Daten
Kommune
Berlin Tempelhof-Schöneberg
Dateiname
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78 kB
Erstellt
17.10.15, 20:36
Aktualisiert
28.01.18, 00:17
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Inhalt der Datei
Drucksachen
der Bezirksverordnetenversammlung
Tempelhof-Schöneberg von Berlin
XVIII. Wahlperiode
Ursprung: Mitteilung zur Kenntnisnahme, Bezirksamt
Beratungsfolge:
Datum
27.10.2010
Gremium
Bezirksverordnetenversammlung Tempelhof-Schöneberg von Berlin
Mitteilung zur Kenntnisnahme
Drucks. Nr:
1589/XVIII
Bezirksamt
des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg von Berlin über den Erlass einer
Rechtsverordnung auf der Grundlage von § 172 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 30
AGBauGB für die Grundstücke Maaßenstraße 7/13, Nollendorfstraße 1-7, 37-42,
Schwerin-straße 8-12, Zietenstraße 15-17, 19-22, 24/28, Winterfeldtstraße 34,
31/37 im Bezirk Tempel-hof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg
Begründung
1. Erhaltungsziel
Ziel der Verordnung ist der Erhalt der städtebaulichen Eigenart eines Mietshausquartiers
aus der frühen Expansionsphase der Stadt Berlin (2. Hälfte des 19.Jh.) im heutigen Bezirk
Tempelhof-Schöneberg. Der Erhaltenswert ergibt sich insbesondere aus dem Stadtbild
und der Stadtgestalt (vgl. unter 4.).
2. Abgrenzung des Gebietes
Der Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der
städtebaulichen Eigenart umfasst Grundstücke mit historischer Bebauung östlich der
Maaßenstraße; konkret die Grundstücke Maaßenstraße 7/13, Nollendorfstraße 1-7, 3742, Schwerinstraße 8-12, Zietenstraße 15-17, 19-22, 24/28, Winterfeldtstraße 34, 31/37
im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil Schöneberg. Ebenfalls gehören die vor den
Grundstück liegenden Straßenabschnitte dazu; insbesondere die verkehrsberuhigten
Nollendorf-, Schwerin- und Zietenstraße.
Das Erhaltungsgebiet umfasst einen Teilbereich des ehemaligen Sanierungsgebietes
„Schöneberg Bülowstraße“.
3. Entstehung des Gebietes
Die Grundstücke des Erhaltungsgebietes gehören zu den sogenannten 2. und 3. Bauphasen der
städtebaulichen Entwicklung der Stadt Berlin. In diesem Zusammenhang ist anzumerken, dass
sich die Berliner Expansion in der 2. Hälfte des 19. Jh. auch auf Flächen angrenzender Städte und
Gemeinden erstreckte. Zum Zeitpunkt der Besiedlung des Erhaltungsgebietes gehörten die
Flächen westlich der Zieten- und nördlich der Winterfeldstraße zum Gebiet der Stadt Schöneberg.
Mitte des 19. Jh. setzte, nach Beseitigung der Berliner Stadtmauer, die städtische Entwicklung
Berlins mit Mietshausbebauungen in schnellem Umfang ein. Diese Entwicklung vollzog sich in
Abstimmungsergebnis:
Kenntnis genommen:
überwiesen:
verschiedenen Bauphasen. Die 2. Entwicklungsphase (1869 bis 1881) hatte im Südwesten ihren
Schwerpunkt zwischen Landwehrkanal und Winterfeldtstraße. (vgl. Das Berliner Mietshaus, 1862
bis 1945, von J.F. Geist und K. Kürvers)
Somit gehört die überwiegende Bebauung des Erhaltungsgebietes zu einer sehr frühen Phase, zur
sogenannten 2. Berliner Bauphase. Die Bebauung südlich der Winterfeldtstraße entstand jedoch
erst später im Rahmen der 3. Bauphase und weist andere städtebauliche und architektonische
Merkmale auf.
Entsprechend der gesamtstädtischen Entwicklung vollzog sich die Bebauung im Erhaltungsgebiet
auch von Nordosten, von Berlin aus: Die Bebauung begann im Bereich des nördlichen Abschnittes
der Zietenstraße /Schwerinstraße (1874/77), setzte sich dann im südlichen Abschnitt der
Zietenstraße sowie in der Nollendorfstraße (1880/81) fort. Die Bebauung an der Maaßenstraße und
auf der nördlichen Seite der Winterfeldtstraße (1881/82) erfolgte parallel. Die Bauten auf der
südlichen Seite der Winterfeldtstraße wurden im Erhaltungsgebiet als letzte (1886/88) errichtet und
gehören zur 3. Berliner Bauphase.
