Anlage 151222_Leitlinien_BGR_rückwärtige_Bebauung_komplett.pdf

Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abt. Stadtentwicklung, Umwelt, Ordnung und Gewerbe Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz Grünes Arbeitspapier Rückwärtige Bebauung in der offenen Bauweise Begründung der Leitlinien 03.11.2015 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Inhalt 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. Rückwärtige Bebauung in der offenen Bauweise Leitlinien Anlass Entwicklung der Planungsüberlegungen Ausgangssituation / Bestand 4.1 Stadträumliche Einbindung und städtebauliche Struktur 4.2 Grünstrukturen Planungsrechtliche Ausgangssituation 5.1 Flächennutzungsplan 5.2 Landschaftsprogramm 5.3 Verbindliches Planungsrecht 5.3.1 Baunutzungsplan in Verbindung mit der Bauordnung von 1958 5.3.2 Textbebauungsplan XX-A 5.3.3 Bauordnung von 1966 5.3.4 Festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne 5.4 Auswirkungen der verschiedenen planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften auf die städtebaulichen Nutzungsmaße und die offene Bauweise 5.4.1 Baugrundstück 5.4.2 Grundflächenzahl 5.4.3 Geschossflächenzahl 5.4.4 Grenzabstand / Abstandsflächen 5.4.5 Bebauungstiefe Geplante Festsetzungen der Bebauungspläne XX-B 23, -B 24, -B 26, -B 27, -B 28 Auswirkungen bei Einstellung der einfachen Bebauungspläne Fazit und Ausblick Fotos auf dem Titelbild: Heidi Seidemann, 02.11.2015 Alle Abbildungen stammen aus dem Geoportal Berlin. 1 5 6 9 9 11 13 13 15 20 20 23 24 24 25 25 25 26 26 27 27 30 31 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin 1. Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Rückwärtige Bebauung in der offenen Bauweise Leitlinien Nr. 1 Zulässigkeit rückwärtiger Gebäude In Blockinnenbereichen, die frei von hinterer Bebauung sind, ist eine Bebauung nicht zulässig. Dies gilt für alle Blockinnenbereiche, die nicht mehr als zwei Grundstücke mit einer rückwärtigen Bebauung aufweisen. Begründung: In Blockinnenbereichen ist eine Bebauung unzulässig, sofern diese noch unbebaut sind. Damit soll gesichert werden, dass noch intakte Baublöcke mit unbebauten Blockinnenbereichen auch künftig von Bebauung frei bleiben, so dass die Wohnqualität und die landschaftliche Prägung in diesen Blöcken erhalten bleiben. Darüber hinaus ist keine weitere Bebauung zulässig, sofern nicht mehr als zwei Grundstücke eine hintere Bebauung aufweisen. In Einzelfällen weisen Baublöcke eine geringe Anzahl von Grundstücken auf, die mit einem oder zwei Gebäuden im hinteren Bereich bebaut sind. Der überwiegende Teil des Blockinnenbereichs ist frei von Bebauung und steht mit zusammenhängenden Freiflächen der Erholungsnutzung zur Verfügung. Die vorhandenen Gebäude in rückwärtigen Bereichen sind als „Ausreißer“ zu bewerten, wenn der Baublock insgesamt noch seinen unverbauten Charakter bewahrt hat. In diesen Baublöcken soll die hintere Grünzone erhalten bleiben, so dass eine weitere Bebauung nicht zulässig ist. Nr. 2 Bauweise Zulässig sind Einzelhäuser. Doppelhäuser und Reihenhäuser sind nicht zulässig. Begründung: Die Festsetzung begründet sich aus dem besonders schützenswerten Blockinnenbereich, in dem sowohl die Baumasse als auch Nutzerzahl soweit wie möglich reduziert werden soll. Doppel- und Reihenhäuser gehen in der Regel mit höheren Baumassen als auch mit einer höheren Anzahl von Nutzern einher. Mehr Nutzer bringen automatisch eine höhere Nutzungsintensität mit sich. Da das städtebauliche Leitziel vorsieht, den Blockinnenbereich als Ruhezone zu schützen und die größeren Baumassen primär straßenbegleitend anzuordnen, widerspricht die Zulässigkeit von Doppel- und Reihenhäusern im hinteren Grünbereich dem genannten Ziel. Nr. 3 Anzahl der Wohnungen Pro Einzelhaus sind maximal zwei Wohnungen zulässig. Begründung: Mit der geplanten Regelung kann die Zahl der Nutzer soweit wie möglich reduziert werden. In Verbindung mit der oben genannten ausschließlichen Zulässigkeit von Einzelhäusern können in den hinteren Bereichen nur Gebäude mit maximal zwei Wohnungen entstehen. 1 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Nr. 4 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Anzahl der Vollgeschosse / Dachgeschoss Es sind nur Gebäude mit einem Vollgeschoss plus Dach- oder Staffelgeschoss zulässig. Staffelgeschosse sollen an allen Gebäudeseiten mindestens 0,5 m zurückweichen. Begründung: Ziel der Regelung ist eine Höhenstaffelung von der straßenseitigen Bebauung mit zwei Vollgeschossen plus Dach- oder Staffelgeschoss zu einer Bebauung mit einem Vollgeschoss plus Dach- oder Staffelgeschoss im rückwärtigen Bereich. Nach der Bauordnung ist ein Staffelgeschoss (kein Vollgeschoss) ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss. Das Maß für das Zurücksetzen ist in der Bauordnung nicht definiert. Um einen deutlichen Rücksprung zu signalisieren, ist das Staffelgeschoss 50 cm zurückzusetzen. Ein größerer Rücksprung ist möglich. Der Rücksprung muss nicht an allen Seiten gleichmäßig erfolgen. Nr. 5 Nutzungsmaß Die zulässige Grund- und Geschossflächenzahl ist einzuhalten. Ausnahmen und Befreiungen sind restriktiv zu handhaben. Dies gilt bei Grundstücksteilungen, im Aus- und Umbaufall sowie beim Neubau. Begründung: Um dem Ziel der Wahrung des Landschaftsbildes gerecht zu werden, ist die Einhaltung der zulässigen Nutzungsmaße erforderlich. Damit kann so viel Boden wie möglich unbedeckt bleiben und Flora und Fauna zur Verfügung stehen, so dass der landschaftliche Charakter erhalten und entwickelt werden kann. Da in den rückwärtigen Grundstücksbereichen zwei Vollgeschosse nicht zulässig sind, kann bei Einhaltung der Grundflächenzahl die zulässige Geschossflächenzahl ggf. nicht ausgeschöpft werden. Nr. 6 Firsthöhe / Gebäudehöhe Die Firsthöhe darf 9,5 m nicht überschreiten. Begründung: Die Begrenzung der Firsthöhe zielt auf eine Höhenstaffelung in den Blockinnenbereichen ab. Die Höhe von 9,5 m hat sich in den vergangenen Jahren in der Praxis bewährt und ist für rückwärtige Gebäude ausreichend. Die Höhe lässt ausreichend Flexibilität für die Gestaltung künftiger Gebäude. Nr. 7 Anrechnung von Balkonen, Loggien sowie untergeordneten Bauteile Erker, Balkone, Loggien sowie untergeordnete Bauteile, die in den Abstandsflächen zulässig sind, werden auf die zulässige Grundfläche angerechnet. Begründung: Die Regelung entspricht der Berechnungsgrundlage der aktuellen Baunutzungsverordnung von 2013, in der die genannten Anlagen bei der Ermittlung der zulässigen Grundfläche zu berücksichtigen sind. Die Anlagen können erheblich zur Grundfläche beitragen und sollen demnach erfasst werden, um die Versiegelung des Grundstücks begrenzen zu können. 2 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Nr. 8 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Versiegelung durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen Die Gesamtversiegelung eines Grundstücks ist analog den Regelungen nach § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung 2013 zu begrenzen. Danach darf die zulässige Grundflächenzahl durch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 (Terrassen, Garten- und Gerätehäuschen, u.ä.) sowie bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird (Tiefgaragen), um 50 % überschritten werden. Begründung: Die Begrenzung der Versiegelung durch Nebenanlagen, Stellplätzen, Garagen und ihren Zufahrten ist wichtiger Bestandteil der Leitlinien, da es nach den geltenden Vorschriften nur unzureichende Möglichkeiten gibt, die Versiegelung einzuschränken. Ohne Regelung zu den genannten Anlagen können städtebaulich ausreichende Freiflächen kaum gesichert werden. Die Regelung dient insbesondere dem Ziel, den landschaftlichen Charakter der Wohngebiete zu sichern sowie dem Schutz von Boden, Flora und Fauna. Nr. 9 Grundstücksmindestgrößen Rückwärtige Grundstücke sollen eine Mindestgröße von 400 m² nicht unterschreiten. Begründung: Die Mindestgröße von Grundstücken sichert die Entwicklung von städtebaulich angemessenen Grundstücksgrößen im Blockinnenbereich. Die Regelung dient dem Ziel, zusammenhängende Freiflächen zu erhalten und einer Zersiedelung entgegenzuwirken. Je kleiner Parzellierungen erfolgen, umso mehr ist Zersiedelung und bauliche Verdichtung die Folge. Zusätzliche Grundstücke gehen mit weiteren Stellplätzen, Zufahrten, Nebenanlagen und Einfriedungen einher. Dieser Entwicklung gilt es entgegenzuwirken und den Schutz des Blockinnenbereichs soweit wie möglich zu sichern. Nr. 10 Landschaftliche Prägung / Baumschutz Im Rahmen einer Bebauung soll gebietstypischer Baumbestand soweit wie möglich erhalten bleiben. Dies kann Auswirkungen auf die Anordnung oder Stellung von Baukörpern haben. Pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche ist ein gebietstypischer Baum zu pflanzen und zu erhalten. Vorhandene Bäume sind bei der Ermittlung anzurechnen. Begründung: Der Erhalt sowie die Weiterentwicklung der landschaftlichen Prägung der Wohngebiete ist wichtiges Ziel für die Ortsteile. Im Neubaufall sollen daher vorhandene erhaltenswerte und gebietstypische Bäume bei der Neuplanung von Gebäuden berücksichtigt werden. Es ist zu ermitteln, ob sinnvolle Gebäudestellungen unter Erhalt der vorhandenen Bäume möglich sind. Sofern dies nicht der Fall ist, sollen gebietstypische Bäume nachgepflanzt werden. Hiernach ist pro angefangene 400 m² Grundstücksfläche mindestens ein gebietstypischer Baum zu pflanzen und zu erhalten. Dies gilt auch und insbesondere, wenn auf dem Grundstück bisher keine Bäume vorhanden sind, so dass die Weiterentwicklung der landschaftlichen Prägung in den Blockinnenbereichen gesichert ist. 3 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Der