Begr.ÖA.12-42B.Orig.pdf

Anlage b Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan 12-42B vom 15. Dezember 2011 für die Grundstücke Ludolfingerplatz 1 / 9, 2 / 8A, Welfenallee 1 / 7, 6 / 8, Karmeliter Weg 3 – 4a, 6B (teilweise), Sigismundkorso 1, 2, 87, Ludolfingerweg 2 / 4, 5 / 5A, Maximiliankorso 1 – 3, 74 / 74A, 76 sowie Gralsburgsteig 4 / 6 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Frohnau Stand: Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS I II PLANUNGSGEGENSTAND 3 Veranlassung und Erforderlichkeit 3 2. Plangebiet 3 2.1 Bestand 3 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum 4 2.3 Planerische Ausgangssituation 5 PLANUNGSINHALT 6 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 6 2. Intention der Planung 6 3. Wesentlicher Planinhalt 7 3.1. Planfestsetzungen 7 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) 9 4. Abwägung 4.1. Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung 4.2. Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB III 9 9 10 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 11 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung 11 2. Auswirkungen auf die Umwelt 11 IV VERFAHREN 12 V 14 RECHTSGRUNDLAGEN 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- I Seite 3 Planungsgegenstand Veranlassung und Erforderlichkeit Das Ziel des Bebauungsplans ist die Umstellung der Art der baulichen Nutzung auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 sowie der Ausschluss störender Nutzungen, wie beispielsweise Spielhallen. Mit dem Spielhallengesetz Berlin wurde die Zulassung von Spielhallen wesentlich eingeschränkt. Insbesondere die Mindestabstandsregelung von 500 m zwischen den einzelnen Einheiten wird dazu führen, dass Spielhallenbetreiber von den eigentlich bevorzugten Innenstadtlagen auf periphere Bereiche ausweichen, die zwar für derartige Nutzungen weniger attraktiv sind, in denen diese aber planungs- und gewerberechtlich grundsätzlich zugelassen werden müssten. Hierzu gehören insbesondere die kleineren Ortsteilzentren, wie Frohnau, in denen der Baunutzungsplan von 1960 gemischtes Gebiet nach § 7 Nr. 9 der BauO Bln 58 ausweist. So gab es bereits vereinzelte mündliche Anfragen zur Genehmigungsfähigkeit von Spielhallen im Plangebiet. Um die Ansiedlungsbegehren von Spielhallen aktiv zu steuern, hat der Bezirk Reinickendorf ein Spielhallenentwicklungskonzept erstellt. Anhand der konkreten städtebaulichen Situation analysiert es die bezirkliche Gebietsstruktur und benennt im Ergebnis Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen. Das Ortsteilzentrum Frohnau ist kein derartiger Eignungsbereich. Der Bebauungsplan setzt daher die Empfehlungen des Konzeptes in verbindliche planungsrechtliche Regelungen um und ist so für den Schutz des Ortsteilzentrums erforderlich. 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Frohnau. Es umfasst die am Ludolfingerplatz gelegenen Grundstücke sowie angrenzende Areale der einmündenden Straßen. Zur besseren Übersichtlichkeit werden die öffentlichen Straßenflächen mit in den Geltungsbereich einbezogen, werden aber nicht neu festgesetzt. Das Plangebiet hat eine Größe von 6,3 ha. Eigentumsverhältnisse Die Eigentümerstruktur ist im Plangebiet heterogen. Der überwiegende Teil der Grundstücke befindet sich im Einzeleigentum. Immobiliengesellschaften, die über einen größeren Gebäudebestand im Plangebiet verfügen, sind nicht bekannt. Verkehrliche Erschließung 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 4 Das Plangebiet ist nicht direkt an das überörtliche Straßennetz angebunden. Die sternförmig abgehenden Straßen erschließen das umliegende Wohngebiet. Mit dem Haltepunkt der S-Bahnlinie S1, Wannsee – Oranienburg, besteht eine gute Nahverkehrsverbindung in die Innenstadt bzw. ins Umland. Grünflächen In der Mitte des Plangebietes bildet der Ludolfingerplatz einen der beiden zentralen Schmuckplätze Frohnaus und steht wie das übrige, nach einheitlichen Gestaltungskriterien angelegte Straßen- und Grünflächensystem unter Denkmalschutz. 