Anlage zur Vorlage zur Kenntnisnahme.pdf

Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf Berlin, den 08.02.11 Vorlage zur Kenntnisnahme für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 24.02.2011 1. Gegenstand der Vorlage: Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB im Bebauungsplanverfahren 10-59 für die Grundstücke Gülzower Straße 28, 34, 36, Hellersdorfer Straße 27, 35, Bauerwitzer Weg 25, 33, 35, Gutenbergstraße 24B, 25, Ludwigsluster Straße 27 und Teilflächen der Lion-Feuchtwanger-Straße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Hellersdorf 2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten: Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf hat in seiner Sitzung am 08.02.11 beschlossen, die BA-Vorlage Nr. 1173/III der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen. Die Vorlage ist als Anlage beigefügt. Dagmar Pohle Bezirksbürgermeisterin Anlage Norbert Lüdtke Bezirksstadtrat für Ökologische Stadtentwicklung Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin Abteilung Ökologische Stadtentwicklung Stapl BPL 4 26.10.10 5242 Vorlage für das Bezirksamt - zur Beschlussfassung Nr. 1173/III A. Gegenstand der Vorlage: Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB im Bebauungsplanverfahren 10-59 für die Grundstücke Gülzower Straße 28, 34, 36, Hellersdorfer Straße 27, 35, Bauerwitzer Weg 25, 33, 35, Gutenbergstraße 24B, 25, Ludwigsluster Straße 27 und Teilflächen der Lion-FeuchtwangerStraße im Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Ortsteil Hellersdorf B. Berichterstatter: Bezirksstadtrat für Ökologische Stadtentwicklung, Herr Norbert Lüdtke C.1 Beschlussentwurf: Das Bezirksamt beschließt: 1. der Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit (Anlage 1) zuzustimmen. 2. Die Abteilung Ökologische Stadtentwicklung wird beauftragt, auf der Grundlage der Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit den Entwurf des Bebauungsplanes zu erarbeiten und die Beteiligung der Behörden gem. § 4 (2) BauGB durchzuführen. C.2 Weiterleitung an die BVV: Das Bezirksamt beschließt weiterhin, diese Vorlage der BVV zur Kenntnisnahme vorzulegen und zu veröffentlichen. D. Begründung: siehe Anlage E. Rechtsgrundlage: §§ 3 Abs. 1 und § 233 Abs.1 BauGB, § 4 Abs. 1 AGBauGB, §§ 15, 36 Abs. 2 Buchstabe b, f und Abs.3 Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) F. Haushaltsmäßige Auswirkungen: keine G. Gleichstellungsrelevante Auswirkungen keine H. Behindertenrelevante Auswirkungen: keine I. Migrantenrelevante Auswirkungen: keine Norbert Lüdtke Bezirksstadtrat für Ökologische Stadtentwicklung Anlagen Anlage 1 zur BA-Vorlage Nr. 1173/III D. Begründung Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit (§ 3 Abs. 1 BauGB) I. Durchführung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Für das Bebauungsplanverfahren 10-59 wurde gemäß § 3 Abs. 1 BauGB die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung und deren voraussichtliche Auswirkungen unterrichtet. Den Bürgern/-innen wurde Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung gegeben. Die Bekanntgabe des Zeitraums der Beteiligung der Öffentlichkeit vom 29. März 2010 bis einschließlich 29. April 2010 erfolgte in der Tageszeitung (Berliner Zeitung). Es informierten sich mehrere Bürger/-innen anhand der ausgestellten Unterlagen über die Planungsziele. Im Rahmen dieser Öffentlichkeitsbeteiligung im Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf ging eine schriftliche Äußerung ein. Für die Nutzung der Veröffentlichung im Internet erfolgte während des Zeitraumes der Beteiligung der Öffentlichkeit die Zählung von insgesamt 124 Zugriffen. Schriftliche Stellungnahmen resultierend aus diesen Zugriffen sind nicht eingegangen. Auf Grund der vorliegenden rechtlichen Voraussetzungen (Unterschreitung