Vorlage zur Beschlussfassung, 29.06.2011, BA.pdf

Drucksache der Bezirksverordnetenversammlung Treptow-Köpenick von Berlin VI. Wahlperiode Ursprung: Vorlage zur Beschlussfassung, BA TOP: 053 / 11.1 Vorlage zur Beschlussfassung Drs.Nr.: VI/1890 Datum nach 19 (3) GO 25.08.2011 Gremium StaV BVV Sitzung Beratungsstand BVV/VI/053 Betr.: - Entwurf des Bebauungsplans XVI-77 nebst Begründung - Entwurf der Rechtsverordnung zum Bebauungsplans XVI-77 im Bezirk Treptow-Köpenick von Berlin, Ortsteil Rahnsdorf Die Bezirksverordnetenversammlung Treptow-Köpenick von Berlin möge beschließen: 1. Den Entwurf des Bebauungsplans XVI-77 vom 22. Juni 2000 mit den Deckblättern vom 16. Oktober 2007 und 15. März 2010 (Anlage 1 zum BA-Beschluss 617/11) nebst Begründung (Anlage 2 zum BA-Beschluss 617/11). 2. Den Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplans XVI-77 (Anlage 3 zum BA-Beschluss 617/11). Berlin, den 29.06.2011 Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin Gabriele Schöttler Bezirksbürgermeisterin VI/1890 Rainer Hölmer Bezirksstadtrat für Bauen und Stadtentwicklung Vorlage zur Beschlussfassung vom: 29.06.2011 Seite: 1/61 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin Bebauungsplan XVI-77 für das Gelände zwischen der Kleingartenanlage „Schulzendienstwiese“, Kanal V, Kanal I, Graben zwischen Müggelspree und Kanal I und Müggelspree mit Ausnahme der Flurstücke 568 und 570, Gemarkung 515, Flur 117 im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Rahnsdorf. BEGRÜNDUNG gemäß § 9 Abs. 8 BauGB Juni 2011 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 INHALT I. PLANUNGSGEGENSTAND 1. Veranlassung und Erforderlichkeit 2. Plangebiet 2.1 Geltungsbereich 2.2 Bestand 2.3 Verkehrliche Erschließung 2.4 Technische Infrastruktur 2.5 Altlasten 2.6 Eingriffe in Natur und Landschaft 2.7 Situation Natur und Landschaft 2.8 Eigentumsverhältnisse 3 3 4 5 6 6 6 7 11 3. Planerische Ausgangssituation 3.1 Raumordnung und Landesplanung 3.2 Flächennutzungsplan 3.3 Landschaftsprogramm 3.4 Kleingartenentwicklungsplan Berlin 3.5 Stadtentwicklungsplanung Verkehr 11 11 12 13 14 15 II. 3 PLANINHALT 1. Entwicklung der Planungsüberlegung 15 2. Intention des Plans 16 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ 3.2 Grünflächen mit den Zweckbestimmungen „Private Dauerkleingärten“ und „Private Eigentümergärten“ 3.3 Verkehrsflächen 3.4 Wasserflächen 3.5 Flächen für Versorgungsanlagen 3.6 Kennzeichnung von Flächen (Überschwemmungsgefährdeter Bereich) 16 16 4. 17 17 18 18 18 Begründung und Abwägung einzelner Festsetzungen 18 4.1 Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange 18 4.1.1 Frühzeitige Bürgerbeteiligung 18 4.1.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 24 4.1.3 Öffentliche Auslegung 27 4.1.4 Erneute öffentliche Auslegung 31 4.1.5 Zweite erneute öffentliche Auslegung 34 4.2 Begründung der einzelnen Festsetzungen 40 4.2.1 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ 40 4.2.2 Grünfläche - „Private Dauerkleingärten“/„Private Eigentümergärten“43 4.2.3 Erschließung 45 4.2.4 Wasserschutz 47 4.2.5 Kennzeichnungen / Nachrichtliche Übernahme 47 1 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 III. Anlage 2 zur BA-Vorlage AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 1. Städtebauliche Auswirkungen und Auswirkungen auf Natur und Landschaft 49 2. Auswirkungen auf den Haushalt 50 IV. VERFAHREN 1. Bebauungsplan 50 2. Veränderungssperre 51 V. /11 RECHTSGRUNDLAGEN 52 ANHANG 53 2 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 I. PLANUNGSGEGENSTAND 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Die ausgedehnten Wochenendhausgebiete und Kleingartenanlagen an der Müggelspree besitzen Potenziale für die Naherholung, die zu nutzen sind, um die eingeschränkt für die Erholung nutzbaren Räume in der Berliner Innenstadt zu entlasten. Im Landschaftsraum Müggelspree, in diesem landschaftlich sensiblen Raum, sollen die Ansprüche der öffentlichen und privaten Naherholung und die des Natur- und Umweltschutzes in Einklang gebracht werden. Im Landschaftsraum entlang der Müggelspree existiert ein hoher Verwertungsdruck, der durch zahlreiche Teilungs-, Vorbescheids- und Bauanträge deutlich wird. Zugleich wurden innerhalb der privaten Kleingartenanlagen verstärkt Parzellen herausgeteilt und an deren Pächter veräußert. Es ist zu befürchten, dass durch diese Veräußerungen der gebietsprägende Charakter der Kleingartenanlagen nachhaltig nicht gesichert werden kann. Statt Einzelfallentscheidungen sind generelle Planungsvorgaben unter Berücksichtigung, der hydrologischen Gegebenheiten, der naturräumlichen Lage sowie unter Wahrung der Eigenart des Gebietes erforderlich. Die nachhaltige Erhaltung und Sicherung des vorhandenen Charakters als Naherholungsund Kleingartengebiet sowie die Verhinderung der weiteren Verdichtung kann nur durch einen Bebauungsplan gewährleistet werden. Das Bebauungsplanverfahren wird auf der Rechtsgrundlage des Baugesetzbuchs (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I, S. 2585/2617), durchgeführt. Da der Bebauungsplan für ein Gebiet nach § 34 BauGB aufgestellt wird und der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird, wird das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet. Die Voraussetzungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB sind erfüllt, so dass gemäß § 13 Abs. 3 BauGB von einer Umweltprüfung abgesehen wird. 2. Plangebiet 2.1 Geltungsbereich Mit Bezirksamts-Beschluss vom 2. Februar 2010 wurde der Geltungsbereich des im Verfahren befindlichen B-Planes XVI-77 um die Flurstücke 568 und 570, Gemarkung 515, Flur 117 (Teilfläche des Grundstücks Grenzweg 1) reduziert. Anlass der Reduzierung sind die im Rahmen der erneuten öffentlichen Auslegung vom 15. November bis einschließlich 14. Dezember 2007 vorgebrachten Einwendungen durch den Grundstückseigentümer des Grundstücks Grenzweg 1. Der Grundstückseigentümer hat Bestandsschutz für ein Wohngebäude auf den o.g. Grundstück geltend gemacht. Im Ergebnis der Bestätigung des baurechtlichen Bestandsschutzes für die Nutzungsart Wohnen durch das zuständige Fachamt wurde der Geltungsbereich des B-Plans um die dem bestandsgeschützten Wohngebäude zuzuordnenden Flurstücke 568 und 570 reduziert (Die diesen Flurstücken vorgelagerten Flurstücke 574 und 575 sind planfestgestellte Bundeswasserstraße). Durch diese Reduzierung des Geltungsbereiches wird der vorhandene Gebietscharakter Wochenendhausgebiet sowie Dauerkleingärten/Eigentümergärten, der Grundlage und Planungsziel des B-Plans XVI-77 ist, im Gegensatz zu der theoretisch denkbaren Ausweisung als allgemeines Wohngebiet auf den genannten Flurstücken nicht in Frage gestellt. 3 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Das Plangebiet liegt im Süden des Ortsteiles Rahnsdorf und wird nunmehr im Süden durch die Müggelspree, im Westen durch die Kleingartenanlage "Schulzendienstwiese", im Norden durch den Kanal V und im Osten durch den Kanal I sowie den Graben zwischen den Kanal I und der Müggelspree mit Ausnahme der Flurstücke 568 und 570, Gemarkung 515, Flur 117 begrenzt. 2.2 Bestand Das Plangebiet liegt im Naturraum der Berlin-Fürstenwalder-Spreetalniederung, die sich zwischen Barnimplateau im Norden und dem Teltowplateau im Süden auf Talsandflächen mit 33 bis 36 m über NHN innerhalb des Berliner Urstromtals erstreckt. Das Berliner Urstromtal gliedert sich im Bereich Köpenick in das Gewässernetz des Spree- und Dahmegebietes. Des Weiteren liegt das Plangebiet unmittelbar nördlich der Müggelspree zwischen dem Dämeritzsee und dem Müggelsee. Der Nahbereich ist von einer weitgehend auf die Freizeitund Erholungsnutzung bezogenen Siedlungs- und Freiraumstruktur mit Wochenendhausgebieten und Kleingartenanlagen geprägt. Durch die Bodenverhältnisse im Niederungsbereich erklärt sich die nur spärliche Besiedlung nach der Jahrhundertwende bis in die Gegenwart. Die Parzellierung und Umwandlung der landschaftstypischen Vegetationsflächen in Gartengrundstücke mit Wochenendhäusern beidseitig des Grenzweges begann im Zeitraum von 1863 bis 1929. Die bestehende Bebauungsstruktur wird durch freistehende, eingeschossige Wochenendhäuser mit überwiegend geringer Grundfläche sowie einer weitgehend historisch entwickelten kleingartentypischen Bebauung geprägt. Das Plangebiet lässt sich in drei unterschiedliche räumliche und nutzungsstrukturelle Einheiten unterteilen: KLEINGARTENANLAGEN Im Plangebiet befinden sich zwei Kleingartenanlagen (KGA). Die Flächen der Anlagen sind vom Bezirksverband der Gartenfreunde Köpenick e.V. als Zwischenpächter angemietet worden. Innerhalb bzw. in den Randbereichen der beiden Kleingartenanlagen befinden sich gegenwärtig an sieben Standorten private Eigentümergärten, die ebenso ausschließlich der Erholung dienen. Die Kleingartenanlage (KGA) „Kuckucksnest“ liegt im Norden des Plangebietes mit einer Gesamtgröße von ca. 1,8 ha und 35 Parzellen. Die durchschnittliche Parzellengröße 1 beträgt ca. 450 m² . Innerhalb der Kleingartenanlage befinden sich gegenwärtig (September 2007) 5 private Eigentümergärten. Die aus einer ehemaligen Obstplantage entwickelte KGA „Müggelspreeufer“ (südlich angrenzend) besitzt eine Gesamtgröße von ca. 1,5 ha mit 28 Parzellen und einem „Bootshafen“ mit Vereinshaus im Süden. Die Bebauung besteht überwiegend aus einheitlichen Typenhäusern. Die durchschnittliche Parzellengröße beträgt ca. 360 m². Aufgrund der vorherrschenden Nutzungsstruktur ist nur ein verhältnismäßig geringer Oberflächenanteil versiegelt (ca. 10 -20 %). WOCHENENDHÄUSER Die überwiegenden Grundstücke entlang des Grenzweges sind mit Wochenendhäusern bebaut. Auch die bis zu 1.200 m² großen Flurstücken im Randbereich der Müggelspree werden fast ausschließlich als Wochenendhäuser genutzt. Nach eigenen Recherchen liegen für den gesamten Bereich keine Genehmigungen für eine Wohnnutzung vor. 1 Architekturbüro Meyer Große Hebestreit Sommerer / ag.u Lange + Grigoleit: Kleingartengutachten Köpenick; Berlin, Dezember 2003 4 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Einen Sonderfall innerhalb des Plangebietes bildet das seit Jahren ungenutzte Grundstück Grenzweg 1 (ehemalige Ferienhausanlage) im südwestlichen Bereich des Grenzweges. Das ca. 1,2 ha große Grundstück ist mit 11 eingeschossigen Ferienbungalows und einem historischen, villenartigen ehemaligen Verwaltungsgebäude bebaut. Für dieses Gebäude wurde im Rahmen der Einwendungen durch den Grundstückseigentümer der Bestandsschutz für die Nutzungsart Wohnen bestätigt. Der Geltungsbereich wurde daraufhin um die dem bestandsgeschützten Wohngebäude zuzuordnenden Flurstücke 568 und 570 reduziert. In den Uferbereichen des Plangebietes sind einzelne Bootsstege vorhanden, die überwiegend durch Pächter oder Besitzer der einzelnen Grundstücke selbst genutzt werden. Größere Freiflächen sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die früher bestehenden Einzelhandelseinrichtungen zur Versorgung des Plangebiets sind heute aufgegeben (z.B. Kiosk in der KGA Müggelspreeufer und Verwaltungs- und Versorgungsgebäude in der Ferienhausanlage am südwestlichen Grenzweg). Auch in den an das Planungsgebiet direkt angrenzenden Teilen von Rahnsdorf sind keine Einzelhandelseinrichtungen vorhanden. Kleinteilige Läden und ein Grundversorgung sind um die ca. 2 km entfernten Kreuzung Püttbergeweg/Fürstenwalder Allee im Nordwesten im Ortsteil Rahnsdorf, an der ca. 1,5 km entfernten Schönblicker Straße im Nordosten sowie in vereinzelten Streulagen im Ortsteil Rahnsdorf zu finden. Die Bölschestraße als zentrale Einkaufsstraße Friedrichshagens und die angrenzenden Ortsteile befinden sich in einer Entfernung von ca. 6,5 km zum Plangebiet. 2.3 Verkehrliche Erschließung Das gesamte Plangebiet wird heute über den Grenzweg, der vom Plutoweg im Norden bis an die Müggelspree im Süden verläuft, für den Kfz-Verkehr erschlossen. Über den Plutoweg besteht eine direkte Anbindung an die Fürstenwalder Allee und somit an das örtliche und überörtliche Hauptverkehrsstraßennetz. Über eine Fußgängerbrücke über den Kanal V ist das Plangebiet an die Straße 538 angebunden. Die benannten Erschließungsstraßen sind alle öffentlich gewidmetes Straßenland und befinden sich im Fachvermögen des Tiefbauamtes. Die Kleingartenanlagen „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ sowie die Eigentümergärten sind über einen unbefestigten Weg vom Grenzweg sowie der Straße 538, der in voller Länge durch die private Kleingartenanlage „Kuckucksnest“ verläuft, erschlossen. Die Anbindung der einzelnen Kleingartenparzellen sowie Eigentümergärten erfolgt über weitere unbefestigte Stichwege bzw. über innerhalb der Kleingartenanlagen verlaufende Erschließungswege. Die Nutzer der Kleingartenanlage „Müggelspreeufer" verfügen über Stellplatzmöglichkeiten im Bereich der Verlängerung der Straße 538 innerhalb der KGA. Die Nutzer der Kleingartenanlagen „Kuckucksnest“ stellen ihre Pkw überwiegend auf der jeweils von ihnen genutzten Parzelle ab. Das Wochenendhausgebiet überwiegend beidseitig des Grenzweges wird von diesem direkt oder über Stichwege (östliche Seite) bzw. private Grundstückszufahrten bei hinterliegenden Grundstücken erschlossen. Die Stellplatzversorgung erfolgt auf den eigenen Grundstücken. Die Anbindungssituation des Plangebietes an das gesamtstädtische ÖPNV-Netz kann als befriedigend bezeichnet werden. Die Buslinie 161 verfügt über Haltepunkte in unmittelbarer Nähe zum Plangebiet an der Fürstenwalder Allee (ca. 700 m Entfernung) und sichert so auch die Anbindung an das S-Bahnnetz (z.B. 4 Min. bis S-Bahnhof Wilhelmshagen) und die Tram. Die Haltestelle der Tramlinie 61 (Rahnsdorf/Waldschänke) befindet sich in ca. 1.600 m Entfernung zum Plangebiet bzw. ca. 6 Fahrminuten mit der Buslinie 161 von der Haltestelle Fürstenwalder Allee/Schule. 5 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Teilabschnitte von übergeordneten Rad- und Fußwegeverbindungen sind innerhalb des Plangebietes nicht vorhanden. 2.4 Technische Infrastruktur Im Plangebiet befinden sich keine öffentlichen Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen. Eine Kanalisation des Gebietes wird von den Berliner Wasserbetrieben langfristig angestrebt. Das Trinkwasser wird durch Brunnen und Hauswasseranlagen im Rahmen der Eigenversorgung gewonnen und das Abwasser in Sammelgruben aufgefangen. Am Grenzweg befindet sich eine Trafostation, die das Gebiet mit Elektroenergie versorgt. Der Standort soll langfristig erhalten und planungsrechtlich gesichert werden. 2.5 Altlasten Das Plangebiet liegt im Niederungsbereich der Müggelspree. Die Flächen wurden erstmalig im Zuge der planmäßigen Erschließung des Wochenendhauskolonie "Neu-Venedig" (östl. angrenzend) nutzbar gemacht. Hierzu wurde 1932 der Bodenkörper (Flachmoortorfe) durch Material, das beim Ausbau der Regattastrecke in Grünau und des Gosener Kanals anfiel, übererdet. Die Aufschüttungen weisen eine Mächtigkeit von durchschnittlich 1,2 m auf, wie Schichtenverzeichnisse belegen. Da das Gelände insgesamt nur schwach zwischen 32,6 m und 34,0 m über NHN bewegt ist, der höchste Grundwasserstand (HGW) jedoch mit 33,2 m über NHN angegeben wird, ist nicht auszuschließen, dass auch danach sowie in Folge von Sackungen weitergehend Aufschüttungen vorgenommen wurden und werden. Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes sind keine Altlastenverdachtsflächen bekannt, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin erfasst sind. Des Weiteren liegen über Herkunft und Zusammensetzung des Materials der Aufschüttungen keine zuverlässigen Erkenntnisse vor, die eine Kennzeichnung als Altlastenverdachtsflächen begründen. Insoweit im Falle einer kleingärtnerischen Nutzung eine Aufnahme von Schadstoffen über den Pfad BodenPflanze-Mensch nicht ausgeschlossen werden kann, so kann dem in sachgerechter Weise durch Nutzungsempfehlungen durch das zuständige Fachamt in begründeten Einzelfällen begegnet werden. Auch für den Fall, dass durch Bodenuntersuchungen im Bereich der kleingärtnerischen Bearbeitungszone (0 - 0,30 u. GOK) die Prüfwerte nach der BBodSchV für den Pfad Boden-Pflanze-Mensch überschritten werden, ist im Einzelfall zu entscheiden, welche Nutzungseinschränkungen und -empfehlung (Fruchtwechsel, Anbaumethoden) zu geben sind. 2.6 Eingriffe in Natur und Landschaft Als Eingriffe in Natur und Landschaft sind alle Handlungen anzusehen, die mit Veränderungen der Gestalt oder Nutzung von Grundflächen verbunden sind, und die weiterhin geeignet sind, die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts oder das Landschaftsbild erheblich oder nachhaltig zu beeinträchtigen. Im Rahmen der Bauleitplanung ist über naturschutzrechtlich relevante Eingriffe, ihre Zulassung sowie über Maßnahmen zu deren Kompensation nach den Vorschriften des Baugesetzbuches zu entscheiden. Voraussetzung für die Feststellung von kompensationspflichtigen Eingriffen ist die Einschätzung, ob die durch die Planung ermöglichten Maßnahmen auch schon vor der planerischen Entscheidung möglich waren. Denn gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist ein Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. 6 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Innerhalb des Geltungsbereiches unterscheidet der Bebauungsplan folgende Flächen und Nutzungen: Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ und „Private Eigentümergärten“, Sondergebiet 1 und 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“, Öffentliche Verkehrsflächen und Wasserflächen. Die Festsetzungen sind bestandsorientiert. Es ist davon auszugehen, dass durch die Planung keine Eingriffe erfolgen werden, die über das bisher nach § 34 BauGB genehmigungsfähige Maß hinausgehen. Im Gegenteil werden die zu versiegelnden Grundflächen durch Festsetzungen begrenzt. Gleichwohl muss davon ausgegangen werden, dass durch die Teilung von Grundstücken zusätzliche Gebäude entstehen werden. Diese wären aber auch nach § 34 BauGB genehmigungsfähig gewesen. Eine Kompensation von Eingriffen ist nicht erforderlich. 2.7 Situation Natur und Landschaft Zur Aktualisierung sowie Überprüfung von Erfordernissen und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege wurde für den Bebauungsplanentwurf ein grünordnerischer Fachbeitrag erarbeitet2. Im Nachfolgenden werden, nach einzelnen Schutzgutbereichen gegliedert, die wesentlichen Faktoren zur Charakterisierung des Plangebiets wiedergegeben. NATURHAUSHALT Geologie, Boden: Das Relief im Untersuchungsgebiet ist sehr flach ausgestaltet. Die Geländehöhen liegen zwischen 32,6 m über NHN und 34,0 m über NHN. Bei einer mittleren Wasserhöhe der Müggelspree von 32,2 m über NHN in diesem Fließabschnitt liegt der Abstand zwischen Geländeoberkante und Wasserstand der Müggelspree zwischen 0,5 m und 1,10 m. Die Situation der mit den Flusswasserständen schwankenden Grundwasserstände charakterisiert das Gebiet auch heute noch. Allerdings wird die heutige Situation nahezu flächendeckend durch die intensive Nutzung durch Kleingärten und Wochenendhausbereiche dominiert, so dass keine natürlichen Verhältnisse mehr vorliegen. Das Plangebiet liegt in einem Gebiet mit Flachmoorbildung aus dem Alluvium (Nacheiszeit). Der Boden besteht aus Flachmoortorfen (Mächtigkeit 1-2 m), die von Talsanden unterlagert werden und ist aus diesem Grund für eine Bebauung nur bedingt geeignet. Zur Urbarmachung dieser Flächen wurden in der Vergangenheit Aufschüttungen aufgebracht. Bodenauftrag, Versiegelung und gärtnerische Bewirtschaftung der Flächen haben zu einer Überformung der natürlichen Böden geführt. Die natürlichen Böden im Planungsgebiet weisen eine überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit im Mittel der fünf Bodenfunktionen (Summe der Einzelbewertungen > 10) auf, die es zu erhalten gilt. 2 Büro Stefan Wallmann Landschaftsarchitekt: Grünordnerischer Fachbeitrag zum Bebauungsplan XVI-77 Berlin, Dezember 2005 7 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Grundwasser / Oberflächenwasser: Der Geltungsbereich wird stark vom Wasser geprägt. In Niederungssystemen hängen Oberflächenwasser und Grundwasser i. d. R. eng zusammen. Prägend ist hier das Fließgewässersystem der Spree, das sich aus dem Verlauf der Müggelspree sowie aus Kanälen zusammensetzt. Der Grundwasserflurabstand beträgt im Geltungsbereich nach Umweltatlas (Karte 02.07, 2003) entsprechend zwischen 0 m und 1 m. Die Auffüllung sandiger Substrate führt aufgrund relativ guter Wasserdurchlässigkeit (nach Umweltatlas Karte 01.06.10, 2002 „mittel“) zu einer engen Korrelation zwischen Wasserstand der Müggelspree und dem Grundwasser. Die Müggelspree grenzt den Geltungsbereich südlich ab und ist ein Gewässer erster Ordnung und Bundeswasserstraße. Die nördliche Grenze bildet der Kanal V, die östliche Grenze wird durch Kanal I und einen Verbindungsgraben zwischen Kanal I und der Müggelspree markiert. Die Kanäle sind Gewässer zweiter Ordnung. Auch der Grenzwegteich ist den Gewässern 2. Ordnung zugeordnet und steht über eine unterirdische Leitung mit der Müggelspree direkt in Verbindung. Die Müggelspree weist in den Jahren 2001 bis 2003 im Gewässerabschnitt zwischen Dämeritzsee und Köpenick die Gewässergüteklasse II-III auf3. Die Auendynamik der 4. Müggelspree ist im Bereich des