Daten
Kommune
Berlin Friedrichshain-Kreuzberg
Dateiname
Anlage zur VzK DS/0593/IV.pdf
Größe
3,8 MB
Erstellt
17.10.15, 09:41
Aktualisiert
27.01.18, 19:28
Stichworte
Inhalt der Datei
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Abt. Finanzen, Personal und Stadtentwicklung
Bezirksverordnetenversammlung
Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Drucksache
DS/
/IV
Vorlage – zur Kenntnisnahme –
Bebauungsplan XVII-4 für das Gelände zwischen Marktstraße, Karlshorster
Straße und deren südlicher Verlängerung, Rummelsburger See, Lichtenberger
Bezirksgrenze und Kynaststraße, für Teilflächen der Bahnanlagen im Bereich
des Ostkreuzes mit anliegenden Straßenabschnitten der Hauptstraße und der
Boxhagener Straße sowie für Abschnitte der Karlshorster Straße und der Kynaststraße
in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain
und Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg
hier: Beschluss über
die erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Absatz 3 i.V.m. § 4 Absatz 2 BauGB
Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen:
Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom . .2013 beschlossen :
1. aufgrund veränderter Planungsziele für den Bebauungsplan XVII-4 „Ostkreuz“
eine erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Absatz 3 i.V.m. § 4 Absatz 2 BauGB durchzuführen,
2. die Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung mit der Durchführung des Beschlusses zu beauftragen.
A). Begründung:
Nach dem Beschluss des Bezirksamtes zur Auswertung der Beteiligung der
Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2
BauGB vom 15. 09 2009 haben sich im weiteren Verfahren erhebliche Änderungen ergeben, die eine erneute Beteiligung der Behörden und sonstigen
Träger öffentlicher Belange gemäß § 4a Absatz 3 i.V.m. § 4 Absatz 2 BauGB
erfordern.
Die generellen Planungsziele lauten:
- die Neuordnung eines untergenutzten und z.T. brachliegenden Geländes,
- eine bis zu siebengeschossige, gemischt genutzte Bebauung zwischen
Hauptstraße und Rummelsburger See, die entlang der Hauptverkehrsstraßen verdichtet ist und sich zum See hin auflockert,
- die Ermöglichung von Nahversorgungsangeboten und gastronomischen
Einrichtungen zur Versorgung der Bewohner in der Rummelsburger Bucht,
- die innere Erschließung des Gebiets südlich der Hauptstraße sowie
2
- die Sicherung von öffentlichen Grünflächen und eines übergeordneten Ufer-Grünzuges/Uferweges entlang des Rummelsburger Sees.
B). Rechtsgrundlage:
Baugesetzbuch (BauGB), Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB),
§ 15 BezVG
C). Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung:
a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben:
Keine Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung des
Bezirkes Friedrichshain- Kreuzberg
b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen:
keine
Berlin, den 14.02.2013
Dr. Schulz
Bezirksbürgermeister
Anlagen:
1. Räumlicher Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4
2. Begründung- Stand 02/ 2013
3. Bebauungsplanentwurf
Anlage 1:
Bezirksamt FriedrichshainKreuzberg von Berlin
Abteilung für Finanzen, Personal und
Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Abteilung Stadtentwicklung, Bauen,
Umwelt und Verkehr
Amt für Planen und Vermessen
Fachbereich Stadtplanung
7
Bebauungsplan XVII-4
für das Gelände zwischen Marktstraße, Karlshorster Straße und deren südlicher Verlängerung, Rummelsburger See, Lichtenberger Bezirksgrenze und Kynaststraße, für
Teilflächen der Bahnanlagen im Bereich des Ostkreuzes mit anliegenden Straßenabschnitten der Hauptstraße und der Boxhagener Straße sowie für Abschnitte der Karlshorster Straße und der Kynaststraße
in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain
und Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg
unmaßstäblich
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Abteilung Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Abteilung für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Begründung zum Bebauungsplan XVII-4
für das Gelände zwischen Marktstraße, Karlshorster Straße und deren
südlicher Verlängerung, Rummelsburger See, südlicher Grenze des Grundstücks Kynaststraße 18 und deren östlicher Verlängerung und Kynaststraße,
für Teilflächen am Ufer des Rummelsburger Sees südlich und westlich des
Jugendfreizeitschiffs, für Teilflächen der Bahnanlagen im Bereich des
Ostkreuzes mit anliegenden Straßenabschnitten der Hauptstraße
und der Boxhagener Straße sowie für Abschnitte der
Karlshorster Straße und der Kynaststraße
in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain und
Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg
unmaßstäblich
Bebauungsplan XVII-4
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
A. Begründung ....................................................................................................................... 5
I. Planungsgegenstand ........................................................................................................... 5
1. Veranlassung und Erforderlichkeit ................................................................................ 5
2. Plangebiet..................................................................................................................... 6
2.1 Geltungsbereich..................................................................................................... 6
2.2 Bestand.................................................................................................................. 6
2.2.1 Bebauung ..................................................................................................... 6
2.2.2 Erschließung ................................................................................................. 7
2.2.3 Technische Infrastruktur ............................................................................... 9
2.2.4 Eigentumsverhältnisse ................................................................................ 10
2.3 Planerische Ausgangssituation ............................................................................ 10
2.3.1 Flächennutzungsplan (FNP)........................................................................ 10
2.3.2 Rahmenplan/städtebauliches Programm .................................................... 10
2.3.3 Bereichsentwicklungsplanungen Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg............................................................................................................... 11
2.3.4 StEP Zentren, Zentren- und Einzelhandelskonzept des Bezirks Lichtenberg............................................................................................................... 12
2.3.5 StEP Verkehr .............................................................................................. 12
2.3.6 StEP Ver- und Entsorgung.......................................................................... 12
2.3.7 StEP Industrie und Gewerbe....................................................................... 13
2.3.8 Planwerk Südostraum, Planwerk Innere Stadt ............................................ 13
2.3.9 See- und Uferkonzept, Konzeption Schiffsliegeplätze im Spreeraum.......... 13
2.3.10 Planfeststellung ........................................................................................... 14
II.
Planinhalt......................................................................................................................... 15
1. Entwicklung der Planungsüberlegungen ..................................................................... 15
2. Intentionen des Planes ............................................................................................... 18
2.1 Grundsätzliche Zielstellung .................................................................................. 18
2.2 Städtebauliche Konzeption................................................................................... 18
3. Umweltbericht ............................................................................................................. 19
3.1 Einleitung ............................................................................................................. 19
3.1.1 Inhalte und Ziele des Bebauungsplans ....................................................... 19
3.1.2 Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit
Relevanz für die Planung und deren Berücksichtigung ............................... 20
3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen...................................... 26
3.2.1 Definition des Untersuchungsumfangs........................................................ 26
3.2.1.1 Wirkfaktoren und Untersuchungsumfang ...................................... 26
3.2.1.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der
Planung ......................................................................................... 28
3.2.2 Schutzgut Mensch ...................................................................................... 28
3.2.2.1 Wohnen/Versorgung mit wohnungs- und siedlungsnahem Grün... 28
3.2.2.2 Versorgung mit öffentlichen Spielplätzen....................................... 30
3.2.2.3 Verkehr ......................................................................................... 30
3.2.2.4 Lärm.............................................................................................. 32
3.2.2.5 Lufthygiene.................................................................................... 33
3.2.3 Boden, Bodenwasser .................................................................................. 37
3.2.3.1 Versiegelung ................................................................................. 38
3.2.3.2 Anthropogener Einfluss auf den Boden ......................................... 39
3.2.3.3 Altablagerungen, Belastungen Bodenwasser ................................ 40
3.2.4 Schutzgut Wasser....................................................................................... 46
3.2.4.1 Oberflächengewässer ................................................................... 46
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
1
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
3.2.4.2 Abflussbildung und Wasserhaushalt .............................................. 47
3.2.5 Schutzgut Klima........................................................................................... 48
3.2.5.1 Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüsse für den Luftaustausch ........ 49
3.2.5.2 Stadtklimatische Funktion .............................................................. 49
3.2.6 Schutzgut Tiere und Pflanzen...................................................................... 50
3.2.6.1 Vegetation...................................................................................... 50
3.2.6.2 Baumbestand................................................................................. 53
3.2.6.3 Fauna ............................................................................................ 55
3.2.7 Schutzgut Landschaftsbild, Erholung........................................................... 59
3.2.8 Schutzgut Kultur- und andere Sachgüter ..................................................... 62
3.2.8.1 Denkmalschutz .............................................................................. 62
3.2.9 Wechselwirkungen ...................................................................................... 62
3.2.10 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum
Ausgleich nachteiliger Auswirkungen .......................................................... 62
3.2.10.1 Bestehende Baurechte .................................................................. 63
3.2.10.2 Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung........................... 64
3.2.10.3 Maßnahmen zum Ausgleich und Ersatz......................................... 65
3.2.11 Eingriffsbilanzierung .................................................................................. 69
3.2.12 Prognose des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung ........ 71
3.2.13 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten .................... 71
3.3 Zusätzliche Angaben ............................................................................................ 72
3.3.1 Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung ..................... 72
3.3.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen........ 72
3.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung................................................ 74
4. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen... 77
4.1 Grundzüge der Abwägung.................................................................................... 77
4.2 Art der baulichen Nutzung .................................................................................... 77
4.2.1 Kerngebiete (MK) ........................................................................................ 77
4.2.2 Mischgebiete (MI) ........................................................................................ 81
4.2.3 Allgemeine Wohngebiete (WA) ................................................................... 82
4.2.4 Ausschluss von Gartenbaubetrieben und Tankstellen im MK, MI und WA... 82
4.2.5 Sondergebiet (SO)....................................................................................... 83
4.2.6 Gemeinbedarfsfläche .................................................................................. 85
4.3 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise .......... 85
4.3.1 Kerngebiete MK 1 und MK 2, Mischgebiet MI 4 ........................................... 85
4.3.2 Kerngebiet MK 3.......................................................................................... 87
4.3.3 Mischgebiete MI 1 bis MI 3 .......................................................................... 88
4.3.4 Mischgebiet MI 5 ......................................................................................... 89
4.3.5 Allgemeine Wohngebiete............................................................................. 91
4.3.6 Sondergebiet ............................................................................................... 92
4.3.7 Gemeinbedarfsfläche .................................................................................. 92
4.3.8 Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO .................. 92
4.3.9 Zulässigkeit von Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren
Grundstücksflächen..................................................................................... 95
4.3.10 Abstandsflächen ........................................................................................ 95
4.4 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte ................................................ 96
4.4.1 Öffentliche und private Straßenverkehrsflächen .......................................... 96
4.4.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung ....................................... 100
4.4.3 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte................................................................. 101
4.4.4 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)................................................. 103
4.4.5 Autobahn ................................................................................................... 104
4.4.6 Stellplätze.................................................................................................. 105
4.5 Grünfestsetzungen, Maßnahmen zum Bodenschutz .......................................... 106
4.5.1 Öffentliche Parkanlagen ............................................................................ 106
2
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
4.5.2 Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft ................................................................... 106
4.5.3 Zu erhaltender Baum ................................................................................ 107
4.5.4 Bindungen zum Anpflanzen von Bäumen.................................................. 108
4.5.5 Dachbegrünung ........................................................................................ 110
4.5.6 Begrünung von Tiefgaragendächern......................................................... 110
4.5.7 Beschränkung der Versiegelung des Bodens ........................................... 111
4.6 Immissionsschutz............................................................................................... 111
4.6.1 Maßnahmen zum Lärmschutz bei der Errichtung von Wohnungen ........... 112
4.6.2 Baulicher Lärmschutz an den Außenbauteilen (Schalldämmung der
Gebäude).................................................................................................. 113
4.6.3 Aufschiebend bedingte Festsetzung für die allgemeinen Wohngebiete .... 114
4.6.4 Maßnahmen zur Vermeidung von Mehrfachreflexionen ............................ 115
4.7 Städtebauliche Kennzahlen................................................................................ 116
III. Auswirkungen des Bebauungsplanes............................................................................ 117
1. Stadtplanerische Auswirkungen ................................................................................ 117
2. Auswirkung auf den Bedarf an Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, Sportflächen
und Grünflächen ....................................................................................................... 117
3. Auswirkungen auf die Umwelt ................................................................................... 119
4. Soziale Auswirkungen............................................................................................... 119
5. Verkehrliche Auswirkungen....................................................................................... 120
6. Planungsrechtliche Auswirkungen ............................................................................ 120
IV. Verfahren ...................................................................................................................... 121
1. Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme ................................................................ 121
2. Bezirksamtsbeschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes und zur
Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ................................................... 121
3. Information der Senatsverwaltungen über die geplante Änderung des
Geltungsbereiches des Bebauungsplanes.............................................................. 121
4. Bezirksamtsbeschlüsse zur Aufstellung eines bezirksübergreifenden
Bebauungsplans und zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung ........... 121
5. Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses ................................... 122
6. Bezirksamtsbeschluss zur Änderung des Titels...................................................... 122
7. Teilweise Aufhebung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme ....................... 122
8. Frühzeitige Beteiligung der Behörden..................................................................... 123
9. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ............................................................... 131
10. Beteiligung der Behörden ....................................................................................... 132
11. BVV-Beschluss zur Modifizierung des Bebauungsplan-Entwurfs............................ 140
B. Rechtsgrundlagen ....................................................................................................... 141
C. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzierbarkeit ............................. 142
1. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben........................................................... 142
1.1 Haushaltsmäßige Absicherung der aus dem bezirklichen Globalhaushalt zu
finanzierenden Maßnahmen............................................................................... 142
1.2 Haushaltsmäßige Absicherung der über die Mittelzuweisung des Senats zu
finanzierenden Maßnahmen............................................................................... 142
2. Personalwirtschaftliche Auswirkungen ...................................................................... 142
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
3
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
D. Anhang.......................................................................................................................... 144
Abkürzungsverzeichnis .................................................................................................. 144
Quellenverzeichnis......................................................................................................... 146
Tabellenverzeichnis ....................................................................................................... 147
Verzeichnis der textlichen Festsetzungen ...................................................................... 148
4
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
A. Begründung
I.
Planungsgegenstand
1.
Veranlassung und Erforderlichkeit
Der Senat von Berlin hatte im Rahmen der Bewerbung für die Olympischen Spiele
2000 entschieden, den Standort „Ostkreuz/Rummelsburger See“ als Wohn- und
Dienstleistungsschwerpunkt zu entwickeln und ihn für die zwischenzeitliche Unterbringung der Olympischen Familie zur Verfügung zu stellen. Ein von der Olympia GmbH
beauftragtes Standortgutachten bestätigte die Tragfähigkeit für Wohn- und Dienstleistungsnutzung. Das daraufhin entwickelte städtebauliche Rahmenprogramm bildete
(unabhängig von der abschlägigen Olympia-Entscheidung) die Grundlage für die als
Rechtsverordnung des Landes Berlin förmlich festgelegte städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „Berlin-Rummelsburger Bucht" (Senatsbeschluss Nr. 4456/94 vom
15. März 1994, Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 17 vom 26. April 1994).
Gemäß § 166 Absatz 1 BauGB hat die Gemeinde für den städtebaulichen Entwicklungsbereich ohne Verzug Bebauungspläne aufzustellen. Der Bebauungsplan soll die
planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Neuordnung und Bebauung im Geltungsbereich schaffen. Zur Absicherung der besonderen städtebaurechtlichen Maßnahmen durch eine verbindliche Bauleitplanung hat das Bezirksamt
Lichtenberg am 26. Mai 1992 die Aufstellung des Bebauungsplanes XVII-4 „Ostkreuz“
beschlossen (BA-Beschluss Nr. 058/92).
Mit der Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Berlin-Rummelsburger Bucht“ vom
21. Dezember 2004 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 1 vom 4. Januar
2005) wurden wesentliche Teilflächen des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ nördlich
der Hauptstraße und westlich der Kynaststraße aus dem Entwicklungsrecht entlassen.
Die mit der Entwicklungsmaßnahme angestrebten städtebaulichen Ziele sollen unverändert durch den Bebauungsplan gesichert werden.
Die zur planerischen Bewältigung der komplexen verkehrlichen Situation notwendige
Abgrenzung des Geltungsbereichs macht ein gemeinsames Planungsverfahren der
Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg erforderlich. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg fasste dazu am 19. November 2002 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ als Teil des bezirksübergreifenden Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ (BA-Beschluss Nr. 170/02). Eine entsprechende erforderliche Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“
wurde durch das Bezirksamt Lichtenberg am 14. Januar 2003 (BA-Beschluss Nr.
12/03) beschlossen. Die Durchführung eines gemeinsamen Planverfahrens der beiden
Bezirke ist darüber hinaus erforderlich, weil der Geltungsbereich aufgrund der im Jahr
2008 vollzogenen Änderung des Verlaufs der Bezirksgrenze zwischen den Bezirken
Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg nunmehr im südlichen Bereich des Ufergrünzugs zusätzliche Flächen des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg umfasst. Der
überwiegende Teil der Flächen (ca. 70 % des Geltungsbereichs) liegt jedoch im Bezirk
Lichtenberg, die Flächen des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg sind zudem größtenteils planfestgestellte Bahnanlagen, die der Bebauungsplan lediglich nachrichtlich
übernimmt. Die Federführung für das Bebauungsplan-Verfahren liegt daher beim Bezirksamt Lichtenberg.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
5
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
2.
Plangebiet
2.1 Geltungsbereich
Der 21,90 ha große räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ erstreckt sich auf Flächen der Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg und umfasst neben dem Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ die unmittelbar an die
Bahnflächen angrenzenden Areale. Diese werden im Wesentlichen begrenzt
durch die Marktstraße im Norden, die Karlshorster Straße und deren Verlängerung
zum Rummelsburger See im Osten, den Rummelsburger See im Süden und die
Kynaststraße bzw. die nördliche Verlängerung des Markgrafendamms zur Sonntagstraße im Westen.
2.2 Bestand
2.2.1 Bebauung
Das Plangebiet wird in seiner Gesamterscheinung durch die in Hochlage
verlaufenden Bahnanlagen geprägt. Durch die in Nord-Süd-Richtung querenden Gleisanlagen der „Ringbahn“ und die in Ost-West-Richtung verlaufenden Trassen der „Ostbahn“ (Richtung Lichtenberg) bzw. der „Schlesischen Bahn“ (Richtung Erkner) wird der Geltungsbereich des Bebauungsplans in vier stadträumliche Quadranten aufgeteilt. Der Bahnhof „BerlinOstkreuz“ wird zurzeit umgebaut. Städtebaulich prägt vor allem der Ringbahnbrückenzug mit seiner im Frühjahr 2012 fertig gestellten Halle über dem
S-Bahnsteig das Plangebiet. Der ehemals dem Bahnbetrieb dienende Wasserturm südlich der Hauptstraße ist das höchste Bauwerk im Plangebiet und
gibt dem Quartier einen weithin wahrnehmbaren Bezugspunkt.
Der Nordwest-Quadrant wird gebildet durch den nördlichen Zugangsbereich
zum Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ mit dem dort befindlichen ehemaligen Beamtenwohnhaus. Das denkmalgeschützte Brückenbauwerk über die Stadtbahnsteige ist zur Zeit baustellenbedingt abgebaut und durch ein Provisorium ersetzt.
Die denkmalgeschützten und ehemals von der Polizei und der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft (FHTW) genutzten Gebäude Marktstraße
9-13 prägen den nordöstlichen Quadranten des Plangebiets. Im rückwärtigen Bereich und im weiteren östlichen Verlauf der Marktstraße dominieren
Brachflächen und Baustelleneinrichtungen für den Umbau des Bahnhofs
„Berlin-Ostkreuz“ das städtebauliche Erscheinungsbild.
Im Südosten des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ befindet sich ein Sportplatz mit
Funktionsgebäuden, der nur noch teilweise und befristet genutzt wird und für
den bereits ein Ersatzstandort an der Fischerstraße errichtet wurde. Südlich
an den Sportplatz schließen ein ehemaliges Pumpenhaus für den Wasserturm, eine vom Deutschen Anglerverband genutzte Pachtfläche sowie
Brachflächen auf den Grundstücken Kynaststraße 18-23 an. Nördlich des
Sportplatzes liegt eine ehemalige Straßenbahnwendeschleife. Teile der genannten Flächen wurden im Zuge der Baumaßnahmen am Bahnhof „BerlinOstkreuz“ für den Neubau der Unteren Kynaststraße in Anspruch genommen.
6
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Die bauliche Nutzung im Südost-Quadranten beschränkt sich auf die Grundstücke Hauptstraße 1F-H und besteht aus einem eingeschossigen Gewerbegebäude und zwei viergeschossigen Wohngebäuden an der Hauptstraße
sowie eingeschossigen Gewerbegebäuden auf den rückwärtigen, seeseitigen Grundstücksteilen. Das östlich anschließende Grundstück Hauptstraße
2 verfügt über keinen baulichen Bestand und weist eine freizeitorientierte
Zwischennutzung auf (Klettergarten, Beachvolleyball, Kanuverleih). Das
Grundstück Hauptstraße 3 ist ebenfalls unbebaut, hier befindet sich das unterirdische Leitungs- und Mündungsbauwerk des Ruschegrabens und des
Kuhgrabens.
Im Süden des Plangebietes liegt auf dem Rummelsburger See, außerhalb
des Geltungsbereichs, ein als Jugendfreizeiteinrichtung genutztes Schiff.
Denkmalschutz
Im öffentlichen Verzeichnis der Denkmale in Berlin sind in der Rubrik Denkmalbereich (Gesamtanlage) folgende Baulichkeiten aufgeführt:
- Marktstraße 13 mit den von 1906 bis 1908 errichteten Bestandteilen:
Schule, Turnhalle, Feuerwache, Turm und Umfassungsmauer sowie
- Sonntagstraße, S-Bahnhof Ostkreuz mit Bahnsteigen und Überdachungen, Aufsichtsgebäuden, Stellwerk, Verbindungsbrücken und Beamtenwohnhaus, 1900-1914.
Als Baudenkmal ist der Wasserturm am Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ aus den
Jahren 1900-1912 erfasst.
Der Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ erfolgt unter Eingriffen in den
denkmalgeschützten Bestand und erfordert eine Überprüfung der Aussagen
des Denkmalverzeichnisses.
In unmittelbarer Nachbarschaft zum Plangebiet befinden sich die Baudenkmale:
- Marktstraße 2-3, Jahn-Realprogymnasium, 1906-1907,
- Markgrafendamm 24 A, Beamtenwohnhaus, 1900 sowie
- Markgrafendamm 24 B, Gleichrichterwerk, 1927-1928.
2.2.2 Erschließung
Das Bebauungsplangebiet ist verkehrstechnisch durch die Hauptstraße, die
Marktstraße und die Karlshorster Straße an das übergeordnete Hauptverkehrsstraßennetz angebunden. Großräumig besteht über die Hauptstraße
und im weiteren Verlauf über den Markgrafendamm eine Anbindung mit der
Stralauer Allee (B 96a) in Richtung Mitte und über die Elsenstraße in Richtung der Autobahn A 113. Die Kynaststraße dient als zusätzliche Straßenverbindung von der Stralauer Allee über Alt-Stralau zur Hauptstraße („Untere
Kynaststraße“) und Marktstraße („Obere Kynaststraße“ mit der in neuer Lage im Jahr 2010 wiedererrichteten Brücke über die Bahnanlagen). Sie verbindet den südöstlichen Teil Friedrichshains (Stralau) mit den nördlichen Teilen Friedrichshains und dem Bezirk Lichtenberg.
Die verkehrliche Infrastruktur im Geltungsbereich des Bebauungsplans weist
in vielen Bereichen schwere Mängel auf. Zum einen können die Hauptstraße
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
7
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
bzw. der Markgrafendamm den anfallenden Verkehr in Bezug auf die Leistungsfähigkeit nicht mehr aufnehmen, was sich durch Rückstaus an den
Knotenpunkten Hauptstraße/Karlshorster Straße, Kynaststraße/Alt-Stralau
und Kynaststraße/Marktstraße bemerkbar macht. Zum anderen weisen die
Straßenbeläge, die Gehwege und die Aufenthaltsmöglichkeiten für ÖPNVFahrgäste erhebliche Qualitätsmängel auf. Ebenso ist durch den schlechten
baulichen Zustand der Hauptstraße die Situation für Radfahrer nicht nur wegen der fehlenden Radwege unzureichend.
Die Verkehrsbelastung im Plangebiet stellte sich vor Beginn der Sperrungen
aufgrund der Baumaßnahmen am Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ wie folgt dar:
Tab. 1:
Verkehrsbelastung im Bebauungsplangebiet XVII-4 „Ostkreuz“
(Straßenverkehrszählung 2005, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung)
Straße
DTVWT [Kfz / 24 h]
Hauptstraße (westlich Einmündung Karlshorster Straße)
20.600
Hauptstraße (östlich Einmündung Karlshorster Straße)
28.000
Markgrafendamm
24.300
Karlshorster Straße
18.000
Marktstraße
21.700
Einige Knotenpunkte sind im heutigen Ausbauzustand schon hoch belastet
und kommen an die Grenze ihrer Leistungsfähigkeit. Hierzu zählen die Knotenpunkte Hauptstraße/Karlshorster Straße sowie Stralauer Allee/Markgrafendamm. Die verkehrliche Situation der Knotenpunkte Marktstraße/Kynaststraße und Boxhagener Straße/Neue Bahnhofstraße stellt sich als nicht
kritisch dar.
Für die Aufweitung der Hauptstraße zwischen Karlshorster Straße und
Markgrafendamm, d.h. inklusive der Unterquerung der Ringbahntrasse wird
– unabhängig vom Bebauungsplan-Verfahren – ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren durchgeführt. Hierfür fand im Januar 2012 das Anhörungsverfahren statt. Die für die Verbreiterung der Hauptstraße notwendige
Aufweitung der Eisenbahnüberführung hat das Land Berlin bei der Bahn bestellt und ist im Rahmen der Planfeststellung für den Umbau des Bahnhofs
„Berlin-Ostkreuz“ planungsrechtlich gesichert worden.
Für die Verlängerung der Stadtautobahn BAB 100 vom Treptower Park zur
Frankfurter Allee ist unmittelbar westlich der Ringbahn eine Autobahntrasse
vorgesehen und im Flächennutzungsplan dargestellt. Die Autobahn soll eine
Anschlussstelle am Markgrafendamm erhalten. Die erforderliche Unterquerung des Bahngeländes wird durch bauliche Vorhaltemaßnahmen im Zuge
des Umbaus des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ gesichert. Der Beschluss der
Bundesregierung zum Bundesverkehrswegeplan 2003 vom 2. Juli 2003 berücksichtigt den Autobahnabschnitt zwischen den Anschlussstellen Treptower Park und Frankfurter Allee als „weiteren Bedarf" und damit in der Realisierung nach 2015.
Der ruhende Verkehr wird zum jetzigen Zeitpunkt im Geltungsbereich nur
durch am Straßenrand ausgewiesene Parkflächen geregelt. Es befinden
sich keine großflächigen öffentlichen Parkflächen oder Parkhäuser im Plan8
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
gebiet oder im näheren Umfeld. Lediglich das Einkaufszentrum an der
Marktstraße hat ein bewirtschaftetes Parkhaus.
Das Plangebiet ist über den Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ überdurchschnittlich
gut durch den öffentlichen Personennahverkehr erschlossen. Es handelt
sich um den frequenzstärksten S-Bahnhof Berlins und damit einen der wichtigsten Knotenpunkte im Berliner Nahverkehr. Auf der Ringbahn, auf der
„Ostbahn“ und der „Schlesischen Bahn“ verkehren insgesamt neun SBahnlinien. Mit dem derzeitigen Umbau wird der Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“
zudem zu einem Haltepunkt im Regionalbahnnetz ausgebaut. In der Marktstraße/Karlshorster Straße verkehrt eine Straßenbahn-, in der Hauptstraße
und in der Marktstraße je eine Buslinie (zur Zeit: Straßenbahn-Linie 21, BusLinien 194, 240).
Schließlich ist das Plangebiet auch an das übergeordnete Radroutennetz
Berlins angebunden: Der Rad- und Fußweg am Ufer des Rummelsburger
Sees („Paul-und-Paula-Ufer“) ist Teil der Tangentialroute TR4 „Südspange“
von Kreuzberg nach Biesdorf.
2.2.3 Technische Infrastruktur
Die Hauptstraße und die Marktstraße sind mit allen stadttechnischen Versorgungsmedien belegt. Im Rahmen des Neubaus der Oberen und Unteren
Kynaststraße wurden hier ebenfalls Versorgungsmedien verlegt.
Fernwärmeleitungen erstrecken sich in der Straße An der Bucht bis zur
Hauptstraße 4 und grenzen damit an das östliche Bebauungsplangebiet. Eine weitere Möglichkeit der Fernwärmeerschließung des Planungsgebietes
besteht durch die Hauptversorgungstrasse für die Halbinsel Stralau, die südlich des Bebauungsplangebiets liegt.
Im Bereich des Grundstückes Hauptstraße 3 verläuft zwischen Hauptstraße
und Rummelsburger See der Ruschegraben. Der verrohrte Graben dient der
Ableitung von Niederschlagswasser aus einem rund 560 ha großen Teilgebiet des Bezirkes Lichtenberg und liegt als Regenwasseranlage in der Zuständigkeit der Berliner Wasserbetriebe. Der Ruschegraben wurde einschließlich des Mündungsbauwerks in den Jahren 2004/2005 umfassend erneuert. Etwa 50 m vor Mündung in den Rummelsburger See mündet der
ebenfalls der Niederschlagsableitung dienende verrohrte Kuhgraben aus
nordwestlicher Richtung in den Ruschegraben. Beim Kuhgraben handelt es
sich nicht um eine Regenwasseranlage der Berliner Wasserbetriebe. Die
Einmündung des Kuhgrabens in den Ruschegraben soll perspektivisch im
Bereich der zu erweiternden Hauptstraße erfolgen.
Parallel zur Hauptstraße verläuft eine 110 kV-Hochspannungsleitung der
Vattenfall AG. Die Leitung verbindet das Heizkraftwerk Klingenberg mit dem
Umspannwerk Gürtelstraße und wurde im Jahr 2009 vollständig unterirdisch
verlegt.
Diverse 30 kV-Leitungen von Vattenfall und die Netzstation 1851 befinden
sich südlich der Hauptstraße im Bereich des Grundstücks Hauptstraße 2
sowie vor allem im Bereich der ehemaligen Straßenbahnwendeschleife. Der
Bebauungsplan ermöglicht eine Überbauung dieser vorhandenen Leitungen.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
9
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Im Zuge des Umbaus der Hauptstraße wird eine Neuordnung der Leitungen
erforderlich.
2.2.4 Eigentumsverhältnisse
Die Mehrheit der Grundstücke im Plangebiet befindet sich im Eigentum des
Landes Berlin. Lediglich entlang der Hauptstraße (Hausnummern 1, 1F-I)
befinden sich fünf Grundstücke in Privateigentum. Das Grundstück Kynaststraße 18 wurde durch das Land Berlin erworben, die Eigentumsumschreibung im Grundbuch steht kurz bevor.
Die Bahnanlagen sowie Teilflächen der Marktstraße, der Hauptstraße und
der Karlshorster Straße stehen im Eigentum der Deutschen Bahn AG.
2.3 Planerische Ausgangssituation
2.3.1 Flächennutzungsplan (FNP)
Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666), zuletzt geändert am 30. Oktober 2012 (ABl. S. 2094) stellt für den Bereich des Bebauungsplanes XVII-4
„Ostkreuz“ folgendes dar:
-
Gemischte Baufläche M 1 östlich der Ringbahn,
-
einen uferbegleitenden Grünzug am Rummelsburger See,
-
die Hauptstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße,
-
die Trasse der geplanten Bundesautobahn in Tunnellage mit Anschlussstelle am Markgrafendamm,
-
Bahnflächen mit dem Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ sowie
-
eine Kennzeichnung als Vorranggebiet für Luftreinhaltung.
2.3.2 Rahmenplan/städtebauliches Programm
Der Rahmenplan mit Stand von 02/94, der Bestandteil der Rechtsverordnung zum städtebaulichen Entwicklungsbereich ist, trifft für den Bereich des
Bebauungsplanes XVII-4 „Ostkreuz“ folgende Aussagen:
10
-
eine gemischte Baufläche M 1 (Dienstleistung) mit einer GFZ bis 3,0 und
bis zu zwölf Geschossen angrenzend an die Bahnflächen,
-
ein allgemeines Wohngebiet (WA) mit einer GFZ bis 2,0; zehn Geschosse am Rummelsburger See mit einer Kindertagesstätte,
-
eine Gemeinbedarfsfläche an der Marktstraße mit den Zweckbestimmungen „Hochschule und Schule“ als konkurrierende Ansprüche und „öffentliche Verwaltung“,
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
-
eine öffentliche Grünfläche mit den Zweckbestimmungen „Parkanlage
und Spielplatz“ am Ufer des Rummelsburger Sees,
-
einen uferbegleitenden Grünzug am Rummelsburger See,
-
die Marktstraße, die Karlshorster Straße und eine nördliche und südliche
Bahnhofsvorfahrt als Erschließungsstraßen,
-
die Hauptstraße als Hauptverkehrsstraße,
-
die Bundesautobahn in Tunnellage unter den Bahnanlagen sowie
-
die denkmalgeschützten Gebäude des Wasserturms auf den Bahnflächen südlich des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ sowie der Schule auf dem
Grundstück Marktstraße 9-13.
Aufgrund zwischenzeitlich geänderter Rahmenbedingungen werden die Vorgaben des Rahmenplans für den Geltungsbereich des Bebauungsplans
XVII-4 „Ostkreuz“ nur noch bedingt weiter verfolgt (vgl. Kap. II.1, Entwicklung der Planungsüberlegungen).
2.3.3 Bereichsentwicklungsplanungen Lichtenberg und Friedrichshain-Kreuzberg
Die Bereichsentwicklungsplanung „Alt-Lichtenberg“ (Stand Juli 2004, aktualisiert Mai 2005) wurde von der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg
am 17. August 2005 beschlossen. Sie sieht für den Bereich des Bebauungsplanes XVII-4 „Ostkreuz“ ein Kerngebiet zwischen Hauptstraße und
Rummelsburger See und eine Gemeinbedarfsfläche „Hochschule und Forschung" für das Grundstück Marktstraße 9-13 vor. Daneben wird die Hauptstraße als überörtliche Hauptverkehrsstraße und die Marktstraße als sonstige Erschließungsstraße dargestellt. Die vorhandenen Gleisanlagen werden
als Bahnfläche dargestellt.
Die räumliche Bereichsentwicklungsplanung Friedrichshain-Kreuzberg 2005
(BEP 2005) in der von der Bezirksverordnetenversammlung FriedrichshainKreuzberg von Berlin am 10. Juli 2007 beschlossenen Fassung (Drucksache
DS-0064-1/III) stellt neben den Bahnflächen mit dem Regional- und SBahnhof „Berlin-Ostkreuz“ die Trasse der im FNP dargestellten Bundesautobahn (BAB) 100 als Dissensfläche zum Flächennutzungsplan ohne Autobahn dar. Die an die Bahnflächen südwestlich angrenzende Fläche ist als
Mischgebiet, die nordwestlich angrenzenden Flächen sind als Grünfläche mit
der Zweckbestimmung „Parkanlage und Spielplatz“ sowie als allgemeines
Wohngebiet dargestellt. Die in Ost- West Richtung als Verlängerung der
Hauptstraße verlaufende und am Markgrafendamm einmündende Straßentrasse ist als sonstige Straße dargestellt. Eine dargestellte Straßenbahntrasse unterquert im nördlichen Bereich in Ost-West Richtung verlaufend die
Bahnanlage. Die Kynaststraße ist als sonstige Straße dargestellt.
Die Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung „Alt-Lichtenberg“ stimmen für das Grundstück Marktstraße 9-13 sowie für die zum Rummelsburger See orientierten Grundstücksflächen südlich der Hauptstraße nicht mit
den aktuellen Planungszielen des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ überein und müssen angepasst werden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
11
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
2.3.4 StEP Zentren, Zentren- und Einzelhandelskonzept des Bezirks Lichtenberg
Das Plangebiet befindet sich außerhalb der Zentrenstruktur des vom Senat
von Berlin am 22. März 2005 beschlossenen Stadtentwicklungsplans „Zentren 2020“. Das nächstgelegene Hauptzentrum befindet sich in der Frankfurter Allee, die nächstgelegenen Ortsteilzentren in der Weitlingstraße im Bezirk Lichtenberg und in der Elsenstraße im Bezirk Treptow-Köpenick.
Das aktualisierte Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk Lichtenberg von Berlin (Endbericht Stand Juni 2011) wurde am 23. Juni 2011 von
der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg (Drucksache DS/2052/VI
in der Fassung der DS/2157/VI) beschlossen. Darin ist der Standort „Ostkreuz“ (Südostquadrant) als geplantes Nahversorgungszentrum ausgewiesen. Zielsetzung ist es, die Nahversorgungssituation für die Bewohner der
Rummelsburger Bucht zu verbessern. Als Verkaufsfläche/Nutzfläche für alle
Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote im Nahversorgungszentrum ist
ein Korridor von 5.000 m² benannt, darunter 2.000 m² Verkaufsfläche für
Nahversorgung. Bei einem weiteren Bevölkerungswachstum auf 8.000 Einwohner im Einzugsbereich werden 2.600 m² Verkaufsfläche für Nahversorgung als tragfähig eingeschätzt.
2.3.5 StEP Verkehr
Der vom Senat von Berlin am 29. März 2011 beschlossene Stadtentwicklungsplan „Verkehr“ stellt den Straßenzug Markgrafendamm/Hauptstraße in
der Bestandsbeschreibung für das Jahr 2011 und der Planung für das Jahr
2025 als Straße der Stufe II (übergeordnete Straßenverbindung) mit einer
zulässigen Geschwindigkeit von 50 km/h (im Abschnitt Karlshorster Straße–
Kynaststraße) bzw. 30 km/h (westlich der Kynaststraße) dar. Die Marktstraße/Karlshorster Straße wird gegenüber ihrer bisherigen Funktion als übergeordnete Straßenverbindung für das Jahr 2025 als örtliche Straßenverbindung (Stufe III) klassifiziert. Die Verlängerung der BAB 100 über den Treptower Park hinaus in nördlicher Richtung findet im StEP Verkehr in der Planung 2025 Berücksichtigung (Straße der Stufe I – großräumige Straßenverbindung). Die Kynaststraße ist sowohl im Bestand 2011 als auch in der Planung 2025 als Ergänzungsstraße (weitere Straße von besonderer Bedeutung) gekennzeichnet.
Bezüglich der Straßenbahn sind die Stilllegung der Trasse in der Marktstraße und eine Verlegung in Verlängerung der Sonntagstraße als nördliche
Vorfahrt zum Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ vorgesehen.
In der Karte „Radverkehrsnetz“ ist die Tangentialroute 4 als bereits beschilderte Trasse dargestellt.
2.3.6 StEP Ver- und Entsorgung
Der Stadtentwicklungsplan „Ver- und Entsorgung, Grundlagen, Teil I“ dokumentiert für das Plangebiet eine gute Anbindung an das Abwassernetz. In
der Hauptstraße verläuft ein Schmutzwassersammelkanal. Der Ruschegraben und der Kuhgraben sind als Regenkanal verzeichnet. Die im Mündungsbereich des Ruschegrabens in den Rummelsburger See dargestellte
12
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
geplante Regenwasserbehandlungsanlage soll zugunsten dezentraler Lösungen nicht mehr realisiert werden.
Das Plangebiet ist Teil des Fernwärmeversorgungsbereiches von Vattenfall
Europe und an die Gasversorgung angebunden.
2.3.7 StEP Industrie und Gewerbe
Der Senat von Berlin hat am 25. Januar 2011 den Stadtentwicklungsplan
„Industrie und Gewerbe - Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich in Berlin“ (StEP Industrie und Gewerbe) beschlossen. Für den
Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ stellt der StEP Industrie und Gewerbe keine Flächen dar, die als Gewerbestandort zu sichern
wären.
2.3.8 Planwerk Südostraum, Planwerk Innere Stadt
Der Senat von Berlin hat im April 2009 das „Planwerk Südostraum“ in der
aktuellen Fassung und am 11. Januar 2011 das „Planwerk Innere Stadt“ beschlossen. Es handelt sich hierbei um städtebauliche Leitbilder, die als Ergebnis einer von der Gemeinde beschlossenen sonstigen städtebaulichen
Planung gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB in der Abwägung des Bebauungsplans zu berücksichtigen sind.
Beide Planwerke enthalten als Darstellung für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ die Entwicklung eines neuen Baugebietes,
wobei das aktuellere „Planwerk Innere Stadt“ die städtebauliche Figur übernimmt, die Ergebnis des konkurrierenden Gutachterverfahrens aus dem Jahr
2010 war (vlg. Kap. II.1). Diese liegt im Wesentlichen auch den Festsetzungen des Bebauungsplans zu Grunde, so dass dieser mit den Aussagen des
„Planwerkes Innere Stadt“ im Einklang steht.
2.3.9 See- und Uferkonzept, Konzeption Schiffsliegeplätze im Spreeraum
Das Bezirksamt Lichtenberg hat im Februar 2005 die Aktualisierung des
See- und Uferkonzepts für die Rummelsburger Bucht (Stand: Dezember
2004) beschlossen. Das See- und Uferkonzept stellt als informelle Rahmenplanung einen Beurteilungsrahmen für wasserbezogene Nutzungen im See
und im Uferbereich dar. Es dient als zwischen den maßgeblichen Institutionen (Wasser- und Schifffahrtsamt, Wasserbehörde, Bezirksämter) abgestimmtes Steuerungselement für vielfältige Nutzungsansprüche am und im
Rummelsburger See.
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat im November 2008 die Fortschreibung der "Konzeption Schiffsliegeplätze im Spreeraum" (Konzeptentwurf 10/2008) beschlossen. Diese Konzeption schreibt das See- und Uferkonzept für die Rummelsburger Bucht fort und umfasst zusätzlich weitere
Bereiche entlang der Spree.
Für den Bereich des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ sind in der „Konzeption Schiffsliegeplätze im Spreeraum“ das Jugendfreizeitschiff sowie ein
Schiffsanleger mit Mehrfachnutzung (Fahrgastschiffe, Sport- und FreizeitStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
13
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
schifffahrt) in Verlängerung der Achse vom Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ zum
Rummelsburger See dargestellt. Der im See- und Uferkonzept von 2005
dargestellte Sportbootsteg für den Kanuverleih der Beachfactory wird nicht
mehr dargestellt, weil es sich hierbei um eine temporäre Steganlage handelt,
die an die Nutzung des Hochseilgartens gebunden ist.
2.3.10 Planfeststellung
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich die planfestgestellten Anlagen des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ einschließlich der zulaufenden Eisenbahnstrecken auf der Stadt- und auf der Ringbahnebene. Die
Bahnanlagen werden zur Zeit bis vsl. zum Jahr 2016 komplett umgebaut.
Hierzu wurde ein Planfeststellungsverfahren durchgeführt, das in zwei Planfeststellungsabschnitte (PFA) aufgeteilt wurde. Für die Baumaßnahmen im
PFA 1 wurde der Planfeststellungsbeschluss am 30. Oktober 2006 erlassen.
Für den PFA 2, der lediglich einen 510 m langen Bauabschnitt auf der Strecke nach Erkner umfasst und im Geltungsbereich des Bebauungsplans
XVII-4 „Ostkreuz“ lediglich die Eisenbahnüberführung (EÜ) Karlshorster
Straße betrifft, wurde der Planfeststellungsbeschluss am 19. September
2012 erlassen.
14
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
II.
Begründung
Planinhalt
1.
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Ende 1992 wurde für den gesamten Entwicklungsbereich ein international besetztes
Bewerber- und Gutachterverfahren durchgeführt. Die daraus hervorgegangene städtebauliche Collage des Architekten Klaus Theo Brenner und des Landschaftsplaners
Karl Thomanek bildet die Grundlage des städtebaulichen Konzeptes für die Rummelsburger Bucht. Der daraufhin im Juni 1993 erstellte Masterplan enthält als städtebauliches Programm Wohnungen für ca. 12.000 bis 15.000 Einwohner, Arbeitsstätten für
ca. 12.000 Beschäftigte sowie technische und soziale Infrastruktur.
Für das Umfeld des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ wird, begründet durch die hohe Verkehrsgunst des Standorts, von einer Entwicklung zu einem Dienstleistungszentrum
ausgegangen, wobei sich die städtebauliche Ausformulierung dieser Zielstellung im
Zeitverlauf änderte. Bedingt durch die verkehrlichen Flächenbedarfe und die bauliche
Vorprägung des Bahnhofsumfelds im Norden und Westen des Bahnhofs „BerlinOstkreuz“ beschränken sich die für eine bauliche Entwicklung verfügbaren Flächen im
Wesentlichen auf das Areal südöstlich des Bahnhofs (Süd-Ost-Quadrant „An der Mole“).
Der Aufstellungsbeschluss des 1992 auf diese Fläche begrenzten Bebauungsplanes
XVII-4 „Ostkreuz“ sah die Ausweisung eines Kerngebiets vor und sollte damit Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsnutzungen sowie Einrichtungen des Handels, der
Gastronomie und Hotels ermöglichen. Bezüglich der Wohnnutzung in diesem Gebiet
wurde ein Anteil von 25-30% und eine geschossbezogene Festsetzung angestrebt.
Das Nutzungsmaß wurde auf eine GRZ von 0,8 und eine GFZ von 3,0 bei einer geschlossenen Bauweise begrenzt.
Die Ausweisung von Parkanlagen sollte die öffentliche Durchwegung und die Erreichbarkeit des Seeufers sichern. Der Wasserbezug sollte durch einen Kanal mit einer vergrößerten Wasserfläche und einer Renaturierung des Ruschegrabens intensiviert werden. Bezüglich der Verkehrserschließung galt es, den Ausbau der Hauptstraße und die
Herstellung direkter Umsteigebeziehungen zwischen Bahn, Straßenbahn und Bus zu
gewährleisten.
Der Rahmenplan von 1994 diente als Grundlage für die förmliche Festlegung des
städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Berlin-Rummelsburger Bucht" und sah begleitend zu den Bahntrassen und Straßen gemischte Bauflächen mit einer Dienstleistungsnutzung vor, die entlang der Kynaststraße und der Ringbahn zwischen 10 und 20
Geschosse und eine GFZ von 3,0 aufweisen sollte. Ein Baufeld mit gleicher Nutzungsintensität überspannte die Bahnanlagen im Bereich der bestehenden Fußgängerbrücke über die Bahnsteige. Südlich der Hauptstraße wurde die bauliche Dichte der gemischten Baufläche auf eine GFZ von 2,4 bei einer Höhe von 10 Geschossen reduziert. Im rückwärtigen seeorientierten Bereich dieser Bebauung sah die Rahmenplanung ein allgemeines Wohngebiet mit bis zu 10 Geschossen mit einer GFZ von 2,0
vor. Das Grundstück Marktstraße 9-13 sollte weiterhin dem Gemeinbedarf mit Schulund Verwaltungseinrichtungen dienen. Die in der Rahmenplanung vorgesehene Bruttogeschossfläche für die mit dem Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ weitgehend identischen Quartiere „Ostkreuz“ und „An der Mole“ betrug
222.850 m², wovon 74.000 m² auf eine Wohnnutzung entfielen. Zur Anbindung der bereits berücksichtigten Autobahntrasse sollte die Hauptstraße unterhalb der Ringbahn in
südlicher Richtung verschwenkt werden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
15
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Ein 1998 durch den Entwicklungsträger „Wasserstadt GmbH" durchgeführtes W orkshopverf ahren mit fünf Teilnehmern verfolgte das Ziel, städtebauliche Konzepte und
Leitideen sowie verkehrliche Lösungen zu entwickeln, die stadtwirtschaftlich tragfähig
und für eine Weiterentwicklung des Masterplans geeignet sind. Als städtebaulich zu
verfolgende Ansätze ergaben sich dabei die notwendige Heranführung der angrenzenden Quartiere an den Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“, die Entwicklung des südöstlichen
Areals als städtebaulich und funktional eigenständiger Ort mit Berücksichtigung des
Wasserbezuges und der Verbindung zwischen Bahnhof und See sowie die städtebauliche und freiraumplanerische Anbindung in Richtung Rummelsburg und Stralau. Als
das diesen Zielen am weitesten entsprechende Konzept wurde der Beitrag der Architekten Hentschel/Oestreich für die weitere Bearbeitung empfohlen.
Wesentliche Merkmale des Entwurfs der Architekten Hentschel/Oestreich waren:
- eine symmetrische städtebauliche Großfigur mit 20-geschossigen städtebaulichen
Dominanten und einer in den Rummelsburger See vorgeschobenen Bebauung mit
Marina für den Süd-Ost-Quadranten,
- eine drei- bis fünfgeschossige Bebauung südlich des Grundstücks Marktstraße 9-13
entlang der Bahntrasse sowie
- eine abgeschwächte Verschwenkung der Hauptstraße in südlicher Richtung und die
Anlage einer Bahnhofsvorfahrt im Bereich der bestehenden Hauptstraße mit einem
die unterirdische Autobahntrasse überdeckenden Park-and-Ride-Parkplatz.
Den Empfehlungen aus dem Workshopverfahren zur Überarbeitung des Entwurfs auf
Grund seiner übersteigerten städtebaulichen Ausprägung folgend, überarbeitete die
Wasserstadt GmbH 2003 den Entwurf für den Süd-Ost-Quadranten in Form einer
Baumassenstudie. Im Ergebnis kam es zu einer Auflösung der bisherigen Großfigur
in abschnittsweise realisierbare Baublöcke mit einer Geschossigkeit, die sich an den
Höhen der angrenzenden Bebauungspläne orientierte. Im Kreuzungsbereich Kynaststraße/Hauptstraße erfolgte eine städtebauliche Akzentuierung durch zwei freistehende Baukörper mit bis zu 25 Geschossen, an die sich in südöstlicher Richtung ein
axiale Straßen- und Freiraumverbindung zum See hin anschloss, dessen Ufer von einer Bebauung freigehalten werden. Die realisierbare Geschossfläche für den Süd-OstQuadranten lag dabei bei rund 105.000 m². Die Hauptstraße verläuft auf vier Fahrspuren verbreitert im Bereich der bestehenden Trasse und wird nicht in südlicher Richtung
verschwenkt.
Auf dieser Grundlage wurde das Bebauungsplan-Verfahren bis zur Behördenbeteiligung im Jahr 2007 durchgeführt, wobei der Bebauungsplan-Entwurf ein flächiges
Kerngebiet ohne differenzierte Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen enthielt.
Aufgrund zwischenzeitlich erneut veränderter Rahmenbedingungen wurde nach
Durchführung der Behördenbeteiligung eine Überprüfung des städtebaulichen Konzeptes erforderlich. Hintergrund hierfür war insbesondere die veränderte Nachfragesituation auf dem Immobilienmarkt (nur noch geringes Interesse an klassischer Kerngebietsnutzung mit hohem Büroanteil, hohe Nachfrage nach Wohnen in den angrenzenden
Gebieten der Rummelsburger Bucht) sowie die Eigentumsstruktur (Ermöglichung einer
Entwicklung des Gebiets unabhängig von den in Privateigentum stehenden Grundstücken Hauptstraße 1, 1F-I). Zudem sollte sich die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung stärker in den Festsetzungen des Bebauungsplans widerspiegeln, um die mit dem
Bebauungsplan verfolgten Entwicklungsziele zu verdeutlichen und mit dem Bebauungsplan vorzugeben.
Aus diesem Grund führte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Kooperation
mit dem Bezirksamt Lichtenberg und dem Liegenschaftsfonds Berlin im Zeitraum Juni
16
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
bis September 2009 ein konkurrierendes Gutachterverf ahren durch, mit dem die
Grundlagen für den weiteren Planungs- und Vermarktungsprozess geschaffen wurden.
Als Ergebnis des Gutachterverfahrens wurde der Entwurf von AFF Architekten ausgewählt und der weiteren Überarbeitung des Bebauungsplan-Entwurfs zugrunde gelegt.
Wesentliche Elemente des städtebaulichen Entwurfs von AFF Architekten sind:
- Aufnahme der städtebaulichen Struktur der östlich und südlich angrenzenden vorhandenen bzw. geplanten Quartiere,
- Bildung von Stadtkanten durch eine geschlossene Bebauung entlang der Kynaststraße und der Hauptstraße (auch zur Abschirmung des Verkehrslärms),
- zum Wasser hin offene Zeilenbebauung, zum Teil Stadtvillen,
- Ausbildung eines Stadtplatzes im Eckbereich Untere Kynaststraße/Hauptstraße
(gegenüber dem Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“), Anlage einer Promenade von dort zum
Ufer des Rummelsburger Sees mit Bezug zum Wasserturm und zur vorhandenen
Promenade am Nordufer des Sees (Quartier „Rummelsburg 1“) sowie
- Nutzung der Gebäude überwiegend als Wohnungen, ergänzt durch Büroflächen
entlang der Haupt- und Kynaststraße und Einzelhandel im Bereich des Stadtplatzes
und der Promenade; der Entwurf ist dabei flexibel hinsichtlich der Nutzungen der
einzelnen Gebäude und der Vermarktung unterschiedlich geschnittener Einheiten.
Auf der Grundlage dieses Konzeptes wird das Bebauungsplan-Verfahren XVII-4 „Ostkreuz“ fortgeführt, wobei im Zuge der weiteren Bearbeitung des BebauungsplanEntwurfes einige Modifizierungen erfolgten.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
17
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
2.
Intentionen des Planes
2.1 Grundsätzliche Zielstellung
Der Bebauungsplan XVII-4 „Ostkreuz“ dient der planungsrechtlichen Sicherung
der Entwicklungsziele der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme. Zur Wiedernutzung brachliegender Flächen ist entsprechend der in den Aufstellungsbeschlüssen zu den Bebauungsplänen formulierten Zielsetzungen vorgesehen, den
Standort Rummelsburger Bucht als Wohn- und Dienstleistungsschwerpunkt zu
entwickeln sowie das gesamte Gebiet der Rummelsburger Bucht städtebaulich
neu zu ordnen und aufzuwerten. Ziel ist eine menschenwürdige Umwelt zu sichern
sowie die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln.
2.2 Städtebauliche Konzeption
Der Bebauungsplan XVII-4 „Ostkreuz“ soll die folgenden städtebaulichen Ziele sichern:
-
-
-
18
die Neuordnung eines untergenutzten und z.T. brachliegenden Geländes,
eine bis zu siebengeschossige, gemischt genutzte Bebauung zwischen Hauptstraße und Rummelsburger See, die entlang der Hauptverkehrsstraßen verdichtet ist und sich zum See hin auflockert,
die Ermöglichung von Nahversorgungsangeboten und gastronomischen Einrichtungen zur Versorgung der Bewohner in der Rummelsburger Bucht,
die Vorbereitung einer tragfähigen Nachnutzung für den ehemaligen Standort
der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft und der Polizei an der Marktstraße,
die Vernetzung des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ mit den angrenzenden Stadtquartieren durch Ausbildung von vier Bahnhofsvorplätzen,
die Berücksichtigung einer Verbreiterung der Hauptstraße von zwei auf vier
Fahrspuren mit Neuanlage von Radfahrstreifen,
die Berücksichtung der zwischenzeitlich erfolgten Lageverschiebung der Kynaststraße und des Neubaus der „Unteren Kynaststraße“,
die Herstellung einer Straßenverbindung zwischen Marktstraße und Bahnhof
„Berlin-Ostkreuz“,
die Herstellung einer Fußgänger-, Fahrradfahrer- und Straßenbahnverbindung
zwischen Marktstraße und Sonntagstraße,
die innere Erschließung des Gebiets südlich der Hauptstraße sowie
die Sicherung von öffentlichen Grünflächen und eines übergeordneten Ufergrünzuges/Uferweges entlang des Rummelsburger Sees.
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
3.
Begründung
Umweltbericht
3.1 Einleitung
Nach § 2 Abs. 4 BauGB wird für die Belange des Umweltschutzes eine Umweltprüfung durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt, im Umweltbericht beschrieben und bewertet werden.
3.1.1 Inhalte und Ziele des Bebauungsplans
Der Bebauungsplan dient vorrangig der städtebaulichen Ordnung und Neuausweisung von Baugebieten im Umfeld des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“.
Zur planerischen Lösung der verkehrlichen Situation sowie zur vollständigen
Einbindung des Ufergrünzuges ist ein gemeinsames Planungsverfahren der
Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg erforderlich. Die einzelnen Planungsziele sind in den Kapiteln II.2 und II.4 detailliert beschrieben.
Der Bebauungsplan XVII-4 „Ostkreuz“ soll die folgenden städtebaulichen
Ziele sichern:
- die Vernetzung des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ mit den angrenzenden
Stadtquartieren durch Ausbildung von vier Bahnhofsvorplätzen,
- die Berücksichtigung einer Verbreiterung der Hauptstraße von zwei auf
vier Fahrspuren mit Neuanlage von Radfahrstreifen,
- die Berücksichtung der zwischenzeitlich erfolgten Lageverschiebung der
Kynaststraße und des Neubaus der „Unteren Kynaststraße“,
- die Herstellung einer Straßenverbindung zwischen Marktstraße und
Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“,
- die Herstellung einer Fußgänger-, Fahrradfahrer- und Straßenbahnverbindung zwischen Marktstraße und Sonntagstraße sowie
- die Vorbereitung einer tragfähigen Nachnutzung für den ehemaligen
Standort der Fachhochschule für Technik und Wirtschaft und der Polizei
an der Marktstraße.
Der vorliegende Umweltbericht bewertet die eingriffsrelevanten Flächen des
Südostquadranten (Quartier „An der Mole“) sowie die Eingriffe im geplanten
Kerngebiet MK 3. Im Quartier „An der Mole“ soll der Bebauungsplan folgende städtebauliche Ziele sichern:
- die Neuordnung eines untergenutzten und z.T. brachliegenden Geländes,
- eine bis zu siebengeschossige, gemischt genutzte Bebauung zwischen
Hauptstraße und Rummelsburger See, die entlang der Hauptverkehrsstraßen verdichtet ist und sich zum See hin auflockert,
- die Ermöglichung von Nahversorgungsangeboten und gastronomischen
Einrichtungen zur Versorgung der Bewohner in der Rummelsburger
Bucht,
- die innere Erschließung des Gebiets südlich der Hauptstraße sowie
- die Sicherung von öffentlichen Grünflächen und eines übergeordneten
Ufer-Grünzuges/Uferweges entlang des Rummelsburger Sees.
