XIII-94-1BegründungFestsetzungAnlage 2.pdf

ANLAGE 2 Begründung gemäß § 9 Abs. 8 i.V.m. § 13 a BauGB Bebauungsplan XIII-94-1 für eine Teilfläche des Grundstücks Mariendorfer Damm 19/21 B / Lerchenweg 33-35 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Mariendorf Übersicht der Begründung I. I.1. I.2 I.3 I.3.1 I.3.2 I.3.3 II. II.1 II.2 II.3 II.4 II.5 III. III.1 III.2 IV. V. Planungsgegenstand Veranlassung und Erforderlichkeit Plangebiet Ausgangssituation Bestand Planerische Ausgangssituation Sonstige Ausgangssituation Planinhalt Entwicklung der Planungsüberlegungen und Realisierung während des Bebauungsplanverfahrens Durchführung eines beschleunigten Verfahrens Intention des Plans Wesentlicher Planinhalt Abwägung und Begründung der Festsetzungen Auswirkungen des Bebauungsplanes Auswirkungen auf die Umwelt Haushaltsmäßige Auswirkungen Verfahren Rechtsgrundlagen 1 I. Planungsgegenstand I. 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanes XIII-94-1 zu Beginn der 1990 er Jahre war die eklatante Wohnungsnot nach der Wiedervereinigung der beiden Stadthälften. Das Plangebiet sowie nördlich und südlich angrenzende Grundstücke, welche im Rahmen des Aufstellungsbeschlusses 1992 miterfasst waren, eigneten sich, aufgrund der zentralen Lage im Stadtgebiet mit sehr guter Anbindung an die öffentliche und private Infrastruktur, für die Schaffung von Wohnbaupotentialen. Darüber hinaus waren diese Flächen 1992 als unterausgenutzt einzustufen und boten Entwicklungspotential für Wohnbauvorhaben. Auch die städtebauliche Situation im nördlichen Bereich des Mariendorfer Dammes sowie in den östlich angrenzenden Bereichen war zu Beginn der 1990 er Jahre aufgrund unterschiedlicher Nutzungsdichten, Baufluchten, Bauweisen, Traufhöhen und Nutzungen unbefriedigend und bedurfte der rechtlichen Neuordnung. Das zuvor geltende Recht, der 1973 festgesetzte Bebauungsplan XIII-94, setzte das Plangebiet als Mischgebiet mit einer Grundflächenzahl von 0,3 und einer Geschossflächenzahl von 1,2 fest. Weder Art noch Maß der baulichen Nutzung trugen einer städtebaulich angemessenen Entwicklung und Ordnung, insbesondere in Bezug auf die Notwenigkeit kurzfristig Wohnungspotentiale zu schaffen, Rechnung. Aus diesem Grund war die Festsetzung eines neuen Bebauungsplanes städtebaulich erforderlich. Auch wenn der Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplanverfahrens seit Ende der 1990er Jahre, mit Schaffung ausreichender Wohnungspotentiale, nicht mehr vorlag, bestand weiterhin eine städtebauliche Erforderlichkeit für eine Teilfläche des Bebauungsplanes: Aufgrund der teilweisen Genehmigung und Realisierung des Neubauprojektes auf dem Grundstück Mariendorfer Damm 19/21 B / Lerchenweg 33-35 während der Planaufstellung (gemäß § 33 BauGB), war die Festsetzung des Bebauungsplanes für diesen Bereich weiterhin rechtlich erforderlich. I. 2. Plangebiet Das Plangebiet umfasste zum Zeitpunkt der Einleitung des Verfahrens neben dem nunmehr festgesetzten Geltungsbereich auch die Grundstücke Mariendorfer Damm 13/17 und 23/25 sowie den Abschnitt des Finkenweges zwischen Mariendorfer Damm und Lerchenweg. Nachdem im Juni 2009 festgestellt wurde, dass mit Schaffung ausreichenden Wohnraums in und um Berlin der ursprüngliche Anlass für das Bebauungsplanverfahren nicht mehr gegeben war, wurde die Geltungsbereichsreduzierung um alle Grundstücke ohne aktuellen Planbedarf beschlossen. Aufgrund einer Planreifeerklärung gemäß § 33 BauGB bestand nur noch für eine Teilfläche des Grundstücks Mariendorfer Damm 19/21 B / Lerchenweg 33-35 ein Planerfordernis. Auch die Teilfläche des Mariendorfer Dammes vor dem Plangrundstück wurde aus dem Geltungsbereich wegen Entbehrlichkeit herausgelöst. I. 3 Ausgangssituation I. 3.1. Bestand Plangebiet Zum Zeitpunkt der Aufstellung des Bebauungsplanes XIII-94-1 wurde das Plangebiet überwiegend kleingewerblich genutzt (Betrieb aus der Kfz-Branche und eine Aluminium- und Metallgießerei). Der Gebäudebestand war durch eingeschossige, provisorische Bauten geprägt. Aufgrund der gewerblichen Nutzung im Plangebiet kam es zu Konflikten mit der benachbarten Wohnnutzung. Eine kleine Teilfläche des Plangebietes war 1992 gärtnerisch genutzt. Insbesondere im östlichen und südlichen Planbereich standen bis 1993 eine Vielzahl erhaltenswerter und sehr erhaltenswerter Bäume. Seit Mitte der 1990 er Jahre ist das Plangebiet mit einem Wohn- und Geschäftsbau bestanden, welcher weistestgehend den seit 1998 geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes XI-94-1 entspricht: Im vorderen Grundstücksbereich steht ein vier- bis siebengeschossiges 2 (siebente Geschoss ist ein Staffelgeschoss) Geschäfts- und Wohnhaus mit Ladenzone im Erdgeschoss. Im rückwärtigen Bereich befindet sich ein fünfgeschossiges Wohngebäude. Eine Zufahrt parallel zum Finkenweg führt zur eingeschossigen Tiefgarage. Die Freiflächen sind gärtnerisch angelegt. Die Bewohner des geplanten Misch- und Wohngebietes bejahen die Wohnqualität, da Umzüge selten sind. Im Mischgebiet haben sich vielfältige Betriebe und Freiberufler angesiedelt. Das Bebauungsplangebiet ist als stabil zu bezeichnen (vgl. Statistik zum Wanderungsverhalten). Das Grundstück Mariendorfer Damm 19/21 B / Lerchenweg 33-35 liegt an einer gewidmeten Straße und ist ausreichend an das vorhandene Leitungsnetz angebunden. Stadträumliche Einordnung des Plangebietes Das Bebauungsplangebiet liegt an der Hauptverkehrstraße Mariendorfer Damm (B 96), welche die Berliner Innenstadt mit dem südlichen Umland verbindet. Der nördliche Abschnitt des Mariendorfer Dammes sowie östlich gelegene Bereiche sind überwiegend durch Wohngebäude aus unterschiedlichen Baujahren, und entsprechend mit unterschiedlichen Nutzungsdichten, Baufluchten, Gebäudehöhen und Bauweisen, geprägt. Die Wohngebäude verfügen teilweise über gewerblich genutzte Erdgeschosse, teilweise existieren auch überwiegend bis vollständig gewerblich genutzte Bauten. Hierzu gehört auch das unter Denkmalschutz stehende Ullsteinhaus am Teltowerkanal. Ein Abschnitt eines Grünzuges (mit Spielplatz) quert nördlich des Plangebietes den Mariendorfer Damm. Östlich des Bebauungsplangebietes liegt die unter Denkmalschutz stehende und stark durchgrünte Einfamilienhaussiedlung „Monopol-Siedlung“ aus den Jahren 1922-23. Südlich des Plangebietes verläuft der teilweise in einer Breite von ca. 5,0 m als Fuß- und Radweg gewidmete Finkenweg. Das Plangebiet ist gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. Der U-Bahnhof Ullsteinstraße liegt fußläufig zum Bebauungsplangebiet. Auch Buslinien verlaufen in der Nähe. Einkaufsmöglichkeiten befinden sich nicht nur am Mariendorfer und Tempelhofer Damm, sondern seit kurzem auch im neuen Einkaufszentrum am Tempelhofer Hafen. Der Volkspark Mariendorf ist in ca. 800 m erreichbar. Bezüglich sozialer Infrastruktur ist das Bebauungsplangebiet gut gelegen. I. 3. 2 Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans XIII-94-1 als Wohnbaufläche W 2 dar. Danach wäre eine Geschossflächenzahl (GFZ) bis 1,5 zulässig. Bereichsentwicklungsplanung Die Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Tempelhof 2/3 wurde am 16. Juni 1999 durch Bezirksamtsbeschluss unter Einbindung der Bezirksverordnetenversammlung behördenverbindlich. Die in Rede stehenden Flächen werden im Nutzungskonzept wie folgt dargestellt: - vorderer Grundstücksbereich: Mischgebiet - rückwärtiger Grundstücksbereich: allgemeines Wohngebiet - W 2 (GFZ bis 1,5) Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm (3. Ausgabe 2006) Naturhaushalt/Umweltschutz: Siedlungsgebiet; Vorranggebiet Klimaschutz Biotop- und Artenschutz: städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen Landschaftsbild: städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen Erholung und Freiraumnutzung: Zweite Dringlichkeitsstufe bzgl. der Versorgung mit öffentlichen Freiflächen 3 Folgende planrelevante Ziele werden formuliert: Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen, Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes; Erhalt von Freiflächen, Verbesserung des Luftaustausches, Vermeidung von Bodenversiegelung; Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierung; Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume, Wiederherstellung von Vorgartenzonen. Verbindliche Bauleitplanung Der Bebauungsplan XIII-94 (festgesetzt am 22. Mai 1973) setzte das