Aktuelle Begründung - Geltungsbereich.pdf

Geltungsbereich zum Bebauungsplanentwurf 6-25 VE für das Grundstück Robert-W.-Kempner-Straße 3/5, die Fläche der Industriebahn am Dahlemer Weg (Flurstücke 6/4, 62 und 123), eine nördliche Teilfläche des Grundstücks Dahlemer Weg 50/64, einen Abschnitt der Bolchener Straße zwischen der westlichen Grundstücksgrenze der Robert-W.-Kempner-Straße 3/5 und der Brettnacher Straße, den Brittendorfer Weg sowie einen Abschnitt der Robert-W.-Kempner-Straße im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf Geltungsbereichsgrenze Vorhaben- und Erschließungsplan Geltungsbereich Vorhabenbezogener Bebauungsplan (mit Ergänzungsflächen gem. § 12 Abs. 4 BauGB) Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung 12. Januar 2011 1 I. 1. 2. 2.1 2.2 2.3 2.4 2.5 2.6 2.7 2.8 a) b) Planungsgegenstand Veranlassung und Erforderlichkeit Plangebiet Städtebauliche Strukturen Erschließung Ver- und Entsorgung Altlasten Immissionen Denkmalschutz Eigentumsverhältnisse Planungsrechtliche Ausgangssituation Vorbereitende Bauleitplanung Verbindliche Bauleitplanung 3 3 3 4 5 6 6 6 7 7 8 8 10 II. 1. 2. 2.1. 3. Planinhalt Entwicklung der Planüberlegung Intention des Plans und Planungsziele Städtebauliche Konzeption Umwelt/ Eingriff in Natur und Landschaft 11 11 12 13 14 III. 1. 2. 3. 4. 5. 6. Auswirkungen des Bebauungsplans Belange des Allgemeinwohls Maßnahmen zur Sicherung der Planung Grundsätze für soziale Maßnahmen Auswirkungen auf die Umwelt Haushaltsmäßige Auswirkungen Nachhaltigkeitsziele des Bezirks Steglitz – Zehlendorf 15 15 16 16 16 16 16 IV. 1. Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht 17 V. Rechtsgrundlagen 17 2 I. 1. Planungsgegenstand Veranlassung und Erforderlichkeit des Planverfahrens Im Januar 1993 wurden die von den US-Amerikanern genutzten Liegenschaften am Dahlemer Weg geräumt (ehemalige Von – Steuben –Kaserne). Ein Teil dieser Fläche (Grundstück Robert –W.-Kempner-Straße 3/5) wurde seit Oktober 1994 gemäß Senatsbeschluss Nr. 4174/93 von der Berliner Handwerkskammer (HWK) als Ausund Weiterbildungsstätte genutzt. Veränderte Rahmenbedingungen (sinkende Zahlen von Auszubildenden und Abbau der Fördermittel) führten 2005 zur Aufgabe dieses Standorts durch die HWK. Planungsrechtlich gilt der Bebauungsplan X–5b, der für die überwiegende Fläche des Plangebiets Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“, für eine kleine Fläche (<3 ha) im nordöstlichen Plangebiet „Gewerbegebiet“ und neue Straßenverkehrsflächen festsetzt. Nutzungsstrukturelle Veränderungen im östlichen Bereich des rechtsverbindlichen Bebauungsplans X-5b (fehlender Nutzungsnachfolger der Kasernenflächen) machten eine planungsrechtliche Neuordnung dieser Teilfläche erforderlich. Für Teilbereiche des Bebauungsplans X–5b, so auch für das i. R. stehende Plangebiet, wurde mit BA-Beschluss vom 17.10.2000 der Bebauungsplan X -5b-1 aufgestellt, der für den Standort den Neubau des Materialprüfungsamts BerlinBrandenburg (Sondergebiet) sowie einen Schulstandort vorsah. Da es für den Standort des Materialprüfamts sowie auch für die Vorhaltefläche des geplanten Schulstandorts nach vorheriger Abstimmung mit den beteiligten Verwaltungen bzw. Fachbereichen kein Bedarf mehr besteht, wurde der Aufstellungsbeschluss aufgehoben und das Verfahren zum Bebauungsplan X- 5b -1 mit Bezirksamtsbeschluss vom 08.02.2011 eingestellt. Die rechtsverbindlichen Festsetzungen (Bebauungsplans X-5b) befinden sich nicht mehr im Einklang mit dem aktuellen städtebaulichen Leitbild des Bezirks SteglitzZehlendorf. In Konkretisierung der Darstellung des Flächennutzungsplans soll stattdessen ein Bebauungsplan für eine Wohnnutzung aufgestellt werden, in dem Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen, Bauweise, Maßnahmen zur verkehrlichen Erschließung und zum Lärmschutz (Werkbahn, Gemengelage) sowie gegebenenfalls Regelungen zu Altlasten festgesetzt werden, um eine Ergänzung des bestehenden Wohngebiets zu erreichen. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans sollen Beurteilungskriterien und – normen für die vorhandene und geplante Bebauung in diesem Bereich schaffen, die allgemein verbindlich und nachvollziehbar sind. 2. Plangebiet Das Plangebiet befindet sich im Nordosten des Ortsteils Zehlendorf, unmittelbar an der Grenze zu Lichterfelde und umfasst das Grundstück Robert-W.-Kempner-Straße 3/5 mit einer Fläche von ca. 3,2 ha sowie die Fläche der Betriebsbahn am Dahlemer Weg (Flurstücke 123, 62 und 6/4) mit 2531 m2, eine kleine Teilfläche des Grundstücks Dahlemer Weg 50/64, einen Abschnitt der Bolchener Straße, den Brittendorfer Weg und einen Abschnitt der Robert-W.-Kempner-Straße. Das Plangebiet grenzt - im Nordwesten an die Flächen der Kindertagesstätten (Kita) und Jugendverkehrschule, - im Nordosten an das Gewerbegebiet, 3 - im Osten an den Dahlemer Weg, - im Südosten und Westen durch die gemeinsamen Grundstücksgrenzen an die Wohnbebauung Dahlemer Weg 56/64 und das Wohnquartier Bolchener Straße/ Brettnacher Straße/Brittendorfer Weg. Die öffentlichen Verkehrsflächen des Brittendorfer Wegs und der Bolchener Straße sind zudem Bestandteil des Bebauungsplans 6-25 VE, da sie neben dem Dahlemer Weg der Erschließung des Plangebiets dienen. Östlich des Grundstücks Robert-W.