Anlage - Vorlage zur Beschlussfassung.pdf

Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf Berlin, den 12.02.2013 Vorlage zur Beschlussfassung für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 21.03.2013 1. Gegenstand der Vorlage: Begründung des Bebauungsplanes XXI-6 mit Planungsstand vom November 2012 und Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XXI-6 für das Gelände zwischen Habichtshorst, Pollnower Weg, Verlängerung Pollnower Weg bis zur Wuhle (ehemalige Bezirksgrenze Marzahn-Hellersdorf), im Verlauf der westlichen Böschungskante der Wuhle bis zur Heesestraße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Biesdorf Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat in seiner Sitzung am 12.02.2013 beschlossen, die BA-Vorlage Nr. 0362/IV der BVV zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Vorlage ist als Anlage beigefügt. 2. Die BVV möge beschließen: − den Bebauungsplan XXI-6 vom 01.07.1997 mit den Deckblättern vom 01.12.1997, vom 05.07.2001 und vom 10.01.2012 sowie die Begründung mit Planungsstand vom November 2012 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB; − die Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes XXI-6 gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG. Komoß Bezirksbürgermeister Anlagen Christian Gräff Bezirksstadtrat für Wirtschaft und Stadtentwicklung Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung Stapl BPL 3 25.01.13 5231 Vorlage für das Bezirksamt - zur Beschlussfassung Nr. 0362/IV A. Gegenstand der Vorlage: B. Berichterstatter: Begründung des Bebauungsplanes XXI-6 mit Planungsstand vom November 2012 und Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes XXI-6 für das Gelände zwischen Habichtshorst, Pollnower Weg, Verlängerung Pollnower Weg bis zur Wuhle (ehemalige Bezirksgrenze Marzahn-Hellersdorf), im Verlauf der westlichen Böschungskante der Wuhle bis zur Heesestraße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Biesdorf Bezirksstadtrat Herr Gräff C.1 Beschlussentwurf: Das Bezirksamt beschließt, 1. dem Bebauungsplan XXI-6 vom 01.07.1997 mit den Deckblättern vom 01.12.1997, vom 05.07.2001 und vom 10.01.2012 sowie der Begründung mit Planungsstand vom November 2012 zuzustimmen (Anlage 1). 2. den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XXI-6 im Bezirk Marzahn– Hellersdorf, Ortsteil Biesdorf (Anlage 2) zu bestätigen. C.2 Weiterleitung an die BVV zugleich Veröffentlichung: Das Bezirksamt beschließt weiterhin, diese Vorlage der BVV zur Beschlussfassung vorzulegen und zu veröffentlichen. D. Begründung: siehe Anlagen E. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 BauGB §§ 12 Abs. 2 Nr. 4 sowie 36 Abs. 2 Buchstabe b, c, f und Abs. 3 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) F. Haushaltsmäßige Auswirkungen: keine G. Gleichstellungsrelevante Auswirkungen keine H. Behindertenrelevante Auswirkungen: keine I. Migrantenrelevante Auswirkungen: Christian Gräff Bezirksstadtrat für Wirtschaft und Stadtentwicklung Anlagen keine Anlage 1 zur Beschlussvorlage Nr. 0362/IV Begründung Festsetzung § 9 Abs. 8 BauGB Bebauungsplan XXI-6 für das Gelände zwischen Habichtshorst, Pollnower Weg, Verlängerung Pollnower Weg bis zur Wuhle (ehemalige Bezirksgrenze Marzahn-Hellersdorf), im Verlauf der westlichen Böschungskante der Wuhle bis zur Heesestraße, Heesestraße und Köpenicker Straße im Bezirk MarzahnHellersdorf, Ortsteil Biesdorf Planungsstand: 28.11.2012 2 Inhaltsverzeichnis I. PLANUNGSGEGENSTAND................................................................................................................ 4 1. Veranlassung und Erforderlichkeit .................................................................................................. 4 2. Planungsgebiet................................................................................................................................ 6 2.1. Bestand ................................................................................................................................... 6 2.2. Planerische Ausgangssituation.......................................................................................... 10 Raumordnung............................................................................................................................ 11 Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) ................................................................................. 11 Landschaftsprogramm (LaPro Berlin) ....................................................................................... 12 Stadtentwicklungsplanungen (STEP)........................................................................................ 13 Bereichsentwicklungsplan ......................................................................................................... 13 Angrenzende festgesetzte Bebauungspläne ............................................................................ 13 II. PLANUNGSINHALT ......................................................................................................................... 14 1. Entwicklung der Planungsidee ...................................................................................................... 14 2. Intention des Planes ...................................................................................................................... 16 3. Wesentlicher Planinhalt und Begründung der Festsetzungen ...................................................... 17 3.1. Art der baulichen Nutzung .................................................................................................. 17 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet.................................................................................................. 17 3.1.2 Reines Wohngebiet .......................................................................................................... 17 3.1.3 Verkehrsflächen................................................................................................................ 18 3.2. Maß der baulichen Nutzung ................................................................................................ 19 3.2.1. Grundflächenzahl (GRZ) ................................................................................................. 19 3.2.2. Geschossflächenzahl (GFZ)............................................................................................ 20 3.2.3. Geschossigkeit ................................................................................................................ 21 3.3. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche ..................................................................... 21 3.3.1 Bauweise .......................................................................................................................... 21 3.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche ..................................................................................... 21 3.4. Grünfestsetzung ................................................................................................................... 22 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANVERFAHRENS........................................................ 24 1. Eingriffsbetrachtung....................................................................................................................... 24 2. Finanzielle Auswirkungen.............................................................................................................. 24 3. Regenwasser................................................................................................................................. 24 4. weitere Auswirkung auf die Umwelt .............................................................................................. 25 5. Artenschutzrechtliche Belange...................................................................................................... 26 IV. VERFAHREN................................................................................................................................... 27 1. Mitteilung der Planungsabsicht nach § 3a AGBauGB .................................................................. 27 2. Aufstellungsbeschluss................................................................................................................... 27 3 Beteiligung der Bürger gemäß § 3 BauGB (frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB) .......................................................................................................................................... 27 4. Auswertung der Beteiligung der Bürger gemäß § 3 BauGB (frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB)............................................................................................................................. 27 5. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB ....................................... 28 6. Auswertung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB ........................... 28 7. Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB ............................................................................................................................................... 31 8. Auswertung Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB............................................................................................ 31 9. Beschlussfassung der BVV zur Festsetzung des Bebauungsplanes XXI-6 ................................. 34 10. Änderungen des Bebauungsplanes aufgrund des Abwägungsergebnisses des BA-Marzahn (Beschluss Nr. III/665/97vom 09.12.1997) und des Beschlusses der BVV (Drucksache 992/III vom 22.01.1998) ....................................................................................................................................... 34 11. Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) ................... 34 12. Auswertung der Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) .............................................................................................................................................. 34 13. Ergebnis des Anzeigeverfahrens gemäß § 4 Abs. 4 AGBauGB................................................. 34 3 14. Nochmalige erneute Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) .............................................................................................................................................. 35 15. Auswertung der Prüfung der Anregungen zur erneuten Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) von 2001 ........................................................................ 35 16. Überprüfung der Zielstellungen des Bebauungsplanes XXI-6.................................................... 37 17. Umstellung auf das Verfahren gemäß § 13a BauGB.................................................................. 38 18. Durchführung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB ............................................... 53 19. Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB ............................................... 53 20. Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 BauGB ............. 56 22. Erneute Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB ......................... 60 Fazit ................................................................................................................................................... 60 Verordnung zur Festsetzung ............................................................................................................. 61 V. Rechtsgrundlagen........................................................................................................................... 61 4 I. PLANUNGSGEGENSTAND 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Der Ortsteil Biesdorf ist Teil des größten zusammenhängenden Einfamilienhausgebietes Berlins (Kaulsdorf / Mahlsdorf / Biesdorf). Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein locker bebautes, heterogen geprägtes Einfamilienhausareal, das über ein erhebliches Entwicklungspotential verfügt. Die Aufstellung eines Bebauungsplans für das Gelände „Am Binsengrund“ wurde notwendig, da für Teilflächen des Geltungsbereiches zahlreiche Vorbescheids- und Bauanträge gestellt wurden, die sich u.a. auch auf den direkt an die Wuhle angrenzenden Bereich beziehen. Gleichzeitig wurden Teilungsanträge für die vorhandenen großen und langgestreckten Grundstücke von Eigentümern gestellt, die eine Bebauung in zweiter, teilweise sogar in dritter Baureihe anstrebten. Auf der Fläche der ehemaligen Gärtnerei waren öffentlich geförderte Wohnungsbauabsichten vorhanden. Diese bedurften zur Einbindung in das Umfeld städtebaulicher Vorgaben, die eine geordnete Realisierung gewährleisteten. Die angestrebte Baustruktur und dichte wäre nach § 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile) nicht möglich gewesen. Durch die im Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 9. Juni 2011 (ABl. S. 2343) dargestellten baulichen Nutzungsmaße WA 4 und WA 3 mit einer GFZ 0,4 bis 0,8 wird eine Entwicklung in diesem Bereich eröffnet, die theoretisch zu mehr als einer Verdoppelung der bestehenden städtebaulichen Dichte führen kann. Die Ziele des FNP Berlin unterstützen ausdrücklich die bauliche Innenentwicklung der bestehenden Siedlungsbereiche im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Durch die Weiterentwicklung der Stadt mit flächensparenden Bauformen im Innenbereich soll zukünftig der Zugriff auf wertvolle Landschaftsbereiche am Stadtrand sowie außerhalb der Stadtgrenzen vermieden werden. In diesem Zusammenhang besitzen die o.g. Bestandsgebiete mit offener Bauweise aufgrund ihrer bisher eher geringen Dichte nach wie vor Entwicklungspotentiale, insbesondere für den Bau von Einfamilienhäusern. Die derzeitige Genehmigungspraxis für Bauvorhaben in den o.g. Bereichen erfolgt auf der Grundlage des § 34 BauGB. Dieses Instrumentarium ist jedoch nicht in der Lage, über Einzelfallentscheidungen hinaus die geordnete städtebauliche Entwicklung und den umfassenden Verdichtungsprozess zu steuern. Zur verbindlichen Absicherung der Entwicklung der Wohnungsbaupotentiale - insbesondere im Bereich des Eigenheimbaus - und unter Beibehaltung der vorhandenen Qualitäten von Biesdorf-Süd als attraktiven Wohnstandort hat das Bezirksamt Marzahn in seiner Sitzung am 12. Oktober 1993 den Aufstellungsbeschluss Nr. II/359/93 für den Bebauungsplan XXI-6 gefasst. Die Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses erfolgte am 10.12.1993 im Amtsblatt für Berlin, Nr. 60, S. 3726. 5 Mit dem Bebauungsplan wird das Maß der Nutzung so festgesetzt, dass die Zielsetzungen des Flächennutzungsplans Berlin, die eine W 4 / W 3 - Fläche für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes darstellen, eingehalten werden. Die Erforderlichkeit des Bebauungsplanverfahrens XXI-6 ergibt sich aus der Notwendigkeit der: - Sicherung und Entwicklung baulicher Nutzungen durch eine gebietsverträgliche, am Bestand orientierte Verdichtung der vorhandenen Siedlungsstruktur, - Sicherung des Gebietscharakters als durchgrüntes Wohnquartier mit hoher Wohnqualität und differenziertem, räumlich strukturiertem Grünbestand, - Sicherung des Erhalts und der Weiterentwicklung des ortbildprägenden Baumund Gehölzbestandes innerhalb der Blöcke sowie der Ausweisung von überbaubaren Grundstücksflächen in Übereinstimmung mit der Sicherung der landschaftlichen Prägung (Obstbaumsiedlungsbereich) im östlichen Teil des Gebietes, - Sicherung der klimatischen Entlastungs- und Austauschfunktionen durch Schutz des hohen Vegetationsanteils im Plangebiet (geringe GRZ-Ausweisung, teilweise Freihaltung von Flächen im Blockinnenbereich), - Aufnahme und Entwicklung der ortbildprägenden Gestaltungselemente wie Vorgärten, Geschossigkeit, Gebäudekubatur und städtebauliche Strukturen, - Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen. Darüber hinaus soll innerhalb des Geltungsbereiches auf den Grundstücken Schwabenallee 13 bis 19 A – Fläche A B C D E F G H A (ehemalige Gärtnereifläche) eine verdichtete Bebauung festgesetzt werden. Die hier bereits erfolgte Bebauung nach § 33 BauGB bildet eine in ihrer Homogenität schlüssige inselartige Gestaltung, die durch ihre Wegebeziehung und Durchlässigkeit eine Beziehung zum Wuhletal bildet. Durch die planungsrechtliche Sicherung der öffentlichen Durchwegung soll eine bessere Erreichbarkeit des Wuhletals als übergeordneter Grünzug erfolgen. Die Differenzierung des baulichen Nutzungsmaßes ermöglicht eine städtebauliche Gliederung des Gebietes zwischen Köpenicker Straße und der Wuhle. Mit den geplanten Festsetzungen ist der Erhalt des vorhandenen schützenswerten Baumbestandes weitestgehend zu gewährleisten. Es war zu prüfen, inwieweit vorhandene Bereiche im Blockinnenbereich ausgewiesen werden können, die nicht bebaut sind und die den Geltungsbereich bereits derzeitig wesentlich prägen. Der Bebauungsplan steuert die bauliche und nutzungsstrukturelle Entwicklung im Plangebiet. Mit dem Bebauungsplan soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung gesichert werden. 6 2. Planungsgebiet 2.1. Bestand Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Biesdorf des Bezirkes Marzahn-Hellersdorf von Berlin. Es liegt ca. 1,5 km südlich des alten Ortskerns von Biesdorf. Unmittelbar jenseits der Wuhle grenzt der Ortsteil Kaulsdorf an. Das Plangebiet umfasst einen Geltungsbereich von ca. 20 ha und wird begrenzt - im Norden durch die Straßen Habichtshorst und Pollnower Weg (Nordosten), - im Osten durch die Wuhle (ehemalige Bezirksgrenze Marzahn-Hellersdorf), - im Süden durch die Heesestraße und - im Westen durch die Köpenicker Straße. LAGE / STÄDTEBAULICHE VERFLECHTUNG Etwa einen Kilometer nördlich führt die U-Bahnlinie 5 am Plangebiet vorbei, die die Innenstadt mit Hönow verbindet. Zwei Stationen – Biesdorf-Süd ca. 1,2 km und Elsterwerdaer Platz ca. 700 m - liegen in Erreichbarkeit des Plangebietes, gleichfalls die S- und U-Bahnstation Wuhletal in etwas größerer Entfernung (ca. 2,4 km). Entlang der Köpenicker Straße verkehren diverse Buslinien, die das Plangebiet mit den S-Bahnhöfen Köpenick, Wuhlheide, Marzahn sowie mit dem U-Bahnhof Elsterwerdaer Platz verbinden. Die Erschließung des Plangebiets durch den ÖPNV kann somit als gut bezeichnet werden und unterstützt insofern die nicht auf den privaten PKW gestützte Mobilität der Bewohner/-innen. Durch die Berliner Verkehrsbetriebe wurde der Hinweis gegeben, dass die dort verkehrenden Omnibuslinien auch bei Bauarbeiten planmäßig verkehren können. Bei erforderlichen Maßnahmen, die den Omnibuslinienbetrieb beeinträchtigen, ist bei Umleitungen 12 Wochen bzw. bei Haltestellenverlegungen 10 Tage vor Baubeginn ein Ortstermin anzuberaumen. Der in Teilgebieten stark landschaftlich geprägte Siedlungsbereich grenzt im Osten an den Landschaftsraum der Wuhle. Die Vegetationsstruktur ist durch den Obstbaumsiedlungscharakter geprägt. Das Plangebiet stellt einen Teilbereich der durch flächenintensive Einzelhausbebauung geprägten Siedlungsgebiete von Biesdorf, Mahlsdorf und Kaulsdorf dar. Diese Bereiche sind gekennzeichnet durch eine überwiegend ein- bis zweigeschossige Bebauung auf relativ großen Grundstücksflächen. Die wohngebietsnahen Versorgungseinrichtungen mit Geschäften und Einrichtungen für den täglichen Bedarf befinden sich nördlich des Plangebietes am Elsterwerdaer Platz, südlich in der Köpenicker Allee und östlich gelegen im Ortsteil Kaulsdorf an der Chemnitzer Straße. Durch die unmittelbare Randlage zum Wuhletal ist eine optimale Vernetzung des Plangebietes mit großflächigen Freizeit- und Erholungsgebieten sichergestellt. Übergeordnete Grün- und Wegeverbindungen, die das Plangebiet queren oder tangieren, sind entlang des Wuhletals geschaffen worden. 