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Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Bauen, Stadtplanung und Naturschutz Bauordnungsamt – Fachbereich Stadtplanung Begründung - zur Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan X-188 sowie - zur Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens 6–22 für das Gelände zwischen Clayallee, Argentinische Allee, Marshallstraße und Hüttenweg im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Dahlem Übersichtsplan mit Geltungsbereich Stand: 10. November 2009 1 I Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit - für die Aufhebung des Aufstellungsbeschlusses für den Bebauungsplan X-188 Der Bebauungsplan X-188 wurde mit BA-Beschluss vom 21.11.1995 aufgestellt. Wesentliches Planungsziel war die Neuentwicklung eines Wohngebiets zur Schaffung von Wohnraum für Bundesbedienstete im Rahmen des damaligen Regierungsumzugs auf dem einst von US-Streitkräften als Einkaufszentrum gewerblich genutzten Grundstück Clayallee 169/171, der ehemaligen `Truman Plaza´. Nach erfolgter Übertragung des Grundstücks an den Bund sollten hier ca. 300 Wohneinheiten durch die gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaft `Deutschbau´ gebaut werden. Grundlage für die Bebauungsplaninhalte bildete ein städtebaulicher Entwurf als Ergebnis eines im Jahre 1995 durchgeführten kooperativen Gutachterverfahrens. Der Bebauungsplan setzte diesen Entwurf planungsrechtlich konkret mittels sog. Baukörperfestsetzungen um (GRZ ca. 0,17, GFZ ca. 0,70, Geschosse III-IV). Nach Durchführung der öffentlichen Auslegung vom 02.06. bis 04.07.1997 beschloss das Bezirksamt Zehlendorf am 12.08.1997, den Bebauungsplanentwurf X-188 der BVV zur Beschlussfassung vorzulegen. Der entsprechende BVV-Beschluss wurde am 17.09.1997 gefasst. Damit hatte der Bebauungsplan X-188 den Stand der Planreife erreicht. Aufgrund veränderter Rahmenbedingungen ist es bis heute nicht zur Verwirklichung des o. g. Projekts gekommen (Privatisierung der Deutschbau, weniger Bundesbedienstete als erwartet, mangelnder Bedarf an Geschosswohnungsbau). Auch mehrere auf Grundlage des § 33 BauGB genehmigte Bauanträge wurden nicht realisiert. Die ausgereichten Baugenehmigungen wurden nach Ablauf ihrer Gültigkeit nicht mehr verlängert. Somit bestehen auf den Planinhalt keine formalen Rechtsansprüche mehr; die 7-Jahresfrist des § 42 BauGB ist verstrichen. Die materiellen Voraussetzungen des § 33 BauGB liegen nicht mehr vor. Eine Umsetzung des den Planungsanforderungen der späten 1990er-Jahre folgenden und auf das Projekt des damaligen Vorhabenträgers zugeschnittenen Städtebaus ist mittlerweile unter den heutigen Voraussetzungen nicht mehr zu erwarten. Für die Inhalte des Bebauungsplanentwurfs X-188 besteht somit kein Planerfordernis mehr. Der Bezirk beabsichtigt daher, den Aufstellungsbeschluss vom 21.11.1995 aufzuheben und das Bebauungsplanverfahren X-188 einzustellen. - für die Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens 6-22 Anfang 2008 wurde das Grundstück `Truman Plaza´ nach Durchführung eines Bieterverfahrens vom Bund an einen neuen Eigentümer verkauft. Dieser beabsichtigt nach gegenwärtigem Projektstand ca. 150 Wohneinheiten überwiegend in individualisierten Townhouse-Strukturen zu errichten. Der städtebauliche Entwurf (Architekturbüro Grüntuch Ernst) ordnet die Baukörper um einen künstlich angelegten Teich an. Ergänzend, aber untergeordnet, sind Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen vorgesehen. Weitere Ziele sind die Sicherung einer Grünfläche an der Clayallee und eines Baumhains an der Argentinische Allee sowie eine öffentlich zugängliche Durchwegung durch das Gelände. 2 Die von dem neuen Grundstückseigentümer beabsichtigten Planungsvorstellungen lassen sich auf der Grundlage des bisherigen Bebauungsplanentwurfs X-188 und auch auf Grundlage des Baunutzungsplans (WA II / 3 / GRZ 0,3 / GFZ 0,6 / maximal zwei Vollgeschosse) nicht realisieren. Insofern ist die Durchführung eines neuen Bebauungsplanverfahrens erforderlich. Vor diesem Hintergrund beabsichtigt der Bezirk, zur Entwicklung neuer Planungsziele für denselben Geltungsbereich das Bebauungsplanverfahren 6-22 einzuleiten. Das Bebauungsplanverfahren 6-22 soll nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Die Anwendungsvoraussetzungen des § 13 a Satz 1 und 2 BauGB (Bebauungsplan der Innenentwicklung für Gebiete z.B. mit der Absicht der Nachverdichtung oder der Wiedernutzbarmachung von Flächen, Grundfläche von weniger als 20.000 m²) sind gegeben. Es wurde auch geprüft, ob durch das Bebauungsplanverfahren Vorhaben begründet werden, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Dies ist im Ergebnis nicht der Fall. Gegen die mit Schreiben vom 02.11.2009 an die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Sen Stadt) dargelegten neuen Planungsziele des Bezirks bestehen im Hinblick auf die dringenden Gesamtinteressen Berlins an Bebauungsplänen laut Antwortschreiben Sen Stadt vom 30.11.2009 keine Bedenken, sofern die zulässige Gesamtfläche des Einzelhandels 2.500 m² Brutto-Grundfläche nicht überschreitet und eine Übereinstimmung mit den Zielen des bezirklichen Zentrenkonzepts besteht. Unter diesen Voraussetzungen kann das Verfahren auch nach § 13 a BauGB durchgeführt werden. Das Verfahren wird nach § 7 des Ausführungsgesetzes zum Baugesetzbuch (AG BauGB) durchgeführt. 