DS2171_VzK_B-Plan V-52.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Personal und Gleichstellung Bezirksbürgermeister Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Drucksache Nr. Vorlage - zur Kenntnisnahme – Bebauungsplan V-52 für die Grundstücke Andreasstraße 69-73, Langestraße 14-27 und Krautstraße 31-34 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain hier: Beschluss über - das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz1 BauGB, - die Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentliche Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 15.03.2011 beschlossen: 1. das Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs.1 BauGB, 2. die Durchführung der Beteiligung der Behörden und sonstiger Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs.2 BauGB , 3. die Beauftragung der Abteilung für Stadtentwicklung Personal und Gleichstellung mit der Durchführung der Beschlüsse. A) Begründung: In der Zeit vom 15.11.2010 bis einschließlich 16.12.2010, Montag bis Donnerstag von 7.30 bis 16.00 Uhr, Freitag von 7.30 bis 14.00 Uhr sowie nach Vereinbarung hatte die Öffentlichkeit die Möglichkeit, die Planungen einzusehen und zu erörtern. Für diese Zwecke waren die Planungen auf einer großen Informationstafel dargestellt. Die MitarbeiterINNEN des Stadtplanungsamtes standen in dieser Zeit für Erörterungen zur Verfügung. Einige Wenige nutzten die Möglichkeit der Information. Eine schriftliche Stellungnahme ging ein. Darin wurde die Planung als positiv gewertet. Es wurde darauf verwiesen, dass in Friedrichshain bezahlbare 2- Zimmerwohnungen stark gefragt sind. Es ergeben sich im Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit keine Änderungen der Planungen. Das Bebauungsplanverfahren kann entsprechend der Planungsziele mit der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB fortgeführt werden. 1 von 2 B) Rechtsgrundlage: Baugesetzbuch (BauGB), Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG), Ausführungsgesetz zum Baugesetzbuch (AGBauGB), Bezirksverwaltungsgesetz (BezVG) C) Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: keine b) Personalwirtschaftliche Ausgaben: keine Berlin, den 15.03.2011 Dr. Franz Schulz Bezirksbürgermeister Anlagen: 1. B-Plan-Entwurf 2. städtebauliche Konzeptvariante 3. Begründung 2 von 2 Textliche Festsetzungen 5. 1. Bebauungsplan V - 52 ENTWURF Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas 2. 3. Emissionswerte von Schwefeloxid (SOX), Stickstoffoxid (NO-J und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des Im Mischgebiet sind Bordelle, bordellartige Betriebe Spielhallen sowie entsprechen. 6. im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain 4. 7. Festsetzungen Festsetzungen. 8. 9. 5. WS Kleinsiedlungsgebiet Reines Wohngebiet Allgemeines Wohngebiet Besonderes Wohngebiet Dorfgebiet Mischgebiet Kerngebiet Gewerbegebiet Industriegebiet Sondergebiet (Erholung) Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten. Sendemasten und Antennenanlagen. festgesetzt: Die Bebauung entlang der Bahn muss als mehr als 6 Geschossen Abweichende Bauweise gem. PlanZVO 3.3 MD MI zwingend Offene Bauweise MK z.B. III z.B. III-V z.B. III o GE E GI D SO H WOCHENENDHAUSGEBIET ED SO BAUMARKT z.B. WR 2 Wo z.B. Wohnungen z.B. g bis 0.5 0.7 GF z.B. Oberkante GF z.B. Baumassenzahl Baumasse Geschlossene Bauweise Baulinie Baugrenze Linie zur Abgrenzung des Umfanges von Abweichungen 0.7 z.B. Grundlage: Karte von Berlin 1 : 10000 Zahl der Vollgeschosse WB Sonstiges Sondergebiet 3.0 z.B. z.B. TH z.B. FH z.B. OK z.B. OK 116.0m bis 124.5m z.B. OK BM z.B. zwingend z.B. Mehlbe erenwwe egg 0.4 z.B. GR WA z.B. a z.B. WR SCHULE Bereich ohne Einfahrt Bereich ohne Ausfahrt Bereich ohne Ein-und Ausfahrt z.B. z.B. z.B. A Lange z.B. z.B. Gasdruckregler G UMSPANNWERK z.B. Trafostation T Oberirdische Hauptversorgungsleitungen Hochspannungsleitung zum Anpflanzen Anpflanzen D Erhaltung Sonstige Bepflanzungen Sonstige Bepflanzungen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft Sonstige Festsetzungen PRIVATE PARKANLAGE Umwelteinwirkungen im Sinne des BundesimmissionschutzImmissionsschutzgesetzes bestimmte luftverunreinigende Umwelteinwirkungen im Sinne des Bundesimmissionsschutzgesetzes Arkade B MI des Bebauungsplanes Mit Geh-,Fahr-u.Leitungsrechten zu Abgrenzung unterschiedlicher Nutzung St Garagen mit Angabe der Geschosse Ga 1 mit Angabe der Geschosse Tiefgaragen Gemeinschaftstiefgaragen GSt 1,0 / FD XII 34. 5 HOTEL z.B. Gemeinschaftsgaragen TGa 1 mit Angabe der Geschosse GTGa 1 GAnl Gemeinschaftsanlagen GGa 1 mit Angabe der Geschosse GF C N Naturschutzgebiet Landschaftsschutzgebiet L GW Wasserschutzgebieten (Grundwassergewinnung) Naturdenkmal XI IV - XII LB VII a Einzelanlage, die dem Denkmalschutz unterliegt D Gesamtanlage (Ensemble), die dem Denkmalschutz unterliegt D Erhaltungsbereich E Bahnanlage auch Eintragungen als Vorschlag St Stellplatz Garage mit Angabe der Geschosse Tiefgarage IV - XI Ga 1 TGa Kinderspielplatz Industriebahn (in Aussicht genommen) K Planunterlage a Landesgrenze Bundesland Bezirksgrenze Ortsteilgrenze Gemarkungsgrenze Flurgrenze V V Parkhaus unterirdisches Bauwerk (z.B. Tiefgarage) - II z.B. Teich z.B. 34. 5 Laubbaum, Nadelbaum Naturdenkmal (Laub-, Nadelbaum) Schornstein Zaun, Hecke Hochspannungsmast , N.D. z.B. N.D. Bordkante Baulinie, Baugrenze , , D TGa 1 22. April 1993 und die Planzeichenverordnung (PlanzV 90) vom 18. Dezember 1990. Aufgestellt: Berlin, den VI Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung und Bauen Richtigkeit und Bauaufsicht Bezirksstadtrat Amtsleiter Die Bezirksverordnetenversammlung hat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan am beschlossen. Berlin, den Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. Stadtentwicklung und Bauen Fachbereich Stadtplanung N 0 5 10 20 30 40 50 60 70 80 90 100 m 26800 26700 Amtsleiter 26600 V - 52 Ga 3 St mit Angabe der Geschosse Planunterlage: Karte von Berlin 1 : 1000 Stand: August 2009 Berlin, den Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Bezirksstadtrat 49A Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abteilung Stadtentwicklung und Bauen Amt für Stadtplanung, Vermessung und Bauaufsicht - Fachbereich Stadtplanung - Begründung (Entwurf) gemäß § 4 Abs. 2 des Baugesetzbuches zum Bebauungsplan V-52 für die Grundstücke Andreasstraße 69, 70-73, Lange Straße 14-27 und Krautstraße 31-34 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain März 2011 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" I PLANUNGSGEGENSTAND .............................................................................................4 I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit ...................................................................... 4 I.2 Plangebiet – Lage................................................................................................... 4 I.3 Eigentumsverhältnisse.......................................................................................... 4 I.4 Entwicklungsgeschichte ....................................................................................... 5 I.5 Nutzung und Bebauung......................................................................................... 5 I.6 Denkmalschutz....................................................................................................... 5 I.7 Verkehrliche Erschließung.................................................................................... 6 I.8 Technische Infrastruktur ....................................................................................... 6 I.9 Altlasten .................................................................................................................. 6 I.10 Planerische Ausgangssituation.......................................................................... 10 II I.10.1 Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg .............................10 I.10.2 Flächennutzungsplan ..........................................................................10 I.10.3 Stadtentwicklungsplan (STEP) ............................................................10 I.10.4 Leitbild Spreeraum ..............................................................................11 I.10.5 Bereichsentwicklungsplanung .............................................................12 I.10.6 Landschaftsprogramm.........................................................................12 I.10.7 Bebauungsplanung..............................................................................13 PLANINHALT .................................................................................................................14 II.1 Entwicklung der Planungsüberlegungen .......................................................... 14 II.2 Durchführung eines beschleunigten Verfahrens.............................................. 14 II.3 Intention des Planes ............................................................................................ 15 II.4 Wesentlicher Planinhalt....................................................................................... 15 II.5 Begründung einzelner Festsetzungen Textliche Festsetzungen ..................................................................................... 16 II.6 II.5.1 Mischgebiet .........................................................................................16 II.5.2 Sonstige Festsetzungen ......................................................................24 II.5.3 Straßenverkehrsflächen ......................................................................24 II.5.4 Private Grünfläche...............................................................................25 Nachrichtliche Übernahmen ............................................................................... 25 II.6.1 II.7 Grünfestsetzungen .............................................................................................. 25 II.7.1 III Denkmalschutz ....................................................................................25 Bepflanzungen.....................................................................................25 AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANES ...........................................................26 III.1 Auswirkungen auf die Umwelt ............................................................................ 26 III.1.1 Schutzgut Mensch, Gesundheit und Bevölkerung...............................26 III.1.2 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt..............................29 Seite 2 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" III.1.3 Schutzgut Boden .................................................................................30 III.1.4 Schutzgut Wasser ...............................................................................31 III.1.5 Schutzgut Klima/Luft............................................................................31 III.1.6 Schutzgut Landschaftsbild...................................................................31 III.1.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter.........................................................31 III.2 Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben.................................................. 32 III.3 Personalwirtschaftliche Auswirkungen ............................................................. 32 III.4 Entschädigungsansprüche ................................................................................. 32 III.5 Sozialplan ............................................................................................................. 32 IV VERFAHREN ..................................................................................................................33 V RECHTSGRUNDLAGEN ................................................................................................35 VI ABBILDUNGEN ..............................................................................................................35 VII ANHANG 1 - TEXTLICHE FESTSETZUNGEN ..............................................................36 Seite 3 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" I Planungsgegenstand I.1 Veranlassung und Erforderlichkeit Für die genannten Grundstücke gibt es keinen rechtsgültigen Bebauungsplan. Es gibt einen ersten Aufstellungsbeschluss aus dem Jahr 1994 des damaligen Bezirksamtes Friedrichshain. Vorgesehen war die Entwicklung eines Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbestandortes mit bis zu achtgeschossiger Bebauung. Das damals eingeleitete Bebauungsplanverfahren wurde mangels Entwicklungsinteresses nicht weitergeführt. Der maßgebliche Eigentümer der Grundstücke im Geltungsbereich hatte beabsichtigt, dort die Europazentrale des Konzerns zu errichten. Diese Absicht wurde inzwischen aufgegeben, da für die Ansiedlung der Konzernzentrale ein anderer Standort gefunden wurde. Daher wird beabsichtigt den Standort zu einem gemischt genutzten Quartier zu entwickeln. Das Verfahren zum Bebauungsplan V-52 soll jetzt unter Berücksichtigung der geänderten Rahmenbedingungen fortgeführt werden und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für eine städtebauliche Neuordnung und Bebauung für die Grundstücke im Geltungsbereich schaffen. Die Grundstücke des Geltungsbereichs bilden ein etwa blockgroßes Quartier und sollen für eine Mischnutzung von Dienstleistungen, Gewerbe, Handel und Wohnen entwickelt und bebaut werden. Eine geordnete städtebauliche Entwicklung einer eigenständigen Struktur des Gebietes unter Beachtung der nur rudimentär vorhandenen, historischen städtebaulichen Elemente ist nur über ein Bebauungsplanverfahren steuerbar. I.2 Plangebiet – Lage Der Geltungsbereich liegt im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg im Ortsteil Friedrichshain unmittelbar nördlich angrenzend an die Bahnanlage zwischen der Andreas-, Lange und Krautstraße. Es handelt sich um einen Block der historischen Blockstruktur. Das Gebiet befindet sich in unmittelbarer Nähe des Ostbahnhofs und im Einfluss des Planungsbereiches „Spreeraum“ sowie im erweiterten Umfeld der Karl-Marx-Allee. Im Norden wird das Gebiet entlang der Lange Straße durch eine elfgeschossige Wohnbebauung