VzK (2. Zwb.) - Anlage.pdf

Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Ablauf Teil 1 - Vorstellung des Gewerbehofs und der näheren Umgebung - Benennung bestehender und absehbarer Nutzungskonflikte - Analyse des planungs- und bauordnungsrechtlichen Rahmens Teil 2 - Bewertung gewerblicher, grünraum- und freizeitorientierter sowie wohnbaulicher Nutzungsoptionen - Gegenüberstellung potenzieller Kosten und Einnahmen - Empfehlung einer Vorzugsvariante Teil 3 - Zulässigkeit bauordnungsrechtlicher Eingriffe in die ausgeübte Nutzung - Weiteres Vorgehen BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Lageplan Umgebung BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Lageplan Umgebung BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Lageplan Gewerbehof BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Lageplan Gewerbehof BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Konfliktpunkte - - Gewerbliche Nutzung ohne materiellen und formellen Bestandsschutz Unzureichende Erschließung (Widmung, Eigentümerschaft, Ausbau, Anbindung an Hauptverkehrsstraßen und ÖPNV) und hohes Verkehrsaufkommen Schutzbedürftige Nutzungen in der Umgebung (Kleingartenanlage, Planung „Gartenstadt Karlshorst“, NSG/LSG „Biesenhorster Sand“) BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Planungsrechtlicher Rahmen FNP LaPro BEP Lichtenberg Baurecht gem. § 35 BauGB: - Nutzungskatalog gem. § 35 Abs. 1 BauGB (z.B. Land- und Forstwirtschaft) - Kein Entgegenstehen öffentlicher Belange (z.B. FNP-Darstellung) - Sicherung der Erschließung - Verhinderung Splittersiedlung BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Ausgleichsfläche und Aktivpark Sportanlage und Ausgleichsfläche Sportanlage und Wohngebiet Wohngebiet Kleingartenanlage Ausgleichsfläche Gewerbegebiet „Nullvariante“ Untersuchte Entwicklungsvarianten Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Gesamtaufstellung Einnahmen / Ausgaben Entwicklungsvariante Planungskosten Grundstücksankauf Gewerbeverlagerung Abbruch (Abriss, Entsiegelung, Entsorgung) Bauleitplanung Fachgutachten Altlasten (Historische Untersuchung) Herstellungskosten Nr. Bezeichnung 0 „Nullvariante“ nicht erforderlich nicht erforderlich nicht erforderlich nicht erforderlich nicht erforderlich nicht erforderlich 8.000 € 1 Gewerbegebiet nicht erforderlich nicht erforderlich nicht erforderlich 45.000 € 30.000 € 10.000 € 718.500 € 2 Ausgleichsfläche 940.000 € unternehmensabhängig 1.295.000 € voraussichtlich nicht erforderlich 20.000 € 10.000 € 390.900 € 74.000 € 3 Kleingartenanlage 4 Wohngebiet 5 Sportanlage und Wohngebiet 940.000 € unternehmensabhängig 940.000 € unternehmensabhängig 940.000 € unternehmensabhängig 1.295.000 € 1.295.000 € 1.295.000 € 32.000 € 48.000 € 48.000 € 5.000 € 10.000 € 30.000 € 35.000 € 10.000 € 10.000 € 95.200 € 7 Ausgleichsfläche und Aktivpark 940.000 € 940.000 € unternehmensabhängig unternehmensabhängig 1.295.000 € 1.295.000 € 32.000 € voraussichtlich nicht erforderlich 30.000 € 20.000 € 10.000 € Instandsetzung Zufahrt 8.000 € 0€ -8.000 € Erschließung 803.500 € 2.350.000 € Grundstückswert Gewerbe 1.546.500 € Renaturierung und Entwicklungspflege Wegenetz 2.729.900 € 2.634.060 € Monetarisierung ökologischer Wertpunkte -95.840 € 960.300 € Monetarisierung ökologischer Wertpunkte -1.416.900 € 17.000 € max. Pacht pro Jahr zuzüglich jährlicher Pachteinnahmen 3.041.500 € 8.930.000 € Grundstückswert Wohnen 5.888.500 € 7.271.500 € 3.610.000 € Grundstückswert Wohnen -3.661.500 € 6.986.900 € 1.155.550 € Monetarisierung ökologischer Wertpunkte -5.831.350 € 