7 Historische Entwicklung BAU- UND NUTZUNGSSTRUKTUR Das Plangebiet stellt einen aus insgesamt fünf Blöcken bestehenden Teilbereich innerhalb der weitgehend orthogonalen Siedlungsstruktur von Biesdorf-Süd dar. Die relativ gleichförmige Struktur des Erschließungsnetzes führt dabei zur Herausbildung von überwiegend ähnlichen Blockgrößen, bis auf den Block Dramburger Straße, Habichtshorst und Pollnower Weg im Randbereich zum Wuhletal, der einen entsprechenden Sonderfall hinsichtlich seiner geringeren Größe darstellt. GRUNDSTÜCKS- UND GEBÄUDETYPOLOGIE Überwiegend sind auf den Grundstücken Wohngebäude vorhanden, jedoch sind einige Grundstücke noch mit Lauben sowie Nebenanlagen bebaut. Teilgewerbliche Nutzungen sind auf diversen Grundstücken vorhanden, wobei diese als wohngebietsverträglich einzuschätzen sind. BEBAUUNGSSTRUKTUR UND VERDICHTUNGSPOTENTIALE Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass die Siedlungsstruktur innerhalb des Plangebietes überwiegend durch ein- bis zweigeschossige Wohngebäude geprägt ist, wobei die zweigeschossigen Gebäude überwiegend straßenseitig angeordnet sind. Potentielle Verdichtungsbereiche befinden sich z.B. auf Baulücken ohne Bebauung, auf Grundstücken, die aufgrund ihrer Größe teilbar wären, und auf Baulücken mit Lauben. Prinzipiell unberücksichtigt bleibt, dass auch ein Abriss der Bestandsgebäude möglich ist und durch eine anschließende neue Parzellierung der Verdichtungsprozess intensiviert werden kann. Ein Ortbild gestaltendes, städtebauliches Merkmal stellen die vorhandenen Vorgartentiefen dar, welche blockbezogen untersucht wurden. Eine klare straßenseitige Orientierung mit einheitlichen Vorgartentiefen gilt jedoch nur für Abschnitte der jeweiligen Straßenräume. Jedoch beträgt der Mindestabstand zur Grundstücksgrenze überwiegend 5,00 m (orttypischer Vorgartenbereich). Eine Ausnahme bildet der Bestand an der Köpenicker Straße. Hier sind diverse Gebäude mit einem Abstand von 4,00 m zur Grundstücksgrenze eingeordnet worden. STRAßENNETZ Innerhalb des Plangebietes bzw. der unmittelbar angrenzenden Randbereiche sind, entsprechend ihrer Funktion und Querschnitte, unterschiedliche Straßentypen vorhanden. Das Plangebiet wird westlich von der Köpenicker Straße und südlich von der Heesestraße begrenzt, die beide als Hauptverkehrsstraßen von überörtlicher Bedeutung ausgebaut sind. Die Köpenicker Straße wird vorwiegend als 8 Verbindungsstraße zwischen Köpenick und Marzahn (B 1/5) genutzt, was den Charakter einer Durchgangsstraße verstärkt. An der Köpenicker Straße befinden sich vereinzelt gewerbliche Nutzungen mit Versorgungsfunktion für das Gebiet, die sich im Kreuzungsbereich Köpenicker Straße / Heesestraße verdichten. Die Heesestraße wird geprägt durch den alten Alleebaumbestand und hat von der Fahrbahn durch Grünstreifen getrennte Fußwege. Die innerhalb des Plangebietes liegenden Straßen Pollnower Weg, Dramburger Straße, Schwabenallee und Am Binsengrund dienen lediglich der Erschließung der Blöcke, wobei die Schwabenallee häufig als Umfahrungsstraße zur Köpenicker Straße von den Autofahrern genutzt wird. Diese Problematik kann mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes jedoch nicht bewältigt werden. Die Schwabenallee ist eine Wohngebietsstraße, die parallel zur Köpenicker Straße verläuft und wie auch andere Straßen gleichberechtigt im Verkehrsnetz die Verkehre im Wohngebiet aufnimmt und ableitet. Laut Umweltatlas ist hier wie auch auf den anderen Wohngebietsstraßen eine Verkehrsbelegung unter 5.000 Fahrzeuge in 24 Stunden verzeichnet. Die Schwabenallee wird überwiegend nur durch Pkw’s tangiert. Es sind keine Bus- oder Straßenbahnenlinien vorhanden, die zusätzliche Lärmimmissionen in das Wohngebiet transportieren. Ebenso befinden sich keine besonders schützenswerten Einrichtungen wie Schulen oder Kitas in dieser Straße. Seitens der Verkehrslenkung können hier Maßnahmen zur Verkehrsberuhigung getroffen werden, die nicht einer planerischen Festsetzung bedürfen. So liegt z.B. die Schwabenallee bereits in der Gebietszone mit Tempo 30 und es wurde ein Einfahrtsverbot von der Heerstraße in die Schwabenallee durchgesetzt. Die Überwachung und Einhaltung dieser oder ähnlicher Maßnahmen sind durch die Verkehrsbehörde zu veranlassen. Die ermittelten Belegungszahlen und die aufgeführten Aspekte führen nicht zur Erforderlichkeit der Bewältigung der „Schleichverkehre“ im Bebauungsplan. Für die Schwabenallee sind die begleitenden, seitlichen Grünstreifen im nördlichen Verlauf charakterisierend, die teilweise fürs Parken oder als Entwässerungsgräben genutzt werden, im südlichen Bereich sind abgesetzte Gehwege ausgebildet. Die Dramburger Straße führt in ihrem südlichen Bereich an der Wuhle entlang. ÖFFENTLICHER PERSONENNAHVERKEHR (ÖPNV) Eine Anbindung des Plangebietes an benachbarte Siedlungsbereiche sowie an das übrige Stadtgebiet ist über das bestehende ÖPNV-Netz (U-Bahn und Buslinien sowie die etwas weiter entfernte S-Bahn) gewährleistet. Im Einzelnen ist dies in Kapitel 2.1 – Lage / Städtebauliche Verflechtung - bereits dargestellt. VER- UND ENTSORGUNG Im Planungsgebiet ist die Versorgung mit Trinkwasser, Elektrizität und Gas gesichert. Die Grundstücke sind an die Schmutzwasserkanalisation angeschlossen. SOZIALE INFRASTRUKTUR 9 In nördlicher Richtung angrenzend an das Plangebiet ist an der Straße Habichtshorst im Bebauungsplangebiet XXI-32c eine Grundschule geplant. In der Schwabenallee 86 befindet sich eine Kita mit 48 Plätzen. Im angrenzenden Gebiet östlich der Köpenicker Straße in den Bebauungsplänen XXI-32b und XXI-32c wurden weitere Kita-Standorte gesichert. Es befinden sich keine Einrichtungen für die Jugendfreizeit oder Senior/-innen innerhalb des derzeit mit entsprechenden Einrichtungen stark unterversorgten Plangebietes. Da keine geeigneten Grundstücke zur Verfügung stehen, muss auf Einrichtungen außerhalb des Plangebietes zurückgegriffen werden. So ist südlich des Plangebietes im Bebauungsplan XXI-29 eine generationsübergreifende Einrichtung auf dem Balzer Platz gebaut worden. DENKMALSCHUTZ Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes befinden sich keine denkmalgeschützten Anlagen. Jedoch befindet sich das Gebiet in einem archäologischen Verdachtsgebiet. Alle Bodeneingriffe sind im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen und das betroffene Gebiet durch Ausgrabungen zu dokumentieren. Das Landesdenkmalamt führt in solchen Fällen archäologische Rettungsmaßnahmen durch, deren Bedingungen in öffentlich– rechtlichen Verträgen vereinbart werden. Durch das Landesdenkmalamt wurde mitgeteilt, dass sich Bauherren-/innen vor Beginn von Schachtungen (Keller, Leitungen…) an das Landesdenkmalamt Berlin wenden müssen. EIGENTUMSVERHÄLTNISSE Die Grundstücksflächen der reinen und allgemeinen Wohngebiete befinden sich im Privateigentum. Der Pollnower Weg, die Dramburger Straße, Am Binsengrund, die Schwabenallee, die Heerstraße sowie die Köpenicker Straße, die als öffentliche Straßenverkehrsflächen festgesetzt werden sollen, sind im Eigentum des Landes Berlin. Die öffentlichen Grünflächen befinden sich im Besitz des Bezirksamtes Marzahn-Hellersdorf. ALTLASTEN Nach Aussage der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie sind im Geltungsbereich des Bebauungsplanes (Stand 11/97) keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. 1995 gab es im Bereich der ehemaligen Gewächshausanlage orientierende Bodenuntersuchungen durch den Grundstückseigentümer. Hier wurden keine Gefahren- 10 wertüberschreitungen festgestellt. Aus bodenrelevanter Sicht gab es keine Bedenken. Zur Vorbereitung und Absicherung der Maßnahme des Grünzuges wurden im Auftrag des damaligen Amtes für Umweltschutz zwei Bodenuntersuchungen vorgenommen. 1. Für die Fläche im nördlichen Bereich des Blocks A, zwischen Dramburger Straße und Pollnower Weg, erfolgte eine Untersuchung durch das Büro „IFB Eigenschenk + Partner GmbH für Geotechnik und Umweltschutz“ (Stand: 30.09.1999). Im Untersuchungsergebnis wurden leicht erhöhte polyzyklische, aromatische Kohlenwasserstoffwerte (PAK) an der Oberfläche sowie punktuell erhöhte Arsen- und Cadmium-Werte in tieferen Schichten festgestellt. Nach Einschätzung des Amtes für Umweltschutz sind bei Ausführungen der Erdarbeiten an den gekennzeichneten Stellen (s. Aufschlusslageplan der IFB) Haufwerksbeprobungen durchzuführen, da hier die Einbauwerte laut LAGA (Trinkwasserschutzzone III) überschritten werden. Ansonsten spricht aus bodenrelevanter Sicht nichts gegen eine Nutzung als öffentliche Parkanlage. Aufgrund der Ergebnisse der Altlastenuntersuchung sollte im Bereich der erhöhten Kontaminationswerte jedoch auf die Anlage eines Spielplatzes verzichtet werden bzw. die angestrebte Spielplatznutzung ist in diesem Bereich nur nach einer Bodensanierung möglich. Zwischenzeitlich wurde hier ein öffentlicher Spielplatz errichtet. 2. Im südlichen Block B (Freifläche Dramburger Straße/Heesestraße) erfolgte eine Rammkernsondierung der MPU GmbH. Im Bericht vom 04.10.1999 werden hier fast flächendeckend erhöhte PAK-Werte festgestellt. Laut Aussage des Umwelt- und Naturschutzamtes (UmNat) vom Dezember 2011 stellen die bei Bodenuntersuchungen auf der Freifläche Heesestraße/Wuhle im Jahre 1999 festgestellten erhöhten PAK-Gehalte für die jetzige Grünanlage keine Gefährdung da. Bei künftigen Bauvorhaben (Spielplatz) ist diese Kontamination zu berücksichtigen. Um konkretere Aussagen tätigen zu können, wird das UmNat Detailuntersuchungen an diesem Standort durchführen, wenn die investiven Maßnahmen für den Spielplatzbau vorliegen. Eine "Altlastfestsetzung" im Bebauungsplan ist aus Sicht des UmNat zum jetzigen Zeitpunkt nicht erforderlich. Gegen die beabsichtigte Festsetzung der öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz bestehen aus bodenschutzrechtlicher Sicht keine Einwände. Das UmNat teilte mit, dass diese Detailuntersuchung 2012 nicht durchgeführt wurde. Erst bei Einstellung der Mittel für den Spielplatzbau sollen diese Maßnahmen erfolgen. 2.2. Planerische Ausgangssituation 11 RAUMORDNUNG Der Bebauungsplanentwurf ist mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vereinbar. Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 ist am 15.05.2009 in Kraft getreten (GVBl. S. 182) und hat die bisher geltenden Regelungen aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEPeV) abgelöst. Das Plangebiet liegt nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplanes BerlinBrandenburg (LEP B-B) im Gestaltungsraum Siedlung, in dem die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen Ziel 4.5 Absatz 1 LEP B-B möglich ist. Zur Binnendifferenzierung dieses Gestaltungsraumes Siedlung haben die Kommunen große Spielräume. Die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen ist nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplanes Berlin-Brandenburg (LEP B-B) Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 ohne qualitative Beschränkung möglich. Das Planungsziel berücksichtigt auch den Vorrang der Innenentwicklung sowie die Priorität der Reaktivierung von Siedlungsflächen aus den Grundsätzen der Raumordnung § 5 Abs. 2 Landesentwicklungsprogrammes (LaPro) 2007 und 4.1 (G) LEP B-B. FLÄCHENNUTZUNGSPLAN BERLIN (FNP BERLIN) Die geplanten Festsetzungen als allgemeines Wohngebiet bzw. reines Wohngebiet sind aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin, der eine W4 / W3 Fläche für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes darstellt, entsprechend den Grundsätzen zur Entwicklung aus dem FNP Berlin generell entwickelbar. Die landschaftliche Prägung wird durch die entsprechenden Festsetzungen gewährleistet. Der Flächennutzungsplan von Berlin trifft zum Plangebiet folgende Aussagen: • • • • • • Für den Geltungsbereich wird entlang der Köpenicker Straße der Wohnbauflächentyp W 3 mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) bis 0,8 angegeben. Der Bereich zwischen Schwabenallee und Wuhle ist als Wohnbaufläche W 4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Prägung gekennzeichnet. Entlang der Wuhle ist beidseitig eine öffentliche Grünfläche gewässerbegleitend festgesetzt. Auf der Ruderalfläche nördlich des Pollnower Wegs sind ein Sportplatz sowie eine größere Parkanlage vorgesehen. Ein Grünzug erstreckt sich von hier in Richtung S-Bahnhof Biesdorf und Schloßpark Biesdorf. Nördlich des Geltungsbereiches, im Bereich der Entwicklungsmaßnahme Biesdorf ist verdichtete Wohnbebauung W 2 (GFZ bis 1,5) vorgesehen. Die im Flächennutzungsplan als Typ W 4 dargestellten Wohnbauflächen weisen teilweise eine sehr geringe Bebauungsdichte auf. Im Erläuterungsbericht zum FNP Berlin wird insbesondere für die Stadtrandlagen im Ostteil der Stadt festgestellt, dass in diesen Gebieten im Interesse eines sparsamen Umgangs mit der Fläche eine Verdichtung bis zu einer GFZ von 0,4 städtebaulich wünschenswert ist. Bei einer im Plan dargestellten „landschaftlichen Prägung“ ist dabei die Grundflächenzahl entsprechend zu begrenzen. „Die bauliche Verdichtung soll auch dazu beitragen, die 12 in diesen Gebieten meist ohnehin erforderlichen Maßnahmen zur Verbesserung der stadttechnischen Infrastruktur, insbesondere der Abwasserentsorgung, zu beschleunigen.“ (FNP Berlin). Dabei findet für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf der Ortsteil Biesdorf-Süd als größtes, zusammenhängendes Einzelhausgebiet mit Verdichtungspotentialen im Erläuterungsbericht eine gesonderte Erwähnung. Angestrebt ist die Entwicklung der Einfamilienhausgebiete entsprechend ihrer besonderen Lagequalitäten, vergleichbar mit denen westlicher Bezirke. Die im FNP Berlin geforderte Kanalisierung des Plangebietes ist inzwischen vollzogen. Da das Gebiet der Verordnung zur Festsetzung des Wasserschutzgebietes für die Wasserwerke Wuhlheide und Kaulsdorf innerhalb der Trinkwasserschutzzone III b liegt, ist hiermit eine wichtige Voraussetzung zur Sicherung der Trinkwasserqualität gegeben. Laut Flächennutzungsplan sollen die Möglichkeiten der Gestaltung eines offenen Rückhalte- und Entwässerungssystems als naturnahe Mulden bzw. Mulden/Rigolen ausgeschöpft werden, um so große Teile der Niederschlagsmengen möglichst im Planungsgebiet bzw. im näheren Umfeld wieder dem Boden zuzuführen. Ebenso ist im FNP Berlin der Bereich des Wuhletals als Maßnahmenfläche für die Verbesserung der Erholungsfunktion von bestehenden Grünanlagen vorgesehen. LANDSCHAFTSPROGRAMM (LAPRO BERLIN) Im Landschaftsprogramm befindet sich das Gebiet des Bebauungsplans im „Vorranggebiet Grundwasserschutz“ und ist als „nicht kanalisiertes Siedlungsgebiet“ eingetragen. Als entsprechende Forderung wird demnach die Kanalisierung des Schmutzwassers genannt, die jedoch für das Plangebiet inzwischen abgeschlossen ist. Als wesentliches, landschaftsprägendes Element liegt am östlichen Rand des Geltungsbereiches die Wuhle und bestimmt die Ausgestaltung der angrenzenden Wohngebiete. Das Landschaftsprogramm bezeichnet den Bereich als „Obstbaumsiedlungsbereich“. Die Fläche zwischen Pollnower Weg und Wuhle wird als „Landschaftsbildprägende oder gliedernde Grünfläche“ bezeichnet. Hieraus ergibt sich als planerische Vorgabe die Ergänzung des Obstbaumbestandes unter Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Haus- und Kleingärten, die Sicherstellung eines besonderen Grünanteils (z.B. Gartenbrachen), die Vermeidung baulicher Verdichtung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen (hier die Wuhle) sowie die Entsiegelung von Gehweg- und Straßenrändern. Weiteres Entwicklungsziel im Landschaftsprogramm, das für das Gebiet des Bebauungsplans relevant ist, ist das Wiederherstellen von Alleen unter Berücksichtigung historischer Wegeverbindungen und die Entwicklung prägender Straßenbaumbestände. Zu berücksichtigende Belange wurden nachfolgend dargestellt: • Das Plangebiet ist als klimatisch kaum belasteter Außenraum Berlins anzusehen. Es bildet einen Teil des Kaltluftentstehungsgebietes und besitzt klimatische Entlastungsfunktion für die Innenstadt. • Aufgrund des hohen Vegetationsanteils besitzt das Gebiet wichtige Funktionen für den Biotop- und Artenschutz. Durch den großen Anteil an Gartenflächen existieren zusammenhängende Freiflächen mit großer Bedeutung für die 13 Lebensräume von Flora und Fauna. Eine klare Zuordnung von Nutz- und Ziergärten lässt sich nicht vornehmen. Erhaltenswerte und zusammenhängende Vegetationsbestände sind unterschiedlich innerhalb der Blöcke verteilt. • Das Orts- und Landschaftsbild Einzelhausgrundstücke geprägt. • Aufgrund der derzeitigen Ausstattung mit wohnungsnahen Grünflächen gilt der gesamte Teilbereich Biesdorf-Süd als ausreichend versorgt. ist durch lose, stark durchgrünte STADTENTWICKLUNGSPLANUNGEN (STEP) Der vom Berliner Senat 1999 beschlossene Stadtentwicklungsplan (STEP) Wohnen weist den Siedlungsbereich in Biesdorf-Süd in seinem Plan „Strategie und Maßnahmen” als einen „prioritären Raum für die kleinteilige Ergänzung bestehender Stadtgefüge - Verdichtung in Gebieten mit offener Bauweise" aus. BEREICHSENTWICKLUNGSPLAN Der Bereichsentwicklungsplan (BEP) Marzahn 2 teilt Biesdorf in Teilbereiche ein, die jeweils nochmals aufgegliedert und durchnumeriert wurden, um detailliertere und konkretere Aussagen treffen zu können. Der Teilbereich „N“ beinhaltet das Planungsgebiet des Bebauungsplans XXI-6 „Am Binsengrund“ und trifft Aussagen sowohl für den Gesamtbereich als auch für Teilbereiche. Für den gesamten Bereich gilt die Ausweisung als Wohngebiet mit mäßiger Bestandsverdichtung, die Einhaltung von Vorgärten mit 5 m, keine Vorgaben für die bauliche Anordnung innerhalb der Blöcke, die Erhaltung der landschaftsräumlichen Prägung des Siedlungsraumes, die Prägung des Bereiches durch „Landhausbebauung“ sowie dichten Baumbestand und hohen Freiflächenanteil. Für den Bereich der ehemaligen Gärtnerei sowie die Grundstücke entlang der Köpenicker Straße ist eine verdichtete Wohnnutzung vorgesehen, während die Bereiche im Übergang zur Wuhle mit einer geringeren Dichte bebaut werden sollen, da hier die Anlage des Wuhlegrünzuges mit durchgehender, überörtlicher Wegeverbindung (Wuhlewanderweg) im Vordergrund steht. ANGRENZENDE FESTGESETZTE BEBAUUNGSPLÄNE Der Bebauungsplan XXI-6 wird im Norden durch den Bebauungsplan XXI-32c, der u.a. an der Köpenicker Straße/Habichtshorst eine Grundschule und einen Sportplatz festsetzt und im Nordosten durch den Bebauungsplan XXI-32b begrenzt. Diese Bebauungspläne resultieren aus der Entwicklungsmaßnahme. Die kleinteilige siedlungstypische Bebauung wird hier weiterentwickelt. Auch der im Süden festgesetzte Bebauungsplan XXI-36 nimmt die kleinteilige Wohnbebauung auf. Somit sind zu den geplanten Festsetzungen für den Bebauungsplan XXI-6 keine bodenrelevanten Spannungen zu erwarten. Das geltende Baurecht für den Bebauungsplanbereich ist zurzeit der § 34 Absatz 1 BauGB. 14 II. PLANUNGSINHALT 1. Entwicklung der Planungsidee Zu den im östlichen Berlin gelegenen Einfamilienhausgebieten in offener Bauweise mit großen Verdichtungspotenzialen gehört der Bereich Biesdorf. Sowohl der FNP Berlin, der STEP Wohnen als auch die Bereichsentwicklungsplanung ermöglichen die Ausschöpfung der Verdichtungsmöglichkeiten als wichtiges Ziel der Wohnungsbauentwicklung in Berlin. Ziel ist die Stärkung gartenbezogenen Wohnens, die Förderung des privaten Wohneigentums, die bauliche Innenentwicklung und Bestandsergänzung in bereits erschlossenen Gebieten mit günstigen infrastrukturellen Rahmenbedingungen, die ggf. zu verbessern sind (Straßen- und Wegeausbau, Gestaltung des öffentlichen Raumes usw.), und nicht zuletzt die Verhinderung der Abwanderung Berliner Familien in das Umland der Stadt. Die generellen Ziele der Stadtentwicklung bestehen für den Bereich Biesdorf darüber hinaus in der Sicherung und Entwicklung der Durchgrünung des Siedlungsgebietes im Sinne landschaftlicher Prägung. Mittel- bis langfristig sollen hier unter Berücksichtigung der Vegetationsbestände qualitativ hochwertige Wohngebiete entstehen. Die derzeitige Genehmigungspraxis für Bauvorhaben im Gebiet stützt sich auf die Grundlage des § 34 Abs. 1 BauGB. Eine planmäßige Steuerung ist somit nicht möglich. Die Bewältigung dieser Problematik kann nur im Rahmen einer verbindlichen Bauleitplanung erfolgen. Ausgehend von den bezirklichen Planungszielen wurde eine Untersuchung für den Bereich Biesdorf beauftragt, um eine Strategie zum Umgang mit der Nachverdichtung im Rahmen der offenen Bauweise zu entwickeln. Neben anderen Projekten sollte im Zuge der Initiativen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz das „Projekt Blockentwicklung am Binsengrund“ sehr konzentriert als überschaubares Nachverdichtungsprojekt in Marzahn umgesetzt werden. Es galt, „Am Binsengrund“ in Biesdorf an einem Bestandsblock zu demonstrieren, dass es sich für Eigentümer lohnt, an einer Flächenmobilisierung mitzuwirken. Ausgehend von einer im Block befindlichen ehemaligen Gärtnereifläche (Fläche A B C D E F G H A), sollte beispielhaft Eigenheim - Architektur umgesetzt und gleichzeitig für die Randbereiche der Brache ein Konzept für die Weiterentwicklung der Einzelbaugrundstücke aufgezeigt werden. Im Strukturkonzept Biesdorf-Süd der „Planungsgruppe 4“ wurden schwerpunktmäßig Aussagen zu dem Bereich nördlich der Straße Habichtshorst getroffen. So wird z. B. die Lage einer erforderlichen Schule nördlich der Straße präzisiert, was für die Verkehrsbedeutung der Straße Habichsthorst entscheidende Folgen hat. Es wird von einer Anbindung der Schule in Höhe der Dramburger Straße ausgegangen. Hinsichtlich der Wohnfunktion werden Aussagen im Strukturkonzept zwar nur für den Bereich nördlich „Am Binsengrund“ getroffen, das Ziel der überwiegenden Bestandsverdichtung kann aber, in Anlehnung an die angrenzenden Strukturen, für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes angenommen werden. Präzisiert wird außerdem die Art der flächenhaften Ausprägung des Wuhleparks als „Teil des von Hohenschönhausen im Norden, über Hellersdorf und Marzahn bis Köpenick im Süden, geplanten regionalen Grünzuges“ (Wuhlegrünzug), der nunmehr fertig gestellt ist. 15 Die ehemalige Gärtnereifläche wurde bereits nach der Zulässigkeit von Vorhaben während der Planaufstellung § 33 BauGB bebaut. Für die angrenzenden Bestandsgebiete zeigte sich jedoch, dass sich die zuvor geplanten Festsetzungen in dem detailliert ausgewiesenem Umfang nicht umsetzen lassen. Die Überarbeitung dieser Festsetzungen führte zu dem Ergebnis, dass der Bebauungsplan mit einer geringeren Regelungsdichte das präferierte Instrumentarium ist. Auf der Grundlage dieser Ergebnisse wurde für die einzelnen Blöcke ein Bebauungsplanentwurf erarbeitet. Unter detaillierter Betrachtung der Teilbereiche und Blöcke wurden deren Spezifika erfasst und darauf basierend diejenigen Regelelemente gesucht, mit denen a) die Planungsziele durchsetzbar sind, b) die Typik der Teilgebiete mit ökologisch noch wirksamen Grünbereichen gewahrt bleibt und c) die Umsetzbarkeit der Planziele des festgesetzten Bebauungsplanes sowohl für den/die Bauende/n als auch für die kontrollierende Verwaltung handhabbar sind. Aufgrund der vorhandenen, kleinteiligen Strukturen und der zum Teil landschaftlichen Prägung der Gebiete, insbesondere durch ihre starke Durchgrünung und unmittelbare Lage zum Wuhle-Landschaftsraum, sind sie entsprechend FNP Berlin zu Wohngebieten mit einer hohen Wohnqualität zu entwickeln. Darüber hinaus sollen die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung bei Vermeidung einseitiger Bevölkerungsstrukturen sowie die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Bevölkerungsentwicklung in Übereinstimmung mit den Zielen des FNP Berlin berücksichtigt werden. Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung äußerten sich damals die Bürger/-innen zu den Themen Verkehr/Straßenausbau, Sicherung des Gebietscharakters und zur erforderlichen Sicherung von Gemeinbedarfsflächen. In Abstimmung mit dem Tiefbauamt des Bezirkes wurden die Straßenbegrenzungslinien so festgelegt, dass die zur Gewährleistung der öffentlichen Erschließung aller Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplanes notwendigen Straßenraumbreiten realisierbar sind. Die Hinweise und Bedenken zu Ausbaustandards der Straße wurden an die zuständige Fachabteilung weitergeleitet, da diese nicht Gegenstand des Bebauungsplanes sind. Auswirkungen auf die Straßenraumbreiten ergaben sich daraus nicht. Die Sicherung des Gebietscharakters soll durch das geplante Nutzungsmaß entlang der öffentlichen Straßen und in den Blockinnenbereichen, der Festsetzung von allgemeinen Wohngebieten (WA 1 bis WA 3) und eines reinen Wohngebietes (WR) für die bereits bebaute „Gärtnereifläche“, erreicht werden. Der erforderliche Bedarf der sozialen Infrastruktur wurde im Entwurf zur Bereichsentwicklungsplanung anhand von Prognosen hinsichtlich der Einwohnerentwicklung ermittelt. Über das in der Bereichsentwicklungsplanung ausgewiesene Maß der baulichen Nutzung hinaus findet keine Verdichtung statt. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Flächen vorhanden, die die soziale Infrastruktur abdecken können, da sich die Grundstücke im Privatbesitz befinden bzw. nicht die erforderlichen Standortkriterien erfüllen. 16 Der erforderliche Bedarf der sozialen Infrastruktur wird deshalb außerhalb des Bebauungsplanes abgedeckt (siehe hierzu auch Punkt I.2.1. Bestand, SOZIALE INFRASTRUKTUR) 2. Intention des Planes Die Intention der Weiterführung und Konkretisierung des Bebauungsplanverfahrens XXI-6 in Biesdorf-Süd ist die planungsrechtliche Sicherung und Entwicklung von Wohnstandorten durch gebietsverträgliche Verdichtung der vorhandenen Bebauung. Dabei sollen die vorhandenen Qualitäten des Siedlungsgebietes erhalten sowie Beeinträchtigungen für die Einwohner/-innen vermieden werden. Die Belange von Natur und Landschaft sind in die Abwägung einzustellen. Wesentliche Ziele der Planung sind im Einzelnen: • Sicherung und Entwicklung von neuen Wohngebäuden durch eine gebietsverträgliche, am Bestand orientierte Verdichtung der vorhandenen Siedlungsstruktur mit hohem Grünanteil und Maßdifferenzierung von der Köpenicker Straße zum Wuhletal. • Sicherung des Gebietscharakters als durchgrüntes Wohnquartier mit hoher Wohnqualität und differenziertem, räumlich strukturiertem Grünbestand, • Aufnahme und Weiterentwicklung der ortsbildprägenden Gestaltungselemente wie Vorgärten, Gebäudekubatur, Geschossigkeit und städtebauliche Strukturen, • Sicherung der klimatischen Entlastungs- und Austauschfunktionen durch Schutz des hohen Vegetationsanteils im Plangebiet (geringe GRZ-Ausweisung), • Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen, • Sicherung einer verdichteten Bebauung auf den Grundstücken Schwabenallee 13 bis 19A (ehemalige Gärtnereifläche) entsprechend der vorhandenen Bebauung einschließlich der Wegebeziehung zum Wuhletal, • Differenzierung des baulichen Nutzungsmaßes zur städtebaulichen Gliederung des Gebietes zwischen Köpenicker Straße und der Wuhle, • Ausweisung freier Blockinnenbereiche, die den Geltungsbereich derzeitig wesentlich prägen und zu erhalten sind, • die Sicherung des Wuhlegrünzuges. Ver- und Entsorgung Da der gesamte Geltungsbereich innerhalb der Trinkwasserschutzzone III b liegt, erfolgte in der Planzeichnung entsprechend eine nachrichtliche Übernahme. Im Rahmen der Bearbeitung des Bebauungsplanes sind die Ingenieurgesellschaft Rockenhausen (IGR) und das Institut für technisch-wissenschaftliche Hydrologie (ITWH) Prof. Dr.-Ing. F. Sieker und Partner GmbH mit der Erstellung eines Konzeptes zur naturnahen Regenwasserbewirtschaftung im Gebiet beauftragt worden. 17 Als Ergebnis wurde für das Gelände der ehemaligen Gärtnerei (Fläche A B C D E F G H A) aufgrund der Grundwasserverhältnisse eine Lösung mit Entwässerungsmulden und einem Überlauf in das Ufergelände der Wuhle in Höhe der Brücke zur Honsfelder Straße angestrebt. Diese Entwässerungslösung wurde einvernehmlich mit dem Bauherrn bzw. Vorhabenträger abgestimmt, die Anlagen sind bereits realisiert. Um dieses lokale System auch langfristig zu sichern, sind im Bereich der Umgrenzung A B C D E F G H A daher Flächen für die Regelung des Wasserabflusses festgesetzt. Eine Einleitungserlaubnis über 10 l/sec ist von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie erteilt worden. Regenwasserkanäle sind innerhalb des Plangebietes nicht vorhanden. Die Versickerung des auf den Straßen als auch des auf den privaten Grundstücksflächen anfallenden Regenwassers erfolgt unmittelbar vor Ort. Entsprechend des 9. Änderungsgesetzes zum Berliner Wassergesetz besteht mit § 36 a Abs. 3 die Möglichkeit zur Festsetzung von Maßnahmen zur Regenwasserbewirtschaftung im Bebauungsplan. Die öffentlichen Verkehrsflächen bieten genügend Raum für die Ableitung des Regenwassers. Eine Regenrückhaltung kann auf öffentlichen Flächen im Randbereich der Wuhle erfolgen. Jedoch liegen bisher keine Anforderungen zur Flächensicherung vor. Da den Eigentümer/-innen aufgrund der Festsetzungen des Bebauungsplanes ausreichender Spielraum zur Bewältigung der Problematik des anfallenden Regenwassers auf den privaten Grundstücken selbst verbleibt, so dass Vernässungsschäden an der Vegetation und an Bauwerken oder Bodenbelastungen durch entsprechende Maßnahmen ausgeschlossen werden können, soll auf die Festsetzung gesonderter Maßnahmen zur Versickerung im Planungsgebiet verzichtet werden. 3. Wesentlicher Planinhalt und Begründung der Festsetzungen 3.1. Art der baulichen Nutzung 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet Mit Ausnahme der ehemaligen Gärtnereifläche werden alle Quartiere als allgemeine Wohngebiete gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Nutzungsart ist für die Umsetzung der städtebaulichen Ziele im Planungsgebiet am geeignetsten. Die Festsetzung als "allgemeines Wohngebiet" ermöglicht eine Durchsetzung des Plangebietes mit z.B. nicht störenden Handwerksbetrieben oder Läden. Dies fördert die Nutzungsmischung, ohne dass die Wohnfunktion wesentlich beeinträchtigt wird. Zur Sicherung des angestrebten Gebietscharakters, der auch schon heute durch kleinteilige, nicht störende Gewerbebetriebe mitgeprägt wird, kommt u.a. eine Ausweisung als reines Wohngebiet hier nicht in Betracht. 3.1.2 Reines Wohngebiet Die ehemalige Gärtnereifläche hingegen wurde bereits unter Berücksichtigung einer Festsetzung als reines Wohngebiet mit einer höheren Dichteentwicklung fertig 18 gestellt und soll aufgrund des nun vorhandenen Bestandes so auch festgesetzt werden. Unter Berücksichtigung der höheren Nutzungsmaße wird so der angestrebten hohen Wohnqualität Rechnung getragen. Für das ehemalige Gärtnereigelände ist ein halböffentlicher, begrünter Freiraum mit Erschließungsfunktion und Spielplatz vorhanden, um den sich eingeschossige Reihen- und Doppelhäuser gruppieren. Den Abschluss zum Wuhlegrünzug bilden Doppelhäuser mit großen Gartengrundstücken. Von dem ovalen Platz führen zwei Wohnwege in Richtung Wuhle. Über diese interne Wegeverbindung ist das Wohngebiet sowohl mit der Schwabenallee wie mit dem zukünftigen Wuhlepark direkt verbunden. Gemäß textlicher Festsetzung Nr. 2 sind die in der Planzeichnung mit k gekennzeichneten Flächen mit einem Geh- und Fahrradrecht zugunsten der Allgemeinheit, einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Nutzer und Besucher, Feuerwehr und Rettungsdienste und einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. 3.1.3 Verkehrsflächen Das der Bereichsentwicklungsplanung zugrunde liegende Verkehrskonzept wurde im Hinblick auf die zu erwartende Verdichtung erarbeitet. Die festgesetzten Straßenflächen sichern den Bestand und den Ausbau der bestehenden öffentlichen Verkehrsflächen. Die dargestellte Abgrenzung der Verkehrsflächen erfolgte unter Berücksichtigung der entsprechenden Anforderungen des Tiefbauamtes. Eine ausführliche Erläuterung erfolgte bereits unter Punkt I.2.1. Straßennetz. Die Breite der öffentlichen Verkehrsflächen ist ausreichend bemessen, um das zu erwartende Verkehrsaufkommen zu bewältigen. Die Köpenicker Straße als übergeordnete Straßenverbindung der Verbindungsstufe II und die Heesestraße als Straße von besonderer Bedeutung sind Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes von Berlin. Die Einteilung des öffentlichen Straßenlandes Bebauungsplanes (textliche Festsetzung Nr. 3). ist nicht Gegenstand des Die Erschließung von Grundstücken im Blockinnenbereich erfolgt über private Erschließungswege bzw. über private Geh-, Fahr- und Leitungsrechte. Eine Prüfung der jeweiligen Erschließungssituation erfolgt im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens. Bei Bebauung der rückwärtigen Grundstücke bei gesonderter Grundstücksbildung wird durch Eintragung einer Baulast zur Gewährung des Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes die Sicherung der Erschließung gefordert. Ist eine reale Grundstücksteilung nicht vollzogen worden, so ist davon auszugehen, dass bei einer rückwärtigen Bebauung auf einem Gesamtgrundstück die Erschließung dieses Grundstücks durch die unmittelbare Anbindung an die öffentlichen Verkehrsflächen ausreichend gegeben ist. Eventuell zu treffende privatrechtliche Regelungen auf ideell geteilten Grundstückflächen sind nicht Gegenstand der Bebauungsplanung. Durch die Berliner Feuerwehr wurde der Hinweis gegeben, dass sich im Plangebiet Grundstücke mit einer Tiefe von über 100 m befinden. Darum muss zu Gebäuden, die mehr als 50 m von einer öffentlichen Verkehrsfläche entfernt und nicht nur eingeschossig sind, jeweils ein zweiter Rettungsweg über Leitern der Feuerwehr sichergestellt werden. 19 3.2. Maß der baulichen Nutzung Für das Planungsgebiet wird eine Festsetzungskombination gewählt, die sich aus dem Erfordernis, die differenzierten planerischen Zielsetzungen für das Gebiet umzusetzen, ergibt. Dabei wird auf die Anwendung weitreichender, detaillierter Festsetzungen im Sinne der planerischen Zurückhaltung verzichtet. Das Maß der baulichen Nutzung wird für alle Baugebiete durch die Festsetzung von Grundflächenzahlen (GRZ), Geschossflächenzahl (GFZ), Geschossigkeit und Bauweise ausreichend bestimmt. Das Maß der baulichen Nutzung sichert die städtebaulichen Zielsetzungen für die Entwicklung bestehender und geplanter Nutzungen. Mit Ausnahme der „Gärtnereifläche“ wird innerhalb des gesamten Plangebietes eine abweichende Bauweise festgesetzt. Die überbaubare Grundstücksfläche wird im Bebauungsplan für die allgemeinen Wohngebiete durch baufelderbezogene Baugrenzen bestimmt. Durch Flächenausweisung der Baufelder wird eine maximale Flexibilität bei der Stellung der Baukörper gewährleistet und damit insbesondere in den rückwärtigen Grundstücksbereichen ein weitestgehender Schutz erhaltenswerter Vegetationsbestände ermöglicht. In dem Block - Am Binsengrund, Dramburger Straße, Heesestraße und Schwabenallee - wird eine von Bebauung freizuhaltende Fläche ausgewiesen. Aufgrund der Situationsgebundenheit und der landschaftlichen Prägung von Wohnbauflächen in diesem Block ist diese Maßnahme gerechtfertigt. Sie ist ein besonderer Schutz von Fauna und Flora im Übergangsbereich zum Landschaftsraum der Wuhle. Mit der Bebauung der Gärtnereifläche war beabsichtigt, durch eine höhere Bebauungsdichte und durch die Schaffung von neuen Bau- und Eigentumsformen hier einen städtebaulichen Akzent zu setzten. Die bereits bebaute Fläche ist geprägt durch kleine Reihenhäuser und Doppelhäuser. Ihre Anordnung erfolgte so, dass eine öffentliche Wegeverbindung zum Wuhle-Landschaftsraum ermöglicht wurde. Dieses Areal besitzt einen besonderen Wiedererkennungswert im Siedlungsgebiet. Es fügt sich durch die eingeschossige Bebauung harmonisch in die Umgebungsbebauung ein. 3.2.1. Grundflächenzahl (GRZ) Die Qualitäten des durchgrünten Einfamilienhausgebietes mit seinen wichtigen ökologischen und freiraumbezogenen Funktionen werden durch die Festsetzung der GRZ gewahrt. Die Versiegelung der landschaftlich geprägten Wohnbereiche wird gering gehalten. Trotzdem ist damit gewährleistet, dass ausreichend dimensionierte neue Wohngebäude errichtet werden können. Eine Entwicklung innerhalb vorhandener Strukturen bleibt gewährleistet. Entlang der Köpenicker Straße wird entsprechend dem Bestand für die allgemeinen Wohngebiete WA 1 eine GRZ von 0,3 festgesetzt. Diese Festsetzung bezieht sich auf Flächen in einer Tiefe von ca. 30 m bzw. bis an die vorhandenen Grundstücksgrenzen. Damit wird der städtebaulichen Situation entlang der Verbindungsstraße zwischen Köpenick und Hellersdorf Rechnung getragen. 20 Für die ehemalige Gärtnereifläche (Fläche A B C D E F G H A) wird die bereits entsprechend dem städtebaulichem Konzept realisierte GRZ von 0,3 festgesetzt. Damit wurden die Voraussetzung für verdichtete Wohnformen und eine besondere städtebauliche Situation innerhalb des gewachsenen Siedlungsgebietes entsprechend den beabsichtigten Entwicklungszielen geschaffen. Im Gegensatz dazu wird für die allgemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3 das Maß der baulichen Nutzung durch eine maximale GRZ von 0,2 festgesetzt. Durch die Differenzierung der GRZ der allgemeinen Wohngebiete WA 2 und WA 3 gegenüber dem Wohngebiet WA 1 erfolgt eine Abstufung zum östlich gelegenen WuhleLandschaftsraum und wird u.a. dem Schutzanspruch des Wuhlegrünzuges entsprochen. 3.2.2. Geschossflächenzahl (GFZ) Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-6 befindet sich in einem Bereich, der im FNP Berlin als Wohnbaufläche mit einer Staffelung der GFZ 0,8 von der Köpenicker Straße bis zur Schwabenallee und weiterführend mit einer GFZ 0,4 zum Wuhle-Landschaftsraum dargestellt ist. Durch die Differenzierung der GFZ im Bebauungsplan in Übereinstimmung mit dem FNP Berlin soll die städtebauliche Gliederung der baulichen Strukturen innerhalb der Blöcke des Bebauungsplanes erreicht werden. Für die überbaubaren Flächen am Blockrand der Köpenicker Straße wird in einer Tiefe von 30 m eine GFZ von 0,6 unter Berücksichtigung der vorhandenen städtebaulichen Struktur festgesetzt. Eine GFZ von 0,4 wird festgesetzt: Ö In der Heesestraße 5 bis 13 und 17, Ö in der Heesestraße 23 bis 31 in der Tiefe von 40 m und Ö für alle weiteren überbaubaren Flächen am Blockrand in einer Tiefe von 30 m bzw. bis zu vorhandenen Grundstücksgrenzen. In den Blockinnenbereichen wird eine GFZ von 0,2 mit einem Vollgeschoss als Höchstmaß im Sinne der landschaftlichen Prägung entsprechend FNP Berlin festgesetzt. Durch die Gliederung wird der Eindruck der gartengeprägten Blockinnenbereiche unterstützt. Die rückwärtigen Gebäude sollen hinter den Gebäuden des Blockrandes in ihrem Bauvolumen deutlich zurücktreten. Eine Besonderheit bildet wieder die ehemalige Gärtnereifläche. Hier wurde sowohl am Blockrand als auch im rückwärtigen Bereich eine GFZ von 0,3 unter Berücksichtigung der beabsichtigten städtebaulichen Zielstellung festgesetzt. Die Obergrenzen des FNP Berlin werden mit diesen geplanten Festsetzungen eingehalten. 21 3.2.3. Geschossigkeit Unter Berücksichtigung der vorhandenen Bebauung wird für alle überbaubaren Flächen am Blockrand eine zweigeschossige Bebauung festgesetzt. Für die Blockinnenbereiche der Blöcke wird aus Gründen des harmonischen Einfügens in die vorhandene Struktur und der Unterordnung unter den vorhandenen Grünbestand ein Vollgeschoss festgesetzt. Durch die beabsichtigte Gliederung der Blöcke soll der Eindruck der gartengeprägten Blockinnenbereiche weitestgehend erhalten bleiben. Dem/r Bauherr/-in wird ermöglicht, auf den Grundstücken ökonomisch zu bauen, gesunde Wohnverhältnisse zu erreichen und gleichzeitig das Ortsbild im Plangebiet zu wahren. Auf der ehemaligen Gärtnereifläche wird durchgehend nur ein Vollgeschoss festgesetzt. Diese Festsetzung ist in der besonderen städtebaulichen Situation der Entwicklungsfläche gegeben. 3.3. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche 3.3.1 Bauweise Die Planung ermöglicht die Realisierung unterschiedlicher Bauformen (wie z.B. Doppelhäuser, Einzelhäuser und kleinere Stadtvillen), die sich in die vorhandene ortsübliche Bebauung von Biesdorf-Süd einfügen. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 4 wird eine Begrenzung von 18 m Baukörperlänge vorgenommen, die das verträgliche und harmonische Nebeneinander von Alt und Neu sichern soll und die vorhandenen kleinteiligen Strukturen berücksichtigt. Diese Festsetzung dient der Weiterentwicklung der für das Siedlungsgebiet typischen städtebaulichen Strukturen. Diese Einschränkung erfolgt, weil die Baufenster durchgehend über mehrere Grundstücke verlaufen, aus städtebaulichen Gründen eine geschlossene Baufront aber vermieden werden soll, um eine kleinteilige, am Bestand orientierte Bebauung zu gewährleisten. Die Reduzierung auf 18 m ergibt sich bei einer angenommenen Achsbreite von 6 m bei maximal 3 Wohneinheiten, die sich durchaus verträglich in den vorhandenen Bestand einfügen. Darüber hinaus wird durch die Beschränkung auf diese Größenordnung die Erlebbarkeit des öffentlichen Raumes gesichert. Die Sicherung vorhandener kleinteiliger Strukturen leistet gleichzeitig einen Beitrag zur Stadtökologie in Übereinstimmung mit dem Landschaftsprogramm (LAPRO). 3.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche Im Planungsgebiet sollen überbaubare und nichtüberbaubare Grundstücksflächen festgesetzt werden. Auf eine Baukörperfestsetzung mit Ausnahme der ehemaligen Gärtnereifläche wird aufgrund der heterogenen Strukturen und im Sinne der planerischen Zurückhaltung verzichtet. Darüber hinaus kann durch überbaubare Grundstücksflächen besser auf den vorhandenen Baumbestand Rücksicht genommen werden. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen definiert, die innerhalb des Blockes Baufelder umgrenzen. Hierdurch wird dem umweltschützenden Belang - dem weitestgehenden Erhalt des Baumbestandes - Rechnung getragen. 22 Für das Siedlungsgebiet prägend sind überwiegend von Bebauung freie Vorgartenbereiche, die gärtnerisch gestaltet wurden. Zur Wahrung dieses Gebietscharakters sollen diese im Bebauungsplan 10-54 gesichert werden. So dürfen in diesen Vorgartenbereichen (nicht überbaubare Grundstücksfläche zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze) keine Stellplätze, Garagen/Carports und Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung errichtet werden (textliche Festsetzung Nr. 1). Eine Ausnahme bilden die Flächen auf den Grundstücken Heesestraße 5 bis 13 und 17 sowie in der Heesestraße 23 bis 31. Auf diesen Grundstücken sollen ausnahmsweise auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze, Garagen/Carports und Nebenanlagen zulässig sein. Hier wurde aufgrund der örtlichen, städtebaulich prägenden Situation eine Erweiterung des Vorgartens auf 15,00 m festgesetzt. Um den Verkehr nicht unnötigerweise in den Blockinnenbereich zu ziehen, sind hier ausnahmsweise Stellplätze und Garagen/Carports zulässig. Der Gesamteindruck dieser durch alten Baumbestand prägenden Vorgärten bleibt auch unter Berücksichtigung der Festsetzung der genannten Nebenanlagen weitestgehend erhalten. Entlang der Köpenicker Straße wird die Baugrenze aufgrund des Bestandes auf 4,00 m festgesetzt. Im Quartier Dramburger Straße, Heesestraße, Schwabenallee, Am Binsengrund wird planungsrechtlich eine nichtüberbaubare Grundstücksfläche gesichert, die den Blockinnenbereich bereits derzeitig prägt, wesentlich zur Wohnqualität beiträgt und einen aktiven Beitrag zum Artenschutz leistet. Darüber hinaus sollen im Sinne des Erhalts des vorhandenen prägenden Baumbestandes keine weiteren Einschränkungen der bebaubaren Grundstücksflächen erfolgen. Durch die damit mögliche variable Einordnung der Gebäude kann der vorhandene Baumbestand, der den Charakter des Gebietes wesentlich bestimmt, weitestgehend erhalten werden. Im Rahmen der Baugenehmigung werden erforderliche Baumfällungen durch die Baumschutzverordnung geregelt. Für die ehemalige Gärtnereifläche erfolgte eine Baukörperfestsetzung in Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes und unter Berücksichtigung des Regenwasserbewirtschaftungskonzeptes der Wohnanlage über Mulden-Rigolen. Ein charakteristisches Gestaltelement ist der ovale Platz auf der ehemaligen Gärtnereifläche, der über diese Festsetzung gesichert wird. Hier wurde ein Platz u.a. als städtebaulich prägender Raum angelegt. Es wurden Bäume gepflanzt, die diesen Platz signifikant in seiner städtebaulichen Wirkung unterstützen und für die Anwohner sowie Besucher zum Verweilen einladen. Die öffentliche Durchwegung führt über diesen Platz in den Wuhle-Landschaftsraum. 3.4. Grünfestsetzung Im Landschaftsprogramm wird der Planungsbereich als Obstbaumsiedlungsbereich dargestellt. Die Sicherung und Entwicklung dieser besonderen Siedlungszusammenhänge, der Erhalt und die Ergänzung des prägenden Obstbaumbestandes in Gärten und Siedlungsfreiräumen sowie der Erhalt und die Entwicklung von gebietstypischen Strukturelementen und Vegetationsbeständen soll mit dem Bebauungsplan erfolgen. 