Daten
Kommune
Berlin Tempelhof-Schöneberg
Dateiname
Kopie von 7-30 Festsetzungsbegründung.pdf
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17.10.15, 20:31
Aktualisiert
28.01.18, 00:30
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Bebauungsplan 7-30
Begründung
Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin
Amt für Planen, Genehmigen und Denkmalschutz
Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin
Abt. Bauwesen
Amt für Planen, Genehmigen und Denkmalschutz
Fachbereich Planen
Begründung
zum Bebauungsplan 7-30
gemäß § 9 Abs. 8 BauGB
für das Grundstück
Ringstraße 30-42 sowie eine Teilfläche des Grundstücks Ringstraße 28-29, 43
und Lankwitzer Straße 45-54, 56–57
im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Mariendorf
Inhaltsverzeichnis
A.
BEGRÜNDUNG ..................................................................................................... 4
I.
PLANUNGSGEGENSTAND................................................................................... 4
1.
VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT .................................................... 4
2.
PLANGEBIET ......................................................................................................... 4
2.1
Lagebeschreibung .................................................................................................. 4
2.2
2.3
Bestand .................................................................................................................. 4
2.2.1 Bestand im Geltungsbereich...................................................................... 4
2.2.2 Bestand in der Umgebung ......................................................................... 5
Erschließung........................................................................................................... 6
2.4
Eigentumsverhältnisse ........................................................................................... 6
2.5
Technische Infrastruktur / Leitungen ...................................................................... 6
2.6
Altlasten.................................................................................................................. 6
3.
PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION.............................................................. 6
3.1
Flächennutzungsplan (FNP) / Raumordnung / Gemeinsame Landesplanung ....... 6
3.2
Landschaftspläne ................................................................................................... 7
3.3
Landschaftsprogramm (LaPro 94).......................................................................... 7
3.4
3.5
Stadtentwicklungsplanung (SteP)........................................................................... 7
3.4.1 SteP Gewerbe ........................................................................................... 7
3.4.2 SteP Zentren und Einzelhandel ................................................................. 7
3.4.3 SteP Verkehr ............................................................................................. 8
Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB) ....................... 8
3.6
Bereichsentwicklungsplanung (BEP)...................................................................... 8
3.7
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg ......... 9
3.8
Geltendes Planungsrecht nach dem Baunutzungsplan von 1960 .......................... 9
3.9
Straßen- und Baufluchtlinien .................................................................................. 9
3.10
Bebauungspläne .................................................................................................. 10
3.11
Denkmalschutz ..................................................................................................... 10
II.
PLANINHALT ....................................................................................................... 10
1.
ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNG............................................. 10
2.
INTENTION DES PLAN ....................................................................................... 10
3.
UMWELTBERICHT .............................................................................................. 11
3.1
Kurzdarstellung der Planungsziele ....................................................................... 11
3.2
Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Bedeutung
für den Bauleitplan und deren Berücksichtigung .................................................. 11
2
3.4
3.2.1 Eingriffsregelung gemäß § 1a BauGB ..................................................... 11
3.2.2 Fachgesetzliche Ziele .............................................................................. 11
3.2.3 Fachplanerische Ziele.............................................................................. 13
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ..................................... 15
3.3.1 Pflanzen, Tiere, Landschaft, biologische Vielfalt ..................................... 15
3.3.2 Boden ...................................................................................................... 16
3.3.3 Wasser .................................................................................................... 17
3.3.4 Luft und Klima.......................................................................................... 18
3.3.5 Mensch / Bevölkerung ............................................................................. 19
3.3.6 Ortsbild und Kulturgüter ........................................................................... 19
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern................................................... 20
3.5
Anderweitige Planungsmöglichkeiten ................................................................... 20
4.
WESENTLICHER PLANINHALT.......................................................................... 21
4.1
Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen ......................................... 21
4.1.1 Art der baulichen Nutzung ....................................................................... 21
4.1.2 Maß der baulichen Nutzung..................................................................... 23
4.1.3 Bauweise ................................................................................................. 23
4.1.4 Sonstige Festsetzungen .......................................................................... 23
5.
AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS .................................................... 24
5.1
Auswirkungen auf die Umwelt .............................................................................. 24
5.2
Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse ....................................... 24
5.3
Auswirkungen auf die Zentrenstruktur .................................................................. 24
5.4
Auswirkungen auf die Wirtschaft und die Schaffung von Arbeitsplätzen.............. 24
5.5
Auswirkungen auf die soziale und kulturelle Infrastruktur..................................... 24
5.6
Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung ............................. 25
5.7
Auswirkungen in planungsschadensrechtlicher Hinsicht ...................................... 25
6.
VERFAHREN ....................................................................................................... 26
6.1
Mitteilung der Aufstellung ..................................................................................... 26
6.2
Aufstellungsbeschluss und öffentliche Bekanntmachung..................................... 26
6.3
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit ............................................................. 26
6.4
Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange....................................... 26
6.5
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange ......................................................... 27
6.6
Öffentlichkeitsbeteiligung...................................................................................... 27
B.
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ......................................................................... 29
3.3
3
A.
BEGRÜNDUNG
I.
PLANUNGSGEGENSTAND
1.
VERANLASSUNG UND ERFORDERLICHKEIT
Bei der Reduzierung des Geltungsbereichs des bereits eingestellten vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 7-25 VE wurde die Fläche Ringstraße 30-42 sowie die
Teilfläche Ringstraße 28-29 aus dem Geltungsbereich herausgenommen, da deren
Nutzungen nicht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Vorhaben standen.
Parallel erfolgte die Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes auf
dem Grundstück Ringstraße 32-42. Eine Ansiedlung weiterer eigenständiger Einzelhandelsbetriebe, die zu einer Verfestigung eines Einzelhandelsstandortes führen
würden, widerspricht jedoch der durch gesamtstädtische Planungen vorgesehenen
Nutzung des Gebietes als Produktionsstandort. Mit dem Bebauungsplan 7-30 soll
für die im Geltungsbereich liegenden Flächen entlang der Ringstraße ein Gewerbegebiet festgesetzt werden und eine städtebaulich an dieser Stelle unerwünschte
weitere Entwicklung von Einzelhandel ausgeschlossen werden.
Außerdem ist der Bebauungsplan erforderlich, um die aus dem Flächennutzungsplan dargestellte übergeordnete Grünfläche mit der Festsetzung eines Grünstreifens planungsrechtlich zu sichern.
2.
PLANGEBIET
2.1
Lagebeschreibung
Das Plangebiet liegt im westlichen Teil des Bezirks Tempelhof-Schöneberg im
Ortsteil Mariendorf, nahe der Grenze zum Bezirk Steglitz-Zehlendorf. Es befindet
sich unweit des Teltowkanals im Umkreis des Hafens Mariendorf und ist durch die
unmittelbare Nachbarschaft zum ehemaligen Gaswerksstandort Mariendorf als Industrie- und Gewerbestandort geprägt. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans
7-30 umfasst das Grundstück Ringstraße 30-42 und die Grundstücksteilfläche
Ringstraße 28-29 im Ortsteil Marinendorf. Das Plangebiet hat eine Größe von ca.
3,2 ha.
2.2
Bestand
2.2.1 Bestand im Geltungsbereich
Das Plangebiet wird zur Zeit von einem gewerblich genutzten Gebäude auf dem
Grundstück Ringstraße 30-42 geprägt. Das Gebäude dient als Möbellager und zum
Verkauf von Möbeln. Dabei werden ca. 14.500 m² als Büro- und Lagerräume und
ca. 5000 m² als Verkaufsfläche genutzt. Die Freiflächen des Grundstücks sind größtenteils versiegelt. Sie dienen als Kundenstellplätze und für den Lieferverkehr. Entlang der Ringstraße befinden sich auch Rasenflächen.
4
Die Grundstücksfläche Ringstraße 28-29 ist eine Teilfläche des weitläufigen
GASAG-Areals. Im Bestand befindet sich ein dreigeschossiges villenartiges Backsteingebäude. Die betriebsbezogene Wohnnutzung wurde aufgegeben.
2.2.2 Bestand in der Umgebung
Stadträumlich befindet sich der Geltungsbereich am Rand eines großräumigen industriell und gewerblich genutzten Bereiches, der sich bis ins südliche Marienfelde
erstreckt. Die den Geltungsbereich unmittelbar umgebenden Gebiete sind daher
sehr unterschiedlich geprägt und zeichnen sich durch ein enges Nebeneinander
von Gewerbe- bzw. Industriegebieten und unmittelbar angrenzenden Wohngebieten
aus.
Das südwestlich angrenzende GASAG-Gelände ist bis an die S-Bahntrasse mit einzelnen Verwaltungs- und Betriebsgebäuden, einem Wasserturm, zwei Kugelgasbehältern und einem ca. 35 m hohen Gasometer bebaut. Im Rahmen der Umstrukturierung und Neuausrichtung der GASAG wurden bereits Teile der nördlich gelegenen Grundstücksflächen verkauft. So entstand auf einer ca. 14 ha großen Fläche
angrenzend an den Hafen Mariendorf ein Logistikzentrum eines Einzelhandelsunternehmen. Mit den Abmessungen von ca. 140 m x 240 m (Fläche ca. 3,3 ha) und
einer Höhe von ca. 12 m bildet die große Logistikhalle mit den umfangreich umgebenden Verkehrs- und Stellflächen für Lkw das flächenmäßig größte Bauwerk in der
näheren Umgebung. Des Weiteren ist eine Logistikhalle einer Küchenfirma angrenzend an das vorhandene Logistikzentrum entstanden. Die Fläche bettet sich zwischen Ringstraße und der Lankwitzer Straße in den Block ein.
