DS1796_VzK_B-Plan 2-28 - Aufstellungsbeschluss mit Anlage.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Drucksache Nr.: Vorlage – zur Kenntnisnahme – hier: Bebauungsplan 2-28 für das Gelände zwischen Rigaer Straße, Voigtstraße, Frankfurter Allee und Samariterstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain hier: Aufstellungsbeschluss Wir bitten zur Kenntnis zu nehmen: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 25.05.201 beschlossen: 1. den Bebauungsplan 2-28 für das Gelände zwischen Rigaer Straße, Voigtstraße, Frankfurter Allee und Samariterstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain aufzustellen. Der Bebauungsplan soll nach Bearbeitung, Unterrichtung und Erörterung (frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit, Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange und Beteiligung der Öffentlichkeit) der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung gemäß § 6 des Gesetztes zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) vorgelegt werden; 2. nach Kenntnisnahme der BVV die frühzeitige Bürgerbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB sowie die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB durchzuführen, 3. mit der Durchführung der Beschlüsse wird die Abteilung für Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung beauftragt. A) Begründung: Der Bebauungsplan soll für den gesamten Baublock 047 zwischen Rigaer Straße, Voigtstraße, Frankfurter Allee und Samariterstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain aufgestellt werden. Planungskonzept Das Plangebiet mit einer Fläche von 27.795 m² liegt im Ortsteil Friedrichshain, im nördlichen Bereich an der Frankfurter Allee. Der Baublock an der Frankfurter Allee ist durch seine schmalen, langen, diagonal angelegten Grundstücke im mittleren Blockbereich, welche den früheren Ackerfluren entsprechen, geprägt. Die östlichen und westlichen Blockränder werden von kleinen Grundstücken mit Wohnbebauung aus der Gründerzeit gesäumt. Die Nutzungsstruktur der Diagonalgrundstücke weist eine Mischung aus Wohnen und Gewerbe auf; ersteres befindet sich in den nördlichen und südlichen Blockrandbereichen, letzteres meist im Inneren der einzelnen Grundstücke. Die Nutzungsmischung hat eine differenzierte Bebauungsstruktur zu Folge. Während die Wohnhäuser mit Vorderhäusern, Seitenflügeln, Quergebäuden und engen Höfen die typische Mietskasernenstruktur widerspiegeln, bildet speziell das Kleingewerbe mit ein- zweigeschossiger Bebauung eine diffuse Struktur. Größere ehemalige Fabrikgebäude, wie auf den Grundstücken Frankfurter Allee 53 und 55 entsprechen in ihrer Kubatur z.T. den Wohngebäuden. Die Existenz eines unmittelbaren Nebeneinanders von Wohnen und Gewerbe prägte die Situation im Baublock. Die dichte Überbauung und starke Versiegelung der Höfe sowie ihre Durchmischung mit Gewerbeflächen ergibt ein großes Defizit an privaten Grün- und Freiflächen. Eine Ausnahme bildet der südöstliche Blockbereich. Hier ist in den 90er Jahre die Baulücke an der Rigaer -2Straße / Voigtstraße mit einem Wohnungsneubau geschlossen worden. Zusammen mit den angrenzenden Grundstücken entstand ein ruhiger begrünter Wohnhofbereich. Trotz dieser Lückenschließung und der Lückenschließung entlang der Frankfurter Allee mit einem Geschäfts- und Hotelgebäude besteht im Block immer noch eine weitgehend ungeordnete Blocksituation. Der Blockinnenbereich war in der Vergangenheit durch den hohen Anteil von Kleingewerbe mit einem hohen Anteil an versiegelter Freifläche stark zergliedert. Es besteht