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Anlage b Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplanentwurf 12-26B vom 17. Juni 2010 mit Deckblatt vom 29. April 2011 für den Bereich zwischen der Großkopfstraße, dem Dankeskirchhof, der Gotthardstraße, der Scharnweberstraße, der Ollenhauerstraße, einschließlich der Friedrich-Karl-Straße und der Blankestraße sowie für die Grundstücke Von-der-Gablentz-Straße 3/15, 19 / 23, Ollenhauerstraße 134/Von-der-Gablentz- Straße 1, Ollenhauerstraße 135 – 138; Scharnweberstraße 17-20B/Ollenhauer Straße 139, Scharnweberstraße 21 – 24, 130 – 138 in Berlin – Reinickendorf, Ortsteil Reinickendorf Stand: Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS I II Planungsgegenstand 3 1. VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT 3 2. PLANGEBIET 3 2.1 BESTAND 3 2.2 PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION 5 Planungsinhalt 6 1. ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 6 2. INTENTION DER PLANUNG 7 3. WESENTLICHER PLANINHALT 8 3.1. PLANFESTSETZUNGEN 3.2. ENTWICKLUNG AUS DEM FLÄCHENNUTZUNGSPLAN (FNP) 4. III ABWÄGUNG 8 11 12 4.1. FRÜHZEITIGE BÜRGER- UND BEHÖRDENBETEILIGUNG 12 4.2. BEHÖRDENBETEILIGUNG NACH § 4 ABS. 2 BAUGB 13 4.3. ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG, ERNEUTE BEHÖRDENBETEILIGUNG 13 4.4 ERNEUTE ÖFFENTLICHE AUSLEGUNG 14 Auswirkungen des Bebauungsplans 15 1. AUSWIRKUNGEN AUF DEN HAUSHALT UND AUF DIE FINANZPLANUNG 15 2. AUSWIRKUNGEN AUF DIE UMWELT 15 IV Verfahren 17 V 19 Rechtsgrundlagen 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- I Seite 3 Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Der Bereich um den Kurt-Schumacher-Platz erfüllt in Reinickendorf-West zentrale städtische Funktionen. So sind neben Dienstleistungsund Gemeinbedarfseinrichtungen Einzelhandelsgeschäfte verschiedenster Branchen und Größenordnungen angesiedelt. Die bisherigen rein gewerblichen Ausweisungen durch den Baunutzungsplan bzw. durch verschiedene Bebauungspläne entsprechen daher nur noch bedingt den städtebaulichen Realitäten. Der zunehmende Leerstand von Läden und anderen Gewerbeeinrichtungen, der Einzug von Billigsegmenten im Einzelhandel sowie das weitere Vordringen einschlägiger Vergnügungsstätten wie beispielweise Spielhallen, ist Ausdruck des Niedergangs der traditionellen Einzelhandels- und Gewerbestruktur am und um den Kurt-Schumacher-Platz (Trading-down). Dabei bestehen an diesem zentralen Ort Reinickendorfs durchaus städtebauliche Potentiale. Seine zentrale Lage, seine Funktion als Verbindungsglied zur Innenstadt sowie die gute Erreichbarkeit mit öffentlichen Verkehrsmitteln verlangen nicht nur aus soziostrukturellen Erwägungen heraus nach einer städtebaulichen Neuordnung des Gebietes. Rückwärtig gelagert befinden sich zwischen Großkopf- und Gotthardtstraße breit gefächerte gewerbliche Nutzungen verschiedenster Art und Größe. Die planungsrechtlich als Gewerbegebiet früherer Prägung ausgewiesenen Flächen werden mit in die Planung einbezogen, um Verlagerungseffekten bestimmter gewerblicher Nutzungen (wie beispielsweise prostitutive Einrichtungen) zu begegnen und um auch hier die Ansiedlung von Vergnügungsstätten aktiv zu steuern. Mit der Schließung des Flughafens Tegel wird sich nicht nur die Wohnqualität der umliegenden Wohngebiete verbessern, es erschließen sich auch neue Potentiale für hochwertiges Gewerbe. Damit gewinnt das Gebiet um den Kurt-Schumacher-Platz weiter an Bedeutung als Standort für Dienstleistung, Einzelhandel und Gemeinbedarf (Post). Der Bebauungsplan soll diese zentralen Funktionen sichern und ordnen. Mit der angrenzenden Planung 12-25B, welche an der Scharnweberstraße Wohn- und Mischgebiete differenziert festsetzt, dient die Planung auch dem Ausgleich verschiedener Nutzungsinteressen im Ortsgefüge Reinickendorfs. Der Bezirk Reinickendorf erarbeitet derzeit ein Spielhallenentwicklungskonzept, welches an ausgewählten Standorten Eignungsflächen für Spielhallen ausweist (BA-Beschluss vom 2.08.2011). Der Bebauungsplan dient der Umsetzung der hier formulierten Ziele. 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Reinickendorf. Es umfasst den Bereich um den Kurt-Schumacher-Platz von der Großkopfstraße im Norden bis zur Gotthardstraße im Süden sowie bis zum Grundstück Scharnweberstraße 130-131 im Westen. Nicht einbezogen ist das ebenfalls am Kurt-Schumacher-Platz gelegene Einkaufszentrum „Clou“, welches über den Bebauungsplan XX-26-1 als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Einkaufszentrum“ gesichert ist. Es bedarf hier keiner ergänzenden planerischen 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 4 Regelungen. Die öffentlichen Verkehrsflächen sind Teil des Geltungsbereichs, werden aber nicht neu festgesetzt. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 11,3 ha. Städtebauliche Struktur und Einbindung Im Mai 2009 wurde im Geltungsbereich des Bebauungsplans eine umfangreiche Bestandsanalyse durchgeführt. Sie bildet die Grundlage für die nachfolgenden Ausführungen und ist in der Anlage detailliert dargestellt. Aufgenommen wurden die einzelnen gewerblichen Nutzungen, die Wohnnutzungen sowie der vorhandene Leerstand. Art und Größe der gewerblichen Nutzungen wurden in mehreren Stufen klassifiziert. Die Erhebung erfolgte durch eine Begehung im Gebiet sowie durch einen Abgleich mit den vorhandenen Bauakten. Schwierigkeiten ergaben sich bei der Ermittlung gewerblicher Leerstände. Hier wurden die vorhergehenden Nutzungen zugrunde gelegt, soweit diese zugeordnet werden konnten. Das Areal um den Kurt-Schumacher-Platz erfüllt für den Bereich Reinickendorf-West zentrale Funktionen. Mit seiner kerngebietstypischen Prägung ist es städtebaulicher Bezugspunkt der umliegenden Wohngebiete. Neben großflächigem Einzelhandel (nicht im Geltungsbereich) kennzeichnen Dienstleistungsgewerbe, Hotels, Gastronomie und Vergnügungsstätten verschiedenster Art und Größenordnung das Spektrum der direkt an der Scharnweberstraße bzw. der Ollenhauerstraße anliegenden Grundstücke. Hier konzentriert sich auch der Leerstand, welcher mit 22% der Gewerbeeinheiten vergleichsweise hoch ist. Betroffen sind alle Geschossebenen, Größeneinheiten und Nutzungsarten. So sind neben kleinteiligen Ladengeschäften und einzelnen Arztpraxen auch ganze Büroetagen nicht genutzt. Ebenfalls stehen in dem als hochwertigen Einkaufszentrum konzipierten „Clou“ in unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangebiet einige Gewerbeeinheiten leer. Anders dagegen abseits der Hauptstraßen. Hier dominieren traditionelle gewerbliche Strukturen. So ist zwischen Großkopf- und Gotthardstraße eine breite Palette verschiedenster gewerblicher Nutzungen anzutreffen. Neben Hotelund Einzelhandelsbetrieben finden sich produktionsorientierte Gewerbe, Dienstleistungen sowie Bürogebäude. Leerstand gibt es hier praktisch nicht. Wohnnutzungen bilden mit 8,8 % der verfügbaren Geschossflächen im Plangebiet die Ausnahme. Lediglich an der