Anlage_VzK BVV B-Plan VI-140fa.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin 2012 Drucksache Nr.: Vorlage – zur Kenntnisnahme – über Bebauungsplan VI-140f für das Baufeld Yorckdreieck zwischen den Gleisanlagen, der Grenze zur öffentlichen Parkanlage Gleisdreieck und Yorckstraße im Bezirk FriedrichshainKreuzberg, Ortsteil Kreuzberg sowie im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg hier: - Teilung des Bebauungsplanentwurfs VI-140f in die Bebauungsplanentwürfe VI-140fa und VI-140fb - Umstellung der Bebauungsplanentwürfe VI-140fa und VI-140fb in vorhabenbezogene Bebauungsplanentwürfe VI-140fa VE und VI-140fb VE - Durchführung der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB für VI–140fa VE - Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für VI–140fa VE Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 20.03.2012 beschlossen: 1. Die Teilung des Bebauungsplanentwurfs VI-140f in die Bebauungsplanentwürfe VI140fa und VI-140fb 2. Die Umstellung der Bebauungsplanentwürfe VI-140fa und VI-140fb in vorhabenbezogene Bebauungsplanentwürfe VI-140fa VE und VI-140fb VE Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140fa VE wird unter folgendem Titel fortgeführt: VI-140fa VE „Yorckdreieck“ für die Grundstücke Yorckstraße 38-41 und Yorckstraße 35,42 (teilweise) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg sowie im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140fb VE wird unter folgendem Titel fortgeführt: VI-140fb VE „Yorckdreieck“ für das Grundstück Yorckstraße 35,42 südöstliche Teilfläche im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg sowie im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg 3. Die Durchführung der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB für VI–140fa VE. 4. Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für VI– 140fa VE Gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB ist der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit der Begründung auf die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen. Die Bezirksverordnetenversammlung erhält den Entwurf nach Abschluss der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und Abwägung der Anregungen zur Zustimmung und Beschlussfassung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB. 2 5. Die beigefügte Vorlage der Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnis zu geben. 6. Mit der Durchführung der Beschlüsse wird die Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung beauftragt. A) Begründung: 1. Die Teilung des Bebauungsplanentwurfs VI-140f in die Bebauungsplanentwürfe VI140fa und VI-140fb Die Firma HELLWEG - Die Profibaumärkte GmbH & Co. KG beabsichtigt auf dem Gelände des Yorkdreiecks einen Bau- und Gartenmarkt zu errichten. Auf dem Dach des Baumarktes ist die Herstellung eines Sportplatzes, geeignet für den Schul- und Vereinssport, sowie von Umkleideräumen, Ausrüstungs- und Sanitärräumen vorgesehen. An der östlichen Grenze des Plangebiets am U-/S-Bahnhof Yorckstraße ist die Errichtung eines Nahversorgers mit geplant. In Vorbereitung der Durchführung des Verfahrens sowie in Abstimmungsgesprächen zwischen den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Tempelhof-Schöneberg und der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wurde festgestellt, dass für den östlichen Bereich des Geltungsbereichs am Umsteigepunkt U/S-Bahnhof Yorckstraße Klärungsbedarf insofern besteht, als dass die Rahmenbedingungen des Landes Berlin, der Deutschen Bahn (S-Bahn) und der BVG für eine bessere Verknüpfung zwischen dem U- und S-Bahnhof Yorckstraße geklärt , abgestimmt und bei der Planung des Vorhabens berücksichtigt werden müssen. Zum jetzigen Zeitpunkt werden gemeinsam mit der FA Hellweg städtebauliche Lösungsvorschläge zur Verbesserung des Umsteigepunktes U/S-Bahn Yorckstraße in Verbindung mit der Schaffung eines „Platzes“ am geplanten Nahversorger erarbeitet. Diese Bearbeitung benötigen Zeit. Ganz kurzfristige Lösungen sind nicht zu erwarten. Aus diesem Grund soll der Bebauungsplan VI-140f in die Bebauungspläne VI-140fa und VI-140fb geteilt werden. Die Planverfahren werden für den Bau- und Gartenmarkt sowie für den Nahversorger getrennt durchgeführt. 2. Die Umstellung der Bebauungsplanentwürfe VI-140fa und VI-140fb in vorhabenbezogene Bebauungsplanentwürfe VI-140fa VE und VI-140fb VE Die Firma HELLWEG - Die Profibaumärkte GmbH & Co. KG hat im März 2011 beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens gemäß § 12 Abs. 2 BauGB gestellt. Die Firma HELLWEG - Die Profibaumärkte GmbH & Co. KG ist Eigentümerin des Grundstücks. Die Beschreibung des Vorhabens liegt vor. Aus diesem Grund erfolgt die Umstellung der B-Planverfahren VI-140fa und VI-140fb in vorhabenbezogene B-Planverfahren VI-140fa VE und VI-140fb VE. Der Bebauungsplan in Aufstellung VI-140fa wird als vorhabenbezogener Bebauungsplan VI140fa VE für eine Teilfläche des Grundstücks Yorckstraße 35-42 weitergeführt. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140fb VE wird zu einem späteren Zeitpunkt fortgeführt. Der Vorhabenträger beabsichtigt, im Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans VI-140fa VE (Plangebiet) auf einer Teilfläche des Grundstücks Yorckstraße 35-42 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, OT Kreuzberg und im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, OT 3 Schöneberg einen Bau- und Gartenmarkt mit einem Sportplatz auf dem Dach und eine Stellplatzanlage zu errichten. Der südliche Teil des Grundstücks liegt innerhalb der Grenzen des Bezirks Tempelhof-Schöneberg, OT Schöneberg. Die Federführung des Verfahrens liegt beim Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140fa VE soll die Regelungen des von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin mit der Vivico Real Estate GmbH geschlossenen städtebaulichen Rahmenvertrags für das Gleisdreieck, Baufeld Yorckdreieck, vom September 2005 planungsrechtlich verbindlich umsetzen. Die im städtebaulichen Rahmenvertrag formulierten Nutzungs- und Entwicklungsziele, die räumlichen Differenzierungen, die Verpflichtungen zum naturschutzrechtlichen Ausgleich bedürfen der Qualifizierung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140fa VE sowie im Durchführungsvertrag. Zum Bebauungsplan VI-140fa VE wird gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung (UP) durchgeführt und in einem Umweltbericht bewertet. Zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140fa VE werden ein Durchführungsvertrag, ein Erschließungsvertrag, eine Ausführungs- und Kostentragungsvereinbarung (Planung, Projektierung, Erstellung, Betrieb und Instandhaltung der LSA) abgeschlossen. Das Plangebiet „Yorckdreieck“ liegt innerhalb des sogenannten Gleisdreiecks im Ortsteil Kreuzberg des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, das nach Beendigung der für die letzten Jahre prägenden Zwischennutzung als Baulogistikzentrum für den Potsdamer Platz und große innerstädtische Verkehrsprojekte sowohl städtebaulich als auch landschaftsplanerisch neu geordnet wird. Das Entwicklungskonzept für das Gebiet des Gleisdreiecks sieht als Nachfolgenutzung im Wesentlichen die Anlage eines großzügigen Stadtparks und mehrere Baufelder zur Arrondierung der angrenzenden Stadtteile vor. Planungsrechtlich wurden diese Entwicklungsziele durch Aufstellung des Rahmenbebauungsplans VI-140 umgesetzt, der bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und deren Auswertung, beschlossen am 11. Dezember 2007, geführt wurde. Dieser Bebauungsplan für das gesamte Gleisdreieck wurde von den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof Schöneberg durchgeführt. Für die einzelnen Baufelder, auch für das Baufeld „Yorckdreieck“ bedarf es der Konkretisierung und Weiterführung von Teilbebauungsplänen. Durch die Einleitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140fa VE werden die notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines „Bau- und Gartenmarkt“ einschließlich Stellplatzanlage und Sportplatz auf dem Dach des Bau- und Gartenmarktes auf dem Baufeld „Yorckdreieck“ geschaffen. 3. Die Durchführung der Beteiligung der Behörden und der sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB für VI–140fa VE Die Ergebnisse der Beteiligungsverfahren gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (frühzeitige TÖB) für den Rahmenbebauungsplan VI-140 werden bei der Fortsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140fa VE berücksichtigt. Es wird davon ausgegangen, dass die genannten Beteiligungsverfahren den Anforderungen des § 4 Abs. 1 BauGB entsprechen und alle erforderlichen Informationen zur Bestimmung des Untersuchungsrahmens der Umweltprüfung diesen Verfahren entnommen werden können. Eine erneute Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB zur Bestimmung des Untersuchungsrahmens erfolgt deshalb nicht. Gemäß § 4 Abs. 2 BauGB sind nunmehr die Behörden und die sonstigen Träger öffentlicher Belange zu beteiligen. 4 4. Die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB für VI– 140fa VE Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die Öffentlichkeit bereits gemäß § 3 Abs. 1 BauGB über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Entwicklung des Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich unterrichtet. Grundlage für die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB bildet die konkrete städtebauliche Planung für das Baufeld „Yorckdreieck“. Gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in Verbindung mit § 6 Abs. 2 AGBauGB ist der Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit der Begründung auf die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Ort und Dauer der Auslegung sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen. Die Bezirksverordnetenversammlung erhält den Entwurf nach Abschluss der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB und Abwägung der Anregungen zur Zustimmung und Beschlussfassung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB. B) Rechtsgrundlage: Baugesetzbuch (BauGB), Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB), Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) C) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzierung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgabe: keine b) Personalwirtschaftliche Ausgaben: keine Durch die Festsetzungen dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans entstehen keine direkten Belastungen für den Bezirk. Berlin, den 15.03.2012 Schulz Bezirksbürgermeister Anlagen: Anlage 1: Teilung des Geltungsbereichs Anlage 2: Begründung des vorhabenbezogenen B-Plans VI-140fa VE einschließlich Planzeichnung Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Finanzen, Personal und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abt. Gesundheit, Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – Begründung zum Vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140fa VE „Yorckdreieck“ für die Grundstücke Yorckstraße 38-41 und Yorckstraße 35,42 (teilweise) im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg sowie im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 14.03.2012 Inhalt I Planungsgegenstand 1 1 Veranlassung und Erforderlichkeit 2 Plangebiet 2.1 Geltungsbereich 2.2 Eigentumsverhältnisse 2.3 Stadträumliche Einordnung 2.4 Bestand und Realnutzung 2.5 Denkmalschutz 2.6 Erschließung und Versorgung 2.6.1 Verkehrliche Erschließung 2.6.2 Technische Infrastruktur 2.7 Altlasten und Kampfmittel 3 Planerische Ausgangssituation 3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007) 3.2 Landesentwicklungsplan für Berlin Brandenburg (LEP B-B) 3.3 Flächennutzungsplan 3.4 Stadtentwicklungsplanung 3.5 Planwerk Innere Stadt 2010 3.6 Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) 3.7 Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm 3.8 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) 3.9 Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept 3.10 Bestehendes Planungsrecht 3.11 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks 3.12 Entwurf des Bebauungsplans VI-140 1 1 1 2 2 2 2 3 3 5 6 6 6 7 7 8 8 9 9 10 10 11 11 11 II Planinhalt 12 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen 2 Intention des Planes 3 Vorhaben 3.1 Projektbeschreibung 3.2 Verkehrserschließung 4 Durchführungsvertrag 5 Sonstige vertragliche Regelungen 6 Umweltbericht 6.1 Einleitung 6.1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans 6.1.2 Darstellung der für die Planung relevanten fachgesetzlichen und fachplanerischen Ziele des Umweltschutzes und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden 6.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 6.2.1 Untersuchungsrahmen 6.2.2 Bestandsaufnahme und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes 6.2.3 Prognosen zur Entwicklung des Umweltzustandes 12 13 13 13 14 15 15 16 16 16 16 20 20 21 28 6.2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 6.3 Zusätzliche Angaben 6.3.1 Technische Verfahren und verwendete Unterlagen 6.3.2 Umweltmonitoring 6.4 Allgemein verständliche Zusammenfassung 7 Wesentlicher Planinhalt 8 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 8.1 Art der baulichen Nutzung 8.1.1 Verpflichtung des Vorhabenträgers 8.1.2 Großflächiger Einzelhandelsbetrieb / Fachmarkt 8.1.3 Verkehrsflächen 8.2 Maß der Nutzung 8.2.1 Grundfläche / Grundflächenzahl (GRZ) 8.2.2 Geschossfläche 8.2.3 Überbaubare Grundstücksfläche 8.2.4 Höhe baulicher Anlagen 8.3 Stellplätze 8.4 Grünordnerische Festsetzungen 8.5 Immissionsschutz 8.5.1 Lärm 8.5.2 Luftschadstoffe 8.5.3 Lichtimmissionen 8.5.4 Geh- und Fahrrechte 8.5.5 Verwendung von Brennstoffen 8.6 Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen 8.7 Nachrichtliche Übernahme 46 46 46 49 49 52 52 52 52 53 56 57 57 58 58 59 60 60 62 62 65 66 67 68 68 68 III Auswirkungen des Bebauungsplans 69 1 Auswirkungen des Bebauungsplans 1.1 Belange des Allgemeinwohls 1.2 Bodenrechtliche Auswirkungen 1.3 Städtebauliche Auswirkungen 1.4 Auswirkungen auf den Verkehr 1.5 Auswirkungen auf die Kultur und den Denkmalschutz 1.6 Auswirkungen auf die Umwelt 1.7 Auswirkung auf den Gender Mainstream 1.8 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung 1.9 Ordnungsmaßnahmen 1.10 Auswirkungen auf ausgeübte Nutzungen 69 69 69 69 69 70 70 71 71 72 72 IV Verfahren 73 1 2 3 4 5 73 73 73 74 Teilungsbeschluss Bekanntmachung im Amtsblatt Mitteilung der Planungsabsicht VI- 140 fa VE Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB VI-140 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 1 BauGB VI-140 6 Fassadenwettbewerb Hellweg 7 Weiterführung des Verfahrens 74 75 75 V Rechtsgrundlagen 76 VI Anhang 78 1 Textliche Festsetzungen 78 Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE I Planungsgegenstand 1 Veranlassung und Erforderlichkeit 1 Das Plangebiet Yorckdreieck liegt innerhalb des sogenannten Gleisdreiecks überwiegend im Ortsteil Kreuzberg des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg, das nach Beendigung der für die letzten Jahre prägenden Zwischennutzung als Baulogistikzentrum für den Potsdamer Platz und große innerstädtische Verkehrsprojekte sowohl städtebaulich als auch landschaftsplanerisch neu geordnet wird. Das Entwicklungskonzept für das Gebiet des Gleisdreiecks sieht als Nachfolgenutzung im Wesentlichen die Anlage eines großzügigen Stadtparks und mehrere Baufelder zur Arrondierung der angrenzenden Stadtteile vor. Planungsrechtlich wurden diese Entwicklungsziele durch Aufstellung des Rahmenbebauungsplans VI-140 umgesetzt, der bis zur Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und deren Auswertung, geführt wurde. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140fa VE wird wie der Rahmenplan von den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und TempelhofSchöneberg gemeinsam durchgeführt, da sich ein Teil der Grundstücke im Bezirk Tempelhof-Schöneberg befindet. Das Plangebiet diente ursprünglich Bahnbetriebszwecken, ist allerdings inzwischen größtenteils von dieser Nutzung freigestellt. Seit Jahrzehnten wurde das Areal durch kleinteilige Gewerbebetriebe genutzt, so dass es als ungeordnet angesehen wurde. Diese städtebauliche unbefriedigende Situation soll nunmehr behoben werden. Wesentliches Ziel ist es daher, eine neue Nutzung im Sinne einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in den Standort einzufügen. Dies ist insbesondere auch auf Grund der guten Einsehmöglichkeiten von den angrenzende S-Bahntrassen von besonderer Bedeutung. Darüber hinaus soll die Yorckstraße baulich gefasst werden und eine urbane ansprechende Architektur erhalten. Dies war mit der vorhandenen kleinteiligen Gewerbestruktur nicht umsetzbar. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Bebauungsplanes VI-140 und die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140f für das Yorckdreieck beschlossen, der Bezirk Tempelhof-Schöneberg am 28. September 2010. Für den Geltungsbereich liegen konkrete Planungen für die Realisierung eines Bau- und Gartenmarktes mit einem Zoofachmarkt der Firma HELLWEG mit ca. 11.200 m² Geschossfläche sowie eines Nahversorgers mit maximal 1.200 m² Geschoßfläche vor. Auf dem Dach des Bauund Gartenmarktes ist eine für den Schul- und Vereinsport geeignete ungedeckte Sportanlage als teilweiser Ausgleich für das bestehende Sportfreiflächendefizit der Bezirke vorgesehen. Das Bebauungsplanverfahren für den Bau- und Gartenmarkt / Zoofachmarkt soll Vorhaben bezogen unter der Nr. VI-140fa VE durchgeführt werden. Das Bebauungsplanverfahren für den Nahversorger wird getrennt davon durchgeführt. Durch die Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140fa VE werden die notwendigen planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung der großflächigen Einzelhandelseinrichtung geschaffen. Die Durchführung des Vorhaben- und Erschließungsplanes ist erforderlich, da die Zulässigkeit von Vorhaben derzeit nach § 34 BauGB zu beurteilen sind und die angestrebte Entwicklung ohne Bebauungsplan nicht möglich ist. 2 Plangebiet 2.1 Geltungsbereich Der Geltungsbereich umfasst eine Teilfläche des Grundstücks Yorckstraße 35,42 und den Grundstücken Yorckstraße 38-41 zwischen den Gleisanlagen, der Grenze zur öffentlichen Parkanlage Gleisdreieck, dem Geltungsbereich des VI-140fb und der Yorckstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg sowie im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg. Der Geltungsbereich umfasst insgesamt eine Fläche von ca. 2,56 ha. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 2.2 2 Eigentumsverhältnisse Mit Ausnahme des Flurstücks 266 (Yorckstraße 40) befindet sich die Fläche des Baugebiets sich in privatem Eigentum von Semer GmbH und Ko-Immobilien KG. Die öffentliche Straßenverkehrsfläche der Yorckstraße befindet sich in öffentlichem Eigentum und das Flurstück 226 für den U-Bahneingang befindet sich im Eigentum der BVG. 2.3 Stadträumliche Einordnung Der in der Berliner Innenstadt liegenden Geltungsbereich befindet sich überwiegend im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg und mit den Grundstücken an der Yorckstraße 38-42 (Flurstücke 2263/27, 277, 226, 2265/25, 437) im Bezirk TempelhofSchöneberg, Ortsteil Schöneberg. Er ist Teil eines der Baufelder, die innerhalb des sogenannten Gleisdreiecks liegen. Das Gelände des Gleisdreiecks wird in großen Teilen als öffentlicher Park bzw. von der Bahn genutzt. Im Nordwesten und im Nordosten ist das Plangebiet von Bahntrassen tangiert, wobei sich im Südosten der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140fb VE anschließt. Im Norden liegt die sogenannte Gleisinsel, die zurzeit durch eine Beachvolleyballanlage zwischengenutzt wird. Unmittelbar westlich und in Teilen östlich an das Plangebiet angrenzend befindet sich die Vorhaltefläche für die S-Bahntrasse S 21, des 3. Bauabschnitts der Trasse vom (Potsdamer Platz kommend). Für deren Realisierung wird von einem Zeithorizont von in 20 bis 30 Jahren ausgegangen. Der östliche Bereich ist zurzeit angeböscht und liegt bis zu 5 m höher als das Straßenniveau der Yorckstraße. Städtebaulich prägenden Charakter hat die gegenüberliegende südliche 5- bis 6-geschossige Blockrandbebauung an der Yorckstraße zwischen Katzler- und Bautzener Straße. Desweiteren erhält der Bereich durch die angrenzenden denkmalgeschützten Yorckbrücken einen besonderen Charakter. 2.4 Bestand und Realnutzung In der Vergangenheit erfolgte eine Nutzung des Plangebietes durch verschiedene Gewerbetriebe, insbesondere Autohandel, Autoreparatur und eine Tankstelle. Nach Kündigung der gewerblichen Verträge wurde das Areal Anfang 2011 beräumt. Am östlichen Rand des Planungsgebietes befindet sich eine steile Böschung. Diese Aufschüttung ist bis zu 5 m höher als das angrenzende Gelände. Die höher gelegenen Flächen sind derzeit von der Yorckstraße aus über eine Rampe erschlossen. Im südlichen Rand wird das Plangebiet unterirdisch von der U-Bahnlinie 7 gekreuzt. Sie wurde in „offener“ Bauweise hergestellt und verläuft deshalb in relativer Oberflächennähe. Dementsprechend verfügt sie nur über eine geringfügige Überdeckung, auf der geplanten Baufläche 1,0 m bis 2,40 m. 2.5 Denkmalschutz Für das Bebauungsplangebiet nennt das aktuelle öffentliche Verzeichnis der Denkmale in Berlin (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001, ABI. Nr. 29 vom 14.06.2001, und in der jeweils fortgeschriebenen Fassung, Stand 20.02.2012) keine weiteren denkmalschutzrechtlich geschützten Denkmalbereiche, Baudenkmale oder Bodendenkmale. Baudenkmale in unmittelbarer Umgebung Baudenkmale gemäß der Denkmalliste Berlin in unmittelbarer Umgebung des Bebauungsplangebietes sind: - Yorckstraße, Yorckbrücken einschließlich Widerlager, 1883-1932 u. a. von Franz Schwechten, Heinrich Seidel (D) - Yorckstraße, S-Bahnhof Yorckstraße, 1902-03 von Karl Cornelius - Yorckstraße 47-48 Doppelmietshaus (von 1886 von Richter & Henning) Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 3 Bodendenkmale Für den beplanten Bereich nennt das aktuelle öffentliche Verzeichnis der Denkmale in Berlin (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001, ABI. Nr. 29 vom 14.06.2001, und in der jeweils fortgeschriebenen Fassung, Stand 20.02.2012) derzeit keine Bodendenkmale. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 erfolgte vom Landesdenkmalamt Berlin, Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege jedoch der Hinweis, dass das gesamte Plangebiet des Bebauungsplans VI-140 als archäologisches Verdachtsgebiet mit zahlreichen urund frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten ist. Es handelt sich hierbei um einen neuzeitlichen Friedhof. Das weitere Auftreten von Bodenfunden ist zu erwarten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden. Ausschnitt aus der Denkmalkarte Berlin, Stand: 2011 2.6 Erschließung und Versorgung 2.6.1 Verkehrliche Erschließung Individualverkehr Der Geltungsbereich grenzt im Süden an die stark befahrene Yorckstraße, eine übergeordnete Straßenverbindung an und wird auch von dort erschlossen. Die derzeitigen Kfz-Belastungen in der Spitzenstunde am Nachmittag wurden an den Knotenpunkten der Yorckstraße zwischen der Kulmer Straße und der Katzbachstraße am Donnerstag, den 25. November 2010 im Zeitbereich 15.00 bis 18.00 Uhr und am Sonnabend, den 27. November 2010 im Zeitbereich 10.00 bis 13.00 Uhr erfasst, (IGS, Februar 2011). Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 4 Der Leistungsnachweis basiert auf den Belastungen am normalen Werktag, da die richtungsbezogenen stündlichen Querschnittsbelastungen am Samstag deutlich niedriger liegen. Die Belastungen auf der Yorckstraße in Fahrtrichtung Südosten sind durchweg deutlich stärker als in der Gegenrichtung. Die absolute Spitzenstunde liegt dabei in der Zeit zwischen 16.15 Uhr bis 17.15 Uhr, wobei sich jeweils die Stunde davor und danach nur sehr geringfügig von der absoluten Spitzenstunde unterscheidet. KFZ-Belastung in der Spitzenstunde Dabei wurde festgestellt, dass sich die Verkehrsströme der Kulmer Straße und der Goebenstraße addieren und zu einer relativ hohen Auslastung der Yorckstraße im Abschnitt zwischen der Kulmer Straße und der Katzbachstraße führen. Die größte Querschnittsbelastung wird dabei auf der Yorckstraße im Abschnitt zwischen der Katzbachstraße und der Bautzener Straße mit insgesamt 3.055 Kfz/h im Querschnitt erreicht. Insgesamt wird von 35.800 KFZ / 24 h und einem LKW-Anteil von 2,3 % ausgegangen. Vorliegendes Gutachten: IGS – Ingenieurgesellschaft Szolz mbH: Einrichtung eines Hellweg-Baumarktes an der Yorckstraße - Einschätzung des Verkehrsaufkommens der neuen Nutzungen, Projekt A1285 / Februar 2011 Rad- und Fußgängerverkehr Die Planung für den Stadtpark sieht sowohl in Nord-Süd- als auch in Ost-West-Richtung neue Rad- und Fußgängerverbindungen, die z.T. Bedeutung als übergeordnete städtische Verbindung (Berlin-Leipzig) haben, vor. Im Bereich der Yorckstraße befinden sich Nebenrouten für den Radverkehr. Öffentlicher Personennahverkehr Östlich an den Geltungsbereich angrenzend befindet sich der S-Bahnhof Yorckstraße mit den S-Bahnlinien S 2 (Blankenfelde – Bernau) und S 25 (Teltow Stadt – Henningsdorf). Im Geltungsbereich befinden sich zwei U-Bahn Ein- und Ausgänge der U-Bahnlinie 7 (Rathaus Spandau – Rudow). Die U-Bahntrasse führt durch den Geltungsbereich. Im Bereich der Passarelle des U-Bahnausgangs ist die Deckenoberkante nur ca. 1 m unter Gelände. Südwestlich des Geltungsbereichs befindet sich der S-Bahnhof Yorckstraße / Großgörschenstraße S-Bahnlinie S 1 (Wannsee – Oranienburg). Die Metrolinie M 19 (S - Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 5 Bahnhof Grunewald – Mehringdamm) mit Haltestelle „Katzbachstr.“ an der Ecke Yorckstraße / Katzbachstraße ergänzt das ÖPNV-Angebot. Langfristig soll durch den Bau der S-Bahnlinie S 21 eine weitere Nord-Süd-Verbindung realisiert werden, die den Haltepunkt S-Bahnhof Yorckstraße mit Südkreuz und Hauptbahnhof verbindet. Mit deren Bau ist frühestens ab dem Jahr 2020 zu rechnen. 2.6.2 Technische Infrastruktur Hinsichtlich der Erschließung mit technischer Infrastruktur ist das Gebiet grundsätzlich über die in den Straßenverkehrsflächen liegenden Versorgungsleitungen erschlossen. Die Rahmenbedingungen wurden von den Leitungsträgern im Rahmen des VI-140 im Jahr 2007 für das gesamte Gleisdreieck genannt und werden im Zuge der Behördenbeteiligung ergänzt. Trinkwasser Das Plangebiet grenzt an die Yorckstraße an, in der Wasserversorgungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe (BWB) liegen. Es ist davon auszugehen, dass das vorhandene Netz über genügend Kapazitäten zur Versorgung des Baufelds verfügt. Schmutzwasser, Regenwasser In der Yorckstraße befinden sich Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe, die im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung stehen. Das zu planende Abwasserkanalnetz ist an das vorhandene öffentliche Kanalnetz anzuschließen, Anzahl und Lage der Anschlusspunkte und die technische Ausgestaltung sind mit der BWB abzustimmen. Bereits im Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde von Seiten der BWB darauf hingewiesen, dass Regenwasser-Hausanschlüsse nur mit einer starken Einschränkung der abzunehmenden Regenabflussmenge von Dachflächen und gering verschmutzten Hofflächen möglich sind. Es ist vor einer abzunehmenden Regenwassermenge von 10 l/s*ha auszugehen. Es wurde ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept erarbeitet (Kemper 2012). Die Flächengröße der asphaltierten Anlieferung und dem Warenfreilager (einschl. Zufahrt) beträgt 3.640,00 m². Die auf diesen Flächen anfallenden Niederschläge sollen in den Mischwasserkanal der Yorckstraße eingeleitet werden. Auf Grund der begrenzt möglichen Einleitungsmenge ist eine Rückhaltung erforderlich. Anfallendes Niederschlagswasser von den Dachflächen des Bau- und Gartenmarktgebäudes soll gefasst, gesammelt und in unterirdische Rigolensysteme eingeleitet und zur Versickerung gebracht werden. Das anfallende Niederschlagswasser der Wege-, Fahr-, und Stellplatzflächen soll durch entsprechende Oberflächengefälleausbildung in zwischen den Stellplatzreihen angelegte Muldenflächen entwässert, dort zur Versickerung gebracht und somit dem Grundwasser wieder zugeführt werden. Elektrizität Eine Anbindung an die vorhandenen Netze der Vattenfall GmbH ist grundsätzlich möglich. Gas Innerhalb der Yorckstraße befinden sich Gasrohrleitungen, die für die Versorgung des Gebietes mit Gas zur Verfügung stehen. Die Anbindung an das vorhandene Netz ist mit den Berliner Gaswerken (GASAG) abzustimmen. Fernmeldetechnische Sicherheitsanlagen Telekommunikationslinien Ein Telekommunikationsnetz ist im Plangebiet zu installieren. Fernwärme Das Gebiet ist (Stand 2007) nicht mit Fernwärme erschlossen. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 2.7 6 Altlasten und Kampfmittel Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen zwei altlastenverdächtige Grundstücke. Das Grundstück Yorckstraße (36-)38 wird unter der Nr. 9780 im Bodenbelastungskataster geführt. Das Grundstück wurde nachweislich seit 1991 als Tankstelle genutzt. Die Vorbebauung (Wohnhaus, KFZ-Handel, Schrottplatz) wurde ca. 1965 zur Vorbereitung des UBahn-Tunnels, der das Grundstück quert, geräumt. 1995 erfolgten anlässlich des Umbaus der Tankstelle umfängliche Bodenuntersuchungen (Gutachten der Fa. Lntergeo vom 10. Januar 1996). Dabei ergaben sich punktuell erhöhte Schadstoffgehalte in Bodenproben bzw. Bodenluft. Bei der nachfolgenden Grundwasseruntersuchung wurde keine relevante Belastung festgestellt. 1996 erfolgten im Zuge der Tiefbauarbeiten Maßnahmen zur Sanierung der erkannten Belastungen im Baubereich. Im Ergebnis der ausgeführten Maßnahmen konnte die Belastungssituation am Standort nachvollzogen und bewertet werden. Der Vorgang wurde abgeschlossen. Aktueller Handlungsbedarf bestand nicht. Die Fläche wird aufgrund der anhaltenden Nutzung als Tankstelle weiterhin als „Verdachtsfläche“ im Sinne des § 2 (4) BbodSchG bewertet. Die Grundstücke Yorckstraße 40 und 41 werden unter der Nr. 823 im Bodenbelastungskataster geführt. Die Aufnahme erfolgte aufgrund der Vornutzung durch einen Gießereischrottbetrieb. Die Auswertung der Bauakten bestätigte die Vornutzung als Schrotthandlung. Der Altlastenverdacht hat sich bestätigt. Konkrete Erkenntnisse über die tatsächliche Nutzung der Fläche, den Nutzungszeitraum oder Bodenbelastungen liegen nicht vor. Eine Beeinträchtigung der angestrebten Gebietsausweisung ist nicht anzunehmen. Im Zuge der Vorhabenplanung für den Bau -und Gartenmarkt wurde im Jahr 2010 eine Baugrunduntersuchung durchgeführt (GuD 2010). Danach sind sämtliche Bodenproben sowie auch die Grundwasserproben abgesehen von den auffüllungsspezifischen Beimengungen wie Ziegelschutt, Beton- und Mörtelresten, Aschen und Schlacken sensorisch unauffällig. Es lagen keine Überschreitungen der Prüfwerte Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung BBodSchV für den Wirkungspfad Boden-Mensch bezüglich der untersuchten Stoffe vor. Im östlichen Teil des Planungsgebietes wurden erhöhte Gehalte an Mineralölkohlenwasserstoffe festgestellt. Diese haben mit hoher Wahrscheinlichkeit nutzungsspezifische Ursachen. Es kann sein, dass lokal engräumig und auch nur in sehr geringem Umfang ein Bodenaustausch erforderlich wird. Grundwassersanierungen sind nicht erforderlich. Im Zuge der Baumaßnahme ist eine fachbautechnische Aushubüberwachung erforderlich. Einige Böden werden nach LAGA als > Z2 eingestuft und dürfen daher nicht mehr eingebaut werden, (siehe dazu den Umweltbericht, Schutzgut Boden Kap. II 6.2.2.3.1 Bestand). Die Ermittlungen durch SenStadt XOA (03.04.2007) hat keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Bereich des Rahmenbebauungsplanes IV-140 für das gesamte Gleisdreieck ergeben, so dass keine Kampfmittelsuche veranlasst wird. Da das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden, sind im Rahmen von Erd- oder Bautätigkeiten die Sicherheitsanforderungen zu gewährleisten. 3 Planerische Ausgangssituation 3.1 Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007) Das Landesentwicklungsprogramm (LEPro 2007), seit 1. Februar 2008 in Kraft, legt die Grundsätze der Raumordnung fest und bildet den übergeordneten Rahmen der gemeinsamen Landesplanung für die Hauptstadtregion Berlin – Brandenburg. Dieser ist Grundlage für alle nachfolgenden Planungsebenen, insbesondere sind in § 5 LEPro 2007 die Grundsätze zur Siedlungsentwicklung festgelegt. Die Ziele des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140fa VE, die Sicherung eines Fachmarktes mit einem beschränkten zentrenrelevanten Sortiment, entsprechen den Grundsätzen zur Siedlungsentwicklung. Dies sind: • Die Ausrichtung der Siedlungsentwicklung auf die raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereiche (§ 5 Abs. 1 LEPro), Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 3.2 7 • der Vorrang der Innenentwicklung vor der Außenentwicklung, insbesondere die Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen (§ 5 Abs. 2 LEPro), • die Orientierung der Siedlungsentwicklung an der Verkehrsinfrastruktur in raumordnerisch festgelegten und durch schienengebundenen Personennahverkehr gut erschlossenen Siedlungsbereichen (§ 5 Abs. 3 LEPro), • die Stärkung des innerstädtischen Einzelhandels sowie die Sicherung einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung mit Gütern und Dienstleistungen des täglichen Bedarfes (Grundversorgung). Großflächige Einzelhandelseinrichtungen sollen den Zentralen Orten entsprechend der jeweiligen Funktionszuweisung zugeordnet werden. Landesentwicklungsplan für Berlin Brandenburg (LEP B-B) In der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin Brandenburg (LEP B-B) ist das Bebauungsplangebiet als Gestaltungsraum Siedlung dargestellt, (Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009, GVBl. Nr. 11 vom 14.05.2009, S. 182). Gemäß der textlichen Festlegung 4.5 (Z) Abs.1 Nr. 2 ist die Entwicklung von Siedlungsflächen im Gestaltungsraum Siedlung möglich. Darüber hinaus formuliert der LEP B-B Zielvorgaben für die Ansiedlung großflächiger Einzelhandelseinrichtungen. Demnach sind großflächige Einzelhandelseinrichtungen nur in Zentralen Orten zulässig (Konzentrationsgebot, textliche Festlegung 4.7 Abs. 1) und sollen nur dort zugelassen werden, wo deren Nutzung nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter Zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung nicht beeinträchtigt (raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot, textliche Festlegung 4.7 Abs. 2). Überdies müssen neue großflächige Einzelhandelseinrichtungen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen (Kongruenzgebot, textliche Festlegung 4.7 Abs. 3). Bei großflächigem Einzelhandel mit nicht-zenrenrelevanten Sortimenten ist die alleinige Bindung an das Gemeindegebiet ausreichend (4.9 (G)). Um eine funktionale Schwächung der innerstädtischen Einzelhandelsstruktur zu vermeiden, ist die Beschränkung der Summe aller zentrenrelvanten Randsortimente auf 10 % der Gesamtfläche, bezogen auf das jeweilige Vorhaben geboten. Der Bebauungsplan schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung eines großflächigen Einzelhandelsmarktes außerhalb der zentralen Versorgungsbereiche. Die Zentrenverträglichkeit wurde gutachterlich untersucht und bestätigt, (Beratungsbüro Standort Handel, Berlin 10.05.2011). Eine Vereinbarkeit mit oben genannten Zielvorgaben wird durch eine Begrenzung der insgesamt zulässigen Verkaufsfläche sowie der Verkaufsflächen für zentrenrelevante Kern- und Randsortimente gewährleistet. Den Festlegungen des LEP B-B wird auf diese Weise Rechnung getragen, so dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan den Zielvorgaben des Landesentwicklungsplans entspricht. 