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Beschlussvorlage der Verwaltung Nr.: 20160479 Status: öffentlich Datum: 23.02.2016 Verfasser/in: Andreas Borchardt / Katja Hüskes Fachbereich: Stadtplanungs- und Bauordnungsamt Bezeichnung der Vorlage: Grundsatzbeschluss zur Gewerbeflächenentwicklung in Bochum Beschlussvorschriften: Beratungsfolge: Gremien: Sitzungstermin: Zuständigkeit: Haupt- und Finanzausschuss 10.03.2016 Vorberatung Rat 17.03.2016 Entscheidung Beschlussvorschlag: 1. Der Rat der Stadt Bochum stellt fest, 1) dass die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Bochum in den letzten Jahren hinter derjenigen vergleichbarer Gebietskörperschaften - auch im Ruhrgebiet zurückgefallen ist, 2) dass der vom Regionalverband Ruhr (RVR) für die Stadt Bochum bis zum Jahr 2034 ermittelte Bedarf an Gewerbeflächenreserven (230,4 ha) der quantitativen Gewerbeflächenentwicklung als Zielgröße zugrunde gelegt wird, 3) dass die planungsrechtlich gesicherten Reserven (175,7 ha) mit a) ihrem geringen Anteil an unmittelbar zur Vermarktung zur Verfügung stehenden Reserveflächen (54,9 ha) b) und dem hohe Anteil an überwiegend mit erheblichen Restriktionen belasteten Flächenreserven (120,8 ha) c) sowie der geringen Verfügbarkeit von Flächen < 2 ha ein gravierendes Hemmnis für die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Bochum darstellen, 4) dass zur Deckung der Bedarfslücke (54,7 ha netto/82,0 ha brutto) bis 2034 auch neue Flächen im Freiraum aktiviert werden müssen, 5) und dass eine aktive Gewerbeflächenentwicklung neben der Erschließung neuer Flächenreserven auch die qualitative Weiterentwicklung des Bestandes beinhaltet. Seite 1 von 5 2. Der Rat der Stadt Bochum beauftragt die Verwaltung eine langfristige Strategie (15 bis 20 Jahre) für die Gewerbeflächenentwicklung zu erarbeiten, die die folgenden vier Bausteine beinhaltet: 1) Eine möglichst weitgehende und zügige Aktivierung der restriktionsbelasteten, planungsrechtlich bereits ausgewiesenen Flächenreserven. 2) Die Prüfung und politische Diskussion von potenziellen, planungsrechtlich bisher nicht gesicherten neuen Flächenreserven für den Regionalplan Ruhr bis zu den Sommerferien 2016 zur Vorbereitung der Stadtgespräche mit dem RVR. 3) Eine zeitnahe Ansprache des Landes Nordrhein-Westfalen, um aufgrund der besonders stark restriktionsbelasteten Gewerbeflächensituation in Bochum über die Möglichkeiten einer zusätzlichen Förderung zu verhandeln. 4) Perspektivische Handlungsstrategien zur thematischen Profilierung der neuen Flächenreserven und zur Weiterentwicklung der bestehenden Gewerbegebiete sowie zum Umgang mit Gemengelagen. Für die Gesamtstrategie mit ihren vier Bausteinen ist von der Wirtschaftsentwicklung Bochum in Zusammenarbeit mit der Verwaltung eine Zeit- und Ressourcenplanung (notwendiges Personal und Finanzen) aufzustellen und der Politik vorzulegen. Begründung: Ende 2015 wurden der Stadt Bochum vom Regionalverband Ruhr neue Bedarfszahlen für den in der Vorbereitung befindlichen Regionalplan Ruhr mitgeteilt. Danach hat sich der Bedarf an Gewerbeflächenreserven bis 2034 auf 230,4 ha erhöht (vgl. Vorlage Nr. 20160199). Parallel wurden im Rahmen des Gewerbeflächenkonzeptes Bochum (Modul I) die im Regionalen Flächennutzungsplan (RFNP) dargestellten Reserveflächen aktualisiert. Danach beläuft sich der Bestand an planerisch ausgewiesenen Gewerbeflächenreserven im RFNP auf insgesamt 175,7 ha1. Der Stadt Bochum fehlen damit 54,7 ha2 Gewerbeflächen, um den rechnerischen Bedarf bis zum Jahr 2034 abzudecken. Bei einer vertieften Betrachtung der Gewerbeflächensituation ist