Begründg.Aufstell.12-28.pdf

A. Begründung gemäß § 9 Abs. 8 Baugesetzbuch (BauGB) I. Planungsgegenstand 1. 2. 2.1. 2.2. 2.3. 3. 3.1. 3.2. 3.2.1. 3.2.2. 3.2.3. 4. 4.1 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. Veranlassung und Erforderlichkeit Plangebiet Geltungsbereich Städtebauliche Einordnung Altlasten Bestand Vorhandene Bebauung und Nutzung Erschließung Leitungen Straßen Verkehrsmittel Planerische Ausgangssituation Gemeinsamer Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum BerlinBrandenburg Landesentwicklungsprogramm Flächennutzungsplan Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm Bereichsentwicklungsplan Gültiges Planungsrecht II. Planinhalt 1. 2. 3. 4. 4.1. 4.2. 4.3. 4.4. 4.5. 4.6. 4.7. 4.8. 4.9. 5. 6. 7. 8. 9. 10. Entwicklung der Planungsüberlegungen Intention des Planes Umweltbericht Festsetzungen Wesentlicher Planinhalt Allgemeines Wohngebiet Maß der Nutzung Baugrenzen Gehrechte für die Allgemeinheit Grünflächen mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Uferschutzstreifen“ und „privater Uferschutzstreifen“ Sondergebiet für Wassersport Straßenverkehrsflächen und Straßenbegrenzungslinien Textliche Festsetzung Nachrichtliche Übernahme (Wasserfläche) Abwägungen Berücksichtigung des Gemeinwohls Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Grundsätze für soziale Maßnahmen Auswirkungen auf die Umwelt III. Verfahren 1. 2. Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Aufstellbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB 2 IV. Haushaltsmäßige Auswirkungen 1. 2. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben Personalwirtschaftliche Auswirkungen B. Rechtsgrundlagen 3 A. Begründung zum Entwurf des Bebauungsplanes 12-28 für die Grundstücke Hennigsdorfer Straße 35/79 sowie die Flächen zwischen den Grundstücken und dem Nieder-Neuendorfer See und Teilflächen der Grundstücke Hennigsdorfer Straße 38/54, 64/70A, 74/74A, Flurstück 1385/20 einen Abschnitt der Hennigsdorfer Straße und eine Teilfläche des Nieder-Neuendorfer Sees im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Heiligensee. I. Planungsgegenstand Das Plangebiet ist Teil eines größeren zusammenhängenden Siedlungsbereiches im Norden des Bezirkes Reinickendorf im Ortsteil Heiligensee, unmittelbar am nordöstlichen Ufer des Nieder-Neuendorfer Sees. Erste Ansiedlungen in diesem Bereich sind aus der Zeit um 1900 bekannt. In den 20er und 30er Jahren des vorigen Jahrhunderts wurden die nördlich des Dorfes Heiligensee gelegenen und bis dahin vorwiegend landschaftlich genutzten Flächen zunehmend durch neue Nutzung erschlossen. Über lange Zeit war das Gebiet durch eine Mischung aus landwirtschaftlichen, gewerblichen und Freizeitnutzungen geprägt. Auch heute sind neben zunehmender Wohnbebauung einzelne kleinere Gewerbebetriebe sowie auch Gartenlauben und Wochenendhäuser vorhanden. Das heutige Bestreben der Grundstückseigentümer auf den betreffenden Flächen eine Wohnbebauung zu realisieren, steht im Einklang mit dem Flächennutzungsplan und deckt sich daher mit den Entwicklungsvorstellungen des Landes Berlin für den nordöstlichen Uferbereich des Nieder-Neuendorfer Sees. Ziel der vorliegenden Planung ist es, einer städtebaulich ungeordneten Situation auf den Arealen entgegenzuwirken. Es sollen Voraussetzungen geschaffen werden, ein landschaftlich geprägtes Wohngebiet zu entwickeln und den Belangen sowohl des Naturschutzes durch die Freihaltung und Renaturierung des Uferbereiches, als auch den Freizeitbedürfnissen der Bewohner Rechnung zu tragen. Für den gesamten Bereich Alt-Heiligensee 2/10, Hennigsdorfer Strasse 1/135, Krumminer Weg 3-12, Zempiner Steig 1-18 und Lubminer Pfad 1-20 werden vier qualifizierte Bebauungspläne aufgestellt. Sie sollen vorwiegend die Entwicklung einer landschaftlich geprägten Wohnbebauung einschließlich der Regelung zur Bebaubarkeit und zum Uferschutz sichern. Auf Grund der Größe des gesamten Planbereiches wird eine Aufteilung in vier einzelne Bebauungspläne vorgenommen. Damit können sinnvolle Geltungsbereichszuschnitte nach der Eigenart der einzelnen Bereiche im Hinblick auf die Siedlungs- und Nutzungsstruktur erfolgen. 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Aufgrund der geografischen Lage der Bereiche westlich der Hennigsdorfer Straße, deren Grundstücke unmittelbar an den Nieder-Neuendorfer See angrenzen, wird das Gebiet geprägt durch eine Mischung von Wohn- und Freizeitnutzung. Neben Lauben und Wohnhäusern existieren zahlreiche Baulichkeiten in der Größe von Wochenendhäusern, die teilweise von Dauerbewohnern genutzt werden. Die noch vorhandenen Gebäude ehemaliger Gewerbetriebe werden überwiegend als Bootshäuser- und werften für zwei Wassersportvereine genutzt. Planungsrechtlich liegen die Grundstücke im Geltungsbereich des Baunutzungsplanes vom 28. Dezember 1960, der in Verbindung mit den weitergeltenden Vorschriften der Bauordnung`58 und dem Fluchtlinienplan vom 21. Februar 1899 gilt und hier allgemeines Wohngebiet ausweist. 