Daten
Kommune
Berlin Neukölln
Dateiname
Begründung B-Plan 8-22a_2.pdf
Größe
2,5 MB
Erstellt
17.10.15, 23:55
Aktualisiert
27.01.18, 19:47
Stichworte
Inhalt der Datei
1.
Planungsgegenstand
1.1
Veranlassung und Erforderlichkeit
Für das Gelände der ehemaligen Kindl Brauerei ist der Baunutzungsplan von 1961 sowie für den
südwestlichen Teil des Areals der Bebauungsplan XIV 101d rechtsgültig. Diese weisen das Grundstück als Gewerbegebiet aus.
Da der Produktionsstandort der Kindl Brauerei aufgegeben wurde und um eine standortgerechte
Nachnutzung des Geländes zu ermöglichen, wurde am 14.03.2006 die Aufstellung des Bebauungsplanes 8-22 beschlossen. Nach Durchführung eines städtebaulichen Wettbewerbes wurde der
Aufstellungsbeschluss am 10.09.2007 entsprechend der Inhalte des Wettbewerbsergebnisses modifiziert. Der städtebauliche Wettbewerb, als Grundlage für den Masterplan und den Bebauungsplan 8-22 sah vor, eine Bildungseinrichtung (z.B. internationale Universität) mit großzügigen Campusflächen, die Umnutzung der ehemaligen Preuss-Halle zu einer Mehrzweckhalle sowie die im
östlichen Bereich gelegene ehemalige Vollguthalle zu einem Einzelhandelszentrum.
Da das Mietinteresse geringer war als erwartet und sich die vorgeschlagenen Nutzungen und Umnutzungen an diesem Standort aus ökonomischer Sicht nicht realisieren lassen, wurde eine Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts und daraus folgend eine Planinhaltsänderung erforderlich.
Das Gelände wird derzeit mit Zwischennutzungen belegt.
Der Bebauungsplan 8-22 wurde in die Geltungsbereiche 8-22a und 8-22b aufgeteilt, um die kurzfristig realisierbaren Nutzungen unabhängig von der Gesamtentwicklung schnell planungsrechtlich
absichern zu können.
1.2
Plangebiet
1.2.1
Lage im Stadtraum
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-22a liegt im Norden des Bezirks Neukölln angrenzend an das Rollbergviertel und umfasst eine ca. 1,6 ha große Teilfläche im Südwesten des ehemaligen Kindl-Geländes. Damit sind das von einer Dialyseklinik erworbene Grundstück und die
„Preuss-Halle“ der ehemaligen Kindl Brauerei Bestandteil dieses Teilbereichs.
In unmittelbarer Nähe liegen die Zentren Karl-Marx-Straße und Hermannstraße.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-22b umfasst den verbleibenden Geltungsbereich des
Bebauungsplanes 8-22.
1.2.1.1
Siedlungsanalyse
Plangebiet
Das Plangebiet umfasst das ca. 1,6 ha große südwestliche Gelände der ehemaligen Kindl-Brauerei
sowie teilweise die angrenzenden Straßenräume. Es liegt am Osthang der „Rollberge“ an der Werbellinstraße 50 und fällt von Westen nach Osten von ca. 54, 5 m auf ca. 51,0 m ab.
Das Plangebiet umfasst vollständig die Flurstücke 287/1, 288, 289, 238 sowie Teilflächen der Flurstücke 290/4, 374/2,und 148 der Flur 115.
Eigentumsverhältnisse
Das Plangebiet für die Bebauungspläne 8-22a und 8-22b befindet sich überwiegend in Privateigentum einer Projektentwicklungsgesellschaft, die gemeinsam mit dem Bezirk die Entwicklung und
neue Nutzung des Geländes betreibt. Ein Teil des Plangebiets des Bebauungsplanes 8-22a wurde
1
von einem Verein erworben, der hier eine Dialyseklinik errichten und betreiben will. Hierfür wurde
am 04.05.2009 ein Teilungsantrag gestellt. Die Erschließung des neuen ca.3.200m² großen Flurstücks 424 (Flur 115) ist mit der Baulasteneintragung vom 11.11.2009 gesichert worden.
Ökologie / Freiflächen
Das Gelände ist im Bestand weitgehend versiegelt. Es sind keine wertvollen Biotope oder sonstige
schützenswerte Freiflächen im Plangebiet vorhanden.
Der südwestliche Bereich des Geltungsbereichs ist mit einer großflächigen ehemaligen Lager- und
Produktionshalle bebaut. Der Rest des Geltungsbereichs ist unbebaut und als ehemalige Lagerund Verkehrsfläche weitgehend versiegelt.
Denkmalschutz
Es befinden sich keine denkmalgeschützten Gebäude innerhalb des Geltungsbereichs.
Es befinden sich Bodendenkmale im Plangebiet, die nach § 2 Abs. 5 und § 3 DSchG Bln geschützt
sind sowie archäologische Fundstellen und archäologische Verdachtsflächen mit Funden mit den
Ortsaktennummern 310 und 311. Die Fundstellen sind in der Abb. 1 dargestellt. Alle Bodeneingriffe
im Bereich der Fundstellen sind im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landes Denkmalamtes Berlin abzustimmen und durch Ausgrabungen zu dokumentieren.
Im Plangebiet und seiner Umgebung ist darüber hinaus das Auftreten von weiteren Bodenfunden
zu erwarten. Es wird darauf hingewiesen, dass, nach § 3 Abs.1 des Gesetzes zum Schutz von
Denkmalen in Berlin, wer ein Bodendenkmal entdeckt, die Arbeiten sofort einzustellen und die
Fundstelle der Entdeckung unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde anzuzeigen hat.
Vor Beginn der Baumaßnahmen, insbesondere bei Bodeneingriffen im Bereich des Plangebietes,
ist mit angemessenem zeitlichen Vorlauf (mind. 30 Werktage) das geplante Vorhaben dem Landesdenkmalamt, Archäologische Denkmalpflege, anzuzeigen und damit der Archäologischen
Denkmalpflege Gelegenheit zu geben, rechtzeitig über eventuell erforderliche archäologische Prospektionen zu entscheiden.
Abb. 1: Fundorte von Bodendenkmalen
Altlasten
Für das gesamte Gelände des Kindl-Areals wurde ein Bodengutachten erstellt. Im Bereich des
Bebauungsplanes 8-22a liegen keine relevanten Verunreinigungen und Kontaminationen des Bodens vor.
Umgebung des Plangebietes / Prägung des Umfeldes / Orts- und Landschaftsbild
Die ehemalige Kindl-Brauerei bildet gemeinsam mit dem östlich liegenden ehemaligen HertieKaufhaus-Komplex und dem westlich liegenden Kindl-Boulevard mit seinem bis zu 122
geschossigen Hotel eine Spange aus großformatigen Gebäuden, die das Hauptzentrum Karl-MarxStraße mit dem Ortsteilzentrum Hermannstraße verbindet. Nördlich des Geländes sind die gründerzeitlichen Blockstrukturen noch weitgehend intakt. Südlich des Areals prägen 6-geschossige,
großformatige Wohnblöcke aus den 70er Jahren das Ortsbild.
1.2.1.2
Verkehr
Im Bestand stellt sich der Verkehr wie folgt dar:
Motorisierter Individualverkehr
Aufgrund der ehemaligen gewerblichen Nutzung als Brauerei ist das Gebiet in sich abgeschlossen.
Im Geltungsbereich liegen Teile der Werbellinstraße als übergeordnete Straßenverbindungen sowie die Falkstraße und Mainzer Straße. Diese werden im Bestand festgesetzt und durch die Planungen nicht verändert. Das Plangebiet ist im Bestand über eine Zufahrt in der Werbellinstraße an
das übergeordnete Straßennetz angebunden.
Öffentlicher Personennahverkehr
In fußläufiger Entfernung liegen die U-Bahn-Stationen Boddinstraße (U8, ca. 350 m), Rathaus
Neukölln (U7, ca. 500 m) und Karl-Marx-Straße (U7 ca. 800 m). Darüber hinaus ist das Gebiet über
die Haltestellen Werbellinstraße / Morusstraße und Werbellinstraße / Hermannstraße an das Omnibusnetz (Linien 104 und 167) angebunden.
1.2.1.3
Ver- und Entsorgung
Die gesamte technische Infrastruktur ist in den an das Plangebiet angrenzenden Straßenflächen
der Werbellin- und der Mainzer bzw. Falkstraße vorhanden und steht im Rahmen der Leistungsfähigkeit für die Erschließung des Plangebietes zur Verfügung.
Für die Ableitung des anfallenden Oberflächenwassers wurden durch das Fachingenieurbüro M+O
Berlin, Ingenieurgesellschaft für das Bauwesen GmbH die notwendigen maximalen Einleitmengen
ermittelt und mit den Berliner Wasserbetrieben abgestimmt. Die maximale Gesamteinleitungsmenge in die Vorflut der Berliner Wasserbetriebe für Regenwasser ist auf 132 l/s beschränkt. Diese
Einleitmenge kann in der Kanalisation der Werbellinstraße und der Mainzer Straße zur Verfügung
gestellt werden.
Aufgrund der errechneten Einleitmengen von zusammen 215 l/s (> 132 l/s) ist eine Rückhaltung
und / oder Reduzierung des anfallenden Oberflächenwassers erforderlich. Zur Reduzierung der
abzuleitenden Wassermengen empfehlen die Fachingenieure folgende Maßnahmen bei der Ausführungsplanung näher zu untersuchen:
Dachbegrünung
Rücknahme der versiegelten Flächen
Verwendung von versickerungsfähigen Oberflächenbelägen
Schaffung von Grünflächen
Untersuchung der Bodenverhältnisse zur Planung von Versickerungsmöglichkeiten
(Mulden- Rigolenversickerung; Flächenversickerung)
Aufgrund der Altlastensituation im Plangebiet ist eine konzentrierte Versickerung des Regenwassers im Plangebiet nicht vorgesehen.
Im Bestand wird das Gelände über eine Sonderleitung von der Neckarstraße ausgehend zum Notauslass des Pumpwerkes Neukölln / Wildenbruchstraße entwässert. Durch diese Leitung sind direkte Auswirkungen auf das Oberflächengewässer „Neuköllner Schifffahrtskanal“ gegeben. Im Zuge der Ausbauplanung und der Erarbeitung eines konkreten Entwässerungskonzeptes für das Gelände sind diese Auswirkungen zu klären und mit den zuständigen Behörden abzustimmen.
3
1.2.2
Planerische Ausgangssituation
1.2.2.1
Bebauungspläne und Baunutzungsplan
Für das Gelände sind derzeit der Baunutzungsplan von 1961 sowie für den südwestlichen Teil des
Areals der Bebauungsplan XIV-101d rechtsgültig. Sie weisen das Gelände als Gewerbegebiet bzw.
beschränktes Arbeitsgebiet aus. Im Geltungsbereich liegen f.f. Straßen- und Baufluchtlinien vom
8.10.1877. Die Ausweisungen / Festsetzungen dieser Pläne werden durch den Bebauungsplan 822a ersetzt.
1.2.2.2
Flächennutzungsplan
Der FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 8. Januar 2004 (ABl. S. 95), zuletzt
geändert am 23. und 25. September 2008 (ABl. S. 2330) stellte das Plangebiet vollständig als Gewerbliche Baufläche dar. Die geplante Ausweisung als Sondergebiet ließ sich aus dem derzeit
rechtsgültigen Flächennutzungsplan nicht entwickeln. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung
hat im August 2007 die Flächennutzungsplanänderung „Isar- / Rollbergstraße – ehem. Kindl-Areal“
eingeleitet. Der Flächennutzungsplan wurde parallel im vereinfachten Verfahren geändert und das
Plangebiet als Wohnbaufläche W1 dargestellt. Die öffentliche Auslegung der FlächennutzungsplanÄnderung hat vom 03.03.2008 bis 07.04.2008 stattgefunden und wird vom 30.03.2009 bis
04.05.2009 erneut durchgeführt. Um die geplante kulturelle- und Bildungsnutzung des GesamtAreals zu verdeutlichen, wurde der Flächennutzungsplan nach der öffentlichen Auslegung um das
Symbol „Kultur“ ergänzt. Die FNP-Änderung mit der Lfd. Nr. 08/07 wurde am 30.10.2009 im Amtsblatt bekanntgemacht.
In der Zwischenzeit wurde der Flächennutzungsplan neu bekanntgemacht. Die Änderung Nr. 08/07
wurde in den FNP Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl.
S. 2666) übernommen.
Abb. 2: FNP-Änderung Nr. 08/07 vom 30.10.2009
Gemäß den Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu
Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV-FNP) können von der Darstellung des FNP abweichende Baugebiete entwickelt werden, wenn ihre Fläche kleiner als 3 ha ist und wenn Funktion
4
und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben (Regelfall).
Die Ausweisungen des Bebauungsplanes 8-22a lassen sich aus den Darstellungen der Neubekanntmachung des Flächennutzungsplans entwickeln. Die Bauflächen sind kleiner als 3 ha. und
können somit gemäß AV-FNP von der zeichnerischen Darstellung des Flächennutzungsplanes
abweichen. Der Bebauungsplan präzisiert als integrierte stadträumliche Entwicklung die generalisierten Flächennutzungsplan-Darstellungen und stärkt die Wohnfunktionen der umliegenden
Wohngebiete.
Das im Süden gelegene Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „EINZELHANDELSEINRICHTUNGEN“ verbessert als Nahversorgungsstandort die Versorgung der umliegenden Wohngebiete.
Das Sondergebiet mit der Zweckbestimmung „GESUNDHEITSEINRICHTUNGEN“ stärkt zusätzlich
die Infrastruktur des Stadtteils.
Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abt. I B äußerte sich mit Schreiben vom 6.4.2006:
-
Die dargelegten Planungsziele würden grundsätzlich begrüßt.
-
Die Entwickelbarkeit aus dem FNP sei angesichts der offenen planerischen Konkretisierung
nicht abschließend zu beurteilen.
-
Bezüglich des Einzelhandelsanteils seien dringende Gesamtinteressen Berlins nur soweit
nicht berührt, wie sie die bislang beabsichtigte Begrenzung der Verkaufsfläche nicht überschreiten.
SenStadt II C 15 äußerte mit Schreiben vom 20.2.2009 zur Mitteilung der geänderten Planungsabsicht, dass aus Sicht der dringenden Gesamtinteressen Berlins gem. § 7 AGBauGB keine Bedenken bestünden.
-
Die Werbellinstraße sei als Ergänzungsstraße im StEP Verkehr Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes, womit dringende Gesamtinteressen Berlin berührt und daher deren Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden könne. Der StEP Verkehr 2015 enthalte die Herabstufung der Werbellinstraße als Erschließungsstraße des Nebenstraßennetzes.
-
Hinweise zum FNP von SenStadt I B17 vom 18.2.2009 seien zu beachten.
-
Von SenStadt I A und I B bestünden gegen die Planungsabsicht Bedenken:
Die Entwicklung aus dem FNP sei nicht gegeben. Mit der parallel zum Bebauungsplan 8-22
durchgeführten FNP-Änderung 08/07 seien soweit erkennbar die beabsichtigten Planinhaltsänderungen aus dem FNP entwickelbar.
-
Der vorgesehenen Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes könne zugestimmt werden,
wenn im Bebauungsplan nachgewiesen werde, dass durch die im Einzugsbereich liegenden
Orts- und Nahversorgungszentren (insbesondere OTZ Hermannstraße) in ihrem Bestand / ihrer Entwicklung nicht gefährdet werden. Bei der Entwicklung des Standortes ehem. KindlBrauerei sei das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu beachten.
-
Regionalplanerische Festlegungen des FNP würden beachtet. Eine Beeinträchtigung dringender Gesamtinteressen Berlins (§ 7 Abs.1 AGBauGB konnte nicht abschließend geprüft werden.
SenStadt II C 37 weist mit Schreiben vom 06.04.2009 darauf hin, dass die Bebauungsplanverfahren nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB weitergeführt werden, da aus verkehrlicher Sicht dringende
Gesamtinteressen Berlins berührt werden, deren Beeinträchtigung nicht ausgeschlossen werden
kann. Die Werbellinstraße ist im STEP Verkehr im Bestand als Ergänzungsstraße (Straße von besonderer Bedeutung) dargestellt.
Für das weitere Verfahren, bittet SenStadt II C 37 darum, die als Anlage beigefügten Stellungnahmen der Referate I B vom 27.03.2009 sowie I E vom 31.03.2009 zu beachten.
5
Referat I B 17 wies darauf hin, dass der vorgesehenen Entwicklung eines Nahversorgungsstandortes zugestimrnt werden kann, wenn für die B-Pläne 8-22a und 8-22b der Bedarf nachgewiesen
wird und dadurch die im Einzugsbereich liegenden Orts- und Nahversorgungszentren (insbesondere OTZ Hermannstraße) in ihrem Bestand I ihrer Entwicklung nicht gefährdet werden. Bei der Entwicklung des Standortes ehern. Kindl-Brauerei ist das bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept zu beachten; die Begründung der B-Pläne ist entsprechend zu ergänzen.
Referat I E fordert eine Konkretisierung der Planungsabsichten und ein Flächen- und Gestaltungskonzept.
1.2.2.3
LEPro 2007
Das Landesentwicklungsprogramm der Länder Berlin und Brandenburg in der Fassung von 2007
ist am 1. Februar 2008 in Kraft getreten. Es dient als übergeordneter Planungsrahmen der gemeinsamen Landesplanung und bildet die Grundlage für den Landesentwicklungsplan BerlinBrandenburg (LEP B-B). Es enthält allgemeine Aussagen zur Definition der Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg, zur wirtschaftlichen Entwicklung, zu zentralen Orten, zur Kulturlandschaft, zur
Siedlungs-, Freiraum- und Verkehrsentwicklung sowie zur interkommunalen und regionalen Kooperation.
1.2.2.4
LEP eV
Der gemeinsame Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin
(LEP eV) wurde im Jahr 1998 aufgestellt. Er wurde während des Bauleitplanverfahrens durch den
gemeinsamen Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B, siehe 1.2.2.5) ersetzt. Da
der LEP eV jedoch am Anfang des Bauleitplanverfahrens noch gültig war, werden die wichtigsten
Aussagen der Vollständigkeit halber dargestellt:
Als landesplanerisch bedeutsames Zentrum im Sinne einer polyzentrischen Siedlungsstruktur wird
im LEP eV u.a. die Karl-Marx-Straße in Neukölln aufgeführt. Für die Siedlungsentwicklung sieht der
LEP eV eine Nachverdichtung in Bereichen mit ausreichender ÖPNV-Anbindung vor. Die Funktionen des Wohnens, Arbeitens, der Versorgung und der Erholung sollen räumlich eng verknüpft
werden. Großflächiger Einzelhandel soll nur in den städtischen Zentren Berlins zugelassen werden. Ausnahmen können nur zugelassen werden, wenn Art und Umfang des geplanten Angebotes
zentrenverträglich sind und der räumliche Zusammenhang zum vorhandenen Siedlungsbereich
gewahrt wird.
Für den Verkehr formuliert der LEP eV das Ziel, Verkehre weitgehend zu vermeiden. Dies soll
durch integrierte Siedlungsentwicklung und Ausbau der Telekommunikation, Verkehrsverlagerung
aus der Luft und von der Straße auf Schiene und Wasserstraße, vom motorisierten zum nicht motorisierten Individualverkehr, Verkehrsbündelung sowie rationelle umwelt- und sozialverträgliche
Verkehrsabwicklung erreicht werden.
Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung äußerte sich mit Schreiben vom 13.4.2006:
1
-
Das Plangebiet befinde sich im Siedlungsbereich des LEP eV, in westlicher Nachbarschaft
des in Ziel 4.2.4 LEP eV genannten und in Ziel 1.1 FNP Berlin räumlich konkretisierten städti1
schen Zentrums „Karl-Marx-Straße (Neukölln“).
-
Der Entwurf des B-Plans 8-22 unterstütze Ziel 1.0.1 LEP eV. Mit der Begrenzung der Verkaufsfläche auf ca. 1500m² stehe er auch im Einklang mit dem Ziel aus § 16 Abs. 6 LEPro.
Soweit – insbesondere im östlichen Bereich des Plangebiets – die künftigen Nutzungen in das
städtische Zentrum eingebunden werden können.
Ziel 4.2.4 LEP eV: Nennung des Innenstadtentlastungsbereichs und Auflistung der landesplanerisch bedeutsamen städtischen
Zentren in Berlin
Ziel 1.1 FNP Berlin: Erhalt, Ausbau und Entwicklung städtischer Zentren sowie ihre Weiterentwicklung zu integrierten Standorten,
vorrangig für Kultur, Dienstleistung, Einzelhandel und Freizeit
6
Zur geänderten Planungsabsicht wurde mit dem Antwortschreiben vom 09.02.2009 der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung GL 5.3 folgende Beurteilung mitgeteilt:
1.2.2.5
-
Der Bebauungsplan liege im Siedlungsbereich des Landesentwicklungsplanes für den engeren Verflechtungsraum Berlin – Brandenburg LEP eV in westlicher Nachbarschaft des städtischen Zentrums Karl-Marx-Straße.
-
Der Entwurf des Bebauungsplans 8-22a unterstützte verschiedene Ziele des Landesentwicklungsprogramms LEPro 2007, wie Sicherstellung der verbrauchernahen Versorgung mit Gütern des täglichen Bedarfs und Vorrang von Erneuerung und Verdichtung vor der Ausweisung
neuer Siedlungsflächen.
-
Unterstützt werde auch das Ziel 1.1 FNP Berlin zum Erhalt, Ausbau und Entwicklung städtischer Zentren sowie ihre Weiterentwicklung zu integrierten Standorten, vorrangig für Kultur,
Dienstleistungen, Einzelhandel und Freizeit.
LEP B-B
Der gemeinsame Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg ist am 15.05.2009 in Kraft getreten.
Er ist an die Stelle des gemeinsamen Landesentwicklungsplanes (LEP eV) getreten. Der LEP B-B
trifft Aussagen zur Hauptstadtregion, zum Zentrale-Orte-System, zur Kulturlandschaft, zur Steuerung der Siedlungs- und der Freiraumentwicklung sowie zur Verkehrs- und Infrastrukturentwicklung.
Durch den LEP B-B soll u.a.:
die Hauptstadtregion in nationale und internationale Verflechtungen eingebunden werden,
Wachstum ermöglicht werden,
die Daseinsvorsorge räumlich geordnet werden,
die Infrastrukturentwicklung auf räumliche Schwerpunkte orientiert werden,
Freiräume und natürliche Ressourcen geschützt werden,
nachfolgende Akteursebenen zur Gestaltung von Handlungsräumen angeregt werden.
Die Siedlungsentwicklung soll vorrangig unter Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotenziale im Innenbereich vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen. Die Funktionen Wohnen, Arbeiten, Versorgung und Erholung sollen
einander räumlich zugeordnet und ausgewogen entwickelt werden.
Großflächige Einzelhandelseinrichtungen im Sinne von § 11 Absatz 3 BauNVO sind nur in zentralen Orten zulässig. Sie dürfen nach Art, Lage und Umfang die Entwicklung und Funktion benachbarter zentraler Orte sowie die verbrauchernahe Versorgung nicht beeinträchtigen. Neue oder zu
erweiternde großflächige Einzelhandelseinrichtungen müssen dem zentralörtlichen Versorgungsbereich und der zentralörtlichen Funktion entsprechen.
1.2.2.6
Stadtentwicklungsplan Verkehr
Die Werbellinstraße ist als Ergänzungsstraße im StEP Verkehr Bestandteil des übergeordneten
Straßennetzes. Der StEP Verkehr wird derzeit jedoch überarbeitet. Nach dem vorliegenden Entwurf des übergeordneten Straßennetzes, Bestand 2007, wird die Werbellinstraße nicht mehr Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes sein.
Der StEP Verkehr 2015 enthält die Herabstufung der Werbellinstraße als Erschließungsstraße des
Nebenstraßennetzes.
Der Planbereich liegt im Gebiet intensiver Parkraumnachfrage (potenzielle Erweiterungsgebiete für
Parkraumbewirtschaftung). In der näheren Umgebung ist die Hermannstraße als Prüfbereich für
die Ergänzung der Tempo-30-Regelung (Überlagerung von Unfällen / Lärm- / Luftschadstoffbelastung (Einzelausweisung im übergeordneten Straßennetz oder Tempo-30-Zone, z.T. verkehrsberu7
higte Bereiche)) gekennzeichnet. Für die direkte Umgebung des Plangebietes sind im Stadtentwicklungsplan Verkehr keine Maßnahmen vorgesehen.
1.2.2.7
Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel
Die Hauptzentren Hermannplatz / Kottbusser Damm und Karl-Marx-Straße bilden ein bipolares
Zentrum. Darüber hinaus ist die Hermannstraße als Ortsteilzentrum ausgewiesen. Nach § 16 Abs.
6 Satz 2 LEPro sind Verkaufsflächen großflächiger Einzelhandeleinrichtungen auf ein Maß zu begrenzen, das die wohnungsnahe Versorgung der Bevölkerung und die geplante Zentrenstruktur
nicht gefährdet. Dieses raumordnerische Beeinträchtigungsverbot dient in Berlin dem Schutz der
landesplanerisch bedeutsamen städtischen Zentren in ihrer raumordnerischen Funktion. Eine Flächen- oder Sortimentsbegrenzung ist dann geboten, wenn diese Zentren durch Kaufkraftabfluss
wesentlich beeinträchtigt oder sonst daran gehindert würden, die ihnen zugewiesene Versorgungsfunktion zu erfüllen. Der in § 16 Abs. 6 LEPro verwendete Begriff „großflächige Einzelhandelszentren“ ist nicht gleichbedeutend mit Einkaufzentren im Sinn des § 11 Abs. 3 BauNVO. Vielmehr ist er
dahin gehend auszulegen, dass er alle Formen großflächiger Einzelhandelseinrichtungen umfasst.
1.2.2.8
Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Mit dem vom Bezirksamt noch nicht beschlossenen Bezirklichen Einzelhandels- und Zentrenkonzept (Stand November 2008) wurden die ehemals geplanten Ziele des Bebauungsplanentwurfs 822 (VK 9000 m², davon höchstens 5000 m² für zentrenrelevante Sortimente bei einer maximalen
Geschossfläche von 12.000 m²) abgestimmt. Das neue Konzept des Bebauungsplanentwurfs 822a bleibt mit einer höchstens zulässigen Verkaufsfläche im SO1 von 2.200 m² als Nahversorgungsstandort weit darunter. Die Ziele werden beachtet.
1.2.2.9
Bereichsentwicklungsplanung Neukölln
Der Entwurf der Bereichsentwicklungsplanung Neukölln 1 (Arbeitsbericht-Fortschreibung 1989 mit
dem Ergänzungsbericht zum Grenznahen Raum 1990) sieht im Nutzungskonzept für das Grundstück Werbellinstraße 50 Gewerbegebiet vor. Aufgrund der o.a. Entwicklungstendenzen sind diese
Aussagen des BEP-Entwurfes inzwischen als überholt anzusehen.
1.2.2.10 Vorbereitende Untersuchungen Neukölln – Karl-Marx-Straße
Die Neuköllner Karl-Marx-Straße gehört zu den wichtigsten Bezirkszentren. Aufgrund der derzeit
herrschenden schwierigen Situation (Funktions- und Niveauverluste, Beeinträchtigung der wirtschaftlichen Entwicklungsfähigkeit), hat der Senat am 22.05.2007 den Beginn vorbereitender Untersuchungen gem. § 141 BauGB für das Gebiet „Neukölln Karl-Marx-Straße“ einschließlich des
ehemaligen Kindl-Geländes beschlossen. Mit dem Ziel das Bezirkszentrum zu stabilisieren sollen
die Struktur von Handel und Dienstleistungen gestärkt, die Aufenthaltsqualität des öffentlichen
Raumes verbessert und die urbane Vielfalt genutzt werden.
Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-22a liegt innerhalb des Untersuchungsgebietes der
vorbereitenden Untersuchungen. Die Bebauungsplaninhalte sind mit den Zielen der Vorbereitenden Untersuchungen abgestimmt.
Nach Abschluss der vorbereitenden Untersuchung werden die betroffenen Grundstücke innerhalb
des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 8-22a voraussichtlich nicht in das geplante Sanierungsgebiet Karl-Marx-Straße einbezogen werden.
8
2.
Umweltbericht
2.1
Einleitung
2.1.1
Anlass und Ziel des Bebauungsplans, Lage
Anlass für die Aufstellung des Bebauungsplans 8-22a ist die Aufgabe des Produktionsstandortes
der Kindl-Brauerei in der Werbellinstraße, Berlin-Neukölln. Seit der Verlagerung der Produktion
nach Berlin-Hohenschönhausen liegt das ehemalige Brauereigelände brach.
Ziel der Planung ist eine standortgerechte Nachnutzung des Geländes durch Verdichtung und
Stärkung der Zentrumsfunktion Neuköllns vor dem Hintergrund, dass das Plangebiet von Wohnnutzungen und gewerblichen Nutzungen an der Karl-Marx-Straße umgeben ist.
Am 14. März 2006 wurde vom Bezirksamt Neukölln die Aufstellung des Bebauungsplans 8-22 „Ehemalige Kindl-Brauerei“ beschlossen und nach einem städtebaulichen Wettbewerb am 10. September 2009 entsprechend den Wettbewerbsergebnissen modifiziert. Nach einer Frühzeitigen Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) im Jahr 2008 führte die allgemeine
wirtschaftliche Entwicklung zu einem Eigentümer- bzw. Investorenwechsel. Damit verbunden sind
Änderungen des städtebaulichen Konzeptes, die zu einer erneuten Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung führen. Ergebnis der Änderungen ist, dass westliche Teil des Gesamtgeländes aus
wirtschaftlichen Gründen zeitlich bevorzugt und daher als eigenständiger Bebauungsplan Nr. 8-22a
entwickelt werden. Der größere andere Teil des Gesamtgeländes der ehemaligen Brauerei wird als
Bebauungsplan Nr. 8-22b parallel dazu, jedoch langsamer entwickelt.
Das Bebauungsplangebiet 8-22a liegt im Ortsteil Neukölln, nördlich des sogenannten Rollbergviertels. Der Bebauungsplan hat eine Größe von ca. 1,61 ha.
2.1.2
Beschreibung des Vorhabens
2.1.2.1
Bebauung / Nutzung
Das denkmalgeschützte Ensemble aus Heizungshaus, Turm, Maschinenhaus und Sudhaus sowie
die beiden Verwaltungsgebäude im Zentrum des Geländes bilden die identitätsstiftende, weithin
sichtbare Umgebung des Plangebiets. Im Zentrum dieses Bebauungsplans steht die Preuss-Halle.
Ein weiteres Gebäude nördlich wird als Bürogebäude genutzt. Nördlich schließen sich Lagerflächen und östlich sonstige unbebaute Wirtschaftsflächen (Stellplätze) an.
Das Plangebiet wird in drei wesentliche Plangebietsteile untergliedert: Sondergebiet SO1 mit der
Zweckbestimmung Einzelhandelseinrichtungen, Sondergebiet SO2 mit der Zweckbestimmung Gesundheitseinrichtungen und einer größeren Stellplatzanlage. Nördlich des SO2 und zwischen dem
SO1 und dem SO2 werden Private Erschließungsstraßen als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung – Verkehrsberuhigter Bereich – festgesetzt.
Die Preuss-Halle soll zu einem neuen Nahversorgungszentrum mit Lebensmittelhandel, Apotheke,
anderen kleineren Handelseinheiten und einem Sportstudio umgebaut werden. Östlich des Verbrauchermarktes soll sich eine Stellplatzanlage anschließen.
Die Flächen des SO2 sollen mit einer Dialyseklinik bebaut werden, einem Gebäude zur Behandlung und Prävention von Nierenkrankheiten.
2.1.2.2
Erschließung
Der überwiegende Teil der Freiflächen ist dem Fußgänger-, Fahrrad- und Erschließungsverkehr
vorbehalten. Das Erschließungskonzept berücksichtigt die geplante Entwicklung des angrenzenden Geltungsbereichs des B-Plans 8-22b. Durch die Öffnung des Plangebietes zu den benachbarten Wohngebieten entstehen neue Fuß- und Radwegebeziehungen für den gesamten Stadtteil.
9
Das ehemals nicht öffentlich betretbare Firmengelände wird so mit dem angrenzenden Stadtteil
vernetzt.
Die Erschließung erfolgt nördlich des SO2 über die Mainzer Straße und zwischen dem SO1 und
dem SO2 als Verlängerung der Rollbergstraße. Die Anlieferung des Nahversorgungszentrums sowie der Rettungsverkehr für das Dialysezentrum erfolgt somit über Mainzer Straße / Falkstraße,
während der Kunden- und Besucherverkehr über die Werbellinstraße geregelt wird. Über diese Zufahrt erfolgt auch die Nutzung der Stellplatzanlage für ca. 80 Stellplätze.
2.1.2.3
Größe, Flächenbedarf des Vorhabens
Die Größe des Geltungsbereiches Bebauungsplan Nr. 8-22a beträgt ca. 16.190 m² und teilt sich in
zwei Sondergebiete, Flächen für Stellplätze, die Erschließungsstraßen als verkehrsberuhigte Zone
und die örtlichen öffentlichen Straßenflächen.
Flächenbedarf
Gebiet
Sondergebiet SO1
Sondergebiet SO2
Fläche für Nebenanlagen St
verkehrsberuhigter Bereich V
örtliche Verkehrsstraße
Plangebietsfläche
2.1.2.4
Fläche in m2
4.980
3.205
2.990
1.860
3.155
16.190
Geplante Festsetzungen
Grundlage für die Beschreibung und Bewertung der zu erwartenden Umweltauswirkungen im Umweltbericht sind neben den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes im vorliegenden Fall
auch die in einem Städtebaulichen Vertrag vorgesehenen vertraglichen Regelungen zwischen dem
Bezirksamt und den Investoren / Bauherren.
Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise
Sondergebiet SO1, Werbellinstraße/Falkstraße: Das Sonstige Sondergebiet SO 1 mit der Zweckbestimmung Einzelhandelseinrichtungen dient der Unterbringung eines Nahversorgungszentrums.
Die Gebäudehöhe beträgt max. 67,0 m über NHN. Die GRZ beträgt max. 0.8.
Sondergebiet SO2, Mainzer Straße/Falkstraße: Das Sonstige Sondergebiet SO 2 mit der Zweckbestimmung Gesundheitseinrichtungen dient überwiegend der Unterbringung einer Dialyseklinik.
Die Gebäudehöhe beträgt max. 67,0 m über NHN. Die GRZ beträgt max. 0.6.
Auf den Baugrundstücken in allen Baugebieten darf bezogen auf die generell zulässige Höhe der
baulichen Anlagen mit Einschränkung der Tiefe der notwendigen Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden.
Verkehrsflächen
Nebenflächen Stellplätze: Auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze und
Garagen nur innerhalb der zeichnerisch festgesetzten Flächen zulässig.
Straßenverkehrsfläche: Als Straßenverkehrsfläche sind die Mainzer Straße, die Falkstraße und die
Werbellinstraße dargestellt, dort liegen auch die Ein- und Ausfahrten in das Plangebiet.
Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung: Verkehrsberuhigte Bereiche liegen in den Bereichen zwischen den Ein- bzw. Ausfahrten an der Mainzer Straße und der Werbellinstraße.
2.1.3
Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Relevanz für die Planung und deren Berücksichtigung
Für die vorliegenden umweltbezogenen Unterlagen sind die folgenden fachgesetzlichen und fachplanerischen Vorgaben relevant:
10
-
Baugesetzbuch (BauGB), i. d. F. v. 31. Juli 2009
Baunutzungsverordnung (BauNVO), vom 23. April 1993
Bundesartenschutzverordnung (BArtSchV) i. d. F. v. 12. Dezember 2007
Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), i. d. F. v. 17. Dezember 2007
Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln), i. d. F. v. 27. Juli 2008
Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG), vom 17. März 1998
16. Bundesimmissionsschutz-Verordnung – Verkehrslärmschutz-VO i. d. F. v. 19. Sept. 2006
DIN 18005 Schallschutz im Städtebau
Flächennutzungsplan (FNP), i. d. F. v. 12. November 2009
Landschaftsprogramm (LaPro) Berlin, i. d. F. v. Juni 2004
Landesentwicklungsplan (LEP) B-B i.d.F.v. vom 31. März 2009
TA Lärm Technische Anleitung zum Schutz vor Lärm, i. d. F. v. 28. August 1998
Nach dem Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln) sind die Ziele, Erfordernisse und Maßnahmen
des Naturschutzes und der Landschaftspflege flächendeckend darzustellen, zu begründen und zu
verwirklichen. Die Inhalte der Landschaftsplanung sind bei raumbedeutsamen Vorhaben zu berücksichtigen, Abweichungen hiervon sind zu begründen.
Das Vorhaben unterliegt aufgrund bereits vorhandener Planungen und der vorgesehenen Zielrichtung der Festsetzungen nicht der Umweltverträglichkeitsprüfung gemäß Anlage 1 des Gesetzes
über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG).
Landschafts-/ Artenschutzprogramm für Berlin
Das Plangebiet ist als Industrie- und Gewerbegebiet eingestuft. Folgende umweltrelevante Entwicklungsziele und Maßnahmen sind von Bedeutung:
Sanierung von Altanlagen
Schutz angrenzender Gebiete vor Immissionen
-Förderung Flächen sparender Bauweisen
bei Neuansiedlung Förderung emissionsarmer Technologien
Boden- und Gewässerschutz
Dach- und Wandbegrünung
Mit Schreiben von SenStadt I E vom 29.3.2006 wurden ergänzende Hinweise zum Artenschutz
vorgebracht, wie:
Keine Hinderungsgründe im Hinblick auf die abgefragten Zielsetzungen sowie auch nicht im
weiteren aufgrund der Verbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG.
Mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit sei das Vorkommen von gebäudebrütenden
Vogelarten anzunehmen.
Ebenfalls nicht auszuschließen seien Quartiere streng geschützter Fledermäuse.
Die Zugriffsverbote des § 42 Abs. 1 Nr. 1 BNatSchG erstreckten sich nicht nur auf die Tiere
selbst, sondern auch auf die Lebensstätten.
Falls eine Sanierung oder der Abbruch baulicher Anlagen erforderlich sein sollte, müssten
diese auf ein solches Vorkommen hin durch eine ornithologisch bzw. im Hinblick auf Fledermäuse fachkundige Person untersucht werden. Insbesondere die bestehenden unterirdischen
Anlagen könnten als Winterquartier für Fledermäuse dienen.