Bedeutsam für die Abwägung der mit den beschriebenen Planungen verbundenen Umweltauswirkungen ist, dass die Baumaßnahmen auf den Bahnflächen sowie die der zwischenzeitlich erfolgten Lageverschiebung der Kynaststraße und der Bahnhofsvorfahrt Gegenstand des Planfeststellungsverfahrens zum Umbau der Bahnanlagen sind. Die hiermit verbundenen Umweltauswirkungen wurden in den Planungen und Genehmigungsverfahren
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
19
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
der Deutschen Bahn berücksichtigt und sind daher nicht Gegenstand dieses
Umweltberichtes. Auch für den Ausbau der Hauptstraße wird ein eigenes
Planfeststellungsverfahren durchgeführt. Hierfür werden Flächen zwischen
der südlichen Straßenbegrenzungslinie und der Baugrenze des Kerngebietes MK 1 und der Mischgebiete MI 1, MI 2 und MI 3 bzw. der Bahnflächen
(westlich der Kynaststraße) in Anspruch genommen.
Tab. 2:
Geplante Nutzungen des Plangebiets Südost
Baugebiete in m²
MK1
MK2
MI1
MI2
MI3
MI4
MI5
WA1
WA2
WA3
Gemeinbedarfsfläche
Öff. Parkanlage mit Spielplatz
Öff. Parkanlage (Süd)
Stadtplatz
Promenade
Fußg./Radfahrerbereich-Ufer
Maßnahmenfläche
Privatstraße A
Privatstraße B
Privatstraße C-Süd
Planstraße 1
Planstraße 2
Planstraße 3
Planstraße C-Nord
Summe
Baugebietsflächen
Plangebiet
SO
[m²]
3.815
3.885
2.027
2.169
2.049
1.997
7.609
3.125
3.562
2.956
244
4.197
813
1.656
4.788
6.496
3.035
550
1.593
762
1.623
5.368
2.932
494
67.745
abzgl.
Umbauflächen
Umbauflächen
Bahn, Kynast-,
Bahn, Kynast-,
Hauptstraße
Hauptstraße
[m²]*
[m²]
1.551
2.264
241
3.644
0
2.027
0
2.169
0
2.049
157
1.840
1.150
6.459
0
3.125
0
3.562
0
2.956
0
244
0
4.197
0
813
1.076
580
0
4.788
0
6.496
0
3.035
0
550
0
1.593
0
762
410
1.213
0
5.368
0
2.932
0
494
63.160
4.585
3.1.2 Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Relevanz für die Planung und deren Berücksichtigung
Baugesetzbuch (BauGB)
Mit dem 2004 novellierten Baugesetzbuch wurden die Vorgaben der Richtlinie 2001/42/EG vom 27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme in das deutsche Bau- und Planungsrecht umgesetzt. Dies führt zu inhaltlichen und insbesondere zu verfahrensmäßigen Vorgaben zur Berücksichtigung von Umweltbelangen in der Abwägung.
Die zu betrachtenden Schutzgüter sind in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB aufgeführt. § 1a BauGB enthält „ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz“.
20
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Demnach gilt der Grundsatz mit Grund und Boden sparsam und schonend
umzugehen. Die Innenentwicklung hat Vorrang vor der Außenentwicklung
(§ 1a Abs. 2 BauGB). Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB sind die Vermeidung und
der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen
in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 zu berücksichtigen. Ein Ausgleich ist nicht
erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung
erfolgt sind oder zulässig waren. Mit dem Monitoring (§ 4c BauGB) werden
zeitlich über das Aufstellungsverfahren hinaus reichende Aktivitäten benannt.
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG)
Das Bundesnaturschutzgesetz in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I
S. 2542) trat am 01. März 2010 in Kraft.
Die übergeordneten Ziele des Naturschutzes sind darauf ausgerichtet, Natur
und Landschaft so zu schützen, zu pflegen, zu entwickeln und – soweit erforderlich – wiederherzustellen, dass
- die biologische Vielfalt,
- die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts einschließlich
der Regenerationsfähigkeit und nachhaltigen Nutzungsfähigkeit der Naturgüter sowie
- die Vielfalt, Eigenart, Schönheit und der Erholungswert von Natur und
Landschaft
auf Dauer gesichert sind (§ 1 BNatSchG).
Die §§ 14 bis 19 BNatSchG behandeln die Vorschriften zur Eingriffsregelung. Eingriffe in Natur und Landschaft sind Veränderungen der Gestalt oder
Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild
erheblich beeinträchtigen können. § 18 BNatSchG regelt das Verhältnis zum
Baurecht. Sind auf Grund der Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung von Bauleitplänen Eingriffe in Natur und Landschaft zu erwarten, ist
über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften
des Baugesetzbuchs zu entscheiden.
Für die besonders und die streng geschützten Arten (§ 7 BNatSchG) aus nationalen und europäischen Verordnungen und Richtlinien (Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV), Europäische Artenschutzverordnung (EUArtSchV), Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie (FFH-RL), Europäische Vogelschutz-Richtlinie (VSchRL) gelten die Vorschriften zum Artenschutz des § 44
BNatSchG. Die artenschutzrechtlichen Belange unterliegen nicht der gemeindlichen Abwägung.
Die Regelungen des § 44 BNatSchG erfordern eine Prüfung, inwieweit durch
den Bebauungsplan Beeinträchtigungen besonders oder streng geschützter
Tier- und Pflanzenarten vorbereitet werden. Für die Rechtmäßigkeit eines
Bebauungsplans bedarf es im Verfahren der Inaussichtstellung einer Ausnahmegenehmigung gemäß § 45 Abs. 8 BNatSchG oder einer Befreiung
gemäß § 67 BNatSchG, wenn das durch die Bauleitplanung ermöglichte
Vorhaben die Voraussetzungen eines der Verbote des § 44 Abs. 1 oder 2
des BNatSchG erfüllt. Dagegen bedarf es nicht der Feststellung einer AusStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
21
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
nahme- oder Befreiungslage durch die zuständige Naturschutzbehörde,
wenn das Eintreten der in § 44 BNatSchG verbotenen Beeinträchtigungen
der besonders oder streng geschützten Tier- und Pflanzenarten durch geeignete Schutz-, Verhinderungs- und Vorbeugemaßnahmen vermieden werden kann (§ 44 Abs. 5 BNatSchG).
Die Auswirkungen der Planung auf Natur und Landschaft werden in einem
Eingriffsgutachten ermittelt. Zur Erfassung besonders und streng geschützter Arten wird darüber hinaus ein faunistisches Gutachten zum Artenschutz
erstellt.
Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO)
Gemäß § 2 BaumSchVO sind alle Laubbäume, die Waldkiefer als einzige
Nadelbaumart sowie die Obstbaumarten Walnuss und Türkischer Baumhasel jeweils mit einem Stammumfang ab 80 cm, gemessen in einer Höhe von
1,30 m über dem Erdboden, geschützt. Mehrstämmige Bäume sind geschützt, wenn einer der Stämme einen Mindestumfang von 50 cm aufweist.
Wegen ihrer Bedeutung für die Sicherstellung der Leistungsfähigkeit des
Naturhaushalts bestimmt die Baumschutzverordnung, dass die gemäß § 2
BaumSchVO geschützten Bäume erhalten und gepflegt werden müssen. Sie
dürfen nicht ohne Genehmigung beseitigt oder in ihrem Weiterbestand beeinträchtigt werden. Bei der Planung und Durchführung von Vorhaben und
Maßnahmen ist sicherzustellen, dass vermeidbare Beeinträchtigungen unterbleiben.
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG)
Das Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) schafft die Voraussetzungen
für einen wirksamen Bodenschutz und die Sanierung schädlicher Veränderungen von Böden. Ziel des Gesetzes ist es, bundesweit nachhaltig die
Funktion des Bodens zu sichern oder wieder herzustellen. Hierzu sind
schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und schädliche
Bodenveränderungen sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen auf den Boden zu treffen. Bei Einwirkungen auf den Boden sollen Beeinträchtigungen
seiner natürlichen Funktionen sowie seiner Funktion als Archiv der Naturund Kulturgeschichte soweit wie möglich vermieden werden.
Das Berliner Bodenschutzgesetz füllt den Regelungsrahmen des BBodSchG
aus. Insbesondere werden Melde-, Auskunfts- und Duldungspflichten, Ordnungswidrigkeiten und Bodeninformationssysteme geregelt.
Wasserhaushaltsgesetz (WHG) und Berliner Wassergesetz (BWG)
Das WHG des Bundes und das BWG regeln den Schutz, den Umgang und
die Benutzung von Oberflächen und Grundwasser. Für die Beurteilung stofflicher Belastungen von Grundwasser in Berlin hat die Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung und Umwelt die „Berliner Liste" erarbeitet.
22
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Immissionsschutz - Lärm
Das Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) behandelt in den §§ 41 bis
43 die Lärmvorsorge. Hierbei finden die Belange des Lärmschutzes beim
Neubau oder der wesentlichen Änderung von Straßen und Schienenwegen
Berücksichtigung. Konkretisiert wurden diese Vorschriften durch die Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) und die Verkehrswege-Schallschutzmaßnahmenverordnung (24. BImSchV). Wenn im Rahmen der beim
Neubau bzw. bei wesentlicher Änderung von Verkehrswegen notwendigen
Planverfahren eine Überschreitung bestimmter Grenzwerte prognostiziert
wird, muss eine Lärmvorsorge durchgeführt werden. In der Regel bedeutet
das den Bau von aktiven oder passiven Schallschutzmaßnahmen.
Mit Ausnahme von Autobahnen sowie Bundesfernstraßen gibt es für bestehende Straßen keine verbindlichen gesetzlichen Regelungen, mit denen die
Einhaltung bestimmter Lärmbelastungen vorgeschrieben wird. Durch die
Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung im Land Berlin ist
bei Hochbaumaßnahmen ein ausreichender Schallschutz im Rahmen des
bauaufsichtlichen Verfahrens nachzuweisen.
Die DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ enthält Orientierungswerte für
die Bauleitplanung in Bezug auf den Verkehrslärm. Die Orientierungswerte
sind als „eine sachverständige Konkretisierung der Anforderungen an den
Schallschutz im Städtebau aufzufassen. Ihre Einhaltung oder Unterschreitung ist wünschenswert, um die mit der Eigenart des betreffenden Baugebiets oder der betreffenden Baufläche verbundene Erwartung auf angemessenen Schutz von Lärmbelastungen zu erfüllen.“ Es handelt sich nicht um
Grenzwerte, die nicht überschritten werden dürften, vielmehr unterliegen die
Orientierungswerte der Abwägung im Bebauungsplan-Verfahren.
Die zu erwartende Verkehrslärmbelastung ist in einem Gutachten ermittelt
und bewertet worden. Die Ergebnisse sind Gegenstand dieses Umweltberichts.
Immissionsschutz - Luftreinhaltung
Die Europäischen Richtlinien zur Luftqualität enthalten eine Vielzahl von
Stoffen, die die Luft besonders belasten. Das BImSchG und die darauf basierenden Verordnungen setzen die Luftqualitätsrichtlinie in nationales Recht
um. Danach ist Berlin gemäß den §§ 44 bis 46a des BImSchG verpflichtet,
Luftparameter, die für Mensch und Natur eine Gefahr darstellen, zu erheben
und die ermittelten Messwerte der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Für
die maßgeblichen Luftparameter gibt es Grenzwerte, die bei einer Überschreitung Maßnahmen zur Reduktion der Immissionskonzentration erzwingen. Dazu gehört auch die Aufstellung des Luftreinhalteplans. Für Berlin
wurde ein entsprechender Plan im August 2005 vorgelegt (Luftreinhalte- und
Aktionsplan Berlin 2005-2010). Mittlerweile liegt der Entwurf zum Luftreinhalteplan Berlin 2011-2017 vor.
Von Bedeutung für das Bebauungsplan-Verfahren sind die Verordnung über
Luftqualitätsstandards und Emissionshöchstmengen (39. BImSchV). Bezüglich verkehrsbedingter Luftschadstoffe sind insbesondere NO2, PM10 und
PM2.5 von Bedeutung. Der Inhalt der am 11. Juni 2008 in Kraft getretenen
EU-Luftqualitätsrichtlinie 2008/50/EG ist mit der 39. BImSchV und einer NoStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
23
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
velle des BImSchG in nationales Recht umgesetzt worden. Die Inhalte der
22. BImSchV und 33. BImSchV wurden u.a. in der 39. BImSchV zusammengefasst, sodass diese beiden BImSchV aufgehoben wurden. Ein neues
Element der 39. BImSchV ist die Einführung eines Immissionsgrenzwertes
für die Feinstaubfraktion PM2.5 (Partikel mit einem aerodynamischen
Durchmesser von 2.5 µm), der ab dem 1. Januar 2015 einzuhalten ist.
Das Plangebiet liegt innerhalb der Flächennutzungsplan-Darstellung „Vorranggebiet für Luftreinhaltung", so dass laut Erläuterungsbericht Festsetzungen gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 23 und 24 BauGB bei der Aufstellung von Bebauungsplänen zu prüfen sind.
Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln)
Das Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) regelt den Umgang mit Baudenkmalen, Denkmalbereichen, Gartendenkmalen und Bodendenkmalen.
Für die Denkmale wird eine Liste bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt geführt.
Die Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege sind in die städtebauliche Entwicklung einzubeziehen, Denkmale sind nach Maßgabe des
Gesetzes zu schützen (§ 1 DSchG Bln). Denkmale sind vom Verfügungsberechtigten im Rahmen des Zumutbaren in Stand zu halten und in Stand zu
setzen, sachgemäß zu behandeln und vor Gefährdungen zu schützen (§ 8
Abs. 1 DSchG Bln). Das DSchG Bln bestimmt auch den Schutz der unmittelbaren Umgebung eines Denkmals (§ 10 DSchG Bln).
Flächennutzungsplan
Der Geltungsbereich ist gemäß des FNP von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) Bestandteil eines
Vorranggebiets für Luftreinhaltung.
Berliner Landschaftsprogramm (LaPro)
Das Landschafts- und Artenschutzprogramm (LaPro) vom 29. Juli 1994
(ABl. 1994 S. 2331), zuletzt geändert am 28. Juni 2006 (ABl. S. 2350), stellt
flächendeckend für das Land Berlin die Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege in den Grundzügen dar und formuliert
darauf aufbauend Maßnahmen in vier thematischen Teilplänen. Für den Geltungsbereich und sein Umfeld werden folgende Ziele dargestellt:
a) Im Programmplan „Naturhaushalt/Umweltschutz“ sind die zusammenhängenden Bauflächen als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung gekennzeichnet.
Das gesamte Plangebiet wird als Vorranggebiet für den Klimaschutz dargestellt. Ziel ist es, klimatisch wirksame Freiräume zu erhalten und zu
entwickeln, das Ausmaß der Bodenversiegelung zu begrenzen und den
Ausstoß von Schadstoffen zu reduzieren.
24
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Der Bereich zwischen Rummelsburger Bucht und Hauptstraße/Kynaststraße ist als Vorranggebiet für den Grundwasserschutz dargestellt. Als Anforderungen gelten Vermeidung von Bodenversiegelung,
verstärkte Überprüfung und Überwachung grundwassergefährdender Anlagen, ggf. Verlagerung einzelner Betriebe, keine Neuansiedlung potentiell grundwassergefährdender Anlagen, vorrangige Altlastensuche und
-sanierung, besonderer Schutz von bestehenden Gewässern mit Grundwasseranschluss, Vermeidung von dauerhaften Grundwasserfreilegungen, keine Verwendung von wassergefährdenden Stoffen bei Baumaßnahmen,
b) Im Programmplan „Biotop- und Artenschutz“ werden im Plangebiet
folgende Biotopentwicklungsräume unterschieden:
- Verbindungsbiotope (Bahnanlagen mit Böschungen),
- städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzung sowie
- überformte Niederungen.
Neben dem Erhalt und der Entwicklung naturnaher Vegetationsbestände
ist die Bahnböschung als Verbindungsbiotop zu erhalten und zu entwickeln. Die Bahnanlagen sind als breite Grünstreifen im städtischen Biotopverbundsystem qualitativ zu entwickeln bzw. zu renaturieren.
Die noch erhaltenen, naturgeprägten Landschaftselemente der Niederungsbereiche sind zu schützen und zu erweitern. Entlang der Gewässer
sind als Verbindungselemente durchgehende Grün- und Freiflächen zu
schaffen und standortgemäß zu bepflanzen (Arten der Feuchtwiesen, der
Erlenbruch-, Au- und Eichen-Hainbuchen-Wälder). Wo immer möglich,
sollten die Gewässerufer eine naturnahe Ausformung erhalten.
c) Im Programmplan „Landschaf tsbild“ ist das Gebiet im Wesentlichen
als überformte Niederung dargestellt. Als Ziele und Maßnahmen gelten in
diesem Zusammenhang die Berücksichtigung naturräumlicher Zusammenhänge, Erhalt von Freiflächen in Niederungs- und Hangbereichen und
ihrer typischen Vegetationsbestände, Anlage von gewässerbegleitenden
Grün- und Freiflächen, Erhalt und Entwicklung von Blickbeziehungen auf
die Gewässer. Der Uferbereich der Rummelsburger Bucht ist als Gebiet
für die Wiederherstellung und Aufwertung linearer Landschaftselemente
gekennzeichnet.
d) Der Programmplan „Erholung und Freiraumnutzung“ kennzeichnet
den Bereich entlang der Rummelsburger Bucht als Grünfläche/Parkanlage mit dem Ziel der Entwicklung und der Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen und Verbesserung der Aufenthaltsqualität.
Der nördliche Bereich entlang der Haupt- und Kynaststraße ist als sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren gekennzeichnet mit dem Ziel,
Freiflächen und Erholungspotenziale zu erschließen, Schutzpflanzungen
bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung vorzunehmen sowie öffentliche Gebäude mit Dach- und Fassadenbegrünung zu versehen.
Das Abgeordnetenhaus von Berlin hat mit Beschluss vom 19. Februar 2002
das Landschafts- und Artenschutzprogramm um die gesamtstädtische Ausgleichskonzeption sowie um die Darstellung der Flora Fauna Habitat (FFH)Gebiete ergänzt.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
25
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Der Bebauungsplan setzt mit der Festsetzung des uferbegleitenden öffentlichen Fuß- und Radweges mit Flächen zur Biotopentwicklung wesentliche
Ziele des Landschaftsprogramms um.
3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
Die folgende Beschreibung und Bewertung des derzeitigen Umweltzustands beinhaltet jeweils schutzgutbezogen eine Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes sowie die Prognose über die Auswirkungen bei Durchführung der Planung.
Bei der Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands werden die Auswirkungen bei vollständiger Realisierung der Planung im Verhältnis zur Beibehaltung
des Status quo beschrieben.
3.2.1 Definition des Untersuchungsumfangs
3.2.1.1 Wirkfaktoren und Untersuchungsumfang
Der Bebauungsplan XVII-4 „Ostkreuz“ dient der Sicherung verschiedener städtebaulicher Ziele, die in der Planungssituation unterschiedlich bewertet werden. Aufgrund der geplanten Nutzungen können unter Beachtung der Bestandssituation generell die in der nachfolgenden Tabelle 2 bzw. in Kapitel II 3.9.2 aufgeführten Wirkfaktoren auftreten, die sich jeweils unterschiedlich auf die Schutzgüter auswirken
und Eingriffe verursachen können. Dabei ist zwischen bau-, anlageund betriebsbedingten Wirkfaktoren zu unterscheiden.
Die baubedingten Wirkfaktoren treten während der Bauphase auf
und haben überwiegend temporären Charakter, die außer bei besonderer Empfindlichkeit i.d.R. nur zu unerheblichen Beeinträchtigungen
der Schutzgüter führen. Allerdings können auch baubedingte Eingriffe zu dauerhaften oder langfristigen Beeinträchtigungen von Teilen
des Naturhaushaltes oder des Landschaftsbildes (z.B. Verlust von
Bäumen, Bau- oder Bodendenkmälern) und auf diese Weise zu erheblichen Betroffenheiten führen.
Die anlagebedingten Wirkfaktoren treten dauerhaft durch die geänderte bauliche Nutzung auf. Hierunter fällt vor allem die Versiegelung
oder Überbauung von Flächen. Auch die Umgestaltung von Flächen
ohne zusätzliche Versiegelung, z.B. die Umwandlung von Brachflächen in intensiv genutzte Grünflächen oder gärtnerisch gestaltete
Zierpflanzungen, kann eine dauerhafte Beeinträchtigung darstellen.
Als betriebsbedingte Wirkfaktoren sind Emissionen verschiedener Art
zu nennen.
26
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Tab. 3:
Untersuchungsumfang
Wirkfaktor
Baubedingt
temporäre Beanspruchung
von Grundflächen
Prüfung der Betroffenheit von Schutzgütern/Belangen
Schutzgut Pflanzen u. Tiere: Verlust bestehender Biotope,
Bäume und Habitatstrukturen (die temporäre Beeinträchtigung der natürlichen Bodenfunktionen wird als unerheblich
betrachtet und im Umweltbericht nicht weiter behandelt)
Baulärm u. andere Emissionen
Schutzgut Tiere: Störung durch Baugeschehen
Eingriffe in belastete Bodenbereiche
Anlagenbedingt
Dauerhafte Beanspruchung
von Grundflächen durch
Überbauung/Versiegelung
Belang Altlasten: Entsorgungsbedingter Mehraufwand
Schutzgut Boden: Verlust der natürlichen Bodenfunktionen
Schutzgut Pflanzen u. Tiere: dauerhafter Verlust von Biotopen, Bäumen und Habitaten
Schutzgut Wasser: mögliche Beeinträchtigung des Wasserhaushaltes durch Erhöhung des Oberflächenabflusses
Schutzgut Klima: Veränderung der bioklimatischen Bedingungen durch veränderte Flächennutzung oder Verschattung durch Bauwerke (Temperatur / Durchlüftung / Luftfeuchte), mögliche Beeinträchtigung der Luftleit- und Ventilationsbahn der Spreeniederung
Schutzgut Orts- und Landschaftsbild: mögliche Beeinträchtigung des Ortsbilds durch den Verlust prägender Elemente
(z.B. Altbaumbestand)
Abriss/Umbau von Gebäuden
Schutzgut Pflanzen u. Tiere: möglicher Verlust von Quartieren; Schutzgut Kultur- und Sachgüter: Umbau / Umnutzung
denkmalgeschützter Gebäude
Entsiegelung belasteter Bodenbereiche
Belang Altlasten/Grundwasserschutz: Vermeidung der Belastung des Grundwassers durch Schadstoffeintrag
Betriebsbedingt
- Geräuschemissionen
(Verkehrslärm)
Schutzgut Mensch: Belastung durch erhöhtes Verkehrsaufkommen und Lärm, Versorgung mit Grünflächen
- Akustische und optische
Störwirkungen
Schutzgut Pflanzen u. Tiere: mögliche Beeinträchtigung von
störungsempfindlichen Arten
Für die Umweltprüfung im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens
wurden folgende Fachgutachten erstellt, um die oben dargestellten
möglichen Betroffenheiten zu überprüfen und bewerten zu können:
-
Nutzungen und Baurechte,
Schalltechnisches Fachgutachten,
Verkehrsgutachten,
Untersuchungen zu Luftschadstoffen,
Altlastengutachten,
Faunistische Untersuchungen sowie
Eingriffsgutachten.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
27
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Auf der Grundlage des fortgeschriebenen städtebaulichen Entwurfs,
der den Bebauungsplan-Festsetzungen zugrunde liegt, wurde ein
städtebauliches Konzept erarbeitet, das als Grundlage zur Ausarbeitung der Gestaltungsfestsetzungen und zur Konkretisierung der Annahmen zum Baumverlust und zu der Anzahl an Neupflanzungen im
Straßenraum diente.
Der räumliche Umf ang der Untersuchungen umfasst hinsichtlich
der Schutzgüter Luft, Lärm- und Verkehrsbelastungen sowie Altlasten mindestens den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4.
Die Schutzgüter Arten und Biotope, Boden, Bodenwasser, Landschaftsbild und Stadtklima beschränken sich auf das Plangebiet
Südost, da überwiegend in diesem Bereich umweltrelevante Eingriffe
zu erwarten sind und sich die Flächen außerhalb der Geltungsbereiche durchgeführter oder im Verfahren befindlicher Planfeststellungen
befinden.
3.2.1.2 Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung (Null-Variante) muss von einem
weiteren Brachliegen der Flächen und von dem Verbleiben der maroden Bausubstanz ausgegangen werden, da sich ohne eine planungsrechtliche Lenkung eine städtebaulich sinnvolle und wirtschaftlich
tragfähige Entwicklung des Gebiets nur sehr schwer umsetzen ließe.
Ohne die Aufstellung des Bebauungsplanes könnte die städtebauliche Entwicklung sukzessive auf Grundlage von Einzelbauanträgen,
die gemäß § 34 oder 35 BauGB beurteilt werden müssten, voranschreiten. Diese Entwicklung würde entlang der Hauptstraße zu einer
ungewollten Verfestigung gewerblicher Nutzungen führen. Insgesamt
könnte eine Gebietsentwicklung nach § 34 BauGB zu einem schleichenden Schwund der zurzeit als Außenbereich beurteilten Flächen
führen. In jedem Falle würde diese Entwicklung ohne Ausgleichsmaßnahmen erfolgen.
Das Unterbleiben der Aufstellung des Bebauungsplanes stellt insofern auch für die Entwicklung des Umweltzustandes ein NegativSzenario dar.
3.2.2 Schutzgut Mensch
3.2.2.1 Wohnen/Versorgung mit wohnungs- und siedlungsnahem Grün
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
Das Landschafts- und Artenschutzprogramm (LaPro) unterscheidet
wohnungsnahe Grünanlagen mit einer Fläche von 0,5 bis 10 ha
und einen Einzugsbereich von 500 m von siedlungsnahen Grünanlagen mit einer Größe von über 10 ha mit einem Einzugsbereich
von 1.000 m bzw. 1.500 m ab einer Größe von > 50 ha. Wohnungs-
28
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
nahe Grünflächen sollten je Einwohner mit 6 m², siedlungsnahe
Grünflächen mit 7 m² je Einwohner bemessen sein.
Bis auf zwei Wohngebäude entlang der Hauptstraße befinden sich im
Plangebiet keine Wohnnutzungen. Auf den straßenabgewandten
Grundstücksteilen dominieren gewerbliche Nutzungen. Der Anteil privater wohnungsbezogener Grünflächen auf diesen Grundstücken ist
sehr gering. Auf das Plangebiet bezogen bestehen derzeit keine Versorgungsdefizite.
Dagegen gelten die verdichteten Wohnquartiere im nördlichen Umfeld des Plangebietes laut Umweltatlas als nicht versorgt mit wohnungsnahen öffentlichen Grünanlagen. Auch die östlich angrenzenden im Zuge der Entwicklungsmaßnahme zwischen Hauptstraße und
Rummelsburger See errichteten mehrgeschossigen Wohnblöcke
wurden im Betrachtungsjahr 2009 als nicht versorgt, die Siedlungsbereiche auf der Halbinsel Stralau werden als versorgt eingestuft.
Für die siedlungsnahe Erholung steht der Treptower Park mit einer
Größe von 88 ha zur Verfügung. Mit einer Entfernung von rund einem Kilometer ist der Park fußläufig gut erreichbar und erfüllt die
oben genannten Anforderungen an die Versorgung der Einwohner
mit siedlungsnahen Grünflächen.
Im Bestand ist für die freiraumbezogene Erholung vor allem der vorhandene durchgängige Uferweg (Paul-und-Paula-Ufer) von Bedeutung. Demgegenüber stehen die Sportflächen, das Anglervereinsgelände und der Klettergarten nur bedingt einer öffentlichen Nutzung
bzw. nur einem begrenzten Nutzerkreis zur Verfügung.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Mit den geplanten Festsetzungen ist keine erhebliche Beeinträchtigung der Wohnnutzung verbunden. Die vorhandenen Wohngebäude
genießen Bestandsschutz. Für bauliche Veränderung auf den heutigen Wohngrundstücken wäre die Mitwirkung der Eigentümer Voraussetzung.
Mit der Festsetzung über die Zulässigkeit des Wohnens in den geplanten Baufeldern wird die Wohnfunktion im Vergleich zur Bestandssituation gestärkt. Durch die geplante bauliche Nutzung ist mit
einem Zuzug von ca. 735 Einwohnern zu rechnen. Hieraus ergeben
sich folgende zusätzlichen Bedarfe:
Wohnungsnahe Grünflächen
Siedlungsnahe Grünflächen
6,0 m² je Einwohner
7,0 m² je Einwohner
ca. 4.400 m²,
ca. 5.150 m².
Die durch den Bebauungsplan XVII-4 festgesetzten Grünflächen von
rund 5.000 m² gewährleisten eine ausreichende Versorgung mit
wohnungsnahen Grünflächen für die zusätzlichen Einwohner des
Plangebiets. Allerdings können die Versorgungsdefizite für die dicht
bebauten, mit Grünflächen unterversorgten innerstädtischen Wohnquartiere nördlich und westlich der Bahntrassen (Nöldnerplatz, Kaskelkiez, Traveplatz-Ostkreuz) nicht ausgeglichen werden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
29
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Die Anforderungen an die Versorgung mit siedlungsnahen Grünflächen sind aufgrund der Nähe und guten Anbindung zum Treptower
Park erfüllt.
3.2.2.2 Versorgung mit öffentlichen Spielplätzen
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
Im Kinderspielplatzgesetz ist der Richtwert von 1 m² nutzbarer öffentlicher Spielfläche (Nettofläche) pro Einwohner festgelegt. Der Grad
der Spielplatzversorgung wird anhand der Anzahl der Einwohner und
der Größe der vorhandenen nutzbaren öffentlichen Spielplatzfläche
bestimmt.
Im Plangebiet Südost sind kaum Wohnnutzungen vorhanden, daher
spielt die Versorgung mit Spielplätzen eine untergeordnete Rolle.
Im Umweltatlas werden in der Themenkarte die Wohngebiete in Versorgungsbereiche zusammengefasst. Das Plangebiet Südost mit
dem gesamten nördlichen Uferbereich des Rummelsburger Sees
sowie Wohngebiete nördlich der Bahnlinie gelten laut Umweltatlas
mit über 0,6 m² Spielplätze je Einwohner als gut versorgt. Ebenso ist
die Halbinsel Stralau in der guten Versorgungsstufe dargestellt. Dagegen weist der westlich der Bahnlinie gelegene Teil außerhalb des
Plangebietes mit angrenzenden Wohngebieten mit 0,1 bis unter
0,25 m² Spielplätze pro Einwohner nur eine geringe Versorgung auf.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Für das Plangebiet Südost ergibt sich für rund 735 Einwohner ein zusätzlicher Bedarf an Spielplatzen von 735 m².
Dieser Bedarf kann durch einen neuen Spielplatz innerhalb der geplanten öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz gedeckt werden.
3.2.2.3 Verkehr
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
An das Plangebiet Südost grenzen die hoch belastete Hauptstraße
und die Kynaststraße sowie parallel zu diesen Straßen jeweils mehrere Bahnstrecken.
Im Jahr 2005, d.h. vor Beginn der Umbaumaßnahmen am Bahnhof
„Berlin-Ostkreuz“ mit den damit einhergehenden Straßensperrungen
und bauzeitlich veränderten Verkehrsströmen, hat die Straßenverkehrszählung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung folgende
Verkehrsbelastungen im angrenzenden Straßennetz ermittelt:
- Hauptstraße (westlich Einmündung Karlshorster Straße): 20.600
Kfz/Werktag,
30
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
- Hauptstraße (östlich Einmündung Karlshorster Straße): 28.000
Kfz/Werktag,
- Markgrafendamm: 24.300 Kfz/Werktag,
- Karlshorster Straße: 18.000 Kfz/Werktag sowie
- Marktstraße: 21.700 Kfz/Werktag.
Für die Kynaststraße liegen aus der Straßenverkehrszählung 2005
keine Bestandszahlen zum Verkehrsaufkommen vor.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Im Dezember 2011 wurde zum aktuellen Stand des BebauungsplanEntwurfes ein Verkehrsgutachten erarbeitet (VMZ Berlin, 2011). Gegenüber der im Jahr 2006 zum damaligen Bebauungsplan-Entwurf
vom Büro Hoffmann Leichter erstellten verkehrstechnischen Untersuchung zeigte sich insgesamt eine geringere Kfz-Verkehrsbelastung
für den Prognosefall. Grund hierfür sind einerseits die voneinander
abweichenden Prognosehorizonte (Hoffmann Leichter: 2015; VMZ
Berlin: 2025), andererseits haben sich gegenüber dem Jahr 2006 die
Festsetzungen zur Nutzungsart und zum Nutzungsmaß im Bebauungsplan-Entwurf geändert und damit einhergehend das prognostizierte Ziel- und Quellverkehrsaufkommen aus dem Plangebiet.
Im Kfz-Verkehr werden gemäß dem Verkehrsgutachten der VMZ
rd. 4.000 gebietsbezogene Quell- und Zielfahrten/Werktag generiert,
davon werden rd. 2.200 Fahrten/Werktag durch die direkte Anbindung der Planstraßen an die Hauptstraße abgewickelt. Dabei orientieren sich ca. 40 % dieser Verkehre auf der Hauptstraße in Richtung
West und 60 % in Richtung Ost. Über die Anbindung an die Kynaststraße werden werktäglich ca. 1.800 Fahrten in und aus dem
Gebiet stattfinden.
Für das Jahr 2025 werden im umliegenden Straßennetz folgende
Verkehrsbelastungen prognostiziert:
- Hauptstraße (westlich Einmündung Karlshorster Straße): 36.280
bis 37.000 Kfz/Werktag, je nach Abschnitt zwischen Kynaststraße,
Planstraße 2, Planstraße C Nord und Karlshorster Straße,
- Hauptstraße
(östlich
Einmündung
Karlshorster
Straße):
32.560 Kfz/Werktag,
- Markgrafendamm: 32.800 Kfz/Werktag,
- Karlshorster Straße (südlich Nöldnerstraße): 26.930 Kfz/Werktag,
- Karlshorster Straße (nördlich Nöldnerstraße): 29.260 Kfz/Werktag,
- Marktstraße (östlich Schreiberhauer Straße): 29.030 Kfz/Werktag,
- Marktstraße (westlich Schreiberhauer Straße): 19.780 Kfz/Werktag,
- Untere Kynaststraße: 3.180 bis 3.830 Kfz/Werktag sowie
- Obere Kynaststraße: 7.490 Kfz/Werktag.
Mit Ausnahme der Unteren Kynaststraße macht der Anteil des Zielund Quellverkehrsaufkommens aus dem Plangebiet nur einen geringen Anteil am Gesamtverkehrsaufkommen aus. Die gegenüber der
Bestandssituation prognostizierten Erhöhungen des Verkehrsaufkommens resultieren vielmehr aus Änderungen in den prognostizierten großräumigen Verkehrsströmen, die u.a. mit der Verlängerung
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
31
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
der Stadtautobahn BAB A 100 zum Treptower Park (Fertigstellung
des 16. Bauabschnitt) und dem vierstreifigen Ausbau der Hauptstraße zusammenhängen.
3.2.2.4 Lärm
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
Im Bestand findet im Plangebiet lediglich in den beiden Bestandsgebäuden Hauptstraße 1G und 1I eine Wohnnutzung statt. Diese Gebäude sind durch den Straßenverkehrslärm der Hauptstraße und
vom Schienenverkehrslärm belastet. Im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens zum Ausbau der Hauptstraße wurde festgestellt,
dass bei Realisierung des vierstreifigen Ausbaus der Hauptstraße an
den straßenseitigen Gebäudeseiten Überschreitungen der Immissionsgrenzwerte der 16. BImSchV zu erwarten sind, die Anspruchsberechtigung auf Kostenerstattung für passiven Schallschutz dem
Grunde nach bzw. auf Entschädigungen wegen verbleibender Beeinträchtigungen auslösen.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Für das Bebauungsplan-Verfahren XVII-4 wurden in einem schalltechnischen Gutachten (Imelmann, 2012) lärmtechnische Berechnungen durchgeführt, um die für die geplanten Nutzungen auftretenden Lärmbelastungen zu berechnen.
Die Untersuchung berücksichtigt die Schallimmissionen von der
Bahn, von den einwirkenden Straßen außerhalb und innerhalb des
Plangebietes sowie von der bestehenden und in Aussicht genommenen Straßenbahnstrecke. Hierbei gelten folgende Randbedingungen:
- Das Vorhaben „4-streifiger Ausbau der Hauptstraße von Markgrafendamm bis Karlshorster Straße“ wird als abgeschlossen angesehen (laufendes Planfeststellungsverfahren).
- Die Schallimmissionen vom geplanten Kurzzeitparkplatz am
Bahnhofsvorplatz nördlich der Hauptstraße (25 Stellplätze) werden
angesichts der hohen Verkehrsbelastung der Hauptstraße vernachlässigt.
- Die Schallimmissionen vom Schiffsverkehr auf dem Rummelsburger See bleiben unberücksichtigt.
- Schallimmissionen von Betrieben und Anlagen, die aus dem Bebauungsplangebiet auf die Nachbarschaft einwirken, werden als
nicht existent bzw. als vernachlässigbar angesehen.
- Für die Berechnung des Schienenverkehrslärms wurde das Betriebsprogramm der DB für das Jahr 2015 zugrunde gelegt. Das
Betriebsprogramm 2025 geht von einer geringeren Anzahl an Zugfahrten aus. Die lärmtechnische Berechnung wird im weiteren Verfahren unter Zugrundelegung des aktuellen Betriebsprogramms
2025 nochmals überarbeitet.
Die zusätzliche Lärmbelastung in den benachbarten Straßen durch
den Verkehr der Bewohner, Besucher und der Belieferung des Be32
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
bauungsplangebietes blieb unberücksichtigt, da nach dem Ergebnis
der vorliegenden Verkehrsuntersuchung das induzierte Verkehrsaufkommen nur einen Bruchteil des Gesamtverkehrs darstellt, aufgrund
sofort eintretender Vermischung mit dem Gesamtverkehr als solches
nicht erkennbar ist und zu keinem spürbaren Anstieg der Lärmbelastung im Einwirkungsbereich der entsprechenden Straßen führt.
Die schalltechnische Untersuchung kommt zu dem Ergebnis, dass
die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zur DIN
18005 als auch die Immissionsgrenzwerte gemäß der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) im Plangebiet zum Teil deutlich
überschritten werden. Insbesondere an der geplanten Straßenrandbebauung der Hauptstraße – dies betrifft die Mischgebiete MI 1 bis
MI 3 sowie das Kerngebiet MK 1 – werden mit Werten von bis zu
75 dB(A) tags und 69 dB(A) nachts Beurteilungspegel erreicht, die
als gesundheitlich bedenklich gelten und gemäß den LärmschutzRichtlinien-StV straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen zur Lärmminderung auslösen könnten.
Die Höhe der Schallimmissionen schließt nach Einschätzung des
Gutachters auch in den am stärksten betroffenen Teilbereichen des
Bebauungsplangebietes eine wohnmäßige Nutzung nicht grundsätzlich aus. Diese Nutzung erfordert allerdings besondere bauliche
Maßnahmen zum Schutz gegen Außenlärm sowie den Einbau von
Lüftungseinrichtungen in Räumen, die überwiegend zum Schlafen
genutzt werden. Hinsichtlich der Grundrissgestaltung und der Anordnung von Außenwohnbereichen ergeben sich bestimmte Einschränkungen. Schließlich muss sichergestellt sein, dass die vorgesehenen
Wohnhäuser in den zurückliegenden allgemeinen Wohngebieten
WA 1 bis WA 3 erst nach Errichtung der lärmabschirmenden Straßenrandbebauung bezugsfertig sind.
Der Bebauungsplan enthält entsprechende Festsetzungen zum
Schallschutz, mit denen gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet
werden können.
3.2.2.5 Lufthygiene
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Die Immission eines Schadstoffes im Nahbereich von Straßen setzt
sich aus der großräumig vorhandenen Hintergrundbelastung und der
straßenverkehrsbedingten Zusatzbelastung zusammen. Die Hintergrundbelastung entsteht durch Überlagerung von Immissionen aus
Industrie, Hausbrand, nicht detailliert betrachtetem Nebenstraßenverkehr und weiter entfernt fließendem Verkehr sowie überregionalem Ferntransport von Schadstoffen. Es ist die Schadstoffbelastung,
die im Untersuchungsgebiet ohne Verkehr auf den explizit in die Untersuchung einbezogenen Straßen vorliegen würde.
Die Schadstoffe Blei, Kohlenmonoxid und Schwefeldioxid sind mittlerweile von untergeordneter Bedeutung. Für die Beurteilung der
Auswirkungen der Straßenverkehrsemissionen sind vor allem die
Schadstoffe Stickstoffdioxid (NO2), Feinstaubpartikel mit den KornStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
33
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
größen 10 und 2.5 µm (PM10, PM2.5) und Benzo(a)pyren (BaP) relevant.
Von den Fahrzeugen werden die Stickoxide hauptsächlich als NO
und nur zu geringen Teilen als NO2 abgegeben. Auf dem Ausbreitungspfad wandelt sich das NO zu NO2 um. Die Umwandlungsrate ist
zeitabhängig. Mit zunehmendem Abstand von der Straße wird ein
immer größerer Anteil des NO in NO2 umgewandelt.
Mit Hilfe von technischen Maßnahmen und politischen Vorgaben wird
angestrebt, die Emissionen der Schadstoffe in den kommenden Jahren in Deutschland zu reduzieren. Deshalb wird erwartet, dass auch
die großräumig vorliegenden Luftschadstoffbelastungen im Mittel im
Gebiet von Deutschland absinken. Das Absinken der Hintergrundbelastung kann im Einzelfall aufgrund regionaler Emissionsentwicklungen vom Mittel abweichen.
Die nachstehende Tabelle zeigt zusammenfassend die Hintergrundbelastungswerte für das Plangebiet und sein Umfeld für das Bezugsund das Prognosejahr.
Tab. 4:
Angesetzte Hintergrundbelastungswerte für das Plangebiet und
sein Umfeld
Schadstoffe
Bezugsjahr 2011
Prognosejahr 2020
NO2-I1 [µg/m³]
20
16
NOX-I1 [µg/m³]
30
24
O3-I1 [µg/m³]
54
54
PM10-I1 [µg/m³]
25
23
PM2.5-I1 [µg/m³]
17
15
BaP-I1 [ng/m³]
0.9
0.9
Die vorstehenden Werte der Hintergrundbelastung geben keine Auskunft über die tatsächliche Gesamtbelastung in den Straßen im Plangebiet XVII-4 und in dessen Umgebung, da konkrete Emissionswerte
aus dem heutigen Straßenverkehr aktuell nicht vorliegen. Die Gesamtbelastung spielt jedoch für die Planung eine wichtige Rolle und
ist bei der Beurteilung der Planungssituation gutachterlich ermittelt
und bewertet worden. Die Ergebnisse sind im folgenden Abschnitt
zusammengefasst.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens war bereits im Frühjahr
2006 auf Basis der damaligen Verkehrsstudie ein lufthygienisches
Gutachten erstellt worden. Wegen grundsätzlich veränderter Rahmenbedingungen (neue Verkehrsprognose 2025, Einleitung des
34
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Planfeststellungsverfahrens zum Ausbau der Hauptstraße, neuer
städtebaulicher und folgend neuer Bebauungsplan-Entwurf, veränderte fachgesetzliche Anforderungen) wurde im Februar 2012 eine
neue Luftschadstoffuntersuchung (Lohmeyer GmbH 2012) erstellt.
Hierin sind die relevanten Luftschadstoffimmissionen aus dem Straßenverkehr ermittelt und die lufthygienische Situation anhand der
Beurteilungswerte der 39. Bundesimmissionsschutzverordnung
(BImSchV) bewertet worden.
Die Untersuchung geht entsprechend des eigenständigen Planfeststellungsverfahrens von einem vollständigen Ausbau (vierstreifig) der
Hauptstraße aus. Die Luftschadstoffuntersuchung beinhaltet aufbauend auf der Umsetzung dieses Straßenausbaus zwei Szenarien:
- den Nullfall - ohne Entwicklung gemäß Festsetzungen des Bebauungsplans) im Jahr 2020 sowie
- den Planfall - mit Entwicklung gemäß Festsetzung des Bebauungsplans im Jahr 2020.
Beide Szenarien beinhalten die Realisierung des Ausbaus der
Hauptstraße und der Bundesautobahn (BAB) 100 mit dem 16. Bauabschnitt (Ausbau bis Treptower Park).
Betrachtet werden die vier relevanten Komponenten Stickstoffdioxid
(NO2), Feinstaub (PM10, PM2.5) und Benzo(a)pyren (BaP).
Neben den Jahresmittelwerten wird auch der PM10-Kurzzeitgrenzwert abgeleitet und bewertet. Der NO2-Kurzzeitgrenzwert als
Stundenmittelwert von 200 µg/m³, der 18-mal pro Kalenderjahr überschritten werden darf, wurde in Berlin seit 2007 an allen Messstationen (inkl. der Verkehrsmessstationen) nicht mehr überschritten. Da
auch der NO2-Jahresmittelgrenzwert von 40 µg/m³ eher als der Kurzzeitgrenzwert überschritten wird, wurde auf die Berechnung des
Kurzzeitgrenzwerts verzichtet.
Als Prognosejahr wird das Jahr 2020 genutzt. Dies ist gegenüber
dem Jahr 2025 konservativ (schlechter Fall), da wegen der stetig weiter fortschreitenden Entwicklung der Kfz-Flotte hin zu modernen Antriebstechniken jedes Jahr geringere mittlere Emissionen je Fahrzeug
zu erwarten sind. Da die Prognose-Verkehrszahlen nur für das Jahr
2025, nicht aber für 2020 vorliegen, wird im vorliegenden Gutachten
auf die genannten Verkehrszahlen von 2025 zurückgegriffen.
Auch die Einbeziehung des 16. Bauabschnitts des geplanten Ausbaus der Bundesautobahn (BAB) 100 ist als ein schlechter Fall anzusehen, da die Prognose 2025 für die Hauptstraße die höchste Verkehrsbelegung mit Ausbau des 16. Bauabschnitts ausweist. Im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens wurden hinsichtlich der BAB
100-Verlängerung verschiedene Varianten untersucht, wobei sich die
Variante mit Ausbau des 16. Bauabschnitts als die für das Plangebiet
deutlich ungünstigste erwies.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
35
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Tab. 5:
Schadstoff
Beurteilungsmaßstäbe für Luftschadstoffimmissionen nach 39.
BImSchV (2010) in µg/m³
Beurteilungswert
Werte in µg/m³
Jahresmittel
Kurzzeit
NO2
Grenzwert seit 2010
40
200
(Stundenwert, max. 18
Überschreitungen / Jahr)
PM10
Grenzwert seit 2005
40
50
(Tagesmittelwert, max. 35
Überschreitungen / Jahr)
PM2.5
Grenzwert ab 2015
25
BaP
Zielwert ab 2013
0.001
Die Berechnungen zeigen, dass die oben genannten Beurteilungswerte sowohl im Nullfall als auch im Planfall überwiegend eingehalten
werden. Zu den schadstoffbezogenen Berechnungsergebnissen im
Einzelnen:
Der NO2-Grenzwert von 40 µg/m³ der 39. BImSchV wird im Nullfall
wie im Planfall an den Häuserfronten in einem Abschnitt der Marktstraße (außerhalb des Plangebiets XVII-4) überschritten. Hier beträgt
die Gesamtbelastung im Jahresmittel jeweils 43 µg/m³ (Hintergrund =
16 µg/m³). Die NO2-Grenzwertüberschreitung ist dort nicht durch die
Planung des Bebauungsplans XVII-4 verursacht, sondern basiert auf
der zu Grunde gelegten Verkehrsbelegung 2020. An anderen Stellen
im Untersuchungsgebiet wie auch im sonstigen Plangebiet ist der
Grenzwert in Bereichen längerer Aufenthaltsdauer im Null- und im
Planfall überall eingehalten.
Der PM10-Jahresmittelgrenzwert der 39. BImSchV von 40 µg/m³ ist
im Untersuchungsgebiet im Null- und Planfall 2020 überall deutlich
eingehalten. Bereiche mit erhöhter PM10-Konzentration von bis zu
31 µg/m³ (Nullfall und Planfall) (Hintergrundbelastung = 23 µg/m³)
sind entlang der Hauptstraße zu verzeichnen.
Die Berechnungsergebnisse zeigen lediglich an einzelnen Straßenabschnitten im Untersuchungsgebiet Überschreitungen des PM1024 h-Grenzwerts (Überschreitungshäufigkeit des 24 h-Werts von
50 µg/m³ öfter als 35-mal im Jahr). Diese sind dann nicht auszuschließen, wenn im Jahresmittel 29 µg PM10/m³ oder mehr berechnet werden. Der PM10-24 h-Grenzwert der 39. BImSchV ist im Nullfall 2020 z.B. an der vorhandenen Bebauung der Hauptstraße leicht
überschritten. Im Planfall wird der Grenzwert in diesem Bereich u.a.
wegen der im Vergleich zum Bestand zurückversetzten Baugrenze
jedoch eingehalten.
Der für PM2.5 geltende Grenzwert nach 39. BImSchV beträgt für das
Jahresmittel 25 µg/m³. Dieser Grenzwert wird weder im Null- noch im
Planfall 2020 im Untersuchungsgebiet überschritten. Die maximalen
36
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Zusatzbelastungen betragen 5 µg/m³ (Nullfall) bzw. 4 µg/m³ (Planfall)
bei einer Hintergrundbelastung von 15 µg/m³.
Die BaP-Hintergrundbelastung von 0.9 ng/m³ wurde aus vorliegenden Messdaten des Istzustandes abgeleitet und vereinnahmt bereits
90 % des Zielwerts der 39. BImSchV. Die Festlegung der Hintergrundbelastung von BaP ist aufgrund verschiedener Faktoren mit
großen Unsicherheiten behaftet. Im Sinne einer ungünstigen Betrachtung wurde für das Prognosejahr 2020 der o.g. Messwert des
Istzustandes gerechnet. Die verkehrsbedingte BaP-Zusatzbelastung
erreicht im Nullfall wie im Planfall maximal 0.2 ng/m³ (Gesamtbelastung max. 1.1 ng/m³). Der Zielwert von 1.0 ng/m³ wird deshalb an
zwei Abschnitten der Haupt- und Marktstraße mit dichter, einseitiger
Bebauung geringfügig überschritten. Der BaP-Beurteilungswert ist allerdings kein Grenzwert. Er stellt eine Zielstellung dar, die nach Möglichkeit eingehalten werden muss.
Zusammenfassend gilt für alle Bereiche mit Grenzwert- (z.B. PM10Kurzzeitgrenzwert) oder Zielwertüberschreitungen (BaP), dass keine
atypischen Schadstoffbelastungen auftreten, die mit Mitteln der Luftreinhaltung bzw. verkehrlichen Maßnahmen nicht zu lösen sind, da
die berechneten Zusatzbelastungen aller Schadstoffe nicht höher als
die jeweiligen Grenz- bzw. Zielwerte sind.
3.2.3 Boden, Bodenwasser
Relief, Geohydrologie
Das Plangebiet befindet sich in der Spreeniederung des Warschau-Berliner
Urstromtals. Dieser Bereich ist gekennzeichnet durch mächtige spätglaziale
Talsande, die von holozänen stark humosen Schichten (faulschlammartige
Sande und Mudden) überdeckt sein können. Vor allem in westlicher Verlängerung des Rummelsburger Sees sind See- und Moorablagerungen bestehend aus Sand mit Torf und Mudden anzutreffen.
Die Höhen der Geländeoberkante im Plangebiet schwanken etwa zwischen
34,0 m und 35,5 m über NHN. Die Bahnanlagen liegen rund vier bis fünf Meter über dem sonstigen Niveau.
Während die nordöstlichen und südwestlichen Flächen des Untersuchungsgebietes als Industriefläche auf Aufschüttungs- bzw. Abtragsfläche gekennzeichnet sind, weist der zentrale Teil ‚Siedlungsfläche auf Talsand’, zum Teil
auf Aufschüttung aus. Weiterhin wird im Bereich der bestehenden Bebauung
entlang der Hauptstraße‚ Gleisanlage auf Aufschüttungs- und Abtragsfläche
dargestellt.
In der Umweltatlas-Karte „Planungshinweise zum Bodenschutz“ sind für das
Plangebiet Südost keine Anforderungen an Planungsentscheidungen gekennzeichnet. Besonders schutzwürdige und sehr schutzwürdige Böden befinden sich im Bahnbereich westlich in einem schmalen Streifen sowie auf
Kleingartenflächen außerhalb des Plangebiets.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
37
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
3.2.3.1 Versiegelung
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Der Versiegelungsgrad wurde durch die Auswertung der Biotopkartierung ermittelt. Als unversiegelt wurden bei dieser Auswertung alle
vegetationsgeprägten Biotope bzw. vegetationslosen, jedoch von
Versiegelung freien Flächen gewertet. Als teilversiegelt gelten wasserdurchlässige Wegedecken sowie nicht versiegelte, jedoch verdichtete Flächen. Die vollständig versiegelten Flächen umfassen alle
Gebäude sowie wasserundurchlässige Wegeflächen, wie z.B. Pflasterflächen, Beton- und Asphaltdecken.
Der Versiegelungsgrad im Bestand ist für einen Bereich am Innenstadtrand mit 33 % gering. Nicht oder nur gering versiegelt sind der
Sportplatz, die beräumte Kleingartenfläche (MK 2 und Promenade)
und der Kletterpark. Ebenso weisen die Brachflächen am Kopfende
des Rummelsburger Sees (MI 5) sowie die Freiflächen im östlichen
Teil (MI 3, WA 3) eine geringe Versiegelung im Bestand auf. Demgegenüber stehen die stark versiegelten Flächen im zentralen Bereich
mit den geplanten Mischgebieten MI 1 und MI 2, den Flächen der allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2, der Privatstraße B sowie
Planstraße 2 mit über 60 % Versiegelung.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
In den geplanten Baufeldern wird davon ausgegangen, dass die
durch die Bebauungsplan-Festsetzungen ermöglichten Baurechte
vollständig ausgenutzt werden. Als voraussichtlicher Versieglungsgrad in der Planungssituation wird daher die zulässige Grundfläche
für Hauptanlagen und Anlagen im Sinne des § 19 Abs. 4 BauNVO (in
der Regel das 1,5-fache der zeichnerisch festgesetzten GRZ, soweit
keine abweichende textliche Festsetzung für Anlagen im Sinne des
§ 19 Abs. 4 BauNVO getroffen wird) zugrunde gelegt.
Durch die Realisierung der Planungen wird die Versiegelung im Plangebiet Südost sich von 33 % auf 69 % erhöhen. Durch die Festsetzungen erhöht sich vor allem in den Kerngebieten mit Stadtplatz, der
geplanten Promenade, in den östlichen geplanten Baufeldern sowie
im geplanten Mischgebiet (MI 5) die Versiegelung um mehr als 60 %.
Im Gegensatz dazu sinkt der Versiegelungsgrad innerhalb des allgemeinen Wohngebietes WA 2 sowie innerhalb der Maßnahmenfläche und in der öffentlichen Parkanlage.
Tab. 6:
Versiegelung
Baugebiete
Versiegelung
Planungssituation
Differenz
absolut
[m²]
absolut
[m²]
absolut
[m²]
relativ
relativ
relativ
MK 1
872
39%
2.253
100%
+ 1.381
+ 61%
MK 2
67
2%
2.915
80%
+ 2.849
+ 78%
1.127
56%
1.780
88%
+ 653
+ 32%
MI 1
38
Versiegelung im
Bestand
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Baugebiete
Versiegelung im
Bestand
Versiegelung
Planungssituation
Differenz
absolut
[m²]
absolut
[m²]
absolut
[m²]
relativ
relativ
relativ
MI 2
1.671
77%
1.810
83%
+ 139
+ 6%
MI 3
47
2%
1.926
94%
+ 1.879
+ 92%
MI 4
673
37%
1.520
83%
+ 847
+ 46%
MI 5
835
13%
3.940
61%
+ 3.105
+ 48%
WA 1
2.348
75%
2.344
75%
-4
0%
WA 2
3.160
89%
2.671
75%
- 489
- 14%
WA 3
0
0%
2.217
75%
+ 2.217
+ 75%
150
62%
219
90%
+ 69
+ 28%
1.645
39%
420
10%
- 1.225
- 29%
Öffentl. Parkanlage (Süd)
290
36%
81
10%
- 209
- 26%
Stadtplatz
135
23%
522
90%
+ 387
+ 67%
Promenade
1.293
27%
3.591
75%
+ 2.298
+ 48%
Fußgänger-/
Radfahrerbereich Ufer
1.111
17%
3.898
60%
+ 2.787
+ 43%
176
6%
0
0%
- 176
- 6%
Privatstraße A
15
3%
495
90%
+ 480
+ 87%
Privatstraße B
1.391
87%
1.434
90%
+ 43
+ 3%
0
0%
686
90%
+ 686
+ 90%
Gemeinbedarfsfläche
Öffentliche Parkanlage
mit Spielplatz
Maßnahmenfläche
Privatstraße C-Süd
Planstraße 1
563
46%
1.092
90%
+ 529
+ 44%
Planstraße 2
2.930
55%
4.831
90%
+ 1.901
+ 35%
Planstraße 3
199
7%
2.639
90%
+ 2.439
+ 83%
0
0%
445
90%
+ 445
+ 90%
20.697
33%
43.728
69%
+ 23.031
+ 36%
Planstraße C-Nord
Summe
Berechnungen - reelle Zahlen, Darstellung als ganze Zahlen (gerundete Werte)
3.2.3.2 Anthropogener Einfluss auf den Boden
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Der Boden ist im Gebiet anthropogen beeinflusst, zum einen bedingt
durch Abrissarbeiten und nachfolgende Auffüllungen auf den heutigen Freiflächen, zum anderen als Folge des baulichen Bestandes
und der gewerblichen Nutzung, die bis in das 18. Jahrhundert zurück
reicht.
Im Plangebiet Südost kommen keine natürlichen Böden vor. Entsprechend der gekennzeichneten Versiegelungen ist der Grad des
anthropogenen Einflusses unterschiedlich zu bewerten. Während die
Flächen an der Kynaststraße sowie der östliche Teil und der Uferbereich mit geringerem Versiegelungsanteil unter eine mittlere Einstufung fallen, ist der anthropogene Einfluss der Böden in den nördlichen stärker versiegelten Flächen sehr hoch bis extrem hoch zu bewerten.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
39
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Aufgrund der beschrieben Bodenverhältnisse ist die Beeinträchtigung
des Bodens bereits hoch bis sehr hoch, der anthropogene Einfluss
auf den Boden erhöht sich durch Zunahme der Versiegelung und
Nutzung weiterhin. Demzufolge wird für die Planungsbewertung der
im Bestand ermittelte Punktwert in nahezu allen geplanten Baufeldern verringert. Ausnahme hierbei bildet die südliche öffentliche
Parkanlage und die Maßnahmenfläche, deren Bewertung gegenüber
dem Bestand gleich bleibt. In der öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz ist durch Entsiegelung und gärtnerische Gestaltung eine Verbesserung für das Schutzgut Boden zu bewerten.
Insgesamt ergibt sich durch die Umsetzung der Planung eine deutliche Verschlechterung für das Schutzgut Boden.
