3. Begründung.pdf

Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt – Fachbereich Stadtplanung Berlin Begründung zum Bebauungsplan X – B 2c Verfahrensstand: Festsetzung des Bebauungsplans, § 9 Abs. 8 BauGB für das Gelände zwischen Krottnaurerstraße, Schopenhauerstraße, Lückhoffstraße, Kirchweg, Fußweg zwischen Kirchweg und Gerkrathstraße, Gerkrathstraße, Normannenstraße, nördlicher Grundstücksgrenze des Hohenzollernplatzes, Alemannenstraße, nördlicher Grenze der Rehwiese, Spanische Allee, Altvaterstraße, für die Grundstücke Krottnaurerstraße 32, Schopenhauerstraße 67/97, Von-Luck-Straße 23 und 30 und Lückhoffstraße 34 sowie je einen Abschnitt der Alemannenstraße zwischen Hohenzollernplatz und Alemannenstraße 1A, der Altvaterstraße zwischen Altvaterstraße 27 und Krottnaurerstraße und der Gerkrathstraße, mit Ausnahme des Grundstücks Von-Luck-Straße 2A im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Nikolassee Übersichtsplan mit Geltungsbereich Stand: Juni 2016 Inhaltsverzeichnis I. PLANUNGSGEGENSTAND ................................................................................................................... 4 1. 2. Veranlassung und Erforderlichkeit .................................................................................................. 4 Plangebiet........................................................................................................................................... 5 2.1. Lagebeschreibung....................................................................................................................... 5 2.2. Städtebauliche Entwicklung und Bestand ................................................................................... 5 2.3. Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung .......................................................................... 5 2.4. Erschließung ............................................................................................................................... 6 2.5. Altlasten ...................................................................................................................................... 6 2.6. Ver- und Entsorgung ................................................................................................................... 7 2.7. Denkmalschutz............................................................................................................................ 7 3. Planerische Ausgangssituation ..................................................................................................... 11 3.1. Ziele und Grundsätze der Raumordnung ................................................................................. 11 3.2. Flächennutzungsplan ................................................................................................................ 11 3.3. Landschaftsprogramm .............................................................................................................. 11 3.4. Verbindliche Bauleitplanung ..................................................................................................... 12 3.5. Stadtentwicklungsplanung ........................................................................................................ 12 3.6. Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen ................................................ 13 3.7. Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen ............................................... 14 3.8. Angrenzende Bebauungspläne................................................................................................. 14 3.9. Weitere verbindliche Rechtsnormen ......................................................................................... 14 4. Entwicklung der Planungsüberlegung .......................................................................................... 14 II. PLANINHALT UND ABWÄGUNG ........................................................................................................ 16 1. 2. 3. Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt ............................................................................ 16 Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan ........................................................................ 17 Begründung der Festsetzungen .................................................................................................... 18 3.1. Art der baulichen Nutzung ........................................................................................................ 18 3.2. Maß der baulichen Nutzung ...................................................................................................... 18 3.3. Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise ...................................................................... 19 3.4. Straßenverkehrsflächen ............................................................................................................ 21 3.5. Einfriedungen ............................................................................................................................ 22 3.6. Ausschluss von Stellplätzen/Garagen und Nebenanlagen - Gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen (Vorgärten) .................................................................................... 23 3.7. Festsetzung von Erhaltungsgebieten........................................................................................ 24 3.8. Grünflächen ............................................................................................................................... 30 3.9. Nachrichtliche Übernahmen ...................................................................................................... 31 4. Abwägung der öffentlichen und privaten Belange ...................................................................... 