die Schließung des Hertiekaufhauses steht ein Flächenpotential für eine großflächige Einzelhandelseinrichtung im Zentrum Tegels wieder zur Verfügung. Die Wiederbesiedlung des traditionellen Kaufhausstandortes ist von großem bezirklichen Interesse. So würde auch der Einzug der Firma Kaufland an dieser Stelle ausdrücklich begrüßt. 5. Mit der Verhinderung des Kauflandes wird die Wohnqualität in Borsigwalde weiter verschlechtert, da die Nahversorgung nur noch ungenügend gewährleistet ist. Der geplante Verbrauchermarkt könnte hingegen den Ortsteil Borsigwalde wiederbeleben. Getroffene Abwägung: Neben den Ausführungen unter Pkt. 3 ist Folgendes zu ergänzen: Die Ansiedlung eines großflächigen Verbrauchermarktes mit dem breit gestreuten Sortiment der Fa. Kaufland würde nicht nur die etablierten Zentren schädigen, sondern auch die im Quartier verbliebenen kleinen Läden und Nahversorger. Die Bemühungen des Bezirks, dem erheblichen Leerstand an Ladengeschäften in Borsigwalde durch verschiedene Aktionen entgegenzuwirken, wären damit zum Scheitern verurteilt. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 13 Ergebnisse aus der öffentlichen Auslegung: Die öffentliche Auslegung führte nicht zu einer Änderung der Planung III Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen auf den Haushalt und auf die Finanzplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Durch die Änderung der Nutzungsart von Industrie- in Gewerbenutzung ergibt sich keine Wertminderung der betr. Grundstücke. Bei den Bodenrichtwerten wird grundsätzlich nicht zwischen Industrie- und Gewerbegebiet unterschieden. Der Ausschluss von großflächigem Einzelhandel verringert den erzielbaren Kaufpreis. Jedoch besteht kein Anspruch auf eine derartige Nutzung, da mit dem FNP die gesamtstädtische Planung entgegensteht. Auch ohne Einzelhandelsnutzung zeichnen sich die Grundstücke des Plangebietes durch eine hohe Lagegunst aus, wie die Bodenrichtwerte verdeutlichen. Nach Auskunft des bezirklichen Vermessungsamtes steigt der Bodenwert, wenn die Gebiete nicht für produktionsgeprägte Gewerbe vorgehalten werden müssen. Da in den gesicherten Bestand nicht eingegriffen wird, ist mit einem Planungsschaden nicht zu rechnen. Der aktuelle Bodenrichtwert beläuft sich für den Bereich nördlich der Wittestraße auf 170 €/m². Südlich der Wittestraße, wo mit dem TOP-Tegel hochwertige Büro- und Gewerbeflächen vorhanden sind, beträgt der Bodenrichtwert 320 €/m². Daher wird sich der Wert der bisher nicht adäquat genutzten Grundstücke nördlich der Ernststraße mit der Umwidmung des reinen Arbeitsgebietes in ein Gewerbegebiet eher erhöhen. Die Kosten für die Sanierung der Altlasten wurden überschlägig auf ca. 1 Mio. € geschätzt. Aufgrund der jahrzehnte langen Nutzung durch das Gaswerk Tegel liegt die Störerverantwortlichkeit und damit die Sanierung der Altlasten der zuständigen Senatsstelle des Landes Berlin als Rechtsnachfolger der Gemeinde Tegel. Bei einer Neubebauung des Grundstückes könnten für das Land Berlin Sanierungskosten von bis zu 1 Mio € entstehen. Diese Situation besteht jedoch auch schon nach derzeitiger Rechtslage. Der Bebauungsplan ändert nichts an der generellen Störerverantwortlichkeit Berlins. Derzeit ist nicht abzusehen, wann auf dem Grundstück neu gebaut wird. Eine plangemäße Nutzung des Grundstückes innerhalb der bestehenden Baulichkeiten kann auch ohne Sanierung der Altlasten erfolgen. Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine 2. Auswirkungen auf die Umwelt. Da der Bebauungsplan lediglich die Änderung der Nutzungsart von einem reinem Arbeitsgebiet auf ein Gewerbegebiet zum Inhalt hat, wird die potentielle Belastung der Nachbarschaft durch Emissionen geringer ausfallen. Die Planung wirkt sich daher positiv auf die Umwelt aus, negative Auswirkungen sind nicht zu befürchten. Ebenso bereitet der Plan keinen Eingriff in den Natur- und Landschaftsraum vor. Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 14 Der Geltungsbereich umfasst das Gebiet des ehemaligen Gaswerkes Tegel und wird von der Altlastenfläche 98 überlagert. Um Konflikte bei der zukünftigen Nutzung zu vermeiden, wurde eine Altlastenuntersuchung durchgeführt. Die hier aufgefundenen Cyanide und PAK müssen bei der Bebauung des betroffenen Grundstückes saniert werden. Als Rechtsnachfolger der Gemeinde Tegel steht das Land Berlin in der Störerverantwortlichkeit. Die Sanierungskosten belaufen sich voraussichtlich auf einen Wert von 1 Mio. € und bleiben damit deutlich unterhalb des Grundstückswertes. Die Prüfwerte für Benz(a)pyren und PAK für Gewerbe- und Industrieflächen werden in den oberflächennahen Proben an einigen Stellen überschritten. Das Grundstück ist jedoch zum großen Teil versiegelt, sodass eine Gesundheitsgefährdung für Personen, die sich dort nur sporadisch aufhalten, ist nicht gegeben ist. Die vorhandenen Altlasten stehen daher einer plangemäßen Aufnahme der Nutzung nicht entgegen. Eine Sanierung ist daher erst im Zuge von Baumaßnahmen, die in die bestehende Boden/Versiegelungssituation eingreifen, erforderlich. IV Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 30.10.2007 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der gemeinsamen Landesplanung die Absicht einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB. Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin beschloss am 20.11.2007 die Aufstellung des Bebauungsplanes 12-18B. Der Beschluss wurde am 14.12.2007 im Amtsblatt für Berlin Nr. 55 auf Seite 3222 öffentlich bekannt gemacht. Mit der Veröffentlichung im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 3 vom 23. Februar 2008 wurde für das im Geltungsbereich des Bebauungsplans gelegen Grundstück Ernststraße 7 eine Veränderungssperre erlassen. Verfahren nach § 13a BauGB Der Bebauungsplan dient der Umstellung von der industriellen auf eine gewerbliche Nutzung innerhalb eines geschlossenen Siedlungsbereiches. Er ist damit eine Maßnahme der Innenentwicklung. Da das Maß der baulichen Nutzung nicht neu festgesetzt wird, sondern die alten Bestimmungen des Baunutzungsplans weiter gelten, werden die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1 BauGB nicht berührt. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltprüfung bedürfen, wird durch den Bebauungsplan nicht begründet. Ebenso werden durch den Bebauungsplan keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt. Daher liegen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor. Die Beschleunigung ist zudem geboten, da für das Grundstück Ernststraße 7 eine Veränderungssperre läuft. Frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in der Zeit vom 25.04.2008 bis zum 26.05.2008 in den Räumen des Rathauses Reinickendorf statt, nachdem diese vorher in der Tagespresse bekannt gegeben wurde. Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden am Bebauungsplanverfahren mit Schreiben vom 7.04.2008 innerhalb eines Zeitraumes von Beschluss Abt. Bauwesen, Finanzen und Sport -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 15 einem Monat beteiligt. Die Auswertung der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung erfolgte mit Beschluss des Bezirksamtes vom 24.02.2009. Hier wurde die Fortsetzung des Verfahrens mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen. Teilung des Geltungsbereiches Mit Bezirksamtsbeschluss vom 24.02.2009 wurde der Geltungsbereich in die Teile 12-18B-1 und 12-18B-2 aufgeteilt. Die Teilung des Geltungsbereiches wurde im Amtsblatt vom 13.03.2009 öffentlich bekannt gemacht. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden am Bebauungsplanverfahren mit Schreiben vom 9.03.2009 innerhalb eines Zeitraumes von einem Monat beteiligt. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Das Bezirksamt beschloss am 19.05.2009 die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes vom 4. Mai 2009. Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 11.06.2009 bis zum 10.07.2009 in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung statt und wurde im Amtsblatt für Berlin vom 29.05.2009 öffentlich bekannt gemacht. Mit diesem Beschluss wurde auch die Bezeichnung des Bebauungsplans in 12-18Ba geändert. V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) und Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Berlin, den Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Helmuth-Paland Leiter des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung Beschluss