1454XVIII Anlage 1.doc

BEGRÜNDUNG gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan 12-15 vom 30. April 2008 für das Grundstück Alter Bernauer Heerweg 41-45 (Siedlung Rathenow) sowie für einen Abschnitt des Alten Bernauer Heerwegs im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Lübars. Gliederung A. BEGRÜNDUNG gemäß § 9 Abs. 8 BauGB I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit , Ziele und Zwecke der Planung 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Vorhandene Bebauung und Nutzung Eigentumsverhältnisse Altlasten Erschließung Technische Infrastruktur 2.2 Planerische Ausgangssituation Raumordnungsplan Flächennutzungsplan (FNP) Baunutzungsplan (BNP) Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (REP) Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Stadtentwicklungspläne (StEP) Landschaftsprogramm Sonstige Planung II. Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen 2. Intention des Planes 3. Umweltbericht 4. wesentliche Planfestsetzungen Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen Alternative Planungen Übergeordnete und informelle Planungen/Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Berücksichtigung des Allgemeinwohls III. Auswirkungen des Bebauungsplanes Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung a) Tiefbaukosten b) Personalwirtschaftliche Auswirkungen Grundsätze für soziale Maßnahmen IV. Verfahren B. RECHTSGRUNDLAGEN A. BEGRÜNDUNG gemäß § 9 Abs. 8 BauGB I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit , Ziele und Zwecke der Planung Das Plangebiet umfasst die Siedlung Rathenow, die Ende der 20er Jahre als Kleingartenkolonie auf bisher landwirtschaftlich genutzter Fläche entstanden ist. Die Gesamtfläche befindet sich im Privateigentum. Sie besteht aus Parzellen von je ca. 400 bis 600 m² Größe, die an die jeweiligen Nutzer verpachtet sind. Bis 1945 wurden die Parzellen vorwiegend gärtnerisch genutzt. Mindestens 18 Lauben sind (als Gartenlauben) vor 1936 errichtet, teilweise mit Baugenehmigungen. Für weitere sieben Lauben liegen z. T. befristete oder mit Widerruf versehene Baugenehmigungen aus der Zeit von 1946 bis 1963 vor. In der Nachkriegszeit wurden hier Behelfsheime mit Widerrufsvorbehalt genehmigt. Bis in die 60er Jahre bestand die Tendenz, derartige Flächen mit ungeordneter und provisorischer Laubenbebauung zu eliminieren und die dort vorhandenen Bewohner in neu entstandene Großsiedlungen in der näheren Umgebung umzusetzen. Auch im Lübarser Raum sollten derartige Großsiedlungen entstehen. Anfang der 70er Jahre änderten sich die städtebaulichen Zielvorstellungen dahingehend, den Lübarser Raum weitgehend der Erholungsnutzung zuzuführen. Die im Gebiet vorhandenen Kolonien wurden, soweit bestimmte Voraussetzungen vorlagen, zu Wohngebieten entwickelt und durch Bebauungspläne gesichert. Die Kolonie Rathenow erfüllte diese Voraussetzungen bisher nicht. Die Fläche lag nach Ausweisung des Baunutzungsplanes von Berlin (BauNPl) im Nichtbaugebiet. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgericht Berlin ist die Ausweisung Nichtbaugebiet nicht übergeleitet, so dass derartige Flächen je nach ihrer Lage dem nicht beplanten Innenbereich - § 34 Baugesetzbuch (BauGB) - oder dem Außenbereich - § 35 BauGB - zuzurechnen sind. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten (kein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1, keine real geteilten Einzelgrundstücke bzw. kein Einzeleigentum) wurde die Fläche der Kolonie Rathenow dem Außenbereich - § 35 BauGB - zugeordnet. Im Flächennutzungsplan von Berlin (FNP) war die Kolonie bisher als Grünfläche ”Dauerkleingärten” dargestellt, so dass hier auch keine genehmigungsfähige Wohnnutzung entwickelt werden konnte. In Folge des knappen Wohnraumes der Nachkriegsjahre und der daraus resultierenden Lauben als Behelfsheime verfestigte sich in der Kolonie die Wohnnutzung. Die damit einhergehende Verdichtung hatte zur Folge, dass hier im Laufe der Jahre ein durch Wohnnutzung geprägter Bereich mit städtebaulichem Gewicht entstanden ist. Diese Situation hat dazu geführt, dass der Außenbereich hier seine Funktion, als Freiraum zu dienen oder als Fläche für privilegiert zulässige Vorhaben gem. § 35 Abs. 1 BauGB (land- oder forstwirtschaftliche Betriebe u.a.), nicht mehr erfüllen kann. Eine Nutzung als Grünfläche –Dauerkleingärten– konnte ebenso nicht mehr entwickelt werden. Die bisher errichtete Bebauung zeigt jedoch eine ungeordnete Siedlungsstruktur, insbesondere gegenüber den umliegenden Baubereichen (Siedlung Bürgersruh, Siedlungen Hasensprung, Mühlenberg, Karpfenteich). Insgesamt, bezogen auf das Gesamtgrundstück, war die bauliche Ausnutzung bisher weitgehend noch wohngebietsverträglich. Bezogen auf einzelne Parzellen überschreitet die überbaute Fläche jedoch ein gebietsverträgliches Nutzungsmaß. Auch bauordnungsrechtliche Abstandsflächen werden oftmals unterschritten, so dass ggf. nicht mal der Brandschutz gewährleistet ist. Die Qualität einer offenen Bauweise wird damit nicht erreicht. Die Baubehörde hat diese Situation nicht aus den Augen verloren. Ein weiteres Voranschreiten dieses Wildwuchses kann sie nicht dulden. Sie muss nunmehr damit beginnen, rechtmäßige Zustände zu fordern. Das Gebiet wurde mit Änderung des Flächennutzungsplanes Berlin in Teilbereichen vom 14. März 2006 (ABl. S. 1211) als W4/ LP (Wohnbaufläche mit GFZ bis 0,4 und landschaftlicher Prägung) dargestellt. Damit wurde die wesentliche Voraussetzung für verbindliche Bauleitplanung geschaffen. Daraus ergab sich der Anlass, das Plangebiet einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zuzuführen, um somit die Grundlage für bauordnungsrechtliches Handeln zu schaffen. Der Bebauungsplan 12-15 trifft nach Abwägung aller Belange, insbesondere der von Natur und Landschaft und der Interessen der Eigentümer bzw. Pächter, folgende Festsetzungen: Reines Wohngebiet Zahl der Vollgeschosse Z = 1 (+ Dach) Grundflächenzahl (GRZ) 0,2 Mindestmaße von Baugrundstücken Einzelhäuser in offener Bauweise. Öffentliche und private Straßenverkehrsfläche Die innere Erschließung der Siedlung erfolgt über die vorhandenen Privatwege. Diese sollen in angemessener Breite als Privatstraßen festgesetzt werden. Mit der Festsetzung der Fläche als Reines Wohngebiet wurde ein kompensationspflichtiger Eingriff in Natur und Landschaft gemäß Bundesnaturschutzgesetz ausgelöst. Die erforderlichen Kompensationsmaßnahmen erfolgen auf einer direkt angrenzenden Fläche außerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes. Dies wurde im Städtebaulichen Vertrag zur Umsetzung der Zielvereinbarungen im Gebiet der Siedlung Rathenow, Alter Bernauer Heerweg 41-45 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Lübars vom 7.7.2010 verbindlich vereinbart. 2. Plangebiet 2.1 Bestand Geltungsbereich Das Plangebiet umfasst das Grundstück Alter Bernauer Heerweg 41-45 sowie einen Abschnitt des Alten Bernauer Heerwegs. Im Westen, Norden und Osten grenzt das Landschaftsschutzgebiet Tegeler Fließ an sowie im Südosten die Siedlung Bürgersruh und der Freizeit- und Erholungsparks Lübars. Vorhandene Bebauung und Nutzung Das Grundstück Alter Bernauer Heerweg 41-45 ist aufgeteilt in ursprünglich 48 Parzellen, in zwei Fällen sind je zwei Parzellen zusammengelegt. Die Parzellen werden überwiegend zu Dauerwohnzwecken genutzt. Die Bebauung auf 22 Parzellen übersteigt deutlich eine GRZ von 0,2. Sieben Parzellen weisen noch die ursprüngliche Laubenbebauung auf, mit Größen zwischen 50 und 70 m² . Auf zwei Parzellen stehen Gartenlauben mit Größen zwischen 20 und 30 m². Eigentumsverhältnisse/Größe Das Grundstück befindet sich im Privateigentum. Die Parzellen sind verpachtet. Das Plangebiet hat eine Größe von ca. 2,9 ha. Altlasten Das Plangebiet ist im Bodenbelastungskataster nicht enthalten. Erschließung Individualverkehr Das Grundstück ist durch den Alten Bernauer Heerweg erschlossen. Dieser mündet in die Quickborner Straße. Die Parzellen sind über einen privaten Weg erreichbar. Dieser hat eine Breite von z. Zt. 4,0 m. öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Eine Buslinie befindet sich in ca. 1000 m Entfernung vom Eingang der Siedlung an der Quickborner Straße. Technische Infrastruktur Berliner Wasserbetriebe Eine Frischwasserleitung ist bis an den Eingang der Siedlung herangeführt. Dort befindet sich eine Gemeinschaftswasseruhr. In ca. 500 m Entfernung in Richtung Quickborner Straße befindet sich ein Schmutzwasserkanal. Eine Anbindung wäre bei Nachweis der Wirtschaftlichkeit möglich. Berliner Feuerwehr Für die Löschwasserversorgung ist in nicht mehr als 100 m Entfernung zum entferntesten Teil eines jeden Gebäudes ein Hydrant erforderlich. Vattenfall Europe Berlin Es befinden sich Kabelanlagen im Alten Bernauer Heerweg und auf der Fläche der Privatstraße. GASAG Es befinden sich Anlagen mit einem Betriebsdruck > 4 bar im Alten Bernauer Heerweg und auf der Fläche der Privatstraße. 2.2 Planerische Ausgangssituation Raumordnungsgesetz (ROG) Ziele der Raumordnung: Das Plangebiet liegt im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz. Die Ausweisung eines Wohngebietes kann nicht als Siedlungserweiterung im Sinne des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBl. S. 182) angesehen werden. Es handelt sich bei der Größe und Kompaktheit auch nicht um eine Splittersiedlung im Sinne von Ziel 1.0.4 LEP B-B . Flächennutzungsplan Berlin (FNP) Der FNP in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 27. März 2007 (ABl. S. 1233) stellt Wohnbaufläche W4 mit landschaftlicher Prägung dar. Davor war die Fläche als Grünfläche ”Dauerkleingärten” dargestellt. Baunutzungsplan (BNPl) Der BNPl hat den Bereich als Nichtbaugebiet ausgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgericht Berlin ist die Ausweisung Nichtbaugebiet nicht übergeleitet. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten (kein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1, keine real geteilten Einzelgrundstücke bzw. kein Einzeleigentum, Darstellung im FNP als Grünfläche ”Dauerkleingärten”) wurde die Fläche der Kolonie Rathenow dem Außenbereich - § 35 BauGB - zugeordnet. Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (REP) Nicht vorhanden Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Nicht vorhanden Stadtentwicklungspläne (StEP) Nicht vorhanden Landschaftsprogramm Die Nutzungsbeschränkung zum Schutz der Umwelt resultiert aus dem Landschaftsprogramm (LAPRO). In der Grundlagenkarte zum Landschaftsprogramm liegt das Plangebiet im kulturlandschaftlich geprägten Raum. Die in den Teilplänen des Landschaftsprogramms dargestellten Entwicklungsziele und Maßnahmen, die für das Untersuchungsgebiet von besonderer Bedeutung sind, werden im Umweltbericht erläutert. Die vier Teilkarten ergeben ein Bild, welches sich mit den Zielen des früheren Flächennutzungsplanes deckt, nämlich die Darstellung des Gebiets als Kleingarten- bzw. Grünanlage. Allgemein liegt das Gebiet, ebenso wie alle angrenzenden Flächen, in einem Entwicklungsschwerpunkt Erholung. Hier soll die Erstellung von Rahmenkonzepten zur Verbesserung der Attraktivität und Nutzbarkeit unter Beachtung der charakteristischen Merkmale der märkischen Kulturlandschaft erfolgen sowie die Schaffung von Angeboten intensiver Erholungsnutzung. Für den gesamten Siedlungsbereich ist die Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume vorgesehen (Dringlichkeitsstufe IV), d. h. insbesondere Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum, Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum. Das Plangebiet grenzt von drei Seiten (nördlich, westlich und östlich) an das Landschaftsschutzgebiet Lübarser Felder (LSG-40, Verordnung zum Schutz der Landschaft der Lübarser Felder im Bezirk Reinickendorf von Berlin, Ortsteil Lübars vom 07.09.1989 (GVBl. S. 1691). Darüber hinaus liegt es innerhalb des Naturpark Barnim. Das Plangebiet grenzt von drei Seiten (nördlich, westlich und östlich) an den Bereich des im Verfahren befindlichen Landschaftsplanes XX-L-3 Lübars ”Die langen Hufen” (Stand: Abschluss Trägerbeteiligung). II. Planinhalt Entwicklung der Planungsüberlegungen Bei der Siedlung Rathenow handelt es sich aufgrund des vorhandenen Bestandes in keiner Weise um ein Kleingartengebiet. Pachtparzellen mit Kleingartencharakter und entsprechenden Lauben sind kaum vorhanden. Das Gebiet wird durch massive Bebauungen, wenige Lauben und Nebenanlagen in jeder Form (insbesondere Garagen, Carports, Schuppen sowie Gewächshäuser und ein Swimmingpool) geprägt. Mehrere Häuser verfügen über ausgebaute Dachgeschosse, so dass bei einigen bereits der Eindruck eines zweigeschossigen Gebäudes entsteht. Die Gebäude werden überwiegend zu Dauerwohnzwecken benutzt. Die Freiflächen der Parzellen sind gärtnerisch angelegt, von einer rein kleingärtnerischen Nutzung kann jedoch keine Rede sein. Die baulichen Anlagen im Plangebiet wurden zum überwiegenden Teil im Widerspruch zum geltenden Planungsrecht errichtet. Die Darstellung in der vorbereitenden Bauleitplanung als Grünfläche –Dauerkleingärten– ließ aber in der Vergangenheit keine städtebaulich geordnete Entwicklung zu. Durch die städtebaulich ungeordnete Entwicklung überschreitet die überbaute Fläche auf den heutigen Parzellen zum Teil das für ein Wohngebiet in offener Bauweise verträgliche Maß, da einige Parzellen bereits schätzungsweise bis zu 60-70% überbaut sind. Mehrfach stehen diese Bebauungen auch im Widerspruch zum Bauordnungsrecht (u. a. Unterschreitung der Abstandflächen, fehlende Standsicherheitsnachweise). Das Gebiet der Siedlung Rathenow bietet gute Voraussetzungen, zu einem Wohngebiet in naturnaher Umgebung entwickelt zu werden. Das künftige Wohngebiet wird über den Alten Bernauer Heerweg ausreichend erschlossen. Es verfügt darüber hinaus über einen Anschluss an die straßenunabhängige Grünverbindung Richtung Norden zur Blankenfelder Chaussee und zum Dorf Lübars. Alternative Planungen: Andere Nutzungsarten z. B. Kleinsiedlungsgebiet gemäß § 2 Baunutzungsverordnung (BauNVO), was von der Lage des Plangebietes her vertretbar wäre, wären als Festsetzung ggf. auch in Betracht gekommen. Kleinsiedlungsgebiete zeichnen sich aus durch große Grundstücke mit gärtnerischer Nutzung zur Selbstversorgung sowie Kleintierhaltung und durch kleinteilige eher untergeordneter Bebauung, die in der Regel einem Nutzungsmaß von GRZ 0,1 entspricht. Dieser Nutzungsart entspricht das Gebiet nicht. Die zulässigen Nutzungen eines allgemeinen Wohngebietes (WA) gemäß § 4 BauNVO würden sich nicht in die Umgebung einfügen, so dass ein WA ebenfalls nicht in Betracht gekommen wäre. Dies hat sich besonders im Rahmen der Behörden- und Trägerbeteiligung herausgestellt, in der mehrere Behörden- bzw. Träger zum Ausdruck brachten, dass die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes mit ihren jeweiligen Belangen nicht zu vereinbaren ist. Grünfläche -Dauerkleingärten- oder andere Grünflächen, die für den Landschaftsraum auch angemessen gewesen wären, wären nicht in Betracht gekommen, da sich das Gebiet auf Grund seiner Nutzung dazu nicht mehr hätte entwickeln lassen (siehe Pkt. 1 Veranlassung). Intention des Planes Mit den Festsetzungen wird gewährleistet, dass sich das Baugebiet in die Lübarser Landschaft (Landschaftsschutzgebiet) einfügt. Umweltbericht Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauGB ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt worden, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt wurden. Diese werden im nachfolgenden Umweltbericht beschrieben und bewertet und das Ergebnis der Umweltprüfung wurde in der Abwägung berücksichtigt. Mit der hier vorgenommenen Umweltprüfung wurden die mit dem Bebauungsplan vorbereiteten Eingriffe in Natur und Landschaft sowie weitere Beeinträchtigungen in Umweltgüter ermittelt und die notwendigen Maßnahmen zum Ausgleich festgelegt. Die sich hieraus ergebenden erforderlichen Maßnahmen wurden im Bebauungsplan berücksichtigt. UMWELTBERICHT GEM. § 2a BauGB Inhaltsverzeichnis: 1 EINLEITUNG .......................................................................................................................................... 