Zwischen der Ringstraße und der Lankwitzer Straße befindet sich eine Privatstraße,
die die beiden Hauptverkehrsstraßen nahezu geradlinig miteinander verbindet.
Die südöstlich angrenzenden Flächen sind durch eine industriell bzw. gewerblich
ausgerichtete Bebauung geprägt. Zusammen mit den 7-geschossigen Verwaltungsgebäuden und einzelnen vorgelagerten Gebäudeteilen sowie den ehemaligen
Produktionshallen der Fa. Schindler sind sie als Denkmalbereich (Gesamtanlage) in
der Berliner Denkmalliste aufgeführt. Neben den denkmalgeschützten Gebäudebeständen (Askania-Werke, 1938-1940 von Hans Altmann) befinden sich auf den
Grundstücken jedoch auch Bürogebäude sowie Lager und Produktionshallen aus
jüngerer Zeit.
An der nordwestlichen Geltungsbereichsgrenze am Anschlusspunkt der werkseigenen Verbindungsstraße an der Ringstraße ist eine parkähnliche Nutzung mit einem
Spielplatz angelegt. Daran anschließend liegt die Kleingartenkolonie Südufer.
Entlang der Ringstraße, der Rathausstraße und der Großbeerenstraße ist die
Wohnnutzung als dominierend einzustufen. Auffällig in diesen Bereichen sind jedoch die unterschiedlichen Baustrukturen. Neben fast vollständig geschlossenen
Blockrandbebauungen unterschiedlicher Entstehungszeiten findet sich zwischen
den Straßenabschnitten der Ringstraße, der Rathausstraße und der Kaiserstraße
ein Wohnkomplex aus den 1970er Jahren mit bis zu 12-geschossigen Hochhäusern.
5
2.3
Erschließung
Das Plangebiet ist durch die Ringstraße direkt an das Berliner Straßennetz angeschlossen. Die Ringstraße hat die Funktion einer übergeordneten Hauptverkehrsstraße.
Das Plangebiet ist außerdem durch drei Buslinien unmittelbar mit öffentlichen Verkehrsmitteln erschlossen, in der erweiterten Umgebung befinden sich zudem eine
S- und eine U-Bahnlinie (S-Bhf. Attilastr. und U-Bhf. Westphalweg).
2.4
Eigentumsverhältnisse
Der Geltungsbereich umfasst das im Privateigentum befindliche Grundstück Ringstraße 30-42 sowie die Grundstücksteilfläche Ringstraße 28-29. Mit Ausnahme der
dem Land Berlin gehörenden, sich anteilig im Geltungsbereich befindenden öffentlichen Verkehrsflächen, sind keine Flächen im öffentlichen Eigentum.
2.5
Technische Infrastruktur / Leitungen
Sämtliche im Geltungsbereich des Bebauungsplans befindlichen Grundstücke sind
bereits verkehrstechnisch erschlossen und verfügen demnach über ein ausgebautes Netz von Leitungen und technischer Infrastruktur innerhalb des angrenzenden
Straßenraumes.
Auf dem Grundstück Ringstraße 32-42 verläuft eine Kabeltrasse der Vattelfall Europe GmbH, die durch ein Leitungsrecht gesichert werden soll. Die Fläche ist von
Bebauung freizuhalten.
2.6
Altlasten
Das Grundstück Ringstr. 30-42 wird im Bodenbelastungskataster als altlastenverdächtige Fläche im Sinne des § 2 Abs. 6 BBodSchG geführt. Für das Grundstück
liegen Ergebnisse orientierender Bodenuntersuchungen vor, die eine Gefährdungsabschätzung ermöglichen.
Das Grundstück Ringstr. 28/29 wird im Bodenbelastungskataster unter der Nr.
15742 als Verdachtsfläche im Sinne des § 2 Abs. 4 BBodSchG geführt. Die Problematik ist bei Bauvorhaben zu beachten (s. Umweltbericht).
3.
PLANERISCHE AUSGANGSSITUATION
3.1
Flächennutzungsplan (FNP) / Raumordnung / Gemeinsame Landesplanung
Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom
12. November 2009 (ABl. S. 2666) ist der Geltungsbereich hinter einer 30m tiefen
Grünfläche als gewerbliche Baufläche dargestellt. Darüber hinaus ist die in den Geltungsbereich des Bebauungsplans einbezogene Straßenfläche der Ringstraße als
übergeordnete Verkehrsverbindung aufgeführt. Bis auf einen geringen Bereich der
dargestellten Grünfläche im Norden sind sämtliche Bau- und Grünflächen als
schadstoffbelastete Böden gekennzeichnet.
6
Formatiert: Nummerierung
und Aufzählungszeichen
3.2
Landschaftspläne
Der Landschaftsplan 7-L-2 Großbeerenstraße ist aufgestellt und hat die Auslegung
durchlaufen. Ziel ist es, einen Biotopflächenfaktor von 0,3 festzusetzen.
3.3
Landschaftsprogramm (LaPro 94)
Es wird auf die Ausführungen im Umweltbericht verwiesen (Kap. II 3.2.3).
3.4
Stadtentwicklungsplanung (SteP)
In Stadtentwicklungsplänen werden Leitlinien und Ziele für bestimmte gesamtstädtisch bedeutsame Themenfelder aufgestellt. Sie sind sektorale Vertiefungen des
Flächennutzungsplans und Grundlagen für weitere Planungen, wie der verbindlichen Bauleitplanung. In den folgenden drei Stadtentwicklungsplänen werden Aussagen zu dem Plangebiet getroffen.
3.4.1 SteP Gewerbe
Der SteP Gewerbe setzt sich vor allem mit der Entwicklung der im Flächennutzungsplan dargestellten gewerblichen Bauflächen auseinander. In den Leitlinien
und Zielen des SteP Gewerbe wird u.a. benannt, dass der Gewerbebestand auf
gewerblichen Bauflächen grundsätzlich erhalten bleiben soll. Die Wiederverwendung und bessere Ausnutzung dieser gewachsenen Standorte hat demnach Vorrang vor der Inanspruchnahme von Wachstumsreserven. Für die Bauleitplanung ist
dabei vorrangig in den westlichen Bezirken der Ausschluss nicht produktionsgeprägter Nutzungen (insbesondere großflächiger Einzelhandel / Freizeitnutzungen
und Büronutzungen) als Ziel vorgegeben.
Das Plangebiet liegt am Rande der Flächen, zu dem im SteP Gewerbe Aussagen
getroffen werden. Das Plangebiet selbst und die Gebiete östlich des Plangebiets
sind als Teil des weiterentwickelten Industrieflächensicherungskonzepts gekennzeichnet. (jetzt: Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich, siehe
I.3.5.). Für das Gebiet ist die Gewerbeflächenbereitstellung als herausragender
Handlungsbedarf der Bauleitplanung vorgesehen. Die Flächen sind zudem als Teil
der Stufe 2 der Inanspruchnahme gekennzeichnet.
Die Flächen unmittelbar westlich des Plangebiets sind als Sonderbaufläche und
Ver- und Entsorgungsfläche gekennzeichnet, als Planungsziel für diese Flächen ist
das Hinzukommen von gewerblichen Bauflächen formuliert.
3.4.2 SteP Zentren und Einzelhandel
Der SteP Zentren formuliert Ziele und Leitlinien zur Entwicklung des Einzelhandels
und die Auswirkungen auf die Berliner Zentrenstruktur. Das Plangebiet liegt dabei
im Südraum des SteP Zentren, für den u.a. folgende Leitlinien formuliert wurden:
7
-
-
Flächenzugänge im Einzelhandel sind ausschließlich zur Stärkung der Zentren
Karl-Marx-Straße und Tempelhofer Damm vorzusehen.
Die Ansiedlung von zusätzlichen Fachmarktflächen sind auf diese beiden Zentren oder deren unmittelbare Nähe zu beschränken.
Darüber hinaus ist das Plangebiet nicht Teil der Zentrenbereiche Berlins, so dass
keine speziellen Aussagen zum Plangebiet getroffen werden.
3.4.3 SteP Verkehr
Im STEP Verkehr (Karte 1 – Übergeordnetes Straßennetz Stand 2002) ist die den
Geltungsbereich umgebende Verkehrsfläche (Ringstraße) als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe II dargestellt. Der Karte 2 mit der Darstellung der Planung
des übergeordneten Straßennetzes im Jahr 2015 ist zu entnehmen, dass bezogen
auf die Bedeutung der Verkehrsverbindungen keine Veränderungen vorgesehen
sind. Sämtliche Straßen im näheren Umkreis behalten die gleichen Verbindungsstufen und auch ergänzende Verbindungsplanungen sind in der näheren Umgebung
des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes nicht beabsichtigt.
Derzeit wird der SteP-Verkehr überarbeitet und liegt dem Senat zur Beschlussfassung vor. Damit werden Verkehrsplanungen und Zielstellungen bis zum Jahr 2025
definiert. Außerdem fließt ein noch langfristiger Prognosezeitraum nach 2025 in die
Betrachtung ein.
