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Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin 03.08.11 Bericht für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 25.08.11 1. Gegenstand des Berichtes: Abschlussbericht zur Empfehlung der BVV, Ds-Nr.1909/VI aus der 49. BVV vom 25.11.2010 Bezirkliches Konzept für eine soziale Wohnungspolitik 2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten: Dem Bezirksamt wurde empfohlen, in Abstimmung mit der zuständigen Senatsverwaltung ein Konzept für eine soziale Wohnungspolitik für den Bezirk zu erstellen und der BVV im Februar 2011 vorzulegen. Das Bezirksamt ist der Empfehlung gefolgt. Auf Grund des BVV Beschlusses 1909/VI und der Großen Anfrage DS-Nr. 1912/VI vom 23.09.2010 hat das Bezirksamt, Abteilung Wirtschaft, Tiefbau, Bürgerdienste und öffentliche Ordnung einen Fragebogen an die in Marzahn/Hellersdorf befindlichen Wohnungsbaugesellschaften- und Genossenschaften mit dem Ziel versandt, eine Übersicht und Einschätzungen der Unternehmen insbesondere zum geförderten Wohnungsbau zu erhalten. Die Einschätzungen der Unternehmen haben dem Bezirksamt ein Bild über einen großen Teil des Wohnungsbestandes im Hinblick auf die Verfügbarkeit für sozial schwächere Mieter und die Herausforderungen aus dem demografischen Wandel vermitteln können, sind jedoch nicht vollständig! Im Anschluss daran, hat das Bezirksamt gemeinsam mit dem Marzahn Hellersdorfer Wirtschaftskreis e.V. die Wohnungsunternehmen des Bezirks zu einer „Wohnungswirtschaftskonferenz“ eingeladen. Dieser Dialog in dem u.a. die Situation des Bestandes für sozial schwächere Bürgerinnen und Bürger diskutiert werden soll, wird zukünftig durch das Bezirksamt fortgeführt. Eine Auswertung der Fragebögen, sinngemäß identisch mit dem Vortrag von Herrn Bezirkstadtrat Gräff, finden Sie im Folgenden. Vergleich des Wohnungsbestandes in Berlin Laut der Beantwortung einer Kleinen Anfrage im Abgeordnetenhaus vom 13.01.2011 hat sich der Bestand an Wohnungen in Berlin im Zeitraum von 2005 bis 2009 um 0,68 % auf insgesamt 1.894.564 Wohnungen erhöht. Im Gesamtbezirk hat sich im Vergleichszeitraum der Bestand um 0,14% auf 130.798 Wohnungen erhöht, im ehemaligen Bezirk Marzahn hat er sich mit 0,46% leicht verringert. Die Leerstandsquote betrug 2010 7,4 %, was gegenüber dem Jahr 2005 eine Verringerung von über 3 % betrug. Berlinweit betrug die Quote 6,9 %. Der Anteil der Mietwohnungen am Gesamtwohnungsbestand betrug nach dem Bericht der IBB 2010 87,8 %, dies lag kurz über dem Berliner Durchschnitt mit rund 86%. Die Einwohnerdichte betrug im Bezirk 1,90 EW je Wohnung, in Berlin 1,82 Einwohner je Wohnung. Der Angebotsmietpreis betrug 6,05 € je qm, im Bezirk 4,85 €, was deutlich unter dem Berliner Durchschnitt liegt. Nach dem Bericht der IBB gab es folgende Entwicklungen im sozialen Wohnungsbau: In Berlin gibt es insgesamt 161.233 Wohneinheiten im Sozialen Wohnungsbau. Knapp 69 % der Wohnungen wurden im Rahmen des Wohnungsbauprogramms (WP) 1972 – 1998 errichtet, 19 % im Rahmen des WP 1969 – 1971 sowie weitere rund 12 % im Zuge des WP 1964 – 1968. Die Entwicklung der Mieten im Sozialen Wohnungsbau beinhaltet die Entwicklung der Nettokaltmiete, der kalten Betriebskosten und der Heiz- und Warmwasserkosten. Zu berücksichtigen ist dabei, dass sich die Nettokaltmieten bis zum Jahr 2005 auf die Durchschnittsmieten (Mittelwert aus tatsächlich geforderten Mieten, höchstzulässigen Mieten und geprüften Mieten) beziehen. Ab 2006 stellen die Nettokaltmieten ausschließlich die vom Vermieter oder Eigentümer tatsächlich geforderten Mieten (Ist-Mieten) dar. Von 2000 bis 2005 stiegen die Mieten im Sozialen Wohnungsbau um knapp 16 % von 4,10 EUR auf 4,75 EUR nettokalt pro m2. Auch nach Umstellung der Berechnungsmethode setzte sich der Mietanstieg ausgehend von 4,72 EUR im Jahr 2006 auf 5,20 EUR im Jahr 1008 weiter fort (+ 10,2 %). 2009 sanken die Nettokaltmieten mit 5,10 EUR erstmals wieder unter das Vorjahresniveau. Der Anstieg der Mieten im Sozialen Wohnungsbau steht im Zusammenhang mit dem Wegfall der Anschlussförderung sowie dem Auslaufen der Mietpreisbindung für besonders kostengünstige Objekte (insbesondere bis Wohnungsbauprogramm 1968), während in den relativ kostenintensiven Baujahrgängen die Mietpreisbindung noch besteht. Das Mischungsverhältnis hat sich geändert. Die Heiz- und Warmwasserkosten im Sozialen Wohnungsbau stiegen in den vergangenen zehn Jahren um knapp 30 Cent pro m2 bzw. 39 % an. Hingegen blieben die kalten Betriebskosten mit Werten um 1,90 EUR/m2 relativ stabil. Bestand an Sozialwohnungen und zukünftig Seniorengerechten Wohnungen in Marzahn-Hellersdorf Im Bezirk Marzahn-Hellersdorf wurden nach den Wohnungsbauprogrammen 1991 bis 1997 insgesamt 1.422 Wohnungen mit öffentlichen Mitteln im 1. Förderweg errichtet und in den Jahren 1995 bis 1999 fertig gestellt. Die Grundförderung einer Sozialwohnung beträgt regulär 15 Jahre und beginnt mit der Bezugsfertigstellung der Wohnobjekte. Die ersten Objekte wurden 1995 bezugsfertig, die letzten 1999. Durch den Senatsbeschluss vom 04.02.2003 über den Ausstieg aus der Anschlussförderung für Wohnungen der Wohnungsbauprogramme 1987 bis 1997 sind alle Sozialwohnungen im Stadtbezirk betroffen. Der Wegfall der Anschlussförderung wird sich jedoch über die nächsten Jahre bis zum Jahr 2014 hinziehen. Die ersten 212 Wohnungen, bei denen die Grundförderung bereits endet, befinden sich in der Ringelnatzsiedlung. Im Jahr 2011 werden nur 12 Wohnungen betroffen sein. Im Jahr 2012 sind es dann weitere 505 Wohnungen. Übersicht über den Wohnungsbestand, der vom Wegfall der Anschlussförderung betroffen ist: Straße Hausnummer Anzahl der Wohnungen Ortsteil Hellersdorf: Hellersdorfer Str. Kastanienallee Kastanienallee Cottbusser Str. Henny-Porten-Str. Quedlinburger Str. Janusz-Korczak-Str. Janusz-Korczak-Str. Fritz-Lang-Str. Lil-Dagover-Str. Lyonel-Feininger-Str. Kokoschkastr. Annaburger Str. Branitzer Karree Branitzer Karree Schwarzheider Str. Louis-Lewin-Str. Adele-Sandrock-Str. Bütower Str. Waldowstr. 