Bebauungsplangebiet als Mischgebiet mit vier zulässigen Vollgeschossen, einer zulässigen Grundflächenzahl von 0,3, einer zulässigen Geschossflächenzahl von 1,2 und mit geschlossener Bauweise fest. Die überbaubare Grundstücksfläche war durch eine das Grundstück umlaufende Baugrenze bestimmt, welche einzig zum Mariendorfer Damm hin keinen 5,0 m breiten Vorgarten zum Gegenstand hat. Teilflächen des Bebauungsplangebietes waren als Straßenverkehrsfläche für die Verbreiterung des Finkenweges und des Lerchenweges als Straßenverkehrsfläche gesichert. Die Straßenbegrenzungslinien verliefen entsprechend. Darüber hinaus regelten Planergänzungsbestimmungen die Bebauungstiefe (20,0 m, Ausnahmen sind möglich), Ausnahmen von der Zahl der zulässigen Vollgeschosse unter Wahrung der zulässigen Geschossfläche, Pflanzbindungen für den Vorgartenbereich. Der am 15. Oktober 1961 festgesetzte Bebauungsplan XIII-49-5 zur Verbreiterung des Mariendorfer Dammes setzte im Einmündungsbereichs des Finkenweges eine kleine Fläche des Privatgrundstücks Mariendorfer Damm 19/21B / Lerchenweg 33-35 als Straßenverkehrsfläche mit Straßenfluchtlinien fest. I.3.3 Sonstige Ausgangssituation Eigentumsverhältnisse Das Bebauungsplangebiet befindet sich in Privateigentum. Altlasten Gemäß Ausführungen des bezirklichen Umweltamtes wurden etwaige Bodenbelastungen aufgrund der kleingewerblichen Vornutzung im Rahmen der Errichtung des vorhandenen Wohn- und Geschäftshauses saniert. Die Flächen wurden vom Altlastenverdacht befreit. Baulast Für den Bebauungsplanbereich sind keine Baulasten eingetragen. Widmung Die im Bebauungsplan XIII-94 als neue Straßenverkehrsfläche des Finken- und Lerchenweges festgesetzten Flächen sind nicht gewidmet. Denkmalschutz und Denkmalpflege Nördlich des Bebauungsplangebietes (Mariendorfer Damm 1/3, Ullsteinstraße 114/142) befindet sich das Ullstein-Druckhaus von Eugen Schmohl aus den Jahren 1925-27. Direkt östlich an das Gebiet grenzt jenseits des Lerchenweges die Monopol-Siedlung, welche 1922-23 nach den Entwürfen von Wolfgang Binder errichtet wurde. Zu der Siedlung gehören die Einfamilienhäuser Monopolstraße 12-37, 46-87, Finkenweg 1-4, Lerchenweg 1031, Schwalbenweg 1-2 und Ullsteinstraße 113/119. 4 II. Planinhalt II. 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen und Realisierungen während des Bebauungsplanverfahrens Die ersten Überlegungen für die Änderung des geltenden Planungsrechts erfolgten auf der Grundlage von Architekturentwürfen für das Plangebiet im Jahre 1992. Der Architekt orientierte sich bei seinen Nutzungsdichten an der Bebauung auf den Grundstücken Mariendorfer Damm 5/11. Bei dieser Bebauung handelt es sich um ein Wohngebäude mit Erdgeschossladenzone und einer (auf der Grundlage einer Befreiung) erreichten Geschossflächenzahl von fast 1,8. Darüber hinaus fand auf der gegenüberliegenden Straßenseite (Mariendorfer Damm 6/10) eine Nachverdichtung (bis zu einer GFZ von 1,7) statt. Vor dem Hintergrund der grundstücksweise vollzogenen Entwicklung in der Umgebung des Plangebietes und der sich nach der Wiedervereinigung geänderten gesamtstädtischen Rahmenbedingungen sollte die Entwicklung im Plangebiet auf nördlich und südlich gelegenen unterausgenutzten Grundstücken im Rahmen eines städtebaulichen Gesamtentwurfs und eines darauf aufbauenden Bebauungsplanverfahrens erfolgen. Auf der Grundlage einer städtebaulichen Bestandsaufnahme wurden erste städtebauliche Konzepte erarbeitet, welche unter Berücksichtigung der zu diesem Zeitpunkt eklatanten Wohnungsnot in das weitere Verfahren eingeflossen sind. Der gesamtstädtische Druck bzgl. der Schaffung zusätzlichen Wohnraumes führte dazu, dass zu Beginn des Jahres 1994 das Wohnbauprojekt für den rückwärtigen Grundstücksbereich auf der Grundlage geltenden Rechts (Bebauungsplan XIII-94) genehmigt wurde; und zwar deutlich vor Vorliegen der Planreifevoraussetzungen des Bebauungsplanentwurfs XIII94-1. Hierbei wurden nicht alle Vorgaben des Bebauungsplanentwurfes berücksichtigt (u.a. Geschosszahl und Baugrenze). Für die Grundstücksfläche am Mariendorfer Damm (Wohnund Geschäftshaus) wurde auf der Grundlage der Planreifegenehmigung im Oktober 1994 die Baugenehmigung ausgesprochen. II. 2 Durchführung eines beschleunigten Verfahrens Da die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13 a BauGB vorlagen, wurde das Bebauungsplanverfahren XIII-94-1 auf der Grundlage des Bezirksamtsbeschlusses vom 28. Juli 2009 als beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Ebenfalls zur Beschleunigung des Bebauungsplanes trug die Reduzierung des Geltungsbereichs (vgl. I.2) bei. Der reduzierte Bebauungsplan XIII-94-1 für Teilflächen des Grundstücks (mit der heutigen Bezeichnung) Mariendorfer Damm 19/21 B / Lerchenweg 33-35 dient der Innenentwicklung. Dieses Ziel liegt dem Städtebaurecht wie eine Leitvorstellung zugrunde. Eine Siedlungsentwicklung in die Fläche und das Umland der Städte führt zur Zersiedelung der Landschaft, steht einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden entgegen, schwächt die Innenstädte und erhöht das Verkehrsaufkommen mit entsprechenden Belastungen für die Umwelt und den Menschen. Aus diesem Grund wurden Bebauungsplanverfahren der Innenentwicklung rechtspolitisch begünstigt. Der Bebauungsplan XIII-94-1 dient der Innenentwicklung: Zum einen hat er eine Nachverdichtung gegenüber dem Bestand (zum Zeitpunkt der Bebauungsplanaufstellung) und dem alten Recht zum Ziel. Zum anderen werden weitere Maßnahmen der Innenentwicklung verfolgt. Hierzu gehört die städtebauliche Überleitung vom Mischgebiet am Mariendorfer Damm zu den denkmalgeschützten Einfamilienhäusern der Monopol-Siedlung sowie die Aufwertung des Straßenbildes durch räumliche Fassung des Mariendorfer Dammes. Somit war die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens ohne Umweltprüfung städtebaulich begründet. Die nunmehr festgesetzte Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO liegt deutlich unter 20.000 m². Weitere Bebauungspläne waren weder in einem engen sachlichen, räumlichen noch zeitlichen Zusammenhang aufgestellt. Es werden / wurden auch keine Aufstellungen 5 beabsichtigt. Der Bebauungsplan XIII-94-1 setzt in Verbindung mit anderen Regelungen allgemeines Wohngebiet und Mischgebiet fest. Die Zulässigkeit von Vorhaben, die eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach Landes- oder Bundesrecht begründen, war somit nicht gegeben. Schutzgüter gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB waren nicht betroffen. II. 3. Intention des Plans Intention des Bebauungsplanes ist die Anpassung des Planungsrechts an die in den 1990 er Jahren geänderten gesamtstädtischen Rahmenbedingungen sowie die Harmonisierung der heterogenen Stadtstruktur durch eine gebietsverträgliche Bebauung. Da diese Bebauung zwischenzeitlich auf der Grundlage zuvor geltenden Rechts sowie auf der Grundlage des § 33 BauGB in Verbindung mit dem im Verfahren befindlichen Bebauungsplan XIII-94-1 realisiert wurde, galt es für diese Bebauung eine verbindliche Rechtsgrundlage zu schaffen. II. 4. Wesentlicher Planinhalt Wesentlicher Planinhalt ist die Festsetzung des westlichen Bebauungsplanbereichs (ca. 2730 m²; am Mariendorfer Damm) als Mischgebiet mit zwei, vier bzw. sechs zulässigen Vollgeschossen sowie des östlichen Bereichs (ca. 4.940 m²; am Lerchenweg) als Allgemeines Wohngebiet mit vier zulässigen Vollgeschossen. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden durch reine Baukörperausweisung mit Baugrenzen bestimmt. Auch die Fläche für die Tiefgarage wird durch entsprechende zeichnerische Festsetzungen bestimmt. Das Maß der baulichen Nutzung ergibt sich aus der Zahl der zulässigen Vollgeschosse in Verbindung mit Baukörperausweisungen: Für das Mischgebiet liegt die festgesetzte Grundflächenzahl bei ca. 0,55 und die festgesetzte Geschossflächenzahl bei ca. 2,27. Für das Allgemeine Wohngebiet liegt die festgesetzte Grundflächenzahl bei ca. 0,42 und die festgesetzte Geschossflächenzahl bei ca. 1,71. Die Tiefgaragengrundflächenzahl liegt im Mischgebiet bei ca. 0,1 und im allgemein Wohngebiet bei ca. 0,2. Darüber hinaus wird durch textliche Festsetzungen Folgendes geregelt: - Im allgemeinen Wohngebiet sind die ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen unzulässig. (textliche Festsetzung Nr. 1) - Im Mischgebiet sind „nicht kerngebietstypische Vergnügungsstätten“ unzulässig, sowohl in gewerblich als auch wohngeprägten Teilen des Mischgebietes. (textliche Festsetzungen Nr. 2 und 5) - Im Mischgebiet sind im 1. und 2. Vollgeschoss keine Wohnungen zulässig. (textliche Festsetzung Nr. 3) - Die textliche Festsetzung Nr. 4 stellt einen Mindestanteil von Aufenthaltsräumen sicher, die vom Mariendorfer Damm abgewandt sind. - Ebenerdige Stellplätze und Garagen sind unzulässig. Dies gilt nicht für Tiefgaragen. (textliche Festsetzung Nr. 6) - Auf nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind vorhandene Bepflanzungen zu erhalten und bei Abgang nachzupflanzen. Diese Flächen sowie Tiefgaragenflächen sind zu begrünen. (textliche Festsetzungen Nrn. 7 und 8) - Flachdächer sind zu begrünen. (textliche Festsetzung Nr. 9) - Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten A, B, C und D ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. (textliche Festsetzung Nr. 10) - Wege und Zufahrten sind in wasser- und luftdurchlässigen Aufbau herzustellen. (textliche Festsetzung Nr. 11) II. 5. Abwägung und Begründung der Festsetzungen (Regelungen in textlichen Festsetzungen werden zusätzlich gesondert abgewogen; vgl. unten.) 6 Die Festsetzungen bzgl. Art und Maß der baulichen Nutzung sowie bzgl. Verkehrsflächen werden, wie im Weiteren dargelegt, aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes (Wohnbaufläche W 2, GFZ bis 1,5) entwickelt. Art der baulichen Nutzung Sowohl die Festsetzung eines Allgemeinen Wohngebietes als auch eines kleinen Mischgebietes (ca. 2.700 m² groß) sind gemäß Ausführungsvorschriften generell aus der Darstellung einer Wohnbaufläche gemäß dem Flächennutzungsplan entwickelbar. Die Festsetzung der Bauflächen am Mariendorfer Damm (B 96) als Mischgebiet entspricht nicht nur zuvor geltendem Recht, sondern trägt auch der Bedeutung dieser übergeordneten Hauptverkehrsstraße mit Einzelhandels- und Dienstleistungsfunktionen Rechnung. Die Einzelhandels- und Dienstleistungskonzentration entlang der B 96 zieht sich in unterschiedlichen Ausprägungen vom S-Bahnring im Norden bis Alt-Mariendorf im Süden. Die Bereichsentwicklungsplanung trägt diesem Bestand durch eine fast durchgehende Ausweisung eines Mischgebietes Rechnung. Die östlich und westlich dieses Straßenzuges (Tempelhofer und Mariendorfer Damm) Wohnenden sind so gut und überwiegend fußläufig mit Angeboten des kurz- bis langfristigen Bedarfs versorgt. Hierdurch können zusätzliche Verkehrswege mit entsprechenden Emissionen vermieden werden. Darüber hinaus steht die hohe verkehrliche Belastung der Flächen am Mariendorfer Damm der Ausweisung eines allgemeinen Wohngebietes mit überwiegender Wohnnutzung entgegen. Verkehrliche Immissionen Das tägliche Verkehrsaufkommen liegt gemäß der aktuellen Verkehrszählung (Umweltatlas, 2005) pro 24 Stunden täglich bei 40.001 bis 50.000 Kfz (incl. LKW und Motorräder). Im Bebauungsplangebiet wurden am Mariendorfer Damm folgende Werte ermittelt (SenStadt, Umweltatlas, Straßenverkehrslärm, mittlerer Gesamtbeurteilungspegel an der Bebauung): tags 70 bis 75 d(BA) und nachts 65 bis 70 d(BA). Gemäß der Strategischen Lärmkarte – Fassadenpegel Gesamtlärm L (DEN) (Tag-Abend-Nach-Lärmindex) Summe Verkehr 2005/2006 überschreiten die Schallwerte an der straßenseitigen Fassade des Gebäudes Nr. 21 sogar 75 dB(A), um dann jedoch an den Seiten- und Rückfassaden Werte unter 60 dB(A) zu erreichen. Somit liegen die Schall-Werte über den Umweltzielen Lärm des Umweltbundesamtes, welche bei Überschreitung der Richtwerte des Außenpegels größer 65 dB(A) am Tage bzw. größer 55 dB(A) nachts eine Gesundheitsgefährdung nicht mehr ausschließen. Die Rechtsprechung (Bundesverwaltungsgerichtentscheidung 51, 15, NJW 1976, 1760 – Stuttgart-Degerloch) sieht eine Gesundheitsgefährdung bei Dauerschallpegeln von tags 70 dB(A) bzw. 60 nachts. Der Bundesgerichtshof entschied noch günstiger für einen Emittenten, und zwar 75 dB(A) tags, 65 dB(A) nachts (BGHZ 122, 76 NJW 1993, 1700). Die Gesundheitsgefährdungsgrenze ist somit nur bedingt eingehalten. Aufgrund des hohen Verkehrsaufkommens ist auch die verkehrliche Luftbelastung sehr hoch eingestuft worden. (vgl. SenStadt, Umweltatlas, Verkehrsbedingte Luftbelastung) Der bodennahe Windaustausch begünstigt jedoch die Wohnsituation im Plangebiet, da die Winde überwiegend aus Südosten, aus verkehrsärmeren und begrünteren Gebieten, das Bebauungsplangebiet erreichen. (Umweltatlas) Den Belangen der im Mischgebiet zulässigen Wohnnutzung wird vielfältig entsprochen: Insbesondere die rückwärtige Bebauung im Mischgebiet ermöglicht Wohnen unterhalb der lärmbedingten Gesundheitsgefährdungsgrenze. Die Baukörperstellung (Hofbildung mit der Möglichkeit Räume zum ruhigen Hof auszurichten; Gebäuderücksprünge) trägt zusätzlich zur Lärmminderung der rückwärtigen Bebauung bei. Die günstige Himmelsausrichtung für fast alle Fassaden ermöglicht bei einer sensiblen architektonischen Gestaltung eine Erhöhung der Wohnqualität. 7 Darüber hinaus sind Wohnungen im 1. und 2. Vollgeschoss nicht zulässig (vgl. textliche Festsetzung Nr. 3). Durch textliche Festsetzung (Nr. 4) wird zusätzlich, für den Fall der inneren Umgestaltung bzw. bei Neubebauung geregelt, dass ein gewisser Anteil von Wohnräumen von der Hauptverkehrstraße abgewandet sein sollen. Für die vorhandene Wohnnutzung stellt diese Festsetzung keine Verbesserung dar. Sie greift nur im Falle der Umgestaltung der vorhandenen Bebauung sowie für den Fall einer Neubebauung. Da derartige Änderungen nie ausgeschlossen sind, jedoch zu einer erheblichen Verbesserung der Wohnsituation beitragen können, ist die textliche Festsetzung städtebaulich sinnvoll und somit begründet. Die Berücksichtigung von Schalldämm-Maßen bei Außenwänden und Fenstern ist bauordnungsrechtlich geregelt und bedarf keiner ergänzenden planungsrechtlichen Festsetzung. Aus diesem Grunde entfällt die ursprünglich geplante textliche Festsetzung mit entsprechenden Regelungen. Auch die textlichen Festsetzungen (Nrn. 2 und 5) bzgl. der Nichtzulässigkeit von Vergnügungsstätten tragen den Belangen der im Mischgebiet, aber auch im benachbarten allgemeinen Wohngebiet Wohnenden Rechnung. Denn Vergnügungsstätten, auch wenn sie „nicht kerngebietstypisch“ sind, können zu betriebsbedingten Lärmbelästigungen (z.B. Emissionen von Diskotheken, motorisierten Kunden) führen, die es zu vermeiden gilt. Das Bebauungsplangebiet ist städtebaulich für diese Nutzungsarten nicht geeignet: Die offenen Übergänge zwischen Wohn- und Mischgebiet im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIII94-1 und auf angrenzenden Grundstücken sowie die benachbarte öffentliche Parkanlage machen diesen Ausschluss zur Vermeidung von immissionsbedingten Nutzungskonflikten im konkreten Fall erforderlich. Die Festsetzung eines allgemeinen Wohngebietes auf dem rückwärtigen Grundstücksbereich bzw. am zum Lerchenweg orientierten Grundstücksteil, wurden aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes und der Bereichsentwicklungsplanung, welche Wohnen vorgeben, entwickelt. Darüber hinaus orientiert sich diese Gebietsfestsetzung an der vorhandenen und prägenden Wohnnutzung auf den Nachbargrundstücken, welche auch entsprechend als Wohngebiete gesichert sind. Die Änderung des Planungsrechts gegenüber der zuvor geltenden Mischgebietsnutzung trägt somit den Belangen der angrenzenden Wohnbevölkerung Rechnung, da störende Gewerbebetriebe nicht mehr zulässig sind. Die Nutzung des ruhigeren Grundstücksteils durch Wohnen bei optimaler Baukörperstellung und Himmelsausrichtung stärkt innerstädtisches Wohnen und führt zur Vermeidung von Verkehren. Die Erreichbarkeit von Einzelhandels- und Dienstleistungsunternehmen, sozialer und medizinischer Infrastruktur sowie des öffentlichen Personennahverkehrs ist entweder fußläufig / per Rad oder auf kurzen Wegen möglich. Entsprechendes gilt für vielfältige Arbeitsstätten. Zusätzlicher Kfz-Verkehr u.a. durch das Abwandern von Berlinern an den Stadtrand wird somit vermieden. Im allgemeinen Wohngebiet sind die ausnahmsweise zulässigen Gartenbaubetriebe und Tankstellen nicht zulässig. Diese Regelung ist klarstellender Art, da diese Nutzungen aufgrund der festgesetzten Baukörperausweisung sowie der Lage des allgemeinen Wohngebietes auf dem rückwärtigen Grundstücksteil bzw. an der Sackgasse Lerchenweg aufgrund der Erschließung bereits städtebaulich problematisch wären. Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Bauweise werden durch reine Baukörperausweisung in Verbindung mit Baugrenzen bestimmt. Baugrenzen lassen trotz der vorgegebenen Form noch vielfältigen Entwicklungsspielraum zu. Den Baukörperausweisungen lagen städtebauliche Entwürfe zugrunde, welche den Zuschnitt des Grundstücks, die Himmelsausrichtung, Lärmquelle Mariendorfer Damm sowie städtebauliche Vorbilder (z.B. hofbildende Bebauung auf dem Grundstück Mariendorfer Damm 27/ 35 / Lerchenweg 57) berücksichtigten. Auch sollte die Bebauung am Mariendorfer Damm die historische Bauflucht aufgreifen und gleichzeitig abschirmende Funktionen zur östlichen 8 Grundstücksfläche übernehmen. Der Straßenraum am Mariendorfer Damm sollte gefasst und damit beruhigt werden. Aufgrund der Umgebung (Grünzug, Einfamilienhaussiedlung und Zeilenbau) werden analog zum zuvor geltenden Recht im allgemeinen Wohngebiet Vorgartenbereiche festgesetzt. Die Baukörperausweisung im Mischgebiet ermöglicht im 1. und 2. Vollgeschoss eine einzelhandelsübliche Gebäudetiefe (vgl. die textliche Festsetzung Nr. 3). Der darüber liegende Hof eröffnet die Möglichkeit ruhige Wohn- und Arbeitseinheiten zu realisieren. Die im Rahmen der Baukörperausweisung festgesetzten Gebäudetiefen liegen bei 12 m bzw. bei 8 m für die Wohn- bzw. Wohn-/Geschäftsnutzung. Diese Gebäudetiefen sind Ergebnis eines städtebaulichen Konzeptes für das Bebauungsplangebiet. Darüber hinaus sind sie ortsüblich (Umgebung 11 m bis 13 m Gebäudetiefe entsprechend geltendem Planungsrecht) und tragen den Anforderungen an einen modernen Wohnungs- und Bürobau Rechnung. Dies gilt auch für den Wohnbereich, welcher an das Mischgebiet grenzt und im 1. und 2. Vollgeschoss teilweise nur einseitig belichtet und belüftet werden kann. Baugrenzen eröffnen auch die Möglichkeit hinter der zulässigen Gebäudetiefe zurückzubleiben. Einzig im 1. und 2. Vollgeschoss des Mischgebietes ist eine Gebäudetiefe von ca. 35 m festgesetzt. Hier sind nur gewerbliche Nutzungen mit entsprechenden Raumansprüchen zulässig (vgl. die textliche Festsetzung Nr. 3). Die erforderlichen bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen wurden eingehalten. Im Bebauungsplangebiet liegen die Abstände zu den gegenüberliegenden Hofbebauungen bei 19,3 m, 25,4 m und 31,0 m. Gemäß der Berliner Bauordnung liegt die Abstandsfläche bei 0,4 H in Misch- und Wohngebieten. Bei vier zulässigen Vollgeschossen und einem Gebäudeabstand von mehr als 30 m ist die Abstandsfläche im allgemeinen Wohngebiet eingehalten. Bei Nicht-Realisierung der zweigeschossigen Bebauung im Hofbereich (im Mischgebiet), hängt die Einhaltung der erforderlichen Abstandsflächen von der Höhe der einzelnen Geschosse ab. Soweit die Geschosse ca. 3 m hoch sind, was einem typischen Neubaugeschoss entspricht, werden die Abstandsflächen eingehalten. Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse sind ausreichend berücksichtigt. Zusätzlich wirken sich die günstigen Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse positiv aus. Dies ist unter anderem auch der Nutzung und Bebauung auf den Nachbargrundstücken (Grünzug, Seitenstraße und –weg, Einfamilienhausbebauung mit hohem Grün- und Baumbestand) geschuldet. Unabhängig von diesen Ausführungen kommt durch die geplante Baukörperausweisung § 6 Abs. 8 der Berliner Bauordnung zum Tragen. Hiernach können durch ausdrückliche Festsetzungen, wie Baukörperausweisungen in Verbindung mit der Zahl der zulässigen Vollgeschosse, geringere Abstandflächen ermöglicht werden. Die, gemäß den Festsetzungen, zwischenzeitlich realisierte Baukörperstellung führte auch zu optimalem passiven Lärmschutz, wie die Strategische Lärmkarte - Fassadenpegel Gesamtlärm 2005/ 2006 – (gemäß Umweltatlas) aufzeigt. Durch Gebäudeversprünge und Hofbildung konnte die Lärmbelastung des Mariendorfer Dammes auf dem Gesamtgrundstück fassaden- und abschnittsweise von 70 dB(A) (Mariendorfer Damm) auf unter 45 dB(A) (Hoffassaden im allgemeinen Wohngebiet) reduziert werden. Wohnungen mit ausreichend ruhigen Räumen konnten realisiert werden. Die Lage der Tiefgarage wurde so festgesetzt, dass der Anteil der hierfür zusätzlich zur Hauptnutzung zu versiegelnde Grundstücksanteil möglichst gering gehalten wird. Gleichzeitig können sinnvolle Tiefgaragen- und Kellergeschosszuschnitte umgesetzt werden. Maß der baulichen Nutzung Grundflächenzahl Die Grundfläche wurde einzig durch die reine Baukörperausweisung bestimmt. Dies ist rechtlich ausreichend. Die sich hieraus ergebende Grundfläche bzw. Grundflächenzahl liegt im Mischgebiet bei 1.500 m² (GRZ 0,55) und im allgemeinen Wohngebiet bei 2.080 m² (GRZ 0,42). Die zulässige Versiegelung aufgrund der Tiefgarage liegt im Mischgebiet bei ca. 10 % und im allgemeinen Wohngebiet bei ca. 20 % der Baugebietsflächen. 9 Die Obergrenzen bzgl. der Grundflächenzahl gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO werden im allgemeinen Wohngebiet (maximal 0,4 zulässig) leicht überschritten und im Mischgebiet (maximal 0,6 zulässig) leicht unterschritten. Diese Über- bzw. Unterschreitungen gleichen sich derart aus, dass die auf das Gesamtgebiet bezogene zulässige Grundfläche im Misch- und allgemeinen Wohngebiet (ca. 3.610 m²) um ca. 90 m² unterschritten wird. Da es sich um ein Grundstück handelt, bestehen bzgl. der geringfügigen Überschreitung der Grundflächenobergrenzen im allgemeinen Wohngebiet keine städtebaulichen Bedenken. Zusätzlich ist positiv zu berücksichtigen, dass die nach altem Recht geplante Verbreiterung des Finkenweges um 6 m auf einer Länge von 100 m zu Lasten des Grundstückes nicht mehr verfolgt wird. Auch kommt die Begrenzung des Versiegelungsgrades für Nebennutzungen gemäß der Baunutzungsverordnung 1990 zum Tragen. Der zulässige Versiegelungsgrad wurde gegenüber altem Recht deutlich reduziert, was sich positiv auf Umweltbelange und den Menschen auswirkt. Die zulässige Grundfläche für Garagen, Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche darf gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO maximal 50 % der zulässigen Grundfläche, maximal jedoch 0,8 betragen. Im Mischgebiet liegt die zulässige Grundflächenzahl für die Tiefgarage bei 0,1 und im allgemeinen Wohngebiet bei 0,18. Die Vorgaben des § 19 Abs. 4 BauNVO bzgl. der 50 % Regelung und der Obergrenzen (GRZ von 0,8) werden auch unter Berücksichtigung erforderlicher Zufahrten und Nebenanlagen eingehalten. Zahl der zulässigen Vollgeschosse Im allgemeinen Wohngebiet wird die Zahl der zulässigen Vollgeschosse auf vier begrenzt. Diese Zahl entspricht der Geschossanzahl in der Umgebung des Bebauungsplangebietes (Mariendorfer Damm 23/35 D, Lerchenweg 57, rückwärtige Bebauung auf den Grundstücken Ullsteinstraße 131 A-B, Monopolstraße 5 A / 6 C) sowie dem alten Recht für das Grundstück (maximal vier zulässige Vollgeschosse im Bebauungsplan XIII-94). Der Baunutzungsplan aus dem Jahre 1960 weist die Umgebung des Grundstücks mit maximal drei zulässigen Vollgeschossen und die denkmalgeschützte Monopol-Siedlung, welche im Bestand eingeschossig, teilweise zweigeschossig ist, mit maximal zwei Vollgeschosse aus. Der Lerchenweg bildet somit eine Grenze zwischen dem viergeschossigen Geschosswohnungsbau und der niedrigeren Einfamilienhaussiedlung. Die räumliche Trennung dieser Stadtstrukturen wird noch durch die tiefen Gärten der Siedlung unterstrichen. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse im allgemeinen Wohngebiet ist folglich städtebaulich begründet. Sie stellt auch in Verbindung mit der Bauweise im Plangebiet (Hufeisenform, Vorgartenzone) einen behutsamen Übergang von der dichteren Bebauung am Mariendorfer Damm zur geschützten Siedlung dar. Zu der teilweise realisierten fünfgeschossigen Bebauung vergleiche unten (Berücksichtigung des zwischenzeitlich realisierten Gebäudebestandes). Im Mischgebiet soll die Zahl der zulässigen Vollgeschosse gestaffelt werden. Die zulässigen sechs Vollgeschosse entsprechen der sechsgeschossigen Neubebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite (Mariendorfer Damm 14/18) und korrespondieren bzgl. der Traufund Firsthöhe mit vier- und fünfgeschossigen Altbauten am Mariendorfer Damm. Die Geschossanzahl der sieben- bis achtgeschossigen Neubebauung Mariendorfer Damm 4/12 und 5/11 wird unterschritten. Hierdurch wird zur viergeschossigen Nachkriegsbebauung am Mariendorfer Damm südlich des Finkenweges übergeleitet. Insofern reiht sich die Zahl der zulässigen Vollgeschosse in die vorhandene Umgebung ein und vermittelt zwischen Geschosssprüngen nördlich und südlich des Plangebietes. Dies trägt zur Beruhigung des Straßenbildes bei. Die sechsgeschossige Bebauung an der übergeordneten Hauptverkehrsstraße schirmt die rückwärtigen Grundstücke und Grundstücksteilflächen gegenüber den verkehrlichen Emissionen ab und erhöht dort die Wohn- und Aufenthaltsqualität. 