Untersuchungsgebietes mäßig verändert (Güteklasse 2) Mit periodischen Wasserstandsschwankungen ist zu rechnen, die zu episodischen Überflutungen führen können. Statistisch ereignet sich ca. alle 70 Jahre eine Überschwemmung. Die Gewässerstruktur ist durch Befestigung des Gewässers und Bebauung der Ufer sehr stark verändert5. Das gesamte Gebiet ist als hochwassergefährdeter Bereich dargestellt6. Aufgrund der geringen Grundwasserflurabstände ist die Verschmutzungsempfindlichkeit hoch und das Grundwasser nicht geschützt7. Der Geltungsbereich selbst liegt außerhalb von Trinkwasserschutzgebieten. Westlich der KGA „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ grenzt die Schutzzone IIIB des Wasserschutzgebietes Friedrichshagen an. Die Ufer aller Gewässer sind verbaut. Auf den Grundstücken sind kleinere künstliche Gewässer vorhanden, die der Gartennutzung zuzuordnen sind. Klima, Lufthygiene: Klimatisch zählt das Plangebiet zum ostdeutschen Binnenlandklima. Das Binnenlandklima unterliegt starken Schwankungen bei den Jahresdurchschnittstemperaturen und -niederschlagsmengen. Die mittlere Temperatur liegt zwischen 14 °C und 15 °C. Die Niederschlagsmengen liegen im Durchschnitt zwischen 570 und 585 mm pro Jahr8. Aufgrund der Lage in der Niederung und am Wasser ist die durchschnittliche relative Luftfeuchte mit 80-85 % relativ hoch. Als stadtklimatische Zone weist der Raum sehr geringe Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen auf9. Das gesamte Gebiet besitzt aufgrund seiner überwiegenden Nutzung als Grün- und Freifläche eine hohe Bedeutung für den Kaltluftmassenstrom10. Die 3 Umweltatlas, Karte 02.03, 2004 SenStadt, Gewässerstrukturgütekartierung, 2000 5 SenStadt, Gewässerstrukturgütekartierung, 2000 6 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie, Detaildarstellung des hochwassergefährdeten Gebietes an der Müggelspree und Neu-Venedig, 1997 7 Umweltatlas (Karte 02.05, 1993) 8 Umweltatlas (Karte 04.08.3, 1994; Karte 04.02, 2001) 9 Umweltatlas (Karte 04.05, 2001) 10 Umweltatlas (Karte 04.11.1, 2004), Flächeneinstufung gem. Umweltatlas 4 8 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 linearen Gewässer stellen für den Mikrostandort wichtige Durchlüftungsbahnen dar, so wie die gesamte Niederung der Müggelspree eine großräumige Luftleit- und Ventilationsbahn darstellt. BIOTOP- UND ARTENSCHUTZ Flora, Vegetation, Biotypen: Die reale Nutzung ist überwiegend durch die Nutzung als Kleingarten bzw. Wochenendhausgebiet geprägt. Andere Flächen werden als intensiv gestaltete und gepflegte Grünfläche genutzt (z.B. unterschiedliche Garten- und Rasenflächen). Das Aufwachsen insbesondere von Schwarz-Erlen weist auf einen hohen Grundwasserstand hin. Hochwertige grundwasserabhängige Ökosysteme sind im Umweltatlas (Karte 05.07, 2004) innerhalb des Geltungsbereichs nicht verzeichnet. Die Kleingarten-Parzellen werden gärtnerisch genutzt. Es überwiegt eine Nutzung als Ziergarten, die in Verbindung mit Obst- und Gemüsegartennutzung vorkommt. Die Zuordnung der Biotoptypen orientiert sich im Wesentlichen an der aktuellen Beschreibung der Biotoptypen11 und der Biotoptypenliste Berlin12. Der Kleingartenverein „Müggelspreeufer“ wurde 1974 gegründet und hat mit der Nutzung der Fläche 1975 begonnen13. Die Fläche wird damit seit mindestens 30 Jahren kleingärtnerisch genutzt. Die Parzellen wurden in der Darstellung der Biotoptypen zusammengefasst zu Gruppen mit eher gehölzarmen bzw. gehölzreichen Parzellen. Obstund andere Laubgehölzarten werden nicht unterschieden. Zwischen Laub- und Nadelgehölzen wurde in der Darstellung unterschieden, so dass sich individuelle Unterschiede zwischen den Parzellen feststellen lassen. Alle Parzellen weisen mehr oder weniger große Rasenflächen auf, die von Zierbeeten begleitet werden. Die meisten Gärten weisen auch Bereiche mit Gemüseanbau und Beerensträuchern auf. Alle Parzellen sind mit Lauben, Freisitzen und Wegen ausgestattet. Wassergrundstücke verfügen über einen kleinen Anlegesteg oder einen kleinen Stich, manche sogar über Bootsschuppen. Die Vegetation ist durch die kleinteilige Gartennutzung bestimmt. Größere Einzelbäume und Gehölzgruppen prägen das Gelände. Jedoch befinden sich auch weitgehend baumfreie Partien in der Fläche. Charakteristisch ist das Vorkommen von Schwarzerlen (Alnus glutinosa) als Baumart im gesamten Untersuchungsgebiet. Diese Baumart weist auf das Standortpotenzial hin. Alte Bestände befinden sich nicht im Geltungsbereich. Das Wochenendhausgebiet östlich des Grenzweges weist eine ähnliche Struktur auf wie die Kleingartenbereiche im westlichen Geltungsbereich. Die Gebäude und Parzellen sind überwiegend jedoch größer. Die nach der Biotoptypenliste nicht weiter unterschiedenen „Kleinsiedlungen und ähnliche Strukturen“ werden wie die Kleingärten ebenfalls nach dem Baumbestand weiter differenziert bzw. zusammengefasst. Eine Besonderheit stellt ein Villengrundstück dar, dessen ursprünglich parkartiges Gelände nach extensiver Nutzung heute an seinem Geländetiefpunkt einen nach der Nutzungsaufgabe entstandenen Schwarz-Erlenbestand aufweist (Grundstück Grenzweg 1). Der Bestand ist auf aufgeschütteten Bodenflächen, nicht auf authochthonem Torf aufgewachsen. Da die Fläche leicht eingesenkt ist, steht der Grundwasserspiegel im Vergleich zum übrigen Gelände relativ hoch an. 11 Arbeitsgemeinschaft Biotopkartierung (Mai 2003), Beschreibung der Biotoptypen, bearb. durch H. Köstler, Chr. Grabowski, M. Moeck. Berlin 12 H. Köstler und Büro Luftbild+Vegetation (Mai 2003), Biotoptypenliste Berlins, i. Auftr. der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Berlin. 13 Persönliche Mitteilung Herr Fäht, 2. Vorsitzender des Kleingartenvereins Müggelspreeufer am 21.12.2004 9 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Der angrenzende Teich besitzt befestigte Ufer ohne naturnahe Strukturen. Er wurde mit einer Verbindung zur Müggelspree als Parkgewässer angelegt. Die Leitung zwischen Müggelspree und Teich führt zu einer schnelleren und häufigeren Überflutung dieses Geländes. Sowohl das Ufer der Müggelspree als auch die Ufer der Kanäle sind vollständig verbaut und überwiegend nicht beschattet. Natürliche oder naturnahe Wasser-Land-Übergänge gibt es im Plangebiet nicht. Fauna: Spezielle faunistische Daten liegen für das Gebiet nicht vor. Allgemein dürfte der faunistische Artenbestand aber stark von der Kleinsiedlungs- und Gartennutzung geprägt sein. Dabei wirken sich unterschiedliche Faktoren aus. Naturnähere Strukturen (Alt- und Totholzstrukturen einheimischer Gehölzarten) erweitern das Lebensraumangebot. Der größte Flächenanteil ist allerdings intensiv gepflegt und mit nicht heimischen Pflanzenarten bepflanzt, was zu einer Reduktion des Lebensraumangebots für Tiere führt (vgl. z. B. BLAB, 1993: Grundlagen des Biotopschutzes für Tiere). Aufgrund der dominanten gärtnerischen Nutzung und den naturfernen Land-WasserÜbergängen hat das Gebiet eine eher geringe Bedeutung für die Tierwelt. Im Umweltatlas (Karte 05.03, 1995) wurden keine für die Fauna wertvollen Flächen verzeichnet. Der Lebensraum wird aus vogelkundlicher Sicht als sehr häufig (Klasse V) eingestuft14. Typische und verbreitete Parkbesiedler der Avifauna sind z. B. Amsel, Blaumeise, Gelbspötter, Grünfink und Klappergrasmücke. Verbreitete Kleinsäuger sind Feldmaus, Brandmaus und Hausmaus. Auch Igel dürften aufgrund des günstigen Nahrungsangebotes in den Gärten (Obst) im Geltungsbereich vorkommen. Die Land-Wasser-Übergänge bestehen nahezu ausnahmslos aus senkrechtem Holzverbau. Naturnähere Übergänge (z. B. mit Schilf und flach ausstreichenden Ufern sind nicht vorhanden. Gesetzlicher Biotopenschutz: Im Geltungsbereich kommen keine nach § 26a NatSchGBln geschützten Biotope vor. Der Altbaumbestand steht nach der Baumschutzverordnung Berlin unter Schutz. LANDSCHAFTSBILD UND ERHOLUNG Das Plangebiet wird durch seine Lage am Wasser (der Geltungsbereich ist vollständig von der Müggelspree sowie von Kanälen und Gräben umgeben) bestimmt. Das Landschaftsbild wird aber, abgesehen von der unmittelbaren Gewässernähe, von Kleingarten- und Wochenendhausnutzung charakterisiert. Dieses impliziert eine große Bedeutung der Fläche für die individuelle Erholung. Gleichzeitig ist durch die fehlende Zugänglichkeit der Ufer, die fehlende Durchgängigkeit durch das Gesamtareal und durch die vollständige Verbauung der Ufer und ihres Hinterlandes eine öffentliche Erholungsnutzung erheblich eingeschränkt. Im Landschaftsprogramm Berlin15 wird der Raumzusammenhang als durch Siedlungen beeinträchtigt dargestellt. Die Ufer sind weitgehend verbaut, die Ufer nur eingeschränkt zugänglich, der Gesamtraum unüberschaubar und daher in seinem Zusammenhang nicht wahrnehmbar. Als Beeinträchtigung wird die Siedlungsentwicklung bis an den Gewässerrand genannt. Die Fläche des Plangebietes ist in seiner Fernwirkung von Gehölzen geprägt. Auf manchen Grundstücken stehen die Bäume waldartig dicht, so dass sich eine geschlossene Gehölzkulisse ergibt. Entlang der Müggelspree steht ein Saum von überwiegend großen und älteren Bäumen, die das Gebiet landschaftlich eingebunden erscheinen lassen. Die Erholungseignung ist für die Nutzer der Kleingärten und Wochenendhäuser sehr gut geeignet. Für die Erholung suchende Allgemeinheit hat die Fläche jedoch nahezu keine 14 15 Umweltatlas (Karte 05.05, 1995) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz, 1994 10 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Bedeutung, da sie weder attraktive Durchwegungen noch Zielpunkte (z.B. Gastronomie, attraktive Aussichtspunkte) oder Aufenthaltsqualität besitzt. Eine fußläufige Erschließung ist derzeit nur über die Brücke im Zuge der Straße 538, durch die KGA „Kuckucksnest“ und über die Brücke im Zuge des Grenzweges in dieselbe Richtung (Norden) zurück möglich. Lediglich bei der Querung der Brücken über den Kanal V ist die Lage am Wasser wahrnehmbar. An die Müggelspree gelangt man nur über den Grenzweg. Alle anderen Zugänge sind verbaut oder verschlossen. Auch Tore, die nicht verschlossen sind (wie in der Verlängerung der Straße 538), beschränken die Zugänglichkeit für die Öffentlichkeit. Die naturräumliche Besonderheit ist von außen und durch die Öffentlichkeit nicht oder kaum bzw. nur vom Wasser aus wahrnehmbar. 2.8 Eigentumsverhältnisse Einzelne Grundstücke entlang des Grenzweges sowie der Grenzweg und die davon abgehende Stichstraße (öffentliche Straßenverkehrsfläche) befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Die Wasserflächen der Müggelspree einschließlich einiger Flurstücke in Ufernähe (siehe Pkt. 3.6) befinden sich im Eigentum der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV), vertreten durch das WSA. Alle übrigen Grundstücke befinden sich in Privateigentum. Nach Information der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Direktion Berlin befindet sich eine Teilfläche des Flurstückes 84, Flur 127 im Eigentum des Bundes und ist an den Bezirksverband der Gartenfreunde Köpenick Treptow vermietet. Die Bundeswasserstraßenverwaltung hat diese Teilfläche an die BIMA abgegeben. 3. PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION 3.1 Raumordnung und Landesplanung Gemäß § 1 Landesentwicklungsprogramm 2007 - LEPro 2007- (GVBl. 629) soll die Hauptstadtregion im Sinne des Nachhaltigkeitsprinzips im Ausgleich wirtschaftlicher, sozialer und ökologischer Ziele räumlich polyzentral entwickelt werden. Vorhandene Stärken sollen vorrangig genutzt und ausgebaut werden. Entsprechend der Leitvorstellung einer nachhaltigen Raumentwicklung i.S. § 6 LEPro 2007 sollen die sozialen und wirtschaftlichen Ansprüche an den Raum mit seiner ökologischen Funktion in Einklang gebracht werden. Damit die künftige Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes erhalten bleibt, müssen entsprechende Nutzungsänderungen oder Planungen äußerst umsichtig vorgenommen werden. Das gilt insbesondere für den Schutz der Trinkwasserressourcen und die Anforderungen des globalen Klimaschutzes. Neben den ökologischen Funktionen sollen aber auch die ökonomischen und sozialen Freiraumfunktionen und – nutzungen, wie u.a. die Forstwirtschaft oder die Erholungsnutzung, gleichgewichtig und dauerhaft gesichert und entwickelt werden. Im Sinne einer integrierten Freiraumentwicklung wird also eine gleichwertige Berücksichtigung der einzelnen Funktionen und Nutzungen angestrebt. Neben einem nicht unerheblichen Beitrag zur Reduzierung des freiraumbezogenen Individualverkehrs tragen nutzbare und qualitativ hochwertige Grün- und Freiflächen innerhalb oder in der Nähe von Siedlungen dazu bei, die Wohn und Lebensqualität für die Bevölkerung und die Attraktivität von Wohn- und Gewerbestandorten zu erhöhen. Die Steuerung der Siedlungsentwicklung ist unter Pkt. 4 des LEP B-B vom 31. März 2009 dargestellt. Die Siedlungsentwicklung gemäß Grundsatz Pkt. 4.1 soll vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotentiale innerhalb vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen. Der Vorhabensstandort befindet sich innerhalb des Gestaltraums Siedlung, in dem gemäß Ziel 4.5. Abs. 1 des LEP B-B eine Entwicklung von Siedlungsflächen nicht ausgeschlossen wird. 11 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Die Steuerung der Freiraumentwicklung ist unter Pkt.5 dargestellt. Der bestehende Freiraum soll in seiner Multifunktionalität erhalten werden. Bei Planungen, die Freiraum in Anspruch nehmen oder neu zerschneiden, kommen den Belangen des Freiraumschutzes eine hohe Bedeutung zu (5.1.(G)). Ziel ist die Sicherung und Entwicklung der Funktionsfähigkeit des Freiraumverbundes sowie der Ausschluss einer raumbedeutsamen Inanspruchnahme oder Neuzerschneidung, wenn die räumliche Entwicklung oder Funktion des Freiraumverbundes beeinträchtigt wird (5.2.(Z)). Das Plangebiet befindet außerhalb des festgelegten Freiraumverbundes, wird aber überwiegend durch Freiflächen- und Freizeitnutzungen geprägt. Im Sinne einer nachhaltigen Freiraumentwicklung ist vor allem ein sparsamer Umgang mit nicht erneuerbaren Ressourcen (Gewässer, Boden) sowie die Minimierung der Inanspruchnahme bisher nicht genutzter Flächen sowie auch die Vermeidung neuer Zerschneidungen durch Infrastrukturmaßnahmen beachtlich. Dabei ist auch insbesondere der Stabilisierung des Wasserhaushaltes Rechnung zu tragen. Zudem soll das verträgliche Miteinander der unterschiedlichen Funktionen und Nutzungen in der Freiraumentwicklung gewährleistet werden. 3.2 Flächennutzungsplan Gemäß § 8 Abs. 2 BauGB sollen Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Im Flächennutzungsplan von Berlin (FNP)16 wird der überwiegende Teil des Plangebietes als Grünfläche mit Symbol „Kleingarten“ sowie östlich des Grenzweges als Wohnbaufläche W4 mit einer Nutzungsbeschränkung zum Schutz der Umwelt („landschaftliche Prägung von Wohnbauflächen“ (GFZ bis 0,2) dargestellt. Entlang des nördlichen Ufers der Müggelspree ist ein Streifen innerhalb der genannten Wohnbaufläche als Grünfläche zur Entwicklung einer grundsätzlichen übergeordneten Grünverbindung dargestellt. Die Breite der Darstellung ist dabei symbolisch. Insbesondere bei den landschaftlich geprägten Wohnbauflächen des Typs W 4 ist wegen der strukturellen und ökologischen Verknüpfung mit den angrenzenden Landschaftsräumen mit der baulichen Dichte besonders sorgsam umzugehen, um weiterhin einen das Siedlungsbild prägenden Vegetationsbestand als Strukturmerkmal zu erhalten. Um auch bei weiterer baulicher Ausnutzung eine Sicherung des hochwertigen landschaftsräumlichen Charakters und unter Berücksichtigung der besonderen Grund- und Oberflächenwasserverhältnisse (überschwemmungsgefährdeter Bereich) zu gewährleisten, ist hier eine geringe bauliche Dichte (vorrangig Wochenendhausnutzung) mit deutlich unterhalb der den Bauflächen zugeordneten Obergrenzen (BauNVO) zu entwickeln. Eines der grundlegenden Ziele für die Entwicklung der Stadtstruktur ist die Erhaltung Berlins als grüne Stadt. Trotz Verdichtung und Erweiterung der bebauten Stadtfläche soll der Charakter der Stadt mit hochwertigen Erholungsflächen und funktionsfähigem Naturhaushalt bewahrt werden. Räume, die sich durch besondere ökologische Qualitäten und Entwicklungspotenziale auszeichnen, sind zu sichern. Um Umweltbelastungen zu vermeiden, sind für ökologisch sensible Bereiche angepasste Nutzungsobergrenzen festzulegen. Der Bebauungsplan wird gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB aus dem Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) entwickelt. Mit den Festsetzungen werden die zugrundeliegenden Darstellungen des FNP Berlin konkreter ausgestaltet. 16 in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) 438) ), zuletzt geändert am 17.02.2011 (ABl. S. 12 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Die im Bebauungsplanentwurf vorgesehen Festsetzung von Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingarten“ bzw. „Private Eigentümergärten“ befindet sich in Übereinstimmung mit den Darstellungen des FNP Berlin. Die im Bebauungsplanentwurf vorgesehen Festsetzung von Sondergebieten mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ ist insbesondere gemäß der Entwicklungsgrundsätze 4 und 6 entwickelbar, da Wochenendhausgebiete aus Wohnbauflächen W 4 entwickelt werden können, wenn landschaftliche Bezüge und städtebauliche Gründe dies rechtfertigen (Regelsatz 4). Bei der Entwicklung von Flächen für Wochenendhausgebiete auf dargestellten Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Kleingarten“ am Grenzweg handelt es sich um untergeordnete Grenzkorrekturen mit Flächen unter 3 ha. Auch unter Bezugnahme auf die AV-FNP Nr. 11.3.5 können kleinere Wochenendhausgebiete (wie hier aus bestehenden Nutzungen) ausnahmsweise aus Grünflächen mit der Zweckbestimmung Kleingärten entwickelt werden, wenn das übergeordnete Ziel der Erhaltung und Entwicklung der dargestellten Freiflächen wie hier im Plangebiet als Dauerkleingärten und private Eigentümergärten festgesetzt, Rechnung getragen wird. Mit den ausgewiesenen Festsetzungen zur Überbaubarkeit der Grundstücke, der Bauhöhenbeschränkung, der Mindestgrundstücksgröße sowie der Freihaltung der Uferbereiche von Bebauung wird den Aussagen des FNP Rechnung getragen; eine bauliche Verdichtung wird weitestgehend ausgeschlossen, der Darstellung als Fläche mit landschaftlicher Prägung entsprochen und zugleich Erholungsflächen und Landschaftsräume gesichert. 3.3 Landschaftsprogramm Durch das Landschaftsprogramm17 Berlin werden die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege in den Grundzügen dargestellt und in den einzelnen Programmplänen die jeweiligen Entwicklungsziele und die dazu gehörigen Maßnahmen konkretisiert. Das Landschaftsprogramm stellt somit in Ergänzung zum Flächennutzungsplan ein abgestimmtes Konzept dar, das die Belange von Natur und Landschaft sowie Erholung für die gesamte Stadt darstellt. Das Landschaftsprogramm entfaltet zwar keine selbständige Rechtswirkung, die Vorgaben sind jedoch bei allen weitergehenden räumlichen Planungen einzubeziehen. Als Entwicklungsziele und Maßnahmen für Naturhaushalt und Umweltschutz sollen die Kleingartenflächen grundsätzlich hinsichtlich des Schadstoffgehalts von Böden und Pflanzen beim Nahrungsmittelanbau überwacht werden. Düngemittel- und Pestizideinsatz sind einzuschränken. Von Bedeutung sind ebenfalls Erhalt und Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion. Für den Biotop- und Artenschutz sind in den Flussseenlandschaften u. a. folgende Entwicklungsziele und Maßnahmen vorrangig: Erhalt bzw. Wiederherstellung der natürlichen Land-Wasser-Übergänge, Ufersicherung durch Gehölz- und Röhrichtpflanzungen, Sicherung naturnaher Uferzonen, Fortschreibung von Uferkonzeptionen zur Neuordnung der Nutzungen im Uferbereich. Bei dem betrachteten Bereich Erholung und Freiraumnutzungen wird der Geltungsbereich zu den Kleingartenflächen gestellt, in denen öffentlich nutzbare und durchgängige Anlagen entwickelt werden sollen. Die Anlagen sollen außerdem in die Freiflächen- und Stadtstruktur eingebunden werden. 