gebietstypische Baumbestand wird durch die Zuordnung der Siedlungsgebiete im Landschaftsprogramm (Teilplan Biotop- und Artenschutz) als Obstbaumsiedlungsbereich, Waldbaumsiedlungsbereich oder Parkbaumsiedlungsbereich definiert. Ja nach örtlicher Lage des Baugrundstücks gelten als jeweils gebietstypisch die entsprechenden mittel- bis großkronigen Laubbäume, Obstbäume und / oder die heimische Waldkiefer. Gebietstypischer Baumbestand ist ein wesentlicher Faktor für die Lebensraumqualität und die landschaftliche Prägung eines Siedlungsgebietes bzw. Blockinnenbereichs. Er hat eine hohe Wohlfahrtswirkung hinsichtlich des örtlichen Kleinklimas, der Luft- und der Aufenthaltsqualität. Ziel ist es daher, vorhandenen Baumbestand im Neubaufall zu integrieren und die landschaftliche Prägung der Wohngebiete zu erhalten und zu entwickeln. Nr. 11 Zufahrten Zu vorderen und hinteren Grundstücken sind gemeinsame Überfahrten anzulegen. Begründung: Die Erschließung rückwärtiger Grundstücke geht in der Regel mit zusätzlichen Zufahrten und zusätzlichen Versiegelungen einher. Um die Versiegelung auf den Grundstücken zu gering wie möglich zu halten und die gärtnerische Gestaltung des Vorgartens zu gewährleisten, ist darauf hinzuwirken, dass gemeinsame Zufahrten angelegt werden. Darüber hinaus führen zusätzliche Zufahrten zu überproportional vielen Unterbrechungen von Gehwegen. Diese Unterbrechungen sollen minimiert werden, um die komfortable Benutzung von Gehwegen durch Fußgänger zu gewährleisten. Die Regelungen gelten in folgenden planungsrechtlichen Konstellationen: 1. Das Grundstück liegt im Baunutzungsplan im allgemeinen Wohngebiet in der Baustufe II/2. Es gilt die offene Bauweise. Die Bebauungstiefe beträgt, gerechnet von der Baufluchtlinie, 20,0 m. In Teilbereichen ist gemischtes Gebiet mit der Baustufe II/3 dargestellt. Es gilt die geschlossene Bauweise mit einer Bebauungstiefe von 20,0 m. Es existieren förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien. Durch Überschreitung der Bebauungstiefe als Ausnahmetatbestand können Beschränkungen erfolgen. Rechtsgrundlage: § 30 Abs. 1 BauGB i.V. mit § 8 Nr. Nr. 2 Bau 1958 2. Das Grundstück liegt im Baunutzungsplan im allgemeinen Wohngebiet in der Baustufe II/2. Es gilt die offene Bauweise. In Teilbereichen ist gemischtes Gebiet mit der Baustufe II/3 dargestellt. Es gilt die geschlossene Bauweise mit einer Bebauungstiefe von 20,0 m. Förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien existieren nicht. Die Bebauungstiefe richtet sich nach vorhandenen Baufluchten in der Umgebung. Gebäude in rückwärtigen Bereichen müssen sich gemäß § 34 BauGB in die Umgebung einfügen. Rechtsgrundlage § 30 Abs. 3 i.V. mit § 34 Abs. 1 BauGB 3. Das Grundstück liegt im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans. Der Bebauungsplan setzt eine Bebauungstiefe mit der Option einer hinteren Bebauung fest, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen. Durch Überschreitung der Bebauungstiefe als Ausnahmetatbestand können Beschränkungen erfolgen. Rechtsgrundlage: § 30 Abs. 1 BauGB i.V. mit § 31 Abs. 1 BauGB. 4 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin 2. Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Anlass Das Bezirksamt beabsichtigt die Einstellung von einfachen Bebauungsplänen, die in den Jahren 1985 für die Ortsteile Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf und 1999 für die Ortsteile Waidmannslust und Lübars aufgestellt wurden. Wesentliche Ziele dieser Bebauungspläne war die Herabzonung der Nutzungsmaße für die landschaftlich geprägten Einfamilienhausgebiete, die Schaffung einheitlicher Regelungen zu hinteren Baureihen (wenn zulässig) sowie die Umstellung der Berechnung der Nutzungsmaße auf die Baunutzungsverordnung von 1990. Mit der Umstellung auf die Baunutzungsverordnung von 1990 sollte gesichert werden, dass die Gesamtversiegelung durch Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen begrenzt wird. Die ursprünglich ebenfalls geplante Herabzonung der Geschossflächenzahl von 0,3 wurde im Rahmen des Verfahrens auf Grund übergeordneter Wohnbauziele wieder aufgegeben. Die übrigen Ziele werden bis heute weiter verfolgt. Die in Aufstellung befindlichen Bebauungspläne wurden und werden im Rahmen der Bauberatung genutzt, um die o.g. Ziele zu erreichen. Die Ziele lassen sich in der Praxis jedoch nur zum Teil umsetzen, da die Bebauungspläne auf Grund ihres frühen Verfahrensstandes (frühzeitige Bürgerbeteiligung) keine Rechtsverbindlichkeit entfalten und die Regelungen demnach nicht durchgesetzt werden können. Für diese Bebauungspläne gibt es nach derzeitiger Rechtslage keine Aussicht auf eine Festsetzung, da schon allein auf Grund der Größenordnung (bis 100 ha) eine qualifizierte Abwägung für die geplanten pauschalen Regelungen nicht möglich ist. Sie können daher nicht weitergeführt werden und werden nun eingestellt.1 Planungsrechtlich verbindliche Regelungen für die Umsetzung der o.g. Ziele lassen sich nur durch qualifizierte Bebauungspläne, wie sie in Frohnau festgesetzt wurden, schaffen. Auf Grund der Größe der Ortsteile Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars wäre die Aufstellung einer Vielzahl qualifizierter Bebauungspläne mit umfangreichen Analysen und Abwägungen erforderlich. Hierfür sind die personellen und finanziellen Kapazitäten im Bezirk jedoch nicht ausreichend. Um eine geordnete städtebauliche Entwicklung für die hinteren Grundstücksbereiche zu gewährleisten, sind in den genannten Gebieten daher Leitlinien erforderlich. In den einzelnen Ortsteilen haben sich bereits in großen Anteilen Nutzungsverdichtungen bis zu einer Geschossflächenzahl von 0,4, insbesondere durch Bebauung des Blockinnenbereichs, vollzogen. In diesen Baublöcken können Genehmigungen für noch unbebaute rückwärtige Grundstücksbereiche nicht versagt werden. Daher ist es auch nach Einstellung der Bebauungsplanentwürfe weiterhin erforderlich, einheitliche Regelungen zu formulieren, die im Rahmen von Baumaßnahmen in den rückwärtigen Grundstücksbereichen einzuhalten sind. Die Leitlinien zur rückwärtigen Bebauung sollen den Handlungsrahmen darstellen und als aktualisierte Grundlage des ursprünglichen „Arbeitspapier Offene Bauweise“2 ein einheitliches Verwaltungshandeln im Rahmen der Bauberatung und Baugenehmigung im Stadtplanungsamt gewährleisten. Die o.g. grundsätzlichen Ziele (mit Ausnahme der Herabzonung) sollen auch weiterhin als Basis für künftige Baumaßnahmen dienen, da sie sich überwiegend bewährt haben und im Rahmen des gesetzlichen Spielraums praktikabel sind. Die Leitlinien richten sich an die nördlich gelegenen Baugebiete mit einer Einfamilienhausbebauung und landschaftlicher Prägung (Konradshöhe, Heiligensee, Hermsdorf, Waidmannslust, Tegel und Lübars3), für die der Baunutzungsplan die Baustufe II / 2 und II / 3 sowie offene Bauweise ausweist. In einigen Baublöcken sind die ursprünglichen Bebauungsstrukturen mit einer straßenbegleitenden Bebauung und einer Grünzone im Blockinnenbereich noch prägend. Um die städtebaulichen Qualitäten dieser noch vorhandenen Innenbereiche zu sichern, soll in den betroffenen Baublöcken eine 1. Siehe Abbildung 1: Übersichtskarte einzustellender einfacher Bebauungspläne 2. Bezirk Reinickendorf, Abteilung Bauwesen, Stadtplanungsamt: Arbeitspapier Offene Bauweise, BerlinReinickendorf Mai 1985 3. Für Frohnau gelten rechtsverbindliche Bebauungspläne, die die generellen Regelungen bereits beinhalten. 5 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin künftige rückwärtige Bebauung vermieden werden. Es gilt demnach, diese Baublöcke zu identifizieren und gezielt verbindliches Planungsrecht zu schaffen, sobald sich ein Veränderungsdruck abzeichnet. 3. Entwicklung der Planungsüberlegungen Seit Ende der 50er Jahre vollzog sich in den Ortsteilen Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Frohnau, Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars ein Umstrukturierungsprozess, der zu einem anhaltenden Verlust an ortsbildtypischer Bebauung und städtebaulich nicht erwünschten Verdichtungen geführt hat. Zu den wesentlichen Fehlentwicklungen gehörten Abriss und Neubebauung ohne Rücksicht auf die Eigenart des Gebiets, Grundstücksteilungen mit nachfolgender Zersiedelung des Blockinnenbereichs, Beeinträchtigung der ortstypischen Freiflächenstruktur durch Zunahme baulicher Nebenanlagen und zunehmender Versiegelung von Grundstücksflächen. Planungsrechtlich gilt in diesen Gebieten mit Ausnahme von einzelnen festgesetzten Bebauungsplänen der Baunutzungsplan, der überwiegend allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe II/2 ausweist. Der Baunutzungsplan bot keine ausreichenden Möglichkeiten, den genannten Fehlentwicklungen zu begegnen. Das Bezirksamt Reinickendorf hat daher im Jahr 1985 einfache Bebauungspläne für große Teilbereiche der Ortsteile Konradshöhe / Tegelort (ursprünglich XX-B-3, später XX-B 23), Heiligensee (ursprünglich XX-B-4, später XX-B 24), Frohnau (ursprünglich XX-B-5, später XX-B 25) und Hermsdorf (ursprünglich XX-B-6, später XX-B 26) aufgestellt, die zunächst Regelungen zur Reduzierung der Nutzungsmaße (nur für die Ortsteile Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Frohnau und Hermsdorf), für die Bebauung in den hinteren Baureihen sowie zur Begrenzung der zulässigen Versiegelung durch Nebenanlagen, Stellplätzen und deren Zufahrten enthielten. Grundlage der inhaltlichen Festsetzungen war ein internes Arbeitspapier aus dem Jahr 1985 zur offenen Bauweise, das auf Grundlage einer Grundsatzuntersuchung am Beispiel Frohnau entwickelt wurde. Die (ehemalige) Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen hat im Jahr 