3.2.3.3 Altablagerungen, Belastungen Bodenwasser
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Altlastenerfassung und -untersuchung
Die Erfassung und Erstbewertung der Altlastensituation im Plangebiet erfolgte in den Jahren 1991 bis 1994 im Auftrag der Senatsumweltverwaltung. Nach Durchführung einer historischen Recherche
sowie weiterer beprobungsloser Erhebungen wurden Verdachtsflächen ausgewiesen. Auf der Basis der im Rahmen der Erfassung und
Erstbewertung der Altlastensituation gewonnenen Erkenntnisse wurden für die Verdachtsflächen Erkundungskonzepte erstellt, die die
Gewinnung von Bodenproben mittels Rammkernsondierungen, die
Herstellung von Grundwassermessstellen zur Entnahme von Grundwasserproben und die Analyse der gewonnenen Proben beinhalteten.
Die Untersuchungsergebnisse wurden zunächst auf der Basis der aktuellen Nutzungen unter dem Gesichtspunkt der Gefahrenabwehr
bewertet, um konkrete Sanierungserfordernisse ausweisen zu können, die nicht durch beabsichtigte Nutzungsänderungen gemäß den
Entwicklungszielen bedingt sind.
Kampfmittel
Neben dem Verdacht auf chemische Belastungen von Boden- und
Grundwasser bestand aufgrund von umfangreichen Kampfhandlungen in den letzten Wochen des Zweiten Weltkrieges erheblicher
Kampfmittelverdacht. Bereits zu Beginn der 1990er Jahre wurden
deshalb im Auftrag der Senatsbauverwaltung entsprechende Ermittlungen durchgeführt, die zur Ausweisung von Blindgängerverdachtspunkten und Flächen mit Verdacht auf Kampfmittelrückstände führten. Im Laufe der Zeit wurden die ermittelten konkreten Blindgängerverdachtspunkte einer Detailuntersuchung unterzogen und, soweit
sie sich bestätigt haben, beräumt. Dennoch kann das Vorhandensein
von Kampfmitteln im Erdreich auch heute nicht vollständig ausge40
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
schlossen werden, so dass bei Eingriffen in den Untergrund entsprechende Sicherheitsvorkehrungen zu treffen sind.
Durchgeführte Sanierungs- und Entsorgungsmaßnahmen
Auf Teilflächen des Plangebiets erfolgten im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme bereits Ordnungsmaßnahmen, die den Rückbau
von Bausubstanz und Maßnahmen der Bodensanierung beinhalteten.
Insbesondere auf dem südlich angrenzenden ehemaligen Glashütten-Standort wurden in den vergangenen Jahren nach Maßgabe und
unter Mitwirkung der Senatsumweltverwaltung umfängliche Sanierungsmaßnahmen durchgeführt.
Verdachtsflächen
Die das Plangebiet betreffenden, im Bodenbelastungskataster Berlin
(BBK) geführten Altlasten-Verdachtsflächen weisen folgende Belastungssituationen und Sanierungserfordernisse auf:
Katasternummer 15021: Marktstraße 9-14
Im Bereich Marktstraße 9-13 wurden 1993 als altlastenrelevante
Nutzungen Kfz-Abstellflächen und ein ehemaliger Lagerplatz der
Deutschen Reichsbahn ermittelt. Weiterhin bestand ein Altlastenverdacht aufgrund benachbarter Belastungsflächen, insbesondere des
nordöstlich des Grundstückes (außerhalb des Plangebiets) gelegenen Dienstleistungszentrums Ostkreuz (DLZ), von dem ein weitläufiger LCKW-Schaden ausgeht (Katasternummer 6808).
Bei 1993 durchgeführten Grundwasserbeprobungen wurden erwartungsgemäß die vom benachbarten Schadensbereich (DLZ) einströmenden LCKW-Belastungen festgestellt, die mit Blick auf den übergeordneten Grundwasserschutz als sanierungsrelevant zu betrachten
sind. Da diese Sanierung jedoch im Bereich der Schadenseintragstellen, auf der außerhalb des Plangebiets gelegenen Fläche, vorzunehmen ist und darüber hinaus keine relevanten lokalen Grundbelastungen vorliegen, bestehen auf den untersuchten Grundstücken keine konkreten Erfordernisse einer Grundwassersanierung. Die Analysen von Bodenproben ergaben lediglich zwei lokale Verunreinigungen durch PAK mit auffälligen Konzentrationen.
Bei Zugrundelegung der aktuellen Nutzung bestehen bezüglich der
Bodenbelastungssituation keine Sanierungserfordernisse.
Auf dem Grundstück Marktstraße 14 liegt ein Heizölschaden vor.
Die Sanierung hat hier nach den Grundsätzen der Zustands- bzw.
Handlungshaftung zu erfolgen. Eine abschließende Untersuchung
und der Nachweis der Sanierung wurden bisher nicht erbracht. Zusätzliche Maßnahmen – über die bestehende Sanierungspflicht hinaus – sind hier auch bei veränderten Nutzungssensibilitäten nicht zu
erwarten.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
41
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Eine Kennzeichnung von erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen
belasteten Flächen ist im Bereich Marktstraße 9-14 nicht erforderlich.
Katasternummern 15019 und 15020: Hauptstraße 1–2
Die recherchierte Nutzungsgeschichte dieser Grundstücke ließ keine
besonderen Schadstoffeinträge erwarten. Teile des Grundstücks
Hauptstraße 1 wurden von 1909 bis 1939 von den norddeutschen
Eiswerken genutzt. Bis 1944 war die Stolte-Zementdielengesellschaft
dort tätig. Von 1950 bis 1990 produzierte der VEB Werkstein Stuckund Steinplatten.
In den 1993 entnommenen Grundwasserproben wurden neben Phenolen auch LCKW festgestellt. Diese sind auf einen im Anstrom, außerhalb des Plangebiets gelegenen Schaden zurückzuführen, der die
Grundstücke Hauptstraße 1-3 durchströmt. Das Quellgrundstück
fällt unter die Freistellung gemäß Umweltrahmengesetz. Im Rahmen
der Bearbeitung dieses LCKW-Schadens wird das Grundwasser im
Quellbereich seit 2003 saniert. Eine weitere Sanierungsanlage zur
Grundwassersanierung in der Schadensfahne wurde auf den hier
genannten Flächen eingerichtet und ist in Betrieb.
Anhand der Analytik der Bodenproben lässt sich ableiten, dass auf
den Grundstücken Belastungen durch PAK, Blei, Zink, Quecksilber,
Cadmium und Arsen vorliegen, die an den Altauffüllungshorizont gebunden sind. Konkrete Schadstoffeintragstellen wurden nicht festgestellt.
Bei Zugrundelegung der aktuellen Nutzung bestehen bezüglich der
Bodenbelastungssituation keine Sanierungserfordernisse.
Katasternummer
6824:
8004)/Kynaststraße 25
Hauptstraße
1E
(Flurstück
Hierbei handelt es sich um eine Fläche, die dem vorgenannten Bereich Hauptstraße 1-2 zuzuordnen ist, jedoch nach neueren Untersuchungen im Jahr 1999 als eigenständige Verdachtsfläche im
BBK aufgenommen wurde. Die Belastungssituation weist keine relevanten Auffälligkeiten gegenüber dem Gesamtbereich Hauptstraße
1-2 auf.
Katasternummern 9558 und 6829: Kynaststraße 18 und
19-21
Auf Grund der industriellen Vornutzung des angrenzenden GlashütteStandortes ist es zu Belastungen des Bodens und des Grundwassers
gekommen, wobei die Bodenbelastung vorwiegend in einem ca. 20 m
breiten Streifen entlang der Grenze Grundstück Alt Stralau 63-67
nachgewiesen wurde. Seit 1992 wurden Untergrundverunreinigungen
durch polyzyklische aromatische Kohlenwasserstoffe (PAK), Alkylphenole, Mineralölkohlenwasserstoffe (MKW) und monozyklische
aromatische Kohlenwasserstoffe (BTEX) bekannt, die auf die Entsorgung von Rückständen aus der Generatorgasproduktion zurückzu-
42
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
führen sind. Die Gasgeneratoren dienten zur effizienten Energiegewinnung zur Befeuerung der Glasschmelzöfen. Auf dem o.g. Gelände wurde das Abwasser aus der Gasherstellung verrieselt.
Auf Grund einer in 8 m unter Geländeoberkante anstehenden, 5 bis
6 m mächtigen Torfschicht erfolgt keine Verlagerung des Schadens
in die Tiefe. Die Sanierung des festgestellten Schadens erfolgte
durch Bodenaustausch in der Zeit vom 28. Februar 2012 bis 15. Mai
2012.
Katasternummer 6634: Hauptstraße 3-6
Auf dieser – größtenteils im östlich benachbarten Plangebiet gelegenen – Fläche lag ein erheblicher Mineralölschaden vor, der bereits zu
Beginn der Entwicklungsmaßnahme saniert wurde. Der Bereich
Hauptstraße 4-6 ist mittlerweile neu bebaut und vom Verdacht auf
schädliche Bodenveränderungen oder Altlast befreit. Lediglich die als
Hauptstraße 3 zu bezeichnende Teilfläche dieses Bereiches liegt
im Plangebiet.
Katasternummer 8567
Die Katasterfläche 8567 schließt den südlichen Teil des Bebauungsplans ein: Die geplante öffentliche Parkanlage mit Maßnahmenfläche sowie die geplante Gemeinbedarfsfläche. Der Boden ist punktuell mit PAK, MKW und Alkylphenolen belastet. Die Belastungen für
MKW und PAK liegen zum Teil deutlich über den Grenzwerten, können aber nicht eindeutig der früheren Nutzung zugeordnet werden,
da Belastungen durch diese beiden Stoffgruppen in Auffüllungen innerhalb von Berlin häufig auftreten. Eine Beseitigung kann im Rahmen der Entwicklung der Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (Maßnahmenflächen)
erfolgen.
Sonstige Flächen
Kynaststraße 22-23
Das Grundstück Kynaststraße 22-23 wurde nach der historischen
Recherche aus dem Altlastenverdacht entlassen, da keine Anhaltspunkte für einen Altlastenverdacht bestehen.
Bereich Sportplatz Kynaststraße 25
Auch in diesem Bereich wurden keine weiteren Untersuchungen vorgenommen, da keine Anhaltspunkte für einen Altlastenverdacht bestehen.
Bereich Uf ergrünzug
Im Rahmen des von der Senatsverwaltung in Auftrag gegebenen
Schadstoffbekämpfung Rummelsburger See wurden von 1999 bis
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
43
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
2009 verschiedene Untersuchungen zur Feststellung der Belastungen des Sediments und des Bodens des Uferbereichs durchgeführt.
Das Ergebnis des Erläuterungsberichtes Teil 2 der BDC Dorsch Consult Ingenieurgesellschaft mbH vom Dezember 2009 zeigt eine zum
Teil hohe Belastung des Seesediments mit Mineralölkohlenwasserstoffen (MKW) bis 33.421 mg/kg TS, polycyclischen aromatischen
Kohlenwasserstoffen (PAK) bis 409 mg/kg TS sowie Schwermetalle,
z. B Kupfer vereinzelt um 1.200 mg/kg TS.
Der Erläuterungsbericht stellt den Abschnitt zwischen Steganlage
des Anglervereins bis zum Beginn der Spundwand als „gefährlich
kontaminiert“ dar. Diese Fläche wurde nicht im BBK aufgenommen.
Flächen des Bauvorhabens
Ostkreuz“/Bahnf lächen
„Umbau
Bahnhof
Berlin-
Die Erörterung und Abwägung der Altlastenbelange erfolgte hier im
Rahmen der Planfeststellungsverfahren „Umbau Bahnhof Ostkreuz
PFA 1“ und „Umbau Bahnhof Ostkreuz PFA 2“.
Handlungsempfehlungen für die Durchführung der Planung
Mit Blick auf die geplanten Nutzungen sind die Ergebnisse der dargestellten Bodenuntersuchungen dahingehend zu bewerten, ob Maßnahmen zur Gewährleistung zukünftiger gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse erforderlich sind.
Von besonderer Bedeutung sind die Wirkungspfade Boden–Mensch
und Boden–Nutzpflanze. Zur Erfüllung der nutzungsabhängigen Anforderungen an die Qualität der oberen Bodenschicht gemäß dem
Bundes-Bodenschutzgesetz und seiner Verordnungen muss u.U. ein
Bodenaustausch durchgeführt werden. Die hierbei relevanten nutzungsorientierten Bodenhorizonte liegen bei 0-35 cm beim Wirkungspfad Boden-Mensch und 0-30 cm sowie 30-60 cm beim Wirkungspfad Boden-Nutzpflanze (Nutzgärten). Der aufzubringende Füll/Mutterboden muss die Anforderungen der BBodSchV erfüllen.
Im Zuge der Herstellung der Neubebauung sind die Baugrubensohlen dahingehend zu überprüfen, ob tieferreichende, schutzgutgefährdende Schadstoffbelastungen vorhanden sind. Gegebenenfalls sind
solche Bereiche durch Aushub, Versiegelung oder Abschottung so zu
sanieren, dass zukünftige Schutzgutgefährdungen unterbunden werden.
Aus Gründen des Grundwasserschutzes ist in Bereichen zukünftiger
Versickerungsmulden (Niederschlagswasser) die Altauffüllungsschicht bis zum Grundwasseranschnitt gegen unbelasteten Boden
auszutauschen. Die Erdarbeiten sind aufgrund des allgemeinen
Kampfmittelverdachtes unter entsprechenden Sicherheitsvorkehrungen durchzuführen.
Die geplante zukünftige Nutzung kann bei Durchführung der beschriebenen Maßnahmen gewährleistet werden, ohne dass Gefähr-
44
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
dungen für Schutzgüter wie die menschliche Gesundheit oder das
Grundwasser eintreten. Die in § 1 Absatz 5 BauGB formulierten Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Belange des Umweltschutzes werden damit erfüllt.
Katasternummer 15021: Marktstraße 9-14
Hinsichtlich einer evtl. zukünftig sensibleren Nutzung sind die Ergebnisse für den Bereich Marktstraße 9-13 wie folgt zu bewerten: Die
Prüfwerte für Kinderspielflächen gemäß BBodSchV sind nur sehr
vereinzelt überschritten. Im Falle zukünftiger sensibler Nutzungsbereiche sind Maßnahmen zur Gewährleistung gesunder Wohn- und
Arbeitsverhältnisse nur in sehr geringem Umfang erforderlich.
Katasternummern 15019 und 15020: Hauptstraße 1–2
Hinsichtlich einer evtl. zukünftig sensibleren Nutzung sind die Ergebnisse wie folgt zu bewerten: Die Prüfwerte für Kinderspielflächen gemäß BBodSchV sind im Oberboden vielfach überschritten. Im Falle
zukünftiger sensibler Nutzungsbereiche sind Maßnahmen zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse dahingehend
erforderlich, dass je nach Nutzungssensibilität in bestimmten Teilbereichen zur Einhaltung der Prüf- bzw. Vorsorgewerte ein Bodenaustausch oder eine Überdeckung mittels unbelasteten Bodens erfolgen
muss. Dies kann ggf. einhergehend mit den Baumaßnahmen erfolgen, so dass ein gravierender Mehraufwand hieraus nicht resultiert.
Die Fläche ist im Bebauungsplan als erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastete Fläche gekennzeichnet.
Die Flächen wurden hinsichtlich des Wirkungspfades Grundwasser
vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit.
Katasternummer 6824 Hauptstraße 1E (Flurstück 8004)/
Kynaststraße 25
Die Fläche wurde hinsichtlich des Wirkungspfades Grundwasser vom
Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen befreit.
Katasternummer 6634: Hauptstraße 3-6
Die Fläche wurde vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen
befreit. Es sind keine weiteren Handlungsschritte erforderlich.
Katasternummer 9558 und 6829: Kynaststraße 18 und 1921
Nach der von Februar bis Mai 2012 erfolgten Sanierung wird nach
Vorlage des Abschlussberichts über die Durchführung weiterer Sanierungsarbeiten entschieden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
45
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Die Fläche ist im Bebauungsplan noch als erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belastete Fläche gekennzeichnet.
Bereich Ufergrünzug
Beim späteren Erdausbau ist der Bereich flächenhaft hinsichtlich evtl.
Prüfwertüberschreitungen für die Nutzung „Park- und Freizeitanlagen“ gemäß BBodSchV zu überprüfen. Im Rahmen der Baumaßnahmen ist sicherzustellen, dass die nutzungsspezifischen Anforderungen an die Qualität der oberen Bodenschicht erfüllt werden.
Für den Uferabschnitt zwischen der Steganlage des Anglervereins
und dem Beginn der Stahlspundwand ist laut Erläuterungsbericht für
den zweiten Bauabschnitt der Schadensbekämpfung Rummelsburger
See, Teilbereich 2, ein Bodenaustausch bis zu einer Tiefe von drei
Metern auf einer Länge von ca. 60 m vorgesehen. Der Austausch soll
von der Uferlinie aus gesehen bis zu einer Linie von einem Meter vor
dem Uferweg vorgenommen werden.
Die zuständige Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
und Umwelt kann z.Z. keine Aussagen zum zeitlichen Ablauf hinsichtlich der Ausführung der Maßnahmen dieses Bauabschnittes treffen.
Sicherstellung der Sanierungsmaßnahmen
Die entwicklungsbedingten Maßnahmen zur Beseitigung der Bodenkontaminationen können einhergehend mit den Neubaumaßnahmen
erfolgen. Die Kosten haben gegenüber dem gesamten Investitionsvolumen der Neubaumaßnahmen keinen gravierenden Umfang. Sie
sind bei der Kaufpreisbildung durch entsprechende Wertabschläge
zu berücksichtigen. Die Verkäufer haben gegenüber den Käufern eine entsprechende gesetzliche Informationspflicht bezüglich der Belastungssituation.
Auf zukünftigen privaten Flächen ist die Beseitigung der Bodenkontaminationen somit aufgrund der gesetzlichen Verpflichtungen der Investoren ausreichend sichergestellt.
Soweit im Rahmen der Herstellung zukünftiger öffentlicher Flächen
noch Sanierungsmaßnahmen durchzuführen sind, werden die dafür
erforderlichen Mittel als (abschließende) Kosten der Entwicklungsmaßnahme berücksichtigt und vom Land bereitgestellt.
3.2.4 Schutzgut Wasser
3.2.4.1 Oberflächengewässer
Seesanierung
Die Uferlinie des Rummelsburger Sees befindet sich zwar überwiegend außerhalb des Geltungsbereiches, bestimmt jedoch maßgeblich
das Erscheinungsbild des Plangebiets sowie die Uferbereiche. Durch
die von 1999 bis Ende 2001 durchgeführte Seesanierung konnte die
46
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Gewässergüte nach Einschätzung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, die die Sanierung durchführte, auf ein Niveau, das sogar oberhalb der heutigen Spreewasserqualität liegt, angehoben
werden. Durch zum Teil bereits eingeleitete Maßnahmen soll sich
auch die Wasserqualität des Spreesystems mittelfristig deutlich verbessern.
Zur Seesanierung zählt auch die von der obersten Wasserbehörde
beauftragte und in Durchführung befindliche „Schadensbekämpfung
Rummelsburger See“ (KARSTEDT 09/2009), in deren Rahmen nicht
mehr standfähige Uferbereiche erneuert und eine unterwasserseitige
Sperre gegenüber auftretenden Ausgasungen des Untergrunds aufgebracht werden. Die Durchführung wurde bereits begonnen. Die
Eingriffe in Natur und Landschaft werden nicht im Bebauungsplan
XVII-4 bilanziert; der Ausgleich erfolgt im Rahmen des genannten
Verfahrens.
Der zweite Bauabschnitt umfasst die Sanierung der belasteten Ufersedimente. Die Ausführungsplanung zur Sanierungsmaßnahme
(BDC DORSCH CONSULT 11/2009) liegt vor. Im Rahmen dieser
Maßnahme sollen die kontaminierten Sedimente ausgehoben und
durch mineralische Substanz ersetzt werden. Die landseitigen Eingriffe liegen laut Gutachten zwischen einem und max. drei Meter landeinwärts und umfassen auch Teilabschnitte des Plangebietes Südost.
Der Ausgleich für die durchzuführenden Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgt im Rahmen des vorgenannten Verfahrens. Nach Abschluss der Sanierungsmaßnahme sollen Schilf- und Röhrichtpflanzungen durchgeführt werden.
3.2.4.2 Abflussbildung und Wasserhaushalt
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Entgegen der Darstellung im Landschafts- und Artenschutzprogramm
1994 befindet sich das Plangebiet nicht mehr innerhalb der Trinkwasserschutzzone III.
Für das Plangebiet kann im langjährigen Mittel von dem Niederschlagswert 540 mm ausgegangen werden. Die Grundwasserneubildung beträgt im nördlichen und zentralen Teil des Plangebietes 150
bis 200 mm/a. Dies macht im Mittel etwa 30 % des Niederschlags
aus. Eine Ausnahme hierzu bildet die ehemalige Wendeschleife der
BVG, hier beträgt die Grundwasserneubildung 200 bis 250 mm/a. Im
südlichen Teil des Untersuchungsgebietes ist die Grundwasserneubildung mit 350 bis 400 mm/a sehr hoch, was im Mittel rund 70 % des
Gesamtjahresniederschlags entspricht.
Aufgrund der beschriebenen geologischen Ausgangssituation liegt
der obere Grundwasserleiter großflächig ungedeckt vor. Die Flächen
zwischen Rummelsburger See und Bahnanlagen weisen einen
durchschnittlichen Grundwasserflurabstand von etwa 1,00 m auf, in
unmittelbarer Seenähe auch darunter. Jenseits der Bahnanlagen beträgt der durchschnittliche Grundwasserflurabstand etwa 1,00 bis
2,00 m.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
47
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Der überwiegende Anteil der Flächen im Plangebiet Südost wird im
Bestand mit hoch bis sehr hoch bezüglich der Abflussbildung und des
Wasserhaushalts bewertet. Diese weisen einen hohen Anteil an unversiegelten oder wenig versiegelten Flächen mit einem hohen Vegetationsanteil auf. Die gewerblich genutzten, nördlichen Flächen des
Plangebiets Südost dagegen werden durch einen hohen Versiegelungsgrad geprägt. Der hohe Oberflächenabfluss dieser Fläche wirkt
sich ungünstig auf die Abflussbildung und den Wasserhaushalt aus.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Entsprechend der Zunahme der Versiegelung und Verringerung der
vegetationsbestandenen Retentionsflächen verschlechtern sich auch
die Parameter der Abflussbildung und des Wasserhaushalts. Dies
führt zu einer verminderten Versickerungsrate und zu höheren Einleitmengen in die Kanalisation. Eine genaue quantitative Berechnung
der Veränderungen wurde nicht durchgeführt. Im Eingriffsgutachten
wurde eine Gegenüberstellung nach „Auhagen II“ vorgenommen.
Als hoch bis sehr hoch bedeutsam für die Abflussbildung können nur
noch die öffentliche Parkanlage sowie die Maßnahmenfläche eingestuft werden. Der überwiegende Anteil der geplanten Baufelder (alle
MI, WA, die Promenade und der Fuß- und Radweg) wird in der Planung einer mittleren Bedeutung zugeordnet. Dies gilt auch für die
Planstraßen (mit Ausnahme der Planstraße 1), in denen bei der im
Bebauungsplan vorgesehenen Breite eine Muldenversickerung möglich ist. MK1 und die Planstraße 1 werden ohne Bedeutung für die
Abflussbildung gewertet.
Insgesamt ergibt sich durch die Umsetzung der Planung eine deutliche Verschlechterung für das Schutzgut Abflussbildung und Wasserhaushalt.
3.2.5 Schutzgut Klima
Das Plangebiet liegt im Übergangsbereich zwischen thermisch stark belasteten Innenstadtbereichen und den weniger belasteten Außenbezirken. Die
Rummelsburger Bucht verfügt über bemerkenswerte klimaökologische Ausgleichsräume. Das ist zunächst einmal der Gewässerraum des Rummelsburger Sees. Darüber hinaus stellen auch die in rund einem Kilometer in
Richtung Süd gelegenen Grünräume Treptower Park und Plänterwald entsprechende Entlastungsräume dar, die sich positiv auf das Plangebiet auswirken.
Bedingt durch die Wasserlage, die günstigen Windgeschwindigkeiten, den
damit verbunden Luftaustausch und die Temperaturveränderungen vom Tage zur Nacht hin, wird das Gebiet im digitalen Umweltatlas Berlin als bioklimatisch nicht belastet bzw. klimatischer Komfortbereich dargestellt.
48
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
3.2.5.1 Kaltluftleitbahnen und Kaltluftabflüsse für den Luftaustausch
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Das Plangebiet ist Teil einer großräumigen Luftleit- und Ventilationsbahn, die von der Rummelsburger Bucht kommend stadteinwärts in nordwestlicher Richtung verläuft. Der Kaltluftmassenstrom
ist insbesondere im Bereich des Sportplatzes und der ehemaligen
Kleingärten günstig. Laut Umweltatlas findet eine Begünstigung des
Luftaustausches im Bereich der Flussniederungen bei stärkeren,
übergeordneten Wetterlagen statt.
Die Übergangszone zum Rummelsburger See ist weitestgehend frei
von Bebauung und begünstigt den Luftaustausch in die angrenzende Bebauung. Das gesamte Plangebiet Südost wird nach „Auhagen
II“ insgesamt der mittleren Kategorie „Luftleit- und Ventilationsbahn
mit Begünstigung des Luftaustausches im großräumigen Bereich
der Seeniederung“ zugeordnet.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Die geplante Bebauung führt im Plangebiet Südost zu einer Beeinträchtigung der „großräumigen Luftleit- und Ventilationsbahn“. Eine
Barrierewirkung stellen die quer zum Rummelsburger See verlaufenden fünf- bis siebengeschossigen Baukörper, die zur nördlichen
Kynast- und Hauptstraße in geschlossener Bauweise vorgesehen
sind, dar.
Im geplanten Mischgebiet (MI 5) am Kopfende des Rummelsburger
Sees ist aufgrund der Begrenzung der Gebäudelängen auf ca. 52 m
noch ein geringer Anteil der von der Spree kommenden Luftleitbahn
über den Bahnring nach Westen in die Siedlungsgebiete vorhanden.
Ein geringer Luftaustausch ist ebenso durch die offene, zeilenförmige Bebauung zum Rummelsburger See in den allgemeinen
Wohngebieten (WA 1-3) anzurechnen Die nicht bebauten Bereiche,
wie die Parkanlage, die Straßenverkehrsflächen und die Promenade ermöglichen einen Luftaustausch innerhalb der geplanten
Wohngebiete.
3.2.5.2 Stadtklimatische Funktion
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Bedingt durch die Wasserlage, die günstigen Windgeschwindigkeiten, den damit verbunden Luftaustausch und die Temperaturveränderungen vom Tage zur Nacht hin werden die Freiflächen am Kopfende des Rummelsburger Sees als Grün- und Freifläche mit sehr
hoher stadtklimatischer Bedeutung dargestellt, da die vom Gewässer anströmende Frischluft ungehindert in die belasteten Baugebiete westlich des Markgrafendamms gelangen kann. Der südwestliche Teil des Ufergrünzugs sowie die Brachflächen im Bereich des
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
49
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
geplanten Baufeldes (MI 5) weisen insofern die höchste Empfindlichkeit gegenüber einer Nutzungsintensivierung auf.
Nachts tritt in den Sommermonaten ein weiterer Effekt ein. Kaltluft
aus dem Treptower Park/Plänterwald strömt nach Nord und wirkt so
entlastend auf die Baugebiete nördlich der Bahn. Insofern kommt
den nahezu unbebauten Teilen des Plangebiets als Entlastungsraum eine hohe stadtklimatische Bedeutung zu. Lediglich die derzeitige Gewerbefläche stellt aufgrund der Bebauung und hohen
Versiegelung einen Siedlungsraum mit einer geringen, in Einzelfällen mäßigen bioklimatischen Belastung dar.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Mit der durch den Bebauungsplan zulässigen Bebauung geht eine
bauliche Verdichtung des Planungsgebiets einher. Die Areale mit
hohen Belastungsintensitäten verdichten sich auf Kosten der Entlastungsflächen des Bestandes. Durch die bauliche Verdichtung
werden tendenziell die innenstadttypischen Phänomene geringerer
nächtlicher Abkühlung und höherer Temperaturmaxima unterstützt.
Damit verbunden sind die Zunahme der Schwülegefährdung und
die Abnahme der großräumigen Durchlüftung.
Demgegenüber kann aufgrund der geplanten Ausrichtung der Gebäude eine Entlastung der nordöstlich der Bahn gelegenen Siedlungsbereiche erreicht werden, da bei autochthoner Witterung sich
einstellende, nächtliche Ausgleichsströmung vom kühlen Treptower
Park über die Spree, die Halbinsel Stralau und den Rummelsburger
See in die Siedlungsgebiete gelangt.
In der Planungsbewertung bildet der gesamte Uferbereich sowie die
öffentliche Parkanlage einen klimatischen Entlastungsraum, während die geplanten Baugebiete an der Haupt- und Kynaststraße in
der Kategorie „Siedlungsräume mit geringer bioklimatischer Belastung“ nicht mehr als klimatische Entlastungsräume gelten. Die allgemeinen Wohngebiete werden den Siedlungsstrukturen mit hohem Durchgrünungsgrad und klimarelevanter Unterstützung der
Kaltluftströmung zugordnet. Den Verkehrsflächen sowie der Promenade (Fuß- und Radweg) kommt aufgrund ihrer Bedeutung für
die nächtliche Ausgleichsströmung eine hohe klimatische Bedeutung zu.
Insgesamt ergibt sich durch die Umsetzung der Planung eine geringfügige Verschlechterung für das Schutzgut Klima.
3.2.6 Schutzgut Tiere und Pflanzen
3.2.6.1 Vegetation
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
Im Oktober 2004 wurden die Vegetationsausstattung und die Geländenutzung im Plangebiet kartiert. Die Kartierung und Darstellung
50
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
(Biotop-Code) der Ergebnisse erfolgte in Anlehnung an die Berliner
Biotoptypenliste von 2003.
Zwischenzeitlich wurden im Zuge bauvorbereitender Maßnahmen
zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ durch die Deutsche
Bahn AG Rodungen auf den planfestgestellten Flächen vorgenommen. Hierbei handelt es sich um die Bereiche nördlich der Hauptstraße, um Teilflächen südlich der Hauptstraße, um die Flächen der
Neuen Kynaststraße sowie um die bahneigenen Kleingärten, die
sich im Plangebiet Südost befinden. Diese Eingriffe sind den Planfeststellungsverfahren zuzuordnen.
In Vorbereitung der erneuten Behördenbeteiligung wurden die Biotopstrukturen im Hinblick auf zwischenzeitlich eingetretene Entwicklungen überprüft. Gravierende Änderungen sind im Bereich der
durchgeführten Flächensanierung auf den Grundstücken Kynaststraße 18-19 eingetreten. In der ersten Jahreshälfte 2012
wurden umfangreiche Sanierungsmaßnahmen im Rahmen der Sanierung des ehemaligen Glashütten-Standort nach Maßgabe und
unter Mitwirkung der Senatsumweltverwaltung durchgeführt. Durch
die Maßnahme gingen wertvolle Halbtrockenrasen sowie hochwüchsige ruderale Staudenfluren verloren. Die Bäume blieben erhalten. Die Eingriffsbilanzierung bleibt von der Veränderung unberührt und bezieht sich auf die im Jahr 2004 kartierten Biotope.
Im Zuge der durch die oberste Wasserbehörde beauftragen „Schadensbekämpfung Rummelsburger See“ werden derzeit im östlichen
Uferabschnitt die vorhandenen Uferbefestigungen saniert. In diesem Uferabschnitt sind Veränderungen der Verlandungsbereiche
sichtbar. Eingriffe in die Vegetation, die u.a. den Verlust von Röhrichten und geschützten Bäumen umfassen, werden jedoch nicht im
Bebauungsplan XVII-4 bilanziert.
Auf allen weiteren Vegetationsflächen wurden keine erheblichen
Änderungen gegenüber der Kartierung im Jahr 2004 festgestellt.
Die Flächen des Plangebiets Südost werden von typischen, urbanen in Berlin häufig vorkommenden Biotopstrukturen geprägt. Bestandsprägende Biotope sind vor allem ruderale Pioniergesellschaften in Form von Gras- und Staudenfluren, wassergebundene, halboffene, teil- und vollversiegelte Flächen sowie Zier- und Parkrasen
einschließlich eines Intensiv-Sportrasen. Die frei geräumten, schotterreichen Abrissflächen und die Flächen des „Team Venture Sports
Park“ weisen eine Mischung ruderaler Staudenfluren unterschiedlichster Ausprägung auf. Die Flächen des Hochseilgartens und seiner näheren Umgebung sind flächig mit wassergebundenen Belägen versehen. In diesen Bereichen sind stellenweise artenreiche
Zier- und Parkrasen vorhanden, insbesondere in der Umgebung
des vom Anglerverein genutzten Bereiches. Ebenso sind standorttypische Gehölzbestände in ihrer Ausprägung anzutreffen.
In den Gewerbestandorten mit Gebäudenutzung sind die Flächen
größtenteils versiegelt.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
51
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Flächen im Bereich des Sportplatzes sind in Folge intensiver Nutzung und Pflege als artenarme Parkrasenflächen einzustufen. Der
Sportplatz selbst ist mit Intensiv-Sportrasen bestanden.
Der nördliche Uferrandbereich der Rummelsburger Bucht ist geprägt von mehrschichtigem Gehölzbestand sowie von Laubgebüschen frischer Standorte und ist vereinzelt im Übergangsbereich mit
Wasserschwadenröhrichtbewuchs bestanden. Landeinwärts sind in
diesem Bereich die Flächen geprägt von ruderalen Pionier-, Gras
und Staudenfluren und vegetationsfreien Rohbodenstandorten, hier
insbesondere entlang des verrohten Ruschegrabens.
Der südwestliche Bereich wird in Ufernähe von vergleichsweise
jungem, mehrschichtigem Gehölzbestand dominiert, die Uferlinie
stellt sich als Verlandungsbereich mit fragmentarischen Wasserschwadenröhrichtbeständen dar. Daran angrenzend zur Kynaststraße hinführend dominierten vor der durchgeführten Altlastensanierung hochwüchsige, stark nitrophile ausdauernde Staudenfluren, Halbtrockenrasen und sonstige Ruderalfluren.
Es sind keine besonders oder streng geschützten Pflanzenarten
vorhanden. Jedoch befinden sich im Plangebiet im Uferbereich geschützte Biotope nach § 30 BNatSchG. Diese sind sämtlich entlang
der Wasserlinie des Rummelsburger Sees verortet und von der
Planung nicht unmittelbar berührt.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Grundlage für die Beurteilung der Planungssituation ist die Annahme, dass in allen geplanten Baufeldern, auf denen Baurechte ausgewiesen werden, das maximal zulässige Maß der baulichen Nutzung tatsächlich ausgeschöpft und als überbaute oder versiegelte
Fläche hergestellt wird. Innerhalb dieser Baugebiete wird eine vollständige Umgestaltung der Vegetation auch auf den nicht überbaubaren Flächen angenommen; d.h. Bestandsbiotope gehen verloren
und es werden gärtnerisch gestaltete Flächen oder Zierrasen angelegt. Hiervon ausgenommen sind Teilabschnitte im Uferbereich, deren Erhalt durch die Festsetzung als „Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ im Bebauungsplan gesichert wird.
Bei der öffentlichen Parkanlage wird ebenfalls von einer Umwandlung der Bestands-Biotope in „gärtnerisch gestaltete Flächen“ ausgegangen. Der künftige Versiegelungsgrad der öffentlichen Parkanlage wird mit 10 % angenommen.
Für das Plangebiet Südost ist insgesamt eine erhebliche Verschlechterung durch den Verlust der flächenhaften Biotope durch
Versiegelung und Überbauung sowie den damit einhergehenden
Verlust von Habitatstrukturen für die Fauna zu erwarten. Insbesondere gehen durch die geplanten baulichen Nutzungen wertvolle
mehrschichtige Gehölzbestände, Laubgebüsche sowie ruderale
Halbtrockenrasen und Hochstaudenfluren verloren.
52
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Im Uferbereich wird durch die Festsetzung der „Maßnahmenflächen
zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft“ gewährleistet, dass die mehrschichtigen Gehölzbestände sowie Relikte der Weichholzaue mit Wasserschwadenbewuchs erhalten bleiben, entwickelt und gepflegt werden. Auf Flächen ohne Gehölzbestand sind Gehölzbestände vor allem heimischer Laubholzarten und pflanzensamenreiche Krautfluren zu entwickeln. Diese Flächen gehen positiv in die Bilanzierung ein.
Auf den geplanten Dachfläche mit einer Neigung von weniger 15°
ist eine extensive Dachbegrünung vorgesehen. Die extensiv begrünten Dachflächen stellen einen anrechenbaren Ausgleich für
überplante Rasen- und Ruderalfluren dar. Extensive Gründächer
bilden darüber hinaus Lebensraum für Insekten, die wiederum Nahrungsquelle für überfliegende oder im Plangebiet jagende Fledermäuse sind (siehe 1.2.3.3 Fauna).
Trotz der beiden vorgenannten Maßnahme verbleibt insgesamt für
das Plangebiet Südost ein Biotopverlust bestehen.
3.2.6.2 Baumbestand
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
Insgesamt wurden innerhalb des Plangebietes Südost 265 geschützte Bäume kartiert. Ab 80 cm Stammumfang (StU) fallen die
Bäume unter die Berliner Baumschutzverordnung. Hauptsächlich
sind Laubgehölze anzutreffen, die auf ruderalen Standorten spontan aufwachsen und eine entsprechende Größe erreichen konnten.
Die den Bestand bestimmenden Arten sind Robinie (Robinia
pseudoacacia), Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Eschen-Ahorn
(Acer negundo) und Pappel (Populus spec.). In diese Gehölzbestände eingestreut sind Götterbaum (Ailanthus altissima), BergUlme (Ulmus glabra) und Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus).
Die mehrschichtigen, älteren Gehölzbestände prägen den Bereich
und rahmen den Sportplatzbereich deutlich ein. Der Uferwanderweg
wird durch den mehrschichtigen Baumbestand durchgehend strukturiert.
Die Vitalitätsbeurteilung erfolgt in 5 Stufen (0-4). Die durchschnittliche Vitalität liegt zwischen 1 und 2 und entspricht einer nachlassenden bis eingeschränkten Vitalität. Viele Bäume weisen auf
Grund nicht durchgeführter Pflege-/Verkehrssicherungsmaßnahmen einen hohen Totholzanteil, Stammschäden und Astausbrüche auf. Besonders im Nahbereich von Abrissflächen sind auch
Schäden am Wurzelwerk der Bäume offensichtlich.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
53
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Tab. 7:
Baumverlust
geplante Nutzung
Anzahl
Bäume
Verlust
Bäume
Verlust
[StU in cm
Bäume
Ersatz
Bedarf *
nach
StU 20-25
Vitalitätsabzug cm
]
[Stk]
MK1
MK2
MI1
MI2
MI3
MI4
MI5
WA1
WA2
WA3
Gemeinbedarfsfläche
Öff. Parkanlage mit Spielplatz
Öff. Parkanlage (Süd)
Stadtplatz
Promenade
Fußg./Radfahrerbereich-Ufer
Maßnahmenfläche
Privatstraße A
Privatstraße B
Privatstraße C-Süd
Planstraße 1
Planstraße 2
Planstraße 3
Planstraße C-Nord
Summe
4
0
12
4
5
0
22
16
2
6
0
0
0
2
11
13
0
0
5
3
1
18
1
2
127
427
0
1.840
730
304
0
2.695
1.798
419
739
0
0
0
157
1.346
891
0
0
728
395
68
2.371
0
121
15.027
9
0
37
15
6
0
54
36
8
15
0
0
0
3
27
18
0
0
15
8
1
47
0
2
301
Festgesetzte
Neu-
Verbl.
Kompensa
tions-
pflanzungen bedarf
StU 20-25
StU 20-25
cm [Stk]**
cm
[Stk]
0
0
0
0
0
0
7
5
5
5
0
0
0
6
34
0
0
4
12
6
5
35
15
5
144
9
0
37
15
6
0
47
31
3
10
0
0
0
-3
-7
18
0
-4
3
2
-4
12
-15
-3
157
*der Ersatzbedarf errechnet sich aus den Baumverlusten, in dem je 50 cm des
Stammumfanges eines Verlustbaumes ein neuer Baum mit einem Stammumfang von 20-25
cm zu ersetzen ist.
** in den Baufeldern WA1-3 werden kleinkronige Bäume mit Stammumfäben von 16-18 cm
festgesetzt.
Nach Umsetzung der Planung gehen auf den für die Eingriffsbilanzierung relevanten Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 127 Bäume mit einem Stammumfang (einschließlich Vitalitätsabzug) von zusammen 15.027 cm verloren. Dieser Wert beinhaltet jedoch schon Abschläge für Vitalitätseinschränkungen. Daher
ist der tatsächliche durchschnittliche Stammumfang der überplanten
Bäume noch größer.
Im Bereich der geplanten öffentlichen Parkanlagen sowie innerhalb
der Maßnahmenfläche im Uferbereich wird der Baumbestand nicht
durch Fällungen im Rahmen des Bebauungsplans berührt. Für den
Ausbau des Rad- und Gehweges am Paul- und Paula-Ufer ist der
Verlust von 13 geschützten Bäumen zu erwarten (Klepel & Partner
2012).
54
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
In der Tabelle 7 sind die Baumverluste nach Baugebieten getrennt
aufgeschlüsselt. Der Kompensationsbedarf errechnet sich aus den
Baumverlusten je Baugebiet, im dem je 50 cm des Stammumfangs
eines Verlustbaumes ein neuer Baum mit einem Stammumfang von
20-25 zu ersetzen ist. Nach Abzug der festgesetzten Neupflanzungen ergibt sich der verbleibende Kompensationsbedarf in den Baugebieten. Insgesamt verbleibt im Plangebiet Südost ein Kompensationsumfang von 157 Bäumen.
3.2.6.3 Fauna
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
Für das Plangebiet Südost wurde eine ornithologische/fledermauskundliche Einschätzung in Auftrag gegeben. Die faunistischen Kartierungen umfassen die Untersuchung der Brutvögel und der Fledermäuse. Untersuchungen zu Laufkäfern wurden nicht durchgeführt, da das zu untersuchende Gebiet keine für die Tiergruppen
notwendigen Sonderbiotope in nennenswerter Ausprägung oder
Größe aufweist.
Avifauna
Im Herbst 2004 und im Frühjahr 2005 wurden bei sechs Begehungen insgesamt 32 Vogelarten im Plangebiet Südost nachgewiesen,
davon 21 als Brutvögel, 11 weitere Arten nutzen das Gelände als
Nahrungsgäste bzw. als Durchzügler. Die letzte Begehung fand im
Juni 2005 statt, so dass auch spät eintreffende Arten erfasst wurden.
In den Jahren 2008 und 2012 wurde durch die NABU-Bezirksgruppe Friedrichshain-Kreuzberg eine Erfassung der Brutvögel und
des Wasservogelrastbestandes im Uferbereich der Lichtenberger
Uferseite des Rummelsburger Sees vorgenommen.
Gegenüber der Kartierung 2004/5 sind keine wesentlichen Änderungen des Artenspektrums von Brutvögeln und Durchzüglern
und/oder Nahrungsgästen festzustellen. Insgesamt wird jedoch eine
Zunahme der Revierdichte gegenüber der im Jahr 2008 durchgeführten Kartierung hervorgehoben, die mit der Zunahme an Röhrichtbrütern begründet wird.
Die untersuchte Fläche bietet einen, bezogen auf die städtische Lage, vergleichsweise abwechslungsreichen Lebensraum. Das Artenspektrum entspricht den Erwartungen an eine derartige Fläche mit
gebüschbestandener Uferzone eines größeren Gewässers. Das
Gebiet dient sowohl als Nahrungs- wie auch als Bruthabitat typischer stadt- und stadtparkbewohnender Arten und ist unter diesem
Aspekt für die Stadtökologie bedeutsam.
Alle Arten gelten nach der Bundesartenschutzverordnung als besonders geschützte Arten im Sinne des BNatSchG. Bei der ornithoStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
55
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
logischen Kartierung 2004/5 wurden die Arten Feldsperling (Passer montanus), Gartengrasmücke (Sylvia borin) und Girlitz (Serinus serinus) als Brutvögel erfasst, die in der Vorwarnstufe der Roten Liste Berlins aufgeführt sind. In 2012 konnten die gelisteten Arten Gelbspötter (Hippolais icterina) und Sumpf rohrsänger (Acrocephalus palustris) nachgewiesen werden.
Die Habitatbindung der fünf erstgenannten Arten umfassen halboffene Lebensräume der typischen städtischen Brache mit abwechslungsreichen Gehölzbeständen, krautigen Säumen, Hochstaudenfluren und einem hohen Anteil heimischer Laubgehölze.
Der Feldsperling brütet in Baumhöhlen und benötigt als Tagesunterschlupf heckenartige, reich strukturierte Gebüsche. Weidengebüsche werden auch angenommen. Nahrungshabite befinden sich
über den Freiflächen.
Die Gartengrasmücke brütet im Unterwuchs von Gebüschen in
Brombeer- oder Himbeerranken aber auch in dichten Brennesselbeständen. Dichte Gebüschreihen, bevorzugt feucht und schattig,
dienen als Ruhestätten. Nahrungshabitate sind Gebüsche, Gehölzstandorte mit Brennnesseln, Bahndammböschungen, Gärten und
Parks.
Der Girlitz brütet in Laubbäumen im Außenbereich fast waagerechter Astpartien. Bäume und Gebüschreihen dienen als Ruhestätten. Als notwendiges Teilhabitat werden auch lückige Gehölzbestände und pflanzensamenreiche Krautfluren genutzt. Die Nahrungshabitate sind außerhalb der Brutzeit auf Ruderalflächen und
auch an Bahndämmen zu finden.
Der Gelbspötter bewohnt ein breites Spektrum von Habitaten mit
lockerem Baumbestand und höherem Gebüsch, bevorzugt mehrschichtige Laubgehölze mit einem geringen Deckungsgrad der
Oberschicht.
Der Sumpf rohrsänger brütet in Gräsern und Schilfhalmen geflochtenen Nestnapf, der meistens zwischen Stängeln von Brennnesseln befestigt wird.
Zu den beobachteten Nahrungsgästen bzw. Durchzüglern gehören
auch der Mauersegler (Apus apus) und Grünspecht (Picus viridis) mit Listung in der deutschlandweiten und/oder Berliner Vorwarnstufe.
Fledermäuse
Zur Ermittlung/Abschätzung der Relevanz des Gebiets für Fledermäuse wurden im Zeitraum September/Oktober 2004 mehrere Begehungen tagsüber und nachts durchgeführt. Im Jahr 2004 wurden
abendliche Begehungen mit dem Fledermausdetektor dazu im April,
Mai und Juni 2005 durchgeführt sowie zwei Tagesbegehungen zur
Feststellung potentieller Quartiere.
56
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Bei den Detektorbegehungen wurden fünf Arten nachgewiesen:
Großer Abendsegler (Nyctalus noctula), W asserf ledermaus
(Myotis daubentoni), Zwergf ledermaus (P. pipistrellus), Langohr
(Plecotus spec.) und Breitf lügelf ledermaus (Eptesicus serotinus).
Aus den Nachweisen und der Kenntnis der Lebensraumansprüche
lässt sich ableiten, dass Zwergf ledermäuse die ehemaligen Lauben in den Kleingärten als Wochenstuben- und Zwischenquartier
nutzten, während Breitf lügelf ledermäuse und Langohren ihre
Quartiere auf den Dachböden angrenzender Altbauten suchen. Ein
Sommerquartier des Großen Abendseglers ist in den alten Pappeln am Südwestrand des Geländes zu vermuten. Am Nordrand
des Untersuchungsgebiets konnte ein weiterer Hinweis auf ein Fledermausquartier gefunden werden. Hier wurden unter dem Dach
des östlichen der beiden Altbauhäuser andauernde Fledermausrufe
registriert.
Für Breitf lügelf ledermäuse, Abendsegler und Zwergf ledermäuse sind die Lufträume über den Freiflächen (Brache) als
Jagdgebiet von Bedeutung. Abendsegler und W asserf ledermäuse nutzen auch sehr intensiv den Luftraum über den Baumgruppen und der freien Wasserfläche. Die beiden Langohrarten
jagen in Baumkronen und Gebüschen. Insbesondere der baumund strauchbestandene Uferstreifen ist für diese Arten wichtig. Die
sich entlang von derzeitigen Nutzungsgrenzen quer durch das Planungsgebiet ziehenden Gehölzstreifen sind sowohl für die Langohren als Jagdgebiet wie auch für andere Arten als Durchflugstrasse
bedeutsam. Sie bilden eine Vernetzung der in der Umgebung vorkommenden Quartiere mit den Jagdgebieten am und über dem
Rummelsburger See.
Von den festgestellten Fledermausarten steht das Graue Langohr (Plecotus austriacus) in der Kategorie 2 der Roten Liste der gefährdeten Säugetiere Deutschlands, der Große Abendsegler
(Nyctalus noctula) ist in Kategorie 3 eingestuft, Braunes Langohr
(P. austriacus) und Breitf lügelf ledermaus (Eptesicus serotinus)
stehen auf der Vorwarnliste (Binot et al. 1998).
Alle Fledermausarten sind streng geschützte Arten im Sinne des
Bundesnaturschutzgesetzes und genießen einen besonderen
Schutz.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Mit Ausnahme der Maßnahmenflächen im Uferbereich wird mit den
geplanten Festsetzungen eine vollständige Umgestaltung der Vegetationsstrukturen ermöglicht, wodurch ein Lebensraumverlust für
zahlreiche Arten zu erwarten ist.
Avifauna
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
57
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Für alle kartierten Vogelarten sind nach § 44 Abs. 1 Nr. 2
BNatSchG Zugriffsverbote bzw. Bauzeitenbeschränkungen zu prüfen. Durch die angenommene Realisierung der geplanten baulichen
Nutzung, durch Versiegelung, die Anlage von Verkehrsflächen sowie die Umwandlung von Brachflächen in intensiv genutzte Grünflächen oder gärtnerisch gestaltete Zierpflanzungen ist von einem erheblichen Verlust von Lebensräumen der geschützten Arten auszugehen. Die Bruthabitate der kartierten Arten entsprechen einem innerstädtischen, parkähnlichen Lebensraum mit locker bebauten
Flächen und gebüschbestandenen Uferzone. Der überwiegende
Anteil der kartierten Vogelarten befindet sich derzeit in einem günstigen Erhaltungszustand. Diese Arten sind bei herkömmlichen Planungsverfahren im Regelfall nicht von populationsrelevanten Beeinträchtigungen bedroht. Ebenso ist bei den Vogelarten grundsätzlich
keine Beeinträchtigung der ökologischen Funktion ihrer Lebensstätten zu erwarten, da sie aufgrund Ihrer großen Amplituden an Nahrungs- und Aufenthaltshabitaten über eine Vielzahl an Ausweichmöglichkeiten verfügen.
Für die Arten Feldsperling, die Gartengrasmücke, Girlitz,
Sumpf rohrsänger und Gelbspötter, deren Bestand in Berlin
rückläufig ist (Vorwarnstufe der Roten Liste Berlins), sind in Erfüllung der Voraussetzung des § 44 Abs. 5 Satz 1 BNatSchG zum Erhalt der ökologischen Funktion der betroffenen Fortpflanzungs- und
Ruhestätten artspezifische Ausgleichsmaßnahmen durchzuführen.
Die Habitatbindung der fünf aufgeführten Arten umfassen halboffene Lebensräume der typischen städtischen Brache mit abwechslungsreichen Gehölzbeständen, krautigen Säumen, Hochstaudenfluren und einem hohen Anteil heimischer Laubgehölze. In Erfüllung
der Voraussetzung des § 44 BNatSchG ist den Siedlungsansprüchen dieser Arten Rechnung zu tragen, indem Ausgleichsstandorte
geschaffen werden, die oben genannte Vegetationsstrukturen aufweisen.
Der Verlust von flächengebunden Fortpflanzungs- und Ruhestätten
der oben genannten Arten umfasst rund 5.000 m² flächige Gehölzstrukturen als Fortpflanzungs- und Ruhestätten sowie rund 10.000
m² ruderale Halbtrocken- und Krautfluren als Nahrungsraum. Um
die Verluste einzuschränken und den Arten die Möglichkeit zu geben, auch während der Bauzeit im Plangebiet zu verbleiben, werden Flächen für „Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft“ festgesetzt (siehe Kapitel 3.2.10). Das Ziel ist die Entwicklung und Sicherung von artenreichen Ufergebüschen und blütenreichen Krautfluren unter Baumbestand.
In der flächigen Gegenüberstellung von Habitatverlust und Ausgleichsflächen verbleibt ein Ausgleichsdefizit. Um die Eingriffe vollständig auszugleichen, sind weitere Flächen für Maßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs in räumlicher Nähe mit demselben
Entwicklungsziel notwendig (siehe Kapitel II 3.2.10). Unter der Voraussetzung, dass die die in Kapitel II 3.2.10 vorgeschlagenen
Pflanz- und Biotoppflegemaßnahmen durchgeführt werden, ist eine
artenschutzrechtliche Betroffenheit nach § 44 Abs. 1 Nr. 3
58
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
BNatSchG aufgrund des Erhalts der ökologischen Kontinuität i.S.
des § 44 Abs. 5 BNatSchG für die im Planungsraum vorkommenden Vogelarten auszuschließen.
Fledermäuse
Fledermäuse sind durch den Verlust von Flugleitbahnen entlang
von Baumstrukturen, den Wegfall von Teil-Nahrungshabitaten und
möglicherweise den Verlust einzelner Sommer- und Winterquartiere
betroffen.
Durch Baumfällung der alten Pappel-Reihe im geplanten Baufeld
MI 5 sowie aufgrund von Abriss und Baumaßnahmen eines an der
Hauptstraße liegenden Gebäudes sind Verluste von zwei Fledermausquartieren zu erwarten. Im Vorfeld von Fällungen von Bäumen
mit Baumhöhlen ist eine Untersuchung auf einen möglichen Besatz
der Höhlen durchzuführen, um eine Tötung von Individuen zu vermeiden. Gleiches gilt im Grundsatz für Abriss- oder Umbaumaßnahmen an Gebäuden.
Ebenso wird durch den Bebauungsplan der Verlust von Vegetations- und Freiflächen als Jagdgebiet verschiedener Fledermausarten vorbereitet. Es wurden hohe Flugaktivitäten über den offenen
Freiflächen sowie über alten Pappel-Baumreihen (als Flugleitbahnen) festgestellt.
Unter der Voraussetzung, dass die Jagdhabitate durch die in Kapitel II 3.2.10 vorgeschlagenen Grünfestsetzungen, wie Baumpflanzungen sowie extensive Dachbegrünung ausgeglichen werden, ist
eine artenschutzrechtliche Betroffenheit durch maßgeblichen Habitatverlust nach § 44 Abs. 1 Nr. 3 BNatSchG aufgrund des Erhalts
der ökologischen Kontinuität i.S. des § 44 Abs. 5 BNatSchG für die
im Planungsraum vorkommenden Fledermausarten auszuschließen.
Fazit
Für keine der im Untersuchungsgebiet nachgewiesenen und potentiell vorkommenden, untersuchten Arten des Anhangs IV der FFHRichtlinie und europäischen Vogelarten gem. Art. 1 der Vogelschutz-Richtlinie werden unter der Voraussetzung der in Kapitel II
3.2.10 dargestellten Ausgleichsmaßnahen die Verbotstatbestände
des § 44 Abs. 1 i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt.
3.2.7 Schutzgut Landschaftsbild, Erholung
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Die Qualitäten des Plangebiets liegen in der Binnenwahrnehmung, insbesondere in der wasserseitigen Wahrnehmung. Zu nennen ist hier der mit
großen Blickweiten erfahrbare Horizont, der aus der Fußgängerperspektive
in südöstlicher Richtung auf die Rummelsburger Bucht wahrgenommen wird.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
59
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Von zahlreichen Punkten des Uferbereiches aus sind der Plänterwald und
die Halbinsel Stralau mit den vorgelagerten Inseln sichtbar. Diese Qualität
wurde bis zur unterirdischen Verlegung im Jahr 2009 durch die in Ost-WestRichtung überspannende Hochspannungsfreileitung mit ihren Leitungsmasten deutlich beeinträchtigt.
Zur Eingriffsermittlung wird das Plangebiet Südost im Bestand und in der
Planung in homogene Teilbereiche gegliedert.
Teilbereich I umfasst den von Versiegelung und von gewerblichen Nutzungen geprägten Teil des Plangebietes entlang der Hauptstraße, der im
Bestand keine Bedeutung für das Landschaftsbild und die Erholungsnutzung
aufweist.
Teilbereich II schließt den Kletterpark sowie Brachflächen bis zum östlichen Rand des Plangebietes Südost ein. An der Hauptstraße befindet sich
der TeamVenture SportsPark, der mit einem speziellen Sportprogramm
(Hochseilgarten, Beachsport, Kajakstation, Bogenschießen, Floßbau u.a.)
einem begrenzten Nutzerkreis zur Verfügung steht. Die innere und äußere
Anbindung/Erschließung des Teilbereichs wird dagegen aufgrund der guten
Anbindung über die Hauptstraße und Karlshorster Straße sowie der internen
Erschließung über die öffentlich nutzbare Fuß- und Radwegverbindung hoch
bewertet. Ebenso ist die Verbindungsfunktion hoch eingestuft, da laut LaPro
Berlin im „Programmplan Erholung und Freiraumnutzung“ ein übergeordneter Grünzug vom Rummelsburger See über die Karlshorster- und Pfarrstraße in die mit Grünflächen unterversorgten Siedlungsgebiete in Lichtenberg
vorgesehen ist. Der Anteil landschaftsbildprägender Strukturen wird gering
bewertet.
Teilbereich III schließt den Bereich östlich der Kynaststraße einschließlich
Sportplatz sowie die Fläche der abgeräumten Kleingärten ein. Diese Fläche
zeichnet sich durch die für das Gebiet vergleichsweise große erlebbare Weite aus. Die mehrschichtigen, älteren Gehölzbestände entlang der Kynaststraße stellen eine ablesbare Raumkante dar. Die Erkennbarkeit des
Stadt- und Naturraums sowie der Anteil naturräumlich geprägter Landschaftsteile sind vorhanden. Der Sportplatz steht nur bedingt einer öffentlichen Nutzung zur Verfügung. Die Erschließung ist gemäß seiner natur- und
landschaftsbezogenen Nutzung und Charakteristik ausreichend. Eine Verbindungsfunktion zwischen Erholungsgebieten ist nicht vorhanden.