3.062.600 € 2.393.350 € Monetarisierung ökologischer Wertpunkte -669.250 € Wegenetz 200.000 € Aktivpark 718.500 € Erschließung 37.200 € 445.500 € Erschließung 4.025.000 € Sportanlage 285.600 € Renaturierung und Entwicklungspflege 10.000 € 2.377.200 € Sportanlage Renaturierung und Entwicklungspflege Wegenetz 512.000 € BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Saldo Erschließung 172.200 € 6 Einnahmen 718.500 € 4.025.000 € Sportanlage und Ausgleichsfläche Kosten Gesamt Aktivparks Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Bewertung der Vorzugsvarianten Variante Wirtschaftlichkeit Machbarkeit 0. „Nullvariante“ - Kostenneutral 0 - Gewerbliche Nutzung aufgrund mangelnden Baurechts dauerhaft eingeschränkt -1 1. Gewerbegebiet - Bodenwertsteigerung ermöglicht Übernahme der Planungs- und Erschließungskosten durch Eigentümer +2 - Planungsrechtlich problematisch - Einbeziehung der KGA „Biesenhorst II“ nötig -2 2. Ausgleichsfläche - Bei Defizit von rd. 100.000 € weitgehend kostenneutral 0 3. Kleingartenanlage - Hohes Defizit von rd. 1,4 Mio. € -2 - Wohngebiet - Bodenwertsteigerung ermöglicht Übernahme der Abbruch-, Planungsund Erschließungskosten durch privaten Entwickler +2 - 4. 5. Sportanlage und Wohngebiet - Hohes Defizit von rd. 3,7 Mio. € durch Kosten der Sportanlage - Bodenwertsteigerung ermöglicht tlw. Übernahme der Abbruch-, Planungsund Erschließungskosten durch privaten Entwickler 6. Sportanlage und Ausgleichsfläche - Hohes Defizit von rd. 5,9 Mio. € durch Kosten der Sportanlage 7. Ausgleichsfläche und Aktivpark - Geringes Defizit von rd. 0,7 Mio. € BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH - Planungsrechtlich unproblematisch Vertragliche Regelung der Kompensationsmaßnahme nötig Stufenweise Entwicklung möglich Externe Trägerschaft nötig Planungsrechtlich unproblematisch Geringe Nachfrage angesichts gegebenem Kleingartenangebots und veränderter Nutzerstruktur Planungsrechtlich problematisch Einbeziehung der KGA „Biesenhorst II“ nötig Keine stufenweise Entwicklung möglich, aufgrund Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe Umsetzung durch privaten Entwickler nötig -1 - Planungsrechtlich problematisch - Tlw. Einbeziehung der KGA „Biesenhorst II“ nötig - Keine stufenweise Entwicklung möglich, aufgrund Nachbarschaft von Wohnen und Gewerbe - Umsetzung durch privaten Entwickler nötig -2 - Planungsrechtlich unproblematisch Vertragliche Regelung der Kompensationsmaßnahme nötig Stufenweise Entwicklung möglich Externe Trägerschaft nötig -1 - Planungsrechtlich unproblematisch Vertragliche Regelung der Kompensationsmaßnahme nötig Stufenweise Entwicklung möglich Externe Trägerschaft nötig Öffentlicher Nutzen - Erhebliche Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Deckung der Nachfrage nach Gewerbeflächen - Erhebliche Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Deckung der Nachfrage nach Gewerbeflächen ∑ -1 -2 -1 -1 +2 - Beseitigung bestehender Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Erweiterung wohnortnaher Grünflächen +1 +3 +1 - Beseitigung bestehender Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Erweiterung Kleingartenflächen +1 0 -2 - Beseitigung bestehender Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Deckung der Nachfrage nach Wohnraum +1 +1 -1 - Beseitigung bestehender Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Deckung der Nachfrage nach Wohnraum - Schaffung wohnortnaher Sportanlagen +2 0 +1 - Beseitigung bestehender Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Erweiterung wohnortnaher Grünflächen - Schaffung wohnortnaher Sportanlagen +2 +1 +1 - Beseitigung bestehender Konflikte mit schutzbedürftigen Nutzungen - Erweiterung wohnortnaher Grünflächen - Schaffung wohnortnaher Freizeitinfrastruktur +2 +2 Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Entwicklungsvariante 2 Ausgleichsfläche Pro: - Angliederung an umgebenden Naturraum (Einbettung in Siedlung/Landschaft) - Wohnwertsteigerung in der Umgebung (Verbesserung ökologischer Situation) , „Gartenstadt Karlshorst“ - Orientierung an übergeordneter Planung (B-Plan-Ziel „öffentliche Grünfläche (LSG)“; planungsrechtlich unproblematisch) - Anrechnung als Ausgleichsfläche für anderweitige Eingriffe in den Naturraum - Nutzung vorhandener Verkehrserschließung Kontra: - Aufgabe eines etablierten Gewerbestandorts - Ausschluss langfristiger baulicher Nutzungsoptionen (z.B. Wohngebiet) BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Entwicklungsvariante 6 Sportanlage und Ausgleichsfläche Pro: - Tlw. Angliederung an umgebenden Naturraum (Einbettung in Siedlung/Landschaft) - Wohnwertsteigerung in der Umgebung (Beseitigung Nutzungskonflikte, Verbesserung ökologischer Situation) , „Gartenstadt Karlshorst“ - Schaffung von Sport- und Freizeitangeboten (Verbesserung soz. Infrastruktur) - Orientierung an übergeordneter Planung (FNP; planungsrechtlich unproblematisch) - Tlw. Anrechnung als Ausgleichsfläche für anderweitige Eingriffe in den Naturraum Kontra: - Aufgabe eines etablierten Gewerbestandorts - Ausschluss langfristiger baulicher Nutzungsoptionen (z.B. Wohngebiet) BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Entwicklungsvariante 7 Ausgleichsfläche und Aktivpark Pro: - Angliederung an umgebenden Naturraum (Einbettung in Siedlung/Landschaft) - Wohnwertsteigerung in der Umgebung (Beseitigung Nutzungskonflikte, Verbesserung ökologischer Situation) , „Gartenstadt Karlshorst“ - Schaffung von Freizeitangeboten (Verbesserung soz. Infrastruktur) - Orientierung an übergeordneter Planung (B-Plan-Ziel „öffentliche Grünfläche (LSG)“; planungsrechtlich unproblematisch) - Anrechnung als Ausgleichsfläche für anderweitige Eingriffe in den Naturraum - Nutzung vorhandener Verkehrserschließung Kontra: - Aufgabe eines etablierten Gewerbestandorts - Ausschluss langfristiger baulicher Nutzungsoptionen (z.B. Wohngebiet) BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015 Handlungsstrategie für den Gewerbehof „Straße am Heizhaus 1“ Zulässigkeit bauordnungsrechtlicher Eingriffe in die ausgeübte Nutzung 1. Nutzungsuntersagung und/oder Beseitigungsverfügung möglich (Baugenehmigungen für gewerbliche Nutzung liegen nicht vor) 2. Nutzungen unterliegen weder formellem noch materiellem Bestandsschutz (Genehmigungen zur militärischen Nutzung erloschen / keine hinreichende Genehmigung nach DDR-Recht aus Entstehungszeit des „Handwerkerhofs“ / BImSchG-Genehmigung erloschen) 3. Rechtlich und tatsächlich defizitäre Erschließung (keine öffentliche Widmung / Gefährdung im Bereich KGA durch schlechten Straßenausbau) 4. Berücksichtigung der langjährigen und zum Teil aktiven Duldung der ausgeübten Nutzungen (Genehmigungen unter Berufung auf Bestandsschutz, z.B. BImSchG, Heizanlage) 5. Empfehlung eines abgestuften Verfahrens - aufschiebend befristete Nutzungsuntersagung gegenüber Eigentümer und Nutzern - Untersagung neuer Nutzungen ohne zeitlichen Vorlauf BSM Beratungsgesellschaft für Stadterneuerung und Modernisierung mbH Vorstellung des Abschlussergebnisses beim Ausschuss Ökologische Stadtentwicklung der Bezirksverordnetenversammlung Lichtenberg von Berlin am 03.12.2015