Begrundung B-Plan 8-9a.pdf

Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund B. BEGRÜNDUNG I Planungsgegenstand 1 Veranlassung und Erforderlichkeit Planungsgegenstand Anlass zur Aufstellung des Bebauungsplans 8-9a ist die Absicht des Bezirks zur Umstrukturierung der bisher größtenteils landwirtschaftlich und gewerblich genutzten Fläche. Da die Fläche zurzeit städtebaulich ungeordnet und mit heterogenen Nutzungen belegt ist, besteht die Notwendigkeit zu einer städtebaulichen Neuordnung. Das Ziel ist es, den Charakter des Geländes an der Mohriner Allee zu verändern und durch eine kleinteilige Wohnbebauung mit intensiver Durchgrünung zu entwickeln. Der Bebauungsplan soll die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Um- und Neunutzung schaffen. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-9 ist in die Geltungsbereiche 8-9a und 8-9b geteilt worden, um eine voneinander unabhängige Entwicklung der Flächen zu ermöglichen. Für den Bebauungsplans 8-9b wird ein separates Verfahren durchgeführt. 2 Beschreibung des Plangebiets Der ca. 2,3 ha große Geltungsbereich wird wie folgt begrenzt: - im Norden von der Straßenfläche der Mohriner Allee, - im Osten von der westlichen Grenzen des Grundstücks Mohriner Allee 85 (einige kleine Grundstücke und die Durchwegung zum östlichen Eingang des Britzer Gartens), - im Süden von der Kleingartenanlage „Friedland 33“ sowie deren Verlängerung Richtung Nordost, - im Westen von der östlichen Grenze des Grundstücks Mohriner Allee 99 (Gärtnerei mit eigener Aufzucht und Verkauf). 2.1 Bestand 2.1.1 Stadträumliche Einordnung Das Bebauungsplangebiet liegt im westlichen Teil des Bezirkes Neukölln, Ortsteil Britz, in der Nähe der Grenze zum Bezirk Tempelhof-Schöneberg (ca. 600 m westlich gelegen). Nördlich, in ca. 3,2 km Entfernung, befindet sich der ehemalige Flughafen Tempelhof, (heute Flugfeld Tempelhof), südlich in einer Entfernung von ca. 3,1 km befindet sich die Landesgrenze zum Bundesland Brandenburg, Landkreis Dahme-Spreewald. Etwa 200 m südlich 1 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planungsgegenstand des Bebauungsplangebiets beginnt das weitläufige Gelände der ehemaligen Bundesgartenschau – dem heutigen Britzer Garten. Das Umfeld stellt sich heterogen dar: - Nördlich des Plangebiets erstrecken sich Wohngebiete mit größtenteils freistehenden Einfamilien- und Doppelhäusern (zweigeschossig mit Dachgeschossausbau) und einigen Geschosswohnungsbauten. Erschlossen wird das Gebiet mit kleinen öffentlichen und privaten Straßen. - Im Westen grenzen weitere Flächen mit Gärtnereibetrieben und großflächigen Gewächshäusern, Auto- und Caravanhandel (Wohnmobile), eine Pferdekoppel und vereinzelt Einfamilienhäuser an. - Südlich des Plangebiets schließen sich die Kleingarten-Kolonie „Friedland 33“ sowie südlich und südwestlich der Dauerkleingartenkolonie das Gelände der ehemaligen Bundesgartenschau, des heutigen Britzer Gartens (öffentliche Parkanlage) an. - Östlich des Geltungsbereichs befinden sich ein gestalteter Grünzug, auf dem man einen der Zugänge zum Gelände des Britzer Gartens erreicht, sowie weitere kleine Grundstücke mit Wohnnutzung. 2.1.2 Realnutzung, Bestand, Eigentumsverhältnisse, Altlasten Realnutzung und Bestand Das Plangebiet ist geprägt durch eine Bebauung mit Gewächshäusern (zum Teil ohne Nutzung und zerstört) und gliedert sich in deutlich unterscheidbare Bereiche: - An der westlichen Geltungsbereichsgrenze befindet sich eine etwa 18 m breite Brachfläche mit Grasbewuchs (Größe ca. 4.200 m²), - östlich davon schließen sich Flächen an, die weitgehend mit Gewächshäusern bebaut sind, - an der Straße befindet sich auf dem Grundstück Mohriner Allee 91 ein zweigeschossiges Wohngebäude, - die Flächen des östlichen Grundstücks - Mohriner Allee 89 - unterliegen derzeit keiner Nutzung. Die vorhandenen Gewächshäuser sind teils eingestürzt, das Grundstück macht einen verwilderten Eindruck, - zwischen den Gewächshäusern befinden sich 1- bis 2-geschossige Gebäude, die ehemals Verkaufs-, Verwaltungs- und Lagernutzungen dienten. 2 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planungsgegenstand Abb. 1: Abgrenzung des Geltungsbereichs Große Teile des Plangebiets - ca. 13.050 m² (etwa 57% der Fläche des Geltungsbereiches) sind durch die Überbauung mit einem Wohngebäude (Grundstück Mohriner Allee 91), Gewächshäusern, Betriebsgebäuden, interner Erschließung sowie der Straßenfläche der Mohriner Allee versiegelt. Die Grundstücke weisen eine ungewöhnlich große Tiefe von bis zu 220 m auf. Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke im Bebauungsplangebiet befinden sich in privatem Eigentum. Die im Geltungsbereich enthaltene Teilfläche der Mohriner Allee ist Eigentum des Landes Berlin. Altlasten / Bodenbelastungskataster Im Bodenbelastungskataster von Berlin bestehen für das Plangebiet keine Einträge zu Altlasten oder Bodenschutz. 3 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund 2.1.3 Planungsgegenstand Erschließung Motorisierter Individualverkehr (MIV) Das Plangebiet ist ausschließlich über die Mohriner Allee an das Straßenverkehrsnetz angebunden. Diese stellt in westlicher Richtung eine Verbindung nach Alt-Mariendorf, dem Geschäftszentrum des Ortsteils Mariendorf (Entfernung ca. 2,1 km), und in östlicher Richtung nach Britz (Entfernung ca. 1,0 km) her. Die Mohriner Allee weist in Höhe des Geltungsbereichs eine Fahrspur je Richtung auf. Öffentlicher Personennahverkehr (ÖPNV) Auf der Mohriner Allee verkehrt die Buslinie 181, die eine Anbindung an die U-Bahn der Linien U 6 - Bahnhof Alt Mariendorf und U 7 - Bahnhof Britz-Süd herstellt. Rad- und Fußgängerverkehr In der Mohriner Allee befinden sich auf beiden Straßenseiten je ein Fuß- und Radweg. Ver- und Entsorgung In der Mohriner Allee befinden sich Ver- und Entsorgungstrassen. Hier sind Leitungen für Trinkwasser sowie Regen- und Schmutzwasser vorhanden; weiterhin befinden sich hier Leitungen für Gas und Strom. Eine Trasse für Fernwärme ist nicht vorhanden. 2.2 Planungsrechtliche Ausgangssituation 2.2.1 Landesentwicklungsplan Berlin Brandenburg LEP B-B Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B - Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin Brandenburg vom 31.3.2009, GVBl. S. 182) stellt in seiner Festlegungskarte den Geltungsbereich als Teil des Gestaltraums Siedlung dar. Daher ist die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen möglich und entspricht den Zielen der Raumordnung. Weiterhin legt der LEP B-B folgende Ziele und Grundsätze für die Steuerung der Siedlungsentwicklung fest: − Siedlungsentwicklung vorrangig innerhalb vorhandener Siedlungsbereiche, − Nutzung bisher nicht ausgeschöpfter Entwicklungspotentiale, − Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur, − Anschluss neuer Siedlungsflächen an vorhandene Siedlungsgebiete. 4 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planungsgegenstand Weitere Hinweise der Gemeinsamen Landesplanung zu Zielen und Grundsätzen der Landesplanung liegen nicht vor. 2.2.2 Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan von Berlin, in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (Abl. 2666) stellt den Geltungsbereich des Bebauungsplans als Wohnbaufläche W 4 mit landschaftlicher Prägung dar. .Abb. 2: Darstellung des Flächennutzungsplans Die im Bebauungsplan geplanten Festsetzungen - Allgemeines Wohngebiet mit einer GFZ von 0,4, Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ und Verkehrsfläche sind aus dem FNP entwickelbar. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung I B weist in der Stellungnahme vom 28.8.2009 darauf hin, dass im Flächennutzungsplan für den Bereich des Bebauungsplanes 8-9a keine Grünfläche dargestellt ist, die Festsetzung einer Parkanlage jedoch befürwortet und als Voraussetzung für die Entwickelbarkeit aus dem FNP betrachtet wird. Die geplante Parkanlage ist Teil der Gesamtgrünverbindung (Darstellung siehe Seite 18), die die FNP- Darstellung im Bereich der südlichen Mohriner Allee konkretisiert. 5 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund 2.2.3 Planungsgegenstand Landschaftsprogramm (LaPro 94) Im Berliner Landschaftsprogramm (LaPro) vom 29.07.1994, zuletzt ergänzt mit Bekanntmachung vom 20.02.2004 (ABI. Nr. 16, S. 1440 vom 02.04.2004), wird das Plangebiet als ’Obstbaumsiedlungsbereich’ klassifiziert. Es liegt in Vorranggebieten „Pflege und Entwicklung von sonstigen Prioritätsflächen für Biotopschutz“ und „Biotopverbund“. Es lassen sich bezüglich des Plangebietes folgende Aussagen entnehmen: Teilprogramme Biotop- und Artenschutz sowie Landschaftsbild - Siedlungsgeprägte Räume / Obstbaumsiedlungsgebiet: - Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente wie Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle und Frischwiesen, - Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten, - Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versiegelung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen, - Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen, - Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Straßenrandstreifen, - Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen, - Entwicklung charakteristischer Grünstrukturen, - Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen. - Der südlich des Plangebiets liegende Britzer Garten wird als Artenreservoir und Verbindungsbiotop für Arten der Grünlandbiotope gekennzeichnet. Teilprogramme Landschaftsbild: Landschaftsbildstruktur: - Landschafts- oder siedlungsraumtypische Grün- und Freifläche / Vegetationsbestand. Teilprogramm Naturhaushalt / Umweltschutz: Kleingarten, Landwirtschaft, Gartenbau: - Erhalt und Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion (Kaltluftentstehung). Teilprogramm Erholung und Freiraumnutzung: Gartenbau / Baumschule: - Erschließung von Erholungspotentialen. 6 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund 2.2.4 Verbindliche Bauleitplanung 2.2.4.1 Geltendes Planungsrecht Planungsgegenstand Der Baunutzungsplan für Berlin in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961 S. 742), der zusammen mit den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (GVBl. S. 1104) – BauOBln 1958 – und in Verbindung mit den förmlich festgesetzten Fluchtlinien als übergeleiteter qualifizierter Bebauungsplan im Sinne des § 30 Abs. 1 Baugesetzbuch weiter gilt, weist für den Geltungsbereich Nichtbaugebiet aus. Diese Ausweisung ist nicht übergeleitet, daher sind Vorhaben innerhalb des Geltungsbereichs derzeit nach §§ 34 bzw. 35 BauGB zu beurteilen. 2.2.5 Straßen- und Baufluchtlinien Für die Mohriner Allee sind Straßenfluchtlinien vorhanden; diese werden durch die Festsetzung des vorliegenden Bebauungsplanes aufgehoben. 2.2.6 Stadtentwicklungsplan Verkehr von 2003 Im Stadtentwicklungsplan Verkehr der Senatsverwaltung von Berlin ist in der Darstellung des übergeordneten Straßennetzes – Stand 2003 die Mohriner Allee als übergeordnete Straßenverbindung (Stufe II) dargestellt. Diese Funktion soll sie nach den Darstellungen – Übergeordnetes Straßennetz – Planung 2015 - auch zukünftig behalten. 2.2.7 Denkmalschutz Im Plangebiet sind keine Denkmale vorhanden. 7 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund II Planinhalt 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen Planinhalt Der im Jahre 2005 eingeleitete Bebauungsplan 8-9 „Mohriner Allee West“ umfasste die Grundstücke Mohriner Allee 87 / 133. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-9 hatte eine Größe von ca. 12 ha. Anlass der Aufstellung war der Misstand, dass die im Plangebiet vorhandenen unterschiedlichen gewerblichen und teils landwirtschaftlichen Nutzungen nicht mehr im Zusammenhang mit der Wohnnutzung der umliegenden Flächen standen. Somit wurde das Bebauungsplanverfahren 8-9 eingeleitet, um eine städtebauliche Entwicklung im Plangebiet einzuleiten. Es stellte sich jedoch heraus, dass eine zeitnahe, das gesamte Bebauungsplangebiet umfassende Entwicklung nicht zu erwarten war. Daher wurde der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-9 geteilt und für den östlichen Teil (Bebauungsplans 8-9a) ein unabhängiges Verfahren weitergeführt, um eine Verzögerung der Entwicklung zu vermeiden. Das Verfahren für den Bebauungsplan 8-9b wird zu einem späteren Zeitpunkt fortgesetzt. 2 Intention der Planung Die Intention des Bebauungsplans ist die Schaffung einer qualitativ hochwertigen, stark aufgelockerten und durchgrünten Wohnsiedlung und die Realisierung eines Abschnitts einer übergeordneten Grün- und Wegeverbindung: − Schaffung eines Allgemeinen Wohngebiets mit Einzel- und Doppelhäusern in offener Bauweise mit einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 - straßenbegleitend mit einer GRZ 0,25 und einer GFZ 0,5; − Realisierung einer Grünfläche, die mit den Grünflächen des benachbarten Bebauungsplan 8-9b einen Grünzug von der Mohriner Allee in Form eines „Y“ zu den südlich gelegenen Dauerkleingärten schafft. Weiterhin werden die folgenden Ziele mit dem Bebauungsplan 8-9a verfolgt: − Um- / Neunutzung minder- / nicht-genutzter Gärtnerei- und Brachflächen; − Teilrealisierung einer Durchwegung innerhalb einer Grünfläche von der Mohriner Allee zu der südlich gelegenen Kleingartenanlage. 8 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund 3 Wesentlicher Planinhalt 3.1 Beschreibung des Planinhalts Planinhalt Struktur der Regelungen Zur Sicherstellung der Planungsziele, zur Umsetzung der Darstellungen des Flächennutzungsplanes sowie der weiteren übergeordneten Planungen sowie zur Umsetzung weiterer städtebaulicher Ziele werden im Bebauungsplan zeichnerische und textliche Festsetzungen getroffen. Weitere Festlegungen erfolgen jedoch nicht durch Festsetzungen im Bebauungsplan, sondern durch Regelungen in einem Städtebaulichen Vertrag (siehe Kapitel 3.4, Seite 23), da diese - nicht Inhalt eines Bebauungsplanverfahrens sind oder - mit anderen Regelungen zusammenhängen, die im Städtebaulichen Vertrag erfolgen, da sie einer Präzisierung durch weitere Ausführungen bedürfen. Im Bebauungsplan werden folgenden Festsetzungen getroffen Zeichnerische Festsetzungen - Allgemeinen Wohngebiets (WA) für die überwiegende Fläche des Plangebiets, - Offene Bauweise, wobei nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind, - Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 - straßenbegleitend an der Mohriner Allee GRZ 0,25 und GFZ 0,5, - Öffentlichen Verkehrfläche zur Sicherung der Verkehrsfläche der Mohriner Allee, - Privaten Verkehrsfläche zur Erschließung der Grundstücke, - Grünfläche „Private Parkanlage“, die mit den Grünflächen des benachbarten Bebauungsplan 8-9b einen Grünzug von der Mohriner Allee in Form eines „Y“ zu den südlich gelegenen Dauerkleingärten schafft. Textliche Festsetzungen - Ausschluss der nach § 4 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen im Allgemeinen Wohngebiet, - Pflanzung je eines Laub- oder Obstbaumes pro Grundstück im Allgemeinen Wohngebiet, - Sicherung eines Leitungsrechts auf der privaten Verkehrsfläche. 