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Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- BEGRÜNDUNG gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) zum Bebauungsplan 12-36B vom 7. September 2011 Für die Grundstücke Heinsestraße 22-54, Hermsdorfer Damm 176/182, Schramberger Straße 42/44, 49/55, Backnanger Straße 8-16, Fellbacher Straße 3-5, 26-31 und Heidenheimer Straße 2/12 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf. Stand: Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 2 INHALTSVERZEICHNIS I II PLANUNGSGEGENSTAND 3 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 3 2. Plangebiet 3 2.1 Bestand 3 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum 4 2.3 Planerische Ausgangssituation 5 PLANUNGSINHALT 6 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 6 2. Intention der Planung 7 3. Wesentlicher Planinhalt 7 3.1. Planfestsetzungen 7 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) 9 Abwägung 9 4. III AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 10 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung 10 2. Auswirkungen auf die Umwelt. 10 IV VERFAHREN 11 V 12 RECHTSGRUNDLAGEN 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- I Seite 3 PLANUNGSGEGENSTAND 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Die Heinsestraße bildet mit dem Max-Beckmann-Platz und dem Fellbacher Platz bis zur Einmündung der Heidenheimer Straße das Ortsteilzentrum von Hermsdorf. Hier finden sich kleinere, i.d.R. inhabergeführte Läden, Dienstleistungsbetriebe oder freie Berufe. Wohnen ist im Gebiet noch zu erheblichen Teilen vertreten. Das Hermsdorfer Ortsteilzentrum dient der Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete und ist planungsrechtlich als gemischtes Gebiet nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans von 1960 ausgewiesen. Es ist damit möglicher Standort für Nutzungen, die geeignet wären, störend zu wirken, die Gebietsstruktur zu beeinträchtigen und Trading-down Effekte anzustoßen. Dies betrifft insbesondere Vergnügungsstätten, wie z.B. Spielhallen, welche bisher an der Heinsestraße nicht vorhanden sind. Darüber hinaus macht der erhebliche Anteil des Wohnens das Gebiet sensibel gegenüber der undifferenzierten Ansiedlung auch anderer Vergnügungsstätten. Derartige Nutzungen sind nach den geltenden planungsrechtlichen Regelungen jedoch bisher grundsätzlich zulässig. Mit dem Spielhallengesetz Berlin wurde die Zulassung von Spielhallen wesentlich eingeschränkt. Insbesondere die Mindestabstandsregelung von 500 m zwischen den einzelnen Spielstätten wird dazu führen, dass Spielhallenbetreiber von den eigentlich bevorzugten Innenstadtlagen auf peripherere Standorte ausweichen, welche zwar weniger attraktiv sind, in denen aber Spielhallen planungs- und gewerberechtlich grundsätzlich zugelassen werden müssen. Hierzu gehören insbesondere die kleineren Ortsteilzentren, wie in Hermsdorf, in denen der Baunutzungsplan gemischtes Gebiet festsetzt. Das bereits in der Endfassung vorliegende Spielhallenentwicklungskonzept für den Bezirk Reinickendorf analysiert anhand der konkreten städtebaulichen Situation die bezirkliche Gebietsstruktur und benennt im Ergebnis Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen. Das Ortszentrum Hermsdorf ist kein derartiger Eignungsbereich. Der Bebauungsplan setzt durch Ausschluss dieser Nutzung die Empfehlungen des Konzeptes in verbindliche planungsrechtliche Regelungen um und dient so dem Schutz des Ortszentrums Hermsdorf. 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Das Plangebiet liegt im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf. Es umfasst die an der Heinsestraße anliegenden Grundstücke bis zur Heidenheimer Straße sowie weitere Randgrundstücke der in die Heinsestraße einmündenden Straßen. Zur besseren Übersichtlichkeit sind die öffentlichen Straßenflächen mit in den Geltungsbereich einbezogen, werden aber nicht neu festgesetzt. Das Plangebiet hat eine Größe von insgesamt ca. 7,4 ha. Eigentumsverhältnisse 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 4 Die Eigentümerstruktur im Plangebiet ist sehr heterogen. Der überwiegende Teil der Grundstücke befindet sich im Einzeleigentum. Immobiliengesellschaften, die über einen größeren