Begründung B-Plan 256-2.pdf

XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan B. BEGRÜNDUNG I. PLANUNGSGEGENSTAND 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Zielsetzung des Bebauungsplanverfahrens XIV-256-2 ist die planungsrechtliche Sicherung von Flächen für Allgemeine Wohngebiete sowie einer privaten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ -. Die Fläche des Bebauungsplans XIV-256-2 liegt im Geltungsbereich des rechtskräftigen Bebauungsplans XIV-256. Dieser setzt für die betreffenden Flächen Allgemeines Wohngebiet sowie öffentliche Straßenverkehrsflächen fest. Teile der festgesetzten Flächen für Allgemeines Wohngebiet sind im Rahmen der bestehenden rechtlichen Vorgaben bereits entwickelt worden. Die durch den Bebauungsplan XIV-256 gesicherte öffentliche Erschließungsfläche wurde jedoch in der festgesetzten Form nicht realisiert. Entgegen der bisherigen Planung sind die im rückwärtigen Bereich liegenden Flächen, welche über keinen direkten Anschluss an die umgebenden Straßenabschnitte der Mohriner Allee und der Straße Am Brandpfuhl verfügen, mittels privater Erschließungsstiche an die Straßenverkehrsflächen angebunden. Für diese Grundstücke ist das weitere Festhalten an der ursprünglichen Planung und somit die Inanspruchnahme von Flächen für die öffentliche Erschließungsstraße nicht mehr notwendig. Darüber hinaus haben sich die Anwohner der Grundstücke im Sinne der Erhaltung der Wohnruhe gegen einen Ausbau der planungsrechtlich gesicherten Verkehrsflächen ausgesprochen. Eine weitere Veranlassung für die Aufnahme des Bebauungsplanverfahrens sind geänderte Nutzungsansprüche auf dem Grundstück Mohriner Allee 70/72, das überwiegend von einer Gärtnerei, die auf der gegenüberliegenden Seite der Mohriner Allee ansässig ist, angemietet und als Kundenparkplatz genutzt wurde. Nach der Veräußerung des Grundstücks und mit dem Vorliegen eines Bebauungs- und Erschließungskonzeptes für die betreffenden Flächen sollen zukünftig wesentliche Teile als Wohnbauflächen entwickelt werden. Die verbleibenden ca. 1.500 m² der Grundstücksfläche wurden von dem Betreiber der Gärtnerei erworben und sollen vorerst weiterhin als Stellplatzanlage für das Gartencenter zur Verfügung stehen. Die rechtsverbindlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256 in Form der planungsrechtlich gesicherten öffentlichen Straßenverkehrsflächen stehen diesen geplanten Nutzungen entgegen, eine Überplanung durch Wohngrundstücke ist auf diesen Flächen nach geltendem Recht nicht genehmigungsfähig. Um eine den geänderten Zielstellungen entsprechende Entwicklung zu ermöglichen, ist die Aufstellung des Bebauungsplanes XIV256-2 erforderlich. Für eine Umsetzung der angestrebten baulichen Entwicklung werden die vormals als öffentliche Straßenverkehrsflächen gesicherten Bereiche als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Dabei wird für den überwiegenden Bereich das Nutzungsmaß der festgesetzten Wohngebiete entlang der Mohriner Allee übernommen. Die weiterhin benötigten Stellplatzflächen des Gartencenters werden im Bebauungsplan XIV-256-2 als private Verkehrsflächen gesichert. Für den Fall der Nutzungsaufgabe des Kundenparkplatzes trifft der Bebauungsplan XIV-256-2 Aussagen zu der nachfolgenden Nutzung. Werden die privaten Verkehrsflächen nicht mehr benötigt, gelten fortan die Festsetzungen des benachbarten Allgemeinen Wohngebietes. Der Bebauungsplan XIV-256-2 dient der Umwidmung von Flächen, die gemäß des Bebauungsplanes XIV-256 als Straßenverkehrsflächen festgesetzt wurden, jedoch in dieser Form nicht mehr realisiert werden sollen. Die Planung ist somit anderen Maßnahmen der Innenentwicklung zuzuordnen, so dass der Bebauungsplan gemäß § 13 a BauGB im beschleunigten Verfahren aufgestellt wird. 1 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan 2. Plangebiet 2.1 Lagebeschreibung Der ca. 2,0 ha große Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 liegt im Berliner Bezirk Neukölln, am westlichen Rand des Ortsteils Britz und befindet sich ca. 700 m entfernt von der Grenze zum Bezirk Tempelhof-Schöneberg. Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Mohriner Allee 66 (teilweise), 66E, 66F, 68 (teilweise), 68E, 68F, 70 (teilweise), 72 (teilweise), 72A (teilweise), 74, 74B (teilweise), 74C (teilweise), 74D (teilweise), 76 (teilweise), 76A, 78 (teilweise), 78A, 80 (teilweise), Am Brandpfuhl 18 (teilweise) und 20 (teilweise) sowie für das Grundstück Grundbuch von Britz mit dem Blatt 7682 (teilweise). Das Plangebiet ist im Wesentlichen von Wohnbebauung in Form von Einfamilienhäusern umgeben. Darüber hinaus befinden sich einzeln stehende Mehrfamilienhäuser nördlich des Plangebietes entlang der Straße Am Kienpfuhl sowie der Straße Am Bergpfuhl. Zwischen diesen Bebauungen und dem Geltungsbereich verläuft eine vom Koppelweg über die Mohriner Allee bis zum Britzer Garten reichende Grünverbindung. Südlich der Mohriner Allee befinden sich eine Gärtnerei sowie weitere Wohngrundstücke und die fortgeführte Grünverbindung. Die nächstgelegenen Zentren sind das Ortsteilzentrum Mariendorfer Damm im Bezirk Tempelhof-Schöneberg in einer Entfernung von ca. 2,5 km sowie das Stadtteilzentrum Johannisthaler Chaussee mit den Gropiuspassagen in ca. 3 km Entfernung. 2.2 Bestand, Ausgangssituation 2.2.1 Bestand im Geltungsbereich Der Geltungsbereich des Bebauungsplans wird überwiegend durch Wohngrundstücke mit Einfamilienhäusern und durch den Kundenparkplatz des benachbarten Gartencenters geprägt. Dabei erstreckt sich die bestehende Stellplatznutzung fast über das gesamte Grundstück Mohriner Allee 70/72 und teilt das Plangebiet in zwei wohngenutzte Bereiche. Neben der ausgedehnten Versiegelung der Stellplatzfläche gehen von der derzeitigen Bebauung mit gewerbetypischen Lagergebäuden Beeinträchtigungen des vorhandenen Ortsbilds aus. Ein dreigeschossiges Gebäude, welches in der Vergangenheit durch Dienstleistungs- und Handwerksbetriebe genutzt wurde, bildet die straßenseitige Bebauung des Grundstücks der Mohriner Allee 70. Das Gebäude bildet mit seinen Abmaßen von ca. 22 x 11m eine Sonderform innerhalb der umgebenden Baustruktur. Die verbleibenden Wohngrundstücke sind mit der ortstypischen Einfamilienhausbebauung mit maximal zwei Vollgeschossen und überwiegend ausgebauten Dächern bebaut. Zwei eingeschossige und mit Flachdach versehene Gebäude (eines davon im Geltungsbereich) befinden sich auf dem Grundstück der Mohriner Allee 68. Die landeseigenen Grundstücke, die mit dem Bebauungsplan XIV-256 als öffentliche Straßenverkehrsflächen gesichert wurden, werden aufgrund der bislang nicht erfolgten Umsetzung der Straßenbaumaßnahme von den benachbarten Wohngrundstücken als Erschließungs-, Grün- und Freiflächen genutzt. 2.2.2 Erschließung Die Erschließung des Geltungsbereichs erfolgt über die Mohriner Allee im Süden und die Straße Am Brandpfuhl im Osten des Plangebiets. Zusätzlich werden über ergänzende private Erschließungsstiche zwischen den Grundstücken der Mohriner Allee 66 und 68, 74 und 76 sowie über das Grundstück der Mohriner Allee 78 die jeweiligen rückwärtigen Wohngrundstücke erschlossen. An das übergeordnete Straßennetz ist das Plangebiet über die Mohriner Allee angeschlossen, welche in östlicher Richtung zum Buckower Damm und Britzer Damm bzw. in westli2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan XIV-256-2 cher Richtung über die Britzer Straße und die Reißeckstraße bzw. Alt-Mariendorf zum Mariendorfer Damm führen. Des Weiteren bestehen mit den Straßen Am Kienpfuhl und Am Brandpfuhl Verbindungen zwischen der Mohriner Allee und dem Koppelweg, welcher seinerseits Verbindungen zum Britzer Damm und in westlicher Richtung über die Straße 229 und den Dardanellenweg zur Rixdorfer Straße herstellt. Im Kreuzungsbereich der Mohriner Allee mit der Straße Am Brandpfuhl, im Dardanellenweg und am Britzer Damm befinden sich Haltestellen verschiedener Buslinien, wodurch eine Anbindung des Gebiets an das Netz des Berliner ÖPNV besteht. 2.2.3 Eigentumsverhältnisse Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 liegenden Grundstücke befinden sich überwiegend in Privateigentum. Lediglich die Flurstücke 245/15 und 278/9, welche ursprünglich zur Realisierung der geplanten Straßen dienen sollten, befinden sich im Eigentum des Landes Berlin. 2.2.4 Technische Infrastruktur / Leitungen Zur Klärung der vorhandenen Leitungs- und Kabelbestände im Geltungsbereich sowie der Anforderungen der Leitungsträger an die Planung wurden die zuständigen Behörden und Erschließungsträger im Rahmen der Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB aufgefordert, Mitteilungen über ihren Bestand sowie ihre planerischen Absichten abzugeben. Nach Aussage der örtlichen Versorgungsunternehmen befinden sich innerhalb des Plangebietes z.T. technische Infrastrukturanlagen und Leitungen. Darüber hinaus verfügt das Plangebiet über unmittelbare Anschlüsse an die öffentlichen Verkehrsflächen der Mohriner Allee sowie der Straße Am Brandpfuhl, so dass innerhalb des Plangebietes die notwendigen Anlagen jederzeit herstellbar bzw. die bestehenden Anlagen gemäß der Versorgungsunternehmen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit nutzbar sind. Die Versorgung des Plangebietes kann somit als gesichert angesehen werden. 2.2.5 Geologie / Altlasten / Kampfmittel Geologie Boden Gemäß Umweltatlas Berlin der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ist das Plangebiet hinsichtlich der vorzufindenden Bodengesellschaften in drei Bereiche zu unterteilen. So findet sich im westlichen Teil des Gebietes ein naturnaher Boden in Form von Parabraunerde – Sandkeilbraunerde (Grundmoränenhochfläche aus Geschiebemergel). Der Boden im Bereich der Stellplatzfläche ist als Lockersyrosem + Regosol + Pararendzina (Industrie, auf Aufschüttungs- bzw. Abtragungsfläche) eingestuft. Die östlich daran angrenzenden Flächen entlang der Straße Am Brandpfuhl werden als Regosol + Pararendzina + Hortisol (Siedlungsfläche auf Geschiebemergel, zum Teil auf Aufschüttung) deklariert. Der naturnahe Boden weist dabei eine jeweils hohe Bewertung der Puffer- und Filterfunktion und der Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt auf und ist deswegen in der Karte „Planungshinweise für den Bodenschutz“ (UA-Karte 01.13) als Vorrang 1 – Fläche „Besonders schutzwürdiger Boden“ ausgewiesen. Die Fläche entlang der Straße Am Brandpfuhl ist als Vorrang 3 – „Schutzwürdiger Boden“ eingestuft. Die Fläche der Stellplatzanlage dagegen zählt zum Unerheblichkeitsbereich – „Böden ohne besondere Anforderungen“. Hinsichtlich der jeweiligen Einstufungen in die Vorrangbereiche bzw. in den Unerheblichkeitsbereich werden entsprechende bodenschutzfachliche Anforderungen an die Planungsentscheidungen benannt. So sollen Eingriffe im Bereich der Vorrang 1 Flächen prioritär vermieden werden, im Bereich der Vorrang 3 Flächen sollen Eingriffe minimiert werden und im 3 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Unerheblichkeitsbereich sind die allgemeinen Belange des Bodenschutzes zu berücksichtigen. Grundwasser Der Grundwasserflurabstand im Geltungsbereich liegt zwischen 20 und 40 Metern. Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist laut Umweltatlas als gering einzustufen. Altlasten Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB wurde durch das bezirkliche Umweltamt mit Schreiben vom 30.06.2009 mitgeteilt, dass das Grundstück Mohriner Allee 70/72 im Bodenbelastungskataster (BBK) unter der Nr. 965 aufgeführt ist. Die Aufnahme der Fläche in das BBK erfolgte im Jahr 1989. Die zurückliegenden Nutzungen des Geländes waren geprägt durch diverse Gewerbebetriebe u.a. durch eine Recyclingfirma und eine Erwerbsgärtnerei. Aufgrund dieser Nutzungen bestanden Verdachtsmomente für Bodenverunreinigungen bedingt durch die Lagerung von Tanks, Fässern, Schrott sowie durch das Abstellen von Fahrzeugen und Motoren. Derzeit werden die überwiegenden Flächen als Stellplatzanlage genutzt. Gemäß eines Untersuchungsberichtes der Fa. G.E.O.S. aus dem Jahr 1992 wurden bei orientierenden Erkundungen der oberen Bodenschicht leichte Schwermetallbelastungen ermittelt. Ein akuter Handlungsbedarf war jedoch bisher nicht angezeigt. Hinsichtlich der Nutzung des Geländes für den Erwerbsgartenbau (Champignonzucht) erfolgten damals keine Bodenuntersuchungen auf möglicherweise verwendete Chemikalien. Im Rahmen von kleineren Bauvorhaben/Umgestaltungen wurden anthropogene Auffüllungen erschlossen und lokale Bodenverunreinigungen aufgefunden und saniert. Weitere lokale Bodenbelastungen können nicht ausgeschlossen werden. Im nördlichen Bereich des Planungsgebietes weisen geologische Erkundungen ehemalige Sandpfuhle aus, welche mit unbekanntem Material verfüllt sein können. Hinsichtlich der vorgesehenen baulichen Veränderungen im Planungsbereich in Form von Abbruch und ggf. Neubau von Wohnhäusern, der Entsiegelung von Flächen sowie der Niederschlagsversickerung wird auf die Problematik der erkundeten anthropogenen Auffüllungsschichten hingewiesen. Diese wären bei notwendigen Eingriffen in den Boden, zunächst im Haufwerk zu untersuchen und je nach den Untersuchungsergebnissen entsprechend zu entsorgen. Wenn eine konkrete Planung vorliegt (Standorte für eine Bebauung/ Entsiegelung/ Niederschlagsversickerung/ Freiflächen für sensible Nutzungen u.a.), sollten ggf. im Rahmen der Umsetzung der Planung weitere Altlastenuntersuchungen durchgeführt werden. Der Umfang dieser Untersuchungen ist mit dem Umweltamt frühzeitig abzuklären. Auf die zu berücksichtigenden Mehrkosten für Altlastenuntersuchungen, eine ordnungsgemäße Entsorgung von anfallendem Bodenaushub sowie mögliche Folgemaßnahmen (z.B. bodenbedeckende Anpflanzungen, Aufbringen von sauberem Boden) wird hingewiesen. Kampfmittel Die Ermittlungen der zuständigen Behörden haben keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln auf dem Gelände ergeben. Es wird jedoch darauf hingewiesen, dass das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich nie völlig und verbindlich ausgeschlossen werden kann. Sollte sich bei der Durchführung von Erd- bzw. Tiefbauarbeiten der Verdacht auf Kampfmittelvorkommen ergeben, sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen. Der für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizeipräsident in Berlin ist unter der Notrufnummer 110 umgehend zu verständigen. 4 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan 2.2.6 Ökologie / Freiflächen Der Geltungsbereich ist hinsichtlich der Freiflächenstruktur entsprechend der bisherigen Nutzungen in zwei Bereiche zu unterteilen. So findet sich zum einen die Einfamilienhausstruktur mit den dazugehörigen Freiflächen. Die Wohngrundstücke weisen gemäß Umweltatlas (Versiegelung 2005) einen Versiegelungsgrad von 31-40 % auf. Die unbebauten Anteile der Grundstücke sind gärtnerisch angelegt und verfügen über Rasenflächen und vielfältige Baumpflanzungen unterschiedlicher Größe. Die Arten reichen hier von Laubbäumen und Obstbäumen bis hin zu Nadelbäumen. Naturbelassene Bereiche und geschützte Biotopstrukturen finden sich nach gegenwärtiger Einschätzung nicht mit Plangebiet. Das Grundstück der Mohriner Allee 70/72 (ca. 8.500 m²) ist dagegen aufgrund der überwiegenden Nutzung als Stellplatzanlage fast vollständig versiegelt. Bis auf eine ca. 700 m² große Grünfläche mit Bäumen sowie einen schmalen Grünstreifen entlang der Mohriner Allee bestehen auf diesem Grundstück keine unversiegelten und begrünten Freiflächen. 2.2.7 Denkmalschutz Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XIV-256-2 befinden sich nach derzeitigem Kenntnisstand keine Bau-, Boden- oder Gartendenkmale sowie keine archäologischen Fundstellen. 5 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan 2.3 Planerische Ausgangssituation 2.3.1 Flächennutzungsplan (FNP) / Raumordnung Im Flächennutzungsplan von Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) ist das Plangebiet als Wohnbaufläche W3 mit landschaftlicher Prägung und einer maximalen GFZ bis 0,8 dargestellt. Im Rahmen einer baulichen Entwicklung dieser Flächen ist ein hoher Grünanteil zu realisieren und das Maß der Versiegelung zu begrenzen. Im westlichen Teil des Geltungsbereichs ist ein in der Darstellung generalisierter Streifen Grünfläche dargestellt. Die südlich gelegene Mohriner Allee ist als übergeordnete Hauptverkehrsstraße im Flächennutzungsplan gekennzeichnet. Der östlich an den Geltungsbereich angrenzende Bereich, welcher derzeit noch vollständig von einem Gartenbaubetrieb genutzt wird, ist im FNP Berlin als Grünfläche mit Sportnutzung ausgewiesen. Darstellung: FNP Berlin (Ausschnitt), Lage des Plangebiets, o.M. Der Bebauungsplan XIV-256-2 schafft in Fortführung angrenzender bestehender Wohnnutzung die Voraussetzungen für die Entwicklung eines Wohngebietes vorwiegend bestehend aus Einfamilienhäusern. Ergänzend wird zum Erhalt einer bestehenden Nutzung eine ca. 1.500 m² große Fläche als private Verkehrsfläche planungsrechtlich gesichert. Die Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256-2 sehen innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes eine GRZ von 0,3 bei maximal 2 Vollgeschossen vor. Weitere Überschreitungsmöglichkeiten gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO werden nicht ermöglicht. Gemäß Entwicklungsgrundsatz 1 der Grundsätze für die Entwicklung von Bebauungsplänen (Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin – AV-FNP vom 08. Sept. 2006, ABl. S. 3673) können aus den Bauflächen des Flächennutzungsplans die ihnen zugeordneten Baugebiete der Baunutzungsverordnung entwickelt werden. Andere Baugebiete und andere Flächen kleiner als 3 ha sowie lokale Einrichtungen oder Anlagen des Gemeinbedarfs und der Ver- und Entsorgung mit lokaler Bedeutung können gem. Satz 2 des Entwicklungsgrundsatzes 1 der Richtlinien zum Darstellungsumfang sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV FNP) entwickelt werden, wenn Funktion und Wertigkeit der Baufläche sowie die Anforderungen des Immissionsschutzes nach dem dargestellten städtebaulichen Gefüge gewahrt bleiben. Die geplante Festsetzung von Wohngebietsflächen (im Bestand vorhanden) auf einem Teil der generalisiert dargestellten Grünfläche sowie einer privaten Verkehrsfläche an der Mohriner Allee aus der Darstellung Wohnbaufläche W3 mit landschaftlicher Prägung ist auf dieser Grundlage wegen der geringen Flächengröße (< 3 ha) und der lokalen Bedeutung entwickelbar. Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 ist am 15.05.2009 in Kraft getreten (GVBl. S. 182) und hat die bisher geltenden 6 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Regelungen aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst. Gemäß des Schreibens der Gemeinsamen Landesplanungsabteilung vom 09.07.2009 ist der Bebauungsplan mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vereinbar. Das Plangebiet liegt in der Festlegungskarte 1 des LEP B-B im Gestaltungsraum Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen möglich ist. Der Bebauungsplan berücksichtigt den Vorrang der Innenentwicklung gemäß Grundsatz der Raumordnung aus § 5 Abs. 2 Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007, GVBl. S. 629). 2.3.2 Landschaftsprogramm (LaPro 94) Das Landschaftsprogramm (LaPro 94) formuliert für das Grundstück in vier Teilplänen vorrangig folgende landschaftsplanerischen Ziele: Der Teilplan Biotop- und Artenschutz stellt den gesamten Geltungsbereich als Obstbaumsiedlungsbereich im siedlungsgeprägten Raum dar. Daraus ergeben sich u.a. folgende Ziele und Maßnahmenvorschläge: - - - Erhalt, Pflege und Wiederherstellung der kulturlandschaftlichen Elemente (Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle, Frischwiesen, Alleen und Straßen mit unbefestigten Randstreifen); Erhalt und Entwicklung von Dorfkernbereichen mit typischer Begleitflora (Bauerngärten, großkronige gebietstypische Bäume); Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutzund Zierpflanzen in Gärten; Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versiegelung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen; Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur (konsequenter Erhalt von bedeutenden Einzelbiotopen mit großzügigem Pufferflächen und Einbindung in ein differenziertes, örtliches Biotopverbindungssystem); Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen. Im Teilplan Naturhaushalt / Umweltschutz erfolgt für den überwiegenden Teil des Geltungsbereichs des Bebauungsplans die Darstellung als Siedlungsgebiet, an das u.a. folgende Anforderungen gestellt werden: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung); Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung; Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes; Dezentrale Regenwasserversickerung; Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Für Teilflächen des Geltungsbereiches erfolgt die Darstellung als Kleingarten, Landwirtschaft und Gartenbau Gebiet, an dass u.a. folgende Anforderungen gestellt werden: - Überwachung des Schadstoffgehaltes von Böden und Pflanzen beim Nahrungsmittelanbau sowie Einschränkung der Düngemittel- und Pestizidanwendung; Erhalt und Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktionen (Kaltluftentstehung). 7 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Im Teilplan Erholung und Freiraumnutzung findet der Geltungsbereich des Plangebiets im Wesentlichen Berücksichtigung als bebautes Quartier - im einzelnen als Wohnquartier mit der Dringlichkeitsstufe IV. Zur Sicherung und Verbesserung der vorhandenen Freiräume werden folgende Maßnahmen genannt: - Erhöhung der Nutzungsmöglichkeiten und der Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume und Infrastrukturflächen; Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum; Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum; Erhöhung des privaten Freiraums im Bereich von Zeilen- und Großformbebauung durch Mietergärten. Aufgrund der groben Darstellungsgenauigkeit des Plans liegen Teilflächen des Geltungsbereiches innerhalb der Ausweisung Gartenbau/Baumschule mit der Maßnahme Erschließung von Erholungspotentialen. Der Teilplan Landschaftsbild weist den Geltungsbereich als Obstbaumsiedlungsbereich im siedlungsgeprägten Raum aus. Teilbereiche des Geltungsbereiches liegen zusätzlich innerhalb einer landschafts- oder siedlungsraumtypische Grün- und Freifläche/ Vegetationsbestand. Als Anforderungen ergeben sich u.a.: - - Erhalt, Pflege und Wiederherstellung kulturlandschaftlicher Elemente wie Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle und Frischwiesen; Sicherung und Entwicklung von Dorfbereichen mit ihren typischen Gestaltelementen wie Anger, Gärten, Gutsparks und Dorffriedhöfen; Wiederherstellung von historischen Alleen; Erhalt und Entwicklung prägender Straßenbaumbestände und unbefestigter Straßenrandstreifen; Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur und Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen; Entwicklung charakteristischer Grünstrukturen; Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutzund Zierpflanzen in Gärten; Erhalt eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen; Beseitigung von Landschaftsbeeinträchtigungen. 