9 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Flächenbilanz Baugebiete WA Grundstücks- Grundfläche der Bebauung + fläche mögl. Bebauung Versiegelung 17.388 m² 3.730 m² 5.595 m² öffentliche Straßenverkehrsfläche 1.199 m² - 735 m² priv. Straßenverkehrsfläche 2.346 m² - 2.346 m² Grünfläche „private Parkanlage“ 1.851 m² - - 22.784 m² 3.730 m² 8.676 m² Geltungsbereich 3.2 Eingriff / Ausgleich Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB und § 21 BNatSchG ist der Verursacher eines Eingriffes in Natur und Landschaft durch geeignete Festsetzungen im Bebauungsplan oder durch vertragliche Vereinbarungen nach § 11 BauGB verpflichtet, vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen sowie unvermeidbare Beeinträchtigungen durch Maßnahmen des Naturschutzes und der Landschaftspflege auszugleichen. 3.2.1 Ermittlung Planungsrechtliche Bewertung der Eingriffssituation Für die Beurteilung, ob auf Grund des Bebauungsplanes ein Eingriff in Natur und Landschaft erfolgt, gilt gemäß § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB: "Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren." Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 8-9a wird im Baunutzungsplan als Nichtbaugebiet ausgewiesen. Da Nichtbaugebiete jedoch nicht als übergeleitet gelten, sind Vorhaben innerhalb des Bebauungsplanentwurfes 8-9a nach §§ 34 bzw. 35 BauGB zu beurteilen. Es ist daher zu entscheiden, ob eine Beurteilung nach § 34 BauGB ('Innenbereich') oder nach § 35 BauGB ('Außenbereich') vorliegt. Die vorhandene Bebauung erstreckt sich größtenteils nördlich der Mohriner Allee sowie vereinzelt südlich der Mohriner Allee. Es liegt kein im Zusammenhang bebauter Ortsteil vor, daher wird das Plangebiet nicht nach § 34 BauGB sondern als „Außenbereich“ nach § 35 BauGB gewertet. Im nach § 35 BauGB zu beurteilenden Außenbereich sind alle Baumaßnahmen eingriffsrelevant. Bei der Beurteilung des Eingriffs bzw. des eingriffsrelevanten vorhandenen Planungs10 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt rechts ist daher auf den Bestand abzustellen. Die geplante bauliche Nutzung auf den Grundstücken Mohriner Allee 89/91 stellt einen eingriffsrelevanten Tatbestand dar. Eingriff in Natur und Landschaft durch Versiegelung Gemäß den beabsichtigten Festsetzungen kann innerhalb des Plangebietes durch die Errichtung von Gebäuden sowie durch Nebenanlagen, Terrassen, Zufahrten, Wege und Stellplätze eine Versiegelung erfolgen. Es besteht die Gefahr, dass der Naturhaushalt beeinträchtigt und das Landschaftsbild verändert wird. Im Allgemeinen Wohngebiet mit einer Größe von ca. 17.475 m² kann bei einer GRZ von 0,2 bzw. 0,25 die Überbauung einer Grundfläche von ca. 3.730 m² sowie einer Versiegelung durch Außenanlagen, Terrassen und Garagen von 1.865 m² (50% Überschreitung) eine Gesamtversiegelung von 5.595 m² erfolgen. Durch die geplante private Verkehrsfläche werden weitere 2.346 m² Boden versiegelt. Bebauung Bebauung + 50% Überschreitung Private Erschließungsstraße Gesamtversiegelung 3.730 m² 5.595 m² 2.346 m² 7.941 m² Insgesamt werden durch die Planung etwa 7.941 m² neu versiegelt. Eingriff in Natur und Landschaft durch Verlust von Vegetationsflächen gesamt 7.800 m² Wert des Biotops ruderale Pionier-, Gras- und Staudenfluren RS 1.800 m² gering – mittel ruderale Wiese GMR 5.000 m² gering-mittel Zierrasen GZ 300 m² sehr gering Sonstige vegetationsfreie Fläche RRX 700 m² gering Verlust von Vegetationsstrukturen Insgesamt gehen durch die Planung etwa 7.800 m² vegetative Strukturen verloren. Eingriff in Natur und Landschaft durch den Verlust von Bäumen Durch das Bauvorhaben kommt es zum Verlust von wenigen Einzelbäumen im Bereich der zerstörten Gewächshäuser. Es handelt sich weitgehend um Birken, wovon 2 der Baumschutzverordnung unterliegen. Im Plangebiet befinden sich weiterhin 3 kleinere Walnussbäume und 1 kleine Magnolie, die verloren gehen, jedoch nicht durch die Bauschutzverordnung geschützt sind. 11 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Ausgleich für Natur und Landschaft durch Entsiegelung Durch die im Zuge der Bebauung erfolgende Beräumung des Geländes wird die vorhandene Versiegelung vom 13.050 m² fast vollständig entfallen und ca. 12.315 m² Fläche entsiegelt (lediglich die im Geltungsbereich liegende Teilfläche der Mohriner Allee wird weiterhin versiegelt bleiben) vorhandene Gewächshäuser vorhandene Straßen / Wege / Sonstiges vorhandene Versiegelung im Plangebiet Versiegelung in der Mohriner Allee vorhandene Gesamtversiegelung 9.565 m² 2.750 m² 12.315 m² 735 m² 13.050 m² Ausgleich für Natur und Landschaft durch Vegetationsflächen Neue Vegetationsflächen von insgesamt ca. 13.769 m² entstehen durch Begrünung bzw. Bepflanzung (gemäß § 8 Abs. 1 BOBln) der Grundstücksfreiflächen (ca. 11.880 m²) und durch die geplante Streuobstwiese (ca. 1.851 m²). Ausgleich für Natur und Landschaft durch Baumpflanzungen Auf den Grundstücken je ein hochstämmiger Laub- oder Obstbaum zu pflanzen (textliche Festsetzung 2), d.h. es werden ca. 32 Bäume im Plangebiet auf den privaten Grundstücken gepflanzt werden. Ergebnis der Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz Bewertung der Ent- / Versiegelung Es erfolgt effektiv eine große Entsiegelung durch den Abriss der Gewächshäuser und der weiteren Gebäude sowie der Erschließungsstraßen und –wege. Da im Plangebiet zukünftig durch Neubauten eine sehr viel geringere Versiegelung erfolgen soll, wird damit insgesamt eine starke Verringerung der versiegelten Fläche erreicht. Mit dem sich ergebenden Entsiegelungsguthaben von 4.489 m² sind hierfür keine Maßnahmen zur Kompensation von Eingriffen erforderlich. Ergebnis Bei der Versiegelung erfolgt kein Eingriff; durch die Entsiegelung verbleibt ein Entsiegelungsguthaben von 4.489 m². 12 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Bewertung des Verlustes / der Neuschaffung von Vegetationsflächen Durch die Planung gehen einerseits vegetative Strukturen verloren und es entstehen andererseits neue Biotopstrukturen auf den privaten Freiflächen auf den Grundstücken sowie in der Grünfläche „Private Parkanlage“ vergleichbarer Wertigkeit. Da in etwa doppelt soviel Vegetationsfläche neu angelegt wird, wie verloren geht, sind hierfür keine Kompensationsmaßnamen notwendig. Ergebnis Der Verlust an Vegetationsfläche wird durch das Anlegen der Freiflächen auf den einzelnen Grundstücken und durch die Streuobstswiese in der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ ausgeglichen werden; dadurch ergibt sich ein Vegetationsguthaben von 5.969 m². Bewertung der Bäume Durch den Bebauungsplan erfolgt ein Eingriff in den Baumbestand durch die Fällung von 2 nach den Vorschriften der Berliner Baumschutzverordnung geschützten Bäumen. Dieser Eingriff wird durch die Pflanzung von 15 Bäumen kompensiert: Nach der Baumschutzverorderung von Berlin ist je angefangene 15 cm Stammumfang des zu entfernenden Baumes ist ein Ersatzbaum (Laubbäume: Hochstamm, Stammumfang 12–14 cm) zu berechnen. Daraus ergibt sich für das Plangebiet ein Ersatzbedarf von 220 cm / 15 cm = 15 Bäumen. D.h. es sind mindestens 15 hochstämmige Laub- oder Obstbäume mit einem Stammumfang von 12 – 14 cm neu zu pflanzen. Diese sind – aus Gründen der Gleichberechtigung der zukünftigen Grundstückseigentümer - auf den geplanten Grundstücken vorgesehen (insgesamt ca. 32 Stück). Ergebnis Die Fällung von 2 Bäumen wird durch die Pflanzung von 15 Bäumen ausgeglichen, dafür werden die Baugrundstücke herangezogen, auf denen je 1 Baumpflanzung pro Grundstück erfolgen muss (Textliche Festsetzung 2); dadurch entsteht ein Guthaben von ca. 17 Bäumen. 13 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Eingriffs-Ausgleichs-Bilanz insgesamt Art Eingriff Ausgleich Bilanz Bemerkung Versiegelung 7.941 m² 12.315 m² + 4.484 m² Guthaben durch Entsiegelung Vegetation 7.800 m² 13.769 m² + 5.969 m² Guthaben durch Grundstücksfreiflächen / Streuobstwiese 2 St. 32 St. (15 St. erford.) + 17 St. Bäume Guthaben (auf Grundstücken) Die Eingriffe in Natur und Landschaft gem. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB werden durch die festgesetzten Ausgleichsmaßnahmen vollständig kompensiert. Durch den vollständigen Ausgleich von Eingriffen im Plangebiet werden negative Auswirkungen auf die Umwelt vollständig vermieden. Nach Abschluss aller genannten Maßnahmen ist der Eingriff als vollständig ausgeglichen zu betrachten. 3.2.2 Bewertung und Integration in die Festsetzungen des Bebauungsplanes Durch die dargestellten zeichnerischen und textlichen Festsetzungen werden die Darstellungen und Ziele der Übergeordneten Planungen (FNP, LaPro, LEP B-B) sowie die Ziele des Bebauungsplanes umgesetzt. Im Bebauungsplan werden alle Eingriffe in Natur und Landschaft bewältigt und durch Ausgleichsmaßnahmen vollständig kompensiert. Weitere Regelungen erfolgen in einem städtebaulichen Vertrag (siehe Kap 3.4, S. 23). 3.3 Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen Der Bebauungsplan 8-9a soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Er soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Bei der Aufstellung des Bebauungsplans wurden insbesondere die in § 1 Abs. 6 BauGB genannten Belange beachtet und unter Berücksichtigung eines sparsamen und schonenden Umgangs mit Grund und Boden miteinander und untereinander in Einklang gebracht. Eingang gefunden haben diese in die zeichnerischen und textlichen Festsetzungen sowie in die Regelungen des Städtebaulichen Vertrages. 3.3.1 Art der Nutzung Im überwiegenden Teil des Plangebietes wird als Art der Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO festgesetzt. Mit dieser Festsetzung wird der Darstellungen des Flächennutzungsplanes als Wohnbaufläche, den Darstellungen und Zielen des LEP B-B 14 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt (Darstellung als Teil des Gestaltraums Siedlung; Ziele: Siedlungsentwicklung im Innenbereich, Nutzung vorhandener Infrastruktur) sowie den Darstellungen und Zielen des LaPro 94 (Obstbaumsiedlungsgebiet, Ziel: Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen) entsprochen. Damit werden die Voraussetzungen getroffen, um die Ziele der Landes- und Regionalplanung und des Flächennutzungsplans sicherzustellen und die Entstehung einer kleinteiligen offenen Bebauung, die sich in die umgebende Bebauung einpasst und verträgliche Nutzungen wie Wohnen und Erholung, ermöglicht. In Verbindung mit der niedrigen GRZ 0,2 bzw. 0,25 (siehe unten) wird die starke Durchgrünung des Bereiches südlich der Mohriner Allee sicherstellt. Die Ausnahmen gemäß § 4 Abs. 3 BauNVO werden in Verbindung mit § 1 Abs. 6 BauNVO nicht Bestandteil des Bebauungsplanes (Textliche Festsetzung Nr. 1). Damit werden die potenziell mit diesen Nutzungen einhergehenden Belastungen durch Verkehr, Immissionen durch Staub, Gerüche, Lärm usw. für das Plangebiet und für die umgebenden Gebiete ausgeschlossen und eine Beeinträchtigung des Orts- und Landschaftsbildes vermieden. 3.3.2 Maß der Nutzung Als Maß der baulichen Nutzung sind im Allgemeinen Wohngebiet eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 bzw. 0,25 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 bzw. 0,5 festsetzt. Die leicht erhöhten Werte – GRZ 0,25 / GFZ 0,5 – gelten jeweils in einem Streifen von 30 m Tiefe entlang der Mohriner Allee. Diese Festsetzungen entsprechen den Anforderungen einer aufgelockerten Bebauung mit starker Durchgrünung und landschaftlicher Prägung. Die leicht erhöhten Werte direkt an der Mohriner Allee tragen der direkten Erschließung von der Mohriner Allee Rechnung. Das Maß der Nutzung entspricht den Vorgaben des Flächennutzungsplanes. Mit der festgesetzten Grundflächenzahl (GRZ) und Geschossflächenzahl (GFZ) in Verbindung mit der maximal zulässigen zweigeschossigen Bebauung wird einerseits eine Einpassung des neuen Siedlungsgebietes in die Umgebung gewährleistet, sowie andererseits ein flächen- und kostensparendes Bauen ermöglicht. Damit werden die Voraussetzungen zur Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung geschaffen. 3.3.3 Bauweise Es wird die offene Bauweise festgesetzt, wobei nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sind. Diese Bebauung entspricht weitgehend der bestehenden Bebauung entlang der Mohriner Allee. 15 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Mit der offenen Bauweise wird auf die vorhandene bebaute Umgebung des Plangebiets eingegangen; erreicht wird dadurch die Einbindung in die Umgebung und die Schaffung eines harmonischen Übergangs zu den angrenzenden Grün- und Freiflächen. Die Flächen des Allgemeinen Wohngebiets sind aufgrund der Bauweise für die Errichtung von Eigenheimen vorgesehen. Mit der geplanten Einzel- und Doppelhausbebauung wird dem Aspekt Rechnung getragen, dass in Berlin weiterhin eine Nachfrage nach Eigenheimen besteht, diese jedoch nur an wenigen Stellen im Stadtbereich gedeckt werden kann. Das Plangebiet ist für eine derartige Bebauung geeignet, da es in einem überwiegend durch Eigenheimbebauung geprägten Bereich liegt. 