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Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Begründung zum Bebauungsplan 6 – 41 für die Grundstücke Ostpreußendamm 83, 83A, Wismarer Straße 1/17 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde Verfahrensstand: Aufstellungsbeschluss Berlin, 22.02.2016 -1- Inhaltsverzeichnis I. II. Planungsgegenstand ........................................................................................................ 3 I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit des Planverfahrens:............................................. 3 I.2. Plangebiet ................................................................................................................. 4 I.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation ...................................................................... 4 I.4. Denkmalschutz .......................................................................................................... 5 Planinhalt .......................................................................................................................... 5 II.1. Entwicklung der Planüberlegung ............................................................................... 5 III. Auswirkungen ................................................................................................................... 6 IV. Verfahren .......................................................................................................................... 6 IV.1. V. Mitteilung der Planungsabsicht .................................................................................. 6 Rechtsgrundlagen ............................................................................................................. 6 -2- I. Planungsgegenstand I.1. Veranlassung und Erforderlichkeit des Planverfahrens: Für einen Teil des Grundstücks Berlin-Lichterfelde, Ostpreußendamm 83, 83A und Wismarer Straße 1/17 ist am 08. September 2015 ein Vorbescheidsantrag gestellt worden. Der Bezirk beabsichtigte, die auf den Grundstücken Wismarer Straße 1/17, Ostpreußendamm 83, 83 A (Kolonie Eugen – Kleine – Brücke) vorhandenen Kleingärten zu sichern. Zur Umsetzung dieses Planungsziels hat der Bezirk das Verfahren für den Bebauungsplan XII-286 durchgeführt und mit Festsetzungsbeschluss vom 11.10.2011 abgeschlossen. Der festgesetzte Bebauungsplan XII-286 zur Sicherung der Kleingartenanlage Eugen-Kleine-Brücke wurde jedoch mit dem Urteil des Oberverwaltungsgerichtes vom 19.03.2015 im Rahmen einer Normenkontrollklage für unwirksam erklärt (Az.: OVG 2 A 4.15). Ausschlaggebend hierfür war insbesondere die nach Auffassung des Gerichts unbewältigte Lärmproblematik, die von den angrenzenden Hauptverkehrsstraßen ausgeht. Gegen die Nichtzulassung der Revision hat der Bezirk am 05.06.2015 eine Beschwerde eingereicht, die aber am 19.08.2015 vom Bundesverwaltungsgericht zurückgewiesen wurde (Az.: BVerG 4 BN 24.15). Der Bezirk hat daher die Durchführung eines ergänzenden Verfahrens gemäß § 214 BauGB zur „Heilung“ des Bebauungsplans XII-286 und die verschiedenen Möglichkeiten zur Lösung der Lärmproblematik geprüft. Demnach käme insbesondere ein großzügig dimensioniertes Abstandsgrün entlang der Straßen in Betracht. Da dieser Planungsansatz zum Verlust von Kleingartenparzellen führt, ohne einen weiteren Nutzen für die Öffentlichkeit oder den Eigentümer zu bieten, wurde entschieden, die Versorgung mit Wohnraum als Planungsziel aufzunehmen und durch eine lärmrobuste Straßenrandbebauung die verbleibenden Kleingärten vom Straßenverkehrslärm abzuschirmen. Diese Lösung vereint das öffentliche Interesse am weitest möglichen Erhalt der Kleingärten und an der Errichtung von Wohnungen mit dem Interesse des Grundstückseigentümers an einer baulichen Nutzung zumindest von Teilflächen seines Grundstücks. Dem Eigentümer der Fläche wurde auf dieser Grundlage die Möglichkeit eines kooperativen Verfahrens für Wohnungsbau erläutert und angeboten. Er zeigte sich grundsätzlich an der Entwicklung von Wohnungsbau interessiert, bat jedoch darum, seinen zwischenzeitlich eingereichten Vorbescheidsantrag für mehrere Geschäfts- und Bürohäuser auf überwiegenden Teilen der Kleingartenanlage zu bescheiden. Dieses Vorhaben wäre jedoch mit der beabsichtigten städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht in Einklang zu bringen. Es widerspricht den bezirklichen Planungszielen, könnte aber auf Grundlage des hier nun wieder geltenden alten Planungsrechts (Baunutzungsplan [BNP] ‚beschränktes Arbeitsgebiet‘) nicht abgelehnt werden. Der Bezirk beabsichtigt daher, das neue Bebauungsplanverfahren 6 – 41 kurzfristig einzuleiten, da ein ergänzendes Verfahren bei den beschriebenen wesentlichen Planungsänderungen nicht mehr möglich ist. Der geplante Geltungsbereich des künftigen Bebauungsplans umfasst den ehemaligen Bebauungsplan XII – 286 (festgesetzt am 11.10.2011, unwirksam seit 19. August 2015). Ziel des Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen Grundlagen für eine ortsverträgliche bauliche Entwicklung am Rand des genannten Bereichs. Dabei soll die städtebauliche Entwicklung im Geltungsbereich die vorhandenen Strukturen am Knoten Wismarer Str. / Ostpreußendamm aufnehmen und ein harmonisches Zusammenwirken von neuen Baustrukturen und dem prägendem Orts- und Landschaftsbild berücksichtigen. Hierfür ist ein qualifiziertes Bebauungsplanverfahren notwendig, das Regelungen über Art und Maß der Nutzung, die Abgrenzung von Bauland, Kleingarten und Verkehrsflächen, überbaubaren Grundstücksflächen, Maßnahmen zum Lärmschutz (Gewerbelärm, Straßenlärm) sowie gegebenenfalls Regelungen zum Umgang mit Altlasten aus gewerblicher und kleingärtnerischer Vornutzung trifft. Es soll dabei auch geprüft werden, ob Art und Maß der baulichen Nutzung so bestimmt werden können, dass trotz der beabsichtigten engen Bemessung der Wohnbaulandflächen für den Eigentümer gegenüber dem aufzugebenden beschränkten Arbeitsgebiet kein Wertverlust entsteht. -3- I.2. Plangebiet Das Plangebiet befindet sich im Süden des Bezirks Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Lichterfelde, unweit der Landesgrenze zu Brandenburg (Gemeinde Teltow, Landkreis Potsdam-Mittelmark). Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 6 – 41 enthält neben der Fläche der Kleingartenanlage „Eugen–Kleine–Brücke“ Teilflächen der angrenzenden überörtlichen Hauptverkehrsstraßen Wismarer Straße und Ostpreußendamm (entspricht dem Geltungsbereich des ehemaligen Bebauungsplans XII – 286). Der Geltungsbereich umfasst die Grundstücke Ostpreußendamm 83, 83A und Wismarer Straße 1/17 und hat eine Größe von ca. 3 ha. Auf der nordwestlichen Seite wird das Plangebiet begrenzt durch die den Teltowkanal begleitende Parkanlage. Südwestlich grenzt an das Plangebiet zum einen das Landschaftsschutzgebiet LSG 9 [Lichterfelde Süd] an und zum anderen eine Brachfläche (gehörend zu dem Bebauungsplan 6 – 28 B), die die Kleingartenanlage von diversen Dienstleistungsbetrieben trennt. Im Südosten wird die Fläche durch den Ostpreußendamm und im Nordosten durch die Wismarer Straße begrenzt. Es handelt sich dabei um Straßen mit übergeordneter bzw. örtlicher Verbindungsfunktion. I.3. Planungsrechtliche Ausgangssituation Vorbereitende Bauleitplanung Für das Plangebiet stellt der Flächennutzungsplan (FNP) Berlin (Neubekanntmachung Januar 2015) eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Kleingarten dar, deren Nutzung derzeit eine Kleingartenanlage ist. Die Fläche des geplanten Gebiets beträgt ca. 3 ha insgesamt. Ziel des Bebauungsplans 6 – 41 ist es, neben der Sicherung der überwiegenden Teile dieser Grünfläche als Kleingartenanlage auch eine Fläche an deren Rand für Wohnnutzung zu schaffen. Der Entwicklungsgrundsatz 6 des FNP schließt die Anwendung der 3 ha-Regel für die Entwicklung von Baugebieten aus Frei- und Grünflächen eigentlich aus. In der AV FNP wird jedoch unter 11.3.2 ausgeführt: „Im Zuge der konkretisierenden Planung besteht die Möglichkeit untergeordneter Grenzkorrekturen zwischen Frei- und Grünflächen und für bauliche Nutzungen vorgesehenen Flächen.