3. Begründung.pdf

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Begründung Zum Bebauungsplan X – B 1c für das Gelände zwischen Am Wildgatter, Friedenstraße, Schäferstraße, Chausseestraße, Charlottenstraße, Alsenstraße, Chausseestraße, Wilhelmplatz, Glienicker Straße und Martin-Heydert-Straße, sowie die Grundstücke Friedenstraße 8/10, 16/28, Schäferstraße 17-25B, Chausseestraße 5–6, 8-20, Sangebuchtweg 6, 9/11, Otto-Erich –Straße 2–10A, 11, 12, 15, 20, Lange Stücken 1–5, 7, 16–17, 20-22, 24-24A, Kohlhasenbrücker Straße 3, 4/8, Glienicker Straße 1/35, Stölpchenweg 1, Ulricistraße 50 und die Verkehrsfläche Am Wildgatter im Bezirk Steglitz- Zehlendorf, Ortsteil Wannsee Begründung gemäß § 9 Abs. 8 des Baugesetzbuches 1 Inhaltsverzeichnis I. Planungsgegenstand ....................................................................................................5 1. Veranlassung und Erforderlichkeit ...................................................................................5 2. Plangebiet .......................................................................................................................5 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 Lagebeschreibung ...........................................................................................................5 Städtebauliche Entwicklung .............................................................................................5 Erschließung ...................................................................................................................5 Altlasten ..........................................................................................................................6 Ver- und Entsorgung .......................................................................................................7 Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung ...............................................................7 Planerische Ausgangssituation........................................................................................7 a)vorbereitende Bauleitplanung ....................................................................................7 Flächennutzungsplan (FNP) .....................................................................................7 Landschafts- und Artenschutzprogramm ..................................................................7 Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007)............................................................8 b)Verbindliche Bauleitplanung ......................................................................................8 Baunutzungsplan ......................................................................................................8 Festgesetzte Bebauungspläne..................................................................................9 2.8 Denkmalschutz..............................................................................................................10 II. Planinhalt 1. ..................................................................................................................12 Entwicklung der Planungsüberlegungen .......................................................................12 2. Intention des Plans .........................................................................................................13 3. Umweltbericht.................................................................................................................14 3.1 Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele und Inhalte des Bebauungsplans ......................14 3.2 Planrelevante Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplanungen.......15 3.2.1 Art der Berücksichtigung dieser Ziele und der Umweltbelange bei Aufstellung ............16 3.3. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen .............................................17 3.3.1 Schutzgut Mensch und Gesundheit .............................................................................17 3.3.2 Schutzgut Pflanzen und Tiere und biologische Vielfalt.................................................19 3.3.3 Schutzgut Böden .........................................................................................................20 3.3.4 Schutzgut Wasser .......................................................................................................21 3.3.5 Schutzgut Klima / Luft..................................................................................................23 3.3.6 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild ...........................................................................23 3.3.7 Schutzgut Kultur und sonstige Sachgüter ....................................................................24 3.4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt......................................................................................24 3.5 Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung ..........................................................................25 3.6 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten.......................................25 3.7 Prognose der Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung....................................25 3.8 Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung...........26 3.9 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung (Monotoring).............................26 3.10 Allgemeinverständliche Zusammenfassung .................................................................26 2 4. Wesentlicher Planinhalt ..................................................................................................27 5. Begründung der Planfestsetzungen, Abwägung .............................................................27 5,1 Maß der baulichen Nutzung............................................................................................27 5.2 Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise .............................................................29 5.3 Einfriedungen .................................................................................................................31 5.4 Vorgartenzone ................................................................................................................31 5.5 Festsetzungen von Erhaltungsgebieten..........................................................................32 5.6 Grünflächen ..................................................................................................................36 5.7 Verkehrsflächen..............................................................................................................37 5.8 Textliche Festsetzung Nr. 7 ............................................................................................38 5.9 Nachrichtliche Übernahmen ...........................................................................................38 5.10 Entwicklungsfähigkeit aus Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm ...............38 III. Auswirkungen des Bebauungsplans ..............................................................................39 1. Belange des Allgemeinwohls ..........................................................................................39 2. Maßnahmen zur Sicherung der Planung.........................................................................39 3. Grundsätze für soziale Maßnahmen ...............................................................................39 4. Auswirkungen auf die Umwelt.........................................................................................39 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen.....................................................................................39 6. Nachhaltigkeitsziele .......................................................................................................40 IV. Verfahren ............................................................................................................. 41 • • • • • • • • • • • • • • • • • • Senatsinformation...........................................................................................................41 Einleitungsbeschluss BA und Bekanntmachung im Amtsblatt.........................................41 Frühzeitige Bürgerbeteiligung .........................................................................................41 Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ...................................................................42 Aufteilung des Bebauungsplans .....................................................................................42 Frühzeitige Beteiligung der Behörden.............................................................................42 Erneute frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange.............................................................................................42 Auswertung der Stellungnahmen ....................................................................................43 Erneute frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit............................................................47 Vorgebrachte Anregungen und Stellungnahmen des BA ................................................47 Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange..............................49 Auswertung der Stellungnahmen ....................................................................................49 Ergebnis der Abwägung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger, frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit und der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange ......................................................................50 Information an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. II C über die geplante Einschränkung des Geltungsbereichs: 08.10.2010 .........................................................51 Änderung des Aufstellungsbeschlusses (Geltungsbereichsreduzierung): BA-Beschluss Nr. 802/2010 vom 02.11.2010 ........................................................................................51 Veröffentlichung der Geltungsbereichsänderung im Amtsblatt: 12.11.2010 ...................51 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zur Geltungsbereichsänderung (zeitgleich mit der Information über die öffentliche Auslegung: ab. 08. 11. 2010 bis 06.12.2010) ..........51 Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB ....................................................51 3 • • • • Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 4a Abs. 3 BauGB.....................................54 Ergebnis der Abwägung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und der erneuten öffentlichen Auslegung gem. § 4a Abs 3 BauGB ............................. 56 Festsetzung des Bebauungsplans…………………………………………………………….56 Anzeigeverfahren gem. § 6 Abs.4 AGBauGB………………………………………………..56 V. Rechtsgrundlagen ................................................................................................. 57 Anhang A: Textliche Festsetzungen .....................................................................................58 Anhang B: Planzeichnung 4 I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Das ehemalige Bezirksamt Zehlendorf von Berlin hat im November 1984 mit Zustimmung der damaligen Senatsverwaltung für Bau- Wohnungswesen beschlossen, für das Plangebiet einen einfachen Bebauungsplan zur Änderung und Ergänzung bestehender planungsrechtlicher Regelungen aufzustellen. Anlass für den Aufstellungsbeschluss war zum einen die Notwendigkeit unerwünschten städtebaulichen Verdichtungs-, Teilungsabsichten und Abrissvorhaben entgegen zu wirken, um das Ortsbild in den weitgehend intakten und charakteristischen Siedlungsbereichen zu wahren und zum anderen bei erwünschten städtebaulichen Verdichtungen eine geordnete städtebauliche Entwicklung zu gewährleisten. Das ursprünglich eingeleitete Bebauungsplanverfahren X- B 1 wurde 1993 bei Weiterführung der Planung in die Pläne X–B 1a, X–B 1b, X–B 1c und X-B 1d unterteilt. 2. Plangebiet 2.1 Lagebeschreibung Das Plangebiet befindet sich westlich der Wannseebrücke und südlich der Königstraße (südwestlicher Teilbereich der ehemaligen Kolonie Alsen und Wohngebiet um den Dorfkern Stolpe) im Ortsteil Wannsee. Es umfasst mit einer Fläche von ca. 35 ha das Gelände Am Wildgatter, Friedenstraße, Schäferstraße, Chausseestraße, Charlottenstraße, Alsenstraße, Chausseestraße, Wilhelmplatz, Glienicker Straße und Martin –Heydert –Straße sowie die Grundstücke Friedenstraße 8/10, 16/28, Schäferstraße 17 -25B, Chausseestraße 5–6, 8–20, Sangebuchtweg 6, 9/11, Otto-Erich-Straße 2-10A, 11, 12, 15, 20, Lange Stücken 1–5, 7, 1617, 20-22, 24-24A, Kohlhasenbrücker Straße 3, 4/8, Glienicker Straße 1/35, Stölpchenweg 1, Ulricistraße 50 und die Verkehrsfläche Am Wildgatter im Bezirk Steglitz- Zehlendorf, Ortsteil Wannsee. 2.2 Städtebauliche Entwicklung Innerhalb des Plangebietes lassen sich unterschiedliche Bebauungsphasen feststellen. So findet man um den Dorfkern Stolpe überwiegend erhaltene historische Bausubstanz aus der Zeit bis 1918, in der auch traditionelle Baustrukturen noch erhalten sind. Kennzeichnend für diesen Bereich sind auch die heterogenen, kleinteiligen Blockstrukturen (20er und 30er Jahre), die in den angrenzenden Wohnbereichen außerhalb des Plangebiets in den späteren Besiedlungsphasen (60er und 70er Jahre) durch bauliche Verdichtung zu einer Verfremdung des Gebietscharakters führten. Intakte Blockstrukturen, die durch traditionelle Villen und Landhäuser aus der Zeit zwischen 1910 und 1940 geprägt sind, finden sich an der Nord- und Westgrenze des Plangebiets (Am Wildgatter / Martin- Heydert- Straße). Hier dominieren Einzelhäuser am Blockrand und ein vegetationsgeprägter Innenbereich. 2.3 Erschließung Für das Plangebiet ist eine gute öffentliche Erschließung für den Individualverkehr durch die Straßen Am Wildgatter, Friedenstraße, Schäferstraße, Charlottenstraße, Alsenstraße, Wilhelmplatz, Glienicker Straße Martin-Haydert-Straße, Chausseestraße 4 – 20, Kohlhasenbrücker Straße Lange Stücken, Otto-Erich –Straße, Sangebuchtweg, Stölpchenweg, Ulricistraße gegeben. Der Durchgangsverkehr erstreckt sich entlang der Chausseestraße über Wilhelmplatz / Kohlhasenbrücker Straße (Hauptverkehrsstraßen) in Richtung Potsdam bzw. entgegengesetzt in Richtung Innenstadt. 5 Öffentlicher Personennahverkehr Das Plangebiet ist durch den öffentlichen Personennahverkehr (ÖPNV) mit zwei Buslinien erschlossen, die die Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz sicherstellen. Sie fungieren als Zubringer zum S-Bahnhof Wannsee und zum U-Bahnhof Krumme Lanke für Fahrten in Richtung Innenstadt und zu den Zentren von Steglitz-Zehlendorf. Radverkehrsanlagen Radwege sind im Plangebiet nicht vorhanden. Eine ursprünglich geplante Weiterführung der im nördlichen Teil der Chausseestraße endenden Fahrradroute UR 1 (von der Königstraße kommend) in Richtung südliches Berliner Umland, lässt sich in der Chausseestraße angesichts der geringen Gehwegbreite und einer Fahrbahnbreite von nur 7,0 m nicht umsetzen. Eine verkehrssichere Ausgestaltung der Straße wäre innerhalb der geplanten Straßenbegrenzungslinien (bzw. bestehenden Straßenfluchtlinien) nur eingeschränkt möglich. Für den Radverkehr bieten sich die verkehrsruhigen Wohngebietsstraßen - Charlottenstraße, Alsenstraße in Richtung Kohlhasenbrücker Straße - als Fahrstrecken ins südliche Berliner Umland, ohne größere Belästigung und Gefährdung durch den Autoverkehr, an. 2.4 Altlasten Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen folgende Flächen, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) eingetragen sind: Grundstück Glienicker Straße 9 /11, BBK-Nr. 589 Das Grundstück ist im BBK eingetragen, da Anhaltspunkte für das Bestehen einer schädlichen Bodenveränderung / Altlast vorliegen. Aufnahmegrund war der Verdacht auf eine Ablagerung von Hausmüll und Bauschutt und die langjährige Nutzung durch einen Bootsplatz. Der Verdacht auf die Ablagerung hat sich nicht bestätigt, so dass sich gegenwärtig der Verdacht nur auf die ehemalige Nutzung bezieht. Ergebnisse von Bodenuntersuchungen liegen für die Verdachtsfläche nicht vor. Die nicht geklärten Anhaltspunkte für Bodenverunreinigungen / Altlasten erreichen nicht die Schwelle, die die Planung gefährden würde. Sollten bei späteren Untersuchungen schädliche Bodenveränderungen bekannt werden, sind diese mit hoher Wahrscheinlichkeit mit verhältnismäßigem Aufwand zu sanieren. Grundstück Am Wildgatter 25, BBK-Nr. 3015 Das Grundstück ist im BBK eingetragen, da Anhaltspunkte für die Nutzung durch eine chemische Reinigung vorlagen. Recherchen haben diesen Verdacht jedoch nicht bestätigt, so dass die Fläche im Bodenbelastungskataster mit der Einstufung „falscher Eintrag – Datensatz gelöscht “ geführt wird. Grundstück Schäferstraße 31, BBK-Nr. 14444 Das Grundstück ist im BBK eingetragen, da Anhaltspunkte für das Bestehen einer schädlichen Bodenveränderung / Altlast vorliegen. Aufnahmegrund ist die frühere Nutzung durch eine chemische Reinigung sowie durch eine feinmechanische Werkstatt. Im Jahr 2006 wurden im Auftrag des Umweltamtes Steglitz-Zehlendorf Untersuchungen durchgeführt, um zu prüfen, ob es durch die chemische Reinigung zu einem Eintrag von Lösungsmitteln gekommen ist. Es zeigte sich, dass die Bodenluft nur gering mit Lösungsmitteln belastet ist und mit sehr hoher Wahrscheinlichkeit keine flächendeckende Verunreinigung des Untergrundes vorliegt. Gefahrenwerte der Berliner Liste 2005 werden deutlich unterschritten. Somit ist nicht von einer Gefährdung für die im Plangebiet zulässige Wohnnutzung auszugehen. Die durch die Nutzung der feinmechanischen Werkstatt verbleibenden bisher nicht geklärten Anhaltspunkte für Bodenverunreinigungen / Altlasten erreichen nicht die Schwelle, die die Planung gefährden würde. Sollten bei späteren Untersuchungen schädliche 6 Bodenveränderungen bekannt werden, sind diese mit hoher Wahrscheinlichkeit mit verhältnismäßigem Aufwand zu sanieren. Die im Bodenbelastungskataster aufgeführten Flächen weisen demnach keine erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteten Böden auf, von denen Gesundheitsgefahren drohen. Sofern im Einzelfall notwendige Sanierungsmaßnahmen zur Beseitigung einer Altlast erforderlich werden, lassen diese sich nach Vorgaben des Umweltamtes Steglitz- Zehlendorf mit technisch, finanziell und rechtlich vertretbarem Aufwand durchführen. Die nach Planungsrecht (Baunutzungsplan) zulässige Wohnnutzung bildet hier keinen Dissens zu den Belangen des vorsorgenden Bodenschutzes. Die Forderung nach gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen wird bei Umsetzung der Planung gewahrt. 2.5 Ver- und Entsorgung Die Versorgung des Gebietes mit Trinkwasser, Gas, Strom und Telekommunikation sowie die Abwasserbeseitigung sind durch vorhandene Ver- und Entsorgungsanlagen im Plangebiet und in den angrenzenden Straßen gegeben. 2.6 Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung Die Bauflächen im Plangebiet werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt und befinden sich überwiegend in Privateigentum. Die im Plangebiet befindliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof sowie die öffentlichen Verkehrsflächen sind Eigentum des Landes Berlin. 2.7 Planerische Ausgangssituation a. vorbereitende Bauleitplanung - Flächennutzungsplan Berlin – FNP Berlin i. d. F. der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) zuletzt geändert am 09. Juni 2010 (ABl. S. 2343) Für das Plangebiet stellt der Flächennutzungsplan für Berlin eine Wohnbaufläche W 4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Prägung dar. Die Planungsziele des Bebauungsplans sind aus dem FNP Berlin lt. Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan entwickelbar. - Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutz für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (ABl. S. 2331), ergänzt am 28. Juni 2006 (ABl. S. 2350) Das Landschaftsprogramm trifft zu den Themenbereichen Naturhaushalt und Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Landschaftsbild sowie Erholung und Freiraumnutzung Aussagen zu den Entwicklungszielen und –maßnahmen im Plangebiet. Als Biotopentwicklungsraum wird das Gebiet als Waldbaumsiedlungsbereich eingestuft, für welches vorrangig folgende Entwicklungsmaßnahmen festgelegt sind: • Erhalt und Entwicklung naturnaher Gehölzbestände, • Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versieglung bei Verdichtung, • Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung. • Sicherung und Erhalt vorhandener Freiräume und Entwicklung besonderer Siedlungszusammenhänge. 7 (Siehe hierzu die ausführliche Aufzählung aller Entwicklungsziele und wesentlicher Entwicklungsmaßnahmen der Teilfachpläne des Landschaftsprogramms unter Punkt 3.2 / Fachplanungen im Umweltbericht) Die Entwicklungsziele werden im Bebauungsplanverfahren berücksichtigt. (Ausführliche Ausführungen erfolgen dazu im Umweltbericht) Das Plangebiet befindet sich außerhalb von Trinkwasserschutzzonen. - Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007 /GVBl. S. 629) Im Landesentwicklungsprogramm, als übergeordneter Rahmen der gemeinsame Landesplanung der Länder Berlin und Brandenburg, werden die programmatischen Aussagen und Zielvorstellungen des informellen Leitbildes für die Hauptstadtregion Berlin Brandenburg in Form von Grundsätzen im Sinne des § 3 Nr. 3 Raumordnungsgesetz (ROG) auf Raumordnungsebene umgesetzt. Die ortsbildsichernde Planung steht im Einklang mit § 4 Abs. 1 LEPro 2007. Der Bebauungsplan X-B 1c ist damit an die Ziele der Raumordnung angepasst, so dass dessen Umsetzung keinen Dissens zu den gemeinsamen Entwicklungszielen darstellt. b. Verbindliche Bauleitplanung - Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. S. 742) und förmlich festgestellte Baufluchtlinien Für den überwiegenden Bereich des Plangebiets gelent der Baunutzungsplan als übergeleitete Bebauungsplanregelung in Verbindung mit den förmlich festgestellten Bau- und Straßenfluchten (ff- Linien) aus den Jahren 1906 bis 1941, die im Sinne der Baunutzungsverordnung als Baugrenzen gelten sowie der Bebauungsplan X-A (festgesetzt am 09.07.1971). Für diese Gebiete gelten die Bebauungstiefenregelungen der Bauordnung von 1958 (§ 8 Nr. 1 BO 58), die u.a. für Wohngebiete mit offener Bebauung 20 m vorgeben. Der Baunutzungsplan von 1960 enthält für das Plangebiet folgende Festsetzungen: Reines Wohngebiet (gelbe farbliche Darstellung), allgemeines Wohngebiet (braune farbliche Darstellung) und gemischtes Gebiet (rote farbliche Darstellung) der Baustufe II / 2. Zulässig ist danach eine Grundflächenzahl von 0,2 mit einer Geschossflächenzahl von 0,4. Es sind 2 Vollgeschosse zulässig und es gilt die offene Bauweise. Der Friedhof Wannsee ist als Nichtbaugebiet (grüne Fläche) ausgewiesen (nicht übergeleitet, siehe dazu Abschnitt 5.6 –Grünflächen). 