2.3.3 Stadtentwicklungsplanung (StEP) StEP Wohnen Der Stadtentwicklungsplan Wohnen (StEP Wohnen) wurde vom Berliner Senat am 10. August 1999 beschlossen. Die dazu erarbeitete Karte zeigt für den Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 unter dem Legendenpunkt Bindungen und Restriktionen Wohnbauflächen und gemischte Bauflächen des FNP. StEP Gewerbe Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 ist im Stadtentwicklungsplan Gewerbe aus dem Jahr 1999 nicht gesondert gekennzeichnet. StEP Zentren 2020 (StEP Zentren 2) Der Senat von Berlin hat in seiner Sitzung am 22. März 2005 den Stadtentwicklungsplan Zentren 2 beschlossen. Ein Kernpunkt des Stadtentwicklungsplans ist die Stärkung und attraktive Gestaltung der städtischen Zentren. Dieses Ziel soll jedoch in erster Linie über eine Qualitätssteigerung der bestehenden Zentren und Einkaufsstraßen erreicht werden und weniger über einen reinen Flächenzuwachs. Mit dem neuen Stadtentwicklungsplan Zentren 8 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan 2020 werden zugleich die Inhalte und Leitlinien des Stadtentwicklungsplans Zentren und Einzelhandel (StEP Zentren 1) aktualisiert. Das Plangebiet des Bebauungsplans XIV-256-2 liegt ca. 2,5 km vom Ortsteilzentrum Mariendorfer Damm (Bezirk Tempelhof-Schöneberg) und ca. 3 km von dem Stadtteilzentrum Johannistaler Chaussee (Gropiuspassagen) entfernt und ist im Stadtentwicklungsplan Zentren 2 nicht gesondert gekennzeichnet. StEP Verkehr - mobil2010 Im Stadtentwicklungsplan Verkehr sind die Mohriner Allee im Süden und der Britzer Damm im Osten des Plangebiets sowohl im Bestand als auch in der Planung 2015 als übergeordnete Straßenverbindungen (Stufe II) gekennzeichnet. 2.3.4 Bebauungsplan XIV-256 Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 liegt vollständig im Geltungsbereich des festgesetzten Bebauungsplans XIV-256 (GVBl. vom 3.12.1993, S. 573). Dieser setzt für die betreffenden Flächen Allgemeines Wohngebiet sowie zur Sicherung der inneren Erschließung öffentliche Straßenverkehrsfläche fest. Nach der bislang erfolgten Entwicklung des Gebiets hat sich real jedoch eine andere Erschließungssituation ergeben, als ursprünglich durch den Bebauungsplan beabsichtigt war. Die öffentliche Straßenverkehrsfläche zwischen der Mohriner Allee und der Straße Am Brandpfuhl (geplant als Straße 616) ist in der angestrebten Form bis zum heutigen Tage nicht realisiert worden. Für die an den Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 angrenzenden Bereiche setzt der Bebauungsplan XIV-256 Allgemeine Wohngebiete, Parkanlage sowie öffentliche Straßenverkehrsfläche fest. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 schließt in zwei Bereichen an die im Bebauungsplan XIV-256 festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsflächen der Mohriner Allee und der Straße Am Brandpfuhl an. Die zukünftige Erschließung der geplanten Bauflächen ist somit weiterhin sichergestellt. Die Nutzungsmaße der Allgemeinen Wohngebiete liegen bei einer GRZ von 0,3 (GFZ 0,6) in einem Streifen von 30,5 m ab der Mohriner Allee und nördlich der geplanten Straße 616 bzw. einer GRZ von 0,2 (GFZ 0,4) für die erste Reihe der Flurstücke entlang der Straße Am Brandpfuhl. Für diese Bereiche entlang der öffentlichen Straßenverkehrsflächen setzt der Bebauungsplan XIV-256 zwei Vollgeschosse fest. Die rückwärtigen und überwiegend von dem Geltungsbereich des vorliegenden Bebauungsplans XIV-256-2 erfassten Bereiche werden im rechtskräftigen Bebauungsplan XIV-256 mit einer GRZ von 0,2 (GFZ 0,6) bei drei zulässigen Vollgeschossen verbindlich geregelt. Eine vollständige Ausnutzung dieser Nutzungsmaße hat bei den verwirklichten Bauvorhaben bislang jedoch nicht stattgefunden. So finden sich innerhalb des gesamten Bereiches keine 3-geschossigen Wohngebäude, was auch für diese Flächen zur Anpassung der Planungsziele und zu den beabsichtigten Festsetzungsinhalten des Bebauungsplanes XIV-256-2 geführt hat. 2.3.5 Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 weist eine Gesamtausdehnung von ca. 20.400 m² auf und befindet sich in einem Bereich, der überwiegend baulich geprägt ist. Aufgrund der Größe des Geltungsbereichs und der sich aus dem Nutzungsmaß der Festsetzungen ergebenden maximalen überbaubaren Fläche von ca. 6.100 m² wird der Schwellenwert aus § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, der auf 20.000 m² überbaubare Grundstücksfläche festgelegt wurde, deutlich unterschritten. Die Voraussetzungen zur Durchführung eines beschleunigten Verfahrens gemäß § 13 a BauGB liegen demnach vor. Bebauungspläne für die Innenentwicklung stehen unter der Anwendungsvoraussetzung, dass in ihnen Flächen wiedernutzbar gemacht werden, eine Nachverdichtung erfolgt oder 9 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan eine andere Maßnahme zur Innenentwicklung, z.B. zur Sicherung von Infrastrukturmaßnahmen, vorgenommen werden muss. Das vorliegende Bebauungsplanverfahren dient anderen Maßnahmen der Innenentwicklung, die durch den Bebauungsplan XIV-256 als öffentliche Straßenverkehrsflächen planungsrechtlich gesichert wurden. Aufgrund einer bereits überwiegend erfolgten Anbindung der Wohngrundstücke über Erschließungsstiche sowie geänderter Nutzungsansprüche an bestimmte Grundstücksteile im Sinne der Schaffung weiterer Wohnbauflächen unmittelbar angrenzend an bestehende Wohngebiete stellt sich die Planung der öffentlichen Verkehrsflächen als überholt dar. Die geplante Maßnahme ist somit eindeutig der Innenentwicklung im Sinne des § 13a BauGB zuzuordnen. Mit Anwendung des beschleunigten Verfahrens kann zudem dem kurzfristigen Investitionsbedarf in angemessener Weise Rechnung getragen werden. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erfolgt keine Begründung der Zulässigkeit von Vorhaben, die die Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung zur Folge haben. Eine Beeinträchtigung der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b des BauGB genannten Schutzgüter (Erhaltungsziele und Schutzzweck von Gebieten von gemeinschaftlicher Bedeutung und europäische Vogelschutzgebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes) ist durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht zu befürchten. Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 liegt im Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256, welcher bereits im Jahr 1993 festgesetzt wurde. Ein zeitlicher und sachlicher Zusammenhang kann daher nicht abgeleitet werden. Unmittelbar nördlich angrenzend befindet sich der Geltungsbereich des am 15.06.2010 als Rechtsverordnung festgesetzten Bebauungsplanes XIV-256-1. Dieser dient im Rahmen einer Nutzungsänderung (Grünfläche in Allgemeines Wohngebiet) ebenfalls anderen Maßnahmen der Innenentwicklung, ein sachlicher Zusammenhang zwischen den zu beurteilenden Bauleitplänen kann hier jedoch nicht hergestellt werden. Ungeachtet dessen weisen beide Geltungsbereiche eine maximale Gesamtgröße von ca. 24.000 m² und eine insgesamt zulässige Grundfläche von maximal 7.000 m² auf, so dass selbst bei der Addition der zulässigen Grundflächen der zu beurteilenden Bebauungspläne der Schwellenwert von 20.000 m² gemäß § 13a BauGB nicht erreicht würde. Die Entwürfe der südlich gelegenen Bebauungsplangebiete (XIV 8-9a und XIV 8-10) stellen keine Bebauungspläne der Innenentwicklung dar. Bestandteil der in die Begründung integrierten Umweltberichte sind u.a. die Bilanzierungen der durch die Festsetzungen bewirkten Eingriffe und deren Ausgleich. Eine kumulierende Wirkung kann somit für diese Bereiche ebenfalls ausgeschlossen werden. Insofern bestehen keine Bedenken, die vom Gesetzgeber geschaffenen Möglichkeiten der beschleunigten Innenentwicklung, die dem Nachhaltigkeitsziel der Reduzierung des Flächenverbrauchs dient, im vorliegenden Fall anzuwenden. Somit entfallen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens die Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und die Anfertigung eines Umweltberichtes. Eingriffe gelten gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder planungsrechtlich zulässig. 10 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan II. PLANINHALT 1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Der Geltungsbereich des Bebauungsplans XIV-256-2 liegt innerhalb des Plangebiets des Bebauungsplans XIV-256, der für den betreffenden Bereich Allgemeines Wohngebiet sowie öffentliche Straßenverkehrsfläche verbindlich festsetzt. Da eine bauliche Entwicklung der Wohngrundstücke in weiten Teilen ohne die Herstellung der Verkehrsflächen bereits stattgefunden hat und für die verbleibenden Grundstücksteile (Mohriner Allee 70/72) ebenfalls ein tragfähiges Nutzungskonzept mit eigenständiger Erschließung vorliegt, besteht für die Realisierung der ursprünglich geplanten öffentlichen Straßenverkehrsflächen keine Veranlassung mehr. Diese Vorhalteflächen werden nun im Sinne der Arrondierung der bestehenden Wohnbauflächen als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Darüber hinaus wird eine auf dem Grundstück Mohriner Allee 70/72 befindliche Stellplatzanlage des benachbarten Gartencenters in der Größe reduziert und als ca. 1.500 m² große private Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ - festgesetzt. Damit wird die derzeit bestehende Nutzung in reduzierter Flächenausdehnung planungsrechtlich gesichert. Im Falle der Nutzungsaufgabe der Stellplatzanlage wird jedoch entsprechend der angrenzenden Wohnnutzung der Bereich als Allgemeines Wohngebiet entwickelt. Die Durchführung des Bebauungsplanverfahrens XIV-256-2 ist erforderlich, da für das Plangebiet eine verbindliche Bauleitplanung vorliegt, die eine Umsetzung der geänderten Planungsziele nicht ermöglicht. 2. Intention des Plans Mit dem Bebauungsplan XIV-256-2 werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Einfamilienhäusern sowie für die Sicherung einer privaten Verkehrsfläche geschaffen. Darüber hinaus trifft der Bebauungsplan Aussagen zu der nachfolgenden Nutzung im Falle einer Nutzungsaufgabe der privaten Verkehrsfläche. Da die Festsetzung von öffentlichen Straßenverkehrsflächen in dem rechtgültigen Bebauungsplan XIV-256 die angestrebte Entwicklung nicht zulässt, werden durch die Aufstellung des Bebauungsplans XIV-256-2 die bislang gültigen Festsetzungsinhalte geändert. 3. Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen Der Bebauungsplan XIV-256-2 soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. 3.1 Art der baulichen Nutzung 3.1.1 Allgemeines Wohngebiet Die bislang als öffentliche Straßenverkehrsflächen planungsrechtlich gesicherten Bereiche werden im Bebauungsplan XIV-256-2 gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB in Verbindung mit § 4 BauNVO zu weiten Teilen als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Durch die Festsetzungen des Bebauungsplans wird der im FNP formulierten Zielsetzung, der Entwicklung eines Wohngebietes mit landschaftlicher Prägung, Rechnung getragen. Die Festsetzung Allgemeiner Wohngebiete ermöglicht die bauliche Ergänzung des Gebietes mit Wohngrundstücken in enger Nachbarschaft eines bereits bestehenden Wohngebietes und erschließt somit neue Wohnungsbaupotentiale im Sinne der Innenentwicklung. 11 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Um baustrukturell störende bzw. verkehrserzeugende Nutzungen, wie Gartenbaubetriebe und Tankstellen innerhalb der geplanten Allgemeinen Wohngebiete zu vermeiden, erfolgt eine entsprechende Einschränkung der zulässigen Nutzungen (textliche Festsetzung Nr. 1). Demnach sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauNVO die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 BauNVO (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. Während die Zulässigkeit von Gartenbaubetrieben sich nicht mit dem angestrebten Charakter der Wohngebietsergänzung nördlich der Mohriner Allee deckt, steht die Zulässigkeit von Tankstellen direkt im Konflikt zur Hauptnutzung des Baugebiets. Aufgrund der Ausprägung moderner Tankstellen mit der flächenhaften Ausdehnung und des hohen Störpotenzials, auch bedingt durch eine starke Verkehrserzeugung, lassen sich Tankstellen nur schlecht in - insbesondere kleinteilige - Wohngebiete integrieren. Beeinträchtigungen durch hervorgerufenen Verkehrslärm innerhalb des geplanten Gebietes können wegen der überwiegend zurückgesetzten Lage von der Mohriner Allee und der Straße Am Brandpfuhl ausgeschlossen werden. Einschränkungen der Wohnqualität durch den Kundenparkplatz des Gartencenters (private Verkehrsfläche – PARKPLATZ –) sind aufgrund der Erfahrungen aus der bereits langjährigen Nutzung und wegen der Betriebszeiten ausschließlich zu den Öffnungszeiten des Gartencenters (Werktags 9-19 Uhr und So 09-13 Uhr) nicht zu erwarten (siehe unten Kap. 3.1.2 Private Verkehrsfläche – PARKPLATZ –). Darüber hinaus wird die Fläche der Stellplatzanlage gegenüber der derzeitigen Größe deutlich reduziert und somit eine Integration in das Wohngebiet durch Pflanzmaßnahmen begünstigt (siehe Grünfestsetzungen). 3.1.2 Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – PARKPLATZ – Der Bebauungsplanentwurf XIV-256-2 beinhaltet die Festsetzung einer privaten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ -. Die derzeit bereits auf dem Grundstück Mohriner Allee 70/72 befindliche Stellplatzanlage des südlich der Mohriner Allee liegenden Gartencenters wird dabei zukünftig auf ca. 1.500 m² (etwa ein Drittel der derzeitigen Ausmaße) reduziert. Bislang setzt der rechtsverbindliche Bebauungsplan XIV-256 für diese Flächen Allgemeines Wohngebiet und öffentliche Straßenverkehrsfläche fest. Stellplätze sind zwar grundsätzlich auf diesen Flächen zulässig, da der Zweck der vorhandenen Stellplatzanlage jedoch nicht der Versorgung der in dem Wohngebiet lebenden Menschen diente, sondern als Kundenparkplatz für eine benachbarte Gewerbenutzung heran gezogen wurde, entsprach diese Nutzung nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256. Um für den Betreiber der Anlage jedoch eine planungsrechtliche Grundlage für den weiteren Betrieb der zukünftig verkleinerten Stellplatzanlage zu ermöglichen, wird die Festsetzung der privaten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ – in den Bebauungsplan XIV-256-2 aufgenommen. Wie sich in der Vergangenheit gezeigt hat, sind aufgrund der bestehenden Öffnungszeiten des Gartencenters, Belastungen auf die angrenzenden Wohnnutzungen auszuschließen. Die Betriebszeiten der Stellplatzanlage liegen unter der Woche ausschließlich in den Tagesstunden zwischen 9 und 19 Uhr. Darüber hinaus nimmt die private Verkehrsfläche nur noch ca. ein Drittel der bislang als Kundenparkplatz genutzten Fläche ein und wird zur Einfügung in das Wohngebiet mit einer Heckenpflanzung versehen (siehe Grünfestsetzungen). Schalltechnische Untersuchung Um die Unbedenklichkeit der Stellplatzanlage gutachterlich zu prüfen, wurde im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes eine schalltechnische Untersuchung über die Auswirkungen der verbleibenden verkleinerten Stellplatzfläche (private Verkehrsfläche – PARKPLATZ –) angefertigt („Parkplatz im B-Plangebiet XIV-256-2“; AO – Akustik Office, Dipl.-Ing. Gerd-Dieter Dox; 28.01.2010). Die Methodik der Untersuchung sowie die Ergebnisse und Schlussfolgerungen daraus wurden nach Kenntnisnahme durch das Bezirksamt Neukölln (Umweltamt) mit Schreiben vom 29.03.2010 bestätigt. 12 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Vorschriftenkonform wurde die Lärm-Immissionssituation auf der Grundlage der Parkplatzlärmstudie des Bayerischen Landesumweltamtes berechnet. Maßgebliche Ausgangsgrößen sind dabei die Anzahl der Stellplätze und die so genannte Stellplatz-Wechselzahl, wobei jede Anfahrt auf einen Stellplatz und jede Abfahrt als jeweils 1 Stellplatzwechsel angenommen wird. Somit verursacht jede Pkw-Fahrt zwei Stellplatzwechsel, nämlich die Anfahrt und die Abfahrt. Dies ist plausibel nachvollziehbar, da die für die schalltechnischen Berechnungen maßgeblichen Schallemissionen (Türenschlagen, Kofferraumklappe, Einfahrt, Anfahrt usw.) jeweils zweimal auftreten. Es wurden folgende Annahmen getroffen: - Stellplatzanzahl 60 Plätze (davon 10 St. ohne Stellplatzwechsel für die Beschäftigten des Gartencenters und 50 St. für die Kunden) - maximal mögliche Ausnutzung aller Plätze als „worst-case-Betrachtung“ - durchschnittliche Verweilzeit der Kunden ca. 1,5 Stunden - Öffnungszeit werktags 9 - 19 Uhr somit ca. 7 Wechselzyklen im Zeitraum 9 - 19 Uhr - Öffnungszeit sonntags 9 - 13 Uhr somit ca. 4 Wechselzyklen im Zeitraum 9 - 13 Uhr Damit ergeben sich folgende Fahrbewegungen bzw. Stellplatzwechsel: - werktags 7 x 50 = 350 Einfahrten, 350 Ausfahrten in Summe 700 Stellplatzwechsel Bezogen auf den Tag-Beurteilungszeitraum (6 - 22 Uhr) sind das 700 / 16 Std.= 43,75 Stellplatzwechsel pro Stunde und bezogen auf die 50 verfügbaren Kunden-Stellplätze 43,75 / 50 = 0,875 Stellplatzwechsel pro Stellplatz und Stunde Somit beträgt die Stellplatzwechselzahl n werktags = 0,875 - sonntags 4 x 50 = 200 Einfahrten, 200 Ausfahrten in Summe 400 Stellplatzwechsel Bezogen auf den Tag-Beurteilungszeitraum (6 - 22 Uhr) sind das 400 / 16 Std.= 25 Stellplatzwechsel pro Stunde und bezogen auf die 50 verfügbaren Kunden-Stellplätze 25 / 50 = 0,5 Stellplatzwechsel pro Stellplatz und Stunde Somit beträgt die Stellplatzwechselzahl n sonntags = 0,5 Als Immissionsnachweisorte für das Bebauungsplangebiet wurden das Wohnhaus der Mohriner Allee Nr. 74 sowie zwei fiktive Punkte IP Nord und IP Ost (westliche Wand des Gebäudes der Mohriner Allee Nr. 70) angenommen, Höhe h = 6,3 m / OG. Die Beurteilungsvorschrift im Bebauungsplanverfahren ist die DIN 18005 Schallschutz im Städtebau mit den so genannten schalltechnischen Orientierungswerten. Für ein Allgemeines Wohngebiet WA beträgt der Orientierungswert am Tage 55 dB(A) als Beurteilungspegel. Im Ergebnis wurden mit den vorgenannten „worst-case-Annahmen“ an den drei Immissionsorten folgende Tag-Beurteilungspegel berechnet: Immissionsnachweisorte - Werktags - Sonntags Haus Nr. 74 54,9 dB(A) 52,4 dB(A) IP Nord 54,9 dB(A) 52,5 dB(A) IP Ost (Haus Nr. 70) 55,6 dB(A) 53,2 dB(A) Damit wird der schalltechnische Orientierungswert der DIN 18005 an den Werktagen praktisch eingehalten und sonntags geringfügig unterschritten. Daraus lässt sich schließen, dass die mit einem „worst-case-Ansatz“ berechneten Beurteilungspegel, welche eine ununterbrochene volle Auslastung der 50 Kundenparkplätze zugrunde legen (dies ist real jedoch nur an wenigen Spitzentagen zu erwarten), den schalltechnische Orientierungswert der DIN 18005 werktags einhalten. Dabei wird die rechnerische Überschreitung am Haus Nr. 70 (55,6 dB(A)) um 0,6 dB(A) als praktische Einhaltung bewertet. Sonntags wird der schalltechnische Orientierungswert unterschritten. Dies führt zu dem Ergebnis, dass die weitere Nutzung des Kundenparkplatzes zu keinen unzulässigen Immissionskonflikten für die angrenzenden Allgemeinen Wohngebiete führen wird. 13 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Auflösend bedingte Nutzung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB Die private Verkehrsfläche des Bebauungsplanentwurfs XIV-256-2 liegt innerhalb eines Wohngebiets, welches durch Einfamilienhausbebauung geprägt ist. Zweck der privaten Verkehrsfläche ist die Aufrechterhaltung der Versorgung des auf der gegenüberliegenden Seite der Mohriner Allee befindlichen Gartencenters mit Stellplätzen. Die derzeitigen Stellplätze unmittelbar vor dem Gartencentergebäude decken den Bedarf der Hauptgeschäftszeiten nicht vollständig, so dass für diese Zeiträume der bestehende, durch die Festsetzungen des Bebauungsplans XIV-256-2 jedoch in der Größe reduzierte „Überlaufparkplatz“ planungsrechtlich gesichert wird. Für den Fall, dass die derzeitige Nutzung als Kundenparkplatz jedoch aufgegeben wird, soll eine Festsetzung gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB die zukünftige Nutzung des Areals ebenfalls verbindlich regeln. Die festgesetzte private Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ – ist demnach nur bis zur endgültigen Nutzungsaufgabe der Zweckbestimmung zulässig. Als Folgenutzung wird Allgemeines Wohngebiet festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 3). In diesem Zusammenhang werden auch sämtliche Nutzungsmaße des angrenzenden Allgemeinen Wohngebietes für die private Verkehrsfläche im Falle der Nutzungsaufgabe übernommen. 