Die förmliche Festsetzung der Straßen- und Baufluchtlinien zeigt, dass das Wachstum Berlins zu
einem frühen Zeitpunkt und in vorausschauendem Umfang geplant wurde (ca. 10 Jahre vor Beginn
der Besiedlung): Bülow- und Winterfeldtstraße 1862, Maaßenstraße 1868, Nollendorf-, Schwerinund Zietenstraße 1873.
Aus den Straßen- und Baufluchtlinienplänen ist auch ersichtlich, dass in der Maaßen-, Winterfeldtund Zietenstraße Vorgärten rechtlich gesichert wurden. Bereits 1931 wurden im Rahmen der
Verbreiterung der Maaßenstraße die Vorgärten aufgegeben. Wann sie in der Winterfeldt- und
Zietenstraße aufgegeben wurden, ist nicht bekannt. Aufgrund von über die Straßenflucht
hinaustretenden Erkern und historischen Karten ist ersichtlich, dass die Vorgärten angelegt worden
waren.
Der Bahnhof Nollendorfplatz entstand zwischen 1899 und 1902, also deutlich nachdem das
Erhaltungsgebiet bebaut wurde.
4. Städtebauliche Eigenart
Die städtebauliche Eigenart im Erhaltungsgebiet ergibt sich sowohl aus der Stadtgestalt als auch
aus dem Stadtbild. Prägend ist eine Mietshausbebauung aus der frühen Gründerzeit, welche
insbesondere bzgl. der historischen Fassadenplastizität äußerst gut erhalten ist. Insbesondere die
Tatsache, dass die historischen Fassadenabwicklungen sich über ganze Straßenabschnitte
erstrecken, stellt etwas Besonderes, Erhaltenswertes dar.
4. 1 Stadtgestalt
Unter Stadtgestalt sind insbesondere der Grundriss der Stadtstruktur sowie die
Baustruktur zu verstehen.
Das Straßenraster wurde entsprechend den Straßenfluchtlinienplänen grundsätzlich
rasterförmig angelegt. Die Straßenbreite und –profile entsprechen den ursprünglichen
Funktionen der Straßen (Erschließungs- bzw. Straßen für den Durchgangsverkehr).
Im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen wurden der östliche Abschnitt der Nollendorfsowie die Schwerinstraße verkehrsberuhigt (Fußgängerzone). Die klassischen
Straßenprofile wurden zugunsten eines einheitlichen Straßenprofils mit einer mittigen
Baumreihe aufgegeben. Dies hat wesentlich zur Aufwertung des Quartiers beigetragen.
Die Straßenabschnitte erhielten eine Aufenthaltsqualität. Die Zietenstraße endet als
Sackgasse nördlich bzw. südlich des Fußgängerbereichs.
Bebaut wurden die ursprünglich überwiegend kleinteilig parzellierten Grundstücke mit typischen
Gründerzeitbauten früher Expansionsphasen Berlins: die Vorderhäuser wurden in geschlossener
Bauweise errichtet. Je nach Grundstücksgröße und Nachbarbebauung entstanden neben den
Vorderhäusern auch Seiten- und Quergebäude. Die Nutzungsdichte war bei vier- und
fünfgeschossiger, vereinzelt auch sechsgeschossiger Bebauung entsprechend hoch. Das
bauordnungsrechtliche Bebauungspotential wurde zur Zeit der Bebauung grundsätzlich
ausgeschöpft. Aufgrund der oben erwähnten historischen Vorgartenzone in der Maaßen,
Winterfeldt- und Zietenstraße ragen hier teilweise Erker (vom Erdgeschoss bis in Obergeschosse)
über die heutigen Straßenbegrenzungslinien hinaus.
Weniger durch die Auswirkungen des Zweiten Weltkrieges als durch die sechsunddreißig Jahre
dauernden Sanierungsmaßnahmen, welche u.a. eine Aufwertung der beengten Wohnsituation zum
Ziel hatte, wurde die Stadtstruktur und vielfach das Stadtbild (insbesondere bzgl. der Hofansicht)
deutlich verändert. Während die Blockrandbebauung erhalten blieb, wurden rückwärtige Gebäude
abgerissen. Hierdurch konnten die Belichtungs- und Besonnungsverhältnisse deutlich verbessert
werden. Historische Grundstücksparzellen und Freiflächen wurden vereinigt und als
Gemeinschaftsflächen begrünt. Die ursprüngliche gründerzeitliche Stadtstruktur auf den
Wohngrundstücken
wurde
nördlich
der
Winterfeldstraße
zugunsten
einer
reinen
Seite: 8/2
Blockrandbebauung mit begrünten und gemeinschaftlich genutzten Innenhöfen umgewandelt. Nur
teilweise sind „Seitenflügelstummel“ erhalten geblieben. Diese werden sowohl als Wohnräume
genutzt oder aber auch zu Loggien umgebaut.