8 Karte mit Auszug aus dem Baunutzungsplan (Abb.1): - Festgesetzte Bebauungspläne Bebauungsplan X – 44 (f. 02.11.1957) Bebauungsplan X – 55 (f. 19.05.1962) Bebauungsplan X – 62 (f. 07.09.1966) Bebauungsplan X – 96 (f. 25.09.1969) Bebauungsplan X – A (f. 09. 07.1971) In den hier relevanten Bereichen regeln diese Bebauungspläne das Maß der baulichen Nutzung im allgemeinen Wohngebiet und setzen Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen fest. Weiterhin setzen sie Verkehrsflächen, private Frei- und Grünflächen sowie nicht überbaubare Grundstücksflächen mit Bindung für Bepflanzung fest. Der Bebauungsplan X – A setzt in den o.a. festgesetzten Plänen und im Baunutzungsplan die Überleitung der bis dahin geltenden Regelungen nach den Vorschriften der Bauordnung von 1958 in die entsprechenden Vorschriften der Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1968 fest. Festgesetzte oder im Verfahren befindliche Landschaftspläne liegen im Plangebiet nicht vor. 9 2.8 Denkmalschutz In die planerische Abwägung wurden die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege einbezogen. Dabei sind nicht nur die unter Denkmalschutz gestellten Anlagen benannt, sondern auch denkmalschutzrechtlich nicht erfasste und darüber hinausgehende Belange der Erhaltenswürdigkeit von Ensembles, Straßen und Bauten berücksichtigt (Festsetzung von Erhaltungsgebieten). Im Plangebiet befinden sich zahlreiche Denkmäler, die nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen wurden. Im Einzelnen sind diese Denkmalbereich (Ensemble) 09075473 (Nummerncode) Wilhelmplatz 1-4, Dorfkern Glienicker Straße 1/3 Baudenkmale siehe: Wilhelmplatz 1; Wilhelmplatz 2, Kirche; Wilhelmplatz 3 Weitere Bestandteile des Ensembles: 09075475 - Glienicker Straße 1, Wohnhaus, 1874 und Stall, 1881, Umbau zum Wohnhaus 1905 09075476 - Glienicker Straße 3, Wohnhaus, 1876 Wirtschaftsgebäude und Bootsschuppen, 1925 09075474 - Wilhelmplatz 4, dörfliches Gebäude, 1968 Wiederaufbau nach altem Vorbild als Restaurant Baudenkmale 09075570 Wilhelmplatz 2, Dorfkirche Stolpe, 1858-59 nach Ideen von Friedrich Wilhelm IV. von Friedrich August Stüler (siehe Ensemble Wilhelmplatz 1-4) (D) 09075571 Wilhelmplatz 1, Schulhaus, 1845; Stall, 1850 (siehe Ensemble Wilhelmplatz 1-4) 09075539 Wilhelmplatz 3, Wohnhaus, 1903 von Robert Perlewitz (siehe Ensemble Wilhelmplatz 1-4) 09075498 Alsenstraße 1, Kossätenhaus, um 1800 (D) 09075499 Alsenstraße 5, Wohnhaus mit Remise, 1890 von Franke (D) (siehe Gartendenkmal Alsenstraße 5) 09075561 Otto-Erich-Straße 9, Landhaus, 1906-07 von Erich Blunck (D) 09075565 Schäferstraße 22, Gartenhaus, 1928 von Pritzlaff (D) 09075504 Am Birkenhügel 6, Wohnhaus, 1928 von Paul Zucker 09075505 Am Birkenhügel 8, Wohnhaus, 1927 von Paul Lewy 09075537 Fintelmannstraße 20, Wohnhaus, 1935-36 von Heinz Kipnich 09075540 Glienicker Straße 17A, Wirtschaftsgebäude, 1920-21 von Paul Imberg (D) 10 Gartendenkmal 09045902 Alsenstraße 5, Vorgarten, 1890 von Franke (D) (siehe Baudenkmal Alsenstraße 5) Übersichtskarte mit Darstellung von Baudenkmalen (rot) und Denkmalbereichen (Ensembles,-rosa): Denkmalkarte (Abb. 2) Ein Teil der Flächen im Plangebiet gehört zu einem archäologischen Verdachtsgebiet, (VD 10/2) mit archäologischen Fundstellen (Ortsaktennummer 1132, 610), die zum relevanten Schutzgut gehören und nach den § 2 Abs. 5 und § 3 DSchG Bln geschützt sind. Es handelt sich dabei um das ehemalige mittelalterliche Dorf Stolpe. Alle Bodeneingriffe sind im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamts Berlin abzustimmen und das betroffene Gebiet ist durch Ausgrabungen zu dokumentieren. Das Landesdenkmalamt führt in solchen Fällen archäologische Rettungsmaßnahmen durch, deren Bedingungen in öffentlich-rechtlichen Verträgen vereinbart werden. Im Planungsgebiet des Bebauungsplanentwurfes X - B 1c werden entsprechend eines Hinweises des Fachgebietes Archäologische Denkmalpflege im Landesdenkmalamt Berlin weitere Bodenfunde erwartet. Das Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, weist vorsorglich darauf hin, dass gem. § 3 Abs. 1 des Gesetzes zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin - DSchG Bin) vom 24. April 1995, (GVBI. S. 274), zuletzt geändert durch Art. II d. Ges. v. 14. 12. 2005 (GVBI. S. 754) wer ein Bodendenkmal entdeckt, die Arbeiten an der Fundstelle sofort einzustellen und die Entdeckung unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen hat. 11 Es empfiehlt sich daher, noch vor Beginn von Baumaßnahmen und insbesondere bei Bodeneingriffen in dem vorgesehenen Bereich des Bebauungsplanentwurfs X- B 1c, dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, mit einem angemessenen zeitlichen Vorlauf (mind. zwanzig Werktage) das geplante Vorhaben anzuzeigen und damit der Archäologischen Denkmalpflege Gelegenheit zu geben, rechtzeitig über eventuell erforderliche archäologische Prospektionen zu entscheiden. In unmittelbarer Umgebung des Plangebiets befinden sich: Unmittelbare Umgebung Denkmalbereich (Gesamtanlage) 09075488 Charlottenstraße 10, Conradschule, zwei Schulgebäude, 1897-98 und 1903-04, Direktorenwohnhaus, 1903-04 von Otto Stahn Schulstraße 4/6 Unmittelbare Umgebung Baudenkmale 09075551 Königstraße 42, ehem. Rathaus Wannsee, 1899-1901 von Otto Stahn und Metzing Chausseestraße 23 09075502 Alsenstraße 34, Büdnerhaus, um 1800 09075503 Alsenstraße 35-36, Büdnerhaus (Doppelhaus), 1800 09075541 Grüner Weg 29/31, Bauernhaus, um 1750 (D) 09075522 Bergstücker Straße 7, Wohnhaus, 1935-36 von Rudolf Mate II. Planinhalt 1. Entwicklung und Planüberlegung Ausgangsbasis für die Planung sind die weitgehend erhaltene historische Siedlungsstruktur und die kleinteilige dörfliche Bebauung mit ihrer bewahrten Mischnutzung. Sie stellen eine ortsbild- und stadtgestaltprägende, städtebauliche und geschichtliche Besonderheit dar. Da das bestehende Planungsrecht keine ausreichenden Regelungsmöglichkeiten bietet, um die stadtstrukturelle und bauspezifische Eigenart des Gebietes zu erhalten und insbesondere die ortstypische Freiflächenstruktur (begrünter Blockinnenbereich) zu sichern, wird das Bebauungsplanverfahren X-B 1c durchgeführt. Das ehemalige Bezirksamt Zehlendorf von Berlin hat im November 1984 mit Zustimmung des Senators für Bau- und Wohnungswesen beschlossen, fünf Bebauungspläne (X–B 1 bis X–B 5) zur Änderung und Ergänzung bestehender planungsrechtlicher Festsetzungen für große Teile landschaftlich geprägter Bereiche aufzustellen. Diese Planverfahren haben den Stand der frühzeitigen Bürgerbeteiligung erreicht. Die Ergebnisse der frühzeitigen Bürgerbeteiligung zeigten, dass für das weitere Planungsverfahren detaillierte blockbezogene Untersuchungen notwendig waren. Zur Fortsetzung des Planungsverfahrens wurden im Rahmen von städtebaulichen Gutachten die Planungsziele blockspezifisch konkretisiert und die bisher sehr großen Plangebiete in kleinere Bereiche unterteilt. Mit BA –Beschluss vom 11.02.1992 wurde das Plangebiet X-B 1 in die Plangebiete X–B 1a, X–B 1b, X–B 1c und X–B 1d unterteilt. 12 2. Intention des Plans Das Stadt- und Ortsbild des Plangebiets X-B 1c wird bestimmt durch Villen und Landhäuser in überwiegend klassischen Blockstrukturen (Bebauung am Blockrand und Vegetation im Innenbereich). Eingebunden in dieses Plankonzept ist die dörflich geprägte Ortskernbebauung des Dorfes Stolpe. Allerdings führte der bauliche Veränderungsdruck der 60-er und 70-er Jahre in der Vergangenheit zu einer städtebaulich unerwünschten Verdichtung des Blockinnenbereichs und zu Baustrukturen (z.B. Winkelbauten, sowie die an das Plangebiet unmittelbar angrenzende Reihenhausbebauung im Sommerfieldring, Damsdorfer Weg), die das städtebauliche Erscheinungsbild negativ beeinflussen. Dieser Entwicklung wird mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans X-B 1c entgegengesteuert. Blockbezogen (unter Beachtung der realen Nutzungsentwicklung) werden im Bebauungsplan insbesondere das Maß der Nutzung und die überbaubare Grundstücksfläche neugefasst bzw. der Bestand gesichert werden, da sich mit den bisherigen Regelungen der Erhalt und die Sicherung des historisch und landschaftlichkulturell bedeutsamen Ortsbilds nur unzureichend steuern lässt. Zugleich soll mit dem Bebauungsplan X–B 1c durch die Festsetzung von Erhaltungsgebieten (E1 und E3) ein gemeindlicher Genehmigungsvorbehalt für alle Bauvorhaben (einschließlich Rückbau und Nutzungsänderung) zum Schutz des Ortsbilds sowie der Erhaltung städtebaulich bedeutsamer baulicher Anlagen begründet werden. (Beurteilungskriterien und Gestaltungsmerkmale erfolgen im Abschnitt 5.5 – Festsetzung von Erhaltungsgebieten). Im Einzelnen werden diese Planungsziele durch die Festsetzungen: • des Maßes der Nutzung mittels Grundflächenzahl 0,15, in Teilbereichen auch 0,2 und 0,25 sowie die Zahl der Vollgeschosse II, in Teilbereichen auch 1-geschossig, • der überbaubaren Grundstücksflächen, • der offenen Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern, deren Länge in einzelnen Bereichen nur 15 m, 20 m, oder 30 m betragen darf. • der Festsetzung von Erhaltungsgebieten nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, • der Festsetzung einer Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof für das „Nichtbaugebiet“ umgesetzt. Diese sind geeignet, um dem in den 60er Jahren begonnenen Veränderungsdruck (Verdichtungsabsichten) entgegen zu wirken und den städtebaulich gewünschten historisch gewachsenen Siedlungscharakter zu bewahren. Als besondere Belange stehen die Sicherung und Weiterentwicklung des Dorfes sowie die Sicherung und Erhaltung der ortsbildprägenden Gebietsstrukturen mit den begrünten Blockinnenbereichen im Vordergrund der Planung. Da das Plangebiet ein vollständig entwickelter Siedlungsbereich ist, in dem die Zuordnung der Baugebiete nach Baunutzungsplan sinnvoll und historisch begründet ist (Abschn. 2.7 Planerische Ausgangssituation) wird bis auf die Sicherung der Grünfläche (Friedhof), auf die Festsetzung der Art der Nutzung verzichtet. Hier gelten die Ausweisungen des Baunutzungsplans als übergeleitetes Planungsrecht weiter. Für Planungsalternativen mit Differenzierungsmöglichkeiten der Nutzungsarten besteht städtebaulich kein Erfordernis, da hier die bestehenden Regelungen des § 15 der Baunutzungsverordnung zur Konfliktbewältigung im Siedlungsgebiet ausreichen. Für die nichtübergeleitete Friedhofsfläche (Nichtbaugebiet) soll der Bebauungsplan eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Friedhof“ festsetzen. (Abschn. 5.6 Festsetzung Grünflächen) Die im Plangebiet vorhandenen förmlich festgestellten Fluchtlinien wurden mit Inkrafttreten des Bundesbaugesetzes übergeleitet und gelten als Straßenbegrenzungslinien (bzw. sind Straßenbegrenzungslinien durch bereits festgesetztes Planungsrecht). Der Bebauungsplan X-44 wird durch die Ausweisung von Straßenverkehrsflächen geändert. 13 3. Umweltbericht 3.1 Kurzdarstellung der wichtigsten Ziele und Inhalte des Bebauungsplans Mit dem Bebauungsplan X–B 1c werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen geschaffen für: • die Begrenzung des Nutzungsmaßes sowie die Festsetzung der Bauweise und überbaubaren Grundstücksfläche, • die Festsetzung von Erhaltungsbereichen nach § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB sowie die Formulierung besonderer Gestaltungsanforderungen in den Erhaltungsgebieten, • die Festsetzung der Zweckbestimmung Friedhof für die Grünanlage, um die städtebauliche Eigenart des Gebiets, mit weitgehend intakten und charakteristischen Siedlungsbereichen zu erhalten und vor nicht zu vereinbarenden Verdichtungs-, Teilungsabsichten und Abrissvorhaben zu schützen. • Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans umfasst eine ca. 35 ha große Fläche des südwestlichen Ortsteils Wannsee im Bezirk Steglitz - Zehlendorf. Charakteristisch für das Gebiet sind der Wald- und Seenreichtum sowie die eiszeitliche Formung der Havellandschaft. Im Norden grenzt das Plangebiet an den Berliner Forst Düppel und im Süden an den Stölpchensee. Das Gebiet umfasst den überwiegenden Teil des landschaftlich geprägten Siedlungsraums Wannsee und besitzt einen hohen Freizeit- und Erholungswert. • Art des geplanten Vorhabens, Festsetzungen Der weitaus größte Teil des Plangebiets ist durch eine reine Wohnnutzung geprägt. Im räumlichen Zentrum des Plangebiets befindet sich der Dorfkern Stolpe mit seinem Versorgungszentrum aus Gewerbe-, Handel- und Dienstleistungseinrichtungen. Diese Nutzungsarten befinden sich überwiegend in der Erdgeschoßzone. Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart ist die Festsetzung der Nutzungsart bzw. eine weitere Differenzierung der Nutzung im generellen Bebauungsplanverfahren nicht erforderlich. Durch die Festsetzung des Nutzungsmaßes (Geschossigkeit, GRZ) lassen sich die bestehenden, historisch gewachsenen Siedlungsstrukturen und der Gebietscharakter sichern. Ergänzend zu dieser Festsetzung regelt die Festsetzung der Bauweise die städtebauliche Ordnung und Entwicklung des Gebiets. Um den Charakter als Wohngebiet mit landschaftlicher Prägung und hohem privaten Grünanteil zu bewahren, soll insbesondere in den Bereichen eines bestehenden intakten Blockinnengrüns durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksflächen eine weitere Verdichtung und Zersiedlung des Bereichs vermieden werden. Der Friedhof an der Friedensstraße stellt die einzige großflächige Grünanlage im Plangebiet dar. Die bestehende Grünanlage wird mit der Zweckbestimmung „Friedhof“ gesichert Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden Die überwiegend bestandsichernden Planungsziele führen im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht zu einer wesentlichen Zunahme versiegelter Flächen. 14 Im Bereich der dörflich geprägten Ortskernbebauung, der noch die traditionellen Hofstrukturen mit ehemaligen Stallungen, Remisen etc. aufweist, wird zukünftig eine GRZ von 0,25 zulässig sein. Diese Erhöhung (um 5% gegenüber dem geltenden Recht) entspricht der historischen (auch realen) Bebauungssituation, deren Erhalt ein wesentliches Anliegen des Bebauungsplans ist. 3.2 Planrelevante Ziele des Umweltschutzes aus Fachgesetzen und Fachplanungen Entsprechend den in § 1a BauGB genannten Zielvorgaben sind die Belange des Umweltund Naturschutzes einschließlich der Landschaftspflege im Bebauungsplan mit integriertem Umweltbericht abschließend zu ermitteln und zu bewerten. Das Ergebnis enthält die Prüfung über den nach § 14 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) ermittelten Eingriff. § 2 des Berliner Naturschutzgesetzes (NatSchGBln) ergänzt folgende Ziele, die für die städtebauliche Entwicklung des Plangebiets von Belang sind: - Die Bebauung (...) soll sich an Natur und Landschaft anpassen. - Flächen sind sparsam zu nutzen. Die erneute Inanspruchnahme genutzter und bebauter Fläche hat Vorrang vor der Inanspruchnahme bislang ungenutzter Flächen. - Bei der Bauleitplanung ist sicherzustellen, dass die für Naturschutz und Landschaftspflege notwendigen Anteile an Grünflächen und Grünbeständen erhalten bleiben. Bäume stehen nach § 1 der Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung – (BaumschVO) wegen ihrer Bedeutung für die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, insbesondere als Lebensgrundlage wild lebender Tiere, zur Gliederung und Belebung des Landschaftsbilds sowie zur Verbesserung des Stadtklimas, unter besonderem Schutz. Der gesetzliche Schutz gilt für Laubbäume und Waldkiefern jeweils ab 80 cm Stammumfang; bei mehrstämmigen Bäumen gilt ein Mindestumfang von 50 cm (jeweils gemessen in 1,3 m Höhe über dem Boden). Die Beseitigung geschützter Bäume darf gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 2 BaumschVO nur dann zugelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche Nutzung unzumutbar beeinträchtigt wird. Für den Verlust geschützter Bäume sind Ersatzpflanzungen vorzunehmen (ökologischer Ausgleich). Im Plangebiet werden kontaminierte Flächen vermutet. Auf der Grundlage des Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) sind die erforderlichen Sanierungsmaßnahmen festzulegen. Das Bundesbodenschutzgesetz fordert – ebenso wie das Baugesetzbuch – einen sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden. Es räumt der Innenentwicklung durch Wiedernutzung oder städtebaulich gewünschter Nachverdichtung eines bereits in überwiegenden Teilen bebauten bzw. versiegelten Areals den Vorrang vor einer Versiegelung des Außenbereichs ein. Schutzgebiete gem. nationaler oder internationaler Richtlinien, Gesetze oder Verordnungen (gemäß BNatSchG, NaSchGBln, Wasserhaushaltsgesetz) befinden sich nicht im Plangebiet. Ebenso wirken auf das Plangebiet keine emittierenden Anlagen, die dem Bundesimmissionsschutzgesetz mit seinen entsprechenden Verordnungen unterliegen. Westlich des Geltungsbereichs befindet sich das Helmholtz-Zentrum für Materialien und Energie. 15 Vorhaben im Sinne des § 3 Abs. 1 des Gesetzes zur Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) werden durch die Planung nicht begründet. (Einfacher Bebauungsplan ohne Festsetzung der Art der Nutzung.) Im Gebiet befinden sich bauliche Anlagen, die dem Denkmalschutz (Denkmalschutzgesetz Berlin) unterliegen. Sie werden nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Das Landschafts- und Artenschutzprogramm Berlin enthält für das Plangebiet für den Naturschutz und der Landschaftspflege folgende Zielsetzungen: • Naturhaushalt / Umweltschutz - Erhalt von Freiflächen und Erhöhung des Vegetationsanteils, - Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, - Dezentrale Regenwasserversickerung, • Biotop- und Artenschutz - Erhalt und Entwicklung naturnaher Gehölzbestände, Magerrasen , Säume in öffentlichen Grünflächen, Kleingewässer, - Ergänzung von Waldbäumen und ökologische Pflege in den Gärten, Großhöfen und Abstandsgrün, - Sicherung eines hohen Grünanteils und Vermeidung baulicher Verdichtung in den Übergangsbereichen zu Wald, - Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen. • Erholung und Freiflächen - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeit und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, - Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum. • Landschaftsbild - Erhalt und die Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Straßenränder, - der Erhalt des prägenden Vegetationsbestandes auf der Infrastrukturfläche und eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zum Landschaftsraum sowie die Beseitigung von Beeinträchtigungen des Landschaftsbilds. Flächennutzungsplan*) Der Flächennutzungsplan stellt für das Plangebiet eine Wohnbaufläche W4 mit landschaftlicher Prägung dar. Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm sind aufeinander bezogen und ergänzen sich. Planerisches Ziel für den landschaftlich geprägten Bereich, in unmittelbarer Nähe zum Düppeler Forst ist der Erhalt und die Entwicklung der besonderen Siedlungsgrünstruktur und des Siedlungszusammenhangs. 3.2.1 Art der Berücksichtigung dieser Ziele und der Umweltbelange bei der Aufstellung In den anschließenden Abschnitten unter Punkt 3.3 wird die Umsetzung der Ziele und Maßnahmen aus den Fachplänen für das Plangebiet schutzgutbezogen erörtert. 