des gesetzlichen Schwellenwertes der Grundfläche von 20.000 m²) ist das Bebauungsplanverfahren gemäß § 13a Abs. 1 Satz 1 als beschleunigtes Verfahren aufgestellt worden und wird ohne Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 BauGB geführt. Entsprechend der Verfahrensführung nach § 13a Abs. 2 Satz 1 BauGB gelten im beschleunigten Verfahren die Vorschriften des § 13 Abs. 2 BauGB. Damit ist es rechtlich möglich, von der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit abzusehen. Auf Grund des sensiblen Planinhaltes und dem Anliegen möglichst frühzeitig die Öffentlichkeit über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung zu informieren wurde von der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 (1) BauGB jedoch nicht abgesehen. Vorhaben im Geltungsbereich des Bebauungsplanes 10-59 sind gegenwärtig planungsrechtlich auf der Grundlage des § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. Zur Sicherung der beabsichtigten Planungsziele des Bebauungsplanes war es erforderlich, für ein Grundstück innerhalb des Planungsgebietes eine Zurückstellung und eine Veränderungssperre zu erlassen. II. Inhalt der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit Im Einzelnen wurde im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit über folgende Ziele informiert: - - Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung unter Wahrung der vorhandenen städtebaulichen Strukturen im Übergangsbereich zwischen der Großsiedlung Hellersdorf und dem Siedlungsgebiet Kaulsdorf, Erhalt des Standortes der Jugendfreizeiteinrichtung „ Villa Pelikan“, Erhalt des Kitastandortes zur Bedarfsdeckung, 2 - Ausschluss von weiteren Einzelhandelsflächen innerhalb der Flächen mit der geplanten Festsetzung “Allgemeines Wohngebiet“ zur Sicherung des Nahversorgungszentrums S-Bahnhof Kaulsdorf gemäß Zentrenkonzept. Information zur Veränderungssperre und deren Auswirkungen Für das Grundstück Gülzower Str. 28 im Planungsgebiet wurde der Erlass einer Veränderungssperre zur Sicherung der Planungsabsicht erforderlich, da bei Genehmigung des mit Bauantrag beantragten Vorhabens, der Errichtung einer Nahversorgungseinrichtung, zu befürchten war, dass die Durchführung der Planung durch das Vorhaben unmöglich gemacht wird oder wesentlich erschwert werden würde. Die Verordnung über die Veränderungssperre 10-59/23 wurde im Gesetz- und Verordnungsblatt Nr. 14 vom 12. Juni 2010, S. 302 veröffentlicht. Der Erlass der Veränderungssperre sowie die Zurückstellung der Entscheidung über die Zulässigkeit von Vorhaben im Einzelfall sind die rechtlich möglichen und notwendigen Instrumente zur Sicherung der städtebaulichen Zielstellung während des Verfahrens zur Aufstellung eines Bebauungsplans. Während der Gültigkeit der Veränderungssperre ist das Bebauungsplanverfahren rechtsverbindlich zum Abschluss zu bringen, um Schadensersatzansprüche auszuschließen. Der im Zusammenhang mit dem Widerspruch gegen den Zurückstellungsbescheid gestellte Antrag des Eigentümers auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes wurde mit Beschluss des Verwaltungsgerichtes vom 7. Juli 2010 zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss in der Verwaltungsstreitsache zum Grundstück Gülzower Str. 28 (VG 19 L 84.10) hat der Eigentümer Beschwerde beim Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, 2. Senat (Aktenzeichen OVG 2 S 54.10) eingelegt. Auf Grund der erlassenen Veränderungssperre erklärten die Beteiligten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das Beschwerdeverfahren wurde mit Beschluss vom 6. Oktober 2010 eingestellt. Zum gegenwärtigen Planungsstand (Auswertung der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit) können detaillierte Aussagen zum Ausgang des Bebauungsplanverfahrens noch nicht im Einzelnen getroffen werden. Die im Bebauungsplanverfahren formulierte Zielstellung basiert auf Inhalten des am 15.04.2008 vom Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf beschlossenen Zentrenkonzeptes und auf dem BVV-Beschluss Drs.