23 Die in der Pflanzliste genannten Bäume sind auf den Obstbaumsiedlungsbereich abgestimmt. Auf die Festsetzung von Einzelbäumen wird verzichtet, da diese mit der Baumschutzverordnung geschützt sind. Ebenso wird in der öffentlichen Parkanlage auf die ursprünglich geplante Festsetzung der Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und Erhaltungen verzichtet. Die Anlage ist im öffentlichen Eigentum und es erfordert keine Selbstbindung des Landes. Die Anlage wurde bereits als öffentliche naturnahe Parkanlage fertig gestellt. Dabei wurde insbesondere berücksichtigt, dass standortgerechte Gehölzgruppen entsprechend ehemaliger Ziele bei der Realisierung Berücksichtigung fanden. Durch die öffentliche Hand erfolgen entsprechende Schutzund Pflegemaßnahmen. Für die privaten Grundstücksflächen sieht die textliche Festsetzung Nr. 5 vor, dass im Sinne des vorhandenen städtebaulichen Charakters im Bebauungsplangebiet pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche ein für das Obstbaumsiedlungsgebiet typischer Baum nach Pflanzliste zu pflanzen oder zu erhalten ist. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen, für das Obstbaumsiedlungsgebiet typische Bäume mit einzurechnen. Damit soll gewährleistet werden, dass sich die Anzahl der zu pflanzenden Bäume in einem für die Eigentümer zumutbaren Rahmen bewegt, aber gleichzeitig dem Erhalt des städtebaulichen Charakters dient. Auf der Fläche A B C D E F G H A gilt die getroffene Festlegung in der Baugenehmigung auch dem Ausgleich und Ersatz gemäß § 9 Abs. 1a BauGB. Unabhängig davon war der ovale Platz (Rondel) als städtebaulich prägender Raum herzustellen. Um die städtebauliche Wirkung dieses Raumes zu unterstützen, waren 14 Bäume entsprechend Festsetzung zu pflanzen, die bei Abgang zu ersetzen sind. Im Sinne einer starken Durchgrünung und zur Sicherung der gebietstypischen Gestaltung des Obstbaumsiedlungsgebietes und zur optischen Wahrnehmung der landschaftlichen Prägung wurde entsprechend der textlichen Festsetzung Nr. 6 geregelt, dass eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen ist. Hierdurch wird die Bodenversiegelung von Wegen und Zufahrten beschränkt. Diese Festsetzung stärkt den landschaftlich geprägten Charakter der Siedlung. Außerdem dient diese Festsetzung der Grundwasserbildung und damit der Vermeidung nachteiliger Umweltauswirkungen auf den Wasserhaushalt. Da das Plangebiet in der Trinkwasserschutzzone liegt, gilt diese Festsetzung nicht für Stellplätze, da die Gefahr der Verunreinigung des Grundwassers durch Ölverluste von Fahrzeugen besteht. Im östlichen Geltungsbereich des Bebauungsplanes verläuft die Wuhle in nord-südlicher Richtung. An diesem Verlauf orientiert sich eine am Pollnower Weg beginnende Grünfläche, die sich bis zur Heesestraße erstrecken soll. Im Bereich des Bebauungsplanes hat diese Grün- und Durchlüftungsfläche eine Breite von 6 m bis 80 m. Die Grünfläche ist Bestandteil des fertig gestellten Erholungs- und Freiraumgrünzuges in nord-südlicher Richtung und wird daher mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“ festgesetzt. Diese Flächen werden als übergeordneter, abwechslungsreicher Großgrünraum definiert. Mit der Sicherung des Wuhlegrünzuges als öffentliche Parkanlage wird außerdem die Funktion als Biotopverbund gewährleistet. Der nördliche und südliche Bereich der öffentlichen Parkanlage soll jeweils mit einem Spielplatz ergänzt werden. Am 31.12.2011 lebten 704 Einwohner/-innen im Planungsgebiet. Die Prognose für die Einwohneranzahl geht von ca. 800 aus. Durch die Entwicklungspotentiale, die 24 auch mit diesem Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden, entsteht ein weiterer Mehrbedarf an Spielplätzen. Damit wären hier 800 m² Nettospielplatzfläche erforderlich. Die genauen Standorte der Spielplätze wurden in der Planzeichnung nicht verortet, um eine flexiblen Gestaltung und Einordnung zu ermöglichen. Der Spielplatz im nördlichen Bebauungsplanbereich mit ca. 151 m² Spielfläche wurde zwischenzeitlich realisiert. Im südlichen Bereich der öffentlichen Parkanlage wird durch die entsprechende Festsetzung die Voraussetzung für einen weiteren Spielplatz geschaffen, damit kann der bestehende Fehlbedarf für das Plangebiet langfristig gedeckt werden. Die vorhandenen kleinen Spielplatzflächen auf den Wohngrundstücken sind private Spielplätze. Sie befinden sich auf privaten Grundstücken und sind somit der Öffentlichkeit nicht zugänglich. Sie decken lediglich den nachzuweisenden privaten Spielplatzbedarf für Kleinkinder aus diesen Wohnsiedlungen ab. III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANVERFAHRENS 1. Eingriffsbetrachtung Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-6 befindet sich in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, in dem derzeit bereits Bauvorhaben nach § 34 BauGB zulässig sind. Das Ziel des Bebauungsplanes besteht in der Sicherung der städtebaulichen Ordnung im Plangebiet, unter Berücksichtigung des Erhalts der prägenden Vegetationsflächen und der Obstbaumprägung innerhalb der vorhandenen Bebauungsstruktur, die nicht über das bereits derzeit zulässige Nutzungsmaß nach § 34 BauGB hinausgeht. Damit findet kein Eingriff im Sinne des § 18 BNatschG statt und es werden keine Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-6 erforderlich. 2. Finanzielle Auswirkungen Die Festsetzungen des Bebauungsplanes gewährleisten die Sicherung und Entwicklung der vorhandenen Nutzungsstrukturen und die Wahrung der städtebaulichen Ordnung, wodurch keine Entschädigungen nach § 39 bis 44 BauGB zu erwarten sind, da keine Kenntnis von der Vorbereitung und Durchführung von Nutzungsmöglichkeiten im Vertrauen auf die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 BauGB bei Wirksamwerden des Beitritts besteht. Übernahmeansprüche werden nicht begründet. Für die bereits gemäß § 33 BauGB genehmigten Vorhaben wird die Zulässigkeit nicht aufgehoben und nicht geändert. Aus diesem Grund sind keine Schadensersatzansprüche entsprechend dem gegenwärtigen Kenntnisstand gemäß § 42 BauGB zu erwarten. 3. Regenwasser Seitens der zuständigen Wasserbetriebe liegt für die öffentlichen Flächen kein Konzept zur Regenwasserentsorgung vor. Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wird die Beauftragung des Gewässerentwicklungskonzeptes für 25 die Wuhle vorbereitet. Diese Aussagen werden von den Berliner Wasserbetrieben zur Aufstellung des Regenentwässerungskonzeptes benötigt. Entsprechend der Zielstellungen des Landschaftsprogrammes für Berlin wird zur Sicherung der Naturhaushaltsfunktion prinzipiell für die privaten Grundstücke von einer dezentralen Regenwasserversickerung auf den Grundstücken selbst ausgegangen. Die technische Lösung zur Verbringung des Regenwassers auf den Baugrundstücken ist vom jeweiligen Grundstück und Vorhaben abhängig und durch die Bauherr/-innen zu bewältigen. Mit der überwiegend planerisch angestrebten GRZ 0,2 ist ausreichend Versickerungsfläche, trotz der vorhandenen Böden im Urstromtal, auf den Grundstücken vorhanden. Die Regenwasserversickerung auf den privaten Grundstücken ist ohne Gefährdung des Grundwassers möglich. Auf der bereits fertig gestellten „Gärtnereifläche“ wurde aufgrund der etwas höheren Dichte ein Entwässerungssystem durch Mulden-Rigolen gewählt, die das Regenwasser in die Wuhle ableitet. Dieses System war Bestandteil der Baugenehmigung und ist zu sichern. 4. weitere Auswirkung auf die Umwelt Aufgrund der geringen Versieglung innerhalb des Planungsgebietes und der kleinteiligen Bebauung mit vorwiegend Ein- und Zweifamilienhäusern ist die Versickerung des anfallenden Regenwassers ohne Gefährdung des Grundwassers in Übereinstimmung mit den Zielen des Bebauungsplanes auf den Grundstücken selbst weiterhin möglich. Überwiegend anstehende Sande und die damit verbundene gute Durchlässigkeit des Bodens besitzen eine gute Filterwirkung für Niederschlagswasser. Die Funktion des Bodens als Versickerungsfläche und die Wasserrückhaltefähigkeit wird unter Berücksichtigung der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes nur unwesentlich beeinträchtigt. Durch die geringe Versiegelung der Grundstücke und die Begrenzung auf zwei Vollgeschosse im Bebauungsplan wird die Funktion des Gebietes als Kaltluftentstehungsgebiet ebenfalls nur unwesentlich beeinträchtigt. Die hier ermöglichte kleinteilige Bebauung wird keine Barrierewirkung entwickeln. Negative Auswirkungen auf die Frischluftzufuhr für die Innenstadtbereiche und somit auch Auswirkungen auf das Klima sind deshalb nicht zu erwarten. Die mit dem Bebauungsplan vorbereitete Bebauung wird ein geringfügiges, zusätzliches Verkehrsaufkommen erzeugen. Der vorhandene Straßenraum kann das zu erwartende Verkehrsaufkommen unter Berücksichtigung der erforderlichen Verkehrssicherheit problemlos bewältigen. Zusätzlicher Verkehr resultiert nur aus dem Aufkommen der durch die Nachverdichtung erzeugten An- und Abfahrverkehrs. Detailliertere Ausführungen hierzu sind unter dem Punkt - Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB - zu finden. Es ergibt sich keine über das Maß der zumutbaren Beeinträchtigungen im allgemeinen Wohngebiet hinausgehende Umweltbelastung aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes. 26 5. Artenschutzrechtliche Belange Im Geltungsbereich kann das Vorhandensein von geschützten Arten wie Fledermäuse und Brutvögel nicht ausgeschlossen werden. Die Belange der hier betroffenen vorkommenden streng geschützten Arten können unter Beachtung des § 42 BNatSchG und der beabsichtigten Entwicklung von Wohnbauflächen innerhalb des erschlossenen Siedlungsgebietes durch entsprechende Bauzeitenregelung auf Vorhaben hinreichend beachtet werden. Dem Verbot gemäß § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG wird durch die Beschränkung der baulichen Dichte im Bebauungsplan, der eine bauliche Entwicklung über die zulässige Bebauung nach § 34 BauGB hinaus nicht ermöglicht, Rechnung getragen. Es ist davon auszugehen, dass unter Berücksichtigung der hier beabsichtigten Entwicklung innerhalb des bebauten Siedlungsgebietes und der damit verbundenen Verminderung der Zersiedlung im Außenbereich sowie dem privaten Belang der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Grundstücke eine Ausnahme erteilt werden kann, da der Erhaltungszustand der hier vorkommenden Populationen sich unter Berücksichtigung entsprechender Kompensationsmaßnahmen (z.B. Nisthilfen) nicht verschlechtern wird. Nahrungs- und Jagdhabitate werden gegenüber der Entwicklung nach § 34 BauGB nicht beeinträchtigt. Die Nahrungs- und Bruthabitate bleiben langfristig unter Berücksichtigung des Bebauungsplanes erhalten. Sowohl im Bebauungsplangebiet als auch in der Nähe befindlichen Wuhlelandschaftsraumes sind genügend Möglichkeiten vorhanden, wo sich die geschützten Arten wieder ansiedeln können. Selbst bei Fällung außerhalb der Brutzeit bleiben genügend Brut- und Nahrungshabitate für die geschützten Arten vorhanden. Es wird darauf hingewiesen, dass die abrissbedingte Beseitigung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der gesonderten ordnungsrechtlichen Zulassung nach § 43 Abs. 8 BNatSchG bedarf. Diese Ausnahmezulassung ist bei der zuständigen Obersten Naturschutzbehörde unter Beifügung des vollständigen Kartierungsergebnisses (Vögel und Fledermäuse) zu beantragen. In der öffentlichen Grünfläche (Teilbereich Wuhlegrünzug / Parkanlage) kommt das stark gefährdete Östliche Heupferd vor. Für den Schutz dieser Art spielt der Erhalt ihrer Lebensstätte eine wichtige Rolle. Angeregt wurde der Gestaltung des Wuhlegrünzuges ein Schutzgutachten für die Zielart Östliches Heupferd zugrunde zu legen. Der vom landschaftspflegerischen Fachbeitrag vom Januar 1997 vorgesehene Teil der Ausgleichsmaßnahmen im Bereich der öffentlichen Grünanlage / Parkanlage kommt somit nicht mehr zum Tragen. Die ursprünglich vorgesehene Sammelkompensation im Bereich der Wuhle im Sinne eines Ausgleichs des Eingriffes ist nicht mehr gerechtfertigt, da durch die Festsetzungen im Bebauungsplan für die privaten Grundstücke keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich sind. Das zulässige Maß der Bebauung geht hier nicht über das nach § 34 BauGB bereits zulässige Maß hinaus. Durch den Wegfall der Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen wird nicht in den ursprünglichen Lebensraum des Östlichen Heupferds eingegriffen und dem Schutzanspruch des Östlichen Heupferds wird entsprochen, da keine Maßnahmen erfolgen, die den Lebensraum zerstören. Ein Schutzgutachten ist somit nicht erforderlich. 27 IV. VERFAHREN 1. Mitteilung der Planungsabsicht nach § 3a AGBauGB Auf der Grundlage des abgestimmten städtebaulichen Entwicklungskonzeptes für den gesamten Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-6 wurde der erforderliche Planungsbedarf formuliert. Es erfolgte eine Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 3a AGBauGB an die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen. Über den Zeitpunkt und die Anzeigemitteilung sind keine Unterlagen verfügbar. 2. Aufstellungsbeschluss Das Bezirksamt Marzahn hat in seiner Sitzung am 12. Oktober 1993 die Aufstellung des Bebauungsplanes XXI-6 mit Nr. II/359/93 beschlossen. Der Beschluss wurde am 10.12.1993 im Amtsblatt von Berlin Nr.60, Seite 3726 bekanntgemacht. Die BVV war über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens XXI-6 lt. BABeschluss zu informieren. Über die Kenntnisnahme hierzu sind keine Unterlagen verfügbar. 3 Beteiligung der Bürger gemäß § 3 BauGB (frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB) In der Zeit vom 30.06.1995 bis 14.07.1995 wurde die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB in den Räumen des Stadtplanungsamtes von Marzahn durchgeführt. Der Zeitraum für die frühzeitige Bürgerbeteiligung (Darlegung und Erörterung) wurde in der Berliner Zeitung vom 22.06.1995 bekannt gegeben. 4. Auswertung der Beteiligung der Bürger gemäß § 3 BauGB (frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB) Im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurden von 11 Bürgern/-innen Anregungen vorgebracht. Diese bezogen sich im Wesentlichen auf das Nutzungsmaß (Abgrenzung der Geschossigkeit, Anordnung der Baufelder, der zulässigen GRZ), die Erschließung (Anordnung der Stellplätze, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) und die Kartierung (Grundstücksgrenzen, Bestand). Zum Thema „Nutzungsmaß“ wurde wiederholt der Einwand vorgetragen, die Ausnutzung der Grundstücke sei zu gering. Dieser Einwand konnte insofern nicht berücksichtigt werden, da das Ziel des Bebauungsplanes die Ausweisung einer Wohngebietsnutzung (Typ W 3 / W 4 Flächennutzungsplan) mit hohem Grünanteil und höherer Verdichtung als im Bestand (GRZ 0,1) ist. Weiterhin ist die Sicherung des Wuhlelandschaftsraumes von überregionaler Bedeutung. Dabei sind die GRZ / GFZ - Werte im Gebiet abzustufen (Köpenicker Straße: höhere Werte, Wuhlerand: niedrigere Werte). 28 Aufgrund der vorgebrachten Einwände und einer erneuten Prüfung wurde das Nutzungsmaß entlang der Schwabenallee zwischen Binsengrund und Heesestraße im westlichen Bereich, orientiert am Bestand, durchgängig auf eine zweigeschossige Bauweise festgelegt. Nicht berücksichtigt wurden Einwände, die sich auf Ungleichbehandlung von Bereichen bezogen. Im Besonderen ist die Abgrenzung des Bereiches der ehemaligen Gärtnerei gegenüber den übrigen Gebieten als Bevorzugung gewertet worden. Da hier eine Verdichtung und Durchwegung in diesem Bereich als Vorgabe aus der Bereichsentwicklungsplanung (verdichtete Wohnnutzung mit einer GRZ 0,3 / III Geschosse) übernommen wurde, ist hier ein kommunales Planungsziel verwirklicht worden, wobei hier nur eine eingeschossige Bebauung zum Tragen gekommen ist. Im Themenbereich „Erschließung“ wurden die wesentlichen Bedenken und Anregungen zu der Frage der Erreichbarkeit der Gebäude in der zweiten Baureihe abgegeben. Hierzu waren zwei Varianten dargestellt, von denen die eine die konventionelle Art der Erschließung mit Zufahrten bis zum Gebäude und Einzelstellplätzen auch auf den hinteren Grundstücken darstellte (Variante A), während die andere einen Vorschlag zur Gestaltung einer „autofreien Blockmitte“ mit zusammengefassten Stellplatzanlagen am Blockrand gemacht hat (Variante B). Die zahlreichen Einwände von Bürgern/-innen ließen erkennen, dass eindeutig die Variante „Stellplätze auch in zweiter Reihe“ bevorzugt wurde. Die Umsetzbarkeit des Konzeptes (Variante B) wurde bezweifelt, da es bereits Stellplätze im hinteren Bereich des Bestandes gibt und somit eine Ungleichbehandlung bei Neuzugängen entstehen würde. Außerdem wurde die Bereitschaft von Nachbarn zur Erstellung gemeinsamer Stellplatzanlagen bezweifelt, so dass in der weiteren Bearbeitung die Variante „Stellplätze auch in zweiter Reihe“ fortgeführt wurde. Beim Themenbereich Kartierung wurde insbesondere bemängelt, dass der tatsächliche Bestand nicht mit der Plangrundlage übereinstimmt. Von einem Bürger wurde der Sinn der aufgeweiteten Grünbereiche im Blockinneren angezweifelt, da diese nur für die Bewohner in 2. Reihe nutzbar seien. Diese sollen als Planungsziel jedoch u.a. als Teil der Minimierung des Eingriffs im Zuge der Planaufstellung erhalten bleiben. Des Weiteren wurde nochmals auf den visuellen, kleinklimatischen und ökologischen Nutzen für die Bewohner der ersten und zweiten Baureihe hingewiesen. 5. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 19.01.1996 bis 04.03.1996 statt. Insgesamt äußerten sich 36 Träger öffentlicher Belange. 6. Auswertung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Im Rahmen der Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB an der Bauleitplanung sind 29 die vorgebrachten Anregungen und Bedenken zusammengestellt und ihre Berücksichtigung abgewogen worden. Mit der Vorlage Nr. III/167/96 ist dieser Abwägungsvorschlag mit den entsprechenden Änderungen vom Bezirksamt Marzahn in seiner Sitzung am 23.7.1996 beschlossen worden. Die BVV war über das Ergebnis der Auswertung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung lt. BA-Beschluss zu informieren. Über die Kenntnisnahme hierzu sind keine Unterlagen verfügbar. Im Wesentlichen handelt es sich um folgende Belange: Zum Thema „Nutzungsart“ wurde der Einwand gebracht, dass die Teilgebiete 1 bis 6 an der Straße Habichtshorst nicht als WR ausgewiesen werden sollten, da aufgrund der zu erwartenden Schallimmission durch den geplanten Schulneubau mit Sportstätten auf der Nordseite der Straße Habichtshorst (B-Plan XXI-32) nur eine Ausweisung als WA in Frage kommt. Außerdem spricht die wichtige Erschließungsfunktion des Habichthorstes für die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme der Wohnbebauung nördlich des Habichtshorstes und die damit verbundene Verkehrsbelastung für eine Ausweisung der Gebiete als WA. Um die Nutzungskonflikte für die betroffenen Wohngrundstücke zu reduzieren, wurden die Teilgebiete 1-6 deshalb als WA festgesetzt. Aufgrund der vorgebrachten Bedenken zu den Themen „soziale Infrastruktur“ und „Freizeit / Sport“ wurden in die Begründung zum Bebauungsplan Aussagen zu Kindertagesstätten, Schulen sowie Spiel- und Sportplätzen nachgetragen, die zuvor nicht in einem eigenen Kapitel vorhanden waren. Die Beteiligung der Träger hat ergeben, dass der erhöhte Bedarf an sozialer Infrastruktur durch die geplante Verdichtung und damit wachsende Bevölkerungszahl in den umliegenden Gebieten abgedeckt werden können. Die Einwände zum Bereich „Verkehr“ richteten sich vor allem gegen Darstellungen innerhalb öffentlicher Verkehrsflächen wie Querungshilfen und Grün- und Parkstreifen bzw. textlicher Festsetzungen zur Bepflanzung im Straßenraum. Dem wurde entsprochen, so dass im Bebauungsplan keine Darstellungen innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsfläche mehr eingetragen wurden, d.h. es sind keine Aussagen zu Verkehrsberuhigung, Entwässerung, Bepflanzung, Parken oder Straßenprofil enthalten. Besonders die Darstellung einer geplanten Fußwegverbindung von der Wuhle durch das Gelände der Fläche A B C D E F G H A (ehemalige Gärtnerei) und die Fortsetzung durch Block C, von der Schwabenallee bis zur Köpenicker Straße, wurde kritisiert, da die Fortführung in Richtung Dohlengrund nicht gewährleistet sei. Da innerhalb der öffentlichen Straßenverkehrsfläche keine Darstellungen gemacht werden können, kann die logische Fortsetzung im Plan in Form einer Querungshilfe in der Köpenicker Straße nicht aufgezeigt werden, und es muss auf den allerdings unverbindlichen städtebaulichen Gestaltungsplan verwiesen werden. Die Querung der Köpenicker Straße in diesem Bereich sollte allerdings unabhängig vom Rechtscharakter der Bebauungsplanung geregelt werden, da dies eine wichtige Verbindung in der Bereichsentwicklungsplanung darstellt und die Situation im Einmündungsbereich Dohlengrund/Habichtshorst/Köpenicker Straße, besonders in 30 Hinsicht auf die Fußgängersicherheit, Schulwegsicherung bedarf. ohnehin einer Regelung, auch als Im Themenbereich „Erschließung“ wurden die wesentlichen Bedenken und Anregungen zu der Frage der Erreichbarkeit der Gebäude in der zweiten Baureihe abgegeben. Hierzu waren in der Fassung zur TÖB- und Bürgerbeteiligung zwei Varianten dargestellt, von denen die eine die konventionelle Art der Erschließung mit Zufahrten bis zum Gebäude und Einzelstellplätzen auch auf den hinteren Grundstücken darstellte (Variante A), während die andere einen Vorschlag zur Gestaltung einer „autofreien Blockmitte“ mit zusammengefassten Stellplatzanlagen am Blockrand gemacht hat (Variante B). Das Tiefbauamt des Bezirkes Marzahn von Berlin lehnte die Variante B gänzlich ab. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz wiederum präferierte die Variante der „autofreien Blockmitte“ (geringerer Versiegelungsgrad, bessere Gestaltung und Nutzung des Blockinnenraumes, Erhaltung des Charakters einer Obstbaumsiedlung, visuelle, kleinklimatische und ökologische Vorteile). Seitens der Bezirksverwaltung und aufgrund zahlreicher Einwände von Bürgern wurde die Variante „Stellplätze auch in zweiter Reihe“ bevorzugt. Trotzdem sollte bei der Genehmigung von Bauvorhaben seitens der Verwaltung auf die Möglichkeit der Zusammenfassung von Stellplätzen am Blockrand sowie die Nutzung einer Zufahrt für die Erschließung von jeweils 2 benachbarten Grundstücken in 2. Reihe hingewiesen werden, da es als Planungsziel wünschenswert und rechtlich nicht ausgeschlossen ist. Die bauliche Verdichtung bringt allerdings auch eine Verschärfung der Regenwasserproblematik mit sich. Die zunehmende Versiegelung von bisher unbefestigten Flächen hat einen erhöhten Abfluss während Niederschlagsereignissen zur Folge. Eine konsequente Ableitung dieser Abflüsse ist wegen der geringen Kapazität des betroffenen Fließgewässers Wuhle nicht möglich. Das vorgeschlagene Regenentwässerungssystem in Form eines Mulden-RigolenSystems wurde aufgrund der zahlreichen Einwände im Themenbereich „Ver- und Entsorgung“ aus der Plandarstellung bis auf den Bereich der ehemaligen Gärtnerei herausgenommen, da die Festsetzung entsprechender Flächen auf privaten Grundstücken textlich geregelt werden und innerhalb der öffentlichen Straßenflächen keine Darstellungen eingetragen werden konnten. Die besagte Ausnahme bildet der Bereich der Fläche A B C D E F G H A (ehemalige Gärtnerei) an der Schwabenallee, da aufgrund der Grundwasserstände eine einfache Versickerung nicht möglich ist. Darüber hinaus kann aufgrund der zusammenhängenden Grundstücksstruktur und kompakten Bebauung die Funktionalität des bestehenden Versickerungssystems gesichert werden. Die angegebenen Kosten der Entwässerung wurden aufgrund der vorgebrachten Bedenken zur Umsetzbarkeit und Nachvollziehbarkeit aus der Begründung herausgenommen. Gleiches gilt für ermittelte öffentliche Kosten für Straßenbaumpflanzungen und Gestaltung des öffentlichen Raumes. 31 7. Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB Mit Vorlage Nr. III/390/97 vom 04.03.1997 beschloss das Bezirksamt Marzahn den Bebauungsplanentwurf gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 3 BauGBMaßnahmenG abweichend vom Punkt b des BA-Beschlusses Nr. II/359/93 vom 12.10.1993 für die verkürzte Dauer von zwei Wochen öffentlich auszulegen. Die Bezirksverordnetenversammlung nahm in der 19. Sitzung am 03.04.1997 die Vorlage Nr. 700/III zur Kenntnis. Vor Auslegung wurde festgestellt, dass eine Korrektur der textlichen Beschreibung der Geltungsbereichsgrenze (siehe Schreiben der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr vom 11.11.1996) erforderlich war. Das Bezirksamt Marzahn beschloss am 15.04.1997 mit Tischvorlage Nr. III/440/97 die Korrektur der Geltungsbereichsgrenze. Dieser Beschluss steht im Zusammenhang mit dem Beschluss des BA Marzahn vom 03.04.1997. Es erfolgte die Bekanntmachung für die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes XXI-6 im Amtsblatt für Berlin, Nr. 38, Seite 897 mit der korrigierten Geltungsbereichsgrenze, sowie am 18. 08.1997 in der Berliner Morgenpost. Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, wurden mit Schreiben vom 05.08.1997 von der Auslegung benachrichtigt. Die Bürgerbeteiligung wurde gemäß § 3 Abs. 2 BauGB im Stadtplanungsamt Marzahn in der Zeit vom 18.08.1997 bis einschließlich 01.09.1997 durchgeführt. Der Bebauungsplanentwurf musste aus verfahrensrechtlichen Gründen erneut ausgelegt werden. Die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes XXI-6 erfolgte vom 22.09.1997 bis einschließlich 07.10.1997 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB. Sie wurde am 12.09.97 im Amtsblatt für Berlin; Nr. 44, Seite 3328 sowie in der Berliner Zeitung vom 12.09.1997 bekanntgemacht. Die während der öffentlichen Auslegung vom 18.08.1997 bis 01.09.1997 vorgebrachten Bedenken und Anregungen flossen mit in die Abwägung ein. 8. Auswertung Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 BauGB Das Bezirksamt Marzahn beschloss in seiner Sitzung am 09.12.1997 mit BABeschluss Nr. III/665/97: 1. dem Abwägungsergebnis gemäß § 1 Abs. 6 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 3 AGBauGB zum Bebauungsplanverfahren XXI-6 zuzustimmen (siehe Teil 1,2,3), 32 2. dem sich aus der Abwägung ergebenden geänderten Entwurf des Bebauungsplanes XXI-6 gemäß § 4 Abs. 3 AG BauGB mit Deckblatt vom 01.12.1997 zuzustimmen, 3. den Bebauungsplan der zuständigen Senatsverwaltung gemäß § 11 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 4 AGBauGB anzuzeigen und 4. diesen Beschluss der BVV gemäß § 4 Abs. 3 AGBauGB zur Beschlussfassung vorzulegen. Hierbei handelte es sich im Wesentlichen um folgende Belange: Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurden von 22 Bürgern/-innen sowie neun Trägern öffentlicher Belange Anregungen vorgebracht. Zum Thema „Nutzungsmaß“ wurden von verschiedenen Bürgern/-innen Stellungnahmen abgegeben, die sich im Wesentlichen mit der Frage beschäftigen, wie die Ausnutzung der Grundstücke bei Neubebauung und unter Berücksichtigung des Bestandes aussieht. In der Abwägung wurde deshalb noch einmal deutlich darauf hingewiesen, dass der Bestandschutz für die Gebäude in jedem Falle besteht, nur bei Neubauten muss sich zukünftig an die Festsetzungen des Bebauungsplanes gehalten werden. Außerdem wurde erneut die Befürchtung geäußert, dass sich die Bebauung der Fläche A B C D E F G H A (ehemalige Gärtnereifläche) nicht in die Umgebung einpassen würde. Diese Bedenken sind unbegründet, da die vorgesehene Bebauungsdichte auf der ehemaligen Gärtnereifläche aus den Vorgaben der Bereichsentwicklungsplanung hervorgegangen ist und demzufolge den übergeordneten Absichten für den Bereich Biesdorf-Süd entspricht. Die im Bebauungsplan anvisierte und inzwischen realisierte Bebauung hat einen großen Grünanteil und bietet durch die Durchwegung auch eine Verknüpfung mit den Grünflächen im Bereich der Wuhle für die umliegenden Anwohner. Auf dem besagten Grundstück besteht außerdem ein deutlicher Anteil von Doppelhäusern. Zum Thema „soziale Infrastruktur“ wurde bemängelt, dass die durch die Verdichtung entstehenden Bedarfe an Sportflächen und Infrastruktureinrichtungen nicht direkt im Gebiet abgedeckt werden, sondern auf umliegende Einrichtungen abgegeben werden sollen, u.a. im Bereich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. In der Begründung wurde deshalb stärker darauf hingewiesen, dass die Nutzung der zu planenden Einrichtungen im Bereich der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme nur eine Möglichkeit zur Deckung des Bedarfes darstellt. Vorrangig dienen die neuen Einrichtungen den neuen Wohnplanungen. Andere umliegende Einrichtungen im Bezirk sollen für die Verdichtungsmaßnahmen im Binsengrund auch genutzt werden. Die Stellungnahmen zum Thema „Stellplätze“ haben ergeben, dass mit der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 3. September 1997 die Errichtung von Stellplätzen (notwendige Stellplätze) bei der Errichtung von Wohnungen nicht mehr gefordert wird. Daraufhin wurde die zeichnerische Darstellung der Stellplätze (Nebenanlagen mit der Widmung St = Stellplätze) aus dem Plan herausgenommen. Die Lage der Stellplätze auf dem Grundstück wird nun durch eine textliche Festsetzung definiert. Weiterhin wurde besonders auf die maximale Breite der 33 Gehwegüberfahrten bei nebeneinander liegenden Zufahrten hingewiesen. Die Gestaltfibel zum Bebauungsplan gibt hierfür einige Beispiele, wie z.B. Zufahrten zusammengefasst werden können, und somit die maximale Gehwegüberfahrt eingehalten werden kann. Wiederholt wurden Bedenken gegen die geplante Sperrung der Schwabenallee in Höhe Binsengrund vorgetragen. Es wurden Vorschläge gemacht, die Straße entweder an der Einmündung in die Straße Habichtshorst oder in die Heesestraße zu sperren, damit Durchgangs- und Schleichverkehr aus dem Gebiet heraus gehalten werden können. Aus stadtplanerischer und verkehrlicher Sicht sollte die Sperrung der Schwabenallee in Höhe Binsengrund beibehalten werden. Zur Vermeidung von Schleichverkehren in der Schwabenallee sollen entsprechende Maßnahmen der Verkehrsberuhigung beim Ausbau der Straße eingeplant werden. Der Ausbau der Straßenverkehrsfläche ist aber nicht Gegenstand des Bebauungsplanes, sondern wird in der Ausführungsplanung vom Tiefbauamt durchgeführt. Im Themenbereich „Verkehr“ wurde erneut die Darstellung einer Fußwegeverbindung von der Schwabenallee zur Köpenicker Straße und deren Fortsetzung in den Dohlengrund, besonders von den Anliegern im Block C kritisiert. Aus stadtplanerischer Sicht stellt der eingetragene Fuß- und Radweg eine sinnvolle Ergänzung des Wegenetzes dar. Er müsste in jedem Fall mit einer Verbesserung der Querungsmöglichkeiten der Köpenicker Straße kombiniert werden. Hierfür liegen verschiedene Vorschläge vor, z.B. eine Querungshilfe im Kurvenbereich (gefahrlose Querung ist bereits nachgewiesen) oder eine Ampelregelung der Einmündungsbereiche Dohlengrund/Habichtshorst in die Köpenicker Straße. Die Wegeverbindung vom Dohlengrund zum Wuhlegrünzug geht außerdem aus der übergeordneten Bereichsentwicklungsplanung hervor. Aufgrund der Bedenken des Tiefbauamtes und der betroffenen Bürger/-innen wurde auf eine Darstellung der Fußwegeverbindung zwischen Köpenicker Straße. und Schwabenalle jedoch verzichtet (s.u.). Zum Thema „Ver- und Entsorgung“ wurden einige Hinweise der zuständigen Behörden zu den Genehmigungsverfahren bezüglich der Anschlüsse und Einrichtung von Entwässerungssystemen gegeben. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen usw.) festzustellen. Bei Baumpflanzungen sind entsprechende Auflagen einzuhalten. Ein Einwand zum Thema „Grünordnung“ kam von einem Bürger, der sich vorrangig für den Schutz einer Heuschreckenart einsetzt. Die Hinweise auf die besondere Bedeutung der Wuhlerandflächen für den Lebensraum des bedrohten „Östlichen Heupferdes“, von denen rund ein Drittel des Berliner Gesamtvorkommens im Bereich des Bebauungsplangebietes leben, haben dazu geführt, dass Bereiche des Wuhlegrünzuges detaillierter gestaltet wurden. Hinweise zum Erhalt von Gehölzbeständen, der Entwicklung extensiver Wiesen u. ä. wurden in der Ausführungsplanung berücksichtigt und somit dem Lebensraum des „Östlichen Heupferdes“ entsprochen. 34 9. Beschlussfassung der BVV zur Festsetzung des Bebauungsplanes XXI-6 Der Bebauungsplan XXI-6 mit dem Deckblatt vom 01.12.1997, sowie das Ergebnis der öffentlichen Auslegung wurden durch die Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 4 Abs. 3 AGBauGB am 22.01.1998 mit Drucksache 992/III beschlossen. Ebenso wurde beschlossen, dass der Bebauungsplan der zuständigen Senatsverwaltung gemäß § 11 BauGB i.V.m. § 4 Abs. 4 AGBauGB anzuzeigen war. 10. Änderungen des Bebauungsplanes aufgrund des Abwägungsergebnisses des BA-Marzahn (Beschluss Nr. III/665/97vom 09.12.1997) und des Beschlusses der BVV (Drucksache 992/III vom 22.01.1998) Die Prüfung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung geäußerten Bedenken und Anregungen ergab, dass ein Teil der textlichen Festsetzungen aufgrund dieser Stellungnahmen geändert bzw. erweitert wurden. Diese Änderungen waren besonders notwendig für die bereits erwähnten Bereiche Stellplätze und Grünordnung. Die Änderungen wurden in Form eines Deckblattes in den Bebauungsplanentwurf XXI-6 eingearbeitet. Das Beteiligungsverfahren hatte zur Änderung des Bebauungsplanes geführt und somit war eine erneute Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB erforderlich. 11. Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) Für den Bebauungsplan mit Deckblatt vom 01.12.1997 wurde in der Zeit vom 02.03.1998 bis 16.03.1998 eine erneute öffentliche Auslegung durchgeführt. Die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes XXI-6 gemäß § 3 Abs. 3 BauGB wurde am 20.02.98 in der Berliner Zeitung sowie im Amtsblatt für Berlin, Nr. 10, Seite 763 bekanntgegeben. 12. Auswertung der Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) Es wurden zu den geänderten oder ergänzten Teilen des Bebauungsplanes weder von Trägern öffentlicher Belange noch von Bürgern weitere Anregungen bzw. Bedenken geäußert. Eine erneute Abwägung war somit nicht erforderlich und das Beteiligungsverfahren abgeschlossen. BVV-Beschluss vom 22.01.1998 wurde danach der Bebauungsplan mit den erforderlichen Unterlagen der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen gemäß § 4 Abs. 4 AGBauGB am 04.06.1998 angezeigt. 13. Ergebnis des Anzeigeverfahrens gemäß § 4 Abs. 4 AGBauGB In der vorgenommenen Rechtskontrolle wurden Beanstandungen erhoben (inhaltliche Beanstandung des Bebauungsplanes, Stellungnahme vom 03.08.1998) die eine 35 Überarbeitung des Bebauungsplanes erforderlich machte. Bei der Überprüfung des Bebauungsplanes im Anzeigeverfahren gemäß § 4 Abs. 4 AGBauGB wurden formale und inhaltliche Mängel festgestellt. Insbesondere genügte die Begründung nicht den Anforderungen des § 9 Abs. 8 BauGB. Das Ergebnis der Überprüfung machte eine komplette Überarbeitung sowohl der textlichen als auch der zeichnerischen Festsetzungen notwendig, die auf einem Deckblatt zum Bebauungsplan eingearbeitet und in die Begründung übernommen wurden. Neben der Überarbeitung im Zuge des Anzeigeverfahrens erfolgten weitere Änderungen z.T. aus Gründen der Eindeutigkeit in der Plandarstellung als auch aus veränderten inhaltlichen Überlegungen. Dabei wurde prinzipiell eine geringere Regelungsdichte angestrebt im Sinne einer Reduzierung auf das städtebaulich Notwendige. FAZIT Die Beanstandungen und Hinweise der Senatsverwaltung wurden in die Begründung und den Plan eingearbeitet. Aufgrund der Änderungen und Ergänzungen, die sich aus dem Anzeigeverfahren an die Senatsverwaltung ergaben, wurden der Entwurf des Bauleitplans und die Begründung erneut ausgelegt. 14. Nochmalige erneute Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) In der Zeit vom 27.11.2001 bis einschließlich 11.12.2001 wurden der Entwurf des Bebauungsplanes XXI-6 vom 01. Juli 1997 mit den Deckblättern vom 01. Dezember 1997 und vom 05. Juli 2001 sowie seine Abzeichnung vom 12. Juli 2001 und seine Begründung entsprechend des Beschlusses des Bezirksamtes Marzahn-Hellersdorf Nr. 439/I vom 30.10.2001 nochmals erneut ausgelegt. Die erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes XXI-6 wurde am 16.11.2001 in der Berliner Zeitung sowie im Amtsblatt für Berlin, Nr. 61 vom 16.11.2001, S. 5016 bekanntgegeben. 15. Auswertung der Prüfung der Anregungen zur erneuten Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs. 3 BauGB a. F. (n. F.: § 4a Abs. 3 BauGB) von 2001 Für die in der Zeit vom 27.11.2001 bis einschließlich 11.12.2001 durchgeführte nochmalige erneute Beteiligung der Bürger gemäß § 3 Abs.3 BauGB a. F. (n. F.:§ 4a Abs. 3 BauGB) erfolgte mit diesem Verfahrensschritt die abschließende Auswertung der erneuten Beteiligung der Bürger von 2001. Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf beschloss am 20.09.2011 mit Vorlage Nr. 1460/III der Auswertung der erneuten öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanverfahrens von 2001 zuzustimmen, den Entwurf des Bebauungsplanes XXI-6 zu 36 überarbeiten und die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 BauGB durchzuführen. Die BVV nahm in ihrer Sitzung am 01.02.2012 mit Drs. Nr. 2358/VI die Vorlage 1460/III zur Kenntnis. Während der erneuten öffentlichen Auslegung äußerten sich 12 Familien der Wohnanlage „Am Binsengrund“. Die Notwendigkeit eines großen öffentlichen Spielplatzes im nördlichen Bereich der öffentlichen Parkanlage wurde in Frage gestellt. Als Gründe wurden die Spielplätze benannt, die sich in den Wohnsiedlungen befinden. Außerdem wurde eine Beeinträchtigung der Wohnqualität durch Lärm o.ä. Belästigungen sowie Vandalismus befürchtet. Diese und weitere Argumente der Einwohner/-innen zu dieser Problematik wurden ausführlich ermittelt und abgewogen. Das Ergebnis dieser Prüfung und Abwägung der öffentlichen und privaten Belange ergab, dass die Sicherung öffentlicher Spielplätze ein wichtiger Schritt in Richtung einer kinderfreundlichen Stadtentwicklung ist. Kinderspiel ist für die kindliche Entwicklung von großer Bedeutung. Öffentliche Spielplätze sind somit ein Treffpunkt der Kommunikation und Bewegungsfreude. Ebenso wird den in der Sozialraumorientierung vorgegebenen Zielstellungen entsprochen, die besonderen Potenziale der unterschiedlichen Stadtteile zu stärken und Bürgerinnen und Bürger weiter zu befähigen, an der Stadtgesellschaft aktiv teil haben zu lassen. Der geplante Spielplatz dient vorrangig der Deckung des Bedarfs innerhalb des Plangebietes. Zwischenzeitlich wurde der geplante Spielplatz (nördlich des Wuhlegrünzuges) realisiert. In einer weiteren Äußerung wurde sehr ausführlich zur öffentlichen Grünfläche (Teilbereich Wuhlegrünzug / Parkanlage) Stellung genommen. Hierbei wurde insbesondere das Vorkommen des stark gefährdeten „Östlichen Heupferdes“ im Wuhlegrünzug hervorgehoben. Für den Schutz dieser Art spielt der Erhalt seiner Lebensstätte eine wichtige Rolle. Angeregt wurde, für die Gestaltung des Wuhlegrünzuges ein Schutzgutachten für die Zielart „Östliches Heupferd“ zugrunde zu legen. Eine Prüfung dieser Anregung kam zu dem Ergebnis, dass ein Schutzgutachten nicht erforderlich ist. Ursprünglich zielten die durch das Büro Schrickel (1997) ermittelten Ausgleichsmaßnahmen daraufhin, eine Kompensation von ca. 100 % des Eingriffes aus dem Bebauungsplangebiet im Wuhlegrünzug zu realisieren. Dabei wurde das geltende Baurecht nach § 34 BauGB auf den privaten Grundstücken nicht berücksichtigt. Durch die Festsetzungen im Bebauungsplan sind für diese keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. Eine Sammelkompensation im Bereich der Wuhle im Sinne eines Ausgleichs des Eingriffes ist daher nicht gerechtfertigt. Der vom landschaftspflegerischen Fachbeitrag vorgesehene Teil der Ausgleichsmaßnahmen im Bereich der öffentlichen Grünanlage / Parkanlage kommt somit nicht mehr zum Tragen. Damit wird u.a. auch dem Schutzanspruch des „Östlichen Heupferds“ entsprochen, da keine Maßnahmen geplant sind, die den Lebensraum beeinträchtigen könnten. Bei der Gestaltung des Wuhlegrünzuges wurden Hinweise zum Erhalt von Gehölzbeständen, die Entwicklung extensiver Wiesen u. ä. in der Ausführungsplanung berücksichtigt. 37 Fazit Im Ergebnis der Abwägung ist festzustellen, dass während der erneuten öffentlichen Auslegung keine Stellungnahmen oder Hinweise gegeben wurden, die sich konkret auf die geänderten Festsetzungen des Bebauungsplanes bezogen. Die abgegebenen Stellungnahmen führten nicht zu Änderungen oder Ergänzungen der überarbeiteten Festsetzungen. 16. Überprüfung der Zielstellungen des Bebauungsplanes XXI-6 Für den vom Juli 2001 vorliegenden Bebauungsplanentwurf XXI-6 vom 01. Juli 1997 mit den Deckblättern vom 01. Dezember 1997 und vom 05. Juli 2001 und seine Begründung erfolgte 2009 eine erneute Überarbeitung. Die ursprünglich geplanten Zielsetzungen und Festsetzungen wurden hinsichtlich der zwischenzeitlichen Gesetzesänderungen des BauGB und des Umgangs mit Ausgleichs- u. Ersatzmaßnahmen nochmals geprüft. Im Gegensatz zu dem ursprünglichen Umfang der geplanten Festsetzungen sollen die nunmehr beabsichtigten Zielstellungen im Sinne der planerischen Zurückhaltung durch eine geringere Regelungsdichte erreicht werden und nur die Rahmenbedingungen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Berücksichtigung der übergeordneten Planungen festgesetzt werden. Mit BA-Beschluss Nr. 0755/III vom 28.04.2009 wurde den neu formulierten Zielen zugestimmt und sollen nunmehr im Verfahren nach § 4a Abs. 3 BauGB weitergeführt werden: Die BVV nahm in ihrer Sitzung am 24.06.2009 mit Drs. Nr. 1359/VI die Vorlage 0755/III zur Kenntnis. Die neu formulierten Ziele werden wie folgt definiert: - Sicherung und Entwicklung baulicher Nutzungen durch eine gebietsverträgliche, am Bestand orientierte Verdichtung der vorhandenen Siedlungsstruktur, - Sicherung des Gebietscharakters als durchgrüntes Wohnquartier mit hoher Wohnqualität und differenziertem, räumlich strukturiertem Grünbestand, - Aufnahme und Entwicklung der ortbildprägenden Gestaltungselemente wie Vorgärten, Geschossigkeit, Gebäudekubatur und städtebauliche Strukturen, - Sicherung der klimatischen Entlastungs- und Austauschfunktionen durch Schutz des hohen Vegetationsanteils im Plangebiet (geringe GRZ - Ausweisung), - Sicherung der öffentlichen Verkehrsflächen, - Sicherung einer verdichteten Bebauung auf den Grundstücken Schwabenallee 13 bis 19A (ehemalige Gärtnereifläche) entsprechend der vorhandenen Bebauung einschließlich der Wegebeziehung zum Wuhletal, - Planungsrechtliche Sicherung dieser öffentlichen Durchwegung zur besseren Erreichbarkeit des Wuhletals als übergeordneter Grünzug, 38 - Differenzierung des baulichen Nutzungsmaßes zur städtebaulichen Gliederung des Gebietes zwischen Köpenicker Straße und der Wuhle, - Ausweisung freier Blockinnenbereiche, die den Geltungsbereich derzeitig wesentlich prägen und zu erhalten sind. Darüber hinaus soll innerhalb des Geltungsbereiches auf den Grundstücken Schwabenallee 13 bis 19A (ehemalige Gärtnereifläche) eine verdichtete Bebauung festgesetzt werden. Die hier bereits erfolgte Bebauung nach § 33 BauGB bildet eine in ihrer Homogenität schlüssige inselartige Gestaltung, die durch ihre Wegebeziehung und Durchlässigkeit eine Beziehung zum Wuhletal bildet. Durch die planungsrechtliche Sicherung der öffentlichen Durchwegung soll eine bessere Erreichbarkeit des Wuhletals als übergeordneter Grünzug erfolgen. Die Differenzierung des baulichen Nutzungsmaßes ermöglicht eine städtebauliche Gliederung des Gebietes zwischen Köpenicker Straße und der Wuhle. Die Stellungnahmen der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich durch die Planung berührt werden kann, wurden erneut eingeholt. 