Vorlage zur Beschlussfassung BA, 34 BVV am 09.06.2010.pdf

1.9 Drucksache der Bezirksverordnetenversammlung Pankow von Berlin Vorlage zur Beschlussfassung Bezirksamt; VI-1082 Ursprungsdrucksachenart: Vorlage zur Beschlussfassung, Ursprungsinitiator: Bezirksamt Beratungsfolge: 09.06.2010 BVV BVV/34/VI Betreff: Beschluss über den Bebauungsplan 3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee Die BVV möge beschließen: Siehe Anlage Berlin, den 01.06.2010 Einreicher: Bezirksamt Begründung siehe Rückseite Ergebnis: x beschlossen beschlossen mit Änderung abgelehnt zurückgezogen Abstimmungsverhalten: EINSTIMMIG x MEHRHEITLICH JA NEIN 1 ENTHALTUNGEN federführend überwiesen in den Ausschuss für zusätzlich in den Ausschuss für und in den Ausschuss für 2 Drs. VI-1082 Begründung: Bezirksamt Pankow von Berlin 2010 An die Bezirksverordnetenversammlung Drucksache-Nr.: Vorlage zur Beschlussfassung für die Bezirksverordnetenversammlung 1. Gegenstand der Vorlage Beschluss über den Bebauungsplan 3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee 2. Beschlussentwurf Die Bezirksverordnetenversammlung wolle beschließen: I. Der sich aus der Abwägung des Bezirksamts ergebende Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee einschließlich seiner Begründung wird gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG beschlossen. Der Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung schließt Änderungen oder Ergänzungen aus redaktionellen Gründen oder Gründen der Rechtssicherheit, die den beschlossenen planerischen Inhalt und die zu Grunde liegende Abwägung nicht abändern, ein. II. Der Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 wird gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen. 3. Begründung Das Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss vom 17.10.1995 die Aufstellung des Bebauungsplans XVIII-45 für das Gelände zwischen Berliner Allee, Mahlerstraße, Bizetstraße und Rossinistraße beschlossen. Der Beschluss wurde am 10.11.1995 im Amtsblatt für Berlin, Seite 4489, bekannt gemacht. Die BVV hat den Aufstellungsbeschluss am 11.11.1995 zur Kenntnis genommen. Ergebnis: x beschlossen beschlossen mit Änderung abgelehnt zurückgezogen Abstimmungsverhalten: EINSTIMMIG x MEHRHEITLICH JA NEIN 1 ENTHALTUNGEN federführend überwiesen in den Ausschuss für zusätzlich in den Ausschuss für und in den Ausschuss für 3 Die Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan XVIII-45 fand in der Zeit vom 20.11.1995 bis 04.12.1995 im Stadtplanungsamt Weißensee statt. Die seinerzeit vorgebrachten Äußerungen hatten keine wesentlichen Änderungen an der Planungsabsicht zur Folge. Der Bebauungsplan XVIII-45 wurde in die Teilflächen XVIII-45a und XVIII-45b geteilt. Die Grundstücke im Geltungsbereich waren Teil des Bebauungsplangebietes XVIII-45b. Den Beschluss zur Teilung des Bebauungsplans XVIII-45 hat das Bezirksamt Weißensee am 06.10.1998 gefasst. Die BVV hat den Teilungsbeschluss am 09.12.1998, Drs. Nr. III/970, zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 23.10.1998 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 4209 ortsüblich bekannt gemacht. Mit Schreiben vom 01.08.2008 hat das Amt für Planen und Genehmigen des Bezirkes Pankow der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass die Absicht besteht, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b einzuschränken und das Aufstellungsverfahren mit der Bezeichnung 3-23 im beschleunigten Verfahren gem. § 13a Abs. 1 BauGB ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB fortzusetzen. Die Grundstücke sind größtenteils bereits bebaut bzw. für das Eckgrundstücke Bizetstraße 11/13 / Rossinistraße 7 wurde bereits eine Genehmigung für ein Bauvorhaben erteilt. Für einen Großteil der Geltungsbereichsfläche ist ein Aufstellungserfordernis entfallen, da die baulichen Nutzungen über § 34 BauGB ausreichend gesteuert werden können. Für die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 besteht jedoch weiterhin dringender planungsrechtlicher Handlungsbedarf zur Umsetzung der Sanierungsziele. Da das bisherige Aufstellungsverfahren XVIII-45b nach der Teilung des ursprünglichen Bebauungsplans XVIII-45 nicht über den Teilungsbeschluss hinausgekommen war, waren durch die neue Bezeichnung 3-23 nach der Bezirksfusion auch keine Verwechslungen zu erwarten. Mit Schreiben vom 02.09.2008 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, II C mitgeteilt, dass der Fortsetzung des Aufstellungsverfahrens mit der neuen Bezeichnung 3-23 keine Hindernisse entgegenstehen. Ebenso bestehen gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren) keine Bedenken, da der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient. Das Bebauungsplanverfahren 3-23 wurde nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es aufgrund der Lage an der Berliner Allee als übergeordnete Straßenverbindung mit Straßenbahn- und langfristig geplanter U-Bahnlinie dringende Gesamtinteressen Berlins berührte. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung der Länder Berlin und Brandenburg hat im Schreiben vom 11.09.2008 der Fortsetzung des Verfahrens ebenfalls zugestimmt. Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 21.04.2009 beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b um die Grundstücke Berliner Allee 16/22, Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7, 4/8 (teilweise), Berliner Allee 4/6, 10, 14 (teilweise) sowie Abschnitte der Bizetstraße und Rossinistraße einzuschränken. Der aufzustellende Bebauungsplan umfasste jetzt die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee und wurde mit der neuen Nummer 3-23 weitergeführt. Die BVV hat die Drucksache VI-0723 am 17.06.2009 zur Kenntnis Ergebnis: x beschlossen beschlossen mit Änderung abgelehnt zurückgezogen Abstimmungsverhalten: EINSTIMMIG x MEHRHEITLICH JA NEIN 1 ENTHALTUNGEN federführend überwiesen in den Ausschuss für zusätzlich in den Ausschuss für und in den Ausschuss für 4 genommen. Der Beschluss wurde am 29.05.2009 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 1267 bekannt gemacht. Die Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB wurde im Amtsblatt für Berlin am 29.05.2009 auf Seite 1267 bekannt gemacht. Die Öffentlichkeit konnte sich in der Zeit vom 09.06.2009 bis einschließlich 23.06.2009 über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und sich zur Planung äußern. Es wurden keine Äußerungen vorgebracht. Mit Schreiben vom 18.06.2009 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenstellung von der Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit dem Planstand vom April 2009 im Aufstellungsverfahren beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 3-23 gebeten. Insgesamt wurden 30 TöB angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Es liegen insgesamt 23 Schreiben vor. Insbesondere wurde zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen: - Kabel- und Leitungsbestand Feuerwehrzufahrt, Rettungswege, Bauordnung Festsetzung einer Mindesthöhe von Gebäuden Festsetzung der Dachbegrünung Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hatte Auswirkungen auf die Planinhalte. Die Planzeichnung wurde wie folgt geändert: - Festsetzung einer Mindesthöhe von Gebäuden am Antonplatz von ca. 8 m. Die folgenden Punkte wurden in der Begrünung ergänzt bzw. geändert: - Kapitel „Maß der baulichen Nutzung“ und „Intention der Planung“ zum Thema Mindestgebäudehöhe Kapitel „Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan“ Angaben zur Raumordnung im Kapitel „Flächennutzungsplan / Raumordnung“ Ergänzung des Kapitels „Auswirkungen des Bebauungsplans“ um die Notwendigkeit einer Leitungsumverlegung zur Umsetzung der Planung. Das Bezirksamt Pankow hat in seiner Sitzung am 24.11.2009 dem Ergebnis der Auswertung und Abwägung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zugestimmt und die Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB i. V. § 13a Abs. 2 Nr. 1 BauGB beschlossen. Die BVV hat am 09.12.2009 die Vorlage (Drucksache-Nr. VI-0909) zur Kenntnis genommen. Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB zum Bebauungsplanentwurf 3-23 vom 04.11.2009 wurde in der Zeit vom 04.01. bis einschließlich 04.02.2010 durchgeführt. Sie wurde durch Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin (Nr. 57, Ergebnis: x beschlossen beschlossen mit Änderung abgelehnt zurückgezogen Abstimmungsverhalten: EINSTIMMIG x MEHRHEITLICH JA NEIN 1 ENTHALTUNGEN federführend überwiesen in den Ausschuss für zusätzlich in den Ausschuss für und in den Ausschuss für 5 S. 2515) sowie in der Berliner Zeitung am 18.12.2009 bekannt gemacht, der Landespressedienst wurde informiert. Die Öffentlichkeit hatte die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Plan und die Begründung einsehen und Stellungnahmen hierzu abgeben konnte. Zusätzlich erfolgte während des Auslegungszeitraums eine Präsentation des Bebauungsplanentwurfs und der Begründung im Internet. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 09.12.2009 über die öffentliche Auslegung informiert. Es gab keine Rückäußerungen. Während der öffentlichen Auslegung haben zwei Personen die Planunterlagen eingesehen. Es wurden keine mündlichen und schriftlichen Äußerungen vorgebracht. Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit ergaben sich keine neuen Aspekte, die zu Änderungen der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 führten. Damit ist das Aufstellungsverfahren zum Bebauungsplan 3-23 in der Bezirksverwaltung abgeschlossen. Der Bebauungsplan 3-23 vom 04.11.2009 und die Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB liegen der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB i.V. mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG mit dieser Vorlage zur Beschlussfassung vor. Nach Beschlussfassung wird der Bebauungsplan 3-23 vom 04.11.2009 einschließlich der Begründung der zuständigen Senatsverwaltung gemäß § 6 Abs. 4 AGBauGB angezeigt. Sobald die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung erklärt, dass der Bebauungsplan nicht beanstandet wird, setzt das Bezirksamt den Bebauungsplan 3-23 als Rechtsverordnung fest. Der Entwurf der Rechtsverordnung liegt der Beschlussvorlage als Anlage 2 zur Entscheidung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG bei. Die BVV wird zu gegebener Zeit über die Festsetzung des Bebauungsplans in Kenntnis gesetzt. 4. Rechtsgrundlagen § 10 des Baugesetzbuchs (BauGB) § 6 Abs. 3 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) § 12 Abs. 2 Nr. 4 und 11 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) 5. Haushaltsmäßige Auswirkungen a. Der Erwerb des bereits als gewidmete, öffentliche Grünfläche genutzten Grundstücks Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfolgen. Die Grunderwerbskosten sollen aus Sanierungsmitteln aus dem Kapitel 4610 / Titel 89331 finanziert werden. Für die Herstellung der öffentlichen Grünfläche entstehen voraussichtlich keine weiteren Kosten, da die öffentliche Grünanlage des südlichen Antonplatzes bereits neu hergestellt wurde. Ergebnis: x beschlossen beschlossen mit Änderung abgelehnt zurückgezogen Abstimmungsverhalten: EINSTIMMIG x MEHRHEITLICH JA NEIN 1 ENTHALTUNGEN federführend überwiesen in den Ausschuss für zusätzlich in den Ausschuss für und in den Ausschuss für 6 b. Aus dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über den Liegenschaftsfonds Berlin sind Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten. 6. Gleichstellungs- und gleichbehandlungsrelevante Auswirkungen keine 7. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung siehe Anlage - Auswirkungen des Bezirksamtbeschlusses auf eine nachhaltige Entwicklung im Sinne der Lokalen Agenda 21 8. Kinder- und Familienverträglichkeit entfällt Anlagen: 1. Begründung zum Bebauungsplan 3-23 gemäß § 9 Abs. 8 BauGB 2. Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 Der Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 liegt in der BVV-Sitzung aus. ................................ Matthias Köhne Bezirksbürgermeister Ergebnis: x beschlossen beschlossen mit Änderung abgelehnt zurückgezogen .................................... Dr. Michail Nelken Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Abstimmungsverhalten: EINSTIMMIG x MEHRHEITLICH JA NEIN 1 ENTHALTUNGEN federführend überwiesen in den Ausschuss für zusätzlich in den Ausschuss für und in den Ausschuss für Stadt Ramhausen Byteweg 32 01024 Ramhausen Anlage 2 Entwurf Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 3-23 im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee Vom 2010 Auf Grund des § 10 Abs. 1 des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585), in Verbindung mit § 6 Abs. 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692), wird verordnet: §1 Der Bebauungsplan 3-23 vom 4. November 2009 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee, wird festgesetzt. §2 Die Urschrift des Bebauungsplans kann beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Vermessung, beglaubigte Abzeichnungen des Bebauungsplans können beim Bezirksamt Pankow von Berlin, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung und Fachbereich Bauaufsicht, kostenfrei eingesehen werden. §3 Auf die Vorschriften über 1. die Geltendmachung und die Herbeiführung der Fälligkeit etwaiger Entschädigungsansprüche (§ 44 Abs. 3 Satz 1 und 2 des Baugesetzbuchs) und 2. das Erlöschen von Entschädigungsansprüchen bei nicht fristgemäßer Geltendmachung (§ 44 Abs. 4 des Baugesetzbuchs) wird hingewiesen. §4 (1) Wer die Rechtswirksamkeit dieser Verordnung überprüfen lassen will, muss 1. eine beachtliche Verletzung der Verfahrens- und Formvorschriften, die in § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 bis 3 und Abs. 2a Nr. 3 und 4 des Baugesetzbuchs bezeichnet sind, 2. eine unter Berücksichtigung des § 214 Abs. 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Verletzung der Vorschriften über das Verhältnis des Bebauungsplans und des Flächennutzungsplans, 3. nach § 214 Abs. 3 Satz 2 des Baugesetzbuchs beachtliche Mängel des Abwägungsvorgangs, 2 4. eine Verletzung von Verfahrens- und Formvorschriften, die im Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs enthalten sind, in den Fällen der Nummern 1 bis 3 innerhalb eines Jahres, in den Fällen der Nummer 4 innerhalb von zwei Jahren seit der Verkündung dieser Verordnung gegenüber dem Bezirksamt Pankow von Berlin schriftlich geltend machen. Der Sachverhalt, der die Verletzung begründen soll, ist darzulegen. Nach Ablauf der in Satz 1 genannten Fristen werden die in Nummer 1 bis 4 genannten Mängel gemäß § 215 Abs. 1 des Baugesetzbuchs und gemäß § 32 Abs. 2 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs unbeachtlich. (2) Die Beschränkung des Absatzes 1 gilt nicht, wenn die für die Verkündung dieser Verordnung geltenden Vorschriften verletzt worden sind. §5 Diese Verordnung tritt am Tage nach der Verkündung im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin in Kraft. Berlin, den 2010 Bezirksamt Pankow von Berlin Matthias Köhne Dr. Michail Nelken Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Ergebnis: x beschlossen beschlossen mit Änderung abgelehnt zurückgezogen Abstimmungsverhalten: EINSTIMMIG x MEHRHEITLICH JA NEIN 1 ENTHALTUNGEN federführend überwiesen in den Ausschuss für zusätzlich in den Ausschuss für und in den Ausschuss für Anlage 1 BEZIRKSAMT PANKOW VON BERLIN Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB zum Bebauungsplan 3-23 für die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee Anlage 1 Inhaltsverzeichnis A. BEGRÜNDUNG ................................................................................................................ 5 I. PLANUNGSGEGENSTAND ............................................................................................. 5 1. 2. 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 2.3.6 2.3.7 2.3.8 2.3.9 2.3.10 Veranlassung und Erforderlichkeit..................................................................................... 5 Plangebiet......................................................................................................................... 5 Lagebeschreibung............................................................................................................. 5 Bestand, Ausgangssituation.............................................................................................. 6 Historische Entwicklung .................................................................................................... 6 Bestand im Geltungsbereich ............................................................................................. 6 Erschließung ..................................................................................................................... 7 Eigentumsverhältnisse ...................................................................................................... 7 Technische Infrastruktur / Leitungen ................................................................................. 7 Soziale Infrastruktur .......................................................................................................... 8 Umweltsituation................................................................................................................. 8 Planerische Ausgangssituation ....................................................................................... 14 Flächennutzungsplan / Raumordnung............................................................................. 14 Landschaftsprogramm (LaPro 94)................................................................................... 15 Stadtentwicklungsplanung (StEP) ................................................................................... 