16 3.3 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen Nachfolgend wird eine schutzgutbezogene Bestandsaufnahme des Umweltzustands zu Beginn der Bauleitplanung einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden, durchgeführt. Die Prognose des Entwicklungszustandes stellt die geplante Entwicklung dem derzeitigen Planungsrecht gegenüber. Da das Plangebiet bereits auf Grundlage des derzeitigen Baurechts baulich nutzbar ist, stellen die ermittelten Umweltauswirkungen nicht zwangsläufig auszugleichende Eingriffe im Sinne der Eingriffsplanung dar. Hierzu zählen lediglich die Auswirkungen, die erstmalig durch den Bebauungsplan X- B 1c ermöglicht werden. Bei allen Schutzgütern bildet das Plangebiet den räumlichen Untersuchungsumfang, da über das Gebiet hinausgehende Umweltauswirkungen nicht erwartet werden. - *) Flächennutzungsplan Berlin – FNP Berlin i. d. F. der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) zuletzt geändert am 09. Juni 2010 (ABl. S. 2343) 3.3.1 Schutzgut Mensch und Gesundheit Im Mittelpunkt der Betrachtung zum Schutzgut Mensch stehen die Erholungsvorsorge sowie die Gewährleistung gesunder Lebens- und Arbeitsbedingungen für die im Gebiet wohnende und arbeitende Bevölkerung. a) Freiraumbezogene Erholung Das Plangebiet ist umgeben vom Waldgebiet Düppeler Forst und der Gewässerlandschaft der Havelseen, die für die Bevölkerung einen großen Erholungswert und eine hohe Freiraumfunktion besitzen. Nutzungen mit einer hohen Freiflächeninanspruchnahme sowie Stör- und Barrierewirkung, die das komplexe Ökosystem stören, bleiben daher ausgeschlossen. Kennzeichnend für das Plangebiet ist eine hohe private Freiraumnutzung. Die zukünftigen Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen sowie die offene Bauweise sichern den Erhalt der privaten Grünflächen. Die im Flächennutzungsplan dargestellte landschaftliche Prägung zum angrenzenden Landschaftsraum Düppel wird durch die bestandssichernden Planungsziele (GRZ, Baugrenzen) umgesetzt. Die zukünftigen Planfestsetzungen führen zu keiner negativen Beeinträchtigung der Erholungsvorsorge. b) Lärm Im Plangebiet selbst befinden sich keine Anlagen oder Nutzungen, die der TA Lärm unterliegen. Unmittelbar an das Plangebiet angrenzend befindet sich an der Chausseestraße das Stadion Wannsee. Das Betreiben der Sportstätte unterliegt der Einhaltung der Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärm SchVO (18. BImSchV), um Belästigungen und Störungen für die Anwohner weitgehend zu verhindern. Die Planungsziele, mit denen der Bestand und die bestehenden Baustrukturen gesichert werden sollen, lassen aber keine Konfliktverschärfung erwarten. Die Strategischen Lärmkarten des Berliner Umweltatlas stellen für den Verkehrslärm folgende Mittlungspegel dar: 17 Abbildung 1 FIS Broker Kartenanzeige: Strategische Lärmkarten Gesamtlärmindex LNRaster (Umweltatlas) Abbildung 2: FIS Broker Kartenanzeige: Strategische Lärmkarten Gesamtlärmindex LDEN-Raster (Umweltatlas) Anmerkung: LN und LDEN sind beides Mittlungspegel, wobei im LDEN Raster der gemittelte Pegel über den ganzen Tag ein Malus für den Abend (4 dB (A) für 4 Stunden) und für die Nacht (10 dB (A) für 8 Stunden erhält. Der Umgebungslärm im Plangebiet wird hauptsächlich durch den Verkehrslärm (Durchgangs- und öffentlicher Nahverkehr)) verursacht. Stark befahrene Straßen mit überregionaler Bedeutung sind im Plangebiet die Chausseestraße, die Schäferstraße, der Wilhelmplatz und die Kohlhasenbrücker Straße. Die „Strategische Lärmkarte Gesamtlärmindex L (DEN) (Tag-Abend-Nacht-Lärmindex) Rasterdarstellung Summe Verkehr 2005 / 2006“ (Berliner Umweltatlas) stellt für den Bereich an der Straßenfassade einen Pegelbereich von 65 – 70 dB (A) dar. Der Straßenverkehrslärm im übrigen Wohnbereich wird überwiegend durch den Anliegerverkehr verursacht. Die Geräuschpegelwerte stellen keine Beeinträchtigung für die bestehende Wohnnutzung dar. 18 Die Verkehrsflächen sind im Plangebiet ausgebaut und die zukünftigen Straßenbegrenzungslinien entsprechen den förmlich festgestellten Fluchtlinien. Die Umsetzung der bestandssichernden Planungsziele des Bebauungsplans X-B 1c lassen keine erhöhten Verkehrsbewegungen erwarten, die zu einer Zunahme der Verkehrslärmbelastungen führen. Das Plangebiet umfasst Siedlungsbereiche, deren historisch gewachsene Baustrukturen erhalten werden sollen. Zum Schutz vor Außenlärm sind daher projektbezogen bei Neu- und Ersatzwohnbauten bzw. Nutzungsänderung passive Schallschutzmaßnahmen zur Luftschalldämmung von Außenbauteilen entsprechend den technischen Baustimmungen (DIN 4109) umzusetzen, um die Grenzwerte für Innengeräuschpegel nach DIN 4109 einzuhalten. c) Gesundheit Der Umgang mit belasteten Böden im Rahmen der Baumaßnahmen wird durch gesetzliche Reglungen und sonstige Bestimmungen, wie Kreislaufwirtschafts- und Abfallgesetz oder die Anforderung an die stoffliche Verwendung von mineralischen Abfällen – Technische Regeln der Landesarbeitsgemeinschaft Abfall (LAGA) geregelt. Der Gefährdungspfad Boden – Mensch lässt auf gewerblich genutzten Flächen (Punkt 2.4 Altlasten) ein Gefährdungspotential für Freiflächen geplanter Wohnnutzung (bei Nutzungsänderung) erkennen. Hier ist insbesondere bei der Anlage von sensiblen Nutzungsarten (z.B. Kinderspielbereiche, Versickerungsmulden) unter Umständen ein oberflächennaher Bodenaustausch vorzusehen, um ggf. mögliche gesundheitliche Auswirkungen auf den Menschen auszuschließen. Die Errichtung von Wohngebäuden selbst ist unproblematisch. Bei Umsetzung der genannten Vermeidungsmaßnahme sind keine erheblich nachteiligen Auswirkungen auf die menschliche Gesundheit zu erwarten. 3.3.2 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt a) Pflanzen, Biotope Nördlich, an das Plangebiet angrenzend, befindet sich das nach § 20 NatSchGBln festgesetzte Landschaftsschutzgebiet Berliner Forst Düppel, das auch die Kriterien der FFHRichtlinie bzw. der Vogelschutzrichtlinie der EU erfüllt. Der Erhalt und die Pflege der naturnahen Gehölzbestände / Waldbäume im Plangebiet sichern weiterhin den Biotopverbund zum angrenzenden Waldgebiet. Im Plangebiet selbst befinden sich keine Landschafts- und Naturschutzgebiete. Das Landschaftsprogramm (LaPro Berlin) trifft für das Plangebiet die Aussage Waldbaumsiedlung. Insbesondere in den begrünten Blockinnenbereichen befindet sich eine große Anzahl Bäume, die unter die Baumschutzverordnung Berlin vom 11. Januar 1982, zuletzt geändert 3. Oktober 2007, fallen. Die Beseitigung geschützter Bäume darf gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 2 Berliner Baumschutzverordnung (BaumschVO) u.a. nur dann zugelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unzumutbar beeinträchtigt wird. Im Rahmen nachfolgender Genehmigungsverfahren (BaumSchVO) sind Kompensationsmaßnahmen zum Ausgleich (Ersatzmaßnahmen, Baumschutzmaßnahmen, Erhalt besonders wertvoller Naturbestandteile) als Auflagen durch den zuständigen Fachbereich (Naturschutz- und Grünflächenamt) zu formulieren und festzulegen. Die geplanten, bestandssichernden Festsetzungen (GRZ, Baugrenzen) verhindern insbesondere in Bereichen noch intakter Baustrukturen eine Zunahme der Versieglung potentieller Vegetationsstandorte mit negativer Wirkung im Sinne des Biotop- und Artenschutzes. 19 In den überwiegend dörflich geprägten Baubereichen stellen die geplanten Festsetzungen (GRZ 0,25) keine wesentliche reale Erhöhung der Neuversiegelungsrate gegenüber dem Bestand dar. Ein Ausgleich kann hier über die Herstellung eines 6,0 m tiefen Vorgartenbereichs sowie durch Kompensationsmaßnahmen wie Ersatzpflanzung und Baumpflege erreicht werden. b) Tiere Vorrangiges Planungsziel ist die Bestandssicherung des Gebiets mit dem Erhalt seiner Freiflächen (private Grünflächen sowie Sicherung der Friedhofsfläche). Deshalb wird davon ausgegangen, dass keine erheblichen negativen Umweltauswirkungen für den Teilaspekt Tiere auftreten. Während der Baudurchführung kann es jedoch zu einer Beeinträchtigung der im Bereich vorhandener Gehölze nicht auszuschließenden Brutvögel kommen. Negative Beeinträchtigungen lassen sich aber durch die Planung der Baumaßnahmen außerhalb der Hauptbrutsaison (April – Juni) verhindern. Die nach Baumschutzverordnung zu leistenden Pflege-, Erhaltungs- und Ersatzmaßnahmen der Gehölzbestände im Plangebiet sichern den Bestand der Arten und können mögliche Beeinträchtigungen vorhandener Brutvögel ausgleichen. Bei Realisierung der Planung wird es aufgrund des Erhalts der ökologisch wertvollen Freiflächen und der planungsrechtlich gelenkten Nachverdichtung (Dorf) auf bereits genutzten Hofflächen zu keiner nachteiligen Beeinträchtigung des Schutzguts Pflanzen / Tiere kommen. 3.3.3 Schutzgut Böden Das Plangebiet liegt räumlich im Bereich des Berliner Urstromtals (Havel). Die geologische Karte von Berlin (Umweltatlas) zeigt auch für die umgebende Fläche Stauch- und Endmoränen aus geschiebehaltigem Sand. Die Oberflächen sind nur leicht gewellt. Die höchste Erhebung bildet der Schäferberg mit 103 m im angrenzenden Düppler Forst. Die Endmoränenablagerungen im nördlichen Plangebiet (Straße Am Wildgatter) erreichen lt. Umweltatlas Höhen von 50 – 60 m ü NN, die dann in Richtung Stölpchensee (eiszeitliche Rinne) auf Höhen von 25 – 32,5 m ü NN abfallen. Auf den Geschiebesanden haben sich Rostbraunerden und Braunerden herausgebildet. Die Bodengesellschaften und Bodenarten unterscheiden sich nach Lage der Grundstücke zum Waldrand des Forsts Düppel (Teltowhochfläche) oder am Stölpchensee. Der gering versiegelte Siedlungsbereich, der durch die Straße Am Wildgatter, die Friedenstraße, Schäferstraße und Martin-Heydert-Straße gebildet wird, weist laut Umweltatlas Böden mit besonderer naturräumlicher Eigenart auf. In diesem Bereich besteht das Bodenprofil aus Rostbraunerde- Regosolbraunerde - kolluviale Braunerde. Die Bodenarten des Feinbodens sind in der Oberschicht Mittelsande und in der Unterschicht Mittelsande mit einem Grobanteil eckig-kantiger Steine (überwiegend mittlerer Anteil). Bei den Bodengesellschaften im übrigen Bereich des Plangebiets handelt es sich um anthropogen überprägte Siedlungsflächen auf Geschiebesand, zum Teil auf Aufschüttungen. Sie bestehen, mit Ausnahme des Friedhofs und der an den Stölpchensee angrenzenden Grundstücke, aus Regosol – Pararendzina – Hortisol. Die oberste Bodenschicht bildet im Oberboden Mittelsand, Feinsand und mittellehmiger Sand und im Unterboden Mittelsand, Feinsand und mittellehmiger Sand ohne Grobanteile. Das Bodenprofil der im Plangebiet an den Stölpchensee unmittelbar angrenzenden Grundstücke (Glienicker Straße 1, 3, 5, 7, 9, Stölpchenweg 1, Kohlhasenbrücker Straße 4/8) wird im Umweltatlas überwiegend als Lockersyroseme und Regosole sowie Regosole Kolluvisole über Gley aus verkippten Sand über Flusssand, gering verbreitet Gleye aus Flusssand beschrieben. Die Oberschicht des Feinbodens wird gebildet aus Mittel- und Feinsanden und die Unterschicht aus Mittel- und Feinsanden mit einem Grobanteil eckig-kantiger Steine (mittlerer Anteil). 20 Für den Boden des Friedhofs zeigt der Umweltatlas eine Grundmoränenhochfläche auf geschiebehaltigem Sand mit den Böden aus Nekrosol – Braunerdehortisol – Rostbraunerde. Die Bodenarten der oberen Feinschicht entsprechen denen der umgebenden Siedlungsflächen. Laut Umweltatlas sind die Böden im Plangebiet überwiegend mäßig nährstoffreich, besitzen aber nur ein geringes, teilweise sehr geringes (Dorfkern) Nährstoffspeicher- / Schadstoffbindungsvermögen. Das Pufferungsvermögen der von Natur aus bereits sauren Sandböden gegenüber Säuren (schwefeldioxydhaltige Niederschläge) ist gering, so dass die Versauerung meist mehrere Meter tief ist. Der Siedlungsbereich ist gekennzeichnet durch gering versiegelte Flächen, deren Vegetationsflächen aus Zierrasen (20 – 40 %), Zier- und Nutzgärten mit Hackunkrautfluren (10 – 35 %) sowie Bäumen bestehen. Durch die Festsetzung der offenen Bauweise und der überbaubaren Grundstücksflächen sowie einer städtebaulich behutsamen Nachverdichtung, lassen sich die für das Klima und den Wasserhaushalt wichtigen unversiegelten Bodenflächen im Plangebiet erhalten. Gegenüber dem bestehenden Planungsrecht wird bei Durchführung der Planung eine Reduzierung der Versieglungsrate in den Bereichen naturnaher Bodengesellschaften erreicht, wodurch auch in Wechselwirkung mit den anderen Schutzgütern (Mensch / Tier / Pflanze / Klima / Luft) eine nachhaltige Verbesserung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes und der Umweltbedingungen erzielt werden kann. Altlasten Entsprechend der Stellungnahme des Umweltamtes Steglitz - Zehlendorf ist auf Grund einer Vorbelastung durch gewerbliche Nutzungen auf den Grundstücken Glienicker Straße 9/11 und Schäferstraße 31 mit geringfügig bodenverunreinigten Flächen zu rechnen (Punkt 2.4). Nach Untersuchungen und Bewertung der Bodenbelastung durch das Umweltamt SteglitzZehlendorf liegen aber keine Anhaltspunkte vor, die zu einer Nutzungseinschränkung im Plangebiet führen könnten. Nach Einschätzung des Umweltamtes handelt es sich um Flächen, von denen unmittelbar keine Gesundheitsgefährdung für den Menschen ausgeht. Gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse bleiben bei Durchführung der Planung gewahrt. Sollten im Rahmen einer späteren, grundstücksspezifischen Untersuchung (bspw. bei Neuplanungen oder Nutzungsänderung) schädliche Bodenveränderungen bekannt werden, so sind diese nach Einschätzung des Umweltamtes mit hoher Wahrscheinlichkeit mit verhältnismäßigem Aufwand zu sanieren. Zum Zeitpunkt der konkreten Bauplanung / -durchführung können erforderliche Sanierungsmaßnahmen durch die Fachbehörde vorgegeben und umgesetzt werden. 3.3.4 Schutzgut Wasser Das Plangebiet liegt außerhalb von Wasserschutzgebieten. Laut Umweltatlas (FIS – Broker Kartenanzeige Flurabstand zum Grundwasser 2006) differiert der Flurabstand zum Grundwasser im Plangebiet. So beträgt er in unmittelbarer Waldnähe (Straße Am Wildgatter) 20 – 40 m; für den übrigen Bereich wird der Flurabstand mit 10 – 20 m angegeben. Das Grundwasser ist im Plangebiet auch für tiefwurzelnde Gehölze in der Regel nicht erreichbar. Im Plangebiet weist der Umweltatlas 2005, je nach Bodenbeschaffenheit, für die Grundwasserneubildung mittlere Werte -150 - 200 mm/a bzw. 200 – 250 mm/a - aus. In dem südlichen Plangebiet (Gebiet zwischen dem angrenzenden Oberflächengewässer und nördlich der Schäfer- und Chausseestraße) ist ein Hauptgrundwasserleiter gespannt. (FIS – Broker Kartenanzeige Grundwasserneubildung 2005) 21 In Folge des geringen Versiegelungsgrads und der Bodenbeschaffenheit versickert das Niederschlagswasser auf den Grundstücken vollständig. Die Wasserbilanz in Bezug auf anfallendes Niederschlagswasser und dessen Versickerung bleibt bei Umsetzung des Bebauungsplans ausgeglichen, da das Regenwasser weiterhin auf dem Grundstück versickern kann (Sicherung durch landesrechtliche Regelung – Berliner Bauordnung). Mit der Beibehaltung der offenen Bauweise bei einer geringen Versiegelung ist aus ökologischer und wasserwirtschaftlicher Sicht eine Beeinträchtigung des Schutzguts Wasser auch bei Umsetzung der Planung nicht gegeben. Grundwasserhaltungsmaßnahmen sind nach derzeitigem Kenntnisstand nicht Gegenstand der Planung. Ggf. doch notwendige Maßnahmen werden im Rahmen anstehender Genehmigungsverfahren durch die Fachbehörde umgesetzt, so dass eine Gefährdung des Grundwassers vermieden wird. Das Plangebiet umfasst Bereiche mit unterschiedlicher Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers (FIS-Broker, aktuelle Kartenanzeige Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers). Auf Grund der sandigen Deckschicht mit geringem Filtervermögen ist das Grundwasser gegenüber Eindringen von Schadstoffen im Bereich zwischen Chausseestraße, Stölpchensee und Alsenstraße laut Umweltatlas nicht geschützt. Der Siedlungsbereich nördlich der Schäferstraße, der großflächig belebte Bodenschichten (Rasen, Ziergärten) aufweist, gilt lt. Umweltatlas als relativ geschützt und ein kleiner Bereich im südwestlichen Plangebiet (kleine Bereiche der Pardemannstraße, Am Birkenhügel, westlich Glienicker- und Schäferstraße) gilt lt. Umweltatlas als geschützt. (FIS - Broker Kartenanzeige Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers) Das Plangebiet ist komplett durch Entwässerungsanlagen im öffentlichen Straßenland erschlossen, somit kann der aus gesundheitlichen und seuchenhygienischen Gründen für die Beseitigung des Abwassers bestehende Anschlusszwang an die öffentliche Kanalisation umgesetzt werden. Der überwiegend bestandssichernde Bebauungsplan soll die offene Bauweise festsetzen, wonach das Niederschlagswasser dem Untergrund zuzuführen ist. Sofern Niederschlagswasser nicht großflächig über eine belebte Bodenschicht zur Versickerung gebracht werden kann, sondern örtlich konzentriert versickert, sind für den Einzelfall die Vorschriften des Wasserhaushaltsgesetzes anzuwenden. Für die in Dorfkernnähe nach Baunutzungsplan zulässigen kleinen Gärtnereien und kleinen Handwerksbetriebe gelten die Vorschriften der zuständigen Umweltbehörden (Umweltamt, Wasserbehörde sowie Naturschutz- und Grünflächenamt), um eine Verunreinigung des Grundwassers durch Düngemittel, Pestizide oder anderes Gefährdungspotential zu verhindern. Die Umsetzung und Kontrolle erfolgt durch die zuständigen Fachbehörden, so dass eine Konfliktverschärfung durch die Planung nicht begründet wird. Das Ziel des Landschaftsprogramms – Schutz des Grundwassers und seiner natürlichen Grundlagen – wird umgesetzt. Negative Auswirkungen auf das Schutzgut Grundwasser sind bei Durchführung der Planung nicht zu erwarten. Oberflächenwasser Im Plangebiet selbst kommen keine Oberflächengewässer vor. Doch grenzt es im Süden an den Stölpchensee, ein Gewässer, das mit der Gewässernummer 5831926323 in der Gewässerkarte verzeichnet ist. Auf Seiten des Plangebiets erfolgt die Uferinstandhaltung des Gewässers 1. Ordnung durch Dritte (Anlieger). 22 3.3.5 Schutzgut Klima / Luft Klima Laut Angaben aus dem Berliner Umweltatlas (FIS-Broker, aktuelle Kartenanzeige Klimafuktionen) liegen die Jahresdurchschnittstemperaturen hier 1° C unter denen der Berliner Innenstadt, jedoch ist es um 1° C wärmer a ls in den ausgedehnten Waldflächen des Forsts Düppel. Das Plangebiet hat auf Grund seiner Stadtrandlage ohne direkte Nachbarschaft zu Belastungsbereichen ein günstiges Klima. Es zählt zu den klimatisch günstigen Siedlungsbereichen, die durch die offene Siedlungsstruktur mit hohem Durchgrünungsgrad und klimarelevanter Unterstützung der Kaltluftströmungen geprägt werden. Die Festsetzungen von Bauflächen, der Beschränkung der Gebäudehöhen (1 bis max. 3geschossig) sowie seitlicher Abstände zu den Grundstücksgrenzen sichern den unveränderten Bestand der für Innenbereiche klimaökologisch wichtigen Kaltluftbahnen. Luft Emittierende Nutzungen gibt es im Plangebiet nicht. Durch das bestehende Verkehrsaufkommen (Durchgangsverkehr) liegen laut Umweltatlas im Bereich der Chausseestraße, Wilhelmplatz und Kohlhasenbrücker Straße geringe bis mäßige verkehrsbedingte Schadstoffbelastungen vor. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans werden keine erhöhten Luftbelastungen durch Verkehrsbewegungen begründet. Langfristig sind keine emittierenden Nutzungen vorgesehen und die künftigen Emissionen durch die Gebäudebeheizung werden auch vor dem Hintergrund technischer Weiterentwicklungen der Wärmedämmsysteme und Schadstoffreduzierung nicht über denen der angrenzenden Flächen liegen. Bei Durchführung der Planung ergeben sich für das Schutzgut Klima / Luft keine nachteiligen Auswirkungen. 3.3.6 Schutzgut Landschafts- und Ortsbild Der Naturraum des Plangebiets wurde nachhaltig von der Eiszeit geprägt. Innerhalb des Siedlungsgebiets sind naturräumliche Elemente noch vereinzelt an der Topographie oder der Vegetation (Kiefernbestand) erkennbar. Zwar prägen keine großen Höhenunterschiede das Geländerelief, dennoch ist der Übergang von der eiszeitlichen Rinne (Stölpchensee) zu den Hochflächen des Teltow (Forst Düppel) insbesondere an den Straßensteigungen noch deutlich sichtbar. Mit dem Erhalt des prägenden Vegetationsbestands auf der Infrastrukturfläche (Straßenbäume, Friedhof) und eines hohen privaten Grünanteils im Übergangsbereich zum Landschaftsraum Forst Düppel wird zudem der Zielsetzung des Landschaft- und Artenschutzprogramms entsprochen. Die Festsetzung zukünftiger Erhaltungsgebiete sichert die Wahrung der städtebaulichen Qualität des Ortsbilds mit seinen historischen Gebäudeensembles, prägenden Landschaftselementen (alleeartige Straßenbäume) und traditionellen Baustrukturen (Dorfkern Stolpe, Villenbebauung). Besondere Landschaftsbildelemente oder –kompositionen und Blickachsen werden nicht beeinträchtigt. Die Planung bewirkt vielmehr den Erhalt der stadträumlichen Ordnung und die Sicherung der landschaftstypischen Freiflächen mit ihren typischen Strukturelemente (Alleen, Friedhof, Waldbäume). Negative Auswirkungen der Planungsziele auf das Orts- und Landschaftsbild werden daher ausgeschlossen. 23 3.3.7 Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Im Plangebiet befinden sich mehrere denkmalgeschützte Gebäudeensembles. Sie werden nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Die eingetragenen denkmalgeschützten Gebäude konzentrieren sich um den ehemaligen Dorfkern von Stolpe (Wilhelmplatz, Dorfkirche, Kossätenhaus). Einzelstehende denkmalgeschützte Wohnhäuser befinden sich Am Birkenhügel 6/8 und in der Fintelmannstraße 20. Fehlentwicklungen und Gebietsverfremdungen vergangener Jahre in Folge • Abbruch ursprünglicher Villen- / Landhäuser und Ersatz durch kleinteilige Nutzungseinheiten (Reihenhäuser, Geschosswohnungsbau), • Verdichtung im Blockinnenbereich durch Neubau oder An- und Umbauten, • Verdrängung gärtnerischer Grünflächen durch Zunahme von Nebenanlagen, • Umgestaltung der Straßenräume mit negativen Auswirkungen auf das historisch geprägte Stadtbild lassen sich bei Umsetzung der Planung vermeiden. Insbesondere durch die bauplanerischen Festsetzungen von Baugrenzen, der zulässigen Geschossanzahl sowie durch die Gestaltungsforderungen in den Erhaltungsgebieten können die denkmalgeschützten Anlagen vor negativen Auswirkungen auf das Erscheinungsbild geschützt werden. Auch zu den aktuellen Überprüfungen des Landesdenkmalamts der Anlagen • 1960, Glienicker Straße 9 – 11 Zweifamilienhaus Häberer • 1964, Stölpchenweg 2c (BusB IV C, 2033) Haus Immenhausen • 1965, Glienicker Straße 19, (BusB IV C, 2032) Haus Günther • 1967, Otto–Erich-Straße 20 Haus Hönow auf Denkmaleigenschaften stellen die geplanten, ortsbildsichernden Festsetzungen der Planung keinen Dissens dar. Der Bereich des ehemaligen mittelalterlichen Dorfkerns Stolpe gehört zu einem archäologischen Verdachtsgebiet (VD 10/2) mit archäologischen Fundstellen (Ortsaktennummer 1132). Das Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin verpflichtet alle, beim Auffinden eines Bodendenkmals die Arbeiten sofort einzustellen und die Entdeckung unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen. In dem betroffenen Gebiet (historisches Dorfkernensemble) empfiehlt es sich daher, noch vor Beginn der Baumaßnahmen und insbesondere bei Bodeneingriffen, dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, mit einem angemessenen zeitlichen Vorlauf (mind. zwanzig Werktage) das geplante Vorhaben anzuzeigen und damit der Archäologischen Denkmalpflege Gelegenheit zu geben, rechtzeitig über eventuell erforderliche archäologische Prospektionen zu entscheiden. Auswirkungen auf die Planungsziele des Bebauungsplans X – B 1c sind damit aber nicht verbunden. 3.4 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt Zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich erheblicher negativer Umweltauswirkungen sind bei der Planung nachfolgende Forderungen auf Grund gesetzlicher Bestimmungen zu beachten bzw. im Rahmen von Nebenbestimmungen in einem Genehmigungsverfahren umzusetzen: • Konsequente Umsetzung der Baumschutzverordnung Berlin, die dem Erhalt wertvoller Gehölzbestände den Vorrang vor Ersatzpflanzung einräumt. • Austausch belasteten Bodenmaterials auf Flächen, die einer sensiblen Nutzung (Kinderspielplatz) zugeführt oder als Versickerungsflächen für Niederschlagswasser erforderlich werden sollen. • Vermeidung von Grundwasserhaltungsmaßnahmen. 