Gebäudebestand im Plangebiet verfügen, sind nicht bekannt. Verkehrliche Erschließung Die Heinsestraße bildet die Haupterschließungsachse im Plangebiet. Über den Hermsdorfer Damm besteht eine Anbindung an das überörtliche Straßennetz. Das Plangebiet ist mit dem S-Bahnhof Hermsdorf (S-Bahnlinie 1, Wannsee-Oranienburg) gut an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Am rückwärtig gelegenen Bahnhofplatz hält die Buslinie 107 nach Berlin-Niederschönhausen. Grünflächen Mit dem Fellbacher Platz und dem Max-Beckmann-Platz befinden sich zwei gestaltete Stadtplätze im Geltungsbereich des Bebauungsplans. Gemeinbedarf / soziale Infrastruktur Auf dem Grundstück Heinsestraße 24 befindet sich eine Feuerwache. Das Gebäude auf dem Grundstück Heinsestraße 36 beherbergt eine Postfiliale. 2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum Bestandsanalyse In Vorbereitung der Planung wurde im Juli 2011 eine Bestandsanalyse durchgeführt. Die Erhebung erfolgte durch eine Begehung des Gebietes. Aufgenommen wurden die einzelnen gewerblichen Nutzungen, die Wohnnutzungen sowie der vorhandene Leerstand. Unterschieden wurde dabei nach der Art der gewerblichen Nutzungen entsprechend ihres Umfanges und nach der in Anspruch genommenen Geschossebene. Art und Größe wurden nach dem möglichen Störungspotential in die Stufen nicht störend, nicht erheblich störend und störend unterteilt. In dem als Mischgebiet vorgesehenen Bereich überwiegt mit ca. 68 % der Einheiten das Wohnen. Gewerbliche Nutzungen machen lediglich 27 % aus. Allerdings sind die Gewerbeeinheiten, bezogen auf die Geschossfläche, teilweise erheblich größer als die Wohneinheiten sodass der gewerbliche Anteil - flächenmäßig betrachtet - höher liegt. Gemeinbedarfseinrichtungen wie Post und Feuerwehr sind mit 4 % vertreten. Leerstand findet sich nur im gewerblichen Bereich. Er ist mit ca. 1 % der Einheiten zu vernachlässigen. Die Grundstücke mit der geplanten Nutzungsart allgemeines Wohngebiet sind zu 95 % mit Wohnungen belegt. 3 % bilden gewerbliche Unterlagerungen. 2 % der Wohnungen stehen leer. Bis auf eine Tankstelle mit angeschlossener Werkstatt auf dem Grundstück Hermsdorfer Damm 180 sind alle anderen gewerblichen Nutzungen als nicht oder nicht erheblich störend zu klassifizieren. Die gewerbliche Struktur besteht im Wesentlichen aus inhabergeführten Läden, vorwiegend Einzelhandel oder Dienstleistungsbetriebe. Städtebauliche Struktur 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 5 Der Geltungsbereich schließt das Ortsteilzentrum von Hermsdorf vollständig ein und erfasst auch einige Wohngrundstücke in den Randbereichen. Die mehrheitlich drei- bis viergeschossigen Gebäude unmittelbar an der Heinsestraße und um die Platzbereiche heben sich gegenüber der angrenzenden Wohnbebauung durch größere Gebäudedimensionen ab. Oft bilden diese mit dem Grenzanbau zum Nachbargebäude kompakte Baukörper in der sog. halboffenen Bauweise. Die bauliche Dichte ist entsprechend höher. Die gewerblichen Nutzungen konzentrieren sich auf die Erdgeschosszone. Bereits im ersten Obergeschoss dominiert i.d.R. das Wohnen. Auf einzelnen Baugrundstücken besteht Verdichtungspotential. Die angrenzenden Wohngrundstücke sind mehrheitlich offen und weniger dicht bebaut. Gewerbliche Nutzungen finden sich hier nur vereinzelt. Einbindung in den Stadtraum Das Ortsteilzentrum Hermsdorfs befindet sich an der westlichen Seite der in Hochlage verlaufenden S-Bahntrasse Wannsee – Oranienburg. Es dient der Nahversorgung Hermsdorfs. Hieran schließen sich beiderseits der S-Bahntrasse weitläufige Wohngebiete an. Die heute prägende Stadtstruktur entstand in den ersten Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts, als große Flächen beiderseits der gerade in Betrieb genommenen Nordbahn für eine Villenkolonie erschlossen wurden. So befindet sich heute der historische Ortskern des Dorfes Hermsdorf abgelegen im südöstlichen Bereich der Ortslage. Soziale Struktur Die nachfolgend aufgeführten Sozialstrukturdaten wurden dem Monitoring soziale Stadtentwicklung 2009 bzw. 2010 entnommen. Grundlage sind die Planungsräume. Der Planungsraum 12231101 Hermsdorf, bildet die räumliche Zuordnung für das Plangebiet. Er umfasst den gesamten Ortsteil. Der Status / Dynamikindex fasst