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum Bestandsanalyse In Vorbereitung der Planung wurde im Juli 2011 eine Bestandsanalyse durchgeführt. Die Erhebung erfolgte durch eine Begehung des Gebietes. Aufgenommen wurden die einzelnen gewerblichen Nutzungen, die Wohnnutzungen sowie der vorhandene Leerstand. Unterschieden wurde dabei nach der Art der gewerblichen Nutzungen entsprechend ihres Umfanges und nach der in Anspruch genommenen Geschossebene. Art und Größe wurden nach dem möglichen Störungspotential in die Stufen nicht störend, nicht erheblich störend und störend unterteilt. Als Bezugsmaßstab wurden Nutzungseinheiten gewählt. Die ermittelten Werte spiegeln die tatsächlichen Nutzungsverhältnisse nur eingeschränkt wieder, da die Größen der jeweiligen Einheiten variieren. Der gewonnene Überblick ist für die planerische Beurteilung der Situation jedoch ausreichend. Im Bereich des Ludolfingerplatzes überwiegt mit 63 % der Einheiten das Wohnen. Gewerbliche Nutzungen sind mit 35 %, Gemeinbedarfseinrichtungen mit 2 % vertreten. Gewerblicher Leerstand beläuft sich auf 12 %. Wohnungen stehen nicht leer. Das Plangebiet weist eine vertikale Gliederung auf. So dominieren gewerbliche Nutzungen in den Erdgeschosszonen der Gebäude, während das Wohnen überwiegend in den oberen Geschossen angesiedelt ist. Allerdings sind freie Berufe wie Rechtsanwalts- und Arztpraxen auch dort anzutreffen. Der gewerbliche Anteil nimmt mit der Entfernung zum Platz ab. Die Randgrundstücke sind von einer Einfamilienhausbebauung dominiert. In der gewerblichen Struktur überwiegt Einzelhandel in verschiedenster Prägung. Des weiteren sind Dienstleistungseinrichtungen, freie Berufe und Gastronomie vorhanden. Das Wohnen störende gewerbliche Nutzungen befinden sich nicht im Gebiet. Städtebauliche Einbindung Der Bebauungsplan umfasst den südwestlichen Teil des Ortsteilzentrums Frohnau im Bereich des Ludolfingerplatzes. Das Ortsteilzentrum wird gebildet durch den Zeltinger Platz und durch den Ludolfingerplatz, einschließlich der Frohnauer Brücke. Es dient der Nahversorgung des Ortsteils und ist zugleich dessen kultureller Mittelpunkt. Die kräftige, zwei- bis dreigeschossige aber wenig homogene Bebauung umschließt und formt die Platzgestalt. Im Bereich des ehemaligen Kasinos sind vier- bis fünfgeschossige Gebäude anzutreffen. Die eigentliche Platzanlage sowie das abgehende Straßensystem wurden als Gartendenkmal unter Schutz gestellt. 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 5 Außerhalb der Kernlage um den Ludolfingerplatz sind kleinteiliger strukturierte Grundstücke mit überwiegender Wohnnutzung (Einfamilienhäuser) vorhanden. Um das Ortszentrum herum erstreckt sich die villenartige, nach Plänen der Architekten Brix und Gensmer planmäßig angelegte Gartenstadt Frohnau. Soziale Struktur Die nachfolgend aufgeführten Sozialstrukturdaten wurden dem Monitoring soziale Stadtentwicklung 2009 bzw. 2010 entnommen. Grundlage ist der Planungsraum 12231102 Frohnau. Der Status / Dynamikindex fasst jeweils 6 Indikatoren zur wirtschaftlichen und sozialen Situation bzw. Entwicklung zusammen und zeigt damit die soziale Struktur und die Entwicklungstendenz des jeweiligen Planungsraums auf. Der Index weist für 2010 eine stabile Dynamik (mittlere Kategorie) und einen hohen Status (höchst mögliche Kategorie) aus. Entsprechend niedrig ist der Anteil der Arbeitslosen und der Empfänger von existenzsichernden Leistungen im Vergleich zum Berliner Mittel. Lediglich der Anteil von Senioren liegt über dem Berliner Durchschnitt. Die Bevölkerungsentwicklung stagniert oder ist leicht rückläufig. Fazit Gesamtstruktur Defizite an der städtebaulichen Struktur machen sich vor allem am gewerblichen Leerstand fest, der mit 12% der Einheiten hoch ausfällt. Die Schwierigkeiten bei der Vermietung der überwiegend kleineren Läden liegen jedoch im allgemeinen Trend und sind nicht Zeugnis einer besonderen Problematik im Plangebiet. Die sozialen Strukturen können dagegen als weitgehend intakt bezeichnet werden. 