31 III. UMWELTBERICHT ........................................................................................................................... 41 1. Einleitung ......................................................................................................................................... 41 1.1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben .......................................................................... 41 1.2. Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind, und der Art wie diese Ziele und Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden ................................................................... 42 2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ermittelt wurden .................................................................................................. 46 2.1. Schutzgut Menschen und Gesundheit, Bevölkerung ................................................................ 46 2.2. Schutzgut Tiere, Pflanzen, Biologische Vielfalt ........................................................................ 48 2.3. Schutzgut Boden ....................................................................................................................... 49 2.4. Schutzgut Wasser ..................................................................................................................... 50 2.5. Schutzgut Luft und Klima .......................................................................................................... 51 2.6. Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter ........................................................................ 52 2.7. Schutzgut Landschaftsbild ........................................................................................................ 52 2 2.8. Wirkungsgefüge zwischen den Schutzgütern ........................................................................... 52 2.9. Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes .......................... 52 2.10. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten .................................................. 53 3. Zusätzliche Angaben ....................................................................................................................... 53 3.1. Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung, Hinweise auf Schwierigkeiten ..................................................................................... 53 3.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt .............................................................................. 54 3.3. Allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben ............................... 54 IV. 1. 2. 3. 4. 5. AUSWIRKUNGEN DES BEBAUUNGSPLANS ............................................................................... 56 Belange des Allgemeinwohls ......................................................................................................... 56 Maßnahmen zur Sicherung der Planung ....................................................................................... 56 Grundsätze für soziale Maßnahmen .............................................................................................. 56 Haushaltsmäßige Auswirkungen ................................................................................................... 56 Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung .......................................................................... 57 V. VERFAHREN ........................................................................................................................................ 58 VI. RECHTSGRUNDLAGEN .................................................................................................................. 64 3 I. Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Der in den Villen- und Landhausgebieten von Nikolassee bestehende fortwährende Veränderungsdruck führt ohne steuernde Maßnahmen zu einer weiteren Beeinträchtigung der ursprünglichen Bebauungsstrukturen. In den Gebieten der offenen Bauweise bietet das bestehende Planungsrecht keine ausreichenden Regelungsmöglichkeiten, den seit den 1950er Jahren anhaltenden Veränderungen im ortsbildtypischen Gebietscharakter Einhalt zu gebieten und somit auch keine Gewähr dafür, den städtebaulich wünschenswerten Gebietscharakter zu bewahren. In Unkenntnis der Zusammenhänge und ohne Rücksicht auf die erhaltenswerten Strukturen des Gebiets sind in den letzten Jahrzehnten Abrisse, bauliche Veränderungen und Nutzungsänderungen vorgenommen worden. Für die Zukunft ist zudem zu befürchten, dass die die Siedlungsstruktur beeinträchtigenden Fehlentwicklungen nicht gänzlich ohne präjudizierende Wirkung auf die Zulässigkeitsbeurteilungen von Vorhaben bleiben. Erst weitergehende qualifizierte Festsetzungen in einem Bebauungsplan gewährleisten die notwendige Sicherung der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung; das Gebiet soll gegen drohende untypische Veränderungen geschützt werden. Zu den künftig zu unterbindenden wesentlichen Fehlentwicklungen und Gebietsverfremdungen innerhalb des Geltungsbereichs des Bebauungsplans gehören: - - Abriss der ursprünglichen Wohngebäude (Villen und Landhäuser) und schrittweise Neubebauung ohne Rücksicht auf die stadtstrukturelle und baugestalterische Eigenart des Gebiets (Reihenhäuser, Kettenhäuser, Geschosswohnungsbau); Verunstaltung der ursprünglichen Bebauung durch An- und Umbauten; Beeinträchtigung der ortstypischen Freiflächenstruktur durch Zunahme baulicher Nebenanlagen (Garagen, Stellplatzanlagen mit den dafür notwendigen Zu- und Abfahrten) und Verdrängung von gärtnerisch angelegten Grünflächen. Diese nicht zu vereinbarenden Entwicklungsabsichten reichen bis in die heutige Zeit, wie an aktuellen Abrissanträgen zu erkennen ist. Daher ist hier ein Bebauungsplan erforderlich, der Regelungen über das Maß der baulichen Nutzung, die Abgrenzung von Bauland und Verkehrsflächen, überbaubare Grundstücksflächen und Erhaltungsbereiche festsetzen soll. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans schaffen Beurteilungskriterien und -normen für die vorhandene und zu schaffende Bebauung in diesem Bereich, die allgemein verbindlich und für jedermann nachvollziehbar sind und eine allgemeine Präzisierung des laufenden Verwaltungshandelns bedeuten. Der Bebauungsplan dient damit vorrangig dem Erhalt und der Sicherung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets. 4 2. Plangebiet 2.1. Lagebeschreibung Der räumliche Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich im Westen des Bezirkes Steglitz-Zehlendorf im Zentrum des Siedlungsgebiets des Ortsteils Nikolassee, südlich der SBahn-Trasse S1 Oranienburg - Potsdam. Die Abgrenzung orientiert sich an den Geltungsbereichsgrenzen benachbarter, teilweise noch im Entwurf befindlicher Bebauungspläne und an den Empfehlungen eines städtebaulichen Gutachtens1. Das Gebiet umfasst mit einer Fläche von ca. 41 ha die im Titel dieser Begründung genannten Grundstücke. 2.2. Städtebauliche Entwicklung und Bestand Das Plangebiet im Ortsteil Nikolassee entstand in seinen Ursprüngen Ende des 19. Jahrhunderts bis zum ersten Drittel des 20. Jahrhunderts südlich entlang der ehemaligen Wannseebahn. Mit dem Erwerb und der Erschließung von Bauland auf der damaligen Zehlendorfer Heide entwickelte die Heimstätten Aktiengesellschaft (AG) u.a. die Kolonien Nikolassee und Schlachtensee West. Die Eröffnung des S-Bahnhofs Nikolassee im Jahr 1902 trug wesentlich zu der Entwicklung der damaligen Kolonien bei. Die Siedlungsflächen sollten in erster Linie zum Wohnen genutzt werden, gewerbliche Anlagen oder Schankwirtschaften waren durch einen Eintrag im Grundbuch verboten. Die Heimstätten AG selber ließ viele der noch heute existierenden Gebäude durch das hauseigene Architekturbüro entwerfen. Grunddienstbarkeiten, wie z.B. die einheitliche Reglung einer Vorgartentiefe von 8 m, schrieb die Heimstätten AG in ihren Kaufverträgen vor. Da es jedoch keine Vorschriften für die Gestaltung der Häuser gab, entstand eine Vielzahl unterschiedlicher Baustile. 2 Kennzeichnend für dieses Gebiet ist die landschaftlich geprägte Villen- und Landhausarchitektur dieser Zeit in offener Bauweise. Nördlich der Spanischen Allee gab es in den 1930er Jahre noch einen Entwicklungsschub. Dort entstanden in einfacher Bauweise Einfamilienhäuser in kubischer Grundform mit schlichten Fassaden. Eine spätere Besiedlungsphase der 1960er/70er Jahre führte durch den Abriss der historischen Bebauung und den Neubau mit Reihenhäusern und Bungalows, vorwiegend auch im Innenbereich der Wohnblöcke, zur baulichen Verdichtung und somit zur Verfremdung des städtebaulichen Charakters. Einige der Wohnblöcke können noch als intakt bezeichnet werden, d.h. dass eine homogene Bebauungsstruktur und weitestgehend unbebaute und vegetationsgeprägte Blockinnenbereiche existieren. Bis heute ist das Plangebiet fast ausschließlich durch Wohnnutzung geprägt. Vereinzelt finden sich Einrichtungen des Gemeinbedarfs wie z.B. eine Kindertagesstätte. Die Grundstücke sind überwiegend ein- bis dreigeschossig und offen bebaut. 2.3. Eigentumsverhältnisse und derzeitige Nutzung Der überwiegende Teil der Baugrundstücke ist im Normaleigentum. Der Rest der Grundstücke ist Wohnungsteileigentum, wobei es sich entsprechend der Siedlungsstruktur vorwiegend um Mehrfamilienhäuser (z.T. auch ehemalige Villen) handelt. 1 Freie Planungsgruppe Berlin GmbH, Planungsgruppe 4 (Voruntersuchung zum Bebauungsplanverfahren X- B 1 bis X- B 5). Stand: Dezember 1990 2 Vgl. Schröder, Henning (o.J.): Mosaiksteine zur Geschichte der HAG-Villenkolonien in Nikolassee und Schlachtensee I. Die Heimstätten-Aktien-Gesellschaft (HAG). Quelle: http://www.schroederniko.de/geschichte_HAG1.htm, Zugriff am 01.07.2014 5 Das bestehende Straßensystem, die Grünfläche zwischen Lückhoffstraße und Kirchweg sowie das Grundstück Von-Luck-Straße 24 (Kita) befinden sich im Eigentum Berlins. Das Grundstück Hohenzollernplatz 5/Alemannenstraße 10 (Polizeidirektion) befindet sich ebenso im Besitz des Landes Berlin und ist dem SILB (Sondervermögen Immobilien des Landes Berlin) zugeordnet. Die Bauflächen im Plangebiet werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt und befinden sich überwiegend in privatem Eigentum. 2.4. Erschließung Motorisierter Individualverkehr Für das Plangebiet ist eine gute öffentliche Erschließung durch den Individualverkehr durch die Straßen Altvaterstraße, Krottnaurerstraße, Schopenhauerstraße, Normannenstraße, Burgunderstraße, Alemannenstraße, An der Rehwiese, Lückhoffstraße, Von-Luck-Straße, Matterhornstraße, Kirchweg, Ernst-Ring-Straße, Rolandstraße, Gerkrathstraße und Spanische Allee gesichert. Der Durchgangsverkehr erstreckt sich entlang der Spanischen Allee (örtliche Straßenverbindung) in Richtung Potsdam bzw. entgegensetzt in Richtung Zehlendorf Zentrum. Öffentlicher Personennahverkehr Das Gebiet schließt sich südlich an die S-Bahn-Trasse der S1 Potsdam – Oranienburg an, wodurch eine sehr gute Anbindung sowohl in das Berliner Umland als auch in die Innenstadt gegeben ist. Durch die S-Bahn Station „Nikolassee“ gelangt man direkt in das Plangebiet. Es verkehrt die Buslinie 112 im Plangebiet, die die Anbindung an das übergeordnete Verkehrsnetz sicherstellt. Sie fungiert als Zubringer zum S-Bahnhof Nikolassee und zum Ortsteil Marienfelde. Radverkehrsanlagen Im Plangebiet befindet sich beidseitig entlang der Spanischen Allee ein ausgewiesener Radweg. Darüber hinaus sind Abschnitte der Spanischen Allee und der Matterhornstraße Teil der Wannseeroute RR1 Wannsee – Schloßplatz (Berlin-Mitte). Somit ist das Plangebiet gut an die angrenzenden Ortsteile bzw. Nachbarbezirke angebunden. In allen Straßen gilt Tempo 30, wodurch die Sicherheit für den Fahrradverkehr gewährleistet wird. In dem Gebiet sind keine Baumaßnahmen an Radverkehrsanlagen geplant. 