Begründung_ 12-59_20-10-2015.pdf

Bebauungsplan 12-59 22.10.2015 Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz BEGRÜNDUNG zum Bebauungsplan 12-59 für das Gelände zwischen Holländerstraße, Residenzstraße, Haßlinger Weg und Markstraße sowie Teilflächen der Holländerstraße und der Residenzstraße im Bezirk Reinickendorf, Ortsteil Reinickendorf I. PLANUNGSGEGENSTAND / ENTWICKLUNG DER PLANUNGSÜBERLEGUNGEN 1. Veranlassung und Erforderlichkeit der Planung Berlinweit besteht der Bedarf nach Wohnraum für eine stetig wachsende Bevölkerung. In diesem Zusammenhang ist der Block 186 zwischen der Mark-, Residenzstraße und dem Haßlinger Weg, im Ortsteil Reinickendorf als Potenzialfläche für den Wohnungsbau identifiziert worden. Dabei eignet sich der Standort auf Grund seiner zentralen Lage, unmittelbar südlich des Ortsteilzentrums Residenzstraße und seiner durch Wohnen geprägten Umgebung in besonderer Weise für die Intensivierung der Wohnnutzung. Das Plangebiet ist außerdem Bestandteil des Fördergebiets „Aktive Zentren Residenzstraße“, das am 14. Juli 2015 beschlossen wurde. Der Baunutzungsplan als geltendes Planungsrecht weist das rd. 6 ha große Areal überwiegend als beschränktes Arbeitsgebiet aus und schließt damit die Errichtung von Wohnbebauung grundsätzlich aus. Durch den Bebauungsplan 12-59 sollen daher geeignete Voraussetzungen geschaffen werden, um nach planungsrechtlicher Bewältigung der anspruchsvollen städtebaulichen Situation und breiten Nutzungsmischung mit Wohnen, Kleingewerbe, und großflächigem Einzelhandel das Wohnen am Standort auszuweiten. Zwei Eigentümer großer Flächen innerhalb des Blocks haben signalisiert, die bisherigen Nutzungen zugunsten einer Wohnbebauung aufzugeben. Daran anknüpfend können zukünftig weitere Grundstücke mit Wohnungsbau entwickelt werden. 2. Beschreibung des Plangebietes Stadträumliche Einbindung Das Plangebiet befindet sich im südlichen Abschnitt des Ortsteils Reinickendorf im Bezirk Reinickendorf und grenzt mit seiner Westseite im südlichen Abschnitt unmittelbar an den Bezirk Mitte (Ortsteil Wedding). Nördlich des Plangebietes schließen der Franz-Neumann-Platz und das Ortsteilzentrum Residenzstraße an, das vor allem in den Obergeschossen und rückwärtigen Bereichen durch einen hohen Wohnanteil geprägt ist. Östlich der Residenzstraße herrscht die Wohnnutzung vor. Dahinter liegt eine große Gemeinbedarfsfläche (Oberstufenzentrum Maschinen- und Fertigungstechnik). Der Haßlinger Weg und die Bereiche südlich davon sind ebenfalls überwiegend durch Wohnen geprägt. Das Gebiet westlich des Plangebietes, südlich der Walderseestraße im Bezirk Mitte weist unmittelbar an der Markstraße großflächige Einzelhandels- und gewerbliche Nutzungen auf. Südlich davon befinden sich bis zu neungeschossige Wohnungsbauten. Das Areal nördlich der Walderseestraße ist geprägt durch gründerzeitliche Wohngebäude und gewerbliche Nutzungen vor allem im Inneren des Blocks. Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Der Geltungsbereich hat eine Größe von 6,8 ha und umfasst den gesamten Block 186 mit den Grundstücken Holländerstraße 131-132, Residenzstraße 53-74A, Haßlinger Weg 3/27 und Markstraße 28-45. Hinzu kommen die hälftigen Straßenflächen der angrenzenden Holländerstraße und Residenzstraße. Seite 1 Bebauungsplan 12-59 22.10.2015 Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz Im nördlichen Abschnitt des Plangebietes herrscht privates Einzel- bzw. Teileigentum vor. Einige gewerbliche Betriebe sind Eigentümer ihres Grundstücks. Im südlichen Teil des Geltungsbereichs überwiegen Immobilien-Verwaltungsgesellschaften. Ein Grundstück befindet sich im Eigentum eines landeseigenen Wohnungsunternehmens. Städtebauliche Situation und Bestand Das Plangebiet selber kennzeichnet sich durch eine Mischung aus Einzelhandel, Gewerbe und Wohnen. Entlang der