2.3 Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP Berlin in der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert durch Bekanntmachung vom 14. Oktober 2011 (ABl. S. 2408)). Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit einer Einzelhandelskonzentration in symbolischer Länge beiderseits der S-Bahntrasse dar. Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B vom 14. Mai 2009) Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg legt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans den Gestaltungsraum Siedlung fest. Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 vom 12. April 2011 Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 stellt den Planbereich als Ortsteilzentrum dar. Spielhallenentwicklungskonzept Der Bezirk Reinickendorf hat ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen aufgestellt. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept stellt im Ergebnis 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 6 Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirkes Reinickendorf dar und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Das Plangebiet befindet sich außerhalb von Eignungsflächen. 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 7 Altlasten Im Plangebiet sind die Grundstücke Maximiliankorso 1/Ludolfingerplatz 4 und Ludolfingerplatz 8A im Bodenbelastungskataster als Altlastenverdachtsflächen erfasst. Hier befanden sich früher chemische Reinigungen. Im Zuge des weiteren Planverfahrens werden Recherchen im Bodenbelastungskataster erfolgen. Geltendes Planungsrecht Geltende planungsrechtliche Grundlage bildet der Baunutzungsplan in Verbindung mit den vorhandenen förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien sowie den weiter geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958. Der Baunutzungsplan weist für die Baugrundstücke gemischtes Gebiet gemäß § 7 Nr. 9 BauO Bln 58 mit der Baustufe II/3 (GRZ 0,3; GFZ 0,6) aus. Der Geltungsbereich unterliegt der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Frohnau vom 18. April 1997 (GVBl. S. 296). Denkmale Der Ortskern von Frohnau mit den Platzanlagen des Zeltinger Platzes sowie des Ludolfinger Platzes sowie der Frohnauer Brücke, den Grundstücken Ludolfingeplatz 1-5, Maximiliankorso 1, Welfenallee 2/4 sowie Zeltinger Platz 1-4, 6-7, 17-18 sind in der Denkmalliste Berlin als Ensemble aufgeführt. Als Baudenkmale sind die Grundstücke Ludolfingerplatz 1A-1B, 1/3, 2, 4, 5 sowie das Straßen und Grünflächensystem aufgeführt. II Planungsinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet war bisher nicht Gegenstand bezirklicher Planungen. Anfragen von Betreibern auf die Zulassung von Spielhallen im Bezirk waren Anlass für die Erstellung einer gesamtbezirklichen Spielhallenentwicklungskonzeption, welche durch die Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf beschlossen wurde. Hierin wurden anhand der Gebietsstrukturen einzelne Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen benannt und im Gegenzug alle anderen Gebiete für die Ansiedlung derartiger Nutzungen als ungeeignet eingestuft. Das Konzept empfiehlt die vorrangige planerische Sicherung der bezirklichen Ortskerne. Dies war Anlass für die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans. Erwägungen, den Ludolfingerplatz als öffentliche Grünfläche auszuweisen und damit aus der Verkehrsfläche herauszulösen, wurden nicht weiter verfolgt. Die Platzanlage steht als Gartendenkmal unter Schutz und befindet sich vollständig im öffentlichen Eigentum. Die Umwidmung hätte daher keine bodenrechtlichen Auswirkungen gehabt und lediglich die Behörden selbst gebunden. 