16 Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) ............................................................. 17 Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee „Komponistenviertel“.............................................. 17 Erhaltungsverordnung „Weißensee Süd“ ........................................................................ 18 Bezirkliches Zentrenkonzept ........................................................................................... 19 Sonstige Gutachten, Beschlüsse und Planungen............................................................ 19 Bisheriges Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB).......................................................... 19 Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB ................................................................ 20 II. PLANINHALT ................................................................................................................. 21 1. 2. 3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.1.3 3.1.4 3.2 3.3 3.4 3.5 Entwicklung der Planungsüberlegungen ......................................................................... 21 Intention des Plans.......................................................................................................... 21 Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen....................... 22 Art der baulichen Nutzung............................................................................................... 22 Mischgebiet (MI) ............................................................................................................. 22 Kerngebiet (MK) .............................................................................................................. 23 Öffentliche Grünflächen .................................................................................................. 24 Öffentliche Verkehrsflächen ............................................................................................ 24 Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise ................. 25 Immissionsschutzfestsetzungen...................................................................................... 27 Grünordnerische und sonstige Festsetzungen ................................................................ 27 Flächenbilanz.................................................................................................................. 28 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS .............................................................. 29 1. 2. 3. 4. 5. 6. Auswirkungen auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse..................................................... 29 Auswirkungen auf die Umwelt ......................................................................................... 30 Auswirkungen auf den Verkehr ....................................................................................... 31 Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur ...................................................................... 31 Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan .................................. 31 Auswirkungen auf private Eigentümer ............................................................................. 31 IV. VERFAHREN.................................................................................................................. 32 1. 2. 3. 4. 5. Aufstellungsbeschluss..................................................................................................... 32 Frühzeitige Bürgerbeteiligung ......................................................................................... 32 Beschluss über die Teilung des Geltungsbereichs .......................................................... 32 Mitteilung der geänderten Planungsabsicht..................................................................... 32 Änderung des Beschlusses über die Aufstellung............................................................. 33 6. 7. 7.1 7.2 8. 9. Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB ................................. 33 Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB....................................................... 33 Zusammenfassung.......................................................................................................... 33 Auswertung der Stellungnahmen .................................................................................... 34 Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB ................................................. 43 Beschluss über den Bebauungsplan ............................................................................... 44 B. RECHTSGRUNDLAGEN................................................................................................ 45 C. I. ANLAGEN ...................................................................................................................... 46 Textliche Festsetzungen ................................................................................................. 46 -4- A. BEGRÜNDUNG PLANUNGSGEGENSTAND Veranlassung und Erforderlichkeit Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 im Zentrum des Ortsteils Weißensee soll als örtliches Handels- und Dienstleistungszentrum gesichert und weiterentwickelt werden. Die in einem langjährigen Planungsprozess entwickelte und wiederholt bestätigte Zielsetzung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ im Bereich südlich des Antonplatzes sieht eine geschlossene Bebauung und die Bildung einer neuen Blockkante auf den Grundstücken Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19 zum Antonplatz vor. Dadurch soll eine städtebauliche Fassung der öffentlichen Grünfläche (vergleichbar mit der Neubebauung an der Ostseite des Platzes) geschaffen und die Möglichkeit einer intensiven platzbezogenen Nutzung ermöglicht werden. Die Fassung der Platzkante wäre zwar aus der näheren Umgebung herzuleiten, da die gegenüberliegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 hätte aber aufgrund der beengten Grundstückszuschnitte städtebauliche Probleme, insbesondere hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24, erzeugen können. Die sich aus der Unterschreitung notwendiger Abstandsflächen ergebenden städtebaulichen Probleme konnten nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden. Aus diesem Grund war die Durchführung eines Bebauungsplanverfahrens geboten. Darüber hinaus ist eine gewidmete, sich aber z. Z. noch in Privateigentum befindliche Grünfläche (Berliner Allee 28) dauerhaft als Grünfläche zu sichern. Dies soll in Umsetzung des Sanierungsziels durch den Bebauungsplan planungsrechtlich erfolgen. Ein weiterer Teil der öffentlichen Grünfläche befindet sich im angrenzenden Bebauungsplan XVIII - 45a (festgesetzt am 11.05.2004 – GVBl. S. 234). Die gesamte Grünfläche ist bereits hergestellt und wird mit der Festsetzung als öffentliche Grünfläche im Bebauungsplan 3-23 in ihrer Gesamtheit gesichert. Der Bebauungsplan dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung Berlins und für eine andere Maßnahme der Innenentwicklung (Sicherung einer öffentlichen Grünfläche). Der Bebauungsplan ist daher im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a Baugesetzbuch (BauGB) durchgeführt worden (siehe auch Kapitel 0 „Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB“). Plangebiet Lagebeschreibung Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 umfasst die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 sowie einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee. Die Berliner Allee ist bis zur Hälfte in den Geltungsbereich einbezogen. Die gesamte Fläche beträgt ca. 4.700 m². Der Geltungsbereich des Bebauungsplans grenzt im Osten an die Grundstücke Berliner Allee 30 und Bizetstraße 23 im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XVIII - 45a an. Das Plangebiet liegt im Ortsteil Weißensee des Bezirks Pankow, unmittelbar an der Berliner Allee, am Antonplatz. Es befindet sich innerhalb eines Bereichs, der wichtige zentrale Versorgungsfunktionen erfüllt. -5- Karte 1: Übersichtsplan Lage, Abgrenzung und stadträumliche Einbindung des Plangebiets, ohne Maßstab Bestand, Ausgangssituation Historische Entwicklung Das Straßendorf Weißensee wurde im 13. Jahrhundert am Nordostufer des Weißen Sees nordöstlich von Berlin gegründet. 1823 bis 1905 bestand Weißensee aus der Gemeinde selbst und dem Gutsbezirk südöstlich des Weißen Sees (ab 1880 Gemeinde Neu-Weißensee). In der Gründerzeit setzte die Entwicklung Weißensees zum Berliner Wohn- und Industrieort ein. 1905 wurden die Gemeinden Weißensee und Neu-Weißensee zur Gemeinde Weißensee bei Berlin zusammengelegt und 1920 zu Berlin eingemeindet. In Neu-Weißensee bildeten sich zwei Siedlungskerne heraus und zwar die Gründerviertel an der Weißenseer Spitze und das Französische Viertel (1951 zum heutigen Komponistenviertel umbenannt). 1872 entstanden in der Bizetstraße zwanzig viergeschossige Mietshäuser. Bis zum Beginn des Ersten Weltkriegs entwickelten sich die Berliner Allee und der Antonplatz zum zentralen Geschäfts- und Verkehrspunkt des Stadtteils. Im Zweiten Weltkrieg wurden besonders um den Antonplatz herum große Teile der vorhandenen Bausubstanz zerstört. Die dadurch entstandenen Baulücken wurden nach dem Krieg wieder geschlossen. 1954 wurde auf den Überresten zerbombter Gründerzeithäuser eine Grünfläche als Kontrapunkt zum völlig versiegelten Antonplatz angelegt. Bestand im Geltungsbereich Auf dem Grundstück Berliner Allee 24 befindet sich ein viergeschossiges Büro- und Geschäftshaus mit Nebenanlagen (gründerzeitlicher Altbau). Das Hauptgebäude selbst hält die ursprüngliche Fluchtlinie entlang der Straße ein. Das Grundstück Berliner Allee 26 ist mit einem Nebengebäude im rückwärtigen Bereich bebaut und wird gegenwärtig als Pkw-Stellplatz genutzt. Die Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut. Das Plangebiet wird somit im Wesentlichen von Straßenverkehrsfläche mit Straßenbaumbestand, geringer Bebauung sowie überwiegend von Baum- und Gehölzbestand eingenommen, der zahlreiche Altbäume enthält. Mit den bereits im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XVIII – 45a als öffentliche Grünfläche festgesetzten Grundstücken bilden die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 eine zusammenhängende Grün- und Freifläche im östlichen Bereich des Plangebiets. Die -6- Neugestaltung der Parkanlage basiert auf Ergebnissen des vom Bezirksamt Pankow im März 2006 ausgeschriebenen Gestaltungswettbewerbs. Die Parkanlage wurde im Oktober 2008 fertig gestellt. Denkmalgeschützte Gebäude oder Ensembles, Garten- oder Bodendenkmale sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans oder im unmittelbaren Umfeld nicht vorhanden. Erschließung Die Erschließung des Bebauungsplangebiets erfolgt über die Berliner Allee und die Bizetstraße, alle Grundstücke liegen unmittelbar am öffentlichen Straßenland an. Die Berliner Allee als Teilstück der Bundesstraße B 2 stellt darüber hinaus eine gesamtstädtisch wichtige Hauptverkehrsverbindung zur Stadtmitte und stadtauswärts in nördlicher Richtung zur Bundesautobahn (A 10 - Berliner Ring) dar. Durch die Straßenbahnlinien M4, M12 und M13 mit Haltestellen am Antonplatz ist das Plangebiet sehr gut an den öffentlichen Verkehr angebunden. Aufgrund der hohen Verkehrsdichte ist das Plangebiet seitens der Berliner Allee einer hohen Schallimmission ausgesetzt. Eigentumsverhältnisse Das Grundstück Berliner Allee 26 befindet sich im Eigentum der Bundesrepublik Deutschland, das Grundstück Bizetstraße 21 sowie die sich anteilig im Geltungsbereich befindlichen Straßenverkehrsflächen stehen im Eigentum des Landes Berlin. Das Grundstück Bizetstraße 19 wurde dem Liegenschaftsfonds Berlin zur Veräußerung übertragen. Alle weiteren Grundstücke im Geltungsbereich befinden sich in privatem Eigentum. Technische Infrastruktur / Leitungen Der Geltungsbereich ist Bestandteil eines seit über 100 Jahren baulich genutzten innerstädtischen Bereichs mit hoher Ausnutzung der Grundstücke. Innerhalb der gründerzeitlich geprägten innerstädtischen Lagen ist in Berlin grundsätzlich davon auszugehen, dass alle notwendigen Ver- und Entsorgungsmedien (Strom, Trink- und Schmutzwasser, Gas) vorhanden sind. Das Vorhandensein der entsprechenden Kabel bzw. Leitungen wurde in der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB seitens der Versorgungsträger bestätigt. Da die Festsetzungen des Bebauungsplans kein im Vergleich zum geltenden Recht nach oben abweichendes Nutzungsmaß festsetzen, ist zudem davon auszugehen, dass die vorhandenen Medien ausreichend dimensioniert sind, um die Ver- und Entsorgung des Geltungsbereiches übernehmen zu können. Innerhalb der Berliner Allee verlaufen Stromleitungen zur Versorgung der Tram. Diese sind bei Baumaßnahmen zu berücksichtigen. -7- Soziale Infrastruktur Die Versorgung mit sozialer Infrastruktur ist durch die Einrichtungen der Umgebung abzudecken. Die weitere Nutzungsentwicklung im Plangebiet ist seit Anfang / Mitte der 1990er Jahre unveränderter Gegenstand der planerischen Überlegungen. Die Einstellung der daraus folgenden (aufgrund der Größe des Geltungsbereichs geringen) Bedarfe in die entsprechenden fachlichen Bedarfsentwicklungsprognosen hat in den dem Bebauungsplanverfahren vorangegangen Planungsprozessen, z.B. durch Abstimmung der Rahmenplanung, stattgefunden. Umweltsituation Boden Das Plangebiet ist gemäß Umweltatlas Berlin durch sandige Böden (Mittelsande, Feinsande und mittel lehmige Sande) gekennzeichnet. Ober- und Mittelboden weisen eckig-kantige Steine (überwiegend mittlerer Anteil) auf. Natürlicher Boden ist im gesamten Plangebiet nicht mehr vorhanden. Durch die frühe Besiedlung von Weißensee und die Entstehung des Komponistenviertels vor über 100 Jahren ist der anthropogene Einfluss auf den Boden hoch bis extrem hoch. Wasser Der Flurabstand des Grundwassers liegt gemäß Umweltatlas bei 10-20 m. Der Anteil bindiger Bildungen (Schluff, Mergel, Ton, Lehm) an der Versickerungszone beträgt 80 %. Das Plangebiet befindet sich innerhalb eines Bereichs mit gespanntem Grundwasser. Der oberste Grundwasserstock liegt unter einer schlecht durchlässigen bzw. undurchlässigen Schicht, wobei das Grundwasser gegen diese Schicht gedrückt wird. Es kann schwebendes Grundwasser mit geringem Flurabstand lokal begrenzt dort auftreten, wo sich sandig-kiesige Einlagerungen im Boden befinden. Für die Grundwasserneubildung spielt das Plangebiet eine untergeordnete Rolle aufgrund der Vorbelastung (relativ hohe Versiegelung der bebauten Grundstücke) und der natürlichen Verhältnisse (Abstand zum Grundwasser). Eine hohe bis mittlere Grundwasserneubildungsrate wird für die Vegetationsflächen der Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 angenommen. Bei verdichteten Freiflächen des Grundstücks Berliner Allee 26 kommt es zu einer mittleren Grundwasserneubildungsrate. Auf den Grundstücken Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 (neugestaltete Grünfläche) besteht die Fähigkeit des Rückhaltens des Niederschlags nur bedingt, da hier die Versickerung des Regenwassers durch teilweise Versiegelung der Parkanlage durch Pflasterung nicht gegeben ist. Altlasten Gemäß Schreiben des Amts für Umwelt und Natur des Bezirks Pankow vom 19.01.2009 sind die Grundstücke des Plangebiets nicht im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin registriert. Dem Amt liegen keine Informationen über die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 vor, die auf schädliche Bodenveränderungen schließen lassen. Alle geplanten Entwicklungen werden daher als unproblematisch vollziehbar eingeschätzt. Lärm Das Plangebiet ist von den Verkehrsemissionen der Berliner Allee (Kraftfahrzeuge und Straßenbahn) stark belastet. Die angrenzende Berliner Allee ist gemäß Umweltatlas am Tage unmittelbar westlich der Kreuzung zur Langhansstraße durch KfZ- und Straßenbahnverkehrslärm zwischen 70 und 75 dB(A) belastet1). Bei Nacht liegen diese Werte westlich der Kreuzung zwischen 65 und 70 dB(A)2 ). Aufgrund der Lage des Geltungsbereichs unmittelbar angrenzend an die Berliner Allee und den Antonplatz wurde im Jahr 1998 ein Lärmgutachten3) erstellt. Die dort angenommenen 1 ) ) 3 ) 2 Kartenanzeige Straßenverkehrslärm „Tag 6-22 Uhr, Umweltatlas“, FIS-Broker, Zugriff am 16.10.2009. Kartenanzeige Straßenverkehrslärm „Nacht 22 - 6 Uhr, Umweltatlas“, FIS-Broker, Zugriff am 16.10.2009. Schalltechnische Untersuchung für den Bebauungsplan XVIII-45a Antonplatz in Berlin-Weißensee, UBV Ingenieurbüro Dr. Christian Vees, Berlin, Dezember 1998. -8- Belegungszahlen wurden 2008 überprüft. Dabei wurde festgestellt, dass die Schlussfolgerungen und Ergebnisse des Gutachtens im weiteren Verfahren weiterhin Anwendung finden können. Bei der Ermittlung der Lärmbelastungswerte der Berliner Allee auf dem Teilstück zwischen Mahlerstraße und Rossinistraße wurde im Schallgutachten von einer abschnittsweisen Verkehrsbelastung zwischen 25.415 und 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil ausgegangen. Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für die Berliner Allee 33.000 Kfz / 24 h mit 5 % Lkw Anteil für den Prognosezeitraum 2015 angegeben. Für die Ableitung der Schallschutzmaßnahmen im Bebauungsplan wird daher der mit 32.662 Kfz / 24 h mit 6 % Lkw Anteil belastete Abschnitt der Berliner Allee betrachtet. Das Verkehrsaufkommen der Straßenbahn wurde mit 952 Fahrten tags und 221 Fahrten nachts im Gutachten berücksichtigt. Dies entspricht einer Fahrzeugfolge (beide Richtungen) von ca. 1 Minute am Tag und etwas mehr als 2 Minuten in der Nacht und damit der höchsten anzunehmenden Fahrzeugbelastung.4) Die derzeitige Zugfolge ist geringer, d.h. die Zeitabstände zwischen den Zügen sind größer und die Belastung für die Anwohner somit geringer. Aufgrund der durchschnittlichen täglichen Verkehrsstärke (DTV) ergibt sich ein berechneter maßgeblicher Außenlärmpegel an der Bebauung zwischen 74 und 75 dB(A). Die Orientierungswerte der DIN 18005 „Schallschutz im Städtebau“ sind damit sowohl tags als auch nachts wesentlich überschritten. Die Nutzbarkeit der Räume in den Gebäuden unterliegt erheblichen Einschränkungen. Für die Bizetstraße wurde in der schalltechnischen Untersuchung eine Verkehrsbelastung von 7.467 Fahrzeugen am Tag angenommen (2% Lkw-Anteil). Durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung wurden mit Schreiben vom 08.12.2008 für die Bizetstraße mit 7.500 Kfz / 24 h bei 4 % Lkw Anteil für den Prognosezeitraum 2015 ein Wert angegeben, der der Gutachterannahme in etwa entspricht. Die Außenlärmbelastung dieses Bereichs ist zwar hoch, aber außerhalb eines Bereichs, der Einschränkungen bei der Nutzung der Räume erfordert (zwischen 63 und 65 dB(A)). Die Grundstücke sind damit auch zum Wohnen geeignet. Luftgüte5) Im Berliner Vergleich weist Weißensee mittlere Schwefeldioxidbelastungen bzw. Schwebstaubkonzentrationen auf. Das „Komponistenviertel“ ist Belastungszone, weil hier aufgrund der hohen Verkehrsbelastung Daueremissionen von Kohlenmonoxid, Kohlenwasserstoff, Schwefel, Blei, Ruß und Staub bestehen und höchste Luftschadstoffkonzentrationen erreichen. Im Zuge der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange zum angrenzenden Bebauungsplan XVIII – 45a sind Bedenken zur sicheren Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. BundesImmissionsschutz Verordnung (BlmSchV) für Benzol und Ruß vorgebracht worden. Zu „Luftverunreinigungen durch den Kraftfahrzeugverkehr in Weißensee" wird für den Bereich der Berliner Allee festgestellt, dass zur Einhaltung der Konzentrationswerte der 23. BlmSchV für Benzol diese unter den Prüfwerten und für Ruß über den Prüfwerten liegen. Eigene Untersuchungen sind seitens des bezirklichen Umweltamts hierzu nicht durchgeführt worden, da nach dem Gesetz über die Zuständigkeit der Ordnungsbehörden (OrdZG) die Zuständigkeit insbesondere zur Luftreinhaltung bei SenStadt liegt. Minderungsmaßnahmen sind im Zusammenhang des Innenstadtkonzeptes, also überbezirklich, zu entwickeln. Eine zweite Hauptemissionsquelle sind die Kohleöfen und Einzelfeuerstätten in privaten Haushalten sowie in Gewerbebetrieben. Im Zuge der Erneuerungsmaßnahmen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans befindet, ist bereits mittelfristig von einer Verbesserung bzw. Umstellung auf umweltfreundliche Energieträger 4 ) 5) Dies entspricht einer Befahrung des Gleisabschnittes durch eine Straßenbahn je Richtung tagsüber alle 2 Minuten und nachts etwa alle 5 Minuten. Text entnommen aus: Begründung zum festgesetzten Bebauungsplan XVIII – 45a -9- auszugehen; so besteht u. a. südlich der Berliner Allee die Möglichkeit des Anschlusses an das Fernheiznetz. Ökologie / Freiflächen Während das Grundstück Berliner Allee 24 stark baulich geprägt ist und über keinen wesentlichen ökologischen Bestand verfügt, hat sich das Grundstück Berliner Allee 26 teilweise ruderal entwickelt. Die ökologische Funktion ist durch die ausgeübte Parkplatznutzung jedoch erheblich eingeschränkt. Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 haben sich mangels Nutzung vollständig ruderal entwickelt. Teile der Grundstücke sind dicht mit Jungbäumen bestanden. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sind Teil einer gestalteten öffentlichen Parkanlage und dementsprechend ausgeprägt. Während die ökologische Funktion dieser Fläche nur eingeschränkt festgestellt werden kann, verfügt sie über einen hohen Aufenthaltswert. Biotopbestand Für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 wurde der Biotop- und Baumbestand gemäß Biotoptypenliste Berlins gutachterlich erfasst, erläutert und bewertet6). Die Bestandserfassung erfolgte im November/Dezember 2008 durch eine Begehung. Die Differenzierung des Biotopbestands und Zuordnung zu Biotoptypen erfolgt nach der „Biotoptypenliste Berlins“, Stand Mai 2003. Die Biotoptypen und Einzelbäume werden in der nachstehenden Biotoptypenkarte (S.12) dargestellt. In den offeneren Bereichen der Grundstücke Bizetstr. 17 und 19 und Berliner Allee 24 und 26 ist eine Staudenflur dominiert von Goldrute (Solidago canadensis) und Brennnessel (Urtica dioica) ausgebildet. Kletten-Labkraut (Galium aparine), Beifuß (Artemisia vulgaris), Schöllkraut (Chelidonium majus) sowie diverse Gräser sind beigemengt. Der Baumbestand im Geltungsbereich ist wie folgt erfasst: Es sind insgesamt 11 Bäume eingemessen worden, davon 5 Straßenbäume. In der Realität sind 3 Bäume im Zuge der Parkgestaltung gefällt worden (im Flurst. 226). Dafür sind weitere 6 nach BaumSchVO geschützte Bäume im Plangebiet vorhanden, die nicht eingemessen worden sind. Sie sind im Zuge der Biotopkartierung eingeschätzt worden. Baumbestand im Plangebiet: lfd Baumart Baumart . Nr. 6 ) Stammumfang * Bemerkung 1 Ulme Ulmus spec. 118 2 Götterbaum Ailanthus 159 3 Kastanie Aesculus hippoc. 140 4 Ulme Ulmus spec. 258 5 Spitz-Ahorn Acer platanoides 168 in Öffentlicher Grünanlage 6 Feld-Ahorn Acer campestre 178 in Öffentlicher Grünanlage 7 Ulme Ulmus spec. 8 Götterbaum Ailanthus 50, 50, 40, 30 4-stämmig 85 Büro für Landschaftsplanung, Dipl. Geograph Christian Wülfken, Berlin, 13. Oktober 2009 - 10 - 9 Berg-Ahorn Acer pseudoplat. 105 in Öffentlicher Grünanlage 10 Linde Tilia spec. 30 Straßenbaum (ohne Kat.-Nr.) 11 Linde Tilia spec. 45 Straßenbaum (Kat.-Nr. 21/1) 12 Linde Tilia spec. 42 Straßenbaum (14/3) 13 Linde Tilia spec. 67 Straßenbaum (22/1) 14 Linde Tilia spec. 35 Straßenbaum (ohne Kat.-Nr.) * gemessen in 130 cm über Grund Die Erhaltungsperspektive ist wie folgt einzuschätzen: Bei einer konsequenten Blockrandschließung mit einer baulichen Tiefe von ca. 10 m kann neben den 5 Straßenbäumen nur einer der sonstigen geschützten Bäume erhalten bleiben. Es handelt sich um die Nr. 9 in der öffentlichen Grünfläche Antonplatz. Die beiden Grundstücke Bizetstraße 17 und 19 sind unbebaut und weisen einen überwiegend dichten Baum- und Gehölzbestand auf, der teilweise mehr als 10 Jahre alt ist. Es dominieren Birke, Robinie und Götterbaum. Beigemengt sind vor allem Spitz-Ahorn, Berg-Ahorn, Feld-Ahorn, Eschen-Ahorn und Ulme. Zudem sind beide Grundstücke, insbesondere die Nr. 17 vermüllt, auch Sondermüll, z.B. Elektrogeräte und ein außer Betrieb befindlicher Elektrokasten wurden hier vorgefunden. Die beiden Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 sind Teil der neu angelegten öffentlichen Grünfläche Antonplatz. Sie sind teils mit Rasen eingesät und es wurden Jungbäume gepflanzt und Fußwege mit Platten befestigt, zudem sind Mastleuchten, Sitzgelegenheiten, Papierkörbe etc. neu aufgestellt worden. Im Grundstück Berliner Allee 26 ist entlang der Einfahrt eine heckenartige Gehölzpflanzung aus überwiegend Forsythie vorhanden. Die Anteile an öffentlichem Straßenraum sind vollständig ortsüblich ausgebaut. Die Fahrbahnen sind mit einer Asphaltdecke versehen, die Gehwege mit Betonplatten im Diagonalverbund (in Bischofsmützen) gefasst. Beidseits der Betonplatten ist ein Streifen Mosaikpflaster ausgebildet, in das in unregelmäßigen Abständen Baumscheiben eingelassen sind. Die Berliner Allee weist in der Straßenmitte zudem Straßenbahnschienen im Rasenbett auf sowie eine befestigte Überquerungshilfe an der nordöstlichen Ecke des Plangebiets. Die beiden Grundstücke an der Berliner Allee sind teilweise bebaut. Die westlich gelegene Nr. 24 ist mit einem 4-geschossigen, gründerzeitlichen Vorderhaus in Form einer Blockrandbebauung bebaut sowie mit einer rückwärtigen 2-geschossigen Remise. Der Hof wird als Stellplatz genutzt und ist rückwärtig mit einer alten Ziegelsteinmauer eingefriedet. Auf der Nr. 26 ist lediglich ein ruinöser Flachbau am rückwärtigen Grundstücksbereich vorhanden, der vordere Bereich ist teils asphaltiert, teils offene Brachfläche. - 11 - - 12 - Bestandsbewertung Die Bewertung des Biotopbestands erfolgt in einer fünfstufigen Bewertungsskala (sehr gering, gering, mittel, hoch, sehr hoch) nach folgenden Kriterien: • Hemerobie (Grad der menschlichen Beeinflussung) • Vorkommen (potentielles) gefährdeter Arten • Seltenheit/Gefährdung des Biotoptyps • Vielfalt an Pflanzen- und Tierarten • Dauer der Wiederherstellung der Lebensgemeinschaft • Wiederherstellbarkeit der abiotischen Standortbedingungen Bei der Bewertung des Biotop- und Baumbestands im Plangebiet ergab sich für die Baumgruppen und mehrschichtigen Gehölzbestände eine sehr hohe (Baum Nr. 4), hohe (Nrn. 13, 5, 6 und 9) bis mittlere (Nrn. 7,8, 10-14) Bewertung. Die übrigen Biotope (Anthropogene Rohbodenstandorte und Ruderalfluren, Grün- und Freiflächen sowie bebaute Gebiete, Verkehrsanlagen und Sonderflächen) wurden mit gering bewertet. Gemäß § 30 BNatSchG geschützte Biotope sind im Geltungsbereich nicht vorhanden. Nach Berliner Baumschutzverordnung geschützte Bäume sind im Geltungsbereich vorhanden. Fauna Faunistische Untersuchungen wurden im Geltungsbereich nicht durchgeführt. Auf Grundlage der Biotopstruktur und der Lage des Geltungsbereichs kann eine Potenzialeinschätzung vorgenommen werden. Biotopverbund Das Plangebiet liegt isoliert in einem überwiegend dicht bebauten Siedlungsgebiet. Dadurch sind die Funktionen der Fläche im Biotopverbund und die Vernetzung mit anderen Lebensräumen stark eingeschränkt bzw. nicht vorhanden. Durch die angrenzenden Nutzungen, insbesondere entlang der Berliner Allee besteht eine hohes Störpotential in den Geltungsbereich hinein, welches sich in den letzten Jahren durch die Entnahme von angrenzenden Baum- und Gehölzbeständen auf dem südlichen Antonplatz noch erhöht hat. Säugetiere • Sehr verbreitete Nagetierarten wie Ratten oder Mäuse können im Geltungsbereich vertreten sein, eindeutige Hinweise fehlen, da Öffnungen und Unebenheiten in den unversiegelten Geländeteilen immer auch anthropogenen Ursprungs sein können. • In einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden geöffneter Hohlraum, der Potential als Sommerquartier für Fledermäuse oder als Nistplatz nicht nur für Höhlenbrüter aufweist. • Ein ruinöser Flachbau innerhalb des Geltungsbereichs weist Potential als Fledermaussommer und -winterquartier auf, insbesondere da er bis vor wenigen Jahren noch allseits mit dichten Gehölzstrukturen umgeben war. Reptilien/Lurche • Da größere offene oder warmexponierte Flächen wie auch besonders feuchte oder temporär mit Wasser überstaute Flächen im Geltungsbereich nicht vorhanden sind, ist von einem Vorkommen von Reptilien oder Lurchen nicht auszugehen. Brutvögel • Der Altbaumbestand im Geltungsbereich bzw. solcher der mit der Krone in den Geltungsbereich hineinragt, weist zahlreiche potenzielle Nist- und Brutmöglichkeiten auf. Insbesondere in einer alten Ulme befindet sich ein großer, nach Norden geöffneter Hohlraum, der hohes Potential als Nistplatz nicht nur für Höhlenbrüter aufweist. - 13 - • Die unverputzte Ziegelsteinwand des im Geltungsbereich stehenden ruinösen Flachbaus weist auf seiner Südseite potentielle Nistplätze auf. Belange des besonderen Artenschutzes Im Zusammenhang mit der Planung können derzeit Verbotstatbestände gemäß § 44 BNatSchG für folgende streng geschützte Tierarten/-gruppen nicht ausgeschlossen werden: Fledermäuse: Die Betroffenheit potentieller Gebäudehabitate muss als möglich eingeschätzt werden. Brutvögel: Von einem Verlust von potentiellen Brut- und Niststätten ist auszugehen. Bezüglich der Erforderlichkeit sowie des Untersuchungsumfangs und der Methodik der erforderlichen faunistischen Untersuchungen ist eine Abstimmung mit der zuständigen Naturschutzbehörde erfolgt. Baumhöhlen sind nach § 44 BNatSchG geschützt. Dies bedeutet, dass durch die zuständige Behörde für Naturschutz und Landschaftspflege eine Ausnahme von den Verbotstatbeständen in Aussicht gestellt werden müsste. Dies kann wiederum nur unter der Voraussetzung erfolgen, dass im Rahmen eines artenschutzrechtlichen Fachbeitrages der Nachweis erbracht wird, dass die Bedingungen nach § 44 (5) BNatSchG vorliegen. Im Ergebnis eines Ortstermins (Erfassung durch AUN 318 am 7.5.09) wurde Folgendes festgestellt: „In der Baumhöhle der Ulme ist zur Zeit kein Quartier von Fledermäusen oder sonstigen Tieren zu verzeichnen. Es gibt weder Kot noch sonstige Spuren, die darauf hinweisen. Da es aber nicht ausgeschlossen ist, dass sich in den nächsten Jahren Tiere dort einquartieren, zumal die Höhle dafür geeignet wäre, sind von dem Bauherren zu dem Zeitpunkt der geplanten Baumaßnahme die entsprechenden Vorkehrungen zu treffen, bzw. ggf. ein Antrag auf Ausnahme von § 44 BNatSchG zu stellen.“ Hinweise für das aktuelle Vorkommen gemeinschaftsrechtlich besonders oder streng geschützter Arten liegen entsprechend derzeit nicht vor. Grundsätzlich ist nach Angaben des AUN davon auszugehen, dass die potenziell in dem Plangebiet vorkommenden besonders und streng geschützten Arten (Brutvögel und Fledermäuse) im räumlichen Umfeld Ersatzlebensräume finden. Damit liegen die Voraussetzungen nach § 44 Abs. 5 Satz 2 BNatSchG vor, wonach die ökologische Funktion der von dem Eingriff betroffenen Fortpflanzungs- und Ruhestätten im räumlichen Zusammenhang weiterhin erfüllt werden muss. Eine Störung der Vögel während der Brutsaison, deren Gelege oder der belegten Niststätten durch ggf. erforderliche Beräumungsmaßnahmen ist jedoch unzulässig. Hinsichtlich der sonstigen faunistischen und floristischen Vorkommen können national geschützte, seltene oder gefährdete Arten weitestgehend ausgeschlossen werden, das Vorkommen national streng geschützter Arten ebenso. Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan / Raumordnung Die Entwicklung des Bebauungsplans erfolgt aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans von Berlin (FNP) in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666). Im FNP wird das Plangebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Ergänzt wird dieses Entwicklungsziel durch die Darstellung der Einzelhandelskonzentration. Für die Berliner Allee ist darüber hinaus eine Freihaltetrasse für eine U-Bahnführung dargestellt. Da der FNP nur überörtlich bedeutsame Verkehrs- und Grünflächen darstellt, ist die Entwicklung von Verkehrs- und Grünflächen, die nur eine örtliche Bedeutung besitzen, grundsätzlich mit den Zielen der Flächennutzungsplanung vereinbar. - 14 - Der Geltungsbereich ist Teil eines Gebiets, das als Vorranggebiet für die Luftreinhaltung dargestellt ist. Karte 2: FNP Berlin (Ausschnitt) Die am 15.05.2009 in Kraft getretene Verordnung über den Landesentwicklungsplan BerlinBrandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 (GVBI. S. 182) hat die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst. Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. S. 629). Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B ist das Plangebiet in der Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer Kernbereich (Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee) dargestellt. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentralrelevanten Sortimenten sollen gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 1 LEP B-B nur in diesen Bereichen entwickelt werden. Der Standort ist aus landesplanerischer Sicht integriert. Die Festlegungen aus Ziel 4.7 Abs. 1.3 LEP B-B (Konzentrationsgebot, raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot) stehen der Festsetzung eines Kerngebietes, in dem ggf. auch großflächige Einzelhandelseinrichtungen entwickelt werden könnten, ebenfalls nicht entgegen. Der Bebauungsplan berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen; Stärkung innerstädtischen Einzelhandels): Landschaftsprogramm (LaPro 94) Das Landschaftsprogramm einschließlich des Artenschutzprogramms für Berlin in der Fassung der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt geändert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350) formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerischen Ziele: - 15 - Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den gesamten Geltungsbereich als Innenstadtbereich dar. Daraus ergeben sich u.a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge: - Erhalt von Freiflächen und Beseitigung unnötiger Bodenversiegelung in Straßenräumen, Höfen und Grünanlagen, Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Fauna und Flora (Hof-, Wand- und Dachbegrünung), Kompensation von baulichen Verdichtungen, Verwendung standortgemäßer Wildpflanzen bei der Grüngestaltung. Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung ist das Plangebiet als bebauter Bereich – Wohnquartier der Dringlichkeitsstufe I zur Verbesserung der Freiraumversorgung gekennzeichnet. Dabei steht die Verbesserung der öffentlichen Grünflächen im Vordergrund. Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demographischer Daten sind sehr groß. Als umfangreiche Maßnahmen in öffentlichen und halböffentlichen Freiräumen gelten: - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen, Erschließung vorhandener Freiflächen, Blockkonzepte, Dach- und Wandbegrünung, Hofbegrünung, Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum, Wohnumfeldverbesserung auf der Grundlage freiraumplanerischer Konzeptionen im Bereich von Großsiedlungen. Der Teilplan Landschaftsbild weist den Gestaltungsanforderungen ergeben sich u.a.: - Planbereich als Innenbereich aus. Als Erhalt und Entwicklung begrünter Straßenräume; Wiederherstellung von Alleen, Promenaden, Stadtplätzen und Vorgärten, Betonung von Block- und Platzrändern durch Baumbepflanzung; Begrünung von Höfen, Wänden und Dächern, Betonung landschaftsbildprägender Elemente (Hangkante, historische Elemente, gebietstypische Pflanzenarten) bei der Gestaltung von Freiflächen, Schaffung qualitativ hochwertig gestalteter Freiräume bei baulicher Verdichtung. Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz erfolgt für den Großteil des Plangebiets eine Darstellung als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung, an das u.a. folgende Anforderungen gestellt werden: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, dezentrale Regenwasserversickerung, Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Zusätzlich ist der Geltungsbereich als Überwachungs- und Sanierungsschwerpunkt unter Berücksichtigung des Immissionsschutzes charakterisiert. Stadtentwicklungsplanung (StEP) StEP Wohnen Der Senat hat am 10. August 1999 den Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) beschlossen. Er definiert Leitlinien zur Berliner Wohnungsentwicklung bis zum Jahr 2010. Damit wird ein Orientierungsrahmen sowohl für private Investitionen als auch für öffentliche Vorhaben im Wohnungsbau und für Verbesserungen im Wohnungsbestand gesetzt. - 16 - Der StEP Wohnen sieht für den Ortsteil Weißensee eine Bestandsentwicklung vor, wobei der Bereich um die Berliner Allee als prioritärer Raum zur intensiven Stadterneuerung dargestellt ist, für die eine zügige Durchführung vordringlich ist. Für den Geltungsbereich besteht die Möglichkeit für die Schließung von Baulücken und die bedarfsgerechte Erneuerung von sozialer Infrastruktur. StEP 1 und 2 – öffentliche Einrichtungen Der am 25. Juli 1995 vom Senat beschlossene StEP 2 „Öffentliche Einrichtungen / Versorgung mit wohnungsbezogenen Gemeinbedarfs-, sozialen und kulturellen Einrichtungen“ wird hinsichtlich der Versorgungswerte und Planungsgrundlagen zurzeit überprüft und kann daher keine Grundlagen für den Bebauungsplan geben. Wegen der geringen Geltungsbereichsgröße und den seit Jahren laufenden Abstimmungen zu den Planungszielen (u.a. innerhalb der Rahmenplanentwicklung und dem Prozess der Fortschreibung der Sanierungsziele) wird davon ausgegangen, dass die Ergebnisse der StEPFortschreibung ohne Auswirkung auf die Inhalte des Bebauungsplans bleiben. StEP Gewerbe Der Senat hat am 14. September 1999 den Stadtentwicklungsplan Gewerbe (StEP Gewerbe) beschlossen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 ist im StEP Gewerbe nicht gesondert gekennzeichnet. StEP Zentren und Einzelhandel Im Stadtentwicklungsplan StEP Zentren und Einzelhandel von 22. März 2005 ist der Bereich der Berliner Allee, in dem sich der Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 befindet, als „Besonderes Stadtteilzentrum“ gekennzeichnet, dessen Stärkung aufgrund der geringen Flächenausstattung vor allem zur Deckung der mittel- und langfristigen Versorgungsbedarfe vorzusehen ist. StEP Verkehr – mobil 2010 –7) Im StEP Verkehr vom Juli 2003 wurden u.a. Infrastruktur-Langfristvorhaben geprüft, u.a. die „Verkehrslösung Weißensee“. Sie beinhaltet die Trassenführung einer Straßenverbindung bis 2015/2030 zwischen Weißenseer Weg und Michelangelostraße, um eine Entlastung der Berliner Allee von Kfz-Verkehr zu erreichen. Damit wird das Ziel angestrebt, die Leistungsfähigkeit der Straßenbahn im Zuge der Berliner Allee zu erhöhen und die Zentrenqualität in Weißensee zu verbessern sowie eine Entlastung vom Verkehr im Komponistenviertel zu erreichen. Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Die Räumliche Bereichsentwicklungsplanung (BEP) südlicher Mittelbereich vom Juni 1995, die durch den damaligen Bezirk Weißensee am 12. September 1995 beschlossen wurde, beschreibt in ihrem Leitbild den Geltungsbereich als ein erhaltenswertes, mit städtebaulich hoher Qualität ausgestattetes und in seiner Typik zu stärkendes Gebiet, das in weiten Teilen durch eine kleinteilige, historisch gewachsene Mischstruktur geprägt ist. Verdichtungen sollen sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung dem Charakter des jeweiligen Bereichs anpassen. Das empfohlene Maßnahmenkonzept sieht die Aufstellung von Bebauungsplänen vor, die Nutzungseinschränkungen und den Ausschluss von Videotheken, Spielhallen, Sexshops u.a. vorsehen sollen. Darüber hinaus ist eine Einbindung des Antonplatzes in die Grünzugverbindung „Heinersdorf - Antonplatz“ durch Gestaltung von Rad- und Fußwegeverbindungen mit hohem Grünanteil vorgesehen. Sanierungsgebiet Berlin-Weißensee „Komponistenviertel“ Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich des Sanierungsgebiets Weißensee – Komponistenviertel, das im Rahmen der Zehnten Verordnung vom 18.11.1994 (GVBl. S. 472) gemäß § 142 BauGB förmlich festgelegt wurde. 7 ) mobil 2010 - Stadtentwicklungsplan Verkehr Berlin, Hrsg.: Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Berlin, Juli 2003 - 17 - Um die vorgesehene Mischnutzung durch Geschäfte, Büros und Wohnungen kurzfristig mit der baulichen Entwicklung und einer seiner Funktion entsprechenden Platzgestaltung in Einklang zu bringen, wurde für den Antonplatz und sein direktes Umfeld gemeinsam mit den ehemaligen Senatsverwaltungen für Bauen, Wohnen und Verkehr sowie Stadtentwicklung, Umweltschutz und Technologie von März bis Dezember 1993 die „Ideenwerkstatt Antonplatz“ als ein besonderes Verfahren zur vorbereitenden Konkretisierung der Sanierungsziele durchgeführt. Das Ziel der Ideenwerkstatt war einerseits die Erarbeitung eines vorabgestimmten Entwicklungskonzepts als Grundlage für die Inhalte der Bebauungspläne, andererseits sollte sie Entscheidungshilfen für die Steuerung von Vorhaben entwickeln. Insbesondere die folgenden grundlegenden Sanierungs- und Planungsziele sind für den Geltungsbereich des Bebauungsplans zu berücksichtigen: - städtebauliche Neuordnung der südöstlichen Hälfte des Antonplatzes durch eine baulichräumliche Fassung, Entwicklung der kriegsbedingt entstandenen jetzigen Parkanlage südlich des Antonplatzes zu einer öffentlichen Fläche mit Aufenthaltsqualität, Sicherung und Entwicklung der bestehenden Wohnbebauung, Schaffung attraktiver Stadträume durch Neuordnung und Neugestaltung der ehemaligen Vorgärten und Baumpflanzungen mit Alleecharakter, Neuordnung gewerblich genutzter Bau- und Brachflächen, Beseitigung funktionaler Mängel durch eine nutzungsstrukturelle und gestalterische Neuordnung des Gebiets, Entwicklung der Berliner Allee und insbesondere des Antonplatzes zu einem Versorgungsschwerpunkt des Bezirks, Schließung vorhandener Baulücken mit ortstypischer Bebauung, Verbesserung der Wohn- und Arbeitsbedingungen durch Schallschutzmaßnahmen, Umgestaltung und Begrünung der öffentlichen Verkehrsflächen und Neuordnung des ruhenden Verkehrs. Die im Jahr 2008 vorgenommene Fortschreibung der Rahmenplanung hatte keine Auswirkungen auf die Entwicklungszielstellung für den Geltungsbereich. Die im Jahr 1994 definierten Planungsziele wurden insofern bestätigt. Eine Aufhebung des Sanierungsgebiets ist ab dem Jahr 2010 geplant. Erhaltungsverordnung „Weißensee Süd“ Das Bebauungsplangebiet 3-23 liegt im Geltungsbereich der am 17.11.1996 in Kraft getretenen Verordnung über die Erhaltung baulicher Anlagen und der städtebaulichen Eigenart des Gebiets „Weißensee Süd“ im Bezirk Weißensee von Berlin gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (GVBl. S. 492). Ziel der Verordnung ist die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grundlage seiner städtebaulichen Gestalt mit dessem historischen Straßen- und Ortsbild sowie seiner Nutzungsstruktur (Mischung von Wohnen und Gewerbe). Die Zielstellungen der Erhaltungsverordnung stehen im Einklang mit den Sanierungszielen und ergänzen diese. - 18 - Bezirkliches Zentrenkonzept Der Geltungsbereich ist Teil des am 06.12.2005 vom Bezirksamt beschlossenen und am 14.12.2005 von der Bezirksverordnetenversammlung zur Kenntnis genommenen Zentrenkonzepts für den Bezirk Pankow. Die Berliner Allee ist zwischen Gürtelstraße und Lindenstraße als „Stadtteilzentrum“ dargestellt. Es handelt sich somit um einen Bereich, in dem insbesondere auch Einzelhandelsnutzungen Raum für Ansiedlungen finden sollen. Der Bebauungsplan 3-23 mit seiner Zielstellung entspricht diesen Anforderungen in besonderer Weise. Sonstige Gutachten, Beschlüsse und Planungen Vorgärten Komponistenviertel Weißensee Das Hauptziel dieses Gutachtens vom November 19948) war die Erstellung eines Rahmenkonzepts für die Vorgärten. Es wurden Entwicklungsziele zur Gestaltung der Vorgärten, Straßen und zum Straßenbaumbestand aufgezeigt. Im Konzept Vorgartenflächen wird u.a. vorgeschlagen, für die Bizetstraße Vorgärten weitgehend anzulegen bzw. wiederherzustellen. Landschaftsplanerisches Gutachterverfahren Antonplatz-Süd Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt wurde, sollte die Parkanlage südlich des Antonplatzes als öffentliche Grünfläche gesichert und in ihrer Aufenthaltsqualität und Ausstattung durch geeignete Maßnahmen aufgewertet werden. Der Bezirk Pankow9) hat von März bis Juni 2006 ein Gutachterverfahren zur Neugestaltung der öffentlichen Freifläche am südlichen Antonplatz durchgeführt. Als bezirkliche Priorität für die Umgestaltung der Platzfläche galt insbesondere die Steigerung der Aufenthaltsqualität des Platzes mit der Funktionalität der Durchwegung. Mehrere Landschaftsplanungsbüros wurden aufgefordert, einen realisierungsfähigen Entwurf einzureichen. Der zur Realisierung ausgewählte Gutachterentwurf sah u.a. vor: - Schaffung eines Doppelplatzes mit Aufenthalts- und Erholungsqualität, Betonung der Eingangsbereiche mit prägenden Gestaltungselementen, Erhaltung vorhandener Baumgruppen als prägendes Element und Ergänzung durch Neupflanzung. Nach der Überarbeitung des ausgewählten Entwurfs und der Tiefenenttrümmerung wurde der Platz entsprechend dem überarbeiteten Entwurf hergestellt und im Herbst 2008 neu eröffnet. Angrenzender Bebauungsplan XVIII-45a Unmittelbar östlich an den Geltungsbereich schließt der am 11. Mai 2004 festgesetzte Bebauungsplan XVIII - 45a (GVBl. S. 234) an. Dieser sichert u.a. die Fläche für eine öffentliche Parkanlage als östlicher Teil der Gesamtanlage des Parks auf dem südlichen Antonplatz. Darüber hinaus ist die Entwicklung einer Raumkante beabsichtigt, die die Grünfläche einfasst und insbesondere gewerblich genutzt werden soll (Festsetzung als Kerngebiet). Zusammen mit den Festsetzungen aus dem Bebauungsplan 3-23 soll so ein grüner „Schmuckplatz“ mit hoher Urbanität und hohem Aufenthaltswert entstehen, der eine belebende Ausstrahlung auf das Geschäftszentrum entwickelt. Bisheriges Bau- und Planungsrecht (§ 34 BauGB) Bisher galten für den gesamten Geltungsbereich mit Ausnahme der gewidmeten Grün- und Verkehrsflächen (Berliner Allee, Bizetstraße) die Bestimmungen des § 34 BauGB. Danach sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise 8 ) ) 9 im Auftrag der Sanierungsverwaltung Abteilung Umwelt, Wohnen und Bürgerdienste - 19 - und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügen, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Dabei müssen die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt bleiben. Die angestrebte städtebauliche Entwicklung - die vorgesehene westliche bauliche Fassung der Grünfläche auf dem südlichen Teil des Antonplatzes durch eine attraktive Dienstleistungs-, Gewerbe- und Wohnbebauung - lässt sich nicht auf Grundlage des § 34 BauGB realisieren. Die Ausbildung einer „neuen Blockkante“ zur öffentlichen Parkanlage ist zwar aus der Baustruktur der bestehenden näheren Umgebung herzuleiten, da die gegenüberliegende Seite (Berliner Allee 36) der Platzkante bereits realisiert ist. Eine Bebauung analog zur Berliner Allee 36 mit einer mehrgeschossigen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 26 hätte aber aufgrund der Grundstückszuschnitte insbesondere städtebauliche Probleme hinsichtlich Belichtung und Belüftung im Hofbereich Berliner Allee 24 erzeugen können. Die sich ggf. ergebenden städtebaulichen Probleme aus der Unterschreitung notwendiger Abstandsflächen konnten nur in einem förmlichen Verfahren zu einem Ausgleich gebracht werden. Beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB Die bauliche Entwicklung des Geltungsbereichs dient der Innenentwicklung und der Nachverdichtung. Der Bebauungsplan erfüllt die gesetzlichen Voraussetzungen zur Anwendung des beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, da die festgesetzte Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unter 20.000 m² liegt. Eine sachliche, räumliche und zeitliche Kumulationswirkung mit anderen Bebauungsplänen liegt nicht vor. Da ferner keine Zulässigkeit von Vorhaben begründet wird, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen sowie keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele und des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung (Fauna-Flora-Habitat-Richtlinie, - FFH-Richtlinie) und der Europäischen Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes bestehen, wurde der Bebauungsplan im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB aufgestellt. Im beschleunigten Verfahren konnten Verfahrenserleichterungen in Anspruch genommen werden (§ 13a Abs. 3 BauGB). Eingriffe in den Naturhaushalt gelten gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich ist insofern nicht notwendig. Auf die Durchführung einer Umweltprüfung und die Anfertigung eines Umweltberichts wurde verzichtet. Eine Bestandsaufnahme der vorhandenen Biotoptypen im Geltungsbereich wurde bereits erstellt. Das Ergebnis ist in das Planverfahren eingeflossen und Grundlage der artenschutzrechtlichen Beurteilung der Planungsauswirkungen. - 20 - PLANINHALT Entwicklung der Planungsüberlegungen Die vorbereitenden Untersuchungen mit der Sanierungszielentwicklung für das „Komponistenviertel“, die mit der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebiets am 18. November 1994 Verbindlichkeit erhalten haben, bildeten die erste Rahmenplanungsgrundlage für die Fläche des Geltungsbereichs. Die darin definierten Entwicklungsziele sahen bereits eine bauliche Fassung – Blockrandbebauung - der Freifläche des südlichen Antonplatzes sowie die Entwicklung einer Freifläche durch den durch die Kriegseinwirkungen zerstörten Block vor. Durch diese Entwicklung soll ein Anziehungspunkt mit Ausstrahlungskraft auf die geschäftliche Nutzung der angrenzenden Grundstücke entstehen. Diese grundsätzliche Zielstellung hat bis heute Bestand (u.a. bestätigt in der Fortschreibung des Rahmenplans für das Sanierungsgebiet im Jahr 2008) und soll im Bebauungsplan umgesetzt werden. Angesichts der Bedeutung des Bereichs wurde bereits während der laufenden vorbereitenden Untersuchungen zum Sanierungsgebiet ein kooperatives Planungsverfahren (Ideenwerkstatt Antonplatz) durchgeführt, um Entscheidungshilfen für die Steuerung von Vorhaben zu erhalten. Des Weiteren wurde ein vorabgestimmtes Entwicklungskonzept erarbeitet, das Grundlage für die zu bearbeitenden Bebauungsplaninhalte sein sollte. Das Verfahren wurde im Dezember 1993 abgeschlossen und im Januar 1994 in einer Ausstellung und einer öffentlichen Informationsveranstaltung den Bürgern vorgestellt. (vgl. Kap. I.2.3.5 und I.2.3.8). Zur Neugestaltung der Flächen des Antonplatzes einschließlich der südlich davon gelegenen Parkanlage ist im Oktober 1997 eine Objektplanung erarbeitet worden. In dieser Planung wurde eine Aussage zur Neugestaltung und zur funktionalen und gestalterischen Gliederung vorgenommen. Während der Antonplatz selbst als besonderer städtischer Platzbereich weiterentwickelt wurde, soll die Freifläche südlich davon als öffentliche Grünfläche gesichert und in ihrer Funktion aufgewertet werden. Die seit über 15 Jahren andauernden Planungen, die bezogen auf den Geltungsbereich von einer inhaltlichen Kontinuität geprägt sind, sind Grundlage dieses Bebauungsplans. Zentrales Anliegen ist es, entlang der Berliner Allee kerngebietstypische Nutzungen zu entwickeln. Damit kann das Plangebiet als Teil des „Besonderen Stadtteilzentrums“ Weißensee den Standort im bezirklichen Zentrengefüge stärken. Die Festsetzungen des Bebauungsplans leiten sich demnach sowohl aus dem bezirklichen Einzelhandelskonzept ab, als auch aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans, der hier eine Einzelhandelskonzentration vorsieht und stehen mit diesen übergeordneten Planungen in Einklang. Intention des Plans Abgeleitet aus den vorhandenen Strukturen im Bestand ist die Entwicklung eines attraktiven Baugebiets für Handels- und Dienstleistungseinrichtungen sowie die Wahrung der ortstypischen Funktionsmischung mit Wohnungen Intention der Planung. Durch die Festsetzung eines Kerngebiets und eines Mischgebiets soll dies erreicht werden. Die aufgrund der bestehenden Baulücken städtebaulich und funktional unbefriedigende Situation zwischen der Bizetstraße und der Berliner Allee soll durch die Arrondierung mit einer geschlossenen Bebauung mit einer Mindestbauhöhe behoben und parallel zur Parkanlage mit der Bebauung an der Berliner Allee verbunden werden. Damit soll ein städtebauliches Ensemble gebildet werden, das in Korrespondenz zur im Bebauungsplan XVIII-45a festgesetzten und errichteten Bebauung an der gegenüberliegenden Parkseite steht. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 liegenden Baugrundstücke Berliner Allee 24/26 werden als Kerngebiet und die Baugrundstücke Bizetstraße 17/19 als Mischgebiet festgesetzt. Durch die Ausweisung eines Kerngebiets an der Berliner Allee wird die Neuordnung der Brachflächen sowie die Entwicklung und Nachverdichtung des Handels- und Dienstleistungsgewerbes im engen Bereich um den Antonplatz unterstützt. - 21 - Ergänzend zum Kerngebiet erfolgt durch die Festsetzung eines Mischgebiets an der Bizetstraße die erwünschte städtebauliche Belebung und Vielfalt durch Ermöglichung von gewerblichen Nutzungen und durch die Sicherung der Wohnnutzung. Die Grundstücke Berliner Allee 28 und Bizetstraße 21 werden als öffentliche Parkanlage gesichert. Aufgrund des bestehenden Grün- und Freiflächendefizits, vor allem für den zentralen Bereich um den Antonplatz, ist es ein wesentliches Ziel des Bebauungsplans, die bestehende öffentliche Parkanlage als Gesamtanlage im Kontext mit dem Bebauungsplan XVIII–45a zu sichern. Die Fläche des südlichen Antonplatzes gilt gemäß § 9 des Grünanlagengesetzes vom 24.11.1997 (GVBl. S. 612) als gewidmete öffentliche Grün- und Erholungsanlage. Ihr kommt im Zusammenhang der Gesamtanlage „Antonplatz“ in seiner stadträumlich zentralen Lage und Funktion besondere Bedeutung zu. Die fußläufige Erschließung des geplanten städtebaulichen Ensembles zwischen der Bizetstraße und der Berliner Allee wird durch die Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche mit der besonderen Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ gesichert. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen Die Art der baulichen Nutzung und die festgesetzten Nutzungsmaße der Baugebiete sind aus den bestehenden Strukturen abgeleitet und ermöglichen eine Bebauung mit mittlerer bis hoher Dichte, entsprechend der Bedeutung der Grundstücke als Teil des im bezirklichen Zentrenkonzept verankerten Stadtteilzentrums von Weißensee. Geplant ist eine Bebauung, die einen neuen Blockrand zur Parkanlage bildet. Die Bizetstraße wird durch diese baulich-räumliche Fassung mit der Berliner Allee verbunden. Die Festsetzungen der Baugebiete, der öffentlichen Grünfläche und der erforderlichen Verkehrsflächen wurden aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans unter der Berücksichtigung der festgelegten Sanierungsziele entwickelt. 3.1 Art der baulichen Nutzung Mischgebiet (MI) Die Grundstücke Bizetstraße 17/19 werden entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung, eine Durchmischung von Wohnen, handwerksorientiertem Gewerbe, Dienstleistung und Handel, und somit der Belebung der Zentrumsfunktion von Weißensee zu sichern, als Mischgebiet (MI) gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 6 BauNVO festgesetzt. Das Mischgebiet ist über eine Verkehrsfläche fußläufig mit der Berliner Allee verbunden ist. Das Mischgebiet kann mit den in seinem Geltungsbereich zulässigen Nutzungen gleichzeitig auch Funktionen für das Stadtteilzentrum Weißensee übernehmen. Mit der Festsetzung des Mischgebiets, das nach der Definition der Baunutzungsverordnung durch gleichrangiges Nebeneinander von Wohn- und gewerblicher Nutzung charakterisiert ist, ist gewährleistet, dass die konkurrierenden Nutzungsansprüche von Wohnen und Arbeiten auf ein gegenseitig verträgliches Maß beschränkt bleiben und gleichzeitig die gebietstypische Funktionsmischung gesichert wird. Die im Mischgebiet allgemein zulässigen Tankstellen, Gartenbaubetriebe und ungedeckten Sportstätten sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 1). Der Ausschluss der ungedeckten Sportstätten und Tankstellen wird damit begründet, dass sich diese Einrichtungen durch ihr charakteristisches Erscheinungsbild städtebaulich nicht in das Plangebiet einfügen können. Sie würden außerdem dem Sanierungsziel - Verbindung der Berliner Allee und der Bizetstraße durch ein geschlossenes städtebauliches Ensemble, widersprechen. Es ist zwar angesichts der kleinen Grundstückszuschnitte relativ unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen und ungedeckte - 22 - Sportstätten an dieser Stelle ansiedeln wollen. Dennoch können die Ansiedlungswünsche solcher Einrichtungen nicht völlig ausgeschlossen werden. Durch den Ausschluss derartiger Einrichtungen entsteht weder eine Versorgungslücke noch ein großflächiger Ausschluss, da im nördlichen Teil der Berliner Allee sowie in der Prenzlauer Promenade Tankstellen vorhanden und zulässig sind. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung wird als ausreichend mit Tankstellen versorgt angesehen; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich. Auch die Ansiedlung von Flächen für ungedeckte Sportstätten (z. B. Beach-Volleyball) wäre denkbar. Diese und Gartenbaubetriebe fügen sich aufgrund ihrer flächenintensiven Nutzung und ihrem charakteristischen Erscheinungsbild ebenfalls nicht in den zentralen Bereich von Weißensee ein. Sie stehen der beabsichtigen Entwicklung, einer geschlossenen Bebauung am Antonplatz entgegen. Kerngebiet (MK) Für die Grundstücke Berliner Allee 24/26 wird entsprechend der städtebaulichen Zielsetzung zur Stärkung des Bereichs um den Antonplatz und Berliner Allee als zentraler Versorgungsschwerpunkt des Ortsteils Weißensee ein Kerngebiet gemäß § 7 BauNVO festgesetzt. Kerngebiete dienen vorwiegend der Unterbringung von Handelsbetrieben sowie der zentralen Einrichtungen der Wirtschaft, der Verwaltung und Kultur. Die Festsetzung eines Kerngebiets wurde entsprechend den „Grundsätzen für die Entwicklung von Bebauungsplänen“ aus dem FNP Berlin (für den Bereich kann hier eine gemischte Baufläche – M2 mit Einzelhandelskonzentration – entwickelt werden) abgeleitet und stellt aufgrund der Grundstücksstruktur einen Regelfall ohne Größenbegrenzung dar. Die Festsetzung steht im Einklang mit der im Flächennutzungsplan dargestellten Einzelhandelskonzentration sowie dem StEP Zentren und Einzelhandel, der den Planbereich als „Besonderes Stadtteilzentrum“ kennzeichnet und berücksichtigt das bezirkliche Zentrenkonzept, das das Plangebiet als Teil des Stadtteilzentrums Weißensee darstellt. Das Grundstück Berliner Allee 24 wird derzeit ausschließlich gewerblich genutzt. Beim Grundstück Berliner Allee 26 handelt es sich um ein brachliegendes Grundstück, das als eines der wenigen bedeutenden Potenziale im Bereich südlich des Antonplatzes an der Berliner Allee gilt. Mit der Festsetzung eines Kerngebiets wird sichergestellt, dass die gewünschte Funktionsstärkung des zentralen Versorgungsschwerpunkts des Ortsteils Weißensee durch die zulässige Ansiedlung von kerngebietstypischen Nutzungen erreicht werden kann. Da die Grundstücke Berliner Allee 24/26 durch den Verkehrslärm sehr hoch belastet sind, soll die Entwicklung der Wohnbebauung unmittelbar an der Hauptemissionsquelle nicht gefördert werden. Wohnungen werden dort auf die im Kerngebiet mögliche Zulässigkeit gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 6 und Abs. 3 Nr. 2 BauNVO beschränkt. Hier ist geregelt, dass Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber und Betriebsleiter zulässig sind. Sonstige Wohnungen sind nur ausnahmsweise zulässig. Besser geeignet zum Wohnen sind die zur Grünfläche ausgerichteten Gebäude (überbaubare Grundstücksfläche a), so dass hier eine allgemeine Zulässigkeit oberhalb des 2. Vollgeschosses gemäß § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauGB festgesetzt ist (textliche Festsetzung Nr. 3). Zur Sicherung der Verträglichkeit der Wohnnutzung mit dem Umgebungslärm beinhaltet der Bebauungsplan eine Festsetzung zum Schutz vor Lärm für Aufenthaltsräume in Wohnungen (textliche Festsetzung Nr. 8, siehe Kap. II. 3.3). Zur Sicherung der Kerngebietsfunktion (gewerbliche Nutzungen zur Stützung des Stadtteilzentrums) sind Wohnnutzungen in der Fläche a für die Geschosse unterhalb des 3. Vollgeschosses sowie im eingeschossigen Bauteil planerisch nicht erwünscht. Sie erhalten keine Zulässigkeit wegen der beengten Situation im Verhältnis zur zweigeschossigen Remise des benachbarten Grundstückes Berliner Allee 24 (3 m Abstand zur Grundstücksgrenze bzw. grenzständig). Hier wird davon ausgegangen, dass keine für die Wohnnutzung geeigneten Grundrisse entstehen können (Belichtung, keine Fenster im grenzständigen Bauteil), so wie dies für die darüber liegenden Geschosse der Fall ist. - 23 - Im Hinblick auf die Weiterentwicklung der Berliner Allee zu einem attraktiven Einkaufs- und Geschäftsbereich lassen sich Tankstellen, welche Ausnahmsweise zulässig wären und ungedeckte Sportstätten nicht integrieren und sind gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO nicht zulässig (textliche Festsetzung Nr. 1). Sie stehen der beabsichtigten städtebaulichen Entwicklung – der Verbindung der Berliner Allee und der Bizetstraße durch ein geschlossenes städtebauliches Ensemble im zentralsten Punkt des Stadtteilzentrums - und somit der Verwirklichung der Sanierungsziele entgegen. Es ist zwar angesichts der kleinen Grundstückszuschnitte und der Baukörperausweisung relativ unwahrscheinlich, dass sich Tankstellen und ungedeckte Sportstätten an dieser Stelle ansiedeln wollen. Ansiedlungswünsche solcher Einrichtungen können jedoch auch nicht völlig ausgeschlossen werden. Ohne diese Festsetzung wäre es denkbar, dass sich Tankstellen mit nur wenigen Zapfsäulen ansiedeln könnten. Auch die Ansiedlung von Flächen für ungedeckte Sportflächen (z. B. Beach-Volleyball) wäre denkbar. Ungedeckte Sportstätten können z.B. an der Rennbahnstraße und Gartenbaubetriebe in Französisch Buchholz, z.B. an der Bucher Straße ansiedelt werden. Das Plangebiet sowie dessen Umgebung können mit den vorhandenen Tankstellen im nördlichen Teil der Berliner Allee sowie z.B. in der Prenzlauer Promenade als ausreichend versorgt angesehen werden; der Ausschluss von Tankstellen bringt keine negativen städtebaulichen Auswirkungen mit sich. Zur Sicherung der gebietsverträglichen Nachbarschaft zum Mischgebiet sind Vergnügungsstätten im Kerngebiet in ihrer Zulässigkeit beschränkt. Wie im benachbarten Mischgebiet auch, müssen Vergnügungsstätten gemäß § 6 Abs. 2 Nr. 8 BauNVO gebietsverträglich sein (es gelten die Zulässigkeitskriterien des besonderen Wohngebietes - § 4a Abs. 3 Nr. 2 BauNVO), sind im Kerngebiet, das in einer bewohnten Nachbarschaft liegt und daher besondere Rücksicht auf die benachbarten Nutzungen nehmen muss, gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO keine Vergnügungsstätten zulässig, die nicht gebietsverträglich integrierbar sind. (textliche Festsetzung Nr. 2). Die allgemeine Zweckbestimmung eines Kerngebiets – Aufnahme vielfältiger Nutzungen mit einem urbanen Angebot an Gütern und Dienstleistungen – bleibt trotz der Einschränkung von Vergnügungsstätten weiterhin gewahrt. Öffentliche Grünflächen Entsprechend den Sanierungszielen und der Entwicklung aus den Zielen des Landschaftsprogramms wird die vorhandene Grünfläche als südlicher Teil der Gesamtanlage des Antonplatzes mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzt. Die planungsrechtliche Sicherung des überwiegenden Teils der vorhandenen Grünfläche als öffentliche Parkanlage ist bereits im Plangebiet des Bebauungsplans XVIII-45a erfolgt; die Gestaltung der Grünfläche ist in der Zwischenzeit abgeschlossen worden. Die dauerhafte Sicherung der vorhandenen Parkanlage stellt als Verbesserung der defizitären öffentlichen Grünflächensituation die Erfüllung eines der wesentlichen übergeordneten Sanierungsziele dar und trägt zur Belebung und zur Vielfalt des zentralen Bereichs von Weißensee bei. Öffentliche Verkehrsflächen Den verkehrlichen Belangen wird durch die Festsetzung öffentlicher Verkehrsflächen Rechnung getragen. Die Erschließung des Plangebiets erfolgt über die Berliner Allee und Bizetstraße. Diese werden gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als öffentliche Verkehrsflächen mit Straßenbegrenzungslinien entsprechend ihrer Widmung und ihres vorhandenen Ausbauzustands festgesetzt und gesichert. Die Flächen befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. Zur Sicherung einer öffentlichen Wegeverbindung zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße sowie der fußläufigen Erschließung insbesondere der Erdgeschossbereiche der geplanten Blockrandbebauung, für die eine öffentlichkeitswirksame Geschäftsnutzung angestrebt - 24 - wird, wird zwischen der öffentlichen Parkanlage und den westlich gelegenen Baugebieten eine öffentliche Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung „Fußgängerbereich“ in einer maximalen Breite von ca. 4,0 m festgesetzt. Dies wird auch die Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle am Antonplatz für Fußgänger aus dem Bereich südlich der Berliner Allee verbessern. Die Einteilung der Verkehrsflächen sowie der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der bauleitplanerischen Festsetzung, sondern obliegt dem zuständigen Fachamt (textliche Festsetzung Nr. 11). Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise Das maximale Maß der baulichen Nutzung ist aus der städtebaulichen Konzeption für den Antonplatz entwickelt und ergibt sich aus den überbaubaren Grundstücksflächen in Verbindung mit der zulässigen Geschossigkeit der einzelnen Gebäude und Bauteile bzw. der maximal zulässigen Traufhöhe. Mit den festgesetzten Baugrenzen werden innerhalb der überbaubaren Grundstücksfläche Flächen zueinander abgegrenzt, für die die Zahl der Vollgeschosse bzw. Höhe der baulichen Anlage unterschiedlich festgesetzt wird. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB werden die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen der Grundstücke Berliner Allee 24/26 und Bizetrasse 17/19 durch Baugrenzen bestimmt. Durch die Festsetzung einer „reinen Baukörperfestsetzung“ wird die gewünschte städtebauliche Entwicklung gesichert, z.B. durch die Sicherung einer Möglichkeit der Baukörpererweiterung in der Erdgeschosszone (1. Vollgeschoss) für Geschäftsnutzungen. Gleichzeitig verbleibt dadurch ein Maß an Gestaltungsfreiheit, die innerhalb von den eng gefassten Baumöglichkeiten (Baugrenzen) möglich ist. Dies wäre durch die Festsetzung mit Baulinien nicht mehr der Fall. Abgesetzt werden die Baugrenzen zu der angrenzenden Bizetstraße, um ortstypische Vorgärten mit einer Breite von 3,0 m zu ermöglichen. Hierdurch wird das Sanierungsziel der Schaffung attraktiver Stadträume durch Neuordnung der ehemaligen Vorgärten planungsrechtlich gesichert. Für die dem öffentlichen Raum zugewandte Bebauung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19 wird eine zulässige maximale Traufhöhe von 62,0 m über Normalhöhennull (NHN) festgesetzt. Darüber hinaus ist für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19 eine minimale Traufhöhe von 54,5 m über NHN festgesetzt, dies entspricht einer Höhe von ca. 8,0 m über Gelände für die Flächen a, b und c. Ziel dieser Festsetzung ist, eine ausreichend hohe bauliche Einfassung des südlichen Antonplatzes zu sichern (textliche Festsetzung Nr. 5). Bemessungsgrundlage für die Festsetzung der minimalen und der maximalen Traufhöhe sind die gerundeten Bestandshöhenkoordinaten der umgebenden Erschließungs- und Geländeflächen. Bei einer vorhandenen Geländehöhe von ca. 46,5 m über NHN ergibt sich eine Bauhöhe zwischen ca. 8,0 und 15,5 m über dem Gelände. Verhindert werden soll, dass die Flächen nur 1-geschossig bebaut werden und die möglichen Potenziale zur Stärkung des Stadtteilzentrums, die sich aus dem Nutzungsmaß ergeben, nicht realisiert werden (funktionelle Verdichtung). Die festgesetzte Mindesttraufhöhe ermöglicht die Realisierung von bis zu 3 Geschäfts-, Büro- oder Wohnetagen, jedoch mit größeren Etagenhöhen, als es die Mindestbedingungen der BauO Bln erfordern.10) Dies stellt einen Kompromiss zwischen den städtebaulichen Anforderungen nach einer Blockrandentwicklung und den wirtschaftlichen Zwängen an die Bauwilligen dar. Entsprechend der städtebaulichen Zielstellung von im Bereich des südlichen Antonplatzes abgestaffelten Gebäudehöhen liegen die zulässigen Gebäudehöhen im Geltungsbereich geringfügig unter den festgesetzten Gebäudehöhen im benachbarten Bebauungsplan XVIII-45a. Hier sind Traufhöhen von 64,4 bzw. 63,0 m über NHN zulässig. Daher wird im Geltungsbereich eine geringfügig niedrigere maximale Traufhöhe von 62,0 m über NHN festgesetzt. 10 ) Bei einem 1,4 m über dem Gelände liegenden „Souterrain“ sowie 2 Geschossen mit der konstruktiven Mindestbauhöhe von ca. 2,7 m wäre eine Dreigeschossigkeit bereits mit einem ca. 6,8 m hohen Gebäude erreichbar. - 25 - Zur Sicherung einer Blockrandbebauung als westliche Fassung der öffentlichen Grünfläche wird im gesamten Plangebiet zusätzlich zur „reinen Baukörperausweisung“ die geschlossene Bauweise gemäß § 22 Abs. 3 BauNVO festgesetzt. Die geschlossene Bauweise wäre zwar in Verbindung mit der „reinen Baukörperfestsetzung“ zulässig, die Realisierung von Bebauung in der offenen Bauweise wäre jedoch ebenfalls nicht ausgeschlossen. Die städtebauliche Zielsetzung sieht jedoch eine geschlossene Blockkante vor, die auch aus Lärmgründen (Abschirmung des Blockinnenbereiches) sinnvoll ist und daher planerisch festgeschrieben wird. Für das Baugrundstück Berliner Allee 24 entspricht die Baukörperausweisung dem Bestand. Die reine Baukörperausweisung legt zum einen die überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne des § 23 BauNVO fest und zum anderen wird hiermit die zulässige Grundfläche gemäß § 16 BauNVO zeichnerisch bestimmt. Die Festsetzung einer zulässigen Grundflächenzahl ist daher nicht mehr notwendig. Aufgrund der kleinteiligen Parzellenstruktur der Grundstücke im Plangebiet ist die Errichtung von Einzelhandels- und Dienstleistungseinrichtungen mit den für den Ablauf des Betriebs notwendigen Grundflächen, die zur Stärkung der Zentrumsfunktion beitragen, nur möglich, wenn die Grundstücksflächen weitgehend für die Bebauung in Anspruch genommen werden. Die Bebauung des Grundstücks Berliner Allee 26 ist in Teilen auf der Grundstücksgrenze zum Grundstück Berliner Allee 24 zulässig. Dies erfordert gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln keine über die Festsetzung der Baugrenze hinausgehende Regelung.11) Darüber hinaus hat die städtebauliche Zielsetzung zur Folge, dass in Teilen die Vorgaben der Bauordnung Berlin bezüglich der Abstandsflächen nicht eingehalten werden können. Gemäß den Vorgaben der Bauordnung beträgt das Maß der erforderlichen Abstandsfläche 0,4 H, mindestens jedoch 3,0 m. Beim Heranbauen an die im Kerngebiet zwischen den Punkten A-B-C und D gelegenen Baugrenze ist die Unterschreitung der Abstandsflächen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 6). Mit der Festsetzung der Baugrenze werden die erforderlichen Abstandsflächen gemäß BauO Bln zum Grundstück Berliner Allee 24 und Bizetstraße 19 unterschritten. Die Einhaltung des Mindestabstands gemäß § 6 Abs. 5 Satz 3 BauO Bln (3 m) für die Bauteile, die nicht grenzständig errichtet werden, bleibt jedoch gewahrt. Die auf dem Grundstück Berliner Allee 24 entstehende Situation erschwert die wirtschaftliche Ausnutzung des Grundstückes nicht und ist daher vertretbar. Aufgrund der geringen Tiefe des Grundstückes Berliner Allee 26 von knapp über 12 m ist eine Geschäftsentwicklung ohne Nutzbarkeit weiter Teile des Grundstückes in der gesamten Tiefe nicht denkbar. Gleiches gilt für die Entwicklung der Blockkante, für die eine Grundstückstiefe von ca. 9 m zur Verfügung steht. Bei den getroffenen Regelungen handelt es sich gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln um „ausdrückliche Festsetzungen“. Sofern sich durch solche Regelungen Unterschreitungen der Abstandsfläche ergeben, hat es damit sein Bewenden. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben trotz der Unterschreitung der Abstandsflächen gewahrt. Durch eine Besonnungsstudie12) wurde ermittelt, dass die Belichtung der Gebäude weiterhin gewährleistet ist. Auf allen Grundstücken verbleiben Flächen, die als nicht überbaubar festgesetzt werden. Auch im Kerngebiet erfolgt dies zur Sicherung von grundstücksbezogenen Bedarfen an Spielflächen gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln aus zulässigen Wohnungen (ggf. Realisierung grundstücksübergreifender Lösungen). Abweichend von der festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein Vollgeschoss 11 ) 12 ) Gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln benötigen Gebäude, die auf der Grundstücksgrenze errichtet werden dürfen, keine Abstandsfläche. Abstandsflächen sind dann einzuhalten, wenn Gebäude nicht auf der Grundstücksgrenze errichtet werden. Besonnungsstudien zu den Festsetzungsinhalten des Bebauungsplans 3-23, GfP – Gesellschaft für Planung, Berlin, Mai 2009, Untersuchungszeiträume: 20. März, 21. Juni, 21. September und 21. Dezember. - 26 - ist (textliche Festsetzung Nr. 4). Die Festsetzung ermöglicht in Anlehnung an die umgebenden Baustrukturen die Errichtung eines ausgebauten Dachgeschosses als Vollgeschoss. Die sich aus den Festsetzungen ergebenden maximal zulässigen Nutzungsmaße betragen: GRZ GFZ13) Berliner Allee 24 Berliner Allee 26 Bizetstraße 17 0,55 0,96 0,68 1,98 4,30 1,85 Bizetstraße 19 0,86 3,85 Immissionsschutzfestsetzungen Nach Darstellungen des Flächennutzungsplans Berlin und des Landschaftsprogramms Berlin liegt das Plangebiet im Vorranggebiet für die Luftreinhaltung. Innerhalb dieses Gebiets wird zur Reduzierung der Luftbelastung und zur Verbesserung der Lebensbedingungen die Verwendung wenig emittierender Brennstoffe vorgeschrieben (textliche Festsetzung Nr. 9). Die Berliner Allee erzeugt starke Immissionsbelastungen im Gebiet mit Schallpegeln bis zu 75 dB(A)14). Da Räume, an deren Außenfassaden der maßgebliche Außenpegel 70 dB(A) überschreitet, nicht als Wohn- und Schlafräume geeignet sind und die Berliner Allee gleichzeitig gemäß FNP als gemischte Baufläche mit Einzelhandelskonzentration entwickelt werden soll, ist die festgesetzte Nutzungsart als Kerngebiet, in dem Wohnen nur stark eingeschränkt zulässig ist, konfliktmindernd. Nach der schallgutachterlichen Ermittlung15) reduziert sich der Lärm mit zunehmendem Abstand von der Berliner Allee deutlich. Daher ist die Festsetzung einer Zulässigkeit von Wohnungen, die zur Grünfläche ausgerichtet sind (überbaubare Grundstücksfläche a), möglich. Da das Wohnen in Kerngebiet nicht ausgeschlossen wird, ist eine Gestaltung des Grundrisses von Wohnungen festgesetzt. Aktive Schallschutzmaßnahmen (Schallschutzwälle bzw. Wände) sind aufgrund der vorhandenen Bestandssituation nicht einsetzbar. Für eine ausreichende Aufenthalts- und Wohnqualität im Plangebiet kommt der passive Schallschutz zum Tragen. Es ist mindestens ein Aufenthaltsraum, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern zu der von der Lärmquelle (Berliner Allee) abgewandten Gebäudeseite auszurichten (textliche Festsetzung Nr. 8). Nach der Planungsumsetzung verfügt der Bereich über eine neue Blockaußenkante, die einen ruhigen Innenhofbereich von einem lauten Straßenbereich abschirmt, so dass Wohnungen auch eine gute Aufenthaltsqualität haben werden. Grünordnerische und sonstige Festsetzungen Durch die Festsetzung der überbaubaren Grundstücksfläche ist die bauliche Ausnutzung der Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 17/19 sehr hoch. Zur Verbesserung des Wohnumfeldes, zum Ausgleich der mikroklimatischen Veränderungen, insbesondere aber zur optischen Erweiterung der z.T. recht engen Hofflächen, sind bei der Neuordnung des Blockrandbereichs Dachbegrünungen bei den als eingeschossig überbaubar vorgesehenen Flächen (textliche Festsetzung Nr. 10) festgesetzt. Wegen des als besonders wichtig eingeschätzten Ausgleichs für die beengte Bebauung wird für die Dachbegrünung eine erhöhte Anforderung festgesetzt. Durch die Festsetzung einer Dachgestaltung mit einer Kräuter-GrasMischung kann von den benachbarten oberen Geschossen, die diese Fläche einsehen können, der Eindruck einer weitläufigeren Hoffläche erzeugt werden. Diese Zielstellung könnte bei Realisierung eines „Kräuterdachs“, das mit einer geringeren Erdaufdeckung auskommen würde, nicht erreicht 13 ) 14 ) 15) Für die Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstraße 17 und Bizetstraße 19 wird davon ausgegangen, dass sich aus der zulässigen Gebäudehöhe maximal eine 5-Geschossigkeit entwickeln lässt. siehe Kap. I.2.2.7 a.a.O. ( ) 3 - 27 - werden. Zum einen werden Kräuterfluren im Allgemeinen nicht als typische Gartenfläche angesehen, zum anderen neigen diese Flächen dazu, schnell trocken zu fallen und gerade in den Sommermonaten unansehnlich und damit im Sinne der städtebaulichen Zielstellung nutzlos zu werden. Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB i.V.m. § 12 Abs. 6 BauNVO sind Stellplätze (mit Ausnahme von Stellplätzen für schwer Gehbehinderte und Rollstuhlfahrer) und Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen unzulässig. Diese Festsetzung wurde getroffen, um die Innenhofbereiche weitestgehend von abgestellten Fahrzeugen und dem damit verbundenen Verkehrslärm freizuhalten. Die nicht baulich genutzten Flächen sollen möglichst weitgehend gärtnerisch angelegt werden und der Erholung zur Verfügung stehen. In die Wohnumfeldgestaltung werden auch die zulässigen Tiefgaragen einbezogen, dazu sind die Dachflächen von Tiefgaragen mit einer mindestens 0,6 m tiefen Erdschicht zu bedecken (textliche Festsetzung Nr. 7). Bei der entsprechenden Überpflanzung sind Tiefgaragen nach dieser Festsetzung auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig, wie es die Bestimmungen des § 19 Abs. 4 BauNVO (Beschränkung der zulässigen Grundstücksinanspruchnahme) grundsätzlich ermöglichen. Ebenfalls außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen befinden sich die Vorgartenzonen in der Bizetstraße. Diese werden planungsrechtlich gesichert. Sie entsprechen der Typik des Straßenraumes, der seine wesentliche Prägung aus den weitgehend erhaltenen Vorgärten bezieht und dazu beiträgt, der Straße den Charakter einer Wohnstraße zu geben. Aus diesem Grund wurde die Herstellung von Vorgärten auch als Sanierungsziel für das Sanierungsgebiet „Komponistenviertel“ aufgenommen. Flächenbilanz Mischgebiet Kerngebiet öffentliche Grünfläche öffentliche Verkehrsfläche Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung Gesamtfläche - 28 - 1.090 m² 965 m² 815 m² 1.515 m² 320 m² 4.705 m² 1. III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS Auswirkungen auf die Arbeits- und Wohnverhältnisse Der Bebauungsplan 3-23 soll zur nachhaltigen städtebaulichen Entwicklung beitragen. Durch die Festsetzung eines Misch- und eines Kerngebietes mit ihren zulässigen Nutzungen ermöglicht der Bebauungsplan stadtverträgliche Nutzungen im Zentrumsbereich von Weißensee. Die festgesetzten ausgleichenden Maßnahmen (Lärmschutz, Begrünung) tragen dazu bei, die festgesetzte Bebauungsstruktur mit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Lebensverhältnisse, den Erfordernissen des Umweltschutzes sowie mit den städtebaulichen Zielsetzungen in Einklang zu bringen. Überschreitung der Obergrenzen nach § 17 BauNVO Aus der Bebauungsstruktur ergeben sich differenzierte Maße der baulichen Nutzung, die teilweise die geltenden Obergrenzen gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überschreiten. Dies betrifft die folgenden Grundstücke: Berliner Allee 26: GFZ 4,30 (Obergrenze: 3,0) Bizetstraße 17: GRZ 0,68 (Obergrenze 0,6); GFZ 1,85 (Obergrenze 1,2) Bizetstraße 19: GRZ 0,86 (Obergrenze 0,6); GFZ 3,85 (Obergrenze 1,2) Die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt aus besonderen städtebaulichen Gründen. Die städtebauliche Zielstellung einer mehr als 15-jährigen Planungsentwicklung und wesentliches Sanierungsziel ist die Schließung der Blockkante zur Entwicklung eines neuen Platzes südlich des bestehenden Antonplatzes. Bei Beibehaltung der bestehenden Parzellen, die noch aus der Gründerzeit stammen, ergeben sich erhebliche Überschreitungen insbesondere für die Grundstücke Berliner Allee 26 und Bizetstraße 19, da diese Grundstücke nun weitgehend in kompletter Tiefe überbaut werden können. Das Grundstück Bizetstraße 17 verfügt über gute Potenziale für eine größere Einzelhandelseinrichtung (aufgrund der Lage in einem Mischgebiet) und soll daher ebenfalls dicht und für eine Berliner Zentrumslage nicht untypisch bebaut werden können. Die Überschreitungen sind vertretbar, da durch die direkte Nachbarschaft zu einer öffentlichen Grünfläche die Versorgung mit Grün- und Aufenthaltsflächen gewährleistet wird. Weitere nutzbare Freiflächen für die Bewohner befinden sich in ca. 1 km Entfernung im Park am Weißensee und in ca. 0,5 km Entfernung am Kreuzpfuhl. Des Weiteren dient gerade die Schließung der Blockkante den gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen, da hierdurch ein wirksamer Schallschutz vor den Emissionen der Berliner Allee erreicht werden kann. Bei einer niedrigeren Bebauung am Blockrand wären die oberen Geschosse benachbarter Gebäude weniger gut abgeschirmt. Die Festsetzung einer wirksamen Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten erfolgt insbesondere zur Herstellung einer verträglichen Nachbarschaft und ist damit genauso als ausgleichende Maßnahme im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO zu verstehen, wie die Freihaltung der Blockinnenbereiche von Fahrzeugen. Die Bedürfnisse des Verkehrs werden durch die Überschreitung der Nutzungsmaße nach § 17 BauNVO nicht als wesentlich berührt oder spürbar verschlechtert bewertet. - 29 - Belichtung und Besonnung Um die Auswirkungen der geplanten Bebauung auf das Grundstück Berliner Allee 24 einschätzen zu können, wurde die Besonnung für unterschiedliche Zeiträume in einer Studie überprüft.16 Aus den ermittelten Besonnungszeiten und den festgestellten Schattenwürfen können auch Rückschlüsse auf die Belichtung gezogen werden. Es wurde Folgendes festgestellt: Berliner Allee 24, Vorderhaus: Eine Verschattung durch eine den Festsetzungen des Bebauungsplans entsprechende Bebauung tritt in den Morgenstunden (bis ca. 9-10 Uhr) vor allem in den unteren Geschossebenen auf. Ab ca. 10 Uhr ist im Wesentlichen eine freie Besonnung gegeben. Eine ausreichende Belichtung des Vorderhauses ist aufgrund der bestehenden Abstände der Baukörper zu allen Zeitpunkten vorhanden. Sie wird durch die zusätzliche Bebauung nicht wesentlich verändert, da hier kein unmittelbarer Schattenwurf auf das Vorderhaus erfolgt. Ab den Mittagsstunden ist eine zunehmende Verschattung der unteren Geschosse des Vorderhauses durch die eigene Remise zu verzeichnen. Berliner Allee 24, Remise: Aufgrund der geringen Höhe der Remise und der annähernden Nord- Südausrichtung ist eine ungehinderte Besonnung des Gebäudes nur in einem begrenzten Zeitfenster möglich. Einschränkungen ergeben sich aus den Festsetzungsinhalten bis ca. 10 Uhr sowie ab den Mittagsstunden, hier allerdings bedingt durch die eigene Baukörperstellung. Die in den Hof gerichteten Fensteröffnungen liegen dann außerhalb einer direkten Sonneneinstrahlung. Da ab diesem Zeitpunkt jedoch auch der Schattenwurf des zulässigen Baukörpers zum Park gerichtet ist bzw. von der südlichen Blockkante nicht mehr an die Remise heranreicht, ist eine Belichtung in ausreichendem Maße gewährleistet. Hinsichtlich der vorhandenen Bebauung auf dem Grundstück Berliner Allee 24 ist daher feststellbar, dass die Festsetzungen des Bebauungsplans keine wesentlichen oder die Nutzbarkeit einschränkenden Auswirkungen entwickeln. Benachbarte Grundstücke sind zwar von Schattenwürfen insbesondere in den Morgenstunden betroffen, dies liegt aber innerhalb des hinzunehmenden Rahmens, das sich aus der Schließung einer Baulücke unter Einhalten der bauordnungsrechtlichen Abstandsfläche ergibt. Auswirkungen auf die Umwelt Durch die Festsetzungen im Geltungsbereich sind keine erheblichen oder nachhaltigen Beeinträchtigungen der Umwelt zu erwarten. Die vorhandenen Biotoptypen wurden aufgenommen und bewertet. Die erforderlichen Ableitungen für den Artenschutz wurden vorgenommen und haben zur Untersuchung einer Baumhöhle geführt. Hierbei wurde festgestellt, dass diese gegenwärtig nicht bewohnt ist. Für den Fall notwendiger Baumfällungen gelten die Bestimmungen Baumschutzverordnung in der zum Fällantragszeitpunkt geltenden Fassung. der Berliner Die Festsetzung einer wirksamen Dachbegrünung von eingeschossigen Anbauten ist im Wesentlichen zur Herstellung einer verträglichen Nachbarschaft motiviert, wirkt sich aber auch positiv auf die Umwelt aus. 16 ) Besonnungsstudien zu den Festsetzungsinhalten des Bebauungsplans 3-23, GfP – Gesellschaft für Planung, Berlin, Mai 2009, Untersuchungszeiträume: 20. März, 21. Juni, 21. September und 21. Dezember - 30 - Auswirkungen auf den Verkehr Wesentliche Auswirkungen auf den Verkehr durch die bauliche Wiedernutzung brachliegender Potenziale in einer beschränkten Größenordnung sind nicht zu erwarten. Die bestehenden Verkehrsflächen sind ausreichend dimensioniert, um die Erschließung der Grundstücke gewährleisten zu können. Mit der Realisierung einer neuen Fußwegverbindung zwischen der Berliner Allee und der Bizetstraße können die Wegebeziehungen für Fußgänger deutlich verbessert werden einschließlich der Vernetzung des Gesamtgebiets. Auswirkungen auf die soziale Infrastruktur Die erneute Nutzung brachliegender Flächen ohne Erhöhung des nach § 34 BauGB zulässigen Nutzungsmaßes führt zu keiner erhöhten Anforderung an die Versorgung des Bereichs mit sozialer Infrastruktur, mit dem nicht bereits ohnehin zu rechnen gewesen wäre. Dazu ist der Geltungsbereich in seiner Fläche nur als geringfügig mit einem entsprechend geringen Bedarf zu bewerten. Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan Die öffentliche Grünfläche und der Fußgängerbereich wurden bereits hergestellt. Der Flächenerwerb des bereits als öffentliche Grünfläche genutzten Grundstücks Berliner Allee 28 (566 m²) soll nach dem Verkehrsflächenbereinigungsgesetz erfolgen. Die Grunderwerbskosten sollen aus Sanierungsmitteln (Kapitel 4610, Titel 89331) finanziert werden. Aus dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über den Liegenschaftsfonds Berlin sind Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten. Auswirkungen auf private Eigentümer Die Festsetzung einer öffentlichen Parkanlage auf dem Grundstück Berliner Allee 28 wird Auswirkungen auf den privaten Grundstückseigentümer haben. Die Fläche ist vom Land Berlin zu erwerben. Der Eingriff in das Privateigentum betrifft jedoch eine Fläche, die gemäß Grünanlagengesetz als gewidmete Grünfläche gilt und die bereits für öffentliche Zwecke genutzt wird. Somit wird durch den Bebauungsplan auch keine für den Eigentümer bereits im Bestand vorhandene Nutzungsmöglichkeit eingeschränkt. Den Belangen der übrigen privaten Eigentümer der Grundstücke wird durch die Festsetzung von Baugebieten (Misch- und Kerngebiet) entsprochen. Dies bietet den Eigentümern die Möglichkeit, sowohl eine Wohnnutzung als auch die im Bestand vorhandenen gewerblichen und andere Nutzungen zu erhalten und durch die Errichtung zusätzlicher Gebäude weiter zu entwickeln. Das Grundstück Berliner Allee 26 wird von einem Stromkabel gekreuzt. Hier können Umverlegungen in die zur Verfügung stehenden öffentlichen Flächen vorgenommen werden, sofern dies bei einer Bebauung erforderlich ist. - 31 - IV. VERFAHREN Aufstellungsbeschluss Das Bezirksamt Weißensee von Berlin hat mit Beschluss vom 17.10.1995 die Aufstellung des Bebauungsplans XVIII–45 beschlossen. Der Beschluss wurde am 10.11.1995 im Amtsblatt für Berlin, Seite 4489, bekannt gemacht. Die BVV hat den Aufstellungsbeschluss am 11.11.1995 zur Kenntnis genommen. Frühzeitige Bürgerbeteiligung Die Darlegung der allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und Anhörung der Bürger gemäß § 3 Abs. 1 BauGB für den Bebauungsplan XVIII-45 fand in der Zeit vom 20.11.1995 bis 04.12.1995 im Stadtplanungsamt Weißensee statt. Die seinerzeit vorgebrachten Äußerungen hatten keine wesentlichen Änderungen an der Planungsabsicht zur Folge. Beschluss über die Teilung des Geltungsbereichs Im westlichen Teilbereich des Bebauungsplans XVIII-45 bestanden Hemmnisse zur Umsetzung der Planungsziele. Da diese nicht kurzfristig zu lösen waren und der Realisierung von Planungsabsichten im übrigen Geltungsbereich im Weg standen, wurde der Bebauungsplan XVIII-45 in die Teilflächen XVIII-45a und XVIII-45b geteilt. Die Grundstücke im Geltungsbereich des Bebauungsplans 3-23 waren Teil des Bebauungsplangebiets XVIII-45b. Den Beschluss zur Teilung des Bebauungsplans XVIII-45 hat das Bezirksamt am 06.10.1998 gefasst. Die BVV hat den Teilungsbeschluss am 09.12.1998, Drs. Nr. III/970, zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 23.10.1998 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 4209 ortsüblich bekannt gemacht. Mitteilung der geänderten Planungsabsicht Mit Schreiben vom 01.08.2008 hat das Amt für Planen und Genehmigen des Bezirks Pankow der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt, dass die Absicht besteht, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII–45b einzuschränken und das Aufstellungsverfahren mit der Bezeichnung 3–23 fortzusetzen. Die Grundstücke waren größtenteils bereits bebaut bzw. für das Eckgrundstücke Bizetstraße 11/13 / Rossinistraße 7 wurde bereits eine Genehmigung für ein Bauvorhaben erteilt. Für einen Großteil der Geltungsbereichsfläche war ein Aufstellungserfordernis entfallen. Hier können die baulichen Nutzungen über § 34 BauGB ausreichend gesteuert werden. Für die Grundstücke Berliner Allee 24/28 und Bizetstraße 17/21 bestand jedoch weiterhin dringender planungsrechtlicher Handlungsbedarf zur Umsetzung der Sanierungsziele. Da das bisherige Aufstellungsverfahren XVIII-45b nach der Teilung des ursprünglichen Bebauungsplans XVIII-45 nicht über den Teilungsbeschluss hinausgekommen war, waren durch die neue Bezeichnung 3-23 nach der neuen Systematik nach der Bezirksfusion auch keine Verwechslungen zu erwarten. Mit Schreiben vom 02.09.2008 hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, II C mitgeteilt, dass der Fortsetzung des Aufstellungsverfahrens mit der neuen Bezeichnung 3-23 keine Hindernisse entgegenstehen. Das Bebauungsplanverfahren 3-23 wurde nach § 7 AGBauGB durchgeführt, da es aufgrund der Lage an der Berliner Allee als übergeordnete Straßenverbindung mit Straßenbahn- und langfristig geplanter U-Bahnlinie dringende Gesamtinteressen Berlins berührt. - 32 - Ebenso bestanden gegen die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB (beschleunigtes Verfahren) keine Bedenken, da der Bebauungsplan der Innenentwicklung dient. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung des Länder Berlin und Brandenburg hat im Schreiben vom 11.09.2008 der Fortsetzung des Verfahrens ebenfalls zugestimmt. Änderung des Beschlusses über die Aufstellung Das Bezirksamt Pankow von Berlin hat in seiner Sitzung am 21.04.2009 beschlossen, den Geltungsbereich des Bebauungsplans XVIII-45b um die Grundstücke Berliner Allee 16/22, Bizetstraße 11/15, Rossinistraße 1/7, 4/8 (teilweise), Berliner Allee 4/6, 10, 14 (teilweise) sowie Abschnitte der Bizetstraße und Rossinistraße einzuschränken. Der aufzustellende Bebauungsplan umfasste jetzt die Grundstücke Berliner Allee 24/28, Bizetstraße 17/21 und einen Abschnitt der Bizetstraße im Bezirk Pankow, Ortsteil Weißensee und wurde mit der neuen Nummer 3-23 weitergeführt. Die BVV hat die Drucksache VI -0723- am 17.06.2009 zur Kenntnis genommen. Der Beschluss wurde am 29.05.2009 im Amtsblatt für Berlin auf Seite 1267 bekannt gemacht. Unterrichtung der Öffentlichkeit gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB Die Unterrichtung der Öffentlichkeit wurde im Amtsblatt für Berlin am 29.05.2009 auf Seite 1267 zeitgleich mit dem Aufstellungsbeschluss bekannt gemacht. Die Öffentlichkeit konnte sich in der Zeit vom 09.06.2009 bis einschließlich 23.06.2009 über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung unterrichten und sich zur Planung äußern. Es wurden keine Äußerungen vorgebracht. Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Mit Schreiben vom 18.06.2009 wurden die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange (TöB), deren Aufgabenstellung von der Planung berührt werden kann, gemäß § 4 Abs. 2 BauGB mit dem Planstand vom April 2009 im Aufstellungsverfahren beteiligt und um Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf 3-23 gebeten. Insgesamt wurden 30 TöB angeschrieben und zur Stellungnahme aufgefordert. Es liegen insgesamt 23 Schreiben vor, die Bestandteil dieser Auswertung sind. Die Reihenfolge der Bearbeitung der Stellungnahmen hatte keine Auswirkung auf die Auswertungsinhalte. Übersicht: Beteiligte TöB davon: keine Äußerung Zustimmung ohne Hinweise und Anregungen Zustimmung mit Hinweisen, Äußerung von Anregungen 30 7 9 14 Zusammenfassung Im Rahmen der Beteiligung der TöB wurde insbesondere zu den folgenden Themen und Inhalten des Bebauungsplanentwurfs Stellung genommen: - Kabel- und Leitungsbestand Feuerwehrzufahrt, Rettungswege, Bauordnung Festsetzung einer Mindesthöhe von Gebäuden Festsetzung der Dachbegrünung - 33 - Das Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange hatte Auswirkungen auf die Planinhalte. Die Planzeichnung wurde wie folgt geändert: - Festsetzung einer Mindesthöhe von Gebäuden am Antonplatz von ca. 8 m. Die folgenden Punkte wurden ergänzt bzw. geändert: - Kapitel „Maß der baulichen Nutzung“ und „Intention der Planung“ zum Thema Mindestgebäudehöhe Kapitel „Auswirkungen auf den bezirklichen Haushalt und den Finanzplan“ Angaben zur Raumordnung im Kapitel „Flächennutzungsplan / Raumordnung“ Ergänzung des Kapitels „Auswirkungen des Bebauungsplans“ um die Notwendigkeit einer Leitungsumverlegung zur Umsetzung der Planung. Auswertung der Stellungnahmen Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, haben sich innerhalb der Frist gemäß § 4 Abs. 2 BauGB nicht zur Planung geäußert, so dass davon auszugehen war, dass sie der Planung zustimmen oder dass ihre Belange nicht berührt werden: - Bezirksamt Pankow, Finanzen, Personal und Umwelt, AUN 3, AUN 6 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung I E Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Landesdenkmalamt Verkehrslenkung Berlin, Abt. VLB D 2 Bundesnetzagentur, Referat 226 – Richtfunk Handwerkskammer Berlin Deutsche Post Real Estate GmbH, Region Ost Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung ohne Äußerungen zu bzw. äußerten keine Bedenken oder erklären ihre Belange für nicht berührt: - Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Denkmalschutz (vom 30.06.2009) Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Wirtschaftsförderung (vom 21.07.2009) Bezirksamt Pankow, Abteilung Öffentliche Ordnung, Tiefbauamt (vom 17.07.2009) Senatsverwaltung für Finanzen, Abteilung I D VV (21.07.2009) Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung I B (08.07.2009) Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen, Abteilung III B (21.07.2009) Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit, Referat 1A (04.09.2009) Berliner Stadtreinigungsbetriebe (vom 17.07.2009) Bezirksamt Lichtenberg, Abteilung Stadtentwicklung, Bauen, Umwelt und Verkehr, Amt für Planen und Vermessen (03.07.2009) - 34 - Nachfolgende Behörden und Stellen, die Träger öffentlicher Belange sind, stimmten der Planung mit Hinweisen zu oder äußerten Anregungen zur Planung: 1. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Vermessungsamt (vom 13.07.2009) Äußerung: Zur Gewährleistung der Eindeutigkeit der Planung ist es erforderlich, die Bemaßung in Zusammenarbeit mit dem Planungsbüro anzupassen. Vor der Herstellung des Reinplanes ist ein Feldvergleich durch unseren Außendienst vorzunehmen (Neubauten). Eventuell müssen auch einzelne Vermessungen durchgeführt werden. Bitte die entsprechende Zeit dafür einplanen. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Aufbereitung des Reinplans wird die Planunterlage aktualisiert und vervollständigt. Auf dieser Grundlage wird ebenfalls die Vermaßung überprüft und angepasst. 2. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Bauaufsicht (vom 16.07.2009) Äußerung 1: In der Begründung zum Bebauungsplanentwurf 3-23 ist eine Bebauung entlang des Fußgängerbereiches vorgesehen. Städtebaulich sicher nachvollziehbar, da gegenüber eine ähnliche Bebauung vollzogen wird. Zu Bedenken sei jedoch, dass bei einer geplanten Bauhöhe von 15,50 m bei mehr als 8,0 m Brüstungshöhe (Oberkante der Brüstung von zum Anleitern bestimmten Fenstern oder Stellen) über Gelände eine Feuerwehrzu- und durchfahrt gemäß § 5 Bauordnung für Berlin (BauO Bln) erforderlich wird. (Hinweis: Derzeit sind bereits Laternen und mehrere Bäume im Fußgängerbereich / öffentliche Parkanlage vorhanden). Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Erschließung der betreffenden Grundstücke ist durch die Berliner Allee und die Bizetstraße gesichert und somit waren etwaige Anforderungen an die Befahrbarkeit der öffentlichen Parkanlage des Antonplatzes nicht erforderlich. Die Herstellung eines 2. Rettungsweges kann (gemäß BauO Bln) über einen 2. Treppenraum oder durch ein Sicherheitstreppenhaus erfolgen. Dies ist jedoch im bauaufsichtlichen Verfahren sicherzustellen. Darüber hinaus können große Hubrettungsfahrzeuge auf der Berliner Allee und der Bizetstraße aufgestellt werden. Äußerung 2: Die notwendige Feuerwehrzu- oder durchfahrt muss den Musterrichtlinien über die Flächen für die Feuerwehr (MRFIFw – Fassung 2007) entsprechen. Es kann derzeit ohne konkrete Planung von Bauvorhaben nicht eingeschätzt werden, ob über die gesamte Tiefe des Fußgängerbereiches (Berliner Allee durchgängig bis Bizetstr.) diese Feuerwehrzu- oder durchfahrt notwendig wird und ob die o.g. Anforderungen an die Feuerwehrflächen eingehalten sind. Auch wenn in der textlichen Festsetzung unter Punkt 10 hierzu Ausführungen getätigt wurden („Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung.“), erscheint es uns wichtig, auf die o.g. Sachverhalte hinzuweisen. Abwägung: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen und ist bei der Umsetzung der Planung im bauaufsichtlichen Verfahren zu beachten (siehe auch Äußerung 1). - 35 - Äußerung 3: Bei einer geplanten Bebauung des Grundstückes Berliner Allee 26 ist zu beachten, dass bei der Notwendigkeit der Rettung von Personen der 2. Rettungsweg (d.h. mit Rettungsgeräten der Feuerwehr) von der Berliner Allee gegeben sein muss. Zu beachten ist hierbei die Straßenbahnoberleitung und eventueller vorhandener Baumbestand im Bereich der Berliner Allee. Dies gilt ebenso bei einem geplanten Dachgeschossbau auf dem Grundstück Berliner Allee 24. Bei einer geplanten Bebauung auf dem Grundstück Bizetstraße 17/19 ist ebenfalls auf die vorhandenen Bäume im Straßenland zu achten. Bei der Realisierung des 2. Rettungsweges muss u.U. der Baumbestand zurück geschnitten werden. Auch bei einem geplanten Bau einer Tiefgarage ist der Baumbestand auf allen Grundstücken bzw. im öffentlichen Straßenland zu berücksichtigen. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Es wurde davon ausgegangen, dass für die in Berlin typische Situation erforderliche Rettungswege herstellbar sind (siehe auch Äußerung 1). Äußerung 4: Ob die in der Begründung unter Nr. 3.2 genannten verbleibenden Freiflächen der Grundstücke Berliner Allee 26, Bizetstr.17 und 19 für die Schaffung von Spielplätzen ausreichend sind, kann auf Grund des vorgelegten B-Planentwurfes nicht eingeschätzt werden. Gemäß § 8 Abs. 2 BauO Bln ist bei der Errichtung von Gebäuden mit mehr als 6 Wohnungen je Grundstück ein Spielplatz für Kinder (notwendiger Kinderspielplatz) anzulegen. Je Wohnung sollen 4 m² nutzbare Spielfläche vorhanden sein; der Spielplatz muss jedoch 50°m² groß sein. Bei bestehenden Gebäuden soll die Herstellung oder Erweiterung und die Instandhaltung von Kinderspielplätzen u.U. ebenfalls verlangt werden. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Bestimmungen der Bauordnung sind bei der Planungsumsetzung im bauaufsichtlichen Verfahren zu beachten. Ob im Kerngebiet mehr als 6 Wohnungen entstehen, steht zum jetzigen Zeitpunkt nicht fest und obliegt der Entscheidung des Grundstückseigentümers. Sofern dies der Fall sein sollte, kann es zur Gewährleistung der bauordnungsrechtlichen Anforderungen dazu kommen, dass die zulässige überbaubare Grundstücksfläche nicht vollständig ausgeschöpft werden kann, es kann aber auch z.B. im Blockinnenbereich auf den nicht überbaubaren Flächen eine grundstücksübergreifende Spielplatzfläche eingeordnet werden. Äußerung 5: Die verbleibenden Flächen müssen u.U. auch dazu dienen, der Forderung zur Herstellung von Abstellmöglichkeiten für Fahrräder bei Errichtung von baulichen Anlagen und anderen Anlagen (bei denen ein Zu- und Abfahrtsverkehr zu erwarten ist) gemäß § 50 BauO Bln auf den Baugrundstücken nachzukommen. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Auf den Grundstücken stehen ausreichend Flächen für derartige Nutzungen zur Verfügung, ggf. auch innerhalb von überbaubaren Grundstücksflächen. Äußerung 6: Ihre Erläuterungen zum Punkt 3.2 der Begründung zum B-Plan (Abstandsflächen) wurden zur Kenntnis genommen. Frage: Ist ein Mast (BVG) im öffentlichen Straßenland vor bzw. auf dem Grundstück Berliner Allee 26 vorhanden? - 36 - Abwägung: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Ein Mast ist im Mittelstreifen der öffentlichen Verkehrsfläche Berliner Allee vorhanden und hat einen Abstand von ca. 10 m zum Grundstück Berliner Allee 26. 3. Bezirksamt Pankow, Abteilung Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Sanierung, Milieuschutz (vom 24.07.2009) Äußerung: Der Entwurf des Bebauungsplans entspricht den Sanierungszielen. Aus den Erfahrungen bei der Umsetzung des Bebauungsplans XVIII - 45a hat sich bei den konkreten Bauvorhaben das Problem ergeben, dass die in der Nutzungsart MK betroffene Fläche teilweise nur 1-geschossig bebaut wird und die möglichen Potentiale zur Stärkung des Stadtteilzentrums, die sich aus dem Nutzungsmaß ergeben, nicht realisiert werden. Daher wird die Festsetzung einer Mindestgeschosszahl von 3 Geschossen vorgeschlagen, die das städtebauliche Ziel der funktionellen Verdichtung und räumlichen Fassung in diesem Bereich umsetzt. Abwägung: Der Anregung wurde gefolgt. Zwar ist keine Festsetzung einer Mindestgeschossigkeit erfolgt, es wurde aber ein Mindestwert für die Traufhöhe in den Plan aufgenommen. Die Intention der Anregung ist die Sicherung einer ausreichend hohen baulichen Einfassung des südlichen Antonplatzes. Dieses Ziel wurde durch die Festsetzung einer einheitlichen durchgehenden Traufhöhe von mindestens 8,0 m unabhängig von der Zahl der Vollgeschosse erreicht. Bei Realisierung nach den bauordnungsrechtlichen Mindestanforderungen an Vollgeschosse wären 3 Vollgeschosse, so wie es angeregt wurde, bei niedrigen Bauhöhen („Souterrain“ mit 1,4 m über Gelände sowie 2 weitere Geschosse mit der konstruktiven Mindestbauhöhe von ca. 2,7 m) bereits mit ca. 6,8 m Traufhöhe erreichbar. Dies wurde zur Sicherung der städtebaulichen Ziele als nicht ausreichend angesehen. Die Mindesttraufhöhe ermöglicht auch weiterhin nur die Realisierung von bis zu 3 Geschäfts-, Bürooder Wohnetagen, jedoch mit größeren Etagenhöhen. Die Festsetzung der maximalen Traufhöhe blieb unverändert. 4. Bezirksamt Pankow, Finanzen, Personal und Umwelt, Finanzservice (vom 14.07.2009) Äußerung: Empfehlung zu Punkt 5: Bezifferung der Kosten und Angabe der Buchungsstelle (Kapitel / Titel), eventuell auch Erzielung von Einnahmen aus Grundstücksverkauf. Abwägung: Die Begründung wurde entsprechend ergänzt. Die Angabe der Buchungsstelle (Kapitel / Titel) wurde ergänzt. Aus dem Verkauf des Grundstücks Bizetstraße 19 über den Liegenschaftsfonds Berlin sind Einnahmen für das Land Berlin zu erwarten. 5. Bezirksamt Pankow, Abteilung Finanzen, Personal und Verwaltung, Immobilienservice, Grundstücksrechtsverkehr (vom 21.07.2009) Äußerung: Das Grundstück Berliner Allee 28 unterliegt den Belangen des Verkehrsflächenbereinigungsgesetzes (VerkFIBerG). Es wird derzeit ein Klageverfahren der Eigentümer gegen das Land Berlin betrieben. Das Verfahren ist am Landgericht Berlin anhängig. Eine Entscheidung liegt noch nicht vor. - 37 - Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. 6. Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung VII B (22.07.2009) Äußerung: Zum Bebauungsplan bestehen in verkehrsplanerischer und straßenverkehrsbehördlicher Hinsicht keine grundsätzlichen Bedenken. Die Wegebeziehung für den Fußgängerverkehr und die Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle am Antonplatz werden durch die Verbindung zwischen Berliner Allee und der Bizetstraße verbessert. Abwägung: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Der Hinweis zur besseren Erreichbarkeit der Straßenbahnhaltestelle am Antonplatz über den Fußgängerbereich wurde in der Begründung ergänzt. 7. Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Abteilung II D (10.07.2009) Äußerung: Da keine Informationen zu Altlasten vorliegen, empfehle ich gering belastetes Niederschlagswasser, z.B. von Dachflächen, breitflächig in der angrenzenden Parkanlage zu versickern. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen. Die Übernahme der auf den privaten Grundstücken anfallenden Niederschlagswässer in die öffentliche Grünfläche kann, sofern die Voraussetzungen dafür vorliegen, im Zuge einer entsprechenden Vereinbarung getroffen werden. Eine entsprechende Regelung im Bebauungsplan erfolgte dazu nicht, da kein städtebauliches Erfordernis vorlag. 8. Berliner Feuerwehr (vom 15.07.2009) Äußerung: Die Befahrbarkeit der Verkehrsflächen und die Zugänglichkeit des Grundstücks über öffentliche Verkehrsflächen für Fahrzeuge der Feuerwehr sowie die Erreichbarkeit vorhandener notwendiger Zufahrten von Anschlussgrundstücken, muss gewährleistet sein. Sollten bereits bestehende Flächen für die Feuerwehr auf dem zu beurteilenden Grundstück vorhanden sein, bleiben diese erhalten. Entsprechend der beabsichtigten Bebauung notwendige Fahrrechte zum Erreichen der Anschlussgrundstücke müssen gesichert sein. Eine ausreichende Löschwasserversorgung ist nicht dargestellt. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Zugänglichkeit der Grundstücke ist durch die Straßenverkehrsflächen der Berliner Allee und der Bizetstraße gesichert. Die Sicherung darüber hinausgehender Fahrrechte war somit nicht erforderlich. Löschwasserversorgungsstellen werden in Bebauungsplänen nicht dargestellt. Sie sind Gegenstand der Planungsumsetzung im bauaufsichtlichen Verfahren und haben keine - 38 - städtebauliche Relevanz. Von der technischen Realisierbarkeit inmitten einer Berliner Zentrumslage wurde ausgegangen. - 39 - 9. Berliner Wasserbetriebe (vom 17.07.2009) Äußerung: Gemäß den beiliegenden Anlagen befinden sich im Bereich des Bebauungsplanentwurfes in der Berliner Allee sowie in der Bizetstraße Wasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Wasserbetriebe. Die vorhandenen Anlagen stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. In der Berliner Allee liegt im öffentlichen Straßenland eine Abwasserdruckleitung DN 800, die in einem Schutzrohr DN 1000 verlegt wurde. Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet von den Wasserbetrieben nicht vorgesehen. Abwägung: Die Sachverhalte wurden zur Kenntnis genommen und hatten keine Auswirkung auf die Planung, da die Planung nicht ins bestehende Straßenland eingreift. 10. WGI GmbH für NBB Netzgesellschaft Berlin – Brandenburg mbH u. Co. KG, NBB IV, (vom 09.07.2009) Äußerung 1: Es wird hiermit ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die in den beigefügten Planunterlagen enthaltenen Angaben und Maßzahlen hinsichtlich der Lage und Verlegungstiefe unverbindlich sind. Mit Abweichungen muss gerechnet werden. Dabei ist zu beachten, dass erdverlegte Leitungen nicht zwingend geradlinig sind und daher nicht auf dem kürzesten Weg verlaufen. Darüber hinaus darf aufgrund von Erdbewegungen, auf die die NBB keinen Einfluss hat, auf eine Angabe zur Überdeckung nicht vertraut werden. Die genaue Lage und der Verlauf der Leitungen sind in jedem Fall durch fachgerechte Erkundungsmaßnahmen (Ortung, Querschläge, Suchschlitze, Handschachtungen o.a.) festzustellen. Die abgegebenen Planunterlagen geben den Bestand zum Zeitpunkt der Auskunftserteilung wieder. Es ist darauf zu achten, dass zu Beginn der Bauphase immer das Antwortschreiben mit aktuellen Planunterlagen vor Ort vorliegt. Die Auskunft gilt nur für den angefragten räumlichen Bereich und nur für eigene Leitungen der NBB, so dass ggf. noch mit Anlagen anderer Versorgungsunternehmen und Netzbetreiber zu rechnen ist, bei denen weitere Auskünfte eingeholt werden müssen. Die Entnahme von Maßen durch Abgreifen aus den Planunterlagen ist nicht zulässig. Stillgelegte Leitungen sind in den Plänen nicht oder nur unvollständig enthalten. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betrafen nicht die Bauleitplanung, sondern dessen Umsetzung. Da die Planung nicht ins bestehende Straßenland eingreift, war nicht mit Auswirkungen auf die Planung zu rechnen. Äußerung 2: Im Zusammenhang mit der Realisierung des o.a. Bebauungsplanes bestehen seitens NBB zurzeit keine Planungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Die Festsetzung von Versorgungsanlagen war nicht erforderlich. Die Einhaltung der gängigen Vorschriften bei der Leitungsverlegung unterhalb öffentlicher Verkehrsflächen ist nicht Regelungsinhalt des Bebauungsplans. Die Festsetzung von Versorgungsleitungen und Anlagen war nicht erforderlich, da Hausanschlüsse keine städtebauliche Relevanz entwickeln. - 40 - Äußerung 3: Nach Auswertung des Bebauungsplans/-entwurfs und der entsprechenden Begründung ist Folgendes zu beachten bzw. in die weitere Planung einzuarbeiten: Bei Baumpflanzungen ist ohne Sicherungsmaßnahmen ein Abstand zu Leitungen von mindestens 2,5 m von der Rohraußenkante zu den Stammachsen einzuhalten. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind in Abstimmung mit der NBB Schutzmaßnahmen festzulegen. Ein Mindestabstand von 1,5 m sollte jedoch in allen Fällen angestrebt werden. Bei Unterschreitung dieses Abstandes sind nur flach wurzelnde Bäume einzupflanzen, wobei gesichert werden muss, dass beim Herstellen der Pflanzgrube der senkrechte Abstand zwischen Sohle Pflanzgrube und Oberkante unserer Leitung mindestens 0,3 m beträgt. Weiter ist zwischen Rohrleitung und zu pflanzendem Baum eine PVC-Baumschutzplatte oder eine Folie mit einer Mindestwanddicke von 2 mm einzubringen. Der Umfang dieser Einbauten ist im Vorfeld protokollarisch festzuhalten. Beim Ausheben der Pflanzgrube ist darauf zu achten, dass unsere Leitungen nicht beschädigt werden. Wir weisen darauf hin, dass bei notwendigen Reparaturen an der Leitung der jeweilige Baum zu Lasten des Verursachers der Pflanzung entfernt werden muss. Abwägung: Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. Sie betreffen nicht die Bauleitplanung, sondern dessen Umsetzung. Ausweislich der beigefügten Leitungspläne waren außergewöhnliche Anforderungen in der Planungsumsetzung nicht zu erwarten. Des Weiteren wurde festgesetzt, dass die Einteilung der öffentlichen Verkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzung ist, so dass das Verhältnis von Leitungen zu Straßenbäumen im Zuge der weiteren Ausführungsplanungen flexibel gehandhabt werden kann. 11. Berliner Verkehrsbetriebe (vom 20.07.2009) Äußerung: Im dargestellten Bebauungsplan befinden sich Bahnstrom- und Signalanlagen sowie Anlagen der Licht- und Krafttechnik der Straßenbahn. Gegen eine Bebauung haben wir keine Einwände sowie Vorschläge zu städtebaulichen Entwicklungsmaßnahmen und erteilen Ihnen hiermit unsere Zustimmung. Bis zur genauen Leitungsanfrage und Zustimmungsersuchen senden Sie uns bitte detaillierte Planungsunterlagen. Abwägung: Die Stellungnahme wurde zur Kenntnis genommen. Sie hatte keine Auswirkungen auf die Planung, da die Anlagen der BVG Bestandteil der öffentlichen Verkehrsfläche sind und Änderungen daran nicht vorgenommen werden sollen. Die Anlagen der BVG sind von den jeweiligen Bauherren im Rahmen der Hochbauplanung zu berücksichtigen. 12. Industrie- und Handelskammer zu Berlin, Abteilung Infrastruktur, Stadtentwicklung (vom 14.07.2009) Äußerung: Grundsätzlich erheben wir keine Einwendungen zu den Festsetzungen als Misch- und Kerngebiet mit Straßenverkehrflächen, Verkehrsflächen besonderer Zwecksbestimmung und öffentlichen Grünflächen. Hinsichtlich der textlichen Festsetzung Nr. 8 erheben wir jedoch folgende Einwendung. Mit der textlichen Festsetzung wird die Art der Begrünung genau vorgeschrieben. Eine solche Vorgabe ist bisher in Bebauungsplänen nur mit einer Pflanzliste für ebenerdige Flächen vorgeschrieben. Die Mustervorgabe des Senats für Textliche Festsetzungen bei Bebauungsplänen von 1994 sieht unter 6.12 folgendes Muster vor: „Flachdächer / Dachflächen mit einer Neigung von weniger als .... / mit einer Fläche von mehr als ... m² / sind zu begrünen; dies gilt nicht für technische Einrichtungen, für Beleuchtungsflächen und Terrassen.“ Unserer Einschätzung nach sollte auch für den Bebauungsplan 3-23 die Mustervorlage ausreichen. Wenn eine Fachfirma die Dachbegrünung ausführt, wovon ausgegangen wird, dann wird diese den Bauherren auch eine - 41 - nachhaltige Bepflanzung empfehlen. Zudem sind wir überzeugt, dass die Eigentümer ein großes Eigeninteresse daran haben, dass die Dachflächen ganzjährig ansehnlich sind und bleiben. Abwägung: Der Anregung wurde nicht gefolgt. An die Dachbegrünung ist aus städtebaulichen Gründen sowie wegen der erhöhten Anforderung an die nachbarschaftliche Rücksichtnahme (beengte Hofsituation, Heranrücken der Neubebauung bis auf die Grundstücksgrenze) eine besondere und über das normale Maß hinausgehende Anforderung zu stellen. Hier soll für das von der heranrückenden Bebauung betroffene benachbarte Grundstück Berliner Allee 24 der optische Eindruck einer bepflanzten Abstandsfläche erzeugt werden (Sicht aus den Etagen über dem Erdgeschoss auf das Gründach). Dies wurde planungsrechtlich gesichert. Das Eigentümerinteresse selbst reicht hier nicht aus, um die Umsetzung der erhöhten Anforderungen zu gewährleisten. 13. Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin – Brandenburg, GL 5.31, Potsdam (vom28.07.2009) : Äußerung 1: Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 ist am 15.05.2009 in Kraft getreten (GVBI S. 182) und hat die bisher geltenden Regelungen u.a. aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst. Weitere Grundsätze der Raumordnung enthält das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007) vom 18.12.2007 (GVBI. S. 629). Die Angaben zur Raumordnung unter I.2.3.1. der Begründung zum Bebauungsplan sollten aktualisiert und ergänzt werden. Abwägung: Der Hinweis wurde zur Kenntnis genommen und die Angaben zur Raumordnung in der Begründung wurden aktualisiert. Äußerung 2: Der Bebauungsplan ist an die Ziele der Raumordnung angepasst. Nach der Festlegungskarte 1 des LEP B-B liegt das Plangebiet innerhalb des Gestaltungsraumes Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen möglich ist. Gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 2 LEP B-B ist das Plangebiet in der Festlegungskarte 2 des LEP B-B als Städtischer Kernbereich (Gebiet/Umfeld Weißensee Berliner Allee) festgelegt. Großflächige Einzelhandelseinrichtungen mit zentralrelevanten Sortimenten sollen gemäß Grundsatz 4.8. Abs. 1 LEP B-B nur in diesen Bereichen entwickelt werden. Der Standort ist aus landesplanerischer Sicht integriert. Die Festlegungen aus Ziel 4.7 Abs. 1.3 LEP B-B (Konzentrationsgebot, raumordnerisches Beeinträchtigungsverbot, Kongruenzgebot) stehen der Festsetzung eines Kerngebietes, in dem ggf. auch großflächige Einzelhandelseinrichtungen entwickelt werden könnten, ebenfalls nicht entgegen. Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1, 2 und 4 des LEPro 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche; Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen; Stärkung innerstädtischen Einzelhandels): Abwägung: Die Stellungnahme und die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen. - 42 - 14. Vattenfall Europe Berlin AG & Co KG, Bereich Wärme (vom 13.07.2009) und Abteilung Immobilien (vom 20.07.2009) Äußerung 1: In dem von Ihnen angefragten örtlichen Bereich ist kein Anlagenbestand der Wärme Berlin vorhanden. Abwägung: Der Sachverhalt wurde zur Kenntnis genommen. Äußerung 2: In dem betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen (Hausanschlusskabel) der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH. Die Leitungsrechte für die gekennzeichneten Anlagen müssen gesichert werden. Ein Plan mit gekennzeichneten Anlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH ist beigefügt. Abwägung: Der Kabelbestand wurde zur Kenntnis genommen, er befindet sich überwiegend im öffentlichen Straßenland. Der Anregung nach planungsrechtlicher Sicherung von Kabeln, die das Grundstück Berliner Straße 26 kreuzen, wurde nicht gefolgt. Hier können Umverlegungen in die zur Verfügung stehenden öffentlichen Flächen vorgenommen werden, sofern dies erforderlich ist, da auf die Umsetzung des städtebaulichen Konzeptes nicht verzichtet wurde. Eine entsprechende Darlegung wurde in die Begründung zum Bebauungsplan aufgenommen. Äußerung 3: Über Planungen oder Trassenführungen für die Versorgung möglicher Kunden nach der Bebauung können wir zurzeit keine Aussage treffen Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz der Kabel- und Freileitungsanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH“ ist genau zu beachten. Abwägung: Die Hinweise wurde zur Kenntnis genommen. Die realisierungsbezogenen Planungen sind zum gegebenen Zeitpunkt außerhalb des Bebauungsplanverfahrens anzufertigen. Sie betreffen nicht die Bebauungsplaninhalte, sondern die Planungsumsetzung. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Das Bezirksamt Pankow hat in seiner Sitzung am 24.11. 2009 die Durchführung der öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB beschlossen. Die BVV hat am 09.12.2009 mit Drucksache-Nr. VI-0909 den Beschluss zur Kenntnis genommen. Für den Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 wurde die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB in der Zeit vom 04.01.2010 bis einschließlich 04.02.2010 durchgeführt. Die Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 18.12.2009 auf Seite 2815 im Amtsblatt für Berlin Nr. 57/2009 sowie durch Anzeige in der „Berliner Zeitung“ am 18.12.2009 ortsüblich bekannt gemacht. Darüber hinaus wurde der Landespressedienst informiert. In der ortsüblichen Bekanntmachung wurde darauf hingewiesen, dass das Verfahren gemäß §13a BauGB als beschleunigtes Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt wird. Sie fand im Bezirksamt Pankow von Berlin, Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen, Storkower Straße 97, 10407 Berlin statt. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit, den Entwurf des Bebauungsplans nebst Begründung während des Auslegungszeitraums im Internet einzusehen. - 43 - Innerhalb der Frist hatte die Öffentlichkeit die Möglichkeit, sich an der Planung zu beteiligen, indem sie den Planentwurf und die Begründung einsehen und Stellungnahmen dazu abgeben konnte. Die nach § 4 Abs. 2 BauGB zu beteiligenden Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 09.12.2009 über die Auslegung unterrichtet. Im Rahmen dieses Verfahrens haben 2 Bürger im Amt für Planen und Genehmigen / Stadtentwicklungsamt Einsicht in die Planunterlagen genommen. Stellungnahmen wurden weder mündlich noch schriftlich abgegeben. Ergebnis der Öffentlichkeitsbeteiligung zum Bebauungsplanentwurf Durch die Beteiligung der Öffentlichkeit ergaben sich keine neuen Aspekte, die zu Änderungen der Ziele und Festsetzungen des Bebauungsplanes 3-23 führten. Beschluss über den Bebauungsplan Das Bezirksamt Pankow hat am .2010 (Vorlage Nr. ) beschlossen, den sich aus der Abwägung des Bezirksamtes ergebenden Entwurf des Bebauungsplans 3-23 vom 04.11.2009 einschließlich Begründung gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB in Verbindung mit § 12 Abs. 2 Nr. 11 BezVG und den Entwurf der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorzulegen. Die Bezirksverordnetenversammlung hat nach vorheriger Beratung im Ausschuss für Stadtentwicklung und Wirtschaft am .2010 den Bebauungsplan 3-23 gemäß § 6 Abs. 3 AGBauGB auf ihrer Tagung am .2010 beschlossen (Drs-Nr. ). - 44 - RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Aufgestellt: Berlin, den .2010 Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Dr. Michail Nelken Bezirksstadtrat für Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Carrasco Fachbereichsleiterin Stadtplanung Diese Begründung gemäß § 9 Abs. 8 BauGB gehört zum Bebauungsplan 3-23, festgesetzt durch Verordnung vom .2010 (GVBl. S. .. ) Berlin, den .2010 Bezirksamt Pankow von Berlin Abt. Kultur, Wirtschaft und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt Amtsleiter C. I. ANLAGEN Textliche Festsetzungen 1. Im Mischgebiet und im Kerngebiet sind Tankstellen, Gartenbaubetriebe und ungedeckte Sportstätten nicht zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 6 BauNVO) 2. Im Kerngebiet sind Vergnügungsstätten nur im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 der Baunutzungsverordnung zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 BauNVO) 3. In der überbaubaren Grundstücksfläche a im Kerngebiet sind in den baulichen Anlagen oberhalb des 2. Vollgeschosses Wohnungen allgemein zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 9 Abs. 3 BauGB und § 7 Abs. 2 Nr. 7 BauNVO) 4. Abweichend von der festgesetzten Zahl der zulässigen Vollgeschosse ist auf dem Grundstück Berliner Allee 24 für Gebäude, die der öffentlichen Verkehrsfläche zugewandt sind, ein weiteres Vollgeschoss zulässig, wenn es sich hierbei um einen Dachraum handelt, der ein Vollgeschoss ist. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB) 5. In den überbaubaren Grundstücksflächen a, b und c wird als zulässige Traufhöhe für Gebäude eine Höhe von mindestens 54,5 m bis maximal 62,0 m über NHN festgesetzt. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB, § 16 Abs. 2 und 4 BauNVO) 6. An die Baugrenze darf zwischen den Punkten A-B-C und D, bezogen auf die zulässige Traufhöhe, mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB) 7. Im Misch- und Kerngebiet sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Stellplätze und Garagen nicht zulässig. Dies gilt nicht für Stellplätze für Behinderte im Sinne des § 50 Abs. 1 Bauordnung für Berlin sowie für Tiefgaragen. Die Erdabdeckung über den Tiefgaragen muss mindestens 0,6 m betragen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 und 4 BauGB, § 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB, § 12 Abs. 6 BauNVO) 8. Zum Schutz vor Lärm im Kerngebiet muss in Gebäuden mindestens ein Aufenthaltsraum von Wohnungen, bei Wohnungen mit mehr als zwei Aufenthaltsräumen müssen mindestens zwei Aufenthaltsräume mit den Fenstern von der Straße abgewandt sein. (§ 9 Abs. 1 Nr. 24 BauGB) 9. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeldioxiden, Stickstoffoxiden und Staub, bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs, vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 23a BauGB) 10. Die Dachflächen der als eingeschossig überbaubar festgesetzten Flächen sind mit einer Kräuter-Gras-Mischung auf einer mindestens 10 cm tiefen geeigneten Substratschicht dauerhaft zu begrünen. Dies gilt nicht für technische Einrichtungen und Beleuchtungsflächen. (§ 9 Abs. 1 Nr. 25a BauGB) 11. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche und der Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung ist nicht Gegenstand der Festsetzung. (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB)