Daten
Kommune
Berlin Reinickendorf
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Begr.Aufst.12-36B.pdf
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16.10.15, 12:21
Aktualisiert
27.01.18, 12:55
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Abt. Wirtschaft und Bauen
-Fachbereich Stadt- und Regionalplanung-
BEGRÜNDUNG gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB)
zum
Bebauungsplan 12-36B vom 7. September 2011
Für die Grundstücke Heinsestraße 22-54, Hermsdorfer Damm 176/182, Schramberger
Straße 42/44, 49/55, Backnanger Straße 8-16, Fellbacher Straße 3-5, 26-31 und
Heidenheimer Straße 2/12 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf.
Stand: Aufstellung
Abt. Wirtschaft und Bauen
-Fachbereich Stadt- und Regionalplanung-
Seite 2
INHALTSVERZEICHNIS
I
II
PLANUNGSGEGENSTAND
3
1.
Veranlassung und Erforderlichkeit
3
2.
Plangebiet
3
2.1
Bestand
3
2.2
Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum
4
2.3
Planerische Ausgangssituation
5
PLANUNGSINHALT
6
1.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
6
2.
Intention der Planung
7
3.
Wesentlicher Planinhalt
7
3.1. Planfestsetzungen
7
3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP)
9
Abwägung
9
4.
III
AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS
10
1.
Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung
10
2.
Auswirkungen auf die Umwelt.
10
IV VERFAHREN
11
V
12
RECHTSGRUNDLAGEN
12-36B; Aufstellung
Abt. Wirtschaft und Bauen
-Fachbereich Stadt- und Regionalplanung-
I
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PLANUNGSGEGENSTAND
1. Veranlassung und Erforderlichkeit
Die Heinsestraße bildet mit dem Max-Beckmann-Platz und dem Fellbacher Platz bis zur
Einmündung der Heidenheimer Straße das Ortsteilzentrum von Hermsdorf. Hier finden
sich kleinere, i.d.R. inhabergeführte Läden, Dienstleistungsbetriebe oder freie Berufe.
Wohnen ist im Gebiet noch zu erheblichen Teilen vertreten. Das Hermsdorfer
Ortsteilzentrum dient der Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete und ist
planungsrechtlich als gemischtes Gebiet nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans
von 1960 ausgewiesen. Es ist damit möglicher Standort für Nutzungen, die geeignet
wären, störend zu wirken, die Gebietsstruktur zu beeinträchtigen und Trading-down Effekte
anzustoßen. Dies betrifft insbesondere Vergnügungsstätten, wie z.B. Spielhallen, welche
bisher an der Heinsestraße nicht vorhanden sind. Darüber hinaus macht der erhebliche
Anteil des Wohnens das Gebiet sensibel gegenüber der undifferenzierten Ansiedlung auch
anderer Vergnügungsstätten. Derartige Nutzungen sind nach den geltenden
planungsrechtlichen Regelungen jedoch bisher grundsätzlich zulässig.
Mit dem Spielhallengesetz Berlin wurde die Zulassung von Spielhallen wesentlich
eingeschränkt. Insbesondere die Mindestabstandsregelung von 500 m zwischen den
einzelnen Spielstätten wird dazu führen, dass Spielhallenbetreiber von den eigentlich
bevorzugten Innenstadtlagen auf peripherere Standorte ausweichen, welche zwar weniger
attraktiv sind, in denen aber Spielhallen planungs- und gewerberechtlich grundsätzlich
zugelassen werden müssen. Hierzu gehören insbesondere die kleineren Ortsteilzentren,
wie in Hermsdorf, in denen der Baunutzungsplan gemischtes Gebiet festsetzt.
Das bereits in der Endfassung vorliegende Spielhallenentwicklungskonzept für den Bezirk
Reinickendorf analysiert anhand der konkreten städtebaulichen Situation die bezirkliche
Gebietsstruktur und benennt im Ergebnis Eignungsbereiche für die Ansiedlung von
Spielhallen. Das Ortszentrum Hermsdorf ist kein derartiger Eignungsbereich. Der
Bebauungsplan setzt durch Ausschluss dieser Nutzung die Empfehlungen des Konzeptes
in verbindliche planungsrechtliche Regelungen um und dient so dem Schutz des
Ortszentrums Hermsdorf.
