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Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf Berlin, den 27.09.2011 Vorlage zur Kenntnisnahme für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 27.10.2011 1. Gegenstand der Vorlage: Änderung der Planungsziele im Bebauungsplan XXI-42 „Nitzwalder Straße“ 2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten: Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat in seiner Sitzung am 27.09.11beschlossen, die BA-Vorlage Nr. 1467/III der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen. Die Vorlage ist als Anlage beigefügt. Dagmar Pohle Bezirksbürgermeisterin Anlage Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Abteilung Ökologische Stadtentwicklung Stapl BPL 2 16.09.2011 5224 Vorlage für das Bezirksamt - zur Beschlussfassung Nr. 1467/III A. Gegenstand der Vorlage: Änderung der Planungsziele im Bebauungsplan XXI-42 „Nitzwalder Straße“ B. Berichterstatter: Bezirksstadtrat für Ökologische Stadtentwicklung (V) C.1 Beschlussentwurf: Das Bezirksamt beschließt, der Änderung der Planungsziele im Bebauungsplan XXI-42 zuzustimmen und beauftragt die Abteilung Ökologische Stadtentwicklung, auf dieser Grundlage die Beteiligung der Öffentlichkeit durchzuführen. C.2 Weiterleitung an die BVV Das Bezirksamt beschließt weiterhin, diese Vorlage der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen und zu veröffentlichen. zugleich Veröffentlichung: D. Begründung: siehe Anlage 1 und 2 E. Rechtsgrundlage: §§ 1 Abs. 3 und 13a BauGB § 15, § 36 Abs. 2 Buchstabe b, f und Abs. 3 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) F. Haushaltsmäßige Auswirkungen: keine G. Gleichstellungsrelevante Auswirkungen keine H. Behindertenrelevante Auswirkungen: keine I. Migrantenrelevante Auswirkungen: Dagmar Pohle Bezirksbürgermeisterin Anlagen keine Anlage 1 zur Beschlussvorlage Nr. 1467/III D. Begründung: Das Bebauungsplanverfahren XXI-42 ist durch Aufstellungsbeschluss Nr. III/804/98 vom 02.06.1998 des Bezirksamtes Marzahn von Berlin eingeleitet worden. In der Zeit vom 11. Januar 1999 bis 25. Januar 1999 fand im Stadtplanungsamt Marzahn die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Vorentwurf des Bebauungsplanes XXI-42 statt. In der Zeit vom 18. Januar 1999 bis 01. März 1999 wurde die Behördenbeteiligung durchgeführt. Die ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt Nr. 67 vom 30.12.1999. Der Bebauungsplan XXI-42 lag vom 10.01. bis einschließlich 09.02.2000 öffentlich aus. Das Verfahren wurde bis zum Abwägungsbeschluss zur Öffentlichen Auslegung am 20.06.2000 geführt und ruhte aufgrund von Klärungsbedarf der eigentumsrechtlichen Belange seitdem 10 Jahre. Im Jahre 2011 wird das Verfahren nun weitergeführt. Aufgrund der zwischenzeitlichen Entwicklung wurde der Bebauungsplan in einigen Punkten überarbeitet. Es wurde, nachdem die Regelungsdichte im Plangebiet rechtlich und fachlich nochmals geprüft wurde, im Sinne planerischer Zurückhaltung, unter Berücksichtigung privater Belange, auf mehrere Festsetzungen verzichtet, da diese Festsetzungen über das Instrument Bebauungsplan nicht ihrer Intention gerecht werden konnten. Der Bebauungsplan wurde auf der Grundlage der sich inzwischen veränderten rechtlichen Grundlagen nochmals überarbeitet. So wurden die Festsetzungen zum Ausschluss bestimmter Gewerbenutzungen nicht mehr getroffen. Gewerbe sind im Allgemeinen Wohngebiet ohnehin nur zulässig, wenn sie gebietsverträglich, gebietsversorgend und nicht störend sind. Auf die Regelung einer bestimmten Überschreitungsmöglichkeit der GRZ für Nebenanlagen auf 20 % wurde zur Sicherung der Funktionalität der Grundstücke verzichtet, da die Regelung des § 19 Abs. 4 BaNVO im Sinne planerischer Zurückhaltung ausreichend ist, um im Baugenehmigungsverfahren auf Einzelvorhaben zugeschnittene Regelungen zu finden. Festsetzungen zur Nichtversiegelung der Zufahrten und zur Fassadenbegrünung entfielen, da bei einer GRZ von 0,2 der vollständige oberflächliche Abfluss des Niederschlagswassers und die Versickerung immer gesichert sind. Für eine Fassadenbegrünung fehlt die städtebauliche Begründung. Darüber hinaus stellt sie einen nicht zu rechtfertigenden Eingriff in die Baukörpergestaltung dar und ist schwer zu kontrollieren. Im Plangebiet waren sieben Bäume mit einer Erhaltungsbindung belegt. Einzelbäume, die aufgrund ihrer Größe und ihres Kronenumfanges das Landschaftsbild deutlich prägen, kommen im Gebiet jedoch in hoher Zahl vor. Daher sollen die Bäume in der weiteren Planung nicht mit Erhaltungsbindung festgesetzt werden. Die Grundstücke Nitzwalder Straße 19 und 19 A sollten ursprünglich als private Parkanlage festgesetzt werden, was städtebaulich in Abwägung mit den privaten Belangen nicht zu begründen ist. Mit dem Wuhlegrünzug und den angrenzenden öffentlichen Freiflächen besteht im Plangebiet ein großzügiges Angebot an Freiflächen im öffentlichen Raum, das eine Ausweitung auf private Flächen nicht erfordert. Die Flurstücke 404 und 405 an der Hadubrandstraße sollten zur Beteiligung der Öffentlichkeit im Jahre 2000 als öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz ausgewiesen werden. Diese Festsetzung der bisherigen Planung wird nicht weiter verfolgt, da mit dem Flurstück 405 ca. die Hälfte der Fläche im Rahmen eines Restitutionsverfahrens in Privateigentum rückübertragen wurde. Dieses Flurstück wird als WA ausgewiesen. Die Festsetzung eines Spielplatzes im vorliegenden Bebauungsplan ist nicht erforderlich, da in der Entfernung von 200 m alternativ eine landeseigene Fläche zur Verfügung steht, die über das Bebauungsplanverfahren XXI-37 planungsrechtlich gesichert werden kann. Die Bedarfsdeckung an Spielplätzen in Biesdorf-Süd ist durch eine Reihe von Vorhalteflächen gewährleistet. Mit der Überarbeitung des Planes erfolgt auch eine Anpassung der Baufenster, in der Weise, dass die hintere Baugrenze zum Wuhlegrünzug hin in der Regel 20 m Abstand zu diesem einhält. Das Vereinheitlichen der Baufenster dient einer besseren Gestaltungsmöglichkeit auf den Einzelgrundstücken bei gleichbleibender GRZ von 0,2. Auf einigen Grundstücken lässt sich die GRZ von 0,2 überhaupt nur so grundstücksbezogen ausschöpfen. In der bisherigen Planung waren Nebenanlagen in Form von Gebäuden außerhalb der Baugrenzen unzulässig. Von dieser Regelung wurde im Zuge der Überarbeitung der Planung Abstand genommen. Die neue Ausweisung entspricht der in gewachsenen heterogenen Strukturen erforderlichen planerischen Zurückhaltung. Der Gestaltungsspielraum zur Verteilung der Nebenanlagen auf dem Grundstück verbleibt somit bei der Projektplanung im konkreten Einzelfall. Aufgrund der Größe der Grundstücke ist eine Rücksichtnahme auf vorhandene Bäume und damit ein Erhalt der landschaftlichen Prägung weitestgehend möglich. Im WA 2 wird auf die Festsetzung der Bauweise verzichtet, um die hier vorhandene 80 m lange Reihenhauszeile auch langfristig zu sichern. Diese Änderungen sind in der anliegenden Begründung zum Bebauungsplan, Anlage 2, in teilweise ausführlicherer Form im Kapitel „Entwicklung der Planungsüberlegungen“ dargestellt. Auf der Grundlage dieser Begründung und des anliegenden Planes soll als nächster Planungsschritt eine erneute öffentliche Auslegung mit den hier aufgeführten Änderungen der Planung durchgeführt werden. 1 Anlage 2 zur Beschlussvorlage Nr. 1467/III Biesdorf-Süd Bebauungsplanverfahren XXI-42 ”Nitzwalder Straße” Begründung zum Bebauungsplan Änderung der Planungsziele 2 Inhalt Seite I. PLANUNGSGEGENSTAND 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 2. Plangebiet 2.1. Stadträumliche Einbindung 2.2. Bebauungs- und Nutzungsstruktur 2.3. Natur und Landschaft 2.4. Denkmalschutz 2.5. Verkehrliche Erschließung 2.6. Technische Erschließung 2.7. Altlasten 3. Planerische Ausgangsposition 3.1. Raumordnung und Landesentwicklungsplanung 3.2. Flächennutzungsplan 3.3. Landschaftsprogramm 3.4. Bereichsentwicklungsplanung II. PLANINHALT 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 2. Intention des Planes 3. Wesentlicher Planinhalt 4. Begründung der Bebauungsplanfestsetzungen 3 3 4 4 5 6 10 10 10 11 11 11 11 11 12 13 13 15 16 17 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES 1. Auswirkungen auf die Umwelt – Eingriffsbetrachtung 2. Auswirkungen auf den Haushalt 22 22 25 IV. BEBAUUNGSPLANVERFAHREN Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit Frühzeitige Behördenbeteiligung Öffentliche Auslegung/Behördenbeteiligung 25 26 26 27 V. RECHTSGRUNDLAGEN 28 VI. QUELLEN 29 3 I. PLANUNGSGEGENSTAND Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-42 umfasst ein ca. 4,2 ha großes Gebiet, das wie folgt umgrenzt ist: - im Norden durch die Hadubrandstraße, - im Osten durch die Wuhle, - im Süden durch die Bismarcksfelder Straße, - im Westen durch die Nitzwalder Straße, die Buchenhainer Straße und den Biesdorfer Weg im Ortsteil Biesdorf. Das Bebauungsplangebiet ist Teil des Siedlungsgebietes Biesdorf-Süd. Der Charakter des Gebietes wird durch die in Nord-Süd-Richtung verlaufende Wuhle bestimmt. Angrenzende Bebauungsplanverfahren Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-42 umfasst den südlichsten und damit letzten bisher unbeplanten Abschnitt des Marzahner Wuhlelandschaftsraumes. In nördlicher Richtung schließen sich entlang der Wuhle die Bebauungspläne XXI-37 (Köpenicker Straße/Am Wuhlebecken – noch im Verfahren), XXI-28 (Zimmermannstraße/Wuhle), XXI-36 (Fortunaallee/Wuhle), XXI-6 (Am Binsengrund – noch im Verfahren), XXI-32 (Habichtshorst) und XXI-2 (Grüne Aue) an. Wesentliches Ziel dieser Verfahren ist u.a. die Sicherung des Wuhlelandschaftsraumes. Mit der flächendeckenden Sicherung des Wuhlelandschaftsraumes wird dem Interesse an der Erhaltung und Entwicklung dieses Freiraumes Rechnung getragen. Östlich grenzt das Plangebiet an den vorhabenbezogenen Bebauungsplan XXIII-VE 2, mit dem auf einem ehemaligen Gewerbestandort eine Wohnbaufläche entwickelt werden soll. 