24 • • 3.5 Konsequente Anwendung des § 172 Abs. 2 BauGB zur Wahrung des historisch geprägten Ortsbilds. Einhaltung der geltenden Lärmgrenzwerte bei Wohnneubauten (technischen Vorschriften der DIN 4109). Eingriffs- und Ausgleichsbilanzierung Bei der Aufstellung des Bebauungsplans ist die Eingriffsregelungen gem. § 1a BauGB in der Abwägung zu berücksichtigen. Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ist für Eingriffe in Natur und Landschaft „ ein Ausgleich (...) nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.“ Demnach sind als auszugleichende Eingriffe lediglich die nachhaltigen und erheblichen Beeinträchtigungen zu bilanzieren, die erstmalig über das bestehende Baurecht hinaus zugelassen werden sollen. Zulässig sind nach bestehendem Baurecht bauliche Anlagen der Baustufe II/2. Im Bereich um den Dorfkern Stolpe führten die heterogenen Baustrukturen zu einer baulichen Verdichtung auf aufgegebenen landwirtschaftlichen Hofflächen. Ziele der Neuplanung sollen der Erhalt intakter historischen Baustrukturen und die Vermeidung weiterer Gebietsverschlechterung durch Zersiedlung und Verdichtung auf den privaten Grünflächen sein. Durch die überwiegend bestandssichernden Planungsinhalte und wegen der Umsetzung der in Abschnitt 3.4 aufgeführten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen wird kein schwerwiegender Eingriff in Natur und Umwelt vorbereitet. Auch in den dörflich geprägten Bereichen des Erhaltungsgebiets E 1, in denen zukünftig eine GRZ von 0,25 zulässig sein soll, führt eine Erhöhung des Versiegelungsanteils nicht zu einer wesentlichen Verschlechterung der Bestandssituation. Zumal durch die Änderung der Baunutzungsverordnung seit 1990 die Nebenanlagen i. S. des § 14 BauNVO bei der Ermittlung der Grundfläche nunmehr mit zu rechnen sind. Durch die Grundfläche der Nebenanlagen darf die zulässige Grundfläche um bis zu 50 v.H.überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer GRZ von 0,8. Bei Durchführung der Planung lässt sich zudem in Bereichen mit gebietsprägenden Grünbestandteilen der Erhalt der landschaftlich geprägten Blockinnenbereiche sichern. 3.6 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten Der FNP stellt die Fläche als Wohnbaufläche W 4 (GFZ 0,4) mit landschaftlicher Prägung dar. Die Planungsziele gehen mit dieser Darstellung konform. Da es sich um ein im Zusammenhang bebautes Siedlungsgebiet handelt, dessen zukünftige Entwicklung hinsichtlich Dichte, Gestaltung, Bauweise und überbaubare Fläche am noch intakten ortsbildtypischen Gebietscharakter orientiert werden soll, sind die beabsichtigten Festsetzungen für die planungsrechtliche Umsetzung geeignet. Die Geschossigkeit orientiert sich an dem Bestand der Umgebung. Für Planungsalternativen mit Differenzierungsmöglichkeiten der Nutzungsarten besteht städtebaulich kein Erfordernis, da hier die Regelung des § 15 der Baunutzungsverordnung zur Konfliktbewältigung im Siedlungsgebiet ausreicht. 3.7 Prognose der Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Die Prognose über die Entwicklung des Plangebiets bei Nichtdurchführung der Planung geht von einem weiteren Verlust der historisch geprägten Bausubstanz (Einzelvillen / Landhäuser) auf großen Grundstücken mit gebietsprägenden Grünflächen zugunsten kleinteiliger Nutzungseinheiten (Reihenhäuser, Geschosswohnungsbau) aus. Die Folgen wären neben dem Verlust der stadtstrukturellen und baugestalterischen Eigenart des Gebiets, Grundstücksteilungen und –parzellierungen mit nachfolgender Zersiedlung des noch intakten Innenraums. 25 Die Zunahme der Versiegelungsrate durch die Verdrängung der gärtnerischen Grünflächen würde sich negativ auf die Entwicklung des Umweltzustands auswirken, insbesondere auf die Schutzgüter des Naturhaushalts und der im Gebiet lebenden Arten. 3.8 Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei Durchführung der Umweltprüfung Folgende Verfahren werden zur Umweltprüfung herangezogen: • Zusammenstellung fachgesetzlicher Vorgaben und fachlicher Standards, • Auswertung vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation, insbesondere des digitalen Umweltatlas Berlins. Der Einsatz technischer Verfahren, die einer Erläuterung bedürfen, ist nicht erforderlich. 3.9 Hinweise zur Durchführung der Umweltüberwachung (Monotoring) Die Überwachung der Einhaltung umweltrelevanter allgemeingültiger Gesetze und Verordnungen erfolgt im Rahmen nachgeordneter Genehmigungsverfahren. Eine Umweltüberwachung nach § 4c BauGB ist durch bestehende Umweltinformationssysteme der Fachbehörden auf gesetzlicher Grundlage gewährleistet. Das Erfordernis einer darüber hinaus gehenden Überwachung erheblicher oder derzeit nicht voraussehbarer Auswirkungen wird nicht gesehen. 3.10 Allgemeinverständliche Zusammenfassung Als wesentliche Vorbelastung für das Plangebiet ist die Belastung durch den Verkehrslärm im Bereich Chausseestraße, Schäferstraße, Wilhelmplatz und Kohlhasenbrücker Straße zu nennen. Vorbelastungen des Plangebiets durch Bodenverunreinigungen sind auf gewerblich genutzten Flächen (lt. Bodenkataster der Umweltbehörden) zu vermuten. Für den Menschen und seine Gesundheit ist das Planvorhaben in seinen Folgen neutral zu bewerten. Unter den Lärmgesichtspunkten sind bei der Errichtung von Wohngebäuden die technischen Regeln der Baukunst (DIN 4109 – Schallschutz im Hochbau) umzusetzen, um den Richtwert für den Innenpegel nicht zu überschreiten. Unter der Voraussetzung, dass belastetes Bodenmaterial bei einer sensiblen Nutzung oder zum Zwecke der Niederschlagsversickerung ausgetauscht wird, werden keine negativen Folgen für die Gesundheit des Menschen erwartet. Für die Schutzgüter des Naturhaushalts bedingt die überwiegend bestandssichernde Planung keine Verschlechterung der Umweltbelange. Mit den geplanten Festsetzungen (GRZ, Bauflächen) kann eine Erhöhung der Versiegelungsrate gegenüber dem Bestand im Plangebiet weitestgehend vermieden werden und der Bestand des landschaftlich geprägten Innenbereichs mit seinem besonderen Waldbaumbestand gesichert werden. Insbesondere im Bereich der naturnahen Böden lassen sich in Folge des Erhalts unbebauter, intakter begrünter Innenbereiche für das Schutzgut Böden die Ziele des Landschafts- und Artenschutzprogramms umsetzen, ohne die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks einzuschränken. Die Niederschlagswasserbilanz bleibt unverändert, da auf Grund landesrechtlicher Regelungen das anfallende Regenwasser auf dem Grundstück versickern wird. Eine Verschlechterung der lufthygienischen Belastungen wird durch die Planung nicht begründet. 26 Durch gezielte Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen bei Einzelfallprüfung entsprechend naturschutzrechtlicher Fachgesetze lassen sich negative Folgen für das Schutzgut Tiere und Pflanzen vermeiden. Die Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplans führen im Plangebiet nicht zu einer Einschränkung der Biotopentwicklung oder zur Artenverarmung. Die überwiegend bestandsichernden Ziele des Bebauungsplans haben keine negativen Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild. Im Bereich des Schutzguts Kultur- und Sachgüter sind auf Grund der geplanten Baugrenzen und Geschossigkeit sowie des Maßnahmenkatalogs in den geplanten Erhaltungsgebieten keine negativen Auswirkungen auf die unter Denkmalschutz stehenden Anlagen zu erwarten. Fazit: Nach derzeitiger Kenntnis werden bei Umsetzung der geplanten Festsetzungen keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umweltbelange begründet, die zu einer Verschlechterung der betrachteten Schutzgüter führen. Somit ist die Umweltverträglichkeit der geplanten Bebauung gegeben. 4. Wesentlicher Planinhalt Der Der Bebauungsplansetzt fest: • das Maß der baulichen Nutzung: Grundflächenzahl 0,15; in Teilbereichen auch 0,2 und 0,25 (bestandsorientiert) Zahl der Vollgeschosse 2, in Teilbereichen auch 1-geschossig • die überbaubaren Grundstücksflächen, • die Bauweise: offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern, deren Länge in einzelnen Bereichen max. nur 15 m, 20 m oder 30 m betragen darf. • Erhaltungsgebiete gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, • öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof. Die bestehenden Baudenkmale, werden im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme gekennzeichnet. Im Geltungsbereich existieren förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien und auch festgesetzte Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen. Die förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien werden übernommen und als Straßenbegrenzungslinien im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzt. Bis auf die Sicherung des bestehenden Friedhofs (Nichtbaugebiet nach Baunutzungsplan) als öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof soll auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung verzichtet werden. In den bereits im Zusammenhang bebauten Siedlungsgebieten sind die Ausweisungen des Baunutzungsplans als übergeleitete Bebauungsplanregelung ausreichend, um die städtebauliche Ordnung des jeweiligen Gebietstyps (reines und allgemeines Wohngebiet, gemischtes Gebiet) zu gewährleisten. 5. Begründung der Planfestsetzungen, Abwägung 5.1 Maß der baulichen Nutzung (Rechtsgrundlagen § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO) Der Gebietscharakter resultiert weitgehend aus dem Zusammenwirken der folgenden städtebaulichen Kriterien: Lage und Stellung auf dem Grundstück, überbaute Grundstücksfläche, maßgebliche Kubatur (Länge, Breite und Höhe), Baukörpergliederung, Vorgarten- und Freiflächenanteil, Dachform. 27 Eine geordnete städtebauliche und bodenschonende Entwicklung bzw. Nachverdichtung des Siedlungsbereichs wird durch die geplanten Festsetzungen der Grundflächenzahl (GRZ), der überbaubaren Grundstücksfläche und der Anzahl der Vollgeschosse der baulichen Anlagen erreicht. Um bei der weiteren Siedlungsentwicklung die ortsprägenden privaten Freiflächenstrukturen und bestehenden städtebaulichen Strukturen zu erhalten, werden die grundstücksbezogene Ausnutzung (GRZ) in 0,05er Werten festgesetzt. Auf Grund der heterogenen Baustrukturen im gesamten Plangebiet (ca. 35 ha groß) werden räumlich differenzierte Festsetzungen für das Nutzungsmaß notwendig. Entsprechend der Umgebungstypik soll blockbezogen das Maß der Grundflächenzahl (GRZ) mit 0,15, 0,2 und 0,25 festgesetzt werden. So ist es möglich, die noch intakten Blockstrukturen vor Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbilds vor Zunahme baulicher Anlagen (auch Nebenanlagen) und Verdrängung von gärtnerisch angelegten Grünflächen zu schützen. Die Grundflächenzahl allein ist aber nicht ausreichend, um die vorhandenen Baustrukturen zu erhalten. Zur Gewährleistung der städtebaulichen Ordnung soll das zukünftige Nutzungsmaß durch die Zahl der zulässigen Vollgeschosse und eben der Grundflächenzahl festsetzt werden. Daraus lassen sich rechnerisch auch die Geschossflächenzahlen (GFZ) ermitteln. Diese können z. T. sogar höher liegen, als der noch derzeit zulässige Geschossflächenzahlwert von 0,4 (Baustufe II/2 Baunutzungsplan). Im Interesse der Wahrung und Fortführung der positiv prägenden städtebaulichen Baustruktur wird dieser Sachverhalt akzeptiert. Auch deshalb, weil z. B. bei Gebäuden mit jeweils gleicher Kubatur doch unterschiedliche Geschossflächenzahlen zugrunde liegen können. Für die Grundstücke Fintelmannstraße 20, Am Birkenhügel 6 und 8 kann unter Umständen die geplante Festsetzung des Maßes der Nutzung nicht ausgenutzt werden, wenn die fachgesetzlichen Regelungen des Denkmalschutzes im Einzelfall dem entgegenstehen. Diese Beschränkung führt aber nicht zu einem Verlust einer zweckentsprechenden und wirtschaftlichen Nutzung der Grundstücke (langjähriger Bestand von Wohnhäusern). Sie ist daher vom Eigentümer entschädigungslos hinzunehmen, da die öffentlichen Belange zur Erhaltung und Sicherung des Denkmals und seiner unmittelbaren Umgebung besonders zu würdigen sind und daher die Eigentümerinteressen dahinter zurückstehen müssen. Für die einzelnen Blockbereiche sollen folgende Nutzungsmaße festgesetzt werden: • Für das Einfamilienhausgebiet nördlich der Schäferstraße werden eine GRZ von 0,15, zwei Vollgeschosse und eine maximalen Baukörperlänge von 15,0 m zugelassen. Um den historisch gewachsenen Siedlungskern – große Grundstücke mit prägenden Grünbestand - vor weiterer Gebietsverdichtung (einschließlich Nebenanlagen) zu schützen, wird in diesem Teilbereich die Grundflächenzahl auf ein geringeres Maß begrenzt (GRZ von 0,15), als sie das derzeitige Planungsrecht (0,2) zulässt. Bestehende Gebäude, die in diesen Blöcken die GRZ von 0,15 bereits überschreiten, genießen Bestandsschutz. • Für den verdichteten Übergangsbereich zum Dorfkern Stolpe wird eine GRZ von 0,2 bei zweigeschossiger Bebauung mit maximaler Baukörperlänge von 20,0 m festgesetzt. Eine Bebauungstiefe wird auf Grund des real gewachsenen Bestands (insbesondere der 60er und 70er Jahre) nicht festgesetzt. • Für das Dorfkerngebiet östlich des Wilhemplatzes, entlang der Chaussee- und Alsenstraße gelten entsprechend der bereits weitgehend verdichteten Blockbereiche, eine Nutzungsmaßfestsetzung mit einer GRZ von 0,2 bzw. 0,25 bei 2-geschossiger Bebauung und maximalen Baukörperlängen von 20,0 m und 30,0 m. Auf Grund der traditionellen Baustrukturen werden keine hinteren Baugrenzen ausgewiesen. Zusammen mit der Festsetzung der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse ist das Maß der baulichen Nutzung ausreichend bestimmt. 28 Nach dem bisherigen Planungsrecht - Baunutzungsplan i.V.m. der BO 58 sowie dem Bebauungsplan X - A (ausgelegt in der Zeit vom 28.9.1970 bis 30.10.1970; festgesetzt am 09.07.1971) - gilt hinsichtlich der Ermittlung der Geschossflächenzahl § 20 Abs. 2 BauNVO i.d.F.v. 26.11.1968. Danach sind Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen auf die GFZ anzurechnen. Mit der geplanten Ablösung dieser Berechnung durch den Bebauungsplan X – B 1c erfolgt aber dennoch auch in den Siedlungsbereichen, in denen zukünftig die Grundflächenzahl in Teilen geringfügig reduziert werden soll (von GRZ 0,2 auf GRZ 0,15) keine Wertminderung der Grundstücke durch das zukünftige baulichen Nutzungsmaß. Mit § 20 Abs. 3 der BauNVO von 1990 entfällt die nach altem Recht zwingend vorgeschriebene Mitrechnung von Aufenthaltsräumen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und Umfassungswände in anderen als Vollgeschossen bei der Geschossflächenzahlberechnung (GFZ) (Dachgeschossausbau). Mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans X –B 1c entfällt somit die Anrechnungspflicht von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen, da der Bebauungsplan eine GFZ nicht festsetzen soll. Insoweit erfolgt die Berechnung der GFZ nur nach § 20 Abs. 3 Satz 1 BauNVO i.d.F.v. 23. Januar 1990. Mit Festsetzung des Bebauungsplans werden nunmehr Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen nicht auf die Geschoßflächenzahl angerechnet. Somit wird auch bei einer Reduzierung der GRZ von 0,2 auf 0,15 die zulässige Geschoßfläche nicht reduziert, da die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen (Dachgeschoß, Souterrain) anrechnungsfrei realisiert werden können. Die Vergünstigungen nach § 4 Abs. 1 Maßnahmengesetz zum Baugesetzbuch (vom 06. Mai. 1993), wonach die Überschreitung der zulässigen Geschoßfläche durch Flächen von Aufenthaltsräumen zugelassen werden kann, wenn öffentliche Belange nicht entgegen stehen (die Zulassung war nicht auf Einzelfälle beschränkt), kommen nicht mehr zum Tragen, da diese Regelungen des Maßnahmengesetz bis zum 31. Dezember 1997 befristet waren. Die bestehenden Gebäude genießen Bestandsschutz. Es geht von der Planung auch in den betroffenen Siedlungsbereichen kein Eingriff in die Eigentumsrechte hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung aus, der gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen (§§ 39 ff BauGB) auslösen kann, da die bisher zulässige Geschoßfläche weiterhin verwirklicht werden kann. 5.2 Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise (Rechtsgrundlagen § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 22 und 23 BauNVO) Ergänzend zu den Festsetzungen des Maßes der baulichen Nutzung regeln die Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksfläche und die Bauweise die städtebauliche Ordnung und Entwicklung im Gebiet. Die überbaubare Grundstücksfläche wird mittels der Baugrenzen und durch die textliche Festsetzung Nr. 1 im Sinne des § 23 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung festgesetzt. Dabei entsprechen die vorderen straßenseitigen Baugrenzen den förmlich festgestellten Baufluchtlinien. Die Regeltiefe des Vorgartenbereichs beträgt 6,0 m. Die Bebauungstiefen werden mittels Baugrenzen baublockbezogen entsprechend dem städtebaulichen Erscheinungsbild festgesetzt. In intakten Baubereichen soll gemessen ab der vorderen Baugrenze eine überbaubare Fläche von 20,0 m Tiefe (orientiert am Bestand) zulässig sein. Zeigt der Innenbereich vereinzelt Ansätze einer Hinterlandbebauung und zugleich prägenden Baumbestand, so ist ebenfalls nur die historische Straßenrandbebauung planungsrechtlich zulässig. Bereiche, die im gesamten Block oder Teilblock Bauten "in zweiter Reihe" bzw. im Innenbereich aufweisen, werden mit einem "Bauteppich" belegt, d. h. die überbaubare Fläche bezieht sich auf den gesamten Block bzw. Teilblock. Die Grundstücke sind hier 29 (entsprechend dem zulässigen Maß der Nutzung) unter Berücksichtigung der Abstandflächenregelung der Berliner Bauordnung in voller Tiefe überbaubar. Die Erschließung der Hinterlandbebauungen, die in Folge von Grundstücksteilungen nicht an einer öffentlichen Straße liegen, ist nach landesrechtlicher Vorschrift (Bauordnung für Berlin) öffentlich-rechtlich dauerhaft zu sichern. Bei ansonsten intakten Blockinnenbereichen, in denen hintere Baugrundstücke eine ortsuntypische Ausnahme bilden, werden die dort befindlichen Gebäude eng mit Baugrenzen umfahren. Damit bleiben die Grundstücke entsprechend der ausgeübten Nutzung bebaubar. Gleichzeitig soll aber eine Vergrößerung der bebauten Grundfläche nicht zulässig sein. Gebäude die auf einem Grundstück sich außerhalb der zukünftig geltenden Baugrenzen befinden genießen Bestandsschutz. Bei einer Neubebauung ist auf dem Grundstück dann das neue Planungsrecht anzuwenden. Das Grundstück Glienicker Straße 1 / Kohlhasenbrücker Straße liegt im Umgebungsschutzbereich des Baudenkmals „Dorfkirche Stolpe“ und ist hinsichtlich seiner Ortslage und seiner historischen Bebauungsstruktur von herausragender Bedeutung. Die historische Bebauung des Grundstücks aus der Zeit von 1874 bis 1884 ist wesentlicher Bestandteil des typisch dörflich geprägten Ortsbilds. Die Bedeutung des Wilhelmplatzes und der angrenzenden Straßen für die gebietstypische städtebauliche Eigenart führte dazu, dass u.a. ein Erhaltungsgebiet nach § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB für diesen Bereich festgesetzt wird. Durch eine geplante Festsetzung der hinteren Baugrenze wird die Freihaltung der unverbauten Sicht vom Stölpchensee über die Uferbereiche auf den historischen Ortskern gesichert. Ein Vor- oder Zurückspringen der vorderen Baugrenze gegenüber der Regelvorgartentiefe von 6,0 m ist im zukünftigen Bebauungsplan vorgesehen. Ein Zurückspringen ist dann gerechtfertigt, wenn ein zurückgesetztes Gebäudeensemble das Ortsbild, insbesondere den räumlichen Zusammenhang von Bebauung und Vorgarten in Verbindung mit dem Straßenraum, prägt. Eine Abweichung ist aber auch dann gerechtfertigt, wenn auf Grund der vorhandenen Topographie in diesem Teilbereich eine Festsetzung der vorderen Baugrenze auf Basis der historischen Fluchtlinien nicht angebracht ist. Der Erhalt und das Verdeutlichen noch erkennbarer historischer Geländebewegungen sollen auf diese Weise gewährleistet bleiben. Das Plangebiet befindet sich im Übergangsbereich zum Landschaftsschutzgebiet Berliner Forst Düppel und übernimmt auf Grund seiner vielfältigen Vegetationsstruktur und geringer Bodenversieglung wichtige stadtklimatische Funktionen von überbezirklicher Bedeutung. Um den Charakter als Wohngebiet mit landschaftlicher Prägung zu bewahren, wird entsprechend § 22 Abs. 2 BauNVO für den Regelfall wie im Baunutzungsplan die offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern als Gestaltungsprinzip festgesetzt. Durch textliche Festsetzung wird zudem bestimmt werden, dass Einzel- und Doppelhäuser zulässig sein sollen, deren straßenseitige Länge je nach Baustruktur begrenzt werden wird (a1, a2, a3). Zur Einhaltung des städtebaulichen Ordnungsprinzips der offenen Bauweise, die aufgrund ihrer Transparenz eine Sichtbarkeit und Wirksamkeit des privaten Grüns in den öffentlichen Straßenraum gewährleistet, sind Ausnahmen, wie Reihen- und Kettenhäuser unzulässig. Der Begriff "Einzelhaus" ist nicht auf Grundstücksgrenzen oder Brandmauern zu beziehen, sondern auf den separaten Hauseingang, um verkappte "Reihenhäuser" auszuschließen. Eine Ausnahme bildet die Winkelbauweise auf dem Grundstück Pardemannstraße 11 bis 11 C. Auch wenn die Baukörper Abstandflächen zu den realen Nachbargrenzen einhalten, so weichen die Baukörper untereinander von der Regelfestsetzung (offene Bauweise) ab. 30 Da von einer ideellen Teilung des Grundstücks zwischen den verschiedenen (Parzellen-) Eigentümern auszugehen ist und damit bei Verlust eines Baukörpers die Neuerrichtung eines Gebäudes in offener Bauweise (Einhaltung von Abstandflächen auch untereinander) nur schwer möglich ist, soll für dieses Grundstück eine abweichende Bauweise gelten, bei der das zulässige Nutzungsmaß (GRZ) durch enge Umfahrung der bestehenden Baukörper mittels Baugrenzen festgesetzt wird. Durch die bestehende Winkelbauweise wird bereits eine sehr hohe, gebietsuntypische Grundstücksausnutzung erreicht (GRZ 0,41). Um eine zu kompakte Baumasse im Innenbereich des Baublocks zu vermeiden, soll zukünftig daher die zulässige Anzahl der Vollgeschosse auf eins festgesetzt werden, welche auch dem überwiegenden Bestand auf den Teilgrundstücken entspricht (Ausnahme Pardemannstraße 11C, hierfür gilt der einfache Bestandsschutz). Die geplanten Festsetzungen wahren die Eigentumsrechte der Grundstücksbesitzer und sichern eine zweckbestimmte Nutzung der Grundstücke. Durch die Aufnahme der bestehenden festgesetzten straßenseitigen Baufluchtlinien, können die bestehenden Vorgärten gesichert werden, die wesentlich das historisch gewachsene Erscheinungsbild mitbestimmen. 