2.5. Altlasten Im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen folgende Flächen, die im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin eingetragen sind: Grundstück Gerkrathstraße 4, Katasternummer 14015 Das Grundstück des ehemaligen DRK-Wohnheims ist durch eine altlastenverdächtige Fläche gekennzeichnet, da Anhaltspunkte für die frühere Nutzung eines 4 cbm Erdtanks für Heizöl in der Wasserschutzzone II vorliegen. Ergebnisse von Bodenuntersuchungen liegen für die Verdachtsfläche nicht vor. Die Anhaltspunkte erreichen jedoch nicht die Schwelle, die die Planung gefährden würde. An der Rehwiese 4, Katasternummer 573 6 Das Grundstück ist im Bodenbelastungskataster eingetragen, da Anhaltspunkte für eine schädliche Bodenveränderung durch Altlasten bestehen. Aufnahmegrund war der Verdacht auf Verunreinigung des Bodens durch ein Abbeizmittel mit Dichlormethan bei der Reinigung der Grundstücksmauer mit Spülwasser. Eine abschließende Bewertung liegt nicht vor. Die Anhaltspunkte erreichen nicht die Schwelle, die die Planung gefährden würde. Die im Bodenbelastungskataster aufgeführten Flächen weisen keine erheblich mit umweltgefährdeten Stoffen belasteten Böden auf, von denen Gesundheitsgefahren drohen. Damit besteht auch keine Gefährdung für die nach Baunutzungsplan zulässige Wohnnutzung in dem Plangebiet. 2.6. Ver- und Entsorgung Im Plangebiet des Bebauungsplans X - B2c sind im öffentlichen Straßenland alle erforderlichen technischen Ver- und Entsorgungseinrichtungen (Trinkwasser, Abwasser, Strom, Gas, Telekommunikation) vorhanden. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB äußerten sich die verschiedenen Träger zu den Themen Trinkwasser und Abwasser, Strom und Gas. Gemäß den zur Verfügung gestellten Bestandsplänen der Berliner Wasserbetriebe (BWB) befinden sich im Bereich des Bebauungsplangebietes Trinkwasser- und Entwässerungsanlagen. Diese stehen im Rahmen ihrer Leistungsfähigkeit zur Verfügung. Die äußere Erschließung des Standortes bezüglich der Trinkwasserversorgung ist gesichert. Die innere Erschließung kann entsprechend den jeweiligen Erfordernissen vorgenommen werden. Die Dimensionierung der Versorgungsleitungen erfolgt grundsätzlich nur entsprechend dem Trinkwasserbedarf. Löschwasser kann nur im Rahmen der Leistungsfähigkeit des Trinkwasserversorgungsnetzes bereitgestellt werden. In dem betrachteten Gebiet befinden sich, laut Vattenfall Europe Business Services GmbH, Mittel- und Niederspannungsanlagen der Stromnetz Berlin GmbH. Ein Plan mit den vorhandenen Anlagen wurde im Rahmen der Beteiligung beigefügt. Über Planungen oder Trassenführungen für die Versorgung möglicher Kunden im Gebiet kann zurzeit keine Aussage getroffen werden. Die beigefügte „Richtlinie zum Schutz von Anlagen der Öffentlichen Beleuchtung des Landes Berlin der Vattenfall Europe Netzservice GmbH“ und die „Allgemeinen Hinweise für Leitungsanfragen bei geplanten Bauvorhaben“ sind bei eventuellen Baugenehmigungen genau zu beachten. Soweit aus der Stellungnahme der Netzgesellschaft Berlin-Brandenburg ersichtlich, befinden sich die vorhandenen Gasleitungen, mit Ausnahme der Hausanschlüsse, im bestehenden öffentlichen Straßenland. Eine Versorgung des Planungsgebietes ist grundsätzlich durch Nutzung der öffentlichen Erschließungsflächen unter Beachtung der DIN 1998 herzustellen. Darüber hinaus notwendige Flächen für Versorgungsleitungen und Anlagen sind gemäß § 9 Abs. 1 BauGB im Bebauungsplan festzusetzen. 2.7. Denkmalschutz Im Geltungsbereich des Bebauungsplans befinden sich folgende Baudenkmale, die in der Berliner Denkmalliste (Stand 14.01.2016), die vom Landesdenkmalamt geführt wird, eingetragen sind: 7 Abbildung 1: Denkmalkarte Berlin (FIS-Broker, Stand: 21.01.2016) Ensembles: 09075224 Burgunder Straße 8/10, Wohnhausgruppe, 1904-07 von Erich Blunck Baudenkmal siehe: Burgunder Straße 8 Weiterer Bestandteil des Ensembles: 09075227 - Burgunder Straße 10, 1907 von Erich Blunck (STE-ZEH/NIKOL-E) Gesamtanlagen: 09065182 An der Rehwiese 7, 7A, 7B, Atelierhäuser, 1957-59 von Peter Poelzig (STE-ZEH/NIKOL-G) 09075211 Hohenzollernplatz 5, Rathaus Nikolassee mit Feuerwache, 1912-13 von Bruno Möhring Alemannenstraße 10 (STE-ZEH/NIKOL-G) Baudenkmale: 09060106 Alemannenstraße 6, Wohnhaus, 1902-03 von Gustav Jänicke (STE-ZEH/NIKOL-D) 09031105 An der Rehwiese 3, Wohnhaus, 1906-07 von der Heimstätten- Aktien-Gesellschaft (STE-ZEH/NIKOL-D) 09040312 An der Rehwiese 3a, Wohnhaus, 1935 von Hans H. Müller 8 (STE-ZEH/NIKOL-D) 09060107 An der Rehwiese 9, Wohnhaus, 1904-05 von der Heimstätten-Aktien-Gesellschaft (STE-ZEH/NIKOL-D) 09012465 An der Rehwiese 11, Haus „Linden-Eck“, Wohnhaus, 1902-03 von Fr. Maywald im Büro Philipp Holzmann (STE-ZEH/ZEHLD-D) 09075225 Burgunder Straße 8, Haus Blunck, Wohnhaus, 1904-05 von Erich Blunck (siehe Ensemble Burgunder Straße 8/10) (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075226 Burgunder Straße 9, Wohnhaus, 1924-25 von Klingenberg & Issel (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075231 Gerkrathstraße 4, Wohnhaus, 1909-10 von Emilie Winkelmann (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075232 Gerkrathstraße 9, Wohnhaus, 1905-07 von Otto Stahn (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075233 Gerkrathstraße 12, Wohnhaus, 1902-03 von Georg Königsberger (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075241 Kirchweg 57, Haus van Heteren, Wohnhaus, 1921-22 von Heinrich Straumer (siehe Gartendenkmal Kirchweg 57) (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075247 Krottnaurerstraße 6A, Chauffeurshaus mit Garage, 1925 von Heinz Becherer (D) (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075248 Krottnaurerstraße 8, Wohnhaus, 1899-1900 von der Heimstätten-Aktien-Gesellschaft (D) (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075240 Lückhoffstraße 19, Wohnhaus, 1914 von Hermann Zückler (D) (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075257 