10 Zu der teilweise realisierten siebengeschossigen Bebauung, soweit sie nicht unter die ZweiDrittelregelung gemäß Bauordnung fällt, vergleiche unten (Berücksichtigung des zwischenzeitlich realisierten Gebäudebestandes). Der Baunutzungsplan, welcher für die Umgebung teilweise die verbindliche Bauleitplanung darstellt, nimmt auch eine Geschosszonierung zwischen der Bebauung am Mariendorfer Damm und auf den rückwärtigen Bereichen vor. Diese Jahrzehnte geltende städtebauliche Vorgabe wird somit bestätigt. Die viergeschossige Bebauung im Mischgebiet leitet zur viergeschossigen Wohnbebauung im Plangebiet über. Die Festsetzung dieser Vollgeschosszahl erfolgte aus den gleichen Gründen, wie zum allgemeinen Wohngebiet dargelegt. Zusätzlich ist eine maximal zweigeschossige Bebauung mit größeren Bebauungstiefen zulässig. Hiermit wird den Belangen von im Mischgebiet allgemein und ausnahmsweise zulässigen Gewerbebetrieben (z.B. Einzelhandel) Rechnung getragen werden, die andere Grundflächen benötigen als Wohn- und Büronutzungen. Geschossflächenzahl Aus der Kombination der Parameter „überbaubare Grundstücksfläche“ und „Zahl der zulässigen Vollgeschosse“, welche wie oben dargelegt beide für sich genommen städtebaulich verträglich und begründet sind, ergeben sich die geplanten Geschossflächenzahlen. Im Mischgebiet ist eine Geschossflächenzahl von ca. 2,27 und im allgemeinen Wohngebiet von ca. 1,71 zulässig. Beide Werte überschreiten die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO genannten Obergrenzen von 1,2 deutlich. Auch die im Flächennutzungsplan dargestellte Zielsetzung einer Geschossflächenzahl bis 1,5 wird überschritten. Gemäß § 17 Abs. 2 und 3 BauNVO sind Überschreitungen dieser Grenzwerte zulässig, wenn das Gebiet vor 1962 überwiegend bebaut war, sowie, wenn städtebauliche Gründe diese Überschreitung erfordern und die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind bzw. durch Maßnahmen ausgeglichen werden. Öffentliche Belange, wie der Flächennutzungsplan, stehen der Überschreitung nicht entgegen. Gemäß den Ausführungsvorschriften für die Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan (vgl. 2.4) sind kleinteilige Überschreitungen, die sich aus der städtebaulichen internen Gliederung ergeben, entwickelbar, wenn das der Wohnbaufläche zugeordnete Nutzungsmaß insgesamt gewahrt bleibt. Dies ist im vorliegenden Fall gegeben: Sowohl planungsrechtlich als auch bzgl. des Bestandes liegt die durchschnittliche Geschossflächenzahl in der Wohnbaufläche, zu der das Plangebiet gehört, unter 1,5. Eine Überschreitung der Obergrenzen ist städtebaulich begründet und ist durch Umstände und zusätzliche Maßnahmen ausgeglichen, wie im Weiteren dargestellt wird: Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein historisches Gewerbegrundstück (mindestens seit 1920 bebaut), welches entsprechend in den Planwerken (Baunutzungsplan, Bebauungsplan) als beschränktes Arbeitsgebiet bzw. Mischgebiet gesichert war. Die Überschreitung der Obergrenzen war zu Beginn der 1990 er Jahr städtebaulich geboten, um der eklatanten Wohnungsnot Herr zu werden und eine Abwanderung von Berlinern und Firmen in das Umland zu vermeiden. Für das Plangebiet lagen konkrete Investitionsabsichten vor, die eine baldige Umsetzung der Planung und Schaffung zusätzlichen Wohnraumes nicht nur versprachen, sondern auch tatsächlich bis Mitte der 1990 er Jahre vollzogen. Die damalige Wohnungsnot, aus heutiger Sicht schwer nachvollziehbar, hatte zur Folge, dass viele Wohnungssuchende ins Umland zogen und von dort aus nach Berlin pendeln mussten bzw. Firmen für ihre neuen Mitarbeiter keine Quartiere fanden. Dies wirkte sich auf die Wirtschaftsentwicklung, auf das Verkehrsaufkommen und die Umweltbelange negativ aus. Die Schaffung zusätzlichen, innerstädtischen Wohnraumes hatte damals höchste politische Priorität. Auch wenn heute, aufgrund des fehlenden gesamtstädtischen Drucks, eine geringere Nutzungsdichte im Plangebiet städtebauliches Ziel sein könnte, so muss der Bebauungsplan, wenn nicht der realisierten Bebauungsdichte, doch zumindest der im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens ursprünglich entwickelten Dichte Rechnung tragen. 11 Darüber ist die hohe Nutzungsdichte durch folgende Umstände ausgeglichen: Direkt nördlich an das Plangebiet grenzt ein als Parkanlage (mit der Grundstücksbezeichnung Mariendorfer Damm 15/17) angelegter Teilabschnitt eines Grünzuges. Dieser Grünzug findet westlich des Mariendorfer Dammes seine Fortsetzung bis zum Teltowkanal; östlich bis zur Monopolstraße. Jenseits der Monopolsiedlung setzt sich die Parkanlage fort. Die Parkanlage auf dem Grundstück Mariendorfer Damm 15/17 trägt als Freifläche sowie durch den Baum- und Pflanzenbestand zur Verbesserung der Wohn- und Arbeitsqualität im Plangebiet erheblich bei. Ähnliches gilt für die östlich des Plangebietes gelegene, stark durchgrünte Einfamilienhaussiedlung. Darüber hinaus ist das Plangebiet durch seine zentrale Lage am Mariendorfer Damm verkehrlich und infrastrukturell gut eingebunden. Dies erhöht die Wohnqualität durch kurze Wege bzw. durch die Möglichkeit den öffentlichen Personennahverkehr zu nutzen. Auch zusätzliches Verkehrsaufkommen wird hierdurch vermieden. Was sich auf die Umwelt positiv auswirkt. Durch folgende Maßnahmen sind im Bebauungsplan die Überschreitungen planungsrechtlich ausgeglichen: Die durch Baugrenzen vorgegebene Hufeisenform im allgemeinen Wohngebiet in Verbindung mit anderen Regelungen optimiert die Wohnbedingungen im Bebauungsplangebiet. Soweit das zulässige Nutzungsmaß ausgeschöpft wird, entsteht ein ruhiger, begrünter Innenhof mit optimalen Besonnungs- und Belichtungsverhältnissen. Diese städtebaulichen Vorgaben stellen ein Ausgleich für die zulässige Dichte dar. Die überbaubaren Grundstücksflächen im Mischgebiet ermöglichen ebenfalls einen ruhigen Innenhof. Die festgesetzten Vorgartenbereiche im gesamten Bebauungsplangebiet vermitteln zu bestehenden Grünbereichen und vergrößern optisch und ökologisch das Plangebiet. Die einzuhaltenden Gebäudeabstände sind günstig gewählt, so dass trotz Dichte helles und sonniges Wohnen und Arbeiten möglich ist. Nicht überbaubare Grundstücksflächen, auch oberhalb der Tiefgarage sind zu bepflanzen, die Bepflanzung ist zu erhalten. Stellplätze und Garagen sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen nicht zulässig. Dies begünstigt begrüntes, ruhiges und weitestgehend schadstofffreies Wohnen. Der Bebauungsplan XIII-94-1 hebt die zuvor geplante Verbreiterung des Finkenweges zwischen Mariendorfer Damm und Lerchenweg auf. Hierdurch werden ca. 625 m² weniger als Straßenland versiegelt. Darüber hinaus wird sichergestellt, dass dieser Abschnitt des Finkenweges weiterhin nur die Funktion eines Fuß- und Radweges übernimmt. Verkehr mit entsprechenden Lärm- und Luftbelastungen ist nicht zulässig, was sich positiv auf die Umweltbelange (Boden, Grundswasser, Flora und Fauna) sowie auf die benachbarte Wohnbevölkerung auswirkt. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt (insbesondere bzgl. Boden, Grundwasser, Vegetation, Fauna und den Menschen) werden vermieden, da im Rahmen der reinen Baukörperausweisung die für Wohn- und Mischgebiete festgelegte Grundflächenzahl-Obergrenze (und somit Versiegelungsgrad) nicht überschritten wird. Die Stellplatzanlage (wegen höherer Nutzungsdichte entsprechend größer) ist gemäß der geplanten Festsetzung derart unterhalb der Hauptnutzung zu bauen, dass der hierdurch ermöglichte Versiegelungsgrad gering gehalten wird. Die Belange des Verkehrs sind berücksichtigt. Einerseits durch die gute Anbindung des Plangebietes an den öffentlichen Personennahverkehr und zum anderen durch die Lage an einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße, über die das Plangebiet auch erschlossen wird. Zusätzliche Verkehre werden nicht in ruhige Wohnstraßen wie dem Lerchenweg gezogen. Zur Entlastung des öffentlichen Straßenraumes wurde die Schaffung ausreichender Stellplätze auf dem Plangrundstück (in Tiefgaragen) vorgesehen. Stellplätze und Tiefgarage Ebenfalls als Ausgleich für das hohe Nutzungsmaß sowie für die Sicherstellung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden ebenerdige Stellplätze ausgeschlossen. Verkehrliche 12 Emissionen können somit im Misch- und allgemeinen Wohngebiet weitestgehend gering gehalten werden. Um die Belange des privaten Individualverkehrs der im Plangebiet Wohnenden und Arbeitenden dennoch zu befriedigen und den öffentlichen Straßenraum zu entlassen, wird eine eingeschossige Tiefgarage gesichert. Die Beschränkung auf ein Geschoss trägt den Belangen des Grundwasserschutzes sowie dem Emissionsschutz Rechnung, denn die Tiefe von unterirdischen Bauten wirkt sich auf die Grundwasserbedingungen aus. Da der Flurabstand zum Grundwasser im Plangebiet zwischen 7 m und 15 m liegt (gemäß Umweltatlas), beeinträchtigt eine eingeschossige Tiefgarage den Grundwasserfluss nicht. Wie bereits oben unter „überbaubare Grundstücksfläche“ dargelegt, ist die Lage der Tiefgarage so festgesetzt worden, dass sie weitestgehend unter der Baukörperausweisung für die Hauptnutzung liegt sowie mit dieser Ausweisung einen zusammenhängenden Baukörper ergibt. Hierdurch werden die Umweltbelang bzgl. Boden, Grundwasser und Vegetation berücksichtigt, indem optimal zusammenhängende Frei- und Grünflächen verbleiben. Die Beschränkung auf ein Geschoss hat auch zur Folge, dass die Zahl der realisierbaren Stellplätze geringer ist, als bei zwei Tiefgaragengeschossen und somit der An- und Abfahrtsverkehr auf dem Plangrundstück weniger Emissionen zur Folge hat. Tiefgaragen lassen den Verkehr mit seinen Lärmemissionen unterirdisch im Gebäude und verhindern Lärmbelastungen für die auf dem Grundstück Lebenden und Arbeitenden. Schadstoffe können sich nicht zwischen der Wohnbebauung frei ausbreiten, sondern werden gezielt entsorgt. Einzig im Bereich der Zufahrt und im Einfahrtsbereich sind Lärm- und Luftbelastungen möglich. Die Baukörperausweisung in Verbindung mit der Lage der Tiefgarage legen indirekt die Zufahrt zur Tiefgarage vom Mariendorfer Damm fest. Somit erfolgt die Zufahrt entweder durch das straßenseitige Gebäude, was sich nicht auf die südlich gelegene Bebauung auswirkt. Alternativ kann die Zufahrt zur Tiefgarage im Bereich der zuvor im Bebauungsplan XIII-94 als Straßenverkehrsfläche festgesetzten Grundstücksfläche verlaufen. (Hier befindet sie sich auch im Bestand.) Gegenüber zuvor geltendem Recht tritt somit eine Verbesserung für die am Finkenweg zwischen Mariendorfer Damm und Lerchenweg Wohnenden ein, da kein öffentlicher Verkehr hier mehr durchgeführt werden darf, sondern nur An- und Abfahrtsverkehr einer Tiefgarage. Textliche Festsetzungen: Die textliche Festsetzung Nr. 1 regelt, dass die im allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Tankstellen und Gartenbaubetriebe im Plangebiet nicht zulässig sind. Diese Festsetzung korrespondiert mit der Baukörperausweisung, der Lage des allgemeinen Wohngebietes auf der rückwärtigen Grundstücksteilfläche bzw. an der Sackgassenstraße Lerchenweg. Darüber hinaus würden diese gewerblichen Nutzungen flächenintensiver sein, als die anderen allgemein bzw. ausnahmsweise im allgemeine Wohngebiet zulässigen gewerblichen und sonstigen Anlagen. Die textliche Festsetzung Nr. 2 regelt, dass die in gewerblich geprägten Teilen des Mischgebietes allgemein zulässigen, „nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten“ nicht zulässig sind. Entsprechend bestimmt die textliche Festsetzung Nr. 5, dass die in nicht gewerblich geprägten Teilen des Mischgebietes ausnahmsweise zulässigen „nicht kerngebietstypischen Vergnügungsstätten“ unzulässig sind. Aus städtebaulicher Sicht ist das Bebauungsplangebiet für die Ansiedlung von Vergnügungsstätten nicht geeignet: Bei dem Gebiet handelt es sich um ein Grundstück, welches sowohl als Misch- als auch als allgemeines Wohngebiet festgesetzt wird. Hierdurch ergeben sich zwangsläufig Verzahnungen zwischen Wohnen und Gewerbe, die einen besonderen Schutz der Wohnnutzung im Wohngebiet erforderlich machen. Hinzu kommt die offen gestaltete Bebauung im Plangebiet sowie auf dem südlich angrenzendem Grundstück, die ohne bauliche Trennung von Wohnen und Gewerbe auskommen muss. Auch der Übergang zur nördlich angrenzenden öffentlichen Parkanlage ist offen gestaltet. 13 Anders könnte dies bei einer geschlossenen Bauweise und einer Berlin-typischen Hinterhausbebauung beurteilt werden. Gerade Vergnügungsstätten, wie kleinere Diskotheken und Spielhallen, ziehen motorisierte Jugendliche an, was Belästigungen der im Plangebiet und angrenzend Wohnenden nach sich ziehen kann, insbesondere in den späten Abend- bzw. Nachtstunden. Die textliche Festsetzung Nr. 3 schließt Wohnen im 1. und 2. Vollgeschoss des Mischgebietes aus. Dies korrespondiert mit der Baukörperausweisung für das 1. und 2. Vollgeschoss. Die hierfür festgesetzte Bebauungstiefe trägt gewerblichen Belangen Rechnung und steht grundsätzlich einer Wohnnutzung entgegen. Darüber hinaus wäre eine Wohnnutzung in diesen Geschossen den verkehrlichen Belastung des Mariendorfer Dammes derart ausgesetzt, dass es gesunden Wohnbedingungen entgegensteht. (vgl. II. 5 – verkehrliche Immissionen) Die textliche Festsetzung Nr. 4 stellt planungsrechtlich sicher, dass an dem verkehrlich stark belasten Mariendorfer Damm ein Mindestanteil von Aufenthaltsräumen von dieser Straße abgewandt sind. Dies trägt zur Erhöhung der Wohnraumqualität bei. Diese textliche Festsetzung schützt die vorhandene, entsprechend realisierte Wohnungsaufteilung im Bestand vor negativen Veränderungen. Sie stellt aber auch sicher, dass bei späteren Änderungen der Wohnungsgrundrissen der Anteil ruhigerer Aufenthaltsräume erhöht wird. Die textliche Festsetzung Nr. 6 regelt die Unzulässigkeit von ebenerdigen Stellplätzen und Garagen. Vgl. hierzu oben unter Stellplätzen und Tiefgaragen. Diese Festsetzung ergibt sich auch aus den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms. Die textliche Festsetzung Nr. 7 sollte in ihrer Ursprungsfassung dem 1994 vorhandenen erhaltenswerten Vegetationsbestand, teilweise in Ergänzung mit der geplanten Sicherung einzelner zu erhaltender Bäume in der Planzeichnung, trotz umfangreicher Neubebauung, zumindest im geringen Grade Rechnung tragen. Im Rahmen der Genehmigung der Wohnbebauung im Jahre 1994 auf der Grundlage damals geltenden Rechts wurde dieser geplanten textlichen Festsetzung sowie der zeichnerischen Ausweisung nicht Rechnung getragen. Die textliche Festsetzung hat jedoch für die Neubepflanzung, welche zwischenzeitlich über 10 Jahre dort wächst, rechtliche Bedeutung erlangt und wird beibehalten. Diese Festsetzung ergibt sich auch aus den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms. Die textliche Festsetzung Nr. 8 regelt, dass nicht überbaute Tiefgaragenflächen mit einer Erdschicht von mindestens 0,6 m zu überdecken und zu bepflanzen sind, soweit keine Terrassen, Wege oder Nebenanlagen angelegt werden. Diese textliche Festsetzung trägt den Umweltbelangen (Boden, Grundwasser und Vegetation) Rechnung, indem Grundwasser versickert wird und zusätzliche Freiflächen mit Bepflanzungen geschaffen werden. Dies wirkt sich auch positiv auf den Menschen aus, der zusätzlich begrünte Flächen wahrnehmen kann. Die Ausnahmen tragen einer sinnvollen Gestaltung der Freiflächen Rechnung. Diese Festsetzung ergibt sich auch aus den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms. Die Festsetzung einer Erdschicht von mindestens 0,8 m, welche den naturschutzrechtlichen Vorgaben eher entsprechen würde, ist aufgrund der zwischenzeitlichen Realisierung des Bauvorhabens (Statik und Höhe des Tiefgaragengeschosses) nicht mehr möglich. Eine Anpassung des Planungsrechts würde ins Leere laufen. Die textliche Festsetzung Nr. 9 regelt, dass Flachdächer zu begrünen sind. Diese Festsetzung wurde in den 1990er Jahren als ökologische Ausgleichsmaßnahme für die dichte Bebauung im Bebauungsplangebiet mit aufgenommen. Die vorhandene Dachbegründung im Mischgebiet wird damit rechtlich bestätigt und gesichert. Weitere Dachbegrünungsmaßnahmen können grundsätzlich im Rahmen von Genehmigungsmaßnahmen rechtlich durchgesetzt werden. Die textliche Festsetzung Nr. 10 trägt der nunmehr geänderten Straßenverkehrsplanung für den Abschnitt des Finkenweges zwischen Mariendorfer Damm und Lerchenweg Rechnung. Gemäß zuvor geltendem Recht war eine Verbreiterung des Finkenweges gesichert. Diese Verbreiterung wurde aus verkehrsplanerischer Sicht aufgegeben und wird im Bebauungsplan XIII-94-1 bestätigt. Die in Rede stehenden Flächen werden als Baugebiete festgesetzt. Die fehlende Straßenbegrenzungslinien war zu ergänzen. 