ein weiterer Aspekt besonders problematisch: Von den 175,7 ha an planungsrechtlich gesicherten Reserven stehen lediglich 54,9 ha ohne Restriktionen zur Ansiedlung von Unternehmen zur Verfügung. Das heißt umgekehrt, dass mehr als 2/3 aller im RFNP dargestellten Flächenreserven aktuell nicht vermarktbar sind. Zusammengefasst stellt sich die Situation wie folgt dar: Bedarf RVR = 230,4 ha Flächenreserven GEK I = 175,7 ha Fehlbedarf 1 In den 175,7 ha sind die freigezogenen Flächen der Adam Opel AG und von Outokumpu enthalten. Um die Größe der benötigten Flächen zu vergegenwärtigen, die zurzeit in Entwicklung befindliche gewerblich genutzte Fläche des Opelwerk I beträgt netto ca. 45 ha, davon werden ca.15 ha von DHL genutzt. 2 Seite 2 von 5 ohne Restiktionen 54,9 ha (netto) mit Restriktionen 120,8 ha (netto) (davon schwerwiegend: 95,3 ha) 54,7 ha (netto) (= 82,0 ha brutto) Flächenreserven und Bedarf für gewerbliche und industrielle Nutzungen der Stadt Bochum, eigene Grafik 3 Der Fehlbedarf von 54,7 ha ist die rechnerische Differenz zwischen dem ermittelten Bedarf (230,4 ha) und den vorhanden Flächenreserven (175,7 ha). Die Berechnungen des RVR beziehen sich zunächst auf die reinen gewerblich nutzbaren Grundstücke. Durch pauschale Faktoren werden die Erschließungsanteile und eine Flexibilitätsreserve hinzugerechnet, so dass für die Darstellung im Regionalplan Ruhr ein Fehlbedarf von 82,0 ha (brutto) anzusetzen ist. Betrachtet man die vom RVR kalkulierten Zahlen und gleicht diese mit den von den Gutachtern im Rahmen des ersten Moduls des Gewerbeflächenkonzeptes ermittelten Ergebnissen ab, so ergeben sich die folgenden Schlussfolgerungen: I. Die Stadt Bochum hat mit 230,4 ha einen erheblichen Bedarf an Gewerbeflächenreserven bis zum Jahr 2034. Die eingeschränkte Verfügbarkeit von vermarktbaren Fläche hat in den vergangenen Jahren dazu geführt, dass die Stadt Bochum mit ihrer wirtschaftlichen Entwicklung hinter ihren Möglichkeiten zurück geblieben ist. Sowohl bei der Ansiedlung von Unternehmen, bei der Arbeitsplatzentwicklung als auch bei der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit (z. B. Bruttoinlandsprodukt und Bruttowertschöpfung) liegt Bochum signifikant hinter dem Durchschnitt des Ruhrgebiets. Nach den Gutachtern des Modul I des Gewerbeflächenkonzept Bochum hat in der Langzeitbetrachtung die Gesamtbeschäftigung in Bochum abgenommen; in vergleichbaren Kommunen und auf Landesebene hingegen teils deutlich zugenommen.4 Die gewerblichen Flächen sind ein wichtiger Faktor für die zukünftige wirtschaftliche Entwicklung des Standortes Bochum. Zukünftig brachfallende Gewerbeflächen müssen wieder gewerblich genutzt werden, um die wegfallende wirtschaftliche Leistung, die von dem Betrieb auf der Fläche erzeugt wurde, zu kompensieren. Diese können nicht als Ersatz für die zusätzlich auszuweisenden Flächen herangezogen werden. II. Von den 175,7 ha im RFNP gesicherten Flächenreserven sind 120,8 ha mit Restriktionen belastet. „Der Anteil restriktionsbelasteter Flächenpotentiale liegt in Bochum - im Vergleich zur Metropole Ruhr - exorbitant hoch: Dies zeigt sich besonders deutlich bei den schwerwiegenden Restriktionen (Bochum 54%; Metropole Ruhr 29%). Der Aufwand für die Bereitstellung gewerblich-industrieller Bauflächen am Markt ist also in Bochum deutlich höher als im Durchschnitt der Metropole Ruhr“5. Vor diesem Hintergrund ist eine konsequente Strategie zu erarbeiten, diese an den Markt zu bringen. III. Des Weiteren sind innerhalb der 54,9 ha restriktionsfreier Flächenreserven kaum Flächen > 2 ha vorhanden. Gerade Flächen > 2 ha werden in der