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Drucksachen der Bezirksverordnetenversammlung Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin 4. Wahlperiode Ursprung: Vorlage zur Beschlussfassung TOP-Nr.: Abteilung Stadtentwicklung und Ordnungsangelegenheiten Vorlage zur Beschlussfassung DS-Nr: 0533/4 Beratungsfolge: Datum Gremium 18.04.2013 BVV BVV-019/4 Bebauungsplan VII-3-1 B (Quedlinburger Straße) vom 3. August 2012 mit redaktioneller Berichtigung vom 19. März 2013 für die Grundstücke Quedlinburger Straße 11/5/ Darwinstraße 17/13 und 5,1 und Am Spreebord 1 im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Charlottenburg Hinweise: - Aus verfahrenstechnischen Gründen ist es erforderlich, dass die nachfolgenden Beschlüsse in der vorgegebenen Reihenfolge gefasst werden. - Die dieser Beschlussfassungsvorlage zugrunde liegenden Unterlagen liegen im Büro der BVV zur Einsichtnahme aus: - Bebauungsplanentwurf VII-3-1B vom 3. August 2012 mit redaktioneller Berichtigung vom 19. März 2013 - Auslegungsbegründung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 3. August 2012 - Auswertung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB vom 28. Februar 2013 Teil I: Beschluss VII-3-1B über den Inhalt des Bebauungsplanentwurfes Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB den Entwurf des Bebauungsplanes VII-3-1B vom 3. August 2012 mit redaktioneller Berichtigung vom 19. März 2013. 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 1 Inhalt und Begründung siehe: Teil I Teil II: Beschluss zur Entscheidung über den Erlass der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes VII-3-1B Die Bezirksverordnetenversammlung beschließt gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG: Das Bezirksamt wird aufgefordert, die Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes VII-3-1B vom 3. August 2012 mit redaktioneller Berichtigung vom 19. März 2013 zu erlassen. Inhalt und Begründung siehe: Teil II Teil I 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Der Geltungsbereich des Bebauungsplans VII-3-1B umfasst die Grundstücke Quedlinburger Straße 11, 9, 7, 5 / Darwinstraße 13/17 und 1, 5 und Am Spreebord 1. Der am 13. Dezember 1954 festgesetzte Bebauungsplan VII-3 setzt als Art der baulichen Nutzung ein „Gebiet mit gewerblicher Nutzung“ fest, das im Wesentlichen dem heutigen Gewerbegebiet entspricht. Das Maß der baulichen Nutzung wird über eine Baumassenzahl festgesetzt. Grundlage für die Festsetzungen des Bebauungsplanes VII-3 und damit geltendes Planungsrecht für die Beurteilung von Vorhaben ist die Bauordnung für Berlin von 1929 mit Nachträgen von 1949. Die Bauordnung von 1929 differenziert nicht innerhalb des Gebietes mit gewerblicher Nutzung nach einzelnen Nutzungsarten, sondern stellt die Zulässigkeit von Vorhaben „gewerblichen Anlagen“ auf die Prüfung von „erheblichen Nachteilen, Belästigungen oder Gefahren“ für die Umgebung ab. Die „Gefahrenabwehr“ ist enthalten, da die Bauordnung von 1929 als Polizeiverordnung erlassen wurde, und es keine Differenzierung zwischen dem Planungs- und Ordnungsrecht gab. Heute ist die Gefahrenabwehr Bestandteil der Bauordnung, Nachteile und Belästigungen sind im Bauplanungsrecht abzuarbeiten. Die Kriterien der Planergänzungsbestimmung Nr. 1 machen die Beurteilung eines Vorhabens schwer. Danach wäre jegliche gewerbliche Nutzung, die die Vorgaben erfüllt, zulässig. Eine Steuerungsmöglichkeit, die aufgrund heute denkbarer Nutzungsanforderungen erforderlich ist, entfällt. Damit sind u.a. großflächige Einzelhandelsbetriebe ohne Größenbeschränkung und ohne Beschränkung des Umfanges ihres Einzugsbereiches als „Gewerbebetrieb“ nach Bauordnung für Berlin von 1929 allgemein zulässig. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes VII-3 stehen damit im Widerspruch zu den Zielen der Raumordnung und Landesplanung und wären heute nicht aus dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Bauleitpläne sind den Zielen der Raumordnung anzupassen (§ 1 Abs. 4 BauGB). Bestehende Bebauungspläne müssen an die später erlassenen Ziele der Raumordnung angepasst werden, um eine den Zielen der Raumordnung entsprechende städtebauliche Struktur zu gewährleisten. Der Widerspruch zwischen der planungsrechtlichen Zulässigkeit von u.a. großflächigen Einzelhandelseinrichtungen in dem 1954 festgesetzten Bebauungsplan VII-3 und den Darstellungen des Flächennutzungsplanes ist für das „Gebiet mit gewerblicher Nutzung“ zu beseitigen. 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 2 Im Oktober 2009 wurden vom Fachbereich Stadtplanung die bezirklichen Gewerbeflächen – Baunutzungsplan / Bebauungspläne mit entsprechenden Festsetzungen – auf ein Planerfordernis bezogen auf den Ausschluss von großflächigem Einzelhandel hin überprüft. Das Ergebnis wurde in einem Plan dokumentiert, der im Ausschuss für Stadtplanung der Bezirksverordnetenversammlung gebilligt wurden. Für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes wird in diesem Plan bei der Risikoeinschätzung ein „erhöhtes Risiko“ gesehen und damit ein Planerfordernis bestätigt. Es besteht ein Erfordernis, den Bebauungsplan VII-3 den Zielen der Raumordnung und der Landesplanung anzupassen. Um negative Auswirkungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO 1990 abzuwenden, soll der Bebauungsplan VII-3 durch den Bebauungsplan VII-3-1B auf die Vorschriften der Baunutzungsverordnung von 1990 übergeleitet werden. Darüber hinaus besteht aufgrund der Untersuchung des Fachbereichs Stadtplanung und der Risikoeinschätzung hinsichtlich der Ansiedlung großflächiger Einzelhandelsbetriebe ein Handlungserfordernis zur Sicherung der Gewerbeflächen. Ziel des Bebauungsplans VII-3-1B ist die Neuregelung der Art der baulichen Nutzung durch die Festsetzung eines Gewerbegebietes gemäß § 8 BauNVO 1990 in Verbindung mit § 1 BauNVO. Das Maß der baulichen Nutzung bleibt unberührt. Vorhaben werden zum Maß der baulichen Nutzung weiterhin auf der Grundlage des Bebauungsplanes VII-3 beurteilt. Der Bebauungsplan VII-3-1B soll als einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 13 BauGB im vereinfachten Verfahren aufgestellt werden. Die Anforderungen an die Aufstellung des Bebauungsplans VII-3-1B im vereinfachten Verfahren sind erfüllt. Bei der Umstellung der Art der baulichen Nutzung (von einem „Gebiet mit gewerblicher Nutzung“ auf ein Gewerbegebiet nach BauNVO 1990) werden die Grundzüge der Planung nicht berührt, es kommt nicht zur Zulässigkeit von Vorhaben, die einer UVP unterliegen und die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000 Gebiete (§ 1 Abs. 6 Nr. 7b) werden nicht berührt. Des Weiteren gelten die verfahrensrechtlichen Vorschriften des § 13 Abs. 2 BauGB. Im vereinfachten Verfahren wird von der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB abgesehen. 2. Wesentlicher Planinhalt Der Bebauungsplan VII-3-1B soll unter Berücksichtigung des geltenden Planungsrechts zur Art der baulichen Nutzung die gewerblich genutzten Grundstücke in Übereinstimmung mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung und dem Flächennutzungsplan Berlin planungsrechtlich als Gewerbegebiet gemäß § 8 der Baunutzungsverordnung (BauNVO 1990) sichern und dabei Nutzungen, die mit der Umgebung des Plangebiets oder dem Ziel der verbrauchernahen Versorgung nicht vereinbar sind, ausschließen bzw. auf den Ausnahmetatbestand beschränken. Der Bebauungsplan VII-3-1B wird als einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB aufgestellt, und setzt die Art der baulichen Nutzung fest. Dies erfolgt zeichnerisch (GE) und über textliche Festsetzungen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird als Gewerbegebiet - GE - gemäß § 8 BauNVO festgesetzt. Über textliche Festsetzungen wird gemäß § 8 BauNVO in Verbindung mit § 1 BauNVO die Zulässigkeit von Nutzungen innerhalb des Baugebietes weiter geregelt 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 3 3.  