Markstraße sind kaum Wohnungen vorhanden, hier prägen zwei großflächige Lebensmittelmärkte mit großen Stellplatzanlagen die städtebauliche Struktur. Daneben existieren mit zwei Autowerkstätten und einer Tankstelle weitere offene Baustrukturen. Nur auf Höhe der Walderseestraße ist eine Blockrandbebauung vorzufinden. Die Bebauung entlang der Residenzstraße ist dagegen kleinteiliger und insbesondere im nördlichen Abschnitt durch straßenbegleitende Wohngebäude aus der Kaiserzeit mit kleingewerblichen Strukturen in den Höfen geprägt. Ein Großteil dieser Gebäude steht unter Denkmalschutz. Weiter südlich folgen zunächst ein- bis zweigeschossige straßenbegleitende gewerblich genutzte Gebäude (Kfz-Werkstätten) bis schließlich nur noch die hinteren Grundstücksteile bebaut sind. Diese werden ebenfalls ausschließlich gewerblich genutzt (Kfz-Werkstätten, Bauschlosserei, Beerdigungsunternehmen). Gegenüber des Ritterlandweges stehen zwei straßenbegleitende Wohngebäude aus der Gründerzeit, in den hinteren Grundstücksbereichen sind auch hier gewerbliche Nutzungen sowie eine große Stellplatzanlage vorzufinden. Entlang des Haßlinger Wegs im Süden des Plangebietes befinden sich reine Wohngebäude aus den 1920er Jahren. Geltendes Planungsrecht Der Baunutzungsplan mit den weiter geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958 (BOBln58) bildet die aktuelle planungsrechtliche Grundlage im Plangebiet. Das Plangebiet ist entlang des Haßlinger Weges als allgemeines Wohngebiet und nördlich davon als beschränktes Arbeitsgebiet ausgewiesen. Für beide gilt die Baustufe IV/3 (maximal 4 Geschosse / bebaubare Fläche 0,3 / GFZ 1,2 / BMZ 4,8). Diese Baugebietskategorie der BOBln58 wurde übergeleitet und lässt gewerbliche Betriebe zu, wenn sie keine erheblichen Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können. Hinzu kommen Gebäude für Verwaltung sowie Geschäfts- und Bürohäuser. Wohnungen sind nur für Aufsichts- und Bereitschaftspersonal zulässig. Verkehrserschließung Das Plangebiet ist durch die umgebenden Straßen Holländer-, Residenz-, Reginhard- und Markstraße sowie den Haßlinger Weg erschlossen. Die Holländer-, Residenz- und Markstraße sind gemäß Stadtentwicklungsplan Verkehr (StEP Verkehr) als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe II und die Reginhardstraße als Ergänzungsstraße der Stufe IV eingeordnet. Diese Einordnungen sieht der StEP Verkehr auch zukünftig (2025) vor. Die Markstraße hatte im Jahr 2009 mit einer durchschnittlichen werktäglichen Verkehrsstärke (DTV werktags) von 22.880 Fahrzeugen, hierunter 755 Lkw über 3,5 t die höchste Verkehrsbelastung der umgebenden Straßen. Die Residenzstraße hatte einen DTV werktags von 19.950 Fahrzeugen (darunter 658 Lkw über 3,5 t). Die Reginhardstraße hatte mit einem DTV werktags von 7.299 (darunter 131 Lkw über 3,5 t) eine vergleichsweise geringe Belastung. Zahlen für den Haßlinger Weg liegen nicht vor. Denkmalschutz Im nördlichen Abschnitt des Plangebietes steht eine Gruppe von Mietshäusern inklusive ihrer rückwärtigen Quer- und Hofgebäude sowie ehemaligen Stallungen und Remisen als Ensemble unter Denkmalschutz. Dies betrifft die Hausnummern Residenzstraße 56 bis 61. Zusätzlich sind die Gebäude auf den Grundstücken Residenzstraße 56, 58, 59 und 60 als Einzeldenkmale eingetragen. „Die sechs Wohnhäuser, die in einem Zeitraum von 30 Jahren errichtet wurden, zeigen mit ihren Höhensprüngen und vielfältigen Stilmerkmalen die Seite 2 Bebauungsplan 12-59 22.10.2015 Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz charakteristische vorstädtische Baustruktur, die unter dem Einfluss der nahen Großstadt Berlin entstand. Sie spiegeln die Entwicklung vom Vorstadthaus mit Wirtschaftsgebäuden zum Mietshaus mit Seitenflügel oder Quergebäude wider.