Neuordnungs- und Gestaltungsbedarf im Baublock, der durch sehr tiefe, schräg zu den Blockkanten verlaufende Grundstücksgliederungen und Höhendifferenzen im Inneren gekennzeichnet ist. Ein Ziel der städtebaulichen Neuordnung soll die Wiederherstellung des Blockrandes entlag der Rigaer Straße sein, da der gegenwärtige Zustand erhebliche gestalterische Defizite aufweist. Eine weitere Überbauung der Blockinnenräume ist bis auf eine Ausnahme, das Grundstück Rigaer Straße 36-38, zu vermeiden. Hier soll eine Blockrandschließung mit einem Wohngebäude und integriertem Verbrauchermarkt sowie weitergehender Verdichtung auf dem für den Block untypisch großen Grundstück ermöglicht werden. Die Mischstruktur zwischen altem und künftigem Wohnen sowie Gewerbe soll erhalten und gestärkt werden. Es wird eine Verbesserung der funktionellen Gliederung und Gestaltung des Blockinnenbereiches angestrebt. Das Wohnen im nördlichen Bereich des Baublocks soll durch die Festsetzung als allgemeines Wohngebiet gesichert werden. Der Bereich entlang der Frankfurter Allee mit seiner Einzelhandelskonzentration und dem zunehmenden Umnutzungsdruck in Richtung Dienstleistungsentwicklung soll, analog der Darstellungen des FNP und der BEP, als Mischgebiet festgesetzt werden. In den Gebäuden entlang der Frankfurter Allee ist das Wohnen nur begrenzt verträglich. Die Umnutzungsmöglichkeit entlang der Allee hat aber zur Bedingung, dass die Wohnnutzung im nördlich gelegenen Bereich mit Entschiedenheit vor Fremdnutzung geschützt werden muss. Die Aufwertung des Bereiches an der Frankfurter Allee durch eine verstärkte Ansiedlung von Handelsund Dienstleistungseinrichtungen zeigen vor allem auch hinsichtlich einer noch stärkeren Überbauung der vorhandenen Flächen die Problematik einer extremen baulichen Verdichtung auf. Für die künftige Entwicklung von Wohnen und Gewerbe müssen im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens Lösungen gefunden werden. Dies betrifft insbesondere den Lärmschutz in den teilweise engen Wohnhöfen bei gleichzeitiger störungsfreier Belieferung des Gewerbes. Durch die Festsetzung eines Mischgebietes und die angestrebte stärkere gewerbliche Nutzung entlang der Frankfurter Allee wird es erforderlich die Wohnnutzung in der „zweiten Reihe“ zu sichern. Damit verbunden ist die Forderung Höfe als Ruhe und Erholungsfläche für Anwohner nutzbar zu machen. Hier ist eine umfangreiche Entsiegelung und Begrünung notwendig. Heutiges Planungsrecht Der Baublock befindet sich gegenwärtig im unbeplanten Innenbereich. Bisher wurden alle Vorhaben gemäß § 34 Abs. 1 BauGB beurteilt. Bebauungspläne Für das Plangebiet bestehen keine Bebauungspläne. Für die gegenüberlegenden Grundstücke Rigaer Straße 71-73A wurde zur Sicherung des Gewerbehofes das Bebauungsplanverfahren V-78 eingeleitet. Ebenfalls im nördlich angrenzenden Bereich wurden zur Sicherung von Grünflächen mit der Zweckbestimmung „öffentlicher Spielplatz“ die Bebauungspläne V-35 für die Schreinerstraße 48, 49, V-46 für die Grundstücke Schreinerstraße 25, 26 und V-53 für die Grundstücke Schreinerstraße 45, 46 festgesetzt. Flächennutzungsplandarstellung Die überwiegende Fläche im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist im Flächennutzungsplan als gemischte Baufläche M2 mit Einzelhandelskonzentration entlang der Frankfurter Allee dargestellt. Ein schmaler Steifen entlang der Rigaer Straße ist als Wohnbaufläche W1 (GFZ >1,5) dargestellt. Für die westlich und östlich angrenzenden Baublöcke erfolgte die Darstellung in gleicher Form. Die nördlich angrenzenden Blöcke sind als