1991 die Bezirke angewiesen, einfache Bebauungspläne zur Herabzonung der Nutzungsmaße auf eine Geschossflächenzahl von 0,3 nicht weiter zu führen, da in Folge der damals bereits vorhandenen Wohnungsknappheit auch die Stadtrandgebiete einen Beitrag zur Lösung der Wohnungsprobleme leisten sollten. Daher entfiel im Jahr 1999 die für die o.g. Bebauungspläne geplante Herabzonung der Nutzungsmaße. Eine Ausnahme bildete der Ortsteil Frohnau, für den auf Grund der besonderen städtebaulichen Prägung als Gartenstadt das Ziel der Herabzonung weiter verfolgt wurde. In der Rechtsprüfung für das Bebauungsplanverfahren für den Ortsteil Frohnau wurde jedoch das Ergebnis der Abwägung bemängelt, da das Planungsziel mit der geplanten Festsetzung der verringerten Nutzungsmaße nicht erreicht werden konnte. Damit konnte der einfache Bebauungsplan für Frohnau nicht festgesetzt werden. Um dennoch die bedeutsamen städtebaulichen Qualitäten zu sichern, wurden im Jahr 2000 für den gesamten Ortsteil Frohnau (mit Ausnahme des zentralen Bereichs) qualifizierte Bebauungspläne aufgestellt, die seit dem 18.02.2006 alle rechtsgültig sind. Im Jahr 1999 wurden für die Ortsteile Waidmannslust (XX-B 27) und Lübars (XX-B 28) ebenfalls einfache Bebauungspläne aufstellt, die mit Ausnahme der Nutzungsmaßreduzierung die gleichen o.g. Ziele verfolgten. Die einfachen Bebauungsplanentwürfe für die Ortsteile Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars ruhten seit Durchführung der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung im Jahr 1999. Sie werden nun eingestellt, da es keine Aussicht auf eine rechtssichere Festsetzung gibt, die Planungsziele im Rahmen von Genehmigungen keine Verbindlichkeit haben und auch künftig nicht haben werden. 6 XX-B 26 Hermsdorf XX-B 24 XX-B 28 Lübars Waidmannslust 24 28 XX -B -B XX XX-B 27 XX-B 26 Heiligensee XX-B 28 XX-B 27 Konradshöhe XX-B 23 Tegelort Übersichtskarte einzustellender einfacher Bebauungspläne Maßstab 1 : 30.000 Berlin, den 3.11.2015 Hermsdorf Lübars Heiligensee Waidmannslust Konradshöhe Tegelort Übersichtskarte Leitlinien zur rückwärtigen Bebauung Maßstab 1 : 30.000 Berlin, den 3.11.2015 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin 4. Ausgangssituation / Bestand 4.1 Stadträumliche Einbindung und städtebauliche Struktur Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Die Geltungsbereiche der o.g. Bebauungspläne umfassen große Anteile der nördlichen Wohngebiete des Bezirks Reinickendorf4. Die Wohngebiete bilden den Übergang zu angrenzenden Brandenburger Gemeinden sowie wichtigen Landschaftsräumen mit Wasser, Wald und Feldern. Daher kommt den Wohngebieten hinsichtlich der landschaftlichen Gestaltung eine besondere Bedeutung zu. Heiligensee, Hermsdorf und Waidmannslust liegen an wichtigen S-Bahnverbindungen, die in das nördliche Berliner Umland in Richtung Hennigsdorf (S25) und in Richtung Oranienburg (S1) führen. Die Wohngebiete sind im Wesentlichen durch eine Einfamilienhausbebauung mit freistehenden Einzel- und Doppelhäusern sowie in Anteilen durch Reihenhäuser und Mehrfamilienhäuser geprägt. In den S-Bahnhof nahen Gebieten, wie z.B. in Hermsdorf, befinden sich in den Wohngebieten zum Teil gründerzeitliche Baustrukturen mit rund drei bis vier Vollgeschossen in geschlossener Bauweise. Die Bestandssituation in den betroffenen Gebieten ist in großen Anteilen von dem hohen Nutzungsdruck auf die Baugrundstücke in den vergangenen Jahrzehnten geprägt, der zu einer weitgehenden Zersiedlung von Baublöcken führte. Die ursprünglich typischerweise ca. 1.000 m² großen Grundstücke wurden in den meisten Baublöcken mit Einfamilienhäusern geteilt, so dass eine Verdichtung in den Blockinnenbereichen bereits stattgefunden hat. Charakteristisch ist daher eine straßenseitige Bebauung mit Vorgarten, oft zweigeschossig ausgebildet, sowie ein rückwärtig freistehendes Gebäude als Einfamilienhaus. Die rückwärtigen Gebäude weisen in der Regel ein Vollgeschoss plus Dach auf, was auf die jahrelange Bauberatung und Baugenehmigungspraxis im Sinne des Arbeitspapiers zurückzuführen ist. In einigen Baublöcken haben erste Verdichtungstendenzen eingesetzt. Einige wenige Baublöcke sind vollständig frei von hinterer Bebauung. Die folgenden Abbildungen zeigen beispielhaft anhand der Karte von Berlin und dem Luftbild5 • Baublöcke, in denen die Zersiedlung und Nutzungsverdichtung in den Blockinnenbereiche bereits stattgefunden hat, • Baublöcke, in denen die Zersiedlung und Nutzungsverdichtung in den Blockinnebereichen begonnen hat und • Baublöcke, die keine Gebäude, sondern noch intakte Ruhe- und Grünzonen in den Blockinnenbereichen aufweisen. Abb. 3: 4 Zersiedelter Wohnblock in Hermsdorf zwischen Veltheimstraße, Hedwigstraße, Elsestraße, Käthestraße, ohne Maßstab Siehe Abbildung 1 Übersichtskarte einzustellender einfacher Bebauungspläne 5. FIS-Broker: Karte von Berlin 1:5000 (K-5-Farbausgabe) und Digitale farbige Orthophotos 2010 (DOP20RGB 9 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abb. 4: Zersiedelte Baublöcke in Heiligensee an der Heilgenseestraße, am Hemmingstedter Weg, Schwabstedter Weg, Wesselburger Weg, Norddorfer Pfad und Süderholmer Steig, ohne Maßstab Abb. 5 Beginnende Zersiedelung in Heiligensee zwischen Rosenorter Steig, Liessauer Pfad, Kurzebracker Weg, Platenhofer Weg, ohne Maßstab Abb. 6 Beginnende Zersiedlung in Hermsdorf zwischen Schildower Straße, Elsestraße, Käthestraße und Bertramstraße 10 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Abb. 7: Intakter Baublock in Hermsdorf zwischen Am Waldpark, Hermsdorfer Damm und Solquellstraße Abb. 8: Intakter Baublock in Hermsdorf zwischen Falkentaler Steig, Frohnauer Straße, Zühler Weg, Glambecker Weg, Karte von Berlin und Luftbild, ohne Maßstab 4.2 Grünstrukturen Die nördlichen Wohngebiete in Reinickendorf sind umgeben von wichtigen landschaftlich wertvollen Bereichen, die den grünen Norden Berlins charakterisieren. Hierzu zählen insbesondere der Tegeler Wald, das Tegeler Fließ, die Havel, der Tegeler See sowie die Heiligenseeer und Lübarser Felder. Die Wohngebiete grenzen in großen Anteilen unmittelbar an die Freiräume an bzw. sind in sie nahezu eingebettet. Das Tegeler Fließ mit seinen bedeutenden landschaftlichen Elementen und seiner wichtigen Erholungsfunktion ist wiederum umgeben von Einfamilienhausgebieten und bildet eine bedeutende übergeordnete Grünverbindung. Die verschiedenen Gebiete sind naturschutzfachlich geschützt. Das Naturschutzrecht kennt verschiedene Kategorien von Schutzgebieten, wie z.B. Naturschutzgebiete (NSG), Landschaftsschutzgebiete (LSG) und die zum europäischen Netz NATURA 2000 gehörenden Flora-FaunaHabitat- und Vogelschutzgebiete. Im nördlichen Teil von Reinickendorf sind folgende großräumige Schutzgebiete ausgewiesen (siehe auch Abbildung 2): Landschaftsschutzgebiete Tegeler Forst: LSG-2a (nördlicher Teil) und LSG-2b ( südlicher Teil). 11 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Tegeler Fließ: LSG-10 Waldgelände Frohnau: LSG-15 Heiligensee: LSG-37, ca. 42 ha Lübarser Felder: LSG 40 Naturschutzgebiete Ziegeleigraben / Alttalweg: NSG-8 Baumberge: NSG-40 Flora-Fauna-Habitat-Gebiete Tegeler Fließtal: FFH-4 Abb. 9: Schutzgebiete, ohne Maßstab Die Wohngebiete in den Ortsteilen Hermsdorf und Waidmannslust weisen sowohl auf den Grundstücken als auch im Straßenraum umfangreiche großkronige Bäume auf, die den beiden Ortsteilen eine wahrnehmbare Waldbaumprägung geben. Heiligensee, Konradshöhe / Tegelort und Lübars verzeichnen deutlich kleinere Baumbestände, die eher dem Charakter einer Obstbaumsiedlung entsprechen. In Heiligensee gilt als typisches Element das vorhandene Grabensystem, das im Rahmen der Bebauung in den 1920er und 1930er Jahren zur Entwässerung angelegt wurde. Heute begleiten umfangreiche Baum- und Grünbeständen die Gräben, die als wichtige Erholungsbereiche dienen und die heute wertvolle Elemente der landschaftlichen Prägung sind. Deutlich hervorzuheben sind in allen Gebieten die gut erhaltenen Vorgartenzonen, die durch förmlich festgestellten Fluchtlinien (f.f. Straßen- und Baufluchtlinien) und festgesetzte zurückgesetzte Baugrenzen gesichert werden konnten. Auch in Gebieten ohne f.f. Fluchtlinien konnten die Vorgartenzonen durch eine stringente Anwendung des § 34 BauGB (Einfügen in die Umgebung) erhalten werden. 12 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin 5. Planungsrechtliche Ausgangssituation 5.1 Flächennutzungsplan Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Der Flächennutzungsplan in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 23. Juni 2015 (ABl. S. 1449) sieht für große Anteile der Wohngebiete in Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars Wohnbaufläche W 4 (GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Prägung vor. Im zentralen Bereich von Hermsdorf (südlich des Hermsdorfer Damms und beidseitig der S-Bahn) ist die landschaftliche Prägung nicht dargestellt. Im Bereich der S-Bahnhöfe in den Ortsteilen Hermsdorf, Waidmannslust und Heiligensee sind Wohnbauflächen W 3 (GFZ bis 0,8) dargestellt. Gleiches gilt für die Wohnbauflächen südlich des Waidmannsluster Damms und beidseitig des Zabel-Krüger-Damms (mit Ausnahme der Rollbergsiedlung). Nördlich des Waidmannsluster und Zabel-Krüger-Damms enthält der Flächennutzungsplan die Darstellung der landschaftlichen Prägung. In Waidmannslust ergibt sich damit eine klare Begrenzung der landschaftlich geprägten Wohngebiete, die sich nördlich des Waidmannsluster Damms und Zabel-Krüger-Damms befinden Der Dorfkern Lübars ist als gemischte Baufläche M2 (ohne landschaftliche Prägung, GFZ 0,25) dargestellt. Im Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan (1994) heißt es zu Verdichtungspotenzialen in Wohngebieten der offenen Bauweise (Wohnbaufläche W 3): „Im Westteil der Stadt sind die Verdichtungspotenziale in vielen Gebieten bereits ausgeschöpft. Eine weitere Verdichtung – auch über einer GFZ von 0,4 hinaus – ist jedoch in gut erschlossenen Bereichen entlang wichtiger Verkehrsachsen, vor allem in den Einzugsbereichen der Schnellbahn städtebaulich sinnvoll und vertretbar. Der Flächennutzungsplan stellt solche Gebiete als Wohnbauflächen des Typs W 3 dar. Neben Einfamilienhäusern sollen hier verstärkt verdichtete Wohnformen wie Doppel- und Reihenhäuser oder Stadtvillen ihren Platz finden.