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Abt. Wirtschaft und Bauen - Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- 1/7 Anlage 1 Begründung Bebauungsplanentwurf XX-256, Erweiterung des Geltungsbereiches und Aufteilung in die Teilpläne XX-256a, XX-256b sowie XX-256c Einstellung des Bebauungsplanverfahrens XX-B13 Bebauungsplanentwurf XX-256 (Teilbereiche a,b,c) Plangebiet Der Geltungsbereich des zu überplanenden Bereiches umfasst das Gelände zwischen der Buddestraße, der Bernstorffstraße und der Schloßstraße mit angrenzenden Straßenflächen sowie das Grundstück der Oberflächenwasseraufbereitungsanlage, einschließlich der benachbarten Grünfläche bis zum Waidmannsluster Damm im Ortsteil Tegel. Anlass und Erforderlichkeit, Entwicklung der Planungsüberlegungen Bereits in den 1980er Jahren gab es von bezirklicher Seite aus Überlegungen zur Neubeplanung des Bereiches zwischen Schloßstraße, Bernstorffstraße, Buddestraße und Berliner Straße. Die mit der Verlegung des Waidmannsluster Damms und dem Abbruch des alten Straßenbahndepots entstandene Brache sollte entsprechend ihrer herausgehobenen Lage nahe des Zentrums Tegel als hochwertiger Wohn- und Gewerbestandort entwickelt werden. So erfolgten auf der Grundlage des 1986 erstellten Entwicklungskonzeptes für den Bereich Alt-Tegel mehrere städtebauliche Wettbewerbe. Die Ergebnisse führten zur Erarbeitung eines Nutzungskonzeptes und zur Festlegung einer städtebaulichen Figur, welche in den 1990 aufgestellten Bebauungsplan XX-256 übernommen wurden. Das Bebauungsplanverfahren wurde mit mehreren Änderungen bis zur Planreife fortgeführt. Auf dieser Grundlage erfolgte die Bebauung eines Großteils der Baugrundstücke. Der Bebauungsplan wurde jedoch nicht festgesetzt und fiel mit Inkrafttreten des Baugesetzbuchs 2004 auf den Verfahrensstand der Aufstellung zurück. Die unbefriedigende planungsrechtliche Situation mit dem Konflikt zwischen den weiter geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen des Baunutzungsplans (beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe III/3 bzw. gemischtes Gebiet der Baustufe IV/3) und der mittlerweile neu entstandenen, qualitätvollen Wohn- und Geschäftsbebauung machen eine Weiterführung bzw. Neuauflage der Planung erforderlich. Aktueller Planungsanlass sind jedoch die Bestrebungen Reinickendorfs durch eine aktive Steuerung problematischer Nutzungen das Tegeler Zentrum vor Überformung zu schützen. Hierfür hat das Bezirksamt ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept zur I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan\256\Neuverfahren\Teilung\Kurzbegr1.doc Abt. Wirtschaft und Bauen - Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- 2/7 Ansiedlung von Spielhallen entwickelt und für das Tegeler Zentrum das Bebauungsplanverfahren 12-32B eingeleitet. Das Ziel dieser Planung ist die Gliederung der zulässigen Nutzungsarten, um sensible Bereiche vor Trading-down und Überformung zu schützen und um den Ansiedlungsdruck von Spielhallenbetreibern zu begegnen. Das Plangebiet XX-256 tangiert mit den Grundstücken Berliner Straße 103-104/Bernstorffstraße1/3, Berliner Straße 105 sowie Schloßstraße 2 den nördlichen Teil des Tegeler Zentrums und schließt damit direkt an den Bebauungsplan 12-32B an. Erweiterung des Geltungsbereiches, Teilung Überlegungen zur planungsrechtlichen Sicherung der Oberflächenwasseraufbereitungsanlage sowie zur Bewältigung der Lärmschutzschutzproblematik zwischen dem benachbarten allgemeinen Wohngebiet und der bisherigen Ausweisung als beschränktes Arbeitsgebiet führten zur Einbeziehung der betreffenden Grundstücke in das Plangebiet bis zum Waidmannsluster Damm. Erweitert wird der Geltungsbereich auch um Straßenflächen der Berliner – und der Schloßstraße, um die Lücke zwischen den festgesetzten Bebauungsplänen