5.3 Einfriedungen Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Einfriedungen ab einer Höhe von 0,5 m nur durchsichtig auszubilden. Die Ausnahme von der Gestaltungsregelung kann zugelassen werden, wenn das Ortsund Landschaftsbild dadurch nicht negativ beeinträchtigt wird. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs.1 AGBauGB) Mit der Änderung der Berliner Bauordnung 2006 sind an den straßenseitigen Grundstücksgrenzen bis zu 2,0 m hohe, geschlossene Einfriedungen (Mauer, Holzflechtzaun) ohne Einschränkungen verfahrensfrei. Eine undurchsichtige straßenseitige Grundstückseinfriedung würde die mit der Festsetzung der offenen Bauweise beabsichtigte Gestaltung des Straßen-, Orts- und Landschaftsbild stören. Eine solche Ausführung stellt einen Dissens zum beabsichtigten Planungsziel dar, für Besucher eine hohe Aufenthaltsqualität im Straßenraum mit seinem alleeartigen Baumbestand und dem für die Grundstücke im Plangebiet charakteristischen Vorgartengrün zu sichern. Der Planentwurf wird um eine textliche Festsetzung der Regelung zur straßenseitigen Einfriedung erweitert, wobei die Gestaltungsanforderungen sich außerhalb der geplanten Erhaltungsgebiete auf eine blickoffene Ausführung zur Wahrnehmung des charakteristischen Vorgartengrüns beschränken. In den geplanten Erhaltungsgebieten (E 1 und E 3) sollen darüber hinaus besondere Regelungen für die Errichtung der Zaunanlagen gelten, die sich aus der Erhaltung der städtebaulichen Qualität des Straßenbilds ergeben. Die Gestaltungsanforderungen für Einfriedungen in den geplanten Erhaltungsgebieten sind im Gliederungspunkt 5.5 beschrieben und begründet. Im Bereich des historischen Dorfkerns, des Friedhofs bzw. des Kirchhofs kann von der Gestaltungsregel nach Einzelfallprüfung abgewichen werden (z. B. Mauern gestattet werden), wenn diese historisch begründbar sind und das Orts- und Landschaftsbild nicht negativ beeinträchtigen. 5.4 Vorgartenzone Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze Stellplätze und Garagen im Sinne des § 12 BauNVO sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen des § 14 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Diese Flächen sind gärtnerisch anzulegen, zu bepflanzen und zu unterhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege und Zufahrten. 31 Im Erhaltungsgebiet E 1 (Dorfkern) können zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart Ausnahmen von dieser Festsetzung zugelassen werden. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und b BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO sowie § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO i. V. § 23 Abs. 5 BauNVO) Kennzeichnend für die Siedlungsstruktur im Plangebiet ist die offene Einzelhausbebauung auf großen Grundstücken mit einer gering versiegelten, gärtnerisch angelegten Vorgartenzone, die sich von den öffentlichen Verkehrsflächen (ff-Straßenfluchtlinien) in einer Tiefe bis zu den baufluchtorientierten Hauptgebäuden erstreckt. Diese Flächen sind von Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauGB sowie Stellplätzen oder Garagen freigehalten worden und prägen mit ihrer homogenen Grünstruktur den öffentlichen Straßenraum. Der von jeglicher Bebauung freizuhaltende Vorgarten soll im Plangebiet durch die Vorgartentiefe angegeben werden, die definiert ist, aus dem Abstand der geplanten Straßenbegrenzungslinie und der geplanten vorderen Baugrenze (orientiert an den historischen ff- Baufluchtlinien). Im Geltungsbereich des Bebauungsplans hat die Vorgartenzone im Regelfall eine Tiefe von 6,0 m. Abweichungen von dieser Regeltiefe (geplante Festsetzung eines Abstands von 3,0 m bzw. 4,0 m) sollen nur im Dorfkern bzw. bei einem denkmalgeschützten Gebäude oder einem Naturdenkmal gelten, um den Erhalt des historischen Stadtbilds zu sichern. Die Anordnung der gärtnerischen Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen des Vorgartenbereichs dient der Sicherung eines ästhetisch ansprechenden Straßen- und Ortsbilds sowie einer angemessenen Wohn- und Arbeitsumwelt. Zugleich wirkt die Festsetzung schädlichen Umwelteinflüssen, wie Luftverunreinigungen und Lärm entgegen. Die Verpflichtung, die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze gärtnerisch zu gestalten, schließt eine Benutzung dieser Flächen für andere als gärtnerische Zwecke, z. B. Stellplätze, Garagen oder Anlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO, aus. Die Art der Bepflanzung (z, B, Rasen, Stauden, Sträucher, Hecken, Bäume) ist dem Belieben des Berechtigten überlassen, da das vorhandene Straßenbild dazu keine gestalterischen Anforderungen gebietet. Im Rahmen der Einzelfallprüfung können begründete Ausnahmeregelungen von der Pflanzverpflichtung des Vorgartenbereichs dort gestattet werden, wo der Baunutzungsplan gemischtes Gebiet ausweist (Erhaltungsgebiet E1 „Dorfkern“, siehe Abb. 1) und eine zweckmäßige gewerbliche Nutzung (gebietsversorgende Handels- und Dienstleistungseinrichtungen) z. B. zur Unterbringung von Fahrradstellplätzen, Kundenzugangsflächen, es erfordert. Das Orts- und Straßenbild darf dabei aber nicht negativ beeinträchtigt werden – so sollen z. B. Werbeanlagen, Pkw-Stellplätze, Fahnenmaste im Bereich zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze nicht zulässig sein (Siehe auch Abschnitt 5.5 Erhaltungsfestsetzungen). Mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 lassen sich somit im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht nur die erhaltenswerten ortstypischen Vorgartenstrukturen sichern, sondern auch die für den Dorfkern typische, gemischte Bodennutzung. 5.5 Festsetzung von Erhaltungsgebieten (Rechtsgrundlage § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs.3 BauGB) Zum Schutz der städtebaulichen Qualität des Gebiets und der Erhaltung städtebaulich bedeutsamer baulicher Anlagen ist in den Bebauungsplan durch textliche Festsetzung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs ein Erhaltungsgebiet bezeichnet worden. 32 Die festgesetzten Bebauungspläne X-44, X-55, X-62 und X-96 werden insoweit geändert, als dass sie durch die Festsetzungen im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und 2 BauGB ergänzt werden. Im Erhaltungsgebiet unterliegen alle Abriss-, Änderungs- und Neubauvorhaben einer Genehmigungspflicht. Somit besteht ein selbstständiger Genehmigungstatbestand für alle baulichen Anlagen der unabhängig vom materiellen Bauordnungsrecht gilt. Der Rückbau, die Änderung sowie Nutzungsänderung ortsbildprägender Altbauten kann nach städtebaulichen Kriterien beurteilt und ggf. verhindert und beeinflusst werden. Dieser Vorbehalt gilt auch für eine Neubebauung. Diese textliche Festsetzung ermöglicht Störungen des Orts- und Landschaftsbilds des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt zu verhindern. Dies gilt aber nur dann, wenn eine Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Unter dieser Voraussetzung darf die Genehmigung für einen Abriss, einen Neubau oder Nutzungsänderungen versagt werden, wenn der nach den folgenden Beurteilungskriterien die städtebauliche Gestalt des Gebiets durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigen würde. Die Kriterien Ortsbild, Stadtgestalt und Landschaftsbild gelten als flächenbezogen, d. h. sie gehen von der Wirkung einzelner Anlagen oder von Gebäudegruppen auf das umgebende Gebiet aus (nachfolgende Absätze). Die städtebauliche Voruntersuchung zum Bebauungsplan-Verfahren X - B1 der "Arbeitsgemeinschaft Bebauungspläne X - B1 bis X - B5" fasst schwerpunktmäßig Siedlungsbereiche zusammen (Erhaltungsgebiete E 1 bis E 3), in denen eine Konzentration der das Ortsbild, die Stadtgestalt und das Landschaftsbild prägenden Elemente zu verzeichnen ist. Diese Teilbereiche besitzen auch aktuell noch eine weitgehend historisch bewahrte Siedlungsstruktur (Ortsbild, Stadtgestalt, Landschaftsbild) und bilden dementsprechend die Grundlage für die im Plangebiet ausgewiesenen Erhaltungsgebiete E 1 und E 3. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E 1 Innerhalb des Erhaltungsgebiets E 1 lassen sich zwei Bereiche unterschiedlicher siedlungsgeschichtlicher Bedeutung ausmachen. Diese Bereiche besitzen eine weitgehend historisch bewahrte Siedlungsstruktur und bilden dementsprechend die Grundlage für die Ausweisung des Erhaltungsgebiets E 1. A) Der südlich der Königstraße gelegene Teilbereich ist durch die dörflich geprägte Ortskernbebauung des Dorfs Stolpe mit Gebäuden bis zum 19. Jahrhundert gekennzeichnet. Die Merkmalsausprägungen der dörflichen Bebauungsstrukturen zeigen sich in - der heterogenen Bebauungsstruktur mit Einzelhäusern und den traditionellen Hofstrukturen (Remise, Pferdestall), - dem historischen Dorfensemble mit Dorfanger am historischen Wegekreuz und - den alleenartigen angeordneten Straßenbäumen. Im Plangebiet finden sich diese Bereiche in der Seeuferbebauung am Stölpchensee (historische Scheunenensembles, ehemalige Dampferanlegestelle) am Wilhelmplatz mit Dorfkirche, Dorfkrug, Marktplatz, in der I- bis Ill-geschossigen Wohnbebauung mit Remisen und Nebengebäuden (mit gewerblicher Nutzung im EG) entlang der Glienicker Straße, Schäferstraße, Chausseestraße, Friedenstraße und Alsenstraße. 33 In den betreffenden Bereichen soll durch die Festsetzung des Erhaltungsgebiets E 1 die kleinteilige, dörfliche Bebauung mit den sich anschließenden Wohngebieten gesichert werden, so dass die aufgrund der bisher bewahrten Mischstruktur ortsbild- und stadtgestaltprägende städtebauliche Eigenart erhalten bleibt. B) Das um den Dorfkern Stolpe gelegene Wohngebiet zeichnet sich hinsichtlich seines Ortsbilds, seiner Stadtgestalt und seines Landschaftsbilds durch folgende Gestaltungsmerkmale aus: Gebäudetypologie: - Freistehende großvolumige Villen mit repräsentativem Charakter aus der Zeit bis 1918, - überwiegend hohes gestaltetes Sockelgeschoss (Naturstein, Sichtmauerwerk, Putz); 2 Normalgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss; massive Baukubatur, die durch differenzierte Baukörpergestaltung mit Erkern, Balkonen, Wintergärten und Türmchen und einer entsprechenden Dachlandschaft reichhaltig untergliedert ist, - differenziert gestaltete Dachlandschaft mit großflächigen, untergliederten Dachflächen (Nebendächer, Dachgauben, hochgezogene Erker), Giebelflächen mit kleingliedrigen Fenstern und Fachwerk. Grundstück: - Große Grundstücke; parkähnlich mit wertvollem altem Baum- und Strauchbestand angelegt, schmale Vorgartenzonen mit Ziergehölzen, die Gebäude sind allseitig von Gartenflächen umgeben. Einfriedungen: - Grundform mit massiven Sockeln (bis 50 cm Höhe), Pfeilern und Feldern, die in ihrer Materialverwendung und Formgestaltung variieren, überwiegend jedoch mit Metallgitteroder Holzstaketenzäunen, die transparent gestaltet sind; durchschnittliche Höhe 1,80 m. Vorhandene Gestaltungselemente Erhaltungskategorie E 3: Das Erhaltungsgebiet E 3 wird begrenzt durch - die Schäferstraße im Süden, - die Friedenstraße im Osten und - die Geltungsbereichsgrenze im Westen und Norden. Innerhalb dieses Bereichs befindet sich ein Einfamilienhausgebiet mit einer überwiegend intakten Blockstruktur aus der Zeit zwischen 1910 und 1940. Die I- bis II-geschossigen Wohngebäude mit Sattel- und Walmdach prägen durch ihre baufluchtorientierte oder auf Geländebewegungen Rücksicht nehmende Baukörperstellung den homogenen Charakter dieses Gebiets und sichern somit weitgehend eine waldbaumbestandene Grünraumstruktur mit prägendem Großgrün. Für die Erhaltung der gekennzeichneten Bereiche E 1 und E 3 mit schützenswerter städtebaulicher Eigenart soll zukünftig die Kombination folgender Instrumente eingesetzt werden: 1. Das Nutzungsmaß (GRZ und Zahl der Vollgeschosse), Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (vordere und hintere Baugrenze), 2. Anwendung des §172 Abs. 1 Baugesetzbuchs und 3. baugestalterische Empfehlungen in Form eines Gestaltungskatalogs zur Unterstützung der Bauberatungs- und Baugenehmigungspraxis. Die Gestaltungsanforderungen sind vor dem Hintergrund der folgenden Grundsätze zu sehen: 34 • Die nachfolgend formulierten Gestaltungsanforderungen für die einzelnen Erhaltungsbereichskategorien sollen zu einer einfühlsamen Berücksichtigung der erhaltenswerten übergreifenden Gestaltungsmerkmale verhelfen, die sich aus einer historischen Würdigung der städtebaulichen und der baulichen Vergangenheit der verschiedenen Siedlungsräume des Bezirkes Steglitz-Zehlendorf ergeben. • Ungeachtet der lenkenden Funktion eines Gestaltungskatalogs stellt dieser kein Verbot für eine zukünftige flächenhafte Rückverwandlung von Ortsteilen durch unzeitgemäße, historisierende Architektur dar. Eine Diskriminierung der Gegenwartsarchitektur wird prinzipiell abgelehnt. • Die im folgendem aufgestellten Gestaltungsanforderungen dienen im Plangebiet als Orientierungsrahmen für später in Einzelfällen zu treffende Entscheidung nach § 172 BauGB. GESTALTUNGSANFORDERUNGEN E 1 Innerhalb des Baubereichs um den historischen Dorfkern Stolpe soll ein Neubau- oder Umbauvorhaben im Erhaltungsgebiet E 1 entsprechend den vorhandenen Gestaltungsmerkmalen folgenden Kriterien gerecht werden: • Gebäudetypologie: Das Gebäude ist mit einem in Farbe und Material abgesetzten, mindestens 1,0 m hohen Sockel über Geländeoberkante auszubilden, das im Zusammenwirken mit einem für Wohnnutzung geeigneten Dachgeschoss ein bis zu viergeschossiges Erscheinungsbild entwickeln kann. Die Fassaden sind durch Erker, Wintergärten, Vorbauten und Vor- und Rücksprünge zu gliedern. Fensteröffnungen müssen eine der Nachbarbebauung entsprechende Rahmen- bzw. Sprosseneinteilung erhalten. Dachflächenfenster und Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben bzw. Nebengiebel erfolgen, die zu einer plastischen Gliederung der Dachlandschaft beitragen. Dächer sind als Sattel-, Walm- und Mansarddach auszubilden, wobei Dacheinschnitte und Dachflächenfenster, die von Verkehrsflächen aus sichtbar sind, unzulässig sind. • Grundstück: Die Vorgartenzone ist prinzipiell von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten und mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Die Aufstellung eines Pavillons oder einer Neugierde, vor allem an den Kreuzungsbereichen, bilden eine Ausnahme. • Einfriedungen: Die Einfriedungen sollen zur Gestaltung der Straßen- und Platzräume beitragen. Sie sind straßenseitig aus transparenten Metallgitter- oder Holzstaketenzäunen zu gestalten und mit gemauerten, natursteinverkleideten oder verputzten Pfeilern und Sockeln auszubilden. Die Höhe der Einfriedungen soll 1,80 m nicht übersteigen. Die Eingangs- und Zufahrtsbereiche sind z.B. durch Torbögen besonders zu betonen. • Garage/Nebengebäude: Der oft krasse Gegensatz zwischen der Gestaltung der Hauptgebäude und der Garagen/Nebengebäude soll durch die Verwendung gleichartiger Materialien und gleicher Farbgebung vermieden werden. 35 Für den dörflich geprägten Ortskern Stolpe lassen sich keine Gestaltungsanforderungen herausarbeiten, da die vorhandenen Gestaltungsmerkmale keinen übergreifenden Charakter besitzen. Die Heterogenität des Gebiets begründet sich auf einer Vermischung verschiedener Bautypologien. Zugunsten einer bestandsbezogenen Einzelfallprüfung, die immer in Abstimmung mit den prägenden Gestaltungsmerkmalen der Nachbar- und Umgebungsbebauung erfolgen muss, soll in diesem Bereich auf eine dezidierte Gestaltungsregelung verzichtet werden. In diesem Bereich konzentrieren sich die eingetragenen denkmalgeschützten Gebäude (Dorfkirche, Wilhelmplatz, Kossätenhaus). Zum Schutz der Denkmale und seiner Umgebung unterliegen in diesem Bereich die baulichen Anlagen den Rechtsvorschriften des Berliner Denkmalschutzgesetzes. GESTALTUNGSANFORDERUNGEN E 3 Folgende gestaltungsrelevanten Kriterien sollen bei Neubau- und Umbaumaßnahmen im Erhaltungsgebiet E 3 berücksichtigt werden: • Gebäudetypologie: Das Gebäude soll aus einer geschlossenen quadratischen oder rechteckigen Grundform entwickelt werden, die nur durch Erker, Wintergärten oder Eingangsbereiche differenziert wird. Die Fassade ist als Lochfassade mit hellem Putz oder Klinker auszubilden. Ein Sockelgeschoss bis zu einer Höhe von 1 m ist in Farbe und Material von der Hauptfassade abzusetzen. Als Dachform sollen nur Walm- und Zeltdächer zugelassen werden, die einen Neigungswinkel von 30° nicht unterschreiten. Sattel dächer müssen einen Neigungswinkel von mindestens 45° aufweisen. Dachflächenfenster un d Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben erfolgen. • Grundstück: Die Vorgartenzone ist von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten. • Einfriedungen: Es sind straßenseitig Einfriedungen zu errichten. Sie sollen eine Höhe von 1,60 m nicht überschreiten und als Metallgitter oder Holzstaketenzaun zwischen Pfeilern und auf Sockeln ausgebildet sein. Sockel und Pfeiler sind gemauert und/oder verputzt oder mit Stein oder vergleichbaren Materialien verkleidet. • Garagen/Nebengebäude: Garagen und Nebengebäude sind in Material- und Farbgebung dem Hauptgebäude anzupassen. 5.6 Grünflächen (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. Nr. 15 BauGB) Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 13. April 1982 (OVG 2 B 151.80) entschieden, dass die Flächenausweisung "Nichtbaugebiet" im Baunutzungsplan von 1960 keine verbindliche Regelung der im § 9 BBauG (jetzt Baugesetzbuch) bezeichneten Art enthält und somit nicht als übergeleitete Bebauungsplanfestsetzung gilt. Die Flächenausweisung "Nichtbaugebiet" sei das Gegenstück einer städtebaulichen Planung. Sie erschöpfe sich in der Negativaussage des Nichtbauendürfens, ohne positiv zu bestimmen, welche sonstigen Nutzungen zulässig sein sollen. Dies könne nicht das einzige Ziel einer verbindlichen Planfestsetzung sein. 36 Mit dieser für Berlin endgültigen Rechtsauslegung haben die "Nichtbaugebiete", soweit sie innerhalb des unbeplanten Innenbereichs liegen, ihren ausreichenden Schutz vor städtebaulichen Fehlentwicklungen verloren. Mit dem Bebauungsplan X-B 1c soll dieser Mangel geheilt werden, indem eine bestandssichernde Nutzungsbestimmung in der Entwicklung aus der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche getroffen wird. Im Geltungsbereich wird als Grünfläche - Friedhof - die Fläche des Friedhofs Wannsee festgesetzt. 5.7 Verkehrsflächen (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Im Geltungsbereich existieren förmlich festgestellte Straßenfluchtlinien sowie öffentliche Straßenverkehrsflächen mit Straßenbegrenzungslinien. Die förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien werden übernommen und als Straßenbegrenzungslinien im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzt. Damit wird keine Änderung der Verkehrsflächen gegenüber der Bestandssituation vorgenommen. Die ersten Planungskonzepte sahen im Plangebiet eine Weiterführung der Radverkehrsanlage der im nördlichen Teil der Chausseestraße endenden Fahrradroute UR 1 (von der Königstraße kommend) entlang der Chausseestraße in Richtung Kohlhasenbrücker Straße vor. Diese Zielsetzung lässt sich angesichts der vorhandenen geringen Gehwegbreite und einer Fahrbahnbreite von nur 7,0 m in der Chausseestraße, nicht umsetzen. Eine verkehrssichere Ausgestaltung der Straße innerhalb der geplanten Straßenbegrenzungslinien (bzw. bestehenden ff Fluchtlinien) wäre nur eingeschränkt möglich. Bei Einhaltung der verkehrstechnischen Belange können bei dem Ausbau von Radverkehrsanlagen im Bereich der Chausseestraße die Straßenbegrenzungslinien nicht den früheren Fluchtlinien entsprechen, sondern müssen in Richtung Eigentumsgrenze des Baugrundstücks (Vorgarten) verändert werden. Die bestehenden förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien fassen räumlich das historische Straßenbild mit seinen prägenden Alleebäumen und seinem Vorgartengrün, dessen Erhalt ein besonderes städtebauliches Anliegen ist. Aus städtebaulichen Gründen wird daher der Festsetzung der bestehenden förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien als geplante Straßenbegrenzungslinien der Vorrang eingeräumt. Als Alternative zu dem Radwegausbau in der Chausseestraße ist eine Rad – Nebenroute, noch ohne Nummerierung, über den Straßenzug Conradstraße / Am kleinen Wannsee / Alsenstraße vorgesehen. Durch die Bestätigung der förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien als im Bebauungsplan festgesetzte Straßenbegrenzungslinien erfolgt kein Eingriff in bestehende Eigentumsverhältnisse. Straßenbegrenzungslinien und straßenseitige Baugrundstücksgrenzen sind identisch und entsprechen der Örtlichkeit. Die Straßen im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind ausgebaut und dem Verkehr gewidmet. Durch die textliche Festsetzung Nr. 6 wird klargestellt werden, dass die in der Planzeichnung dargestellte Einteilung der Verkehrsflächen nicht Gegenstand der Festsetzungen ist. Die geplanten Straßenbegrenzungslinien, die den bestehenden förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien entsprechen, fassen räumlich das historische Straßenbild mit seinen prägenden Alleebäumen und seinem Vorgartengrün, deren Erhalt ein besonderes städtebauliches Anliegen ist. 37 5.8 Textliche Festsetzung Nr. 7 Durch diese Festsetzung werden alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 BauGB bezeichneten Art enthalten, mit Ausnahme der Festsetzungen der Bebauungspläne X–44, X–55, X–62, X–96 und der Art der Nutzung aufgehoben. Zur Sicherung des historischen Ortsbilds werden die bisherigen Festsetzungen der Bebauungspläne X–44, X–55, X–62 und X–96 lediglich um die Festsetzung von Erhaltungsgebieten ergänzt, alle anderen bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften gelten hier weiterhin. Damit wird im Geltungsbereich des Bebauungsplans X-B 1c auf den betreffenden Grundstücken eine geordnete städtebauliche Entwicklung, die sich an dem ortsüblichen Nutzungsmaß und den baulichen Strukturen des Umfelds orientiert sowie das historische Erscheinungsbild positiv würdigt, ermöglicht. 