3.5
Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich (EpB)
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist Teil der Gebietskulisse des Entwicklungskonzeptes für den produktionsgeprägten Bereich (EpB). Mit dem EpB soll den
produzierenden und produktionsorientierten Unternehmen Standortsicherheit gegeben werden. In den Gebieten des Entwicklungskonzeptes können Betriebe angesiedelt werden, die zur Entwicklung, zum Absatz und zur Wartung von Erzeugnissen des produzierenden Gewerbes beitragen, und zwar unabhängig von ihrer Branchenzugehörigkeit. Dazu gehören neben den Betrieben des verarbeitenden Gewerbes und des Baugewerbes Betriebe des Großhandels und der Handelsvermittlung,
Transport- Logistik- und Lagerbetriebe sowie ein großer Teil der Betriebe aus dem
Bereich der sonstigen Dienstleistungen.
Für die Gebietskulisse 21: Großbeerenstraße, an deren nördlichen Rand das Plangebiet liegt, sieht das EpB vor, dass durch die Bauleitplanung großflächiger Einzelhandel ausgeschlossen wird. Außerdem soll das bestehende Baurecht des Baunutzungsplans von 1960 in die aktuelle Baunutzungsverordnung (BauNVO '90) übergeleitet werden.
3.6
Bereichsentwicklungsplanung (BEP)
Im BEP Tempelhof aus dem Jahr 1998 wird das Plangebiet als Kerngebiet mit einem Sporthallenstandort dargestellt. Im Süden schließt sich eine Grünfläche mit der
Zweckbestimmung Parkanlage an. Eine einvernehmliche Bereichsentwicklungsplanung konnte jedoch nicht erzielt werden. Der gesamte sogenannte „Gasag-Block“
8
Formatiert: Nummerierung
und Aufzählungszeichen
ist somit als FNP-Dissensfläche „C“ in der bezirklichen BEP enthalten.
Da die BEP seit ihrer Aufstellung nicht fortgeschrieben wurde und die entsprechenden Darstellungen nicht mehr den aktuellen Planungszielen entsprechen, folgt der
Bebauungsplan 7-30 mit seinen Festsetzungen den Darstellungen des Flächennutzungsplan.
3.7
Formatiert: Nummerierung
und Aufzählungszeichen
Einzelhandels- und Zentrenkonzept für den Bezirk Tempelhof-Schöneberg
Mit dem bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept vom Oktober 2009 werden
die Aussagen des SteP Zentren konkretisiert. Für das Plangebiet sind folgende relevante Grundsätze formuliert worden:
-
-
-
-
3.8
Einzelhandelsbetriebe mit zentren- oder nahversorgungsrelevanten Sortimenten nur noch in den zentralen Versorgungsbereichen (mit Abstufungen
je nach Größe und Sortiment)
Einzelhandelsbetriebe mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten vorrangig im Zentrumsbereich und Stadtteilzentrum sowie an den Fachmarktstandorten mit Begrenzung der zentrenrelevanten Randsortimente
Entwicklungsperspektive für bestehende Einzelhandelsbetriebe mit nichtzentrenrelevanten Kernsortimenten außerhalb der definierten zentralen Versorgungsbereiche und Sonderstandorte
Ansiedlungsperspektive für Verkaufsstätten in Verbindung mit Gewerbebetrieben in Gewerbe- und Industriegebieten
Formatiert: Nummerierung
und Aufzählungszeichen
Geltendes Planungsrecht nach dem Baunutzungsplan von 1960
Für die Beurteilung der Zulässigkeit von Vorhaben im Geltungsbereich gilt aktuell
der Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961, S. 742).
Dieser weist entlang der Ringstraße einen 35 m breiten Streifen als Nichtbaugebiet
aus. Ein weiterer 60 m breiter Streifen ist als beschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesen. Der südöstliche Bereich des Geltungsbereichs, der mehr als 95 m von der
Ringstraße entfernt ist, ist als reines Arbeitsgebiet ausgewiesen. Der Bereich des
beschränkten und des reinen Arbeitsgebiets ist als Baustufe 6 mit einer GRZ von
0,6 und einer BMZ von 8,4 ausgewiesen.
Der Baunutzungsplan wurde als verbindlicher Bauleitplan lediglich für die als Baugebiet ausgewiesenen Flächen ins seinerzeitige BBauG (heute BauGB) übergeleitet. Demzufolge sind die als Nichtbaugebiet ausgewiesenen Flächen wegen fehlender positiver Regelungen gemäß § 9 BauGB nicht durch einen Bebauungsplan verbindlich geregelt. Diese Flächen sind demnach gemäß § 34 oder gegebenenfalls
§ 35 BauGB zu bewerten.
3.9
Formatiert: Nummerierung
und Aufzählungszeichen
Straßen- und Baufluchtlinien
Von der östlichen Geltungsbereichsgrenze und bis gegenüber der Einmündung
Kaiserstraße besteht in fünf Meter Tiefe hinter der f. f. Straßenfluchtlinie, die die
Ringstraße auf 22 m breit festsetzt, eine f. f. Baufluchtlinie. Im Anschluss besteht
9
bis zur westlichen Geltungsbereichsgrenze eine gemeinsame f. f. Straßen- und
Baufluchtlinie, die die Ringstraße 29 m breit festsetzt.
3.10 Bebauungspläne
An das Plangebiet grenzt im Westen und Süden der Bebauungsplan XIII-B1, der
am 12.07.2005 festgesetzt wurde, und mit dem die Festsetzungen des Baunutzungsplans in das Recht der Baunutzungsverordnung von 1990 überführt wurden.
3.11 Denkmalschutz
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-30 befinden sich gemäß der Berliner
Denkmalliste keine Denkmale.
II.
PLANINHALT
1.
ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNG
Die städtebauliche Situation des gesamten Blockes zwischen der Ringstraße und
der Berlin-Dresdener Eisenbahn und deren bereits fortgeschrittene Nutzungsentwicklung haben dazu geführt, auch an dieser Stelle die künftig zulässige Nutzungsart zu überdenken. Nachdem das Plangebiet anfänglich Bestandsteil des Bebauungsplanes 7-25 VE war, der eine Freizeitnutzung für eine Skihalle und eine Badelandschaft sowie Entertainmenteinrichtungen festsetzen sollte, wurde im Rahmen
der Reduzierung des Geltungsbereichs des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes
7-25 VE die jetzige Fläche des Geltungsbereiches des Bebauungsplans 7-30 herausgenommen, da deren Nutzungen nicht im direkten Zusammenhang mit dem
Vorhaben standen. Inzwischen wurde der vorhabenbezogene Bebauungsplan 725VE eingestellt und es gilt der Baunutzungsplan im Zusammenhang mit den Bebauungsplan XIII-B 1, der Gewerbegebiet und Industriegebiet festsetzt. Mit der Nutzungsänderung eines ehemalig gewerblich genutzten Lagergebäudes als Einzelhandelsstandort für ein Einrichtungshaus galt es, Erweiterungsabsichten zu einem
größeren Einzelhandelshaus zu stoppen, da nach dem bezirklichen Einzelhandelskonzept und dem SteP-Zentren an dieser Stelle keine Einzelhandelsnutzung konzentriert werden soll, sondern entsprechend dem EpB weiterhin gewerbliche Nutzung den Vorrang haben soll.
2.
INTENTION DES PLAN
Mit dem Bebauungsplan 7-30 wird die zulässige Nutzung im Plangebiet städtebaulichen Erfordernissen angepasst. Die Flächen, die derzeit als Nichtbaugebiet, beschränktes Arbeitsgebiet und mit einer kleinen Teilfläche als reines Arbeitsgebiet
ausgewiesen sind, werden als Gewerbegebiet festgesetzt. Gleichzeitig wird durch
die Festsetzung einer Fläche mit Bindung für Bepflanzungen auf dem Nichtbaugebietsstreifen ein seit langem durch die Flächennutzungsplanung dargestellter Grünzug entlang der Ringstraße auch zum Schutz der gegenüberliegenden Wohnbebauung planungsrechtlich gesichert.
Innerhalb des Gewerbegebietes wird zudem eine weitere Steuerung der Nutzungen
10
vorgenommen, um die durch gesamtstädtische Konzepte vorgesehene Bestimmung
des Gebietes als Standort von Gewerbebetrieben und produktionsnahen Dienstleistungen zu erfüllen. Dies erfordert den Ausschluss der Zulässigkeit von Vergnügungsstätten sowie Einzelhandelsbetrieben, die nicht im Zusammenhang mit Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetrieben stehen.
3.
UMWELTBERICHT
Für die Belange des Umweltschutzes wurde eine Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4
BauGB durchgeführt, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen
ermittelt und in einem Umweltbericht gem. Anlage 1 zu § 2 Abs. 4, § 2a und 4c
BauGB beschrieben und bewertet wurden.
3.1
Kurzdarstellung der Planungsziele
Der Bebauungsplan 7-30 wandelt die derzeit als beschränktes und reines Arbeitsgebiet sowie Nichtbaugebiet ausgewiesenen Flächen in ein Gewerbegebiet gemäß
§ 8 BauNVO`90 um, und mindert somit Nutzungskonflikte zur angrenzenden
Wohnnutzung.
Entlang der Ringstraße ist entsprechend der Darstellung des Flächennutzungsplans
ein Grünstreifen in einer Tiefe von 25m im Rahmen des geplanten übergeordneten
Nord-Süd-Grünzugs und zum Schutz der gegenüberliegenden Wohnbebauung
festgesetzt.