XX-157 und XX-207 zu schließen und um noch bestehende förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien zu bereinigen. Das komplizierte Gefüge auf den Grundstücken Schloßstraße 5-6 und Königsweg 9 sowie bisher noch nicht untersuchte Altlastenverdachtsflächen im nördlichen und östlichen Teil des Plangebietes machen einen schnellen Planungsfortschritt für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens XX-256 unwägbar. Dringlich ist jedoch die planungsrechtliche Sicherung des Tegeler Zentrums, um Verlagerungseffekten problematischer Nutzungen vorzubeugen. Daher wird das Plangebiet in die Teilpläne XX256a, XX-256b und XX-256c geteilt. Der das Zentrum berührende Bebauungsplan XX-256a wird mit hoher Priorität weitergeführt. Die anderen Teilpläne erhalten ein aktualisiertes Planungskonzept. Auf der Grundlage des alten Bebauungsplanentwurfs modifiziert die Neuplanung Nutzungsarten und –dichten entsprechend der im Bereich zwischenzeitlich stattgefundenen baulichen Entwicklung. Der Teilplan XX-256a umfasst das Gelände zwischen dem Grundstück Schloßstraße 5, dem Königsweg, der Bernstorffstraße und der Berliner Straße sowie angrenzende Straßenflächen in Berlin-Reinickendorf, Ortsteil Tegel. Das Plangebiet hat eine Fläche von 12.892 m². Der Teilplan XX-256b umfasst das Gelände zwischen dem Waidmannsluster Damm, der Buddestraße, den Königsweg, den Grundstücken Berliner Straße 2 und Königsweg 5-7, der Schloßstraße, der Karolinenstraße sowie angrenzende Straßenflächen in BerlinReinickendorf, Ortsteil Tegel. Das Plangebiet hat eine Fläche von 9.613,8 m². Der Teilplan XX-256c umfasst das Gelände zwischen der Buddestraße, der Bernstorffstraße und dem Königsweg sowie angrenzende Straßenflächen in Berlin Reinickendorf, Ortsteil Tegel. Das Plangebiet hat eine Fläche von 17.689 m². Planungskonzeption I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan\256\Neuverfahren\Teilung\Kurzbegr1.doc Abt. Wirtschaft und Bauen - Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- 3/7 Art der baulichen Nutzung Die ursprünglich vorgesehenen Gewerbeflächen an der östlichen Peripherie des Plangebietes werden abweichend von der Altplanung nun als Mischgebiet ausgewiesen, da sich die vergleichsweise kleinen Grundstücke kaum für rein gewerbliche Nutzungen eignen. Bodenrechtliche Spannungen zum direkt angrenzenden Wohngebiet können so vermieden werden. Eine ähnliche Situation besteht für die Grundstücke Schloßstraße 7 – 10. Die vormaligen Ausweisungen als Mischgebiet, als Gemeinbedarfsfläche bzw. als Gewerbegebiet entsprechen nicht mehr den örtlichen Gegebenheiten. So sind gewerbliche Nutzungen auf der lang gestreckten Fläche aufgrund der südlich angrenzenden Wohnbebauung kaum anzusiedeln. Hier erfolgt eine Ausweisung als allgemeines Wohngebiet. Ebenfalls hat sich die Ausweisung einer Gemeinbedarfsfläche für das Grundstück Königsweg 9 überholt. Mit den Grundstücken Schloßstraße 5 und 6 ist hier ein Ärztezentrum entstanden, welches als Sondergebiet mit einer entsprechenden Zweckbestimmung festgesetzt wird. Die verdichtete Bebauung der westlichen Bernstorffstraße wird der benachbarten Kerngebietsausweisung im Bereich der Berliner Straße zugeschlagen, da mit der hohen baulichen Dichte und dem Einfluss der benachbarten Nutzung bereits kerngebietstypische Prägungen bestehen. Wegen des hohen Wohnanteils soll hier jedoch Wohnen in den baulichen Anlagen allgemein zulässig sein. Der vormalige Geltungsbereich wird um das Grundstück Buddestraße 33/35 erweitert. Hier befindet sich eine Oberflächenwasseraufbereitungsanlage der Berliner Wasserbetriebe. Zur planungsrechtlichen Sicherung der Anlage werden Flächen für Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB mit einer entsprechenden Zweckbestimmung festgesetzt. Die Änderung der Nutzungsart dient