3.3 Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan Berlin (FNP), in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 09. Juni 2011 (ABl. S. 2343), ist das Baufeld Yorckdreieck als „Gemischte Baufläche M1“ dargestellt. M1-Flächen sind Bereiche mit hoher Nutzungsintensität und -dichte sowie mit vorwiegendem Kerngebietscharakter. Die Yorckstraße ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt. Der Geltungsbereich befindet sich im Vorranggebiet für Luftreinhaltung. Aus der Darstellung „Gemischte Baufläche M1“ sind grundsätzlich Sondergebiete, in denen großflächige Einzelhandelseinrichtungen allgemein zulässig sind, entwickelbar. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 3.4 8 Stadtentwicklungsplanung Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren 3 Der Stadtentwicklungsplan Zentren 3 wurde am 12. April 2011 beschlossen und schreibt den StEP Zentren 2020 aus dem Jahr 2005 fort. Der StEP Zentren 3 enthält gesamtstädtische Ziele, Leitlinien und Steuerungsgrundsätze sowie ein gesamtstädtisches Zentrenkonzept, mit dem die zu erwartenden Entwicklungen durch Qualitätskriterien und Orientierungsgrößen gesteuert werden soll. Gemeinsam mit anderen gesamtstädtischen Konzepten bildet er den Handlungsrahmen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung der Einzelhandels- und Zentrenstruktur. Mit Blick auf aktuelle Entwicklungstendenzen der Einzelhandelsentwicklung führt der StEP Zentren 3 aus: Vorrangige stadtentwicklungsplanerische Ziele sind: • die Erhaltung und Stärkung der städtischen Zentren, • die Sicherung einer flächendeckenden und wohnungsnahen Grundversorgung im gesamten Stadtgebiet sowie • die stadt- und zentrenverträgliche Integration großflächiger Einzelhandelseinrichtungen. Wichtig für Berlin und seine Zentrenstruktur ist: • Nahversorgungssortimente wie Lebensmittelangebote wohnungsnah zu sichern und zu entwickeln, • Angebote wie Bekleidung, Bücher und Haushaltswaren als zentrenrelevante Sortimente in den städtischen Zentren zu halten und für sie neue Perspektiven zu schaffen sowie • Fachmärkten, wie Möbelhäuser, Baumärkte und Gartencenter, die sich aufgrund ihrer Flächenansprüche vielfach nicht in die gewachsenen Zentren integrieren lassen, Komplementärstandorte anzubieten. Das Areal „Yorckdreieck kann – bezogen auf die geplante Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes – als Komplementärstandort angesehen werden. Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen Im Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen aus dem Jahr 2000 wird das Baufeld Yorckdreieck als nachrangig zu entwickelnder Standort für Wohnbauflächen bzw. für Wohnanteile in gemischten Bauflächen dargestellt. Diese Darstellung ist bereits durch den aktuellen Flächennutzungsplan obsolet geworden, denn dieser stellt die Fläche als gemischte Baufläche M1 bzw. als Bereich mit vorwiegendem Kerngebietscharakter dar. Solche Bereiche sollen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und der Kultur und weniger dem Wohnen dienen. Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr In der Planung des StEP Verkehr für das Jahr 2015 wird die Yorckstraße als übergeordnete Straßenverbindung Stufe II dargestellt. 3.5 Planwerk Innere Stadt 2010 Das Planwerk Innere Stadt 2010 wurde am 11. Januar 2011 durch den Senat von Berlin beschlossen. Es beruht auf dem 1999 als städtebauliches Leitbild für eine Reurbanisierung und Revitalisierung der historischen Mitte und der City-West vom Berliner Senat beschlossenen Planwerk Innenstadt, das eine nachhaltige Stadtentwicklung vorsieht, die mit den Schlagworten „kompakte Stadt“, „Stadt der kurzen Wege“ und „sozial gemischte Stadt“ verbunden ist. Es folgt dem Leitbild der kritischen Rekonstruktion. Das Planwerk Innenstadt wird durch das Planwerk Innere Stadt 2010 sowohl räumlich als auch methodisch erweitert und ergänzt. Dieses stellt ein mögliches baulich-räumliches Bild Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 9 für Teile des Bereichs innerhalb des S-Bahn-Rings dar. Im Vordergrund steht neben der Ausdifferenzierung von Räumen bzw. Adressen (Profilierung der „Kieze“) die Verknüpfung ortsbezogener und gesamtstädtischer Planungen. Das Planwerk Innere Stadt schlägt für das Baufeld Yorckdreieck eine mehrteilige Blockrandbebauung vor. Bei den dargestellten Baukörpern handelt es sich jedoch um Gebäudechiffren, die beispielhaft sind und aufgrund der Dynamik von Planungsprozessen ggf. modifiziert werden müssen. In einem der im Planwerk formulierten Schwerpunkträume liegt das Baufeld nicht. 3.6 Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen für das Land Berlin (AV Einzelhandel) Mit Aufnahme der Leitlinien des Stadtentwicklungsplans Teil 1 und Teil 2 (2020) in die Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen sind auch diese bei der Anwendung der AV zu beachten (AV Einzelhandel Punkt 3.6.1). Hiernach sollen Bau- und Gartenmärkte eine Bruttogrundfläche von 15.000 m² nicht überschreiten. Damit sollen die Verschlechterung der verbrauchernahen Versorgung, eine Zunahme des Individualverkehrsaufkommens sowie eine Tendenz zur Auflösung städtischer Strukturen vermieden werden. Im Rahmen der Einzelfallprüfung können jedoch Ausnahmen zugelassen werden. Im Einzelfall ist zu prüfen, welche Sortimente in welchem Umfang an Standorten außerhalb der Zentren zugelassen werden können, ohne bestehende Zentren erheblich zu beeinträchtigen. In der Regel kann eine solche Beeinträchtigung dann abgewendet werden, wenn lediglich nicht zentrenrelevante Hauptsortimente zulässig sind und zentrenrelevante Randsortimente auf 10 % der Verkaufsfläche, höchstens jedoch auf 800 m² Verkaufsfläche (entspricht 1.200 m² BGF) begrenzt werden. Durch die geplante Begrenzung der gesamten Verkaufsfläche sowie der Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente auf ein verträgliches Maß kann eine Beeinträchtigung der bestehenden Zentren ausgeschlossen werden. Die Ausführungsvorschriften über großflächige Einzelhandelseinrichtungen werden im Bebauungsplan in vollem Umfang berücksichtigt. 3.7 Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm Durch das Landschafts- einschließlich Artenschutzprogramm für Berlin (LaPro in der Fassung der Bekanntmachung vom 19.07.1994 (Amtsblatt für Berlin S. 2331), zuletzt geändert am 27.06.2006 (ABl. S. 2350)) werden die Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege in den Prozess des Wandels und der Entwicklung der Stadt integriert. Die Vorgaben des Programms sind behördenverbindlich. Dargestellt sind die Ziele in den Programmplänen Naturhaushalt / Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Landschaftsbild sowie Erholung und Freiraum. Programmplan Naturhaushalt / Umweltschutz Das Plangebiet ist als Grün- und Freifläche dargestellt. Aus Gründen des Bodenschutzes, der Grundwasserneubildung und der Klimawirksamkeit sollen diese erhalten und entwickelt werden. Programmplan Biotop- und Artenschutz Das Gebiet Yorckdreieck ist im Programmplan Biotop- und Artenschutz als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen eingestuft. In diesen werden insbesondere der Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna, die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands gefordert. Auf Erhalt wertvoller Biotope und die Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung ist zu achten. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 10 Programmplan Erholung und Freiraumnutzung Im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Plangebiet mit Ausnahme des westlichen, an der S-Bahntrasse liegenden Randbereichs als Sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren dargestellt. In diesen sind insbesondere Freiflächen und Erholungspotentiale zu erschließen, Wegeverbindungen zu entwickeln, Schutzpflanzungen im Falle angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung vorzunehmen und Dächer bzw. Fassaden an öffentlichen Gebäuden zu begrünen. Der westliche Randbereich ist als Grünfläche / Parkanlage dargestellt, in der vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten entwickelt, störende und beeinträchtigende Nutzungen ausgelagert und Aufenthaltsqualitäten verbessert werden sollen. Programmplan Landschaftsbild Das Gebiet Yorckdreieck liegt innerhalb des städtischen Übergangsbereichs mit Mischnutzungen, in dem u. a. charakteristische Stadtbildbereiche sowie markante Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung erhalten und entwickelt, ortstypische Gestaltelemente berücksichtigt und der Grünanteil auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) entwickelt werden sollen. Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption Das Landschafts-/ Artenschutzprogramm wurde im Jahr 2004 um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ergänzt. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt, für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Das Baufeld Yorckdreieck liegt außerhalb einer solchen Ausgleichsfläche und ist damit nicht Teil der Ausgleichsflächenkonzeption. 3.8 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Friedrichhain-Kreuzberg In der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung Friedrichshain-Kreuzberg (Stand 07.11.2005) sind die Entwicklungsziele für das gesamte Gleisdreieck bereits einbezogen. Der Teil des Plangebietes, der im Bezirk Friedrichhain-Kreuzberg liegt, ist als Kerngebiet ausgewiesen. Somit entsprechen die Festsetzungen des Bebauungsplanes auch den Zielen der BEP. Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Tempelhof-Schöneberg Der südliche, an die Yorckstraße angrenzende Teil des Plangebietes liegt im Bezirk Tempelhof-Schöneberg und innerhalb der bezirklichen Bereichsentwicklungsplanung Schöneberg-Ost. Die Yorckstraße ist als „sonstige überörtliche Hauptverkehrsstraße“ ausgewiesen, für die im Geltungsbereich liegende Teilfläche nördlich der Yorckstraße enthält der Plan keine Aussagen. 3.9 Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept Friedrichshain-Kreuzberg Der Entwurf des bezirklichen Zentren- und Einzelhandelskonzepts (BSM, Februar 2012) liegt vor. Im Entwurf ist der Standort Yorckdreieck nicht betrachtet. Der Standort Yorckstraße kann nur als nicht integrierter Standort gemäß AV Einzelhandel 2007 betrachtet werden. Tempelhof-Schöneberg Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept des Bezirks Tempelhof-Schöneberg ergänzt den STEP Zentren 2020 um bezirkliche Ziele und Grundsätze zur zukünftigen Steuerung und Entwicklung des Einzelhandels. Dies sind insbesondere: Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 11 • Grundsätzlich sollen großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Sortimenten (als Kernsortimente) zukünftig nur noch im Haupt-, Stadtteil- und Ortsteilzentrum angesiedelt werden (Grundsatz 2). • Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sollen gleichfalls räumlich gelenkt werden und vorrangig im Zentrumsbereich, in den Stadtteilzentren sowie an den Fachmarktstandorten entwickelt werden. Großflächige Einzelhandelsbetriebe mit zentrenrelevanten Randsortimenten sollen an den Fachmarktstandorten nur in begrenztem Umfang (maximal 10 % der gesamten Verkaufsfläche, höchstens jedoch 800 m² Verkaufsfläche bzw. 1.200 m² Bruttogeschossfläche) und vor allem nur dann, wenn ein direkter Bezug zum Hauptsortiment vorhanden ist, zulässig sein, (Grundsatz 4). Der südliche Teil des Plangebietes, der sich im Bezirk Tempelhof-Schöneberg befindet, liegt außerhalb der im Einzelhandels- und Zentrenkonzept festgelegten Zentren und zentralen Versorgungsbereiche sowie außerhalb der bestehenden Fachmarktstandorte. 3.10 Bestehendes Planungsrecht Baunutzungsplan / Baufluchtlinien Der Baunutzungsplan von 1958/60 in Verbindung mit der Bauordnung für Berlin von 1958 (BO 58) als übergeleiteter rechtsverbindlicher Bauleitplan weist den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans als Bahnfläche aus. Bis zu deren Entwidmung, war die Fläche überdies planfestgestellte Bahnfläche. Da Bahnflächen nicht i.S.d. § 173 BBauG übergeleitet wurden, sind Vorhaben auf den Flächen, die aus der Planfeststellung entlassen werden, nach § 34 oder § 35 BauGB zu bewerten. Das Baufeld Yorckdreieck ist innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils als Innenbereich gemäß § 34 BauGB zu bewerten. Entlang der festgesetzten Straßenbegrenzungslinie der Yorckstraße verläuft die durch Allerhöchste Cabinets Ordre (ACO) festgestellte Baufluchtlinie vom 29.01.1883. 3.11 Städtebaulicher Rahmenvertrag zur Entwicklung des Gleisdreiecks Im September 2005 wurde ein städtebaulicher Rahmenvertrag zwischen dem Land Berlin und der Vivico Real Estate GmbH (jetzt CA Immo Deutschland GmbH) über die weitere städtebauliche Nutzung des Gleisdreiecks abgeschlossen. Dort wurden auch die Baufelder im Bereich des Gleisdreiecks und deren Entwicklungsrahmen bestimmt. Nach dem städtebaulichen Rahmenvertrag ist das Plangebiet ohne Durchführung des Bebauungsplanverfahrens aufgrund seiner Lage innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils als Innenbereich gemäß § 34 BauGB einzustufen. Dort wurde für das Baufeld Yorckdreieck im rückwärtigen Bereich Gewerbe mit einer GFZ von 1,0 und einer GRZ 0,5 (Versiegelung und Überschreitung bis maximal 0,75) sowie eine Firsthöhe bis 10 m als zulässig erachtet. Im straßenbegleitenden Bereich wurde als Nutzungsart Gewerbe (Büro, Dienstleitung, Einzelhandel), eine GFZ von 2,5, eine GRZ von 0,8 sowie eine Firsthöhe bis 25 m als zulässig eingeordnet. 3.12 Entwurf des Bebauungsplans VI-140 Der dem Bebauungsplan VI-140fa VE vorangegangene Rahmenbebauungsplan VI-140 diente als Grundlage für weitere detaillierte Teilbebauungspläne. Das Bebauungsplanverfahren VI-140 wurde bis zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und deren Auswertung geführt. Der Entwurf des Bebauungsplans VI-140, Stand: Dezember 2007, sieht im Bereich des Baufeldes Yorckdreieck ein Kerngebiet mit einer zulässigen GRZ von 1,0 und einer GFZ von 4,0 vor. Die geplanten Festsetzungen sind Teil des städtebaulichen Rahmenvertrages aus dem Jahr 2005. Die beabsichtigten Festsetzungen im Teilbebauungsplan VI-140fa VE konkretisieren das angestrebte Nutzungskonzept. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB II Planinhalt 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen 12 Das Plangebiet ist Teil des Yorckdreiecks, das wiederum im südwestlichen Teil des Gleisdreiecks liegt. Dieses befand sich durch die Teilung Berlins in einem politischen Vakuum. In diesem Zeitraum von etwa 40 Jahren fielen die Flächen allmählich brach und wurden zunehmend von Pflanzen- und Tierarten besiedelt. Im Laufe der Jahre entwickelte sich auf diese Weise eine urbane Brache bzw. eine grüne Oase mit ganz eigenem Charakter, die aber von der Öffentlichkeit nicht betreten werden durfte aber intensiv genutzt wurde. Durch die Wiedervereinigung rückte auch die zentrale Lage des Gleisdreiecks in Hinblick auf die Gesamtstadt wieder in den Vordergrund. Dies bewirkte ein allgemein zunehmendes Interesse an der Fläche, so dass 1997 die Arbeitsgemeinschaft Gruppe Planwerk mit Becker Giseke Mohren Richard von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie mit der Aktualisierung eines städtebaulich-landschaftsplanerischen Entwicklungskonzeptes für das Gleisdreieck beauftragt wurde. Das Konzept schlug mehrere Teilgebiete für eine Bebauung bzw. Umnutzung u.a. das Yorkdreieck vor. Die verbleibenden Flächen sollten zu einem ca. 30 ha großen Stadtpark entwickelt werden, der zum Teil als Ausgleichsflächen für Eingriffe am Potsdamer Platz / Leibziger Platz dient. Die Vorschläge des Entwicklungskonzeptes fanden Eingang in das 1999 beschlossene „Planwerk Innenstadt Berlin“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie und werden im aktuellen Planwerk für die Innere Stadt fortgeführt sowie in den Flächennutzungsplan, der die Fläche des Yorckdreiecks als Gemischte Baufläche M 1, als Bereich mit hoher Nutzungsintensität und –dichte sowie mit vorwiegendem Kerngebietscharakter darstellt. Das Bebauungsplanverfahren VI-140 zur Umsetzung der Entwicklungsziele, das bereits 1994 eingeleitet worden war, konnte nicht weiter durchgeführt werden, nachdem im Rahmen der Trägerbeteiligung von Seiten der Deutschen Bahn AG (DB AG) erhebliche Einwände auf Grundlage einer Vereinbarung von 1994 zwischen dem Land Berlin und der DB AG zur zukünftigen Nutzung des Gleisdreiecks erhoben wurden. Die in der Folgezeit geführten Verhandlungen zwischen der Vivico Real Estate GmbH als Tochtergesellschaft der Deutschen Bahn AG und dem Land Berlin hatten eine Modifizierung der Bebauungsplaninhalte bei gleichzeitiger Wahrung der Gesamtkonzeption des Bebauungsplanentwurfs (Stand: 1999) zur Folge. Auf Grundlage des Verhandlungsergebnisses wurde im September 2005 ein städtebaulicher Vertrag zwischen dem Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg und der Vivico Real Estate GmbH, der Haupteigentümerin der Grundstücke, über die weitere städtebauliche Nutzung des Gleisdreiecks abgeschlossen. Für die Baufelder, auch für das Yorkdreieck, sind die Entwicklungsziele vertraglich bestimmt. Das bisher isolierte Gelände des Gleisdreiecks soll durch die Baufelder, die die urbane bauliche Dichte der umliegenden Bebauung aufnimmt, in den Stadtraum integriert werden. Die 2-Stufigkeit des Bebauungsplanverfahrens wurde ebenfalls im städtebaulichen Rahmenvertrag geregelt. Der Bebauungsplan VI -140 wurde für das gesamte Gebiet des Gleisdreiecks bis einschließlich der Behördenbeteiligung (2007) durchgeführt. Für die einzelnen Baufelder (auch für das Yorckdreieck) sind zur Konkretisierung der Planungsziele Teilbebauungspläne aufzustellen. In der Vergangenheit erfolgte eine Nutzung des Yorckdreiecks durch verschiedene Gewerbetriebe, insbesondere Autohandel, Autoreparatur und eine Tankstelle. Zwischenzeitlich liegt für das Baufeld Yorkdreieck eine konkrete Planung vor und das Areal wurde beräumt. Der neue Eigentümer des Areals, HELLWEG – Die Profibaumärkte GmbH & Co. KG, hat die betreffenden Flächen von der Vivico Real Estate GmbH erworben und beabsichtigt dort die Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes / Zoofachmarkt mit einer Sportfreifläche auf dem Dach des Fachmarktes. Letztere dient nach Verlagerung der ursprünglich im Gleisdreieck vorgesehenen Sportfreifläche ins Tempelhofer Feld der Versorgung des Sportfreiflächendefizits für Vereine und Schulsport auch in den angrenzenden Bezirken. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 13 Ein weiterer Leitgedanke für das Yorcksdreieck ist die Sicherung einer Zugänglichkeit der nördlich angrenzenden Parkanlage. Hier wurden verschiedene Lösungsmöglichkeiten aufgezeigt, die sich nicht nur auf den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140faVe beziehen, sondern auch auf den angrenzenden Bebauungsplan VI-140fb VE. Eine Entscheidung, welche Zugänglichkeit langfristig gesichert und realsiert werden soll, ist allerdings noch nicht gefallen. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140fa VE erfasst den überwiegenden Teil des Yorckdreiecks und soll nun die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Entwicklung des Bau- und Gartenmarktes / Zoofachmarkt schaffen. Ein ebenfalls geplanter Nahversorger soll durch ein gesondertes Verfahren VI-140fb VE gesichert werden. 2 Intention des Planes Vorrangiges Ziel des Bebauungsplans ist es, die bisher vorhandene städtebaulich unbefriedigende Situation auf dem Areal des Yorckdreiecks zu beheben und die gut einsehbarer Flächen zwischen den Bahngleisen einer neuen verträglichen Nutzung zu zu führen und das Gelände städtebaulich aufwerten. Leitgedanke der Planung die Sicherung der Fläche für den geplanten Einzelhandel. Konkretisierende Festsetzungen zur Nutzung sollen die verträgliche Entwicklung sichern. Darüber hinaus sollen dringend benötigte Sportfläche sowie die Zugänglichkeit zum Park gesichert werden. 3 Vorhaben 3.1 Projektbeschreibung Das Yorckdreieck befindet sich zum überwiegenden Teil im Bezirk FriedrichshainKreuzberg. An der Yorckstraße gehören einzelne Flurstücke (Flurstücke 2263/27, 277, 226, 2265/25, 437) zum Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Die ca. 2,5 ha große Teilfläche der Grundstücke Yorckstraße 35, 42 und 38-41 wird an der nordwestlichen und nordöstlichen Seite durch vorhandene angrenzende Gleisanlagen und im Süden durch die Yorckstraße begrenzt. In der Vergangenheit erfolgte eine Nutzung durch verschiedene Gewerbebetriebe, insbesondere Autohandel, Autoreparatur und eine Tankstelle. Nach Kündigung der gewerblichen Verträge ist das Areal im Frühjahr 2011 beräumt worden. Die Firma HELLWEG - Die Profibaumärkte GmbH & Co. KG beabsichtigt auf dem Gelände des Yorkdreiecks einen Bau- und Gartenmarkt mit Zoofachmarkt mit ca. 12.700 m² Geschossfläche zu errichten. Auf dem Dach der Baumarkthalle ist die Herstellung großen Fußballfeldes sowie Umkleide-, Ausrüstungs- und Sanitärräume vorgesehen. Der Sportplatz soll durch Schul- und Vereinssport der Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Tempelhof-Schöneberg genutzt werden. Der Bau- und Gartenmarkt / Zoofachmarkt sollen in einem rund 10,5 m hohen Hallenbau an der westlichen Seite des Geländes untergebracht werden. Im hinteren und damit nördlichen Teil befindet sich der Baumarkt. Der Gartenmarkt ist direkt an der Yorckstraße angeordnet. Die sogenannten Kaltbereiche (nicht beheizte Verkaufsflächen) innerhalb des Marktes sind an der westlichen Seite des Gebäudes vorgesehen. Die Planung sieht mit Ausnahme der Südfassade an der Yorckstraße sowie eine Teilstücks der Ostfassade eine für die Firma HELLWEG typische Fassadengestaltung mit weißen und roten Elementen vor. Um den gestalterischen Ansprüchen an die hoch frequentierte Yorckstraße sowie entsprechend der Beschlusslage der BVV Tempelhof-Schöneberg vom November 2010 und im Ergebnis der Mitteilung der Planungsabsicht zum Aufstellungsbeschluss wurde ein Wettbewerb zur Qualifizierung die Fassade zur Yorckstraße durchgeführt. Im Ergebnis des Wettbewerbs wurde ein Entwurf ausgewählt, der eine Glasfassade vorsieht, die eingefasst ist durch weiße ca. 2 m vorstehende Wandelemente, einen weißen baulichen Sockel an der Yorckstraße sowie ein 2 bis 4 m tiefes Vordach. Der ausgewählte Entwurf ist Grundlage für den Bebauungsplan. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 14 Das Vorhaben erzielt folgende Kennziffern: Grundstücksgröße: ca. 25.500 m² (ohne beabsichtigte Verkehrsfläche) Gebäudegrundfläche: ca. 13.750 m² Geschossfläche (brutto): ca. 12.650 m² Verkaufsfläche: ca. 12.600 m² Im Eingangsbereich an der östlichen Seite des Gebäudes ist ein zweites Vollgeschoss vorgesehen, das im Wesentlichen betriebsinterne Räume wie Umkleiden und Aufenthaltsräume beherbergen soll. Östlich an das Gebäude des Baumarktes schließt sich ein zentraler Stellplatzbereich für maximal ca. 230 Stellplätze an. Die Stellplätze sollen durch Baumpflanzungen gegliedert werden. Ein Teil der Stellplätze dient den Nutzern des beabsichtigten Sportplatzes. Der Sportplatz befindet sich im nördlichen Teil der Dachflächen des Baumarktes innerhalb der überbaubaren Fläche A. Das Spielfeld umfasst eine Größe von 45 x 90 m. Es entspricht den Vorgaben des Deutschen Fußballbundes (DFB) und ist für lokale Punktspiele geeignet. Die Sportanlage erhält eine geeignete Umzäunung inklusive eines 8 m hohen Ballfangzauns. Er ist über zwei separate außen liegende Treppenhäuser zugänglich. Aus ökologischen Gründen (Vermeidung des Eingriffes durch Verbesserung des Mikroklimas, der Regenwasserverdunstung bzw. -rückhaltung) und vor dem Hintergrund der Sichtbarkeit der Dachflächen von der benachbarten Bebauung und von den benachbarten Bahnflächen aus sollen die nicht genutzten Dachflächen auf dem Gebäude (ca. 4.100 m²) extensiv begrünt werden. Entlang der Yorckstraße soll eine straßenbegleitende Grünfläche entstehen. 3.2 Verkehrserschließung Die Erschließung des Marktes für den motorisierten Verkehr soll über eine zentrale Zufahrt im Bereich des Knotens Yorckstraße / Bautzener Straße erfolgen. Die Anlieferung des Fachmarktgebäudes erfolgt im Norden des Gebäudes und wird durch eine separate Zufahrt am westlichen Rand des Geltungsbereichs von der Yorckstraße aus und dann parallel zwischen Bahn und dem Fachmarkt angedient. Um die Machbarkeit eines störungsfreien Verkehrflusses im Einmündungsbereich der zentralen Zufahrt zu gewährleisten, wurde eine verkehrliche Untersuchung durchgeführt, die die innerstädtische Lage und das dafür adäquate Mischungsverhältnis der Verkehrsarten berücksichtig (IGS, Februar 2011). Um einerseits die zukünftig hier zu erwartenden Verkehrsmengen leistungsgerecht abwickeln zu können und andererseits der hohen Auslastung der Yorckstraße gerecht zu werden, muss die Yorckstraße in dem Bereich der zentralen Zufahrt umgestaltet werden. In Richtung Osten wird zu den bestehenden zwei Spuren eine Linksabbiegerspur eingerichtet. In Richtung Bülowstraße erhält die rechte der beiden Spuren einen Rechtsabbiegepfeil. Die für die Umgestaltung erforderliche Aufweitung der Straße einschließlich eines Teils der Einfahrt geht zu Lasten des Grundstückes des Fachmarktes und wird im Durchführungsvertrag geregelt. Die geplante Stellplatzanlage einschließlich Zufahrt dient neben der Erschließung des Baumarktes auch der motorisierten Erschließung des geplanten Einzelhandelsbetriebes auf den östlich angrenzenden Flächen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140fb VE. Insbesondere soll auch die Anlieferung über die geplante Zufahrt erfolgen, weshalb eine planungsrechtliche Sicherung der Anlieferung innerhalb der Fläche B (siehe auch textliche Festsetzung Nr. B erforderlich ist. Auf Grund der begrenzten Flächen ist eine separate Anlieferung nicht möglich. Die fußläufige Anbindung der nördlich an den Geltungsbereich angrenzenden Gleisinsel ist über Flächen im benachbarten Bebauungsplan VI-140fb VE beabsichtigt, da dort eine vom motorisiertem Verkehr unabhängige Verbindung erfolgen kann. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 4 15 Durchführungsvertrag Zwischen dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin und der Firma HELLWEG wird ein Durchführungsvertrag zum Vorhaben- und Erschließungsplan geschlossen. In diesem werden folgende Regelungen getroffen: • Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen • Artenschutzrechtliche Folgemaßnahmen • Rahmenbedingungen des Betriebs des Bau- und Gartenfachmarktes, die eine störende Lärmbelästigung ausschließen. • Verpflichtung zur Erfüllung passiver Schallschutzmaßnahmen an der stark von Verkehrslärm betroffenen Wohnbebauung Yorckstraße 51-54, Yorckstraße 56 und Bautzener Straße 2-3 nach gutachterlicher Feststellung • Werbekonzept - abgestimmtes Werbekonzept als Anlage zum Durchführungsvertrag - Beschränkung der Beleuchtungszeiten bis maximal 21.00 Uhr 5 - Rahmenbedingung für die Beleuchtung der Stellplatzanlage, um Lichtimmissionen (Blendwirkung und störende Raumaufhellung der benachbarten Wohnbebauung auszuschließen. - Verwendung von Natrium-Hochdrucklampen zum Schutz der Insektenfauna • Verpflichtung zum Abschluss eines Erschließungsvertrages zur Umgestaltung der Yorckstraße im Bereich der Hauptzufahrt und zur Übernahme der Kosten • Verpflichtung zum Abschluss einer Ausführungs- und Kostentragungsvereinbarung zwischen der VLB und dem Vorhabenträger zur Planung, Projektierung, Erstellung, Betrieb und Instandhaltung der Lichtsignalanlage • Verpflichtung zu Flächenvorhaltung für einen künftig geplanten Aufzug am U-Bahnhof Yorckstraße • Verpflichtung zum Abschluss einer sonstigen vertraglichen Regelung zur Herstellung und Übergabe der Sportfläche an den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin • Anforderungen an die Fassadengestaltung an der Yorckstraße • Verpflichtung zur Eintragung einer Dienstbarkeit zur Erschließung der nördlich angrenzenden Grundstücke (Park, Gleisinsel) • Vereinbarungen zur Nutzung der Stellplatzanlage durch die Nutzer der nördlich angrenzenden Zwischennutzung Sonstige vertragliche Regelungen • Sportfreifläche auf dem Bau- und Gartenmarkt Zur Herstellung und Übernahme der Sportfreifläche auf dem Bau- und Gartenmarkt (Teilfläche A) wird ein gesonderter Vertrag zwischen dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin und der Firma HELLWEG geschlossen. Dieser beinhaltet • - Details der Ausstattung - Sicherung der Erschließung - Beschränkung der Trainings- und Spielzeiten sowie die Zahl der Zuschauer - Ausschluss von Lärm- und Lichtimmissionen für die benachbarte Wohnbebauung - Verwendung von Natrium-Hochdrucklampen zum Schutz der Insektenfauna sowie Umbaugestaltung der Yorckstraße Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 6 16 - Abschluss eines Erschließungsvertrages mit dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin und Illuminierung des Straßenabschnitts an der Yorckstraße im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans - Abschluss einer Ausführungs- und Kostentragungsvereinbarung zwischen der VLB und dem Vorhabenträger zur Planung, Projektierung, Erstellung, Betrieb und Instandhaltung der Lichtsignalanlage Umweltbericht Zum Bebauungsplan wird gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung (UP) durchgeführt und in folgendem Umweltbericht bewertet. 6.1 Einleitung Bei der Aufstellung von Bauleitplänen sind die Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege zu berücksichtigen (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB). Die Berücksichtigung dieser Belange erfolgt im Rahmen einer Umweltprüfung. Es ist ein Umweltbericht zum Bebauungsplan zu erarbeiten, dessen Inhalt in § 1 Abs. 6 Nr. 7, § 2 Abs. 4 BauGB und in der zugehörigen Anlage dargestellt ist. Im Umweltbericht müssen die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, beschrieben und bewertet werden (§ 2 Abs. 4 BauGB). Das Ergebnis des Umweltberichts ist im Bebauungsplanverfahren zu berücksichtigen. Der Umweltbericht bildet einen gesonderten Teil der Begründung (§ 2a BauGB). Der Inhalt der Umweltprüfung richtet sich nach den Anforderungen des Baugesetzbuches (§ 1 Abs. 6 Nr. 7 sowie § 2 Abs. 4 und 2a und die Anlage zu § 2 Abs. 4 und 2a BauGB). 