3.2
Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Bedeutung für den Bauleitplan und deren Berücksichtigung
Mit dem novellierten und seit dem 20. Juli 2004 gültigen Baugesetzbuch wurden die
Vorgaben der Richtlinie 2001/42/EG vom 27. Juni 2001 über die Prüfung der Umweltauswirkungen bestimmter Pläne und Programme in das deutsche Bauplanungsrecht umgesetzt. Dies führt zu inhaltlichen und insbesondere zu verfahrensmäßigen
Vorgaben zur Berücksichtigung von Umweltbelangen in der Abwägung. Darüber
hinaus werden mit dem Monitoring (Überwachung der Umweltauswirkungen) auch
zeitlich über das Aufstellungsverfahren hinaus reichende Anforderungen gestellt.
3.2.1 Eingriffsregelung gemäß § 1a BauGB
Mit dem Bebauungsplan ist die Festsetzung eines Gewerbegebietes auf rechtskräftig festgesetztem beschränkten bzw. reinem Arbeitsgebiet erfolgt. Die bislang zulässigen Nutzungsmaße sind mit den Festsetzungen innerhalb der Baugebietsflächen nicht verändert worden. Ein zusätzlicher Eingriff in die Umwelt und den Naturhaushalt wurde nicht erzeugt. Ein Ausgleich war gemäß § 1a Abs. 3 BauGB somit
nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung zulässig waren.
3.2.2 Fachgesetzliche Ziele
Neben den Vorschriften des Baugesetzbuches existieren eine Reihe von Fachge11
setzen, die für die Bauleitplanung relevant sind. Deren Ziele werden nachfolgend
schutzgutbezogen dargestellt.
Natur und Landschaft
Die übergeordneten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind in § 1
des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) sowie des Berliner Naturschutzgesetzes (NatSchGBln) benannt. Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen
Wertes und als Lebensgrundlage des Menschen auch in Verantwortung für die
künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen,
zu entwickeln und soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass die Leistungs- und
Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer
Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie
der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind.
Eingriffe in Natur und Landschaft, d.h. Veränderungen der Gestalt oder Nutzungen
von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit
des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können,
sind zu vermeiden, zu minimieren bzw. soweit dies nicht möglich ist, auszugleichen
(§§ 14 bis 17 BNatSchG). Das Verhältnis zum Baurecht regelt der § 18 BNatSchG.
Gemäß § 34 BNatSchG sind Projekte vor ihrer Zulassung oder Durchführung auf ihre Verträglichkeit mit den Erhaltungszielen eines Natura 2000-Gebietes zu überprüfen. Entsprechend § 44 BNatSchG sind Beeinträchtigungen und Störungen besonders und streng geschützter Tier- und Pflanzenarten verboten. Ebenso ist nach §
26a NatSchGBln die Zerstörung oder sonstige erhebliche oder nachhaltige Beeinträchtigung gesetzlich geschützter Biotope verboten.
Den Vorgaben von Bundes- und Berliner Naturschutzgesetz wurde für den Planbereich, für den bezirkliche Planungshoheit besteht, durch die Festsetzung einer
Pflanzbindung entsprochen. Der Bebauungsplan trägt zur Erhaltung der Leistungsund Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes sowie der biologischen Vielfalt bei.
Natura 2000-Gebiete wurden von dem Bebauungsplan nicht betroffen. Ebenso
wurden Schutzgebiete entsprechend der §§ 19 bis 22 NatSchGBln nicht betroffen.
Boden
Das Bundesbodenschutzgesetz (BBodSchG) fordert im § 1 die nachhaltige Sicherung der Funktionen des Bodens oder deren Wiederherstellung insbesondere auch
als Lebensgrundlage und Lebensraum für Menschen, Tiere, Pflanzen und Bodenorganismen, als Bestandteil des Naturhaushalts, insbesondere mit seinen Wasserund Nährstoffkreisläufen, als Abbau-, Ausgleichs-, und Aufbaumedium für stoffliche
Einwirkungen, Grundwasserschutz sowie als Fläche für Erholung. Schädliche Bodenveränderungen sind abzuwehren, der Boden und Altlasten sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige
Einwirkungen auf den Boden zu treffen.
12
Liegen Anhaltspunkte für eine Altlast vor, soll entsprechend der Bodenschutzverordnung (BBodSchV) die Verdachtsfläche zunächst einer orientierenden Untersuchung unterzogen werden.
Untersuchungen über den bestehenden Altlastenverdacht hinaus (vgl. Darstellung
des FNP) müssen im Rahmen des Verfahrens durchgeführt werden.
Wasser
Entsprechend dem Berliner Wassergesetz (§ 36 BWG) soll Niederschlagswasser
über die belebte Bodenschicht versickert werden, soweit eine Verunreinigung des
Grundwassers nicht zu besorgen ist.
Lärm
Für die städtebauliche Planung existieren schalltechnische Orientierungswerte (DIN
18005), die jedoch keine Rechtsverbindlichkeit besitzen. Der Geltungsbereich
grenzt unmittelbar an die verkehrsreiche Ringstraße an und stellt den Übergang
zum straßenseitig gegenüberliegenden Wohngebiet dar. Die Orientierungswerte für
Gewerbegebiet bzw. Wohngebiet sind somit maßgeblich.
Klima, Luft
Neben den neuen EU-weit geltenden Grenzwerten für Schwefeloxid, Feinstaub,
Benzol, Kohlenmonoxid und Ozon sind in Deutschland Konzentrationswerte für Ruß
und für Stickstoffoxid von Bedeutung. Anders als bei Überschreitungen der EUGrenzwerte besteht keine unmittelbare Verpflichtung zur Einhaltung dieser Werte
innerhalb einer bestimmten Frist. Werden die jeweiligen Immissionswerte nach der
22. BImSchV überschritten, müssen jedoch Maßnahmen zur Verminderung oder
Vermeidung der vorrangig vom Kfz-Verkehr verursachten Schadstoffe geprüft werden.
Im Rahmen der Genehmigung von schadstoffemittierenden Anlagen kommt zusätzlich die Technische Anleitung zur Reinhaltung der Luft (TA-Luft) zur Anwendung.
Gemäß § 1 (3) Nr. 4 BNatSchG sind Luft und Klima auch durch Maßnahmen des
Naturschutzes und der Landschaftspflege zu schützen. Dies gilt insbesondere für
Flächen mit günstiger lufthygienischer oder klimatischer Wirkung wie Frisch- und
Kaltluftentstehungsgebiete oder Luftaustauschbahnen.
Zusätzliche lufthygienische Belastungen sind durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes 7-30 nicht gegeben. Es erfolgt lediglich die Sicherung der bestehenden
gewerblichen Nutzungen. Zusätzlich trägt die festzusetzende Pflanzbindung zur
Entlastung angrenzender Siedlungsbereiche bei.
3.2.3 Fachplanerische Ziele
Fachplanerische Zielsetzungen ergeben sich aus den übergeordneten Planungen.
Dies sind für die Stadt Berlin das Landschafts- und Artenschutzprogramm
13
(SenStadtUm 1994, 2006) und auf der bezirklichen Ebene der Landschaftsplan.
Landschaftsprogramm
Die Entwicklungsziele und Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind im Landschaftsprogramm einschließlich Artenschutzprogramm in vier
Programmplänen (Naturhaushalt/Umweltschutz, Biotop- und Artenschutz, Landschaftsbild, Erholung/ Freiraumnutzung) formuliert. Sie bilden die landschaftsplanerischen Grundlagen für die Zielsetzungen des Bebauungsplanes, die dort zu konkretisieren sind. Die Vorgaben werden hier zusammenfassend mit folgenden Zielen
und Maßnahmenvorschlägen wiedergegeben.
Teilplan Biotop- und Artenschutz:
städtisch geprägter Raum, Kategorie städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzung
-
-
-
-
-
Erhalt der durch Nutzungs- und Strukturvielfalt geprägten, außerordentlich hohen biotischen Vielfalt
Schutz, Pflege und Wiederherstellung von natur- und kulturgeprägten Landschaftselementen (z.B. Pfuhle, Gräben) in Grünanlagen, Kleingärten und Industriegebieten
Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation
von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung
Extensivierung der Pflege in Teilen von Grün- und Parkanlagen
Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes (bes. großkronige Parkbäume in Siedlungen und Obstbäume in Kleingärten)
Verbesserung der Biotopqualität in Großsiedlungen
Erhalt wertvoller Biotope und Entwicklung örtlicher Biotopverbindungen bei Siedlungserweiterungen und Nachverdichtungen
Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz:
Bereich der Industrie und des Gewerbes
-
Sanierung von Altanlagen
Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen
Förderung flächensparender Bauweise
Bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien
Boden- und Grundwasserschutz
Dach- und Wandbegrünung
Teilplan Erholung und Freiraumnutzung:
Sonstige Fläche außerhalb von Wohnquartieren und in der Kategorie Freiräume:
Grünflächen und Parkanlage
-
14
Erschließung von Freiflächen und Erholungspotentialen
Entwicklung von Konzepten für die Erholungsnutzung
-
Entwicklung von Wegeverbindungen
Schutzpflanzung bei angrenzender Wohn- und Erholungsnutzung
Teilplan Landschaftsbild:
städtisch geprägter Raum, städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen
-
-
-
Erhalt und Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter
Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung
Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen
(Dach- und Wandbegrünung, Sichtschutzpflanzungen im Randbereich zu sensiblen Nutzungen)
Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen
Erhalt und Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung
Die Festsetzungen des Bebauungsplanes stehen diesen Vorgaben nicht entgegen.