4 Um die Jahrhundertwende begann die Ansiedlung von Gewerbebetrieben auf den ehemaligen Feldflächen und Streuobstwiesen sowie der Bau einzelner Wohngebäude. Hinzu kam in den 20er und 30er Jahren eine verstärkte Nutzung von Restflächen als Kleingarten- und Laubengelände. Durch den in Berlin (West) in den 70er und 80er Jahren geförderten Wohnungsbau wurden auch in den Außenbezirken der Stadt freie Grundstücke bebaut bzw. durch 2. oder 3. Baureihen verdichtet. Entlang der Hennigsdorfer Straße entstanden in dieser Zeit einige kleine Wohnquartiere. Ein Großteil der bis zu 200m tiefen Grundstücke blieb von dieser Entwicklung jedoch unberührt, da diese bereits in den 50er und 60er Jahren größtenteils zu Erholungszwecken genutzt und zweckentsprechend bebaut waren. Nach der deutschen Wiedervereinigung hat sich das Interesse, stadtnah in einem besonders wertvollen Landschaftsraum zu wohnen, zugenommen. Unter Berücksichtigung der in Wohngebieten gemäß Bauordnung für Berlin von 1958 zulässigen Bebauungstiefe von lediglich 20m hinter der förmlich festgestellten Baufluchtlinie vom 21. Februar 1899 war eine Nutzung der hinteren Grundstücksteile bisher nur auf der Grundlage von Einzelentscheidungen im Rahmen von Ausnahmen und Befreiungen im Genehmigungsverfahren möglich. Dadurch war eine gezielte Entwicklung des Bereiches nicht möglich. Seit Ende der 90er Jahre hat sich auf Grund des gegenwärtig stattfindenden Generationswechsels der Veränderungsdruck hinsichtlich der Bebauung der Grundstücke noch verstärkt. Die neuen Eigentümer sind daran interessiert, die Grundstücke lukrativ zu vermarkten, was insbesondere durch eine Wohnbebauung mit „Wasserzugang“ erreicht werden soll. Eine Bebauung der Grundstücke in voller Tiefe bis zum Ufer mit einer Baustufe II/2, was auf Grundlage des gültigen Planungsrechtes teilweise nicht zu verhindern wäre, würde zu einer baulichen Dichte führen, die weder dem Gebietscharakter Rechnung trägt, noch mit den Darstellungen der vorbereitenden Bauleitplanung im Einklang steht. Um eine landschaftlich geprägte Wohnbebauung unter Berücksichtigung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes von Berlin (FNP, Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004) zu ermöglichen, ist die Aufstellung des Bebauungsplanes erforderlich. Der Bebauungsplan 12-28 soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, welche die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber kommenden Generationen miteinander in Einklang bringen und eine sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild zu erhalten und zu entwickeln. Für das Plangebiet ist der Uferbereich des Nieder-Neuendorfer Sees im FNP als Grünfläche dargestellt. Dieser Darstellung entsprechend soll ein durchgehender Uferschutzstreifen mit punktuellen Zugänglichkeiten für die Bevölkerung festgesetzt werden. Unter Berücksichtigung des Uferschutzbereiches sind ca. 80% der jeweiligen Gesamtgrundstücksflächen für die bauliche Nutzung anrechenbar. Durch Baugrenzen, Nutzungsmaße und Begrünungsregelungen wird die bauliche Nutzung dieser Flächen bestimmt, so dass einer ungeordneten Versiegelung der Grundstücke einschließlich der Uferbereiche entgegengewirkt wird. 5 2. Plangebiet 2.1. Geltungsbereich Das Plangebiet bildet einen Teilbereich von vier Bebauungsplänen entlang der Hennigsdorfer Straße in Heiligensee. Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke westlich der Hennigsdorfer Straße einschließlich der Uferbereiche und der angrenzenden Wasserfläche des Nieder-Neuendorfer Sees sowie den Abschnitt der Hennigsdorfer Straße. Er hat insgesamt eine Fläche von ca.12,5ha. 2.2 Städtebauliche Einordnung Das Plangebiet stellt einen für die städtische Randlage klassischen Siedlungsbereich mit hohen Standortqualitäten für Wohn- und Erholungszwecke dar. Die Grundstücke weisen eine reizvolle Lage direkt am Nieder-Neuendorfer See, der hier die Aufweitung der Havel bildet, auf. Darüber hinaus bildet auch die nähere Umgebung, das Siedlungsgebiet Heiligensee mit seinen von Gräben durchzogenen, locker bebauten Wohngrundstücken, den zahlreichen Kleingartenkolonien, den beiden noch landschaftlich genutzten Feldern sowie den nahe gelegenen Forstflächen eine attraktive Wohnlage im Grünen. Südlich des Geltungsbereiches befindet sich das gut erhaltene und denkmalgeschützte Angerdorf Heiligensee und der Heiligensee, der über ein Freibad verfügt. Auch die Havel weist in der Umgebung einige Badestellen auf. 2.3. Altlasten Auf den Grundstücken Hennigsdorfer Straße 35-39 (Altlast Nr. 1007) befand sich eine chemische Fabrik, durch die der Boden der Grundstücke mit Thorium verunreinigt wurde. Mitte der 90er Jahre des vorigen Jahrhunderts wurde die belastete Fläche mit Beteiligung der Strahlenschutzbehörde teilsaniert. Seitdem wird der Erfolg der Maßnahme durch die Strahlenschutzbehörde überwacht. Für konkrete Aussagen über eine mögliche weiterhin vorhandene Gefährdung erfolgt während des Bebauungsplanverfahrens eine Beteiligung der Strahlenschutzbehörde. Auf den Grundstücken Hennigsdorfer Straße 45-47 (Altlast Nr. 15241) befanden sich in den 30er Jahren ein Holzhandel und ein Bootsbauer, die als potentielle Verursacher von Bodenverunreinigungen in Betracht kommen. Hier sind im Rahmen der Bebauungsplanbearbeitung orientierende Untersuchungen vorzusehen. 