Scharnweberstraße, der Friedrich-Karl-Straße und der Blankestraße sind einzelne Wohngebäude vorhanden. Der Leerstand ist mit 4,4 % am Wohnungsbestand vergleichsweise moderat. Die Grundstücke sind dicht bebaut und auch in den rückwärtigen Bereichen gewerblich genutzt. Der Planbereich wird von zwei Hauptverkehrsachsen durchzogen, die Ost-West-Verbindung Scharnweberstraße / Müllerstraße in die Innenstadt sowie die Nord- Süd- Verbindung Ollenhauerstraße / Kurt-Schumacher-Damm als Zubringer zum nahegelegenen Flughafen Tegel bzw. zur Stadtautobahn. Sie prägen das Gebiet in besonderer Weise – Einerseits als Ausdruck guter Erreichbarkeit und damit Zentralität, anderseits als Hauptemittent von Lärm und Abgasen. Dies mindert die Aufenthaltsqualität der öffentlichen Stadträume und kann nur teilweise durch die vorhandene Gestaltung der Frei- und Grünflächen am Kurt-SchumacherPlatz kompensiert werden. An den Geltungsbereich schließen sich in westlicher Richtung entlang der Scharnweberstraße mehrere Wohngebiete an. Nördlich finden sich an der Ollenhauerstraße gewerblich genutzte Areale. Hier sind verarbeitendes Gewerbe aber auch Dienstleistung, Einzelhandel und Beherbergungsgewerbe angesiedelt. Östlich grenzt mit dem Dankeskirchhof und der Kleingartenanlage Schweinekopf eine größere Grünzone an das Plangebiet. Eigentumsverhältnisse 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Die Baugrundstücke des Plangebietes befinden sich im privaten Eigentum. 12-26B; Festsetzung Seite 5 Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 6 Erschließung, Infrastruktur Die verkehrliche Erschließung des Planbereiches erfolgt über die Scharnweberstraße sowie über die Ollenhauerstraße und den Kurt-Schumacher-Damm. Es verkehren mehrere Buslinien. Die U-Bahnlinie 6, Mariendorf – Alt Tegel, ist über die Station Kurt-SchumacherPlatz erreichbar. 2.2 Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP; in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438)) Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich als gemischte Baufläche M 2 mit einer Einzelhandelskonzentration entlang der Ollenhauerstraße und der Scharnweberstraße dar. Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B vom 14. Mai 2009) Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg legt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs den Gestaltungsraum Siedlung fest. Neben allgemeinen Festlegungen für die Hauptstadtregion sind weitere Differenzierungen aufgrund der Kleinmaßstäblichkeit der Planung nicht möglich. Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007) Gemäß § 3 sind zur Sicherung der polyzentrischen Struktur Berlins städtische Zentren festzulegen und in ihrer Funktion zu erhalten, zu sichern und zu entwickeln. Stadtentwicklungsplan Zentren 3 Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 stellt den Kurt-Schumacher-Platz als Stadtteilzentrum dar. Er ist zentrentragender Stadtraum mit ausgeprägter Urbanität. Spielhallenentwicklungskonzept Der Bezirk Reinickendorf hat am 17.08.2011 ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen1 aufgestellt. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept stellt im Ergebnis Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirkes Reinickendorf dar und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Die unmittelbar am nördlichen Kurt-Schumacher-Platz sowie an der Scharnweber- und an der Ollenhauerstraße gelegenen Grundstücke wurden als Eignungsflächen eingestuft. Altlasten Im Plangebiet sind mehrere Altlastenverdachtsflächen in das Bodenbelastungskataster eingetragen. Diese rühren aus früheren gewerblichen Nutzungen durch Tankstellen und KFZ-Gewerbe her. 1 Gesellschaft für Planung, GfP, im Auftrag des Bezirksamtes Reinickendorf von Berlin: SPIELHALLENENTWICKLUNGSKONZEPT, März 2011 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 7 Vorhandene Immissionen Das Plangebiet ist durch den Flug- und Straßenverkehr erheblich mit Lärm belastet. Ebenso ist eine Belastung durch Schwefeldioxid und Stickoxide zu verzeichnen. (Siehe hierzu Pkt. III 2 Auswirkungen auf die Umwelt.) Geltendes Planungsrecht Der Baunutzungsplan bestimmt für den westlichen Teil der Scharnweberstraße das geltende Planungsrecht. Die Bauflächen sind als beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe IV/3 ausgewiesen. Zulässig sind nicht erheblich störende gewerbliche Nutzungen sowie Verwaltungs-, Geschäfts- und Bürogebäude nach den Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958. Die zulässige Grundflächenzahl beträgt 0,5, die Geschossflächenzahl 1,2. Der östliche Teil des Plangebietes überdeckt die Bebauungspläne XX-1 und XX-23 vollständig, den Bebauungsplan XX-128 teilweise. Festgesetzt sind hier Gewerbegebiete mit Baumassenzahlen von 5,0 bzw. 6,0 bzw. eine Geschossflächenzahl von 1,6. Ebenfalls relevant ist der sich im Verfahren befindliche, einfache Bebauungsplan 12-25B. Er umfasst einen direkt westlich angrenzenden Geländestreifen beiderseits der Scharnweberstraße. Ziel dieser Planung ist die Differenzierung der vormaligen Mischgebietsausweisung in der Tiefe der Grundstücke sowie hinsichtlich zulässiger Nutzungsarten. Des Weiteren werden allgemeine und besondere Wohngebiete ausgewiesen. Das Maß der baulichen Nutzung wird nicht neu festgesetzt. II Planungsinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Gebiet um den Kurt-Schumacher-Platz war bereits früher Gegenstand bezirklicher Planungen. So beschloss das Bezirksamt Reinickendorf schon 1987 die Aufstellung des einfachen Bebauungsplans XX-B-12. Sein Geltungsbereich umfasste auch weitere Bereiche der Ollenhauerstraße sowie der Scharnweberstraße. Ziel der damaligen Planung war die städtebauliche Aufwertung des Gebietes sowie die Festigung des Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Geschäftsstandortes am „Eingangstor“ zum Bezirk Reinickendorf. Hierfür sollten Spielhallen sowie Peep-, Sex- und Life-Shows ausgeschlossen, Vergnügungsstätten eingeschränkt und die ausgewiesenen Nutzungen auf die veränderten Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 umgestellt werden. Mit dem Hinweis auf das laufende Planverfahren konnten im Geltungsbereich Anfragen und Anträge auf störende Nutzungen abgewehrt werden. Der Bebauungsplan wurde jedoch nicht festgesetzt und im Zuge dieses Bebauungsplanverfahrens eingestellt. Mit verstärkten Anfragen und Anträgen auf die Genehmigung von Spielhallen ab 2007 sowie mit der potentiellen Aufwertung durch die absehbare Schließung des Flughafens Tegel rückte auch der Kurt-Schumacher-Platz wieder verstärkt in den Fokus planerischen Interesses. So wurden im Rahmen der Bauberatung wöchentlich mehrfache Anfragen zur Umnutzung leer stehender oder leer werdender Räumlichkeiten im Bereich des KurtSchumacher-Platzes gestellt. Vereinzelt gab es auch Anfragen zur Ansiedlung eines Bordells. Verschiedene planerische Erwägungen führten im Laufe des Aufstellungsverfahrens zu einer Modifizierung des Planungskonzeptes. Der