“6 Vom Prinzip gelten die Aussagen auch weiterhin. 6 Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan 1994, P. 3.5.4.4, S. 81 13 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Abb. 10: 14 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Flächennutzungsplan, Stand Januar 2015 (Ausschnitt ohne Maßstab) Bezirksamt Reinickendorf von Berlin 5.2 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Landschaftsprogramm Das Landschaftsprogramm Berlin (LaPro, einschließlich Artenschutzprogramm) stellt gemäß § 11 NatSchG Bln in Verbindung mit dem Flächennutzungsplan übergeordnet die Entwicklungsziele und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele und Grundsätze des Naturschutzes und der Landschaftspflege in vier aufeinander abgestimmten Teilplänen dar. Naturhaushalt / Umweltschutz Im Programmplan „Naturhaushalt / Umweltschutz“ sind die Wohngebiete in den Ortsteilen Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars, als Siedlungsgebiet eingeordnet. Ziele sind u.a.: • • • • • Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen (Entsieglung sowie Dach-, Hof- und Wandbegrünung), kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung, Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, dezentrale Regenwasserversickerung, Förderung emissionsarmer Heizsysteme. Das Vorranggebiet Klimaschutz umfasst Wohngebiete in Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee, Hermsdorf, Waidmannslust (tlw.), Lübars (überwiegend). Als Entwicklungsziele werden genannt: • • • Erhalt klimatisch wirksamer Freiräume, Sicherung und Verbesserung des Luftaustauschs, Vermeidung bzw. Ausgleich von Bodenversiegelung. Die nördlichen und westlichen Anteile von Heiligensee sowie Anteile von Lübars sind als nicht kanalisiertes Siedlungsgebiet dargestellt: Ziele sind: • • • Kanalisierung des Schmutzwassers, Versickerung des Regenwassers, Kanalisierung des Regenwassers nur in begründeten Einzelfällen. 15 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Abb. 11 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Programmplan Naturhaushalt / Umweltschutz, Stand 2006, Ausschnitt ohne Maßstab Biotop- und Artenschutz Der Programmplan „Biotop- und Artenschutz“ ordnet die Wohngebiete in Konradshöhe / Tegelort, einen Anteil von Heiligensee (im Wesentlichen östlich der Ruppiner Chaussee), den überwiegenden Anteil von Hermsdorf und den westlichen Teil von Waidmannslust als Waldbaumsiedlungsbereich ein. Als Entwicklungsziele werden genannt: • • • Ergänzung von Waldbäumen und ökologische Pflege in Gärten, Großhöfen und auf Abstandsgrün, Sicherung eines hohen Grünflächenanteils und Vermeidung baulicher Verdichtung im Übergangsbereich zu den Wäldern, Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versieglung bei Siedlungsverdichtungen. Anteile der Wohngebiete in Heiligensee, Hermsdorf (Alt-Hermsdorf), Waidmannslust (auf der östlichen Seite am Tegeler Fließ) sind als Obstbaumsiedlungsbereiche dargestellt. Hier gelten folgende Ziele: • 16 Erhalt, Pflege und Wiederherstellung der kulturlandschaftlichen Elemente (Hecken, Feld- Bezirksamt Reinickendorf von Berlin • • • • • Rückwärtige Bebauung - Leitlinien gehölze, Gräben, Pfuhle, Frischwiesen, Alleen und Straßen mit unbefestigten Randstreifen), Erhalt und Entwicklung von Dorfkernbereichen mit typischer Begleitflora (Bauerngärten, großkronige gebietstypische Bäume), Erhalt und Ergänzung des Obstbestandes und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten, Sicherstellung eines hohen Grünflächenanteils und einer geringen Versiegelung im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen, Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur (konsequenter Erhalt von bedeutende Einzelbiotopen mit großzügigen Pufferflächen und Einbindung in ein differenziertes, örtliches Biotopverbindungssystem) Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen. Abb. 12: Programmplan Biotop- und Artenschutz, Stand 2006, Ausschnitt ohne Maßstab 17 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Landschaftsbild Im Programmplan „Landschaftsbild“ sind Wohngebiete in den Ortsteilen Konradshöhe / Tegelort, Heiligensee (östlich der Ruppiner Chaussee), Hermsdorf (überwiegend), Waidmannslust (östlich der S-Bahn) als Waldbaumsiedlungsbereich eingeordnet. Ziele sind u.a.: • • • Sicherung und Entwicklung besonderer Siedlungszusammenhänge und ihrer charakteristischen Gestaltelemente (Villengebiete, Siedlungsbereiche der 20er und 30er Jahre), Erhalt und Ergänzung des Waldbaumbestandes in Gärten und Siedlungsfreiräumen, Erhalt und Entwicklung von gebietstypischen Strukturelementen wie Waldparkanlagen, Waldfriedhöfe, Waldwiesen und Magerrasen, Sicherung eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Wäldern. Als Obstbaumsiedlungsbereiche werden Wohngebiete in Heiligensee (südwestlich der S-Bahntrasse), in Hermsdorf (östlich der S-Bahn in Richtung Alt-Hermsdorf und der Bereich AltHermsdorf), Waidmannslust (östlich der S-Bahn am Tegeler Fließ) dargestellt. Als Entwicklungsziele werden genannt: • • • • • Erhalt, Pflege und Entwicklung kulturlandschaftlicher Elemente wie Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle und Frischwiesen, Sicherung und Entwicklung von Dorfbereichen mit ihren typischen Gestaltelementen wie Anger, Gärten, Gutsparks und Dorffriedhöfen, Einfügung von Siedlungserweiterungen in die vorhandene Landschaftsstruktur und Erhalt eines hohen Anteils landschaftstypischer Freiflächen, Entwicklung charakteristischer Grünstrukturen, Erhalt und Ergänzung des Obstbaumbestandes und Verwendung traditioneller Nutz- und Zierpflanzen in Gärten, Erhalt eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Landschaftsräumen. Ein Teil der Wohngebiete in Heiligensee sowie die Wohngebiete und der Dorfkern in Lübars sind als kulturlandschaftlich geprägter Raum dargestellt. Ziele sind: • Erhalt und Wiederherstellung typischer Landschaftselemente wie Feldraine, Hecken, Feldgehölze, Gräben, Pfuhle, unbefestigte Feldwege und Alleen, • Beseitigungen von Landschaftsbildbeeinträchtigungen, • Erhalt und Wiederherstellung von Dorf-Feldflur-Zusammenhängen und typischen Gestaltelementen der Dorfbereiche wie Anger, Altbaumbestände, Gärten und Weiden, • Berücksichtigung der kulturlandschaftlichen Prägung und ihrer typischen Strukturelemente bei der Entwicklung von Naherholungsgebieten und Parkanlagen, • Integration von kleinteilig strukturierten landschaftlichen Nutzungen in Naherholungslandschaften; abwechslungsreiche Flächenbewirtschaftung, Grünlandnutzung in Niederbereichen. Die Bereiche Alt-Heiligensee, Alt-Hermsdorf sowie der Dorfkern von Lübars sind als historische Siedlungskerne markiert. Der Schlossplatz und der Fellbacher Platz in Hermsdorf gelten als Stadtplätze mit übergeordneter Bedeutung für die Stadtgliederung. Für den Ortskern in Konradshöhe und den Celienplatz in Hermsdorf gilt die Wiederherstellung und Aufwertung von Stadtplätzen. 18 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Abb. 13: Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Programmplan Landschaftsbild, Stand 2006, Ausschnitt ohne Maßstab Erholung und Freiraumnutzung Der Programmplan „Erholung und Freiraumnutzung“ ordnet die Wohngebiete in Konradshöhe / Tegelort, in Heiligensee, in Hermsdorf, Waidmannslust und Lübars als bebaute Bereiche mit der Dringlichkeitsstufe IV hinsichtlich der Freiraumversorgung ein. Wesentliches Ziel ist die Sicherung und Verbesserung vorhandener Freiräume. Als Entwicklungsziele werden genannt: • • • Erhöhung von Nutzungsmöglichkeiten und Aufenthaltsqualität vorhandener Freiräume, Verbesserung der Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum, Verbesserung der Aufenthaltsqualität im Straßenraum. 19 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Abb. 14: Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Programmplan Erholung und Freiraumnutzung, Stand 2006, Ausschnitt ohne Maßstab 5.3 Verbindliches Planungsrecht 5.3.1 Baunutzungsplan in Verbindung mit der Bauordnung von 1958 Die Geltungsbereiche der einzustellenden Bebauungspläne umfassen Wohngebiete, für die der Baunutzungsplan von Berlin BNP 1958 / 60 in Verbindung mit der Bauordnung für Berlin (BO `58) in der Fassung vom 28. Dezember 1960 gilt. Der Baunutzungsplan weist im gesamten ehemaligen Westberliner Stadtgebiet Baugebiete mit Angabe von Nutzungsart und Nutzungsmaß aus. Die einzelnen planungsrechtlichen Vorschriften sind der Bauordnung von 1958 zu entnehmen. Gebiete, die Baugebietsausweisungen bzw. Inhalte gemäß § 9 Abs. 1 des Bundesbaugesetzbuches hatten, konnten in verbindliches Recht übergeleitet werden. Die planungsrechtlichen Festsetzungen sind damit rechtsverbindlich. Der Baunutzungsplan weist in den oben genannten Ortsteilen überwiegend allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe II/2 aus (in der folgenden Karte braun dargestellt mit brauner Randsignatur). 