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Anlage 2 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abt. Wirtschaft und Bauen Stadt- und Regionalplanung BEGRÜNDUNG zum Entwurf des Bebauungsplanes 12-33 vom 24.03.2011 für das Grundstück Quickborner Straße 111/119 sowie einen Abschnitt der Quickborner Straße im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Lübars. Anlage: Bericht zur Umweltprüfung Stand: Öffentliche Auslegung (einschl. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange) 1 Gliederung A. BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit , Ziele und Zwecke der Planung 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Vorhandene Bebauung und Nutzung Eigentumsverhältnisse Altlasten Erschließung Technische Infrastruktur Soziale Infrastruktur 2.2 Planerische Ausgangssituation Ziele der Raumordnung (REP) Flächennutzungsplan (FNP) Stadtentwicklungspläne (StEP) Bereichsentwicklungrsplanung (BEP) Baunutzungsplan (BNP) Fluchtlinienplan Qualifizierter Bebauungsplan Landschaftsprogramm (LaPro): Entwicklungsprogramm für den produktionsgeprägten Bereich Sonstige Planungen II. Planinhalt 1. 2. 3. 4. Entwicklung der Planungsüberlegungen Intention des Planes Umweltbericht Wesentlicher Planinhalt Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen Alternative Planungen Übergeordnete und informelle Planungen/ Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Berücksichtigung des Allgemeinwohls III. Auswirkungen des Bebauungsplanes 1. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung a) Tiefbaukosten b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen 2. Grundsätze für soziale Maßnahmen IV. Verfahren B. RECHTSGRUNDLAGEN 2 A. BEGRÜNDUNG gemäß § 2a Baugesetzbuch I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit , Ziele und Zwecke der Planung Das Plangebiet liegt nördlich des Märkischen Viertels. Es grenzt an den Grünzug Freizeitpark Lübars-Steinbergpark, der hier parallel zum Bruchstückengraben verläuft und in diesem Abschnitt bereits umgesetzt ist. Der Graben bildet die Grenze zwischen der Großsiedlung Märkisches Viertel und dem Landschaftsraum Lübars. Aufgrund des geltenden Planungsrechts, das bisher für die Fläche -beschränktes Arbeitsgebietfestsetzte, wurde das landeseigene Grundstück Ende der 80er Jahre per Erbbaurecht vergeben und mit einem Gebäude für eine Kammgarnspinnerei bebaut. Nachdem dieses Gewerbe aus wirtschaftlichen Gründen ins Ausland abgewandert war, wurde der Erbbaurechtsvertrag aufgehoben. Das Grundstück ging zunächst an das Land Berlin zurück und 1999 in den Liegenschaftsfonds Berlin über. Alle Bemühungen, für das Grundstück eine adäquate gewerbliche Nutzung zu finden sind ohne Erfolg geblieben. Grund ist zum Einen die nutzungsspezifische Bebauung, die ausschließlich auf eine Kammgarnspinnerei ausgerichtet ist und zum Anderen die abseitige Lage sowie die unzureichende Anbindung an das öffentliche Verkehrsnetz, wodurch bestimmte gewerbliche Nutzungen mit hohem Zielverkehr nicht in Frage kommen. Selbst für die Nutzung als großflächiger Einzelhandel, der unter bestimmten Voraussetzungen zulässig wäre, bestand kein Interesse an diesem Standort. Darüber hinaus verursacht das Gebäude permanent Betriebskosten und das Gelände wurde durch die nur minimal aufrecht zu erhaltende Grundpflege zusehends zu einem städtebaulichen Missstand. In dieser Situation, angesichts anhaltender Negativentwicklung der Gebietsnutzung und der Stadtgestalt, wurde vom Bezirk Reinickendorf die konsequente planerische Wende zum Wohngebiet als die richtige Lösung und als Chance für die Stadtentwicklung angesehen. Dieses Konzept wird auch vom Liegenschaftsfonds Berlin favorisiert. Anfang 2010 ist das Grundstück vom Liegenschaftsfonds Berlin an eine Grundstücksgesellschaft veräußert worden. Bereits im Jahre 2003 wurde ein Bebauungsplan mit der Bezeichnung 12-6 aufgestellt, der wegen der seinerzeit nicht zu lösenden Altlastenproblematik bis Juli 2006 nicht festgesetzt werden konnte. Aus verfahrenstechnischen Gründen wurde dieses Verfahren eingestellt. Zeitgleich erfolgte die Aufstellung des Bebauungsplanes 12-33. Die Aufstellung eines qualifizierten Bebauungsplanes ist erforderlich, um durch Änderung der verbindlichen Bauleitplanung die Voraussetzungen für die Umwandlung von Gewerbe- in Wohnnutzung zu schaffen. Für die Belange des Umweltschutzes soll gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt werden. Der Bebauungsplan soll allgemeines Wohngebiet mit überbaubarer Grundstücksfläche, eine Grundflächenzahl von GRZ 0,25 , eine Geschossflächenzahl von GFZ 0,5 und offene Bauweise festsetzen. Die f.f. Straßen- und Baufluchtlinien vom 6.12.1910 sollen für den Abschnitt im Geltungsbereich aufgehoben und durch Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen ersetzt werden. Die innere Erschließung des Gebietes erfolgt über Privatstraßen. Das Bebauungsplanverfahren wird nach § 7 Absatz 1 Nr. 2 AGBauGB durchgeführt. Die Eigentümerin beabsichtigt, nach Durchführung des Bebauungsplanverfahrens das Gelände zu sanieren. Nach derzeitigem Planungsstand sollen dort ca. 75 Baugrundstücke entstehen. 3 Der Abriss des Gebäudes und die Sanierung der Flächen auf der Grundlage eines Bodenmanagementplans werden in einem städtebaulichen Vertrag geregelt. Plangebiet Das Plangebiet umfasst das Grundstück Quickborner Straße 111/119 und einen Abschnitt der Quickborner Straße im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Lübars. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 12-33 hat eine Größe von ca. 3,8 ha. 2.1 Bestand Vorhandene Bebauung und Nutzung Das Grundstück im Plangebiet ist mit dem gewerblichen Gebäude einer Kammgarnspinnerei bebaut. Die Gebäudegrundfläche beträgt 18.900 m² und es hat eine Baumasse von 111.540,0 m³. Dieses Gebäude soll im Zuge des Wohnungsbaus abgerissen werden. Nordwestlich grenzt die Kolonie Neu-Lübars an, die als Grünfläche mit der Zweckbestimmung private Dauerkleingärten im Bebauungsplan XX-232 festgesetzt ist. Südlich grenzt ein Abschnitt des Grünzugs Freizeitpark Lübars-Steinbergpark an. Diese Fläche soll künftig ebenfalls mit einem B-Plan (XX-251 in Planung) als Grünfläche mit der Zweckbestimmung -Parkanlage- gesichert werden. Parallel zum Grünzug verläuft der Bruchstückengraben sowie ein ehemaliges Industriegleis der Niederbarnimer Eisenbahn. Danach beginnt das Märkische Viertel mit der hier bis zu 16-geschossigen Bebauung des Senftenberger Ringes. Östlich grenzt der Parkplatz des Freizeitparks Lübars an und nordöstlich die Quickborner Straße (Bebauungsplan XX-130 i.V.). Eigentumsverhältnisse Das Grundstück befindet sich im Privateigentum einer Grundstücksgesellschaft. Altlasten Das Grundstück wird unter der Altlastennummer 10858 im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin als Altlastenverdachtsfläche geführt. Da die Eigentümerin beabsichtigt, das Gelände nach Abriss der Halle zu sanieren, wird die Kennzeichnung im Bebauungsplan nachrichtlich nicht übernommen. Maßnahmen zur Sanierung des Bodens werden im Umweltbericht erläutert. Erschließung a) Individualverkehr Das Grundstück ist durch die Quickborner Straße erschlossen. b) öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Eine Buslinie befindet sich direkt an der Quickborner Straße und eine am Zerpenschleuser Ring. Technische Infrastruktur Alle notwendigen Leitungen sind in der Quickborner Straße vorhanden (Frischwasser, Schmutzwasser bedingt, Elektrizität, Telekommunikation, Feuerwehr, Regenwasser. Gasversorgung wäre möglich, da eine Leitung südlich des Bruchstückengrabens vorhanden ist). Soziale Infrastruktur Innerhalb des Plangebietes befinden sich keine sozialen Infrastruktureinrichtungen. 4 2.2 Planerische Ausgangssituation Ziele der Raumordnung Die Ziele der Raumordnung im Sinne des § 3 ROG ergeben sich insbesondere aus: -dem Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007 v. 18.12.2007 (GVBl. S. 629), -der Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182). Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, in dem die Kommunen große Spielräume zur Binnendifferenzierung haben und die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 LEP B-B ohne quantitative Beschränkung möglich ist. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) stellt das Plangebiet als Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) mit landschaftlicher Prägung dar. Stadtentwicklungsplan Ein StEP ist in diesem Gebiet nicht vorhanden. Bereichsentwicklungsplanung Eine BEP ist in diesem Gebiet nicht vorhanden. Baunutzungsplan Nach der verbindlichen Bauleitplanung (Baunutzungsplan vom 28.12.1960, als übergeleiteter Bebauungsplan) liegt das Grundstück im beschränkten Arbeitsgebiet der Baustufe II/3. Fluchtlinienplan Es bestehen f.f. Fluchtlinien vom 6.12.1910. Qualifizierter Bebauungsplan Es besteht ein Bebauungsplan im Sinne von § 30 Abs.1 Baugesetzbuch (BauGB), der sich zusammensetzt aus a) dem förmlich festgestellten Fluchtlinienplan b) dem Baunutzungsplan c) den weiter geltenden Bestimmungen der Bauordnung für Berlin (BOBln `58) in der Fassung vom 21.11.1958. Landschaftsprogramm Nutzungsbeschränkungen zum Landschaftsprogramm (LAPRO). Schutz der Umwelt resultieren aus dem In der Grundlagenkarte zum Landschaftsprogramm liegt das Plangebiet im kulturlandschaftlich geprägten Raum am Rande zum städtischen Übergangsbereich. Das Gebiet ist dem Siedlungsraum zuzuordnen. Die in den Teilplänen des Landschaftsprogramms dargestellten Entwicklungsziele und Maßnahmen, die für das Untersuchungsgebiet von besonderer Bedeutung sind, werden im Umweltbericht erläutert. Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich Der Planbereich ist nicht enthalten. 5 II. Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Von der Lage her bietet das Plangebiet ideale Voraussetzungen, ein angemessenes Wohnquartier in naturnaher Umgebung zu werden. Es ist eingebettet in das Entwicklungskonzept für den Lübarser Landschaftsraum und hat somit direkten Anschluss an die straßenunabhängigen Grünverbindungen mit zahlreichen Wanderund Radwandermöglichkeiten. Der historische Ortskern des Dorfes Lübars ist fußläufig erreichbar. Der angrenzende Freizeitpark und die Jugendfarm Lübars bieten weitere Möglichkeiten für Freizeitaktivitäten. Der Grünzug Freizeitpark Lübars-Steinbergpark lässt genügend Abstand zu den Geschossbauten des Märkischen Viertels. Das Märkische Viertel verfügt jedoch über eine gute Infrastruktur in Bezug auf Schulen, vielfältige soziale Einrichtungen, Freizeitund Einkaufsmöglichkeiten sowie ein umfangreiches Sport- und Kulturangebot in fußläufiger Erreichbarkeit. Durch gesetzliche Änderungen ist der Bedarf an Kindertagesstättenplätzen gestiegen, so dass im unmittelbaren Umfeld zur Zeit keine Kita-Plätze zur Verfügung stehen. Da die Grundstücke nicht zeitgleich bebaut werden und derzeit eine Prognose über die künftigen Bewohner nicht gestellt werden kann, ist der Bedarf nicht eindeutig einzuschätzen. Ggf. kommt ein Grundstück in der Wittenauer Straße für eine Nutzung als Kindertagesstätte in Betracht, was noch näher geprüft werden muss. 2. Intention des Planes Die gewerblich genutzten Flächen und die hohe Bebauung des Märkischen Viertels enden an der ehemaligen Bahntrasse, danach beginnt der Landschaftsraum Lübars. Mit der Festsetzung von Wohngebiet und einer dem Landschaftsraum angepassten Bebauung anstatt einer intensiv gewerblich genutzten Fläche wird der Landschaftsraum insgesamt aufgewertet. 