Lückhoffstraße 34, Wohnhaus, 1927-28 von Michael Rachlis (STE-ZEH/NIKOL-D) 09060108 Lückhoffstraße 35, Wohnhaus, 1905-06 von Meyer & Kreich (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075260 Matterhornstraße 104, Wohnhaus, Villa, 1900-01 von Johannes Roesler (D) (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075276 Schopenhauerstraße 71, Landhaus Bloch, 1906-07 von Hermann Muthesius (STE-ZEH/NIKOL-D) 09045829 Spanische Allee 102/102A, Doppelwohnhaus, 1936-37 von Alfred Roth und Hans Hartmann (STE-ZEH/NIKOL-D) 9 09075279 Spanische Allee 110, Wohnhaus, 1924-25 von Otto Rudolf Salvisberg (STE-ZEH/NIKOL-D) Gartendenkmale: 09045938 Gerkrathstraße 10, Vorgarten, um 1907 (STE-ZEH/NIKOL-Ga) 09045961 Kirchweg 57, Gartenanlage, 1922-23 von Eryk Pepinski (?) (D) (siehe Baudenkmal Kirchweg 57) (STE-ZEH/NIKOL-Ga) 09045947 Hohenzollernplatz, Stadtplatz mit historischer Pflasterung (mit Auffahrt vor Hohenzollernplatz Nr. 5), 1901-03 (D) (STE-ZEH/NIKOL-Ga) Nach § 11 Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln - bedarf jegliche Maßnahme, die diese Bau- und Gartendenkmale berührt, der vorherigen Genehmigung durch die Denkmalbehörden. D.h. alle Eingriffe, die Auswirkungen auf diese Denkmale haben, bedürfen der vorherigen Genehmigung. Daher werden diese Denkmale nachrichtlich mit Planzeichen (Einzelanlagen die dem Denkmalschutz unterliegen durch D im Quadrat, Gesamtanlagen / Ensembles durch Umgrenzung und D im Kreis) in den Bebauungsplan übernommen, um auf diese Genehmigungspflicht hinzuweisen. Zudem sind folgende Baudenkmale in die Denkmalliste eingetragen, die außerhalb des Geltungsbereichs liegen, aber im Rahmen des Umgebungsschutzes gemäß § 10 Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln - (Schutz der unmittelbaren Umgebung) eine Bedeutung für Grundstücke im Geltungsbereich haben können: Ensembles: 09075217 An der Rehwiese 12-15, Wohnhausgruppe Weitere Bestandteile des Ensembles: 09075218 - An der Rehwiese 12, Wohnhaus, 1902-03 von der Heimstätten-AktienGesellschaft 09075220 - An der Rehwiese 14, Wohnhaus, 1901-02 von Becker & Schlüter (STE-ZEH/NIKOL-E) Gesamtanlagen: 09075235 S-Bahnhof Nikolassee, 1901-02 Paul Vogler, Verbindungsbau 1934-36 Hohenzollernplatz 6 Borussenstraße (STE-ZEH/NIKOL-G) Baudenkmale: 09075219 An der Rehwiese 13, Haus Bondy, Wohnhaus, 1912-13 von Bruno Schmitz (siehe Ensemble An der Rehwiese 12-15) 10 (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075221 An der Rehwiese 15, Haus Cordel, Wohnhaus, 1901-02 von Walter Schilbach (siehe Ensemble An der Rehwiese 12-15) (STE-ZEH/NIKOL-D) 09075249 Krottnaurerstraße 19, Wohnhaus, 1907-08 von Fritz Schirmer (STE-ZEH/NIKOL-D) 3. Planerische Ausgangssituation 3.1. Ziele und Grundsätze der Raumordnung Das Landesentwicklungsprogramm 2007 (LePro 2007) vom 15. Dezember. 2007 (GVBl. S. 629) formuliert die Grundsätze der Raumordnung und bildet den übergeordneten Rahmen für die gemeinsame Landesplanung für die Hauptstadtregion Berlin-Brandenburg. Die bestandssichernde Planungsabsicht entspricht den Grundsätzen der Raumordnung gemäß § 5 Abs. 1-3 LEPro 2007 (vorrangige Siedlungsentwicklung innerhalb raumordnerisch festgelegter Siedlungsbereiche / § 5 Abs. 1 LEPro; Vorrang von Innen- vor Außenentwicklung, Priorität der Reaktivierung von Siedlungsbrachflächen / § 5 Abs. 2 LEPro; Entwicklung verkehrssparender Siedlungsstrukturen / § 5 Abs. 3 LEPro) zur Siedlungsentwicklung. In der Festlegungskarte 1 – Gesamtraum des Landesentwicklungsplans Berlin-Brandenburg (Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin – Brandenburg (LEP B-B) vom 31.03.2009, GVBl. S. 182) liegt das Bebauungsplangebiet im „Gestaltungsraum Siedlung“, in dem gemäß dem Ziel 4.5 (Z) Abs. 1 Nr. 2 LEP B-B die Entwicklung von Siedlungsflächen zur Wohnnutzung möglich ist. Die beabsichtigten Festsetzungen im Bebauungsplan X- B2c entsprechen somit den Zielen und Grundsätzen der Raumordnung gemäß § 1 Abs. 4 BauGB. 3.2. Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31) werden die Bauflächen als Wohnbauflächen W4 (Geschossflächenzahl GFZ bis 0,4) mit landschaftlicher Prägung dargestellt. Eine Ausnahme bildet ein Abschnitt der beiden Blöcke westlich der Rehwiese mit der Darstellung als W3 (Geschossflächenzahl bis 0,8). Das Plangebiet liegt im Wasserschutzgebiet Beelitzhof. Die Rehwiese ist als Grünfläche mit den Signaturen Parkanlage und Landschaftsschutzgebiet dargestellt. Die Umweltaspekte des Flächennutzungsplans werden im Umweltbericht dargelegt. 3.3. Landschaftsprogramm Die Aspekte des Landschaftsprogramms werden im Umweltbericht dargelegt. 11 3.4. Verbindliche Bauleitplanung Nach derzeitigen Stand gilt der Baunutzungsplan von 1960 als übergeleiteter Bebauungsplan in Verbindung mit den förmlich festgestellten Bau- und Straßenfluchtlinien sowie den planungsrechtlichen Vorschriften der Bauordnung Berlin 58. Förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien sind jedoch nur nördlich der Spanischen Allee vorhanden. Für diese Gebiete gelten die Abbildung 2: Baunutzungsplan aus dem Jahr 1960 (FIS-Broker) Bebauungstiefenregelungen der Bauordnung von 1958 (§ 8 Nr. 1a BO 58), die u.a. für Wohngebiete in der offenen Bauweise 20 m vorgeben. Zudem besteht in einem Abschnitt der Altvaterstraße eine förmlich festgestellte Freiflächengrenze. Für den übrigen Planbereich bestehen festgesetzte Straßen- und Baufluchtlinien. Insoweit ist in diesen Fällen hinsichtlich der Bebauungstiefe § 34 BauGB anzuwenden. Der Baunutzungsplan als übergeleitete Bebauungsplanregelung weist die Rehwiese als Nichtbaugebiet aus. Teile der Bauflächen werden durch den Baunutzungsplan beiderseits der Rehwiese als reines Wohngebiet ausgewiesen, die restlichen Flächen sind als allgemeines Wohngebiet festgesetzt. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung gilt die Baustufe II/2. Zulässig ist danach eine Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und eine Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,4. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse beträgt II, es gilt die offene Bauweise. Festgesetzte oder im Verfahren befindliche Landschaftspläne liegen im Plangebiet nicht vor. Der Landschaftsplan X-L-5 Rehwiese, der sich im Verfahren befand, wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom 09.11.2004 eingestellt. Ergänzend wurde ein „Pflegekonzept Rehwiese“ beschlossen. Im Plangebiet liegt kein Erhaltungsgebiet. 3.5. Stadtentwicklungsplanung Bei dem Stadtentwicklungsplan Ver- und Entsorgung werden Aussagen zu Abwasser, Elektroenergie, Gasleitungen sowie Regenwasser und Wasserversorgungen berücksichtigt. 12 Der Teilplan Abwasser zeigt im Bestand in der Ernst-Ring-Straße, in der Spanischen Allee und in der Gerkrathstraße einen Schmutzwasserkanal und in der Normannenstraße, Schopenhauer Straße, Alemannenstraße und Von-Luck-Straße eine Abwasserdruckleitung. Laut dem Teilplan Regenwasser verläuft jeweils in der Spanischen Allee und in der Straße An der Rehwiese ein Regenwasserkanal. Auf dem Teilplan zur Elektroenergie werden die in dem Plangebiet elektrischen Hochspannungsleitungen angezeigt. Im Teilplan Fernwärme ist ersichtlich, dass das Plangebiet nicht durch Fernwärme erschlossen ist. Das Plangebiet ist laut Teilplan Gasversorgung ein mit Niederdruck-Gas versorgtes Gebiet. Am 29. März 2011 hat der Berliner Senat den neuen Stadtentwicklungsplan Verkehr beschlossen. In den Karten zum übergeordneten Straßennetz ist die Straße Spanische Allee als örtliche Straßenverbindung (Stufe III) dargestellt (Stand November 2014). Das Plangebiet befindet sich nicht im Bereich eines im Stadtentwicklungsplan Zentren 3 (StEP) definierten Zentralen Versorgungsbereichs. Die Stadtentwicklungspläne haben auf den vorliegenden Bebauungsplan keine Auswirkungen, da die Art der Nutzung weiterhin nach dem BNP rechtsverbindlich bestehen bleibt. 3.6. Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Lärmminderungsplanung/Lärmaktionsplan Da Verkehr der Hauptverursacher von Lärm ist, soll mit der Umsetzung und Entwicklung von Lärmminderungsplänen (Lärmminderungsplanung für Berlin, Senatsverwaltung für Gesundheit, Umwelt und Verbraucherschutz, Berlin, Mai 2013) diese hohe Umweltbelastung vermindert werden. Es sollen durch die Lärmminderungsplanung vertiefend kurz-, mittel- und langfristige Maßnahmen zur Reduzierung der Belastung ausgearbeitet werden. Bei der Planung von mittel- bis langfristigen Maßnahmeoptionen sind noch umfangreiche Prüfbedarfe vorhanden. Daher werden konkrete mittel- und langfristige Maßnahmeoptionen im derzeitigen Stand der Lärmminderungsplanung noch nicht dargestellt. Am 06. Januar 2015 hat der Senat von Berlin den Lärmaktionsplan Berlin 2013-2018 beschlossen. Das vorliegende Plangebiet liegt außerhalb der in der Lärmaktionsplanung konkretisierend dargestellten 12 Konzeptgebiete und ist nicht Teil der acht ausgewählten Konzeptstrecken. Es sind daher – mangels konkreter Maßnahmenvorschläge – die rahmensetzend für die gesamtstädtische Ebene genannten Lärmminderungsstrategien zu beachten. Hier ist u. a. der in § 50 BImSchG genannte „Trennungsgrundsatz“ zu nennen: Hiernach sind Flächen (z. B. Wohnen und Verkehr) so einander zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen (z. B. Schallbelästigungen) so weit wie möglich vermieden werden. Als Beispiel für lärmrobuste Bebauung wird z. B. die Schaffung von ruhigen, schallabgewandten Bereichen genannt. 13 Luftreinehalteplan Der Luftreinehalteplan 2011-2017 des Landes Berlin wurde vom Berliner Senat am 18.07.2013 beschlossen. Der Plan ist eine Zusammenstellung von Maßnahmen, mit denen die Luftqualität im Land Berlin verbessert und die Einhaltung der Grenzwerte der 39. BImSchV von Luftschadstoffen für Feinstaub (PM 10, PM 2,5), Benzo(a)pyren (BaP) und Stickstoffoxiden (NO2) erreicht werden soll. Vorrangiges Ziel ist, die menschliche Gesundheit und die Umwelt vor erhöhten Emissionen zu schützen. Die Prognosen des Luftreinhalteplans zur Entwicklung der Feinstaub- und Stickstoffemissionen beinhalten Szenarioberechnungen zur Wirkungsbeurteilung ausgewählter Maßnahmen auf die Luftqualität im Straßenraum. Ein Bündel an Maßnahmen aus dem Luftreinhalteplan soll in der Spanischen Allee Anwendung finden und zur Reduzierung der Emissionen in diesem Bereich beitragen. In der Spanischen Allee sind geringe Belastungen (Stand 2009) durch Feinstaub und Stickstoffoxide zu verzeichnen. 3.7. Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Das Bezirksamt hat 2011 die zweite Fortschreibung des Zentrenkonzepts für den Bezirk SteglitzZehlendorf als fachlichen Teilplan der Bereichsentwicklungsplanung beschlossen. Dort ist der Bereich am Hohenzollernplatz als Nahversorgungszentrum für den Ortsteil Nikolassee ausgewiesen. Mit einer Verkaufsfläche von 800 m² im Bestand erreicht das Nahversorgungszentrum in einem 500 m Radius ca. 1500 Einwohner. 3.8. Angrenzende Bebauungspläne Im Nordwesten des Plangebiets grenzt der am 08.05.1960 festgesetzte Bebauungsplan X – 24 an, im Osten liegt angrenzend der sich im Verfahren befindliche Bebauungsplan X – B2d und südwestlich des Plangebiets der sich im Verfahren befindliche Bebauungsplan mit der Bezeichnung X – B2b. 3.9. Weitere verbindliche Rechtsnormen Mitten im Plangebiet liegt das am 25. August 1960 im Sinne des § 26 BNatSchG festgesetzte Landschaftsschutzgebiet Nikolassee und Rehwiese mit der Bezeichnung LSG – 23. Das gesamte Gebiet umfasst eine Fläche von ca. 25, 5 ha. Davon liegt der nördliche Teil zwischen Spanischer Allee und Normannenstraße im Bebauungsplangebiet X - B2c. Für die gesamte Fläche gilt die Verordnung zum Schutze der Rehwiese und des Nikolassees im Bezirk Zehlendorf von Berlin. 