1.1 INHALTE UND ZIELE DES BEBAUUNGSPLANS .................................................................................... 1.2 FACHGESETZLICHE UND FACHPLANERISCHE ZIELE DES UMWELTSCHUTZES MIT RELEVANZ FÜR DIE PLANUNG UND DEREN BERÜCKSICHTIGUNG 1.3 UMFANG UND DETAILLIERUNG DER UMWELTPRÜFUNG ............................................................... 2. BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN .................................... 2.1 BESTANDSAUFNAHME DES DERZEITIGEN UMWELTZUSTANDES.................................................. 2.2 PROGNOSE DER ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDES...................................................... 2.3 NATURSCHUTZRECHTLICHER EINGRIFF ................................................................................... 3. MASSNAHMEN ZUR VERMEIDUNG, ZUR VERRINGERUNG UND ZUM AUSGLEICH NACHTEILIGER AUSWIRKUNGEN......................................................................................................... .... 3.1 VERMEIDUNG, MINDERUNG ............................................................................................. 3.2 AUSGLEICH, ERSATZ ........................................................................................................................... 3.3 GESTALTUNGSMASSNAHMEN.............................................................................................................. 4. PLANUNGSALTERNATIVEN 4.1 PROGNOSE ÜBER DIE ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDES BEI NICHTDURCHFÜHRUNG DER PLANUNG....................................................................................................................................... 4.2 PRÜFUNG ANDERWEITIGER PLANUNGSMÖGLICHKEITEN.......................................................... 5. BESCHREIBUNG DER TECHNISCHEN VERFAHREN DER UMWELTPRÜFUNG, HINWEISE AUF WEITEREN UNTERSUCHUNGSBEDARF.................................................................................... 6. MASSNAHMEN ZUR ÜBERWACHUNG DER ERHEBLICHEN UMWELTAUSWIRKUNGEN 7. ALLGEMEIN VERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG.................................................... 1. EINLEITUNG 1.1 INHALTE UND ZIELE DES BEBAUUNGSPLANS Der Bebauungsplan 12-15 setzt die ”Siedlung Rathenow”, Alter Bernauer Heerweg 41/45, als Reines Wohngebiet fest. Anlass war die kontinuierlich wachsende, ungeordnete Siedlungsstruktur innerhalb des im Flächennutzungsplan Berlin bis vor kurzem als Grünfläche ”Dauerkleingärten” dargestellten Areals. Mit der Änderung des Flächennutzungsplans Berlin in Teilbereichen vom 14. März 2006 wurde das Gebiet in W4/LP (Wohngebiet mit GFZ bis 0,4 und landschaftlicher Prägung) geändert. Der ca. 2,9 ha umfassende Geltungsbereich ist baulich durch überwiegende Wohnnutzung vorgeprägt. Im gesamten Geltungsbereich wurde Reines Wohngebiet mit dem Nutzungsmaß GRZ 0,2 festgesetzt. Es ist eine eingeschossige Bebauung (1 Vollgeschoss + Dach) in offener Bauweise zulässig. Die Mindestgröße der zu bildenden Grundstücke beträgt 400 qm. Da auch deutlich größere Parzellen vorhanden sind, wird die zulässige Grundfläche pro Grundstück auf 120 qm begrenzt. Um langfristig Mindestabstände der Bebauung zum unmittelbar angrenzenden Landschaftsschutzgebiet nach Außen bzw. Vorgartenzonen entlang der inneren Erschließung sicher zu stellen, wurden Baugrenzen festgesetzt. Die Festsetzung von Baumpflanzungen soll langfristig eine bessere grünräumliche Einbindung der Siedlungsfläche in den Landschaftsraum gewährleisten. 1.2 FACHGESETZLICHE UND FACHPLANERISCHE ZIELE DES UMWELTSCHUTZES MIT RELEVANZ FÜR DIE PLANUNG UND DEREN BERÜCKSICHTIGUNG Grundlage ist das Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585). In § 2 (4) BauGB wird die Umweltprüfung als Bestandteil des Regelverfahrens für Bauleitpläne festgelegt. Der Inhalt der Umweltprüfung wird u. a. durch § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB definiert, wonach z. B. folgende Kriterien zu prüfen sind: Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft, umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, umweltbezogene Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter, Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen. Neben den Maßgaben des Baugesetzbuches bestehen verschiedene für die Bauleitplanung relevante Fachgesetze, die im Folgenden kurz zusammenfassend dargestellt werden sollen. Bereich Naturschutz und Landschaftspflege Das Bundesnaturschutzgesetz (a.F.)1 (BNatSchG) stellt das Rahmengesetz für die Naturschutzgesetze der Bundesländer dar. Nach § 1 des BNatSchG (a.F.) sind Natur und Landschaft auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlagen des Menschen auch in Verantwortung für künftige Generationen zu schützen, zu pflegen und zu entwickeln und, soweit erforderlich, wiederherzustellen. Dieses muss so erfolgen, dass die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Die Anforderungen werden in § 2 BNatSchG (a.F.) konkretisiert und durch das Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln)2 untersetzt. In den §§ 18 bis 20 BNatSchG (a.F.) sind die Vorschriften zur Eingriffsregelung enthalten. Eingriffe in Natur und Landschaft sind Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können. In § 21 BNatSchG (a.F.) wird das Verhältnis zum Baurecht geregelt. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung ist durch § 1a (3) BauGB Bestandteil des Baurechts. Es ist zu untersuchen, ob durch die Änderung der Art und des Maßes der baulichen Nutzung eine zusätzliche erhebliche Beeinträchtigung entstehen kann. Mit der am 1. März 2010 nunmehr in Kraft getretenen neuen Fassung des Bundesnaturschutzgesetzes wurde die bisherige (a.F.) rahmenrechrechtliche Zielbestimmung in eine unmittelbar geltende Vorschrift umgewandelt und weiterentwickelt. Zugleich wurde die Zielbestimmung durch die Übernahme des bisherigen Grundsatzkatalogs des § 2 BNatSchG (a.F.) neu ausgerichtet. Für die Abwägung im Bebauungsplan ergaben sich aber keine neuen zu berücksichtigenden Belange. Nach der Baumschutzverordnung Berlin (BaumschVO)3 sind alle Laubbäume, Waldkiefer, Walnuss und Türkische Baumhasel mit einem Stammumfang von mindestens 80 cm gemessen in einer Höhe von 1,30 m über dem Erdboden geschützt. Bei mehrstämmigen Bäumen muss ein Stamm mindestens einen Stammumfang von 50 cm aufweisen. Das Landschafts- und Artenschutzprogramm4 beinhaltet ein abgestimmtes Konzept, das die Belange von Natur und Landschaft sowie Erholung darstellt. Seine Vorgaben sind bei allen weitergehenden räumlichen Planungen einzubeziehen, da sie gemäß Abgeordnetenhausbeschluss die Maßnahmen und Erfordernisse zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege in den Grundzügen für das Land Berlin darstellen. Das Landschaftsprogramm konkretisiert die in § 1 BNatSchG (a.F.) formulierten allgemeinen Ziele und stellt für den Geltungsbereich u.a. folgende Ziele und Maßnahmen für den städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen dar, wobei der Geltungsbereich als Kleingartenanlage verzeichnet ist: Programmplan Naturhaushalt und Umweltschutz Das Plangebiet wird flächengenau als Kleingarten-, Landwirtschafts- bzw. Gartenbaufläche dargestellt. Als Anforderungen werden hier formuliert Überwachung des Schadstoffgehalts in Böden und Pflanzen beim Nahrungsmittelanbau sowie Einschränkungen der Düngemittel- und Pestizidanwendung Erhalt und Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion (Kaltluftentstehung) Die angrenzenden Landwirtschaftsflächen sind als vorrangiges Bodenschutzgebiet angegeben. Hier sind u. a. der natürliche Bodenaufbau zu schonen und die Bewirtschaftung schonend durchzuführen. Programmplan Biotop- und Artenschutz Das Plangebiet befindet sich innerhalb der kulturlandschaftlich geprägten Räume, für die u. a. folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen formuliert werden: • Aufstellung von Biotoppflegekonzepten zum Erhalt und zur Entwicklung typischer Landschaftselemente, wie z.B. Hecken, Feldgehölzen, unbefestigten Feldwegen, Ackerrandstreifen, Gräben, Feucht- und Nasswiesen und Pfuhle • Erhalt bzw. Wiederherstellung der Dorf-Feldflur-Zusammenhänge und gezielte Entwicklung der typischen Begleitflora der Dörfer • Berücksichtigung der kulturlandschaftlichen Prägung und der wertvollen Biotope bei der Entwicklung von Naherholungsgebieten und Parkanlagen • Integration von landwirtschaftlichen Nutzungen in Naherholungslandschaften, Förderung von ökologischem Landbau und einer kleinteiligen, traditionellen Bewirtschaftung Für die angrenzenden Landwirtschaftsflächen ist als ein vorrangiges Ziel die Entwicklung von Arten der Feldfluren und Wiesen angegeben. Programmplan Landschaftsbild Auch das Landschaftsbild lässt sich durch kulturlandschaftlich geprägte Räume charakterisieren, für die die folgenden Entwicklungsziele und Maßnahmen dargestellt werden: • Erhalt und Wiederherstellung typischer Landschaftselemente, wie Feldraine, Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle, unbefestigte Feldwege und Alleen • Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen ________________________________________________________________________________________________________________________________ 1 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) (a.F.) 2 Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) vom 09. November 2006 (GVBl. 1074) 3 Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung – BaumschVO) vom 11. Januar 1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 04.03.2004 (GVBl. S. 124) 4 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz (1994): Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm, Berlin • Erhalt und Wiederherstellung von Dorf-Feldflur-Zusammenhängen und typischen Gestaltelementen der Dorfbereiche wie Anger, Altbaumbestände, Gärten und Weiden • Berücksichtigung der kulturlandschaftlichen Prägung und ihrer typischen Strukturelemente bei der Entwicklung von Naherholungsgebieten und Parkanlagen • Integration von kleinteilig strukturierten landwirtschaftlichen Nutzungen in Naherholungslandschaften sowie abwechslungsreiche Flächenbewirtschaftung und Grünlandnutzung in Niederungsbereichen. Die landschaftsbildprägende Aufschüttung des so genannten ”Lübarser Müllbergs” ist als städtisches und siedlungsgeprägtes Strukturelement zu erhalten und zu entwickeln. Programmplan Erholung und Freiraumnutzung Das Plangebiet liegt in Freiräumen einer Feldflur, in dem ein Entwicklungsschwerpunkt für Erholungsnutzung dargestellt ist. Das Plangebiet selbst ist als Kleingartenfläche dargestellt, für die folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen dargestellt sind: • Entwicklung öffentlich nutzbarer und durchgängiger Kleingartenanlagen und Einbindung in die Freiflächen- und Stadtstruktur • Erstellung von Entwicklungskonzepten für Kleingartenanlagen Das Bundeskleingartengesetz (BKleinG) vom 28. Februar 1983 (BGBl. I 1983 S. 210), zuletzt geändert durch Art. 14 des Gesetzes vom 13.9.2001 (BGBl. I S. 2376) findet keine direkte Anwendung, da das Gebiet keine Merkmale einer Kleingartenanlage aufweist und somit nicht unter die Begriffsbestimmung dieses Gesetzes fällt. Die Aussagen des Landschaftsprogramms haben somit nur Informationscharakter. Weitere übergeordnete Planungen mit Aussagen zum Bereich Natur und Landschaft Die übergeordneten Ziele der Raumordnung werden im LEP eV 5 dargestellt. Demnach liegt das Plangebiet im Freiraum mit großflächigem Ressourcenschutz. I. d. R. wird dieser Freiraum durch Land- oder Forstwirtschaft genutzt und ist Teil der hochwertigen Kulturlandschaft im engeren Verflechtungsraum. In diesen Räumen können aber auch kleinere Siedlungsflächen (< 5 ha) enthalten sein. Diese Räume sollen u. a. mit naturräumlichen Strukturen und Wegenetzen ausgestattet werden. Kleingärten sind so anzulegen, dass sie den Landschaftszusammenhang nicht stören. Das Plangebiet grenzt an drei Seiten (westlich, nördlich und östlich) an den Bereich des im Verfahren befindlichen Landschaftsplanes XX-L-3 (”Die langen Hufen”), in dem eine randliche Eingrünung des Plangebietes zur Einbindung in den Landschaftsraum gefordert wird.6 Schutz vor Verkehrslärm Orientierungswerte bzw. Grenzwerte einer zumutbaren Belastung der Menschen durch Verkehrslärm sind in der DIN 18005 und in der Verkehrslärmschutzverordnung (16. BImSchV) beschrieben. Bei der Festsetzung von Baugebieten in Bebauungsplänen sind die Orientierungswerte der DIN..18005 anzuwenden. Können diese Werte bei einer bereits gegebenen Vorbelastung nicht eingehalten werden, muss die Planung zumindest sicherstellen, dass keine städtebaulichen Missstände auftreten. Immissionsschutz (Licht und Lärm) Gemäß § 50 BImSchG sind Gebiete mit unterschiedlicher Nutzung so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf schutzbedürftige Bereiche soweit wie möglich vermieden werden. Somit müssen die entstehenden Emissionen (Lärm, Licht) innerhalb des Bebauungsplangebietes so gestaltet werden, dass im umliegenden Einwirkbereich keine unzulässig hohen Immissionen auftreten werden. Technische Grundlagen sind generell das BImSchG sowie bzgl. Lärmschutz die DIN 18005 – Schallschutz im Städtebau und weiterführende Regelwerke. Die