“ Als eine solche Grenzkorrektur betrachtet der Bezirk die geplante Straßenrandbebauung, die aus diesen Gründen auch sehr eng bemessen und nahe an der bestehenden Bebauung verortet werden soll. Die genauen Entwicklungsmöglichkeiten im Rahmen des Entwicklungsgrundsatzes Nr. 6 müssen jedoch noch eingehend geprüft werden. Im späteren Verlauf des Verfahrens kann ggf. eine Änderung bzw. Berichtigung des FNP notwendig werden. Für den Bereich des B-Plan-Verfahrens besteht lediglich ein nicht abgestimmter Arbeitsbericht der Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Steglitz 2 und 3 aus dem Jahre 1988. Das damals angestrebte Nutzungskonzept sah die z. Z. vorhandene Nutzung Dauerkleingärten vor. Darüber hinaus waren eine Parkanlage als Durchwegung sowie die Grenzen des Klimaschutzgebietes und des Boden- / Gewässerschutzes dargestellt. Verbindliche Bauleitplanung Für den Planbereich besteht kein nach Baugesetzbuch durchgeführter und festgesetzter BPlan. Es gilt für die Fläche der Kleingartenanlage das übergeleitete Planungsrecht des Baunutzungsplanes [BNP] in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961 S. 742). Der BNP weist eine Teilfläche des Geltungsbereiches entlang der übergeordneten Hauptverkehrsstraßen Wismarer Straße und Ostpreußendamm in einer Tiefe von ca. 70 m als beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe II / 3 [2 Geschosse; bebaubare Fläche 0,4; GFZ 0,6; BMZ 2,4] und die Restfläche als Nichtbaugebiet aus. Für die Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung ist ergänzend der Bebauungsplan XII – A vom 9. Juli 1971 (GVBl. S. 1234) heranzuziehen. -4- Für die Nutzungsausweisung „Nichtbaugebiet“ gelten aufgrund der fehlenden Einbeziehung in den Festsetzungskatalog bei Einführung des Bundesbaugesetzes [BBauG] und somit nicht vorhandener Überleitung in das neue Baurecht gemäß § 173 Abs. 3 BBauG- die Planersatzvorschriften §§ 34 oder 35 des Baugesetzbuches [BauGB]. Aufgrund der Lage dieser Fläche direkt angrenzend an eine große Grünfläche, einem Landschaftsschutzgebiet, ist als Beurteilungsgrundlage derzeit der § 35 BauGB -Bauen im Außenbereich- heranzuziehen. I.4. Denkmalschutz Nach Mitteilung der archäologischen Bodendenkmalpflege des Landesdenkmalamtes Berlin liegt der Geltungsbereich des beabsichtigten B-Plan-Verfahrens am westlichen Rand eines archäologischen Verdachtsgebietes. II. Planinhalt Die städtebauliche Struktur des unmittelbaren Umfelds ist geprägt durch eine offene Siedlungsstruktur mit Einfamilien- und kleineren Mehrfamilienhäusern bis hin zu Blockrandbebauung auf der gegenüberliegenden Straßenseite in der Wismarer Straße. Angrenzend an der Straße Ostpreußendamm befindet sich ein gewerblich genutztes Gebiet. II.1. Entwicklung der Planüberlegung Nach derzeitigem Planungsstand soll der Bebauungsplan die folgenden Festsetzungen treffen bzw. Ziele verfolgen:  Sicherung der überwiegenden Teile der Kleingartenanlage als private Dauerkleingärten;  Gewährleistung der Erholungsnutzung in den gesicherten Kleingärten durch eine Lärmschutzbebauung, ggf. in Kombination mit weiteren Lärmschutzmaßnahmen;  Entwicklung einer robusten Lärmschutzbebauung Vorbelastungen für das Gebiet aus: - eventuelle Bodenbelastung aus ehemaliger Nutzung, - Lärmbelastung durch Gewerbe- und Verkehrslärm; unter Berücksichtigung der  Sicherung eines verträglichen städtebaulichen Erscheinungsbilds (z. B. durch eine