Begründung B-Plan XIV-287b.pdf

B. Begründung zum Bebauungsplan XIV-287b („Krugpfuhlsiedlung - Rambowstraße“) für das Gelände zwischen Hanne Nüte, Havermannstraße, Buschkrugallee, Onkel-Herse-Straße und Fritz-ReuterAllee im Bezirk Neukölln, Ortsteil Britz 1. Planungsgegenstand 1.1 Anlass und Erforderlichkeit des Bebauungsplanes Die Krugpfuhlsiedlung wurde in den Jahren 1925 bis 1927 erbaut. Im Gegensatz zur angrenzenden Hufeisensiedlung steht sie nicht unter Denkmalschutz. Für den möglichst ursprünglichen Erhalt dieses Bereiches spricht nicht so sehr die architektonische Einzelleistung als vielmehr die kontroverse Architekturauffassung zur Hufeisensiedlung. Diese führte bei nahezu gleichen Planungsvoraussetzungen zu sehr unterschiedlichen Ergebnissen. Für die Siedlung lagen Bauanträge für Stellplätze in den Vorgärten und gartenseitige Anbauten vor. Um die städtebauliche Entwicklung der Siedlung zu gewährleisten, wurden die Bebauungspläne XIV-287a, XIV-287b und XIV-287c aufgestellt. Nachdem in der vergangenen Zeit Stellplätze im Vorgartenbereich bislang überwiegend geduldet bzw. befristet genehmigt wurden, beschloss das Bezirksamt am 9. Mai 2006 im Rahmen einer Planinhaltsänderung für die Bebauungspläne XIV-287a, XIV-287b und XIV287c, Stellplätze in den Vorgartenbereichen mit einer Mindestgröße von 5,0 m Grundstückstiefe zuzulassen. Die Bebauungspläne verfolgen weiterhin das Ziel, bauliche Erweiterungen in Form von eingeschossigen gartenseitigen Anbauten, für die bisher eine Nachbarzustimmung erforderlich war, planungsrechtlich zu ermöglichen. 1.2 Plangebiet 1.2.1 Lagebeschreibung Das Plangebiet befindet sich im Ortsteil Britz auf Flächen des ehemaligen gleichnamigen Rittergutes und ist Bestandteil einer ca. 14 ha großen Wohnsiedlung. Kern dieser Wohnsieddung ist der Krugpfuhl mit der ihn umgebenden Grünanlage. Nördlich der sogenannten Krugpfuhlsiedlung befinden sich öffentliche Grünflächen / Parkanlagen (Akazienwäldchen, Park am Buschkrug). Östlich grenzt eine Seniorenwohnanlage sowie eine Sportplatzanlage an der Buschkrugallee an; weiter östlich befinden sich Grünflächen der Kleingartenanlage „Am Buschkrug“. Westlich vom Geltungsbereich erstreckt sich die denkmalgeschützte Hufeisensiedlung, die als Siedlung der Moderne zugleich Bestandteil der Weltkulturerbeliste der UNESCO ist, in dessen Pufferzone sich das Plangebiet befindet. 1.2.2 Bestand im Geltungsbereich Der ca. 4,3 ha große Geltungsbereich umfasst das Gelände zwischen Hanne Nüte, Havermannstraße, Buschkrugallee, Onkel-Herse-Straße und Fritz-Reuter-Allee im Ortsteil Britz. Die Rambowstraße und die Dürtenstraße sind in ihrer gesamten Straßenbreite in den Geltungsbereich einbezogen. Der westliche Blockrand ist mit dreigeschossigen Mehrfamilien-Mietshäusern bebaut, die ein einheitliches Erscheinungsbild aufweisen. Im Übrigen ist der im Geltungsbereich liegende Krugpfuhl von unterschiedlich langen, zweigeschossigen Reihenhauszeilen umgeben, deren Hausgärten dem Krugpfuhl zugewandt sind. Östlich der Rambowstraße, der das Plangebiet in zwei Blöcke teilt, verlaufen die Häuserzeilen in Ost-West-Ausrichtung entlang der Anliegerstraßen Havermannstraße und Onkel-Herse-Straße sowie der nur teilweise ausgebauten Dürtenstraße (Gehwege), die im Übrigen Bestandteil einer öffentlichen Parkanlage ist. Zwischen den Häuserzeilen und der Buschkrugallee erstreckt sich eine öffentliche Grünfläche, die gleichermaßen als Spiel-, Sport- und Erholungsfläche dient und eine Wegeverbindung zur Dürtenstraße und, daran anschließend, zum Krugpfuhl und zur Fritz-Reuter-Allee darstellt. Sowohl Mehrfamilienhäuser als auch Einfamilien-Reihenhäuser sind überwiegend traufständig errichtet mit Sattelwalm- bzw. Satteldächern. Durch Dachausbauten, Anbauten, Fensteraustausch, Eingangsüberdachungen o. ä. wurden die Reihenhäuser zum Teil baulich stark verändert. Gartenseitige Anbauten der Reihenhäuser weisen ein zum Garten flach geneigtes Pultdach oder Flachdach auf. Die Gebäude werden zu Wohnzwecken genutzt. Die langgestreckten Reihenhaus-Grundstücke mit ihren Nutz- und Ziergärten sowie den teilweise grün gestalteten Vorgärten sowie die zum Krugpfuhl ausgerichteten Mehrfamilienhäuser weisen einen hohen Erholungswert auf. 1.2.3 Erschließung Die Erschließung der Grundstücke erfolgt über die im Plangebiet liegenden Anliegerstraßen, die verkehrsbehördlich als Einbahnstraßen mit Radfahrern in Gegenrichtung ausgewiesen sind. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens war eine Änderung der Erschließungssituation durch eine Festsetzung der Anliegerstraßen als „Verkehrsberuhigter Bereich“ mit Anordnung von Senkrecht-Stellplätzen im Straßenraum beabsichtigt. Da sich diese Festsetzung als nicht realisierbar erwies, wurde dieses Planungsziel nicht weiter verfolgt. Über die östlich angrenzende Buschkrugallee sowie den weiter nördlich gelegenen Straßenzug Blaschkoallee / Späthstraße ist das Plangebiet an das übergeordnete Hauptverkehrsstraßennetz angebunden. Die Anbindung an den ÖPNV ist durch die nahegelegenen U-Bahnstationen im Norden (UBahnhof Blaschkoallee) und im Süden (U-Bahnhof Parchimer Allee) gewährleistet. Des Weiteren verkehren mehrere Buslinien entlang der Blaschkoallee (170), der Parchimer Allee (M46) sowie der Buschkrugallee (171, N7). 1.2.4 Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke im Blockrandbereich sowie einzelne Reihenhäuser befinden sich im Eigentum einer Wohnungsbaugesellschaft. Die Mehrzahl der Reihenhäuser befindet sich in Privateigentum. Die Straßen und Grünflächen im Plangebiet sowie der Krugpfuhl befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. -2- 1.2.5 Stadtbild / Landschaftsbild Die Krugpfuhlsiedlung ist Bestandteil der Groß-Siedlung Britz, die geprägt wird von der denkmalgeschützten Gesamtanlage der westlich und südwestlich angrenzenden, von den Architekten Bruno Taut und Martin Wagner errichteten Hufeisensiedlung. Die etwa zeitgleich von den Architekten Engelmann und Fangmeyer stammende Krugpfuhlsiedlung steht mit seiner traditionellen Formensprache mit verspielten und romantischen Elementen im Kontrast zu dem von Taut und Wagner repräsentierten „Neuen Bauen“. Ungeachtet der auf engstem Raum deutlich werdenden städtebaulichen Gegensätze der Weimarer Republik sowie der unterschiedlichen historischen Bewertung dieser gegensätzlichen Baustile weist die Krugpfuhlsiedlung – trotz erkennbarer Veränderungen – ein im Wesentlichen homogenes, stadtbildprägendes Erscheinungsbild auf, dessen Eigenart es zu erhalten gilt. Die Krugpfuhlsiedlung – einschließlich der im Plangebiet gelegenen Grünflächen – verfügt über einen hohen Grünanteil mit altem Baumbestand. 1.3 Planerische Ausgangssituation 1.3.1 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt geändert am 13.10.2009 (ABl. S. 2510) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIV-287b als Wohnbaufläche W3 mit einer GFZ bis 0,8 dar. Die geplanten Festsetzungen von Allgemeinen Wohngebieten mit einer reinen Baukörperausweisung sind nach dem Entwicklungsgrundsätzen 1 / Regelfall und 3 aus den Darstellungen des Flächennutzungsplanes entwickelbar. Das dem Wohnbauflächentypus W3 zugeordnete Nutzungsmaß wird für die Grundstücke im Plangebiet nicht überschritten. Den Intentionen des Flächennutzungsplanes entsprechend, können auf bestehenden städtebaulichen Strukturen kleinere andere Baugebiete bzw. Flächen (u. a. Grünflächen) entwickelt werden, soweit sie zur Herstellung bzw. Sicherung der städtebaulichen Ordnung erforderlich sind und das angrenzende Wohngebiet nicht beeinträchtigen. Diese Voraussetzung und, damit verbunden, die Entwickelbarkeit aus den Darstellungen des FNP sind im vorliegenden Fall somit gegeben. Die Buschkrugallee stellt der Flächennutzungsplan als übergeordnete Hauptverkehrsstraße dar. Die Festsetzung der bestehenden Buschkrugallee als Straßenverkehrsfläche ist aus der Darstellung des Flächennutzungsplanes entwickelbar. 1.3.2 Landschaftsprogramm - s. Punkt 3.1.5 - 1.3.3 Bereichsentwicklungsplanung In der im Entwurf vorliegenden Bereichsentwicklungsplanung für Neukölln - BEP 2+3 - wird das Plangebiet im Nutzungskonzept als reines bzw. allgemeines Wohngebiet mit einer GFZ bis 0,6 dargestellt. Die Parkanlage um den Krugpfuhl wird als öffentliche Parkanlage dargestellt und der Krugpfuhl selbst als Pfuhl. 1.3.4 Baunutzungsplan Der Baunutzungsplan vom 28. Dezember 1960 (Bek. vom 22. Juni 1961, ABl. S.742) weist für die Baugrundstücke im Geltungsbereich allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe II/3 -3- (zweigeschossig, GRZ 0,3, GFZ 0,6) aus. Die Grünflächen entlang der Buschkrugallee sind als Nichtbaugebiet dargestellt. 1.3.5 Straßen- und Baufluchtlinien Entlang der im Plangebiet liegenden Straßen, der nur teilweise ausgebaute Dürtenstraße sowie der parallel zur Buschkrugallee verlaufenden Grünflächen befinden sich förmlich festgesetzte Straßen- und Baufluchtlinien vom 29. Juli 1936. 1.3.6 In Aufstellung befindliche Bebauungspläne Die Entwürfe zu den Bebauungsplänen XIV-287a und XIV-287c sehen die planungsrechtliche Sicherung der nördlich und südlich angrenzenden Teile der Krugpfuhlsiedlung mit dem wesentlichen Ziel der Festsetzung als Allgemeines Wohngebiet vor. 1.3.7 Erhaltungsverordnung Für die Krugpfuhlsiedlung wurde von der Bezirksverordnetenversammlung gemäß § 12 Abs. 2 Nr. 4 des Bezirksverwaltungsgesetzes (BezVG) 1 in der Sitzung am 15. Oktober 2008 eine Erhaltungsverordnung beschlossen und gemäß § 30 AGBauGB vom Bezirksamt am 16. Oktober 2008 als Rechtsverordnung erlassen (GVBl. S. 300 f.). Vorhaben im Sinne von § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB (Rückbau, Änderung, Nutzungsänderung sowie Errichtung baulicher Anlagen) unterliegen somit einem erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt. Die Krugpfuhlsiedlung hat trotz Kriegseinwirkungen und baulichen Veränderungen ihre besondere städtebauliche Eigenart bewahrt; die ursprüngliche Bebauungs- und Parzellenstruktur wurde hierbei beibehalten. Die Bebauungsstruktur im Erhaltungsgebiet stellt sich wie folgt dar: - prägende Reihenhaus- / Zeilenbebauung mit unterschiedlich langen Gebäudeeinheiten, - Mischkonzept aus höherer Randbebauung mit vorwiegend drei- bis viergeschossigen Mehrfamilienhäusern und zweigeschossiger Einfamilien-Reihenhausbebauung, - Errichtung der Gebäude in einem Abstand von 3m bis 8m zu den Grundstücksgrenzen, - teilweise optische Aufweitung des Straßenraums durch Herausbildung von bis zu 8m tiefen Vorgärten und Versetzung einzelner Hausgruppen (z. B. Hanne Nüte, im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-287a) bzw. durch unterschiedliche Baufluchten entlang geschwungener Straßen (z. B. Malchiner Straße, Dömitzer Straße). In den Leitlinien der Erhaltungsverordnung 2 werden u. a. folgende Aussagen gemacht: - der Rückbau bzw. vollständige Abriss der allein und im Zusammenhang prägenden Hauptgebäude ist nicht zulässig, - im Falle von Änderungen und Nutzungsänderungen prägender baulicher Anlagen muss der Baukörper in seiner Kubatur und seinem typischen Grundaufbau erhalten bleiben, - eine Aufstockung der Hauptgebäude ist nicht zulässig, - eingeschossige (unterkellerte) gartenseitige Wohnraumerweiterungen sind zulässig, sofern diese Anbauten sich in ihren Abmessungen und in ihrer Gestaltung dem Hauptbaukörper unterordnen und die Eigenart und Symmetrie des ursprünglichen Siedlungshauses und der Reihenhausgruppe gewahrt werden, 1 2 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) in der Fassung vom 14. November 2005 (GVBl. 2006 S. 2), zuletzt geändert am 22. Oktober 2007 (GVBl. S. 549) Weitergehende Anforderungen ergeben sich z. B. für die Fassadengestaltung (Material, Farbe), Eingangsbereiche / Überdachungen, Tür- und Fensteröffnungen, Dachgestaltung (Form, Eindeckung, Gauben, Dachflächenfenster, Einschnitte), Einfriedungen, Werbeanlagen, Kfz-Stellplätze / Carports / Garagen, sonstige Nebenanlagen (Erhaltungsverordnung Krugpfuhlsiedlung, Vorlage zur Beschlussfassung, BVV-Drucksache Nr. 845/XVIII) -4- - Terrassen und Balkone über den Anbauten, oberhalb des ersten Vollgeschosses, sind unzulässig, - ein Neubau (Hauptgebäude) darf die städtebauliche Gestalt der Siedlung nicht beeinträchtigen und muss bezüglich Lage, Gebäudestellung, Proportion, Nutzung, Gestaltung und Materialien dem ursprünglichen Haustyp, welcher früher auf dem Grundstück stand, entsprechen. Eine völlige Rekonstruktion der ursprünglichen Bebauung ist jedoch nicht erforderlich. 1.3.8 Bodenbelastungskataster Im Bodenbelastungskataster sind keine Altlasten verzeichnet. -5- 2 Planinhalt 2.1 Entwicklung der Planungsüberlegungen Mit Beginn der Veräußerung einzelner Reihenhaus-Grundstücke in den siebziger Jahren an private Einzeleigentümer wuchs die Gefahr einer zunehmenden Verunstaltung der Krugpfuhlsiedlung. Um dieser Gefahr vorzubeugen, verpflichteten sich die Erwerber privatrechtlich, die ursprüngliche Gestalt der Reihenhaussiedlung zu erhalten. Im September 1976 wurde den Erwerbern durch den ursprünglichen Eigentümer, der DEGEWO, ein Katalog baulicher Änderungsmöglichkeiten zugestellt, der Folgendes enthielt: 1. Grundsätzlich gestattet wird die Aufstellung von gartenseitigen Grenzzäunen in einer Höhe bis zu 1,20 m, der Einbau von sprossenlosen Fenstern an der Gartenseite der Häuser sowie die Einfriedung des Vorgartens in Form von Rasenkantensteinen. 