Ausschluss von Tankstellen,  Unzulässigkeit von Vergnügungsstätten und Anlagen für kirchliche, kulturelle, soziale und gesundheitliche Zwecke,  Beschränkung der Zulässigkeit von Anlagen für sportliche Zwecke auf den Ausnahmetatbestand,  Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben,  Im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird die Zulässigkeit und Verwen-dung bestimmter Brennstoffe geregelt,  Im Geltungsbereich wird das Außerkrafttreten von bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung bestimmt Öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes VII-3-1B gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Als letzter Verfahrensschritt gemäß Baugesetzbuch wurde die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 13. August 2012 bis einschließlich 14. September 2012 im Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung - durchgeführt. Zur Einsichtnahme lagen der Bebauungsplanentwurf VII-3-1B, die Begründung und das Grundstücksverzeichnis sowie das TÜV-Gutachten aus. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, den Bebauungsplanentwurf und die Begründung auf der Homepage des Fachbereichs Stadtplanung einzusehen. Innerhalb der öffentlichen Auslegung gingen im Stadtentwicklungsamt - Fach-bereich Stadtplanung - 62 Stellungnahmen ein. Eine Stellungnahme enthielt als Anlage eine Auswirkungsanalyse zur geplanten Ansiedlung eines Lebensmittel-marktes. Drei Bürgerinnen und Bürger kamen ins Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung - und ließen sich über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung des Bebauungsplanentwurfes informieren. Mündliche Stellungnahmen wurden nicht abgegeben, in die ausgelegten Listen trug sich keiner ein. Die 62 schriftlichen Stellungnahmen wurden in die Abwägung eingestellt. In fast allen Stellungnahmen äußerten sich die Petenten ablehnend gegen die Ansiedlung des in Rede stehenden großflächigen Einzelhandelsbetriebes auf dem Grundstück Quedlinburger Straße 11, oft begründet mit dem Schutz des vorhandenen Einzelhandels oder den nachteiligen Auswirkungen zusätzlichen Verkehrs. Teilweise sprach man sich auch gegen jeglichen weiteren Einzelhandel aus. Einzelne Stellungnahmen befürworteten auch die Zulassung von Einzelhandelsbetrieben. Darüber hinaus wurden in den Stellungnahmen Vorschläge für eine Nutzung des Gebietes gemacht. Das Spektrum reicht von kleinteiligem Gewerbe über Mischgebiet bis zum Wohnen. Vorgeschlagen wurden weiterhin Freizeitnutzungen, Grünflächen, eine Durchwegung zur Spree, gastronomische Einrichtungen und ein Yachthafen (usw.). 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 4 In einer längeren Stellungnahme wurden Verfahrensfehler angesprochen, die sich z.B. auf eine fehlende Konfliktbewältigung der Umweltproblematik (Störfallbetrieb, Altlasten), die unzureichende Begründung von Nutzungsausschlüssen wie z.B. Einzelhandel und eine nicht hinreichende Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung beziehen. Von Seiten der Grundstückseigentümer aus dem Geltungsbereich des Bebauungsplanes wurden in erster Linie der Verbleib des Tanklagers, welcher aus der Nichtzulassung des großflächigen Einzelhandels resultieren würde, sowie die fehlende Öffnung des zulässigen Nutzungsspektrums für Nutzungen wie Wohnen bemängelt. Der Bebauungsplanentwurf sei rechtswidrig, da er unter Abwägungsmängeln leide und eine unzulässige Verhinderungsplanung darstelle, die einem Bauverbot gleichkomme. Auch seien die erforderlichen Abstände des Störfallbetriebes nicht geregelt. Zudem benötige das Tanklager Erweiterungsmöglichkeiten für seinen Betrieb. Der Inhalt des TÜV-Gutachtens