3. Bestand 3.1. Vorhandene Bebauung und Nutzung Die zwischen der Hennigsdorfer Straße und dem Nieder-Neuendorfer See gelegenen Grundstücke weisen derzeit unterschiedliche Nutzungen und bauliche Strukturen auf. Geprägt wird das Plangebiet durch eine Mischung aus Wohnnutzungen (Einfamilienhäuser, Doppelhäuser und teilweise Mehrfamilienhäuser) und Gartennutzungen mit Lauben und Wochenendhäusern (= ca. 40%). Die Bebauungen sind 1-2-geschossig, wobei in den hinteren Grundstücksteilen nahe des Ufers überwiegend eingeschossige Gebäude zu finden sind und die 2-geschossigen Baukörper mehr zur Straße hin orientieren. Im südlichen Bereich des Plangebietes sind ein Angler- und ein Seglerverein ansässig. Der Uferbereich soll an zwei Stellen für die Allgemeinheit zugänglich gemacht werden. Es existiert eine natürliche Uferzone mit entsprechendem Grünbestand und Schilfgürtel. Infolge der Bautätigkeit im Auenbereich wurde der Boden dort in vielen 6 Fällen aufgeschüttet, der Auwaldbestand beseitigt und der Röhrichtgürtel durch eine Vielzahl von Steganlagen stark geschädigt. 3.2. Erschließung 3.2.1. Leitungen Die versorgungstechnischen Anlagen werden im weiteren Verfahren ermittelt. 3.2.2. Straßen Die Erschließung des Gebietes erfolgt über die Hennigsdorfer Straße. 3.2.3. Verkehrsmittel Autobuslinie: 124 Französisch-Buchholz (Aubertstraße), Wilhelmsruher Damm, Märkisches Viertel, Alt Heiligensee 4. Planerische Ausgangssituation 4.1. Gemeinsamer Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Berlin- Brandenburg Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVbl Berlin vom 14. Mai 2009, S. 182) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes in der Festlegungskarte 1 – Gestaltungsraum, als Gestaltungsraum Siedlung dar. 4.2. Landesentwicklungsprogramm Gemäß § 5 Abs. 2 wurde u.a. als Grundsatz formuliert: Für die Flächen des Wohnens ist zugleich das Ziel zu verfolgen, die Auswirkungen der Luftverschmutzung, der Wasser- und Bodenverunreinigungen und des Lärms zu verringern. 4.3. Flächennutzungsplan In der vorbereitenden Bauleitplanung, Flächennutzungsplan von Berlin (Neubekanntmachung vom 08. Januar 2004), ist die Fläche des Geltungsbereiches als Wohnbaufläche W4 mit landschaftlicher Prägung, Wasserfläche und der Uferbereich des Nieder-Neuendorfer Sees als Grünfläche dargestellt. 4.4. Landschaftsprogramm/Artenschutzprogramm Das Berliner Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm von 2006 (LaPro 2006) stellt für den Geltungsbereich folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen dar: Programmplan Naturhaushalt / Umweltschutz Gewässer: - Verbesserung der Wasserqualität des Nieder-Neuendorfer Sees - Erhalt und Entwicklung naturnaher Gewässerufer 7 Siedlungsgebiet: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen - Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes - Dezentrale Regenwasserversickerung - Förderung emissionsarmer Heizungssysteme Nichtkanalisierter Bereich: - Kanalisierung des Schmutzwassers - Kanalisation des Regenwassers nur in begründeten Einzelfällen Wasserschutzzone III des Wasserwerks Stolpe (nördlich der Hennigsdorfer Str. 63): - Vermeidung von Bodenversiegelungen, die eine wesentliche Verminderung der Grundwasserneubildung oder des Grundwasserdargebots zur Folge haben Feuchtgebiet (Ufer im Norden des Nieder-Neuendorfer Sees): Stabilisierung des Grundwasserstandes - Keine Entwässerung - Begrenzung der Grundwasserabsenkung, bzw. Wiedervernässung Gewerbegebiet: - Sanierung von Altanlagen - Schutz angrenzender Gebiete vor Emissionen - Boden- und Grundwasserschutz - Dach- und Wandbegrünung - Verstärkte Überprüfung und Überwachung von grundwassergefährdenden Anlagen, ggf. Verlagerung einzelner Betriebe - Keine Neuansiedlung von potentiell grundwassergefährdenden Betrieben - Vorrangige Altlastensuche und -sanierung - Keine Verwendung von grundwassergefährdenden Stoffen bei Baumaßnahmen Programmplan Biotop- und Artenschutz - Obstbaumsiedlungsbereich mit Erhalt, Pflege und Wiederherstellung der kulturlandschaftlichen Elemente - Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutzund Zierpflanzen in Gärten - Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versiegelung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen - Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen - Fluss-Seenlandschaft mit Sicherung und Entwicklung von Röhricht, Uferwiesen und Auenwäldern - Sicherung naturnaher