jeweils 6 Indikatoren zur wirtschaftlichen und sozialen Situation bzw. Entwicklung zusammen und zeigt damit die soziale Struktur und Entwicklungstendenz des jeweiligen Planungsraums auf. Der Index weist für 2010 eine positive Dynamik (1+) und einen hohen Status (1) aus (höchst mögliche Kategorie). Die Dynamik hat sich gegenüber 2009 um eine Kategorie von stabil auf positiv verbessert. Entsprechend niedrig ist der Anteil der Arbeitslosen und der Empfänger von existenzsichernden Leistungen im Vergleich zum Berliner Mittel. Lediglich der Anteil von Senioren liegt über dem Berliner Durchschnitt. Die Bevölkerungsentwicklung stagniert oder ist leicht rückläufig. Fazit Gesamtstruktur Das Plangebiet kann daher sowohl in seinen städtebaulichen als auch in seinen sozialen Strukturen als intakt bezeichnet werden. 2.3 Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP Berlin in der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438)). Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit einer Einzelhandelskonzentration in symbolischer Länge entlang der Heinsestraße dar. 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 6 Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B vom 14. Mai 2009) Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg legt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans den Gestaltungsraum Siedlung fest. Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 vom 12. April 2011 Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 stellt den Bereich der Heinsestraße als Ortsteilzentrum dar. Altlasten Im Plangebiet sind bisher keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Im Zuge des weiteren Planverfahrens werden hier Recherchen im Bodenbelastungskataster erfolgen. Geltendes Planungsrecht Geltende planungsrechtliche Grundlage bildet der Baunutzungsplan in Verbindung mit den vorhandenen förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien sowie den weiter geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958. Der Baunutzungsplan weist für den überwiegenden Teil der Grundstücke gemischtes Gebiet gemäß § 7 Nr. 9 BauO Bln 58 mit der Baustufe II/3 (GRZ 0,3; GFZ 0,6) aus. Die Abgrenzung zum allgemeinen Wohngebiet der Baustufe II/2 ist nicht parzellenscharf dargestellt. Die festgesetzten baulichen Nutzungsmaße werden durch den Bebauungsplan nicht berührt und gelten weiter fort. Sie überschreiten die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung 1990 nicht. II Planungsinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet war bisher nicht Gegenstand bezirklicher Planungen. Der betreffende Bereich ist lediglich Teil des 1999 begonnenen Bebauungsplanverfahrens XX-B 26. Der Entwurf des einfachen Bebauungsplans umfasst alle nach dem Baunutzungsplan ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiete und gemischte Gebiete Hermsdorfs. Er hat u.a. das Ziel, die jeweiligen Nutzungsarten auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 umzustellen. Die Planung wurde bisher nicht abgeschlossen und bedarf der grundlegenden Überarbeitung. Verstärkte Anfragen von Betreibern auf die Zulassung von Spielhallen im Bezirk waren Anlass für die Erstellung einer gesamtbezirklichen Spielhallenentwicklungskonzeption, die in der Endfassung bereits vorliegt und welche durch die Bezirksverordnetenversammlung Reinickendorf beschlossen werden soll. Hierin wurden anhand der Gebietsstrukturen einzelne Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen benannt und im Gegenzug alle anderen Gebiete für die Ansiedlung derartiger Nutzungen als ungeeignet eingestuft. Die Handlungsempfehlungen des Konzeptes sehen die planerische Sicherung der bezirklichen Ortskerne als vorrangig an. Daher hat das Bezirksamt die Aufstellung des vorliegenden Bebauungsplans beschlossen. 