-Kempner-Straße 3/5 verlaufen parallel zum Dahlemer Weg die Gleise der in Betrieb befindlichen Industriebahn. 2.1 Städtebauliche Strukturen Der nähere Verflechtungsraum bestimmt sich durch die Gemeinbedarfsflächen (Kindertagesstätten, Jugendfreizeitheim, Sportplatz und Jugendverkehrschule), die nördlich an das Plangebiet angrenzenden Gewerbeflächen sowie das in unmittelbarer Nachbarschaft vorhandene Wohngebiet beiderseits der Brettnacher Straße und den Siedlungsbereich östlich des Dahlemer Wegs (Ortsteil Lichterfelde). Neben den einzelnstehenden, eingeschossigen Gemeinbedarfseinrichtungen (Kita – Einrichtungen, Jugendfreizeitheim, Jugendverkehrsschule) in der unmittelbarer Nähe des Plangebiets, prägen vor allem die vier- und fünfgeschossigen Wohngebäude beidseitig der Brettnacher Straße das Stadtbild. Dominierend ist eine Blockrand- und Zeilenbebauung, deren Übergänge von „privat“ zu „öffentlich“ über private Freibereiche, halb öffentliche Wohnwege bis zu gemeinsamen Quartiersplätzen abgestuft sind. Als Ergänzung der vorhandenen Wohngebietsstruktur soll auch im Plangebiet überwiegend mehrgeschossiger Wohnungsbau mit großen privaten Freiflächen und halb öffentlichen Wohnwegen und Privatstraßen entstehen. Nordöstlich der Robert-W.-Kempner-Straße befindet sich das Gewerbegebiet mit großvolumigen ein- und zweigeschossigen Werkhallen, die derzeit u.a. von einer 4 Baufirma, einem Umzugs- und Transportunternehmen und als Lagerhallen (Selfstore) genutzt werden. Parallel zum Dahlemer Weg und teilweise im Plangebiet selbst verläuft die Bahntrasse einer Industriebahn. Bahn und gewerbliche Nutzung wirken sich möglicherweise störend auf die geplante Wohnnutzung aus. Es wird daher ein Lärmschutzgutachten erstellt, dass die Vorbelastung erfassen soll und auf dessen Grundlage Maßnahmen zur Gewährleistung der Wohnruhe festgesetzt werden können. Im Plangebiet selbst befinden sich noch leerstehende Gebäude, die früher von den US-amerikanischen Streitkräften bzw. der HWK genutzten wurden. Es handelt sich teilweise um mehrgeschossige ehemalige Betriebs- und Verwaltungsgebäude. Eine Besonderheit stellt die Überbauung der Robert-W.-Kempner-Straße dar. Die betreffenden Flächen sind ungestaltet, es überwiegen versiegelte Böden. Bei dem im Gebiet vorkommenden Vegetationsbestand handelt es sich um ruderalen Gehölzaufwuchs, der sich als Spontanaufwuchs auf der kleinräumigen Stadtbrache entwickeln konnte, sowie um Einzelbäume. Der weitere Verflechtungsraum (Ortsteil Zehlendorf, Sundgauer Straße, Berliner Straße) ist durch Wohnnutzung geprägt, wobei hier mehrgeschossige Zeilenbauten vorherrschen. Diese verfügen über große private Freiräume mit einem großen und gepflegten Gehölzbestand. Getrennt durch die Verkehrsflächen des Dahlemer Wegs liegt östlich des Plangebiets das Siedlungsgebiet Lichterfelde West, in dem sich überwiegend Einzelhäuser und Stadtvillen in offener Bauweise befinden. 2.2 Erschließung Für das Plangebiet ist die öffentliche Erschließung für den Individualverkehr durch die übergeordnete Straßenverbindung (Verbindungsstufe II) Dahlemer Weg, die RobertW.-Kempner-Straße, den Brittendorfer Weg und die Bolchener Straße gegeben. Eine wichtige Erschließungsfunktion im Rahmen des ÖPNV-Systems übernimmt die nordwestlich des Plangebiets gelegene S-Bahnlinie S1, der S-Bahnhof Sundgauer Straße ist 400 m und der S-Bahnhof Lichterfelde West ca. 1400 m entfernt. Die über den Dahlemer Weg bzw. Berliner Straße verkehrenden Buslinien gewährleisten eine gute Anbindung an den weiteren öffentlichen Personennahverkehr. Radverkehrsanlagen sind beidseitig im Dahlemer Weg, der Berliner Straße und abschnittsweise in der Sundgauer Straße vorhanden. Vom Dahlemer Weg zweigt die Robert-W. –Kempner-Straße als Anliegerstraße zum dort vorhandenen Gewerbegebiet mit unbeschrankter Überfahrt über die parallel zum Dahlemer Weg verlaufenden Bahntrasse (Industriebahn) ab. Eine weitere Querung der Bahngleise ist südlich ca. 110 m davon entfernt auf dem Flurstück 6/4 mit Anbindung an den Dahlemer Weg geplant (ursprünglich als Überfahrt von der Steubenkaserne genutzt). Im Bebauungsplanverfahren sollen Verkehrswege und -anbindungen hinsichtlich ihrer Funktion, Auslastung und Verfügbarkeit (neue Anbindung an den Dahlemer Weg über Flächen des Landes Berlins) für das geplante Wohngebiet untersucht werden. Die Ergebnisse sollen im Bebauungsplan berücksichtigt werden. Die inneren Erschließungsstraßen des zukünftigen Wohngebiets werden als Privatstraßen angelegt und sind gem. § 12 (1) BauGB Bestandteil des Vorhaben- und Erschließungsplans. 5 2.3 Ver- und Entsorgung Die Versorgung des Plangebiets mit Wasser, Gas, Strom und Telekommunikation sowie die Beseitigung des Abwassers sind durch vorhandene Ver- und Entsorgungsleitungen im Plangebiet und den angrenzenden Straßen gesichert. 