2. Plangebiet
2.1 Bestand
Geltungsbereich
Das Plangebiet liegt im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Hermsdorf. Es umfasst die an der
Heinsestraße anliegenden Grundstücke bis zur Heidenheimer Straße sowie weitere
Randgrundstücke der in die Heinsestraße einmündenden Straßen.
Zur besseren Übersichtlichkeit sind die öffentlichen Straßenflächen mit in den
Geltungsbereich einbezogen, werden aber nicht neu festgesetzt. Das Plangebiet hat eine
Größe von insgesamt ca. 7,4 ha.
Eigentumsverhältnisse
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Die Eigentümerstruktur im Plangebiet ist sehr heterogen. Der überwiegende Teil der
Grundstücke befindet sich im Einzeleigentum. Immobiliengesellschaften, die über einen
größeren Gebäudebestand im Plangebiet verfügen, sind nicht bekannt.
Verkehrliche Erschließung
Die Heinsestraße bildet die Haupterschließungsachse im Plangebiet. Über den Hermsdorfer
Damm besteht eine Anbindung an das überörtliche Straßennetz.
Das Plangebiet ist mit dem S-Bahnhof Hermsdorf (S-Bahnlinie 1, Wannsee-Oranienburg) gut
an den öffentlichen Nahverkehr angebunden. Am rückwärtig gelegenen Bahnhofplatz hält die
Buslinie 107 nach Berlin-Niederschönhausen.
Grünflächen
Mit dem Fellbacher Platz und dem Max-Beckmann-Platz befinden sich zwei gestaltete
Stadtplätze im Geltungsbereich des Bebauungsplans.
Gemeinbedarf / soziale Infrastruktur
Auf dem Grundstück Heinsestraße 24 befindet sich eine Feuerwache. Das Gebäude auf dem
Grundstück Heinsestraße 36 beherbergt eine Postfiliale.
2.2 Stadtstruktur und Einbindung in den Stadtraum
Bestandsanalyse
In Vorbereitung der Planung wurde im Juli 2011 eine Bestandsanalyse durchgeführt. Die
Erhebung erfolgte durch eine Begehung des Gebietes.
Aufgenommen wurden die einzelnen gewerblichen Nutzungen, die Wohnnutzungen sowie
der vorhandene Leerstand. Unterschieden wurde dabei nach der Art der gewerblichen
Nutzungen entsprechend ihres Umfanges und nach der in Anspruch genommenen
Geschossebene. Art und Größe wurden nach dem möglichen Störungspotential in die Stufen
nicht störend, nicht erheblich störend und störend unterteilt.
In dem als Mischgebiet vorgesehenen Bereich überwiegt mit ca. 68 % der Einheiten das
Wohnen. Gewerbliche Nutzungen machen lediglich 27 % aus. Allerdings sind die
Gewerbeeinheiten, bezogen auf die Geschossfläche, teilweise erheblich größer als die
Wohneinheiten sodass der gewerbliche Anteil - flächenmäßig betrachtet - höher liegt.
Gemeinbedarfseinrichtungen wie Post und Feuerwehr sind mit 4 % vertreten. Leerstand
findet sich nur im gewerblichen Bereich. Er ist mit ca. 1 % der Einheiten zu vernachlässigen.
Die Grundstücke mit der geplanten Nutzungsart allgemeines Wohngebiet sind zu 95 % mit
Wohnungen belegt. 3 % bilden gewerbliche Unterlagerungen. 2 % der Wohnungen stehen
leer.
Bis auf eine Tankstelle mit angeschlossener Werkstatt auf dem Grundstück Hermsdorfer
Damm 180 sind alle anderen gewerblichen Nutzungen als nicht oder nicht erheblich störend
zu klassifizieren. Die gewerbliche Struktur besteht im Wesentlichen aus inhabergeführten
Läden, vorwiegend Einzelhandel oder Dienstleistungsbetriebe.