4. Entwicklung der Planungsüberlegung Die Planungsüberlegungen gehen auf Anfang der 1980er Jahre zurück, als der damalige Bezirk Zehlendorf beabsichtigte, ein Bebauungsplanverfahren für weite Teile des Bezirks durchzuführen. Nach Rücksprache mit der Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen (heute Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt) wurden für diesen Bereich die Bebauungsplanverfahren X-B1 bis X-B5 eingeleitet. Die Planverfahren haben den Stand der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung erreicht. Im Rahmen von städtebaulichen Gutachten wurden die Planungsziele weiter konkretisiert. Aufgrund der Größe der Plangebiete wurden die Bebauungspläne dann erneut in weitere Bebauungsplanverfahren unterteilt. Die Geltungsbereiche der Bebauungsplanentwürfe waren im Wesentlichen bestimmt durch die Lage der traditionellen Villen- und Landhausgebiete (Nikolassee, Schlachtensee, Dahlem), unter Einbeziehung der historischen Dorf- und Vorortkerne (Wannsee, Zehlendorf-Mitte) und unmittelbar angrenzende Einzelhausgebiete (Zehlendorf-Süd). Das Bebauungsplanverfahren X-B2c ging aus dem Bebauungsplanverfahren X-B2 hervor. 14 Im Zuge der „vorgezogenen Bürgerbeteiligung“ und der weiteren inhaltlichen Bearbeitung der Bebauungspläne zeigte sich, dass weitere Untersuchungen zur Begründung von Festsetzungen notwendig waren. Vor diesem Hintergrund hat eine Arbeitsgemeinschaft, bestehend aus den Planungsbüros planungsgruppe 4 und Freie Planungsgruppe Berlin GmbH, blockspezifische Untersuchungen hinsichtlich der Bauweise, der Charakterisierung von Erhaltungsgebieten, der GRZ und Baugrenzen durchgeführt und Empfehlungen und Maßnahmen für die weitere Bearbeitung der Bebauungsplanverfahren ausgearbeitet. 15 II. 1. Planinhalt und Abwägung Ziele der Planung und wesentlicher Planinhalt Zur Erhaltung der wertvollen städtebaulichen Strukturen (historisch gewachsene Villen und Landhäuser in klassischen Blockstrukturen) und zur Verhinderung der baulichen Verdichtung von Blockinnenbereichen wird weiterhin ein Planerfordernis gesehen. Anlass für das Bebauungsplanverfahren war die Notwendigkeit, mit dem vorhandenen Ortsbild nicht zu vereinbarende Verdichtungs-, Teilungsabsichten und Abrissvorhaben in weitgehend intakten und charakteristischen Siedlungsbereichen zu verhindern. Im Plangebiet wurde die vorgefundene Baustruktur (villenartige Bebauung mit großen Gartenbereichen) durch Bebauungen nach dem zweiten Weltkrieg ergänzt, die sich nicht immer in die vorgefundene Baustruktur einfügten. Im überwiegenden Bereich des Plangebiets liegen nur festgesetzte Straßen- und Baufluchtlinien, sodass ein Bauvorhaben hinsichtlich der Lage auf dem Grundstück auch nach § 34 BauGB zu beurteilen ist. Durch das Fehlen einer Bebauungstiefe kam es zu einer erhöhten Verdichtung der Blockinnenbereiche zu dieser Zeit. Mit den geplanten Festsetzungen im Bebauungsplan soll eine gezielte Steuerung von Bauvorhaben hinsichtlich ihrer Lage und Maße auf dem Grundstück ermöglicht werden. Der Bebauungsplan X- B 2c wurde vom Bezirksamt zur Aufstellung als einfacher Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 3 BauGB beschlossen. Er soll im Zusammenwirken mit den rechtsgültig bleibenden Teilen des Baunutzungsplans vom 28. Dezember 1960 und den planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung für Berlin vom 21. November 1958 zu einem qualifizierten Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB verbindlich werden. Weitere bauleitplanerische Ziele sind: - Erhalt des ortsbildtypischen Charakters aus Villen und Landhäusern, Verhinderung der baulichen Verdichtung und Freihaltung der Blockinnen- und Vorgartenbereiche, Abgrenzung von Straßen- und Bauland, Regelung der überbaubaren Grundstücksflächen und der Bauweise, Regelung von Einfriedungen. Das vorhandene Straßensystem soll durch die Festsetzung von Straßenverkehrsflächen bzw. Verkehrsflächen mit besonderer Zweckbestimmung erhalten bleiben. Hierzu werden die bestehenden festgesetzten Straßenfluchtlinien als Straßenbegrenzungslinien gesichert. Die Grünfläche zwischen der Lückhoffstraße und dem Kirchweg sowie die Rehwiese werden als Grünflächen mit der Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage festgesetzt. Für die bestehenden Bauflächen soll keine Art der Nutzung festgesetzt werden. Hier sollen die Ausweisungen des Baunutzungsplans (allgemeines und reines Wohngebiet) als übergeleitete Bebauungsplanregelungen weiterhin Bestand haben. Die bestehenden festgesetzten Baufluchtlinien werden weitgehend als Baugrenzen gesichert. In den Fällen, in denen die Blockinnenbereiche weitgehend frei von einer Bebauung sind, wird eine hintere Baugrenze festgesetzt, die im Zusammenhang mit der vorderen Baugrenze eine Bebauungstiefe von 20 bis 26 m zulässt. In Einzelfällen (z.B. Denkmäler) werden Baukörper ausgewiesen. In den Fällen, in denen eine bauliche Entwicklung im Blockinnenbereich vollzogen wurde, bzw. in den Fällen in denen aufgrund der Grundstücksgröße und der vorhandener Baustruktur 16 keine zusammenhängenden Freiflächen im Blockinnenbereich vorgefunden werden, wird auf die Festsetzung einer hinteren Baugrenze verzichtet. Für die bestehenden Wohnbauflächen wird eine GRZ von 0,15, 0,2, 0,25 bzw. 0,3 festgesetzt. Es gilt weiterhin die offene Bauweise. Die Zahl der zulässigen Vollgeschosse beträgt II bzw. III. Die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung erfolgt durch die Festsetzung der GRZ und der Zahl der zulässigen Vollgeschosse. Mit der Umstellung auf die BauNVO 1990 kann auf die Festsetzung einer GFZ verzichtet werden. Somit entfällt eine Berechnung der Geschossflächenzahl, um den Ausbau von Dachgeschossen oder Souterraingeschossen zu Wohnzwecken anrechnungsfrei zu ermöglichen. Im Baugebiet sind nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, deren Länge, von der Straße aus gesehen, 15 m im Bereich a1 und 20 m im Bereich a2 betragen darf. Ausnahmen bilden hier die Reihenhausbebauungen entlang der Matterhornstraße/Krottnaurerstraße/Spanische Allee und Lückhoffstraße/Schopenhauerstraße sowie das Grundstück der Polizei am Hohenzollernplatz 