2.4 Altlasten Infolge der langjährigen Nutzung als Kaserne bzw. durch gewerbliche Einrichtungen besteht auf den Flächen des Grundstücks Robert-W.-Kempner-Straße 3/5 ein Altlastenverdacht. Das Grundstück (ehemals Dahlemer Weg 44) wird im Bodenbelastungskataster unter der Nr. 5011 geführt. Auf Grund seiner früheren Nutzung (Heizöllager, KfzWaschanlage, Kfz-Werkstatt) sind schädliche Bodenveränderungen oder Altlasten nicht auszuschließen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind deshalb detaillierte Bodenuntersuchungen vorzunehmen, um einen Altlastenverdacht auszuräumen oder um Sanierungsmaßnahmen festsetzen zu können, die eine Entwicklung zum WA bzw. MI ermöglichen und gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen gewährleisten, wenn schädliche Bodenveränderungen vorgefunden werden. 2.5 Immissionen Lärm Das Plangebiet befindet sich westlich des Dahlemer Wegs. Die Kartenanzeige Verkehrsmengen (2005) des Umweltatlas enthält für diesen Straßenabschnitt durchschnittlich eine mittlere tägliche Verkehrsstärke von 30.001 bis 40.000 Kfz/ 24 Std. (inklusive Lkw und Motorräder). Der Verkehrslärm (hauptsächlich durch den Verkehr auf dem Dahlemer Weg verursacht) wirkt sich auf den östlichen Flächen des Plangebiets aus. Der Umweltatlas weist hierfür als Immissionspegel (lt. Strategische Lärmkarte LDEN (TagAbend- Nacht-Lärmindex) für den Straßenverkehr 2005: >55 – 60 dB(A) aus, für straßennahe Flächen wird ein Pegel von >60 – 65 dB(A) angeben. Parallel zum Dahlemer Weg befindet sich die Bahntrasse der Industriebahn. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, welche Störungen sich aus dem Bahnbetrieb für das geplante Wohngebiet ergeben und welche Maßnahmen erforderlich werden, um diese zu verringern. Entlang der nördlichen Grundstücksgrenze befinden sich unmittelbar angrenzend die Gemeinbedarfseinrichtungen - die Kitas „Brittendorfer Weg“ und „Gänseblümchen“, das Jugendfreizeitheim „Schottenburg“, ein Sportplatz und die Jugendverkehrsschule - die auf Grund ihrer möglichen Emissionen bei der Planung des heranrückenden Wohngebiets besonders zu beachten und zu berücksichtigen sind. Diese Nutzungen sind einzeln auch in einem allgemeinen Wohngebiet zulässig ohne den Gebietscharakter zu verändern. Allerdings kann es hier in Folge des räumlichen Zusammenhangs (ca. 2,1 ha gesamt) und der Anlage für sportliche Zwecke (Fußballplatz) zu Störungen der Wohnruhe kommen. Anhand der konkreten Nutzungsausübungen auf diesen Flächen ist daher ein Lärmschutzgutachten zu erstellen, welches den Störungsgrad für das Umfeld ermitteln soll, um durch zukünftige Festsetzungen einen Konflikt zwischen den bestehenden Gemeinbedarfsflächen und dem geplanten Wohngebiet umfassend auszuschließen zu können. 6 Als situationsbedingte Vorbelastung auf das zukünftige allgemeine Wohngebiet sind auch die von den gewerblichen Tätigkeiten ausgehenden Geräuschemissionen des angrenzenden Gewerbegebiets (nordöstlich des Geltungsbereichs) zu ermitteln. Der Umweltatlas (Strategische Lärmkarte Industrie und Gewerbe) enthält für das Plangebiet keine Aussagen. Als Grundlage für die Beurteilung des Gewerbelärms auf das Plangebiet sind daher prognostische Ermittlungen der Geräuschemissionen auf den Gewerbegrundstücken unter Beachtung der Umgebungsbedingungen im Planungsverfahren durchzuführen. Für das allgemeine Wohngebiet, das auf der Grundlage des Bebauungsplans festgesetzt werden soll, gelten die Orientierungswerte der DIN 18005 von tagsüber 55 dB(A) und nachts 45 dB(A) / (40 dB(A) bei Gewerbelärm). Soweit eine Überschreitung dieser Werte nicht vermeidbar ist, muss durch erhöhte Schallschutzmaßnahmen der Außenpegel wirkungsvoll gedämmt werden. Im weiteren Verfahren sind die erforderlichen Schallschutzmaßnahmen festzulegen, die mit Hilfe gutachterlicher schalltechnischer Untersuchungen und den daraus resultierenden Empfehlungen gesunde Lebens- und Arbeitsbedingungen gewährleisten. Klima/ Luft Der Umweltatlas stellt das Plangebiet und die Umgebung als wenig durchlüfteten Siedlungsraum mit geringer, in Einzelfällen mäßiger bioklimatischer Belastung (nach VDI 3785) dar. Es besteht eine hohe Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung und weiterer Verdichtung. Mit der Planung eines allgemeinen Wohnbaugebiets mit hohem Grünanteil auf Freiflächen wird es auf der jetzigen Stadtbrache zu keiner wesentlichen Verschlechterung der klimatischen Verhältnisse kommen. Eine Verbesserung der Durchlüftungsmöglichkeit kann durch Entsiegelungsmaßnahmen und eine Erhöhung des Vegetationsanteils erreicht werden. 2.6 Denkmalschutz Im Plangebiet befinden sich keine unter Denkmalschutz stehenden Anlagen. Auch in der näheren Umgebung befinden sich keine Einzeldenkmäler, Denkmalbereiche und Gartendenkmäler. 2.7 Eigentumsverhältnisse Die im Geltungsbereich des Bebauungsplan 6 -25 VE liegenden Grundstücke Dahlemer Weg 50/64 und Robert-W.–Kempner-Straße 3/5 befinden sich im Privateigentum. Die übrigen Flurstücke bzw. das öffentliche Straßenland gehören dem Land Berlin. 