2. Intention der Planung Ziel des Bebauungsplans ist der Schutz des Frohnauer Ortszentrums vor störenden Nutzungen und sein Erhalt als funktionaler Versorgungsbereich. Wegen ihrer negativen 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 8 städtebaulichen Auswirkungen werden Spielhallen ausgeschlossen und sonstige Vergnügungsstätten auf die Ausnahme beschränkt. Entsprechend der vorherrschenden Gebietsstrukturen wird eine Differenzierung in Mischgebiet bzw. allgemeines Wohngebiet vorgenommen. Aus ortsgestalterischen Gründen erfolgen im Mischgebiet Bestimmungen zu Werbeanlagen. Da für das Plangebiet Neuregelungen zum bestehenden Maß der baulichen Nutzung, zu den überbaubaren Grundstücksflächen oder zu den Verkehrsflächen nicht erforderlich sind, wurde ein einfacher Bebauungsplan aufgestellt. 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1. Planfestsetzungen Art der baulichen Nutzung Im Bebauungsplan erfolgt eine Gliederung der Nutzungsarten. Die direkt am Ludolfingerplatz gelegenen Grundstücke sowie das Grundstück Welfenallee 3/7 werden als Mischgebiet ausgewiesen. Hier befindet sich ein Großteil der vorhandenen gewerblichen Nutzungen. Dagegen erfolgt für die wohngeprägten Grundstücke abseits der Platzanlage eine Zuordnung zum allgemeinen Wohngebiet. Textliche Festsetzungen 1. Im Mischgebiet sind die in § 6 Abs. 2 Nr. 8 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nur in der Ausnahme zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO ) Zu den Vergnügungsstätten gehören neben Spielhallen auch Tanzlokale, Wettbüros, Kinos oder Theater. Auch hier beeinträchtigen die mit dieser Nutzungsart einhergehenden, typischen Begleiterscheinungen wie der An- und Abreiseverkehr zur Nachtzeit oder das Verhalten des vom Besuch animierten Publikums das Wohnen im Gebiet. Der Bereich nimmt mit dem benachbarten Zeltinger Platz jedoch eine zentrale Funktion für den Ortsteil Frohnau wahr. Hierzu gehören Kultur- und Freizeitangebote für die Bevölkerung. Da diese die Attraktivität des Zentrums erhöhen, ermöglicht der Bebauungsplan in der Ausnahme derartige Nutzungen (außer den in der TF 2 ausgeschlossenen Spielhallen), wenn sie das umliegende Wohnen nicht erheblich stören und sich nicht negativ aud das Ortsbild und die Nahversorgungsfunktion auswirken. 2. Im Mischgebiet sind Spielhallen nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 BauNVO ) Das Mischgebiet weist trotz vielfältiger, überwiegend in der Erdgeschosszone angesiedelter gewerblicher Nutzungen einen hohen Wohnanteil auf. Spielhallen sind aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie lange Öffnungszeiten oder An- und Abreiseverkehr geeignet, das Wohnen im Gebiet zu stören. Sie fallen darüber hinaus im Straßenbild häufig durch eine aggressive Werbung auf. Die Schaufenster der Ladengeschäfte sind aufgrund gewerbe- und jugendschutzrechtlicher Bestimmungen zumeist blickdicht und vollflächig beklebt und machen auf den Betrachter keinen ansprechenden Eindruck. So wird das Orts- und Straßenbild sowie der 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 9 Umgebungsschutz der Baudenkmale im erheblichen Maße beeinträchtigt. „Tote“ Schaufenster sind zudem geeignet, als Barriere für Flaneure zu wirken. Der eingeschränkte Zugang für Personen erst ab einem Alter von 18 Jahren wendet diese Nutzungen vom öffentlichen Straßenraum ab. Der Geschäftsbereich wird dadurch unattraktiv. Den so abgehängten Läden gehen potentielle Kunden verloren. Mit dem Ausbleiben eines breiteren Publikums verlieren Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe zunehmend ihre Geschäftsgrundlage und wandern ab. Spielhallen können daher Trading-down Effekte anstoßen, zumal in dem betreffenden Bereich schon einige Ladengeschäfte leer stehen. 3. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO) Die textliche Festsetzung dient vor allem der Freihaltung der Vorgartenbereiche von Stellplätzen und Garagen und damit dem Erhalt des typischen Ortsbildes der Vorstädte in der Berliner Bautradition. Mit der Liberalisierung der Bauordnung wurden die Bestimmungen zur Vorgartengestaltung entschärft, sodass es hierzu einer städtebaulichen Regelung bedarf. 4. Im Mischgebiet sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen wie LED-Tafeln, LED-Laufbänder und wechselndes oder bewegtes Licht für Werbeanlagen sind unzulässig. (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 1 AGBauGB) Mit der textlichen Festsetzung werden Werbeanlagen sowohl auf die Stätte der Leistung als auch in ihrem äußeren Erscheinungsbild beschränkt. Für die Einschränkung sprechen folgende städtebauliche und gestalterische Gründe: Das Mischgebiet weist einen hohen Anteil an Wohnen auf. Bis auf einzelne Ausnahmen besteht eine faktische Gliederung zwischen der gewerblich genutzten Erdgeschosszone und dem Wohnen in den oberen Geschossen. Werbeanlagen außerhalb der Stätte der Leistung sind i.d.R. Fremdwerbungen mit wechselnden Inhalten. Sie bevorzugen Fassadenflächen an den Obergeschossen oder stehen auf Freiflächen, von denen sie möglichst weiträumig wahrgenommen werden können. Durch ihr typisches Erscheinungsbild treten Werbeanlagen außerhalb der Stätte ihrer Leistung in Konkurrenz zur Eigenwerbung der hier ansässigen Ladengeschäfte mit ihren, i.d.R. situationsgerechten Werbeauftritten. Damit beginnt ein Wettlauf um die Aufmerksamkeit des Betrachters, welcher in immer größeren und grelleren Werbeauftritten mündet. Bei Zulassung derartiger Werbeanlagen wären Konflikte mit der Wohnnutzung sowie mit dem Ortsbild zu befürchten, das im Bereich des Ludolfingerplatzes eine besondere städtebauliche und gestalterische Qualität aufweist. Zudem besteht eine besondere Sensibilität aufgrund des Denkmalensembles und der Baudenkmäler im Bereich. Auch blinkende Werbeanlagen mit wechselnden oder bewegten Lichtern drängen sich in den Vordergrund. Sie sind ebenfalls geeignet, das Ortsbild zu beeinträchtigen und werden daher ausgeschlossen. 5. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft. 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 10 Da lediglich Regelungsbedarf für die Art der baulichen Nutzung besteht, wird ein einfacher Bebauungsplan festgesetzt. Für das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Verkehrsflächen bleiben die Bestimmungen des Baunutzungsplans mit den förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien weiter in Kraft. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan stellt den Planbereich als Wohnbaufläche W 3 (GFZ bis 0,8) dar. Beiderseits der S-Bahntrasse ist eine Einzelhandelskonzentration in symbolischer Breite verortet. Die Mischgebietsausweisung des Bebauungsplans hat eine Größe von insgesamt 2,55 ha und liegt damit unterhalb der Darstellungsgrenze des FNP. Das Mischgebiet ist aus den Darstellungen des FNP entwickelbar, da Funktion und Wertigkeit der umliegenden Wohnbauflächen, welche bis auf einen kleinen Mischgebietsstreifen an der Gollanczstraße den gesamten Ortsteil Frohnau erfassen, gewahrt bleiben. Bedenken aus Gründen des Immissionsschutzes bestehen ebenfalls nicht, da der Bereich seit langem als gemischtes Gebiet genutzt wird. 4. Abwägung Allgemeine Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, soweit diese Regelungsinhalt sind. Er berücksichtigt durch den Ausschluss potenziell störender Nutzungen im Mischgebiet die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Belange der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur. Der private Belang der Erzielung möglichst hoher Gewerbemieten aus der Ansiedlung von Vergnügungsstätten muss zurückstehen gegen den öffentlichen Belang einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in dem betreffenden Bereich. Der Sicherung