5.9 Nachrichtliche Übernahmen (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 6 BauGB) Die im Plangebiet bestehenden Denkmale unterliegen den Vorschriften des Denkmalschutzgesetzes Berlin (DSchGB Bln) und werden im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme mit Planzeichen gekennzeichnet. Für sämtliche Maßnahmen, die diese Anlagen betreffen besteht gem. § 11 DSchGB Bln eine vorherige Genehmigungspflicht durch die Denkmalbehörde. Nach Mitteilung des Fachgebietes Archäologische Bodendenkmalpflege im Landesdenkmalamt Berlin befinden sich im Plangebiet Bodendenkmale und archäologische Fundstellen. Sie gehören zu einem Archäologischen Verdachtsgebiet VD 10/2 mit Funden und Ortsaktennummern. Es handelt sich um das ehemalige mittelalterliche Dorf Stolpe das zum relevanten Schutzgut gehört und nach den § 2 Abs. 5 und § 3 DSchGBln geschützt ist. Die Planzeichenverordnung enthält keine Planzeichnung für Bodendenkmäler. Eine nachrichtliche Übernahme für Bodendenkmäler im zukünftigen Bebauungsplan, der öffentlich bekannt gemacht und ausgelegt werden muss, ist nicht vorgesehen. Bei geplanten Neubaumaßnahmen müssen Betroffene der Grundstücke im Ortskern Stolpe die entsprechenden Informationen von der Fachbehörde einholen. 5.10 Entwicklungsfähigkeit aus dem Flächennutzungsplan und dem Landschaftsprogramm Der Flächennutzungsplan vom Juni 2011 stellt für das Plangebiet eine Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung mit einer Geschossflächenzahl als Mittelwert von 0,4 dar. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans stehen im Einklang mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Mit der geplanten Begrenzung der straßenseitigen Gebäudelängen bleibt die landschaftliche Prägung des Siedlungsbereichs erhalten. Die bestehenden Wohnbauflächen entsprechen den baulichen Entwicklungszielen des Flächennutzungsplans. Die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan ist auch für die geplante Festsetzung der Grünfläche mit der Zweckbestimmung Friedhof gegeben. Die Berücksichtigung des Landschaftsprogramms findet sich im Bebauungsplan insbesondere durch die Sicherung des vegetationsbestandenen intakten Blockinnenbereichs und die Vermeidung einer hohen Bodenversieglungsrate. Durch die Festsetzungen der offenen Bauweise und der straßenseitigen Baugrenzen soll der Erhalt des landschaftlich geprägten Raumes (begrünte Vorgärten und Abstandflächengrün) erreicht werden. 38 III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Belange des Allgemeinwohls Das Bebauungsplanverfahren trägt dazu bei, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Mit der Festsetzung von Straßen- und Baufluchtlinien, der teilweisen Festsetzung von hinteren Baugrenzen wird hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiten Rechtssicherheit geschaffen und die bestehenden freien Blockinnenbereiche langfristig planungsrechtlich gesichert. Mit der Festsetzung der GRZ und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse wird das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans und dessen unmittelbarem Randbereich befinden sich verschiedene Gemeinbedarfseinrichtungen: Kirche, Schule, Kindertagesstätte. Ein zusätzlicher Bedarf an öffentlichen Einrichtungen wird durch die überwiegend bestandssichernden Planungsziele nicht begründet. 2. Maßnahmen zur Sicherung der Planung Maßnahmen zur Sicherung der Planung (Veränderungssperren) waren bisher nicht erforderlich. 3. Grundsätze für soziale Maßnahmen Durch die Planung erfolgt kein Eingriff in die Sozial- und Bevölkerungsstruktur des Plangebiets. Insoweit sind für die Planung keine sozialen Maßnahmen erforderlich. 4. Auswirkungen auf die Umwelt Unmittelbar oder mittelbare beeinträchtigende Auswirkungen auf die Umwelt sind gegenüber der bis jetzt geltenden planungsrechtlichen Möglichkeiten nicht vorauszusetzen. Nach § 1a Abs. 3 BauGB ist die „Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes (...) in der Abwägung zu berücksichtigen.“ Damit wird auf die Eingriffsregelung nach § 15 BNatSchG verwiesen. Demnach ist der Verursacher zunächst verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen. Das Plangebiet umfasst bereits vorgenutzte Fläche in einem verkehrstechnisch und planungsrechtlich erschlossenen Bereich. Damit wird eine Nutzung weniger beeinträchtigter Flächen vermieden. Die bestandssichernden Planungsziele haben insbesondere den Erhalt begrünter Blockinnenbereiche und die Sicherung des historischen Ortsbilds zum Inhalt. Zur Abwendung der Verbote nach § 44 Abs. 1 BNatSchG und nach § 39 BNatSchG sollten Bauarbeiten außerhalb der Fortpflanzungsperiode (März bis September) erfolgen. Die beabsichtigten Festsetzungen sind geeignet, den Versiegelungsgrad des Bodens zu begrenzen und den homogenen Charakter dieses Bereichs, insbesondere seine Grünraumstruktur zu sichern. Gem. § 1a BauGB i.V.m. § 18 BNatSchG erfolgt kein auszugleichender Eingriff in Natur und Landschaft. Die Auswirkungen des Bebauungsplans auf die Umwelt werden eingehend im Umweltbericht behandelt. 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen Bei der Durchführung der Festsetzungen des Bebauungsplans entstehen voraussichtlich keine Kosten. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu nachteiligen 39 Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten und daher zu mildern oder zu vermeiden wären, sind nicht erkennbar. Ein entschädigungspflichtiger Eingriff in das private Eigentum wird wahrscheinlich nicht vorgenommen, die bisher zulässige Geschossflächenzahl von 0,4 kann überall erreicht werden. Der Plangeber erkennt jedoch, dass sich im Einzelfall Beschränkungen der Bebaubarkeit insbesondere im Hinblick auf Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen, der Bauweise, sowie der Erhaltungsgebiete ergeben können. Diese Beschränkungen sind jedoch in der Regel entschädigungslos hinzunehmen, da sie noch der Sozialbindung des Eigentums unterfallen. Ohne diese Beschränkungen können die städtebaulichen Ziele, die der Allgemeinheit dienen, hier nicht verwirklicht werden. Ein Entschädigungsanspruch bei Änderung oder Aufhebung einer bisher zulässigen Nutzung kommt gem. § 42 BauGB nur in Betracht, wenn dadurch eine wesentliche Wertminderung eintritt. Wie oben beschrieben ist jedoch die Verringerung des Nutzungsmaßes so maßvoll, dass, wenn überhaupt, nur eine unwesentliche Wertminderung angenommen werden könnte, die jedoch nicht zum Ersatz nach dieser Vorschrift verpflichtet. Zusätzlich ist im vorliegenden Fall § 42 Abs. 3 BauGB zu beachten. Seit der Überleitung bzw. Geltung des Baunutzungsplans als verbindlicher Bebauungsplan sind weit mehr als 7 Jahre verstrichen. Es wäre dann nur noch Entschädigung zu gewähren, wenn die verwirklichte Nutzung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die ausgeübte Nutzung wird in keiner Weise berührt und auch nicht erschwert. Es enthält der Bebauungsplan auch keine enteignenden Festsetzungen. Fragen der Entschädigung, die sich im Hinblick auf die Änderung der zulässigen Nutzung dennoch ergeben könnten, sind auch nicht abschließend im Bebauungsplanverfahren zu klären. Sie müssen gegebenenfalls in gesonderten Entschädigungsfeststellungsverfahren beantwortet werden. Der Plangeber geht aber davon aus, dass mit berechtigten Entschädigungsansprüchen von Grundstückseigentümern nicht zu rechnen ist. Bei Verwirklichung des Bebauungsplans entstehen der Gemeinde keine Kosten. Im Plangebiet sind bodenordnende Maßnahmen nicht erforderlich. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu mildernden bzw. zu vermeidbaren nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten, sind nicht erkennbar. 6. Nachhaltigkeitsziele des Bezirks Steglitz-Zehlendorf Mit dem Beschluss Nr. 943 der BVV des Bezirks Steglitz-Zehlendorf vom 21.06.2006 wurde das Bezirksamt ersucht, bei allen Beschlüssen die Auswirkung auf eine nachhaltige Entwicklung zu überprüfen und Nachhaltigkeitsziele für jede Abteilung zu formulieren. Die Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz sowie die Abteilung Jugend, Gesundheit und Umwelt des Bezirksamts haben sich bereits 2004 darauf verständigt u.a. folgende für die Bauleitplanung relevanten Nachhaltigkeitsziele zu verfolgen: • Verdreifachung des Fahrradverkehrs im Bezirk 1995 – 2010, • Beseitigung von Hindernissen für die verstärkte Nutzung von umweltfreundlichen und gesundheitsfördernden Mobilitätsarten. Im Plangebiet selbst befinden sich keine Radverkehrsanlagen. Eine Weiterführung der bestehenden Radverkehrsanlage (Fahrradroute UR 1) im Plangebiet ist in Folge beengter Straßenverhältnisse und der damit fehlenden Verkehrssicherheit nicht durchführbar. Es ist deshalb ein Anschluss an die vorhandenen Radverkehrsanlage in der Königstraße durch eine, noch nicht nummerierte Rad-Nebenroute über den Straßenzug Conradstraße / Am kleinen Wannsee / Alsenstraße vorgesehen. 40 Die Durchführung der Planung beeinträchtigt den geplanten Ausbau der Radwegverbindung vom Ortsteil Wannsee ins südliche Berliner Umland nicht negativ. Mit BA - Beschluss vom 08.04.2008 wurden durch den Beschluss der Nachhaltigkeitsziele des Bezirksamts (Steglitz-Zehlendorf 2020) die Nachhaltigkeitsziele für die Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz ergänzt. Als besondere Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung werden darin der sparsame Umgang mit Grund und Boden und der Erhalt zusammenhängender Grünflächen (Blockinnenbereiche) aufgeführt. Die Zielsetzung des Bebauungsplans X - B 1c entspricht den bezirklichen Nachhaltigkeitszielen einer zukunftsgerechten Stadtentwicklung. So ist die geplante Festsetzung von Baugrenzen ein wesentliches Ziel des generellen Bebauungsplans X – B 1c, um noch intakte Blockinnenbereiche vor weiterer Zersiedlung zu schützen. Gleichzeitig wird durch die geplante Festsetzung des Nutzungsmaßes (GRZ), der Erhalt des landschaftlich geprägten Ortsbilds gesichert und ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden umgesetzt. IV. Verfahren Das Bebauungsplanverfahren X-B 1c ging als Teilabschnitt ohne wesentliche inhaltliche Änderung aus dem Bebauungsplanverfahren X-B1 hervor. Im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens wurde auch die vorgezogene Bürgerbeteiligung gemäß § 2a Abs. 2 Bundesbaugesetz (BBauG) durchgeführt. Senatsinformation Mit Schreiben Stapl AL vom 6. August 1984 wurde der Senator für Bau- und Wohnungswesen um Zustimmung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens X-B 1 gebeten. Mit Schreiben II b A 11-6142/X-B1 vom 17. August 1984 stimmte der Senator für Bau- und Wohnungswesen der Einleitung des Bebauungsplanverfahrens X-B 1 zu. Einleitungsbeschluss Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt Der Beschluss des Bezirksamts Zehlendorf von Berlin vom 6. November 1984 über die Aufstellung des Bebauungsplans wurde gemäß § 2 Abs. 1 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 18. August 1976 im Amtsblatt für Berlin Nr. 60 vom 7. Dezember 1984 auf Seite 1694 bekanntgemacht. Die Entscheidung über Art und Weise, räumlichen Bereich und Frist der "vorgezogenen" Bürgerbeteiligung hat das Bezirksamt gemäß § 4 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 23. Januar 1979 getroffen. Frühzeitige Bürgerbeteiligung Die öffentliche Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und die Anhörung der Bürger nach § 2a Abs. 2 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 18. August 1976 fand in der Zeit vom 18. Februar 1985 bis 20. März 1985 statt. Die Presse wurde über die Pressestelle, die Bürger durch Anzeigen in Tageszeitungen und den Schaukasten des Stadtplanungsamts von der vorgezogenen Bürgerbeteiligung informiert. 41 Ergebnis der frühzeitigen (vorgezogenen) Bürgerbeteiligung (1985) Im Rahmen der vorgezogenen Bürgerbeteiligung des Bebauungsplanverfahrens X-B1 (zusammen mit den Planverfahren X-B 2 bis X-B 5) wurden zu dem Bebauungsplanentwurf X-B1 keine schriftlichen Äußerungen vorgebracht. Mündliche Äußerungen während der Anhörung hatten überwiegend positive Tendenz. Das Ergebnis der vorgezogenen Bürgerbeteiligung wurde dem Ausschuss für die Beratung von Bebauungsplänen am 28. November 1985 in einer Tischvorlage vorgestellt. Das Ergebnis der "vorgezogenen" Bürgerbeteiligung ist bei der Aufstellung des Bebauungsplanes X-B 1c berücksichtigt worden. Aufteilung des Bebauungsplanverfahrens X-B1 Mit Bezirksamtsbeschluss vom 11. Februar 1992 wurde das Bebauungsplanverfahren X-B1 unter Berücksichtigung der gutachterlichen Überprüfung der grundsätzlichen planungsrechtlichen Problemstellung von 1990 in 4 eigenständige Bebauungsplanverfahren (X-B1a – X-B1d) aufgeteilt. Die Beschlüsse des Bezirksamtes Zehlendorf von Berlin vom 28. Mai, 24. September, 3. Dezember 1991 und 11. Februar 1992 über die Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans wurden gemäß § 2 Abs. 1 des Baugesetzbuchs im Amtsblatt für Berlin Nr. 27 vom 22. Mai 1992 auf Seite 1523 bekannt gemacht. Frühzeitige Beteiligung der Behörden Eine erste Trägerbeteiligung für die Dauer eines Monats fand ab dem 18.11.1993 statt. Erneute frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB Durch die Änderung des Verfahrensrechts in der Bauleitplanung von 2004 sind neben mehreren Änderungen und ergänzenden Vorschriften zum Umweltschutz (§§ 1; 1a BauGB) vor allem die Anpassung des Verfahrensrechts an die europäischen Vorgaben in §§ 2 – 4c BauGB umgestaltet und neu geregelt worden. Die Überleitungsvorschriften des § 244 Abs. 2 BauGB finden für das Bebauungsplanverfahren X –B 1c keine Anwendung mehr. Für die Belange des Umweltschutzes ist nunmehr eine förmliche Umweltprüfung durchzuführen. Hierzu ist als Bestandteil der Begründung ein Umweltbericht zu erstellen, der das Ergebnis der Abwägung aus der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung bei der Planaufstellung und späteren Festsetzung berücksichtigen muss. Aus diesem Grund wurden die Verfahrensregelungen der §§ 2 – 4 BauGB im Bebauungsplanverfahren wiederholt. Im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden nach § 2 Abs.4 und § 4 Abs.1 BauGB wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden, mit Schreiben vom 05.12.2007 angehört. Dabei wurden die Behörden und TÖB ausgewählt, von denen Beiträge zu Umweltaspekten und wesentliche Hinweise zum Plangebiet erwartet wurden, die für das weitere Planungsverfahren, insbesondere auch unter dem Aspekt erforderlicher Untersuchungstiefe bei der Umweltprüfung, bedeutend sind. Im Einzelnen wurden folgende Behörden und TÖB beteiligt: Sen Stadt Abt. I B (Stadtentwicklung) Sen Stadt Abt. I E (Obere Naturschutzbehörde) Sen Stadt Abt. IX C (Boden- und Gewässerschutz) Sen Stadt Verkehrslenkung VLB D 2 Landesdenkmalamt Tiefbauamt Naturschutz- und Grünflächenamt Landesforstamt Grunewald 42 Umweltamt Gemeinsame Landesplanungsabteilung Auswertung der Stellungnahmen Gemeinsame Landesplanungsabteilung – Schreiben vom 14.12.2007 Die ortsbildprägende Planung des Bebauungsplanentwurfs steht in Einklang mit den Erfordernissen der Raumordnung (§ 30 LEPro /Kulturlandschaften). Der Geltungsbereich liegt gem. Hauptkarte des LEP eV innerhalb des Siedlungsbereichs. Die Planungsziele sind damit den Zielen der Raumordnung angepasst. Untere Naturschutzbehörde – Schreiben vom 19.12.2007 Der Begriff „Landschaftsfachplan“ Seite 15, 1. Zeile im Kap. 3.3.6 ist m. E. erklärungsbedürftig bzw. so nicht zuordenbar. Stellungnahme des Bezirksamts, FB Stadtplanung: Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und die Korrektur (Landschafts- und Artenschutzprogramm) der betreffenden Textpassage ausgeführt. Umweltamt – Schreiben vom 11.01.2008 1. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen folgende Flächen, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) eingetragen sind: Glienicker Straße 9/11, BBK – Nr.589 ..... Eine Kennzeichnung der Fläche...... nicht ---erforderlich. Am Wildgatter 25, BBK-Nr. 3015 ..... Eine Kennzeichnung der Fläche...... nicht ---erforderlich. Schäferstraße 31, BBK – Nr. 14444 ..... Eine Kennzeichnung der Fläche...... nicht ---erforderlich. 2. Das Umweltamt führt aus, dass die Belange des vorsorgenden Bodenschutzes und des Schutzgutes Wasser bisher im Umweltbericht unzureichend behandelt wurden. Es fehlen insbesondere die Beschreibung des Bodens und der Wasserverhältnisse, eine Bewertung deren aktuellen Zustands, die Beschreibung der Auswirkung der Planung auf die Schutzgüter sowie die Berücksichtigung der Bewertung in der Planung. Stellungnahme des Bezirksamts, FB Stadtplanung: Zu1: Bei der Weiterführung der Planung wurden die Hinweise des Umweltamtes zu 1 berücksichtigt, in dem der Inhalt des betreffenden Kapitels (Abschnitt 2.4 -Altlasten) in der Begründung durch die Ausführungen des Umweltamtes ergänzt wurde. Da das Grundstück Am Wildgatter 25 im Bodenbelastungskataster mit der Einstufung „falscher Eintrag – Datensatz gelöscht“ geführt wird, entfällt die Erfassung der Flächen im Umweltbericht (Altlasten). Auswirkungen auf die Planungsziele sind damit aber nicht verbunden. Nach Einschätzung des Umweltamtes wird gegebenenfalls notwendiger Sanierungsumfang in Abhängigkeit des Schadstoffgehalts des Bodens und der in dem Bereich geplanten Nutzungsart unter Beachtung der gesetzlich vorgeschriebenen Rahmenbedingungen festgelegt, der mit verhältnismäßigem Aufwand durchführbar ist. Zu 2: Die schutzgutbezogene Beschreibung der Umweltmerkmale wurden für die Schutzgüter Wasser und Boden durch Daten aus dem Umweltatlas ergänzt. Da der Bebauungsplan im Grunde kein neues Baurecht einräumt sondern vorhandene baurechtliche Rahmenbedingungen lediglich steuern bzw. modifizieren soll, werden Umfang und Detaillierungsgrad der Ermittlungen zu den Schutzgütern nunmehr als fehlerfreies Abwägungsmaterial erachtet. Auf Grund der überwiegend bestandssichernden Planungsziele werden auch keine 43 erheblichen und nachhaltigen Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter des Naturhaushaltes im Plangebiet erwartet, die einen größeren Untersuchungsumfang bzw. –bereich für ein abwägungsfehlerfreies Ergebnis notwendig machen. Tiefbauamt – Schreiben vom 16.01. 2008 Angesichts der bestehenden Straßenausbaubreite in der Chausseestraße würde die nach ersten Planüberlegungen von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorgebrachte Forderung zur Ausführung einer separaten Radverkehrsanlage - vom Königsweg kommend entlang der Chausseestraße in Richtung Kohlhasenbrücker Straße - zu Einschränkungen in der Verkehrsicherheit führen. Der Bezirk plant daher für den Bereich Wannsee / Berliner Umland eine noch nicht nummerierte Rad – Nebenroute, die über den Straßenzug Conradstraße / Am kleinen Wannsee / Alsenstraße vorgesehen ist. Stellungnahme des Bezirksamts, FB Stadtplanung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und in die Begründung eingearbeitet. Sie führten zu keiner Planänderung. Eine Inanspruchnahme privater Flächen als öffentliche Verkehrsfläche, die zum Ausbau der Radverkehrsanlage unter Beachtung der notwendigen Verkehrssicherheit erforderlich wären, wird somit im Plangebiet vermieden. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung / VII B 32 - Schreiben vom 28. Januar 2008 Der vorhandenen Ausbaubreite der Chausseestraße von 15,0 m wird unter folgenden Bedingungen zugestimmt: • die Kohlhasenbrücker Straße von 15,20 m Breite einschließlich Radwegplanung im Bereich der Alsenstraße wird in die bezirkliche Planung aufgenommen, • ab Kohlhasenbrücker Straße ist vom Bezirk eine neue Fahrradroute durch das Tempo 30-Straßennetz bis zur Königstraße festzulegen. Stellungnahme des Bezirksamts, FB Stadtplanung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen, führte aber zu keinerlei Planänderung. Entsprechend den vom Bezirksamt Steglitz – Zehlendorf beschlossenen Nachhaltigkeitszielen, die u.a. eine Verdreifachung des Radverkehrs im Bezirk (Zeitraum 1995 – 2010) beinhalten, ist vom Bezirk alternativ zum Radweg Chausseestraße Richtung Kohlhasenbrücker Straße eine Rad – Nebenroute geplant, die in unmittelbarer Nachbarschaft des Plangebiets zum Bebauungsplan X-B 1c über den Straßenzug Conradstraße / Am kleinen Wannsee / Alsenstraße vorgesehen ist. Eine Beibehaltung des bestehenden Zustands ist somit vertretbar. Landesdenkmalamt – Schreiben vom 25.01.08 / 28.01.2008 Durch die vorgesehene Aufstellung des B-Planes X - B 1c sind Belange des Denkmalschutzes berührt, welche nach § 1 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchGBin) bei der Planung einzubeziehen und angemessen zu berücksichtigen sind. Nach gegenwärtigen Kenntnisstand im Landesdenkmalamt Berlin liegen in dem betroffenen Gebiet mit seinem Wirkungskreis Denkmalbereiche (Ensembles), Bau-, Garten- und Bodendenkmale, die zum relevanten Schutzgut gehören und nach den § 2 Abs. 2, 3, 4 und 5 und § 3 DSchGBln geschützt sind. Nach weiterer Mitteilung des Fachgebietes Archäologische Bodendenkmalpflege im Landesdenkmalamt Berlin befinden sich dort Bodendenkmale und archäologische Fundstellen. Sie gehören zu einem Archäologischen Verdachtsgebiet VD 10/2 mit Funden und Ortsaktennummern. Es handelt sich um das ehemalige mittelalterliche Dorf Stolpe das zum relevanten Schutzgut gehört und nach den § 2 Abs. 5 und § 3 DSchGBln geschützt ist. Außerdem handelt es sich hier um eine prägende historische Kulturlandschaft, die Erhaltung ist ein Anliegen im Sinne des BauGB, UVPG, ROG. 44 Es wird um nachrichtliche Übernahme dieser nach DSchGBin geschützten Bau-, Garten-, Bodendenkmale den Bebauungsplans gem. § 9 Abs. 6 BauGB gebeten. In die Begründung sind diese ebenfalls mit einigen konkretisierenden Absätzen in den Text mit einzufügen. Was die Sicherung der Baudenkmale im Einzelnen angeht, so sind die Bestandteile im Bebauungsplan X - B 1c eng mit Baulinien zu umfahren. Eine entsprechende Festsetzung der Trauf- und Firsthöhe ist erforderlich. Somit wird durch die Städtebauliche Planung die Gesamtentwicklung geregelt und dieses nachhaltig und längerfristig. Im folgenden seien der Vollständigkeit halber die Positionen der Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001 in der jeweils fortgeschriebenen Fassung benannt: Auszug Denkmalliste zum B-Plan X - B 1c: …. (Auflistung aller Denkmale im Plangebiet erfolgte in der Begründung unter Punkt 2.8; auf eine erneute Aufzählung wird an dieser Stelle verzichtet.) … sowie aber auch das ehemalige mittelalterliche Dorf Stolpe mit den archäologischen Fundstellen und den archäologische Verdachtsflächen (Archäologisches Verdachtsgebiet VD 10/2 mit Funden u. a. mit den Ortsaktennummern 1132, 610 ), die zum relevanten Schutzgut gehören und nach den § 2 Abs. 5 und § 3 DSchG Bln geschützt sind. LDA (Archäologische Bodendenkmalpflege) regt auch an, es sollte der Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfes X - B 1c geringfügig erweitert werden und zwar ein Teilbereich südwestlich (Stölpchensee) sowie südöstlich (angrenzend mit Kohlhasenbrücker Straße, Chausseestraße, Bergstücker Straße, Grüner Weg). So könnte sinnvollerweise das relevante Schutzgut, welches nach den § 2 Abs. 5 und § 3 DSchG Bln geschützt ist, nämlich der gesamte betroffene Kern des ehemaligen mittelalterlichen Dorfes Stolpe (VD 10/2) im B-Plan nachvollzogen werden. Dem Erhaltungsbereich E 1 sollte vorgesetzt werden: neu: „ehemaliger mittelalterlicher Dorfkern Stolpe“. Im Planungsgebiet des Bebauungsplanentwurfes X - B 1c ist nach Hinweis des Fachgebietes Archäologische Denkmalpflege im Landesdenkmalamt Berlin das weitere Auftreten von Bodenfunden zu erwarten. Es befinden sich dort ein Archäologisches Verdachtsgebiet mit Funden VD 10/2 und andere zahlreiche archäologische Fundstellen u. a. mit den Ortsaktennummern 1132, 610 und weiteren Fundstellennummern. Es handelt sich um das ehemalige mittelalterliche Dorf Stolpe. Das Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, weist vorsorglich darauf hin, dass nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin - DSchG Bin) vom 24. April 1995, (GVBI. S. 274), geändert durch Art. II Nr. 1 u. 2 d. Ges. v. 4. 