städtebauliche Kante); Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung (GRZ/GFZ) und Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse unter Beachtung der näheren Umgebung (mit Ausnahme der vorhandenen Großformen);  räumlich enge Bemessung des der künftigen Baugebietsfläche und der überbaubaren Grundstücksfläche; Verortung nahe an der bestehenden Bebauung auf Teilen der planungsrechtlich bereits als Baugebiet (beschränktes Arbeitsgebiet) qualifizierten Flächen;  Entwicklung von Grünflächen (Kleingärten) aus den derzeitigen Außenbereichsflächen. Aufgrund der städtebaulichen Anforderungen reduziert sich die mögliche Baugebietsgröße von 14.929 m² (beschränktes Arbeitsgebiet laut BNP) auf eine Fläche für ein Wohngebiet von ca. 3.852 m², mit einer zugrunde liegenden Dichte von GFZ 1,0 bei 3 Vollgeschossen. Diese Wohnbebauung soll entlang der Wismarer Straße erfolgen, am Ostpreußendamm soll der Lärmschutz durch ein noch genauer zu dimensionierendes Abstandsgrün erreicht werden. Auf den übrigen, im Hinterland liegenden, Flächen sollen möglichst viele Kleingärten erhalten bleiben. Das bedeutet, dass eine Fläche von rund 11.076 m² für den Erhalt der Kleingartenanlage zu berücksichtigen ist. Durch die Umwandlung des laut BNP ausgewiesenen ‚beschränkten Arbeitsgebiets‘ in ein Wohngebiet gemäß BauNVO ´90 entsteht jedoch auf Grundlage der Bodenrichtwerte (310 € für WA und 80 € für GE) kein Wertverlust für den Eigentümer. -5- III. Auswirkungen Nachhaltige Entwicklung Mit Bezirksamtsbeschluss vom 08.04.2008 wurden die Nachhaltigkeitsziele für das Bezirksamt beschlossen. Als besondere Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung werden darin der sparsame Umgang mit Grund und Boden und der Erhalt zusammenhängender Grünflächen (Blockinnenbereiche) sowie die Verdreifachung des Fahrradverkehrs im Bezirk 1995 – 2010 und die Beseitigung von Hindernissen für die verstärkte Nutzung von umweltfreundlichen und gesundheitsfördernden Mobilitätsarten aufgeführt. Mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans werden weite Teile der Grünflächen erhalten und künftig vor Lärm geschützt. Die Zielsetzung des Bebauungsplans 6 – 41 entspricht den bezirklichen Nachhaltigkeitszielen einer zukunftsgerechten Stadtentwicklung, bei der der Innenentwicklung der Vorrang einzuräumen ist. Haushaltsmäßige Auswirkungen Im Bebauungsplan 6 – 41 werden voraussichtlich Festsetzungen getroffen, die aufgrund der privatrechtlichen Situation des Eigentümers evtl. zu Ausgaben von Seiten des Landes Berlin führen könnten. Fragen der Entschädigung, die sich im Hinblick auf die Änderung der zulässigen Bebaubarkeit dennoch ergeben könnten, sind im weiteren Bebauungsplanverfahren zu klären. IV. Verfahren IV.1. Mitteilung der Planungsabsicht Mit dem Schreiben vom 5. Februar 2016 wurde gemäß § 5 AGBauGB der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt gemäß Artikel 13 Landesplanungsvertrag der Gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg mitgeteilt, dass das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf beabsichtigt, für das Grundstück Ostpreußendamm 83, 83A und Wismarer Straße 1/17 den Bebauungsplan 6 – 41 aufzustellen. Dem Schreiben lag eine Begründung mit Übersichtsplan bei, in der die Erforderlichkeit und Entwicklung der Planungsüberlegungen dargelegt wurden. Der Bebauungsplan 6 – 41 soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB (Bebauungspläne der Innenentwicklung) aufgestellt werden, da mit den Planungszielen eine innerstädtische Nachverdichtung auf der zurzeit als Kleingartenanlage genutzten Fläche beabsichtigt ist. V. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl. S. 283) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548). Berlin, den Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Sabine Lappe Leiterin des Fachbereichs Stadtplanung -6-