Städtebauliche Struktur
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Der Geltungsbereich schließt das Ortsteilzentrum von Hermsdorf vollständig ein und erfasst
auch einige Wohngrundstücke in den Randbereichen. Die mehrheitlich drei- bis
viergeschossigen Gebäude unmittelbar an der Heinsestraße und um die Platzbereiche
heben
sich
gegenüber
der
angrenzenden
Wohnbebauung
durch
größere
Gebäudedimensionen ab. Oft bilden diese mit dem Grenzanbau zum Nachbargebäude
kompakte Baukörper in der sog. halboffenen Bauweise. Die bauliche Dichte ist entsprechend
höher. Die gewerblichen Nutzungen konzentrieren sich auf die Erdgeschosszone. Bereits im
ersten Obergeschoss dominiert i.d.R. das Wohnen. Auf einzelnen Baugrundstücken besteht
Verdichtungspotential.
Die angrenzenden Wohngrundstücke sind mehrheitlich offen und weniger dicht bebaut.
Gewerbliche Nutzungen finden sich hier nur vereinzelt.
Einbindung in den Stadtraum
Das Ortsteilzentrum Hermsdorfs befindet sich an der westlichen Seite der in Hochlage
verlaufenden S-Bahntrasse Wannsee – Oranienburg. Es dient der Nahversorgung
Hermsdorfs. Hieran schließen sich beiderseits der S-Bahntrasse weitläufige Wohngebiete
an. Die heute prägende Stadtstruktur entstand in den ersten Jahrzehnten des 20.
Jahrhunderts, als große Flächen beiderseits der gerade in Betrieb genommenen Nordbahn
für eine Villenkolonie erschlossen wurden. So befindet sich heute der historische Ortskern
des Dorfes Hermsdorf abgelegen im südöstlichen Bereich der Ortslage.
Soziale Struktur
Die nachfolgend aufgeführten Sozialstrukturdaten wurden dem Monitoring soziale
Stadtentwicklung 2009 bzw. 2010 entnommen. Grundlage sind die Planungsräume. Der
Planungsraum 12231101 Hermsdorf, bildet die räumliche Zuordnung für das Plangebiet. Er
umfasst den gesamten Ortsteil.
Der Status / Dynamikindex fasst jeweils 6 Indikatoren zur wirtschaftlichen und sozialen
Situation bzw. Entwicklung zusammen und zeigt damit die soziale Struktur und
Entwicklungstendenz des jeweiligen Planungsraums auf. Der Index weist für 2010 eine
positive Dynamik (1+) und einen hohen Status (1) aus (höchst mögliche Kategorie). Die
Dynamik hat sich gegenüber 2009 um eine Kategorie von stabil auf positiv verbessert.
Entsprechend niedrig ist der Anteil der Arbeitslosen und der Empfänger von
existenzsichernden Leistungen im Vergleich zum Berliner Mittel. Lediglich der Anteil von
Senioren liegt über dem Berliner Durchschnitt. Die Bevölkerungsentwicklung stagniert oder
ist leicht rückläufig.
Fazit Gesamtstruktur
Das Plangebiet kann daher sowohl in seinen städtebaulichen als auch in seinen sozialen
Strukturen als intakt bezeichnet werden.
2.3 Planerische Ausgangssituation
Flächennutzungsplan (FNP Berlin in der Neubekanntmachung vom 12. November 2009
(ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438)).
Der Flächennutzungsplan von Berlin stellt den Geltungsbereich als Wohnbaufläche W3 (GFZ
bis 0,8) mit einer Einzelhandelskonzentration in symbolischer Länge entlang der
Heinsestraße dar.
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Landesentwicklungsplan Berlin - Brandenburg (LEP B-B vom 14. Mai 2009)
Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg legt für den Geltungsbereich des
Bebauungsplans den Gestaltungsraum Siedlung fest.
Stadtentwicklungsplan StEP Zentren 3 vom 12. April 2011
Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 stellt den Bereich der Heinsestraße als Ortsteilzentrum
dar.
Altlasten
Im Plangebiet sind bisher keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Im Zuge des weiteren
Planverfahrens werden hier Recherchen im Bodenbelastungskataster erfolgen.
Geltendes Planungsrecht
Geltende planungsrechtliche Grundlage bildet der Baunutzungsplan in Verbindung mit den
vorhandenen förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien sowie den weiter geltenden
planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958.
Der Baunutzungsplan weist für den überwiegenden Teil der Grundstücke gemischtes Gebiet
gemäß § 7 Nr. 9 BauO Bln 58 mit der Baustufe II/3 (GRZ 0,3; GFZ 0,6) aus. Die Abgrenzung
zum allgemeinen Wohngebiet der Baustufe II/2 ist nicht parzellenscharf dargestellt.