Uferzonen durch Auflagen und Nutzungsbeschränkungen - Erhalt bzw. Wiederherstellung der natürlichen Land-Wasser-Übergänge, Ufersicherung durch Gehölz- und Röhrichtpflanzungen, ggf. ingenieur-biologische Maßnahmen - Fortschreibung einer Uferkonzeption zur Neuordnung der Nutzungen im Uferbereich - Artenreservoir / Verbindungsbiotop mit vorrangiger Entwicklung von Arten feuchter und nasser Standorte - Pflege und Entwicklung von geplanten Natur- und Landschaftsschutzgebieten - Förderung von Arten feuchter und nasser Standorte 8 Programmplan Landschaftsbild - Obstbaumsiedlungsbereich mit Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente wie Gräben und Frischwiesen - Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Randstreifen - Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutzund Zierpflanzen in Gärten - Erhalt eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen - Fluss-Seenlandschaft mit Sicherung und Entwicklung von Röhricht, Uferwiesen und Auwäldern - Wiederherstellung der natürlichen Vegetationszonierung in Uferbereichen - Verbesserung der Zugänglichkeit und der Gestaltqualität von Ufern bzw. räumliche Zusammenfassung von landschaftsbildbeeinträchtigenden Nutzungen - Erhalt und Entwicklung von Sichtbeziehungen - Erhalt und Entwicklung von naturlandschaftlich geprägten Strukturelementen wie Nieder-Neuendorfer See und Weidengraben einschließlich kleinerer Feuchtwiesen sowie Bruch- und Auwälder Programmplan Erholung und Freiraumnutzung - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen - Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum - Entwicklung und Neuanlage von Grünflächen mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten; Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen; Verbesserung der Aufenthaltsqualität - Naherholungsgebiet von gesamtstädtischer Bedeutung, großräumige Sicherung und Entwicklung der vielfältigen und charakteristischen märkischen Landschaft; Verknüpfung der Teilräume untereinander und mit dem Umland 4.5. Bereichsentwicklungsplan Eine Bereichsentwicklungsplanung liegt für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 12-28 bisher nicht vor. 4.6. Gültiges Planungsrecht Die Grundstücke Hennigsdorfer Straße 35/79 sowie die Flächen zwischen den Grundstücken und dem Nieder-Neuendorfer See und Teilflächen der Grundstücke Hennigsdorfer Straße 38/54, 64/70A, 74/74A, Flurstück 1385/20 einen Abschnitt der Hennigsdorfer Straße und eine Teilfläche des Nieder-Neuendorfer Sees liegen im Geltungsbereich des Baunutzungsplanes vom 28. Dezember 1960, der in Verbindung mit den weitergeltenden Vorschriften der Bauordnung`58 und dem Fluchtlinienplan vom 21. Februar 1899 an dieser Stelle allgemeines Wohngebiet, Baustufe II/2, zwei Vollgeschosse, GRZ 0,2; GFZ 0,4 in offener Bauweise ausweist. II. Planinhalt 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Wie unter Punkt I.1. beschrieben, vollzog sich im Bereich zwischen dem NiederNeuendorfer See und der Hennigsdorfer Straße ein Wandlungsprozess. Dem Niedergang bzw. der Verlagerung traditioneller Gewerbenutzungen folgten weniger störende 9 Freizeit- sowie Dienstleistungs- und Lagernutzungen, durchmischt mit Wochenendhäusern und Wohngebäuden. In den Jahren nach der Wiedervereinigung ist es verstärkt zu Nachfragen nach Baugrundstücken im Geltungsbereich gekommen. Durch die geplanten Festsetzungen soll im Bebauungsplan 12-28 angestrebt werden, die städtebauliche Situation hinsichtlich der Bebauung der Grundstücke neu zu ordnen und die Nutzungsintensivierung der Uferzone für unverträgliche Freizeitzwecke zu verhindern. 2. Intention des Planes Mit dem Bebauungsplan 12-28 werden die Voraussetzungen für eine geordnete städtebauliche Entwicklung des Gebietes geschaffen. Wesentliches Ziel ist die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes. Bauliche Dichte und Geschossigkeit der Bebauung staffeln sich dabei von der Hennigsdorfer Straße ausgehend in die Tiefe der Baugrundstücke ab. Auf diese Weise wird das bezirkliche Leitbild einer verträglichen städtebaulichen Entwicklung der seeseitigen Grundstücke im Bereich Heiligensee umgesetzt. Der Uferbereich wird von jeglicher baulicher Nutzung freigehalten. Er übernimmt notwendige ökologische Schutz- und Pufferfunktionen zwischen der Wasserfläche und dem nachfolgenden Siedlungsgebiet. 3. Umweltbericht Für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1a BauBG ist gemäß § 2 Abs. 4 BauGB eine Umweltprüfung durchzuführen, in der eventuelle Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden. Der Umweltbericht bildet gemäß § 2a BauGB einen gesonderten Teil der Planbegründung des Bebauungsplanes. Mit der Umweltprüfung sollen die mit dem Bebauungsplan u.U. verursachten Eingriffe in Natur und Landschaft sowie weitere Beeinträchtigungen in Umweltgüter ermittelt und ggf. notwendige Maßnahmen festgelegt werden. Der Umweltbericht wird im Laufe des Verfahrens erarbeitet und die daraus erforderlichen Regelungen werden in den Bebauungsplan aufgenommen. Zum Verfahrensschritt Festsetzung des Bebauungsplanes werden die Inhalte des Umweltberichts in die Begründung eingearbeitet. 