Sechste Allgemeine Verwaltungsvorschrift zum Bundes-Immissionsschutzgesetz (Technische Anleitung zum Schutz gegen Lärm - TA Lärm) dient dem Schutz der Allgemeinheit und der Nachbarschaft vor schädlichen Umwelteinwirkungen durch Geräusche sowie der Vorsorge gegen schädliche Umwelteinwirkungen durch Geräusche. Diese Technische Anleitung gibt für Allgemeine Wohngebiete Immissionsrichtwerte von 55 dB(A) (tags) und 40 dB(A) (nachts) an. ________________________________________________________________________________________________________________________________ 5 Gemeinsame Landesplanung Brandenburg-Berlin (1998): Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin 6 Stand: Abschluss Trägerbeteiligung Schutz vor Schadstoff-Immissionen (Luftqualität) Neben den neuen EU-weit geltenden Grenzwerten für Schwefeldioxid, Feinstaub (PM 10), Benzol, Kohlenmonoxid und Ozon sind in Deutschland Konzentrationswerte für Ruß und für Stickstoffdioxid von Bedeutung. Anders als bei Überschreitungen der EU-Grenzwerte besteht keine unmittelbare Verpflichtung zur Einhaltung dieser Werte innerhalb einer bestimmten Frist. Die Grenzwerte sind in der 22. Verordnung zur Durchführung des Bundesimmissionsschutzgesetzes (22. BImSchV) sowie in der technischen Anleitung Luft (TA Luft) festgeschrieben. Berlin hat auf Grundlage der 22. BImSchV einen Luftreinhalteplan und Aktionsplan (Luftreinhalte- und Aktionsplan Berlin 2005-2010, August 2005) aufgestellt, in dem es insbesondere um die Reduktion von Feinstaub bis 2010 geht. Die Aufstellung dieses Aktionsplans war erforderlich geworden, da die Summe aus Grenzwert und Toleranzmarge für Feinstaub (24h-Wert) und Stickstoffdioxid (Jahresmittel) in Berlin überschritten wurde. Bodenschutz Zweck des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten ist es, die Funktionen des Bodens nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. Dazu sind u. a. schädliche Bodenveränderungen abzuwehren. Beeinträchtigungen seiner natürlichen Funktionen sind so weit wie möglich zu vermeiden. Der Bodenschutz ist Bestandteil der Naturschutzgesetzgebung, da ”Boden” Bestandteil des Naturhaushalts ist und nach NatSchGBln mit ungenutzten oder unbebauten Flächen sparsam umzugehen ist. Nach § 1a (2) BauGB soll mit Grund und Boden sparsam und schonend umgegangen werden. Bodenversiegelungen sind auf das notwendige Maß zu begrenzen. Für Berlin liegt ein Merkblatt zur Berücksichtigung der Belange des vorsorgenden Bodenschutzes vor, in dem Vorgaben zur Berücksichtigung des Bodenschutzes in Umweltberichten gemacht werden.7 1.3 UMFANG UND DETAILLIERUNG DER UMWELTPRÜFUNG Zur Festlegung von Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung wurden im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung auf Grundlage von § 2 (4) BauGB die beteiligten Behörden um Stellungnahmen gebeten. Die Ergebnisse der frühzeitigen Behördenbeteiligung wurden in den Bebauungsplan und den Umweltbericht eingearbeitet. Wesentliche beteiligte Behörden für die Umweltprüfung waren die Bereiche Gartenbau, Landschaftsplanung, Umweltamt und Bodenschutz des Bezirksamtes Reinickendorf. Von dem Bereich Bodenschutz wurde der Hinweis gegeben, dass aufgrund der Nähe zur ehemaligen Deponie Lübars eine Belastung des Oberbodens durch Staubeintrag möglich sein könnte. Dieses wurde durch eine entsprechende Untersuchung geklärt mit dem Ergebnis, dass eine Verunreinigung, die einer Festsetzung von Wohngebiet ausschließt, nicht vorliegt. Weitere Hinweise zum Umfang und zur Detaillierung der Umweltprüfung wurden nicht gemacht. 2 BESCHREIBUNG UND BEWERTUNG DER UMWELTAUSWIRKUNGEN 2.1 BESTANDSAUFNAHME DES DERZEITIGEN UMWELTZUSTANDES Lage und räumliche Struktur Das Planungsgebiet befindet sich im östlichen Bereich des Ortsteiles Lübars auf der nördlichen Straßenseite des Alten Bernauer Heerwegs. Auf der gegenüberliegenden Straßenseite des Alten Bernauer Heerweges befinden sich der Freizeit- und Erholungspark Lübars und der Lagerplatz eines Garten- und Landschaftsbau-Unternehmens sowie eine Außenstelle des Garten- und Straßenbauamtes. In allen anderen Richtungen grenzen Landwirtschaftsflächen an den Geltungsbereich an. In einiger Entfernung (ca. 800 m) liegt das Märkische Viertel mit seiner markanten Hochhausbebauung, die aufgrund der Bauhöhe weithin sichtbar ist. ______________________________________________________________________________ 7 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Merkblatt zur Berücksichtigung der Belange des vorsorgenden Bodenschutzes in Umweltberichten nach § 2 Abs. 4 BauGB vom 08.03.2006  Das ursprünglich als in der vorbereitenden Bauleitplanung als Grünfläche –Dauerkleingarten- ausgewiesene Areal ist mittlerweile durch eine überwiegende Wohnnutzung gekennzeichnet. Die bauliche Dichte variiert innerhalb des Bestandes zwischen kleinflächigen niedrigen Gartenlauben und großflächigen, Wohnhäusern mit ausgebauten Dachgeschossen. Einheitliche Baufluchten gibt es nicht. Der BNPl hat den Bereich als Nichtbaugebiet ausgewiesen. Nach ständiger Rechtsprechung des Verwaltungsgericht Berlin ist die Ausweisung Nichtbaugebiet nicht übergeleitet. Aufgrund der örtlichen Gegebenheiten (kein Bebauungszusammenhang im Sinne des § 34 Abs. 1, keine real geteilten Einzelgrundstücke bzw. kein Einzeleigentum, Darstellung im FNP als Grünfläche ”Dauerkleingärten”) wurde die Fläche der Kolonie Rathenow dem Außenbereich - § 35 BauGB - zugeordnet. Alle 48 Parzellen sind über zusammenhängende private Erschließungswege erschlossen bzw. direkt durch den Alten Bernauer Heerweg. Allen Gebäuden sind umfangreiche Nebenanlagen (insbesondere Carports, offene Stellplatzflächen, Hofflächen, Terrassen, Swimmingpools u. ä.) zugeordnet. Nur eine Parzelle ist vollständig unbebaut. Die einzelnen Parzellen sind i. d. R. zwischen 400 und 600 qm groß. Im Umfeld befinden sich andere Siedlungsbereiche mit ähnlicher Nutzungs- und Baustruktur. Die ”Siedlung Bürgersruh” ist als Reines Wohngebiet (Bebauungsplan XX-195) festgesetzt und grenzt südlich des Alten Bernauer Heerweges an den Geltungsbereich an. Die ”Kolonie Talheim” ist nach aktuellem Flächennutzungsplan als Grünfläche –Dauerkleingarten- eingestuft. Innerhalb der Siedlungsfläche des Plangebietes und stellenweise entlang des Alten Bernauer Heerweges befindet sich ein ungleichmäßig verteilter, überwiegend lockerer und sehr heterogener Baumbestand. Der südlich an den Geltungsbereich angrenzende Freizeitpark Lübars ist ebenfalls unregelmäßig, aber deutlich dichter mit Bäumen bestanden. Insgesamt ist das Plangebiet mit unterschiedlichen Grünstrukturen ausgestattet. Charakteristisch ist jedoch eine eher dichte Bebauung. Die Landwirtschaftsflächen am Rand des Untersuchungsgebietes sind weiträumig angelegt und kaum strukturiert. Viele der den weiteren Betrachtungsraum erschließenden Hauptverkehrswege sowie einige der Feldwege sind mit Alleen bepflanzt. Schutzgut Mensch Die Einwohnerdichte ist aufgrund der Nutzungsstruktur mit 31 – 70 Einwohnern/ha als gering bis mittel einzustufen.8 Geringere Dichten (1-4 und 5-30 E/ha) werden in den östlich angrenzenden Siedlungsbereichen (”Bürgersruh” und ”Thalheim”) erreicht. Im Märkischen Viertel liegen die Einwohnerdichten entsprechend der baulichen Struktur mit 251-350 Einwohnern/ha deutlich höher. Am südlichen Rand des Geltungsbereichs schließt sich die öffentliche Grünfläche ”Freizeit- und Erholungspark Lübars” an, der ein wichtiges Naherholungsgebiet in Reinickendorf darstellt. Die Landwirtschaftsflächen werden von einem überwiegend unregelmäßigen Feldwegenetz erschlossen, das ebenfalls von der Öffentlichkeit zu Erholungszwecken genutzt wird. Der westliche, quer zum Alten Bernauer Heerweg verlaufende Abschnitt des sogenannten ”Kolonieweges” dient als Teilstück des Reinickendorfer Wanderweges Nr. 3 und stellt eine Wegeverbindung zwischen dem Freizeit- und Erholungspark Lübars und der Blankenfelder Chaussee dar.9 Für den Verkehrslärm entlang des Alten Bernauer Heerweges liegen im Umweltatlas Berlin keine Messdaten vor, da die Straße nicht zum übergeordneten Netz gehört und keine Durchgangsfunktion besitzt. Für die nächstgelegenen stärker frequentierten Straßen (Quickborner Straße und Blankenfelder Chaussee) sind jeweils Werte von 55-60 dB(A) eingetragen. Insgesamt ist von einer geringen Belastung auszugehen. In unmittelbarer Nachbarschaft zur Siedlung Rathenow, am Alten Bernauer Heerweg 44, befinden sich ein Garten- und Landschaftsbaubetrieb sowie eine Außenstelle des Garten- und Straßenbauamtes. Die hier durchgeführten Tätigkeiten können mit Lärmentwicklung verbunden sein. Insbesondere handelt es sich hierbei um den Ein- und Ausfahrtverkehr mit LKW, Be- und Entladearbeiten oder Häckseln und Schreddern von Gehölzschnitt.10 ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 8 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte von 2005 9 Schreiben des Bezirksamtes Reinickendorf von Berlin, Abt. Bauwesen und Sport vom 30.05.2007 (Entw.d.Begründung zum B-Plan 12-15) 10 Schreiben des Bezirksamtes Reinickendorf von Berlin, Garten- und Straßenbauamt vom 29.12.2005 Schutzgut Arten und Lebensräume Wertvolle Flächen für Flora und Fauna kommen innerhalb des Geltungsbereiches nicht vor.11 Die an den Geltungsbereich angrenzenden, weiträumigen und nur wenig strukturierten Landwirtschaftsflächen sind gemäß Umweltatlas als wertvolle Biotope der Kulturlandschaft dargestellt. Die im Juli 2007 vorgenommene Ortsbegehung ließ eine intensive Ackernutzung dieser Flächen erkennen. Die Grünflächen des Freizeitparks sind als gärtnerisch geprägte Biotope und als wertvoll dargestellt. Das ursprünglich durch Kleingärten genutzte Areal ist in 48 Parzellen unterteilt, die aktuell unterschiedlich intensiv genutzt werden. Nach einer Kleingartennutzung wurden im Verlauf der letzten Jahrzehnte auf einigen Parzellen Häuser errichtet, die immer weiter ausgebaut und schließlich zu Wohnzwecken genutzt wurden. Heute weisen nur noch wenige Parzellen immer noch überwiegend kleingartenähnliche Strukturen auf. Diese Parzellen haben einen vergleichsweise geringen Versiegelungsanteil und gepflegte, strukturreiche Vegetationsflächen u...a. mit Obstbäumen (siehe Situationsplan im Anhang). Die Parzellen des Geltungsbereiches weisen einen sehr unregelmäßigen, lockeren, heterogenen Baumbestand auf. Teilweise sind ältere großkronige Altbäume vorhanden. Neben Spitz-Ahorn (Acer platanoides), Birke (Betula pendula), Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus) und Hainbuche (Carpinus betulus) stehen eine Vielzahl an Nadelbäumen, v.a. Fichte (Picea spec.), Tanne (Abies spec.), Eibe (Taxus baccata), Lebensbaum (Thuja occ.), Lärche (Larix spec.) und verschiedene Obstbäume auf der Fläche. Im Randbereich prägen einige ältere Robinien (Robinia pseudoacacia) und Kastanien (Aesculus hippocastanum) den Rand der Siedlungsfläche. Die meisten der Grundstücke sind von Hecken eingefasst. Der überwiegende Anteil der unversiegelten Gartenflächen ist mit Scherrasen bewachsen. Als Hecken wurden u...a. Eibe (Taxus baccata), Lebensbaum (Thuja occidentalis), Flieder (Syringa vulgaris), Pfeifenstrauch (Philadelphus coronarius), Weißdorn (Crataegus monogyna) und Schneebeere (Symphoricarpos alba) gepflanzt. Die meisten Hecken werden regelmäßig geschnitten. Außer Rasenflächen kommen in vielen Gärten auch Zierbeete vor, die überwiegend mit blühenden Stauden und Kleingehölzen, stellenweise auch mit Kräutern und Gemüse bepflanzt sind. Die mit Betonpflaster befestigte private Erschließung ist schmal angelegt und bietet keinen Platz für Straßenbegleitgrün oder Straßenbäume. Der Geltungsbereich ist auf drei Seiten von intensiv genutzten Ackerflächen umgeben und von diesen durch einen ruderal geprägten, mehrjährigen Ackerrandstreifen mit Krautarten wie Gemeiner Beifuß (Artemisia vulgaris), Schöllkraut (Chelidonium majus), Goldrute (Solidago canadensis), Kanadisches Berufkraut (Conyza canadensis), Brennnessel (Urtica dioica) und Quecke (Agropyron repens) getrennt. Der Streifen ist überwiegend gehölzfrei. Nur vereinzelt ist entlang der Grundstückszäune auch Holunder (Sambucus nigra) aufgekommen. Nutzungs- und Biotoptypen innerhalb des Geltungsbereichs und seines unmittelbaren Nahbereichs • offener bzw. vegetationsarmer Boden • Ruderalfluren • Gebäudeflächen • Gartenflächen (weitgehend unversiegelte Flächen) • öffentliche Grünflächen (Freizeitpark Lübars) • Lagerflächen • Strauchflächen • Gehölzflächen (überwiegend aus Bäumen bestehend) • Einzelbäume • befestigte Flächen (Beton, Pflaster) • Acker Nach dem Umweltatlas12 gehört der Geltungsbereich im Zusammenhang mit dem Freizeitpark Lübars zu den in Berlin verbreiteten Vogellebensräumen und wird bei der Bewertung der Lebensräume aus vogelkundlicher Sicht der Klasse IV zugeordnet. Die umgebende Feldflur gehört zu den seltenen Vogellebensräumen. ______________________________________________________________________________ 11 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte 05.03 (1995) Nutzungs- und Biotoptypen innerhalb des Geltungsbereichs und seines unmittelbaren Nahbereichs 12 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte 05.05 (1995)  Es ist davon auszugehen, dass die Lebensbedingungen in der öffentlichen Grünfläche (Freizeitpark Lübars) günstiger sind als im Plangebiet. Bei Begehungen im August 2007 wurden im Untersuchungsgebiet rufende Vogel-Arten festgestellt bzw. gesichtet wie Kohlmeise (Parus major), Sperling (Passer domesticus), Amsel (Turdus merula), Grünfink (Carduelis chloris), Star (Sturnus vulgaris) und Hausrotschwanz (Phoenicurus ochruros). Diese Arten weisen auf typische Garten- und Parklebensräume bzw. Lebensräume in Siedlungen hin. Seltene und störanfällige Tierarten sind nicht zu erwarten. Potenzielle Lebensstätten (Brutplätze) der genannten Arten sind sowohl im Plangebiet als auch im Gelände des Freizeitparks vielerorts in Form von Gehölzen oder Gebäuden vorhanden. Naturschutzrechtliche Schutzgebiete und -objekte Der Geltungsbereich ist umgeben vom Landschaftsschutzgebiet ”Lübarser Felder”, welches gemäß § 18 ff NatSchG Bln seit dem 7. September 1989 festgesetzt ist. Die Grenze des Schutzgebietes verläuft genau entlang der Flurstücksgrenze zum Geltungsbereich. Als Schutzzweck wird im Verordnungstext u...a. der Erhalt des Gebietes als bedeutendes Element des Landschaftsbildes im Norden von Berlin wegen seiner Vielfalt und Eigenart als landwirtschaftlich geprägte Kulturlandschaft genannt. Zudem soll der Bereich als großräumige Erholungslandschaft bewahrt und die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes sowie insbesondere die landwirtschaftliche Nutzung der Flächen dauerhaft gesichert werden.13 Das