Die Bebauung südlich der Winterfeldtstraße, welche nicht Gegensand des Sanierungsgebietes
war, verfügt noch über Hinterhäuser.
4.2 Stadtbild
Prägend für das Stadtbild im Erhaltungsgebiet ist die Blockrandbebauung aus dem 19. Jahrhundert
in der Nollendorf-, Maaßen-, Schwerin-, Winterfeldt- und Zietenstraße. Die Bauten verfügen über
historische bzw. rekonstruierte Fassadengliederungen und –gestaltungen:
Prägend sind vier- bzw. fünfgeschossige Putzbauten mit Satteldächern (überwiegend mit
unterschiedlich hohen Kniestöcken und Kellergeschossen), meist mit roten Dachziegeln.
Bei dem Putz handelt es sich um Glattputz. Die Fassadenfarben sind überwiegend hell
und reichen von weiß über beige, grau, ocker bis zu gedecktem violett. Die Fassaden sind
überwiegend symmetrisch (evtl. Abweichungen im Erdgeschoss) und reichhaltig gestaltet
(mit Gesimsen und vielfältigen Stuckelementen). Balkone und Erker sind weitere
Gliederungselemente, die meist bei Bauten der 1880 er Jahre zu finden sind. Die Fenster
(und Balkontüren) sind überwiegend stehende, weiße Holzelemente mit Kreuzen
(vierflüglig), schmale Erkerfenster sind zweiflüglig. Vereinzelt findet man Fenster mit
Rundbögen (zweiflüglig mit Rundbogen als Oberlicht). Sprossen findet man
ausgesprochen selten. Die Eingangstüren und -tore sowie die Kellertüren sind aus Holz
und in Braun- oder Grüntönen gestrichen. Erdgeschosse wurden vereinzelt kurz nach
Errichtung der Gebäude zu Ladenlokalen mit Schaufensterfronten ausgebaut. In einigen
Fällen wurde die Ladenzone in späteren Jahren erneuert oder zurückgebaut.
Im Rahmen der Sanierungsmaßnahmen konnten die historischen Elemente vollständig
erhalten bzw. überwiegend nach historischem Vorbild rekonstruiert werden.
Da nach dem ersten Weltkrieg, als Protest gegen das Kaiserreich, berlinweit der Fassadenstuck
abgeschlagen
wurde,
stellen
zusammenhängende
Straßenzüge
mit
historischer
Fassadengestaltung, wie im Erhaltungsgebiet fast auf jedem Grundstück vorhanden, eine
Besonderheit dar. Im geplanten Erhaltungsgebiet kommt positiv hinzu, dass es sich um eine recht
frühe Gründerzeitbebauung, noch aus den 1870 er Jahren handelt. Die Stuckelemente bilden
zusammen mit den Fassadenmaßen, der Geschoss- und Fassadengliederung eine harmonisch
aufeinander abgestimmte architektonische Einheit.
Werbung findet man im Erhaltungsgebiet nur an der Stätte der Leistung und grundsätzlich
unauffällig und zurücktretend.
Das Wachstum Berlins in verschiedenen Bauperioden lässt sich auch an der Fassadengestaltung
ablesen. Gliederung und Ausformung der einzelnen Elemente veränderten sich im Laufe der
Jahrzehnte. Für das Erhaltungsgebiet sind folgende Merkmale von Bedeutung:
In den 1870 er Jahren setzte sich die fünfgeschossige Bauweise erst langsam durch. Vier
Wohngeschosse über einem unterschiedlich genutzten Erdgeschoss und teilweise höheren
Kellergeschossen und / oder Kniestöcken sind typisch für die ältesten Bauten im Erhaltungsgebiet.