4. Festsetzungen 4.1. Wesentlicher Planinhalt Der Bebauungsplan 12-28 soll in seinem Geltungsbereich folgende Festsetzungen treffen: - Allgemeines Wohngebiet - Maß der Nutzung - Baugrenzen - Gehrechte für die Allgemeinheit - Grünfläche mit der Zweckbestimmung „privater Uferschutzstreifen“ und „öffentlicher Uferschutzstreifen“ - Sondergebiet für Wassersport - Straßenverkehrsflächen und Straßenbegrenzungslinien - Textliche Festsetzungen sowie die f.f. Straßen und Baufluchtlinien aufheben. 10 4.2. Allgemeines Wohngebiet Für die Grundstücke, die unmittelbar an der Hennigsdorfer Straße liegen und von dieser erschlossen werden, ist überwiegend (bis auf einen rückwärtigen Uferschutzstreifen) die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes vorgesehen. 4.3. Maß der Nutzung Für die Wohnbaugrundstücke sollen durch unterschiedliche Nutzungsmaß-Regelungen drei Bauzonen, welche eine Abstufung der baulichen Dichte von der Straße zum Ufer definieren, festgelegt werden. Diese sind durch Knotenlinien voneinander getrennt. Die für Heiligensee übliche Grundflächenzahl (GRZ) 0,2 soll in Verbindung mit der offenen Bauweise für alle drei Bereiche festgesetzt werden. Im vorderen und mittleren Bereich sollen Gebäude mit zwei Vollgeschossen und eine Geschossflächenzahl (GFZ) 0,4 zulässig sein. Im hinteren Bereich, der durch den Uferschutzstreifen begrenzt wird, soll festgesetzt werden, dass nur maximal Gebäude mit einem Vollgeschoss mit ausbaufähigem Dach und einer GFZ 0,3 zulässig sind, da dieses Nutzungsmaß den landschaftlichen Gegebenheiten Rechnung trägt. Durch die Festlegung von abgestaffelten Firsthöhen (im vorderen Bereich 10,50m, im mittleren Bereich 8,00m, im hinteren Bereich 6,50m) sollen die Bauhöhen auf ein verträgliches Maß für dieses landschaftlich sensible Gebiet begrenzt werden. 4.4. Baugrenzen Durch die Baugrenzen sollen die überbaubaren Grundstücksflächen definiert werden. Die straßenseitige Baugrenze soll die vorhandenen Baufluchten der Umgebung aufnehmen und einen ortsüblichen 5m breiten Vorgarten sichern. Die hintere Baugrenze wird mit 3m Abstand zum Uferbereich festgelegt, um hier eine Pufferzone zu erhalten, in der eine Gartennutzung möglich ist. Durch die hintere Baugrenze soll verhindert werden, dass zukünftig Gebäude zu dicht am Uferbereich des Nieder-Neuendorfer Sees errichtet werden. Die Grundstücke sollen zwischen den Baugrenzen in voller Tiefe überbaut werden können. 4.5. Gehrechte für die Allgemeinheit Um die öffentliche Zugänglichkeit zum Nieder-Neuendorfer See zu sichern, soll auf den Grundstücken Hennigsdorfer Straße 45/47 und 75 jeweils ein 3m breites Gehrecht für die Allgemeinheit festgesetzt werden (Fläche a und b). Diese Zugänge treffen auf den öffentlichen Uferschutzstreifen, der an diesen Stellen erlebbar sein soll. 4.6. Grünflächen mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Uferschutzstreifen“ und „privater Uferschutzstreifen“ Das Gebiet zwischen der Hennigsdorfer Strasse und dem Nieder-Neuendorfer See wird seit Anfang des 20. Jahrhunderts zu Siedlungszwecken genutzt. Teilweise ist aufgrund der Gebietsausweisung „Allgemeines Wohngebiet“ die Ausnutzung der Grundstücke bis in die Uferbereiche vorgedrungen, überwiegend ist aber die ursprüngliche Uferlinie mit den nachfolgenden Flächen und der entsprechenden Vegetation einer Flussaue erhalten geblieben. Gerade auf diesen ursprünglichen Flächen findet man zahlreiche für Berlin einzigartige Biotopflächen. Diese gilt es langfristig zusichern. 11 Durch die Festsetzung eines durchgehenden Uferschutzstreifens mit entsprechenden tiefergehenden textlichen Festsetzungen soll der rechtliche Rahmen geschaffen werden, die Biotopflächen miteinander zu vernetzen und Befestigungen, Aufschüttungen usw. zu beseitigen bzw. zu vermeiden. In Ufernähe soll eine ökologisch verträgliche Nutzung sowie eine standortgerechte Bepflanzung sichergestellt werden. Ziel des Bebauungsplanes ist die Sicherung und weitere Entwicklung dieser besonders schützenswerten Situation. Die öffentlichen und privaten Uferschutzstreifen werden durch Knotenlinien voneinander getrennt. Öffentlicher Uferschutzstreifen Die überwiegenden Uferflächen befinden sich im öffentlichen Eigentum (Land Berlin und Bundesrepublik Deutschland). Hier sind geologische Formationen vorhanden, die eine Bebauung ausschließen. Viele durchgehende Abschnitte weisen noch ursprüngliche Ufervegetationen und zusammenhängende Biotopflächen auf. Für diese Uferbereiche soll „öffentlicher Uferschutzstreifen“ festgesetzt werden, um die ökologische Uferqualität des Nieder-Neuendorfer Sees zu erhalten bzw. durch Renaturierungsmaßnahmen zu verbessern. Es ist an zwei Stellen geplant, eine punktuelle