Bereich Von-der-Gablentz-Straße, welcher ursprünglich eine Mischgebietsausweisung erhalten sollte, wurde nun ebenfalls als Kerngebiet vorgesehen. Das Erreichen eines nennenswerten Wohnanteils, wie sie der allgemeinen Zweckbestimmung von Mischgebieten 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 8 entspricht, wäre aufgrund der gewerblichen Prägung der umliegenden Grundstücke kaum zu erwarten. Wohnungen werden in den baulichen Anlagen hier jedoch allgemein zugelassen. Zum Schutz des direkt angrenzenden Wohnens werden in einem Streifen von 40 m Breite potentiell störende Nutzungen ausgeschlossen. Einzelhandelsnutzungen oder Schank- und Speisewirtschaften, die ab einer bestimmten Größenordnung ebenfalls geeignet wären, das Wohnen zu beeinträchtigen, sind nur in der Ausnahme zulässig. Ebenfalls wurden die vormals ausgesparten Gewerbeflächen zwischen Großkopf- und Gotthardstraße mit in den Geltungsbereich einbezogen. Die städtebauliche Neuordnung der Grundstücke an den Hauptverkehrsachsen erforderte auch eine Neuregelung der rückwärtig gelegenen Gewerbegrundstücke. Das Grundstück Scharnweberstraße 128-129 wurde aus dem Geltungsbereich ausgeschlossen und dem benachbarten Bebauungsplanverfahren 12-25B zugeordnet, da es den Regelungen der dort geplanten Mischgebietsfestsetzung unterworfen werden soll. 2. Intention der Planung Ziel des Bebauungsplans ist die Anpassung der planungsrechtlichen Ausweisungen an die vorhandene Bandbreite kerngebietstypischer Nutzungen durch Ausweisung eines Kerngebietes. Das durch die überwiegend kleinteiligen Grundstücksund Bebauungsstrukturen geprägte vielfältige Nutzungsspektrum, soll erhalten und fortentwickelt werden. Der Verwahrlosung des Stadtbildes durch Monostrukturen einschlägiger Unterhaltung und Vergnügung sowie der Verdrängung etablierter Ladengeschäfte soll entgegen gewirkt werden. Ebenfalls neu festgesetzt werden die Gewerbegrundstücke zwischen Großkopf- und Gotthardstraße. Die Ausweisung als Gewerbegebiet wird beibehalten, bestimmte Nutzungen sind nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 jedoch künftig nur noch in der Ausnahme zulässig. Das gut funktionierende, kaum von Leerstand betroffene Gebiet mit seiner breiten Mischung unterschiedlicher gewerblicher Nutzungen soll erhalten und vor kerngebietstypischer Umwandlung geschützt werden. Benachbarte Wohngebiete sind durch geeignete Festsetzungen vor dem aus der kerngebietstypischen Nutzung zu erwartenden Lärm zu schützen. Das Plangebiet wird daher gegliedert. Bestimmte Nutzungen werden in Teilbereichen ausgeschlossen, andere sind nur in der Ausnahme zulässig. Dies betrifft die Grundstücke, die an der Von-der-Gablentz-Straße anliegen. Hier schirmt ein 40 m-Streifen potentiell störende Nutzungen vom angrenzenden Wohnen ab. Die gewählte Breite orientiert sich auch an den baulichen Gegebenheiten der Grundstücke. So ist das in zwei Abschnitte geteilte Gebäude auf dem Grundstück Von-derGablentz-Straße 3/15 nur im nördlichen Teil von der Einschränkung betroffen. Eine ähnliche Situation besteht für das Grundstück Scharnweberstraße 21-22/Von-der-Gablentz-Straße 19. Die einzelnen Gebäude sind baulich voneinander getrennt. Bei den anderen Grundstücken verläuft die Grenze i.d.R. durch Nebengebäude. Die bauliche Entwicklung ist hier noch nicht als abgeschlossen zu betrachten. Alle Grundstücke sind durchgesteckt oder haben zumindest einen gesicherten Zugang zur Scharnweberstraße, sodass im nachgelagerten Genehmigungsverfahren auch für die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen bauliche Lösungen gefunden werden können. Die südlichen Teile der Grundstücke werden von den Regelungen der textlichen Festsetzungen Nr. 4 bis 7 nicht erfasst. Der Bebauungsplan ermöglicht diejenigen Nutzungsarten und –intensitäten, welche im benachbarten Bereich an der Scharnweberstraße (B-Plan 12-25B) künftig nicht mehr zulässig sind. Die verschiedenen Nutzungsansprüche werden damit städtebaulich geordnet und bezogen auf beide Plangebiete zu einem Ausgleich gebracht. 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 9 Der Bebauungsplan wird als einfacher Bebauungsplan festgesetzt, der nur die Art der baulichen Nutzung neu regelt. Weder die geltenden baulichen Nutzungsmaße, noch die Bauweise oder die überbaubaren Grundstücksflächen bedürfen hier einer Änderung. 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1. Planfestsetzungen Art der baulichen Nutzung Als Art der baulichen Nutzung wird für die an den Hauptverkehrsachsen gelegenen Grundstücke Kerngebiet festgesetzt. Die im Gebiet vorhandenen Nutzungen entsprechen dem Gebietskatalog nach § 7 Abs. 1 – 2 BauNVO. Wohnen ist bis auf die Fläche ABCDA in keinem Bereich allgemein zulässig, da sich das Gebiet aufgrund der Vorbelastung und der vorhandenen gewerblichen Strukturen hierfür nur wenig eignet. Die teilweise vorhandenen Wohnnutzungen genießen Bestandschutz und könnten ggf. ausnahmsweise gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO erweitert oder auch neu zugelassen werden, wenn gesunde Wohnbedingungen gewährleistet sind. Die Gewerbegrundstücke zwischen Großkopf- und Gotthardstraße werden als Gewerbegebiet nach § 8 der BauNVO festgesetzt. Im Unterschied zur vormaligen Ausweisung als Gewebegebiet nach den Bestimmungen der für die betr. Bebauungspläne jeweils geltenden, verschiedenen Baunutzungsverordnungen, sind nach der Regelfestsetzung Vergnügungsstätten nur noch in der Ausnahme zulässig. Diese gilt nur für den Fall, dass die Funktionsfähigkeit und der Charakter des Gebietes mit seinem breiten Spektrum an vielfältigen gewerblichen Nutzungen erhalten bleibt. Vorhaben, die geeignet wären, aufgrund ihrer Größe oder ihrer Außenwirkung dominierend zu wirken, werden ausgeschlossen. Der Gefahr einer Verdrängung angestammter gewerblicher Nutzungen wird so entgegengewirkt. Vergnügungsstätten sind im benachbarten Kerngebiet allgemein zulässig und können sich dort in einem angemessenen Rahmen ansiedeln. Großflächige Einzelhandelsbetriebe sind nicht mehr zulässig. Die Gebietsstruktur eignet sich wegen der kleinteiligen Grundstückszuschnitte sowie der hierfür kaum ausreichenden Erschließungssituation auch nur wenig. Textliche Festsetzungen 1. Im Kerngebiet können Bordelle oder bordellartige Betriebe nur ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO) 2. Im Kerngebiet können die Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und LiveShows) sowie Video- oder ähnliche Vorführungen oder Einrichtungen dieser Art nur ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO) Die textlichen Festsetzungen Nr. 1 und 2 beschränken die Zulässigkeit der o.g. Nutzungen auf die ausnahmsweise Zulässigkeit. Hierfür sprechen folgende besondere städtebauliche Gründe: Der Planbereich weist eine kleinteilige Baustruktur auf. Die meist schmalen Grundstücke mit ihren vielfältigen Nutzungen sind Merkmal der besonderen städtebaulichen Qualität des Gebietes, welche erhalten werden soll. Einrichtungen