2. Mit Nachbarzustimmung kann die Errichtung einer gartenseitigen Terrasse, auch als Podest in Zusammenhang mit der Errichtung einer Treppenanlage sowie des Einbaus einer Tür, mit einer max. Tiefe von 3,25 m in Hausbreite gestattet werden. 3. Nicht gestattet werden: Dachneueindeckung mit andersfarbigen Ziegeln, Änderung des Außenputzes (Straßen- und Giebelseite) hinsichtlich Farbe und Struktur, Einbau von modernen Hauseingangstüren und sprossenlosen Fenstern an der Straßenseite, Veränderung der lichten Öffnungsgrößen an der Straßenfassade, Anbringung von Außenjalousien (Rolladen) und äußeren Jalousiekästen, Grenzzäune im Vorgarten. Da zu diesem Zeitpunkt bereits zahlreiche Sprossenfenster durch größere und andersartige Fenster ersetzt wurden, beauftragte das Stadtplanungsamt 1978 die Architektin Frau JockeitSpitzner mit einer Untersuchung der Krugpfuhlsiedlung3. Dieses Gutachten bildete zugleich die inhaltliche Grundlage für eine am 01.02.1979 und am 05.07.1979 geführte Diskussion mit den Bewohnern mit dem Ziel der Unterschutzstellung der Siedlung bzw. von Teilen der Siedlung. In einem Schreiben des Senators für Stadtentwicklung und Umweltschutz vom 30.03.1983 wurde das grundsätzliche Ziel der Denkmalschutzbehörde zur Unterschutzstellung eines Teils der Krugpfuhlsiedlung unterstrichen. Auf der Grundlage dieses Schreibens wurde durch die Planungsgruppe Ferdinand und Reimers4 ein umfassendes Gutachten vorgelegt, dass sich als Ergänzung des Gutachtens von Jockeit-Spitzner versteht und sich umfassend mit der Gestaltung (und Umgestaltung) baulicher Anlagen befasst. Gegenstand des Gutachtens waren  die quantitative Ermittlung baulicher Veränderungen sowie die Erfassung aller Gebäude der Architekten Engelmann und Fangmeyer im Bereich der Großsiedlung Britz sowie eine Typisierung der Einzelhäuser,  die Erstellung eines Farbkonzepts auf der Basis der historischen Farbgebung,  die Erstellung von Musterentwürfen von Bauteilen. Zeitlich parallel erfolgten vertiefende verkehrliche Untersuchungen für die Krugpfuhlsiedlung, deren Anliegerstraßen bereits 1971 verkehrsbehördlich als Einbahnstraßen ausgewiesen wurden. Im Jahr 1988 wurden seitens des Stadtplanungsamtes Realisierungskonzepte für den ruhenden Verkehr erstellt, die allerdings eine Einbeziehung privater Vorgartenflächen vorsahen und daher nicht weiterverfolgt wurden. 3 4 Eva-Maria Jockeit-Spitzner, Erneuerungsvorschläge für die Siedlung am „Eierteich“ in Berlin-Britz, 09/1978 Ferdinand/Reimers, Gutachterliche Untersuchung „Siedlung am Krugpfuhl“, 1983 -6- Mit Schreiben des Landeskonservators bei der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umweltschutz vom 14.01.1988 erfolgte nunmehr die Empfehlung, für die Krugpfuhlsiedlung eine Erhaltungsverordnung herbeizuführen. Dies veranlasste das Stadtplanungsamt zur Durchführung weitergehender städtebaulicher Untersuchungen. Auf Grund vorliegender Anträge für Dachraumausbauten, gartenseitige Anbauten sowie für Stellplätze im Vorgarten und, damit einhergehend, der Besorgnis einer fortschreitenden Verunstaltung der Krugpfuhlsiedlung beschloss das Bezirksamt in seiner Sitzung am 22. Februar 1994 die Aufstellung der Bebauungsplanentwürfe XIV-287a, XIV-287b (BA-Vorlage Nr. 61/94) und XIV-287c. Die Bebauungsplanentwürfe enthielten hierbei u. a. detaillierte gestalterische Festsetzungen insbesondere zur Zulässigkeit von Dachflächenfenstern und Dachgauben und von Höhe und Dachneigung gartenseitiger Anbauten sowie die Festsetzung von Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ mit Anordnung von Parkflächen im Straßenraum. Die Realisierung dieses Verkehrskonzepts sollte modellhaft unter Kostenbeteiligung der Anwohner erfolgen. Die gutachterlichen Gestaltungsvorschläge fanden zwar Eingang in die in Aufstellung befindlichen Bebauungsplanentwürfe für die Krugpfuhlsiedlung. Der Detaillierungsgrad der zu treffenden Bebauungsplanfestsetzungen erwies sich allerdings für den Fortgang der Bebauungsplanverfahren als hinderlich; zudem führten Unsicherheiten in der Handhabung restriktiver Maßnahmen zu weiteren das Ortsbild beeinträchtigenden Veränderungen. Mit Beschluss des Bezirksamts vom 9. Mai 2006 (BA-Vorlage Nr. 79/06) erfolgte eine Planinhaltsänderung, in dem Stellplätze nunmehr im Vorgartenbereich zugelassen werden sollten, sofern diese eine Mindesttiefe von 5,0 m aufwiesen. Gleichzeitig wurde auf die beabsichtigte Festsetzung von Stellplätzen im Straßenraum verzichtet und das hierauf beruhende Verkehrskonzept nicht mehr weiterverfolgt. Mit Beschluss des Bezirksamts vom 5. Dezember 2006 (BA-Vorlage Nr. 15/06 N) erfolgte die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung gem. § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB für das Gebiet Krugpfuhlsiedlung (ABl. 2007 S. 225). Hiermit wird einerseits die besondere städtebauliche Bedeutung der Krugpfuhlsiedlung, im historischen Kontext zu der unmittelbar angrenzenden denkmalgeschützten Hufeisensiedlung, herausgestellt. Andererseits wurde im Rahmen der Weiterführung der Bebauungsplanverfahren XIV-287a, XIV-287b und XIV-287c der Regelungsumfang der Bebauungsplanentwürfe erheblich reduziert. Die konkrete Gestaltung baulicher Anlagen bleibt somit weitgehend den im Rahmen der Erhaltungsverordnung erarbeiteten Leitlinien und Empfehlungen vorbehalten. 2.2 Intention des Planes Der Bebauungsplan soll dazu dienen, die Krugpfuhlsiedlung zu erhalten und planungsrechtlich zu sichern und eine städtebaulich verträgliche, den derzeitigen Wohnbedürfnissen entsprechende Weiterentwicklung der Siedlung zu ermöglichen. Durch eine weitgehend bestandsbezogene Begrenzung der überbaubaren Grundstücksflächen erfolgt zugleich ein weitgehender Erhalt der siedlungstypischen privaten Freiflächen. Darüber hinaus werden die bestehenden öffentlichen Grünflächen planungsrechtlich gesichert. Der Bebauungsplan unterstützt somit die Ziele und Leitlinien der Erhaltungsverordnung für das Gebiet Krugpfuhlsiedlung und schränkt die Baufreiheit bewusst ein, um den erhaltenswerten Stadtgrundriss dieser Siedlung in angemessener Weise zu schützen (s. Pkt. 4.6). -7- 2.3 Wesentlicher Planinhalt 2.3.1 Art der Nutzung 2.3.1.1 Allgemeine Wohngebiete Die Baugebiete sollen entsprechend der tatsächlichen und bisherigen planungsrechtlichen Situation als Allgemeine Wohngebiete gemäß § 9 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) festgesetzt werden. Die Baugebietsart Allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO entspricht der bestehenden Nutzung und korrespondiert mit den nördlich, westlich und südlich angrenzenden Siedlungsstrukturen. Weitergehende Einschränkungen hinsichtlich der in einem Allgemeinen Wohngebiet zulässigen Nutzungsarten sind nicht erforderlich, da durch die bestandsorientierte Baukörperausweisung sichergestellt ist, dass diesbezüglich keine städtebaulich unerwünschten Entwicklungen zu erwarten sind (s. Pkt. 2.3.2). 2.3.1.2 Stellplätze und Garagen Im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b wird für die im Blockinnenbereich gelegenen Reihenhaus-Grundstücke die Anlage von Stellplätzen im Vorgartenbereich durch die Festsetzung von Flächen für Stellplätze weitgehend ermöglicht. Für die östlich an die Rambowstraße angrenzenden Grundstücke erfolgt die Festsetzung von Flächen für Stellplätze im rückwärtigen Bereich der Hausgärten (vgl. Pkt. 4.4). Darüber hinaus wird für geeignete Reihenhaus-Grundstücke die giebelseitige Anlage von Garagen bzw. Stellplätze durch Festsetzung von Flächen für Stellplätze und Garagen ermöglicht. Durch eine zusätzliche textliche Festsetzung wird hierbei sichergestellt, dass Garagen einen Abstand zur Straßenbegrenzungslinie einhalten, der dem Abstand der auf dem Grundstück vorhandenen Baulinie bis zur Straßenbegrenzungslinie entspricht. Darüber hinaus wird durch textliche Festsetzung geregelt, dass hierbei wahlweise die Anlage eines Stellplatzes oder einer Garage möglich ist (TF Nr. 2). Reihenhäuser, die über keine ausreichende Vorgartentiefe verfügen und deutlich unterhalb des diesbezüglichen Richtwerts von 5,0 m liegen und die zudem keine sonstige Erschließungsmöglichkeit aufweisen (giebelseitige Erschließung, Lage der Hausgärten unmittelbar an einer Erschließungsstraße), bleiben von dieser Regelung ausgeschlossen. Dies gilt auch für das Grundstück Hanne Nüte 67, für das auf Grund der städtebaulichen Bedeutung der Platzsituation Hanne Nüte / Havermannstraße – im Zusammenhang mit den Hausgruppen Hanne Nüte 61/65, 62/70 (beide im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XIV-287a) und 67/73 – ein Ausschluss von Stellplätzen im Vorgartenbereich erfolgt. Für die dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser entlang der Fritz-Reuter-Allee, deren Grundstücke bisher nicht zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs genutzt werden, wird auf die Festsetzung von Flächen für Stellplätze verzichtet, um eine mögliche Beeinträchtigung und Verlärmung im Blockinnenbereich auszuschließen. Darüber hinaus wird, auch in Hinblick auf die bestehenden Parkmöglichkeiten im öffentlichen Straßenraum der Fritz-Reuter Allee, kein Erfordernis weiterer Stellplatz-Festsetzungen gesehen. Durch die textliche Festsetzung Nr. 1 wird geregelt, dass Stellplätze und Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur auf den hierfür vorgesehenen Flächen zulässig sind. Eine mögliche weitergehende Versiegelung durch die Anlage von Stellplätzen und -8- Garagen sowie eine Beeinträchtigung des Ortsbildes werden hierdurch weitgehend vermieden. 2.3.1.3 Öffentliche Grünflächen Die bestehenden öffentlichen Grünflächen um den Krugpfuhl, zwischen Fritz-Reuter-Allee und Rambowstraße, entlang der Dürtenstraße sowie entlang der Buschkrugallee werden entsprechend ihrer Zweckbestimmung als Grünflächen – Öffentliche Parkanlagen mit Spielplatz – festgesetzt und hierdurch als potenzielle Spiel-, Sport- und Erholungsfläche planungsrechtlich gesichert. 2.3.1.4 Wasserfläche Der Krugpfuhl wird nachrichtlich als Wasserfläche dargestellt. Im Übrigen ist der Krugpfuhl Bestandteil des durch Rechtsverordnung vom 21. Oktober 1990 festgesetzten Naturdenkmals (GVBl. S. 2257), der auch Flächen der Parkanlage (nicht zugängliche Flächen um den Krugpfuhl) umfasst. 2.3.1.5 Straßenverkehrsflächen / Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung Die im Plangebiet liegenden Straßen werden mittels Straßenbegrenzungslinien als Straßenverkehrsflächen gem. § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB gesichert. Ausgenommen hiervon ist ein kleinerer Abschnitt der Havermannstraße (Treppenanlage) sowie die Dürtenstraße, die entsprechend ihres Ausbauzustands als Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ festgesetzt werden. Im Übrigen werden die Dürtenstraße, ebenso wie die durch Straßenfluchtlinien umgrenzten Grünflächen entlang der Buschkrugallee, als öffentliche Grünflächen planungsrechtlich gesichert (s. Pkt. 2.3.1.3). Die aus der Kartengrundlage ersichtliche Einteilung der (Straßen-)Verkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzung des Bebauungsplans (textliche Festsetzung Nr. 5). 2.3.2 Maß der Nutzung / überbaubare Grundstücksflächen Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete erfolgt eine die bestehende städtebauliche Figur aufnehmende reine Baukörperausweisung mittels Baulinien (Geschosswohnungen, Hauptgebäude der Reihenhäuser) bzw. Baugrenzen (gartenseitige Anbauten der Reihenhäuser). Der vorhandene, Ortsbild prägende Erker im zweiten Vollgeschoss des Gebäudes auf dem Grundstück Hanne Nüte 99, im Eingangsbereich der Krugpfuhlsiedlung sowie in Sichtbeziehung zu der Hufeisensiedlung, wird planungsrechtlich durch Festlegung von Baulinien für das zulässige zweite Vollgeschoss in einer Nebenzeichnung planungsrechtlich gesichert. Entsprechend der planerischen Zielsetzung, die Krugpfuhlsiedlung in ihrem Bestand weitgehend zu erhalten, erfolgt hierbei eine bestandsbezogene Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse, die bei den Geschosswohnungen bei 3 Vollgeschossen und für die Reihenhäuser bei 2 Vollgeschossen (mit eingeschossigen gartenseitigen Anbauten) liegt. Die Berechnung des zulässigen Maßes der baulichen Nutzung erfolgt somit nicht durch Maßfestsetzung, sondern berechnet sich aus der überbaubaren Grundstücksfläche pro Grundstück (GRZ) sowie der zulässigen Anzahl der Vollgeschosse (GFZ). Für die Reihenhäuser ergibt sich ein durchschnittlicher Wert, der auf Grund der Ermöglichung eingeschossiger gartenseitiger Anbauten zu einer geringfügigen Überschreitung der bisher zulässigen GRZ von 0,3 führt (s. Pkt. 2.4). Für die dreigeschossigen Mehrfamilienhäuser ergibt sich ein höherer GFZ-Wert, der der Bestandssituation entspricht und deren städtebauliche Rechtfertigung in dem planerischen -9- Ziel besteht, diesen Teil der historischen Krugpfuhlsiedlung in ihrem Bestand planungsrechtlich zu sichern. Die dem Wohnbauflächentypus des FNP zugeordnete Obergrenze wird hierdurch nicht überschritten. Da die Obergrenze gemäß § 17 BauNVO ebenfalls eingehalten wird, bedarf es hierfür somit keiner besonderen städtebaulichen Rechtfertigung. Im Übrigen bleibt der durchschnittliche GFZ-Wert für die festzusetzenden Allgemeinen Wohngebiete unterhalb der bisher zulässigen GFZ von 0,6 (vgl. Pkt. 2.4). 