DS1725_VzK B-Plan 2-20 VE Stresemann_Köthener.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Bezirksbürgermeister Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Drucksache Nr. Vorlage - zur Kenntnisnahme – Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE für das Grundstück Stresemannstraße 123,125,127/ Köthener Straße 45-48 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg hier: Beschluss über die Auswertung der Durchführung der Beteiligung der Behörden und Träger sonstiger öffentlicher Belage gem. § 4 Abs.2 BauGB und die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.2 BauGB Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 30.03.2010 beschlossen: 1. 2. 3. die Auswertung der Beteiligung Behörden und Träger sonstiger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs.2 BauGB, die Durchführung der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.2 BauGB, die Abteilung für Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung mit der Durchführung der Beschlüsse zu beauftragen. A) Begründung: Für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan wurde in der Zeit vom 17.07.09 bis zum 30.08.09 die Beteiligung der Behörden und der Träger sonstiger öffentlicher Belange durchgeführt. Die eingegangenen Stellungnahmen wurden ausgewertet und die Ergebnisse sollen in die weitere Planung einfließen. Detaillierte Informationen zur Abwägung sind der Anlage 1 zu entnehmen. Im Ergebnis der Auswertung der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange und der Behörden gem. § 4 Abs. 2 BauGB sowie zwischenzeitlich fortgeschriebener Ausführungsplanungen sollen nachfolgende Änderungen im Bebauungsplanentwurf bzw. der Begründung berücksichtigt werden:  Aufnahme eines eigenständigen Kapitels „Denkmalschutz“ einschließlich Hinweisen auf die denkmalrechtlichen Genehmigungspflichten  Ergänzung der Abwägung zu den Auswirkungen der Planung auf die benachbarten Baudenkmale  Präzisierung zur Thematik der Regenrückhaltung auf begrünten Dach- und Hofflächen  Ergänzung des Kapitels „Altlasten“ um den Hinweis, dass keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln vorliegen  Ergänzung zur Herstellungspflicht von Fahrradstellplätzen nach § 50 BauO Bln 1 von 2  Die Baugrenzen des obersten zurückgesetzten Geschosses entlang der Stresemannstraße / Blockdurchquerung sowie die dahinterliegende Baugrenze werden an den aktuellen abgestimmten Planungsentwurf angepasst.  Die Vollgeschosszahl des vormals mit IX Vollgeschossen dargestellten Bauteils wird auf X Vollgeschosse korrigiert, da das innerhalb des Baukörpers geplante Technikgeschoss auf die Zahl der Vollgeschosse anzurechnen ist. Der Titel wird der Grundstücksbezeichnung und dem Geltungsbereich angepasst und lautet nun: „Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE für das Grundstück Köthener Straße 45-48, Stresemannstraße 123,125,127 sowie einen Abschnitt der Köthener Straße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg“ Das Verfahren soll mit der Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs.2 BauGB fortgeführt werden. B) Rechtsgrundlage: Baugesetzbuch (BauGB), Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB), Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) C) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: keine b) Personalwirtschaftliche Ausgaben: keine Berlin, den 08.04.2010 Dr. Schulz Bezirksbürgermeister Anlagen: 1. Auswertung der Behördenbeteiligung gem. § 4 Abs.2 BauGB 2. B-Plan-Entwurf 3. Begründung 4. Regelungen Durchführungsvertrag 2 von 2 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauaufsicht – Fachbereich Stadtplanung – Anlage zur BVV-Vorlage Auswertung und Ergebnis der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE für das Grundstück Stresemannstraße 123, 125, 127, Köthener Straße 45-48 sowie einen Abschnitt der Köthener Straße im Bezirk FriedrichshainKreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Stand: November 2009 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB -2- Mit Schreiben vom 17.07.2009 wurden 32 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belang gem. § 4 Abs. 2 BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme innerhalb eines Monats aufgefordert. Aufgrund eines Hinweise der Bundesnetzagentur (vgl. lfd. Nr. 6) wurden außerdem acht Betreiber von Richtfunkanlagen mit Schreiben vom 03.08.2009 und Fristsetzung bis zum 30.08.2009 beteiligt. Von 22 Behörden und Trägern sowie von sechs Richtfunkanlagenbetreibern liegen schriftliche Stellungnahmen vor, welche nachfolgend (teilweise in zusammengefasster Form) dargestellt und abgewogen werden. lfd. Nr. Antwort Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen Stellungnahme des Bezirksamtes 1. 06.08.09 Berliner Feuerwehr – FI MM 1 – Die von der Berliner Feuerwehr wahrzunehmenden öffentlichen Be- Wird zur Kenntnis genommen. lange werden durch den Bebauungsplan nicht berührt. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 2. 12.08.09 Berliner Stadtreinigungsbetriebe BSR – VOR 21 – Bauliche- oder Grundstücksinteressen der Berliner Stadtreinigungs- Wird zur Kenntnis genommen. betriebe sowie Belange der Abfallbeseitigung werden nach den vor- Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: liegenden Unterlagen nicht berührt. Keine Detaillierte Forderungen in reinigungstechnischer Hinsicht, soweit betroffen, können erst mit Vorlage der Entwurfzeichnungen (Straßenneubau/-umbau) gestellt werden. 3. 03.08.09 Berliner Verkehrsbetriebe BVG, Zentrale Leitungsverwaltung – VBI-BA 22 – Es bestehen keine Bedenken. Wird zur Kenntnis genommen. Es wird davon ausgegangen, dass die im Planbereich verkehrenden Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Omnibuslinien während der gesamten Bauzeit planmäßig verkehren Keine können. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen -3- Stellungnahme des Bezirksamtes 4. 13.08.09 Berliner Wasserbetriebe – GI-G/Tht – In der Stresemannstraße und der Köthener Straße befinden sich Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den VorhaWasserversorgungs- und Entwässerungsanlagen der Berliner Was- benträger weitergeleitet. serbetriebe. Diese stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Die Beantragung der Regenwassereinleitung erfolgt durch den BauVerfügung. herrn. Hinsichtlich des abzunehmenden Regenabflusses von Dachflächen Auf den zu begrünenden Dachflächen (1.000 m2) und Hofflächen und gering verschmutzten Hofflächen in die Kanalisation ist mit er- (100 m2) kann anfallendes Regenwasser, je nach Stärke des Niederheblichen Einschränkungen zu rechnen. Die maximale Regeneinschlagsereignisses, ganz oder teilweise zurückgehalten werden und leitmenge wird im Rahmen einer hydraulischen Voranfrage bzw. örtlich verdunsten, jedoch nicht versickern. Nicht verdunstendes eines Hausanschlussantrages festgelegt. Wasser muss abgeleitet werden. Der Begründungstext wird entspreGemäß Begründung wird die Versickerung eines Teils des Nieder- chend präzisiert. schlagswassers auf den begrünten Hof- und Dachflächen angeAuswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: strebt. Dieses Ziel sollte frühzeitig bei der weiteren Planung berückKeine sichtigt werden. Baumaßnahmen sind derzeit im Bebauungsplangebiet seitens der Auswirkungen auf die Begründung: BWB nicht vorgesehen. Präzisierung zur Regenrückhaltung auf begrünten Dach- und Hofflächen 5. 18.08.09 Wehrbereichsverwaltung Ost – IUW 4 / IUW 5 – Die Belange der Bundeswehr werden nicht berührt; es bestehen Wird zur Kenntnis genommen. keine Einwände. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 6. 23.07.09 Bundesnetzagentur, Referat 226 (Richtfunk) Da eine Bauhöhe von 20 m überschritten wird, kann eine Beeinflussung von Richtfunkstrecken nicht ausgeschlossen werden. Zum vorsorglichen Ausschließen von Richtfunkstörungen wird vorgeschlagen, sich mit folgenden in Frage kommenden Betreibern in Verbindung zu setzen, um deren Einbeziehung in die weiteren Planungen zu gewährleisten: 1. DRK Schwesternschaft Berlin gGmbH Der Anregung wurde gefolgt. Die genannten Betreiber von Richtfunkanlagen erhielten mit Schreiben vom 03.08.2009 den Entwurf des vorhabenbezogenen Bebauungsplans mit Begründung und der Bitte um Stellungnahme bis zum 30.08.2009. Diese nachträgliche Beteiligung hatte folgende Ergebnisse: zu 1. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken: 17.08.08 keine Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB -4- Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen Stellungnahme des Bezirksamtes 2. E-Plus Mobilfunk GmbH & Co. KG zu 2. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken kein Eingang entfällt zu 3. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken: 11.08.08 keine zu 4. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken: kein Eingang entfällt zu 5. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken: 19.08.08 keine zu 6. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken: 21.08.08 keine zu 7. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken: 18.08.08 keine zu 8. Rückäußerung am: Anregungen / Bedenken: 24.08.08 keine 3. Telefonica O2 GmbH & Co. OHG 4. Axel Springer AG ASmediaSystems 5. Airdata AG 6. German Networks UK Ltd. 7. Inquam Broadband GmbH 8. Vodafone D2 GmbH Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 7. kein Eingang Deutsche Post Real Estate GmbH, Region Ost entfällt 8. kein Eingang Eisenbahnbundesamt, Sachbereich I Planfeststellung entfällt Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen Stellungnahme des Bezirksamtes 9. 03.08.09 Gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg – GL 5.31 – Der Bebauungsplan-Entwurf ist an die Ziele der Raumordnung an- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. gepasst. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Nach der Festlegungskarte 1 des Landesentwicklungsplans Berlin- Keine Brandenburg (LEP B-B) liegt das Plangebiet im Gestaltungsraum Siedlung, in dem die Kommunen große Spielräume zur Binnendifferenzierung haben. Die geplanten Festsetzungen (überbaubare Grundstücksfläche mit der Zweckbestimmung „Hotel / Galerien“) sind hier zulässig. Der Entwurf des Bebauungsplanes berücksichtigt auch die Grundsätze aus § 5 Abs. 1 und 2 des Landesentwicklungsprogramms (LEPro) 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung in raumordnerisch festgelegten Siedlungsbereichen, Innenentwicklung vor Außenentwicklung und Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen). 10. kein Eingang Handwerkskammer Berlin entfällt 11. 14.08.09 IHK Industrie- und Handelskammer zu Berlin, Bereich Infrastruktur / Stadtentwicklung Keine Einwände. Wird zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 12. 11.09.09 Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit (LAGetSi), Referat 1A Die Prüfung der Planunterlagen hat keine Einwände oder konkrete Wird zur Kenntnis genommen. Hinderungsgründe oder sonstige umweltrelevante Aspekte ergeben. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Aus dem Zuständigkeitsbereich des LAGetSi sind keine immissionsschutzrechtlichen Genehmigungsverfahren bekannt, die von dem Keine Bebauungsplanverfahren betroffen werden. -5- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen -6- Stellungnahme des Bezirksamtes 13. 03.08.09 WGI Westfälische Gesellschaft für Geoinformation, namens und in Vollmacht für NBB, namens und in Vollmacht für GASAG Berliner Gaswerke AG Im angefragten Bereich bestehen seitens der NBB z.Z. keine Pla- Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. nungen. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen seien gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. Soweit aus dem beigefügten Lageplan erkennbar, befinden sich die Leitungen der NBB im öffentlichen Straßenland der Stresemann- und der Köthener Straße, außerhalb des Vorhabengrundstücks. Eine darüber hinausgehende Ausweisung von Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen ist nicht erforderlich. Baumpflanzungen sind im Plangebiet nicht beabsichtigt. Bei Baumpflanzungen in der Nähe von Leitungen sind Sicherungsmaßnahmen zu beachten (in der Stellungnahme detailliert ausge- Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: führt). Keine 14a. 04.08.09 Vattenfall Europe Wärme AG, Vertrieb/Netz Berlin Ost – W-VOT Das Plangebiet ist durch das Fernwärme- und Fernkältenetz am Potsdamer Platz erschlossen. Im Zuge des Straßenneubaus in der Köthener Straße wurden die Trassen durch die Wärme Berlin verlegt. Am geplanten Eintrittspunkt in ein früher geplantes Gebäude liegen Trassen der Nennweite 2 x DN 80 bzw. 2 x DN 100 an. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 14b. 04.08.09 Vattenfall Europe Business Services GmbH, Immobilienplanung, Liegenschaftswesen Berlin – C-IBP – Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den VorhaIm betrachteten Gebiet befinden sich Kabelanlagen der Vattenfall benträger weitergeleitet. Europe Distribution Berlin GmbH. Die Leitungsrechte für die geSoweit aus dem beigefügten Lageplan ersichtlich, befinden sich die kennzeichneten Anlagen müssen gesichert werden. Für die geplante Kabelanlagen ganz überwiegend im öffentlichen Straßenland der Bebauung sind umfangreiche Kabelumlegungsarbeiten notwendig. Stresemannstraße und der Köthener Straße. Lediglich im Eckbereich Die beigefügte „Richtlinien zum Schutz von Kabel- und Freileitungs- Stresemann- / Köthener Straße wird das Vorhabengrundstück tananlagen der Vattenfall Europe Distribution Berlin GmbH“ ist zu be- giert. Erforderliche Kabelumlegungsarbeiten sind auf Veranlassung und auf Kosten des Vorhabenträgers durchzuführen. achten. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort 15. kein Eingang Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen Stellungnahme des Bezirksamtes Verkehrslenkung Berlin – VLB D 2 – entfällt -7- 16. 06.08.09 Senatsverwaltung für Finanzen – I D VV – Dingliche Grundstücksgeschäfte / Hauswirtschaftliche Aspekte: Wird zur Kenntnis genommen. Keine Bedenken. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 17. 13.08.09 Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz – II D 25 – mit Schreiben vom 22.07.09 17.1 Gegen die Planungsziele bestehen keine Einwände. Obwohl das Plangebiet nahezu vollständig versiegelt werden soll, ist beabsichtigt einen Teil des Niederschlagswassers örtlich zu versickern. Eine Versickerung von Niederschlagswasser über die belebte Bodenzone zur Entlastung der Mischwasserkanalisation entspricht dem Versickerungsgebot des § 36a des Berliner Wassergesetzes (BWG). Bei einer Flächen- oder Muldenversickerung beträgt der Flächenbedarf mindestens 1/15 der Entwässerungsfläche, dies ist bei der Freiflächengestaltung zu berücksichtigen. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. Eine Versickerung von Niederschlagswasser ist auf dem Vorhabengrundstück weitgehend ausgeschlossen, da bis auf geringe Restflächen eine vollständige Überbauung durch das geplante Gebäude bzw. Unterbauung durch die geplante Tiefgarage erfolgt. Auf den zu begrünenden Dachflächen (1.000 m2) und Hofflächen (100 m2) kann anfallendes Regenwasser, je nach Stärke des Niederschlagsereignisses, ganz oder teilweise zurückgehalten werden und örtlich verdunsten. Nicht verdunstendes Wasser muss abgeleitet Es wird daher eine textliche Festsetzung gemäß § 36a (3) des werden. Der Begründungstext wird entsprechend präzisiert. Berliner Wassergesetzes empfohlen Da eine örtliche Versickerung über der belebten Bodenzone kaum Wie das Niederschlagswasser auf Dachflächen versickert wer- möglich ist, kommt eine Festsetzung i.S.d. § 36a BWG hier nicht in den soll, bleibt unklar und müsste entsprechend präzisiert wer- Betracht. den. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine Auswirkungen auf die Begründung: Präzisierung zur Regenrückhaltung auf begrünten Dach- und Hofflächen Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB -8- Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen Stellungnahme des Bezirksamtes 17.2 Hinweise zur Niederschlagsentwässerung: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. Das Planungsgebiet liegt im Einzugsbereich des Mischwasserpumpwerkes Berlin III (Schöneberger Str.). Für dieses Einzugsgebiet wurde gemäß der Sanierungserlaubnis für die Mischwassereinleitungen seitens der Berliner Wasserbetriebe ein Sanierungskonzept erstellt. Aufgrund der festgesetzten Dach- und Hofflächenbegrünung kann Regenwasser auf 35 % der Fläche des Vorhabengrundstücks zurückgehalten werden. Damit wird der Anteil der von versiegelten Flächen zum Abfluss gelangenden Wässer verringert Um das Ziel der geplanten Sanierungsmaßnahmen zur Redu- Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: zierung des Schadstoffeintrags aus den Regenüberläufen in die Keine Gewässer in diesem Gebiet nicht zu gefährden, sind ggf. seitens der Berliner Wasserbetriebe auferlegte Einleitungsbeschränkungen für die überplanten Grundstücke bezüglich der Schmutz- und /oder Niederschlagsentwässerung einzuhalten. Die Reduzierung der Überlaufereignisse der Mischwasserkanalisation in die Gewässer ist für die Einhaltung der Zielvorgabe der Gewässergüteklasse 2 nach der EU-Wasserrahmenrichtlinie bei der weiteren Planbearbeitung zu berücksichtigen. Alle Maßnahmen, die den Anteil, der von versiegelten Flächen zum Abfluss gelangenden Wässer verringern, sind in dieser Hinsicht zu begrüßen(s.o.). 17.3 Hinweise zur Grundwasserbenutzung Insbesondere im Rahmen der geplanten Errichtung unterirdischer bzw. tiefgegründeter Bauwerke (z. B. Tiefgaragen), sind erlaubnispflichtige Grundwasserbenutzungen (Einbringen von Stoffen in das Grundwasser, Wasserhaltungsmaßnahmen etc.) sehr wahrscheinlich. Die Hinweise wurden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. Die wasserbehördliche Erlaubnis wurde auf Grundlage eine hydrologischen Gutachtens1 bereits am 15.01.2009 durch die Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz erteilt. Diese ist befristet bis zum 30.09.2009. Aufgrund der eingetretenen Bauzeitverzögerung ist die Beantragung einer Genehmigungsverlängerung Sowohl die Art der Grundwasserbenutzungen, als auch deren durch den Vorhabenträger erforderlich. Umfang sind maßgeblich von den Tiefenlagen sowie Gründungsweisen der neu zu errichtenden Bauwerke (z. B. im Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: 1 G+B Ingenieurbüro für Grundbau und Bodenmechanik GbR, Hydrologisches Gutachten zum Antrag auf wasserbehördliche Erlaubnis für das Bauvorhaben Stresemannstr. 123127 Ecke Köthener Str. 45-48, Berlin, 30.09.2008 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen -9- Stellungnahme des Bezirksamtes Schutze sog. Baugrubentröge) abhängig. In diesem Zusam- Keine menhang sind für eine explizite wasserbehördliche Prüfung und Beauflagung die "Richtlinien über Grundwasserförderungen bei Baumaßnahmen und Eigenwasserversorgungsanlagen im Land Berlin" vom 04.10.1999 zu berücksichtigen. Grundwasserschonende Bauweisen sind grundsätzlich zu bevorzugen. "Freien" Grundwasserabsenkungen von mehr als ca. 2,50 m wird wasserbehördlich nicht zugestimmt. 18. 18.08.09 Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Frauen – III B 15 – 18.1 Das Grundstück Stresemannstr. 123, 125, 127 / Köthener Str. Wird zur Kenntnis genommen. 45-48 wurde mit Kaufvertrag 126/2000 vom 17.12.2000 durch Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: das Land Berlin, vertreten durch die Senatsverwaltung für Finanzen mit dem Investitionszweck „hauptstadtbezogene Nut- Keine (s. lfd. Nr. 18.2) zung“ veräußert. Die Direktvergabe erfolgte ausschließlich mit Bezug auf diese Nutzung. Die dem Vertrag zu Grunde liegende Bauverpflichtung mit Fertigstellung 2004 wurde mit Zustimmung von SenWiTechFrau mehrfach verlängert (letztmalig bis 2010), die Nutzungsbindungen entsprechend den Gegebenheiten auf Antrag des Käufers angepasst. Die beabsichtigten Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE entsprechen nicht den vertraglich vereinbarten Nutzungsvorgaben. Daher bestehen Bedenken gegen eine Festsetzung in der vorliegenden Form. 12.10.09 18.2 Die mit Schreiben vom 18.08.09 (s.o.) formulierten Bedenken Die dargestellte Herstellung des Einvernehmens wird zur Kenntnis sind auf Grund der zwischenzeitlich erfolgten inhaltlichen Modi- genommen. fizierungen zum Vorhaben ausgeräumt. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Im Ergebnis intensiver Gespräche mit dem Investor und dem Keine Liegenschaftsfonds Berlin wurden die geplanten Nutzungen inhaltlich spezifiziert und flächenbezogen eindeutiger definiert. Ergänzend wurde durch Schriftsätze des Hotelbetreibers und des ZDH (als Koordinator der Bundesregierung für den Umzug der Spitzenverbände nach Berlin) die überwiegend hauptstadt- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 10 - Stellungnahme des Bezirksamtes relevante Nutzung des Standortes nachgewiesen. Damit ist nunmehr die Möglichkeit gegeben, dem Vorhaben zuzustimmen. 19. 