Bei Bestätigung des Sachverhaltes bedürfe es einer Befreiung.
Lärm
Für die städtebauliche Planung existieren mit der DIN 18005 (Schallschutz im StädtebauBerechnungsverfahren) und der TA Lärm (Technische Anleitung, für genehmigungsbedürftige und
nicht genehmigungsbedürftige Anlagen) Orientierungswerte für Lärmbelastungswerte durch Kfz.Verkehr und technische Anlagen in der Umgebung der Lärmquellen.
11
Tab. 1: Schalltechnische Orientierungswerte nach DIN 18005
Tab. 2: Immissionsrichtwerte nach TA Lärm
2.2
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen
2.2.1
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes
2.2.1.1
Flächennutzung
Bis 2005 war das Gelände der Stammsitz und Produktionsstandort der Kindl-Brauerei. Das gesamte Gelände ist mit großflächigen Produktions- und Lagergebäuden bebaut. Die Freiflächen sind
ausschließlich befestigte Lager- und Wirtschaftsflächen. Seit der Aufgabe der Getränkeproduktion
am Standort Neukölln liegt das Firmengelände der ehemaligen Kindl-Brauerei brach.
Flächennutzung
Fläche
Gebäude, Nebengebäude
Fahrfläche, Lagerfläche
Gartenfläche / Vegetationsfläche /
vegetationslose Fläche
Summe Plangebiet 8-22a gesamt
Flächenanteil
4.240 m²
9.865 m²
2.085 m²
26,2 %
60,9 %
12,9 %
16.190 m²
100 %
Tab. 3: Flächennutzungen - Bestand
2.2.1.2
Schutzgut Boden
Als Bodengesellschaften sind im Plangebiet Rostbraunerde, Gleybraunerde, Moränen aus geschiebehaltigem Sand, meist über Mergel erfasst.
Die Situation der Böden im Plangebiet wird durch die über 130jährige intensive Nutzungsgeschichte der ehemaligen Brauerei mit zahlreichen Neubauten, Abrissen, Um- und Ausbauten sowie Nutzungsänderungen geprägt. Aktuell durchgeführte Untersuchungen ergaben folgendes Bild: Unterhalb der nahezu vollständigen Oberflächenbefestigungen stehen anthropogen aufgefüllte Sande
mit kiesigen Anteilen bis zur jeweiligen Endteufe der Untersuchungen bei 5 m unter GOK an. Lediglich in einer Bohrung wurden im Liegenden der Auffüllung ab 2,20 m unter GOK Feinsande mit
mittelsandigen Anteilen bis zur Endteufe von 4,00 m unter GOK erbohrt. Die Auffüllungen enthalten
unterschiedliche Anteile an Ziegel-, Betonresten und Steinen.
12
Die Fläche ist anthropogen stark beeinträchtigt. Gebäude, verschiedene Erschließungs- und Lagerflächen sowie die öffentlichen Straßen sind als Überbauung/Versiegelung zu bilanzieren, wodurch
die Naturnähe des Bodens als sehr gering bezeichnet werden kann. Der Versiegelungsgrad ist mit
> 87 % als hoch zu bezeichnen.
Versiegelungstyp
Überbauung (Gebäude, Nebengebäude)
Teil-/Vollversiegelung Fahrwege,
Stellplätze etc.
Vegetationsfläche / vegatationslose Fläche
Überbauung / Versiegelung / Verdichtung
Vegetationsfläche, unversiegelte Fläche
Summe Plangebiet 8-22a
Fläche
4.240 m²
9.865 m²
Versiegelungsgrad
26,2 %
60,9 %
2.085 m²
12,9 %
14.105 m²
2.085 m²
16.190 m²
87,1 %
12,9 %
100 %
Tab. 4: Versiegelungsgrad - Bestand
Altlasten
Auf Grund der langen gewerblichen Nutzung besteht für das Gesamtareal der ehemaligen KindlBrauerei ein potenzieller Altlastenverdacht. Eine Altlast ist im Bodenbelastungskataster unter Nr.
14730 erfasst, befindet sich jedoch nordöstlich, d.h. außerhalb des Geltungsbereichs B-Plan Nr. 822a. Im Rahmen einer orientierenden Untersuchung (siehe Bodengutachten GuD Beratende Ingenieure Berlin vom 11.01.2008) wurden auf dem Grundstück der ehemaligen Kindl-Brauerei Untersuchungen von Boden und Bodenluft durchgeführt. Im Vorfeld wurden im August 2007 anhand einer historischen Recherche die altlastenrelevanten Nutzungen ermittelt und damit Verdachtsbereiche und ein dementsprechendes Untersuchungsprogramm festgelegt. Eine altlastenrelevante Nutzung lag bei der LKW-Waschanlage, dem Vorratstank der alten Betriebstankstelle, dem Leichtflüssigkeitsabscheider (LFA) des Heizöltanks beim ehemaligen Ruthspeicher (Heizhaus) sowie im Bereich der Ölkammer und des Schweröltanks vor. Hier wurden mit Hilfe von insgesamt 6 Kleinrammbohrungen Boden- bzw. Bauschuttproben entnommen. Die genannten Standorte liegen außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 8-22a.
Auf Grundlage des Bodengutachtens wurde keine erhebliche Gefährdung der Schutzgüter Boden,
Grundwasser und menschliche Gesundheit festgestellt.
2.2.1.3
Schutzgut Wasser
Oberflächenwasser
Oberflächenwasser ist im Plangebiet nicht vorhanden.
Grundwasser
Der Flurabstand zum Grundwasser wird mit 20 – 40 m angegeben. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades, der Überdeckung des Grundwasserleiters mit Geschiebemergel sowie des großen
Grundwasser-Flurabstandes geht von den untersuchten Flächen auf dem Grundstück der ehemaligen Berliner Kindl-Brauerei zur Zeit keine Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser aus. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades ist auch die Grundwasserneubildung auf dem gesamten
Gelände stark eingeschränkt.
Eine Gefährdung des Schutzgutes Grundwasser im Probenahmebereich des Bodengutachtens ist
nach Berliner Liste, 1996 /6/ aus den Untersuchungsergebnissen nicht abzuleiten.
Entwässerung
Die Regen- und Mischwasserkanäle in den öffentlichen Straßen dienen nach Aussage der Berliner
Wasserbetriebe in erster Linie der Entwässerung des öffentlichen Straßenraums. Die heute genehmigte Einleitmenge beträgt 132 l/sec. Für die Entwässerung bestehender Gebäude auf privaten
Grundstücksflächen wird Bestandsschutz gewährt, solange die Anzahl und Dimension der bestehenden Hausanschlüsse und der angeschlossenen Flächen nicht verändert wird.
13
Eine örtliche Regenwasserversickerung wird nicht festgesetzt bzw. angestrebt, da im direkten Umfeld des Geltungsbereiches des Bebauungsplans 8-22a Altlastenverdachtsstandorte bekannt sind
und ein mögliches „Auswaschen“ von Schadstoffen durch konzentrierte Regenwasserversickerung
potenziell möglich ist.
2.2.1.4
Schutzgut Klima und Luft
Das Plangebiet liegt in einem klimatischen Belastungsbereich mit hoher stadtklimatischer Veränderung gegenüber Freilandverhältnissen. Der Bereich befindet sich zudem auf Grund seiner hohen
baulichen Verdichtung in einer Zone mit hoher Schwülegefährdung (hohe bioklimatische Belastung). Im näheren Umfeld des Plangebietes liegen keine größeren Grünflächen, die für einen Kaltluftausgleich sorgen könnten. Durch die Lage an der Hermann- und Karl-Marx-Straße bzw. in der
Nähe der stark befahrenen Werbellinstraße, liegt vor allem an der West- und Ostseite des Plangebiets eine Grundbelastung an Schadstoffimmissionen vor.
2.2.1.5
Schutzgut Arten und Biotope
Biotoptypen
Das Plangebiet lässt sich aufgrund seiner Vegetations- und Nutzungsstruktur in einen Biotoptyp
einteilen und charakterisieren.
Die qualitative Bewertung der Biotoptypen erfolgt nach den Kriterien:
-
Lebensraumbedeutung; das Kriterium wird ausgedrückt durch die Ausprägung der
Standorvoraussetzungen für das Vorkommen von Rote-Liste-Pflanzen-Arten,
die biotoptypische Vegetationsstruktur und die Nutzungsintensität des Biotops,
Natürlichkeit,
Seltenheit und Gefährdung,
Ersetzbarkeit i.S. von Regenerationsfähigkeit,
standörtliche Wiederherstellbarkeit.
12312
Industrie-, Gewerbe-, Handels- und Dienstleistungsflächen mit geringem Grünflächenanteil
Vegetationstyp 101
Baumbestände meist mit Vogelknöterich-Trittrasen, Strauch- u. Zierpflanzungen in hochversiegelten Kerngebieten und auf Gemeinbedarfsflächen
Aufgrund der vorhandenen Bebauung und Versiegelung hat das ganze Plangebiet nur geringe
Bedeutung als Lebensraum für Pflanzen und Tiere. Die Freiflächen wurden meist als Hof- bzw. Lagerflächen genutzt und sind weitgehend versiegelt. Grünflächen befinden sich lediglich westlich
des ehemaligen Haupteingangs an der Werbellinstraße sowie ein schmaler Streifen östlich der
Preuss-Halle an der Falkstraße. Die Grünflächen sind Rasenflächen mit wenigen Gehölzen.
Der Biotopwert wird als gering eingestuft.
Bäume
Bedeutung kommt dem Baumbestand zu. Insgesamt befinden sich zurzeit innerhalb des Geltungsbereiches 35 Bäume. Davon stehen 12 Bäume im öffentlichen Straßenraum und 23 Bäume auf
dem ehemaligen Betriebsgelände der Kindl-Brauerei. Die Bäume im geplanten Baugebiet befinden
sich entlang der westlichen Fassade der Preuss-Halle (20 Exemplare) und auf den Stellplatzflächen östlich der Preuss-Halle (3 Exemplare). Folgende Baumarten inkl. Anzahl sind vermessungstechnisch erfasst:
12 Acer platanoides (Spitz-Ahorn) im öffentlichen Straßenraum, außerhalb des künftigen
Baugebiets,
20 Populus nigra ssp. ´Italica´ (Ital. Säulenpappel) auf dem Grundstück / im geplanten
Baugebiet, davon 14 Exemplare geschützt gem. BaumSchVO Bln, 7 Exemplare nicht
geschützt,
1 Pinus nigra (Schwarz-Kiefer) auf dem Grundstück / im geplanten Baugebiet, untermaßig,
nicht geschützt gem. BaumSchVO Bln,
14
-
2 Tilia cordata (Winter-Linde) auf dem Grundstück / im geplanten Baugebiet, geschützt gem.
BaumSchVO Bln.
Insgesamt machen diese Baumbestände nur einen geringen Flächenanteil im Plangebiet aus, erlangen jedoch ihre Bedeutung durch die Vernetzungswirkung mit den angrenzenden Stadtbereichen, in den öffentlich begrünten Straßenräumen und den privat begrünten Höfen.
Fauna
Brutvogelleitarten, Klasse V
Vogellebensräume, die in Berlin häufig sind oder nur wenige oder gar keine rückläufigen oder seltenen Arten beheimaten
Die vorhandene Biotopausstattung birgt kaum nennenswerte Vegetationsstrukturen, die als Brutoder Nistplätze für z.B. Vögel dienen. Auch als Lebensraum oder Nahrungsgebiet ist das Bebauungsplangebiet nur von sehr geringem Wert, da z.B. Vogelnährgehölze nicht vorhanden sind.
Eine faunistische Untersuchung wurde im Rahmen einer artenschutzrechtlichen Beurteilung im
Plangebiet durchgeführt. Im Bebauungsplangebiet 8-22a sind voraussichtlich keine Verbotstatbestände nach § 42 BNatSchG einschlägig.
2.2.1.6
Schutzgut Landschafts-/Ortsbild
Strukturtyp: dichte Bebauung mit überwiegender Nutzung durch Gewerbe und Industrie
Das Plangebiet liegt in einem städtebaulich verdichteten Bereich. Im weiteren Umfeld des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 8-22a liegt im Nordwesten der Boddinplatz, der durch die Bebauung an der Boddinstraße und der Mainzer Straße gefasst wird. Entlang der Boddinstraße, Isarstraße, Neckarstraße, Rollbergstraße, Morusstraße, Werbellinstraße, Falkstraße und Mainzer
Straße sind klare Raumkanten vorhanden.
Das historisch eher durch kleinteilige Blockbebauung geprägte Rollbergviertel wurde durch die
großformatige Bebauung an dieser Stelle, wie auch durch die südlich angrenzenden 6geschossigen, großformatigen Wohnblöcke aus den 70er Jahren überbaut. Nördlich des Geländes
sind die gründerzeitlichen Blockstrukturen noch weitgehend intakt.
Das Plangebiet weist keine natürliche, landschaftsräumliche Prägung mehr auf.
Der Wert des Untersuchungsgebietes für das Landschafts- und Ortsbild wird als gering eingestuft.
2.2.1.7
Schutzgut Mensch, Erholung
Wohnen
Das Plangebiet schneidet im Norden direkt in die ehemaligen Wirtschaftsflächen der Kindl-Brauerei
ein. Im Westen grenzt das Plangebiet an der Mainzer Straße an Wohnungsbau an. Auf der Südseite der Werbellinstraße befinden sich ebenfalls Wohnungsbauflächen. Östlich des Plangebiets
schließen sich Stellplatzflächen und eine Seniorenfreizeitstätte an. Aufgrund der Einzäunung ist die
Verbindung der Wohngebiete nördlich und südlich des Plangebiets untereinander eingeschränkt.
Lärm
Es besteht eine Beeinträchtigung durch Verkehrslärm von den Hauptverkehrsstraßen Hermannstraße, Karl-Marx-Straße und Werbellinstraße (siehe Schalltechnisches Gutachten HoffmannLeichter 2009).
Die Verkehrsbelastung der Werbellinstraße liegt bei 7.000 – 10.000 Kfz / 24h. Die westlich an das
Untersuchungsgebiet anschließende Mainzer Straße und die nördliche Falkstraße werden von
rund 4.000 Kfz / 24h befahren. Nur Bruchteile dieses Verkehrs sind auf das Kindl-Gelände zurückzuführen. Die Neckarstraße weist mit 1.100 bis 1.200 Kfz / 24h fast ausschließlich Quell- und Zielverkehr der anliegenden Wohngebiete auf. Die Verkehrsbelastung durch den Rollberghof ist mit
rund 60 Kfz / 24h gering. Die Rollbergstraße ist mit höchstens 700 Kfz / 24h sehr gering belastet.
15
Nur 50 Kfz / 24h stellen Quell- und Zielfahrten in beiden Richtungen in Bezug auf den Rollberghof
dar.
Etwa 20 % des Quell- und Zielverkehres des Untersuchungsgebietes hat seine Quellen und Ziele
in der nördlichen und südlichen Karl-Marx-Straße und in den Gebieten östlich der Karl-MarxStraße. Diese Verkehre treten demnach in der östlichen Werbellinstraße auf. Rund 45 % des
Quell- und Zielverkehrs nutzen die westliche Werbellinstraße und anschließend zu etwa gleichen
Teilen die nördliche und südliche Hermannstraße.
Der restliche Quell- und Zielverkehr verteilt sich relativ gleichmäßig zu geringen Teilen auf die Isarstraße, die Morusstraße und die Mainzer Straße.
Die schalltechnische Untersuchung (2009) kommt aufgrund der Verkehrsbelastung zu folgenden
Aussagen zur Bestandssituation (= Prognose Nullfall). Die Lärmemissionen (Lm,E gem. RLS-90)
liegen in den für den Bebauungsplan 8-22a relevanten bzw. nächstgelegenen Straßenabschnitten
unter Berücksichtigung von Belägen und den durchschnittlichen täglichen Verkehrsmengen (DTV)
bei folgenden Bestandswerten:
Straßenabschnitt
Straßenbelag
Pflaster
Asphalt
zulässige
Höchstgeschwindigkeit
30 km/h
30 km/h
DTV (24
Std.)
/
Prognose
Null
1.200
1.500
Lärmemission Lm,E
Tag/Nacht
in dB(A)
52,1 / 43,3
52,6 / 45,2
Neckarstraße
Boddinstraße zwischen
Mainzer u. Reuterstraße
Werbellinstraße zwischen
Falk- und Hermannstraße
Mainzer Str. zwIschen
Boddinplatz und Rollbergstraße
Asphalt
50 km/h
10.200
62,4 / 55,0
Pflaster
30 km/h
4.800
57,9 / 50,5
Tab. 5: Lärmemissionen ausgewählter Straßenabschnitte – Bestand (Prognose Nullfall)
Erholung
Kulturelle Einrichtungen sind im Plangebiet nicht vorhanden. Für die Erholung sind die Plangebietsflächen überwiegend nicht nutzbar. Nordwestlich des Plangebietes grenzt der Boddinplatz mit Bolzund Spielplatzangeboten an. Weitere, großräumige öffentliche Grün- oder Parkanlagen grenzen
nicht unmittelbar an das Plangebiet an. Lediglich das begrünte Straßennetz von Isarstraße und
Boddinstraße kann in begrenztem Maß eine Vernetzungsfunktion übernehmen.
2.2.1.8
Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans Nr. 8-22a sind keine denkmalgeschützten
Gebäude vorhanden. Im unmittelbaren Umfeld befindet sich ein Gebäudeensemble aus Sudhaus,
Heizungshaus, Maschinenhaus und Turm, das gemäß Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln, i.
d . F. v. 14. Dezember 2005) denkmalgeschützt ist. Vor allem der weithin sichtbare Turm ist zum
prägenden baulichen Merkmal in der unmittelbaren städtebaulichen Umgebung geworden und trägt
viel zur Identifikation mit dem Stadtteil bei.
Es sind Bodendenkmale im Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-22a vorhanden. Am nordöstlichen Rand des Geltungsbereichs finden sich zwei ur- und frühgeschichtliche Fundstellen mit den
Ortskennnummern 310 und 311, die nach § 2, Abs. 5 und § 3 DSchG Bln als Bodendenkmal (archäologische Fundstelle, archäologische Verdachtsfläche) geschützt sind.
Sonstige Objekte von gesellschaftlicher oder historischer Bedeutung sind im Plangebiet nicht vorhanden.
16
Das Plangebiet liegt in keinem Landschaftsschutzgebiet, Wasserschutzgebiet oder Gebiet von
gemeinschaftlicher Bedeutung für den nationalen oder europäischen Vogelschutz.
2.2.1.9
Schutzgüter – Wechselwirkungen - Bestand
Das Plangebiet weist keine bedeutenden Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Mensch
einerseits und Arten und Biotope, Boden, Wasser, Klima/Lufthygiene und Kultur- und Sachgüter
andererseits auf.
2.2.2
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes
2.2.2.1
Entwicklung bei Durchführung der Planung
Berechnungsgrundlage
Die Flächeninanspruchnahme für Wohnbau-, Büro- / Gewerbeflächen und Erschließung / Stellplätze errechnet sich auf der Grundlage des Bebauungsplan-Entwurfes, Stand 03 / 2009. Berechnungsgrundlage ist die geplante höchstzulässige GRZ von 0.8 für die Sondergebiete SO1 und
SO2.