begrenzt. Im Westen bilden eine Schwimmhalle und zwei Wohnhochhäuser (17 und 20 Geschosse) den Abschluss zur Lichtenberger Straße, östlich befindet sich an der Andreasstraße ein Dienstleistungszentrum mit Hotel in Nachbarschaft zum Ostbahnhof. Im Süden begrenzt das S-Bahnviadukt den Geltungsbereich. Südlich davon befindet sich zwischen der Bahn und der Holzmarktstraße eine Fläche, auf der sich eine Tankstelle und eine als Parkplatz genutzte Brachflächen befinden. Der Geltungsbereich umfasst eine Fläche von 2,6 ha, die Grundstücksflächen innerhalb des Geltungsbereiches eine Fläche von 2,3 ha, die Maße des Blockes sind rd. 230 m x 100 m. Die Höhe des Geländes über Normal-Höhe-Null (NHN) liegt bei ca. 35,0 m, innerhalb des Geländes gibt es keine bedeutende Topografie. I.3 Eigentumsverhältnisse Die Grundstücke innerhalb des Geltungsbereiches sind in privatem Eigentum. Es handelt sich um 3 Eigentümer. Die Bombardier Transportation GmbH ist Eigentümer des größten Anteils, nach Erwerb des Eckgrundstücks Lange Straße/Andreasstraße (Flurstück 32) ist lediglich das Eckgrundstück Lange Straße/Krautstraße (Flurstück 345) sowie ein kleines Flurstück (27) direkt an der Ecke S-Bahnviadukt/Krautstraße im Eigentum eines privaten Eigentümers (Flurstück 345) bzw. der Deutschen Bahn (Flurstück 27). Letzteres Flurstück ist nicht mehr im Portfolio der betriebsnotwendigen Flächen der Bahn. Seite 4 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" I.4 Entwicklungsgeschichte Der Geltungsbereich liegt im Bereich der Stralauer Vorstadt, Mitte des 19. Jahrhunderts wurde diese als „Landstadt“ bezeichnet. Gärten und Felder prägten den gering bebauten Bereich. Mit Einsetzen der industriellen Entwicklung siedelten sich im Bereich der Stralauer Vorstadt zunächst Betriebe der Textilindustrie und des Maschinenbaus an, zudem wurde die Stralauer Vorstadt Wohnstadt für die Arbeiter der angesiedelten Betriebe. Mit Entwicklung des Bahnverkehrs und der Eröffnung des Frankfurter Bahnhofs (heutiger Ostbahnhof) und des Bahnhofs der Ostbahn am Küstriner Platz (heute Mehringplatz) kamen neue Betriebe und Industrien hinzu. Die Julius Pintsch AG entwickelte nach dem Umzug von ihrem Stammsitz am Stralauer Platz auf dem betrachteten Gelände ab 1862 ihren Hauptsitz. Das Unternehmen stellte zunächst Gasbeleuchtungen für Eisenbahnen und Gasmesser für die städtische Gasversorgung Berlins her. Die Produktion wurde um Ausrüstungen für Dampflokomotiven, Beleuchtungskörper für See- und Luftfahrt sowie Glühlampen erweitert. Bis 1905 hatte sich die Fabrik auf dem Gelände entlang der Stadtbahn auf das Hintergelände der Andreasstraße 71-73 und der Lange Straße 22/23 ausgedehnt. 1906-1908 hat das Architektenbüro Cremer & Wolffenstein ein neues Verwaltungs- und Fabrikgebäude an der Andreasstrasse 71-73 errichtet, das heute dem Denkmalschutz unterliegt. Gegen Ende des Zweiten Weltkrieges wurden große Teile des Betriebes zerstört. Nach 1945 kam der Betrieb in Treuhandverwaltung und wurde 1949 in den VEB Mechanik Gaselan überführt. Seit 1956 hieß der Betrieb VEB Fahrzeugausrüstung Berlin (FAGA) und stellte Ausrüstungen für Schienenfahrzeuge her (elektrische, elektronische und thermische Ausrüstungen für Schienenfahrzeuge; Stahlseileformung, mechanische Metallverarbeitung, galvanotechnische Oberflächenbehandlung). Nach 1990 wurde der Betrieb in eine GmbH umgewandelt und verlagerte Mitte der 90er Jahre seinen Sitz in das Gewerbegebiet Wolfener Straße in Marzahn. Seitdem steht das denkmalgeschützte Gebäude leer. Das Gelände ist heute weitgehend freigeräumt, neben dem denkmalgeschützten Gebäude an der Andreasstraße existieren nur noch zwei alte Schuppen. Die Entwicklung der umgebenden Wohnbebauung mit bis zu elf Geschossen dauerte bis in die 1980er Jahre. I.5 Nutzung und Bebauung Das Gelände liegt seit über 10 Jahren brach. Die letzten Anlagen der Produktion der Fahrzeugausrüstung Berlin GmbH wurden Ende der 1990er Jahre abgerissen. Übrig geblieben sind das unter Denkmalschutz stehende ehemalige Verwaltungsgebäude an der Andreasstraße und zwei kleinere Gebäude auf dem Gelände. Diese sind die ehemalige Galvanik an der Krautstraße (Gebäude 18, errichtet 1960) und der Kindergarten an der Ecke Andreasstraße/Lange Straße (Gebäude 17, Alter nicht bekannt). Das Gelände ist weitgehend versiegelt. I.6 Denkmalschutz Das mehrgeschossige Verwaltungs- und Fabrikgebäude in der Andreasstraße 71/73 direkt neben dem S-Bahnviadukt unterliegt dem Denkmalschutz. Das Gebäude ist unter der Nummer 09010027 in die Denkmalliste eingetragen. Das Gebäude wurde vom Berliner Architektenbüro Cremer & Wolffenstein in den Jahren 1906-08 errichtet und diente als Firmensitz der Julius Pintsch AG. Auf dem heutigen Gelände des Verwaltungs- und Werkstättengebäudes befanden sich ursprünglich die beiden Wohnhäuser der Familie. Dahinter stand seit 1862 die Stammfabrik als freistehendes Quergebäude. Mit den Wohnhäusern musste sie 1906-07 - im Jahr der Umwandlung in eine Aktiengesellschaft - dem neuen Verwaltungs- und Fabrikbau weichen, der ehemals als quadratische Vierflügelanlage weit in das Betriebsgelände hineinreichte. Die Fassade des repräsentativen, fünfgeschossigen Gebäudes ist in einer neobarocken Kolossalordnung gehalten. Über einen zweigeschossigen Rustikalsockel, getrennt durch ein GurtSeite 5 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" gesims, erheben sich drei Obergeschosse, und oberhalb des Hauptgesimses schließt ein Dreieckgiebel das Attikageschoss ab. Ein dreiachsiges, Mittelrisalit betont die große Toreinfahrt mit den beiden Personeneingängen. Neben den Fenstern des ersten Obergeschosses befinden sich allegorische Figuren. I.7 Verkehrliche Erschließung Straßennetz Das Gelände ist über die drei umliegenden Straßen erschlossen, wobei die Lange Straße und die Krautstraße nur einen geringen Querschnitt aufweisen und für Schwerlastverkehr im Fall der Lange Straße nicht und im Fall der Krautstraße nur bedingt geeignet sind. Als übergeordnete Hauptverkehrsstraßen verlaufen südlich des Gebietes die Holzmarktstraße mit Anschluss an die Stralauer Straße (B 96a) in Richtung Schönfeld und ca. 700 m nördlich die Karl-Marx-Allee (B 1/B 5). ÖPNV Mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist das Gebiet über Buslinien an der Andreasstraße in unmittelbarer Nähe erreichbar, der Ostbahnhof mit Anschluss an die S-, Regional- und Fernbahn liegt ca. 250 m bzw. drei Gehminuten entfernt. I.8 Technische Infrastruktur Elektro In den Gehwegen entlang des Plangebietes befinden sich Elektroleitungen unterschiedlicher Versorgungsspannungen. In Teilen des Gehweges der Lange Straße zum Plangebiet hin verläuft eine 30 kV-Leitung. Leitungen mit geringerer Spannung befinden sich in der Andreas- und der Krautstraße. Im Plangebiet selber sind keine weiteren Einrichtungen wie Transformatoren bekannt. Wasser- und Abwasser Das Plangebiet kann durch umliegende Frischwasser- und Abwasserkanäle ver- bzw. entsorgt werden. Die Frischwasserleitungen haben die Dimensionen DN 150 bzw. DN 100 in der Lange Straße. Abwasser und Oberflächenwässer werden in einem Mischsystem abgeleitet. In der Andreasstraße und in der Krautstraße sind große Hauptsammler (2000 und 1800) verlegt, in die direkt und über Leitungen geringerer Kapazität als Zwischensammler eingeleitet werden. Die Anschlüsse der Gebäude sind derzeit unterbrochen, inwieweit zurzeit Oberflächenwässer abgeleitet werden oder ob diese in den Freiflächen versickern, muss geprüft werden. Eine Ver- und Entsorgung scheint vor dem Hintergrund der bisherigen industriellen Nutzung des Standortes möglich. Die Prüfung vorhandener Kapazitäten und ggf. notwendige Maßnahmen sind im weiteren Verfahren zu klären. I.9 Altlasten Das Plangebiet wird im Bodenbelastungskataster Berlin unter der Katasternummer 8494 geführt. Die Aufnahme ins Kataster erfolgte 1993, die letzten Änderungen stammen aus dem Jahr 2005. Für die Liegenschaft liegt eine Freistellungsbescheinigung von der Altlastenverantwortung für die Zeit vor dem 01.07.1990 (Bescheid der Senatverwaltung für Stadtentwicklung - IX C11-6793/08 6.9 4-54; vom 21.12.2000) mit Nachtrag vom 08.01.2003 vor. Die Freistellung ist bis zum 31.12.2010 befristet. Seite 6 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Die wesentlichen Untersuchungen und Bewertungen sowie Risikoabschätzungen zum Standort wurden in den Jahren 1990 bis 1997 durchgeführt: 1. Bericht zur Untersuchung und Bewertung der Bodenqualität ausgesuchter Punkte des Betriebsgeländes, Projekt-Nr. 1017/01/90, Objekt Andreasstraße 71-73, 1017 Berlin; ARTEC GmbH, Berlin; 18.10.1990 2. Fahrzeugausrüstung Berlin GmbH Orientierende Untersuchung auf Verunreinigungen von Boden und Grundwasser - Betriebsgelände Andreasstrasse 71-73 BerlinFriedrichshain; GFE GmbH, Berlin; 18.02.1992 (GFE 1992a) und Nachtrag vom 18.03.1992 (GFE 1992b) 3. Orientierender Umweltcheck für die Standorte der DWA Deutsche Waggonbau Aktiengesellschaft, Adlergestell 598, 12527 Berlin; Harres Pickel Consult; 12.04.1995 (HPC1995a) 4. Bewertung und Quantifizierung von Altlastenrisiken für die Standorte der DWA Deutsche Waggonbau Aktiengesellschaft, Adlergestell 598, 12527 Berlin; Harres Pickel Consult; 23.05.1995 (HPC 1995b) 5. Altlastenuntersuchung im Bereich der ehemaligen Galvanik der FAGA GmbH im Objekt Andreasstraße 71-73 in 10243 Berlin; GFE GmbH Berlin-Brandenburg; 13.01.1997 (GFE 1997) 6. Environmental Due Diligence Assessment DWA Deutsche Waggonbau Aktiengesellschaft, Standorte in Deutschland; Harres Pickel Consult; 18.12.1997 (HPC 1997) Dabei wurden u. a. folgende Untersuchungen durchgeführt: Ingenieurbüro Untersuchungszeitraum Untersuchte Medien Aufschlussumfang Untersuchungsparameter ARTEC 1990 [1] Boden 16 Sondierungen bzw. Bohrungen - MKW, Schwermetalle, Cyanide GFE 1992 [2], [3] Boden Grundwasser 16 Aufschlüsse 3GWMS Untersuchungen auf: MKW, PAK, AKW, LCKW, Schwermetalle 1997[5] Gebäudesubstanz 14 Bodenaufschlüsse Schwermetalle, LAGA 30 Gebäudesubstanzproben LAGA HPC 1995 [4] Boden 2 Aufschlusspunkte MKW. PAK, LCKW 1997 [6] Bodenluft 2 Punkte AKW 8 Punkte LCKW Die letzte Bestandsaufnahme und Risikoabschätzung wurde von der Hydrogeologie GmbH im März 2008 durchgeführt. Dabei wurden die o.g. Quellen ausgewertet und durch eigene Recherchen ergänzt. Alle im Vorhergehenden genannten Berichte entstammen der Zeit vor dem Inkrafttreten des Bundesbodenschutzgesetzes (BBodSchG) bzw. der Bundesbodenschutzverordnung (BBodSchV). Mit dem Gesetz bzw. der Verordnung wurden erstmals bundeseinheitliche Kriterien zur Bewertung von Bodenkontaminationen vorgelegt, die konkrete Vorgaben zu Probenahme und Analytik beinhalten, um eine Wirkungspfad und Schutzgut-bezogene Gefahrenabschätzung zu ermöglichen. Damit wurden landesspezifische Regelwerke (z.B. Alte Berliner Liste), auf deren Grundlage Gefährdungsbewertungen in der Vergangenheit erfolgten, außer Kraft gesetzt, so dass sich u.a. eine Novellierung der Berliner Liste (2005) erforderlich machte. Seite 7 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Als Konsequenz aus dem BBodSchG erfolgte im Nachgang auch eine Neuformulierung der Bewertungskriterien für die Zuordnung von Bodenaushubmaterialien (LAGA M 20), die ihrerseits Änderungen der Entsorgungsnotwendigkeiten und -modalitäten nach sich ziehen. In der Regel erfüllen die durchgeführten Bodenuntersuchungen nicht die aktuellen Anforderungen der BBodSchV an die Probenahme. Insbesondere die vorgegebenen Probenahmeintervalle zur Bewertung des Wirkungspfades Boden-Mensch (Schutzgut „Menschliche Gesundheit") weichen deutlich von denen aus den vorliegenden Untersuchungsberichten ab, so dass an dieser Stelle nur eine orientierende Bewertung möglich ist. Allerdings ist aufgrund des hohen Versiegelungsgrades sowie des Bewuchses der Flächen und der Unterbindung des öffentlichen Zugangs zu den Flächen, dieser Wirkungspfad aktuell von untergeordneter Bedeutung, wird jedoch bei zukünftigen Baumaßnahmen, die wahrscheinlich mit einer Flächenentsiegelung einhergehen, für die Zeit der Bautätigkeit an Bedeutung gewinnen. Neubewertung vorliegender Berichte Im Zuge der Neubewertung der vorliegenden Untersuchungsergebnisse wurden diese den o.g. schutzgut- und wirkungspfadspezifischen Beurteilungskriterien gegenübergestellt und ihre Umweltrelevanz neubewertet. Weiterhin werden die sich daraus ggf. ergebenden Handlungserfordernisse abgeleitet und einer Bewertung unterzogen. Die Ergebnisse dieser Neubewertung werden im Folgenden zusammenfassend beschrieben. Boden Auf dem Gelände finden sich mehrere Bereiche (Galvanik, ehem. Gebäude 30, Hof V, Hof VI), in denen meist an das Material des Auffüllungshorizontes gebundene punktuelle Erhöhungen von Schadstoffgehalten auftreten. Diese punktuellen Schadstoffbelastungen reichen in der Regel maximal bis in eine Tiefe von etwa 1,5 m. Hierbei handelt es sich meist um erhöhte Schwermetallgehalte (Cu, Pb, Cd) bzw. um erhöhte MKW-Gehalte. Aufgrund der aktuellen Nutzungssituation können Gefährdungen des Schutzgutes „Menschliche Gesundheit" über den Wirkungspfad Boden-Mensch ausgeschlossen werden. Aufgrund der Bindung der Schadstoffe an den Bereich des Auffüllungshorizontes sowie fehlender Hinweise auf Verlagerungen der Schadstoffe in tiefere Bodenbereiche, kann auch davon ausgegangen werden, dass keine Gefährdung des Schutzgutes "Grundwasser" über den Wirkungspfad Boden-Grundwasser durch die noch im Boden befindlichen Schadstoffe besteht. Es kann also davon ausgegangen werden, dass aus der Belastungssituation des Bodens keine Gefährdungen für die Umwelt abzuleiten sind. Damit sind auch keine kurzfristigen Maßnahmen für eine Bodensanierung im Sinne einer Gefahrenabwehr erforderlich. Aufgrund der ermittelten Schadstoffgehalte sind jedoch im Falle einer Neubebauung des Grundstücks aufgrund des Bodenaushubs insgesamt bis zu etwa 200 m³ (ca. 400 to) Bodenaushub zu erwarten, die der Zuordnungsklasse Z2 der LAGA M20 zugerechnet werden müssen. Etwa 100 m³ (ca. 200 to) sind als Material >Z2 einzustufen und als „gefährlicher Abfall" zu verwerten bzw. zu entsorgen. Grundwasser Bereits im Grundwasseranstrom der Liegenschaft werden erhöhte Schadstoffgehalte, insbesondere für MKW, und Schwermetalle (Cadmium, Blei, Zink) angetroffen. Dabei wird der „sanierungsbedürftige