17 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz (1994): Landschaftsprogramm und Artenschutzprogramm, Berlin, i. d. F. d. Neubekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350) 13 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Kleingärten sind über die private Nutzung der Parzellen hinaus für die Erholung der Stadtbewohner von Bedeutung. Eine öffentliche Durchwegung und Nutzungsmöglichkeiten für die Allgemeinheit seien deshalb anzustreben. Dieses gilt insbesondere im Umfeld von Wohngebieten, die mit Freiflächen schlecht versorgt sind. Das Landschaftsbild ist durch die Sicherung und Entwicklung naturraumtypischer natürlicher Elemente (Röhricht, Uferwiesen und Auwälder), die Wiederherstellung der natürlichen Vegetationszonierung in Uferbereichen, die Verbesserung der Zugänglichkeit und der Gestaltqualität von Ufern und den Erhalt und die Entwicklung von Sichtbeziehungen zu fördern. Weitergehend werden folgende Empfehlungen ausgesprochen: - - - - Bei Kleingartenanlagen, bei denen die kleingärtnerische Nutzung nach Flächennutzungsplan beibehalten werden soll, wird zur Verbesserung der Naturhaushaltsfunktionen der Rückbau der baulichen Verfestigungen angestrebt. An den Seen entlang der Spree sind Entwicklungs- und Renaturierungsmaßnahmen erforderlich. Die Ausnutzung der Kleingartenflächen mit Parzellen soll auf 80 % und die Parzellengröße auf 250 m² begrenzt werden. Die Neuanlage von Kleingärten muss landschaftsgerecht erfolgen. Grundsätzlich wird empfohlen, Kleingärten in Niederungs- und Auenbereichen sowie in unmittelbarer Gewässernähe, aus diesen Flächen in weniger empfindliche Landschaftsräume langfristig zu verlagern und die Flächen zu renaturieren. Die im Landschaftsprogramm (LaPro) formulierten Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze von Naturschutz und Landschaftspflege sind bei der Aufstellung des Bebauungsplans berücksichtigt worden. Mit der Ausweisung von Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingarten“ bzw. „Private Eigentümergärten“ und als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung ”Wochenendhausgebiet”, den Festsetzungen der maximalen Grundfläche für bauliche Anlagen, der maximalen Firsthöhe der Gebäude sowie der Größe der Grundstücke mit einem Mindestmaß von 350 m² bzw. 400 m² und den Regelungen zur Freihaltung der Vorgarten- und Uferbereiche von baulichen Anlagen wird den Forderungen aus dem Landschaftsprogramm umfassend Rechnung getragen. 3.4 Kleingartenentwicklungsplan Berlin Kleingärten erfüllen als Teil des Grünflächensystems der Stadt Berlin wichtige Ausgleichsund Erholungsfunktionen. Um Lage, Einbindung, Situation und planerische Sicherung für den gesamten Stadtraum einschätzen sowie Maßnahmen ableiten zu können, wurde der Kleingartenentwicklungsplan Berlin erarbeitet und am 6. April 2004 vom Senat beschlossen.18 Der Kleingartenentwicklungsplan bezieht sich auf Kleingärten im Sinne des Bundeskleingartengesetzes. Mit Senatsbeschluss vom 12. Januar 2010 wurde der Kleingartenentwicklungsplan fortgeschrieben. Die Fortschreibung des Kleingartenentwicklungsplanes gibt Auskunft über die Bestandssicherheit der Berliner Kleingartenanlagen bis zum Jahr 2020. Nach den Darstellungen des Kleingartenentwicklungsplans sind die Anlagen „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ als „hoch gesicherte Kleingärten“ eingestuft, da sie nach Flächennutzungsplan erhalten bleiben sollen. Eine dauerhafte Sicherung (höchste Sicherungsstufe) wäre durch Festsetzung eines Bebauungsplanes möglich. Als Handlungsgrundsätze wird u.a. Folgendes formuliert: 18 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (2004): Kleingartenentwicklungsplan Berlin 14 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 - Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Das grundsätzliches Ziel ist die planungsrechtliche Sicherung der Kleingärten. Die kleingärtnerische Nutzung ist zu fordern und zu fördern. Einer weiteren baulichen Verfestigung und der zunehmend aufwendigen Ausstattung von Lauben ist entgegenzuwirken. 3.5. Stadtentwicklungsplanung Verkehr Das Gebiet ist über die vorhandenen regionalen Straßenzüge Grenzweg/Plutoweg/Rialtoring an die übergeordnete Straßenverbindung Stufe II/Fürstenwalder Damm angebunden. Verkehrliche Zwangspunkte in Bezug auf das überregionale Straßennetz bestehen nicht. II. PLANINHALT 1. Entwicklung der Planungsüberlegung Für den Siedlungsbereich Rahnsdorf, Wilhelmshagen und Hessenwinkel im Bezirk TreptowKöpenick wurde im Dezember 1991 im Auftrag der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen, Abt. IV E, eine Rahmenplanung von der BSM, Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH., in Zusammenarbeit mit Hortec, Garten- und Landschaftsplanung GbR, erstellt, in der auf die besondere Attraktivität für die öffentliche Naherholung sowie auf den Verzicht einer baulichen Verdichtung und die Festsetzung u.a. als Wochenendhausgebiet in den Bereichen östlich des Grenzweges hingewiesen wird. Zusätzlich ist durch die Voruntersuchung zum ehemals im Verfahren befindlichen Landschaftsplan XVI-L-1 die hohe Wertigkeit des Landschaftsraumes deutlich geworden. In dem bereits vorab erwähnten Kleingartengutachten Köpenick vom Dezember 2003 wird darüber hinaus der Erhalt der kleingärtnerischen Nutzung für die KGA „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ empfohlen. Während der letzten Jahre kam es immer wieder zu Anträgen auf Umnutzung von Wochenendhäusern zu Wohnzwecken oder vereinzelt auch für die Neuerrichtung von Wohngebäuden. Dem gegenüber besteht die Funktion des Gebietes ausschließlich in der Erholungs- und Freizeitfunktion. Obwohl zwei Gebäude im Plangebiet auf Grund ihrer Größe für eine dauerhafte Wohnnutzung geeignet wären, ist nach Prüfung keine Genehmigung zu Wohnzwecken erteilt worden. Trotz der Eindeutigkeit der Planungsziele und der Rahmenbedingungen für das Plangebiet kam es in der Vergangenheit zu Grundstücksteilungen, die eine Verdichtung der Wochenendhausbebauung sowie eine schleichende Umnutzung hin zum Wohnen befürchten lassen. Deshalb ist es erforderlich geworden, unter den Aspekt der Naherholung für diesen naturgeprägten Raum die bauliche Entwicklung innerhalb des Plangebietes unter Verzicht der weiteren baulichen Verdichtung als Sondergebiet „Wochenendhausgebiet“ zu steuern. Darüber hinaus ist auf die möglichen Gefährdungen durch Hochwasserereignisse zu reagieren sowie die Bemühungen zum Erhalt des hochwertigen landschaftsräumlichen Charakters zu verstärken. Durch die Festsetzungen der KGA als Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ sowie der separaten Ausweisungen von „Privaten Eigentümergärten“ soll der Gebietscharakter überwiegend westlich des Grenzweges gesichert werden. 15 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 2. Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Intention des Plans Städtebauliches Ziel der Planung ist die planungsrechtliche Sicherung der vorhandenen Wochenendhausbebauung im Bereich des Grenzweges und der Sicherung der Kleingartenanlagen sowie der Eigentümergärten unter Berücksichtigung der Überschwemmungsgefährdung. Das Gebiet muss aufgrund seiner stadträumlichen Lage in seinen Freiraumbereichen Ausgleichsfunktionen für die Gesamtstadt erfüllen. Die Kleingartenanlagen sind großräumig von weiteren Kleingarten- und Wochenendhausanlagen umgeben und insofern in eine gesamtbereichsbezogene Nutzungs- und Gestaltungsstruktur einbezogen. Demzufolge sind die Freizeit- und Erholungsnutzungen zu sichern und zu entwickeln. Der Müggelspreeraum ist einer der Stadtrandbereiche, in denen Berlin Naherholungsfunktionen vorhält. Dabei ist besonders darauf zu achten, dass der Vorteil der Nähe zu hochwertigen Freizeit- und Erholungsgebieten erhalten bleibt und nicht durch flächenhafte Ausdehnung der Siedlungsgebiete zerstört wird. Dieser Landschaftsraum bedarf in besonderem Maße einer abgestimmten Entwicklung, weil er durch sein landschaftsräumliches Potenzial über eine herausragende Wertigkeit für Freiraumfunktionen verfügt und aufgrund seiner Vorzüge, der Stadtnähe und hoher städtebaulicher Verdichtungspotenziale in starkem Maße Nutzungsansprüchen der Siedlungsentwicklung ausgesetzt ist, die unkoordiniert zu nicht erwünschten Einschränkungen und hohen Infrastrukturkosten führen könnten. 3. Wesentlicher Planinhalt 3.1 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ Die Wochenendhausbereiche entlang des Grenzweges zwischen Müggelspree, Kanal I und Kanal V werden als ”Sondergebiete, die der Erholung dienen” mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ gemäß § 10 BauNVO ausgewiesen. Durch diese Festsetzung werden die seit Jahrzehnten zu Erholungszwecken genutzten Flächen auch planungsrechtlich gesichert. Die Ausweisung entspricht der Charakteristik dieses Bereiches, der gewachsenen Struktur und der besonderen Eigenart dieses Gebietes unter Berücksichtigung der landschaftlichen Gegebenheiten. Die Art der Nutzung und Neubebauung soll sich auch weiterhin an der vorhandenen Bebauung orientieren. Charakteristisch für die nähere Umgebung des Gebietes sind freistehende Wochenendhäuser, eingebettet in einen vom Wasser geprägten Landschaftsraum. Weiterhin soll die Bauleitplanung dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu erhalten. Dies wird bei dem hochwertigen landschaftsräumlichen Charakter des Gebietes berücksichtigt, ebenso die besonderen Grundwasser- und Oberflächenwasserverhältnisse. Aus dem Grund sind im Bebauungsplan auch weitergehende Regelungen, wie bspw. zu den überbaubaren Grundstücksflächen mit Mindestabständen zu den Wasserflächen, der zulässigen Grundfläche und der maximal zulässigen Höhe baulicher Anlagen sowie der Mindestgröße der Baugrundstücke getroffen. 16 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 3.2 Grünflächen mit den Zweckbestimmungen „Private Dauerkleingärten“ und „Private Eigentümergärten“ Die eingetragenen Kleingartenvereine „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ und die vorhandenen Eigentümergärten in diesem Bereich, die überwiegend aus den Kleingartenanlagen hervorgegangen sind, werden in ihrem Bestand gesichert und als Grünfläche gemäß § 9 Abs.1 Nr. 15 Baugesetzbuch (BauGB) mit den Zweckbestimmungen „Private Dauerkleingärten“ und „Private Eigentümergärten“ festgesetzt. Mit der Festsetzung der vorhandenen Kleingartenanlagen als „Private Dauerkleingärten“ gelten die Regelungen des Bundeskleingartengesetzes für Gartenlauben, Grundstücksgröße und Nutzungen. Zur Sicherung des Gebietscharakters und in Anlehnung der Regelungen zu den „Privaten Dauerkleingärten“ werden die vorhandenen Eigentümergärten als „Private Eigentümergärten“ hinsichtlich Bebauung und Nutzung festgesetzt. 3.3 Verkehrsflächen Die vorhandene öffentliche Straße - der Grenzweg - wird als öffentliche Straßenverkehrsfläche mit einer Breite von 10,0 m mit Straßenbegrenzungslinien festgesetzt. Am Ende des Grenzweges, unmittelbar vor der Müggelspree, ist nur eine geringe Aufweitung der Straßenverkehrsfläche/ Sicherung einer Wendemöglichkeit nach Abstimmung mit dem bezirklichen Tiefbauamt wegen geringen Verkehrsaufkommen ausreichend. Dies gilt ebenso für die öffentliche schmale Stichstraße vom Grenzweg abgehend, die der Erschließung der angrenzenden Wochenendgrundstücken sowie der hinteren am Verbindungskanal gelegenen Wochenendgrundstücken dient. Die innere Erschließung (Flächen C und E) des Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“, die überwiegend durch eingetragene Grunddienstbarkeiten gesichert ist, wird in der vorhandenen Breite mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der anliegenden Grundstücke sowie mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger belastet. Innerhalb der Kleingartenanlage „Kuckucksnest“ wird der vorhandene Weg (Fläche F) zwischen der Fussgängerbrücke an der Straße 538 zum Grenzweg als öffentliche Verbindung der beiden öffentlichen Straßenverkehrsflächen als Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit gesichert. Auf Grund der Breite der Wegeverbindung/3,00 m wird die Ausweisung eines Radfahrerrechts als nicht erforderlich angesehen, hier werden die Fragen der Sicherheit und angrenzenden Nutzung im Vorrang gesehen. Die Möglichkeit der öffentlichen Durchwegung/ einschließlich der „Schiebefläche“ für das Rad ist gegeben. Darüber hinaus sind die Kleingartenanlagen „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ sowie die innerhalb der Kleingartenanlagen bzw. am Rande gelegenen „Privaten Eigentümergärten“ durch das vorhandene ausreichende innere Erschließungssystem an die öffentlichen Straßenverkehrsflächen angebunden. 17 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 3.4. Wasserflächen Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich Teilflächen der Müggelspree. Bei der Müggelspree handelt es sich um eine Bundeswasserstraße, für die die Verwaltungszuständigkeit der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes gegeben ist. Diese Flächen der Müggelspree und die Ufergrundstücke sind planfestgestellt und werden in ihrer Darstellung gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich übernommen. Gemäß Stellungnahme des Wasser- und Schifffahrtsamtes Berlin vom 15. Februar 2007 können Grundstücke im Uferbereich der Müggelspree nicht überplant werden. Entsprechend der Lage der betroffenen Flurstücke entlang der Müggelspree kann die Nutzung in diesem Bereich nicht vollends durch Festsetzungen im Bebauungsplan planungsrechtlich gesichert werden. Die Eigentümer können jedoch mit dem Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV) eine Nutzungsvereinbarung bezüglich der Nutzung als Eigentümergärten abschließen. Die sich im Plangebiet befindenden Gewässer 2. Ordnung gemäß Berliner Wassergesetz unterliegen besonderen Rechtsvorschriften und werden daher als Wasserflächen nur nachrichtlich übernommen und dargestellt (Teilflächen von Kanal V, Kanal I und Grenzwegteich Gewässer Nr. 5827554). 3.5 Flächen für Versorgungsanlagen Zur Versorgung des Gebietes mit Elektroenergie wird die Trafostation am Grenzweg im Bestand festgesetzt. 3.6 Kennzeichnung von Flächen (überschwemmungsgefährdeter Bereich) Das Plangebiet wird in seiner Gesamtheit gemäß § 9 Abs. 5 Nr. 1 BauGB als Fläche gekennzeichnet, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten (überschwemmungsgefährdeter Bereich) zu treffen sind. In Ermangelung einer Rechtsverordnung als „Überschwemmungsgebiet“ gemäß § 63 BWG ist die nachrichtliche Übernahme in den Bebauungsplan nicht möglich. Andererseits scheidet auch eine Festsetzung einzelner Flächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 16 BauGB bspw. als Hochwasserschutzanlagen aus bzw. es besteht hierfür kein Erfordernis, da mit geringeren Mitteln ebenso Vorsorge auf den einzelnen Baugrundstücken getroffen werden kann. Mit der Kennzeichnung als „überschwemmungsgefährdeter Bereich“ wird der Hinweispflicht in Bebauungsplänen hier in Hinblick auf mögliche wiederkehrende Überschwemmungen in geeigneter Weise nachgekommen. In Verbindung mit anderen Festsetzungen werden Möglichkeiten eröffnet, u.a. durch bauliche Maßnahmen den Schutz von Privateigentum zu gewährleisten. 4. Begründung und Abwägung einzelner Festsetzungen 4.1 Beteiligung der Bürger und Träger öffentlicher Belange 4.1.1 Frühzeitige Bürgerbeteiligung Die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 Baugesetzbuch erfolgte in der Zeit vom 26. April bis einschließlich 27. Mai 1999, von montags bis mittwochs von 8.00 - 16.00 Uhr, donnerstags von 8.00 - 18.00 Uhr, freitags von 8.00 - 14.00 Uhr sowie nach telefonischer Vereinbarung im Stadtplanungsamt Köpenick. Im Rahmen dieser Bürgerbeteiligung erfolgte 18 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 die Unterrichtung und Erörterung der Planung anhand von Plänen, schriftlichen Unterlagen und mündlichen Erläuterungen. Es informierten sich 18 Bürger und es gingen 15 Stellungnahmen schriftlich bzw. zur Niederschrift ein. Im Einzelnen gingen folgende Anregungen und Hinweise ein, dessen Ergebnis im Rahmen der Abwägung in die weitere Planung eingeflossen ist. Bürger 1: Bei der Bebauung auf der Halbinsel handelt es sich nach seiner Meinung um Wochenendhäusern. Abwägung des Bezirks: Dies ist eine subjektive Einschätzung und entspricht nicht der Eigenart dieses Bereiches, der vor allem als Klein- bzw. Eigentümergärten geprägt ist. Das es sich in diesem Fall um Wochenendhäuser handelt, ist auch genehmigungsrechtlich nicht nachgewiesen. Mit BABeschluss vom 28. Februar 2007 wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplanes auch um diesen Bereich reduziert, da die planungsrechtliche Sicherung als Eigentümergärten auf Grund der Unzulässigkeit der Überplanung der dem allgemeinen Verkehr gewidmeten Bundeswasserstraßen nicht zulässig ist. Entsprechend der Lage der betroffenen Flurstücke (86 und 91; Teilflächen) entlang der Müggelspree kann die Erschließung von Eigentümergärten in diesem Bereich nicht gesichert werden. Die Eigentümer können jedoch mit dem Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV) eine Nutzungsvereinbarung abschließen. Bürger 2: Alle im Vorentwurf eingetragenen Flächen für Dauerkleingärten einschließlich Wege sind vom Kleingartenverband als Zwischenpächter gepachtet. Die genauen Abgrenzungen werden zur Verfügung gestellt. Für die KGA „Schulzendienstwiese“ und „Müggelspreeufer“ gibt es Sammelstellplätze, nicht aber für die KGA „Kuckucksnest“. Das Parken erfolgt dort zum überwiegenden Teil auf der Parzelle bzw. Grundstück. Abwägung des Bezirks: Wird zur Kenntnis genommen. Bürger 3: Auf dem Grundstück Grenzweg 97 steht ein genehmigtes Einfamilienhaus seit 1933. Verweis auf Bestandsschutz. Abwägung des Bezirks: Unabhängig des Bestandsschutzes des Gebäudes, ist die Wohnnutzung davon nicht gesichert, da nach bezirklicher Recherche eine Genehmigung für die Errichtung eines Wohngebäudes nicht vorliegt. Ein Nachweis von Seiten des Eigentümers erfolgte bislang auch nicht. Bürger 4: Der überwiegende Teil der KGA „Kuckucksnest“ ist an das Telefon- und Postnetz angeschlossen. Viele Gartenlauben entsprechen nicht den Vorschriften des BKleingG. Dem Land Berlin wird angeboten, die vorhandenen Erschließungsstraßen unentgeltlich zu übernehmen. Abwägung des Bezirks: Die vorhandene historisch gewachsene KGA „Kuckucksnest“ befindet sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie sich auf Grund der unterschiedlich zu 19 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben des BKleingG nicht entspricht. Die Nutzung entspricht den Forderungen aus dem BKleingG nach einer nicht erwerbsmässigen gärtnerischen Nutzung sowie überwiegend einer Erholungsnutzung, die mittlerweile durch höchstrichterliche Rechtsprechungen ebenfalls für Kleingärten anerkannt ist. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Gebiet der Bebauungszusammenhang fehlt. In diesem Zusammenhang ist auch eine Übernahme der Erschließung durch das Land Berlin nicht begründet. Bürger 5: Beim Grundstück Grenzweg 92/94 handelt es sich um ein genehmigtes Wochenendhaus. Das Grundwasser liegt sehr flach (1 Spatenstichtief). Warum ist kein Wohnungsbau wie im Rialotoring möglich? Abwägung des Bezirks: Das genehmigte Wochenendhaus entspricht den Gebietscharakter, der auch im B-Plan XVI -77 planungsrechtlich gesichert werden soll. Die Situation am Rialtoring stellt sich auf Grund der historischen baulichen Entwicklung sowie der zum Teil genehmigten Wohnnutzung diesbezüglich anders da, die für den Gesamtbereich „Neu-Venedig“ und südlicher Grenzweg nicht prägend ist. Bürger 6: Die Flurstücke 88 und 89 (Privateigentum) sind verpachtet. Es handelt sich nach seiner Meinung um Wochenendhäuser. Stellplätze sind auf dem Grundstücken. Abwägung des Bezirks: Die Flurstücke befindet sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin als Grünfläche mit Erholungsfunktion gesichert werden soll. Die Nutzung entspricht einer nicht erwerbsmässigen gärtnerischen Nutzung mit überwiegender Erholungsnutzung Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Gebiet der Bebauungszusammenhang fehlt. In diesem Zusammenhang ist auch eine Übernahme der Erschließung durch das Land Berlin nicht begründet. Bürger 7: Im Grenzweg fehlt ein Fußweg. Darüber hinaus gibt es außer über den Grenzweg keinen weiteren Zugang zum Wasser. Es wird angeregt einen Weg entlang des Wassers langfristig zu planen. Hinweis: eventuell kann über das Grundstück Grenzweg 91 ein Zugang realisiert werden. Bis zur politischen Wende war dies möglich. Des Weiteren soll das „wilde“ Parken der Anwohner (jenseits der Müggelspree) am Ende des Grenzweges ausgeschlossen werden, da die Zugänglichkeit als Fussgänger erheblich einschränkt. Die Zufahrt zu diesen Grundstücken kann über Müggelheim erfolgen. Abwägung des Bezirks: Die Aufteilung der Straßenverkehrsflächen/Grenzweg ist nicht Bestandteil der Festsetzung, da sie der fachlichen Planung des Straßenbaulastträgers/ Ausführungsplanung unterliegen. Die Sicherung eines Uferweges kann planungsrechtlich nicht weiter verfolgt werden, da auf Grund planfestgestellten Flurstücken des WSV (Wasser- und Schifffahrtsverwaltung) des Bundes gerade im Uferbereich eine nachhaltige Sicherung eines Weges über die verbindliche Bauleitplanung nicht zulässig wäre. Die Problematik des „wilden“ Parkens wird zur Prüfung zuständigkeitshalber an das bezirkliche Fachamt/TBA geleitet. 20 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Bürger 8: Die im Vorentwurf dargestellten Freiflächen entsprechen nicht der Realität. Die Parzellen sind größtenteils mit massiven Wochenendhäusern bebaut und von Mauern oder Metallzäunen eingefriedet. Auch Wohnhäuser sind vorhanden. Die Nutzung erfolgt ganzjährig. Die TELEKOM verlegte Telefonkabel und die Postzustellung erfolgt problemlos. Betonierte Einfahrten, Garagen, Carports, Bootshäfen, Bootshäuser, Slipanlagen usw. sind vorhanden. Das in den 70er Jahren errichtete Vereinshaus am Ufer der Müggelspree könnte von den Grundstückseigentümern erworben werden. Von Lauben, die die Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ rechtfertigen würden, kann nur in Ausnahmefällen die Rede sein. Abwägung des Bezirks: Die vorhandenen historisch gewachsene Kleingartenanlagen befindet sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie sich auf Grund der unterschiedlich zu bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben des BKleingG nicht entspricht. Die Nutzung entspricht den Forderungen aus dem BKleingG nach einer nicht erwerbsmässigen gärtnerischen Nutzung sowie überwiegend einer Erholungsnutzung, die mittlerweile durch höchstrichterliche Rechtsprechungen ebenfalls für Kleingärten anerkannt ist. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Gebiet der Bebauungszusammenhang fehlt. Bürger 9: Es ist nicht nachvollziehbar, dass hier und in der Umgebung nach dem 1. Weltkrieg mehrgeschossige Wohnbauten errichtet wurden und das unter bautechnisch schwierigen Bedingungen. Viele Nachbarn würden gerne bauen, um dort zu wohnen. Als Alternative bleibt offensichtlich nur ins Umland auszuwandern. Abwägung des Bezirks: Dem Gebietscharakter entsprechend wurde neben dem Wochenendhausgebiet „NeuVenedig“ (rechtsverbindlicher B-Plan XVI-21, GVBL. vom 14. Juli 2004, S. 279) auch im Geltungsbereich des B-Planes XVI-77 die planungsrechtliche Sicherungen des Wochenendhausgebietes im Bereich des Grenzweges sowie die Sicherung der Dauerkleingärten bzw. Eigentümergärten gemäß den Darstellungen des FNP Berlins gesichert. In diesem Zusammenhang wird angemerkt, dass die Situation am Rialtoring sich auf Grund der historischen baulichen Entwicklung sowie der zum Teil genehmigten Wohnnutzung diesbezüglich anders darstellt und deshalb für den Gesamtbereich „NeuVenedig“ und südlicher Grenzweg nicht prägend ist. Bürger 10: Den Ausweisungen mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ wird unter folgenden Ergänzungen, Korrekturen und Hinweisen zugestimmt. Der Bezirksverband ist Zwischenpächter der als Dauerkleingartenanlagen genutzten Flächen. Die Abgrenzungen der Kleingartenanlagen ist aus der beigefügten Unterlage ersichtlich. Die KGA „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ befinden sich ausschließlich im Privatbesitz. Die KGA „Schulzendienstwiese“ nutzt zu 60% Flächen des Landes Berlins und zu 30% Flächen des Bundes. Die Gesamtfläche beträgt 39 510 m², davon sind 5699 m² im Eigentum des Landes Berlin und 1850 m² im Besitz des Bundes. Abwägung des Bezirks: Wird zur Kenntnis genommen. Die Sicherung der KGA „Schulzendienstwiese“ im Rahmen des Bebauungsplans ist nicht mehr erforderlich, weil sie sich im Eigentum des Landes Berlin 21 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 befindet und durch den Flächennutzungsplan Berlin (FNP Berlin) sowie die bezirkliche Kleingartenplanung und den Kleingartenentwicklungsplan Berlin als gesichert gilt. Bürger 11: Es wird nicht verstanden, dass in „Neu-Venedig“ Ein- und Mehrfamilienhäuser gebaut werden dürfen, wo doch die selben Vorgaben des Flächennutzungsplanes und die gleichen Grundwaserbedingungen herrschen, während im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XVI-77 Reglementierungen beschlossen werden. Abwägung des Bezirks: Dem Gebietscharakter entsprechend wurde das Wochenenhausgebiet „Neu-Venedig“ im rechtsverbindlichen Bebauungsplan XVI-21 (GVBl. vom 14. Juli 2004, S. 279) planungsrechtlich gesichert. Dementsprechend erfolgt gemäß des Gebietscharakters sowie der Darstellungen des FNP Berlins auch im Geltungsbereich des B-Planes XVI-77 die planungsrechtliche Sicherungen des Wochenendhausgebietes im Bereich des Grenzweges sowie die Sicherung der Dauerkleingärten bzw. Eigentümergärten. In diesem Zusammenhang wird angemerkt, dass die Situation am Rialtoring sich auf Grund der historischen baulichen Entwicklung sowie der zum Teil genehmigten Wohnnutzung diesbezüglich anders darstellt und deshalb für den Gesamtbereich „Neu-Venedig“ und südlicher Grenzweg nicht prägend ist. Bürger 12: Es werden Bedenken gegen den vorgelegten Vorentwurf ausgeführt. Den Charakter der Landschaft zu wahren und das Gebiet zu ordnen wird begrüßt. Es wird aber darauf hingewiesen, dass der Gleichbehandlungsgrundsatz im Gebiet der Spree in Rahnsdorf/Wilhelmshagen zu beachten ist. Der Vorentwurf steht den Änderungen des Flächennutzungsplanes in z.B. Bereich „Neu-Venedig“ entgegen. Zur möglichen Erhaltung des landschaftlichen Charakters des Gebietes wird die Verringerung der „Massennutzung“ des zum größten Teil noch unerschlossenen Gebietes (keine Kanalisation, keine öffentl. Trinkwasserversorgung, z.T. unbefestigte Straßen, Massenparker auf unbefestigten Grund) und eine behutsame Erschließung zur Entlastung der Landschaft gesehen. Die gegenwärtige Nutzungssituation wurde nicht analysiert, so dass durch die vorgesehene Ausweisung einer Wochenendnutzung die gegenwärtigen Zustände (Massennutzung) festschreiben und somit keine Entlastung für die Landschaft eintreten würde. Es wird angeregt Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung bei Einschränkungen der Bebauung und angemessener Parzellierung mit Bestandsschutz auszuweisen, um die vorhandene „Übernutzung“ des Gebietes längerfristig abzubauen und eine behutsame Erschließung zum Schutz der Landschaft zu erreichen (Verhinderung großer Wohnanlagen, Parzellierung größerer Grundstücke mit Mindestgrößenfestsetzung). Die Kleingartenanlagen sind auf der Grundlage einer Bestandsaufnahme und unter dem Gesichtspunkt des BKleinG zielgerecht bei Verstößen zu ordnen und zu entwickeln (Nutzung und Bebauung, ruhender Verkehr, Abwässer, Müll). Es wird bezweifelt, dass der B-Plan das geeignete Mittel zur Sicherung der KGA ist (Hinweis auf Außenbereich). Die Aussagen betreffend Überschwemmungsgebiet werden bezweifelt und bei der Planung sollte der gegenwärtige Zustand des Spreeverlaufes als auch der ausgebauten vielfältigen Kanäle beachtet werden. Der heutige Stand der Baukunst lässt eine sichere Wohnbebauung zu, deren Umfang und Erhalt der Landschaft eingegrenzt werden kann, wie auch im angrenzenden Gebiet Rialtoring/“Neu-Venedig“ bereits festgesetzt. Es wird die Ausweisung als Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung wie im Bereich Rialtoring/“Neu-Venedig“ bereits festgesetzt, erwartet. Abwägung des Bezirks: Dem Gebietscharakter entsprechend wurde neben dem Wochenendhausgebiet „NeuVenedig“ (rechtsverbindlicher B-Plan XVI-21, GVBL. vom 14. Juli 2004, S. 279) auch im 22 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Geltungsbereich des B-Planes XVI-77 die planungsrechtliche Sicherungen des Wochenendhausgebietes im Bereich des Grenzweges sowie die Sicherung der Dauerkleingärten bzw. Eigentümergärten gemäß den Darstellungen des FNP Berlins gesichert. In diesem Zusammenhang wird angemerkt, dass die Situation am Rialtoring sich auf Grund der historischen baulichen Entwicklung sowie der zum Teil genehmigten Wohnnutzung diesbezüglich anders darstellt und deshalb für den Gesamtbereich „Neu-Venedig“ und südlicher Grenzweg nicht prägend ist. Die vorhandenen historisch gewachsene Kleingartenanlagen befindet sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie sich auf Grund der unterschiedlich zu bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben des BKleinG nicht entspricht. Die Nutzung entspricht den Forderungen aus dem BKleinG nach einer nicht erwerbsmässigen gärtnerischen Nutzung sowie überwiegend einer Erholungsnutzung, die mittlerweile durch höchstrichterliche Rechtsprechungen ebenfalls für Kleingärten anerkannt ist. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Gebiet der Bebauungszusammenhang fehlt. Die Aussagen bzw. der Hinweis auf den überschwemmungsgefährdeten Bereich erfolgt weiterhin, da es bezogen auf anderweitige Aussagen keine fachlichen Einschätzungen, Gutachten gibt. Gemäß § 9 Abs. 5 BauGB gibt es in Bebauungsplänen eine Hinweis- und Kennzeichnungspflicht für Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten erforderlich sind, hier wegen der Verhinderung des Abflusses aufgrund des hohen Grundwasserspiegels und somit der Wiederkehrwahrscheinlichkeit des Hochwasserereignisses (vgl. Urteil OVG Lüneburg, vom 18.3.1999 -1 L 6696/96). Bürger 13: Es wird Einspruch gegen den B-Plan XVI-77 erhoben. Verweis auf das Schreiben vom 25. Mai 1999 (Bürger 8). Darüber hinaus wird durch den B-Plan XVI-77 gegen den Gleichbehandlungsgrundsatz verstoßen. Im Vergleich zu den östlich des Grenzweges gelegenen Grundstücke, die als Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Wochenendgebiet“ ausgewiesen sind, sind die Parzellen, die südwestlich liegen im Besitz einer privaten Eigentümergemeinschaft lediglich als Grünfläche deklariert wurden, obwohl die gleichen Bedingungen (z.T. Überschwemmungsgebiet bzw. Schutzgebiet für Grundwassergewinnung) vorherrschen. Abwägung des Bezirks (siehe auch Abwägungen Bürger 14 und 15): Dem Gebietscharakter entsprechend wurde neben dem Wochenendhausgebiet „NeuVenedig“ (rechtsverbindlicher B-Plan XVI-21, GVBL. vom 14. Juli 2004, S. 279) auch im Geltungsbereich des B-Planes XVI-77 die planungsrechtliche Sicherungen des Wochenendhausgebietes im Bereich des Grenzweges sowie die Sicherung der Dauerkleingärten bzw. Eigentümergärten gemäß den Darstellungen des FNP Berlins gesichert. Die vorhandenen historisch gewachsene Kleingartenanlagen einschließlich der Eigentümergärten befinden sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie sich auf Grund der unterschiedlich zu bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben des BKleinG nicht entspricht. Die Nutzung entspricht den Forderungen aus dem BKleinG nach einer nicht erwerbsmässigen gärtnerischen Nutzung sowie überwiegend einer Erholungsnutzung, die mittlerweile durch höchstrichterliche Rechtsprechungen ebenfalls für Kleingärten anerkannt ist. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Gebiet der Bebauungszusammenhang fehlt. 23 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Bürger 14: Es wird Einspruch gegen den B-Plan XVI-77 erhoben. Verweis auf die Begründung (Bürger 13). Abwägung des Bezirks (siehe auch Abwägungen Bürger 13 und 15): Dem Gebietscharakter entsprechend wurde neben dem Wochenendhausgebiet „NeuVenedig“ (rechtsverbindlicher B-Plan XVI-21, GVBL. vom 14. Juli 2004, S. 279) auch im Geltungsbereich des B-Planes XVI-77 die planungsrechtliche Sicherungen des Wochenendhausgebietes im Bereich des Grenzweges sowie die Sicherung der Dauerkleingärten bzw. Eigentümergärten gemäß den Darstellungen des FNP Berlins gesichert. Die vorhandenen historisch gewachsene Kleingartenanlagen einschließlich der Eigentümergärten befinden sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie sich auf Grund der unterschiedlich zu bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben des BKleinG nicht entspricht. Die Nutzung entspricht den Forderungen aus dem BKleinG nach einer nicht erwerbsmässigen gärtnerischen Nutzung sowie überwiegend einer Erholungsnutzung, die mittlerweile durch höchstrichterliche Rechtsprechungen ebenfalls für Kleingärten anerkannt ist. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Gebiet der Bebauungszusammenhang fehlt. Bürger 15: Es wird Einspruch gegen den B-Plan XVI-77 erhoben. Verweis auf die Begründungen (Bürger 8 und 13). Abwägung des Bezirks (siehe auch Abwägungen Bürger 8,13 und 14): Dem Gebietscharakter entsprechend wurde neben dem Wochenendhausgebiet „NeuVenedig“ (rechtsverbindlicher B-Plan XVI-21, GVBL. vom 14. Juli 2004, S. 279) auch im Geltungsbereich des B-Planes XVI-77 die planungsrechtliche Sicherungen des Wochenendhausgebietes im Bereich des Grenzweges sowie die Sicherung der Dauerkleingärten bzw. Eigentümergärten gemäß den Darstellungen des FNP Berlins gesichert. Die vorhandenen historisch gewachsene Kleingartenanlagen einschließlich der Eigentümergärten befinden sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie sich auf Grund der unterschiedlich zu bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben des BKleinG nicht entspricht. Die Nutzung entspricht den Forderungen aus dem BKleinG nach einer nicht erwerbsmässigen gärtnerischen Nutzung sowie überwiegend einer Erholungsnutzung, die mittlerweile durch höchstrichterliche Rechtsprechungen ebenfalls für Kleingärten anerkannt ist. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Gebiet der Bebauungszusammenhang fehlt. 4.1.2 Beteiligung der Träger öffentlicher Belange Mit Schreiben vom 27. Juni 2000 wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange am Bebauungsplanverfahren im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB (nach damals geltenden Recht) beteiligt. Stellungnahmen konnten bis 31. Juli 2000 vorgebracht werden. Eine der beteiligten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange hat keine Stellungnahme abgegeben, 14 stimmten dem Bebauungsplan ohne weitere Anregungen oder Hinweise zu. Stellungnahmen mit Hinweisen und/oder Anregungen wurden von 12 der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vorgebracht. 24 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Berliner Wasser Betriebe (BWB), Abt. Netzbau – TNB mit Schreiben vom 20.07.2000 Eine Trinkwasser-Erschließung der betroffenen Fläche kann bei Bedarf und entsprechender Wirtschaftlichkeit auf Antrag bei den BWB erfolgen. Eine schmutzwasserseitige Erschließung ist nur über ein Sonderentwässerungsverfahren möglich. Das anfallende Niederschlagswasser ist zur Versickerung zu bringen. Abwägung des Bezirks: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Es werden keine Änderungen im B-Plan notwendig. Berliner Kraft- und Licht (BEWAG), Fachbereich Netze mit Schreiben vom 07.08.2000 Es werden keine Bedenken geäußert. Es sind die Richtlinien der BEWAG zu beachten. Abwägung des Bezirks: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Berliner Gaswerke (GASAG) mit Schreiben vom 04.08.2000 Auf Grund der vorhandenen Gasleitungen (im Grenzweg nördlich des Kanals V) ist eine Versorgung des Gebietes mit Gas möglich. Voraussetzung dazu, ist die Sicherung eines Geh-, Fahr- und Leitungsrechtes. Abwägung des Bezirks: Wird zur Kenntnis genommen. Neben den öffentlichen Straßenverkehrsflächen sind die Flächen C und E in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger belastet. Berliner Feuerwehr mit Schreiben vom 13.07.2000 Das Vorhaben stellt keine Berührung der durch die Feuerwehr wahrzunehmenden öffentlichen Belange dar. Abwägung des Bezirks: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Senatsverwaltung für Finanzen mit Schreiben vom 24.07.2000 Im weiteren Verfahren sind die haushaltsrechtlichen Auswirkungen, z.B. die finanzielle Belastung durch den Erwerb von 12 m² für die Verbreiterung des Weges (Seite 17 der Begründung) darzustellen und zu benennen. Abwägung des Bezirks: Für den Ausbau und den Grundstücksankauf sind finanzielle Mittel einzuplanen und zu gegebener Zeit in den Haushalt einzustellen (siehe Punkt III.2). Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung I C15 und I E 131 mit Schreiben vom 10.07.2000 und vom 25.07.2000 a) Die öffentliche Zugänglichkeit der Uferzonen ist entsprechend der textlichen Darstellung Nr. 3 des FNP anzustreben. b) Die Darstellung der GRZ von 60 m² für ein Wochenendhausgebiet ist u.E. für den landschaftlich hochwertigen Bereich zu groß. Die Grundfläche sollte sich an den Festsetzungen für Kleingartenanlagen orientieren, damit kann auch das Ziel, eine Wohnnutzung zu verhindern, besser gesichert werden. c) Das Gebiet ist im Landschaftsprogramm als Bestandteil eines Naherholungsgebietes mit gesamtstädtischer Bedeutung ausgewiesen. Es ist durch attraktive Wegebeziehungen, besonders im Uferbereich für die Öffentlichkeit zu erschließen. Die im B-Plan dargestellten 25 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Wegerechte sind dafür nicht geeignet. Der B-Plan-Entwurf soll mit den vorgesehenen Inhalten des Landschaftsplans L XVI-1 abgestimmt werden. d) Der in der textlichen Festsetzung Nr. 4 geregelte Uferstreifen von 10 Metern ist zu schmal. In Anlehnung an das Landschaftsprogramm sind hier mindestens 30 m einzuplanen. e) Die Aussage zur Eingriffsregelung in Punkt 3.1 der Begründung ist zu begründen. Der gegebenenfalls erforderliche Kompensationsbedarf aus der Gegenüberstellung von geltendem und künftigem Planungsrecht ist zu ermitteln. Es bedarf einer Beurteilung, welches Verdichtungspotenzial durch Grundstücksteilungen und zulässigen Grundflächen derzeit und künftig vorhanden sein wird. Abwägung des Bezirks: Die Anregungen sind im weiteren Verfahren der Abwägung zu beachten. a) Der B-Plan ist aus den Darstellungen des FNP Berlin herleitbar. Da die Uferzonen im überwiegenden Teil durch planfestgestellte Fläche in der Zuständigkeit des WSV des Bundes betroffen sind, ist eine planungsrechtliche Sicherung der öffentlichen Zugänglichkeit der Uferzone nicht möglich (siehe dazu auch die Äußerungen des WSV vom 14.7.2000) b) Die Größe der Grundfläche von 50 bis 60 m² für ein Wochenendhaus in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 ist begründet (siehe Punkt 4.3.1). c) Das Verfahren zum Landschaftsplan L XVI-1 wurde eingestellt. d) Unter Berücksichtigung des Gebietscharakters eines Wochenendhausgebietes, dass vorrangig der Erholung dienen soll sowie der nicht überplanbaren Bereiche im Eigentum des WSV des Bundes wird ein maximaler Uferbereich freigehalten. e) Das Bebauungsplanverfahren wird auf der Rechtsgrundlage des Baugesetzbuchs (BauGB) i.d.F. vom 23. September 2004 (BGBl. I, S. 2414), geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 21. Dezember 2006 (BGBl. I, S. 3316), durchgeführt. Da der Bebauungsplan für ein Gebiet nach § 34 BauGB aufgestellt wird und der sich aus der vorhandenen Eigenart der näheren Umgebung ergebende Zulässigkeitsmaßstab nicht wesentlich verändert wird, wird das vereinfachte Verfahren nach § 13 BauGB angewendet. Die Voraussetzungen nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 und Nr. 2 BauGB sind erfüllt, so dass gemäß § 13 Abs. 3 BauGB von einer Umweltprüfung abgesehen wird. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung VIII D 25 mit Schreiben vom 27.07.2000 Eine wasserbehördliche Genehmigung bzw. Erlaubnis kann nur unter Beachtung folgender Auflagen und Bedingungen in Aussicht gestellt werden. a) Es sind die Hinweise zu den vorhandenen Oberflächengewässern 2. Ordnung zu beachten. b) Auf Grund der Lage des Gebietes wird ein Entwässerungskonzept zur Abwasserentsorgung gefordert. c) Es sind die Vorgaben zur Anlegung von Stellflächen auf Grund der Lage in der Trinkwasserschutzzone III einzuhalten (Anm.: Betrifft „Schulzendienstwiese“). Abwägung des Bezirks: a) Oberflächengewässern werden nachrichtlich übernommen. b) Gemäß der Abstimmung mit den Berliner Wasser Betrieben wird die Erarbeitung des geforderten Entwässerungskonzeptes als nicht erforderlich angesehen, da seitens der Berliner Wasserbetriebe (BWB) langfristig eine Kanalisation für dieses Gebiet angestrebt wird. Die Sondergebiete SO 1 und SO 2 können durch die öffentlichen Straßenverkehrsflächen sowie durch das in den Flächen C und E gesicherte Leitungsrecht entsorgt werden. c) Das Plangebiet liegt außerhalb der Trinkwasserschutzzone des Wasserwerkes Friedrichshagen, da der Geltungsbereich des B-Plans durch die Fläche der KGA „Schulzendienstwiese“ reduziert wurde. 26 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung VII B 31 mit Schreiben vom 26.07.2000 Es werden keine Bedenken geäußert. Es wird auf die Zuständigkeit der Luftfahrtbehörde des Landes Brandenburg für den Brandschutzbereich des Flughafens Schönefeld und die notwendige Beteiligung dieser Behörde am Verfahren hingewiesen. Abwägung des Bezirks: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Wasser- und Schifffahrtsamt Berlin mit Schreiben vom 14.07.2000 Die Müggelspree ist eine Bundeswasserstraße, deren Unterhaltung als Hoheitsaufgabe des Bundes durch das Wasser- und Schifffahrtsamt Berlin ausgeführt wird. Eine Überplanung der Bundeswasserstraßen, einschließlich ihres Zubehörs ist grundsätzlich nur zulässig, wenn dadurch die Planungshoheit der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung nicht beeinträchtigt wird. Die Bundeswasserstraße und die Ufergrundstücke können daher lediglich gemäß § 5 BauGB nachrichtlich übernommen werden. In der Anlage sind die Eigentumsgrenzen der WSV farblich dargestellt. Abwägung des Bezirks: Die betroffenen Flurstücke werden nachrichtlich übernommen und entsprechend in der Planzeichnung gekennzeichnet. Von folgenden Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden schriftlich keine Bedenken geäußert: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, IV D Landesbetrieb für Informationstechnik Regulierungsbehörde für Telekommunikation und Post Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie Oberfinanzdirektion Berlin Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheit und technische Sicherheit Berlin Der Polizeipräsident in Berlin BVG BSR IHK Handwerkskammer Berlin Die vorgebrachten Hinweise und Anregungen wurden im Rahmen der örtlichen Gegebenheiten sowie der planungsrechtlichen Möglichkeiten berücksichtigt. Der Bebauungsplanentwurf XVI-77 wurde entsprechend der angeführten Auswertung des Ergebnisses der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB (nach damals geltenden Recht) überarbeitet. 4.1.3 Öffentliche Auslegung Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte in der Zeit vom 29. Juni 2000 bis einschließlich 31. Juli 2000 der Bebauungsplanentwurf XVI-77 mit der Begründung vom Juni 2000 im Fachbereich Stadtplanung, Grünauer Straße 210-216, öffentlich ausgelegt. Der Ort und die Dauer der öffentlichen Auslegung wurden vorher ortsüblich bekannt gemacht. 