7 2.8 Planungsrechtliche Ausgangssituation a) Vorbereitende Bauleitplanung Der Flächennutzungsplan von Berlin (FNP, Stand 2004) stellt für das Plangebiet Wohnbaufläche W 2 (bis GFZ 1,5) und für eine Teilfläche im nordöstlichen Bereich gewerbliche Baufläche dar. Der Entwicklungsrahmen für das geplante allgemeine Wohngebiet ist gegeben. Entsprechend dem Grundsatz Nr. 1 für die Entwicklung von Bauleitplänen aus dem FNP können aus Bauflächen des FNP andere Baugebiete und andere Flächen unter 3 ha entwickelt werden, wenn die Funktion und die Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben. Die Fläche des geplanten Mischgebiets auf den gewerblichen Bauflächen ist kleiner als 3 ha und soll neben der Wohnnutzung die für das Gebiet notwendigen, kleinteiligen und lokalen Versorgungs- und Dienstleistungseinrichtungen für die Bevölkerung ergänzen. Nutzungen, deren Betriebsweisen zu einer nicht tragbaren Störung in der Umgebung führen, sollen ausgeschlossen bleiben. Damit bleibt das städtebauliche Gefüge hinsichtlich Funktion und Wertigkeit der Baufläche sowie der Anforderungen des Immissionsschutzes gewahrt. Die Planungsziele des Bebauungsplans sind aus dem FNP Berlin lt. Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan entwickelbar. Eine beschlossene Bereichsentwicklungsplanung (BEP) liegt nicht vor. Im Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum ist für das Plangebiet die Raumkategorie Siedlungsbereich festgelegt Dieses Ziel strebt auch der zukünftige Bebauungsplan 6 – 25 VE an, so dass die Umsetzung der Planung keinen Dissens zu den gemeinsamen Entwicklungszielen darstellt. Mit Bezirksamtsbeschluss vom 08.04.2008 wurden die Nachhaltigkeitsziele für den Bezirk verabschiedet. Als besondere Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung werden darin der sparsame Umgang mit Grund und Boden und der Erhalt zusammenhängender Grünflächen (Blockinnenbereiche) aufgeführt. Die Zielsetzung des Bebauungsplans 6 – 25 VE entspricht den bezirklichen Nachhaltigkeitszielen einer zukunftsgerechten Stadtentwicklung, bei der der Innenentwicklung der Vorrang einzuräumen ist. 8 Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutz für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 29. Juli 1994 (Abl. S. 2331), ergänzt am 28. Juni 2006 (Abl. S. 2350) Das Landschaftsteilprogramm Biotop und Artenschutz ordnet das Bebauungsplangebiet als städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen ein. Als Entwicklungsmaßnahmen werden u.a. festgelegt:  Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten außerordentlichen hohen biotischen Vielfalt  Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna durch Entsiegelung  Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes  Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterung und Nachverdichtung Der Teilplan Erholung und Freiraumnutzung beschreibt das Gebiet als Wohnquartier der Dringlichkeitsstufe IV. Als Entwicklungsrahmen zur Verbesserung der Freiraumversorgung werden vorrangig folgende Maßnahmen festgelegt:  Erhöhung der Nutzungsmöglichkeit und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturen,  Erhöhung des privaten Freiraums im Bereich von Zeilenbebauung und Großformbebauung durch private Mietergärten,  Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum,  Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftsgeprägten Raum. Der Teilplan Naturhaushalt/ Umweltschutz stellt das Gebiet als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung dar. Als Entwicklungsmaßnahmen sind darin u.a. festgelegt:  Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof-, und Wandbegrünung),  Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung,  Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes,  Dezentrale Regenwasserversickerung  Förderung emissionsarmer Heizsysteme Im Teilplan Landschaftsbild wird der Entwicklungsraum als städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen eingestuft, für den u.a. folgende Entwicklungsziele gelten:  Beseitigung von Orts- und Landschaftsbildbeeinträchtigung  Quartiersbildung durch Entwicklung raumbildender Strukturen und Leitbaumarten in den Großsiedlungen,  Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung,  Berücksichtigung ortstypischer Gestaltungselemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge (Volkspark, Gartenplätze, Siedlungsbereiche der 20er und 30er Jahre),  Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung. Fazit: Real ist der Anteil der versiegelten Flächen im Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-25 VE auf Grund langjähriger gewerblicher Nutzung hoch. Durch die geplante Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche können große Teile von Bebauung freigehalten und entsiegelt werden. Ferner sind auf den nichtüberbaubaren Flächen, einschließlich der Tiefgaragendächer, kompensatorisch 9 umfangreiche Strauch- und Baumpflanzungen vorgesehen, die den Bereich ökologisch aufwerten. Das Ziel des Bebauungsplans ist eine bodenschonende Entwicklung mit einem an die örtlichen Verhältnisse angepassten Städtebau. Die Entwicklungsziele des Landschaftsprogramms einschließlich