2.3.3 Sonstige Festsetzungen Um eine weitgehende Versiegelung von Wegen und Zufahrten zu vermeiden, sind diese nur in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau herzustellen (textliche Festsetzung Nr. 3). Hierdurch wird zum Einen die Versickerungsfähigkeit von Oberflächenwasser auf dem eigenen Grundstück gefördert. Zum Anderen sollen diese Flächen auf der Grundlage der in Aufstellung befindlichen Erhaltungsverordnung nur in eingeschränktem Umfang zugelassen werden, um den Charakter der siedlungstypischen, ortsbildprägenden Vorgärten möglichst zu erhalten (Beschränkung der Breite von Wegen und Zufahrten; Errichtung von Zufahrten in Form von zwei Fahrspuren unter Verwendung von Rasengittersteinen, Schotterauffüllungen o. ä.). Dies ist jedoch nicht Regelungsgegenstand des Bebauungsplans. Darüber hinaus wird die Zugänglichkeit des Krugpfuhls für die Allgemeinheit von seiten der Onkel-Herse-Straße und der Straße Hanne Nüte durch Festsetzung von mit einem Gehrecht zu belastenden Flächen gesichert (textliche Festsetzung Nr. 4). Hierdurch wird den Belangen der Erholung, auch für nördlich und südlich angrenzende Gebiete der Krugpfuhlsiedlung, in angemessener Weise Rechnung getragen. Mittels der textlichen Festsetzung Nr. 6 treten im Geltungsbereich alle bisherigen Festsetzungen und baulichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 BauGB bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 2.4 Flächenbilanz Allgemeine Wohngebiete 21.484 m² davon überbaubar entspricht 6.730 m²5 GRZ 0,313 GF entspricht GFZ 0,586 12.590 m² Grünfläche 11.693 m² Öffentliche Parkanlage mit Spielplatz Wasserfläche 565 m² Verkehrsfläche davon 9.661 m² Straßenverkehrsfläche Verkehrsfläche bes. Zweckbest. Gesamtfläche Geltungsbereich 5 9.430 m² 231 m² 43.403 m² Zuzüglich der festzusetzenden Flächen für Stellplätze und/oder Garagen (1.660 m²) ergibt sich eine erweiterte durchschnittliche GRZ von 0,39, die innerhalb der Überschreitungsmöglichkeit der GRZ gem. § 19 Abs. 4 BauNVO liegt. Da nach bisherigem Planungsrecht Stellplätze nicht und Garagen nur eingeschränkt auf die GRZ angerechnet wurden, erfolgt hierdurch keine zusätzliche Versiegelung. -10- -11- 3. Umweltbericht 3.1. Inhalte und wichtige Ziele des Bebauungsplanes XIV-287b 3.1.1 Intention des Planes Der Bebauungsplan dient dazu, den Erhalt und die Weiterentwicklung der Krugpfuhlsiedlung planungsrechtlich zu sichern. 3.1.2 Standort Die insgesamt ca. 14 ha große Krugpfuhlsiedlung, über die sich die Geltungsbereiche der Bebauungsplanentwürfe XIV-287a, XIV-287b und XIV-287c erstrecken, befindet sich im Ortsteil Britz, knapp 1 km vom historischen Britzer Dorfkern entfernt. Kern der Anlage ist der Krugpfuhl mit den ihn umgebenden Parkanlagen. Die äußeren Siedlungsränder sind mit Mehrfamilienhäusern bebaut und schirmen den Innenraum, mit seinen in unterschiedlich langen Reihen stehenden Einfamilienhäusern, gegen störende Einflüsse ab; im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b wird das Siedlungsgebiet östlich durch eine Parkanlage von der Hauptverkehrsstraße der Buschkrugallee abgegrenzt. Der Geltungsbereich umfasst das Gelände zwischen Hanne Nüte, Havermannstraße, Buschkrugallee, Onkel-Herse-Straße und Fritz-Reuter-Allee im Ortsteil Britz. 3.1.3 Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden Die Größe des Geltungsbereiches beträgt ca. 4,3 ha. Der Bedarf an Grund und Boden durch die Bebauung beträgt ca. 30-40 %. Im Blockrandbereich erfolgt eine bestandsbezogene reine Baukörperfestsetzung, im Blockinnenbereich wird die Möglichkeit eingeschossiger Anbauten an die vorhandenen Reihenhäuser eingeräumt. Die bestandsorientierte Baukörperausweisung führt insgesamt zu einer Erhöhung der bisher zulässigen durchschnittlichen GRZ in den festzusetzenden Allgemeinen Wohngebieten (s. Pkt. 2.4). Da gleichzeitig bestehende Grünflächen, für die Baurechte bestehen (westlich der Rambowstraße sowie östlich der Fritz-Reuter-Allee) bzw. für die auf Grund bestehender f.f.Straßenfluchtlinien eine vollständige Versiegelung möglich ist (Dürtenstraße, Buschkrugallee), planungsrechtlich als öffentliche Grünfläche gesichert werden, erhöht sich die bisher zulässige Versiegelung durch die geplanten Festsetzungen nicht (vgl. Pkt. 3.2.2.2). Durch die Ausweisung von Flächen für Stellplätze bzw. Stellplätze und Garagen erfolgt ebenfalls keine zusätzliche Versiegelung; die sich aus der Festsetzung von Flächen für Stellplätze bzw. Stellplätze und Garagen ergebende erhöhte GRZ liegt innerhalb der Überschreitungsmöglichkeit der GRZ gem. § 19 Abs. 4 BauGB und stellt keinen naturschutzrechtlich relevanten Eingriff dar (s. Pkt. 3.2.2.2). Im Übrigen wird der tatsächliche Stellplatz-Flächenbedarf für die vorgenannten Grundstücke dadurch gemindert, dass pro Grundstück nur ein Stellplatz oder ggf. eine Garage zulässig ist. Darüber hinaus wird die Versiegelungsmöglichkeit von Wegen und Zufahrten durch textliche Festsetzung eingeschränkt. 3.1.4 Darstellung der Festsetzungen Grundlage für die Beschreibung und Bewertung der zu erwartenden Umweltauswirkungen im Umweltbericht sind die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b: -12- - - Art der Nutzung: Allgemeine Wohngebiete, Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage mit Spielplatz“, Wasserfläche, Straßenverkehrsflächen, Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ Maß der Nutzung: Baukörperausweisung mittels Baulinien sowie für eingeschossige Anbauten mittels Baugrenzen; zwingende Zwei- bzw. Dreigeschossigkeit Stellplätze und Garagen: Festlegung von Flächen für Stellplätze bzw. Stellplätze und Garagen Bodenversieglung: Festsetzung von versickerungsfähigem Material 3.1.5 Darstellung der in Fachgesetzen und –plänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange berücksichtigt werden  - =>  Flächennutzungsplan Berlin, Neubekanntmachung 8. Januar 2004, zuletzt geändert am 13.10.2009 (ABl. S. 2510): Wohnbaufläche W3 (GFZ bis 0,8) Buschkrugallee: übergeordnete Hauptverkehrsstraße Berücksichtigung (Entwickelbarkeit aus dem FNP ist gegeben) Landschafts- / Artenschutzprogramm für Berlin vom 29. Juli 1994; Ergänzung zum Landschaftsprogramm vom 19. April 2004: Bezüglich des Plangebietes, das als Obstbaumsiedlungsbereich klassifiziert ist und im Vorranggebiet Grundwasserschutz, Wasserschutzzone III liegt, lassen sich folgende Forderungen entnehmen: Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente wie Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle und Frischwiesen - Sicherung und Entwicklung von Dorfbereichen mit ihren typischen Gestaltungselementen wie Anger, Gärten, Gutspark und Dorffriedhöfen - Wiederherstellung von historischen Alleen - Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Straßenrandstreifen - Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur und Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen; Entwicklung charakteristischer Grünstrukturen - Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten - Erhalt eines hohen Grünanteil im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen - Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen => Sicherung vorhandener Landschaftsbestandteile durch Festsetzung öffentlicher Grünflächen, weitgehende Freihaltung der Vorgartenbereiche sowie des Blockinnenbereichs von baulichen (Haupt-)Anlagen und nachrichtlicher Übernahme des Krugpfuhls als Naturdenkmal; ein weitergehendes städtebauliches Erfordernis zur Festsetzung grüngestalterischer Maßnahmen auf den Baugrundstücken sowie im Straßenraum ist nicht gegeben -  => Baunutzungsplan allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe II/3, Nichtbaugebiet keine wesentliche Änderung hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung (s. Pkt. 2.3.2, 2.4) -13-  - =>  =>  - =>  - - =>  in Aufstellung befindliche Bebauungspläne nördlich und südlich grenzen die Bebauungsplanentwürfe XIV-287a und XIV-287c an Ziele: Sicherung der nördlichen und südlichen Bereiche der Krugpfuhlsiedlung als allgemeine Wohngebiete Sicherung vorhandener Landschaftsbestandteile im Geltungsbereich von Bebauungsplänen, die im räumlichen, sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zum Bebauungsplan XIV-287b stehen Bau- und Straßenfluchtlinien ff-Straßen- und Baufluchtlinien entlang der vorhandenen Straßen vom 29.07.1936 Bestandsbezogene Anpassung und Überplanung der Straßen- und Baufluchtlinien Erhaltungsverordnung Krugpfuhlsiedlung Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets auf Grund seiner städtebaulichen Gestalt Berücksichtigung (s. unten, Lage in Schutzgebieten) Umweltatlas Flurabstand des Grundwassers: 10-20 m unter der Geländeoberkante Planungshinweis für die stadtklimatisch als Belastungsbereich eingestufte Siedlung: geringe Empfindlichkeit gegen Nutzungsintensivierung; maßvolle Bebauung, die den lokalen Luftaustausch nicht wesentlich beeinträchtigt, ist möglich. Parkanlagen: Höchste Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung, Vermeidung von Austauschbarrieren gegenüber bebauten Randbereichen, Emissionen reduzieren, mit benachbarten Freiflächen vernetzen. Straßenverkehrslärm: Mittelungspegel an der Buschkrugallee: 60-65 dB(A) tags und 5560 dB(A) nachts Keine Einschränkung der derzeit und zukünftig zulässigen Nutzungen erforderlich Lage in Schutzgebieten Das Plangebiet befindet sich in keinem der folgenden Schutzgebiete: - - Im Bundesanzeiger gem. § 10 Abs. 1 Nr. 5 und Nr. 6 BNatSchG bekannt gemachte Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete; Naturschutzgebiet gem. § 23 BNatSchG; Nationalparke gem. § 24 BNatSchG; Biosphärenreservate und Landschaftsschutzgebiete gem. §§ 25 und 26 BNatSchG; gesetzlich geschützte Biotope gem. § 30 BNatSchG; Wasserschutzgebiete gem. § 19 Wasserhaushaltsgesetz oder nach Landeswasserecht festgesetzte Heilquellenschutzgebiete sowie Überschwemmungsgebiete gem. § 31b Wasserhaushaltsgesetz; Gebiete, in denen die in den Gemeinschaftsvorschriften festgelegten Umweltqualitätsnormen bereits überschritten sind. Das Plangebiet ist von nachfolgend genannten Schutzgebieten - In amtlichen Listen oder Karten verzeichnete Denkmale, Denkmalensembles, Bodendenkmale oder Gebiete, die von der durch die Länder bestimmten -14- Denkmalschutzbehörde als archäologisch bedeutende Landschaften eingestuft worden sind wie folgt berührt: An den Geltungsbereich grenzt die denkmalgeschützte Hufeisensiedlung6, die als Siedlung der Moderne Bestandteil der Welterbeliste der UNESCO ist. Die Krugpfuhlsiedlung liegt hierbei innerhalb der Pufferzone des UNESCO-Welterbes. Für das Plangebiet nennt das aktuelle Verzeichnis der Denkmale in Berlin keine Bodendenkmale. Mit Hinweis des Fachgebiets Archäologische Denkmalpflege im Landesdenkmalamt Berlin befand sich jedoch in der Krugpfuhlsiedlung, im Geltungsbereich der Bebauungsplanentwürfe XIV-287a, XIV-287b und XIV-287c, eine bronzezeitliche Siedlung. Das Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, weist vorsorglich darauf hin, dass nach § 3 Abs. 1 des Gesetzes zum Schutz von Denkmalen in Berlin (Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln) vom 24. April 1995, wer ein Bodendenkmal entdeckt, die Arbeiten an der Fundstelle sofort einzustellen und die Entdeckung unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen hat. Das Landesdenkmalamt empfiehlt daher, noch vor Beginn der Baumaßnahmen und insbesondere bei Bodeneingriffen dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, mit einem angemessenen zeitlichen Vorlauf (mind. zwanzig Werktage) das geplante Vorhaben anzuzeigen und damit der Archäologischen Denkmalpflege Gelegenheit zu geben, rechtzeitig über eventuell erforderliche archäologische Prospektionen zu entscheiden. Darüber hinaus befindet sich im Plangebiet der Krugpfuhl, der mit seiner Umgebung mit der Verordnung vom 21. Oktober 1990 als Naturdenkmal festgesetzt wurde (GVBl. S. 2257). => Durch die bestandsorientierte reine Baukörperausweisung in Verbindung mit der Erhaltungsverordnung „Krugpfuhlsiedlung“ wird den denkmalpflegerischen Belangen in angemessener Form Rechnung getragen. Die Belange der Bodendenkmalpflege werden durch Aufnahme in die Begründung zum Bebauungsplan berücksichtigt. Der Krugpfuhl wird im Bebauungsplan XIV-287b nachrichtlich übernommen. 