20 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Rückwärtige Bebauung - Leitlinien In Heiligensee sind Bauflächen entlang der S-Bahntrasse als gemischtes Gebiet mit der Baustufe II/2 ausgewiesen. Die Ortskerne von Konradshöhe und Hermsdorf sind als gemischtes Gebiet mit der Baustufe II/3 ausgewiesen. In Hermsdorf befindet sich an der Hohefeldstraße ein beschränktes Arbeitsgebiet mit der Baustufe II/3. Abb. 15: Baunutzungsplan, ohne Maßstab Planungsrechtliche Festsetzungen im Baunutzungsplan Nutzungsart Im allgemeinen Wohngebiet sind gemäß § 7 Nr. 8 BauO 1958 zulässig: a) Wohngebäude b) Ladengeschäfte sowie gewerbliche Kleinbetriebe und Gaststätten, wenn sie keine Nachteile oder Belästigungen für die nähere Umgebung verursachen können, und Fremdenheime. Gebäude für soziale, kulturelle, gesundheitliche und sportliche Zwecke und für die öffentliche Verwaltung können zugelassen werden. Die Nutzungsarten Gemischtes Gebiet (Konradshöhe Falkentaler Platz, Hermsdorf Heinsestraße) und beschränktes Arbeitsgebiet (Hohefeldstraße) sind an dieser Stelle zu vernachlässigen, da die betroffenen Gebiete durch einfache Bebauungspläne hinsichtlich der Nutzungsart auf Mischgebiet bzw. allgemeines Wohngebiet umgestellt werden sollen. Nutzungsmaß In der Baustufe II/2 sind gemäß § 7 Nr. 15 BauO 1958 zulässig: a) II Vollgeschosse 21 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin b) Grundflächenzahl 0,2 c) Geschossflächenzahl 0,4 In der Baustufe II/3 sind gemäß § 7 Nr, 15 BauO 1958 zulässig: a) II Vollgeschosse b) Grundflächenzahl 0,3 c) Geschossflächenzahl 0,6 Gemäß § 7 Nr. 17 der BauO von 1958 werden Vorgärten, soweit sie durch Straßenbegrenzungslinien oder Straßenfluchtlinien sowie durch durchgehende zwingende Baulinien, Baugrenzen oder Baufluchtlinien festgelegt sind, bis zu einer Tiefe von 5 m – von der Straßenbegrenzungs- oder Straßenfluchtlinien an gemessen – von der Grundstücksfläche abgezogen. Hinsichtlich der Grundflächen für Stellplätze, Garagen, Zufahrten und Nebenanlagen im Sinne von § 14 BauNVO erfolgt keine Regelung. Bebauungstiefe in Verbindung mit förmlich festgesetzten Fluchtlinien In den allgemeinen Wohngebieten beträgt die Bebauungstiefe gemäß § 8 Nr. 1a BauO 1958, gerechnet vor der vorderen Baufluchtlinie, in der offenen Bauweise 20,0 m, in der geschlossenen Bauweise 13,0 m. In gemischten Gebieten beträgt die Bebauungstiefe 20,0 m. Gemäß § 8 Nr. 2 BauO 1958 können über die Bebauungstiefe hinaus Gebäude oder Gebäudeteile zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen. Bebauungstiefe ohne förmlich festgesetzte Fluchtlinien Sofern förmlich festgesetzte Fluchtlinien fehlen, richtet sich die Bebauungstiefe nach den städtebaulichen Strukturen in der Umgebung, die das betreffende Grundstück prägen. Demnach sind für die Beurteilung, ob sich ein Gebäude hinsichtlich der Bebauungstiefe in die Umgebung einfügt (gemäß § 34 BauGB), die in der Nachbarschaft vorhandenen Baufluchten heranzuziehen. Bauweise In der Baustufe II/2 gilt die offene Bauweise. Gemäß § 8 Nr. 14 BauO 1958 sind in der offenen Bauweise zulässig: a) Einzelhäuser b) Doppelhäuser, wenn sie gleichzeitig errichtet und als Einheit gestaltet werden. Reihenhäuser in einer Länge bis zu 50 m können ausnahmsweise zugelassen werden. In der Baustufe II/3 gilt die geschlossene Bauweise. Gemäß § 8 Nr. 18 BauO 1958 ist in der geschlossenen Bauweise von Nachbargrenze zu Nachbargrenze zu bauen. Dies gilt nicht, wenn hierdurch das Nutzungsmaß überschritten wird oder die notwendigen Abstandsflächen nicht mehr vorhanden wären. Abweichungen können zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen. Aufenthaltsräume / Dachwohnungen Aufenthaltsräume dürfen gemäß § 26 Nr. 1 BauO`58 nur in Vollgeschossen hergestellt werden, sofern sie nicht in Nebengeschossen ausdrücklich zugelassen sind. Zu den Aufenthaltsräumen zählen auch Waschküchen. In Kellergeschossen sind Wohnungen oder Aufenthaltsräume nicht zulässig. Gemäß § 27 BauO 1958 dürfen Wohnungen im Dachgeschoss nur zugelassen werden, wenn die zulässige Zahl der Vollgeschosse nicht ausgeschöpft ist. Vollgeschosse Die Definition eines Vollgeschosses erfolgt in § 9 Nr. 1 BauO 1958. Danach sind Vollgeschosse solche Geschosse, die vollständig über dem anschließenden Gelände liegen, von senkrechten 22 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Wänden umschlossen sind und die für Aufenthaltsräume lichte Höhe haben. Sind diese Anforderungen nicht erfüllt, handelt es sich um Nebengeschosse (Kellergeschoss, Zwischengeschoss, Dachgeschoss). 5.3.2 Textbebauungsplan XX-A Das sukzessive Aufstellen von Bebauungsplänen im ehemaligen Westberliner Stadtgebiet führte dazu, dass hinsichtlich der planungsrechtlichen Regelungen unterschiedliche gesetzliche Grundlagen anzuwenden waren. Da dies in der Praxis erhebliche Probleme für Baubehörden und BürgerInnen mit sich brachte, wurden im Jahr 1971 für die einzelnen Berliner Bezirke die Bebauungspläne A festgesetzt. Danach wurden die nach früherem Recht erlassen Bebauungspläne und der Baunutzungsplan in der Weise geändert, dass anstelle der bisherigen Vorschriften für die Berechnung des Nutzungsmaßes, für die Bestimmung der überbaubaren Grundstücksflächen und für die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen die entsprechenden Vorschriften der Baunutzungsverordnung in der Fassung von 1968 gelten. Die Nutzungsart wurde nicht geändert. Mit Festsetzung des Textbebauungsplans XX-A (festgesetzt am 09.07.1971, verkündet am 05.08.1971 im GVBl. S. 1235) für den Bezirk Reinickendorf galten demnach für die Berechnung des Nutzungsmaßes die Grundlagen der Baunutzungsverordnung von 1968. Der Textbebauungsplan XX-A enthält die folgend aufgeführten Regelungen. Die Auswirkungen der Änderungen werden im Kapitel 5.4 Auswirkungen der verschiedenen planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften auf die städtebaulichen Nutzungsmaße und die offene Bauweise dargestellt. 1. 2. 3. 4. 5. Für die Berechnung des Maßes der baulichen Nutzung gelten anstelle der bisherigen Vorschriften a) hinsichtlich der Ermittlung der zulässigen Grundfläche § 19 Abs. 3 und 4 sowie § 21a Abs. 3 der Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung - BauNVO) in der Fassung vom 26. November 1968 (BGBl. I S. 1237), berichtigt BGBl. 1969 I S. 11/GVBl. S. 1676, berichtigt GVBl. 1969 S. 142), betrifft: zulässige Grundfläche, Berücksichtigung von Stellplätzen, Garagen b) hinsichtlich der Ermittlung der Geschossfläche § 20 Abs. 2 und 3 und § 21a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO, betrifft: zulässige Geschossfläche, Aufenthaltsräume in NichtVollgeschossen, Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen, überdachte Stellplätze und Garagen c) hinsichtlich der Ermittlung der Baumasse § 21 Abs. 2 und 3 und § 21a Abs. 4 Nr. 2 BauNVO. betrifft: zulässige Geschossfläche, Aufenthaltsräume in NichtVollgeschossen, Nebenanlagen, Balkone, Loggien, Terrassen, überdachte Stellplätze und Garagen Nach den bisherigen Vorschriften festgesetzte Baugrenzen und förmlich festgestellte Baufluchtlinien gelten als Baugrenzen im Sinne des § 23 Abs. 3 Satz 1 und 2 BauNVO, festgesetzte zwingende Baulinien als Baulinien im Sinne des § 23 Abs. 4 BauNVO. betrifft: Baugrenzen, Baulinien Für die Bestimmung der nach den bisherigen Vorschriften festgesetzten Bebauungstiefe und für das Überschreiten der Bebauungstiefe gilt § 23 Abs. 4 BauNVO. betrifft: Bebauungstiefe, Überschreitung Die Zulässigkeit von baulichen Anlagen auf den nach bisherigen Vorschriften als nicht überbaubar festgesetzten Flächen der Baugrundstücke bestimmt sich nach § 23 Abs. 5 BauNVO. betrifft: Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen Die Zulässigkeit von Stellplätzen und Garagen für Kraftfahrzeuge in den Baugebieten richtet sich nach § 12 Abs. 1 bis 3 BauNVO. Betrifft: allgemeine Zulässigkeitsregeln für Stellplätze und Garagen 23 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien 5.3.3 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Bauordnung von 1966 Mit Festsetzung des Textbebauungsplans XX-A7 gilt auf Grund der statischen Betrachtung der Vollgeschossbegriff der Bauordnung von 1966. Danach sind Vollgeschosse Geschosse, die vollständig über der festgelegten Geländeoberfläche liegen und die über mindestens 2/3 ihrer Grundfläche die für Aufenthaltsräume erforderliche lichte Höhe haben. Auf die Zahl der Vollgeschosse sind anzurechnen 1. Geschosse mit einer lichten Höhe von mehr als 1,80 m unterhalb des Dachraumes, 2. Kellergeschosse, die im Mittel mehr als 1,20 m und 3. Garagengeschosse, die im Mittel mehr als 2,0 m über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragen. 5.3.4 Festgesetzte und im Verfahren befindliche Bebauungspläne In den Ortsteilen sind in Teilbereichen Festsetzungen des Baunutzungsplans durch folgende einfache oder qualifizierte Bebauungspläne überplant worden:8 Einfache Bebauungspläne Die Ortskerne von Konradshöhe und Hermsdorf sind im Baunutzungsplan als gemischtes Gebiet mit der Baustufe II/3 gesichert und werden durch die einfachen Bebauungspläne 12-40B (Konradhöhe) und 12-36B (Hermsdorf) hinsichtlich der Nutzungsart auf Mischgebiet umgestellt. Voraussetzung für deren Festsetzung ist die Einstellung der einfachen Bebauungspläne. In Heiligensee ist ein in das Wohngebiet eingebetteter Baublock hinsichtlich der Nutzungsart durch den festgesetzten Bebauungsplan 12-39 B (festgesetzt am 09.12.2014, veröffentlicht im GVBl. am 07.02.2015) von gemischtes Gebiet auf allgemeines Wohngebiet umgestellt worden. Die Bebauungspläne stellen nur die Nutzungsarten um. Die übrigen planungsrechtlichen Festsetzungen (Nutzungsmaße, überbaubare Grundstücksflächen etc.) behalten ihre Gültigkeit. Qualifizierte Bebauungspläne In Hermsdorf setzt der Bebauungsplan XX-70 (festgesetzt am 18.04.1978, veröffentlicht im GVBl. am 18.05.1978) am Tegeler Fließ allgemeines Wohngebiet fest. In Lübars gilt am Zabel-KrügerDamm der Bebauungsplan XX-72 (festgesetzt am 28.09.1976, veröffentlicht im GVBl. am 16.10.1976), der ebenfalls allgemeines Wohngebiet festsetzt. In beiden Bebauungsplänen beträgt gemäß textlicher Festsetzung Nr. 1 die Bebauungstiefe 20,0 m, gerechnet von der straßenseitigen Baugrenze. Eine Überschreitung kann bis zu den rückwärtigen Grundstücksgrenzen bzw. Baugrenzen zugelassen werden, wenn städtebauliche Bedenken und Gründe der Sicherheit oder Gesundheit nicht entgegenstehen. Das festgesetzte beschränkte Arbeitsgebiet an der Hohefeldstraße soll durch den qualifizierten Bebauungsplan 12-37 überplant werden. Ziel ist die Festsetzung von Mischgebiets- und Wohnbauflächen. Ob der Bebauungsplan eine Bebauungstiefe festsetzen soll, ist bisher nicht entschieden, 7 Öffentliche Auslegung vom 25.05. bis einschließlich 25.06.1970 8. Die Auflistung beinhaltet nur die für die Leitlinien zur rückwärtigen Bebauung relevanten Bebauungspläne. 