Von 16.190 m² Plangebietsfläche bleiben 3.155 m² für Flächen der öffentlichen Straßen erhalten
(Bestand = Planung). 1.860 m² Fläche sind als verkehrsberuhigten Flächen zuzuordnen. Die verbleibenden 11.175 m² Sondergebietsfläche werden mit GRZ 0.8 für bauliche Anlagen einschließlich Nebenanlagen in Anspruch genommen. In den beanspruchten Flächen sind Flächen für Gebäude, Stellplätze, Tiefgaragen, Wege- und Erschließungsflächen und sonstige Versiegelungen für
Nebenanlagen enthalten. Es sind 8.940 m² überbaubar, 2.085 m² sind als Grundstücksfreiflächen
von Überbauung frei zu halten. Unter Anrechnung der bereits versiegelten, überbauten oder stark
beeinträchtigten Flächen einschließlich der Gebäude- und Nebenflächen der vier Baublöcke und
der vorhandenen Verkehrsflächen ergibt sich eine mögliche maximale Neuversiegelung von ca.
150 m².
Schutzgut Boden
Durch die Neubebauung und Umgestaltung des ehemaligen Brauereigeländes wird der hohe Versiegelungsgrad beibehalten. Die Erheblichkeit und Nachhaltigkeit der Auswirkungen auf das
Schutzgut Boden sind für das Plangebiet als gering bis nicht vorhanden einzustufen.
Versiegelungstyp
Überbauung (SO1, SO2) und Nebenflächen
Grundstücksfreifläche
Verkehrsberuhigter Bereich
Öffentliche Straße
Summe Plangebiet 8-22a
Fläche Planung
8.940 m²
2.235 m²
1.860 m²
3.155 m²
16.190 m²
Fläche Bestand
10.950 m²
2.085 m²
3.155 m²
16.190 m²
Tab. 6: Flächenbilanz Planung - Bestand
Schutzgut Wasser
- Oberflächenwasser
Oberflächenwasser ist im Plangebiet nicht betroffen.
- Grundwasser
Die anlage- und betriebsbedingten Beeinträchtigungen auf den Boden stehen in engem Zusammenhang mit Beeinträchtigungen auf den Wasserhaushalt.
Der Bau von Gebäuden, Nebenanlagen, Straßen und Plätzen erfolgt auf bereits überbauten oder
versiegelten Flächen. Die Erheblichkeit und Nachhaltigkeit des Eingriffs im Hinblick auf die Grundwasseranreicherung ist als sehr gering einzustufen.
Betriebsbedingt können Rückstände des Kfz-Verkehrs (Parkplätze, befahrbare Wege) über den
Boden in das Grundwasser eingetragen werden. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades bei
17
geordneter Oberflächenentwässerung sind die Gefährdungen des Grundwassers eher als gering
einzustufen.
Schutzgut Klima und Luft
Betriebsbedingt können sich durch eine Erhöhung des Ziel- und Quellverkehres die gas- und
staubförmigen Immissionen im Plangebiet und außerhalb des Plangebiets durch den Kfz-Verkehr
erhöhen.
Für die Neubebauung werden die jeweils gültigen Verordnungen zur Wärmedämmung und Energieeinsparung angewendet.
Negative Veränderungen des Luftaustausches innerhalb des Plangebiets werden voraussichtlich
nicht eintreten. Kleinklimatische Veränderungen bezogen auf die umgebenden Siedlungsflächen
sowie die Luftaustauschfunktion der Grünzüge sind nicht zu erwarten.
Schutzgut Arten und Biotope
- Biotope
Die Realisierung der im Bebauungsplan vorgesehenen Bebauung greift in eine Biotopstruktur ein,
die ohnehin starken Vorbelastungen durch einen sehr hohen Versiegelungsgrad ausgesetzt ist. Es
handelt sich um überwiegend versiegelte und überbaute Flächen (Biotopwert gering). Die vorhandenen Abstandsgrünflächen sind von geringem biotischem Wert.
- Fauna
Nach Abschluss der Baumaßnahmen und Herstellung aller Grundstücksfreiflächen gemäß Masterplan werden Abstands- und Ziergrünflächen an den Parkplatzanlagen oder Abstandsflächen der
beiden Sondergebiete geschaffen. Die potenziell geplanten Grünflächen entsprechen in Art und
Ausmaß in etwa der Ausgangssituation, so dass eine dauerhafte anlagebedingte Beeinträchtigung
auf Vögel, Kleinsäugetiere und Insekten nicht oder nur gering eintreten wird, da sich diese Tierarten auch nach Abschluss des Vorhabens voraussichtlich in einem vergleichbarem Umfang wieder
ansiedeln werden. Weiteres ist dem Punkt Artenschutzrechtliche Beurteilung zu entnehmen.
- Bäume
Durch die Baumaßnahmen werden voraussichtlich alle 23 Bäume auf den Privatgrundstücken gefällt. Davon sind 16 Bäume nach der Berliner Baumschutzverordnung geschützt.
Der Eingriff in den Baumbestand ist hinsichtlich der Nachhaltigkeit und der Erheblichkeit als sehr
hoch einzustufen.
- Vorläufige Artenschutzrechtliche Beurteilung
Durch die Baumaßnahme werden absichtlich keine Fortpflanzungs- und Ruhestätten beschädigt
oder zerstört. Im Zuge der Baumaßnahmen wird es jedoch zu Baumfällungen kommen. Nach vor
Ort Besichtigung weisen die vorhandenen Bäume keine Baumhöhlen auf. Auch in den abzureißenden Gebäuden bzw. Gebäudeteilen wurden keine Hinweise auf das Vorkommen planungsrelevanter Arten gefunden. Die Erfüllung eines Verbotstatbestandes kann daher ausgeschlossen werden.
Schutzgut Landschaftsbild / Ortsbild
Die maximale Traufhöhe der Gebäude ist vorgegeben und wird voraussichtlich im Rahmen der
Vorgaben ausgenutzt. Eine negative visuelle Wirkung auf weiter entfernt liegende Betrachterstandorte z. B. nördlich, westlich und südlich Plangebietes wird nicht eintreten, da die "Vorbelastungen"
schon erheblich sind und die künftigen Planungen das zurzeit lückenhafte städtebauliche Ensemble neu fassen werden.
Schutzgut Mensch/Erholung
- Lärm
Die Erschließung des Plangebiets des Bebauungsplanes Nr. 8-22a ist im Zusammenhang mit der
Gesamtentwicklung des ehemaligen Kindl-Brauereigeländes zu betrachten. Sie wird über die Werbellinstraße, Rollbergstraße, Mainzer Straße und Neckarstraße erfolgen. Die Schaffung neuer Nutzungen im Geltungsbereich wird eine Erhöhung des Motorisierten Individualverkehrs (MIV) auf den
Erschließungsstraßen zur Folge haben. Gegenüber einer nach dem gültigen Baunutzungsplan
bzw. Bebauungsplan möglichen Entwicklung, bei der das Gelände als Gewerbegebiet genutzt wer-
18
den könnte, führt der vorliegende Bebauungsplan zu einer Entlastung des umliegenden Straßennetzes um ca. 2.000 Kfz / 24h.
Die vorliegende Planung wird gegenüber dem derzeitigen Zustand (Prognose Nullfall), bei dem das
ehemalige Brauereigelände weitgehend brach liegt, zu einer Mehrbelastung des umliegenden
Straßennetzes und der benachbarten Verkehrsknotenpunkte führen (Prognose Planfall 2a).
Die Lärmemissionen (Lm,E gem. RLS-90) liegen in den für den Bebauungsplan 8-22a relevanten
bzw. nächstgelegenen Straßenabschnitten unter Berücksichtigung von Belägen und den durchschnittlichen täglichen Verkehrsmengen (DTV) bei folgenden Prognosewerten
(Prognose Planfall 2a):
Straßenabschnitt
Straßenbelag
zuläss.
Höchstgeschwindigkeit
Neckarstraße
Boddinstraße
zwischen
Mainzer u. Reuterstraße
Werbellinstraße
zwIschen
Falk- und Hermannstraße
Mainzer
Str.
zwIschen
Boddinplatz u. Rollbergstraße
Pflaster
Asphalt
Tab. 7:
30 km/h
30 km/h
DTV (24
Std.)
/
Prognose
Planfall
2a
1.500
1.600
52,5 / 43,8
52,9 / 45,6
Asphalt
50 km/h
11.800
62,6 / 55,2
Pflaster
30 km/h
4.800
55,7 / 47,0
Lärmemission Lm,E
Tag/Nacht
in dB(A)
Lärmemissionen ausgewählter Straßenabschnitte – Planung
(Prognose Planfall 2a)
Darüber hinaus entstehen Lärmbelastungen im Plangebiet aus den Verkehren der Kundenparkplätze für das Nahversorgungszentrum und das Dialysezentrum sowie aus dem Anlieferungsverkehr für das Nahversorgungszentrum.
Die höchsten Verkehrslärmimmissionen nach DIN 18005 treten an der östlichen, südlichen sowie
der westlichen Fassade der Preuss-Halle auf. Dort werden die Orientierungswerte überschritten.
Da im Gebäude keine Lärm zu schützende Nutzung vorgesehen ist (Nahversorgungszentrum),
kann die Überschreitung i. S. einer schutzgutbezogenen Beeinträchtigung vernachlässigt werden.
Im geplanten Dialysezentrum werden relevante nachteilige Lärmeinwirkungen im 1. OG prognostiziert. An den übrigen Bestandsbebauungen werden voraussichtlich keine erheblichen Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 eintreten.
Der Anlagenlärm nach TA Lärm bezieht alle Anlagen wie Erschließungsstraßen, Parkplätze und
den Lieferverkehr im Bebauungsplangebiet ein. Die höchsten Beurteilungspegel sind an der südlichen Bebauung der Werbellinstraße sowie den zugewandten Fassaden der südlichen Bebauung
der Boddinstraße zu erwarten. Die höchsten Werte werden für das Gebäude Werbellinstraße 51
berechnet, eine Überschreitung der TA Lärm-Werte ist jedoch nicht festzustellen.
Die Seniorenfreizeitstätte (Werbellinstraße 42) wird voraussichtlich nicht durch zusätzliche Lärmeinwirkung durch Vorhaben des Bebauungsplans beeinträchtigt. Auch bei allen anderen Immissionspunkten außerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans 8-22a werden keine Überschreitungen der Immissionsrichtwerte der TA Lärm eintreten.
Der Vergleich der Vorbelastungen durch Verkehrslärm (Prognose Nullfall) und den zu erwartenden
Lärmeinwirkungen (Prognose Planfall 2a) zeigt, dass Pegelzunahmen für die Planstraßen, den
nördlichen Teil der Morusstraße sowie den Bereich der Rollbergstraße westlich der Morusstraße
eintreten werden. Es ist festzustellen, dass an mehreren Immissionsorten, an denen merkliche
Pergelerhöhungen zu verzeichnen sind, zwar die Orientierungswerte nach DIN 18005 überschritten
werden, jedoch an keinem der Immissionsorte der umliegenden Bebauungen Immissionswerte überschritten werden, die zu einer Gesundheitsgefährdung führen können (tags 70 dB(A), nachts 60
dB(A)).
19
Durch die Gebietsentwicklung des Bebauungsplans 8-22a sind keine erheblichen Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 und der Immissionsrichtwerte nach TA Lärm zu erwarten (vgl. Anlage Schalltechnisches Gutachten Hoffmann-Leichter, 2009).
- Unfallrisiken
Mit der Zunahme der Erhöhung des Verkehrsaufkommens in der Mainzer Straße/Falkstraße und
Werbellinstraße nehmen auch die Risiken bei Verkehrsunfällen zu.
- Erholung
Es wird langfristig eine Verbesserung der Erholungsfunktion durch die Schaffung vielfältiger
Durchwegungen durch das ehemals eingefriedete, öffentlich nicht betretbare Gelände festzustellen
sein. Vor allem der Boddinplatz und das Schulgelände an der Hermann-Boddin-Grundschule werden allerdings erst im Zusammenhang mit der Umsetzung der Inhalte des Bebauungsplans 8-22b
besser erreichbar werden. Im Plangebiet selbst werden ein neues kommerzielles und gesundheitsorientiertes Angebot und die platzartigen, gestalteten öffentlichen Räume ein neues, urbanes Freizeitangebot geschaffen.
Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter
Kulturgüter
Im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-22a sind keine denkmalgeschützten Gebäude betroffen. Der Umgebungsschutz des benachbarten Baudenkmals wird beachtet. Zwei Bodendenkmale
liegen im Bereich zu überplanender Flächen. Es besteht die Gefahr, dass durch Baumaßnahmen
die beiden Bodendenkmale beschädigt oder zerstört werden.
Sachgüter
Verlust eines Teils der bestehenden Gebäude nördlich der Preuss-Halle.
Die Nachhaltigkeit und Eingriffserheblichkeit auf das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter ist
überwiegend sehr gering, in Bezug auf Bodendenkmale jedoch potenziell sehr hoch.
Schutzgüter – Wechselwirkungen, Funktionserfüllung
Erhebliche sonstige Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern Mensch einerseits und Arten
und Biotope, Wasser, Boden, Klima / Luft, sowie Landschafts- und Ortsbild / Erholung und Kulturund sonstigen Sachgütern sind in dem bereits entwickelten und stark versiegelten Gebiet in Bezug
auf die Lärmentwicklung, die Einwirkung auf das Ortsbild und die Biotope nicht zu erwarten. Die
Schutzgüter stehen in keiner negativen Wechselwirkung zueinander.
Die Entwicklung der Plangebietsfläche führt insgesamt potenziell zu einem größeren Angebot an
Arbeitsplätzen, Handels- und Dienstleistungseinrichtungen. Mit dem Bebauungsplangebiet 8-22a
wird innerstädtische Fläche an einem zentralen Ort verdichtet und die innerbezirkliche Attraktivität
von Neukölln erhöht. Damit werden potenziell andere (unbebaute) Flächen im Randbereich des
Bezirks vor neuer Flächeninanspruchnahme geschützt. Gesamtstädtisch betrachtet ist diesem
Vorgehen der Vorzug zu geben.
20
Funktion /
Wirkung
Leserichtung
Boden
Wasser
Klima / Luft
Arten und
Biotope
Landschaft
Mensch
Kultur/
Sachgüter
Boden
auf:
Wasser
auf:
Klima
Luft
auf:
/
Arten und
Biotope
auf:
Landschaft
auf:
Mensch
auf:
Kultur- /
Sachgüter
auf:
+
+
+
+
--- stark negative Wirkung, - negative Wirkung, neutrale Wirkung,
+ positive Wirkung, ++ sehr positive Wirkung
Tab. 8: Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern im Plangebiet – Planung
2.2.2.2
Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung
Gegenüber der bestehenden Situation würden bei Nichtdurchführung der Planung (Null-Variante)
kaum Veränderungen eintreten. Aufgrund des vorhandenen Planungsrechts ist eine Intensivierung
der baulichen Nutzung in geringem Maß möglich. Eine Änderung der bestehenden Nutzungen ist
teilweise möglich. Insgesamt würden sich bei einer Nichtdurchführung der Planung die negativen
Auswirkungen kaum verändern und gleichzeitig aber die positiven Veränderungen ausbleiben.
2.2.3
Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen
Beurteilung des Vorhabens i. S. der Eingriffsregelung
(§ 1a Abs. 3 BauGB i. V. mit dem BNatSchG)
Für die Beurteilung, ob aufgrund des Bebauungsplanes ein Eingriff in Natur und Landschaft zu
erwarten ist, gilt gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB: "Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die
Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren" (Vorhandenes
Planungsrecht = bereits zulässige Eingriffe).
Für das Plangebiet besteht durch den Baunutzungsplan und in einem Teilbereich durch den festgesetzten Bebauungsplan XIV-101d Baurecht. Der Baunutzungsplan weist für das Plangebiet bis
zur Rollbergstraße „beschränktes Arbeitsgebiet“ aus. Die geplanten Baumaßnahmen gehen nicht
wesentlich über das zulässige Maß der baulichen Nutzung hinaus.
Aus der Prognose der Umweltauswirkungen geht hervor, dass durch den Bebauungsplan keine
wesentlichen und nachhaltigen Eingriffe in Natur und Landschaft i. S. von § 18 BNatSchG vorbereitet werden. Eine Ausgleichspflicht besteht somit nur für Verbote zur Baumschutzverordnung Berlin
und gemäß § 42 BNatSchG.
2.2.3.1
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen
-
Konzentration der Bebauung, Umnutzung vorhandener Bausubstanz und eine dementsprechende Minderung der Bodenversiegelung.
Maßnahmeauswirkung: Verringerung der Eingriffsfolgen für das Schutzgut Boden.
-
Als Maßnahme zur Minderung von möglichen Beeinträchtigungen des Kleinklimas und der
Lufthygiene wird vorgeschlagen, mindestens 30 % der fensterlosen Fassaden im Sondergebiet SO1 mit Rank- oder Schlinggehölzen zu bepflanzen.
21
Maßnahmeauswirkung: Fassadenbegrünung fördert die Bindung von Luftstäuben und erhöht
das gestalterische Moment, Verringerung der Eingriffsfolgen für das Schutzgut Klima / Lufthygiene.
Alle genannten Maßnahmen wirken sich durch ihren Beitrag zum Erhalt einer gesunden Umwelt
und durch Schaffung eines attraktiven Wohnumfeldes positiv auch auf den Menschen aus. Die
Maßnahmen sind geeignet, die möglichen Auswirkungen des Vorhabens zu mindern.
Die gemäß den gesetzlichen Vorgaben bei einer Planaufstellung zu berücksichtigenden Vorschriften zum Schutz von Kulturgütern sind im vorliegenden Bebauungsplan mit folgenden Ergebnissen
angewendet worden.
-
2.2.3.2
Alle Bodeneingriffe im Bereich der Fundstellen sind im Vorfeld mit der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin abzustimmen und durch Ausgrabungen
zu dokumentieren. Nach § 3 Abs.1 DSchGBln sind während der Bauarbeiten gefundene Bodendenkmale unverzüglich der Unteren Denkmalschutzbehörde zu melden und die Arbeiten
einzustellen, damit der Fund dokumentiert und ggf. gesichert werden kann.
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen
Ersatzmaßnahmen für Baumfällungen sind von der Vorgabe gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB
ausgenommen und dennoch durchzuführen. Maßnahmen zum Schutz und zur Entwicklung von artenspezifischen Maßnahmen sind ebenfalls unabhängig von der Eingriffsregelung zu betrachten.
Die zu ersetzende Anzahl von Bäumen wird mit den jeweiligen Bauantragsverfahren durch die zuständige Behörde des Bezirksamtes Neukölln geprüft und festgelegt. Gemäß Baumschutzverordnung Berlin (i. d. F. v. 05. Oktober 2007) sind bei Fällung aller in den Baugebieten vorhandenen 16
geschützten Bäume 28 Ersatzbäume (H., StU 16/18 cm) zu pflanzen. Die Baumschutzverordnung
bietet darüber hinaus die Möglichkeit der Ersatzzahlung, wenn die Bäume nicht alle im Geltungsbereich des Bebauungsplans realisiert werden können, so dass ein Teil der Ersatzbäume im Plangebiet realisiert werden kann und die übrigen Ersatzbäume monetär ersetzt werden können.