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- 2. Seite 7 Intention der Planung Ziel des Bebauungsplans ist der Schutz des Hermsdorfer Ortszentrums vor störenden Nutzungen sowie sein Erhalt als funktionaler Versorgungsbereich. Hierfür werden Spielhallen wegen ihrer negativen städtebaulichen Auswirkungen ausgeschlossen und sonstige Vergnügungsstätten auf die Ausnahme beschränkt. Das gemischte Gebiet bzw. das allgemeine Wohngebiet nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans werden als Mischgebiet bzw. als allgemeines Wohngebiet nach den Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 umgestellt und parzellenscharf voneinander abgegrenzt. Die Mischgebietsausweisung wird auf den Kernbereich des Ortsteilzentrums beschränkt, die Randgrundstücke werden dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet. Aus ortsgestalterischen Gründen und wegen des hohen Wohnanteils sind im Mischgebiet Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Der Bebauungsplan wird als einfacher Bebauungsplan aufgestellt. Die nach dem Baunutzungsplan zulässigen baulichen Nutzungsmaße, Baustufe II/3 bzw. II/2 bedürfen hier keiner Veränderung. 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1. Planfestsetzungen Art der baulichen Nutzung Mischgebiet Der Bebauungsplan setzt für die beiderseits der Heinsestraße anliegenden Grundstücke bis zum Fellbacher Platz Mischgebiet fest. Diese bilden den eigentlichen Kernbereich des Hermsdorfer Ortszentrums und beherbergen verstärkt Ladengeschäfte, gastronomische Einrichtungen oder freie Berufe. Allgemeines Wohngebiet Vormalig der Mischgebietsausweisung unterliegende Randgrundstücke werden aufgrund ihrer überwiegenden Wohnprägung dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet. Hierzu gehören die Grundstücke Hermsdorfer Damm 176/178, Schrammberger Straße 42/44, Backnanger Straße 8-9 und 13-16, Fellbacher Straße 4-5 und 26, Heidenheimer Straße 4/12 sowie Heinsestraße 22 und 23. Gemeinbedarfsfläche Das Grundstück Heinsestraße 24, auf dem sich die Feuerwache Hermsdorf befindet, wird als Gemeinbedarfsfläche festgesetzt. Textliche Festsetzungen 1. Im Mischgebiet sind Spielhallen nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 BauNVO ) 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 8 Das Mischgebiet weist trotz vielfältiger gewerblicher Nutzungen, vordringlich in der Erdgeschosszone mit über 68 % der Nutzungseinheiten einen hohen Wohnanteil auf. Spielhallen sind aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie lange Öffnungszeiten oder An- und Abreiseverkehr geeignet, das Wohnen im Gebiet zu stören. Spielhallen fallen darüber hinaus im Straßenbild häufig durch eine aggressive Werbung auf. Die Schaufenster der Ladengeschäfte sind aufgrund gewerbe- und jugendschutzrechtlicher Bestimmungen zumeist blickdicht und vollflächig beklebt und machen auf den Betrachter keinen ansprechenden Eindruck. Sie beeinträchtigen das Orts- und Straßenbild im erheblichen Maße. „Tote“ Schaufenster sind zudem geeignet, als Barriere für Flaneure zu wirken. Der eingeschränkte Zugang für Personen erst ab einem Alter von 18 Jahren wendet diese Nutzungen vom öffentlichen Straßenraum ab. Die Geschäftsstraße wird dadurch unattraktiv. Den so abgehängten Läden gehen potentielle Kunden verloren. Mit dem Ausbleiben eines breiteren Publikums verlieren Einzelhandelsund Dienstleistungsbetriebe zunehmend ihre Geschäftsgrundlage und wandern ab. Spielhallen können daher in dem betreffenden Bereich Trading-down Effekte anstoßen. 2. Im Mischgebiet sind die in § 6 Abs. 2 Nr. 8 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nur in der Ausnahme zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO ) Zu den Vergnügungsstätten gehören neben Spielhallen auch Tanzlokale, Kinos oder Theater. Auch hier beeinträchtigen die mit dieser Nutzungsart einhergehenden, typischen Begleiterscheinungen wie der An- und Abreiseverkehr zur Nachtzeit oder das Verhalten des vom Besuch animierten Publikums das Wohnen im Gebiet. Die Heinsestraße nimmt eine Zentrumsfunktion für den Ortsteil Hermsdorf wahr. Hierzu gehören auch Kultur- und Freizeitangebote für die Bevölkerung. Der Bebauungsplan ermöglicht derartige Nutzungen, wenn sie nicht oder nicht erheblich stören, da sie die Attraktivität des Zentrums erhöhen. Vergnügungsstätten (außer den in der TF 1 ausgeschlossenen Spielhallen) können daher in der Ausnahme dann zugelassen werden, wenn durch ihren Betrieb das umliegende Wohnen nicht gestört wird und sie sich vom Umfang her in die vorhandene Gebietsstruktur einfügen. Durch die meist kleinteilige Grundstücksstruktur im Plangebiet werden diese Nutzungen in ihren Auswirkungen i.d.R. auch beschränkt bleiben. 