zugleich der Bewältigung der Schallschutzproblematik zum angrenzenden Wohnen. Die Emissionen der Oberflächenwasseraufbereitungsanlage sind genau bestimmbar und wesentlich niedriger als die anzusetzenden Schallpegel eines beschränkten Arbeitsgebietes. Auf aktive Lärmschutzmaßnahmen wie Lärmschutzwände kann daher voraussichtlich verzichtet werden. Der erweiterte Geltungsbereich bezieht auch die Grünfläche entlang des Waidmannsluster Damms mit ein. Gemäß der ausgeübten Nutzung erfolgt eine Festsetzung als Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage. Die einzelnen Teilpläne setzen folgende Nutzungsarten fest: XX-256a Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO, allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO, öffentliche Straßenverkehrsfläche. XX-256b Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO, Sondergebiet mit der Zweckbestimmung Ärztezentrum gemäß § 11 BauNVO, Flächen für Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung mit der Zweckbestimmung Oberflächenwasseraufbereitungsanlage gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 14 BauGB, Grünfläche mit der Zweckbestimmung öffentliche Parkanlage, öffentliche Straßenverkehrsfläche. XX-256c Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO, Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO, öffentliche Straßenverkehrsfläche. I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan\256\Neuverfahren\Teilung\Kurzbegr1.doc Abt. Wirtschaft und Bauen - Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- 4/7 Maß der baulichen Nutzung Die baulichen Dichten orientieren sich überwiegend an der Bestandsbebauung und werden insbesondere für das allgemeine Wohngebiet und das Sondergebiet durch Baukörperausweisung und die Anzahl der Vollgeschosse festgelegt. Die Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 der Baunutzungsverordnung werden im Gegensatz zur Altplanung eingehalten. Besondere städtebauliche Gründe, die eine Überschreitung der Obergrenzen i.S.d. § 17 Abs. 2 bzw. 3 der Baunutzungsverordnung erfordern würden, sind trotz der Innenstadtlage für die meisten Grundstücke des Plangebietes nicht erkennbar. Das Nutzungsmaß wird auch auf der Fläche für Abfallentsorgung und Abwasserbehandlung durch Baukörperausweisung und die Anzahl der zulässigen Vollgeschosse bestimmt. Die erforderlichen Absetzbecken und anderen technischen Einrichtungen außerhalb der Gebäude sind als Nebenanlagen bis zu 50% der anrechenbaren Baufläche zulässig. Überbaubare Grundstücksflächen Für den überwiegenden Teil der Grundstücke wird eine Baukörperausweisung bzw. eine erweiterte Baukörperausweisung festgesetzt. Die Baukörperausweisungen im allgemeinen Wohngebiet, im Mischgebiet und im Sondergebiet resultieren aus den Ergebnissen eines 1986 erstellten Entwicklungskonzeptes für den Bereich Alt-Tegel und daraus resultierender städtebaulicher Wettbewerbe. Der Leitgedanke einer nach außen abschirmenden, jedoch von Durchwegungen und Durchblicken unterbrochenen Blockkante, die eine Ost – West ausgerichtete, zeilenartige Bebauung mit kreisförmigen Grundstücksund Gebäudeanschnitten umschließt, wird durch die Festlegung der Baukörper in den Bebauungsplan transportiert. Die mittlerweile fast vollständig realisierte Bebauung bietet ein hohes Maß an gestalterischer- und Aufenthaltsqualität der Freiräume. Für Teile des Kerngebietes sowie des nördlichen Wohngebietes erfolgen flächenhafte Ausweisungen. Bauformen sollen hier aufgrund vielfältiger Entwicklungsmöglichkeiten auf den Grundstücken nicht vorgegeben werden. Auf dem Grundstück der Oberflächenwasseraufbereitungsanlage erfolgen ebenfalls Baukörperausweisungen. Das von dem Architekten M. Peichel in Form eines Schiffes mit Kommandobrücke entworfene Hauptgebäude ist architektonisch wertvoll und soll in seiner Form erhalten werden. Planverfahren Die Teilpläne XX-256a und XX-256c werden im beschleunigten Verfahren nach § 13a Baugesetzbuch (BauGB) ohne Umweltprüfung durchgeführt. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor. Alle Teilpläne stehen zwar in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang, jedoch betragen die zu versiegelnden Grundflächen nach § 19 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung insgesamt weniger als 20.000 m². (Siehe nachfolgende Flächenbilanz.) Durch die Bebauungspläne werden keine Vorhaben begründet, welche einer Umweltverträglichkeitsprüfung bedürfen. Ebenso bestehen keine Anhaltpunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchst. 3 BauGB genannten Schutzgüter gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete, Natura 2000 Gebiete). Die Bebauungspläne passen die planungsrechtlichen Ausweisungen an die vorhandenen I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan\256\Neuverfahren\Teilung\Kurzbegr1.doc Abt. Wirtschaft und Bauen 5/7 - Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- städtebaulichen Gegebenheiten an und ermöglichen die Bebauung bisher nicht genutzter Grundstücke. Sie dienen daher der Wiedernutzbarmachung von Flächen sowie anderer Maßnahmen der Innenentwicklung innerhalb eines überwiegend bebauten Gebietes. Das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB ist aus folgenden Gründen geboten: Teilplan XX-256a: Für den Schutz des zentrumsnahen Bereichs im Zusammenhang mit dem Bebauungsplanverfahren 12-32B, Berliner Straße / Gorkistraße sind planungsrechtliche Regelungen auch für diesen Bereich dringlich. Es werden vermehrt Anfragen zur Ansiedlung von Spielhallen gestellt. Teilplan XX-256c: Das Grundstück Buddestraße 31 ist bisher baulich nicht adäquat genutzt. Hier besteht Vermarktungsdruck durch vielerlei Anfragen. Sowohl die derzeitige planungsrechtliche Ausweisung nach dem Baunutzungsplan als auch das bisherige Plankonzept machen eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Grundstücke ohne planungsrechtliche Neuordnung schwierig. Flächenbilanz Grundflächen der Baufelder: Mi WA Mi/WA MK 103,13 x 0,3 2.247,54 x 0,3 2.763,57 x 0,3 5.164,55 x 0,5 = = = = 30,94 m² 674,26 m² 829,10 m² 2.582,28 m² 4.116,58 m² Grundflächen der Baukörperausweisungen: WA 171.23 m² 54,46 m² 112,82 m² 201,96 m² 1.167,36 m² 170,64 m² 1.508,71 m² 236,54 m² 266,77 m² 641,91 m² SO Abw.Anl. 276,24 m² 361,40 m² 699,24 m² 774,24 m² 1.505,10 m² 657,02 m² 96,05 m² 8.901,68 m² Gesamtsumme der Grundflächen nach § 19 Abs. 2 BauNVO: 4.116,58 m² 8.901,68 m² 13.018,26 m² I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan\256\Neuverfahren\Teilung\Kurzbegr1.doc Abt. Wirtschaft und Bauen - Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- 6/7 Der Teilplan XX-256b wird im regulären Bebauungsplanverfahren mit Umweltprüfung durchgeführt. Nach Einschätzung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung bereitet die geplante Festsetzung des Grundstücks der Oberflächenwasseraufbereitungsanlage als Fläche für Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung ein UVP-pflichtiges Vorhaben vor. Die Voraussetzungen für ein beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB sind daher nicht erfüllt. Einstellung des Bebauungsplanverfahrens XX-13B Der Bebauungsplanentwurf XX-B13 für den Bereich beidseitig der Berliner Straße sowie zwischen der Bernstorff – und der Grußdorfstraße in Berlin-Tegel hatte das Ziel, den Einzelhandels-, Dienstleistungs- und Geschäftsstandort des Tegeler Ortszentrums zu festigen und vor Überformung durch störende Nutzungen zu schützen. Hierfür sollten Spielhallen sowie Peep-, Sex- und Life-Shows ausgeschlossen sowie Vergnügungsstätten eingeschränkt werden. Der im Zeitraum Dezember 1992 bis zum Januar 1993 öffentlich ausgelegte Entwurf