Artenschutz werden dabei berücksichtigt. b) Verbindliche Bauleitplanung Bebauungsplan X -5b (festgesetzt am 04. September 1972) Für den Bereich des Plangebiets enthält der Bebauungsplan die Festsetzungen Gemeinbedarfsfläche mit der Zweckbestimmung „Schule“, (GRZ 0,3, GFZ 0,4, offene Bauweise), Gewerbegebiet (GRZ 0,3, drei Vollgeschosse, GFZ max. 0,4, geschlossene Bauweise) und Straßenverkehrsflächen. Bebauungsplan X – 5b Mit Bezirksamtsbeschluss vom 17.10.2000 wurde für Teilbereiche des Bebauungsplans X-5b ein Planänderungsverfahren (Bebauungsplans X-5b-1) eingeleitet. Dieses sah u. a. vor, auf dem ehemaligen Kasernengelände (VonSteuben-Kaserne) den Standort der Materialprüfanstalt Berlin – Brandenburg zu sichern und den Schulstandort zu verlegen. Der Verzicht der Materialprüfanstalt auf diesen Standort und der, nach der bezirklichen Fusion (Steglitz und Zehlendorf) nicht mehr bestehende Schulstandortbedarf führten zu einer Neudefinition der städtebaulichen Zielvorstellungen (Bebauungsplanverfahren 6-25 VE). Da von dem Aufstellungsbeschluss (X-5b-1) als Grundlage der Instrumente zur Sicherung der gemeindlichen Planung (Veränderungssperre, Antragszurückstellung) oder zur Erteilung von Genehmigungen nach § 33 BauGB kein Gebrauch gemacht wurde, konnte mit Bezirksamtsbeschluss vom 08.02.2011 dieser aufgehoben und das Bebauungspanverfahren zum Planentwurf X - 5b - 1 eingestellt werden. 10 Bebauungsplan X-B6 (festgesetzt am 20. November 1989) Für die Baugrundstücke die im Bebauungsplan X-5b rechtsverbindlich als Gewerbegebiet festgesetzt sind, wird als Art der baulichen Nutzung Gewerbegebiet gemäß § 8 der Verordnung über die Nutzung von der Grundstücke (Baunutzungsverordnung- BauNVO), in der Fassung vom 15. September 1977 geändert durch Verordnung vom 19. Dezember 1986 festgesetzt. II. Planinhalt 1. Entwicklung der Planüberlegung Die Planung für den Standort des Materialprüfamts auf dem ehemaligen Kasernengelände (Grundstück Robert-W.-Kempner-Straße 3/5) wurde aufgegeben. Ebenso besteht für die Vorhaltefläche des geplanten Schulstandorts nach vorheriger Abstimmung mit den beteiligten Verwaltungen / Fachbereichen kein Bedarf mehr. Für die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens X -5b -1 gibt es somit kein städtebauliches Erfordernis. Aber auch die rechtsverbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplans X - 5b, Schulstandort und Gewerbegebiet, befinden sich nicht mehr im Einklang mit den aktuellen städtebaulichen Zielvorstellungen des Bezirks Steglitz-Zehlendorf. In Konkretisierung der Darstellung des Flächennutzungsplans soll stattdessen ein Bebauungsplanverfahren (6-25 VE) durchgeführt werden, wozu durch Festsetzungen der Art und des Maßes der Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche, Bauweise, Maßnahmen zur verkehrlichen Erschließung und zum Lärmschutz sowie Regelungen zu Altlasten auf der derzeitigen Stadtbrache eine Ergänzung des bestehenden Wohngebiets vorbereitet wird. Das Grundstück Robert-W.-Kempner-Straße 3/5 wurde 2009 vom Liegenschaftsfonds Berlin an einen privaten Investor verkauft. Dieser hat einen Architektur-Wettbewerb durchgeführt, bei dem der stadtplanerische Entwicklungsrahmen seines Projekts mit dem Bezirk Steglitz-Zehlendorf abgestimmt wurde. Die Absichten des Erwerbers für das ca. 3,2 ha große Grundstück decken sich mit den städtebaulichen Zielvorstellungen des Bezirks, daher ist vorgesehen, das Verfahren auf Grund seiner Vorhabenbezogenheit (vorhabenbezogener Bebauungsplan) gem. § 12 BauGB als Vorhaben- und Erschließungsplan (VE- Plan) durchzuführen. Dabei verpflichtet sich der Vorhabenträger sein Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und erforderlichen Erschließungskosten zu tragen (Durchführungsvertrag). Die Konfliktbewältigung der geplanten Verkehrserschließung des zukünftigen Wohnbzw. Mischgebiets, insbesondere auch die geplante verkehrliche Anbindung des Baugrundstücks Robert-W.-Kempner-Straße 3/5 (Eigentum des Vorhabenträgers), über das Flurstück 6/4 am Dahlemer Weg mit erneuter Querung der Industriebahn– Gleisanlage bildet einen Schwerpunkt des Vorhaben- und Erschließungsplans. Bisher ist für das Plangebiet eine Gleisüberfahrt in die Robert-W.-Kempner-Straße in ca. 100 m Entfernung vorhanden. Für die konzeptionelle Ausgestaltung seines Erschließungssystems im Geltungsbereich des VE-Plans plant der Vorhabenträger mehrere Anbindungspunkte an vorhandene öffentliche Verkehrsflächen (zwei im Dahlemer Weg, Bolchener Straße, Brittendorfer Weg), um durch räumliche Verteilung der Zu- und Ausfahrten eine wesentliche Belästigung der Anwohner zu vermeiden. Innerhalb des geplanten Wohngebiets und des Mischgebiets sollen diese als private Verkehrsflächen festgesetzt werden. 