3. Im Mischgebiet sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig. Werbeanlagen wie LED-Tafeln, LED-Laufbänder und wechselndes oder bewegtes Licht für Werbeanlagen sind unzulässig. (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 1 AGBauGB) Mit der textlichen Festsetzung werden Werbeanlagen eingeschränkt. Für die Einschränkung sprechen folgende städtebauliche und gestalterische Gründe: Das Mischgebiet weist einen hohen Anteil an Wohnen auf. Bis auf einzelne Ausnahmen besteht eine faktische Gliederung zwischen der gewerblich genutzten Erdgeschosszone und dem Wohnen in den oberen Geschossen. Werbeanlagen außerhalb der Stätte der Leistung sind i.d.R. Fremdwerbungen mit wechselnden Inhalten. Sie bevorzugen Fassadenflächen an den Obergeschossen, von denen sie möglichst weiträumig wahrgenommen werden können. Durch ihr typisches Erscheinungsbild treten Werbeanlagen außerhalb der Stätte ihrer Leistung in 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 9 Konkurrenz zur Eigenwerbung der hier ansässigen Ladengeschäfte mit ihren adäquaten Werbeauftritten. Damit beginnt ein Wettlauf um die Aufmerksamkeit des Betrachters, welcher in immer größeren und grelleren Werbeauftritten mündet. Bei Zulassung derartiger Werbeanlagen wären Konflikte mit der Wohnnutzung sowie mit dem Ortsbild zu befürchten. Auch blinkende Werbeanlagen mit wechselnden oder bewegten Lichtern drängen sich in den Vordergrund. Sie sind ebenfalls geeignet, das Ortsbild zu beeinträchtigen und werden daher ausgeschlossen. 4. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft. Da lediglich Regelungsbedarf für die Art der baulichen Nutzung besteht, wird ein einfacher Bebauungsplan festgesetzt. Für Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, zur Bauweise, den überbaubaren Grundstücksflächen sowie den Verkehrsflächen bleiben die Bestimmungen des Baunutzungsplans mit den förmlich festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien weiter in Kraft. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP) Der FNP stellt in seiner aktuellen Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438) den Bereich als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit einer Einzelhandelskonzentration beiderseits der Heinsestraße dar. Das in der Planung ausgewiesene Mischgebiet ist aus der Wohnbaufläche nach den Entwicklungsgrundsätzen des FNP entwickelbar. Die Größe der Fläche liegt mit 3,2 ha nur geringfügig über der Darstellungsgrenze des FNP. Funktion und Wertigkeit der Wohnbaufläche bleiben gewahrt, da das Stadtgefüge Hermsdorfs bis auf kleinere gewerbliche Einsprengsel durch eine Einfamilienhaus- bzw. Villenbebauung geprägt ist und entsprechende Ausweisungen des Baunutzungsplans bestehen. Bedenken aus Gründen des Immissionsschutzes bestehen ebenfalls nicht, da der Bereich seit langem als gemischtes Gebiet genutzt wird. 4. Abwägung Allgemeine Belange Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, soweit diese Regelungsinhalt sind. Er berücksichtigt durch den Ausschluss potenziell störender Nutzungen im Mischgebiet sowie die parzellenscharfe Abgrenzung der einzelnen Gebietstypen nach der jeweiligen Prägung, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Belange der Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur. Der private Belang der Erzielung möglichst hoher Gewerbemieten aus der Ansiedlung von Vergnügungsstätten muss zurückstehen gegen den öffentlichen Belang der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Der Sicherung der Gebietsstruktur und damit dem 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 10 Erhalt der Versorgungsfunktion ist im Hinblick auf das Zusammenspiel von Wohnen und gewerblicher Nutzung in der Abwägung ein höheres Gewicht beizumessen, als der an kurzfristigen fiskalischen Interessen ausgerichteten Verwertung von Gewerbeflächen. Ebenso dient der Ausschluss von Fremdwerbung den Belangen der Baukultur und der Erhaltung des Ortsbildes im Zentrum Hermsdorfs. Der Immobilienwert der anliegenden Grundstücke wird so u.a. nachhaltig gesichert. Dagegen muss die uneingeschränkte Gestaltungsfreiheit von Einzeleigentümern zurückstehen. Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen oder andere öffentliche Belange, welche einer Abwägung untereinander bedürften, sind nicht erkennbar. III Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: Durch die Beschränkung von Vergnügungsstätten bzw. den Ausschluss von Spielhallen im Mischgebiet sind planungsschadensrelevante Wertminderungen der Grundstücke nicht zu befürchten. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich keine derartige Nutzung. Personalwirtschaftliche Auswirkungen: Keine 2. Auswirkungen auf die Umwelt. Da der Bebauungsplan lediglich die Änderung der Nutzungsart zum Inhalt hat, ergeben sich durch die Festsetzungen keine Auswirkungen auf die Umwelt. Die bisherige mischgebietstypische Nutzung wird erhalten und fortentwickelt, jedoch nicht intensiviert. Sie ist von ihrem Potential möglicher Auswirkungen auf Natur und Landschaft weniger bzw. gleichbleibend intensiv als die bisherigen, undifferenzierten Regelungen. Eingriff / Ausgleich Da sich die baulichen Nutzungsmaße nicht ändern, verursacht die Planung auch keinen Eingriff in das Landschaftsbild oder in den Naturhaushalt. Belange des Umweltschutzes, des Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB werden in diesem Rahmen ebenfalls nicht betroffen. Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen Altlasten: Ob im Plangebiet nutzungsrelevante Altlastenverdachtsflächen vorhanden sind, wird im weiteren Verfahren ermittelt. Lärmbelastung: 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 11 Die Heinsestraße ist als Geschäftsstraße nur mäßig mit Verkehr belastet. Lediglich zu den Hauptgeschäftszeiten ist ein erhöhtes Verkehrsaufkommen festzustellen. Die Lärmpegel sind in den strategischen Lärmkarten des Umweltatlas nicht dargestellt. Das Plangebiet wird an seiner nördlichen Grenze auch vom Hermsdorfer Damm tangiert. Als Teil des Hauptstraßennetzes ist dieser erheblich mit Verkehr belastet. Für die anliegenden Grundstücke Hermsdorfer Damm 176 bis 182 weist der Tag / Abend / Nacht – Lärmindex der strategischen Lärmkarte Straßenverkehr 2005 des Umweltatlas eine Belastung von 70 – 75 dB(A) auf. Die von der Straßenseite abgewandten hinteren Grundstücksbereiche sind jedoch wesentlich weniger belastet. Diese Grundstücke werden zum Teil auch gewerblich genutzt. Luftbelastung: Die Schadstoffbelastung durch Schwefeldioxid liegt mit 1 – 2t /km² und Jahr im oberen Teil der Skala und ist im Berlin weiten Vergleich gering (Karte 3.12 des Umweltatlas). Die Belastung durch Stickoxide erreicht mit 10 – 20 t/km² und Jahr einen mittleren Wert. Das Land Berlin hat für den Zeitraum 2005 – 2010 einen Luftreinhalte- und Aktionsplan aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht. IV Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 4.10.2011 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der gemeinsamen Landesplanung die Absicht einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. Verfahren nach § 13a BauGB Mit dem Spielhallengesetz Berlin vom Mai 2011 verstärkt sich der potentielle Ansiedlungsdruck auf Bereiche, welche bisher nicht zu den bevorzugten Lagen von Spielhallenbetreibern gehören, sodass im Laufe des Bebauungsplanverfahrens auch für die Heinsestraße mit entsprechenden Anfragen gerechnet werden muss. Der Bebauungsplan dient der Neufestsetzung der vormals schon vorhandenen Ausweisung eines gemischten Gebietes und regelt die zulässige Art der baulichen Nutzung neu. Er erstreckt sich innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereiches Hermsdorf und ist damit eine andere Maßnahme der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz1 BauGB. Da für das Maß der baulichen Nutzung die alten planungsrechtlichen Bestimmungen weiter in Kraft bleiben, werden die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1 BauGB nicht berührt. Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Ebenso werden keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt. Daher liegen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor. V Rechtsgrundlagen 12-36B; Aufstellung Abt. Wirtschaft und Bauen -Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- Seite 12 Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I. S. 1509). Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO- ) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Berlin, den 17.10.2011 12-36B; Aufstellung