3.3.4 Grünfestsetzungen Im nordwestlichen Bereich des Bebauungsplangebiets wird eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ festgesetzt. Abb. 3: Schematische Darstellung der im ursprünglichen B-Plan 8-9 geplanten Realisierung der Grünfläche Im Bebauungsplan 8-9 war die Realisierung eines Grünzuges in Y-Form geplant, der den Anschluss an die Mohriner Allee in Höhe der Straßen Im Rosengrund und Windröschenweg vorsah. Durch die Festsetzung der Grünfläche im vorliegenden Bebauungsplan werden die 16 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Realisierbarkeit des östlichen Teils des Grünzuges und die geplante Fortsetzung der Grünfläche im zukünftigen Bebauungsplan 8-9b sichergestellt. Die geplante Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ (ca. 2.760 m²) kann den aus der neuen Bebauung resultierenden zukünftigen Bedarf an Grünflächen decken. Dem Freizeit- und Erholungsaspekt kann daher für die neu entstehenden Wohneinheiten in ausreichendem Maß Rechnung getragen werden. Darüber hinaus ist das Spielen von Kindern innerhalb der Grünfläche möglich. Anpflanzungen von Bäumen und Sträuchern Im Plangebiet sind Baumpflanzungen auf den Grundstücken des Allgemeinen Wohngebiets vorgesehen (Textliche Festsetzung Nr. 2). Diese Baumpflanzungen (je 1 hochstämmiger Obst- oder Laubbaum pro Grundstück – ca. 32 Stück) dienen dem Ausgleich des Verlustes von 2 Bäumen (Ausgleich durch 15 Neupflanzungen), die im Zuge der Beräumung des Plangebiets gefällt werden. Damit werden 17 Bäume mehr gepflanzt als für den Ausgleich des Eingriffs erforderlich ist. Mit den Festsetzungen − der Art der baulichen Nutzung als Wohnbaufläche, − des geringen Maßes der baulichen Nutzung GRZ 0,2 bzw. 0,25 und damit einer geringen Versiegelung der Grundstücke, − einer offenen Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern und − zur Anpflanzung von Bäumen wird den Darstellungen des Flächennutzungsplanes als „Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung“ Rechnung getragen und sichergestellt, dass diese Darstellung durch die Schaffung einer aufgelockerten Wohnbebauung mit großzügigen Freiflächen und entsprechender Grüngestaltung umgesetzt werden. Weiterhin wird den Darstellungen des LaPro 94 sowie den Darstellungen des LEP B-B entsprochen. 3.3.5 Verkehrsflächen Straßenverkehrsflächen Der innerhalb des Geltungsbereichs liegende Abschnitt Mohriner Allee wird als Straßenverkehrsfläche festgesetzt und durch Straßenbegrenzungslinien gesichert. 17 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Inhalt der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Textliche Festsetzung Nr. 4). Mit dem Bebauungsplan werden die förmlich festgesetzten Straßenfluchtlinien im Geltungsbereich an der Mohriner Allee aufgehoben (Textliche Festsetzung 5). Private Verkehrflächen Zur Sicherstellung der verkehrlichen Erschließung der Grundstücke wird eine private Verkehrsfläche festgesetzt, die an die Mohriner Allee angebunden wird. Sie soll eine verkehrsberuhigte Ausbildung erhalten. Diese private Verkehrsfläche ist eine separate Erschließung, die zunächst von der Mohriner Allee aus nach Süden verläuft und im südlichen Bereich eine Schleife bildet. Dadurch werden alle Grundstücke verkehrlich erschlossen – lediglich die Grundstücke an der Mohriner Allee werden direkt von dort erschlossen. Diese private Erschließungsstraße stellt – aufgrund der großen Grundstückstiefe von bis zu 220 m - eine räumlich günstige Variante dar, die auch eine sinnvolle Gestaltung der Erschließung gestattet und die Möglichkeit zur Anlage von Besucherparkplätzen auf der Erschließungsstraße bietet. Da diese private Verkehrsfläche lediglich ca. 32 Wohneinheiten erschließt und keine Verknüpfungsfunktion zu umgebenden Straßen übernimmt, erfüllt sie ausschließlich die Funktion einer Anliegerstraße, für die kein allgemeines öffentliches Verkehrsbedürfnis besteht. Somit wird auch die Ein-/Ausfahrt lediglich durch den Kfz-Verkehr von ca. 32 Wohneinheiten belastet. Aufgrund der Wohnnutzung ist kein hoher Abbiegeverkehr in die bzw. aus der Mohriner Allee zu erwarten. Durch die Überlagerung von Fahrbahn und Gehwegen als Mischfläche kann einerseits die Reduzierung der Erschließungsflächen erreicht und andererseits damit sichergestellt werden, dass Feuerwehr- und Müllfahrzeuge in das Wohngebiet herein können und parkende Kraftfahrzeuge den Verkehrsfluss nicht zum Erliegen bringen. Durch die Festsetzung einer minimierten Erschließung mit der erforderlichen Mindestbreite von 7,5 m wird dem Ziel einer Ressourcen sparenden Planung – geringer Verbrauch von Boden - Rechnung getragen. Innerhalb des neuen Wohngebiets soll die verkehrsberuhigte Erschließung negative Auswirkungen möglichst gering halten und eine hohe Wohnqualität sichergestellt werden. Damit werden auch die Belange der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohnverhältnisse berücksichtigt. 18 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Die Einteilung der Verkehrsfläche ist nicht Inhalt der Festsetzungen des Bebauungsplanes (Textliche Festsetzung 4). 3.3.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte Die private Verkehrsfläche wird mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger belastet (Textliche Festsetzung Nr. 3). Damit wird die Erschießung der einzelnen Grundstücke für die Ver- und Entsorgungsleitungen (Wasser, Abwasser, Strom, Gas, Kommunikation usw.) im Plangebiet gesichert. 3.3.7 Hinweise Zum Bebauungsplan gehört eine Pflanzliste (siehe Anlage 2). 3.3.8 Reglungen im Städtebaulichen Vertrag Anlegen einer Streuobstwiese mit 10 Obstbäumen auf der Grünfläche Für die Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ wird eine Streuobstwiese mit 10 hochstämmigen Obstbäumen auf einer Langgraswiese als Regelung aufgenommen. Damit wird – unter anderem – den Zielen aus den Übergeordneten Planungen (FNP – Darstellung einer Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung, LaPro 94 – Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes, Entwicklung charakteristischer Grünstrukturen, Umweltatlas – Erhalt bzw. Verbesserung von Belüftungsbahnen, Vernetzung benachbarter Freiflächen) entsprochen. Breite und Ausbildung des Wegs auf der Grünfläche In der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ ist ein 2,5 m breiter Weg vorgesehen, der die öffentliche Durchwegung für den Rad- und Fußgängerverkehr zu den benachbarten Wohngebieten im Westen sicherstellt. Dazu ist im westlich benachbarten Bebauungsplanentwurf 8-9b diese Grün- und Wegeverbindung fortzusetzen. Diese wird dann zukünftig die vollständige Verknüpfung für Fußgänger und Radfahrer ermöglichen. Für die Herstellung und die wasserdurchlässige Gestaltung sowie die Unterhaltungs- und Verkehrssicherungspflichten des Weges in der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ werden Regelungen im Städtebaulichen Vertrag getroffen. Gehrecht für den Weg in der Grünfläche Auf dem herzustellenden Weg in der Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ wird ein Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit durch Regelung im Städtebaulichen 19 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Vertrag und Eintragung einer Baulast gesichert. Gliederung von je 2 Pkw-Stellplätzen durch je 1 Baumpflanzung im Randbereich der privaten Erschließungsfläche Auf der Privaten Verkehrsfläche werden im Randbereich Pkw-Stellplätze eingerichtet, die durch Baumpflanzungen zu gliedern sind. Aus Gründen des Biotop- und Artenschutzes sowie aus Gründen des Orts- und Landschaftsbildes sind für die zu pflanzenden Bäume standortgerechte und gebietstypische Arten zu verwenden. Dazu wird als Anlage 2 zur Begründung eine Pflanzliste mit empfehlendem Charakter aufgeführt. Einfriedung der Grundstücke mit Hecken Für die privaten Grundstücksflächen im Allgemeinen Wohngebiet wird eine Grundstückseinfriedung mit Hecken vorgesehen. Aus Gründen des Biotop- und Artenschutzes sind für die zu pflanzenden Hecken standortgerechte und gebietstypische Arten zu verwenden. Dazu wird als Anlage 2 zur Begründung eine Pflanzliste mit empfehlendem Charakter aufgeführt. Versickerung des Niederschlagswassers auf den Grundstücken Für die privaten Grundstücke im Allgemeinen Wohngebiet wird die Versickerung des auf den Grundstücken anfallenden Niederschlagswasser auf den Grundstücken vorgeschrieben. Durch eine Zwischenspeicherung und verzögerte Abgabe des Niederschlagswassers werden Bodenfunktionen reaktiviert und positive Wirkungen durch die Rückhaltung des Regenwassers für das Stadtklima (Verdunstung, Frischluftproduktion, Staubfilterung) und den Biotopund Artenschutz erreicht sowie die Grundwasserneubildung gefördert. Das konkrete Entwässerungskonzept der Grundstücke wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens erstellt. Durch die genannten Regelungen kann sowohl den Anforderungen des Natur- und Umweltschutzes als auch den Anforderungen an Ver- und Entsorgung Rechnung getragen werden. Abstimmung für die Gestaltung der Privaten Verkehrsfläche Bei der Breite der privaten Verkehrsfläche von 7,50 m wurde von folgender Einteilung ausgegangen − 0,25 m Randstreifen, − 4,75 m Fläche für Pkw-Verkehr und Fußgänger / Radfahrer, − 2,00 m für Baumpflanzungen und/oder Pkw-Stellplätze und − 0,50 m für einen Randstreifen. 20 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Zur Gestaltung der privaten Verkehrsfläche erfolgt eine Abstimmung mit der Straßenverkehrsbehörde des Bezirks; diese Abstimmung wird im Städtebaulichen Vertrag festgeschrieben. 3.4 Städtebaulicher Vertrag Durch einen Städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB werden Regelungen zu konkreten, mit dem Vorhaben verbundene Maßnahmen parallel zu den Festsetzungen des Bebauungsplans rechtsverbindlich formuliert und fixiert. Dies können auch Maßnahmen sein, die aus städtebaulichen oder anderen Gründen erforderlich sind. Diese Regelungen werden im Städtebaulichen Vertrag festgelegt, da dieser die Möglichkeiten zur präziseren Formulierung von Maßnahmen bietet und außerdem der damit verbundene Zeitpunkt der Realisierung dort genauer festgelegt werden kann. Der Städtebauliche Vertrag wird parallel bis zur Durchführung der öffentlichen Auslegung, spätestens aber vor der Beschlussfassung über den Bebauungsplan 8 - 9a abgestimmt und rechtsverbindlich abgeschlossen, so dass hinsichtlich der Erfüllung der vereinbarten Maßnahmen bei Erteilung von Baugenehmigungen Rechtssicherheit besteht. Zu den Regelungsinhalt des städtebaulichen Vertrags siehe unter Pkt. 3.3.8. Für die Regelungen des Städtebaulichen Vertrages sind nach aktuellem Stand keine Sicherungsmittel (Bürgschaften oder ähnliches) zur Sicherstellung der Durchführung der Maßnahmen erforderlich. 3.5 Abwägung von Stellungnahmen 3.5.1 Abwägung und Ergebnis der Stellungnahmen zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3 Abs. 1 BauGB In der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit zum Bebauungsplan 8-9 äußerten sich drei Bürger zum Bebauungsplanentwurf; die eingegangenen Stellungnahmen führten zu keinen Änderungen des Bebauungsplans. 3.5.2 Abwägung und Ergebnis der Stellungnahmen zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB In der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange zum Bebauungsplan 8-9a gingen Stellungnahmen von 24 Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein; die eingegangenen Stellungnahmen führten zu keinen Änderungen 21 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt des Bebauungsplans. 3.5.3 Abwägung und Ergebnis der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gingen schriftliche Stellungnahmen von 26 Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange ein; die eingegangenen Stellungnahmen führten zu keinen Änderungen des Bebauungsplans. 3.5.4 Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB In der Beteiligung der Öffentlichkeit äußerte sich ein Bürger zum Bebauungsplanentwurf mit folgenden wesentliche Inhalten: - Die beigefügte Übersichtskarte entspreche nicht der tatsächlichen Bebauung und Grün-/Freiflächensituation im Umfeld; diese suggeriere eine geringe Bebauung und eine großzügige Grünflächensituation als bestehend. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Auf dem Bebauungsplan wird eine Übersichtskarte dargestellt, die der Orientierung und der Einordnung des Plangebiets in die Umgebung dient und den zu diesem Zeitpunkt aktuellen Stand des Automatisierten Liegenschaftskatasters (ALK) darstellt; dies entspricht der üblichen Darstellungsform. Die tatsächliche Bestandssituation bezüglich Bebauung, Versiegelung und Freiraumsituation wird in der Begründung detailliert erläutert und in der Abbildung 4 „Biotopbestand“ dargestellt. Unter anderem wird im Text die weitreichende Versiegelung des Plangebiets erläutert (ca. 57% des Geltungsbereiches sind unter anderem mit Gewächshäusern, Wohngebäuden und Erschließungsflächen überbaut). Damit wird der Bestand im Plangebiet in der Begründung eindeutig und hinreichend erläutert. - Der Entwurf enthalte keinerlei Berücksichtigung bezüglich der Bebauung / Überbauung von Grünflächen im Umfeld (Bebauungsplan XIV-256-1 und Bebauungsplan XIV-2562) sowie der Vernichtung von öffentlichen Park- und Grünflächen im Bereich des Bebauungsplans XIV-256. Dies könne für den Bebauungsplan 8-9a relevant sein, da für diesen Regelungen teilweise im städtebaulichen Vertrag erfolgten, der jedoch inhaltlich nicht den Bestimmungen des rechtskräftigen XIV-256 entspreche. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan 8-9a wird der Bestand und das Umfeld des Bebauungsplanes erläutert. Festsetzungen eines Bebauungsplans sind immer an den Geltungsbereich des Bebauungsplans gebunden; für die im Umfeld vorhandenen rechtskräftigen Bebauungspläne gelten ausschließlich die Bestimmungen des jeweiligen Bebauungsplans. - Im näheren Umfeld des Entwurfbereiches seien wiederholte Bebauungen von privaten Grün- und Freiflächen mit Garten- und Parkcharakter unter amtlicher Beteiligung / Ge22 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt nehmigung ohne jeglichen Ausgleich / Ersatz erfolgt (Bereich WA1 aus Entwurf XIV256-2, Entwurfsbereich XIV-256-1). Diesbezüglich seien Parallelen zur im o. g. Entwurf enthaltenen Ausführungen nicht auszuschließen und damit relevant. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, betreffen jedoch nicht den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-9a. - zu 1.1 Die vom Bezirksamt beabsichtigte Veränderung des Charakters der vormals landschaftlich geprägten Mohriner Allee in Form zunehmender Bebauungen unter Verlust von Grün- und Freiflächen ohne Ausgleich seien bereits in den Planungen und Entwürfen aus dem Umfeld des Planbereiches (XIV-256, XIV-256-1, XIV-256-2, 8-10) erkennbar. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Der Bereich um die Mohriner Allee ist in den letzten Jahren veränderten Rahmenbedingungen unterworfen. Insbesondere die hier ansässigen großflächigen Gärtnereibetriebe wurden zu großen Teilen aufgegeben oder deren Flächen werden anderweitig genutzt. Hieraus sind bereits z. T. erhebliche städtebauliche Missstände entstanden, deren Verstärkung bei Nichteingreifen zu befürchten ist. Die genannten Bebauungspläne dienen daher der Sicherung einer geordneten, zukunftsorientierten städtebaulichen Entwicklung bei gleichzeitiger Reaktion auf erhöhten Nachfragedruck für Wohnungsbauflächen in diesem Bereich. Alle planungsrechtliche Eingriffe in Natur und Landschaft werden im Bebauungsplangebiet 8-9a gemäß den Bestimmungen des Bundesnaturschutzgesetzes und des Baugesetzbuchs in die Abwägung einbezogen. Der Grundsatz der Vermeidung und des möglichst weitgehenden Ausgleichs von Eingriffen wird dabei berücksichtigt. - Die Behauptung einer „intensiven Durchgrünung" im Entwurfsbereich sei als nicht gesichert anzusehen. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Durch die Festsetzungen GRZ 0,2 bzw. 0,25 und GFZ 0,4 bzw. 0,5 wird eine geringe Überbauung / Versiegelung und eine starke Durchgrünung / hoher Anteil an Freiflächen sichergestellt (weitere Regelungen dazu erfolgen im städtebaulichen Vertrag). Die Festsetzungen und die Regelungen im städtebaulichen Vertrag sind umfangreich und von der Art geeignet und hinreichend, um die intensive Durchgrünung im Plangebiet zu gewährleisten und auch auf Dauer zu sichern und zu erhalten. - Da der Bebauungsplan 8-9a in wesentlichen Teilen auf dem noch nicht aufgestellten Bebauungsplan 8-9b Bezug nehme; sei dieser diesbezüglich nicht verbindlich und somit in den Aussagen teilweise irrelevant (Grünanlagen / Durchwegungen / Anlage und Form von „öffentlichen" Wegen usw.). Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung zum Bebauungsplan 8-9a wird die beabsichtigte Fortführung der Grünfläche mit Durchwegung im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 8-9b erläutert. Die tatsächliche Realisierung des westlichen Teils der Grünfläche erfolgt mit 23 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt dem Verfahren des Bebauungsplanentwurfs 8-9b. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes 8-9a sind jedoch auch für sich gesehen sinnvoll und ausreichend. Ein zwingender Bezug zum Nachbarbebauungsplan besteht nicht. - Zu II. 1. Es würden die o. g. Bedenken bezüglich der Entwicklung im „Gesamt 8-9" und zu den dortigen Teilbereichen dokumentiert. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. - Zu II. 2 Angesichts der beabsichtigten Bebauung mit mindestens 32 Einzel- bzw. Doppelhäusern = 64 Einfamilienhäuser sei die Herstellung einer „hochwertigen, stark aufgelockerten und durchgrünten Wohnsiedlung" kaum glaubwürdig bzw. unzureichend bezüglich einer „starken Auflockerung" definiert. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Durch die Festsetzungen GRZ 0,2 bzw. 0,25 und GFZ 0,4 bzw. 0,5 mit einer Beschränkung der offenen Bauweise nur für Einzel- oder Doppelhäuser wird der maximale Anteil an überbaubarer Grundfläche und somit eine geringe Überbauung und starke Durchgrünung im Plangebiet festgesetzt. Dadurch wird ein geringer Anteil von versiegelten Flächen sichergestellt. Insbesondere der Ausschluss von Reihenhäusern sichert in Verbindung mit den niedrigen Nutzungsmaßen eine aufgelockerte Bebauung, die sich deutlich von der flächen- und kostensparenden Bauweise anderer heutiger Wohnungsbaugebiete unterscheidet. Die angegebene Anzahl der zukünftig errichteten Häuser resultiert aus einem städtebaulichen Entwurf, der jedoch nicht Inhalt des Bebauungsplanes ist. - Zu 3.2. Es fehlten in der näheren Umgebung bei den Bebauungsplänen / -entwürfen XIV-256, XIV-256-1, XIV-256-2 trotz der Vorgaben zu Ausgleichgebieten jegliche effektive Ausgleiche in Form von Naturschutz und Landschaftspflege. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, betreffen jedoch nicht den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-9a. - Entsprechend seien die Entwurfs-Ausführungen mit dem Makel der wiederholt fehlenden Realisierung amtsseitiger Maßnahmen im näheren Umfeld des Planungsbereiches und ähnlichen Situationen bei gleicher Rechtslage belastet. Abwägung: Der Hinweis wird zur Kenntnis genommen. - Die Gegenüberstellung von Bestands- und Neuversiegelung in der Begründung sei unzutreffend, da die Bestandsversieglung teilweise nur fiktiv sei. Die Zerstörungen der Gewächshäuser seien erheblichen und führten zu einer geringeren Bestandsversiegelung als in der Begründung beschrieben. Es sei von einer zusätzlichen Mehrversiegelung auszugehen. 24 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die vorliegende Bestandsaufnahme zeigt die tatsächliche Versiegelungssituation. Auch wenn die vorhandenen Gebäude teilweise zerstört sind, verbleiben die Fundamentflächen und verdichteten Böden unter den Gebäuden. Die Versickerung von Niederschlägen in diesen Bereichen ist deutlich herabgesetzt ist und diese Flächen stehen nicht oder nur sehr gering als Flächen für die Flora und Fauna zur Verfügung. Aufgrund des großen Entsiegelungsguthabens von 4.884 m² im Vergleich zwischen Bestand und zukünftig möglicher Versiegelung fallen teilweise durchlässige Glas- und Folienabdeckungen nur sehr gering ins Gewicht. - Zu 3.3.4. Die Bezugnahme auf die im Bebauungsplan 8-9b vorgesehen Sicherung der Grünfläche sowie die finanziell nicht abgesicherte „private Parkanlage“ befremde, da Planungssicherheit nicht gegeben sei, obwohl dieser Fläche zahlreiche Funktionen (Gehweg, Spielfläche, Versickerungs- und Ausgleichsfläche) zukommen. Es werde die Vernichtung / Abholzung der Obstbäume in der Parkanlage befürchtet. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Fortsetzung der Grünfläche des Bebauungsplans 8-9a erfolgt im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 8-9b. Die Sicherung dieser Maßnahme wird in einem städtebaulichen Vertrag erfolgen, der für den Bebauungsplan 8-9b geschlossen werden wird. Für die Maßnahmen im Bereich des Bebauungsplanes 8-9a erfolgen Regelungen in einem Städtebaulichen Vertrag, die eine dauerhafte Sicherung dieser Maßnahmen (Nachpflanzung bei Abgang der Bäume usw.) sicherstellt. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes 8-9a sind auch für sich gesehen sinnvoll und ausreichend. Ein zwingender Bezug zum Nachbarbebauungsplan besteht nicht. - Die Pflanzliste habe lediglich empfehlenden Charakter und es fehle die Angabe einer Rechtsbasis für die angeblich nicht erforderliche Absicherung des städtebaulichen Vertrages. Diese Vertragsform berge die Risiken einer nicht erfolgenden Realisierungen und der Belastung der Anwohner durch Kostenumlage. Daher sei des Fehlen von verbindlichen Sicherheitsleistungen unverständlich. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Eine verbindliche Festsetzung von bestimmten Arten in einer Pflanzliste würde einen großen Eingriff in die Eigentums- und Nutzungsrechte im Geltungsbereich bedeuten. Dieser wäre nur auf Grund zwingender städtebaulicher oder naturschutzrechtlicher Gründe zu rechtfertigen. Diese Gründe liegen im vorliegenden Fall nicht vor. Der empfehlende Charakter der Pflanzliste soll den Grundstückseigentümern Hinweise für eine standortgerechte Auswahl der Pflanzenarten bieten. Durch einen städtebaulichen Vertrag gemäß § 11 BauGB werden Regelungen zu konkreten, mit dem Vorhaben verbundenen Maßnahmen parallel zu den Festsetzungen des Bebauungsplans rechtsverbindlich formuliert und fixiert. Diese Regelungen werden im städtebaulichen Vertrag festgelegt, da dieser die Möglichkeiten zur präziseren Formulierung von Maßnahmen bietet und weitere damit verbundene Einzelheiten festgelegt werden können. Der städtebauliche Vertrag wird bis zum Beschluss durch die Bezirksverordnetenversammlung über den Bebauungsplan 8-9a abgestimmt und rechtsverbindlich abgeschlossen, so dass hinsichtlich der Erfüllung der vereinbarten Maßnahmen bei Ertei25 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt lung von Baugenehmigungen Rechtssicherheit besteht. Die aus den im städtebaulichen Vertrag fixierten Maßnahmen entstehenden Kosten gehen zu Lasten des Vorhabenträgers; eine Kostenbelastung der Anwohner ist damit ausgeschlossen. - Zu 3.3.5. Entgegen der Begründung seien Auswirkungen auf den Verkehr zu erwarten; so sei die Mohriner Allee für aus Anliegerstraßen kommende PKW, aber auch für den Durchgangsverkehr, namentlich für Fahrradfahrer(innen) und Fußgänger(innen), insbesondere Kindern mit erhöhter Unfallgefährdung behaftet, zumal diese Allee eine zunehmende Funktion für den nicht ortsansässigen Durchgangsverkehr hat. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Durch den Neubau der im Geltungsbereich möglichen Wohneinheiten wird zusätzlicher Verkehr nur sehr geringem Maße entstehen. Bei der Privaten Verkehrsfläche im Plangebiet handelt es sich um eine private Straße, die lediglich der Erschließung des Gebietes dient und keine Verknüpfungsfunktion zu umgebenden Straßen übernimmt. Somit erfüllt sie ausschließlich die Funktion einer Anliegerstraße. Daher wird auch die Ein-/Ausfahrt lediglich durch den Kfz-Verkehr des Wohngebietes selbst belastet. Aufgrund der Wohnnutzung ist kein hoher Abbiegeverkehr in die bzw. aus der Mohriner Allee zu erwarten - Ferner bestünden im Bereich der Mohriner Allee inkl. der vorhandenen Grünstreifen keinerlei PKW-Parkmöglichkeiten. Bei der Bebauung mit 32 Häusern bliebe der über einen Stellplatz pro Haus / WE hinausgehenden Bedarf an weiteren Parkmöglichkeiten im Entwurf unberücksichtigt. Sei hierfür die Anliegerstraße im Rosengrund vorgesehen? Zusätzlich fehle - trotz der Durchgangsstraßenfunktion der Mohriner Allee auch für den LKW-Verkehr - im Entwurf jeglicher Hinweis auf Lichtzeichenanlagen bzw. beleuchtete Fußgängerüberwege etc. sowie deren Finanzierung und Unterhalt. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Errichtung von Stellplätzen für Pkws ist auf den Grundstücken vorgesehen. Somit kann jeder Hausbesitzer entscheiden, wie viele Stellplätze auf dem eigenen Grundstück angeordnet werden. Darüber hinaus sind im Bereich der privaten Straßenverkehrsfläche Stellplätze für Besucher vorgesehen und durch Regelungen im Städtebaulichen Vertrag abgesichert. Daher kann die Belastung von Anliegerstraßen außerhalb des Plangebiets ausgeschlossen werden. Durch die im Plangebiet entstehenden Wohneinheiten entsteht für die Mohriner keine Notwendigkeit zur Errichtung von Ampelanlagen oder Zebrastreifen, daher sind in der Begründung keine Angaben zu Finanzierung und Unterhalt notwendig. - Zu 3.5. Die fehlende inhaltliche Beschreibung der dokumentierten mindestens 27 privaten und öffentlichen Einwendungen (3.5.1 und 3.5.2) [für den Bebauungsplanes 8-9] werde weder durch die Angabe einer unveränderten Entwurfsplanung „geheilt" noch sei sie bürgerorientiert. Die im Entwurf benannten öffentlichen Einwendungen dokumentierten die unzureichende Planungssicherheit bzgl. der Realisierung der gesamten Grünfläche im 8-9b und somit im gesamten 8-9, z.B. für den Fall einer fehlenden/abweichenden Realisierung im nicht existenten 8-9b. 26 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. In der Begründung werden nur die Inhalte der Stellungnahmen aus dem letzten Verfahrensschritte aufgeführt um die in die Abwägung einzubeziehenden vorgetragenen Belange deutlich zu machen und ggf. daraus erfolgte Änderungen im Bebauungsplan bzw. in der Begründung nachvollziehbar zu machen. Das Vorliegen von Stellungnahmen aus einem nach dem Gesetz vorliegenden Beteiligungsverfahren ist kein Indiz für eine „unzureichende Planungssicherheit“. Entscheidend ist die Beachtung der vorgetragenen Belange, was im Verfahren geschehen ist und dokumentiert wurde. - Zu III. 1. Der Umweltbericht dokumentiere umfangreiche, teils mittlere Belastungen mit diversen Schadstoffen incl. Schwermetallen etc. sowie das Vorhandensein von unterirdischen Öltanks. Die in der Begründung gegebenen Hinweise, dass bei Bauarbeiten und unübersehbaren Kontaminationshinweisen weitere Maßnahmen mit behördlicher Beteiligung einzuleiten wären, seien angesichts der dokumentierten Belastungen und Vornutzungen des Gebietes inadäquat, da erheblichen Mehrbelastungen privater Eigentümer nicht auszuschließen sind, diese im Vorfeld durch weitere Untersuchungen / Festlegungen jedoch begrenzt werden könnten. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Richtig zu stellen ist, dass für den Geltungsbereich keine Eintragungen im Bodenbelastungskataster existieren und auch keine konkreten Hinweise auf Belastungen im Boden durch Schadstoffe und Schwermetalle vorliegen. Das Umweltamt hat im Rahmen der Beteilung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 2 BauGB zur Kenntnis gegeben, dass Hinweise über eine frühere gewerbliche Nutzung durch für einen Gartenbaubetrieb, einen Blumenhof und einen Betrieb für Garten- und Landschaftsbau vorlägen. Daher könnten Verunreinigungen des Oberbodens vorliegen durch: eingebrachte oder versprühte Pflanzenschutzmittel Quecksilber von gegen Pilzbefall behandeltem Saatgut Schwermetalle und PAK aus flächig aufgebrachtem Kompost. Im Zusammenhang mit dieser früheren Nutzung würden diverse Tankbehälter für Heizöl unterirdisch auf den Betriebsgrundstücken gelagert. Diese seien z. T. außer Betrieb genommen und verfüllt worden. Durch Regelungen im städtebaulichen Vertrag wird sichergestellt, dass mit vorkommenden Bodenbelastungen fach- und sachgerecht umgegangen wird. Die Kosten für erforderliche Maßnahmen werden dem Vorhabenträger zugeordnet; eine finanzielle Belastung von privaten Eigentümern ist demnach auszuschließen. - Zu III. 2.1. Der Hinweis in der Begründung auf den kostenpflichtigen „Britzer Garten" als Erholungsareal dokumentiere das Fehlen bzw. unzureichende Vorhandensein öffentlicher -nicht zusätzlich kostenpflichtiger- Grünanlagen / Parks sowie für mehrere Altersgruppen nutzbarer öffentlicher Spielplätze in akzeptabler Gehweite des Plangebietes. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Im Umfeld des Bebauungsplans sind zahlreiche öffentliche und private Grünflächen vorhanden. So sind Grünflächen an der Mohriner Allee z.B. östlich des Plagebiets vorhanden (Grünfläche mit Zugang „Massiner Weg“ zum Britzer Garten) sowie auf der Fläche an der Kreuzung zwischen Massiver Weg und Mohriner Allee. Weitere Grünflä27 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt chen finden sich nördlich der Mohriner Allee sowie westlich des Plangebiets die weitläufigen und verknüpften Grünflächen am Türkenpfuhl, am Karpfenpfuhl, am Kleinen Karpfenpfuhl, am Rothepfuhl und am Gänsepfuhl. Weiterhin stehen private Grünflächen auf den jeweiligen Grundstücken zur Verfügung. Somit wird von einer hinreichenden Versorgung des Plangebiets mit öffentlichen Grünflächen im Umfeld des Plangebietes ausgegangen. - Aktuell seien Flächen in der Umgebung, die schon 1993 im Bebauungsplan XIV-256 als Ausgleichsflächen und als öffentliche Grün- und Parkanlagen festgelegten worden seinen, zugunsten der wirtschaftlichen Interessen einer privaten Immobilienfirma mit Bebauungen im erheblichen Maß verringert worden. Als Folge sei der - nicht den Bestimmungen und Intentionen des rechtsgültigen XIV-256 entsprechende - funktionsarmen „Rumpfpark" entstanden, dessen Anlage und Erhalt momentan ebenfalls nur an einem unzureichend abgesicherten „städtebaulichen Vertrag" mit der Gefahr von (ggf. späteren) Umlagefinanzierungen hänge. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, betreffen jedoch nicht den Geltungsbereich des Bebauungsplanes 8-9a. - Die Luftgüte, die Immissionen und Emissionen würde durch die Anlage zahlreicher Neubauten zusätzlich belastet, eine Anbindung an die Fernwärme ist weder vorhanden noch vorgesehen. Durch den Entfall der im erheblichen Maß zerstörten Gewächshäuser seien lokal klimatische Veränderungen im Sinne zusätzlicher Wärmespeicherungen / Schwüleneigung usw. durch Gebäude und Straßen etc. zu erwarten, die Durchlüftungsfunktion ( BSR-Müllverbrennung in relevanter Nähe) werde beeinträchtigt, ebenso „ungestörte" Brut- / Rückzugs- und „Jagd"-gebiete für die Tierwelt; erkennbare Ausgleiche fehlten, die „kurzfristige Wiederherstellbarkeit" würde weder erläutert, noch sei diese erkennbar. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Richtig zu stellen ist, dass sich die Umweltsituation im Plangebiet deutlich verbessert, da die Bebauung / Versiegelung deutlich verringert wird. Durch geringere Überbauung und neue Vegetation verbessert sich die Situation für Flora und Fauna umfangreich und nachhaltig. Durch die zu erfolgende Bepflanzung der einzelnen Grundstücke und der privaten Parkanlage als Streuobstwiese erfolgt eine deutliche Aufwertung für Natur und Umwelt. - Das vormals landschaftlich geprägte Ortsbild werde weiter und zunehmend im Sinne eines immer enger besiedelten Vorortes nachhaltig verschlechtert, wozu auch die diversen zusätzlichen Bebauungen im Umfeld (s. o.) unter Mitwirkung des Amtes erheblich beitrügen; der in der Begründung betonte Verzicht auf „Geschosswohnungsbau" etc. rechtfertigt diese kontinuierliche Entwicklung kaum. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Richtig zu stellen ist, dass das Orts- und Landschaftsbild im Plangebiet nachhaltig verbessert wird. Das bisherige Ortsbild auf den Grundstücken südlich der Mohriner Allee ist bisher keineswegs „landschaftlich geprägt“. Es wird dominiert von großflächigen gewerblichen Betrieben, die wesentliche Teile der Grundstücke baulich nutzen. Diese Situation wurde in den letzten Jahren durch verstärkte Aufgabe der eigentlichen Nut28 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Planinhalt zungen und großflächige Zwischen- und Nachnutzungen negativ verstärkt. Der landschaftliche Charakter der weiteren Umgebung ist den ausgedehnten Flächen des Britzer Gartens und den Kleingartenkolonien zuzuschreiben. Dieser Charakter wird durch die vorliegende Planung mit der geplanten Parkanlage aufgegriffen. Durch den Abriss der Gewächshäuser und die beabsichtige Bebauung – die sich dem Siedlungscharakter der Umgebung anpasst – wird das Orts- und Landschaftsbild umfassend aufgewertet. - Zu IV.1 Als Auswirkungen der Planung seien zusätzliche Einnahmen des Landes / Bezirkes wegen der unterschiedlichen fiskalischen Bewertung z.B. bei der Grundsteuer für Wohngebäude vs. Grünflächen etc. zu erwarten. Das Fehlen einer finanziellen Absicherung des städtebaulichen Vertrages bedeute ein infolge unvollständiger Angaben im Entwurf ggf. nicht näher beurteilbares finanzielles Restrisiko. Abwägung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung wurden geprüft und in der Begründung erläutert. Ein Risiko von evtl. durch den Bebauungsplan entstehenden Kosten ist nicht erkennbar. 3.5.5 Ergebnis der Beteiligung Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die Stellungnahmen im Rahmen der Beteiligung Öffentlichkeit führten zu keiner Änderungen des Bebauungsplans. 29 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht III Umweltbericht 1 Einleitung 1.1 Kurzdarstellung des Inhalts und wichtigste Ziele des Bebauungsplans Mit der Aufstellung des Bebauungsplans 8-9a werden folgende Ziele verfolgt: - Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine Umstrukturierung bzw. städtebauliche Neuordnung, - Bebauung der bisher größtenteils landwirtschaftlich und gewerblich genutzten Fläche mit einer Wohnsiedlung, - die Ausbildung einer Bebauungsstruktur mit Einzel- und Doppelhäusern, die das Einfügen in die umgebenden Bebauung unterstützt, - Herstellung einer Durchwegung zur Kleingartenkolonie im Süden, - die Sicherung von Flächen, auf denen durch Baumaßnahmen verursachte Eingriffe in Natur und Landschaft kompensiert und Maßnahmen des Artenschutzes und der Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes realisiert werden. Festsetzungen des Bebauungsplans Allgemeines Wohngebiet Für den überwiegenden Teil des Plangebiets wird als Art der Nutzung Allgemeines Wohngebiet (WA) festgesetzt. Die gemäß § 4 BauNVO im Allgemeinen Wohngebiet ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nichtstörenden Betriebe, Anlagen für die Verwaltung, Gartenbaubetriebe, Tankstellen – werden nicht zugelassen. Das Maß der baulichen Nutzung wird durch die zeichnerische Festsetzung von Baufeldern mittels Baugrenzen sowie durch die Festsetzung der maximal zulässigen Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 bzw. 0,25, der maximal zulässigen Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4 bzw. 0,5 und der Zahl der Vollgeschosse (2 Vollgeschosse) definiert. Als Bauweise wird die Bebauung eine offene Bauweise festgesetzt, es werden nur Einzelund Doppelhäuser zugelassen. 30 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Verkehrsflächen Zur verkehrlichen Erschließung des künftigen Wohngebiets wird eine private Verkehrsfläche festgesetzt, über die die Grundstücke des Wohngebiets erreicht werden können. Für die zuständigen Unternehmensträger wird ein Leitungsrecht gesichert. Grünflächen Zur Sicherstellung des Grüncharakters wird eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung „Private Parkanlage“ festgesetzt, die als Grünverbindung fungiert und die Durchwegung und Verbindung zu den zukünftig entstehenden benachbarten Wohngebieten und den südlich gelegenen Dauerkleingärten schafft. Standort des geplanten Vorhabens Der ca. 2,3 ha große Geltungsbereich umfasst einen Abschnitt der Mohriner Allee im Norden und die Grundstücke Mohriner Allee 89 – 91 und erstreckt sich bis zu den Dauerkleingärten der Kolonie „Friedland 33“ im Süden. Östlich wird das Bebauungsplangebiet durch einige kleine Grundstücke und eine parkartige Grünfläche mit eingebetteter Durchwegung zum hinteren Eingangsbereich des Britzer Gartens begrenzt. Westlich wird der Geltungsbereich vom Gelände einer Gärtnerei mit eigener Aufzucht und Verkauf eingefasst. Hier liegen ein Parkplatz und ein großes Regenwasserrückhaltebecken direkt an der Grenze des Geltungsbereichs. Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden des geplanten Vorhabens Im Allgemeinen Wohngebiet (Größe von ca. 17.475 m²) kann bei einer GRZ von 0,2 bzw. 0.25 eine Versiegelung durch Gebäude (3.370 m²) und Nebenanlagen (50% Überschreitung - 1.865 m²) von 5.595 m² erfolgen. Durch die geplante private Verkehrsfläche werden weitere 2.346 m² versiegelt; insgesamt beträgt die maximal mögliche Versiegelung ca. 7.941 m². Die aktuelle Versiegelung im Bereich der öffentlichen Verkehrsfläche der Mohriner Allee von 735 m² bleibt voraussichtlich erhalten. Bebauung Bebauung + 50% Überschreitung private Straßenverkehrsfläche Gesamtversiegelung (ohne Mohriner Allee) 3.730 m² 5.595 m² 2.346 m² 7.941 m² 31 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund 1.2 Umweltbericht Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes Bundesnaturschutzgesetz und Berliner Naturschutzgesetz Das Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG - Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege - Bundesnaturschutzgesetz vom 29.7.2009 - BGBl. I S. 2542), stellt das Rahmengesetz für die Naturschutzgesetze der Bundesländer dar. Die Ziele und Grundsätze sind in den §§ 1 und 2 NatSchGBln - Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz - NatSchGBln) in der Fassung vom 3.11.2008 (GVBl. S.378) definiert. In § 14 ff NatSchGBln sind die Vorschriften zur Eingriffsregelung enthalten. Die übergeordneten Ziele sind darauf ausgerichtet, Natur und Landschaft zu schützen, zu entwickeln und soweit erforderlich wiederherzustellen, dass a) die Leistung- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts, b) die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, c) die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume, d) die Vielfalt, Eigenart, Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind (§ 1 BNatSchG). Die Festsetzungen berücksichtigen die Ziele des Bundesnaturschutzgesetzes im angemessenen Rahmen; negative Auswirkungen auf Natur und Landschaft sind nicht zu erwarten. Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten Gesetz zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten (BBodSchG) vom 17.03.1998 (BGBl. I 1998, S. 502, zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 09.12.2004, BGBl I 3214). Zweck des Gesetzes zum Schutz vor schädlichen Bodenveränderungen und zur Sanierung von Altlasten ist es, die Funktionen des Bodens nachhaltig zu sichern oder wiederherzustellen. Dazu sind u. a. schädliche Bodenveränderungen abzuwehren, der Boden und Altlasten, sowie hierdurch verursachte Gewässerverunreinigungen, zu sanieren und Vorsorge gegen nachteilige Einwirkungen zu treffen. Durch Schaffung von neuen Freiflächen und Sicherung einer niedrigen Baudichte im innerstädtischen Bereich, finden die Belange des Bodenschutzes Berücksichtigung. Beeinträchtigungen der natürlichen Funktionen des Bodens werden durch die getroffenen Festsetzungen vermieden. 32 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Wasserhaushaltsgesetz (WHG) / Berliner Wassergesetz (BWB) / Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C 32 vom 10.2.2010 − Durch das Gesetz zur Ordnung des Wasserhaushalts (WHG) vom 31. Juli 2009 (BGBl.I I, S. 2585) werden auf Bundesebene einheitliche Vorgaben zur Bewirtschaftung der oberirdischen Gewässer, der Küstengewässer und des Grundwassers geschaffen. Im Berliner Wassergesetz (BWG) in der Fassung vom 17.6.2005, zuletzt geändert durch Gesetz vom 6.6.2008 (GVBl. S. 139), werden die Regelungen des Bundeswasserhaushaltsgesetzes präzisiert. − Das Rundschreiben der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung II C 32 vom 10.2.2010 fasst die gesetzlichen Regelungen zusammen und gibt Hinweise zur konkreten Umsetzung der Niederschlagswasserversickerung. − Das Bundeswasserhaushaltgesetzt erlaubt die Versickerung von auf den Grundstücken anfallenden Niederschlagswassers in § 46 Abs 2 WHG. − Gemäß des Berliner Wassergesetzes (§ 36a Abs. 1 BWG) besteht – bei den vorliegenden Voraussetzungen – grundsätzlich das Gebot der Niederschlagswasserversickerung. Aufgrund der vorhandenen Bodenverhältnisse kann davon ausgegangen werden, dass die Voraussetzungen für eine Niederschlagswasserversickerung vorliegen. So werden durch die Festsetzungen zur Art und Maß der Nutzung (d.h. eine niedrige Versiegelung) für die Umsetzung der gesetzlichen Vorschriften zur Niederschlagswasserversickerung die Voraussetzungen sichergestellt und die Verpflichtung zur Niederschlagswasserversickerung durch die getroffenen Regelungen im städtebaulichen Vertrag festgeschrieben. Die Umweltschutzbelange werden somit angemessen berücksichtigt. Die konkrete Umsetzung der Versickerung wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens behandelt. − Für die Umsetzung der im oben genannte Rundschreiben der Senatsverwaltung weiteren Hinweise besteht für den vorliegenden Bebauungsplan keine Erforderlichkeit. Lage in Schutzgebieten Im Bundesanzeiger gem. § 10 Abs. 1 Nr. 5 und Nr. 6 BNatSchG bekannt gemachte Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder europäische Vogelschutzgebiete: betroffen X nicht betroffen Naturschutzgebiete gem. § 23 BNatSchG: betroffen X nicht betroffen Gebiete gemäß RICHTLINIE zur Erhaltung der natürlichen Lebensräume sowie der wildlebenden Tiere und Pflanzen 1992 (NATURA 2000 – Gebiete) betroffen X nicht betroffen 33 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 30 BNatSchG: X nicht betroffen betroffen Gesetzlich geschützte Biotope gemäß § 26 NatSchGBln X nicht betroffen betroffen Wasserschutzgebiete gem. § 19 des Wasserhaushaltsgesetzes oder nach Lan- deswasserrecht festgesetzte Heilquellenschutzgebiete sowie Überschwemmungsgebiete gemäß § 31b des Wasserhaushaltsgesetzes: betroffen X nicht betroffen In amtlichen Listen oder Karten verzeichnete Denkmale, Denkmalensembles, Bodendenkmale oder Gebiete, die von der durch die Länder bestimmten Denkmalschutzbehörde als archäologisch bedeutende Landschaften eingestuft worden sind: betroffen X nicht betroffen Die genannte Schutzgebieten, Lebensräumen und Biotopen werden durch die getroffenen Festsetzungen nicht betroffen. Die Belange sind im angemessenen Rahmen berücksichtigt. Landschaftsprogramm Berlin (LaPro 94) Im Berliner Landschaftsprogramm (LaPro) vom 29.07.1994, zuletzt ergänzt mit Bekanntmachung vom 20.02.2004 (ABI. Nr. 16, S. 1440 v. 02.04.2004), wird das Plangebiet als ’Obstbaumsiedlungsbereich’ klassifiziert. Es liegt in Vorranggebieten „Pflege und Entwicklung von sonstigen Prioritätsflächen für Biotopschutz“ und „Biotopverbund“. Es lassen sich bezüglich des Plangebietes folgende Aussagen entnehmen: Teilprogramme Biotop- und Artenschutz sowie Landschaftsbild - Siedlungsgeprägte Räume / Obstbaumsiedlungsgebiet: − Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente wie Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle und Frischwiesen, − Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten, − Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versiegelung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen, − Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen, − Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Straßenrandstreifen, 34 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht − Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen, − Entwicklung charakteristischer Grünstrukturen, − Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen. Der südlich des Plangebiets liegende Britzer Garten wird als Artenreservoir und Verbindungsbiotop für Arten der Grünlandbiotope gekennzeichnet. Teilprogramme Landschaftsbild: Landschaftsbildstruktur: − Landschafts- oder siedlungsraumtypische Grün- und Freifläche / Vegetationsbestand. Teilprogramm Naturhaushalt / Umweltschutz: Kleingarten, Landwirtschaft, Gartenbau: − Erhalt und Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion (Kaltluftentstehung). Teilprogramm Erholung und Freiraumnutzung: Gartenbau / Baumschule: − Erschließung von Erholungspotentialen. Durch die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen werden die Darstellungen des LaPro unterstützt und die beabsichtigte Entwicklung des Plangebiets gefördert. Beeinträchtigungen im Plangebiet auf den Biotop- und Artenschutz sowie das Landschaftsbild sind durch die getroffenen Festsetzungen nicht zu erwarten. Baumschutzverordnung Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (BaumSchVO) vom 11.1.1982 (GVBl. S. 250), zuletzt geändert durch Verordnung vom 5.10.2007 (GVBl. S. 558). Danach sind alle Einzelbäume ab einem Stammumfang von 80 cm gemessen in einer Höhe von 1,30 m über dem Erdboden geschützt sind. Für mehrstämmige Bäume gilt dieser Schutz bereits ab einem Stammumfang von 50 cm, wenn wenigstens ein Stamm diesen Umfang erreicht. Die im Plangebiet getroffenen Festsetzungen stellen sicher, dass der Verlust gemäß Baumschutzverordnung geschützter Bäume bei Fällung im Rahmen der Baumaßnahmen entsprechend vollständig kompensiert wird. Daher sind negative Auswirkungen aufgrund der vollständigen Kompensation nicht zu erwarten. 