zur Befriedigung des Sexualtriebs oder einschlägige Vergnügungsstätten tendieren jedoch zur Konzentration auf die wenigen Baugebiete, in denen sie zugelassen werden. Zu den bordellartigen Betrieben gehören auch sog. Terminwohnungen, in denen Prostituierte ihrer Tätigkeit 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 10 nachgehen, sich jedoch nur für eine kurze Zeit aufhalten sowie Massagesalons oder Saunaclubs mit eindeutiger sexueller Ausrichtung ihres Geschäftsmodels. Derartige Nutzungen entfalten eine Sogwirkung, welche angestammte Betriebe verdrängen und Monostrukturen erzeugen kann. So werden funktionsfähige Versorgungs- und Dienstleistungsbereiche zerstört. Der zunehmende Leerstand von Gewerberäumen im Plangebiet ist Ausdruck eines sich verschlechternden sozialen und städtebaulichen Umfeldes. Ein weiteres Abgleiten gewerblicher Prägungen hin zu Monostrukturen einschlägiger Unterhaltung oder Vergnügung würde diese Tendenz verfestigen und das Gebiet destabilisieren. Die betroffenen Nutzungen können daher nur zugelassen werden, wenn sie nicht gebietsprägend wirken und sich in die gewachsene Gebietsstruktur sowohl hinsichtlich ihrer Größe als auch ihres äußeren Erscheinungsbildes einfügen. Aggressive, sich in den Vordergrund drängende Werbung ist dabei auszuschließen. Der Gebietscharakter mit seiner vielfältigen Mischung aus Einzelhandel, Dienstleistung, Gastronomie und Vergnügungsangeboten muss erhalten bleiben. Ebenfalls ausgeschlossen sind derartige Einrichtungen in der Nachbarschaft von Wohnungen oder wohnähnlichen Nutzungen (wie beispielsweise Alten- und Pflegeheimen), da diese durch ihre typischen Begleiterscheinungen geeignet sind, das umliegende Wohnen zu stören. Trotz Einschränkung dieser ansonsten im Kerngebiet allgemein zulässigen Nutzungen bleibt die Zweckbestimmung des Gebietes als Standort für die Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentraler Einrichtungen der Wirtschaft, Verwaltung und Kultur gewahrt. 3. Im Kerngebiet sind Spielhallen im ersten Vollgeschoss nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 Nr. 2 BauNVO) Die textliche Festsetzung schließt die Zulassung von Spielhallen im ersten Vollgeschoss der Gebäude aus. Sie setzt damit die Ziele des Spielhallenentwicklungskonzeptes in verbindliche planerische Regelungen um. Folgende Ziele werden für den Bereich KurtSchumacher-Platz / Scharnweberstraße/ Ollenhauerstraße formuliert: „Das Spielhallenentwicklungskonzept sieht für diesen Bereich eine Zulässigkeit von Spielhallen ober- oder unterhalb der Erdgeschosszone vor. Durch das Feihalten der Erdgeschosszone von Spielhallen soll eine Unterbrechung des hier vorzufindenden abwechslungsreichen und an Laufkundschaft orientierten Einzelhandelsangebotes sowie des entsprechenden gastronomischen Angebotes verhindert und die Attraktivität des Kurt- Schumacher- Platzes gesichert werden.“2 Weitere besondere städtebauliche Gründe sprechen für den Ausschluss von Spielhallen in der Erdgeschosszone: Die den Vergnügungsstätten zuzurechnende Nutzungsart fällt im Straßenbild häufig durch eine aggressive Werbung auf. Die Schaufenster der Ladengeschäfte sind aufgrund gewerbe- und jugendschutzrechtlicher Bestimmungen blickdicht und zumeist vollflächig beklebt. Sie beeinträchtigen das Orts- und Straßenbild im erheblichen Maße. Der eingeschränkte Zugang für Personen erst ab einem Alter von 18 Jahren wendet diese Nutzungen vom öffentlichen Straßenraum ab. Damit unterscheiden sich Spielhallen von anderen Vergnügungsstätten, wie beispielsweise Tanzlokalen oder Privattheatern. Die textliche Festsetzung dient damit auch der städtebaulichen Umsetzung gewerberechtlicher Anforderungen an Spielhallen nach § 4 Abs. 1 des Spielhallengesetzes Berlin. „Tote“ Schaufenster können zudem eine Barrierewirkung für Flaneure bilden. Die so abgehängten Läden verlieren potentielle Kunden, die Ladenzone wird unattraktiv. Mit 2 ebenda S. 51 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 11 dem Ausbleiben eines breiteren Publikums verlieren Einzelhandels- und Dienstleistungsbetriebe zunehmend ihre Geschäftsgrundlage und wandern ab. Der vergleichsweise hohe Leerstand an gewerblichen Nutzungen im Plangebiet ist Indiz für den Niveauverlust des Geschäftsbereiches. Das Freihalten der Ladenzone von derartigen Nutzungen dient hier der Stabilisierung der Einzelhandelsstrukturen. Spielhallen sollen als kerngebietstypische gewerbliche Nutzungen im Plangebiet grundsätzlich zulässig sein, in ihren negativen städtebaulichen und stadtgestalterischen Auswirkungen aber beschränkt werden. Eine Verlagerung in die oberen Geschosse oder in das Kellergeschoss entbindet diese Nutzungen von der blickdichten Gestaltung der Fensteröffnungen. Die für die Attraktivität des Stadtraumes wichtige Erdgeschosszone ist frei für andere, allgemein zugängliche Einzelhandels- oder Dienstleistungseinrichtungen. Im Gebiet befindet sich bisher keine Spielhalle. Bei einem geschätzten Leerstand von ca. 22% der Gewerbeflächen im Kerngebiet besteht hier ein großer Nachfragedruck nach geeigneten Räumlichkeiten. 4. Auf der Fläche ABCDA sind in den baulichen Anlagen Wohnungen zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 4 BauNVO und § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) Die Fläche ABCDA liegt abseits der Hauptverkehrsstraßen in den ruhigeren Bereichen des Kerngebietes. Sie dient als Puffer zwischen den allgemein zulässigen kerngebietstypischen Nutzungen mit ihrem vergleichsweise hohen Störpotential und dem außerhalb des Plangebietes gelegenen Wohngebiet an der Von-der-Gablentz-Straße. Störende Nutzungen sind hier ausgeschlossen (siehe textliche Festsetzungen 5 – 7). Die betroffene Fläche eignet sich deshalb für die allgemeine Zulassung von Wohnungen in den baulichen Anlagen. 5. Auf der Fläche ABCDA können die in § 7 Abs. 2 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung genannten Einzelhandelsbetriebe sowie Schank- und Speisewirtschaften nur ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und § 1 Abs. 8 BauNVO) Die ausnahmsweise Zulässigkeit von Einzelhandelsbetrieben dient dem Schutz des benachbarten Wohngebietes nördlich der Von-der-Gablentz-Straße. Die Straße dient überwiegend der Erschließung des anliegenden Wohngebietes und ist von ihrer Breite her nicht geeignet, größere Verkehrsmengen oder größeren Parksuchverkehr aufzunehmen. Die Zulassung von Einzelhandelsbetrieben hängt daher von der nachbarschaftsverträglichen Bewältigung des von ihnen ausgelösten Verkehrsstroms bzw. -lärms ab. Größere Einzelhandelsbetriebe bzw. -agglomerationen haben i.d.R. eine hohe Kundenfrequenz, welche die verkehrliche Erschließung über die Von-der-GablentzStraße kaum möglich machen dürfte. Da alle betroffenen Grundstücke jedoch durchgesteckt sind bzw. einen gesicherten Zugang zur Scharnweberstraße haben, bieten sich auch für diesen Fall wohnverträgliche Lösungen an, die im nachgelagerten Genehmigungsverfahren geprüft werden können. Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes steht damit nicht infrage. Eine ähnliche Problematik besteht bei Schank- und Speisewirtschaften, deren Umfang in der Regelfestsetzung ebenfalls nicht beschränkt ist. Die Nähe zum Wohngebiet macht die Zulassung von Schank- und Speisewirtschaften von der ausgelösten Emission bzw. vom Störpotential abhängig. (Siehe hierzu Ausführungen unter Pkt. II 2 , Intention der Planung.) 6. Auf der Fläche ABCDA sind Vergnügungsstätten nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und Abs. 8 BauNVO) Vergnügungsstätten sind gleichfalls geeignet, das angrenzende Wohnen zu stören. Die geringe Straßenbreite der Von-der-Gablentz-Straße, ihre beschränkte Verkehrskapazität 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 12 und ihr Charakter als reine Wohnstraße rechtfertigen den Ausschluss dieser Nutzungen. Der auf eine Breite von 40 m festgelegte Streifen entlang der Von-der-Gablentz-Straße beschränkt die kerngebietstypische Nutzung auf dem nördlichen Teil der betroffenen Grundstücke. (Siehe hierzu Ausführungen unter Pkt. II 2 , Intention der Planung.) Die Grundstücke sind daher nur insoweit von allgemein zulässigen kerngebietstypischen Nutzungen ausgeschlossen, als diese das angrenzende Wohnen stören könnten. Die festgelegte Breite des Streifens ist ausreichend, um ein schleichendes Heranrücken problematischer Nutzungen durch Nebenanlagen, Stellplätze oder Zufahrten zu unterbinden. Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes bleibt auch unter Ausschluss von Vergnügungsstätten für den betr. Teilbereich gewahrt. 7. Auf der Fläche ABCDA sind Bordelle oder bordellartige Betriebe nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 und Abs. 8 BauNVO) Der Ausschluss der genannten Nutzungen dient ebenfalls dem Schutz des benachbarten Wohngebietes nördlich der Von-der-Gablentz-Straße. (Siehe Ausführungen zu bordellartigen Betrieben unter der textlichen Festsetzung Nr. 1.) Deren milieubedingte Auswirkungen sind geeignet, das benachbarte Wohnen zu stören und damit unattraktiv zu machen. Raum für diese gewerblichen Nutzungen bieten die weniger sensiblen Teile des Plangebietes. Die allgemeine Zweckbestimmung des Kerngebietes bleibt auch unter Ausschluss dieser Nutzungen für den betr. Teilbereich gewahrt. 8. Im Gewerbegebiet können Bordelle und bordellartige Betriebe nur ausnahmsweise zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO) Ähnlich dem Kerngebiet können derartige Nutzungen nur dann zugelassen werden, wenn sie sich in die vorhandene Gebietsstruktur sowohl hinsichtlich ihrer Größe als auch ihres äußeren Erscheinungsbildes einfügen. (Ausführungen zu bordellartigen Betrieben siehe unter TF 1.) Die breite Mischung aus Dienstleistung, produktionsnahem Gewerbe, Büronutzung und Einzelhandel, muss im Gewerbegebiet erhalten bleiben. Aggressive, sich in den Vordergrund drängende Werbung ist auszuschließen. Nicht vertretbar sind derartige Einrichtungen auch in der Nachbarschaft der ebenfalls im Bestand noch vorhandenen beiden Wohngebäude in der Blankestraße sowie zum angrenzenden Dankeskirchhof, einer weiten als Friedhof genutzten Grünfläche. 9. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft. Da lediglich Regelungsbedarf für die Art der baulichen Nutzung besteht, wird ein einfacher Bebauungsplan festgesetzt. Für das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise und die überbaubaren Grundstücksflächen bleiben die Bestimmungen des Baunutzungsplans mit den förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien bzw. der Bebauungspläne XX-1, XX-23 und XX-128 weiter in Kraft. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Der FNP stellt in seiner aktuellen Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009, zuletzt geändert am 17. Februar 2011, den Geltungsbereich als gemischte Baufläche M 2 mit einer Einzelhandelskonzentration entlang der Hauptstraßen dar. Der vorgesehene Gebietstyp Kerngebiet kann aus den Darstellungen des FNP entwickelt werden. Die Neufestsetzung des Gewerbegebiets ist ebenfalls aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. Die betreffenden Flächen sind in ihrer Gesamtheit kleiner als 3 ha und haben lediglich eine örtliche Bedeutung. Funktion und Wertigkeit der gemischten Baufläche M 2, 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 13 welche weite Teile beiderseits der Scharnweber- und Ollenhauerstraße umfasst, bleiben im Stadtgefüge gewahrt. Da durch die Bebauungspläne XX-1, XX-23 und XX-128 bereits eine gewerbliche Prägung vorhanden ist, bestehen keine Bedenken hinsichtlich des Immissionsschutzes. 4. Abwägung Allgemeine Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, soweit diese Regelungsinhalt sind. Er berücksichtigt insbesondere die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse durch die Gliederung des Gebietes nach zulässigen Nutzungen. Die verschiedenen Nutzungsansprüche von Einzelhandel, Dienstleistung und Wohnen sowie die Bedürfnisse an entsprechenden Freizeit- und Vergnügungsangeboten werden zu einem Ausgleich gebracht. Belangen der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur, kommt die breite Mischung unterschiedlicher gewerblicher und sonstiger Nutzungen entgegen, welche durch den Bebauungsplan erhalten werden soll. Nicht zuletzt berücksichtigt der Bebauungsplan auch die kulturellen und sozialen Bedürfnisse der Bevölkerung und befördert die Erhaltung und Fortentwicklung des Bereichs Reinickendorf-West. Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen sowie andere öffentliche Belange, welche untereinander einer Abwägung bedürften, sind nicht erkennbar. Gewerbefreiheit Der private Belang einer ungehinderten gewerblichen Nutzung i.S. der Gewerbefreiheit und damit der optimalen wirtschaftlichen Verwertung der Grundstücke steht gegen öffentliche Belange einer geordneten städtebaulichen Entwicklung im Bereich um den KurtSchumacher-Platz. Die Nutzungseinschränkungen bzw. -ausschlüsse dienen dem Schutz sensibler Nutzungen im Plangebiet bzw. in dessen unmittelbarer Nachbarschaft. Diesem Schutzbedürfnis ist in der Abwägung ein höheres Gewicht beizumessen als dem Erzielen eines möglichst hohen Mietzinses durch die uneingeschränkte Zulassung von Spielhallen oder prostitutiven Einrichtungen. Auch die städtebaulich gewünschte Aufwertung und Stabilisierung des Stadtraums durch eine horizontale und vertikale Gliederung zulässiger Nutzungsarten überwiegt private Einzelinteressen. Bei ungeregelter Nutzung wären Verdrängungseffekte etablierter Gewerbe zu befürchten, welche nicht im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung am Kurt-Schumacher-Platz liegen. Die Beschränkung bestimmter Nutzungsarten auf Ausnahmetatbestände bzw. auf bestimmte Gebietsteile gleicht die verschiedenen Eigentümer - und öffentlichen Interessen untereinander aus, ohne die Bandbreite unterschiedlicher Nutzungen zu stark einzuschränken. Sie ist das mildere Mittel gegenüber dem generellen Ausschluss „problematischer“ Nutzungsarten oder der Festlegung einer anderen Gebietsart (z.B. im Bereich der Von-der-Gablentz-Straße). Die durch den Bebauungsplan beförderte, positive Entwicklung des Gebietes ist geeignet, langfristig auch den Bodenrichtwert wieder zu erhöhen und damit zu einer Wertsteigerung der Grundstücke beizutragen. 