24 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Rückwärtige Bebauung - Leitlinien 5.4 Auswirkungen der verschiedenen planungs- und bauordnungsrechtlichen Vorschriften auf die städtebaulichen Nutzungsmaße und die offene Bauweise 5.4.1 Baugrundstück Vorgarten Nach der Bauordnung 1958 wurden Vorgärten bis zu einer Tiefe von 5,0 m bei der Nutzungsmaßberechnung vom Baugrundstück abgezogen. Mit der Festsetzung des Bebauungsplans XX-A wird bei der Nutzungsberechnung die volle Grundstücksfläche zu Grunde gelegt. Je nach Grundstücksschnitt ist damit eine Nutzungsintensivierung von 10 bis 30% verbunden. Wohnungen im Dachgeschoss Gemäß § 27 der Bauordnung 1958 durften Wohnungen im Dachgeschoss nur zugelassen werden, wenn die zulässige Zahl der Vollgeschosse nicht ausgenutzt war. Diese Regelung ist mit der Bauordnung von 1966 entfallen. Damit können auch Wohnungen im Dachgeschoss eingerichtet werden, wenn die zulässige Zahl der Vollgeschosse ausgeschöpft ist. Dies bedeutet deutlich mehr Flexibilität hinsichtlich der Nutzung von Wohngebäuden. 5.4.2 Grundflächenzahl Anrechnung von Gebäudeteilen, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO Erker, Laubengänge, Balkone wurden gemäß § 7 Nr. 18 Bauordnung 1958 bei der Ermittlung der Grundflächenzahl berücksichtigt. Zu Terrassen und Nebenanlagen gab es keine Regelung, sie blieben damit unberücksichtigt. Nach § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung von 1968 bleiben neben Terrassen und Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO nun auch Balkone, Loggien sowie untergeordnete Bauteile, die in den Abstandsflächen zulässig sind, bei der Ermittlung der Nutzungsmaße unberücksichtigt. In § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung von 1968 ist ausdrücklich festgelegt, dass Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO auf die zulässige Grundfläche nicht angerechnet werden. Dies hat Auswirkungen auf die zulässige und tatsächliche Versiegelung. Da eine Anrechnung der genannten Anlagen gesetzlich nicht geregelt ist, kann die Berechnung der Gesamtversiegelung von Baugrundstücken nicht verbindlich gefordert, sondern nur nachrichtlich erbeten werden. Eine Begrenzung der zulässigen Versiegelung kann daher auch nicht gefordert werden. Damit sind tatsächliche Versieglungen in einem Umfang möglich, die dem landschaftlichen Charakter widersprechen. Die Begrenzung der Versiegelung und der rechnerischen Nachweis kann nur im Rahmen einer Befreiung von den Nutzungsmaßen bzw. Überschreitung der Bebauungstiefe gefordert werden. Stellplätze, Garagen und Zufahrten Die Baunutzungsverordnung von 1968 enthält in 21 a Abs. 3 die Regelung, dass überdachte Stellplätze und Garagen auf die zulässige Grundfläche (§ 19 Abs. 2) nicht anzurechnen sind, wenn sie 10 % der Fläche des Baugrundstücks nicht überschreiten. Überschreiten sie die 10 % - Grenze, sind sie auf die Grundflächenzahl anzurechnen. Dies ist für Bauherren ein Anreiz, den Flächenanteil der genannten Anlagen auf 10% des Baugrundstücks zu begrenzen. Je nach Grundstücksgröße bedeutet dies jedoch, dass ein erheblicher Versiegelungsanteil entstehen kann, der unberücksichtigt bleibt. Nicht überdachte Stellplätze sowie Zufahrten werden von dieser Regelung nicht erfasst. Sie sind weder in § 19 Abs. 4 noch in § 21a Abs. 3 BauNVO 1968 enthalten und sind damit nicht zu berücksichtigen. Obwohl Stellplätze und Zufahrten relevante Versiegelungsanteile in 25 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Wohngebieten haben, kann eine Begrenzung ihrer Flächen durch fehlende Regelungen nicht durchgesetzt werden. Gleiches gilt vom Prinzip her auch für Tiefgaragen. Sie bleiben bei der Ermittlung der zulässigen Grundflächen gemäß § 19 Abs. 4 sowie § 21 Abs. 3 BauNVO 1968 unberücksichtigt. Die Auflistung nicht berücksichtigter Anlagen zeigt, dass ein erheblicher Anteil von Boden versiegelt werden darf und u.a. Flora und Fauna nicht zur Verfügung steht. Dies wiederspricht der landschaftlichen Prägung der Wohngebiete. 5.4.3 Geschossflächenzahl Vollgeschosse Sofern Kellergeschosse im Mittel mehr als 1,2 m über das Gelände hinausragen, sind unabhängig von ihrer Nutzung als Vollgeschosse zu betrachten und damit umfänglich in Geschossflächenzahl einzubeziehen. Dies führt im Neubaufall dazu, dass Kellergeschosse in Regel weniger als 1,2 m aus dem Gelände hinausragen, damit eine Anrechnung auf Geschossflächenzahl entfällt. Somit reduziert sich auch die Gesamthöhe des Gebäudes. sie die der die Im Bestandsgebäuden, die bis in die 1930er Jahre errichtet wurden, sind häufig Kellergeschosse anzutreffen, die im Mittel mehr als 1,2 m aus dem Gelände hinausragen und damit grundsätzlich bei der Geschossflächenberechnung zu berücksichtigen sind, unabhängig davon, ob sie zum Wohnen, als Aufenthaltsräume oder als Kellerräume genutzt werden. Dies führt im Einzelfall dazu, dass das zulässige Nutzungsmaß überschritten wird, wenn das Kellergeschoss komplett angerechnet werden muss. Dachgeschosse sind auf Grund der Definition des Vollgeschosses in der Bauordnung von 1966 keine Vollgeschosse. Dies gilt allerdings nur, wenn sich das Dachgeschoss durch seine äußere Form und konstruktive Gesamtausbildung, die durch die Dachkonstruktion bedingt ist, von den anderen Geschossen unterscheidet. Als Dachgeschoss ist somit der vom Dach – bestehend aus Tragwerk (mit mindestens einer schrägen Wand) und der Dachhaut – und der Decke des obersten Geschosses gebildete Raum zu verstehen. Einzelne kleine Abschrägungen und schräge Außenverkleidungen des Gebäudes, die konstruktiv nicht erforderlich sind, können nicht die Dachraumeigenschaften begründen. Anrechnung von Gebäudeteilen, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO Untergeordnete Bauteile wie Erker waren nach § 7 Nr. 18 und 19 der Bauordnung von 1958 bei der Ermittlung der Geschossfläche mitzurechnen. Mit der Baunutzungsverordnung von 1968 und der Bauordnung von 1966 erfolgt nun keine Anrechnung mehr. Gleiches gilt für Waschküchen. Diese waren gemäß § 26 Nr. 1 der Bauordnung von 1958 den Aufenthaltsräumen zugeordnet. Sie zählen nach der Bauordnung von 1966 und der Baunutzungsverordnung von 1868 nicht mehr zu den Aufenthaltsräumen und bleiben damit bei der Berechnung der Geschossflächenzahl unberücksichtigt. Damit kann tatsächlich zusätzliche Geschossfläche entstehen, ohne dass sie in der Geschossflächenzahl berücksichtigt wird. Aufenthaltsräume in Nicht-Vollgeschossen Gemäß § 20 Abs. 2 der Baunutzungsverordnung von 1968 sind Aufenthaltsräume in anderen Geschossen (Nicht-Vollgeschosse) bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl zu berücksichtigen. Damit ist sichergestellt, dass alle relevanten Räume, die Auswirkungen auf die Nutzungsintensität des Grundstücks haben, berücksichtigt werden. 5.4.4 Grenzabstand / Abstandsflächen Seitlicher Grenzabstand Die Bauordnung von 1958 sah gemäß § 8 Nr. 13 in der offenen Bauweise einen seitlichen Grenzabstand von mindestens 4 m vor. Nach § 7 Abs. 2 der Bauordnung von 1966 wurde der 26 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Abstand bei eingeschossigen Gebäuden auf 3 m reduziert. Im zweiten Vollgeschoss waren 4 m einzuhalten. Separate Regelungen zum seitlichen Grenzabstand gibt es nicht mehr. Der seitliche Grenzabstand wird in der aktuellen Bauordnung ausschließlich über die Abstandsflächen reguliert. Abstandsflächen Gemäß § 8 Nr. 3a der Bauordnung 1958 betrug die Abstandsfläche bei ein- und zweigeschossigen Gebäuden 18 m. Nach der aktuellen Bauordnung sind bei Gebäuden der Gebäudeklasse 1 und 29 die Abstandsfläche auf 3 m reduziert worden. In der Gebäudeklasse 310 sind als Abstandsfläche 0,4 der Wandhöhe (h) einzuhalten. Die in der Vergangenheit sukzessiv erfolgten Reduzierungen der Abstandsflächen führten dazu, dass sich die Abstände zwischen Gebäuden erheblich verringert haben und die offene Bauweise dadurch nicht mehr überall deutlich in Erscheinung tritt. Dies ist insbesondere dann zu verzeichnen, wenn in den Abstandsflächen Grenzgaragen untergebracht werden. 