Die festgesetzten baulichen Nutzungsmaße werden durch den Bebauungsplan nicht berührt
und gelten weiter fort. Sie überschreiten die Obergrenzen nach § 17 Abs. 1 der
Baunutzungsverordnung 1990 nicht.
II Planungsinhalt
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen
Das Plangebiet war bisher nicht Gegenstand bezirklicher Planungen. Der betreffende
Bereich ist lediglich Teil des 1999 begonnenen Bebauungsplanverfahrens XX-B 26. Der
Entwurf des einfachen Bebauungsplans umfasst alle nach dem Baunutzungsplan
ausgewiesenen allgemeinen Wohngebiete und gemischte Gebiete Hermsdorfs. Er hat u.a.
das Ziel, die jeweiligen Nutzungsarten auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung
1990 umzustellen. Die Planung wurde bisher nicht abgeschlossen und bedarf der
grundlegenden Überarbeitung.
Verstärkte Anfragen von Betreibern auf die Zulassung von Spielhallen im Bezirk waren
Anlass für die Erstellung einer gesamtbezirklichen Spielhallenentwicklungskonzeption, die in
der Endfassung bereits vorliegt und welche durch die Bezirksverordnetenversammlung
Reinickendorf beschlossen werden soll. Hierin wurden anhand der Gebietsstrukturen
einzelne Eignungsbereiche für die Ansiedlung von Spielhallen benannt und im Gegenzug alle
anderen Gebiete für die Ansiedlung derartiger Nutzungen als ungeeignet eingestuft. Die
Handlungsempfehlungen des Konzeptes sehen die planerische Sicherung der bezirklichen
Ortskerne als vorrangig an. Daher hat das Bezirksamt die Aufstellung des vorliegenden
Bebauungsplans beschlossen.
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2.
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Intention der Planung
Ziel des Bebauungsplans ist der Schutz des Hermsdorfer Ortszentrums vor störenden
Nutzungen sowie sein Erhalt als funktionaler Versorgungsbereich. Hierfür werden Spielhallen
wegen ihrer negativen städtebaulichen Auswirkungen ausgeschlossen und sonstige
Vergnügungsstätten auf die Ausnahme beschränkt. Das gemischte Gebiet bzw. das
allgemeine Wohngebiet nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans werden als
Mischgebiet bzw. als allgemeines Wohngebiet nach den Bestimmungen der
Baunutzungsverordnung 1990 umgestellt und parzellenscharf voneinander abgegrenzt.
Die Mischgebietsausweisung wird auf den Kernbereich des Ortsteilzentrums beschränkt, die
Randgrundstücke werden dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet.
Aus ortsgestalterischen Gründen und wegen des hohen Wohnanteils sind im Mischgebiet
Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig.
Der Bebauungsplan wird als einfacher Bebauungsplan aufgestellt. Die nach dem
Baunutzungsplan zulässigen baulichen Nutzungsmaße, Baustufe II/3 bzw. II/2 bedürfen hier
keiner Veränderung.
3.
Wesentlicher Planinhalt
3.1. Planfestsetzungen
Art der baulichen Nutzung
Mischgebiet
Der Bebauungsplan setzt für die beiderseits der Heinsestraße anliegenden Grundstücke bis
zum Fellbacher Platz Mischgebiet fest. Diese bilden den eigentlichen Kernbereich des
Hermsdorfer Ortszentrums und beherbergen verstärkt Ladengeschäfte, gastronomische
Einrichtungen oder freie Berufe.
Allgemeines Wohngebiet
Vormalig der Mischgebietsausweisung unterliegende Randgrundstücke werden aufgrund
ihrer überwiegenden Wohnprägung dem allgemeinen Wohngebiet zugeordnet. Hierzu
gehören die Grundstücke Hermsdorfer Damm 176/178, Schrammberger Straße 42/44,
Backnanger Straße 8-9 und 13-16, Fellbacher Straße 4-5 und 26, Heidenheimer Straße 4/12
sowie Heinsestraße 22 und 23.
Gemeinbedarfsfläche
Das Grundstück Heinsestraße 24, auf dem sich die Feuerwache Hermsdorf befindet, wird als
Gemeinbedarfsfläche festgesetzt.