Metropole Ruhr jedoch besonders nachgefragt. Während in der Stadt Bochum zwischen 2005 und 2013 keine einzige Fläche > 2 ha vermarktet wurde, machen diese Flächen nach den Erkenntnissen 3 netto = vermarktbare Fläche ohne Erschließung, brutto = Darstellung im RFNP/Regionalplan inkl. Erschließung 4 Quelle: Präsentation „Gewerbeflächenanalyse für die Stadt Bochum“, vorläufige Ergebnisse, Folie 9, Veranstaltung am 16.12.2015 5 Quelle: Präsentation „Gewerbeflächenanalyse für die Stadt Bochum“, vorläufige Ergebnisse, Folie 33, Veranstaltung am 16.12.2015 Seite 3 von 5 der Gutachter die Hälfte aller neu vermarkteten Flächen in der Region aus. Deren Vermarktung trägt insofern wesentlich zur wirtschaftlichen Entwicklung des Ruhrgebiets bei. Es müssen schnellstmöglich Flächen > 2 ha für die Ansiedlung und Weiterentwicklung von Unternehmen in Bochum an den Markt gebracht werden. IV. In den Jahren 2005 bis 2013 wurden in Bochum für gewerbliche Zwecke durchschnittlich lediglich 4,3 ha unbebaute Flächen in Anspruch genommen. Zu 78 % handelte es sich dabei um Brachflächen. „Gemessen an den durchschnittlichen Vermarktungsraten in der Metropole Ruhr könnte die Vermarktungsrate für unbebaute Flächen in Bochum auf rund 10 ha pro Jahr gesteigert werden. Voraussetzung dafür ist, das in hohem Maße bestehende Nutzungsrestriktionen abgebaut werden“6. Dies wäre eine Vermarktungsrate, die ungefähr dem Anteil der genutzten Bochumer Gewerbeflächen im Ruhrgebiet entspräche. Betrachtet man den Bedarf von 230,4 ha verteilt auf den Planungszeitraum des RVR von 19 Jahren (bis 2034) ergibt sich eine ähnliche Größenordnung. Rechnerisch könnten dann jährlich ca. 12,1 ha vermarktet werden. V. Die Aktivierung und Mobilisierung von planerisch bereits ausgewiesenen Flächen und die Ausweisung von neuen Gewerbeflächen ist eine ressourcenintensive Aufgabe. Die Stadt Bochum kann diese Aufgabe finanziell nicht alleine leisten. Deshalb ist es notwendig, dass die Stadtverwaltung und die Wirtschaftsentwicklung Bochum mit dem Land Nordrhein-Westfalen in Verhandlungen für eine gesonderte Förderung eintreten. VI. Die Berechnungen des RVR für Gewerbe haben einen über die im RFNP bereits gesicherten Flächenreserven hinausgehenden Bedarf ergeben. Die Regionalplanung trifft eine planerische Vorsorge für zukünftige, mögliche Entwicklungen. Deshalb muss die Ausweisung neuer Flächenreserven - auch im Freiraum - für eine gewerbliche Entwicklung geprüft werden. Nach der Sommerpause 2016 stehen informelle Gespräche der Stadtverwaltung und der Wirtschaftsentwicklung mit dem RVR über die Flächenkulisse des Regionalplanes Ruhr an. Dies ist der richtige Zeitpunkt, um dem RVR konkrete Flächenvorschläge für potenzielle neue Gewerbeflächenreserven zu unterbreiten und zu diskutieren. Für diese Gespräche braucht die Verwaltung ein erstes politisches Meinungsbild über konkrete Flächenvorschläge. Entsprechende Vorschläge werden aktuell von dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt gemeinsam mit der Wirtschaftsförderung Bochum GmbH für die politische Diskussion vorbereitet. Ziel ist es, einen ersten wegweisenden Beschluss in der Ratssitzung am 30.06.2016 zu den Flächen herbeizuführen. Um einen Handlungsspielraum in den Gesprächen mit dem RVR zu haben, wird die Verwaltung mehr als die vom RVR errechneten 82,0 ha in die Diskussion einbringen. Im Rahmen der nachfolgenden Qualifizierung der Flächen und des weiteren Regionalplanverfahrens können Flächen wegfallen. Ebenfalls ist zu berücksichtigen, dass eine Aufnahme in den Regionalplan Ruhr nicht automatisch bedeutet, dass jede Fläche unmittelbar