69 Bürger äußerten sich in schriftlichen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf XVI77. Davon stimmten 65 Bürger einer Zweckbestimmung der vorhandenen Kleingartenanlagen „Kuckucksnest“, „Müggelspreeufer“ und „Schulzendienstwiese“ als Dauerkleingärten zu. Darüber hinaus gingen vier schriftliche Stellungnahmen von Bürgern mit Hinweisen und/oder Anregungen ein. 27 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Bezirksverband der Gartenfreunde Köpenick e.V. mit Schreiben vom 25.07.2000 Dem Bebauungsplan wird zugestimmt. Es erfolgen Hinweise zur genauen Abgrenzung des Wochenendhausgebietes und der privaten Dauerkleingärten. Abwägung des Bezirks: Die Hinweise zur Abgrenzung werden aufgenommen. Die Planzeichnung wird dementsprechend angepasst. Bürger 1 mit Schreiben vom 30.06.2000 Die Grundstücke des Verfassers der Stellungnahme (Eigentümervertretung) liegen auf Flächen mit der Festsetzung Private Dauerkleingartenanlage. Es wird eine Ausweisung als Wochenendhausgebiet oder Bauerwartungsland bzw. Bauland gefordert, da ihrer Meinung nach Grundstücke bereits teilweise mit Häusern in Massivbauweise bebaut sind und als Dauerwohnsitz genutzt werden. Abwägung des Bezirks: Der Einwendung wird nicht gefolgt. Bei den Grundstücken des Verfassers handelt es sich um die kompletten Flurstücke der Kleingartenanlage (KGA) "Kuckucksnest" sowie nördliche Teilgebiete der KGA "Müggelspreeufer" inklusive Wege- und Wasserbereiche (insgesamt ca. 50 Parzellen). Laut Aussage des bezirklichen Kleingartengutachtens sowie eigenen Erhebungen existiert nur ein Dauerbewohner in der Kolonie "Kuckucksnest". Die Mehrzahl der Parzellen sind durch eine kleinteilige Bebauungsstruktur (Typenbauten) mit Grundflächen (GR) von 30 – 40 m² geprägt. Auch wenn hierdurch die GR-Werte der BKleingG teilweise überschritten werden, entspricht der überwiegende Teil der vorhandenen Gebäude einer kleingärtnerischen Laubenbebauung. Eines der wesentlichen Planungsziele stellt die Verhinderung einer ungesteuerten Verdichtung und die Berücksichtigung der naturräumlichen Potenziale sowie die Sicherung der landschaftsräumlichen Eigenart im Plangebiet dar. Aufgrund der Hochwassergefährdung soll eine Wohnnutzung im Plangebiet verhindert werden und die Wochendhausnutzung auf Bereiche mit entsprechender städtebaulicher Vorprägung östlich des Grenzweges bzw. auf bereits entsprechend vorgenutzten Flächen (Grenzweg 1) beschränkt bleiben. Die genannten KGA befinden sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den relevanten Planungen des Landes (FNP), des Bezirkes sowie auch des Kleingärtnerverbandes mit seinen kleingärtnerisch genutzten Flächen zukünftig gesichert werden soll. Bürger 2 mit Schreiben vom 28.07.2000 Die Grundstücke des Verfassers der Stellungnahme liegen auf Flächen mit der Festsetzung Private Dauerkleingartenanlage. Es wird eine Ausweisung als Wochenendhausgebiet oder Bauerwartungsland gefordert, da ihrer Meinung nach Grundstücke bereits teilweise mit Häusern in Massivbauweise bebaut sind und als Dauerwohnsitz genutzt werden. Abwägung des Bezirks: Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wurde im Verfahren durch BA-Beschluss vom 28.8.2007 um die Flächen der KGA "Schulzendienstwiese" reduziert. Die Fläche des Verfassers (Flurstück 86) ist nicht mehr Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Bürger 3 mit Schreiben vom 10.08.2000 Durch anwaltliche Vertretung wendet ein Grundstückseigentümer ein, dass die Flächen der Kleingartenanlage "Müggelspreeufer" als Wochenendhausgebiet oder Sonderbaufläche mit 28 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 hohem Grünanteil. festgesetzt werden sollten. Die Bereiche seien bereits heute mit massiven Wochenend- und Wohnhäusern bebaut und werden ganzjährig genutzt. Es handelt sich schon jetzt um eine im wesentlichen homogene Wochenendhausbebauung, die das Maß der Nutzung nach BKleingG überschreitet. Allgemein wird eine Durchmischung von Wochenendhausgebieten mit öffentlich zugänglichen Grünflächen gefordert, die eine verbesserte Zugänglichkeit zu der Uferzone sichert (nicht nur für einen privilegierten Kreis von Kleingartennutzern). Es sollte eine zusammenhängende Wochendhausbebauung entlang eines öffentlichen Uferweges zur Sicherung einer für die Allgemeinen zugänglichen Uferzone geschaffen werden. Es wird darüber hinaus um eine Kopie der Planbegründung sowie einer Abschrift des Protokolls der Abwägung der Stellungnahmen gebeten. Im Falle einer unveränderten Festsetzung des Bebauungsplans wird eine Klage angekündigt. Abwägung des Bezirks: Der Einwendung wird weitgehend nicht gefolgt. Bei den Grundstücken des Verfassers handelt es sich um die zentralen und südlichen Flurstücke der KGA "Müggelspreeufer" inklusive Wegebereiche (insgesamt ca. 12 Parzellen). Laut Aussage des bezirklichen Kleingartengutachtens sowie eigenen Erhebungen existieren keine Dauerbewohner in der Kolonie. Die Parzellen im zentralen Teilbereich sind weitgehend durch eine kleinteilige Bebauungsstruktur (Typenbauten) mit Grundflächen (GR) von ca. 35 – 40 m2 geprägt. Auch wenn hierdurch die GR-Werte der BKleingG z.T. nur geringfügig überschritten werden, entspricht der überwiegende Teil der vorhandenen Gebäude einer kleingärtnerischen Laubenbebauung und keiner massiven Wochenendhaus- oder Wohnbebauung. Mit der geforderten Ausweisung eines Wochendhausgebietes muss damit gerechnet werden, dass die bisherige, dem Landschaftsraum angepasste Nutzungs- und Bebauungsstruktur weitgehend überformt wird, Neubauten würden in ihrer Dimensionierung das bisherige Orts- und Landschaftsbild substanziell verändern. Eines der wesentlichen Planungsziele stellt jedoch die Verhinderung einer Verdichtung und die Berücksichtigung der naturräumlichen Potenziale sowie die Sicherung der landschaftsräumlichen Eigenart im Plangebiet dar. Aufgrund der Hochwassergefährdung soll eine Wohnnutzung im Plangebiet verhindert werden und die Wochendhausnutzung weitgehend auf Bereiche mit entsprechender städtebaulicher Vorprägung östlich des Grenzweges bzw. auf bereits entsprechend vorgenutzten Flächen (Grenzweg 1) beschränkt bleiben. Die KGA "Müggelspree" befindet sich in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang mit angrenzenden Flächen, der in den relevanten Planungen des Landes (FNP Berlin), des Bezirkes sowie auch des Kleingärtnerverbandes mit seinen kleingärtnerisch genutzten Flächen zukünftig gesichert werden soll. Da eine Uferwegekonzeption nicht Gegenstand der bezirklichen Planung ist, kann auch nicht davon ausgegangen werden, dass durch die vorab genannten Maßnahme in Koppelung mit der Festsetzung von Wochenendhausgebieten die Freizeit- und Erholungsnutzung in diesem Teilbereich verbessert wird. INHALTLICHE ÄNDERUNGEN Aus den Abwägungsergebnis der Beteiligungen gemäß § 4 Abs. 1 BauGB (nach damals geltenden Recht) und § 3 Ab 2 BauGB sowie einzelnen Planänderungen / konkretisierungen bzw. Korrekturen im Zusammenhang mit der Überarbeitung des Planentwurfes ergeben sich Änderungen des Bebauungsplanentwurfes, die eine erneute öffentliche Auslegung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB erforderlich machen. Diese Planänderungen sind auf dem Deckblatt vom 16. Oktober 2007 dargestellt und sind im Einzelnen folgende: Die Reduzierung des Geltungsbereiches durch BA-Beschluss vom 28. August 2007 Die Sicherung der Kleingartenanlage „Schulzendienstwiese“ im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ist nicht erforderlich, weil sie sich im Eigentum des Landes Berlin befindet und durch den Flächennutzungsplan Berlin sowie die bezirkliche Kleingartenplanung und den Kleingartenentwicklungsplan Berlin als gesichert gilt. Des weiteren 29 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 - - - - - - - - - - - Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 entfällt eine Teilfläche der Flurstücke 86 und 91 („Halbinsel“) da die planungsrechtliche Sicherung als Eigentümergärten auf Grund der Unzulässigkeit der Überplanung der dem allgemeinen Verkehr gewidmeten Bundeswasserstraßen nicht zulässig ist. Entsprechend der Lage der betroffenen Flurstücke entlang der Müggelspree kann die Erschließung von Eigentümergärten in diesem Bereich nicht gesichert werden. Die Eigentümer können jedoch mit dem Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV) eine Nutzungsvereinbarung abschließen. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich Teilflächen der Müggelspree. Bei der Müggelspree handelt es sich um eine Bundeswasserstraße, für die die Verwaltungszuständigkeit der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes gegeben ist. Diese Flächen der Müggelspree und die Ufergrundstücke sind planfestgestellt und werden in ihrer Darstellung gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich übernommen. Gleiches gilt für die im Plangebiet befindlichen Gewässer 2. Ordnung (siehe Punkt 4.3.5). In Überarbeitung des Planentwurfes sind die „Privaten Eigentümergärten“ konkretisiert und dem aktuellen Stand entsprechend berücksichtigt und ausgewiesen worden. Änderung der Ausweisung „Wochenendhausgebiet“ in „Private Eigentümergärten“ im südwestlichen Bereich des Plangebietes auf Grund des Gebietscharakters und der Randlage zu den angrenzenden Kleingartenanlagen und der planfestgestellten Flächen der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes (WSV). Die Überprüfung ergab, dass eine andersartige Bebauung bzw. Nutzung gegenüber der überwiegenden baulichen Nutzung in diesem Bereich nicht gegeben ist. Herausnahme des Fahrrechtes zugunsten der Benutzer und Besucher der anliegenden Grundstücke sowie des Leitungsrechtes zugunsten der zuständigen Unternehmungsträger und Reduzierung des Gehrechtes zugunsten der Allgemeinheit auf der Fläche F da neben der gesicherten öffentlichen Erschließung durch den Grenzweg und die Straße 538 die innere Erschließung der „Privaten Dauerkleingärten“ sowie der „Privaten Eigentümergärten“ über die vorhandene zentrale innere Erschließung geregelt ist. Reduzierung der Fläche F auf ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zwischen der vorhandenen Fussgängerbrücke an der Straße 538 und dem Grenzweg zur Sicherung einer öffentlichen Verbindung zwischen den beiden öffentlichen Straßenverkehrsflächen. Herausnahme der Rechte auf den Flächen A, B und D auf Grund der Geltungsbereichsreduzierung und der nicht erforderlichen Regelung der vorhandenen inneren Erschließung. Anpassung des Geh- und Fahrrechtes zugunsten der Benutzer und Besucher der angrenzenden Grundstücke und des Leitungsrechtes zugunsten der zuständigen Unternehmensträger auf der Fläche E an die vorhandene Situation. Ausweisung der vorhandenen Stichstraße vom Grenzweg als öffentliche Straßenverkehrsfläche Präzisierung des Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ in SO 1 und SO 2 (siehe Punkt 4.3.1) zur Regelung des Maßes der Überbauung unter Beachtung der unterschiedlichen Grundstücksgrößen. Präzisierung der überbaubaren Grundstücksflächen durch Ausweisung von Baufeldern in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ zur eindeutigen Regelung einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung innerhalb des Baugebietes unter Berücksichtigung der vorhandenen Situation. Herausnahme der textlichen Festsetzung zur Freihaltung der Uferbereiche zur Müggelspree und zu den Kanälen auf Grund der eindeutigen Ausweisung der überbaubaren Grundstücksfläche innerhalb der Sondergebiete SO 1 und SO 2 und Aufnahme der textlichen Festsetzung zur Regelung von Garagen, Stellplätzen und Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO mit Ausnahme von Anlagen im und am Gewässer im Sinne des Landeswassergesetzes auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen (siehe Punkt 4.3.1). 30 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 - - - - Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Aufnahme einer textlichen Festsetzung zur Beschränkung der Anzahl von Garagen und Stellplätzen innerhalb der Sondergebiete SO 1 und SO 2 (siehe Punkt 4.3.1). Konkretisierung und Anpassung der textlichen Festsetzung zur Befestigung der Wege und Zufahrten in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 sowie innerhalb der „Privaten Dauerkleingärten“ und „“Privaten Eigentümergärten“ (siehe Punkt 4.3.4). Ausweisung der vorhandenen Brückenbauwerke und in diesen Zusammenhang die Aufnahme von textlichen Festsetzungen zur Sicherung eines Geh- und Fahrrechtes zugunsten des Trägers der Straßenbaulast und der Allgemeinheit auf der Fläche A sowie die Sicherung einer zugänglichen Zone zur sachgerechten Bauwerksprüfung und Instandsetzung in einem Abstand von 1,5 m umlaufend um die Brückenbauwerke durch ein Gehrecht für den Träger der Straßenbaulast (siehe Punkt 4.3.3). Korrektur der nachrichtliche Übernahme „Überschwemmungsgebiet“ durch textliche Kennzeichnung auf der Planzeichnung anstelle der zeichnerischen Darstellung (siehe Punkt 4.3.5). 4.1.4 Erneute öffentliche Auslegung Die erneute öffentliche Auslegung gem. § 4a Abs. 3 BauGB erfolgte vom 15. November 2007 bis einschließlich 14. Dezember 2007. Innerhalb dieses Zeitraums wurde der Bebauungsplanentwurf XVI-77 vom 22. Juni 2000 mit dem Deckblatt vom 16. Oktober 2007 einschließlich Begründung vom Februar 2007 im Stadtplanungsamt Treptow-Köpenick, erneut öffentlich ausgelegt. Der Ort und die Dauer der öffentlichen Auslegung wurden vorher ortsüblich bekannt gemacht. Im Rahmen der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung äußerten sich 3 Bürger in schriftlichen Stellungnahmen zum Bebauungsplanentwurf XVI-77. In einer Stellungnahme wird den ausgelegten Unterlagen zugestimmt. Zwei der eingereichten Stellungnahmen enthalten weitere Hinweise und/oder Anregungen. Bezirksverband der Gartenfreunde Köpenick e.V. mit Schreiben vom 06.12.2007 Den ausgelegten Bebauungsplanunterlagen wird zugestimmt. Abwägung des Bezirks: Die Zustimmung wird zur Kenntnis genommen. Bürger 1 mit Schreiben vom 13.12.2007 Als Eigentümer des Grundstücks (Flur 127, Flurstück 915) wird die Ausweisung des Grundstücks als „Privater Eigentümergarten im Hinblick auf das östlich angrenzende „Wochenendhausgebiet“ (hier das Grundstück Grenzweg 1) als Änderung der bestehenden Situation bemängelt. Die folgenden Sachverhalte sind im Bebauungsplan zu berücksichtigen. Es wird angemerkt, das weder der vorhandene Gebäudebestand noch die Grundstücksgröße von 1.300 m2 kleingarten-typisch seien und somit nicht zur Erhaltung und Sicherung des Charakters gemäß B-Planziel beitragen. Auch sei das Grundstück nicht aus der Kleingartenanlage hervorgegangen sondern bereits seit mehreren Jahrzehnten als Wochenendgrundstück, weit vor Gründung der Kleingartenanlage, gepachtet worden (Dazu liegt als Anlage zum o.g. Schreiben ein Schriftstück vom 19.5.1977 betr. Verwalterwechsel dieses Grundstücks bei). Des Weiteren waren alle Personen sowie der Eigentümer nie Mitglied in einem entsprechenden Kleingartenverband oder –Verein. So gesehen wurde der Garten niemals in der für Kleingärten typischen Art und Weise bepflanzt. Im Wesentlichen beruft sich die Begründung für den „Privaten Eigentümergarten“ auf die zentrale Erschließung der Kleingartenanlage. Weder ist bspw. die Wasserversorgung oder Abwasserentsorgung zentral über die Kleingartenanlage geregelt noch erfolgt eine 31 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 gemeinschaftliche Nutzung von Bootshafen oder Vereinshaus. Lediglich der Zugang zum Grundstück muss aus Versäumnissen (keine Eintragung des Wegerechtes) über die Kleingartenanlage erfolgen. Es bestand aber vor Gründung der Kleingartenanlage eine Zufahrt über das benachbarte Grundstück. Erst nach Pachtung dieses Grundstücks durch die Dt. Volkspolizei gab es eine Einigung hinsichtlich eines weiter nördlich gelegenen Weges. Dieser Weg wurde auch durch die Mitglieder der Kleingartenanlage genutzt (Dazu liegt als Anlage zum o.g. Schreiben ein Schriftstück vom 29.5.1972 betr. Wegbenutzung bei). Erst mit Eigentumsveräußerungen nach 1991 ergab sich die für den Eigentümer gegenwärtige unbefriedigende Erschließung. Abwägung des Bezirks: Neben den vorhandenen historisch gewachsenen Kleingartenanlagen in diesem Bereich befinden sich gerade auch die ausgewiesenen „Privaten Eigentümergärten“ in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie sich auf Grund der unterschiedlich zu bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben nicht entspricht. Eines der wesentlichen Planungsziele in diesem Bereich stellt gerade die Sicherung der landschaftsräumlichen Eigenart unter Wahrung der naturräumlichen Potenziale und der damit im Zusammenhang gebietsprägenden Erholungsfunktion. Eine weitere Verdichtung durch bauliche Anlagen würde zu Lasten des zu sichernden Gebietscharakters führen. Auf Grund des Gebietscharakters einschließlich der Hochwassergefährdung soll generell eine Wohnnutzung im Plangebiet verhindert werden und die Wochendhausnutzung ausschließlich auf Bereiche mit entsprechender städtebaulicher Vorprägung östlich des Grenzweges bzw. auf bereits entsprechend vorgenutzten Flächen (Grenzweg 1 bis 3) beschränkt bleiben. Eine Ausweitung des Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Wochenhausgebiet“ auf das genannte Grundstück entspricht nicht den tatsächlich zu sichernden Gegebenheiten. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Bereich jenseits des Grenzweges der Bebauungszusammenhang fehlt. Der Nachweis, dass es sich in diesem Fall um ein genehmigtes Wochenendhaus handelt, wurde nicht erbracht. Die beigefügten Anlagen beinhalten lediglich Äußerungen bzw. regeln Erschließungsfragen, die in keinem Zusammenhang mit einer Genehmigung stehen. Der Eigenständigkeit des Grundstückes und seiner Nutzung gegenüber der angrenzenden Kleingartenanlage wird im Bebauungsplan durch die Ausweisung "Privater Eigentümergarten" bereits Rechnung getragen. Den Eigentümern ist damit eine größere Gestaltungsfreiheit der Gartenanlage gegeben. Die Flächen können eigenständig genutzt, verpachtet oder verkauft werden. Rechtmäßig errichtete bauliche Anlagen auf dem Grundstück unterliegen darüber hinaus dem Bestandsschutz. Bürger 2 mit Schreiben vom 14.12.2007 Durch anwaltliche Vertretung werden von dem Eigentümer, des innerhalb des ausgewiesenen Wochenendhausgebietes SO 1 liegenden Grundstückes folgende Einwendungen vorgebracht: Mängel bei der Abwägung bestehender privatrechtlicher und öffentlicher Interessen werden gerügt. Es sei keine ausreichende Zusammenstellung des Abwägungsmaterials vorgenommen worden und keine Anhörung des Eigentümers über die zukünftige Planung und Nutzbarkeit des Grundstückes erfolgt. Der Eigentümer plane eine Wohnnutzung des vorhandenen Gebäudes, welche ihm nunmehr entzogen worden sei. - In der Stellungnahme wird die auf dem Grundstück bestehende Situation als "Gemenge lage" beschrieben (Wochenendgrundstücke / Wohn- und Verwaltungsgebäude / Kleingärten). Die Planungsbehörde gehe von einer Trennung unverträglicher Nutzungen aus, welche nicht gegeben sei. Zur Lösung biete sich dagegen die Anwendung des Grundsatzes 32 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 der situationsbestimmten Abwägung als Ausformung des Gebots der Rücksichtnahme an. Da davon auszugehen sei, dass das Wohn- und Verwaltungsgebäude bereits vor den Kleingartenanlagen angesiedelt wurde, könne man eine respektierende Duldungspflicht derer ableiten, die sich in der Nähe legaler Wohnbauten ansiedeln. Da den Grundstücken des Eigentümers eine tatsächliche und plangebende Vorbelastung anhafte, sei es erforderlich gewesen, die besondere Situation mit der Zulässigkeit einer Wohnraumnutzung durch Festsetzung im Bebauungsplan zu berücksichtigen. - Der Bebauungsplan wirke enteignend, da die Nutzung des Gebäudes als Wohnung untersagt werde, sodass hinsichtlich des Wohn- und Verwaltungsgebäudes eine Wertlosigkeit eingetreten sei, die einer Enteignung gleich käme. - Es wird davon ausgegangen, dass der Eigentumsschutz im Rahmen der Abwägung nicht ausreichend berücksichtigt wurde, da sich der Entzug der baulichen Nutzung wie eine Teilenteignung auswirke. Der Bebauungsplan sei damit abwägungsfehlerhaft. Abwägung des Bezirks: Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden die öffentlichen und privaten Belange gerecht gegeneinander und untereinander abgewogen. Dabei erfolgte auch eine sach- und fachgerechte Zusammenstellung des Abwägungsmaterials. Die Einschätzung, es sei keine Anhörung des Eigentümers erfolgt wird nicht geteilt. Nicht zuletzt während der mehrstufigen Beteiligung im Rahmen des Bebauungsplanverfahren wurde der Öffentlichkeit und damit auch den betroffenen Grundstückseigentümern mehrfach Gelegenheit zur Äußerung und Stellungnahme gegeben. Darüber hinaus wurde dem Eigentümer im Zusammenhang mit dem einst erteilten Vorbescheid sowie im Vergleichsvertrag zur Bebauung und Nutzung des Grundstückes die beabsichtigte Planung dargestellt und erläutert. Die fachliche Einschätzung einer Gemengelagensituation im Bereich der betroffenen Grundstücke wird ebenfalls nicht geteilt und ist auch nicht Gegenstand der Aussagen der Begründung. Entsprechend gehen die Planungsziele hier auch nicht von einer Trennung unverträglicher Nutzungen aus, wie in der