Textliche Festsetzungen
1. Im Mischgebiet sind Spielhallen nicht zulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 4 BauNVO )
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Das Mischgebiet weist trotz vielfältiger gewerblicher Nutzungen, vordringlich in der
Erdgeschosszone mit über 68 % der Nutzungseinheiten einen hohen Wohnanteil auf.
Spielhallen sind aufgrund ihrer typischen Begleiterscheinungen wie lange
Öffnungszeiten
oder An- und Abreiseverkehr geeignet, das Wohnen im Gebiet zu stören.
Spielhallen fallen darüber hinaus im Straßenbild häufig durch eine aggressive Werbung
auf. Die Schaufenster der Ladengeschäfte sind aufgrund gewerbe- und
jugendschutzrechtlicher Bestimmungen zumeist blickdicht und vollflächig beklebt und
machen auf den Betrachter keinen ansprechenden Eindruck. Sie beeinträchtigen das
Orts- und Straßenbild im erheblichen Maße.
„Tote“ Schaufenster sind zudem geeignet, als Barriere für Flaneure zu wirken. Der
eingeschränkte Zugang für Personen erst ab einem Alter von 18 Jahren wendet diese
Nutzungen vom öffentlichen Straßenraum ab. Die Geschäftsstraße wird dadurch
unattraktiv. Den so abgehängten Läden gehen potentielle Kunden verloren. Mit dem
Ausbleiben
eines
breiteren
Publikums
verlieren
Einzelhandelsund
Dienstleistungsbetriebe zunehmend ihre Geschäftsgrundlage und wandern ab.
Spielhallen können daher in dem betreffenden Bereich Trading-down Effekte anstoßen.
2. Im Mischgebiet sind die in § 6 Abs. 2 Nr. 8 der Baunutzungsverordnung genannten
Nutzungen nur in der Ausnahme zulässig.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO )
Zu den Vergnügungsstätten gehören neben Spielhallen auch Tanzlokale, Kinos oder
Theater. Auch hier beeinträchtigen die mit dieser Nutzungsart einhergehenden,
typischen Begleiterscheinungen wie der An- und Abreiseverkehr zur Nachtzeit oder das
Verhalten des vom Besuch animierten Publikums das Wohnen im Gebiet.
Die Heinsestraße nimmt eine Zentrumsfunktion für den Ortsteil Hermsdorf wahr. Hierzu
gehören auch Kultur- und Freizeitangebote für die Bevölkerung. Der Bebauungsplan
ermöglicht derartige Nutzungen, wenn sie nicht oder nicht erheblich stören, da sie die
Attraktivität des Zentrums erhöhen.
Vergnügungsstätten (außer den in der TF 1 ausgeschlossenen Spielhallen) können
daher in der Ausnahme dann zugelassen werden, wenn durch ihren Betrieb das
umliegende Wohnen nicht gestört wird und sie sich vom Umfang her in die vorhandene
Gebietsstruktur einfügen. Durch die meist kleinteilige Grundstücksstruktur im Plangebiet
werden diese Nutzungen in ihren Auswirkungen i.d.R. auch beschränkt bleiben.
3. Im Mischgebiet sind Werbeanlagen nur an der Stätte der Leistung zulässig.
Werbeanlagen wie LED-Tafeln, LED-Laufbänder und wechselndes oder bewegtes Licht
für Werbeanlagen sind unzulässig.
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 1 AGBauGB)
Mit der textlichen Festsetzung werden Werbeanlagen eingeschränkt. Für die
Einschränkung sprechen folgende städtebauliche und gestalterische Gründe:
Das Mischgebiet weist einen hohen Anteil an Wohnen auf. Bis auf einzelne Ausnahmen
besteht eine faktische Gliederung zwischen der gewerblich genutzten Erdgeschosszone
und dem Wohnen in den oberen Geschossen.
Werbeanlagen außerhalb der Stätte der Leistung sind i.d.R. Fremdwerbungen mit
wechselnden Inhalten. Sie bevorzugen Fassadenflächen an den Obergeschossen, von
denen sie möglichst weiträumig wahrgenommen werden können. Durch ihr typisches
Erscheinungsbild treten Werbeanlagen außerhalb der Stätte ihrer Leistung in
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Konkurrenz zur Eigenwerbung der hier ansässigen Ladengeschäfte mit ihren adäquaten
Werbeauftritten. Damit beginnt ein Wettlauf um die Aufmerksamkeit des Betrachters,
welcher in immer größeren und grelleren Werbeauftritten mündet. Bei Zulassung
derartiger Werbeanlagen wären Konflikte mit der Wohnnutzung sowie mit dem Ortsbild
zu
befürchten.