Unter Berücksichtigung der genannten Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes und der Ersatzmaßnahmen für Baumfällungen sind die mit der Umsetzung des Bebauungsplanes zu erwartenden Auswirkungen auf die Schutzgüter des Naturhaushaltes und des Landschaftsbildes abschließend wie folgt zu bewerten:
-
Den Beeinträchtigungen auf das Schutzgut Arten und Biotope durch den mit der Realisierung
des Baugebietes einhergehenden Lebensraumverlust im Sinne von Baumfällungen stehen
Ersatzmaßnahmen (Ersatzbaumpflanzungen) innerhalb des Plangebiets gegenüber. Mit den
Ersatz-Baumpflanzungen und ggf. erforderlichen monetären Ersatzzahlungen und damit verbundnen externen Baumpflanzungen können die Eingriffsfolgen ausgeglichen werden.
-
Entfallende Grünflächen werden im vergleichbar großen Rahmen auf den Grundstücksfreiflächen wieder hergestellt. Dazu dient ein Grünordnungsplan (Masterplan) als Konzept, das über
einen Städtebaulichen Vertrag verbindlich wird.
Mit Umsetzung der zeichnerisch und textlich festgesetzten Maßnahmen zur Grünordnung sowie
der Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft
sind die durch den Bebauungsplan zulässigen Vorhaben im Sinne der Eingriffsregelung und zum
Schutz von Kulturgütern als gemindert und ausgeglichen einzustufen.
2.2.3.3
Vermeidung von umweltbezogenen Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7c BauGB)
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen
-
Anordnung der Wohn-, Kultur-, Bildungs- und Einzelhandelseinrichtungen an den UBahnhöfen Rathaus Neukölln und Boddinstraße; die Buslinien 104 und 167 halten in der Werbellinstraße; durch die ÖPNV-Nutzung und durch Synergieeffekte (Doppelnutzung von Stell22
plätzen) erfolgt eine Begrenzung der Zunahme des motorisierten Individualverkehrs (Minderungsmaßnahme i. V. m. Bebauungsplan 8-22b).
-
Abschottung des Anlieferbereiches durch Tore. Die Tore müssen einen Schalldämmwert von
mindestens 15 dB aufweisen. Anlieferungen in der Nacht sind nicht möglich (Vermeidungsmaßnahme).
Die Einhaltung ist im Bauantragsverfahren nachzuweisen. Für die vorhandenen Bebauungen
sind diese Festsetzungen nicht verbindlich.
Damit werden die Anforderungen des Bundes-Immissionsschutzgesetzes an die Planung, gesunde
Wohn- und Arbeitsbedingungen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplans abzusichern, erfüllt.
2.2.3.4
Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7e BauGB)
Zum sachgerechten Umgang mit Abfällen werden keine Festsetzungen getroffen. Die allgemein
gültigen Regelungen der Abfallsatzung für die Stadt Berlin sind zu beachten.
Zum sachgerechten Umgang mit dem anfallenden Regenwasser werden keine Festsetzungen
getroffen. Die allgemein gültigen Regelungen hinsichtlich der Behandlung von unbelastetem Niederschlagswasser sind im Rahmen der Genehmigungsplanung für die einzelnen Bauvorhaben zu
beachten. Eine Versickerung von Regenwasser vor Ort ist aufgrund der Bodenverhältnisse nicht
möglich.
2.2.3.5
Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7h BauGB)
Zur Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität wird eine Festsetzung getroffen. Heizöl und Erdgas
sind als Energieträger zugelassen. Es gilt die Vorgabe bei Einsatz anderer Energieträger, dass deren Emissionswerte höchstens denen von Heizöl entsprechen dürfen. Basis der Beurteilung sind
die Schadstoffe Schwefeldioxid, Stickstoffdioxid und Staub (gemessen in kg Schadstoff / Tera
Joule Energiegehalt).
Mit dieser Festsetzunge erfüllt der Bebauungsplan die Anforderungen des BundesImmissionsschutzgesetzes an die Planung, gesunde Wohn- und Arbeitsbedingungen innerhalb des
Geltungsbereiches des Geltungsbereiches des Bebauungsplans abzusichern.
2.2.3.6
Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Energienutzung
(§ 1 Abs. 6 Nr. 7f BauGB)
Der Bebauungsplan setzt keine Standards für Passivenergie- oder Niedrigenergiehäuser fest.
2.2.3.7
Sparsamer Umgang mit Grund und Boden
(Bodenschutzklausel des § 1a Abs. 2 Satz 1 BauGB)
Soweit dies für ein Sondergebiet möglich ist, wird durch die Planung ein möglichst sparsamer Umgang mit Grund und Boden angestrebt. Durch den städtebaulichen Entwurf wird eine möglichst
kompakte Siedlungsform erreicht.
23
2.2.3.8
Berücksichtigung des Vorrangs von Flächenrecycling, Nachverdichtung und sonstige Innenentwicklung, Umwidmungssperrklausel
(§ 1a Abs. 2 Satz 2 BauGB)
Die Preuss-Halle wird weitgehend erhalten und zu einem Nahversorgungszentrum umgebaut. Dies
steht ganz im Sinne der Vorgabe des Flächen- und Gebäuderecyclings. Durch die Lage des Baugebiets wird der zentrale Bereich von Berlin-Neukölln verdichtet und wirtschaftlich gestärkt. Die Gefahr einer Abwanderung von Bauwilligen und Investoren, die in andere Bereiche des Bezirks oder
in andere Bezirke ziehen und somit ggf. zuvor unverbaute Grundstücke beanspruchen wird damit
vorgebeugt.
2.2.4
In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten
Für die Neuordnung bzw. Verdichtung des Sondergebiets ergeben sich keine anderweitigen Planungsmöglichkeiten. Die Nähe zur Karl-Marx-Straße mit seinen Handels- und Dienstleistungseinrichtungen erfordert eine adäquate städtebauliche Entwicklung. Darüber hinaus ist das Plangebiet
gut an den öffentlichen Personennahverkehr (U-Bahnlinien U7 und U8 und Bus) angebunden.
2.2.5
Auswirkungen des Bebauungsplans
2.2.5.1
Stadtplanerische Auswirkungen
Die maßvolle Innenverdichtung dieses Bereichs von Neukölln schafft die Ansiedelung von Gesundheitsvorsorgebetrieben in unmittelbarer Nähe des Haupt- und Ortsteilzentrums. Darüber hinaus wird eine Nahversorgungslücke im Rollbergviertel geschaffen.
2.2.5.2
Auswirkungen auf die Umwelt
Mit der Realisierung des Vorhabens sind Eingriffe in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushaltes
nur in geringem Maße zu erwarten, für die Kompensationsmaßnahmen nicht erforderlich sind. Die
rechtlichen Verpflichtungen der Baumschutzverordnung werden beachtet. Artenschutzrechtliche
Belange sind voraussichtlich nicht berührt.
2.2.5.3
Soziale Auswirkungen
Die Größe des Plangebiets und die zu erwartende Anzahl an Betrieben und Einrichtungen führen
zu keinen negativen sozialen Beeinträchtigungen. Mit dem Vorhaben werden grundsätzlich Arbeitsplätze geschaffen, deren Zahl zurzeit nicht benannt werden kann.
2.2.5.4
Finanzielle Auswirkungen
Die Realisierung des Vorhabens wird für den Bezirk Neukölln keine finanziellen Auswirkungen
haben. Die Planungs- und Erschließungskosten werden von einem privaten Investor getragen.
2.2.5.5
Personalwirtschaftliche Auswirkungen
Das Vorhaben zieht keine personalwirtschaftlichen Auswirkungen nach sich.
2.3
Zusätzliche Angaben
2.3.1
Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung,
Hinweise auf weiteren Untersuchungsbedarf
Die Bestandsdarstellung und –beurteilung der Biotope erfolgte gemäß der Biotopkartierung des
Landes Berlin. Eine faunistische Untersuchung wurde für den Entwurf / die Begründung zum Bebauungsplan in Form einer artenschutzrechtlichen Beurteilung im Plangebiet durchgeführt.
24
Die Ermittlung der Beeinträchtigungen erfolgte schutzgutbezogen durch Überlagerung des Wertes
der Fläche / des Schutzgutes bzw. der Empfindlichkeit mit der Intensität von Belastungen, die
durch das Bauvorhaben ausgelöst werden. In der Regel werden durch die Belastung mehrere
Schutzgüter betroffen. Dies kann zu unterschiedlichen Ausprägungen der Beurteilung der Beeinträchtigungsintensität führen.
Eine verkehrstechnische Untersuchung (2009) über das zu erwartenden Verkehrsaufkommen in
den umliegenden Straßen und Verkehrsknotenpunkten wurde durchgeführt und ausgewertet.
Eine schalltechnische Untersuchung (Stand 2009) wurde durchgeführt und ausgewertet.
Eine Baugrunduntersuchung / Untersuchung von Boden und Bodenluft (Stand 2007) diente der
Einschätzung der Bodenverhältnisse und der Altlasten.
Ein artenschutzrechtlicher Fachbeitrag (Stand 2009) wurde erbracht. Weiterer Untersuchungsbedarf besteht nicht.
2.3.2
Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring)
Gemäß § 4c BauGB überwachen die Gemeinden die erheblichen Umweltauswirkungen, die aufgrund der Bauleitpläne eintreten, um insbesondere unvorhergesehene nachteilige Auswirkungen
frühzeitig zu ermitteln und in der Lage zu sein, geeignete Maßnahmen zur Abhilfe zu ergreifen.
Derartige, im engeren Sinne unvorhergesehene Auswirkungen des Bebauungsplans können nicht
systematisch und flächendeckend durch den Bezirk Neukölln permanent überwacht und erfasst
werden. Da der Bezirk Neukölln keine umfassenden Umweltüberwachungs- und Beobachtungssysteme betreibt, ist er auf die entsprechende Information der zuständigen Umweltbehörde der Senatsverwaltung angewiesen, die ihr etwaige Erkenntnisse über derartige unvorhergesehene nachteiligen Auswirkungen auf die Umwelt zuleiten muss.
Die Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen durch das Vorhaben erfolgt im Rahmen
der Genehmigung der Einzelvorhaben im Plangebiet (Prüfung der Bauantragsunterlagen) und den
damit verbundenen bauaufsichtlichen Verfahren (Abnahmen).
Durch den Bezirk Neukölln bzw. seine Fachbehörde werden mit der Baugenehmigung der Einzelvorhaben die nachzuweisenden schallschutztechnischen Maßnahmen, Minderungs-, Ausgleichsund Ersatzmaßnahmen geprüft, genehmigt und in der Regel per Begehung kontrolliert. Die unvorhergesehenen nachteiligen Auswirkungen i. S. der Einhaltung der z. B. Schallemissionspegel werden ggf. durch das Ordnungsamt bzw. andere Fachbehörden des Bezirks oder der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung überprüft.
2.3.3
Allgemein verständliche Zusammenfassung
Planungsanlass ist die Herstellung einer städtebaulichen Neuordnung im Bereich des westlichen
Geländes der ehemaligen Kindl-Brauerei in Berlin-Neukölln.
Mit der Durchführung und Realisierung des Bebauungsplans Nr. 8-22a sind geringe Auswirkungen
auf die Umwelt festzustellen. Es wurden die bestehenden Verhältnisse der betroffenen Schutzgüter
Boden, Wasser (Grundwasser), Klima und Luft, Arten und Biotope, das Landschaftsbild, der
Mensch, die Kultur- und sonstigen Sachgüter erfasst, bewertet und die zu erwartenden Auswirkungen auf die genannten Schutzgüter beurteilt. Da es sich um die Überplanung eines nach § 1a Abs.
3 Satz 5 BauGB zu beurteilenden Stadtraums handelt und keine wesentliche Änderung des Bebauungsmaßes festzustellen ist, sind Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen nicht erforderlich.
Für die Baumfällungen werden Ersatzmaßnahmen im Rahmen der Baugenehmigungsverfahren
ermittelt, die jedoch innerhalb des Plangebiets realisiert werden oder durch Ersatzzahlungen monetär kompensiert werden. Die genauen Auflagen dazu führt die Baumfällgenehmigung aus.
Artenschutzrechtliche Belange und Verbotstatbestände nach BNatSchG sind durch das Bebauungsplanverfahren voraussichtlich nicht betroffen bzw. einschlägig.
25
Im Hinblick auf die Lärmauswirkungen werden durch das Vorhaben bzw. durch die Gebietsentwicklung Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 an verschiedenen Stellen eintreten. Diese sind jedoch nicht erheblich und führen zu keinen Gesundheitsgefährdungen. Die Immissionsrichtwerte nach TA Lärm werden nicht überschritten. Passive Lärmschutzmaßnahmen in den
Gebäuden senken die Belastungen durch den Straßenverkehrslärm in den Bereichen mit Überschreitungen der Orientierungswerte auf das gesetzlich vorgeschriebene Maß.
Schutzgut
Boden
Wasser
Klima/Luft
Arten und Biotope
Landschafts-/ Ortsbild
Mensch / Erholung
Beurteilung der verbleibenden Umweltauswirkungen
Beeinträchtigung von Bodenfunktionen (Grundwasseranreicherung)
Verlust von Bodenfunktionen durch Versiegelung,
Verdichtung
Reduzierung der Grundwasseranreicherungsrate
Beschleunigung des Wasserabflusses
Verlust von Oberflächenwasserretention
Veränderung des örtlichen Kleinklimas durch zusätzliche Überbauung und Bodenversiegelung
Verlust von Teillebensraum, Verlust von Brut- und
Niststätten
Beeinträchtigung des Ortsbildes durch Bebauung
Immissionsbelastungen durch Verkehrslärm (Zielund Quellverkehre)
Kultur-/Sachgüter
Beeinträchtigung von denkmalgeschützten Gebäuden
Beeinträchtigung von Bodendenkmalen
Erheblichkeit: - = gering/ohne; o = mittel; * = hoch; ** = sehr hoch
Erheblichkeit
o bis -
Tab. 9: Zusammenfassende Beurteilung der verbleibenden, nachhaltigen Umweltauswirkungen
2.4.
Erklärung zum Umweltbericht
2.4.1
Darstellung der Umweltbelange und ihre Berücksichtigung im Bebauungsplan
Die Umweltbelange wurden im Umweltbericht (UB) dargestellt und bewertet. Die möglichen Beeinträchtigungen auf die Umwelt wurden ebenfalls im UB bewertet Der Umweltbericht wurde gemäß §
2a BauGB als gesonderter Teil in die Begründung eingefügt.
26
3.
Planinhalt
3.1
Entwicklung der Planungsüberlegungen
Seit der Aufgabe der Produktion im Jahr 2005 stehen die Gebäude der ehemaligen Kindl-Brauerei
leer. Gemeinsam mit dem ehemaligen Hertie-Komplex sowie dem „Kindl-Boulevard“ bildet der
Brauerei-Komplex eine Spange aus großformatigen Gebäuden zwischen der Karl-Marx und der
Hermannstraße, die den Stadtteil zerteilt. Das Kindl-Areal erstreckt sich über die Länge und Breite
mehrerer benachbarter Baublöcke und stellt in dieser Spange die größte zusammenhängende, öffentlich nicht zugängliche Fläche dar. Das ansonsten systematisch über das Rollbergviertel gelegte
Straßen- und Blockraster wird an dieser Stelle durch die Gewerbefläche mit ihren unmaßstäblichen
Hallen gestört. Ziel der Planung ist es, das Gelände zu öffnen, es durchlässig zu machen und es
besser in die Umgebung einzugliedern, ohne die Ablesbarkeit seiner Geschichte als ehemaliger
Brauereistandort zu zerstören.
Städtebaulicher Wettbewerb
Um eine hochwertige, dem Standort gerechte Nutzung zu finden wurde ein 2-phasiger städtebaulicher Wettbewerb ausgelobt. Der Siegerentwurf sieht vor, das Gelände in Ost-West-Richtung in drei
Teilbereiche mit unterschiedlichen Nutzungsschwerpunkten aufzuteilen. Im Osten des Plangebietes liegt der Nutzungsschwerpunkt im Bereich Dienstleistungen und Handel, im Zentrum des Gebietes soll eine Mischung aus Wohnen und Kultur entwickelt werden und im Westen des Plangebietes sollen Kultur- und Bildungseinrichtungen angesiedelt werden.
Masterplan
Auf Grundlage des Wettbewerbsergebnisses wurde durch das beauftragte Architekturbüro in Zusammenarbeit mit dem Eigentümer der Fläche und dem Bezirksamt ein Masterplan erarbeitet. In
diesem wurde das Wettbewerbsergebnis überarbeitet und konkretisiert. Der Masterplan dient dem
Bebauungsplan als Grundlage.
Der Masterplan wurde nach der Behördenbeteiligung des Bebauungsplanes 8-22 überarbeitet und
dient als Grundlage für die geänderten Ausweisungen in den Bebauungsplänen 8-22a und 8-22b.
Die Teilung des ursprünglichen Geltungsbereichs des Bebauungsplanes erfolgte aufgrund der
Überarbeitung des städtebaulichen Entwurfes und der daraus folgenden Änderung des Masterplanes. Die wesentliche Änderung besteht dabei in der Änderung der Nutzungsüberlegungen für die
ehemalige „Vollguthalle“ im Osten des Gebietes. Die hier ursprünglich geplanten Einzelhandelsflächen sollen nicht mehr errichtet werden. Statt dessen soll im Westen des Gebietes neben Gesundheitseinrichtungen ein Nahversorgungsstandort mit wesentlich geringerer Verkaufsflächengröße
entstehen. Da diese Nutzungen zügig realisiert werden können, soll das Bebauungsplanverfahren
8-22a für diese Grundstücke zügig zur Festsetzung gebracht werden. Das Bebauungsplanverfahren 8-22b für das restliche Gebiet wird parallel dazu, jedoch entsprechend der Realisierungsmöglichkeiten der hier vorgesehenen Nutzungen, langsamer betrieben.
3.2.
Intention des Planes
Die Bebauungspläne 8-22a und 8-22b sollen die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die
Umnutzung und städtebauliche Neuordnung der ehemaligen Kindl-Brauerei schaffen.
Ziel der Bebauungspläne 8-22a und 8-22b ist es, die zerteilende Wirkung des Kindl-Areals aufzuheben, das Gelände für die Öffentlichkeit zu öffnen und durch die Ansiedlung von Bildungs-, Kulturund Versorgungseinrichtungen sowie durch die Bereitstellung öffentlicher Freiräume eine Aufwertung der Lebens- und Aufenthaltsqualität und der Versorgung im Stadtteil zu erreichen.
Im Bebauungsplan 8-22a sind die Realisierung einer Nahversorgungseinrichtung, sowie ein Dialysezentrum für Kurzzeitdialysepatienten und ggf. andere gesundheitliche und sportliche Einrichtungen geplant. Mit dem Bebauungsplan 8-22b wird angestrebt, auf dem Gelände eine internationale
27
Universität sowie studentisches Wohnen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen Einrichtungen und Büronutzungen anzusiedeln.
Des Weiteren werden mit dem Bebauungsplan 8-22a die folgenden Ziele verfolgt:
die zukunftsfähige Nachnutzung der Industriebrache,
die planungsrechtliche Bewältigung der Probleme (Schall, Verkehr), die aus dem Nebeneinander der Sondergebiete und der bestehenden und neu geplanten Wohngebiete entstehen
können.
3.3.
Wesentlicher Planinhalt
Art und Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen
Die Fläche im Norden des Plangebietes (SO2) wird als Sonstiges Sondergebiet mit der Zweckbestimmung GESUNDHEITSEINRICHTUNGEN ausgewiesen. Ziel ist es, ein Dialysezentrum in diesem Bereich des Plangebietes anzusiedeln.