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 14 4.1. Frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung Die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 27. Juli bis zum 21. August 2009 in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung statt. Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde am 23. Juli 2009 in der Tagespresse angekündigt. Ausgelegt wurde der Bebauungsplanentwurf vom 5. Mai 2009 einschließlich seiner Begründung. Drei Bürger haben in die Planung eingesehen. Es liegt keine schriftliche Stellungnahme vor. Aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erfolgte daher keine Änderung der Planung. Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (frühzeitige Unterrichtung gem. § 4 Abs. 1 BauGB) erfolgte mit Anschreiben vom 17. Juli 2009. Hierbei wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-26B vom 5. Mai 2009 einschließlich seiner Begründung übersandt. Es wurde um Stellungnahme innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens gebeten. Im Ergebnis der Auswertung erfolgte keine inhaltliche Überarbeitung der Planung. 4.2. Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte mit Anschreiben vom 8. Oktober 2009. Hierbei wurden als Anlagen der Bebauungsplanentwurf 12-26B vom 5. Mai 2009 und seine Begründung zur Stellungnahme übersandt. Insgesamt wurden 36 Behörden beteiligt. Von 18 Trägern liegen Antwortschreiben vor. Der Bebauungsplan wurde ohne wesentliche inhaltliche Änderungen fortgeführt. Die Begründung war in den Punkten Altlasten und Lärmschutz zu überarbeiten bzw. zu ergänzen. 4.3. Öffentliche Auslegung, erneute Behördenbeteiligung Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 18. Oktober 2010 bis zum 17. November 2010 in den Räumen des Fachbereiches Stadt- und Regionalplanung statt. Die öffentliche Auslegung wurde am 7. Oktober 2010 in der Tagespresse angekündigt. Die Amtsblattveröffentlichung erfolgte am 8. Oktober 2010. Ausgelegt wurde der Bebauungsplanentwurf vom 17. Juni 2010 einschließlich seiner Begründung. Während der Auslegungsfrist haben keine Bürger in die Planung eingesehen. Es liegt keine schriftliche Stellungnahmen vor. Aus der öffentlichen Auslegung ergaben sich daher keine Änderungen der Planung. Da der Geltungsbereich erweitert wurde, erfolgte eine erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 3 BauGB mit Anschreiben vom 18. Oktober 2010. Hierbei wurden als Anlagen der Bebauungsplanentwurf 12-26B in der Fassung vom 17. Juni 2010 und seine Begründung zur Stellungnahme übersandt. Insgesamt wurden 35 Behörden beteiligt. Von 17 Trägern liegen Antwortschreiben vor. Nachfolgend werden die geäußerten Hinweise und Anregungen aufgeführt sowie die Stellungnahmen des Fachbereiches (Fb) Stadt- und Regionalplanung als Ergebnis der Abwägung hierzu. Am Ende werden die sich aus der Behördenbeteiligung ergebenden Überarbeitungen und Korrekturen genannt. Fachbereich Bodenschutz (Stapl-Bod12 vom 5.11.2010) 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 15 Bei den bisher untersuchten Altlastenflächen sind die nachgewiesenen Belastungen des Bodens und des Grundwassers sanierungsfähig. Durch die Erweiterung des Plangebietes ergibt sich weiterer Untersuchungsbedarf, welcher derzeit noch nicht abgeschlossen ist. Stellungnahme Fb Stadt- und Regionalplanung Da die bisher nicht untersuchten Flächen ausschließlich festzusetzendes Gewebegebiet betreffen, ist von einer plangemäßen Nutzung der Grundstücke auszugehen. Nach Auswertung der derzeit laufenden Bodenuntersuchungen sind ggf. Altlastenflächen in den Bebauungsplan nachrichtlich zu übernehmen. Abt. Bürgerdienste und Ordnungsangelegenheiten, (Ord Um 10 vom 15.11.2010) Für die Anforderungen an Außenbauteile nach DIN 4109 werden absolute Lärmwerte zugrunde gelegt. Hier sollte die Lärmkarte Straßenverkehrslärm Tags des Umweltatlas (07.02.1) zugrunde gelegt werden, welche für das Plangebiet Werte zwischen 65 und 75 dB(A) darstellt. Fenster der Schallschutzklasse 5 genügen dann den Anforderungen. Die Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm regelt Gewerbelärm und sollte hier nur gesondert am Ende der Ausführungen aufgeführt werden. Stellungnahme Fb Stadt- und Regionalplanung Die Aussagen der Stellungnahme wurden in die Begründung zum Bebauungsplan eingearbeitet. Im Ergebnis der Betrachtungen genügt der Einbau von Schallschutzfenstern der Klasse 5. Das Plangebiet befindet sich vollständig innerhalb des Lärmschutzbereiches 2. Die Nachrüstung der Wohnungen mit Lärmschutzfenstern der Schallschutzklasse 5 erfolgte auf der Grundlage der Fluglärm-Schallschutzverordnung Berlin bereits Mitte der 1970er Jahre. Bis auf die Fläche ABCDA sind Wohnungen nach der Regelfestsetzung für Kerngebiete auf die Ausnahme beschränkt. Im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens bestehen somit ausreichende Steuerungsmöglichkeiten. Planänderungen Aus der öffentlichen Auslegung bzw. aus der erneuten Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange ergaben sich keine inhaltlichen Änderungen der Planung. Die redaktionellen Änderungen wurden eingearbeitet. 4.4 Erneute öffentliche Auslegung Der Bebauungsplan wurde nach der öffentlichen Auslegung geändert. Zum Schutz des angrenzenden Wohnens erfolgte im Bereich der Von-der-Gablentz-Straße in einem Streifen von 40 m der Ausschluss von Vergnügungsstätten und eine Beschränkung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen sowie Schank- und Speisewirtschaften auf Ausnahmetatbestände. Zugleich wurde das vormals im gesamten Kerngebiet zugelassene Wohnen auf die Fläche ABCDA beschränkt. Diese Änderungen erfolgten mit Deckblatt von 29. April 2011. Der Bebauungsplan wurde daher mit Deckblatt vom 29.April 2011 in dem Zeitraum vom 6. Juni 2011 bis einschließlich 6. Juli 2011 erneut öffentlich ausgelegt. Der Planzeichnung lag die Begründung einschließlich der Anlage zur Nutzungserhebung bei. Mit Schreiben vom 1. Juni 2011 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von der erneuten öffentlichen Auslegung benachrichtigt. Stellungnahmen konnten nur zu den geänderten Teilen der Planung abgegeben werden Es haben drei Bürger in die Planung eingesehen. Es liegen sechs schriftliche Stellungnahmen von Behörden oder sonstigen Trägern öffentlicher Belange vor. Planrelevant ist lediglich die Stellungnahme des Fachbereiches Bodenschutz von 2. August 2011. Die Ergebnisse der Nachuntersuchungen im erweiterten Planbereich sind unter III Pkt. 2 in die Planung eingeflossen. 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 16 Ansonsten wurden keine planrelevanten Belange vorgebracht, welche einer Abwägung bedurft hätten. 