-Nr. 0896/VI. Eine rechtssichere Umsetzung der planerischen Ziele des Bebauungsplanverfahrens ist an eine konsequente Anwendung dieser informellen, vom Bezirksamt beschlossenen städtebaulichen Einzelhandelskonzeption gebunden. Entsprechend derzeitigem Kenntnisstand sind durch die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplanes keine Entschädigungsansprüche nach § 42 BauGB in derzeitig ausgeübte Nutzungen zu erwarten. III. Schwerpunkte der frühzeitigen Bürgerbeteiligung und Schlussfolgerungen für das weitere Bebauungsplanverfahren Einzelhandel auf dem Grundstück Gülzower Straße Im Zuge der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit erfolgte im Rahmen der Abwägung die Einstellung der beabsichtigten Errichtung eines Netto-Marktes auf dem Grundstück Gülzower Str. 28 als privater Belang in das Bebauungsplanverfahren. 3 Insbesondere wurde das vom Antragsteller vorgebrachte Argument, dass es sich bei der geplanten Verlagerung des vorhandenen Nettomarktes von dem Grundstück Gülzower Straße 34 auf das Grundstück Gülzower Straße 28 um ein zulässiges Vorhaben, nämlich der bestandsgeschützten Fortführung der bestehenden Nutzung, handelt, geprüft. Dem vorgetragenen Argument kann nicht gefolgt werden, da sich bei einer Verlagerung die planungsrechtliche Situation auf dem aufzugebenden Standort nicht ändern würde. Die Nutzungsart Einzelhandel (mit zentrenrelevanten Sortimenten des täglichen Bedarfs) am aufzugebenden Standort würde unabhängig von bauordnungsrechtlichen Betrachtungen planungsrechtlichen Bestandsschutz im Rahmen einer Beurteilung nach § 34 Abs. 1 BauGB genießen. Der Bezirk Marzahn-Hellersdorf geht bei den Zielen des beschlossenen Zentrenkonzeptes davon aus, dass die verbrauchernahe Versorgung der Bevölkerung über die definierten Zentren gewährleistet wird; unabhängig davon können auch außerhalb der Zentren Vorhaben in Streulage zulässig sein, sofern sie unterversorgten Bereichen dienen und/oder keine negativen Auswirkungen auf definierte Zentren erwarten lassen. Das Ziel des Bebauungsplanes besteht neben der Festsetzung von Gemeinbedarfsflächen in der Festsetzung der überwiegenden Bereiche des Planungsgebietes als Allgemeines Wohngebiet (WA) gemäß § 4 BauNVO. Zulässig sind dort generell der Versorgung des Gebietes dienende Läden. Die im Rahmen der gem. § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen unterliegen der Einzelfallprüfung auf der Grundlage des § 15 BauNVO in Bezug auf städtebauliche Auswirkungen. Im weiteren Bebauungsplanverfahren ist gemäß derzeitigem Planungsstand beabsichtigt, die Flächen mit der Nutzungsart Allgemeines Wohngebiet innerhalb des Planungsgebietes zu differenzieren. Für die Flächen mit bestehenden nahversorgungsrelevanten Einzelhandelseinrichtungen ist entsprechend dem gegenwärtigen Planungsstand die Festsetzung geplant, Erweiterungen, Änderungen, Nutzungsänderungen und Erneuerungen nur ausnahmsweise zuzulassen, sofern von ihnen keine schädlichen Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche ausgehen. Somit kann auch vermieden werden, etwaige Entschädigungsansprüche auszulösen, da nicht in den Bestandsschutz eingegriffen werden soll. Für die übrigen Flächen mit der geplanten Nutzungsart Allgemeines Wohngebiet ist die Festsetzung des Ausschlusses der gem. § 4 Abs. 2 BauNVO innerhalb von WA allgemein zulässigen, der Versorgung des Gebietes dienenden Läden, beabsichtigt, um die städtebaulichen Voraussetzungen für den Erhalt der Funktionsfähigkeit und die Entwicklungsmöglichkeiten der im Zentrenkonzept dargestellten zentralen Versorgungsbereiche des Ortsteilzentrums (OTZ) Hellersdorf-Süd und des Nahversorgungszentrums (NVZ) S-Bahnhof Kaulsdorf auch langfristig unter Berücksichtigung der Einwohnerentwicklung und der Kaufkraftentwicklung planungsrechtlich zu sichern. Durch eine mögliche Agglomeration von Nahversorgungseinrichtungen im Planungsgebiet werden erhebliche Beeinträchtigungen der zu sichernden und zu erhaltenden zentralen Versorgungsbereiche (Ortsteilzentrum Hellersdorf–Süd und Nahversorgungszentrum S-Bahnhof Kaulsdorf) oder gar die Entstehung eines eigenständiges Nahversorgungszentrums (NVZ) erwartet. Eine Beeinträchtigung der städtebaulichen 4 Funktion dieser zentralen Versorgungsbereiche innerhalb der vorhandenen Siedlungsstruktur wäre eine Folge dieser Entwicklung. Die Befürchtung städtebaulich negativer Auswirkungen wird auch durch das Ergebnis einer im Rahmen des Bebauungsplanes 10-59 durchgeführten Einzelhandelsanalyse/Auswirkungsanalyse (Stadt & Handel 2010) gestärkt. Unter Berücksichtigung der Einwohnerentwicklung und des relevanten Kaufkraftvolumens im Bereich der Nahversorgung wird für das Planungsgebiet empfohlen, die Neuansiedlung von Einzelhandel weitgehend auszuschließen und somit insbesondere einer Überschneidung der Nahversorgungseinzugsbereiche entgegen zu wirken. Die Analyse beschränkt sich ausschließlich auf die zu erwartenden Auswirkungen, die aus den innerhalb eines WA grundsätzlich zulässigen möglichen Ansiedlungen gebietsversorgender Einzelhandelsflächen innerhalb des Planungsgebietes resultieren. Der Betrachtung lagen demnach vorwiegend nahversorgungsrelevante Sortimente zu Grunde, deren Zentrenrelevanz in Bezug auf die städtebaulichen Auswirkungen auf die nahegelegenen Zentren (OTZ Hellersdorf-Süd und S-Bhf Kaulsdorf) maßgeblich waren. Im Ergebnis der Einzelhandelsanalyse wird insbesondere für den Bereich am S-Bhf Kaulsdorf eine Beeinträchtigung der Funktionalität als NVZ erwartet, da zusätzliche Einzelhandelsansiedlungen im Planungsgebiet dem im Zentrenkonzept genannten Ziel der Erweiterung von Angeboten im Nahrungs- und Genussmittelbereich innerhalb der Potenzialflächen südlich der Bahn (Bebauungsplan 10-20) entgegen wirken. Für das OTZ Hellersdorf-Süd wird die Aufrechterhaltung der Funktionen der Nahversorgung, der Sicherung des Bestandes und die Vermeidung von Leerstand im Sinne des Zentrenkonzeptes bei Etablierung weiterer Einzelhandelseinrichtungen im Planungsgebiet des Bebauungsplanes 10-59 gutachterlich in Frage gestellt. Eine Beschränkung der auszuschließenden Sortimente auf den Bereich der Nahversorgung gem. AV Einzelhandel soll zum gegenwärtigen Planungstand mit Festsetzung des Bebauungsplanes 10-59 nicht erfolgen. Die bestehenden planungsrechtlichen Zulassungskriterien in den zentralen Versorgungsbereichen (OTZ HellersdorfSüd und NVZ S-Bhf. Kaulsdorf) ermöglichen bereits sortimentsoffene Einzelhandelseinrichtungen und sollen dort im Sinne der Entwicklung eines funktionsfähigen Zentrums auch etabliert werden. Sowohl die getroffenen Festsetzungen des Bebauungsplans 10-20 (Nutzungsart Kerngebiet) als auch die planungsrechtlichen Voraussetzungen für Vorhaben im Bereich des OTZ Hellersdorf-Süd bieten, unter Berücksichtigung der Zielstellung des Zentrenkonzeptes, nicht nur die Möglichkeit, für die Zulässigkeit von nahversorgungsrelevanten Sortimenten, sondern auch der Zulässigkeit von übrigen zentrenrelevanten Sortimenten, wenn ihre Verträglichkeit mit den Grundsätzen der Zweckbestimmung des Baugebietes gem. § 4 BauNVO gegeben ist. Unter Berücksichtigung der örtlichen Situation des Planungsgebietes an der Gülzower Str., die gekennzeichnet ist durch ihre für die Wohnbevölkerung auch mit dem PKW gut erreichbare Lage, ist derzeit aus Gründen der planerischen Zurückhaltung geplant, mit dem Bebauungsplan keine Einschränkung der gem. § 4 (3) BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungen festzusetzen. Auf Grund der geplanten Nutzungsart WA soll somit die Zulässigkeit sonstiger nicht störender Gewerbebetriebe (ggf. mit der Zweckbestimmung Einzelhandel) durch den Bebauungsplan nicht weiter eingeschränkt werden. 