Schadenswert" der LAWA (2004), bei dessen Überschreitung durch die zuständige Ordnungsbehörde eine einzelfallbezogene Maßnahmeprüfung unter Berücksichtigung der örtlichen Verhältnisse erfolgen soll, bereits für die genannten Parameter überschritten. Seite 8 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Im Abstrom des Grundstücks ist insbesondere eine deutliche Zunahme des MKW-Gehaltes, jedoch nur eine vergleichsweise geringe Zunahme der Schwermetallgehalte im Grundwasser zu verzeichnen. Durch die GFE 1992a [2] wurde die in einer Entfernung von etwa 50 m von den Abstrommessstellen in der Holzmarktstraße gelegene Tankstelle als Ursache insbesondere für die erhöhten MKW-Gehalte benannt. Damit würde der Einfluss der Grundstücke Andreasstrasse 69-73, Krautstrasse 31-33 und Lange Strasse 15-26 auf die Beschaffenheit des Grundwassers vergleichsweise unerheblich sein. Daher ergeben sich aus den derzeit vorliegenden Untersuchungsergebnissen keine Hinweise auf ggf. zu erwartende Anordnungen einer Grundwassersanierung für den Standort. Aufgrund der Einmaligkeit der durchgeführten Untersuchungen sowie ihres Alters können die vorliegenden Untersuchungsergebnisse aktuell allerdings nicht mehr als repräsentativ angesehen werden. Für den Bereich der ehem. Galvanik und den Abstrom aus diesem Bereich können auf der Grundlage der derzeit vorliegenden Grundwasseruntersuchungen keine Aussagen zur Belastungssituation getroffen werden. Insbesondere die Ergebnisse der durchgeführten Bodenluftuntersuchungen liefern im Bereich der ehem. „Tri-Bäder" Hinweise auf mögliche Ausgasungen von LCKW aus dem Grundwasser. Daher kann nicht ausgeschlossen werden, dass unterhalb der Galvanik sowie in deren Abstrom Grundwasserverunreinigungen durch LCKW vorhanden sind. Es ist jedoch nicht auszuschließen, dass im Fall von Baumaßnahmen auf den benachbarten Grundstücken westlich der Krautstraße, die z.B. von einer Bauwasserhaltung begleitet werden, ggf. zusätzliche Aufwendungen für die Reinigung des gehobenen Grundwassers erforderlich werden, die gegenüber dem Zustandsstörer (Eigentümer der Eintragsfläche) geltend gemacht werden, wenn sich der Verdacht einer Grundwasserbelastung durch LCKW unterhalb der Galvanik bestätigt. Klarheit über eventuell zu erwartende diesbezügliche Ansprüche könnten nur zusätzliche Grundwasseruntersuchungen im Bereich bzw. Abstrom der ehem. Galvanik liefern. Aufgrund der bisher bekannten Belastungssituation des Grundwassers muss auch im Bereich der Grundstücke Andreasstrasse 69-73, Krautstrasse 31-33 und Lange Strasse 15-26 im Fall von Bauwasserhaltungen mit zusätzlichen Kosten für die Behandlung/Einleitung des gehobenen Grundwassers gerechnet werden, da eine Einleitung in die R-Kanalisation aufgrund der zu erwartenden Schadstoffgehalte nicht möglich sein wird. Umfang Rückbaumaßnahmen Im Zuge einer Neubebauung des Grundstücks sind die bisher noch nicht zurückgebauten Gebäude 17 (Kindergarten) und 18 (Galvanik) abzubrechen. Beim Abbruch des ehem. Galvanikgebäudes (ca. 4.300 m³ umbauter Raum) fallen dabei etwa 700 m³ (ca. 1.750 to) Ziegel- und Betonbruch an, von denen etwa 460 m³ (ca. 1.150 to) der LAGA-Klasse <Z2 zugeordnet werden können. Etwa 230 m³ (440 to) sind den LAGAKlassen >Z2 zuzuordnen. Darüber hinaus ist mit dem Anfall von etwa 80 to Holz aus dem Rückbau des Dachstuhls zu rechnen, wobei zum Belastungszustand derzeit keine Aussagen vorliegen, aufgrund des Herstellungszeitraums aber von gefährlichem Abfall ausgegangen wird. Beim Rückbau des ehem. Kindergartengebäudes (ca. 700 m³ umbauter Raum) ist mit dem Anfall von etwa 230 m³ (500 to) Bauschutt sowie etwa 45 to Holz (gefährlicher Abfall) zu rechnen. Seite 9 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" I.10 Planerische Ausgangssituation I.10.1 Gemeinsame Landesplanung Berlin-Brandenburg Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl. Berlin S. 182) der gemeinsamen Landesplanung der Länder Berlin und Brandenburg steuert als verbindlicher Raumordnungsplan die Siedlungsentwicklung und den Freiraumsschutz im Bereich Brandenburg-Berlin. Er trifft Aussagen zu raumbedeutsamen Planungen, Vorhaben und sonstigen Maßnahmen, durch die Raum in Anspruch genommen oder die räumliche Entwicklung oder Funktion eines Gebietes beeinflusst wird. Der Geltungsbereich des B-Plans V-52 gehört zum „Gestaltungsraum Siedlung 4.5(Z), Absatz 1, Nummer 2“ (Festlegungskarte 1) innerhalb dessen Siedlungsentwicklung möglich ist. Gemäß den benannten Zielen soll die Siedlungsflächenkonzentration den Flächenverbrauch in größeren Teilräumen reduzieren helfen und zur Sicherung und Entwicklung der natürlichen Lebensgrundlagen und zum Erhalt der Vielfalt der Kulturlandschaften beitragen. Deshalb soll in der Bauleitplanung dem Prinzip des Vorranges der Innen- vor der Außenentwicklung gefolgt werden. I.10.2 Flächennutzungsplan Gemäß § 8 (2) BauGB ist der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Das Plangebiet ist im geltenden Flächennutzungsplan1 (FNP) als gemischte Baufläche, Typ M1 dargestellt. Gemischte Bauflächen sind im FNP in zwei Typen dargestellt, die sich nach ihrem Charakter und ihrer Nutzungsintensität unterscheiden. Als gemischte Bauflächen M1 sind Bereiche mit hoher Nutzungsintensität und -dichte sowie mit vorwiegendem Kerngebietscharakter dargestellt. Zentrumsbereiche sind als gemischte Bauflächen M1 dargestellt, da die übergeordnete Bedeutung dieser Zentren eine Sicherung und teilweise Erweiterung zentraler Nutzungen (Handel, private und öffentliche Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen) erfordert. Damit sind auch übergeordnete Gemeinbedarfsstandorte eingeschlossen und entwicklungsfähig. Der Bereich am Ostbahnhof ist angeordnet zwischen den großen Zentrumsbereichen Alexanderplatz und Karl-Marx-Allee und als Ortsteilzentrum eingestuft. Hier liegt das Gebiet im unmittelbaren Einflussbereich. I.10.3 Stadtentwicklungsplan (STEP) Das Land Berlin hat seine Leitlinien für die mittel- bis langfristige Entwicklung in den so genannten Stadtentwicklungsplänen für unterschiedliche sektorale Themen wie beispielsweise Verkehr, Gewerbe, Zentren oder Wohnen dargelegt. Für das Grundstück sind hinsichtlich der Planung die Teilpläne Wohnen und Zentren insofern wichtig, als sie Hinweise auf die Lagevorteile und Einordnung des Standortes geben (STEP Gewerbe) bzw. Aussagen über das Grundstück selber machen (STEP Wohnen). Danach befindet sich das Grundstück im unmittelbaren Einflussbereich des Ortsteilzentrums Ostbahnhof was Hinweise auf eine Zentralität des Ortes gibt. Der STEP Wohnen definiert Entwicklungsräume und Einzelstandorte prioritärer Entwicklung des Wohnens. Dabei werden Standorte für die Entwicklung der unterschiedlichsten Wohnbedürfnisse dargestellt. Das Grundstück liegt danach im Bereich prioritärer Entwicklung für überwiegend nach 1948 bebaute Gebiete. In einer aktuellen Überarbeitung2 sind die Innenstadtflächen noch einmal vor dem Hintergrund der sich wechselnden Rahmenbedingungen unter besonderer Berücksichtigung der 1 Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung vom 1. Juli 1994, einschl. aller Änderungen bis November 2009 Stand der Neubekanntmachung vom 12. November 2009 (Amtsblatt von Berlin, Nr. 54, S. 2666) Seite 10 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Marktfähigkeit bewertet. Hier wird das Grundstück unter der Bezeichnung "Lange Straße 14-27" als Einzelstandort für eine Wohnungsbauentwicklung im Rahmen der Marktfähigkeit dargestellt. Abb. 1 - Ausschnitt aus: Priorisierung Wohnbauflächen, Senstadt 2004 I.10.4 Leitbild Spreeraum Im Spreeraum Friedrichshain-Kreuzberg haben sich seit Erarbeitung des Planwerks Innenstadt einige Rahmenbedingungen wesentlich geändert. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung hat zusammen mit dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg und Gutachterbüros im Jahr 2001 (aktualisierter Leitbildplan 2002) ein Konzept erarbeitet, das die Grundlage für weitere Gutachter-, Bauleitplan- und Projektentwicklungsverfahren bildet. Die bisher vorliegenden Konzepte für den Untersuchungsraum zwischen Jannowitzbrücke (Mitte) und Elsenbrücke (Treptow) wurden überprüft und Leitbildthesen diskutiert. Der Spreeraum Friedrichshain-Kreuzberg ist ein wichtiger Entwicklungsraum der Berliner Innenstadt. Der Raum erhält eine besondere Bedeutung durch seine zentrale Lage am Rande der Berliner Innenstadt, die Wasserlage an der inneren Stadtspree sowie durch das Potenzial großer Bahnflächen, die für den Bahnbetrieb nicht mehr benötigt werden und in den Stadtzusammenhang wieder eingebunden werden können. Das Leitbild für den Spreeraum Friedrichshain-Kreuzberg stellt eine teilräumliche Aktualisierung und Erweiterung des Planwerk Innenstadt dar. Entwicklungsziele für den Geltungsbereich als Teil des „Spreequartiers“ und die unmittelbare Umgebung sind u.a.: 2 - Bildung neuer Stadtquartiere zur Integration in die Innenstadt, - Bildung neuer Identitäten als Wohn- und Arbeitsort, - Aufwertung des Bahnhofumfeldes, - Ansiedlung überbezirklich bedeutsamer Nutzungen, - Stärkung der stadträumlichen Ordnung durch u. a. differenzierte Platzfolgen, Wechsel von offener und geschlossener Bebauung und die Positionierung dominanter Gebäude, - Stärkung des Wohnens und Förderung von gemischten Nutzungsstrukturen sowie - Schaffung neuer Grünflächen und Grünvernetzungen, Öffnung von Sichtbeziehungen. Priorisierung Wohnbauflächen - Übersicht Flächenpotenziale Wohnen, Darstellung von prioritären und langfristigen Entwicklungen sowie Entwicklungen nach Marktfähigkeit; Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, Referat IA, Stadtentwicklungsplanung und Bodenwirtschaft; Stand 2004; http://www.stadtentwicklung.berlin.de/planen/stadtentwicklungsplanung/de/wohnen/download/FRIE_KRE.pdf Seite 11 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Für das Plangebiet sind dementsprechend abgeleitet aus den Zielen des „Planwerk Innenstadt“ drei den Blockrand betonende und den Bestand ergänzende Baukörper dargestellt, die gegenüber der nördlichen Wohnbebauung zurücktreten um dort noch Potenzial für die Entwicklung von Freiflächen zu erhalten. Die Baukörper sind als Hofbebauungen dargestellt, die abgeschirmte Innenbereiche aufweisen. I.10.5 Bereichsentwicklungsplanung Die Bereichsentwicklungsplanung des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg „BEP 2005“ mit Stand vom 31.12.2005 ist in Berlin als informelle Planung zwischen der vorbereitenden und der verbindlichen Bauleitplanung eingeführt. Sie trifft gegenüber der Flächennutzungsplanung detailliertere Planungsaussagen zu den Nutzungen und zur Erschließung. Im Nutzungsplan der Bereichsentwicklungsplanung wird das Gebiet als Mischgebiet dargestellt. Das direkte Umfeld des Ostbahnhofs wird als Kerngebiet dargestellt, die direkt angrenzenden Blöcke z.T. mit Einzelhandelskonzentration. Südlich des Geltungsbereiches ist das Mischgebiet noch mit hohem Gewerbeanteil dargestellt. Der Block nördlich ist gemäß seiner tatsächlichen Nutzung als Wohngebiet W1 (hohe Dichte) dargestellt. Im Plangebiet selbst sind keine Gemeinbedarfs- oder Infrastruktureinrichtungen vorhanden oder in der Bereichsentwicklungsplanung vorgesehen. Westlich und nördlich sind eine Sporteinrichtung und verschiedene Kinderspielplätze dargestellt. I.10.6 Landschaftsprogramm Das Landschaftsprogramm Berlin weist einschließlich des Artenschutzprogramms vier Teilpläne für das gesamte Stadtgebiet aus. Das Landschaftsprogramm (LaPro) konkretisiert die Ziele und Grundsätze des Berliner Naturschutzgesetzes und legt die notwendigen Maßnahmen für Berlin fest. Hier werden Ziele und Maßnahmen benannt, von denen die für das Plangebiet relevanten im Folgenden aufgeführt werden. Naturhaushalt und Umweltschutz Für die geplanten Nutzungen in der Nutzungskategorie „Siedlungsgebiet“ werden - die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsiegelung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), - kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtungen, - Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, - dezentrale Regenwasserversickerung und - die Förderung emissionsarmer Heizsysteme als vordringliche Maßnahmen gefordert. Im Programmplan „Naturhaushalt/Umweltschutz" des Landschaftsprogramms liegt das Plangebiet innerhalb des Vorranggebietes Luftreinhaltung, d.h. folgende Anforderungen bezüglich des Naturgutes „Luft“ werden gestellt: - Emissionsminderung, - Erhaltung von Freiflächen und - Immissionsschutz empfindlicher Nutzungen. Arten- und Biotopschutz Im Programmplan „Arten- und Biotopschutz" zählt die Planungsfläche mit zum städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen. Die Schaffung zusätzlicher Lebensräume für Flora und Fauna sowie Kompensation von Nutzungsintensivierungen durch Entsiegelung, DachSeite 12 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" und Wandbegrünung und die Entwicklung des gebietstypischen Baumbestandes gehören mit zu den vorrangigen Maßnahmen zur Entwicklung des Gebietes. Landschaftsbild Im Programmplan „Landschaftsbild" werden für den städtischen Übergangsbereich mit Mischnutzungen folgende Maßnahmen gefordert: - der Erhalt und die Entwicklung charakteristischer Stadtbildbereiche sowie markanter Landschafts- und Grünstrukturen zur Verbesserung der Stadtgliederung, - die Entwicklung des Grünanteils in Gewerbegebieten und auf Infrastrukturflächen (Dach- und Wandbegrünung u.a.), - die Beseitigung von Landschaftsbildbeeinträchtigungen und - der Erhalt und die Entwicklung prägender Landschaftselemente; Anlage ortsbildprägender Freiflächen, begrünter Straßenräume und Stadtplätze bei Siedlungserweiterung. Die lange Straße bildet nach Norden hin die Grenze für den Innenstadtbereich. Erholungs- und Freiraumnutzung Im Programmplan „Erholungs- und Freiraumnutzung“ werden für die Flächen außerhalb von Wohnquartieren folgende Maßnahmen gefordert: - die Erschließung von Freiflächen- und Erholungspotentialen, - die Entwicklung von Konzeptionen für die Erholungsnutzung, - die Entwicklung von Wegeverbindungen und - die Dach- und Fassadenbegrünung an öffentlichen Gebäuden. I.10.7 Bebauungsplanung Das Plangebiet liegt nicht im Bereich eines rechtsgültigen Bebauungsplans. Im näheren Umfeld existieren die Bebauungspläne V-76 