3.3
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
3.3.1 Pflanzen, Tiere, Landschaft, biologische Vielfalt
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst im Wesentlichen im Betrieb
befindliche Industrie- bzw. Gewerbefläche, die das Landschaftsbild prägen. Der Vegetationsbestand ist dem entsprechend stark durch die vorhandene Nutzung geprägt. Im Bereich entlang der Ringstraße zwischen Grundstücksgrenze und Bebauung ist eine Rasenfläche vorhanden. Zusätzlich bildet eine dicht bewachsene Platanen-Allee entlang der Ringstraße ein besonderes Landschaftselement im Geltungsbereich des Bebauungsplans.
Im Umweltatlas sind insgesamt 55 Vegetationstypen dargestellt, die im Rahmen
von sechs übergreifenden Biotopklassen bzw. Formationen angeordnet sind: bebauter Bereich, Freiflächen im besiedelten Bereich, landwirtschaftliche Flächen,
forstwirtschaftliche Flächen, Moore und Gewässer. Für den Geltungsbereich des
Bebauungsplans 7-30 wurde die Biotopklasse „bebauter Bereich“ ermittelt. Der darin vorkommenden Vegetationstyp lässt sich wie folgt charakterisieren:
• Gehölzaufwuchs und -pflanzungen mit Saumgesellschaften (10%), Zierrasen
(5%)
• sowie ruderale Hochstaudenfluren ("Goldrutenvegetation") (5%)
• Geringversiegelte Gewerbe-/Industrieflächen: mäßig (<50%) versiegelte Flächen
mit sporadischem Störungsregime bei geringer bis fehlender gärtnerischer Pflege
Eine besondere Bedeutung für die innerhalb städtisch bebauter Bereiche lebende
Tierwelt besteht nicht. Dieser Biotoptyp bietet hauptsächlich einigen bodenbewohnenden Insekten Lebensraum.
15
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung ist davon auszugehen, dass sich die spontane
Vegetationsentwicklung fortsetzt bzw. bei Weiterbetrieb der Gewerbeflächen oder
planungsrechtlich möglicher Erweiterungsabsichten flächenmäßig verringert.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Die Festsetzung des Geltungsbereiches als Gewerbefläche und angrenzender
Pflanzbindungsfläche gewährleistet die Erhaltung einer flächenmäßig vorgegebenen Vegetationsfläche. Der zukünftig mögliche Versiegelungsgrad regelt sich nach
der BauNVO`90 und schafft somit eine Reduzierung von derzeit 1,0 bis dann maximal 0,8 innerhalb des gesamten Gewerbegebietes. Durch eine entsprechende
Pflege können die offenen Standorte als vielfältige Lebensräume für Tiere und
Pflanzen erhalten werden.
Insgesamt sind die Umweltauswirkungen des Bebauungsplans auf Pflanzen, Tiere,
Landschaft und die biologische Vielfalt als positiv zu bewerten.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
Eingriffe in das Schutzgut sind nicht zu erwarten, dennoch werden als Maßnahmen
Flächen mit Bindung für Bepflanzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans
festgesetzt.
3.3.2 Boden
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist durch eine langjährige gewerbliche
Nutzung geprägt. In dem Gebäude des Grundstücks Ringstraße 30-42 war ein Auslieferungslager der Fa. Quelle angesiedelt. Derzeit ist dort der Lagerabverkauf der
Fa. Rahaus untergebracht. Die Fläche ist fast vollständig versiegelt und gehörte wie
auch das benachbarte Grundstück Ringstraße 28-29 zum ehemaligen Gaswerk Mariendorf. Das benachbarte Grundstück Ringstraße 28-29 ist mit einem derzeit leerstehenden dreigeschossigen Wohnhaus bebaut. Der Versiegelungsgrad ist dort
sehr gering. Entsprechend der Darstellung des Flächennutzungsplans ist der gesamte Geltungsbereich als Fläche mit schadstoffbelasteten Böden dargestellt.
Nach Auskunft des Fachbereich Umwelt wird das Grundstück Ringstr. 30-42 im Bodenbelastungskataster als altlastenverdächtige Fläche im Sinne des § 2 Abs. 6
BBodSchG geführt. Bekannt ist die fast flächendeckende Verfüllung einer „holozänen Rinne“ mit zum Teil schadstoffhaltigen Materialien. Zusätzlicher Altlastenverdacht ergibt sich aus der gewerblichen Vornutzung (Schlackeverwertung, Lagerfläche mit Betriebstankstelle). Es liegen Ergebnisse orientierender Bodenuntersuchungen vor, die eine Gefährdungsabschätzung ermöglichen. Demnach ist keine
Beeinträchtigung der aktuellen gewerblichen Nutzung anzunehmen. Bauliche Maßnahmen wären mit dem Fachbereich Umwelt abzustimmen.
Das Grundstück Ringstr. 28/29 wird im Bodenbelastungskataster unter der Nr.
15742 als Verdachtsfläche im Sinne des § 2 Abs. 4 BBodSchG geführt. Ursächlich
16
für die Aufnahme waren Bodenuntersuchungen, bei denen sich herausstellte, dass
teilflächig eine schadstoffhaltige Schlacke eingebaut worden ist. Die Problematik ist
bei Bauvorhaben zu beachten. Eine Beeinträchtigung der gewerblichen Nutzung ist
auszuschließen.
Die im Bebauungsplan 7-30 vorgesehene Nutzungsausweisung Gewerbegebiet mit
nicht öffentlichem Grünstreifen ist durch die vorliegenden Erkenntnisse nicht beeinträchtigt.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes Boden keine Veränderungen zur gegenwärtigen Situation.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Durch die Festsetzung einer Pflanzbindung wird eine Verbesserung der Filter- und
Pufferfunktionen des Bodens erreicht.
Insgesamt sind die Umweltauswirkungen des Bebauungsplans auf das Schutzgut
Boden als positiv zu bewerten.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
Eingriffe in das Schutzgut sind nicht zu erwarten, dennoch werden als Maßnahmen
Flächen mit Bindung für Bepflanzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans
festgesetzt.
3.3.3 Wasser
Die regionale Grundwasserfließrichtung ist laut Umweltatlas der Senatsverwaltung
für Stadtentwicklung (2007) Nord-Nordost. Der Grundwasserflurabstand wird mit 510 m angegeben. Innerhalb des Geltungsbereiches wird anfallendes Niederschlagswassers je nach Versiegelungsgrad vor Ort versickert bzw. gelangt in die
Kanalisation. Derzeit befinden sich auf den Grundstücken keine Oberflächengewässer.
Die im Bebauungsplan 7-30 vorgesehene Nutzungsausweisung Gewerbegebiet mit
nicht öffentlichem Grünstreifen ist durch die vorliegenden Erkenntnisse nicht beeinträchtigt.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes
Wasser keine Veränderungen zur gegenwärtigen Situation.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
17
Die Festsetzung des Geltungsbereiches als Gewerbefläche und angrenzender
Pflanzbindungsfläche gewährleistet die Erhaltung einer flächenmäßig vorgegebenen Vegetationsfläche und damit die Versickerungsfähigkeit. Der zukünftig mögliche Versiegelungsgrad regelt sich nach der BauNVO`90 und ermöglicht somit eine
Reduzierung der GRZ von derzeit 1,0 bis dann maximal 0,8 innerhalb des gesamten Gewerbegebietes und bietet gleichzeitig größere Versickerungsflächen.
Insgesamt sind die Umweltauswirkungen des Bebauungsplans auf das Schutzgut
Wasser als positiv zu bewerten.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
Eingriffe in das Schutzgut sind nicht zu erwarten, dennoch werden als Maßnahmen
Flächen mit Bindung für Bepflanzung im Geltungsbereich des Bebauungsplans
festgesetzt.
3.3.4 Luft und Klima
In der Klimakarte des Umweltatlas stellt sich das Plangebiet als Fläche mit geringen, in Einzelfällen mäßigen bioklimatische Belastungen der Siedlungsräume dar.
Eine Teilfläche liegt im Einwirkbereich der Kaltluftentstehungsgebiete mit einer guten Durchlüftung und überwiegend geringer bis keiner bioklimatischen Belastung,
jedoch einer hohen Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierungen. Eine
Vermeidung von Austauschbarrieren und weiterer Verdichtung ist anzustreben. Der
Bebauungsplan sieht keine Verdichtung oder Barrierenbildung vor.
Die verbleibende Teilfläche liegt im Belastungsbereich mit hoher Empfindlichkeit
gegenüber Nutzungsintensivierungen. Hier sind keine weiteren Verdichtungen wünschenswert. Eine Verbesserung der Durchlüftung und Erhöhung des Vegetationsanteils unter Erhalt aller Freiflächen, Entsiegelung und ggf. Begrünung vorhandener
Flächen ist dargestellt. Der Bebauungsplan geht mit den geplanten Festsetzungen
auf die Hinweise ein.
Das Plangebiet liegt entlang der Ringstraße, die als Hauptverkehrsstraße Belastungen der Lufthygiene auslöst.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgüter Klima
und Luft keine Veränderungen zur gegenwärtigen planungsrechtlichen Situation.
Die klimatische Funktion bleibt im wesentlichen unverändert.