7. 1997 (GVBI. S. 376), Art. IV d. Ges. v. 17. 5. 1999 (GVBI. S. 178), Art. XLVI d. Ges. v. 16. 07. 2001 (GVBI. S. 260), Art. IV d. Ges. v. 29. 09. 2005 (GVBI. S. 495), und Art. II d. Ges. v. 14. 12. 2005 (GVBI. S. 754) wer ein Bodendenkmal entdeckt, die Arbeiten an der Fundstelle sofort einzustellen und die Entdeckung unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen hat. Das Landesdenkmalamt Berlin empfiehlt daher, noch vor Beginn von Baumaßnahmen und insbesondere bei Bodeneingriffen in dem vorgesehenen Bereich des Bebauungsplanentwurfs X- B 1c, dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, mit einem angemessenen zeitlichen Vorlauf (mind. zwanzig Werktage) das geplante Vorhaben anzuzeigen und damit der Archäologischen Denkmalpflege Gelegenheit zu geben, rechtzeitig über eventuell erforderliche archäologische Prospektionen zu entscheiden. Die in unmittelbarer Umgebung befindlichen Denkmale sollten in der Begründung zum BPlan benannt werden. (Anmerkung: Auflistung der denkmalgeschützten Anlagen wurden in der Begründung unter Punkt 2.8 - Denkmalschutz ergänzt.) Nach § 11 DSchG Berlin bedarf jegliche Maßnahme, die diese Bau- und Bodendenkmale berührt, der vorherigen Genehmigung. D. h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf die Bau- und Bodendenkmale haben, bedürfen der vorherigen Abstimmung und denkmalrechtlichen 45 Erlaubnis. Daher sollte in der nachrichtlichen Übernahme auf diese Genehmigungspflicht hingewiesen werden. Diese inhaltlichen Ergänzungen des Bebauungsplanentwurfes X - B 1c sind geboten, um einerseits denkmalpflegerische Belange zu sichern und andererseits die an künftigen Planungen Beteiligten und die Durchführung frühzeitig von den möglicherweise erforderlichen Untersuchungen in Kenntnis zu setzen und einen rechtzeitigen Baubeginn nicht unter dem Aspekt der zu wahrenden denkmalpflegerischen Belange zu verzögern. Zur weiteren vorgesehenen Planung ist die Untere Denkmalschutzbehörde ein zu beziehen. Zur abschließenden Beurteilung ist zum Bebauungsplanentwurf und Umweltbericht/-prüfung eine klare Kennzeichnung vom Vorhandensein aller Kulturgüter erforderlich. Nach Prüfung der hergereichten Unterlagen wird davon ausgegangen, dass durch die Intentionen des Entwurfs für den Bebauungsplan X - B 1c denkmalpflegerische Belange nicht nachteilig berührt werden, denkmalverträglich und denkmalstützend sind. Stellungnahme des Bezirksamts, FB Stadtplanung: Die Denkmaleigenschaft der im Plangebiet befindlichen Denkmäler ist dem Bebauungsplan zeitlich vorausgegangen und findet ihre Rechtsgrundlage im Denkmalschutzgesetz Berlin, sie wurden daher nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen (Kennzeichnung im Plan gemäß Planzeichenverordnung sowie namentliche Benennung in der Begründung). Die dazu erteilten Hinweise und Anregungen wurden in den betreffenden Abschnitten der Begründung (Denkmal) - Hinweise auf Denkmalanlagen und archäologische Verdachtsflächen und den daraus resultierenden Verpflichtungen für Eigentümer- ergänzt. Sie führen aber nicht zu Änderungen der beabsichtigten bauplanerischen Festsetzungen. Zu den weiteren Anregungen, deren unmittelbare Umsetzung zu Änderungen der geplanten Festsetzungen bzw. Geltungsbereichsgrenze führen würden, wird wie folgt Stellung genommen: Das Bezirksamt ist sich sehr wohl der besonderen kulturhistorischen Bedeutung des Plangebiets bewusst. Die vorrangigen Planungsziele sind daher der Erhalt und die Sicherung des Ortsbilds, der Stadtstruktur und des Landschaftsbilds. Neben der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse, den überbaubaren Grundstücksflächen und der Bauweise, sollen die Festsetzung von Erhaltungsbereichen (§ 172 BauGB) die Anforderungen an die Gestaltung der Anlagen regeln, die zum Schutz geschichtlich, künstlerisch oder städtebaulich bedeutsamer Bauten, Straßen, Plätze und Ortsteile und zum Schutz von Bau- und Naturdenkmälern erforderlich sind. Zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart bedürfen in diesen Gebieten die Errichtung, der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung. Dementsprechend darf gem. § 172 Abs. 3 BauGB die Genehmigung versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhand mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Mit den unter Denkmalschutz stehenden baulichen Anlagen ergibt sich somit ein umfassender Schutz der historisch wertvollen Bausubstanz. Für die Umsetzung der Planungsziele sind weitere Festsetzungen („...Umfahrung der Denkmale mit Baulinien“ / “...Festsetzung der Trauf- und Firsthöhe...“) städtebaulich nicht erforderlich. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans finden sich ganz unterschiedliche Strukturen, die nach ihrer typischen, ortsbildprägenden Charakteristik in dörfliche oder städtische Erhaltungsbereiche differenziert werden. Der vom Landesdenkmalamt vorgeschlagenen Benennung des Erhaltungsbereiches E 1 als ehemaliger mittelalterlicher Dorfkern Stolpe wurde nicht gefolgt, da das städtebauliche Erscheinungsbild hinsichtlich Bebauung und Außenraum sowie Gebäudealter keine mittelalterliche Ortscharakteristik mehr aufweist. 46 Die Information, dass angesichts der geschichtlichen Entstehung des Dorfkerns Stolpe dort mit Fundstellen der archäologischen Bodendenkmalpflege zu rechnen ist, wurde in der Begründung unter den Abschnitten 2.8 und 3.3.7 (Denkmalschutz) ergänzt. Die Umgrenzung der Flächen von Gesamtanlagen (Denkmal) ist lt. Planzeichenverordnung nahezu identisch mit der Kennzeichnung der Erhaltungsbereiche. Aus städtebaulichen Gründen wird der zeichnerischen Darstellung der geplanten Festsetzung von Erhaltungsbereichen der Vorrang eingeräumt. Die nachrichtliche Übernahme der Gesamtanlagen (Ensembles die dem Denkmalschutz unterliegen) erfolgte entsprechend dem in der Legende ausgewiesenen D im Kreis. Die fehlende Kennzeichnung des Gartendenkmals Alsenstraße 5 wurde im Planentwurf ergänzt. Der vom Landesdenkmalamt vorgeschlagenen Vergrößerung des Geltungsbereiches um die Grundstücke Stölpchenweg 1A / 3, Chausseestraße 48 – 55, Kohlhasenbrücker Straße 1A, Bergstücker Straße 4 / 8 und 3 / 7 sowie Grüner Weg 31 wurde aus städtebaulicher Sicht nicht gefolgt, da durch das bestehende Planungsrecht (Baunutzungsplan bzw. für das Grundstück Stölpchenweg 1A/3 der festgesetzte Bebauungsplan X -55) die städtebauliche Ordnung in dem Bereich gewährleistet ist. Die Planzeichenverordnung enthält keine Planzeichen für ein Bodendenkmal. Eine nachrichtliche Übernahme für Bodendenkmäler im zukünftigen Bebauungsplan, der öffentlich bekannt gemacht wird, ist nicht vorgesehen. Es besteht andernfalls auch die Gefahr, dass durch öffentliche Bekanntgabe der Verdachtsflächen eine ungewollte „Schatzgräberei“ ausgelöst wird. Erneute frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.1 BauGB Die frühzeitige Bürgerbeteiligung fand in der Zeit vom 11. Februar bis einschließlich 12. März 2008 in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung statt. Die beabsichtigte Planung wurde anhand folgender Informationsmaterialien dargelegt: • Bebauungsplan – Vorentwurf • Begründung mit Umweltprüfung. 7 Bürgerinnen und Bürger haben während dieser Zeit Einsicht in die Planung genommen. Es wurden drei schriftliche Anregungen vorgebracht: Vorgebrachte Anregungen und Stellungnahmen des Bezirksamts: Bürger 1 – Schreiben vom 05.03.2008 Bürger 1 äußerte sich zum Grundstück Pardemannstraße 9 A und gab für das betreffende Grundstück die a) Anregung zur Ausweisung eines zweigeschossigen Baukörpers; ggf. Festsetzung von zulässigen Gebäudehöhen b) Anregung für das i.R. stehende Grundstück auf eine Erhaltungsfestsetzung zu verzichten. Stellungnahme Bezirksamt, FB Stadtplanung: Zu a) Die Anregung kann im Bebauungsplan nicht berücksichtigt werden. Das Grundstück befindet sich in einem Einfamilienhausgebiet mit überwiegend intakten Blockstrukturen. Die I- bis IIgeschossigen Wohngebäude (Blockinnenbereich überwiegend I-geschossig) prägen durch ihre baufluchtorientierte oder auf Geländesprünge rücksichtnehmende Baukörperstellung den homogenen Charakter dieses Gebiets und sichern somit weitgehend eine kiefernbestandene Grünraumstruktur mit prägendem Großgrün. Ein Planungsziel ist der Erhalt dieser städtebaulichen und landschaftlichen Strukturen. Aus diesem Grund soll auf dem Grundstück Pardemannstraße 9 A, welches sich als 47 Hinterlandbebauung im Blockinnenbereich befindet, auch zukünftig nur ein Vollgeschoss zulässig sein. Die baulichen Anlagen auf dem Grundstück unterliegen den gesetzlichen Bestimmungen des Bestandsschutzes. Sofern in der Zukunft der bestehende Hauptbaukörper durch einen Neubau ersetzt oder erweitert werden soll, sollen die Regelungen des zukünftigen Bebauungsplans gelten. Zur planungsrechtlichen Sicherung des städtebaulichen Konzepts soll die überbaubare Grundstücksfläche auf die Grundflächen des bestehenden Hauptbaukörpers (Baukörperausweisung) beschränkt bleiben und die Anzahl der Vollgeschosse auf I festgesetzt werden. Eine angemessene Nutzung des Grundstücks durch den Eigentümer wird durch dieses geplante Maß der Nutzung nicht verhindert (siehe dazu auch Punkt 5.1 – Maß der baulichen Nutzung). Die geplante Festsetzung ist geeignet, die erhaltenswerte Gebietsstrukturen, insbesondere auch im Hinblick auf das kulturhistorische Orts- und Landschaftsbild, zu sichern. Im Übrigen gilt für Nebenanlagen der § 19 Abs. 4 BauNVO. Angesichts der Größe des Plangebiets (ca. 35 ha) und seiner durch Stauch- und Endmoränen geformten topografischen Situation wird die Festsetzung der Geschosszahl gegenüber der Festsetzung von Trauf- und Firsthöhen als pragmatischer erachtet. Zu b) Der Anregung kann nicht entsprochen werden. Innerhalb der geplanten Erhaltungsgebiete befinden sich auch auf anderen Grundstücken einzelne bauliche Anlagen, die auf Grund ihrer Kubatur, ihres Baustils bzw. Alters nicht den Erhaltungsmerkmalen der Erhaltungsgebiete entsprechen. Durch die Erhaltungssatzung wird ein gemeindlicher Genehmigungsvorbehalt für alle Vorhaben (Abbruch, Neubau, Nutzungsänderung) im Geltungsbereich begründet. Die städtebauliche Bedeutung des Genehmigungsvorbehalts bei der Errichtung neuer baulicher Anlagen liegt vor allem darin, Vorhaben mit gebietsuntypischen Gestaltungsmerkmalen zu untersagen. So lassen sich durch Auflagen bei der Baugestaltung sensibel in die Umgebung eingefügte Neubauten erreichen oder Sichtbeziehungen auf historische Einzeldenkmäler oder Ensemble erhalten. Der Gebietsumfang wurde anhand stadtplanerischer Voruntersuchungen des Plangebiets festgelegt und ist geeignet die städtebauliche Qualität des Gebiets, wie sie sich aus der vorhandenen Bebauung ergibt, zu erhalten. Ob die Vorraussetzungen für die Erhaltungswürdigkeit im Hinblick auf den konkreten Einzelfall gegeben sind, kann erst im Rahmen eines Antrags (Verfahren gem. § 173 BauGB) entschieden werden. Bürgerin 2 – Schreiben vom 09.03.2008 Eine Anwohnerin regt an historische Straßenlaternen, wie in den Straßen Am Wildgatter, Ulricistraße und Stimmingstraße vorhanden, auch in angrenzenden Straßen aufzustellen. Stellungnahme Bezirksamt, FB Stadtplanung: Der Anregung kann nicht entsprochen werden. Der Wunsch ist verständlich, doch kann eine Umsetzung der Anregung durch eine entsprechende Festsetzung im vorliegenden Planungsverfahren nicht realisiert werden. Der Bebauungsplanentwurf regelt Gestaltungsanforderungen (Erhaltungsbereiche gem. § 172 Abs. 2 BauGB) ausschließlich für die im Geltungsbereich liegenden Grundstücke. Festsetzungen zur Straßenaufteilung sollen nicht Bestandteil der Planung werden. Zuständig für Aufteilung und Nutzung der im Bebauungsplanentwurf dargestellten Verkehrsflächen ist das Tiefbauamt, allerdings liegt die Zuständigkeit für die öffentlichen Beleuchtungsanlagen bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung X OB. Angesichts der wirtschaftlichen Haushaltslage Berlins ist jedoch z. Zt. nicht mit einer Realisierbarkeit der Anregung zu rechnen. 48 Bürger 3 – Äußerung während der öffentlichen Auslegung Ein/e Bürger/in wies darauf hin, dass in der Begründung im Abschnitt 3.3.7 die bauliche Anlage auf dem Grundstück Friedenstraße 20 als Denkmal aufgeführt wird, während der Bebauungsplanentwurf keine entsprechende Kennzeichnung des Grundstücks enthält. Stellungnahme Bezirksamt, FB Stadtplanung: Die Darstellung im Planentwurf ist korrekt. Der Fehler liegt in der Begründung – statt der Friedenstraße 20 ist das Wohnhaus auf dem Grundstück Fintelmannstraße 20 (1935 –1940 von Heinz Kipnich) gemeint. Der Fehler in der Begründung wurde korrigiert. Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs.2 BauGB fand in der Zeit 18.04.2008 bis einschließlich 23.06.2008 statt, wobei auch die am 27.05.2008 eingegangene Stellungnahme berücksichtigt wurde. Es wurden 30 Träger öffentlicher Belange beteiligt, von denen sich 15 schriftlich äußerten. Die Hinweise und Anregungen sind in die Abwägungen der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander einbezogen worden. Auswertung der Stellungnahmen Gemeinsame Landesplanungsabteilung – Schreiben vom 29.04.2008 Hinweis über das InKrafttreten des Landesentwicklungsprogramms 2007 (LEPro 2007, GVBl. S. 629) und das damit das Gemeinsame Landesentwicklungsprogramm der Länder Berlin und Brandenburg (LEPro) in der Fassung vom 01. November 2003 – mit Ausnahme der §§ 16 Abs. 6 und 19 Abs. 11 – abgelöst hat. Stellungnahme Bezirksamt, FB Stadtplanung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Für die Konzeption des Bebauungsplans ergibt sich daraus kein Änderungserfordernis. Tiefbauamt – Schreiben vom 29.04.2008 Hinweis, dass der Ausbau des Stölpchenwegs von der Glienicker Straße bis Hubertusbrücke zur Investitionsplanung des Bezirks vom Fachbereich Tiefbau angemeldet wurde. Stellungnahme Bezirksamt, FB Stadtplanung: Da der Bau innerhalb der Straßenbegrenzungslinien erfolgen soll, hat der Hinweis keine Auswirkung auf das Bebauungsplanverfahren bzw. seine Planungsziele. Landesdenkmalamt Berlin – Schreiben vom 07.05.2008 Es wird angeregt die derzeitig auf Denkmaleigenschaft geprüften Bauten: • 1960, Glienicker Straße 9 – 11 Zweifamilienhaus Häberer • 1964, Stölpchenweg 2 c (BusB IV C, 2033) Haus Immenhausen • 1965, Glienicker Straße 19, (BusB IV C, 2032) Haus Günther • 1967, Otto – Erich Straße 20 Haus Hönow als inhaltliche Ergänzung in den Bebauungsplanentwurf X – B 1c aufzunehmen. Stellungnahme Bezirksamts, FB Stadtplanung: Der Anregung wird auf Grund fehlender Rechtsgrundlage nicht gefolgt, allerdings wurde die Begründung in den Abschnitten 2.8 und 3.3.7 um den Hinweis der beabsichtigten Unterschutzstellung durch das Landesdenkmalamt Berlin ergänzt. Das Gebot der sachgerechten Abwägung wird dennoch nicht verletzt, da die beabsichtigten Planungsziele überwiegend ortsbildsichernd wirken und darüber hinaus durch die geplante Erhaltungsfestsetzung das historisch gewachsene Erscheinungsbild gewahrt werden soll. 49 Umweltamt – Schreiben vom 14.05.2008 Vom Umweltamt wurde auf die aktualisierte Fassung der Nachhaltigkeitsziele mit BA – Beschluss vom 08.04.08 hingewiesen und angeregt die Ausführungen des Umweltberichts dahingehend zu ergänzen. Stellungnahme Bezirksamt, FB Stadtplanung: Der Anregung wurde gefolgt und im Umweltbericht wurden die Planungsziele auf ihre Nachhaltigkeit gegenüber dem vom BA Steglitz - Zehlendorf festgesetzten Beschlüssen überprüft. Bauaufsichtsamt – Schreiben vom 23.05.2008 Das Bauordnungsamt weist darauf hin, dass die Errichtung oder Änderung von Einfriedungen gem. § 62 Abs.1 Ziffer 6a BauOBln ein verfahrensfreies Vorhaben ist, bei dem mit Änderung der Bauordnung 2006 nunmehr auch gem. § 6 Abs. 7 Ziffer 3 BauOBln geschlossene Einfriedungen ohne eigene Abstandflächen bis zu einer Höhe von 2,0 m zulässig sind. Es wird deshalb angeregt eine Reglung zur Ausführung der straßenseitigen und seitlichen Grundstückseinfriedung in den Bebauungsplan aufzunehmen. Stellungnahme Bezirksamt, FB Stadtplanung: Der Anregung wurde gefolgt, wobei sich die Reglung der textlichen Festsetzung 3 (Einfriedung) auf die straßenseitigen Einfriedungen beschränken soll. Für den weitaus überwiegenden Teil des Plangebiets sollen Erhaltungsgebiete festgesetzt werden, die weitergehende Anforderungen an Einfriedungen (seitliche Anlagen umfassend) enthalten. Diese Regelungen sind geeignet um Straßen-, Orts- und Landschaftsbild vor Störungen zu bewahren und die Aufenthaltsqualität des Straßenraums zu verbessern. Für die seitlichen Einfriedungen des Bereichs außerhalb der geplanten Erhaltungsgebiete ist das Bauordnungsrecht ausreichend, um Störungen für die Umgebung zu vermeiden. Die schriftlichen Äußerungen der Berliner Verkehrsbetriebe, und Versorgungsbetriebe (IT- Dienstleistungszentrum, Berliner Wasserbetriebe, Vattenfall Europe, WGI GmbH) berühren die Belange der Planung nicht. Die darin enthaltenen Hinweise gelten für nachfolgende konkrete Planungsvorhaben bzw. Durchführung von Baumaßnahmen und sind im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen durch den Bauherren bei dem jeweiligen Träger abzufragen. • Ergebnis der Abwägung der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger, der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung und der Beteiligung der Behörden und Träger sonstiger Belange Nach Auswertung der eingegangenen Äußerungen zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger, zur frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung sowie zur Beteiligung der Behörden und Träger sonstiger Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB wurde das Bebauungsplanverfahren in seiner Konzeption weitergeführt. An dem Bestand sichernden Planungsziel zur Wahrung und Weiterentwicklung des Dorfes sowie die Sicherung und Erhaltung der ortsbildprägenden Gebietsstrukturen mit den begrünten Blockinnenbereichen wird festgehalten. Ergebnis der Abwägung der umweltrelevanten Belange Mit den überwiegend bestandsichernden Regelungen des Bebauungsplans X – B 1c wird kein erheblicher Eingriff in Natur und Landschaft begründet. Die Umweltprüfung kommt zu dem Ergebnis, dass die Umweltverträglichkeit des Bebauungsplans X – B 1c unter Beachtung der Ausgleichs- und Minderungsmaßnahmen (Abschnitt 3.4 des Umweltberichts) gesichert ist. Bei konkreten Bauabsichten sind diese entsprechend den gesetzlich vorgeschriebenen Rahmenbedingungen durch die zuständigen 50 Fachbehörden (Naturschutz, Umweltamt und Untere Denkmalschutzbehörde) auf Grund deren Vorschriften und Gesetze umzusetzen und zu kontrollieren. Durch die Festsetzung von Erhaltungsgebieten und deren konsequente Umsetzung kann das kulturhistorische Erscheinungsbild gewahrt werden. Information an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. II C über die geplante Einschränkung des Geltungsbereichs: 08.10.2010 Änderung des Aufstellungsbeschlusses (Geltungsbereichsreduzierung): BABeschluss Nr. 802/2010 vom 02.11.2010 Ursprünglich umfasste der Geltungsbereich des B- Plans X –B 1c auch das Grundstück Kohlhasenbrücker Straße 8/10 (Bekanntmachung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans im Amtsblatt Nr. 27, S.1523 vom 22. Mai 1992) Nach dem bezirklichen Spielplatzplan sollte dieses Grundstück als Kinderspielplatz gesichert werden. Die Änderung der bestehenden (festgesetzten) Art der Nutzung allgemeines Wohngebiet in Grünfläche mit der Zweckbestimmung Spielplatz ist aber im Rahmen eines einfachen Bebauungsplans nicht zu regeln. Auch zeigte sich im weiteren Planungsverfahren, dass der bezirklich geplante Standort für eine gefahrlose Benutzung als Kinderspielplatz auf Grund seiner unmittelbaren Nähe zur Hauptverkehrsstraße und der Wasserfläche des Stölpchensees nicht geeignet ist. Die planungsrechtliche Sicherung dieser Fläche als Kinderspielplatz (ersatzlose Aufhebung der f.f. Baufluchtlinien, Streichung des Nutzungsmaßes und Eintragung „K“ als Vorschlag) wurde nicht weiter verfolgt und das Grundstück nach Verkauf durch den Liegenschaftsfonds Berlin entsprechend dem geltenden Planungsrecht (Baunutzungsplan) im Jahr 2005 bebaut. (Heutige Grundstücksbezeichnungen Kohlhasenbrücker Straße 10, 10A und 12.) Da ein entsprechendes Reglungserfordernis für diese Grundstücke nicht mehr besteht, wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans X-B 1c vor Beginn einer erneuten frühzeitigen Behörden- und Bürgerbeteiligung (gem. §§ 3 Abs. 1 und 4 Abs. 1 BauGB) um diesen Bereich reduziert. Veröffentlichung der Geltungsbereichsänderung im Amtsblatt: 12.11.2010 (Abl. Nr. 46, S. 1860) Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zur Geltungsbereichsänderung (zeitgleich mit der Information über die öffentliche Auslegung: ab. 08. 