Teilbereich IV umfasst die Fläche der öffentlichen Parkanlage und des Jugendfreizeitschiffes. Weit über das Gebiet hinaus bekannt ist das Paul-undPaula-Ufer, das als Teil des durchgängigen Uferweges ganzjährig hoch frequentiert ist. Die angrenzenden Grünflächen bieten mit ihren teils informellen
Nutzungsmöglichkeiten eine Bedeutung für die Erholungsnutzung der Anwohner und der Arbeitsbevölkerung des Gebietes. Informelle Nutzungen im
Gebiet sind Spazierengehen, Sonnenbaden, Angeln und Hundeauslauf. In
Bezug auf die Freiflächenversorgung sowie der inneren und äußeren Anbindung/Erschließung wird der Teilbereich IV sehr hoch bewertet. Die Verbindungsfunktion des Teilbereiches IV ist mit anderen erholungsrelevanten Freiräumen gut vorhanden.
Für das gesamte Plangebiet Südost besteht in der Bestandsbewertung eine
Beeinträchtigung durch die bei Einleitung des Bebauungsplanverfahrens
oberirdisch verlaufende 110 kV- Hochspannungsleitung, die im Zusammen60
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
hang mit der beabsichtigten Bebauung gemäß den Festsetzungen des Bebauungsplans XVII-4 zwischenzeitlich aus Mitteln der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme unterirdisch verlegt wurde.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Eine wesentliche Veränderung des Landschaftsbildes und der Erholungsfunktion wird durch den Bebauungsplan vorbereitet.
Durch die im Jahr 2009 vorgenommene Verlegung der Hochspannungsleitung unter die Erde wird das Landschaftsbild gegenüber dem Bestand für
den Wertträger „großräumige visuelle Störung“ aufgewertet.
Teilbereich A umfasst in der Planung die geplanten Mischgebiete an der
Kynast- und Hauptstraße sowie die allgemeinen Wohngebiete (WA 1 bis
WA 3). Für den Themenbereich „Erholungsnutzung“ besitzt der Teilbereich
keine Bedeutung. Auch in Bezug auf die Wertträger „innere und äußere Erschließung“ sowie „Verbindungsfunktion“ sind die geplanten gebietsinternen
Straßen ohne Bedeutung für die Erholungsnutzung. Der Anteil landschaftsbildprägender Strukturen ist gering.
Die an der östlichen Grenze verlaufende Planstraße 3 bildet einen eigenen
Teilbereich B. Gegenüber den vorgenannten Planstraßen zeichnet sich die
geplante öffentliche Verkehrsfläche durch die den Straßenraum prägende,
als Naturdenkmal ausgewiesene Platane aus. Die Verbindungsfunktion für
die Erholung bleibt im Teilbereich B bestehen.
Teilbereich C umfasst in der Planung das geplante Quartierszentrum
(MK 1 und MK 2) mit Stadtplatz und nördlicher Promenade zum Ufer sowie
das Mischgebiet MI 5 an der Kynaststraße.
Die das Landschaftsbild kennzeichnenden Parameter „Erkennbarkeit des
Stadt- und Naturraumes“ sowie der „Anteil naturräumlich geprägter Landschaftsteile bzw. landschaftstypische bzw. gestalterisch wertvolle Strukturen“
sind in der Planung nicht gegeben. Die „Freiflächenversorgung“ erhöht sich
gegenüber dem Bestand durch die Planung öffentlicher Räume, die durch
entsprechende Außenraumgestaltung, wie umfangreiche Baumpflanzungen
und Möblierung für die Erholungsnutzung eine hohe Aufenthaltsqualität bieten. Aufgrund der guten fußläufigen Anbindung zum Rummelsburger See
erhöht sich die innere und äußere Anbindung/Erschließung. Auch geht die
geplante Sichtachse vom Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ zum Rummelsburger
See positiv in die Bewertung ein.
Teilbereich D umfasst in der Planung die Fläche der öffentlichen Parkanlage sowie den gesamten Uferbereich. Die Bedeutung für die Erholungsnutzung, die Freiflächenversorgung, der inneren und äußeren Anbindung/Erschließung sowie der Anteil landschaftstypsicher Elemente bleiben hoch
oder sehr hoch.
Durch den geplanten Ausbau eines rund fünf Meter breiten, versiegelten
Fuß- und Radwegs verringert sich der Anteil natürlicher Strukturen im Uferbereich (Erkennbarkeit des Naturraumes). Demgegenüber vergrößert sich
jedoch der für die Erholung relevante Grünflächenanteil um rund 5.000 m².
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
61
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Insgesamt bleibt die Bewertung zum Schutzgut Landschaftsbild und Erholung in der Planung gegenüber dem Bestand in etwa gleich hoch.
3.2.8 Schutzgut Kultur- und andere Sachgüter
3.2.8.1 Denkmalschutz
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustands
Bei den im Plangebiet vorkommenden Baudenkmalen handelt es
sich überwiegend um Bahnanlagen. Hierzu gehören Teile des zurzeit im Umbau befindlichen Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ mit einzelnen Bahnsteigen, der zurzeit bauzeitlich zurückgebauten Fußgängerbrücke, dem nördlich gelegenen Beamtenwohnhaus und dem
Wasserturm.
Daneben sind auf dem Gelände der ehemaligen Fachhochschule
für Technik und Wirtschaft und der ehemaligen Polizei an der
Marktstraße drei Gebäude eingetragene Baudenkmale, das Gesamtareal steht unter Ensembleschutz.
Auswirkungen bei Durchführung der Planung
Die im Gebiet vorhandenen Denkmalbereiche und Baudenkmale
werden nachrichtlich in die Bebauungsplanzeichnung übernommen,
und die Gebäude werden durch die Baugrenzen berücksichtigt.
3.2.9 Wechselwirkungen
Die Umsetzung der Festsetzungen des Bebauungsplans XVII-4 bewirken vor
allem durch die baubedingte (temporäre) und die anlagenbedingte (dauerhafte) Beanspruchung von zum Teil gering versiegelten Brachflächen und
dem damit einhergehenden Verlust von Vegetationsflächen, Bäumen, Bodenfunktionen und Versickerungsflächen Eingriffe in den Naturhaushalt. Besonders betroffen sind das Schutzgut Pflanzen und Tiere, die natürlichen
Bodenfunktionen und der Wasserhaushalt (Abflussbildung), in geringerem
Umfang auch das Stadtklima und das Landschaftsbild. Die einzelnen
Schutzgüter beeinflussen sich dabei gegenseitig in unterschiedlichem Maße.
Eine Verstärkung der erheblichen Umweltauswirkungen durch sich negativ
verstärkende Wechselwirkungen ist nicht zu erwarten.
Erhebliche Beeinträchtigungen durch zusätzliche verkehrs- oder betriebsbedingte Emissionen werden voraussichtlich nicht auftreten.
In Bezug auf die Altlastensituation wurden bestehende Restriktionen und der
im Rahmen der Flächenentwicklung notwendige Handlungsbedarf abgeschätzt. Eine Vereinbarkeit mit den geplanten Nutzungen ist gegeben.
3.2.10 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
62
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Wesentliche Beeinträchtigungen der Umwelt sind gemäß § 1a BauGB in
Verbindung mit § 18 Abs. 1 BNatSchG zu vermeiden, zu minimieren oder
auszugleichen. Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt
sind oder zulässig waren. Für die Beurteilung dieses Sachverhalts ist das
bestehende Planungsrecht maßgebend.
3.2.10.1 Bestehende Baurechte
Bei der Bestimmung des Umfangs von Ausgleichsmaßnahmen für
die durch die Planung des Bebauungsplans XVII-4 vorbereiteten
Eingriffe ist die derzeitige planungsrechtliche Gebietsqualität (vor
der Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans) und deren Auswirkung auf die Zulässigkeit von Vorhaben zu beachten. Gemäß § 1a
Abs. 3 Satz 5 BauGB ist ein Ausgleich nicht erforderlich, soweit die
Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig waren.
Um den Umfang der bestehenden Baurechte im Geltungsbereich zu
bestimmen, ist eine teilgebietsscharfe Betrachtung durch den Fachbereich Stadtplanung vorgenommen worden, die im Folgenden
wiedergegeben wird.
Das zu untersuchende Gebiet liegt nicht im Geltungsbereich eines
festgesetzten Bebauungsplans im Sinne von § 30 BauGB. Mangels
verbindlicher Bebauungsplan-Regelungen richtet sich die Zulässigkeit der baulichen Nutzung nach den Planersatzbestimmungen des
§ 34 BauGB oder § 35 BauGB. Bei Lage eines Vorhabens innerhalb
der im Zusammenhang bebauten Ortsteile (unbeplanter Innenbereich) ist § 34 BauGB heranzuziehen. In den übrigen Fällen ist für
die Beurteilung eines Vorhabens § 35 BauGB (Außenbereich)
maßgeblich.
Unbeplanter Innenbereich (§ 34 BauGB)
Angaben zur GRZ sind nicht Beurteilungsgrundlage gemäß § 34
BauGB. Da mit Blick auf die Eingriffsbeurteilung quantifizierende
Aussagen über das Maß der Nutzung erforderlich sind, wird an dieser Stelle hilfsweise der Bezug zur GRZ hergestellt. Da Nebenanlagen, Garagen und Stellplätze sowie unterirdische Bebauung eingriffsrelevant sind, erfolgt im Folgenden eine Bestimmung der GRZ
nach § 19 Abs. 4 BauNVO.
NO-Quadrant
Der Teilbereich zwischen Marktstraße, Karlshorster Straße und
Bahnanlagen wird durch die bestehende Bebauung (FHTW, Polizei,
Bahngebäude) und der Nachbarbebauung nördlich der Marktstraße
geprägt. Es erfolgt hier eine Beurteilung gemäß § 34 Absatz 1
BauGB, die zugrunde gelegte GRZ beträgt ca. 0,8. Dies gilt auch
für die unmittelbar südlich angrenzenden Bahnanlagen für den Fall
einer Entlassung aus der Planfeststellung.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
63
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
SO-Quadrant (Plangebiet Südost)
Der Bereich zwischen Hauptstraße, nach Südwesten bis zum
Rummelsburger See verlängerter Karlshorster Straße, Rummelsburger See, nördlicher Grenze des Grundstücks Kynaststraße 2223 und der Bahnanlagen im Westen wird durch die bestehende Bebauung (Klettergarten, straßenseitige mehrgeschossige Wohnbebauung, überwiegend eingeschossige Gebäude mit gewerblicher
Nutzung, Sportplatz mit Funktionsgebäude) geprägt. Eine Beurteilung erfolgt hier gemäß § 34 Absatz 1 BauGB, die zugrunde gelegte
GRZ beträgt ca. 0,6.
Der Bau einer Erschließungsstraße in südlicher Verlängerung der
Karlshorster Straße ist auf Grundlage von § 125 (2) BauGB zulässig.
Außenbereich (§ 35 BauGB)
Alle übrigen Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII4 liegen im Außenbereich und sind gemäß § 35 BauGB zu beurteilen.
Die nach BaumSchVO Bln geschützten Bäume sind unabhängig
von den bestehenden Baurechten vollständig kompensationspflichtig. Eingriffe, die nach § 26a NatSchG Bln geschützte Biotope oder
gemäß § 10 BNatSchG besonders oder streng geschützte Arten
betreffen, unterliegen ebenfalls nicht der Regelung nach § 1a Abs.
3 Satz 5 BauGB. Derartige Eingriffe sind grundsätzlich unzulässig.
Eine Ausnahme bzw. Befreiung kann unter bestimmten Voraussetzungen von der zuständigen Naturschutzbehörde erteilt werden. Die
damit verbundenen Auflagen sind zu beachten.
3.2.10.2 Maßnahmen zur Vermeidung und Verminderung
Vermeidung von Lärmimmissionen
Der Lärmbelastung wird im Bebauungsplan durch die vorgesehene
städtebauliche Konzeption mit einer straßenbegleitenden Bebauung
entlang der Hauptstraße und der Ringbahn Rechnung getragen. Die
Stellung der U-förmigen Baukörper schirmt den vom Straßenverkehr der Hauptstraße ausgehenden Schall ab und ist geeignet, Ruhezonen dahinter zu schaffen, in denen die Orientierungswerte der
DIN 18005 weitgehend eingehalten werden.
Durch die textlichen Festsetzungen Nr. 11 bis 13 ist gesichert, dass durch die Orientierung von Aufenthaltsräumen und der
Außenwohnbereiche von Wohnungen sowie durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen an den Gebäuden gesunde Wohnverhältnisse gewährleistet werden.
Besonderer Artenschutz
64
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Maßnahmen zur Vermeidung werden durchgeführt, um Gefährdungen von Tierarten des Anhangs IV der FFH-Richtlinie, von europäischen Vogelarten sowie national geschützter Arten zu vermeiden
oder zu mindern.
Ein Ausschluss von Verbotstatbeständen gemäß § 44 Abs. 1 i.V.m.
Abs. 5 BNatSchG (Freistellung) erfolgt unter Berücksichtigung
nachfolgender Maßnahmen:
Bauzeitenregelung bei Sanierung oder Abriss von Gebäuden
Die Beschädigung oder Zerstörung von besetzten Nestern und Eiern oder Tötungen von Individuen (v.a. Nestlingen) ist durch Gebäudeabriss im Winterhalbjahr außerhalb der Brutzeit zu vermeiden. Unmittelbar vor den Abrissarbeiten sind Gebäude auf mögliche
Brutvorkommen von Vögeln nochmals zu untersuchen.
Bauzeitenregelung bei Gehölzrodungen
Um zusätzliche Beeinträchtigungen der Vogelwelt (Verlust von Nestern, Eiern und Jungvögeln) zu vermeiden und zum Schutz der
Sommerquartiere von Fledermäusen sind Gehölzrodungen im Winterhalbjahr entsprechend § 29 Abs. 1 Nr. 5 NatSchGBln ausschließlich zwischen 1. September und 29. Februar durchzuführen. Bei
Baumfällung wird zum Schutz der Fledermäuse die Bauzeitenregelung wie folgt differenziert:
• Bäume mit quartierrelevanten Strukturen (z.B. kleine Höhlen,
Spalten) sind prinzipiell als Zwischen- und Balzquartier im Sommer geeignet. Fällungen sind von Anfang November bis Ende
Februar vorzunehmen.
• Bäume mit winterquartierrelevanten Strukturen (z.B. große
Spechthöhlen, Hohlstämme) sind im September/Oktober zu fällen. In dieser Zeit ist eine Nutzung der Bäume als Fortpflanzungsstätte (z.B. Brutplatz für Vögel) nicht mehr gegeben, und
die Fledermäuse befinden sich noch nicht in Winterruhe.
3.2.10.3 Maßnahmen zum Ausgleich und Ersatz
Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage mit Spielplatz
Die Festsetzung der öffentlichen Grünfläche mit einer Fläche von
rund 0,4 ha gewährleistet weitgehend eine ausreichende Versorgung mit wohnungsnahen Grünflächen und Kinderspielplätzen im
Plangebiet (siehe Kapitel II.3.2.2.2). Insbesondere durch Reduktion
der Versiegelung ergeben sich auch positive Effekte auf die abiotischen Komponenten des Naturhaushalts (Boden, Wasser, Klima).
Durch die voraussichtliche gärtnerische Gestaltung und relativ intensive Nutzung der Grünfläche ist allerdings in Bezug auf das
Schutzgut Pflanzen und Tiere nicht mit einer Verbesserung zu
rechnen.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
65
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Festsetzung Dachbegrünung
Im Bebauungsplan erfolgt eine Festsetzung zur extensiven Begrünung der Dachflächen im Plangebiet. Die Gesamtfläche von rund
10.600 m² stellt die unter konservativen Annahmen ermittelte Obergrenze dessen dar, was unter Abzug für technische Einrichtungen,
Terrassen und Beleuchtungsflächen auf den Dachflächen zur Begrünung verfügbar ist.
Die extensiven Gründächer gehen durch die Anrechnung von trockenen und blütenreichen Magerstandorten positiv in die Eingriffsbilanzierung ein. Da die ruderalen Dachflächen auch Lebensraum für
Insekten bieten, die wiederum Nahrungsquelle für überfliegende
oder im Plangebiet jagende Fledermäuse und Vögel sein können,
entsteht ein Ausgleich für den Verlust von Jagdhabitaten von
Zwergfledermaus, Breitflügelfledermaus und Abendsegler.
Festsetzung zu Baumpflanzungen
Allgemeine W ohngebiete, Mischgebiet MI 5
Für die geplanten allgemeinen Wohngebiete wird festgesetzt, dass
pro 350 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche ein Laubbaum
mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu pflanzen ist.
Unter Beachtung der Baugebietsgrößen sowie der Annahmen zum
Baumerhalt wurde in den allgemeinen Wohngebieten ein Anpflanzungspotenzial von 15 Bäumen ermittelt.
Ebenso können durch die Festsetzung im geplanten Mischgebiet
(MI 5) sieben Bäume in der Größe 20-25 cm berechnet werden.
Straßenverkehrsflächen
Die neu geplanten Straßenverkehrsflächen bieten ein erhebliches
Potenzial für die Anpflanzung von Bäumen. Die Straßenbäume sind
insbesondere ein städtebauliches Ziel. Insgesamt ergibt sich hier ein
Potenzial von 22 Straßenbäumen auf den Privatstraßen und 55 Neupflanzungen auf den öffentlichen Planstraßen, die im Bebauungsplan
festgesetzt werden.
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Die Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung bieten im Bereich des Stadtplatzes und der geplanten Promenade ein Potenzial
für die Anpflanzung von mindestens 40 Bäumen mit einem Stammumfang von mindestens 20-25 cm.
Die Neupflanzungen von insgesamt 144 Laubbäumen innerhalb der
geplanten Straßenverkehrsflächen und in den nicht überbaubaren
Grundstücksflächen bewirken auch langfristig einen Ausgleich für
den Verlust von Baumreihen im Plangebiet, die als Leitlinien- und
66
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Jagdhabitat eine Funktion für die Fledermausarten im Bestand besitzen. Langfristig dienen die Bäume zudem als Brutstandort mit natürlichen Bruthöhlen.
Vorgezogene artenschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen innerhalb
des Plangebietes
Ein Ausschluss von Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1 i.V.m.
Abs. 5 BNatSchG (Freistellung) erfolgt unter Berücksichtigung der
nachfolgenden Maßnahmen:
Schaffung von Fledermausersatzquartieren
Durch die Umsetzung der Planung ist die potenzielle Zerstörung von
bekannten Fledermausquartieren nicht vermeidbar, da ein Abriss der
Gebäude an der Hauptstraße und der Verlust von Bäumen mit quartierrelevanten Strukturen zu erwarten ist.
Um einen Ausgleich der Quartiersverluste zu schaffen, sind:
- vor Abriss bzw. Sanierung der Gebäude mit nachgewiesenen Paarungsquartieren und Balzterritorien bzw. vor Fällung der Bäume
mit quartierrelevanten Strukturen pro Quartierverlust Ersatzquartiere in einem Verhältnis von 1:1 an benachbarten Bäumen und
Gebäuden zu schaffen. Die Ersatzquartiere sollen generell spätestens ab März verfügbar sein und auch in den Folgejahren (Überlappungszeit nach Fertigstellung der Neubauten mit integrierten
Ersatzquartieren) erhalten bleiben.
- Entsprechend der unterschiedlichen Ansprüche der Fledermausarten an ihr Quartier (z.B. Spaltenbewohner, Höhlenbewohner) und
zur Erhöhung der Akzeptanz der Ersatzquartiere sind verschiedene Typen von Fledermauskästen zu verwenden.
Anbringen von Nisthilfen für Höhlen- und Halbhöhlenbrüter
Zum Ausgleich für den Verlust von Nistplätzen von Höhlen- und
Halbhöhlenbrütern aufgrund der Rodung von Gehölzstrukturen sind
vorhandene Gehölzbestände sowie Neupflanzungen durch das Anbringen geeigneter Nisthilfen aufzuwerten. Es werden Nisthilfen in
gleicher Anzahl wie die zuvor beseitigten natürlichen Niststätten geschaffen.
Anbringen von Nisthilfen für Gebäudebrüter
Zur Erhaltung des ökologischen Funktionszusammenhanges beim
Verlust von Nistplätzen von Gebäudebrütern durch Gebäudeabriss
oder Sanierung sind Nisthilfen an den sanierten bzw. neugebauten
Gebäuden zu installieren. Es werden Nisthilfen in gleicher Anzahl wie
die zuvor beseitigten Niststätten geschaffen.
Unmittelbar vor den Abrissarbeiten sind die Gebäude auf mögliche
Brutvorkommen nochmals zu untersuchen, um die notwendigen
Maßnahmen genau quantifizieren zu können. Entsprechende Maß-
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
67
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
nahmen sind die Voraussetzung für die Erteilung der naturschutzrechtlichen Befreiung nach § 67 Abs. 2 BNatSchG.
Flächen für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung
von Boden, Natur und Landschaft
Um den möglichen Verlust von Brutrevieren der relevanten Vogelarten Feldsperling, Gartengrasmücke, Girlitz, Sumpf rohrsänger und Gelbspötter auszugleichen, werden drei Maßnahmenflächen zum „Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft“ ausgewiesen:
Uferbereich (Textliche Festsetzung Nr. 21)
Im Uferbereich des Plangebiets XVII-4 werden neue geeignete Habitatstrukturen durch Entwicklung und Pflege eines mehrschichtigen
Gehölzbestandes sowie durch die Entwicklung pflanzensamenreicher
Krautfluren geschaffen. Den Bruthabitatansprüchen der oben aufgeführten Arten entsprechend, sind dichte Gehölzgruppen aus heimischen Arten im Wechsel mit lückigen, mit Wildkräutern bestandene
Bereiche anzulegen. Die Maßnahmenfläche umfasst eine Größe von
insgesamt rund 3.000 m². Um eine größtmögliche Sicherung und
Aufwertung der Biotopstrukturen unter Berücksichtigung der Nutzungsansprüche von Erholungssuchenden (Besucherlenkung) zu erzielen, soll ein Pf lege- und Entwicklungsplan erstellt werden.
Anpflanzung Laubgebüsche (innerhalb der Geltungsbereiche der Bebauungspläne XVII-7 bis XVII-10)
Im räumlichen Zusammenhang des Plangebiets befinden sich im
Geltungsbereich der Bebauungspläne XVII-7 bis XVII-10 geeignete
Flächen für die Umsetzung von Maßnahmen zur Schaffung von Habitatstrukturen für die Arten Feldsperling, Gartengrasmücke,
Girlitz.
Der Verlust an Fortpflanzungs- und Ruhestätten für die Avifauna soll
durch Maßnahmen außerhalb des Geltungsbereichs, in seiner räumlichen Nähe, ausgeglichen werden. Hierfür ist im Übergangsbereich
zwischen Wohngebiet und öffentlicher Parkanlage auf einer Fläche
von insgesamt rund 500 m² Laubgebüsche (Teilflächen sind möglich)
anzulegen. Den Fortpflanzungs- und Ruhestätten der relevanten Arten entsprechend werden die Gehölzflächen mehrschichtig angelegt,
und krautreiche Säume sind zu entwickeln.
Biotoppflege W eichholzaue (innerhalb der Geltungsbereiche der
Bebauungspläne XVII-6 bis XVII-10)
In den südöstlich angrenzenden Uferbereichen der Rummelsburger
Bucht (Bolleufer) befinden sich im Geltungsbereich der Bebauungspläne XVII-6 bis XVII- 10 Biotopschutzflächen, in denen bereichsweise ein flächiger Gehölzaufwuchs ausläufertreibender, neophytischer Arten, wie Götterbaum (Ailanthus altissima), Eschen68
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Ahorn (Acer negundo), Scheinakazie (Robinia pseudoaccacia)
dem Schutzziel einer Weichholzaue entgegenstehen. Um zu verhindern, dass die schnell wachsenden Gehölze die typischen Arten der
Weichholzaue verdrängen und um zu unterbinden, dass offene
Strukturen mit lichtliebenden Wildkräutern entfallen, sind Gehölze zu
roden bzw. ein- bis zweijährige Schosser zu ziehen und in ausgewählten Bereichen durch typische Gehölze der Weichholzaue zu ersetzen.
Die Umsetzung der genannten Maßnahmen umfassen rund 1.000 m²
und tragen dazu bei, neue Bruthabitate für die Arten Feldsperling,
Gartengrasmücke, Girlitz, Sumpf rohrsänger und Gelbspötter im räumlich funktionalen Verbund zum Eingriffsort zu schaffen.
Um die Kontinuität der ökologischen Funktionen zu wahren, müssen
die erforderlichen Habitatstrukturen in den oben beschriebenen Maßnahmenflächen fertig gestellt sein, bevor die Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 beräumt werden. Für die Maßnahmen ist ein Pf lege- und Entwicklungsplan erforderlich.
Die Sicherung der vorgezogenen Ausgleichsmaßnahmen ist in einem
städtebaulichen Vertrag zu regeln.
3.2.11 Eingriffsbilanzierung
Die Eingriffe im Sinne des § 1a Abs. 3 BauGB i.V.m. § 18 BNatSchG wurden im Rahmen eines Eingriffsgutachtens (C+S 12/2012) ermittelt und mit
Hilfe des im „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im
Land Berlin“ beschriebenen Punktwertverfahrens bewertet. Die auf diese
Weise ermittelten Wertpunkte wurden über den ebenfalls im Methodenleitfaden des Landes Berlin verankerten Ansatz monetarisiert. Abweichend
von dem Verfahren wurde der durch die Festsetzungen betroffene geschützte Baumbestand gesondert über einen Kostenäquivalentwert eines
Modell-Ersatzbaums ebenfalls monetarisiert. Durch diese vollständige Umrechnung in Kosten-Werte können die im Plangebiet auf unterschiedlichen
Teilflächen vorhanden Eingriffs- und die Kompensationsüberhänge untereinander verrechnet werden, um auf diese Weise dem Verursacherprinzip
Rechnung tragen zu können.
Nicht geschützte Bestandteile des Naturhaushalts
Für die Monetarisierung der Verluste der nicht geschützten Bestandteile
des Naturhaushalts wird das oben benannte Punktwertverfahren angewandt (Geldbetrag pro Wertpunkt). Unter Berücksichtigung der bestehenden Baurechte wird im Plangebiet eine positive Eingriffsbilanz für die öffentliche Parkanlage mit Spielplatz sowie für die geplanten Baufelder MI 2,
WA 1 und WA 2 sowie in der Planstraße 2 und innerhalb der Maßnahmenfläche festgestellt. Eine negative Eingriffsbilanz ist in allen weiteren Baugebieten zu verzeichnen, in denen die Eingriffe in den Naturhaushalt oder das
Landschaftsbild entsprechend der Erhöhung des Baurechts berechnet
werden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
69
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Insgesamt verbleibt nach Berücksichtigung der bestehenden Baurechte ein
Ausgleichsbedarf für die nicht geschützten Bestandteile des Naturhaushalts in Höhe von 125 Wertpunkten. Eine nach Baufeldern differenzierte
Aufschlüsselung weist das Eingriffsgutachten aus (C+S 12/2012).
Geschützter Baumbestand
Es ist von dem Verlust von 127 Bäumen mit einem Stammumfang (nach
Berechnung des Vitalitätsabzuges) von insgesamt 13.587 cm auszugehen,
für die ein Kompensationsbedarf von 272 Ersatzbäumen errechnet wurde.
Diesem ermittelten Bedarf wurden die aufgrund der BebauungsplanFestsetzungen zu erwartenden Neupflanzungen von 144 Bäumen im Plangebiet gegenübergestellt.
Es verbleibt ein Ausgleichsbedarf von 157 Bäumen, die derzeit nicht durch
Baumpflanzungen innerhalb des Bebauungsplangebiets XVII-4 ausgeglichen werden können. Für den verbleibenden Kompensationsumfang für
den Baumverlust wird ein Kostenäquivalentwert von 1.500 € pro ModellErsatzbaum angesetzt.
Gesamtbilanz
Bezogen auf die untersuchten nicht geschützten Bestandteile von Natur
und Landschaft werden erhebliche Eingriffe in die Schutzgüter Boden, Bodenwasser und Pflanzen und Tiere ermittelt. Ebenso bleibt ein erhebliches
Ausgleichsdefizit für den Verlust geschützter Bäume bestehen. Der Gesamtverlust kann durch Entwicklungsmaßnahmen innerhalb einer Maßnahmenfläche, die spreeaufwärts in einer Entfernung von ca. 2,5 km zur
Verfügung steht, ausgeglichen werden.
Hoher Wallgraben
Der Hohe Wallgraben ist Bestandteil des Bebauungsplan-Verfahrens
11-47a und liegt mit einer Länge von ca. 350 m als offener, begradigter
Graben zwischen der Köpenicker Straße und Spree. Die im Bereich dieses
Gewässerabschnitts im Bebauungsplan 11-47a als „Maßnahmenfläche B“
ausgewiesene Fläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft soll „zur Renaturierung des Hohen Wallgrabens
als gewässerökologisch bedeutsame, altarmartige Ergänzungsstruktur der
Spree mit durchgängiger Anbindung“ entwickelt werden. Parallel zur „Maßnahmenfläche B“ verläuft eine öffentliche Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage“.
Der Grabenabschnitt soll zur nachhaltigen Verbesserung der Habitat- und
Trittsteinfunktion für Pflanzen, vor allem aber Tiere um ca. 10 m ab bestehender Böschungsoberkante aufgeweitet und der Hohe Wallgraben naturnah ausgebaut werden. Die Regelbreite des v.g. Ufergrünzugs von rund
8 m basiert auf einer Aufteilung der Grünfläche mit einem in der Regel 4 m
breiten Uferweg für Fußgänger und Radfahrer, einem Schutzstreifen von
mindestens 1 m zwischen Weg und Gewässerböschungsoberkante sowie
einem in der Regel 3 m breiten Pflanzstreifen zwischen dem Weg und den
Gewerbegrundstücken.
70
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Im Rahmen der Bebauungsplan-Verfahren 11-47a-c wurde eine Machbarkeitsstudie (Lpb 03/2011) zur Freilegung und Renaturierung des Hohen
Wallgrabens erarbeitet. Demnach soll das heutige Trapezprofil nordseitig
aufgeweitet werden, so dass eine deutlich breitere Fläche aus Gewässerund Ersatzauen-Biotopen entsteht. Dadurch ist eine aus gewässerökologischer Sicht erwünschte Erhöhung der Struktur-/Standortdiversität durch
Pflanzung gebüschartiger Gehölzsäume, Schilfpflanzung im Flachwasserbereich sowie die Entwicklung offener Wiesenflächen auf den Böschungen
zu erreichen.
Die mögliche Vielfalt der Standortverhältnisse und Vegetationsformationen
führt schließlich auch zu einem breiten Artenspektrum an charakteristischen Pflanzen- und Tierarten der Spreeuferbereiche, die im räumlichfunktionalen Zusammenhang zu den Uferbereichen der Rummelsburger
Bucht stehen. Insofern können sich durch die hier verkürzt dargestellten
Maßnahmen auch Synergieeffekte für die Avifauna und für die Fledermäuse ergeben.
Die zur Herstellung der Maßnahmenfläche einschließlich des parallel verlaufenden Grünzuges erforderlichen Flächen sind inzwischen mit Ausnahme einer wenige Quadratmeter großen Fläche vom Land Berlin erworben
worden. Auch ohne diese Fläche können die Maßnahmen bereits umgesetzt werden.
Die Herstellung des Geländeprofil („Maßnahmenfläche B“) unterliegt der
zuständigen Senatsverwaltung nach Erarbeitung entsprechender Planfeststellungs- oder Plangenehmigungsverfahren. Die geplante öffentliche
Grünfläche wird in der Zuständigkeit der Unteren Naturschutzbehörde liegen.
Die Finanzierung der Maßnahmen durch die künftigen Investoren im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 ist in einem städtebaulichen Vertrag zu regeln.
3.2.12 Prognose des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Das Plangebiet Südost ist Bestandteil des mit Senatsbeschluss vom 15.
März 1994 förmlich festgelegten Entwicklungsbereiches „Berlin-Rummelsburger Bucht“, für das gemäß § 166 BauGB ohne Verzug Bebauungspläne
aufzustellen sind. Insofern ist eine Gebietsentwicklung nach § 34 BauGB
auszuschließen.
3.2.13 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten
Für das Plangebiet hat es seit 1992 zahlreiche Konzepte und städtebauliche Entwürfe gegeben, die, wie in Kapitel II.1 ausführlich beschrieben, aufgrund der hohen Lagegunst die Entwicklung als städtebaulich und funktional eigenständigen Ort vorsahen. Die Planungsüberlegungen gingen zunächst von der Entwicklung eines Wohn- und Dienstleistungszentrums in
einer „symmetrisch städtebaulichen Großfigur mit bis zu 20-geschossigen
Dominanten“ aus. Aufgrund zwischenzeitlich veränderter Rahmenbedingungen und einer nachlassenden Nachfragesituation auf dem ImmobilienStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
71
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
markt verringerten sich die baulichen Dimensionen und Bruttogeschossflächen deutlich, die sich nunmehr an der Geschossigkeit der inzwischen
festgesetzten angrenzenden Bebauungspläne orientierten.
Eine weitere Reduzierung der Baumassen wäre theoretisch möglich, aber
angesichts der besonderen Lagegunst des Plangebiets zwischen Rummelsburger See und dem Nahverkehrsknoten Ostkreuz sowie wegen der
Bedeutung des Gebiete als Eingang zum gesamten Entwicklungsbereich
ist diese Alternative städtebaulich nicht zu vertreten. In sämtlichen formellen und informellen Planwerken des Landes Berlin wird vom Grundsatz her
eine bauliche Entwicklung des Gebietes verfolgt. Zudem soll die Bebauung
die Bahnhofsvorfahrt städtebaulich fassen und von den Emissionen der
Bahn und des Straßenverkehrs abschirmen, so dass sie auch zur Minimierung von Umweltbelastungen an dem für die Naherholung wichtigen Uferbereich des Rummelsburger Sees beiträgt.
3.3 Zusätzliche Angaben
3.3.1 Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung
Der Umweltbericht entstand erstmalig zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit. Er wurde im Laufe des Verfahrens dem jeweiligen Planungsstand entsprechend fortgeschrieben. Aussagen und Inhalte wurden dem
Kenntnisstand folgend detailliert.
Folgende Arbeitsschritte wurden durchgeführt:
- Erarbeitung einer Bestandsaufnahme, Kartierung und Bewertung des
Plangebiets, teilweise auch angrenzender Quartiere; Biotopbewertung in
Anlehnung an das „Verfahren zur Bewertung und Bilanzierung von Eingriffen im Land Berlin“,
- Erarbeitung eines faunistischen Gutachtens zu Vögeln, und Fledermäusen,
- Beachtung fachgesetzlicher Vorgaben, Programmatiken und fachlicher
Standards,
- Auswertung vorliegender Fachgutachten zum Plangebiet bzw. zur näheren Umgebung (Verkehrsgutachten, Untersuchungen zu Luftschadstoffgutachten, Altlastenerfassung),
- Auswertung vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation, hier
insbesondere des Digitalen Umweltatlas Berlin sowie
- Bewertung der ausgewerteten Quellen, Erarbeitung von Empfehlungen
und Hinweisen zum Planverfahren, insbesondere hinsichtlich erforderlicher Festsetzungen im Bebauungsplan oder vertraglicher Regelungen.
Eine erste Bestandserfassung erfolgte im Jahr 2004. Im Jahre 2012 wurde
die Biotopkartierung überprüft.
3.3.2 Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen
Gegenstand der Überwachung nach § 4c BauGB (Monitoring) sind die voraussichtlich erheblichen Umweltauswirkungen, die durch die Umsetzung des
Bebauungsplans eintreten. Ziele der Überwachung sind die frühzeitige Ermittlung insbesondere unvorhergesehener nachteiliger Auswirkungen sowie
die Qualitätssicherung und Qualitätsverbesserung. Plangeber bzw. zustän72
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
dige Fachbehörden sollen in der Lage sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe ergreifen zu können. Die Konzeption zur künftigen Überwachung der
erheblichen Umweltauswirkungen soll im Wesentlichen auf den vorhandenen Umweltinformationssystemen und den fachbehördlichen Aktivitäten/Zuständigkeiten basieren.
Nachfolgend wird der Umfang der Überwachung nach den Erfordernissen
der Planungen und auf Basis der vorliegenden Erkenntnisse benannt. Es
werden differenziert für einzelne Schutzgüter und Belange die relevanten
Umweltziele sowie möglicherweise einzuleitende Aktivitäten im Falle der
Zielverfehlung festgelegt.
Schutzgut Mensch
Ziele:
Maßnahmen:
Turnus, Qualität:
Vermeidung der Gefährdung der menschlichen Gesundheit durch Lärm und Luftschadstoffe.
Feststellung möglicher Lärm- und Luftbelastungen.
Umsetzung von Maßnahmen des Luftreinhalteplans
und der Lärmminderungsplanung.
Überprüfung der immissionsrechtlichen Maßgaben.
Im Rahmen üblicher fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten.
Allgemeines Monitoring.
Schutzgut Boden, Bodenwasser
Ziele:
Maßnahmen:
Turnus, Qualität:
Vermeidung der Gefährdung der menschlichen Gesundheit durch Altablagerungen, Reduktion bestehender Belastungen, die innerhalb des Plangebiets entstanden sind oder einströmen.
Beobachten der im Plangebiet entstandenen Altablagerungen, Beseitigung bzw. Immobilisierung im Zuge der
Durchführung von Baumaßnahmen,
Beobachten der von außen auf das Plangebiet einwirkenden Belastungsfahne, Überprüfen möglicher Verlagerungen der Belastungen, Überprüfen möglicher Belastungen der Bodenluft.
Im Rahmen üblicher fachbehördlicher Aktivitäten/Zuständigkeiten in Kombination mit einzellfall- bzw.
standortbezogenen Maßnahmen (z.B. baubegleitend).
Allgemeines/spezielles Monitoring.
Schutzgut Wasser
Ziele:
Maßnahmen:
Versickerung des anfallenden Niederschlagswassers
auf den Baugrundstücken.
Fachbehördliche Bewilligungen, behördliche Abstimmungen.
Allgemeines Monitoring.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
73
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Schutzgut Pflanzen, Tiere
Ziele:
Maßnahmen:
Turnus, Qualität:
Sicherung und Entwicklung der vorhandenen Qualitäten
im Bereich des Seeufers, Sicherung des erhaltenswerten Baumbestandes.
Sicherungsmaßnahmen zum Erhalt der vorhandenen
Biotopstrukturen als Rückzugsbereich für die relevanten Tiergruppen, Beobachten der veränderten Habitatstrukturen und des Vorkommens besonders und streng
geschützter Arten, W asserf ledermaus, Zwergf ledermaus, Braunes und/oder Graues Langohr und
Breitf lügelf ledermaus, 32 Vogelarten, insb. Feldsperling, Gartengrasmücke, Girlitz und Grünspecht (Nahrunsgast),
ggf. Einleiten notwendiger Sicherungsmaßnahmen.
Beginn zwei Jahre nach Ende der öffentlichen Auslegung im zweijährigen Turnus Ende: Fünf Jahre nach
Beendigung der relevanten Bautätigkeit.
Spezielles Monitoring (Ökologische Baubegleitung).
Belang Verkehr
Ziele:
Maßnahmen:
Turnus, Qualität:
Überprüfung Eintreten der gutachterlich prognostizierten Werte.
Überprüfen der gutachterlich prognostizierten Verkehrsbelegungen an ausgewählten Stellen im Straßennetz
und daraus resultierenden Lärm- und Luftbelastungen
im Wege der fachbehördlichen Beobachtung der Verkehrsentwicklung bzw. ordnungsrechtlicher Kontrollen
(Zählungen).
Überprüfen der Annahmen des Modal-Split im Quellund Zielverkehr.
Ggf. Einleiten verkehrslenkender Maßnahmen.
Im Rahmen üblicher fach- und ordnungsbehördlicher
Aktivitäten /Zuständigkeiten.
Allgemeines Monitoring.
3.3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung
Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 „Ostkreuz“ umfasst eine
Größe von ca. 22 ha Flächen der Bezirke Lichtenberg und FriedrichshainKreuzberg. Der Bebauungsplan dient vorrangig der städtebaulichen Ordnung und Neuausweisung von Baugebieten im Umfeld des Bahnhofs „BerlinOstkreuz“.
Der Umweltbericht bilanziert die eingriffsrelevanten Flächen des „Plangebiets Südost“. Die Festsetzungen umfassen die Neuordnung eines untergenutzten und z.T. brachliegenden Geländes, eine bis zu siebengeschossige,
gemischt genutzte Bebauung zwischen Hauptstraße und Rummelsburger
See, die innere Erschließung des Gebiets südlich der Hauptstraße, die Sicherung von öffentlichen Grünflächen sowie eines übergeordneten UferGrünzuges/Uferweges entlang des Rummelsburger Sees.
74
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Mit dem Bebauungsplan werden Eingriffe in Natur und Landschaft vorbereitet. Die Eingriffe wurden im Rahmen eines Eingriffsgutachtens erfasst, notwendige Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen festgelegt und im vorliegenden
Umweltbericht zusammengefasst dargestellt.
Bezogen auf die untersuchten nicht geschützten Bestandteile von Natur und
Landschaft werden erhebliche Eingriffe in die Schutzgüter Boden, Bodenwasser und Pflanzen und Tiere ermittelt. Zu den beiden untersuchten Wertträgern des Klimas „Kaltluftleitbahnen“ und „stadtklimatische Funktion“ werden geringere Eingriffe festgestellt. Das Landschaftsbild wird gegenüber
dem Bestand geringfügig verbessert. Von erheblichen Eingriffen sind auch
nach BaumSchVO Bln geschützte Bäume sowie Lebensräume besonders
und streng geschützter Vögel und Fledermäuse betroffen.
Die geplanten Eingriffe können nur teilweise innerhalb des Geltungsbereichs
kompensiert werden. Gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB müssen nicht alle
Eingriffe in den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild ausgeglichen werden, sondern nur diejenigen, die über das Maß der bestehenden Baurechte
hinausreichen. Unter Berücksichtigung der bestehenden Baurechte wird im
Plangebiet eine positive Eingriffsbilanz für die öffentliche Parkanlage mit
Spielplatz sowie für die geplanten Baufelder MI 2, WA 1 und WA 2 sowie in
der Planstraße 2 und innerhalb der Maßnahmenfläche festgestellt. Eine negative Eingriffsbilanz ist in allen weiteren Baugebieten zu verzeichnen, in
denen die Eingriffe in den Naturhaushalt oder das Landschaftsbild entsprechend der Erhöhung des Baurechts berechnet wurden. Für den Verlust von
geschützten Bäumen werden in allen Planstraßen und in den allgemeinen
Wohngebieten Neupflanzungen festgesetzt, es verbleibt ein Defizit nicht
ausgleichbarer Bäume bestehen.
Für den Ausgleich der Eingriffe in die nicht geschützten Bestandteile von
Natur und Landschaft und für den nicht ausgleichbaren Baumverlust steht
ein geplanter Grünzug im näheren Spreeraum zur Verfügung. Der Abschnitt
zwischen Köpenicker Straße und Spree befindet sich spreeaufwärts und ist
Bestandteil des Bebauungsplans 11-47a. Der geplante Grünzug soll mit der
Renaturierung des Hohen Wallgrabens zu einem breiteren Artenspektrum
an charakteristischen Pflanzen- und Tierarten der Spreeuferbereiche beitragen und sich als wichtiger Baustein in die überregionale Entwicklung eines
zusammenhängenden Freiraumsystems einfügen. Die zur Durchführung
dieser Maßnahme erforderlichen Flächen sind bereits mit Ausnahme einer
wenige Quadratmeter großen Fläche im Eigentum des Landes Berlin.
Bezüglich der geschützten europäischen Arten ergab die artenschutzrechtliche Prüfung, dass kein Verbotstatbestand vorliegt unter der Voraussetzung,
dass für die im Bestand in Berlin leicht rückläufigen, relevanten Arten der
Avifauna Feldsperling, Gartengrasmücke, Girlitz, Sumpf rohrsänger und Gelbspötter sowie für die Fledermausarten Abendsegler,
W asserf ledermaus, Zwergf ledermaus, Braunes und/oder Graues
Langohr und Breitf lügelf ledermaus Maßnahmen zur Vermeidung sowie
vorgezogene Ausgleichsmaßnahmen (Maßnahmen zur Wahrung der kontinuierlichen ökologischen Funktionalität) gesichert werden. Neben Vermeidungs- und Ausgleichsmaßnahmen im Plangebiet werden im Uferbereich innerhalb und außerhalb des Plangebiets Flächen zum Schutz, Pflege und
Entwicklung ausgewiesen, die den Bruthabitatansprüchen der oben genannten Vogelarten entsprechen.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
75
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Die Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen, die auf Grund der
Durchführung des Bebauungsplans eintreten, ist vorgesehen (Monitoring).
Hierdurch sollen insbesondere unvorhergesehene erhebliche Auswirkungen
frühzeitig erkannt und rechtzeitig geeignete Maßnahmen zur Abhilfe geschaffen werden. Hierzu werden die beteiligten Behörden und Verbände
einbezogen.
76
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
4.
Begründung
Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen
4.1 Grundzüge der Abwägung
Bei der Aufstellung des Bebauungsplans werden die bauleitplanerischen Grundsätze nach § 1 Abs. 7 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauGB miteinander und untereinander in Einklang gebracht.
Das Plangebiet eignet sich auf Grund seiner derzeitig extensiven Nutzung, seiner
Zentralität und der günstigen Verkehrsanbindung für eine dichte Bebauung im
Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung. Der Bereich um den Bahnhof „BerlinOstkreuz“ ist für die gesamtstädtische Entwicklung sowie für die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg von hervorgehobener Bedeutung. Die derzeitige Flächennutzung entspricht nicht der hohen Standortgunst.
Die durch die vorhandenen Bahntrassen bedingte stadträumliche und funktionale
Trennung der Bezirke und Quartiere soll durch eine Verbesserung der Verkehrsverbindungen aufgehoben bzw. gemindert werden. Die Ausweisungen des Bebauungsplans werden dazu mit den Zielen der abgeschlossenen, laufenden und
noch vorgesehenen Planfeststellungsverfahren in den Bereichen Bahn, Straße
und Straßenbahn abgestimmt und ergänzen diese.
Der für die gesamtstädtische Flächennutzung maßgebliche FNP räumt der Innenentwicklung auf unter- oder fehlgenutzten Flächen den Vorrang vor einer Stadterweiterung zu Lasten des Landschaftsraumes ein. Flächenbedarf soll vor einer Flächeninanspruchnahme in der Peripherie möglichst innerhalb der vorhandenen
Stadt befriedigt werden, um mit dem Grund und Boden sparsam umzugehen.
Durch die Wiedernutzung dieser brachliegenden Flächen in innerstädtischer Lage
wird ein gesamtstädtisch relevanter sparsamer Umgang mit Grund und Boden
gemäß § 1 Abs. 5 BauGB gefördert. Die Entscheidung des Senates, die Flächen
an der Rummelsburger Bucht zur Deckung des erhöhten Bedarfs an Wohn- und
Arbeitsstätten und zur Wiedernutzung brachliegender Flächen zu einem Wohnund Dienstleistungsschwerpunkt zu entwickeln, fand deshalb in den Darstellungen
des FNP und in der förmlichen Festlegung als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme seinen Ausdruck.
Durch die Wiedernutzung brachliegender Flächen in innerstädtischer Lage wird
die Auslastung der öffentlichen Verkehrsmittel entsprechend den Zielen der
STEP-Verkehr durch die bauliche Konzentration an diesem durch öffentlichen
Personennahverkehr hervorragend erschlossenen Standort gefördert.
Für die Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg bedeutet die Revitalisierung des Ufers der Rummelsburger Bucht eine erhebliche strukturelle Aufwertung.
Der bislang abgeschottete attraktive Landschaftsraum der Spree und der Rummelsburger Bucht wird der Bevölkerung wieder zugänglich gemacht.
4.2 Art der baulichen Nutzung
4.2.1 Kerngebiete (MK)
Im Eckbereich Kynaststraße/Hauptstraße (beidseits der dort geplanten Promenade mit Stadtplatz) werden durch den Bebauungsplan XVII-4 Kerngebiete festgesetzt (MK 1 und MK 2; § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
77
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
mit § 7 BauNVO). Ein weiteres Kerngebiet (MK 3) wird im Bereich südlich
der Planstraße 4 festgesetzt.
Die Ausweisung der Kerngebiete entspricht dem durch die Flächennutzungsplanung und die städtebauliche Entwicklungsmaßnahme „BerlinRummelsburger Bucht" bestimmten Ziel zur Entwicklung eines Dienstleistungsschwerpunktes am Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ und korrespondiert mit
der überdurchschnittlich guten Verkehrserschließung der Flächen durch
Straße und Schiene. Mit dem Ausbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ zu einem Regionalbahnhof und der langfristig vorgesehenen Verlängerung der
BAB A 100 mit Anschlussstelle im Bereich der Hauptstraße wird sich diese
Standortqualität weiter verbessern.
Neben vielfältigen Dienstleistungs- und Büronutzungen ist in den Kerngebieten unter anderem auch die Entwicklung von Einzelhandel und gastronomischer Nutzungen möglich. Planerisches Ziel ist es, im Bereich der Kerngebiete MK 1 und MK 2 – im Einmündungsbereich von Hauptstraße und Kynaststraße – ein kleines Quartierszentrum zu etablieren, das die derzeitigen
Versorgungsdefizite in der Rummelsburger Bucht beheben kann. Die Lage
der Kerngebiete MK 1 und MK 2 beidseits des geplanten Fußgänger- und
Radfahrerbereichs mit Stadtplatz sowie unmittelbar gegenüber dem Bahnhof
„Berlin-Ostkreuz“ bietet gute Voraussetzungen, um die für eine tragfähige
Zentrumsnutzung ausreichende Kundenfrequenz zu gewährleisten.
Die Zulässigkeit des Einzelhandels, insbesondere des großflächigen Einzelhandels, wird durch den Bebauungsplan hinsichtlich seines Umfangs eingeschränkt, weil der Bereich um den Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ außerhalb der
in der Stadtentwicklungsplanung definierten Zentrenstruktur Berlins liegt. In
einer im Auftrag des Bezirksamtes Lichtenberg im Dezember 2008 durchgeführten Tragfähigkeits- und Auswirkungsanalyse für die Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet wurde festgestellt, dass die Ausstattung
mit Einzelhandelsangeboten im näheren Umfeld des Bebauungsplangebietes XVII-4 deutlich unter dem für Berliner Wohngebiete Üblichen liegt und
ein großer Bedarf nach Nahversorgungsangeboten (Waren des kurzfristigen
Bedarfs) besteht. Die mögliche Verkaufsfläche sollte nach Prüfung der gegenwärtigen und künftigen Bedarfssituation auf ca. 5.000 m² begrenzt werden. Städtebaulich negative Auswirkungen auf bestehende Zentren sind
dann nicht zu erwarten.
Die Aktualisierung des Zentren- und Einzelhandelskonzept für den Bezirk
Lichtenberg vom Juni 2011 stellt fest, dass gegenüber dem Zeitpunkt der
o.g. Tragfähigkeitsuntersuchung das Defizit an Nahversorgungsangeboten
in der Rummelsburger Bucht durch die Ansiedlung des Aldi-Marktes an der
Saganer Straße/Hauptstraße zwischenzeitlich verringert wurde. Dennoch
besteht noch ein Potential für ein Nahversorgungszentrum am Standort Ostkreuz, welches an diesem sehr verkehrsgünstigen Standort unter Einbeziehung des Ausflugspublikums einen ausreichenden Einzugsbereich für ein
abgerundetes Nutzungsprofil aufweisen könnte. Als tragfähige Größe benennt das Zentren- und Einzelhandelskonzept eine Verkaufsfläche/Nutzfläche für alle Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote im Nahversorgungszentrum von bis zu 5.000 m², darunter 2.000 m² Verkaufsfläche
für Nahversorgung (vorgeschlagene Nutzungen: 1 Vollversorger, evtl. 1 Discountmarkt, Drogerie, Apotheke, Bäcker, Blumen, Zeitungen/Zeitschriften/
Toto/Lotto, ergänzt durch Dienstleistungen, z.B. Café/Gaststätte/Imbiss, Friseur/Kosmetik, Reinigung/Wäschedienst, Schlüsseldienst, Reisebüro, Phy78
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
siotherapie, u.a.). Bei einem weiteren Bevölkerungswachstum auf 8.000
Einwohner im Einzugsbereich werden 2.600 m² Verkaufsfläche für Nahversorgung als tragfähig eingeschätzt. In diesem Zusammenhang ist darauf
hinzuweisen, dass der Bebauungsplan XVII-4 selbst mit seinen Misch- und
Wohngebieten die Errichtung weiterer Wohnungen und damit ein weiteres
Einwohnerwachstum im Umfeld des geplanten Nahversorgungszentrums
vorbereitet.
Der Bebauungsplan begrenzt entsprechend den Empfehlungen der o.g.
Tragfähigkeits- und Auswirkungsanalyse sowie des bezirklichen Zentrenund Einzelhandelskonzepts durch die textliche Festsetzung Nr. 4 die
Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe in den Kerngebieten gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 1
Abs. 7 Nr. 2 BauNVO:
„In den Kerngebieten sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur im 1. Vollgeschoss zulässig.“
Mit der Zulässigkeitsbeschränkung sollen folgende städtebauliche Ziele erreicht werden:
- Vermeidung schädlicher Auswirkungen auf die Zentrenstruktur der Bezirke Friedrichshain-Kreuzberg, Lichtenberg und Treptow-Köpenick sowie
- Konzentration des Einzelhandelsangebots im Bereich der städtebaulich
besonders wirksamen Erdgeschosszone.
Insgesamt ermöglicht der Bebauungsplan in den Kerngebieten MK 1 und
MK 2 eine Grundfläche (= Geschossfläche im Erdgeschoss) von insgesamt
ca. 6.600 m² bei maximaler Ausschöpfung der Festsetzungen. Unter Ansatz
eines derzeit üblichen Verkaufsflächenanteils an der Geschossfläche von
75 % ergibt sich eine maximal mögliche Verkaufsfläche von rund 5.000 m².
Tatsächlich wird der Umfang der Verkaufsflächen in den Kerngebieten MK 1
und MK 2 voraussichtlich unter diesem Wert liegen, weil davon auszugehen
ist, dass ein relativ großer Anteil der Erdgeschosszonen auch von anderen
Nutzungen, z.B. Schank- und Speisewirtschaften oder Hotels in Anspruch
genommen wird. Wenn der für tragfähig eingeschätzte Umfang an Nahversorgungsangeboten nicht innerhalb der Kerngebiete ausgeschöpft wird,
können weitere (nicht großflächige) Einzelhandelsbetriebe auch in den angrenzenden Mischgebieten entlang der Hauptstraße und Kynaststraße entstehen. Sie sind dort nur ausnahmsweise zulässig, so dass eine Steuerungsmöglichkeit im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens besteht (vgl.
Kapitel 4.2.2). Weitere großflächige Einzelhandelsbetriebe sind darüber hinaus in relativ geringem Umfang im Kerngebiet MK 3 möglich. Dieses ist vom
MK 1 und MK 2 jedoch räumlich getrennt, so dass sich kein zusammenhängendes Zentrum entwickeln kann, das aufgrund seiner Größe die vorhandenen städtischen Zentren beeinträchtigen könnte.
Neben den im Kerngebiet allgemein zulässigen Nutzungen können gemäß
§ 7 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO ausnahmsweise auch Wohnungen zugelassen
werden. Vor allem, aber nicht nur an den zum Rummelsburger See orientierten Seiten des MK 2, bieten sich gute Voraussetzungen für die Realisierung
von Wohnungen in den geplanten Gebäuden. Die Ausnahme soll daher in
der Regel gewährt werden, wenn im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens einzelfallbezogen nachgewiesen wird, dass trotz der hohen Lärmbelastungen entlang der Haupt- und Kynaststraße gesunde Wohnverhältnisse
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
79
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
gewährleistet werden können, z.B. durch eine günstige Orientierung der
Wohnungen.
Das Kerngebiet MK 3 südlich der Planstraße 4 befindet sich auf einer Fläche, bei der es sich derzeit noch um eine planfestgestellte Bahnanlage handelt. Gemäß Planfeststellungsbeschluss zum Umbau des Bahnhofs „BerlinOstkreuz“ wird diese Fläche als Baulogistikfläche benötigt. Der Planfeststellungsbeschluss selbst geht nach Abschluss der Baumaßnahmen von einer
möglichen Bebauung der Fläche aus, wenn dort Planrecht durch das Land
Berlin geschaffen wird. Aufgrund der Aussagen im Planfeststellungsbeschluss ist davon auszugehen, dass der Bereich nach Abschluss der Baumaßnahmen am Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ von Bahnbetriebszwecken freigestellt werden kann.
Die Schaffung von Planrecht durch das Land Berlin soll bereits jetzt vor Abschluss der Baumaßnahmen durch den Bebauungsplan XVII-4 erfolgen. Der
Bebauungsplan trifft deswegen hier eine aufschiebend bedingte Festsetzung
nach § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB (textliche Festsetzung Nr. 5), wonach die
Entwicklung des Kerngebietes MK 3 erst nach Freistellung der Fläche von
Bahnbetriebszwecken möglich ist:
„Auf den Bahnanlagen südlich der Planstraße 4 ist die bauliche und sonstige
Nutzung gemäß der Nebenzeichnung 1 bis zur Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 AEG dieser Flächen unzulässig.“
Die Fläche wird im Bebauungsplan in der Hauptzeichnung als planfestgestellte Bahnanlage nachrichtlich übernommen, die Folgenutzung als Kerngebiet ist in der Nebenzeichnung 1 geregelt. Die aufschiebend bedingte
Festsetzung bedeutet, dass der Vollzug der Festsetzungen des Bebauungsplans gemäß der Nebenzeichnung 1 erst nach Freistellung der Fläche von
der Planfeststellung gemäß § 23 AEG (Allgemeines Eisenbahngesetz) erfolgen kann.
Um die Freistellung der Fläche zu veranlassen, muss ein Antrag auf Freistellung von Bahnbetriebszwecken beim Eisenbahn-Bundesamt (EBA) gestellt
werden, dem dieses zustimmen muss. Der Antrag auf Freistellung kann
entweder durch das Eisenbahninfrastrukturunternehmen (Deutsche Bahn
AG) selbst oder durch die Gemeinde, etwa vertreten durch das Bezirksamt
Lichtenberg, gestellt werden. Die Voraussetzungen für die Freistellung sind
zeitlich jedoch erst dann gegeben, wenn der Umstand eingetreten ist, dass
der Bahnhofsumbau abgeschlossen ist und der Bereich nicht mehr als Baulogistikfläche benötigt wird. Dies soll voraussichtlich im Jahr 2016 der Fall
sein. Mit dem vorliegenden Planfeststellungsbeschluss und der Möglichkeit
des Bezirksamtes Lichtenberg, die Freistellung zu beantragen, liegen hinreichend konkrete und verlässliche Erkenntnisse darüber vor, dass der Bedingungseintritt auch tatsächlich in einem absehbaren Zeitraum erfolgt. Der
Bebauungsplan kann daher bereits vorher mit der aufschiebend bedingten
Festsetzung festgesetzt werden.