entwickelt wird. Der Regionalplan Ruhr stellt den Handlungsrahmen bis 2034 dar. Die tatsächliche Entwicklung einer im Regionalplan neu aufgenommen Fläche bedarf weiterhin der städtischen Bauleitplanung. Neben einer Änderung des (gemeinsamen) Flächennutzungsplanes ist auch ein Bebauungsplan aufzustellen. Das heißt, die Politik hat im Nachgang zum Regionalplan Ruhr die Entscheidungsgewalt darüber ob, wann und in welchem Umfang welche neuen Reserveflächen tatsächlich angegangen werden. VII. Die Betrachtung des RVR im Rahmen der Regionalplanung ist rein quantitativ. Welche Qualität die neuen aber auch die bestehenden Gewerbegebiete aufweisen sollen, ist nicht Bestandteil der Regionalplanung. Sowohl für die Impulse auf den Arbeitsmarkt als 6 Quelle: Präsentation „Gewerbeflächenanalyse für die Stadt Bochum“, vorläufige Ergebnisse, Folie 36, Veranstaltung am 16.12.2015 Seite 4 von 5 auch für die zu erwartenden Gewerbesteuereinnahmen ist es jedoch entscheidend, was auf den Flächen geschieht. In einem nachgelagerten Schritt ist es für die wirtschaftliche Entwicklung der Stadt Bochum insofern von zentraler Bedeutung, auch die qualitativen Aspekte zu betrachten. Bei den neu zu entwickelnden Gewerbegebieten gilt es marktgängige Standortprofile zu schaffen, die hinreichend flexibel konzeptioniert sind, um auch heute noch nicht absehbare Entwicklungstrends im Bereich der Gewerbeflächenentwicklung mit aufnehmen zu können. Ergänzend ist es erforderlich, die bestehenden Gewerbegebiete zu betrachten und deren Entwicklungsperspektiven darzustellen. Zum Vergleich: dem ermittelten Bedarf von 230,4 ha an Gewerbeflächenreserven stehen 1058 ha an gewerblich genutzten Flächen (ohne Erschließung) gegenüber. Die Weiterentwicklung und Qualifizierung der bestehenden Gewerbegebiete ist ein wichtiger ergänzender Baustein der gesamtstädtischen Gewerbeflächenentwicklung. Aus den vielfach bestehenden Gemengelagen ergeben sich dabei besondere Herausforderungen, die ebenfalls vertieft zu betrachten sind. Für die Positionierung der Stadt Bochum gegenüber dem RVR ist bis zu den Sommerferien eine politische Auseinandersetzung mit potenziellen neuen Flächenreserven vordringlich. Die Verwaltung plant ihre Flächenvorschläge wie folgt formal in die Gremien einzubringen:     Ausschuss für Strukturentwicklung Ausschuss für Umwelt, Sicherheit und Ordnung Haupt- und Finanzausschuss Rat 01.06.2016 09.06.2016 22.06.2016 30.06.2016 Um eine frühzeitige Auseinandersetzung mit den vorgeschlagenen Flächen in der Politik zu ermöglichen, bieten die Wirtschaftsentwicklung zusammen mit dem Stadtplanungs- und Bauordnungsamt erneut eine gemeinsame Diskussionsveranstaltung - vergleichbar mit der Veranstaltung am 16.12.2015 zu den ersten Ergebnissen des Modul I des Gewerbeflächenkonzeptes - für die Mitglieder der Ausschusses für Strukturentwicklung an. Auch die weiteren aufgezeigten Fragestellungen und Bausteine müssen zeitnah und parallel angegangen werden. Ein solcher offensiver Umgang mit der zukünftigen Gewerbeflächenentwicklung erfordert Ressourcen. Die Wirtschaftsentwicklung und die Verwaltung haben sich als Ziel gesetzt, in der oben genannten Beratungsfolge auch weitergehende Einschätzungen dazu zu geben, wie sich die identifizierten weiteren Bausteine leisten lassen und welche finanziellen und personellen Erfordernisse dafür erforderlich sind. Finanzielle Auswirkungen: Mittelbedarf für die Durchführung der Maßnahmen: ausstehend Jährliche Folgelasten (gemäß beiliegender Berechnung): ausstehend Anlagen: Anlage 1: Neue Bedarrfszahlen des RVR bis 2034 Anlage 2: PPP der Gutachter zum GEK I Seite 5 von 5