14 Die textliche Festsetzung Nr. 11, dass Wege nur aus einer wasser- und luftdurchlässiger Befestigung hergestellt werden dürfen, trägt den Umweltanforderungen, insbesondere bzgl. Boden- und Grundwasser, Rechnung. Diese Festsetzung ergibt sich auch aus den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms. Die textliche Festsetzung Nr. 12 ist deklaratorischer Art. Verschiedene textliche Festsetzungen gemäß Bebauungsplanverfahren Stand 1998 wurden nicht mehr festgesetzt werden. Nachdem das Baupotential im Bebauungsplangebiet vollständig ausgeschöpft wurde, ist die Festsetzung bzgl. der Niederschlagsversickerung nicht mehr realistisch vollziehbar. Somit fehlt eine entscheidende Voraussetzung für diese Regelung. Die Reduzierung des Geltungsbereichs macht die Regelung bzgl. der Einteilung der Straßenverkehrsfläche überflüssig. Den anderen textlichen Festsetzungen fehlen die städtebauliche Begründung bzw. Rechtsgrundlage. Die Regelung bzgl. Luftschalldämm-Maßen ist bauordnungsrechtlich abschließend geregelt. Nach Umsetzung der Neubepflanzung kann auf die Pflanzliste verzichtet werden. Das Gebiet liegt außerhalb des Vorranggebietes für Luftreinhaltung gemäß den Darstellungen des Flächennutzungsplanes. Somit fehlt eine städtebauliche Begrünung für Regelungen der zulässigen Brennstoffe im Sinne des Immissionsschutzes. Berücksichtigung des zwischenzeitlichen Gebäudebestandes Das Bebauungsplangebiet wurde bereits vor 15 Jahren bebaut: Die Bebauung im Mischgebiet erfolgte gemäß dem Bebauungsplanentwurfs XIII-94-1 auf der Grundlage von § 33 BauGB. Auf der rückwärtigen Grundstücksteilfläche bzw. am Lerchenweg wurde die Wohnbebauung auf der Grundlage des Bebauungsplanes XIII-94 genehmigt. Dies hatte zur Folge, dass die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes XIII-94-1 nicht berücksichtigt werden mussten und auch nicht in Gänze berücksichtigt wurden. Sowohl die Baugrenzen wurden mehr als in geringfügigem Ausmaß überschritten. Auch die Zahl der Vollgeschosse liegt bei fünf Vollgeschossen und nicht wie ursprünglich geplant bei vier, mit der Option ein fünften Geschosses als Staffelgeschoss zu errichten. Hieraus ergibt sich, dass das realisierte Maß der baulichen Nutzung über dem festgesetzten Maß im Bebauungsplan XIII-94-1 liegt. Auf eine planungsrechtliche Bestätigung des Bestandes wird zugunsten der ursprünglich geplanten Festsetzungen verzichtet werden. Auch wenn das Wohnprojekt als städtebaulich gelungen und von den Bewohnern als positiv bewertet wird, steht das realisierte Nutzungsmaß, die Verringerung der Abstandflächen durch Überbauung der Baugrenze und die damit einhergehende Verschattung den planungsrechtlichen Vorgaben (§ 17 BauNVO), den bauordnungsrechtlichen Abstandflächen sowie den gesamtstädtischen (FNP bzgl. GFZ) Zielen entgegen. Ein zusätzlicher Ausgleich gemäß § 17 Abs. 3 BauNVO könnte planungsrechtlich zwar festgesetzt, jedoch rechtlich nicht umgesetzt werden, da die Planung schon realisiert wurde. Eine Bestätigung des Bestandes ist weder städtebaulich begründbar noch rechtlich erforderlich. Die vorhandene Bebauung genießt Bestandsschutz. Bei Rückbau des Bestandes könnte eine Neubebauung nur im Umfang gemäß den Festsetzungen des XIII-94-1 erfolgen. Auch potentielle Nachverdichtungen sind nicht möglich. Weitere Abwägung Die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-94-1 stärkt - auch wenn nur für ein Grundstück innerhalb eines traditionell bebauten Gebietes das Wohnen und Arbeiten innerstädtisch. Die Stärkung innerstädtischen Wohnen und Arbeitens, insbesondere in so gut in das öffentliche Verkehrsnetz eingebundene Standorte wie das Plangebiet, ist vor dem Wegzug von Wohnenden und Arbeitenden ins Umland bzw. an den Stadtrand der Vorrang zu geben, um zusätzliche Verkehre zu vermeiden, um mit Grund und Boden sparsam umzugehen und um Flächen wiederzunutzen (vgl. § 1a Abs. 2 BauGB). 15 Die Planinhalte sind aus den Darstellungen der vorbereitenden Bauleitplanung entwickelbar. Der Flächennutzungsplan stellt eine Wohnbaufläche mit einer Geschossflächenzahl bis 1,5 dar. Mischgebiete sind gemäß den „Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplanes Berlin“ (AV-FNP) aufgrund der inhaltlichen Nähe zu Wohnbauflächen regelmäßig aus Wohnbauflächen entwickelbar. Dies gilt insbesondere vor dem Hintergrund der geringen Größe des Bebauungsplangebietes (deutlich kleiner als 3 ha), der direkt angrenzenden Mischgebietsnutzung auf den Grundstücken am Mariendorfer Damm sowie der hohen Lärmbelastung für das Gebiet. Die Gebietsausweisungen tragen auch den Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung Rechnung. Das Nutzungsmaß gemäß der FNP-Darstellung wird bereichsbezogen eingehalten (im Bebauungsplan GFZ bis 1,5). Darüber hinaus ist es durch Umstände und durch zusätzliche Maßnahmen ausgeglichen, wie oben dargelegt. Die Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms für das Baugrundstück zielen auf eine Emissionsminderung, auf einen Immissionsschutz empfindlicher Nutzungen, auf eine Entsiegelung, auf eine Erhöhung von Freiflächen und des Vegetationsanteils, auf die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes XIII-94-1 tragen, wenn auch nur kleinteilig und in geringem Umfang den Darstellungen des Landschafts- und Artenschutzprogramms Rechnung und wurden hieraus entwickelt. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes XIII-94-1 gewährleisten eine nachhaltige Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und einer dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung. Der Bebauungsplan trägt dazu bei, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln, auch in Verantwortung für den allgemeinen Klimaschutz, sowie die städtebauliche Gestalt und das Ortsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. III. Auswirkungen des Bebauungsplanes III. 1 Auswirkungen auf die Umwelt Ggf. zu erwartende Eingriffe gelten gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Belange des Umweltschutzes wurden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens berücksichtigt: Der Versieglungsgrad des Bodens wurde gegenüber zuvor geltendem Recht reduziert, was sich positiv auf das Grundwasser, den Boden, die Pflanzen- und Tierwelt sowie auf den Menschen auswirkt. Innerstädtisches Wohnen und Arbeiten wurde ermöglicht, was sich positiv auf die Vermeidung von zusätzlichen Verkehren (mit entsprechenden Emissionen) und von zusätzlichen Versiegelungen am Stadtrand auswirkt. Die in den 1990 er Jahren vorhandene gewerbliche Nutzung wurde aus einem durch Wohnen geprägten Bestand heraus verlagert, Altlasten konnten saniert werden. Die Belange des Denkmalschutzes in der Umgebung konnten berücksichtigt werden. Um diese positiven Auswirkungen zu ermöglichen, musste auf einen Schutz des wertvollen Baumbestandes im Plangebiet verzichtet werden. Ersatzpflanzungen bzw. Ausgleichszahlungen waren jedoch zu tätigen. III. 2. Haushaltsmäßige und personelle Auswirkungen Die Festsetzung des Bebauungsplanes zieht weder haushaltsmäßige noch personelle Auswirkungen nach sich. III. 3. Entschädigungs- und Übernahmefolgen Die Festsetzung des Bebauungsplans XIII-94-1 führt zu keinen Entschädigungs- und Übernahmeansprüchen. 