3.2 Maß der baulichen Nutzung Die Allgemeinen Wohngebiete sollen im Rahmen einer sensiblen Nachverdichtung des bestehenden Wohnquartiers sowie unter Berücksichtigung der Darstellungen des Flächennutzungsplans (Wohnbaufläche W3 mit landschaftlicher Prägung) entwickelt werden. Innerhalb der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 sind gemäß § 20 Abs. 1 BauNVO Wohngebäude mit maximal zwei Vollgeschossen zulässig. Die überbaubare Grundstücksfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO wird innerhalb des WA 1 auf eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,3, die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) gemäß § 20 Abs. 2 BauNVO auf 0,6 begrenzt. Innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA 2 wird entsprechend der unmittelbar angrenzenden Wohngebiete entlang der Straße Am Brandpfuhl die Grundflächenzahl (GRZ) auf 0,2 und die zulässige Geschossflächenzahl (GFZ) auf 0,4 begrenzt. Mit den Maßen der baulichen Nutzung werden die nach § 17 Abs. 1 BauNVO zulässigen Obergrenzen für Allgemeine Wohngebiete unterschritten, so dass die Festsetzungen des Bebauungsplanes zur Umsetzung der im FNP ausgewiesenen Prägung der Wohnbaufläche beitragen können. Für den Fall der Nutzungsaufgabe der privaten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ – gilt gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 2 BauGB für diese Flächen die Nutzung des angrenzenden Allgemeinen Wohngebietes (WA 1). In diesem Zusammenhang werden auch die Nutzungsmaße des benachbarten WA 1 für diesen Bereich übernommen. Somit werden für die fortgeführte Nutzung als Allgemeines Wohngebiet eine GRZ von 0,3 und eine GFZ von 0,6 bei maximal 2 zulässigen Vollgeschossen festgesetzt. Das innerhalb des Geltungsbereiches befindliche Gebäude Mohriner Allee 70 wird entsprechend der derzeitigen Dimensionen im Bestand gesichert. Der Bebauungsplan XIV-256-2 setzt dementsprechend eine maximal zulässige Grundfläche von 250 m² bei maximal 3 Vollgeschossen fest. Um zukünftig im Falle einer Neubebauung eine Einordnung der Bebauung des Grundstücks unter Berücksichtigung einer Vorgartenzone von 5,0 m gemäß der benachbarten Grundstücke zu ermöglichen, wird die überbaubare Grundstücksfläche als erweiterte Baukörperfestsetzung mit einem Spielraum Richtung Blockinnenbereich festgesetzt. Um die erforderliche interne Erschließung der Wohngrundstücke möglichst flexibel planen zu können, erfolgen keine weiteren Festsetzungen von privaten oder öffentlichen Verkehrsflächen. Diese sind als private Grundstückserschließungen innerhalb des Allgemeinen 14 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Wohngebietes zulässig und gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO auf das zulässige Nutzungsmaß anzurechnen. 3.3 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche Gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB i.V.m. § 23 BauNVO erfolgt die planungsrechtliche Sicherung der überbaubaren und nicht überbaubaren Flächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen durch die Festsetzung von Baugrenzen. Um eine möglichst flexible Entwicklung des Gebietes im Rahmen des Nutzungsmaßes zu ermöglichen, werden die zulässigen überbaubaren Grundstücksflächen im Wesentlichen durch Baufenster festgesetzt. Dabei definiert sich die Lage der Baugrenze im WA 1 in einem Abstand von 3,0 m zur Parkanlage (festgesetzt im Bebauungsplan XIV-256), 3,5 m bzw. 6,0 m zum östlichen Allgemeinen Wohngebiet WA 2 (fortgeführt im Bebauungsplan XIV-256) sowie in einem Abstand von 5,0 m zu den begrenzenden öffentlichen Verkehrsflächen der Mohriner Allee. Für das Allgemeine Wohngebiet WA 2 wird ein Baufenster entsprechend der benachbarten Baugebiete entlang der Straße Am Brandpfuhl festgesetzt. Dieses weist eine Tiefe von 14 m mit einem Abstand von 5 m ab der Straße Am Brandpfuhl auf. Die Breite des Baugebiets WA 2 beträgt ca. 10 m, was eine Bebauung bei isolierter Betrachtung des Grundstückes und mit Einhaltung der zu gewährleistenden Abstandsflächen kaum ermöglicht. Aufgrund des Verzichts der Herstellung der bislang in diesem Bereich festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsfläche kann das betreffende Grundstück jedoch bei Bedarf und nach Übertragung der entsprechenden Nutzungsrechte von den benachbarten Grundstücken Am Brandpfuhl 18 und 20 anteilig genutzt werden. Eine gesonderte Festsetzung erfolgt hinsichtlich der zulässigen überbaubaren Grundstücksfläche des Grundstücks Mohriner Allee 70 (Allgemeines Wohngebiet WA 3). Die bestehende Bebauung entspricht in ihrer Größe und Bauweise nicht den umgebenden Gebäuden und den Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XIV-256, wird jedoch in ihrem derzeitigen Nutzungsmaß und ihrer Bauweise im Bestand gesichert. Der Bebauungsplan XIV-256-2 sieht somit eine erweiterte Baukörperfestsetzung für das Allgemeine Wohngebiet WA 3 vor. Die Form und Abmessung der überbaubaren Grundstücksfläche wurde dabei so gewählt, dass bei einer möglichen Neuerstellung des Gebäudes, dieses gemäß der ursprünglichen Lage wieder grenzständig errichtet werden kann. Um jedoch die Möglichkeit der Errichtung des Gebäudes in der Flucht gemäß der benachbarten Bebauungen (Vorgartenzone von 5,0 m) zu gewährleisten, wird die rückwärtige Baugrenze entsprechend erweitert. In Verbindung mit der verbindlich geregelten Grundfläche und Geschossigkeit kann somit bei gleichbleibendem Nutzungsmaß die angestrebte Flexibilität bzgl. der Stellung eines potenziellen Neubaus erzielt werden. Bei Nutzungsaufgabe der privaten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ – wird die betreffende Fläche zum Allgemeinen Wohngebiet und die Baugrenze entsprechend des angrenzenden WA 1 in einem Abstand von 5,0 m zur öffentlichen Verkehrsfläche der Mohriner Allee geführt. Da der Bebauungsplan XIV-256-2 mit seinen Festsetzungen innerhalb des Geltungsbereiches des Bebauungsplanes XIV-256 liegt, laufen die Baugrenzen z.T. aus dem Plangebiet heraus und erzeugen somit im Zusammenspiel mit den Festsetzungen des benachbarten Bebauungsplans XIV-256 geschlossene Baufenster. Städtebauliche Leitlinie der Baugrenzen der Bebauungspläne XIV-256 und XIV-256-2 ist es, straßenseitig eine Vorgartenzone und im rückwärtigen Plangebiet ein Übergangsbereich vom Grünraum (Parkanlage) zur zulässigen Bebauung zu schaffen. Innerhalb dieser Baugrenzen obliegt die Stellung der Baukörper den zukünftigen Eigentümern der Grundstücke sowie den bauordnungsrechtlichen Vorgaben. 15 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Im Sinne der Einfügung in die bestehenden Strukturen des städtebaulichen Verflechtungsgebiets des Geltungsbereichs sowie zur Gewährleistung der durch die Darstellungen des FNP angestrebten Prägung des Bereichs wird für die Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 die offene Bauweise verbindlich geregelt. Für das Allgemeine Wohngebiet WA 3, welches die Sicherung des bestehenden 3geschossigen Gebäudes an der Mohriner Allee beinhaltet, erfolgt die Regelung der Bauweise durch eine erweiterte Baukörperfestsetzung. Darüber hinaus sind in den Allgemeinen Wohngebieten Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung mit Ausnahme von Einfriedungen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 2), Einfriedungen sind dagegen allgemein zulässig. Durch die Festsetzung soll die Entstehung einer negativen Außenwirkung des Wohngebiets z.B. durch grenzständige Garagen an den äußeren Wohngebietsgrenzen und damit eine Beeinträchtigung des Ortsbildes vermieden werden. 3.4 Grünfestsetzungen Zur Begünstigung der Einfügung der privaten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ – in die Allgemeinen Wohngebiete sowie zur Vermeidung von Beeinträchtigungen der Wohn- und Aufenthaltsqualität soll die Stellplatzfläche zur unmittelbar angrenzenden Wohnnutzung durch Anpflanzungen abgegrenzt werden. So ist entlang der westlichen, nördlichen und östlichen Grenze der privaten Verkehrsfläche eine frei wachsende Hecke mit Sträuchern in einem Pflanzabstand von 1,0 m anzulegen und zu unterhalten (textliche Festsetzung Nr. 4). Zur Gewährleistung einer seitlichen Zufahrt zum Parkplatz ist dabei die Unterbrechung der Heckenpflanzung durch eine Grundstückszufahrt mit einer maximalen Breite von 5,0 m zulässig. 3.5 Sonstige Festsetzungen Die Festsetzungen des vorliegenden Bebauungsplans beinhalten die planungsrechtliche Sicherung Allgemeiner Wohngebiete auf vormals festgesetzten öffentlichen Straßenverkehrsflächen. In den Bereichen der Allgemeinen Wohngebiete WA 1 und WA 2 werden dabei die bislang festgesetzten öffentlichen Verkehrsflächen einschließlich der Eckabschrägungen bis auf die bestehende Mohriner Allee sowie die Straße Am Brandpfuhl reduziert. Da für den zukünftigen Verlauf der öffentlichen Straßenverkehrsflächen die betreffenden Straßenabschnitte somit jedoch keine Straßenbegrenzungslinie zeichnerisch verbindlich geregelt wären, setzt der Bebauungsplan XIV-256-2 textlich fest, das zwischen den Punkten EF und GH die Geltungsbereichsgrenze zugleich Straßenbegrenzungslinie ist (textliche Festsetzung Nr. 5). Im Geltungsbereich des Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuches bezeichneten Art enthalten, außer Kraft (textliche Festsetzung Nr. 6). 16 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan 3.6 Flächenbilanz Bebauungsplan XIV-256-2 Geltungsbereich 20.365 m² Allgemeines Wohngebiet WA 1 17.455 m² davon: überbaubare Grundstücksfläche gemäß zulässiger GRZ (0,3) 5.237 m² Allgemeines Wohngebiet WA 2 710 m² davon: überbaubare Grundstücksfläche gemäß zulässiger GRZ (0,2) 142 m² Allgemeines Wohngebiet WA 3 780 m² davon: überbaubare Grundstücksfläche gemäß festgesetzter GR 250 m² 1.420 m² Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung (bei Nutzungsaufgabe WA) davon: bei Nutzungsaufgabe innerhalb des WA überbaubare Grundstücksfläche gemäß zulässiger GRZ (0,3) 426 m² (Werte sind gerundet) Festsetzungen des rechtsverbindlichen Bebauungsplans XIV-256 – anteilige Flächenangaben bezogen auf den Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIV-256-2 anteiliger Geltungsbereich 20.365 m² Allgemeines Wohngebiet WA 4.595 m² davon: überbaubare Grundstücksfläche gemäß zulässiger GRZ (0,3) 1.379 m² Allgemeines Wohngebiet WA 12.980 m² davon: überbaubare Grundstücksfläche gemäß zulässiger GRZ (0,2) 2.596 m² 2.790 m² Öffentliche Straßenverkehrsfläche (Werte sind gerundet) 3.7 Abwägung der während der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Stellungnahmen Für den Bebauungsplanentwurf XIV-256-2 wurde gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung im Zeitraum zwischen 21. Juni 2010 bis einschließlich 21. Juli 2010 durchgeführt. Die öffentliche Auslegung wurde gemäß § 3 Abs. 2 BauGB am 11.06.2010 ortsüblich im Amtsblatt Nr. 23 auf Seite 879, in der Tagespresse sowie durch Information an die bezirkliche Pressestelle als auch über die Homepage des Bezirksamtes Neukölln im Internet öffentlich bekannt gemacht. Mit Ablauf der angegebenen Frist lagen insgesamt 3 Stellungnahmen vor. Ein Bürger schloss sich einer bereits abgegebenen Stellungnahme an. Die Inhalte der Stellungnahmen beziehen sich im Wesentlichen auf folgende Themen: Sachverhalt: Einschränkung der Nutzbarkeit von eigenen Grundstücken. 