Fassadenmaterialien waren überwiegend Putz mit Anstrichen. Die Plastizität der Fassaden änderte
sich ebenfalls. In den 1870 er Jahren fehlen meist jegliche Vorsprünge (Balkone, Erker oder
Loggien) bei der Fassadenausbildung. Ausnahmsweise findet man diese an markanter Position
(z.B. Grundstücksecken oder –kanten). In den 1880 er Jahren lassen sich zunehmend Vor- und
Rücksprünge, wie Erker und Balkone, als prägende Gestaltungselemente der Fassade
beobachten. Die vollentfaltete Kombination von Erker und Balkon wurde das Kennzeichen der auf
breiter Parzelle gebauten bürgerlichen Mietshäuser des Berliner Westens und Südwestens.
Das Dach schließt in den 1870 er und 1880 er Jahren mit einem durchlaufenden Gesimsband ab.
Stehende rechteckige Holzfenster / Balkontüren sowie aufwendig gestaltete Eingangsbereiche
(Holz) sind ebenfalls typisch für die frühen Gründerzeitbauten.
Die Bauten des Erhaltungsgebietes sind überwiegend in einem sehr guten Zustand. Dieser
unterstützt das Erhaltungsziel.
5. Gebäudeweise Beschreibung der straßenseitigen Fassaden und Dächer
Die Fassadengestaltung erfolgte entsprechend dem damaligen Gestaltungsgeschmack
sehr individuell. Eine vollständige, detaillierte Beschreibung jeden Gebäudes ist nicht
leistbar. Auf die fotografische Dokumentation im Rahmen des Verordnungserlasses wird
verwiesen.
Die Beurteilung der Originalität der Fassadengestaltung beruht auf historischen Fotos (für die mit *gekennzeichneten Grundstücke liegen Fotos aus der Sanierungszeit vor) und den
Genehmigungsakten.
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Maaßenstraße 7 / Nollendorfstraße 37:
Denkmalsschutz; Baujahr 1880/81; viergeschossig mit ausgebautem Dachgeschoss;
Satteldach, teilweise mit roten Dachziegeln, moderne und historische Gauben; reichhaltig
gestaltete Putzfassade, Balkone und Erker; vierflüglige Fenster, bei Erkern auch zweiflüglige
Fenster, einzelne Fenster mit Sprossen; Tür und Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür;
Erdgeschosse mit starkveränderter Ladenzone
Maaßenstraße 9:
Baujahr 1881/82; Seitenflügel noch vorhanden; fünfgeschossig; Satteldach mit roten
Dachziegeln; reichhaltig gestaltete und symmetrisch angeordnete Putzfassade; zwei Erker, von
der Erdgeschosszone bis zum 4. Geschoss und darüber Balkone, treten über
Straßenbegrenzungslinie hinaus; vierflüglige Fenster, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster;
zweiflüglige Eingangstür; Erdgeschosszone mit veränderter Ladenzone und Wohnen
Maaßenstraße 11
Baujahr 1881/82; fünfgeschossig; Satteldach; nur noch Reste von Gesimsbändern;
symmetrisch mit Nr. 13; Rauputz, keine Stuckelemente; Erker, von der Erdgeschosszone bis
zum 5. Geschoss, tritt über Straßenbegrenzungslinie hinaus; vierflüglige Fenster, bei Erkern
auch zweiflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; Erdgeschosszone mit Läden
und Wohnen
Maaßenstraße 13
Baujahr 1881/82; fünfgeschossig; Satteldach; nur noch Reste von Gesimsbändern;
symmetrisch mit Nr. 11; Rauputz, keine Stuckelemente; Erker, von der Erdgeschosszone bis
zum 5. Geschoss, tritt über Straßenbegrenzungslinie hinaus; vierflüglige Fenster, bei Erkern
auch zweiflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; Erdgeschosszone mit Läden
und Wohnen
Nollendorfstraße 1 / Zietenstraße 20
Baujahr 1878/80; fünfgeschossig; Satteldach mit hohem, leicht zurückgesetztem Kniestock mit
Fenstern; reichhaltig gestaltete Putzfassade; nur an der Ecksituation Balkone und Erker;
vierflüglige Fenster, Erkerfenster auch zweiflüglig, im 4.OG zweiflüglige Rundbogenfenster;
zwei Eingangstüren; Erdgeschosszone mit Läden und Wohnen
Nollendorfstraße 2*
Baujahr 1882/83; Rest eines Seitenflügels noch vorhanden; fünfgeschossig; Satteldach;
reichhaltig gestaltete, historische Putzfassade; symmetrisch angeordnete Erker und Balkone als
besondere Elemente; vierflüglige Fenster, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster, im 4.OG
zweiflüglige Rundbogenfenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
Nollendorfstraße 3*
Baujahr 1881/82; Rest eines Seitenflügels noch vorhanden; fünfgeschossig; Satteldach;
reichhaltig gestaltete, historische Putzfassade; symmetrisch angeordnete Balkone
(schmiedeeiserne Brüstung) als besondere Elemente; vierflüglige Fenster, im 4.OG zweiflüglige
Rundbogenfenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