17. Umstellung auf das Verfahren gemäß § 13a BauGB Nunmehr soll nach dem Planerleichterungsgesetz vom 21.12.2006 (BGBl. I 2006, S.3316) das beschleunigte Verfahren nach § 13a Abs.1 Nr. 2 BauGB für Maßnahmen der Innenentwicklung (Bebauungsplan der Innenentwicklung) angewendet werden. Eine Prüfung ergab, dass durch den aufgestellten Bebauungsplan folgende Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB erfüllt werden: 1. Es erfolgen eine Wiedernutzbarmachung von Flächen (ehemalige Gärtnereifläche) sowie Maßnahmen der Innenentwicklung im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 4 BauGB (Fortentwicklung, Anpassung vorhandener Ortsteile). 2. Der Bebauungsplan beinhaltet die maßvolle Nachverdichtung durch Teilung und Neubebauung der Grundstücke innerhalb des Siedlungsgebietes. 3. Die Fläche der Baugrundstücke beträgt insgesamt 191.269,30 m². Daraus ergibt sich unter Berücksichtigung der beabsichtigten GRZ von 0,2 und 0,3 eine zulässige Grundfläche von ca. 41.400 m² (Tabelle 1 der Begründung) und liegt somit im zulässigen Rahmen zwischen 20.000 m² und 70.000 m² für die Anwendung des § 13a BauGB unter Berücksichtigung der Durchführung der Vorprüfung Anlage 2 (zu § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2). Aufgrund einer überschlägigen Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien wird eingeschätzt, dass der Bebauungsplan voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen hat. Durch den Bebauungsplan werden keine Vorhaben begründet, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung (UVP) nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 b BauGB genannten Schutzgüter (Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung und Europäische Vogelschutzgebiete), die der Durchführung einer UVP unterliegen. 39 Das Verfahren soll damit nach § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB als beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung weitergeführt werden. Im Übrigen ist darauf zu verweisen, dass im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden hier der Entwicklung von Wohnbauflächen innerhalb vorhandener Strukturen entsprechend den Zielen auch des FNP Berlin der Vorrang gegenüber der Inanspruchnahme von Freiflächen außerhalb der Stadtgrenzen gegeben wird. Tabelle 1 Quartier Bezeichnung Größe Heesestr., 49.403,40 m² Köpenicker Str., Am Binsengrund, Schwabenallee Am Binsengrund, 35.618,80 m² Köpenicker Str. Habichtshorst, Schwabenallee Am Binsengrund, 41.494,60 m² Schwabenallee, Habichtshorst, Dramburger Str. Dramburger Str., 10.269,90 m² Habichtshorst, Pollnower Weg Heesestr., 54.482,60 m² Schwabenallee, Am Binsengrund, Dramburger Str. 191.269,30 m² WA 1 (GRZ 0,3) Größe Köpenicker Straße 107-129 280m * 30m = 8.400m² Köpenicker Straße 89105 260m * 30m = 7.800m² ehemalige Gärtnereifläche 15.395,2 m² zul. Grundfläche 8.400m² * 0,3 2.520m² WA 2 (GRZ 0,2) zul. Grundfläche insgesamt Größe zul. Grundfläche = 49.403,40 m² – 41.003,40 m² * 0,2 = 2.520m² + 8.200,68m² = 8.400 m² = 8.200,68 m² 10.720,68 m² 41.003,40 m² 7.800 m² * 0,3 = 35.618,80 m² – 27.818,8 m² * 0,2 = 2.340m² + 7.800 m² = 5.563,76 m² 2.340m² 7.903,76 m² 27.818,8 m² 5.563,76m² = 15.395,2 m² * 0,3 = 41.494,60 m² - 26.099,40 m² * 0,2 = 4.618,56 m² + 5.219,88 m² = 15.395,2 m² = 5.219,88 m² 4.618,56 m² 9.838,44 m² 26.099,40 m² 10.269,90 m² * 0,2 = 2.053,98 m² 2.053,98 m² 54.482,60 m² 0,2 = 10.896,52 m² 10.896,52 m² 41.413,38 m² 41 Überschlägige Prüfung unter Berücksichtigung der in Anlage 2 des BauGB genannten Kriterien hinsichtlich der zu erwartenden Umweltauswirkungen Tabelle 2 Prüfungsschema zu Anlage 2 (zu § 13 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2) zum BauGB 2007: Kriterien für die überschlägige Prüfung, ob ein Bebauungsplan voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen hat. Lfd. Kriterien Anlage 2 zum BauGB Nr. daraus entwickelte Fragen an den in der Bebauungsplan Anlage 1 1.1 Merkmale des Bebauungsplans Merkmale des Bebauungsplans, insbesondere in Bezug auf das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan einen Rahmen i.S. des § 14b Abs. 3 des Gesetzes über die Umweltverträglichkeitsprüfung setzt Beantwortung der Frage: Falls JA: Sind deswegen voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären? JA oder NEIN eintragen JA oder NEIN eintragen Bedarf: WA; WR Größe: EFH; DH; 1-2gesch.; punktuell 3geschossig Standort: unbeplanter Innenbereich, Siedlungsgebiet Beschaffenheit: offene Bauweise mit Gartennutzung Inanspruchnahme von Ressourcen: Durch die Festsetzung der geringen GRZ erfolgt eine geregelte Nachverdichtung innerhalb der vorhandenen Strukturen. Durch den B-Plan wird eine nachhaltige Entwicklung des Gebietes gefördert, indem durch eine behutsame Nachverdichtung des Siedlungsgebietes langfristig gesunde Wohnverhältnisse gesichert werden. Das Ausmaß der Inanspruchnahme ist unerheblich. 42 1.2 1.3. Setzt der Plan in nicht nur unerheblichem Ausmaß den Rahmen für die Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben, indem er Festsetzungen mit Bedeutung für spätere Zulassungsentscheidungen enthält, insbesondere zum Bedarf, zur Größe, zum Standort, zur Beschaffenheit, zu Betriebsbedingungen von Vorhaben oder zur Inanspruchnahme von Ressourcen? Merkmale des Bebauungsplans, insbesondere in Bezug auf das Ausmaß, in dem der Bebauungsplan andere Pläne und Programme beeinflusst Beeinflusst der Bebauungsplan in nicht nur unerheblichem Ausmaß andere Pläne und Programme? Merkmale des Bebauungsplans, insbesondere in Bezug auf die Bedeutung des Bebauungsplans für die Einbeziehung umweltbezogener, einschließlich gesundheitsbezogener Erwägungen, insbesondere im Hinblick auf die Förderung der nachhaltigen Entwicklung Nein Grenzt an die B-Pläne nördlich der E-Maßnahme mit der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes (WA). Diese werden durch den B-Plan XXI-6 nicht beeinflusst. Nein Teil des größten zusammenhängenden Siedlungsgebietes Kaulsdorf/Mahlsdorf/Biesdorf, in dem sich mit der übergeordneten Planung eine Entwicklung vollzieht, die eine besondere Bedeutung auf die nachhaltige Raumentwicklung hat. Eine bedeutende Rolle nimmt das Wuhletal als übergeordneter Grünzug mit seiner ökologischen Wirksamkeit und Erholungsfunktion war. Hat der Bebauungsplan für die Einbeziehung Ja umweltbezogener, einschließlich gesundheitsbezogener Erwägungen, insbesondere im Hinblick auf die Förderung der nachhaltigen Entwicklung, besondere Bedeutung? Nein, es sind durch die vorbereiteten Maßnahmen keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten, da mit den Zielstellungen des B-Planes ausgeglichene, infrastrukturelle, soziale, ökologische und wirtschaftliche Verhältnisse gewährleistet werden. Gerade hinsichtlich der Sicherung der ökologischen Wirksamkeit und der Erholungsfunktion sieht der Bebauungsplan entsprechende Festsetzungen vor. 43 1.4 Merkmale des Bebauungsplans, insbesondere in Bezug auf die für den Bebauungsplan relevanten umweltbezogenen, einschließlich gesundheitsbezogener Probleme • • • Sind für den Bebauungsplan umweltbezogene, Nein einschließlich gesundheitsbezogene Probleme besonders relevant? 1.5 Merkmale des Bebauungsplans, insbesondere in Bezug auf die Bedeutung des Bebauungsplans für die Durchführung nationaler und europäischer Umweltvorschriften. Hat der Bebauungsplan nicht nur unerhebliche Nein Bedeutung für die Durchführung nationaler und europäischer Umweltvorschriften? Keine gesundheitsbezogenen Probleme (Wohnen mit nichtstörendem Gewerbe) Ausweisung WA / WR Keine umweltrelevanten Probleme (geringe Versiegelung, Festsetzung großer Baufenster, damit Rücksichtnahme auf vorhandenen Vegetationsbestand) 44 2. Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete Beantwortung der Frage: Falls JA: Sind deswegen voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären? JA oder NEIN eintragen JA oder NEIN eintragen 2.1 Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete, insbesondere in Bezug auf die Wahrscheinlichkeit, Dauer, Häufigkeit und Umkehrbarkeit der Auswirkungen. Bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Auswirkungen ist ihre Wahrscheinlichkeit, Dauer, Häufigkeit und Umkehrbarkeit zu berücksichtigen. Hat der Plan Auswirkungen auf folgende Schutzgüter: 2.1.1 Tiere? Nein Bereich Wuhle/Wuhlelandschaftsraum: → Sicherung einer öffentlichen, naturnahen Grünanlage (= Sicherung von Nahrungshabitaten und Rückzugsräumen für entsprechende Tierarten, u.a. Brutvögel, Fledermäuse, Insekten, Säugetiere) -> keine Beeinträchtigung von eventuell vorhandenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten Bereich Siedlung: → u.a. Festsetzung von nichtüberbaubaren Flächen, Pflanzfestsetzung für (Obst-) Bäume (teilweise Sicherung von Nahrungshabitaten und Rückzugsräumen für entsprechende Tierarten, u.a. Brutvögel, Fledermäuse, Insekten, 45 Säugetiere) Im Geltungsbereich kann das Vorhandensein von geschützten Arten wie Fledermäuse und Brutvögel nicht ausgeschlossen werden. Dem Verbot gemäß § 42 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG kann durch entsprechende Bauzeitenregelung auf Vorhaben daher Rechnung getragen werden. Dem Verbot gemäß § 42 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG wird durch die Beschränkung der baulichen Dichte im Bebauungsplan, der eine bauliche Entwicklung über die zulässige Bebauung nach § 34 BauGB hinaus nicht ermöglicht, Rechnung getragen. Es ist davon auszugehen, dass unter Berücksichtigung der hier beabsichtigten Entwicklung innerhalb des bebauten Siedlungsgebietes und der damit verbundenen Verminderung der Zersiedlung im Außenbereich sowie dem privaten Belang der wirtschaftlichen Verwertbarkeit der Grundstücke eine Ausnahme erteilt werden kann, da der Erhaltungszustand der hier vorkommenden Population sich unter Berücksichtigung entsprechender Kompensationsmaßnahmen (z.B. Nesthilfen) nicht verschlechtern wird. Nahrungs- und Jagdhabitate werden nur unwesentlich beeinträchtigt gegenüber der Entwicklung nach § 34 BauGB. Die abrissbedingte Beseitigung von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten bedarf der gesonderten ordnungsrechtlichen Zulassung nach § 43 Abs. 8 BNatSchG. Diese Ausnahmezulassung ist bei der zuständigen Obersten Naturschutzbehörde unter Beifügung des vollständigen Kartierungsergebnisses (Vögel 46 und Fledermäuse) zu beantragen. 2.1.2 2.1.3 Pflanzen? Boden? 2.1.4 Wasser? 2.1.5 2.1.6 Luft? Klima? 2.1.7 Landschaft? 2.1.8 Biologische Vielfalt? 2.1.9 Mensch und Gesundheit? Nein Nein, Bodenfunktionen bleiben erhalten, Versickerung auf sandigen Böden, geringe GRZ Nein, Trinkwasserschutzzone III B, Verbotstatbestände können durch Festsetzung WA eingehalten werden. Damit ist das Wasser geschützt. Nein Nein, Kaltluftentstehungsgebiet; durch entsprechende Festsetzungen der GRZ / GFZ keine Auswirkungen zu erwarten Nein, durch entsprechende Festsetzungen zur Freihaltung des Wuhlelandschaftsraumes werden die ökologische Wirksamkeit und die Erholungsfunktion gewährleistet. Der Charakter des Obstbaumsiedlungsbereiches wird durch entsprechende Festsetzungen gesichert. Nein Bereich Wuhle/Wuhlelandschaftsraum: → Sicherung einer öffentlichen, naturnahen Grünanlage (= Sicherung des Biotopverbundes), hoher Biotopwert kann erhalten bleiben. Bereich Siedlung: → Siedlungsgeprägter Biotoptyp (= Biotope der Einzel- und Reihenhausbebauung mit Obstbaumbestand,) mittlerer Biotopwert bleibt erhalten. Nein 47 2.1.10 2.1.11 2.1.12 2.1.13 2.2 Nein, Entwicklung eines Wohngebietes mit hoher Wohnqualität; positive Auswirkung auf die Erholungsfunktion im Wuhlelandschaftsraum. Kulturgüter? Nein Sonstige Sachgüter? Nein Wird das Wirkungsgefüge zwischen den Schutz- Nein gütern beeinflusst? Ist mit Wechselwirkungen zu rechnen? Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete, insbesondere in Bezug auf den kumulativen und grenzüberschreitenden Charakter der Auswirkungen Bevölkerung? Ist mit Auswirkungen von kumulativem oder Nein grenzüberschreitendem Charakter zu rechnen? 2.3 Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete, insbesondere in Bezug auf die Risiken für die Umwelt, einschließlich der menschlichen Gesundheit (zum Beispiel bei Unfällen) • • Ist mit Auswirkungen in Bezug auf Risiken für Nein die Umwelt, einschließlich der menschlichen Gesundheit (zum Beispiel bei Unfällen), zu rechnen? 2.4 Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete, insbe- Bestandssicherung kleinteiliger Siedlungsstrukturen WA / WR, der daraus resultierende Verkehr bringt keine unzumutbaren Risiken. Es handelt sich überwiegend um Anliegerverkehr. 48 sondere in Bezug auf den Umfang und die räumliche Ausdehnung der Auswirkungen Haben vom Plan ausgelöste Auswirkungen ei- Nein nen besonderen Umfang oder eine besondere räumliche Ausdehnung? 2.5 Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete, insbesondere in Bezug auf die Bedeutung und die Sensibilität des voraussichtlich betroffenen Gebiets auf Grund • der besonderen natürlichen Merkmale, • des kulturellen Erbes, • der Intensität der Bodennutzung des Gebiets, jeweils unter Berücksichtigung der Überschreitung von Umweltqualitätsnormen und Grenzwerten; Hat das vom Plan betroffene Gebiet wegen Nein besonderer natürlicher Merkmale, wegen dort vorhandenen kulturellen Erbes (z.B. Bodendenkmale) oder wegen der Intensität der Bodennutzung besondere Bedeutung? Werden voraussichtlich diesbezügliche Um- Nein Nein, Ziel des Bebauungsplanes besteht in der Sicherung des Wuhlelandschaftsraumes. Das Siedlungsgebiet innerhalb des Geltungsbereichs besitzt durch den hohen Grünraumanteil und die damit im Zusammenhang stehenden abwechslungsreichen Gehölzstrukturen eine große Bedeutung für den Biotop- und Artenschutz. Das Landschaftsbild wird wesentlich durch den Verlauf der Wuhle (Wuhlelandschaftsraum) mitgeprägt. Klimatisch weist der Geltungsbereich nur geringfügige Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen auf, da das Plangebiet durch einen sehr geringen Versiegelungsgrad, offene Bauweise und einen hohen Grünraumanteil geprägt ist. Im Zusammenhang mit angrenzenden Bereichen fungiert das Gebiet als Luftleitbahn und Kaltluftentstehungsgebiet und übernimmt somit eine wichtige Entlastungsfunktion für die Innenstadt. Das wird auch weiterhin durch entsprechende Festsetzungen gewährleistet. Immissionsbelastungen durch Straßenverkehrs- 49 lärm bestehen vor allem entlang der Köpenicker Straße. Diese Belastungen werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht wesentlich erhöht. Lärmund Schadstoffbelastungen durch gewerbliche Nutzungen im Gebiet sind dagegen nicht vorhanden, da es sich bei den wenigen ansässigen gewerblichen Einrichtungen um wohngebietsverträgliche Nutzungen handelt. weltqualitätsnormen oder Grenzwerte überschritten? 2.6. Merkmale der möglichen Auswirkungen und der voraussichtlich betroffenen Gebiete, insbesondere in Bezug auf folgende Beantwortung der Frage: Gebiete: Falls JA: Sind deswegen voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen zu erwarten, die in der Abwägung zu berücksichtigen wären? Hat die Verwirklichung des Plans möglicher JA oder NEIN eintragen weise Auswirkungen auf eines der folgenden Gebiete: JA oder NEIN eintragen 2.6.1 2.6.2 2.6.3 2.6.4 Im Bundesanzeiger gemäß § 10 Abs. 6 Nr.1 des Bundesnaturschutzgesetzes bekannt gemachte Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder Europäische Vogelschutzgebiete? Naturschutzgebiete gemäß § 23 des Bundesnaturschutzgesetzes, soweit nicht bereits von Nummer 2.6.1 erfasst? Nationalparke gemäß § 24 des Bundesnaturschutzgesetzes, soweit nicht bereits von Nummer 2.6.1 erfasst? Biosphärenreservate und Landschaftsschutzgebiete gemäß den §§ 25 und 26 des Nein Nein Nein Nein 50 2.6.5 2.6.6 Bundesnaturschutzgesetzes? Gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 30 des Nein Bundesnaturschutzgesetzes? Wasserschutzgebiete gemäß § 19 des Wasser- Nein, aber das B-Plangebiet liegt in der Trink- Nein Das gesamte Gebiet liegt in der Wasserschutzzone haushaltsgesetzes oder nach Landeswasserrecht wasserschutzzone III B. III B und somit werden besondere Anforderungen an festgesetzte Heilquellenschutzgebiete sowie den Wasserschutz gestellt. Überschwemmungsgebiete gemäß § 31 b des U.a. sind folgende Verbote zu beachten: Wasserhaushaltsgesetzes? - - - - - Das Errichten von zentralen Schmutzwasserbehandlungsanlagen zum Zwecke der Einleitung in ein Gewässer, Abwassereinleitungen bzw. –versickerungen in den Untergrund (außer Niederschlagswasser), der Umgang mit grundwassergefährdenden Stoffen außerhalb wassergefährdender Anlagen, das Errichten oder wesentliche Erweitern von Wohnsiedlungen, wenn eine Gefährdung der Gewässer nicht durch technische Vorkehrungen sicher verhindert wird, Grabungen, durch die das Grundwasser dauerhaft freigelegt wird, Bohrungen zur Grundwassererschließung, sofern diese nicht der Grundwasserabsenkung bei Baumaßnahmen oder der Gartenbewässerung dienen, Nutzung der Erdwärme,Errichtung von KfzStellflächen, wenn diese wasserdurchlässig sind, Verwenden und ungeschütztes Lagern von Pflanzenschutz- und Schädlingsbekämpfungsmitteln im Freien, Verwenden von grundwassergefährdenden auswaschbaren Materialien beim Bau von Lärmschutzwällen und Straßen,das ungeschützte Lagern 51 - und das Aufbringen von Nährstoffen (Mineraldünger, Mist, Gülle, Jauche), ausgenommen das zeit- und bedarfsgerechte Ausbringen in der Zeit vom 01.03. – 31.10., Wagenwaschen und Ölwechsel auf wasserdurchlässigen Flächen. Die Ausweisung als allgemeines Wohngebiet widerspricht nicht diesen Anforderungen, jedoch werden mit der Baugenehmigung Auflagen zur Einhaltung dieser Verbote erteilt. Das gesamte Gebiet ist Schmutzwasser kanalisiert. Oberflächenwasser wird durch Versickerung abgeleitet und steht der Grundwasserneubildung wieder zur Verfügung. Bewertung In Übereinstimmung mit den Zielstellungen des LAPRO geht der Bebauungsplan zur Sicherung der Naturhaushaltfunktionen prinzipiell für die privaten Grundstücke von einer dezentralen Regenwasserversickerung auf den Grundstücken selbst aus. Durch die Ausweisung der GRZ von 0,2 besteht langfristig auf den nichtversiegelten Flächen die Möglichkeit der Versickerung und somit wird die Grundwasserneubildung gefördert. Bei der derzeitigen Genehmigungspraxis des § 34 (1) BauGB würde es langfristig zu einer stärkeren unkontrollierten Versieglung kommen und somit erhebliche Beeinträchtigungen in der Grundwasserneubildung verursachen, die dann auch zu Versorgungsproblemen für die Menschen sowie für Fauna und Flora mit Wasser führen könnten. 2.6.7 Gebiete, in denen die in den Gemeinschaftsvor- Nein 52 schriften festgelegten Umweltqualitätsnormen bereits überschritten sind? 2.6.8 2.6.9 Gebiete mit hoher Bevölkerungsdichte, ins- Nein besondere Zentrale Orte und Siedlungsschwerpunkte in verdichteten Räumen i. S. des § 2 Abs. 2 Nr. 2 und 5 des Raumordnungsgesetzes? In amtlichen Listen oder Karten verzeichnete Nein Denkmäler, Denkmalensembles, Bodendenkmäler oder Gebiete, die von der durch die Länder bestimmten Denkmalschutzbehörde als archäologisch bedeutende Landschaften eingestuft worden sind? Auswertung: Wenn in Spalte 3 auch nur einmal die Antwort JA lautet, ist die Anwendung des beschleunigten Verfahren nach § 13 a BauGB unzulässig. Das Wuhletal mit der Wuhle als Fließgewässer besitzt insgesamt sowohl hinsichtlich aller Schutzgüter des Naturschutzes und der Landschaftspflege als auch der Erholungsnutzung eine herausragende ökologische Bedeutung für den Bezirk Marzahn-Hellersdorf sowie für die Stadt Berlin. 18. Durchführung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB Die erneute Einholung der Stellungnahmen der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, erfolgte in der Zeit vom 29.04.2011 bis einschl. 30.05.2011. Die Begründung enthielt die neu formulierten Zielstellungen und die Überarbeitung dahingehend, dass das Verfahren nunmehr nach § 13a BauGB durchgeführt werden soll. Insgesamt gingen im Rahmen der erneuten Behördenbeteiligung 16 schriftliche Stellungnahmen von Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange im Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf ein. Von den 16 schriftlichen Äußerungen sind sechs mit Anregungen verbunden, die in die Auswertung der Beteiligung der Behörden einbezogen wurden und zehn Äußerungen enthielten keine Hinweise, die für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Gebietes bedeutsam sein könnten. Sie enthielten dennoch Hinweise, die in die Begründung übernommen wurden. 19. Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat die Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, mit BA-Vorlage Nr. 0053/IV am 03.01.2012 beschlossen. Die Kenntnisnahme durch die BVV erfolgte am 01.02.2012 mit Drucksache Nr. 2357/VI. Hierbei handelte es sich im Wesentlichen um folgende Belange: 1. SenGesUmII D 25: Das Plangebiet liegt in der weiteren Schutzzone III B des Wasserschutzgebiets für das Wasserwerk Kaulsdorf. Die Verbotstatbestände der §§ 7 und 8 der Wasserschutzgebietsverordnung Wuhlheide / Kaulsdorf sind zu beachten. Bei weiterem Ausbau der öffentlichen Verkehrsflächen muss die Niederschlagsentwässerung über ein abgestimmtes Entwässerungskonzept zwischen den Berliner Wasserbetrieben und der Wasserbehörde erfolgen. Bei weiterer baulicher Verdichtung auf den privaten Grundstücken muss ausreichend unversiegelte Fläche zur Versickerung des anfallenden Regenwassers zur Verfügung stehen. Die Festsetzungen Allgemeines und Reines Wohngebiet erzeugen keinen Widerspruch zur Wasserschutzgebietsverordnung, da die möglichen Nutzungen nicht von den Verbotstatbeständen betroffen sind, soweit sie die technischen Voraussetzungen erfüllen, die eine Gefährdung des Grundwassers im Sinne der Schutzverordnung ausschließen. 