und V-61 für zwei Grundstücke zwischen Holzmarktstraße und der Spree im Bereich zwischen der Michael- und der Schillingbrücke. Östlich des Ostbahnhofs gibt es ebenfalls festgesetzte Bebauungspläne und zwar für die Bereiche des ehemaligen Postbahnhofes (V-83), des ehemaligen Wriezener Bahnhofs (2-11) und der O2-World (2-4VE) mit dem angrenzenden Quartier (V-3) und dem Uferstreifen (V74) entlang der Spree im bereich der O2-World. Die Festsetzungen der Bebauungspläne V-76, V-61, V-83, 2-4VE und V-3 basieren hinsichtlich der städtebaulichen Figur und der Maßstäblichkeit auf den Darstellungen des Leitbildes Spreeraum, während der Bebauungsplan 2-11 für die ehemalige Bahnfläche die Entwicklung eines hochwertigen Gewerbestandortes innerhalb der Stadt geschaffen hat. Seite 13 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" II Planinhalt II.1 Entwicklung der Planungsüberlegungen Das Plangebiet ist Teil des Spreeraumes, im „Spreeraumkonzept“ wird der östlich des Ostbahnhofes gelegene Teilraum als „Spreequartier“ bezeichnet. Im Rahmen der verschiedenen Planwerke und Studien in diesem Bereich - Städtebaulicher Rahmenplan Hauptbahnhof / Spreeufer3 - Städtebauliches Gutachten Baublock Krautstraße - Lange Straße - Andreasstraße4 - Planwerk Innenstadt5 - Spreeraum Friedrichshain-Kreuzberg, Leitbild und Konzepte6 wurde dieser Bereich eher stadtstrukturell und ohne konkretes Entwicklungsinteresse betrachtet und überplant. Anfang des Jahrtausends war das Gelände als Standort zur Errichtung der Zentrale des Bombardier-Konzerns vorgesehen. Im Jahr 2003 ist die Entscheidung für einen anderen Standort gefallen. Der Eigentümer des Geländes, die Bombardier Transportation GmbH hat nach Aufgabe der Planungen zur Errichtung der Konzernzentrale beschlossen, Baurecht für einen gemischt genutzten Standort zu entwickeln und gezielt Investoren zu werben. Dazu wurde eine Entwicklungsstudie in Auftrag gegeben, die ein Nutzungs- und Bebauungskonzept für den Standort entwickelt. Diese Studie dient als Grundlage für die Entwicklung der dem Bebauungsplan zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzeption. II.2 Durchführung eines beschleunigten Verfahrens Gemäß § 13a Abs. 1 Nr. 1 BauGB kann ein Bebauungsplan für Maßnahmen der Innenentwicklung im beschleunigten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche i.S.d. § 19 Abs. 2 Baunutzungsverordnung festgesetzt wird, die weniger als 20.000 m² beträgt, wobei auch Grundflächen von anderen Bebauungsplänen, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang aufgestellt werden, mitzurechnen sind. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan V-52 dient der Entwicklung eines innerstädtischen Quartiers. Bei einer Grundstücksgröße von ca. 22.900 m² und einer durch die Festsetzungen höchstens zulässigen Grundfläche von rd. 18.800 m², ist die höchstens zulässige Grundfläche für ein Verfahren nach § 13a BauGB unterschritten. Enge sachliche, räumliche und zeitliche Zusammenhänge mit anderen Bebauungsplanverfahren bestehen nicht. Darüber hinaus darf der vorhabenbezogene Bebauungsplan die Zulässigkeit von Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltprüfung unterliegen, nicht vorbereiten oder begründen. Aufgrund der geplanten Gebietsart Mischgebiet begründet sich hier keine zwingende Ansiedlung von UVP-pflichtigen Vorhaben. Zum gegenwärtigen Zeitpunkt sind solche Vorhaben nicht geplant. Wird zu einem späteren Zeitpunkt ein solches Vorhaben im Rahmen der allgemeinen Zulässigkeit der Festsetzungen geplant sein, entsteht ggf. eine Pflicht zur Durchführung der UVP-Prüfung im Rahmen des Genehmigungsverfahrens. Da die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a BauGB vorliegen, soll das Bebauungsplanverfahren V-52 im beschleunigten Verfahren ohne Durchführung einer Umweltprüfung durchgeführt werden. 3 4 5 6 Hemprich Tophof Architekten, Berlin, Oktober 1993 Enzmann Ettel Kirschning, 1994 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, 18.5.1999 Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Dezember 2001 mit Architekturbüro mghs meyer große hebestreit sommerer; Landschaftsarchitektur Planungsbüro Birgit Hammer Seite 14 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Im beschleunigten Verfahren gelten die Vorschriften des vereinfachten Verfahrens nach § 13 Abs. 2 und Abs. 3 Satz 1 BauGB entsprechend. Dies bedeutet, dass auf die frühzeitige Beteiligung der Bürger (§ 3 Abs. 1 BauGB) und die frühzeitige Beteiligung der Behörden (§ 4 Abs. 1 BauGB) verzichtet werden kann, dass die Beteiligungsverfahren auf die betroffene Öffentlichkeit und die berührten Behörden und Träger beschränkt und innerhalb verkürzter Fristen durchgeführt werden können und dass auf die Umweltprüfung einschließlich Umweltbericht verzichtet werden kann. II.3 Intention des Planes Die Intention des Bebauungsplans V-52 ist die Schaffung von Baurecht für eine geordnete städtebauliche Entwicklung auf Grundlage der vorliegenden Entwicklungsüberlegungen. Ziel ist die Entwicklung des Blockes zu einem attraktiven Wohn-, Dienstleistungs- und Gewerbestandort bei Erhalt und Integration des unter Denkmalschutz stehenden Verwaltungsgebäudes Andreasstraße 70-73. Zur Umsetzung bedarf es eines qualifizierten Bebauungsplans, der Festsetzungen über die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen und der örtlichen Verkehrsflächen trifft. Als Art der Nutzung wird daher Mischgebiet festgesetzt. Entlang des Bahnkörpers soll eine Abfolge von Baukörpern unterschiedlicher Höhe entstehen, die in den unteren Geschossen verbunden sein sollen. Dies würde gegenüber der nördlich gelegenen Wohnbebauung eine möglichst große Abschirmung gegenüber den Emissionen der Bahn bedeuten. Die höheren Gebäude sind in Nord-Süd-Richtung angeordnet, damit es nicht zu großflächigen Verschattungen im hinteren Bereich kommt. Die generellen Planungsziele sind - Entwicklung eines attraktiven Stadtquartiers, - Einbindung des unter Denkmalschutz stehenden Verwaltungsgebäudes Andreasstraße 70-73, - Zonierung der Flächen zwischen Bahntrasse und Lange Straße, zwischen Andreasstraße und Krautstraße, - Nutzung der ersten Geschosse parallel zur Bahn für eine Gewerbe- und Dienstleistungsnutzung, als „Pufferzone", - Erschließung über Andreasstraße und Krautstraße und Unterbringung des ruhenden Verkehrs in Tiefgaragen zur Entlastung der Umgebung, - Erschließung der Gewerbeflächen parallel zur Bahn, - Schaffung einer attraktiven Freifläche parallel zur Lange Straße und - Integration des vorhandenen Baumbestandes und Ausbildung von größeren zusammenhängenden Grünbereichen besonders an der Lange Straße und zwischen den neuen Wohngebäuden. II.4 Wesentlicher Planinhalt Die wesentlichen Festsetzungen des Bebauungsplans zur Umsetzung der vorgenannten der Planungsüberlegungen sind - Mischgebiet - Private Grünfläche - Straßenverkehrsfläche - Überbaubare Flächen durch Baugrenzen - Zonierung der Höhenentwicklung und Baukörperstellung Seite 15 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" II.5 Begründung einzelner Festsetzungen Textliche Festsetzungen II.5.1 Mischgebiet II.5.1.1 Art der Nutzung Die Grundstücke im Plangebiet werden als Mischgebiet festgesetzt. Dies entspricht sowohl dem Planungsziel, als auch den Darstellungen und Festlegungen der übergeordneten Planungsebenen. Das Plangebiet in zentraler städtischer Lage bietet gute Entwicklungschancen für integrierte, verschiedenartige Nutzungen. Mit der Festsetzung von Mischgebiet werden insbesondere die Ergebnisse beschlossener städtebaulicher Entwicklungskonzepte, wie beispielsweise der Bereichsentwicklungsplanung oder dem Leitbild Spreeraum, die Belange der Wirtschaft und die Bedürfnisse der Wohnbevölkerung berücksichtigt. Gegen eine Kerngebietsausweisung sprechen die an anderer Stelle um den Ostbahnhof vorhandenen Standorte und die geringe Nachfrage nach komplexen Dienstleistungs- und Verwaltungsstandorten. Dagegen ist eine erhöhte Nachfrage nach Wohnungen gerade in gut erschlossenen Innenstadtlagen zu beobachten. Das Plangebiet ist im gültigen Flächennutzungsplan von Berlin als gemischte Baufläche vom Typ M1 dargestellt. Gemäß den AV-FNP7 sind M1-Flächen (gemischte Bauflächen) Bereiche mit hoher Nutzungsintensität und -dichte sowie mit vorwiegendem Kerngebietscharakter. Aus diesen sind daher sowohl Kerngebiete als auch Mischgebiete im Bebauungsplan regelmäßig entwickelbar. Die übergeordnete Bedeutung dieser Bereiche erfordert eine Sicherung und teilweise Erweiterung zentraler Nutzungen (Handel, private und öffentliche Dienstleistungen, kulturelle Einrichtungen). Eine vielfältige Nutzungsstruktur kann durch die Festsetzung eines Kerngebietes aber auch eines Mischgebietes erreicht werden. Mischgebiete dienen dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben, die das Wohnen nicht wesentlich stören. Neben Wohngebäuden sind ebenfalls zulässig - Geschäfts- und Bürogebäude, Einzelhandelsbetriebe unterhalb der Schwelle zur Großflächigkeit, sonstige Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen sowie für kirchliche, kulturelle, soziale, gesundheitliche und sportliche Zwecke und Gartenbaubetriebe. Nicht zulässig sollen sein - Tankstellen Vergnügungsstätten im Sinne des § 4a Abs. 3 Nr. 2 in den Teilen des Gebiets, die überwiegend durch gewerbliche Nutzungen geprägt sind. Auch wenn das geplante Mischgebiet im Sinne einer umfassenden Angebotsstruktur möglichst ergebnisoffen entwickelt werden soll, sind Gliederungen aus städtebaulichen Gründen erforderlich, d.h. einzelne im Mischgebiet allgemein zulässige Nutzungen werden als unzulässige Nutzungen festgesetzt. Entscheidend ist, dass die allgemeine Zweckbestimmung des Mischgebiets im Grundsatz gewahrt, also der Charakter des Gebiets als Mischgebiet erhalten bleibt. Der oft zu recht beklagten Verödung der Innenstädte kann nur eine Nutzungsmischung entgegenwirken, die auch nach Laden- und Büroschluss eine Lebendigkeit erzeugt. dazu tragen in wesentlichem Maße die Menschen bei, die im Quartier wohnen und im Umfeld attraktive Angebote vorfinden. 7 Ausführungsvorschriften zum Darstellungsumfang, zum Entwicklungsrahmen sowie zu Änderungen des Flächennutzungsplans Berlin Seite 16 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Büros und Wohnungen werden die Nutzung im Plangebiet dominieren. Um die Ziele der städtebaulichen Planung umzusetzen, insbesondere um eine attraktive und lebendige Nutzungsmischung zu sichern, wird die Festsetzung des Plangebiets als Mischgebiet zum einen durch textliche Festsetzungen im Bebauungsplan, zum anderen durch ergänzende Regelungen in einem städtebaulichen Vertrag ergänzt und verfeinert. Diese Gliederung ist in räumlicher Hinsicht erforderlich, wobei im Ergebnis die Zweckbestimmung des Mischgebiets gewahrt bleibt. Textliche Festsetzung: 1. Im Mischgebiet sind Tankstellen nicht zulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO Tankstellen stellen keine Nutzung dar, die dem im Wesentlichen von Wohn- und Dienstleistungsnutzungen geprägten Umfeld entspricht und für das Gebiet und die Umgebung negative Auswirkungen haben kann. In Anbetracht der begrenzten Entwicklungsfläche und der im Umfeld ausreichend vorhandenen Tank- und Serviceeinrichtungen ist die Entwicklung von Tankstellen nicht zulässig. Tankstellen sind regelmäßig nicht geeignet, sich störungsfrei in ein durch Wohnen geprägtes Umfeld einzufügen. Neue Anlagen bedürfen in der Regel einer Mindestgröße und der Betrieb findet mit weitgehenden Öffnungszeiten statt. Tankstellen sind ebenfalls aus stadtgestalterischer Sicht problematisch, da sie sich aufgrund ihrer extensiven Flächennutzung und ihrer baulichen Eigenart - in der Regel in eingeschossiger Bauweise errichtet - nur in Ausnahmefällen in die Bebauung integrieren lassen. Textliche Festsetzung: 2. Im Mischgebiet sind Vergnügungsstätten nicht zulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 1 Abs. 5 BauNVO Textliche Festsetzung: 3. Im Mischgebiet sind Bordelle, bordellartige Betriebe Spielhallen sowie Einrichtungen für die Schaustellung von Personen in Peep-, Sex- oder Live-Shows nicht zulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i. V. mit § 1 Abs. 4 BauNVO Vergnügungsstätten, Bordellbetriebe und bordellartige Betriebe sind im Geltungsbereich des Bebauungsplans generell ausgeschlossen. Für den Ausschluss sprechen mehrere Gründe. Vergnügungsstätten und in gleichem Maße Bordelle und bordellartige Betriebe sind nicht geeignet, im Umfeld der Wohnnutzung eine Situation zu schaffen, die die Entwicklung höherwertiger gemischter Nutzungen auf nur begrenzt zur Verfügung stehenden Flächen fördert. Die Ansiedlung eines solchen Betriebes könnte den Ansiedlungsdruck durch weitere Vergnügungsstätten erhöhen, dem ohne eine solche Einschränkung nicht zu begegnen wäre. Besonders bei Betrieben des Vergnügungsgewerbes ist eine Veränderung des Gebietescharakters durch nachfolgende Betriebe zu beobachten, die dem Entwicklungsziel, im Planbereich eine hochwertige gemischte Nutzung zu entwickeln zuwiderläuft. Die Verdrängungseffekte durch eine Zunahme solcher Nutzungen sind nicht vereinbar mit dem Planungsziel. Die Ansiedlung von Vergnügungsstätten geht in der Regel auch mit der Zunahme aufdringlicher bis aggressiver Werbung und auffälligem äußeren Erscheinungsbild (zugeklebte Fenster, Werbe- und Reklameanlagen, Dekorationen etc.) einher. Dies entspricht nicht den stadtgestalterischen Ansprüchen an das Gebiet und den Anforderungen des Denkmalschutzes im Besonderen. Im Bezirk sind Vergnügungsstätten an anderen Standorten zulässig, die aus städtebaulicher Sicht wesentlich eher für die entsprechenden Funktionen geeignet sind. Zudem besteht für alle in den textlichen Festsetzungen Nr. 1 bis Nr. 3 ausgeschlossenen Nutzungen die Gefahr eines antizyklischen Verkehrsaufkommens im Gebiet, das negative Auswirkungen auf die vorhandene Wohnnutzung hat. Seite 17 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" II.5.1.2 Maß der baulichen Nutzung Die Festlegung des Maßes der Nutzung erfolgt durch Festsetzung von maximal zulässigen Geschossfläche und Höhen von baulichen Anlagen. Diese Angaben werden für Teilgebiete unterschiedlich festgesetzt um das Gebiet im Sinne des städtebaulichen Entwurfes zu gliedern. Die Festsetzungen nehmen Bezug auf die