wurde nicht anerkannt, zudem hätte das Gutachten im Internet veröffentlicht werden müssen. Die Käuferin des Grundstücks Quedlinburger Straße 11 hält den Ausschluss großflächiger Einzelhandelsbetriebe für rechtswidrig und glaubt mit einem Gutachten (GMA) die Verträglichkeit nachgewiesen zu haben. Eine Gefährdung der Nahversorgung sei nicht gegeben. Der gleichen Meinung ist der Vertreter einer Verbrauchermarktkette, der einen Vorschlag für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb, flankiert von ergänzenden Nutzungen hergereicht hat. Parallel mit der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Abs. 3 BauGB zu den geänderten Teilen - Aufnahme einer textlichen Festsetzung zum Ausschluss von Einzelhandel sowie Ergebnis TÜV-Gutachten - des Bebauungsplanentwurfes VII-3-1B durchgeführt. Stellungnahmen gingen von 6 Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein. Davon äußerten vier keine Bedenken zu den vorgelegten Änderungen. In den verbleibenden zwei Stellungnahmen wurde zum einen die Verfestigung des Tanklagers durch die Festsetzung eines Gewerbegebietes bemängelt sowie Vorschläge für andere Nutzungen gemacht, zum anderen handelt es sich um Empfehlungen, die sich auf das immissionsrechtliche Genehmigungsverfahren beziehen und auf eine redaktionelle Änderung in der Begründung zum Bebauungsplanentwurf. Die Stellungnahmen, die während der Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und der Beteiligung nach § 4a Abs. 3 BauGB, eingegangen sind, führten nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander (§ 1 Abs. 7 BauGB) zu keinen Änderungen des Planinhaltes des Bebauungsplanentwurfes. Nachfolgende Ergänzungen und Hinweise Bebauungsplanentwurfes aufgenommen. wurden in die Begründung des  Die Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan wurde in der Begründung ausführlicher dargestellt.  Die Begründung wurde hinsichtlich des von dem Tanklager ausgehenden Gefährdungspotentials überarbeitet. 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 5  Das eingebrachte Einzelhandelsgutachten, mit dem die Verträglichkeit eines großflächigen Verbrauchermarktes nachgewiesen werden sollte, wurde fachgutachterlich überprüft. Das Ergebnis wurde in die Begründung aufgenommen. Dieser Punkt wurde ergänzt.  Die Begründung wurde hinsichtlich des Ausschlusses bzw. der Beschrän-kung von Nutzungen überarbeitet.  Die Begründung wurde hinsichtlich der Würdigung der privaten Belange ergänzt. Sie werden gegen die in der Begründung ausführlich dargelegten öffentlichen Belange der verbrauchernahen Versorgung, der Verfügbarkeit von innenstadtnahen Gewerbeflächen und des Schutzes der Wohnruhe in den umliegenden Baugebieten abgewogen.  Ein redaktioneller Hinweis der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt IX C wurde in der Begründung berücksichtigt. (Bezugnahme auf den “angemessenen Abstand“). Die Grundzüge der Planung werden durch die Ergänzungen und Klarstellungen in der Begründung nicht berührt, die Ergänzungen haben keinen Einfluss auf den Planinhalt des Bebauungsplanentwurfes. 4. BA-Änderungsbeschluss Das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 26. März 2013 beschlossen, die Kennzeichnung des Grundstückes Quedlinburger Straße 11 als Fläche, deren Böden erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind (Kennzeichnung von Altlasten) im Bebauungsplan VII-3-1B vom 3. August 2013 mit der redaktionellen Berichtigung vom 19. März 2013 zu streichen. Die Begründung wurde entsprechend angepasst. Das Umweltamt hat in seiner Stellungnahme mitgeteilt, dass aufgrund langjähriger industrieller und gewerblicher Nutzung mit Verunreinigungen von Boden und Grundwasser gerechnet werden muss, aber kein aktueller Untersuchungsbedarf bei einer baulichen Nutzung als Gewerbegebiet besteht. Damit besteht keine Kennzeichnungspflicht nach § 9 Abs. 5 Nr. 3 BauGB. Der Bebauungsplanentwurf VII-3-1B vom 3. August 2012 mit der redaktionellen Berichtigung vom 19. März 2013 kann zur Festsetzung vorgelegt werden. 