öffentliche Zugänglichkeit zu den Uferbereichen zwecks Sicherung bzw. Errichtung von Aussichtspunkten festzusetzen, um der Allgemeinheit zumindest in Teilbereichen das Seeufer für Erholungszwecke zu erschließen. Privater Uferschutzstreifen Zur Sicherung der Uferbereiche, die sich nicht in öffentlichem Eigentum befinden, soll „privater Uferschutzstreifen“ festgesetzt werden. Ziel ist die Erhaltung der Uferbereiche und ihrer wichtige Funktion für die Wasserqualität und eine Renaturierung der Auenbereiche. Eine bauliche Nutzung dieser Grundstücksteile, die aufgrund der geologischen Formationen ohnehin nur unter erschwerten Bedingungen möglich wäre, soll im Hinblick auf die Schutzwürdigkeit der Uferbereiche nicht zugelassen werden. Eine beschränkte Nutzung und Zugänglichkeit des Ufers für die Anlieger, z.B. durch Steganlagen, soll dennoch gegeben sein. 4.7. Sondergebiet für Wassersport Um 1900 waren die Grundstücke Hennigsdorfer Straße 37/39 mit Gebäuden einer chemischen Fabrik, die für die Pharmazie- und Parfümerieindustrie genutzt wurden, bebaut. Diese Nutzung wurde in den 30er Jahren des vorigen Jahrhunderts aufgegeben. Seit diesem Zeitpunkt werden die unmittelbar am Nieder-Neuendorfer See gelegenen Grundstücke von einem Angler- und einem Seglerverein, die beide Eigentümer der Grundstücke sind, zu wassersportlichen Zwecken genutzt. Mit der geplanten Festsetzung des Bebauungsplanes 12-28 soll das Sondergebiet für den Wassersport langfristig gesichert und durch die Festsetzung von Nutzungsmaßen die Bebaubarkeit geregelt werden. 4.8. Straßenverkehrsflächen und Straßenbegrenzungslinien Die Erschließung der Grundstücke ist über die Hennigsdorfer Straße gewährleistet. Die f.f. Fluchtlinien vom 21. Februar 1899 sollen aufgehoben und durch Straßenbegrenzungslinien und Baugrenzen ersetzt werden. Die Hennigsdorfer Straße soll hierbei auf der westlichen Seite um 3m zwecks Anlegung eines durchgehenden Uferschutzstreifens verbreitert werden. 12 4.9. Textliche Festsetzungen 1. Im allgemeinen Wohngebiet sind nur die in § 4 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen zulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 BauGB i.V. m. § 1 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauVNO) 2. Das Sondergebiet dient vorwiegend der Nutzung für den Wassersport. Es befindet sich im Bereich des festgesetzten Uferschutzstreifens und ist freizuhalten von Campingwagen, Lauben, kleingartenähnlichen Parzellierungen und Kraftfahrzeugen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 BauGB i.V.m. § 10 Abs. 2 BauNVO) 3. Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossflächen sind die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. m. § 20 Abs. 3 Satz 2 BauNVO) 4. Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Bereich der Vorgartenzonen und hinter den rückwärtigen Baugrenzen sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten; Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sind hier unzulässig. Davon ausgenommen sind Zugänge und Zufahrten zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der Baugrenze (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 23 Abs. 5 BauNVO) 5. Die Flächen a und b sind mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB) 6. Im allgemeinen Wohngebiet ist in den Hausgärten pro angefangene 450 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche ein Obstbaum (Hochstamm) mit mindestens 14-16 cm Stammumfang, gemessen in 1m Höhe, zu pflanzen. Zusätzlich ist pro angefangene 800 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche ein großkroniger Laubbaum mit mindestens 18-20 cm Stammumfang im Bereich der Zufahrten zu pflanzen. Die Gehölze sind zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Vorhandene Bäume werden angerechnet. Die Pflanzung von einem Obstbaum auf 450 m² nicht überbaubarer Fläche erhält, bzw. stellt den Charakter einer Obstbaumsiedlung wieder her. Darüber hinaus wird mit einer Pflanzung von einem großkronigen Laubbaum pro angefangene 800 m² nicht überbaubarer Grundstücksfläche das derzeit weitgehend grün anmutende Landschaftsbild erhalten. Laubbäume sind mit ihrer Blattmasse klimawirksam. Insbesondere das Kleinklima, das Grundwasser und der Naturhaushalt werden positiv beeinflusst. Zu den typischen Baumarten des Randbereichs der Havelniederung zählen Berg-Ahorn (Acer pseudoplatanus), Sand-Birke (Betula pendula), Rotbuche (Fagus sylvatica), Gemeine Esche (Fraxinus excelsior), Stiel-Eiche (Quercus robur), Trauben-Eiche (Quercus petraea), Winter-Linde (Tilia cordata), Sommer-Linde (Tilia platyphyllos) und Berg-Ulme (Ulmus glabra). (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchst. A und b BauGB) 7. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V. m. § 8 Abs. 4 Satz 3 NatSchGBln) 8. Die öffentlichen und privaten Uferschutzstreifen sind naturnah zu erhalten und zu entwickeln bzw. zu renaturieren. 