Anlage TOP 2 - Wandel Wohnungsmärkte.pdf

1 Universitätsübergreifendes Lehrforschungsseminar Wandel der Wohnungsmärkte – Steuerungsmöglichkeiten der Kommunen Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 2 Lehrforschungsseminar an zwei Universitäten: • Seminar im Bereich Planungs- und Entscheidungstheorie an der Fakultät Raumplanung, TU Dortmund (Frau Dr. Anja Szypulski) • Geländepraktikum am Institut für Geografie der WWU Münster (Herr Dr. Christian Krajewski) • Externe Lehrbeauftragte: Frau Dipl. Geogr. Kerstin Jochimsen, NRW.BANK • Begleitung des Prozesses durch InWIS und plan-lokal Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 3 Thema und Fragestellung • Rückläufige Bevölkerungszahlen gehören immer mehr zur Rahmenbedingung von Politikgestaltung in den Kommunen Nordrhein-Westfalens. • Zwar zeigen sich immer noch deutliche regionale Muster eines dynamisches Rheinlandes und von Schrumpfungsregionen wie dem Ruhrgebiet. Jedoch wird jedes Jahr deutlicher, dass auch in ehemaligen Wachstumsregionen wie dem Münsterland rückläufige Bevölkerungszahlen ein Umdenken notwendig machen. • Altbewährte Instrumente wie die Ausweisung neuer Baugebiete, Förderung junger Familien u. a. sind regional betrachtet ein Nullsummenspiel und haben mittlerweile nicht mehr die gewünschte Effekte. • Ziel der Lehrveranstaltung ist es, mehr Erkenntnisse darüber zu gewinnen, wie Kommunen mit rückläufigen Bevölkerungszahlen umgehen und welche Auswirkungen dies auf die strategischen Planungen hat. Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 4 Seminarablauf: 15.04.2010 Seminarbeginn 23.04./24.04. Workshop I: Gemeinsamer Einführungsblock in Dortmund, Vorstellung der Referate, gemeinsame Erarbeitung des Erhebungsdesigns 29.04. bis 27.05. Feldphase: Gemeinsamer Einführungstermin in den Kreisen Analyse sekundärstatistischer Daten (Bevölkerungsentwicklung, Prognosen, Wohnungsmarkt) Expertengespräche in den Kommunen 03.06. bis 08.07. Auswertung und Zusammenstellung der empirischen Erhebung 16.07.2010 Workshop II: Diskussion der ersten Ergebnisse in einer gemeinsamen Veranstaltung in Münster Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 5 Folgende Kreise wurden ausgewählt: Kreis Steinfurt: ländlich, ehemalige demografische Wachstumsregion, beginnender Umbruch, perspektivisch eine problematische Wohnungsmarktsituation, da voraussichtlich das Segment EFH/ ZFH einbrechen wird. Kreis Unna: Ballungsrand, ehemalige demografische Wachstumsregion, seit 5 bis 6 Jahren sind erste Bevölkerungsrückgänge zu beobachten. Erste Ansätze planerischer Schwerpunktsetzung z. B. in Lünen, aktive wohnungswirtschaftliche Szene Hochsauerlandkreis (HSK): seit Jahren starke Bevölkerungsverluste; in Verbindung mit problematischer Arbeitsmarktsituation; teilweise extrem periphere Standorte ohne Entwicklungsperspektiven Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 6 Untersuchte Kommunen Kreis Unna Hochsauerlandkreis Kreis Steinfurt Unna Marsberg Greven Lünen Winterberg Hörstel Schwerte Medebach Ibbenbüren Selm Sundern Wettringen Horstmar Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 7 Auswahlkriterien Kommunen • Unterschiedliche Größeklassen • Lage • Wohnungsmarktbeobachtung vorhanden • Förderkulisse Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski Lünen: 88.007 Unna: 66.870 Bergkamen: 51.122 Schwerte: 48.737 Kamen: 44.970 Werne: 30.164 Selm: 27.189 Fröndenberg/Ruhr: 22.202 Bönen: 18.608 Holzwickede: 17.269 15.09.2010 8 Ziele und Vorgehensweise • Ziel des Seminars ist es, eine Bestandsaufnahme des örtlichen Wohnungsmarktes zu erarbeiten. Neben der Analyse des Wohnungsmarktes durch sekundärstatistische Daten sollen Expertengespräche die Datenanalyse ergänzen, erklären und reflektieren. • Es sollen die jeweils kommunalspezifischen Charakteristika ebenso herausgearbeitet werden wie die intraregionale Positionierung in der Region. Die erhobenen Daten, Fakten und Einschätzungen sollen in einem 20- bis 25-seitigem Bericht zusammengefasst werden. Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 9 Befragte Experten in Selm und Unna Institution Architekt bei Schreiter Architekten Institution Mitarbeiter der Abteilung Soziale Grundsicherung, Wohnen und Arbeiten, Lünen Technischer Geschäftsführer, Bauverein zu Lünen Amt für Stadtentwicklung und Bauen der Stadt Selm Amt für Liegenschaften und Wohnungswesen der Stadt Selm Rechtsanwältinnen beim Mieterverein Mieter und Pächter Mitglieder des Seniorenbeirates Leiter des Immobiliencenters der Sparkasse Lünen Sparkasse Lünen, Immobiliencenter Immobilienmakler und Vorstandsvorsitzender bei Immoweb Gutachterausschuss Kreis Unna Berater der Wohnberatung NRW bei der Verbraucherzentrale Lünen Volksbank Selm Abteilungsleiter Stadtplanung, Lünen Mitarbeiterin der Abteilung Stadtentwicklung Lünen Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 10 Befragte Experten in Schwerte und Unna Institution Politik Fachdienst Demographie/Stadtentwicklung Gutachterausschuss Kreis Unna Stadtplanungsamt Christlich Demokratische Union Freie Demokratische Partei Immobilienmakler Sozialdemokratische Partei Deutschlands Bündnis 90 Die Grünen Wählervereinigung für Schwerte Die Linke Ökumenische Zentrale Wohnungsbaugesellschaft (UKBS) Planungsamt Gutachterausschuss Immobilien Dieckmann Gemeinnützige Wohnungsbaugenossenschaft Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 11 Leitfaden für Experteninterviews (Auschnitt) • • • • • Block I: Demographie Wie schätzen Sie die aktuellen und zukünftigen Auswirkungen des Demographischen Wandels ein? Kennen Sie Bevölkerungsprognosen für ihre Kommune? Inwiefern stimmen Ihre Einschätzungen/Wahrnehmungen mit Bevölkerungsprognose der nächsten Jahre (z.B. IT.NRW) überein? Welche Bedeutung für den Wohnungsmarkt hatte die Gruppe der 30-45-Jährigen bislang als potentielle Nachfrager von Wohneigentum? Welche Bedeutung wird sie zukünftig haben? Gibt es Maßnahmen in Ihrer Kommune, die potentielle Neubürger anwerben bzw. Einwohner halten soll (z.B. im Bereich Familienpolitik oder auch durch ein gezieltes Baulandmanagement)? Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 12 Leitfaden für Experteninterviews (Ausschnitt) • • • • • • • • Block II: Wohnen/Wohnungsmarkt Allgemein: Wie schätzen Sie die aktuelle Wohnungsmarktsituation ein? (Abgleichung mit den vorliegenden Rahmendaten [Wohnungsmarktprofile] und ggf. Nachfrage) Was sind Charakteristika des lokalen Wohnungsmarktes? Sozialer Wohnungsbau? / Eigentümer lokal engagiert? / Heuschreckenproblematik? Teilmärkte: Wie ist die Preisentwicklung von Bestandsimmobilien und Grundstückspreisen? Welche Nachfrage ist für den Erwerb von gebrauchten Immobilien vorhanden? (Kostenvergleich Neubau/Bestandserwerb u. Problematik ENEV) Gibt es Veräußerungsprobleme für einzelne Immobiliensegmente bzw. Bestandsprobleme? Bieten die Wohnungsbaugesellschaften zielgruppenorientierten Wohnraum an? Welche Bedeutung hat der soziale Wohnungsbau? Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 13 Leitfaden für Experteninterviews (Ausschnitt) • • • • • Block III: Stadtentwicklung/-planung Passt die in der FN-Planung skizzierte Flächenentwicklung zur demographischen Perspektive? Welche Maßnahmen/aktuelle Projekte gibt es auf dem Wohnungsmarkt? Inwiefern hängen diese Projekte von (EU-, Bundes-, Landes-) Fördermitteln ab? Gibt es konkrete Maßnahmen im Bezug auf Baugebiete, Sanierung, Rückbau? Wie bewerten Sie die Entwicklung der Kommune in den Bereichen Demographie, Wirtschaft, Wohnungsmarkt im Vergleich zum Kreis? Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 14 Leitfaden für Experteninterviews (Ausschnitt) • • • • • • • • Block IV: Infrastruktur Wie ist die Ausstattung im Hinblick auf die Grundversorgung/Infrastruktur (v. a. auch in den kleineren Ortslagen)? Stichwort Versorgungsdefizit Welche Probleme und Perspektiven ergeben sich daraus? C Abschluss Welche Aspekte sollten Ihrer Meinung nach in ein Handlungskonzept Wohnen aufgenommen werden? Welche Entwicklung wünschen Sie sich für den Wohnungsmarkt (ohne an finanzielle oder sonstige Einschränkungen zu denken)? Welche konkreten Maßnahmen/Projekte halten Sie für sinnvoll? Haben Sie den Eindruck, dass die verschiedenen Wohnungsmarktakteure „an einem Strang ziehen“? Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010 15 Untersuchungsaspekte • „Von den Vororten in die Innenstadt“ – Reurbanisierungstendenzen feststellbar? • Neue Baugebiete: Anziehung neuer Bürger oder Umzug innerhalb der Kommune? • Bedeutung der Wohnungswirtschaft für die Bestandsentwicklung • Platzierung des Themenfelds Wohnen in der Stadtverwaltung (Stadtentwicklungsplanung) • Altengerechtes Wohnen Wandel der Wohnungsmärkte Dr. Anja Szypulski 15.09.2010