5. Weiteres Verfahren Dem Bezirksamt und der BVV werden der Bebauungsplanentwurf VII-3-1B vom 3. August 2012 mit der redaktionellen Berichtigung vom 19. März 2013 sowie die zugehörige Begründung zur Zustimmung im Rahmen des Festsetzungsverfahrens gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB vorgelegt. Nach den erfolgten Beschlussfassungen in der BVV gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB und § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG wird der Bebauungsplanentwurf VII-3-1B gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zur Prüfung der Rechtmäßigkeit vorgelegt. 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 6 Sobald die Senatsverwaltung erklärt, dass sie keine Beanstandungen erhebt oder die dafür nach dem AGBauGB vorgesehene Erklärungsfrist verstrichen ist, setzt das Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin den Bebauungsplan VII-3-1B vom 3. August 2012 mit der redaktionellen Berichtigung vom 19. März 2013 gemäß § 6 Abs. 5 AGBauGB in Verbindung mit § 36 Abs. 2 Buchstabe c BezVG als Rechtsverordnung fest und verkündet dies gemäß § 1 VerKG im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin. Die Bezirksverordnetenversammlung wird über den Abschluss des Bebauungsplanverfahrens durch eine Mitteilung im Ausschuss für Stadtentwicklung informiert. Teil II Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplanes VII-3-1B im Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Wilmersdorf Vom 2013 Auf Grund des § 10 Absatz 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBI. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBI. I S. 1509), in Verbindung mit § 6 Absatz 5 und mit § 11 Absatz 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs vom 7. November 1999 (GVBI. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: §1 Der Bebauungsplan VII-3-1B vom 3. August 2012 mit redaktioneller Berichtigung vom 19. März 2013 für die Grundstücke Quedlinburger Straße 11/5/ Darwinstraße 17/13 und 5,1 und Am Spreebord 1 Bezirk Charlottenburg-Wilmersdorf, Ortsteil Charlottenburg wird festgesetzt. Er ändert teilweise den durch Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans VII-3 im Bezirk Charlottenburg vom 13. Dezember 1954 (ABl. Nr. 4) festgesetzten Bebauungsplan. §2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Charlottenburg Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung und Ordnungsangelegenheiten, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Charlottenburg - Wilmersdorf von Berlin, Abteilung Stadtentwicklung und Ordnungsangelegenheiten, Stadtentwicklungsamt, Fachbereiche Stadtplanung und Bauaufsicht, während der Dienststunden kostenfrei eingesehen werden. 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 7 §3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaige Entschädigungsansprüche (§ 44 Absatz 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Absatz 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. §4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Absatz 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Absatz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Absatz 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorganges, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Charlottenburg-Wilmersdorf von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Absatz 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Absatz 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. §5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 2013 Bezirksamt Charlottenburg - Wilmersdorf von Berlin 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 8 Bezirksbürgermeister 0533/4 Ausdruck vom: 17.05.2013 Seite: 9