13 Sie sind freizuhalten von Baulichkeiten, technischen Anlagen und intensiven Nutzungen, wie z.B. Gartenhäuschen, Beleuchtungsanlagen, Spielgeräten, Campingwagen, Zelten, Booten, Kraftfahrzeugen und einer gärtnerischen Bewirtschaftung. Bei der Anlage eines Zugangs zum Wasser ist der Wegeaufbau luft- und wasserdurchlässig zu gestalten. Aufschüttungen, Versiegelungen, Uferbefestigungen und Spundwände sind, soweit dies die örtlichen Gegebenheiten - insbesondere der Baumbestand - zulassen, zu entfernen. Dort, wo es möglich ist, ist ein flacher Land-WasserÜbergang herzustellen. Zäune sind nur zur Abgrenzung entlang der Grundstücksgrenzen in einer Höhe von maximal 1,5 m zulässig. Sie müssen für Kleintiere durchlässig sein. Je angefangene 150 m² Uferschutzstreifen ist ein standorttypischer Baum mit einem Stammumfang von mindestens 16-18 cm zu pflanzen und zu erhalten. Vorhandene Bäume dieser Art werden angerechnet. Auf 20% der Fläche des Uferschutzstreifens sind standorttypische Sträucher zu pflanzen. Darüber hinaus sind Initialpflanzungen mit standorttypischen Stauden vorzunehmen. (Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 10 und i.V.m. §§ 2 Abs. 1 Ziff. 1, 3, 5, 10, 11, 17, 2f, 26a, b, sowie 29 Abs. 3 NatSchGBln) 9. 5. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der im § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Nachrichtliche Übernahme (Wasserfläche) Im Bebauungsplan wird die an das Ufer angrenzende Wasserfläche des NiederNeuendorfer Sees nachrichtlich übernommen. Bauwerke und Anlagen innerhalb der Wasserflächen sind nicht Gegenstand der Festsetzung. Die Zulässigkeit der Errichtung von Steganlagen wird in Abstimmung mit dem Fachbereich Stadt- und Regionalplanung und der bezirklichen Bauaufsicht im Rahmen eines wasserrechtlichen Genehmigungsverfahrens geregelt. 6. Abwägungen Die öffentlichen und privaten Belange werden gegeneinander und untereinander abgewogen. Das gültige Planungsrecht (Baunutzungsplan von 1960) wird der angestrebten Entwicklung eines landschaftlich geprägten Wohngebietes sowie eines Uferschutzes nicht gerecht. Im Bebauungsplan wird planungsrechtlich geregelt, dass die vorhandene bauliche Dichte und Geschossigkeit eine verträgliche Entwicklung nimmt. Die vorhandene Bebauung der Grundstücke mit Wochenendhäusern, Lauben und Wohnwagen bis zum Ufer des Nieder-Neuendorfer Sees soll langfristig zurückgebaut und an deren Stelle eine verträgliche Bebauung für Wohnzwecke treten. Die im Bebauungsplan enthaltenen Regelungen zur baulichen Nutzung und zum Uferschutz folgen der vorbereitenden Bauleitplanung mit den Darstellungen des Flächennutzungsplanes von Berlin für die landschaftlich geprägten Randbereiche Berlins und einer Grünfläche im Uferbereich des Nieder-Neuendorfer Sees. Mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes 12-28 wird die Möglichkeit geschaffen, trotz der Zuschnitte der Grundstücke (Grundstückstiefen bis 200m hinter der Straßenbegrenzungslinie), diese nicht nur im vorderen Bereich zu bebauen, sondern auch - weniger dicht - im hinteren Bereich. Somit erhalten die Eigentümer die 14 Möglichkeit einer verträglichen baulichen Nutzung ihrer Grundstücke in einer Tiefe, die derzeit nur ausnahmsweise möglich ist. Um negative Auswirkungen durch eine zukünftige Bebauung auf die empfindlichen Uferbereiche auszuschließen, soll die größere Baumasse im vorderen und mittleren Grundstücksbereich errichtet werden. Gleichzeitig soll erreicht werden, dass der Landschaftsraum durch die Freihaltung der ufernahen Grundstücksteile erhalten bleibt. Dies kommt sowohl dem einzelnen Anlieger als auch der Öffentlichkeit zugute, da landschaftlich empfindliche Bereiche nicht überbaut bzw. versiegelt werden. Durch den Bebauungsplan 12-28 soll Wohnungsbau in landschaftlich reizvoller Lage ermöglicht werden. Die Bebauung soll so strukturiert werden, dass entlang der Hennigsdorfer Straße in einem 20m breiten Bereich hinter der vorderen Baugrenze Gebäude mit maximal zwei Vollgeschossen mit ausbaufähigem Dach, im mittleren Bereich eine maximal zweigeschossige Bebauung ohne ausbaufähiges Dach und zum Ufer hin in einem 20m breiten Bereich nur noch maximal eingeschossige Gebäude mit ausbaufähigem Dach errichtet werden können, wobei die Aufenthaltsräume in den Nichtvollgeschossen der Dachgeschosse mit in die Nutzungsberechnung einbezogen werden. Für alle drei Bereiche soll jeweils eine maximale Firsthöhe (von der Straße zum Ufer geringer werdend) festgesetzt werden. Mit den geplanten Festsetzungen soll eine Abstufung der baulichen Ausnutzung erfolgen: eine ortsübliche Bebauung an der Hennigsdorfer Straße, eine geringere Verdichtung der mittleren und hinteren Bereiche bis zur hinteren Baugrenze und daran anschließend die nicht überbaubaren Teile der Grundstücksflächen und der Grünflächen entlang des Ufers. Der Uferbereich gehört unmittelbar zum Nieder-Neuendorfer See und übernimmt eine wichtige „Pufferfunktion“ zwischen diesem und den angrenzenden Baugebieten. Um Störungen vermeiden zu können und um die Erfüllung der oben genannten Funktionen sicherzustellen, ist der Bereich zu schützen und landschaftsgerecht zu pflegen. Bei der Abwägung mit privaten Belangen wird dieser „Natur- und Umweltschutzfunktion“ ein größerer Stellenwert beigemessen als einer intensiven, privaten Freizeit- und Erholungsnutzung (wie Stellplätze für Campinghänger, Zelte u.a.). Die Sicherung der Uferbereiche und ihrer wichtigen Funktion für die Wasserqualität als naturnaher Lebensraum sowie die punktuelle öffentliche Zugänglichkeit zu diesem Landschaftsraum kommen der Allgemeinheit zugute. Die geplante Festsetzung „Sondergebiet für Wassersport“ auf den Grundstücken Hennigsdorfer Straße 37/39 sichert die bestehende wassersportliche Nutzung der Grundstücke im Bereich des Nieder-Neuendorfer Sees. 7. Berücksichtigung des Gemeinwohls Der Bebauungsplan 12-28 gewährleistet eine sozialgerechte Bodennutzung sowie eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber kommenden Generationen miteinander in Einklang bringt. Er trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild zu erhalten und zu entwickeln. 8. Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan von Berlin ist für den Geltungsbereich der Hennigsdorfer Straße 35/79 landschaftlich geprägte Wohnbaufläche mit einer GFZ von 0,4 darge- 15 stellt. Entlang des Ufers zum Nieder-Neuendorfer See lautet die Darstellung Grünfläche. Der Bebauungsplan 12-28 gestaltet die Darstellungen gegenüber dem Flächennutzungsplan, der nicht grundstücksscharf ist, konkreter und verdeutlicht die Ziele der Planung. Die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes mit einer GRZ 0,2 und weiteren Regelungen zur baulichen Dichte und zur Begrünung sowie die Festsetzung eines durchgängigen Uferschutzstreifens entsprechen den Darstellungen des FNP. Eine langfristige öffentliche Zugänglichkeit des gesamten Uferbereiches des NiederNeuendorfer Sees für die Allgemeinheit soll nicht erfolgen. Da der Uferbereich trotz einiger nutzungsbedingter Beeinträchtigungen als eine geschützte Fläche gemäß § 26a Naturschutzgesetz Berlin einzustufen ist. Die Vegetationsbestände am NiederNeuendorfer See tragen aufgrund ihrer Artenausstattung im hohen Maße zum Erhalt der lebensraumtypischen Biodiversität in Berlin bei. Um diesen besonderen Naturraum zu erhalten, soll nur eine punktuelle Zugänglichkeit für die Allgemeinheit festgesetzt werden. Die Grundkonzeption des FNP bleibt unberührt. Dem Entwicklungsgebot wird entsprochen. Der Festlegung aus der textlichen Darstellung des FNP, indem Gewässer generell langfristig für die Allgemeinheit zugänglich gemacht werden sollen, wird durch punktuelle Zugänglichkeiten in Form von Gehrechten zugunsten der Allgemeinheit Rechnung getragen. Auch das Sondergebiet Wassersport ist im Einzelfall entwickelbar, zumal hier eine textliche Festsetzung zur Nicht-Bebaubarkeit der Qualität der Grünfläche gerecht wird. 9. Grundsätze für soziale Maßnahmen Grundsätze für soziale Maßnahmen sind nicht zu entwickeln. 10. Auswirkungen auf die Umwelt Ein Umweltbericht wird im Laufe des Verfahrens erarbeitet und eingefügt. Negative Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu befürchten. Durch die geplante Festsetzung von rückwärtigen Baugrenzen soll die empfindliche Auenzone entlastet werden. Seit 1985 liegt das ökologisch - landschaftsplanerische Gutachten Heiligensee vor; die Aussagen des Gutachtens fanden Berücksichtigung im Rahmen der Abwägungsentscheidung. III. Verfahren 1. Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauBG Die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und die gemeinsame Landesabteilung Berlin- Brandenburg wurden über die beabsichtigte Aufstellung des Bebauungsplanes mit Schreiben vom 17.08.2009 informiert. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat die Kenntnisnahme mit Schreiben vom 15. September 2009 bestätigt. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg hat die Kenntnisnahme mit Schreiben vom 02. September 2009 bestätigt. 16 2. Aufstellbeschluss gemäß § 2 Abs. 1 BauGB Der Bezirksamtsbeschluss erfolgte am und wurde gemäß § 2 Abs.1 Satz 2 des Baugesetzbuches (BauGB) im Amtsblatt für Berlin Nr. vom auf Seite bekannt gemacht. IV. Haushaltsmäßige Auswirkungen 1. Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben werden im Laufe des Verfahrens ermittelt. 2. Personalwirtschaftliche Auswirkungen Keine B. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBL. I S. 2585), in Verbindung mit der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO -) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132/GVBL. S. 494), zuletzt geändert durch Gesetz vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692). Berlin, den Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Helmuth-Paland Fachbereichsleiter Stadt- und Regionalplanung