54 Die technische Lösung zur Verbringung des Regenwassers sowohl im Straßenraum als auch auf den Baugrundstücken ist vom jeweiligen Grundstück und Vorhaben abhängig und durch die Bauherren/-innen zu bewältigen. Die öffentlichen Verkehrsflächen bieten genügend Raum für die Ableitung des Regenwassers. Eine Regenrückhaltung kann auf öffentlichen Flächen im Randbereich der Wuhle erfolgen. Jedoch liegen bisher keine Anforderungen zur Flächensicherung vor. Diese Aussage wurde durch eine Rücksprache bei den Berliner Wasserbetrieben bestätigt. Im Übrigen stehen genügend öffentliche Flächen zur Verfügung. Für die privaten Flächen wird weiterhin von einer dezentralen Versickerung auf den Grundstücken selbst ausgegangen. Die Festsetzung der GRZ von 0,2 einschließlich der Überschreitungsmöglichkeiten nach § 19 Abs. 4 BauNVO schaffen dafür auch unter Berücksichtigung der vorhandenen Böden die Voraussetzung. Für die Flächen mit der Festsetzung GRZ 0,3 werden im Sinne einer gesicherten Ableitung des Regenwassers Flächen für die Regelung des Wasserflusses festgesetzt. In diesen Flächen wurden bereits Mulden-Rigolen angelegt. 2. SenGesUmIII D 11 / 23-10: Es fehlen Aussagen zu Immissionsbelastungen hinsichtlich Luft und Lärm, die durch den Verkehr verursacht wurden. Die tatsächlichen Belastungssituationen und die durch die textlichen Festsetzungen, insbesondere durch die bauliche Verdichtung zu erwartenden verkehrlichen Veränderungen, sind darzustellen und in die Abwägung einzustellen. Dies ist ggf. durch entsprechende Fachgutachten zu unterlegen. An der Köpenicker Straße werden die Schwellenwerte der Stufe 1 des Lärmaktionsplans 2008 deutlich überschritten und an der Heesestraße die Werte der Stufe 2. Es wurde der Hinweis gegeben, nochmals zu prüfen, inwieweit der „Schleichverkehr in der Schwabenallee“ durch planerische Regelungen unterbunden werden kann. Durch die geplanten Festsetzungen werden keine wesentlichen verkehrlichen Veränderungen eintreten, als die aus dem bereits zulässigen Maß der baulichen Nutzung resultierenden. Die Festsetzungen auf der ehemaligen Gärtnereifläche mit der GRZ 0,3 / GFZ 0,3 haben auf die zukünftig zu erwartenden Verkehre im Bebauungsplangebiet und den daraus resultierenden Lärmbelastungen keinen Einfluss mehr, da die Fläche bereits 1998 komplett fertig gestellt wurde. Die hieraus resultierenden Lärmbelastungen fanden bereits im Umweltatlas ihre Würdigung. So weist die strategische Lärmkarte im FIS-Broker von 2005 für diesen Bereich (Schwabenallee) Gesamtwerte LDEN (Tag – Abend – Nacht - Lärmindex) unter 55 dB aus. Die 2010 korrigierte Karte für den Fassadenpegel LDEN liegt bei Werten von 50 bis 55 dB. Diese Werte erfordern keine zusätzlichen schallschutztechnischen Maßnahmen. Mit der planungsrechtlichen Sicherung und Entwicklung eines bebauten Gebietes wird u.a. dem Grundsatz des § 1a Abs. 2 Baugesetzbuch entsprochen, wonach vor der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für die bauliche Nutzung, Maßnahmen der Innenentwicklung durchgeführt werden sollen. Die Verwirklichung dieses Zieles hat in diesem Bebauungsplan zur Folge, dass ein in Teilbereichen stark durch Lärm belastetes Gebiet planungsrechtlich gesichert und entwickelt werden soll. Betroffen sind die Grundstücke entlang der Köpenicker Straße und der Heesestraße. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist nun zu berücksichtigen und zu prüfen, ob die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB dennoch gewahrt werden können. Dabei ist zunächst 55 zu untersuchen, durch welche Maßnahmen die Lärmbelastungen hier kompensiert werden können. Zunächst wurde geprüft, inwieweit aktive Schallschutzmaßnahmen auch in der Köpenicker Straße und der Heesestraße realisiert werden können, da sie eine wesentlich höhere Effizienz haben als passive Schallschutzmaßnahmen. Hier sind Schallschutzwände und –wälle Maßnahmen, welche kurzfristig einen effektiven Schallschutz bringen würden. Eine Prüfung ergab jedoch, dass wegen der hohen Kosten im Verhältnis zur geringen Bevölkerungsdichte und der bereits sehr nahen Bebauung mit Baufluchten von 4,00 m bis 5,00 m zum Straßenraum diese Maßnahmen ausscheiden. Jedoch sind passive Schallschutzmaßnahmen möglich. So können z.B., sofern noch eine ausreichende Grundstückstiefe vorhanden ist, Gebäude in einem größeren Abstand von der Straße errichtet und z.B. durch vorgesetzte Bauteile oder andere schallschutztechnische Maßnahmen abgeschirmt werden. Weiter ist das Anordnen sensibler Wohnräume an lärmabgewandten Seiten sowie das Verwenden schallschützender Außenbauteile möglich. Bei Bestandsgebäuden ist zu prüfen, inwieweit auch hier durch Nachrüsten von Schallschutzfenstern bzw. durch andere geeignete bauliche Maßnahmen der Lärm reduziert werden kann. Mit diesen Maßnahmen kann im Inneren der Gebäude angemessener Schallschutz gewährleistet werden. Da den Bauherren/-innen verschiedene Möglichkeiten zur Bewältigung des Lärms zur Verfügung stehen, soll auf Festsetzungen im Bebauungsplan aufgrund der planerischen Zurückhaltung verzichtet werden. Für die Aufenthaltsqualität im Freien können gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse aufgrund der geringeren Lärmimmissionswerte in angemessener Entfernung zur Köpenicker Straße und Heesestraße im Blockinnenbereich gewährleistet werden. Die Lärmquelle selbst könnte langfristig durch Lärmminderungsmaßnahmen beeinflusst werden, deren Umsetzungshorizont im Geltungszeitraum des Lärmaktionsplanes (bis 2015) liegt. Dazu gehören Neu-, Ausbau- und Umbaumaßnahmen im Straßennetz, die Auswirkungen auf die Verkehrsverteilung im Straßennetz haben. Für die stark frequentierte Köpenicker Straße sind zwar für diesen Zeithorizont keine Umbaumaßnahmen geplant, die zur Lärmminderung führen, jedoch wird durch den langfristig geplanten Neubau der Tangentialverbindung Ost, der im Koalitionsvertrag vom 20.11.2011 erneut festgeschrieben wurde, ein Teil der Verkehre von der Köpenicker Straße aufgenommen werden und so zur Lärmentlastung beitragen. Weiterhin sind Sanierungsmaßnahmen an Straßen sowie das Tempo 30 Nacht–Konzept der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu berücksichtigen. Im Bebauungsplangebiet wurde die Tempo 30 Nacht-Zone bereits realisiert. Im Einklang mit den Planungszielen und den möglichen Lärmschutzmaßnahmen ist es daher mit dem Gebot gerechter Abwägung bei der Bestandsentwicklung des Siedlungsgebietes vereinbar, dass die den Lärmpegeln zugewandten Gebäude Außenpegeln ausgesetzt werden, welche über den Orientierungswerten der DIN 18005 liegen. Die Immissionsbelastungen der Luft, die durch den Verkehr erzeugt werden, sind für Berlin im Bereich von Feinstaub- und Stickstoffdioxidbelastungen weiterhin ein ernstes Problem. Besonders im innerstädtischen Bereich zeigt der mehrjährige Trend kaum nach unten, wie die Auswertung der Messstationen belegen. Die Überschreitungen bei Feinstaub können in Abhängigkeit vom Wetter stark schwanken. Dagegen sind die gesundheitlich besonders schädlichen Rußkonzentrationen in den letzten Jahren um fast 40 % zurückgegangen als Resultat der technisch verbesserten Fahrzeuge, wie z.B. durch den Einbau von Rußfiltern bei BVG-Bussen. 56 Im Bebauungsplangebiet gib es keine Messstationen. Der nächste Messpunkt befindet sich an der Bundesstraße 1/5, wo zu keiner Zeit eine Überschreitung des Schwellenwertes von 50 µg gemessen wurde. Daraus schlussfolgernd sind im Bebauungsplangebiet aufgrund der geringeren Verkehrskonzentration als an der Bundesstraße B 1/5 auch keine Überschreitungen des Schwellenwertes zu vermuten. Durch die Festsetzungen einer geringen Grundflächenzahl und Geschossigkeit im Bebauungsplan werden auch keine Verkehre erzeugt, die über das bisher schon zulässige Maß hinaus das Gebiet so belasten, dass es zu Überschreitungen des Schwellenwertes kommen könnte. 3. Sen Stadt: Bezüglich der Straßenbegrenzungslinien ist grundsätzlich festzustellen, dass die Böschungen gemäß BerlStrG Bestandteil der Straße sind und als solche ausgewiesen werden müssen. Wegen des Versatzes bzgl. der Weiterführung der Heesestraße im östlichen Abschnitt sollte bei einem gemeinsamen Abstimmungstermin mit dem Tiefbauamt und der Stadtplanung, die zukünftige Straßenbegrenzungslinie insgesamt festgelegt werden. Im Kreuzungsbereich der Heesestraße mit der Köpenicker Straße sind die Gehwegflächen nicht ausreichend, hier ist eine Veränderung der Straßenbegrenzungslinie vorzunehmen. Im Ergebnis dieses Abstimmungstermins wurde festgestellt, dass im Gesamtkontext mit den südlich angrenzenden Bebauungsplänen XXI-36 und XXIII-30a ausreichend Fläche zum Straßenausbau in der Heesestraße zur Verfügung steht. Im Bebauungsplan XXI-6 ist eine geringfügige Korrektur der südlichen Straßenbegrenzungslinie durchzuführen, um einen einheitlichen Anschluss im Sinne der Gewährleistung der Verkehrssicherheit zu erhalten. Das Grundstück Köpenicker Straße 129/Heesestraße wird um 3,00 m abgeschrägt, um die Sicherheit der Fußgänger/-innen zu gewährleisten. Fazit Im Ergebnis der Auswertung der erneuten Beteiligung der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 BauGB führen die Stellungnahmen nicht zu Änderungen der Planungsziele des Bebauungsplanes XXI-6. 20. Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden gemäß § 4a Abs. 3 BauGB Aufgrund der Änderung des Bebauungsplanentwurfs erfolgte eine erneute Auslegung des Bebauungsplanentwurfes XXI-6 BauGB. In der Zeit vom 30.01.2012 bis einschließlich 01.03.2012 lag der Entwurf des Bebauungsplanes XXI-6 vom 01.07.1997 mit den Deckblättern vom 01.12.1997, vom 05.07.2001 und vom 10.01.2012 mit Begründung gemäß § 4a Absatz 3 des Baugesetzbuches erneut in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung im Bürodienstgebäude Helene-Weigel-Platz 8 öffentlich aus. Die erneute Beteiligung der Öffentlichkeit für den Bebauungsplan XXI-6 wurde ortsüblich im Amtsblatt Nr. 3 vom 20.01.2012, S. 109 bekannt gemacht und zusätzlich in der Berliner Zeitung vom 20.01.2012 sowie im Internet veröffentlicht. 57 Der Öffentlichkeit sowie den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurde im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung die Möglichkeit gegeben, Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf XXI-6 vorzubringen. Die vorgebrachten öffentlichen und privaten Belange waren gemäß § 1 Abs. 7 BauGB gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Im Rahmen der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden informierten sich 77 Bürger/-innen auf der Internetseite des Bezirksamtes über die geänderten Ziele und Zwecke der Planung. Insgesamt gingen sechs schriftliche Stellungnahmen der Bürger/-innen und der Behörden ein. Vier brachten Hinweise zum Ausdruck, die im weiteren Verfahren berücksichtigt werden. Zwei Stellungnahmen brachten zum Ausdruck, dass gegen die geplanten Zielstellungen keine Bedenken bestehen. Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf beschloss in seiner Sitzung am 24.07.2012 die BA-Vorlage Nr. 0182/IV, Auswertung der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB. Die BVV hat am 22.08.2012 die Vorlage Nr. 0182/IV mit Drs.-Nr. 0431/VII zur Kenntnis genommen. Schwerpunkte aus der erneuten Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 3 Abs. 2 BauGB und daraus resultierende Schlussfolgerungen für das weitere Bebauungsplanverfahren betrafen im Wesentlichen: Ein Bürger, der auch Eigentümer eines Grundstücksanteils ist, äußerte sich mündlich und schriftlich zur Festsetzung der nicht überbaubaren Grundstücksfläche für die Grundstücke Schwabenallee 13 bis 19A. Die auf dem Plan dargestellte Festsetzung umfasste den gesamten Vorgarten zwischen Grundstücksgrenze und Baugrenze (Hauskante). Da die Häuser nicht parallel zur Grundstücksgrenze verlaufen, sind die nichtüberbaubaren Grundstücksflächen (Vorgärten) entsprechend unterschiedlich groß. Die Abstände liegen zwischen ca. 7 m bis 17 m. Da auf den verbleibenden Grundstücken in der Schwabenallee nur eine nichtüberbaubare Grundstücksfläche von 5 m festgesetzt wurde, äußerte sich der Bürger dahingehend, auch auf den Grundstücken in der Schwabenallee 13 bis 19A die nichtüberbaubare Grundstücksfläche nur in einer Tiefe von 5 m festzusetzen. Diesem Belang soll gefolgt werden. Für die Grundstücke Schwabenallee 13 bis 19A wird eine Fläche mit der Bezeichnung „m“ in einem Abstand von 5 m jeweils gerechnet ab Straßenbegrenzungslinie festgesetzt. Garagen, Carports, Stellflächen und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sind auf dieser Grundstücksfläche, die nicht überbaubar ist, unzulässig. Hierzu erfolgt gemäß § 4a Abs. 3 eine erneute Beteiligung. Insgesamt wird mit dieser Änderung das Planungsziel zur Freihaltung des ortstypischen Vorgartenbereiches von 5 m als öffentlicher Belang in der Schwabenallee weiterhin gesichert und gleichzeitig dem privaten Belang zur Sicherung der Funktionalität des Grundstückes entsprochen. Eine weitere Stellungnahme bezog sich auf die freizuhaltende Fläche im Quartier Dramburger Straße, Heesestraße, Schwabenallee, Am Binsengrund. Es wurde die Frage gestellt, ob diese noch Sinn macht, da sie teilweise bebaut sei. 58 Diese Fläche wurde planungsrechtlich gesichert, da sie bereits derzeitig den Blockinnenbereich prägt. Sie trägt wesentlich zur Wohnqualität bei und leistet einen aktiven Beitrag zum Erhalt der Artenvielfalt. Eine nochmalige Prüfung führte zu dem Ergebnis, dass dort zwar zwei Häuser neu errichtet wurden, die aber nur unwesentlich die festgesetzte Fläche tangieren und somit das Planungsziel nicht in Frage stellen. Als Schwerpunkt wurde durch die Senatsverwaltung, SenStadtUm, IX 11/10-10-12, die Lärmproblematik in den Bereichen des Plangebietes benannt, wo die vom Verkehr verursachten Schwellenwerte der Gesundheitsgefährdung überschritten werden. Hier sollten möglichst kurzfristig Maßnahmen zur Verringerung ergriffen werden. Da es sich hier um die Planung in einem bestehenden Wohngebiet mit dem vorhandenen Straßennetz handelt, wurde geprüft, inwieweit nachträglich Maßnahmen ergriffen werden könne, die zu einer deutlichen Lärmreduzierung führen würden. Geprüft wurde die Errichtung von Schallschutzwänden bzw. –wällen als aktive Maßnahmen, die als einzige kurzfristige Maßnahme mit einer hohen Effektivität ergriffen werden könnte. Im Ergebnis dieser Prüfung führt die Abwägung jedoch zur Ablehnung einer Festsetzung für die Schallschutzwand. Eine Schallschutzwand würde in diesem Bereich der Köpenicker Straße einen städtebaulichen Missstand erzeugen. Das Wohngebiet ist durch eine offene, kleinteilige Bauweise mit begrünten von Bebauung freigehaltenen Vorgärten geprägt, die auch im Bebauungsplan als ortbildprägendes Gestaltungselement gesichert werden sollen. Der nur 18 m breite Straßenraum der Köpenicker Straße würde bei zwangsläufiger Bebauung (sowohl anschließender Bebauungspläne als auch gegenüberliegender Bebauungspläne) zu beiden Seiten mit Schallschutzwänden das durchgrünte Ortsbild empfindlich stören, und auf die relativ wenigen Anwohner/-innen kämen erhebliche Kosten zu. Zu dem hohen Kostenfaktor kommt die Tatsache, dass durch die häufige Unterbrechung durch die Überfahrten zu den hinteren Grundstücken die Effektivität dieser Schallschutzwände in Frage gestellt wird. Ein Lärmschutzgutachten wurde aufgrund dieser Fakten nicht beauftragt. Die Errichtung von Schallschutzwällen ist nicht möglich, da diese einen entsprechenden Platzbedarf voraussetzen, der hier aufgrund der teilweise vorhandenen Bebauung von 4 m bis 5 m zur Straßenbegrenzungslinie und des relativ geringen Straßenquerschnitts nicht gegeben ist. Die Köpenicker Straße stellt eine wichtige Nord-Süd-Verbindung zwischen den Bezirken Marzahn-Hellersdorf und Treptow-Köpenick dar. Hier fließt neben dem Anliegerverkehr auch der Durchgangsverkehr. Mit dem Bau der Tangentialverbindung Ost (TVO) würde ein großer Teil von diesen Verkehrsströmen aufgenommen werden und langfristig eine Lärmminderung für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes bewirken. Da diese weiterhin Gegenstand der übergeordneten Planung ist, wird sie hier außerdem als geeignete langfristige Maßnahme aufgeführt. Die Heesestraße führt insbesondere den Anliegerverkehr auf die Köpenicker Straße. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes wird hier keine relevante Zunahme der Verkehrs- und Lärmbelastung erfolgen. 59 Das Bebauungsplangebiet ist über den öffentlichen Personennahverkehr sehr gut erschlossen. Es verkehren Busse in der Heesestraße und in der Köpenicker Straße, die die S-Bahnhöfe Köpenick und Wuhlheide im Süden und den U-Bahnhof Elsterwerdaer Platz in nördlicher Richtung als nächste Bahnhöfe verbinden. Der gut ausgebaute Wuhlewanderweg ermöglicht zusätzlich mit dem Fahrrad den Sund U-Bahnhof Wuhletal günstig zu erreichen. Somit liegt es auch in der Verantwortung des Einzelnen, diese Angebote zu nutzen und aktiv am Lärmschutz mitzuwirken. Passiven Maßnahmen zur Lärmreduzierung und die damit mögliche Verringerung der dB(A) Werte sollen in diesem Bebauungsplan nicht festgesetzt werden. Maßnahmen, wie z.B. der Einsatz von Schallschutzfenstern und die Grundrissausbildung, können im Rahmen der Erarbeitung der Bauantragsunterlagen umgesetzt werden. Der Entwurfsverfasser hat diese Maßnahmen zu prüfen und so weit nötig vorzusehen und nachzuweisen. Diese Maßnahmen im Bebauungsplan festzusetzen, der eine Bestandssicherung vorsieht, würde zu sehr in die gestalterische Freiheit des einzelnen Grundstückseigentümers eingreifen. Eine Überprüfung zur Einhaltung der festgesetzten Maßnahmen wäre durch die öffentliche Hand aufgrund der derzeitigen Gesetzeslage (Anzeigeverfahren im Baugenehmigungsverfahren bei festgesetzten Bebauungsplänen) schwer umzusetzen. Ebenso könnten die Festsetzungen langfristig nicht auf den bautechnologischen Fortschritt reagieren. Abschließend wird nochmals darauf verwiesen, dass die Orientierungswerte der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) keine Grenzwerte sind. Im Rahmen der Abwägung sind sie jedoch zu berücksichtigen und zu prüfen, ob unter Berücksichtigung der vorhandenen Rahmenbedingungen auch bei Überschreitung der Orientierungswerte unzumutbare Beeinträchtigungen der Wohnund Arbeitsverhältnisse ausgeschlossen werden können. In Anbetracht der Bestandssituation wird eingeschätzt, dass die in der DIN 18005 genannten Orientierungswerte mit den Festsetzungen im Bebauungsplan nicht erreicht werden können. Dennoch ist davon auszugehen, dass unter Beachtung der passiven Möglichkeiten des Schallschutzes, unzumutbare Beeinträchtigungen der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Bebauungsplan ausgeschlossen werden können. Fazit Im Ergebnis dieser Auswertung bestand die Erforderlichkeit im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens nochmals eine erneute Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit zur Festsetzung der Grundstücksfläche “m“, die nicht überbaubar ist, für die Grundstücke Schwabenallee 13 bis 19A durchzuführen. Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange sind hiervon nicht berührt. 60 22. Erneute Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit gemäß § 4a Abs. 3 BauGB In der Zeit vom 03.09.2012 bis einschließlich 14.09.2012 wurde nochmals eine erneute Beteiligung der von der Änderung des Entwurfs betroffenen Öffentlichkeit durchgeführt. Den Betroffenen wurde in den Räumen des Fachbereiches Stadtplanung die Möglichkeit zur Einsichtnahme und Stellungnahme zu dem geänderten Teil gegeben. Die erneute Beteiligung der betroffenen Öffentlichkeit für den Bebauungsplan XXI-6 wurde den betroffenen Bürgern rechtzeitig durch Zustellung eines Briefes bekannt gemacht. Die Grundstücke Schwabenallee 13 bis 19a gehören zur Eigentümergemeinschaft „Im Binsengrund“. Alle Eigentümer lt. Eigentümerliste der Stellwerk Hausverwaltung GmbH wurden informiert und um Stellungnahme gebeten. Der Zeitraum zur Abgabe der Stellungnahmen konnte gemäß § 4a Abs. 3 BauGB angemessen verkürzt werden, da durch die Festsetzung der Fläche „m“ die Grundzüge der Planung nicht berührt wurden und sich die Betroffenenbeteiligung nur auf die Eigentümergemeinschaft bezog. Unmittelbar betroffen waren nur die Eigentümer der Grundstücke entlang der Schwabenallee 13 bis 19A, für die durch diese Festsetzung eine Verbesserung ihrer Grundstücksverwertung ermöglicht wird. Gleichzeitig wird dem öffentlichen Belang zur Sicherung des prägenden Vorgartenbereiches in der Schwabenallee weiterhin entsprochen. Im Rahmen der eingeschränkten Betroffenenbeteiligung wurde eine Stellungnahme abgegeben. Ein Eigentümer äußerte sich, dass sein bereits errichteter Carport mit den Pfosten auf 5,12 m steht, der Dachüberstand jedoch mit 0,59 m in den Vorgarten ragt. Der vorgebrachte private Belang wurde gemäß § 1 Abs. 7 BauGB in die Abwägung aller öffentlichen und privaten Belange einbezogen, sowie gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen. Ziel des Bebauungsplanes ist der Erhalt des orttypischen Vorgartenbereiches als wesentliches Gestaltungselement des Siedlungsgebietes. Deshalb wird die Einordnung von Garagen, Stellflächen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO auf der Fläche „m“ in einer Tiefe von 5 m ausgeschlossen. Der bereits vorhandene Carport entspricht dieser Festsetzung. Die Einordnung der baulichen Anlage erfolgte außerhalb der Fläche „m“. Der Dachüberstand gefährdet nicht das Planungsziel zur Freihaltung des orttypischen Vorgartenbereiches von 5 m, da durch den Dachüberstand der optische Gesamteindruck nicht zerstört wird. Dem privaten Belang konnte damit entsprochen werden. Fazit Bei der Auswertung handelt es sich um die Abwägung des geänderten Sachverhaltes gemäß § 1 Abs. 7 BauGB. Die eingegangene Stellungnahme wurde in diesem Sinne gewichtet und bewertet. Für das weitere Verfahren ergeben sich daraus keine Änderungen. 