Stellungnahme beschrieben. Die Ausweisung und Abgrenzung der Nutzungsarten im Planungsgebiet erfolgt auf der Grundlage der in der Begründung ausführlich erläuterten Planungsabsichten und -ziele. Eine Wohnnutzung, welche über die Wochenendnutzung hinaus geht, steht den Grundzügen der Planung entgegen. Die Zulässigkeit einer Wohnnutzung durch Festsetzung im Bebauungsplan wird auch für das betroffene Grundstück abgelehnt. Durch das zuständige Fachamt wurde durch ein separates Verfahren bestätigt, dass baurechtlich Bestandschutz für die Nutzungsart Wohnen für das vorhandene Gebäude anzuerkennen ist. Im Ergebnis dessen wurde der Geltungsbereich des B-Planes mit BABeschluss vom 2.2.2010 um die dem bestandsgeschützten Wohngebäude zuzuordnenden Flurstücke 568 und 570 des Grundstückes Grenzweg 1 reduziert. Diese Reduzierung ist erforderlich, weil das Planungsziel der Ausweisung eines Sondergebietes „Wochenendhausgebiet“ auf der genannten Fläche nicht ohne Entschädigungsansprüche des Grundstückseigentümers umgesetzt werden könnte. Eine Entschädigung bzw. eine Übernahme des Grundstücks durch das Land Berlin liegt nicht im bezirklichen Interesse. Durch diese Reduzierung des Geltungsbereichs wird der vorhandene Gebietscharakter Wochenendhausgebiet sowie Dauerkleingärten/Eigentümergärten der Grundlage und Planungsziel des B-Plans XVI-77 ist, im Gegensatz zu einer theoretisch denkbaren Ausweisung als allgemeines Wohngebiet auf den genannten Flurstücken, nicht in Frage gestellt. INHALTLICHE ÄNDERUNGEN Aus dem Abwägungsergebnis der Beteiligung gemäß § 4a Abs. 3 BauGB sowie im Ergebnis der Prüfung des Bestandsschutzes für das vorhandene Gebäude auf dem Grundstück Grenzweg 1 wurde durch BA-Beschluss vom 2.2.2010 der Geltungsbereich des B-Plans XVI-77 um die dem bestandsgeschützten Wohngebäude zuzuordnenden Flurstücke 568 und 33 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 570 reduziert. Die überbaubare Grundstücksfläche in den benachbarten Flurstücken zur Entwicklung und Sicherung eines Wochenendhausgebietes wurde entsprechend angepasst. Weitere Änderungen ergaben sich nicht, so das gemäß der Grundzüge der Planung und die daraus formulierten Planungsziele das Bebauungsplanverfahren fortgeführt werden kann. 4.1.5 Zweite erneute öffentliche Auslegung / Erneute Beteiligung der Behörden Die erneute öffentliche Auslegung gem. § 4a Abs. 3 i.V.m. § 3 Abs. 2 BauGB erfolgte vom 6. April 2010 bis einschließlich 21. April 2010. Innerhalb dieses Zeitraums wurde der Bebauungsplanentwurf XVI-77 vom 22. Juni 2000 mit den Deckblättern vom 16. Oktober 2007 und 15. März 2010 einschließlich Begründung vom März 2010 im Stadtplanungsamt Treptow-Köpenick, erneut öffentlich ausgelegt. Der Ort und die Dauer der öffentlichen Auslegung wurden vorher ortsüblich bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 31. März 2010 wurden die Behörden gemäß § 4a Abs. 3 i.V.m. § 4 Abs. 2 BauGB erneut beteiligt. Sofern ihre Aufgaben durch den B-Plan berührt werden sollten, wurden sie um Stellungnahme bis zum 21. April 2010 gebeten. Im Rahmen der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung äußerte sich 1 Bürger schriftlich zum Bebauungsplanentwurf XVI-77. 5 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange äußerten ihre Bedenken bzw. Hinweise schriftlich. 13 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange teilten schriftlich mit, dass Sie von der Planung nicht betroffen sind bzw. gaben generelle Hinweise. Bürger 1 (Flurstück 915) Widerspruch gegen den B-Plan Gemäß Anlage B zum Bauschein 510/1957 wurde die Raumaufteilung u.a. Toilette, Küche, Aufenthaltsraum und Schlafraum genehmigt. Demnach wurde auch einer Wohnnutzung zugestimmt. Eine Dauernutzung wurde auch nicht ausgeschlossen. Die Festsetzung des B-Plans in diesem Bereich führt zu einer Wertlosigkeit des Objektes (Enteignung) Das Gefahrenpotential durch Hochwasser ist für dieses Objekt keinesfalls größer als für die benachbarte Baulichkeiten (Grenzweg 1) Die Ansiedlung erfolgte vor der Gründung der Kleingartenanlagen Bauliche Anlagen unterliegen einem Bestandsschutz, das gilt auch für genehmigte Nutzungen (Berufung auf § 14 GG) Das Objekt verfügt auch über eine Vorprägung, die im B-Plan zu berücksichtigen ist. Mit der Festsetzung „Private Eigentümergärten“ ist der B-Plan betr. des Objektes abwägungsfehlerhaft, privatrechtliches Interesse wird nicht in ausreichendem Maß berücksichtigt. Abwägung des Bezirks: Es gibt keinen behördlich genehmigten Bestandsschutz für ein Wohngebäude. Der als Kopie nachgereichte Bauschein 510/1957 bezieht sich eindeutig auf die Umbau- und Instandsetzungsarbeiten an einem Wirtschaftsgebäude und nicht auf ein Gebäude, das der Wohnnutzung dient. Dieser Bauschein weist auch keine Zustimmungerklärung / Genehmigung für eine derartige Wohnnutzung aus. Zudem kann eine solche Zustimmung auch nicht aus einer Darstellung zur Raumaufteilung hergeleitet werden. Das Gebäude ist nach wie vor nur als Wirtschaftsgebäude genehmigt. Die Erschließung des Flurstückes erfolgt über ein Geh- und Fahrrecht über die Kleingartenanlage „Müggelspreeufer“. 34 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Dafür lastet auf den Flurstück eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit zugunsten der Stadt Berlin. Danach darf u.a. das Flurstück nur sportlich und gärtnerisch genutzt werden und errichtete Baulichkeiten dienen gerade keinen Dauerwohnzwecken. Eines der wesentlichen Planungsziele in diesem Bereich, die im Übrigen nicht den Bestandsschutz ignorieren, strebt gerade die Sicherung der landschaftsräumlichen Eigenart unter Wahrung der naturräumlichen Potenziale und der damit im Zusammenhang gebietsprägenden Erholungsfunktion. Eine weitere Verdichtung durch bauliche Anlagen würde zu Lasten des zu sichernden Gebietscharakters führen. Auf Grund des Gebietscharakters einschließlich der Hochwassergefährdung, die das gesamte Plangebiet betrifft, soll generell eine Wohnnutzung im Plangebiet verhindert werden und die Wochenendhausnutzung ausschließlich auf Bereiche mit entsprechender städtebaulicher Vorprägung durch die planvoll historische Parzellierung sowie deren Ausrichtung zur öffentlichen Straßenverkehrsfläche (östlich sowie auf bereits entsprechend vorgenutzten Flächen (Grenzweg 1 bis 3) beschränkt bleiben. Neben den vorhandenen historisch gewachsenen Kleingartenanlagen in diesem Bereich befinden sich gerade auch die ausgewiesenen „Privaten Eigentümergärten“ im Gegensatz dazu in einem landschaftlichen Freiraumzusammenhang, der in den übergeordneten Planungen des Landes Berlin (FNP Berlin) und des Bezirkes planungsrechtlich auch weiterhin gesichert werden soll, auch wenn sie auf Grund der unterschiedlich zu bewertenden zum Teil historisch begründeten baulichen Veränderungen den Maßgaben nicht entspricht. Eine Ausweitung des Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ auf das genannte Flurstück entspricht somit nicht den tatsächlich zu sichernden Gegebenheiten. Eine Beurteilung nach § 34 BauGB kommt hier nicht in Betracht, da diesem Bereich jenseits des Grenzweges der Bebauungszusammenhang und die Ortsteilqualität fehlt. Der Eigenständigkeit des Flurstückes und seiner Nutzung gegenüber der angrenzenden Kleingartenanlage wird im Bebauungsplan durch die Ausweisung "Privater Eigentümergarten" bereits Rechnung getragen. Den Eigentümern ist damit eine größere Gestaltungsfreiheit der Gartenanlage gegeben. Die Flächen können in diesem Sinn eigenständig genutzt, verpachtet oder verkauft werden. Der bauordnungsrechtliche Bestandsschutz, der nur das genehmigte Bauwerk erfasst, wird durch den Bebauungsplan XVI-77 nicht in Frage gestellt. Eine Wohnnutzung wird aus dem o.g. Bauschein nicht rechtmäßig begründet / genehmigt, sie entspricht auch nicht der eingetragenen Grunddienstbarkeit und ist daher auch nicht im Zusammenhang mit dem bestandsschutzgeschützten Gebäude gesichert. Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz; II D Gegen die Planungsziele bestehen keine Bedenken. „...angestrebte(s) Ziel einer weiteren Verdichtung entgegenzuwirken wird auch aufgrund der Lage im überschwemmungsgefährdeten Bereich begrüßt.“ Hinweis auf europarechtliche Regelungen zum Hochwasserschutz und der Umsetzung in nationales Recht (Wasserhaushaltsgesetz – WHG) sowie zu beachtende Fristen. Verweisung auf § 38 WHG, wonach Gewässerrandstreifen u.a. der Erhaltung und Verbesserung der ökologischen Funktionen dienen und von den Eigentümern u. Nutzungsberechtigten zu erhalten sind. 35 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Es wird gebeten zu prüfen, ob eine Begrenzung der baulichen Nutzung [zu den Gewässern] auch im Bereich der Kleingärten vorgenommen werden kann. Vor dem Hintergrund einer Hochwassergefährdung wird darum gebeten zu prüfen, ob die Niederschlagsentwässerung des Plangebietes bereits heute im Rahmen der „normalen“ jährlichen meteorologischen Schwankungen im Bestand gesichert ist. Hinweis auf Gefährdung durch undichte Abwassersammelgruben und deren Kontrolle (Zuständigkeitsregelung). Abwägung des Bezirks: Durch ein Nachzeichnen der bislang ausgeübten Nutzung ergibt sich das Nutzungsmaß nach den Maßstäben bauleitplanerischer Festsetzungen. Aufgrund des Hinweises kann keine Abschätzung zu den Hochwasserrisiken erfolgen; dies bleibt den fachgesetzlichen Bewertungen (Vorschriften) vorbehalten. Es ist jedoch anhand der im Gesetz verwendeten Terminologie erkennbar, dass eine Einstufung als „überschwemmungsgefährdeter“ Bereich einerseits unspezifisch ist und auch aus sich heraus noch keine Rechtsfolgen zu begründen vermag Durch die Planung wird keinen Verstößen gegen diese Norm Vorschub geleistet und die ebd. aufgeführten Verbotstatbestände bleiben durch die Bauleitplanung unberührt. Kleingärten sind per se keine Baugebiete, weshalb sich derartige Regelungen aus städtebaulichen Gründen von selbst verbieten Aus dem Umstand, dass Teile des Plangebietes nur einen geringen Flurabstand (Abstand zwischen Mittelwasserlinie und Geländeoberkante) aufweisen, lassen sich keine Anhaltspunkte für notwendige Beschränkungen bzgl. der Nutzungsfähigkeit der Grundstücke ableiten. Nachweis über die Dichtigkeit obliegt den jeweiligen Nutzern / Eigentümern – Kontrollen hierzu werden im Rahmen der jeweiligen Zuständigkeiten sowie nach Maßgabe rechtlichen Anforderungen durchgeführt Senatsverwaltung für Stadtentwicklung; I B Der FNP stellt für den Bereich Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingärten und Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung sowie einen uferbegleitenden Grünzug dar. Die vorgesehene Festsetzung eines Sondergebietes mit der Zweckbestimmung Wochenendhausgebiet westlich des Grenzweges wird als räumliche Konkretisierung der im FNP erfolgten Abgrenzung zwischen Grün- und Wohnbaufläche („Grenzkorrektur“) begründet. Unter Bezugnahme auf die AV-FNP Nr. 11.3.5 können kleinere Wochenendhausgebiete aber ausnahmsweise auch aus Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingärten entwickelt werden, wenn das übergeordnete Ziel der Erhaltung und Entwicklung der dargestellten Freifläche Rechnung getragen wird. Es wird empfohlen, die Begründung noch zu ergänzen bzw. zu präzisieren. Abwägung des Bezirks: Wird berücksichtigt. Bundesanstalt für Immobilienaufgaben, Direktion Berlin Korrektur Punkt 2.8 der Begründung: Ein Teil der Fläche des Flurstückes DE 0515/127/84 TW mit 1850 ist im Eigentum des Bundes und ist an den Bezirksverband der Gartenfreunde Köpenick Treptow vermietet. Die Bundeswasserstraßenverwaltung hat diese Fläche an die BIMA abgegeben. Allerdings ist die Bezeichnung im Grundbuch gleichgeblieben. 36 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Abwägung des Bezirks: Wird zur Kenntnis genommen. Wasser- und Schifffahrtsamt Berlin Hinweis: Die weiß dargestellten Uferflächen der WSV des Bundes werden als planfestgestellte Bundeswasserstraße dargestellt. In der Legende finden sich diese Flächen aber nicht als nachrichtliche Übernahme. Nur die Wasserfläche wird in der Form in der Legende dargestellt. Dies ist für die weißen Flächen zu ergänzen. Abwägung des Bezirks: Dadurch das diese Uferflächen in der Planzeichnung als „planfestgestellte Bundeswasserstraße“ dargestellt und ausgewiesen sind, erübrigt sich eine weitere Darstellung in der Legende. BA Treptow-Köpenick, Umwelt- und Naturschutzamt Hinweise mit der Bitte um Korrektur: Seite 6: „Berliner Altlastenverdachtsflächenkataster“ durch „Bodenbelastungskataster des Landes Berlin“ ersetzen Seite 7: Die Aussagen im letzten Abschnitt im ersten Satz ist so nicht korrekt. Der letzte Absatz sollte ersetzt werden durch: „Die natürlichen Böden im Planungsgebiet weisen eine überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit im Mittel der fünf Bodenfunktionen (Summe der Einzelbewertungen > 10) auf, die es zu erhalten gilt. Seite 10: Der Satz unter Landschaftsbild und Erholung „Besonders wassernahe Grundstücke mit einem eigenem Bootsliegeplatz besitzen einen großen Wert für die individuelle Erholung.“ Sollte gestrichen werden. Diese Aussage vermittelt u.U. dass jedem Anlieger ein Bootssteg zusteht (erforderliche umfassende Prüfung gem. Berliner Wassergesetz). Seite 40: Die Aussage „Ferner muss zur Reinhaltung des Grundwassers und der oberirdischen Gewässer die unschädliche Beseitigung der Abwässer und festen Abfallstoffe, hier mittels Dreikammergruben gewährleistet sein, eine Maßnahme, die in der Bauordnung Berlin geregelt ist.“ ist nicht korrekt. In der BauO Berlin ist unter § 45 geregelt, dass Kleinkläranlagen und Abwassersammelbehälter wasserdicht und ausreichend groß sein müssen. Gemäß dem Wasserhaushaltsgesetz und dem Berliner Wassergesetz ist Abwasser so zu beseitigen, dass das Wohl der Allgemeinheit nicht beeinträchtigt wird. Es gelten für die Errichtung und den Betrieb von Abwasseranlagen die allgemein anerkannten Regeln der Technik. Der Begriff „Dreikammersammelgrube“ ist zu ersetzen durch abflusslose Abwassersammelgruben, die dem Stand der Technik entsprechen; sowie ergänzen, dass dies in der BauO Berlin und im Berliner Wassergesetz geregelt ist. Abwägung des Bezirks: Wird berücksichtigt. 37 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Vattenfall Europe Business Services GmbH Stellungnahme vom 19.04.2010: Im Plangebiet befinden sich Kabelanlagen und eine Netzstation N 3092. Die Leitungsrechte für die im beigefügten Plan gekennzeichneten Anlagen müssen gesichert werden. Stellungnahme vom 04.08.2010: Es wird auf eine Sicherung der Freileitungsanlagen im Bereich des B-Plans XVI-77 wie in der Stellungnahme vom 19.04.2010 dargelegt, verzichtet. (In der Stellungnahme erfolgt detailliert die Darlegung, dass die im Geltungsbereich des B-Plans vorhandenen Leitungen grundbuchrechtlich bereits gesichert sind. Es erfolgte auch der Hinweis auf die Niederspannungsanschlussverordnung –NAV)) Abwägung des Bezirks: Wird zur Kenntnis genommen. Berliner Wasserbetriebe Im Plangebiet befinden sich keine Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen. Die Trinkwasserversorgung erfolgt über Eigenwasserversorgung (Brunnen). Auf Grund der topografischen Situation ist ein Anschluss über ein Freigefällesystem an den Schmutzwasserkanalisation in der Fürstenwalder Allee nicht möglich. Eine schmutzwasserseitige Erschließung ist, wenn erforderlich, nur über ein Sonderentwässerungsverfahren möglich. Das Niederschlagswasser ist zur Versickerung zu bringen. Baumaßnahmen sind derzeit nicht geplant. Abwägung des Bezirks: Wird zur Kenntnis genommen. WGi (im Auftrag der NBB Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg mbH & Co KG) Es bestehen zur Zeit keine Planungen. Hinweis: Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen festzustellen. Eine Versorgung des Plangebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Abwägung des Bezirks: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung; X Keine konkrete Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln (ein Vorhandensein kann aber nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden), Hinweise auf Berliner Straßengesetz, Beleuchtung, Straßenausbaubeitragsgesetz Abwägung des Bezirks: Wird zur Kenntnis genommen. Von folgenden Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange wurden schriftlich keine Bedenken geäußert: 38 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 BSR Vattenfall Europe Wärme AG Senatsverwaltung für Finanzen; I D IHK Berlin Gemeinsame Landesplanungsabteilung; GL 5.21 BVG Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Landesforstamt Senatsverwaltung für Stadtentwicklung; VII B Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen Da im Ergebnis der zweiten erneuten öffentlichen Auslegung keine Änderungen hinsichtlich der verfolgten Planungsaussagen des B-Plans XVI-77 vorliegen, kann das Planverfahren weitergeführt und zur Festsetzung vorbereitet werden. 39 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 4.2 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Begründung der einzelnen Festsetzungen 4.2.1 Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet” Art und Maß der baulichen Nutzung Die vorhandenen Wochenendhausgebiete westlich und östlich des Grenzweges inklusive des leerstehenden Grundstückes Grenzweg 1 werden jeweils als ”Sondergebiet, das der Erholung dient” mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ gemäß § 10 BauNVO ausgewiesen (SO-1 und SO-2). Das Wochenendhausgebiet dient nach seiner Zweckbestimmung zum zeitlich begrenzten Aufenthalt an den Wochenenden, in den Ferien (im Urlaub) oder in sonstiger Freizeit in landschaftlich bevorzugter Gegend. Der Aufenthalt kann sich auch auf einen längeren Zeitraum erstrecken, beispielsweise bei einer Familie mit noch nicht schulpflichtigen Kindern auf die Sommermonate. Zulässig sind Wochenendhäuser. Die Wochenendhäuser sind aufgrund ihrer Lage, Größe, Ausstattung, Erschließung und Versorgung für den Erholungsaufenthalt geeignet und dazu bestimmt, einem wechselnden Personenkreis zur Erholung zu dienen. Der Begriffsinhalt des Wochenendhausgebietes wird dadurch mitbestimmt, dass die landschaftlichen Gegebenheiten nicht nur bei der Festsetzung der zulässigen Grundflächen der Wochenendhäuser zu berücksichtigen sind, sondern bereits bei der Festsetzung des Gebietes zu beachten sind. Gemäß § 16 Abs. 2 BauNVO kann im Bebauungsplan das Maß der baulichen Nutzung u.a. durch die Grundflächenzahl (GRZ) oder die Größe der Grundfläche der baulichen Anlage festgesetzt werden. Zur Begrenzung der Bodenversiegelung bietet es sich an, eine maximal zulässige Grundfläche für die baulichen Anlagen festzusetzen, da bekannt ist, welche Grundfläche für die Errichtung von gängiger Wochenendhäusern inklusiv der notwendigen Nebenanlagen benötigt wird. Eine Differenzierung in zwei Sondergebiete SO-1 und SO-2 resultiert aus der Verknüpfung der Größe der Grundfläche der baulichen Anlage mit einer festgesetzten Mindestgrundstücksgröße. Aufgrund der vor Ort vorhandenen Grundstücksgrößen sind Mindestgrößen von 400 m² nicht in allen Teilbereichen zu realisieren. Für das Sondergebiet SO-2 (Grundstücke Grenzweg 80 bis Grenzweg 84) erfolgt deshalb eine Herabstufung sowohl der Grundfläche der baulichen Anlage als auch der zulässigen Mindestgrundstücksgröße. Die festgesetzte zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser richtet sich nach der besonderen Eigenart des Gebietes. Die BauNVO hat für die Grundfläche von Wochenendhäusern kein einheitliches Höchstmaß bestimmt, weil die Eigenart der Wochenendhausgebiete zu unterschiedlich ist. In § 17 Abs. 1 BauNVO ist lediglich eine Obergrenze der GRZ von 0,2 bestimmt. Mit der Festsetzung der Mindestgröße der Baugrundstücke soll in Verbindung mit einer textlichen Festsetzung einer maximalen Grundfläche der baulichen Anlage sichergestellt werden, dass die Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO, die für Wochenendhausgebiete mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 angegeben ist, nicht überschritten wird. Mit einer maximalen Grundfläche für das Wochenendhaus von 60 m2 zzgl. 15 m2 Terrasse bei einer Grundstücksgröße von 400 m2 bzw. von 50 m2 zzgl. 15 m2 Terrasse bei einer Grundstücksgröße von 350 m2 wird eine GRZ von ca. 0,2 erreicht. 