Naturschutzgebiet ”Niedermoorwiesen am Tegeler Fließ” ist etwa 0,8 km von der Geltungsbereichsgrenze des Bebauungsplans 12-15 entfernt. Schutzzweck ist u. a. der Erhalt eines Durchströmungsmoores sowie der angrenzenden Bruchwälder und Trocken- und Magerrasengesellschaften. Das Landschaftsschutzgebiet ”Tegeler Fließ” ist in nördlicher Richtung ca. 0,6 km entfernt. Schutzzwecke des Landschaftsschutzgebietes sind v...a. die Erhaltung der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Erhaltung als großräumige, naturnahe Erholungslandschaft sowie die Erhaltung der Vielfalt, Eigenart und Schönheit des Landschaftsbildes dieser einzigartigen Fließtal-Landschaft. Das FFH-Gebiet ”Tegeler Fließtal” überlagert sich mit den Abgrenzungen des genannten Naturschutzgebietes sowie des Landschaftsschutzgebietes ”Tegeler Fließ”. Im FFH-Standard- Datenbogen wird das Tegeler Fließ als wenig verbautes naturnahes Fließgewässer mit seltenen Feuchtwiesenarten und überwiegend naturnahen Ufern beschrieben.14 Das FFH-Gebiet ist zugleich als SPA-Gebiet eingestuft. Der Untersuchungsbereich liegt außerdem innerhalb der Schutzgebietsgrenzen des länderübergreifenden ”Naturparks Barnim”. Dieser ist auf Grundlage des § 26 BbgNatSchG festgesetzt und umfasst u. a. auch Teile der hier genannten NSG und LSG. Auf dem Territorium Brandenburgs besteht für das Tegeler Fließ und seine Niederungsbereiche ein vergleichbares Schutzgebietssystem aus NSG, FFH-Gebieten und LSG. Andere Schutzgebiete sind im näheren Umkreis nicht vorhanden. Im Plangebiet befinden sich auf den unterschiedlichen Grundstücken Bäume, die nach der Berliner Baumschutzverordnung unter Schutz stehen. Geschützt sind alle Laubbäume, die Waldkiefer (Pinus silvestris) sowie die Obstbaumarten Walnuss (Juglans regia) und Türkischer Baumhasel (Corylus colurna), jeweils mit einem Stammumfang ab 80 cm gemessen in einer Höhe von 1,30..m über dem Erdboden. Mehrstämmige Bäume sind geschützt, wenn mindestens einer der Stämme einen Mindestumfang von 50 cm aufweist. Nicht geschützt sind u. a. Obstbäume mit Ausnahme der genannten Arten. Besonderer Artenschutz Besondere Untersuchungen zu Vorkommen von Tieren und Pflanzen liegen nicht vor. Da auf den genutzten Grundstücken und in angrenzenden Landwirtschafts- und öffentlichen Grünflächen (Freizeitpark Lübars) geeignete Lebensräume für heimische Brutvögel und Säugetiere vorhanden sind, ist davon auszugehen, dass Tiere oder Lebensstätten der nach § 42 (1) Nr. 1 BNatSchG geschützten Tiere vorkommen. Bei der Beseitigung von Vegetationsbeständen oder Gebäuden ist grundsätzlich § 42 BNatSchG zu beachten. Veränderungen baulicher Art sind aber nur auf den ohnehin bereits bebauten und intensiv genutzten Grundstücken zu erwarten. Hier bestehen aktuell keine geeigneten Lebensräume oder dauerhaften Lebensstätten. ________________________________________________________________________13 Verordnung zum Schutz der Landschaft der Lübarser Felder im Bezirk Reinickendorf von Berlin, Ortsteil Lübars, vom 7. September 1989  Besonders geschützte Pflanzen sind aufgrund der Standortverhältnisse und der intensiven Nutzung der Flächen nicht zu erwarten. Im Rahmen eines Stellungnahmeersuchens wurde seitens des Bezirksamtes mitgeteilt, dass keine Vorkommen besonders geschützter Tier- und Pflanzenarten bekannt sind.15 Schutzgut Boden Das gesamte Plangebiet ist intensiv genutzt. Auf den Parzellen mit bestehender Nutzung ist ein großer Flächenanteil (durchschnittlich ca. 45..%, einzelne Parzellen bis zu ca. 75..%) bebaut.16 Als Bodengesellschaften werden für den Bereich der Siedlung Rathenow und die ihn umgebenden Landwirtschaftsflächen Rostbraunerde – Hanggley - Kalkhangmoor (End- bzw. Stauchmoräne aus geschiebehaltigem Sand mit eingelagertem Mergel) angegeben 17. Für den Freizeitpark Lübars und die westlich davon befindliche Lagerfläche sind Methanosol + Lockersyrosem + Regosol (Mülldeponie, lehmige oder sandige Aufschüttung über Müll) dargestellt. Als Bodenart wird mittel-lehmiger Sand mit Niedermoortorfanteilen im Oberboden angegeben.18 Der vorhandenen Bodengesellschaft wird bezüglich ihrer Lebensraumfunktion für die natürliche Vegetation ein mittlerer Wert beigemessen. Die Ertragsfunktion für Kulturpflanzen, die Archivfunktion für die Naturgeschichte sowie die Puffer- und Filterfunktion des Bodens werden für das Untersuchungsgebiet ebenso wie für die angrenzenden Landwirtschaftsflächen als ”hoch” eingestuft.19 Die Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt ist mit einer Austauschhäufigkeit des Bodenwassers von <1 Liter der geringsten Stufe 1 einzustufen.20 Die Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt ist daher als ”hoch” bewertet. In der Gesamtbewertung der Leistungsfähigkeit der Böden ergibt sich im Mittel aller bewerteten Funktionen eine hohe Leistungsfähigkeit. 21 Aufgrund des bei der Ortsbegehung vorgefundenen hohen Versiegelungsgrades und der vollständig anthropogenen Überformung durch intensive Wohn- und Gartennutzung ist nach aktueller Einschätzung für Teilfunktionen von einer geringeren Leistungsfähigkeit, v. a. hinsichtlich der Lebensraum- und der Archivfunktion auszugehen. Auch kleinräumig sind keine naturnahen, unbeeinflussten Böden mehr zu erwarten. Die Geländehöhen liegen im Plangebiet einheitlich zwischen ca. 61,20 und 65,80 m ü. NN, wobei das flache Gefälle von Nordwest nach Südwest zum Alten Bernauer Heerweg hin abfällt.22 Bodenbelastungen Aufgrund der räumlichen Nähe der südlich angrenzenden, ehemaligen Hausmülldeponie (heute Freizeitpark Lübars) zum Geltungsbereich wurden schädliche Bodenverunreinigungen, Belastungen der Bodenluft oder des Bodenwassers als möglich erachtet.23 Im Mai 2008 wurden Bodenuntersuchungen24 im Geltungsbereich durchgeführt. Bei stichpunktartigen Schadstoffuntersuchungen des Oberbodens auf drei Grundstücken wurde festgestellt, dass die oberen 35 cm anthropogen überformt sind. Hier befinden sich im Fein- bis Mittelsand neben Mutterbodenanteilen auch Fremdbestandteile von weniger als 10 %, die aus Ziegelbruchstücken und Schlacke bestehen. Es wurden geringfügige Belastungen des Oberbodens festgestellt. Die Vorsorgewerte der Bundesbodenschutzverordnung für Sand sind bei den Parametern Polycyclisch-Aromatische-Kohlenwasserstoffe (PAK), Blei, Cadmium, Kupfer, Quecksilber und Zink überschritten. Diese Belastungen ergeben sich aus der anthropogenen Beeinflussung der Flächen. _______________________________________________________________________________________________________________________________ 14 NATURA 2000 Standard-Datenbogen, Gebietsnummer DE 3346-301 15 Schreiben des Bezirksamtes Reinickendorf von Berlin, Garten- und Straßenbauamt vom 29.12.2005 16 Darstellung erfolgt auf Katastergrundlage. Alle Flächenangaben und Darstellungen beruhen auf der Ortsbegehung sowie auf der Interpretation von Luftbildern ohne vermessungstechnische Genauigkeit. 17 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte 01.01 von 2005, diese Ergebnisse wurden in einer aktuellen Bodenuntersuchung bestätigt und bei zwei Rammkernsondierungen bis in eine Tiefe von 2.m nachgewiesen 18 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte 01.06 von 2006 19 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas (Karten 01.12.1, 01.12.2, 01.12.3, 01.12.4, 01.12.5) 20 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas (Karte 01.12.4) 21 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas (Karte 01.12.6) 22 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas (Karte 01.08, 2004) 23 Bezirksamt Reinickendorf, Abt. Kultur und Umwelt, Um2: Stellungnahme zum B-Planvorentwurf 12-15 – Siedlung Rathenow vom 27.01.2006 24 Büro für Geologie, Umwelt- und Landschaftsplanung Yagdrasil (2008): Gutachten – Bodenuntersuchungen in der ehemaligen Kolonie Rathenow Berlin-Reinickendorf (26.05.2008)  Ein Zusammenhang mit der angrenzenden ehemaligen Hausmülldeponie lässt sich nicht eindeutig feststellen. Die Prüfwerte für Kinderspielflächen und für kleingärtnerische Nutzungen der BBodSchV werden für die untersuchten Schwermetalle und PAK weit unterschritten. Die geplante Nutzung kann ohne Einschränkungen gewährt werden.25 Ein Handlungsbedarf besteht nicht. Schutzgut Wasser Nach Angaben des Umweltatlas26 liegt das Grundwasser mit ca. 24 m unter Flur vergleichsweise tief. Aufgrund der Bodenverhältnisse ist die Wasserdurchlässigkeit mit 10 - < 40 cm/d als ”mittel” und das Filtervermögen gleichzeitig ebenfalls als ”mittel” klassifiziert.27 Oberflächengewässer gibt es innerhalb des Plangebietes und in unmittelbarer Umgebung nicht. Das nächste Fließgewässer (Rathenowgraben) liegt in südöstlicher Richtung mehr als 500 m entfernt. Der Gesamtabfluss aus Niederschlägen erreicht im langjährigen Mittel mit 150 mm bis 200 mm mittlere Werte.28 Das nächstgelegene Wasserwerk befindet sich in Tegel. Dessen äußere Schutzzone III B nähert sich bis auf ca. 5,8 km dem Planungsgebiet an. Aufgrund der großen Entfernung ist eine Gefährdung des Trinkwassers durch eine mögliche Bodenbelastung nach derzeitigem Kenntnisstand auszuschließen. Die Abwasserentsorgung erfolgt gegenwärtig über Sammelgruben. Ein Anschluss an die im Alten Bernauer Heerweg verlaufende Abwasserdruckleitung ist nach Auskunft der Berliner Wasserbetriebe nicht möglich und eine abwassertechnische Erschließung mittelfristig nicht geplant. Die Wasserversorgung ist über die im Alten Bernauer Heerweg verlaufenden Wasserversorgungsanlagen der Berliner Wasserwerke möglich. Schutzgut Klima/Luft Die mittlere langjährige Lufttemperatur beträgt 8,5-9,0º C 29. Das Plangebiet gehört zu den klimatisch gering belasteten Stadtrandbereichen.30 In der übergeordneten Betrachtung besitzen die Grünflächen um den Freizeitpark Lübars eine Durchlüftungsfunktion v. a. für das Märkische Viertel. Die Siedlung Rathenow ist umgeben von Grün- und Freiflächen mit wichtigem Kaltluftentstehungspotenzial und zwei stadteinwärts gerichteten, thermisch induzierten Kaltluftbahnen. Der bodennahe Luftaustausch ist mit 6-9/h bzw. 9-13/h (abends 22.00 Uhr zu Beginn einer austauscharmen Strahlungsnacht) als ”mittel” einzustufen.31 Die lufthygienische Belastung des Plangebietes ist als gering einzustufen. Die NOx-Emissionen durch Hausbrand sind im weiteren Untersuchungsgebiet mit <0,1 t/qkm als ”sehr gering” und die durch Anlieger-KFZ-Verkehr mit >1-5 t/qkm als ”mittel” bewertet.32 Temporär ist mit olfaktorischen Beeinträchtigungen durch Ackerdüngung zu rechnen. Für den Alten Bernauer Heerweg sind aufgrund der geringen Belastung hinsichtlich der PM10- bzw. NO2-Werte keine Überschreitungen zu erwarten. Die nächstgelegenen, übergeordneten Straßen sind die Quickborner Straße (westlich mit dem Alten Bernauer Heerweg verbunden) und die Blankenfelder Chaussee (nordöstlich des Geltungsbereichs in ca. 230 m Entfernung), die ebenfalls keine Prüfwertüberschreitungen aufweisen. 33 ________________________________________________________________________________________________________________________________ 25 Einschätzung auf Grundlage der durchgeführten Bodenuntersuchungen durch StaplBod, BA Reinickendorf, 27.05.2008 26 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas (2006) 27 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte 01.11.09 (2006) 28 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte 02.13.3 (2005) 29 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte a04.02 (2001) 30 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karten 04.10. (2003) 31 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte a04.02 (2002) 32 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte 03.12 (2006) 33 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Umweltatlas Karte (2005) Schutzgüter Orts- und Landschaftsbild Das Ortsbild des Plangebietes ist durch eine heterogene Bebauung gekennzeichnet, die von einzelnen Kleingartenstrukturen unterbrochen sind. Bis 2006 war das Areal im Flächennutzungsplan noch als Grünfläche mit der Zweckbestimmung ”Dauerkleingarten” ausgewiesen. Allerdings wurden bereits in den vergangenen Jahrzehnten (seit Ende des 2. Weltkriegs als Notwohnung) viele der ehemaligen Gartenlauben immer weiter ausgebaut, so dass hier stellenweise eine beachtliche bauliche Verdichtung stattgefunden hat mit überwiegender Wohnnutzung. Einen markanten und landschaftsbildprägenden Baumbestand gibt es im Plangebiet nicht. Im westlichen Randbereich steht eine Gruppe Robinien, die im Zusammenhang mit zwei einzelnen, am nördlichen Rand stehenden Kastanien einen wesentlichen Aspekt zur Raumstruktur beiträgt. Ebenso strukturierend wirken drei höhere Baumgruppen im inneren Bereich. Die Umgebung ist von weiträumigen Landwirtschaftsflächen geprägt. Dementsprechend hebt sich der Siedlungsbereich von den angrenzenden Ackerflächen deutlich ab und stellt ebenso wie die benachbarten Kleingarten- und Siedlungsflächen eine Überformung inmitten der historischen Kulturlandschaft um den alten Dorfbereich Lübars dar. Südlich dominiert die Skyline des Märkischen Viertels mit ihren bis zu 14-geschossigen Hochhäusern, die ebenfalls eine Beeinträchtigung des Landschaftsbildes darstellen. Sach- und sonstige Kulturgüter Weder im Geltungsbereich noch in unmittelbarer Umgebung befinden sich Gebäude, die gemäß Denkmalschutzgesetz Berlin34 unter Schutz stehen. Das nächste denkmalgeschützte Ensemble ist der Lübarser Ortskern in ca. 700 m Entfernung zum Untersuchungsgebiet. Innerhalb dieses Ensembles steht zusätzlich eine als Baudenkmal geschützte Telefonzelle von 1934. Der Dorfanger Lübars ist als Gartendenkmal geschützt. Das nächstgelegene Bodendenkmal ist ein Findling, der ca. 600 m südwestlich vom Geltungsbereich am Alten Bernauer Heerweg liegt. 