6.1.1 Kurzdarstellung der Inhalte und Ziele des Bebauungsplans Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140fa VE befindet sich im Südwesten des Gleisdreiecks. Er wird an der nordwestlichen und nordöstlichen Seite durch die Gleise der S-Bahnlinien S1 bzw. S 2 und südlich durch die Yorckstraße begrenzt. Bis Januar 2011 erfolgte eine Nutzung des dreiecksförmigen Grundstücks durch verschiedene Gewerbetriebe, insbesondere Autohandel, Autoreparatur und eine Tankstelle. Als Bau vorbereitende Maßnahme wurde die Fläche beräumt und Bäume gerodet. Für den Umweltbericht wird jedoch die gewerbliche Nutzung mit Vegetation in den Randbereichen als Bestand zu Grunde gelegt, um die Umweltprüfung in ihrem Ergebnis nicht zu verzerren. Ziel des Bebauungsplans ist es die planungsrechtlichen Vorraussetzungen für die Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes mit Zoofachmarkt zu schaffen. Auf dem Dach der Baumarkthalle ist die Herstellung eines Sportplatzes vorgesehen, der durch Schul- und Vereinssport genutzt werden soll. Ergänzend zum Bau- und Gartenfachmarkt soll am westlichen Rand des Plangebiets ein Nahversorger realisiert werden, für den ein separater Bebauungsplan (VI-140fb VE) aufgestellt wird. 6.1.2 Darstellung der für die Planung relevanten fachgesetzlichen und fachplanerischen Ziele des Umweltschutzes und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden Neben den Vorschriften des Baugesetzbuches mit den umweltbezogenen Zielsetzungen der §§ 1 und 1a BauGB existieren eine Reihe weiterer für die Bauleitplanung relevanter Fachgesetze, Verordnungen und Richtlinien mit Umwelt schützendem Charakter sowie übergeordnete Planungen mit Zielaussagen zum Umweltschutz, die als Grundlage und Bewertungsmaßstäbe für die Ermittlung der Umweltauswirkungen der Planung heranzuziehen sind. Gemäß § 1 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) sind Natur und Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Grundlage für Leben und Gesundheit des Menschen auch in Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 17 Verantwortung für die zukünftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen, dass 1. die biologische Vielfalt, 2. die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich der Regenationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie 3. die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Der Schutz umfasst auch die Pflege, die Entwicklung und, soweit erforderlich, die Wiederherstellung von Natur und Landschaft. Die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Standortes und seine Bedeutung für Natur und Landschaft werden im Rahmen der Umweltprüfung ermittelt und bewertet, so dass diese Belange in die Abwägung eingestellt werden können. Sind aufgrund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden (§ 18 BNatSchG). Gemäß § 1a BauGB sind die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes in der Abwägung zu berücksichtigen. Der Ausgleich erfolgt über Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich. Der Eingriff in Natur und Landschaft wird im Rahmen des Umweltberichtes ermittelt und Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich von Eingriffen werden festgesetzt oder vertraglich gesichert werden. Es werden weiterhin planexterne Maßnahmen zum Ausgleich der Eingriffe außerhalb des Bebauungsplans auf dem Park auf dem Gleisdreieck im Bebauungsplan VI-140a (zukünftiger Westpark) vertraglich geregelt. Der Geltungsbereich liegt weder in Schutzgebieten im Sinne der §§ 22f BNatSchG noch in Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung (FFH-Gebiete) oder Europäischen Vogelschutzgebieten. Erhaltungsziele und der Schutzzweck von FFH- und Vogelschutzgebieten sind durch die Planung nicht betroffen. § 44 Abs. 1 BNatSchG enthält Zugriffsverbote zum Schutz wild lebender Tiere und Pflanzen der besonders geschützten Arten. Danach ist es verboten Tiere der geschützten Arten zu fangen, zu töten oder Entwicklungsformen, Nist-, Brut-, Wohn- oder Zufluchtstätten der Natur zu entnehmen oder zu zerstören, bzw. Pflanzen der geschützten Arten zu beschädigen oder zu vernichten. Im Bebauungsplanverfahren ist daher zu prüfen, ob auf der zu beplanenden Fläche besonders oder streng geschützte Tier- oder Pflanzenarten vorkommen und ob durch die Planung Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG betroffen sind. Werden geschützte Arten festgestellt und kann das Vorhaben nicht so geplant werden, dass diese Arten oder deren Lebensstätten nicht beeinträchtigt werden, so ist bei der obersten bzw. unteren Naturschutzbehörde die Zusicherung einer Befreiungslage nach § 67 BNatSchG einzuholen. Die artenschutzrechtlichen Belange unterliegen nicht der baurechtlichen Abwägung. Bundes-Immissionsschutzgesetz und Landes-Immissionsschutzgesetz Berlin mit den entsprechenden Richtlinien und Verwaltungsvorschriften (BImSchV, DIN 18005, TA Lärm/TA Luft) Zweck des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (BImSchG) und des Landesimmissionsschutzgesetzes (LImSchG) ist es, Menschen, Tiere und Pflanzen, den Boden, das Wasser, die Atmosphäre sowie Kultur- und sonstige Sachgüter vor schädlichen Umwelteinwirkungen zu schützen und dem Entstehen schädlicher Umwelteinwirkungen vorzubeugen (§ 1 BImSchG). Mit dem Gesetz zur Umsetzung der EG-Richtlinie über die Bewertung und Bekämpfung von Umgebungslärm vom 24. Juni 2005 wurde die EG-Umgebungslärmrichtlinie in nationales Recht umgesetzt. Schädliche Auswirkungen einschließlich Belästigungen durch Umgebungslärm sind zu verhindern, vorzubeugen oder zu vermindern. Geschützt werden soll der gesamte Aufenthaltsraum der Bevölkerung einschließlich des Wohnumfeldes. Zu diesem Zweck werden Lärmaktionspläne erarbeitet. Der Lärmaktionsplan bereitet Maßnahmen vor, die durch Anordnungen oder sonstige Entscheidungen der zuständigen Träger der öffentli- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 18 chen Verwaltung nach den jeweilig geltenden Rechtsvorschriften umzusetzen sind. Sind in den Plänen planungsrechtliche Festlegungen vorgesehen, haben Planungsträger dies bei den Planungen zu berücksichtigen. Die Einhaltung der Schwellenwerte für die aufgestellten Maßnahmen ist allerdings nicht einklagbar, da sie keine Grenzwerte darstellen. Als Ziel wurden 70 dB(A) am Tag und 60 dB(A) in der Nacht formuliert. Gemäß der Lärmwirkungsforschung steigt ab einer Dauerbelastung von 55 dB(A) nachts und 65 dB(A) tags das Risiko von Herz-Kreislauferkrankungen durch chronischen Lärmstress. Deshalb wird die Einhaltung dieser Werte als mittelfristiges Ziel formuliert. Das Planungsgebiet zählt zu den Straßen, wo diese Gesundheitsgefährdenden Werte erreicht werden. Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Zweck des Bodenschutzgesetzes ist es, nachhaltig die Funktionen des Bodens zu sichern oder wiederherzustellen. Hierzu sind schädliche Bodenveränderungen abzuwehren. Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen sind zu sanieren und es ist Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Natur- und Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden. Die Böden wurden im Planungsgebiet beprobt und nach Bundes-Bodenschutzgesetz hinsichtlich des Wirkungspfades Boden-Mensch bewertet (GuD 2010). Wasserhaushaltsgesetz (WHG) Zweck des Wasserhaushaltsgesetzes ist es, die Gewässer als Bestandteil des Naturhaushalts und als Lebensraum für Tiere und Pflanzen zu sichern. Die Gewässer sind so zu bewirtschaften, dass sie dem Wohl der Allgemeinheit und im Einklang mit ihm auch dem Nutzen Einzelner dienen, vermeidbare Beeinträchtigungen ihrer ökologischen Funktionen und der direkt von ihnen abhängenden Landökosysteme und Feuchtgebiete im Hinblick auf deren Wasserhaushalt unterbleiben und damit insgesamt eine nachhaltige Entwicklung gewährleistet wird. Dabei sind insbesondere mögliche Verlagerungen von nachteiligen Auswirkungen von einem Schutzgut auf ein anderes zu berücksichtigen; ein hohes Schutzniveau für die Umwelt insgesamt, unter Berücksichtigung der Erfordernisse des Klimaschutzes, ist zu gewährleisten. Gewässer sind von den Planungen nicht betroffen. Das Gesetz wird durch die Planung daher nicht berührt. Landschaftsprogramm (LaPro) Fachplanerische Zielsetzungen ergeben sich in Berlin insbesondere aus dem Flächennutzungsplan und das auf diesen bezogene Landschaftsprogramm (LaPro) (einschließlich Artenschutzprogramm). Das Landschaftsprogramm stellt Entwicklungsziele und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege aufgrund der inhaltlichen Regelungen des Berliner Naturschutzgesetzes in vier aufeinander abgestimmten Teilplänen mit folgenden Inhalten für das Gebiet des Bebauungsplans dar: • Teilplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ Der Programmplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ stellt empfindliche und wertvolle Räume als Vorranggebiete für die Naturgüter Klima, Boden und Wasser dar. Als Ziele für die o.g. Schutzgüter werden in Siedlungsgebieten die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (durch Entsiegelungen, Dach-, Hof- und Wandbegrünungen) formuliert. Bei Verdichtung sind kompensatorische Maßnahmen vorzusehen sowie die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, eine dezentrale Regenversickerung und die Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Das Planungsgebiet liegt wie die gesamte Innenstadt im Vorranggebiet Luftreinhaltung. In diesem Vorranggebiet sind Emissionen zu mindern, Freiflächen zu erhalten, der Vegetationsanteil zu erhöhen und empfindliche Nutzungen sind vor Immissionen zu schützen. Das Bebauungsplangebiet selbst ist im Programmplan zusammen mit dem gesamten Gleisdreieck als Grünfläche dargestellt. Dieses Ziel ist im Zusammenhang mit der Entwick- Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 19 lung des gesamten Gleisdreiecks zu interpretieren. Die Entwicklung eines Großteils des Gleisdreiecks zu einem Park war nur in Verbindung mit der Arrondierung der Baufelder zu realisieren. • Teilplan „Biotop- und Artenschutz“ Der Programmplan „Biotop- und Artenschutz“ zeigt Entwicklungsziele zur Verbesserung der Lebensbedingungen der wildlebenden Pflanzen- und Tierwelt auf. Er umfasst die programmatischen, räumlich darstellbaren Inhalte des Artenschutzprogramms. Das Planungsgebiet ist im Programmplan Biotop- und Artenschutz als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen eingestuft. In diesen werden insbesondere der Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna, die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands gefordert. Auf Erhalt wertvoller Biotope und die Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung ist zu achten. • Teilplan „Landschaftsbild“ Im Programmplan „Landschaftsbild“ werden Entwicklungsräume entsprechend ihrer unterschiedlichen siedlungs- und landschaftsprägenden Merkmale dargestellt. Ziel ist der Erhalt und die Entwicklung des Erscheinungsbildes der Stadtlandschaft, u. a. der Erhalt der markanten Landschaftselemente und der naturräumlichen Gliederung. Das Planungsgebiet liegt innerhalb des städtischen Übergangsbereichs mit Mischnutzungen, in dem u.a. charakteristische Stadtbildbereiche sowie markante Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung erhalten und entwickelt, ortstypische Gestaltelemente berücksichtigt und der Grünanteil auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) entwickelt werden sollen. Bei Siedlungserweiterungen sind ortsbildprägende Freiflächen, begrünte Straßenräume und Stadtplätze anzulegen. • Teilplan „Erholung und Freiraumnutzung“ Im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Planungsgebiet als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren dargestellt. In diesen sind insbesondere Freiflächen und Erholungspotentiale zu erschließen, Wegeverbindungen zu entwickeln, Schutzpflanzungen im Falle angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung vorzunehmen und Dächer bzw. Fassaden an öffentlichen Gebäuden zu begrünen. Die in den Teilplänen genannten Ziele werden nach Möglichkeit bei den Geplanten Vermeidungs-, Minderungs- und Ausgleichsmaßnahmen Kap. 6.2.3.3.2 berücksichtigt. • Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption Das Landschafts-/ Artenschutzprogramm wurde im Jahr 2004 um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ergänzt. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt, für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Die Priorität dieser Flächen resultiert daraus, inwieweit sie in der Lage sind, das Natur- und Freiraumsystem der Stadt zu stützen bzw. zu ergänzen. Bei der Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffe in der verbindlichen Bauleitplanung sind für die Maßnahmen des Ausgleichs die prioritären Räume und Flächen der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption des LaPro grundsätzlich vorrangig zu berücksichtigen. Der Park auf dem Gleisdreieck im Bebauungsplan VI-140a ist als eine überbezirkliche Ausgleichsfläche Teil der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ist somit durch die Planung betroffen, da der planexterne Ausgleich im sog. Westpark erfolgen soll. Die Planung führt somit mittelbar zur Umsetzung einer prioritären Ausgleichsfläche. Landschaftsplan Das Plangebiet befindet sich innerhalb des Landschaftsplanes VI-L-1a „Gleisdreieck“. Der Plan wurde 1982 eingeleitet und 1983 in die frühzeitigen Beteiligungsschritte gegeben. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 20 Ein Biotopflächenfaktor -BFF- als ökologischer Mindeststandard wurde nicht festgesetzt. Dieser Landschaftsplan berücksichtigt noch nicht die Entwicklungen, die sich nach der Wende durch die Gestaltung des Potsdamer Platzes und die damit verbundene Aufwertung des Gleisdreiecks als Parks ergeben haben. Eine Berücksichtigung dieser Planung ist daher nicht erforderlich, da er von anderen Rahmenbedingungen ausgeht. Denkmalschutzgesetz Im Geltungsbereich befinden sich keine Denkmäler gemäß § 10 i.V.m. § 11 Abs. 2 Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln). Direkt angrenzend befinden sich die Yorckbrücken 3 und 4 und das Widerlager der Yorckbrücke 5, die Baudenkmäler sind. Für den beplanten Bereich nennt das aktuelle öffentliche Verzeichnis der Denkmale in Berlin (Denkmalliste Berlin, Stand 15. Mai 2001, ABI. Nr. 29 vom 14.06.2001, und in der jeweils fortgeschriebenen Fassung, Stand 20.02.2012) derzeit keine Bodendenkmale. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 erfolgte vom Landesdenkmalamt Berlin, Fachgebiet Archäologische Denkmalpflege jedoch der Hinweis, dass das gesamte Plangebiet des Bebauungsplans VI-140 als archäologisches Verdachtsgebiet mit zahlreichen urund frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten ist. Es handelt sich hierbei um einen neuzeitlichen Friedhof. Das weitere Auftreten von Bodenfunden ist zu erwarten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden. 6.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 6.2.1 Untersuchungsrahmen Der Untersuchungsgegenstand ist der Bebauungsplan VI-140fa VE und die durch die Planung voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen. Zur Ermittlung der Umweltauswirkungen der geplanten Nutzungen auf den Naturhaushalt werden Untersuchungsräume definiert. Die Untersuchungsräume richten sich nach den möglichen Umweltauswirkungen. Hauptkriterien für die Abgrenzung sind die Reichweiten der Auswirkungen der Planung (Wirkfaktoren) sowie die an das Planungsgebiet angrenzenden Nutzungen mit ihren spezifischen Empfindlichkeiten und die örtlichen Gegebenheiten. Die Untersuchungsräume für die Schutzgüter Boden sowie Wasser (orange dargestellt in Abb. 1) erstrecken sich auf das Planungsgebiet selbst, da durch die Wirkfaktoren der Planung und die örtlichen Gegebenheiten keine über das Planungsgebiet hinausgehenden Auswirkungen verursacht werden. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt beschränkt sich ebenfalls auf das Planungsgebiet, da das Planungsgebiet durch die Begrenzungen durch die Gleisanlagen und die Yorckstraße isoliert liegt und darüber hinausgehende Wirkungen nicht wahrscheinlich sind. Der Untersuchungsraum für die Schutzgüter Kulturgüter und sonstige Sachgüter (violett dargestellt in Abb. 1) umfasst die angrenzende Yorckbrücken 3 und 4 die Baudenkmäler sind und im Sinne des Umgebungsschutzes vor Beeinträchtigungen zu schützen sind sowie das Planungsgebiet selbst, da hier Bodendenkmale vorkommen könnten. Die Schutzgüter Klima / Luft sowie die Schutzgüter Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung (blau dargestellt in Abb. 1) umfassen neben dem Planungsgebiet die angrenzenden empfindlichen Nutzungen, da hier Auswirkungen durch Schallemissionen möglich sind. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Landschaftsbild (grün dargestellt in Abb. 1) berücksichtigt die Sichtbeziehungen, die im Zusammenhang mit dem Planungsgebiet stehen und beeinträchtigt werden könnten. Die Untersuchungsräume stellen sich wie folgt dar. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 21 Abb. 1: Schutzgutbezogene Untersuchungsräume Umweltprüfung 6.2.2 Bestandsaufnahme und -bewertung des derzeitigen Umweltzustandes Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Bebauungsplanes VI -140 beschlossen. Zeitlicher Ausgangspunkt für die Betrachtung der Umweltauswirkungen für die Umweltprüfung ist der Umweltzustand zum Zeitpunkt dieses Teilungsbeschlusses zum VI-140f. Zu diesem Zeitpunkt erfolgte noch eine Nutzung des dreiecksförmigen Grundstücks durch verschiedene Gewerbetriebe, insbesondere Autohandel, Autoreparatur und eine Tankstelle. Als bauvorbereitende Maßnahme wurde die Fläche ab Januar 2011 beräumt. Für den Umweltbericht wird die gewerbliche Nutzung als Bestand mit dem Vegetationsbestand zu Grunde gelegt, um das Ergebnis der Umweltprüfung nicht zu verzerren. Im Folgenden werden die Schutzgüter mit ihren Bestandsmerkmalen und Empfindlichkeiten dargestellt. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 6.2.2.1 Schutzgüter Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung 6.2.2.1.1 Bestand 22 Lärmemissionen Das Planungsgebiet ist im Bestand wie die unmittelbare Umgebung bereits durch Verkehrslärm stark vorbelastet. Bezüglich des Straßenverkehrslärms werden tags in der Yorckstraße bis zu 75 dB(A) und nachts bis zu 70 dB(A) an der nächstgelegenen Bebauung zwischen Katzler- und Bautzenerstraße erreicht. Damit ist die Schwelle der Zumutbarkeit (Außenpegel über 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts) erreicht bzw. überschritten. Zieht man als Orientierungswerte in der 16. BImSchV definierten Immissionsgrenzwerte (IGW) für Wohngebiete von 59 dB(A) tags und 49 dB(A) nachts heran, werden bereits im Prognosenullfall (basierend auf der Verkehrsprognose 2015 ohne Planung Yorckdreieck) die Außenpegel vor den, dem Plangebiet nächst gelegenen schutzwürdigen Nutzungen erheblich (tags um bis zu 5 dB(A) und nachts um bis zu 10 dB(A)) überschritten. Eine zusätzliche Emissionsquelle stellt der Schienenverkehrslärm im oberirdischen Schienennetz dar. Entlang der S-Bahnlinie S 1 werden über 55 dB (A) tags und nachts erreicht. Für die S2 liegt keine Bewertung im Umweltatlas Berlin vor. Die Schadstoffimmissionen werden unter dem Schutzgut Klima/Luft abgehandelt. Erholungsfunktion Die Fläche hat im Bestand keine Bedeutung für die Erholungsvorsorge, da sie gewerblich genutzt wird. Über eine Kopfsteinpflasterstraße im östlichen Teil des Planungsgebietes erfolgte bis zum Beginn der bauvorbereitenden Maßnahmen ein Zugang zu den BeachVolleyballfeldern auf der Gleisinsel. 6.2.2.1.2 Empfindlichkeit Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Lärmbelastung und einer Erhöhung der Verkehrsmengen, da das Planungsgebiet und die angrenzende Bebauung bereits durch Lärm erheblich vorbelastet sind. Es besteht keine Empfindlichkeit gegenüber Verlust an Erholungsfläche, da die Fläche im Bestand keine Bedeutung als Erholungsfläche hat. Es besteht jedoch eine mittlere Empfindlichkeit gegenüber einem Verlust der Zufahrt zu der Zwischennutzung in Form von Volleyballfeldern auf dem Gleisdreieck. 6.2.2.2 Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt 6.2.2.2.1 Pflanzen Bestand Für das Planungsgebiet erfolgte im Juli 2006 eine floristische Aufnahme. Das Yorckdreieck wurde zu diesem Zeitpunkt und bis Anfang des Jahres 2011 überwiegend intensiv gewerblich genutzt und weist bei Dominanz vegetationsfreier und (teil-)versiegelter Flächen extrem starke Überprägungen mit meist wertlosen Vegetationsfragmenten auf. Durch den intensiven Fahrzeugverkehr ist eine hohe Störungsintensität gegeben. Die vorhandenen Ruderalfluren und die ruderalen Halbtrockenrasen bleiben auf kleine Flächen beschränkt, die standörtlich nicht besonders differenziert und artenarm sind. Unter den Gehölzen sind die Obstgehölze an der S-Bahnböschung sowie der mehrschichtige Gehölzbestand an der Zufahrt als ältere bzw. reicher strukturierte Gehölze hervorzuheben. Im Nordwesten wird ein Gehölzstreifen von Hybridpappeln dominiert. Aus der Sicht des floristischen Artenschutzes ist das Gelände des Yorckdreiecks nicht von Bedeutung. Im Zuge der Baufeldfreimachung wurden ein Abriss der Baukörper und eine Fällung der Bäume außerhalb der Brutzeit vorgenommen. Das Gelände ist daher mittlerweile weitgehend beräumt. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 6.2.2.2.2 23 Tiere Bestand Im Rahmen des Bebauungsplans VI-140 erfolgten faunistische Untersuchungen zu den Tiergruppen Vögel (Aves), Kriechtiere (Reptilia), Laufkäfer (Carabidae) und Heuschrecken (Saltatoria). Die Untersuchungen wurden für das Bebauungsplangebiet VI-140fa VE ausgewertet. Anlässlich der Aufstellung des Bebauungsplans VI-140fa VE wurden Untersuchungen zu Fledermäusen und Gebäudebrütern durchgeführt, da für diese Artengruppen das größte Potenzial gesehen wurde (Teige 2011). Im Folgenden werden die Ergebnisse für die verschiedenen untersuchten Artengruppen getrennt dargestellt. Avifauna und Fledermäuse Im Planungsgebiet dominieren erwartungsgemäß die Buschbrüter. Es wurden in der Erfassung 2006 Klappergrasmücke, Mönchsgrasmücke, Amsel, Grünfink, Girlitz als Buschbrüter nachgewiesen. Diese Arten siedeln in den randlich vorhandenen Gehölzbeständen. Im vorhandenen Baumbestand konnten keine Baumhöhlen, die als Nist- oder Lebensstätte dienen könnten, festgestellt werden. Aus diesem Grund erfolgten Rodungsarbeiten außerhalb der Brutzeit. Vor Abriss der Gebäude erfolgte eine Untersuchung hinsichtlich geschützter Nist- und Lebensstätten für Vögel und Fledermäuse. Es konnten keine Lebensstätten festgestellt werden. Das Potenzial dieser Gebäude für das Vorhandensein von Brutplätzen oder Fledermausquartieren wurde als nicht hoch eingeschätzt (Teige 2011). Es konnte jedoch auch nicht ausgeschlossen werden, dass es vereinzelt Brutplätze von z.B. Haussperling, Blaumeise oder Kohlmeise an den Gebäuden gibt. Daher erfolgte der Abriss der Gebäude außerhalb der Brutzeit. Reptilien – Zauneidechse Im Planungsgebiet konnten keine Nachweise auf das Vorkommen der Zauneidechse erbracht werden, obwohl im Randbereich des Planungsgebiets an den Gleisanlagen geeignete Lebensräume vorhanden sind. Während der Begehungen konnte die Art nicht nachgewiesen werden, auch erbrachte die Befragung von Nutzern der angrenzenden Grundstücke keinen Hinweis auf das Vorkommen der Art. Während einer Untersuchung des gesamten Gleisdreiecks 2006 konnten ebenfalls keine Zauneidechsen nachgewiesen werden. Ein Grund hierfür könnte die isolierte Lage der gesamten Fläche des Gleisdreiecks inmitten des Stadtgebietes sein. Die Besiedelbarkeit über Bahntrassen ist sehr stark eingeschränkt, da die Bahntrassen im Bereich Gleisdreieck z.T. in Tunneln bzw. als Hochbahn geführt werden. Heuschrecken, Schmetterlinge und Laufkäfer Die Untersuchungen zu Heuschrecken, Laufkäfern und Schmetterlingen, die für den Bebauungsplan VI-140 erstellt wurden, können nicht bezogen auf das Planungsgebiet VI140fa VE ausgewertet werden, da das Gutachten keine flächenbezogenen Aussagen trifft. Auf Grund der Vegetationsstruktur hat das Planungsgebiet im Bestand jedoch keine besondere Lebensraumfunktion für diese Tiergruppen, weitere Untersuchungen erfolgten daher nicht. 6.2.2.2.3 Biologische Vielfalt – Bestand Im Planungsgebiet besteht durch den hohen Versiegelungsgrad und die überwiegend geringwertige Vegetation eine geringe Wertigkeit bezogen auf die Biologische Vielfalt. 6.2.2.2.4 Empfindlichkeit Für das Planungsgebiet besteht nur eine geringe floristische Veränderungsempfindlichkeiten. Es besteht eine geringe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen und damit verbundenen Vegetations- bzw. Lebensraumverlust im gesamten Planungsgebiet für die Avifauna. Es besteht auch nur eine geringe Veränderungsempfindlichkeit am Gebäudebestand, da keine Nachweise geschützter Nist- und Lebensstätten erbracht werden konnten und das Potenzial dieser Gebäude für das Vorhandensein von Brutplätzen oder Fledermausquartieren als nicht hoch eingeschätzt wurde. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 6.2.2.3 Schutzgut Boden 6.2.2.3.1 Bestand 24 Das Planungsgebiet liegt am südlichen Rand des Warschau-Berliner Urstromtals. Südlich des Planungsgebietes, im Bereich des Flaschenhalses, beginnt die Teltow-Hochfläche. Am östlichen Rand des Planungsgebietes befindet sich eine steile Böschung. Diese Aufschüttung ist bis zu 5 m höher als das angrenzende Gelände. Die Höhenlage liegt hier bei etwa +39,0 m NHN. Der westliche und mittlere Teil des Planungsgebietes liegt hingegen bei +34,0 m NHN. Im westlichen Bereich steigt das Gelände an einer Böschung wieder auf etwa +39,0 m NHN an. Die Aufschüttung ist auf die Nutzung des Gleisdreiecks und die historische Entwicklung zurückzuführen. Das Planungsgebiet war bis 1945 entlang der Yorckstraße mit mehrgeschossiger Wohnbebauung bebaut. Im rückwärtigen Bereich befanden sich zahlreiche Garagen und Baracken. Auf dem östlichen höher gelegenen Geländeteil bestand von Süden her ein Bahnanschluss über eine der Yorckbrücken (GuD 2010). Die natürliche Reliefierung des Geländes wurde bei der Anlage der Bahnanlagen nivelliert. Die Auffüllungen wurden zur Jahrhundertwende durchgeführt, um den Schienenverkehr gegenüber dem angrenzenden Straßenverkehr in eine zweite, durchschnittlich vier Meter, stellenweise sogar bis zu sechs oder sieben Meter höhere Ebene zu verlagern. Bohrungen (GuD 2010) erbrachten Auffüllungen bis zu 5,80 m Mächtigkeit. Sie ist im östlichen und westlichen Teil des Planungsgebietes zu den Bahndämmen mit durchschnittlich 5 m am größten. Im zentralen Planungsgebiet betragen die Aufschüttungen überwiegend nur 1,2 m und in Teilbereichen 2,5 m. Die Auffüllungen bestehen in den oberen 1-2 Metern aus Sanden, die meist nur in geringem Umfang mit Ziegel- und Betonresten sowie vereinzelt mit Schlacke und Asche durchsetzt sind. Darunter folgen Fein- und Mittelsande bis zu einer Aufschlusstiefe von 12,0 m. Der Versiegelungsgrad des Grundstücks liegt im Bestand bei 18.376 m², das entspricht 72% des Grundstückes. Der Versiegelungsgrad ist damit im Bestand sehr hoch. Die folgende Karte (Abb. 2) zeigt grau dargestellt die versiegelte Fläche, die zu 100% als versiegelt angesetzt wurde. Mit einem Versiegelungsgrad von 50% wurden zwei teilversiegelte kiesreiche Stellplatzflächen eingeschätzt. Hier liegen ebenfalls gestörte Bodenverhältnisse vor (GuD 2010). Diese Flächen sind in der Abb. 2 schraffiert dargestellt. Nur im westlichen Randbereich und entlang der zentralen Kopfsteinpflasterstraße befinden sich unversiegelte Flächen, die grün dargestellt sind. Der Versiegelungsgrad stellt sich im Bestand wie folgt dar: Flächenzuordnung Fläche versiegelt (100%) 14.743 m² teilversiegelt (50%) 7.266 m² unversiegelt 3.544 m² Fläche (gesamt) 25.553m² Tab. 1: Versiegelung Bestand Versiegelte Versiegelungsgrad Fläche 14.743 m² 3.633 m² 18.376 m² 72% Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 25 Abb. 2: Ermittlung des Versiegelungsgrades im Bestand Im Bereich der noch unversiegelten Flächen sind als Bodengesellschaft Syrosem + Kalkregosol + Pararendzina anzusprechen. Das Ausgangsmaterial sind Aufschüttungen von Sanden, Schottern, Industrie-, Bau- und Trümmerschutt. Die Böden befinden sich daher auch im sog. Unerheblichkeitsbereich. Dies sind Böden bei denen bei der Planung keine besonderen Anforderungen bestehen. Die allgemeinen Belange des Bodenschutzes sind dennoch zu berücksichtigen. Insgesamt liegt im Planungsgebiet aufgrund des sehr hohen Versiegelungsgrades auch nur eine geringe Leistungsfähigkeit im Mittel der fünf Bodenfunktionen (Summe der Einzelbewertungen < 9) und keine hohe Leistungsfähigkeit bei einer der Bodenfunktionen vor. Der gesamte Bereich des Planungsgebietes ist durch die Nutzung der Gewerbebetriebe extrem stark anthropogen beeinflusst. Altlasten Im Yorckdreieck werden die Grundstücke Yorckstraße 36-38 (Tankstelle seit 1991-2010) unter der Nr. 9780 und Yorckstraße 40 + 41 (Vornutzung als Schrotthandlung) unter der Nr. 823 im Bodenbelastungskataster geführt. Auswirkungen auf die geplante Gebietausweisung wurden jedoch 2007 im Vorgriff auf eine orientierende Altlastenuntersuchung vom Fachbereich Umwelt des Bezirks Tempelhof-Schöneberg ausgeschlossen. Der Teil des Plangebietes, der im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg belegen ist, wird unter der Nr. 4156 im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BBK) geführt. Im Bereich des Yorckdreiecks erfolgten aufgrund der gewerblichen Vornutzung umfangreiche Untersuchungen. 2003 wurde der Standort der Autoreparaturwerkstatt, Schuppen mit Wartungsgrube und die Tankstelle, die Altlastenverdachtsflächen darstellten, untersucht (BfU 2003). Im Bereich der Autowerkstatt wurden lokale oberflächennahe Belastungen mit MKW festgestellt. Eine flächenhafte Grundwasserkontamination lag nicht vor. Eine Gefahr für das Grundwasser wurde ausgeschlossen. Im Bereich des Schuppens mit Wartungsgrube wurde keine Belastung festgestellt oberhalb des Gefahrenwertes der Berliner Liste. Der Bereich der Tankstelle wurde saniert, nach dem Belastungen auftraten. Relativ zentral im Planungsgebiet wurde eine Ölphase mit roter Färbung festgestellt, der vermutlich auf einen älteren Schadenskörper zurückgeht. Im Bereich des Yorckdreiecks wurden lokale Grundwasserbelastungen mit PAK, eine ölige Phase, aromatische Kohlenwasserstoffe und Pflan- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 26 zenschutzmittel ermittelt. Ein zusammenhängendes Schadensbild konnte aufgrund der lokalen Belastungen nicht festgestellt werden. Im Jahr 2010 wurden 16 Kleinrammbohrungen mit durchgehender Kerngewinnung auf Tiefen bis zu 12,0 m durchgeführt. Sämtliche Bodenproben sowie auch die Grundwasserproben waren abgesehen von den auffüllungsspezifischen Beimengungen wie Ziegelschutt, Beton- und Mörtelresten, Aschen und Schlacken sensorisch unauffällig. Es lagen keine Überschreitungen der Prüfwerte Bundes-Bodenschutz- und Altlastenverordnung BBodSchV für den Wirkungspfad Boden-Mensch bezüglich der untersuchten Stoffe vor. Im östlichen Teil des Planungsgebietes wurden erhöhte Gehalte an MKW festgestellt. Die erhöhten Gehalte an MKW im östlichen Grundstücksteil haben mit hoher Wahrscheinlichkeit nutzungsspezifische Ursachen. Es kann sein, das lokal engräumig und auch nur in sehr geringem Umfang ein Bodenaustausch erforderlich wird. Grundwassersanierungen sind nicht erforderlich (GuD 2010). Aus den Untersuchungsberichten ergibt sich, dass im Boden mit einer Ausnahme keine Schadstoffgehalte aufgefunden wurden, die ein Eingreifen auf bodenschutzrechtlicher Grundlage erfordern. Eine von der Fläche ausgehende bodenschutzrechtliche Störung konnte nicht nachgewiesen werden. Nach jetziger Rechts- und Erkenntnislage wird die Bodenschutzbehörde keine bodenschutzrechtliche Anordnung treffen, die auf die weitere Untersuchung und/oder Sanierung von Boden und/oder Grundwasser gerichtet ist. Die Ausnahme betrifft den Bereich einer ehemaligen Betriebstankstelle. Hier sind tankstellenspezifische Schadstoffe im Boden und im Grundwasser aufgefunden worden. Derzeit laufen bodenschutzrechtliche Detailuntersuchungen, die die Frage beantworten werden, ob die Sachlage im öffentlich-rechtlichen Sinne eine Gefahr (für das Schutzgut Grundwasser) darstellt und demzufolge Gefahrenabwehrmaßnahmen erforderlich sind. Unabhängig der Beantwortung dieser Frage steht diese Sachlage den geplanten Nutzungen nicht entgegen, da die etwa erforderlichen Gefahrenabwehrmaßnahmen sowohl im Zuge der geplanten Bauarbeiten und auch noch nach deren Abschluss erfolgen können. Im Zuge der Baumaßnahme ist eine fachbautechnische Aushubüberwachung erforderlich. Einige Böden werden nach LAGA als > Z2 eingestuft und dürfen daher nicht mehr eingebaut werden. Kampfmittel Es liegen keine Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln im Plangebiet vor. Eine präventive Untersuchung vor Baubeginn liegt im Interesse des Bauherrn und ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 6.2.2.3.2 Empfindlichkeit Im Planungsgebiet besteht nur eine geringe Empfindlichkeit gegenüber Versiegelung/Überbauung im Bereich der noch unversiegelten, mit Vegetation bestandenen Flächen, da es sich um sehr kleine und gestörte Standorte handelt. Gegenüber Verdichtungen und damit verbundenen Veränderungen des Bodenwasserhaushaltes / Entwässerung besteht im Planungsgebiet nur eine geringe Empfindlichkeit, da durch die Nutzungsgeschichte bereits Verdichtungen bedingt sind. Bezogen auf Altlasten und Kampfmittel ist insgesamt eine geringe Veränderungsempfindlichkeit gegeben. 6.2.2.4 Schutzgut Wasser 6.2.2.4.1 Bestand Das Grundwasser fließt laut Angabe der Grundwassergleichenkarte im Geologischen Atlas von Berlin großräumig in nördliche Richtung zur Spree. Der Grundwasserflurabstand beträgt ca. 1,8 m - 3,5 m im tiefer gelegenen Grundstücksteil und bis zu 7m im östlichen Grundstücksbereich, was einer Höhenlage von im Mittel 31,9 m NHN entspricht. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 27 Die Verschmutzungsempfindlichkeit ist als hoch einzustufen, da durch die sandigen bis kiesigen Deckschichten mit nur geringen bindigen Anteilen die Sickerungsgeschwindigkeit relativ hoch ist. Die nächstgelegenen Grundwassermessstellen des Hauptgrundwasserleiters befinden sich südwestlich des Planungsgebietes in der Mansteinstraße (Grundwassermessstelle Nr. 560). Oberflächengewässer sind im Planungsgebiet nicht vorhanden. Das Planungsgebiet ist an die Mischwasserkanalisation angeschlossen. 6.2.2.4.2 Empfindlichkeit Es besteht eine relativ hohe Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers, da lokale Schadstoffbelastungen bereits festgestellt (siehe Schutzgut Boden) wurden und der Grundwasserflurabstand gering ist. Gegenüber Grundwasserabsenkungen besteht nur eine geringe Empfindlichkeit. 6.2.2.5 Schutzgut Klima / Luft 6.2.2.5.1 Bestand Das Planungsgebiet ist Teil des sog. Gleisdreiecks. Dem Gleisdreieck, insbesondere dem Bereich des ehem. Potsdamer Güterbahnhofs wird in verschiedenen Gutachten ein besonderer Stellenwert im klimatischen Gefüge der Berliner Innenstadt eingeräumt. Das Yorckdreieck hat aufgrund seines hohen Versiegelungsgrades im Bestand jedoch keine positiven klimatischen Wirkungen auf die Umgebung. Das Planungsgebiet zählt klimatisch zu einem sog. Belastungsbereich. Das sind Siedlungsbereiche mit geringer bis mäßiger bioklimatischer Belastung. Nutzungsintensivierungen und Verdichtungen sind hier zu vermeiden. Hinzu kommt, dass die Yorckstraße eine starke Verkehrsbelastung aufweist. Die Luftschadstoffbelastung wurde für die Luftschadstoffe Stickoxid NO2, Feinstaub PM10 Feinstaub PM2,5 untersucht (Wölfel 2011). Im Bestand werden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für den Jahresmittelwert von Stickoxid NO2 an den Gebäuden südlich der Yorckstraße nicht überschritten. Nördlich der Yorckstraße auf dem Grundstück des zukünftigen Baumarktes wird hingegen bereits im Bestand der Grenzwert überschritten. Für Feinstaub PM10 erfolgt keine Überschreitung des Immissionsgrenzwertes von 40 µg/m³ für das Jahresmittel an den umliegenden Gebäuden. Es erfolgt jedoch eine Überschreitung des Tagesgrenzwert-Äquivalent von 30 µg/m³ auf der Südseite der Yorckstraße an den Gebäuden der Yorckstraße 49 bis 56b. Der Tagesgrenzwert-Äquivalent dient zur Einschätzung, ob an mehr als 35 Tagen im Jahr der PM10-Tagelsmittelwert überschritten wird. Gemäß der 22. BImSchV darf ein PM10-Tagelsmittelwert von 50 µg/m³ an nicht mehr als 35 Tagen pro Jahr überschritten werden. Für Berlin wurde empirisch ermittelt, dass der Tagesgrenzwert mit einem Jahresmittelwert von knapp 30 µg/m³ statistisch gleichwertig ist. D.h. wenn der Jahresmittelwert 30 µg/m³ überschreitet, ist die Wahrscheinlichkeit hoch, dass der Tagesmittelwert von 50 µg/m³ mehr als 35mal pro Jahr überschritten wird. Dies ist im vorliegenden Standort der Fall, so dass schon im Bestand von sehr hohen Feinstaubelastungen auszugehen ist. Der ab 2015 geltende Immissionsgrenzwert von 25 µg/m³ für das Jahresmittel der besonders gesundheitsgefährdenden PM2,5-Immissionen wird an allen Gebäuden im Bestand eingehalten. Die höchste Konzentration aller Luftschadstoffe treten auf der Fahrbahn Richtung Westen an der Lichtsignalanlage Yorckstraße/Bautzener Straße auf. 6.2.2.5.2 Empfindlichkeit Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen und Verdichtungen. Aufgrund der Vorbelastung besteht eine generell hohe Empfindlichkeit gegenüber bioklimatisch relevantem Vegetationsverlust in den mit Vegetation bestandenen Bereichen. Die Empfindlichkeit gegenüber Verkehrszunahme und dadurch bedingte Zunahme der Luftbelastung wird als sehr hoch eingeschätzt, da die Belastung im Bestand bereits als hoch zu bewerten ist. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 6.2.2.6 Schutzgut Landschaft 6.2.2.6.1 Bestand 28 Das Landschaftsbild ist durch die gewerbliche Nutzung geprägt, die für die angrenzenden Wohnbauten an der Yorckstraße unattraktiv und ungeordnet wirkt. Das Grundstück stellt sich nur von den S-Bahnen in seinem dreieckigen Grundriss dar, von der Yorckstraße ist diese Form nicht erlebbar. Die Böschungssituationen an der westlichen und östlichen Grundstücksgrenze sind durch Vegetation bestanden, die jedoch gegenüber der bestehenden gewerblichen Bebauung kaum einen Landschaftsbild prägenden Wert einnimmt. Für das Landschaftsbild sind im Bestand keine Wert gebenden Elemente feststellbar. 6.2.2.6.2 Empfindlichkeit Es besteht keine Veränderungsempfindlichkeit gegenüber der Bestandssituation. 6.2.2.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter 6.2.2.7.1 Bestand Im Planungsgebiet befinden sich keine Denkmäler. Unmittelbar angrenzend beginnen jedoch die Yorckbrücken, die Baudenkmäler darstellen und für die ein Umgebungsschutz gilt. Westlich grenzen die Yorckbrücken 3 und 4 an. Die Yorckbrücke 5 grenzt an den Bebauungsplan VI-140fb an, in dessen Geltungsbereich auch das Widerlager der Yorckbrücke 5 liegt. Die Yorckbrücken sind im Bestand bereits beeinträchtigt. Die gewerbliche Nutzung schließt direkt an die geklinkerte Mauer der Yorckbrücke 4 an. Das Vorkommen von Bodendenkmälern kann im Planungsgebiet nicht vollständig ausgeschlossen werden. Als Sachgüter sind die angrenzenden Wohngebäude zu betrachten, die durch umweltbezogene Beeinträchtigungen (z.B. Lärm, Erschütterungen in der Bauphase) in ihrem Wert beeinträchtigt werden könnten. Wie bereits im Rahmen des Schutzgutes Mensch beschrieben ist die Lärmbelastung im Bestand sehr hoch. 6.2.2.7.2 Empfindlichkeit Es besteht eine mittlere Empfindlichkeit gegenüber Beeinträchtigungen von Kulturgütern, da im Planungsgebiet selbst keine Baudenkmäler betroffen sind. Im Umfeld grenzen jedoch die denkmalgeschützten Yorckbrücken an, die vor Beeinträchtigungen zu schützten sind. Die Yorckbrücken sind im Bestand bereits beeinträchtigt, dennoch besteht eine hohe Empfindlichkeit, da sie vor weiteren Beeinträchtigungen zu schützen sind. Gegenüber der Überplanung von Bodendenkmälern besteht nur eine geringe Empfindlichkeit, da die Wahrscheinlichkeit für das Vorhandensein von Bodendenkmälern aufgrund der Geländenivellierungen für die Bahnnutzung als gering eingeschätzt wird. Die Empfindlichkeit gegenüber baubedingten Auswirkungen auf das Schutzgut Sachgüter ist aufgrund des hohen Ausbaugrades der Verkehrsstraßen gering. Gegenüber einer Zunahme der Lärmemissionen besteht hingegen eine mittlere Belastung für die angrenzende Wohnbebauung. 6.2.3 Prognosen zur Entwicklung des Umweltzustandes Die Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands erfolgt durch einen Vergleich der Bestandssituation mit den Festsetzungen des Bebauungsplans. Als Bestand wird die gewerbliche Nutzung mit dem Vegetationsbestand zu Grunde gelegt, wie sie sich vor der Baufeldfreimachung darstellte. Aus den Festsetzungen des Bebauungsplans werden Wirkfaktoren abgeleitet, anhand derer die Auswirkungen auf die Umwelt, sowie auf Natur und Landschaft geprüft werden. Bei der Prognose werden die voraussichtlichen bau-, anlageund betriebsbedingten Umweltauswirkungen dargestellt. Als baubedingte Auswirkungen gelten die Auswirkungen, die durch die engeren Arbeiten des Baustellenbetriebs hervorgerufen werden können, wie z.B. Baustellenlärm, Erschütterungen oder Auswirkungen durch versiegelte Baustraßen. Als anlagebedingte Auswirkungen gelten die Wirkungen, die durch Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 29 die Anlage und insbesondere durch ihre Baulichkeiten hervorgerufen werden. Dazu zählen z.B. Versiegelungen durch Gebäude oder die Zerschneidung von Tierlebensräumen durch die Anlage von Straßen. Betriebsbedingte Auswirkungen sind dagegen mit der Nutzung verbunden und können Lärm, Schadstoffemissionen und damit verbundene Störungen z.B. der Fauna oder Anwohner sein. Im Folgenden wird die Prognose schutzgutbezogen dargestellt. 6.2.3.1 Entwicklung bei Durchführung der Planung 6.2.3.1.1 Schutzgüter Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung Anlagebedingt, also durch den Baukörper und die Stellplatzanlage gibt es keine negativen Beeinträchtigungen bezogen auf dieses Schutzgut. Betriebsbedingte Beeinträchtigungen, also solchen, die durch zusätzlichen Ziel- und Quellverkehr auf der Yorckstraße entstehen könnten, wurden gutachterlich untersucht. Im Rahmen der Untersuchung wurde die Vorbelastung aus Straßen- und Schienenverkehrslärm zu Grunde gelegt Dabei wurden die Auswirkungen, die durch den Nahversorger, der im angrenzenden vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140fb VE planungsrechtlich vorbereitet wird, mit in die Betrachtung eingestellt. Nach der Verkehrsuntersuchung ist durch den Betrieb des Bau- und Gartenfachmarktes und des Nahversorgers, ein maximaler Verkehrszuwachs von 5,4 % am Knotenpunkt Yorckstraße/Bautzener Straße zu erwarten. Die verkehrlichen Änderungen aus dem zusätzlichen KFZ-Verkehr, der Aufweitung der Straße nach Norden im Bereich der Abbiegespur und der Einrichtung einer Linksabbiegespur durch Fahrbahn-Ummarkierungen führen an den Gebäuden Yorckstraße 51 - 54 zu einer Anhebung des Tag-Beurteilungspegels um bis zu 0,7 dB (Wölfel 2011) bei einer Vorbelastung von 73 bis 75 dB (A). Die Zunahme an sich ist also gering, da aber im Bestand bereits sehr hohe Belastungen vorliegen, werden durch die Planung erhebliche Beeinträchtigungen vorbereitet. Da die 16. BImSchV aufgrund eines „erheblichen baulichen Eingriffs“ greift, resultieren Schallschutzmaßnamen an der angrenzenden Wohnbebauung in der Yorckstraße. Hierfür wurde gutachterlich ein sog. Lärmschutzbereich definiert, der die Fassaden der Wohngebäude Yorckstraße 51 bis 54, Yorckstraße 56 und Bautzener Straße 2 und 3 umfasst. Räume in diesen Wohngebäuden, die nicht zum vorübergehenden Aufenthalt von Menschen bestimmt sind (Wohnräume, Büroräume etc.) sind mit passiven Lärmschutzmaßnahmen an den Umfassungsbauteilen zu ertüchtigen, sofern der bestehende Schallschutz nicht ausreichend ist (Wölfel 2012). Bezüglich des Gewerbelärms wurden die Auswirkungen durch die Stellplatzanlage, des Anlieferverkehrs und den haustechnischen Anlagen des Baumarktes und des Nahversorgers, der durch den angrenzenden Bebauungsplan gesichert werden soll, untersucht. Dafür wurde an den maßgeblichen Immissionsorten der Nachbarschaft, die aus der Nutzung zu erwartenden Geräuschimmissionen ermittelt. Ergebnis des Gutachtens ist, dass an allen Immissionsorten die Immissionsrichtwerte der TA Lärm eingehalten werden (Wölfel 2011). Erhebliche betriebsbedingte Auswirkungen sind nicht zu erwarten. Da die maßgeblichen Geräuschquellen die Kundenparkplätze darstellen, wird als Vermeidungsmaßnahme die Verwendung von Asphalt im Bereich der Warenanlieferung und Pflaster mit Fugenbreiten 3-5 mm und Einkaufswagen mit lärmgeminderten Rollen vertraglich gesichert. Betriebsbedingte Auswirkungen durch die Nutzung des Sportplatzes wurden im Rahmen eines Fachgutachtens untersucht (Wölfel 2011). Da zum geplanten Betrieb des Sportplatzes noch keine Angaben vorliegen, wurde eine worst-case Bewertung vorgenommen. Die Gesamtschallemission setzt sich beim Fußball im Wesentlichen aus den Geräuschanteilen der Schiedsrichterpfiffe, der Spieler und der Zuschauer zusammen. Es wird davon ausgegangen, dass vereinzelte Ballflüge in das Ballfangnetz keinen maßgeblichen Beitrag zur Gesamtemission leisten. Diese Ballflüge in das Ballfangnetz sind somit in der Gesamtbetrachtung enthalten. Das Gutachten kommt zu dem Ergebnis, dass außerhalb der Ruhezeiten und außerhalb der Nachtzeit an allen Werktagen, Sonntagen und Feiertagen ein uneingeschränkter Fußballtrainings- und Spielbetrieb mit bis zu 200 Zuschauern stattfinden kann, ohne die Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung zu überschreiten. Innerhalb der Ruhezeiten am Tag ist nur ein Fußballtrainings- und Spielbetrieb mit maximal 26 Zuschauern möglich. Abweichend davon können an Sonn- und Feiertagen Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 30 auch Spiele mit bis zu 200 Zuschauern stattfinden, wenn die Nutzungsdauer des Sportplatzes zwischen 9.00 bis 20.00 Uhr weniger als 4 Stunden beträgt. Diese Einschränkungen werden vertraglich geregelt, so dass insgesamt keine erheblichen Beeinträchtigungen durch die Sportnutzung zu erwarten sind. Auswirkungen durch Lichtemissionen durch den Betrieb des Bau- und Gartenmarktes sowie durch die Trainingsbeleuchtung des Sportplatzes sind nicht zu erwarten. Die Beleuchtung ist an die Öffnungszeiten des Garten- und Baumarktes gebunden und wird daher nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen der angrenzenden Wohnbebauung in den Nacht- und Abendstunden führen. Die Wirkungen wurden im Rahmen eines Fachgutachtens untersucht (Dox 2011). Das Fachgutachten kommt zu dem Ergebnis, dass von den Beleuchtungsanlagen keine erheblichen belästigenden Lichtemissionen verursacht werden. Der Durchführungsvertrag wird Regelungen zur Verträglichkeit der Lichtimmissionen aufnehmen, auch sofern sie nach Erstellung des Gutachtens geändert werden. Die Schadstoffimmissionen werden unter dem Schutzgut Klima/Luft abgehandelt. Baubedingte Beeinträchtigungen wie z.B. Lärm und Staubbildung während der Bauphase sind nicht dauerhaft und damit als nicht erheblich einzustufen. Erholungsfunktion Die Planung wirkt sich positiv auf die Erholungsvorsorge auf, da die Planung auf dem Dach des Baumarktes einen Sportplatz für den Schul- und Vereinssport vorsieht. Die Fläche steht damit zwar nur einem Teil der Bevölkerung zur Verfügung. Da diese Vereinssportfläche aber dringend benötigt wird, ist dies positiv für die Erholungsfunktion zu werten. Des Weiteren werden über das Grundstück des Baumarktes die fußläufige Erschließung und Radwegerschließung in den Park auf dem Gleisdreieck / Gleisinsel gesichert werden, 6.2.3.1.2 Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt Durch die Planung werden anlagebedingt erhebliche Beeinträchtigungen der Lebensraumfunktion der Tiere und Pflanzen und Biologische Vielfalt erzeugt. Vegetations- und Habitatstrukturen werden verändert und beseitigt. Es ist von einem fast vollständigen Vegetationsverlust auszugehen. Insbesondere durch die Geländeangleichung und den Abtrag der Aufschüttung, auf der der größte Vegetationsbestand steht, werden mehrschichtige Gehölzbestände beseitigt. Die Vegetation ist im Bestand zwar überwiegend geringwertig und nicht heimisch, bietet aber dennoch Lebensraum für Buschbrüter. 6% der Fläche bleiben unversiegelt. Aufgrund der Geländeangleichung werden die Grünflächen neu angelegt, es ist nicht von einem Erhalt auszugehen. Die Auswirkungen auf die Avifauna sind nicht erheblich, zwar werden durch die Beseitigung der Gehölzstrukturen Lebensräume der Vögel zerstört, aber es handelt sich um Arten, die auch in den neu geschaffenen Gehölzen bzw. im angrenzenden Park Lebensraum finden. Auswirkungen durch Lichtemissionen auf die Insektenfauna des angrenzenden Parks werden durch die Verwendung von NatriumHochdrucklampen (Kaltlichtlampen) vermieden. Die erheblichen Umweltauswirkungen, die anlagebedingt durch die Planung verursacht werden, können durch Maßnahmen im Gebiet gemindert werden. Die Stellplatzanlage wird durch Bäume gegliedert. Straßen begleitend wird Abstandsgrün mit Bäumen hergestellt. Insgesamt bleiben 6% unversiegelt und werden gärtnerisch angelegt. Es soll eine extensive Dachbegrünung festgesetzt werden. Der Anteil an unversiegelter Fläche erhöht sich gegenüber der Bestandssituation. Im Bestand waren 3.544 m² unversiegelt und vegetationsbestanden. In der Planungssituation beträgt die Vegetation bestandene Fläche ca. 1.455955 m² (gärtnerisch anzulegende Flächen 1.455 m² und Dachbegrünung 4.500 m²), wobei die Flächen mit Bodenanschluss sich demgegenüber deutlich reduzieren. Bau- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen, also Beeinträchtigungen, die sich durch die spätere Nutzung des Gebietes ergeben, wie Auswirkungen auf Tiere durch Störungen oder Beunruhigungen sind nicht zu erwarten, da keine störungsempfindlichen Tiere kartiert wurden. Auswirkungen auf Tiere aufgrund von Lichtemissionen können durch die Verwendung von Natrium-Hochdrucklampen ausgeschlossen werden (Dox 2011). Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 6.2.3.1.3 31 Schutzgut Boden Anlagebedingt werden durch die Planung erhebliche Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen hervorgerufen. Zwar ist im Bestand der Anteil an versiegelter Fläche bereits mit 72% sehr hoch und es handelt sich auch um einen bereits gestörten Standort, dennoch wird durch die Planung eine Neuversiegelung um 5.732 m² vorbereitet (tabellarische Darstellung s. S. 36/37). Das Bodenleben kommt unter den versiegelten Flächen nahezu vollständig zum Erliegen. Die anlagebedingte Abtragung der Böschung und der Auftrag im vorderen Geländebereich, um eine ebene Fläche 1,50 m über Gelände Yorckstraße zu erhalten, führt nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen des Bodens, da es sich hier um Aufschüttungen handelt, die bereits eine Überprägung der natürlichen Bodenhorizontierung darstellt. Im gesamten Planungsgebiet sind keine natürlich gewachsenen Böden vorhanden, so dass der Eingriff in die Geländestruktur nicht erheblich ist. Betriebsbedingte Auswirkungen auf das Schutzgut Boden sind nicht zu erwarten. Im Planungsgebiet befindet sich zum Teil belasteter Boden. Im Falle von Bodenbewegungen wird dieser nach Abfallrecht nicht mehr eingebracht werden. Durch die Planung wird es daher zu einer Verbesserung des Umweltzustandes kommen, da unbelasteter Boden eingebaut werden wird. Baubedingte Auswirkungen sind vernachlässigbar, da durch die Vorprägung des Standorts bereits von verdichteten Böden auszugehen ist und keine natürliche Horizontierung des Bodens besteht. 6.2.3.1.4 Schutzgut Wasser Im Bestand ist der Versiegelungsgrad mit 72% sehr hoch. Das Gebiet ist an die Mischwasserkanalisation angeschlossen. Durch den hohen Versiegelungsgrad wird das anfallende Niederschlagswasser kaum zurückgehalten. Damit ist der lokale Wasserhaushalt in diesem Bereich bereits im Bestand sehr naturfern. Bei einem naturnahen Zustand würden sich die Ein- (Niederschlag) und Austräge (Abfluss, Versickerung, Verdunstung) im Gleichgewicht halten. Dies ist im Bestand bereits nicht mehr gegeben. Durch die Planung verbessert sich die Situation bezogen auf den Wasserhaushalt teilweise. Bisher wurde das anfallende Regenwasser durch den hohen Versiegelungsgrad kaum zurückgehalten und direkt in die Mischwasserkanalisation eingeleitet. Durch die planungsbedingte Anlage einer Dachbegrünung und die Anlage des Sportplatzes wird zukünftig mehr Niederschlagswasser zurückgehalten. Der Anteil an Vegetation bestandenen Flächen steigt durch die Planung und somit die Fläche, die Regenwasser zurückhält. Das anfallende Niederschlagswasser soll über Mulden-Rigolen zwischen den Stellplatzflächen versickern. Der Nachweis über die mögliche Versickerung des Niederschlagswassers wurde in einem Fachgutachten erbracht. Ausnahme bildet die Warenanlieferung hier wird das anfallende Niederschlagswasser in den Mischwasserkanal der Yorckstraße eingeleitet (Kemper 2012). Neben den quantitativen Auswirkungen der Planung auf den Wasserhaushalt sind die qualitativen zu betrachten. Durch die Planung und den damit verbundenen anteiligen Bodenaustausch, wird eine Verbesserung der Umweltsituation erreicht. Damit kann eine Verschmutzungsgefährdung des Grundwassers reduziert werden. Bei den Baumaßnahmen sind entsprechende Maßnahmen nach vorhergehenden Untersuchungen zu ergreifen, um Grundwasserverschmutzungen zu vermeiden. Die bau- oder betriebsbedingten Auswirkungen führen nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen. Über das Planungsgebiet hinaus sind keine Veränderungen auf den Wasserhaushalt zu erwarten. 6.2.3.1.5 Schutzgut Klima / Luft Durch die Planung und die damit verbundene Versiegelung entstehen anlagebedingt keine Beeinträchtigungen auf das Geländeklima, da dieses im Bestand bereits stark beeinträchtigt ist. Es erfolgt zwar eine weitere Versiegelung von 5.732 m² Fläche. Der Anteil an Vege- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 32 tationsbestandener Fläche wird jedoch durch die extensive Dachbegrünung deutlich erhöht. Durch die Dachbegrünung wird mehr Niederschlagswasser verdunstet, was zu einer höheren Verdunstungskühle führt. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden gärtnerisch mit Bäumen und Rasen gestaltet. Diese Pflanzungen erhöhen die Verdunstungsleistung und reduzieren damit die Aufheizungseffekte durch die Zunahme der versiegelten Flächen. Durch den angrenzenden Park sind weitere Flächen vorhanden, die das Lokalklima verbessern und den Staub am Entstehungsort binden. Die Vermeidungsmaßnahmen in Form von Dachbegrünungen und Pflanzflächen bedingen, dass negativen Auswirkungen im Gebiet vermindert werden können. Die bioklimatische Belastung verändert sich nicht durch die Planung. Bezogen auf das Schutzgut Klima verbleiben keine erheblichen Beeinträchtigungen durch die Planung. Stadtklimatisch wirkt sich die Planung nicht erheblich aus, da durch den Park eine große Fläche mit klimatischer Entlastungsfunktion vorhanden ist. Die baubedingten Beeinträchtigungen führen ggf. durch Staubbildung und erhöhtes Verkehrsaufkommen zu einer zeitweisen bioklimatischen Belastung. Da diese jedoch nicht nachhaltig ist, stellt sie keine erhebliche Beeinträchtigung dar. Betriebsbedingte Auswirkungen der Planung durch Luftschadstoffbelastung wurden untersucht (Wölfel 2011). Im Ergebnis der Untersuchung konnte festgestellt werden, dass sich die Luftschadstoffkonzentration im Untersuchungsgebiet durch das Bauvorhaben erhöht. Sie resultiert überwiegend aus dem erhöhten Verkehrsaufkommen vor allem an der Lichtsignalanlage Yorckstraße / Bautzener Straße. An diesem Punkt treten schon im Bestand die höchsten Schadstoffkonzentrationen auf. Der Bau des Nahversorgers, der zwar durch einen anderen Bebauungsplan umgesetzt werden soll, jedoch hier mitbetrachtet wurde, um kumulierende Umweltauswirkungen behandeln zu können, führt zu einer weiteren Verschlechterung der lufthygienischen Belastung an diesem Punkt. Im Detail erfolgt eine Verschlechterung der Situation für die NO2-Immissionen. Neben der im Bestand bereits vorliegenden Überschreitung des Immissionsgrenzwertes auf dem nördlichen Gehweg der Yorckstraße, erfolgt im Planfall zusätzlich eine Überschreitung an zwei Gebäuden an der nördlichen Seite der Yorckstraße zwischen den zwei S-Bahndämmen. Dadurch sind die Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte auf dem Gehweg im Planfall höher. Für Feinstaub PM10 wird der Immissionsgrenzwert am Gebäude des zukünftigen Nahversorgers erreicht und auf dem Gehweg leicht überschritten. Für den TagesgrenzwertÄquivalent ergibt sich wie im Bestand eine Überschreitung, so dass mit hoher Wahrscheinlichkeit von einer Überschreitung an mehr als 35 Tagen im Jahr der PM10-Tagelsmittelwert auszugehen ist. Der ab 2015 geltende Immissionsgrenzwert von 25 µg/m³ für das Jahresmittel der besonders gesundheitsgefährdenden PM2,5-Immissionen wird an allen Gebäuden im Planfall eingehalten. Die höchste Konzentration aller Luftschadstoffe treten auf der Fahrbahn Richtung Westen an der Lichtsignalanlage Yorckstraße/Bautzener Straße auf. Gutachterlich wird daher sogar empfohlen, dass der Aufenthalt der Fußgänger an den geplanten Gebäuden so kurz wie möglich gestaltet werden sollte. Dies könnte erreicht werden, in dem die Lichtsignalanlage für Fußgänger nur auf der westlichen Seite gestattet wird sowie die Eingänge zu dem Garten- und Baumarkt sowie dem im Rahmen eines anderen Bebauungsplans planerisch vorzubereitenden Nahversorgers nicht im Bereich der Yorckstraße (Hauptverkehrsstraße) geplant werden. Die Luftschadstoffkonzentration könnte auch reduziert werden, indem die zukünftigen Gebäude 10m vom Fahrbahnrand entfernt errichtet werden. Von den gutachterlich genannten Maßnahmen zur Reduktion der Auswirkungen der erhöhten Luftschadstoffkonzentration wird eine in der Planung umgesetzt: Die Eingänge werden nicht an der Yorckstraße angeordnet. Es verbleiben dennoch erhebliche negative Umweltauswirkungen. 6.2.3.1.6 Schutzgut Landschaft Durch die Planung wird das Landschaftsbild durch den Baukörper anlagebedingt nicht erheblich beeinträchtigt. An die Stelle der ungeordneten gewerblichen Nutzung tritt ein Garten- und Baumarkt. Gegenüber der Bestandssituation ist keine Verschlechterung festzustellen. Die Planung sieht einen rund 10,5 m Hallenbau an der westlichen Seite des Geländes vor, in dem der Baumarkt sowie der Gartenmarkt untergebracht werden soll. Im hinteren und Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 33 damit nördlichen Teil befindet sich der Baumarkt. Auf dem Dach des Baumarktes wird der Sportplatz angeordnet. Nutzungsbedingt sind hier eine 8 m hohe Spielfeldbegrenzung und 16 m hohe Lichtmasten erforderlich. Gegenüber der Bestandsbebauung wird sich damit eine höhere Bebauung ergeben. Der Ballfangzaun und die Lichtmasten, sind jedoch transparent bzw. linear, so dass keine Massivität erzeugt wird. Erhebliche Beeinträchtigungen werden anlagebedingt daher nicht erfolgen. Der Gartenmarkt ist direkt an der Yorckstraße angeordnet. Durch die Lage und die Ausgestaltung des Baukörpers wird eine bessere Fassung des Straßenraumes ermöglicht. Gerade für die angrenzende Wohnbebauung entstehen so positive Umweltauswirkungen in Bezug auf die Fassung des Straßenraumes gegenüber der Bestandssituation. Der östliche Teil des Planungsgebietes ist durch eine Stellplatzanlage gekennzeichnet. Auch dies wirkt sich nicht negativ auf das Erscheinungsbild aus, da die Stellplatzanlage durch Bäume gegliedert wird. Im Bestand war ein Großteil der Flächen bereits als Stellplatz innerhalb des Autohandels genutzt, allerdings ohne gliedernde Vegetationsstrukturen, so dass auch hier eine Verbesserung gegenüber der Bestandssituation festgestellt werden kann. Mit der Errichtung des Bau- und Gartenfachmarktes sind Werbeeinrichtungen in Form von Fahnenmasten und Beschriftungen am Baukörper verbunden. Die Werbeanlagen am Baukörper und entlang der Yorckstraße wurden im Laufe des Planungsprozesses auf das Maß reduziert, dass keine erheblichen Beeinträchtigungen verbleiben. Das Werbekonzept wird vertraglich vereinbart. Die verbleibenden Maßnahmen werden nicht als erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes wirksam, da der Straßenraum sich auch im Bestand als wenig empfindlich darstellt. Bau- und betriebsbedingte Beeinträchtigungen für das Landschaftsbild sind durch die Planung nicht zu erwarten. 6.2.3.1.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Durch die Planung werden keine erheblichen Beeinträchtigungen von Sachgütern vorbereitet. Die Planung erfordert keinen baulichen Eingriff in die denkmalgeschützten Yorckbrücken. Im Sinne des Umgebungsschutzes werden die Yorckbrücken durch die Planung dennoch erheblich beeinträchtigt. Die Bebauung im westlichen Grundstücksteil rückt sehr nah an die vierte Yorckbrücke heran. Gegenüber der Bestandssituation bei der ein Gewerbebaukörper direkt an die 4. Yorckbrücke anschließt, ergibt sich faktisch zwar ein Abrücken. Eine Beeinträchtigung erfolgt durch die Auswirkungen hinsichtlich der Maßstäblichkeit. Es ist ein massiver Baukörper geplant, gegenüber denen die Yorckbrücken an visueller Bedeutung reduziert werden. Hinzu kommt eine optische Beunruhigung durch Licht und Werbeanlagen wie Fahnen. Das Werbekonzept wird nicht im Bebauungsplan (sondern im Durchführungsvertrag) geregelt, es ist aber von Fahnen entlang der Yorckstraße auszugehen. Geht man davon aus, dass die Planung ca. 25 Jahre Bestand haben wird, ist auf lange Zeit eine Verbesserung der Situation der Yorckbrücken ausgeschlossen, da wiederum eine Freistellung des Baudenkmals verhindert wird. Die Wahrscheinlichkeit, dass durch die Planung Bodendenkmäler betroffen sind, wird als gering eingeschätzt. Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes sind im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen. Anlagebedingt gibt es keine Beeinträchtigung von Sachgütern. Bau- und betriebsbedingte Auswirkungen der Kultur- und Sachgüter z.B. durch Erschütterungen und Lärm sind aufgrund des hohen Ausbaugrades der Straßen und der bereits bestehenden Vorbelastung durch Verkehrslärm auszuschließen. Eine erschütterungsbedingte Beeinträchtigung der Yorckbrücken ist im Rahmen der Bauphase auszuschließen. 6.2.3.1.8 Wechselwirkungen Die Schutzgüter stehen untereinander in einem Wirkungszusammenhang. Die Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Diese Wirkungsketten und – Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 34 netze sind bei der Beurteilung zu betrachten, um sekundäre Effekte und Summationswirkungen erkennen und bewerten zu können. Umweltauswirkungen auf ein Schutzgut können indirekte Folgen für ein anderes Schutzgut nach sich ziehen. Zum Beispiel führt eine Versiegelung bisher unversiegelter Böden zu einem Verlust natürlicher Bodenfunktionen wie der Fähigkeit zur Filterung, Pufferung und Umwandlung von Schadstoffen und zu einem Verlust von Lebensraum für Tiere und Pflanzen. Der Vegetationsverlust führt zu einem Lebensraumverlust für Tiere sowie zu einem Verlust Staub bindender Strukturen. Zusammenhänge kann es aber auch bei Vermeidungs- und Kompensationsmaßnahmen geben, die neben den erwünschten Wirkungen auf andere Schutzgüter negative Auswirkungen haben können. Dies ist im vorliegenden Plan der Fall. Auch dass für das Landschaftsbild gewünschte Heranrücken des Baukörpers an die Yorckstraße, wirkt sich wiederum negativ auf die Lärmimmissionen aus, da dadurch eine Reflexion der Emissionen erfolgt. Die einzelnen Beeinträchtigungen der Schutzgüter führen nicht zu Effekten, die sich untereinander verstärken. 6.2.3.2 Erheblichkeit der Auswirkungen Gemäß den Vorschriften zur Durchführung einer Umweltprüfung ergeben sich Beschränkungen im Hinblick auf die Ermittlungspflichten dahingehend, dass nur Umweltauswirkungen zu prüfen sind, die die genannten Schutzgüter voraussichtlich erheblich beeinträchtigen. Daher soll im Folgenden eingeschätzt werden, wie erheblich mögliche Auswirkungen durch die Planrealisierung einzuschätzen sind. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen für die Schutzgüter Wasser, Tiere und Biologische Vielfalt und Landschaftsbild nach sich ziehen wird. Die zusammenfassende Bewertung der Erheblichkeit ist folgender Tabelle zu entnehmen. Erhebliche Beeinträchtigungen sind für Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung, sowie Kultur- und Sachgüter, Klima/Luft, Pflanzen und Boden zu erwarten. Maßnahmen zur Vermeidung wie Dachbegrünung und Pflanzmaßnahmen werden hierbei bereits berücksichtigt. Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung Pflanzen Tiere Biologische Vielfalt Boden Wasser Klima/ Luft Landschaftsbild Bewertungskriterien Veränderungen der Erholungssituation Beeinträchtigung durch Verkehrslärmbelastungen Bewertung der Erheblichkeit + Verlust von mehrschichtigen Gehölzbestand Verlust von Bäumen Veränderungen/ Verlust von Teillebensräumen besonders geschützter Arten Veränderung von Artenzusammensetzungen Beeinträchtigung der Biologischen Vielfalt + Verlust von Bodenfunktion durch Versiegelungen Verlust von Grundwasserneubildungsflächen Beeinträchtigung von klimatischen Ausgleichsfunktionen in der Umgebung Veränderungen des Kleinklimas durch Erhöhung der Versiegelung Beeinträchtigung durch Luftschadstoffe Beeinträchtigung von Gestaltstrukturen z.B. Verlust prägender Bäume und Errichtung von Werbeanlagen Beeinträchtigung von Kultur- und Sachgütern + Kultur- und Sachgüter Wechselwirkung Wechselwirkung zwischen den Umweltbelangen Bewertungen: + Beeinträchtigungen erheblich - Beeinträchtigung nicht erheblich - + + - Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 35 6.2.3.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich 6.2.3.3.1 Eingriffsbeurteilung Grundlagen Entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen über die Bearbeitung der Eingriffsregelung (§ 1a Abs. 3 BauGB und § 18 BNatSchG) sind bei der Aufstellung, Änderung oder Ergänzung eines Bauleitplans Eingriffe in Natur und Landschaft zu prüfen. Gemäß dem Bundesnaturschutzgesetz sind Eingriffe „Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können“ (§ 14 BNatSchG). Sind aufgrund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bauleitplans Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden (§ 18 BNatSchG). Entsprechend der Entscheidungsabfolge in der Eingriffsregelung - sind vermeidbare Beeinträchtigungen zu unterlassen und - sind unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege vorrangig auszugleichen bzw. zu ersetzen. Eingriffserfassung und -bewertung Die Eingriffserfassung und -bewertung erfolgt anhand einer verbal-argumentativen Beschreibung und Bewertung. Die Gemeinden sind in der Wahl der Bewertungsmethode frei. In Berlin wird vom Land Berlin das sog. Ausführliche Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen/Auhagen-Verfahren zur Anwendung empfohlen. Dies kann jedoch allenfalls eine Ergänzung der verbalen Beschreibung sein um den Kompensationsumfang zu quantifizieren. Es gibt jedoch keine Verpflichtung zur Anwendung einer quantifizierenden Methode. Eine verbal-argumentative Beschreibung wird von vielen Experten sogar als die fachlich korrekte Herangehensweise angesehen. Im Folgenden werden die Eingriffe, die durch die Planung vorbereitet werden, verbalargumentativ dargestellt. Als Ausgangspunkt der Betrachtung wird der Zustand vor der Baufeldfreimachung zu Grunde gelegt. Schutzgut Boden Das Planungsgebiet ist im Bestand durch die gewerbliche Nutzung eine sehr stark anthropogen beeinflusste Fläche. Der Versiegelungsgrad liegt im Bestand bei 18.376 m², das entspricht 72% des Grundstückes. Der Versiegelungsgrad ist damit im Bestand sehr hoch. Durch die Planung wird ein Versiegelungsgrad von 94% des Grundstücks ermöglicht. Die Neuversiegelung beträgt somit 5.732 m². Durch die Planung werden somit erhebliche Eingriffe bezogen auf dieses Schutzgut vorbereitet. Das Bodenleben kommt unter den versiegelten Flächen nahezu vollständig zum Erliegen. Die planungsbedingte Abtragung der Böschung und die in Teilbereichen erforderliche Auffüllung führt nicht zu erheblichen Beeinträchtigungen des Bodens, da es sich im Bestand um Aufschüttungen handelt, die bereits eine Überprägung der natürlichen Bodenhorizontierung darstellt. Im gesamten Planungsgebiet sind keine natürlich gewachsenen Böden vorhanden, so dass der Eingriff in die Geländestruktur nicht erheblich ist. Vermeidungsmaßnahmen sind für dieses Schutzgut nur insofern wirksam, als dass ein Mindestanteil an unversiegelter Fläche von 6% festgesetzt werden soll. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut erhebliche Beeinträchtigungen. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 36 Schutzgut Wasser Das Planungsgebiet ist im Bestand durch einen naturfernen Wasserhaushalt geprägt, das sich durch einen sehr geringen Rückhalt von Niederschlägen und einen hohen Austrag in Form von Abflüssen der Niederschläge in die Mischwasserkanalisation darstellt. Eingriffe, die aufgrund einer noch weiteren Erhöhung des Versiegelungsgrades ergeben würden, können im Gebiet vermieden werden. Durch die extensive Dachbegrünung und die Pflanzung von Gehölzen, den Rückhalt des Niederschlagswassers über Mulden und Rigolen verbessert sich die Situation sogar gegenüber dem Bestand. Nur der Bereich der asphaltierten Anlieferung entwässert in den Kanal. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut keine erheblichen Beeinträchtigungen. Schutzgut Klima / Luft Das Planungsgebiet ist im Bestand durch einen geringen Anteil an klimatisch wirksamen Vegetationsbestand geprägt. Durch die Planung und die damit verbundene Versiegelung entstehen keine erheblichen Eingriffe auf das Geländeklima, da dieses im Bestand bereits stark beeinträchtigt ist. Es erfolgt zwar eine weitere Versiegelung von 5.732 m² Fläche. Durch die extensive Dachbegrünung wird jedoch mehr Niederschlagswasser verdunstet, was zu einer höheren Verdunstungskühle führt. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen werden gärtnerisch mit Bäumen und Rasen gestaltet. Diese Pflanzungen erhöhen die Verdunstungsleistung und reduzieren damit die Aufheizungseffekte durch die Zunahme der versiegelten Flächen. Durch den angrenzenden Park sind weitere Flächen vorhanden, die das Lokalklima verbessern und den Staub am Entstehungsort binden. Die Vermeidungsmaßnahmen und die Nähe zum Park auf dem Gleisdreieck bedingen, dass negative Eingriffe im Gebiet vermindert werden können. Die bioklimatische Belastung verändert sich nicht durch die Planung. Durch die Planung ist eine Erhöhung des Verkehrs an der Einfahrt zum Plangebiet von 5,4% feststellbar. Dies führt zu einer Erhöhung der Luftschadstoffemissionen, die im Bestand bereits als hoch einzuschätzen sind. Die Planung führt somit zu erheblichen Beeinträchtigungen des Schutzgutes Luft. Vermeidungsmaßnahmen sind hierfür nur bedingt möglich. Auf dem nördlichen Gehweg der Yorckstraße ist die Verweildauer der Fußgänger so gering wie möglich zu halten. Hierauf hat der Bebauungsplan keine Einflussmöglichkeit. Auch die Haupteingänge sollten nicht auf der Yorckstraße angeordnet werden. Dies sieht die Planung nicht vor. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut erhebliche Beeinträchtigungen. Schutzgut Pflanzen und Tiere, biologische Vielfalt Das Planungsgebiet ist im Bestand durch einen sehr hohen Versiegelungsgrad geprägt. Die Böschungen im westlichen und östlichen Teil des Planungsgebietes sind durch einen mehrschichtigen Gehölzbestand bewachsen. Durch die Planung werden erhebliche Eingriffe bezogen auf dieses Schutzgut vorbereitet. Vegetations- und Habitatstrukturen werden verändert und beseitigt. Es ist von einem vollständigen Vegetationsverlust auszugehen, da mit der Planung ein Abtrag der bewachsenen Böschungen verbunden sein wird. Nur 6% der Fläche bleiben unversiegelt. Die geplante Bebauung wird nicht zu signifikanten Standortveränderungen für die Fauna führen. Im Bestand haben nur die Gehölzgruppen eine gewisse Bedeutung für Buschbrüter. Durch die Neuanlage von Vegetationsstrukturen können gleichwertige Strukturen geschaffen werden. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut erhebliche Beeinträchtigungen. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 37 Schutzgut Landschaftsbild Das Landschaftsbild war vor der Beräumung durch die gewerbliche Nutzung geprägt, die für die angrenzenden Wohnbauten an der Yorckstraße unattraktiv und ungeordnet wirkte. Für das Landschaftsbild waren im Bestand keine Wert gebenden Elemente feststellbar. Die Planung bereitet keinen erheblichen Eingriff in das Landschaftsbild vor. An die Stelle der ungeordneten gewerblichen Nutzung treten ein Garten- und Baumarkt mit Stellplatzanlage. Durch die Lage und die Ausgestaltung des Baukörpers des Garten- und Baumarktes wird eine bessere Fassung des Straßenraumes ermöglicht. Gerade für die angrenzende Wohnbebauung entstehen so positive Effekte. Der östliche Teil des Planungsgebietes ist durch eine Stellplatzanlage gekennzeichnet. Auch dies wirkt sich nicht negativ auf das Erscheinungsbild aus, da die Stellplatzanlage durch Bäume gegliedert wird. Im Bestand war ein Großteil der Flächen bereits als Stellplatz genutzt, allerdings ohne gliedernde Vegetationsstrukturen, so dass auch hier eine Verbesserung gegenüber der Bestandssituation festgestellt werden kann. Mit der Errichtung des Bau- und Gartenfachmarktes sind Werbeeinrichtungen in Form von Fahnenmasten und Beschriftungen am Baukörper verbunden. Die Werbeanlagen am Baukörper und entlang der Yorckstraße wurden im Laufe des Planungsprozesses auf das Maß reduziert, das sie nicht als erhebliche Beeinträchtigung wirksam werden. Die verbleibenden Werbeanlagen werden nicht als erhebliche Beeinträchtigung des Ortsbildes wirksam, da der Straßenraum sich auch im Bestand als wenig empfindlich darstellt. Unter Berücksichtigung der geplanten Vermeidungsmaßnahmen verbleiben bezogen auf dieses Schutzgut keine erhebliche Beeinträchtigungen. Ergebnis Das Ergebnis der Eingriffsbewertung ist, dass selbst unter Berücksichtigung der Vermeidungsmaßnahmen für die Schutzgüter Boden, Pflanzen und Tiere und Klima/Luft erhebliche Eingriffe durch die Planung entstehen werden. Für die Schutzgüter Wasser und Landschaftsbild ist eine vollständige Vermeidung der Eingriffe möglich. Planungsrechtliche Einordnung des Planungsgebietes Eingriffe, die bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren, sind gemäß § 1 a Abs. 3 Satz 5 BauGB nicht ausgleichspflichtig. Das bedeutet, dass ein Ausgleichserfordernis nur dann vorliegt, wenn das durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan zulässige Nutzungsmaß, die bisher nach § 34 BauGB zulässige Nutzung überschreitet. Aufgrund der Bebauungsstruktur ist die Fläche an der Yorckstraße dem unbeplanten Innenbereich nach § 34 BauGB zuzuordnen. Es wurde eine Einschätzung der zulässigen Planungsrechte nach § 34 BauGB für das Grundstück des Bau- und Gartenmarktes vorgenommen. Demnach entspricht die Bestandsversiegelung dem was nach § 34 BauGB zulässig wäre. Das planungsrechtlich zulässige Maß stellt sich wie folgt dar: Bestand versiegelt (100%) teilversiegelt (50%) unversiegelt Versiegelungs- zulässig gemäß § 34 Versiegelte Fläche grad Bestand (2) BauGB 14.743 m² 14.743 m² 7.266 m² 3.544 m² 25.553 m² 3.633 m² 18.376 m² 72% 72% Tab. 1: Planungsrechtliche Einordnung des Planungsgebietes Die Planung sieht eine zulässige Überschreitung der Grundfläche mit einer Grundflächenzahl von 0,94 vor. Die planungsrechtliche Einordnung kommt zu dem Ergebnis, dass gemäß § 34 BauGB eine GRZ von 0,72 zulässig ist. Durch die Planung wird zukünftig ein höheres Nutzungsmaß zulässig sein. Gem. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB sind die Eingriffe, die durch die Planung vorbereitet werden, ausgleichspflichtig. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 38 Ausgleich Der Eingriff, der durch die Planung vorbereitet wird, ist ausgleichspflichtig. Ein Ausgleich ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht möglich, da bereits eine hohe Grundstücksausnutzung erfolgt. Es können nur Vermeidungs- bzw. Minderungsmaßnahmen im Gebiet erfolgen. Da im Gebiet selbst kein Ausgleich möglich ist, wird ein planexterner Ausgleich erforderlich. Für den planexternen Ausgleich wird auf eine Sammelausgleichsfläche zurückgegriffen, die Teil der gesamtstädtischen Ausgleichsfunktion ist. Östlich der Flottwellstraße, im Bereich des Bebauungsplans VI-140a (zukünftiger Westpark) auf dem Gleisdreieck steht dem Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg eine Fläche für Ausgleichsmaßnahmen zur Verfügung. Die Fläche ist seit der Übertragung im Jahre 2007 im Eigentum des Landes Berlin. Die Fläche weist eine Größe von 1,7 ha auf und soll als Teil der naturnahen Parkanlage auf dem Gleisdreieck Ausgleichsfunktion entfalten. Der Park auf dem Gleisdreieck ist die Ausgleichsmaßnahme der Bebauung des Potsdamer Platzes/Leipziger Platzes und der Deutschen Bahn für die Bahnstrecke Berlin-Hannover. Ein Teil der zukünftigen Parkfläche wurde als Sammelausgleichsfläche für Eingriffe aus den Baufeldern des Gleisdreiecks zur Verfügung gehalten. Die Maßnahmen zum Ausgleich für den Bebauungsplan VI-140fa VE erfolgen auf dieser vom Land Berlin bereit gestellten Fläche. Im Bestand ist diese Sammelausgleichsfläche im Bebauungsplangebiet VI-140a durch eine geringwertige einjährige Ruderalflur geprägt, die sich auf den offenen nährstoffreichen Sanden des ehemaligen Baulogistikzentrums für die Baustelle Potsdamer Platz entwickelt haben (vgl. Planland 2004). Diese Fläche wird durch Gehölzpflanzungen und Gestaltung der Offenflächen aufgewertet. Neben dieser biotischen Aufwertung wird vor allem eine Aufwertung für das Landschaftsbild und die Erholung ermöglicht, da die Fläche für die Erholungsvorsorge der Bevölkerung in einem ansonsten durch wohnungsnahes Grün unterversorgtem Gebiet entstehen wird. Zur Bemessung der planexternen Ausgleichsmaßnahme wurde eine Versiegelungsbilanz durchgeführt. Insbesondere die hohe Neuversiegelung, die durch die Planung vorbereitet wird, ist Verursacher für die durch die Planung vorbereiteten Eingriffe. Der Wirkfaktor Versiegelung eignet sich daher als Indikator für eine solche Zuordnung (so auch § 135b BauGB). Der Wirkfaktor der Versiegelung liegt in der Regel allen standardisierten Verfahren zur Bemessung des Kompensationsumfangs zu Grunde und soll daher hier angewendet werden. Die Gegenüberstellung ist der vorliegenden Tabelle zu entnehmen. Flächenbilanz Gesamtfläche (in m²) Bestand versiegelte Fläche unversiegelte Fläche Planung versiegelte Fläche 25.553 m² Versiegelung (in m²) 18.376 m² 72 % 7.177 m² Versiegelung (in m²) 24.108 m² unversiegelte Fläche 1.445 m² Neuversiegelung (in m²) 5.732 m² Tab. 2: Ermittlung der Neuversiegelung Versiegelungsgrad Bestand (in %) Versiegelungsgrad Planung (in %) 94 % Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 39 Demnach wird durch die Planung eine Neuversiegelung von 5.732 m² Fläche vorbereitet. Der nach Berücksichtigung der Vermeidungsmaßnahmen im Planungsgebiet verbleibende Eingriff wird planextern auf der Sammelausgleichsfläche östlich der Flottwellpromenade ausgeglichen (überbezirkliche Ausgleichsmaßnahme, Westpark auf dem Gleisdreieck). Für die Ermittlung des Kompensationsumfangs wurde festgelegt, dass pro m² neuversiegelte Fläche im Baugebiet ein Quadratmeter Maßnahmen auf der von der Gemeinde bereit gestellten Fläche umgesetzt werden. Die Neuversiegelung ist der Wirkfaktor, der zu den Beeinträchtigungen führt. Ein weiterer Grund liegt in der schutzgutübergreifenden Kompensation: Durch den Bebauungsplan und die damit verbundene Versiegelung wird ein Eingriff insbesondere in den Naturhaushalt (Schutzgüter Boden, Pflanzen und Tiere und Klima / Luft) vorbereitet. Dieser Eingriff wird durch eine planexterne Maßnahme ausgeglichen, deren Aufwertungsschwerpunkt in der Stärkung der Erholungsfunktion liegt. Während für den Boden keine Aufwertung erfolgen kann, wird eine biotische Aufwertung, aber vor allem eine Aufwertung für das Landschaftsbild und die Erholung erfolgen. Die Maßnahme ist nicht gleichartig, aber gleichwertig. Dem durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI140fa VE vorbereiteten Eingriff wird daher eine Fläche von 0,6 ha auf der Sammelausgleichsfläche im Bebauungsplan VI-140a zugeordnet. Die Zuordnung erfolgt über einen Durchführungsvertrag, so dass es keiner weiteren Festsetzungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan bedarf. Durch die planexterne Maßnahme wird der Eingriff ausgeglichen. 6.2.3.3.2 Geplante Maßnahmen Im Folgenden werden die geplanten Maßnahmen zusammenfassend dargestellt. Sie wurden bei der Beurteilung der Erheblichkeit der Beeinträchtigungen berücksichtigt. Festsetzung im Bebauungsplan Die Maßnahmen werden zur Vermeidung von erheblichen Umweltauswirkungen im Bebauungsplan festgesetzt. Im Folgenden werden die Maßnahmen bezogen auf die einzelnen Schutzgüter dargestellt. Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Bioklima, durch • Vegetationspflanzungen sowie extensive Dachbegrünung Schutzgüter Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Lebensraumfunktionen des Planungsgebietes durch • Gliederung des Stellplatzes durch 46 Bäume, • 5 straßenbegleitende Bäume • extensive Begrünung der Dächer für die Insektenfauna, Schutzgut Boden Minderung der Versiegelung, durch einen Mindestanteil von 6% an unversiegelten, zu begrünenden Flächen Schutzgut Wasser Verzögerter Abfluss, Versickerung und Verdunstung des Niederschlagswassers, indem • Versickerung in Mulden und Rigolen (Ausnahme Anlieferung und Warenfreilager) • Neupflanzung von Bäumen und gärtnerische Anlage der nicht überbaubaren Flächen sowie • die Dachflächen extensiv begrünt werden. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 40 Schutzgut Klima/Luft • Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Kleinklima durch die Nutzung der Verdunstungsleistung und Staub bindenden Wirkungen der Pflanzen, indem eine Mindestbegrünung sichergestellt wird und eine extensive Dachbegrünung hergestellt wird. Schutzgut Landschaft Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Landschaftsbild, durch • Gliederung der Stellplätze durch Bäume. Sicherung durch den Durchführungsvertrag Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Bioklima, durch • Beschränkung der Beleuchtungszeit und Ausschluss von Blendwirkung • Beschränkungen der Zuschauerzahlen des Sportplatzes innerhalb der Ruhezeiten tags auf 26 Zuschauer sowie • Beschränkungen der Nutzung des Sportplatzes an Sonn- und Feiertagen mit bis zu 200 Zuschauern auf maximal 4 Stunden. Schutzgüter Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Lebensraumfunktionen des Planungsgebietes durch • Verwendung von Natrium-Hochdrucklampen zum Schutz der Insektenfauna sowie • 10 Nistkästen für Gebäudebrüter Schutzgut Boden Minderung der Versiegelung, durch einen Mindestanteil an unversiegelten, zu begrünenden Flächen Schutzgut Klima/Luft • Anordnung des Haupteingangs von der Yorckstraße abgewandt, um negative Beeinträchtigungen durch Luftschadstoffemissionen gering zu halten. Schutzgut Landschaft Vermeidung negativer Auswirkungen auf das Landschaftsbild, durch • städtebauliche Fassung der Yorckstraße, • anspruchsvolle Fassadengestaltung des Gartenmarktes. Schutzgut Kultur- und Sachgüter • Erstellen eines Werbekonzepts, um weitere Beeinträchtigungen der Yorckbrücken zu vermeiden Bauzeitenplanung Durch eine Bauzeitenplanung können weitere negative Auswirkungen auf die Umwelt verhindert werden. Diese Maßnahmen sind nicht im Bebauungsplan festsetzbar. Folgendes ist dennoch zu berücksichtigen und artenschutzrechtlich durchsetzbar: Da im Rahmen der geplanten Baumaßnahme durch Gehölzentfernungen Brutstätten von von Vögeln betroffen sind, sollten zur Vermeidung die Rodungsarbeiten außerhalb der Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 41 Brutzeit der betroffenen Vogelarten erfolgen. Die Abrissarbeiten sind überwiegend schon erfolgt und erfolgten ebenfalls außerhalb der Brutzeit. Vermeidung von Emissionen, Abfällen und Abwasser und Energieeffizienz Vermeidung von Emissionen Bei Einhaltung der gültigen Wärmedämmstandards und moderner Heizanlagen sind keine erheblichen Umweltauswirkungen durch Schadstoffemissionen aufgrund des Baukörpers zu erwarten. Die Planung führt zu einer Erhöhung des Verkehrs auf der Yorckstraße und zu einer verkehrsbedingten Erhöhung der Luftschadstoffemissionen. Zur Vermeidung von Emissionen sind während der Bauphase unnötige Betriebsfahrten und Maschinenleerläufe zu vermeiden. Der Einsatz Treibstoff sparender, lärmarmer und schadstoffreduzierter Baumaschinen und Fahrzeuge wird empfohlen. Sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern Durch die zusätzliche Bebauung erhöht sich die anfallende Abwasser- und Abfallmenge. Der Abfall wird sachgerecht entsorgt bzw. wiederverwertet. Nutzung erneuerbarer Energien sowie der sparsame u. effiziente Umgang mit Energie Der Bebauungsplan trifft keine Festlegungen zum Einsatz erneuerbarer Energien bzw. zum sparsamen und effizienten Umgang mit Energie Fachrechtlicher Ausgleich nach Baumschutzverordnung (BaumschVO) Im Planungsgebiet wachsen Bäume, die unter die Baumschutzverordnung fallen. Es wurden 21 Bäume festgestellt, die im Planungsgebiet unter die Baumschutzverordnung fallen. 17 Bäume, die unter die Baumschutzverordnung fallen, befinden sich außerhalb des Planungsgebietes im Bereich der geplanten S-Bahntrasse der S 21 und 5 Bäume im Bereich des geplanten Nahversorgers (Bebauungsplangebietes VI-140fb). Im Bezirk Friedrichshain Kreuzberg wurde für 21 Bäume ein Antrag auf Genehmigung der Fällung gestellt. Die Genehmigung wurde erteilt und es wurde gemäß § 6 BaumschVO ein Ersatz als Auflage zur Genehmigung erteilt. Innerhalb eines Jahres nach Errichtung des Bau- und Gartenmarktes sind 40 Acer platanoides oder Platanus acerifolia (3x verpflanzt, Stammumfang 18-20 cm) im Bereich der Stellplatzanlage zu pflanzen. Im Freiflächenplan wurde der Nachweis der 40 zu pflanzenden Bäume erbracht. Die Bäume außerhalb des Planungsgebietes im Bereich des Bebauungsplans VI-140fb und im Bereich der zukünftigen Bahntrasse sind während der gesamten Baumaßnahme gem. BaumSchVo zu schützen. Im Bezirk Tempelhof-Schöneberg wurden drei Bäume zur Fällung beantragt. Die Genehmigung der Fällung wurde erteilt. Unter Berücksichtigung des Schadbildes von zwei der drei Bäume wurden zwei Ersatzpflanzungen als Auflage festgelegt. Im Freiflächenplan wurde der Nachweis der zwei zu pflanzenden Bäume entlang der Yorckstraße erbracht. Entlang der Yorckstraße werden fünf weitere Baumpflanzungen vorgesehen, die über dem nach Fällgenehmigung erforderlichen Umfang liegen. 6.2.3.4 Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung der Planung (Nullvariante) würde die Fläche weiterhin einer gewerblichen Nutzung unterliegen mit der damit verbundenen erheblichen Einschränkungen der Stadtgestalt. Eine naturschutzfachliche Erhöhung der Wertigkeit würde sich nicht einstellen, da die Fläche im Bestand bereits zu 72% versiegelt ist. Auch bei Nichtdurchführung der untersuchten Planung wäre eine bauliche Entwicklung der nach § 34 BauGB beurteilten Fläche an der Yorckstraße möglich. Gesamtstädtisches Ziel ist die Entwicklung eines Parks auf dem Gleisdreieck und eine räumliche Fassung des Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 42 Parks durch innerstädtische Stadtquartiere. Im Flächennutzungsplan Berlin (FNP), in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 17. Februar 2011 (ABl. S. 438), ist das Baufeld Yorckdreieck als Gemischte Baufläche M1 dargestellt. M1-Flächen sind Bereiche mit hoher Nutzungsintensität und -dichte sowie mit vorwiegendem Kerngebietscharakter. Die Yorckstraße ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dargestellt. Aus der Darstellung „Gemischte Baufläche M1“ sind grundsätzlich Sondergebiete, in denen großflächige Einzelhandelseinrichtungen allgemein zulässig sind, entwickelbar. Durch die übergeordnete Planung des Flächennutzungsplans wird deutlich, dass hier eine bauliche Entwicklung in jedem Fall gewünscht ist. Die Flächendarstellung entspricht nicht hundertprozentig dem Umgriff des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Der Bebauungsplan konkretisiert die Ziele des Flächennutzungsplans. 6.2.3.5 Artenschutzrechtliche Prüfung 6.2.3.5.1 Rechtsgrundlage Artenschutzrechtliche Verbote werden durch konkrete Handlungen erfüllt, so etwa wenn die geschützte Lebensstätte durch die Errichtung eines Vorhabens zerstört wird oder geschützte Arten während der Brutzeit durch den Betrieb einer baulichen Anlage gestört werden. Erst der Vollzug der Bebauungsplanung kann zum Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbote führen. Gleichwohl sind künftige artenschutzrechtliche Konfliktlagen bereits in der Bebauungsplanung zu behandeln. Es muss daher im Rahmen der Planaufstellung vorausschauend ermittelt und beurteilt werden, ob beim Vollzug des Bebauungsplans Verstöße gegen artenschutzrechtliche Verbote zu erwarten sind. Die Gemeinde muss vorausschauend ermitteln, ob die vorgesehenen Festsetzungen auf unüberwindbare artenschutzrechtliche Hindernisse treffen würden und ob Festsetzungen dauerhaft ein rechtliches Hindernis in Gestalt artenschutzrechtlicher Verbote entgegenstünde. Die Belange des Artenschutzes unterliegen nicht der baurechtlichen Abwägung. Wird im Rahmen der Planaufstellung festgestellt, dass der Bebauungsplan artenschutzrechtliche Verbote berührt, muss geprüft werden, ob die drohenden artenschutzrechtlichen Verbote überwunden werden können. Im Rahmen des Bebauungsplans müssen die Vorraussetzungen für die Überwindung des drohenden Verbots geschaffen werden, indem die Freistellung geprüft oder in eine Ausnahmelage oder Befreiungslage hineingeplant wird. § 44 Absatz 1 BNatSchG verbietet: 1. wild lebenden Tieren der besonders geschützte Arten nachzustellen, sie zu fangen, zu verletzen oder zu töten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, 2. wild lebende Tiere der streng geschützten Arten und der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert, 3. Fortpflanzungs- oder Ruhestätten der wild lebenden Tiere der besonders geschützten Arten aus der Natur zu entnehmen, zu beschädigen oder zu zerstören, 4. wild lebende Pflanzen der besonders geschützten Arten oder ihre Entwicklungsformen aus der Natur zu entnehmen, sie oder ihre Standorte zu beschädigen oder zu zerstören (Zugriffsverbote). Die Verbotstatbestände nach § 44 Abs. 1 Nr. 1, 3 und 4 BNatSchG verweisen auf die besonders geschützten Arten. Einzig das Verbot gemäß § 44 Abs. 1 Nr. 2 bezieht sich auf die streng geschützten Arten. Welche Tiere entweder zu den besonders oder zu den streng geschützten Arten gehören, lässt sich der Begriffsbestimmung nach § 7 BNatSchG entnehmen. Die besonders geschützten Arten sind in Abs. 2 Nr. 13 und die streng geschützten Arten in Nr. 14 gesetzlich definiert: „Besonders geschützte Arten“ nach § 7 Abs. 2 Nr. 13 BNatSchG - Arten der Anhänge A oder B der EG-Verordnung Nr. 338/97 (EU-ArtSchVO) - Arten der Anlage I Spalte 2 der Bundesartenschutzverordnung (BArtSchVO) Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE - Arten des Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG (FFH-Richtlinie) - Vogelarten der europäischen Vogelschutz-RL - Arten, gemäß einer Rechtsverordnung nach § 54 Absatz 1 BNatSchG 43 „Streng geschützte Arten“ nach § 7 Abs. 2 Nr. 14 BNatSchG - Arten des Anhang A der EG-Verordnung Nr. 338/97 (EU-ArtSchVO) - Arten der Anlage I Spalte 3 der Bundesartenschutzverordnung (BArtSchVO) - Arten des Anhang IV der Richtlinie 92/43/EWG (FFH-Richtlinie) - Arten, gemäß einer Rechtsverordnung nach § 54 Absatz 2 BNatSchG Die streng geschützten Arten stellen dabei keine eigene Gruppe an geschützten Arten sondern eine Teilmenge der besonders geschützten Arten dar. Sie unterliegen zusätzlich dem Störungsverbot während bestimmter Zeiten. Daneben sind auch die europäischen Vogelarten vom Schutz umfasst. 6.2.3.5.2 Vorgehensweise Prüfungssystematik Für die Abarbeitung artenschutzrechtlicher Konflikte wird das folgende vierstufige Prüfprogramm (Blessing/Scharmer 2011) angewendet: Stufe 1: Würde die Handlung (Vollzug der Planung) gegen die vier artenschutzrechtlichen Verbote verstoßen? Stufe 2: Falls ja, ist zu prüfen, ob die Handlung unter den Vorraussetzungen des § 44 Abs. 5 BNatSchG von der Verbotswirkung freigestellt werden kann? Stufe 3: Ist dies nicht möglich, ist zu prüfen, ob die Vorraussetzungen für die Erteilung einer Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG vorliegen. Stufe 4: Ist dies nicht der Fall, ist zu prüfen, ob die Vorraussetzungen für die Erteilung einer Befreiung nach § 67 Abs. 2 BNatSchG vorliegen. Zunächst wird also geprüft, ob die Planung im Vollzug zu artenschutzrechtlichen Verboten führen wird. Im Falle, dass Verbotstatbestände berührt sind, ist auf zweiter Stufe zu klären, wie diese artenschutzrechtlichen Konflikte planerisch bewältigt werden können. Es ist also zu klären, ob Handlungen unter den Vorraussetzungen des § 44 Abs. 5 BNatSchG von dem jeweiligen einschlägigen Verbot freigestellt sind. Die Freistellungs-Regelung sieht für bestimmte Gruppen von Arten unterschiedliche Vorraussetzungen vor. Die Vorschrift unterscheidet dabei zwischen europäisch geschützten Arten und solchen gemäß Rechtsverordnung nach § 54 Abs. 1 Nr. 2 BNatSchG für die engere Vorraussetzungen gelten sowie den übrigen „anderen geschützten Arten“, deren Schutz leichter überwunden werden kann. Für die Arten der erst genannten Fallgruppe gilt: Für nach § 15 Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) zulässige Eingriffe in Natur und Landschaft sowie für Vorhaben im Sinne des § 18 Absatz 2 Satz 1 BNatSchG, die nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zulässig sind, gelten die Zugriffsverbote nach Maßgabe der Sätze 2 bis 5. Nach § 44 Absatz 5 BNatSchG liegt bei den Tierarten des Anhang IV Buchstabe a der FFH-RL, europäischen Vogelarten und Arten, die nach einer Rechtsverordnung nach § 54 Absatz 1 Nr. 2 ein Verstoß gegen die Verbote des Absatzes 1 Nr. 3 und im Hinblick auf damit verbundene unvermeidbare Beeinträchtigungen auch gegen das Verbot des Absatzes 1 Nr. 1 dann nicht vor, soweit die ökologische Funktion der von dem Eingriff oder Vorhaben betroffenen Fortpflanzungs- oder Ruhestätte im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt wird. Soweit erforderlich können auch vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen festgesetzt werden. Für Standorte wild lebender Pflanzen der in Anhang IV Buchstabe b der FFH-Richtlinie aufgeführten Arten gelten die Sätze 2 und 3 entsprechend. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 44 Durch die Vorschriften § 44 Abs. 5 Satz 1 bis 4 BNatSchG wird eine funktionsbezogene Erheblichkeitsschwelle eingeführt. Für die Arten der zweiten Fallgruppe gilt gemäß § 44 Abs. 5 Satz 5 BNatSchG „sind andere besonders geschützte Arten betroffen, liegt bei Handlungen zur Durchführung eines Eingriffs oder Vorhabens kein Verstoß gegen die Zugriffsverbote vor“. Ein Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbote liegt bei anderen national geschützten Arten somit bereits dann nicht vor, wenn über drohende Verstöße gegen artenschutzrechtliche Verbote auf der Ebene des Bebauungsplans durch Vermeidung und Ausgleich der Eingriffe in der Abwägung gemäß § 1a Abs. 3 BauGB entschieden wurde. Der Schutz der nur national geschützten Arten ist somit deutlich geringer gestellt. Ist ein drohender Verstoß gegen ein Verbot nicht nach § 44 Abs. 5 BNatSchG von der Verbotswirkung freigestellt, ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahren weiterhin zu prüfen, ob die Voraussetzungen für eine Ausnahme nach § 45 Abs. 7 BNatSchG vorliegen und durch geeignete Maßnahmen in eine Ausnahmelage hineingeplant werden kann. Die Prüfung einer Ausnahme ist für europäisch geschützte Arten relevant. Die Ausnahmevorschrift sieht mehrere Ausnahmegründe vor, wie z.B. die Gefahrenabwehr oder die überwiegenden Gründen des öffentlichen Interesses. Voraussetzung ist, dass es keine zumutbaren Alternativen gibt und dass das geplante Vorhaben zu keiner Verschlechterung des Erhaltungszustands führen darf. Untersuchung Vorkommen gesetzlich geschützter Arten Folgende besonders und streng geschützte Tier- und Pflanzenarten wurden nachgewiesen bzw. werden im Sinne einer Potenzialeinschätzung vermutet: Buschbrüter: Klappergrasmücke, Mönchsgrasmücke, Amsel, Grünfink, Girlitz Höhlenbrüter: Haussperling, Blaumeise oder Kohlmeise 6.2.3.5.3 Prüfung der Verbotstatbestände Buschbrüter Nachweis Strauch- und Gehölzbestände im Planungsgebiet Konfliktpotenzial Durch die Planung wird der Vegetationsstand beseitigt werden bzw. wurde z.T. bereits beseitigt, damit gehen die Lebensräume der angesprochenen Arten verloren Vermeidung, Minderung auch im Sinne des § 44 (5) Artenschutzrechtliche Bauzeitenregelung im Baugenehmigungsverfahren, um keine Brut zu zerstören und zur Vermeidung von erheblichen Störungen während der Fortpflanzungszeit. Die bereits erfolgten Rodungsarbeiten erfolgten bereits außerhalb der Brutzeit. Beurteilung der Verbotstatbestände des § 44 (1) Nr. 1, 2 u. 3 Nr. 1 nicht erfüllt. Die Tötung ist durch eine Bauzeitenregelung im Baugenehmigungsverfahren und eine ökologische Baubegleitung zur Kontrolle der Regelungen vermeidbar. Die bisher erfolgten Arbeiten erfolgten außerhalb der Brutzeit, so dass eine Tötung ausgeschlossen wurde. Nr. 2 nicht erfüllt. Erhebliche Störungen während der Fortpflanzungszeit, die zu einer Verschlechterung des Erhaltungszustandes der lokalen Population führen, sind durch die Bauzeitenregelung im Baugenehmigungsverfahren und eine ökologische Baubegleitung vermeidbar. Die bisher erfolgten Arbeiten erfolgten außerhalb der Brutzeit, so dass eine Tötung ausgeschlossen wurde. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 45 Nr. 3 nicht erfüllt. Da der Schutz der Fortpflanzungsstätte nach Beendigung der jeweiligen Brutperiode erlischt, und die hier behandelten Arten ihre Fortpflanzungs- und Ruhestätten regelmäßig wechseln und nicht erneut nutzen, ist der Verbotstatbestand außerhalb der Brutzeit nicht erfüllt und durch eine Berücksichtigung der Brutzeiten vermeidbar. Die ökologische Funktion im räumlichen Zusammenhang ist durch den regelmäßigen Wechsel der Fortpflanzungsstätten und ihrer nicht erneuten Nutzung sowie durch die Festsetzung von Hecken und Bäumen, die neuen Lebensraum bieten, weiterhin erfüllt. Es werden Bestands erhaltende Maßnahmen im Durchführungsvertrag gesichert: • Pflanzungen von Laubbäumen auf dem Grundstück • extensive Dachbegrünung Außerdem sind durch die direkte Parkrandlage im nahen und weiteren Umfeld geeignete Ausweichlebensräume für diese Arten vorhanden. Da die Parkanlage im Umfeld neu angelegt wird, ist auch nicht davon auszugehen, dass alle Reviere dort bereits besetzt sind. Der dort vorhandene Lebensraum wird daher für die Arten als besiedelbar bewertet. Für besonders geschützte Arten liegt gemäß § 44 Abs. 5 bei Handlungen zur Durchführung eines Eingriffs oder Vorhabens ein Verstoß gegen die Zugriffsverbote nicht vor. Dieser Sachverhalt trifft hier zu, da die Beseitigung der Vegetationsstrukturen gleichzeitig Eingriffe in Natur und Landschaft darstellen. Eine sachgerechte Abhandlung der Eingriffsregelung mit einer Vermeidung und Ausgleich der Eingriffe ist erforderlich und wurde erbracht. Höhlenbrüter, Nischenbrüter Nachweis Vor Abriss der Gebäude wurden diese auf Niststätten untersucht. Es wurden Niststätten an Gebäuden im Planungsgebiet festgestellt. Konfliktpotenzial Die vorhandene Bebauung wurde bereits abgerissen. Potenzielle Lebensräume sind damit bereits verloren gegangen. Vermeidung, Minderung auch im Sinne des § 44 (5) keine, da die Planung nur auf der Grundlage des Abrisses möglich ist Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen Vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen sind nicht möglich, da der Abriss und der Verlust der Lebensstätten bereits erfolgt sind. Es werden als Ausgleichsmaßnahme 10 Nistkästen angebracht werden. Diese werden durch den Durchführungsvertrag gesichert. Beurteilung der Verbotstatbestände des § 44 (1) Nr. 1, 2 u. 3 Nr. 1 nicht erfüllt. Die Tötung wurde ausgeschlossen, da der Abriss erfolgte, als die Lebensstätten nicht besetzt waren. Nr. 2 nicht erfüllt. Erhebliche Störungen während der Fortpflanzungszeit konnten ausgeschlossen werden, Nr. 3 nicht erfüllt. Da der Schutz der Fortpflanzungsstätte mit Aufgabe des Reviers endet und die Fortpflanzungsstätte jährlich wiederkehrend genutzt wird, ist der Verbotstatbestand erfüllt. Da keine vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen ergriffen wurden, sondern der Abriss bereits erfolgte, ist der Verbotstatbestand erfüllt. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 6.2.3.5.4 46 Zusammenfassende Betrachtung Die Planung berührt die Verbotstatbestände nach § 44 BNatSchG. Es wurden durch den Abriss ganzjährig geschützte Lebensstätten beseitigt. Es werden 10 Mauerseglerkästen (Nr. 17, der Firma Schwegler) in den Gebäudekörper integriert. 6.2.4 Anderweitige Planungsmöglichkeiten 6.2.4.1 Standortalternativen Die geplante Bebauung des Yorckdreiecks muss in engem Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Gleisdreiecks gesehen werden. Städtebauliches Ziel ist es, die in unmittelbarer Umgebung vorhandenen dichten Blockrandbebauungen auf den an den Rändern des Gleisdreiecks zu entwickelnden Baufeldern zu arrondieren und fortzusetzen und so die gewünschte Reintegration des Gleisdreiecks in den Stadtkörper zu erreichen. Durch Konzentration der baulichen Entwicklung auf wenige dicht bebaute Baufelder wird die Inanspruchnahme weiterer innerstädtischer Freiflächen verringert und eine großzügige öffentliche Grün- und Freiflächennutzung ermöglicht, die zugleich ausgleichende Wirkung bezüglich der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und der Auswirkungen der Planung auf die Umwelt hat. Gleichzeitig wird durch die bauliche Dichte eine eindeutige städtebauliche Zäsur zu den geplanten Grün- und Freiflächen hergestellt. Standortalternativen wurden nicht untersucht, da dieses Zeil bereits im Rahmenvertrag zwischen dem Land Berlin und dem Grundstückseigentümer des gesamten Gleisdreiecks formuliert wurde. Dieser Rahmenvertrag wurde eine sehr hohe bauliche Dichte im Planungsgebiet zulassen. Die Planung bleibt deutlich hinter dieser Dichte zurück und ist somit mit weniger Umweltauswirkungen verbunden. 6.2.4.2 Alternative Bebauungskonzepte Alternative Bebauungskonzepte wurden aus folgenden Gründen nicht in Betracht gezogen. Der jetzige Grundstückseigentümer die FA Hellweg hat das Grundstück mit der Absicht gekauft einen Hellweg Bau- und Gartenmarkt zu errichten. Der dreieckige Geländezuschnitt und die sich daraus ergebene Grundstückstiefe ermöglichen nur eingeschränkt verschiedene Bebauungsvarianten zur Errichtung eines Bau- und Gartenmarktes. Auch aus städtebaulichen Gründen sollte der Baukörper des Bau- und Gartenmarktes zur Yorckstraße orientiert sein. Dabei wurde insbesondere auf die Fassadengestaltung Einfluss genommen. Hierzu wurde eine Beratung im Berliner Baukollegium durchgeführt. Es erfolgte ein Fassadenwettbewerb um den innenstadtnahen Standort mit einer anspruchsvollen Gestaltung gerecht zu werden. Das Werbekonzept wurde im Rahmen des Planungsprozesses so reduziert, dass Beeinträchtigungen reduziert werden können. Der ursprünglich geplante Werbepylon ist so entfallen. 6.3 Zusätzliche Angaben 6.3.1 Technische Verfahren und verwendete Unterlagen 6.3.1.1 Umweltprüfung Die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen des Bebauungsplans auf die Schutzgüter und ihre Wechselwirkungen werden im Rahmen der Umweltprüfung ermittelt, beschrieben und bewertet. Die Umweltprüfung ist zudem nicht auf die Betrachtung nachteiliger Umweltauswirkungen beschränkt, sondern bezieht auch positive Auswirkungen ein. Im Rahmen der verbal-argumentativen Untersuchungsmethode wird zunächst der gegenwärtige Zustand beschrieben. Hieraus werden die Empfindlichkeiten der jeweiligen Schutzgüter gegenüber den zu erwartenden Veränderungen abgeschätzt. Auf der Grundlage der Darstellung der Auswirkungen des geplanten Vorhabens werden außerdem die zu erwartenden Beeinträchtigungen und Wirkungen auf alle Schutzgüter aufgezeigt und zum Bestand und zur Empfindlichkeit in Relation gesetzt. Zusammenfassend werden dann Emp- Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 47 fehlungen zur Vermeidung, zur Minimierung sowie ggf. zum Ausgleich der festgestellten Umweltauswirkungen abgeleitet. Im Zuge der Baufeldfreimachung erfolgten bereits ein Abriss der Gebäude und eine teilweise Rodung des Baumbestandes. Als Bestand wurde dennoch die gewerbliche Nutzung zu Grunde gelegt, da alle Maßnahmen nur der Bauvorbereitung galten. Das nun überwiegend beräumte Baufeld kann nicht als Bestand zu Grunde gelegt werden, da sonst vorhabenbedingte Maßnahmen wie z.B. die Vegetationsbeseitigung, dem Vorhaben nicht angelastet werden könnten. Grundlagen der Bestanderfassung und -bewertung sowie der Prognose bilden der Digitale Umweltatlas Berlin, Vor-Ort-Begehung, Luftbildauswertungen sowie Fachgutachten. Es wurden Fachgutachten zur Luft-, Licht und Lärmimmissionen, Verkehr sowie Niederschlagswasserkonzept erarbeitet. 