3. Umweltbericht Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht bildet gemäß § 2a BauGB einen gesonderten Teil der Planbegründung des Bebauungsplanes. Mit der hier vorgenommenen Umweltprüfung werden die mit dem Bebauungsplan vorbereiteten Beeinträchtigungen in Umweltgüter ermittelt und ggf. die notwendigen Maßnahmen zum Ausgleich festgelegt. Die sich hieraus ergebenden erforderlichen Regelungen und Festsetzungen werden im Bebauungsplan berücksichtigt. Durch die geplanten Festsetzungen sind voraussichtlich keine negativen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten. Mit dem Abriss des gewerblichen Gebäudes erfolgt eine großflächige Entsiegelung. Durch die Einzel- und Doppelhausbebauung mit Garten werden zusätzliche Flächen begrünt, so dass es positive Auswirkungen auf die Umwelt gibt. Ein Eingriff gemäß § 14 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) liegt nicht vor. 4. Wesentlicher Planinhalt Allgemeines Wohngebiet überbaubare Grundstücksflächen mittels Baugrenzen Grundflächenzahl GRZ, Geschossflächenzahl GFZ bauliche Anlagen als Einzelhäuser und Doppelhäuser in offener Bauweise mit zwei Vollgeschossen, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 6 private und öffentliche Straßenverkehrsflächen Der Bebauungsplan soll für die gesamte Baufläche allgemeines Wohngebiet gem. § 4 BauNVO festsetzen. Das Gesamtgrundstück ist innerhalb der Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar. Die Fläche soll nach erfolgter Sanierung parzelliert und in Einzelgrundstücke aufgeteilt werden. Das Maß der Nutzung beträgt Grundflächenzahl GRZ 0,25 und Geschossflächenzahl GFZ 0,5. Zulässig sind Wohnhäuser mit bis zu zwei Vollgeschossen in offener Bauweise. Damit bildet die Bebauung im Plangebiet eine Abstufung vom hochverdichteten Märkischen Viertel mit bis zu 16 Vollgeschossen zu den Wohngebieten im Landschaftsraum Lübars mit eingeschossiger Bebauung. Das gegenüber den Wohnbauflächen im Lübarser Landschaftsraum höhere Maß der Nutzung erfolgte auch auf Grund der Tatsache, dass das gewerblich genutzte Grundstück bereits im Bestand höher ausgenutzt wurde. Die Baugrenze zur Quickborner Straße verläuft in einem Abstand von 5,0 m parallel zur Straße. Die bisherige f. f. Baufluchtlinie (Abstand von 6,0 m zur Straße) wird damit um einen Meter verringert, um einerseits noch eine ausreichende grün gestaltete Vorgartenzone zu sichern, andererseits die optimale Ausnutzung der künftigen Einzelgrundstücke zu ermöglichen. Zur Minderung von Lärm-Immissionen ist östlich zum Parkplatz des Freizeitparks eine Baugrenze im Abstand von 10,0 m erforderlich. Aus gleichem Grunde wird innerhalb dieser nicht überbaubaren Flächen in einer Breite von 3,0 m zur Grundstücksgrenze durch Bindungen für Bepflanzungen ein Abschirmstreifen (Fläche A) festgesetzt, der dicht mit hochwachsenden Sträuchern und Bäumen zu bepflanzen ist. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Hierzu erfolgt die textliche Festsetzung Nr. 5. Südlich des Wohngebietes, in einem Abschnitt von ca. 180 m entlang der Geltungsbereichsgrenze, schließt der hier bereits umgesetzte 10 m breite Abschnitt der Grünverbindung Freizeitpark Lübars-Steinbergpark an. Dies ist ein überörtlicher Wanderweg. Parallel dazu verläuft das ehemalige Industriegleis der Niederbarnimer Eisenbahn AG. Jenseits des Bruchstückengrabens befindet sich eine Privatstraße für den Anwohnerverkehr (Parkstraße) der hochverdichteten Bebauung des Märkischen Viertels. Um die Wohnruhe der Bewohner des Plangebietes zu gewährleisten, trifft der Bebauungsplan geeignete Maßnahmen, die das Wohngebiet abschirmen. Dies erfolgt durch die entsprechende Festsetzung einer Baugrenze in einem Abstand von 10,0 m von der südlichen Grenze des allgemeinen Wohngebietes, davon 3,0 m mit Bindungen für Bepflanzungen, die durch die textliche Festsetzung Nr. 5 geregelt wird. Die planfestgestellte Fläche des ehemaligen Industriegleises der Niederbarnimer Eisenbahn AG, die zwischen dem Wanderweg und dem Bruchstückengraben verläuft, befindet sich seit mehreren Jahren nicht mehr in Betrieb. Durch Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 15 vom 1.4.2005 ist für den überwiegenden Teil dieser Bahntrasse (zwischen Buddestraße und Eichhorster Weg) die besondere bahnrechtliche Zweckbestimmung des vorgenannten Eisenbahngeländes aufgegeben worden und dieses Gelände wurde aus der eisenbahnrechtlichen Fachplanungshoheit entlassen. Das verbliebene Teilstück zwischen Eichhorster Weg und Berliner Stadtgrenze (in dem Abschnitt liegt das Plangebiet) ist somit funktionslos und damit entbehrlich geworden. Derartige Flächen werden nach Auskunft der Niederbarnimer Eisenbahn AG erst aus der eisenbahnrechtlichen Fachplanungshoheit entlassen, wenn eine konkrete Nachnutzung sichergestellt ist. In der Vergangenheit wurden von Seiten der NEB mit der Stadtplanung Gespräche geführt, inwieweit nicht mehr benötigte Flächen der Bahn zu Bauland entwickelt werden können. Hierfür kämen die Flächen um den Bahnhof 7 Lübars in Betracht, die derzeit noch teilweise gewerblich und zunehmend zur Freizeitnutzung verpachtet sind. Eine Inbetriebnahme des Industriegleises ist aus diesem Grunde unwahrscheinlich. Der vorhandene Abstand der Wohnbebauung von 20 m ab der hinteren Baugrenze (10 m nicht überbaubare Fläche und 10 m breiter Wanderweg) und der 3 m breite Pflanzstreifen innerhalb der nicht überbaubaren Fläche werden daher zur Zeit als ausreichend angesehen. Zu den übrigen an den Geltungsbereich angrenzenden Flächen, die