5.4.5 Bebauungstiefe In den überwiegenden Teilen der Wohngebiete existieren förmlich festgestellte Fluchtlinien. Die Bebauungstiefe ist in diesen Bereichen klar definiert (siehe unter 5.3.1 Baunutzungsplan in Verbindung mit der Bauordnung von 1958). Eine Überschreitung der Bebauungstiefe durch Gebäude oder Gebäudeteile kann gemäß § 8 Nr. 2 BauO 1958 zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen. Hierbei handelt es sich um eine Ausnahmegenehmigung, die von besonderer Bedeutung für die städtebauliche Entwicklung in den Gebieten der offenen Bauweise ist. Es geht darum, ob das Prinzip der (offenen) Randbebauung bei Freihaltung des Blockinnenbereichs gewahrt wird und die Bebauung des Blockinnenbereichs eine Ausnahme bleibt. Sofern eine Bebauung unter Berücksichtigung der von ihr für die Bebauung anderer noch freier Hinterlandflächen des betreffenden Bereichs ausgehengenden Vorbildwirkung eine zusammenhängende Grünzone als Ruhebereich zerstört, ist eine Genehmigung zu versagen. Wenn allerdings eine vorhandene Blockinnenbebauung dem Prinzip der Freihaltung des Innenbereichs bereits nachhaltig widerspricht, wenn also durch weitere Gebäude keine wesentliche Verschlechterung der städtebaulichen Situation eintritt, kann eine Ausnahmegenehmigung erteilt werden. Die Genehmigungsbehörde kann in diesen Fällen erhebliche Beschränkungen fordern, z.B. die Reduzierung der zulässigen Vollgeschossanzahl auf ein Vollgeschoss plus Dachgeschoss, ggf. verbunden mit einer Dachneigung. Reihenhäuser sind nach § 8 Nr. 14 Satz 2 BauO 1958 auch innerhalb der Bauungstiefe nur ausnahmsweise zulässig, so dass wegen der Länge der Baukörper und der Belastung durch ihrer Zahl der hinzukommenden Wohneinheiten in der Regel keine städtebaulich vertretbare Blockinnenbebauung darstellen und damit zu versagen sind. In den Bereichen, in denen keine förmlich festgestellten Fluchtlinien vorhanden sind, müssen sich Gebäude gemäß § 34 BauGB in die Umgebung einfügen. Das heißt, die Zulässigkeit einer rückwärtigen Bebauung richtet sich danach, ob in der Umgebung rückwärtige Grundstücke bereits bebaut sind. In diesen Fällen bilden die vorhandenen Gebäude die maßgeblichen Bebauungstiefen ab. Das Einfügegebot gilt auch hinsichtlich der Gebäudekubaturen und –höhen. Sind in der Umgebung nur oder überwiegend Gebäude mit einem Voll- und einem Dachgeschoss im rückwärtigen Bereich vorhanden, ist nur ein Gebäude mit einem Vollgeschoss plus Dach genehmigungsfähig. 6. Geplante Festsetzungen der Bebauungspläne XX-B 23, -B 24, -B 26, -B 27, -B 28 Die Bebauungspläne sollten zeichnerisch als Art der Nutzung allgemeines Wohngebiet bzw. Mischgebiet entsprechend den Ausweisungen des Baunutzungsplans festsetzen. 9. Gebäudeklasse 1 und 2: Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m (Fußbodenoberkante des höchst gelegenen Geschosses, in dem ein Aufenthaltsraum möglich ist) und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt nicht mehr als 400 m² Grundfläche 10. Gebäudeklasse 3: Sonstige Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m 27 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Textlich enthalten die Bebauungspläne folgende Festsetzungen11: TF 1: Für die Baugrundstücksflächen, die im Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961 S.742) als allgemeines Wohngebiet gemäß § 7 Nr. 8 Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 ausgewiesen sind, wird als Art der baulichen Nutzung allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132, GVBl. S. 494) festgesetzt. TF 2: Für die Baugrundstücksflächen, die im Baunutzungsplan in der Fassung vom 28. Dezember 1960 (Abl. 1961 S.742) als gemischtes Gebiet gemäß § 7 Nr. 9 Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 ausgewiesen sind, wird als Art der baulichen Nutzung Mischgebiet gemäß § 6 Baunutzungsverordnung (BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132, GVBl. S. 494) festgesetzt. Die textlichen Festsetzungen Nr. 1 und 2 zielen auf die Umstellung der Nutzungsart auf die Baunutzungsverordnung von 1990 ab. Für das Mischgebiet bedeutend sind die Regelungen hinsichtlich der Vergnügungsstätten. Diese sind gemäß der Baunutzungsverordnung 1990 ohne Regelungen im Bebauungsplan nur in den Teilen des Gebiets, die überwiegend gewerblich geprägt sind, allgemein zulässig. TF 3: Bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche sind im Geltungsbereich die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände mitzurechnen. Die Regelung beruht auf der bereits geltenden Regelung der Baunutzungsverordnung von 1968. Damit werden alle Flächen, die die Nutzungsintensität eines Gebäudes, hier insbesondere Aufenthaltsräume in Dach- oder Kellergeschossen, abbilden, in der Nutzungsmaßberechnung berücksichtigt. TF 4: Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes ist innerhalb einer Bebauungstiefe von 25 m, gemessen von der tatsächlichen Straßengrenze eine Bebauung mit max. zwei Vollgeschossen mit ausgebautem Dachgeschoß im Sinne der Bauordnung vom 28. Februar 1985 in der Fassung vom 3. September 1997 zulässig. Dies gilt nicht in Blockinnenbereichen, die noch frei von hinteren Bebauungen sind. Hier ist eine Bebauung unzulässig. Die Festsetzung entspricht vom Grundsatz her den Regelungen des Baunutzungsplans in Verbindung mit der Bauordnung von 1958. Danach gilt für Grundstücke, in denen förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien verbindlich gelten, eine Bebauungstiefe von 20,0 m, gemessen an der Baufluchtlinie. In den dahinter liegenden Bereichen können gemäß § 8 Nr. 2 Gebäude oder Gebäudeteile zugelassen werden, wenn städtebauliche Gründe nicht entgegenstehen. Mit der Festsetzung sollte die Bebauungstiefe für alle Grundstücke einheitlich geregelt werden, unabhängig von der Existenz von förmlich festgestellten Fluchtlinien. Die förmlich festgestellten Baufluchtlinien befinden sich in den überwiegenden Anteilen der Baugebiete in einem Abstand von 4,0 bis 6,0 m, in Teilbereichen auch in größeren Abständen. Innerhalb der Bebauungstiefe sollen analog den Regelungen des Baunutzungsplans regulär zwei Vollgeschosse plus Dachgeschoss zulässig sein. Die Definition des ausgebauten Dachgeschosses zielt auf die Definition des Dachgeschosses in der Bauordnung von 1985 ab, in der erstmals das Dachgeschoss als Vollgeschoss definiert wird, wenn es über mindestens zwei Drittel seiner Grundfläche eine lichte Höhe von 2,3 m hat. In den vorhergehenden Fassungen der Bauordnungen gab es keine Regelungen hinsichtlich der Dachgeschosse, so dass diese nicht als Vollgeschosse galten. 11 Die Nummerierung bzw. die Formulierung der textlichen Festsetzungen variiert in den einzelnen Bebauungsplänen. Inhaltliche Abweichungen sind damit nicht verbunden. 28 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Rückwärtige Bebauung - Leitlinien In der Bauordnung von 1997 wurde darüber hinaus das Staffelgeschoss eingeführt. In § 2 Abs. 4 Bauordnung 1997 heißt es nunmehr: „Vollgeschosse sind Geschosse, deren Deckenoberkante im Mittel mehr als 1,4 m über die festgelegte Geländeoberfläche hinausragt, und die über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche eine lichte Höhe von mindestens 2,3 m haben. Ein gegenüber den Außenwänden des Gebäudes zurückgesetztes oberstes Geschoss (Staffelgeschoss) und Geschosse im Dachraum sind nur dann Vollgeschosse, wenn sie die lichte Höhe gemäß Satz 1 über mindestens zwei Drittel ihrer Grundfläche des darunter liegenden Geschosses haben.“ Damit gibt es verbindliche Regelungen zum Dachgeschoss und Staffelgeschoss. Weiteres zur Unzulässigkeit einer Bebauung in Blockinnenbereichen, die noch frei von hinteren Bebauungen sind, siehe unter textlicher Festsetzung Nr. 7. TF 5: Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes ist hinter einer Bebauungstiefe von 25 m, gemessen von der tatsächlichen Straßengrenze eine Bebauung mit max. einem Vollgeschoß mit ausgebautem Dachgeschoß im Sinne der Bauordnung vom 28. Februar 1985 in der Fassung vom 3. September 1997, wobei die Firsthöhe max. 9,50 m betragen darf, zulässig. Diese Regelung zielt auf bereits bebaute Blockinnenbereiche ab. Ziel ist eine Höhenstaffelung von der straßenseitigen Bebauung mit zwei Vollgeschossen plus Dach zu einer Bebauung mit einem Vollgeschoss plus Dach im rückwärtigen Bereich. TF 6: Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes ist hinter einer Bebauungstiefe von 25 m, gemessen von der tatsächlichen Straßengrenze je angefangene 300 m² Grundstücksfläche maximal eine Wohnung zulässig. Die Begrenzung der zulässigen Wohnungen auf eine Wohnung je angefangene 300 m² Grundstücksfläche dient dem Ziel, die Zahl der Nutzer auf den hinteren Grundstücksflächen auf ein verträgliches Maß zu reduzieren. TF 7: In Blockinnenbereichen, die noch frei von hinteren Bebauungen sind, ist eine Bebauung unzulässig. In Blockinnenbereichen soll eine Bebauung unzulässig sein, sofern diese noch unbebaut sind. Damit soll gesichert werden, dass noch intakte Baublöcke mit unbebauten Blockinnenbereichen auch künftig von Bebauung frei bleiben und damit die Wohnqualität und die landschaftliche Prägung in diesen Blöcken erhalten bleiben. TF 8: Im Geltungsbereich dieses Bebauungsplanes treten alle bisherigen Festsetzungen und baulichen Vorschriften, die verbindliche Regelungen im Sinne des § 9 Abs. 1 BauGB hinsichtlich Art und Maß der baulichen Nutzung enthalten, außer Kraft. Im Übrigen, d.h. hinsichtlich der überbaubaren Grundstücksfläche, gelten weiterhin die bisherigen Vorschriften und Festsetzungen. Die Festsetzung sichert die Umstellung der Berechnungsgrundlage auf die Regelungen der Baunutzungsverordnung von 1990. Die bis 1990 geltende Fassung der Baunutzungsverordnung bestimmt, dass nur die städtebaulich bedeutsamen Hauptanlagen auf die zulässige Grundfläche angerechnet werden müssen. Die Grundflächen von Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung werden nicht angerechnet. Das Gleiche gilt für Erker, Balkone, Terrassen sowie für bauliche Anlagen, soweit sie nach Landesrecht im Bauwich oder in den Abstandsflächen zulässig sind oder zugelassen werden können. Garagen bzw. überdachte Stellplätze sind nach der Baunutzungsverordnung von 1968 lediglich dann auf die zulässige Grundfläche anzurechnen, wenn sie 10% der