Nollendorfstraße 4*
Baujahr 1882/83; fünfgeschossig; Satteldach; aufwendig gestaltete, symmetrische Putzfassade;
vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden nach Rückbau
Nollendorfstraße 5*
Baujahr 1882/83; fünfgeschossig; Satteldach mit Ziergiebel; symmetrische, aufwendig
rekonstruierte Putzfassade; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine
Läden
Nollendorfstraße 6*
Baujahr 1882/83; Rest eines Seitenflügels noch vorhanden; fünfgeschossig plus hohes
Kellergeschoss; Satteldach; symmetrische, reichhaltig gestaltete, historische Putzfassade;
vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
Nollendorfstraße 7
Baujahr 1881/82; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Dachziegeln; symmetrische, reichhaltig
gestaltete Putzfassade; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür;
Erdgeschosse mit Läden
Nollendorfstraße 38*
Baujahr 1880/81; fünfgeschossig; Satteldach; symmetrische, reichhaltig gestaltete historische
Putzfassade; vierflüglige Fenster; zweiflüglige Eingangstür; Erdgeschosszone mit Läden
Nollendorfstraße 39
Baujahr 1880/81; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Dachziegeln; symmetrische, aufwendig
gestaltete Putzfassade gemäß Genehmigungszeichnung; Balkone mit schmiedeeiserner
Brüstung; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
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Nollendorfstraße 40*
Baujahr 1880; fünfgeschossig, Satteldach; symmetrische, reichhaltig gestaltete historische
Putzfassade; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
Nollendorfstraße 41*
Baujahr 1879/80; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Dachziegeln; symmetrische und
reichhaltig gestaltete, historische Putzfassade; Balkone mit schmiedeeiserner Brüstung als
besondere Elemente; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
nach Rückbau
Nollendorfstraße 42 / Zietenstraße 22*
Baujahr 1879/80; fünfgeschossig; Satteldach; reichhaltig gestaltete, historische Putzfassade;
Ecksituation mit Erkern und Balkonen sowie in Zietenstraße Erker von Erdgeschoss bis 4.
Geschoss über die Straßenbegrenzungslinie hinaustretend; keine vollständigen Fensterkreuze,
nur zweiflüglige Fenster mit Oberlicht, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster; Tür und
Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; Erdgeschosszone mit Läden und Wohnen
Schwerinstraße 8*
Baujahr 1877/78; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Dachziegeln; symmetrische Putzfassade
mit rekonstruiertem Bossenputz im Rahmen der Sanierung; vierflüglige Fenster;
Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
Schwerinstraße 9 / Zietenstraße 19*
Baujahr 1877/78; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Dachziegeln; symmetrisch je
Straßenfront, reichhaltig gestaltete historische, teilweise rekonstruierte Putzfassade; in
Zietenstraße Erker von Erdgeschoss bis 5. Geschoss über die Straßenbegrenzungslinie
hinaustretend; vierflüglige Fenster, Erkerfenster auch zweiflüglig; zwei Eingangsbereiche mit
zweiflügligen Türen; Erdgeschosszone mit Läden und Wohnen
Schwerinstraße 10 / Zietenstraße 21*
Baujahr 1874; viergeschossig mit hohem Kellergeschoss; Satteldach mit roten Dachziegeln;
symmetrische, reichhaltig gestaltete historische Putzfassade; vierflüglige Fenster; zwei
Eingangsbereiche mit zweiflügligen Türen; keine Läden
Schwerinstraße 11*
Baujahr 1874; viergeschossig; Satteldach mit roten Dachziegeln; überwiegend symmetrische,
reichhaltig gestaltete historische Putzfassade; leichte Betonung der Ecksituation durch
Vortreten der Gebäudefront; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür;
Erdgeschosszone mit Läden
Schwerinstraße 12*
Baujahr 1874; viergeschossig; Satteldach mit roten Dachziegeln; symmetrische, reichhaltig
gestaltete historische Putzfassade; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür;
keine Läden
Zietenstraße 15*
Baujahr 1874; viergeschossig mit hohem Kellergeschoss; Reste eines Mittelflügels noch
vorhanden; Satteldach mit teilweise roten Dachziegeln; symmetrische, reichhaltig gegliederte ,
nach historischem Vorbild rekonstruierte Putzfassade; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit
zweiflügliger Tür; keine Läden
Zietenstraße 16*
Baujahr 1876; viergeschossig mit hohem Kellergeschoss; Reste eines Seitenflügels;