6.3.1.2 Eingriffsbilanzierung Für die Bewertung und Bilanzierung des Eingriffs in Natur und Landschaft muss zunächst geprüft werden, ob ein ausgleichspflichtiger Eingriff durch den Bebauungsplan vorbereitet wird. Hierfür wurde das nach § 34 BauGB planungsrechtlich zulässige Maß bestimmt. Es erfolgte eine verbal-argumentative Ermittlung, Beschreibung und Bewertung des Eingriffs. Da der Ausgleich planintern nicht vollständig möglich ist, können nur planextern Maßnahmen umgesetzt. Hierfür wird dem Eingriff ein Teil der Sammelausgleichfläche im Park auf dem Gleisdreieck zugeordnet. Um den Umfang an erforderlichen planexternen Ausgleichsmaßnahmen zu bestimmen, wurde eine Versiegelungsbilanz durchgeführt. Der Wirkfaktor Versiegelung ist Ursache für eine Vielzahl von erheblichen Beeinträchtigungen und eignet sich daher als Indikator für eine solche Zuordnung (so auch § 135b BauGB). Der Wirkfaktor der Versiegelung liegt daher in der Regel allen standardisierten Verfahren zu Grunde (z.B. dem in Berlin zur Anwendung empfohlenen Ausführlichen Verfahren/Auhagen-Verfahren) und kann daher hier angewendet werden. 6.3.1.3 Erfassung der Avifauna und Fledermäuse Von Anfang Juni bis Mitte Juli 2006 wurden vier Begehungen des Untersuchungsgebietes durchgeführt (Scharon 2006). Dazu wurden alle Revier anzeigenden Merkmale, wie singende Männchen, Revierkämpfe, Paarungsverhalten und Balz, Altvögel mit Nistmaterial, Futter tragende Altvögel u. a., sowie Nester in Tageskarten eingetragen. Die Erfassung der Höhlenbrüter erfolgte vorwiegend durch das Verhören der bettelnden Jungvögel und der mit Futter die Höhlen anfliegenden Altvögel. Nachweise der Greif- und Krähenvögel erfolgten durch die Suche von Nestern. Es wurden Tageskarten erstellt, aus den Angaben der Tageskarten wurden Artkarten erstellt und bei der Auswertung für jede Vogelart die Reviere bzw. Brut-paare ermittelt. Die Methode der Revierkartierung wird zur Ermittlung der Siedlungsdichte von Brutvögeln am häufigsten angewandt. Die Ergebnisse können statistisch aufgearbeitet werden und somit eine Vergleichbarkeit mit ähnlichen Lebensräumen ermöglichen. Dabei ist zu beachten, dass die festgestellten Reviere nicht unbedingt mit den tatsächlichen Brutrevieren übereinstimmen müssen, da auch unverpaarte Männchen mit erfasst werden. Eine Einschränkung erfährt die Untersuchung durch den späten Beginn. Viele Arten der Gehölzbestände beginnen bereits im März und April, so dass die Ergebnisse insbesondere für die Gehölzbestände und Stadtwälder evtl. nicht vollständig sind. Wegen der vollständigen Belaubung der Gehölze konnte die Erfassung der Krähenvögel nur noch sehr eingeschränkt erfolgen. Auch gestaltete sich gerade die Erfassung der Finkenvögel sehr problematisch, da diese zwischen den einzelnen Singwarten z. T. sehr große Distanzen überwinden. Im Januar 2011 erfolgte vor Baufeldfreimachung eine Begehung der Fläche hinsichtlich des Vorkommens von Gebäudebrütern und Fledermäusen (Teige 2011). Die Fläche wurde bezüglich des Vorkommens geschützter Arten und ganzjährig geschützter Lebensstätten hin betrachtet. Der Untersuchungszeitraum lag außerhalb der Fortpflanzungszeit der zu erwartenden Brutvögel und Fledermausarten. Es konnten daher nur die vorhandenen Potenziale eingeschätzt und vorhandene Hinweise auf Niststätten (alte Nester, charakteristische Spu- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 48 ren) oder Fledermausquartiere ausgewertet werden. Das mögliche Vorkommen von Fledermauswinterquartieren im Gebäude- und Baumbestand wurde untersucht. Es konnten keine Hinweise und Nachweise geschützter Nist- und Lebensstätten festgestellt werden. 6.3.1.4 Erfassung Zauneidechsen Die Erfassung der im Untersuchungsgebiet vorkommenden Reptilien erfolgte sechsmal im Juni und Juli 2006. Folgende Nachweismethoden kamen zur Anwendung: 1. Nachweis durch Beobachtung 2. Das Wenden von Steinen und anderen Unterschlupf- und Versteckmöglichkeiten etc. (unter diesen halten sich oft Reptilien auf) 3. Gezieltes Abgehen geeigneter Reptilienlebensräume und Ruheplätze 6.3.1.5 Lärmgutachten Es wurde ein Lärmgutachten erarbeitet, dass den vorhabenbedingten Verkehr ermittelt und in Beziehung zur Bestandbelastung aus Verkehr und Schiene in Beziehung setzt. Es wurde eine Verkehrszunahme von 5,4% prognostiziert und einer vorhabenbedingten Steigung von 0,7 dB(A) am Knotenpunkt Yorckstraße/Bautzener Straße. bei einer Vorbelastung von 73 bis 75 dB (A). Nach der 16. BImSchV handelt es sich bei den Pegelanhebungen um eine wesentliche Änderung, wenn die verursachenden Maßnahmen als „erheblicher baulicher Eingriff“ einzustufen sind. Es sind Schallschutzmaßnahmen erforderlich, die dann im Durchführungsvertrag gesichert werden Auch der Gewerbelärm und der Sportplatzlärm wurden jeweils ermittelt. 6.3.1.6 Lichttechnische Untersuchung Es wurde ein lichttechnisches Gutachten erarbeitet, das die Verträglichkeit der geplanten Nutzung für die umliegenden Wohnhäuser in der Yorck- und Bülowstraße hinsichtlich der zu erwartenden Lichtimmissionen untersuchen sollte. Die Berechnungen wurden für die Ausleuchtung des Kunstrasen-Spielfeldes, für die Ausleuchtung des Parkplatzes und für die Lichtimissionen an den Wohnhäusern Yorck- und Bülowstraße durchgeführt. Es wurden bestimmte Leuchten-Parameter der Berechnung zu Grunde gelegt. Als immissionsrechtliche Beurteilungsvorschrift wird die Licht-Leitlinie des Länderausschusses für Immissionsschutz „Hinweise zur Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen“, Band 4 der Schriftenreihe des LAI, 2001 zugrunde gelegt. Dabei ist zu beachten, dass diese Leitlinie lediglich Hinweise und Vorgaben zur einheitlichen Messung und Beurteilung von Lichtimmissionen für den Vollzug des BImSchG formuliert und der Gesetzgeber bisher noch keine rechtsverbindlichen Vorschriften zur Bestimmung des immissionsschutzrechtlichen Erheblichkeitsgrenzen für Lichtimmissionen erlassen und auch nicht in Aussicht gestellt hat. Üblicherweise werden in der Praxis die Berechnungsergebnisse einer Prognose mit den Festlegungen in der Licht-Leitlinie verglichen und interpretiert ohne dass in der Licht-Leitlinie entsprechende methodische Hinweise zur Bearbeitung einer Prognose formuliert sind. Die lichttechnische Untersuchung wurde nicht der aktuellen Planung angepasst. Im Rahmen des Durchführungsvertrages, der auch das Werbekonzept regelt, müssen daher Bestimmungen aufgenommen werden, die die Verträglichkeit der Leuchten regelt. 6.3.1.7 Gutachten Lufthygiene Es wurde ein Luftschadstoffuntersuchung der Kfz-bedingten Luftschadstoffbelastung von Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 für die Ist-Situation ohne Neubau sowie die Plansituation mit Neubau (Planfall) erstellt. Ziel der Untersuchung ist die Verträglichkeit der geplanten Nutzung für die umliegenden Wohnhäuser in der Yorckstraße zu untersuchen. Die kfz-bedingte Luftschadstoffbelastung wurde mit dem PC-Programm SoundPLAN 7.0 durchgeführt. Das Untersuchungsgebiet umfasst einen Bereich von 480x480 m um das Gebiet des Bebauungsplans. Die Emissionen des Straßenverkehrs wurden aus Verkehrszahlen, den Emissionsfaktoren der jeweiligen Verkehrssituation sowie den PM10 Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 49 Emissionen für Aufwirbelung und Abrieb errechnet. Diese berechneten Emissionen waren Grundlage für die Immissionsberechnungen. Weiterhin gingen Daten der Meterologie und die Luftschadstoffvorbelastung in die Berechnungen ein. Die Immissionsberechnungen der Luftschadstoffe Stickstoffdioxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 wurden mit den Immissionsgrenzwerten der 39. BImSchV verglichen. 6.3.2 Umweltmonitoring Die Gemeinden sind verpflichtet, die erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der Durchführung der Bauleitpläne eintreten, zu überwachen, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen (§ 4c BauGB). Die geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen sind im Umweltbericht zu beschreiben Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Wasser, Landschaftsbild sowie Kulturgüter und sonstige Sachgüter nach sich ziehen wird. Dementsprechend ist es nicht erforderlich, Maßnahmen zur Überwachung für diese Schutzgüter zu planen. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen für die Schutzgüter Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung, Klima/Luft, Boden, und Pflanzen und Tiere nach sich ziehen wird. Für deren Überwachung sind die nachfolgend beschriebenen Maßnahmen vorgesehen: erhebliche Umweltauswirkung Boden Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung Klima/Luft Kultur- und Sachgüter Überwachungsmaßnahmen (gem. § 4 c BauGB) Überprüfung der Einhaltung des Anteils an unversiegelter Fläche Überprüfung der Einhaltung der Pflanzfestsetzungen (hinsichtlich Art und Stammumfang) und der extensiven Dachbegrünung Überprüfung der Einhaltung der Festsetzungen und der Regelung im Durchführungsvertrag (z.B. Schallschutzmaßnahmen an betroffenen Gebäuden) Verkehrszählung um die Prognosewerte des Lufthygienegutachtens zu überprüfen Überprüfung der Einhaltung des Werbekonzeptes Unterrichtung durch Behörden (gem. § 4 Abs. 3 BauGB) nach Realisierung der Planung nach Realisierung der Planung nach Realisierung der Planung nach Realisierung der Planung nach Realisierung der Planung Tab. 3: Maßnahmen zur Überwachung der Umweltauswirkungen Sollte es bei der Durchführung dieses Bebauungsplanes Hinweise auf unvorhergesehene Umweltauswirkungen geben, sind geeignete Maßnahmen zu ergreifen. 6.4 Allgemein verständliche Zusammenfassung Der gesamte Bereich des Planungsgebietes ist durch die gewerbliche Nutzung sehr stark anthropogen beeinflusst. Der Versiegelungsgrad liegt im Bestand bei 18.376 m², das entspricht 72% des Grundstückes. Die nicht versiegelten Flächen wie z.B. die Böschungen sind durch Aufschüttungen geprägt und nicht natürlichen Ursprungs. Unterhalb der Auffül- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 50 lungen folgen Fein- bis Mittelsande der Weichsel-Kaltzeit. Eine natürliche Horizontierung des Bodens ist nicht vorhanden. Vegetationsbestand ist nur in geringem Umfang vorhanden. Es handelt sich um mehrschichtige Gehölzbestände, die insbesondere auf den Böschungen wachsen. Die Flächen weisen somit aus Sicht des Arten- und Biotopschutzes einen nur geringen bis mittleren Biotopwert auf. Die Planung des Bebauungsplans VI-140fa VE sieht die Festsetzung eines Garten- und Baumarktes mit Stellplatzanlagen vor. Im Rahmen der Umweltprüfung für diesen Bebauungsplan wurde festgestellt, dass dessen Durchführung voraussichtlich keine erheblichen Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Wasser, Tiere und biologische Vielfalt und Landschaftsbild nach sich ziehen wird. Voraussichtlich erhebliche Umweltauswirkungen sind für die Schutzgüter Mensch und seine Gesundheit und Bevölkerung, Klima / Luft, Boden und Pflanzen und Kulturgüter und sonstige Sachgüter zu erwarten. Dies ist insbesondere durch die Neuversiegelung von 5.732 m² durch Baukörper und Stellplatzanlagen bedingt. Anlagebedingt werden durch die Planung erhebliche Beeinträchtigungen der Bodenfunktionen und der Lebensraumfunktion für Pflanzen vorbereitet. Zwar ist im Bestand der Anteil an versiegelter Fläche bereits mit 72% sehr hoch und es handelt sich auch um einen bereits gestörten Standort, dennoch wird durch die Planung eine Neuversiegelung möglich. Das Bodenleben kommt unter den versiegelten Flächen nahezu vollständig zum Erliegen. Während sich die Flächen mit Bodenanschluss in der Planung deutlich reduzieren, wird der Anteil der Vegetation bestandenen Flächen deutlich erhöht (gärtnerisch anzulegende Flächen 1.455 m² und Dachbegrünung 4.500 m²). Dadurch können negative Umweltauswirkungen auf die Schutzgüter Klima/Luft und Wasser vermieden werden. Gegenüber der Bestandsbebauung ergibt sich für die Bereich der Kulturgüter und das Landschaftsbild keine Verschlechterung, da durch die gewerbliche Nutzung im Bestand bereits Beeinträchtigungen bestehen. Baubedingte erhebliche Auswirkungen sind für keines der Schutzgüter zu erwarten. Betriebsbedingte Auswirkungen sind für das Schutzgut Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung und Klima/Luft zu erwarten. Durch das Vorhaben wird am Knotenpunkt Yorckstraße/Bautzener Straße eine Verkehrszunahme von 5,4% erreicht, das entspricht einer Erhöhung um 0,7 dB (A). Die vorhabenbedingte Zunahme ist also gering. Da aber im Bestand bereits sehr hohe Belastungen von bis zu 75 dB(A) vorliegen ist dennoch eine erhebliche Beeinträchtigung vorhabenbedingt festzustellen. Auch die Luftschadstoffkonzentrationen werden durch das Vorhaben erhöht. Es erfolgt also eine Verschlechterung. Die Planung wirkt sich positiv auf die Erholungsvorsorge auf, da die Planung auf dem Dach des Baumarktes einen Sportplatz für den Schul- und Vereinssport vorsieht und eine Zuwegung zum Park auf den Gleisdreieck/Gleisinsel und der Zwischennutzung Beachvolleyball ermöglicht wird. Durch die Planung wird ein Eingriff in Natur und Landschaft vorbereitet. Die planungsrechtliche Einordnung kommt zu dem Ergebnis, dass für die Fläche, die nach § 34 BauGB zu beurteilen ist, durch die Planung ein höheres Nutzungsmaß künftig zulässig sein wird und demzufolge gem. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB ein Ausgleich erforderlich ist. Ein Ausgleich ist im Geltungsbereich des Bebauungsplans nicht möglich, da bereits eine hohe Grundstücksausnutzung erfolgt. Es können nur Vermeidungs- bzw. Minderungsmaßnahmen im Gebiet erfolgen. Da im Gebiet selbst kein Ausgleich möglich ist, wird ein planexterner Ausgleich erforderlich. Der Ausgleich erfolgt im Bebauungsplan VI-140a, der den Park auf dem Gleisdreieck umfasst. Diese Fläche ist Teil der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption und ist prioritär bei der Suche nach planexternen Maßnahmen zu behandeln. Während der Großteil des Parks auf dem Gleisdreieck dem Ausgleich der Bebauung des Potsdamer Platzes und der Deutschen Bahn dient, wurde für die Bebauung der Baufelder am Rand des Gleisdreiecks eine Fläche im Westpark vorgehalten. Die Flächen befinden sich seit der Übertragung 2007 im Eigentum des Landes Berlin. Als Ausgleich für die Eingriffe, die durch den Bebauungsplan VI-140fa VE vorbereitet werden, muss auf dieser von der Gemeinde bereit gestellten Fläche eine Fläche von 0,6 ha Park umgesetzt werden. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 51 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen werden für die Schutzgüter Boden und Pflanzen und Tiere vorgeschlagen und beziehen sich auf eine Kontrolle der tatsächlichen Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 7 52 Wesentlicher Planinhalt Der vorhabenbezogene Bebauungsplan VI-140fa VE dient der Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung. Er schafft die planungsrechtlichen Voraussetzungen für das Vorhaben des Bau- und Gartenmarktes / Zoofachmarktes der Firma HELLWEG mit einer Sportfreifläche auf dem Dach, die dem Schul- und Vereinsport dienen soll. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan setzt eine überbaubare Grundstücksfläche für einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb / Fachmarkt mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / Zoofachmarkt und Sportplatz“ fest. Insgesamt sollen 12.600 m² Verkaufsfläche zugelassen werden. Die zentrenrelevanten Sortimente sollen auf 10 % der Verkaufsfläche begrenzt werden, um negative Auswirkungen auf die Funktion der Nahversorgungszentren zu vermeiden. Auf dem Dach des Bau- und Gartenmarktes / Zoofachmarktes ist eine Sportfreifläche mit Umkleideräumen, Geräte- und Sanitäranlagen zulässig. Das Maß der Nutzung ist durch die überbaubare Grundstücksfläche, die Geschoßfläche und die Oberkante baulicher Anlagen bestimmt. Die Oberkante bezieht sich auf den Hauptbaukörper (der ca. 10,5 m hoch sein wird) und kann in beschränktem Maß durch technische Einrichtungen wie Lüftungs- oder Belichtungsanlagen und Rauchgasventilatoren bis maximal 3 m, im Bereich der Sportfreifläche auch für sportbezogene Funktionsräume bis 4 m überschritten werden. Darüber hinaus soll eine umgrenzende Zaunanlage mit 8 m Höhe und 16 m hohe Lichtmasten im Bereich der Sportfreifläche ermöglicht werden. Aufgrund des nutzungsbedingten hohen Bedarfs an Stellplätzen und Erschließungsflächen reicht die nach BauNVO zulässige Grundfläche im Sinne § 19 Abs 4 BauGB nicht aus, so dass eine Erhöhung der Zulässigkeit der Grundflächenzahl bis 0,94 notwendig ist. Grünfestsetzungen wie Flächen zum Anpflanzen, Baumpflanzungen, auch als Stellplatzgliederung, und Dachbegrünung, Versickerung des Niederschlagswassers über Mulden und Rigolen dienen der Minderung des Eingriffs in Natur und Umwelt. Durch die Beschränkung der Emissionswerte nicht höher zu denen von Heizöl EL wird die Luftschadstoffemission im Vorranggebiet der Luftreinhaltung verringert. Um die Erschließung der nördlich an den vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140fa VE angrenzenden Parkanlage und des Sportplatzes planungsrechtlich zu sichern, soll für eine fußläufige Anbindung ein Gehrecht für die Allgemeinheit und ein Fahrrecht für Sonderfahrzeuge zur Pflege und Wartung für das Land Berlin als Eigentümer der Parkanlage festgesetzt werden. Flächenbilanz Bau- und Gartenm arkt / Zoofachm arkt und Sportplatz davon überbaubar/bebaubar Flächen mit Pflanzbindungen Flächen mit Geh- und Fahrrechten Fläche für einen Aufzug nachrichtliche Übernahm e Bahnfläche Öffentliche Verkehrsfläche Gesam tfläche 8 Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen 8.1 Art der baulichen Nutzung 8.1.1 Verpflichtung des Vorhabenträgers 25.510 m ² 13.400 m ² 105 m ² 1.210 m ² 55 m ² 60 m ² 2.185 m ² 27.755 m ² Die textliche Festsetzung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan lassen gemäß § 12 Abs. 3a BauGB gegenüber den tatsächlich angestrebten Nutzungen (Schank- und Speisewirtschaften) eine etwas größere Bandbreite an möglichen Nutzungen zu, um ggf. Spielräume für entwicklungsbedingte notwendige Anpassungen einräumen zu können. Im Hinblick auf Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 53 eine Rechtssicherheit wird unter Anwendung von § 9 Abs. 2 BauGB festgesetzt, dass im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes im Rahmen der festgesetzten Nutzung nur solche Vorhaben zulässig sind, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet. Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages sind zulässig. Textliche Festsetzung Nr. 1 Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. Rechtsgrundlage: § 12 Abs.3a BauGB i. V. mit § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB 8.1.2 Großflächiger Einzelhandelsbetrieb / Fachmarkt Die überbaubaren Flächen für den geplanten Baumarkt sollen mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / Zoofachmarkt und Sportplatz“ festgesetzt werden (textliche Festsetzung Nr. 2). Da es sich bei dem Baumarkt um einen großflächigen Einzelhandelbetrieb mit einer Geschossfläche von mehr als 1.200 m² handelt, ist dieser nur in Kerngebieten oder in hierfür festgesetzten Sondergebieten zulässig. Die Vielfalt eines Kerngebiets mit unterschiedlichen Nutzungen ist für das Yorkdreieck mit Ausnahme des Sportplatzes nicht beabsichtigt, so dass eine Kerngebietsfestsetzung nicht sinnvoll ist. Auf Grund der unterschiedlichen Nutzungen Baumarkt und Sportplatz (Einzelhandel und Sport) entspricht das Vorhaben ebenfalls nicht eindeutig einem Sondergebiet, so dass auf eine Sondergebietsfestsetzung verzichtet wurde. Gemäß § 12 Abs. 3 des Baugesetzbuchs ist bei der Bestimmung der Zulässigkeit von Vorhaben der vorhabenbezogene Bebauungsplan nicht an die Regelungen der Baunutzungsverordnung gebunden. Davon wurde Gebrauch gemacht, in dem die beabsichtigten Nutzungen festgesetzt werden. Um die Auswirkungen des großflächigen Einzelhandels auf die Zentrenstruktur umfassend beurteilen zu können, wurde eine Verträglichkeitsanalyse durchgeführt. Hauptziel der Analyse war es, die zu erwartenden Auswirkungen des Vorhabens auf die Zentren in den beiden Bezirken bewerten zu können. Im Blickpunkt standen dabei die Stadtteilzentren Mehringdamm / Bergmannstraße und Kaiser-Wilhelm-Platz / Hauptstraße, die in den entsprechenden Bezirken jeweils als zentrale Versorgungsbereiche ausgewiesen sind. Als Fazit der Untersuchung stellt das Gutachten folgendes fest: „1. Durch die geplante Ansiedlung eines Bau- und Gartenmarktes sind Beeinträchtigungen benachbarter zentraler Versorgungsbereiche nicht zu erwarten. Die Beschränkung der zentrenrelevanten Verkaufsfläche auf 10% der geplanten 12.600 m² Verkaufsfläche des Marktes, d.h. auf 1.260 m² VKF, sichert die Stabilität der vorhandenen Angebote sowohl des Stadtteilzentrums Mehringdamm / Bergmannstraße sowie des Stadtteilzentrums KaiserWilhelm-Platz / Hauptstraße. 2. Den größten Anteil an den „Randsortimenten“ des Bau- und Gartenmarktes stellt mit 630 m² Verkaufsfläche der Zoofachmarkt dar. Vergleichbare Angebote für zoologischen Bedarf und lebende Tiere als selbstständige Fachgeschäfte fehlen in beiden Stadtteilzentren. Zoobedarf wird im Wesentlichen als Tiernahrung in Lebensmittel- und Drogeriemärkten sowie Billigmärkten angeboten. Verdrängungseffekte, die zu städtebaulich negativen Auswirkungen im Sinne des Baurechtes sowie der einschlägigen Entwicklungsprogramme und Ausführungsvorschriften des Landes Berlin führen könnten, sind als Folge der Ansiedlung des Marktes nicht zu erwarten. 3. Auch die zentrenrelevanten Sortimente der Warengruppen Blumen, Pflanzen, Gartenkeramik sowie Leuchten und Zubehör, für die im geplanten Bau- und Gartenmarkt größere Verkaufsflächen vorgehalten werden sollen, sind in den untersuchten Stadtteilzentren nur in geringem Umfang angesiedelt. Verdrängungseffekte mit städtebaulich negativen Auswirkungen auf die Stadtteilzentren / zentralen Versorgungsbereiche der Bezirke TempelhofSchöneberg sowie Friedrichshain-Kreuzberg können ausgeschlossen werden. Für die übrigen zentrenrelevanten Sortimente bzw. Warengruppen des geplanten Marktes, zu denen Freizeit- und Campingartikel, elektrische Haushaltgeräte, Haushaltsartikel, Arbeitsbekleidung und Sicherheitsschuhe sowie Fahrradzubehör gehören, sind mit Verkaufs- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 54 flächen zwischen 3 und 30 m geplant. Der Gutachter schließt aus, dass hierdurch städtebaulich relevante Auswirkungen auf vorhandene Zentren verursacht werden könnten.“ Vorliegende Analyse: Verträglichkeitsanalyse Beratungsbüro Standort Handel: Verträglichkeitsanalyse, 10. Mai 2011 Um die künftige Entwicklung an der Yorkstraße unter Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Zentrenstruktur zu steuern und im Ergebnis der Analyse, soll eine Begrenzung der Verkaufsfläche sowie eine Regelung der zulässigen baumarkttypischen nicht zentrenrelevanten und zentrenrelevanten Sortimente erfolgen. Die zulässige Verkaufsfläche soll insgesamt eine Größe von 12.600 m² nicht überschreiten. Folgende nicht zentrenrelevante Kernsortimente (im Rahmen der zulässigen Verkaufsfläche von maximal 12.600 m²) sollen ohne Begrenzung der Verkaufsfläche zulässig sein: - Garagen, Gewächshäuser, Gerätehäuschen und Baubuden Sanitärkeramik Wohnmöbel Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren Anstrichmittel Bau- und Heimwerkerbedarf, elektrotechnische Erzeugnisse Tapeten und Bodenbeläge Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde Büromöbel und Brennstoffe Campingmöbel, Sport- und Freizeitboote und Zubehör Für die zentrenrelevanten Kern- und Randsortimente - zoologischer Bedarf und lebende Tiere (Kernsortiment) sowie sonstige zentrenrelevante Randsortimente darf eine Verkaufsfläche von jeweils 630 m² nicht überschritten werden. Als zentrenrelevante Randsortimente sollen folgende Warengruppen gesichert werden: - Blumen, Pflanzen, Keramiktöpfe Freizeit- und Campingartikel Elektrische Haushaltsgeräte Haushaltsgegenstände Leuchten und Zubehör Arbeitskleidung und Sicherheitsschuhe Fahrradteile und Zubehör Die Unterscheidung zentrenrelevanter und nicht zentrenrelevanter Sortimente orientiert sich an der „Liste der zentren- bzw. nicht zentrenrelevanten Sortimente für den Einzelhandel“ der AV Einzelhandel. Die Verkaufsfläche umfasst alle zum Zwecke des Verkaufs den Kunden zugängliche Flächen, einschließlich der Gänge, Treppen, Kassenzonen, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Schaufenster und Freiflächen. In die Verkaufsfläche sind alle Flächen einzubeziehen, die vom Kunden betreten werden können oder die er – wie bei einer Fleischtheke mit Bedienung durch Geschäftspersonal – einsehen, aber aus hygienischen und anderen Gründen nicht betreten darf. Dazu gehört auch der Bereich hinter den Kassen, in den die Kunden nach Bezahlung der Waren gelangen. Auch für den Verkauf zugängliche Lageroder Freiflächen gelten als Verkaufsfläche. Nicht zur Verkaufsfläche gehören dagegen die reinen Lagerflächen und abgetrennte Bereiche (Anlieferungsflächen). Im Regelfall stellen die branchenüblichen Kern- und Randsortimente sowie sonstige Serviceeinrichtungen eines Bau- und Gartenmarktes keine besondere Problematik im Hinblick auf ihre Zentrenrelevanz dar, da das Hauptangebot der Waren keine Zentrenrelevanz hat. Die Randsortimente hingegen sind in der Regel in großen Anteilen den zentrenrelevanten Sortimenten zu zurechnen und haben ggf. Auswirkungen auf die Zentrenstruktur. Für Fachmärkte sind Randsortimente eine wichtige Voraussetzung für ihre wirtschaftliche Tragfähigkeit. Der Kunde erwartet von modernen Fachmärkten ein ergänzendes Warenangebot. Bei Ausschluss oder zu deutlicher Beschränkung von Randsortimenten wäre angesichts der realen Marktbedingungen ein konkurrenzfähiges Wirtschaften eines Fachmarktbetrie- Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 55 bes nicht möglich. Die Randsortimente müssen gleichwohl in einer Wechselbeziehung zum Kernsortiment stehen. Das Randsortiment tritt zum Kernsortiment hinzu und ergänzt dieses mit Waren, die eine gewisse Beziehung und Verwandtschaft mit denen des Kernsortiments haben. Voraussetzung für die Verträglichkeit ist, dass die branchenüblichen Randsortimente nur ausnahmsweise oder als untergeordnete Nutzungen zulässig sind, um keine negativen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur zu haben. Die Begrenzung der Verkaufsfläche für die zentrenrelevanten Sortimente auf jeweils 630 m² (dies entspricht 10 % der Verkaufsfläche) dient diesem Ziel. Die Beschränkung der zulässigen Warensortimente soll zwischen dem Interesse des Vorhabenträgers an der eigenen wirtschaftlichen Konkurrenzfähigkeit und dem Ziel, die Zentren in der näheren und weiteren Umgebung des Standortes zu schützen, vermitteln. Durch die festgesetzten Begrenzungen wird gewährleistet, dass das bestehende polyzentrale Zentrensystem Berlins nicht in seiner Existenz gefährdet wird. Textliche Festsetzung Nr. 2 Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb / Fachmarkt mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / Zoofachmarkt und Sportplatz“ zulässig. Die zulässige Verkaufsfläche darf insgesamt für zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente 12.600 m² nicht überschreiten. Zulässig ist der Verkauf von 2.1 nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten: - Garagen, Gewächshäuser, Gerätehäuschen und Baubuden Sanitärkeramik Wohnmöbel Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren Anstrichmittel Bau- und Heimwerkerbedarf, elektrotechnische Erzeugnisse Tapeten und Bodenbeläge Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde Büromöbel und Brennstoffe Campingmöbel, Sport und Freizeitboote und Zubehör 2.2 zentrenrelevanten Kernsortimenten mit einer Verkaufsfläche von maximal 630 m²: - zoologischer Bedarf und lebende Tiere 2.3 zentrenrelevanten Randsortimenten bis zu einer Verkaufsfläche von maximal 630 m²: - Blumen, Pflanzen, Keramiktöpfe Freizeit- und Campingartikel Elektrische Haushaltsgeräte Haushaltsgegenstände Leuchten und Zubehör Arbeitskleidung und Sicherheitsschuhe Fahrradteile und Zubehör (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Schank- und Speisewirtschaften Schank- und Speisewirtschaften sollen ausnahmsweise zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 3). Die Festsetzung ermöglicht die Realisierung gastronomischer Einrichtungen innerhalb des beabsichtigten Baumarktes und bietet die Möglichkeit der Attraktivitätssteigerung durch Ansiedlung gastronomischer Bereiche in unterordnetem Maß. Textliche Festsetzung Nr. 3 Ausnahmsweise können Schank- und Speisewirtschaften zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 56 Sportfläche Im nördlichen Teilbereich des Baumarktes soll auf dem Dach des Gebäudes ein Sportplatz eingerichtet werden, die mittels textlicher Festsetzung innerhalb der Fläche A gesichert werden soll (textliche Festsetzung Nr. 4). Das ca. 90 x 45 m große Spielfeld soll dem Schul- und Vereinssport zur Verfügung stehen. Die Größe entspricht den Vorgaben des Deutschen Fußballbundes (DFB) und ist für lokale Punktspiele geeignet. Das Spielfeld soll eine ca. 8 m hohe Umzäunung, ein Lichtanlage sowie eine Tribüne und Funktionsräume (Umkleiden, Sanitärbereiche) erhalten. Die gesamte zugängliche Dachfläche wird gemäß den bauaufsichtlichen Anforderungen zusätzlich umzäunt. Um die Verträglichkeit des Sportplatzes mit benachbarten schützenswerten Wohnnutzungen zu gewährleisten, sind die durch den Sportbetrieb zu erwartenden Lärmemissionen durch Untersuchungen ermittelt worden. Die Untersuchungen zeigen, dass außerhalb der Ruhezeiten und außerhalb der Nachtzeit an allen Werktagen, Sonntagen und Feiertagen ein uneingeschränkter Fußballtrainings- und Spielbetrieb mit maximal 200 Zuschauern stattfinden kann, ohne die maßgeblichen Immissionsrichtwerte der 18. Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) zu überschreiten. Innerhalb der Ruhezeiten am Tag ist ein Fußballbetrieb mit maximal 26 Zuschauern möglich. Fußballspiele und Fußballtraining mit mehr als 26 Zuschauern in den Ruhezeiten würden zu einer Überschreitung der Immissionsrichtwerte führen. Abweichend davon könnten an Sonn- und Feiertagen auch Spiele mit bis zu 200 Zuschauern stattfinden, wenn die Nutzungsdauer des Sportplatzes zwischen 9.00 und 20.00 Uhr weniger als 4 Stunden beträgt. Näheres zum Sportlärm siehe unter Punkt 8.5.1 Sportlärm. Die Bedingungen für einen verträglichen Sportplatzbetrieb sollen durch vertragliche Regelegungen gesichert werden. Textliche Festsetzung Nr. 4 Innerhalb der überbaubaren Fläche A ist eine Sportfreifläche mit Tribüne und Funktionsräumen, wie Umkleideräume, Geräte- und Sanitäranlagen bis zu einer Grundfläche von 6.000 m² und einer Geschossfläche von 225 m² zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 11 BauNVO) 8.1.3 Verkehrsflächen Für die Erschließung des Vorhabens ist im Ergebnis einer Verkehrsuntersuchung die Erweiterung der Yorckstraße erforderlich. Die Erweiterung soll durch Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB mittels Straßenbegrenzungslinie gesichert werden. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche obliegt dem zuständigen Fachamt und ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans (textliche Festsetzung Nr. 18). Textliche Festsetzung Nr. 19 Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11) Um die Machbarkeit der verkehrlichen Erschließung zu prüfen, wurde eine Verkehrsuntersuchung beauftragt (siehe auch Kapitel I 2.6.1 Verkehrliche Erschließung). Das Verkehrsgutachten betrachtet die geplanten Nutzungen im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans Baumarkt und Sportfreifläche sowie die geplante benachbarte Nutzung des Nahversorgers im angrenzenden Bebauungsplan VI-140fb VE. Die gemeinsame Betrachtung resultiert aus der gemeinsamen Stellplatzanlage einschließlich Zufahrt. Die Machbarkeitsstudie kann damit sicher beurteilen, ob das gesamte Verkehrsaufkommen an einer Zufahrt bewältigt werden kann. Die Einzelprognose des zusätzlichen Verkehrs erfolgt getrennt für die einzelnen Nutzungen. Im Ergebnis der Untersuchungen werden zur störungsfreien Abwicklung des Verkehrs folgende Maßnahmen vorgeschlagen: • Einrichtung eines zusätzlichen Fahrstreifens für Linksabbieger zulasten privater Grundstücksflächen des Baumarktes. Der Investor hat der Inanspruchnahme bereits zugestimmt. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 57 • Änderungen der Taktzeiten der Lichtsignalanlage Die öffentliche Verkehrsfläche soll infolge der zusätzlichen Abbiegespur auf der nördlichen Seite um ca. 90 cm erweitert werden. Ziel der geplanten Veränderung ist die Einrichtung einer zusätzlichen Abbiegespur und Verschwenkung des entsprechenden Fahr-, Geh- und Radfahrweges auf der nördlichen Seite der Yorkstraße. Darüber hinaus ist ein Teil der Einfahrt für den erforderlichen Flächenbedarf für die Lichtsignalanlage als öffentliche Verkehrsfläche notwendig. Diese dient anteilmäßig der fußläufigen Überquerung. Die Erweiterung ist mit den zuständigen Behörden, Sen Stadt Abt. VII, dem bezirklichen Tiefbauamt Tempelhof-Schöneberg und dem Eigentümer abgestimmt. Die Straßenbegrenzungslinie soll entsprechend der abgestimmten Vorplanung angepasst werden. Die vertragliche Sicherung erfolgt in einem Erschließungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Künftiger U-Bahnaufzug Innerhalb der Fläche C soll in Abstimmung mit dem Vorhabenträger und der Berliner Verkehrsbetriebe ein Aufzug für die U-Bahn entstehen. Die Zulässigkeit eines Aufzuges berücksichtigt die Planung eines Aufzuges der Berliner Verkehrsbetriebe zur barrierefreien Zugänglichkeit der U-Bahnlinie 7 im Bereich der Yorcksstraße. Die Planung befindet sich erst im Vorentwurf, so dass eine detaillierte Verortung der Fläche im Bebauungsplan derzeit noch nicht erfolgen kann. Die Festsetzung der Fläche C sichert einen ausreichenden Spielraum für die Entwurfsplanung. Die Sicherung eines Gehrechtes gewährleistet die Zugänglichkeit des geplanten Aufzuges für die Allgemeinheit. Textliche Festsetzung Nr. 17 Innerhalb der Fläche C ist ein Aufzug zulässig. Die Fläche C ist mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21) 8.2 Maß der Nutzung Zur Bestimmung des Maßes der Nutzung wird die zulässige Grundfläche durch die überbaubare Grundstücksfläche, die maximal zulässige Geschossfläche sowie die maximal zulässige Höhe baulicher Anlagen in m über NHN festgesetzt. 