61 Die Festsetzung des Bebauungsplanes entsprechend gemäß § 10 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 3 AGBauGB kann nunmehr erfolgen. Verordnung zur Festsetzung In seiner Sitzung am stimmte das Bezirksamt mit BA-Beschluss Nr. dem Bebauungsplan XXI-6 vom 01.07.1997 mit den Deckblättern vom 01.12.1997, vom 05.07.2001 und vom 10.01.2012 mit Begründung gemäß § 4a Absatz 3 des Baugesetzbuches und dem Entwurf der Rechtsverordnung zu seiner Festsetzung zu. Am hat die BVV Marzahn-Hellersdorf von Berlin mit der Drucksache Nr. die Rechtsverordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes 10-49 im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Mahlsdorf, beschlossen. V. RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011 (BGBl. I. S. 1509) in Verbindung mit dem BauGB in der Fassung vom 27. August 1997 (BGBl. I S. 2141, 1998 I S.137), zuletzt geändert durch Gesetz vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359), in Verbindung mit dem Baugesetzbuch in der Fassung vom 8. Dezember 1986 (BGBl. I S. 2253), zuletzt geändert durch Artikel 24 des Gesetzes vom 20. Dezember 1996 (BGBl. I S. 2049, 2076) in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO -) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (BNatSchG) in der Fassung vom 12. Dezember 2007 (BGBl. I S. 2873, 2008 S. 47), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 6. Februar 2012 (BGBl. I S. 148) 62 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN 1. Auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze sind Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) unzulässig. Eine Ausnahme bilden die Flächen auf den Grundstücken Heesestraße 5 bis 13 und 17 sowie in der Heesestraße 23 bis 31. 2. Die in der Planzeichnung mit „k“ gekennzeichneten Flächen sind mit einem Geh- und Fahrradrecht zugunsten der Allgemeinheit, einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Nutzer und Besucher, Feuerwehr und Rettungsdienste und einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. 3. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 4. Für die allgemeinen Wohngebiete wird als Bauweise festgesetzt: Von der offenen Bauweise ist eine abweichende Bauweise mit einer Längenbeschränkung von 18 m zulässig. 5. In den allgemeinen Wohngebieten ist pro 400 m² Grundstücksfläche ein für das Obstbaumsiedlungsgebiet typischer Baum zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen, für das Obstbaumsiedlungsgebiet typische Bäume einzurechnen. 6. In den allgemeinen Wohngebieten ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 7. Im Reinen Wohngebiet sind auf der nichtüberbaubaren Grundstücksfläche „m“ entlang der Schwabenallee 13 bis 19a in einer Grundstückstiefe von 5 m gerechnet ab Straßenbegrenzungslinie Garagen, Stellflächen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO unzulässig. Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 5 wird die Verwendung von Arten der der Begründung vom April 2011 beigefügten Pflanzliste vom April 2011 empfohlen. Pflanzliste zum B-Plan XXI – 6 im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Biesdorf Bäume (14 – 16 cm Stammumfang) 63 Deutscher Name Feld - Ahorn Spitz - Ahorn Berg - Ahorn Schwarzerle Hänge - Birke Baumhasel Hainbuche Zweigriffiger Weißdorn Eingriffiger Weißdorn Gemeine Esche Rot - Buche Traubeneiche Stieleiche Silber – Weide Bruch – Weide Eberesche Schwedische Mehlbeere Winter - Linde Sommer - Linde Silberlinde Botanischer Name Acer campestre Acer plantanoides Acer pseudoplatanus Alnus glutinosa Betula pendula Corylus colurna Carpinus betulus Crataegus laevigata Crataegus monogyna Fraxinus exelsior Fagus sylvatica Quercus petraea Quercus robur Salix alba Salix fragilis Sorbus aucuparia Sorbus intermedia Tilia cordata Tilia platyphyllos Tilia tomentosa Hochstämme folgender Obstsorten (14 – 16 cm Stammumfang) Apfel Süßkirsche Weichsel-, Sauer - Kirsche Pflaume Birne Malus sylvestris Prunus avium Prunus cerasus Prunus domestica Pyrus communis Anlage 2 zur Beschlussvorlage Nr. 0362/IV Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XXI-6 im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Biesdorf Vom.......................2013 Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I. S. 1509), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: §1 Der Bebauungsplan XXI-6 vom 01.07.1997 mit den Deckblättern vom 01.12.1997, vom 05.07.2001 und vom 10.01.2012 für das Gelände zwischen Habichtshorst, Pollnower Weg, Verlängerung Pollnower Weg bis zur Wuhle (ehemalige Bezirksgrenze Marzahn-Hellersdorf), im Verlauf der westlichen Böschungskante der Wuhle bis zur Heesestraße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Biesdorf, wird festgesetzt. §2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin, Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin, Abteilung Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich für Bauaufsicht, Wohnungsaufsicht und Denkmalschutz, kostenfrei eingesehen werden. §3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. 2 §4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 und Abs. 2a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. §5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 2013 Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Komoß Bezirksbürgermeister Christian Gräff Bezirksstadtrat für Wirtschaft und Stadtentwicklung Übersichtskarte 1:10.000 Bebauungsplan XXI-6 Vorläufige Abzeichnung In zwei Blättern für das Gelände zwischen Habichtshorst, Pollnower Weg, Verlängerung Pollnower Weg bis zur Wuhle ( ehemalige Bezirksgrenze Marzahn-Hellersdorf), im Verlauf der westlichen Böschungskante der Wuhle bis zur Heesestraße, Heesestraße und Köpenicker Straße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf Ortsteil Biesdorf Blatt 1von 2 Blättern Zeichenerklärung Festsetzungen Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baulinien, Baugrenzen, Höhe baulicher Anlagen Pol eg er W lnow 32 1184/90 28 30 5,0 12, 0 1187/90 .0 m 38 5 .2 m 4,0 3,0 1282/92 k 20 le Wuh E 15,0 56/8 28 21 22 z.B. 0,5 bis 0,7 als Höchstmaß z.B. als Mindest- und Höchstmaß z.B. 1901/95 1499/95 WA 3 I 0,2 0,2 a 1989/99 Am Bin sengru nd 10. GF 21 Traufhöhe z.B. TH 12,4 m über Gehweg Firsthöhe z.B. FH 53,5 m über NHN Oberkante z.B. OK 124,5 m über NHN als Mindest- und Höchstmaß z.B. OK 116,0 m bis 124,5 m über NHN zwingend z.B. OK 124,5 m über NHN 500 m² GF 400 m² bis 500 m² BM 4000 m³ Flächen für Sport- und Spielanlagen JUGENDFREIZEITHEIM Straßenbegrenzungslinie P öffentliche Parkfläche Gasdruckregler G FUSSGÄNGERBEREICH z.B. Bereich ohne Einfahrt Straßenseite Bereich ohne Ausfahrt Straßenseite Bereich ohne Ein- und Ausfahrt Straßenseite Öffentliche und private Grünflächen z.B. ÖFFENTLICHE PARKANLAGE z.B. PRIVATE DAUERKLEINGÄRTEN UMSPANNWERK T Trafostation Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen Umgrenzung von Flächen mit Bindungen für Bepflanzungen und für die Erhaltung Anpflanzen von Erhaltung von Bäumen Sträuchern Sträuchern sonstigen Bepflanzungen Umgrenzung von Flächen für Zuordnungen nach §9 Abs. 1a Baugesetzbuch (Kombination mit anderen Planzeichen möglich) Umgrenzung von Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Sonstige Festsetzungen Umgrenzung der Gebiete, in denen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes bestimmte luftverunreinigende Stoffe nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen Umgrenzung von Flächen für besondere Anlagen und Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes Umgrenzung der von der Bebauung freizuhaltenden Flächen Besonderer Nutzungszweck von Flächen Arkade z.B. HOTEL Sichtfläche Höhenlage bei Festsetzungen (in Meter über NHN) 35,4 z.B. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplanes mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu belastende Fläche Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung Umgrenzung der Flächen für Umgrenzung der Flächen für Garagengebäude mit Dachstellplätzen mit Angabe der Geschosse Ga 1 Tiefgaragen mit Angabe der Geschosse TGa 1 GSt Gemeinschaftstiefgaragen mit Angabe der Geschosse GTGa 1 St mit Angabe der Geschosse mit Angabe der Geschosse Ga 3 St Gemeinschaftsanlagen GGa 1 GAnl Naturschutzgebiet N Wasserfläche Landschaftsschutzgebiet L Wasserschutzgebiet (Grundwassergewinnung) Geschützter Landschaftsbestandteil LB Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt Gesamtanlage (Ensemble), die dem Denkmalschutz unterliegt Erhaltungsbereich D GW Umgrenzung der Flächen für den Luftverkehr Umgrenzung der Flächen, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind Bahnanlage N.D. D auch Straßenbahn E Hochstraße Stellplatz Tiefstraße St Brücke Garage z.B. Ga 1 Tiefgarage z.B. TGa 1 Kinderspielplatz Industriebahn (in Aussicht genommen) K Wohn- oder öffentliches Gebäude Wirtschafts- oder Industriegebäude oder Garage Parkhaus Unterirdisches Bauwerk (z.B. Tiefgarage) Brücke mit Geschosszahl und Durchfahrt Landesgrenze (Bundesland) V Bezirksgrenze Ortsteilgrenze Gemarkungsgrenze -II mit Geschosszahl Flurgrenze z.B. Teich in Meter über NHN 35.4 Flurstückgrenze Flurstücksnummer, Flurnummer z.B. Laubbaum, Nadelbaum Grundstücksnummer z.B. Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum) Mauer, Stützmauer ND ND Schornstein Bordkante Zaun, Hecke Baulinie, Baugrenze 60 96 9 Flur 10 49A Straßenbegrenzungslinie 0 Aufgestellt: Berlin, den 01.Juli 1997 Abt. Umweltschutz und Stadtgestaltung 1990/99 34 19 als Höchstmaß Bezirksamt Marzahn von Berlin II 17 Höhe baulicher Anlagen über einem Bezugspunkt 3,0 Hochspannungsmast 4,7 37.50m 12,0 als Mindest- und Höchstmaß Vermessungsamt .gez. Manthe 3.7.97 .gez. W. Nünthel 7.7.97 Amtsleiter Bezirksstadtrat Stadtplanungsamt gez. Herrmann 2.7.97 Amtsleiter Der Bebauungsplan wurde in der Zeit vom 22.09.97 bis einschließlich 07.10.97 öffentlich ausgelegt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Bebauungsplan am beschlossen. 37.00m 23 5,0 m 25 30 23 37.75m 37.75 0m 38.0 26 0,7 32 5m .7 28 z.B. Geländehöhe, Straßenhöhe F 36.75m 1497/95 (§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO) (§ 23 Abs.3 Satz 3 BauNVO) als Höchstmaß Gewässer 1520/99 Baugrenze Planunterlage 10,9 1522/99 1498/95 (§ 23 Abs.2 Satz 1 BauNVO) Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen, auch soweit sie in diesem Bebauungsplan nicht verwendet werden. Zugrunde gelegt sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 und die Planzeichenverordnung 1990 (PlanzV90) vom 18. Dezember 1990. 36.75m k 1523/99 8,0 g Baulinie Eintragungen als Vorschlag 22 2,5 12,0 4,0 5,0 12,0 37 28,0 2,0 ED Linie zur Abgrenzung d. Umfanges von Abweichungen 2 Wo Gebäude 3,0 37.00m 30 WR z.B. Nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig Geschlossene Bauweise UNIVERSITÄT 26 0m 101A o 37.25m 103A SO Naturdenkmal 1243/94 3,1 38.0 95 Öffentliche Parkanlage 1279/92 2,5 5m 5m .2 e 38.2 97 5m 36.7 0m .5 36 38 Straß (§ 9 Abs.1 Nr.6 BauGB) Gemeinschaftsgaragen 36.50m 99 m 5m 36.2 icker WOCHENENDHAUSGEBIET (§ 11 BauNVO) E Nachrichtliche Übernahmen R = 97,0 101 H Gemeinschaftsstellplätze k R = 82,0 94 Nur Hausgruppen zulässig 3 ,0 2,6 Köpe n 0 .0 37 m 103 .75 36 m .25 37 .50 37 96 5m 37 .75 m 98 SO 0m 105 m 50 37.00m 36200 8,0 14 0 6,0 102 (§ 10 BauNVO) 37.5 Malus sylvestris Prunus avium Prunus cerasus Prunus domestica Pyrus communis D Sondergebiet (Erholung) Garagen 1283/92 R = 69,0 104 . 37 11 12 3 0 12, ,0 106 m .00 38 .7 37 e m R = 54 Anschluss Blatt 2 15 Nur Doppelhäuser zulässig m 7 aß Str 8.0 0 4,1 WA 2 0,3 3,0 37.75m 2127/96 0,3 37.75m 1902/95 1526/95 II 2,5 4,0 96/3 I 30,0 I 397/35 1525/96 96/4 0 10, ,5 0 9A 1900/95 GI Stellplätze 1493/95 30,0 12,0 (§ 9 BauNVO) .2 5 5 10 13 12, 0m 1529/96 1484/95 1478/96 Industriegebiet o Fläche für die Landwirtschaft Fläche für Wald oberirdische Hauptversorgungsleitungen Umgrenzung von Flächen für Hochspannungsleitung die Regelung des Wasserabflusses Anpflanzungen, Bindungen für Bepflanzungen, Schutz und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Bebauungsplan XXIII-38 im Verfahren m 37.5 1483/96 WR 1490/95 37 .7 5 I 1528/96 Nur Einzelhäuser zulässig z.B. 2/1 1521/99 5.0 1474/96 50 3,0 m 20 II GE Flächen für Versorgungsanlagen, für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung sowie für Ablagerungen 19000 = 15,0 13,0 , 50 1491/95 6,0 1495/95 0m .5 37 2055/93 2,8 G 1486/96 1269/93 30.0 12,0 H 1488/95 2128/96 R 1494/95 1487/96 (§ 8 BauNVO) z.B. 56/2 1492/95 37.75m 2054/93 5 ,0 k 1255/93 1267/93 ,5 .00 4,0 18 5m 37.7 38.00m 1271/92 Gewerbegebiet sonstigen Bepflanzungen 15, k 15,0 1245/94 12,0 1254/94 V Bäumen 1284/92 1244/94 1257/93 18a 5m .7 37 1273/92 k 1485/95 Hochstämme folgender Obstsorten (14 – 16 cm Stammumfang) Apfel Süßkirsche Weichsel-, Sauer – Kirsche Pflaume Birne 1272/92 18.0 318/38 a z.B. offene Bauweise z.B. 1240/94 1277/92 1246/94 k 1266/93 II 318/38 0,2 1276/92 16,5 5m Bebauungsplan 316/38 XXI-9 im Verfahren 1265/93 4 ,0 0 12, 0,2 37.7 Acer campestre Acer plantanoides Acer pseudoplatanus Alnus glutinosa Betula pendula Corylus colurna Carpinus betulus Crataegus laevigata Crataegus monogyna Fraxinus exelsior Fagus sylvatica Quercus petraea Quercus robur Salix alba Salix fragilis Sorbus aucuparia Sorbus intermedia Tilia cordata Tilia platyphyllos Tilia tomentosa 1259/93 1278/92 0 30, 15 315/38 Feld-Ahorn Spitz-Ahorn Berg-Ahorn Schwarzerle Hänge-Birke Baumhasel Hainbuche Zweigriffiger Weißdorn Eingriffiger Weißdorn Gemeine Esche Rot-Buche Traubeneiche Stieleiche Silber-Weide Bruch-Weide Eberesche Schwedische Mehlbeere Winter-Linde Sommer-Linde Silberlinde WA 3 I 0 12, 0 3, 2,0 1239/94 0 36, 13 Botanischer Name Deutscher Name k 5 12, 1238/94 6,5 11 1258/94 30,0 2,0 B m 16 Bäume (14 – 16 cm Stammumfang) 1227/93 1230/93 16 38 9 14 5m 2109/93 C 1249/93 1260/93 2110/93 II 37.7 93 93A,93B 93C Flur 3 zwingend MK Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ÖFFENTLICHE PARKANLAGE MIT SPIELPLATZ 9.0 ,5 13 1 38.00m 1247/94 MI (§ 7 BauNVO) 100 m² Verkehrsflächen II .0 15 1248/94 0 10, (§ 6 BauNVO) Kerngebiet 0,4 GR Private Verkehrsfläche D1231/94 2034/93 A Mischgebiet z.B. 1220/91 8A 7A 7 91 521/38 1236/93 2035/93 2100/93 2108/93 2102/93 1237/94 2099/93 III-V 56/1 ,0 12 5 8 allee aben 10 Schw 38 .0 0m WA 1 II 0,3 0,6 a 1027/91 WA 3 I 0,2 0,2 a 2131 30,0 III z.B. Flächen für den Gemeinbedarf 3,0 38.50m 8 3 6 30,0 1263/93 1211/91 Flur 8 Flur 9 1262/93 1329/91 1208/90 Pflanzliste 5,0 z.B. als Mindest- und Höchstmaß z.B. 1874/90 2101/93 II 1330/91 89 34 520/38 1218/91 1215/91 1328/91 1226/91 1229/93 1234/93 1199/90 4 87 1325/90 1324/90 Nachrichtliche Übernahme: Gem. § 9 Abs. 6 BauGB liegt das Gebiet in der Schutzzone III B WA 2 II 0,2 0,4 a als Höchstmaß MD 1221/91 1 0m .0 38 1326/90 2122/90 291/22 Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 5 wird die Verwendung von Arten der der Begründung vom April 2011 beigefügten Pflanzliste vom April 2011 empfohlen. 1327/91 WB (§ 5 BauNVO) Straßenverkehrsfläche 1228/93 2130 2121/90 (§ 4a BauNVO) Dorfgebiet Baumasse 37 1222/91 1200/90 1207/90 7. Im Reinen Wohngebiet sind auf der nicht überbaubaren Grundstücksfläche m entlang der Schwabenalle 13 bis 19a in einer Grundstückstiefe von 5,00 m gerechnet ab Straßenbegrenzungslinie Garagen, Stellflächen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO unzulässig. m 0m 0 18. 63/15 2 38.0 0m 1203/90 2 1206/90 62/14 12.0 0 30, Bebauungsplan XXI-43 im Verfahren 5 38.2 5,0 4 88 6. In den allgemeinen Wohngebieten ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 1204/90 4A 38 .5 5. In den allgemeinen Wohngebieten ist pro 400 m² Grundstücksfläche ein für das Obstsiedlungsgebiet typischer Baum zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen, für das Obstsiedlungsgebiet typische Bäume einzurechnen. 6 5,0 WA 3 I 0,2 0,2 a 38.25m II 1216/91 1331/90 = 8.0 12,0 1193/90 38 .00 m R 1190/90 1192/90 8 4. Für die allgemeinen Wohngebiete wird als Bauweise festgesetzt: Von der offenen Bauweise ist eine abweichende Bauweise mit einer Längenbeschränkung von 18 m zulässig. Besonderes Wohngebiet Geschossflächenzahl 6 1195/90 5,0 10 Zahl der Vollgeschosse Baumassenzahl 1217/91 3. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. WA Geschossfläche 38.50m 1198/90 (§ 4 BauNVO) Wohnungen 1223/91 3 rger mbu Dra ,7 18 1224/91 6 38 .2 5m 1786/90 5,0 WA 2 II 0,2 0,4 a 1197/90 Allgemeines Wohngebiet z.B. 1186/90 4 14 1196/90 38.25m 5,0 35800 2. Die in der Planzeichnung mit k gekennzeichneten Flächen sind mit einem Gehund Fahrradrecht zugunsten der Allgemeinheit, einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Nutzer und Besucher, Feuerwehr und Rettungsdienste und einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. 16 z.B. z.B. 1188/90 20 18 Bebauungsplan XXI-32c festges. 28.09.2007 1189/90 1 19100 z.B. Grundfläche Beschränkung der Zahl der ,4 ,0 30 1. Auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze sind Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung unzulässig. Eine Ausnahme bilden die Flächen auf den Grundstücken Heesestraße 5 bis 13 und 17 sowie in der Heesestraße 23 bis 31. 1926/88 Grundflächenzahl WR 1185/90 22 1333/90 WS (§ 3 BauNVO) Sonstiges Sondergebiet 2 bic Ha TEXTLICHE FESTSETZUNGEN t ors h hts (§ 2 BauNVO) Reines Wohngebiet 4 26 17 2 WA 2 II 0,2 0,4 a 30 Bebauungsplan XXI-32b festges.30.06.2006 5 ,0 Kleinsiedlungsgebiet Berlin, den Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Abt.Wirtschaft und Stadtentwicklung ............................................... Amtsleiter Der Bebauungsplan ist auf Grund des §10 Abs.1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 6 Abs. 5 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs durch Verordnung vom heutigen Tage festgesetzt worden. Berlin, den Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Maßstab 1 : 1 000 0 5 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m Planunterlage: Karte von Berlin 1:1000 Stand: 26.8.1996 Zu diesem Bebauungsplan gehört ein Grundstücksverzeichnis. ............................................. ............................................. Bezirksbürgermeisterin Bezirksstadtrat Die Verordnung ist am im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf S. verkündet worden. Vorläufige Abzeichnung Bebauungsplan XXI - 6 4,7 102/6 54 53 55 5,0 58 58 100,0 56 Schwa benalle e 40,0 57 15,0 40,0 m 5,0 18,0 60 15,0 102/1 2155 32 5m .7 m 37 8.00 3 m .25 38 414/103 426/103 429/103 1867/103 44/3 102/2 18400 36100 Bebauungsplan XXI-36 festges.13.10.2010 Maßstab 1 : 1 000 0 5 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m Planunterlage: Karte von Berlin 1:1000 Stand: 26.8.1996 3,4 45 47 48 48A 50 49 5,0 102/7 4,8 3,5 46 48B 127 .50 37 m .50 37 37 30 10,7 13,2 14,1 62 125 5,0 12,0 31 33 35 37 39 41 43 44 B 115 121 123 126 34 30 32 38 40 42 115 A 119 120 124 0 .5 37 37.50m 52 51 15,9 28 411/103 3,6 6,8 5,0 107 A 109 115 0m 130 32 25 28 103A 30,0 107 traß e er S 111 K öp 5,0 108 110 enic k .5 117 37 122 m .50 37 0m .0 36 8,3 5,0 3,2 15,0 12,1 5,0 11,4 129 4,7 5m 35 1177/99 26 406/103 1995/100 35.7 33 410/103 ÖFFENTLICHE PARKANLAGE MIT SPIELPLATZ 1994/100 36 .00 m 31 24 1865/104 2,9 5,3 29 22 1857/104 1545/104 1131/98 36.75m 1855/104 27 36.50m 20 Wuhlewanderweg 228/104 1127/98 25 Heese straße 10.0 102/5 2098/100 5m .2 36 225/104 18 m 0m0 .060. 363 220/104 23 WA 2 II 0,2 0,4 a II m 102/3 16 14,8 2083/98 37 .25 m 14 217/104 1126/98 7,0 5 .2 37.25m 12 II II 1.0 2,4 36 212/104 1946/98 37.00m 10 209/104 1948/98 1789/98 37.5 0m .5 0m 8 204/104 2097/100 I 19 6 2082/98 2103/98 1788/98 m 98/3 4 III 1130/98 1128/98 37.25m .25 2113/97 17 201/104 1790/98 m 37 13 2 102/4 .75 37 2114/97 9,9 1120/98 37 11 0 15, ,1 4 1 1134/98 1135/98 98/2 37.25m 1100/97 9 2112/97 9,0 1150/100 5,8 5m 1175/99 2104/98 37.50m 3 ,0 1172/99 25A 1947/98 3,3 36.25m 114 36.50m 112 38.00m 4,4 m 75 37.7 5m 94/28 m .50 37 . 37 7 1097/97 37 .50 m 97/3 5 1,2 2038/97 97/6 3 1107/98 3,6 1152/100 56 47,0 14,8 I 37.50m 1093/97 6,3 1129/98 m m WA 2 II 0,2 0,4 a II 97/5 97/1 15 54 36.2 5m I 1118/98 16,7 37 .50 38 .50 37.5 0m 52 1153/100 1170/99 2111/97 II 8 18, 36.5 0m m .50 37 36 .50 m 36.2 97/4 97/2 12,7 50 1785/100 36.7 5m 37 .00 m 37 .5 0m 1173/99 13A 1,4 48 I 1784/98 1117/98 II 10,5 46 1155/100 1119/98 III Straße 1168/99 18,4 5m 37.25m m 5m 37.50m 1094/97 767 44 1157/100 37.2 5,0 1108/98 1090/97 18,0 Dramburger II 0m I 5 ,0 36.5 3 7.5 0 92/29 42A 1158/100 0m 30,0 I 7. 50 m I .5 37 37.50m 0m 1109/98 1099/97 1098/97 10, 3 40 I 37.5 100/1 18,6 115/98 1086/97 2039/97 10,0 1159/100 1088/97 37.5 0m II 20,0 17,9 1899/100 72,0 1167/99 2118/97 m 21,4 1160/100 II 114/98 37.7 37.5 0 0m 37.5 5,0 II 2117/97 2116/97 1089/97 42 50 m 1898/100 89/29 90/29 36 . 1081/98 3 1085/97 37 .50 m 37.75m WA 3 I 0,2 0,2 a 1082/97 1087/97 2124/95 2123/95 1166/99 1113/98 37.7 5m 1084/97 5m I 1988/97 1991/97 95/2 1162/100 1080/98 5m .7 37 88/29 .7 37 .7 5m 35700 1532/96 37 .5 0m WA 1 II 0,3 0,6 a 1543/99 WA 3 I 0,2 0,2 a 1783/98 1986/97 2/4 1509/95 1507/95 1987/97 37 .5 0m 87/29 1544/95 1507/95 96/2 96/1 20,0 37 .7 5m 1542/99 1514/99 1467/95 II II II 1504/95 1540/95 37.50m II 51 4,8 5m 1468/96 1458/96 0 1541/95 30,0 1463/96 22A 18,0 1464/96 2041/96 12, 6 10,0 1505/95 12,0 37.75m 18, 1516/99 II 2040/96 36 1794/95 1462/96 II II 156/33 1511/95 36 18700 6,1 37 .75 m II 30,0 24 1510/95 98/1 12 36 .7 II II .2 5m 1502/95 37 .75 m 4 ,0 22 37 1503/95 37.50m 1461/96 Gemarkung Kaulsdorf, Flur 3 1893/95 10 2047/96 33/2 157/33 II 38.00m 33/1 d 1518/99 37.00m 2046/96 d 18 36.7 5m 8 23 37.50m m 6 53 5m .7 37 Am Bin sengru n 4 11 5m 37.00m 21 20 1527/95 9 1892/95 2 37.7 1524/96 7 38.2 5 396/35 5 19 Am Bin sengru n = R 8.0 12,0 38.0 0m 1990/99 17 0m 105 II 5m 1989/99 15 I 38.2 WA 2 II 0,2 0,4 a 2127/96 II II 36.0 106 96/4 1901/95 1900/95 1902/95 1526/95 96/3 12,0 1525/96 9A 397/35 37.50m 1529/96 1484/95 Anschluss Blatt 1 1478/96 WA 3 I 0,2 0,2 a 37.25m 0m 1528/96 1483/96 1499/95 37.75m 37.5 50 0 0m 26 I 1497/95 1485/95 1474/96 Blatt 2 von 2 Blättern 37.5 30,0 1269/93 103 10. 1/4