2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 2.1 Bestand Das Bebauungsplangebiet liegt im westlichen Teil des Bezirks Neukölln, Ortsteil Britz. Die Fläche wurde bis in die jüngere Vergangenheit gärtnerisch genutzt und ist fast vollständig mit Gebäuden und Gewächshäusern sowie Erschließungsflächen überbebaut. 35 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Das Gebiet des Ortsteils Britz liegt im Süden Berlins und gehört naturräumlich zur Grundmoränen-Hochfläche des Teltow südlich des Berlin-Warschauer Urstromtals in der Großeinheit der „Mittelbrandenburgischen Platten und Niederungen“. Schutzgut Mensch In der Betrachtung des Schutzgutes Mensch sind in der Bauleitplanung die Themen Erholung und Gesundheit von Belang. Wohnen Die Einwohnerdichte im Stadtraum ist mit 1 – 4 Einwohner/ha sehr gering. Auf dem Grundstück 91 befindet sich ein Wohnhaus mit privatem Ziergarten, dass vom Eigentümer bewohnt wird. Der Rest der Grundstücke wurde gewerblich genutzt, ist jedoch seit dem Jahre 2000 brach gefallen. Südlich grenzt die Kleingartenkolonie Friedland 33 sowie im Osten Grundstücke mit privater Wohnbebauung und Hausgärten an. Das im Westen angrenzende Grundstück beherbergt eine genutzte Gärtnerei mit Wohnhaus, Wirtschaftsgebäuden, Verkaufsräumen und Gewächshäusern. Erholung Die Fläche wird derzeit - außer im Bereich des hausnahen Gartens - nicht für die Erholung genutzt. Von den vorhandenen, aber sehr baufälligen Gebäuden und Glashäusern geht keine Gefahr für die Gesundheit aus, da diese Fläche nicht zu Erholungszwecken genutzt wird und der Allgemeinheit nicht zugänglich ist. Der nahe gelegene innerstädtische Landschaftspark „Britzer Garten“ erfüllt eine wichtige Naherholungsfunktion. Er ist über die Grünanlage im Osten und den dortigen Eingang „Massiner Weg“ zu erreichen. Immissionen (Lärm / Luft) Lärm: Beeinträchtigungen durch verkehrsbedingten Lärm sind durch die Mohriner Allee im Norden gegeben, Lärmemissionen durch Kfz nachts > 50 - 60 dB(A); tags > 60 - 65 dB(A). Auf dem westlichen Grundstück kann es durch Parkplatznutzung und Lieferverkehr temporär zu geringen Lärmemissionen kommen. Auf den anderen Grundstücken existieren auf Grund fehlender Nutzung keine Lärmquellen. Luftgüte: Die verkehrsbedingte Immissionsbelastung wird als gering eingestuft, die Luftbelastung durch Ölfeuerung zur Beheizung der Gewächshäuser ist nach Aufgabe der Nutzung zurückgegangen. 36 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Bewertung Es bestehen geringfügige Beeinträchtigungen durch Lärmemissionen der Mohriner Allee. Frühere lufthygienische Beeinträchtigungen durch Ölfeuerungsanlagen bestehen seit Aufgabe der Nutzung nicht mehr. Schutzgut Pflanzen und Tiere Es befinden sich keine Schutzgebiete und gesetzlich geschützte Bestandteile von Natur und Landschaft innerhalb des Geltungsbereiches oder in der unmittelbaren Umgebung. Nach § 42 BNatSchG Abs. 1 Nr. 2 ist es verboten, wild lebende Tiere der europäischen Vogelarten während der Fortpflanzungs-, Aufzucht-, Mauser-, Überwinterungs- und Wanderungszeiten erheblich zu stören; eine erhebliche Störung liegt vor, wenn sich durch die Störung der Erhaltungszustand der lokalen Population einer Art verschlechtert. Das Land Berlin besitzt eine Baumschutzverordnung, nach der bis auf wenige Ausnahmen alle Bäume innerhalb des Stadtgebietes und außerhalb von Waldflächen ab einem Stammumfang von 80 cm geschützt sind (Baumschutzverordnung – BaumSchVO). Dieser Schutz gilt für einen Teil der vorhandenen Einzelbäume im Bereich der baufälligen Gewächshäuser sowie für den Alleebaumbestand entlang der Mohriner Allee. Biotopbestand Zur Erfassung des Biotopbestandes wurde eine flächendeckende Kartierung im Mai 2009 (siehe Abbildung 4, Seite 43) durchgeführt. Die Biotoptypenzuordnung orientiert sich an der Kartierungsanleitung des Landes Berlin (Arbeitsgemeinschaft Biotopkartierung, 2003: Geländekartierungsbogen und Kartieranleitung) und der Liste der Biotoptypen (Biotoptypenliste Berlins - auf der Grundlage der Liste der Biotoptypen Brandenburgs von Dr. Frank Zimmermann, Landesumweltamt Brandenburg - Stand 2003). Als potenziell natürliche Vegetation käme auf den lehmig-sandigen Böden ein Traubeneichen- bzw. Kiefernmischwald vor (Scholz 1962, Die naturräumliche Gliederung Brandenburgs). Das Plangebiet gliedert sich in 2 Grundstücke, die sich in Ihrer Nutzung unterscheiden; dies spiegelt sich auch im vorhandenen Vegetationsbestand wieder: − Auf dem westlichen, zurzeit noch genutzten Grundstück befindet sich an der Straße ein 2-geschossiges Wohngebäude mit Ziergarten sowie eine Rasenfläche im Bereich eines Wirtschaftsgebäudes. Der größte Teil der Fläche ist durch Wege, Gewächshäuser (Glas und Folie) und Gebäude, die dem Betrieb der Gewächshäuser dienen, versiegelt. Eine 37 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Fläche ist mit Pflanztischfolie abgedeckt. Einige Wildkräuter und Gräser haben diese bereits durchwachsen. Nahe dem Wohnhaus befinden sich noch 4 Frühbeete, in denen Gemüse gezogen wird, sowie eine asphaltierte Fläche, auf der sich ehemals Komposthaufen befanden. Dort haben sich bereits Flechten und vereinzelt Wildkräuter etabliert. − Auf dem benachbarten östlichen Grundstück dominieren ebenfalls Gewächshäuser (Folie und Glas), die jedoch zerstört sind, sowie Wirtschaftsgebäude und versiegelte Erschließungsflächen. In ungenutzten Ecken haben sich Arten der Hochstaudenfluren (Solidago, Acker-Kratzdistel, Kanadisches Berufkraut, Brennnessel) sowie Hopfen, Brombeeren und Wildrosen etabliert. Ansonsten haben sich Bäume wie Birke und Walnuss angesiedelt. Vereinzelt findet sich Aufwuchs von Ohrweide. Im Norden, im Bereich der Mohriner Allee befindet sich eine lückige, alte, Eichenallee. Die Bäume stehen in ca. 2 x 3 m großen Baumscheiben im breiten Seitenstreifen. In den Baumscheiben findet man Wiesenarten aber auch Arten trockener Standorte wie Sandstrohblume und Sedum. Bewertung Aufgrund der vorhandenen Bebauung, Versiegelung und Vornutzung sind wenige wertvolle Lebensräume für Pflanzen und Tiere im Plangebiet vorhanden. Die Bedeutung als Lebensraum für Tiere und Pflanzen ist daher gering, desgleichen die biologische Vielfalt (Arten der ruderaler Gras- und Staudenfluren, Pioniergehölze und Überhälter vergangener Nutzung mit kurzfristiger Wiederherstellbarkeit). Die Bedeutung der privaten Freifläche (Ziergarten) ist auf Grund der Artenauswahl (keine Nutzung einheimischer Arten) und Pflege als Lebensraum für wildlebende Tiere und Pflanzen als gering einzuschätzen. 38 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Die innerhalb des Geltungsbereiches vorkommenden und nach Kartieranleitung gelisteten Biotoptypen sind in der folgenden Übersicht dargestellt: 03 Anthropogene Rohbodenstandorte und Ruderalfluren R 03190 sonstige vegetationsfreie und -arme Flächen RRX 03200 ruderale Pionier-, Gras- und Staudenfluren RS 05 Grünland, Staudenfluren und Rasengesellschaften G 05113 Ruderale Wiesen GMR 05160 Zierrasen/ Scheerrasen GZ 07 Gebüsche, Baumreihen, Baumgruppen B 07141511 Alleen, geschlossen, ältere Bestände, BRADAH überwiegend heimische Gehölze 07150 Solitärbäume BE 11 Sonderbiotope A 11252/ B Gartenbau unter Glas/ Brache ALG/ B 12 Bebaute Gebiete, Verkehrsanlagen und Sonderflächen O 12261 Einzel- und Reihenhausbebauung mit Ziergärten OSR 12654 Versiegelter Weg OVWV Angrenzend finden sich folgende Biotoptypen: 02 Standgewässer einschließlich Uferbereiche usw. S 02153 Technisches Becken. Regenwasserrückhaltebecken Folie STT 07 Gebüsche, Baumreihen, Baumgruppen 07141511 Alleen, geschlossen, ältere Bestände, überwiegend heimische Gehölze 07150 Bestände Solitärbäume B BRADAH BE 10 Grün- und Freiflächen P 101011 PFPK 10150 Grünanlagen unter 2 ha oder Stadtplätze mit einem Versiegelungsanteil< 50% Kleingärten 11 Sonderbiotope A 11252 Gartenbau unter Glas ALG 12 Bebaute Gebiete, Verkehrsanlagen und Sonderflächen O 12261 Einzel- und Reihenhausbebauung mit Ziergärten OSR 12642 Parkplätze teilversiegelt OVPT PK 39 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Abb. 4: Biotopbestand 40 von 60 Umweltbericht Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Fauna Ruderale Wiesen und die Gras- und Staudenfluren bieten besonders der Insektenfauna günstige Lebensräume (Falter, Heuschrecken, Laufkäfer u.a.). Die Freiflächen, wie auch die benachbarten Kleingärten, stellen dadurch ein potenzielles Nahrungshabitat für Fledermäuse dar. In den letzten Jahren gab es (nach Aussage des Eigentümers) keine Sichtungen von Fledermäusen auf dem Gelände. Bei punktuellen Begehungen im Juli und September konnten weder in den verfallenen Gewächshäusern noch über den Freiflächen Fledermäuse nachgewiesen werden. Die leer stehenden Gebäudeteile und Glas- bzw. Foliengewächshäuser stellen jedoch potenziell Quartiere für an die Stadt angepasste Fledermausarten dar. Bei den Singvögeln konnten nur die typischen Kulturfolger Haussperling und Amsel beobachtet werden. Die Gewächs- und Gebäudereste bieten besonders dem Haussperling gute Brutmöglichkeiten. Weitere zu erwartende Vogelarten sind Meisen sowie Grün- und Buchfinken, Rotkehlchen und Stare. Brutplätze für Vögel wurden nicht nachgewiesen. Alle europäischen Vogelarten gehören gemäß § 42 Abs. 10 BNatSchG zu den besonders geschützten Arten. Demzufolge sind für das Plangebiet die in § 42 BNatSchG aufgeführten Vorschriften für besonders geschützte Tierarten zu beachten. Bewertung Der Geltungsbereich wurde in der Vergangenheit intensiv gartenbaulich genutzt, weite Geländeteile sind versiegelt. Nach Nutzungsaufgabe stehen Wirtschaftsgebäude und Gewächshäuser leer bzw. verfallen. Auf den Freiflächen haben sich ruderale Arten angesiedelt. Bisher konnten jedoch keine seltenen oder besonders geschützten Tierarten nachgewiesen werden. Der Lebensraum besitzt bisher eine geringe, potenziell jedoch eine mittlere Bedeutung für die Tierwelt. Diese Bedeutung ist insbesondere für Insekten und Vögel oder Fledermäuse, ggf. für andere Kleinsäuger anzunehmen. Schutzgut Boden Der Planbereich liegt im Bereich der Hochfläche des Teltow und weist im anstehenden Boden vor allem mittelschluffige Sande und mittelsandigen Lehm auf. Als vorherrschende Bodenart wird im Umweltatlas (Digitaler Umweltatlas Berlin, Karte 01.01, Ausgabe 2005) Parabraunerde bzw. Sandkeilbraunerde auf einer Grundmoränenhochfläche aus Geschiebemergel angegeben. Es wird von einer bis zu 80 cm starken Schicht von Geschiebesand über Geschiebemergel ausgegangen. 41 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Die ursprünglichen Bodengesellschaften, sind durch gärtnerische Nutzung und Bebauung (Siedlungsfläche auf Geschiebemergel, zum Teil auf Aufschüttung) stark anthropogen beeinflusst. Beim Baugrund handelt es sich um tragfähigen Baugrund für normale Belastung. Die Siedlungsflächen im Plangebiet sind zu ca. 57 % versiegelt und anthropogen durch Nutzung und Düngereintrag vollständig verändert. Die potentiell mittlere bis hohe Naturhaushaltswirksamkeit des Bodens als Lebensraum für seltene Pflanzengesellschaften ist für die Regelungsfunktion Wasserhaushalt als Puffer und Filter eingeschränkt. Die Archivfunktion für Naturgeschichte ist stark eingeschränkt bzw. nicht mehr vorhanden. Die Geländehöhen im Untersuchungsbereich variieren zwischen ca. 48,30 m üNN im Bereich Mohriner Allee und ca. 46,00 m üNN im Bereich der Kleingärten im Süden, wobei das weitgehend ebene Gelände von Nord nach Süden schwach abfällt. Im Bodenbelastungskataster (BBK) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist kein Altlastenverdacht für das Plangebiet aufgeführt. Altlastenuntersuchung Im Bodenbelastungskataster von Berlin bestehen keine Einträge zu Altlasten oder Bodenschutz für das Plangebiet. Im Zusammenhang mit früheren Nutzungen sind jedoch unterirdische Heizöltanks auf dem Gelände vorhanden (Stellungnahme des Umweltamtes Neukölln vom 3.9.2009). Hier ist für die Beräumungs- bzw. Bauarbeiten auf dem Gelände im Falle von Hinweisen auf Bodenkontaminationen (farblich oder geruchlich auffälliger Boden) das Umweltamt des Bezirks hinzuzuziehen. Bewertung Auf Grund des hohen Versiegelungsgrads von ca. 57 % und der bisherigen starken anthropogen Nutzung (Veränderung, Verdichtung, Düngereintrag) ist die Leistungsfähigkeit des Bodens vollständig verändert. Daher ist die grundsätzlich mittlere bis hohe Naturhaushaltswirksamkeit des Bodens als Lebensraum für seltene Pflanzengesellschaften, für die Ertragsfunktion und Regelungsfunktion des Wasserhaushalts eingeschränkt. Insgesamt wird dem Boden im Plangebiet daher nur eine geringe bis mittlere Leistungsfähigkeit zugeschrieben. 