Auch blinkende Werbeanlagen mit wechselnden oder bewegten Lichtern drängen sich in
den Vordergrund. Sie sind ebenfalls geeignet, das Ortsbild zu beeinträchtigen und
werden daher ausgeschlossen.
4. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und
baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 des
Baugesetzbuchs hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft.
Da lediglich Regelungsbedarf für die Art der baulichen Nutzung besteht, wird ein
einfacher Bebauungsplan festgesetzt. Für Festsetzungen zum Maß der baulichen
Nutzung, zur Bauweise, den überbaubaren Grundstücksflächen sowie den
Verkehrsflächen bleiben die Bestimmungen des Baunutzungsplans mit den förmlich
festgestellten Straßen- und Baufluchtlinien weiter in Kraft.
3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan (FNP)
Der FNP stellt in seiner aktuellen Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November
2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438) den Bereich als
Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit einer Einzelhandelskonzentration beiderseits der
Heinsestraße dar.
Das in der Planung ausgewiesene Mischgebiet ist aus der Wohnbaufläche nach den
Entwicklungsgrundsätzen des FNP entwickelbar. Die Größe der Fläche liegt mit 3,2 ha nur
geringfügig über der Darstellungsgrenze des FNP. Funktion und Wertigkeit der
Wohnbaufläche bleiben gewahrt, da das Stadtgefüge Hermsdorfs bis auf kleinere
gewerbliche Einsprengsel durch eine Einfamilienhaus- bzw. Villenbebauung geprägt ist und
entsprechende Ausweisungen des Baunutzungsplans bestehen. Bedenken aus Gründen des
Immissionsschutzes bestehen ebenfalls nicht, da der Bereich seit langem als gemischtes
Gebiet genutzt wird.
4.
Abwägung
Allgemeine Belange
Der Bebauungsplan sichert eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die
sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung
gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, soweit diese
Regelungsinhalt sind.
Er berücksichtigt durch den Ausschluss potenziell störender Nutzungen im Mischgebiet
sowie die parzellenscharfe Abgrenzung der einzelnen Gebietstypen nach der jeweiligen
Prägung, die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Belange der
Wirtschaft, auch in ihrer mittelständischen Struktur.
Der private Belang der Erzielung möglichst hoher Gewerbemieten aus der Ansiedlung von
Vergnügungsstätten muss zurückstehen gegen den öffentlichen Belang der Sicherung einer
geordneten städtebaulichen Entwicklung. Der Sicherung der Gebietsstruktur und damit dem
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Erhalt der Versorgungsfunktion ist im Hinblick auf das Zusammenspiel von Wohnen und
gewerblicher Nutzung in der Abwägung ein höheres Gewicht beizumessen, als der an
kurzfristigen fiskalischen Interessen ausgerichteten Verwertung von Gewerbeflächen.
Ebenso dient der Ausschluss von Fremdwerbung den Belangen der Baukultur und der
Erhaltung des Ortsbildes im Zentrum Hermsdorfs. Der Immobilienwert der anliegenden
Grundstücke wird so u.a. nachhaltig gesichert. Dagegen muss die uneingeschränkte
Gestaltungsfreiheit von Einzeleigentümern zurückstehen.
Einander entgegenstehende Belange aus den verschiedenen Fachplanungsebenen oder
andere öffentliche Belange, welche einer Abwägung untereinander bedürften, sind nicht
erkennbar.
III Auswirkungen des Bebauungsplans
1. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung
Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:
Durch die Beschränkung von Vergnügungsstätten bzw. den Ausschluss von Spielhallen im
Mischgebiet sind planungsschadensrelevante Wertminderungen der Grundstücke nicht zu
befürchten. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich keine derartige Nutzung.