3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 3.2.1 Derzeitiger Umweltzustand  -  6 Menschen Die Bebauung im inneren Bereich liegt bei zwei Geschossen. Im äußeren Bereich entlang der Fritz-Reuter-Allee liegt die Bebauung bei drei Geschossen und schirmt somit den inneren Bereich vor Lärmemissionen ab. Mäßige Versiegelung des Plangebiets bei 20-30 % Lärm: Es besteht eine Beeinträchtigung durch den Verkehrslärm an der Buschkrugallee Vom Plangebiet selbst gehen kaum Lärmemissionen aus. Erholungsfunktion: Die Parkanlagen bieten eine hohe Erholungsfunktion. Das Gleiche gilt für die Gärten der im inneren Bereich liegenden Grundstücke. Tiere und Pflanzen Denkmalliste Berlin, Stand: 15. Mai 2001, ABl. Nr. 29 vom 14.06.2001 -15- -  - - - -  - -  - - - Der Lebensraum für Tiere und Pflanzen weist am Krugpfuhl eine hohe Qualität auf. Die Bedeutung als Lebensraum für Tiere und Pflanzen sowie die biologische Vielfalt wird hier stark gefördert. Der Baumbestand an der Buschkrugallee sowie in Teilen der Blockinnenbereiche ist gut ausgeprägt. Boden Parabraunerde, welche der Umweltatlas für den Geltungsbereich darstellt, ist der meist verbreitete Boden der sandüberlagerten Geschiebemergelhochflächen des Barnims und des Teltows. Sie sind in 1 bis 2 m Tiefe entkalkt. Parabraunerde hat aufgrund ihres hohen Humus- und Tongehalt im Oberboden ein hohes Nährstoffangebot. Sie besitzt ein mittleres bis hohes Speichervermögen für Wasser und Nährstoffe und ist gut durchlüftet. Die Geländehöhen von der Fritz-Reuter-Allee zur Buschkrugallee reduzieren sich von ca. 42,5 m über NHN auf ca. 36,0 m über NHN. Laut Bodenbelastungskataster gibt es keine Altlasten innerhalb des Geltungsbereiches. Gem. Stellungnahme des Umweltamtes vom 19.05.1998 wurden im Bereich um den Krugpfuhl, der früher deutlich größer gewesen sein dürfte, bei zahlreichen geologischen Sondierungen Auffüllungshorizonte mit bis zu 4 m Mächtigkeit festgestellt, der Mittelwert liegt bei 1-2 m. Gem. Stellungnahme des Umweltamtes vom 17.06.2006 wird die Prüfung eines Bodenabtrags auf der Grundlage vorheriger Bodenuntersuchungen für die Spielplätze empfohlen. Wasser Das Grundwasser steht innerhalb des Plangebietes bei 10-20 m unter der Geländeoberkante. Die wasserdurchlässigen Sandsedimente bieten günstige Bedingungen für eine oberflächennahe Versickerung. Positive Naturhaushaltsfunktionen wie Grundwasserneubildung sind wegen des Versiegelungsgrades leicht eingeschränkt. Auf Grund des mittleren bis hohen Speichervermögens von Wasser bei Parabraunerde und dem niedrigen Grundwasser besteht kaum eine Verschmutzungsempfindlichkeit für das Grundwasser. Der Krugpfuhl ist ein als Naturdenkmal geschützter Pfuhl. Klima, Luft Im Umweltatlas „Klimaökologische Funktionen“ wird der Geltungsbereich als gering bis mäßig belastet dargestellt. Für die Parkanlage an der Buschkrugallee wird eine gute Durchlüftung mit einer überwiegend geringen bis keiner Belastung ausgewiesen. In der Karte „Planungshinweise Stadtklima“ ist das Plangebiet mit einer geringen stadtklimatischen Bedeutung ausgewiesen. Dies bedeutet, dass sie die geringste Empfindlichkeit gegenüber einer Nutzungsintensivierung aufweisen. Maßvolle Bebauung, die den lokalen Luftaustausch nicht wesentlich beeinträchtigt, ist möglich. Die Parkanlagen werden mit einer sehr hohen stadtklimatischen Bedeutung ausgewiesen. Dies bedeutet, dass sie die höchste Empfindlichkeit gegenüber einer Nutzungsintensivierung aufweisen. Als Anforderungen werden die Vermeidung von Austauschbarrieren gegenüber bebauten Randbereichen, die Reduktion von Emissionen und die Vernetzung mit benachbarten Freiflächen genannt. Durch die Buschkrugallee besteht eine mäßige Luftbelastung für das Plangebiet. Diese ergibt sich durch die angrenzenden Parkanlagen und den außerhalb des -16- Geltungsbereiches liegenden Sportplatz. Hier kann eine Luftzirkulation stattfinden im Gegensatz zu den angrenzenden Bebauungsplanbereichen. -17-  -  - - Landschaft / Ortsbild Die Krugpfuhlsiedlung wurde 1925 bis 1927 als Teil der Großsiedlung Britz erbaut. Für die Ausprägung des spezifischen Stadtraums innerhalb der Krugpfuhlsiedlung ist der Krugpfuhl mit seinen Parkanlagen von größerer Bedeutung. Das engere Umfeld des Geltungsbereiches wird unter anderen durch die angrenzende denkmalgeschützte Hufeisensiedlung, welche ebenfalls zur Großsiedlung Britz gehört, bestimmt. Kultur- und Sachgüter Innerhalb des Geltungsbereiches existieren keine Denkmäler. Das Plangebiet ist Bestandteil der Erhaltungsverordnung Krugpfuhlsiedlung (GVBl. 2008, S. 300 f.). An den Geltungsbereich grenzt westlich die denkmalgeschützte Gesamtanlage der Hufeisensiedlung. Das Plangebiet befindet sich innerhalb der Pufferzone der in die Welterbeliste der UNESCO eingetragenen Siedlung der Moderne. Die Grundstücke im inneren Bereich sind mit zweigeschossigen, im äußeren Bereich entlang der Fritz-Reuter-Allee mit dreigeschossigen Wohnhäusern bebaut. 3.2.2 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung 3.2.2.1   - Zu erwartende Auswirkungen Menschen Erholungsfunktion: Sicherung der vorhandenen Parkanlagen mit ihren Spielplätzen sowie des Krugpfuhls als Naturdenkmal Lärm: keine Zunahme der Beeinträchtigung durch Verkehrslärm sowie durch die Nutzung der Spielplätze keine Auswirkungen - Tiere und Pflanzen Sicherung der Parkanlagen und, damit verbunden, des vorhandenen Vegetationsanteils und des Lebensraums für Tiere und Pflanzen Wegfall von Vegetationsflächen für Pflanzen und Tiere gegenüber der Bestandssituation durch gartenseitig gelegene Anbauten negative Auswirkungen  - Boden Geringfügige Erhöhung der Versiegelung gegenüber der Bestandssituation negative Auswirkungen  - Wasser Beibehaltung der Niederschlagsversickerung innerhalb des Geltungsbereiches Nachrichtliche Übernahme des Krugpfuhls als Naturdenkmal keine Auswirkungen  - Luft, Klima Erhaltung der stadtklimatischen Bedeutung keine Auswirkungen  - Landschaft / Ortsbild Erhaltung des Landschaftsbildes durch die Sicherung der Siedlung keine (negativen) Auswirkungen - -18-  - Kultur- und Sachgüter Planungsrechtliche Bestandssicherung keine (negativen) Auswirkungen 3.2.2.2. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist der Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB zu berücksichtigen. Für die Beurteilung, ob auf Grund des Bebauungsplanes ein Eingriff in Natur und Landschaft zu erwarten ist, gilt gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB: „Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren.“ Vorhandenes Planungsrecht: Geltendes Recht für den Geltungsbereich des Bebauungsplanes ist der Baunutzungsplan vom 26. Dezember 1960. Er weist für den Geltungsbereich weitgehend Allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe II / 3 aus (zweigeschossig, GRZ 0,3, GFZ 0,6, geschlossene Bauweise, Bebauungstiefe 13,0 m). Der östliche Bereich entlang der Buschkrugallee, der auch einzelne Baugrundstücke der Krugpfuhlsiedlung umfasst, ist als Nichtbaugebiet dargestellt. Da diese Festsetzung als nicht übergeleitet gilt, ist die planungsrechtliche Zulässigkeit von Vorhaben im östlichen Bereich auf der Grundlage von §§ 34, 35 BauGB zu beurteilen. Da sich die vorhandene Bebauungsstruktur der betroffenen Grundstücke nicht von den angrenzenden Grundstücken, deren zulässige GRZ 0,3 beträgt, unterscheidet, wird dieses Nutzungsmaß hilfsweise als Beurteilungsgrundlage zur Berechnung eines naturschutzrechtlichen Eingriffs herangezogen. Künftiges Planungsrecht: Der Bebauungsplan sieht die Sicherung der Krugpfuhlsiedlung als Allgemeine Wohngebiete mit der Möglichkeit der Errichtung von eingeschossigen Anbauten sowie von Stellplätzen bzw. Garagen vor. Darüber hinaus sichert der Bebauungsplan die bestehenden Grünflächen durch Festsetzung als Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage mit Spielplatz“. Er geht, bezogen auf die festzusetzenden Allgemeinen Wohngebiete, geringfügig über das vorhandene Nutzungsmaß hinaus, die sich aus der reinen Baukörperfestsetzung berechnende GRZ führt insgesamt zu einer Erhöhung der bisher zulässigen GRZ (s. Pkt. 2.4). Durch Gegenüberstellung von bisher zulässiger und zukünftiger Grundfläche ergibt sich rechnerisch ein Eingriff von 285 m². Zu berücksichtigen wäre hierbei, dass für einzelne Grundstücke auf Grund des Grundstückszuschnitts bzw. der geringen Grundstückstiefe die bisher zulässige GRZ bereits überschritten wird. Dies kann insofern aber unbeachtlich bleiben, da der rechnerisch ermittelte Eingriff durch Folgendes ausgeglichen wird: Für die Grünflächen westlich der Rambowstraße werden vorhandene Baurechte durch die geplanten Festsetzungen reduziert. Auf der Grundlage des Baunutzungsplans (aW, GRZ 0,3) in Verbindung mit § 34 BauGB (auf Grund fehlender Baufluchtlinien) wäre westlich der Rambowstraße bei einer in der näheren Umgebung vorhandenen maximalen Bebauungstiefe von 11,5 m eine zusätzliche Bebauung mit einer Grundfläche von 287,5 m² möglich. Der rechnerisch ermittelte naturschutzrechliche Eingriff im Sinne von § 1a Abs. 3 -19- BauGB für die festzusetzenden Allgemeinen Wohngebiete wird somit bereits durch die Festsetzung als Grünfläche westlich der Rambowstraße ausgeglichen. Darüber hinaus wird die mögliche vollständige Versiegelung von durch f.f.-Straßenfluchtlinien festgesetzten Flächen im Eingangsbereich der Grünanlage an der Fritz-Reuter-Allee, im Bereich der Dürtenstraße sowie parallel zur Buschkrugallee durch die geplanten Festsetzungen vermieden. Insgesamt kommt es daher auf Grund der geplanten Festsetzungen zu einer Reduzierung der zulässigen Versiegelung. Die sich aus den festzusetzenden Flächen für Stellplätze und/oder Garagen ergebende erweiterte GRZ liegt innerhalb der Überschreitungsmöglichkeit gem. § 19 Abs. 4 BauNVO. Durch textliche Festsetzung (TF Nr. 3) wird darüber hinaus eine mit der Anlage von Stellplätzen verbundene Versiegelung weitgehend ausgeschlossen. Fazit: Der Vergleich des bisher geltenden und des zukünftigen Planungsrechts im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b zeigt keinen Eingriff im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB. Ein Ausgleich gemäß § 1a BauGB ist nicht erforderlich. Auf eine ursprünglich vorgesehene Dachbegrünung von Nebenanlagen als Ausgleichsmaßnahme muss daher verzichtet werden. Ungeachtet der Eingriffsbewertung wird aus städtebaulichen Gründen an der beabsichtigten Festsetzung zur Befestigung von Wegen und Zufahrten in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau festgehalten, um die Voraussetzungen für einen weitgehenden Erhalt der siedlungstypischen ortsbildprägenden Vorgärten in der Krugpfuhlsiedlung zu schaffen. Nähere Regelungen zur Zulässigkeit von Wegen und Zufahrten sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanes (s. Pkt. 4.4). 3.2.2.3. Beschreibung der zu erwartenden erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen Unter Berücksichtigung der o. g. Festsetzung sind folgende Umweltauswirkungen zu erwarten:  - Menschen keine Lärm: keine Zunahme der Immissionen durch Kfz-Verkehr oder Spielplatznutzung Erholungsfunktion: Beibehaltung der Parkanlagen als Erholungsfunktion durch deren Sicherung  - Tiere und Pflanzen gering Der Vegetationsanteil und damit der Lebensraum für Tiere und die biologische Vielfalt in den Parkanlagen bleibt erhalten.  - Boden gering Erhöhung des Versiegelungsgrades gegenüber der Bestandssituation  - Wasser keine Oberflächennahe Versickerung innerhalb des Geltungsbereiches wird gewährleistet. Die befestigten Wege und Zufahrten sind mit wasser- und luftdurchlässigem Material herzustellen. -20-  - Klima, Luft keine Der Luftaustausch wird durch die zusätzliche Versiegelung gegenüber der Bestandssituation nicht beeinflusst. Durch die Festsetzung von wasser- und luftdurchlässigem Material für Wege und Zufahrten wird die klimatische Situation verbessert.  - Landschaft / Ortsbild keine Erhaltung des Landschaftsbildes landschaftlichen Struktur  - Kultur- und Sachgüter keine Die angrenzenden Denkmäler der Hufeisensiedlung werden nicht beeinträchtigt.  Wechselwirkungen Mensc hen (z.B. Verkeh r) Menschen Tiere und Pflanzen Boden Wasser Luft, Klima Landschaft, Ortsbild KulturSachgüter o= neutrale Wirkung 3.2.3. durch Sicherung der städtebaulichen und Landsch aft / Ortsbild Kultur- / (z.B. Sachgüter Erholung ) x o Tiere und Pflanzen (z.B. Lebensrau m) Boden (z.B. Versiegelu ng) Wasser (z.B. Grundwasse rneubildung) x x x x x x x o o x o o o o o o o o x Luft, Klima (z.B. gas-, staubförmige Emissionen) o x x x o o x o o x o o o o o o o o o x= geringe Wirkung o o xx= starke Wirkung In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten Eine in Betracht kommende anderweitige Planung ist vom Bezirksamt Neukölln nicht gewollt, da die Siedlung auf Grund ihrer kulturgeschichtlichen Bedeutung in ihrem ursprünglichen Zustand erhalten bleiben soll. Auch eine weitergehende Verdichtung, z. B. durch Überplanung der vorhandenen Grünflächen und durch eine Blockrandschließung entlang der Buschkrugallee sowie durch eine weitergehende Überbauung der privaten Freiflächen, wurde nicht in Betracht gezogen, da dies den ursprünglichen Charakter der Krugpfuhlsiedlung mit seinen landschaftsbildprägenden Grünstrukturen wesentlich verändert hätte. Eine Reduzierung der zulässigen Grundfläche durch Nichtzulassung von Anbauten für solche Grundstücke, die über einen ungünstigen Grundstücksschnitt bzw. eine geringe Grundstückstiefe aufweisen, wäre ebenfalls denkbar, würde aber nicht dem planerischen Ziel -21- entsprechen, eine heutigen Wohnbedürfnissen entsprechende Weiterentwicklung der Krugpfuhlsiedlung zu ermöglichen. Zudem würde dies – trotz unterschiedlicher Grundstücksgrößen – zu Ungleichheiten unter den betroffenen Eigentümern führen, die städtebaulich nicht zu rechtfertigen wären. 3.2.4. Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung Bei Nichtdurchführung (Null-Lösung) der Planung bliebe die Wohnnutzung innerhalb des Geltungsbereiches erhalten. Für Teile der Grünflächen wäre hingegen planungsrechtlich der Ausbau als Straßenverkehrsfläche (Dürtenstraße, Straßenerweiterung Buschkrugallee, Blockrand Fritz-Reuter-Allee) sowie eine Wohnungsbauverdichtung (Blockrand westlich Rambowallee) möglich. Die bestehenden Anfragen für Gebäudeerweiterungen und Stellplätze würden voraussichtlich weiterhin geduldet bzw. genehmigt werden. Einschränkungen der Geschossigkeit für gartenseitige Anbauten ließen sich planungsrechtlich auf Grund der Ausweisungen des Baunutzungsplans nicht aufrecht erhalten, so dass auch ein zweigeschossiger Ausbau innerhalb einer Bebauungstiefe von 13,0 m möglich wäre. Denkbar wäre für die Mehrzahl der Grundstücke auch ein straßenseitiger Anbau auf Grund bestehender Baufluchtlinien, sofern die zulässigen Nutzungsmaße hierdurch nicht überschritten werden. Da die vorhandenen Baufluchtlinien, die die Grundlage für die zulässige Bebauungstiefe von 13,0 m bilden, innerhalb der Krugpfuhlsiedlung unterschiedlich verlaufen, ergibt sich für die Eigentümer im Falle gartenseitiger Anbauten eine unterschiedliche Situation hinsichtlich des Erfordernisses einer Nachbarzustimmung. Da diese nicht immer gegeben ist, käme es zu Ungleichheiten innerhalb der Krugpfuhlsiedlung hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit gartenseitiger Anbauten. 3.2.5. Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung Das Vorgehen im Rahmen der Umweltprüfung zum Bebauungsplan XIV-287b umfasst verschiedene Bearbeitungsstufen: 1. Bestandsaufnahme, Bewerten des Plangebietes, teilweise auch angrenzender Quartiere; 2. Beachten gesetzlicher Vorgaben; Programmatiken und fachlicher Standards; 3. Auswerten vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation, hier insbesondere des Digitalen Umweltatlas Berlin 4. Bewerten der Quellen, Erarbeiten von Empfehlungen und Hinweisen zum Planverfahren. Im Rahmen einer Überprüfung der Bestandssituation erfolgte eine Neubewertung der Eingriffs-/Ausgleichssituation. Im Ergebnis wird hierbei festgestellt, dass durch die Festsetzungen des Bebauungsplans XIV-287b kein Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt (vgl. Pkt. 3.2.2.2, 4.4). Der Umweltbericht entstand erstmalig zur frühzeitigen Behördenbeteiligung und wurde im Laufe des Verfahrens dem jeweiligen Planungsstand entsprechend fortgeschrieben und in seinen Aussagen und Inhalten detailliert und überarbeitet. -22- 3.2.6. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bebauungsplanes auf die Umwelt Hinsichtlich der gesetzlich vorgeschriebenen Überwachungsmaßnahmen gibt es derzeit in Berlin noch keine Erfahrungen. Diese müssen im weiteren Verfahren geklärt werden. Da im vorliegenden Fall allerdings keine (negativen) Umweltauswirkungen zu erwarten sind, bedarf es auch keiner diesbezüglichen Überwachung. 3.3 Allgemein verständliche Zusammenfassung Derzeitiger Umweltzustand  - - - - Vorbelastungen Die Vorbelastung für Menschen durch Lärmbelästigung ist insgesamt als erheblich anzusehen. Das Plangebiet verfügt über eine hohe Erholungsfunktion. Der Lebensraum für Tiere und Pflanzen wird auf Grund des hohen Vegetationsanteils der Parkanlagen gefördert. Eine geringe Beeinträchtigung geht von der zusätzlichen Versiegelung der Grundstücke aus. Die Naturhaushaltswirksamkeit des Bodens ist im Plangebiet auf Grund des Versiegelungsgrades leicht eingeschränkt. Die Versickerung von Niederschlägen über unbefestigte Bodenschichten bzw. Anteil von Pflanzenstandorten ist mäßig eingeschränkt. Auf Grund der Geländehöhen und des tiefen Grundwasserstandes sowie der mäßigen Versiegelung im Plangebiet sind die Funktionen des Grundwasserhaushalts nicht gefährdet. Hinsichtlich der lufthygienischen und stadtklimatischen Ausgangssituation ist das Plangebiet nicht belastet.  - Qualitäten Das Stadt- und Landschaftsbild wird durch die Siedlungsstruktur auch angrenzender Bereiche, die teilweise dem Denkmalschutz unterliegen, sowie durch die vorhandenen Grünstrukturen, wozu auch der Krugpfuhl als Naturdenkmal gehört, positiv geprägt.  - Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung Von den geplanten Festsetzungen gehen keine zusätzlichen Beeinträchtigungen auf die im Umfeld arbeitenden und wohnenden Menschen oder auf die Erholungsfunktion aus. Der Lebensraum für Tiere und Pflanzen wird gegenüber der Bestandssituation leicht beeinträchtigt. Die Naturhaushaltswirksamkeit des Bodens wird durch die zusätzliche Versiegelung gegenüber der Bestandsituation leicht beeinträchtigt. Dies gilt nicht für die Funktion des Grundwasserhaushaltes. Die lufthygienische und stadtklimatische Situation wird sich nicht verändern. Das positive Stadt- und Landschaftsbild wird erhalten. Kultur- und Sachgüter, auch in der Nähe des Plangebietes, werden nicht beeinträchtigt. - - Fazit: Die Auswirkungen der Planung sind insgesamt als gering zu beurteilen und beschränken sich auf die geringfügige Beeinträchtigung des Lebensraums für Tiere und Pflanzen und der Bodenfunktionen gegenüber der Bestandssituation. Auf Grund bestehenden Baurechts und den geplanten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen ist jedoch von keiner zusätzlichen Versiegelung auszugehen. -23- Durch die Planung sind keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten. -24- 4. Abwägung 4.1 Belange von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen Durch die dreigeschossige Bebauung entlang der Fritz-Reuter-Allee sowie der Einrichtung eines Puffers zwischen Buschkrugallee (B 179) und den Wohngebieten der Krugpfuhlsiedlung wird der Innenbereich vor Beeinträchtigungen weitgehend geschützt. Zwar wird die Wohn- und Erholungssituation durch eine verkehrsbedingte Verlärmung der Blockinnenbereiche zwischen Rambowstraße und Buschkrugallee beeinträchtigt. Auf Grund der zu erwartenden Abnahme des Verkehrs durch Weiterführung der BAB A 113 („Teltowkanal-Autobahn“) im Jahr 2008, der Freihaltung des Blockinnenbereichs von möglichen Lärmquellen sowie der Festsetzung einer Grünfläche als Pufferzone zwischen dem Siedlungsbereich und der Buschkrugallee als übergeordnete Hauptverkehrsstraße wird eine mögliche Beeinträchtigung der Wohn- und Arbeitsverhältnisse auf ein verträgliches Maß gemindert. Durch die geplanten Festsetzungen werden für die zweigeschossigen Reihenhäuser Anbauten sowie weitgehend Stellplätze und vereinzelt Garagen ermöglicht, ohne zu einer möglichen Beeinträchtigung des Innenbereichs beizutragen (s. Pkt. 4.4). Durch die Begrenzung von Anbauten auf eine Tiefe von 4,0 m bleiben die langgestreckten Reihenhausgrundstücke mit ihren Hausgärten weitgehend erhalten. Im Übrigen wird eine Wohnflächenerweiterung durch eine bestandsbezogene reine Baukörperausweisung mit zwingender Anzahl der Vollgeschosse weitgehend eingeschränkt. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben somit gewahrt, eine mögliche geringfügige Verschattung durch Anbauten auf angrenzenden Grundstücken ist in Hinblick auf die hierdurch erfolgende Anpassung an heutige Wohnbedürfnisse vertretbar (vgl. Pkt.4.6). 4.2 Belange der sozialen Bedürfnisse und der Erholung Wohnungsnahe, öffentlich nutzbare Spiel- und Erholungsflächen, die die privaten Hausgärten funktional ergänzen, befinden sich um den Krugpfuhl, entlang der Buschkrugallee sowie westlich angrenzend im Bereich des Hufeisenteichs. Durch die Vernetzung der wohnungsnahen Grünflächen sowie der Sicherung von mit einem Gehrecht zu belastenden Flächen vom Krugpfuhl zu den nördlich und südlich angrenzenden Gebietsteilen erfolgt zugleich eine Aufwertung der angrenzenden Wohnquartiere. Im Übrigen erhöht sich der Bedarf an sozialen Einrichtungen auf Grund der geplanten Festsetzungen nicht, da der Bebauungsplan keine zusätzlichen Baupotenziale schafft, sondern sich auf die bestehenden Baugrundstücke konzentriert, während bestehenden Grünflächen Baurechte entzogen werden, was die Erholungsfunktion für die Krugpfuhlsiedlung positiv beeinflusst. 4.3 Belange der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes In der ersten Öffentlichkeitsbeteiligung wurde der Bebauungsplanentwurf XIV-287b mit seinen vorgesehenen gestalterischen Festsetzungen (Dach, Fassaden, Fenster, Haustürüberdachungen, gartenseitige Anbauten, Gartenhäuser, Einfriedungen) den Bürgern vorgestellt. Die vorgesehenen gestalterischen Regelungen wurden hierbei von den Bürgern -25- sehr unterschiedlich beurteilt, was die Weiterverfolgung dieser Planungsziele wesentlich erschwert und die Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens zunächst verzögert hat. Zwar wurde ein formelles Ergebnis der ersten Öffentlichkeitsbeteiligung nicht beschlossen. Auf gestalterische Festsetzungen im Bebauungsplan wurde allerdings auf Grund der geltend gemachten privaten Belange sowie der bereits realisierten baulichen Veränderungen im Plangebiet verzichtet. Der Bebauungsplan setzt fortan lediglich den Rahmen, innerhalb dessen sich die Entwurfsvorstellungen der Eigentümer bzw. Architekten bewegen können, und verfolgt durch die bestandsbezogene Baukörperausweisung mittels Baulinien weiterhin das planerische Ziel einer Bestandssicherung. Um dennoch ein möglichst einheitliches Siedlungsbild zu erhalten bzw. zu schaffen, hat das Bezirksamt in seiner Sitzung am 05.12.2006 zunächst die Aufstellung einer Erhaltungsverordnung für das Gebiet Krugpfuhlsiedlung beschlossen (ABl. 2007 S. 225) und zwischenzeitlich als Rechtsverordnung erlassen (GVBl. 2008 S. 300 f.). Für die Reihenhaus-Grundstücke wird durch die Festsetzung rückwärtiger Baugrenzen die Errichtung eingeschossiger gartenseitiger Anbauten ermöglicht, die nach derzeitigem Bauplanungsrecht als Grenzbebauung der Nachbarzustimmung bedürfen, sofern die derzeitige Bebauungstiefe von 13,0 m hierbei überschritten wird. Je nach Grundstücksgröße kann es hierbei auch zu einer Überschreitung der zulässigen GRZ kommen. Um eine Gleichberechtigung im gesamten Plangebiet zu schaffen, soll der Bebauungsplan durch eine bestandsorientierte Baukörperausweisung die Möglichkeit für eingeschossige Anbauten mit einer max. Tiefe von 4,0 m schaffen. Im Rahmen der Erhaltungsverordnung wurden weitergehende Leitlinien insbesondere über die Fassaden- und Dachgestaltung sowie die Gestaltung von Anbauten und Fenstern getroffen, die bei zukünftigen Vorhaben zu beachten sind und einem erhaltungsrechtlichen Genehmigungsvorbehalt unterliegen. Die geplante Baukörperfestsetzung mittels Baulinien und Baugrenzen im Bebauungsplan XIV-287b bildet hierbei den planungsrechtlichen Rahmen, innerhalb dessen eine bauliche Erweiterung durch eingeschossige gartenseitige Anbauten möglich ist. Die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes wird hierdurch angemessen berücksichtigt, eine unzulässige Einschränkung privater Belange ist hiermit nicht verbunden. Zwar erfolgt für die bestehenden Wohngebäude im Plangebiet eine grundrissscharfe Festsetzung mittels Baulinien. Durch die Ermöglichung eingeschossiger gartenseitiger Anbauten mittels Baugrenzen wird aber eine Variabilität geschaffen, die eine an heutigen Wohnbedürfnissen angepasste Bebauungstiefe erlaubt. Der Straßenraum mit den stadtgestalterisch bedeutsamen Fassaden bleibt hierdurch weitgehend erhalten, was auch in einer bestandsbezogenen Baukörperfestsetzung mittels Baulinien zum Ausdruck kommt. Die Eintragung einer Grunddienstbarkeit zugunsten der DEGEWO in Hinblick auf eine privatrechtlich geregelte erforderliche Zustimmung bei baulichen Änderungen ist nicht Regelungsgegenstand des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b. Ungeachtet dessen wird der Bezirk – entsprechend der Äußerungen im Rahmen der zweiten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung – nach Festsetzung des Bebauungsplans XIV-287b die Begünstigte bitten, das Erfordernis der Eintragung zu überprüfen. Auf Grund der Erhaltungsverordnung für das Gebiet Krugpfuhlsiedlung besteht aus bezirklicher Sicht ein ausreichendes und wirksames Instrumentarium, um auf die Höhe und Gestaltung der Anbauten, aber auch auf die Gestaltung sonstiger baulicher Anlagen bzw. -26- Gebäudeteile Einfluss zu nehmen. Bebauungsplanfestsetzungen bedarf es somit nicht. 