17 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Abwägung: Die vom Bürger aufgeführten Grundstücke befinden sich nicht innerhalb des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs XIV-256-2. Sachverhalt: Benachteiligung gegenüber Grundstücksnachbarn bei der Nutzungserweiterung, da zur Kompensation fremde Grundstücke heran gezogen werden. Abwägung: Die Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256-2 haben keine Auswirkungen auf festgesetzte Grünflächen außerhalb des Geltungsbereichs. Die Aufstellung des Bebauungsplanes erfolgt auf Grundlage des § 13a BauGB im beschleunigten Verfahren. Gemäß § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich ist somit nicht erforderlich. Sachverhalt: Teilweise Verwendung unzutreffender graphischer Darstellungen und Karten . Abwägung: Übersichtskarten haben den Sinn, den Geltungsbereich des Bebauungsplanes lagemäßig im Stadtgebiet identifizierbar zu machen. Hervorgehoben wird hier die Geltungsbereichsabgrenzung mit der Darstellung der umgebenden Straßenabschnitte und dessen Bezeichnungen. Die aktuelle Bebauungssituation ist der Planunterlage des Bebauungsplans, Stand Mai 2010, zu entnehmen. Sachverhalt: Unrechtmäßige Errichtung von Gebäuden auf gesicherten Park- und Grünflächen ohne erforderlichen Ausgleich und daraus resultierender Verschattung des eigenen Grundstücks bzw. Gefährdung von bestehenden Spundwänden. Abwägung: Die errichteten Gebäude entsprechen den Festsetzungen des Bebauungsplans XIV-256 sowie den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans XIV-256-2. Planungsrechtlich gesicherte Park- und Grünanlagen befinden und befanden sich in diesem Bereich nicht. Der vorliegende Bebauungsplanentwurf sowie der Bebauungsplan XIV-256 sehen für diesen Bereich überbaubare Grundstücksflächen in Form von Baufenstern vor. Die Einhaltung der notwendigen Abstandsflächen gemäß § 6 Berliner Bauordnung (BauO Bln) ist im Rahmen der Umsetzung des Bauvorhabens sicherzustellen. Eine unzumutbare Verschattungen durch die maximal 2-geschossige Bebauung und eine Beeinträchtigungen der Spundwände sind aufgrund der geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht erkennbar. Sachverhalt: Hinweis auf Bauvorhaben bzw. fehlende Umsetzung von Grünordnungsmaßnahmen im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIV-256. Abwägung: Die vom Bürger aufgeführten Maßnahmen befinden sich nicht innerhalb des Geltungsbereichs des vorliegenden Bebauungsplanentwurfs XIV-256-2 und zählen somit nicht zum Regelungsinhalt. Sachverhalt: Die Straße „Am Brandpfuhl“ ist aufgrund der derzeitigen Auslastung als Erschließung für die geplanten Allgemeinen Wohngebiete ungeeignet. Zusätzlich werden Mängel am Ausbauzustand sowie der unbefügten Nutzung der Straße vorgebracht. Abwägung: Die Straße Am Brandpfuhl dient der Erschließung der unmittelbar angrenzenden Bebauung im Geltungsbereich des Bebauungsplanes XIV-256-2. Aufgrund der Sicherung als öffentliche Straßenverkehrsfläche kann grundsätzlich keine Rede von un18 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan befugtem Durchgangsverkehr sein. Die Beschränkung auf Anliegerverkehr bzw. Verstöße dagegen betreffen die Straßenverkehrsordnung. Zum Ausbau und der Einteilung der Straßenverkehrsfläche wird keine Aussage gemacht. Überschreitungen der Kapazität sowie der zulässigen Lärmwerte der Verkehrsfläche sind nicht bekannt. Sachverhalt: Die Altlastensituation ist unzureichend untersucht und dargestellt worden. Abwägung: Die Ergebnisse einer durchgeführten Untersuchung sowie alle Informationen des BBK werden aufgeführt. Die bekannten Altlastenverdachtsflächen stehen einer Durchführung des Verfahrens nicht entgegen. Es wird darauf hingewiesen, das im Rahmen einer konkreten Planung weitere Altlastenuntersuchung durchgeführt werden und dass ggf. Folgekosten entstehen (vgl. Kap. 2.2.5, S. 6 f. sowie Kap. III. 2). Sachverhalt: Die dem Bebauungsplan zu entnehmenden Nutzungsmaße sind unzureichend. Abwägung: Alle notwendigen Nutzungsmaße sind im Bebauungsplanes enthalten. Weitergehende Regelungen sind nicht erforderlich. Sachverhalt: Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind nicht aus den Darstellungen des FNP entwickelbar. Abwägung: Die im Flächennutzungsplan dargestellten Flächen sind generalisiert und nicht grundstücksscharf. Der Geltungsbereich wird als Wohnbaufläche W3 mit landschaftlicher Prägung und einer maximalen GFZ von 0,8 dargestellt. Diese Werte werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplanentwurfs unterschritten, die landschaftliche Prägung bleibt erhalten bzw. ist umsetzbar. Sachverhalt: Die Festsetzungen des Bebauungsplans sind nicht aus den Darstellungen des LaPRO 94 entwickelbar. Abwägung: Das LaPro stellt im Zusammenwirken mit dem Flächennutzungsplan (FNP) eine auf qualitative Ziele und Anforderungen bezogene Ergänzung der vorbereitenden Bauleitplanung dar. Es benennt landschaftsplanerische Ziele jedoch keine verbindlichen Festsetzungen. Da die vorliegende Planung als Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB aufgestellt wird, gelten Eingriffe, die auf Grund der Aufstellung des Bebauungsplans zu erwarten sind, als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig, ein Ausgleich ist somit nicht erforderlich. Sachverhalt: Mit der Planung werden die bestehenden Parkplatzdefizite nicht gelöst sondern verschärft. Zusätzlich wird eine Gefährdung der Verkehrsteilnehmer bedingt durch den Anstieg des Verkehrs erwartet. Abwägung: Innerhalb der dargestellten Allgemeinen Wohngebiete sind Stellplätze, die das Gebiet versorgen auch ohne gesonderte Festsetzung innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig (textliche Festsetzung Nr. 2). Die Unterbringung von Fahrzeugen ist somit weitestgehend auf den betreffenden Grundstücken gewährleistet, sodass weitere Parkmöglichkeiten im öffentlichen Raum nicht notwendig werden. Eine Gefährdung der Verkehrsteilnehmer kann aufgrund der begrenzten Zunahme des Verkehrs von den zusätzlichen Wohneinheiten ausgeschlossen werden. Die umgebenden Straßenabschnitte sind in der Lage den zusätzlichen Verkehr aufzunehmen. 19 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Sachverhalt: Die im Bebauungsplan aufgeführte Untersuchung der Verkehrszahlen der privaten Verkehrsfläche –Parkplatz- wird hinsichtlich der Verweildauer und der Anlieferung des Gartencenters in Frage gestellt. Abwägung: Die Angaben zur Verweilzeit der Kunden basieren auf den Angaben des Betreibers. In dem Gutachten wurde die reduzierte Stellplatzanlage des Gartencenters untersucht und nicht das Gartencenter selbst, welches nicht zum Planinhalt zählt. Zusätzlich ist aufgrund der Reduzierung der Stellplatzanlage mit einer Verringerung des Parkverkehrs zu rechnen, sodass eine Untersuchung der Verkehrsbewegungen auf den angrenzenden Straßenabschnitten nicht vorgenommen wurde. Sachverhalt: Es hat keine ausreichende Prüfung hinsichtlich dem Bestehen weiterer Planverfahren mit kumulierender Wirkung gegeben. Abwägung: Eine Prüfung hinsichtlich der kumulierenden Wirkung zwischen den Bebauungsplänen XIV-256-1 und XIV-256-2 ist erfolgt und kann ausgeschlossen werden. Die südlich gelegenen Bebauungsplangebiete (XIV 8-9a und XIV 8-10) stellen keine Bebauungspläne der Innenentwicklung dar. Bestandteil der in die Begründung integrierten Umweltberichte sind u.a. Bilanzierungen der durch die Festsetzungen bewirkten Eingriffe und deren Ausgleich. Eine kumulierende Wirkung kann somit für diese Bereiche ebenfalls ausgeschlossen werden. Ein entsprechender ergänzender Hinweis wird in die Begründung zum Bebauungsplan XIV-256-2 aufgenommen. Sachverhalt: Es sind Regelungen aufzunehmen, die eine Verschattung der Nachbargrundstücke durch Begrünungen verhindern. Abwägung: Den Ausführungen wird nicht gefolgt. Einer verbindlichen Regelung zum Ausschluss der Verschattung bzw. weiterer Auswirkungen durch etwaige Bepflanzungen fehlt für den Bebauungsplan die rechtliche Grundlage. Sachverhalt: Die finanziellen Auswirkungen der Planung sind unzureichend dargestellt. Höhere Einnahmen bei Grunderwerb- und Grundsteuern sind zu erwarten. Abwägung: Die Auswirkungen sind bezogen auf das bislang gültige Planungsrecht korrekt dargestellt. Die vom Bürger aufgeführten steuerlichen Einnahmen sind keine unmittelbaren Auswirkung der vorliegenden Planung, da der überwiegende Teil bereits als Allgemeines Wohngebiet festgesetzt ist. Sachverhalt: Auch für Garagen und Stellplätze haben die Mindestabstandsflächen zu gelten. Abwägung: Die Errichtung von Stellplätzen und Garagen im Baufenster (gemäß TF Nr. 2) ist grundsätzlich auch innerhalb der Abstandsflächen zulässig. 20 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS 1. Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse Mit der Umsetzung des Bebauungsplans werden zusätzliche Wohnungsbaupotentiale erschlossen und mit der Entwicklung der Grundlage zur Schaffung privaten Eigentums den Wohnbedürfnissen der Bevölkerung Rechnung getragen. Durch die Realisierung der Planung werden keine negativen Auswirkungen auf die Lebensverhältnisse in den geplanten und den bereits bestehenden Wohngebieten entstehen. Der Verzicht auf die durchgehende öffentliche Straßenverkehrsfläche innerhalb des Baugebietes entspricht den Bedürfnissen der Anwohner und kann somit wesentlich zum Erhalt der Wohnruhe beitragen. Zusätzlich wird die vorhandene Stellplatzanlage des benachbarten Gartencenters deutlich verkleinert und im Bebauungsplan fortan als private Verkehrsfläche gesichert. Nutzungskonflikte bedingt durch den Betrieb der bisherigen Stellplatzanlage sind aktuell nicht bekannt. Durch die Verkleinerung der Stellplatzanlage und die weiterhin eingeschränkten Betriebszeiten nur zu den Öffnungszeiten des Gartencenters können gemäß schalltechnischer Untersuchung (siehe Kap. II 3.1.2) Belastungen, die über den Orientierungswerten der DIN 18005 liegen, für die Bewohner der umgebenden Wohngebiete ausgeschlossen werden. Für die bereits bestehenden angrenzenden Wohngrundstücke verbessert sich mit der deutlichen Verkleinerung der Stellplatzanlage zudem das Ortsbild in wesentlichem Maße. Zukünftig können hier Wohngebäude mit baumbestandenen Grün- und Freiflächen an die Grundstücke angrenzen, im Gegensatz zu der bislang vorhandenen überwiegend vollversiegelten Fläche mit Fahrzeugen. Die durch die vormalige gewerbliche Nutzung der Stellplatzfläche, u.a. als Lagerfläche, als Grundstück für eine Recyclingfirma und für den Erwerbsgartenbau, z.T. nachgewiesenen Bodenbelastungen stellen nach einem Austausch bzw. einer Überdeckung der betreffenden Bodenschichten keine Beeinträchtigung gesunder Wohnverhältnisse dar. Um jedoch sicher zu gehen, ob die entsprechenden Werte für eine Wohn- und Freiraumnutzung eingehalten werden, wird eine erneute Prüfung im Rahmen der Neubebauung empfohlen. Für entsprechende Altlastenuntersuchungen, eine ordnungsgemäße Entsorgung von anfallendem Bodenaushub sowie mögliche Folgemaßnahmen für das Aufbringen von unbelasteten Böden sind vom Eigentümer der Flächen Mehrkosten bei der Umsetzung der Planung einzukalkulieren. Da in Einfamilienhausgebieten in der Regel die Eigentümer auch die Nutzer der geschaffenen Wohnimmobilen sind, wird auf diese Weise zur Entwicklung einer sozial stabilen Bewohnerstruktur beigetragen und somit im Zusammenwirken mit dem benachbarten Wohnquartier ein beständiges Wohnumfeld gesichert. Zusätzlich hat die Festsetzung privater Verkehrsflächen mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ – positive Auswirkungen für das benachbarte Gartencenter. Gartencenter benötigen aufgrund des speziellen Angebotssegments größere Stellplatzanlagen, da Kunden zum Abtransport der Waren erfahrungsgemäß zum weitaus überwiegenden Anteil Kraftfahrzeuge nutzen. Mit der planungsrechtlichen Sicherung der Stellplatzanlage werden der weitere Betrieb der Gewerbeeinrichtung ermöglicht und Arbeitsplätze gesichert. 