Satteldach; symmetrische, aufwendig gegliederte, jedoch überwiegend nach historischem
Vorbild rekonstruierte Putzfassade; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür;
keine Läden
Zietenstraße 17*
Baujahr 1874; viergeschossig mit hohem Kellergeschoss; Reste eines Mittelflügels noch
vorhanden; Satteldach mit roten Dachziegeln; symmetrische, reichhaltig gegliederte, nach
historischem Vorbild rekonstruierte Putzfassade; vierflüglige Fenster; Eingangsbereich mit
zweiflügliger Tür; keine Läden
Zietenstraße 24*
Baujahr 1879; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Ziegeln; symmetrische, reichhaltig
gegliederte historische Fassade; Balkone mit schmiedeeiserner Brüstung; vierflüglige Fenster;
Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; keine Läden
Zietenstraße 26*
Baujahr 1879/80; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Ziegeln; zwei Erker von Erdgeschoss bis
4. Geschoss mit Balkonabschluss über die Straßenbegrenzungslinie hinaustretend;
symmetrische, reichhaltig gegliederte historische Putzfassade; keine vollständigen
Fensterkreuze, nur zweiflüglige Fenster mit Oberlicht, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster, im
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4.OG zweiflüglige Rundbogenfenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür; Erdgeschosszone
Läden und Wohnen
Zietenstraße 28 / Winterfeldtstraße 34
Baujahr 1881; fünfgeschossig; Satteldach mit roten Ziegeln; in Zietenstraße und
Winterfeldtstraße jeweils zum Nachbargrundstück Erker von Erdgeschoss bis 4. Geschoss mit
Balkonabschluss über die Straßenbegrenzungslinie hinaustretend; Betonung der Ecksituation
durch Balkone; nur noch mit Gesimsbändern und wenigen plastischen Elementen gegliederte
Putzfassade; Rauputz; keine vollständigen Fensterkreuze mehr, zweiflüglige Fenster mit
Oberlicht, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster; Eingangsbereich mit zweiflügliger Tür;
Erdgeschosszone mit Läden
Winterfeldtstraße 31
Denkmalschutz; Baujahr 1885/86; keine Sanierung: historische Hinterhausbebauung
überwiegend noch vorhanden; fünfgeschossig mit hohem Keller und ausgebautem
Dachgeschoss (hoher Kniestock), Quergebäude viergeschossig; Satteldach bzw. Pultdach, im
Vorderhaus mit Dachflächenfenstern; symmetrische, reichhaltig gestaltete historische PutzKlinkerfassade; Erker und Balkone (teilweise schmiedeeiserner Brüstung) als prägende
Gestaltungselemente; vierflüglige Fenster, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster, in
Dachgeschoss moderne einflüglige Fenster; zweiflüglige Tür und Eingangstor mit extra Tür;
keine Läden
Winterfeldtstraße 33
Denkmalschutz; Baujahr 1888; keine Sanierung: historische Hinterhausbebauung noch
vorhanden; sechsgeschossig, Quergebäude teilweise dreigeschossig; Satteldach bzw.
Pultdach; symmetrische, reichhaltig gestaltete historische Putzfassade; Erker und Balkone
(teilweise schmiedeeiserne Brüstung) als prägende Gestaltungselemente; vierflüglige Fenster,
bei Erkern auch zweiflüglige Fenster, im 5.OG zweiflüglige Rundbogenfenster; zweiflüglige
Eingangstür und Eingangstor mit Tür; Erdgeschosszone mit Läden
Winterfeldtstraße 35
Denkmalschutz für Vorderhaus und Seitenflügel; Baujahr 1887; keine Sanierung: historische
Hinterhausbebauung überwiegend noch vorhanden; fünfgeschossig mit hohem Kniestock,
Quergebäude zweigeschossig; Pultdach; symmetrische, reichhaltig gestaltete historische PutzKlinkerfassade; Erker und Balkone (teilweise schmiedeeiserne Brüstung) als prägende
Gestaltungselemente; vierflüglige Fenster, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster, im Kniestock
ovale Fenster; Tür und Eingangsbereich mit extra Tür; Erdgeschosszone mit Läden
Winterfeldtstraße 37
Baujahr 1888; keine Sanierung; nur noch Vorderhaus vorhanden; sechsgeschossig; Berliner
Dach; symmetrische, aufwendig gestaltete historische Putz-Klinkerfassade, im Bereich der
Balkone kein Stuck dafür Rauputz; Erker und Balkone als prägende Gestaltungselemente;
vierflüglige Fenster, bei Erkern auch zweiflüglige Fenster; zweiflüglige Eingangstür und
zweiflügliges Eingangstor; Erdgeschosszone mit Läden
6. Planungsrecht
Die Grundstücke des Erhaltungsgebietes liegen in den Geltungsbereichen der
Sanierungsbebauungspläne XI-101 h (November 1979), XI-101 i (Mai 1984), XI-101 k (Mai 1979)
und XI-101 l (Mai 1984) sowie des Bebauungsplanes XI-159 (Juni 1990).