4.4 Weitergehender gestalterischer Belange des Umwelt- und Naturschutzes Durch die Planung sind keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten (s. Umweltbericht, Pkt. 3.3). Die Auswirkungen der Planung sind insgesamt als gering zu beurteilen und beschränken sich auf die geringfügige Beeinträchtigung des Lebensraums für Tiere und Pflanzen sowie der Bodenfunktionen gegenüber der Bestandssituation. Ein Eingriff in Natur und Landschaft im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB ist hiermit nicht verbunden. Ausgleichsmaßnahmen sind somit nicht erforderlich (vgl. Pkt. 3.2.2.2). Ungeachtet dessen soll eine Versiegelung von Wegen und Zufahrten durch textliche Festsetzung ausgeschlossen werden (TF Nr. 3). Hierdurch sollen die Vorgartenbereiche sowohl in ihrer Bedeutung für das Siedlungsbild als auch in ihrer Funktion für die Naturhaushaltswirksamkeit des Bodens weitgehend erhalten werden. Die allgemeinen Hinweise des bezirklichen Umweltamts zum Ausschluss einer konzentrierten Versickerung von Niederschlagswasser in Bereichen mit Auffüllungen stehen der Festsetzung nicht entgegen. Zwar soll sich im Plangebiet gem. historischer Recherche eine Kies-/Sandgrube unbekannter Tiefe befunden haben. Untersuchungsergebnisse über Bodenproben, als konkrete Hinweise, die auf eine Unvereinbarkeit mit den geplanten Festsetzungen hindeuten, liegen jedoch nicht vor. Da es sich bei dem Bebauungsplanentwurf vorrangig um eine Bestandssicherung handelt und sich der Schutzstatus des Baugebiets nicht ändert, sind mit dem Bebauungsplan XIV-287b keine nachteiligen Auswirkungen verbunden. Da kein Eingriff im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB vorliegt, muss auf die ursprünglich beabsichtigte Festsetzung einer Dachbegrünung von Nebenanlagen mangels städtebaulicher Rechtfertigung verzichtet werden. Zudem kann die Durchsetzbarkeit einer solchen Festsetzung auf Grund zahlreicher bestehender Nebenanlagen im Plangebiet, die der beabsichtigten Festsetzung nicht entsprechen, sowie der mit einer weitgehenden Verfahrensfreistellung von Bauvorhaben verbundenen Änderung der Bauordnung für Berlin nicht gewährleistet werden. Die geplanten Festsetzungen tragen insgesamt zu einem sparsamen Umgang mit Grund und Boden bei, da bereits vorhandene, städtebaulich integrierte Bauflächen im Rahmen der Innenentwicklung gesichert werden. Gleichzeitig werden Flächen dauerhaft von Bebauung bzw. Versiegelung freigehalten. Damit kann ein wirksamer Beitrag in klimatischer und ökologischer Hinsicht geleistet werden. 4.5 Belange des Verkehrs Die Buschkrugallee ist eine stark befahrende Bundesstraße (B 179), die auch vermehrt von Schwerlastern befahren wird. Eine Entlastung der Buschkrugallee ist durch die Fertigstellung der Autobahn A113, welche parallel zur Buschkrugallee läuft und im Jahr 2008 vollständig zwischen dem Autobahndreieck Neukölln und dem Autobahnkreuz Schönefeld fertig gestellt wurde, zu erwarten. Über die Buschkrugallee ist das Plangebiet günstig an das übergeordnete Hauptverkehrsstraßennetz angebunden. Durch die nahegelegenen U-Bahnhöfe Blaschkoallee und Parchimer Allee (U 7) sind die im Plangebiet gelegenen Wohngebiete günstig an das gesamtstädtische Schnellbahnnetz angeschlossen. Die nächstgelegenen bezirklichen Zentren (Hauptzentrum Karl-Marx-Straße -27- / Hermannplatz, Stadtteilzentrum Johannisthaler Chaussee) sind hierdurch innerhalb von 4-8 Minuten erreichbar. Die vorhandenen Straßen im Plangebiet sind bereits als übergeordnete Hauptverkehrsstraße (Buschkrugallee), Anwohnersammelstraße (Fritz-Reuter-Allee), Anliegerstraßen (Hanne Nüte, Havermannstraße, Onkel-Herse-Straße, Rambowstraße) sowie, im Falle der Dürtenstraße, als Fußweg ausgebaut. Ein weiterer Ausbau ist nicht beabsichtigt und kommt auf Grund der tatsächlichen Nutzungs- und Eigentumsverhältnisse sowie der Funktion der Grünvernetzung (Dürtenstraße) auch nicht ernsthaft in Betracht. Die Parkraumsituation innerhalb der Krugpfuhlsiedlung ist als sehr problematisch zu bezeichnen. Ursprüngliche Ideen, die eine Umgestaltung des Straßenraums und eine Änderung der Parkraumanordnung beinhalteten, wurden auf Grund der mit einem erforderlichen Straßenumbau verbundenen Kosten zwischenzeitlich aufgegeben; die ursprünglich vorgesehene Festsetzung der Anliegerstraßen als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ mit Festsetzung von Flächen für Stellplätze wurde nach Durchführung der ersten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, die hinsichtlich der beabsichtigten anteiligen Finanzierung der Stellplätze durch die Anwohner kein einhelliges Meinungsbild ergab, nicht weiterverfolgt. Da der Bedarf zur Errichtung privater Stellplätze weiterhin besteht, in vergangener Zeit zahlreiche Anfragen für Grundstücksüberfahrten bzw. Stellplätze in den Vorgartenbereichen gestellt wurden und in der Krugpfuhlsiedlung mittlerweile zahlreiche bauliche Veränderungen insbesondere durch Errichtung von überwiegend geduldeten bzw. befristet genehmigten Stellplätzen vorgenommen wurden, sollen Stellplätze innerhalb der Vorgartenzone bei einer entsprechenden Mindesttiefe zukünftig zugelassen werden. Im Rahmen der Erarbeitung des Bebauungsplanes wurde die noch als vertretbar erachtete erforderliche Mindesttiefe zur Anlage von Stellplätzen im Vorgartenbereich von 5,0 m auf 4,8 m reduziert, da der für die Anlage von Stellplätzen vorgesehene Richtwert von 5,0 m auf Grund einer Vielzahl nachträglich vorgenommener Wärmedämmungen zu einer Verringerung der Vorgartentiefe geführt hat. Mit einer Reduzierung der Mindesttiefe auf 4,8 m wird diesem Umstand in angemessener Form Rechnung getragen. Eine weitergehende Unterschreitung dieses Mindestwertes durch großzügigere Festsetzungen von Stellplätzen im Vorgartenbereich ist städtebaulich nicht akzeptabel und mit den Belangen der Gestaltung des Ortsbildes nicht vereinbar. Im Übrigen obliegt es den Pflichten der Grundstückseigentümer bzw. –nutzer, dass die im Vorgartenbereich abgestellten Pkws nicht in den Straßenraum hineinragen und die Nutzung des Gehwegs beeinträchtigen. Gegebenenfalls bedarf es der ordnungsbehördlichen Kontrolle sowie gegebenenfalls der Anordnung ordnungsbehördlicher Maßnahmen Für die Straße Hanne Nüte, Rambowstraße und Onkel-Herse-Straße werden Stellplätze weitgehend zugelassen, die östlich der Rambowstraße gelegenen Grundstücke bleiben hingegen weitgehend von einer Regelung zur Unterbringung des ruhenden Verkehrs auf dem eigenen Grundstück ausgeschlossen. Lediglich für die Grundstücke Havermannstraße 12, Dürtenstraße 11 und 12 sowie Onkel-Herse-Straße 11 erfolgt auf Grund der Erschließungsmöglichkeit seitens der Rambowstraße eine Festsetzung von Flächen für Stellplätze im rückwärtigen Bereich der Hausgärten. Unzumutbare Beeinträchtigungen sind hiermit nicht verbunden. Allein das Grundstück Hanne Nüte 67, dessen Vorgartenbereich eine Tiefe von mehr als 5,0 m aufweist und für das ursprünglich eine Festsetzung als Fläche für Stellplätze vorgesehen -28- war, ist aus städtebaulichen Gründen von der Stellplatz-Regelung ausgenommen, da dies zu einer Beeinträchtigung der Platzsituation im Bereich Hanne Nüte / Havermannstraße und zu einer wesentlichen Beeinträchtigung des Ortsbildes führen würde. Der städtebauliche Zusammenhang der Hausgruppen Hanne Nüte 61/65, 62/70 und 67/73 einschließlich ihrer Ortsbild prägenden Vorgärten ist hierbei höher zu gewichten als der private Belang eines Pkw-Stellplatz vor dem Gebäude im Vorgartenbereich. Unzumutbare Härten für den privaten Grundstückseigentümer entstehen hierdurch nicht, da auf dem betreffenden Grundstück noch kein Stellplatz hergestellt wurde. Für einzelne Reihenendhaus-Grundstücke erfolgt eine Festsetzung von Flächen für Stellplätze und Garagen. Hiermit wird die Bestandssituation angemessen berücksichtigt (Rambowstraße 2, Hanne Nüte 75) und in Beziehung gesetzt zu anderen geeigneten Reihenendhausgrundstücken, deren Bauwich mit einem Mindestabstand von 3,0 m bis zur Grundstücksgrenze die Errichtung einer Garage zulässt bzw. unmittelbar angrenzend ein Mindestabstand von 3,0 bis zum Hauptgebäude auf dem Nachbargrundstück besteht (Hanne Nüte 73). Mit der textlichen Festsetzung Nr. 1 wird die Anlage von Stellplätzen und Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen auf die hierfür vorgesehenen Flächen beschränkt. Mit der textlichen Festsetzung Nr. 2 wird geregelt, dass pro Grundstück innerhalb der Fläche für Stellplätze nur ein Stellplatz sowie innerhalb der Fläche für Stellplätze und Garagen wahlweise die Anlage eines Stellplatzes oder einer Garage zulässig ist. Die Garagen dürfen hierbei nicht in die Vorgartenzone reichen. Hierdurch wird die Flächeninanspruchnahme der Grundstücke durch den ruhenden Verkehr auf ein vertretbares Maß reduziert und zugleich eine mögliche Beeinträchtigung des Ortsbildes durch die Anlage von Garagen weitgehend ausgeschlossen. Für die Mehrfamilienhäuser an der Fritz-Reuter-Allee wurde eine denkbare Ausweisung von Flächen für den ruhenden Verkehr im Blockinnenbereich nicht weiter in Betracht gezogen, um den Krugpfuhl und dessen Umgebung für die Erholungsnutzung zu sichern und eine mögliche Beeinträchtigung durch Verkehrslärm auszuschließen. Durch die Freigabe der Einbahnstraßen der Krugpfuhlsiedlung für Radfahrer in Gegenrichtung sowie der vorhandenen Fußweganbindung der Havermannstraße an die Straße Hanne Nüte ist das Plangebiet günstig für Fußgänger und Radfahrer erschlossen. Ein Erfordernis zur Einrichtung von Fahrradabstellanlagen im öffentlichen Straßenraum, wie in der ersten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung angeregt, wird nicht gesehen und ist nicht Regelungsgegenstand des Bebauungsplanes. 4.6 Private Belange Im Rahmen der ersten Öffentlichkeitsbeteiligung zum Bebauungsplanentwurf XIV-287b wurden zum Teil erhebliche Bedenken gegen die beabsichtigten Planungsziele geäußert. Die geltend gemachten, teilweise konträren privaten Belange führten hierbei dazu, dass der Regelungsinhalt des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b erheblich reduziert wurde. Die konkreten gestalterischen Anforderungen baulicher Anlagen bleiben somit der Erhaltungsverordnung für das Gebiet Krugpfuhlsiedlung vorbehalten und sind nicht Festsetzungsinhalt des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b. Der überarbeitete Bebauungsplanentwurf soll den zukünftigen planungsrechtlichen Rahmen bilden, innerhalb dessen eine Fortentwicklung dieses Siedlungsteiles ermöglicht wird. Die geplanten Festsetzungen des XIV-287b schränken die private Verfügbarkeit der einzelnen -29- Baugrundstücke nicht in unzulässiger Weise ein; umgekehrt führen sie nicht zu unzulässigen Beeinträchtigungen angrenzender Grundstücke. Unzumutbare Härten sind weder erkennbar noch zu erwarten. 4.7 Abwägung der während der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Stellungnahmen Die im Rahmen der öffentlichen Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB vorgebrachten Stellungnahmen (s. Kap. 6.8, 6.11) werden nachfolgend wiedergegeben, gegliedert nach Bürgern (A) und Trägern öffentlicher Belange (B),. Die Reihenfolge der aufgeführten Äußerungen stellt keine Wertung der vorgebrachten Inhalte dar. A Bürger: Bürger 1 (Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V.), eing. am 03.09.2007: 1.1: Die textlichen Festsetzungen werden befürwortet, um die charakteristische Eigenschaft der Krugpfuhlsiedlung nachhaltig zu erhalten. 1.2: Zusätzlich wird in den textlichen Festsetzungen die Ergänzung folgender Punkte empfohlen:  Garagen sind mit einer extensiven Dach- und Fassadenbegrünung zu versehen, um den Naturhaushalt zu fördern,  Zusätzlich ist darauf zu achten, dass nicht der gesamte Vorgarten als Stellplatz ausgewiesen wird. Es wird eine Ausweisung der Stellfläche von nicht mehr als 2 m Breite empfohlen, um auch hier die vorgesehene charakteristische Eigenschaft der Krugpfuhlsiedlung „begrünter Vorgarten“ zu erhalten.  Sollten in Zukunft Erneuerungen schon bestehender vollversiegelter Vorgärten anstehen, muss darauf geachtet werden, dass Veränderungen nach der gültigen Textlichen Festsetzung vorgenommen werden. 1.3: Ergänzend wird darauf hingewiesen, dass ebenfalls im Straßenraum Entsiegelung möglich ist, um Straßenbegrünung anzulegen. Beispielsweise können vereinzelt kleinwüchsige Straßenbäume angepflanzt werden. Stapl: Zu 1.1: Die Festsetzungen, die den Erhalt der Krugpfuhlsiedlung mit seinen charakteristischen Eigenschaften beinhalten, werden weiterverfolgt. Zu 1.2: Da die geplanten Festsetzungen keinen naturschutzrechtlich relevanten Eingriff verursachen (vgl. Pkt. 3.2.2.2), ist eine Festsetzung von Dach- und Fassadenbegrünungen von Garagen auf Grund der hierfür fehlenden städtebaulichen Begründung nicht möglich. Die Zulässigkeit von Stellplätzen sowie die Versiegelung im Vorgartenbereich werden bereits durch die textlichen Festsetzungen Nr. 1 bis 3 eingeschränkt. Auf Grund der Erhaltungsverordnung für die Krugpfuhlsiedlung besteht aus bezirklicher Sicht darüber -30- hinaus ein ausreichendes und wirksames Instrumentarium, um auch auf die zukünftige Gestaltung und Breite von Stellplätzen Einfluss zu nehmen. Ein Erfordernis für eine zusätzliche einschränkende Festsetzung im Bebauungsplan wird daher nicht gesehen. Im Übrigen besteht bei zukünftigen baulichen Änderungen die Verpflichtung der Eigentümer zur Einhaltung der öffentlich-rechtlichen Vorschriften. Dies gilt auch für verfahrensfreie Vorhaben (§ 62 Abs. 5 BauO Bln). Zu 1.3: Die Festsetzung von Begrünungs- und Entsiegelungsmaßnahmen im Straßenraum ist nicht Regelungsgegenstand des Bebauungsplanes. Bürger 2 (Anwohner), eing. am 13.09.2007: 2.1 Die gravierendsten Änderungen in der Siedlung hat der damalige Eigentümer DEGEWO in Absprache mit der Stadtplanung nach dem 2. Weltkrieg vorgenommen (Dachpfannen, Gauben, Giebelwände, Vorgärten, etc.), was altes Bildmaterial beweise. Der bauliche Zusatnd der von der DEGEWO übernommenen Bauten war katastrophal schlecht, so dass die Eigentümer zum Substanzerhalt viele Änderungen vorschießen mussten (Wasser vom Haus fernhalten, Wärmedämmung, feuchte Rückwände, feuchte Keller, gartenseitige Verlegungen der Ausgänge, etc.). Veränderungen mussten der DEGEWO und der Stadtplanung angezeigt werden. So habe die DEGEWO, in deren Besitz z. B. bis heute die Müllcontainer-Stellflächen sind, die Zufahrten mit Verbundsteinen gestaltet, an die sich die Eigner für ihre Garagen anschließen mussten. Der Bearbeiter, der für die Gehwegplanung beim zuständigen Bauamt tätig war, habe diese Bauweise vor ca. 20 Jahren genehmigt. Die Dömitzer Straße ist ausschließlich mit Verbundsteinen ausgelegt. Das zuständige Amt hat jedwede Änderung genehmigt (Dach, Gauben, rückwärtige Veränderung, etc.), sogar Auflagen für die Gaubenmodelle gemacht und entsprechende ausgewählt. Alles hat sehr viel Geld gekostet. 