18
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Bei Durchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich der Schutzgüter Klima und
Luft keine Veränderungen zur gegenwärtigen planungsrechtlichen Situation. Die
klimatische Funktion bleibt erhalten. Durch die festzusetzende Pflanzbindung innerhalb eines 25m tiefen Grundstücksstreifens entlang der Ringstraße könnte zusätzlich eine umweltrelevante Verbesserung eintreten.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich sind nicht notwendig, da kein Eingriff in die Schutzgüter Klima und Luft erfolgt.
3.3.5 Mensch / Bevölkerung
Die bestehende planungsrechtliche Situation wird durch die geplanten Festsetzungen nur unwesentlich verändert. Nutzungsart und Nutzungsmaß bleiben weitgehend
unverändert, bzw. werden in Vielfalt und Größe leicht reduziert. Negative Auswirkungen auf Menschen und Bevölkerung sind nicht zu erwarten.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes keine
Veränderungen zur gegenwärtigen Situation.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Bei Durchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes positive
Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. Durch die festzusetzende Pflanzbindung innerhalb eines 25m tiefen Grundstücksstreifens entlang der Ringstraße würde es zu einer umweltrelevanten Verbesserung kommen.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich sind nicht notwendig, da kein Eingriff in das Schutzgut erfolgt.
3.3.6 Ortsbild und Kulturgüter
Das Ortsbild des Geltungsbereiches ist durch einen Lagerhallenbau und ein dreigeschossiges Villengebäude (Betriebswohnungen) geprägt. Das angrenzende Gewerbegebiet weist Verwaltungsgebäude in Form von Punkthochhäusern und zeilenförmige Bürohäuser mit bis zu 7 Geschossen auf. Zusätzlich ist das angrenzende Industriegebiet durch vielfältige Produktions- und Lagerhallen unterschiedlichen Aus19
maßes und Bauzeiten geprägt. Teile des riesigen Industriegebiets sind in der
Denkmalkarte als Denkmalbereich dargestellt.
Die straßenseitig gegenüberliegenden Wohngebiete treten ihrerseits ebenfalls
durch sehr unterschiedliche Gebäudestrukturen in Erscheinung. Hier wechseln sich
teilweise geschlossene und lückenhafte Blockrandbebauungen und Hochhausbauten mit bis zu 12 Geschossen im Erscheinungsbild ab. Entlang der Straße wird die
Umgebung des Plangebietes von einem parkähnlichen Grünstreifen bzw. ebenerdigen Stellplatzflächen umrahmt.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung
Bei Nichtdurchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes keine
Veränderungen zur gegenwärtigen Situation.
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung
Bei Durchführung der Planung ergeben sich hinsichtlich des Schutzgutes keine
Veränderungen zur gegenwärtigen Situation. Durch die festzusetzende Pflanzbindung innerhalb eines 25m tiefen Grundstücksstreifens entlang der Ringstraße würde es zu einer umweltrelevante Verbesserung kommen. Ob eine später beabsichtigte Bebauung Auswirkungen auf den Denkmalbereich haben könnte, wird im
Rahmen einer dann zu berücksichtigenden denkmalrechtlichen Beurteilung zu klären sein.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung zur Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen
Maßnahmen zur Vermeidung und zum Ausgleich sind nicht notwendig, da kein Eingriff in das Schutzgut erfolgt.
3.4
Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern
Die einzelnen Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. Negativ verstärkende Wechselwirkungen sind jedoch für das Plangebiet nicht
zu erwarten.
3.5
Anderweitige Planungsmöglichkeiten
Durch die mit dem Bebauungsplan beabsichtigte Aufwertung eines bestehenden
Gewerbegebietes, der Bewältigung der bestehenden Nachbarschaft von Wohnen
und Gewerbe sowie der Entlastung eines bestehenden Wohngebietes durch Stadtgrün sind Alternativen zum Standort nicht möglich.
20
4.
WESENTLICHER PLANINHALT
Das Gebiet wird durch den Bebauungsplan als Gewerbegebiet festgesetzt. Entlang
der Ringstraße wird mit einer Tiefe von 25m eine Fläche zum Anpflanzen von Bäumen, Sträuchern und sonstigen Bepflanzungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 Buchstabe
a) BauGB festgesetzt. Damit folgt der Bebauungsplan entsprechenden Darstellungen im Flächennutzungsplan, der diese Fläche als Fortsetzung des bestehenden
Grünzugs entlang der Ringstraße nordwestlich des Plangebiets darstellt. Die hier in
Rede stehende Pflanzbindung nimmt die mit der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmte reduzierte Tiefe von 25m auf.
Für die übrigen Flächen wird das bestehende Planungsrecht als beschränktes Arbeitsgebiet nach dem Baunutzungsplan von 1960 in das aktuelle Planungsrecht auf
der Grundlage der Baunutzungsverordnung von 1990 überführt. Das Maß der Nutzung bleibt mit einer GRZ von 0,6 und einer BMZ von 8,4 gegenüber dem geltenden Baurecht des Baunutzungsplans unverändert. Außerdem wird so eine Fläche
im Südosten des Plangebiets, die als reines Arbeitsgebiet ausgewiesen ist, in ein
Gewerbegebiet umgewandelt, um so mögliche erhebliche Beeinträchtigungen des
gegenüberliegenden Wohnens zu verhindern und eine planungsrechtlich einheitliche Nutzungsart für das Grundstück Ringstraße 30-42 zu erhalten.
4.1
Abwägung und Begründung einzelner Festsetzungen
4.1.1 Art der baulichen Nutzung
Gewerbegebiet
Der Bebauungsplan setzt in Konformität mit dem Flächennutzungsplan für den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs mit Ausnahme der Straßenverkehrsfläche
Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO fest und sichert damit, dass „nicht erheblich
belästigende Gewerbebetriebe“ weiterhin im Geltungsbereich zugelassen werden
können. Damit werden auch zukünftig Nutzungskonflikte unter gleichbleibenden
Beurteilungskriterien vermieden bzw. gemindert und ein verträgliches Nebeneinander zur gegenüberliegenden wohngenutzten Umgebung gesichert.
Mit der zusätzlichen Festsetzung einer „Fläche zum Anpflanzen“ verringert sich der
Störungsgrad auf die o.a. Wohnnachbarschaft. Diese Fläche ist als nicht überbaubare Grundstücksfläche mit Pflanzbindungen festgesetzt. Entsprechend der Darstellung des Flächennutzungsplans und in Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie des Fachbereichs Natur werden in einer
Tiefe von 25 m Flächen zum Anpflanzen, die dicht mit hochwachsenden Sträuchern
und Bäumen zu bepflanzen und zu unterhalten sind, festgesetzt. Die Errichtung von
baulichen Anlagen innerhalb dieser Flächen ist mit Ausnahme von Wegen und Zufahrten sowie Einfriedungen unzulässig (textliche Festsetzung Nr. 3). Ausnahmsweise ist eine Werbeanlage in Form eines Firmenschildes zulässig.
Die zu bepflanzende und zu erhaltende Fläche trägt dazu bei, dass Nutzungskonflikte zwischen Wohnen und Gewerbe gemindert oder vermieden werden. Darüber
hinaus ist die vorgesehene Tiefe von 25m geeignet, sowohl den Wasserhaushalt in
Bezug auf die Anreicherung von Grundwasser durch Niederschlagswasser positiv
zu beeinflussen, als auch die klimatischen Verhältnisse durch Pflanzmaßnahmen
zu verbessern. Der Abstand trägt zur Vermeidung und Verminderung von evtl. auf21
tretenden Lärmentwicklungen bei.
Im Gewerbegebiet sind Vergnügungsstätten nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung nicht Bestandteil des Bebauungsplans (textliche Festsetzung Nr.
1), da von ihnen empfindliche Störungen auf das unmittelbar angrenzende Wohnen
ausgehen können, die sich hier vor allem durch den Zu- und Abfahrtsverkehr zur
Nachtzeit zeigen. Außerdem würden Vergnügungsstätten der durch Planung vorgesehen Eigenart des Gewerbegebiets als Ansiedlungsfläche von Gewerbebetrieben
und produktionsnahen Dienstleistungen widersprechen. Damit wären auch die im
Gesamtinteresse Berlins liegenden Entwicklungsziele des EpB gefährdet, die hier
einen Gewerbestandort von herausgehobener Bedeutung durch Entwicklungschancen im Bereich feststellt.
Auch aufgrund des EpB sind im Gewerbegebiet nur Einzelhandelsbetriebe, die im
Zusammenhang zu Produktions-, Verarbeitungs- und Reparaturbetrieben stehen
und diesen im Umfang untergeordnet sind, zulässig (textliche Festsetzung Nr. 2).
Damit wird sichergestellt, dass sich das Gebiet nicht zu einem Einzelhandelsstandort verfestigt, da sich bereits südlich des Plangebiets an der Großbeerenstraße/
Lankwitzer Straße ein nicht integrierter Nahversorgungsstandort entwickelt hat. Eine
weitere Entwicklung zum Einzelhandelsstandort würde in den Zentren, vor allem am
Tempelhofer Damm und Mariendorfer Damm, weiteren Umsatz abziehen und somit
die dort bereits vorhandenen Probleme verschärfen. Außerdem würde die Zulässigkeit von Einzelhandel im Geltungsbereich des Bebauungsplans den Konzepten des
Landes Berlin zur Entwicklung von Einzelhandel, Gewerbe und Industrieflächen
(EpB, SteP Gewerbe, SteP Zentren und Einzelhandel) widersprechen. Die Zulässigkeit von Einzelhandel widerspräche damit auch dem Gesamtinteresse Berlins zur
Entwicklung des Standortes und dem bezirklichen Einzelhandelskonzept (vgl. Punkt
3.6.)