40 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Für das Maß der baulichen Nutzung ist die Bebauung unter Berücksichtigung der Besonderheit der landschaftlichen Prägung maßgeblich. Damit sich die Baukörper in das Orts- und Landschaftsbild einfügen, soll die maximale Größe der Baulichkeiten festgesetzt werden: 2 2 die zulässige Grundfläche der Wochenendhäuser darf max. 60 m bzw. 50 m betragen zusätzlich ist die Realisierung einer nicht überdachten Terrasse oder einer offenen 2 Laube mit einer Grundfläche von weiteren 15 m zulässig. Unter Berücksichtigung des hochwertigen landschaftsräumlichen Charakters des Gebietes und der Grundwasser- und Oberflächenwasserverhältnisse wird die maximale Größe der Wochenendhäuser festgesetzt: Im Sondergebiet SO 1 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ darf die 2 2 zulässige Grundfläche eines Wochenendhauses 60 m pro 400 m Mindestgrundstücksgröße nicht überschreiten. Zusätzlich zu dieser Grundfläche ist die Realisierung einer nicht überdachten Terrasse oder offenen Laube mit einer Grundfläche von weiteren maximalen 15 m2 zulässig. Im Sondergebiet SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ darf die zulässige Grundfläche eines Wochenendhauses 50 m2 pro 350 m2 Mindestgrundstücksgröße nicht überschreiten. Zusätzlich zu dieser Grundfläche ist die Realisierung einer nicht überdachten Terrasse oder offenen Laube mit einer Grundfläche von weiteren maximalen 15 m² zulässig. (Textliche Festsetzungen Nr. 1 und Nr. 7 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 10 Abs. 3 und § 19 Abs. 2 BauNVO sowie § 9 Abs.1 Nr. 3 BauGB) Die angegebenen Höchstwerte liegen innerhalb der Grenzen bewährter, städtebaulicher Erfahrungswerte anderer Wochenendhausgebiete in Deutschland, die ausschließlich der Erholung dienen Die Höhe baulicher Anlagen soll ein Geschoss betragen bzw. soll eine Firsthöhe von 3,5 m über vorhandener Geländeoberfläche nicht überschreiten. In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung ”Wochenendhausgebiet” dürfen bauliche Anlagen eine Firsthöhe von 3,5 m über vorhandener Geländeoberfläche nicht überschreiten. Dies gilt nicht für technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsrohre. (Textliche Festsetzung Nr. 2 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2, Ziffer 4 BauNVO) Die Geländehöhen im Geltungsbereich liegen im Mittel zwischen 32,7 m und 33.3 m über NHN. Da das Gelände vom Norden in Richtung Müggelspree fällt, ist eine eindeutige Bezugsgröße (NHN) nicht festsetzbar. Die jeweilige vorhandene Geländeoberfläche wird im Rahmen des jeweiligen Antragsverfahrens bezogen auf die maximal zulässige Firsthöhe von 3,50 m geprüft. Die Beschränkungen der maximal zulässigen Grundfläche und Gebäudehöhe der Wochenendhäuser entsprechen stadtgestalterischen Erfordernissen und dienen dem Erhalt und zugleich der Gestalt des Orts- und Landschaftsbildes gemäß § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 4 BauGB. Gleichzeitig wird damit den Belangen des Naturschutzes und der Landschaftspflege gemäß § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 7 BauGB entsprochen. Darüber hinaus bedingt die zulässige Art der Bodennutzung unter Berücksichtigung der Eigenart des Gebietes, insbesondere der hydrologischen Situation, ebenso Regelungen hinsichtlich der Zulässigkeit baulicher Vorkehrungen gegenüber äußeren Einwirkungen. Da sich die Geländehöhen innerhalb des Plangebietes im Mittel zwischen 32,7 m und 33,7 m 41 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 über NHN und damit nur bereichsweise über dem seitens der Wasserbehörde angegebenen höchsten Grundwasserstand von 33,2 m über NHN bewegen, ist den Nutzern die Möglichkeit zu eröffnen, auch für diesen Fall in geeigneter Weise Vorsorge zu treffen. Dem wird hinsichtlich der absoluten Höhenbegrenzung dadurch Rechnung getragen, dass nicht auf die jeweilig vorhandene Geländeoberkante (GOK) des Baugrundstücks abgestellt wird, sondern vielmehr Sicherheiten von bis zu 0,5 m gegenüber dem HGW und bis zu 1,3 m gegenüber dem langjährigen Mittel (abgeleitet vom Flusswasserstand) eingeräumt werden. Durch den Rückgriff auf diesen Bezugspunkt mit 33,7 m über NHN, welcher sich rechnerisch aus der maximalen Firsthöhe und fiktiver, da nicht festgesetzter Geländeoberfläche ergibt, eröffnen sich bautechnische Möglichkeiten zur Gefährdungsreduzierung (Abdichtung, Aufschüttung zu Vergrößerung des Flurabstandes, Aufständerung). Für die dem Gewässer zugewandten Teile der Baugrundstücke ergeben sich bei einer naturnahen Ausformung ein gegliederter Querschnitt (doppeltes Trapezprofil) und von daher bleibt der Charakter einer Flusstalniederung in jedem Fall erkennbar und gewahrt. Bauweise, überbaubare Grundstücksfläche Außer den Anforderungen an den Standort aus allgemeiner städtebaulicher Sicht sind insbesondere die Belange des Umweltschutzes, vor allem des Natur- und Landschaftsschutzes im weitesten Sinn, also einschließlich des Gewässerschutzes sowie Belange der Sicherheit und Gesundheit bei der Festsetzung von Erholungsgebieten zu berücksichtigen. Hierzu gehören auch Regelungen bezüglich der Freihaltung der Uferbereiche von Gewässern, die sich darüber hinaus aus gesamtstädtischen Zielsetzungen ableiten lassen (FNP Berlin, LaPro). (1) Wochenendhäuser sind als allseitig freistehende Einzelhäuser in offener Bauweise zu errichten. (2) Der Uferstreifen ist von Bebauung freizuhalten (mit Ausnahme von Anlagen im und am Gewässer, wie z. B. Bootsstege). (3) Für bauliche Anlagen ist ein Abstand von mindestens 3,0 m bis zur Straßenbegrenzungslinie bzw. den Flächen C und E (Vorgartenzone) einzuhalten. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch Baugrenzen definiert. Die Baugrenzen werden im Abstand von 3,0 m zu den Straßenbegrenzungslinien bzw. zu den durch die Flächen C und E gesicherten Erschließungswegen in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 festgesetzt. Dadurch wird unter Berücksichtigung der bestehenden Baustruktur eine einheitliche Vorgartenzone bei gleichzeitiger Sicherung einer entsprechenden Bebaubarkeit der Grundstücke gesichert. Für bauliche Anlagen entlang der Müggelspree ist ein gemittelter Abstand von ca. 30,0 m bis zur Uferkante der Müggelspree einzuhalten und durch Ausweisung einer Baugrenze planerisch gesichert. Aufgrund des variierenden Verlaufes der Uferböschung wurden zur Festlegung der Baugrenze Bezugspunkte, die sich aus der vorhandenen Bebauungsstruktur ergeben, festgesetzt. Hierdurch kann eine weitgehend bestandsorientierte städtebauliche Arrondierung des vorhandenen Siedlungsbildes erfolgen, die im Sinne der übergeordneten Planungsziele weitere Entwicklungen für attraktive Freizeit- und Erholungsnutzung zulässt. Der Uferstreifen entlang der Kanäle ist in einer Breite von 5,0 m von Bebauung freizuhalten. Diese sind zur Sicherung des hochwertigen landschaftsräumlichen Charakters des Gebietes grundsätzlich von Gebäuden und baulichen Anlagen freizuhalten. Ausnahme bilden hierbei die Anlagen im und am Gewässer, wie z.B. Bootsstege, deren Errichtung auf der Grundlage des Berliner Wassergesetz (BWG) geregelt wird. 42 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Stellplätze und Garagen sind in Sondergebieten nur für den durch die zugelassene Nutzung verursachten Bedarf nach § 12 Abs. 2 BauNVO zulässig. Ferner sind Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen gemäß § 14 Abs. 1 BauNVO auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung ”Wochenendhausgebiet” sind Garagen und Stellplätze sowie Nebenanlagen in Sinne des § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung mit Ausnahme von Anlagen im und am Gewässer im Sinne des Landeswassergesetzes auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. (Textliche Festsetzung Nr. 8 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr. 2 und 10 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 6 BauNVO, Berliner Wassergesetz (BWG)) In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ ist je Grundstück nur ein Stellplatz oder eine Garage zulässig. (Textliche Festsetzung Nr. 10 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr. 4 BauGB i.V. mit § 12 Abs. 2 und Abs. 6 BauNVO) Darüber hinaus wird durch die Textliche Festsetzung Nr. 10 der bedarfsgerechte und gebietsverträgliche Umfang an Anlagen für den ruhenden Verkehr innerhalb des Wochenendhausgebietes festgesetzt. Wesentliches planerisches Ziel ist es, innerhalb des Wochenendhausgebietes die landschaftsbezogene Freizeit- und Erholungsnutzung durch eine weitgehende Sicherung von zusammenhängenden und grundstücksübergreifenden privaten Frei- und Gartenflächen sicher zu stellen. Hierzu ist die Errichtung der o.g. baulichen Anlagen auf ein Minimum zu reduzieren. Durch diese Festsetzungen sowie die Ausweisung von Baugrenzen erfolgt darüber hinaus eine Offenhaltung von Uferbereichen als Retentions- und Freiräume und hinsichtlich des ökologischen und hydrologischen Funktionsgefüges eine erhebliche und nachhaltige Stärkung. Lediglich Anlagen in und an Gewässern können zugelassen werden, da sie dem Ziel des Erhalts von durchlässigen Uferbereichen nicht entgegenstehen und zudem dem Charakter des Erholungsgebietes am Wasser entsprechen. 4.2.2 Grünfläche mit den Zweckbestimmungen „Private Dauerkleingärten“ und „Private Eigentümergärten“ Die kleingärtnerische Bodennutzung sowie der Eigentümergarten stellen eine andere Form der Erholungsnutzung im Plangebiet dar. Zum einen bietet sie als Ersatz für fehlende Hausgärten ein reiches Betätigungsfeld im Sinne einer aktiven Freizeitgestaltung und beschäftigung für bestimmte Personengruppen (soziale Bedeutung). Dies wird gesellschaftlich auch weitgehend anerkannt. Zum anderen haben Kleingärten auch aus ökologischer Sicht eine wichtige ergänzende Funktion bei der Versorgung der Bevölkerung mit Grün- und Freiflächen. Im Bezirk Treptow-Köpenick besteht weiterhin eine große Nachfrage an Kleingartenparzellen. Dieser Bedarf dokumentiert sich in einer beim Bezirksverband der Gartenfreunde Berlin-Köpenick e.V. geführten „Warteliste“ für die Übernahme einer Kleingartenparzelle zur Pacht. Die Parzellen der beiden Kleingartenanlagen „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“ sind z. Zt. vollständig verpachtet und sind auf Grund ihrer örtlichen Lage besonders gefragt. Die bestehenden privaten Dauerkleingartenanlagen sollen mit der Festsetzung als Grünfläche planungsrechtlich gesichert werden, sie werden als Grünfläche gemäß § 9 Abs. 15 BauGB mit der Zweckbestimmung ”Private Dauerkleingärten” festgesetzt. 43 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Innerhalb bzw. in den Randbereichen der beiden Kleingartenanlagen befinden sich an gegenwärtig sieben Standorten Eigentümergärten, die sich mit ihrer Bebauungs- und Flächennutzungsstruktur sowie ihrer nutzungsrechtlichen Regelung komplett in das sonstige Umfeld integrieren. Die Erschließung erfolgt dabei von den öffentlichen Straßenverkehrsflächen (Grenzweg und Straße 538) über die vorhandene zentrale Erschließung der Kleingartenanlagen „Kuckucksnest“ und „Müggelspreeufer“. Diese Gleichartigkeit der Rahmenbedingungen rechtfertigt somit die grundsätzliche Festsetzung als Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Privater Eigentümergarten“. Wesentlicher Unterschied der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Privater Eigentümergarten“ zur Zweckbestimmung "Private Dauerkleingärten" ist es, dass sie hinsichtlich des Verpachtungszwanges und entsprechender Vorgaben bezüglich Art und Weise der Bepflanzung im Zusammenhang mit der kleingärtnerischen Nutzung nicht den Restriktionen des BKleingG unterliegen. Den Eigentümern ist damit eine größere Gestaltungsfreiheit der Gartenanlage gegeben und die Flächen können eigenständig genutzt, verpachtet oder verkauft werden. Art und Maß der Nutzung (1) Die Dauerkleingärten dienen zu Zwecken der Erholung ausschließlich der kleingärtnerischen Nutzung. (2) In den privaten Dauerkleingärten dürfen nur eingeschossige Lauben errichtet werden, die nicht Wohnzwecken dienen. (3) Gemeinschaftliche Einrichtungen wie Wege, Stellplatzanlagen und Spielflächen sind zulässig. (4) Ein eingeschossiges Vereinshaus, das mit der Zweckbestimmung ”Private Dauerkleingärten” in Einklang steht, kann zugelassen werden. In diesem Zusammenhang und unter Berücksichtigung des zu bewahrenden Gebietscharakters werden die im Gebiet vorhandenen privaten Eigentümergärten, die ebenso ausschließlich der Erholung dienen, hinsichtlich Maß der Nutzung den Dauerkleingärten angepasst. Bei den vorhandenen Kleingartenanlagen handelt es sich um privat genutzte Grünanlagen mit einer kleingärtnerischen Nutzung im Sinne des § 1 Bundeskleingartengesetz (BKleingG). Die zulässige Grundfläche der Lauben in den ”Privaten Dauerkleingärten” darf 24 m² nicht überschreiten. Die Zulässigkeit von Lauben als Bestandteil solcher Anlagen bis zu einer Grundfläche bis 24 m² werden demgegenüber in § 3 Abs. 2 BKleingG definiert. In den Grünflächen mit den Zweckbestimmungen ”Private Dauerkleingärten” und „Private Eigentümergärten“ dürfen nur eingeschossige Lauben errichtet werden, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Grundfläche einschließlich Nebenanlagen wie Kleintierstall, Abort, geschlossene Veranda, Geräteraum und überdachter Freisitz 24 m2 nicht überschreitet. Eingeschossige Vereinshäuser, die mit der Zweckbestimmung im Einklang stehen, können zugelassen werden. (Textliche Festsetzung Nr. 3 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr.15 BauGB) Mit dieser Textlichen Festsetzung wird die kleingärtnerische Ausweisung präzisiert und gesichert. Der Regelung für die Größe der Laube liegt der Gedanke zu Grunde, dass Lauben der kleingärtnerischen Nutzung dienen und dem Kleingärtner auch einen vorübergehenden Aufenthalt ermöglichen. Die Nutzung der Laube besteht sowohl in der Aufbewahrung von Geräten für die Gartenbearbeitung und von Gartenerzeugnissen als auch in kurzfristigen Aufenthalten des Kleingärtners und seiner Familie aus Anlass von Arbeiten oder Erholung im Garten. Als 44 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 kurzfristigen Aufenthalt dürfen auch gelegentliche behelfsmäßige Übernachtungen des Kleingärtners und seiner Familienangehörigen in der Laube anzusehen sein. Gartenlauben dürfen jedoch nicht eine Ausstattung und Einrichtung haben, die zu einer regelmäßigen Wohnnutzung einladen. Nach § 3 Abs. 3 BKleingG gelten die Regelungen des Abs. 1 und 2 über die Größe des Kleingartens sowie über die Größe und Beschaffenheit der Gartenlaube auch für Eigentümergärten in der Kleingartenanlage, auf Grund der Sachnähe ist auf diese Regelungen zurückgegriffen worden. 4.2.3 Erschließung Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (Textliche Festsetzung Nr. 6 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr.11 BauGB) Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand des Bebauungsplans. Es erfolgt keine Aussage zur zukünftigen Gestaltung des Straßenraumes. Die im östlichen Teil des Plangebietes liegenden Wochenendhausgrundstücke sollen über den Grenzweg einschließlich der öffentlichen Stichstraße und die davon abzweigenden Anliegerwege erschlossen werden. Der vorhandene Abschnitt des Grenzweges innerhalb des Geltungsbereiches wird gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 als öffentliche Straßenverkehrsfläche mit Straßenbegrenzungslinien festgesetzt. Die Breite des Grenzweges soll gemäß der fachlichen Planung des bezirklichen Tiefbauamtes 10 m betragen. Die für die Verbreiterung des jetzigen Querschnitts der Straße erforderlichen Flächen befinden sich im wesentlichen im Eigentum des Landes Berlin und sind nach § 2 BerlStrG öffentlich gewidmetes Straßenland. Lediglich Teilflächen der Flurstücke 177 und 178 müssen für die Durchführung der Maßnahme erworben werden. Im Süden erfolgt auf Grund des Straßenendes eine dem Flurstück angepasste geringfügige Aufweitung der Verkehrsfläche (Wendebereich). Technische Infrastruktur Zur Versorgung des Gebietes mit Elektroenergie wird die Trafostation mit Grundstück am Grenzweg als Fläche für Versorgungsanlage festgesetzt. Zur ausreichenden Erschließung des Plangebietes gehört die Sicherstellung, dass Trinkwasser, d.h. hygienisch einwandfreies Wasser, auf dem Grundstück selbst, sowie hier über hauseigene Brunnen, vorhanden ist. Ferner muss zur Reinhaltung des Grundwassers und der oberirdischen Gewässer die unschädliche Beseitigung der Abwässer und festen Abfallstoffe, hier mittels abflussloser Abwassersammelgruben, die dem Stand der Technik entsprechen gewährleistet sein, eine Maßnahme, die in der Bauordnung Berlin und im Berliner Wassergesetz geregelt ist. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die Flächen der im Plangebiet vorhandenen Brücken des Grenzweges sowie der Fußgängerbrücke in Verlängerung der Straße 538 werden nachrichtlich übernommen und sind mit einem Geh- und Fahrrecht für den Träger der Straßenbaulast zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. 45 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Die Flächen G sind mit einem Geh- und Fahrrecht für den Träger der Straßenbaulast zugunsten der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (Textliche Festsetzung Nr. 11 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr.21 BauGB) Diese textliche Festsetzung gilt für die vorhandenen Brücken im Geltungsbereich und ist erforderlich, um sämtliche anliegenden Grundstücke erreichen zu können. Zur Unterhaltung der Brücken (Prüfungs- und Wartungsarbeiten) müssen die anliegenden Grundstücke in Abständen betreten werden. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, SenStadt HT II (Brückenunterhaltung) hat mit Schreiben vom 17.12.2002 auf die Erforderlichkeit der Belastung der privaten Grundstücke hingewiesen, da die sachgerechte Bauwerksprüfung und Instandsetzung ohne rechtliche Sicherung nicht möglich ist. Hierfür ist dem Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung Brückenunterhaltung, ein Gehrecht von 1,5 m umlaufend um die Brückenbauwerke auf privaten Grundstücken einzuräumen, das auch Verbindung zur öffentlich gewidmeten Straße hat. Die Flächen in einem Abstand von 1,5 m umlaufend um die Brückenbauwerke sind mit einem Gehrecht für den Träger der Straßenbaulast zu belasten. Dies gilt nicht für die festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen. (Textliche Festsetzung Nr. 12 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr.21 BauGB) Die Regelung gemäß § 41 BauGB, eine Fläche in einem Bebauungsplan mit einem Gehrecht zu belasten ist zulässig, wenn es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist, die Interessen der Eigentümer und der Allgemeinheit richtig abgewogen wurden, insbesondere die fremdnützige Belastung eines Grundstücks zumutbar ist, die zu belastende Fläche, das Recht mit dem die Fläche zu belasten ist und der Begünstigtenkreis abschließend im Bebauungsplan festgesetzt wird. Durch die Festsetzung eines Gehrechts nach § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB wird die Rechtsgrundlage geschaffen, die in Zusammenhang mit der Erschließung stehende notwendige Inanspruchnahme privater Grundstücke notfalls auch gegen den Willen des Eigentümers zu erzwingen. Die Rechte müssen z.B. über eine private Grunddienstbarkeit oder eine öffentlich-rechtliche Baulast nach Landesrecht geschaffen werden. Hierzu bedarf es der vertraglichen Einräumung (Grundbuchsicherung) oder bei Baulasten der notwendigen Erklärung gegenüber dem Bauordnungsamt und der Eintragung in das Baulastenverzeichnis. Die jeweilige Ausgestaltung der einzutragenden Gehrechte wird – soweit erforderlich – individuell durch eine beschränkte persönliche Dienstbarkeit durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vertraglich vereinbart. Sollten daraus Kosten entstehen, werden diese von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung übernommen. Die Flächen C und E in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ sind mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der anliegenden Grundstücke sowie einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. (Textliche Festsetzung Nr. 4 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr.21 BauGB) 46 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Der Anschluss der angrenzenden Wochenendhausgebiete westlich und östlich des Grenzweges wird durch ein Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der anliegenden Wochenendgrundstücken und einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger gesichert werden, die überwiegend eine rechtliche Sicherung bereits bestehender Gewohnheitsrechte, einschließlich Grunddiensbarkeiten darstellen. Die Leitungsrechte sind für die Sicherung einer zukünftig möglichen übergeordneten Medienerschließung erforderlich. Die Fläche F in der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. (Textliche Festsetzung Nr. 5 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.1 Nr.21 BauGB) Durch die Fläche F soll die öffentliche Verbindung zwischen der vorhandenen Fussgängerbrücke an der Straße 538 und dem Grenzweg gesichert werden. 