2.2 Bei einer weitgehenden Bestandssicherung müsse von folgenden Kriterien ausgegangen werden: 2.2.1 Der genehmigte und vorhandene Ist-Zustand sei zu akzeptieren, da die ursprüngliche Konzeption ohnehin nicht erreicht werden könne und um Klagefluten zu vermeiden. 2.2.2 Hinsichtlich der neuen Wärmedämmverordnungen seien die machbaren Möglichkeiten kostenentsprechend zu beachten (Putz, etc.) . 2.2.3 Die Stellplätze/Garagen-Problematik dürfe nicht zu einer Einschränkung des Eigentums führen, zumal die Siedler dieser Siedlung gegenüber anderen Siedlungsbewohnern nicht benachteiligt werden sollten. 2.2.4 Soziale, historisch sicher wertvolle Entwicklungen im Wohnungsbau müssen der Zeit angepasst werden (was ja auch sonst für Berlin gilt), um die Attraktivität und Wirtschaftskraft der Siedlung zu erhalten. Im anderen Fall würde sich eines der wenigen Refugien in Neukölln negativ entwickeln (was leider schon durch die Nutzung des alten Finanzamtes in der Buschkrugallee für die Bewährungshelfer von 3.600 Freigängern vorgezeichnet ist – trotz der in der Nähe befindlichen Schulen, sozialen Einrichtungen, Siedlungen,etc. !). -31- 2.2.5 Die Fluktuation in der Siedlung ist sehr hoch, da die älteren Bewohner mit den steilen Treppen, der Engräumigkeit und der Verteilung der Sanitäreinrichtungen in den Häusern große Probleme haben. -32- Stapl: Zu 2.1: Die Hinweise werden, soweit dies den Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-287b betrifft, zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den Bebauungsplan ergeben sich hieraus nicht, da nicht bebauungsplanrelevant. Zu 2.2.1 und 2.2.3: Grundlage für die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans XIV-287b bildet die vorhandene Bestandssituation. Der baurechtliche Bestandsschutz wird hierdurch nicht berührt, ein unzumutbarer Eingriff in Eigentumsrechte ist hiermit nicht verbunden. Die Festsetzungen bezüglich Garagen und Stellplätzen in der Krugpfuhlsiedlung führen ebenfalls zu keiner unzumutbaren Einschränkung von Eigentumsrechten. Durch die Festsetzungen wird vielmehr eine weitgehende Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen begründet, deren Regelungen im Bebauungsplan sich aus dem städtebaulichen Erfordernis des Erhalts des Ortsbilds ableiten. Mögliche Beeinträchtigungen des Ortsbildes durch Stellplätze und Zufahrten werden hierbei durch die Beschränkung der Anzahl von Stellplätzen und Garagen sowie den Anforderungen zur Herstellung in wasser- und luftdurchlässigem Aufbau auf ein vertretbares Maß gemindert. Die Nichtzulässigkeit von Stellplätzen im Vorgartenbereich bei einer Vorgartentiefe von weniger als 4,8 m stellt hierbei keine unzumutbare Einschränkung dar. Eine diesbezügliche Benachteiligung gegenüber anderen Siedlungsbewohnern ist nicht erkennbar. Zu 2.2.2: Maßnahmen der Wärmedämmung sowie gestalterische Anforderungen an die Fassade sind nicht Gegenstand des Bebauungsplanverfahrens. Zu 2.2.4 und 2.2.5: Es ist erklärtes planerisches Ziel, eine verträgliche bauliche Weiterentwicklung der Krugpfuhlsiedlung und, damit verbunden, eine Anpassung an heutige Wohnbedürfnisse zu ermöglichen, um diese Siedlung, die in ihrer städtebaulichen Gestalt als besonders erhaltenswert gilt, auch für zukünftige Generationen attraktiv zu erhalten bzw. fortzuentwickeln. Dies gilt ungeachtet möglicher Standortentscheidungen außerhalb des Plangebiets, wie beispielsweise im Falle des ca. 800 m entfernten ehemaligen Finanzamts in der Buschkrugallee. Bürger 3 (Anwohner), eing. am 13.9.2007: 3.1 Es wird darum gebeten, den zweiten Entwurf des Bebauungsplans mit einer nutzbaren Gaube, auf Grund der Dachkonstruktion, entsprechend der beiliegenden Simulationsunterlagen, zu erweitern. Sämtliche Eigentümer der betreffenden Hausgruppe seien begeistert von diesen Konstruktionsunterlagen und würden sich eine nutzbare Gaube bauen lassen. Hier wurde besonders lobend erwähnt, dass die Art der Gaube architektonisch (Fensteranordnung) und farblich (Dachanpassung) gut angeglichen ist. Sie würde bei einheitlicher Aufbauweise ein einheitliches Bild ergeben. Um Berücksichtigung der Ausführung wird gebeten. -33- 3.2 Da auf Grund der Kosten für die Eigentümer mit einer verkehrsberuhigten Zone und dem damit verbundenen Sondernutzungsrecht für bestimmte Stellplätze nicht zu rechnen sei, werde darum gebeten, für Längsgrundstücke entlang der Rambowstraße im hinteren Teil dieser langen Grundstücke eine Auffahrt mit Einstellmöglichkeit für Pkws zuzulassen. Stapl: Zu 3.1: Im Rahmen der Weiterführung der Bebauungsplanverfahren XIV-287a, XIV-287b und XIV287c wurde der Regelungsumfang der Bebauungsplanentwürfe erheblich reduziert. Ein städtebauliches Erfordernis, erneut gestalterische Festsetzungen zur Zulässigkeit von Dachgauben im Bebauungsplan zu treffen, die im Interesse des Gleichbehandlungsgrundsatzes über die Betrachtung der beiliegenden Simulationsunterlage für eine einzelne Hausgruppe hinausgehen, wird nicht gesehen. Die konkrete Gestaltung baulicher Anlagen bleibt somit weitgehend den im Rahmen der Erhaltungsverordnung für das Gebiet Krugpfuhlsiedlung (ABl. 2007 S. 225) zu erarbeitenden Empfehlungen vorbehalten. Zu 3.2: Die Festsetzung von Flächen für Stellplätze für die entsprechenden Grundstücksteile entlang der Rambowstraße ist bereits Bestandteil des Bebauungsplanentwurfs und wird weiterverfolgt. B Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange: Keine Stellungnahmen. Fazit: Aus der Durchführung der öffentlichen Auslegung ergaben sich - nach Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander - keine Änderungen der Planung. -34- 5. Auswirkungen des Bebauungsplanes 5.1 Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse Durch die Sicherung der Krugpfuhlsiedlung sowie des Krugpfuhls mit seiner Umgebung werden die vorhandenen Lebens- und Arbeitsverhältnisse grundsätzlich beibehalten bzw. positiv beeinflusst. Die vorhandenen Grünflächen werden planungsrechtlich gesichert, wodurch sich die Erholungs- und Wohnsituation verbessert. Durch die Schaffung zusätzlicher baulicher Erweiterungsmöglichkeiten erfolgt zudem eine Anpassung an geänderte Wohnbedürfnisse, eine unzumutbare Beeinträchtigung ist hierdurch nicht zu erwarten. 5.2 Haushaltsrechtliche Auswirkungen Haushaltrechtliche Auswirkungen sind mit dem Bebauungsplan XIV-287b nicht verbunden. 5.3 Personalwirtschaftliche Auswirkungen Keine. -35- 6. Verfahren 6.1 Aufstellung Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 22. Februar 1994 mit der Beschluss-Nr. 61/94 die Aufstellung des Bebauungsplanentwurfes XIV-287b beschlossen (Amtsblatt für Berlin, Seite 997). Die Bezirksamtsvorlage wurde in der Sitzung des Ausschusses für Hochbau und Bebauungspläne am 12. April 1994 zustimmend zur Kenntnis genommen. 6.2 Erste frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Die erste frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 8. Januar 1996 bis einschließlich 19. Januar 1996 im Rathaus Neukölln - Fachbereich Stadtplanung - statt. 187 Bürger ließen sich die Ziele und Zwecke der Bebauungspläne XIV287a, XIV-287b und XIV-287c erläutern. Zu den Bebauungsplanentwürfen wurden insgesamt 27 Stellungnahmen mit Anregungen vorgebracht. Diese bezogen sich insbesondere auf folgende Themen: - Erhalt des Siedlungscharakters (allgemein), - Ermöglichung bzw. Gestaltung gartenseitiger Anbauten, - Dachraumausbau, - Verkehrsberuhigung / anteilige Kostenbeteiligung, - Stellplatzanordnung (Straßenraum, Vorgärten, Hausgärten) - Grünfestsetzungen / Einfriedungen, - sonstige gestalterische Festsetzungen (Fassadenstruktur und –farbe, Fenster, Außenrolläden, Hauseingangsüberdachungen, Satellitenantennen, Sonnenkollektoren etc.). Das Bebauungsplanverfahren ruhte nach der ersten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung, ein förmliches Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurde nicht beschlossen. 6.3 Planinhaltsänderung Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung am 9. Mai 2006 mit der Beschluss-Nr. 79/06 die Planinhaltsänderung des Bebauungsplanentwurfs XIV-287b bezüglich der Zulässigkeit von Stellplätzen im Vorgartenbereich beschlossen. Die Bezirksamtsvorlage wurde in der Sitzung des Ausschusses für Hochbau und Bebauungspläne am 13.06.2006 zustimmend zur Kenntnis genommen. 6.4 Zweite frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Die zweite frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 19. Juni 2006 bis einschließlich 3. Juli 2006 im Rathaus Neukölln - Fachbereich Stadtplanung - statt. Es wurden die Bebauungsplanentwürfe XIV-287a, XIV-287b und XIV287c im Maßstab 1:1000 sowie die dazugehörigen Begründungen ausgelegt und den Bürgern zur Beteiligung an der Bauleitplanung vorgestellt. Insgesamt 17 Bürger informierten sich über die Ziele und Zwecke der Planungen. 7 schriftliche Stellungnahmen wurden eingereicht, davon 3 zum Bebauungsplanentwurf XIV-287b. Diese bezogen sich auf folgende Themen: - Gartenseitige Anbauten, - Stellplätze, - Festsetzung eines Fuß- und Radweges (Dürtenstraße). Mit der Durchführung der zweiten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung ergab sich für den Bebauungsplan XIV-287b eine Änderung der Festsetzung der Dürtenstraße (Verkehrsfläche -36- besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“). Mit BA-Beschluss vom 21.11.2006 (Vorlage Nr. 09/06 N) wurde das Ergebnis der zweiten frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung beschlossen. Die Bezirksamtsvorlage wurde in der Sitzung des Ausschusses für Stadtentwicklung am 09.01.2007 zustimmend zur Kenntnis genommen. 6.5 Frühzeitige Behördenbeteiligung Insgesamt wurden 10 Träger öffentlicher Belange, 9 Senatsverwaltungen sowie 14 Abteilungen bzw. Ämter im BA Neukölln mit Schreiben Stapl b4 vom 16.06.2006 über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung sowie die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung unterrichtet und gemäß § 4 Abs. 1 BauGB zur Stellungnahme, insbesondere zum erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB (Belange des Umweltschutzes), aufgefordert. Das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB hat zu keinen Änderungen der Planung geführt. 6.6 Behördenbeteiligung 13 Träger öffentlicher Belange, 9 Senatsverwaltungen sowie 14 Abteilungen bzw. Ämter im BA Neukölln wurden mit Schreiben Stapl b4 vom 13.11.2006 gemäß § 4 Abs. 2 BauGB zur Stellungnahme zu den Ausweisungen des Bebauungsplanentwurfs aufgefordert. 24 Behörden und Träger öffentlicher Belange äußerten sich schriftlich zum Bebauungsplanentwurf. Hinweise und Anregungen gingen von 8 Behörden und Träger öffentlicher Belange ein. Die bebauungsplanrelevanten Hinweise und Anregungen beziehen sich auf folgende Hauptsachthemen: - Bodenschutz, - Denkmalschutz / Bodendenkmal, - planfestgestellte U-Bahnanlagen. Im Ergebnis der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurden die U-Bahnanlagen nachrichtlich übernommen und als planfestgestellte U-Bahntrasse in der Planunterlage dargestellt. Im Übrigen führte die Abwägung der von den gemäß § 4 (2) BauGB beteiligten Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange geäußerten Hinweise und Anregungen zu keinen Änderungen des Bebauungsplanes. Im Rahmen einer Überprüfung und Neubewertung der Bestandssituation erfolgte jedoch eine geringfügige Änderung der geplanten Festsetzungen für die Reihenhäuser hinsichtlich der Anordnung der geplanten Flächen für Stellplätze. Darüber hinaus wird nunmehr durch eine ergänzende textliche Festsetzung klargestellt, dass Stellplätze und Garagen außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen nur innerhalb der hierfür ausgewiesenen Flächen zulässig sind. Auf Grund einer Neubewertung der naturschutzrechtlichen Eingriffssituation für den Bebauungsplanentwurf XIV-287b wird zudem auf die Festsetzung einer Dachflächenbegrünung von Nebenanlagen verzichtet (vgl. Pkt. 4.4). Die Grundzüge der Planung werden durch die Änderungen nicht berührt, die berührten Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange werden gem. § 4a Abs. 3 Sätze 1 und 4 BauGB erneut beteiligt. Die eingeschränkte erneute Behördenbeteiligung erfolgt gleichzeitig mit der öffentlichen Auslegung (§ 4a Abs. 2 BauGB). 6.7 Erneute Behördenbeteiligung Mit Schreiben vom 13.07.2007 wurden die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (LDA, SenStadt I E) sowie zwei Ämter bzw. Stellen im Bezirksamt Neukölln im Rahmen einer -37- eingeschränkten erneuten Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 3 BauGB erneut beteiligt. Als Beteiligungsfrist wurde der 13.09.2007 festgelegt. Die eingeschränkte erneute Behördenbeteiligung erfolgte somit gleichzeitig mit der öffentlichen Auslegung (§ 4a Abs. 2 BauGB). Es wurden keine Stellungnahmen vorgebracht. 