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Anlass der Planung ist die Umsetzung der Zielstellung des Flächennutzungsplanes in Übereinstimmung mit der Bereichsentwicklungsplanung Biesdorf. Das Ziel der Stadtentwicklung in Berlin (u.a. Flächennutzungsplan Berlin) besteht in der baulichen Innenentwicklung im Bereich vorhandener Siedlungsgebiete zugunsten der Freihaltung des umgebenden Landschaftsraumes innerhalb und außerhalb der Stadtgrenzen Berlins. Der Ortsteil Biesdorf, in dem sich das Planungsgebiet befindet, ist Teil des größten zusammenhängenden Siedlungsgebietes in Berlin – Biesdorf-Kaulsdorf-Mahlsdorf – und birgt bedeutende bauliche Verdichtungspotenziale. In Biesdorf-Süd vollzieht sich seit 1990 flächendeckend die Verdichtung der Bestandsbebauung. Die seit 1990 einsetzende Siedlungsentwicklung durch Grundstücksteilungen und Bebauung in „zweiter Reihe“ hat in den letzten Jahren zu einer kontinuierlichen Erhöhung der Siedlungsdichte im Rahmen des § 34 BauGB geführt. Die Bestandsgebiete von Biesdorf eignen sich dabei in hervorragender Weise, den Trend der Umlandabwanderung zu mindern und innenstadtnahe, bereits erschlossene und mit günstiger Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr versehene Grundstücke für Wohnbebauung bereitzustellen. Dabei gilt es, gleichzeitig die grüngeprägte, kleinteilige Ortstypik der Siedlungen zu sichern und zu entwickeln. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XXI-42 bestanden bisher noch keine Bebauungspläne. Das Gebiet umfasst sowohl Bereiche, die bauplanungsrechtlich als ein im Zusammenhang bebauter Ortsteil nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen sind, als auch Außenbereich nach § 35 BauGB, der im Wesentlichen durch den Bebauungs- 4 plan zu Bauland entwickelt werden soll. Eine Steuerung dieser Entwicklung ist über § 34 Abs. 1 und § 35 BauGB nicht möglich. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung soll mit dem Bebauungsplanverfahren für die Baugrundstücke des Plangebietes ein allgemeines Wohngebiet entwickelt werden mit dem Ziel, die fast ausschließliche Wohnfunktion der Siedlung unter Berücksichtigung der spezifischen landschaftsräumlichen Qualität des Waldbaumsiedlungsbereiches zu sichern und auf die kleingärtnerisch genutzten Grundstücke zwischen Nitzwalder Straße und Wuhle auszuweiten. Dies erfolgt unter Berücksichtigung der Zielstellungen der übergeordneten Planungen. Aufgrund der sensiblen Lage des Plangebietes im unmittelbar an die Wuhle angrenzenden Siedlungsbereich besteht das besondere Erfordernis, die Flächen für bauliche und gärtnerische Nutzung zu bestimmen und eine gebietsverträgliche Verdichtung im Sinne der Sicherung der Zielstellungen des FNP Berlin zu sichern. Neben der Festlegung des baulichen Rahmens liegt ein weiterer Schwerpunkt des Bebauungsplanverfahrens in der Sicherung von Flächen für die öffentliche Wegeverbindung entlang der westlichen Wuhleseite (Wuhlewanderweg). Im Zusammenhang mit der planungsrechtlichen Sicherung der Wegeflächen besteht das Erfordernis, öffentlich nutzbare Querverbindungen zum örtlichen Wegenetz sowie Aufenthaltsbereiche entlang des Weges zu sichern. Damit wird maßgeblich den im Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm ausgewiesenen Zielen hinsichtlich der Schaffung/Entwicklung einer übergeordneten Grün- und Wegeverbindung entlang der Wuhle Rechnung getragen. Darüber hinaus ist das Planungsziel für den gesamten Geltungsbereich der nachhaltige Schutz wertvoller, gebietsprägender Gehölzbereiche, deren waldparkartige Wirkung durch die Häufung hervorragender Solitärbäume zum Tragen kommt. 2. Plangebiet 2.1. Stadträumliche Einbindung Der Ortsteil Biesdorf liegt im Ostraum von Berlin, ca. 3,5 km von der Berliner Stadtgrenze und ca. 13 km vom Stadtzentrum entfernt. Er ist Teil des größten zusammenhängenden Einfamilienhausgebietes in Berlin. Die Einwohnerzahl von Biesdorf beträgt derzeit ca. 22.000. Im Norden grenzt Biesdorf an die Großsiedlung Marzahn, im Westen an den Bezirk Lichtenberg (an die Ortsteile Friedrichsfelde und Karlshorst), im Osten an den Ortsteil Kaulsdorf und im Süden an den Bezirk Treptow-Köpenick. Biesdorf-Süd und das Bebauungsplangebiet sind dem Siedlungstypus „Stadtrandsiedlung“ zuzuordnen. Das Gebiet hat als aufgelockerter, landschaftsgeprägter Wohnstandort eine deutlich andere Prägung als die angrenzenden Großsiedlungen von Marzahn und Hellersdorf. In seiner siedlungshistorischen Entwicklung war Biesdorf eine ländlich geprägte Gemeinde mit „Dorf“ und „Gut“. Nach der Eingemeindung 1920 zu Groß-Berlin wurde Biesdorf zum Stadterweiterungsgebiet für Ein- und Zweifamilienhäuser. Mit der Entwässerung des Niederfeldes durch den Biesdorfer Hauptvorflut-Graben wurde die Voraussetzung für die Besiedlung von Biesdorf-Süd geschaffen. In den 20-er und 30-er Jahren entwickelten sich entlang der Oberfeld- und Köpenicker Straße vorstädtische Strukturen. Die bauliche Dichte war bis in die 80er Jahre sehr gering. Erst mit 5 Beginn der 90er Jahre setzte durch zunehmende Nachfrage nach Wohneigentum und die damit verbundene Teilung großer Baugrundstücke ein erheblicher Verdichtungsdruck ein. Die seit 1990 ständig wachsende bauliche Dichte des Gesamtgebietes und seine hervorragende verkehrliche Anbindung an das Berliner Zentrum lassen erwarten, dass hier langfristig eine weitere bauliche Verdichtung und ein damit verbundener erheblicher Anstieg der Bevölkerungszahl eintritt. Als Verbindung zur Innenstadt dienen die Bundesstraße 1/5 sowie S- und U-Bahn, wobei Buslinien hierbei die Zubringerfunktion zum U-Bahnhof Elsterwerdaer Platz und zum S-Bahnhof Biesdorf übernehmen. Der historische Ortskern von Biesdorf befindet sich an der Bundesstraße 1/5 (AltBiesdorf), ca. fünf Kilometer vom Plangebiet entfernt. 2.2. Bebauungs- und Nutzungsstruktur Das Planungsgebiet ist unmittelbar an der Wuhle gelegen und besitzt eine für Biesdorf typische städtebauliche Struktur. Folgende Bereiche sind bei der Planung schwerpunktartig zu betrachten: • Unbeplanter Innenbereich nach § 34 BauGB: Zwischen Biesdorfer Weg, Hadubrandstraße und Buchenhainer Straße erstreckt sich ein überwiegend in eingeschossiger, offener Bauweise errichteter Siedlungsbereich mit Ausnahme Hadubrandstraße 19-29. Hier besteht eine zwar für den Geltungsbereich relevante, aber für die maßgebliche Umgebung untypische Reihenhausbebauung. Die Mehrzahl der Grundstücke dient dem Wohnen, einzelne Grundstücke werden kleingärtnerisch genutzt. • Außenbereich nach § 35 BauGB: Der Bereich zwischen Nitzwalder Straße und Wuhlewanderweg wird überwiegend kleingärtnerisch genutzt. Südlich der Buchenhainer Straße, zwischen Nitzwalder Straße und Wuhlewanderweg, liegt eine etwa 2.800 qm große Freifläche, die zum Spielen genutzt wird. • Außenbereich nach § 35 BauGB: Der Bereich der Wuhle samt angrenzendem Wuhlewanderweg ist ein Bereich, der nicht im Zusammenhang bebaut ist; östlich der Hadubrandstraße befindet sich eine Freifläche mit 30 bis 60 Jahre altem Baumbestand. Die vorhandene Bebauung im unbeplanten Innenbereich des Plangebietes lässt bis auf wenige Ausnahmen keine städtebauliche Ordnung erkennen. Die vorhandenen Gebäude weisen aufgrund ihrer unterschiedlichen Entstehungszeit, Vielfalt an Baumaterialien, unterschiedlichsten Dachformen und variierenden Gebäudestellungen auf den Grundstücken ein heterogenes Bild auf. Als einheitliche Elemente der derzeitigen Bebauungsstruktur sind lediglich die offene eingeschossige, am Biesdorfer Weg auch zweigeschossige Bauweise sowie die prägende begrünte Vorgartenzone von mindestens 5 m zu erkennen. Einzelhandelsgeschäfte für den täglichen Bedarf sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die Nahversorgung erfolgt in der Umgebung. Gemeinbedarfseinrichtungen sind im Plangebiet ebenfalls nicht vorhanden. Die derzeitige Versorgung mit Grundschulplätzen wird in der Grundschule in der Alberichstraße 6 abgedeckt. Kitaplätze, Sportplätze, Jugendfreizeit- und Senioreneinrichtungen sind in der näheren Umgebung jedoch defizitär. 2.3. Natur und Landschaft 2.3.1 Naturräumliche Gliederung Naturräumlich liegt das Plangebiet in der Berlin-Fürstenwalder Spreetalniederung. Das Plangebiet charakterisiert sich durch die hier typischen Merkmale, wie die mittlere Höhenlage zwischen 30 m und 45 m ü. NHN (im Plangebiet Höhen von ca. 35,4 bis 36,2 m ü. NHN) und die vorherrschenden Sandböden. Der Flurabstand zum Grundwasser ist gering. In den Niederungen entwickelten sich organische Nassböden. Die potentiellnatürliche Vegetation bei natürlicher Entwicklung wäre Stieleichen-Birkenwald, Kiefernmischwald und Traubeneichenwald. Es besteht ein relativ hoher Vegetationsanteil mit Waldbäumen, Sträuchern und Obstgehölzen. Der Bestand ist als Waldbaumsiedlungsgebiet zu definieren. Neben den begrünten Vorgartenzonen prägen vor allem ältere, großkronige Einzelbäume auch im Blockinnenbereich das grüne Erscheinungsbild des kleinteilig bebauten Siedlungsgebietes und der kleingärtnerisch genutzten Flächen. Das Gebiet wird im Osten durch den kanalisierten Verlauf der Wuhle geprägt. Bedingt durch diesen anthropogenen Einfluss sind der natürliche Verlauf der eiszeitlichen Schmelzwasserrinne, der Niederungscharakter und Bestände der natürlichen Vegetation (Erlenbruchwälder) nicht mehr vorhanden. Gesäumt wird die Wuhle, deren Böschungen aus einer Schotterschicht bestehen, u.a. von Ahorn und Pappel. Die großflächigen Brennnesselbestände sind Anzeiger für den Eutrophierungsgrad des Fließgewässers. 2.3.2 Naturhaushaltfaktoren ∗ Boden In der geologischen Karte von Preußen und benachbarten Gebieten von 1933 ist der Bereich des Plangebietes als anmoorige Bildung mit Moorerde auf Sand dargestellt. Der Boden ist mit sandigem Humus überdeckt. Der Boden hat sich unter dem Einfluss von dem in geringer Tiefe befindlichen Grundwasser gebildet. Die vorkommende Bodengesellschaft wird als Gleybraunerde - Gley Niedermoor bezeichnet (Konzeptkarte der Bodengesellschaften, Umweltatlas). ∗ Grundwasser Im Bereich zwischen Buchenhainer Straße und Biesdorfer Weg beträgt der Flurabstand zum Grundwasser 2 – 5 m, im gesamten übrigen Plangebiet nur 0,5 – 2 m. Der Anteil bindiger Bildungen (Schluff, Mergel, Ton, Lehm) an der Versickerungszone beträgt 20 %. Da sich das Plangebiet im Wasserschutzgebiet Zone III befindet, sind sämtliche unversiegelten Flächen, auf denen das Niederschlagswasser versickern kann, von Bedeutung für die nachhaltige Nutzung von Naturgütern. Das versickernde Niederschlagswasser wird dem Grundwasser zugeführt. 