Personalwirtschaftliche Auswirkungen:
Keine
2. Auswirkungen auf die Umwelt.
Da der Bebauungsplan lediglich die Änderung der Nutzungsart zum Inhalt hat, ergeben sich
durch die Festsetzungen keine Auswirkungen auf die Umwelt. Die bisherige
mischgebietstypische Nutzung wird erhalten und fortentwickelt, jedoch nicht intensiviert. Sie
ist von ihrem Potential möglicher Auswirkungen auf Natur und Landschaft weniger bzw.
gleichbleibend intensiv als die bisherigen, undifferenzierten Regelungen.
Eingriff / Ausgleich
Da sich die baulichen Nutzungsmaße nicht ändern, verursacht die Planung auch keinen
Eingriff in das Landschaftsbild oder in den Naturhaushalt. Belange des Umweltschutzes, des
Naturschutzes und der Landschaftspflege i.S.d. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB werden in diesem
Rahmen ebenfalls nicht betroffen.
Umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen
Altlasten:
Ob im Plangebiet nutzungsrelevante Altlastenverdachtsflächen vorhanden sind, wird im
weiteren Verfahren ermittelt.
Lärmbelastung:
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Die Heinsestraße ist als Geschäftsstraße nur mäßig mit Verkehr belastet. Lediglich zu den
Hauptgeschäftszeiten ist ein erhöhtes Verkehrsaufkommen festzustellen. Die Lärmpegel sind
in den strategischen Lärmkarten des Umweltatlas nicht dargestellt.
Das Plangebiet wird an seiner nördlichen Grenze auch vom Hermsdorfer Damm tangiert. Als
Teil des Hauptstraßennetzes ist dieser erheblich mit Verkehr belastet. Für die anliegenden
Grundstücke Hermsdorfer Damm 176 bis 182 weist der Tag / Abend / Nacht – Lärmindex der
strategischen Lärmkarte Straßenverkehr 2005 des Umweltatlas eine Belastung von 70 – 75
dB(A) auf. Die von der Straßenseite abgewandten hinteren Grundstücksbereiche sind jedoch
wesentlich weniger belastet. Diese Grundstücke werden zum Teil auch gewerblich genutzt.
Luftbelastung:
Die Schadstoffbelastung durch Schwefeldioxid liegt mit 1 – 2t /km² und Jahr im oberen Teil
der Skala und ist im Berlin weiten Vergleich gering (Karte 3.12 des Umweltatlas).
Die Belastung durch Stickoxide erreicht mit 10 – 20 t/km² und Jahr einen mittleren Wert.
Das Land Berlin hat für den Zeitraum 2005 – 2010 einen Luftreinhalte- und Aktionsplan
aufgestellt, der bei Überschreitung festgelegter Alarmschwellen Maßnahmen zur Reinhaltung
der Luft wie Fahrverbote o.ä. vorsieht.
IV Verfahren
Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB
Mit Schreiben vom 4.10.2011 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und der gemeinsamen Landesplanung die Absicht einen Bebauungsplan
aufzustellen, mitgeteilt.
Verfahren nach § 13a BauGB
Mit dem Spielhallengesetz Berlin vom Mai 2011 verstärkt sich der potentielle
Ansiedlungsdruck auf Bereiche, welche bisher nicht zu den bevorzugten Lagen von
Spielhallenbetreibern gehören, sodass im Laufe des Bebauungsplanverfahrens auch für die
Heinsestraße mit entsprechenden Anfragen gerechnet werden muss.
Der Bebauungsplan dient der Neufestsetzung der vormals schon vorhandenen Ausweisung
eines gemischten Gebietes und regelt die zulässige Art der baulichen Nutzung neu. Er
erstreckt sich innerhalb des geschlossenen Siedlungsbereiches Hermsdorf und ist damit eine
andere Maßnahme der Innenentwicklung i.S.d. § 13a Abs. 1 Satz1 BauGB.
Da für das Maß der baulichen Nutzung die alten planungsrechtlichen Bestimmungen weiter
in Kraft bleiben, werden die Obergrenzen zu versiegelnder Flächen nach § 13a Abs. 1
BauGB nicht berührt.
Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, die einer
Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Ebenso werden keine Schutzgüter nach § 1 Abs. 6
Nr. 7 Buchst. b BauGB (z.B. FFH-Gebiete, Natura 2000-Gebiete) berührt.
Daher liegen die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB vor.
V Rechtsgrundlagen
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Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I. S. 1509).
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung
- BauNVO- ) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBl. S. 494), zuletzt
geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November
1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).
Berlin, den 17.10.2011
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