Durch die Festsetzung wird eine einheitliche Überplanung des gesamten
Plangebiets sichergestellt und verhindert, dass nach Aufgabe der Bahnnutzung unbeplante „Restflächen“ entstehen. Der Eigentümerin (Deutsche
Bahn AG) wird durch die Festsetzung eine zukünftige Verwertung der Fläche
ermöglicht.
80
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Die Umsetzung der festgesetzten Folgenutzungen auf den noch planfestgestellten Flächen ist keine Vorraussetzung für die Umsetzbarkeit der Festsetzungen außerhalb dieses Bereichs. Die Festsetzung nach § 9 Abs. 2 Nr. 2
BauGB bezieht sich nur auf einen geringen Flächenanteil von weniger als
2 % des Geltungsbereiches. Die Festsetzung des Bebauungsplans ist bereits zum jetzigen Zeitpunkt notwendig, da für den überwiegenden Flächenanteil bereits jetzt ein Planungserfordernis besteht und die noch planfestgestellten und künftig freizustellenden Flächen mit den angrenzenden Bereichen im Zusammenhang überplant werden sollen.
4.2.2 Mischgebiete (MI)
Entlang der Hauptstraße und der Kynaststraße setzt der Bebauungsplan die
Mischgebiete MI 1 bis MI 5 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung
mit § 6 BauNVO fest. Die Festsetzung als Mischgebiet bietet Entwicklungsspielräume für eine große Bandbreite möglicher Nutzungen.
Unter anderem sind im Mischgebiet wie in den Kerngebieten verschiedene
Dienstleistungsnutzungen (Geschäfts- und Bürogebäude, Hotels, etc.) zulässig, so dass die Mischgebiete die Nutzungsstruktur der Kerngebiete aufgreifen und fortsetzen können und so zum oben beschriebenen Planungsziel, am Ostkreuz einen Dienstleistungsschwerpunkt zu realisieren, beitragen.
Daneben sind im Mischgebiet auch Wohnungen allgemein zulässig. Das
Wohnen und die gewerbliche Nutzung stehen im Mischgebiet gleichberechtigt nebeneinander, keine der Hauptnutzungsarten darf erheblich dominieren. Bei der Beurteilung des Mischungsverhältnisses im Baugenehmigungsverfahren sind die Mischgebiete MI 1 bis MI 3 entlang der Hauptstraße und
die Mischgebiete MI 4 und MI 5 entlang der Kynaststraße jeweils im Zusammenhang zu betrachten. So kann zum Beispiel im MI 4 eine ausschließlich gewerbliche Nutzung zugelassen werden, wenn im Gegenzug im MI 5
ein ausreichend hoher Anteil an Wohnnutzungen realisiert wird.
Die Mischgebiete MI 1 bis MI 3 eignen sich aufgrund der Immissionsbelastung durch den Straßen- und Schienenverkehrslärm vor allem für die Realisierung weniger lärmempfindlicher Nutzungen, wie z.B. Büros. Bei entsprechender Grundrissgestaltung sind aber auch Wohnungen mit einer Orientierung von Aufenthaltsräumen in Richtung Süden/Rummelsburger See vorstellbar.
Das Mischgebiet MI 4 bildet zusammen mit dem Kerngebiet MK 2 einen zusammengehörigen Block und kann die Nutzungsstruktur des Kerngebiets
fortsetzen. Ein wesentlicher Unterschied in Hinblick auf die zulässigen Nutzungen ist, dass im Mischgebiet im Gegensatz zum Kerngebiet keine großflächigen Einzelhandelsbetriebe realisiert werden können. Diese sollen entlang der Promenade im nördlichen Teil des Blocks, d.h. im Kerngebiet, konzentriert werden.
Für das Mischgebiet MI 5 gilt ähnliches wie für die Mischgebiete MI 1 bis
MI 3: Entlang der Kynaststraße ist vor allem die Realisierung gewerblicher
Nutzungen sinnvoll, während zum Rummelsburger See hin orientiert auch
attraktive Wohnnutzungen realisiert werden können. Darüber hinaus ist in
das Mischgebiet MI 5 das ehemalige Pumpengebäude der Deutschen Bahn
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
81
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
einbezogen. Hier ist eine Nutzung beispielsweise durch Gastronomie vorstellbar. Der Bebauungsplan trifft jedoch keine Festsetzungen zur Gliederung des Mischgebiets, sondern lässt ausreichend Spielraum für die Entwicklung marktgängiger Nutzungen durch künftige Investoren.
Das in den Mischgebieten zulässige Nutzungsspektrum wird durch die textliche Festsetzung Nr. 3 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung
mit § 1 Abs. 5 BauNVO eingeschränkt:
„In den Mischgebieten können Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise
zugelassen werden.“
Wie bereits oben unter 4.2.1 erläutert, soll die zulässige Verkaufsfläche im
Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 beschränkt werden, um schädliche Auswirkungen auf die Zentrenstruktur Berlins zu vermeiden. Die für die
Versorgung der Rummelsburger Bucht notwendigen Einzelhandelsbetriebe
sollen vorrangig im Bereich der Promenade und des Stadtplatzes (Fußgänger- und Radfahrerbereich) konzentriert werden, um die für eine tragfähige
Einzelhandelsnutzung notwendige Kundenfrequenz zu erreichen. In den
Mischgebieten sollen Einzelhandelsbetriebe deswegen allenfalls in äußerst
untergeordnetem Umfang zugelassen werden. So ist es vorstellbar, dass
sehr kleine Ladeneinheiten zugelassen werden, die aufgrund ihrer geringen
Größe mit hoher Sicherheit ausschließlich der Nahversorgung dienen (z.B.
als Kiosk oder Bäckerei). Durch die Ausnahmeregelung besteht die Möglichkeit einer Einzelfallentscheidung im Baugenehmigungsverfahren.
Sollte sich im Laufe der Entwicklung des Gebietes herausstellen, dass im
Bereich der Kerngebiete in erheblichem Ausmaß andere Nutzungen als Einzelhandel realisiert werden und die verträgliche Verkaufsfläche deutlich unterschritten wird, ermöglicht es die Ausnahmeregelung darüber hinaus, weitere Läden in den Mischgebieten entlang der Kynaststraße und der Hauptstraße zuzulassen, um die Versorgung der Bewohner in der Rummelsburger
Bucht sicherzustellen. Großflächige Einzelhandelsbetriebe bleiben ausschließlich im Kerngebiet zulässig.
4.2.3 Allgemeine Wohngebiete (WA)
Die zum Rummelsburger See hin orientierten Grundstücksflächen verfügen
über eine hohe naturräumliche Lagegunst und eine entsprechende Eignung
für eine Wohnnutzung. Die Flächen werden im Bebauungsplan daher als allgemeine Wohngebiete (WA 1 bis WA 3) festgesetzt (§ 9 Abs. 1 Nr. 1
BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO).
Entsprechend dem aus dem Gutachterverfahren im Jahr 2009 hervorgegangenen städtebaulichen Entwurf von AFF Architekten sollen hier Nord-Südorientierte Gebäudezeilen mit einer Wohnnutzung realisiert werden und so
die attraktive Struktur in den östlich angrenzenden Baugebieten der Rummelsburger Bucht fortgesetzt werden.
4.2.4 Ausschluss von Gartenbaubetrieben und Tankstellen im MK, MI und WA
Die in den allgemeinen Wohngebieten, Mischgebieten und Kerngebieten allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen
82
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
werden durch die textliche Festsetzung Nr. 2 im Geltungsbereich des
Bebauungsplans XVII-4 nach § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1
Abs. 5 und 6 BauNVO ausgeschlossen.
„In den Kerngebieten, Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten sind
Tankstellen und Gartenbaubetriebe nicht zulässig."
Tankstellen und Gartenbaubetriebe sind aufgrund ihrer Flächenausdehnung
und baulichen Eigenart mit der beabsichtigten baulichen Verdichtung und
der städtebaulichen Gestaltung dieses „Eingangs" zum städtebaulichen
Entwicklungsbereich nicht vereinbar.
Hinzu kommt, dass Tankstellen unerwünschten Verkehr in das Gebiet ziehen würden. Dies gilt vor allem für die rückwärtigen Grundstücksteile, d.h.
insbesondere die allgemeinen Wohngebiete. Aber auch entlang der Hauptstraße und der Kynaststraße sind sie mit dem Ziel, eine Blockrandbebauung
zur Abschirmung der dahinter gelegenen Grundstücksteile zu realisieren,
nicht vereinbar.
In der Umgebung sind Tankstellen z.B. an der Köpenicker Chaussee vorhanden, so dass eine ausreichende Versorgung gewährleistet ist.
Ausgeschlossen werden durch den Wortlaut der Festsetzung sämtliche Sorten von Tankstellen. Für die Kerngebiete betrifft das demnach sowohl Tankstellen im Zusammenhang mit Parkhäusern und Großgaragen gemäß § 7
Abs. 2 Nr. 5 BauNVO als auch sonstige Tankstellen gemäß § 7 Abs. 3 Nr. 1
BauNVO.
Die allgemeine Zweckbestimmung der Kern-, Misch- und allgemeinen
Wohngebiete bleibt gewahrt, da – mit Ausnahme der oben erläuterten Einschränkungen hinsichtlich der Zulässigkeit von Einzelhandel – alle anderen
in den Baugebieten jeweils allgemein bzw. ausnahmsweise zulässigen Nutzungen nicht eingeschränkt werden.
4.2.5 Sondergebiet (SO)
Für das denkmalgeschützte Areal der Grundstücke Marktstraße 9-13 wird
ein sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Beherbergung“ festgesetzt (§ Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. 11 BauNVO).
Die ehemalige Nutzung dieses Grundstücks durch die Fachhochschule für
Technik und Wirtschaft (FHTW) sowie durch eine Polizeidienststelle wurde
zwischenzeitlich aufgegeben. Seitens des Deutschen Jugendherbergswerkes gibt es Bestrebungen, hier eine Jugendherberge mit ca. 430 Gästebetten einzurichten. Die Baugenehmigung für einen entsprechenden Umbau
des Gebäudes wurde am 18. Januar 2012 erteilt. Die Beherbergungsnutzung wird durch den Plangeber begrüßt, da sie eine sinnvolle Nachnutzung
des denkmalgeschützten Gebäudekomplexes ermöglicht. Zudem ist das
Grundstück aufgrund der Lage unmittelbar am Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ –
nach Umbau des Bahnhofs wird es einen zusätzlichen Bahnhofszugang
auch im Nordosten des Bahnhofs geben – sehr gut für eine Beherbergungsnutzung geeignet. Des Weiteren kann die Realisierung der Jugendherberge
dazu beitragen, den anhaltenden Druck auf die westlich benachbarten
Wohnquartiere Friedrichshains zu lindern, wo die hohe Zahl an bereits vorStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
83
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
handenen Hostel-Betten zu Konflikten mit der Wohnnutzung führt (Immissionskonflikte aufgrund verhaltensbedingten Lärms, Lärmbelastung durch Besuchergruppen mit Rollkoffern, etc.).
Die im Sondergebiet zulässigen Nutzungen werden durch die textliche
Festsetzung Nr. 1 näher bestimmt:
„Im sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung ,Beherbergung‘ sind
zulässig:
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- Anlagen für soziale Zwecke, die der Beherbergung dienen.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- Anlagen für sonstige soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und
sportliche Zwecke,
- Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Beherbergungsgäste
dienen,
- Schank- und Speisewirtschaften,
- Vergnügungsstätten mit Ausnahme von Spielhallen und Einrichtungen zur
Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows sowie Video- oder ähnliche Vorführungen),
- Büro- und Verwaltungsnutzungen,
- Räume für freie Berufe sowie
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen.“
Aus städtebaulichen Gesichtspunkten spielt es keine Rolle, ob die Jugendherberge vom Deutschen Jugendherbergswerk oder einem gewerblichen
Unternehmen betrieben wird. In erstem Fall handelt es sich um eine Anlage
für soziale Zwecke, im zweiten Fall um einen Betrieb des Beherbergungsgewerbes. Durch den Bebauungsplan werden beide Alternativen zugelassen.
Es steht noch nicht fest, ob neben dem ehemals von der FHTW genutzten
Hauptgebäude auch die weiteren auf dem Gelände vorhandenen Gebäude
(ehemalige Polizeiwache, Nebengebäude) für eine Nutzung als Jugendherberge geeignet sind. Darüber hinaus ist in geringfügigem Umfang die Errichtung von Neubauten auf dem Grundstück vorstellbar. Um sinnvolle Nutzungen für diese Bauten zu ermöglichen, werden durch den Bebauungsplan
zahlreiche weitere Nutzungen ausnahmsweise zugelassen. Diese müssen
sich der Hauptnutzungsart „Beherbergung“ deutlich unterordnen, damit die
Zweckbestimmung des Sondergebietes gewahrt bleibt. Durch die Ausnahmeregelung besteht die Möglichkeit, im Baugenehmigungsverfahren ihren
Umfang zu begrenzen.
Die Nutzungen, die durch die textliche Festsetzung Nr. 1 ausnahmsweise zugelassen werden, sind mit der Hauptnutzungsart Beherbergung verträglich bzw. ergänzen diese z.T. funktional (z.B. Schank- und Speisewirtschaften).
Das Grundstück ist allseitig von hoch belasteten Verkehrstrassen umgeben:
Im Westen die Bahnanlagen der Ringbahn, im Süden die Bahnanlagen der
Ostbahn und im Nordosten die Marktstraße als übergeordnete Hauptverkehrsstraße. Von diesen Verkehrstrassen gehen erhebliche Lärmbelastungen aus. Die schalltechnische Untersuchung zum Bebauungsplan XVII-4
vom 18. April 2012 hat für die Immissionsorte im Sondergebiet Beurteilungspegel an den besonders exponierten Fassadenabschnitten von tags 63
84
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
bis 73 dB (A) und nachts 63 bis 67 dB(A) ermittelt. An zurückliegenden oder
teilabgeschirmten Fassaden sind die Verhältnisse günstiger, so dass Beurteilungspegel von 62 dB(A) nachts vielfach nicht überschritten werden. Immissionskonflikte zwischen der geplanten Nutzung bestehen daher nach
Einschätzung des Fachgutachters nicht oder lassen sich durch geeignete
Anordnung von Schlafräumen in Verbindung mit passiven Schallschutzmaßnahmen bewältigen, zumal die Gebäude keine bebauten Außenwohnbereiche aufweisen. Durch die Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung im Land Berlin ist bei Hochbaumaßnahmen ein ausreichender
Schallschutz im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen.
Durch geeignete Maßnahmen, z.B. den Einbau von Schallschutzfenstern,
kann sichergestellt werden, dass die in der DIN 4109 definierten Schalldruckpegel in den Aufenthaltsräumen nicht überschritten und die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden. In
diesem Zusammenhang ist darauf hinzuweisen, dass für die Gebäude
Marktstraße 10 und Markstraße 12-13 ein Anspruch auf passiven Schallschutz aus der Planfeststellung zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“
(Planfeststellungsabschnitt 1) besteht.
4.2.6 Gemeinbedarfsfläche
Am Rande des Ufergrünzuges wird an der Bezirksgrenze im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg eine Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung
„Jugendfreizeiteinrichtung“ ausgewiesen. Die ausgewiesene Fläche ergänzt
eine bereits im festgesetzten Bebauungsplan V-13 planungsrechtlich gesicherte Gemeinbedarfsfläche gleicher Zweckbestimmung. Beide Teilflächen
dienen gemeinsam der funktionalen Ergänzung des Jugendfreizeitschiffes
auf dem Rummelsburger See. Sie werden zum Teil durch einen StreetballPlatz sowie für Nebenanlagen (Mülltonnenstellplatz, Versorgungsanschlüsse) und Pkw- und Fahrradstellplätze genutzt. Durch die Festsetzung als
Gemeinbedarfsfläche wird diese Nutzung planungsrechtlich gesichert.
4.3 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise
Die Bestimmung des Nutzungsmaßes und der überbaubaren Grundstücksflächen
erfolgt in Teilbereichen mittels erweiterten Baukörperfestsetzungen durch Festsetzung von Baugrenzen und Baulinien in Verbindung mit der zulässigen Geschossfläche und der zulässigen Zahl von Vollgeschossen bzw. Höhe baulicher Anlagen.
In anderen Teilbereichen erfolgt eine flächenmäßige Ausweisung durch Baugrenzen, die größeren Spielraum für die Gebäudeanordnung belassen, in Verbindung
mit der Festsetzung der zulässigen Geschossfläche, Grundfläche und Vollgeschosszahl. Ziel der Festsetzungen ist es, die wesentlichen Elemente des städtebaulichen Entwurfes von AFF Architekten, der als Siegerentwurf aus dem städtebaulichen Gutachterverfahren 2009 hervorgegangen ist, planungsrechtlich festzuschreiben. Gleichzeitig soll in den Bereichen, in denen dies vertretbar erscheint,
ausreichend Spielraum für die spätere Entwurfsplanung verbleiben, da dem städtebaulichen Entwurf kein konkretes Investitionsvorhaben zugrunde liegt.
4.3.1 Kerngebiete MK 1 und MK 2, Mischgebiet MI 4
In den Kerngebieten MK 1, MK 2 und im Mischgebiet MI 4 werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch eine flächenmäßige Ausweisung beStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
85
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
stimmt. Als zulässiges Nutzungsmaß werden im MK 1 eine Grundfläche
(GR) von 3.796 m² und eine Geschossfläche (GF) von 19.600 m², im MK 2
eine Grundfläche von 2.800 m² und eine Geschossfläche von 14.700 m² sowie im MI 4 eine Grundfläche von 1.650 m² und eine Geschossfläche von
10.700 m² festgesetzt.
Sowohl im MK 1 als auch im MK 2 und im MI 4 werden bis zu sieben Vollgeschosse als Höchstmaß durch die Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglicht. Entlang der Kynast- und Hauptstraße sowie entlang des geplanten
Stadtplatzes wird zusätzlich ein 12 m breiter Streifen festgesetzt, in dem die
sieben Vollgeschosse zwingend festgesetzt werden. Dadurch soll sichergestellt werden, dass eine städtebauliche Raumkante entlang des öffentlichen
Straßenraumes ausgebildet wird und die Haupt- und Kynaststraße als städtische Straßen baulich-räumlich gefasst werden. Zudem soll zu den teilweise
in Hochlage verlaufenden Bahnanlagen ein bauliches Gegenüber geschaffen werden, das eine Mindesthöhe erfordert, um eine städtebauliche Wirkung entfalten zu können. Schließlich wird durch die Festsetzung ein Immissionsschutz für die rückwärtigen, seeorientierten Grundstücksflächen gewährleistet. Der Bebauungsplan setzt damit die Forderung der schalltechnischen Untersuchung um, wonach die Gebäude entlang der Verkehrstrassen
möglichst hoch sein sollen und in den rückwärtigen Bereichen keine Gebäude zulässig sein sollen, die die Höhe der Stadtkante überschreiten.
Wesentliches Element des städtebaulichen Entwurfs ist die Ausbildung eines Stadtplatzes im Kreuzungsbereich Kynaststraße/Hauptstraße sowie einer Fußgängerpromenade von dort zum Rummelsburger See. Diese öffentlichen Räume sollen durch die Bebauung im MK 1 und MK 2 städtebaulich
gefasst werden; die Abfolge von Straßenraum, Stadtplatz, Promenade und
Uferbereich soll für den Fußgänger räumlich erlebbar sein. Aus diesem
Grund werden entlang der Kynast- und Hauptstraße sowie entlang des
Stadtplatzes und der Fußgängerpromenade im Kerngebiet Baulinien festgesetzt, auf denen gebaut werden muss. Ein Zurückspringen der Gebäude von
den Baulinien würde die klare Struktur des städtebaulichen Entwurfes beeinträchtigen und könnte zu einer Auflösung der städtebaulichen Figur führen.
Durch die Festsetzung der Baulinien wird die Verbindung zwischen Bahnhof
„Berlin-Ostkreuz“ und Ufer des Rummelsburger Sees als wesentliche Achse
und Grundgerüst des städtebaulichen Entwurfs gestärkt. Bei einer Umsetzung des städtebaulichen Entwurfs mit einer geschlossenen Bebauung entlang der Baulinie ist darüber hinaus sichergestellt, dass der Anteil der zu den
belasteten Verkehrswegen orientierten Fassaden minimiert wird und die
Blockinnenbereiche nicht verlärmt werden.
Die Festsetzungen des Bebauungsplans ermöglichen eine vollständige
Überbauung des Baufeldes im MK 1 (GR 3.796 m²). Dies ist sinnvoll, um
hier beispielsweise einen großflächigen Einzelhandelsbetrieb unterbringen
zu können. Durch die Begrenzung der GF auf 19.600 m² wird gleichzeitig eine übermäßige bauliche Inanspruchnahme des Baufeldes verhindert. Die
Festsetzung ermöglicht beispielsweise eine siebengeschossige geschlossene Blockrandbebauung mit einem eingeschossigen Sockelgebäude, lässt
aber auch Spielraum für andere Entwürfe in Abhängigkeit vom Nutzungskonzept.
Die im MK 2 und im MI 5 festgesetzte GR und GF leiten sich aus einer städtebaulichen Figur mit einer siebengeschossigen durchgängigen Blockrandbebauung und zusätzlich besonders tiefen Erdgeschossbereichen, z.B. für
86
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Läden, ab. Die Festsetzungen lassen hier ebenfalls Spielraum auch für andere Entwürfe. Anders als im MK 1 wird im MK 2 und MI 5 keine vollständige
Überbauung des Blockes ermöglicht, um sicherzustellen, dass im Plangebiet
in gewissem Umfang Freiflächen mit natürlichem Bodenanschluss verbleiben.
Bei Ausschöpfung der festgesetzten Grund- und Geschossflächen ergeben
sich für die Baugebiete folgende rechnerischen Nutzungsmaße:
- MK 1: GRZ 1,00; GFZ 5,14,
- MK 2: GRZ 0,72; GFZ 3,78 sowie
- MI 4: GRZ 0,83; GFZ 5,36.
Damit überschreitet die ermöglichte Geschossfläche in allen drei Baugebieten die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO von 3,0 für Kerngebiete und
von 1,2 für Mischgebiete zum Teil erheblich. Im Mischgebiet MI 4 wird zudem die GRZ-Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO von 0,6 überschritten.
Zur städtebaulichen Begründung für das Erfordernis der Nutzungsmaßüberschreitungen vgl. Kapitel 4.3.8).
4.3.2 Kerngebiet MK 3
Im Kerngebiet MK 3 wird mit einer das gesamte Baugebiet umgrenzenden
Baugrenze (Baufensterausweisung) und einer GRZ von 1,0 eine vollständige
Überbauung des Baugrundstücks zugelassen. Hierdurch wird die Ausbildung
eines geschlossenen und damit lärmabschirmenden Gebäuderiegels ermöglicht.
Als Zahl der Vollgeschosse wird ein Mindestmaß von vier Vollgeschossen
und ein Höchstmaß von sieben Vollgeschossen festgesetzt. Durch die Festsetzung der Mindestgeschossigkeit soll sichergestellt werden, dass an dieser Stelle ein Baukörper entsteht, der eine städtebauliche Raumkante zur
Bahn bildet und die nördlich angrenzenden Grundstücke von den Emissionen des Bahnbetriebs abschirmt. Das Höchstmaß von sieben Vollgeschossen orientiert sich an der Höhe der gründerzeitlichen Bebauung in den angrenzenden Quartieren (unter Berücksichtigung der geringeren Geschosshöhe von Neubauten im Vergleich zur Altbausubstanz).
Die Geschossflächenzahl wird mit 4,0 festgesetzt. Dies ermöglicht bei einer
vollständigen Bebauung des Baufelds die Errichtung eines Gebäudes mit
der vorgeschriebenen Mindestzahl von vier Vollgeschossen. Bei Realisierung von fünf bis sieben Vollgeschossen kann die GRZ von 1,0 hingegen
nicht ausgeschöpft werden, in diesem Fall müssen dann unbebaute Freiflächen auf dem Grundstück verbleiben. Dadurch wird eine zu intensive
Grundstücksausnutzung verhindert. Die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO von 3,0 für die GFZ in Kerngebieten wird zwar überschritten, das Ausmaß der Überschreitung wird jedoch auf ein verträgliches Maß begrenzt (vgl.
hierzu auch Kapitel 4.3.8).
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
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Bebauungsplan XVII-4
Begründung
4.3.3 Mischgebiete MI 1 bis MI 3
Für die Mischgebiete MI 1 bis MI 3 entlang der Hauptstraße trifft der Bebauungsplan eine erweiterte Baukörperfestsetzung mittels Baulinien und Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung einer zulässigen Geschossfläche
von 9.200 m² im MI 1, 9.300 m² im MI 2 sowie 9.750 m² im MI 3. Die durch
Baugrenzen umschlossene Fläche ist zugleich die zulässige Grundfläche im
Sinne von § 19 Abs. 1 bzw. 2 BauNVO.
Rechnerisch ergeben sich die folgenden relativen Nutzungsmaße:
- MI 1: GRZ 0,88; GFZ 4,54
- MI 2: GRZ 0,83; GFZ 4,29 sowie
- MI 3: GRZ 0,94; GFZ 4,76.
Die im § 17 Abs. 1 BauNVO definierten Obergrenzen für Mischgebiete
(GRZ 0,6; GFZ 1,2) werden somit erheblich überschritten; die städtebaulichen Gründe hierfür sind im Kapitel 4.3.8 dargestellt.
Die Baulinie entlang der Hauptstraße ist gegenüber der bisherigen Straßenbegrenzungslinie zurückgesetzt und berücksichtigt so den benötigten Platz
für die vorgesehene Aufweitung der Hauptstraße, für die ein eigenes Planfeststellungsverfahren durchgeführt wird. Im Bereich des MI 2 sieht die Planfeststellung nach dem gegenwärtigen Entwurfsstand vor, die Hauptstraße so
auszubauen, dass die Wohngebäude Hauptstraße 1G und 1I erhalten bleiben können. Die nördliche Baulinie an der Hauptstraße wird dennoch so
festgesetzt, dass diese Gebäude zum Teil außerhalb der überbaubaren
Grundstücksfläche liegen. Die Gebäude genießen Bestandsschutz und können weiter genutzt werden. Bei einer Neubebauung des MI 2 sollte jedoch
eine einheitliche Bauflucht entlang der Hauptstraße entstehen, weswegen
die Baulinie in einer Flucht mit den Baulinien im MI 1 und MI 3 festgesetzt
wird.
Die Baukörperfestsetzung sieht in den drei Mischgebieten jeweils U-förmige,
bis zu siebengeschossige Gebäude vor. Die Festsetzung von bis zu sieben
Vollgeschossen erfolgt aus denselben Erwägungen wie in den Kerngebieten
MK 1 und MK 2 (vgl. Abschnitt 4.3.1).
Die Baukörper orientieren sich jeweils um nach Süden geöffnete Innenhöfe
herum, die vom Verkehrslärm der Hauptstraße abgeschirmt sind. Dies ist eine Voraussetzung dafür, dass in den in den Mischgebieten allgemein zulässigen Wohnungen gesunde Wohnverhältnisse sichergestellt werden können,
indem Lärmschutzgrundrisse mit zu den Höfen orientierten Aufenthaltsräumen realisiert werden (vgl. auch Abschnitt 4.6.1).
Für die Innenhöfe wird jeweils eine vollständige Überbauung mit bis zu zweigeschossigen Gebäudekörpern ermöglicht. Dies ist sinnvoll, um Nutzungen
mit großem Flächenbedarf auf einer Ebene zu ermöglichen (z.B. bei einer
Hotel-Nutzung Lobby-Bereich, Konferenzräume und/oder Restaurant; Läden, soweit sie nicht im Kerngebiet konzentriert werden sollen; Lieferzonen
innerhalb der Gebäude; etc.). Die festgesetzten Geschossflächen leiten sich
aus einer Baustruktur mit Gebäuden mit jeweils einem vollflächigen Sockelgeschoss und darüber sechs U-förmigen Geschossen ab. Sofern zwei Sockelgeschosse errichtet werden sollen, muss die Größe bzw. Zahl der darüber liegenden Vollgeschosse entsprechend reduziert werden. Die für eine
88
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Wohnnutzung notwendigen wohnungsbezogenen Freiflächen – insbesondere die bauordnungsrechtlich erforderlichen Kinderspielplätze – können ggf.
auf dem Dach des bzw. der Sockelgeschosse realisiert werden.
Für die vorderen, 15 m breiten Bereiche setzt der Bebauungsplan neben der
Zahl von sieben Vollgeschossen als Höchstmaß auch Traufhöhen fest, und
zwar als Mindest- und als Höchstmaß. Maximal zulässig ist eine Traufhöhe
von 20,6 m über Gehweg. Dadurch wird sichergestellt, dass die Abstandsflächen der Gebäude die Straßenmitten der in Nord-Süd-Richtung verlaufenden Straßen nicht überschreiten werden und der Bebauungsplan sich
damit nicht über die Abstandsflächenvorschriften der Bauordnung für Berlin
hinwegsetzt. Die vom Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter, insbesondere eine ausreichende Belüftung und Besonnung sowie ausreichende Sozialabstände zwischen den Gebäuden können so gewährleistet werden. Gleichzeitig wird als Mindestmaß eine Traufhöhe von 19,0 m über
Gehweg festgesetzt, die somit nur geringfügig unter dem zulässigen
Höchstmaß liegt. Der Bebauungsplan folgt damit den Forderungen der
schalltechnischen Untersuchung, wonach die Bebauung an der Stadtkante
entlang der Hauptstraße möglichst hoch sein soll, um durch eine hohe Beugungskante den Schalleintrag in die südlichen Bereiche (Wohngebiete WA 1
bis WA 3) zu minimieren.
Schließlich setzt der Bebauungsplan für die Mischgebiete MI 1 bis MI 3 auch
die Bauweise, nämlich als geschlossene Bauweise, fest. Dies ist erforderlich, damit entlang der Hauptstraße geschlossene Baukörper entstehen und
so der städtebauliche Entwurf umgesetzt wird. Die geschlossene Bebauung
entlang der Hauptstraße ist sowohl aus städtebaulicher Sicht gewünscht, um
die Straße baulich zu fassen, als auch aus lärmschutztechnischer Sicht, um
die südlich gelegenen Bereiche vom Verkehrslärm abzuschirmen. Vor allem
in den Mischgebieten MI 1 und MI 2 wäre dies ohne die Festsetzung der geschlossenen Bauweise nicht sichergestellt, da diese Baugebiete gegenwärtig aus mehreren Grundstücken bestehen, die teilweise in unterschiedlichem
Eigentum stehen. Durch die Festsetzung der geschlossenen Bauweise wird
vorgegeben, dass an die Grundstücksgrenzen herangebaut werden muss.
4.3.4 Mischgebiet MI 5
Für das Mischgebiet MI 5 werden ebenfalls zwei bis zu siebengeschossige
U-förmige Baukörper mit der Möglichkeit einer zweigeschossigen Sockelbebauung zwischen den Schenkeln durch erweiterte Baukörperausweisung
gesichert. Die Festsetzungen zum Nutzungsmaß (Festsetzung der Zahl der
Vollgeschosse als Höchstmaß, einer Traufhöhe von mindestens 19,0 m über
Gehweg und höchstens 20,6 m über Gehweg, und einer zulässigen Geschossfläche von jeweils 7.800 m²) sowie der Baulinie entlang der Kynaststraße folgt den gleichen Erwägungen wie bei den Baukörpern im MI 1
bis MI 3 entlang der Hauptstraße.
Die Festsetzung von zwei Baukörpern, die an einer Stelle unterbrochen sind,
stellen einen angemessenen Kompromiss zwischen den Belangen des
Schallschutzes (aus dieser Sicht wäre eine möglichst geschlossene Bebauung wünschenswert) und dem Frischluftaustausch dar. Der von der Spree
kommende Frischluftzustrom wirkt über den Bahnring hinaus nach Westen.
Ein Klimagutachten des Deutschen Wetterdienstes, das im Zusammenhang
mit dem damaligen Rahmenplan der städtebaulichen EntwicklungsmaßnahStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
89
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
me erstellt wurde, kam demzufolge zur Empfehlung, die Bebauung am
Kopfende des Rummelsburger Sees aufzulockern.
Entlang der Kynaststraße verbleibt eine Vorgartenzone als nicht überbaubare Grundstücksfläche, um eine einheitliche Bauflucht mit dem MK 2 und MI 4
sicherzustellen. Die Festsetzung von bis zu sieben Vollgeschossen gewährleistet, dass die Bebauung ein angemessenes Gewicht erhält, um die Kynaststraße als innerstädtische Straße räumlich zu fassen und ein adäquates
Gegenüber zum westlich der Straße liegenden Bahndamm zu schaffen.
Des Weiteren verbleibt eine 15 m breite Fläche im Süden des Baugebiets
als nicht überbaubare Grundstücksfläche. Südlich angrenzend befindet sich
die Freifläche des Jugendfreizeitschiffes, die zum Teil in diesem und zum
Teil im festgesetzten Bebauungsplan V-13 als Gemeinbedarfsfläche gesichert wird. Diese Fläche wird unter anderem durch einen Streetball-Korb genutzt. Ein 2006 im Auftrag des Bayerischen Landesamtes für Umwelt erstelltes Gutachten, das Anhaltswerte für Abstände zwischen Trendsportanlagen
und Baugebieten enthält, empfiehlt zwischen Streetball-Plätzen und Mischgebieten einen Mindestabstand von 15 m, wenn der Platz tags außerhalb
der Ruhezeiten maximal für 6 Stunden genutzt wird. Hieran orientiert sich
die Festsetzung der Baugrenze für das MI 5. Eine detaillierte Immissionsprognose liegt nicht vor. Da der Streetball-Platz jedoch nur selten genutzt
wird und eine Regelung der Nutzungszeiten durch den Betreiber der Jugendfreizeiteinrichtungen möglich ist, wird davon ausgegangen, dass der
o. g. Mindestabstand ausreichend ist.
In dem Bereich um das ehemalige Pumpenhäuschen enthält der Bebauungsplan-Entwurf eine weitere überbaubare Grundstücksfläche. Die Festsetzung erfolgt in diesem Bereich als flächenmäßige Ausweisung, um Spielraum für künftige Nutzungskonzepte zu belassen. Das vorhandene Pumpenhäuschen besitzt ein Vollgeschoss mit einer Geschossfläche von ca.
100 m². Die vorgesehenen Festsetzungen der Geschossfläche (GF 300 m²)
und der Zahl der Vollgeschosse (maximal zwei Vollgeschosse) lassen in
mäßigem Umfang Anbauten an das vorhandene Gebäude zu, um eine sinnvolle Nutzung zu ermöglichen. Da das Gebäude nicht denkmalgeschützt ist,
ist auch ein Ersatzneubau nicht ausgeschlossen. Aus städtebaulichen Gründen ist ein Erhalt des vorhandenen Gebäudes jedoch wünschenswert, um
an die historische Nutzung zu erinnern und einen Identifikationspunkt für die
Bewohner der Rummelsburger Bucht zu erhalten. Die mäßigen Nutzungsmaße sollen deswegen die Attraktivität eines Abrisses des vorhandenen
Pumpenhäuschens und eines Neubaus begrenzen. Die im Vergleich zum
Bestandsgebäude deutlich höhere Grundfläche (GR 640 m²) sowie das
großzügige Baufenster berücksichtigen die Idee, hier beispielsweise einen
Biergarten anzulegen. Wenn die baulichen Anlagen eines Biergartens (dazu
gehören z. B. Flächenbefestigungen für die Tische und Bänke) flächenmäßig größer sind als das vorhandene Gebäude, handelt es sich um eine
Hauptanlage, für die ein entsprechendes Baufeld und eine ausreichende zulässige Grundfläche vorgesehen werden muss.
Rechnerisch ergibt sich aus den festgesetzten Nutzungsmaßen für das
7.609,3 m² große MI 5 eine „durchschnittliche GRZ“ von 0,46 und eine
„durchschnittliche GFZ“ von 2,09. Die im § 17 Abs. 1 BauNVO für Mischgebiete enthaltene Obergrenze für die GRZ von 0,6 wird somit unterschritten,
während die Obergrenze für die GFZ von 1,2 überschritten wird, vgl. hierzu
auch Kapitel 4.3.8.
90
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
4.3.5 Allgemeine Wohngebiete
Die überbaubaren Grundstücksflächen und das Maß der baulichen Nutzung
in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 wird durch erweiterte
Baukörperfestsetzungen mittels Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung einer zulässigen Geschossfläche und der Höchstzahl von fünf Vollgeschossen bestimmt. Die durch Baugrenzen umschlossene Fläche ist zugleich die zulässige Grundfläche im Sinne von § 19 Abs. 1 bzw. 2 BauNVO.
Die Festsetzungen orientieren sich an den Ergebnissen des städtebaulichen
Gutachterverfahrens und dem daraus hervorgegangenen städtebaulichen
Entwurf von AFF Architekten. Mit der Zeilenbebauung in Nord-Süd-Ausrichtung soll die attraktive städtebauliche Struktur der östlich benachbarten
Quartiere in Rummelsburg aufgegriffen und fortgesetzt werden. Die Festsetzung von bis zu 5 Vollgeschossen erlaubt sowohl die Realisierung von Geschosswohnungsbau als auch von Reihenhäusern („Townhouses“). Durch
die Zeilenbauweise wird eine Sichtbeziehung von den Mischgebieten an der
Hauptstraße zum Rummelsburger See gewährleistet. Mit der Festsetzung
von fünf Vollgeschossen als Höchstmaß erfolgt eine Abstaffelung der Bebauung von der Hauptstraße (mit bis zu sieben Vollgeschossen in den
Mischgebieten) zum Rummelsburger See hin.
Rechnerisch ergeben sich für die einzelnen Baugebiete folgende durchschnittliche Nutzungsmaße:
- WA 1: GRZ 0,40; GFZ 1,95
- WA 2: GRZ 0,43; GFZ 2,08 sowie
- WA 3: GRZ 0,49; GFZ 2,37.
Die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO für allgemeine Wohngebiete
(GRZ 0,4; GFZ 1,2) werden somit vor allem hinsichtlich der GFZ überschritten, während die GRZ-Obergrenzen eingehalten oder nur in geringfügigem
Umfang überschritten werden. Zur städtebaulichen Rechtfertigung der Nutzungsmaßüberschreitungen vgl. Kapitel 4.3.8.
Die sich aus der Baukörperfestsetzung ergebende GRZ kann gemäß § 19
Abs. 4 BauNVO um bis zu 50 v.H. durch die Grundflächen von Nebenanlagen, Stellplätzen und unterirdischen baulichen Anlagen überschritten
werden, wenn der Bebauungsplan keine abweichende Regelung trifft. Für
die geplanten Wohnungen, insbesondere bei Realisierung von Geschosswohnungsbau, wird die Errichtung von Tiefgaragen notwendig. Die Überschreitungsmöglichkeit von 50 % reicht hier jedoch nicht aus, um ausreichend große Tiefgaragen herstellen zu können. Der Bebauungsplan trifft
deshalb gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 19 Abs. 4 Satz
3 BauGB mit der textlichen Festsetzung Nr. 10 folgende abweichende
Regelung:
„Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 darf durch die Grundflächen von Anlagen im Sinne
von § 19 Absatz 4 der Baunutzungsverordnung die festgesetzte Grundfläche
bis zu einer Grundflächenzahl von 0,75 überschritten werden.“
Neben der Zahl der Vollgeschosse wird zusätzlich eine maximale Traufhöhe
von 17,5 m über Gehweg festgesetzt. Diese Höhe ermöglicht großzügige
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
91
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Geschosshöhen bei den festgesetzten fünf Vollgeschossen. Sie stellt jedoch
sicher, dass die Abstandsflächen der Gebäude nicht über die Straßenmitte
hinausragen und der Bebauungsplan sich trotz der Baukörperfestsetzung
nicht über die Abstandsflächenregelungen des § 6 Abs. 1 bis 7 der Berliner
Bauordnung hinwegsetzt. Ohne die Festsetzung könnten theoretisch Gebäude mit außergewöhnlich hohen Geschossen entstehen, bei denen dies
nicht gewährleistet wäre.
4.3.6 Sondergebiet
Im Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Beherbergung“ werden die
überbaubaren Grundstücksflächen durch eine flächenmäßige Ausweisung
mit Baugrenzen, die das gesamte Sondergebiet umfassen, bestimmt. Als
Nutzungsmaß werden eine GRZ von 0,8, eine GFZ von 2,4 und entsprechend der Geschossigkeit der Bestandsgebäude eine Obergrenze von vier
Vollgeschossen festgesetzt.
Die Festsetzungen eröffnen die Möglichkeit, den vorhandenen Gebäudebestand durch einzelne Baukörper zu ergänzen und damit eine den Baublock
konturierende offene Bebauung herzustellen. Der baulichen Ergänzung werden durch den denkmalgeschützten Gebäudebestand und den zu beachtenden Umgebungsschutz sowie durch die abstandsrechtlichen Bestimmungen
der Bauordnung Grenzen gesetzt, die keiner weiteren Einschränkung durch
Baugrenzen bedürfen.
Die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO für Sondergebiete (GRZ 0,8;
GFZ 2,4) werden eingehalten.
4.3.7 Gemeinbedarfsfläche
Bei der Gemeinbedarfsfläche „Jugendfreizeiteinrichtung“ handelt es sich um
eine nicht überbaubare Grundstücksfläche, für die dementsprechend kein
Nutzungsmaß bestimmt wird.
4.3.8 Überschreitung der Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO
Die Höchstwerte des § 17 Abs. 1 BauNVO, vor allem hinsichtlich der Geschossflächenzahl (GFZ), werden in nahezu allen Baugebieten im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 überschritten. Dies ist aus folgenden
besonderen städtebaulichen Gründen im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO erforderlich:
- Die bauliche Inanspruchnahme dieses Standortes mit einer hohen Dichte
leistet einer Innenentwicklung im Sinne einer nachhaltigen Stadtentwicklung Vorschub. Die Nähe zum Stadtzentrum Ost, aber auch die Lage am
Rummelsburger See und die Nähe zum Treptower Park definieren eine
hohe Standortqualität, die nur wenige Gebiete im Stadtgebiet aufweisen.
- Die bauliche Konzentration an diesem Standort ermöglicht im Zusammenhang mit der sehr guten ÖPNV-Anbindung eine gesamtstädtisch
günstige Auslastung der Verkehrsinfrastruktur. Nach Abschluss der Baumaßnahmen am Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ und seinem Ausbau zum Re92
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
gionalverkehrshaltepunkt wird es sich bei dem Bahnhof um einen der
wichtigsten Bahnknoten im Regionalverkehr Berlins handeln.
- Das Plangebiet stellt den „Eingangsbereich“ in die Rummelsburger Bucht
dar. Als baulicher Auftakt für das gesamte Gebiet soll entsprechend der
Zielstellung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme an dieser Stelle
eine Bebauung vergleichsweise hoher Dichte ermöglicht werden. Diese
Zielstellung schlug sich in allen seit den 1990er Jahren durchgeführten
Planungen für diesen Standort nieder (vgl. Kap. II.1 „Entwicklung der Planungsüberlegungen“).
- Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 sollen räumlich konzentriert Funktionen untergebracht werden, die die überwiegende Wohnfunktion in der übrigen Rummelsburger Bucht nutzungsstrukturell ergänzen.
Zudem soll aufgrund der attraktiven Lage und um ein monostrukturiertes
Quartier zu vermeiden eine Nutzungsmischung ermöglicht werden. Um
alle Nutzungsansprüche in ausreichendem Umfang berücksichtigen zu
können, ist die vergleichsweise hohe städtebauliche Dichte erforderlich.
- Die Festsetzungen für den Südost-Quadranten leiten sich aus dem 2009
durchgeführten städtebaulichen Gutachterverfahren ab, aus dem der
städtebauliche Entwurf von AFF Architekten als Grundlage für die weitere
Bearbeitung des Bebauungsplan-Verfahrens empfohlen wurde. Diese besondere, auf das Plangebiet zugeschnittene städtebauliche Planungsidee, soll durch den Bebauungsplan XVII-4 planungsrechtlich ermöglicht
werden.
- Für das MK 3 kommt als Besonderheit hinzu, dass es sich um ein sehr
schmales Baugebiet handelt. Städtebauliches Ziel ist es, auf dem zwischen der Planstraße 4 und den Bahnanlagen verbleibenden Grundstücksstreifen eine Riegelbebauung zu ermöglichen, um den Straßenraum baulich zu fassen und um die nördlich angrenzenden Quartiere von
dem Eisenbahnlärm abzuschirmen. Die städtebaulich angestrebte Bebauung des MK 3 führt bei dem schmalen Grundstückszuschnitt quasi
zwangsläufig zu einem Nutzungsmaß, das die Obergrenzen des § 17
Abs. 1 BauNVO überschreitet.
- Das Plangebiet ist durch die angrenzenden Bahntrassen teilweise von
umliegenden Stadtteilen isoliert. Die festgesetzten Nutzungsmaße sind
erforderlich, um der geplanten Bebauung ein ausreichendes Gewicht als
eigenständiger Bebauungsschwerpunkt zu geben.
Aus den vorgenannten Punkten geht hervor, dass das Plangebiet ganz besondere Qualitäten und Standorteigenschaften ausweist, die es von anderen
Standorten innerhalb des Stadtgebiets unterscheidet. Es handelt sich hier
nicht um eine städtebauliche Standardsituation; die „besonderen“ städtebaulichen Gründe, die für die Rechtfertigung der Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO erforderlich sind, liegen vor. Auch die Tatsache,
dass das Plangebiet innerhalb eines städtebaulichen Entwicklungsbereichs
gemäß § 172 BauGB liegt, spricht für das Vorliegen „besonderer“ städtebaulicher Gründe.
Das Überschreiten des Nutzungsmaßes wird durch folgende Umstände und
Maßnahmen ausgeglichen:
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
93
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
- Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind nicht beeinträchtigt. Die Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin werden – mit Ausnahme der südlichen Grundstücksgrenze des MK 3, die allerdings an unbebaute Bahnanlagen angrenzt –
durchweg eingehalten.
- Die Lage am Rummelsburger See, die breiten Trassen der Bahnanlagen
sowie das großzügige Erschließungsnetz stellen eine ausreichende Belüftung und Belichtung der geplanten Bebauung sicher.
- Die in den allgemeinen Wohngebieten und im Mischgebiet MI 5 vorgesehenen Baukörperfestsetzungen stellen sicher, dass in den für die Wohnnutzung besonders geeigneten Baugebieten innerhalb des Geltungsbereichs wohnungsbezogene Freiflächen in ausreichendem Umfang entstehen. Auch in den übrigen Baugebieten, in denen Wohnungen zulässig
sind, können die erforderlichen wohnungsbezogenen Freiflächen realisiert
werden (beispielsweise durch eine Nutzung der Dächer der Erdgeschosszonen, soweit die Baufelder vollständig überbaut werden).
- Der Ausschluss von oberirdischen Stellplätzen und Garagen sowie die
nur ausnahmsweise Zulässigkeit von Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen lässt insbesondere in den allgemeinen
Wohngebieten Freiflächen entstehen, die qualitätsvoll gärtnerisch gestaltet werden können und der Erholung dienen.
- Mit dem Uferweg entlang des Rummelsburger Sees, dem geplanten
Fußgänger- und Radfahrerbereich (Stadtplatz und Promenade) sowie der
geplanten öffentlichen Parkanlage sind im Plangebiet umfangreiche öffentlich nutzbare Freiflächen vorhanden bzw. geplant, die der Erholung
dienen und einen Ausgleich für die vergleichsweise hohe Dichte innerhalb
der Baugebiete herstellen.
- Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans und ergänzende Regelungen in einem städtebaulichen Vertrag vermieden bzw. ausgeglichen (vgl. Kapitel 4.5).
- Der vierspurige Ausbau der Hauptstraße, für den durch ein vom Bebauungsplan XVII-4 unabhängiges Planfeststellungsverfahren Planrecht geschaffen wird, wird im Bebauungsplan XVII-4 berücksichtigt. Dies und die
schon heute sehr gute und künftig noch verbesserte Anbindung an das
öffentliche Nahverkehrsnetz ermöglichen eine der Baudichte und Nutzung
angemessene Erschließung. Die für die Nutzungen benötigten Stellplätze
können in Tiefgaragen untergebracht werden. Die Bedürfnisse des Verkehrs werden befriedigt.
Sonstige öffentliche Belange, die den geplanten Nutzungsmaßen entgegenstehen könnten, sind nicht erkennbar. Vielmehr dienen die Festsetzungen
den Belangen der Wirtschaft einschließlich der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung sowie den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung, indem die Voraussetzungen für die Realisierung von Wohnraum, von Arbeitsstätten und eines Nahversorgungszentrums geschaffen werden.
94
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
4.3.9 Zulässigkeit von Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen
Eine Massierung von Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen würde dem mit der Festsetzung der Baulinien verfolgten Ziel,
die Vorgartenbereiche entlang der Hauptstraße und der Kynaststraße sowie
die Gartenbereiche in den allgemeinen Wohngebieten von Bebauung möglichst freizuhalten, widersprechen. Nebenanlagen sollen aus diesem Grund
nur in eingeschränktem Umfang zugelassen werden. Der Bebauungsplan
trifft deswegen auf der Grundlage von § 9 Absatz 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Absatz 5 BauNVO die textliche Festsetzung Nr. 8:
„Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen können Nebenanlagen im
Sinne des § 14 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden.“
Die Festsetzung ermöglicht durch die Ausnahmeregelung eine Einzelfallsteuerung im Baugenehmigungsverfahren. Dadurch soll dem Bezirk die
Möglichkeit verbleiben, auf Gestaltung, Größe und Anordnung der Nebenanlagen vor allem in den allgemeinen Wohngebieten Einfluss zu nehmen. Im
Interesse einer qualitativ hochwertigen Gestaltung des Wohngebietes soll
ein Wildwuchs z.B. bei Geräteschuppen, Gartenhäusern etc. vermieden
werden. Eine Ansammlung solcher Anlagen an unterschiedlichsten Stellen
auf den Baugrundstücken würde nicht nur das Ortsbild stören, sondern
könnte auch die Erholungsfunktion der Grundstücksfreiflächen sowie die
Sichtverbindungen von den Mischgebieten zum Rummelsburger See beeinträchtigen. Da solche Anlagen jedoch in begrenztem Umfang benötigt werden, werden sie nicht generell ausgeschlossen, sondern es erfolgt die Ausnahmeregelung.
4.3.10 Abstandsflächen
Im Kerngebiet MK 3 bedarf es zur Umsetzung der Planungsziele einer Anordnung von Abstandsflächen auf dem südlich angrenzenden Bahngelände.
Nördlich des Kerngebietes MK 3 weisen die Straßenverkehrsflächen eine
ausreichende Breite für eine Ausschöpfung des ausgewiesenen Nutzungsmaßes auf.
Zur Zulässigkeit einer Abstandsflächenunterschreitung zur Bahnanlage bedarf es gemäß § 6 Abs. 8 Berliner Bauordnung (BauO Bln) einer ausdrücklichen Festsetzung:
„An die Baugrenzen darf im Kerngebiet MK 3 zwischen den Punkten A1 und
A2 bezogen auf die generell zulässige Höhe der baulichen Anlagen mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach Bauordnung Berlin herangebaut werden.“
(§ 9 Absatz 1 Nr. 2 BauGB)
Die textliche Festsetzung Nr. 7 ermöglicht die Bebauung der überbaubaren Grundstücksflächen ohne Einschränkung der zulässigen baulichen
Höhe auch bei Unterschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen. Sie dient der baulichen Nutzung des Kerngebiets MK 3 mit
einer für die Ausbildung einer städtebaulichen Raumkante und zur Abschirmung von Immissionen des Bahnbetriebs ausreichenden Höhe. Eine Beeinträchtigung von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen ist damit nicht
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
95
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
verbunden, da eine ausreichende Belichtung und Belüftung des Baugebiets
durch das südlich angrenzende Bahngelände gewährleistet ist.
In den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 und in den Mischgebieten
MI 1 bis MI 3 sowie MI 5 (Baufelder an der Kynaststraße) trifft der Bebauungsplan mit den erweiterten Baukörperfestsetzungen ebenfalls ausdrückliche Festsetzungen im Sinne des § 6 Abs. 8 BauO Bln. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans zur Traufhöhe in diesen Baugebieten ist jedoch sichergestellt, dass die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen durchgängig eingehalten werden.
In allen übrigen Baugebieten sind die bauordnungsrechtlich erforderlichen
Abstandsflächen generell einzuhalten. Der Bebauungsplan trifft hier keine
von den Bestimmungen der Bauordnung Berlin abweichenden Regelungen.
4.4 Verkehrsflächen, Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
4.4.1 Öffentliche und private Straßenverkehrsflächen
Dem Bebauungsplan-Entwurf liegt der Entwurf des Erschließungskonzeptes
„Verkehrliche Erschließung Bahnhof Berlin-Ostkreuz" der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung, Stand August 2004 sowie ein Verkehrsgutachten der
VMZ Berlin mit Stand Dezember 2011 zu Grunde. Im Rahmen der Erarbeitung dieser Gutachten erfolgten Abstimmungen mit den relevanten Fachbehörden zur Anbindung der Baugebiete im Südostquadranten an das übergeordnete Straßennetz.
Für das Jahr 2025 wird im übergeordneten Straßennetz im Bereich des
Plangebiets eine Zunahme des Verkehrsaufkommens gegenüber der Straßenverkehrszählung 2005 prognostiziert. Diese Verkehrszunahme beruht in
erster Linie auf Effekten außerhalb des Einflusses des BebauungsplanVerfahrens, wie dem 4-streifigen Ausbau der Hauptstraße und der Verlängerung der BAB A 100 bis zum Treptower Park (16. Bauabschnitt). Darüber
hinaus führt aber auch die Entwicklung der Baugebiete im Geltungsbereich
des Bebauungsplans XVII-4 zu einem zusätzlichen Ziel- und Quellverkehrsaufkommen von ca. 4.000 Fahrten/Werktag, welches in untergeordnetem Maße auch zu der Erhöhung des Verkehrsaufkommens im übergeordneten Straßennetz beiträgt.
Unter den o.g. Annahmen (Ausbau der Hauptstraße, Verlängerung der BAB
A 100 zum Treptower Park, Entwicklung der Baugebiete im Bebauungsplan
XVII-4) prognostiziert das Verkehrsgutachten der VMZ Berlin für das Jahr
2025 die in der folgenden Tabelle dargestellten Verkehrsmengen.
Tab. 8:
Prognose des Verkehrsaufkommens im Jahr 2025
Straße
Hauptstraße (westlich Einmündung Karlshorster Straße)
96
DTVWT Kfz/24h
36.280-37.000
Hauptstraße (östlich Einmündung Karlshorster Straße)
32.560
Markgrafendamm
32.800
Karlshorster Straße
26.930-29.260
Marktstraße
19.780-29.030
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Im Einzelnen trifft der Bebauungsplan für die verschiedenen Straßenabschnitte die folgenden Festsetzungen:
Marktstraße, Karlshorster Straße
Für den Abschnitt der Marktstraße zwischen Planstraße 4 und Karlshorster
Straße setzt der Bebauungsplan eine veränderte Straßenbegrenzungslinie
fest. Er sieht hier eine Aufweitung der Straße nach Süden vor, um eine Straßenbahntrasse in Seitenlage zu ermöglichen (vgl. Kapitel 4.4.4). Diese Aufweitung wurde im Planfeststellungsbeschluss zum Umbau des Bahnhofs
„Berlin-Ostkreuz“ bereits berücksichtigt; es werden hier durch den Bebauungsplan keine Flächen überplant, die dem Eisenbahnbetriebszweck dienen.
In den übrigen Abschnitten sichert der Bebauungsplan die Marktstraße und
die Karlshorster Straße in ihren bestehenden Abmessungen.
Hauptstraße
Für die Hauptstraße ist ein vierspuriger Ausbau zwischen Markgrafendamm
und Karlshorster Straße vorgesehen. Für die vier Fahrspuren mit Mittelstreifen, beidseitigen Radfahrstreifen und teilweise Abbiegestreifen sowie beidseitige Fußwege, Baumstreifen und einen einseitigen Streifen für Stellplätze
ist zwischen Kynaststraße und Karlshorster Straße ein Profil von 30,20 bis
32,20 m Breite vorgesehen. Vor den Gebäuden Hauptstraße 1F bis 1I soll
das Straßenprofil auf 26,70 m reduziert werden, insbesondere durch Verzicht auf Stellplätze in diesem Bereich. Im die Ringbahntrasse unterquerenden Abschnitt soll die Hauptstraße künftig eine Regelbreite von 21,50 m
aufweisen. Hier wird auf einen Baumstreifen verzichtet und der Gehweg soll
über den südlichen Bahnhofsvorplatz verlaufen. Im Bereich der geplanten
Bushaltestelle gegenüber dem südlichen Bahnhofszugang ist eine Verbreiterung des südlichen Gehwegs vorgesehen.
Die planungsrechtliche Sicherung des Straßenausbaus der Hauptstraße erfolgt durch ein gesondertes Planfeststellungsverfahren. Der Bebauungsplan
XVII-4 stellt die nach dem gegenwärtigen Stand des Planfeststellungsverfahrens für eine Straßenerweiterung vorgesehenen Bereiche als weiße Flächen
mit der Kennzeichnung „in Aussicht genommene Verbreiterung der Hauptstraße“ dar. Für diese Flächen trifft der Bebauungsplan keine Festsetzungen.
Östlich des Ringbahnbrückenzugs wird die nördliche Straßenbegrenzungslinie der Hauptstraße durch den Bebauungsplan in einem neuen Verlauf festgesetzt. Die ehemalige Verbindungsrampe von der alten Kynaststraßenbrücke zur Hauptstraße wird zum Teil in die planfestgestellte Bahnfläche und
zum Teil in die Straßenverkehrsfläche der Hauptstraße einbezogen (vgl. zur
Abgrenzung auch Kapitel 4.4.4). Zurzeit befinden sich hier noch Baustellenflächen für den Bahnhofsumbau. Auf den Flächen, die nicht als planfestgestellte Bahnanlage gelten und deswegen in die Straßenverkehrsfläche der
Hauptstraße einbezogen werden, sind im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ teilweise Ausgleichspflanzungen sowie die Anlage eines Kurzzeitparkplatzes vorgesehen. Darüber hinaus verbleiben hier weitere Flächen, die weder für Bahnbetriebszwecke benötigt werden, noch für Fahrbahnen und Gehwege der HauptstraStand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
97
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
ße – auch nicht für den vorgesehenen vierstreifigen Ausbau der Straße. Die
Flächen werden dennoch vollständig der angrenzenden Straßenverkehrsfläche zugeordnet, da keine sinnvolle selbstständige Nutzung möglich ist. Die
innerhalb des künftigen Straßenlandes liegenden, planfestgestellten Ausgleichspflanzungen können dann beispielsweise durch weiteres Straßenbegleitgrün ergänzt werden. Der geplante Kurzzeitparkplatz liegt dann künftig
ebenfalls innerhalb des öffentlichen Straßenlandes.