als Grünfläche mit der Zweckbestimmung –Dauerkleingärten– festgesetzt sind, ist die bauordnungsrechtliche Abstandfläche (3,0 m) ausreichend. Verkehrserschließung, Straßenverkehrsflächen, Straßenbegrenzungslinien Das künftige Wohngebiet wird durch die Quickborner Straße erschlossen. Für einen Abschnitt der Quickborner Straße werden daher Straßenbegrenzungslinien und Straßenverkehrsfläche in einer Breite von 9,0 m bis zur Fahrbahnmitte festgesetzt. Um eine Erschließung der künftigen Einzelgrundstücke zu gewährleisten wird im Plangebiet eine private Verkehrsfläche festgesetzt. Auf dieser Fläche sollen mittels Baulast Geh-, Fahr- und Leitungsrechte zu Gunsten der Benutzer und Besucher öffentlich-rechtlich gesichert werden (hierzu dient die textliche Festsetzung Nr. 7). Die derzeitigen Eigentümer der Fläche beabsichtigen eine Parzellierung, bei der nicht alle Grundstücke an die private Verkehrsfläche direkt angrenzen. Zur öffentlich-rechtlichen Erschließung muss die Anbindung dieser Grundstücke an das Straßensystem ebenfalls öffentlichrechtlich mittels Baulast gesichert werden. Die Erschließung erfolgt dann über Flächen des allgemeinen Wohngebietes. Eine Breite von 6,50 m für die private Verkehrsfläche gewährleistet, dass auch für Feuerwehr und Müllfahrzeuge genügend Platz vorhanden ist. Die Radien und Eckabschrägungen entsprechen den Musterrichtlinien über Flächen für die Feuerwehr. Technische Erschließung: Die Zu- und Abwasserversorgung muss für den künftigen Bedarf neu erstellt werden. Bereits vorhandene Anschlüsse liegen in der Quickborner Straße. Ein Anschluss muss dem Bedarf entsprechend hergestellt werden. Textliche Festsetzungen Durch textliche Festsetzungen werden unter anderem folgende Regelungen getroffen: 1. Die Baugrundstücke sind hinter den Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 4 BauNVO) Das Gesamtgrundstück soll in einzelne Baugrundstücke parzelliert werden. Auf den Baugrundstücken sind die bauordnungsrechtlichen Abstandflächen von 3,0 m (ggf. 4,0 m, wenn der höchste Fußboden mehr als 7 m über mittl. Geländehöhe liegt) zu den Nachbargrenzen ausreichend um den Charakter der offenen Bauweise zu gewährleisten. 2. Im allgemeinen Wohngebiet sind nur Einzelhäuser mit maximal zwei Wohnungen und Doppelhäuser zulässig wenn diese als Einheit gestaltet werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. mit § 22 Abs. 2 BauNVO) Da das Gesamtgrundstück noch nicht parzelliert ist, soll mit der Begrenzung von Einzelhäusern mit maximal zwei Wohnungen sichergestellt werden, dass dort Gebäude 8 entstehen, die sich von der Größe her in die landschaftlich geprägte offene Bauweise einfügen. Doppelhäuser werden in der Regel gleichzeitig errichtet. Es besteht jedoch keine Verpflichtung. Wenn Doppelhäuser einmal nicht zeitgleich errichtet werden, soll mit der textlichen Festsetzung sichergestellt werden, dass diese zumindest einheitlich gestaltet werden. Damit soll gewährleistet werden, dass sie sich in ihrem Erscheinungsbild insgesamt in die Siedlung einfügen. 3. Die Fläche zwischen Straßenbegrenzungslinie und der straßenseitigen Baugrenze ist gärtnerisch mit Stauden und Gehölzen zu gestalten. Dies gilt nicht für Wege und Zufahrten. Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO, Garagen und Stellplätze sind hier unzulässig. Die Quickborner Straße führt direkt in den Lübarser Landschaftsraum. Die begrünten Vorgärten sind dabei ein wichtiges städtebauliches Element. Sie sollen von jeder Bebauung freigehalten werden, daher sind die in § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung bezeichneten Nebenanlagen sowie Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Diese Festsetzung dient der Erhaltung bzw. Aufwertung des Landschaftsbildes sowie dem Erhalt des landschaftsgeprägten Siedlungscharakters. 4. Auf den Baugrundstücken ist pro 150 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche ein gebietstypischer Baum mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen gebietstypischen Bäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB). Damit sich die bisher unbebaute Fläche in angemessener Zeit zu einem begrünten Wohngebiet entwickelt, ist pro 150 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein Baum mit einem Stammumfang von 16-18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Es erfolgt der Hinweis, dass bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 4 die Verwendung von Arten der nachfolgenden Pflanzliste empfohlen wird: Pflanzliste: Zu den für das Siedlungsgebiet typischen Bäumen zählen hochstämmige Obstbäume und Wildobstarten wie Eberesche (Sorbus aucuparia), Weißdorn (Crataegus monogyna) und Vogelkirsche (Prunus avium) sowie kleinkronige Laubbäume wie FeldAhorn (Acer campestre), Hainbuche (Carpinus betulus) und Baumhasel (Corylus colurna). Da Obstbäume durch entsprechende Veredelung auch als Niedrigstämme oder Spindelstämme angeboten werden, die nicht zur Prägung des Siedlungscharakters beitragen, sind Obstbäume als Hochstämme zu pflanzen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind ggf. vorhandene Bäume einzurechnen, um eine Gleichbehandlung aller (künftiger) Grundstückseigentümer sicherzustellen. Die Festsetzung versteht sich in der Form, dass bei künftiger Bildung von Einzelgrundstücken diese bis zu 37,5 % (GRZ 0,25_+ 50 % für Nebenanlagen = 0,375) überbaut bzw. versiegelt werden dürfen und 62,5 % Freifläche bleibt. Diese 62,5 % sind dann Berechnungsgrundlage zur Ermittlung der Anzahl der Bäume. Diese Festsetzungen dienen auch der Erhaltung beziehungsweise Aufwertung des Ortsbildes (Wohngebiet mit landschaftlicher Prägung). Ein Eingriff gem. § 14 Bundesnaturschutzgesetz liegt nicht vor. 9 5. Die Fläche A ist dicht mit hochwachsenden Sträuchern und Bäumen zu bepflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a + b BauGB) Zur Minderung von Lärm-Immissionen soll entlang der östlichen Grundstücksgrenze zum Parkplatz des Freizeitparks und zur südlichen Grundstücksgrenze zum überörtlichen Wanderweg, dem Industriegleis und zur hochverdichteten Bebauung des Märkischen Viertels ein 3,0 m breiter Abschirmstreifen mit Bindungen für Bepflanzungen festgesetzt werden. Dieser ist dicht mit hochwachsenden Sträuchern und Bäumen zu bepflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. 