2.2 PROGNOSE DER ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDES Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch Durch die Umwidmung des Gebietes von einem Kleingartengebiet zu einem reinen Wohngebiet sind im Vergleich zur bislang planungsrechtlich möglichen und tatsächlich vorhandenen Nutzung absehbar keine wesentlich anderen oder zusätzlichen Verkehre zu erwarten, so dass sich für die bereits bestehenden Wohnnutzungen innerhalb und im Nahbereich des Plangebietes keine zusätzlichen Beeinträchtigungen ergeben. Die bisherige schmale, beschrankte innere Erschließung des Geltungsbereichs (Durchfahrmöglichkeit nur für Notfahrzeuge) soll weiterhin nur für den unmittelbaren Anliegerverkehr nutzbar bleiben. Die TA-Lärm gibt für Reine Wohngebiete Immissionsrichtwerte von 50 dB(A) (tags) und 35 dB(A) (nachts) an. Die entstehenden Emissionen durch die angrenzenden Nutzungen (v. a. dem Garten- und Landschaftsbau-Betrieb sowie die mit Lärmemissionen verbundenen Einzelveranstaltungen im Freizeit- und Erholungspark Lübars) sind voraussichtlich unproblematisch. Auswirkungen auf die Schutzgüter Arten und Lebensräume Eine tatsächliche Nutzungsänderung wird im Geltungsbereich nicht stattfinden. Die neun Parzellen, die aktuell eine Kleingartennutzung aufweisen, stellen nur einen kleinen Anteil an der Gesamtfläche (insgesamt 48 Parzellen) dar. Auf diesen Teilgrundstücken ist ein Ausbau der Bebauung und der damit zusammenhängenden Nebenanlagen künftig möglich. Dies würde folglich zu einer kleinflächigen zusätzlichen Beeinträchtigung führen können. Eine deutliche Erhöhung des Nutzungsdruckes und damit eine erhebliche Beeinträchtigung der vorhandenen Strukturen resultiert daraus jedoch nicht. Auf den anderen Grundstücken im Geltungsbereich ändert sich absehbar nichts. Der Versiegelungsumfang der meisten Grundstücke liegt bereits heute im Bestand nahe der zukünftig genehmigungsfähigen GRZ, vielfach auch schon deutlich darüber. Langfristig kann von einer Verringerung der baulichen Nutzung in einigen Bereichen ausgegangen werden. Auf einigen Parzellen kann im Zuge einer Neubebauung die Fällung einiger geschützter Bestandsbäume notwendig werden. Die genannten naturschutzrechtlichen Schutzgebiete und -objekte sind weit genug vom Geltungsbereich entfernt, so dass Auswirkungen im Zusammenhang mit prinzipiell möglicher baulicher Nachverdichtung nicht zu erwarten sind. Auswirkungen auf das Schutzgut Boden Das Plangebiet ist heute im Bestand insgesamt zu ca. 45 % versiegelt.35 Mit der Festsetzung einer GRZ von 0,2 würde auf den derzeit noch nicht in diesem Umfang überbauten Parzellen künftig eine zusätzliche Versiegelung möglich, die eine zusätzliche Beeinträchtigung darstellen würde. Die Herausbildung einer ”Vorgartenzone” bzw. unbebauten Innenbereichen durch die Darstellung von Baugrenzen führt zu einer Erhaltung der auch im Bestand weniger beeinträchtigten Bodenflächen. Eine genauere Ermittlung der dadurch möglichen Beeinträchtigung erfolgt in Kap. 2.3. Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser Bei einer derzeitigen Versiegelung des Plangebietes mit einem Flächenumfang von durchschnittlich ca. 45 % wird die maximale Versiegelung durch eine Festlegung der GRZ auf 0,2 endgültig beschränkt und gesichert. Die Versickerungsbilanz wird sich durch die Begrenzung der Versiegelung nicht wesentlich verschlechtern, da das auf den meisten Versiegelungsflächen anfallende Niederschlagswasser in angrenzende Vegetationsflächen abgeleitet wird. Die Versickerung von Niederschlägen ist jedoch nur dann zulässig, wenn der Boden altlastenfrei ist. Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima/Luft Durch die geplante Umwidmung gehen keine klimawirksamen Flächen und Strukturen verloren. Verbunden mit einer Umnutzung von Kleingarten in Wohngebiet ist von einer geringfügigen Zunahme der Emissionen durch zusätzlichen Hausbrand auszugehen. In Anbetracht des derzeit bereits hohen Anteils an Wohnnutzung im Untersuchungsgebiet sind die potenziellen Zusatzbelastungen als gering zu bezeichnen. Bei den vorhandenen Nutzungen sind keine Änderungen zu erwarten. Auswirkungen auf das Landschafts- und Ortsbild Das Plangebiet ist durch heterogene Bebauung und Nutzung gekennzeichnet. Innerhalb des Geltungsbereichs ist derzeit planungsrechtlich eine Gartenhausbebauung (Umfang nach geltendem Recht 24..qm) mit kleinflächigen Nebenanlagen möglich. Zukünftig soll eine eingeschossige Bebauung (zzgl. Dachgeschoss) möglich werden. Diese wird angesichts der bereits im Bestand vorhandenen ein- bis zweigeschossigen Bebauung nicht als erhebliche zusätzliche Beeinträchtigung bewertet. Der vorhandene Baumbestand kann nach aktueller Einschätzung im Wesentlichen erhalten bleiben. Die Festsetzung von Baumpflanzungen auf den Baugrundstücken sichert langfristig eine Erhaltung und Entwicklung typischer und überwiegend durch Obstgehölze geprägte Siedlungsstruktur. Die Festsetzung von Baugrenzen entlang der Außengrenzen des Plangebietes mit einem Abstand von 4 m an der westlichen und der östlichen sowie 8 m an der nördlichen Außengrenze sichert langfristig einen angemessenen Abstand zum LSG. Die Gestaltung als Garten in einer breiteren Abstandsfläche entlang der nördlichen Außengrenze schafft somit die erforderliche landschaftsräumliche Einbindung. Die Bestandsbebauung reicht heute zum Teil deutlich dichter an die Außengrenzen heran, so dass langfristig mit einem Abrücken von diesen Außengrenzen zu rechnen ist. Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter Sowohl der denkmalgeschützte Dorfkern Lübars als auch die beiden nächstgelegenen Bodendenkmale (Findlinge) sind so weit vom Geltungsbereich entfernt, so dass im Zuge der Bebauungsplanfestsetzung und den dadurch möglichen, in Anbetracht der aktuellen Situation geringfügigen Umnutzungen keine Auswirkungen zu erwarten sind. ________________________________________________________________________________________________________________________________ 34 Gesetz zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln vom 24. April 1995 (GVBl. S. 274), zuletzt geändert durch Art. II d. G. v. 14.12.2005 (GVBl. S. 754) 35 Angaben beruhen auf Ortsbegehung und auf Luftbildinterpretationen und sind daher vermessungstechnisch nicht genau  2.3 NATURSCHUTZRECHTLICHER EINGRIFF Nach § 1a Abs. 3 BauGB ist die ”Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes (...) in der Abwägung zu berücksichtigen.” Damit wird auf die Eingriffsregelung nach § 19 Abs. 2 BNatSchG (a.F.) verwiesen. Demnach ist der Verursacher eines Eingriffes verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen. Voraussetzung für die Feststellung von kompensationspflichtigen Eingriffen ist die Einschätzung, ob die durch die Planung ermöglichten Maßnahmen auch schon vor der planerischen Entscheidung möglich bzw. zulässig waren. Denn gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist ”ein Ausgleich (...) nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.” Dabei ist die materielle Rechtmäßigkeit zu beachten. Planungsrechtlich stellt sich die Situation wie folgt dar: Der Geltungsbereich war planungsrechtlich bis 2006 als Kleingartenanlage und damit als Grünfläche mit untergeordneter Bebauung (Gartenlauben) zu bewerten. Die Fläche ist aufgrund der zulässigen Nutzung, der Lage, des fehlenden baulichen Zusammenhangs und der fehlenden Realteilung (es handelt sich um ein zusammenhängendes Flurstück, das in Parzellen aufgeteilt und verpachtet wurde) dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzurechnen. Durch die zunehmende Verdichtung der Wohnnutzung ist ein Bereich mit städtebaulichem Gewicht entstanden. Hier kann der Außenbereich seine Funktionen (Land- oder Forstwirtschaft, Grünfläche) nicht mehr erfüllen. Durch die Änderung des Flächennutzungsplans vom 14. März 2006 (ABl. S. 1211) wurde dieser Entwicklung Rechnung getragen und die Fläche als Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung ausgewiesen. Als Betrachtungsgröße ist nur das Flurstück als Gesamtgrundstück heranzuziehen, da keine Grundstücksteilung besteht. Die Parzellenteilung ist planungsrechtlich nicht relevant. Das Grundstück war bisher planungsrechtlich als Grünfläche (Dauerkleingarten) zu bewerten. Durch die Umwidmung zum Reinen Wohngebiet wird die Fläche erstmalig als Baugebiet bebaubar. Die vorhandene Bebauung ist dabei nicht zu berücksichtigen, da sie überwiegend vor der Schaffung einer bau- und planungsrechtlichen Grundlage erfolgte und bisher keiner bauordnungsrechtlichen Prüfung unterlag. Dennoch wäre eine Bebauung in kleingartenadäquater Weise möglich gewesen. Die Gesamtfläche ist 29.000 qm groß. Hiervon sind 1.830 qm als innere Erschließung ausgebaut. Diese Erschließung war im Sinne der Kleingartennutzung (Erschließung der Parzellen) nötig und rechtmäßig möglich. Da die gesicherte Erschließung eines Wohngebietes in der bestehenden Breite nicht möglich ist, muss der Weg auf einer Länge von 350 m um einen Meter verbreitert werden. D. h. durch die erforderlich werdende Verbreiterung des Weges entsteht eine zusätzliche Versiegelung im Umfang von 350 qm. Die Verkehrsfläche mit einer ausgebauten Wegebreite von 5 m wird zukünftig eine Fläche von 2.180 qm aufweisen. Abzüglich der Verkehrsfläche unterliegt derzeit eine Fläche von insgesamt 27.170 qm einer Nutzung, die als Kleingartenparzellen zu bewerten ist. Diese Gartenparzellen waren grundsätzlich für eine kleingartenadäquaten Bebauung nutzbar. Diese, und nicht die tatsächlich vorhandene Bebauung, ist als planungsrechtlich mögliche Versiegelung in der folgenden Betrachtung zugrunde zu legen. Dafür sind bestimmte Annahmen zu treffen. Die Gartenparzellen belegen derzeit eine Gesamtfläche von 27.170 qm. Als Annäherung an eine mögliche rechtmäßige Bebauung sollen die Verwaltungsvorschrift über Dauerkleingärten und Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken37 und das Bundeskleingartengesetz38 herangezogen werden. Bei dem vorliegenden Grundstück handelt es sich zwar um ein privates, dennoch soll mithilfe der Verwaltungsvorschrift und des Bundeskleingartengesetzes eine Orientierung ermöglicht werden, die auf realen Zuständen beruht. In dieser Verwaltungsvorschrift ist die Parzellengröße auf ca. 250 qm begrenzt. Diese Flächenbegrenzung findet praktische Anwendung. Nach Bundeskleingartengesetz ist die Laubengröße einschließlich überdachtem Freisitz auf 24 qm begrenzt. Dieses entspricht unter Berücksichtigung der Parzellengrößen ------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- 36 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, VIII D 25: Stellungnahme zum B-Planvorentwurf 12-15 – Siedlung Rathenow vom 27.01.2006 von 250 qm rechnerisch einem Bebauungsgrad von ca. 10 % (theoretische Grundflächenzahl 0,1). Bei einer Gesamtflächengröße ohne Erschließung entspricht dies einer Fläche von ca. 2.720 qm. Bei einer Flächengröße von 26.820 qm (Bestandsparzellen abzüglich der für die Verbreiterung der Verkehrsfläche erforderlichen Fläche) entsteht zukünftig bei einer GRZ 0,2 eine genehmigungsfähige Versiegelung von 5.364 qm. Als derzeit genehmigungsfähige Versiegelung anrechenbar ist allenfalls ein Umfang, wie er im Rahmen einer ordnungsgemäßen Nutzung als Kleingarten (Bebauung mit Gartenlauben) möglich wäre. Daraus ergibt sich folgende Berechnung: Als aktuell anrechenbare Versiegelung wird für die Kleingartenflächen eine Fläche von 2.720 qm angenommen. Im Baugebiet wird zukünftig eine Bebauung von ca. 5.360 qm möglich sein. Dieses führt zu einer zusätzlichen eingriffsrelevanten Versiegelung im Umfang von ca. 2.640 qm. Durch die Verbreiterung der Erschließungsstraße werden zusätzlich 350 qm versiegelt. In der Gesamtbetrachtung führt diese zusätzliche Versiegelung zu einem kompensationspflichtigen Eingriff im Umfang von 2.990 qm. 3 MASSNAHMEN ZUR VERMEIDUNG, ZUR VERRINGERUNG UND ZUM AUSGLEICH NACHTEILIGER AUSWIRKUNGEN Nach § 1a (3) BauGB ist die ”Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlich erheblicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes (...) in der Abwägung zu berücksichtigen.” Damit wird auf die Eingriffsregelung nach BNatSchG verwiesen. Demnach ist der Verursacher eines Eingriffes verpflichtet, vermeidbareBeeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen. 3.1 VERMEIDUNG, MINDERUNG Vor der Abwägung, ob ein Eingriff ausgeglichen werden kann bzw. muss, ist eine Entscheidung darüber zu treffen, ob der Eingriff vermieden oder gemindert werden kann. Grundsätzlich ist es sinnvoll, den Bebauungsbedarf auf einer bereits baulich vorgenutzten Fläche zu decken. Damit kann eine Nutzung weniger beeinträchtigter Bereiche (z. B. offene Bodenflächen) und eine Zersiedelung der Landschaft vermieden werden. Die vorhandene Erschließung reicht im Wesentlichen aus und muss nur geringfügig erweitert werden. Zur Einhaltung der Verbote nach § 42 (1) Nrn. 1 und 3 BNatSchG (a.F.) und nach § 29 NatSchG Bln sollten Fäll- und Abrissarbeiten außerhalb der Fortpflanzungsperiode für Tiere (März bis September) erfolgen. 3.2 AUSGLEICH, ERSATZ Wie in Kap. 2.3 dargestellt, ist eine Kompensation von nachteiligen Auswirkungen erforderlich. Baumersatz Eine Fällung von nach Berliner Baumschutzverordnung geschützten Bäumen wird voraussichtlich erforderlich. Der Ersatz wird nach Baumschutzverordnung festgelegt. Ausgleich und Ersatz des naturschutzrechtlichen Eingriffs Der Kompensationsbedarf beträgt insgesamt 2.990 qm. Es ist dabei davon auszugehen, dass eine Kompensation des Eingriffs nicht innerhalb des Geltungsbereichs möglich ist. Maßnahmen Gehölzstreifen entlang Grundstücksgrenze Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze wird auf der landwirtschaftlichen Nutzfläche (Acker) unmittelbar außerhalb des Geltungsbereichs ein gestufter Gehölzstreifen in einer Breite von 5 m zuzüglich eines Ackerrandstreifens in einer Breite von 5 m angelegt, der das Baugebiet landschaftlich einbindet. Dazu wird der Gehölzstreifen aus einer lockeren Baumreihe aus Hochstämmen mit einer lückigen und gestaffelten, Durchblicke gewährenden Hecke aus unterschiedlichen einheimischen und standortgerechten Straucharten unterpflanzt. Die Baumreihe wird in einem ________________________________________________________________________________________________________________________________ 37 Verwaltungsvorschriften über Dauerkleingärten und Kleingärten auf landeseigenen Grundstücken vom 14.11.2000, Stadt .IF 441 38 Bundeskleingartengesetz (BKleinG) in der Fassung vom 28. Februar 1983 (BGBl. I 1983, 210) zuletzt geändert durch Art. 11 .G vom 19.09.2006 I 2146.  Abstand von ca. 3 m von der Geltungsbereichsaußengrenze gepflanzt, so dass auf der gesamten Länge mindestens 10 Hochstämme aus einheimischen und standortgerechten Baumarten gepflanzt werden. Der Ackerrandstreifen wird aus der Nutzung genommen und dauerhaft extensiv gepflegt, d. h. durch Mahd baumfrei gehalten. Eine Entwicklung eines artenreichen Randstreifens wird so ermöglicht. Da das Landschaftsschutzgebiet ”Lübarser Felder”39 unmittelbar an den Geltungsbereich angrenzt, werden die Pflanzungen oder anderen Maßnahmen innerhalb des Schutzgebietes erfolgen. Alle Maßnahmen sind daher nur auf der Grundlage der Schutzgebietsverordnung umsetzbar. Gemäß § 4 der Verordnung gehören z. B. die Förderung einheimischer und standortgerechter Gehölzarten einschließlich von Obstbäumen sowie die Entwicklung und Pflege von Hecken ausdrücklich zu den festgesetzten Pflege- und Entwicklungsmaßnahmen. 