Kynaststraße
Die Kynaststraße einschließlich der Brücke über die Bahnanlagen ist unter
Inanspruchnahme von Flächen des Grundstücks Marktstraße 9-13 im Zeitraum 2009-2010 in veränderter Lage neu errichtet worden. Hierbei wurde die
Kynaststraßenbrücke, bedingt durch den Flächenbedarf der Ringbahnsteige,
in östlicher Richtung verschoben. Des Weiteren wurde die „Untere Kynaststraße“ als Verbindung der Kynaststraße mit der Hauptstraße neu errichtet. Hierfür wurden Flächen der Grundstücke Kynaststraße 18-23 in Anspruch genommen. Der Bebauungsplan setzt die Straßenverkehrsfläche der
Kynaststraße in ihrem aktuellen Verlauf fest.
Innere Erschließung
Zur inneren Erschließung des Südost-Quadranten setzt der Bebauungsplan
mehrere öffentliche und private Verkehrsflächen fest (Planstraßen 1, 2, 3
und C Nord sowie Privatstraßen A, B Nord, B Süd und C Süd), die neu herzustellen sind. Der Verlauf der festgesetzten Straßenverkehrsflächen ist abgeleitet aus dem städtebaulichen Entwurf von AFF Architekten.
Die Planstraße 1 dient der Erschließung sowohl des südlich angrenzenden
MI 5 als auch des nördlich angrenzenden Baublocks mit MK 2 und MI 4. Bei
einer zusammenhängenden Vermarktung dieses Baublocks kann das Kerngebiet MK 2 über die Planstraße 1 erschlossen werden, indem z.B. die Einfahrten zu den Lieferbereichen für den Gesamtblock im Mischgebiet angeordnet werden. Am östlichen Ende der Planstraße 1 ist eine Aufweitung der
Straßenverkehrsfläche auf 16 m vorgesehen. Bei Ausgestaltung dieses Bereichs als Mischverkehrsfläche ist diese Breite ausreichend, um eine Wendemöglichkeit für den Kraftfahrzeugverkehr zu bieten.
Die Planstraße 2 dient neben der Erschließung des Kerngebietes MK 1 der
rückseitigen Erschließung der Mischgebiete MI 1 bis MI 3, um beispielsweise
ggf. erforderliche Lieferbereiche oder Tiefgaragenzufahrten hier anbinden zu
können und die zur Hauptstraße hin orientierte Vorderseite der Gebäude von
solchen Nutzungen freizuhalten. An die Hauptstraße kann aufgrund der hohen Verkehrsbelastung nur in begrenztem Umfang angeschlossen werden.
Darüber hinaus wird über die Planstraße 2 die Anbindung der für die Erschließung der allgemeinen Wohngebiete notwendigen Privatstraßen A, B
Süd und C Süd an die Hauptstraße sichergestellt. Die Planstraße 2 wird mit
einer Breite von 20,00 m festgesetzt, analog zur ebenfalls parallel zur Hauptstraße verlaufenden Straße „An der Bucht“ im Gebiet Rummelsburg I. Die
Breite ermöglicht bei Bedarf die Einordnung von Versickerungsmulden innerhalb der Verkehrsfläche.
Zur Erschließung der östlichen Gebäudezeile im WA 3 sowie der im Bebauungsplan XVII-5a ausgewiesenen Kindertagesstätte erfolgt die Ausweisung
der Planstraße 3 in südlicher Verlängerung der Karlshorster Straße als öf98
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
fentliche Straßenverkehrsfläche. In ihrem Verlauf reagiert sie auf den zu erhaltenden Baumbestand. Die große Breite der festgesetzten Straßenverkehrsfläche erlaubt es, innerhalb des Straßenlandes großzügige Flächen für
Straßenbegleitgrün anzuordnen, insbesondere auch im Bereich des Naturdenkmals. Da eine Entwurfsplanung für die Straße und damit auch die genaue Abgrenzung zwischen Fahrbahn/Gehweg und Straßenbegleitgrün noch
nicht feststeht, wird die Straße in ihrer vollen Breite als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt. Eine Selbstbindung der Gemeinde in Bezug auf die Abgrenzung des Straßenbegleitgrüns ist nicht erforderlich.
Eine Anbindung der Planstraße 3 an den Knoten Hauptstraße/Karlshorster
Straße für den Kfz-Verkehr ist gemäß Abstimmung mit der Abteilung VII der
Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt nicht möglich, da dieser
Knoten bereits ausgelastet ist und zusätzliche Abbiegeverkehre zu einer
Überlastung führen würden. Dennoch wird auch der Abschnitt östlich des
MI 3 als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt, um die Möglichkeit offen zu
halten, über das Flurstück 471, welches im Bebauungsplan XVII-5a bereits
als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt ist, an die östlich des Plangebiets
vorhandene Straße „An der Bucht“ anbinden zu können.
Die Anbindung der Baugebiete an das übergeordnete Straßennetz kann
über die Planstraße 2 (nördliche Verlängerung der Privatstraße A) und die
Planstraße C Nord erfolgen. Gemäß Abstimmung mit den zuständigen
Fachbehörden soll die Anbindung der Planstraße 2 an die Hauptstraße voraussichtlich als Vollknoten mit einer Lichtsignalanlage ausgebildet werden.
Die Planstraße C Nord soll hingegen ohne Lichtsignalanlage mit Rechtsabbiegemöglichkeiten in und aus der Hauptstraße sowie mit einer Linksabbiegemöglichkeit von der Hauptstraße aus Richtung Osten in das Plangebiet
gestaltet werden. Über diese beiden Anbindungen kann die Erschließung
des Plangebietes sichergestellt werden. Die Planfeststellung zum Ausbau
der Hauptstraße sieht einen ausreichend breiten Mittelstreifen vor, um die
notwendigen Linksabbiegespuren einordnen zu können. Das Verkehrsgutachten der VMZ Berlin zum Bebauungsplan XVII-4 vom 12. Dezember 2011
zeigt, dass die Verkehrsmengen der ein- und abbiegenden Fahrzeuge an
den beiden Knoten überschaubar sein werden. Der stärkste Abbiegestrom
wird an der Einmündung der Planstraße C Nord mit 520 Linksabbiegern in
das Plangebiet und 540 Rechtsabbiegern aus dem Plangebiet pro Werktag
prognostiziert. Unter der Annahme eines Spitzenstundenanteils am Tagesverkehr von 15 % ergibt dies eine Verkehrsbelastung von 78 bzw. 81 Pkw in
der Spitzenstunde.
Die Privatstraßen dienen vorrangig der Erschließung der angrenzenden
Baugebiete und besitzen keine übergeordnete Erschließungsfunktion. Sie
können daher im Rahmen der Vermarktung den angrenzenden Grundstücken zugeordnet werden, eine öffentliche Widmung ist nicht erforderlich.
Über die öffentliche Verkehrsfläche Planstraße 2 ist eine Anbindung an die
Hauptstraße gewährleistet.
Planstraße 4
Zur verbesserten Erschließung des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ aus nordöstlicher Richtung erfolgt die Ausweisung einer weiteren öffentlichen Straßenverkehrsfläche (Planstraße 4) zwischen Ringbahn und Marktstraße. Die
Straße dient zudem der Erschließung des Kerngebietes MK 3 und weist mit
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
99
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
19,50 m eine ausreichende Breite für zwei Fahrspuren, eine Straßenbahntrasse, beidseitige Gehwege und Baum-/Stellplatzstreifen auf.
Simplonstraße, Neue Bahnhof straße
Im Nordwesten reicht der Geltungsbereich bis an die Simplonstraße und die
Neue Bahnhofstraße heran. Die Geltungsbereichsgrenze fällt mit der Straßenbegrenzungslinie zusammen, was durch die textliche Festsetzung
Nr. 28 klargestellt wird:
„Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten B1 und B2 ist zugleich
Straßenbegrenzungslinie."
Einteilung der Verkehrsf lächen
Der Bebauungsplan setzt lediglich die Begrenzung der öffentlichen und privaten Straßenverkehrsflächen fest und trifft zur funktionalen Einteilung keine
Festsetzungen (textliche Festsetzung Nr. 29).
Insbesondere die Planstraße 3 und Abschnitte der Hauptstraße werden nicht
in ihrer vollen Breite für Fahrbahn und Gehwege benötigt werden. Die Bereiche sollen dennoch vollständig als öffentliche Verkehrsfläche festgesetzt
und gewidmet werden, damit keine Restflächen entstehen. Innerhalb der
Straßenverkehrsfläche können Grünstreifen als Straßenbegleitgrün angelegt
werden.
4.4.2 Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Der Bereich des Uferwegs, der geplante Stadtplatz gegenüber dem Bahnhof
„Berlin-Ostkreuz“ sowie die geplante Promenade vom Stadtplatz zum Uferweg werden als Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung
„Fußgänger- und Radfahrerbereich“ festgesetzt.
Der Uferweg einschließlich der angrenzenden Bereiche mit der Ufervegetation ist im Jahr 2010 als Verkehrsfläche gewidmet worden. Die Zuständigkeit
für die Unterhaltung der Fläche liegt beim bezirklichen Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt. Entsprechend dieser Widmung erfolgt die Festsetzung
im Bebauungsplan als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung. Auch
die noch nicht gewidmeten Teilflächen zwischen Uferweg und geplanten
Wohngebieten WA 2 und WA 3, die Teil der öffentlichen Freiflächen werden
sollen, werden der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung zugeschlagen. Die nördliche Grenze der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung nimmt hier die Flucht der am Quartier „Rummelsburg 1“ (Bebauungsplan XVII-5b) vorhandenen Uferpromenade auf.
Im Bereich der geplanten öffentlichen Parkanlage ist die genaue Abgrenzung zwischen Verkehrsfläche und Grünfläche im weiteren Verfahren mit
den zuständigen Fachbehörden abzustimmen.
Der Uferweg ist Teil des Fahrradrouten-Hauptnetzes. Es ist beabsichtigt, ihn
ab dem Jahr 2013 auszubauen, um Konflikte zwischen Fußgängern und
Radfahrern entschärfen zu können. Die festgesetzte Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ermöglicht die Aufweitung des Weges, ohne die
genaue Einteilung der Fläche vorwegzunehmen.
100
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Zwischen vorhandenem Weg und Ufer des Rummelsburger Sees befinden
sich teilweise wertvolle Biotopflächen. Diese Bereiche sind Teil der gewidmeten Verkehrsfläche, sollen aber nicht als Weg befestigt, sondern als Gehölzfläche erhalten bleiben bzw. wieder entwickelt werden. Um dies zu sichern, überlagert der Bebauungsplan die Festsetzung der Verkehrsfläche
besonderer Zweckbestimmung in Teilflächen mit der Festsetzung einer Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft (vgl. Kapitel 4.5.2).
Vom Uferweg zum Stadtplatz am Kreuzungsbereich Kynast-/Hauptstraße ist
als wesentliches Element des städtebaulichen Entwurfs eine großzügige
Promenade geplant. Sie stellt die Verbindung zwischen dem Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ und dem Ufer des Rummelsburger Sees her und trägt so zu
einer Vernetzung der Rummelsburger Bucht mit den angrenzenden Stadtquartieren Berlins bei. In der Flucht der Promenade befindet sich der Wasserturm am Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“, der somit als Orientierungs- und
Identifikationspunkt weithin wahrnehmbar bleibt.
4.4.3 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte
Verbindung zwischen Sonntagstraße und Planstraße 2
Zwischen Marktstraße und Sonntagstraße ist im Rahmen des Umbaus des
Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ die Herstellung einer Wegeverbindung vorgesehen, die im Abschnitt zwischen Ringbahn und Sonntagstraße nur für die
Straßenbahn und den Linienbus sowie für Fußgänger und Radfahrer befahrbar sein soll. Der Bau dieser Verbindung ist bereits durch den Planfeststellungsbeschluss zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ vorbereitet,
wobei die genaue Trassenführung der Straßenbahn in einem eigenständigen
Planfeststellungsverfahren nach Personenbeförderungsgesetz geregelt werden muss. Der Bebauungsplan bereitet auf der Grundlage von § 9 Abs. 1 Nr.
21 BauGB für den voraussichtlichen Trassenbereich ein Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit vor (textliche Festsetzung Nr. 23).
„Die Fläche C1, C2, C3, C4, C5, C8, C9, C14, C15, C16, C1 ist mit einem
Geh- und Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.“
Durch die Festsetzung des Geh- und Radfahrrechts soll sichergestellt werden,
dass diese Durchfahrt dauerhaft durch die Öffentlichkeit genutzt werden kann,
da sie eine wichtige Verbindungsfunktion zwischen dem Bereich um den Annemirl-Bauer-Platz (vormals Lenbachplatz)/Sonntagstraße in Friedrichshain
zur Marktstraße und weiter zum Kaskelkiez oder zum Rummelsburger See in
Lichtenberg hat.
Kynaststraßenbrücke
Im Bereich der neuen Kynaststraßenbrücke wird mit textlicher Festsetzung Nr. 24 ein Geh-, Fahr- und Leitungsrecht vorbereitet.
„Die Fläche C5, C6, C7, C8, C9, C10, C11, C12, C13, C14, C5 ist mit einem
Geh- und Fahrrecht für den Träger der Straßenbaulast zugunsten der Allge-
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
101
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
meinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.“
Die Festsetzung ist aufgrund der unterschiedlichen Trägerschaft der Straßenbaulast bei Straßenverkehrsflächen und Brücken erforderlich.
Private Verkehrsflächen
Die privaten Verkehrsflächen dienen in erster Linie der internen Erschließung der angrenzenden Baugebiete, insbesondere im Hinblick auf den PkwVerkehr. Sie sollen dennoch auch durch die Allgemeinheit nutzbar sein, vor
allem um für Fußgänger und Radfahrer ein engmaschiges Wegenetz zu gewährleisten und die Verknüpfung zwischen Uferweg und Hauptstraße zu
verbessern, aber auch um zum Beispiel gelegentlichen Lieferverkehr oder
eine Befahrbarkeit für Entsorgungsfahrzeuge zu ermöglichen. Durch die
textliche Festsetzung Nr. 25 wird daher bestimmt:
„Die privaten Verkehrsflächen sind mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten
der Allgemeinheit zu belasten.“
Regenwasserleitung im Kerngebiet MK 3
Auf den Bahnflächen südlich der Marktstraße entsteht im Rahmen des Umbaus des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ ein Regenwasserrückhaltebecken der
Deutschen Bahn für das auf den Bahnanlagen anfallende Regenwasser. Die
Zuleitungen zu diesem Becken verlaufen unterhalb der Planstraße 2 und
knicken bereits vor der Einmündung der Marktstraße nach Süden ab, um
durch das Baufeld des MK 3 zu verlaufen. Die textliche Festsetzung Nr.
26 sichert für diese Leitungen innerhalb des geplanten Baugrundstücks ein
Leitungsrecht:
„Die Fläche D1, D2, D3, D4, D5, D6, D1 ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des für die Regenwasserableitung zuständigen Unternehmensträgers zu
belasten. Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn Belange des zuständigen Unternehmensträgers
nicht entgegenstehen.“
Die Festsetzung ermöglicht es, den Bereich trotz der Leitung oberirdisch zu
überbauen. Eine Unterkellerung des Gebäudes ist hier nur in Abstimmung
mit dem zuständigen Unternehmensträger (im vorliegenden Fall derzeit
Deutsche Bahn) möglich.
Hochspannungsleitung im Mischgebiet MI 3
Die 110 kV-Leitung, die vom Heizkraftwerk (HKW) Klingenberg zum Umspannwerk (UW) Gürtelstraße verläuft, wurde im Jahr 2009 unterirdisch verlegt. Die Leitung befindet sich überwiegend unterhalb des öffentlichen Straßenlandes der Hauptstraße. Westlich des Knotens Hauptstraße/Karlshorster
Straße verläuft die Leitung allerdings aufgrund beengter Platzverhältnisse
südlich der Straßenbegrenzungslinie auf Flächen, die der Bebauungsplan
XVII-4 als Mischgebiet festsetzt. Hier wird durch die textliche Festsetzung Nr. 27 ein Leitungsrecht vorbereitet:
102
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
„Die Fläche F1, F2, F3, F4, F1 ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des für
die Elektrizitätsversorgung zuständigen Unternehmensträgers zu belasten.“
4.4.4 Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV)
Die planfestgestellten Anlagen der Deutschen Bahn AG werden gemäß § 9
Abs. 6 BauGB als planfestgestellte Bahnflächen nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.
Hierbei geht der Bebauungsplan davon aus, dass eine Teilfläche der Bahnanlagen südlich der Planstraße 4 nach Abschluss der Maßnahmen zum
Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ von Bahnbetriebszwecken freigestellt werden kann, und trifft für diese Fläche eine aufschiebend bedingte
Festsetzung (vgl. Kapitel 4.2.1).
Im Bereich der ehemaligen Verbindungsrampe von der alten Kynaststraßenbrücke zur Hauptstraße erfolgt die Abgrenzung zwischen Bahnanlagen
und Straßenverkehrsfläche der Hauptstraße gemäß Abstimmung mit der
Deutschen Bahn auf der Grundlage des Grunderwerbsplans zum Planfeststellungsbeschluss: Die Teilflächen, für die im Rahmen der Planfeststellung
ein Grunderwerb durch die Deutsche Bahn vorgesehen ist, werden im Bebauungsplan als planfestgestellte Bahnanlage dargestellt, während die südlich angrenzenden Flächen, für die die Planfeststellung lediglich eine vorübergehende Beanspruchung vorsieht und die beim Land Berlin verbleiben,
als Straßenverkehrsfläche. Es ist darauf hinzuweisen, dass der landschaftspflegerische Begleitplan zum Planfeststellungsbeschluss in diesem Bereich
Gehölzpflanzungen vorsieht, die sich teilweise auf künftigem Bahngelände
und teilweise auf Flächen, die an das Land Berlin übergehen werden, erstrecken. Sie können dort als Straßenbegleitgrün innerhalb der als Straßenverkehrsfläche festzusetzenden Flächen erhalten werden.
Im Bereich zwischen den Bahnbrücken verläuft der nördliche Gehweg der
Hauptstraße über Gelände, das sich im Eigentum der Deutschen Bahn AG
befindet (südlicher Bahnhofsvorplatz). Der Gehweg ist Gegenstand des
Planfeststellungsbeschlusses zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“
und wird deswegen in diesem Bereich nicht als Straßenverkehrsfläche, sondern als planfestgestellte Fläche dargestellt. Dieser Straßenquerschnitt wurde in Abstimmung mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, dem Bauamt des Bezirks und der Deutschen Bahn AG im Jahr 2002 festgelegt.
Analog hierzu wird auch der nordwestliche Bahnhofsvorplatz, der sich ebenfalls auf Flächen im Eigentum der Deutschen Bahn AG befindet, als planfestgestellte Bahnanlage nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen.
Gegenstand des Planfeststellungsbeschlusses zum Umbau des Bahnhofs
„Berlin-Ostkreuz“ sind auch die Kynaststraße in ihrem neuen Verlauf sowie
die Planstraße 4 als Zufahrt für Einsatz- und Rettungsfahrzeuge zum Bahnhof. Die Festsetzung dieser Straßen im Bebauungsplan als öffentliche Straßenverkehrsfläche steht mit der Planfeststellung in Einklang. Baulastträger
für die Kynaststraßenbrücke ist das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Straßenbaulastträger für die übrigen Abschnitte der Kynaststraße sowie zukünftig auch für die Planstraße 4 ist das
Land Berlin, vertreten durch das Tiefbau- und Landschaftsplanungsamt des
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
103
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Bezirks Lichtenberg. Bestandteil der Straßenverkehrsflächen ist auch der
Wendebereich der Planstraße 4, der gemäß Planfeststellung gleichzeitig als
Feuerwehrzufahrt bzw. -aufstellfläche für den Bahnhof dient. Die Festsetzung als öffentliche Verkehrsfläche steht mit dieser Funktion nicht im Widerspruch.
Die vorhandene Straßenbahntrasse im Zuge der Karlshorster Straße–
Marktstraße–Boxhagener Straße wird in den Bebauungsplan nachrichtlich
übernommen. Hingegen werden die teilweise noch vorhandenen Straßenbahngleise in der Hauptstraße einschließlich der ehemaligen Straßenbahnwendeschleife im Bereich des geplanten Kerngebietes MK 1 nicht nachrichtlich übernommen. Diese ehemalige Strecke ist nicht mehr befahrbar und
wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans überplant. Die Durchführung eines gesonderten Freistellungsverfahrens zur Entlassung der Strecke
aus der Planfeststellung ist nach Auskunft der zuständigen Genehmigungsbehörde in Auslegung des § 28 Abs. 3 Personenbeförderungsgesetz
(PBefG) nicht erforderlich.
Zur Herstellung einer direkten Umsteigemöglichkeit zwischen Straßenbahn
und Regional- oder S-Bahn ist es vorgesehen, eine Straßenbahnverbindung
mit einer Haltestelle unterhalb der Ringbahn zwischen Marktstraße und
Sonntagstraße herzustellen. Die planungsrechtliche Sicherung erfolgt zu einem späteren Zeitpunkt in einem gesonderten Planfeststellungsverfahren.
Im Bebauungsplan XVII-4 wird die geplante Straßenbahntrasse als „in Aussicht genommene Straßenbahn" gekennzeichnet.
Die dargestellte Trasse folgt in ihrem Verlauf im Bereich des Bahnhofs und
der Planstraße 4 der Vorplanung der BVG mit Stand November 2008. Innerhalb der Planstraße 4 weitet sich die Trasse auf, da dort die Einordnung einer zweigleisigen Kehranlage für Zweirichtungsfahrzeuge vorgesehen ist.
Östlich hiervon besteht noch keine endgültige Einigung über den künftigen
Verlauf. Während die BVG einen Verlauf in Mittellage der Marktstraße bevorzugt, präferiert die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt
einen Verlauf in Seitenlage. Im Bebauungsplan wird der Verlauf in Seitenlage dargestellt, entsprechend den Darstellungen im Planfeststellungsbeschluss zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“. Die endgültige Entscheidung über den genauen Verlauf muss im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens zum Straßenbahnneubau erfolgen. In diesem Verfahren
muss dann ggf. auch die Straßenbegrenzungslinie der Marktstraße nochmals angepasst werden: Bei einem Verlauf der Trasse in Mittellage wird vsl.
eine zusätzliche Erweiterung der Verkehrsfläche nach Süden – zulasten der
planfestgestellten Anlagen der Deutschen Bahn AG – erforderlich.
4.4.5 Autobahn
Die Bundesautobahn (BAB) A 100 soll vom Autobahndreieck Neukölln bis
zur Frankfurter Allee verlängert werden. Im Flächennutzungsplan ist dazu
eine Autobahn dargestellt, die den Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ in Tunnellage
unterquert und im Bereich Markgrafendamm/Hauptstraße eine Anschlussstelle vorsieht. Im Bundesverkehrswegeplan aus dem Jahr 2003 ist der Abschnitt Treptower Park (B 96) – Frankfurter Allee (B 1/5) als weiterer Bedarf,
d.h. für eine Realisierung nach 2015 eingestellt. Im Bebauungsplan wird die
künftige Autobahntrasse als „in Aussicht genommene unterirdische Auto-
104
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
bahn" gekennzeichnet. Eine planungsrechtliche Sicherung der Bundesautobahn erfolgt in einem eigenständigen Planfeststellungsverfahren.
4.4.6 Stellplätze
Die Anlage von Stellplätzen ist neben den innerhalb der öffentlichen und privaten Verkehrsflächen vorgesehenen Stellplätzen grundsätzlich in allen
Baugebieten zulässig. Dies schließt auch die Anlage von Tiefgaragen ein.
Durch die textliche Festsetzung Nr. 9 wird die Anlage oberirdischer
Stellplätze und Garagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen
ausgeschlossen (§ 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO).
„Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen
unzulässig. Dies gilt nicht für Tiefgaragen.“
Durch die Festsetzung werden die Vorgartenzonen entlang der Hauptstraße
und der Kynaststraße im Interesse einer hochwertigen Gestaltung des Straßenraums von Stellplätzen freigehalten, was insbesondere die Aufenthaltsqualität für Fußgänger auf dem Gehweg entlang der geplanten Gebäude in den
Mischgebieten erhöht. Des Weiteren stellt die Festsetzung sicher, dass innerhalb der allgemeinen Wohngebiete und im Osten des Mischgebietes MI 5
keine Stellplätze auf den Grundstücksfreiflächen entstehen, sondern diese
als Gärten gestaltet werden können. Die Gartenbereiche sollen der Erholung
der Bewohner dienen und aus Gründen der Eingriffsminimierung einen möglichst hohen Vegetationsanteil aufweisen. Die Anlage von Pkw-Stellplätzen
würde diesen Zielen entgegenstehen.
In Verbindung mit den zeichnerisch festgesetzten Flächen für Tiefgaragen
wird gewährleistet, dass die für die Wohnnutzung benötigten Stellplätze innerhalb der Baugebiete untergebracht werden können. Da ein konkreter
Entwurf für die Wohnbebauung noch nicht vorliegt und der Bebauungsplan
sowohl Geschosswohnungsbau als auch Reihenhäuser ermöglicht, bestehen verschiedene Möglichkeiten für Anordnung und Größe der Tiefgarage(n). Um zukünftige Investoren diesbezüglich nicht unverhältnismäßig einzuschränken, setzt der Bebauungsplan großzügige Flächen für Tiefgaragen
fest, die im allgemeinen Wohngebiet nahezu die gesamten nicht überbaubaren Grundstücksflächen umfassen. Gleichzeitig wird aber durch die textliche Festsetzung Nr. 10 sichergestellt, dass die festgesetzte Fläche nicht
vollständig unterbaut werden kann (insgesamt darf die Grundfläche von
Hauptanlagen, Nebenanlagen und Tiefgaragen eine Grundflächenzahl von
0,75 nicht überschreiten). Somit wird durch die Festsetzungen des Bebauungsplans die Lage der Tiefgaragen nicht genau vorgegeben, sehr wohl
aber ihre maximal zulässige Größe.
Im Mischgebiet MI 5 wird die Lage der Tiefgaragen auf den Bereich zwischen den Baukörpern und den Vorgartenbereich entlang der Kynaststraße
begrenzt. Die rückwärtigen, zum Rummelsburger See hin orientierten Freiflächen sollen nicht unterbaut werden, damit diese als Flächen mit natürlichem Bodenanschluss erhalten bleiben und hochwertig gärtnerisch gestaltet
werden können. Die Größe der Tiefgarage muss sich hier innerhalb des zulässigen Rahmens gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bewegen, das heißt die
durch die Baukörperfestsetzung zulässige Grundfläche darf maximal um
50 v. H. überschritten werden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
105
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Um sicherzustellen, dass die Grundstücksflächen im allgemeinen Wohngebiet oberhalb der zulässigen Tiefgaragen tatsächlich begrünt werden, trifft
der Bebauungsplan mit der textlichen Festsetzung Nr. 20 eine Pflanzbindung für diese Flächen und regelt darin, dass die Erdschicht über Tiefgaragen mindestens 0,60 m betragen muss (vgl. auch Abschnitt 4.5).
Da der Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ in erster Linie als Umsteigebahnhof und
weniger als Start- und Zielbahnhof genutzt wird, bedarf es keiner Ausweisung gesonderter Stellplätze für die Nutzer von Regional- und S-Bahn. Lediglich im Bereich des nordwestlichen und des südöstlichen Bahnhofsvorplatzes werden gemäß Planfeststellung Kurzzeitstellplätze angeboten werden. Der Bebauungsplan enthält hierzu keine Regelungen.
4.5 Grünfestsetzungen, Maßnahmen zum Bodenschutz
4.5.1 Öffentliche Parkanlagen
Im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg wird der Ufergrünzug als öffentliche
Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ festgesetzt.
Die Festsetzung entspricht der Widmung der Fläche im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg sowie der Festsetzung im südlich angrenzenden Bebauungsplan V-13.
Im Bereich östlich des Kerngebiets MK 2/Mischgebiets MI 4 sieht der Bebauungsplan eine Aufweitung des Ufergrünzugs vor, um hier zusätzliche öffentlich nutzbare Erholungsflächen zu schaffen und den aus der geplanten
Bebauung hervorgerufenen Bedarf an öffentlichen Grünflächen zu befriedigen. In diesem Bereich ist auch die Einordnung eines öffentlichen Kinderspielplatzes möglich, um den aus der Neubebauung resultierenden Bedarf
zu decken. Der betroffene Bereich wird entsprechend dem geplanten Charakter als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „öffentliche Parkanlage mit
Spielplatz“ festgesetzt.
Der Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen (Richtwert: 6,0 m² je Einwohner) wird mit den insgesamt 5.234 m² großen öffentlichen Parkanlagen bei
einer prognostizierten Zahl von rund 735 Einwohnern im Plangebiet erreicht.
Der Bedarf an siedlungsnahen Grünflächen wird hingegen innerhalb des
Plangebiets nicht erfüllt, da die Grünflächen die erforderliche Mindestgröße
von 10,00 ha nicht erreichen (Richtwert für siedlungsnahe Grünflächen:
10,00-50,00 ha; LaPro 94). Siedlungsnahe Grünflächen, die die Richtwertkriterien erfüllen, befinden sich jedoch außerhalb des Plangebietes (z.B. Treptower Park und Plänterwald). Sie sind über den bereits hergestellten Uferwanderweg gut erreichbar, der Treptower Park befindet sich in rund 1.000
bis 1.500 m Entfernung zum Plangebiet.
4.5.2 Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft
Im Bereich des Paul-und-Paula-Ufers im Bezirk Lichtenberg werden die Flächen zwischen dem eigentlichen Uferweg und dem Rummelsburger See als
Fläche für Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von
Boden, Natur und Landschaft festgesetzt. Diese Festsetzung überlagert die
Festsetzung als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung. Der Bereich
106
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
ist Teil der gewidmeten Verkehrsfläche. Zwischen dem tatsächlichen Weg
und dem Ufer sollen die vorhandenen Biotopstrukturen jedoch im Sinne von
Straßenbegleitgrün erhalten bzw. neue Vegetationsstrukturen entwickelt
werden.
Während bei anderen Verkehrsflächen, die ebenfalls Straßenbegleitgrün
enthalten, die Einteilung der Verkehrsfläche nicht durch den Bebauungsplan
vorgegeben wird, erfolgt in diesem Bereich durch die Festsetzung indirekt
eine Regelung zur Einteilung des Fußgänger- und Radfahrerbereichs in die
eigentliche Wegefläche und das Ufergrün.
Der Uferweg ist Teil eines übergeordneten Grünzuges entlang des Ufers des
Rummelsburger Sees, der auch im Flächennutzungsplan als solcher dargestellt ist. Die öffentlichen Freiflächen sollen sich in unterschiedlicher Ausprägung im Wesentlichen längs des Ufers erstrecken. Die Qualität der bereits
gestalteten Uferzonen besteht aus dem Wechsel von städtischen Bereichen
(innerhalb der Plangebiete XVII-5a und b) und naturnahen Bereichen (Plangebiete XVII-7d und XVII-7e). Innerhalb des Bebauungsplanes XVII-4 ist unter Berücksichtigung der vorhandenen Situation eine naturnahe Gestaltung
vorgesehen. Durch die Festsetzung der ca. 3.000 m² großen Fläche zum
Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
wird dies sichergestellt.
Die innerhalb der Fläche durchzuführenden Maßnahmen werden durch die
textliche Festsetzung Nr. 21 genauer definiert (§ 9 Abs. 1 Nr. 20
BauGB).
„Innerhalb der Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sind der mehrschichtige Gehölzbestand mit
Laubgebüschen frischer Standorte sowie Relikte der Weichholzaue mit
Wasserschwadenbewuchs zu erhalten und zu pflegen. Darüber hinaus sind
abwechslungsreich strukturierte Gehölzbestände vor allem heimischer
Laubholzarten mit pflanzensamenreichen Krautfluren zu entwickeln.“
Auf der geplanten Maßnahmenfläche zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft sollen vorzeitig Ausgleichsmaßnahmen für die geschützten Vogelarten Feldsperling, Gartengrasmücke und Girlitz umgesetzt werden. Die Uferbereiche sind hierfür gemäß
der o.g. textlichen Festsetzung zu entwickeln. Die Flächen sollten entsprechend den naturnahen Uferbereichen der Plangebiete XVII-7d und XVII-7e
gegenüber Betretung durch Einzäunung geschützt werden.
In Verbindung mit zwei weiteren Flächen für Maßnahmen außerhalb des
Geltungsbereichs in räumlicher Nähe mit demselben Entwicklungsziel, die
ebenfalls zeitlich vorgezogen zu sichern und aufzuwerten sind (vgl. Umweltbericht, Abschnitt 3.2.10), kann sichergestellt werden, dass im Hinblick auf
die genannten Vogelarten keine Verbotstatbestände gemäß § 44 Abs. 1
i.V.m. Abs. 5 BNatSchG erfüllt werden.
4.5.3 Zu erhaltender Baum
Die prägende Platane an der östlichen Geltungsbereichsgrenze wird als Naturdenkmal nachrichtlich übernommen. Zusätzlich wird für sie eine Erhal-
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
107
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
tungsbindung festgesetzt, da sie wegen ihrer städtebaulich prägenden Wirkung erhalten bleiben soll.
Bei einem Ausbau der Planstraße 3 ist sicherzustellen, dass der Wurzelbereich des Baumes nicht beschädigt wird. Um dies zu gewährleisten, ist in
diesem Bereich der Straße die Einordnung von Straßenbegleitgrün sinnvoll,
ohne dass dessen genaue Abgrenzung im Rahmen des BebauungsplanVerfahrens feststeht. Die Breite der festgesetzten Straßenverkehrsfläche
bietet ausreichenden Spielraum, um bei der Entwurfsplanung der Straße
Straßenbegleitgrün einzuplanen. Durch die Festsetzung der Erhaltungsbindung ist der Schutz des Baumes in ausreichendem Maße gesichert.
4.5.4 Bindungen zum Anpflanzen von Bäumen
Der Bebauungsplan schreibt mit den textlichen Festsetzungen Nr. 15,
16 und 17 vor, dass auf den Verkehrsflächen, die der inneren Erschließung des Südostquadranten dienen, Bäume anzupflanzen sind (§ 9 Abs. 1
Nr. 25 BauGB):
„Innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgängerund Radfahrerbereich“ sind innerhalb der Fläche G1, G2, G3, G4, G5, G6,
G7, G8, G9, G10, G11, G12, G13, G14, G1 mindestens 40 Laubbäume mit
einem Stammumfang von mindestens 20–25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei jedem Baum ist eine offene Bodenfläche von mindestens 6 m² anzulegen.“
„Innerhalb der privaten Verkehrsflächen sind mindestens 22 Laubbäume mit
einem Stammumfang von mindestens 20–25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.“
„Innerhalb der Planstraße 1 sind mindestens 5 Laubbäume und innerhalb
der Planstraßen 2, 3 und C Nord sind mindestens 55 großkronige Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 20-25 cm zu pflanzen und zu
erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.“
Mit den Festsetzungen wird eine Durchgrünung der Erschließungsstraßen
bzw. des Fußgänger- und Radfahrerbereichs gesichert, um eine hochwertige Gestaltung der Verkehrsflächen sicherzustellen. So ist es ein wesentlicher Bestandteil des städtebaulichen Entwurfes, dass am Bahnhof „BerlinOstkreuz“ ein Stadtplatz und von dort zum Rummelsburger See eine Promenade entstehen, die eine hohe Aufenthaltsqualität aufweisen sollen. Dies
soll durch die Baumpflanzungen gewährleistet werden. Aber auch in den Erschließungsstraßen soll durch Baumpflanzungen eine attraktive Gestaltung
gewährleistet werden.
Die Festsetzungen dienen damit auch dem Ausgleich der hohen baulichen
Dichte im Plangebiet, indem die begrünten Verkehrsflächen – insbesondere
der großzügige Fußgänger- und Radfahrerbereich – auch der Erholung der
Bewohner und Beschäftigten im Plangebiet dienen können.
108
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Darüber hinaus stellen die Festsetzungen sichern, dass die nach der Baumschutzverordnung notwendigen Ersatzpflanzungen für die bei Realisierung
der Planung zu fällenden Bäume teilweise im Plangebiet und damit eingriffsnah untergebracht werden können. Neben ihrer Bedeutung für die Biotopentwicklung wirken sich die Baumpflanzungen durch Schattenspende und
Staubbindung sowie durch Luftabkühlung positiv auf den Wasserhaushalt
und das Lokalklima aus.
Für die im Bereich des Stadtplatzes und der Promenade anzupflanzenden
Bäume schreibt die textliche Festsetzung Nr. 15 zusätzlich vor, dass
bei jedem Baum eine offene Bodenfläche von mindestens 6 m² anzulegen
ist. Durch diese Festsetzung wird zum einen sichergestellt, dass die Bäume
besonders gute Bedingungen für ihre Entwicklung vorfinden. Zum anderen
wird dadurch gewährleistet, dass die Promenade nicht vollflächig versiegelt
wird, sondern innerhalb des Fußgänger- und Radfahrerbereichs unbefestigte
Teilflächen verbleiben und die Eingriffe in das Schutzgut Boden dadurch verringert werden können.
Durch die textlichen Festsetzungen Nr. 18 und 19 werden weitere
Baumpflanzungen in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 und im
Mischgebiet MI 5 vorgeschrieben (§ 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB):
„In den allgemeinen Wohngebieten ist pro 350 m² nicht überbaubarer
Grundstücksfläche mindestens ein Laubbaum mit einem Stammumfang von
mindestens 16-18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der
Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.“
„Im Mischgebiet MI 5 ist pro 350 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche
mindestens ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 2025 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang
von mindestens 80 cm einzurechnen.“
Die Festsetzung dient ebenfalls der Sicherstellung eingriffsnaher Ersatzpflanzungen für Baumfällungen und den o.g. positiven ökologischen Aspekten. Darüber hinaus stellt sie eine gewisse Durchgrünung der Freiflächen in
den allgemeinen Wohngebieten sicher und trägt damit dazu bei, dass die
nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Erholung der künftigen Bewohner dienen.
Die Zahl der zu pflanzenden Bäume berücksichtigt, dass in den allgemeinen
Wohngebieten Tiefgaragen zulässig sind, durch die bis zu 75 v.H. der
Grundstücksfläche unterbaut werden dürfen. Nach der Festsetzung sind
rechnerisch im Durchschnitt 5 Bäume pro allgemeinem Wohngebiet erforderlich. Diese können auf den verbleibenden Grundstücksfreiflächen untergebracht werden.
Im Mischgebiet MI 5 ergibt sich rechnerisch eine Zahl von 12 zu pflanzenden
Bäumen. Unter Anrechnung der vorhandenen Bäume, die voraussichtlich
erhalten bleiben können (vor allem entlang der südlichen Grundstücksgrenze), verbleiben ca. 6-7 Bäume, die neu zu pflanzen sind. Diese können auf
den nicht unterbauten Grundstücksfreiflächen untergebracht werden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
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Bebauungsplan XVII-4
Begründung
4.5.5 Dachbegrünung
Durch die textliche Festsetzung Nr. 14 wird für alle Baugebiete im Geltungsbereich eine extensive Dachbegrünung vorgeschrieben (§ 9 Abs. 1 Nr.
25 BauGB):
„In den Kerngebieten, Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten sind
Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15 Grad auszubilden und extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen, Terrassen
und Beleuchtungsflächen.“
Die extensive Begrünung von Dachflächen hat folgende positive Wirkungen:
- Der Energie- und Wärmebedarf der Gebäude wird durch den zusätzlichen
Aufbau verringert.
- Das Niederschlagswasser wird (teilweise) in der Substratschicht gespeichert und wieder verdunstet, woraus sich ein Rückhaltungseffekt für das
Niederschlagswasser ergibt.
- Die Dachbegrünung wirkt staubbindend.
- Ein Gründach ist ein Lebensraum für Kleintiere und ein potentieller (Teil-)
Lebensraum für Vögel.
- Abhängig von der Mächtigkeit der Substratschicht wirkt die Dachbegrünung kaltluftbildend und – bei austauschschwachen Wetterlagen – anregend auf Ausgleichströmungen.
Die Begrünung der Dachflächen trägt somit dazu bei, Beeinträchtigungen
des Kleinklimas und der Fauna, die durch die zusätzliche Bodenversiegelung
entstehen, zu kompensieren.
Durch die Verpflichtung zum Bau von Flachdächern in Kombination mit der
Begrünungsfestsetzung wird planungsrechtlich gesichert, dass tatsächlich
ein Gründach entstehen kann. Bei anderen Dachformen wäre die Dachbegrünung technisch nicht möglich.
Damit ausreichend Spielraum zur Ausgestaltung der Dachflächen verbleibt
und eine Nutzung für Dachterrassen, Belichtungsflächen und für technische
Aufbauten möglich bleibt, werden die entsprechenden Flächen von der Verpflichtung zur Begrünung ausgenommen.
4.5.6 Begrünung von Tiefgaragendächern
Die Flächen oberhalb der Tiefgaragen in den allgemeinen Wohngebieten
sollen als Gärten der Wohngebäude gärtnerisch gestaltet werden, damit sie
der Erholung der Bewohner dienen können und gleichzeitig den Belangen
von Natur und Landschaft Rechnung getragen wird. Der Bebauungsplan regelt deshalb mit der textlichen Festsetzung Nr. 20 auf der Grundlage
von § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB:
„In den allgemeinen Wohngebieten muss die Erdschicht über Tiefgaragen,
durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, mindestens 0,60 m betragen. Die Flächen sind zu bepflanzen und gärtnerisch anzulegen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege
und untergeordnete Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung.“
110
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Die Aufbringung einer Erdschicht mit einer Stärke von mindestens 0,60 m ist
für eine hochwertige Bepflanzung erforderlich, aber auch ausreichend, damit
die Bepflanzung regenarme Perioden überdauern kann.
Wege und untergeordnete Nebenanlagen sind von der Pflanzbindung ausgenommen, da diese in gewissem Umfang zur Ergänzung der Wohnnutzung
auf den Grundstücksfreiflächen benötigt werden. Hierzu gehören beispielsweise private Kinderspielplätze oder Abstellplätze für Fahrräder und Mülltonnen. Der Umfang der Nebenanlagen wird dadurch begrenzt, dass sie nur
ausnahmsweise zugelassen werden können (vgl. Kapitel 4.3.9).
4.5.7 Beschränkung der Versiegelung des Bodens
Durch die textliche Festsetzung Nr. 22 wird die Beschränkung der Bodenversiegelung von Wegen und Zufahrten gesichert (§ 9 Abs. 4 BauGB in
Verbindung mit § 8 Abs. 3 Satz 3 NatSchG Bln) und so einer weiteren Einschränkung der natürlichen Bodenfunktionen entgegengewirkt:
„In den allgemeinen Wohngebieten ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig.
Dies gilt nicht für Flächen oberhalb von Tiefgaragen.“
Die Festsetzung dient der Minderung von Eingriffen in Natur und Landschaft.
Zu den wasser- und luftdurchlässigen Belägen zählen solche Beläge, die
vollständig bzw. in einem gewissen Umfang eine Versickerung von Niederschlägen ermöglichen. Hierzu gehören insbesondere mit Fugen verlegtes
Großsteinpflaster, Kleinsteinpflaster, Mosaikpflaster, Betonverbundsteine auf
Sand/Schotterunterbau, Sandflächen, Schotter, wassergebundene Decken,
offener, stark verdichteter Boden, durchlässige Kunststoffbeläge, Rasengittersteine oder Rasenklinker. Bei Rasenfugen entstehen zusätzliche kleinteilige Vegetationsflächen. Damit die Wirksamkeit dieser Festsetzungen nicht
eingeschränkt wird, werden Befestigungen, die Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindern – wie Betonunterbau, Fugenverguss und Asphaltierungen – ausgeschlossen. Wasser- und luftdurchlässige Befestigungen,
wie z.B. wasserdurchlässiger Asphalt, werden von diesem Ausschluss nicht
erfasst und sind zulässig.
4.6 Immissionsschutz
Die Grundstücke im Plangebiet sind hohen Lärmimmissionen sowohl aus dem
Straßenverkehr (Kynaststraße, Hauptstraße, Marktstraße) als auch dem Schienenverkehr (Eisenbahn und Straßenbahn) ausgesetzt. Im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens wurde deswegen eine lärmtechnische Untersuchung erstellt.
Der Untersuchung zufolge werden sowohl die schalltechnischen Orientierungswerte gemäß Beiblatt 1 zur DIN 18005 als auch die Immissionsgrenzwerte gemäß der
Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) teilweise deutlich überschritten.
Insbesondere an der geplanten Straßenrandbebauung der Hauptstraße – dies betrifft die Mischgebiete MI 1 bis MI 3 sowie das Kerngebiet MK 1 – werden tags und
nachts Beurteilungspegel erreicht, die als gesundheitlich bedenklich gelten und
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
111
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
gemäß den Lärmschutz-Richtlinien-StV straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen
zur Lärmminderung auslösen könnten.
Die Höhe der Schallimmissionen schließt nach Einschätzung des Gutachters auch
in den am stärksten betroffenen Teilbereichen des Bebauungsplangebiets eine
wohnmäßige Nutzung nicht grundsätzlich aus. Diese Nutzung erfordert allerdings
besondere bauliche Maßnahmen zum Schutz gegen Außenlärm sowie den Einbau
von Lüftungseinrichtungen in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt
werden. Hinsichtlich der Grundrissgestaltung und der Anordnung von Außenwohnbereichen ergeben sich bestimmte Einschränkungen. Schließlich muss sichergestellt sein, dass die vorgesehenen Wohnhäuser in den zurückliegenden allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 erst nach Errichtung der lärmabschirmenden Straßenrandbebauung bezugsfertig sind.
Für die städtebauliche Planung sind in erster Linie die Orientierungswerte der
DIN 18005 von Belang. Diese Orientierungswerte müssen nicht zwingend eingehalten werden, sondern sie unterliegen der Abwägung im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens. Da die Orientierungswerte der DIN 18005 im Plangebiet an
den meisten Fassaden überschritten werden, wird in der schalltechnischen Untersuchung hilfsweise zusätzlich auf die – weniger strengen – Immissionsrichtwerte
gemäß 16. BImSchV und die Richtwerte gemäß Lärmschutz-Richtlinien-StV zurückgegriffen. Der Vergleich der errechneten Beurteilungspegel mit den Grenzwerten dieser Vorschriften wird als Anhaltspunkt für die Abwägung der Festsetzungen
des Bebauungsplans herangezogen.
Angesichts der teilweise sehr hohen Immissionswerte, die im Plangebiet auftreten,
trifft der Bebauungsplan umfangreiche Regelungen zum Lärmschutz, um die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse sicherzustellen.
4.6.1 Maßnahmen zum Lärmschutz bei der Errichtung von Wohnungen
Entsprechend den Empfehlungen der schalltechnischen Untersuchung regelt der Bebauungsplan mit der textlichen Festsetzung Nr. 11, dass bei
Wohnungen ein Teil der Aufenthaltsräume zu den durch Lärm und Schadstoffe weniger belasteten Gebäudeseiten orientiert sein muss und dass an
den hoch belasteten Fassaden schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten eingebaut werden müssen (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB). Bebaute Außenwohnbereiche (z.B. Balkone, Terrassen) werden an den belasteten Fassaden ebenfalls ausgeschlossen, da diese der Erholung der Bewohner dienenden Anlagen an den ruhigen Gebäudeseiten angeordnet werden sollen.
„Zum Schutz vor Verkehrslärm muss bei Wohnungen mit Ausrichtung notwendiger Fenster von Aufenthaltsräumen zu den Linien H2-H3, H6-H7, H12-H13G13, G3-G2-H14-H15, G5-H16-H17, H18-H19-H20-H21, H22-H23-H24, H25H26-H27, H28-H29-H30-H31, H32-H33-H34, H35-H36-H37, H38-H39-H40H41 sowie H42-H43-H44 mindestens ein Aufenthaltsraum zu einer von diesen
Linien abgewandten Seite ausgerichtet sein. Bei Wohnungen mit mehr als drei
Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume zu einer von
den genannten Linien abgewandten Seite ausgerichtet sein.
Bebaute Außenwohnbereiche (z.B. Balkone, Terrassen) im Sinne der Verkehrslärmschutzrichtlinie 1997 Nr. 49 Abs. 1 vor Fassaden, die den genannten
Linien zugewandt sind, werden ausgeschlossen. Dies gilt nicht für verglaste
Loggien, Wintergärten oder in ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen.
112
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen mit Lüftungsmöglichkeit
ausschließlich zu den Linien H1-H2-H3-H4, H5-H6-H7-H8, H9-H10, H11-H12H13-G13, G3-G2-H14-H15, G5-H16-H17, H18-H19-H20-H21, H22-H23-H24,
H25-H26-H27, H28-H29-H30-H31, H32-H33-H34, H35-H36-H37, H38-H39H40-H41 sowie H42-H43-H44 sind mit einer schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtung auszustatten.“
Da nicht nur die direkt zur Kynaststraße und Hauptstraße orientierten Fassaden, sondern teilweise auch die seitlichen Fassaden hoch belastet sind,
werden in der textlichen Festsetzung die Seiten, zu denen die Aufenthaltsräume nicht überwiegend orientiert sein dürfen und an denen bauliche bebaute Außenwohnbereiche ausgeschlossen werden bzw. an denen schallgedämmte Lüftungsmöglichkeiten einzubauen sind, im Einzelnen aufgeführt.
Nicht nur in den Misch- und Kerngebieten, die an die Haupt- und Kynaststraße anschließen, sondern auch in den allgemeinen Wohngebieten
sind schalltechnisch günstige Grundrisse erforderlich, da der Lärm von der
Hauptstraße und der parallel verlaufenden Bahnstrecke über die Lücken in
der Bebauung entlang der Hauptstraße bis zu den südlich gelegenen Bauflächen vordringt und somit auch bei den straßenzugewandten Fassaden der
allgemeinen Wohngebiete hohe Beurteilungspegel auftreten.
Der Begriff „schutzbedürftige Aufenthaltsräume“, die mit einer schallgedämmten Dauerlüftungsmöglichkeit auszustatten sind, beruht auf der Definition in der 24. BImSchV (Verkehrswege-Schallschutzmaßnahmenverordnung). Von der Festsetzung erfasst sind Räume, die überwiegend zum
Schlafen genutzt werden.
4.6.2 Baulicher Lärmschutz an den Außenbauteilen (Schalldämmung der Gebäude)
Die Luftschalldämmung der Außenbauteile bestimmt maßgeblich die Stärke
des von außen in die Räume eindringenden Verkehrslärms. Um sicherzustellen, dass die Innenschallpegel in Räumen mit schutzbedürftiger Nutzung
ein gesundheitlich unbedenkliches Niveau nicht überschreiten, sind in der
DIN 4109 Anforderungen an die Luftschalldämmung von Außenbauteilen
(Außenwände, Fenster, etc.) und ein entsprechendes Verfahren zur Bestimmung der erforderlichen Schalldämmung festgelegt.
Die DIN 4109 ist als technische Baubestimmung im Land Berlin eingeführt.
Bei Hochbaumaßnahmen muss demzufolge ein ausreichender Schallschutz
gemäß dem Regelwerk der DIN 4109 im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachgewiesen werden. Im Regelfall können damit die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleistet werden.
Grundlage der Bemessung der notwendigen Schalldämmung nach DIN 4109
ist der Beurteilungspegel für den Tagzeitraum. Hierbei geht die Norm davon
aus, dass die um 5 dB(A) bis 10 dB(A) höhere Schutzbedürftigkeit in der
Nacht durch den vor allem an Stadt- und Gemeindestraßen vorherrschenden
5 dB(A) bis 10 dB(A) niedrigeren Nachtpegel ausgeglichen wird. Im vorliegenden Fall liegt der Nachtpegel jedoch an den meisten Immissionsorten
nur geringfügig oder gar nicht unterhalb des Tagpegels. Dies ist vor allem
mit der Belastung der Bahnstrecken begründet, die auch nachts stark befahren sind. Folglich kann die Anwendung der DIN 4109 bei Räumen, die über-
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
113
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
wiegend zum Schlafen genutzt werden, zu hohe Innenraumpegel zur Folge
haben.
Der Bebauungsplan trifft daher die textliche Festsetzung Nr. 12 (§ 9
Abs. 1 Nr. 24 BauGB):
„Durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen an den Umfassungsbauteilen der Gebäude ist sicherzustellen, dass in Räumen, die überwiegend zum
Schlafen genutzt werden, ein Innenraumpegel im Sinne der Vierundzwanzigsten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (24.
BImSchV) von 30 dB(A) während der Nachtzeit nicht überschritten wird.“
Mit dieser Festsetzung kann sichergestellt werden, dass während der Nachtzeit Innenraumpegel erreicht werden, die ein ungestörtes Schlafen ermöglichen. Mit dem Verweis auf die 24. BImSchV ist ein rechtssicherer Vollzug
der Festsetzung möglich. Der ausreichende bauliche Schallschutz ist im
Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens nachzuweisen.
Die Festsetzung bezieht sich nur auf die Räume, die überwiegend zum
Schlafen genutzt werden. Für alle anderen Räume – seien es Wohnräume
oder Arbeitsstätten – sind die Tagpegel relevant, so dass die Anwendung
der DIN 4109 geeignet ist, ausreichend niedrige Innenraumpegel zu gewährleisten.
4.6.3 Aufschiebend bedingte Festsetzung für die allgemeinen Wohngebiete
Die Rückseiten der Gebäude sowie die Grundstücksfreiflächen in den allgemeinen Wohngebieten werden durch die geplante straßenbegleitende
Bebauung in den Mischgebieten vom Straßenverkehrslärm der Hauptstraße
und dem Schienenverkehrslärm abgeschirmt. Die Orientierungswerte der
DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete werden auf den Innenseiten der
Gebäude tags eingehalten und nachts um lediglich 1 bis 4 dB(A) überschritten, wenn die lärmabschirmende Bebauung entsprechend den Bebauungsplanfestsetzungen realisiert ist. Ohne die Bebauung der Mischgebiete MI 1
bis MI 3 werden die Orientierungswerte jedoch erheblich überschritten, so
dass gesunde Wohnverhältnisse nicht gewährleistet werden können.
Aus diesem Grund kann die Wohnnutzung in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA 3 erst aufgenommen werden, wenn der jeweils zugehörige
lärmabschirmende Gebäuderiegel in den Mischgebieten MI 1 bis MI 3 errichtet ist. Der Bebauungsplan trifft daher mit der textlichen Festsetzung
Nr. 6 folgende aufschiebend bedingte Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2
BauGB:
„Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist die Errichtung von Wohngebäuden so
lange unzulässig, bis im Mischgebiet MI 1 eine geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans
errichtet worden ist. Im allgemeinen Wohngebiet WA 2 ist die Errichtung von
Wohngebäuden so lange unzulässig, bis im Mischgebiet MI 2 eine geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße entsprechend den Festsetzungen
des Bebauungsplans errichtet worden ist. Im allgemeinen Wohngebiet WA 3
ist die Errichtung von Wohngebäuden so lange unzulässig, bis im Mischgebiet
MI 3 eine geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße entsprechend den
Festsetzungen des Bebauungsplans errichtet worden ist.“
114
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Solange in dem jeweiligen Mischgebiet noch keine geschlossene Bebauung
realisiert ist, dürfen im zugeordneten allgemeinen Wohngebiet keine Wohngebäude errichtet werden. Die übrigen im § 4 der Baunutzungsverordnung
aufgeführten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen Nutzungen können
jedoch realisiert werden. Es wird keine Zwischennutzung für den Zeitraum
bis zur Errichtung der schallabschirmenden Bebauung festgesetzt, die sich
von der Gebietsausweisung als allgemeines Wohngebiet unterscheidet.
Die östliche Hälfte des allgemeinen Wohngebiets WA 1 und der größte Teil
des allgemeinen Wohngebiets WA 2 befinden sich in der Hand eines Privateigentümers, der auch Eigentümer der Grundstücksflächen im Mischgebiet
MI 2 ist. Durch vertragliche Vereinbarungen soll im weiteren Verfahren sichergestellt werden, dass er künftig auch über das Grundstück Hauptstraße
1F (östlicher Teil des Mischgebietes MI 1), das noch im Eigentum eines weiteren privaten Grundstückseigentümers steht, verfügen kann. Die übrigen
Flächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin und können so veräußert werden, dass die hintereinander liegenden MI- und WA-Flächen jeweils an einen Investor gehen. Damit haben es die (künftigen) Eigentümer
der Grundstücke in den allgemeinen Wohngebieten selbst in der Hand,
wann sie die lärmabschirmende Bebauung in den zugeordneten Mischgebieten errichten. Die Bebauung der allgemeinen Wohngebiete entsprechend
den Festsetzungen des Bebauungsplans ist demzufolge in absehbarer Zeit
möglich; der Bedingungseintritt hängt nicht von unbeeinflussbaren Umständen oder Investitionsentscheidungen Dritter ab.
4.6.4 Maßnahmen zur Vermeidung von Mehrfachreflexionen
Die Bebauung entlang der Hauptstraße wird für die Erschließungsstraßen
mehrfach unterbrochen. An diesen Stellen kann der Schall nach Süden ungehindert vordringen. Dies führt zu hohen Beurteilungspegeln an den westlichen und östlichen Außenseiten der Mischgebiete MI 1 bis MI 3 sowie des
Kerngebiets MK 1. Um zu vermeiden, dass diese Belastung durch Mehrfachreflexionen zwischen parallelen Fassaden noch vergrößert wird, schreibt der
Bebauungsplan mit der textlichen Festsetzung Nr. 13 die Verwendung
schallabsorbierende Materialien beziehungsweise reflexionsarme Konstruktionen vor (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB).
„Für die Fassaden zu den Linien H7-H8, H9-H10, H11-H12, H14-H15, H18H19, H20-H21, H28-H29, H30-H31 sowie H38-H39 sind schallabsorbierende
Materialien bzw. reflexionsarme Konstruktionen zu verwenden.“
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
115
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
4.7 Städtebauliche Kennzahlen
Tab. 9:
Flächenbilanz Bebauungsplan XVII-4
Fläche in m²
Kerngebiete MK 1, MK 2
7.700,0
3,5 %
Kerngebiet MK 3
2.115,1
1,0 %
15.851,2
7,2 %
9.643,0
4,4 %
13.452,3
6,1 %
243,9
0,1 %
Bahnanlagen (ohne künftiges Kerngebiet MK 3)
90.872,5
41,4 %
Öffentliche Straßenverkehrsflächen
52.202,1
23,8 %
In Aussicht genommene Verbreiterung der Hauptstraße
3.715,9
1,7 %
Private Verkehrsflächen
2.905,8
1,3 %
15.759,4
7,2 %
5.233,6
2,4 %
219.694,8
100%
Mischgebiete
Allgemeine Wohngebiete
Sondergebiet „Beherbergung“
Gemeinbedarfsfläche
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Öffentliche Grünflächen
Gesamtfläche
116
Anteil
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
III. Auswirkungen des Bebauungsplanes
1.