Wohnbaufläche W1 (GFZ > 1,5) dargestellt. Die Entwickelbarkeit der geplanten Nutzungen aus dem Flächennutzungsplan gem. § 8 Abs. 2 BauGB ist gegeben. Bereichsentwicklungsplanung In der Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes ist das im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegende Areal sowie die östlich und westlich angrenzenden Baublöcke als Mischgebiet mit hohem -3Wohnanteil und entlang der Frankfurter Allee Einzelhandelskonzentration dargestellt. Der nördlich angrenzende Baublock wurde als Wohnen-W1 und im Bereich der Grundstücke Rigaer Straße 71-73A als gemischte Baufläche dargestellt. Denkmalschutz Im Plangebiet befinden sich keine Grundstücke mit denkmalgeschützter Bausubstanz. Unter Denkmalschutz steht der U-Bahnhof Samariterstraße im Bereich der Frankfurter Allee. Der 1928-30 gebaute U-Bahnhof von Alfred Grenander soll, wie die Einteilung der Straßenverkehrsfläche nicht Gegenstand der Festsetzungen sein. Umwelt Das Areal ist insgesamt geprägt von einem sehr hohen Versiegelungsanteil durch Gebäude und Freiflächennutzungen. Als Vegetationsbestände sind die neu angelegten Pflanzflächen im Wohnhof der Grundstücke Rigaer Straße 41-42, Voigtstraße 39-41 sowie teilweise begrünte Flächen auf dem Grundstück Frankfurter Allee 57/59 zu werten. Eine Begutachtung der im Plangebiet vorhandenen Bäume durch das zuständige Fachamt erfolgte noch nicht. Die ökologische Situation im Geltungsbereich des Bebauungsplans wird sich im Hinblick auf die Änderung des Planungsrechts nach erster Grobeinschätzung wie folgt darstellen: Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 2-28 werden im Vergleich zum heutigen Bestand keine bzw. nur eine geringe Beeinträchtigung der Schutzgüter zur Folge haben, da zwar eine geringe bauliche Verdichtung vorgesehen ist, der Versiegelungsgrad insgesamt voraussichtlich jedoch nicht bzw. nicht erheblich erhöht wird. Vielmehr soll mit der Anlage von privaten Freiflächen eine Verbesserung der Umweltzustände im Plangebiet verbunden sein. Das Areal befindet sich vollständig im Geltungsbereich des noch nicht festgesetzten Landschaftsplans V-L-3 Frankfurter Allee-Nort (ABl. Nr. 67 vom 30.12.1999, Seite 5167). Im Geltungsbereich befindet sich folgende fünf Grundstücke, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin (BKK) geführt wird: Samariterstraße 7 - Katasternummer 8419 Frankfurter Allee 51, Samariterstraße 1 - Katasternummer 8445 Frankfurter Allee 53 - Katasternummer 8456 Frankfurter Allee 57 - Katasternummer 8457 Frankfurter Allee 61 - Katasternummer 8517 Ein Ausgleich für Eingriffe / Beeinträchtigungen in das Landschaftsbild und die Schutzgüter gem. § 1 Abs. 6 BauGB wird nur erforderlich, wenn die Beeinträchtigungen erheblich sind und diese nicht schon vor der planerischen Entscheidung zulässig waren. Bei der Umplanung werden deshalb voraussichtlich keine bzw. keine umfangreichen Ausgleichsmaßnahmen erforderlich. B) Rechtsgrundlage: Baugesetzbuch (BauGB), Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB), § 15 BezVG C) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzierung: Es sind ca. 3.200 € für Veröffentlichungen (Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 und 2 BauGB) einzuplanen. Berlin, den 10.06.10 Dr. Franz Schulz Bezirksbürgermeister Anlagen Geltungsbereich Bebauungsplan 2-28 Bebauungsplan 2-28 für das Gelände zwischen Rigaer Straße, Voigtstraße, Frankfurter Allee und Samariterstraße im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain Riga Voig ts 2-28 traß e Sam arite rstra ße er S traß e Frankfu rter Alle e