Straßenverkehrsflächen
Teile der Ringstraße sind im Bebauungsplan 7-30 bestandsorientiert als öffentliche
Verkehrsflächen festgesetzt. Die Einbeziehung dieser Straßenabschnitte ist notwendig, um die Erschließung der festgesetzten Baugebiete zu sichern.
Die Abgrenzung der öffentlichen Straßenverkehrsfläche zum Gewerbegebiet erfolgt
gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB durch eine Straßenbegrenzungslinie. Diese folgt
im östlichen Teil des Geltungsbereich einer f. f. Straßenbegrenzungslinie, die die
Ringstraße auf 22 m Breite festsetzt. Im westlichen Teil wird diese Linie abweichend von der bestehenden f. f. Straßenbegrenzungslinie fortgeführt und so der
Straßenraum der Ringstraße einheitlich auf 22 m begrenzt.
Aussagen zu der Gestaltung und Aufteilung der festgesetzten öffentlichen Verkehrsfläche werden jedoch im vorliegenden Bebauungsplan nicht getroffen. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen (textliche Festsetzung Nr. 5). Dies obliegt den zuständigen Fachbehörden um jederzeit
auf sich ändernde Bedingungen flexibel reagieren zu können.
22
Formatiert
Leitungsrecht
Auf dem Grundstück Ringstr. 32-42 befindet sich eine Kabeltrasse mit kombinierter
Trafostation der Vattenfall Europe GmbH. Nach Umwandlung in der Trafostation erfolgt die Verteilung zurück aufs Straßenland und weiter zu den umliegenden
Grundstücke. Zum Zwecke der Wartung und Störungsbeseitigung muss die Zugänglichkeit gesichert werden (Schreiben der Vattenfall Europe GmbH vom
19.11.2009 –frühzeitige Trägerbeteiligung). Aus diesem Grund ist ein 4m breites
Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers festgesetzt. Auf
dieser Fläche dürfen nur flachwurzelnde Anpflanzungen oder leicht zu beseitigende
Befestigungen errichtet werden (textliche Festsetzung Nr. 4).
4.1.2 Maß der baulichen Nutzung
Der Bebauungsplan 7-30 übernimmt die derzeit geltenden Festsetzungen des Nutzungsmaßes aus dem Baunutzungsplan. So sieht der Bebauungsplan innerhalb
des Gewerbegebietes weiterhin eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,6 und eine
Baumassenzahl (BMZ) von 8,4 vor. Zulässige Überschreitungen richten sich nun
nach der derzeit gültigen BauNVO 1990. Gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO ist demnach
maximal eine GRZ von 0,8 zulässig, in der auch die zulässigen Nebenanlagen gemäß § 14 BauNVO sowie die Stellplätze und Garagen mit ihren Zufahrten enthalten
sind.
Die Obergrenzen gemäß § 17 BauNVO sind hinsichtlich der GRZ eingehalten und
bezüglich der BMZ (Obergrenze liegt bei 10,0) unterschritten.
Im Falle der Festsetzung des Landschaftsplanes 7-L-2 kann der Biotopflächenfaktor
von 0,3 erreicht werden, da nicht nur naturbelassene Flächen angerechnet werden,
sondern auch Flächen die wirksam für den Naturhaushalt sind. Diese Flächen können z.B. Dach- oder Fassadenbegrünung sein.
4.1.3 Bauweise
Der Bebauungsplan setzt keine Regelbauweise gemäß § 22 Abs.1 BauNVO fest.
Dies entspricht der bereits nach geltendem Recht vorgegebenen Bauweise. Im Bestand wurde das Lagergebäude im Gewerbegebiet in der abweichenden Bauweise
errichtet. Die Gebäudelänge ist größer als 50 m, hält jedoch einen seitlichen Grenzabstand ein und ist somit nicht geschlossen. Das Gebäude im östlichen Bereich ist
in offener Bauweise errichtet.
4.1.4 Sonstige Festsetzungen
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 7-30 umfasst Flächen, die zur Zeit Bestandteile anderer Bebauungspläne (Baunutzungsplan) sind. Somit ist eine ergänzende Festsetzung erforderlich, die eine Aussage zu den bestehenden Festsetzungen trifft. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9
Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft (textliche
Festsetzung Nr. 6).
23
5.
AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS
5.1
Auswirkungen auf die Umwelt
5.2
Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes 7-30 ist ein Umweltbericht erstellt worden, welcher die voraussichtlichen erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt benennt, beschreibt und bewertet (vgl. Kap. II. 3).
Gelöscht: wird
Die planungsrechtliche Sicherung des Gewerbegebiets mit unveränderten Nutzungsmaßen und die Festsetzung eines 25m tiefen Grünstreifens liegen im Einklang mit den Umweltbelangen.
Mit der Berücksichtigung des noch im Verfahren befindlichen Landschaftsplanes
7-L-2 und der hinreichenden Altlastenuntersuchung (s.o.) sind weitere wichtige
Umweltbelange in die Planung eingeflossen. Es sind keine negativen Auswirkungen
auf die Umwelt zu erwarten.
Gelöscht: Nach dem derzeitigen Kenntnisstand wird davon
ausgegangen, dass die
Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse
Aufgrund der Lage des Plangebiets in unmittelbarer Nähe zu Wohnnutzungen sind
im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens (s. Umweltbericht) alle möglichen Beeinträchtigungen für die umliegenden Nutzer der Wohngebiete untersucht worden. Es
wurden keine negativen Auswirkungen auf die gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ermittelt.
5.3
Auswirkungen auf die Zentrenstruktur
Die Festsetzungen des Bebauungsplans schließt die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben, die nicht im Zusammenhang mit Produktions-, Verarbeitungs- und
Reparaturbetrieben stehen, aus. Damit ist sicher gestellt, dass sich dort keine Nutzungen ansiedeln, die Einfluss auf die Zentrenstruktur haben könnten.
5.4
Auswirkungen auf die Wirtschaft und die Schaffung von Arbeitsplätzen
Der Bebauungsplan sichert mit den Gewerbegebietsfestsetzungen den Erhalt bestehender Arbeitsplätze im Bezirk. Außerdem sind durch die Festsetzungen zum
Maß der Nutzung und zur überbaubaren Grundstücksfläche Erweiterungen der bestehenden baulichen Anlagen und so auch die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen
möglich. Durch den weitgehenden Ausschluss von Einzelhandelsbetrieben wird außerdem eine Gefährdung von Arbeitsplätzen in den Zentren wie dem Tempelhofer
Damm oder dem Mariendorfer Damm ausgeschlossen.
5.5
Auswirkungen auf die soziale und kulturelle Infrastruktur
Der Bebauungsplan schafft keine zusätzlichen Wohnflächen, so dass mit der vorliegenden Planung keine Auswirkungen auf den Bedarf an sozialen Infrastruktureinrichtungen entstehen.
24
Gelöscht:
Gelöscht: mit den Umweltbelangen in Einklang gebracht
werden kann.
5.6
Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung
Es sind keine Auswirkungen zu erwarten.
5.7
Auswirkungen in planungsschadensrechtlicher Hinsicht
Planungsschadensrechtliche Folgen sind nicht zu erwarten. Da die zurzeit gültigen
Festsetzungen in dem Plangebiet sämtlich älter als sieben Jahre sind, kommt eine
Entschädigung wegen der Änderung oder Aufhebung einer zulässigen Nutzung nur
unter den Voraussetzungen des § 44 Abs. 3 BBauG in Betracht (nach Inkrafttreten
des Baugesetzbuchs ändert sich hieran nichts, weil § 42 Baugesetzbuch mit § 44
BBauG identisch ist). Gemäß § 44 Abs. 3 BBauG kann ein Eigentümer nur eine
Entschädigung verlangen, wenn die zulässige Nutzung eines Grundstücks aufgehoben oder geändert wird und dadurch eine nicht unwesentliche Wertminderung
eintritt. Die Differenz der Verkehrswerte nach bisherigem und künftigem Recht ist
dabei nur dann als Entschädigung zu beanspruchen, wenn die zulässige (nicht
ausgeübte) Nutzung innerhalb von 7 Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert wird (Abs. 2). Bisher galt der Baunutzungsplan von 1958/1960, so dass diese Frist abgelaufen ist und eine Entschädigung nach dieser Vorschrift nicht in Betracht kommen kann.
Nach Ablauf dieser Frist kann eine Entschädigung nur für Eingriffe in die ausgeübte
Nutzung verlangt werden, insbesondere wenn infolge der Aufhebung oder Änderung der zulässigen Nutzung die Ausübung der verwirklichten Nutzung oder sonstige Möglichkeiten der wirtschaftlichen Verwertung des Grundstücks, die sich aus der
verwirklichten Nutzung ergeben, unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert
werden (Abs. 3). Die Höhe der Entschädigung bemisst sich dann nach der Differenz
zwischen dem Grundstückswert aufgrund der ausgeübten Nutzung und dem sich
durch die Beschränkungen ergebenden Wert.