2. Auswirkungen auf die Umwelt Das Plangebiet befindet sich in einem Bereich, welcher bereits überwiegend baulich geprägt ist. Im Rahmen der bislang erfolgten baulichen Entwicklungen hat sich gezeigt, dass die ursprüngliche Planung für eine Erschließung der Baugebiete mit einer öffentlichen Verkehrsfläche aufgrund von Teilerschließungslösungen nicht mehr verfolgt werden soll. Daraus entsteht die Notwendigkeit, ein Bebauungsplanverfahren durchzuführen, welches die vormals festgesetzten Straßenverkehrsflächen für eine Wohnbebauung nutzbar machen soll. Eine Realisierung der ursprünglich geplanten Straßenverkehrsflächen hätte eine um21 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan fangreiche bis vollständige Versiegelung der benötigten Bereiche zur Folge gehabt. Die Umwandlung dieser festgesetzten Flächen für Wohnzwecke wirkt sich dagegen sehr positiv auf die betreffenden Flächen aus. Zukünftig werden für diese Flächen die Nutzungsmaße der Allgemeinen Wohngebiete angewendet, so dass im Sinne der grundstücksbezogenen Nutzung ein höherer Anteil an Grün- und Freiflächen entsteht. Für die Bereiche, die gemäß der generalisierten Darstellungen des FNP innerhalb der Grünfläche gelegen sind, werden mit dem vorliegenden Bebauungsplan keine neuen Baugebiete ausgewiesen. Diese Bereiche waren bereits vor der Aufstellung des Bebauungsplanes XIV-256-2 bebaut und planungsrechtlich als Allgemeine Wohngebiete gesichert. Für die Allgemeinen Wohngebiete wird hinsichtlich der überwiegenden Flächenanteile eine GRZ von 0,3 (partiell 0,2) festgesetzt. In den bereits bebauten Bereichen des WA 1 zeigt sich, dass das ursprüngliche Planungsziel (der Bebauungsplan XIV-256 regelte hier verbindlich eine maximal dreigeschossige Bebauung mit einer GRZ von 0,2) bislang nicht umgesetzt wurde. So wurden nachfrageorientiert für die überwiegenden Bereiche maximal 2geschossige Bebauungen bei geringfügig erweiterter Grundfläche mittels Befreiungen genehmigt und realisiert. Aus diesem Grund werden die Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256-2 in der Art getroffen, dass innerhalb des Allgemeinen Wohngebietes WA 1 eine GRZ von 0,3 (im WA 2 eine GRZ von 0,2) in Verbindung mit maximal 2 Vollgeschossen in offener Bauweise zulässig sind. Überschreitungen der Grundfläche über das gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zulässige Maß werden nicht ermöglicht. Damit wird für weite Teile des Geltungsbereichs die zulässige GRZ von 0,2 auf 0,3 erhöht. Die dadurch erhöhte zulässige Grundfläche wird jedoch unter Berücksichtigung der gleichzeitig aufgegebenen öffentlichen Straßenverkehrsflächen wieder annähernd aufgehoben. Stellt man die planungsrechtlich zulässige Grundfläche gemäß § 19 Abs. 2 BauNVO basierend auf den Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256 (siehe Flächenbilanz) den Festsetzungen der Hauptzeichnung mit der planungsrechtlichen Sicherung einer privaten Verkehrsfläche gegenüber, so ergibt sich eine Erhöhung der zulässigen Grundfläche von ca. 280 m². Auf der Grundlage der nach Stellplatzaufgabe zulässigen Nutzung (Nebenzeichnung) des Bebauungsplans XIV256-2, die bei Aufgabe der privaten Verkehrsfläche einen Rückbau der vollversiegelten Bereiche und die Ergänzung durch Wohngrundstücke basierend auf den Nutzungsmaßen des benachbarten WA mit einer GRZ 0,3 vorsieht, ergibt sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256-2 eine um 710 m² geringere zulässige Grundfläche als durch die bestehenden Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256. Einschließlich der gemäß § 19 Abs. 4 BauNVO zu bilanzierenden Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO sowie baulichen Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut ist, ist im Vergleich zu den bislang bestehenden Nutzungsmaßen des XIV-256 mit einer Mehrversiegelung von maximal ca. 1.100 m² bei Nutzung der privaten Verkehrsfläche bzw. 330 m³ bei Nutzungsaufgabe und anschließender Wohnbebauung zu rechnen. Der durch die Mehrversiegelung entstehende Eingriff in Natur und Landschaft ist jedoch im Sinne einer nachhaltigen Innenentwicklung zu vertreten. So können innerhalb des Plangebietes bereits bestehende technische Infrastrukturanlagen und die Erschließungsflächen in der Mohriner Allee und der Straße Am Brandpfuhl genutzt werden. Gleichzeitig trägt die vorliegende Planung dazu bei, zusätzliche Verkehrsbewegungen durch die Inanspruchnahme und die Erschließung von Flächen im Außenbereich zu vermeiden. Der Planung wird gegenüber einer Neuplanung an der Peripherie des Siedlungsgebiets von Berlin Vorrang gegeben und somit das Vermeidungsgebot hinsichtlich der Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes gemäß § 1a Abs. 3 Satz 1 BauGB berücksichtigt. Ungeachtet dessen gelten aufgrund der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens gemäß § 13 a BauGB Eingriffe gemäß § 13 a Abs. 2 Nr. 4 BauGB als im Sinne des § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder planungsrechtlich zulässig, so dass kein Ausgleich erforderlich ist. Die Durchführung einer Umweltprüfung nach 22 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan § 2 Abs. 4 BauGB und die Anfertigung eines Umweltberichtes können entfallen. Die Voraussetzung der Durchführung des Bebauungsplanverfahrens gemäß § 13 a Abs. 1 BauGB sind unter Pt. 2.3.5, Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB, hergeleitet worden. Im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes wurde geprüft, ob eventuell benachbarte Bebauungspläne existieren, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden und sich kumulierend im Sinne des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB auswirken können. Dies ist nach durchgeführter Prüfung nicht der Fall (siehe Kap. Pt. 2.3.5). Neben den planungsrechtlich bedingten Eingriffen ist auch die bestehende Situation des Grundstückes der Mohriner Allee 70/72 zu betrachten. Mit der Umsetzung der Planung sollen umfangreiche Flächen eines vormals überwiegend als Stellplatzanlage genutzten Grundstücks in Ergänzung des umgebenden Wohngebiets entwickelt werden. Die nicht mehr benötigten Flächen und Lagergebäude sollen abgebrochen und entsiegelt werden. Nur eine Teilfläche der Stellplatzanlage soll für die weitere Nutzung als private Verkehrsfläche festgesetzt werden. Bezogen auf die Bestandsnutzung des ca. 8.500 m² großen Grundstücks mit einer fast vollständigen Versiegelung, wird mit der Herstellung der Wohngrundstücke der Anteil der versiegelten Flächen deutlich verkleinert. Die natürlichen Bodenfunktionen können in größerem Umfang wieder hergestellt werden und durch den stufenweisen Rückbau der zusammenhängend versiegelten Parkplatzfläche wird ein zusätzlicher Beitrag zur Kaltluftentstehung und zum Wasserhaushalt geleistet. Der sich innerhalb des Plangebiets befindende Baumbestand unterliegt den Regelungen die Berliner Baumschutzverordnung (BaumSchVO vom 11. Januar 1982, zuletzt geändert durch Artikel X des Dritten Gesetzes zur Rechtsvereinfachung und Entbürokratisierung von 11. Juli 2006), so dass ggf. im Zusammenhang mit der Neuordnung des Gebiets unvermeidliche Fällungen entsprechend zu ersetzen sind. 3. Auswirkungen auf den Verkehr Die Festsetzungen des Bebauungsplans sehen vor, vormals festgesetzte öffentliche Straßenverkehrsflächen im Sinne der Entwicklung weiterer Wohngebietsflächen zu reduzieren. Auswirkungen auf den Verkehr sind mit der Umwandlung in Flächen für Allgemeine Wohngebiete jedoch nicht zu erwarten. Die bereits erfolgten baulichen Entwicklungen haben gezeigt, dass die Erschließung der rückwärtigen Wohngrundstücke mittels der Anlage von Erschließungsstichen gesichert ist bzw. gesichert werden kann. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wurde vom Eigentümer des Grundstücks der Mohriner Allee 70/72 ein Bebauungskonzept vorgelegt, welches ebenfalls eine tragfähige Erschließung der zukünftigen Wohngrundstücke mit einer Anbindung an die öffentlichen Straßenverkehrsflächen auszeigt. Da insgesamt nur eine geringe Anzahl zusätzlicher Wohngrundstücke durch die Festsetzungen des Bebauungsplanes XIV-256-2 entstehen kann, werden dadurch bedingte Auswirkungen auf die umgebenden Straßenverkehrsflächen der Mohriner Allee und der Straße am Brandpfuhl nicht spürbar werden. 4. Kultur- und Sachgüter Innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans XIV-256-2 befinden sich nach gegenwärtigem Kenntnisstand keine Bau-, Boden- oder Gartendenkmale sowie keine archäologischen Fundstellen. 23 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan 5. Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung Durch den Bebauungsplan XIV-256-2 werden ursprünglich planungsrechtlich gesicherte öffentliche Straßenverkehrsflächen (Bebauungsplan XIV-256) als Allgemeines Wohngebiet und als private Verkehrsfläche festgesetzt. Da eine Umsetzung der Festsetzung im Form von Straßenbaumaßnahmen bislang nicht stattgefunden hat, entstehen auch zukünftig keinerlei Kosten für die Herstellung der nun entfallenen Flächen. Einnahmen: Durch den möglichen Verkauf der Vorhalteflächen für die bislang geplante öffentliche Straßenverkehrsfläche (Flurstücke 245/15 und 278/9) an die derzeitigen Nutzer können Einnahmen für das Land Berlin erzielt werden. Ausgaben: keine 24 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan IV. XIV-256-2 VERFAHREN Über die bestehenden Planungsabsichten des Bebauungsplans XIV-256-2 wurden gemäß § 5 AGBauGB die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung sowie die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 8) zeitgleich durch die Übersendung des Entwurfs der Bezirksamtsvorlage mit Schreiben vom 29. Mai 2008 informiert. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 8) bestätigte mit Schreiben vom 11. Juni 2008, dass der vorliegende Bebauungsplan an die Ziele der Raumordnung angepasst ist. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung äußerte sich im Schreiben vom 26. Juni 2008 dahingehend, dass die geplanten Festsetzungen grundsätzlich aus dem FNP entwickelbar sind. Es sei zu beachten, dass die im FNP dargestellte Grünfläche berührt werde und in der weiteren Planung entsprechend zu berücksichtigen sei. Aus verkehrlicher Sicht würden die Gesamtinteressen Berlins i. S. v. § 7 Abs. 1 AGBauGB berührt (Mohriner Allee). Gegen die Aufstellung des Plans bestünden keine grundsätzlichen Bedenken. Zusätzlich ergab die Beurteilung des für die Rechtsprüfung zuständigen Referates II C, dass das Verfahren zum Bebauungsplan XIV-256-2 nach § 13a BauGB durchgeführt werden kann. Der Bezirksamtsbeschluss über die Aufstellung des Bebauungsplans XIV-256-2 erfolgte am 17. Februar 2009. Die entsprechende Bekanntmachung (vom 17. Juni 2009) über die Aufstellung des Bebauungsplans XIV-256-2 erfolgte im Amtsblatt Nr. 29 am 26.06.2009 auf der Seite 1745. Die Öffentlichkeit wurde am 26.06.2009 im Amtsblatt Nr. 29 auf Seite 1745 gemäß § 13a Abs. 3 Nr. 2 BauGB über die Durchführung des beschleunigten Verfahrens nach § 13a des Baugesetzbuchs ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 des Baugesetzbuchs informiert. Eine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB fand nicht statt. Es bestand jedoch die Möglichkeit, sich in der Zeit vom 29. Juni 2009 bis einschließlich 10. Juli 2009 über die Ziele und Zwecke sowie die wesentlichen Auswirkungen der Planung zu unterrichten und sich zur Planung zu äußern. Schriftliche Stellungnahmen konnten bis zum 17. Juli 2009 eingereicht werden. Mit Ablauf der angegebenen Frist lag eine Stellungnahme vor. Das betroffene Unternehmen äußerte sich in erster Linie zu Festsetzungsinhalten des Ursprungsbebauungsplanes XIV-256, welche Auswirkungen auf die zum Unternehmen zählenden Grundstücke haben. Innerhalb des vorliegenden Bebauungsplanes liegen jedoch keine Grundstücke des Unternehmens. Da Auswirkungen bedingt durch die Festsetzungsinhalte des vorliegenden Bebauungsplanes XIV-256-2 nicht festzustellen sind und die vorgebrachten Einwendungen bezüglich der betreffenden Grundstücksteile im Rahmen der Aufstellung des Bebauungsplanes XIV-256 hätten vorgebracht werden müssen, liegen keine den Planungen des Bebauungsplanes XIV-256-2 entgegenstehende Belange vor. Die Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB und § 6 Abs. 2 AGBauGB an der Planung beteiligt und mit Schreiben vom 17. Juni 2009 aufgefordert, Stellung zu nehmen, ob ihre Belange von den Inhalten des Bebauungsplanes betroffen sind. Insgesamt wurden von den Behörden und sonstigen Trägern öffentlicher Belange 23 Stellungnahmen mit Hinweisen eingereicht. Hinweise zu den Bereichen Altlasten, technische Infrastruktur sowie zum LEP B-B wurden in die Begründung zum Bebauungsplan integriert. Die Auswertung der Stellungnahmen hat jedoch zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung geführt. Aufgrund einer im Rahmen der Beteiligung der Behörden gemäß § 4 Abs. 2 BauGB abgegebenen Stellungnahme des Bezirksamtes Neukölln (Gesundheitsamt), mit dem Hinweis auf die einzuhaltenden Orientierungswerte der TA-Lärm sowie der DIN 18005 durch die geplante Festsetzung der privaten Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ –, wurde eine schalltechnische Untersuchung durchgeführt, welche die zu erwartenden Emissionen der Stellplatzanlage auf die angrenzenden Wohngebiete ermittelt. 25 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan Die Ergebnisse der Untersuchung bestätigen die Einhaltung der Orientierungswerte. Die Methodik der Untersuchung sowie die Ergebnisse und Schlussfolgerungen daraus wurden nach Kenntnisnahme durch das Bezirksamt Neukölln (Umweltamt) mit Schreiben vom 29.03.2010 bestätigt. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung (GL 5.21) bestätigte mit Schreiben vom 09. Juli 2009, dass der vorliegende Entwurf des Bebauungsplans mit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung vereinbar ist. Die Verordnung über den Landesentwicklungsplan BerlinBrandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009 ist am 15.05.2009 in Kraft getreten (GVBl. S. 182) und hat die bisher geltenden Regelungen aus dem Landesentwicklungsplan für den engeren Verflechtungsraum Brandenburg-Berlin (LEP eV) abgelöst. Das Plangebiet liegt in der Festlegungskarte 1 des LEP B-B im Gestaltungsraum Siedlung, wo gemäß Ziel 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von Wohnsiedlungsflächen möglich ist. Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt den Vorrang der Innenentwicklung gemäß Grundsatz der Raumordnung aus § 5 Abs. 2 Landesentwicklungsprogramm 2007 (LEPro 2007, GVBl. S. 629). Für den Bebauungsplanentwurf XIV-256-2 wurde gemäß § 3 Abs. 2 BauGB die öffentliche Auslegung im Zeitraum zwischen 21. Juni 2010 bis einschließlich 21. Juli 2010 durchgeführt. Die öffentliche Auslegung wurde gemäß § 3 Abs. 2 BauGB am 11.06.2010 ortsüblich im Amtsblatt Nr. 23 auf Seite 879, in der Tagespresse sowie durch Information an die bezirkliche Pressestelle als auch über die Homepage des Bezirksamtes Neukölln im Internet öffentlich bekannt gemacht. Mit Ablauf der angegebenen Frist lagen insgesamt 3 Stellungnahmen vor. Ein Bürger schloss sich einer bereits abgegebenen Stellungnahme an. Die Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 2 BauGB hat zu keiner die Grundzüge der Planung berührenden Änderung geführt. Der Planung entgegenstehende Sachverhalte liegen nicht vor. Die Begründung zum Bebauungsplan XIV-256-2 wird im Kapitel Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a sowie im Kapitel Auswirkungen auf die Umwelt im Sinne der Klarstellung ergänzt. 26 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan C. RECHTSGRUNDLAGEN Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Art. 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585); Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), geändert durch das Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692); Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung -BauNVO-) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBI. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBI. I S. 466); Anlagen: 1. Textliche Festsetzungen 2. Übersichtsplan 1:5000 27 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan INHALTSVERZEICHNIS B. BEGRÜNDUNG ................................................................................................................ 1 I. PLANUNGSGEGENSTAND ............................................................................................. 1 1. 2. 2.1 2.2 2.2.1 2.2.2 2.2.3 2.2.4 2.2.5 2.2.6 2.2.7 2.3 2.3.1 2.3.2 2.3.3 2.3.4 2.3.5 Veranlassung und Erforderlichkeit..................................................................................... 1 Plangebiet ......................................................................................................................... 2 Lagebeschreibung............................................................................................................. 2 Bestand, Ausgangssituation .............................................................................................. 2 Bestand im Geltungsbereich ............................................................................................. 2 Erschließung ..................................................................................................................... 2 Eigentumsverhältnisse ...................................................................................................... 3 Technische Infrastruktur / Leitungen ................................................................................. 3 Geologie / Altlasten / Kampfmittel...................................................................................... 3 Ökologie / Freiflächen ....................................................................................................... 5 Denkmalschutz.................................................................................................................. 5 Planerische Ausgangssituation ......................................................................................... 6 Flächennutzungsplan (FNP) / Raumordnung..................................................................... 6 Landschaftsprogramm (LaPro 94) ..................................................................................... 7 Stadtentwicklungsplanung (StEP) ..................................................................................... 8 Bebauungsplan XIV-256 ................................................................................................... 9 Bebauungsplan der Innenentwicklung gemäß § 13 a BauGB............................................ 9 II. PLANINHALT ................................................................................................................. 11 1. 2. 3. 3.1 3.1.1 3.1.2 3.2 3.3 3.4 3.5 3.6 3.7 Entwicklung der Planungsüberlegungen.......................................................................... 11 Intention des Plans.......................................................................................................... 11 Wesentlicher Planinhalt, Abwägung und Begründung der Festsetzungen ....................... 11 Art der baulichen Nutzung ............................................................................................... 11 Allgemeines Wohngebiet................................................................................................. 11 Private Verkehrsfläche besonderer Zweckbestimmung – PARKPLATZ –........................ 12 Maß der baulichen Nutzung ............................................................................................ 14 Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche .............................................................. 15 Grünfestsetzungen.......................................................................................................... 16 Sonstige Festsetzungen.................................................................................................. 16 Flächenbilanz .................................................................................................................. 17 Abwägung der während der öffentlichen Auslegung vorgebrachten Stellungnahmen...... 17 III. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS .............................................................. 21 1. 2. 3. 4. 5. Auswirkungen auf die Lebens- und Arbeitsverhältnisse................................................... 21 Auswirkungen auf die Umwelt ......................................................................................... 21 Auswirkungen auf den Verkehr ....................................................................................... 23 Kultur- und Sachgüter ..................................................................................................... 23 Auswirkungen auf den Haushalt und die Finanzplanung ................................................. 24 IV. VERFAHREN.................................................................................................................. 25 C. RECHTSGRUNDLAGEN ................................................................................................ 27 D. ANLAGEN ...................................................................................................................... 29 28 XIV-256-2 Fachbereich Stadtplanung Neukölln Begründung zum Bebauungsplan D. ANLAGEN Textliche Festsetzungen 1. In den Allgemeinen Wohngebieten sind die Ausnahmen nach § 4 Abs. 3 Nr. 4 und 5 der Baunutzungsverordnung (Gartenbaubetriebe und Tankstellen) nicht Bestandteil des Bebauungsplans. 2. In den Allgemeinen Wohngebieten sind Stellplätze und Garagen sowie Nebenanlagen im Sinne des § 14 der Baunutzungsverordnung mit Ausnahme von Einfriedungen nur innerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen zulässig. Einfriedungen sind allgemein zulässig. 3. Die private Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ - ist nur zulässig bis zur endgültigen Nutzungsaufgabe der Zweckbestimmung. Als Folgenutzung wird Allgemeines Wohngebiet festgesetzt. 4. Innerhalb der Verkehrsfläche mit der Zweckbestimmung – PARKPLATZ - ist entlang den Linien zwischen den Punkten AB, BC, CD eine frei wachsende Hecke mit Sträuchern in einem Pflanzabstand von 1,0 m anzulegen und zu unterhalten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Unterbrechung der Heckenpflanzung durch eine Grundstückszufahrt mit einer maximalen Breite von 5,0 m ist zulässig. 5. Die Geltungsbereichsgrenze zwischen den Punkten EF und GH ist zugleich Straßenbegrenzungslinie. 6. Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. 29