Die im Südwesten des Plangebietes gelegene Fläche (SO1) wird als Sonstiges Sondergebiet mit
der Zweckbestimmung EINZELHANDELSEINRICHTUNGEN ausgewiesen. Mit dieser Festsetzung
soll die Nachnutzung der in diesem Bereich vorhandenen Preuss-Halle ermöglicht werden.
Im Sondergebiet SO1 mit einer Größe von ca. 7.980 m² werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen geregelt. Diese geben gemeinsam mit der Festsetzung der maximal zulässigen Höhe von 67,0 m über NHN (entspricht einer Gebäudehöhe von ca. 13,5 m) der baulichen
Anlagen im Sinne einer erweiterten Baukörperfestsetzung das zulässige Maß der Nutzung an. Hieraus ergibt sich rechnerisch eine zulässige Grundfläche von ca. 4.845 m² und damit eine zulässige
GRZ von ca. 0,61. Eine Überschreitung durch Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen ist gemäß §
19 Abs. 4 BauNVO bis zum Höchstwert von 0,8 zulässig.
Im Sondergebiet SO2 mit einer Größe von ca. 3.160 m² werden die überbaubaren Grundstücksflächen durch Baugrenzen geregelt. Die zulässige GRZ wird mit 0,6 festgelegt, was rechnerisch einer
zulässigen Grundfläche von ca. 1.900 m² entspricht. Eine Überschreitung durch Garagen, Stellplätze und Nebenanlagen ist gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO bis zum Höchstwert von 0,8 zulässig.
Die maximal zulässige Höhe der baulichen Anlagen wird hier ebenfalls mit 67,0 m über NHN (entspricht einer Gebäudehöhe von ca. 13,5 m) festgesetzt.
Verkehrsflächen
Im Plangebiet liegen Teilflächen der Mainzer, Rollberg-, Falk- und Werbellinstraße. Diese werden
als öffentliche Verkehrsflächen ausgewiesen. Eine Aufteilung des Straßenraumes wird im Bebauungsplan nicht vorgegeben da die Straßen im Bestand vorhanden sind und eine Veränderung der
Straßen nicht vorgesehen ist. Die privaten Straßenverkehrsflächen sind als Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung mit der Zweckbestimmung „verkehrsberuhigter Bereich“ ausgewiesen
Sie dienen überwiegend der Anlieferung sowie der Zu- und Abfahrt der in diesem Bereich gelegenen Garagen und sollen als Mischverkehrflächen gestaltet werden. Eine Aufteilung des Straßenraumes wird über den Bebauungsplan nicht vorgegeben.
Im Sondergebiet SO2 soll ein Dialysezentrum für Kurzzeitdialysepatienten entstehen. Um einen
leichten, behinderten- und altengerechten Zugang zu den Gebäuden zu ermöglichen, wurden in
diesem Bereich im Rahmen der bereits erteilten Baugenehmigung oberirdische Stellplätze und Garagen zugelassen. Im Sondergebiet SO1 wird durch die Einzelhandelsnutzungen ein großer Stellplatzbedarf erzeugt. Diesem wird westlich des SO1 durch eine Fläche für Stellplätze Rechnung getragen.
Für das sonstige ehemalige Kindl-Gelände (Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-22b) gilt,
dass die Unterbringung des durch die Nutzungen entstehenden ruhenden Verkehres überwiegend
in Tiefgaragen vorgesehen ist, die auf kurzem Weg von den umliegenden Straßen aus anfahrbar
sind. . Ziel der Entwicklung ist die Schaffung eines belebten Quartiers. Daher sollen oberirdische
Geschosse für Nutzungen zur Verfügung stehen, die der Belebung des Plangebietes dienen. Um
28
das Gebiet weitgehend vom Kfz-Verkehr freizuhalten, werden nur wenige Flächen für oberirdische
Parkplätze (Kurzzeitparkplätze und Parkplätze für Menschen mit Behinderungen) ausgewiesen.
Die Gestaltung der privaten Wege- und Platzflächen sowie der Fußgängerbereiche und Straßenräume (Oberflächen, Begrünung, Möblierung, etc.) wird über den Städtebaulichen Vertrag geregelt
dem das aktualisierte Gestaltungskonzept des beauftragten Freiraumplanungsbüros vom Januar
2010 zu Grunde liegen wird.
29
4
Abwägung / Begründung einzelner Festsetzungen
4.1
Belange der Wirtschaft, einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung
und der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen
Mit der textlichen Festsetzung Nr. 1 werden die im Sondergebiet SO1 zulässigen Nutzungen
geregelt:
1.
Das Sonstige Sondergebiet SO 1 mit der Zweckbestimmung
EINZELHANDELSEINRICHTUNGEN dient vorwiegend der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben.
Zulässig sind:
1. Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt höchstens 2.200 m² Verkaufsfläche,
2. Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen
3. Schank- und Speisewirtschaften
4. Räume für freie Berufe
Ausnahmsweise können Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
zugelassen werden. (§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 BauNVO)
Diese Nutzung dient vorrangig der Sicherung der Nahversorgung der umliegenden Wohngebiete.
Obwohl die Zentren Hermannstraße und Karl-Marx-Straße nicht weit entfernt sind, fehlen wohngebietsnahe bzw. –integrierte Nahversorgungsstandorte. Dieses Defizit soll mit der beabsichtigten
Nutzung geschlossen werden. Daher soll das SO 1 vorrangig der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben für die Nahversorgung entsprechend AV Einzelhandel vom 29.09.07, Anhang 1 Liste
der zentrenrelevanten und nicht zentrenrelevanten Sortimente, Ziffer 1.1 dienen.
Die Größe der Verkaufsfläche wird dabei auf 2.200 m² begrenzt, um sicherzustellen, dass die im
Einzugsbereich liegenden Zentren Hermannstraße und Karl-Marx-Straße durch diesen Nahversorgungsstandort in ihrem Bestand / ihrer Entwicklung nicht gefährdet werden.
Der durch diesen Nahversorgungsstandort entstehende Kaufkraftabfluss ist aufgrund der geringen
Flächengröße und der Ausrichtung auf die Nahversorgung der Wohngebiete nur gering und in Hinblick auf den bestand und die Entwicklung der bestehenden Zentren nicht relevant.
Bei der Entwicklung des Standortes ehem. Kindl-Brauerei ist das in Aufstellung befindliche bezirkliche Einzelhandels- und Zentrenkonzept beachtet worden.
4.2
Belange der sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere
die Bedürfnisse der Familien, der jungen und alten Menschen und der Behinderten
Das Gebiet wird durch die Öffnung des Geländes mit den angrenzenden Quartieren über neue
Wegebeziehungen miteinander vernetzt. Durch die Umnutzung bestehender Gebäude, bzw. durch
den Neubau von Gebäuden sowie durch die Aufwertung des öffentlichen Raumes, z.B. durch das
Herstellen von Plätzen, wird das Gelände den kulturellen, sozialen und den freizeitbezogenen Bedürfnissen der Bürger gerecht. Die Erreichbarkeit für Menschen mit Behinderung ist uneingeschränkt gegeben.
4.3
Belange der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes
Auf Grundlage des Ergebnisses des städtebaulichen Wettbewerbes wurden für die Gebäude im
Plangebiet maximale Geschossigkeiten in den Wohn- und Mischgebieten und maximale Gebäudehöhen in den Sondergebieten ausgewiesen. Diese orientieren sich an den Höhen der in direkter
Nachbarschaft des Plangebietes gelegenen Gebäude. Durch die Festsetzung maximaler Höhen
und Geschossigkeiten wird die städtebauliche Einbindung des Plangebietes in den umgebenden
Stadtteil sichergestellt. Technische Aufbauten dürfen diese maximalen Höhen überschreiten.
Mit dem Umbau der Preuss-Halle bleibt eine exponierte Eckbebauung Werbellinstraße / Ecke
Falkstraße erhalten und wird nach zeitgemäßen Gesichtspunkten umgebaut. Der Bau des nördlich
gelegenen Dialysezentrums markiert und ergänzt die Raumkante des Plangebiets entlang der
30
Falkstraße und Mainzer Straße. Mit dem Bebauungsplan 8-22b wird schließlich die gesamte östliche Blocklänge städtebaulich neu gefasst.
Mit dem zugrundeliegenden Masterplan für die freiraumplanerischen Belange werden Gestaltungsgrundsätze zur Begrünung von Grundstücksfreiflächen und Stellplatzanlagen formuliert und in die
Festsetzungen des Bebauungsplans aufgenommen.
4.4
Belange des Personen- und Güterverkehrs
Die Grundstücke im Geltungsbereich werden von den umgebenden öffentlichen Straßen, Mainzer
Straße, Rollbergstraße, Falkstraße und Werbellinstraße erschlossen.
Im Bebauungsplan werden Private Verkehrsflächen besonderer Zweckbestimmung „Verkehrsberuhigter Bereich“ festgesetzt. Diese dienen der Verwirklichung des städtebaulichen Konzeptes und
der städtebaulichen Ordnung auf dem Gelände. Sie haben keine Funktion im Sinne einer notwendigen öffentlichen Erschließung, sondern dienen lediglich der inneren Gliederung und Erschließung
als Ergebnis des mit dem Eigentümer abgestimmten Erschließungskonzeptes..
Neben der festgesetzten Nutzung selbst entsteht auf diesen Flächen kein Ziel- und Quellverkehrsaufkommen und kein Durchgangsverkehr.
Die Zugänglichkeit des Geländes für die Öffentlichkeit wird lediglich im Rahmen der vertraglichen
Vereinbarungen mit dem Eigentümer nach dessen Sicherheits-, Technik- und Verkehrssicherungserfordernissen geregelt.
4.4.1
Verkehrsgutachten
In einer frühen Planungsphase wurde durch das beauftragte Verkehrsplanungsbüro eine Verkehrsuntersuchung für das Gebiet durchgeführt, in der die unterschiedlichen Verkehrsmengen für
die ehemalige Brauereinutzung, für eine Nutzung nach dem derzeit geltenden Baurecht (Gewerbegebiet) und für die im damaligen B-Plan-Entwurf 8-22 vorgesehenen Nutzungen betrachtet werden.
Zusammenfassend kommt diese zu folgenden Ergebnissen:
-
Während der Nutzung als Brauereistandort ergab sich eine tägliche Verkehrserzeugung von
rd. 660 Fahrzeugen.
Bei einer Nutzung nach derzeit geltendem Baurecht würde sich eine Verkehrserzeugung von
rd. 7.000 Fahrzeugen pro Tag ergeben.
Nach damaligem Stand ergab sich eine Verkehrserzeugung von insgesamt rd. 5.000 Fahrzeugen pro Tag (Querschnittswert).
Durch die geplante Umnutzung des Kindl-Geländes tritt ein deutlicher Verkehrszuwachs ein.
Der prognostizierte Lkw-Anteil verringert sich jedoch im Vergleich zum Bestand.
Die zu- und ausfahrenden Verkehre werden im Gegensatz zu der Brauerei-Nutzung auf mehrere Zu- und Ausfahrten verteilt.
Eine Nutzung des Geländes im Rahmen der Festlegungen des noch rechtskräftigen Baunutzungsplanes bzw. Bebauungsplanes würde zu einer wesentlich höheren Verkehrserzeugung
führen.
Im Folgenden wurde im März 2009 durch ein Berliner Verkehrsplanungsbüro eine Verkehrsuntersuchung erstellt, die zunächst die Ist-Situation an den angrenzenden Knotenpunkten im Hauptstraßennetz analysiert. Einzelne Zufahrten der Knotenpunkte Hermannstraße / Werbellinstraße / Herrfurthstraße und Karl-Marx-Straße / Ganghoferstraße / Werbellinstraße sind bereits im Ist-Zustand
in der nachmittäglichen Spitzenstunde als nicht leistungsfähig einzuschätzen und erfordern eine
Anpassung an die derzeitigen Verkehrsströme.
Anschließend wurde aufbauend auf den oben erwähnten Planungsfällen das PrognoseNetzmodell der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung für 2015 aufbereitet und über Modellrechnungen die verkehrliche Erschließung und die damit verbundene verkehrliche Belastung im
umliegenden Straßennetz untersucht. Für diese Modellrechnungen wurde auch das Nebenstraßennetz in die Untersuchung einbezogen. Es wurden drei Szenarien untersucht:
31
Prognose 2015 Nullfall: entspricht Prognose 2015 ohne Entwicklung im Geltungsbereich des BPlans 8-22, d. h. mit heutiger Nutzung. In den Prognosenetzberechnungen berücksichtigtes Verkehrsaufkommen: 660 Kfz / 24 h
Prognose-2015 Planfall 1: entspricht Prognose 2015 mit einem vollen Ausbau im Geltungsbereich
unter Ausnutzung der Obergrenzen für das GE-Gebiet nach rechtskräftigem Baunutzungsplan / BPlan, der eine Entwicklung nach derzeit geltendem Baurecht (bA-Ausweisung im Baunutzungsplan,
GE-Ausweisung im B-Plan) zu Grunde legt. In den Prognosenetzberechnungen berücksichtigtes
Verkehrsaufkommen: 7.000 Kfz / 24 h
Prognose 2015 Planfall 2a: entspricht Prognose 2015 mit Entwicklung nach B-Plan-Entwurf 8-22a
sowie unter Einbeziehung von Annahmen für die Entwicklung des übrigen Plangebiets (8-22b). In
den Prognosenetzberechnungen berücksichtigtes Verkehrsaufkommen:
für den B-Plan 8-22a:
1.620 Kfz / 24 h
für den B-Plan 8-22b:
3.480 Kfz / 24 h
für den gesamten B-Plan 8-22:
5.100 Kfz / 24 h
Die wesentlichen Ergebnisse aus den Umlegungsberechnungen lassen sich wie folgt zusammenfassen:
Prognose-2015 Nullfall:
Im Prognose-Nullfall beträgt die Verkehrsbelastung auf der Werbellinstraße rund 6.000 –
11.000 Kfz / 24 h. Dies entspricht weitestgehend der heutigen Verkehrsbelastung.
Die westlich an des Untersuchungsgebiet anschließende Mainzer Straße und die nördliche
Falkstraße werden von rund 5.000 – 6.000 Kfz / befahren. Nur Bruchteile dieses Verkehrs sind
auf das Kindl-Gelände mit seinem heutigen Verkehrsaufkommen zurückzuführen.
Die Neckarstraße weist mit rund 1.300 Kfz / 24 h fast ausschließlich Quell- und Zielverkehr der
anliegenden Wohngebiete auf. Die Verkehrsbelastung durch den Neckarhof ist mit rund
50 - 70 Kfz / 24 h gering.
Die Rollbergstraße ist mit höchstens 900 Kfz / 24 h sehr gering belastet. Nur 60 bis höchstens
100 Kfz / 24 h stellen Quell- und Zielfahrten in beiden Richtungen in Bezug auf den Rollberghof dar.
Rund 32 % des Quell- und Zielverkehrs des Untersuchungsgebiets hat seine Quellen und Ziele in der nördlichen und südlichen Karl-Marx-Straße und in den Gebieten östlich der KarlMarx-Straße. Diese Verkehre treten demnach in den östlichen Teilen der Neckarstraße, der
Werbellinstraße und der Rollbergstraße auf.
Rund 45 % des Quell- und Zielverkehrs nutzt die westliche Werbellinstraße und anschließend
zu etwa gleichen Teilen die nördliche und südliche Hermannstraße.
Der restliche Quell- und Zielverkehr des Untersuchungsgebiets verteilt sich relativ gleichmäßig
zu geringen Teilen auf die Isarstraße und die Mainzer Straße.
Prognose 2015 Planfall 1:
Mit dem in den Prognosenetzberechnungen berücksichtigten Verkehrsaufkommen von
7.000 Kfz / 24 h für einen vollen Ausbau im Geltungsbereich unter Ausnutzung der Obergrenzen für das GE-Gebiet nach rechtskräftigem B-Plan erhöht sich die Verkehrsbelastung in der
Werbellinstraße auf 6.500 –14.000 Kfz / 24 h. Im Vergleich zum Prognose-Nullfall entspricht
dies einer Zunahme von maximal rund 27 %.
In der westlichen Werbellinstraße erhöht sich die Verkehrsbelastung um 2.800 – 3.000
Kfz / 24 h, während sie in der östlichen Werbellinstraße nur um 500 – 800 Kfz / 24 h ansteigt.
In den angrenzenden Straßen wie Neckarstraße, Rollbergstraße, Isarstraße, Hans-SchiftanStraße, Morusstraße, Mainzer Straße und nördliche Falkstraße sind relativ gemäßigte Verkehrszunahmen im Bereich von 400 – 900 Kfz / 24 h zu verzeichnen.
Die westlich an des Untersuchungsgebiet anschließende Mainzer Straße und die nördliche
Falkstraße werden von rund 5.500 Kfz / befahren. Der Anteil des auf das Kindl-Gelände zurückzuführenden Verkehrs erhöht sich jedoch in diesem Planfall 1 auf rund 700 Kfz / 24 h und
damit auf rund 12 %. Im Vergleich zum Prognose-Nullfall entspricht dies einer Zunahme der
Gesamtbelastung um 400 Kfz / 24 h bzw. 8 %.
In der Neckarstraße steigt das Verkehrsaufkommen auf 1.700 bis 1.900 Kfz / 24 h. Hier erhöht
sich der Anteil des auf das Kindl-Gelände (Neckarhof) zurückzuführenden Verkehrs auf
35 - 39 %.
32
-
-
-
Die Verkehrsbelastung der östlichen Rollbergstraße erhöht sich in dem Abschnitt zwischen
dem Rollberghof und der Karl-Marx-Straße um 600 – 900 Kfz / 24 h. Diese Verkehrszunahme
ist direkt auf ein in diesem Planfall berücksichtigtes höheres Verkehrsaufkommen des Rollberghofs zurückzuführen.
Etwa 35 % des Quell- und Zielverkehrs des Untersuchungsgebiets hat seine Quellen und Ziele in der nördlichen und südlichen Karl-Marx-Straße und in den Gebieten östlich der KarlMarx-Straße. Diese Verkehre treten demnach in den östlichen Teilen der Neckarstraße, der
Werbellinstraße und der Rollbergstraße auf.
Rund 40 % des Quell- und Zielverkehrs nutzt die westliche Werbellinstraße und anschließend
zu etwa gleichen Teilen die nördliche und die südliche Hermannstraße.
Der restliche Quell- und Zielverkehr des Untersuchungsgebiets verteilt sich auf die Neckarstraße, die Isarstraße, die Mainzer Straße und zu geringeren Teilen auf die Morusstraße.
Prognose 2015 Planfall 2a:
Das umliegende Straßennetz wird mit rund 2.000 Kfz / 24 h weniger als im Planfall 1, der eine
Entwicklung nach dem rechtskräftigen B-Plan 8-22 zulässt, belastet.
Bei der Zugrundelegung der Umnutzung des Plangebiets nach dem B-Plan-Entwurf 8-22a sowie unter Abschätzung eines Verkehrsaufkommens für den übrigen Geltungsbereich des BPlans 8-22 mit einem Verkehrsaufkommen für das gesamte B-Plangebiet 8-22 von in der
Summe rund 5.100 Kfz / 24 h beträgt die Verkehrsbelastung in der Werbellinstraße rund
6.000 – 13.000 Kfz / 24 h. Dies entspricht im westlichen Bereich einer Zunahme um 1.300 –
1.700 Kfz / 24 h im Vergleich zum Prognose-Nullfall. Im östlichen Bereich nimmt die Verkehrsbelastung der Werbellinstraße dahingegen mit 600 – 700 Kfz / 24 h nur leicht zu.