231 - 233 2-8 10, 10a, 12, 14 81, 83 6 -12 10 -16 9, 9a, 11, 13 18 - 22 1 - 7; 19-25; 33 - 37 6-8 1, 3 21 - 23 22 - 24 9 -11; 17 -23; 10 - 22 1-2 3-4 4 -18 61 - 75 40 - 46 34 47 - 57 Gesamtanzahl Hellersdorf: 21 28 24 24 48 39 24 36 112 24 12 27 27 38 43 16 17 68 36 38 10 75 787 Ortsteil Marzahn: Krummenseer Str. Hasenholzer Allee Eisenacher Str. Blumberger Damm Zinndorfer Str. Spitzmühler Str. Pritzhagener Weg Dudweiler Str. Hans-Fallada-Str. Joachim-Ringelnatz-Str. Wuhlestr. Havemannstr. Luise-Zietz-Str. Stangeweg Gesamtanzahl Marzahn: 2- 8 26 - 36; 40 - 42 2 - 12 100-110 86 - 98 144 -152 3 4 25 16 - 22 4 - 22 1 - 33 7A, 7B, 9A, 15A, 19B, 19C, 19D 21 A 79 A; 79B 42; 42A; 44 22 51 48 50 56 58 6 8 14 30 69 113 45 41 12 12 635 Zusammenfassend stellen die befragten Wohnungsunternehmen fest, dass eine ausreichende Anzahl an Wohnungen für sozial schwächere Mieter vorhanden sei. Allerdings sind steigende Nebenkosten ein echtes Problem, das trotz der vergleichsweise niedrigen Kaltmieten wächst. Interessant ist, dass die Unternehmen einschätzen, dass rund 20% der Mieterinnen und Mieter in den kommenden Jahren Wohnraum für altersgerechtes wohnen in verschiedenen Abstufungen benötigen werden. Die allermeisten Unternehmen stellen sich darauf ein und bauen ihren Wohnungsbestand mit erheblichen Investitionen zwischen 10 und 20% altersgerecht um. Anforderungen an Verwaltung und Politik Die Unternehmen haben teils schriftlich und teils in ausführlichen Gesprächen die notwendigen Rahmenbedingungen zum Erhalt einer guten sozialen Durchmischung dargestellt. Der Erhalt und die Verbesserung der sozialen Infrastruktur und der baulichen Infrastruktur wurden dabei als wesentliche Voraussetzungen für eine weiterhin positive Entwicklung bei dem Abbau des Leerstandes genannt. Außerdem wurde von mehreren Unternehmen die dringende Überarbeitung der „Ausführungsvorschriften Wohnen“ der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung angemahnt, die teilweise sogar günstigere Mietverhältnisse unterbinden! Außerdem wurden eine weitere Imageverbesserung und die Schaffung von wohnortnahen Arbeitsmöglichkeiten als konkrete Maßnahmen angemahnt. Für die Herausforderungen der demographischen Entwicklung sind insbesondere auch der altersgerechte Umbau der Infrastruktur (beispielsweise Gehwegabsenkungen) aufgeworfen worden. Zusammenfassung Nach den vorliegenden Daten kann man davon ausgehen, dass im Bezirk MarzahnHellersdorf ausreichend Wohnungen für sozial schwächere Bürgerinnen und Bürger zur Verfügung stehen. Dies wird sich zumindest kurzfristig auch nicht auf Grund des zunehmenden Drucks auf Mietwohnungen in der Innenstadt und des damit einhergehenden Zuzugs in die „Außenrandbezirke“ verändern, da die Wohnungsunternehmen zunächst immer noch Leerstände abzubauen haben. Allerdings haben die Berliner Verwaltung und Politik bei den Einflussmöglichkeiten auf eine möglichst stabile Entwicklung der Nebenkosten (dort wo Einflussmöglichkeiten vorhanden sind) zu achten und die Rahmenbedingungen für die soziale Infrastruktur zu erhalten. Dagmar Pohle Bezirksbürgermeisterin Christian Gräff Bezirksstadtrat für Wirtschaft, Tiefbau, Bürgerdienste und öffentliche Ordnung