16 Die Festsetzung des Bebauungsplans XIII-94-1 stellt eine Wertsteigerung für die Grundstücke dar. Die Tatsache, dass aufgrund der Genehmigungspraxis (vgl. oben) ein höheres Nutzungsmaß realisiert wurde, als planungsrechtlich zulässig ist, zieht keine Entschädigungsansprüche nach sich. IV. Verfahren Aufstellungsbeschluss und öffentliche Bekanntmachung Das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin hat am 21. Dezember 1992 die Aufstellung des Bebauungsplanes XIII-94-1 beschlossen (Beschluss-Nr.: XI-118). Der Aufstellungsbeschluss wurde am 22. Januar 1993 im Amtsblatt für Berlin Nr. 4, Seite 123 veröffentlicht (eine redaktionelle Berichtigung des Beschluss-Datums erfolgte in Nr. 9 vom 19. Februar 1993 auf Seite 451). Verschiedene Behörden wurden am 6. Januar 1993 durch Übersenden des Aufstellungsbeschlusses in Kopie informiert. Bedenken wurden keine vorgetragen, sondern Hinweise und Anregungen: vom Naturschutz- und Grünflächenamt, Umweltamt, Senatsverwaltung für Verkehr und Betriebe III, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz VII. Die vorgetragenen Hinweise zu Altlasten, ökologischen Belangen sowie städtebaulichen Fragen sind in das weitere Verfahren eingeflossen. Frühzeitige Bürgerbeteiligung Die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde am 29. Januar 1993 in zwei Berliner Tageszeitungen angekündigt. Sie fand in der Zeit vom 1. Februar bis 26. Februar 1993 im Stadtplanungsamt des Bezirksamtes Tempelhof statt. 31 Bürger ließen sich die Ziele und Inhalte des Bebauungsplanverfahrens erläutern. Vier schriftliche Stellungnahmen gingen zu den Entwürfen ein: Man sprach sich einerseits gegen eine Wohnbebauung an der emissionsreichen Hauptverkehrsstraße aus, anderseits wurde die Genehmigung des Vorhabens im Rahmen einer Befreiung von geltendem Recht vorgeschlagen. Das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung hatte keine Auswirkungen auf den Inhalt des Bebauungsplanes. Das Ergebnis der frühzeitigen Bürgerbeteiligung wurde am 12. Juli 1993 vom Bezirksamt beschlossen. Titeländerung Der Beschluss des Bezirksamtes Tempelhof von Berlin vom 14. Juni 1993 über die Korrektur des Titels (zum Zwecke der Planklarheit) wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 33 vom 9. Juli 1993 auf Seite 1931 bekannt gemacht. Beteiligung der Träger öffentlicher Belange 27 Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 16. September 1993 gemäß § 4 BauGB über die Planungsziele unterrichtet und zur Abgabe von Stellungnahmen innerhalb von sechs Wochen aufgefordert. 21 Träger hatten geantwortet und verschiedene Hinweise und Bedenken vorgetragen. Die vorgebrachten Bedenken wurden in die Abwägung der einzelnen Belange miteingestellt. Bürgerbeteiligung Die Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB wurde am 10. Juni 1994 in zwei Berliner Tageszeitungen angekündigt. Darüber hinaus erfolgte die Bekanntmachung im Amtsblatt für Berlin vom 10. Juni 1994 Nr. 28 auf Seite 1680. Der Bebauungsplan hat mit Begründung, dem Grundstücksverzeichnis und der Pflanzliste in der Zeit vom 20. Juni bis 20. Juli 1994 öffentlich ausgelegen. Neun Bürger haben den Plan eingesehen und sich Ziel und Zweck des Bebauungsplanes erläutern lassen. Bedenken und Anregungen wurden im Rahmen der öffentlichen Auslegung nicht vorgebracht. 17 Die Information der Träger über die Bürgerbeteiligung erfolgte mit Schreiben vom 10. Juni 1994. Planreifebeschluss In Anwendung des § 33 BauGB wurde mit Beschluss des Bezirksamtes Tempelhof am 29. August 1994 sowie der Bezirksverordnetenversammlung am 14. September 1994 die Planreife des Bebauungsplanentwurfs XIII-94-1 bestätigt. BVV-Beschluss Auf der Grundlage des Bezirksamtsbeschlusses vom 8. Mai 1995 wurde der Bebauungsplan XIII-94-1 am 20. November 1996 von der Bezirksverordnetenversammlung beschlossen. Anzeigeverfahren Der Bebauungsplanentwurf XIII-94-1 ist mit allen erforderlichen Unterlagen gemäß AV Anzeigeverfahren der zuständigen Senatsverwaltung am 20. Februar 1998 zur Festsetzung durch das Bezirksamt Tempelhof angezeigt worden. Mit Schreiben vom 21. April 1998 teilte die zuständige Senatsverwaltung mit, dass der Bebauungsplan einschließlich Rechtsverordnung vor Festsetzung der Überarbeitung bedürfen. Beanstandet wurde insbesondre die unzureichende Auseinandersetzung mit der hohen baulichen Dichte, die fehlende Abwägung zu den Belangen in Natur und Landschaft, Festsetzungen mit mangelnder Bestimmtheit, fehlender Ermächtigungsgrundlage oder unklaren städtebaulichen Erfordernissen, Unklarheiten in Zusammenhang mit der Festsetzung einer Gemeinschaftsanlage, fehlerhafte öffentliche Auslegung sowie Mängel in der Rechtsverordnung. Darüber hinaus wurden Hinweise ergänzt. Reduzierung des Geltungsbereichs und Umstellung auf ein beschleunigtes Verfahren Um das Bebauungsplanverfahren beschleunigt zur Festsetzung zu bringen, hat das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg am 28. Juli 2009 beschlossen, den Geltungsbereich auf die Flächen zu reduzieren, für die aktueller Planungsbedarf besteht. Darüber hinaus wurde beschlossen, da die Voraussetzungen des § 13 a BauGB vorliegen, das Verfahren als beschleunigtes Verfahren gemäß § 13 a BauGB weiterzuführen. Der Beschluss wurde am 28. August 2009 im Amtsblatt für Berlin Nr.40 Seite 2153 bekannt gemacht. Erneute Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Da die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange vor mehr als 15 Jahren zu dem Bebauungsplanentwurf Stellung genommen hatten und sich alleine aus diesem Zeitaspekt neue Anforderungen und Rahmenbedingungen ergeben haben können, fand eine erneute Behördenbeteiligung statt. Mit Schreiben vom 7. Oktober 2009 wurden 30 Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, aufgefordert Stellungnahme zum geänderten Bebauungsplanentwurf XIII-94-1 abzugeben. 18 Stellen haben geantwortet und sechs davon Hinweise vorgetragen. Die Hinweise vom Fachbereich Natur betrafen textliche Festsetzungen mit ökologischer Bedeutung. Als Folge wurde eine textliche Festsetzung (Nr. 9) wieder aufgenommen. Darüber hinaus wurde die Begründung ergänzt, u.a. bzgl. der textlichen Festsetzung zu Niederschlagsversickerung. Der Hinweis der Industrie und Handelskammer führte zu einer Richtigstellung in einer textlichen Festsetzung. Die anderen Hinweise hatten keine Auswirkungen auf den Plan bzw. die Begründung. Nach Abschluss der Behördenbeteiligung wurde die textliche Festsetzung, welche einen von dem Mariendorfer Damm abgewandten Anteil an Aufenthalträumen sichert, ergänzt. Dies erwies sich als städtebaulich sinnvoll. Erneute Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 4. Januar bis einschließlich 4. Februar 2010 statt und wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 57 vom 18. De- 18 zember 2009 Seite 2815/28 und in zwei Berliner Tageszeitungen am 18. Dezember 2009 fristgerecht bekannt gemacht. Plan- und Begründungsentwurf wurden (parallel zur Öffentlichkeitsbeteiligung) für jedermann öffentlich einsehbar ebenfalls ins Internet gestellt. Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind wurden mit Schreiben vom 23. Dezember 2009 über die Öffentlichkeitsbeteiligung informiert und aufgefordert ggf. Stellungnahmen abzugeben. Im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung hatte kein Bürger den Bebauungsplan XIII-94-1 eingesehen und sich die Ziele und Inhalte erläutern lassen. Stellungnahmen oder Hinweise aus der Öffentlichkeit gingen ebenfalls keine ein. Festsetzung Nach dem Beschluss des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom 2010, die Vorlage zur Beschlussfassung des Bebauungsplanes XIII-94-1 an die Bezirksverordnetenversammlung zu überweisen, wurde dort, nach Behandlung im Ausschuss für Stadtplanung, der Bebauungsplan XIII-94-1 sowie der Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-94-1 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB i.V. m. § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG am 2010 beschlossen. Der Bebauungsplan XIII-94-1 ist mit Schreiben vom 2010 und den erforderlichen Unterlagen gemäß AV Anzeigeverfahren der zuständigen Senatsverwaltung zur Festsetzung durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg angezeigt worden. Der Bebauungsplan XIII-94-1 ist nach Überprüfung durch die zuständige Senatsverwaltung am 2010 rechtlich unbeanstandet geblieben und als ordnungsgemäß zustande gekommen bestätigt worden / beanstandet worden. Am 2010 hat das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-94-1 als Rechtsverordnung beschlossen. Im Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin vom 2010, Nr. , Seite wurde die Festsetzung des Bebauungsplanes XIII-94-1 veröffentlicht. V. Rechtsgrundlagen - Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) - Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) - Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Aufgestellt: Berlin, den März 2010 Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin Abteilung Bauwesen ___________________ Leiter des Fachbereichs Planen ___________ Bezirksstadtrat 19