Demnach sind alle Grundstücke als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Das Maß der baulichen
Nutzung ist in den Sanierungsbebauungsplänen durch (fast ausschließlich) reine
Baukörperausweisung entsprechend heutigem Bestand in Verbindung mit der Zahl der zulässigen
Vollgeschosse (IV bzw. VI, entsprechend Bestand) geregelt. Darüber hinaus ist die
gemeinschaftliche Nutzung von Freiflächen festgesetzt worden. Nollendorfstraße und
Schwerinstraße
sind
als
Fußgängerbereiche
gesichert
worden.
In
den
Sanierungsbebauungsplänen wurden teilweise Bauten als zu erhalten bzw. als zu beseitigen
kenntlich gemacht.
Das Maß der baulichen Nutzung im Bebauungsplan XI-159 erfolgt für die Grundstücke
Winterfeldtstraße 35/37 durch reine Baukörperausweisung, Festsetzung von maximal sechs bzw.
zwei Vollgeschossen sowie durch maximale Geschossflächenbestimmung. Für die
Nachbargrundstücke Nr. 31/33 wurden folgende Festsetzungen getroffen: vordere und rückwärtige
Baugrenze (entsprechend Bestand), sechs zulässige Vollgeschosse, Grundflächenzahl von 0,4
und Geschossflächenzahl von 2,0, geschlossene Bauweise.
Darüber hinaus sind in allen Plänen Straßenfluchtlinien entsprechend dem Bestand festgesetzt
worden.
7. Denkmalschutz
Folgende Mietshäuser wurden unter Denkmalschutz gestellt:
Seite: 8/6
Maaßenstraße 7 / Nollendorfstraße 37; Winterfeldstraße 31; Winterfeldstraße 33; Winterfeldstraße
35
8. Erhaltungsziele und Schutzumfang
Erhalten werden soll die vorhandene prägende Stadtgestalt gemäß dem historischen
Bestand. Hierzu gehören der Stadtgrundriss mit Straßen- und Baufluchten der
Vorderhäuser und, soweit noch vorhanden, die rückwärtigen Bauten. Aber auch die im
Rahmen der Sanierungsmaßnahmen als Fußgängerzone gestalteten Straßenabschnitte
prägen die Stadtgestalt positiv mit. Das städtebauliche Instrument der
Erhaltungsverordnung geht mit den Festsetzungen der Bebauungspläne Hand in Hand.
Darüber hinaus soll das Stadtbild erhalten werden. Dies zeichnet sich insbesondere durch eine
geschlossene Bauweise mit viergeschossigen bzw. sechsgeschossigen gründerzeitlichen
Mietshäusern aus. Die Dachlandschaft ist durch Pult- und Flachdächer geprägt, oft mit hohen
Kniestöcken. Die Fassaden zeichnen sich durch reine reiche Plastizität (Balkone, Erker, Stuck- und
andere Gestaltungselemente) aus. Fenster- und Türformate sowie Gliederungen entsprechen
Maßen und Proportionen der frühen Gründerzeitphasen. Architektonische Details tragen den
Formsprachen der einzelnen Epochen Rechnung.
Das Haupterhaltungsziel liegt auf den Fassadengestaltungen unter Berücksichtigung von
Materialien, Farben, Formaten, Proportionen und Gestaltungsdetails. Hierzu gehören
Fassadenplastizität und Stuck, Putzart- und Anstrichfarbe, Fenster- und Tür- / Toröffnungen,
Schaufenster, Fenstereinteilung, Einteilung der Tür-/ Tore.