Die Rollbergstraße im Bereich Morusstraße erfährt Verkehrszunahmen im Vergleich zum
Prognose-Nullfall von rund 400 - 600 Kfz / 24 h, während die Verkehrszunahmen in der östlichen Rollbergstraße mit 200 Kfz / 24 h etwas geringer ausfallen. Die nördliche Morusstraße
bündelt die Verkehrsströme aus dem östlichen Teil des B-Plangebiets 8-22 und weist daher
eine etwas höhere Verkehrszunahme im Vergleich zum Prognose-Nullfall von rund 1.000
Kfz / 24 h auf.
Auf der anderen Seite sind in den nördlich an das B-Plangebiet 8-22 angrenzenden Straßen
wie Neckarstraße, Isarstraße und Boddinstraße nur geringe kaum merkbare Verkehrszunahmen in Höhe von 100 – 300 Kfz / 24 h in Folge der Entwicklungen im B-Plangebiet im Vergleich zum Prognose-Nullfall festzustellen.
Die westlich an das B-Plangebiet anschließende Mainzer Straße und die nördliche Falkstraße
werden von rund 5.000 Kfz / befahren. Der Anteil des auf das Kindl-Gelände zurückzuführenden Verkehrs erhöht sich ähnlich wie im Planfall 1 auch in diesem Planfall auf 700 –
1.000 Kfz / 24 h und damit auf 16 – 19 %. Im Vergleich zum Prognose-Nullfall entspricht dies
jedoch dennoch nur einer kaum wahrnehmbaren Zunahme der Gesamtbelastung um 100 –
300 Kfz / 24 h bzw. maximal 6 %.
In der Neckarstraße ist das Verkehrsaufkommen mit rund 1.500 Kfz / 24 h nur unwesentlich
höher als im Prognose-Nullfall.
Etwa 35 % des Quell- und Zielverkehrs des Untersuchungsgebiets fließt über die nördliche
und südliche Karl-Marx-Straße und in die Gebiete östlich der Karl-Marx-Straße ab. Diese Verkehre treten demnach in den östlichen Teilen der Neckarstraße, der Werbellinstraße und der
Rollbergstraße auf.
Rund 35 % des Quell- und Zielverkehrs nutzen die westliche Werbellinstraße und anschließend zu etwa gleichen Teilen die nördliche und die südliche Hermannstraße während rund
20 % des Quell- und Zielverkehrs des Untersuchungsgebiets über die nördliche Falkstraße
und die Mainzer Straße in Richtung Norden und Westen fließen.
Der übrige geringere Teil des durch das gesamte B-Plangebiet 8-22 hervorgerufenen Verkehrsaufkommens im Quell- und Zielverkehr verteilt sich mit rund 300 – 400 Kfz / 24 h auf die
westliche Neckarstraße und die Isarstraße sowie zu geringeren Teilen auf die Morusstraße.
Vergleicht man die Verkehrsbelastungen des Planfalls 2a mit denen des Planfalls 1, fallen
sehr deutliche Verkehrsabnahmen in der westlichen Werbellinstraße bis zur Hauptzufahrt zum
Gebiet in Höhe von 800 - 1.100 Kfz / 24 h auf. Der östliche Teil der Werbellinstraße verändert
sich in seiner Verkehrsbelastung praktisch nicht. Auch in der nördlichen Falkstraße und in der
Mainzer Straße sowie in der östlichen Rollbergstraße treten noch 200 - 600 Kfz / 24 h weniger
auf als im Planfall 1. Hervorzuheben sind weiterhin leichte Verkehrsabnahmen im Bereich von
200 – 400 Kfz / 24 h in der Neckarstraße, in der Isarstraße und in der Hans-Schiftan-Straße.
Auf der anderen Seite sind in der Rollbergstraße im Bereich der Morusstraße, in der Morus-
33
straße und im zentralen Bereich der Werbellinstraße leichte Verkehrszunahmen um 500 - 700
Kfz / 24 h festzustellen.
Die Betrachtung der resultierenden Knotenstrombelastungen in den verschiedenen PrognoseFällen hat ergeben, dass einzelne Zufahrten der Knotenpunkte Hermannstraße / Werbellinstraße /
Herrfurthstraße und Karl-Marx-Straße / Ganghoferstraße / Werbellinstraße wie bereits im IstZustand und damit auch im Prognose-Nullfall und im Prognose-Planfall 2a in der nachmittäglichen
Spitzenstunde als nicht leistungsfähig einzuschätzen sind. Dies bedeutet jedoch eindeutig, dass
die nicht ausreichende Leistungsfähigkeit dieser Zufahrten nicht auf die Entwicklung des BPlans 8-22a, sondern auf den allgemeinen Verkehrszuwachs zurückzuführen ist. Dies wird
auch daran deutlich, dass der Anteilszuwachs des durch das Kindl-Gelände insgesamt hervorgerufenen Verkehrsaufkommens an der Knotenpunktsbelastung der Knotenpunkte Hermannstraße /
Werbellinstraße / Herrfurthstraße und Karl-Marx-Straße / Ganghoferstraße / Werbellinstraße im
Planfall 2a nur rund 3 % im Vergleich zum Prognose-Nullfall beträgt. Hier bedarf es einer Anpassung an die veränderten Verkehrsströme. Die Hauptzufahrt zum Kindl-Gelände sowie die Zufahrt zum REWE-Parkplatz sind ohne LSA uneingeschränkt leistungsfähig. Eine Entflechtung
der Linksabbiegeverkehrsströme aus der Werbellinstraße zur Hauptzufahrt zum Kindl-Gelände
bzw. zum REWE-Parkplatz ist zu empfehlen. Hierfür müsste der Mittelstreifen in Höhe der Zufahrt
zum REWE-Parkplatz unterbrochen werden.
Zusammenfassend kommen die Gutachten zu folgendem Ergebnis:
-
-
4.5
Die vorliegende Planung wird gegenüber dem derzeitigen Zustand, bei dem das ehemalige
Brauereigelände weitgehend brach liegt, zu einer Mehrbelastung des umliegenden Straßennetzes und der benachbarten Verkehrsknotenpunkte führen.
Leistungsfähigkeitsengpässe an den angrenzenden Knotenpunkten im Hauptnetz sind nicht
auf die Entwicklung des B-Plangebiets zurückzuführen.
Gegenüber einer nach dem gültigen Baunutzungsplan/B-Plan möglichen Entwicklung, bei der
das Gelände als Gewerbegebiet genutzt werden könnte, führt der vorliegende Bebauungsplan
zu einer Entlastung des umliegenden Straßennetzes um ca. 2000 Kfz / 24h.
Belange der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Lärm
Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf Lärm wurden in einem
schalltechnischen Gutachten untersucht, dargestellt und bewertet. Die durchgeführten Untersuchungen beruhen auf den Regelwerken der DIN 18005 sowie der TA Lärm. Im Ergebnis wurde
festgestellt, dass keine relevanten Überschreitungen der Orientierungswerte nach DIN 18005 auftreten. Die Grenzwerte der TA Lärm werden unterschritten.
4.6
Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege
Die Umweltbelange wurden im Umweltbericht (UB) dargestellt und bewertet. Die möglichen Beeinträchtigungen auf die Umwelt wurden ebenfalls im UB bewertet. Siehe hierzu unter Punkt 2.
Baumpflanzungen werden für die beiden Sondergebiete SO1 und SO2 aufgenommen. Die Maßnahme dient der harmonischen Gestaltung des Ortsbildes.
4.7
Belange der Ver- und Entsorgung
Das Gebiet liegt in einem mit den erforderlichen Ver- und Entsorgungsleitungen ausreichend versorgtem Bereich, es kann über insgesamt drei Straßen erschlossen werden.
4.8
Städtebaulicher Vertrag
Am 22.1.2010 wurde ein Städtebaulicher Vertrag hinsichtlich der Realisierung der Inhalte des Masterplans in Zusammenwirkung mit dem Bebauungsplan 8-22b geschlossen. Dieser beinhaltet im
Wesentlichen Vereinbarungen bezüglich der Verkaufsflächen sowie der Außenanlagenplanung,
wie Freiraum- und Verkehrsflächen sowie die Maßnahmen der Gutachten zu Verkehr und Schallschutz.
34
4.9
Abwägung der Stellungnahmen von Bürgern und Behörden
4.9.1
Bebauungsplanverfahren 8-22
4.9.1.1
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB
Zwei Bürger, machten von der Möglichkeit zur Einsichtnahme in die Planung Gebrauch. Zur Planung ging eine schriftliche Äußerung ein. Die Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit geäußerten Anregung führte zu keiner Änderung der Planung.
4.9.1.2
Frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 (1) BauGB
Es wurden 39 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange angeschrieben und zur Abgabe
einer Stellungnahme aufgefordert.
Es wurden keine Bedenken geäußert, die die vorgesehene Nutzung, Maßstäblichkeit und städtebauliche Struktur grundsätzlich in Frage stellen. Die abgegebenen Stellungnahmen wurden in der
weiteren Bearbeitung des Bebauungsplanes durch die Eintragung von Leitungsrechten, die Erstellung geforderter Fachgutachten und durch die Abstimmung mit den betroffenen Behörden bzw. Unternehmen berücksichtigt und ggf. in die Planung übernommen.
Umweltbericht
Im Rahmen der Beteiligung der Behörden gem. § 4 Abs.1 BauGB wurden folgende Hinweise zum
erforderlichen Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung gem. § 2 Abs. 4 BauGB abgegeben:
Es sei eine Bestandsaufnahme der einschlägigen Aspekte des derzeitigen Umweltzustandes,
einschließlich der Umweltmerkmale der Gebiete, die voraussichtlich erheblich beeinflusst werden notwendig.
Eine Prognose über die Entwicklung des Umweltzustandes bei Durchführung und Nichtdurchführung der Planung sei zu erstellen.
Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen
Einwirkungen sollten dargestellt werden.
In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten sollten aufgezeigt werden, wobei
die Ziele und der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes zu berücksichtigen seien.
Im Plangebiet seien Altlasten vorhanden, die bei der weiteren Planung zu berücksichtigen seien.
Die verkehrlichen Umweltauswirkungen seien zu berücksichtigen.
In die Untersuchungen für das Schutzgut Wasser sei der Neuköllner Schifffahrtskanal einzubeziehen.
Für das Gelände sollte frühzeitig ein Entwässerungskonzept mit den Berliner Wasserbetrieben
abgestimmt werden.
Die Auswirkungen des Lärmes aus dem Plangebiet auf die in der Umgebung vorhandene und
die im Plangebiet vorgesehene Wohnnutzung sei zu berücksichtigen.
Die Hinweise wurden in der Fortschreibung des Umweltberichts, auch durch Erstellung von Fachgutachten, berücksichtigt.
4.9.1.3
Beteiligung der Behörden gem. § 4 (2) BauGB
Insgesamt wurden 37 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt. Es gingen 23
Stellungnahmen ein. In diesen wurden die nachfolgend aufgelisteten Stellungnahmen abgegeben:
•
Die leistungsgerechte Abwicklung der durch die Planung neu entstehenden Verkehre werde in
Frage gestellt.
Abwägung:
Die Bedenken bezüglich der leistungsgerechten Verkehrsabwicklung führten zu einer Überarbeitung der entsprechenden Gutachten und zur Einarbeitung von deren Ergebnissen in die
35
Planung. Darüber hinaus wurde eine Verkehrsprognoseberechnung für das Jahr 2015 angefertigt, die die Auswirkungen des Nullfalles, des bestehenden Baurechtes und der im vorliegenden Bebauungsplan vorgesehenen Planung auf das Verkehrsnetz beschreibt. (siehe Punkt
4.4.1). Die Prognoseberechnung sowie die sonstigen Verkehrsbetrachtungen wurden mit den
zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung abgestimmt.
•
Hinsichtlich der Emissionsbelastungen (Schall und Feinstaubbelastung) für die benachbarte
Bebauung wurden Bedenken geäußert. Zusätzlichen Schallschutzmaßnahmen wurden gefordert.
Abwägung:
Aufgrund der entfallenden Gewerbenutzung und der damit abnehmenden Belastung aus industrieller Produktion und durch LKW-, insbesondere Schwerlastverkehr sowie aufgrund der im
Bebauungsplan festgeschriebenen Maßnahmen zum Schutz vor Emissionen aus dem Plangebiet wurden die Bedenken zum Emissionsschutz durch den Bezirk nicht geteilt.
•
Hinweis auf Altablagerungen.
Abwägung:
Der Hinweis wurde in die Begründung aufgenommen.
•
Hinweis auf Bodendenkmale.
Abwägung:
Die Stellungnahme der Denkmalpflegebehörde führte zur Ergänzung der Begründung um den
Hinweis auf Bodendenkmale und deren Fundstellen.
•
Hinweis auf die bestehende Oberflächenentwässerung über eine vorhandene Sonderleitung in
den Neuköllner Schifffahrtskanal und die sich daraus ergebende mögliche Belastung für das
Gewässer.
Abwägung:
Der Hinweis auf die bestehende Sonderleitung wurde in der Begründung ergänzt. Die Konkretisierung der Entwässerungsplanung und damit die Auswirkungen auf das Oberflächengewässer Neuköllner Schifffahrtskanal werden im Zuge der Ausbauplanung erarbeitet und abgestimmt.
•
Befürchtung der Nachbarbezirke, dass durch die im Plangebiet vorgesehenen Einzelhandelsflächen Kaufkraft abgezogen werden könnte.
Abwägung:
Auch die Befürchtung, dass durch die Planung Kaufkraft aus den benachbarten Bezirken abgezogen werden könnte, wurde durch den Bezirk nicht geteilt, da die Handelsflächen im Plangebiet in einem ausreichenden Maße begrenzt werden um eine Konkurrenz zu den bestehenden Zentren gering zu halten.
Darüber hinaus wurde die Begründung an einigen Punkten ergänzt bzw. korrigiert. Grundlegende
Änderungen der Planung ergaben sich aus der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nicht.
36
4.9.2
Bebauungsplanverfahren 8-22a
4.9.2.1
Erneute Behördenbeteiligung gemäß § 4a (3) BauGB
Insgesamt wurden 36 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange beteiligt. Es gingen 24
Stellungnahmen ein. Die wichtigsten Stellungnahmen und Ergebnisse werden im Folgenden dargestellt:
•
Es wurden Bedenken hinsichtlich der gesundheitlichen Belastung der Anwohner um das Plangebiet durch Lärm und Schadstoffe geäußert. Es wurde deshalb zu einem Gutachten geraten.
Abwägung:
Da die Ausweisungen des vorliegenden Bebauungsplanentwurfes durch den Fortfall des Gewerbegebietes zu einer Verbesserung der Schadstoffsituation gegenüber dem derzeit für das
Plangebiet geltenden Baurecht führen, wurde auf die Anfertigung eines Luftschadstoffgutachtens verzichtet.
•
Da ein erheblicher Eingriff in den derzeitigen Baumbestand vorgenommen wird, wird eine
Kompensation durch entsprechende Neuanpflanzungen und Ausweisung möglichst vieler zu
begrünender Flächen angeregt. Es wurde angeregt, die Festsetzungen zur Begrünung des
Plangebietes als textliche Festsetzungen festzuschreiben, um die Festsetzungen auch bei
möglichen Investorenwechseln zu sichern.
Abwägung:
Es sind bereits Festsetzungen zur Anzahl zu pflanzender Bäume im Bereich der Stellplätze getroffen worden. Darüber hinaus sind keine weiteren Festsetzungen zur Begrünung getroffen
worden, da das Plangebiet bereits bebaut ist und daher keine Ausgleichsmaßnahmen erforderlich sind.
•
Es wurden Bedenken geäußert, ob die im Masterplan dargestellte Grünfläche/ begrünter
Stadtplatz im Sondergebiet SO 2 „Gesundheitseinrichtungen" sowie die die nord-südgerichtete Fläche entlang des Gesundheitszentrums (Baulinie BC) durch den Bebauungsplan
gesichert sind.
Abwägung:
Hinsichtlich der im Masterplan dargestellten Grünfläche im Sondergebiet SO 2 „Gesundheitseinrichtungen" sowie die die nord-süd-gerichtete Fläche entlang des Gesundheitszentrums
(Baulinie BC) wurden in der Planzeichnung keine Änderungen vorgenommen, weil durch die
Festsetzung der GRZ ausreichend Freiflächen erhalten bleiben.
•
Das Verkehrsgutachten (Kapitel 4.4.1) ist SenStadt VII B nicht bekannt. Es wird empfohlen, die
Schlussfolgerung des Verkehrsgutachtens zu relativieren, dass die Knoten Hermannstraße/
Werbellinstraße/ Herrfurthstraße und Karl-Marx-Straße/ Ganghoferstraße/ Werbellinstraße bereits im Ist-Zustand in der nachmittaglichen Spitzenstunde nicht leistungsfähig sind und daher
auch im Prognosefall keine Leistungsfähigkeit erreicht wird.
Abwägung:
Das aktuelle Verkehrsgutachten von der Firma Hoffmann-Leichter wurde SenStadt VII B zugesendet. Die Abschätzung des Verkehrsaufkommens sowie dessen Umlegung wurden nach
den aktuellen wissenschaftlichen Erkenntnissen durchgeführt. Es wurde nachgewiesen, dass
die durch die Gebietsentwicklung verursachte Verkehrszunahme an den Knotenpunkten auf
max. 3% zu beziffern ist. Eine relevante Beeinflussung der Leistungsfähigkeiten der umliegenden Knotenpunkte ist somit nicht zu erwarten.
•
Es wurden Einwände im Bezug auf die Kabelanlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin
GmbH erhoben.
37
Abwägung:
Die Hochspannungskabelsysteme 581 und 582 der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH
befinden sich in der Werbellin-, Mainzer- und Falkstraße. Innerhalb dieser Straßen werden keine Baumaßnahmen durchgeführt, es sind daher keine Belange betroffen.
Darüber hinaus wurde die Begründung an einigen Punkten ergänzt bzw. korrigiert.
4.9.2.2
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB
Insgesamt kamen fünf Besucher und ein Anruf von einer Anwohnerin. Es ging eine Stellungnahme
von einem Anwohner und eine Stellungnahme der Telekom ein:
•
In der Stellungnahme des Anwohners wurden Bedenken gegenüber der Verkaufsfläche und
des Sortiments der geplanten Einzelhandelseinrichtungen geäußert und eine Schwächung der
Zentren Karl-Marx-Straße und Hermannstraße befürchtet.
Abwägung:
Einer Schwächung der Zentren Karl-Marx-Straße und Hermannstraße wird durch die Begrenzung der geplanten Verkaufsfläche auf 2.200 m² entgegengewirkt. Darüber hinaus werden im
Städtebaulichen Vertrag Vereinbarungen zum Einzelhandel getroffen. Daher ist keine Gefährdung der Zentren zu erwarten.
•
Die Telekom bat in einer weiteren Stellungnahme um eine Anordnung der Verkehrsflächen, die
keine Änderung oder Verlegung von Telekommunikationslinien erfordert.
Abwägung:
Die Lage der geplanten und bestehenden Verkehrsflächen begründen keine Änderung oder
Verlegung von Telekommunikationslinien, daher sind keine Belange der Telekom betroffen.