04.08.09 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – I B 32 – Entwicklung aus dem Flächennutzungsplan und Beachtung der regi- Wird zur Kenntnis genommen. onalplanerischen Festlegungen (textliche Darstellung 1): Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Es ist nichts vorzutragen. Keine Übereinstimmung mit Stadtentwicklungsplänen (außer Verkehr) und sonstigen eigenen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen: Es ist nichts vorzutragen. 20. kein Eingang Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – I E – entfällt 21. kein Eingang Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – II A – entfällt 22. 03.08.09 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – VII B 16 – 22.1 Das prognostizierte Verkehrsaufkommen von zusätzlich 860 Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Kfz / Tag erscheint für die geplante Nutzung realistisch. Das Gutachten zur verkehrlichen Erschließung des Vorhabens (Büro Das Ergebnis der Leistungsfähigkeitsbetrachtung wird zur GRI, April 2009) wurde SenStadt VII B per Mail am 05.09.2008 zur Kenntnis genommen. Eine Prüfung ist erst nach Zustellung der Verfügung gestellt. Verkehrsuntersuchung möglich. Gleiches gilt auch hinsichtlich Die geplanten Tiefgaragenzufahrten befinden sich nicht an der Streder genauen Ortung der Tiefgaragenzu- und ausfahrten in der semannstraße, sondern an der Köthener Straße. Insofern ist eine Stresemannstraße sowie zur Prüfung derer verkehrlicher Trag- Beteiligung von SenStadt VII B nicht erforderlich. fähigkeit. Hierzu sind im Rahmen der weiteren Planung Ab- Das bezirkliche Tiefbauamt hat keine Bedenken zur Planung geäustimmungen mit dem Referat VII B durchzuführen. ßert. Die Köthener Straße ist nicht Bestandteil des übergeordneten Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Straßennetzes Berlins. Daher ist der Straßenlastträger – das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und die bezirkliche Stra- Keine ßenverkehrsbehörde – zu beteiligen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 11 - Stellungnahme des Bezirksamtes 17.09.09 22.2 Aus verkehrsplanerischer Sicht kann der vorliegenden Ver- Wird zur Kenntnis genommen. kehrsuntersuchung gefolgt werden. Es bestehen keine BedenAuswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: ken. Keine 23. 06.08.09 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung – X F 39/60 – 23.1 X OA: Die Ermittlungen haben keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln ergeben; Kampfmittelsuchmaßnahmen werden nicht veranlasst. Das Vorhandensein von Kampfmitteln im Erdreich kann jedoch nie verbindlich ausgeschlossen werden. Im Verdachtsfalle sind die Arbeiten sofort zu unterbrechen und die für die Beseitigung von Kampfmitteln zuständige Polizei zu verständigen. 23.2 X OB: Die Erschließungsstraßen sind zu beleuchten. Sind von der Baumaßnahme Anlagen der öffentlichen Beleuchtung des Landes Berlin einschließlich der Netzanschlussleitungen betroffen, ist die Vorgehensweise mit dem zuständigen Betreiber abzustimmen. Das gilt auch bei Auswirkungen auf die Beleuchtungsqualität. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine Auswirkungen auf die Begründung: Ergänzung der Hinweise unter Pkt. I.2.2 Altlasten Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Anlagen der öffentlichen Beleuchtung sind von dem Vorhaben nicht betroffen. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 24. 24.08.09 Landesdenkmalamt Berlin – LDA 25 – 24.1 Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE sind Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege ganz erheblich berührt. Diese sind in die städtebauliche Entwicklung, Landespflege und Landesplanung einzubeziehen und bei öffentlichen Planungen und Maßnahmen angemessen zu berücksichtigen. Weiter sind die Belange des Denkmalschutzes im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Es sind die denkmalschutzrechtlichen Regelungen als Leitlinien und Festsetzungen aufzunehmen sowie langfristig planungsrechtlich zu sichern. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Die genannten Baudenkmale sind bereits in der Begründung zum vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE aufgeführt (Pkt. I.2.1 Bestandssituation). Zur Verdeutlichung der dargestellten Belange des Denkmalschutzes wird die Begründung um ein eigenständiges Kapitel „Denkmalschutz“ ergänzt. Denkmale bzw. denkmalschutzrechtlichen Regelungen sind nicht unmittelbar Gegenstand planungsrechtlicher Festsetzungen im Bebauungsplan. Das Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG) ist als eigenständige Rechtsgrundlage grundsätzlich auch unabhängig von Das zu bebauende Eckgrundstück liegt im Wirkungsbereich den Regelungen des Baugesetzbuchs bzw. einem Bebauungsplanzweier Baudenkmale: verfahren gültig. • Stresemannstraße 128, Ergänzungsbau des Ministeriums Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen • - 12 - Stellungnahme des Bezirksamtes für Landwirtschaft, Domänen und Forsten, 1913-19 von v. Nach § 9 Abs. 6 BauGB sollen Denkmäler nach Landesrecht nachSalzwedel (jetzt Bundesumweltministerium) richtlich in den Bebauungsplan übernommen werden. Da sich die Köthener Straße 44, Deutscher Creditverein, Bankgebäude, genannten Baudenkmale außerhalb des Plangeltungsbereichs befindet und dieser auch nicht Bestandteil eines Denkmalbereichs ist, sind 1911 von Paul Zimmerreimer nachrichtliche Übernahmen in die Planzeichnung hier nicht möglich. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine Auswirkungen auf die Begründung: Ergänzung eines eigenständigen Kapitels „Denkmalschutz“ 24.2 Unter dem Gesichtspunkt des Umgebungsschutzes muss die Höhenentwicklung des Neubaus sehr kritisch gesehen werden, da insbesondere das gegenüberliegende Baudenkmal Stresemannstraße 128 dadurch entwertet wird. Die unmotivierte und einseitige Fortsetzung der Höhendominanz des Potsdamer Platzes in die Stresemannstraße hinein beeinträchtigt und diskreditiert die normale durchschnittliche Traufhöhe der Stresemannstraße. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen; die Bedenken werden nicht geteilt. Eine grundsätzliche Abstimmung zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, der Senatsbaudirektion und dem Bürgermeister des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg ist bereits im Vorfeld der Planung erfolgt. Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt eine qualifizierte und detaillierte architektonische Planung zugrunde, welche in der BeEs wird dringend um Überarbeitung des vorhabenbezogenen gründung ausführlich dargestellt und erläutert wird: Bebauungsplans und um Abstimmung mit dem Landesdenkmalamt Berlin gebeten. Das Vorhabengrundstück befindet sich in einem hochgradig urban verdichteten Innenstadtbereich, an der unmittelbaren Nahtstelle zwischen dem Potsdamer Platz mit einer Reihe von Hochhaussolitären und der Stresemannstraße mit überwiegend berlintypischer Blockrandbebauung. Das geplante Gebäude nimmt die unterschiedlichen Höhen (26 m an der Stresemann-, 18 m zur Köthener Straße) sowie die Baufluchten der jeweils angrenzenden Bebauung auf, um sodann in zwei den Straßen folgenden Verläufen – teils gestaffelt, teils linear – kontinuierlich anzusteigen. Schnitt- und Kulminationspunkt der Höhenentwicklung ist die Ecke Stresemann- und Köthener Straße. Hier weist die Spitze des Neubaus auf den unmittelbar nordöstlich gegenüberliegenden zwölfgeschossigen Büroturm, dessen abgerundete, verglaste Außenfassade von der Stresemannstraße bis direkt Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 13 - Stellungnahme des Bezirksamtes an den Potsdamer Platz verläuft. Die Höhen des Vorhabengebäudes und seines Nachbarn finden an der Einmündung der Köthener- in die Stresemannstraße mit jeweils etwa 45 m ihre Entsprechung. Mit der weiter nördlich gelegenen Bebauung am Potsdamer Platz wird die Höhenentwicklung dann weiter nach oben fortgesetzt. Insgesamt gelingt es dem Neubau somit, auf sehr begrenztem Raum einen fließenden Übergang zwischen Blockrandbebauung und Hochhaussolitären einzuführen. Das Gebäude ist in seiner anspruchsvollen skulpturalen Form keinem der benachbarten Bauten vergleichbar und fügt sich dennoch vermittelnd in den heterogenen Bestand ein. Wenn das Vorhaben „klassisch“, d.h. mit einer einheitlichen Höhe von sechs bis sieben Vollgeschossen integriert würde, wäre die dargestellte besondere und identitätsgebende städtebauliche Qualität nicht erreichbar. Das pauschale, nicht näher erläuterte Urteil, die Höhenentwicklung sei unmotiviert und diskreditiere die „normale durchschnittliche“ Traufhöhe der Stresemannstraße ist daher in keiner Weise nachvollziehbar. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass entlang der Stresemannstraße keine einheitliche Höhenentwicklung erfolgt ist. So weist das Hotel Stresemannstraße 99 bis zu 16 Geschosse auf, das „Europa-Haus“ (Stresemannstraße 90-94) verfügt über 12 Geschosse. Allgemein ist zu konstatieren, dass die Stresemannstraße zwischen Potsdamer Platz und Askanischem Platz zwar überwiegend eine „Berliner Traufe“ aufweist, an den genannten „Polen“ jedoch durchaus weit höhere Solitärbauten vorzufinden sind. Auch insofern befindet sich das Vorhaben nicht in dem in der Stellungnahme unterstellten krassen Gegensatz zu der sonst üblichen Bebauungsstruktur, sondern fügt sich vermittelnd ein. Konkrete nachteilige Auswirkungen auf das denkmalgeschützte Gebäude Stresemannstraße 128 werden in der Stellungnahme nicht benannt und sind auch nicht erkennbar. Die Hauptfassade dieses Gebäudes verläuft mit einer Länge von etwa 70 m entlang der Stresemannstraße (die gegenüberliegende Fassade des Vorhabenge- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 14 - Stellungnahme des Bezirksamtes bäudes ist um etwa 15 m kürzer). Allein aufgrund dieser Dimension wird es auch nach erfolgter Neubebauung zu den prägenden Gebäuden in diesem Straßenabschnitt gehören. Wie bei diesem Bauwerk dominiert auch bei dem Vorhabengebäude die Längsausdehnung an der Stresemannstraße – trotz allmählich ansteigender Fassade – eindeutig die Höhenausmaße. Es handelt sich nicht um einen punktartigen Solitär, der abrupt aus der sonstigen Gebäudelandschaft herausragt. Daher wird auch die Hauptblickrichtung „Straßenflucht“ entlang der Stresemannstraße keineswegs unvermittelt durch das Vorhabengebäude von der Horizontalen in die Vertikale um- und somit von der Fassade des Denkmalbaus abgelenkt. Die prägende Blockkante wird auch auf der dem Denkmalbau gegenüberliegenden Seite vollständig aufgenommen. Dessen Präsenz im Straßenraum, welche durch die jüngst erfolgte abstrakte Rekonstruktion des markanten historischen Daches noch gestärkt wurde, wird also durch das geplante Gebäude keineswegs gemindert. Als einzige konkrete visuelle Beeinträchtigung ist zu verzeichnen, dass das Ministeriumsgebäude künftig nicht mehr teilweise bereits von der Köthener Straße aus wahrgenommen werden kann. Dies wäre jedoch auch bei einer Baulückenschließung mit einem durchgehend sechsgeschossigen Gebäude der Fall. Aus baustilistischer Sicht ist festzuhalten, dass gerade der nördlichste Abschnitt der Stresemannstraße weit mehr von moderner, überwiegend nach 1990 entstandener Bebauung geprägt ist, als von gründerzeitlicher oder spätwilhelminischer Architektur. Ein unbedingte Notwendigkeit zur Anpassung an bzw. Unterordnung unter bestimmte städtebauliche oder architektonische Vorgaben lässt sich aus dem Umfeld nicht ableiten. Das denkmalgeschützte Gebäude befindet sich demnach auch keineswegs eingebettet in ein homogenes Ensemble, welches erst durch das Vorhabengebäude gestört würde. Letztlich wird der geplante Neubau sein Umfeld weder unter stadtgestalterischen Aspekten noch in Hinsicht auf seine absolute Bedeutung oder seinen Umfang so stark dominieren, dass eine wesentliche Beeinträchtigung der benachbarten Denkmalbauten zu befürchten wäre. Eine Überarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist aus Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 15 - Stellungnahme des Bezirksamtes den dargelegten Gründen nicht erforderlich. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine Auswirkungen auf die Begründung: Ergänzung der Begründung um die Abwägung zu den Auswirkungen der Planung auf die benachbarten Baudenkmale 24.3 Unter Pkt. III.2. Umweltauswirkungen fehlt die Darstellung der Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen. Schutzgüter Kultur- und sonstigen Schutzgüter. Um Ergänzung Das Kapitel III.2. Umweltauswirkungen in der Begründung wird um wird gebeten. den Pkt. „ Kultur- und sonstigen Schutzgüter“ ergänzt. In dieser ErDer Aussage, dass das Vorhaben keine erheblichen nachteili- gänzung wird dargelegt, dass (aus den unter lfd. Nr. 24.2 genannten gen Umweltauswirkungen hat kann nicht gefolgt werden (siehe Gründen) kein Eingriff zu Lasten der vorhandenen Baudenkmale die obige Stellungnahme des Fachgebietes der Bau- und erfolgt. Kunstdenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin, lfd. Nr. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: 24.2) Keine Auswirkungen auf die Begründung: Ergänzung des Pkts. „Kultur- und sonstigen Schutzgüter“ im Kap. „Umweltauswirkungen“ 24.4 Nach §§ 3, 10, 11 und 12 DSchG Bln bedarf jede Maßnahme, welche die Denkmale berührt, der vorherigen Genehmigung durch die Denkmalbehörden, bei den Bodendenkmalen durch die Fachabteilung der Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin. D. h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf die Denkmale haben, bedürfen der vorherigen Abstimmung und denkmalrechtlichen Erlaubnis. Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. Die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirksamtes FriedrichshainKreuzberg hat keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Planung geäußert (s. lfd. Nr. 27.) Die Begründung wird um die Hinweise zu den denkmalrechtlichen Genehmigungspflichten ergänzt. Eine nachrichtliche Übernahme in Daher sollte bei der weiteren Planung durch nachrichtliche Üden vorhabenbezogenen Bebauungsplan ist nicht möglich, da sich bernahme auf diese Genehmigungspflicht hingewiesen werdie genannten Baudenkmale außerhalb des Plangebietes befinden den, um die an künftigen Planungen Beteiligten frühzeitig von und sich dieses auch nicht in einem Denkmalbereich befindet. den möglicherweise erforderlichen Untersuchungen in Kenntnis zu setzen. Wesentliche nachteilige Auswirkungen der Planung auf die Baudenkmale sind nicht erkennbar (s.o.). Hinweise auf Bodendenkmale Bei der weiteren Planung sind die Unteren Denkmalschutzbe- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 16 - Stellungnahme des Bezirksamtes hörden in den Bezirken Friedrichshain-Kreuzberg und Mitte, sind bislang nicht bekannt. sowie das Landesdenkmalamt Berlin, insbesondere die BauAuswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: und Kunstdenkmalpflege einzubeziehen, ggf. ebenso die Bodendenkmalpflege. Keine Auswirkungen auf die Begründung: Ergänzung der denkmalrechtlichen Genehmigungspflichten 25. 20.08.09 Bezirksamt Mitte von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, Amt für Planen und Genehmigen – PlanG1 204 – 25.1 Fachbereich Stadtplanung: Keine Bedenken. Wird zur Kenntnis genommen. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 25.2 Fachbereich Umwelt: Im Bereich des Grundstücks Stresemannstr. 128-130 gab es Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhaim Rahmen des Umbaus für das Umweltministerium zeitweise benträger weitergeleitet. Probleme mit Grundwasserkontaminationen mit PAK, BTXE, Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: MKW und Phenolen. Keine Bei Beendigung der Wasserhaltung waren jedoch im Bereich Stresemannstraße keine relevanten Konzentrationen dieser Verunreinigungen mehr vorhanden, so dass für den vorhabenbezogene Bebauungsplan keine Gefährdung besteht. Beim Bauen mit Grundwasserabsenkungen wird aber sicherheitshalber empfohlen, Grundwassermessstellen an der Stresemannstraße im Rahmen der wasserrechtlichen Erlaubnis zu setzen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 17 - Stellungnahme des Bezirksamtes Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen und an den Vorhabenträger weitergeleitet. In der Begründung ist zu ergänzen, dass die bauordnungs- Nach § 50 Abs. 3 BauO Bln darf die Herstellung der Abstellmöglichrechtlich notwendigen Fahrradstellplätze auf dem Baugrund- keiten für Fahrräder auch durch Zahlung eines Ablösebetrages vor Baubeginn erfüllt werden. Die Begründung wird entsprechend erstück anzuordnen sind. gänzt. Die Entscheidung über den Nachweis der Fahrradstellplätze auf dem Baugrundstück oder die Zahlung eines Ablösebetrages ist im Baugenehmigungsverfahren zu treffen. Wie bereits mitgeteilt, wird eine separate Hotelvorfahrt abge- Aufgrund der vorangegangenen Abstimmungen mit dem BA Mitte ist lehnt. Der Gehweg ist entsprechend der in der Stresemann- eine separate Hotelvorfahrt für das Vorhaben nicht mehr geplant. straße angewandten Bauweise wiederherzustellen, ein beson- Stattdessen soll, wie mit dem BA Mitte abgestimmt, vor dem Hauptderer Straßenbelag wird abgelehnt. Die evt. erforderlichen ver- eingang des Hotels in der Stresemannstraße eine Halteverbotszone kehrsrechtlichen Anordnungen sind rechtzeitig bei der Stra- ausgewiesen werden, die als Hotelvorfahrt genutzt werden kann. ßenverkehrsbehörde des BA Mitte zu beantragen. Straßenverkehrsbehördliche Anordnungen sowie die Wahl des Stra- 25.3 Straßen und Grünflächenamt: ßenbelages sind nicht Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Da die erforderlichen Maßnahmen im öffentlichen Straßenland Gegenstand des Durchführungsvertrages werden sollen, sind Die die Belange des BA Mitte betreffenden Teile des Durchführungsdie Belange des BA Mitte berührt. Um Zusendung des Ver- vertrages werden dem BA Mitte vor Vertragsunterzeichnung zugesandt. tragsentwurfs vor Unterzeichnung wird gebeten. In die Begründung sollten die wesentlichen Aussagen des Ver- Die wesentlichen Aussagen des Verkehrsgutachtens sind bereits kehrsgutachtens übernommen werden. Bestandteil der Begründung (Kap. III.3 Verkehrliche Auswirkungen). Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine Auswirkungen auf die Begründung: Ergänzung zur Herstellungspflicht von Fahrradstellplätzen 26. kein Eingang Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Bauaufsicht entfällt Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort 27. 21.07.09 Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen Stellungnahme des Bezirksamtes Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abt. Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung – Untere Denkmalschutzbehörde – BAA UD1 Nach Prüfung der baudenkmalrechtlichen Belange bestehen keine Wird zur Kenntnis genommen. grundsätzlichen Bedenken. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine 28. kein Eingang Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Immobilien- entfällt service – FB Objektmanagement 29. kein Eingang Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Finanzservice entfällt 30. 03.09.09 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abt. Bauen, Wohnen und Immobilienservice, Tiefbauamt – Tief 3 – Keine Bedenken. Die geplanten Straßenbegrenzungslinien entspre- Wird zur Kenntnis genommen. chen den derzeitigen örtlichen Straßengrenzen und sollten – wie Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: vorgesehen – festgesetzt werden. Keine 31. 24.08.09 Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abt. Bauen, Wohnen und Immobilienservice, Amt für Umwelt und Natur, FB Umwelt – Um 1 – Keine Bedenken. Umfang und Detaillierungsgrad der Umweltprüfung Wird zur Kenntnis genommen. sind für die Planzwecke ausreichend und bedürfen keiner ErgänAuswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: zung. Keine - 18 - Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE lfd. Nr. Antwort 32. 18.08.09 Abwägung zur Behördenbeteiligung gem. § 4 (2) BauGB Stellungnahme mit Anregungen und Hinweisen - 19 - Stellungnahme des Bezirksamtes Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin, Abt. Bauen, Wohnen und Immobilienservice, Amt für Umwelt und Natur, FB Naturschutz und Grünflächen – Nat 3 – Keine Bedenken. Die Grünfestsetzungen sind notwendig, ausrei- Wird zur Kenntnis genommen. chend und sinnvoll und sollten auf jeden Fall festgesetzt werden. Auswirkungen auf den vorhabenbezogenen Bebauungsplan: Keine Ergebnis: Das Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB hat keine Auswirkungen auf den Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE. Der Begründungstext wird wie folgt ergänzt bzw. präzisiert: • Aufnahme eines eigenständigen Kapitels „Denkmalschutz“ einschließlich Hinweisen auf die denkmalrechtlichen Genehmigungspflichten • Ergänzung der Abwägung zu den Auswirkungen der Planung auf die benachbarten Baudenkmale • Präzisierung zur Thematik der Regenrückhaltung auf begrünten Dach- und Hofflächen • Ergänzung des Kapitels „Altlasten“ um den Hinweis, dass keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln vorliegen • Ergänzung zur Herstellungspflicht von Fahrradstellplätzen nach § 50 BauO Bln Berlin, den 05.November 2009 gez. Peckskamp Leiter FB Stadtplanung Übersichtskarte 1 : 10 000 Nebenzeichnung 1 Nebenzeichnung 2 1:1000 1:1000 OK OK OK 61,4 m über NHN 61,4 m über NHN 61,4 m über NHN A 12 11 A OK I Stra ße 1 2589 nicht überbaubare Grundstücksfläche V 19 (z.Zt. Baustelle) 53 C D Zulässige Oberkante an der Baugrenze zwischen den Punkten CD Bebauungsplan I-16 f. 31.05.2006 ,0 38 7 12 VI 48 47 Fläche für Tiefgaragen X Planunterlage 8,0 5,5 34.5 3,5 VII 7,0 VI t 7,0 lu c h 44 - u. Bau f 2,0 ßen St r a Gemarkungsgrenze ht V 10,0 V VII lu c 1468 9 2278 VI uf 42 Bezirksgrenze Ba V Flurgrenze OK 58,0 m über NHN TGa 1 34.3 F IV 1715 11 Flurstücksgrenze IV IV 121 A V 2163 34.6 in m über NHN, z.B. Laubbaum u. IV 8,3 n- 8,0 G 5. Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Geländehöhe, Straßenhöhe VII 1 11 Köt hen er VII 6,0 Rampe ße 3 V 11,2 28,0 V 5,5 7,5 5,0 2 40 OK 55,1 m über NHN Treppe ra 4. Die Fläche A-E-F-G-H-A ist in einer Breite von 3,0 m zwischen der Stresemannstraße und dem Flurstück 2163 mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten. V Wirtschafts-, Industriegebäude oder Garage St 2111 13,0 B H 9,5 2130 2112 3,0 10,5 VII Zulässige Oberkante an der Baugrenze zwischen den Punkten AB, siehe Nebenzeichnung 1 E 1 12 V 3,0 14,5 5,5 VIII 56,0 m über NHN VIII V 5,5 46 45 2588 3,0 11,5 IX 5,5 OK 4,5 D 9,5 2 VIII 3. Bauliche Anlagen oder Teile von baulichen Anlagen, die nicht auf den Baugrenzen zwischen den Punkten AB, AC und CD errichtet werden, dürfen die durch die Nebenzeichnungen 1 bis 3 bestimmten Oberkanten bis zu einer Höhe von 80,5 m über NHN überschreiten, wenn ihre Höhen nicht zu einer Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin führen, welche über die schon nach der textlichen Festsetzung Nr. 2 zulässigen Einschränkungen der Tiefe der Abstandsflächen hinausgehen. 2345 0 12 2580 TGa 1 Wohn- oder öffentliches Gebäude mit Geschoßzahl und Durchfahrt A ße ra st 2. An die Baugrenzen darf zwischen den Punkten AB, AC und CD, bezogen auf die zulässige Höhe der baulichen Anlagen, mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. OK 80,5 m über NHN (mit Angabe der Geschosse) III 34.6 8,5 1.4 Räume für freie Berufe. z.B. Grenze des räumlichen Geltungsbereiches des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 69 IX 3 12 1.3 Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 21.500 m 2 Oberkante als Höchstmaß Sonstige Festsetzungen IV 2 12 GF (§ 23 Abs.3 Satz 1 BauNVO) Straßenbegrenzungslinie ,0 10 Ausnahmsweise können zugelassen werden: 5 12 Hotel und Galerien Baugrenze X z.B. Straßenverkehrsfläche 68 1.2 Galerien. Zahl der Vollgeschosse als Höchstmaß Verkehrsflächen Zulässige Oberkante an der Baugrenze zwischen den Punkten AC, siehe Nebenzeichnung 2 Zulässige Oberkante an der Baugrenze zwischen den Punkten CD, siehe Nebenzeichnung 3 GF 21.500 m 2 Geschossfläche als Höchstmaß Bebauungsplan II-B 5 f. 28.06.1994 C Bebauungsplan II-166 f. 01.12.1996 1.1 Ein Hotel einschließlich Schank- und Speisewirtschaften, Konferenzbereich, SPA- und Wellnessbereich sowie Club-Bereich; Hotel / Galerien Zweckbestimmung 61,8 m über NHN Bebauungsplan II-B 5 f. 28.06.1994 1. Für das Vorhaben "Hotel und Galerien" sind zulässig: Art und Maß der baulichen Nutzung, Baugrenzen, Höhe baulicher Anlagen 1:1000 überbaubare Grundstücksfläche 8 12 2581 Textliche Festsetzungen Festsetzungen OK 20 VIII Zeichenerklärung Nebenzeichnung 3 80,5 m über NHN nan m se re St Bezirk Mitte Gemarkung Tiergarten Flur 5 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg C 34.7 IV+VII Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE Zulässige Oberkante an der Baugrenze zwischen den Punkten AC XII 3 80,5 m über NHN für das Grundstück Köthener Straße 45-48, Stresemannstraße 123, 125, 127 sowie einen Abschnitt der Köthener Straße Zulässige Oberkante an der Baugrenze zwischen den Punkten AB Bezirk Mitte Gemarkung Mitte Flur 621 Flur 622 B OK Flurstücksnummer z.B. 2345 Grundstücksnummer z.B. 127 Zaun III Mauer IV Bordkante Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg Gemarkung Kreuzberg Flur 5 6. Insgesamt sind mindestens 1.000 m2 Dachfläche zu begrünen. Die Begrünungen sind zu erhalten. 2 7. Mindestens 100 m nicht überbaubare Grundstücksfläche sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,8 m betragen. Die vorstehende Zeichenerklärung enthält gebräuchliche Planzeichen der Planzeichenverordnung vom 18. Dezember 1990 sowie ergänzende Planzeichen. Zugrunde gelegt ist die Baunutzungsverordnung (BauNVO) i.d.F. vom 23.Januar 1990. Vorhabenträger: GbR Stresemannspitze Am Potsdamer Platz, bestehend aus: Herrn Jörg Richard Lemberg, Herrn Hans-Ewald Reinert und Herrn Oliver Schwarzkopf c/o Lemberg Verwaltung & Beteiligung, Littenstraße 10, 10179 Berlin Aufgestellt: Berlin, den Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauaufsicht 8. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauaufsicht Fachbereich Vermessung Fachbereich Stadtplanung Fachbereichsleiter Vermessung 9. Im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Bezirksstadtrat Der vorhabenbezogene Bebauungsplan wurde in der Zeit vom bis einschließlich Die Bezirksverordnetenversammlung hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan am Fachbereichsleiter Stadtplanung öffentlich ausgelegt . beschlossen. Berlin, den Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauaufsicht Fachbereich Stadtplanung Für die Richtigkeit der Planunterlage und die geometrische Eindeutigkeit der Festsetzung Der vorhabenbezoge Bebauungsplan ist aufgrund des § 10 Abs. 1 und des § 12 Abs. 1 des Baugesetzbuches in Verbindung mit § 6 Abs. 5 Satz 1 und mit § 11 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuchs durch Verordnung vom heutigen Tage festgesetzt worden. gez. Grundstücksverzeichnis 2-20 VE Maßstab 1 : 500 Planunterlage: 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 Berlin, den Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin 50m ÖbVI Peter Schmidt, Stand Oktober 2008 Flurstück: 2345 2130 Fläche: 3113 m 2 10881 m 2 Grundbuchbezirk: Grundbuchblattnr.: Potsdamer Torbezirk 5162 im Grundbuch nicht gebucht Fachbereichsleiter Stadtplanung Bezirksbürgermeister Bezirksstadtrat Öffentl. Best. Verm.-Ing. Die Verordnung ist am im Gesetz- und Verordnungsblatt Berlin auf S. verkündet worden. Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung für Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauaufsicht – Fachbereich Stadtplanung Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE für das Grundstück Köthener Straße 45-48, Stresemannstraße 123, 125, 127 sowie einen Abschnitt der Köthener Straße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg Verfahrensstand: Entwurf zur öffentlichen Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE -2- Inhalt I. PLANUNGSGEGENSTAND................................................................................ 3 I.1. Anlass und Erfordernis ................................................................................ 3 I.2. Plangebiet...................................................................................................... 4 II. I.2.1 Bestandssituation.................................................................................................. 4 I.2.2 Altlasten................................................................................................................. 5 I.2.3 Planerische Ausgangssituation............................................................................. 6 PLANINHALT ................................................................................................... 11 II.1. Entwicklung der Planungsüberlegungen................................................. 11 II.2. Intention der Planung................................................................................. 12 II.3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen..................... 13 II.3.1 Art der Nutzung .................................................................................................. 13 II.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche, Maß der Nutzung, Höhe der baulichen Anlagen.............................................................................. 15 II.3.3 Hohe städtebaulichen Dichte und Überschreitung der Abstandsflächen .......... 19 II.3.4 Erschließung ...................................................................................................... 29 II.3.5 Immissionsschutz............................................................................................... 30 II.3.6 Grünfestsetzungen............................................................................................. 30 II.3.7 Sonstige Festsetzungen .................................................................................... 31 II.4. Durchführungsvertrag ............................................................................... 32 III. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG................................................................ 32 III.1. Städtebauliche Auswirkungen .................................................................. 32 III.2. Umweltauswirkungen ................................................................................ 33 III.2.1 Allgemeine Umweltauswirkungen ..................................................................... 33 III.2.2 Schallschutz ...................................................................................................... 36 III.3. Verkehrliche Auswirkungen ...................................................................... 37 III.4. Finanzielle und personelle Auswirkungen............................................... 38 IV. VERFAHREN .................................................................................................. 38 IV.1. Beschleunigtes Verfahren ......................................................................... 38 IV.2. Aufstellungsbeschluss .............................................................................. 39 IV.3. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung ..................................................... 39 IV.4. Behördenbeteiligung.................................................................................. 40 V. RECHTSGRUNDLAGEN ................................................................................. 44 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE I. PLANUNGSGEGENSTAND I.1. Anlass und Erfordernis -3- Das Plangebiet befindet sich im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, an der Ecke Stresemannstraße und Köthener Straße, in geringer Entfernung zum nordwestlich gelegenen Potsdamer Platz. Aufgrund seiner Lage unmittelbar an der früheren Grenze zwischen West- und Ost-Berlin lag das Vorhabengrundstück langjährig brach und ist nach wie vor vollständig unbebaut und ungenutzt. Grundlage für die Beurteilung von Vorhaben ist bislang der Baunutzungsplan von 1958/60. Danach ist das Plangebiet als Kerngebiet mit der Baustufe V/3 ausgewiesen. Zulässig sind fünf Geschosse bei einer GFZ von 1,5 und einer bebaubaren Fläche von 0,3. Am 11. Juni 2008 hat die Grundstückseigentümerin, die GbR Stresemannspitze Am Potsdamer Platz mit Sitz in Berlin, nach § 12 Abs. 2 Baugesetzbuch (BauGB) einen Antrag auf Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens beim Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg gestellt. Gegenstand des Antrages ist ein elfgeschossiger Gebäudekomplex mit Tiefgarage für ein Hotel mit Gastronomie und SPA/Wellnessbereich sowie internationale Galerien. Da das Vorhaben hinsichtlich des geplanten Maßes der baulichen Nutzung auf Grundlage des geltenden Planungsrechts nicht genehmigungsfähig ist, ist die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich. Der Vorhabenträger hat sich grundsätzlich dazu bereit erklärt, das Vorhaben innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und Erschließungskosten zu tragen. Deshalb soll dessen planungsrechtliche Genehmigungsfähigkeit durch ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren gemäß § 12 BauGB gesichert werden. Die entsprechenden Verpflichtungen werden in einem Durchführungsvertrag zwischen dem Vorhabenträger und dem Land Berlin geregelt. Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin hat in seiner Sitzung am 2. September 2008 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE beschlossen. Das Verfahren wird gemäß § 13 a des Baugesetzbuchs (BauGB) als beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE I.2. Plangebiet I.2.1 Bestandssituation -4- Das Plangebiet weist eine Größe von 4.546 m2 auf; davon entfallen 3.113 m2 auf das Vorhabengrundstück und ca. 1.433 m2 auf die im Geltungsbereich befindliche Teilfläche der Köthener Straße. Es befindet sich in zentraler Innenstadtlage. Die Entfernung zum nördlich gelegenen Potsdamer Platz beträgt weniger als 200 m. Außerdem liegt der Plangeltungsbereich unmittelbar an der Grenze zum Bezirk Mitte. Diese ist identisch mit der südwestlichen Straßenbegrenzungslinie der Stresemannstraße und der westlichen Straßenbegrenzungslinie der Köthener Straße. Das Vorhabengrundstück ist vollständig beräumt und weist lediglich sehr kurzfristig entstandene, minimale Ruderal- bzw. Spontanvegetation auf. Ein einzelner Baum (Kastanie) befindet sich an der südöstlichen Grundstücksgrenze. Bis zum 2. Weltkrieg waren die Grundstücke im Plangebiet dicht mit Wohngebäuden bebaut, in denen sich teilweise auch Büros, Läden, Geschäftsräume oder Werkstätten befanden. Auf dem Grundstück Stresemannstraße 123 befanden sich neben einem Wohnhaus auch ein Bade- und ein Kesselhaus. Alle Grundstücke waren stark von Kriegszerstörungen betroffen.1 Bis zum Jahr 1989 verlief an der Grundstückskante der Stresemannstraße die Mauer zwischen West- und Ost-Berlin, so dass nur eine Erschließung über die Köthener Straße möglich war. Das nähere Umfeld des Vorhabengrundstückes verfügt über eine heterogene Bebauung. So ist der Block Stresemann- / Dessauer- / Bernburger- / Köthener Straße (Block 001, vgl. I.2.3.5) durchaus noch von der ursprünglichen, gründerzeitlichen Blockrandstruktur mit „Berliner Traufe“ geprägt, die meisten Gebäude sind jedoch deutlich jüngeren Ursprungs. So war der überwiegend kriegszerstörte Block in das Neubaugebiet der Internationalen Bauausstellung Berlin 1987 (IBA) einbezogen. In deren Rahmen wurden im westlichen und südlichen Blockteil auf gutachterlicher Grundlage Wohnungsbauvorhaben und ein Kinderspielplatz an der Bernburger Straße realisiert. Die östlich an das Vorhabengrundstück angrenzende Bebauung entlang der Stresemannstraße bis an die Dessauer Straße wurde hingegen erst nach dem Mauerfall errichtet. Sie verfügt über sieben Vollgeschosse und ist überwiegend durch Büronutzung, teilweise auch durch andere gewerbliche Nutzungen gekennzeichnet. Das südlich benachbarte, viergeschossige Gebäude Köthener Str. 44 ist als Baudenkmal geschützt (vgl. I.2.3.6) und weist Büro- und Geschäftsräume auf. Die benachbarten Blöcke südwestlich der Stresemannstraße weisen ebenfalls überwiegend eine geschlossene und straßenbegleitende Bebauung auf, es wechseln jedoch Reste von Gründerzeitbebauung mit Nachkriegsbauten, IBA- 1 Quelle: Bezirksamt Kreuzberg von Berlin, Abt. Bauwesen – Stadtplanungsamt – Grundstücksakten Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE -5- Wohnungsneubau und Gebäuden jüngsten Errichtungsdatums. Die Geschosszahlen variieren überwiegend zwischen vier und sieben, in Richtung Askanischer Platz sind jedoch auch deutlich höhere Gebäude vorzufinden. Nordöstlich der Stresemannstraße, dem Plangebiet gegenüberliegend, befinden sich der sanierte Altbau der Vattenfall Energiezentrale Potsdamer Platz, das denkmalgeschützte Gebäude des ehemaligen preußischen Landwirtschaftsministeriums von 1913-19 (vgl. I.2.3.6), welches gegenwärtig als neuer Dienstsitz des Bundesministeriums für Umwelt, Naturschutz und Reaktorsicherheit hergerichtet wird sowie ein im Bau befindliches siebengeschossiges Bürogebäude an der Ecke zur ErnaBerger-Straße. Nördlich dieser Straße schließt sich bereits die Bebauung um den Leipziger Platz an, welche ebenfalls vornehmlich durch sieben Geschosse sowie Büronutzung und Läden im Erdgeschoss charakterisiert ist. In östlicher Richtung befinden sich die bekannten klassizistischen Solitärbauten des Bundesrats (Preußisches Herrenhaus) und des Abgeordnetenhauses von Berlin (Preußischer Landtag) sowie der Martin-Gropius-Bau (1877-81 im italienischen Renaissancestil). Die Westseite der Köthener Straße wird von den „Park-Kolonnaden“ eingenommen. Die überwiegend achtgeschossige Bürobebauung verläuft straßenbegleitend. Durch Rücksprünge werden jedoch insgesamt drei Vorhöfe zur Straße geschaffen. Den Auftakt des Ensembles bildet ein zwölfgeschossiger Bürobau mit abgerundeter, verglaster Fassade zum Potsdamer Platz und Ladennutzungen im Erdgeschoss. Das Plangebiet ist sowohl für den Individualverkehr als auch für den öffentlichen Personennahverkehr gut erschlossen. Es grenzt zweiseitig an öffentliche Verkehrsflächen an; der nächstgelegene Eingang zum U- und S-Bahnhof Potsdamer Platz befindet sich in geringer Entfernung, im Erdgeschoss des vorgenannten zwölfgeschossigen Bürogebäudes. Außerdem verkehrt in der Stresemannstraße eine Buslinie. I.2.2 Altlasten Das Grundstück Köthener Straße 45-48, Stresemannstraße 123, 125, 127 ist im Bodenbelastungskataster Berlin unter der Katasternummer 14988 registriert. Im Hinblick auf eine zukünftige Bebauung wurden im Jahre 2006 Baugrund- und Bodenuntersuchungen durchgeführt. Nach vorliegenden Erkenntnissen gab es Kriegseinwirkungen. Es besteht eine mindestens 3,5 m mächtige Auffüllung aus Bau- und Trümmerschutt, die mit Schadstoffen belastet ist. Dieser Zustand stellt eine Gefährdung für die natürlichen Bodenfunktionen dar. Außerdem wurden mit dem Gutachten Bodenverunreinigungen festgestellt, die eine Gefährdung des Grundwassers nicht ausschließen. Sollte eine Belastung der Böden des Vorhabengrundstücks mit umweltgefährdenden Stoffen oder Kampfmitteln festgestellt werden, deren Beseitigung für die Erschließung und Bebauung der Grundstücke erforderlich ist, ist der Vorhabenträger nach den Regelungen des Durchführungsvertrages (vgl. II.4.) dazu verpflichtet, in Abstimmung mit dem Land Berlin den Umfang der Bodenbelastung und erforderliche Vorkehrungen oder Maßnahmen gutachterlich ermitteln zu lassen und Boden- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE -6- sanierungsmaßnahmen oder Vorkehrungen in dem gutachterlich festgelegten Umfang durchzuführen. Bei Baumaßnahmen werden kontaminierte Materialien anfallen. Die Fläche ist daher in Absprache mit dem bezirklichen Fachbereich Umwelt zu sanieren. Die Genehmigung zur Auskofferung der Baugrube und zur Durchführung von Dekontaminierungsarbeiten liegt bereits vor (Baugenehmigung Nr. 2009 / 1307). Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Abt. X) hat im Rahmen der Behördenbeteiligung nach § 4 BauGB (vgl. IV.4.) mit Schreiben vom 6. August 2009 mitgeteilt, dass keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln vorliegen. I.2.3 Planerische Ausgangssituation I.2.3.1 Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (ABl. S. 2666) stellt den Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE als gemischte Baufläche M1 dar. Diese Darstellung umfasst den größten Teil des Blockes sowie weitere Bereiche beidseitig der Stresemannstraße. Auch beidseitig der Köthener Strasse bis an die Bernburger Straße ist gemischte Baufläche M1 dargestellt. Lediglich für das südliche Drittel des Blockes stellt der FNP Wohnbaufläche W1 (GFZ über 1,5) dar. Die Stresemannstraße ist nicht als Hauptverkehrstraße dargestellt. Außerdem befindet sich das Plangebiet innerhalb des im FNP dargestellten Vorranggebietes für Luftreinhaltung. Entwicklung aus dem FNP Auf Grundlage des Entwicklungsgebots gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Konkret wird die Entwicklungsfähigkeit der einzelnen beabsichtigten Festsetzungen anhand der AVFNP2 beurteilt. Danach sind Bereiche mit hoher Nutzungsintensität und –dichte sowie mit vorwiegendem Kerngebietscharakter als gemischte Bauflächen M1 dargestellt. Der Potsdamer Platz und sein näheres Umfeld sind zudem nach dem Stadtentwicklungsplan Zentren 2020 (vgl. I.2.3.2) Bestandteil des Zentrumsbereichs „Historische Mitte“. Nach den AV-FNP erfordert die übergeordnete Bedeutung dieser Zentren eine Sicherung und teilweise Erweiterung zentraler Nutzungen (Handel, private und öffentliche Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen). 2 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: „Ausführungen zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin (AV–FNP)“ vom 8. September 2006 (ABl. S. 3673) Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE -7- Für M1-Flächen ist die Festsetzung des zulässigen Nutzungsmaßes der planerischen Konkretisierung im Rahmen der Baunutzungsverordnung (BauNVO) überlassen. Das geplante Vorhaben befindet sich mit den Zielen des FNP und des StEP Zentren 2020 im Einklang. Die geplante Nutzung für ein Hotel mit Gastronomie und Wellnessbereich sowie für internationale Galerien im Rahmen einer hohen Nutzungsintensität und –dichte ist kerngebietstypisch, auch wenn anstelle einer Kerngebietsfestsetzung eine vorhabenkonkrete Festsetzung der Nutzungsart erfolgt (vgl. II.3.1). Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass selbst bei einer Kerngebietsfestsetzung im Bebauungsplan angesichts der geringen Plangebietsgröße ohnehin nur ein Teil des im Kerngebiet allgemein möglichen Nutzungsspektrums realisiert werden könnte. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 2-20 VE ist aus dem Flächennutzungsplan entwickelt. Die zuständige Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Abt. I) hat im Rahmen der Behördenbeteiligung nach § 4 BauGB (vgl. IV.4.) mit Schreiben vom 4. August 2009 zur Entwicklung des Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan und zur Beachtung der regionalplanerischen Festlegungen keine Hinweise oder Bedenken geäußert. I.2.3.2 Stadtentwicklungsplanung Der Stadtentwicklungsplan (StEP) Zentren und Einzelhandel - Teil II (StEP Zentren 2020)3 weist den Zentrumsbereich „Historische Mitte“ mit den Zentrumsbereichskernen (Hauptzentren) Potsdamer Platz / Leipziger Platz, Friedrichstraße und Alexanderplatz aus. Diese Ausweisung stellt die höchste Stufe in der Zentrenhierarchie dar. Gleichrangig dazu ist nur der Zentrumsbereich „City-West“ eingeordnet. Aufgrund seiner unmittelbaren Nähe zum Potsdamer Platz befindet sich das Plangebiet innerhalb des „zentrentragenden Stadtraums mit höchster / hoher Urbanität“.4 Als Qualitätskriterium für einen Zentrenbereich gilt u.a. ein ausreichendes Angebot an Hotels, Restaurants und Fitness-Studios sowie eine umfangreiche Ausstattung mit kulturellen Angeboten. Das Vorhaben eines hochklassigen Hotels mit Gastronomie und SPA/Wellness sowie internationalen Galerien befindet sich danach in Übereinstimmung mit den Zielen des StEP Zentren 2020. Im StEP Verkehr5 ist die Stresemannstraße als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe III (örtliche Straßenverbindung) dargestellt. Außerdem sind für das Plangebiet die Darstellungen „Gebiete intensiver Parkraumnachfrage (potenzielle Erwei- 3 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat 1A i.V.m. GfK AG Nürnberg, Karte 1 „Zentrenkonzept“, Stand März 2005 4 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat 1A i.V.m. Z-Plan, Karte 2 „Flächenmäßige Darstellung der Zentren und zentrentragenden Stadträume, Stand März 2005 5 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Abteilung VII, Karten 1 u. 2 „Übergeordnetes Straßennetz (Bestand 2002 / Planung 2015), Stand Juni 2003 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE -8- terungsgebiete)“ sowie „Entlastung von großräumigem und innerstädtischem Durchgangsverkehr“ relevant.6 Andere Stadtentwicklungspläne (z.B. StEP Wohnen, StEP Gewerbe) enthalten für den Plangeltungsbereich oder sein unmittelbares Umfeld keine Planungen. I.2.3.3 Landschaftsschutzprogramm / Artenschutzprogramm Abgeleitet von übergeordneten Zielen des Naturschutzgesetzes formuliert das Landschaftsschutzprogramm einschließlich Artenschutzprogramm (LaPro) i.d.F. der Bekanntmachung vom 19. Juli 1994 (ABl. S. 2331), zuletzt aktualisiert am 27. Juni 2006 (ABl. S. 2350), für den Bereich des Plangebietes in thematischen Programmplänen u.a. die nachfolgenden relevanten Zielsetzungen und Maßnahmen: Programmplan Naturhaushalt/Umweltschutz: Darstellung als Siedlungsgebiet: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof und Wandbegrünung), - Kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, - Dezentrale Regenwasserversickerung, - Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Programmplan Biotop- und Artenschutz: Zuordnung zum Biotopentwicklungsraum „Städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen“: - Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, Dach- und Wandbegrünung, Programmplan Erholung und Freiraumnutzung: Darstellung als Wohnquartier mit der Dringlichkeitsstufe IV (geringste Dringlichkeit) zur Verbesserung der Freiraumversorgung: - Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum, - Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum. Programmplan Landschaftsbild: Entwicklungsraum / städtischer Übergangsbereich mit Mischnutzungen: - Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschaftsund Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung, 6 StEP Verkehr, Karten „Konzept Parkraumbewirtschaftung – Planung 2015“ bzw. „Entlastungskonzept Innenstadt - Umorganisation des übergeordneten Straßennetzes in der Innenstadt 2015“ Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE -9- - Berücksichtigung ortstypischer Gestaltelemente und besonderer Siedlungs- und Freiraumzusammenhänge. Programmplan Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption: Das Plangebiet ist nicht als Ausgleichsfläche vorgesehen. Das LaPro stellt eine vor allem auf qualitative Ziele und Anforderungen des Naturschutzes bezogene Ergänzung des Flächennutzungsplanes dar. Es enthält keine zwingenden Vorgaben für die Bebauungsplanung. Auch sind Bebauungspläne nicht, anders als beim Flächennutzungsplan, aus dem LaPro zu entwickeln. Die Vorgaben des LaPro sind jedoch in das planungsrechtliche Abwägungsverfahren einzubeziehen. Grundsätzlich ist zu berücksichtigen, dass eine Hauptzielrichtung des LaPro die Verbesserung der Grün- und Freiflächensituation in Wohngebieten ist. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE entstehen jedoch keine neuen Wohnungen. Der Block 001 ist im Programmplan Erholung und Freiraumnutzung als Wohnquartier mit der geringsten Dringlichkeitsstufe zur Verbesserung der Freiraumversorgung dargestellt. Dies ist vor allem auf die Nähe zum Großen Tiergarten im Norden, aber auch auf kleinteiligere Grünflächen und –verbindungen, wie den MendelssohnBartholdy-Park, die Freiflächen am Anhalter Bahnhof und das geplante Areal am Gleisdreieck südlich des Plangebiets zurückzuführen. Eine wichtige Grünverbindungsfunktion fällt auch den Wegen entlang des Landwehrkanals zu. Somit ist der Handlungsbedarf im Plangebiet und seinem Umfeld bezüglich der Verbesserung der Grün- und Freiflächenversorgung als vergleichsweise gering anzusehen. Für das Vorhabengrundstück selbst können aufgrund seiner geringen Größe keine wesentlichen raumwirksamen Festsetzungen getroffen werden, die auf den Vorgaben des LaPro beruhen. Wertvolle Vegetations- oder Biotopflächen sind im Plangebiet nicht vorhanden. Die Pflicht zum Ausgleich eines Eingriffs in Natur- und Landschaft besteht nicht (vgl. III.2.1). Mit der geplanten Dachbegrünung sowie der gärtnerischen Gestaltung von Flächen oberhalb der Tiefgarage werden dennoch wesentliche Forderungen des LaPro erfüllt, denn der Anteil naturhaushaltswirksamer Flächen wird erhöht und es wird ein Beitrag zur Kompensation einer hohen baulichen Verdichtung geleistet. Durch die Freihaltung der so genannten „IBA-Achse“ wird zudem die Durchlässigkeit des Blockes gewahrt und es entsteht ein begrünter, halböffentlicher Freiraum, dessen Aufenthaltsqualität zudem durch die Schaufenster und Zugänge anliegender Galerien aufgewertet wird. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE I.2.3.4 - 10 - Baunutzungsplan Grundlage für die Beurteilung von Vorhaben im Plangebiet ist derzeit der Baunutzungsplan (BNP) von 1958/60. Danach ist das Plangebiet als Kerngebiet mit der Baustufe V/3 ausgewiesen. Zulässig sind fünf Geschosse bei einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 1,5 und einer bebaubaren Fläche von 0,3. Nach den bei Anwendung des BNP weiter geltenden planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin i.d.F. vom 21. November 1958 ist in der Baustufe V/3 eine bauliche Nutzung im Rahmen der GFZ 1,8 zulässig, wenn nur Gebäude errichtet werden, die Wohnungen nicht enthalten. Zudem gilt in dieser Baustufe die geschlossene Bauweise. Hinsichtlich der Art der zulässigen Nutzung ist das Kerngebiet nach der Bauordnung von 1958 in wesentlichen Teilen dem Kerngebiet nach § 7 der Baunutzungsverordnung (BauNVO) vergleichbar. I.2.3.5 Bezirkliche Planung Die räumliche Bereichsentwicklung Friedrichshain-Kreuzberg (BEP) 20057 sieht für die südliche Friedrichsstadt, der auch das Plangebiet zuzuordnen ist, eine bestandsorientierte Weiterentwicklung vor: - Orientierung zur Stadtmitte, - zentrentragende innerstädtische Nutzungen mit hohem Wohnanteil und - innerstädtische Wohnstandorte mit vernetzten Grünräumen und sozialer Infrastruktur. Innerhalb des räumlichen Bezugssystems des Bezirks befindet sich das Plangebiet im Kreuzberger Nord-Westen, innerhalb des statistischen Gebietes 012 / Block 001. Es gehört zum Sozialraum I, Planungsraum I / 1. I.2.3.6 Denkmalschutz In unmittelbarer Nachbarschaft des Vorhabengrundstücks befinden sich zwei Baudenkmale: • Stresemannstraße 128, Ergänzungsbau des Ministeriums für Landwirtschaft, Domänen und Forsten, 1913-19 von v. Salzwedel (jetzt Bundesumweltministerium) • Köthener Straße 44, Deutscher Creditverein, Bankgebäude, 1911 von Paul Zimmerreimer 7 in der von der Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin am 10.07.2007 beschlossenen Fassung (Drucksache DS – 0064-1 / III) Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 11 - Da sich die Baudenkmale außerhalb des Plangeltungsbereichs befinden, ist eine nachrichtliche Übernahmen nach § 9 Abs. 6 BauGB in die Planzeichnung nicht erforderlich. Gemäß § 11 Abs. 2 Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG Bln) bedarf die Veränderung der unmittelbaren Umgebung eines Denkmals der denkmalrechtlichen Genehmigung, wenn diese sich auf den Zustand oder das Erscheinungsbild des Denkmals auswirkt. Durch das Vorhaben wird keine wesentliche Beeinträchtigung der Eigenart und des Erscheinungsbildes der Denkmale ausgelöst (vgl. IV.4.). II. Planinhalt II.1. Entwicklung der Planungsüberlegungen Nachdem das Areal unter starken Kriegszerstörungen zu leiden hatte lag das unmittelbar an der Berliner Mauer gelegene heutige Vorhabengrundstück langjährig brach. In den siebziger Jahren sollte eine Entlastungsstraße über das Gelände geführt werden, um den durch den Mauerbau blockierten Teil der Stresemannstraße zwischen Potsdamer Platz und Niederkirchner Straße zu umfahren. In diesem Zusammenhang wurde das Gelände vom Land Berlin angekauft. Nach Aufgabe der Straßenplanung im Rahmen des Konzeptes der Internationalen Bauausstellung wurde der Block für den Wohnungsbau vorgesehen. Auf der Grundlage eines Gutachtens zur Wiederherstellung des Blocks mit einer rechtwinkligen, internen Durchwegungsstruktur wurden die Neubauten an der Köthener Straße und der öffentliche Spielplatz an der Bernburger Straße errichtet. Darauf aufbauend sollte das Grundstück zu Anfang der neunziger Jahre in Erbbaurecht vergeben werden. Nach dem Rückzug verschiedener Bewerber wurde 1999 ein Bieterverfahren zum Verkauf des Grundstücks konzipiert. Im Jahre 2000 wurde mit der Bauherrengemeinschaft "Haus der Verbände 11" ein konkurrierendes Gutachterverfahren entwickelt, um eine städtebaulich tragfähige Bebauungskonzeption für den Standort zu entwickeln. Im Wettbewerb verschiedener Architekten wurde dabei in Abstimmung zwischen dem Kaufinteressenten, der Architekturwerkstatt der Senatsveraltung für Stadtentwicklung und dem Bezirksamt eine Lösung gefunden, welche eine deutliche Markierung der Blockecke mit einer zur Blockspitze hin kontinuierlich ansteigenden Fassadenhöhe vorsah. An der wesentlichen Planungsüberlegung einer Blockdurchwegung wurde dabei festgehalten. Mit dem Verkauf des Grundstücks wurde dieses Konzept auch durch den 2001 erteilten Vorbescheid planungsrechtlich abgesichert, jedoch nicht baulich umgesetzt (vgl. I.2.3.4). Im Jahre 2005 wurde vom Sieger des Architektenwettbewerbs vorgeschlagen, auf dem Standort – unter Reduzierung der Wohnnutzung und Ausdehnung der Kubatur auf bis zu zehn Geschosse – vier Konzertsäle zu integrieren. 2006 wurde geprüft, Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 12 - ob für die Änderung der Nutzungsart (Kultur statt Wohnen) und die Erhöhung des zugelassenen Nutzungsmaßes ein weiterer Vorbescheid zu beantragen wäre. Anfang 2007 stellte der Sieger des Architektenwettbewerbs dann eine Bebauungsstudie zur Integration der Nutzungen im Musik-, Konzert- und Kulturbereich vor, für die ein vorhabenbezogener Bebauungsplan aufgestellt werden sollte. Dies erfolgte zunächst jedoch nicht, da diese Planungsabsichten seitens des Grundstückseigentümers aus wirtschaftlichen Erwägungen nicht weiterverfolgt wurden. Die nunmehr gültigen Planungsabsichten wurden dem Ausschuss für Stadtplanung und Bauen erstmalig am 4. Juli 2007 vorgestellt und durch diesen positiv bewertet. Auf Grundlage des entsprechenden Antrages des Grundstückseigentümers hat das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin am 2. September 2008 die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE beschlossen (vgl. I.1.) II.2. Intention der Planung Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 2-20 VE soll die rechtsverbindliche Grundlage für eine geordnete und nachhaltige städtebauliche Entwicklung im Plangebiet schaffen. Er soll eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten und dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern. Das Planverfahren dient der planungsrechtlichen Sicherung des zwischen dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und dem Vorhabenträger abgestimmten Nutzungs- und Bebauungskonzeptes. Wegen der exponierten zentralen Lage stellt der gegenwärtige Zustand des Vorhabengrundstücks einen städtebaulichen Missstand dar, der durch eine dem Ort angemessene Bebauung und Nutzung überwunden werden soll. Die wesentlichen Planungsziele sind: • Reparatur des Stadtgrundrisses und weitere Aufwertung der Berliner Innenstadt, • Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für die Errichtung eines Gebäudekomplexes für ein Hotel mit ergänzenden Nutzungen sowie für Galerien, • Errichtung eines Gebäudes mit maximal elf Vollgeschossen, welches in Höhe, Kubatur und architektonischer Ausprägung zwischen der überwiegend blockartigen Bebauungsstruktur entlang der Stresemannstraße und den Solitären am Potsdamer Platz vermittelt, • Sicherung der Erschließung, • Nachweis der Stellplätze in einer Tiefgarage Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE II.3. Wesentlicher Planinhalt, Begründung der Festsetzungen II.3.1 Art der Nutzung - 13 - Der nord-westliche Teil von Kreuzberg bildet geografisch die Verlängerung der CityOst. Die Lagegunst im Zentrum des neuen Berlin, in Nähe zum Potsdamer Platz, zum Regierungsviertel und zu vielen Orten von hochgradiger touristischer Attraktivität prädestinieren ihn sowohl als neuen Standort für Büros und Dienstleistungen wie auch für Hotels, Gastronomie und Kultur. Vor diesem Hintergrund fügen sich die geplanten Nutzungen sehr gut in die bereits entstandene Struktur rund um den Potsdamer Platz ein und befinden sich auch im Einklang mit den übergeordneten Stadtentwicklungszielen für das Land Berlin (vgl. I.2.3.1 / I.2.3.2). Neben der sehr guten Anbindung durch den öffentlichen Nahverkehr bietet auch die infrastrukturelle Ausstattung im Umfeld sehr gute Ansiedlungsvoraussetzungen für die geplanten Nutzungen. Einerseits verfügen die um den Potsdamer Platz entstandenen Einzelhandelsstrukturen über zahlreiche Möglichkeiten zur Deckung des täglichen und periodischen Bedarfs sowie über ein umfängliches gastronomisches Angebot. Andererseits befindet sich das Kulturforum mit Philharmonie, Kammermusiksaal, Neuer Nationalgalerie und Staatsbibliothek im Westen ebenso in fußläufig erreichbarer Entfernung wie das Brandenburger Tor und die Straße unter den Linden nördlich des Plangebiets. Die geplante Art der Nutzung wird durch die textliche Festsetzung Nr. 1 vorhabenkonkret gesichert: 1. Für das Vorhaben "Hotel und Galerien" sind allgemein zulässig: 1.1 Ein Hotel einschließlich Schank- und Speisewirtschaften, Konferenzbereich, SPA- und Wellnessbereich sowie Club-Bereich, 1.2 Galerien. Ausnahmsweise können zugelassen werden: 1.3 Anlagen für kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke, 1.4 Räume für freie Berufe. Gemäß § 12 Abs. 3 S. 2 BauGB ist die Gemeinde im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungen nach § 9 BauGB und die Baunutzungsverordnung gebunden. Diese Regelung kommt hier zur Anwendung. Die Art der baulichen Nutzung wird nicht durch die allgemeine Festsetzung eines Baugebietes nach der Baunutzungsverordnung bestimmt, sondern vorhabenkonkret festgesetzt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 14 - Der Vorhaben- und Erschließungsplan umfasst das Vorhabengrundstück und wird Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Verwendung von Begriffen, zeichnerischen Festsetzungen und Planzeichen, die sich aus § 9 BauGB, der BauNVO und der Planzeichenverordnung (PlanzV) ergeben, erfolgt für den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE nur im Sinne einer eindeutigen Auslegbarkeit. Der Rückgriff auf die Terminologie der „klassischen“ Bauleitplanung dient der gebotenen Bestimmtheit der Festsetzungen und stellt die auch für einen vorhabenbezogenen Bebauungsplan erforderliche Regelungsdichte her. Auf die „Erfindung“ eigener neuer Festsetzungen und Begriffsdefinitionen kann somit verzichtet werden. Die geplanten Nutzungen sind kerngebietstypisch und wären in einem Kerngebiet (MK) nach § 7 BauNVO allgemein zulässig. Gleichzeitig sollen jedoch andere, im MK regelmäßig zulässige und für diese Gebietskategorie prägende und konstituierende Nutzungen im Vorhabengebiet nicht zulässig sein. Dies betrifft insbesondere Geschäfts-, Büro- und Verwaltungsgebäude (§ 7 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO) sowie großflächige und andere Einzelhandelsbetriebe (§ 7 Abs. 2 Nr. 2 i.V.m. § 11 Abs. 3 BauNVO). Der generelle Ausschluss von für eine Baugebietskategorie wesentlichen Nutzungsarten kommt jedoch regelmäßig nicht in Betracht, da dies gegen deren allgemeine Zweckbestimmung nach BauNVO verstieße. Von der Möglichkeit nach § 12 Abs. 3a BauGB, die bauliche Nutzung im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplanes allgemein – etwa durch Ausweisung eines MK nach BauNVO – festzusetzen, soll nicht Gebrauch gemacht werden. Die im vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahren erforderliche konkrete Regelung der zulässigen Vorhaben bliebe in diesem Fall dem Durchführungsvertrag (vgl. II.4.) überlassen. Da Änderungen des Durchführungsvertrages oder der Abschluss eines neuen Durchführungsvertrages nach Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zulässig sind, wäre die planerische Abwägung grundsätzlich auf alle in einem allgemein festgesetzten Baugebiet zulässigen Nutzungsarten abzustellen. Dies ist jedoch im Hinblick auf die besondere Qualität des Standortes, welche nach einer individuellen planerischen Lösung verlangt sowie im Hinblick auf das hohe Maß der baulichen Nutzung und die sich daraus ergebenden Anforderungen (vgl. II.3.3) nicht sinnvoll. Aus den dargelegten Gründen kommt die Festsetzung eines Kerngebietes gemäß § 7 BauNVO nicht in Betracht. Da die geplanten Nutzungen kerngebietstypisch sind, ist die Entwickelbarkeit aus der M1-Darstellung des FNP (vgl. I.2.3.1) dennoch gegeben. Die Regelung zur ausnahmsweisen Zulässigkeit weiterer Nutzungen dient einer gewissen Flexibilisierung des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes in der Anwendung über einen längeren Zeithorizont. Ein späterer Wechsel von Eigentümern, Betreibern oder Mietern soll nicht zwangsläufig zu einem Planänderungserfordernis führen. Die ausnahmsweise zulässigen Nutzungen würden sich adäquat in das kerngebietstypische Nutzungsspektrum der Umgebung einfügen. Mit der ausnahmsweisen Zu- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 15 - lässigkeit besteht die Möglichkeit der Einzelfallentscheidung unter dem wesentlichen Aspekt der Beibehaltung der Hauptnutzungen Hotel und Galerien. II.3.2 Überbaubare Grundstücksfläche, Maß der Nutzung, Höhe der baulichen Anlagen II.3.2.1 Überbaubare Grundstücksfläche Die überbaubare Grundstücksfläche wird vorhabenkonkret in Form einer erweiterten Baukörperausweisung mit Baugrenzen festgesetzt. Ziel ist die planungsrechtliche Sicherung des Vorhabens in seinen besonderen architektonischen Ausprägungen und Vorzügen. Das skulptural anmutende Gebäude zeichnet sich durch seine besondere äußere Formgebung und insbesondere durch die sehr stark divergierende Geschossigkeit aus. Das Prinzip der zum Kulminationspunkt an der Stresemann- Ecke Köthener Straße ansteigenden Gebäudehöhe mit Staffelungen und Terrassierungen ist für das Vorhaben so wesentlich und prägend, dass sich dieses in den Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wieder finden muss. Bei einem Verzicht auf eine Baukörperausweisung wäre ein wesentlich weiterer Spielraum für unterschiedliche architektonische Lösungen eröffnet. Da jedoch die besonderen Qualitäten des Vorhabens ein wesentliches städtebauliches Kriterium für das Erfordernis und die Verträglichkeit der hohen baulichen Dichte sind (vgl. II.3.3), kommt dies nicht in Betracht. Das Prinzip der erweiterten Baukörperausweisung gilt insoweit, dass für die konkrete Vorhabensausführung eine gewisse Flexibilität hinsichtlich der Möglichkeit bestehen soll, mit dem Baukörper hinter den festgesetzten Baugrenzen zurückzubleiben. Die Baugrenzen werden deshalb – sofern sie nicht mit Grundstücksgrenzen zusammenfallen – insgesamt etwas weiter, d.h. „großzügiger“ festgesetzt, als es für den konkreten Baukörper erforderlich ist. Dies ist im Sinne der Vermeidung späterer Planänderungserfordernisse selbst bei kleineren Detailänderungen des Vorhabens erforderlich. Außerdem erfordert die relativ kleine Maßstabsebene des vorhabenbezogenen Bebauungsplans gegenüber der sehr komplexen Vorhabenplanung eine gewisse Generalisierung, z.B. im Hinblick auf die Möglichkeiten der Darstellung der Baugrenzen für die einzelnen Geschosse. Es ist für die Ebene der städtebauliche Regelungserfordernisse jedoch auch nicht notwendig, bereits jedes architektonische Detail zu fixieren, denn die konkrete architektonische Gestaltung in Ansichten und Schnitten wird Gegenstand des Durchführungsvertrages (vgl. II.4.). Der Block 001 war in das Projektgebiet der Internationalen Bauausstellung Berlin 1987 einbezogen. Neben (teilweise realisierten) Bauvorhaben sah die gutachterliche Planung auch die Querung des Blockes durch eine grüne, von Bebauung freizuhaltende Achse zwischen der Stresemannstraße und dem Spielplatz an der Bernburger Straße vor. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 16 - Die Neubebauungen an der Köthener- bzw. Köthener- Ecke Bernburger Straße haben diese Freihaltung berücksichtigt. Daher schließt der geplante Baukörper nicht unmittelbar an die benachbarte Bebauung auf dem Grundstück Stresemannstraße 121 an, sondern hält ebenfalls eine sich von zunächst ca. 5 m auf gut 8 m aufweitende Achse entlang der östlichen Grundstücksgrenze von Bebauung frei. Somit besteht die Möglichkeit, die ursprüngliche IBA-Planung einer durchgängigen grünen Verbindung vollständig zu realisieren. Da einige Galerien in diesem Bereich zur Freifläche orientiert und zugänglich sein werden, entsteht zugleich ein halböffentlicher Raum mit Aufenthaltsqualität. Die gärtnerische Gestaltung und die durch die Freihaltung ermöglichte Durchlüftung des Blockes wirken sich ausgleichend bezüglich der hohen baulichen Verdichtung aus (vgl. II.3.3). Die allgemeine Zugänglichkeit für Fußgänger und Radfahrer wird durch die textliche Festsetzung Nr. 4 gesichert (vgl. II.3.4). II.3.2.2 Maß der Nutzung Die numerische Festsetzung einer Grundfläche (GR) oder einer Grundflächenzahl (GRZ) ist entbehrlich, da diese Werte durch die erweiterte Baukörperausweisung bereits zeichnerisch bestimmt werden. Die durch die Baugrenzen eingefasste Fläche mit einer Größe von ca. 2.600 m2 kann vollständig überbaut werden. Die durch die Planzeichnung ganz konkret festgelegte Fläche des Bauköpers ist eine Festsetzung mit Doppelcharakter. Sie bestimmt zum einen die zulässige Grundfläche i.S.d. § 16 BauNVO und ist Berechungsgrundlage für § 19 BauNVO, zum anderen legt sie die überbaubare Grundstücksfläche i.S.v. § 23 BauNVO fest. Bei einer Gesamtfläche des Vorhabengrundstücks von 3.113 m2 ergibt sich rechnerisch eine GRZ i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO von ca. 0,82. Das Maß der Nutzung wird abschließend durch die vorhabenkonkrete Festsetzung der zulässigen Geschossfläche (GF) auf das Höchstmaß von 21.500 m2 begrenzt. Dies ist erforderlich, da sich ansonsten bei vollständiger Ausnutzung der überbaubaren Grundstücksflächen (erweiterte Baukörperausweisung) in Verbindung mit der jeweiligen Zahl der zulässigen Vollgeschosse ein noch höheres Nutzungsmaß ergäbe. Ein solches soll jedoch angesichts der ohnehin sehr hohen Verdichtung nicht möglich sein. II.3.2.3 Höhe der baulichen Anlagen Die erweiterte Baukörperausweisung wird ergänzt durch die vorhabenkonkrete Festsetzung der Zahl der zulässigen Vollgeschosse jeweils als Höchstmaß. Entsprechend der stark differenzierten Höhenstaffelung des geplanten Gebäudes ergeben sich hier zulässige Vollgeschosszahlen zwischen fünf und zehn. Die Höhen der einzelnen Geschosse werden in Abhängigkeit von der jeweiligen Nutzung etwa im Bereich zwischen ca. 3,10 m und ca. 5,10 m differieren. Das Erdgeschoss wird als überhöhtes Sockelgeschoss (ca. 4,50 m) mit Foyer/Entree, Restaurant und Galerien ausgebildet. Das erste Obergeschoss dient ebenfalls Gale- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 17 - rien. Das 2. OG weist nutzungsbedingt eine Höhe von ca. 5,10 m auf. Hier sollen die Konferenzräume sowie der größte Teil des SPA-/ Wellnessbereichs untergebracht werden. Das 3. – 8. OG dienen als „Normalgeschosse“ der Hotelnutzung, im 9. OG soll der Club-Bereich mit einem weiteren Restaurant etabliert werden. Das oberste Geschoss wird als Dach-/Luftraum ausgebildet und dient der Aufnahme von Gebäudetechnik. Aus städtebaulichen Gründen ist zudem an drei Baugrenzen die Festsetzung der Oberkante (OK) für bauliche Anlagen als Höchstmaß über NHN erforderlich. Die Baugrenze AC verläuft auf der Grundstückgrenze entlang der Stresemannstraße. Die Höhe der straßenseitigen Fassade des Vorhabengebäudes steigt kontinuierlich und linear zwischen dem Punkt A und dem Punkt C als „Spitze“ des Gebäudes an. Dementsprechend wird die zulässige OK an der Baugrenze zwischen den Punkten AC mit der Nebenzeichnung 2 auf 61,4 m über NHN (Punkt A) bis 80,5 m über NHN (Punkt C) festgesetzt. Entlang der Köthener Straße findet sich im Anschluss an das denkmalgeschützte Gebäude Köthener Str. 44 zunächst ein fünfgeschossiger Gebäudeteil, welcher die Höhe des Nachbarn aufnimmt. Dann steigt die Gebäudehöhe zunächst in einer Stufe auf acht Vollgeschosse an. Zwischen den Punkten D und C schließlich steigt die Höhe der straßenseitigen Fassade, wie an der Stresemannstraße, gleichmäßig und geradlinig an. Dementsprechend wird die zulässige OK an der Baugrenze zwischen den Punkten DC mit der Nebenzeichnung 3 auf 61,8 m über NHN (Punkt D) bis 80,5 m über NHN (Punkt C) festgesetzt. Mit den dargestellten Festsetzungen wird eine wesentliches gestalterisches Element des Vorhabens, nämlich die Vermittlung innerhalb einer sehr heterogenen Höhenlandschaft, planungsrechtlich gesichert. Die Höhen der angrenzenden Gebäude werden aufgenommen, dann steigt die Fassade stetig an um schließlich am Eckpunkt eine Höhenkorrespondenz mit dem benachbarten Gebäude an der Stresemann- Ecke Köthener Straße zu finden (vgl. III.3.3.1.) Das Vorhabengelände ist weitgehend eben, die durchschnittliche Geländehöhe liegt bei ca. 34,5 m über NHN. Die Form der Nebenzeichnung wurde gewählt, da anstelle der üblichen „horizontalen“ bzw. flächigen Plandarstellung hier eine „vertikale“ Darstellung zur Verdeutlichung der Planfestsetzung erforderlich ist. Die für das Vorhaben gewählte, besondere städtebaulich-architektonische Gestaltungslösung macht es erforderlich, dass die Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin an der Stresemann- und der Köthener Straße sowie gegenüber dem benachbarten Grundstück teilweise nicht eingehalten werden können. Dies ist jedoch, wie in einer gutachterlichen Verschattungsstudie nachgewiesen (nähere Erläuterung unter Pkt. III.3.3.3) dergestalt zu beurteilen, dass keine wesentlichen nachteiligen Auswirkungen zu erwarten sind. Um die teilweise Nichteinhaltung der Abstandsflächen zu ermöglichen, ist die textliche Festsetzung Nr. 2 erforderlich: Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 18 - 2. An die Baugrenzen darf zwischen den Punkten AB, AC und CD, bezogen auf die zulässige Höhe der baulichen Anlagen, mit Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin herangebaut werden. Gleichzeitig ist jedoch sicherzustellen, dass die Einschränkung der Abstandsflächen nicht über dass gutachterlich bewertete und als verträglich zu beurteilende Maß hinausgeht. Auch diesem Ziel dient die Festsetzung der zulässigen Oberkante an den Baugrenzen AC und CD (s.o.). Außerdem fallen teilweise Abstandsflächen eines achtgeschossigen Gebäudeteils auf das benachbarte Grundstück Stresemannstraße 121, was ebenfalls als verträglich einzustufen ist (vgl. III.3.3.3). Um keine größere Abstandsflächeneinschränkung, als die bereits bewertete zu ermöglichen, ist es erforderlich, auch an der Baugrenze zwischen den Punkten AB die zulässige Oberkante als Höchstmaß, hier 61,4 m über NHN, mit der Nebenzeichnung 1 festzusetzen. Ergänzend dazu werden oberhalb von zwei fünfgeschossigen Gebäudeteilen an der Köthener Straße und an der östlichen Grundstücksgrenze sowie eines sechsgeschossigen Gebäudeteils an der südlichen Gebäudeaußenwand jeweils die Oberkanten als Höchstmaße ausgewiesen. Somit wird sichergestellt, dass hier, wie in der Verschattungsstudie vorausgesetzt, die Abstandsflächen gegenüber den benachbarten Grundstücken bzw. dem öffentlichen Straßenland eingehalten werden. Die besondere äußere Formgebung des Gebäudes macht jedoch auch noch die Berücksichtigung eines weiteren Aspekts erforderlich: Teile des Gebäudes, welche nicht unmittelbar an die Baugrenzen AB, AC und CD herangebaut werden, sondern eindeutig hinter diesen zurückbleiben, reichen abschnittsweise über die an diesen Baugrenzen festgesetzten Oberkanten hinaus. Dies soll möglich sein, sofern die diesen Gebäudeteilen zuzuordnenden Abstandsflächen für die Abstandsflächenbetrachtung letztlich nicht relevant sind, weil ihre Tiefe aufgrund des deutlichen Rücksprungs gegenüber den genannten Baugrenzen die Tiefe der Abstandsflächen vor den Teilen des Gebäudes, die auf den genannten Baugrenzen errichtet werden, nicht überschreitet. Aus diesen Gründen ist die textliche Festsetzung Nr. 3 erforderlich: 3. Bauliche Anlagen oder Teile von baulichen Anlagen, die nicht auf den Baugrenzen zwischen den Punkten AB, AC und CD errichtet werden, dürfen die durch die Nebenzeichnungen 1 bis 3 bestimmten Oberkanten bis zu einer Höhe von 80,5 m über NHN überschreiten, wenn ihre Höhen nicht zu einer Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung für Berlin führen, welche über die schon nach der textlichen Festsetzung Nr. 2 zulässigen Einschränkungen der Tiefe der Abstandsflächen hinausgehen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE II.3.3 - 19 - Hohe städtebaulichen Dichte und Überschreitung der Abstandsflächen Das Vorhaben zur Errichtung eines Hotels und internationaler Galerien weist bei bis zu zehn Vollgeschossen eine Geschossfläche von ca. 21.500 m2 auf. Dies entspricht einer Geschossflächenzahl (GFZ) von ca. 6,9 und mithin einer sehr hohen städtebaulichen Verdichtung. Die Grundflächenzahl (GRZ) i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO (ohne auskragenden Teil der Tiefgarage) beträgt ca. 0,82. Gemäß § 12 Abs. 3 S. 2 Baugesetzbuch (BauGB) ist die Gemeinde im Bereich des Vorhaben- und Erschließungsplans – welcher Bestandteil des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wird – bei der Bestimmung der Zulässigkeit der Vorhaben nicht an die Festsetzungsmöglichkeiten nach § 9 BauGB und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) gebunden. Diese Regelung kommt hier durch die konkrete Festsetzung der Nutzungsarten ohne Baugebietsfestsetzung zur Anwendung. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 2-20 VE unterliegt nicht unmittelbar und strikt der Bindung an die Bestimmungen des § 17 Abs. 1 BauNVO, welcher die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach Baugebieten festlegt. Der Zweck dieser Regelung, nämlich die Wahrung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung sowie der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, wie sie nach § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB bei der Aufstellung von Bauleitplänen zu berücksichtigen sind, muss dennoch wesentlicher Gegenstand der planerischen Abwägung sein. Dabei ist zusätzlich zu berücksichtigen, dass die Abstandsflächenvorschriften nach § 6 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) durch das Vorhaben an drei von vier Grundstücksseiten nicht eingehalten werden. III.3.3.1 Besondere städtebauliche Gründe Die geplante hohe bauliche Verdichtung ist aus den nachfolgend genannten besonderen städtebaulichen Gründen gerechtfertigt und erforderlich: • Das Plangebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe zum Potsdamer- und Leipziger Platz, welche durch den nach der Wende erfolgten Neuaufbau ihre historische Bedeutung als zentrales innerstädtische Quartier und Bindeglied zwischen der westlichen und der östlichen City wiedererlangt haben. Als größte europäische Baustelle des vergangenen Jahrzehnts hat dieses Areal internationale Bekanntheit erreicht. Als Geschäftszentrum mit den Niederlassungen großer Firmen, vielseitigen Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangeboten steht es im Mittelpunkt des Interesses von Einheimischen und Besuchern. Anders als etwa in der City-West, welche eine lineare räumliche Struktur mit dem Kurfürstendamm als zentraler Achse aufweist, war hier eine Konzentration auf relativ eng begrenzter Fläche notwendig, da der Ausdehnung von vornherein Grenzen gesetzt waren: Tiergarten im Nordwesten, Regierungsfunktionen im Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 20 - Nordosten, IBA-Quartiere im Süden und Kulturzentrum im Westen. Lediglich in östlicher Richtung bestand und besteht ein gewisses zusätzliches Erweiterungspotenzial. Die Wiedererlangung einstiger Bedeutung war nur durch die hochgradig urbane Bündelung zentraler Funktionen an diesem Ort möglich. Dies geht zwangsläufig einher mit einer hohen Nutzungsintensität und –dichte. Wegen der begrenzten horizontalen Entwicklungsspielräume konnte dem nur durch vertikale bauliche Verdichtung entsprochen werden. Deshalb weisen der Potsdamer und Leipziger Platz funktionsbedingt eine sehr hohe städtebauliche Dichte auf, welche teilweise noch über diejenige des Vorhabens hinausgeht. So liegt die GFZ für das dem Vorhabengrundstück nordwestlich benachbarte, mit einem zwölfgeschossigen Bürogebäude überbaute Grundstück Potsdamer Platz Nr. 10 bei einem Wert von ca. 8,9. Das in der Blickachse entlang der Stresemannstraße nach Norden sichtbare Büro- und Geschäftshaus Potsdamer Platz Nr. 5 (Delbrück Haus) weist eine GFZ von ca. 11,4 auf, für das Büro- und Geschäftshaus Potsdamer Platz Nr. 1 (Kollhoff-Haus) wird eine GFZ von ca. 12,6 erreicht8. Prinzipiell ist festzuhalten, dass moderne innerstädtische Funktionen einer europäischen Metropole nicht innerhalb herkömmlicher baulicher Strukturen mit eng begrenzten Nutzungsmaßen abgebildet werden können. Ein hohes Maß der Nutzung ist dem Ort und seiner Bedeutung deshalb angemessen. Dies gilt auch für das Vorhabengrundstück. • Das Bauvorhaben leistet einen wesentlichen Beitrag zur Reparatur des Stadtgrundrisses und zur weiteren Aufwertung der Berliner Innenstadt. Wegen der exponierten Ecklage wirkt sich die Brachflächensituation in besonderem Maße nachteilig auf das Stadtbild aus. Die straßenseitige Ansicht wird derzeit von den Brandwänden und Rückseiten der benachbarten Bebauung sowie einer ungestalteten, eingezäunten Freifläche bestimmt. Durch die geplante Blockrandschließung wird dieser städtebaulich unzuträgliche Zustand aufgehoben. Gleichzeitig wird das neue Zentrum am Potsdamer und Leipziger Platz durch die attraktive innerstädtische Nutzungsmischung aus Hotel, Kultur (zehn Kunstgalerien, Programmkino), Bildung (Konferenzzentrum), Gesundheit (Spa mit Sonnenterasse), Gastronomie (Gourmet-Restaurant, Club-Lounge) adäquat ergänzt und bereichert. • Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt ein qualifiziertes und detailliertes Bebauungskonzept zugrunde, dessen wichtigstes Grundprinzip die Vermittlung zwischen den im unmittelbaren Umfeld vorzufindenden unterschiedlichen baulichen Typologien ist: Im Block 001 entlang der Stresemannstraße und der Köthener Straße ist eine berlintypische Blockrandbebauung vorzufinden. Die östlich angrenzenden Neubauten an der Stresemannstraße weisen straßenseitig sieben Vollgeschosse auf. Der südlich benachbarte Altbau an der Köthener Straße verfügt über vier Vollge- 8 Quelle: www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/stadtmodelle/de/datenbank Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 21 - schosse. Dies entspricht in der Gebäudehöhe sechs Geschossen der wiederum südlich folgenden Neubebauung. Das Vorhabengebäude nimmt die unterschiedlichen Höhen (26 m an der Stresemann-, 18 m zur Köthener Straße) sowie die Baufluchten der jeweils angrenzenden Bebauung auf, um sodann in zwei den Straßen folgenden Verläufen – teils gestaffelt, teils linear – kontinuierlich anzusteigen. Schnitt- und Kulminationspunkt der Höhenentwicklung ist die Ecke Stresemann- und Köthener Straße. Hier weist die Spitze des Neubaus auf den unmittelbar nordöstlich gegenüberliegenden zwölfgeschossigen Büroturm, dessen abgerundete, verglaste Außenfassade von der Stresemannstraße bis direkt an den Potsdamer Platz verläuft. Die Höhen des Vorhabengebäudes und seines Nachbarn finden an der Einmündung der Köthener- in die Stresemannstraße mit jeweils etwa 45 m ihre Entsprechung. Mit der weiter nördlich gelegenen Bebauung am Potsdamer Platz wird die Höhenentwicklung dann weiter nach oben fortgesetzt. Insgesamt gelingt es dem Neubau somit, auf sehr begrenztem Raum einen fließenden Übergang zwischen Blockrandbebauung und Hochhaussolitären einzuführen. Das Gebäude ist in seiner anspruchsvollen skulpturalen Form keinem der benachbarten Bauten vergleichbar und fügt sich dennoch vermittelnd in den heterogenen Bestand ein. Wenn das Vorhaben „klassisch“, d.h. mit einer einheitlichen Höhe von sechs bis sieben Vollgeschossen integriert würde, wäre das Maß der Nutzung fraglos geringer. Die dargestellte besondere, identitätsgebende städtebauliche Qualität wäre jedoch nicht erreichbar. • Ecksituationen weisen bei geschlossenen Bebauungsformen in aller Regel höhere Nutzungsmaße auf, als andere Grundstücke, da in jedem Fall zwei Straßenfronten baulich gefasst werden müssen. Im konkreten Fall tritt praktisch noch eine dritte Außenfassade hinzu, da durch die Freihaltung der so genannten „IBAAchse“ entlang der östlichen Grundstückgrenze ein zumindest halböffentlicher Raum entsteht. Dessen bauliche Einfassung schafft eine zusätzliche städtebauliche Qualität, da die Stadtkante vom Straßenraum in den Block hinein fortgesetzt wird. Somit wird eine neue Sichtachse geschaffen, welche den Blick entlang dieses Teils der Fassade lenkt und die skulpturale Formgebung des Gebäudes in seiner Gesamtheit besser erfassbar macht. Die vierte, südliche Grundstücksseite schließlich wird zum größeren Teil von der Brandwand des Nachbargebäudes begrenzt. Auch hier muss die Bebauung auf dem Vorhabengrundstück zumindest im straßenständigen Bereich bis an die Grundstücksgrenze herantreten. Somit ergibt sich notwendigerweise ein kompakter Baukörper mit kubusartiger Grundform, drei geschlossenen Außenfassaden und einer geschlossenen Brandwandbebauung, welcher fast zwangsläufig über eine höhere Bebauungsdichte verfügt, als beispielsweise zeilen- oder punktartige Bebauungstypologien. • Das hohe Maß der Nutzung ergibt sich auch aus den nutzungsspezifischen Anforderungen an das Gebäude. Insbesondere die Hotelnutzung mit Konferenzräumen sowie Wellnessbereich mit Poolanlage einschließlich der erforderlichen Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 22 - Erschließungsflächen und der Flächen für die Haustechnik ist nicht innerhalb „normaler“ Gebäudetiefen von 11 – 15 m, wie sie etwa im Wohnungs- oder Bürobau üblich sind, realisierbar. Durch die Grundrissgestaltung, welche in ihren Grundprinzipien auch Regelungsgegenstand des städtebaulichen Vertrages wird, ist dabei sichergestellt, dass die hohe bauliche Dichte und hier insbesondere die große Bebauungstiefe, keine nachteiligen Auswirkungen auf die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse innerhalb des Vorhabengebäudes hat. So sind alle dem längeren oder dauerhaften Aufenthalt von Hotelgästen, Galerienutzern, Bediensteten etc. dienenden Räume (Hotelzimmer, Ausstellungsräume, Restaurants, Konferenzräume, Küchen usw.) entlang der Außenseiten des Gebäudes angeordnet und in ausreichendem Maße natürlich belichtet und belüftet. Die Einhaltung der entsprechenden Anforderungen nach § 48 Abs. 2 BauO Bln ist im Übrigen im Baugenehmigungsverfahren nachzuweisen. Im Inneren des Gebäudes befindet sich der „Versorgungskern“ mit Fluren, Fahrstühlen, Treppenhäusern, Lager-, Abstell- und Technikräumen, Personalumkleideräumen sowie Sanitärbereichen und Teilen des SPA-/ Wellnesbereichs. Da sich der Baukörper durch die gestaffelte und terrassierte Bauweise mit zunehmender Höhe verjüngt, nimmt dabei der Flächenanteil innenliegender Bereiche ohne natürliche Belichtung und Belüftung nach oben stetig ab. Aus der dargestellten inneren Gebäudelogik ergibt sich ein Flächenbedarf, welcher angesichts der geringen Größe des Grundstücks, seines spitzwinkligen Eckzuschnitts und der Flächenfreihaltung für die „IBA-Achse“ eine flächenhafte Überbauung der übrigen Grundstücksfläche zur Folge hat. Da die Flächen für die Haustechnik und -versorgung den Nutzungen in der Regel jeweils direkt zugeordnet sind, ist eine Unterbringung in einem separaten Technikgeschoss oder im Untergeschoss zumeist nicht möglich. Der Flächenbedarf für die Gebäudeerschließung ist allein aus wirtschaftlichen Gründen bereits hochgradig optimiert, so dass eine Reduzierung der Versorgungsflächen, etwa zugunsten der Schaffung eines nicht überbauten Innenhofs, praktisch nicht sinnvoll ist. Im Übrigen könnte ein solcher Hof allenfalls die Beschaffenheit eines schmalen Lichtschachtes ohne jegliche Gestalt- oder Aufenthaltsqualität aufweisen. Da alle in dieser Hinsicht relevanten Räume bereits ausreichend belichtet und belüftet sind, ist ein zusätzlicher Lichthof jedoch nicht erforderlich. • Eine bauliche Verdichtung und Wiedernutzung auf einer gut erschlossenen innerstädtischen Brache wirkt im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden, wie er in § 1a BauGB gefordert wird, dem extensiven Flächenverbrauch entgegen. Insbesondere die sehr gute Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr durch die unmittelbare Nähe zum Knotenpunkt Potsdamer Platz trägt darüber hinaus wesentlich zur Verkehrsvermeidung bei. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 23 - Eine verkehrsgutachterliche Bewertung9 des Vorhabens belegt, dass das zusätzlich erzeugte Kfz-Verkehrsaufkommen im vorhandenen Straßennetz leistungsfähig abgewickelt werden kann. Für den ruhenden Verkehr wird eine Tiefgarage errichtet. Die hohe Bebauungsdichte hat keine nachteiligen Auswirkungen auf die Verkehrssituation. Die Bedürfnisse des Verkehrs können, auch wegen der guten ÖPNV-Erschließung mit S- und U-Bahn, Fernbahn und Bus, befriedigt werden. III.3.3.2 Ausgleichende Umstände und Maßnahmen • Ausgleichend bezüglich der hohen baulichen Verdichtung und des damit einhergehenden Verlustes einer Freifläche wirken sich die geplante Dachflächenbegrünung sowie die Freihaltung der „IBA-Achse“ einschließlich deren Begrünung aus. Die Begrünung von ca. 1.000 m2 Dachfläche erhöht den Anteil naturhaushaltswirksamen Vegetationsflächen und wirkt sich vor allem vorteilhaft auf das Mikroklima aus, da die Fläche Staub bindet und als Luftbefeuchter und Verdunstungskühler wirkt. Weil außerdem Sauerstoff produziert wird, ergeben sich positive Auswirkungen auf die Lufthygiene. Nicht zuletzt wird Regenwasser zurück gehalten und es entsteht zusätzlicher Lebensraum für Pflanzen und Kleintiere. Mit der Durchwegung entlang der östlichen Grundstücksgrenze wird ein wichtiges Teilelement der geplanten fußläufigen Verbindung durch den Block 001 realisiert. Die Freifläche wird eine attraktive gärtnerische Gestaltung erhalten. Da auch Galerien zu dieser Achse orientiert werden, entsteht ein halböffentlicher Freiraum mit Nutzungs- und Aufenthaltsqualität. Zugleich wirkt sich die Offenhaltung vorteilhaft auf die Durchlüftung des ansonsten weitgehend geschlossenen Baublockes aus. • Auf dem Grundstück selbst werden hochwertige Außenflächen auf den Dachterrassen für einen Teil der Nutzer des Gebäudes – nämlich für die Hotel-, Restaurant- und Spabesucher geschaffen. Desweiteren wird sich der Vorhabenträger im Durchführungsvertrag dazu verpflichten, als Ausgleich für die hohe Verdichtung die Kosten für eine Erweiterung des Besselparkes zu tragen. Dafür werden Parkplatzflächen des Blumengroßmarktes an der Enckestraße und an der Besselstraße in einem Gesamtumfang von ca. 4.380 m2 entsiegelt und mit einer Rasenansaat versehen. Vorhandene Zäune werden entfernt und eine neue Wegeverbindung wird hergestellt. Der Besselpark befindet sich lediglich in einer Entfernung von ca. 400 m (Luftlinie) vom Plangebiet entfernt und kann von den im Gebäude Beschäftigten in der Mittagspause ebenso aufgesucht werden wie der noch näher gelegenen TillaDeuriaux-Park, der Medelssohn-Bartholdy-Parks oder die neu eröffnete Grünanlage südlich des Tempodroms.. • Als ausgleichender Umstand für die hohe Verdichtung wirkt sich außerdem die Nähe zu einer Vielzahl von Grün- und Naherholungsflächen im Umfeld des Plan- 9 GRI GmbH: Verkehrliche Erschließung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE „Stresemannspitze“ in Berlin Friedrichshain-Kreuzberg, Berlin, Januar 2009 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 24 - gebietes aus. Mit dem Großen Tiergarten im Nord-Westen, dem entstehenden Park am Gleisdreieck sowie den kleineren Grünflächen Tilla-Durieux-Park (westlich), Mendelssohn-Bartholdy-Park (südlich), den Grünflächen am Anhalter Bahnhof und am Ufer des Landwehrkanals stehen in unmittelbarer Umgebung ausreichende Naherholungsangebote zur Verfügung. • Für die Gebäudefassade ist die Verwendung heller Natursteinmaterialien geplant (Regelung im Durchführungsvertrag). Dies hat positive Auswirkungen auf die subjektive Wahrnehmung des Gebäudes. Es entsteht ein „freundlicher“ Gesamteindruck und eine größere Baumasse wird mit wesentlich geringerer Wahrscheinlichkeit als „bedrohlich“ empfunden, als dies bei einer dunklen Farbgebung der Fall sein könnte. Außerdem ist die Lichtreflexion bei hellen Materialien in der Regel höher, als bei dunklen. • Die terrassierte, von Norden nach Süden absteigende Geschossstaffelung trägt wesentlich zu ausreichenden Belichtungs- und Belüftungsverhältnissen innerhalb des Hotelkomplexes bei. Auch für den fünfgeschossigen Gebäudeteil am südöstlichen Rand des Gebäudes, welcher dreiseitig von sechsgeschossigen Gebäudeteilen umfasst ist, sind ausreichende Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse gegeben, da die gegenüberliegenden Wände rd. 6 m voneinander entfernt sind. Wird ein Mindestabstand von 0,4 H angesetzt, so kommt es zu keiner Überlagerung der „Abstandsflächen“ (bezogen auf die Höhe der Wand zwischen fünftem und sechstem Vollgeschoss). Eine hinreichende Belichtung- und Belüftung im ersten und zweiten Obergeschoss ist gewährleistet. Hier befinden sich Nutzungen, die auf Grund ihrer Funktion ohnehin künstlich belichtet und belüftet werden müssen. Das trifft auf die geplanten Galerienutzungen ebenso zu wie auf das geplante Spa mit Sauna, Tauch- und Schwimmbecken etc. . Die Ruheräume des Spa verfügen im dritten Obergeschoss bereits wieder über eine Terasse. Einen Sonderfall stellt der fünfgeschossige Gebäudeteil im Zentrum des Hotelkomplexes dar. Dieser ist dreiseitig von neungeschossigen und nach Süden von einem siebengeschossigen Gebäudeteil eingefasst und stellt für die höheren Geschosse quasi einen Lichthof dar. Das Dach des fünfgeschossigen Gebäudeteils ist mit einem Gründach versehen. Zwar beträgt der Abstand zwischen den aufgehenden Wänden nur 5,5 bzw. 7,0 m, dennoch erfüllt der „Lichthof“ eine wichtige Funktion zur Verbesserung von Belichtung und Belüftung der innenliegender Räume. Bei einem Verzicht auf den „Lichthof“ zugunsten einer durchgehenden Geschosshöhe wäre dieser positive Effekt nicht gegeben. Zur Belichtungs- und Belüftungssituation auf dem Grundstück und hinsichtlich der Nachbarbebauung siehe auch den folgenden Abschnitt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 25 - III.3.3.3 Überschreitung der Abstandsflächen Wie in der nachfolgenden Abbildung dargestellt, wird die erforderliche Abstandsfläche von 0,4 H nach § 6 Abs. 5 BauO Bln teilweise nicht eingehalten bzw. kommt es teilweise zu Überdeckungen mit den notwendigen Abstandsflächen benachbarter Gebäude. Abb.: Schematische Darstellung der Abstandsflächen (ohne Maßstab) Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 26 - Soweit sich, wie im vorliegenden Fall, durch die Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der Höhe der zulässigen baulichen Anlagen geringere Abstandsflächen ergeben, hat es damit gemäß § 6 Abs. 8 BauO Bln sein Bewenden. Gemäß § 6 Abs. 2 BauO Bln dürfen Abstandsflächen auf öffentlichen Verkehrsflächen liegen, jedoch nur bis zu deren Mitte. Die Breite der Köthener Straße beträgt durchgehend ca. 18,8 m, die Straßenmitte liegt also bei ca. 9,4 m. Da die Tiefe der Abstandsfläche (0,4 H) im Bereich des fünfgeschossigen Gebäudeteils maximal ca. 8,6 m beträgt, liegt hier keine Überschreitung seitens des Vorhabens vor. Hingegen wird die Straßenmitte durch die ca. 11,4 m tiefen Abstandsflächen der straßenseitigen Flügel der gegenüberliegenden Bebauung Köthener Straße 1 und 2 jeweils um ca. 2 m überschritten. Ab dem achten Vollgeschoss steigt die Gebäudehöhe entlang der Köthener Straße nicht mehr stufenweise sondern kontinuierlich an. Die maximale Tiefe der Abstandsflächen liegt zwischen ca. 10,9 m und ca. 18,4 m (an der Ecke Köthener- und Stresemannstraße). Die Überschreitung der Straßenmitte liegt im Bereich zwischen ca. 1,5 m und ca. 9,0 m. Die Abstandsflächen des Vorhabens fallen jedoch auch an der „Spitze“ nicht auf das benachbarte Grundstück Köthener Straße Nr. 1. Die Breite der Stresemannstraße beträgt ca. 28,7 m. Die Höhe des Vorhabengebäudes steigt entlang der Stresemannstraße ebenfalls kontinuierlich an. Die maximale Tiefe der Abstandsfläche liegt in einem Bereich zwischen ca. 10,7 m und ca. 18,4 m. Die Straßenmitte wird erst ab einer Abstandsflächentiefe von ca. 14,4 m überschritten. Dies bedeutet, dass für etwa die Hälfte der Länge der Fassade entlang der Stresemannstraße die erforderlichen Abstandsflächen eingehalten werden. Anders als an der Köthener Straße kommt es hier außerdem nicht zu Überdeckungen mit den Abstandsflächen der gegenüberliegenden Bebauung, da diese jeweils deutlich hinter der Straßenmitte zurückbleiben. An der östlichen Gebäudeseite liegen die Abstandsflächen mit einer Tiefe von ca. 8,2 m auf einer Länge von etwa drei Fünfteln der Fassade vollständig auf dem Vorhabengrundstück. Bedingt durch die zur Straße ansteigende Höhenstaffelung fallen im weiteren Fassadenverlauf Abstandsflächen des Vorhabens auf das Nachbargrundstück Stresemannstraße Nr. 121. Der weitaus größte Teil dieser Abstandsflächen liegt jedoch auf der Brandwandseite des benachbarten Gebäudes. Ein kleinerer Teil fällt auf das öffentliche Straßenland, hier kommt es teilweise zu Überdeckungen mit den straßenseitigen Abstandsflächen des Nachbargebäudes. Da es sich um die Gebäudenordseiten handelt, bleibt dies jedoch praktisch ohne Auswirkungen. Die Größe der auf die Hoffläche des Nachbargrundstückes fallenden Abstandsfläche beträgt lediglich ca. 3 m2 und kann daher als Bagatellgröße vernachlässigt werden. Zu berücksichtigen ist in diesem Zusammenhang außerdem, dass auch ca. 40 m2 Abstandsfläche des Gebäudes Stresemannstraße Nr. 121 auf das Vorhabengrundstück fallen. Hier kommt es ebenfalls zu Abstandsflächenüberdeckungen. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 27 - Für den Teil der südlichen Vorhabenfassade, der nicht an die benachbarte Brandwand herangebaut wird, liegen die Abstandsflächen vollständig auf dem Vorhabengrundstück. Im Rahmen der planungsrechtlichen Abwägung ist zu prüfen, ob die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in ausreichendem Maße berücksichtigt sind. Da weder das Vorhabengebäude noch die von den Abstandsflächenüberdeckungen betroffenen Nachbargebäude dem (dauerhaften) Wohnen dienen, sind hier vor allem die gesunden Arbeitsverhältnisse relevant. Mit einer gutachterlichen Bewertung10 wurde daher untersucht, ob von dem Vorhaben wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Nachbarbebauung zu erwarten sind. In der Bewertungsstudie wurde zur Bestimmung der planungsrechtlichen Ausgangslage auf § 136 Abs. 2 S. 2 BauGB Bezug genommen. Danach liegen städtebauliche Missstände (die im Wege der städtebaulichen Sanierung zu beseitigen sind) vor, wenn das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse ... nicht entspricht. Nach § 136 Abs. 3 BauGB sind bei der Beurteilung, ob städtebauliche Missstände vorliegen, u.a. die Belichtung, Belüftung und Besonnung der Wohnungen und Arbeitsstätten zu berücksichtigen. Weitergehend wird davon ausgegangen, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse als gewahrt gelten, wenn am 21. März und am 21. September (Tagundnachtgleiche) eine Besonnung von zwei Stunden gegeben ist (OVG Berlin, Beschluss vom 27.10.2004 – 2 S 43.04, S. 14). Anhand computergestützter dreidimensionaler Verschattungsabbildungen für das Vorhaben und die angrenzende Bebauung kommt die gutachterliche Bewertung zu folgenden Ergebnissen für die von der teilweisen Nichteinhaltung der Abstandsflächen betroffenen Gebäude: Köthener Str. 1: Die Fassade des südlichen Flügels erhält zur Tagundnachtgleiche in allen Geschossen mindestens 2 Std. Sonne. Beim nördlichen Flügel reduziert sich die Besonnungsdauer bis zum 2. Obergeschoss auf 1:45 Std. Am 21.06. sind alle Geschosse beider Flügel mindestens 2:30 Std. besonnt. Am 21.12. erreichen nur die obersten drei Geschosse des südlichen Flügels noch eine zweistündige Besonnung. Die darunter liegenden Geschosse sind 1:30 Std. besonnt. Für den nördlichen Flügel liegt die Besonnungszeit überwiegend bei 1 Std. 10 Finkmann, Frieder: Verschattungsstudie zum Neubauvorhaben Stresemannspitze (im Auftrag der Intertec Stadtentwicklungsgesellschaft mbH), Berlin, Dezember 2008 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE Köthener Str. 2: - 28 - Zur Tagundnachtgleiche und zur Sommersonnenwende ist für den gesamten Flügel eine mehr als dreistündige Besonnung zu verzeichnen. Der Wert von 2 Std. wird auch noch am 21.12. für die gesamte Fassade erreicht. Stresemannstr. 128: Die Fassade ist zur Tagundnachtgleiche 2 Std., zur Sommersonnenwende 2:30 Std. vollkommen verschattungsfrei. Am 21.12. ist noch eine Vollbesonnung der gesamten Fassade über 0:45 Std. gegeben. Stresemannstr. 121: Das Nachbargebäude ist durch das Vorhaben hinsichtlich der Verschattung nicht beeinträchtigt. Zur Tagundnachtgleiche wird die Rückfassade von 12:30 Uhr bis 14:30 Uhr 2 Std. besonnt. Insgesamt ist es nach Aussage der Untersuchung offenkundig, dass das Vorhaben die städtebauliche Situation auch nicht annähernd in den Bereich städtebaulicher Missstände bringt. Für die eigentlich maßgebliche Zeit der Tagundnachtgleiche erhalten lediglich die untersten drei Geschosse des nördlichen Flügels Köthener Str. 1 nicht 2 Std., sondern 1:45 Std. Sonne, wobei zu berücksichtigen ist, dass die Straßenfronten des Erdgeschosses und des 1. Obergeschosses keine Fenster haben, also durch Schatten nicht beeinträchtigt werden. Ferner ist zu berücksichtigen, dass es sich um ein Büro- und Geschäftshaus ohne Wohnungen handelt, so dass nachteilige Auswirkungen auf gesunde Wohnverhältnisse nicht zu befürchten sind. Da letztlich nur der nördliche Flügel einer einzigen Büroetage von einer Unterschreitung der Mindestbesonnungszeit um 15 Minuten betroffen ist, sind jedoch auch keine nachteiligen Auswirkungen auf die gesunden Arbeitsverhältnisse zu erwarten. III.3.3.4 Zusammenfassung Für die planerische Beurteilung des sehr hohen Nutzungsmaßes kann zusammenfassend festgehalten werden, dass dieses im innerstädtischen Kontext mit dem Zentrum Potsdamer und Leipziger Platz nutzungsstrukturell angemessen und gerechtfertigt ist. Dem Vorhaben gelingt es gleichzeitig, zwischen den heterogenen Bebauungstypologien des Umfeldes zu vermitteln und sich einzufügen. Dies wird erreicht durch eine differenzierte Höhenentwicklung im Bereich zwischen fünf und zehn Vollgeschossen, welche ein wesentlicher Grund für die hohe Bebauungsdichte ist. Der zweite Ausschlag gebende Faktor sind die nutzungsspezifischen Anforderungen, aufgrund derer eine nahezu vollständige Überbauung des relativ kleinen und zudem ungünstig geschnittenen Eckgrundstückes erforderlich ist. Als ausgleichende Elemente wirken insbesondere die Dachbegrünung und die grüne Durchwegung auf dem Vorhabengrundstück sowie die im Durchführungsvertrag verankerte Erweiterung des Besselparkes in räumlicher Nähe zum Plangebiet. Die Bedürfnisse des Verkehrs können befriedigt werden. Das hohe Nutzungsmaß und Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 29 - die damit einhergehende teilweise Nichteinhaltung der Abstandsflächen führen zu keinen erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die Umgebung. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und hier insbesondere gesunde Arbeitsverhältnisse bleiben gewahrt. Durch die Regelungen im vorhabenbezogenen Bebauungsplan zur Höhe der baulichen Anlagen und zur möglichen Einschränkung der Tiefe der Abstandsflächen nach der Bauordnung von Berlin wird sichergestellt, dass die Nichteinhaltung der Abstandsflächen nicht über das mit der gutachterlichen Verschattungsstudie bewertete Maß hinausgeht. II.3.4 Erschließung Das Vorhabengrundstück ist durch die beiden anliegenden Straßen bereits vollständig öffentlich-rechtlich erschlossen. Die erforderlichen Leitungen liegen an. Der Haupteingang zum Empfangsbereich des Hotels sowie zu den Galerien befindet sind an der Stresemannstraße. Um den zeitweiligen Halt von Reisebussen und Taxen ohne Behinderung des fließenden Verkehrs zu ermöglichen, wird nach gegenwärtigem Stand der Planung für einen Teil des bisherigen Parkstreifens (Parkraumbewirtschaftungszone) ein allgemeines Halteverbot mit der Möglichkeit des Ein- und Aussteigens sowie des Be- und Entladens zugunsten der Hotel- und Galerienutzung an der vorhandenen Gehwegkante vorgesehen. Zuständig ist hier das Bezirksamt Mitte, mit dem entsprechende Vorabstimmungen seitens des Vorhabenträgers bereits erfolgt sind. Die dargestellte straßenverkehrsbehördliche Regelung ist nicht Gegenstand des vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens. Die Zufahrt zur Tiefgarage erfolgt von der Köthener Straße und ist im Bereich der südwestlichen Grundstücksgrenze verortet. In der Tiefgarage sind ca. 70 PkwEinstellplätze im ersten und zweiten Untergeschoss vorgesehen. Die Anlieferung für das Hotel, die Galerien und die weiteren Nutzungen erfolgt ebenfalls von der Köthener Straße. Zur Freihaltung eines Anlieferungsbereichs im öffentlichen Straßenland erfolgt voraussichtlich hier ebenfalls eine entsprechende straßenverkehrsbehördliche Regelung (Halteverbot, Be- und Entladen / Ein- und Aussteigen frei). Die erforderlichen Maßnahmen im öffentlichen Straßenland sind auf Kosten des Vorhabenträgers durchzuführen. Entsprechende Regelungen sind Bestandteil des Durchführungsvertrages (vgl. II.4). Mit Bezug auf die so genannte „IBA-Achse“ wird der östliche Rand des Vorhabengrundstücks von Bebauung freigehalten. Neben der Durchgrünung des Blockes ist auch die allgemeine Durchquerbarkeit für Fußgänger abseits des motorisierten Verkehrs Ziel der ursprünglichen Planung. Für den Bereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE wird dies durch die textliche Festsetzung Nr. 4 gesichert: 4. Die Fläche A-E-F-G-H-A ist in einer Breite von 3,0 m zwischen der Stresemannstraße und dem Flurstück 2163 mit einem Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 30 - zu belasten. Eine Fläche in einer Breite von 3,0 m ist für die Erfüllung der Wegefunktion als ausreichend anzusehen. Da außerdem auch Bepflanzungen und Aufenthaltmöglichkeiten vorgesehen sind, kann die konkrete Verortung der Durchwegung der nachfolgenden Planungsebene überlassen bleiben. Da das Vorhabengrundstück vollständig über- bzw. unterbaut wird (Tiefgarage) ist eine Regenwasserversickerung nicht möglich. Daher erfolgt eine Einleitung in die vorhandene Regenwasserkanalisation. II.3.5 Immissionsschutz Da sich das Plangebiet innerhalb des Vorranggebietes für Luftreinhaltung, nachrichtlich dargestellt im Flächennutzungsplan von Berlin (vgl. I.2.3.1) befindet, ist die textliche Festsetzung Nr. 5 aufzunehmen: 5. Im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Massenströme von Schwefeloxiden, Stickstoffoxiden und Staub bezogen auf den Energiegehalt des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL sind. Die Festsetzung dient dem Schutz vor schädlichen Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundes-Immissionsschutzgesetzes, indem sichergestellt wird, dass nur Brennstoffe benutzt werden, deren Schadstoffimmissionen verhältnismäßig gering sind. Nach der TA Luft 2002 wird die Masse der emittierten Stoffe oder Stoffgruppen bezogen auf die Zeit als Massenstrom (Emissionsmassenstrom) angegeben. Der Massenstrom ist die während einer Betriebsstunde bei bestimmungsgemäßem Betrieb einer Anlage unter den für die Luftreinhaltung ungünstigsten Betriebsbedingungen auftretende Emission der gesamten Anlage. Eine regelmäßige Überwachung ist durch die Erste Verordnung zur Durchführung des Bundes-Immissionsschutzgesetzes sichergestellt. II.3.6 Grünfestsetzungen Durch kompensatorisch wirkende Begrünungsmaßnahmen und die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen wird die Verträglichkeit der hohen baulichen Verdichtung, auch im Sinne der Vorgaben des LaPro (vgl. I.2.3.3), verbessert. Mit den nachfolgenden textlichen Festsetzungen wird ein Mindestanteil an Vegetationsflächen im Vorhabengebiet gesichert: Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 31 - 6. Insgesamt sind mindestens 1.000 m2 Dachfläche zu begrünen. Die Begrünungen sind zu erhalten. Dachbegrünungen vermögen Staub und Luftschadstoffe zu binden. Sie wirken als Luftbefeuchter / Verdunstungskühler und sie produzieren Sauerstoff. Sie dienen somit der Minderung eventueller nachteiliger mikroklimatischer Auswirkungen der hohen Bebauungsdichte des Vorhabens. 