11 Die für die Realisierung der Erschließungsmaßnahmen notwendigen Verkehrsflächen (Flurstücke 123, 6/4 und 62) befinden im Eigentum des Lands Berlin. Der vom Vorhabenträger geplante Straßenumbau und die Herstellung der neuen Erschließungsflächen, deren Kosten der begünstigte Vorhabenträger zu tragen hat, werden Bestandteil des Durchführungsvertrags. Die Nutzung der im Bebauungsplan X -5b festgesetzten Straßenverkehrsflächen für den Ausbau der Bolchener Straße mit Anbindung an den Dahlemer Weg, die nach dem Ausbau des Dahlemer Wegs nicht mehr benötigt werden und deren städtebauliche Nutzung dieser Festsetzung widerspricht, soll ergänzend im Bebauungsplanverfahrens 6 -25 VE neu geregelt werden (Ergänzungsflächen). 2. Intention des Plans und Planungsziele Mit dem Bebauungsplan 6 -25 VE sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für ein allgemeines Wohngebiet und ein Mischgebiet geschaffen werden. Planungskonzept des Vorhabenträgers: Die Planung für das allgemeine Wohngebiet beinhaltet überwiegend mehrgeschossigen Wohnungsbau mit IV Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss in überwiegend offener Bauweise. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans können so maximal 250 – 280 Wohnungseinheiten entstehen. Die Stellplätze der Bewohner sollen in Tiefgaragen untergebracht werden. Zusätzlich sind auf dem Grundstück oberirdisch Stellplätze für Besucher geplant, um eine Verschärfung des Stellplatzproblems im öffentlichen Straßenraum des angrenzenden Wohngebiets zu vermeiden. Im Rahmen des Planverfahrens sind die Einwirkungen des Umfelds (Gemeinbedarfsflächen, Gewerbe) auf das geplante allgemeine Wohngebiet zu ermitteln, um durch geeignete Maßnahmen zum Lärmschutz Störungen der Wohnruhe zu vermeiden. Auf einer ca. 3500 m2 großen Teilfläche des Plangebiets ist ein Mischgebiet als Pufferzone zum angrenzenden Gewerbegebiet geplant. Das Konzept sieht für diese Fläche einen IV geschossigen Baukörper vor, dessen Differenzierungen nach der Nutzungsart sich gem. § 6 BauNVO bestimmen. Nicht zulässig sollen sein gewerbliche Einrichtungen mit in die Fläche entwickeltem Bauvolumen sowie Nutzungen, die eine erhöhte Zunahme von Verkehrsbewegungen auslösen (Gartenbaubetriebe, Tankstellen, Einzelhandelsmärkte). Um das Nutzungsverhältnis aus Wohnen und gebietsversorgenden bzw. gastronomischen Einrichtungen zu erhalten, auf Grund der räumlichen Nähe zu den bestehenden Gemeinbedarfseinrichtungen für Kinder und Jugendliche (Kita, Jugendfreizeitheim, Jugendverkehrsschule) sowie der überwiegend durch Wohnnutzung geprägten Umgebung soll der Betrieb auch nichtkerngebietstypischer Vergnügungsstätten im geplanten Mischgebiet nicht zulässig sein. Das Planungskonzept des Vorhabenträgers sieht diese Nutzungen auch nicht vor. Planungskonzept des Bebauungsplans: Nach derzeitigem Planungsstand soll der Plan die folgenden Festsetzungen treffen:  Entwicklung eines allgemeinen Wohngebiets unter Berücksichtigung der Vorbelastungen für das Gebiet aus Verkehrslärm, Lärmimmissionen aus Gemengelage (Gewerbegebiet) und Altlastenverdacht, 12          Maßnahmen zur Konfliktbewältigung zwischen dem geplanten WA und den bestehenden benachbarten Einrichtungen für soziale und sportliche Zwecke (Kita, Jugendfreizeitheim, Fußballplatz, Jugendverkehrsschule), Festsetzung eines Mischgebiets im nordöstlichen Teil des Plangebiets Ausschluss von Gartenbaubetrieben, Tankstellen, Vergnügungsstätten, Einzelhandelsbetrieben (Ausnahme für kleinteilige Läden mit reiner Nahversorgung wie Bäcker, Zeitungsladen) im Mischgebiet, Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung unter Einhaltung der Obergrenzen nach Bau NVO (WA: GRZ 0,4 / GFZ 1,2 ; MI: GRZ 0,6 / GFZ 1,2), Intensive Dachbegrünung der Tiefgarage außerhalb der Baukörper Sicherung des homogenen städtebaulichen Erscheinungsbilds durch Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche, Sicherung der Erschließung im Plangebiet über private Straßen und Wege, Einbeziehung notwendiger Erschließungsflächen für die äußere Erschließung, Strukturierung der Wohnflächen durch Grünfestsetzungen. Für Anwohner der angrenzenden Wohnanlagen soll eine fußläufige Durchwegung / Radfahrweg zwischen Brettnacher Straße und Dahlemer Weg gesichert werden. Gleichzeitig dient diese Anbindung auch einer zweckentsprechenden Nutzung der zulässigen kleinteiligen Dienstleistungs- und Versorgungseinrichtungen (Zeitungsladen, Bäcker, Arztpraxen u.ä.) im Nordosten des Plangebiets (MI). Bei der Überplanung des geltenden Planungsrechts (B-Plan X -5b) muss die Sicherung der öffentlichen Erschließung für die Grundstücke Brittendorfer Weg 16 und 16B (Gemeinbedarfsflächen für Kita - Einrichtungen bzw. Jugendfreizeitheim) im Erschließungskonzept des Vorhaben- und Erschließungsplans berücksichtigt werden. 