7 Das Grundwasser weist im Bereich des Plangebietes eine hohe Verschmutzungsempfindlichkeit gegenüber dem Eindringen von Schadstoffen auf. Der Geschütztheitsgrad wird mit „nicht geschützt“ angegeben (Umweltatlas). ∗ Klima/Lufthygiene In mäßig austauscharmen Strahlungsnächten herrschen folgende Temperatur- und Feuchtverhältnisse vor: Lufttemperatur: > 15-16 ° Relative Luftfeuchte: > 65-75 % Jahresniederschlag: 580-585 mm Abflussbildung: 265-285 mm Im Gegensatz zu stärker versiegelten Stadtgebieten in Marzahn-Hellersdorf stellt das Plangebiet einen lokalklimatisch entlastenden Bereich und Übergangsbereich dar. Der Boden-Wasser-Luft-Kreislauf ist funktionsfähig, wird jedoch durch die anstehenden Versiegelungen durch Bauvorhaben immer weiter beeinträchtigt. Bei der unmittelbar im Osten an das Plangebiet grenzenden Wuhleniederung handelt es sich um eine reliefbeeinflusste Luftleitbahn, die Bereiche des Plangebietes erfaßt. Diese Luftleitbahn übernimmt den bodennahen Frischlufttransport aus den Kaltluftentstehungsgebieten Kaulsdorf, Mahlsdorf und Ahrensfelde und ist somit von hoher lokaler Bedeutung. Beeinträchtigungen erfährt die Luftleitbahn durch Bebauungen mit Wohngebäuden, Lauben und Schuppen im unmittelbaren Wuhlenahbereich, von denen Erwärmungen ausgehen. ∗ Biotoptypen Ruderale Kraut- und Staudenflur Beschreibung: Parallel zur Wuhle befinden sich ruderale Kraut- und Staudenfluren auf eher trockenen Standorten, deren Strukturvielfalt mittelmäßig ist. Das Alter beträgt zum großen Teil über fünf Jahre. Eine Verbuschung hat nicht eingesetzt. Der Biotoptyp wird durch anstehende Bauvorhaben immer weiter zurückgedrängt. Mit dem Vorkommen von Arten der Roten Liste (besonders Tiere) muss gerechnet werden. Vegetationsaufnahme: Gemeiner Beifuß Blauer Natternkopf Kanadischer Goldregen Bewertung aufgrund der Empfindlichkeit: mittel Ein- bis Zweifamilienhäuser, Ziergarten Im Plangebiet finden sich hauptsächlich Gärten mit Ziercharakter. Diese sind vorrangig von Scherrasen, Anpflanzung von einjährigen Arten, Stauden, immergrünen Bodendeckern, Zwerg- und Kleinsträuchern sowie Koniferen geprägt. Die Sauberhaltung der Gärten wirkt sich ungünstig auf das potentielle Vorkommen verschiedener Tiergruppen aus. Eine Vorbelastung durch intensive Pflege mit Herbiziden und Fungiziden ist wahrscheinlich. Vegetationsaufnahme: Gemeine Eibe Fichte diverse 8 Orientalischer Lebensbaum Abendländischer Lebensbaum Gemeiner Wacholder Chinesischer Sadebaum Gelber Pfitzer-Wacholder Essigbaum Bewertung aufgrund der Empfindlichkeit: gering Laube, Waldgarten In der Nitzwalder Straße 20, 21 und 28 stehen Waldbäume in einem Alter von ca. 50 Jahren. Vegetationsaufnahme: Fichte Kiefer Lärche Tanne Bewertung aufgrund der Empfindlichkeit: mittel Gebäude, Mischgarten Im Plangebiet nehmen Mischgärten den zweitgrößten Anteil ein. Es vereinen sich Vegetationselemente aus Obstbaum-, Nutz- und Ziergärten. Das Alter der vorkommenden Gehölze reicht bis zu 60 Jahren. Der Grad der Pflege variiert zwischen intensiv und extensiv. Die strukturelle Vielfalt der vorkommenden Vegetation stellt für Tiergruppen einen wichtigen Lebensraum dar. Eine Vorbelastung durch intensive Pflege mit Herbiziden und Insektiziden ist wahrscheinlich. Vegetationsaufnahme: Apfelbaum Walnuss Pflaume Gemeiner Flieder Gemeine Eibe Fichte diverse Orientalischer Lebensbaum Abendländischer Lebensbaum Gemeiner Wacholder Chinesischer Sadebaum Gelber Pfitzer-Wacholder Echter Weichselbaum Rote Johannisbeere Quitte Brombeere Himbeere Hunds-Rose Schwarzer Holunder Bewertung aufgrund der Empfindlichkeit: Einzelbaum mittel 9 Auf den Grundstücken befinden sich zahlreiche wertvolle Einzelbäume. Die markantesten von ihnen sind ca. 60-70 Jahre alt. Vegetationsaufnahme: vor allem Waldbäume Bewertung aufgrund der Empfindlichkeit: hoch Versiegelte Flächen (Straßen) Zu diesem Biotoptyp werden die betonierte Hadubrandstraße und der Biesdorfer Weg gezählt. Die Seitenstreifen sind z. T. mit Rasen begrünt. Bewertung aufgrund der Empfindlichkeit: negativ Unbefestigte Wege, unbefestigte Straßen Bis auf die Hadubrandstraße und den Biesdorfer Weg sind die Straßen und Wege unbefestigt und bestehen aus verdichtetem Erdreich. An den Rändern wächst Spontanvegetation. Bewertung aufgrund der Empfindlichkeit: negativ ∗ Arten- und Lebensraumfunktion Bis auf die Verkehrsflächen und die Ziergärten haben alle im Plangebiet vorkommenden Biotoptypen eine mittlere bis hohe Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz. Für die an das Plangebiet in östlicher Richtung anschließende Wuhle und das Wuhlebecken, dessen Röhrichtbestände dem Schutz nach § 30 a NatSchGBln unterliegen, stellen besonders die linear ausgebildeten Hecken entlang der Grundstücke am Wuhlewanderweg eine Pufferfunktion dar und übernehmen Vernetzungsfunktionen. Der Umgang mit den vorkommenden geschützten Arten wird in dem Kapitel Auswirkungen des Bebauungsplanes auf die Umwelt dargestellt. ∗ Landschaftsbild Das Landschafts- bzw. Ortsbild im Plangebiet wird durch lockere Einzelhausbebauungen und Gärten geprägt. Der Charakter des im Flächennutzungsplan und Landschaftsprogramm angestrebten Waldbaumsiedlungsgebietes ist nur auf wenigen Grundstücken in Form von markanten Solitärbäumen und Gehölzgruppen ausgeprägt. Die eiszeitlich entstandene Geländeform Schmelzwasserrinne Wuhle im Niederungsbereich ist anthropogen durch Veränderungen des Wuhleverlaufs und Reliefs beeinträchtigt. Im Plangebiet selbst ist der Naturraum Niederung als Zeugnis der Natur- und Landschaftsgeschichte aufgrund der Bebauung und gärtnerischen Gestaltung der Grundstücke entlang der Wuhle nicht zu erkennen. Kleinräumige identitätsstiftende Sichtbeziehungen sind im Plangebiet nicht vorhanden. Mit Ausnahme der Reihenhausbebauung Hadubrandstraße 9-29, die eine Sichtbarriere zwischen Siedlung und Wuhleraum darstellt, liegen im Plangebiet selbst keine optischen Beeinträchtigungen vor. 10 2.4. Denkmalschutz Das Plangebiet schließt eine kleine Teilfläche eines ehemaligen Zwangsarbeiterlagers ein. Dieses steht nicht unter Denkmalschutz. Es wird jedoch derzeit vom Landesdenkmalamt geprüft, ob eine Denkmaleigenschaft besteht und eine Unterschutzstellung erfolgen soll. Entsprechend den bisherigen Abstimmungen mit der Denkmalpflege sind dadurch auf den Bebauungsplan keine Auswirkungen zu erwarten. Zahlreiche Funde von Bodendenkmalen entlang der Wuhle zeugen von einer regen Besiedelung dieser Niederung. Bei Baumaßnahmen kann mit weiteren Bodendenkmalen gerechnet werden, die es entsprechend Denkmalschutzgesetz zu schützen gilt. Bei der Vorbereitung konkreter Baumaßnahmen ist dementsprechend spätestens vor Beginn von Bodeneingriffen vom Vorhabenträger das Landesdenkmalamt Berlin Fachgebiet Bodendenkmalpflege - zur Ermöglichung der Wahrnehmung bodendenkmalpflegerischer Belange zu benachrichtigen. 2.5. Verkehrliche Erschließung Die Verkehrserschließung des Plangebietes erfolgt über die Köpenicker Straße sowie über verschiedene Querstraßen. Bezogen auf den öffentlichen Personennahverkehr wird das Gebiet über die Buslinie 190 erschlossen. Sowohl in der Buchenhainer Straße als auch in der Bismarcksfelder Straße führen Fußgängerbrücken über die Wuhle und schaffen eine sehr gute fußläufige Vernetzung zwischen Biesdorf und dem östlich angrenzenden Kaulsdorf. 2.6. Technische Erschließung Die äußere Erschließung des Gebietes mit Versorgungsanlagen für Trinkwasser, Strom und Gas ist gewährleistet. Neben den im Straßenland befindlichen Leitungen verlaufen Trinkwasserleitungen in den Vorgartenbereichen der Grundstücke Hadubrandstraße 17-33 sowie ein Regenwasserkanal über das Grundstück Nitzwalder Straße 23. Die Existenz dieser Leitungen ist im Falle späterer Bau- bzw. Pflanzmaßnahmen zu berücksichtigen. Da kein städtebauliches Erfordernis für die Sicherung von entsprechenden Leitungsrechten im Bebauungsplan besteht, wird die Existenz dieser Leitungen hier nur nachrichtlich übernommen. Die Schmutzwasserkanalisation liegt im gesamten Gebiet an und ist ausreichend für das Entwicklungspotenzial dimensioniert. Die Abwassereinleitung in den Untergrund ist verboten. Regenwasser wird auf den jeweiligen Grundstücken bzw. im Straßenraum vor Ort versickert. Durch die Lage des Bebaungsplan-Areals in der Wasserschutzzone III B bedarf gemäß Niederschlagswasserfreistellungsverordnung vom 24.08.2001 das schadlose Versickern von gesammeltem Niederschlagswasser einer Erlaubnis der Wasserbehörde. Diese werden erteilt, soweit die Verbotstatbestände der Verordnung eingehalten werden. 11 Bezüglich der im Gebiet vorhandenen Kabelanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH sind im Zuge von Baumaßnahmen die „Richtlinien zum Schutz von Kabel- und Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH“ zu beachten. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen festzustellen. Bei Baumpflanzungen im Bereich von Leitungen sind entsprechende Richtlinien einzuhalten. 2.7. Altlasten Im Bereich des Plangebietes sind dem Umweltamt keine Altlastenverdachtsflächen bekannt. Konkrete Anhaltspunkte für die Gefährdung von Schutzgütern liegen nicht vor. Die Grundstücke können nach Aussage des Umweltamtes daher als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Sollten bei Baumaßnahmen dennoch Bodenkontaminationen festgestellt werden, sind diese gemäß Merkblatt der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung zu behandeln. 3. Planerische Ausgangssituation 3.1. Raumordnung und Landesentwicklungsplanung Im Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) liegt das Plangebiet nach der Festlegungskarte 1 im Gestaltungsraum Siedlung. Gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Ziffer 2 des LEP B-B soll die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen auf diesen Raum gelenkt werden. 3.2. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438) (FNP) wird das Plangebiet als Wohnbaufläche W4 mit einer Geschoßflächenzahl bis 0,4 dargestellt. Parallel zum Wuhleverlauf ist eine Grünfläche in einer durchschnittlichen Breite von ca. 30 m dargestellt. Nutzungsbeschränkungen zum Schutz der Umwelt gelten für die bebauten Bereiche des Plangebietes. Diese sind als Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung ausgewiesen. Aus den Ausweisungen des Flächennutzungsplanes kann das ”Allgemeine Wohngebiet” im Plangebiet entsprechend § 4 BauNVO entwickelt werden. Auch die festzusetzenden Geschossflächenzahlen sind aus dem FNP Berlin entwickelbar. Die landschaftliche Prägung wird dabei durch die großräumige Freihaltung von Bebauung auf einem 20 m breiten Streifen auf den Privatgrundstücken entlang der Wuhle, die geringe GRZ von 0,2, die überwiegende Eingeschossigkeit und die Längenbeschränkung der Bebauung auf 18 m gewährleistet. 3.3. Darstellungen des Landschaftsprogrammes/Artenschutzprogrammes (LaPro) Die Aussagen des Flächennutzungsplanes und des Landschaftsprogrammes sind aufeinander abgestimmt und ergänzen sich. Das Landschaftsprogramm gliedert sich in die vier Teilprogramme Naturhaushalt/Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Landschaftsbild sowie Freiraum-und Erholungsnutzung. 12 Folgende Anforderungen an Nutzungen, Entwicklungsziele und Maßnahmen werden im Wesentlichen genannt: ∗ Naturhaushalt und Umweltschutz - Vorranggebiet für den Klimaschutz ⇒ Erhaltung klimatisch wirksamer Freiräume, Sicherung und Verbesserung des Luftaustausches, Minimierung von Bodenversiegelungen - Planungsgebiet liegt in der Wasserschutzzone III B ⇒ Erhöhung der naturhaushaltwirksamen Flächen, Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, dezentrale Regenwasserversickerung, kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, Ausschluss grundwassergefährdender Nutzungen bzw. Baumaterialien - Planungsgebiet ist an die Kanalisation angeschlossen ⇒ Kanalisierung des Schmutzwassers, Kanalisierung des Regenwassers nur in begründeten Fällen ∗ Biotop- und Artenschutz - Gebiet wird dem Waldbaumsiedlungsbereich zugeordnet ⇒ Erhalt und Entwicklung gebietstypischer Vegetationsbestände und artenschutzrelevanter Strukturelemente, Ergänzung von Waldbäumen, ökologische Pflege der Grünflächen, Begrenzung der Versiegelung ∗ Landschaftsbild - orientiert sich an den Leitbildern des Waldbaumsiedlungsbereiches ⇒ Sicherung und Entwicklung besonderer Siedlungszusammenhänge und ihrer charakteristischen Gestaltungselemente ∗ Erholungs- und Freiraumnutzung - Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume ⇒ Verbesserung der Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen (Straßen), Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum 3.4. Bereichsentwicklungsplanung Die im Jahre 1993 erarbeitete Bereichsentwicklungsplanung (BEP) für den Mittelbereich Biesdorf kann auch heute noch angewandt werden, da die damalige Einwohnerprognose entsprechend der sich vollziehenden Entwicklung nach wie vor gültig ist. Die BEP stellt fest, dass der landschaftlich geprägte Siedlungsraum durch eine verträgliche Verdichtung in seiner Grundstruktur erhalten und entwickelt werden kann und erhebliche Potenziale zur Verfügung stellt. Das Nutzungskonzept der BEP sieht eine Verdichtung des Bestandsgebietes mit einer ein- bis zweigeschossigen Bebauung vor. Zur Sicherung des grüngeprägten Charakters ist für das gesamte Plangebiet eine Dichte mit einer GRZ von 0,2 dargestellt. Für die freiraumbezogene Erholung wird zwischen Hadubrandstraße, Nitzwalder Straße und Wuhle eine öffentliche Grünfläche dargestellt. Übergeordnete Fuß- und Radwegeverbindungen sind parallel zum Wuhleverlauf vorgesehen. Diese Zielstellung wird durch das Bebauungsplanverfahren umgesetzt, auch wenn die ursprünglich geplanten punktuellen Aufweitungen des Wuhlegrünzuges eingeschränkt werden. 13 Die Planungsziele des Bebauungsplanes gehen nicht über die in der BEP prognostizierte Größenordnung hinaus, sie erzeugen damit keine neuen Bedarfe an sozialer Infrastruktur, deshalb sind auch keine weiteren Gemeinbedarfsflächen zu berücksichtigen. Das Plangebiet ist durch nahe gelegene Infrastrukturstandorte ausreichend versorgt. II. PLANINHALT 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Bereits der Flächennutzungsplan Berlin von 1994 formulierte das Ziel, Bedarf an Wohnbauflächen überwiegend innerhalb bereits bebauter Gebiete durch eine angemessene Bestandsverdichtung unterzubringen. Dem Siedlungsgebiet von BiesdorfKaulsdorf-Mahlsdorf kommt dabei aufgrund seiner Größe und der geringen Dichte eine besondere Bedeutung zu. Der zunehmende Verdichtungsdruck und Bevölkerungsanstieg im Siedlungsgebiet verdeutlichen in den letzten Jahren die Notwendigkeit einer gezielten Steuerung der Entwicklung und der Sicherung von zusätzlichen Wohnfolgeeinrichtungen. Die Entwicklung im Einfamilienhausbereich besteht trotz der grundlegenden Veränderung am Wohnungsmarkt gegenüber den 90er Jahren fort. Die damit zu verzeichnende Stärkung gartenbezogenen Wohnens als Resultat der Förderung des privaten Wohneigentums für breite Schichten der Bevölkerung entspricht den gesamtgesellschaftlichen politischen Zielsetzungen, hier insbesondere der Verbesserung der Wohnverhältnisse weiter Kreise der Bevölkerung als Teil der Lebensqualität bei Vermeidung einseitiger Bevölkerungsstrukturen und dies wiederum unter dem Aspekt der Eigentumsbildung. Am 02. Juni 1998 wurde der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan „Nitzwalder Straße“ gefasst. Die Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes unter dem Aspekt der Erhaltung des waldbaumgeprägten Charakters des Plangebietes sowie der Entwicklung des übergeordneten Wuhlegrünzuges waren die wesentlichen Leitbilder für die Planungsüberlegungen. Ziel der Planung war es, eine gebietsverträgliche Nachverdichtung des Plangebietes mit kleinteiligen, siedlungstypischen Strukturen zu ermöglichen und auf die kleingärtnerisch genutzten Grundstücke an der Nitzwalder Straße auszudehnen, ohne den Gebietscharakter grundsätzlich, insbesondere bezüglich der kleinteiligen Gebäudekubaturen, zu verändern. Dies wurde planerisch umgesetzt durch Ausweisung eines Wohngebietes vorwiegend mit abweichender Bauweise mit Längenbeschränkung, vorwiegend Eingeschossigkeit und geringer baulicher Dichte (GRZ 0,2), das sich in das vorgeprägte Landschafts- und Vegetationsgerüst entlang der Wuhle einfügt. Daneben wurden die Sicherung einer öffentlichen Parkanlage und einer öffentlichen Wegeverbindung als Teil des überbezirklichen Wuhlewander- und -radweges geplant. Das Verfahren wurde bis zum Abwägungsbeschluss zur öffentlichen Auslegung am 20.06.2000 geführt und ruhte aufgrund von Klärungsbedarf der eigentumsrechtlichen Belange seitdem 10 Jahre. Im Jahre 2011 wird das Verfahren nun weitergeführt. Aufgrund der zwischenzeitlichen Entwicklung wurde der Bebauungsplan in einigen Punkten überarbeitet. Es wurde, nachdem die Regelungsdichte im Plangebiet rechtlich und fachlich nochmals geprüft wurde im Sinne planerischer Zurückhaltung, unter Berücksichtigung privater Belange, auf mehrere Festsetzungen verzichtet, da diese Festsetzungen über das Instrument Bebauungsplan nicht ihrer Intention gerecht werden konnten. Der Bebauungsplan 14 wurde auf der Grundlage der sich inzwischen veränderten rechtlichen Grundlagen nochmals überarbeitet. So wurden die Festsetzungen zum Ausschluss bestimmter Gewerbenutzungen nicht mehr getroffen. Gewerbe sind im Allgemeinen Wohngebiet ohnehin nur zulässig, wenn sie gebietsverträglich, gebietsversorgend und nicht störend sind. Bestimmte Betriebsarten im WA wegen ihrer Störwirkung auszuschließen, ist damit nicht erforderlich, sowohl bezüglich Wohnruhe, Lärm- oder Schadstoffemission, Publikums- bzw. Kundenbetrieb, erhöhtem Verkehrsaufkommen als auch Ortsbild. Z.B. sind Tankstellen im WA ohnehin nur ausnahmsweise zulässig. Auf die Regelung einer bestimmten Überschreitungsmöglichkeit der GRZ für Nebenanlagen auf 20 % wurde zur Sicherung der Funktionalität der Grundstücke verzichtet, da die Regelung des § 19 Abs. 4 BaNVO im Sinne planerischer Zurückhaltung ausreichend ist, um im Baugenehmigungsverfahren auf das Einzelvorhaben zugeschnittene Regelungen zu finden. Festsetzungen zur Nichtversiegelung der Zufahrten und zur Fassadenbegrünung entfielen, da bei einer GRZ von 0,2 der vollständige oberflächliche Abfluss des Niederschlagswassers und die Versickerung immer gesichert sind. Für eine Fassadenbegrünung fehlt die städtebauliche Begründung. Darüber hinaus stellt sie einen nicht zu rechtfertigenden Eingriff in die Baukörpergestaltung dar und ist schwer zu kontrollieren. Im Plangebiet waren sieben Bäume mit einer Erhaltungsbindung belegt. Einzelbäume, die aufgrund ihrer Größe und ihres Kronenumfanges das Landschaftsbild deutlich prägen, kommen im Gebiet jedoch in hoher Zahl vor. Dabei wirkt nicht der konkrete Standort einzelner Bäume prägend, sondern ihre Gesamtheit. Daher sollen die Bäume in der weiteren Planung nicht mit Erhaltungsbindung festgesetzt werden. Vielmehr ist davon auszugehen, dass, wenn ein konkreter Baum nicht gehalten werden kann, eine Neupflanzung an anderer Stelle der Intention der Planung gleichermaßen gerecht wird und das Erscheinungsbild des Gebietes so gleichermaßen gewahrt bleibt. Ohnehin sind die bestehenden Bäume jedoch durch die Baumschutzverordnung geschützt. Die Grundstücke Nitzwalder Straße 19 und 19 A sollten ursprünglich als private Parkanlage festgesetzt werden, was städtebaulich in Abwägung mit den privaten Belangen nicht zu begründen ist. Mit dem Wuhlegrünzug und den angrenzenden öffentlichen Freiflächen besteht im Plangebiet ein großzügiges Angebot an Freiflächen im öffentlichen Raum, das eine Ausweitung auf private Flächen nicht erfordert. Die betroffenen Grundstücke werden daher aufgrund des Gleichbehandlungsgrundsatzes genau wie die beiderseits angrenzenden Nachbargrundstücke als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Die Flurstücke 404 und 405 an der Hadubrandstraße sollten zur ersten Beteiligung der Öffentlichkeit im Jahre 2000 als öffentliche Parkanlage mit Kinderspielplatz ausgewiesen werden. Diese Festsetzung der bisherigen Planung wird nicht weiter verfolgt, da mit dem Flurstück 405 ca. die Hälfte der Fläche im Rahmen eines Restitutionsverfahrens in Privateigentum rückübertragen wurde. Dieses Flurstück wird als WA ausgewiesen. Die Festsetzung eines Spielplatzes im