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 17 III Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen auf den Haushalt und auf die Finanzplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Durch die Änderung der Nutzungsart von einem beschränkten Arbeitsgebiet bzw. Gewerbegebiet in Kern- bzw. Gewerbegebiete ergibt sich keine Wertminderung der Grundstücke. Die eingeschränkte Zulassung von Spielhallen tangiert bisher keine derartige gewerbliche Nutzung. (Im Plangebiet sind lediglich drei Wettbüros vorhanden, welche nicht den planerischen Regelungen unterliegen.) Prostitutive Einrichtungen sind im Plangebiet bisher ebenfalls nicht vorhanden. Die Beschränkung derartiger Nutzungen auf die ausnahmsweise Zulässigkeit oder ihr genereller Ausschluss in bestimmten Gebietsteilen begründet daher keine Entschädigungsansprüche. Der Bodenrichtwert ist im Plangebiet in den vergangenen Jahren erheblich gesunken. Er belief sich noch im Jahre 2005 auf einen Wert von 1.200 €/m², bei einer Klassifizierung als Kerngebiet M1. Im Jahr 2011 wurde das Gebiet als Standort für dienstleistungsorientiertes Gewerbe mit einem Richtwert von lediglich 260 € ausgewiesen. Die Schaffung eines rechtsverbindlichen Rahmens kern-, und gewerbegebietstypischer Nutzungen wirkt dem Niedergang des Dienstleistungs- und Einzelhandelsstandortes entgegen und wird daher auch den Wert der Grundstücke langfristig wieder steigern. Auswirkungen auf Einnahmen oder Ausgaben sind nicht zu erkennen. Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine 2. Auswirkungen auf die Umwelt Eingriff / Ausgleich Der Bebauungsplan stellt lediglich auf die Änderung der Nutzungsart von einem Gewerbegebiet auf ein Kerngebiet bzw. auf die Neufestsetzung von Gewerbegebietsteilen ab. Es ergeben sich aus den Festsetzungen heraus keine Auswirkungen auf die Umwelt. Eine intensivere bzw. die Umwelt mehr belastende Nutzung ist hiermit nicht verbunden. Da sich die zulässigen baulichen Nutzungsmaße nicht ändern, verursacht die Planung auch keinen Eingriff in das Landschaftsbild oder in den Naturhaushalt. Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB werden in diesem Rahmen nicht betroffen. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen Altlasten: Die Grundstücke Scharnweberstraße 8 – 13, 24/Von-der-Gablentz-Straße 23 – 25, 134-135; Ollenhauerstraße 11/Großkopfstraße 1-3; Ollenhauerstraße 4,5,7/Friedrich-Karl-Straße 1,2; Blankestraße 3; Scharnweberstraße 12,13/Blankestraße; Scharnweberstraße 10; Scharnweberstraße 8/Gotthardtstraße 104,106 sowie Friedrich-Karl-Straße 1 – 13; Großkopfstraße 4, 6-7 und Blankestraße 9 sind im Bodenbelastungskataster (BBK) eingetragen: Durch Gutachten der Firma U & A Consult vom 17.12.2010 sowie der Firma GEOTECH vom 20.07.2011 wurden die Altlastenflächen untersucht. Auf Grundlage der Untersuchungen kommt der Fb Bodenschutz (Schreiben vom 2.08.2011) zu folgender Einschätzung: 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 18 „Scharnweberstr. 23 – 25 Die in diesem Bereich festgestellte Grundwasserverunreinigung mit Vinylchlorid (VC) und leichtflüchtigen aromatischen Kohlenwasserstoffen (BTEX) wird im Zusammenhang mit der Sanierung des BTEX - Schadens ausgehend vom Grundstück Ollenhauerstr. 118 – 124 überwacht. Ein zusätzlicher Eintragsort auf den Grundstücken Scharnweberstr. 23 – 25 als Schadstoffquelle konnte nicht ermittelt werden. Scharnweberstr. 8 - 13 Ecke Blankestr. Ich verweise auf meine Stellungnahme vom 06.01.2011. Die Grundwasserproben sowie die Bodenluftproben wiesen keine sanierungsrelevanten Schadstoffkonzentrationen auf, die sanierungsbedürftigen Schadenswerte (SSW) der Berliner Liste werden deutlich unterschritten. BBK - Flächen 2568, 10561, 2225 u. 4404 Hinsichtlich der BBK - Flächen Ollenhauerstr. 11/ Großkopfstr. , Ollenhauerstr. 4,5,7/Friedrich-Karl-Str. , Scharnweberstr. 12,13/Blankestr. und Scharnweberstr. 134-135 verweise ich auf meine Stellungnahme vom 05.11.2010. Neuere Erkenntnisse liegen nicht vor. Friedrich-Karl-Str. 11, 12 -13, Großkopfstr. 4 und 6 - 7 sowie Blankestr. 9 Der aufgrund historischer Nutzungsrecherchen vermutete Verdacht auf das Vorliegen schädlicher Boden - oder Grundwasserverunreinigungen hat sich durch erste orientierende Untersuchungen nicht bestätigt. Inwieweit unterhalb der Bestandsgebäude Bodenverunreinigungen vorhanden sind, ist durch die Untersuchungen nicht geklärt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass diese allenfalls lokal begrenzte im Rahmen von Baumaßnahmen sanierungsfähige Verunreinigungen darstellen könnten. Bei Baumaßnahmen mit Bodeneingriffen oder Entsiegelungen bzw. Nutzungsänderungen ist die Bodenschutzbehörde generell bei allen im BBK erfassten Flächen unbedingt einzubinden, um eine Gefährdung von Schutzgütern rechtzeitig erkennen und unterbinden zu können“. Die Aufnahme einer plangemäßen Nutzung für die Baugrundstücke des Geltungsbereiches steht daher nicht infrage. Lärmbelastung: Das Plangebiet ist durch den Flug- und Straßenverkehr erheblich mit Lärm belastet. Der Gesamtlärmindex L (DEN) beträgt nach der Karte des Umweltatlas für den direkt an der Scharnweberstraße anliegenden Bereich zwischen 70 und größer als 75 dB(A). Auch die Seitenstraßen und Hinterhöfe sind mit 65 – 70 dB(A) noch deutlich betroffen. Das Plangebiet liegt in der Schutzzone 2 des Fluglärmschutzbereiches. Als Planungsgröße ist nach der Stellungnahme des Umweltamtes die Verkehrslärmkarte heranzuziehen, welche für das Plangebiet Tageswerte von 65 –75 dB(A) ausweist. Die DIN 4109, Schallschutz im Hochbau, ist maßgeblich für die Einhaltung gesunder Wohnund Arbeitsverhältnisse in den Gebäuden. Ihre Einhaltung ist im bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren zu prüfen bzw. wird den Bauherren im Rahmen ihrer Eigenverantwortung abverlangt. Erst wenn das notwendige Schalldämmmaß für Außenbauteile nicht mehr durch herkömmliche, konstruktive Maßnahmen am Gebäude erreicht werden kann, sind textliche Festsetzungen zum Immissionsschutz erforderlich. Dies ist hier nicht der Fall. Der Einbau von Fenstern der Schallschutzklasse 5 (Schalldämmmaß 45 – 59 dB(A)) als „schwächstem“ Bauteil in der Außenhaut genügt den schallschutztechnischen Anforderungen im Gebiet. 