Fläche des Baugrundstücks überschreiten. Bleiben sie unter 10%, erfolgt keine Anrechnung. Die Regelungen der Baunutzungsverordnung von 1968 haben zur Folge, dass bestimmte Gebäudeteile (Erker) sowie Außenwohnflächen von hohem Wohnwert (Balkone, Loggien, Terrassen) begünstigt sind. Zusätzlich können auf Grundstücken z.T. mehrere größere 29 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Nebenanlagen und umfangreiche Zufahren realisiert werden, so dass Grundstücke nicht mehr die städtebaulich erforderlichen Freiflächen aufweisen und der Boden weitgehend versiegelt wird. Nach der Baunutzungsverordnung von 1990 kann die Gesamtversiegelung des Grundstücks erstmals begrenzt werden. Gemäß § 19 Abs. 4 der Baunutzungsverordnung von 1990 sind die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 Baunutzungsverordnung und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Grundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zulässige Grundfläche darf durch die genannten Anlagen bis zu 50 % überschritten werden. Demnach soll die zulässige Grundfläche in der Baustufe II/2 (GRZ 0,2) bis zu einer Grundflächenzahl 0,3 (d.h. 30 % des Grundstücks) und in der Baustufe II/3 (GRZ 0,3) bis zu einer Grundflächenzahl 0,45 (d.h. 45 % des Grundstücks) begrenzt werden. Darüber hinaus sind nach § 19 der Baunutzungsverordnung von 1990 nunmehr auch Erker, Balkone und Loggien in die zulässige Grundflächenzahl einzurechnen. Mit der geplanten Festsetzung kann eine rechtsverbindliche Begrenzung der zulässigen Versiegelung durchgesetzt werden, die dem landschaftlichen Charakter der Wohngebiete gerecht wird. 7. Auswirkungen bei Einstellung der einfachen Bebauungspläne Die einfachen Bebauungspläne bildeten in den betroffenen Ortsteilen im Rahmen der Bauberatung eine wichtige Grundlage, um auf die o.g. Zielstellungen im Rahmen der Bauberatung hinzuwirken. Da für die Bebauungspläne weder eine Träger- und Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB noch eine Öffentlichkeitsbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB durchgeführt wurde, konnten sie keine Rechtsverbindlichkeit entfalten und waren daher keine Genehmigungsgrundlage. Sie konnten nur in der Bauberatung als unverbindliche Beratungsgrundlage dienen. Die Einstellung der einfachen Bebauungspläne war dennoch erforderlich, da eine rechtssichere Umsetzung nicht realistisch war. Gemäß § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Um eine gerechte Abwägung durchführen zu können, bedarf es einer qualifizierten Datenbasis für die geplanten Festsetzungen. Dafür wären umfangreiche Untersuchungen der einzelnen Baublöcke, insbesondere hinsichtlich der städtebaulichen Struktur und der Nutzungsmaße, erforderlich. Dies ist jedoch auf Grund der Größe der Geltungsbereiche, die ganze Ortsteile umfassen, mit den vorhandenen personellen Kapazitäten nicht leistbar. In der Folge kann auch keine sichere Abwägung aller zu betrachtender Belange erfolgen. In § 1 Abs. 5 BauGB heißt es zu den Aufgaben und Zielen von Bebauungsplänen: „Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung, die die sozialen, wirtschaftlichen und umweltschützenden Anforderungen auch in Verantwortung gegenüber künftigen Generationen miteinander in Einklang bringt, und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten. Sie sollen dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und die Klimaanpassung, insbesondere auch in der Stadtentwicklung, zu fördern, sowie die städtebauliche Gestalt und das Orts- und Landschaftsbild baukulturell zu erhalten und zu entwickeln. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung vorrangig durch Maßnahmen der Innenentwicklung erfolgen.“ In § 1 Abs. 6 BauGB sind die zu berücksichtigenden Belange aufgeführt. Im Hinblick auf die Bebauungspläne in den landschaftlich geprägten Ortsteilen wären in der Abwägung insbesondere folgende Belange bedeutend: 1. die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung, 2. die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen, die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen Kosten sparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung, 30 Bezirksamt Reinickendorf von Berlin Rückwärtige Bebauung - Leitlinien 3. die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung, insbesondere die Bedürfnisse der Familien, der jungen, alten und behinderten Menschen, unterschiedliche Auswirkungen auf Frauen und Männer sowie die Belange des Bildungswesens und von Sport, Freizeit und Erholung, 4. die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und der Umbau vorhandener Ortsteile sowie die Erhaltung und Entwicklung zentraler Versorgungsbereiche, 5. die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes, 7. die Belange des Umweltschutzes, einschließlich des Naturschutzes und der Landschaftspflege, insbesondere a) die Auswirkungen auf Tiere, Pflanzen, Boden, Wasser, Luft, Klima und das Wirkungsgefüge zwischen ihnen sowie die Landschaft und die biologische Vielfalt, b) die Erhaltungsziele und der Schutzzweck der Natura 2000-Gebiete im Sinne des Bundesnaturschutzgesetzes, c) umweltbezogene Auswirkungen auf den Menschen und seine Gesundheit sowie die Bevölkerung insgesamt, d) umweltbezogene Auswirkungen auf Kulturgüter und sonstige Sachgüter, e) die Vermeidung von Emissionen sowie der sachgerechte Umgang mit Abfällen und Abwässern, f) die Nutzung erneuerbarer Energien sowie die sparsame und effiziente Nutzung von Energie, g) die Darstellungen von Landschaftsplänen sowie von sonstigen Plänen, insbesondere des Wasser-, Abfall- und Immissionsschutzrechts, h) die Erhaltung der bestmöglichen Luftqualität in Gebieten, in denen die durch Rechtsverordnung zur Erfüllung von Rechtsakten der Europäischen Union festgelegten Immissionsgrenzwerte nicht überschritten werden, i) die Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes nach den Buchstaben a, c und d, 8. die Belange a) der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung, c) der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen, 9. die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs, unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung, 11. die Ergebnisse eines von der Gemeinde beschlossenen städtebaulichen Entwicklungskonzeptes oder einer von ihr beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung, 12. die Belange des Hochwasserschutzes, 13. die Belange von Flüchtlingen oder Asylbegehrenden und ihrer Unterbringung. Die Auflistung verdeutlicht den Umfang einer Abwägung, die bezogen auf ganze Ortsteile, in einem Bauungsplanverfahren nicht realistisch ist. Die aufgestellten Bebauungspläne sollten einheitliche und klare Regeln hinsichtlich der Verdichtungstendenzen durch Bebauung der Blockinnenbereiche gewährleisten. Dies ist durch Einstellung der Bebauungspläne entfallen. 8. Fazit und Ausblick Grundsätzlich gilt: Die eingetretene Entwicklung der verdichteten Siedlungsbereiche mit rückwärtigen Baureihen lässt sich weder planungsrechtlich rückgängig machen, noch ist eine Rückentwicklung gesellschaftspolitisch erwünscht. Vorhandene Gebäude im Blockinnenbereich 31 Rückwärtige Bebauung - Leitlinien Bezirksamt Reinickendorf von Berlin genießen, sofern sie genehmigt sind, Bestandsschutz. Ihre Existenz soll nicht in Frage gestellt werden. Ob weiterhin Gebäude im Blockinnenbereich zugelassen werden können, hängt von der vorhandenen städtebaulichen Situation ab. Sind im Blockinnenbereich bereits in einem relevantem Maß Gebäude vorhanden, sollen auch weiterhin Gebäude zugelassen werden. Die grundsätzliche städtebauliche Zielvorstellung für die Wohngebiete in offener Bauweise mit landschaftlicher Prägung bildet sich in der Abstufung der Nutzungsdichte bzw. Baumasse von der straßenseitigen Bebauung in den Blockinnenbereich ab. Um eine weitere Verdichtung in den Bereichen, in denen bereits rückwärtige Gebäude vorhanden sind, entsprechend der o.g. städtebaulichen Zielstellung zu genehmigen, sind einheitliche und klare Regeln für eine rückwärtige Bebauung unerlässlich, um die städtebauliche Vertretbarkeit zu gewährleisten und die städtebauliche Entwicklung sinnvoll zu steuern. Da das Fortführen der einfachen Bebauungspläne mit den vorhandenen Regeln ausscheidet, bilden die Leitlinien den Handlungsrahmen für die Bauberatung und Baugenehmigungen. Die Leitlinien gelten zunächst in den Ortsteilen Heilgensee, Konradshöhe / Tegelort, Hermsdorf, Waidmannslust, Tegel und Lübars. Einzelne Baublöcke verfügen noch über intakte unverbaute Blockinnenbereiche. Sie sind in einem nächsten Schritt zu identifizieren, um zu prüfen, ob für diese Bereiche ein Planungserfordernis besteht. Sofern sich dort ein Veränderungsdruck abzeichnet, sollen qualifizierte Bebauungspläne aufgestellt werden, die eindeutige und planungsrechtlich verbindliche Regelungen schaffen und den Schutz der Blockinnenbereiche sichern. Der Flächennutzungsplan stellt für einen Teil der innenstadtnäheren Wohngebiete im Märkischen Viertel, Wittenau und Tegel, die im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet mit der Baustufe 2/II festgesetzt sind, Wohnbaufläche W 3 dar. Die Wohnbaufläche W 3 ermöglicht perspektivisch eine größere Nutzungsdichte mit einer Geschossflächenzahl bis 0,8. Es handelt u.a. um Einfamilienhausgebiete am Dannenwalder Weg, Lübarser Straße, Oranienburger Straße, Roedernallee, Pannwitzstraße, Alt-Wittenau, Gorkistraße. In diesen Gebieten ist die Frage zu klären, inwiefern die o.g. Regelungen für rückwärtige Grundstücksbereiche anzuwenden sind. Ggf. sind nicht alle Regelungen relevant oder es zeichnet sich ein Planerfordernis zur Entwicklung höherer Nutzungsmaße ab. Berlin Reinickendorf, den 03.11.2015 32