3.3 GESTALTUNGSMASSNAHMEN Im Wohngebiet ist in erster Linie die Festsetzung von Baumpflanzungen zur langfristigen und besseren grünräumlichen Einbindung der Siedlungsfläche in den Landschaftsraum beabsichtigt. Diese Maßnahme (pro 200 qm angefangener Grundstücksfläche ist die Pflanzung von einem Baum festgesetzt) dient aber ebenso der Grüngestaltung des Wohngebietes. Rechnerisch führt diese Festsetzung zu einem Bepflanzungsbedarf innerhalb des Geltungsbereichs von ca. 130 Bäumen. Da aber aktuell nur ca. 7 Parzellen in einem Gesamtumfang von ca. 4.040 qm bebaut werden können, ist von einem Pflanzbedarf von maximal 20 Bäumen auszugehen. Gerade auf diesen Grundstücken ist aber ein z. T. dichter Baumbestand vorhanden, so dass mit der Anrechnungsregelung für Bestandsbäume u. U. keine neuen Bäume gepflanzt werden müssen. Die Baumpflanzungen führen zu einer besseren Einbindung in die Landschaft und zur Vermeidung zusätzlicher Beeinträchtigungen des unmittelbar angrenzenden Landschaftsschutzgebietes. Dabei sind gebietstypische, hochstämmige Laub- und Obstbäume festgesetzt. 4 PLANUNGSALTERNATIVEN 4.1 PROGNOSE ÜBER DIE ENTWICKLUNG DES UMWELTZUSTANDES BEI NICHTDURCH-FÜHRUNG DER PLANUNG Bei dem Gesamtgrundstück ist nicht davon auszugehen, dass sich auf absehbare Zeit eine andere Entwicklung oder Nutzung ergeben würde. Die Bebauung der bisher noch nicht oder nur gering bebauten Parzellen ohne bau- und planungsrechtliche Grundlage und ohne städtebauliche Ordnung ist rechtlich nicht möglich. 4.2 PRÜFUNG ANDERWEITIGER PLANUNGSMÖGLICHKEITEN Durch die Ausweisung der Fläche als Wohnbaufläche im Flächennutzungsplan wurde der realen Entwicklung Rechnung getragen. In diesem Rahmen bestehen keine anderweitigen Planungsmöglichkeiten. Das Maß der baulichen Nutzung orientiert sich an in vergleichbaren Siedlungsstrukturen am Stadtrand üblichen Maßen. Ein höheres Maß wäre städtebaulich nicht begründbar. 5 BESCHREIBUNG DER TECHNISCHEN VERFAHREN DER UMWELTPRÜFUNG, HINWEISE AUF WEITEREN UNTERSUCHUNGSBEDARF Das Vorgehen im Rahmen der Umweltprüfung umfasst folgende Bearbeitungsstufen: -Bestandsaufnahme (Biotop- und Nutzungskartierung durch Geländebegehung)40 , -Abgleich mit fachgesetzlichen Vorgaben und übergeordneten Planungen, -Auswertung vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation (insbesondere Digitaler Um weltatlas Berlin), -Bewertung der Bestandsaufnahme und Ableitung von erforderlichen Festsetzungen für den Bebauungsplan, -Prüfung des möglichen Vorkommens von nach §..42 BNatSchG besonders geschützten Arten, -Bodenuntersuchung für die Siedlung Rathenow. ________________________________________________________________________________________________________________________________ 39 Verordnung zum Schutz der Landschaft der Lübarser Felder im Bezirk Reinickendorf von Berlin, Ortsteil Lübars vom 7. September 1989, GVBl. S. 1691 40 Die Bestandskartierung und Darstellung erfolgt auf einer Katastergrundlage, für die Flächendarstellung besteht keine vermessungstechnische Genauigkeit. 6 MASSNAHMEN ZUR ÜBERWACHUNG DER ERHEBLICHEN UMWELTAUSWIRKUNGEN Hinsichtlich der gesetzlich vorgeschriebenen Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen, dem so genannten Monitoring nach § 4c BauGB, gibt es derzeit noch keine Erfahrungen. Ziel und Gegenstand des Monitoring ist, die Prognosen des Umweltberichtes durch Überwachung einer Kontrolle zu unterziehen. Überwachung setzt eindeutige Kriterien und klare Ziele voraus. Es sollen daher die relevanten Umweltziele festgelegt werden. Wichtigstes Ziel der Kontrolle ist eine Überwachung der Umsetzung der umweltrelevanten Festsetzungen. Dazu gehört die Überprüfung der vorgesehenen naturschutzrechtlichen Maßnahmen, insbesondere des Anwuchserfolges der als Kompensation festgesetzten Gehölzreihe als Eingrünung des Geltungsbereichs. 7 ALLGEMEIN VERSTÄNDLICHE ZUSAMMENFASSUNG Der Bebauungsplan 12-15 setzt die ”Siedlung Rathenow” als Reines Wohngebiet fest. Anlass ist die kontinuierlich wachsende, ungeordnete Siedlungsstruktur innerhalb des im Flächennutzungsplan Berlin bis vor kurzem als Grünfläche –Dauerkleingärten- dargestellten Areals. Mit der Änderung des Flächennutzungsplans Berlin in Teilbereichen wurde das Gebiet in Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung geändert. Das ca. 2,9 ha umfassende Plangebiet ist baulich durch überwiegende Wohnnutzung vorgeprägt. Das Planungsgebiet befindet sich im östlichen Bereich des Ortsteiles Lübars. Es ist in die weiträumige Feldflur Lübars eingebettet. Südlich des Alten Bernauer Heerwegs grenzt auf der anderen Straßenseite der Freizeit- und Erholungspark Lübars an. Im näheren Umfeld liegen weitere, ähnlich strukturierte Siedlungsgebiete, wie z...B. ”Bürgersruh”. Insgesamt ist das Plangebiet durch eine überwiegend dichte Bebauung gekennzeichnet, die von unterschiedlichen Grünstrukturen umgeben ist. Die Parzellen weisen einen sehr unregelmäßigen, lockeren, heterogenen Baumbestand auf. Teilweise sind ältere großkronige Altbäume vorhanden. In vielen Gärten dominieren Nadelgehölze. Auf einigen Parzellen stehen unterschiedliche Obstgehölze, die auf die ursprüngliche kleingärtnerische Nutzung hinweisen. Die umgebenden Landwirtschaftsflächen sind weiträumig angelegt und wenig strukturiert. Der Geltungsbereich grenzt unmittelbar an das Landschaftsschutzgebiet ”Lübarser Felder” und liegt innerhalb des länderübergreifenden ”Naturparks Barnim”. Im Bereich der Niederung des Tegeler Fließes (ca. 800 m nördlich des Untersuchungsgebietes) befinden sich weitere Schutzgebiete: Naturschutzgebiete ”Tegeler Fließ” und ”Niedermoorwiesen am Tegeler Fließ” sowie das FFH-Gebiet ”Tegeler Fließtal” und das gleichnamige europäische Vogelschutzgebiet (SPA). Ob durch die Planung ein naturschutzrechtlicher Eingriff vorbereitet wird, ist von der planungsrechtlichen Einschätzung abhängig. Planungsrechtlich ist das gesamte Plangebiet als Kleingartenanlage einzustufen, die dem Außenbereich gemäß § 35 BauGB zuzuordnen ist. Eine bestehende Bebauung kann auch nur dann angerechnet werden, wenn sie materiell rechtmäßig entstanden ist. Dieses trifft aber nur für wenige genehmigte, kleingartenübliche Gartenlauben zu. Unter Berücksichtigung dieser Rahmenbedingungen kommt es zu einer zusätzlichen Versiegelung im Umfang von ca. 3.000 qm. Als naturschutzrechtliche Kompensation wird die Pflanzung eines insgesamt 10 m breiten und ca. 300 m langen Gehölz- und Ackerrandstreifens zur Eingrünung des Baugebiets vorgenommen. Mit dieser Maßnahme wird das Landschaftsbild aufgewertet und die Siedlungsfläche in den Landschaftsraum eingebunden. Die Inanspruchnahme dieser Fläche außerhalb des Geltungsbereiches wurde im städtebaulichen Vertrag zur Umsetzung der Zielvereinbarungen im Gebiet der Siedlung Rathenow, Alter Bernauer Heerweg 41-45 im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Lübars vom 7.7.2010 verbindlich vereinbart. Die Sicherung dieser Fläche erfolgt darüber hinaus vor Festsetzung des Bebauungsplanes durch Eintragung einer Baulast. 4. Wesentliche Planfestsetzungen Reines Wohngebiet -überbaubare Grundstücksflächen mittels Baugrenzen -Grundflächenzahl GRZ -bauliche Anlagen als Einzelhäuser in offener Bauweise mit einem Vollgeschoss, -Mindestgrößen der Grundstücke -Geh-, Fahr- und Leitungsrechte -private und öffentliche Straßenverkehrsflächen Abwägung, Begründung einzelner Festsetzungen Der Bebauungsplan setzt die Bauflächen im Plangebiet als -Reines Wohngebiet- gem. § 4 BauNVO fest. Diese Art der Nutzung entspricht den örtlichen Gegebenheiten, auch in Bezug auf die Umgebung. Um einen angemessenen Abstand zum angrenzenden Landschaftsschutzgebiet zu gewährleisten, werden die überbaubaren Flächen durch hintere bzw. seitliche Baugrenzen begrenzt und zwar in einem Abstand nördlich -ab hinterer Grundstücksgrenze- von ca. 10,0 m bzw. östlichen und westlich -ab seitlicher Grundstücksgrenze- von je 4,0 m. Die hintere Baugrenze im südlichen Baublock stellt einen angemessenen zusammenhängenden Gartenbereich sicher und soll den landschaftlich geprägten Charakter des Baugebietes gewährleisten. Der hintere Abstand von ca. 15,0 m zwischen den Gebäuden gewährleistet den Bewohnen ausreichende Intimität. Die Baugrenzen im Bereich der Privatstraßen ermöglichen Vorgärten in einer Tiefe von 3,0 bis 4,0 m. Zum Alten Bernauer Heerweg entspricht die Tiefe der Vorgärten denen der gegenüberliegenden Grundstücke der Siedlung Bürgersruh und soll 6,0 m betragen. Die Grundstücke sind innerhalb der Baugrenzen in voller Tiefe überbaubar. Der Bebauungsplan setzt überbaubare Grundstücksflächen insbesondere dort fest, wo jetzt schon Bebauung vorhanden ist. Im Plangebiet gibt es nur wenige Bereiche, die durch den Bestand noch nicht angetastet wurden. Diese liegen im südlichen Baublock in der Mitte zwischen den Häusern. Ebenso im Bereich der ”Vorgärten”, die mehrheitlich durch den Bestand noch nicht überbaut sind. Mit Festsetzung von Baugrenzen bleiben diese Flächen von jeglicher Bebauung frei; ebenso auch die Flächen, die unmittelbar an den Landschaftsraum grenzen. Hiermit wird im Bereich der nicht überbaubaren Grundstücksflächen der bisher nicht angetasteten Boden erhalten und einer Zerstörung der Bodenkultur entgegengewirkt. Baugrundstücke können mit einem Vollgeschoss + Dach bebaut werden. Es sind nur Einzelhäuser zulässig. Die derzeitigen Parzellen haben überwiegend Größen zwischen 400m² und 600 m² . Augenscheinlich sind 5 Parzellen durch Zusammenlegung oder Grenzverschiebung größer als 600 m², davon zwei größer als 800 m². Für den Fall, dass derzeitige Pächter ihre Parzellen als Baugrundstücke erwerben möchten, ist dies möglich, allerdings muss die maximale Grundfläche für die Hauptanlage auf 120 m² beschränkt bleiben. Gebäude in dieser Dimension fügen sich insgesamt in das Orts- und Landschaftsbild ein. Eine überbaubare Fläche in dieser Größenordnung ist im Bereich der gegenüberliegenden Siedlung Bürgersruh nur in wenigen Fällen, d. h. nur bei den sehr großen Baugrundstücken erreichbar. Des weiteren wird über die textliche Festsetzung Nr. 4 die Mindestgröße der Baugrundstücke geregelt. Diese Festsetzung gewährleistet, dass im Plangebiet eine gebietsverträgliche Einfamilienhausbebauung in einer angemessenen Verdichtung ermöglicht wird. Verkehrserschließung, Straßenverkehrsflächen, Straßenbegrenzungslinien Das derzeitige Gesamtgrundstück wird durch die Straße Alter Bernauer Heerweg erschlossen. Für den Abschnitt des Alten Bernauer Heerwegs werden daher Straßenverkehrsfläche und Straßenbegrenzungslinien in einer Breite von 11,5 m festgesetzt. Um eine Erschließung der künftigen Einzelgrundstücke zu gewährleisten werden im Plangebiet Flächen für private Verkehrsfläche in einer Breite von 5 m festgesetzt. Die Breite der Privatstraße, die Radien und Eckabschrägungen entsprechen den Musterrichtlinien über Flächen für die Feuerwehr.  Textliche Festsetzungen 1. Im reinen Wohngebiet sind die nach § 3 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung ausnahmsweise zulässigen Betriebe des Beherbergungsgewerbes nicht zulässig. (Rechtsgrundl.: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 1 Abs. 6 Nr. 1 Baunutzungsverordnung -BauNVO-). Im Plangebiet würden sich Betriebe des Beherbergungsgewerbes, die im reinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässig sind, nicht einfügen. Es wäre mit An- und Abreiseverkehr zu rechnen, der die relativ enge Straße zusätzlich belastet und die Wohnruhe der Bewohner erheblich stört. Diese Betriebe sind daher ausgeschlossen. Nicht davon betroffen ist die private Zimmervermietung innerhalb eines sonst selbst genutzten Hauses. 2. Im reinen Wohngebiet dürfen bauliche Anlagen eine Firsthöhe von 8,0 m über Oberkante Erdgeschossfußboden (OKF) nicht überschreiten. Dies gilt nicht für technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsrohre. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 12 des Gesetzte zur Ausführung des Baugesetzbuchs –AGBauGB-). 3. Das Dach von baulichen Anlagen ist als Satteldach mit einer Neigung von maximal 48° zu gestalten. Dies gilt nicht für Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 und für bauliche Anlagen im Sinne des § 23 Abs. 5 Satz 2 der Baunutzungsverordnung. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 12 des Gesetzte zur Ausführung des Baugesetzbuchs –AGBauGB-). Zur Gewährleistung eines einheitlichen Erscheinungsbildes der Siedlung im Übergangsbereich zur Lübarser Landschaft ist es erforderlich, Gestaltungsregelungen zu treffen. Die Gebäude sind in der Höhe zu begrenzen. Aufgrund des unterschiedlichen Geländeniveaus wird als feststehender Bezugspunkt die Oberkante Erdgeschossfußboden festgelegt. Ab diesem Punkt dürfen die Gebäude eine maximale Höhe von 8,0 m nicht überschreiten. Der Keller ist im Rahmen des Bauordnungsrecht variabel, so dass sich eine maximale Gebäudehöhehöhe von 9,40 m ergeben kann. Diese Gebäudehöhe ist im Hinblick auf die umgebende Landschaft städtebaulich noch vertretbar. Wegen der sensibleren Lage zum Landschaftsraum ist sie um 0,50 m geringer als in der Siedlung Bürgersruh. Aus zuvor genannten Gründen der einheitlichen Gestaltung ist es erforderlich, Dachform und Dachneigung festzusetzen. 4. Im reinen Wohngebiet müssen Baugrundstücke eine Mindestgröße von 400 m² haben (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 3 BauGB). 5. Im reinen Wohngebiet sind nur Einzelhäuser zulässig. Die zulässige Grundfläche von Hauptanlagen darf 120 m² pro Baugrundstück nicht überschreiten. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 22 Abs. 2 BauNVO). Die Festsetzung der Mindestgröße der Baugrundstücke soll eine Zersiedelung der Fläche verhindern und im Zusammenwirken mit der Grundflächenzahl GRZ mindestens eine familiengerechte Bebauung ermöglichen. Einzelhäuser mit einer maximalen Grundfläche bis 120 m² fügen sich insgesamt in das Orts- und Landschaftsbild ein (siehe S. 8). Da einige der derzeitigen Parzellen über 600 m² liegen und die Pächter den Wunsch haben diese auch zu behalten soll die Begrenzung der Wohngebäude eine dem Landschaftsraum angemessene Dimension der Bebauung erwirken. 6. Im reinen Wohngebiet sind Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 der Baunutzungs-verordnung sowie Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr.1 BauGB i.V. mit § 23 Abs. 5 BauNVO). Um die Vorgarten- und die hinteren Grundstücksbereiche von jeder Bebauung freizuhalten, sind die in § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung bezeichneten Nebenanlagen sowie Garagen und Stellplätze nur innerhalb der überbaubaren Flächen zulässig. Diese Festsetzung dient dem Erhalt des landschaftsgeprägten Siedlungscharakters. Sie dient auch der Erhaltung bzw. Aufwertung des Landschaftsbildes. Ebenso wird der bisher noch nicht angetastete Boden, der in diesem Gebiet als wertvoll eingestuft wird, vor weiterer Zerstörung bewahrt. 7. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) 8. Im reinen Wohngebiet ist pro 200m² angefangener Grundstücksfläche mindestens ein gebietstypischer, hochstämmiger Laub- oder Obstbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm, gemessen in 130 m Höhe, zu pflanzen und zu erhalten. Bei der Ermittlung der Zahl der zu pflanzenden Bäume sind die vorhandenen Obstbäume einzurechnen. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. a BauGB). Infolge der Bebauung sind oft standortuntypische und artenarme Gehölze gepflanzt worden. Um das charakteristische Landschaftsbild des Siedlungsgebietes zu erhalten, sind in ausreichender Anzahl und in standorttypischer Art Bäume zu pflanzen und zu erhalten. Die besondere Qualität des Siedlungscharakters wird dadurch gewahrt, ohne die Nutzung der Freiflächen über Gebühr einzuschränken. Die Einrechnung vorhandener Bäume hat den Zweck, alle Grundstückseigentümer gleich zu stellen. 9. Innerhalb des reinen Wohngebietes ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. (§ 9 Abs. 4 BauGB i. V. mit § 8 Abs. 4 Satz 3 NatSchG Bln.) Diese Festsetzung trägt den ökologischen Belangen der Bodenbewässerung und –belüftung Rechnung. Die versickerungsfähige Gestaltung von Wegen und Zufahrten verhindert den schnellen Abfluss von Regenwasser und trägt zur Grundwasserneubildung bei. Dies betrifft nicht die Privatstraßen. Mit den beiden zuvor genannten Regelungen in Form von textlichen Festsetzungen wird einerseits ein Beitrag zur Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft geleistet und erreicht, dass auf jedem Grundstück möglichst viele Flächen unversiegelt bleiben und somit genügend Regenwasser in den Boden zurückgeführt wird und eine angemessene Anzahl von Bäumen angepflanzt bzw. erhalten werden muss. Diese Festsetzungen dienen auch der Erhaltung beziehungsweise Aufwertung des Ortsbildes (Wohngebiet mit landschaftlicher Prägung). 10. Die Fläche A ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der angrenzenden Grundstücke zu belasten. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB). 11. Die Fläche B ist mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der angrenzenden Grundstücke sowie mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belasten. (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB). Die mit textlicher Festsetzung Nr. 10 festgesetzte Fläche A dient der Sicherung der Erschließung von Grundstücken im Innenbereich. Die mit textlicher Festsetzung Nr. 11 festgesetzte Fläche B dient darüber hinaus der Allgemeinheit als Wanderweg zwischen Freizeitpark Lübars und Dorf Lübars. Diese Verbindung besteht in der Örtlichkeit bereits. Berücksichtigung und Abwägung der öffentlichen und privaten Belange. Alle privaten und öffentlichen Belange wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ermittelt und gegeneinander und untereinander gerecht abgewogen. Das Ergebnis der Abwägung ist in die Planung eingeflossen. Die wesentlichen Äußerungen wurden im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeits-/Behördenbeteiligung vorgebracht. Äußerungen kamen von den Pächter des Plangebietes: Diese bezogen sich in erster Linie auf den Weg in der Mitte des Geltungsbereiches, der sogenannte Pumpenweg. Anwohner haben sich gegen die Verbreiterung über die jetzige Größe hinaus ausgesprochen. Der Weg war städtebaulich nicht erforderlich. Die Fläche wurde dem Reinen Wohngebiet zugeordnet. Weitere Äußerungen wurden von den Eigentümerinnen selbst, vertreten durch ihren Rechtsanwalt vorgebracht. Es wurde die Festsetzung einer GRZ 0,4 gefordert, da dies in reinen Wohngebieten das Höchstmaß sei und dieses Maß noch eine bauliche Entwicklung zulasse. Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung § 17 BauNVO regelt die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung. Danach darf als Höchstmaß in reinen Wohngebieten eine GRZ 0, 4 als Obergrenze nicht überschritten werden. Die Festsetzung der GRZ im Rahmen eines Bebauungsplans unterliegt der Abwägung. In Gebieten der offenen Bauweise im Bezirk Reinickendorf, in denen überwiegend der Baunutzungsplan die Nutzungsmaße vorgibt, gelten für die offene Bauweise in der Regel die Baustufen II/1 bzw. II/2. Diese sehen ein GRZ 0,1 bzw. GRZ 0,2 vor. Alle umliegenden Baugebiete in Bereichen mit landschaftlicher Prägung, auch diejenigen, die durch qualifizierte Bebauungspläne den Baunutzungsplan überplanen, überschreiten eine GRZ von 0,2 nicht. Sie liegt teilweise deutlich darunter. In der Siedlung Bürgersruh, gegenüber dem Plangebiet, entspricht die höchst zulässige Geschossfläche einer GRZ 0,15. Die Bebauungspläne der Siedlungen Hasensprung, Mühlenberg und Karpfenteich setzen eine GRZ von 0,2 bei eingeschossiger Bauweise fest. An diesen Nutzungsmaßen orientieren sich die Festsetzungen in der Siedlung Rathenow. Eine Festsetzung GRZ 0,4 kommt daher im Plangebiet nicht in Betracht. Es wurde erörtert, dass Gebäude Bestandschutz genießen; ob darunter auch zweigeschossige Gebäude fallen, sollte noch näher geprüft werden. Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung Generell gilt im Plangebiet zum Thema Bestandschutz folgendes: Bestandschutz genießen Bauvorhaben, die legal, d. h. materiell rechtmäßig errichtet wurden. Diese sind auch bei einer späteren Änderung der Rechtslage in ihrem Bestand geschützt. Dieser Bestandschutz bezieht sich immer auf die konkrete Art der Nutzung. ”Materiell rechtmäßig” bedeutet, dass Bauvorhaben zum Zeitpunkt ihrer Errichtung oder aber zu einem beliebigen Zeitpunkt ihres Bestandes gesetzlich zulässig und somit genehmigungsfähig waren. Bestandschutz besteht in jedem Falle für Bauwerke, bei denen für Nutzungsart und Umfang eine rechtswirksame Baugenehmigung vorliegt (formelle Rechtmäßigkeit). Nach umfangreichen Recherchen in den Bauakten besteht demnach Bestandschutz für wenige Lauben, die in ihrer durch die Behörde genehmigten Größe heute noch als Gartenlauben genutzt werden. Alle anderen Baulichkeiten genießen keinen Bestandschutz. Dazu gehören insbesondere ehemals vorhandene Lauben, die unzulässigerweise größer ausgebaut und zu Dauerwohnzwecken genutzt werden. Ebenso trifft dies zu auf Parzellen, auf denen Lauben ganz entfernt und durch größere Einheiten ersetzt wurden. Die im Plangebiet vorhandenen Baulichkeiten weisen Nutzungen auf, die augenscheinlich oft über das zulässige Nutzungsmaß der umliegenden Baugebiete hinausgehen. Diese Baulichkeiten unterlagen keiner bauordnungsrechtlichen Prüfung und entsprachen zu keinem Zeitpunkt dem Bau- und Planungsrecht. Eingeschossige Gebäude + Dach fügen sich nach Abwägung aller Belange in die Umgebung ein. Auch in den umliegenden Baugebieten sind nur eingeschossige Bebauungen zulässig. Eine Zweigeschossigkeit kann daher nicht festgesetzt werden. Es bestand Informationsbedarf über den Bezugspunkt, auf den sich die GRZ bezieht und über die Grundstücksgrößen Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung Die in einem Bebauungsplan festgesetzten Nutzungsmaße gelten generell auf der dafür festgesetzten Fläche, unabhängig davon, ob Einzelgrundstücke bestehen oder nicht. Im Planbereich des Bebauungsplanes 12-15 bleibt der nicht den öffentlich rechtlichen Vorschriften entsprechende Altbestand auf dem Gesamtgrundstück zunächst außer Betracht. Für den Fall, dass Einzelgrundstücke gebildet werden, ist das neue Grundstück in seiner vorhandenen Größe Berechnungsgrundlage. Hier müssen Bebauungen den öffentlich rechtlichen Vorschriften entsprechen, also auch den Festsetzungen des künftigen Bebauungsplanes. Die jetzige Parzellenstruktur kann Grundlage für spätere Teilungen in Einzelgrundstücke sein, dies ist aber keine zwingende Voraussetzung. Denkbar wären auch andere Varianten. Inwieweit Altbestand künftig bei Bildung von Einzelgrundstücken erhalten werden kann oder soll, ist weder der Behörde noch den derzeitigen Eigentümern bekannt. Die Festsetzungen des Bebauungsplan sprechen nicht dagegen, dass Grundstücks- und Gebäudeeigentum in einer Hand sind. Der Bebauungsplan schafft hierfür ja gerade die planungsrechtlichen Voraussetzungen. Die Festsetzung einer Höchstgrenze für Grundstücke ist nicht (mehr) beabsichtigt. Es erfolgt jedoch eine Begrenzung des höchstzulässigen Maßes für die Hauptanlage von 120 m² Dies soll sicherstellen, dass sich die Bebauung bei Ausschöpfung des zulässigen Nutzungsmaßes GRZ in ihrer Dimension insgesamt noch in den Landschaftsraum einfügt. Bei Ausschöpfung des Nutzungsmaßes GRZ 0,2 und 600 m² Grundstücksgröße würde eine bebaubare Fläche von GF 120 m² entstehen. Wegen der Lage des Plangebietes zum Landschaftsschutzgebiet und im Hinblick auf die Abwägung in Bezug auf die Nutzungsmaße in den umliegenden Baugebieten ist die Begrenzung gerechtfertigt. Der Sinn der Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen in der Planzeichnung wurde nicht gesehen. Eine Steuerung allein über das Abstandsflächenrecht werde als völlig ausreichend angesehen. Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind städtebaulich begründet und unterliegen der Abwägung mit allen anderen Belangen. Sie dienen dem angemessenen Übergang zum Landschaftsschutzgebiet, der von jeglicher Bebauung frei zu halten ist. Im Innbereich des südlichen Baublocks und im Bereich der gewährleisten diese eine angemessene Begrünung im landschaftlich geprägten Wohngebiet und gewährleisten, dass die wertvolle Bodenstruktur von Bebauung unangetastet bleibt. Die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen gewährleisten nur die Brandsicherheit und ggf. ausreichende Belichtung/Belüftung und sind daher nur im Bereich des seitlichen Grenzabstandes zwischen den Häusern ausreichend. Die Notwendigkeit von Erschließungsstraßen wird gesehen. Die Breite der Erschließungsflächen A und B mit 5 m wurde als nicht sachgerecht bezeichnet. Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung Der Bebauungsplan setzt Flächen als private Verkehrsflächen fest, um damit die Voraussetzung zu schaffen, dass künftige Grundstücke öffentlich-rechtlich erschlossen werden. Diese Flächen sind dann mit den jeweiligen Rechten bestimmter Begünstigter zu belasten. Die Belastung erfolgt dann in Form einer Erschließungsbaulast auf dieser dafür vorgesehenen privaten Verkehrsfläche außerhalb des Bebauungsplanverfahrens. Eine Breite von 5 m für die privater Verkehrsfläche gewährleistet, dass auch für Feuerwehr und Müllfahrzeuge genügend Platz vorhanden ist. Die Breite wurde auch im Hinblick darauf gewählt, dass sich künftig die Bewohnerstruktur ändern kann und mehr Autoverkehr im Gebiet stattfindet. Die Festsetzung von Geh- und Fahrrechten in den Erschließungen A und B ,,zu Gunsten der Benutzer und Besucher der angrenzenden Grundstücke" (textliche Festsetzungen 10 und 11) sei zu unbestimmt und macht nicht deutlich, was gewollt ist. Das gesamte Bebauungsplangebiet befände sich bisher im einheitlichen Eigentum. Auch bei der Flache C müssen im Bestand (Grundstück in einheitlichem Eigentum) (textliche Festsetzung Nr. 12) keine Gehrechte begründet werden. Lediglich bei einer entsprechenden Veräußerung/Bildung von Erbbaurechtsgrundstücken müsste ein entsprechendes Gehrecht gesichert werden. Ob die Erschließungsfläche B mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belasten ist (textliche Festsetzung Nr. 11) muss von den Eigentümern noch geklärt werden. Ein angrenzender Wanderweg ist nicht vorhanden. Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung Der Bebauungsplan setzt die Fläche im Plangebiet als Wohnbaufläche fest. Dabei wird vorausgesetzt, dass das Plangebiet auf Grund seiner Größe nicht immer Einzelgrundstück bleiben wird. Nur vor diesem Hintergrund sichert der Bebauungsplan Flächen, die mit den jeweiligen Rechten zugunsten bestimmter Begünstigter zu belasten sind. In diesem Fall private Verkehrsflächen für die öffentlich-rechtliche Erschließung von künftigen, nicht an eine öffentliche Verkehrsfläche gelegenen Grundstücken (die derzeitigen Parzellen benötigen keine öffentlich-rechtliche Erschließung). Die Belastung erfolgt dann außerhalb des Bebauungsplanverfahrens durch Eintragung einer Baulast im Baulastenverzeichnis der Bauaufsicht. Wenn die Eigentümerinnen derzeit keine Verkaufsabsichten haben, sind Festsetzungen über private Verkehrsflächen unschädlich. Der Bebauungsplan kann und sollte den derzeitigen Zustand aber nicht für alle Zeit festschreiben. Je mehr Grundstücke ggf. künftig im Plangebiet verkauft werden, desto mehr Einzeleigentümer mit jeweils unterschiedlichen Interessen gibt es. Um über privatrechtliche Interessen hinaus künftigen Grundstücken auch im Innenbereich des Plangebietes eine ”reibungslose” Erschließung zu ermöglichen, ist im Bebauungsplan über die künftige Erschließung eine Festsetzung zu treffen. Die zuvor erwähnte formelle Rechtmäßigkeit im Rahmen eines Genehmigungsfreistellungsverfahrens nach BauO Bln können auch nur solche Bebauungen erlangen, die als Grundlage eine Bezugsgröße haben. Dies muss in jedem Fall ein Grundstück sein. Die dabei gewählte Form wie Erbpacht, Einzeleigentum der derzeitigen Eigentümer oder Einzeleigentum von Fremden wird nicht durch den Bebauungsplan vorgegeben sondern ist Privatrecht. Für die Flächen, die mit den jeweiligen Rechten zugunsten bestimmter Begünstigter zu belasten sind (Geh-, Fahr- und Leitungsrechte) bestehen von der Senatsverwaltung vorgegebene textliche Festsetzungen. Durch die vorherigen Erläuterungen wird auch deutlich, dass diese künftigen Grundstücken im Plangebiet dienen. Aussagen zu fremden Grundstücken außerhalb eines Plangebietes macht ein Bebauungsplan nicht. Ein Wanderweg ist in der Örtlichkeit vorhanden. Mit der textlichen Festsetzung für die Fläche B wird sichergestellt, dass eine öffentliche Durchwegung stattfinden kann. Das Eingriffspotenzial, das durch den Bebauungsplan vorbereitet wird, wäre erheblich geringer als im Umweltbericht dargelegt. Dementsprechend wäre der auf der Planungsebene festzusetzende Ausgleich erheblich geringer als er bisher im Umweltbericht angenommen wird..  Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung Die Bewertung des Eingriffs in der in der Begründung zum Bebauungsplan und im Umweltbericht dargelegten Form wird -gerade in Bezug auf die vorherigen Erläuterungen zu Bestandschutz- im Grundsatz angehalten. Von den Fachämtern wurden weitere Fachbelange vorgebracht, die in die Planung eingearbeitet wurden. Die Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeits/Behördenbeteiligung führten dazu, dass der Bebauungsplanentwurf keine Fläche für einen mittigen Fußweg mehr vorsah, die Radien der Erschließungsflächen angepasst wurden und die Baugrenzen entsprechend angepasst wurden. Der Hinweis des OGA Umwelt, dass auf dem Gelände auf der gegenüberliegenden Straßenseite des Alten Bernauer Heerwegs ein Gartenbaubetrieb Lärm verursacht, führte zunächst dazu, für die Wohnbauflächen im Plangebiet als Art der Nutzung -Allgemeines Wohngebiet- vorzusehen. Dagegen wurden im Rahmen der Behördenbeteiligung gem. § 4.2 BauGB von mehren Fachämtern Einwände erhoben, insbesondere deshalb, weil sich die zulässigen Nutzungen eines allgemeinen Wohngebietes nicht mit der Lage des Wohngebietes im Landschaftsraum vereinbaren lassen. Dem Gartenbaubetrieb, der sich auch in unmittelbarer Nähe der Siedlung Bürgersruh befindet, die ebenfalls Reines Wohngebiet ist, wurden Auflagen zur Lärmminderung erteilt. Im Ergebnis führte dies dazu, das Verfahren mit Art der Nutzung –Reines Wohngebiet– weiterzuführen. Im Rahmen der öffentlichen Auslegung wurden die Argumente, die zur frühzeitigen Öffentlichkeits-/Behördenbeteiligung vorgebracht wurden, im Wesentlichen wiederholt. In den eingegangenen Schreiben wurde vom NABU, Landesverband Berlin und der Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e. V. (BLN) die Anlegung einer Feldhecke entlang des Reitweges, östlich der Siedlung favorisiert. Zunächst erschien es, als ob diese Variante bei den Eigentümerinnen als Ausgleichsmaßnahme gemäß § 1a BauGB für den Eingriff in Natur und Landschaft ebenfalls Zustimmung findet. Auf Nachfrage stellte sich dann heraus, dass sie nicht diese Fläche favorisierten, sondern eine Fläche nordwestlich der Siedlung, entlang des Wanderweges. Der Rechtsanwalt der Eigentümerinnen hatte seine bisherigen Äußerungen zum Bestandschutz noch vertieft und demzufolge einen Eingriff in der in der Begründung dargelegten Größenordnung grundsätzlich in Frage gestellt. Dennoch wurde eine Ausgleichsfläche von 300 m x 10 m nordwestlich der Siedlung, entlang des Wanderweges angeboten. Eine Feldhecke an dieser Stelle fand jedoch nicht die Zustimmung der Landschaftsplanung und des GSA –Naturschutz– . Diese favorisierten nach wie vor den Ausgleich auf einer Fläche direkt an das Plangebiet angrenzend. Weil es dem Landschaftsplan entsprach, hatten sie als Kompromiss aber auch einer Feldhecke östlich der Siedlung am Reitweg zugestimmt, allerdings sollte dann ein zwei Meter breiter Pflanzstreifen im hinteren Bereich der Siedlung angelegt werden, damit sich die Siedlung in den Landschaft einfügt. Diese Variante wurde jedoch von den Eigentümerinnen abgelehnt. Nach weiteren Abstimmungen konnte Einigung erzielt werden. Die Eigentümerinnen waren bereit, eine Fläche direkt nördlich an das Grundstück angrenzend in einer Größe von ca. 300 m x 10 m zur Verfügung zu stellen. Auf dieser Fläche soll eine Feldhecke und ein Ackerrandstreifen entstehen. Der Umfang des Ausgleichs und dessen Umsetzung wird in einem städtebauliche Vertrag zwischen dem Bezirk, den Eigentümerinnen und dem Siedlerverein Rathenow-Lübars e. V. geregelt. Mit Umsetzung dieser Maßnahme ist der Eingriff ausgeglichen. Es wurde darum gebeten, die Breite der Privatstraße nochmals zu überprüfen und diese ggf. bei 4,0 m zu belassen . Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung Die Breite der Privatstraße entspricht den Muster-Richtlinien über Flächen für die Feuerwehr. Die Breite von 5,0 m wird beibehalten. Das Gehrecht für die Allgemeinheit über die Fläche B wird von den Eigentümerinnen abgelehnt. Sie begründen es damit, dass der weiterführende Feldweg jederzeit vom Bauern untergepflügt werden kann und das Gehrecht dann ins Leere laufen würde. Stellungnahme Stadt- und Regionalplanung / Landschaftsplanung / GSA –Naturschutz– Das Gehrecht für die Allgemeinheit auf der Fläche B ist festzusetzen. Diese Fläche ist Teilstück des bezirklichen Wanderweges Nr. 3, der vom Märkischen Viertel, über den Freizeit- und Erholungspark, die Lübarser Feldflur, das NATURA 2000 Gebiet Tegeler Fließtal bis nach Tegel führt. Der Weg wird in der bezirklichen Wanderkarte dargestellt und ist in der Örtlichkeit ausgeschildert. Entgegen der dargelegten Auffassung bedarf es keiner öffentlich-rechtlichen Sicherung dieses Weges in der Feldflur; ein Unterpflügen ist nicht statthaft. Wie schon oben erwähnt, befinden sich die Flächen der Kol. Rathenow im Landschaftsschutzgebiet `Lübarser Felder´. In der Schutzgebietsverordnung ist u.a. als Schutzzweck festgelegt, dass das Gebiet als `großräumige Erholungslandschaft zu bewahren´ ist (§3 Nr. 3 LSG VO), was nur gem. § 4 Nr. 1 zu erreichen ist, wenn `das Wegenetz erhalten bleibt´. Nicht erst zum Zeitpunkt der Festsetzung des Schutzgebietes, sondern über Jahrzehnte war dieser Weg Bestandteil der Lübarser Erholungslandschaft. Für Fußgänger gibt es keine alternative Wegeverbindung im Schutzgebiet zwischen dem Freizeitpark und den Fließwiesen. Die Aussage, dass der Bestand des Weges nur dann dauerhaft geschützt wäre, wenn er durch Rechtsnormen außerhalb des nach §§ 35 – 37 NatSchG Bln naturschutzrechtlichen Betretungsrechtes gesichert wird, trifft nicht zu. Hierzu ist anzumerken, dass die §§ 35-37 des Berliner Naturschutzgesetzes die `Erholung in Natur und Landschaft´ regeln, sofern gem. § 35 (1) NatSchG Bln keine darüber hinausgehenden `Vorschriften des öffentlichen Rechts´ - wie insbesondere Schutzgebietsverordnungen – gelten, die `das Betreten der Flur im weiteren Umfang gestatten oder die Betretungsbefugnis einschränken´. Im vorliegenden Fall konkretisiert die Schutzgebietsverordnung das Betreten der Flur indem sie den Erholungssuchenden gem. § 6 (1) Nr. 15 verbietet die Feldflur ` ... außerhalb der vorhandenen Wege zu betreten´. Mit dieser Vorgabe an die Erholungssuchenden ausschließlich das bestehende Wegenetz zu nutzen gibt es die vom Rechtsanwalt angesprochene `ausdrückliche Regelung in der LSG VO´. Nach dem Naturschutzgesetz ist jedem Besucher gem. § 35 (1) NatSchG Bln `das Betreten der Flur auf privaten ... Wegen ... zum Zwecke der Erholung ... gestattet´, wobei `das Betretungsrecht nur so ausgeübt werden darf, dass ... die Rechte der Eigentümer nicht unzumutbar beeinträchtigt werden´. Der Grundstückseigentümer hingegen darf gem. § 36 (1) NatSchG Bln das Betretungsrecht aus `wichtigem Grund einschränken oder untersagen´, wenn `insbesondere die zulässige Nutzung der Fläche oder des Weges unzumutbar behindert oder eingeschränkt würde oder erhebliche Schäden entstehen würden´. Da vorliegend kein `wichtiger Grund´ gegeben ist, der ein `Unterpflügen´ des Weges rechtfertigen könnte, würde die Untere Naturschutzbehörde bei Umsetzung der Maßnahme durch den Landwirt gem. § 36 (3) NatSchG Bln die Wiederherstellung der Wegeverbindung anordnen und die Eigentümerinnen und den Pächter gem. § 37 NatSchG Bln verpflichten den Durchgang für die Allgemeinheit offen zu halten. Die Anregungen zur öffentlichen Auslegung hatten keine Auswirkungen auf den Bebauungsplan. Der Bebauungsplan 12-15 wurde in der bisherigen Form weitergeführt. Informelle Planungen Die Festsetzungen stehen dem unter Pkt. 2.2 (Planerische Ausgangssituation) aufgeführten Planwerk Raumordnungsplan(ROG) nicht entgegen. Innerhalb der Darstellungen des Freiraumes mit großflächigem Ressourcenschutz sind auch bestehende Raumnutzungen enthalten, die aus Gründen des Planungsmaßstabes keine gesonderte Darstellung erfahren. Hierzu gehören u. a. Siedlungsflächen < 5 ha. Das Ziel 5.2 Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) gilt als sonstiges Erfordernis der Raumordnung. Hiernach besteht für kleinräumige Nutzungen von weniger als 20 ha Bestands- und Entwicklungsschutz. Insbesondere mit den Regelungen in Form der textlichen Festsetzungen 8, 9 und 10 wird ein Beitrag zur Berücksichtigung der Belange von Natur und Landschaft geleistet. Dies entspricht ebenso dem Landschaftsprogramm (Lapro). Zu gegebener Zeit sind die Ziele des Lapro, die in diesem Bereich von einer Grünfläche ausgehen, den örtlichen Gegebenheiten anzupassen. Das Plangebiet grenzt von drei Seiten (nördlich, westlich und östlich) an das Landschaftsschutzgebiet Lübarser Felder. Darüber hinaus liegt es innerhalb des Naturpark Barnim. Mit Begrenzung der Höhe der Häuser, sowie mit nicht überbaubaren Übergangszonen zum Landschaftsschutzgebiet r wird gewährleistet, das sich die Siedlung in den Landschaftsraum einfügt. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Mit den Festsetzungen des Bebauungsplanes von I Vollgeschoss (+Dach)) und GRZ 0,2 ergibt sich maximal eine GFZ 0,3. Diese ist niedriger als im FNP dargestellt (Wohnbaufläche W4 -GFZ bis 0,4- mit landschaftlicher Prägung). Die dargestellte GFZ im FNP ist als Höchstmaß zu sehen. Der Bebauungsplan gestaltet die Darstellungen des Flächennutzungsplanes konkreter und räumt in seiner Abwägung der Lage des Plangebietes im Landschaftsschutzgebiet und der umliegenden Bebauung entsprechendes Gewicht bei. Dem Entwicklungsgebot des FNP wird somit entsprochen; das Planungsziel ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Berücksichtigung des Allgemeinwohls Mit der Festsetzung des Bebauungsplanes 12-15 wird eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleistet. Der Bebauungsplan trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. III. Auswirkungen des Bebauungsplanes Auswirkungen auf Einnahmen/Ausgaben a) Tiefbaukosten: Im Falle der Realisierung entstehen für den endgültigen Straßenausbau des Abschnitts Alter Bernauer Heerweg überschläglich Kosten von ca. 500.000 €. Die Baumaßnahmen sind in der Investitionsplanung bisher nicht angemeldet. b) personalwirtschaftliche Auswirkungen: keine Weitere haushaltsmäßige Auswirkungen für das Land Berlin sind nicht zu erwarten, da der Bebauungsplan von den Eigentümern finanziert wird.  Grundsätze für soziale Maßnahmen sind nicht erkennbar. IV. Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und die Gemeinsame Landesplanungs-abteilung Berlin - Brandenburg wurden über die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplanes mit Schreiben vom 22.3.2007 informiert. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat mit Schreiben vom 17.4.2007 -I B 24- gegen die Planungsabsicht keine Bedenken geäußert. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin - Brandenburg hat mit Schreiben vom 30.3.2007 -GL 8.2– bestätigt, dass dem Entwurf des Bebauungsplanes keine Erfordernisse der Raumordnung entgegenstehen. Aufstellungsbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB Der Bezirksamtsbeschluss erfolgte am 29.5.2007 und wurde gemäß § 2 Abs. 1 Satz 2 des Baugesetzbuches (BauGB) im Amtsblatt für Berlin Nr. 38 vom 31.8.2007 auf Seite 2379 bekannt gemacht. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB und frühzeitige Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB Die Beteiligung fand gemeinsam in der Zeit vom 8. Oktober bis einschl. 2. November 2007 in den Räumen der Stadt- und Regionalplanung statt. Die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wurde am 4. Oktober 2007 in der Tagespresse angekündigt. Als Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeits- und Behördenbeteiligung wurde der mittige Fußweg gestrichen und die Fläche dem Wohngebiet zugeordnet. Die Radien der privaten Straßenverkehrsfläche wurden entsprechend den Richtlinien der Feuerwehr angepasst und die Baugrenzen innerhalb des Wohngebietes wurden geringfügig verschoben. Die Art der Nutzung wurde in –Allgemeines Wohngebiet– geändert. Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Schreiben vom 31.1.2008 eingeleitet. Es erfolgte der Hinweis, dass Stellungnahmen innerhalb eines Monats ab Eingang abzugeben seien. Als Ergebnis wurde die Art der Nutzung wieder in –Reines Wohngebiet– geändert. Öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes 12-15 hat in der Zeit vom 3. Juli 2008 bis einschließlich 4. August 2008 in den Räumen des Fachbereiches Stadt- und Regionalplanung stattgefunden. Die Auslegung wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 28 vom 20.06.2008 auf Seite 1604 bekannt gemacht mit dem Hinweis, dass umweltbezogene Informationen vorliegen in Form von Stellungnahmen zu den Themen Bodenschutz, Immissionsschutz, Naturschutz- und Landschaftspflege sowie des Umweltberichts (einschließlich einer Bewertung der Eingriffe in Natur und Landschaft und des Ausgleichs gemäß § 1 a Baugesetzbuch). Des Weiteren erfolgte der Hinweis, dass ein Antrag nach § 47 der Verwaltungsgerichtsordnung unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder nur verspätet geltend gemacht wurden, aber hätten geltend gemacht werden können. Der Bebauungsplan wurde in der ausgelegten Form weitergeführt. Das Bezirksamt hat das Ergebnis der Abwägung gem. § 4 Abs. 3 AGBauGB mit Beschluss vom 29.09.2009 gebilligt und den Entwurf des Bebauungsplans sowie der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Bebauungsplan gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB und die Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes am 18.11.2009 beschlossen. Der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde der Bebauungsplan und die Verordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Der Bebauungsplan wurde beanstandet, da der Städtebauliche Vertrag, der die Kompensation des naturschutzrechtlichen Eingriffs regelt, zum Zeitpunkt des Beschlusses durch die Bezirksverordnetenversammlung noch nicht abgeschlossen war. Die Bezirksverordnetenversammlung hat den Städtebaulichen Vertrag zur Umsetzung der Zielvereinbarungen im Gebiet der Siedlung Rathenow vom 07.07.2010 in ihrer Sitzung am 29.10.2010 zur Kenntnis genommen und den Bebauungsplan gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB sowie die Verordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes in ihrer Sitzung am 09.02.2011 erneut beschlossen. Der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurde der Bebauungsplan und die Verordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB erneut angezeigt. Es wurden keine Beanstandungen erhoben. Das Bezirksamt hat mit Beschluss vom 2011 den Bebauungsplan gemäß § 6 Abs. 5 AGBauGB als Rechtsverordnung festgesetzt. Der Bebauungsplan ist Bestandteil der Rechtsverordnung. Die Verordnung ist am 2011 im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin auf Seite verkündet worden und am 2011 in Kraft getreten. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31.07.2009 (BGBl. I S. 2585) in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz –NatSchGBln) in der Fassung vom 28. Oktober 2003 (GVBl. S. 554), zuletzt geändert durch Gesetz vom 6. Juli 2006 (GVBl. S. 737) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege (Bundesnaturschutzgesetz – BNatSchG) vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) Berlin, den 21.03.2011 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abt. Wirtschaft und Bauen