Dichte- und Höhenentwicklung der Bestandsumgebung wie auch auf die Planungsziele der vorliegenden städtebaulichen Planungen. Das Mischgebiet wird durch Knotenlinien (Planzeichen 15.14 PlanZVO) in Teilbereiche gegliedert, in denen unterschiedliche Höhenentwicklungen zulässig sind. An der Andreasstraße im Anschluss an das Denkmal ist eine siebengeschossige Bebauung zulässig. Dies entspricht bei einem Neubau der Höhe des Denkmals und ist festgesetzt, damit ein Neubau das Denkmal nicht dominiert. Im mittleren Teil des Mischgebietes sind elf Geschosse und an der Krautstraße zwölf Geschosse zulässig. Um die abschirmende Wirkung der Bebauung entlang der Bahn für den Innenbereich zu gewährleisten wird in einer 30m breiten Zone entlang der Bahn eine Mindestanzahl von vier Geschossen zwingend vorgeschrieben. Die maximal im Plangebiet insgesamt zulässige Geschossfläche beträgt 67.000 m², davon sind im denkmalgeschützten Bestand rd. 12.000 m² vorhanden. Daraus errechnet sich für das Plangebiet eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 2,9. Damit liegt die Dichte oberhalb der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung. Eine Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße des § 17 Abs. 1 BauNVO ist in Gebieten, die zum Stichtag 1. Juli 1990 überwiegend bebaut waren nach § 17 Abs. 3 BauNVO i. V. m. § 26a BauNVO zulässig, wenn städtebauliche Gründe die Überschreitung erfordern und wenn sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Darüber hinaus ist § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO entsprechend anzuwenden, wonach die Überschreitung durch Umstände ausgeglichen sind oder durch entsprechende Maßnahmen ausgeglichen wird, die sicherstellen, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden. Das Denkmal wird im Bestand bestätigt und gesichert. Aus der Festsetzung der überbaubaren Fläche als Baukörperfestsetzung und der Anzahl der zulässigen Geschosse ergibt sich das zulässige Maß der Nutzung, eine separate Angabe einer Geschossfläche oder einer Geschossflächenzahl ist nicht notwendig. Beide Festsetzungen entsprechen dem Bestand. Städtebauliches Erfordernis Das Grundstück ist eingebettet in einen Stadtteil der ausgehend von der Entwicklung der Karl-Marx-Allee in den 1950er Jahren bis in die 1980er Jahren in Richtung Spree entwickelt wurde. Die Bebauung erfolgte mit fünf- bis elfgeschossigen Gebäuden in Plattenbauweise, die vorwiegend als Wohngebäude errichtete wurden. Das Grundstück blieb weiterhin gewerblich genutzt und bis in die 1970er Jahre wurden neue ein- bis fünfgeschossige Gebäude errichtet. Die Bebauung hatte bis in die 1990er Jahre hinein Bestand. Seite 18 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Somit ist das Grundstück Teil eines am 1. Juli 1990 überwiegend bebauten Gebietes, das im Wesentlichen durch die Großbauten geprägt ist, die in der Umgebung zwischen fünf und elf Geschossen hoch sind. Dazwischen sind Dominanten mit bis zu siebzehn Geschossen Höhe eingestreut. Die Geschossflächenzahlen für die Grundstücke in der Umgebung schwanken zwischen 2,0 und über 3,0. Das städtebauliche Erfordernis ist in dem Ziel der städtebaulichen Planung und dem Ziel des Einfügens in die Umgebung begründet, woraus eine dem Standort und der Umgebung angepasste Dichte- und Höhenentwicklung städtebaulich angemessen ist. Die angestrebte Bebauung und Nutzung ist mit einer maximalen Geschossflächenzahl von 1,2 nicht zu realiAbb. 2 - Karte von Berlin, Stand 1993 sieren. Wenn auf dem Grundstück eine Entwicklung ermöglicht werden soll, die sich in den städtebaulichen Kontext einfügt, ergibt sich aus dieser Bebauung eine die Obergrenzen des § 17 BauNVO überschreitende Geschossflächenzahl. Die in der näheren Umgebung vorhandene hohe und auch dichte Bebauung lässt keine aufgelockerte oder niedrige Bebauung zu, die geeignet ist, den städtebaulichen Kontext zu ergänzen. Die Darstellungen und formulierten Ziele der übergeordneten Planungsebenen sowohl der formellen (FNP) wie der informellen Planungsebenen (STEP, BEP, Leitbild Spreeraum) gehen von einem Erhalt und einer Entwicklung der in der Umgebung vorhandenen Eigenart aus. Diese Eigenart ist gekennzeichnet durch teilweise sehr dichte und teilweise hohe Bebauung. Durch die Einhaltung der Obergrenzen entstünde ein zu starkes Dichte- und Höhengefälle in der Umgebung. Bei Realisierung eines solchen Konzeptes wäre das Stadtbild gestört. Die Zielbilder der vorhandenen Planungen und Konzepte aller Planungsebenen sehen einen dichten innerstädtischen Entwicklungsbereich vor. Hieraus ergibt sich auch das städtebauliche Erfordernis für eine Überschreitung der Obergrenzen an dieser Stelle. Sowohl die Darstellungen des Flächennutzungsplans (s. Kapitel I.10.2 Seite 10) als auch die Planungen zum Planwerk Innenstadt und das Leitbild Spreeraum sehen hier höhere Dichten vor. Im Flächennutzungsplan wird dies durch die Darstellung von Mischgebietsfläche des Typs M1 angezeigt („Bereiche mit hoher Nutzungsintensität und -dichte“ mit GFZ > 1,5) was in großen Teilen dem Bestand der Umgebung bzw. bestehenden Planungen entspricht. Aus diesem Gebietstypus werden regelmäßig Kerngebiete entwickelt. Im vorliegenden Bebauungsplan wird aber der Entwicklung des Wohnens eine größere Bedeutung zugemessen, dies ist aber in einem Kerngebiet nur ausnahmsweise zulässig. Die Intention im Plangebiet eine gemischte Nutzung mit erheblichem Wohnanteil zu entwickeln entspricht auch den Darstellungen der Bereichsentwicklungsplanung (s Kapitel I.10.5 Seite 12), die hier als Nutzung Wohngebiet W1 (hohe Dichte) darstellt. Die Wirtschaftlichkeit einer urbanen Nutzungsmischung, die neben der Wohnnutzung auch andere hochwertige Nutzungen vorsieht, ist nur bei Gewährleistung einer Mindestdichte erreichbar. Wohnungen in innerstädtischer Lage erlangen ihre Qualitäten nicht unbedingt in einem hohen Anteil wohnungsnaher Freiflächen, sondern entwickeln eine Qualität nach Innen und bieten dafür eine besondere Nähe zu Infrastruktur, Kultur und überdurchschnittliche Erreichbarkeit. Eine höhere Ausnutzung des innerstädtischen, gut erschlossenen Gebietes ist auch im Sinne des sparsamen Umgangs mit Grund und Boden gemäß § 1a Abs. 2 BauGB geboten. Es Seite 19 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" wird dem Vorrang der Innenentwicklung entsprochen und ein sparsamer Umgang mit Grund und Boden gefördert. Die Lagegunst des Gebietes, insbesondere seine Erschließung durch den öffentlichen Personenverkehr, soll für die Realisierung einer hohen innenstadttypischen baulichen Dichte ausgenutzt werden und den Bereich als innerstädtischen gemischt genutzten Standort stärken. Ziel der städtebaulichen Planung im Land Berlin ist die Konzentration von Wohnungsbau an dafür geeigneten, innerstädtischen Orten (priorisierte Entwicklungsräume). Durch die Herabzonung entstünde auch ein wirtschaftliches Gefälle, was im Weiteren zur Undurchführbarkeit jeglicher Entwicklung führen könnte. Kosten der Entsorgung der durch die vorhergehenden Nutzungen entstandenen Altlasten sind vom Eigentümer zu tragen, so dass die Entwicklung eine Mindestausnutzung verlangt um das Grundstück überhaupt wirtschaftlich entwickeln zu können. Maßnahmen und Umstände Als Maßnahme zum Ausgleich der Dichte dient die private Parkanlage als grüne Zone zwischen der Bebauung an der Lange Straße und der neuen Bebauung des Plangebietes. Sie dient zum einen als Grün- und Erholungsraum, zum anderen dazu, einen Mindestabstand zwischen dem Bestand und der neuen Bebauung sicherzustellen. Die im Bebauungsplan festgesetzte Form der Bebauung dient gleichzeitig als Lärmschutz für den Zwischenbereich und erlaubt die Schaffung von ruhigen Aufenthaltszonen im Innenbereich des Blockes. Die Lange Straße als Erschließung vor dem elfgeschossigen Bestandswohnhaus an der Lange Straße ist sehr schmal und weist keine besonderen Qualitäten auf. Der Umstand, dass von der früheren Blockkante zurückgewichen wird, erlaubt eine Aufwertung dieses Bereiches. Durch die Anlage des Parks erhöht sich die Aufenthaltsqualität beträchtlich, ebenso ergeben sich positive Effekte für das Mikroklima. Als zusätzliche Maßnahme zum Ausgleich wird festgesetzt, dass ein Anteil von 40% der Dachflächen extensiv zu begrünen ist, was ebenfalls positive Auswirkungen auf Mikroklima und Fauna hat. Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse werden gewahrt. Die Festsetzungen werden so getroffen, dass die Abstandsflächen eingehalten werden können. Die Festsetzung, dass Gebäude mit mehr als sechs Geschossen senkrecht zur Bahn ausgerichtet sein müssen, gewährleistet, dass und eine großflächige dauernde Verschattung des Blockinnenbereichs und der gegenüberliegenden Bebauung vermieden wird. Es wird damit die Möglichkeit der ausreichenden Belichtung geschaffen. Belichtung/Besonnung Um eine großflächige Verschattung der Parkanlage und Wohnbebauung an der Lange Straße zu verhindern, wird für die Bebauung im nördlichen Teil des Geltungsbereiches festgesetzt, dass Gebäude, die mehr als sechs Geschosse hoch sind, ihre Hauptgebäuderichtung senkrecht zu den Bahnflächen haben müssen. Dadurch ist sichergestellt, dass die Verschattung von Wohnungen und der Freiflächen minimiert wird. In den unteren Etagen des Gebäudes an der Lange Straße kann sich im Winter eine Reduzierung der Dauer der direkten Sonneneinstrahlung ergeben, dem gegenüber steht eine Verbesserung des Mikroklimas durch die Pflanzmaßnahmen und eine Abschirmung gegenüber Geräuschen der Bahn. Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt Wesentliche nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu befürchten. Tatsächliche oder prognostizierte negative Auswirkungen für einzelne Schutzgüter werden durch MaßSeite 20 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" nahmen bzw. positive Effekte von Maßnahmen wieder ausgeglichen. Die Auswirkungen bezüglich der einzelnen Schutzgüter werden im Folgenden aufgeführt. Schutzgüter Mensch, Gesundheit und Bevölkerung Da das Grundstück zurzeit brachliegt, sind hier keine Bewohner direkt von der Maßnahme betroffen. Für die Bewohner des dem nördlich angrenzenden Grundstücks ergeben sich für Bewohner der unteren Stockwerke Einschränkungen der Aussicht, durch das Abrücken der Bebauung von der bisherigen Blockkante hinter die private Parkanlage und die oben beschriebene senkrechte Anordnung höherer Gebäude sind die Abstände der Gebäude großzügig bemessen. Kompensiert wird die Einschränkung durch eine deutliche Abnahme der Lärmbelastung von der Bahn. Die Bewohner und Nutzer der neuen Bebauung werden durch aufwändige bauliche Maßnahmen vor den Emissionen, die von der Bahn ausgehen, geschützt. Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Ein großer Teil des entlang der Lange Straße befindlichen Baumbestandes kann im Rahmen der Parkgestaltung erhalten bleiben. Einzelne Bäume oder Sträucher werden im Zuge der Gestaltungsmaßnahmen entbehrlich sein, dafür wird das Gelände für die Öffentlichkeit zugänglich. Auch der Gehölzstreifen und insbesondere die dort vorhandenen Altbäume stellt für Tiere (baumbrütende Vogelarten) wertvolle Biotope dar. Schutzgut Boden Für den Boden ergeben sich keine negativen Auswirkungen. Ein Großteil der im Plangebiet vorkommenden Flächen ist versiegelt. Es kommen ausschließlich vom Menschen geprägte Biotope vor, die nur einen eingeschränkten Wert aufweisen. Durch die Umsetzung der Planung (Bebauung, Versiegelung) werden vorhandene Biotope verloren gehen, allerdings wird die Qualität des Bodens durch die Sanierung der Altlasten verbessert werden, so dass eine Nutzung der Freiflächen wieder möglich ist. Schutzgut Wasser Gewässer sind von der Planung nicht betroffen. Die Versickerung der Niederschläge wird angestrebt, eine Machbarkeit und der Umfang der Versickerung wird im Rahmen der weiteren Projektplanung konkretisiert werden. Aufgrund der Bindung der Schadstoffe an den Bereich des Auffüllungshorizontes sowie fehlender Hinweise auf Verlagerungen der Schadstoffe in tiefere Bodenbereiche kann auch davon ausgegangen werden, dass keine Gefährdung des Schutzgutes "Grundwasser" über den Wirkungspfad Boden-Grundwasser durch die noch im Boden befindlichen Schadstoffe besteht. Schutzgut Klima/Luft Es sind keine wesentlichen negativen Auswirkungen auf das Schutzgut Klima/Luft zu befürchten. Einer dem Bestand höheren Versiegelung und Dichte stehen Maßnahmen zur Verbesserung des Kleinklimas (Anlage einer Parkanlage, Dachbegrünung) gegenüber. Die geplante Stellung und Gliederung der Baukörper stellt keine Behinderung vorhandener Schneisen zum Luftaustausch dar. Schutzgut Landschaft Es sind keine negative Auswirkungen bezüglich der Landschaft zu befürchten. Die Beseitigung einer städtebaulichen Brache bewirkt eine eindeutige Verbesserung bezüglich der "Stadt"-Landschaft. Schutzgut Kultur- und Sachgüter Es sind keine negativen Auswirkungen zu befürchten. Durch die Umsetzung der Maßnahme besteht im Gegenteil die Chance zur Belebung des lange ungenutzten Denkmals und somit eines langfristigen Erhalts der denkmalwerten Bausubstanz. Seite 21 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Bedürfnisse des Verkehrs Das Plangebiet ist sehr gut an den öffentlichen Personennahverkehr angebunden. In unmittelbarer Nähe befindet sich der Ostbahnhof mit Anbindung an Fern-, Regional- und S-Bahn sowie mehrere Buslinien in den umliegenden Straßen, u. a. auch mit Haltestelle an der Andreasstraße. Auch hinsichtlich des Individualverkehrs ist die Anbindung über die Andreasstraße und die Krautstraße an die Holzmarktstraße, bzw. über die Andreasstraße Richtung KarlMarx-Allee als gut bis sehr gut zu bewerten. Sonstige öffentliche Belange Sonstige öffentliche Belange stehen der Planung nicht entgegen. Mit der Planung eröffnet sich im Gegenteil die Möglichkeit einen langjährigen städtebaulichen Missstand zu beseitigen. Die zulässige Höhe der Bebauung wird durch die Angabe der zulässigen maximalen Oberkanten der Gebäude bzw. der zulässigen Zahl der Vollgeschosse festgesetzt. Innerhalb der überbaubaren Fläche sind drei verschiedene Zonen unterschiedlicher Höhe definiert. An der Andreasstraße orientiert sich die Zahl der zulässigen Vollgeschosse an der Höhe des Denkmals, hier sind sieben Geschosse zulässig. Im zentralen Bereich des Plangebietes sind bis zu elf Geschosse zulässig, die Ausrichtung von Gebäuden mit mehr als sechs Geschossen muss senkrecht zur Bahntrasse erfolgen um die Verschattung in Richtung Lange Straße so gering wie möglich zu halten. An der Krautstraße ist eine moderate Erhöhung um ein weiteres Geschoss vorgesehen. Textliche Festsetzung: 4. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans können ausnahmsweise einzelne Dachaufbauten mit einer maximalen Höhe von 3 m oberhalb des höchstzulässigen Vollgeschosses und einer maximalen Grundfläche von 6 m² zugelassen werden, wenn sie ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen oder Treppenhäuser dienen. Die Begrenzung der maximalen Höhe gilt nicht für technische Aufbauten wie Schornsteine, Sendemasten und Antennenanlagen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V. mit § 16 Abs. 2 und 6 BauNVO Die Festsetzungen und Regelungen des Bebauungsplans gewährleisten eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung in diesem Bereich, die gleichzeitig den verkehrlichen Belangen Rechnung trägt. Eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende städtebauliche und verkehrliche Entwicklung wird durch Festsetzungen, die die folgenden Planungsziele für den vorliegenden Bebauungsplan berücksichtigen, planungsrechtlich vorbereitet: - Schaffung neuer Bauflächen für eine komplexe innenstadttypische Nutzungsmischung aus Wohnungen, Büro-, Dienstleistungs- und Gewerbenutzungen, - städtebauliche Aufwertung des Bereiches, - Schaffung von Wohnraum durch Errichtung neuer innerstädtischer Wohnungen, - Vermeidung von zusätzlicher Bebauung/Versiegelung im äußeren Stadtraum im Sinne des Prinzips „Innenentwicklung vor Außenentwicklung“, - Nutzung der hervorragenden Verkehrsanbindung vor allem im System des öffentlichen Personenverkehrs für eine bauliche Entwicklung, - Schaffung von kleinklimatisch wirksamen Flächen und - Berücksichtigung von Umweltbelangen durch umfassende Beseitigung von Altlasten auf dem Grundstück. Damit gewährleistet der Bebauungsplan in seiner Gesamtheit eine am Allgemeinwohl orientierte sozialgerechte Bodennutzung. Festsetzungen, die die Einhaltung der Obergrenzen Seite 22 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" gem. § 17 Abs. 1 BauNVO gewährleisten könnten, ließen keine Entwicklung von Mischnutzungen in einer sinnvollen und wirtschaftlichen Größenordnung auf dem rückwärtigen Teil des Grundstückes zu. II.5.1.3 Bauweise und überbaubare Fläche Innerhalb des Geltungsbereichs wird die Bauweise unterschiedlich festgesetzt. Im südlichen, der Bahn zugewandten Bereich wird die abweichende Bauweise festgesetzt. Durch die textliche Festsetzung Nr. 5 wird bestimmt, dass die Bebauung hier im Sinne einer Lärmschutzbebauung ausgeführt werden muss. Das heißt, in diesem Bereich müssen die Gebäude miteinander verbunden werden, sofern nicht andere Maßnahmen getroffen werden, die den Lärmschutz für das weitere Grundstück sicherstellen. Weiterhin wird bestimmt, dass hinterliegende Gebäudeteile niedriger ausgeführt werden können, wenn sie durch die o. g. Bebauung geschützt sind. Der letzte Satz der Festsetzung Nr. 5 bezieht sich auf die Festsetzung der Mindestzahl der Geschosse in diesem Teil des Baugebiets (siehe II.5.1.2) und gewährleistet eine Freiheit in der Ausgestaltung der Baukörper in die Tiefe, wenn der Aspekt des Lärmschutzes ausreichend berücksichtigt wurde. Textliche Festsetzung: 5. Für das südliche, an der Bahn gelegene Teilgebiet wird als Bauweise festgesetzt: Die Bebauung entlang der Bahn muss als Lärmschutzbebauung ausgeführt werden. Die Bebauung besteht aus Gebäuden, die miteinander verbunden werden müssen, wenn der Lärmschutz nicht durch andere Maßnahmen sichergestellt werden kann. Der Bahn abgewandte Gebäudeteile können unterhalb der aufgeführten Mindestgeschossigkeit ausgeführt werden. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V. mit § 22 Abs. 4 BauNVO Das Erfordernis für die Festsetzung begründet sich einerseits in der Notwendigkeit des Immissionsschutzes bzw. der Reduzierung der Lärmimmissionen im Blockinnenbereich und damit auch der angrenzenden Wohnnutzung. Es wird erreicht, dass die rückwärtigen Flächen des Grundstücks und weitere angrenzende Grundstücke wirksam abgeschirmt werden. Es entstehen auf der Bahn abgewandten Seite der Grundstücke geeignete geschützte Außenwohnbereiche und eine vom Lärm abgeschirmte, der Öffentlichkeit zugängliche private Parkanlage, die der Erholung für die neuen und in der Nachbarschaft gegenwärtigen Bewohner dient. Andererseits sind die Festsetzungen notwendig um das städtebauliche Konzept des Mäanders entlang der Bahn umzusetzen. Die Festsetzung einer geschlossenen Bebauung würde eine zu große Einschränkung darstellen, mit einer offene Bebauung ließe sich das o.g. Konzept des Immissionsschutzes nicht umsetzen. Das vorliegende städtebauliche Konzept wurde ausgewählt, damit eine Bebauung entsteht, die ausreichend Abstand zur angrenzenden Wohnbebauung schafft und sich zu dieser hin öffnet und sich in die bauliche Umgebung einfügt. Für den nördlichen Bereich wird auf die Festsetzung einer bestimmten Bauweise verzichtet. Dies geschieht, um eine größtmögliche Flexibilität für die Ergänzung des Mäanders zu gewährleisten. Die überbaubare Fläche wird durch Baugrenzen gem. § 23 BauNVO festgesetzt. Die Festsetzung erfolgt durch eine Baufenster, d.h. es wird ein Teil des Baugrundstückes durch Baugrenzen als überbaubare Fläche festgesetzt. Das dargestellte Baufenster ist der Teil der Grundstücksfläche innerhalb der überbaut werden darf. Zusammen mit der unter II.5.1.2 beschriebenen Gliederung ergibt sich eine Festsetzung die wie eine erweiterte Baukörperfestsetzung wirkt. Das Denkmal wird mit einer Baukörperfestsetzung und der Angabe der zulässigen Zahl der Geschosse gesichert, beide Festsetzungen entsprechen dem Bestand. Die zusätzliche Festsetzung einer Grundfläche (GR) bzw. einer Grundflächenzahl (GRZ) ist nicht zwingend erforderlich. Seite 23 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Außerhalb der Baugrenzen zur Bahn hin wird die maximale Ausdehnungen der Tiefgarage angegeben. Grundstücksflächen, die unterbaut werden, sind ebenso auf die Grundflächenzahl anzurechnen. Daher ergibt sich aus den zeichnerischen Festsetzungen eine GRZ von 0,8. An der Andreasstraße ist in Fortsetzung der bestehenden straßenbegleitenden Bebauung des Denkmals eine Baulinie mit einer Länge von 20m festgesetzt. Beabsichtigt dass ein anschließender Neubau in der Flucht des Denkmals errichtet wird und diese fortführt. Im weiteren Verlauf des Gebäudes kann die Fassade auch zurückweichen und das Gebäude sich zum Park hin öffnen. II.5.2 Sonstige Festsetzungen Textliche Festsetzung: 6. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Emissionswerte von Schwefeloxid (SOX), Stickstoffoxid (NO-J) und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 23 BauGB Der Geltungsbereich liegt im Vorranggebiet Luftreinhaltung des Landschaftsprogramms Berlin. Daher sollen Maßnahmen getroffen werden, dass das Stadtgebiet und in diesem Fall besonders die benachbarten Wohngebiete, aber auch die künftigen Nutzer und Bewohner trotz der dichteren Bebauung in der Innenstadt nicht in unzumutbarer Weise durch Luftschadstoffe belastet und beeinträchtigt werden. Wegen der hohen Belastung der Berliner Stadtluft ist es allgemeines Ziel, den Schadstoffausstoß aus Feuerungsanlagen insgesamt zu senken, zumal hier in unmittelbarer Nachbarschaft sensible Nutzungen betroffen sind. Bei der Verwendung anderer Brennstoffe ist vom Bauherrn der Nachweis zu erbringen, dass die zu errichtende Wärmeversorgungsanlage mit den erforderlichen Zusatzeinrichtungen ausgerüstet ist, die die Einhaltung der Emissionswerte über die gesamte Betriebszeit sicherstellen. Anlagen mit einer Leistung von einem Megawatt und mehr für Feuerungen mit festen Brennstoffen sind ohnehin genehmigungspflichtig nach dem Bundesimmissionsschutzgesetz. Textliche Festsetzung: 7. Im Geltungsbereich mit Ausnahme des Grundstücks Andreasstraße 71-73 sind nur Flachdächer mit einer Neigung von bis zu 15° zulässig. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 4 BauGB i. V .m. § 12 Abs. 1 AG BauGB Aus gestalterischen Gründen sind im Geltungsbereich mit Ausnahme des Denkmals nur Flachdächer zulässig. Flachdächer sind Dächer mit keiner oder einer geringen Neigung (<15°), die in der unmittelbaren Umgebung die vorherrschende Dachform darstellen. Mit der Festsetzung soll verhindert werden, dass weit aufragende Dachkonstruktionen die Höhenentwicklung über das gewünschte Maß hinaustreiben und an der Andreasstraße gestalterisch in Konkurrenz zum Denkmal treten. Darüber hinaus sind Flachdächer die Voraussetzung für die Umsetzung der festgesetzten Dachbegrünung. II.5.3 Straßenverkehrsflächen Teile der Andreasstraße, der Lange Straße und der Krautstraße werden als öffentliche Straßenverkehrsfläche festgesetzt. Die Andreasstraße und die Krautstraße dienen im Wesentlichen der Erschließung des Quartiers. Die Lange Straße ist von ihrer Größe nicht geeignet, Erschließungsfunktion für das Plangebiet wahrzunehmen. Daher wird es entlang der Lange Straße keine Zufahrt zum Grundstück geben. Seite 24 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Textliche Festsetzung: 8. Die Aufteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB Im Bebauungsplan werden lediglich die öffentlichen Verkehrsflächen, die durch Straßenbegrenzungslinien eingefasst sind, festgesetzt. Die Einteilung der Verkehrsflächen ist dem später veränderlichen Ausbau vorbehalten bzw. wird nachrichtlich mit der Darstellung des Bestandes innerhalb der Plangrundlage übernommen. Diese Darstellungen auf der Planurkunde zur vorgesehenen Einteilung des Straßenraums haben keinen Normcharakter. Dies entspricht der üblichen Vorgehensweise im Land Berlin. II.5.4 Private Grünfläche Entlang der Lange Straße wir eine Fläche von rd. 4.150 m² als private Grünfläche mit der Zweckbestimmung Private Parkanlage gem. § 9 Abs. 1 Nr. 15 festgesetzt. Die Parkanlage ist als naturnahe Grünfläche anzulegen. Das Ziel ist die Schaffung eines Parks mit hoher Aufenthaltsqualität, der der Öffentlichkeit zugänglich sein soll. Um sicherzustellen, dass die Fläche die Funktion einer öffentlich zugänglichen Verbindung gerecht werden kann, wird festgesetzt, dass die Fläche zwischen der Krautstraße und der Andreasstraße mit einem 2,0 m breiten Gehrecht zugunsten der Allgemeinheit zu belasten ist. Der Verlauf des Weges, die Art der Bepflanzung und Einbindung der Durchwegung in das Gestaltungskonzept mit einem Spielplatz oder anderen Aufenthaltsmöglichkeiten, bleibt der späteren Konzeption und Abstimmung vorbehalten. Textliche Festsetzung 9. Die Fläche ABCDA ist entlang der Lange Straße mit einem 2,0 m breiten Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten. Rechtgrundlage § 9 Abs.1 Nr.21 BauGB Die Fläche dient gleichzeitig als Abstandsfläche zwischen der Neubebauung und der bestehenden Wohnbebauung an der Lange Straße. Die dort bestehende elfgeschossige Bebauung steht dicht am Gehweg, so dass bei einer berlintypischen Bebauung am Blockrand sehr enge Räume entstehen und Abstandsflächen weit unterschritten würden. II.6 Nachrichtliche Übernahmen II.6.1 Denkmalschutz Das mehrgeschossige Verwaltungs- und Fabrikgebäude in der Andreasstraße 71-73 direkt neben dem S-Bahn-Viadukt unterliegt dem Denkmalschutz. Im Bebauungsplan erfolgt eine entsprechende Kennzeichnung. II.7 Grünfestsetzungen II.7.1 Bepflanzungen Textliche Festsetzung 10. Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15° sind extensiv zu begrünen. Das gilt nicht für technische Einrichtungen, Terrassen und Beleuchtungsanlagen wenn deren Anteil an der Dachfläche einen Anteil von 60% nicht überschreiten. Ausgenommen ist das Denkmal auf dem Grundstück Andreasstraße 71-73 Rechtsgrundlage: § 9 Abs. 1 BauGB i. V. m. § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO Seite 25 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Pflanzmaßnahmen am Gebäude werden als Maßnahme festgesetzt um einen Ausgleich zu schaffen. Mit der Festsetzung wird sichergestellt, dass mindestens 40% der Fläche der vorgeschriebenen Flachdächern extensiv begrünt werden. Diese extensiv begrünten Dachflächen tragen zur Verbesserung des Kleinklimas bei, Staub und Abgase werden durch Pflanzen und Feuchtigkeit gebunden. Darüber hinaus trägt die Dachbegrünung zur Verbesserung des Raumklimas durch gesteigerte Luftfeuchtigkeit bei und durch die längere Lebensdauer der Dächer und die erhöhte Lärm- und Wärmedämmung werden wertvolle Ressourcen geschont. Begrünte Dächer bieten zusätzlichen Lebensraum für Kleintiere, die wiederum als Nahrungsquelle für die Avifauna dienen. Durch die Fähigkeit der Substratschicht Feuchtigkeit zu speichern, wird eine verzögerte Ableitung der anfallenden Niederschlagswässer erreicht und somit im Rahmen der Regenwasserbewirtschaftung wirksam. III Auswirkungen des Bebauungsplanes III.1 Auswirkungen auf die Umwelt III.1.1 Schutzgut Mensch, Gesundheit und Bevölkerung Im Rahmen der Bauleitpläne sind gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse zu berücksichtigen. Lärmschutz Da das Grundstück zurzeit brachliegt, sind hier keine Bewohner direkt von der Maßnahme betroffen. Für die Bewohner des dem nördlich angrenzenden Grundstücks ergeben sich für Bewohner der unteren Stockwerke Einschränkungen der Aussicht, durch das Abrücken der Bebauung von der bisherigen Blockkante hinter die private Parkanlage und die oben beschriebene senkrechte Anordnung höherer Gebäude sind die Abstände der Gebäude großzügig bemessen. Kompensiert wird die Einschränkung durch eine deutliche Abnahme der Lärmbelastung von der Bahn. Das gesamte Plangebiet ist im Wesentlichen durch Schienenverkehrslärmimmissionen von den Fernbahn und der S-Bahn betroffen. Die Auswirkungen auf die Bebauung und das Gebiet sind in einer Studie der Genest und Partner Ingenieurgesellschaft GmbH8 untersucht worden. Es war zu prüfen, ob und in wieweit die maßgeblichen Orientierungswerte der DIN 18005, Beiblatt 1 im Plangebiet unter Berücksichtigung angrenzend an die Bahnstrecke vorgeschriebene Lärmschutzbebauung überschritten werden und welche weiteren Schutzmaßnahmen (Abstände, Grundrissgestaltung, Bauteilausbildungen etc.) im Falle der Überschreitung festzulegen sind. Bestandssituation Das zum Teil weitgehend unbebaute Baufeld des B-Plangebietes Andreasstraße mit einer Grundfläche von ca. 23.000 m² wird auf der südlichen Seite durch den ca. 6 m hohen Bahnkörper der DB AG/BVG begrenzt. An der südwestlichen Ecke zwischen Bahnkörper und Andreasstraße ist ein sechsgeschossiger Bestandsbaukörper vorhanden, welcher erhalten und in das neu zu errichtende Gebäudeensemble einbezogen werden soll. Nördlich wird das Baufeld von der Langen Straße und westlich von der Krautstraße eingefasst. Nördlich der 8 Gutachten Nr. 037B7 G vom 15.10.2010 „Schalltechnische Untersuchungen zur Außenlärmbelastung von Wohnbauten im Rahmen des B-Plan-Verfahrens „Andreasstraße“ in Berlin“ Genest und Partner Ingenieurgesellschaft GmbH; Büro Dresden, Alträcknitz 8, 01217 Dresden Seite 26 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Langen Straße befindet sich nahezu auf der gesamten Länge eine elfgeschossiges Wohnhauszeile, östlich der Andreasstraße schließt ein fünf- bis achtgeschossiger Neubaukomplex an. Auf der westlichen Seite der Krautstraße ist hingegen eine offene, vorwiegend flache Bebauung vorhanden. Der neu zu errichtende Gebäudekomplex soll aus mehreren miteinander verbundenen sechs bis zwölfgeschossigen Baukörpern bestehen. Diese sind so gruppiert, dass ihre Südfassaden eine mäanderförmige geschlossene Baufront zum Bahnkörper hin bilden, an der südwestlichen und nordöstlichen Ecke des Baufeldes sind zwei elf- bis zwölfgeschossige Gebäude als markante Begrenzungen geplant. Zu Details der Grundriss- bzw. Fassadengestaltung der geplanten Wohnhäuser liegen noch keine näheren Informationen vor. Grundsätzlich ist jedoch davon auszugehen, dass an den südorientierten, zum Bahnkörper hin gelegenen Fassaden in hohem Maße wohnliche Nutzungen und Fenster schutzbedürftiger Räume angeordnet werden sollen. Auswirkungen Auf der Grundlage der genannten Ausgangsdaten wurde ein digitales Geländemodell erstellt, in welches die zu errichtenden Gebäude mit ihren maßgeblichen Außenkonturen sowie die angrenzenden Bauwerke und deren Hauptabmessungen aufgenommen wurden. Unter Zuhilfenahme dieses Modells wurden auf der Grundlage der einschlägigen Vorschriften (Schall 03) flächenhafte Berechnungen (Gebäudelärmkarten) für drei Geschossebenen vorgenommen. Die Berechnungen wurden mit dem Programmsystem SAIL II LIMA der Stapelfeldt Ingenieurgesellschaft mbH durchgeführt. Hierzu wurde das Untersuchungsgebiet einschließlich der Bahntrasse sowie der schalltechnisch relevanten Bebauungssituation im angrenzenden Bereich in ein digitales Geländemodell überführt. Anschließend wurden die durch den Verkehr auf der Bahntrasse verursachten maßgeblichen Außenlärmpegel fassaden- und geschossweise für das gesamte Untersuchungsgebiet berechnet. Die den Berechnungen zugrunde gelegten Verkehrsbelegungsdaten der Fern- und S-Bahntrasse sind in den Blättern der Anlage 1 dargestellt. Die Ergebnisse sind als maßgebliche Außenlärmpegel flächenhaft als farbige Rasterlärmkarten für typische Geschossebenen in den Anlagen 2.1 bis 2.3 dargestellt. Danach ist festzustellen, dass aufgrund der relativ starken Verkehrsbelegung auf der Bahntrasse (S-Bahn-Verkehr) sowohl für die Quer- als auch die Längsriegel bis zum 2. OG sowie für die Längsriegel und die zurückspringende Fassade und an allen weiteren Obergeschossen mit maßgeblichen Außenlärmpegeln von bis zu 70 dB(A), für die Südfassaden der Riegel ab dem 3. OG mit maßgeblichen Außenlärmpegeln von bis zu 75 dB(A) zu rechnen ist. Dies entspricht einer Einordnung in die Lärmpegelbereiche IV bzw. V nach Tabelle 8 der DIN 4109. Hieraus ergeben sich gemäß DIN 4109, Tabelle 8 die Anforderungen an das resultierende bewertete Schalldämm-Maß der Fassaden von Aufenthaltsräumen in Wohnungen mit erf. R’w,res = 45 dB (Lärmpegelbereich V) bzw. erf. R’w,res = 40 dB (Lärmpegelbereich IV). Da Schallschutzfenster ihre Schutzwirkung nur im geschlossenen Zustand aufweisen, ist der aus hygienischen Gründen erforderliche Luftwechsel durch geeignete Maßnahmen sicherzustellen. Bezüglich des Fensterflächenanteils der südorientierten Räume liegen keine näheren Informationen vor. Grundsätzlich ist davon auszugehen, dass sowohl Schlaf- als auch Wohnräume mit Grundflächen von 20 bis 25 m² und (aufgrund der Südorientierung) Fensterflächenanteilen von 50 bis 70 % eingerichtet werden sollen. Unter Berücksichtigung der sich hieraus ergebenden Korrekturwerte und der Schalldämmung der nichttransparenten Bereiche von mindestens R’w = 55 dB in den Normalgeschossen (mindestens 24 cm dickes Mauerwerk oder ca. 20 cm dicker Stahlbeton) gelten demnach für die Fenster folgende Anforderungen (vgl. nachstehende Tabelle): Fassadenbereich Lärmpegelbereich Seite 27 erf. R’w,res R’w,Fenster Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" in dB erf. in dB 1. und 2. OG, Wohnräume, Südfassade (Längsriegel) IV 40 39 (70 % FFA) 38 (5 % FFA) 1. und 2. OG, Wohnräume, Südfassade (Rücksprung und Seitenwände) III 35 34 (70 % FFA) 32 (5 % FFA) 3. – 12. OG, Wohnräume Südfassade (Längsriegel, Seitenwände und zurückspringende Fassaden) IV 40 39 (70 % FFA) 38 (50 % FFA) 3. – 12. OG, Wohnräume Südfassade (Querriegel) V 45 44 (70 % FFA) 43 (50 % FFA) III bzw. IV 35 bzw. 40 vgl. Zeilen 2 und 3 1. – 12. OG, Wohnräume West und Ostfassade Für die infolge der Bebauung lärmberuhigten Innenbereiche bzw. Nordfassaden der Gebäude bestehen im Ergebnis der durchgeführten Untersuchungen keine besonderen Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile, die hier erforderlichen Schalldämm-Maße werden durch nach wärmetechnischen Gesichtspunkten dimensionierte ZweischeibenIsolierverglasungen in der Regel eingehalten. Die angegebenen Werte sind als Schalldämm-Maße im funktionsfertig eingebauten Zustand zu realisieren, die Prüfstandswerte der entsprechenden Systeme müssen jeweils um mindestens 2 dB oberhalb der angegebenen Werte liegen, hierüber sind vom Fensterlieferanten Prüfzeugnisse vorzulegen. Zusätzlich zu den zu erwartenden Schallimmissionen durch den Schienenverkehr sind im Untersuchungsgebiet auch Schallimmissionen durch den Straßenverkehr von den an das Plangebiet angrenzenden Straßen zu erwarten. Diese wurden anhand der von der Senatsverwaltung Stadtentwicklung der Stadt Berlin veröffentlichten strategischen Lärmkarten bewertet. Danach ist festzustellen, dass die maßgeblichen Verkehrslärmemissionen im Umfeld des Baugeländes von der südlich der Bahntrasse gelegenen Holzmarktstraße ausgehen. Diese verursachen jedoch aufgrund der Entfernungsverhältnisse vor den südlichen Fassaden der geplanten Gebäude tagsüber Mittelungspegel, welche durchweg um 10 dB unterhalb derjenigen aus dem Bahnbetrieb liegen. Die das Baufeld östlich bzw. nördlich einschließenden Straßen (Krautstraße und Lange Straße) sind lediglich mit geringem Verkehrsaufkommen beaufschlagt, so dass hierdurch keine Schallimmissionen vor den betreffenden Fassaden der Neubaukörper verursacht werden, die besondere schalltechnische Vorkehrungen erfordern. Zusammenfassung Im vorliegenden Gutachten werden die Durchführung und die Ergebnisse von Berechnungen zur Bewertung der Schallimmissionssituation für die im Rahmen des B-Plan-Verfahrens "Andreasstraße" in Berlin vorgesehene Wohnbebauung beschrieben. Anhand der bei der Deutschen Bahn AG erhobenen Ausgangsdaten zum Verkehrsaufkommen auf den relevanten Gleisabschnitten sowie der geometrischen und baulichen Verhältnisse im Umfeld der geplanten Gebäude werden flächenhafte Schallimmissionsberechnungen vorgenommen und hieraus die Anforderungen an die Schalldämmung der Außenbauteile für die Fassaden der geplanten Gebäude gemäß DIN 4109 abgeleitet. Im Ergebnis wird festgestellt, dass aufgrund der hohen Verkehrsbelegung der Bahnstrecken eine starke Immissionsbelastung zu erwarten ist, welche für die südliche Fassade besondere Aufwendungen zum Schallschutz schutzbedürftiger Räume in Verbindung mit den erforderlichen Maßnahmen zur Sicherstellung des hygienischen Luftwechsels erfordern. Details der technischen Planung sind nicht Gegenstand im Rahmen dieses Gutachtens und sind nach den entsprechenden planerischen Entscheidungen zu untersuchen. Seite 28 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Belichtung/Besonnung Hinsichtlich der Belichtung und Besonnung der angrenzenden Wohnnutzung ist auf Grund der Festsetzungen der Gebäudehöhen und Stellungen der Gebäude keine negativen Auswirkung zu erwarten. Eine kurze Erläuterung findet sich auf Seite 20. III.1.2 Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt Das Verfahren zum Bebauungsplan V-52 wird gem. § 13 a Abs. 1 Nr. 1 BauGB im beschleunigten Verfahren durchgeführt. Mit der Nachverdichtung eines innerstädtischen Standortes und einer Grundfläche von weniger als 20.000 m² erfüllt der vorliegende Bebauungsplan die Kriterien. Die Durchführung einer formalen Umweltprüfung sowie die Erstellung eines Umweltberichtes im Sinne von § 2 Abs. 4 BauGB ist nicht erforderlich. Ein naturschutzrechtlicher Ausgleich im Sinne von § 1a Abs. 3 BauGB für die Bebauung des Grundstückes ist ebenfalls nicht erforderlich. Etwaige Eingriffe durch die Festsetzungen gelten gem. § 13a Abs. 2 Nr. 4 als vor Aufstellung des Bebauungsplans erfolgt oder zulässig, da das Verfahren nach § 13a Abs. 1 Nr. 1 durchgeführt wird. Trotzdem sind auch weiterhin alle für die Planung relevanten Umweltbelange in die Abwägung einzustellen. Flora Der Baumbestand wurde im Rahmen der Biotoptypenkartierung erfasst. Innerhalb des Gebietes kommen zahlreiche Bäume vor, die aufgrund ihres Stammumfangs durch die Berliner Baumschutzverordnung geschützt sind. Die Standorte konzentrieren sich entlang der Lange Straße und um das ehemalige Kindergarten-Gebäude an der Ecke Andreasstraße/Lange Straße. Entlang der Lange Straße wurde eine Baumreihe aus verschiedenen Baumarten gepflanzt. Die Baumreihe hat große Bedeutung als Sichtschutz, da sie die nördlich angrenzende Wohnbebauung vom Vorhabengebiet und der Bahntrasse abschirmt. Innerhalb der überbaubaren Fläche liegen 20 geschützte Bäume und weitere vier im direkten Grenzbereich bzw. im Bereich einer möglichen Wegeführung innerhalb der künftigen Grünfläche. Es ist zu erwarten, dass für den Verlust von 24 nach Baumschutzverordnung geschützten Bäumen ca. 44 Ersatzbäume gepflanzt oder entsprechende Ersatzzahlungen geleistet werden müssen. Die Ersatzbäume können innerhalb des Gebietes zur gestalterischen Einbindung der Baukörper, Bepflanzung von Stellplätzen oder zur Nachpflanzung innerhalb der festgesetzten Grünfläche an der Lange Straße gepflanzt werden. Hierdurch können Veränderungen des geschützten Baumbestandes ökologisch ausgeglichen werden. Die Kartierung der Biotoptypen erfolgte im Dezember 2009, ein Großteil der im Plangebiet vorkommenden Flächen ist versiegelt. Die Freiflächen sind vom Menschen geprägte Biotope. Dort überwiegen jüngere Pflanzengesellschaften, die sich hauptsächlich aus Hochstauden, Sträuchern und strauchartig aufwachsenden Baumarten sowie einigen Vorwaldbeständen in den Randbereichen zusammensetzen. Charakteristisch für den Vegetationsbestand des Plangebietes ist der starke anthropogene Einfluss. Es kommen ausschließlich vom Menschen geprägte Biotope vor, die nur einen eingeschränkten Wert aufweisen. Mit der SandStrohblume wurde eine nach Bundesartenschutzverordnung geschützte Art gefunden, die in Berlin jedoch nicht gefährdet ist. Durch die Umsetzung der Planung (Bebauung, Versiegelung) werden vorhandene Biotope verloren gehen. Fauna Man kann davon ausgehen, dass im Gebiet die Tierarten zu finden sind, die an die vorhandenen Biotope angepasst sind. Da das Gelände ungenutzt brach liegt, sind hier ungestörte Habitate vorhanden, vor allem für Offenlandarten. Auch die Gehölzstreifen in den nördlichen Randbereichen des Gebietes und insbesondere die dort vorhandenen Altbäume stellen für Tiere (baumbrütende Vogelarten) wertvolle Biotope dar. Aufgrund des Verdachts auf Vor- Seite 29 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" kommen besonders und streng geschützter Tierarten (Vögel, Fledermäuse und Reptilien) wurde das Gelände auf potentielle Nist- und Lebensstätten untersucht9. Die vorhandenen Gebäude bieten potenzielle Nist- und Lebensstätten für besonders und streng geschützte Tierarten wie Fledermäuse oder gebäudebrütende Vögel. Weiterhin ist davon auszugehen, dass sich auf der Fläche Brutreviere von in Berlin häufigeren Vogelarten befinden, aber möglicherweise auch seltener Arten. Aufgrund der industriellen Nutzung bis Anfang der 1990er Jahre, der fehlenden Einbindung in den Biotopverbund und der geringen Wanderungsgeschwindigkeit von Eidechsenpopulationen ist ein Vorkommen eher unwahrscheinlich. Vor der Durchführung von Maßnahmen kann eine Erfassung von Brutvogelfauna, Fledermausfauna und eine Erfassung der Baumhöhlen als Brutstätten erforderlich werden, um den geeigneten Zeitpunkt für die Maßnahmen bestimmen zu können. Fazit Nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt sind nicht zu erwarten. Durch die Festsetzungen wird die hohe Ausnutzung des Grundstücks im Wesentlichen durch eine Erhöhung der Geschossflächenzahl erreicht. Die bauliche Verdichtung im Bestand leistet einen Beitrag zum allgemeinen und schonenden Umgang mit der Ressource Boden. Das Vorhaben leistet einen Beitrag zur Schaffung innerstädtischer, naturhaushaltswirksamer Flächen. Die Festsetzung einer größeren zusammenhängenden Fläche als private Parkanlage führt zu einer Erhöhung der Qualitäten des Freiraums, wenn auch in Einzelaspekten wie den Anteilen unversiegelter Flächen eine Minderung eintritt. Im Bestand ist die unversiegelte Fläche aus Schotter/Splitmischung nur von eingeschränkter ökologischer Qualität. Durch die Festsetzungen vermindert sich der Biotopflächenfaktor von 0,4 auf 0,3. Durch weitere bzw. Intensivierung der folgenden Maßnahmen - extensive Dachbegrünung, intensiv begrüntes Tiefgaragendach, Fassadenbegrünung und zusätzliche Pflanzflächen mit Bodenanschluss kann dieser Wert noch weiter erhöht werden. Durch die weitgehende Offenhaltung der Planung sollen im Bebauungsplan keine weiteren Festsetzungen erfolgen. Der Anteil und die Artenvielfalt der Pflanzen werden sich bei Umsetzung der Maßnahmen erhöhen. Positiv sind die Beseitigung der Altlasten im Boden zu bewerten (s. Pkt. III.1.3 Schutzgut Boden), wodurch erst Nachfolgenutzungen möglich werden und die Nutzbarkeit der Grün- und Freiflächen für die Öffentlichkeit hergestellt werden kann. Positiv wirkt sich auch die Anlage der privaten Parkanlage an der Lange Straße mit einer Fläche von rd. 4.160 m² aus. Ein Pflanzund Gestaltungskonzept liegt noch nicht vor, Hinweise und Forderungen zur Gestaltung können ggf. Gegenstand eines städtebaulichen Vertrages sein. In der Summe ergeben sich durch eine Erhöhung der Qualitäten und u. U. auch des Anteils der ökologisch wirksamen Flächen auf dem Grundstück bei der Umsetzung der Planung positive Auswirkungen auf die Umwelt. III.1.3 Schutzgut Boden Im Plangebiet sind - wie unter Pkt. I.9 Altlasten beschrieben - Altlasten in Boden und Gebäuden sowie im Grundwasser vorhanden. Die Auswirkungen der beschriebenen Belastungen können wie folgt zusammengefasst werden. 