6. Auf den Baugrundstücken kann das gesammelte Niederschlagswasser von Dächern und Zufahrten - entweder in Behältern gesammelt und dann versprengt werden, - oder in den Regenwasserkanal eingeleitet werden, - oder in Mulden, Muldenrigolen oder Rigolen versickert werden, wenn die Voraussetzungen für die Befreiung vorliegen bzw. eine Genehmigung der Wasserbehörde vorliegt. Da die Bodenbeschaffenheit erwarten ließ, dass das Niederschlagswasser u. U. nicht in einer angemessen Zeit versickern kann, wurde zum Umgang mit anfallendem Niederschlagswasser auf der Gesamtfläche ein Gutachten erstellt. Ergebnis ist, dass das Niederschlagswasser nicht direkt versickert werden kann. Es erfolgten Abstimmungsgespräche mit der Wasserbehörde (Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Ref. II D). Das Ergebnis wurde in dieser textlichen Festsetzung umgesetzt. Das von den Privatstraßen abfließende Niederschlagswasser soll in die Regenwasserleitung der Berliner Wasserbetriebe geleitet werden. Nach Angaben der Berliner Wasserbetriebe ist dies möglich. 7. Die Fläche B ist ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der angrenzenden Grundstücke zu belasten. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB). Der Bebauungsplan setzt Flächen als private Verkehrsflächen fest, um damit die Voraussetzung zu schaffen, dass künftige Grundstücke öffentlich-rechtlich erschlossen werden. Diese Flächen sind mit den jeweiligen Rechten bestimmter Begünstigter zu belasten. Die Belastung erfolgt dann in Form einer Erschließungsbaulast auf dieser dafür vorgesehenen privaten Verkehrsfläche außerhalb des Bebauungsplanverfahrens. 8. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 9. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. die förmlich festgestellten Straßen- bzw. Baufluchtlinien vom 6.12.1910 werden aufgehoben. 10 Alternative Planungen Andere Nutzungen z. B. Grünfläche –Dauerkleingärten- oder sonstige Grünflächen die für den Landschaftsraum auch angemessen gewesen wären, kamen als Alternative nicht in Betracht, da die Fläche bisher intensiv baulich genutzt wurde, nach geltendem Recht Baufläche war und die Abriss- und Sanierungskosten zu Gunsten von Grünfläche unverhältnismäßig hoch und somit nicht tragbar gewesen wären. Berücksichtigung und Abwägung der öffentlichen und privaten Belange Äußerungen und Hinweise wurden im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3.1 BauGB und der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4.1 BauGB vorgebracht. Diese sind im nachfolgenden Text kursiv gedruckt. Die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz fordert, dass auf Grund der Lage zum Landschaftsraum Lübars durch geeignete Grünfestsetzungen ein entsprechender Übergang geschaffen werden sollte. Es sollte eine genaue Kartierung für Flora und Fauna durchgeführt werden und die Ziele des Landschafts- und Artenschutzprogramms wie Dachbegrünung, Entsiegelung Neupflanzung von Bäumen sollten in die textlichen Festsetzungen übernommen werden. Der Übergang zum Landschaftsraum wird geschaffen durch Festsetzung der angrenzenden Flächen als Grünfläche mit der Zweckbestimmung –Dauerkleingärten– (Bebauungsplan XX-232 vom 11.4.2006 (GVBl. Vom 20.5.2006 S. 382) Die wesentlichen naturräumlichen Belange werden im Rahmen des Umweltberichtes untersucht und ggf. in die weitere Planung einfließen. Grünfestsetzungen in einem Bebauungsplan unterliegen der Abwägung. Dach- bzw. Fassadenbegrünung können in der Regel nur im Rahmen eines naturschutzrechtlichen Eingriffs als Kompensationsmaßnahme erfolgen. Ein Eingriff liegt im Geltungsbereich aber nicht vor. Das Gartenbauamt fordert, dass auf dem gesamten Gelände (incl. Gebäude) keine geschützten Tiere bzw. deren Lebensstätten gem. § 45 Abs. 7 Nr. 5 BNatSchG beseitigt werden dürfen. Schützenswerte Bäume auf dem Gelände unterliegen der Baumschutzverordnung. Die wesentlichen naturräumlichen Belange werden im Rahmen des Umweltberichtes untersucht und ggf. in die weitere Planung einfließen. Die Baumschutzverordnung wird beachtet. Das Fachgebiet Bodenschutz/Altlasten hat keine wesentlichen Bedenken gegenüber dem vorgelegten Bebauungsplanentwurf einschl. Umweltbericht. Lediglich einige Ausführungen im Umweltbericht bedürfen der Konkretisierung bzw. Richtigstellung. Der Umweltbericht wurde entsprechend korrigiert. Die Abteilung Jugend und Familie möchte zur Bewertung der bezirklichen Investitionsplanung zur Errichtung von Gemeinbedarfseinrichtungen wissen, wie viele Wohneinheiten innerhalb welchem Zeitraum auf dem Gelände vorgesehen sind. 11 Es sind Bebauungsvorschläge erarbeitet worden, die auf dem Gelände ca. 75 Baugrundstücke vorsehen. Diese Anzahl kann sich durch Konkretisierung noch geringfügig verändern. Auf dem Gelände selbst sind keine Gemeinbedarfseinrichtungen geplant. Infrastruktureinrichtungen des angrenzenden Märkischen Viertels sind vorhanden. Inwieweit diese ausreichen wird im weiteren Verfahren geklärt. Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz (Wasserbehörde des Landes Berlin) empfiehlt, wegen des Auftretens von Schichtenwasser für das Plangebiet ein Konzept zur Niederschlagswasserbewirtschaftung zu erarbeiten, um die dauerhaft gesicherte Entwässerung für dieses Gebiet zu gewährleisten. Ein entsprechendes Konzept wurde von den Eigentümern erarbeitet. Das Ergebnis ist in die weitere Planung eingeflossen. Die Berliner Feuerwehr fordert, dass die Zugänglichkeit für die Feuerwehr sowie die Löschwasserversorgung sichergestellt werden müssen. Die Belange der Feuerwehr werden berücksichtigt. Es ergaben sich folgende Ergänzungen für das weitere Bebauungsplanverfahren: In den Bebauungsplanentwurf wurden Baugrenzen und Flächen für Pflanzbindungen eingefügt. Die Textlichen Festsetzungen wurden ergänzt. Die Begründung und der Umweltbericht wurden entsprechend ergänzt. Hinweise im Rahmen der Beteiligung der Behördenbeteiligung und sonstiger Träger öffentlicher Belange: Das Fachgebiet Bodenschutz/Altlasten hatte folgende Hinweise zur Sanierung der Altlasten, die als Ergänzung in den Umweltbericht eingefügt wurden: Es wurde in einer Besprechung vereinbart, dass zur Wiederherstellung der natürlichen Bodenfunktionen das Betonrecyclingmaterial nur am Ort verbleiben kann, wenn mindestens 1 m Z0-Boden darüber aufgetragen wird. Im Umweltbericht wird auf Seite 16 im Kapitel ”Auswirkungen durch Altlasten” jedoch nur von einem 70 cm mächtigen Auftrag ausgegangen. Der FB Bodenschutz geht davon aus, dass die Mächtigkeit von 1 m durch den abgesprochenen Auftrag von 30 cm Mutterboden in den zukünftigen Gärten nach Abschluss der Baumaßnahmen erreicht werden soll. Dieser abschließende Mutterbodenauftrag ist aber an keiner Stelle im Umweltbericht oder im Bodenmanagementplan erwähnt. Da jedoch nur unter dieser Bedingung den strengen Anforderungen des Vorsorgegedankens im Bauvorhaben genüge getan wird, muss auch der 30 cm-Mutterbodenauftrag Eingang in die Unterlagen zum Bebauungsplan finden. Der Umweltbericht bzw. der Bodenmanagementplan, der als Sanierungsplan fungieren soll, muss um weitere Vorgaben ergänzt werden. So sollten dort sowohl Regelungen getroffen werden, die eine unschädliche Versickerung von gesammeltem Regenwasser auf der Auffüllung sicherstellen, als auch die ordnungsgemäße Beseitigung von bislang unbekannten schädlichen Bodenverunreinigungen, die im Rahmen der Baumaßnahmen angetroffen werden könnten. Außerdem sollte in einem verbindlich festgelegten Bodenmanagementplan festgehalten werden, dass im Anschluss an die Baumaßnahme zur Überwachung der 12 ordnungsgemäß durchgeführten Bodenverlagerungen, Mischprobenahmen über ca. 1.000 m² große Flächen durchzuführen sind. Die Projektentwickler wiesen darauf hin, dass nicht 1.000 m² abgestimmt waren, sondern 2.000 m². Dies wurde vom FG Bodenschutz bestätigt. Damit gelten weiterhin die 2.000 m². Die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz (Wasserbehörde des Landes Berlin) empfiehlt ebenso die Erarbeitung ein Konzept zur Niederschlagswasserbewirtschaftung. Ein solches Konzept sollte erarbeitet werden wegen des Auftretens von Schichtenwasser, um die dauerhaft gesicherte Entwässerung für das Gebiet zu gewährleisten. Die Gründe für ein solches Konzept sind u.a.:  Die nach Angabe des Planmaterials ungeklärte hydrogeologische Situation des Plangebiets als Grundlage für eine gesicherte Entwässerung.  Die Altlastensituation  Das ungeklärte Vorhandensein einer Entwässerungsinfrastruktur. Es muss gesichert sein, dass die künftigen Käufer 0,30 m Mutterboden auffüllen. Dies könnte in die Kaufverträge eingearbeitet werden. Ggf. sind weitere Abstimmungen erforderlich. Ein Regenentwässerungskonzept ist von den Projektentwicklern in Auftrag gegeben worden. Weitere Abstimmungen darüber erfolgen kurzfristig mit Abt. VII. Die Abteilung Jugend und Familie teilt mit, dass auf mittlere Sicht im Nahbereich des künftigen Wohngebietes, d. h. im Märkischen Viertel sowie im Planungsraum Lübars keine freien Kapazitäten für einen zusätzlichen Bedarf an Kindertagesbetreuung vorhanden sind. Dies auch im Hinblick darauf, dass der gesetzliche Anspruch auf einen Kita-Platz sich geändert hat und dadurch ein Mehrbedarf an Kita-Plätzen insgesamt entsteht. Es hat ein Abstimmungsgespräch mit Jug und Stapl stattgefunden. Stapl erläutert, dass das Grundstück durch den Projektentwickler saniert, parzelliert und erschlossen wird. Über die Schaffung von Kita-Plätzen wurde bisher nicht gesprochen. Eine Bebauung der Einzelgrundstücke soll durch Einzeleigentümer erfolgen. Die Bebauung kann sich nach Einschätzung von Stapl über einen längeren Zeitraum hinziehen. Auf jeden Fall ist sicher, dass nicht alle derzeit geplanten Grundstücke sofort und gleichzeitig von Familien mit Kindern im Kindergartenalter bebaut werden. Damit ist der tatsächliche Bedarf derzeit nicht eindeutig einzuschätzen. Auf Anregung von Stapl wird zur Zeit geprüft, ob Gebäude im Bereich Wittenauer Straße 104-112 für eine Nutzung als Kindertagesstätte in Betracht kommen und der Nachweis von Kita-Plätzen dort erfolgen kann. Die Grundstücke befinden sich im Eigentum des Liegenschaftsfonds Berlin. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung macht darauf aufmerksam, dass die Eisenbahntrasse, die parallel zum Wanderweg läuft, Teil der Industriebahn TegelFriedrichsfelde der Niederbarnimer Eisenbahn AG ist. Dies sei eine planfestgestellte Eisenbahnverkehrsanlage, die sich allerdings in diesem Abschnitt einschließlich des westlich angrenzenden Güterbahnhofs Lübars derzeit nicht in Betrieb befindet. Bei einer bestimmungsmäßigen Wiederinbetriebnahme des Schienenweges, unabhängig von der künftigen Intensität des Schienenverkehrs, können gegen den Eisenbahnunternehmer keine Ansprüche auf Durchführung von Maßnahmen zur Minderung der aus dem Eisenbahnverkehr herrührenden Lärmund Erschütterungsemissionen geltend gemacht werden. Durch den Eigentümer ist die entsprechende Vorsorge selbst zu treffen. 