Darüber hinaus gingen im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung Rückmeldungen von der Unteren
Denkmalschutzbehörde von der IHK ein. Die beiden Träger öffentlicher Belange äußerten keine
Bedenken gegen die geplanten Vorhaben.
Die Abwägung der im Rahmen der öffentlichen Auslegung geäußerten Anregungen führte zu keiner Änderung der Planung.
38
5.
Auswirkungen des Bebauungsplanes
5.1
Auswirkung auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse
Durch die Planung werden im Plangebiet Arbeitsplätze entstehen, die zzt. jedoch noch nicht beziffert werden können.
5.2
Haushaltsrechtliche Auswirkungen
Sämtliche durch die Planung und ihre Umsetzung entstehenden Kosten sind vom Investor zu tragen.
5.3
Personalwirtschaftliche Auswirkungen
Keine
39
6.
Verfahren
6.1
Bebauungsplanverfahren 8-22
6.1.1
Mitteilung der Planungsabsicht
Die Planungsabsicht (Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs 8-22) ist der Senatsverwaltung für
Stadtentwicklung I B sowie der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung mit Schreiben vom
27.2.2006 gem. § 5 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) mitgeteilt
worden.
Die Stellungnahmen erfolgten von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I B mit Schreiben
vom 6.4.2006 (siehe Kap. 1.2.2.2) und von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung mit
Schreiben vom 13.4.2006 (siehe Kap. 1.2.2.4). SenStadt I E brachte mit Schreiben vom 29.3.2006
ergänzende Hinweise zum Artenschutz vor (siehe Kap. 2.1.3).
6.1.2
Aufstellungsbeschluss
Der Beschluss des Bezirksamtes Neukölln von Berlin vom 14.3.2006 (Vorlage Nr. 49/06) über die
Aufstellung des Bebauungsplanentwurfs 8-22 sowie die Reduzierung des Geltungsbereichs des
generellen Bebauungsplanentwurfs XIV-B21 um die Grundstücke Werbelinstraße 50 wurde gemäß
§ 2 Abs. 1 BauGB im Amtsblatt für Berlin Nr. 17 vom 7.4.2006 auf Seite 1227 bekannt gemacht.
6.1.3
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-22
Die Öffentlichkeit wurde von der Möglichkeit der frühzeitigen Beteiligung an der Planung gemäß §
3 Abs.1 BauGB durch eine Anzeige in der Tagespresse ’Berliner Morgenpost’ am 26.10.2006 sowie durch Aushänge in den Schaukästen des Rathauses informiert. Zusätzlich gab es die Möglichkeit der Einsichtnahme im Internet.
Die frühzeitige Beteiligung fand in der Zeit vom 29. Oktober 2007 bis einschließlich 9. November
2007 im Bezirksamt Neukölln, Abt. Bauwesen, Amt für Planen, Bauordnung und Vermessung, Fachbereich Stadtplanung, statt.
Das Ergebnis der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit wurde am 5.2.2008 vom Bezirksamt
beschlossen.
6.1.4
Frühzeitige Beteiligung der Behörden
Die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4
Abs. 1 BauGB fand vom 25.10.2007 bis 07.12.2007 statt.
6.1.5
Beteiligung der Behörden
Vom 17.03.2008 bis 17.04.2008 fand die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB statt.
6.2
Bebauungsplanverfahren 8-22a
Da das Mietinteresse geringer war als erwartet und sich die vorgeschlagenen Nutzungen und Umnutzungen an diesem Standort aus ökonomischer Sicht nicht realisieren lassen, wurde eine Weiterentwicklung des städtebaulichen Konzepts und daraus folgend eine Planinhaltsänderung erforderlich.
Der Bebauungsplan 8-22 sollte in die Geltungsbereiche 8-22a und 8-22b aufgeteilt werden, um die
kurzfristig realisierbaren Nutzungen unabhängig von der Gesamtentwicklung schnell planungsrechtlich absichern zu können.
40
6.2.1
Mitteilung der Planinhaltsänderung
Die Mitteilung der Planungsabsicht erfolgte mit Schreiben vom 08.01.2009 an die Gemeinsame
Landesplanungsabteilung und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung SenStadt II C.
Die Stellungnahmen erfolgten von der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung mit Schreiben vom
09.02.2009 (siehe Kap. 1.2.2.4) und von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C mit
Schreiben vom 20.2.2009 sowie vom 06.04.2009 (siehe Kap. 1.2.2.2).
6.2.2
Änderungsbeschluss
Die Planinhaltsänderung des Bebauungsplanes 8-22 sowie die Geltungsbereichsaufteilung in die
Bereiche 8-22a und 8-22b innerhalb des Grundstücks Werbellinstraße 50 im Bezirk Neukölln wurde am 24.02.2009 durch das Bezirksamt Neukölln beschlossen und im Amtsblatt von Berlin am
13.3.2009 auf S. 714 bekanntgemacht.
Übersendung der BA-Vorlage und BA- Beschluss an Sen Stadt II C mit Schreiben vom 10.3.2009.
Die Teilung des Geltungsbereichs wurde am 28.04.2009 vom Ausschuss für Stadtentwicklung zur
Kenntnis genommen.
6.2.3
Erneute Behördenbeteiligung
Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden mit dem Schreiben Stapl b2-6144
/ 8-22a / I-07b vom 06.04.2009 gemäß § 4a Abs. 3 BauGB in Verbindung mit § 4 Abs. 2 BauGB
erneut zur Stellungnahme aufgefordert. Die Frist zur Stellungnahme wurde auf zwei Wochen verkürzt.
Grundlegende Änderungen der Planung ergaben sich nicht aus der Beteiligung der Behörden und
sonstigen Träger öffentlicher Belange. Auswertung und Ergebnis der erneuten Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange sind im Auswertungsvermerk vom 25.05.2009 protokolliert.
6.2.4
Öffentliche Auslegung
Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen
verfügbar sind, sind im Amtsblatt von Berlin am 22.05.2009 auf S. 1230 ortsüblich bekannt gemacht worden. Es wurde darauf hingewiesen, dass Stellungnahmen während der Auslegungsfrist
abgegeben werden können, dass nicht fristgerecht abgegebene Stellungnahmen bei der Beschlussfassung über den Bauleitplan unberücksichtigt bleiben können und dass ein Antrag nach §
47 der Verwaltungsgerichtsordnung unzulässig ist, soweit mit ihm Einwendungen geltend gemacht
werden, die vom Antragsteller im Rahmen der Auslegung nicht oder verspätet geltend gemacht
wurden, aber hätten geltend gemacht werden können.
Die Öffentlichkeitsbeteiligung fand in der Zeit vom 2. Juni 2009 bis einschließlich 2. Juli 2009 im
Bezirksamt Neukölln, Abt. Bauwesen, Amt für Planen, Bauordnung und Vermessung, Fachbereich
Stadtplanung, statt.
6.2.5
Anzeige des Bebauungsplanes
Nach dem BVV-Beschluss über das Ergebnis der Auswertung / Abwägung der öffentlichen Auslegung des Bebauungsplan 8-22a wird der Bebauungsplan gem. § 6 Abs. 4 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. II C zur Rechtskontrolle angezeigt.
41
7
Rechtsgrundlagen
Baugesetzbuch in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414),
zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl.I, S.2585),
Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in
der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes
vom 22. April 1993 (BGBl. I, S. 466),
Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999
(GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692).
42
ANLAGEN
Anlage 1 Flächenbilanz
Baugebiet
Größe
SO1 EINZELHANDELSEINRICHTUNG
SO2 GESUNDHEITSEINRICHTUNG
7.961
3.201
qm
qm
gesamt Sondergebiete
11.162
qm
Straßenflächen
verkehrsberuhigte Bereiche
3.157
1.863
qm
qm
gesamt Verkehrsflächen
5.020
qm
43
Anlage 2 Textliche Festsetzungen (8-22a)
1.
Das Sonstige Sondergebiet SO1 mit der Zweckbestimmung EINZELHANDELSEINRICHTUNGEN
dient vorwiegend der Unterbringung von Einzelhandelsbetrieben.
Zulässig sind:
1.
2.
3.
4.
Einzelhandelsbetriebe mit insgesamt höchstens 2.200 m² Verkaufsfläche,
Büro-, Verwaltungs- und Dienstleistungsnutzungen
Schank- und Speisewirtschaften
Räume für freie Berufe
Ausnahmsweise können Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke
zugelassen werden.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 BauNVO)
2.
Das Sonstige Sondergebiet SO2 mit der Zweckbestimmung GESUNDHEITSEINRICHTUNGEN
dient vorwiegend der Unterbringung von Anlagen für gesundheitliche Zwecke.
Zulässig sind:
1.
2.
Anlagen für gesundheitliche und soziale Zwecke,
Wohnungen für Aufsichts- und Bereitschaftspersonen sowie für Betriebsinhaber
und Betriebsleiter,
Ausnahmsweise können Läden im ersten Vollgeschoss, deren Warensortiment in direktem Zusammenhang mit den Hauptnutzungen steht, zugelassen werden.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 11 BauNVO)
3.
An die Baugrenzen darf zwischen den Punkten AB , BC und CD bezogen auf die generell zulässige Höhe der baulichen Anlagen mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden.(§ 9 Abs.1 Nr.2 BauGB i. V. m. § 23 BauNVO)
4.
Außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen sind Stellplätze nur innerhalb der Flächen für
Stellplätze zulässig. (§ 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i. V. m. § 12 Abs. 6 BauNVO)
5.
Bauliche Anlagen dürfen die festgesetzten Gebäudeoberkanten über NHN nicht überschreiten.
Dies gilt nicht für technische Aufbauten wie Schornsteine und Lüftungsanlagen.
(§ 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. m. § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO)
6.
Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als
Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt
ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind.
(§ 9 Abs. 1 Nr.23a BauGB).
7.
Ebenerdige Stellplätze sind durch Flächen, die zu bepflanzen sind, zu gliedern. Je vier Stellplätze
ist ein Baum zu pflanzen.
(§ 9 Abs.1 Nr. 4 i. V. Nr.25a BauGB)
8.
Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen ist nicht Gegenstand der Festsetzungen dieses
Bebauungsplanes. (§9 Abs.1 Nr.11 BauGB)
44
9.
Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft.
(§ 8 BauGB)
Hinweis:
Bei der Anwendung der textlichen Festsetzung Nr. 7. wird die Verwendung von Arten der der Begründung
beigefügten Pflanzliste empfohlen.
45
Anlage 3 Pflanzliste: Bäume
Pflanzfestsetzung zum Bebauungsplanentwurf 8-22a (§9 (1) Nr. 25 BauGB)
Acer campestre
Feld-Ahorn (K/H)
Acer platanoides i.S.
Spitz-Ahorn (G)
Acer pseudoplatanus
Berg-Ahorn (G)
Carpinus betulus
Hainbuche (K/H)
Fraxinus excelsior
Esche(G)
Platanus acerifolia
Ahornblättrige Platane (G)
Quercus petraea
Trauben-Eiche (G/H)
Quercus robur
Stiel-Eiche (G/H)
Sorbus torminalis
Elsbeere (K/H)
46
Inhalt
1.
1.1
1.2
1.2.1
1.2.1.1
1.2.1.2
1.2.1.3
1.2.2
1.2.2.1
1.2.2.2
1.2.2.3
1.2.2.4
1.2.2.5
1.2.2.6
1.2.2.7
1.2.2.8
1.2.2.9
1.2.2.10
Planungsgegenstand ....................................................................................................................... 1
Veranlassung und Erforderlichkeit ..................................................................................................... 1
Plangebiet........................................................................................................................................... 1
Lage im Stadtraum ............................................................................................................................. 1
Siedlungsanalyse ............................................................................................................................... 1
Verkehr ............................................................................................................................................... 3
Ver- und Entsorgung .......................................................................................................................... 3
Planerische Ausgangssituation .......................................................................................................... 4
Bebauungspläne und Baunutzungsplan............................................................................................. 4
Flächennutzungsplan ......................................................................................................................... 4
LEPro 2007......................................................................................................................................... 6
LEP eV................................................................................................................................................ 6
LEP B-B .............................................................................................................................................. 7
Stadtentwicklungsplan Verkehr .......................................................................................................... 7
Stadtentwicklungsplan Zentren und Einzelhandel ............................................................................. 8
Bezirkliches Einzelhandels- und Zentrenkonzept............................................................................... 8
Bereichsentwicklungsplanung Neukölln ............................................................................................. 8
Vorbereitende Untersuchungen Neukölln – Karl-Marx-Straße........................................................... 8
2.
2.1
2.1.1
2.1.2
2.1.2.1
2.1.2.2
2.1.2.3
2.1.2.4
2.1.3
Umweltbericht ................................................................................................................................... 9
Einleitung ............................................................................................................................................ 9
Anlass und Ziel des Bebauungsplans, Lage ...................................................................................... 9
Beschreibung des Vorhabens ............................................................................................................ 9
Bebauung / Nutzung........................................................................................................................... 9
Erschließung....................................................................................................................................... 9
Größe, Flächenbedarf des Vorhabens ............................................................................................. 10
Geplante Festsetzungen .................................................................................................................. 10
Fachgesetzliche und fachplanerische Ziele des Umweltschutzes mit Relevanz für die
Planung und deren Berücksichtigung............................................................................................... 10
Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen................................................................. 12
Bestandsaufnahme des derzeitigen Umweltzustandes ................................................................... 12
Flächennutzung ................................................................................................................................ 12
Schutzgut Boden .............................................................................................................................. 12
Schutzgut Wasser ............................................................................................................................ 13
Schutzgut Klima und Luft.................................................................................................................. 14
Schutzgut Arten und Biotope............................................................................................................ 14
Schutzgut Landschafts-/Ortsbild ...................................................................................................... 15
Schutzgut Mensch, Erholung............................................................................................................ 15
Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter ....................................................................................... 16
Schutzgüter – Wechselwirkungen - Bestand.................................................................................... 17
Prognose der Entwicklung des Umweltzustandes ........................................................................... 17
Entwicklung bei Durchführung der Planung ..................................................................................... 17
Entwicklung bei Nichtdurchführung der Planung ............................................................................. 21
Maßnahmen zur Vermeidung, Minderung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen...... 21
Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen .................................................................................... 21
Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen ................................................................................................ 22
Vermeidung von umweltbezogenen Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit ...... 22
Vermeidung von Emissionen sowie sachgerechter Umgang mit Abfällen und Abwässern............. 23
Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität ......................................................................................... 23
Nutzung erneuerbarer Energien sowie sparsame und effiziente Energienutzung........................... 23
Sparsamer Umgang mit Grund und Boden ...................................................................................... 23
Berücksichtigung des Vorrangs von Flächenrecycling, Nachverdichtung und sonstige
Innenentwicklung, Umwidmungssperrklausel .................................................................................. 24
In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten.......................................................... 24
Stadtplanerische Auswirkungen ....................................................................................................... 24
Auswirkungen auf die Umwelt .......................................................................................................... 24
Soziale Auswirkungen ...................................................................................................................... 24
Finanzielle Auswirkungen................................................................................................................. 24
Personalwirtschaftliche Auswirkungen ............................................................................................. 24
Zusätzliche Angaben ........................................................................................................................ 24
2.2
2.2.1
2.2.1.1
2.2.1.2
2.2.1.3
2.2.1.4
2.2.1.5
2.2.1.6
2.2.1.7
2.2.1.8
2.2.1.9
2.2.2
2.2.2.1
2.2.2.2
2.2.3
2.2.3.1
2.2.3.2
2.2.3.3
2.2.3.4
2.2.3.5
2.2.3.6
2.2.3.7
2.2.3.8
2.2.4
2.2.5.1
2.2.5.2
2.2.5.3
2.2.5.4
2.2.5.5
2.3
47
2.3.1
2.3.2
2.3.3
2.4.
2.4.1
Beschreibung der technischen Verfahren der Umweltprüfung, Hinweise auf weiteren
Untersuchungsbedarf ....................................................................................................................... 24
Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Umweltauswirkungen (Monitoring) ...................... 25
Allgemein verständliche Zusammenfassung.................................................................................... 25
Erklärung zum Umweltbericht .......................................................................................................... 26
Darstellung der Umweltbelange und ihre Berücksichtigung im Bebauungsplan.............................. 26
3.
3.1
3.2.
3.3.
Planinhalt......................................................................................................................................... 27
Entwicklung der Planungsüberlegungen .......................................................................................... 27
Intention des Planes ......................................................................................................................... 27
Wesentlicher Planinhalt .................................................................................................................... 28
4
4.1
4.3
4.4
4.4.1
4.5
4.6
4.7
4.8
4.9
4.9.1
4.9.1.1
4.9.1.2
4.9.1.3
4.9.2
4.9.2.1
4.9.2.2
Abwägung / Begründung einzelner Festsetzungen.................................................................... 30
Belange der Wirtschaft, einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung und der
Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen................................................................. 30
Belange der sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die
Bedürfnisse der Familien, der jungen und alten Menschen und der Behinderten ........................... 30
Belange der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes............................................................... 30
Belange des Personen- und Güterverkehrs ..................................................................................... 31
Verkehrsgutachten ........................................................................................................................... 31
Belange der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Lärm ......... 34
Belange des Umweltschutzes einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege......... 34
Belange der Ver- und Entsorgung.................................................................................................... 34
Städtebaulicher Vertrag.................................................................................................................... 34
Abwägung der Stellungnahmen von Bürgern und Behörden........................................................... 35
Bebauungsplanverfahren 8-22 ......................................................................................................... 35
Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB........................................................ 35
Frühzeitige Beteiligung der Behörden gem. § 4 (1) BauGB............................................................. 35
Beteiligung der Behörden gem. § 4 (2) BauGB................................................................................ 35
Bebauungsplanverfahren 8-22a ....................................................................................................... 37
Erneute Behördenbeteiligung gemäß § 4a (3) BauGB .................................................................... 37
Öffentliche Auslegung gemäß § 3 (2) BauGB .................................................................................. 38
5.
5.1
5.2
5.3
Auswirkungen des Bebauungsplanes ......................................................................................... 39
Auswirkung auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse ...................................................................... 39
Haushaltsrechtliche Auswirkungen .................................................................................................. 39
Personalwirtschaftliche Auswirkungen ............................................................................................. 39
6.
6.1
6.1.1
6.1.2
6.1.4
6.1.5
6.2
6.2.1
6.2.2
6.2.3
6.2.4
6.2.5
Verfahren ......................................................................................................................................... 40
Bebauungsplanverfahren 8-22 ......................................................................................................... 40
Mitteilung der Planungsabsicht ........................................................................................................ 40
Aufstellungsbeschluss ...................................................................................................................... 40
Frühzeitige Beteiligung der Behörden .............................................................................................. 40
Beteiligung der Behörden ................................................................................................................. 40
Bebauungsplanverfahren 8-22a ....................................................................................................... 40
Mitteilung der Planinhaltsänderung .................................................................................................. 41
Änderungsbeschluss ........................................................................................................................ 41
Erneute Behördenbeteiligung ........................................................................................................... 41
Öffentliche Auslegung ...................................................................................................................... 41
Anzeige des Bebauungsplanes ........................................................................................................ 41
7
Rechtsgrundlagen .......................................................................................................................... 42
4.2
ANLAGEN ....................................................................................................................................................... 43
Anlage 1 Flächenbilanz ................................................................................................................................... 43
Anlage 2 Textliche Festsetzungen (8-22a) ...................................................................................................... 44
Anlage 3 Pflanzliste: Bäume............................................................................................................................ 46
48