8.2.1 Grundfläche / Grundflächenzahl (GRZ) Die gemäß § 16 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO festzusetzende zulässige Grundfläche bzw. Grundflächenzahl (GRZ) erfolgt zeichnerisch durch Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche mittels Baugrenzen. Der gewählten Fläche liegt die vorgesehene städtebauliche Figur zugrunde, die einen angemessenen Spielraum für den Entwurf des geplanten Baumarktes lässt. Die Festsetzung einer begrenzenden Grundflächenzahl oder Grundfläche ist nicht erforderlich. Die zulässige Grundfläche entspricht der bestimmten überbaubaren Grundstücksfläche. Der Verzicht begründet sich aus der gewählten überbaubaren Fläche, die das städtebaulich vorgesehene Konzept des Baumarktes wiederspiegelt. Die überbaubare Fläche wird durch die zusätzliche Festsetzung der zulässigen Geschossfläche als Höchstgrenze ergänzt. Bezogen auf die generell zulässige Höhe der baulichen Anlagen ist die überbaubare Fläche eine "ausdrückliche Festsetzung" im Sinne von § 6 Abs. 8 der Berliner Bauordnung. Die überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 23 BauNVO entspricht der maximal zulässigen Grundfläche der baulichen Anlagen. In Verbindung mit der zulässigen Gebäudehöhe bzw. der Geschossfläche wird das zulässige Maß der Nutzung rechtlich eindeutig bestimmt. Die durch die Planzeichnung festgelegte Fläche eines Baukörpers ist eine Festsetzung, die die zulässige Grundfläche im Sinne des § 16 BauNVO (Maß der Nutzung) und zugleich Berechnungsgrundlage für § 19 BauNVO (Grundflächenzahl, zulässige Grundfläche) ist. Durch die geplante Festsetzung der überbaubaren Fläche ist eine Grundflächenzahl von 0,54 erzielbar. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 58 Überschreitung der zulässigen Grundfläche Bei der Ermittlung der Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO durch die Grundflächen von Wegen, Stellplätzen, Zufahrten und Nebenanlagen kann die festgesetzte Grundflächenzahl bis zu einem Maß überschritten werden, dass einer Grundflächenzahl von 0,94 entspricht (textliche Festsetzung Nr. 5). Die Festsetzung ist erforderlich, da der beabsichtigte großflächige Einzelhandelsbetrieb eine entsprechend große Stellplatzanlage benötigt, um ausreichende Abstellflächen für den motorisierten Kundenverkehr zu haben. Gerade Baumarktkunden sind auf Grund der großen Produkte auf einen motorisierten Transport angewiesen. Darüber hinaus erfordert der am nördlichen Rand des Geltungsbereichs gelegene Anlieferungsbereich einen überdurchschnittlich langen Zufahrtsweg, so dass eine Überschreitung der zulässigen Grundfläche in dem beabsichtigten Maß erforderlich ist. Textliche Festsetzung Nr. 5 Unter Berücksichtigung von baulichen Anlagen, Wegen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen darf eine Grundflächenzahl von 0,94 nicht überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 19 Abs. 4 BauNVO) 8.2.2 Geschossfläche Die zulässige Geschossfläche soll mit 12.700 m² für den Bau- und Gartenmarkt einschließlich des überdachten Freiverkaufslagers sowie der Funktionsräume des Sportplatzes begrenzt werden. Die Begrenzung soll dem übergeordneten Ziel gerecht werden, die Zentrenstruktur gemäß den Ausführungsvorschriften zum Einzelhandel (AV Einzelhandel) bzw. des StEP Zentren 2020 nicht zu beeinträchtigen. Die erzielbare Geschossflächenzahl (GFZ) beträgt 0,5. Die zulässige Geschossfläche liegt unterhalb der in der AV Einzelhandel genannten 15.000 m² Bruttogeschossfläche. 8.2.3 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche wird durch Baugrenzen bestimmt. Die Lage und Anordnung der Fläche leitet sich aus dem städtebaulichen Entwurf für den Bau- und Gartenmarkt ab. An der Yorkstraße ist beabsichtigt, den Baukörper von der Straße 4,0 m abzurücken. Das Abrücken begründet sich im Wesentlichen aus dem Höhenunterschied zwischen dem Niveau der Straßenverkehrsfläche und dem künftigen Gebäude, das ca. 1,5 m über der Straßenoberkante liegen wird. Der Höhenunterschied ist erforderlich, da auf Grund der vorhandenen bewegten Geländetopographie ein Kompromiss für die Höhe des künftigen Baukörpers gefunden werden musste. Im östlichen Teil rückt die beabsichtigte Glasfassade weitere 2 m von der Straße ab und soll durch einen Sockel bzw. durch ein Vordach eingerahmt werden. Damit kann ein abgestuftes Abrücken von der Straße erfolgen, so dass der Straßenraum optisch mehr Raum erhält. Ergänzend zu den zeichnerischen Darstellungen kann daher die Baugrenze an der Yorckstraße bis zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO für das Vordach und mit Ausnahme der Fläche D für den Sockel überschritten werden (textliche Festsetzung Nr. 6). Die Festsetzung soll sicherstellen, dass außerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche der geplante Sockel bzw. das Vordach, bei dem es sich nicht um ein untergeordnetes Vordach handelt, zulässig ist. Die Festsetzung berücksichtigt die planfestgestellte Fläche für den UBahneingang, der nur mit dem Vordach in Abstimmung mit dem Verkehrsträger überbaut werden kann. Textliche Festsetzung Nr. 6 Die festgesetzte Baugrenze kann bis zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 der Baunutzungsverordnung für einen Sockel sowie ein Vordach überschritten werden. Dies gilt auch, mit Ausnahme der Fläche D, für einen baulichen Sockel. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 Satz 3 Bau NVO) Die Lage des künftigen Baukörpers begründet sich auch aus der Lage der vorhandenen unterirdischen U-Bahn im südöstlichen Teil des Baugebiets. Eine weitgehende Überbauung Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 59 wäre nur mit einem erheblichen technischen Aufwand möglich und hätte ggf. weitere Geländeveränderungen zur Folge. Dies wurde als unverhältnismäßig und nicht sinnvoll angesehen. Ein kleiner Anteil des künftigen Gebäudes (südöstliche Ecke des Gebäudes) schneidet die U-Bahntrasse. In Abstimmung mit den Berliner Verkehrsbetrieben ist dies auf Grund der relativ tiefen Lage der U-Bahn möglich. 8.2.4 Höhe baulicher Anlagen Entsprechend des vorliegenden Konzeptes für den Baumarkt sollen bauliche Anlagen eine Höhe von 46,5 m ü NHn nicht überschreiten. Die Höhe berücksichtigt den beabsichtigten höchsten Punkt des Geländes im nördlichen Teil des Plangebiets, der bei ca. 36,0 m NHN liegen soll. Im Bereich der Yorckstraße verringert sich die Geländehöhe auf ca. 34,5 m, so dass demnach grundsätzlich eine Gebäudehöhe von 12,0 m zulässig ist. Die Konzeption des Gebäudes sieht jedoch innerhalb des Gebäudes ein Gefälle zur Yorckstraße vor, so dass die tatsächliche Höhe an der Yorckstraße auf ca. 45,5 m abfällt. Auf eine entsprechend Abstufung der zulässige Höhe wurde wegen Geringfügigkeit verzichtet. Der Baumarkt sieht konzeptionell eine durchgehende Höhe von 10,5 m ü Gelände vor. Fläche A Dachaufbauten und Sportfläche Entsprechend der abgestimmten Projektplanung soll auf dem Dach des Baumarktes ein Sportplatz mit allen erforderlichen Anlagen errichtet werden. Hierzu ist es erforderlich, die Überschreitung der festgesetzten Höhe baulicher Anlagen entsprechend zu zulassen, da sich die zulässige Höhe innerhalb der überbaubaren Fläche auf den Baumarkt bezieht (textliche Festsetzungen Nr. 7, 8 und 9). Bei den notwendigen Anlagen handelt es sich um Funktionsräume, eine Tribüne, eine Zaunanlage, eine Ballzaunfang und Lichtmasten. Da die Höhen der einzelnen Anlagen unterschiedlich sind, sollen für diese nur die jeweiligen erforderlichen Höhen festgesetzt werden. Textliche Festsetzung Nr. 7 Innerhalb der überbaubaren Fläche A ist die Überschreitung der festgesetzten Oberkante zulässig, wenn - sie Zaunanlagen oder sportbezogenen Funktionsräumen und -anlagen dienen, eine Höhe von 4,0 m über der festgesetzten Oberkante und einen Umfang von 225 m² nicht überschritten wird und die zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird. (§ 9 Abs. 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 Abs. 6 BauNVO, Textliche Festsetzung Nr. 8 Innerhalb der überbaubaren Fläche A ist die Überschreitung der festgesetzten Oberkante für eine umgrenzende Zaunanlage zulässig, wenn sie eine Höhe von 8,0 m über der festgesetzten Oberkante nicht überschreitet. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 Abs. 6 BauNVO BauNVO, § 9 Abs. 4 i.V.m. § 12 AGBauGB) Textliche Festsetzung Nr. 9 Innerhalb der überbaubaren Fläche ist A die Überschreitung der festgesetzten Oberkante für Lichtmasten zulässig, wenn sie eine Höhe von 16,0 m über der festgesetzten Oberkante nicht überschreiten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 Abs. 6 BauNVO BauNVO, § 9 Abs. 4 i.V.m. § 12 AGBauGB) Technische Aufbauten Bei gewerblich genutzten Gebäuden ist regelmäßig mit technischen Aufbauten zu rechnen. Die Festsetzung gilt für die gesamte überbaubare Fläche und soll die Zulässigkeit der Dachaufbauten unter den genannten Voraussetzungen gewährleisten, da sie für die Funk- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 60 tionsfähigkeit des Gebäudes erforderlich sind (textliche Festsetzung Nr. 10). Die Festsetzung erfolgt als gestalterische Anforderungen im Sinne einer Beruhigung der Dachlandschaft. Textliche Festsetzung Nr. 10 Die festgesetzte Oberkante kann überschritten werden, wenn - sie der Aufnahme technischer Einrichtungen wie Lüftungs- oder Belichtungsanlagen und Rauchgasventilatoren dienen, eine Höhe von 3,0 m über der festgesetzten Oberkante und einen Umfang von 1.170 m² nicht überschreiten und die zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 Abs. 6 BauNVO BauNVO, § 9 Abs. 4 i.V.m. § 12 AG-BauGB) 8.3 Stellplätze Es sollen maximal 230 Stellplätze zulässig sein (textliche Festsetzung Nr. 11). Die Anzahl resultiert aus dem Bedarf für den Baumarkt, den geplanten benachbarten Einzelhandelsbetrieb und für den Sportplatz. Darüber hinaus sollen Verhandlungen mit den Nutzern der nördlich angrenzenden Parkanlage über anteilige Nutzung der Stellplatzanlage geschlossen werden. Die Erschließung der Stellplatzanlage erfolgt über die Zufahrt an der Yorkstraße. Die Festsetzung zur Begrenzung der zulässigen Stellplätze sichert den Stellplatzbedarf des Baumarkts, verhindert weitere Stellplätze, die nicht in funktionalem Zusammenhang mit dem Baumarkt stehen. Damit ist die Vertretbarkeit des Vorhabens in verkehrlicher Sicht sichergestellt. Nach derzeitigem Stand ist eine Verordnung zur Begrenzung der Stellplätze innerhalb des S-Bahnrings durch die Senatsverwaltung in Vorbereitung, in der verbindliche Regelungen zur maximalen Anzahl von Stellplätzen gemacht werden sollen. Die voraussichtlichen Inhalte der Verordnung sind noch nicht bekannt, so dass noch keine Berücksichtigung der Verordnung in diesem Bebauungsplan erfolgen kann. Textliche Festsetzung Nr. 11 Es sind maximal 230 Stellplätze zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 6 BauNVO) 8.4 Grünordnerische Festsetzungen Stellplatzgliederung Zur Gliederung der Stellplatzanlage sollen Bepflanzungen vorgesehen werden. Je fünf Stellplätze soll ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 18-20 cm gepflanzt werden (textliche Festsetzung Nr. 12). Die Festsetzung dient als Minderungs- Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahme der Kompensation der planungsrechtlich relevanten Eingriffe in Natur und Landschaft. Auf Grund der guten Einsehbarkeit von der Yorkstraße und den benachbarten S-Bahntrassen ist eine gestalterischen Einbindung und visuelle Optimierung des Orts- und Landschaftsbildes ebenfalls Ziel der Sicherung von Baumpflanzungen. Bäume sind ortsbildprägend und binden und filtern darüber hinaus Emissionen möglichst nah am Ort der Entstehung. Bei Errichtung der zulässigen 230 Stellplätze ist mit der Pflanzung von 46 Bäumen zu rechnen. Textliche Festsetzung Nr. 12 Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je fünf Stellplätze ist ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 18-20 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 61 Versickerung von Niederschlagswasser Das auf den Dachflächen, den Fußwegen, der Stellplatzanlage sowie deren Zufahrt anfallende Niederschlagswasser soll auf dem Grundstück versickert werden (textliche Festsetzung Nr. 13). Das vorliegende Niederschlagswasserkonzept sieht eine Versickerung von Niederschlagswasser aller Fläche mit Ausnahme der Anlieferungszufahrt und dem Anlieferungsbereich am westlichen und nordwestlichen Rand des Geltungsbereichs vor. Die Festsetzung sichert als Vermeidungsmaßnahme die Reduzierung des mit der zulässigen Überbauung verbundenen Eingriffs und dient dem Erhalt der Grundwasserneubildung. Das Regenwasser von Dachflächen ist in der Regel unbedenklich. Unbedenkliche Niederschlagsabflüsse können ohne Vorbehandlungsmaßnahmen versickert werden. Der Niederschlagsabfluss der Stellplatzanlage einschließlich Zufahrt ist in der Regel als tolerierbar zu bewerten, da es unter Ausnutzung der Reinigungsprozesse in Mulden- oder Mulden-Rigolensystemen versickert werden kann. Durch die dort ablaufenden physikalischen, biologischen und chemischen Reinigungsprozesse werden auch größere Beschaffenheitsschwankungen des Versickerungswassers vor dem Eintritt in das Grundwasser ausreichend gedämpft. Es wird beim Durchfließen der belebten Bodenschicht der Mulde sehr gut biologisch gereinigt, ungelöste Stoffe werden zurückgehalten. Die grundlegenden Voraussetzungen für die Versickerung von Regenwasser im Bebauungsplangebiet liegen vor: - Im Bereich geplanter Versickerungsanlagen werden die schadstoffbelasteten Böden bzw. Auffüllungen unterhalb und seitlich des Versickerungshorizontes beseitigt und durch unbelastetes und ausreichend durchlässiges Material ausgetauscht. Die vorhandenen Grundwasserstände ermöglichen eine Versickerung von Niederschlagswasser. Innerhalb des Planungsgebietes sowie angrenzend bestehen keine Restriktionen aus vorhandenen Wasserschutzzonen, die einer Versickerung entgegenstehen würden. Die ermittelte Durchlässigkeit des Bodens lässt eine Versickerung zu. Als Versickerungssysteme werden Mulden- oder Mulden-Rigolensysteme oder andere Maßnahmen gleicher Wirkung vorgeschlagen. Um die planerische Freiheit in Abhängigkeit des jeweils vorherrschenden Standes der Technik nicht einzuschränken, können auch andere Maßnahmen mit gleicher Wirkung konzipiert werden. Die Wahl der geeigneten Maßnahme oder Maßnahmenkombination muss stets die örtlichen Gegebenheiten berücksichtigen Die im Vorhabenplan konzipierten Flächen reichen für die beabsichtigte Versickerung aus. Ein Nachweis, dass dieser Flächenanteil ausreichend ist, um ein funktionsfähiges Entwässerungssystem zu erarbeiten, wurde gutachterlich erbracht. Textliche Festsetzung Nr. 13 Mit Ausnahme von Anlieferungszufahrten- und Flächen sowie mit Ausnahme von öffentlichen Verkehrsflächen ist das anfallende Niederschlagswasser vollständig durch Mulden-Rigolensysteme oder andere Maßnahmen gleicher Wirkung zu versickern. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V. mit § 11 Abs. 4 BNatSchG und § 8 Abs. 3 Satz 3 NatSchGBln) Vorliegendes Gutachten: Planungsbüro Kemper: Erläuterung zu geplanten natürlichen Niederschlagswasserbeseitigung auf dem Baumarktgrundstück der Fa. Hellweg Die Profibaumärkte GmbH & Co. KG in Berlin Yorckstraße, 23. Februar 2012 Fläche zum Anpflanzen An der Yorckstraße soll gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB eine Fläche mit Bindungen für Bepflanzungen gärtnerisch angelegt werden. Darüber hinaus sind in der Fläche fünf Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 18-20 cm zu pflanzen (textliche Festsetzung Nr. 14). Die Fläche sichert die Begrünung einer ca. 2,0 m breiten nicht überbaubaren Grundstücksfläche an der Yorkstraße. Ziel der Festsetzung ist eine grüngeprägte Einbindung des Baumarktes in die Yorkstraße im Sinne eines Vorgartens vor den Stellplatzanlage. Gleichzeitig kann damit die Straßen begleitende Pflanzung von Laubbäumen gewähr- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 62 leistet werden. Die Festsetzung dient als Vermeidung, Minimierungs- und Ausgleichsmaßnahme der relevanten Eingriffe in Natur und Landschaft sowie der Aufwertung des Stadtbildes. Diese Festsetzung gilt für Werbeanlagen. Textliche Festsetzung Nr. 14 Die Fläche zum Anpflanzen ist gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Innerhalb der Fläche sind fünf Laubbäume mit einem Stammumfang 18-20 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Werbeanlagen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB) Dachbegrünung Mindestens 33 von Hundert der Dachflächen sind extensiv zu begrünen (textliche Festsetzung Nr. 15). Die Festsetzung bezieht sich funktional im Wesentlichen auf die zur Yorckstraße gerichtete Dachfläche, da innerhalb der Fläche A im rückwärtigen Bereich eine Sportanlage vorgesehen ist und somit eine Dachbegrünung in diesem Bereich nicht möglich ist. Ziel der Festsetzung ist die Aufwertung des Stadt- und Landschaftsbildes sowie der Ausgleich planungsrechtlich relevanter Eingriffe in Natur und Landschaft. Auf Grund der Lage des Vorhabens und der vorhandenen Höhendifferenzen zu den benachbarten SBahnanlagen mit guten Einsichtmöglichkeiten ist die Dachgestaltung des Baumarktes von besonderer Bedeutung. Dies gilt auch für die an der Yorckstraße gegenüberliegende mehrgeschossige Bebauung, deren Bewohner in den oberen Geschossen auf das Dach des Baumarktes blicken werden. Den Insekten bietet die Dachbegrünung einen Ersatzlebensraum für die durch die Planung verloren gehende Ruderalflächen. Sie führt u.a. damit zu umweltrelevanten Verbesserungen und dient dem Ausgleich der geplanten Überschreitungen der zulässigen Grundflächenzahl gemäß § 19 Abs. 4 BauGB. Der geplante Anteil von mindestens 33 % der Dachflächen, die extensiv zu begrünen sind, stützt sich auf die geplante Konzeption für den beabsichtigten Neubau, der rund 4.100 m² vorsieht. Textliche Festsetzung Nr. 15 Mindestens 33 von Hundert der Dachflächen sind extensiv zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 8.5 Immissionsschutz 8.5.1 Lärm Um eine verträgliche Integration des geplanten Vorhabens in den städtebaulichen Kontext der Umgebung – insbesondere mit Blick auf die vorhandenen nahe gelegenen Wohngebäude in der Yorckstraße – zu gewährleisten, sind die Auswirkungen des Vorhabens auf die Schallimmissionen im Bereich der schutzwürdigen Nutzungen untersucht worden. Ziel der Untersuchung ist es, die vorhandenen und zu erwartenden Immissionen zu ermitteln, sie mit den für die Bauleitplanung maßgeblichen Orientierungswerten der DIN 18005 (Schallschutz im Städtebau) zu vergleichen und ggf. erforderliche Maßnahmen zum Schutz gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu bestimmen. Die vorliegenden Untersuchungen beinhalten die im Untersuchungsgebiet (Geltungsbereich sowie die betroffenen benachbarten Gebiete) und die durch die Planung verursachten Immissionen hinsichtlich Straßen- und Schienenverkehr sowie Gewerbelärm und Sportlärm. Auf Grund der gemeinsamen Erschließung der geplanten Vorhaben Baumarkt (Bebauungsplan VI-140fa VE) und Nahversorger (Bebauungsplan VI-140fb VE) wurden die zu erwartenden Immissionen zusammenhängend untersucht. Grundlage für die Immissionsberechnungen bilden die Daten des Verkehrsgutachtens zur Verkehrserschließung sowie die Annahmen des Investors für den Betrieb der Sportanlage. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 63 Da die Lärmquellen jeweils unterschiedlichen Mess- und Beurteilungsverfahren unterliegen, ist eine gemeinsame Betrachtung zur Gesamtbeurteilung der Lärmimmissionen nicht möglich, so dass eine getrennte Beurteilung und Abwägung erfolgt. Verkehrslärm Die vorliegenden Beurteilungen der Verkehrsgeräusche in der Yorckstraße gehen von einer Verkehrszunahme von 5,4 % westlich der Bautzener Straße, und 4,4 % östlich der Bautzener Straße aus. In die Ermittlung der Schallimmissionen des Schienenverkehrs gehen die Gleise der S-Bahnen S1 und S2 sowie der Regional- und Fernbahnen ein. Güterverkehr findet auf den Strecken nicht statt. Für den Straßenverkehr, den Schienenverkehr und den Gesamtverkehr als Überlagerung von Schiene und Straße wurden die Immissionen jeweils im Ist-Zustand (d.h. ohne Vorhaben) und im ausgebauten Zustand (d.h. mit Betrieb der beiden Vorhaben Baumarkt und Nahversorger) betrachtet. Hinsichtlich der Verkehrslärmbelastung der an den Geltungsbereich angrenzenden Wohnbebauung in der Yorckstaße sind bereits heute erhebliche Immissionsvorbelastungen vorhanden. Im Bestand werden an einzelnen Immissionsorten Beurteilungspegel bis zu 75 dB(A) tags erreicht. Durch die Zunahme des Straßenverkehrs ist tags mit einer Zunahme der Tagesbelastungen von 0,1 bis 0,3 dB(A) an den Gebäuden Yorckstraße 53 und 54 zu rechnen. Das geplante Baumarktgebäude führt durch Reflexionen zu einer Zunahme der Immissionen von 0,4 bis 0,7 dB(A) an den Fassaden der Gebäude Yorckstraße 51. Nachtbeurteilungszeitraum wird nach Vorlage des ergänzten Gutachtens bearbeitet. Vorliegendes Gutachten: Wölfel: Neubau eines Hellweg Bau- und Gartenmarktes mit Nahversorger in Berlin Kreuzberg, Yorckstraße 35-42, Untersuchung Straßen- und Schienenverkehrslärms, X0096/004-1, 4. April 2011 Wesentliche Änderung einer öffentlichen Straße Bei der Einrichtung einer neuen Linksabbiegespur im Bereich der Einfahrt zum Baumarktgelände im Zusammenhang mit einer Steigerung der verkehrlichen Leistungsfähigkeit handelt es sich gemäß § 1 Abs. 2 der 16. Bundesimmissionsschutzverordnung (16. BImSchV) um eine wesentliche Änderung einer öffentlichen Straße. Damit sind die Regelungen der 16. BImSchV anzuwenden und die Immissionsgrenzwerte zu prüfen. Bei den Immissionsgrenzwerten, die zum Schutz der Nachbarschaft in § 2 der 16. BImSchV festgelegt sind, handelt es sich um Grenzwerte und nicht um Orientierungswerte; werden sie überschritten, sind Schutzmaßnahmen zu treffen. Da die Erhöhung des Verkehrsaufkommens infolge des Betriebes des Baumarktes nur im Tagesbeurteilungszeitraum in der Zeit zwischen 6.00 Uhr bis 22.00 Uhr zu erwarten ist, wurde der Lärmschutzbereich nur für den Tageszeitraum ermittelt. Der Lärmschutzbereich schließt die Fassaden der Grundstücke Yorckstraße 51 bis 54 und 56 sowie Bautzener Straße 2 und 3 ein. Sie sind als allgemeines Wohngebiet einzuordnen, in denen ein Immissionsgrenzwert von 59 dB(A) gilt. Die Berechnungen des Gutachtens zeigen, dass alle straßenorientierten Fassaden der Gebäude an der Yorckstraße 51 bis 54 und 56 sowie anteilige Fassaden in der Bautzener Straße 2 und 3 im Lärmschutzbereich liegen, da hier tags Beurteilungspegel über 59 dB(A) ermittelt wurden. Für diese Bereiche gilt, dass Lärmschutzmaßnahmen für Aufenthaltsräume erforderlich sind, sofern der bestehende Schallschutz nicht ausreichend ist. Vorliegendes Gutachten: Wölfel: Neubau eines Hellweg Bau- und Gartenmarktes mit Nahversorger in Berlin Kreuzberg, Yorckstraße 35-42, Untersuchung des Straßenverkehrslärms gemäß 16. BImSchV, X0096/004-3, 9. Januar 2012 Beurteilung Es stellt eine planerische Herausforderung des Verfahrens dar, diese Situation angemessen zu würdigen. In Rechtsprechung und Literatur werden vielfach Werte von 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts als Schwelle zur Gesundheitsgefährdung bezeichnet. Dabei handelt es sich jedoch nicht um absolute Grenzwerte. Ob der durch die Planung verursachte Lärmkonflikt bzw. seine Verschärfung planerisch zu bewältigen ist, richtet sich nicht zuletzt Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 64 nach den qualitativen Ausstattungsmerkmalen der betroffenen Wohnbebauung. Die Würdigung des Konflikts hat maßgeblich in den Blick zu nehmen, welches Schallschutzniveau der Fenster vorhanden ist. Dabei gilt es, insbesondere diejenigen Gebäude zu identifizieren, bei denen das Schallschutzniveau derart niedrig ist, dass eine planungsbedingte Erhöhung der Lärmbelastung nur zumutbar erscheint, wenn den Eigentümern der betroffenen Gebäude konkrete Möglichkeiten eröffnet werden, das Schallschutzniveau durch Einbau von hochwertigeren Fenstern nachhaltig zu verbessern. Da die Regelungen der 16. BImSchV durch die wesentliche Änderung einer Straße greifen und, sofern noch nicht vorhanden, passive Lärmschutzmaßnahmen erforderlich sind, können in den betroffenen Gebäuden in den Innenräumen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. Die ggf. erforderlichen Schallschutzmaßnahmen sind werden im Durchführungsvertrag gesichert. Gewerbelärm Als Gewerbelärm wurden die haustechnischen Anlagen der Vorhaben sowie die Emissionen der Stellplatzanlage und die Anlieferungsfahrten und –vorgänge betrachtet. Der KfzLärm stellt dem Vorhaben zurechenbaren „Gewerbelärm“ dar, so dass sich seine Beurteilung an den Vorgaben der TA Lärm orientiert. Es handelt sich hierbei nicht im Verkehrlärm im Sinne der Verkehrslärmschutzverordnung, in deren Anwendungsbereich nur der Verkehrslärm auf öffentlichen Straßen fällt. Die Berechnungen der Beurteilungspegel erfolgen für die ausgewählten Immissionsorte Yorckstraße 43 (4. OG), 53 (EG bis 4. OG) und 54 (4. OG) sowie Bülowstraße 54 (4. OG). Die nach den Berechnungen zu erwartenden Beurteilungspegel überschreiten an keinem der Immissionsorte die Immissionsrichtwerte der TA Lärm. Demnach sind auch keine Überschreitungen der Orientierungswerte der DIN 18005 zu erwarten. Im Tagesbeurteilungszeitraum erreichen die Immissionen an den dem Vorhaben gegenüberliegenden Gebäuden (Yorckstraße 53 und 54) maximal 55 dB(A), an den weiter entfernt liegenden Gebäuden (Yorckstraße 43 und Bülowstraße) erreichen die Beurteilungspegel maximal 44 dB(A). Im Nachtbeurteilungszeitraum wurden Beurteilungspegel an allen Immissionsorten von maximal 26 dB(A) erzielt. Die maßgeblichen Geräuschquellen sind die Kundenparkplätze. Der Gutacher empfiehlt, bei der Ausführung darauf zu achten, dass die der Untersuchung zu Gunde liegenden Parameter „Asphaltbelag oder Betonsteinpflaster mit Fugenbreite ≤ 3 mm“ und Einkaufswagen mit lärmminderten Rollen“ eingehalten werden bzw. durch gleichwertige Ausführungen ersetzt werden. Nachuntersuchungen haben gezeigt, dass auch Fugenbereiten zwischen 3 bis 5 mm sowie die Reduzierung der Stellplatzanzahl auf nunmehr 230 Stellplätze nicht zu Immissionsrichtwertüberschreitungen führen. (Gutachtenergänzung zum Gewerbelärm wird im März 2012 nachgereicht) Vorliegendes Gutachten: Wölfel: Neubau eines Hellweg Bau- und Gartenmarktes mit Nahversorger in Berlin Kreuzberg, Yorckstraße 35-42, Schallimmissionsprognose, Beratung zum Schallimmissionsschutz , X0096/002, 5. April 2011 Sportlärm Die Untersuchungen zum Sportlärm umfassten verschiedene Szenarien hinsichtlich des Spiel- und Trainingsbetriebes zu verschiedenen Tageszeiten (Tages-, Ruhe- und Nachtzeiten) und wurden anhand der Immissionsrichtwerte der Sportanlagenlärmschutzverordnung (18. BImSchV) bewertet. Untersucht wurden • Geräusche des Schiedsrichters inklusive Berücksichtigung von Maximalpegeln durch Pfiffe • Geräusche der Sportler • Geräusche der Zuschauer im Sitz Verbal wurden folgende Geräusche berücksichtigt: • Geräusche durch den ruhenden Verkehr auf maximal 20 Stellplätzen • Geräusche durch Ballflüge in das Ballfangnetz Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 65 • Geräusche durch den Zu- und Abgang der Zuschauer zu Fuß Damit wurden alle relevanten Geräuschquellen des Sportplatzes berücksichtigt. Im Ergebnis der Untersuchungen ist ein verträglicher Sportbetrieb nur möglich, sofern folgende Regelungen eingehalten werden: • Ein Spiel- und Trainingsbetrieb zur Nachtzeit ist auszuschließen. • Ein Spielbetrieb in den Ruhezeiten (werktags 06.00 bis 8.00 und 20.00 bis 22.00 Uhr sowie Sonn- und Feiertags 07.00 bis 9.00 und 20.00 bis 22.00 Uhr auszuschließen. • An Sonn- und Feiertagen ist ein Spielbetrieb zwischen 13.00 und 15.00 Uhr nur zulässig, wenn die Sportanlage weniger als 4 Stunden im Zeitraum von 9.00 bis 20.00 Uhr genutzt wird. • Ein Trainingsbetrieb in den Ruhezeiten ist nur mit maximal 26 Zuschauern möglich. • Außerhalb der Ruhezeiten und in der Nachtzeit ist ein Spiel- und Trainingsbetrieb mit maximal 200 Zuschauern möglich. • Zusätzliche Lärmquellen sollen vermieden werden. Es sind daher lärmarme Ballfangzäune zu verwenden. Darüber hinaus sollten Lärmquellen z.B. durch Pauken, Hupen, Tröten und Ähnliches vermeiden werden. • Lautsprecheranlagen sind bisher nicht vorgesehen. Sofern sie zu einem späteren Zeitpunkt eingerichtet werden sollen, ist eine Prüfung der Immissionen erforderlich. Unter Berücksichtigung der genannten Regelungen ist der Betrieb der geplanten Sportanlage als verträglich zu bewerten. Die Regelungen zum immissionsverträglichen Betrieb werden separat in einem Vertrag verbindlich vereinbart werden, so dass deren Einhaltung als gesichert angesehen werden kann. Vorliegendes Gutachten: Wölfel: Neubau eines Hellweg Bau- und Gartenmarktes mit DachFußball-Sportplatz in Berlin Kreuzberg, Yorckstraße 35-42, Schallimmissionsprognose des Sportanlagenbetriebes, X0096/003, 5. April 2011 8.5.2 Luftschadstoffe Zur Beurteilung, welche Auswirkungen das Vorhaben auf die Konzentration an Luftverunreinigungen hat und ob durch das Vorhaben die Grenz- oder Schwellenwerte zum Schutz der menschlichen Gesundheit überschritten werden, wurden Luftschadstoffuntersuchungen unter Berücksichtigung der Vorbelastung durchgeführt. Die Untersuchungen umfassten die Fahrzeug bedingten Immissionen von Luftschadstoffbelastungen von Stickstoffoxid NO2, Feinstaub PM10 und Feinstaub PM2,5 für die Ist-Situation ohne Neubau (Bestand) sowie die Plan-Situation mit Neubau (Planfall). Mit den Immissionsberechnungen wurden die Jahresmittelwerte bestimmt sowie die Kurzzeitgrenzwerte (Tagesmittelwerte). Die Bewertung der Ergebnisse erfolgt anhand der Immissionsgrenzwerte der Verordnung über Luftqualitätsstandards über Emissionshöchstmengen – 39. BImSchV vom 02. August 2101. Um die Luftschadstoffkonzentration in der Nähe der zwei neu geplanten Gebäude im Bestand (ohne Neubau) und im Planfall (mit Neubau) darzustellen, wurden zwei Untersuchungspunkte bestimmt, die sich auf dem Gehweg jeweils mittig der beiden geplanten Gebäude befinden. Die prognostizierten Belastungen lassen sich im Einzelnen wie folgt bewerten: Stickstoffoxid NO2 Im Bestand sowie im Planfall werden die Immissionsgrenzwerte der 39. BImSchV für den Jahresmittelwert von Stickoxid NO2 an den Gebäuden südlich der Yorckstraße nicht überschritten. An den zwei ausgesuchten Untersuchungspunkten wird hingegen bereits im Bestand der Grenzwert überschritten. Mit den geplanten Neubauten kommen zwei Gebäude hinzu. Dadurch sind die Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte auf dem Gehweg im Planfall höher. Die Betrachtung des Kurzzeitgrenzwertes für Stickstoffoxid kann entfallen, da dieser sicher eingehalten wird. Feinstaub PM10 Der Immissionsgrenzwert wird im Jahresmittel im Bestand sowie im Planfall an keinem der umliegenden Gebäude überschritten. Im Planfall wird der Immissionsgrenzwert am Gebäude des Nahversorgers erreicht und auf dem Gehweg direkt am Nahversorger leicht über- Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 66 schritten. Der Äquivalenzwert zur Beurteilung der Überschreitungshäufigkeit des PM10Tagesmittelwerts wird in der Analyse an einigen Gebäuden südlich der Yorckstraße (Yorckstraße 49 bis 56b) überschritten. Im Planfall wird der Äquivalenzwert ebenfalls dort und zusätzlich an den zwei geplanten Gebäuden überschritten. Feinstaub PM2,5 Der ab 2015 geltende Immissionsgrenzwert für das Jahresmittel der besonders gesundheitsgefährdenden PM2,5-Immissionen wird an allen Gebäuden im Untersuchungsgebiet bereits im Bestand sowie im Planfall eingehalten. Fazit Im Ergebnis der Untersuchung konnte festgestellt werden, dass sich die Luftschadstoffkonzentration im Untersuchungsgebiet durch das Bauvorhaben erhöht. Sie resultiert überwiegend aus dem erhöhten Verkehrsaufkommen vor allem an der Lichtsignalanlage Yorckstraße / Bautzener Straße, wo der Bau des Nahversorgers sehr nah am Fahrbahnrand geplant ist, sowie aus den veränderten Durchlüftungsverhältnissen. Der Gutachter empfiehlt: „Die Luftschadstoffkonzentration auf dem Gehweg an der Lichtsignalanlage Richtung West kann verringert werden, indem der Bau des Nahversorgers mindestens 10 m vom Fahrbahnrand entfernt erfolgt. Außerdem sollte die Ampelschaltung an das Verkehrsaufkommen angepasst werden und ein Überqueren der Fahrbahn durch die Fußgänger über die ehemalige Eisenbahnbrücke bzw. nur auf der westlichen Seite der Lichtsignalanlage ermöglicht wird.“ Der beabsichtigte Nahversorger ist nicht Bestandteil des Bebauungsplans VI-140 fa VE, so dass eine Abwägung zu den Empfehlungen nicht in diesem Bebauungsplan erfolgt. Die Empfehlung zum Überqueren der Fahrbahn berührt die Ausführung der geplanten Umbaumaßnahme innerhalb der Verkehrsflächen. Eine planungsrechtliche Regelung erfolgt daraus nicht. Festsetzungen sind nicht erforderlich. Vorliegendes Gutachten: ISU: Neubau Bau- und Gartenmarkt mit Nahversorger, Yorckstraße, Luftschadstoffuntersuchung, Mai 2011 8.5.3 Lichtimmissionen Um die Immissionen durch Licht beurteilen zu können, wurden entsprechende Untersuchungen durchgeführt. Die lichttechnischen Untersuchungen führten zu folgenden Ergebnissen 1. Spielfeldausleuchtung Mit den beabsichtigten 4 Lichtmasten liegt für die geplante Nutzung ein sehr gutes Beleuchtungsniveau vor. 2. Parkplatzausleuchtung Die geplante Ausleuchtung des Parkplatzes mit 16 Masten und je 2 Flächenstrahler wird auch für den Parkplatz ein sehr gutes Beleuchtungsniveau realisiert, das eine verkehrssichere und kundenfreundliche Nutzung gewährleistet. 3. Raumaufhellung Die Spielfeld- und Parkplatzbeleuchtung führt an den umliegenden Wohnhäusern in der Yorkstraße und Bülowstraße zu keiner unzulässigen Aufhellung. Der Immissionsrichtwert der Licht-Leitlinie für die Raumaufhellung für die Gebietseinstufung Allgemeines Wohngebiet WA wird deutlich unterschritten. Ein lichttechnischer Immissionskonflikt kann mit Sicherheit ausgeschlossen werden. 