Stadtplanerische Auswirkungen
Die Inhalte des Bebauungsplan-Entwurfs zielen auf eine geordnete städtebauliche
Entwicklung, eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung, den Schutz und die Sicherung einer menschenwürdigen Umwelt und der natürlichen Lebensgrundlagen ab.
Der Bebauungsplan XVII-4 ordnet in seinem Geltungsbereich ein brachliegendes Gebiet, das über bestehendes Baurecht nach § 34 BauGB nicht den genannten Zielen
entsprechend entwickelt werden kann.
Mit der Umsetzung des Bebauungsplanes wird ein untergenutztes und brachliegendes
Areal als Stadtraum entwickelt. Der bei Beginn der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme für eine öffentliche Nutzung nur unzureichend zugängliche Rummelsburger
See wird durch Anlage und Aufweitung des öffentlichen Ufergrünzugs/Uferweges als
Stadt- und Erholungsraum wieder erlebbar gemacht.
2.
Auswirkung auf den Bedarf an Einrichtungen der sozialen Infrastruktur, Sportflächen
und Grünflächen
Soziale Infrastruktur
Der Bebauungsplan ermöglicht die Errichtung von etwa 340 Wohnungen, was gleichbedeutend einer Zahl von rd. 735 Einwohnern ist. Diesen Werten liegen die folgenden
Annahmen zugrunde:
- Wohnanteil von 40 % in den Mischgebieten MI 1 bis MI 3, von 50 % im MI 4, von 60
% im MI 5 und von 20 % im Kerngebiet MK 2, jeweils in Form von Geschosswohnungsbau; Wohnungsschlüssel: 1 Wohneinheit (WE) je 100 m² Geschossfläche
brutto; Wohnungsbelegung: 2 Einwohner je WE sowie
- Wohnanteil von 100 % in den allgemeinen Wohngebieten, Reihenhausbebauung
(analog zu „Rummelsburg II“) mit 1 WE je 6 m Frontlänge, Wohnungsbelegung:
3 Einwohner je WE.
Für die künftigen Einwohner müssen ausreichende Einrichtungen der sozialen Infrastruktur (Plätze in Kindertagesstätten, Schulen, Jugendfreizeiteinrichtungen) bereitgestellt werden.
Aus der prognostizierten Bevölkerungszahl ergeben sich bei einer Jahrgangsstärke
von 0,9 % für die Berechnung des Langzeitbedarfs an Einrichtungen der sozialen Infrastruktur 6,6 Personen pro Altersjahrgang. Für Jugendfreizeiteinrichtungen ergibt sich
bei Anwendung des gängigen Richtwerts von 11,4 Plätzen pro 100 Einwohner im Alter
von 6 bis unter 25 Jahren ein Bedarf an 14 Plätzen.
Für Einrichtungen der Kindertagesbetreuung wird der Bedarf über das Anmeldeverfahren ermittelt. Der Kindertagesstättenentwicklungsplan 2011-2020 für den Bezirk Lichtenberg stellt fest, dass im Jahr 2010 in der Rummelsburger Bucht ein rechnerisches
Defizit an 85 Kinderbetreuungsplätzen bestand und durch weiteren Zuzug von Familien mit Kindern die Nachfrage nach einem Kindertagesstättenplatz weiter zunehmen
wird. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-5a wurde eine Fläche für den Bau
einer Kindertagesstätte mit 100 Plätzen planungsrechtlich gesichert. Hierfür wird derzeitig im Bezirk ein Interessenbekundungsverfahren für einen potentiellen Träger zum
Bau und Betrieb einer Kindertagesstätte dieser Größenordnung vorbereitet.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
117
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Der Plangeber geht davon aus, dass die Versorgung der künftigen Einwohner der
Baugebiete im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4 durch die bestehenden
und geplanten Einrichtungen außerhalb des Plangebietes mit übernommen werden
kann. Die Versorgung mit Kindertagesstätten und Jugendfreizeiteinrichtungen wird
durch bereits realisierte bzw. planungsrechtlich gesicherte Einrichtungen innerhalb des
Entwicklungsgebietes „Berlin-Rummelsburger Bucht“ gewährleistet. Zwei dieser Einrichtungen grenzen unmittelbar an das Plangebiet an: Die geplante Kindertagesstätte
im östlich anschließenden Bebauungsplan XVII-5a sowie das Jugendfreizeitschiff auf
dem Rummelsburger See im Süden des Plangebietes.
Sportflächen
An der Kynaststraße befindet sich eine ehemals intensiv genutzte bezirkliche Sportanlage mit ungedeckten Sportflächen und einem Sportfunktionsgebäude. Im Vorgriff auf
die Bebauung des Plangebietes wurde auf dem nahegelegenen Grundstück Fischerstraße 15-16 innerhalb des ehemaligen Sanierungsgebietes Weitlingstraße eine neue
Sportanlage als Ausweichstandort errichtet (Bebauungsplan XVII-21).
Die Sportanlage an der Fischerstraße übernimmt neben der Ersatzfunktion für den
entfallenden Sportplatz an der Kynaststraße auch eine Versorgungsfunktion zur Deckung des aus den bereits fertig gestellten Wohnprojekten bestehenden und den zu
erwartenden Bedarf im Lichtenberger Teil des Entwicklungsgebietes und des ehemaligen Sanierungsgebietes Weitlingstraße.
Des Weiteren ist am Blockdammweg im Geltungsbereich des Bebauungsplans 11-47a
die Errichtung eines Sportplatzes vorgesehen, der voraussichtlich ebenfalls eine Versorgungsfunktion für einen Teil der Bewohner in der Rummelsburger Bucht mit übernehmen kann.
Eine ausreichende Versorgung mit Sportflächen kann damit sichergestellt werden.
Grünflächen
Bei einer voraussichtlichen Bevölkerungszahl von rd. 735 Personen ergeben sich nach
den gängigen Richtwerten für Grünflächen folgende Bedarfe:
Tab. 10: Richtwerte für öffentliche Grünflächen
Wohnungsnahe Grünflächen
6,0 m² je Einwohner
4.410 m²
Siedlungsnahe Grünflächen
7,0 m² je Einwohner
5.145 m²
Kinderspielplätze
1,0 m² je Einwohner (Nettospielfläche)
735 m²
Durch den Bebauungsplan XVII-4 erfolgt die Sicherung von 5.234 m² öffentlicher
Grünflächen. Darin enthalten sind auch die Flächen für einen möglichen Spielplatz, der
innerhalb der Grünfläche planungsrechtlich zulässig ist. Hinzu kommen der Uferweg
mit den Uferbiotopen am Rummelsburger See sowie der an die öffentliche Parkanlage
angrenzende Abschnitt der Fußgänger- und Radfahrerpromenade, die den Einwohnern wie eine öffentliche Grünfläche als Erholungsfläche zur Verfügung stehen. Darüber hinaus sind in fußläufiger Entfernung weitere öffentliche Spielplätze bereits vorhanden (Skateranlage im Geltungsbereich des angrenzenden Bebauungsplans
118
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
XVII-5a, die als öffentlicher Spielplatz planungsrechtlich gesichert ist, öffentlicher
Spielplatz im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-5b am Rummelsburger See).
Der Bedarf an wohnungsnahen Grünflächen und Kinderspielplätzen kann daher im
Plangebiet bzw. in fußläufiger Entfernung gedeckt werden.
Der Bedarf an siedlungsnahen Grünflächen kann innerhalb des Plangebietes nicht erfüllt werden, da die Grünflächen die erforderliche Mindestgröße von 10,00 ha nicht erreichen (Richtwert für siedlungsnahe Grünflächen: 10,00-50,00 ha; LaPro 94). Einer
rein quantitativen Betrachtung ist entgegenzuhalten, dass der Uferweg wegen seiner
naturräumlich herausragenden Lage, seiner besonderen Qualität als Teil eines zusammenhängenden Uferwanderweges rund um den Rummelsburger See geeignet ist,
das Defizit an siedlungsnahen Grünflächen zu kompensieren. Im Vordergrund des
landschaftsplanerischen Konzeptes steht eine intensive Vernetzung aller öffentlichen
und privaten Grünflächen im ehemaligen und Noch-Entwicklungsbereich.
Siedlungsnahe Grünflächen, die die Richtwertkriterien erfüllen, befinden sich außerhalb des Plangebietes (z.B. Treptower Park und Plänterwald). Sie sind über den bereits hergestellten Uferwanderweg gut erreichbar, der Treptower Park befindet sich in
rund 1.000 bis 1.500 m Entfernung zum Plangebiet.
3.
Auswirkungen auf die Umwelt
Die Auswirkungen der Planung auf die Umwelt sind im Umweltbericht dargestellt.
4.
Soziale Auswirkungen
Durch den Bebauungsplan XVII-4 werden keine erheblichen sozialen Auswirkungen
hervorgerufen. Als Ersatz für die erforderliche Verlagerung des bestehenden Sportplatzes wurde eine ausreichend bemessene Sportanlage an der nahegelegenen Fischerstraße 15-16 geschaffen.
Die Wohnhäuser Hauptstraße 1G und 1I widersprechen hinsichtlich ihrer Lage den
Ausweisungen des Bebauungsplans. Sie genießen jedoch Bestandsschutz. Ihr Erhalt
steht der Entwicklung der übrigen Baugrundstücke nicht entgegen; insbesondere wurde das Erschließungsnetz so geplant, dass die Wohnhäuser zunächst erhalten werden
können.
Ebenfalls widerspricht die extensive gewerbliche Nutzung auf dem Grundstück Hauptstraße 1 (Flurstücke 214 und 423) den Ausweisungen des Bebauungsplans. Die hier
befindlichen (wenigen) Arbeitsplätze gehen bei einer Bebauung entsprechend den
Festsetzungen des Bebauungsplans verloren.
Auch die derzeitige Nutzung des Grundstücks Hauptstraße 2 durch den Team Venture
Sports Park entspricht nicht der geplanten Bebauung entsprechend den Bebauungsplan-Festsetzungen. Der Team Venture Sports Park war allerdings von vorneherein
nur als Zwischennutzung bis zu einer Bebauung des Geländes vorgesehen, der
Pachtvertrag ist Ende 2012 ausgelaufen.
Im Süden der geplanten öffentlichen Parkanlage hat der Deutsche Anglerverband eine
ca. 911 m² große Fläche vom Land Berlin gepachtet, die für das Unterstellen von Booten genutzt wird. Diese Nutzung widerspricht der geplanten Nutzung des Bereichs als
öffentliche Grünfläche, durch die die der Erholung der Bevölkerung zur Verfügung stehenden Flächen am Ufer des Rummelsburger Sees erweitert werden sollen. Nach
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
119
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Festsetzung des Bebauungsplans besteht seitens des Landes Berlin ein Kündigungsrecht des Pachtvertrages aus dem Jahr 1975, ohne Bebauungsplan könnte er gemäß
Schuldrechtsanpassungsrecht frühestens im Oktober 2015 gekündigt werden.
5.
Verkehrliche Auswirkungen
Die Verkehrsbelastung auf den Straßen im Umfeld des Geltungsbereichs des Bebauungsplans wird bis 2025 teils erheblich zunehmen. Dabei handelt es sich beim größten
Teil des Verkehrsaufkommens um Durchgangsverkehr, nur ein geringer Anteil des
Gesamtverkehrs ist Quell- und Zielverkehr von bzw. zu den Baugebieten im Geltungsbereich des Bebauungsplans XVII-4.
Im Ergebnis der verkehrstechnischen Untersuchung aus dem Jahr 2011 und einer Abstimmung mit den Fachbehörden ist eine Anbindung der Baugebiete im SüdostQuadranten an die Hauptstraße und an die Kynaststraße möglich. Über den Knoten
Planstraße 2/Hauptstraße, der mit einer Lichtsignalanlage zu versehen ist, und über
die Einmündung Planstraße C Nord/Hauptstraße, die nicht als Vollknoten ausgebaut
werden soll (keine Linksabbiegemöglichkeit aus dem Plangebiet in die Hauptstraße), in
Verbindung mit der Anbindung der Planstraße 1 an die Kynaststraße, kann das aus
dem Plangebiet resultierende Verkehrsaufkommen abgewickelt werden.
Im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für den Ausbau der Hauptstraße wird der
notwendige Platz für Linksabbiegestreifen aus Richtung Osten in das Plangebiet berücksichtigt.
6.
Planungsrechtliche Auswirkungen
Planungsrechtliche Entschädigungs- und Übernahmeansprüche im Sinne der §§ 39
und 44 BauGB können nicht auftreten. Der Südostquadrant ist als städtebauliche Entwicklungsmaßnahme förmlich festgelegt. Für diesen Bereich besteht Grunderwerbspflicht für die Gemeinde. Gemäß § 166 Abs. 3 BauGB soll von einem Erwerb abgesehen werden, wenn der Eigentümer mitwirkungsbereit ist.
120
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
IV. Verfahren
1.
Städtebauliche Entwicklungsmaßnahme
Der Berliner Senat hat am 18. Dezember 1991 für den Untersuchungsbereich „BerlinRummelsburger Bucht" die Einleitung von Voruntersuchungen beschlossen, durch die
Beurteilungsgrundlagen für eine förmliche Festlegung als städtebaulicher Entwicklungsbereich gewonnen werden sollten (Beschluss Nr. 1193/91).
Auf der Grundlage des Senatsbeschlusses Nr. 1369/92 vom 18. Februar 1993 wurde
die Entwicklungsträgergesellschaft „Berlin-Rummelsburger Bucht mbH“ (ERB) als
treuhänderischer Entwicklungsträger eingesetzt und mit der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme betraut.
Der Senat von Berlin erließ in seiner 144. Sitzung am 15. März 1994 durch die Senatsvorlage Nr. 4456/94 die Verordnung der Senatsverwaltungen für Bau- und Wohnungswesen sowie Stadtentwicklung und Umweltschutz über die förmliche Festlegung
des städtebaulichen Entwicklungsbereiches „Berlin-Rummelsburger Bucht". Die Verordnung wurde vom Abgeordnetenhaus von Berlin am 05. Mai 1994 zur Kenntnis genommen (Abgeordnetenhaus von Berlin, Drucksache 12/4270). Die Verordnung trat
am Tag nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin vom 26. April 1994 in Kraft.
2.
Bezirksamtsbeschluss über die Aufstellung des Bebauungsplanes und zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
Das Bezirksamt Lichtenberg beschloss am 26. Mai 1992, für die Grundstücke Kynaststraße 18 bis 25, Hauptstraße 1 und 2 sowie Teilflächen des Grundstückes Hauptstraße 3 bis 6 und für einen Abschnitt der Hauptstraße einen Bebauungsplan mit der
Bezeichnung XVII-4 aufzustellen und die frühzeitige Bürgerbeteiligung nach § 3 Abs. 1
BauGB durchzuführen (BA-Beschluss Nr. 058/92).
3.
Information der Senatsverwaltungen über die geplante Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I und die gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, Abt. GL 8 wurden durch das Bezirksamt Lichtenberg über die beabsichtigte Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes
XVII-4 mit Schreiben vom 6. August 2002 gemäß § 5 AGBauGB informiert.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat die beabsichtigte Änderung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans XVII-4 mit Schreiben vom 6. September 2002 zur
Kenntnis genommen. Die Bebauungsplan-Verfahren werden nach § 7 Absatz 1 AGBauGB durchgeführt.
4.
Bezirksamtsbeschlüsse zur Aufstellung eines bezirksübergreifenden Bebauungsplans
und zur Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung
Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 19. November 2002 die Aufstellung
des Bebauungsplans XVII-4 für die Grundstücke Markgrafendamm 23 und für Abschnitte der Hauptstraße, der Kynaststraße, der Marktstraße und des Markgrafendamms im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain als Teil des be-
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
121
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
zirksübergreifenden Bebauungsplans XVII-4 für die Grundstücke Kynaststraße 18-25,
Hauptstraße 1 und 2, Markgrafendamm 23 sowie Teilflächen des Grundstücks Hauptstraße 3-6 und Abschnitte der Hauptstraße, der Kynaststraße, des Markgrafendamms,
der Marktstraße und der Karlshorster Straße in den Bezirken Lichtenberg, Ortsteil
Rummelsburg und Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain und die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung beschlossen (BA-Beschluss Nr. 170/02).
Das Bezirksamt Lichtenberg hat am 14. Januar 2003 die Änderung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XVII-4 für das Gelände zwischen Boxhagener Straße,
Marktstraße, Karlshorster Straße und deren südlicher Verlängerung, dem Rummelsburger See, der Lichtenberger Bezirksgrenze und deren westlicher Verlängerung bis
zur Westseite der Kynaststraße, der südlichen Grenze des Grundstücks Markgrafendamm 23 und deren östlicher Verlängerung zur Westseite der Kynaststraße, der
Westseite des Markgrafendamms bis zur Nordseite der Hauptstraße, von diesem
Punkt geradlinig in Richtung Norden bis zum Schnittpunkt der Verlängerung der Südwestseite der Sonntagstraße mit der Südseite der Revaler Straße und der nordwestlichen Begrenzung der Bahnanlagen bis zur Boxhagener Straße sowie für Abschnitte
der Karlshorster Straße, der Kynaststraße und des Markgrafendamms in den Bezirken
Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain und Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg und die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung beschlossen (BABeschluss Nr. 5/12/2003).
5.
Öffentliche Bekanntmachung des Bezirksamtsbeschlusses
Die Beschlüsse der Bezirksämter Friedrichshain-Kreuzberg vom 19. November 2002
und Lichtenberg vom 14. Januar 2003 über die Aufstellung bzw. Geltungsbereichsänderung des Bebauungsplanes XVII-4 wurden gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuchs (BauGB) in Verbindung mit § 6 Abs. 1 Satz 1 des Gesetzes zur Ausführung
des Baugesetzbuches (AGBauGB) im Amtsblatt für Berlin Nr. 20 vom 25. April 2002
auf Seite 1675 bekannt gemacht.
6.
Bezirksamtsbeschluss zur Änderung des Titels
Am 4. März 2003 hat das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg beschlossen, den Titel
des Bebauungsplans XVII-4 wie folgt zu ändern (BA-Beschluss Nr. 222/03):
Bebauungsplans XVII-4 für das Gelände zwischen Boxhagener Straße, Marktstraße,
Karlshorster Straße und deren südlicher Verlängerung, dem Rummelsburger See, der
Lichtenberger Bezirksgrenze und deren westlicher Verlängerung bis zur Westseite der
Kynaststraße, der südlichen Grenze des Grundstücks Markgrafendamm 23 und deren
östlicher Verlängerung zur Westseite der Kynaststraße, der Westseite des Markgrafendamms bis zur Nordseite der Hauptstraße, von diesem Punkt geradlinig in Richtung
Norden bis zum Schnittpunkt der Verlängerung der Südwestseite der Sonntagstraße
mit der Südseite der Revaler Straße und der nordwestlichen Begrenzung der Bahnanlagen bis zur Boxhagener Straße sowie für Abschnitte der Karlshorster Straße, der
Kynaststraße und des Markgrafendamms in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg,
Ortsteil Friedrichshain und Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg.
7.
Teilweise Aufhebung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme
Mit der Verordnung zur teilweisen Aufhebung der Verordnung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches Berlin-Rummelsburger Bucht vom
122
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
21. Dezember 2004 (Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin Nr. 1 vom 4. Januar
2005) wurden wesentliche Teilflächen des Bebauungsplans XVII-4 nördlich der Hauptstraße und westlich der Kynaststraße aus dem Entwicklungsrecht entlassen.
8.
Frühzeitige Beteiligung der Behörden
Die Behörden, die sonstigen Träger öffentlicher Belange, deren Aufgabenbereich
durch die Planung berührt werden kann, und die betroffenen Fachämter des Bezirkes
wurden gemäß § 4 Abs. 1 BauGB mit Schreiben vom 08. Dezember 2004 um Stellungnahme zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-4 innerhalb eines Monats gebeten. Von
36 beteiligten Stellen haben 27 Stellen eine Stellungnahme abgegeben und 9 Stellen
nicht reagiert. Somit waren 27 Stellungnahmen auszuwerten.
Die Auswertung ergab folgendes Bild:
Art und Maß der Nutzung
Die vom Senat beschlossene Verlagerung der FHTW erfordere eine Überprüfung
der Zweckbestimmung der Gemeinbedarfsfläche. (SenStadt I B)
→ Trotz der Verlagerung der FHTW wird in Übereinstimmung mit der bezirklichen
Bereichsentwicklungsplanung zunächst an der Zweckbestimmung „Hochschule,
Polizei“ festgehalten. Eine Überprüfung der Nutzungsart erfolgt im weiteren Planungsverfahren.
Keine Planänderung.
Eine Übertragung von Abstandsflächen und Baulasten auf Flächen der Deutschen
Bahn AG sei nicht zulässig. (DB Netz)
→ Der Bebauungsplan ermöglicht es im Kerngebiet MK 1 [jetzt: MK 3] (Eigentum
der DB AG), die Abstandsflächen zu den Bahnflächen hin zu unterschreiten.
Dies ist aus städtebaulichen und Immissionsschutz-Gründen erforderlich. Eine
ausreichende Belichtung und Belüftung des Baugebietes ist gewährleistet. Gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln hat es mit der Festsetzung im Bebauungsplan sein
Bewenden, d.h. die Eintragung von Baulasten auf Bahngelände zur Sicherung
der Abstandsflächen ist nicht erforderlich.
Keine Planänderung.
Die sich aus der MK-Festsetzung ergebende vollständige Bodenversiegelung habe
erhebliche Auswirkungen auf den Naturhaushalt und sei in Varianten zu untersuchen. (LI UmNat N)
→ Die GRZ im [damaligen] Kerngebiet MK 2 wird auf 0,8 reduziert. Sofern möglich
erfolgt in der Umweltprüfung eine Betrachtung in Varianten.
Keine Planänderung.
Statt des Kerngebietes MK 1 [jetzt: MK 3] solle eine Ausgleichsfläche ausgewiesen
werden. (LI UmNat N)
→ Die Ausweisung eines Kerngebietes entspricht den städtebaulichen Zielen und
der verkehrlichen Lagegunst der Fläche.
Keine Planänderung.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
123
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Technische Infrastruktur
Bei der Einleitstelle des Ruschegrabens sei eine Regenwasservorreinigungsanlage
durch Ausweisung einer Fläche für Versorgungsanlagen, für Abfallentsorgung und
Abwasserbeseitigungsanlagen sowie für Ablagerungen zu sichern. Die Fläche sei
nicht als öffentliche Grünfläche auszuweisen. (SenStadt VIII D, BWB, LI UmNat N)
→ Im weiteren Planungsverfahren wird das Erfordernis einer Regenwasservorreinigungsanlage geklärt werden. Eine dezentrale Reinigung des Regenwassers
wird derzeit als Alternative geprüft. Bei einem Erfordernis der Anlage erfolgt die
Ausweisung als Fläche für Versorgungsanlagen, für Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigungsanlagen sowie für Ablagerungen. Planerisches Ziel bleibt die
Herstellung einer Wegeverbindung an dieser Stelle.
Keine Planänderung.
Im Umweltbericht sollten die Belastungen des Rummelsburger Sees mit und ohne
Regenwasservorreinigungsanlage gegenüber gestellt werden. (SenStadt VIII D)
→ Daten über die Wasserqualität des eingeleiteten Niederschlagswassers sowie
des Seewassers liegen nicht vor. Der Rummelsburger See und seine Wasserqualität ist zudem nicht Gegenstand des Bebauungsplans.
Keine Planänderung.
Für den Ausbau der Hauptstraße solle ein Regenwasserbewirtschaftungskonzept
erstellt werden. (BWB)
→ Die Regenwasserbewirtschaftung ist im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens für den Ausbau der Hauptstraße zu bewältigen.
Keine Planänderung.
Soziale Infrastruktur
Für den aufzugebenden Sportplatz Kynaststraße sei Ersatz zu schaffen. (SenBJS,
LI SBS)
→ Für den Sportplatz Kynaststraße wird eine Ersatzfläche in der Fischerstraße 1516 gesichert.
Keine Planänderung.
Der Bedarf an öffentlichen Grünflächen und Kinderspielplatzflächen solle ermittelt
werden. (BLN)
→ Die Bedarfszahlen werden im weiteren Planungsverfahren ermittelt.
Keine Planänderung.
Erschließung
Die Entbehrlichkeit der Nordwest-Bahnverbindung ermögliche eine großzügigere
Gestaltung des öffentlichen Raumes. (SenStadt I B)
→ Die Nordwest-Kurve ist als planfestgestellte Bahnanlage der kommunalen Bauleitplanung nicht zugänglich.
Keine Planänderung.
Durch eine Verkehrsuntersuchung sollen die Auswirkungen der Planung auf das
Sanierungsgebiet Traveplatz ermittelt werden. (SenStadt IV)
→ Der Bahnhof „Berlin-Ostkreuz“ dient vorrangig als Umsteigebahnhof, so dass
das Straßenverkehrsaufkommen zur Andienung des Bahnhofs gering ist. Der
Bahnhof verfügt bereits heute über einen Zugang aus nordwestlicher Richtung,
124
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
die anschließenden Straßen sind ausreichend dimensioniert. Die Steuerung ggf.
erforderlicher verkehrslenkender Maßnahmen ist nicht Gegenstand des Bebauungsplan-Verfahrens.
Keine Planänderung.
Die Vorsorgeflächen für eine Autobahnanbindung sollen als öffentliche Straßenverkehrsfläche ausgewiesen werden. (SenStadt VII B)
→ Es erfolgt eine Ausweisung als in Aussicht genommene Bundesautobahn, da
die planungsrechtliche Sicherung durch ein Planfeststellungsverfahren und nicht
durch den Bebauungsplan XVII-4 erfolgen wird.
Keine Planänderung.
Die Straßenbahntrasse sei durch Ausweisung als „Straßenverkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ und dem nachrichtlichen Hinweis „in Aussicht genommene
Straßenbahn“ zu sichern. (SenStadt VII B)
→ Der nachrichtliche Hinweis wird in den Bebauungsplan übernommen.
Planänderung.
Die Festsetzung des Bebauungsplans erfordere die Entlassung der Anlagen der
Straßenbahn im SO-Quadranten aus der Planfeststellung. (SenStadt VII B)
→ Die Bebauungsplan-Begründung erhält einen Hinweis zur erforderlichen Entlassung der Straßenbahnanlagen aus der Planfeststellung.
Keine Planänderung.
Neben dem Verkehrsaufkommen durch die geplanten Nutzungen sei im Verkehrsgutachten auch die Änderung des Verkehrsaufkommens durch den Umbau des
Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ zu berücksichtigen. (SenStadt VII B)
→ Der Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ ist Gegenstand eines gesonderten
Planfeststellungsverfahrens. In dem Verkehrsgutachten zum Bebauungsplan
XVII-4 wurden die verkehrlichen Auswirkungen des Umbaus des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ als gegeben berücksichtigt.
Keine Planänderung.
Bezüglich der Berücksichtigung der Autobahnplanung im Bebauungsplan sei SenStadt X PI E bzw. X PS E zu beteiligen. (SenStadt X OF)
→ Die Abteilungen X PI E und X PS E werden im weiteren Verfahren über die Planung informiert.
Keine Planänderung.
Die Bahnhofsvorplätze und -zufahrten seien Gegenstand des Planfeststellungsverfahrens und als Bahnflächen auszuweisen. (EBA, FK Tief)
→ Die Bahnhofsvorplätze werden als planfestgestellte Bahnflächen nachrichtlich in
den Bebauungsplan übernommen. Für die Bahnhofszufahrt (Planstraße 2 [jetzt:
Planstraße 4]) erfolgt eine Ausweisung als öffentliche Straßenverkehrsfläche.
Planänderung.
Die „Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung“ seien mit einer Straßenbegrenzungslinie zu umgeben. (LI BV)
→ „Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung“ erhalten keine Straßenbegrenzungslinie.
Keine Planänderung.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
125
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Unter der Kynastbrücke bedürfe es der Ausweisung von öffentlicher Verkehrsfläche
für die beidseitigen Gehwege. (LI BV)
→ Der nördliche Gehweg der Hauptstraße verläuft in diesem Bereich über den
Bahnhofsvorplatz, der nicht als Straßenverkehrsfläche, sondern als planfestgestellte Bahnfläche dargestellt wird. Der südliche Gehweg ist Gegenstand des
durchzuführenden Planfeststellungsverfahrens zur Aufweitung der Hauptstraße.
Keine Planänderung.
Die Stichstraße zur Erschließung des Kerngebietes MK 1 [jetzt: MK 3] solle als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen werden. (LI BV)
→ Statt einer Ausweisung als „Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung“ erfolgt eine Ausweisung als „öffentliche Straßenverkehrsfläche“.
Planänderung.
An der NW-Ecke des Kreuzungsbereichs Hauptstraße/Karlshorster Straße solle die
bestehende Eckaufweitung beibehalten werden. (LI BV)
→ Die Straßenbegrenzungslinie wird der bestehenden Situation angepasst.
Planänderung.
Die Hauptstraße sei mit einer Breite von 24,50 m im Bebauungsplan festzusetzen.
Zwischen den Eisenbahnüberführungen sei die Aufweitung für eine Bushaltestelle
beizubehalten. Im Kreuzungsbereich mit der Karlshorster Straße solle die südliche
Straßenbegrenzungslinie die erforderlichen Abbiegespuren berücksichtigen. (FK
Tief, LI BV)
→ Für die Aufweitung der Hauptstraße wird ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren durchgeführt werden. Der Bebauungsplan berücksichtigt die beabsichtigte Straßenerweiterung, indem er die dafür benötigten Flächen als nicht
überbaubare Grundstücksflächen festsetzt.
Planänderung.
Die Kynaststraße sei in das Verkehrsgutachten mit einzubeziehen. (LI BV)
→ Die Kynaststraße wird in die Betrachtung der Leistungsfähigkeit des Straßennetzes und seiner Knotenpunkte einbezogen.
Keine Planänderung.
Die Straßenplanungen seien mit den Belangen des Sportplatzes Kynaststraße abzustimmen. (LI SBS)
→ Zur neuen Unteren Kynaststraße erfolgte die Abstimmung bereits im Rahmen
des Planfeststellungsverfahrens “Umbau Berlin Ostkreuz“.
Keine Planänderung.
Die Tramtrasse und ein 4,50 m breiter Streifen für Fußgänger und Radfahrer sollen
als öffentliche Straßenverkehrsfläche ausgewiesen werden. (FK Tief)
→ Die nordöstliche Bahnhofsvorfahrt wird in der geforderten Breite durch Festsetzung einer öffentlichen Straßenverkehrsfläche planungsrechtlich gesichert. Die
übrigen Flächen werden als Bahnanlagen nachrichtlich übernommen.
Planänderung.
126
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Umwelt und Natur
Die naturschutzrechtlichen Eingriffe müssten hinsichtlich Vermeidung, Ausgleich
und Ersatz überprüft werden und hätten die über die nach § 34 BauGB hinaus zulässigen Eingriffe zu berücksichtigen. (SenStadt I E, BLN)
→ Die genannten Grundsätze wurden im Rahmen eines Eingriffsgutachtens berücksichtigt. Mit dem Bebauungsplan werden Eingriffe in Natur und Landschaft
vorbereitet, die über die Eingriffe hinausreichen, die aufgrund bestehender Baurechte bereits zulässig sind. Die Eingriffe können nur teilweise innerhalb des
Geltungsbereichs ausgeglichen werden. Zur Kompensation der nicht im Plangebiet ausgleichbaren Eingriffe wurde ein Kostenbetrag zur Durchführung von Ersatzmaßnahmen errechnet.
Keine Planänderung.
Eingriffe in bestehende Biotope seien zu berücksichtigen und unterlägen als artenschutzrechtliche Belange nicht der Abwägung. (SenStadt I E)
→ Im Plangebiet wurden geschützte Vogel- und Fledermausarten nachgewiesen.
Eine artenschutzrechtliche Befreiung muss vor Festsetzung des Bebauungsplans beantragt und von der oberen Naturschutzbehörde in Aussicht gestellt
werden.
Keine Planänderung.
Gutachten, die älter als fünf Jahre sind, seien zu aktualisieren. (SenStadt I E)
→ Für die naturschutzrechtliche Bewertung kann auf vorliegende aktuelle Untersuchungen zurückgegriffen werden. Im erforderlichen Umfang wurden sie aktualisiert.
Keine Planänderung.
Bei Auswirkungen auf Pflanzen und Tiere sei auch das Biotopverbundsystem zu
bewerten. (SenStadt I E)
→ Die geschützten Biotope wurden im Herbst 2004 erfasst. Gegenüber der Erfassung von 2000 waren eine Fragmentierung des Biotopverbundes und eine Degradierung der Biotopausstattung eingetreten.
Keine Planänderung.
Eventuell vorhandene Torfablagerungen seien darzustellen und hinsichtlich ihres
Erhaltes zu prüfen. (SenStadt I E)
→ Der Hinweis wird im weiteren Verfahren geprüft.
Keine Planänderung.
Die baubedingte Änderung des Grundwasserregimes und seiner Auswirkungen sei
zu prüfen. (SenStadt I E)
→ Entsprechende Kenntnisse vorausgesetzt, erfolgt eine Berücksichtigung im
Umweltbericht.
Keine Planänderung.
Der Umweltatlas sowie das Landschafts- und Artenschutzprogramm seien zu berücksichtigen. (SenStadt I E, LI UmNat N)
→ Der Umweltatlas sowie das Landschafts- und Artenschutzprogramm wurden berücksichtigt.
Keine Planänderung.
Die Nutzungsschäden im Freiraum durch die Erholungsnutzung seien zu beachten.
(SenStadt I E)
→ Der Aspekt wird unter Einbeziehung der Vorbelastung berücksichtigt.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
127
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Keine Planänderung.
Am Ruschegraben und im Uferbereich solle die Abgrenzung des [damaligen] Kerngebietes MK 2 den Umweltschutz berücksichtigen. (SenStadt I E)
→ Die Umweltbelange wurden durch Umweltprüfung und Eingriffsbewertung berücksichtigt. In diesem Zusammenhang wurden auch die Abgrenzungen des
[damaligen] Kerngebietes MK 2 am Ruschegraben und am Ufer verändert.
Planänderung.
Abhängig von der Nutzung des Standortes bedürfe es einer Neubewertung der Altlasten. (SenStadt VIII D)
→ Im Umweltbericht wird die Altlastensituation im Plangebiet dargestellt. Beim
Endausbau der Parkanlage sind weitere Überprüfungen hinsichtlich evtl. Prüfwertüberschreitungen nach BBodSchV erforderlich. Im Bebauungsplan erfolgte
eine Kennzeichnung der erheblich mit umweltgefährdenden Stoffen belasteten
Flächen.
Planänderung.
Für die Schutzgüter „Boden“ und „Wasser“ solle ein gemeinsames Untersuchungsgebiet gewählt werden, das wegen vorhandener Altlasten über den Geltungsbereich
hinausgeht. (SenStadt VIII D)
→ Eine über den Geltungsbereich hinausgehende Untersuchung erfolgt, sofern
funktionale Bezügen und Wechselwirkungen über den Geltungsbereich hinaus
bestehen.
Keine Planänderung.
Im Umweltbericht sei zum Schutzgut Wasser die Situation der Niederschlagsentwässerung zu betrachten. (SenStadt VIII D)
→ Der Hinweis wurde bei der Erarbeitung des Umweltberichtes berücksichtigt.
Keine Planänderung.
Die naturnahen Strukturen am Seeufer seien wegen des Fischbestandes zu erhalten, befestigte Uferabschnitte sollen renaturiert werden. (Fisch)
→ Die Ausweisung als öffentliche Grünfläche ermöglicht den Erhalt bzw. die Wiederherstellung des naturnahen Ufers.
Keine Planänderung.
Der Untersuchungsraum für UVS und Eingriffsuntersuchung solle größer gefasst
werden. (BLN)
→ Eine über den Geltungsbereich hinausgehende Untersuchung erfolgt bei bestehenden funktionalen Bezügen und Wechselwirkungen.
Keine Planänderung.
Untersuchungen zu Laufkäfern, Amphibien, Libellen und Schmetterlingen/Zünsler
seien erforderlich. (BLN)
→ Da die genannten Artengruppen im Plangebiet keine relevanten Vorkommen
aufweisen bzw. keine Eingriffe in deren Habitate erfolgen, ist eine Untersuchung
nicht erforderlich.
Keine Planänderung.
Der Biotopverbund der Bahnanlagen und am Seeufer solle untersucht werden.
(BLN)
→ Die Bahntrassen waren Gegenstand des Planfeststellungsverfahrens „Umbau
Berlin Ostkreuz“. Die Situation am Seeufer ist Gegenstand der Umweltprüfung.
Keine Planänderung.
128
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Es gelte die Reihenfolge Vermeidung vor Ausgleich im Geltungsbereich vor Ersatz
an anderer Stelle. Die Ausgleichs- bzw. Ersatzmaßnahme müsse einen engen
funktionalen Bezug zum Eingriff haben. (BLN)
→ Die Festlegung über Art und Umfang von Kompensationsmaßnahmen unterliegt
der bauleitplanerischen Abwägung.
Keine Planänderung.
Die Lärmimmissionen sollen untersucht werden. Ggf. würden schalltechnisch günstigere Grundrissorientierungen und eine Schalldämmung der Gebäudeaußenteile
erforderlich. (FK UmNat U)
→ Die Lärmimmissionen werden im Rahmen eines Gutachtens untersucht. Die
Bestimmung der Schalldämmmaße ist nicht Gegenstand des BebauungsplanVerfahrens, sondern der Baugenehmigung. Die DIN 4109 als technische Baubestimmung gewährleistet eine Einhaltung der Grenzwerte. Der Bebauungsplan
setzt die Orientierung von Wohnungen entlang der Hauptstraße und Kynaststraße so fest, dass schalltechnisch günstige Grundrisse entstehen werden.
Planänderung.
Der hohe Nutzungsdruck erfordere eine Aufweitung des Ufergrünzuges an den bestehenden Engstellen. (LI UmNat N)
→ Die Abgrenzung des Grünzuges wurde im weiteren Planungsverfahren erweitert.
Keine Planänderung.
Es solle ein Ersatzniststättenkonzept erstellt werden. (LI UmNat N)
→ Dies ist Gegenstand des Baugenehmigungsverfahrens. Im Zuge des Bebauungsplan-Verfahrens werden alle die für eine artenschutzrechtliche Befreiung
erforderlichen Schritte unternommen.
Keine Planänderung.
Die Erfassung der Vegetation solle aktualisiert werden. (LI UmNat N)
→ Die Erfassung vom Herbst 2004 weist eine hinreichende Aktualität auf.
Keine Planänderung.
Die Erhaltungsmöglichkeiten für Baum- und Vegetationsbestand sollen geprüft werden. (LI UmNat N)
→ Durch die Aufweitung des Ufergrünzuges wurde dieser Forderung teilweise entsprochen.
Planänderung.
Biotope und Biotopersatzflächen sollen als Teil des Biotopverbundes Rummelsburger See besonderes beachtet werden. (LI UmNat N)
→ Die Untersuchung erfolgt im weiteren Planungsverlauf.
Keine Planänderung.
Die Auswirkungen der Grundwasseränderung und das Management der Niederschlagswasserversickerung sollen in ihren Auswirkungen beachtet werden. (LI UmNat N)
→ Die Untersuchung erfolgt, soweit Kenntnisse zur konkreten Baumaßnahme vorliegen.
Keine Planänderung.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
129
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Die Lärmbelastung durch Anlegestellen des Bootsverkehrs solle berücksichtigt werden. (LI UmNat N)
→ Die Auswirkungen neuer Anlegestellen sind im wasserrechtlichen Genehmigungsverfahren zu berücksichtigen.
Keine Planänderung.
Durch die Festsetzung eines Kerngebietes ohne Vegetationsflächen werde die Belastung mit Luftschadstoffen erhöht. (LI UmNat N)
→ Im [damaligen] Kerngebiet MK 2 wird eine GRZ von 0,8 festgesetzt. Dadurch
wird es Vegetationsflächen geben, die die Belastung mit Luftschadstoffen mindern.
Planänderung.
Die Geltungsbereichsabgrenzung sei angesichts der Entlassung von Teilflächen
aus dem Entwicklungsrecht bzw. der Beendigung der städtebaulichen Entwicklungsmaßnahme zu überprüfen. (SenStadt I B)
→ Unabhängig von der Durchführung der Entwicklungsmaßnahme sollen die städtebaulichen Ziele für das Gesamtgebiet durch die Bauleitplanung gesichert werden. Eine Ausnahme bildet der Südwest-Quadrant, für den kein Planerfordernis
gesehen wird.
Planänderung.
Im Bereich der geplanten Parkanlage seien Bodenuntersuchungen erforderlich. (LI
UmNat U)
→ Begleitend zur baulichen Realisierung der Parkanlage wird eine orientierende
Untersuchung der Bodenbelastungen vorgenommen.
Keine Planänderung.
Grundwasserhaltungen und -absenkungen, die im Rahmen der Bebauung erforderlich werden können, könnten Auswirkungen auf die Verteilung von belastetem
Grundwasser und auf laufende Sanierungsmaßnahmen haben. (LI UmNat U, SenStadt VIII D)
→ Die Begründung wird um einen Hinweis auf diese Gefahr und einen erforderlichen Abstimmungsbedarf ergänzt.
Keine Planänderung.
Sonstiges
Die Kosten für den Erwerb der Flächen für den Ufergrünzug seien zu berücksichtigen. (SenStadt I B)
→ Der Grunderwerb für die öffentlichen Grünflächen wird durch Einnahmeerlöse
durch den Verkauf landeseigener Flächen in diesem Quartier finanziert.
Keine Planänderung.
Die Plandarstellung müsse überarbeitet werden. (LI Verm)
→ Eine den vermessungstechnischen Erfordernissen genügende Planzeichnung
wird zur Beteiligung der Öffentlichkeit erstellt werden.
Keine Planänderung.
Die Geltungsbereichsgrenze und die Eigentumsgrenze des WSA müssen identisch
sein. (WSA)
→ Die sogenannten Vorlandflächen wurden von der Wasserstadt GmbH erworben.
Die Geltungsbereichsgrenze wird an die Eigentumsgrenzen angepasst.
Planänderung.
130
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Die planfestgestellten Flächen sollen aus dem Geltungsbereich ausgespart werden.
(BLN)
→ Die nachrichtliche Übernahme der planfestgestellten Flächen in den Bebauungsplan dient der Übersicht und ermöglicht eine bessere Abstimmung der Planungen.
Keine Planänderung.
9.
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB zum Entwurf
des Bebauungsplans XVII-4 fand in der Zeit vom 18. April 2005 bis einschließlich 13.
Mai 2005 in den Räumen der Fachbereiche Stadtplanung der Bezirksämter Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg von Berlin statt.
Auf die Durchführung der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde hingewiesen durch Anzeige in den Tageszeitungen „Der Tagesspiegel“ und „Berliner Morgenpost“ am 16.
April 2005 und „Berliner Zeitung“ am 16./17. April 2005 sowie durch Aushänge innerhalb des Bezirksamtes Lichtenberg und des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg.
Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde im Bezirk Lichtenberg von 45 Bürger/innen und im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von 17 Bürger/innen besucht, von
denen sich niemand schriftlich geäußert hat. Schriftliche Äußerungen liegen von der
Betroffenenvertretung Rummelsburger Bucht (BVR) und der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. (BLN) vor.
Ein Teil der Anregungen war bereits im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung
vorgetragen und abgewogen worden. Darüber hinaus wurden folgende bebauungsplanrelevanten Äußerungen vorgebracht:
Technische Infrastruktur
Es sollten alternative Lösungen der Regenwasserreinigung (z.B. Vorschlag Prof.
Sieker) bzw. alternative Standorte untersucht werden. (BVR)
→ Das Erfordernis einer Regenwasserreinigungsanlage wird im weiteren Verfahren geprüft. Erst bei Nachweis der Notwendigkeit und einer fehlenden möglichen Alternative erfolgt für die Regenwasserreinigungsanlage eine Ausweisung
als Fläche für Versorgungsanlagen, für Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigungsanlagen sowie für Ablagerungen im Bebauungsplan.
Keine Planänderung.
Umwelt und Natur
Mit der geplanten „großzügigen öffentlichen Parkanlage“ werde die Zielstellung des
Landschaftsprogramms zum Erhalt naturnaher Vegetation und von Biotopen nicht
erfüllt. (BLN)
→ Die ausgewiesene öffentliche Parkanlage geht über die jetzigen Flächen des
Ufergrünzuges hinaus und ermöglicht den Erhalt vorhandener Vegetation und
von Biotopen.
Keine Planänderung.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
131
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Der „Grünzug“ solle nicht bis auf etwa 20 Meter eingeengt werden, zumal es bisher
keinen konkreten Interessenten für die vorgesehene Bebauung im [damaligen]
MK 2 gebe. (BLN)
→ Die Fläche des Grünzuges wurde nach dem Verfahrensschritt vergrößert. Eine
noch großflächigere Ausweisung erfolgt nicht, weil dem Angebot innerstädtischer Bauflächen mit einer überdurchschnittlichen Erschließungsgunst der Vorrang eingeräumt wird. Die mittlere Breite des Grünzuges liegt bei 30 bis 40 m
und entspricht den Zielen des Landschaftsprogramms.
Planänderung.
Die angedachte massive Bebauung wirkt erdrückend und beeinträchtigt das Land-
schaftsbild. (BLN)
→ Die mögliche Bebauung des Südost-Quadranten wurde in städtebaulichen
Workshopverfahren und Studien untersucht. Die vorgesehene GFZ von 2,1 ist
angesichts der innerstädtischen Lage und der verkehrlichen Erschließungsgunst
unterdurchschnittlich. Die vorgesehenen baulichen Höhen sind städtebaulich
und bauordnungsrechtlich verträglich. Die Auswirkungen auf das Landschaftsbild wurden im Rahmen der Eingriffsbewertung beurteilt.
Keine Planänderung.
Kuh- und Ruschegraben sollen im Bebauungsplan Flächen zugewiesen werden, um
sie später gestalterisch betonen und ggf. renaturieren zu können. (BLN)
→ Ein offener Verlauf des Ruschegrabens ist durch die Wasserbehörde und die
Berliner Wasserbetriebe nicht vorgesehen. Der Kuhgraben wird künftig unter der
Hauptstraße an den Ruschegraben angeschlossen. Der aktuelle Verlauf des
Einleitungsbauwerks Ruschegraben wird durch Festsetzung einer öffentlichen
Straßenverkehrsfläche gesichert. Das Erfordernis der Ausweisung einer Fläche
für eine Regenwasserreinigungsanlage wird im weiteren Verfahren geprüft.
Keine Planänderung.
10. Beteiligung der Behörden
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom
06. November 2007 um Stellungnahme zum Bebauungsplan-Entwurf XVII-4 innerhalb
eines Monats gebeten. Von 44 beteiligten Stellen haben 35 Stellen eine Stellungnahme abgegeben und 9 Stellen nicht reagiert. Somit waren 35 Stellungnahmen auszuwerten.
Die Auswertung ergab folgendes Bild:
Art und Maß der Nutzung
Die durch den Bebauungsplan ermöglichte Einzelhandelsentwicklung (Verkaufsflächen bis zu 10.600 m² ohne Sortimentsbeschränkung) berge das Risiko der Beeinträchtigung städtischer Zentren. (GL 8, TK Stapl)
→ In einer Tragfähigkeits- und Auswirkungsanalyse ist ermittelt worden, dass im
Bereich der Rummelsburger Bucht ein hoher Bedarf an Nahversorgungsangeboten besteht. Bei einer Verkaufsfläche von maximal 5.000 m² und einer Begrenzung der Zulässigkeit großflächiger Einzelhandelsbetriebe sind keine negativen Auswirkungen auf die Zentrenstruktur zu erwarten. Dem entsprechend
wird der Bereich, in dem Einzelhandelsnutzungen zulässig sind, weiter eingeschränkt.
Planänderung.
132
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Planfeststellung
Das Areal MK 1 [jetzt: MK 3] sei planfestgestellte Bahnanlage und bis zum Abschluss des Umbaus des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ als Baustelleneinrichtungsfläche gebunden. Die Freistellung von Bahnbetriebszwecken sei noch nicht erfolgt. Es
könne nicht ausgeschlossen werden, dass auf der Fläche dauerhaft Betriebsanlagen der Bahn zum Liegen kommen werden. Die Deutsche Bahn müsse sich eine
Eigennutzung der Fläche vorbehalten. Die vorgesehene Bebauung kollidiere mit Betriebsanlagen der Deutschen Bahn (fehlender Abstand zum nördlichen Gleis der
Strecke 6078, im Osten Überschneidung mit dem Regerückhaltebecken und zugeordneten Entwässerungsanlagen). Für die in Aussicht genommene Kehranlage der
Straßenbahn sei die verfügbare Fläche nicht ausreichend. (SenStadt I B, BVG,
EBA, DB Imm)
→ Der Zuschnitt des MK 1 [jetzt: MK 3] wird so verändert, dass die Flächenbedarfe
der planfestgestellten Anlagen der Eisenbahn sowie der Straßenbahn ausreichend berücksichtigt werden. Nicht nachvollzogen werden kann die Forderung
einer Eigennutzung der Gesamtfläche für Bahnzwecke. Bereits im Planfeststellungsbeschluss zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ ist von einer potentiellen Bebauung der Fläche – unter der Voraussetzung der Schaffung von Planrecht durch das Land Berlin – die Rede. Es ist deswegen davon auszugehen,
dass diese Flächen nach Abschluss der Baumaßnahmen am Bahnhof „BerlinOstkreuz“ von Bahnbetriebszwecken freigestellt werden können. Da der Bebauungsplan bereits vorher festgesetzt werden soll, wird für das MK 1 [jetzt: MK 3]
eine aufschiebend bedingte Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 BauGB in den Bebauungsplan aufgenommen. Im weiteren Verfahren ist mit der Deutschen Bahn
AG und dem Eisenbahn-Bundesamt abzustimmen, ob dieser Festsetzung zugestimmt wird.
Planänderung.
Der Festsetzung, dass an die südliche Baugrenze im MK 1 [jetzt: MK 3] herangebaut werden kann, werde widersprochen. Zu den Bahnanlagen seien vorschriftengemäße Abstände einzuhalten. (DB Imm)
→ Die bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen haben zum Ziel, die
gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse in den Baugebieten sicherzustellen.
Diese sind auch bei einem Heranbauen an die Bahnflächen gewahrt. Die textliche Festsetzung wird deswegen nicht geändert. Die südliche Grenze des Baugebietes wird jedoch so verschoben, dass die erforderlichen Sicherheitsabstände zu den Gleisen, die als Bahnanlage gewidmet bleiben müssen, nicht als
Kerngebiet festgesetzt werden.
Planänderung.
Die ehemalige Straßenbahnwendeschleife an der Hauptstraße, die mit dem MK 2
[jetzt: MK 1 bzw. Fußgänger- und Radfahrerbereich] überplant wird, müsse nicht
förmlich entwidmet werden. Der Bebauungsplan sei in Auslegung des § 28 Abs. 3
PBefG ausreichend. (SenStadt I B, SenStadt VII B)
→ In die Begründung wird ein Hinweis auf den Sachverhalt aufgenommen.
Keine Planänderung.
Die Flurstücke 8038 und 8037 (Flur 514), 273 und 274 (Flur 513) sowie 94 (Flur 31)
seien laut Vermögenszuordnungsbescheid dem Land Berlin zugeordnet worden.
Diese Änderung sei Bestandteil des Planfeststellungsbeschlusses zum Bahnhof
„Berlin-Ostkreuz“. Die Darstellung im Bebauungsplan sei entsprechend zu ändern.
(DB Imm)
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
133
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
→ Unabhängig von den Eigentumsverhältnissen handelt es sich bei den Flurstücken teilweise um planfestgestellte Bahnanlagen, die als solche nachrichtlich in
den Bebauungsplan übernommen werden. Die an die Hauptstraße angrenzenden Teilflächen, die gemäß Planfeststellungsbeschluss beim Land Berlin verbleiben sollen, werden künftig als Straßenverkehrsfläche dargestellt. Dies
schließt auch den geplanten Parkplatz am Südostzugang zum Bahnhof ein.
Teilweise Planänderung.
Die geplante Straßenbahn-Trasse östlich des Ringbahnbrückenzugs sei im Bebauungsplan als Straßenverkehrsfläche dargestellt. Plausibel wäre eine gleiche Flächenzuordnung in westlicher Richtung bis zur Neuen Bahnhofstraße. Neben der
Straßenbahntrasse solle ein 4,50 m breiter Streifen für den regelmäßigen Fuß- und
Radverkehr zwischen Markt- und Sonntagstraße als öffentliches Straßenland festgesetzt werden. (DB Imm, FK Tief)
→ Die Planstraße 2 [jetzt: Planstraße 4] dient nicht nur der in Aussicht genommen
Straßenbahntrasse, sondern auch der Erschließung des Bahnhofs „BerlinOstkreuz“ und des Kerngebiets MK 1 [jetzt: MK 3]. Sie wird deswegen als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. In der westlichen Fortsetzung soll die
Trasse nicht dem allgemeinen Verkehr dienen, sondern wird einen Charakter
als Bahnhofszuwegung haben. Sie soll im Eigentum der Deutschen Bahn verbleiben und nicht als öffentliche Straße gewidmet werden. Um einen uneingeschränkten Fußgängerverkehr zwischen Markt- und Sonntagstraße zu ermöglichen, bereitet der Bebauungsplan ein Geh- und Radfahrrecht zugunsten der
Allgemeinheit vor.
Keine Planänderung.
Die Flächen für die Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen dürften nicht als öffentliche Verkehrsfläche ausgewiesen werden. (DB Imm)
→ Die Feuerwehrzufahrt und -aufstellfläche liegt teilweise innerhalb der künftigen
öffentlichen Straßenverkehrsfläche (Wendefläche am Ende der Planstraße 2
[jetzt: Planstraße 4]). Durch straßenverkehrsbehördliche Anordnungen (Halteverbote) kann sie gleichzeitig die Funktion als Feuerwehrzufahrt und aufstellfläche erfüllen.
Keine Planänderung.
Es sei davon auszugehen, dass auch die Fläche Kynaststraße 22-23 planfestgestellte Bahnanlagen enthielt und der Freistellung von Bahnbetriebszwecken bedürfe. (SenStadt I B)
→ Auf dem Grundstück befindet sich ein ehemaliges Pumpwerk für den Wasserturm zur Versorgung der Dampflokomotiven. Die Wiederaufnahme dieser Nutzung ist offenkundig auf absehbare Zeit ausgeschlossen, so dass von einer
Funktionslosigkeit der Planfeststellung auszugehen ist. Das EisenbahnBundesamt und die Deutsche Bahn AG haben der Überplanung des Grundstücks in keinem Verfahrensschritt widersprochen. [Hinweis: Zwischenzeitlich ist
ein förmliches Freistellungsverfahren für das Grundstück durchgeführt worden.]
Keine Planänderung.
Umwelt und Natur
Der Bebauungsplan bereite einen Eingriff in Natur und Landschaft vor und greife
dabei auf Flächen zu, die besonders geschützten Vogelarten als Brutrevier dienen.
Der neu gefasste § 42 Abs. 4 BNatSchG habe zur Folge, dass Belange des Artenschutzes zwingend im Rahmen der Eingriffsregelung abschließend zu prüfen und
zu regeln seien. Den Siedlungsansprüchen der im Plangebiet vorkommenden Arten
134
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
sei Rechnung zu tragen, indem folgende Ausgleichsmaßnahmen auf den von Überbauung freizuhaltenden Flächen festgesetzt werden:
- Gartenrotschwanz: Abwechslungsreich strukturierte Gehölzbestände vor allem
heimischer Laubholzarten, auch insektenreiche Offen- und Halboffenflächen,
- Fitis: Abwechslungsreiche Gehölzbestände mit verwilderten Krautfluren,
- Gartengrasmücke:
Abwechslungsreiche Gehölzbestände mit verwilderter
Strauchschicht,
- Girlitz: Lückige Gehölzbestände mit abwechslungsreichen (pflanzensamenreichen) Krautfluren sowie
- Sumpfrohrsänger: Hochstaudenfluren, v.a. aus Brennnessel.
Im Falle des Unterlassens ggf. erforderlicher, die ökologische Funktion von Fortpflanzungs- oder Ruhestätten sichernder Ausgleichsmaßnahmen im räumlichen
Zusammenhang scheitere der Eingriff an dieser gesetzlichen Zulassungsvoraussetzung. Für eine Verbotsabweichung über das Rechtsinstrument der Ausnahmegenehmigung nach § 43 Abs. 8 Nummer 5 BauGB bleibe so regelmäßig kein Raum.
Das Rechtsinstrument der Befreiung nach § 62 BNatSchG komme bei der vorliegenden Fallgestaltung nicht in Betracht. (SenStadt I E)
→ Bodengebundene europäisch geschützte Tierarten kommen im Plangebiet nicht
vor. Durch die Festsetzung der öffentlichen Parkanlage kann für Vögel die ökologische Funktion der vom Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten
im räumlichen Zusammenhang erfüllt werden. Hierzu erfolgen nähere Ausführungen im Umweltbericht als Teil der Begründung.
Die geforderten differenzierten Ausgleichsmaßnahmen können mangels
Rechtsgrundlage so im Bebauungsplan nicht festgesetzt werden. Im weiteren
Verfahren ist zu klären, ob die Größe der öffentlichen Grünfläche ausreicht, um
die Maßnahmen dort zu realisieren. Eine Umsetzung kann in diesem Fall durch
einen Pflege- und Entwicklungsplan planerisch vorbereitet werden und im Zuge
der baulichen Umgestaltung und Erweiterung des Grünzuges erfolgen. Anderenfalls ist in einem städtebaulichen Vertrag mit einem künftigen Investor die Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Kerngebiet festzulegen.
Keine Planänderung.
Die Baumpflanzungen in den möglicherweise entstehenden internen Erschließungsstraßen seien nicht gesichert. Die Umsetzungsstrategie der Ausgleichsmaßnahmen gehe überwiegend von Annahmen aus. Der Bebauungsplan enthalte keine
Festsetzungen zum Ausgleich der Eingriffe. Ohne nachfolgende rechtliche Bindung,
z.B. in einem städtebaulichen Vertrag, sei der Ausgleich nicht gesichert. (Li UmNat)
→ Die Straßenbäume sollen nicht festgesetzt werden, da gegenwärtig die Annahmen zur internen Erschließung des [damaligen] Kerngebiets MK 1 noch als zu
vage anzusehen sind. Die Bilanzierung der Baumverluste wurde angepasst. Im
weiteren Verfahren wird geklärt, wie die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen
rechtlich gesichert werden. Nach Möglichkeit sollte eine Regelung über städtebauliche Verträge erfolgen. Sofern ein städtebaulicher Vertrag nicht zustande
kommt, muss eine Zuordnungsfestsetzung in den Bebauungsplan aufgenommen werden.