7. Mindestens 100 m2 nicht überbaubare Grundstücksfläche sind gärtnerisch anzulegen und zu unterhalten. Die Erdschicht über der Tiefgarage muss mindestens 0,8 m betragen. Ebenerdige Vegetationsflächen dienen ebenfalls der Verbesserung der mikroklimatischen Situation. Gleichzeitig dient die Begrünung auch städtebaulichgestalterische Zwecken. Mit der Offenhaltung der „IBA-Achse“ wird quasi eine dritte Gebäudeaußenfassade geschaffen, die ebenso wie die angrenzenden Freiflächen vom öffentlichen Straßenland aus wahrnehmbar ist. Im Zusammenwirken von allgemeiner Zugänglichkeit (vgl. II.3.4), einsehbaren und zugänglichen Ausstellungsräumen einiger Galerien und gärtnerischer Gestaltung entsteht auf begrenzter Fläche ein attraktiver halböffentlicher Freiraum. Durch die Festsetzung einer Mindesterdüberdeckung für die Tiefgarage wird eine ausreichende Wurzeltiefe für Bepflanzungen gesichert, wodurch deren langfristige Erhaltung begünstigt wird. Da innerhalb der Fläche A eine mindestens 3 m breite Durchwegung anzulegen ist, können nicht alle Flächen oberhalb der Tiefgarage bepflanzt werden. II.3.7 Sonstige Festsetzungen Durch die nachfolgende Textfestsetzung wird klargestellt, dass die in der Planunterlage dargestellte Einteilung der Straßenverkehrsfläche der Köthener Straße nicht Bestandteil der Festsetzungen des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes ist: 8. Die Einteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzung. Die nachfolgende textliche Festsetzung ist bei allen Bebauungsplänen aufzunehmen, in deren Geltungsbereich bereits planungsrechtliche Festlegungen vorhanden sind: 9. Im Geltungsbereich dieses vorhabenbezogenen Bebauungsplans treten alle bisherigen Festsetzungen und baurechtlichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen der in § 9 Abs. 1 des Baugesetzbuchs bezeichneten Art enthalten, außer Kraft. Im konkreten Fall bezieht sich die Textfestsetzung auf die bislang geltenden Vorschriften des Baunutzungsplans von 1958/60 i.V.m. der Bauordnung für Berlin i.d.F. vom 21. November 1958 (vgl. I.2.3.4), welche nunmehr mit Festsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE für dessen Geltungsbereich außer Kraft treten. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE II.4. - 32 - Durchführungsvertrag Der Vorhabenträger wird sich in einem mit dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin abzuschließenden Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichten. Gegenstand des Durchführungsvertrages sind ferner das mit dem Bezirksamt abgestimmte städtebauliche Konzept (Projektplanung) einschließlich Grün- und Freiflächenplanung, die notwendigen Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen sowie eine Ausgleichszahlung für die hohe bauliche Verdichtung, zweckgebunden für die Erweiterung des Besselparks (vgl. III.3.3.2). Außerdem wird im Durchführungsvertrag der Umgang mit ggf. vorhandenen Bodenbelastungen in Abstimmung mit den zuständigen Behörden des Landes Berlin geregelt (vgl. I.2.2). Änderungen des Durchführungsvertrags sind zulässig. Die Zulässigkeit einer Änderung steht nicht unter dem Vorbehalt der städtebaulichen Erforderlichkeit, unterliegt auch nicht anderen bauplanungs-rechtlichen Beschränkungen und bedarf keiner Beteiligung der Öffentlichkeit oder von Behörden. Soweit vertragliche Regelungen abwägungsrelevant sind, können sie jedoch nicht ohne Prüfung der planungsrechtlichen Auswirkungen geändert werden. In den dem Durchführungsvertrag anliegenden Projektplänen werden die städtebaulichen und architektonischen Grundzüge des Vorhabens in Grundrissen, Ansichten und Schnitten fixiert. Diese Pläne müssen noch nicht allen Anforderungen entsprechen, die an eine spätere Baugenehmigungsplanung zu stellen sind. Änderungen der Projektplanung, die sich z.B. durch konkrete, zum gegenwärtigen Zeitpunkt noch nicht bekannte Nutzungsanforderungen ergeben könnten, können ggf. im Rahmen einer Änderung des Durchführungsvertrages geregelt werden. III. Auswirkungen der Planung III.1. Städtebauliche Auswirkungen Durch den Fall der Mauer ist das Vorhabengrundstück aus seiner West-Berliner Randlage herausgelöst worden und mit der anschließenden Neubebauung am Potsdamer- und Leipziger Platz in eine herausgehobene Zentrenlage gerückt. Aufgrund dessen stellt der anhaltende Brachflächenzustand hier einen besonderen städtebaulichen Missstand mit nachteiligen Auswirkungen auf das Stadtbild dar, welcher durch die exponierte Ecksituation noch verstärkt wird. Mit der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Überwindung dieses Missstandes ge- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 33 - schaffen und ein wesentlicher Beitrag zur Reparatur des Stadtgrundrisses geleistet. Das individuelle und architektonisch anspruchsvolle Gebäude verfügt über eine sehr eigenständige Identität und fügt sich dennoch sehr gut in seine heterogene Umgebung ein, da es mit seiner gestaffelten Höhenentwicklung zwischen „Berliner Traufe“ und Hochhaussolitären vermittelt. Die geplanten Nutzungen mit einem Hotel der höchsten Kategorie, internationalen Galerien sowie Restaurants und Wellnessbereich sind eine adäquate Ergänzung des vorzufindenden Nutzungsspektrums und befinden sich in Übereinstimmung mit den qualitativen Zielen des StEP Zentren 2020. Insgesamt trägt das Vorhaben zur weiteren Aufwertung der Zentrenlage Potsdamer- und Leipziger Platz bei. III.2. Umweltauswirkungen III.2.1 Allgemeine Umweltauswirkungen Der vorhabenbezogene Bebauungsplan 2-20 VE wird im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt (vgl. IV.1.). Eine Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und ein Umweltbericht nach § 2 a BauGB sind nicht erforderlich. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung i.S.d. § 18 BNatSchG ist nach § 13a Abs. 2 Nr. 4 BauGB in den Fällen des § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB, der hier vorliegt, nicht anzuwenden. Eingriffe, die aufgrund der Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu erwarten sind, gelten als im Sinne des § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Das Vorhabengrundstück ist historisch betrachtet bereits über einen langen Zeitraum intensiv baulich genutzt worden (vgl. I.2.1). Im Baunutzungsplan von 1958/60 ist es als Kerngebiet ausgewiesen. Die lang anhaltende Brachlage war der besonderen Situation in unmittelbarer Nähe der Berliner Mauer geschuldet. Hinsichtlich der einzelnen Schutzgüter stellen sich die voraussichtlichen Umweltauswirkungen der Planung wie folgt dar: Schutzgut Tiere und Pflanzen Faktisch ist das Gelände vollständig beräumt. Es ist allenfalls eine sehr kurzfristig entstandene, minimale Ruderal- oder Spontanvegetation vorzufinden. Am südöstlichen Grundstücksrand befindet sich als einziger Baum eine Kastanie, für welche bereits eine Fällgenehmigung (Nr. 58/09/52) vorliegt, da die geplante Nutzung ansonsten nicht verwirklicht werden könnte. Weil eine Ersatzpflanzung auf dem Vorhabengrundstück nicht möglich ist, ist der Vorhabenträger gemäß § 6 Abs. 1 der BaumSchVO zur Zahlung einer Ausgleichsabgabe (ökologischer Ausgleich) verpflichtet. Darüber hinaus wird kein nennenswerter Bestand an Flora und Fauna zerstört. Schutzgebiete gemäß Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG), Abschnitt 4 bzw. gemäß Berliner Naturschutzgesetz (NatSchGBln), Abschnitt 4, sind nicht vorhanden. Geschützte Tier- und Pflanzenarten, wie die nach Bundesartenschutzverordnung Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 34 - (BArtSchVO) geschützte Zauneidechse, Fledermäuse oder Singvogelarten wurden nicht vorgefunden.11 Der urban geprägte Stadtraum bietet grundsätzlich keine guten Lebensraumbedingungen für diese Arten. Aufgrund des nahezu vollständigen Fehlens von Vegetation, der verhältnismäßig geringen Grundstücksgröße und seiner innerstädtischen Lage inmitten intensiv baulich oder verkehrlich genutzter Flächen sind auch keine geeigneten kleinteiligen Lebensräume vorhanden noch könnten solche längerfristig entstehen. Ein Verstoß gegen artenschutzrechtliche Verbote nach § 42 Abs. 1 BNatSchG ist deshalb aufgrund der Planung nicht zu erwarten. Gegenüber der nahezu vegetationslosen Bestandssituation werden mit dem Vorhaben mindestens 1.000 m2 überwiegend extensiv, teilweise auch intensiv begrünte Dachflächen entstehen. Mindestens 100 m2 Freifläche oberhalb der Tiefgarage werden mit einer Erdüberdeckung versehen und gärtnerisch angelegt. Weitere Begrünungsmaßnahmen im Umfeld des Plangebietes sollen im Durchführungsvertrag verankert werden. Somit entsteht zusätzlicher Lebensraum für Pflanzen und Kleintiere. Eine Qualifizierung der Begrünungsmaßnahmen erfolgt im weiteren Verfahren und ist Gegenstand der Regelungen des Durchführungsvertrages. Schutzgut Mensch Das Plangebiet selbst hat keine Funktion für die Freiraum- oder Naherholungsversorgung. Die Ausstattung mit grünen Naherholungsflächen im Umfeld des Plangebietes ist gut. Mit dem Großen Tiergarten im Nord-Westen, dem entstehenden Park am Gleisdreieck sowie den kleineren Grünflächen Tilla-Durieux-Park (westlich), Mendelssohn-Bartholdy-Park (südlich), den Grünflächen am Anhalter Bahnhof und am Ufer des Landwehrkanals stehen in unmittelbarer Umgebung ausreichende Angebote zur Verfügung. Trotz der hohen baulichen Verdichtung können die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewahrt werden. Alle dem dauerhaften Aufenthalt dienenden Räume des Vorhabengebäudes werden in ausreichendem Maße belichtet und belüftet. Im Rahmen einer gutachterlichen Bewertung wurde außerdem belegt, dass die teilweise Nichteinhaltung der bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die umliegenden Grundstücke hat. Eine ausreichende Besonnung der Nachbarbebauung ist auch nach Realisierung des Vorhabens gegeben (vgl. II.3.3.2). Nachteiligen gesundheitlichen Auswirkungen durch Verkehrslärm wird durch angemessene passive Schallschutzvorkehrungen für das Vorhaben entgegengewirkt (vgl. III.2.2). 11 Dipl.-Ing. Stephan Haan, Freier Garten- und Landschaftsarchitekt AIV: Landschaftsplanerische Stellungnahme zum vorhabenbezogene Bebauungsplan 2-20 VE, Berlin, 08.04.2009 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 35 - Schutzgut Boden Das Baugrundstück liegt am ehemaligen Mauerstreifen. Der jetzige Boden stellt eine Aufschüttung mit überwiegend sandigen Bestandteilen dar. Ein natürlicher Bodenhorizont ist nicht vorhanden. Die erforderliche Bodensanierung im Zuge der Baumaßnahmen wirkt sich positiv auf das Schutzgut aus. Schutzgut Wasser Mit der Bebauung wird das Gelände gemäß der zulässigen baulichen Nutzung nahezu vollständig versiegelt. Zur Ableitung der Niederschläge wird das Grundstück an die Kanalisation angeschlossen. Ein Teil des Niederschlagswassers kann auf den begrünten Hof- und Dachflächen, die etwa ein Drittel der Gesamtfläche ausmachen, örtlich zurückgehalten werden und verdunsten. Deshalb und aufgrund der relativ geringen Größe des Vorhabengrundstücks sind keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf das Schutzgut Wasser zu erwarten. Mit der erforderlichen Bodensanierung wird die bestehende Gefährdung des Grundwassers durch Schadstoffe beseitigt (vgl. I.2.2). Schutzgut Klima Das Gebiet weist typische innerstädtische klimatische Verhältnisse ohne Extremwerte auf. Die Begrünungs- und Bepflanzungsmaßnahmen und die damit einhergehende Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen wirken sich hinsichtlich der hohen Bebauungsdichte kompensatorisch aus. Damit wird auch eine Forderung des LaPro (vgl. I.2.3.3) erfüllt. Die Dachbegrünung erhöht den Anteil naturhaushaltswirksamen Vegetationsflächen und wirkt sich vorteilhaft auf das Mikroklima aus, da die Flächen Staub binden und als Luftbefeuchter und Verdunstungskühler wirken. Weil außerdem Sauerstoff produziert wird, ergeben sich positive Auswirkungen auf die Lufthygiene. Durch die Bebauung ist deshalb keine relevante Beeinträchtigung des Kleinklimas gegeben. Schutzgut Landschaftsbild Die bauliche Wiedernutzung einer innerstädtischen Brachfläche wirkt sich positiv auf das Stadtbild aus (vgl. III.1.). Im Übrigen weist das Gelände keine landschaftsräumlichen Bezüge auf. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Das Vorhaben hat auf die benachbarten Baudenkmale Stresemannstraße 128 und Köthener Straße 44 (vgl. I.2.3.6) keine nachteiligen Auswirkungen. Die Eigenart und das Erscheinungsbild der Denkmale werden durch das Vorhaben nicht wesentlich beeinträchtigt (vgl. IV.4.) Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 36 - Insgesamt ist festzustellen, dass das Vorhaben keine erheblichen nachteiligen Umweltauswirkungen hat. III.2.2 Schallschutz Die Stresemannstraße ist einer relativ hohen verkehrlichen Belastung und damit verbundenem Verkehrslärm ausgesetzt. Zur Bestimmung der Anforderungen an die Schalldämmung der Außenfassaden des geplanten Gebäudes wurde daher eine gutachterliche Bewertung12 erstellt. Die Berechnung der Verkehrsgeräusche erfolgte dabei auf der Grundlage der Daten aus dem Umweltatlas 2005 der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung (Aufgrund der fehlenden Bebauung am Standort gibt es in den Strategischen Lärmkarten 2007 keine Daten als Fassadenpegel). Die durchschnittliche tägliche Verkehrsstärke (DTV) wurde mit ca. 12.600 KfZ/24h angesetzt. Unter Berücksichtigung eines Prognosezuschlags von 1,2 dB und einem Zuschlag von 3 dB für die verminderte Schalldämmung bei schrägem Schalleinfall wurde für die Fassadenseite Stresemannstraße ein maßgeblicher Außenlärmpegel von LMAP = 74 dB (A) ermittelt. Abgeleitet aus den Verkehrszahlen wurde für die Fassadenseite Köthener Straße ein maßgeblicher Außenlärmpegel von LMAP = 70 dB (A) errechnet. Dementsprechend sind die Fassaden an der Stresemannstraße dem Lärmpegelbereich V (71-75 dB (A)), die Fassaden an der Köthener Straße dem Lärmpegelbereich IV (66-70 dB (A)) zuzurechnen. Nach der DIN 4109 (Schallschutz im Hochbau), Tab. 8, gilt für Übernachtungsräume im Lärmpegelbereich V ein resultierendes bewertetes Bau-Schalldämm-Maß von 45 dB, im Lärmpegelbereich IV beträgt der entsprechende Wert 40 dB. Für Fassaden bzw. Fenster der Galerieräume bestehen keine strengen Anforderungen. Aus schallgutachterlicher Sicht werden hier bewertete Bau-Schalldämm-Maße von 40 dB (Stresemannstraße) bzw. 37 dB (Köthener Straße) als angemessen angesehen. Seit Einführung der DIN 4109 als technische Baubestimmung ist diese i.V.m. der Berliner Lärmkarte oder einer Schallschutzuntersuchung wie der hier vorliegenden grundsätzlich anzuwenden. Der entsprechende Nachweis erfolgt im Baugenehmigungsverfahren. Auf eine Schallschutzregelung im vorhabenbezogenen Bebauungsplan kann deshalb verzichtet werden. Außerdem ist zu berücksichtigen, dass die Anforderungen an das tatsächliche BauSchalldämm-Maß für die Fenster schutzbedürftiger Räume in Abhängigkeit vom Fensterflächenanteil deutlich variieren können und deshalb erst anhand der Ausführungsplanung endgültig festgelegt werden können. 12 ACBM Acoustic Consulting Bernhard Marx: Immissionsschutz-Gutachten – Fensterschalldämmung – zum Bauvorhaben Stresemannstraße 123-127 / Köthener Straße 45-48, Berlin, 20.01.2009 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 37 - Die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse können bei entsprechender Berücksichtigung der Schallschutzanforderungen gewahrt werden. Dabei ist auch zu berücksichtigen, dass mit dem Vorhaben keine dem dauerhaften Wohnen dienende Nutzung geplant ist. Eine Hotelnutzung ist prinzipiell als deutlich weniger sensibel gegenüber Verkehrslärm einzustufen, als eine reine Wohnnutzung. Außerdem ist sie einem zentralen, verkehrlich gut erschlossen Standort grundsätzlich angemessen. Aktive Schallschutzmaßnahmen, etwa in Form von Schallschutzwänden oder – wällen, kommen an vorhandenen innerstädtischen Straßen in aller Regel aus städtebaulichen, stadtgestalterischen und funktionalen Gründen nicht in Betracht. III.3. Verkehrliche Auswirkungen Das Vorhabengrundstück ist über die Stresemannstraße und die Köthener Straße erschlossen. Die Anbindung an den öffentlichen Nahverkehr ist sehr gut, da zahlreiche Linien des S-Bahn-, U-Bahn- und Regionalverkehrs sowie eine Buslinie am Potsdamer Platz verkehren und fußläufig erreichbar sind. Die Anbindung für Fußgänger ist über vorhandene Gehweg und eine Querungshilfe über die Stresemannstraße gesichert. Radfahrer werden auf separaten Wegen entlang der Stresemannstraße geführt. In der Köthener Straße wird der Radverkehr mit dem fließenden Verkehr mitgeführt. Die geplanten Nutzungen (Hotel, Galerien, SPA, Gastronomie) erzeugen einschließlich Anlieferungsverkehr prognostisch ein Kfz-Verkehrsaufkommen von ca. 860 Fahrten am Tag. Dabei wird davon ausgegangen, dass aufgrund der sehr guten ÖPNV-Anbindung sowie des begrenzten Stellplatzangebotes im Umfeld nur etwa 50 % (60 % bei der Nutzung SPA) der Wege von Besuchern und Kunden über den motorisierten Individualverkehr (MIV) abgewickelt werden.13 Der Parkverkehr wird über eine Tiefgaragenzu- und Ausfahrt an der Köthener Straße abgewickelt. Für Taxen und Reisebusse soll vor dem Hauptausgang des Hotels eine Halteverbotszone als Hotelvorfahrt eingerichtet werden. Die Anlieferung soll für die kleineren Lieferfahrzeuge innerhalb der Tiefgarage abgewickelt werden. Größere Lkw sollen an einer zu diesem Zweck einzurichtenden und zu beschildernden Ladezone an der östlichen Gehwegkante der Köthener Straße halten. Verkehrsgutachterlich wurde ein Bedarf an ca. 70 – 80 Kfz-Stellplätzen ermittelt. Nach gegenwärtigem Planungsstand werden in der Tiefgarage ca. 70 Stellplätze entstehen. Die Abstellmöglichkeiten für die bauordnungsrechtlich (nach § 50 BauO Bln) erforderlichen Fahrräder sind auf dem Baugrundstück oder auf den davor gelegenen 13 GRI GmbH: Verkehrliche Erschließung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE „Stresemannspitze“ in Berlin Friedrichshain-Kreuzberg, Berlin, April 2009 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 38 - öffentlichen Flächen zu schaffen. Die Pflicht zur Herstellung der Abstellmöglichkeiten für Fahrräder darf auch durch Zahlung eines Ablösebetrages vor Baubeginn erfüllt werden. Dies ist im Rahmen des Baugenehmigungsverfahrens zu abschließend zu klären. Die gutachterliche Leistungsfähigkeitsberechung hat gezeigt, dass das durch das Vorhaben erzeugte KfZ-Verkehrsaufkommen an der unsignalisierten T-Einmündung Köthener Straße / Stresemannstraße leistungsfähig abgewickelt werden kann. Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE werden, auch dank der sehr guten ÖPNV-Erschließung, keine wesentlichen zusätzlichen verkehrlichen Belastungen verursacht. III.4. Finanzielle und personelle Auswirkungen Da sich der Vorhabenträger in einem Durchführungsvertrag gemäß § 12 Abs. 1 BauGB zur Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist sowie zur Tragung der Planungs- und Erschließungskosten verpflichtet, sind keine finanziellen Auswirkungen für das Land Berlin zu erwarten. Personalwirtschaftliche Auswirkungen sind ebenfalls nicht zu erwarten. IV. Verfahren IV.1. Beschleunigtes Verfahren Da der vorhabenbezogene Bebauungsplan 2-20 VE der Wiedernutzbarmachung einer innerstädtischen Brachfläche – die auch nach geltendem Planungsrecht (Baunutzungsplan, vgl. I.2.3.4) vollständig als Baufläche einzustufen ist – dient, kann er als Bebauungsplan der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB aufgestellt werden. Ein enger sachlicher, räumlicher und zeitlicher Zusammenhang zu anderen Bebauungsplanverfahren besteht nicht. Bei der Ermittlung der Grundfläche i.S.d. § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB sind daher nur die im vorhabenbezogenen Bebauungsplans 220 VE festgesetzten Grundflächen anzurechnen. Dieser setzt eine Grundfläche i.S.d. 19 Abs. 2 BauNVO mit einer Größe von ca. 2.600 m2 fest. Dieser Wert liegt deutlich unterhalb des Schwellenwertes für die Legalannahme einer Umweltrelevanz von 20.000 m2 gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Ferner ist davon auszugehen, dass keine wesentlichen Beeinträchtigungen der in § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB genannten Belange des Umweltschutzes erfolgen (vgl. III.4.) und dass durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan keine Zulässigkeit eines Vorhabens begründet wird, welches einer Pflicht zur Durchführung einer bundes- oder landesrechtlich erforderlichen Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 39 - Eine überschlägige Prüfung der voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen (Vorprüfung des Einzelfalls) ist daher nicht erforderlich. Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und 3 S. 1 BauGB entsprechend. Von einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 BauGB und von einem Umweltbericht nach § 2 a BauGB wird abgesehen. Eine frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB erfolgt nicht. IV.2. Aufstellungsbeschluss Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin hat in seiner Sitzung am 2. September 2008 beschlossen, den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE für das Grundstück Stresemannstraße 123–127 / Köthener Straße 45–48 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Kreuzberg aufzustellen (ABl. Nr. 43 / 19.09.2008, S. 2219). Mit der Bekanntmachung des Aufstellungsbeschlusses wurde gleichzeitig bekannt gemacht, dass das Verfahren gemäß § 13 a des BauGB als beschleunigtes Verfahren ohne Umweltprüfung gemäß § 2 Abs. 4 BauGB durchgeführt wird. Mit der Durchführung des Beschlusses wurde die Abteilung für Personal, Gleichstellung und Stadtentwicklung beauftragt. IV.3. Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand in der Zeit vom 29.09. bis einschließlich 17.10.2008 in den Räumen des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin statt. Die ortsübliche Bekanntmachung in der Tagespresse erfolgte am 19.09.2008. Es liegt eine schriftliche Stellungnahme eines eingetragenen Naturschutzvereines vor: Nach derzeit geltendem Baurecht sei die Planfläche mit maximal fünf Geschossen sowie einer bebaubaren Fläche von 0,3 bebaubar. Es werde nun eine massive Bebauung mit einer vollständigen Flächenversiegelung geplant. Mit zunehmender Bebauung und Versiegelung müsse mit klimatisch problematischeren Bereichen in diesem Gebiet gerechnet werden. Aus diesem Grund sei es notwendig, auf jeden Fall Fassadenbegrünungen und – soweit möglich – umfangreiche Dachbegrünungen in die textlichen Festsetzungen aufzunehmen. Stellungnahme des Bezirksamtes Friedrichshain Kreuzberg: Den Anregungen wird teilweise gefolgt. Das hohe Nutzungsmaß ist im innerstädtischen Kontext mit dem Zentrum Potsdamer- und Leipziger Platz mit seiner hohen Nutzungsintensität und –dichte strukturell angemessen und gerechtfertigt. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 40 - Durch eine differenzierte Höhenentwicklung im Bereich zwischen fünf und zehn Vollgeschossen gelingt es dem Vorhaben, zwischen den berlintypischen Blockstrukturen an der Stresemann- und Köthener Straße sowie den hohen Solitärbauten am Potsdamer Platz zu vermitteln. Aufgrund nutzungsspezifischer Anforderungen ist außerdem eine nahezu vollständige Überbauung des relativ kleinen und zudem ungünstig geschnittenen Eckgrundstückes erforderlich. Aus diesen beiden Faktoren resultiert die hohe bauliche Verdichtung. Kompensatorisch im Sinne einer Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen wirken die geplante Begrünung von mindestens 1.000 m2 Dachfläche (textliche Festsetzung Nr. 4) und mindestens 100 m2 nicht überbaubarer Grundstücksfläche oberhalb der Tiefgarage (TF 5). Diese Maßnahmen wirken sich mikroklimatisch vorteilhaft aus, da die Flächen Staub binden und als Luftbefeuchter und Verdunstungskühler wirken. Zusätzliche Sauerstoffproduktion hat positive Auswirkungen auf die Lufthygiene. Außerdem wird Regenwasser zurück gehalten und es entsteht zusätzlicher Lebensraum für Pflanzen und Kleintiere. Außerdem sollen Begrünungsmaßnahmen im näheren Umfeld des Plangebietes als Ausgleich für die hohe städtebauliche Verdichtung erfolgen. Eine diesbezügliche Regelung soll in den Durchführungsvertrag aufgenommen werden. Fassadenbegrünungen sind nicht geplant und entsprächen auch nicht dem architektonischen Gestaltungskonzept für das Vorhaben. Außerdem ist für alle Außenfassaden ein hoher Fensterflächenanteil zur Sicherung ausreichender Belichtungs- und Belüftungsverhältnisse erforderlich. Daher stehen praktisch keine größeren zusammenhängenden Fassadenflächen zur Verfügung, die für Begrünungsmaßnahmen geeignet wären. Die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse bleiben trotz der hohen baulichen Verdichtung gewahrt. Im Rahmen einer gutachterlichen Bewertung wurde belegt, dass die teilweise Nichteinhaltung der bauordnungsrechtlich vorgeschriebenen Abstandsflächen keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf die umliegenden Grundstücke hat. Eine ausreichende Besonnung der Nachbarbebauung ist auch nach Realisierung des Vorhabens gegeben. Abschließend ist zu berücksichtigen, dass der vorhabenbezogene Bebauungsplan 2-20 VE im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt wird. Da die Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO deutlich unterhalb von 20.000 m2 liegt (vgl. IV.1) gelten eventuelle Eingriffe in Natur und Landschaft als im Sinne des § 1a Abs. 3 S. 5 BauGB vor der planerischen Entscheidung erfolgt oder zulässig. Die Festsetzung naturschutzrechtlicher Ausgleichsmaßnahmen kann daher nicht Gegenstand der Planung sein. IV.4. Behördenbeteiligung Mit Schreiben vom 17.07.2009 wurden 32 Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB zur Abgabe einer Stellungnahme innerhalb eines Monats aufgefordert. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 41 - Aufgrund eines Hinweise der Bundesnetzagentur wurden außerdem acht Betreiber von Richtfunkanlagen mit Schreiben vom 03.08.2009 und Fristsetzung bis zum 30.08.2009 beteiligt. Von 22 Behörden und Trägern sowie von sechs Richtfunkanlagenbetreibern liegen schriftliche Stellungnahmen vor. Zwölf Behörden und Träger sowie sämtliche Richtfunkanlagenbetreiber äußerten keine Hinweise oder Bedenken bzw. sahen sich in ihren Belangen nicht berührt. Bedenken wurden lediglich seitens des Landesdenkmalamtes (mit Schreiben vom 24.08.09) geäußert: Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 2-20 VE seien Belange des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege erheblich berührt. Diese seien im Rahmen der Bauleitplanung zu berücksichtigen. Es seien denkmalschutzrechtliche Regelungen und Festsetzungen aufzunehmen und langfristig planungsrechtlich zu sichern. Unter dem Gesichtspunkt des Umgebungsschutzes müsse die Höhenentwicklung des Neubaus sehr kritisch gesehen werden, da insbesondere das gegenüberliegende Baudenkmal Stresemannstraße 128 dadurch entwertet werde. Die unmotivierte und einseitige Fortsetzung der Höhendominanz des Potsdamer Platzes in die Stresemannstraße hinein beeinträchtige und diskreditiere die normale durchschnittliche Traufhöhe der Stresemannstraße. Es werde um Überarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans und um Abstimmung mit dem Landesdenkmalamt Berlin gebeten. Mit den Bedenken des Landesdenkmalamtes wird im Rahmen der bauleitplanerischen Abwägung wie folgt umgegangen: Die Hinweise werden zur Kenntnis genommen, die Bedenken werden nicht geteilt. Denkmale bzw. denkmalschutzrechtlichen Regelungen sind nicht unmittelbar Gegenstand planungsrechtlicher Festsetzungen im Bebauungsplan. Das Denkmalschutzgesetz Berlin (DSchG) ist als eigenständige Rechtsgrundlage grundsätzlich auch unabhängig von den Regelungen des Baugesetzbuchs bzw. einem Bebauungsplanverfahren gültig und anzuwenden. Da sich die Baudenkmale außerhalb des Plangeltungsbereichs befinden, ist eine nachrichtliche Übernahmen nach § 9 Abs. 6 BauGB in die Planzeichnung nicht erforderlich. Eine grundsätzliche Abstimmung zwischen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, der Senatsbaudirektion und dem Bürgermeister des Bezirkes FriedrichshainKreuzberg ist bereits im Vorfeld der Planung erfolgt. Dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan liegt eine qualifizierte und detaillierte architektonische Planung zugrunde, welche in der Begründung ausführlich dargestellt und erläutert wird: Das Vorhabengrundstück befindet sich in einem hochgradig urban verdichteten Innenstadtbereich, an der unmittelbaren Nahtstelle zwischen dem Potsdamer Platz mit einer Reihe von Hochhaussolitären und der Stresemannstraße mit überwiegend berlintypischer Blockrandbebauung. Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 42 - Das geplante Gebäude nimmt die unterschiedlichen Höhen (26 m an der Stresemann-, 18 m zur Köthener Straße) sowie die Baufluchten der jeweils angrenzenden Bebauung auf, um sodann in zwei den Straßen folgenden Verläufen – teils gestaffelt, teils linear – kontinuierlich anzusteigen. Schnitt- und Kulminationspunkt der Höhenentwicklung ist die Ecke Stresemann- und Köthener Straße. Hier weist die Spitze des Neubaus auf den unmittelbar nordöstlich gegenüberliegenden zwölfgeschossigen Büroturm, dessen abgerundete, verglaste Außenfassade von der Stresemannstraße bis direkt an den Potsdamer Platz verläuft. Die Höhen des Vorhabengebäudes und seines Nachbarn finden an der Einmündung der Köthener- in die Stresemannstraße mit jeweils etwa 45 m ihre Entsprechung. Mit der weiter nördlich gelegenen Bebauung am Potsdamer Platz wird die Höhenentwicklung dann weiter nach oben fortgesetzt. Insgesamt gelingt es dem Neubau somit, auf sehr begrenztem Raum einen fließenden Übergang zwischen Blockrandbebauung und Hochhaussolitären einzuführen. Das Gebäude ist in seiner anspruchsvollen skulpturalen Form keinem der benachbarten Bauten vergleichbar und fügt sich dennoch vermittelnd in den heterogenen Bestand ein. Wenn das Vorhaben „klassisch“, d.h. mit einer einheitlichen Höhe von sechs bis sieben Vollgeschossen integriert würde, wäre die dargestellte besondere und identitätsgebende städtebauliche Qualität nicht erreichbar. Das pauschale, nicht näher erläuterte Urteil, die Höhenentwicklung sei unmotiviert und diskreditiere die „normale durchschnittliche“ Traufhöhe der Stresemannstraße ist daher in keiner Weise nachvollziehbar. Im Übrigen ist zu berücksichtigen, dass entlang der Stresemannstraße keine einheitliche Höhenentwicklung erfolgt ist. So weist das Hotel Stresemannstraße 99 bis zu 16 Geschosse auf, das „Europa-Haus“ (Stresemannstraße 90-94) verfügt über 12 Geschosse. Allgemein ist zu konstatieren, dass die Stresemannstraße zwischen Potsdamer Platz und Askanischem Platz zwar überwiegend eine „Berliner Traufe“ aufweist, an den genannten „Polen“ jedoch durchaus weit höhere Solitärbauten vorzufinden sind. Auch insofern befindet sich das Vorhaben nicht in dem in der Stellungnahme unterstellten krassen Gegensatz zu der sonst üblichen Bebauungsstruktur, sondern fügt sich vermittelnd ein. Konkrete nachteilige Auswirkungen auf das denkmalgeschützte Gebäude Stresemannstraße 128 werden in der Stellungnahme nicht benannt und sind auch nicht erkennbar. Die Hauptfassade dieses Gebäudes verläuft mit einer Länge von etwa 70 m entlang der Stresemannstraße (die gegenüberliegende Fassade des Vorhabengebäudes ist um etwa 15 m kürzer). Allein aufgrund dieser Dimension wird es auch nach erfolgter Neubebauung zu den prägenden Gebäuden in diesem Straßenabschnitt gehören. Wie bei diesem Bauwerk dominiert auch bei dem Vorhabengebäude die Längsausdehnung an der Stresemannstraße – trotz allmählich ansteigender Fassade – eindeutig die Höhenausmaße. Es handelt sich nicht um einen punktartigen Solitär, der abrupt aus der sonstigen Gebäudelandschaft herausragt. Daher wird auch die Hauptblickrichtung „Straßenflucht“ entlang der Stresemannstraße keineswegs unvermittelt durch das Vorhabengebäude von der Horizontalen in die Vertikale um- Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 43 - und somit von der Fassade des Denkmalbaus abgelenkt. Die prägende Blockkante wird auch auf der dem Denkmalbau gegenüberliegenden Seite vollständig aufgenommen. Dessen Präsenz im Straßenraum, welche durch die jüngst erfolgte abstrakte Rekonstruktion des markanten historischen Daches noch gestärkt wurde, wird also durch das geplante Gebäude keineswegs gemindert. Als einzige konkrete visuelle Beeinträchtigung ist zu verzeichnen, dass das Ministeriumsgebäude künftig nicht mehr teilweise bereits von der Köthener Straße aus wahrgenommen werden kann. Dies wäre jedoch auch bei einer Baulückenschließung mit einem durchgehend sechsgeschossigen Gebäude der Fall. Aus baustilistischer Sicht ist festzuhalten, dass gerade der nördlichste Abschnitt der Stresemannstraße weit mehr von moderner, überwiegend nach 1990 entstandener Bebauung geprägt ist, als von gründerzeitlicher oder spätwilhelminischer Architektur. Ein unbedingte Notwendigkeit zur Anpassung an bzw. Unterordnung unter bestimmte städtebauliche oder architektonische Vorgaben lässt sich aus dem Umfeld nicht ableiten. Das denkmalgeschützte Gebäude befindet sich demnach auch keineswegs eingebettet in ein homogenes Ensemble, welches erst durch das Vorhabengebäude gestört würde. Letztlich wird der geplante Neubau sein Umfeld weder unter stadtgestalterischen Aspekten noch in Hinsicht auf seine absolute Bedeutung oder seinen Umfang so stark dominieren, dass eine wesentliche Beeinträchtigung der benachbarten Denkmalbauten zu befürchten wäre. Die Eigenart und das Erscheinungsbild des Denkmals werden durch das Vorhaben nicht wesentlich beeinträchtigt. Die Untere Denkmalschutzbehörde des Bezirksamtes Friedrichshain-Kreuzberg hat im Rahmen der Behördenbeteiligung keine grundsätzlichen Bedenken gegen die Planung geäußert. Eine Überarbeitung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist aus den dargelegten Gründen nicht erforderlich. Die Begründung wird jedoch um ein eigenständiges Kapitel „Denkmalschutz“ (vgl. I.2.3.6) sowie den Pkt. „Schutzgut Kultur- und Sachgüter“ im Kapitel „Allgemeine Umweltauswirkungen“ (vgl. III.2.1) ergänzt. Aufgrund von Hinweisen von Behörden und Trägern wurde die Begründung außerdem in den folgenden Punkten ergänzt: • Aufgrund eines Hinweises der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. X (Schreiben v. 06.08.09) wurde die Begründung (vgl. I.2.2) dahingehend ergänzt, dass keine konkreten Erkenntnisse über das Vorhandensein von Kampfmitteln vorliegen. • Aufgrund von Hinweisen der Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Abt. II (Schreiben v. 22.07.09) sowie der Berliner Wasserbetriebe (Schreiben v. 13.08.09) wurde die Begründung (vgl. III.2.1) dahingehend konkretisiert, dass ein Teil des Niederschlagswassers auf den begrünten Hofund Dachflächen örtlich zurückgehalten und verdunstet werden kann. • Aufgrund eines Hinweises des Bezirksamtes Mitte, Straßen und Grünflächenamt (Schreiben v. 20. August 2009) wurde die Begründung (vgl. III.3) dahingehend ergänzt, dass die Abstellmöglichkeiten für die bauordnungsrechtlich (nach § 50 Vorhabenbezogener Bebauungsplan 2-20 VE - 44 - BauO Bln) erforderlichen Fahrräder auf dem Baugrundstück oder auf den davor gelegenen öffentlichen Flächen zu schaffen sind. Die Pflicht zur Herstellung der Abstellmöglichkeiten für Fahrräder darf jedoch auch durch Zahlung eines Ablösebetrages vor Baubeginn erfüllt werden. Ergebnis: Das Ergebnis der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB hat keine Auswirkungen auf den Inhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 2-20 VE. V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 31. Juli 2009 (BGBl. I S. 2585) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke - Baunutzungsverordnung - (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S.132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Aufgestellt: Berlin, den März 2010 Dr. Schulz Bezirksbürgermeister Anlage zum BVV- Beschluss Zusammenfassung des städtebaulichen Vertrags zum Bebauungsplan 2-20 VE Zum Bebauungsplan 2-20 VE gehört ein Durchführungsvertrag gem. § 12 BauGB. Dieser wird zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain- Kreuzberg auf der einen Seite und den Grundstückseigentümern, der Merlicity GmbH und Herrn Lemberg, auf der anderen Seite abgeschlossen. Das Vertragsgebiet umfasst das Grundstück Stresemannstraße 123,125, 127, Köthener Straße 45-48. Der städtebauliche Vertrag gliedert sich in 11 Paragraphen . Teil I Allgemeines § 1 Vertragsgegenstand Der Vorhabenträger verpflichtet sich vertraglich zur Durchführung des Vorhabens innerhalb des Vertragsgebietes entsprechend des Vorhabensplans und des Durchführungsvertrags. § 2 Grundstücke im Plangebiet Das Plangebiet wird beschrieben und der Vorhabenträger verpflichtet sich zur Eintragung eines öffentlichen Wegerechts entlang der östlichen Grundstücksgrenze. Teil II Vorhaben § 3 Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen Der Vorhabenträger übernimmt alle für die Erschließung und Bebauung des Vorhabengrundstücks erforderlichen Vorbereitungs- und Ordnungsmaßnahmen sowie deren Kosten . Ferner verpflichtet er sich zur Übernahme der Planungsarbeiten und -kosten. § 4 Bauverpflichtung des Vorhabenträgers Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die Baumaßnahmen entsprechend der in Anlage 4 beschriebenen Projektplanung durchzuführen. Wesentliche Abweichungen von der Projektplanung sind nur mit Zustimmung des Stadtplanungsamtes Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin zulässig. Der Vorhabenträger verpflichtet sich, insgesamt mindestens 1000 m² Dachfläche zu begrünen und mindestens 100 m² nicht überbaubare Grundstücksfläche nach dem Freiflächenplan in Anlage 5 gärtnerisch anzulegen. Er wird für die Ver- und Entsorgung des Baugrundstücks Sorge tragen und ggf. erforderliche Maßnahmen durchführen. Er verpflichtet sich, die notwendigen Bauanträge spätestens sechs Monate nach In-Kraft-Treten des vorhabenbezogenen Bebauungsplans zu stellen. Berlin wird auf eine zügige Bearbeitung der Bau- und Genehmigungsanträge hinwirken. Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die Baumaßnahmen innerhalb von drei Jahren nach Vollziehbarkeit der Baugenehmigungen fertig zu stellen. Auf Antrag des Vorhabenträgers kann Berlin die vorstehenden Fristen um bis zu zwei Jahre verlängern. Dem Vorhabenträger ist bekannt, dass Berlin die Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan gemäß § 12 Abs. 6 BauGB aufheben soll, wenn die Erschließungs- und 2 Baumaßnahmen nicht innerhalb der in Abs. 6 vereinbarten Frist durchgeführt sind und aus der Aufhebung der Rechtsverordnung Ansprüche gegen Berlin nicht geltend gemacht werden können. Für diesen Fall verzichtet der Vorhabenträger auf nicht in Anspruch genommene Baugenehmigungen. § 5 Ausgleichsmaßnahmen Der Vorhabenträger verpflichtet sich, zweckgebunden für die Erweiterung des Besselparks einen Pauschalbetrag von 250.000 € (zweihundertfünfzigtausend Euro) zur Verfügung zu stellen. Grundlage der Zahlung ist, dass eine der Erholung dienende Parkanlage entsteht. Berlin verpflichtet sich, die Fläche innerhalb von 18 Monaten nach Zahlung zu entsiegeln, eine neue Wegeverbindung herzustellen, die Parkanlage in einfachem Standard (Rasensaat) herzustellen und der Öffentlichkeit zugänglich zu machen. Wird die Maßnahme trotz Mahnung und Fristsetzung von drei Monaten nicht durchgeführt, ist der an Berlin gezahlte Betrag zurückzuzahlen. Teil III Schlussbestimmungen § 6 Allgemeine Pflichten des Vorhabenträgers Der Vorhabenträger verpflichtet sich, seine Aufgaben in enger Zusammenarbeit mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin durchzuführen. Er wird Berlin unverzüglich Mitteilung machen, wenn er beabsichtigt, die Durchführung des Vorhabens auf Dritte zu übertragen. Der Vorhabenträger wird sicherstellen, dass die Verpflichtungen für alle, auch künftige Fälle der Weiterveräußerung der im Plangebiet liegenden Grundstücke durch ihn oder durch Dritte auf die jeweiligen Rechtsnachfolger übertragen werden. Der Vorhabenträger haftet auch bei einer Veräußerung seiner Grundstücke für die von ihm in diesem Vertrag übernommenen Verpflichtungen, es sei denn, dass Berlin der Veräußerung und der befreienden Übertragung der Verpflichtung schriftlich zustimmt. § 7 Finanzierungsbestätigung Der Vorhabenträger wird Berlin eine Finanzierungsbestätigung eines von der Europäischen Gemeinschaft zugelassenen Kreditinstituts oder eines Kreditversicherers vorlegen. Aus ihr wird hervorgehen, dass die Bank die voraussichtliche Wirtschaftlichkeit der Maßnahme geprüft hat, die Bereitstellung erforderlicher Fremdmittel übernimmt und dass aufgrund der von der Bank geprüften Bonität des Vorhabenträgers zu erwarten ist, dass dieser die erforderlichen Eigenmittel aufbringt. § 8 Haftungsausschluss Der Vorhabenträger bestätigt, dass Berlin aus diesem Vertrag keine Verpflichtung zur Festsetzung der Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan entsteht. Eine Haftung Berlins für etwaige Aufwendungen des Vorhabenträgers, die dieser im Hinblick auf die Aufstellung der Rechtsverordnung tätigt, wird ausgeschlossen. 2 3 § 9 Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen, Ergänzungen, Kosten Es folgen die üblichen Klauseln zur Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen, zur Verpflichtung ergänzender ergänzende Bestimmungen und zum Schriftformerfordernis. Dem Vertrag liegen 6 Anlagen als Bestandteil des Vertrages bei Anlage 1: Lageplan Anlage 2: Vorhaben- und Erschließungsplan vom 17.12.2009 Anlage 3: Vorhabenbezogener Bebauungsplan vom 17.12.2009 Anlage 4: Projektplanung vom Januar 2010 Anlage 5: Freiflächenplan (Außenanlagen Erdgeschoss; Außenanlagen Dachgeschoss) vom 18.12.2009 Anlage 6: Lageplan mit Fläche der Ausgleichsmaßnahme § 10 Erfüllungsort und Gerichtsstand Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Berlin. § 11 Wirksamkeit des Vertrages Der Vertrag wird erst wirksam, wenn die Rechtsverordnung über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan in Kraft tritt oder wenn eine Baugenehmigung auf der Grundlage einer Planreifebestätigung nach § 33 BauGB erteilt worden ist. 3