4.2.4 Wasserschutz In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ und in den Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ und „Privater Eigentümergärten“ sind Befestigungen von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. (Textliche Festsetzung Nr. 9 auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs. 4 BauGB i.V. mit § 8 Abs. 4 Satz 3 NatSchGBln) Unter Beachtung der Lage des Plangebietes unmittelbar angrenzend an die Trinkwasserschutzzone (TWSZ) III B des Wasserwerkes Friedrichshagen wird eine Gestaltung von Wegen bzw. Wegen und Zufahrten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau festgesetzt, um die Beeinträchtigungen der Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes so gering wie möglich zu halten. Durch die Begrenzung des Versiegelungsgrades ist eine hohe Versickerungsrate von Niederschlagswasser sichergestellt. Nach § 1 Abs. 5 BauGB sind die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Außerdem hat diese Festsetzung eine positive Wirkung hinsichtlich der Minderung von Eingriffen in Natur und Landschaft. Der Ausschluss von Betonierungen, Asphaltierungen, Betonunterbau und Fugenverguss ist für die Grundstückseigentümer vertretbar, da sich weder Kosten erhöhen noch die Nutzungsfähigkeit des Grundstücks eingeschränkt wird. 4.2.5 Kennzeichnungen / Nachrichtliche Übernahmen Kennzeichnung - Überschwemmungsgefährdeter Bereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb von Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten (überschwemmungsgefährdeter Bereich) erforderlich sind. (Kennzeichnung auf der Rechtsgrundlage von § 9 Abs.5 Nr.1 BauGB) Das Gebot in § 1 Abs. 5 BauGB, nach dem die Bauleitplanung bestimmt ist, dazu beizutragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrund47 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 lagen zu schützen und zu entwickeln, fordert auch die planerische Auseinandersetzung mit den Gefahren von Hochwassern. Nach einschlägiger Rechtsprechung ist im Zusammenhang mit derartigen Gefahren im Rahmen der Abwägung zu ermitteln, mit welcher Häufigkeit Überschwemmungen stattfinden und mit welchen Hochwasserständen voraussichtlich zu rechnen ist (vgl. OVG Rheinland/Pfalz, Urteil vom 17.10.1990, BRS 50 Nr. 40). In der Detaildarstellung des hochwassergefährdeten Gebietes an der Müggelspree und NeuVenedig der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie (Sen SUT), Abt. IV A, vom Januar 1997 wurden für das Plangebiet entsprechende Daten ermittelt. Von Sen SUT, IV B 231 wird darauf hingewiesen, dass im Jahre 1946 am Pegel Köpenick ein Wasserstand von 33,14 m ü. NN gemessen wurde. Bei der Höhenlage von 32,4 m ü. NN bis 33,3 m ü. NN im Plangebiet und dem höchsten Grundwasserpegel von 33,2 m ü. NN muss das Plangebiet als stark hochwassergefährdet bezeichnet werden. Statistisch gesehen ist regelmäßig im Abstand von mehreren Jahrzehnten ein Überschwemmungsereignis im Umfang desjenigen vom Winter 1974/75 (Belegfotos E. Scheffler, OFM Berlin) zu erwarten. Aufgrund der Lage der Grundstücke im Überschwemmungsgebiet an der Müggelspree sind Hochwasserereignisse wie im Winter 1974/75 mit rd. 116 m2/s (gemessen an der Mühlendammschleuse) in der Lage, großflächige Überflutungen herbeizuführen. Somit besteht für das Plangebiet auch in Zukunft eine nicht kalkulierbare Gefahr von Geländeüberflutungen. Der Hochwassergefährdung kann durch bauliche Maßnahmen auf den einzelnen Grundstücken nicht begegnet werden. Die Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse gem. § 1 Abs. 5 Nr. 1 BauGB und die Sicherheit der Wohnbevölkerung können wegen der Hochwassergefährdung im Plangebiet nicht gewährleistet werden. Eine Gefahr für das Eigentum aus Art. 14 GG der Betroffenen ist zu befürchten. Da bei auftretendem Hochwasser im Plangebiet die Sicherheit der Bewohner nicht gewährleistet werden kann, wird dieses Gebiet als Wochenendhausgebiet mit geringer Bebauung und nicht als Wohngebiet ausgewiesen. Das Freizeitwohnen setzt eine Hauptwohnung voraus. Die Überschwemmungen im Plangebiet sind jedoch nicht so stark und so häufig, dass eine Nutzung des Gebietes prinzipiell auszuschließen ist. Erholungsnutzungen sind als vertretbar anzusehen, da die Benutzer jederzeit die Möglichkeit haben, in ihre Hauptwohnungen auszuweichen und somit keine Gefahr für Leib und Leben besteht. Die Hochwasserereignisse treten auch nicht plötzlich auf, so dass das Eigentum der Bewohner durch diese rechtzeitig in Sicherheit gebracht werden kann. Schäden an den Wochenendhäusern werden im Rahmen der planerischen Abwägung hingenommen. Nachrichtliche Übernahme Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich Teilflächen der Müggelspree. Bei der Müggelspree handelt es sich um eine Bundeswasserstraße, für die die Verwaltungszuständigkeit der Wasser- und Schifffahrtsverwaltung des Bundes gegeben ist. Diese Flächen der Müggelspree und die Ufergrundstücke sind planfestgestellt und werden in ihrer Darstellung gemäß § 9 Abs. 6 BauGB nachrichtlich übernommen. Die sich im Plangebiet befindenden Gewässer 2. Ordnung werden als Wasserflächen nachrichtlich übernommen. Dies sind • Teilflächen von Kanal V und Kanal I sowie der von Kanal I abgehende Verbindungsgrabens zur Müggelspree • Grenzwegteich Gewässer Nr. 5827554. 48 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Städtebauliche Auswirkungen und Auswirkungen auf Natur und Landschaft Der vorliegende Bebauungsplan konkretisiert für einen in sich geschlossenen und erfahrbaren Teil der Ortslage Rahnsdorf im Bezirk Treptow-Köpenick im Rahmen eines planerischen Gesamtkonzepts eine am Wohl der Allgemeinheit orientierte, sozialgerechte Bodennutzung. Im Sinne eines übergeordneten Gesamtkonzeptes orientiert er sich dabei an den angrenzenden rechtsverbindlichen Bebauungsplan (z.B. B-Plan XVI-21). Zum einen wird die bauliche Nutzung der Grundstücke unter besonderer Berücksichtigung der landschaftsräumlichen Gegebenheiten und der Situationsbeschaffenheit des Gebietes abschließenden Regelungen zugeführt. Zum anderen wird auf den für die Erholungsnutzung angelegten Grundstücken auch eine an den heutigen Erfordernissen orientierte bauliche Nutzung eröffnet. § 1a BauGB verpflichtet zum sparsamen und schonenden Umgang mit Grund und Boden. Bodenversiegelungen werden auf das notwendige Maß begrenzt. Darüber hinaus dient die Festsetzung von Baugrenzen dazu, den besonderen städtebaulichen Charakter des Gebietes zu erhalten, ohne die das Gebiet prägende und auf die Gewässer hin orientierte Nutzung übermäßig zu beschränken. Der Bebauungsplan entspricht damit zugleich dem Ziel einer nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung und trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen und die Eigenart des Gebietes zu schützen. Es ist davon auszugehen, dass durch die Planung innerhalb des Sondergebietes mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ keine Eingriffe in Natur und Landschaft erfolgen werden, die über das bisher nach § 34 BauGB genehmigungsfähige Maß hinausgehen. Gleichwohl muss davon ausgegangen werden, dass durch die Teilung von Grundstücken zusätzliche Gebäude entstehen werden. Diese wären aber auch nach § 34 BauGB genehmigungsfähig gewesen. Aus fachlicher Sicht ist auf Grund der mit der Gebietsnutzung verbundenen baulichen Entwicklung gemäß den hier dargelegten Grundsätzen und Festsetzungen nicht mit erheblichen Beeinträchtigungen auf das Landschaftsbild und sonstigen Funktionen im Naturhaushalt zu rechnen. Eine Kompensation von Eingriffen ist nicht erforderlich. Der Bebauungsplan mit seinen Festsetzungen lässt somit keine weitergehende Überbauung zu, die den Charakter des Gebietes sowohl bezüglich der Bebauung als auch in Hinsicht auf die Qualität des Landschaftsraumes beeinträchtigen würde. Durch den Bebauungsplan wird die seit Jahrzehnten der Erholungsnutzung dienende Fläche gesichert. Auf Grund der besonderen naturräumlichen Lage und Erlebbarkeit des Gebiets und der Vernetzung mit den angrenzenden Bereichen wird eine Durchwegung der Kleingartenflächen als planerisch erforderlich angesehen, Festsetzung eines Gehrechtes zu Gunsten der Allgemeinheit. Auf ein Radfahrrecht wurde auf Grund der vorhandenen geringen Breiten von 3,00 m zu Gunsten der Verkehrssicherheit verzichtet, eine Schiebestrecke wird daher für ausreichend angesehen. Dem generellen Leitbild des Bebauungsplans, die landschaftlichen Bezüge im Konsens mit dem vorhandenen Landschaftsraum zu berücksichtigen, wird Rechnung getragen. 49 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 2. Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Durch die geplante Eintragung von Gehrechten zur Wartung der Brückenbauwerke ist ein entschädigungsrelevanter Eingriff ins Eigentumsrecht möglich. Da die einzutragenden Gehrechte auf privaten Grundstücken an den vorhandenen Brücken im Geltungsbereich des Bebauungsplans für die erforderliche bauliche Unterhaltung der Brückenbauwerke von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung Brückenunterhaltung, gefordert wurden, wird die Entschädigung der Eigentümer auch von der Senatsverwaltung erfolgen, die hierfür Mittel bereithält. Die festgesetzten Straßenverkehrsflächen sind öffentlich gewidmete Flächen gemäß § 2 des Berliner Straßengesetzes. Für die notwendige Erweiterung des Grenzweges (Ausbau als verkehrsberuhigte Zone einschließlich Muldenentwässerung Beleuchtungsanlage, Straßenbegleitgrün und für den Bau einer Wendeanlage) entstehen dem Bezirk Treptow-Köpenick von Berlin Baukosten von ca. 430 000 EUR. Für den in diesem Zusammenhang notwendigen Ankauf von geringfügigen Teilflächen werden zu gegebener Zeit die Kosten ermittelt und zusammen mit den Ausbaukosten für die Investitionsplanung ab 2017 angemeldet. Gegenwärtig sind für den Grenzweg keine Maßnahmen geplant. Äußern jedoch mit der Festsetzung des Bebauungsplans Eigentümer ein Übernahmeverlangen, müssen zur Sicherung der Finanzierung Mittel aus dem Bezirkshaushalt bereitgestellt werden. Zur finanziellen Absicherung des Vorkaufsrechtes und bei Übernahmeverlangen künftig festgesetzter Straßenverkehrsflächen werden im Zuge der Haushaltsdurchführung Mittel zur Verfügung gestellt. Der Straßenbau einschließlich eventueller Rückbaumaßnahmen sind langfristig in die Investitionsplanung einzuordnen. Die Zahlungen für Kauf / Entschädigungen der für öffentliche Zwecke in Anspruch zu nehmenden Grundstücksflächen fallen mindestens in Höhe des Verkehrswertes an. IV. Verfahren 1. Bebauungplan Die Mitteilung der Planungsabsicht erfolgte gemäß § 5 AGBauGB mit Schreiben vom 8.12.1997 an die Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie sowie für Bau- und Wohnungswesen und an die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg. In der Sitzung des Bezirksamtes Köpenick am 22. Dezember 1997 wurde gemäß BAVorlage 211/97 die Aufstellung des Bebauungsplans XVI-77 beschlossen. Der Aufstellungsbeschluss wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 4 am 23.1.1998 bekanntgemacht. Die frühzeitige Beteiligung der Bürger über die Ziele, Zwecke und Auswirkungen der Planung und die Erörterung nach § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 26.04.1999 bis 27.05.1999 im Bezirksamt Köpenick, LuV Vermessen und Planen, Fachbereich Stadtplanung, Grünauer Straße 210-216, III. Etage Neubau statt. Es gingen 15 schriftliche und zur Niederschrift gebrachte Äußerungen ein. Die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 BauGB und die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurden parallel vom 29. Juni 2000 bis 31. Juli 2000 durchgeführt. Der Ort und die Dauer der öffentlichen Auslegung wurden vorher ortsüblich 50 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 bekannt gemacht. Ausgelegt wurden der Entwurf des Bebauungsplans XVI-77 vom 22. Juni 2000 und die dazugehörige Begründung (Stand: Juni 2000) sowie das aktuelle Grundstücksverzeichnis. Im Rahmen der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurden die Träger öffentlicher Belange mit Schreiben vom 27. Juni 2000 zur Stellungnahme zu den Ausweisungen des Bebauungsplanentwurfes sowie dessen Begründung aufgefordert. Der BA-Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses zum B-Plan XVI-77 vom 15.12.1997 (Reduzierung des Geltungsbereiches) wurde mit BA-Beschluss 93/07 am 28.08.2007 gefasst und im Amtsblatt für Berlin Nr. 48 am 2. November 2007, S. 2866 veröffentlicht. Aufgrund von Änderungen und Anpassungen im Rahmen der Überarbeitung des Bebauungsplans an die aktuelle Rechtslage erfolgte eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes vom 22. Juni 2000 gemäß § 4a Abs. 3 BauGB mit einem Deckblatt vom 16. Oktober 2007 in der Zeit vom 15. November 2007 bis einschließlich 14. Dezember 2007 im Bezirksamt Treptow-Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung, Stadtplanungsamt statt. Ort und Dauer der Auslegung wurden vorher ortsüblich bekannt gemacht (ABl. Nr. 48 vom 2. November 2007). Die Träger öffentlicher Belange wurden von der erneuten öffentlichen Auslegung benachrichtigt. Der BA-Beschluss zur Änderung des Aufstellungsbeschlusses zum B-Plan XVI-77 vom 28.08.2007 (Reduzierung des Geltungsbereiches) wurde mit BA-Beschluss 404/10 am 02.02.2010 gefasst und im Amtsblatt für Berlin Nr. 7 am 19. Februar 2010, S. 230 veröffentlicht. Aufgrund der Bestätigung des Bestandsschutzes für die Nutzungsart Wohnen für das vorhandene Gebäude auf dem Grundstück Grenzweg 1 und die damit verbundene Reduzierung des Geltungsbereiches um die dem bestandsgeschützten Gebäudes zuzuordnenden Flurstücke 568 und 570 erfolgte eine erneute öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfes vom 22. Juni 2000 gemäß § 4a Abs. 3 BauGB mit den Deckblättern vom 16. Oktober 2007 und 15. März 2010 in der Zeit vom 6. April 2010 bis einschließlich 21. April 2010 im Bezirksamt Treptow-Köpenick, Abt. Bauen und Stadtentwicklung, Stadtplanungsamt statt. Ort und Dauer der Auslegung wurden vorher ortsüblich bekannt gemacht (ABl. Nr. 12 vom 26.03.2010, Seite 425) Die Träger öffentlicher Belange wurden von der erneuten öffentlichen Auslegung benachrichtigt. Die Auswertung der beiden erneuten öffentlichen Auslegungen und der Entwurf des Bebauungsplans und seiner Rechtsverordnung wurden am -Bezirksvorlage Nr. /10durch das Bezirksamt beschlossen. Die Bezirksverordnetenversammlung hat am (Drs. Nr.: ) den Entwurf des Bebauungsplans XVI-77 nebst Begründung und den Entwurf der Rechtsverordnung zugestimmt. Die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XVI-77 wurde am .............. unter der Bezirksvorlage Nr. durch das Bezirksamt beschlossen und im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin, Jahrgang, Nr. am öffentlich bekannt gemacht. Der Bebauungsplan XVI-77 ist seit dem rechtskräftig. Die Bezirksverordnetenversammlung wurde über die Bezirksamtsbeschlüsse in Kenntnis gesetzt. 51 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 2. Veränderungssperre Für das gesamte Planungsgebiet wurde zur Sicherung der Planung am 30. März 1998 durch das Bezirksamt Köpenick der Beschluss gefasst, eine Veränderungssperre zu erlassen. Am 27. Mai 1998 stimmte der Fachausschuss für Bauen, Wohnen und Verkehr dem Erlass einer Veränderungssperre zu und legte eine Beschlussempfehlung der Bezirksverordnetenversammlung am 11. Juni 1998 mit Bitte um Satzungsbeschluss vor. Die Veränderungssperre wurde am 6. Oktober 1998 im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin veröffentlicht (Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 54. Jahrgang Nr. 35 vom 6. Oktober 1998 Seite 268). Die durch Verordnung vom 11. Juni 1998 erlassene Veränderungssperre wurde um ein Jahr bis zum 6. Oktober 2001 verlängert (Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin 65. Jahrgang Nr. 33 vom 5. Oktober 2000 Seite 441). V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) i. d. F. d. B. vom 23.09.04 (BGBl. I S. 2414), geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 12.April 2011 (BGBl. S.619/633) Baunutzungsverordnung (BauNVO) i. d. F. d. B. vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I, S. 466). Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) i. d. F. vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBL. S. 692). Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) i. d. F. des BNatSchGNeuregG vom 25. März 2002 (BGBl. I S. 1193), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 29. Juli 2009 (BGBl. I S. 2542) Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln) i. d. F. vom 3. November 2008 (GVBl. S. 378), zuletzt geändert durch Art. II des Gesetzes vom 20.05.2011 (GVBl. S. 209) Berliner Wassergesetz (BWG) i.d. F. vom 17. Juni 2005 (GVBl. S. 357, 2006 S. 248), zuletzt geändert durch Art. III des Gesetzes vom 20.05.2011 (GVBl. S. 209/210) Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (Wasserhaushaltsgesetz - WHG) i. d. F. d. B. vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S.2585), geändert durch Artikel 11 und 12 des Gesetzes vom 11. August 2009 (BGBl. I S. 2723/2728) Aufgestellt: Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin Abt. Bauen und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Berlin, Rainer Hölmer Bezirksstadtrat 2011 Löbel Fachbereichsleiterin Stadtplanung 52 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 ANHANG zum Bebauungsplan XVI-77 vom 22. Juni 2007 mit den Deckblättern vom 16. Oktober 2007 und 15. März 2010 Textliche Festsetzungen 1. Im Sondergebiet SO 1 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ darf 2 2 die zulässige Grundfläche eines Wochenendhauses 60 m pro 400 m Mindestgrundstücksgröße nicht überschreiten. Zusätzlich zu dieser Grundfläche ist die Realisierung einer nicht überdachten Terrasse oder offenen Laube mit einer 2 Grundfläche von weiteren maximalen 15 m zulässig. 2. In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ dürfen bauliche Anlagen eine Firsthöhe von 3,50 m über vorhandener Geländeoberfläche nicht überschreiten. Dies gilt nicht für technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsrohre. 3. In den Grünflächen mit den Zweckbestimmungen „Private Dauerkleingärten“ und „Private Eigentümergärten“ dürfen nur eingeschossige Lauben errichtet werden, die nicht Wohnzwecken dienen und deren Grundfläche einschließlich Nebenanlagen, wie Kleintierstall, Abort, geschlossene Veranda, Geräteraum und über2 dachter Freisitz 24 m nicht überschreitet. Eingeschossige Vereinshäuser, die mit der Zweckbestimmung im Einklang stehen, können zugelassen werden. 4. Die Flächen C und E in den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ sind mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Benutzer und Besucher der anliegenden Grundstücke sowie einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. 5. Die Fläche F in der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ ist mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. 6. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 7. Im Sondergebiet SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ darf die zulässige Grundfläche eines Wochenendhauses 50 m2 pro 350 m2 Mindestgrundstücksgröße nicht überschreiten. Zusätzlich zu dieser Grundfläche ist die Realisierung einer nicht überdachten Terrasse oder offenen Laube mit einer Grundfläche von weiteren maximalen 15 m2 zulässig. 8. In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ sind Garagen oder Stellplätze sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 der Baunutzungsverordnung mit Ausnahme von Anlagen im und am Gewässer im Sinne des Landeswassergesetzes auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. 9. In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ und in den Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Private Dauerkleingärten“ und „Privater Eigentümergärten“ sind Befestigungen von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierungen sind unzulässig. 53 Begründung zum Bebauungsplan XVI-77 Anlage 2 zur BA-Vorlage /11 10. In den Sondergebieten SO 1 und SO 2 mit der Zweckbestimmung „Wochenendhausgebiet“ ist je Grundstück nur ein Stellplatz oder eine Garage zulässig. 11. Die Flächen G sind mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten des Trägers der Straßenbaulast und der Allgemeinheit und mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. 12. Die Flächen in einem Abstand von 1,5 m umlaufend um die Brückenbauwerke sind mit einem Gehrecht für den Träger der Straßenbaulast zu belasten. Dies gilt nicht für die festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen. Kennzeichnung nach § 9 Abs. 5 Nr. 1 des Baugesetzbuchs: Der Geltungsbereich des Bebauungsplans liegt innerhalb von Flächen, bei deren Bebauung besondere bauliche Vorkehrungen gegen äußere Einwirkungen oder bei denen besondere bauliche Sicherungsmaßnahmen gegen Naturgewalten (überschwemmungsgefährdeter Bereich) erforderlich sind. 54 Anlage 3 zur BA-Vorlage /11 Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans XVI-77 im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Rahnsdorf Vom.......................2011 Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: §1 Der Bebauungsplan XVI-77 vom 22. Juni 2000 mit den Deckblättern vom 16. Oktober 2007 und 15. März 2010 für das Gelände zwischen Kleingartenanlage „Schulzendienstwiese“, Kanal V, Kanal I, Graben zwischen Müggelspree und Kanal I und Müggelspree mit Ausnahme der Flurstücke 568 und 570, Gemarkung 515, Flur 117 im Bezirk Treptow-Köpenick, Ortsteil Rahnsdorf, wird festgesetzt. §2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin, Abteilung Bauen und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung/Bodensonderungsbehörde, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans XVI-77 können beim Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin, Abteilung Bauen und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bau- und Wohnungsaufsicht, kostenfrei eingesehen werden. §3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. 2 §4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine nach § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummer 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. §5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 2011 Bezirksamt Treptow-Köpenick von Berlin Gabriele Schöttler Bezirksbürgermeisterin Rainer Hölmer Bezirksstadtrat für Bauen und Stadtentwicklung