13 Durch Veröffentlichung im Amtsblatt Nr. 15 vom 1.4.2005 ist für den überwiegenden Teil dieser Bahntrasse (zwischen Buddestraße und Eichhorster Weg) die besondere bahnrechtliche Zweckbestimmung des vorgenannten Eisenbahngeländes aufgegeben worden, und dieses Gelände wurde aus der eisenbahnrechtlichen Fachplanungshoheit entlassen. Das verbliebene Teilstück zwischen Eichhorster Weg und Berliner Stadtgrenze ist somit funktionslos und damit entbehrlich geworden. Derartige Flächen werden nach Auskunft der Niederbarnimer Eisenbahn AG erst aus der eisenbahnrechtlichen Fachplanungshoheit entlassen, wenn eine konkrete Nachnutzung sichergestellt ist. In der Vergangenheit wurden von Seiten der NEB mit der Stadtplanung Gespräche geführt, inwieweit nicht mehr benötigte Flächen der Bahn zu Bauland entwickelt werden können. Hierfür kämen Flächen um den Bahnhof Lübars in Betracht, die derzeit teilweise gewerblich aber zunehmend zur Freizeitnutzung verpachtet sind. Auch wenn eine künftige Wiederaufnahme des Eisenbahnverkehrs z. Zt. nicht angestrebt wird, muss der Bebauungsplan geeignete Maßnahmen treffen, die das Wohngebiet abschirmen. Dies erfolgt durch die entsprechende Festsetzung einer Baugrenze in einem Abstand von 10,0 m von der südlichen Grundstücksgrenze und dem 3,0 m breiten Abschirmstreifen in Form von Begrünung. Zusammen mit dem Wanderweg ergibt sich so ein Abstand von mindestens 20,0 m zwischen Bebauung und Bahntrasse. Dieser wird zur Zeit als ausreichend erachtet. Aus den vorgebrachten Stellungnahmen ergeben sich keine Änderungen des Bebauungsplanentwurfes. Der Bebauungsplan wurde um eine private Straßenverkehrsfläche entsprechend der Planung der Projektentwickler ergänzt. Die Textlichen Festsetzungen wurden entsprechend dem Planungsstand ergänzt. Übergeordnete und informelle Planungen/Grundzüge der Abwägung Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Das Planungsziel ist aus dem Flächennutzungsplan von Berlin entwickelt worden: Wohnbaufläche W3 -GFZ bis 0,8- mit landschaftlicher Prägung. W3 entspricht der Darstellungssystematik des FNP. Das Konzept des angrenzenden Märkischen Viertels sah vor, Einfamilienhäuser und Grüngebiete durch drei große umfassende Gruppen von Geschossbauten zu umschließen. Die zentrale Achse des Gebietes bildet der Wilhelmsruher Damm, an dem die Umfassungsarme mit je 16 Stockwerken beginnen, um sich dann auf vier Geschosse abzutreppen und um schließlich erneut auf 16 Geschosse anzusteigen. Am Rand des MV, insbesondere am Zerpenschleuser Ring, zu der auch die Fläche im Plangebiet zugeordnet ist, wurden gewerbliche Flächen ausgewiesen. In der Darstellungssystematik des FNP wurde dieses Konzept entsprechend umgesetzt: die Wohnbauflächen der Geschossbauten wurden als W2 (GFZ bis 1,5) ausgewiesen, die Einfamilienhausgebiete als W4 (GFZ bis 0,4), die Grüngebiete als Grünflächen und die gewerblichen Flächen als gewerbliche Bauflächen. Im Hinblick auf die bereits jetzt höher als GFZ 0,4 ausgenutzte Fläche des Plangebietes konnte hier nicht die den Einfamilienhausgebieten zugeordnete Abstufung nach W4 sondern (nur) nach W3 erfolgen. Die GFZ bis 0,8 ist dabei als höchst zulässiges Maß zu verstehen. 14 Eine Ausnutzung GFZ bis 0,8 kann nur im Rahmen von Geschosswohnungsbau umgesetzt werden. Geschosswohnungsbau endet mit den Randbauten des Märkischen Viertels. Jenseits des Bahngleises beginnt der Landschaftsraum Lübars. Siedlungen wie Mühlenberg, Karpfenteich, Hasensprung und Bürgersruh fügen sich eingeschossig in diesen Landschaftsraum ein. Auch das Konzept im Plangebiet war daher ausgerichtet auf Ein- und Zweifamilienhäuser. Demzufolge erfolgte im Bebauungsplan die Festsetzung GFZ 0,5. Der Bebauungsplan gestaltet die Darstellungen des Flächennutzungsplanes (FNP) konkreter und verdeutlicht die Ziele der Planung; die Grundkonzeption des FNP bleibt unberührt. Dem Entwicklungsgebot wird somit entsprochen. Mit der Festsetzung des Bebauungsplanes 12-33 werden folgende Belange berührt und berücksichtigt: a) öffentliche Belange: - die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, - die Wahrung der Wohnbedürfnisse der Bevölkerung bei Vermeidung einseitiger Bevölkerungsstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung insbesondere durch die Förderung kostensparenden Bauens, - die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, die Belange von Freizeit und Erholung, - die Erhaltung, Erneuerung und Fortentwicklung vorhandener Ortsteile sowie die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, - die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege. b) private Belange: Interessen von Grundstückseigentümern sowie von Anwohnern, Die Entscheidung zu Gunsten der Umnutzung des bisher gewerblich genutzten Grundstücks in ein Wohngrundstück vermindert die gewerblich genutzten Flächen im Bezirk. Folgende Fakten führten zu der Entscheidung, an dieser Stelle die gewerbliche Nutzung nicht weiterzuführen: Das Grundstück ist im Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich nicht enthalten. Zielstellung dieses Entwicklungskonzeptes ist neben der Sicherung von Industrieund Gewerbeflächen durch planungsrechtliche und planerische Maßnahmen auch die Wiedernutzung brachliegender Industriestandorte durch produzierende Betriebe sowie die Erschließung und Entwicklung zusätzlicher Flächen. Der Bezirk Reinickendorf hat zur Unterstützung dieses Konzeptes mehrere Bebauungspläne festgesetzt, um Industrie- und Gewerbestandorte für den produzierenden Bereich zu sichern. Die Zielstellung dieses Entwicklungskonzeptes geht einher mit dem Bestreben des Bezirks Reinickendorf, produzierendes Gewerbe und damit auch Arbeitsplätze in den zentralen Bereichen im Bezirk zu halten und zu fördern. Abseits gelegene Standorte mit schlechter Verkehrsanbindung, wie das Gelände der ehemaligen Kammgarnspinnerei, können dafür aufgegeben und einer adäquateren Nutzung zugeführt werden. Berücksichtigung des Allgemeinwohls Mit der Festsetzung des Bebauungsplanes 12-33 wird eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte 15 Bodennutzung gewährleistet. Der Bebauungsplan trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. III. Auswirkungen des Bebauungsplanes 1. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung c) Tiefbaukosten keine (die Quickborner Straße ist endgültig ausgebaut) d) Personalwirtschaftliche Auswirkungen keine 2. Grundsätze für soziale Maßnahmen sind nicht erforderlich, da das Grundstück derzeit unbewohnt ist. IV. Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin - Brandenburg wurden über die beabsichtigte Weiterführung des Bebauungsplanes 12-6 mit Schreiben vom 02.02.2010 informiert und ebenfalls mit Schreiben vom 19.10.2010 von der Einstellung des Bebauungsplanes 12-6 und der Neuaufstellung mit der Bezeichnung 12-33. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat mit Schreiben vom 01.03.2010 II C 37 gegen die Planungsabsicht keine Bedenken geäußert. Es erfolgt der Hinweis, dass das Verfahren nach § 7 Absatz 1 Nr. 2 AGBauGB durchgeführt wird. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat mit Schreiben vom 11.11.2010 I B 25 gegen die Einstellung des Bebauungsplanes 12-6 und die Neuaufstellung mit der Bezeichnung 12-33 keine Bedenken geäußert. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin - Brandenburg hat mit Schreiben vom 02.03.2010 -GL 8– bestätigt, dass dem Entwurf des Bebauungsplanes keine Erfordernisse der Raumordnung entgegenstehen. Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB Der Bezirksamtsbeschluss erfolgte am 21.09.2010 und wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches (BauGB) im Amtsblatt für Berlin Nr. 51 vom 17.12.2010 auf Seite 2071 bekannt gemacht. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Die Beteiligung erfolgte zeitgleich in der Zeit vom 18. Oktober bis einschl. 17. November 2010 und fand in den Räumen der Stadt- und Regionalplanung statt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde am 7. Oktober 2010 in der Tagespresse angekündigt. Die Äußerungen und Hinweise sind in die weitere Planung eingeflossen (siehe Seite 11, 12). In den Bebauungsplanentwurf wurden Baugrenzen und Flächen für Pflanzbindungen eingefügt. Die textlichen Festsetzungen wurden ergänzt. Die Begründung wurde ergänzt und der Umweltbereicht wurde fortgeschrieben. Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Schreiben vom 18. Januar 2011 eingeleitet. Es wurden 36 Behörden/Träger beteiligt. Von 23 vorliegenden Stellungnahmen erhalten 4 Hinweise. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden im weiteren Verfahren berücksichtigt. Aus den vorgebrachten Stellungnahmen ergaben sich keine Änderungen des Bebauungsplanes (siehe Seite 12, 16 13, 14). Der Bebauungsplan wurde um private Straßenverkehrsflächen entsrechend der Planung der Projektentwickler ergänzt. Die textlichen Festsetzungen wurden entsprechend dem Planungsstand ergänzt. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes 12-33 hat in der Zeit vom in den Räumen des Fachbereiches Stadt- und Regionalplanung stattgefunden. Die Auslegung wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. .. vom ......... auf Seite ......... bekannt gemacht. Das Bezirksamt hat das Ergebnis der Abwägung gem. § 4 Abs. 3 AGBauGB mit Beschluss vom ......... gebilligt und den Entwurf des Bebauungsplans sowie der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Bebauungsplan gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB und die Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes am ......... beschlossen. Der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde der Bebauungsplan und die Verordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Es wurden Beanstandungen erhoben, die zu einem erneuten Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung führten. Das Bezirksamt hat mit Beschluss vom ........... den Entwurf des Bebauungsplans sowie der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Bebauungsplan gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB und die Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes am ................ beschlossen. Der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde der Bebauungsplan und die Verordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB erneut angezeigt. Es wurden (keine) Beanstandungen erhoben. Das Bezirksamt hat die Verordnung gem. § 4 Abs. 5 AGBauGB mit Beschluss vom 2011 erlassen. Die Verordnung ist am 2011 im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin auf Seite verkündet worden und am 2011 in Kraft getreten. B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 12.04.2011 (BGBl. I S. 619)) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz –NatSchGBln) in der Fassung vom 28. Oktober 2003 (GVBl. S. 554), zuletzt geändert durch Gesetz vom 6. Juli 2006 (GVBl. S. 737) 17 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) Berlin, den 27. April 2011 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abt. Wirtschaft und Bauen Stadt- und Regionalplanung Helmuth-Paland Fachbereichsleiter 18