“1 Auf dem vorderen Grundstücksteil der Markstraße 30/31 steht eine 1953 von der Deutschen Gasolin AG erbaute Tankstelle ebenfalls als Einzeldenkmal unter Schutz. Die ursprünglich im hinteren Grundstücksteil befindliche Wagenhalle wurde im Zuge der Neubebauung abgerissen. 3. Planerische Ausgangssituation Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (FNP) stellt den Planbereich als gemischte Baufläche M2 dar. Diese Kategorie bedeutet eine Mischung unterschiedlicher Funktionen (Gewerbe, Handel, Dienstleistungen, Wohnen) mit einer mittleren Nutzungsintensität. Aus der FNP-Darstellung M2 sind die im Bebauungsplan 12-59 vorgesehenen Baugebiete – Mischgebiet und allgemeines Wohngebiet – entwickelbar. II. PLANINHALT Planungsrechtliche Festsetzungen Art der baulichen Nutzung Es ist beabsichtigt, für die Grundstücksflächen im Geltungsbereich entlang der Residenzstraße und des Haßlinger Weges ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 der BauNVO festzusetzen. Entlang der Mark- und Holländerstraße ist vorgesehen ein Mischgebiet gemäß § 6 BauNVO festzusetzen. Im allgemeinen Wohngebiet sollen die nach § 4 BauNVO ausnahmsweise zulässigen Nutzungsarten (Betriebe des Beherbergungsgewerbes, sonstige nicht störende Gewerbebetriebe, Anlagen für Verwaltungen, Gartenbaubetriebe und Tankstellen) ausgeschlossen werden, um den Störungsgrad für den neuen Wohnstandort möglichst gering zu halten. Für die beiden vorhandenen, im Mischgebiet zukünftig aber nicht zulässigen großflächigen Lebensmitteleinzelhandelsbetriebe ist vorgesehen, einen erweiterten Bestandsschutz gemäß § 1 Abs. 10 BauNVO festzusetzen. Geringfügige Erweiterungen wären dann möglich. Diese Festsetzung ist im weiteren Verfahren zu konkretisieren. Zum Schutz des nördlich angrenzenden Ortsteilzentrums Residenzstraße, das in das Programm „Aktive Zentren“ aufgenommen wurde, sollen sich im Mischgebiet keine weiteren Einzelhandelsbetriebe ansiedeln können, die zentrenrelevante Sortimente der Nahversorgung gemäß AV Einzelhandel im Kernsortiment anbieten. Maß der baulichen Nutzung, überbaubare Grundstücksflächen und Bauweise Das Maß der baulichen Nutzung soll sich an den Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO für die jeweiligen Baugebiete orientieren. Entlang der Mark-, Residenz- und Holländerstraße ist eine geschlossene Bauweise für die unmittelbar an der Straße stehenden Gebäude vorgesehen. Im Blockinnenbereich wird eine offene Bauweise angestrebt, soweit sie mit den Grundstücksbreiten vereinbar ist. Die genauen Regelungen zu Art und Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksflächen und zur Bauweise sollen im weiteren Verfahren erarbeitet und konkretisiert werden. 1 Topographie Reinickendorf/Reinickendorf, 1988, S. 133 Seite 3 Bebauungsplan 12-59 22.10.2015 Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz III. AUSWIRKUNGEN DER PLANUNG Die Auswirkungen der Planung werden im weiteren Verfahren ermittelt. IV. VERFAHREN Verfahrensart Der Bebauungsplan 12-59 soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltprüfung aufgestellt werden. Die Beschleunigung des Verfahrens ist zur zügigen Realisierung von Wohnungsbaupotentialen geboten. Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung von Flächen im Innenbereich. Bei Annahme von möglichen Grundflächenzahlen zwischen 0,4 und 0,5 ergibt sich für sämtliche Baugebietsflächen im Plangebiet eine zulässige Grundfläche im Sinne des § 19 Abs. 2 BauNVO von ca. 27.000 m². Somit ist eine Vorprüfung des Einzelfalls der zu erwartenden Umweltauswirkungen gemäß Anlage 2 des BauGB erforderlich. Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AG BauGB Mit Schreiben vom 20.10.2015 wurde den zuständigen Stellen der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt sowie der gemeinsamen Landesplanungsabteilung BerlinBrandenburg die Absicht einen Bebauungsplan aufzustellen, mitgeteilt. Berlin, den 22.10.2015 Seite 4