11. 2010 bis 06.12.2010 Es wurden keine Bedenken gegen die Weiterführung des Bebauungsplanes vorgebracht. Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und Auswertung Die Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 22. November 2010 bis einschließlich 22. Dezember 2010 im Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, Abt. Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Fachbereich Stadtplanung statt. Ort und Dauer der Auslegung wurden eine Woche vorher am 12.11.2010 im Amtsblatt Nr. 46, S. 1860 ortsüblich sowie in zwei Anzeigen der Tagespresse am 12.11.2010 bekannt gemacht. Ausgelegt wurde der Bebauungsplanentwurf mit Begründung und Umweltbericht gem. § 2 Abs. 4 BauGB. Alle anderen Unterlagen (Stellungnahmen der Träger und Behörden, Grundstücksverzeichnis) konnten eingesehen werden. Die öffentliche Auslegung zum Bebauungsplanverfahren wurde in der offiziellen Auslegungsfrist von zwei Bürgern und der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e. V. (BLN) besucht. 51 Während der offiziellen Auslegungsfrist wurden nur vom BLN schriftlich Anregungen und Hinweise eingereicht, diese sind in die abschließende Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander einbezogen worden. Anregungen und Hinweise BLN Betr.: Öffentliche Auslegung eines Bebauungsplanentwurfs X-B 1c hier: Stellungnahme der BLN, des BUND (LV Berlin), des NABU (LV Berlin), der Baumschutzgemeinschaft Berlin, der GRÜNEN LIGA Berlin, der Schutzgemeinschaft Deutscher Wald (LV Berlin), des Naturschutzzentrums Ökowerk Berlin, der NaturFreunde (LV Berlin) und der übrigen BLN-Mitgliedsverbände Bezug: ABI Nr. 46 vom 12.11.2010 Nach Einsichtnahme in die Unterlagen nehmen wir wie folgt Stellung: Die planungsrechtliche Festsetzung der Grundflächenzahl auf 0,15 und in Teilbereichen bis 0,25, um der zunehmenden Verdichtung entgegen zu wirken, ist für uns gut nachvollziehbar. Wir begrüßen insbesondere die Festsetzung der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Friedhof“, da diese so vor Bebauung gesichert wird. Auch wir empfinden die Sicherung und den Erhalt von Freiflächen sowohl aus ökologischer Sicht als auch unter dem Aspekt der Wahrung einer ortstypischen Landschaft äußerst wichtig. Wir freuen uns über die zahlreichen, aus naturschutzfachlicher Sicht wertvollen Ansätze wie beispielsweise der begrünte Blockinnenbereich, der Vorrang der erneuten Inanspruchnahme von Flächen gegenüber der Benutzung von Frei- bzw. Grünflächen und die an Natur und Landschaft angepasste Bebauung. Um die Realisierung in der Praxis möglichst konsequent umzusetzen, sollten einige dieser Ansätze auch in die textlichen Festsetzungen übernommen werden. Falls es in Zukunft doch punktuell zu Baumfällungen kommen wird, sollten diese in keinem Fall während der Brutzeit stattfinden. Außerdem sollten die Bäume nach Nist- bzw. Brutstätten und bezüglich Baumschutzverordnung untersucht werden. Die geringe Erhöhung der Versieglung muss dennoch entsprechend ausgeglichen werden, hierzu lassen sich sehr gut die Ziele des Landschaftsprogrammes heran ziehen. So sind die Pflanzung eines sogenannten „Abstandsgrüns" oder Maßnahmen der Pflege und Entwicklung der prägender Straßenbaumbestände gute Möglichkeiten der Kompensation, aber auch eine entsprechende Dach- und Wandbegrünung wäre gut vorstellbar.“ Stellungnahme FB Stadtplanung Den Anregungen von weiteren Festsetzungen zu Regelungen des Natur- und Landschaftsschutzes wurde nicht gefolgt, da mit den geplanten Festsetzungen, den bestehenden Gesetzen und Vorschriften sich negative Auswirkungen auf Natur und Landschaft vermeiden lassen. Begründung: Bei der planerischen Konzeption zum Bebauungsplan X – B 1c handelt es sich um einen einfachen Bebauungsplan gem. § 30 Abs. 3 BauGB, der durch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der überbaubaren Grundstücksfläche sowie der Festsetzung von Erhaltungsgebieten die bestehenden städtebaulichen Strukturen und das Landschaftsbild sichern soll. Die Ziele des Landschaftsprogramms und Artenschutz sind im Planungskonzept durch eine Reihe von Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen beachtet worden, die auch ausreichend geeignet sind einen Eingriff in Natur und Landschaft zu kompensieren (siehe Absätze 3.4 und 3.5 des Umweltberichts). Erhöhung der Versiegelung (Dorfkern): Das Ziel des Bebauungsplans X –B 1c ist die Sicherung des Bestands, auch in den Bereichen für die der Bebauungsplan zukünftig eine geringfügig höhere Bodenausnutzung 52 (GRZ 0,25) festsetzt. Dieser hat sich in den letzten Jahrzehnten durch Wandlung der landwirtschaftlichen Hofstrukturen mit Remisen, Ställen und gärtnerischen Nutzflächen und dem Wohnungsbedarf hin zu einem Ortskern mit eher kleinstädtischen Strukturen und den dafür typische Nutzungsarten (Wohnen, wohnverträgliche Handwerksbetriebe, soziale und Versorgungseinrichtungen) entwickelt. Hier befinden sich auch eine Reihe denkmalgeschützter Gebäude, deren Schutz durch die Festsetzung von Erhaltungsgebieten Beachtung im Bebauungsplan finden. Real wird durch das geplante Nutzungsmaß (Erhöhung der GRZ um 0,05) und den weiterhin bestehenden großen privaten Freiflächen keine nachhaltige Verschlechterung des Natur- und Landschaftraums vorbereitet. Das Verhältnis zwischen Planungsrecht und Natur- und Umweltschutz über die Erforderlichkeit von Eingriffs- und Ausgleichsmaßnahmen regelt sich gem. § 1a BauGB. Danach sind als auszugleichende Eingriffe lediglich die Beeinträchtigungen zu bilanzieren, die über das bestehende Baurecht hinaus erstmals zugelassen werden. Ausgleichspflichtige Eingriffe werden dementsprechend nur im geringen Maß im Ortskern erwartet und sollen durch Vermeidungs- und Ausgleichmaßnahmen kompensiert werden. (siehe Umweltbericht Punkt 3.4 und 3.5). So wird im gesamten Plangebiet für einen definierten Vorgartenbereich eine Bindung zur Bepflanzung als Ausgleichsmaßnahme festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 4). Auf Grund der Größe des Plangebiets (39 ha) und der bestehenden, sehr unterschiedlichen Ausstattungen der Vorgärten (Ziergarten, Rasen, Waldbaumbestand u.a.) wird auf eine Pflanzliste als Bestandteil dieser Festsetzung verzichtet. Weitere Ausgleichsmaßnahmen sind im Rahmen nachfolgender Planungsausführungen als Auflagen durch den zuständigen Fachbereich auf der Grundlage des Berliner Naturschutzgesetzes sowie der Baumschutzverordnung festzulegen. Zu diesem Zweck sind die überbaubaren Grundstücksflächen so geplant, dass innerhalb der Flächen die Einordnung der Baukörper auch unter Beachtung und Erhalt besonders schützenswerter Solitärgehölze möglich sind. Die Beseitigung geschützter Bäume darf gemäß Berliner Baumschutzverordnung (BaumschVO) u.a. nur dann zugelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unzumutbar beeinträchtigt wird. Die bestehenden und ausgebauten Verkehrsflächen werden nur nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen. Die Unterteilung der öffentlichen Verkehrsflächen in Fahrbahn, Gehweg und Verkehrsgrün (z. B. Straßenbäume) ist somit nicht Bestandteil dieses Bebauungsplans. Für die konzeptionelle Ausgestaltung dieser Flächen nach den maßgeblichen straßenrechtlichen Vorschriften ist der Träger der Straßenbaulast (Tiefbauamt) zuständig. Für die Anpflanzung, Pflege und Ersatzpflanzung der Straßenbäume ist das Natur- und Grünflächenamt verantwortlich. Die Grundstücke im Plangebiet sind überwiegend bebaut. Bei der Durchführung von Abrissoder Neubaumaßnahmen kann es aber temporär zu einer Beeinträchtigung von Brutvögeln kommen. Um dies zu vermeiden ist ein Baubeginn außerhalb der Hauptsaison (April - Juni) anzustreben. Die nach § 5 BaumSchVO erforderliche Ersatzpflanzung kann zudem die mögliche Beeinträchtigung vorhandener Brutvögel vollständig ausgleichen. Die Einhaltung der Vorschriften zum Natur- und Landschaftsschutz (BNatSchG, BaumSchVO, NatSchG Bln) gelten unabhängig vom Planungsrecht immer und sind vom Grundstückseigentümer zu beachten. Eine Anzahl von Gebäuden im Plangebiet besitzen extensiv begrünte Dächer (überwiegend Garagen und Carports) und auch begrünte Fassaden, womit insbesondere klimatische Beeinträchtigungen ausgeglichen werden können. Auf Grund der bleibenden offenen Baustrukturen mit großen unversiegelten Freiflächen und einer ausgeglichener Niederschlagsversickerung fehlt aber für eine generelle Festsetzung 53 zur Ausführung von Dach- und Wandbegrünung im Bebauungsplan das planungsrechtliche Erfordernis und stellt damit einen unverhältnismäßigen Eingriff in die privaten Eigentumsrechte dar. Hier wird weiterhin auf die Freiwilligkeit der Anwohner gesetzt. Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 4a Abs. 3 BauGB und Auswertung Die Beteiligung der Öffentlichkeit fand aus formalen Gründen erneut in der Zeit vom 16. Mai 2011 bis einschließlich 16. Juni 2011 im Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf, Abt. Bauen, Stadtplanung und Naturschutz, Fachbereich Stadtplanung statt. Anlass war die Berichtigung des Titels (Ergänzung des Wilhelmplatzes) und die Einbeziehung der umweltrelevanten Stellungnahmen in die Auslegungsdokumente. Ort und Dauer der Auslegung wurden eine Woche vorher (durch Berichtigung) am 06.05.2011 im Amtsblatt Nr. 18 (Abl. S. 816) ortsüblich sowie auch durch Veröffentlichung im Internet und in den Schaukästen bekanntgemacht In der Bekanntmachung des Amtsblattes wurde darauf hingewiesen, dass die ab dem 03. Mai 2011 auf Grund der Bekanntmachung im Amtsblatt Nr. 17 vom 29.04. April 2011 (ABl. S. 787) vorgebrachten Anregungen ebenfalls in die Abwägung einfließen werden. Ausgelegt wurde erneut der Bebauungsplanentwurf mit Begründung und Umweltbericht gem. § 3 Abs. 2 BauGB; außerdem lagen die Stellungnahmen des Umweltamts, der Wasserschutzbehörde und des Landesdenkmalamts aus. Alle anderen Stellungnahmen und das Grundstücksverzeichnis konnten eingesehen werden. Die Träger öffentlicher Belange wurden über die erneute öffentliche Auslegung schriftlich informiert. Von den beteiligten Trägern äußerte sich nur die NBB Netzgesellschaft Berlin –Brandenburg, deren Hinweise sich aber überwiegend an Bauausführende richten und zu keiner Änderung des Planinhalts führt. Die erneute öffentliche Auslegung zum Bebauungsplanverfahren X-B 1c wurde in den Räumen des Fachbereichs Stadtplanung von einem Bürger besucht. Während der offiziellen Auslegungsfrist wurde eine schriftliche Anregung vom vertretenden Anwalt des Natura Havel e.V. eingereicht, die in die abschließende Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander einbezogen wurde. Anregung des Natura Havel e.V. 1. Verhinderung einer weiteren Verdichtung im Ortsteil Wannsee Ausweislich der Planbegründung verfolgt die Gemeinde mit der vorliegenden Planung insbesondere das Ziel, „unerwünschten städtebaulichen Verdichtungs-, Teilungsabsichten- und Abrissvorhaben entgegen zu wirken, um das Ortsbild in den weitgehend intakten und charakteristischen Siedlungsbereichen zu wahren". Mein Mandant begrüßt nachdrücklich die vorgenannte planerische Zielsetzung. Eine Verdichtung der großzügig geschnittenen, klassisch mit Einfamilien-Häusern bebauten Grundstücke des historischen Ortskerns von Wannsee rund um den Wilhelmplatz verträgt sich nicht mit dem Belang der Erhaltung der städtebaulichen Gestalt und des baukulturell überlieferten Ortsbildes (vgl. § 1 Abs. 5 Satz 2 am Ende BauGB). Zutreffend geht die Planbegründung insoweit davon aus, dass „um den Dorfkern Stolpe überwiegend erhaltene historische Bausubstanz" sowie „traditionelle Baustrukturen noch erhalten sind". 54 Eine weitere bauliche Verdichtung würde in der Tat - so erkennt der Plangeber zutreffend „zu einer Verfremdung des Gebietscharakters führen". Eine solche weitere Verdichtung im Sinne einer „Zweite-Reihe-Bebauung" der großzügig geschnittenen Grundstücke ist planerisch nicht wünschenswert und würde die „grüne Villengegend" in Wannsee zerstören. 2. Belange des Denkmalschutzes, namentlich des Ensemble-Schutzes Eine weitere Verdichtung wäre auch mit den Belangen des Denkmalschutzes, der Denkmalpflege, der erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von städtebaulicher Bedeutung sowie der Gestaltung des Ortsbildes (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) unvereinbar. Die Planbegründung hebt zutreffend hervor, dass sich im Plangebiet „zahlreiche Denkmäler" befinden, die nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen werden. Hierzu zählen namentlich der Wilhelmplatz 1-4 (historischer Dorfkern einschließlich Kirche, Wilhelmplatz 4: dörfliches Gebäude - Restaurant) und die Wohnhäuser und Nebengelasse Glienicker Straße 1 und 3. Hinzu kommen mehr als ein Dutzend Einzeldenkmäler sowie Gartendenkmäler im Plangebiet. Auch in der unmittelbaren Umgebung des Plangebiets befinden sich Denkmalbereiche (Gesamtanlage und Baudenkmäler in größerer Anzahl). Bereits bisher hat der bauliche Veränderungsdruck der 60er und 70er Jahre zu einer städtebaulich unerwünschten Verdichtung des Blockinnenbereichs geführt und das städtebauliche Erscheinungsbild negativ beeinflusst. Dieser - aus Sicht meines Mandanten nicht wünschenswerten - Entwicklung versucht der Bebauungsplan X-B lc richtigerweise „entgegenzusteuern". 3. Abschreckendes Beispiel für Verdichtung Was geschieht, wenn eine solche Gegensteuerung unterbleibt, lässt sich bereits jetzt anhand eines abschreckenden Beispiels in der Ulricistraße 38 augenfällig beobachten. Der dortige Bauherr hat - und zwar unverständlicher Weise mit Genehmigung der Bauaufsicht (!) nahezu die gesamte Grundstücksfläche mit Nebengebäuden bebaut; es befindet sich dort kaum noch ein unbebautes Fleckchen Erde. Hier kann jeder, der sehen will und kann, eindrucksvoll besichtigen, wie eine Verdichtung in Gestalt einer Zweite-Reihe-Bebauung das Ortsbild verschandelt. 4. Sicherung des Lebensraumes für diverse Vogelarten durch Erhaltung des Grünanteils Mein Mandant begrüßt nachdrücklich, dass durch die angestrebte „Sicherung eines hohen Grünanteils und Vermeidung baulicher Verdichtung in den Übergangsbereichen zu Wald" gebietstypische Vegetationsbestände und artenschutzrelevante Strukturelemente einschließlich des Lebensraumes für diverse heimische Vogelarten geschützt und erhalten werden. Der damit einhergehende Nebeneffekt der Erhaltung und Sicherung des Vegetationsbestandes führt auch zu einer Erhaltung eines gesunden Wohnklimas. 5. Reduzierung der Versiegelungsrate Mein Mandant begrüßt ferner nachdrücklich, dass der Plangeber anstrebt, „bei Durchführung der Planung eine Reduzierung der Versiegelungsrate in den Bereichen naturnahe Bodengesellschaft" zu erzielen. Dies bewirkt eine nachhaltige Verbesserung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts und steht zudem mit den planungsrechtlichen Vorgaben einer Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen (§ 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB - sog. Bodenschutzklausel) und § 5 BBodSchG in vollster Übereinstimmung. Die Beibehaltung der offenen Bauweise bei geringer Versiegelung ist sowohl aus ökologischer als auch aus wasserwirtschaftlicher Sicht im Hinblick auf das Schutzgut Wasser begrüßenswert. Nach alledem begrüßt mein Mandant nachdrücklich die mit dem Bebauungsplan X-B lc vom Plangeber verfolgten Ziele. Nur am Rande sei darauf hingewiesen, dass diese planerischen 55 Festsetzungen im Ergebnis nicht zu einer Verkehrswertminderung der im Plangebiet liegenden Grundstücke führen dürften, sondern - die derzeitige große Nachfrage nach Grundstücken im Ortsteil Wannsee belegt dies eindrucksvoll - wegen des gehobenen Charakters der vorhandenen Bebauung im „Grünen;" und deren langfristiger Sicherung sogar zu einer Verkehrswertsteigerung führen dürfte. Denn eine Verdichtung der Baustruktur würde langfristig die Attraktivität und die städtebauliche Qualität des Plangebiets erheblich schmälern. Wir bitten höflich darum, uns gemäß § 3 Abs. 2 Satz 4 BauGB das Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung mitzuteilen. Stellungnahme des FB Stadtplanung Die in dem Schreiben enthaltenen Hinweise und Anregungen führen zu keiner Planänderung. Der Inhalt des Schreibens wird als Zustimmung zu den Planungszielen gewertet -das städtebauliche Erscheinungsbild mit seiner historisch bedeutsamen Bausubstanz zu erhalten und blockbezogen ordnend bestehende große zusammenhängende private Freiflächen vor weiterer Versieglung zu schützen. Die Belange des Eigentumsschutzes sind im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens (Abwägung zu den Festsetzungen) ausreichend beachtet worden. • Ergebnis der Abwägung der Beteiligung Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB und der erneuten öffentlichen Auslegung gem. § 4a Abs 3 BauGB Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Anregungen und Hinweise führen zu keiner Änderung der Planungsziele. Mit der Planfestsetzung werden keine nachhaltigen Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes zurückbleiben. Durch die Umsetzung der geplanten Festsetzungen können die ökologischen und historisch bedeutsamen Gebietsfunktionen für Natur und Umwelt gesichert werden. Festsetzung des Bebauungsplans Mit Beschluss vom 11.10.2011, BA-Vorlage Nr. 1090/2011 hat das Bezirksamt SteglitzZehlendorf den Entwurf des Bebauungsplans X – B 1c, den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans, die Weiterleitung an die BVV sowie nach der Beschlussfassung durch die BVV die Anzeige des Bebauungsplans bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung beschlossen. Die BVV hat am 14.12.2011 unter Beschluss Nr. 23 den Bebauungsplan X – B 1c beschlossen. Anzeigeverfahren gemäß § 6 Abs. 4 AG BauGB Mit Schreiben vom 03. Februar 2012 wurde der Bebauungsplan X-B1c gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz angezeigt. Im Ergebnis der Rechtsprüfung wurde mitgeteilt, dass der Bebauungsplan unter Beachtung und Einarbeitung der gegebenen Hinweise -da beanstandungsfrei- festgesetzt werden kann. Die im Rahmen des Anzeigeverfahrens mitgeteilten Hinweise wurden redaktionell durch Korrekturen und Ergänzungen in den Begründungstext auf den entsprechenden Seiten und im Planentwurf des X-B 1c eingearbeitet. Um Missverständnisse einer Alternativfestsetzung zu vermeiden wurde die textliche Festsetzung Nr. 1 redaktionell im Bebauungsplans X- B 1c geändert. Alle Änderungen und Ergänzungen werden redaktionell zur planungsrechtlichen Klarstellung vorgenommen. Sie führen nicht zur Änderung des Festsetzungscharakters, so dass der Plan nicht erneut ausgelegt werden muss (Öffentlichkeitsbeteiligung). 56 V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509), in Verbindung mit dem Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S. 137), zuletzt geändert durch Artikel 4 Abs. 10 des Gesetzes vom 05. Mai 2004 (BGBl. I S. 718), in Verbindung mit dem Baugesetzbuch in der Fassung vom 08. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2049, 2076) in Verbindung mit dem Bundesbaugesetz (BBauG) in der Fassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256, 3617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Februar 1986 (BGBl. S. 265) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl.S.578), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 3. November 2005 (GVBl.S.692); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466). aufgestellt: Berlin, den 2012 Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung Norbert Schmidt Bezirksstadtrat Sabine Lappe Leiterin des Fachbereichs Stadtplanung 57 Anhang A Textliche Festsetzungen: 1. Die Baugrundstücke sind zwischen den Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar. Ist keine rückwärtige Baugrenze festgesetzt, sind die Baugrundstücke hinter der straßenseitigen Baugrenze bis zur rückwärtigen Grundstücksgrenze in voller Tiefe überbaubar. 2. Im Baugebiet sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, deren Länge maximal 15,0 m im Bereich a1, 20,0 m im Bereich a2 und 30,0 m im Bereich a3 betragen darf. 3. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind Einfriedungen ab einer Höhe von 0,5 m nur durchsichtig auszubilden. Die Ausnahme von der Gestaltungsregelung kann zugelassen werden, wenn das Orts- und Landschaftsbild dadurch nicht negativ beeinträchtigt wird. 4. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind innerhalb der nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze Stellplätze und Garagen im Sinne des § 12 BauNVO sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen des § 14 Abs. 1 BauNVO unzulässig. Diese Flächen sind gärtnerisch anzulegen, zu bepflanzen und zu unterhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege und Zufahrten. Im Erhaltungsgebiet E 1 (Dorfkern) können zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart Ausnahmen von dieser Festsetzung zugelassen werden. 5. In den im Bebauungsplan umgrenzten Erhaltungsbereichen bedürfen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung von baulichen Anlagen der Genehmigung gemäß § 172 Abs.1 Satz 1 Nr. 1 und Satz 2 Baugesetzbuch. In den festgesetzten Erhaltungsbereichen kann zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt der Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung von baulichen Anlagen nur aus den besonderen im § 172 Abs. 3 des Baugesetzbuchs bezeichneten Gründen versagt werden. 6. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 7. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten mit Ausnahme der Festsetzungen der Bebauungspläne X – 44, X – 55, X – 62, X – 96 und der Art der baulichen Nutzung alle anderen bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Erhaltungsbereiche E 1 = dörflich geprägter Ortskern / umgeben von großvolumigen Villen bis 1918 E 3 = kleine Villen, Einfamilienhäuser bis ca. 1940 Stapl 4 z. K. 58 Stapl 1 z. U. RA 3 z.U. Stapl 24 Pisek 59