der Gebietsstruktur und damit dem Erhalt der Versorgungsfunktion ist im Hinblick auf das Zusammenspiel von Wohnen und gewerblicher Nutzung in der Abwägung ein höheres Gewicht beizumessen, als der an kurzfristigen fiskalischen Interessen ausgerichteten Verwertung von Gewerbeflächen. Ebenso dient der Ausschluss von Fremdwerbung den Belangen der Baukultur und der Erhaltung des Ortsbildes im Zentrum Frohnaus. Unter anderem wird so der Immobilienwert der anliegenden Grundstücke nachhaltig gesichert. Dagegen muss die uneingeschränkte Gestaltungsfreiheit von Einzeleigentümern zurückstehen. Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen oder andere öffentliche Belange, welche einer Abwägung untereinander bedürften, sind nicht erkennbar. 4.1. Frühzeitige Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 11 Die frühzeitige Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Rahmen einer Ausstellung in der Zeit vom 20. Februar bis zum 16. März 2012 in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung und Denkmalschutz statt. Sie wurde am 16. Februar 2012 in der Tagespresse angekündigt. Ausgelegt wurde der Bebauungsplanentwurf vom 5. Januar 2012 einschließlich seiner Begründung sowie der Anlagen zur Gewerbe- und Sozialstruktur im Gebiet. In den Räumen des Fachbereichs hat ein Bürger in die Planung eingesehen. Auf die bereitgestellten Dateien auf der Homepage des Bezirkes gab es 19 Zugriffe. Es lag eine schriftliche Äußerung vor. Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange erfolgte mit Anschreiben vom 28. Dezember 2011. Es lagen 25 Stellungnahmen vor. Im Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung wurden Teilflächen der Grundstücke Ludolfingerplatz 1A und 1B aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplans herausgenommen. Des Weiteren waren auf den Grundstücken Maximiliankorso 1/Ludolfingerplatz 4 sowie Ludolfingerplatz 8A Altlastenuntersuchungen vorzunehmen. 4.2. Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte mit Anschreiben vom 10. August 2012. Hierbei wurde als Anlage der Bebauungsplanentwurf 12-42B vom 15. Dezember 2011 einschließlich seiner Begründung übersandt. Es wurde um Stellungnahme innerhalb eines Monats nach Eingang des Schreibens gebeten. Insgesamt wurden 32 Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt. Von 22 Stellen liegen Antwortschreiben vor. Folgende planrelevante Äußerungen wurden in die Abwägung aufgenommen: Umwelt- und Naturschutzamt, Schreiben vom 04.09.2012 Die Grundstücke Maximiliankorso 1/Ludolfingerplatz 4 sowie Ludolfingerplatz 8A sind aufgrund der ehemaligen Nutzung als chemische Reinigung im Bodenbelastungskataster als Verdachtsflächen erfasst. Erkundungsergebnisse liegen bisher nicht vor. Recherchen ergaben eine unsachgemäße Lagerung des angefallenen PER-Schlamms. Ebenfalls wurden erhöhte Raumluftbelastungen im Keller der Gebäude festgestellt. Eine Schädigung des Grundwassers ist daher nicht auszuschließen. Aufgrund des hohen Grundwasserflurabstandes ist ein Gefährdung der menschlichen Gesundheit jedoch als gering einzuschätzen. Im weiteren Planverfahren sind daher orientierende Untersuchungen des Bodens, der Bodenluft und des Grundwassers vorzunehmen. Stellungnahme des Fachbereichs Stadtplanung Im weiteren Verfahren werden entsprechende Untersuchungen der vermuteten Altlasten vorgenommen. Es ist jedoch nicht davon auszugehen, dass die plangemäße Nutzung des Grundstücks durch die Untersuchungsergebnisse in Frage gestellt wird. Gegebenenfalls wird 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 12 im Bebauungsplan eine entsprechende Kennzeichnung des betreffenden Grundstückes vorgenommen. 