vorliegenden Bebauungsplan ist nicht erforderlich, da in der Entfernung von 200 m alternativ eine landeseigene Fläche zur Verfügung steht, die über das Bebauungsplanverfahren XXI-37 planungsrechtlich gesichert werden kann. Die Bedarfsdeckung an Spielplätzen in Biesdorf-Süd ist durch eine Reihe von Vorhalteflächen gewährleistet. Mit der Überarbeitung des Planes erfolgt auch eine Anpassung der Baufenster, so dass die hintere Baugrenze zum Wuhlegrünzug hin in der Regel 20 m Abstand zu die- 15 sem einhält. Das Vereinheitlichen der Baufenster dient einer besseren Gestaltungsmöglichkeit auf den Einzelgrundstücken bei gleichbleibender GRZ von 0,2. Auf einigen Grundstücken lässt sich die GRZ von 0,2 überhaupt nur so grundstücksbezogen ausschöpfen. Die angestrebte Reihung der Häuser entlang der Straße auf den Grundstücken wird nicht weiterverfolgt, weil die Erforderlichkeit der damit verbundenen engen Regelungsdichte unter Berücksichtigung der vorhandenen heterogenen Struktur nicht besteht. Sie wird daher im Sinne der planerischen Zurückhaltung aufgegeben. Die Planung geht nun städtebaulich behutsamer mit der vorhandenen Struktur um und reagiert damit mit ihren Regularien, mit der Regelungsdichte, besser auf die bereits vorhandenen Strukturen bezgl. Gebäude/Städtebau und Grundstückssituation. Erhaltenswerter Baumbestand kann nun grundstückskonkret besser berücksichtigt werden, da jetzt im Bauantragsverfahren für die Bauherren in Abstimmung mit dem Natur- und Umweltamt ein größerer Spielraum für die Möglichkeit besteht, die Gebäude so zu verorten, dass möglichst wenige Bäume durch das Bauvorhaben fallen. Nebenanlagen sind darüber hinaus im Allgemeinen Wohngebiet auch außerhalb der Baufenster möglich, mit Ausnahme des Vorgartens. In der bisherigen Planung waren Nebenanlagen in Form von Gebäuden außerhalb der Baugrenzen unzulässig. Von dieser Regelung wurde im Zuge der Überarbeitung der Planung Abstand genommen. Die neue Ausweisung entspricht der in gewachsenen heterogenen Strukturen erforderlichen planerischen Zurückhaltung. Der Gestaltungsspielraum zur Verteilung der Nebenanlagen auf dem Grundstück verbleibt somit bei der Projektplanung im konkreten Einzelfall. Aufgrund der Größe der Grundstücke ist eine Rücksichtnahme auf vorhandene Bäume und damit ein Erhalt der landschaftlichen Prägung weitestgehend möglich. Im WA 2 wird auf die Festsetzung der Bauweise verzichtet, um die hier vorhandene 80 m lange Reihenhauszeile auch langfristig zu sichern. 2. Intention des Planes Vorrangige Aufgabe des Bebauungsplanes ist gemäß § 1 BauGB eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten und dazu beizutragen, eine menschenwürdige Umwelt und die Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Darüber hinaus sollen die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung sowie die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung sowie die Bevölkerungsentwicklung berücksichtigt werden. Die städtebaulichen Grundprinzipien – insbesondere das Maß der Überbauung – zur Sicherung der prägenden kleinteiligen Siedlungsstruktur sollen dabei durch eine begrenzte Zahl von Festsetzungen im Sinne planerischer Zurückhaltung umgesetzt werden, dabei soll das Maß der baulichen Nutzung mit einer wirksamen und dabei handhabbaren Regelungsdichte umgesetzt werden. Dem Bebauungsplan „Nitzwalder Straße“ liegt die Absicht zugrunde, in funktionalem Zusammenhang mit den anderen Bebauungsplänen im Wuhlelandschaftsraum, dem öffentlichen Erfordernis nach Erhaltung bzw. Schaffung von Grün- und Erholungsflächen nachzukommen und die Trennung zwischen baulicher und gärtnerischer Nutzung zu bestimmen. Bei der Sicherung und Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebietes soll durch Festsetzung kleinteiliger, ein- bis zweigeschossiger Bebauung mit hohem Grünanteil der besondere Charakter dieses Landschaftsraumes berücksichtigt werden. 16 Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sollen gemäß dem Charakter Waldbaumsiedlungsbereich erhalten bzw. entwickelt werden. Die Übergänge zwischen Privatgrundstücken und öffentlichem Wuhleraum sollen als naturnaher Gehölzstreifen erhalten bzw. ergänzt werden. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes werden die folgenden wesentlichen Ziele gesetzt: - - - Sicherung und Entwicklung des Wuhlelandschaftsraumes einschließlich des Wuhlewanderweges durch Sicherung öffentlicher Grünflächen. Abgrenzung des Wohnbaulandes zu öffentlichen Grünflächen, Freihaltung der wuhleangrenzenden Grundstücksbereiche. Erhalt und Weiterentwicklung eines waldbaumgeprägten Allgemeinen Wohngebietes mit kleinteiliger, ein- bis zweigeschossiger Bebauung. Der Waldbaumsiedlungsgebietscharakter des Gebietes ist zu erhalten. Im von der Straße aus sichtbaren Blockrand sind Vorgärten zu entwickeln, die von Bebauung und Nebenanlagen frei sind, so wie sie sich bereits derzeitig als städtebaulich prägendes Gestaltungselement im Bestand herausgebildet haben. Sicherung von Erschließungsflächen. In Biesdorf-Süd besteht ein Defizit an sozialen Infrastruktureinrichtungen. Im Plangebiet lassen sich aufgrund der vorhandenen Grundstückssituation keine sozialen Infrastrukturstandorte einordnen, da keine entsprechenden landeseigenen Flächen zur Verfügung stehen. Die Bedarfe des Plangebietes an Schul- und Kindertagesstättenplätzen, Jugendfreizeiteinrichtungen, Sportplätzen, Spielplätzen und Senioreneinrichtungen werden daher entsprechend den übergeordneten Planungen außerhalb des Plangebietes in Biesdorf-Süd abgedeckt. 3. Wesentlicher Planinhalt 1. Im Plangebiet werden folgende Nutzungen festgesetzt: - Allgemeines Wohngebiet, Öffentliche Grünflächen, Öffentliche Verkehrsflächen. 2. Zur Sicherung der gebietsverträglichen Verdichtung erfolgt hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung die Festsetzung von GRZ, GFZ, Geschossigkeit. 3. Auf Grund der stadträumlichen Besonderheiten des Planungsgebietes sind im Bebauungsplan städtebauliche Ordnungsprinzipien durch die Festsetzung von - Straßenbegrenzungslinien, Baugrenzen, Bauweise zu sichern. 4. Begründung der Bebauungsplanfestsetzungen 17 4.1. Allgemeines Wohngebiet Art der Nutzung Die Bauflächen im Geltungsbereich werden als Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Diese Ausweisung entspricht den Zielvorstellungen der BEP sowie der Darstellung des FNP (siehe III. 2. Entwickelbarkeit aus dem FNP). Überwiegende Nutzungsart ist damit Wohnen. Das Gebiet ist bereits derzeit durch Wohnen und mit dem Wohnen verbundene Nutzungen geprägt. Das Gebiet hat aufgrund seiner direkten Lage am Wuhlegrünzug, seines Waldbaumsiedlungscharakters und der insgesamt starken Durchgrünung eine besondere städtebauliche Qualität, die mit einer besonderen Wohnqualität und Wohnruhe einhergeht. Der Nutzungskatalog für Allgemeine Wohngebiete sieht neben der Hauptnutzungsart „Wohngebäude” weitere das Wohnen ergänzende und gleichzeitig nicht beeinträchtigende Nutzungsarten vor. Die Ausweisung WA ermöglicht die weitere Ansiedlung nichtstörender gewerblicher Tätigkeiten, die für die Entwicklung des Siedlungsgebietes strukturverträglich und bereits für die vorhandene Struktur von Biesdorf typisch sind. Maß der baulichen Nutzung Die durch Höchstmaße angegebenen baulichen Nutzungsmaße GRZ/GFZ 0,2 sowie Eingeschossigkeit, mit Ausnahme des Abschnittes Biesdorfer Weg (GFZ 0,4; 2geschossig), sichern eine dem landschaftsgeprägten Ortscharakter und der unmittelbaren Wuhlenähe angemessene bauliche Verdichtung und entsprechen den Vorgaben der übergeordneten Planungen unter Berücksichtigung der vorhandenen baulichen Strukturen. Das Nutzungsmaß entspricht dabei den absehbaren Verdichtungstendenzen im Plangebiet, die aufgrund des besonderen Gebietscharakters des Wuhlelandschaftsraumes mit gleichzeitig hoher Waldbaumprägung deutlich geringer sind als in angrenzenden Siedlungsbereichen. Mit der Festsetzung werden ortstypische Strukturen beibehalten und entsprechend der Grundstücksgrößen ein verträgliches und effektives Nutzungsmaß gesichert. Die GRZ von 0,2 bewahrt die landschaftliche Prägung, die durch das Verhältnis von Gärten zur überbauten Fläche bestimmt ist und ermöglicht dennoch eine sinnvolle Ausnutzung der Grundstücke. Sie dient dazu, den durch Kleinteiligkeit und hohen Grünanteil geprägten Ortsbildcharakter zu erhalten. Im WA 4 wird aufgrund der Kleinteiligkeit eine erweiterte Baukörperausweisung vorgenommen. Die Nutzungsmaße entsprechen denen des übrigen Plangebietes. Die Gebäudehöhen werden durch die zulässige Anzahl der Vollgeschosse bestimmt. Die Festsetzung der Geschossigkeit folgt dem Prinzip zur Umsetzung der städtebaulichen Struktur, eine niedrige, größtenteils eingeschossige Bebauung auszubilden. Dies entspricht einer Fortschreibung der bestehenden städtebaulichen Strukturen. Die städtebauliche Gliederung ergibt sich aus den bestehenden ortstypischen Gebäudehöhen im Plangebiet und in der näheren Umgebung, in die das Plangebiet sich auch weiterhin gebietsverträglich einfügen soll. Bauweise Textliche Festsetzung 1: 18 „In den Allgemeinen Wohngebieten, in denen die Bauweise mit „a“ ausgewiesen ist, wird als Bauweise festgesetzt: Abweichend von der offenen Bauweise dürfen Gebäude eine Gebäudelänge von 18 m nicht überschreiten.“ Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB Begründung: Aufgrund der bestehenden Einzelhausbebauung und des Planungsziels Erhalt und Entwicklung der kleinteiligen Einzelhausbebauung wird außer im WA 2 im gesamten Plangebiet eine offene, jedoch abweichende Bauweise mit einer Längenbeschränkung auf 18 m festgesetzt. Im Plangebiet erfolgt die Fortschreibung vorhandener städtebaulicher Strukturen. Durch diese Festsetzung wird an die im Siedlungsgebiet vorhandene ortsübliche Bebauung angeknüpft, die in der Regel 18 m Fassadenlänge nicht überschreitet. Mit dem angestrebten Siedlungscharakter ist die Kleinteiligkeit dieser vorhandenen Bebauung der Maßstab für die weitere Verdichtung. Diese ist geprägt durch eine offene, kleinteilige Bauweise sowie durch mögliche Blickbeziehungen in die Gärten. Zur Entwicklung innerhalb der vorhandenen Strukturen werden kleinteilige Baukörper definiert mit dem Ziel, das landschaftsgeprägte Ortsbild fortzuentwickeln. Durch diese Festsetzung wird an die ortsübliche Bebauung, insbesondere im wuhlenahen Siedlungsgebiet, angeknüpft. Diese ist geprägt durch offene, kleinteilige Bauweise sowie Blickbeziehungen in die Gärten und den Wuhlelandschaftsraum. Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Flächen sind durch Baugrenzen gekennzeichnet. Auf den wuhleangrenzenden Grundstücken (Nitzwalder Straße) wird durch die Freihaltung der hinteren Grundstücksbereiche in einer Tiefe von 20 m gewährleistet, dass der Wuhlelandschaftsraum als übergeordneter Grünzug erhalten und entwickelt werden kann. Neben der Sicherung des Landschaftsbildes und dessen öffentlicher Erlebbarkeit sind vor allem die Erhaltung dieses Freiraumes als wichtige Frischluftschneise, der Schutz gebietstypischer Vegetationsbestände und die Begrenzung des Versiegelungsgrades von Bedeutung. Dabei soll zur Schaffung eines fließenden Übergangs vom Siedlungsgebiet zum Landschaftsraum des Wuhlegrünzugs entsprechend der aus dem FNP abgeleiteten städtebaulichen Intention eine rückwärtige Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen festgesetzt werden. Der Grünzug setzt sich somit gleichermaßen aus öffentlichen und privaten Freiflächen zusammen. Eine bauliche Verdichtung soll hier vermieden werden. Nur so kann der Grünzug auch durchgehend als solcher wahrnehmbar und in seiner ökologischen Funktion erhalten bleiben. Dieses Erfordernis ist auch der Situation geschuldet, dass das Wuhletal im Geltungsbereich eine besondere Verengung aufweist und langfristig keine Erweiterung durch öffentliche Freiflächen möglich ist. Im nördlichen Bebauungsplanbereich (Hadubrandstraße) folgt das Baufenster der vorhandenen wuhlenahen Bebauung. Der Anteil an überbaubaren Flächen wird nicht wesentlich erhöht, um eine zusätzliche Verdichtung dieses sensiblen Bereiches auszuschließen. Entlang des Biesdorfer Weges und der Buchenhainer Straße werden Baufenster ausgewiesen, deren Breite in Abhängigkeit von Größe und Ausrichtung der Grundstücke differiert, um eine sinnvolle Grundstücksausnutzung zu gewährleisten. Für das Grundstück Nitzwalder Straße 15 wird ein Baufenster von nur 10 m Tiefe parallel zur Straße ausgewiesen. Auf dem Grundstück befindet sich ein in den 80er Jahren genehmigtes Wohnhaus, so dass Wohnnutzung auch weiterhin eingeräumt wird - 19 jedoch aufgrund des geringen Abstandes zur Wuhle (13 m) nur in einem begrenzten Ausmaß. Für die Grundstücke Nitzwalder Straße 25-27 wird mit dem Baufenster ein 14 m tiefer Vorgarten verortet. Auf den Grundstücken befindet sich im Vorgarten eine Gruppe von Waldbäumen, die stark zur Prägung des Gebiete beitragen – Rudimente der potentiell natürlichen Vegetation, ein Relikt der ehemaligen Kiefern- und Eichenwälder. Zum Schutz dieser bestehenden städtebaulichen Situation, die durch den vorhandenen Einzelbaumbestand geprägt ist, wird diese Fläche von der Überbaubarkeit ausgenommen und der Erhaltung des Waldbaumbestandes hier die Priorität gegeben. Dies führt zu einer Einschränkung der überbaubaren Fläche im vorderen Bereich. Die Funktionalität der Grundstücke wird damit nicht in Frage gestellt. Insgesamt ist die Ausweisung der überbaubaren Grundstücksflächen bestimmt durch - - die Sicherung der ortstypischen Vorgärten, den entsprechenden Abstand zum Wuhlegrünzug, so dass dessen ökologische Wirksamkeit gewährleistet ist und die Attraktivität als übergeordneter Grünzug erhöht wird und den prägenden Blockinnenbereich im Gebiet zwischen Biesdorfer Weg, Hadubrandstraße und Buchenhainer Straße. Textliche Festsetzung 2: ”Auf den nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und Baugrenze sind Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 BauNVO unzulässig.” Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO Begründung: Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mit Baugrenzen definiert. Die Baufenster halten die städtebaulich prägenden Vorgartenzonen von mindestens 5 m von Bebauung frei. Durch die Festsetzung der nicht überbaubaren Grundstücksfläche an den Straßenseiten soll der vorhandene Gebietscharakter durch Absicherung der Vorgartenzone an den Straßen weiterhin erhalten werden. Der unbebaute Vorgartenbereich stellt sich im Siedlungsgebiet als ein wesentliches strukturelles städtebauliches Gestaltungselement dar. Daher werden mit textlicher Festsetzung Nr. 3 gemäß § 12 Abs. 6 BauNVO auch Garagen und Stellplätze und gemäß § 14 Abs.1 Satz 3 BauNVO Nebenanlagen auf diesen Flächen ausgeschlossen. Diese schon im Bestand typische Eigenart des gewachsenen Ortsbildes des Gebietes soll auch in der Planung beibehalten werden. Planerisches Ziel ist es, mit dieser Festsetzung innerhalb der vorhandenen Strukturen das Erscheinungsbild der Siedlung von der Straße her und damit seine Erlebbarkeit für die Allgemeinheit zu erhalten. 4.2. Öffentliches Straßenland Die zur Erschließung der Baugrundstücke erforderlichen Straßen werden als öffentliche Erschließungsstraßen ausgewiesen und in ihrer gegenwärtigen Breite planungsrechtlich gesichert. Es werden bezüglich Lage und Dimensionierung der öffentlichen Straßen in der Planung fast keine Veränderungen gegenüber dem Bestand vorgenommen. Die Breite der öffentlichen Straßenverkehrsflächen ist ausreichend dimensioniert. Die Erschließung und Erreichbarkeit aller Grundstücke ist gewährleistet. Das 20 der Bereichsentwicklungsplanung zugrunde liegende Verkehrskonzept wurde im Hinblick auf die zu erwartende Verdichtung erarbeitet. Es ergab, dass auch prognostisch alle Straßen das zu erwartende Verkehrsaufkommen bewältigen. Sie werden auch langfristig nur als Anliegerstraßen dienen. Textliche Festsetzung 3: ”Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung.” Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Begründung: Auf die Einteilung der Straßenverkehrsfläche wird verzichtet, um eine Selbstbindung für das Land Berlin zu vermeiden. 4.3. Öffentliche Grünflächen Die Sicherung der öffentlichen Grünfläche entlang der Wuhle als Bestandteil des übergeordneten Wuhlegrünzuges trägt zur weiteren Verbesserung der öffentlichen Nutzbarkeit und damit des Erlebnis- und Erholungswertes dieses Grünzuges bei. Dies entspricht auch den übergeordneten Planungen (FNP, LaPro, BEP), die eine Grün- bzw. Freifläche für die wuhleangrenzenden Bereiche ausweisen. Die zwischen Wuhleböschung und Grundstücksgrenzen westlich der Wuhle gelegenen öffentlichen Flächen werden als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage Wuhlerad- und Wanderweg“ festgesetzt, um hier den öffentlichen Wuhlewanderweg zu sichern. Dieser bildet in seiner Längsausrichtung einen durchgängigen Grünzug, der in den Bebauungsplänen XXI-28 und -36 bereits durch entsprechende Festsetzungen gesichert werden konnte. Die Festsetzung soll den Bereich entlang der Wuhle als öffentlichen Grünzug aufwerten. Die Fläche stärkt dabei die Funktion des gesamten Wuhletalgebiets im Sinne der Erholungsnutzung in Übereinstimmung mit den Zielen des FNP Berlin. Die Biotopvernetzungsfunktion des Wuhlegrünzuges erfordert es, dass bei der Herstellung des Grünzuges die Natur- und Umweltbelange Priorität haben. So sind Maßnahmen des Biotop- und Artenschutzes für das Wuhle-Fließtal zu fördern und störende Nutzungen soweit wie möglich auszuschließen. Weitergehendes Planungsziel ist die Schaffung von teilräumlichen Aufweitungen des Wuhlegrünzuges als öffentliche Grünflächen. Eine solche Aufweitung des Wuhlegrünzuges befindet sich im Plangebiet zwischen Hadubrandstraße und Wuhle. Der hauptsächlich nur als Weggrundstück ausgebildete Wuhlewanderweg erfordert, um der Qualität eines Grünzuges gerecht zu werden, punktuell Erweiterungen mit nutzbaren Freiflächen, die der Erholungsfunktion dienen. Diese wuhlebegleitenden Flächen sind als parkartige Erholungslandschaft zu entwickeln. Aus diesem Grund, jedoch auch um die Biotopfunktion (Flora, Fauna) und die Funktion als Kaltluftschneise erfüllen zu können, sind größere Aufweitungen als nutzbare Aufenthaltsbereiche innerhalb der Grünverbindung dringend notwendig. Erst durch die Sicherung der dazu benötigten Grünflächen entlang der Wuhle als Bestandteil des übergeordneten Wuhlegrünzuges kann hier überhaupt von einem durch die Öffentlichkeit nutzbaren und erlebbaren öffentlichen Grünzug gesprochen werden und nicht nur von einem bloßen Weg, zumal dieser Grünzug übergeordnete Bedeutung hat. 21 4.4. Anpflanzen von Bäumen und Sträuchern sowie Bindungen zur Bepflanzung und die Erhaltung von Bäumen und Sträuchern Textliche Festsetzung Nr. 4: „Im Allgemeinen Wohngebiet sind pro angefangene 500 qm Grundstücksfläche ein für das Waldbaumsiedlungsgebiet typischer Baum zu pflanzen, zu erhalten und bei Abgang zu ersetzen. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen, für das Waldbaumsiedlungsgebiet typischen Bäume einzurechnen. Bei der Bepflanzung sind mindestens 50 % der Pflanzen der beigefügten Pflanzliste zu verwenden.“ Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB Begründung: Der Gehölzbestand auf den Grundstücken prägt das Waldbaumsiedlungsgebiet entscheidend. Diese besondere Siedlungsgrünstruktur ist zu erhalten und zu ergänzen. Die Erhaltung und Entwicklung der Waldbaumbestände entspricht dem Ziel des Landschaftsprogrammes, das Gebiet zum Waldbaumsiedlungsgebiet zu entwickeln. Die Waldbaumbestände in den Gärten sind für das Ortsbild von wesentlicher Bedeutung, da diese direkt an das Wuhletal als einen städtischen Großgrünraum grenzen. Damit einher geht die Sicherung und Entwicklung der für Biesdorf-Süd typischen Siedlungszusammenhänge und charakteristischen Gestaltungselemente. Die Festsetzung eines mindestens 50 %igen Anteils von Pflanzenlistenarten soll Gehölzarten sichern, die sowohl einheimisch als auch an den Standort angepasst sind. Damit soll die Qualität des Standortes als Lebensraum für die heimische Tierwelt gewährleistet werden. Die festgesetzten Qualitäten für Baumpflanzungen wurden gewählt, um in kurzer Zeit die funktionalen und gestalterischen Ansprüche an die Gehölze erfüllen zu können. Textliche Festsetzung Nr. 5 „Auf den Flächen mit Bindung zur Erhaltung von Bäumen und Sträuchern sind die vorhandenen Bäume und Sträucher zu erhalten. Der Bestand ist mit einer mindestens 3 m breiten mehrstufigen Abpflanzung in der Weise zu ergänzen, dass der Eindruck einer natürlichen Abgrenzung zwischen besiedeltem Raum und Landschaftsraum entsteht. Bei der Bepflanzung sind mindestens 50 % der Pflanzen der beigefügten Pflanzliste zu verwenden.“ Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 b BauGB Begründung: Die zu erhaltenden und zu ergänzenden Vegetationsstrukturen in den Gärten in Form von Hecken sind als prägendes Element der an den Wuhlegrünzug grenzenden Wohngebiete für das Ortsbild von wesentlicher städtebaulicher Bedeutung. Hecken sind darüber hinaus ein wesentliches Element für den linearen Biotopverbund. Die Bäume in der Nitzwalder Straße 20-21 vermitteln den Eindruck eines Wäldchens und wirken positiv auf das Erleben des Landschaftsbildes. Die Festsetzung eines mindestens 50%igen Anteils von Pflanzenlistenarten soll Gehölzarten sichern, die sowohl einheimisch als auch an den Standort angepasst sind. Dadurch soll eine Mindestqualität als Lebensraum für die heimische Tierwelt erhalten werden. Aus Gründen der Gestaltungsfreiheit ist nicht ausgeschlossen, dass zusätzlich andere Pflanzenarten gewählt werden. Bei Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 4 gilt folgende Pflanzliste: 22 Waldkiefer Traubeneiche Stieleiche Sand-Birke Moor-Birke Eberesche Hainbuche Winterlinde Bei der Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 5 gilt folgende Pflanzliste: Bäume Gehölze Schwarzerle Grauerle Gemeine Esche Feldahorn Schwarzpappel Zitterpappel Winterlinde Salweide Silberweide Korbweide Bruchweide Hainbuche Weißulme Flatterulme Stieleiche Moorbirke Gemeine Hasel Weißdorn Europäisches Pfaffenhütchen Schwarzer Holunder Gemeiner Liguster Gemeiner Schneeball III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES 1. Auswirkungen auf die Umwelt - Eingriffsbetrachtung Gemäß § 13 a Abs. 2 Satz 1 Nr. 4 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren für Bebauungspläne der Innenentwicklung mit einer Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 m², wie hier vorliegend, Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens zu erwarten sind als im Sinne des § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. In der Folge sind die zu erwartenden Eingriffe nicht ausgleichspflichtig. Somit werden durch die planerischen Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfes keine ausgleichsrelevanten Eingriffe in Natur und Landschaft vorgenommen, die nach 23 § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 7 BauGB in die planerische Abwägung einzubeziehen sind und Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen erforderlich machen. Erhebliche Beeinträchtigungen des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes werden durch den Bebauungsplan nicht vorbereitet. Artenschutz Auf der Grundlage des Bundesnaturschutzgesetzes sind Tiere und Pflanzen als Bestandteil des Naturhaushaltes in ihrer natürlichen und historisch gewachsenen Artenvielfalt zu schützen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes bietet Lebensraum für verschiedene Tier- und Pflanzenarten. Durch den vorhandenen Gehölz- und Baumbestand sowie durch die geringe Versiegelung entwickelte sich hier eine artenreiche Vielfalt. Insbesondere der Niederungsbereich der Wuhle und die angrenzenden Gärten mit alten Waldbäumen, Koniferen, Büschen und Hecken sowie die enge Verzahnung mit älterer Bausubstanz prägen die Artenzusammensetzung. Aufgrund des hohen Vegetationsanteils besitzt das Gebiet dabei wichtige Funktionen für den Biotop- und Artenschutz. Durch den großen Anteil an Freiflächen existieren zusammenhängende Freiräume mit großer Bedeutung für die Lebensräume von Flora und Fauna. Das Plangebiet weist damit hohe Lebensraumqualitäten für Flora und Fauna auf. Aufgrund der Vielfalt der Standorte finden sowohl Arten, die trocken-warme bzw. feuchte, gewässerbezogene Lebensbedingungen bevorzugen, als auch auf Gebüsche angewiesene Vögel differenzierte Lebensmöglichkeiten. Somit stellt das Bebauungsplangebiet einen relativ kleinteilig strukturierten Lebensraum dar, der als zusammenhängender Landschaftsraum neben hohen Freiraumqualitäten sehr hohe Qualitäten unter Aspekten des Biotop- und Artenschutzes aufweist. Entsprechend den vorhandenen artenreichen Vegetationsstrukturen sind die im Folgenden aufgeführten streng und besonders geschützten Tierarten im Plangebiet bekannt. Die nachstehend aufgeführten Vorkommen geschützter Arten basieren auf Beobachtungen, die zum Teil mehrere Jahre zurückliegen. Gezielte Untersuchungen zur Erfassung wurden nicht durchgeführt. Nach Aussage des Natur- und Umweltamtes ist jedoch davon auszugehen, dass die Liste auch heute noch aktuell ist. Die Mitteilungen beschränken sich auch auf die Avifauna. Säugetiere wurden nicht erfasst. Mit dem Vorkommen von Fledermäusen im Planungsgebiet ist allerdings mit hoher Wahrscheinlichkeit zu rechnen. Zu Wirbellosen liegen keine Erkenntnisse vor. - Brutvögel Die europäischen Vogelarten gehören gemäß § 10 Abs. 2 Bundesnaturschutzgesetz zu den besonders geschützten Arten. Im Plangebiet kommen vor: Buntspecht Gelbspötter Blaumeise Amsel Grünfink Klappergrasmücke Elster Feldsperling Gartenrotschwanz Bachstelze 24 Trauerschnäpper Girlitz Blessralle Stockente Reiherente Teichrohrsänger - Fledermäuse (vermutet), welche zu den streng geschützten Arten gemäß Anhang IV der Richtlinie 92/43 der Europäischen Wirtschaftsgemeinschaft (EWG) gehören. Potenzielle Quartiere für Fledermäuse sind in Baumhöhlen in Waldbäumen, aber auch Spaltenquartieren an Häusern vorhanden. Bezüglich der erfassten und vermuteten geschützten Tierarten verursacht der Bebauungsplan keine wesentliche Beeinträchtigung des Artenreservoirs, sondern trägt in besonderem Maße zum Schutz der ansässigen Arten durch Erhaltung wertvoller Lebensräume bei. Falls im Einzelfall Bäume mit Fortpflanzungs- oder Ruhestätten von Vögeln oder Fledermäusen infolge baulicher Nutzung beseitigt werden müssen, ist dies auf der Realisierungsebene durch Befreiung gemäß § 62 BNatSchG zu regeln. Die Sicherung und Fortschreibung der Siedlungsstruktur als Waldbaumsiedlungsgebiet, insbesondere durch Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung innerhalb des Geltungsbereiches, lässt negative Auswirkungen auf Flora und Fauna nicht erwarten. So kann innerhalb der großzügigen Baufenster ausreichend Rücksicht auf den bestehenden und zu schützenden Baumbestand genommen werden. Eine weitere positive Auswirkung auf die Fauna haben die im Zusammenhang mit dem Erhalt des prägenden Baumbestandes zu pflanzenden und zu erhaltenden Bäume auf den einzelnen Grundstücken. Durch die mit dem Bebauungsplan verbundene Planung baulicher Nutzungen sind jedoch Änderungen der Flächennutzungen und somit auch des Bodens sowie des Lebensraumes der in der Landschaft vorkommenden Pflanzen und Tiere verbunden. Durch die angestrebte gebietsverträgliche Verdichtung gehen Flächen als Lebensraum für diese Tiere verloren. Im Geltungsbereich sind dabei insbesondere mit Brutvögeln geschützte Arten vorhanden, andere – wie Fledermäuse – können nicht ausgeschlossen werden. Die Belange der hier betroffenen vorkommenden streng geschützten Arten können unter Beachtung des § 42 BNatSchG und der hier beabsichtigten Entwicklung von Wohnbauflächen innerhalb des erschlossenen Siedlungsgebietes durch entsprechende Bauzeitenregelung auf Vorhaben hinreichend beachtet werden. • • • Es wird somit kein Eingriff in den Brutzeiten erfolgen, darüber hinaus wird ins Wuhletal selbst überhaupt nicht eingegriffen und da die Populationen wesentlich größer sind als das Plangebiet, beeinträchtigen die erfolgenden Eingriffe nicht den viel größeren Lebensraum der Arten insgesamt. In der Pflanzliste werden genau die Bäume empfohlen, die gute Lebensräume für Fledermäuse, insektenfressende Vögel und andere mehr schaffen – einheimische Waldbäume. Der Bebauungsplan gewährleistet, dass die Populationen erhalten bleiben, da durch das geringe Maß an Bebauung sowie durch Pflanzungen von einheimischen Bäumen langfristig ausreichend Flächen für den Erhalt der Lebensräume gesichert werden. Da der Bebauungsplan die planungsrechtlichen Voraussetzungen dafür schafft, dass die vorhandene Siedlungs- und Vegetationsstruktur in ihrem Bestand geordnet und gesichert wird, wird der Boden und der Lebensraum der dort vorkommen- 25 den Pflanzen und Tiere nur unwesentlich verändert. Es findet lediglich eine maßvolle Verdichtung und somit vorsichtige Inanspruchnahme des Bodens statt, so dass noch genügend Aufenthaltsflächen für die Tiere und Pflanzen verbleiben. 2. Auswirkungen auf den Haushalt Der Bebauungsplan hat keine haushaltsmäßigen Auswirkungen. Durch die Sicherung der vorhandenen Strukturen und die planungsrechtliche Festsetzung von Baulinien, GRZ und GFZ sind keine Planungsschäden nach § 42 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu erwarten. Auch durch die Widmung der Grundstücke mit entsprechenden Nutzungsarten nach BauNVO sind keine Planungsschäden nach § 42 Abs. 1 Nr. 1 BauGB zu erwarten, da hier keine Kenntnis von der Vorbereitung oder Durchführung von Nutzungsmöglichkeiten im Vertrauen auf die Zulässigkeit eines Vorhabens nach § 34 BauGB besteht, das nach Bebauungsplan nicht mehr zulässig wäre (§ 246 a Abs. 1 Nr. 9 BauGB). IV. VERFAHREN Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB Im Ergebnis der Beteiligung der Senatsverwaltungen für Bauen, Wohnen und Verkehr und für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie – Mitteilung der Planungsabsicht gem. § 5 AGBauGB und der Abfrage gemäß Art. 13 Abs. 2 und 3 Landesplanungsvertrag zwischen den Ländern Berlin und Brandenburg (Raumordnerische Abfrage) wird das Bebauungsplanverfahren nach § 4a AGBauGB (a.F.) bzw. § 6 AGBauGB (n.F.) durchgeführt, da keine Belange von gesamtstädtischer Bedeutung berührt werden. Gegen die Aufstellung des Bebauungsplanes bestehen seitens dieser Behörden keine Bedenken. Aufstellungsbeschluss Das Bebauungsplanverfahren ist durch Aufstellungsbeschluss Nr. III/804/98 vom 02.06.1998 des Bezirksamtes Marzahn von Berlin eingeleitet worden. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit In der Zeit vom 11. Januar 1999 bis 25. Januar 1999 fand im Stadtplanungsamt Marzahn die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Vorentwurf des Bebauungsplanes XXI-42 statt. Insgesamt haben sich 25 Bürgerinnen und Bürger, die fast ausschließlich im Plangebiet oder dessen Nähe ansässig sind, die Planung erläutern lassen. In sieben Fällen wurden schriftliche Stellungnahmen abgegeben. Die Mehrzahl der Bürger/-innen befürwortete die Planung. Die Ausweisung von Bebauungsmöglichkeiten auf der ehemals kleingärtnerisch genutzten Fläche zwischen Nitzwalder Straße und Wuhle in einem dem landschaftsgeprägten Siedlungscharakter angemessenen Rahmen wurde begrüßt; in einem Fall wurde aber auch geäußert, dass immer mehr Bäume den Baumaßnahmen zum Opfer fallen. 26 In drei Stellungnahmen wurde Einspruch dagegen erhoben, dass Baukörper im Wuhlenahbereich (5–15 m Abstand) im Bebauungsplan nicht mehr Bestandteil der überbaubaren Flächen sind bzw. in einem Fall keine Erweiterungsmöglichkeit erhalten. Hierbei geht es um ein grundlegendes Planungsziel aller wuhleangrenzenden Bebauungspläne - die Freihaltung der rückwärtigen Grundstücksflächen von Bebauung bzw. Einhaltung eines Mindestabstandes zwischen Bebauung und Wuhle. Ob über den gewährten Bestandsschutz hinaus im Einzelfall noch Bebauungsmöglichkeiten eingeräumt werden können, war unter Berücksichtigung der privaten Belange im weiteren Verfahren zu prüfen. Frühzeitige Behördenbeteiligung In der Zeit vom 18. Januar 1999 bis 01. März 1999 wurde die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange (TÖB) durchgeführt. Insgesamt 28 Träger wurden beteiligt. Die vorliegende Planung wurde weitgehend befürwortet. Hinweise, die die Grundzüge der Planung berührten, gab es nicht. Die Berliner Wasserbetriebe fordern, wie schon im nördlich angrenzenden Bebauungsplangeltungsbereich XXI-37, die Freihaltung der als öffentliche Grünfläche ausgewiesenen Fläche zur Regenwasserrückhaltung und -reinigung. Ein Nachweis für diesen Bedarf wurde bisher nicht erbracht. Die o. g. Forderung ist deshalb nicht berücksichtigt worden. Zwischenzeitlich liegt von März 2000 ein Entwässerungskonzept der Berliner Wasserbetriebe mit Inanspruchnahme anderer Flächen vor, so dass der Bedarf auf dieser Fläche entfällt. Entwurf zur Öffentlichen Auslegung Der Entwurf für den Bebauungsplan XXI-42 unterscheidet sich vom Vorentwurf im Wesentlichen in zwei Punkten: - Ausweisung des Grundstücks Nitzwalder Straße 15 als Baugrundstück (WA) entgegen der ursprünglichen Ausweisung als private Grünfläche. Parallel zur Nitzwalder Straße wird ein 10 X 10 m großes Baufenster eingeordnet, um dem jetzigen Bewohner auch weiterhin ein notwendiges Maß an baulicher Nutzung zu ermöglichen. - Die Anzahl der mit Erhaltungsbindung belegten Bäume wurde von neunzehn auf sieben Bäume reduziert. Folgende zusätzliche Änderungen wurden aufgrund fachlicher Beratung im Anschluss an die Bürger- und Trägerbeteiligung geändert: - - Die maximale Geschossigkeit im Bereich Biesdorfer Weg wurde aufgrund der bestehenden Situation und innerhalb der vorhandenen Strukturen auf zwei Vollgeschosse erhöht. Die im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten wurden aufgrund eines fehlenden Planerfordernisses um gesundheitliche, kulturelle und sportliche Nutzungen erweitert. Öffentliche Auslegung/Behördenbeteiligung 27 Die ortsübliche Bekanntmachung der öffentlichen Auslegung erfolgte im Amtsblatt Nr. 67 vom 30.12.1999. Der Bebauungsplan XXI-42 lag vom 10.01.2000 bis einschließlich 09.02.2000, montags bis mittwochs von 8.00 bis 16.00 Uhr, donnerstags von 9.00 bis 18.00 Uhr und freitags von 8.00 bis 14.00 Uhr im Stadtplanungsamt Marzahn, Premnitzer Straße 4, öffentlich aus. Die privaten Grundstückseigentümer/-innen wurden darüber zusätzlich postalisch informiert. Die Eigentümer/-innen bzw. Nutzer/-innen von zwölf Grundstücken, davon vier aus dem direkten Geltungsbereich, sowie eine Vertreterin des Naturschutzbundes ließen sich die Planung erläutern. Schriftliche Einwendungen wurden von drei Grundstückseigentümern gemacht. Hauptschwerpunkt der mündlichen und schriftlichen Äußerungen der Bürgerinnen und Bürger war die Frage nach dem Zeitpunkt des Ausbaus sowie dem zukünftigen Querschnitt der Buchenhainer und Nitzwalder Straße. Für die Planierung / Befestigung dieser Straßenzüge wird ein dringender Bedarf gesehen. Hinsichtlich des späteren Ausbaus wurde auf die Zuständigkeit des Tiefbauamtes verwiesen. Die Gliederung und der Ausbau der Straßenverkehrsflächen sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Der Bebauungsplan dient ausschließlich der Sicherung der erforderlichen Straßenfläche in ihrer vorhandenen Breite. In diesem Zusammenhang wird auch die im Bebauungsplan ausgewiesene Straßenbreite im Kreuzungsbereich Buchenhainer / Nitzwalder Straße als unzumutbar schmal, insbesondere im Hinblick auf Ver- und Entsorgungsfahrzeuge, angesehen. Hierzu wird es eine Korrektur im Bebauungsplan dahingehend geben, dass die Straße in ihrer tatsächlich im Gelände vorhandenen Breite, unabhängig von den Eigentumsverhältnissen, als öffentliche Straße auszuweisen ist und somit auch im Kreuzungsbereich eine für die Erschließung ausreichende Breite von 9 m besitzt. Damit wird die zur Erschließung erforderliche Verkehrsfläche planungsrechtlich gesichert. Weiterer Schwerpunkt der Äußerungen waren die Bedenken von Kleingartenbesitzern im wuhleangrenzenden Bereich der Nitzwalder Straße, in dem durch den Bebauungsplan Wohnbebauung ermöglicht wird. Da die Eigentümergemeinschaft gegenüber den Nutzern keine Aussagen trifft zum Umgang mit den noch bestehenden Pachtverträgen sowie notwendigen Entschädigungsleistungen bei Beendigung des Pachtverhältnisses, sind die Pächter sehr verunsichert. Hierbei handelt es sich jedoch um ein zivilrechtliches Problem, das zwischen Eigentümern und Nutzern geklärt werden muss. Der Bebauungsplan weist zwar ein Allgemeines Wohngebiet aus, die gegenwärtige Kleingartennutzung hat jedoch Bestandsschutz und ist aus planungsrechtlicher Sicht auch weiterhin zulässig. Das Problem ist daher nicht abwägungsrelevant. Beschluss zur Änderung der Planungsziele Die einzelnen Änderungen sind in dem Kapitel „Entwicklung der Planungsüberlegungen“ aufgeführt. Verfahren gemäß § 13 a BauGB Nach der Änderung des Baugesetzbuches durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I S. 3316) wird das Bebauungsplanverfahren XXI-42 nach den Vorschriften des § 13 a BauGB – Bebauungspläne der Innenentwicklung – weitergeführt. 28 Der Bebauungsplan trifft Festsetzungen zur Nachverdichtung einer Fläche innerhalb des bebauten Siedlungsgebietes. Er setzt eine gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO zulässige Grundfläche von ca. 8.400 m² fest. Der Bebauungsplan steht in einem engen räumlichen Zusammenhang zu den Bebauungsplanverfahren XXI-37 und XXIII-VE2 aufgrund ihrer unmittelbaren Nachbarschaft entlang des Wuhletals. Hauptsächliches Ziel des Bebauungsplanes XXI-37 ist die planungsrechtliche Sicherung von Wohnbauflächen im zuvor unbeplanten Innenbereich und die Entwicklung von Wohnbaufläche im bisherigen Außenbereich zwischen Wateweg und Wuhle. Bezogen auf den gesamten Geltungsbereich wird durch die Ausweisung der öffentlichen Grünfläche des Wuhlewanderweges die Entwicklung des Grünzuges entlang der Wuhle gesichert. Für das ehemalige Gewerbegrundstück Kaulsdorfer Straße 78-92 B wurde der vorhabenbezogener Bebauungsplan XXIII-VE2 erarbeitet. Die ursprünglich gewerbliche Nutzung wurde 1990 abgeschlossen. Zwischenzeitlich wurden die Freiflächen des Gewerbegrundstückes als Lagerfläche genutzt. Mit der Planung soll eine Wohnbaufläche entwickelt werden. Ein Wohngebiet mit einem eigenständigen Charakter ist geplant, das seine städtebauliche Prägung durch die Lage am Wuhletal und spezifischer Freiräume in der Anlage erhält. Mit dem Bebauungsplanverfahren XXI-42 ist ebenfalls die planungsrechtliche Sicherung von Wohnbauflächen im zuvor unbeplanten Innenbereich und die Entwicklung von Wohnbaufläche im bisherigen Außenbereich vorgesehen. Auch hier wird durch die Ausweisung der öffentlichen Grünfläche des Wuhlewanderweges die Entwicklung des Grünzuges entlang der Wuhle gesichert. Die Führung des Bebauungsplanverfahrens ist dabei erforderlich, um die vorhandenen landschaftlichen und ökologischen Qualitäten des Plangebietes zu wahren und gleichzeitig die Rahmenbedingungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung langfristig zu sichern. Es fehlt jedoch der enge zeitliche Zusammenhang der Aufstellung nach § 13a Abs.1 Ziffer 1 BauGB. Der Bebauungsplan XXI-42 wurde 1998 (02.06.1998) eingeleitet, der Bebauungsplan XXI-37 bereits 1997 (07.01.1997) und der VE-Plan XXI-VE2 erst im Jahre 2000. Das Verfahren kann dementsprechend gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden, da die zulässige Grundfläche damit unter 20.000 m² bleibt. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung oder nach Landesrecht unterliegen, wird durch den Bebauungsplan nicht begründet. Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB genannten Schutzgüter bestehen nicht. Die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens nach § 13 a BauGB soll durch das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf mit dem Beschluss zur Änderung der Planungsziele beschlossen werden. Ein Umweltbericht ist damit nicht erforderlich. V. RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22.07.2011(BGBl. I. S. 1509) 29 Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BaunutzungsverordnungBauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 07. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 03. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung vom 03. November 2008 (GVBl. S. 378) VI. QUELLEN Die Planung erfolgte unter Verwendung folgender Quellen, die in die vorlaufenden Kapitel teilweise eingeflossen sind: 1. Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) 2. Landschaftsprogramm LAPRO 1994 3. Flächennutzungsplan Berlin FNP 4. Bereichsentwicklungsplan BEP Marzahn 2 – Biesdorf 1993 5. Zuarbeiten aus Ämtern des Bezirkes wurden im Text vermerkt 6. Landschaftsplanungsbüro Claudia Vogel