Insbesondere den Straßenabschnitten und Einzelgebäuden mit vollständig erhaltenen bzw.
historisch rekonstruierten Fassaden kommt ein besonderer Schutzwert zu, denn derartige
Straßenabschnitte aus der frühen Entwicklungsphase Berlins sind nicht mehr oft in Berlin zu
finden.
Werbung findet nur im Erdgeschoss an der Stätte der Leistung statt. Sie ist zurückhaltend und dem
Erhaltungsziel entsprechend gestaltet.
9. Grundsätze für das Genehmigungsverfahren
- Originale Substanz bzw. originalgetreue Rekonstruktion, auch Details, sind zu erhalten,
- Änderungen müssen die städtebaulichen und architektonischen Merkmale des
historischen Gebäudes, mindestens der Entstehungsepoche berücksichtigen,
- Nutzungsänderungen dürfen das äußere Erscheinungsbild des Hauses nicht beeinträchtigen,
- die original erhaltenen Häuser tragen stärker zur städtebaulichen Eigenart bei, folglich sind hier
strengere Maßstäbe anzusetzen als bei überformten Gebäuden,
- soweit Änderungen an überformten baulichen Anlagen/ Substanz beantragt werden, ist eine
Rückführung / Rückbau entsprechend historischem Vorbild zu bevorzugen,
- Baufluchten sind einzuhalten,
- die Dächer sind überwiegend nicht von der Straße aus einsehbar, folglich sind Sonnenkollektoren
mit dem Erhaltungsziel vereinbar,
- Fassaden, die nicht öffentlich einsehbar sind, sind grundsätzlich weniger schutzwürdig,
- die Dämmung rückwärtiger Fassaden ist grundsätzlich mit dem Erhaltungsziel vereinbar,
- Werbung darf die städtebaulich Eigenart des Gebietes nicht beeinträchtigen; sie ist nur an der
Stätte der Leistung und im Erdgeschoss mit der städtebaulichen Eigenart vereinbar,
- Satelitenschüsseln oder andere moderne Maßnahmen an der Fassade sind mit der
städtebaulichen Eigenart des Gebietes nicht vereinbar.
10. Eigentumsverhältnisse
Zum Zeitpunkt des Verordnungserlasses befinden sich zwei Grundstücke im Vermögen von
Eigentümergemeinschaften. Sechs Grundstücke befinden sich in Privateigentum (Einzelperson,
Erbengemeinschaft, Firma) und zehn im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft.
11. Verfahren
Anlass für die Einleitung eines förmlichen Verfahrens zum Erlass einer Erhaltungsverordnung war
der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 20. Februar 2008.
Am 11. März 2010 hat das Bezirksamt die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung für die
Grundstücke Maaßenstraße 7/13, Nollendorfstraße 1-7, 37-42, Schwerinstraße 8-12, Zietenstraße
15-17, 19-22, 24/28, Winterfeldtstraße 34, 31/37 im Bezirk Tempelhof-Schöneberg, Ortsteil
Schöneberg, beschlossen.
Nach entsprechender Beratung im Ausschuss für Stadtplanung wurde der Aufstellungsbeschluss
von der Bezirksverordnetenversammlung am 21. April 2010 bestätigt.
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Mit Schreiben vom 26. Juli 2010 wurde, gemäß § 30 Satz 2 AGBauGB, der geplante
Verordnungserlass der zuständigen Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angezeigt. Bedenken
wurden keine vorgetragen.
Nach dem Beschluss des Bezirksamts Tempelhof-Schöneberg wird die BVV über den
Verordnungserlass informiert.
Der Rechtsverordnungserlass wird im Gesetz- und Verordnungsblatt verkündet. Hierüber werden
die Eigentümer schriftlich unterrichtet.
12. Rechtsgrundlagen:
§ 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 des Baugesetzbuchs (BauGB) in der Fassung vom 23.
September 2004 (BGBl I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31.
Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) in Verbindung mit § 30 des Gesetzes zur Ausführung des
Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578)
13. Haushaltsmäßige Auswirkungen:
Einnahmen entstehen nach der Gebührenordnung (Gebührenstelle 6306) für
Genehmigungen nach § 173 Abs. 1 BauGB.
Das Entstehen von Ansprüchen auf Übernahme von Grundstücken nach § 173 Abs. 2
BauGB soll abgewendet werden, soweit dies rechtlich zulässig ist.
Berlin, den 12.10.2010
Herr Band, Ekkehard
Bezirksamt
Herr Krömer, Bernd
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