sah des Weiteren vor, die ausgewiesenen Nutzungsarten auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 umzustellen. Die Altplanung kann in der vorliegenden Form jedoch nicht abgeschlossen werden, da sie die heutigen Anforderungen an eine gerechte Abwägung nicht mehr erfüllt. Die Ziele des Bebauungsplans werden in veränderter Form in die Bebauungspläne 12-32B (Berliner Straße / Gorkistraße) sowie XX-256a (Berliner Straße / Bernstorffstraße) übernommen. Daher kann das betreffende Bebauungsplanverfahren eingestellt werden. Im Zuge der planerischen Bereinigung und Neuordnung des Bereiches zwischen Berliner Straße und dem Waidmannsluster Damm wird des Weiteren geprüft, Bebauungsplanverfahren XX-150 und XX-242 einzustellen. Die Geltungsbereiche Bebauungspläne überschneiden sich teilweise untereinander bzw. mit Bebauungsplänen XX-256a, XX-256b und XX-256c. der die der den Der Bebauungsplanentwurf XX-150 vom 17. August 1981 beinhaltet die Neugestaltung des Kreuzungsbereiches Karolinenstraße / Waidmannsluster Damm, einschließlich der Festlegung der öffentlichen Straßenflächen in der Buddestraße sowie An der Mühle. Die erforderlichen Planungsschritte wurden seinerzeit durch das Bezirksamt Reinickendorf durchgeführt und nach den vormals geltenden Verfahrensregelungen der damaligem Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen zur Beschlussfassung durch das Abgeordnetenhaus vorgelegt. Mit Schreiben vom 28.08.1989 gab die Senatsverwaltung die Unterlagen ohne gefassten Beschluss zurück und bat um Einstellung des Verfahrens aufgrund geänderter Planungsabsichten. Diese Planungsabsichten werden zwar aus den im Bezirk vorhandenen Unterlagen nicht mehr deutlich, jedoch erfolgte der Straßenausbau bereits in den 1970er Jahren und ist seit langer Zeit abgeschlossen. Nach Auskunft des bezirklichen Tiefbauamtes wurden auch keine Anliegerbeiträge erhoben. Alle Straßenlandflurstücke sind für den öffentlichen Verkehr gewidmet. Insofern besteht aus bezirklicher Sicht kein Erfordernis mehr, den Bebauungsplan fortzuführen. Für den 1994 aufgestellten Bebauungsplan XX-242 im Bereich An der Mühle, den zwischen der Karolinenstraße und dem Waidmannsluster Damm gelegenen Grundstücken beiderseits des Tegeler Fließes, für eine Teilfläche der öffentlichen Parkanlage zwischen dem Waidmannsluster Damm und dem Nordgraben sowie für angrenzende Straßenflächen I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan\256\Neuverfahren\Teilung\Kurzbegr1.doc Abt. Wirtschaft und Bauen - Fachbereich Stadt- und Regionalplanung- 7/7 ergibt sich folgende Situation: Das Planungsziel, die gewerbliche Ausweisung des Baunutzungsplans nördlich des Waidmannsluster Damms zum Schutz von Natur und Landschaft einzuschränken und mit der Ausweisung eines Mischgebietes die Voraussetzungen zur Realisierung eines Wohnund Geschäftsgebäudes zu schaffen, wurde aufgegeben. Mit der Errichtung des Gebäudekomplexes am Waidmannsluster Damm 7c-e sowie des Verbrauchermarktes von LIDL auf dem Grundstück Waidmannsluster Damm 1 wurden die nach dem Baunutzungsplan ausgewiesenen Bauflächen im Wesentlichen bebaut. Die naturräumlich wertvollen Flächen sind größtenteils dem Nichtbaugebiet zuzuordnen. Sie sind landesrechtlich durch die Landschaftsschutzgebietsverordnung Nr. 10 vom 8.05.1990 sowie gemeinschaftsrechtlich als FFH -, bzw. SPA – Gebiet 04 in den Jahren 2003 bzw. 2004 unter Schutz gestellt worden. Damit besteht auch hier kein Erfordernis mehr, die Planung fortzuführen. Unter der Voraussetzung, dass auch seitens der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung kein Planerfordernis mehr gesehen wird, sollen die Bebauungsplanverfahren XX-150 und XX-242 ebenfalls eingestellt werden. Berlin, den 7.10.2011 I:\DATEN\BAUWOHN\StaPl\word\-STAPL\B-Plan\256\Neuverfahren\Teilung\Kurzbegr1.doc