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 19 Wohnen ist nur auf der Fläche ABCDA des Kerngebietes allgemein zulässig. Dieser Bereich befindet sich abseits der Hauptstraßen und ist daher vom Straßenlärm größtenteils abgeschirmt. Mit der Schließung des Flughafens Tegel wird die Lärmbelastung weiter sinken. Potentiell störende Nutzungen werden in dem betreffenden Bereich ausgeschlossen oder sind nach Maßgabe der tatsächlichen Auswirkungen nur in der Ausnahme zulässig. Luftbelastung: Die Schadstoffbelastung durch Schwefeldioxid liegt mit 5 – 10 t/km² und Jahr im unteren Mittelfeld (Karte 3.12 des Umweltatlas). Der Anteil des Verkehrs beträgt hier über 75 %. Ein ähnliches Bild ergibt sich bei der Belastung durch Stickoxide, die mit 20 – 50 t/km² und Jahr ebenfalls einen mittleren Wert erreicht. Der Anteil der Verkehrsemissionen liegt hier bei unter 5%, sodass sich der Wegfall des Flugverkehrs nicht signifikant auswirken wird. Das Land Berlin hat für den Zeitraum 2005 – 2010 einen Luftreinhalte- und Aktionsplan aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht. Um welche Größenordnung sich die Emissionen bei Schließung des Flughafens verringern werden, kann aus den vorliegenden Daten nicht ermittelt werden. Es ist jedoch in jedem Fall von einer Verbesserung der Situation auszugehen. IV Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 5. Juni 2009 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der gemeinsamen Landesplanung Berlin/Brandenburg die Absicht, einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. Mit Schreiben vom 16. Juli 2009 teilte die Senatsverwaltung mit, dass der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar sei. Gleichwohl berühre er wegen der Einbeziehung des überörtlichen Straßennetzes dringende Gesamtinteressen Berlins. Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB lägen vor. Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB. Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin beschloss am 7. Juli 2009 die Aufstellung des Bebauungsplanes 12-26B. Der Beschluss wurde am 24. Juli 2009 im Amtsblatt für Berlin Nr. 33 auf Seite 1900 öffentlich bekannt gemacht. Verfahren nach § 13a BauGB Die Beschleunigung des Bebauungsplanverfahrens war geboten, da ein dringender Handlungsbedarf aufgrund vieler Anfragen für Vergnügungsstätten im Plangebiet bestand. Der Bebauungsplan dient der Umstellung eines Gewerbe- bzw. beschränkten Arbeitsgebietes in ein Kern- bzw. Gewerbegebiet innerhalb eines geschlossenen Siedlungsbereiches. Er ist damit eine andere Maßnahme der Innenentwicklung gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB. Da das Maß der baulichen Nutzung nicht neu festgesetzt wird, sondern die alten Bestimmungen des Baunutzungsplans weiter gelten, werden die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1 BauGB nicht berührt. In engem sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang steht der Bebauungsplan 12-25B für den angrenzenden Bereich entlang der Scharnweberstraße. Auch hier werden keine baulichen Nutzungsmaße festgesetzt, sondern lediglich die zulässigen Nutzungsarten 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 20 geändert, sodass auch eine kumulierte Betrachtung nicht zu einem Herausfallen aus dem beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB führt. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen, wird durch den Bebauungsplan nicht begründet. Ebenso werden durch den Bebauungsplan keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt. Daher lagen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor. Frühzeitige Bürger- und Behördenbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 bzw. § 4 Abs. 1 BauGB Die frühzeitige Beteiligung der Bürger fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 27. Juli bis zum 21. August 2009 in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung statt und wurde am 23. Juli 2009 in der Tagespresse angekündigt. Die frühzeitige Unterrichtung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Anschreiben vom 17. Juli 2009. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden mit Schreiben vom 8. Oktober 2009 am Bebauungsplanverfahren innerhalb der Monatsfrist beteiligt. Änderung des Geltungsbereiches Die Änderung des Geltungsbereiches erfolgte mit Bezirksamtsbeschluss vom 21. September 2010. Da der Bebauungsplan von gesamtstädtischer Bedeutung ist, wurde die Änderung gemäß § 5 AGBauGB angezeigt. Mit Schreiben vom 23. Juli 2010 teilte die zuständige Stelle der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, dass keine gesamtstädtischen Interessen berührt würden. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und erneute Beteiligung der TÖB Die öffentliche Auslegung fand in der Zeit vom 18. Oktober 2010 bis 17. November 2010 in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung statt und wurde im Amtsblatt für Berlin vom 8. Oktober 2010 sowie in der Tagespresse am 7. Oktober 2010 öffentlich bekannt gemacht. Zeitgleich mit der öffentlichen Auslegung wurden mit Schreiben vom 18. Oktober 2010 die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange erneut um Stellungnahme für den geänderten Planentwurf gebeten. Erneute öffentliche Auslegung gemäß § 4 Abs. 3 BauGB Der Bebauungsplanentwurf vom 17. Juni 2010 mit Deckblatt vom 29. April 2011 wurde in der Zeit vom 6. Juni 2011 bis zum 6. Juli 2011 in den Räumen des Fachbereichs Stadt- und Regionalplanung erneut öffentlich ausgelegt. Die öffentliche Auslegung wurde am 27. Mai 2011 im Amtsblatt für Berlin Nr. 21 auf S. 946 öffentlich bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 1. Juni 2011 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange von der öffentlichen Auslegung benachrichtigt. Beschluss des Bezirksamtes und der Bezirksverordnetenversammlung über den Bebauungsplan (§ 10 Abs. 1 BauGB) Das Bezirksamt beschloss den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des Bebauungsplans auf seiner Sitzung am 13.09.2011. Die Bezirksverordnetenversammlung beschloss daraufhin den Bebauungsplan auf ihrer Sitzung am 18.04.2012. 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 21 Anzeige bei der oberen Verwaltungsbehörde. (§ 10 Abs. 2 BauGB i.V. mit § 6 Abs. 4 AGBauGB) Der Bebauungsplan wurde mit Schreiben vom11.05.2012 gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zur Rechtsprüfung angezeigt. Die zuständige Stelle hat mit Schreiben vom 9.07.2012 mitgeteilt, dass der Bebauungsplan nicht zu beanstanden ist. Es wurde empfohlen, zur weiteren Begründung der textlichen Festsetzung Nr. 3 auf das bezirkliche Spielhallenentwicklungskonzept näher einzugehen und die Regelungen des Spielhallengesetzes Berlin in der städtebaulichen Begründung zu spiegeln. Die Empfehlungen wurden auf redaktionellem Wege eingearbeitet, ohne dass es dazu eines weiteren Beschlusses des Bezirksverordnetenversammlung zu bedurfte. Festsetzung des Bebauungsplans (§ 10 Abs. 3 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 5 AG BauGB) Mit Beschluss des Bezirksamtes vom wurde der Bebauungsplan als Rechtsverordnung festgesetzt und am im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin verkündet. V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I. S. 1509) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Gesetz zur Regelung des Rechtes der Spielhallen im Land Berlin (Spielhallengesetz Berlin) vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 223) Berlin, den Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Helmuth-Paland Leiter des Fachbereichs Stadtplanung und Denkmalschutz 12-26B; Festsetzung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Anlage Nutzungserhebung 12-26B; Festsetzung Seite 22