2. Plangebiet - Bestand, Nutzung, Eigentumsverhältnisse Das Bebauungsplangebiet liegt im Norden des Bezirks Steglitz-Zehlendorf im Ortsteil Dahlem. Es wird durch den Hüttenweg im Norden, die Clayallee im Osten, die Argentinische Allee im Süden und die Marshallstraße im Westen begrenzt. Bis zum Abbruch nahezu aller Baulichkeiten im Jahr 1996 befand sich in dem ca. 7,0 ha großen Plangebiet ein Einkaufszentrum der amerikanischen Streitkräfte sowie eine dazugehörige umfangreiche Stellplatzanlage für ca. 300 Pkw. Entlang der Clayallee waren ein Grünzug sowie ein weiterer Parkplatz vorhanden. Nach dem Abzug der Alliierten Ende 1994 wurden die Betriebsanlagen stillgelegt und dem Bundesvermögen eingegliedert. Heute sind lediglich noch drei Baulichkeiten auf dem Gelände vorhanden: Ein Gebäude und ein Trafohaus im Kreuzungsbereich von Hüttenweg und Marshallstraße sowie eine ehemalige Bushaltestelle in der Marshallstraße. Die erschließenden Verkehrsflächen sowie ein vorhandener Grünstreifen entlang der Clayallee befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Die restlichen Teile des Geltungsbereichs (ca. 5 ha) befinden sich in privatem Eigentum. Zur Sicherung der Erschließung des Geländes ist der Verkauf einer bislang im öffentlichen Eigentum liegenden Fläche im Kreuzungsbereich Clayallee / Argentinische Allee an Private vorgesehen. 3 - Planungsrechtliche Ausgangssituation Flächennutzungsplan (FNP) Im Flächennutzungsplan von Berlin1 wird das Gebiet des Geltungsbereichs als Wohnbaufläche W2 (GFZ bis 1,5) dargestellt. Die Clayallee und die Argentinische Allee sind als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen dargestellt Baunutzungsplan Der Baunutzungsplan von 1958 weist das Gelände des Bebauungsplans 6-22 als allgemeines Wohngebiet aus. Er stellt die derzeit gültige Grundlage für die planungsrechtliche Beurteilung von Bauvorhaben hinsichtlich der Nutzungsart dar. Das Maß der zulässigen Nutzung wird ebenfalls im Baunutzungsplan 1958/60 geregelt (Baustufe II / 3: GRZ 0,3 / GFZ 0,6 / zwei Vollgeschosse). Für die Berechnung des Nutzungsmaßes erfolgte in den „A-Bebauungsplänen“ vom 9. Juli 1971 eine Überleitung auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung von 1968 (BauNVO 68). Gemäß der BauNVO 68 konnten Nebenanlagen sowie Balkone, Loggien und Terrassen ohne Anrechnung auf die festgesetzte GRZ errichtet werden. Garagen und Stellplätze konnten ebenfalls ohne Anrechnung auf die GRZ errichtet werden, sofern deren Fläche 0,1 des Baugrundstücks nicht überschreitet. Somit konnte der Geltungsbereich des Bebauungsplans gemäß geltendem Planungsrecht zu 100 % versiegelt werden. II Planinhalt - Entwicklung der Planungsüberlegungen/Zielvorstellungen Seit 2005 / 2006 bemühte sich der Bezirk in Abstimmung mit der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) für den Planbereich zu klären, ob die in den 90er-Jahren ursprünglich verfolgten Entwicklungsansätze bestehen bleiben können oder modifiziert werden müssen. Hierzu wurde eine Machbarkeitsstudie unter Beteiligung von vier Architekturbüros durchgeführt (Arnke + Häntsch, Prof. Tonon, Keller + v. Alvensleben, Springer), die folgende Zielstellungen für die Entwicklung der Liegenschaft ergab: - Dichtewerte entsprechend der Festsetzungen im Bebauungsplanentwurf X-188 (s. o.); - Gliederung der Fläche mit verschiedenen Nutzungen: überwiegend Wohnen, Grün, untergeordnet Mischnutzung und Einzelhandel; - Ansiedlung von Einzelhandel mit max. 2500 m² VK, Unterbringung im Südosten; - Akustische und optische Abschirmung entlang der Clayallee (durch Bebauung, Grünpuffer); - Durchwegungsmöglichkeit für die Öffentlichkeit auf größerer Grünfläche sowie - Erhalt des Kiefernwäldchens im Süden. Unter diesen Voraussetzungen wurde das Grundstück `Truman Plaza´ nach Durchführung eines Bieterverfahrens Anfang 2008 an einen neuen Eigentümer verkauft. Da sich dessen Planungsvorstellungen (s. o.) auf der Grundlage des bisherigen Bebauungsplanentwurfs X-188 nicht realisieren lassen, ist eine Änderung bzw. Anpassung des Planungsrechts unter Beachtung der o. a. Vorgaben erforderlich. 1 FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 23. und 25.09. 2008 (ABl. S. 2330). 4