9 TEIGE, T. 2010: Bauvorhaben Andreasstraße Berlin-Friedrichshain. Vorabbegehung in Hinblick auf erforderliche Erstellung eines naturschutzrechtlichen Fachgutachtens Seite 30 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" Eine Abschätzung hat im Bestand keine aktuelle Gefahrenlage ergeben, da das Gelände derzeit abgeschlossen und ungenutzt ist. Die vorhandenen Altlasten im Boden und den noch bestehenden Gebäuden müssen vor einer Bebauung beseitigt werden. Umfang und Art der Sanierungsmaßnahmen sind im Gutachten der HGN Hydrogeologie GmbH - Bestandsaufnahme und Risikoabschatzung für die Arbeitsgebiete "Altlasten", "Gebäudesubstanz" und "Geotechnik" vom 19.06.2008 beschrieben worden (siehe ebenfalls Pkt. I.9). Bei Durchführung der Maßnahmen - Bodenaushub und fachgerechte Entsorgung Rückbau der Gebäude und fachgerechte Entsorgung sind für die Belastungspfade Boden-Mensch, Boden-Grundwasser und Boden-Bodenluft keine weiteren Belastungen erkennbar. III.1.4 Schutzgut Wasser Die Verunreinigungen des Grundwassers sind bisher nicht eindeutig dem Plangebiet bzw. den früheren Nutzungen dort zuzuordnen. Im Zuge von Baumaßnahmen sollte allerdings eine Beobachtung und Kontrolle der Bauwasserhaltung erfolgen. Im Falle von Verunreinigungen des gehobenen Grundwassers müssen entsprechende Reinigungsmaßnahmen vor einer Einleitung oder Rückführung durchgeführt werden. Klarheit über eventuell zu erwartende Maßnahmen können nur zusätzliche Untersuchungen im Bereich bzw. Abstrom der ehemaligen Galvanik liefern, die ggf. im Zusammenhang mit dem Abriss und der Entsorgung durchgeführt werden. III.1.5 Schutzgut Klima/Luft Es sind keine negativen Auswirkungen hinsichtlich des Schutzgutes Klima/Luft zu erwarten. III.1.6 Schutzgut Landschaftsbild Das Landschaftsbild wird geprägt durch die die großformatigen Wohn- und Geschäftsbauten um den Ostbahnhof und die Andreasstraße. Das Plangebiet selbst stellt sich im derzeitigen Zustand als städtebauliche Brache dar. Die Entwicklung, die in der Umgebung in den letzten Jahrzehnten des vergangenen Jahrtausend stattgefunden hat, hat den Standort - bedingt durch die späte Aufgabe der industriellen Nutzung - nicht erfasst. Dementsprechend wird das Gebiet als Teil des Entwicklungsraumes Leitbild Spreeraum (s. Pkt. I.10.4) betrachtet und als Fläche mit Entwicklungspotenzial eingestuft. Die Entwicklung des Plangebietes trägt daher wesentlich zur Steigerung der Standortqualität und zur Imageverbesserung bei. Die bauliche Entwicklung und damit die mindestens teilweise Öffnung des Gebietes sowie die Anlage eines für die Öffentlichkeit zugänglichen Parks schließt einen Teil der Lücke zwischen Ostbahnhof und Lichtenberger Straße und vernetzt die angrenzenden Grün- und Freiflächen. Damit sich die künftige Bebauung in das Landschaftsbild einfügt und nicht als Störung oder Barriere empfunden wird, soll die Bebauung aus einer Abfolge von unterschiedlich hohen Gebäuden in unterschiedlichen Abständen zur Lange Straße entstehen, so dass nicht der Eindruck einer massiven Wand entsteht. Zusätzlich dürfen Gebäude mit mehr als sechs Geschossen nur senkrecht zur Bahn bzw. Lange Straße ausgerichtet sein, so dass die hohen Gebäude den Blick auf den Horizont nur begrenzt einschränken. III.1.7 Schutzgut Kultur- und Sachgüter Negative Auswirkungen sind nicht zu erwarten, die vorgesehene Entwicklung kann aber zum weiteren Erhalt des Denkmals beitragen, wenn durch Wiedernutzung eine Belebung des Denkmals erfolgt. Seite 31 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" III.2 Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben Auswirkungen auf den Haushalt des Bezirkes Friedrichshain-Kreuzberg oder des Landes Berlins sind zurzeit nicht erkennbar. Entstehende Kosten für Anpassung der Erschließung werden vom Investor übernommen und in einem separaten städtebaulichen Vertrag (oder Kostenübernahmeklärung) vereinbart. III.3 Personalwirtschaftliche Auswirkungen Die Planungen haben keine personalwirtschaftlichen Auswirkungen für den Bezirk oder das Land Berlin. III.4 Entschädigungsansprüche Entschädigungsansprüche sind zurzeit nicht absehbar, insbesondere nicht gegenüber öffentlichen Stellen. Der maßgebliche Eigentümer, die Bombardier Transportation, bemüht sich um den Erwerb der letzten verbleibenden Teilgrundstücke. III.5 Sozialplan Ein Sozialplan ist nicht erforderlich, da im Plangebiet keine Bewohner betroffen sind. Seite 32 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" IV Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht Mit Schreiben vom 21.09.1994 wurde den damaligen Senatsverwaltungen für Stadtentwicklung und Umweltschutz, Bau- und Wohnungswesen und Verkehr und Betriebe gemäß AG BauGB die bezirkliche Planungsabsicht mitgeteilt Im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht gemäß AGBauGB hat die damalige Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen mit Schreiben vom 19.10.94 und vom 26.10.94 geäußert, dass wegen der angrenzenden Bahnanlage und der Andreasstraße als örtliche Hauptverkehrsstraße, gesamtstädtische Belange berührt werden können. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung äußerte Bedenken gegen die seinerzeit beabsichtigte Nutzungsmischung von 20% Wohnen gegenüber 80% gewerblicher Nutzungen in einem Mischgebiet. Das Bebauungsplanverfahren ist nach § 4a AGBauGB durchzuführen. Aufstellungsbeschluss Der Aufstellungsbeschluss für den Bebauungsplan V-52 wurde am 11.04.1994 vom Bezirksamt gefasst und im Amtsblatt für Berlin Nr. 52 (S. 3404) am 28.10.1994 veröffentlicht. Änderung der Planungsabsicht Mit separatem Schreiben vom 17.12.2009 wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abteilungen II C und I B und der gemeinsamen Landesplanungsabteilung BerlinBrandenburg - GL 8 - gemäß § 5 AGBauGB die bezirkliche Änderungsabsicht mitgeteilt. Im Rahmen der Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB hat die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. I B mit Schreiben vom 24.01.2010 mitgeteilt, dass - gegen die Planung keine grundsätzlichen Bedenken bestehen, - die Entwicklungsfähigkeit aus dem Flächennutzungsplan grundsätzlich gegeben ist, aber - die Übereinstimmungen mit sonstigen thematischen und teilräumlichen Entwicklungsplanungen, regionalplanerischen Festlegungen des Flächennutzungsplans sowie dem dringenden Gesamtinteresse Berlins noch nicht abschließend beurteilt werden können. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung Abt. II C hat mit Schreiben vom 1.2.2010 geäußert, dass - gegen die Planungsabsicht keine grundsätzlichen Bedenken bestehen, - eine Durchführung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a BauGB nur unter der Voraussetzung zulässig ist, dass keine Anlagen oder Einrichtungen geplant werden, die den Prüfkriterien der Anlage 1 des UVP-Gesetzes unterliegen und somit die Pflicht zur allgemeinen Vorprüfung bzw. Prüfung des Einzelfalls auslösen, - nach Wertung der derzeitigen Verhältnisse durch das Vorhaben keine dringenden Gesamtinteressen Berlins berührt werden und das Verfahren daher gemäß § 6 AG-BauGB durchzuführen ist, - das Verfahren weiterhin nach § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB durchzuführen ist, da die Krautstraße und die Lange Straße Straßen von örtlicher Bedeutung sind bzw. die Andreasstraße eine Ergänzungsstraße zum Hauptverkehrsstraßennetz ist sowie der Planbereich an die Bahnanlagen der Stadtbahn grenzt und Seite 33 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" - eine Entwicklungsfähigkeit des Bebauungsplans aus dem FNP nach einer ersten Einschätzung gegeben ist. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat mit Schreiben vom 24.1.2010 mitgeteilt: - Das Plangebiet liegt im Siedlungsbereich des Landesentwicklungsplans Brandenburg-Berlin (LEP B-B). Die Siedlungsentwicklung soll vorrangig unter Nutzung bisher unausgeschöpfter Entwicklungspotentiale im Innenbereich vorhandener Siedlungsgebiete sowie unter Inanspruchnahme vorhandener Infrastruktur erfolgen (Grundsatz 4.1). - Der Vorhabensstandort befindet sich innerhalb des Gestaltungsraums Siedlung und damit ist eine Entwicklung von Siedlungsflächen grundsätzlich möglich (Ziel 4.5). Änderungsbeschluss Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am 27. Oktober 2010 beschlossen (Nr. DS/1897/III), die Abteilung Stadtentwicklung und Bauen zu beauftragen, den Bebauungsplan V-52 für die Grundstücke Andreasstraße 69, 70-73, Lange Straße 14-27 und Krautstraße 31-34 im Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, Ortsteil Friedrichshain zu ändern. Der Bebauungsplan V-52 wird im beschleunigten Verfahren gemäß § 13a des Baugesetzbuchs ohne Durchführung einer Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 des Baugesetzbuchs fortgeführt. Frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gem. § 3 Abs. 1 BauGB Die Öffentlichkeit ist im Rahmen einer Bürgerversammlung am 08.0ktober 2009 frühzeitig über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung unterrichtet worden. In der Zeit vom 15.11.2010 bis einschließlich 16.12.2010, Montag bis Donnerstag von 7.30 bis 16.00 Uhr, Freitag von 7.30 bis 14.00 Uhr sowie nach Vereinbarung hatte die Öffentlichkeit die Möglichkeit, die Planungen einzusehen und zu erörtern. Für diese Zwecke waren die Planungen auf einer großen Informationstafel dargestellt. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter des Stadtplanungsamtes standen in dieser Zeit für Erörterungen zur Verfügung. Einige Wenige nutzten die Möglichkeit der Information. Eine schriftliche Stellungnahme wurde abgegeben. Die Planungen wurden darin als positiv beschrieben. Es wurde der Hinweis gegeben, dass der Bedarf für kleinere (bezahlbare) 2Zimmer- Wohnungen in Friedrichshain sehr stark ist. Diese Äußerungen sind für die Bauleitplanung nicht relevant. Es ergaben sich im Ergebnis der Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Absatz 1 BauGB keine Änderungen der Planungen. Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg hat am ....2011 beschlossen, die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Absatz 2 BauGB durchzuführen. Seite 34 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" V Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 4 des Gesetzes vom 24. Dezember 2008 (BGBl. I S. 3018) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I 132), zuletzt geändert durch Artikel 3 des Gesetzes vom 22. April 1993 (BGBl. I S. 466) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 3. November 2005 (GVBl. S. 692) Gesetz über Naturschutz und Landschaftspflege von Berlin (Berliner Naturschutzgesetz NatSchGBln) in der Neufassung vom 03. November 2008 (GVBl. S. 378), zuletzt geändert durch Gesetz vom 17. Juli 2008 (GVBl. S. 212) VI Abbildungen Abb. 1 - Ausschnitt aus: Priorisierung Wohnbauflächen, Senstadt 2004 ...............................11 Abb. 2 - Karte von Berlin, Stand 1993....................................................................................19 Seite 35 Bebauungsplan V-52 "Andreasstraße" VII Anhang 1 - Textliche Festsetzungen 1. Im Mischgebiet sind Tankstellen nicht zulässig. 2. Im Mischgebiet sind Vergnügungsstätten nicht zulässig. 3. Im Mischgebiet sind Bordelle, bordellartige Betriebe Spielhallen sowie Einrichtungen für die Schaustellung von Personen in Peep-, Sex- oder LiveShows nicht zulässig. 4. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans können ausnahmsweise einzelne Dachaufbauten mit einer maximalen Höhe von 3 m oberhalb des höchstzulässigen Vollgeschosses und einer maximalen Grundfläche von 6 m² zugelassen werden, wenn sie ausschließlich der Aufnahme technischer Einrichtungen oder Treppenhäuser dienen. Die Begrenzung der maximalen Höhe gilt nicht für technische Aufbauten wie Schornsteine, Sendemasten und Antennenanlagen. 5. Für das südliche, an der Bahn gelegene Teilgebiet wird als Bauweise festgesetzt: Die Bebauung entlang der Bahn muss als Lärmschutzbebauung ausgeführt werden. Die Bebauung besteht aus Gebäuden, die miteinander verbunden werden müssen, wenn der Lärmschutz nicht durch andere Maßnahmen sichergestellt werden kann. Der Bahn abgewandte Gebäudeteile können unterhalb der aufgeführten Mindestgeschossigkeit ausgeführt werden. 6. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans ist die Verwendung von Erdgas oder Heizöl EL als Brennstoff zugelassen. Die Verwendung anderer Brennstoffe ist dann zulässig, wenn sichergestellt ist, dass die Emissionswerte von Schwefeloxid (SOX), Stickstoffoxid (NO-J) und Staub in Kilogramm Schadstoff pro Tera Joule Energiegehalt (kg/TJ) des eingesetzten Brennstoffs vergleichbar höchstens denen von Heizöl EL entsprechen. 7. Im Geltungsbereich mit Ausnahme des Grundstücks Andreasstraße 71-73 sind nur Flachdächer mit einer Neigung von bis zu 15° zulässig. 8. Die Aufteilung der Straßenverkehrsfläche ist nicht Gegenstand der Festsetzungen. 9. Die Fläche ABCDA ist entlang der Lange Straße mit einem 2,0 m breiten Gehrecht zu Gunsten der Allgemeinheit zu belasten. 10. Dachflächen mit einer Neigung von weniger als 15° sind extensiv zu begrünen. Das gilt nicht für technische Einrichtungen, Terrassen und Beleuchtungsanlagen wenn deren Anteil an der Dachfläche einen Anteil von 60% nicht überschreiten. Ausgenommen ist das Denkmal auf dem Grundstück Andreasstraße 71-73 Seite 36