Keine Planänderung.
Im Umweltbericht fehle die Beschäftigung mit dem Schifffahrts- und Bootsverkehr
und den damit zusammenhängenden Lärmbelastungen. (Li UmNat)
→ Der Bebauungsplan trifft keine Festsetzungen zu den Wasserflächen und deren
Nutzung. Aus lärmschutzfachlicher Sicht spielt der Bootsverkehr auf dem Rummelsburger See keine Rolle, da er saisonal begrenzt ist und die Verkehrszahlen
sehr gering sind.
Keine Planänderung.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
135
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Das Naturdenkmal (Platane) liege innerhalb der Straßenverkehrsfläche. Eine Befreiung für eine Fällung könne nicht erteilt werden. Die Straße müsse nach Westen
verschoben werden. (Li UmNat)
→ Die Platane wird als zu erhaltender Baum festgesetzt, eine Fällung ist auch
nach Festsetzung des Bebauungsplans nicht zulässig. Die Planstraße 1 [jetzt:
Planstraße 3] erweitert sich in diesem Bereich um ca. 20,00 m nach Westen.
Dadurch verbleibt in der Ausführungsplanung der Straße genug Spielraum, um
eine Versiegelung des Wurzelbereichs im Bereich des Straßenbegleitgrüns zu
vermeiden.
Keine Planänderung.
Der Bebauungsplan-Entwurf lasse keine Führung einer S-Bahn-Ring begleitenden
Grünverbindung erkennen und stehe daher im Widerspruch zu Ziel 3.1.1 LEP eV.
(GL 8)
→ Der südlich des Plangebiets vorhandene Grünzug entlang der Ringbahn aus
Richtung Treptower Park wird im Bebauungsplan XVII-4 als Ufergrünzug fortgesetzt und dient dem Aufbau übergeordneter Grünverbindungen. Richtung Frankfurter Allee ist ein bahnbegleitender Grünzug nicht realisierbar. Die Festsetzung
des Bebauungsplans wird voraussichtlich erst nach Inkrafttreten des LEP B-B
erfolgen. An die Ziele des LEP B-B ist der Bebauungsplan angepasst.
Keine Planänderung.
Für die Erschließung der Grundstücke mit Versorgungstrassen sowie für die Unterkellerung von Gebäuden und die Errichtung von Tiefgaragen seien Grundwasserabsenkungsmaßnahmen erforderlich. Es seien grundwasserschonende Bauweisen
vorzusehen. Zur Ermittlung der Auswirkungen von Grundwasserentnahmen sei ein
Grundwassermodell zu beauftragen. Ab einer Entnahmemenge von mehr als
250.000 m² sei eine Umweltverträglichkeitsprüfung erforderlich. (SenGUV, WSA)
→ Für Eingriffe in das Grundwasser ist eine wasserrechtliche Genehmigung erforderlich, die auf der Basis konkreter Bauvorhaben einzuholen ist. Im Rahmen
dieses Genehmigungsverfahrens können Auflagen zu grundwasserschonenden
Bauweisen getroffen werden. Für den Bebauungsplan ergibt sich kein Handlungsbedarf.
Keine Planänderung.
Erschließung
Aufgrund ihrer übergeordneten Funktion und zur verkehrlichen Anbindung des Bebauungsplangebiets sei für die Hauptstraße ein notwendiges Profil mit einer Gesamtbreite von 31,50 m ermittelt worden. Unter der Voraussetzung, dass für die
Aufweitung der Hauptstraße ein gesondertes Planfeststellungsverfahren durchgeführt werden muss, werde die Darstellung der Verkehrsfläche im Bebauungsplan
akzeptiert. Man gehe davon aus, dass die Ausweisung der Baugrenze für das [damalige] Kerngebiet MK 2 die Freihaltung des erforderlichen Straßenprofils von
31,50 m Breite von jeglicher Bebauung berücksichtige. (SenStadt VII B)
→ In den Bebauungsplan wird eine Festsetzung aufgenommen, die Nebenanlagen
auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen ausschließt (mit Ausnahme
leicht rückbaubarer Anlagen, die ausnahmsweise zugelassen werden können).
Dadurch wird sichergestellt, dass der für den Straßenausbau benötigte Geländestreifen von Bebauung freigehalten wird. [Hinweis: Im weiteren Verfahren
wurde auf die Festsetzung verzichtet, da der für den Straßenausbau benötigte
Geländestreifen nicht mehr als Baugebiet festgesetzt wird, sondern als „in Aussicht genommene Verbreiterung der Hauptstraße“ gekennzeichnet wird.]
Planänderung.
136
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Die Aufweitung der Hauptstraße wurde mit SenStadt einvernehmlich festgelegt und
sei in den Bebauungsplan zu übernehmen. Die Erweiterung der Straßenverkehrsfläche zwischen den Eisenbahnüberführungen zur Aufnahme einer Bushaltestelle
sollte erhalten bleiben. (FK Tief, DB Imm)
→ Für den vierstreifigen Ausbau der Hauptstraße ist ein eigenständiges Planfeststellungsverfahren gemäß Berliner Straßengesetz durchzuführen. Solange dies
noch nicht erfolgt ist, werden die für die Aufweitung benötigten Flächen im Bebauungsplan als Bahnanlagen nachrichtlich übernommen.
Keine Planänderung.
Die Ausweisung des nördlichen Gehweges der Hauptstraße im Bereich des Bahnhofsvorplatzes stimme man nicht zu. Damit werde eine wesentliche Verkehrseinrichtung dieser Straße aus der Hand des Bezirkes genommen. Von der Einziehung
dieses Teils des öffentlichen Straßenlandes seien auch die Leitungsverwaltungen
betroffen. (Li Bau)
→ Im Bereich zwischen den Bahnbrücken verläuft der nördliche Gehweg der
Hauptstraße über Gelände, das sich im Eigentum der Deutschen Bahn AG befindet. Der Gehweg ist Gegenstand des Planfeststellungsbeschlusses zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ und wird deswegen als planfestgestellte
Fläche dargestellt. Der südöstliche Bahnhofsvorplatz wird hingegen entsprechend der Stellungnahmen der Deutschen Bahn AG und des Amtes für Bauen
und Verkehr künftig als Straßenverkehrsfläche festgesetzt.
Planänderung.
Vor Planungsabschluss sei es erforderlich, die Planstraße 2 [jetzt: Planstraße 4] detaillierter zu planen. Die Kurvenradien der Kynaststraße und der Einmündungsbereiche seien so zu gestalten, dass Busverkehr mit 15,00 m-Wagen durchgeführt
werden kann. (BVG)
→ Die Ausmaße der Planstraße 2 [jetzt: Planstraße 4] und der Kynaststraße sind
im Rahmen des Planfeststellungsverfahrens zum Umbau des Bahnhofs „BerlinOstkreuz“ definiert worden und werden durch den Bebauungsplan lediglich
übernommen. Der Bebauungsplan trifft keine Aussagen zur Einteilung der Verkehrsflächen, so dass eine Detailplanung für die Festsetzung des Bebauungsplans nicht erforderlich ist.
Keine Planänderung.
Im Bereich Hauptstraße Einmündung Untere Kynaststraße seien die Straßengrenzen falsch dargestellt worden. (FK Tief)
→ Die Darstellung der Straßenbegrenzungslinien entspricht der Planfeststellung
zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“. Der vom Tiefbauamt Friedrichshain-Kreuzberg übergebene Plan stellt die Situation vor den Umbaumaßnahmen
dar. Die Einmündung befindet sich auf Lichtenberger Gebiet; das Amt für Bauen
und Verkehr Lichtenberg hat der Festsetzung der Straßenbegrenzungslinien
nicht widersprochen.
Keine Planänderung.
Vom Gutachter werde in der Karlshorster Straße die Anlage einer zusätzlichen
Fahrspur und eines zweiten Straßenbahngleises zu Lasten des Gehweges vorgeschlagen. Die Situation unter den Bahnbrücken mit einem dann nur noch 2,30 m
breiten Gehweg sei unbefriedigend. (Li Bau)
→ Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Eine Aufweitung der Bahnbrücken der Karlshorster Straße war nicht Gegenstand des Planfeststellungsbeschlusses zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
137
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Ostkreuz“. Durch den Bebauungsplan kann die Straßenverkehrsfläche der
Karlshorster Straße nicht verbreitert werden.
Keine Planänderung.
Ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit sollte auch für die westliche Fußgängerbrücke angestrebt werden. (SenStadt I B)
→ Mit der Vorbereitung eines Geh- und Radfahrrechtes zwischen Sonntagstraße
und Planstraße 2 ermöglicht der Bebauungsplan eine ebenerdige Querung des
Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ zwischen Friedrichshain-Kreuzberg und Lichtenberg.
Eine öffentliche Querungsmöglichkeit der Bahnanlagen in Nord-Süd-Richtung
besteht im Zuge der Kynaststraßenbrücke. Die Sicherung eines weiteren Gehrechtes wird von der Deutschen Bahn AG abgelehnt.
Keine Planänderung.
Die im Planbereich befindlichen Haltestellenbereiche müssten erhalten bleiben.
(BVG)
→ Im Bereich der vorhandenen Haltestellen bereitet der Bebauungsplan keine
Veränderung der Straßenverkehrsflächen vor.
Keine Planänderung.
Die textliche Festsetzung Nr. 8 fordere eine Befestigung von Wegen und Zufahrten
in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau. Dies stehe der Anlage erforderlicher Feuerwehrzufahrten und -aufstellflächen im [damaligen] MK 2 entgegen. (Li BWA)
→ Die textliche Festsetzung Nr. 8 wird gestrichen, da im [damaligen] Kerngebiet
MK 2 der Bau innerer Erschließungsstraßen mit einem für Straßen typischen
Aufbau möglich sein soll.
Planänderung.
Technische Infrastruktur
Bei der Einleitstelle des Ruschegrabens sei eine Fläche für eine Regenwasserbehandlungsanlage einzuordnen. (SenGUV, BWB)
→ Die Nutzung der Grundstücke Hauptstraße 2 und 3 für eine Regenwasserreinigungsanlage widerspricht dem Planungsziel, den Bereich am Bahnhof „BerlinOstkreuz“ mit den bereits realisierten Quartieren entlang der Hauptstraße städtebaulich und funktional zu verknüpfen. Am 13. Juni 2008 hat SenGUV mitgeteilt, dass die Forderung nicht länger aufrechterhalten wird. Stattdessen sollen
alternative Konzepte für die Reinigung des Regenwassers für andere Standorte
erarbeitet werden.
Keine Planänderung.
Die Einsteigeschächte und das Auslaufbauwerk Ruschegraben seien für Fahrzeuge
mit 260kN zulässiges Gesamtgewicht jederzeit erreichbar zu halten. Hierfür sei im
Bereich der geplanten Parkanlage eine geeignete Betriebsstraße herzustellen.
(BWB)
→ Die Planstraße 1 [jetzt: Planstraße 3] wird so weit verlängert, dass die Einsteigeschächte über eine öffentliche Straße erreichbar sein werden. Das Auslaufbauwerk am Ufer des Rummelsburger Sees kann nur über die öffentliche Parkanlage [jetzt: Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung] erreicht werden.
Deren Gestaltung ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans.
Planänderung.
138
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Das Amt für Umwelt und Natur übernehme nur Flächen, die im Einklang mit den
Zielen des Grünanlagengesetzes seien. Flächen, die Entwässerungsanlagen oder
Einlaufbauwerke der Wasserbetriebe enthalten, könnten nicht Bestandteil der öffentlichen Grünanlage sein. (Li UmNat)
→ Ziel der Planung ist die Festsetzung eines zusammenhängenden Ufergrünzuges. Eine Festsetzung des Auslaufbauwerkes bspw. als Fläche für Ver- und
Entsorgungsanlagen würde diesem Ziel widersprechen. Im Bereich der Einsteigeschächte zum Ruschegraben entfällt künftig die Festsetzung der öffentlichen
Parkanlage zu Gunsten einer Verlängerung der Planstraße 1 [jetzt: Planstraße
3].
Planänderung.
Im Plangebiet befänden sich Kabelanlagen, Netzstationen und Leitungen. (Vattenfall, GASAG, ITDZ, DB Imm, BVG)
→ Die genannten Anlagen liegen überwiegend innerhalb der öffentlichen Verkehrsflächen. Soweit sie im Bereich des Bahngeländes liegen, sind eventuell erforderliche Umverlegungen Gegenstand des Planfeststellungsbeschlusses zum Umbau des Bahnhofs „Berlin-Ostkreuz“ und nicht des Bebauungsplan-Verfahrens.
Anlagen, die sich auf privaten Grundstücksflächen befinden, können nach den
Regelungen des GBBerG in Verbindung mit der SachenR-DV gegen Entschädigung in das Grundbuch eingetragen werden, so dass sich eine weitere Sicherung im Bebauungsplan erübrigt. Zum Teil würde eine Sicherung der Leitungen
in ihrem jetzigen Verlauf dem städtebaulichen Ziel einer straßenbegleitenden
Bebauung entlang der Hauptstraße entgegenstehen. Im Zusammenhang mit
dem Ausbau der Hauptstraße wird flächendeckend eine Neuordnung der Leitungen erforderlich.
Keine Planänderung.
In der textlichen Festsetzung Nr. 10 [jetzt: Nr. 24] seien zusätzlich auch Leitungsrechte zu sichern. (FK Tief)
→ Die Festsetzung wird entsprechend dem Hinweis ergänzt.
Planänderung.
Soziale Infrastruktur
Bei Aufgabe der Sportanlage Kynaststraße sei rechtzeitig ein Antrag gemäß § 7
Abs. 2 SportFG zu stellen. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt bestehe kein Interesse an
dem Erhalt einer sportfachlichen Nutzung, der Bedarf werde durch die neu errichtete Sportanlage an der Fischerstraße 15-16 gedeckt. (SennInnSport, Li SchuleSportSoz)
→ Der entsprechende Antrag ist zwischenzeitlich durch das bezirkliche Amt für
Schule und Sport – außerhalb des Bebauungsplan-Verfahrens – gestellt worden.
Keine Planänderung.
Sonstiges
Vor Konkretisierung der Planung seien die von Berlin zu tragenden Kosten zu erfassen und die Finanzierung zu sichern. (SenFin)
→ Dem Land entstehen Kosten für die Herstellung der Planstraße[n] und der öffentlichen Grünanlage sowie für den Ankauf der dafür benötigten Grundstücksflächen. Dem stehen potentielle Einnahmen durch den Verkauf von Grundstücksflächen gegenüber, die sich im Eigentum des Landes Berlin befinden.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
139
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Darüber hinaus erzielt Berlin auch über den Zeitpunkt der Aufhebung des Entwicklungsrechts hinaus Einnahmen aus Ausgleichszahlungen von privaten
Grundstückseigentümern. Die Kosten werden somit durch die zu erwartenden
Einnahmen gedeckt. Die Finanzierung erfolgt über die Mittel der städtebaulichen
Entwicklungsmaßnahme.
Keine Planänderung.
11. BVV-Beschluss zur Modifizierung des Bebauungsplan-Entwurfs
Die BVV Lichtenberg hat in ihrer Sitzung am 20. September 2012 mit Drucksache
DS/0343/VII das Bezirksamt ersucht, den im Verfahren befindlichen Bebauungsplan
XVII-4 in bestimmten Punkten zu modifizieren, bevor dieser in den nächsten Verfahrensschritt „Erneute Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange“ eintritt. Der vorliegende Bebauungsplan-Entwurf berücksichtigt diese Beschlusslage.
140
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
B. Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 22. Juli 2011 (BGBl. I S. 1509).
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl.
S. 692).
Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I
S.132), geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466).
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz BNatSchG) in der Fassung vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542), zuletzt geändert durch Artikel 7 des Gesetzes vom 21. Januar 2013 (BGBl. I S. 95).
Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz NatSchGBln) in der Fassung vom 3. November 2008 (GVBl. S. 378), zuletzt geändert
durch Artikel II Umweltschaden-Ausführungsgesetz vom 20. Mai 2011 (GVBl. S. 209).
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
141
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
C. Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzierbarkeit
1.
Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben
1.1 Haushaltsmäßige Absicherung der aus dem bezirklichen Globalhaushalt zu finanzierenden Maßnahmen
Als Folge der Entwicklungsmaßnahme erzielt Berlin auch über den Zeitpunkt der
Aufhebung des Entwicklungsrechtes hinaus Einnahmen aus Ausgleichszahlungen
von privaten Grundstückseigentümern. Ferner erhält der Bezirk Mittel aus der Erlösbeteiligung aus Veräußerungserlösen landeseigener Grundstücke bei Verkäufen durch den Liegenschaftsfonds Berlin gemäß § 26a Nr. 9.2 AV LHO (Nachbestückungsgrundstücke des Finanzvermögens), so dass die Herstellung der öffentlichen Erschließungsstraßen und öffentlichen Grünflächen grundsätzlich finanziert
werden können.
1.2 Haushaltsmäßige Absicherung der über die Mittelzuweisung des Senats zu finanzierenden Maßnahmen
Die erforderlichen Mittel für den Ausbau der Hauptstraße werden zu gegebener
Zeit zur Investitionsplanung angemeldet. Der Ausbau der Hauptstraße erfolgt unabhängig vom Bebauungsplan-Verfahren XVII-4.
Der Ausbau des Uferweges (Paul-und-Paula-Ufer) erfolgt ebenfalls unabhängig
vom Bebauungsplan-Verfahren XVII-4 aus Mitteln des Radwegeprogramms des
Senats. Die hierfür notwendigen Mittel sollen in Kürze ermittelt werden.
2.
Personalwirtschaftliche Auswirkungen
Keine
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Abteilung Stadtentwicklung
Bezirksstadtrat
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Abteilung Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Berlin, am
Berlin, am
Nünthel
Bezirksstadtrat
142
. Februar 2013
. Februar 2013
Güttler-Lindemann
Leiter
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg
von Berlin
Abteilung für Finanzen, Personal
und Stadtentwicklung
Bezirksbürgermeister
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg
von Berlin
Abteilung für Finanzen, Personal
und Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Berlin, am
Berlin, am
. Februar 2013
Dr. Schulz
Bezirksbürgermeister
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
. Februar 2013
Peckskamp
Leiter
143
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
D. Anhang
Abkürzungsverzeichnis
(erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit)
Abs.
- Absatz
Abt.
- Abteilung
AEG
- Allgemeines Eisenbahngesetz
AG
- Aktiengesellschaft
AGBauGB
- Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch
BauGB
- Baugesetzbuch
BauNVO
- Baunutzungsverordnung
BauOBln
- Bauordnung für Berlin
BEP
- Bereichsentwicklungsplanung
BGBl.
- Bundesgesetzblatt
BImSchG
- Bundes-Immissionsschutzgesetz
BImSchV
- Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes
(Bundesimmissionschutz-Verordnung)
BNatSchG
- Bundesnaturschutzgesetz
dB (A)
- Dezibel (A - Kurve)
EW
- Einwohner
FNP
- Flächennutzungsplan
GmbH
- Gesellschaft mit beschränkter Haftung
GF
- Geschossfläche
GFZ
- Geschossflächenzahl
GR
- Grundfläche
GRZ
- Grundflächenzahl
GVBI.
- Gesetz- und Verordnungsblatt
H
- (Wand-) Höhe
k.A.
- keine Angabe
Kfz
- Kraftfahrzeug
LaPro
- Landschaftsprogramm
Lärmschutz-Richtlinien-StV - Richtlinien für straßenverkehrsrechtliche Maßnahmen zum
Schutz der Bevölkerung vor Lärm
144
LCKW
- Leichtflüchtige Chlorierte Kohlenwasserstoffe
LKW
- Lastkraftwagen
mm/a
- Millimeter pro Jahr (Niederschlag)
MI
- Mischgebiet
MK
- Kerngebiet
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
NatSchGBln
- Berliner Naturschutzgesetz
NHN
- Normalhöhennull
NO
- Nord-Ost
NO
- Stickstoffoxid
NO2
- Stickstoffdioxid
NOx
- Stickoxide
ÖPNV
- Öffentlicher Personennahverkehr
PFA
- Planfeststellungsabschnitt
PlanzVO
- Planzeichenverordnung
PM10
- Feinstaub, bezeichnet die Masse aller im Gesamtstaub enthaltenen
Partikel, deren aerodynamischer Durchmesser kleiner als 10 µm (= 10
Millionstel eines Meters) ist.
SO
- Süd-Ost
SO
- Sondergebiet
StEP
- Stadtentwicklungsplan
WA
- Allgemeines Wohngebiet
WE
- Wohneinheit
µg/m³
- Schadstoffkonzentration in Mikrogramm je Kubikmeter Luft
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
145
Bebauungsplan XVII-4
Begründung
Quellenverzeichnis
(erhebt keinen Anspruch auf Vollständigkeit; benannt werden die im Rahmen des Bebauungsplan-Verfahrens erstellten
Fachgutachten und gutachterlichen Stellungnahmen)
Auskunft aus dem Bodenbelastungskataster nach dem·Umweltinformationsgesetz (UIG)
zur Altlastensituation im Bebauungsplanbereich XVIII-4 in Berlin Lichtenberg, SenStadt VIII
C 24, Mai 2012.
Altlasten Bebauungsplanbereich XVII-4, GWAC, H. Memmer, Oktober 2005,
Vermerk vom 23. September 2006 zur Bebauungsplan-Begründung XVII-4/Überarbeitung
Textteil „Altlasten“, Memmer (GWAC), i.A. Wasserstadt GmbH, Entwicklungsbereich Rummelsburger Bucht.
Berechnung der Verkehrsbelastung im Bebauungsplangebiet „An der Mole“, VMZ Berlin
Betreibergesellschaft, Dezember 2011.
Eingriffsgutachten zum Bebauungsplan
sens+Siewert, Dezember 2012.
XVII-4
„Ostkreuz“;
Planungsgruppe
Cas-
Erläuterungsbericht LBP Umbau Berlin-Ostkreuz, Planfeststellungsabschnitt 1; Neumann &
Gusenburger, 2001.
Landschaftsschutzprogramm, Artenschutzprogramm Berlin (LaPro 94), Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung und Umweltschutz, Dezember 1994, zuletzt geändert am 28. Juni
2006.
Luftschadstoffuntersuchung zum Bebauungsplan XVII-4 „Ostkreuz“; Ingenieurbüro Lohmeyer, Februar 2012.
Räumliche Bereichsentwicklungsplanung Friedrichshain-Kreuzberg, Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, 2005.
Schalltechnischer Bericht Verträglichkeitsuntersuchung Bebauungsplan XVII-4; Dipl.-Ing.
Christian Imelmann, April 2012.
Verkehrskonzept für Berlin: Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr, 1999.
Verordnung und Begründung über die förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereichs „Berlin-Rummelsburger Bucht"; Entwicklungsträgergesellschaft „BerlinRummelsburger Bucht" mbH, 1994.
146
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
Tabellenverzeichnis
Seite
Tabelle 1:
Verkehrsbelastung im Bebauungsplangebiet XVII-4 (Straßenverkehrszählung
2005, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung).................................................... 8
Tabelle 2:
Geplante Nutzungen des Plangebiets Südost ................................................... 20
Tabelle 3:
Untersuchungsumfang....................................................................................... 27
Tabelle 4:
Angesetzte Hintergrundbelastungswerte für das Plangebiet und sein Umfeld.. 34
Tabelle 5:
Beurteilungsmaßstäbe für Luftschadstoffimmissionen nach 39. BImSchV
(2010) in µg/m³ .................................................................................................. 36
Tabelle 6:
Versiegelung ...................................................................................................... 38
Tabelle 7:
Baumverlust ....................................................................................................... 55
Tabelle 8:
Prognose des Verkehrsaufkommens im Jahr 2025 .......................................... 96
Tabelle 9:
Flächenbilanz Bebauungsplan XVII-4.............................................................. 116
Tabelle 10:
Richtwerte für öffentliche Grünflächen............................................................. 118
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
147
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Verzeichnis der textlichen Festsetzungen
Die Überschriften und die angegebenen Rechtsbezüge sind nicht Gegenstand der Festsetzung. Sie erscheinen nur in der Begründung zum Bebauungsplan, aber nicht in der Planzeichnung. Als Muster wurde die „Zusammenstellung der gebräuchlichsten textlichen Festsetzungen für Bebauungspläne" der Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr,
Abt. II D, Stand 2002 verwendet.
1.
Zulässige Nutzungen im Sondergebiet
„Im sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Beherbergung“ sind zulässig:
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- Anlagen für soziale Zwecke, die der Beherbergung dienen.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- Anlagen für sonstige soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche
Zwecke,
- Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Beherbergungsgäste dienen,
- Schank- und Speisewirtschaften,
- Vergnügungsstätten mit Ausnahme von Spielhallen und Einrichtungen zur Schaustellung von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows sowie Video- oder ähnliche Vorführungen),
- Büro- und Verwaltungsnutzungen,
- Räume für freie Berufe sowie
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 11 BauNVO)
2.
Ausschluss von Tankstellen und Gartenbaubetrieben:
„In den Kerngebieten, Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten sind Tankstellen
und Gartenbaubetriebe nicht zulässig."
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO)
3.
Begrenzung der Zulässigkeit von Einzelhandel:
„In den Mischgebieten können Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zugelassen
werden."
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 1 Abs. 5 BauNVO)
4.
Begrenzung der Zulässigkeit von großflächigem Einzelhandel:
„In den Kerngebieten sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur im 1. Vollgeschoss zulässig.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 9 Abs. 3 BauGB und § 1 Abs. 7 Nr. 2
BauNVO)
148
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
5.
Begründung
Aufschiebend bedingte Festsetzung für das Kerngebiet MK 3:
„Auf den Bahnanlagen südlich der Planstraße 4 ist die bauliche und sonstige Nutzung
gemäß der Nebenzeichnung 1 bis zur Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23
AEG dieser Flächen unzulässig.“
(§ 9 Abs. 2 BauGB)
6.
Aufschiebend bedingte Festsetzung für die allgemeinen Wohngebiete WA 1 bis
WA 3:
„Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist die Errichtung von Wohngebäuden so lange unzulässig, bis im Mischgebiet MI 1 eine geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße
entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans errichtet worden ist. Im allgemeinen Wohngebiet WA 2 ist die Errichtung von Wohngebäuden so lange unzulässig, bis im
Mischgebiet MI 2 eine geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße entsprechend
den Festsetzungen des Bebauungsplans errichtet worden ist. Im allgemeinen Wohngebiet WA 3 ist die Errichtung von Wohngebäuden so lange unzulässig, bis im Mischgebiet
MI 3 eine geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans errichtet worden ist.“
(§ 9 Abs. 2 BauGB)
7.
Unterschreitung der bauordnungsrechtlich erforderlichen Abstandsflächen:
„An die Baugrenzen darf im Kerngebiet MK 3 zwischen den Punkten A1 und A2 bezogen
auf die generell zulässige Höhe der baulichen Anlagen mit Einschränkung der Tiefe der
Abstandsflächen nach Bauordnung Berlin herangebaut werden.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB)
8.
Zulässigkeit von Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen:
„Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen können Nebenanlagen im Sinne des §
14 BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 5 BauNVO)
9.
Ausschluss von oberirdischen Stellplätzen und Garagen:
„Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig. Dies gilt nicht für Tiefgaragen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB in Verbindung mit § 23 Abs. 5 BauNVO)
10. Zulässige Grundfläche bei Überschreitung durch Tiefgaragen und Nebenanlagen
im allgemeinen Wohngebiet:
„Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten WA
1 bis WA 3 darf durch die Grundflächen von Anlagen im Sinne von § 19 Abs. 4 der
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
149
Begründung
Bebauungsplan XVII-4
Baunutzungsverordnung die festgesetzte Grundfläche bis zu einer Grundflächenzahl
von 0,75 überschritten werden“.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 19 Abs. 4 Satz 3 BauNVO)
11. Lärmschutz bei Wohnungen:
„Zum Schutz vor Verkehrslärm muss bei Wohnungen mit Ausrichtung notwendiger Fenster von Aufenthaltsräumen zu den Linien H2-H3, H6-H7, H12-H13-G13, G3-G2-H14H15, G5-H16-H17, H18-H19-H20-H21, H22-H23-H24, H25-H26-H27, H28-H29-H30H31, H32-H33-H34, H35-H36-H37, H38-H39-H40-H41 sowie H42-H43-H44 mindestens
ein Aufenthaltsraum zu einer von diesen Linien abgewandten Seite ausgerichtet sein. Bei
Wohnungen mit mehr als drei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume zu einer von den genannten Linien abgewandten Seite ausgerichtet sein.
Bebaute Außenwohnbereiche (z.B. Balkone, Terrassen) im Sinne der Verkehrslärmschutzrichtlinie 1997 Nr. 49 Abs. 1 vor Fassaden, die den genannten Linien zugewandt
sind, werden ausgeschlossen. Dies gilt nicht für verglaste Loggien, Wintergärten oder in
ihrer Wirkung vergleichbare Maßnahmen.
Schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen mit Lüftungsmöglichkeit ausschließlich zu den Linien H1-H2-H3-H4, H5-H6-H7-H8, H9-H10, H11-H12-H13-G13, G3-G2H14-H15, G5-H16-H17, H18-H19-H20-H21, H22-H23-H24, H25-H26-H27, H28-H29H30-H31, H32-H33-H34, H35-H36-H37, H38-H39-H40-H41 sowie H42-H43-H44 sind mit
einer schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtung auszustatten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
12. Lärmschutz (Schalldämmung der Gebäude):
„Durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen an den Umfassungsbauteilen der
Gebäude ist sicherzustellen, dass in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt
werden, ein Innenraumpegel im Sinne der Vierundzwanzigsten Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes (24. BImSchV) von 30 dB(A) während
der Nachtzeit nicht überschritten wird.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
13. Lärmschutz an den Fassaden:
„Für die Fassaden zu den Linien H7-H8, H9-H10, H11-H12, H14-H15, H18-H19, H20H21, H28-H29, H30-H31 sowie H38-H39 sind schallabsorbierende Materialien bzw. reflexionsarme Konstruktionen zu verwenden.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB)
14. Dachbegrünung:
„In den Kerngebieten, Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten sind Dachflächen
mit einer Neigung von weniger als 15 Grad auszubilden und extensiv zu begrünen. Dies
gilt nicht für technische Einrichtungen, Terrassen und Beleuchtungsflächen.“
150
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a BauGB)
15. Bindungen zum Anpflanzen innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung:
„Innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgänger- und Radfahrerbereich“ sind innerhalb der Fläche G1, G2, G3, G4, G5, G6, G7, G8, G9, G10, G11,
G12, G13, G14, G1 mindestens 40 Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 20–25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei jedem Baum ist eine offene Bodenfläche von mindestens 6 m² anzulegen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und b BauGB)
16. Bindungen zum Anpflanzen auf den privaten Verkehrsflächen:
„Innerhalb der privaten Verkehrsflächen sind mindestens 22 Laubbäume mit einem
Stammumfang von mindestens 20–25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem
Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und b BauGB)
17. Bindungen zum Anpflanzen auf den öffentlichen Verkehrsflächen (Planstraßen 1
bis 3):
„Innerhalb der Planstraße 1 sind mindestens 5 Laubbäume und innerhalb der Planstraßen 2, 3 und C Nord sind mindestens 55 Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 20-25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und b BauGB)
18. Bindungen zum Anpflanzen in den allgemeinen Wohngebieten:
„In den allgemeinen Wohngebieten ist pro 350 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche
mindestens ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16–18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und b BauGB)
19. Bindungen zum Anpflanzen im Mischgebiet MI 5:
„Im Mischgebiet MI 5 ist pro 350 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens
ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 20–25 cm zu pflanzen und zu
erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen
Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.“
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
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Begründung
Bebauungsplan XVII-4
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und b BauGB)
20. Bindungen zum Anpflanzen in den allgemeinen Wohngebieten:
„In den allgemeinen Wohngebieten muss die Erdschicht über Tiefgaragen, durch die das
Grundstück lediglich unterbaut wird, mindestens 0,60 m betragen. Die Flächen sind zu
bepflanzen und gärtnerisch anzulegen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege und untergeordnete Nebenanlagen im Sinne von § 14 Abs. 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe a und b BauGB)
21. Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft
„Innerhalb der Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur
und Landschaft sind der mehrschichtige Gehölzbestand mit Laubgebüschen frischer
Standorte sowie Relikte der Weichholzaue mit Wasserschwadenbewuchs zu erhalten
und zu pflegen. Auf Flächen ohne Gehölzbestand sind abwechslungsreich strukturierte
Gehölzbestände vor allem heimischer Laubholzarten mit pflanzensamenreichen Krautfluren zu entwickeln.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 20 BauGB)
22. Beschränkung der Versiegelung des Bodens:
„In den allgemeinen Wohngebieten ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in
wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. Dies gilt nicht für Flächen oberhalb von Tiefgaragen."
(§ 9 Abs. 4 BauGB i.V mit § 8 Abs. 3 Satz 3 NatSchG Bln)
23. Geh- und Radfahrrecht zwischen Sonntagstraße und Planstraße 2:
„Die Fläche C1, C2, C3, C4, C5, C8, C9, C14, C15, C16, C1 ist mit einem Geh- und
Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
24. Geh-, Fahr- und Leitungsrecht im Zuge der Kynaststraßenbrücke:
„Die Fläche C5, C6, C7, C8, C9, C10, C11, C12, C13, C14, C5 ist mit einem Geh- und
Fahrrecht für den Träger der Straßenbaulast zugunsten der Allgemeinheit und mit einem
Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
152
Bebauungsplan-Entwurf XVII-4
Begründung
25. Geh- und Fahrrechte auf den privaten Verkehrsflächen:
„Die privaten Verkehrsflächen sind mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
26. Leitungsrecht im Kerngebiet MK 3:
„Die Fläche D1, D2, D3, D4, D5, D6, D1 ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des für
die Regenwasserableitung zuständigen Unternehmensträgers zu belasten. Bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn Belange
des zuständigen Unternehmensträgers nicht entgegenstehen.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
27. Leitungsrecht im Mischgebiet MI 3:
„Die Fläche F1, F2, F3, F4, F1 ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des für die Elektrizitätsversorgung zuständigen Unternehmensträgers zu belasten.“
(§ 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB)
28. Überlagerung von Geltungsbereichsgrenze und Straßenbegrenzungslinie:
„Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten B1 und B2 ist zugleich Straßenbegrenzungslinie."
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
29. Einteilung der Straßenverkehrsflächen:
„Die Einteilung der Verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung."
(§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)
Hinweise:
1.
Teile des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind nach der Verordnung über die
förmliche
Festlegung
des
städtebaulichen
Entwicklungsbereiches
"BerlinRummelsburger Bucht" vom 15. März 1994 (Senatsbeschluss Nr. 4456/94) förmlich festgelegter Entwicklungsbereich.
2.
Anfallendes Regenwasser ist so zu bewirtschaften, dass es – soweit es nicht als Brauchwasser genutzt und über das Schmutzwassersystem abgeleitet wird – durch Passage
eines vegetationsbedeckten Oberbodens von mindestens 0,30 m Mächtigkeit behandelt
(gereinigt) und entsprechend den Bodenverhältnissen versickert wird.
Stand: 04. Februar 2013 – Erneute Beteiligung der Behörden
153
Begründung
3.
154
Bebauungsplan XVII-4
Bei der Anwendung der textlichen Festsetzungen 15 bis 21 wird die Verwendung von Arten der beigefügten Pflanzliste empfohlen.
Bebauungsplan XVII-4
Übersichtskarte M 1 : 10 000
rird
i sc
he
ssich
t gen
omm
ene V
erbre
terun
g de
r Ha u
ptstra
C11
ße
WS
Grundflächenzahl
z.B.
(§ 3 BauNVO)
WR
Grundfläche
z.B.
Allgemeines Wohngebiet
(§ 4 BauNVO)
WA
Zahl der Vollgeschosse
Besonderes Wohngebiet
(§ 4a BauNVO)
WB
als Höchstmaß
z.B.
Dorfgebiet
(§ 5 BauNVO)
MD
als Mindest- und Höchstmaß
z.B.
Mischgebiet
(§ 6 BauNVO)
MI
zwingend
z.B.
Kerngebiet
(§ 7 BauNVO)
MK
Gewerbegebiet
(§ 8 BauNVO)
GE
Nur Einzelhäuser zulässig
E
Industriegebiet
(§ 9 BauNVO)
GI
Nur Doppelhäuser zulässig
D
(§10 BauNVO)
SO
Nur Hausgruppen zulässig
z.B.
Sonstiges Sondergebiet
i te r u n
g der
Haup
ts
BEHERBERGUNG
Beschränkung der Zahl der
traße
Wohnungen
(§ 9 Abs.1 Nr.6 BauGB)
z.B.
WR
z.B.
0,7
nte
G1
G2
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen können Nebenanlagen im Sinne des § 14
BauNVO nur ausnahmsweise zugelassen werden.
Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen unzulässig.
Dies gilt nicht für Tiefgaragen.
in Au
Verb ssicht ge
n
reiter
ung d ommene
er Ha
u p ts t
raß
e
in Au
Verb ssicht gen
reiter
ung d ommene
er H a
uptst
H19
raß
H14
MK1
GR 3.796 m
MI1
g
2
GF 19.600 m
2
G3
11. Zum Schutz vor Verkehrslärm muss bei Wohnungen mit Ausrichtung notwendiger Fenster von
Aufenthaltsräumen zu den Linien H2-H3, H6-H7, H12-H13-G13, G3-G2-H14-H15,
G5-H16-H17,
H18-H19-H20-H21,
H22-H23-H24,
H25-H26-H27,
H28-H29-H30-H31,
H32-H33-H34, H35-H36-H37, H38-H39-H40-H41 sowie H42-H43-H44 mindestens ein
Aufenthaltsraum zu einer von diesen Linien abgewandten Seite ausgerichtet sein. Bei
Wohnungen mit mehr als drei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume
zu einer von den genannten Linien abgewandten Seite ausgerichtet sein.
G14
TH
19,0 bis 20,6 m
über Gehweg
G13
GF 14.700 m
H28
H16
G4
H22
GF
2.300 m
2
H12
H7
17,5 m über
Gehweg
WA1
TH
19,0 bis
20,6 m über
Gehweg
GF 7.800 m
2
H9
19,0 bis 20,6 m
über Gehweg
GF 9.300 m
H27
raße
2
(§ 23 Abs.2 Satz 1 BauNVO)
Baugrenze
(§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO)
Linie zur Abgrenzung d. Umfanges von Abweichungen
2Wo
Höhe baulicher Anlagen über einem Bezugspunkt
bis
0,5
z.B.
als Höchstmaß
0,7
17,5 m über
Gehweg
GF
4.300 m
2
TH
e1
H10
GR 640 m
GF 300 m2
G10
WA2
GF
17,5 m über
Gehweg
2
3.100 m
17,5 m über
Gehweg
H25
H34
G7
H11
MI3
g
GF
19,0 bis 20,6 m
über Gehweg
F1
H40
2
9.750 m
F2
F3
F4
H41
H37
H42
H43
TGa1
GF
3.100 m
2
TH
WA3
17,5 m über
Gehweg
N.D.
als Mindest- und Höchstmaß
z.B.
GF
GF 400m
2
Baumassenzahl
z.B.
Baumasse
z.B.
Traufhöhe
z.B.
TH
12,4m über Gehweg
2
Firsthöhe
z.B.
FH
53,5 m über NHN
2
Oberkante
z.B.
OK
124,5 m über NHN
als Mindest- und Höchstmaß
z.B.
OK
116,0m bis 124,5m über NHN
zwingend
z.B.
OK
124,5 m über NHN
500m
bis 500m
3,0
BM
4000m
3
Flächen für den Gemeinbedarf
Flächen für Sport- und Spielanlagen
JUGENDFREIZEITHEIM
z.B.
Verkehrsflächen
Straßenverkehrsfläche
Straßenbegrenzungslinie
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung
Bereich ohne Einfahrt
Straßenseite
Bereich ohne Ausfahrt
Straßenseite
Bereich ohne Ein- und Ausfahrt
Straßenseite
z.B.
öffentliche Parkfläche
FUSSGÄNGERBEREICH
z.B.
Private Verkehrsfläche
Flächen für Versorgungsanlagen,
für die Abfallentsorgung und Abwasserbeseitigung
sowie für Ablagerungen
z.B.
Gasdruckregler
T
Trafostation
z.B.
Öffentliche und private Grünflächen
UMSPANNWERK
z.B.
G
Oberirdische Hauptversorgungsleitungen
GF
3.900 m
2
TH
H35
17,5 m über
Gehweg
G8
H44
Anpflanzen von
Erhaltung von
Bäumen
Sträuchern
Bäumen
sonstigen Bepflanzungen
Umgrenzung von Flächen für Zuordnungen nach §9
Abs. 1a Baugesetzbuch
(Kombination mit anderen Planzeichen möglich)
Umgrenzung von Flächen für besondere Anlagen und
Vorkehrungen zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen im Sinne des BundesImmissionsschutzgesetzes
Umgrenzung der Gebiete, in denen zum Schutz vor schädlichen
Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes bestimmte luftverunreinigende Stoffe
nicht oder nur beschränkt verwendet werden dürfen
Umgrenzung der von der Bebauung freizuhaltenden Flächen
Arkade
Besonderer Nutzungszweck von Flächen
z.B.
HOTEL
H5
mit Angabe der Geschosse
Garagen
mit Angabe der Geschosse
Gemeinschaftsgaragen
mit Angabe der Geschosse
TGa1
GSt
Gemeinschaftstiefgaragen
mit Angabe der Geschosse
GTGa1
GGa1
Naturschutzgebiet
N
Wasserfläche
Landschaftschutzgebiet
L
Wasserschutzgebiet (Grundwassergewinnung)
Naturdenkmal
N.D.
Umgrenzung der Flächen für den Luftverkehr
Geschützter Landschaftsbestandteil
LB
Umgrenzung der Flächen, deren Böden erheblich
mit umweltgefährdenden Stoffen belastet sind
D
Gesamtanlage (Ensemble), die dem
Denkmalschutz unterliegen
D
Erhaltungsbereich
E
Bahnanlage
hochliegende Bahnanlage
H4
Hochstraße
St
Tiefstraße
Garage
z.B.
Ga 1
Tiefgarage
z.B.
TGa 1
K
V
mit Geschosszahl und Durchfahrt
30
40
50
60
70
80
90
100m
Landesgrenze (Bundesland)
Ortsteilgrenze
mit Geschosszahl
-II
Gemarkungsgrenze
Flurgrenze
Gewässer
z.B.
Teich
Flurstücksgrenze
z.B.
35,4
Flurstücksnummer; Flurnummer
z.B.
96
60, FLUR 10
Laubbaum, Nadelbaum
Grundstücksnummer
z.B.
49A
Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum)
Mauer, Stützmauer
Schornstein
Bordkante
Zaun, Hecke
Baulinie, Baugrenze
in Meter über NHN
9
Straßenbegrenzungslinie
Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen, auch soweit sie in diesem Bebauungsplan nicht verwendet werden.
Zugrunde gelegt sind die Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 und die
Planzeichenverordnung (PlanzV) vom 18. Dezember 1990, geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 22. Juli 2011.
H1
22. In den allgemeinen Wohngebieten ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in
wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit
wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und
Betonierungen sind unzulässig. Dies gilt nicht für Flächen oberhalb von Tiefgaragen.
Hinweise:
1.
23. Die Fläche C1, C2, C3, C4, C5, C8, C9, C14, C15, C16, C1 ist mit einem Geh- und
Radfahrrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten.
2.
24. Die Fläche C5, C6, C7, C8, C9, C10, C11, C12, C13, C14, C5 ist mit einem Geh- und
Fahrrecht für den Träger der Straßenbaulast zugunsten der Allgemeinheit und mit einem
Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten.
Planunterlage: Flurkarte 1:1000, Stand: Oktober 2012
20
Künftige Industriebahn (in Aussicht genommen)
Bezirksgrenze
Unterirdisches Bauwerk
(z.B. Tiefgarage)
2
ÖFFENTLICHE
PARKANLAGE
10
Brücke
in Aussicht genommene Verbreiterung der Hauptstraße
Brücke
21. Innerhalb der Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und
Landschaft sind der mehrschichtige Gehölzbestand mit Laubgebüschen frischer Standorte
sowie Relikte der Weichholzaue mit Wasserschwadenbewuchs zu erhalten und zu pflegen. Auf
Flächen ohne Gehölzbestand sind abwechslungreich strukturierte Gehölzbestände vor allem
heimischer Laubholzarten mit pflanzensamenreichen Krautfluren zu entwickeln.
5
auch
Straßenbahn
Parkhaus
25. Die privaten Verkehrsflächen sind mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Allgemeinheit
zu belasten.
0
GW
Planunterlage
JUGENDFREIZEITEINRICHTUNG
Maßstab 1 : 1000
GAnl
Gemeinschaftsanlagen
Nachrichtliche Übernahmen
Aufgestellt: Berlin, den
N
Ga3St
Garagengebäude mit Dachstellplätzen
Tiefgaragen
mit Angabe der Geschosse
Ga1
Hochspannungsmast
19. Im Mischgebiet MI 5 ist pro 350 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche mindestens ein
Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 20 - 25 cm zu pflanzen und zu erhalten.
Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit
einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.
35,4
z.B.
Umgrenzung von Flächen für
St
Stellplätze
Kinderspielplatz
17. Innerhalb der Planstraße 1 sind mindestens 5 Laubbäume und innerhalb der Planstraßen 2, 3
und C Nord sind mindestens 55 großkronige Laubbäume mit einem Stammumfang von
mindestens 20 - 25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu
pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang von
mindestens 80 cm einzurechnen.
H2
(in Meter über NHN)
Abgrenzungen unterschiedlicher Nutzung
Geländehöhe, Straßenhöhe
18. In den allgemeinen Wohngebieten ist pro 350 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche
mindestens ein Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16 - 18 cm zu pflanzen
und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen
Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm einzurechnen.
Höhenlage Oberkante Straße
Grenze des räumlichen Geltungsbereichs
des Bebauungsplanes
Sichtfläche
Mit Geh-, Fahr- und Leitungsrechten zu
belastende Flächen
Umgrenzung der Flächen für
Wohn- oder Öffentliches Gebäude
Wirtschafts-, Industriegebäude
oder Garage
GF 7.800 m
Sträuchern
sonstigen Bepflanzungen
Eintragungen als Vorschlag
H3
19,0 bis
20,6 m über
Gehweg
Fläche für die Landwirtschaft
Fläche für Wald
Wasserfläche
Umgrenzung von Flächen mit Bindung für Bepflanzungen
und für die Erhaltung
Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt
H6
16. Innerhalb der privaten Verkehrsflächen sind mindestens 22 Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 20 - 25 cm zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl
der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Laubbäume mit einem Stammumfang von
mindestens 80 cm einzurechnen.
PRIVATE DAUERKLEINGÄRTEN
Anpflanzungen, Bindungen für Bepflanzungen, Schutz und Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
Stellplatz
TH
ÖFFENTLICHE PARKANLAGE
z.B.
Umgrenzung von Flächen zum Anpflanzen von Bäumen,
Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen
Gebäude
TGa1
z.B.
Hochspannungsleitung
Gemeinschaftsstellplätze
2
ÖFFENTLICHE
PARKANLAGE
MIT SPIELPLATZ
z.B.
Sonstige Festsetzungen
H33
H36
H24
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TH
als Höchstmaß
Umgrenzung von Flächen zum Schutz, zur Pflege und zur
Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
TGa1
2
H39
H31 H38
TH
G11
H30
2
2
MI5
14. In den Kerngebieten, Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten sind Dachflächen mit
einer Neigung von weniger als 15 Grad auszubilden und extensiv zu begrünen. Dies gilt nicht
für technische Einrichtungen, Terrassen und Beleuchtungsflächen.
TH
2
Plan
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TH
H32
3.800 m
G9
H8
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Plan
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TGa1
G12
GR 1.650 m
GF 10.700 m
H23
H26
GF
MI4
MI2
H17
TH
G5
2
H29
H21
H15
GR 2.800 m2
Schutzbedürftige Aufenthaltsräume in Wohnungen mit Lüftungsmöglichkeit ausschließlich zu
den Linien H1-H2-H3-H4, H5-H6-H7-H8, H9-H10, H11-H12-H13-G13, G3-G2-H14-H15,
G5-H16-H17,
H18-H19-H20-H21,
H22-H23-H24,
H25-H26-H27,
H28-H29-H30-H31,
H32-H33-H34, H35-H36-H37, H38-H39-H40-H41 sowie H42-H43-H44 sind mit einer
schallgedämmten Dauerlüftungseinrichtung auszustatten.
H20
GF 9.200 m2
H18
MK2
Bebaute Außenwohnbereiche (z.B. Balkone, Terrassen) im Sinne der Verkehrslärmschutzrichtlinie 1997 Nr. 49 Abs. 1 vor Fassaden, die den genannten Linien zugewandt
sind, werden ausgeschlossen. Dies gilt nicht für verglaste Loggien, Wintergärten oder in ihrer
Wirkung vergleichbare Maßnahmen.
e
FUSSGÄNGER- UND
RADFAHRERBEREICH
H13
15. Innerhalb der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußgänger- und Radfahrerbereich“ sind innerhalb der Fläche G1, G2, G3, G4, G5, G6, G7, G8, G9, G10, G11, G12, G13,
G14, G1 mindestens 40 Laubbäume mit einem Stammumfang von mindestens 20 - 25 cm zu
pflanzen und zu erhalten. Bei jedem Baum ist eine offene Bodenfläche von mindestens 6 m²
anzulegen.
g
Baulinie
Geschossfläche
13. Für die Fassaden zu den Linien H7-H8, H9-H10, H11-H12, H14-H15, H18-H19, H20-H21,
H28-H29, H30-H31 sowie H38-H39 sind schallabsorbierende Materialien bzw. reflexionsarme
Konstruktionen zu verwenden.
H
ED
Nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig
(§ 23 Abs.3 Satz 3 BauNVO)
als Höchstmaß
12. Durch geeignete bauliche Schallschutzmaßnahmen an den Umfassungsbauteilen der
Gebäude ist sicherzustellen, dass in Räumen, die überwiegend zum Schlafen genutzt werden,
ein Innenraumpegel im Sinne der Vierundzwanzigsten Verordnung zur Durchführung des
Bundes-Immissionsschutzgesetzes (24. BImSchV) von 30dB(A) während der Nachtzeit nicht
überschritten wird.
O
Geschossflächenzahl
D
2
100m
Geschlossene Bauweise
SO
(§11 BauNVO)
0,4
GR
Offene Bauweise
WOCHENENDHAUSGEBIET
z.B.
10. Bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche in den allgemeinen Wohngebieten WA 1 bis WA
3 darf durch die Grundflächen von Anlagen im Sinne von § 19 Absatz 4 der
Baunutzungsverordnung die festgesetzte Grundfläche bis zu einer Grundflächenzahl von 0,75
überschritten werden.
XVII-4
(§ 2 BauNVO)
Reines Wohngebiet
als Mindest- und Höchstmaß
An die Baugrenzen darf im Kerngebiet MK 3 zwischen den Punkten A1 und A2 bezogen auf
die generell zulässige Höhe der baulichen Anlagen mit Einschränkung der Tiefe der
Abstandsflächen nach Bauordnung Berlin herangebaut werden.
20. In den allgemeinen Wohngebieten muss die Erdschicht über Tiefgaragen, durch die das
Grundstück lediglich unterbaut wird, mindestens 0,60 m betragen. Die Flächen sind zu
bepflanzen und gärtnerisch anzulegen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Verpflichtung
zum Anpflanzen gilt nicht für Wege und untergeordnete Nebenanlagen im Sinne von § 14
Absatz 1 Satz 1 der Baunutzungsverordnung.
Kleinsiedlungsgebiet
Sondergebiet (Erholung)
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9.
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C12
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8.
Im allgemeinen Wohngebiet WA 1 ist die Errichtung von Wohngebäuden so lange unzulässig,
bis im Mischgebiet MI 1 eine geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße entsprechend
den Festsetzungen des Bebauungsplans errichtet worden ist. Im allgemeinen Wohngebiet WA
2 ist die Errichtung von Wohngebäuden so lange unzulässig, bis im Mischgebiet MI 2 eine
geschlossene Bebauung entlang der Hauptstraße entsprechend den Festsetzungen des
Bebauungsplans errichtet worden ist. Im allgemeinen Wohngebiet WA 3 ist die Errichtung von
Wohngebäuden so lange unzulässig, bis im Mischgebiet MI 3 eine geschlossene Bebauung
entlang der Hauptstraße entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans errichtet
worden ist.
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3
7.
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Festsetzungen
Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise, Baulinien, Baugrenzen, Höhe baulicher Anlagen
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Ausschnitt aus dem
FNP Berlin in der Fassung der
Neubekanntmachung vom 12. November 2009
Blatt
2
In den Kerngebieten sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur im 1. Vollgeschoss zulässig.
Auf den Bahnanlagen südlich der Planstraße 4 ist die bauliche und sonstige Nutzung gemäß
der Nebenzeichnung 1 bis zur Freistellung von Bahnbetriebszwecken nach § 23 AEG dieser
Flächen unzulässig.
für das Gelände zwischen Marktstraße, Karlshorster Straße und deren südlicher
Verlängerung, Rummelsburger See, südlicher Grenze des Grundstücks
Kynaststraße 18 und deren östlicher Verlängerung und Kynaststraße,
für Teilflächen am Ufer des Rummelsburger Sees südlich und westlich des
Jugendfreizeitschiffs, für Teilflächen der Bahnanlagen im Bereich des Ostkreuzes
mit anliegenden Straßenabschnitten der Hauptstraße und der Boxhagener Straße
sowie für Abschnitte der Karlshorster Straße und der Kynaststraße
Zeichenerklärung
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5.
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4.
In den Mischgebieten können Einzelhandelsbetriebe nur ausnahmsweise zugelassen werden.
(Blatt 1 von 2 Blättern)
in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain
und Lichtenberg, Ortsteil Rummelsburg
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BLATT 1
In den Kerngebieten, Mischgebieten und allgemeinen Wohngebieten sind Tankstellen und
Gartenbaubetriebe nicht zulässig.
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Süd ße B
2.
Noch nicht rechtsverbindlich !
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BLATT 2
ENTWURF vom 03.12.12
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Im sonstigen Sondergebiet mit der Zweckbestimmung "Beherbergung" sind zulässig:
- Betriebe des Beherbergungsgewerbes,
- Anlagen für soziale Zwecke, die der Beherbergung dienen.
Ausnahmsweise können zugelassen werden:
- Anlagen für sonstige soziale, kirchliche, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke,
- Läden, die zur Deckung des täglichen Bedarfs der Beherbergungsgäste dienen,
- Schank- und Speisewirtschaften,
- Vergnügungsstätten mit Ausnahme von Spielhallen und Einrichtungen zur Schaustellung
von Personen (z.B. Peep-, Sex- und Live-Shows sowie Video- oder ähnliche Vorführungen),
- Büro- und Verwaltungsnutzungen,
- Räume für freie Berufe,
- Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen.
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Textliche Festsetzungen
Zu diesem Bebauungsplan gehört
ein Grundstücksverzeichnis
3.
Teile des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes sind nach der Verordnung über die
förmliche Festlegung des städtebaulichen Entwicklungsbereiches "Berlin-Rummelsburger
Bucht" vom 15. März 1994 (Senatsbeschluss Nr. 4456/94) förmlich festgelegter
Entwicklungsbereich.
Anfallendes Regenwasser ist so zu bewirtschaften, dass es - soweit es nicht als Brauchwasser
genutzt und über das Schmutzwassersystem abgeleitet wird - durch Passage eines
vegetationsbedeckten Oberbodens von mindestens 0,30 m Mächtigkeit behandelt (gereinigt)
und entsprechend den Bodenverhältnissen versickert wird.
Bei der Anwendung der textlichen Festsetzungen 15 bis 21 wird die Verwendung von Arten der
beigefügten Pflanzliste empfohlen.
.
.
Aufgestellt: Berlin, den
.
.
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Abt. für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung
Abt. Stadtentwicklung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Vermessung
Fachbereichsleiter
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Vermessung
Fachbereichsleiter
Fachbereichsleiterin
Bezirksbürgermeister
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Bezirksstadtrat
Fachbereichsleiter
Der Bebauungsplan wurde als Originalplan im Bezirk Lichtenberg von Berlin in der Zeit vom
bis einschließlich
und als beglaubigte Abzeichnung im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
in der Zeit vom
bis einschließlich
öffentlich ausgelegt.
am
Der Bebauungsplan wurde von der Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Lichtenberg von Berlin
und von der Bezirksverordnetenversammlung des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
am
beschlossen.
Berlin, den
.
.
Berlin, den
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
.
.
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Abt. für Finanzen, Personal und Stadtentwicklung
Abt. Stadtentwicklung
26. Die Fläche D1, D2, D3, D4, D5, D6, D1 ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des für die
Regenwasserableitung zuständigen Unternehmensträgers zu belasten. Bauliche Anlagen
unterhalb der Geländeoberfläche sind nur ausnahmsweise zulässig, wenn Belange des
zuständigen Unternehmensträgers nicht entgegenstehen.
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Stadtentwicklungsamt
Fachbereich Stadtplanung
Fachbereichsleiter
Fachbereichsleiter
27. Die Fläche F1, F2, F3, F4, F1 ist mit einem Leitungsrecht zugunsten des für die
Elektrizitätsversorgung zuständigen Unternehmensträgers zu belasten.
Der Bebauungsplan ist aufgrund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in Verbindung mit § 6 Abs. 5 Satz 1
des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs durch Verordnung vom heutigen Tage festgesetzt worden.
28. Die Geltungsbereichsgrenze
Straßenbegrenzungslinie.
zwischen
den
Punkten
B1
und
29. Die Einteilung der Verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
B2
ist
zugleich
Berlin, den
.
.
Berlin, den
Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin
Bezirksbürgermeister
Die Verordnung ist am
.
.
Bezirksamt Lichtenberg von Berlin
Bezirksbürgermeister
Bezirksstadtrat
im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin auf S.
verkündet worden.
T:/icaads/projects/ostkreuz/bplan/6/1/1/1
Bebauungsplan XVII-4
(Blatt 2 von 2 Blättern)
Nebenzeichnung 1
Zulässigkeit nach Freistellung
gemäß § 23 AEG
A1
MK3
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4,0
D6
D1
D2
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D3
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D
SO
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D
C8
C14
C9
Plan
stra
ße 4
D
C13
C10
Zulässigkeit nach Freistellung
gemäß § 23 AEG
siehe Nebenzeichnung 1
1
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Blatt
in A
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Straßenbahn
N
XVII-4
Maßstab 1 : 1000
0
5
10
20
30
40
50
60
70
80
90
100m
Planunterlage: Flurkarte 1:1000, Stand: Februar 2012
T:/icaads/projects/ostkreuz/bplan/6/1/1/1