4. Blendungsbewertung Aufgrund der horizontalen Anordnung der Flutlicht- und Parkplatzleuchten ist es nahezu ausgeschlossen, dass von den Fenstern der umliegenden Wohnhäuser ein Einblick in die Leuchten erfolgen kann, so dass die für eine mögliche Blendung maßgeblichen Größen (Leuchtdichte der Blendquelle und jeweiliger Raumwinkel) hier mit Sicherheit so gering sind, dass praktisch auch hier kein Immissionskonflikt zu erwarten ist, zumal im innerstädti- Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 67 schen Bereich auch die als weitere maßgebliche Größe zu berücksichtigende Umfeldleuchtdichte ausreichend groß ist. 5. Schutz von Vögeln und Insekten Die im Anhang der Licht-Leitlinie formulierten Empfehlungen für den Schutz von Vögeln und Insekten, wie z.B. Vermeidung heller, weitreichender künstlicher Lichtquellen in der freien Landschaft, Lichtlenkung ausschließlich in die Bereiche, die künstlich beleuchtet werden müssen, Verwendung von staubdichten Leuchten, Begrenzung der Betriebsdauer auf die notwendige Zeit, wurden in der vorliegenden Planung berücksichtigt. 6. Werbeanlagen Die angestrahlten Werbeanlagen (Masterschild Eingang, Fassade) führen mit Sicherheit zu keiner immissionsrelevanten Aufhellung an den Fenstern der Wohnhäuser. Die Beurteilung einer möglichen psychologischen Blendung an einem definierten Immissionsort kann nur mit einer aufwändigen Leuchtdichtemessung und Raumwinkelbestimmung an der realisierten Anlage erfolgen. Abgeleitet aus den Erfahrungen des Gutachters an anderen Werbeanlagen kann geschlussfolgert werden, dass von diesen Werbeanlagen ein Immissionskonflikt durch Blendung eher ausgeschlossen werden kann. Die konzeptionell bedingten Änderungen hinsichtlich des Werbeanlagen (u.a. Wegfall von Werbeanlagen auf dem Dach des Baumarktes) lassen Verbesserungen erwarten. Nachuntersuchungen unter Berücksichtigung der Änderungen bei den Werbeanlagen sind demnach nicht erforderlich. Vorliegendes Gutachten: bfl – büro für lichtplanung, Lichtimmissionsprognose, 15. April 2011 Fazit Zusammenfassend kann geschlussfolgert werden, dass von den Beleuchtungsanlagen keine erheblich belästigenden Lichtimmissionen im Sinne der Licht-Leitlinie verursacht werden. Die Verwendung der vom Gutachter angenommenen Grundlagen hinsichtlich der Beleuchtungsmittel u.ä. wird im städtebaulichen Vertrag gesichert. 8.5.4 Geh- und Fahrrechte Innerhalb des Baugebiets ist die Fläche B mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und einem Fahrrecht für Sonderfahrzeuge zugunsten der Eigentümer der an den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans nördlich angrenzenden Parkanlage und für die Erschließung der angrenzenden Flächen des benachbarten Bebauungsplans VI-140fa VE (Flurstück anteilig Nr. 3271 / Flur 6) (textliche Festsetzungen Nr. 16) zu belasten. Die Festsetzung des Gehrechtes ist erforderlich, um eine öffentliche Durchwegung von der Yorckstraße zum Sportplatz und zur nördlich angrenzenden öffentlichen Parkanlage zu sichern. Das Fahrrecht für die Sonderfahrzeuge dient der Gewährleistung, dass die Fläche für Wartungs- und Pflegemaßnahme durch Fahrzeuge des zuständigen Fachamtes erreichbar ist. Darüber hinaus dient es der Erschließung der östlich angrenzenden Flächen des geplanten Nahversorgers. Da davon auszugehen ist, dass das Grundstück veräußert wird, soll die Erschließung über das Grundstück des Baumarktes planungsrechtlich gesichert werden. Die Sicherung eines für den Fußgänger geschützten Weges erfolgt in diesem Bebauungsplan nicht, da vorgesehen ist, die fußläufige Anbindung entsprechend der Beschlusslage der Stadtentwicklungsausschüsse in beiden Bezirken im angrenzenden Bebauungsplan VI140fb VE zu sichern. Die genaue Wegeführung ist noch nicht geklärt, da verschiedene Lösungen denkbar sind. Ein geschützter, von der Stellplatzanlage bzw. Fahrwegen unabhängiger Weg ist im Bereich des Bebauungsplans VI-140fa VE nicht möglich, da kein ausreicher Platz zur Verfügung steht. Dies soll im benachbarten vorhabenbezogenen Bebauungsplan VI-140fb VE gesichert werden. Textliche Festsetzung Nr. 16 Die Fläche B ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Fahrrecht Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 68 für Sonderfahrzeuge zugunsten des Eigentümers der nördlich an den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans angrenzenden Parkanlage und für die Erschließung der angrenzenden Flächen des Flurstücks 3271 / Flur zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 8.5.5 Verwendung von Brennstoffen Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen (textliche Festsetzung Nr. 18). Der Geltungsbereich befindet sich entsprechend den Darstellungen des Flächennutzungsplans im „Vorranggebiet für Luftreinhaltung“. Dieses Gebiet umfasst im Wesentlichen die Innenstadtbezirke mit hohen Schadstoffemissionen, wo sich insbesondere die Emissionen von Kraftfahrzeugverkehr, Hausbrand und Industrie überlagern. Hier sollen räumliche Prioritäten für die Einschränkung von Emissionen der Verursachergruppen Verkehr, Hausbrand und Industrie gesetzt werden, da wegen der geringen Ableitungshöhe eine geringe Ausbreitung und Verdünnung gegeben ist, so dass in der Nähe von Emissionen auch hohe Immissionen auftreten. Die geplante Festsetzung soll insbesondere mit Blick auf die in der Umgebung vorhandene hohe Gewerbedichte für den Geltungsbereich Schadstoffemissionen und damit auch immissionen so weit wie möglich begrenzen. Sie dient daher dem Schutz gesunder Wohnund Arbeitsverhältnisse. Textliche Festsetzung Nr. 18 Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB) 8.6 Außerkrafttreten verbindlicher Festsetzungen Die im Geltungsbereich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien werden durch Festsetzungen dieses Bebauungsplans ersetzt und treten damit außer Kraft (textliche Festsetzung Nr. 19). Textliche Festsetzung Nr. 20 Im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 8.7 Nachrichtliche Übernahme Die im Geltungsbereich vorhandene planfestgestellte Bahnanlage – hier U-Bahnausgang für die U7 sowie die U-Bahntrasse – wird zeichnerisch im Bebauungsplan dargestellt. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE III Auswirkungen des Bebauungsplans 1 Auswirkungen des Bebauungsplans 1.1 Belange des Allgemeinwohls 69 Die Festsetzungen des Bebauungsplanes sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich gewährleisten, die einer künftigen Bebauung Rechnung trägt und darüber hinaus Planungssicherheit für die Eigentümer der Grundstücke schafft. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans VI-140fa VE werden die planungsrechtlichen Grundlagen für die geplanten Nutzungen der Baufläche sowie für eine angemessene verkehrstechnische Erschließung geschaffen. Der Bebauungsplan trägt mit seinen Festsetzungen zu einer geordneten nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung in diesem Bereich bei. Bei den durch die Festsetzungen des Bebauungsplans zulässigen Nutzungen und Maßnahmen zum Schutz der Wohn- und Arbeitsbevölkerung wird den Anforderungen an § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB Rechnung getragen. Mit der geplanten Festsetzung werden Einzelhandelsflächen im Sinne einer Nutzungsmischung im Quartier geschaffen. Die Belange der Wirtschaft werden gemäß § 1 Abs. 5 Nr. 8 BauGB berücksichtigt. Mit der Entwicklung und Umnutzung des ehemaligen ungeordneten Gewerbestandorts zu einem Einzelhandelsstandort wird sich das Erscheinungsbild des Plangeltungsbereiches nachhaltig verbessern. Um die Einbindung der geplanten Nutzungen in der Innen- und Außenwirkung zum Schutz vor Konflikten sicherzustellen, sind folgende Gutachten in Auftrag gegeben worden und zum Wohl der Allgemeinheit in die Planung eingeflossen: 1.2 - Immissionsberechnungen zum Gewerbe- und Straßenverkehrslärm und - Luftschadstoffuntersuchungen Bodenrechtliche Auswirkungen Die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im Plangebiet ist ohne Bebauungsplanverfahren nach § 34 BauGB zu beurteilen. Die Umsetzung des vorliegenden Vorhabenund Erschließungsplanes wäre nicht zulässig. Der Bebauungsplan regelt die Bebaubarkeit des Grundstücks einschließlich der zulässigen Nutzungen und bestimmt die rechtliche Qualität des Bodens. Er schafft die Voraussetzungen, eine Bebaubarkeit der Fläche ohne bodenrechtliche Spannungen zu ermöglichen. 1.3 Städtebauliche Auswirkungen Durch die Planung werden die Voraussetzungen für eine adäquate, der zentralen Lage angemessenen Nutzung des derzeit brachliegenden Teils des Gleisdreiecks geschaffen. Mit Umsetzung dieser Planung kann an der Schnittstelle zwischen neuem Stadtpark und bestehenden Siedlungsstrukturen ein attraktives Einzelhandelsbetrieb entstehen, der sich durch eine urbane und attraktive Fassadengestaltung einpasst. Die Yorckstraße wird im Bereich des Plangebietes durch die neue Bebauung räumlich gefasst und das Straßenbild damit aufgewertet. Das bisher städtebaulich ungeordnete Grundstück wird in die Siedlungsstrukturen integriert. 1.4 Auswirkungen auf den Verkehr Durch die geplante Nutzungsänderung von gewerblichen Bauflächen zu einem Einzelhandelsstandort mit Kundenverkehr sind direkte Auswirkungen auf den Verkehr zu erwarten. Für das Vorhaben ist eine Mehrbelastung von rund 2.100 Fahrzeugen (einschließlich des benachbarten geplanten Nahversorgers) ermittelt worden. Die zu erwartende Mehrbelastung kann durch geeignete Maßnahmen wie Anbindung der Zufahrt an den bestehenden Knoten Yorckstraße / Bautzner Straße, Umprogrammierung der Lichtsignalanlagen und Einrichten einer Linksabbiegsspur in der Yorkstraße soweit aufgefangen werden, dass ein störungsfreier Verkehrsfluss gewährleistet werden kann. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 1.5 70 Auswirkungen auf die Kultur und den Denkmalschutz Im Plangebiet befinden sich direkt keine Denkmäler gemäß Denkmalliste Berlin. Die direkt angrenzenden denkmalgeschützten Yorckbrücken wurden in der Planung berücksichtigt (u.a. Fassadenqualifizierung, Regelungen zu Werbung), so dass Beeinträchtigung der vorhandenen Denkmale minimiert werden können. Bodendenkmale sind zwar derzeit nicht verzeichnet, das Gleisdreieck insgesamt ist aber als archäologisches Verdachtsgebiet mit zahlreichen ur- und frühgeschichtlichen Fundplätzen zu betrachten. Aus diesem Grund sollen alle Bodeneingriffe innerhalb des Plangebietes im Vorfeld mit der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abgestimmt werden. 1.6 Auswirkungen auf die Umwelt Durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans wird eine innerstädtische, sehr gut erschlossene und bisher nur extensiv genutzte Fläche planungsrechtlich gesichert und steht damit künftig der angestrebten Nutzung zur Verfügung. Die Nutzung eines anthropogen bereits überprägten Standortes entspricht den Zielen des Bundesbodenschutzgesetzes. Die Erschließung einer innerstädtischen Fläche in zentraler Lage wirkt damit einem Landschaftsverbrauch im Außenbereich entgegen und steht im Einklang mit den Prinzipien des nachhaltigen Städtebaus. Die Gliederung der Stellplatzanlage durch Baumpflanzungen hat insbesondere positive Auswirkungen auf das Landschaftsbild. Die geplante Versickerung von Niederschlagswasser führt zur Minimierung der Eingriffe in den Grundwasserhaushalts. Die Ziele des Umgebungslärmschutzes werden durch den Bebauungsplan nicht berücksichtigt. Die Planung führt zu einer weiteren Erhöhung des Verkehrs auf der bereits stark belasteten Yorckstraße. Die Vorhaben bedingte Erhöhung des Verkehrs um rund 5% führt zu einer weiteren Pegelerhöhung um 0,7 dB(A). Unter 1 dB(A) sind zwar für den Menschen nicht wahrnehmbar, da aber im Bestand bereits Gesundheitsgefährdende Belastungen erreicht sind, ist auch dies eine erhebliche Beeinträchtigung. Die Planung kann nur bedingt zu der Einhaltung der programmatischen Ziele des Landschaftsprogramms beitragen, bzw. zum Teil erfolgen auch Widersprüche. Das Planungsgebiet liegt wie die gesamte Innenstadt im Vorranggebiet Luftreinhaltung. In diesem Vorranggebiet sind Emissionen zu mindern, Freiflächen zu erhalten, der Vegetationsanteil zu erhöhen und empfindliche Nutzungen sind vor Immissionen zu schützen. Der Bebauungsplan berücksichtigt dieses Ziel zum Teil, in dem Emissionswerte beschränkt werden. Gutachterlich wurde jedoch nachgewiesen, dass durch Planung eine weitere Verschärfung der Luftschadstoffbelastungen bedingt. Das Bebauungsplangebiet selbst ist im Programmplan Teilplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ zusammen mit dem gesamten Gleisdreieck als Grünfläche dargestellt. Dieses Ziel ist im Zusammenhang mit der Entwicklung des gesamten Gleisdreiecks zu interpretieren. Die Entwicklung eines Großteils des Gleisdreiecks zu einem Park war nur in Verbindung mit der Arrondierung der Baufelder zu realisieren. In diesem Sinne entspricht der Bebauungsplan dem genannten Ziel. Das Planungsgebiet ist im Programmplan Biotop- und Artenschutz als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen eingestuft. In diesen werden insbesondere der Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt, die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna, die Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung sowie die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestands gefordert. Auf Erhalt wertvoller Biotope und die Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung ist zu achten. Die genannten Ziele sind auf das Planungsgebiet nur bedingt anwendbar, da es sich im Bestand um einen für den Biotop- und Artenschutz geringwertigen Standort handelt. Durch die Planung wird das Ziel der extensiven Begrünung von Dächern umgesetzt. Im Programmplan „Landschaftsbild“ werden Entwicklungsräume entsprechend ihrer unterschiedlichen siedlungs- und landschaftsprägenden Merkmale dargestellt. Ziel ist der Erhalt und die Entwicklung des Erscheinungsbildes der Stadtlandschaft, u. a. der Erhalt der markanten Landschaftselemente und der naturräumlichen Gliederung. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 71 Das Planungsgebiet liegt innerhalb des städtischen Übergangsbereichs mit Mischnutzungen, in dem u.a. charakteristische Stadtbildbereiche sowie markante Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung erhalten und entwickelt, ortstypische Gestaltelemente berücksichtigt und der Grünanteil auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen) entwickelt werden sollen. Bei Siedlungserweiterungen sind ortsbildprägende Freiflächen, begrünte Straßenräume und Stadtplätze anzulegen. Die genannten Ziele sind auf das Planungsgebiet nur bedingt anwendbar, da es sich im Bestand um einen für das Landschaftsbild geringwertigen Standort handelt. Die bislang auf dem Yorckdreieck etablierte gewerbliche Nutzung war aus Sicht des Ortsbildes unattraktiv und eher ortsbildschädlich. Durch den Bebauungsplan wird die Möglichkeit geschaffen, dieses Quartier wieder in die Stadtstruktur einzubinden und eine für das Erscheinungsbild an der Yorckstraße attraktivere Nutzung zu etablieren. Im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Planungsgebiet als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren dargestellt. In diesen sind insbesondere Freiflächen und Erholungspotentiale zu erschließen, Wegeverbindungen zu entwickeln, Schutzpflanzungen im Falle angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung vorzunehmen und Dächer bzw. Fassaden an öffentlichen Gebäuden zu begrünen. Das Planungsgebiet selbst wird zu einem Garten- und Baumarkt entwickelt. Es soll jedoch auch über das Planungsgebiet ein Zugang zum Park auf dem Gleisdreieck bzw. Gleisinsel gelegt werden. Auf dem Dach der Baumarkthalle ist die Herstellung eines Sportplatzes vorgesehen, der durch den Schul- und Vereinssport genutzt werden soll. Durch die Schaffung eines öffentlichen Parkeingangs zum Park auf dem Gleisdreieck und durch die Sportnutzung auf dem Dach wird den genannten Zielen Rechnung getragen. Das Landschafts-/ Artenschutzprogramm wurde im Jahr 2004 um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption ergänzt. Im Rahmen der Konzeption wurden Suchräume und Flächen ermittelt, für die aus gesamtstädtischer Sicht ein besonderes Handlungserfordernis besteht. Das Yorckdreieck liegt nicht innerhalb einer solchen Ausgleichsfläche und ist nicht Teil der Ausgleichsflächenkonzeption. Es grenzt aber direkt an den Park auf dem Gleisdreieck an, der Bestandteil der Berliner Ausgleichsflächenkonzeption ist. Auf diesen Park sind keine negativen Beeinträchtigungen zu erwarten (siehe Prognose Schutzgut Landschaftsbild). Es ist eine positive Entwicklung zu verzeichnen, da über das Planungsgebiet eine Anbindung zu den Zwischennutzungen auf dem Gleisdreieck vorgesehen ist. 1.7 Auswirkung auf den Gender Mainstream Die Planung hat positive Effekte auf den Aspekt des Gender Mainstreaming. Das Gender Mainstreaming berücksichtigt u.a. die unterschiedliche Raumaneignung der Geschlechter und spezifischen Nutzungsansprüche unterschiedlicher Nutzergruppen (Anwohner, Arbeitsbevölkerung, Senioren, Kinder, etc.) hinsichtlich der Aufenthaltsqualität und Gestaltung von Kommunikationsorten. Ein wichtiger Aspekt ist hier insbesondere, dass das Yorckdreieck, das bisher dem Bewusstsein entzogen war, nun wieder in den Stadtraum eingegliedert und zugänglich gemacht wird und den Charakter eines Angstraumes verliert. Die Aufenthaltsqualität soll durch eine an den Baumarkt angegliederte Sportnutzung deutlich erhöht werden. Die Parkzugänge werden barrierefrei gewährleistet. Dies wird vertraglich geregelt. 1.8 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Einnahmen Zwischen Bezirk und dem Vorhabenträger wird ein städtebaulicher Vertrag (siehe unter P. 6.6) geschlossen. Darin beteiligt sich der Vorhabenträger an Ausgleichsmaßnahmen und Herstellung des Weges in den Park. Ausgaben Maßnahmen, deren Finanzierung gesichert ist: Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 72 Dem Land Berlin entstehen durch Übernahmeregelungen von Kosten im städtebaulichen Vertrag (siehe unter P. 6.6) keine zusätzlichen Kosten für die Realisierung des Vorhabens. Der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Übernahme aller entstehenden Kosten für die Realisierung des Vorhabens einschließlich des Knotenumbaus Yorckstraße / Bautznener Straße. Dazu wird der Vorhabenträger einen Erschließungsvertrag mit dem Bezirk Tempelhof-Schöneberg von Berlin und einen Ausführungs- und Kostentragungsvereinbarung mit der der Verkehrslenkung Berlin (VLB) und dem Vorhabenträger zur Planung, Projektierung, Erstellung, Betrieb und Instandhaltung der Lichtsignalanlage geschlossen. Maßnahmen, deren Finanzierung im Rahmen der Haushaltsplanungen bereitzustellen ist: keine 1.9 Ordnungsmaßnahmen Die Parzellierung der Grundstücke ist erforderlich. Durch die geplanten Festsetzungen (Erweiterung der öffentliche Verkehrsfläche in der Yorckstraße) ist die Inanspruchnahme einer ca. 70 m² großen privaten Grundstücksfläche erforderlich. Es handelt sich um eine Teilfläche des Flurstücks Nr. 437 der Flur 81 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg. In diesem Zusammenhang können bodenordnende Maßnahmen (Grundstücksänderung) im Bezirk Tempelhof-Schöneberg erforderlich werden. 1.10 Auswirkungen auf ausgeübte Nutzungen Die flächenmäßige Neuordnung des Gebiets erfordert die Aufgabe der bislang vorhandenen Nutzungen. Die gewerblichen Nutzungen sind bereits aufgegeben und das Gelände ist in großen Anteilen bereits beräumt. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE IV Verfahren 1 Teilungsbeschluss 73 Das Bezirksamt Friedrichshain – Kreuzberg hat am 29. Juni 2010 die Teilung des Geltungsbereichs des Bebauungsplanes VI-140 und das Weiterführen des Teilbebauungsplan VI-140f für das Yorckdreieck beschlossen. Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg hat am 28. September 2010 die Einstellung des Bebauungsplanes VI-140 und Aufstellung des Bebauungsplanes VI-140f als bezirksübergreifende Planung beschlossen. 2 Bekanntmachung im Amtsblatt Der Beschluss zur Aufstellung des Teilbebauungsplanes VI-140f wurde gemäß § 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 46 vom 12.11.2010 auf Seite 1857 bekannt gegeben. 3 Mitteilung der Planungsabsicht VI- 140 fa VE Die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung Abteilung II C und die gemeinsame Landesplanung GL 8.2 wurden am 17. März 2011, ergänzt am 30.03.2011 über die Einleitung des Bebauungsplanverfahrens VI-140fa VE informiert. Mit Schreiben vom 29.04.2011 hat die Senatsverwaltung erhebliche Bedenken gegen die Planungsabsichten geäußert, da die Vorhaben Baumarkt und Nahversorger dringende Gesamtinteressen Berlins im Hinblick auf die Stadtgestaltung, den Verkehr und die Zentrenstruktur berühren. Es wurde folgendes ausgeführt: 1. Stadtgestaltung Was die Stadtgestaltung anbelangt, wird die derzeitige Planung der Bedeutung des Ortes als Teil des Generalszugs in keiner Weise gerecht. Die Lage an dieser wichtigen innerstädtischen Straßenachse zwischen den Ortsteilen Schöneberg und Kreuzberg stellt besondere Ansprüche an die städtebauliche Entwicklung des Areals. Es versteht sich von selbst, dass die bisher auf der ehemaligen Bahnfläche ansässigen gewerblichen Rand- und Zwischennutzungen (insb. Gebrauchtwagenhandel) nicht als Maßstab für die Qualität einer künftigen Bebauung herangezogen werden können. Im Übrigen liegt das Plangebiet in direkter Nachbarschaft zu den denkmalgeschützten Yorckbrücken. Der vorgelegte Planungsentwurf ist hinsichtlich Lage, Ausrichtung und Fassadengestalt der Baukörper sowie Frei- und Grünflächengestaltung mit der anzustrebenden städtebaulichen Aufwertung des Areals und der Stärkung der angrenzenden Wohngebiete nicht vereinbar. Eine städtebauliche und stadtgestalterische Qualifizierung der Planung durch einen Wettbewerb ist dringend erforderlich; die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist einzubeziehen. Bei der Planung sind unter anderem die Ortsbild prägenden Baufluchten (vgl. Yorckstr. 4345) angemessen zu berücksichtigen. Private Stellplatzflächen sind deutlich von öffentlichen Wegen und Räumen abzugrenzen. Straßenbild beherrschende Werbeanlagen sowie solche mit Fernwirkung (Pylon) sind auszuschließen. Ferner ist dem künftigen Park auf dem Gleisdreieck Rechnung zu tragen. 2. Verkehr Die vorhabenbezogenen Bebauungspläne berühren übergeordnete Verkehrsanlagen und planungen. Eine Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen Berlins kann auch hier nicht ausgeschlossen werden. Übergeordnete Verkehrsanlagen sind bezogen auf beide Geltungsbereiche: • die Yorckstraße als übergeordnete Straßenverbindung, • die unterirdisch verlaufenden Anlagen der U7 mit dem U-Bhf. Yorckstraße sowie Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 74 • die Trassenfreihaltung für eine neue S-Bahnverbindung zwischen dem südlichen und dem nördlichen Berliner Ring (S21). Des Weiteren grenzt der Plan VI-140fa VE an die Bahnanlagen der Potsdamer Bahn mit der S-Bahnverbindung S1 und dem S-Bahnhof Großgörschenstraße; an den Plan VI-140fb VE grenzen die Bahnanlagen der Anhalter/Dresdener Bahn mit den S-Bahnlinien S2/25 und dem Bahnhof Yorckstraße. 3. Zentrenstruktur Eine abschließende Beurteilung der geplanten Einzelhandelbetriebe im Hinblick auf die Zentrenstruktur ist nur möglich, wenn eine qualifizierte Auseinandersetzung mit den im Gesamtgebiet der Pläne VI-140a bis 140i zu erwartenden Verkaufsflächen unter Berücksichtigung ihrer Sortimente vorliegt. Des Weiteren ist eine Konkretisierung der zentrenrelevanten Sortimente erforderlich; zentrenrelevante Sortimente müssen in einem funktionalen Zusammenhang zum Hauptsortiment stehen und diesem als Randsortiment untergeordnet sein. 4. Fazit Die geplanten Vorhaben berühren dringende Gesamtinteressen Berlins. Demzufolge sind die Verfahren zur Aufstellung der vorhabenbezogenen Bebauungspläne vom Bezirksamt gemäß § 7 AGBauGB durchzuführen. Vorher sind die o.g. gesamtstädtischen Bedenken auszuräumen. Die Ausführungsvorschriften zu § 4a AGBauGB (a.F.) sind entsprechend anzuwenden. 4 Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB VI-140 Von der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung kann gemäß § 3 Abs. 1 Satz 2 BauGB abgesehen werden, wenn die Unterrichtung und Erörterung bereits zuvor auf anderer Grundlage erfolgt sind. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens VI-140 wurde die Öffentlichkeit bereits über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Entwicklung des Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung öffentlich unterrichtet. Dies erfolgte sowohl im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung in der Zeit vom 06.06. bis 30.06.2006, bei der sich die betroffenen und interessierten Bürger über Ziele und Zwecke der Planung informieren konnten und Mitarbeiter der Fachbereiche für Auskünfte zur Verfügung standen, als auch im Rahmen einer öffentlichen Informationsveranstaltung am 23.06.2006. Zum Vorhaben des Bau- und Gartenmarktes führte die Firma HELLWEG im Oktober 2010 eine erste Informationsveranstaltung durch. 5 Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger gemäß § 4 Abs. 1 BauGB VI-140 Nach § 4 Abs. 1 BauGB ist eine frühzeitige Behördenbeteiligung durchzuführen und die für die entsprechenden Fachbelange zuständigen Behörden sind zur Äußerung im Hinblick auf den erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung aufzufordern. Im Rahmen des Bebauungsplanes VI-140 für das Gleisdreieck wurde die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 (1) BauGB in der Zeit vom 24.05.2006 bis zum 05.07.2006 durchgeführt. Die Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB erfolgte in der Zeit vom 07.03.2007 bis 18.04.2007. Das Abwägungsergebnis wurde am 11.12.2007 beschlossen. Die Ergebnisse der Beteiligungsverfahren sind bei der Fortsetzung des Forsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes VI-140fa VE berücksichtigt worden. Es wird davon ausgegangen, dass die genannten Beteiligungsverfahren für den Bebauungsplan VI-140fa VE den Anforderungen des § 4 Abs. 1 BauGB entsprechen und alle erforderlichen Informationen zur Bestimmung des Untersuchungsrahmens der Umweltprüfung diesen Verfahren entnommen werden können. Eine erneute Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB zur Bestimmung des Untersuchungsrahmens erfolgt deshalb nicht. Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE 6 75 Fassadenwettbewerb Hellweg Um den gestalterischen Ansprüchen an der besonderen Lage des Vorhabens an einem wichtigen Umsteigebahnhof sowie an der hoch frequentierten Yorckstraße gerecht zu werden, wurde auf Empfehlung des Baukollegiums der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ein Fassadenwettbewerb von August bis Oktober 2011 durchgeführt. Unter Wahrung der städtebaulichen Gesamtkonzeption sollten vorrangig die wichtigen Fassaden an der Yorckstraße und ein Teilbereich der östlichen Fassade qualifiziert werden. Es wurden drei Architekturbüros beteiligt, die konkurrierend einen Vorentwurf erarbeitet haben. Im Ergebnis des Verfahrens wurde ein Entwurf ausgewählt, der dem weiteren Bebauungsplanverfahren als Grundlage dient und dessen Ausführung im Vorhabenplan und im Durchführungsvertrag als verbindlich festgelegt wird. 7 Weiterführung des Verfahrens Das Verfahren des vorhabenbezogenen Bebauungsplans VI-140fa VE wird gemäß § 233 Abs. 1 BauGB in der Fassung des Baugesetzbuches vom 12. April 2011 weitergeführt. Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB V 76 Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22 Juli 2011 (BGBl. I S. 1509) in Verbindung mit § 233 BauGB Abs. 1 BauGB Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Planzeichenverordnung 1990 vom 18. Dezember 1990 (BGBl. 1991 I S. 58), geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (1509) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) in der Neufassung vom 3. November 2008 (GVBl. S. 378) Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S.2542) Begründung zum Bebauungsplan VI-140fa VE Aufgestellt: Berlin, den __.__.____ Bezirksamt Friedrichshain – Kreuzberg von Berlin Abt. Finanzen, Personal und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung – Peckskamp Fachbereichsleiter Aufgestellt: Berlin, den __.__.____ Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abteilung Gesundheit, Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung- Baldow Fachbereichsleiter 77 Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 78 VI Anhang 1 Textliche Festsetzungen 1. Im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans sind im Rahmen der festgesetzten Nutzungen nur solche Vorhaben zulässig, zu deren Durchführung sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag verpflichtet hat. (§ 12 Abs. 1 BauGB) Innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche ist ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb / Fachmarkt mit der Zweckbestimmung „Bau- und Gartenmarkt / Zoofachmarkt und Sportplatz“ zulässig. Die zulässige Verkaufsfläche darf für zentrenrelevante und nicht zentrenrelevante Sortimente insgesamt 12.600 m² nicht überschreiten. Zulässig ist der Verkauf von 2.1 nicht zentrenrelevanten Kernsortimenten: Garagen, Gewächshäuser, Gerätehäuschen und Baubuden Sanitärkeramik - Wohnmöbel - Eisen-, Metall- und Kunststoffwaren - Anstrichmittel - Bau- und Heimwerkerbedarf, elektrotechnische Erzeugnisse - Tapeten und Bodenbeläge - Beetpflanzen, Wurzelstöcke und Blumenerde - Büromöbel und Brennstoffe - Campingmöbel, Sport und Freizeitboote und Zubehör 2.2 zentrenrelevanten Kernsortimenten mit einer Verkaufsfläche von maximal 630 m²: - zoologischer Bedarf und lebende Tiere 2.3 zentrenrelevanten Randsortimenten bis zu einer Verkaufsfläche von maximal 630 m²: - Blumen, Pflanzen, Keramiktöpfe - Freizeit- und Campingartikel - Elektrische Haushaltsgeräte - Haushaltsgegenstände - Leuchten und Zubehör - Arbeitskleidung und Sicherheitsschuhe - Fahrradteile und Zubehör (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Ausnahmsweise können Schank- und Speisewirtschaften zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Innerhalb der überbaubaren Fläche A ist eine Sportfreifläche mit Tribüne und Funktionsräumen, wie Umkleideräume, Geräte- und Sanitäranlagen sowie Treppenanlagen bis zu einer Grundfläche von 6.000 m² und einer Geschossfläche von 225 m² zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) Unter Berücksichtigung von baulichen Anlagen, Wegen, Stellplätzen mit ihren Zufahrten und Nebenanlagen darf eine Grundflächenzahl von 0,94 nicht überschritten werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 19 Abs. 4 BauNVO) Die festgesetzte Baugrenze kann bis zur Abgrenzung des Umfangs von Abweichungen gemäß § 23 Abs. 3 Satz 3 der Baunutzungsverordnung für ein Vordach überschritten werden. Dies gilt auch, mit Ausnahme der Fläche D, für einen baulichen Sockel. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 3 Satz 3 BauNVO) Innerhalb der überbaubaren Fläche A ist die Überschreitung der festgesetzten Oberkante zulässig, wenn - sie Zaunanlagen oder sportbezogenen Funktionsräumen und -anlagen dienen - eine Höhe von 4,0 m über der festgesetzten Oberkante und einen Umfang von 225 m² und - die zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird. 2. 3. 4. 5. 6. 7. Entwurf der Begründung 79 (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 Abs. 6 BauNVO BauNVO, § 9 Abs. 4 i.V.m. § 12 AGBauGB) 8. Innerhalb der überbaubaren Fläche A ist die Überschreitung der festgesetzten Oberkante für eine umgrenzende Zaunanlage zulässig, wenn sie eine Höhe von 8,0 m über der festgesetzten Oberkante nicht überschreitet. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 Abs. 6 BauNVO BauNVO, § 9 Abs. 4 i.V.m. § 12 AGBauGB) 9. Innerhalb der überbaubaren Fläche A ist die Überschreitung der festgesetzten Oberkante für Lichtmasten zulässig, wenn sie eine Höhe von 16,0 m über der festgesetzten Oberkante nicht überschreiten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 Abs. 6 BauNVO BauNVO, § 9 Abs. 4 i.V.m. § 12 AGBauGB) 10. Die festgesetzte Oberkante kann überschritten werden, wenn - sie der Aufnahme technischer Einrichtungen wie Lüftungs- oder Belichtungsanlagen und Rauchgasventilatoren dienen, - eine Höhe von 3,0 m und einen Umfang von 1.170 m² nicht überschreiten und - die zulässige Geschossfläche nicht überschritten wird. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 16 Abs. 6 BauNVO BauNVO, § 9 Abs. 4 i.V.m. § 12 AGBauGB) 11. Es sind maximal 230 Stellplätze zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m § 12 Abs. 6 BauNVO) 12. Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je fünf Stellplätze ist ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 18-20 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 i.V.m. Nr. 25a BauGB) 13. Mit Ausnahme von Anlieferungszufahrten- und Flächen sowie mit Ausnahme von öffentlichen Verkehrsflächen ist das anfallende Niederschlagswasser vollständig durch MuldenRigolensysteme oder andere Maßnahmen gleicher Wirkung zu versickern. (§ 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. § 11 Abs. 4 BNatSchG § 8 Abs. 3 S. 3 NatSchGBln) 14. Die Fläche zum Anpflanzen ist gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Innerhalb der Fläche sind fünf Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 18-20 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zur gärtnerischen Anlage gilt nicht für Werbeanlagen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a und b BauGB i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO) 15. Mindestens 33 von Hundert der Dachflächen sind extensiv zu begrünen und dauerhaft zu erhalten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 16. Die Fläche B ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Fahrrecht - für Sonderfahrzeuge zugunsten des Eigentümers der nördlich an den Geltungsbereich dieses Bebauungsplans angrenzenden Parkanlage und - für die Erschließung der angrenzenden Flächen des Flurstücks 3271 Flur 6 zu belasten. (§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 17. Innerhalb der Fläche C ist ein Aufzug zulässig. Die Fläche C ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. 18. Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB) 19. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB und der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 2 BauGB 80 20. Im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.