5 Bei Erfüllung der Zulässigkeitstatbestände im Sinne des § 4 Abs. 3 BauNVO können sonstige nicht störende Gewerbebetriebe ausnahmsweise zugelassen werden, wenn solche Vorhaben die o.g. zentralen Versorgungsbereiche, deren Hauptfunktion in der Sicherung der bedarfsgerechten Grundversorgung der Bevölkerung im Nahversorgungsbereich besteht, nicht funktionell beeinträchtigen und somit keine negativen städtebaulichen Auswirkungen erzeugen. Das Ziel der rechtsicheren Umsetzung des Zentrenkonzeptes des Bezirkes MarzahnHellersdorf begründet das Erfordernis der Führung des Bebauungsplanverfahrens 10-59 entsprechend § 9 Abs. 2a BauGB. Öffentliche Verkehrsfläche Bauerwitzer Weg Die im Rahmen der Beteiligung der Öffentlichkeit von einem Anlieger vorgebrachte Äußerung regte eine Verbreiterung der öffentlichen Verkehrsfläche im Bereich Bauerwitzer Weg an. Im Zusammenhang mit der auf dem Grundstück Bauerwitzer Weg 35 stattfindenden Nutzung einer Kindertagesstätte kommt es zeitweise zu einem höheren Verkehrsaufkommen. Der davon betroffene Anwohner regte an, z.B. durch Erweiterung des öffentlichen Straßenraumes, der im Bestand einen sehr geringen Querschnitt hat, im Bereich des Bauerwitzer Weges zwischen Hellersdorfer Straße und Kitagrundstück Parkflächen zu sichern. Dies würde im Zusammenhang mit der gem. Ziel des Bebauungsplanes langfristig zu sichernden Nutzungsart (Kita) die Beeinträchtigung der Anlieger reduzieren und den Verkehrsfluss in diesem Bereich verbessern. Es erfolgt die Berücksichtigung dieses Belangs im weiteren Bebauungsplanverfahren. Bei der Erarbeitung des Entwurfs zum Bebauungsplan wird die Festsetzung der Straßenbegrenzungslinie im Bereich des Bauerwitzer Weges unter Einbeziehung der vorhandenen Verkehrssituation formuliert. Nach der Prüfung des vorgebrachten Belangs der Stellplatzproblematik im Zusammenhang mit der Kitanutzung durch die bezirkliche Fachabteilung wird die Festsetzung von Flächen als öffentliche Verkehrsflächen entsprechend der bisherigen Zaunflucht geplant. Damit sind die Voraussetzungen für eine Einordnung weiterer Stellflächen innerhalb der öffentlichen Verkehrsfläche gegeben. IV. Fazit Das Ergebnis der Abwägung der im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit vorgebrachten Äußerungen führt nicht zu Änderungen der Planungsziele des Bebauungsplanes 10–59. Sollte für das Grundstück Gülzower Str. 34 rechtverbindlich durch einen Vertrag zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Land Berlin der dauerhafte Verzicht auf eine Einzelhandelsnutzung entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplanes erfolgen und in diesem Zusammenhang die Gemeinde von allen planungsrechtlich relevanten Schadensersatzansprüchen freigestellt werden, besteht die Möglichkeit, im Rahmen eines städtebaulichen Vertrages die Verlagerung der zentrenrelevanten Einzelhandelsnutzung innerhalb des Planungsgebietes zu regeln. Damit wird der Umsetzung der Zielstellung des bezirklichen Zentrenkonzeptes entsprochen. 6 Im weiteren Bebauungsplanverfahren sind die Festsetzungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung sowie die Festsetzung in Bezug auf die geplante Zulässigkeit von Einzelhandelsnutzungen zur planungsrechtlichen Sicherung zentraler Versorgungsbereiche entsprechend Zentrenkonzept zu konkretisieren. Auf der Grundlage der Auswertung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 (1) BauGB erfolgt die Erarbeitung des Entwurfs zum Bebauungsplan 10-59 und die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange am Verfahren.