6.8 Erste Öffentliche Auslegung Die erste öffentliche Auslegung des Bebauungsplanes XIV-287b fand in der Zeit vom 13.08.2007 bis einschließlich 13.09.2007 innerhalb der vorgesehenen Monatsfrist in den Räumen des Bezirksamts Neukölln von Berlin - Fachbereich Stadtplanung - statt. Die Offenlage wurde im Amtsblatt für Berlin, Nr. 33 vom 27.07.2007 auf Seite 2107 ortsüblich bekannt gemacht. Darüber hinaus erfolgte eine Veröffentlichung in der Tageszeitung „Berliner Morgenpost“ am 10.08.2007. Die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Planung wurde von insgesamt 13 Personen wahrgenommen. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit die Einsichtnahme mittels Internet. Im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung erfolgten 3 schriftliche Stellungnahmen. Die Auswertung der öffentlichen Auslegung führte zu keiner Änderung der Planung (s. Pkt. 4.7). 6.9 Beschluss über den Bebauungsplan Mit Beschluss des Bezirksamts vom 25.09.2007 wurde die Weiterleitung der Beschlussvorlage zum Bebauungsplan XIV-287b an die Bezirksverordnetenversammlung beschlossen (BA-Vorl. Nr. 126/07). Mit Beschluss der Bezirksverordnetenversammlung vom 31.10.2007 wurde der Bebauungsplan XIV-287b gem. § 6 Abs. 3 AGBauGB und § 12 Abs. 2 Nr. 4 BezVG beschlossen (BVV-Drs. Nr. 434/XVIII). Zugleich wurde das Ergebnis der ersten öffentlichen Auslegung beschlossen (s. Pkt. 4.7). 6.10 Anzeigeverfahren Im Rahmen des Anzeigeverfahrens wurde der Bebauungsplan XIV-287b mit Schreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – II C 34 – vom 6.3.2008 beanstandet. Auf Grund der Beanstandungen und Hinweise erfolgte eine Überarbeitung der Begründung zum Bebauungsplan XIV-287b. Änderungen des Bebauungsplanentwurfs waren hiermit nicht verbunden. Auf Grund eines formellen Fehlers bei der Veröffentlichung zur öffentlichen Auslegung im Amtsblatt für Berlin wurde eine Wiederholung der Öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes XIV-287b sowie, daran anschließend, eine erneute Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung erforderlich. 6.11 Zweite öffentliche Auslegung Die Wiederholung der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplanes XIV-287b fand innerhalb der vorgesehenen Monatsfrist in der Zeit vom 20.04.2009 bis einschließlich 22.05.2009 in den Räumen des Bezirksamts Neukölln von Berlin – Fachbereich Stadtplanung – statt. Die Offenlage wurde im Amtsblatt für Berlin, Nr. 16 vom 09.04.2009 auf Seite 896 ortsüblich bekannt gemacht. Darüber hinaus erfolgte eine Veröffentlichung in der Tageszeitung „Berliner Morgenpost“ am 17.04.2009. Die Möglichkeit der Einsichtnahme in die Planung wurde von insgesamt 3 Personen wahrgenommen. Darüber hinaus bestand die Möglichkeit die Einsichtnahme mittels Internet. Stellungnahmen, die im Rahmen der ersten öffentlichen Auslegung vom 13.08.2007 bis einschließlich 13.09.2007 erfolgten, fließen ebenfalls in die abschließende Abwägung ein (s. Pkt. 4.7, 6.8). Im Rahmen der zweiten öffentlichen Auslegung erfolgte keine schriftliche -38- Stellungnahme. Die Auswertung der öffentlichen Auslegung führte zu keiner Änderung der Planung (s. Pkt. 4.7). -39- 7. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel III des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466); Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AG BauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 18. Dezember 2004 (GVBl. S. 524). Anlagen: - Textliche Festsetzungen - Lageplan vom 08.04.2006 -40- Anlage 1 zur Begründung (Bebauungsplan XIV-287b) Textliche Festsetzungen 1. Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und Garagen nur innerhalb der hierfür ausgewiesenen Flächen zulässig. 2. Innerhalb der Flächen für Stellplätze ist pro Grundstück ein Stellplatz zulässig. Innerhalb der Flächen für Stellplätze und Garagen ist pro Grundstück die Anlage eines Stellplatzes oder einer Garage zulässig. Bei der Errichtung einer Garage ist ein Abstand zur Straßenbegrenzungslinie einzuhalten, der dem Abstand der auf dem Grundstück vorhandenen straßenseitigen Baulinie bis zur Straßenbegrenzungslinie entspricht. 3. In den Allgemeinen Wohngebieten ist eine Befestigung von Wegen und Zufahrten nur in wasser- und luftdurchlässigen Aufbau herzustellen. Auch Wasser- und Luftdurchlässigkeit wesentlich mindernde Befestigungen wie Betonunterbau, Fugenverguss, Asphaltierungen und Betonierung sind unzulässig. 4. Die Flächen A und B sind mit einem Gehrecht für die Allgemeinheit zu belasten. 5. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche sowie der Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung – Fußweg - ist nicht Gegenstand der Festsetzung. 6. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. -41- Inhaltsverzeichnis der Begründung Seite 1. Planungsgegenstand .........................................................................................1 1.1 Anlass und Erforderlichkeit des Bebauungsplanes .......................................1 1.2 Plangebiet......................................................................................................1 1.2.1 Lagebeschreibung.....................................................................................1 1.2.2 Bestand im Geltungsbereich .....................................................................1 1.2.3 Erschließung .............................................................................................2 1.2.4 Eigentumsverhältnisse ..............................................................................2 1.2.5 Stadtbild / Landschaftsbild ........................................................................3 1.3 Planerische Ausgangssituation .....................................................................3 1.3.1 Flächennutzungsplan ................................................................................3 1.3.2 Landschaftsprogramm...............................................................................3 1.3.3 Bereichsentwicklungsplanung ...................................................................3 1.3.4 Baunutzungsplan.......................................................................................3 1.3.5 Straßen- und Baufluchtlinien .....................................................................4 1.3.6 In Aufstellung befindliche Bebauungspläne ..............................................4 1.3.7 Erhaltungsverordnung ...............................................................................4 1.3.8 Bodenbelastungskataster..........................................................................5 2 Planinhalt ...........................................................................................................6 2.1 Entwicklung der Planungsüberlegungen .......................................................6 2.2 Intention des Planes ......................................................................................7 2.3 Wesentlicher Planinhalt .................................................................................8 2.3.1 Art der Nutzung .........................................................................................8 2.3.1.1 Allgemeine Wohngebiete ..........................................................................8 2.3.1.2 Stellplätze und Garagen............................................................................8 2.3.1.3 Öffentliche Grünflächen.............................................................................9 2.3.1.4 Wasserfläche.............................................................................................9 2.3.2 Maß der Nutzung / überbaubare Grundstücksflächen ..............................9 2.3.3 Sonstige Festsetzungen..........................................................................10 2.4 Flächenbilanz ..............................................................................................10 3. Umweltbericht ..................................................................................................12 3.1. Inhalte und wichtige Ziele des Bebauungsplanes XIV-287b .......................12 3.1.1 Intention des Planes................................................................................12 3.1.2 Standort...................................................................................................12 3.1.3 Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden............................................12 3.1.4 Darstellung der Festsetzungen ...............................................................12 3.1.5 Darstellung der in Fachgesetzen und –plänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange berücksichtigt werden........13 3.2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen ............................15 3.2.1 Derzeitiger Umweltzustand .....................................................................15 3.2.2 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung der Planung .............................................................................................18 3.2.2.1 Zu erwartende Auswirkungen..................................................................18 3.2.2.2. Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen...............................................19 -42- 3.2.2.3. 3.2.3. 3.2.4. 3.2.5. 3.2.6. 3.3 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 4.6 4.7 Beschreibung der zu erwartenden erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen ..............................................................................20 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten.................21 Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes bei Nichtdurchführung der Planung...............................................................22 Beschreibung der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung ........................................................................................22 Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bebauungsplanes auf die Umwelt.........................................................................................23 Allgemein verständliche Zusammenfassung ...............................................23 Abwägung........................................................................................................25 Belange von gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnissen............................25 Belange der sozialen Bedürfnisse und der Erholung ..................................25 Belange der Fortentwicklung vorhandener Ortsteile und der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes .................................................................25 Belange des Umwelt- und Naturschutzes ...................................................27 Belange des Verkehrs .................................................................................27 Private Belange ...........................................................................................29 Abwägung der während der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Stellungnahmen...........................................................................................30 5. 5.1 5.2 5.3 6. 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 6.6 6.7 6.8 6.9 6.10 6.11 Auswirkungen des Bebauungsplanes..............................................................35 Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse..............................35 Haushaltsrechtliche Auswirkungen..............................................................35 Personalwirtschaftliche Auswirkungen ........................................................35 Verfahren .........................................................................................................36 Aufstellung ...................................................................................................36 Erste frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung..................................................36 Planinhaltsänderung....................................................................................36 Zweite frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung ...............................................36 Frühzeitige Behördenbeteiligung .................................................................37 Behördenbeteiligung....................................................................................37 Erneute Behördenbeteiligung ......................................................................37 Erste Öffentliche Auslegung ........................................................................38 Beschluss über den Bebauungsplan ...........................................................38 Anzeigeverfahren ........................................................................................38 Zweite öffentliche Auslegung.......................................................................38 7. Rechtsgrundlagen............................................................................................40 Anlagen: - Textliche Festsetzungen - Lageplan im Maßstab 1 : 5.000 vom 08.04.2006 -43-