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 13 Berliner Wasserbetriebe, Schreiben vom 06.09.2012 Im Bereich Welfenallee / Frohnauer Brücke (Grundstück Ludolfinger Platz 1/3, Welfenallee 1) befindet sich im nichtöffentlichen Straßenland eine Trinkwasserleitung DN 250/300. Diese sollte leitungsrechtlich gesichert werden. Derzeit wird die Eintragung einer beschränkten persönlichen Dienstbarkeit in das Grundbuch durch die Berliner Wasserbetriebe vorbereitet. Stellungnahme des Fachbereiches Stadtplanung Sobald die genaue Lage der Leitung bekannt ist, wird in den Bebauungsplan ein Leitungsrecht zugunsten der Berliner Wasserbetriebe eingetragen. Abwägungsergebnis / Planänderungen Im Ergebnis der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange werden entsprechende Untersuchungen der vermuteten Altlasten vorgenommen und in Abhängigkeit vom Untersuchungsergebnis ggf. im Bebauungsplan gekennzeichnet. Des Weiteren wird auf dem betreffenden Teil des Grundstückes Ludolfingerplatz 1/3, Welfenallee 1 ein Leitungsrecht zugunsten der Berliner Wasserbetriebe eingetragen. Ansonsten bedarf der Bebauungsplanentwurf keiner Änderung. Das Bebauungsplanverfahren kann daher mit der öffentlichen Auslegung nach § 3 Abs. 2 BauGB fortgeführt werden. III Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Durch die Beschränkung von Vergnügungsstätten bzw. den Ausschluss von Spielhallen sind planungsschadensrelevante Wertminderungen der Grundstücke nicht zu befürchten. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich keine derartige Nutzung. Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine 2. Auswirkungen auf die Umwelt Da der Bebauungsplan lediglich die Änderung der Nutzungsart zum Inhalt hat, ergeben sich durch die Festsetzungen keine Auswirkungen auf die Umwelt. Die bisherige mischgebietstypische Nutzung wird erhalten und fortentwickelt, jedoch nicht intensiviert. Sie ist von ihrem Potential möglicher Auswirkungen auf Natur und Landschaft weniger intensiv als die bisherigen, undifferenzierten Regelungen. 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 14 Eingriff / Ausgleich Da sich die baulichen Nutzungsmaße nicht ändern, verursacht die Planung auch keinen Eingriff in das Landschaftsbild oder in den Naturhaushalt. Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB werden in diesem Rahmen ebenfalls nicht betroffen. Hinzuweisen ist auf das Vorkommen von Fassadenbrütern im Plangebiet. Vor Arbeiten an der Fassade von Gebäuden sollte die untere Naturschutzbehörde beim bezirklichen Umweltund Naturschutzamt kontaktiert werden. Der Schutz von Lebensstätten geschützter Arten nach § 45 Abs. 7 BNatSchG ist in naturschutzrechtlichen Ordnungs- und Genehmigungsverfahren zu gewährleisten. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen Altlasten: Die Grundstücke Maximiliankorso 1/Ludolfingerplatz 4 und Ludolfingerplatz 8A sind im Bodenbelastungskataster als Altlastenverdachtsflächen erfasst. Hier befanden sich früher chemische Reinigungen. Im Zuge des weiteren Planverfahrens werden für die betreffenden Flächen orientierende Untersuchungen vorgenommen und diese berücksichtigt. Es ist jedoch davon auszugehen, dass die plangemäße Nutzung des Grundstückes nicht in Frage steht. In Abhängigkeit vom Untersuchungsergebnis erfolgt ggf. eine Kennzeichnung der Fläche im Bebauungsplan. Lärmbelastung: Als potentielle Lärmquellen kommen der Straßenverkehr und der Schienenverkehr in Betracht. Das Plangebiet tangiert keine Hauptverkehrsstraße. Die verkehrlichen Belastungen beschränken sich im Wesentlichen auf den ausgelösten Quellverkehr. Verkehrslärm ist für das Plangebiet daher nicht relevant. Die direkt an der Plangebietsgrenze vorbeiführende S-Bahntrasse ist gleichzeitig Teil der ehemaligen Nordbahn. Sie verläuft in dem betreffenden Abschnitt in Tieflage. Der Höhenunterschied beträgt ca. 6 m. Auswirkungen auf sensible Nutzungen sind auch hier auszuschließen. Luftbelastung: Eine relevante Schadstoffbelastung ist für das Plangebiet nicht anzunehmen, da gewerbliche oder verkehrliche Emittenten weit entfernt sind. IV Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 4. Oktober 2011 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der gemeinsamen Landesplanung die Absicht einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 15 Im Schreiben vom 8. November 2011 teilte die Senatsverwaltung mit, dass der Bebauungsplan aus den Darstellungen des FNP entwickelbar sei. Ebenso seien die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB gegeben. Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB. Das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin beschloss am 6. Dezember 2011 die Aufstellung des Bebauungsplans. Der Beschluss wurde am 23. Dezember 2011 im Amtsblatt für Berlin öffentlich bekannt gemacht. Verfahren nach § 13a BauGB Die Beschleunigung ist aus folgenden Gründen geboten. Mit dem Spielhallengesetz Berlin vom Mai 2011 erhöht sich der potentielle Ansiedlungsdruck auf Bereiche, welche bisher nicht zu den bevorzugten Lagen von Spielhallenbetreibern gehören, sodass im Laufe des Bebauungsplanverfahrens auch für den Bereich des Ludolfingerplatzes mit verstärkten Anfragen gerechnet werden muss. Der Bebauungsplan dient der Neufestsetzung der vormals schon vorhandenen Ausweisung eines gemischten Gebietes bzw. der Umstellung auf ein allgemeines Wohngebiet und regelt die zulässige Art der baulichen Nutzung neu. Er erstreckt sich innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereiches Frohnau und ist damit eine andere Maßnahme der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz 1 BauGB. Da für das Maß der baulichen Nutzung die bisherigen planungsrechtlichen Bestimmungen weiter in Kraft bleiben, werden die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1 BauGB nicht berührt. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 12-41B. Der einfache Bebauungsplan soll ebenfalls die Art der baulichen Nutzung differenzieren und diese auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 umstellen. Auch hier bleiben für das Maß der baulichen Nutzung die bisherigen Bestimmungen weiter in Kraft. Zwar besteht zwischen den beiden Bebauungsplänen ein enger räumlicher, zeitlicher und sachlicher Zusammenhang. Da sich die Nutzungsmaße nicht ändern, wirken diese jedoch nicht kumulierend i.S.d. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Ebenso werden keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt. Daher liegen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in der Zeit vom 20. Februar 2012 bis zum 16. März 2012 in den Räumen des Rathauses Reinickendorf statt, nachdem diese vorher in der Tagespresse bekannt gegeben wurde. Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden am Bebauungsplanverfahren mit Schreiben vom 28. Dezember 2011 innerhalb eines Zeitraumes von einem Monat beteiligt. Die Auswertung der frühzeitigen Bürger- und Behördenbeteiligung erfolgte mit Beschluss des Bezirksamtes vom 26.06.2012. Hier wurde die Fortsetzung des Verfahrens mit der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beschlossen. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB 12-42B; Öffentliche Auslegung Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Seite 16 Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden am Bebauungsplanverfahren mit Schreiben vom 10. August 2012 beteiligt. Die Auswertung der Behörden- und Trägerbeteiligung erfolgte mit Beschluss des Bezirksamtes vom . Hier wurde die Fortsetzung des Verfahrens mit der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplans gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I. S. 1509) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO- ) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz - DSchG Bln -) vom 24. April 1995 (GVBl. S. 274), zuletzt geändert durch Artikel II des Gesetzes vom 8. Juli 2010 (GVBl. S. 396) Berlin, den Helmuth-Paland Leiter des Fachbereichs Stadtplanung und Denkmalschutz 12-42B; Öffentliche Auslegung