42 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Schutzgut Wasser Das Grundwasser steht im Plangebiet weit mehr als 10 m unter der Geländeoberkante an. Es liegt in gespanntem Zustand mit einem allgemeinen Flurabstand von 20 - 30 m vor. Positive Naturhaushaltsfunktionen wie die Grundwasserneubildung sind wegen des hohen Versiegelungsgrades im Bestand eingeschränkt. Aufgrund des hohen Grundwasserflurabstands und der eingeschränkt durchlässigen Bodenarten (Geschiebemergel, Geschiebelehm) ist die Verschmutzungsempfindlichkeit für das Grundwasser sehr gering. Bewertung Die Empfindlichkeit des Grundwassers gegenüber Schadstoffeinträgen ist aufgrund der eingelagerten Mergelschichten, der damit verbundenen geringen bis mittleren Wasserdurchlässigkeit und in Verbindung mit dem großen Grundwasserflurabstand als gering einzustufen. Der Boden ist zur Versickerung geeignet, jedoch ist diese Funktion durch den hohen vorhandenen Versiegelungsgrad derzeit eingeschränkt. Schutzgut Klima / Luft Das Plangebiet liegt: − stadtklimatisch in der stadtklimatischen Zone 2 mit geringen Veränderungen zu Freilandverhältnissen und sehr hoher stadtklimatischer Bedeutung als Kaltluftentstehungsgebiet mit Zuordnung zu belasteten Siedlungsräumen (geringe Schwülegefährdung und hohe nächtliche Abkühlung durch allgemein hohen Grünanteil) und − hinsichtlich der Klimafunktion in Bereich 3 mit hoher Empfindlichkeit gegenüber Nutzungsintensivierung. Ziel ist der Erhalt bzw. die Verbesserung von Belüftungsbahnen. Nutzungsintensivierungen: Austauschbarrieren gegenüber bebauten Randbereichen sind zu vermeiden und stattdessen Vernetzungen mit benachbarten Freiflächen zu fördern (Digitaler Umweltatlas Berlin, Karte 01.01, Ausgabe 2005) Bewertung Allgemein ist der Bereich bioklimatisch gering belastet. Die versiegelten Flächen wirken derzeit jedoch negativ auf die Kaltluftentstehung. Schutzgut Orts- und Landschaftsbild Das Plangebiet weist keine natürliche landschaftsräumliche Prägung mehr auf. 43 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Das Orts- und Landschaftsbild im Stadtraum ist geprägt durch kleinteilige Einzelhausbebauung mit hohem Grünanteil im Norden, Kleingartenbereichen und dem Park (Britzer Garten) im Süden, sowie die wenig differenzierten Gartenbaustrukturen (hauptsächlich Glashausflächen) südlich der Mohriner Allee. Mit Ausnahme der Gärtnereiflächen ist der Siedlungsraum stark durchgrünt und reich strukturiert, jedoch ausschließlich anthropogen gestaltet. Markant ist die alte Eichenallee entlang der Mohriner Allee. Bewertung Die derzeitige Bebauung und Nutzung steht zwar im Zusammenhang mit den angrenzenden gartenbaulich genutzten Grundstücken und ist daher typisch für das Ortsbild in diesem Gebiet. Allgemein wird der Plangebiet jedoch auf Grund dieser Nutzungsstrukturen, dem hohen Versiegelungsgrad und dem eher geringen Anteil vegetativer Strukturen nur eine sehr geringe Bedeutung für das Orts- und Landschaftsbild zugeschrieben. Bei der geplanten Bebauung ist darauf zu achten, Übergänge zu den angrenzenden Siedlungsräumen zu schaffen. Kultur- und sonstige Sachgüter Im Geltungsbereich befinden sich weder denkmalgeschützten Gebäude oder Anlagen noch Bodendenkmale. 2.2 Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands Im Folgenden werden die nach Durchführung der Planung zu erwartenden Auswirkungen auf die Schutzgüter Mensch, Pflanzen und Tiere, Boden, Wasser, Klima/Luft, Orts- und Landschaftsbild, Kultur- und sonstige Sachgüter sowie die Wechselwirkungen untereinander dargestellt. Die Gesamteinschätzung erfolgt in grundsätzlicher Betrachtung, summarisch und bezogen auf die einzelnen Schutzgüter. Auswirkungen auf das Schutzgut Mensch − Lärm und Luftschadstoffe: geringfügige Zunahme der Immissionen durch Anwohnerverkehr möglich, − Unfallrisiken: geringfügige Zunahme der Unfallrisiken durch Abbiegeverkehr ins Wohngebiet möglich, − Erholungsfunktion: Verbesserung der Erholungsfunktion im privaten und öffentlichen Bereich durch Schaffung von Erholungsflächen auf den Grundstücken und in der Grün- 44 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht fläche „Private Parkanlage“ mit Baumpflanzungen sowie Schaffung einer Wegeverbindung innerhalb einer privaten Grünfläche, − Wohnfunktion: Erhalt der aktuellen Wohnfunktion und Schaffung zusätzlichen Wohnraums in Einzel- und Doppelhäusern in Form von Eigenheimen. Die Festsetzung von Wohnbauflächen führt zu einer unwesentlichen Erhöhung von Verkehr und damit zu einer geringen zusätzlichen Beunruhigung. Da es sich bei der geplanten Neubebauung um eine stark aufgelockerte und durchgrünte Wohnsiedlung handelt, und sich in unmittelbarer Nachbarschaft nur wenig Wohnnutzung (Grundstücke im Osten) befindet, ist die daraus resultierende zusätzliche Beeinträchtigung der Erholungsfunktion als sehr gering einzuschätzen. Die Aufwertung der Erholungsfunktion durch neue Flächen und Baumpflanzungen überwiegen die geringen Belastungen bei weitem. Auswirkungen auf die Schutzgüter Pflanzen und Tiere Insgesamt kommt es durch die neue Bebauung und deren Erschließung zu einer Verringerung des Versiegelungsgrades, da die vorhandenen Gebäude und befestigten Flächen entfernt werden und die geplante Versiegelung sehr viel geringer ist als die des Bestandes. Es kommt auch zu einem Verlust an Vegetationsfläche, die als Lebensraum wirksam ist bzw. Potenziale besitzt, sowie zu einem Verlust von Gehölzstrukturen und Bäumen. Diese Verluste werden jedoch durch neue Freiflächen auf den Grundstücken (ergeben sich durch die Festsetzung der GRZ 0,2 bzw. 0,25), neue Frei- und Vegetationsflächen in der Grünfläche „Private Parkanlage“ sowie mit Baumpflanzungen auf den Grundstücken und in der Grünfläche ausgeglichen. Die im Bebauungsplan festgesetzten oder im Städtebaulichen Vertrag geregelten Maßnahmen gehen sogar über die Kompensation der Verluste hinaus und schaffen ein Entsiegelungsguthaben, ein Vegetationsflächenguthaben und eine Guthaben an Baumpflanzungen. Durch die Baumaßnahme und die vorhergehende Beräumung der Baufelder geht in geringem Umfang Lebensraum für Pflanzen und Tiere verloren. Es handelt sich um Lebensräume mit geringer bis mittlerer Bedeutung für Arten und Biotope, die aufgrund von Häufigkeit, Ausprägung und Leistungsfähigkeit kurzfristig wiederherstellbar sind. Die geplanten Privatgärten und die Grünfläche „Private Parkanlage“ werden neu gestaltet und begrünt bzw. bepflanzt. Dies beinhaltet auch die Pflanzung einheimischer Bäume auf den Grundstücken und in der Grünfläche „Private Parkanlage“ sowie die Grundstückseinfassung mit Hecken. 45 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Aufgrund der Verluste von Biotoptypen mit eher geringer Wertigkeit sowie der Neuschaffung von Vegetationsstrukturen wird der Eingriff in den Naturhaushalt bezüglich des Schutzgutes Arten- und Biotope als sehr gering betrachtet. Auswirkungen auf das Schutzgut Boden Es kommt zu einer starken Verringerung des Versiegelungsgrades, Insgesamt kann davon ausgegangen werden, dass keine Beeinträchtigungen des Bodenhaushalts zu befürchten ist; die Funktionen des Bodens werden verbessert. Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser Gemäß den Anforderungen des Berliner Wassergesetzes (BWG) ist die Versickerung von anfallendem Niederschlagswasser in das Grundwasser zulässig, sofern das zu versickernde Wasser nicht bzw. nur gering durch Schadstoffe verunreinigt ist (vgl. § 36a Abs. 1 Berliner Wasser Gesetz – BWG und § 2 Niederschlagswasserfreistellungsverordnung - NWFreiV). Es wird davon ausgegangen, dass keine Verunreinigung des Niederschlagswassers vorliegt. Nach den Angaben des digitalen Umweltatlas Berlin ermöglichen der Grundwasserabstand und die Bodenverhältnisse (Wasserdurchlässigkeit - Kf-Wert - Digitaler Umweltatlas Berlin, Karte „Versickerung aus Niederschlägen 2005“ sowie „Wasserdurchlässigkeit Kf der Böden 2005“) im Plangebiet grundsätzlich die Versickerung der Niederschläge auf den Grundstücken. Im Städtebaulichen Vertrag werden dazu Regelungen getroffen, die eine Zwischenspeicherung und verzögerte Abgabe des Niederschlagswassers gewährleisten. Das konkrete Entwässerungskonzept der Grundstücke wird im Rahmen des Bauantragsverfahrens erstellt. Somit kann sowohl den Anforderungen des Natur- und Umweltschutzes als auch den Anforderungen an Ver- und Entsorgung Rechnung getragen werden. Das Grundwasser ist durch die vorherrschenden Bodenverhältnisse weiterhin ausreichend gegenüber möglichen Schadstoffeinträgen geschützt. Durch die starke Verringerung des Versiegelungsgrades (von ca. 57 %) mit teilweiser Neuversiegelung des bisher unversiegelten Bodens (maximal 30 % - GRZ 0,2 mit 50% Überschreitung) kommt es zur starken Vergrößerung der Versickerungsflächen und damit zur Erhöhung der Grundwasserneubildung. Insgesamt ist eine Versickerung der Niederschläge auf den Grundstücken gewährleistet; eine Beeinträchtigung des Schutzgutes Wasser ist nicht zu erwarten. 46 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Auswirkungen auf die Schutzgüter Klima / Luft Es kommt zu einer geringen Zunahme der gas- und staubförmigen Immissionen durch KfzVerkehr sowie zu einer Veränderung des Kleinklimas. Durch die Erhöhung des Grünanteils und Verringerung der Versiegelung im Planungsgebiet kommt es zu einer Verbesserung der bioklimatischen Situation bzw. der Belüftungsbahnen. Der Planraum ist als Fläche mit sehr hoher stadtklimatischer Bedeutung bewertet worden; diese war jedoch aufgrund der vorangegangenen Nutzung weitgehend eingeschränkt. Durch die aufgelockerte Struktur 2-geschossigen Einzel- bzw. Doppelhäusern wird eine potenzielle Barriere-Wirkung gegenüber Randbereichen vermieden, dem hohen Schutzanspruch wird Rechnung getragen. Insgesamt sind hinsichtlich des Schutzgutes Klima und Luft keine Beeinträchtigungen zu erwarten. Vielmehr wird durch die Entsiegelung eine Verbesserung der Kaltluftentstehung erreicht und neue Belüftungsbahnen geschaffen. Auswirkungen auf das Orts- und Landschaftsbild Es erfolgt die Veränderung des in diesem Bereich stark gartenbaulich geprägten Ortsbild durch Schaffung kleinteiliger Strukturen und Erhöhung des Grünanteils. Das Ortsbild fügt sich durch Einzel- bzw. Doppelhausbebauung, Gärten und Grünflächen nahtlos in die im Norden, Osten und Süden angrenzenden Strukturen ein. Das Orts- und Landschaftsbild wird neu gestaltet und verbessert. Übergänge zu angrenzenden Strukturen werden durch den hohen Grünanteil geschaffen. Allgemein gehen von dem Vorhaben keine Beeinträchtigungen für das Orts- und Landschaftsbild aus; vielmehr kommt es zu einer Verbesserung des Orts- und Landschaftsbildes. Auswirkungen auf Kultur- und sonstige Sachgüter Weder im Geltungsbereich noch im nahen Umfeld befinden sich Kultur- und sonstige Sachgüter. Dementsprechend sind in diesem Zusammenhang keine Auswirkungen zu erwarten. Wechselwirkungen Die Schutzgüter beeinflussen sich gegenseitig in unterschiedlichem Maße. So kann z. B. die Versiegelung von Boden Auswirkungen auf den Wasserhaushalt haben, da - ohne Berücksichtigung entsprechender Vermeidungsmaßnahmen – der Oberflächenabfluss erhöht und die Versickerung und Grundwasserneubildung verringert wird. 47 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Die Erfassung der Wechselwirkungen erfolgt schutzgutbezogen durch die Beschreibung und Beurteilung der direkten Wechselwirkungen zu anderen Schutzgütern und Schutzgutfunktionen. Überbauung Versiegelung Vegetationsanteil gas-, staubförmige Immissionen Lärm Verkehrserhöhung Menschen X X X X X X Tiere und Pflanzen X X X X X X Boden X X X Wasser X X X Luft / Klima X X X Landschaft / Ortsbild X X X Kultur- und Sachgüter X X X Negative Vorbedingungen, wie der hohe Versiegelungsgrad, werden reduziert. Die IstSituation wird zwar verändert, für einige Schutzgüter und Funktionen ergibt sich eine deutliche Verbesserung gegenüber der bisherigen Situation (Klima, Ortsbild, Erholung), auch die Naturhaushaltfunktionen (Arten- und Biotope, Boden, Grundwasser) werden verbessert. Auf Grund der vorhandenen Vorbelastungen und der vorgesehenen Maßnahmen zur Vermeidung bzw. Minderung nachteiliger Auswirkungen sind die Umweltfolgen der möglichen Wechselwirkungen als gering bis sehr gering zu beurteilen. Eine Verstärkung der Umweltauswirkungen durch sich negativ verstärkende Wechselwirkungen sind im Plangebiet nicht zu erwarten. Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Nicht-Durchführung der Planung Gegenüber der vorhandenen Situation werden bei Nichtdurchführung der Planung (NullLösung) kaum Veränderungen eintreten. 2.3 Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen Im Geltungsbereich sind Maßnahmen vorgesehen, die dem Ausgleich von Eingriffen dienen: − großflächige Entsiegelung bei gleichzeitiger geringerer Neuversiegelung, − Versickerung des auf den Grundstücken anfallenden Niederschlagswassers, 48 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht − vorrangige Nutzung versiegelter Fläche und geringwertiger Vegetationsstrukturen, − Obst- und Laubbaumpflanzungen auf den privaten Grundstücken. 2.4 In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten Nach den Ausweisungen des Flächennutzungsplanes als Wohnbaufläche W4 ist anstelle der durch den Bebauungsplan beabsichtigten Festsetzung als „Allgemeines Wohngebiet“ auch die Festsetzung eines anderen Wohngebietstyps („Besonderes Wohngebiet“, „Reines Wohngebiet“, „Kleinsiedlungsgebiet“) möglich. Aufgrund der Darstellung im Flächennutzungsplan wären durchaus auch andere Planungsvarianten – z.B. Geschosswohnungsbau möglich, jedoch fügt sich diese aufgrund des landschaftlichen Charakters des Umfeldes nicht in die Umgebung ein und entspricht auch nicht den Vorgaben aus den übergeordneten Planungen (Lapro – Obstsiedlungsbereich, Erhalt und Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktion – Kaltluftentstehung – Vermeidung einer Barrierewirkung). Durch die Ausweisung des FNP als „Wohnbaufläche mit landschaftlicher Prägung“, die die GRZ auf 0,2 beschränkt, wird die Auswahl der Festsetzungen – auch mit Hinblick auf die Darstellungen der weiteren übergeordneten Planungen - stark eingeschränkt. Somit hat sich der Bezirk für die Entwicklung eines Allgemeinen Wohngebiets mit Doppelund Einzelhäusern mit Durchgrünung mit den entsprechenden Festsetzungen bzw. Regelungen im Städtebaulichen Vertrag entschieden, die auch Entwicklungspotential der Fläche widerspiegelt. Eine andere Entwicklungsmöglichkeit besteht – aufgrund der Übergeordneten Planungen sowie der Ausgangssituation und der Absicht des Bezirks - nicht. 