2.1 Städtebauliche Konzeption Das Ortsbild des unmittelbaren Umfelds wird neben den Gewerbeanlagen nördlich und den Gemeinbedarfsflächen westlich des Plangebiets hauptsächlich durch mehrgeschossige Wohngebäude in Quartiersstukturen als überwiegend klassische Blockbebauung (Bebauung am Blockrand und Vegetation im Innenbereich) bestimmt. Das Konzept des Vorhabenträgers sieht im allgemeinen Wohngebiet ebenfalls überwiegend mehrgeschossige Wohngebäude vor. Wobei die Anzahl der Geschosse sich am Bestand des unmittelbaren Umfelds orientieren soll. Auf Grund der Nähe zum Siedlungsbereich Lichterfelde sollen allerdings keine zu kompakten Blockstrukturen wie beiderseits der Brettnacher Straße entstehen. Mit den geplanten Festsetzungen von Baukörpern bzw. Baufenstern soll eine offene Baustruktur wie am Dahlemer Weg erreicht werden. Im nordöstlichen Teil des Plangebiets ist als Puffer zum vorhandenen Gewerbegebiet ein Mischgebiet geplant, dessen städtebauliches Erscheinungsbild sich dem geplanten Wohngebiet durch Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse (IV) sowie einer erweiterten Baukörperausweisung mit Bezug auf die Baustrukturen im Wohngebiet, anpassen soll. Zur Gliederung und Strukturierung der vorhandenen Freiflächen sollen Pflanzgebote in den Bebauungsplan aufgenommen werden. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans sollen eine geordnete städtebauliche Entwicklung, eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte 13 Bodennutzung und eine menschenwürdige Umwelt gesichert sowie die natürlichen Lebensgrundlagen weitestgehend geschützt und entwickelt werden. Im Vorfeld der Erschließungsplanung wird durch den Vorhabenträger ein verkehrstechnisches Gutachten erstellt, um erhebliche Beeinträchtigungen der Anwohner in Folge nutzungsbedingter Verkehrsbewegungen zu vermeiden. 3. Umwelt / Eingriff in Natur und Landschaft Zur Prüfung der von den geplanten Festsetzungen ausgehenden umweltrelevanten Auswirkungen erfolgt im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens eine Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB mit integrierter Eingriffsplanung, deren Ergebnisse zur Ermittlung und Bewältigung der Eingriffe im Rahmen der Abwägung zusammenfassend dargestellt werden. Mit der geplanten Festsetzung eines allgemeinen Wohngebiets und eines Mischgebiets werden keine Vorhaben zulässig, die nach Anlage 1 des UVP-Gesetzes eine Umweltverträglichkeitsprüfung erfordern. Es liegen keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und Schutzzwecke von FFH-Gebieten oder Vogelschutzgebieten vor. Unter Beachtung der im Umweltatlas der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung vorliegenden Informationen zu den umweltrelevanten Belangen ergeben sich für die Planungsziele folgende Einschätzungen: Das Plangebiet ist als Gewerbebrache eingezäunt und steht nicht als Erholungsfläche der umliegenden Bevölkerung zur Verfügung. Die größte Qualität des Plangebiets stellt die zusammenhängende, seit Jahren ungenutzte, freie Fläche selber dar, auf der sich eine ruderale Vegetation durch Spontanaussaat entwickeln konnte. In Bezug auf den Ist-Zustand (Brache mit ruderaler Vegetation) ist bei Durchführung der Planung eine negative Veränderung für Biotoptypen und wildlebenden Arten zu erwarten. Ein Vorkommen besonderer oder geschützter Arten kann nicht ausgeschlossen werden, so könnten leerstehende Baracken als Sommerstube für Fledermausarten genutzt werden. Zur Klärung der Auswirkungen auf besonders und streng geschützte Arten erfolgt im weiteren Verfahren eine faunistische Bestandserfassung, deren Ergebnisse in der Planung berücksichtigt werden. Für die Schutzgüter des Naturhaushaltes werden bei Realisierung der Planungsziele keine negativen Umweltauswirkungen erwartet. Bei Umsetzung der Planung wird, auch auf Grund des bereits bestehenden hohen Versieglungsgrads und auf Grund bestehender Vorbelastung keine Verschlechterung der Bodenfunktion erwartet. Unter der Voraussetzung, dass das belastete Bodenmaterial bei einer schutzwürdigen Nutzung oder zum Zwecke der Niederschlagsversickerung ausgetauscht wird und der anfallende Bodenaushub nach entsprechender Beprobung auf seine Verwendungsmöglichkeit geprüft und entsorgt wird, sind auch keine negativen Auswirkungen im Rahmen des Wirkungspfads Boden – Mensch zu erwarten. Die Niederschlagswasserbilanz bleibt bei Durchführung der Planung weitestgehend unverändert, da auf Grund landesrechtlicher Reglungen das Niederschlagswasser weitestgehend auf den Grundstücken zu versickern ist. Oberflächengewässer werden von der Planung nicht berührt. Lufthygienische Belastungen auf Grund der Planung werden nicht erwartet. Die Unterbringung von Stellplätzen in intensiv begrünten Tiefgaragen und die geplanten 14 Anpflanzungen sichern langfristig die lufthygienische Filterfunktion und tragen somit nachhaltig zum Immissionsschutz bei. Innerhalb des Plangebiets und in seiner Nähe befinden sich keine denkmalschutzwürdigen Gebäude oder Gartendenkmale. Ob sich im Plangebiet Bodendenkmale befinden, ist im Rahmen des Bebauungsverfahrens (Beteiligung der Träger und Behörden) zu klären. Das Landschaftsbild wird bei Umsetzung der Planung ortstypisch wiederhergestellt. Die geplanten Begrünungsmaßnahmen auf dem Baugrundstück (umfangreiche Baumpflanzung, intensive Begrünung der Tiefgaragen) gewährleisten neben der geplanten Anzahl der Vollgeschosse (IV) eine landschaftsverträgliche Neugestaltung der Flächen. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung negativer Auswirkungen Zur Vermeidung negativer Auswirkungen auf die Umwelt sollen im Bebauungsplan Maßnahmen getroffen werden bzw. sind auf Grund gesetzlicher Bestimmungen einzuhalten. U. a. soll der Bebauungsplan folgende Regelungen enthalten:  weitestgehender Erhalt der den Landschaftsraum prägende Vegetationsbestandteile und Einzelbäume,  intensive Begrünung der Tiefgaragen,  Pflanzgebote zur Gliederung und Strukturierung der Wohnbebauung auf den vorhanden Freiflächen,  Reduzierung ursprünglich geplanter aber nicht notwendiger Verkehrsflächen (Ergänzungsflächen im Geltungsbereich des VE-Plans)  die weitestgehende Versickerung anfallender Niederschläge im Plangebiet,  Sanierung kontaminierter Böden und Austausch belasteten Bodenmaterials auf Flächen sensibler Nutzung sowie auf Flächen für die Niederschlagswasserversickerung,  Einhaltung geltender Lärmgrenzwerte für vorhandene und geplante Wohnnutzung durch technische und planerische Maßnahmen, Zur umfassenden Prüfung der von den einzelnen Planungszielen ausgehenden umweltrelevanten Auswirkungen auf Natur- und Umwelt wird, unter Einbeziehung von gutachterlichen Aussagen (Lärm, faunistische Erfassung) ein Umweltbericht erarbeitet, dessen Ergebnisse im Bebauungsplan zusammenfassend dargelegt werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens sind auch die Auswirkungen der geplanten Verkehrsanbindung für das allgemeine Wohngebiet zu untersuchen. III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Belange des Allgemeinwohls Das Bebauungsplanverfahren trägt dazu bei, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende, sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Das Recycling brachliegender Bauflächen im innerstädtischen Bereich entspricht zudem im hohen Maße dem umweltbewussten sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Mit den geplanten Festsetzungen zur Art und dem Maß der baulichen Nutzung, den Baugrenzen und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse wird das Vorhaben gem. § 17 BauNVO hinreichend bestimmt. 15 Die Planungsgrundsätze orientieren sich dabei an den Bebauungsstrukturen der unmittelbaren Umgebung, um das städtebauliche Erscheinungsbild der bisher diffus wirkenden Gewerbebrache zu verbessern. In unmittelbarer Umgebung sind zahlreiche Versorgungseinrichtungen vorhanden. Der aus der Nachverdichtung resultierende Mehrbedarf an Gemeinschaftseinrichtungen durch neue Bewohner kann durch die bestehenden Einrichtungen in der Umgebung voraussichtlich gedeckt werden. 2. Maßnahmen zur Sicherung der Planung Maßnahmen zur Sicherung der Planung (Veränderungssperren) waren bisher nicht erforderlich. 3. Grundsätze für soziale Maßnahmen Durch die Planung erfolgt kein Eingriff in die Sozial- und Bevölkerungsstruktur des Plangebiets. Insoweit sind für die Planung keine sozialen Maßnahmen erforderlich. 4. Auswirkungen auf die Umwelt Unmittelbar oder mittelbare beeinträchtigende Auswirkungen auf die Umwelt sind gegenüber der bis jetzt geltenden planungsrechtlichen Möglichkeiten nicht vorauszusetzen. Die beabsichtigten Festsetzungen sind geeignet, den Versiegelungsgrad des Bodens zu begrenzen und auf Grund geplanter Kompensationsmaßnahmen den Eingriff in Natur und Landschaft soweit auszugleichen, dass keine nachhaltigen Beeinträchtigungen des Naturhaushalts zurückbleiben werden und das Landschaftsbild neu gestaltet wird. 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen Bei der Durchführung der Festsetzungen des Bebauungsplans entstehen voraussichtlich keine Kosten. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten und daher zu mildern oder zu vermeiden wären, sind nicht erkennbar. 6. Nachhaltigkeitsziele des Bezirks Steglitz-Zehlendorf Mit Bezirksamtsbeschluss vom 08.04.2008 wurden die Nachhaltigkeitsziele für das Bezirksamt beschlossen. Als besondere Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung werden darin der sparsame Umgang mit Grund und Boden und der Erhalt zusammenhängender Grünflächen (Blockinnenbereiche) sowie die Verdreifachung des Fahrradverkehrs im Bezirk 1995 – 2010 und die Beseitigung von Hindernissen für die verstärkte Nutzung von umweltfreundlichen und gesundheitsfördernden Mobilitätsarten aufgeführt. Mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans wird keine Verschlechterung der Situation begründet. Die Zielsetzung des Bebauungsplans 6 – 25 VE entspricht den bezirklichen Nachhaltigkeitszielen einer zukunftsgerechten Stadtentwicklung, bei der der Innenentwicklung der Vorrang einzuräumen ist. 16 IV Verfahren 1. Mitteilung der Planabsicht Die Absicht zur Aufstellung des Bebauungsplans wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und der Gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg mit Schreiben vom 20.10.2010 mitgeteilt. V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S.2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585); Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S.578), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132),zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes zur Erleichterung von Investitionen und der Ausweisung und Bereitstellung von Wohnbauland vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466). 17