Die vorhandene genehmigte Bebauung und Nutzung ist bestandsgeschützt, so
dass sämtliche dort befindlichen Betriebseinheiten selbst dann an diesem Standort
verbleiben könnten, wenn sie künftig unzulässig würden. Auf § 42 Abs. 3 Baugesetzbuch können demgegenüber Entschädigungsansprüche begründet werden,
wenn eine bestehende Nutzung künftig nicht mehr zulässig ist und damit die Entwicklungsmöglichkeiten ansässiger Betriebe beschnitten werden bzw. die Verwertbarkeit von Grundstücken eingeschränkt wird.
Auch dies ist nach den vorliegenden Angaben zum Nutzungsbestand nicht der Fall.
Bei der vorhandenen Nutzung handelt es sich um einen Möbeleinzelhandel, der unter dem Begriff des Gewerbebetriebs gemäß § 8 Abs. 2 Nr. 1 der BauNVO 1990
subsumiert wurde. Der geplante Ausschluss von eigenständigem Einzelhandel gemäß textlicher Festsetzungen schränkt die verwirklichte Nutzung keineswegs ein.
Bei möglichen Schadensersatzansprüchen ist zu berücksichtigen, dass das bestehende Unternehmen Bestandsschutz genießt, selbst wenn es nach neuer Festsetzung unzulässig wäre.
25
6.
VERFAHREN
6.1
Mitteilung der Aufstellung
Mit Schreiben vom 15.01.2008 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung,
Abt. I B und die Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg, GL 8
gemäß § 5 AGBauGB über die Absicht unterrichtet, den Bebauungsplan 7-30 aufzustellen. Es wurden keine Bedenken vorgetragen.
6.2
Aufstellungsbeschluss und öffentliche Bekanntmachung
Die Aufstellung des Bebauungsplan 7-30 wurde am 24.06.2008 durch die Bezirksverordnetenversammlung (Beschluss-Nr.: 166/08) beschlossen und am 26.09.2007
im Amtsblatt für Berlin Nr. 44 auf der Seite 2277 ortsüblich bekannt gemacht.
6.3
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB erfolgte in
der Zeit vom 05.10 bis einschließlich 30.10.2009.
Ein Bürger sah sich den Entwurf zum Bebauungsplan 7-30 an. Ein weiterer Bürger
nutze die Möglichkeit der Information über das Internet und erbat die Übersendung
des Bebauungsplanentwurfes 7-30 in digitaler Form. Es wurden keine Äußerungen
in schriftlicher Form abgegeben.
6.4
Frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Die Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 30.10.2009 aufgefordert
bis zum 30.11.2009 Stellung zum Bebauungsplanentwurf 7-30 abzugeben.
Von 27 angeschriebenen Stellen und Behörden, die Träger öffentlicher Belange
sind, haben 16 Stellen und Behörden geantwortet. Von 2 Trägern wurden planungsrelevante Hinweise oder Bedenken vorgetragen.
Bedenken und Hinweise
Die Vattenfall Europe teilte mit Schreiben vom 19.11.2009 sowie 14.01.2010 und
mit E-Mail vom 03.12.2009 mit, dass sich eine Kabelanlage und eine kombinierte
Trafostation auf dem Grundstück Ringstraße 32-42 befinden. Die im Leitungsplan
dargestellte Trasse ist zwecks Zugänglichkeit zur Störungsbeseitigung von Anpflanzungen freizuhalten. Hieraus haben sich Auswirkungen auf die Planung/Begründung ergeben. Die Trasse ist durch Kennzeichnung im Bebauungsplan
gesichert und durch entsprechende textliche Festsetzung von tiefwurzelnden Anpflanzungen freizuhalten.
Der Fachbereich Natur teilte mit Schreiben vom 07.12.2009 mit, dass die textliche
Festsetzung Nr. 3 hinsichtlich der Pflanzart ergänzt werden soll. Die Fläche zum
Anpflanzen soll nicht nur allgemein gärtnerisch angelegt werden, sondern mit Bäumen und Sträuchern bepflanzt werden. Hieraus ergaben sich Auswirkungen auf die
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Planung/Begründung. In der textliche Festsetzung Nr. 3 wurde eine entsprechende
Formulierung aufgenommen.
Der Fachbereich Umwelt gab ergänzende Hinweise zum Thema Bodenschutz/Altlasten, die in der Begründung eingearbeitet wurden. Auswirkungen auf die
Nutzungsausweisung im Bebauungsplan wurden nicht gesehen.
Eine Empfehlung der Industrie- und Handelskammer, die max. GRZ auf 0,8 zu erhöhen, ist durch die bestehende Regelung des § 19 Abs. 4 BauNVO abgedeckt.
Am 22.12.2009 hatte das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg die Ergebnisse der
frühzeitigen Beteiligungen beschlossen. Die Ergebnisse wurden in die Begründung
eingearbeitet.
6.5
Beteiligung der Träger öffentlicher Belange
Mit Schreiben vom 23.04.2010 wurden die Behörden und Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB beteiligt. Von 25 beteiligten Trägern und Behörden
gaben 17 eine Stellungnahme ab. Es wurden keine Bedenken oder Hinweise vorgebracht.
6.6
Öffentlichkeitsbeteiligung
Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom
03.05.2010 bis einschließlich 02.06.2010 statt. Während dieser Zeit lag der Entwurf
des Bebauungsplans 7-30 vom 10.03.2010 öffentlich aus. Die Auslegung wurde im
Amtsblatt für Berlin Nr. 16 vom 23.04.2010 Seiten 625/625 und in zwei Berliner Tageszeitungen am 23.04.2010 fristgerecht bekannt gemacht.
Im Internet erfolgte parallel eine Information über die Öffentlichkeitsbeteiligung.
Plan- und Begründungsentwurf wurden für jedermann öffentlich einsehbar ebenfalls
ins Internet gestellt (zeitgleich zur Öffentlichkeitsbeteiligung).
Die Auslegung wurde von zwei Bürgern besucht. Es wurden keine planungsrelevanten Belange vorgebracht.
Die Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind wurden mit Schreiben vom 22.04.2010 über die parallel stattfindende Öffentlichkeitsbeteiligung informiert und aufgefordert ggf. Stellungnahmen abzugeben (s.o.).
6.7
Festsetzung
Nach dem Beschluss des Bezirksamtes Tempelhof-Schöneberg von Berlin vom
00.00.2010, die Vorlage zur Beschlussfassung des Bebauungsplanes 7-30 vom
10.03.2010 an die Bezirksverordnetenversammlung zu überweisen, wurde dort,
nach Behandlung im Ausschuss für Stadtplanung, der Bebauungsplan 7-30 vom
10.03.2010 sowie der Entwurf der Rechtsverordnung zur Festsetzung des Bebauungsplanes 7-30 vom 10.03.2010 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB i.V. m. § 12 Abs. 2
Nr. 4 BezVG am 00.00.2010 beschlossen.
Der Bebauungsplan 7-30 vom 10.03.2010 ist mit Schreiben vom 00.00.2010 und
den erforderlichen Unterlagen gemäß AV Anzeigeverfahren der zuständigen Se27
natsverwaltung zur Festsetzung durch das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg angezeigt worden.
Der Bebauungsplan 7-30 vom 10.03.2010 ist nach Überprüfung durch die zuständige Senatsverwaltung am 00.00.2010 rechtlich unbeanstandet geblieben und als
ordnungsgemäß zustande gekommen bestätigt worden / beanstandet worden.
Am 00.00.2010 hat das Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg die Festsetzung des
Bebauungsplanes 7-30 vom 10.03.2010 als Rechtsverordnung beschlossen. Im
Gesetz- und Verordnungsblatt von Berlin vom 00.00.2010, Nr. 00, Seite 0000 wurde
die Festsetzung des Bebauungsplanes 7-30 vom 10.03.2010 veröffentlicht.
RECHTSGRUNDLAGEN
Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23.09.2004
(BGBl. l S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31.07.2009
(BGBl. I S. 2585)
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom
7.11.1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 3.11.2005 (GVBl.
S. 692)
Aufgestellt, Berlin, den
Bezirksamt Tempelhof-Schöneberg von Berlin
Abt. Bauwesen
Amt für Planen, Genehmigen und Denkmalschutz
Fachbereich Planen
Baldow
Fachbereichsleiter
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2010
B.
TEXTLICHE FESTSETZUNGEN
1. Im Gewerbegebiet sind die Ausnahmen nach § 8 Abs. 3 Nr. 3 der Baunutzungsverordnung (Vergnügungsstätten) nicht Bestandteil des Bebauungsplans.
2. Im Gewerbegebiet sind Einzelhandelsbetriebe nur zulässig, wenn es sich hierbei
um Verkaufsflächen handelt, die einem Produktions-, Verarbeitungs- oder Reparaturbetrieb zugehörig und diesem vom Umfang untergeordnet sind.
3. Die Fläche zum Anpflanzen ist dicht mit hochwachsenden Sträuchern und Bäumen zu bepflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Errichtung von
baulichen Anlagen innerhalb dieser Fläche ist mit Ausnahme von Wegen und
Zufahrten sowie Einfriedungen unzulässig. Ausnahmsweise ist eine Werbeanlage in Form eines Hinweisschildes zulässig.
4. Die mit einem Leitungsrecht zugunsten des zuständigen Unternehmensträgers
zu belastende Fläche darf nur mit flachwurzelnden Anpflanzungen oder leicht zu
beseitigenden Befestigungen versehen werden.
5. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung.
6. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.
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