3 Zusätzliche Angaben 3.1 Verwendete technische Verfahren Das Vorgehen im Rahmen der Umweltprüfung zum Bebauungsplan 8-9a umfasst verschiedene Bearbeitungsstufen: − Bestandsaufnahme, Bewerten des Plangebietes, teilweise auch angrenzender Quartiere; − Beachten fachlicher Vorgaben, Programmatiken und fachlicher Standards; − Auswerten vorliegender Informationsquellen zur Umweltsituation, hier insbesondere des Digitalen Umweltatlas Berlin; 49 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund − Umweltbericht Bewerten der ausgewerteten Quellen, Erarbeiten von Empfehlungen und Hinweisen zum Planverfahren. Im Rahmen der Umweltprüfung wurden zunächst die einzelnen Schutzgüter getrennt erfasst und bewertet. Dafür wurde eine flächendeckende Bestandserhebung durchgeführt (siehe Abb. 3, Seite 20). Aufgrund einer Bestandsanalyse lassen sich die Empfindlichkeiten gegenüber der Planung definieren. Für die Schutzgüter nach Naturschutzrecht wird die Erheblichkeit negativer Auswirkungen im Rahmen der Eingriffsregelung ermittelt. Zur Vermeidung und Minimierung sowie zum Ausgleich und Ersatz negativer Auswirkungen und ihrer Folgen werden Maßnahmen festgesetzt bzw. als Regelung im Städtebaulichen Vertrag getroffen. 3.2 geplanten Maßnahmen zur Überwachung Es sind keine erheblichen Umweltauswirkungen zu erwarten, daher sind auch keine Maßnahmen zur Überwachung geplant. 4 Zusammenfassung 4.1 Derzeitiger Umweltzustand Vorbelastungen Die Vorbelastung für die Menschen durch Lärm- und Schadstoffimmissionen und durch fehlende Erholungsnutzung im Plangebiet ist als mittel zu bezeichnen. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrades ist die Bedeutung der Fläche als Lebensraum für Tiere und Pflanzen ist stark eingeschränkt. Die Naturhaushaltswirksamkeit des Bodens ist in großen Teilen des Plangebiets aufgrund des hohen Versiegelungsgrads stark eingeschränkt. Vorbelastungen des Schutzgutes Boden sind für den Großteil der Fläche des Geltungsbereichs als hoch anzusehen. Aufgrund des hohen Versiegelungsgrads sind die Funktionen des Grundwasserhaushalts innerhalb der bebauten Bereiche stark eingeschränkt. Das Plangebiet ist durch den hohen Versiegelungsgrad hinsichtlich der bioklimatischen Situation im Vergleich zum Gesamtgebiet eingeschränkt. 50 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Umweltbericht Qualitäten Durch die Nutzungsaufgabe erwächst dem Gebiet aufgrund seiner Ungestörtheit sowie dem aufgelockerten Charakter und dem hohen Vegetationsanteil der Umgebung ein gutes Entwicklungspotential für die Wohnnutzung, die Erholungsfunktion sowie für die Naturhaushaltfunktionen. 4.2 − Prognose der Entwicklung des Umweltzustands Die zusätzlichen leichten Belastungen des Menschen durch den Anwohnerverkehr sind geringfügig und als vertretbar einzuschätzen. Durch die Erhöhung des Grünanteils, die Anlage privater Gärten und einer privaten Grünfläche (mit Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit) erhält das Gebiet eine Erholungsfunktion und eine Stärkung der Aufenthaltsqualität. − Der Lebensraum für Tiere und Pflanzen ruderaler Standorte und für Arten der Pioniergehölze wird geringfügig verschlechtert. Das Artenspektrum wird verändert. Der Anteil von Lebensräumen für Arten der städtischen Grünflächen wird erhöht. Die Bedeutung für Pflanzen- und Tiere ist abhängig von der Intensität der Pflege. Da jedoch insgesamt das Angebot an Frei- und Vegetationsflächen zunimmt, wird der Lebensraum für Tiere und Pflanzen aufgewertet. − Die Naturhaushaltswirksamkeit des Bodens und die Bedeutung für den Grundwasserhaushalts wird sich aufgrund von Entsiegelung (12.315 m²) bei gleichzeitiger Neuversiegelung (7.941 m²) deutlich verbessert werden – Entsiegelungsguthaben von 4.484 m². − Die lufthygienische und stadtklimatische Situation wird verbessert. − Das Orts- und Landschaftsbild wird durch die vorgesehenen Strukturierungs- und Pflanzmaßnahmen verbessert. − Kulturgüter (Denkmale) und Sachgüter werden nicht beeinträchtigt. 51 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund 4.3 Umweltbericht Fazit Die Beurteilung der Folgen der Planung ist an den durch die Festsetzungen ermöglichten Bebauung sowie deren Erschließung zu beurteilen. Diese Auswirkungen und die zu erwartenden negativen Folgen für Natur und Landschaft werden jedoch als nicht gravierend eingeschätzt. Insgesamt sind keine negativen Auswirkungen und keine negativen Folgen für Natur und Landschaft zu erwarten. Durch die Umsetzung der Vermeidungs- und Minderungs- sowie der Ausgleichsmaßnahmen werden mögliche negative Auswirkungen für die Schutzgüter innerhalb des Geltungsbereiches vermieden bzw. vollständig kompensiert. Durch die Planung sind keine nachteiligen Umweltauswirkungen zu erwarten. Hinsichtlich Klima und Ortsbild tritt eine Verbesserung ein. Verluste für Boden und Grundwasserhaushalt durch Neuversiegelung werden durch großflächige Entsiegelung innerhalb des Planungsgebietes kompensiert. Die notwendigen Kompensationen für Baumverluste und Verluste an Lebensräumen werden vollständig durch die getroffenen Festsetzungen geleistet. Die Kompensation erfolgt innerhalb des Planungsgebietes. 52 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Verfahren IV Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanes 1 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung a) Maßnahmen, deren Finanzierung gesichert ist: Die Erstellung der Ausgleichsmaßnahmen und die weiteren Regelungen des Städtebaulichen Vertrages werden dem Träger im Plangebiet zugeordnet und durch Regelungen im Städtebaulichen Vertrag sichergestellt. Daher erfolgen keine Auswirkungen auf den Haushalt; eine Finanz- und Investitionsplanung ist nicht notwendig. b) Maßnahmen / Kostenrisiken, deren Finanzierung nicht gesichert ist und Finanzierung zu sichern ist durch: Die Finanzierung der Maßnahmen ist durch einen Städtebaulichen Vertrag gesichert. 53 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund V Weitere Auswirkungen des Bebauungsplanes Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht Über die Absicht der Aufstellung des Bebauungsplans 8-9 Mohriner Allee West wurde die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie die gemeinsame Landesplanung mit Schreiben vom 15.1.2004 informiert. Aufstellungsbeschluss Der Bebauungsplan 8-9 wurde durch BA-Beschluss am 15.3.2005 (BA-Vorlage Nr. 44/05) eingeleitet. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuches fand in der Zeit vom 10.12.2007 bis 21.12.2007 statt. Mit BA-Beschluss vom 7.10.2008 (BA-Vorlage Nr. 158/08) wurde das Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung beschlossen. Geltungsbereichsteilung Mit dem BA-Beschluss (BA-Vorlage Nr. 89/09) vom 13.6.2009 erfolgte die Geltungsbereichsteilung des Bebauungsplans 8-9 „Mohriner Allee West“ in die Teilbereiche 8-9a – östlicher Teil – und 8-9b – westlicher Teil. Der vorliegende Entwurf ist der Bebauungsplanentwurf 89a. Frühzeitige Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs. 1 BauGB Die Benachrichtigung über die frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB und § 6 Abs. 2 AGBauGB erfolgte mit Schreiben vom 12.8.2009. Als Frist zur Rückäußerung wurde der 12.9.2009 festgesetzt. Beteiligung der Behörden und sonst. Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Benachrichtigung über die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und § 6 Abs. 2 AGBauGB erfolgte mit Schreiben vom 28.1.2010. Als Frist zur Rückäußerung wurde die Monatsfrist festgesetzt. Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 21.6.2010 bis einschließlich 21.7.2010 statt. 54 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund VI Anlagen Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. 07. 2009 (BGBl. I S. 2585) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I, S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I, S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) 55 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Anlagen ANLAGE 1 TEXTLICHE FESTSETZUNGEN (BEBAUUNGSPLAN 8-9a) 1. In den Allgemeinen Wohngebieten sind die nach § 4 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen - Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nichtstörende Betriebe, Anlagen für die Verwaltung, Gartenbaubetriebe, Tankstellen - nicht zulässig. 2. In den Allgemeinen Wohngebieten sind auf den privaten Grundstücken mindestens ein hochstämmiger einheimischer Laubbaum mit einem Stammumfang von mindestens 16 / 18 cm oder ein hochstämmiger Obstbaum mit einem Stammumfang von mindestens 14 / 16 cm zu pflanzen. Die Bepflanzungen sind zu erhalten, zu pflegen und bei Abgang zu ersetzen. 3. Die private Verkehrsfläche ist mit einem Leitungsrecht zugunsten der zuständigen Unternehmensträger zu belasten. 4. Die Einteilung der Straßenverkehrsflächen und der privaten Verkehrsflächen sind nicht Gegenstand der Festsetzung. 5. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 56 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Anlagen ANLAGE 2 PFLANZ- UND GEHÖLZLISTE MIT EMPFEHLENDEM CHARAKTER 1. Bäume II. Ordnung Acer campestre Crataegus laevigata Malus silvestris Prunus avium Prunus padus Pyrus communis Sorbus aria Sorbus aucuparia Feldahorn Zweigriff, Weißdorn Holzapfel Vogel-Kirsche Trauben-Kirsche Holz-Birne Mehlbeere Gemeine Eberesche 2. Obstgehölze (in Lokalsorten) Malus domestica Prunus communis Prunus domestica Pyrus communis Juglans regia Apfel Kirsche Pflaume Birne Walnuß 3. Großsträucher Acer campestre Amelanchier ovalis Carpinus betulus Cornus mas Cornus sanguinea Corylus avellana Crataegus spec. Prunus mahaleb Prunus spinosa Rhamnus frangula Rhamnus cathartica Salix purpurea Sambucus nigra Viburnum lantana Viburnum opolus Feld-Ahorn Gemeine Felsenbirne Hainbuche Kornelkirsche Roter Hartriegel Wald-Hasel Weißdorn in Arten Weichsel-Kirsche Schlehe Faulbaum Kreuzdorn Purpur Weide Schwarzer Holunder Wolliger Schneeball Gemeiner Schneeball 4. Sträucher Euonymus europaeus Lonicera xylosteum Ribes spec. Rosa canina Pfaffenhütchen Heckenkirsche Johannisbeere in Arten Hundsrose 57 von 60 Begründung zum Bebauungsplan 8-9a Mohriner Allee / Rosengrund Rubus fruticosus Rubus idaeus Salix aurita Anlagen Wild-Brombeere Himbeere Ohr-Weide 5. Nicht einheimische Gehölze mit einer Bedeutung für den Arten- und Biotopschutz (Bienenweide, Vogelnähr- und Vogelnistgehölz) Buddleia spec. Caragana arborescens Caryopteris spec. Deutzia spec. Hibiscus spec. Hypericum calycinum Kolkwitzia amabilis Laburnum anagyroides Lonicera tatarica Malus spec. Philadelphus spec. Prunus spec. Rosa spec. Spiraea spec. Syringa spec. Vinca minor Weigelia spec. Schmetterlingsstrauch Erbsenstrauch Bartblume Sternchenstrauch Hibiskus Johanniskraut Perlmuttstrauch Gem. Goldregen Heckenkirsche Zierapfel Pfeifenstrauch Zierpflaume, Zierkirsche Rose Spierstrauch Flieder Kleinblättriges Immergrün Glockenstrauch 6. Kletterpflanzen Clematis Arten/Sorten Hedera helix Hydrangea petiolaris Lonicera caprifolium Parthenocissus quinquefolia „Engelmannii“ Parthenocissus tricuspidata „Veitchii“ Polygonum aubertii Wisteria sinensis 58 von 60 Waldrebe Arten/Sorten Gemeiner Efeu Kletter-Hortensie Jelängerjelieber Fünflappiger Wilder Wein Selbstklimmender Mauerwein Schling-Knöterich Glyzinie INHALTSVERZEICHNIS I PLANUNGSGEGENSTAND 1 1 Veranlassung und Erforderlichkeit 1 2 Beschreibung des Plangebiets 1 2.1 Bestand 2.1.1 Stadträumliche Einordnung 2.1.2 Realnutzung, Bestand, Eigentumsverhältnisse, Altlasten 2.1.3 Erschließung 2.2 Planungsrechtliche Ausgangssituation 2.2.1 Landesentwicklungsplan Berlin Brandenburg LEP B-B 2.2.2 Flächennutzungsplan (FNP) 2.2.3 Landschaftsprogramm (LaPro 94) 2.2.4 Verbindliche Bauleitplanung 2.2.5 Straßen- und Baufluchtlinien 2.2.6 Stadtentwicklungsplan Verkehr von 2003 2.2.7 Denkmalschutz 1 1 2 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Gelöscht: 4 Gelöscht: 4 Gelöscht: 4 Gelöscht: 5 Gelöscht: 6 Gelöscht: 7 Gelöscht: 7 Gelöscht: 7 Gelöscht: 7 Gelöscht: 8 II PLANINHALT 3 1 Entwicklung der Planungsüberlegungen 3 2 Intention der Planung 3 3 Wesentlicher Planinhalt 3 Gelöscht: 8 Gelöscht: 8 Gelöscht: 9 3.1 Beschreibung des Planinhalts 3.2 Eingriff / Ausgleich 3.2.1 Ermittlung 3.2.2 Bewertung und Integration in die Festsetzungen des Bebauungsplanes 3.3 Abwägung und Begründung der einzelnen Festsetzungen 3.3.1 Art der Nutzung 3.3.2 Maß der Nutzung 3.3.3 Bauweise 3.3.4 Grünfestsetzungen 3.3.5 Verkehrsflächen 3.3.6 Geh-, Fahr- und Leitungsrechte 3.3.7 Hinweise 3.3.8 Reglungen im Städtebaulichen Vertrag 3.4 Städtebaulicher Vertrag 3.5 Abwägung von Stellungnahmen 3.5.1 Abwägung und Ergebnis der Stellungnahmen zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß §3 Abs. 1 BauGB 3.5.2 Abwägung und Ergebnis der Stellungnahmen zur frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 1 BauGB 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 3 Gelöscht: 9 3 Gelöscht: 21 3 Gelöscht: 21 59 von 60 Gelöscht: 10 Gelöscht: 10 Gelöscht: 14 Gelöscht: 14 Gelöscht: 14 Gelöscht: 15 Gelöscht: 15 Gelöscht: 16 Gelöscht: 17 Gelöscht: 19 Gelöscht: 19 Gelöscht: 19 Gelöscht: 21 Gelöscht: 21 3.5.3 3.5.4 3.5.5 Abwägung und Ergebnis der Stellungnahmen zur Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Abwägung der Stellungnahmen zur Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Ergebnis der Beteiligung Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB 3 Gelöscht: 22 3 3 Gelöscht: 22 Gelöscht: 29 Gelöscht: 30 III UMWELTBERICHT 3 1 Einleitung 3 1.1 1.2 2 Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen 2.1 2.2 2.3 2.4 3 Bestand Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands Geplante Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten Zusätzliche Angaben 3.1 3.2 4 Kurzdarstellung des Inhalts und wichtigste Ziele des Bebauungsplans Darstellung der in Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes Verwendete technische Verfahren geplanten Maßnahmen zur Überwachung Zusammenfassung 4.1 4.2 4.3 Derzeitiger Umweltzustand Prognose der Entwicklung des Umweltzustands Fazit Gelöscht: 30 3 Gelöscht: 30 3 Gelöscht: 32 3 Gelöscht: 35 3 3 Gelöscht: 35 3 3 Gelöscht: 48 3 3 3 3 3 3 3 Gelöscht: 44 Gelöscht: 49 Gelöscht: 49 Gelöscht: 49 Gelöscht: 50 Gelöscht: 50 Gelöscht: 50 Gelöscht: 51 Gelöscht: 52 Gelöscht: 53 IV WEITERE AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES 3 1 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanz- bzw. Investitionsplanung 3 Gelöscht: 53 Gelöscht: 54 V VERFAHREN 3 VI RECHTSGRUNDLAGEN 3 Gelöscht: 55 ABBILDUNGSVERZEICHNIS: Abb. 1: Abgrenzung des Geltungsbereichs 3 Abb. 2: Darstellung des Flächennutzungsplans 5 Abb. 3: Schematische Darstellung der im ursprünglichen B-Plan 8-9 geplanten Realisierung der Grünfläche 16 Abb. 4: Biotopbestand 40 ANLAGENVERZEICHNIS: Anlage 1: Textliche Festsetzung 56 Anlage 2: Pflanz- und Gehölzliste 57 60 von 60