5. Hier gelten die Regeln des § 22 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO 1990 bezüglich der offenen Bauweise. Bis auf einige Bereiche an der Schopenhauerstraße, Lückhoffstraße, Rolandstraße, Spanische Allee, Matterhornstraße und Krottnaurerstraße sollen für die Wohnbauflächen im Plangebiet Erhaltungsbereiche festgesetzt werden. In den Erhaltungsbereichen bedürfen der Rückbau, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung von baulichen Anlagen der Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 und Satz 2 BauGB. Zudem kann zur Erhaltung der städtebaulichen Gestalt der Abbruch, die Änderung, die Nutzungsänderung oder die Errichtung von baulichen Anlagen nur aus den besonderen in § 172 Abs. 3 BauGB bezeichneten Gründen versagt werden. Zur Erhaltung des Charakters der Grundstücke soll durch textliche Festsetzung geregelt werden, dass Einfriedungen der Baugrundstücke zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze ab einer Höhe von 0,5 m offen und transparent zu gestalten sind. Die nichtüberbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze werden durch das Verbot von Stellplätzen und Garagen nach § 12 und Nebenanlagen nach § 14 Abs. 1 BauNVO als Vorgärten gesichert. Die bestehenden Baudenkmale werden im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme gekennzeichnet. 2. Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Die vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans stehen im Einklang mit den Darstellungen des Flächennutzungsplans. Mit der geplanten Begrenzung der straßenseitigen Gebäudelängen bleibt die landschaftliche Prägung des Siedlungsbereichs erhalten. Die bestehenden Wohnbauflächen entsprechen den Vorgaben des Flächennutzungsplans, der die Bauflächen als Wohnbauflächen Typ W4 (GFZ bis 0,4) bzw. als Wohnbaufläche Typ W3 (GFZ bis 0,8) darstellt. Auch hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung steht der Bebauungsplan in Einklang mit den Vorgaben des Flächennutzungsplans, da bei einer zweigeschossigen Bauweise und der Festsetzung einer GRZ bis 0,2 die Vorgabe GFZ bis 0,4 bzw. bis 0,8 nicht überschritten wird. Durch die Sicherung der bestehenden Parkanlage, die im Flächennutzungsplan dargestellt ist, ist kein Widerspruch zu den Vorgaben des Flächennutzungsplans ersichtlich. Somit kann der Bebauungsplan aus dem Flächennutzungsplan gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB entwickelt werden. 17 3. Begründung der Festsetzungen 3.1. Art der baulichen Nutzung (Rechtsgrundlagen § 9 Abs.1 Nr. 11 und Nr. 15 BauGB) Bis auf die Sicherung der bestehenden Straßen als Straßenverkehrsfläche und der bestehenden Parkanlagen als öffentliche Grünflächen mit der Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage wird auf die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung verzichtet. Hier sollen die Ausweisungen des Baunutzungsplans als übergeleitete Bebauungsplanregelungen weiter gelten. Hierdurch soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass das Plangebiet ein bestehender vollständig entwickelter Siedlungsbereich ist, in dem die Zuordnung der Baugebiete (allgemeines und reines Wohngebiet) sinnvoll und historisch begründet ist. Ein Eingriff in diesen Teil der städtebaulichen Ordnung ist nicht erforderlich. Lediglich für die nicht übergeleiteten Flächen der Parkanlagen (Parkanlagen sind nach Baunutzungsplan Nichtbaugebiete) und der Straßenverkehrsflächen (aufgrund der nur festgestellten und nicht förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien) soll die Ausweisung der Art der Nutzung erfolgen. 3.2. Maß der baulichen Nutzung (Rechtsgrundlagen § 9 Abs.1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 16 Abs. 2 und 3 BauNVO 1990) Das Maß der baulichen Nutzung wird neu festgesetzt. Die Vergangenheit hat gezeigt, dass sich mit den bisherigen Regelungen die städtebauliche Entwicklung des Plangebiets nur unzureichend steuern lässt. Insbesondere durch die nicht übergeleitete Bebauungstiefenregelung bei den festgesetzten Baufluchtlinien bestanden vielfach Begehrlichkeiten zur baulichen Entwicklung der Blockinnenbereiche (Hinterlandbebauung). Ein wesentliches Ziel des Bebauungsplanverfahrens ist es, dieser Entwicklung entgegenzuwirken. Deshalb soll der Bebauungsplan die zukünftigen Ausnutzungsmöglichkeiten durch überbaubare Grundstücksflächen, die Zahl der zulässigen Vollgeschosse und die max. Grundflächenzahl festsetzen. Daraus lassen sich rechnerisch Geschossflächenzahlwerte ermitteln. Diese werden z. T. sogar höher liegen, als der noch heute zulässige Geschossflächenzahlwert von 0,4. Im Interesse der Wahrung und Fortführung der positiv prägenden städtebaulichen Baustruktur mit zumeist Souterrain- und/oder Dachgeschossen wird dieser Sachverhalt akzeptiert. Zur Festsetzung des Maßes der baulichen Nutzung werden entsprechend § 16 Abs. 3 BauNVO 1990 die Grundflächenzahl und die Zahl der Vollgeschosse angegeben. Ausschlaggebend für die Festsetzung des Grundflächenzahlwertes war die Berechnung der Grundflächenzahl von repräsentativen, den Block prägenden Gebäudegrundrissen. Der ermittelte Wert stellt die Grundlage zur Festsetzung der entsprechenden Grundflächenzahl im jeweiligen Block dar. Im Geltungsbereich ist der Bestand, das Nutzungsmaß betreffend, sehr homogen. Für den überwiegenden Teil der Baugrundstücke kann die höchstzulässige Grundflächenzahl von 0,2 bei zwei Vollgeschossen gemäß der Festsetzung im Baunutzungsplan von 1960 beibehalten werden. Für einen Block an der Matterhornstraße/Krottnaurerstraße/Spanischen Allee soll aufgrund der besonderen städtebaulichen Situation (Reihenhäuser auf schmalen Grundstücken) die Grundflächenzahl auf 0,3 erhöht werden. Auf dem Grundstück der Polizei wird bestandsbezogen eine GRZ von 0,25 festgesetzt. Im Block Altvaterstraße/Ernst-Ring-Straße/Spanische Allee lassen sich noch großzügige Freiflächen im Blockinnenbereich vorfinden, hier wird die GRZ geringfügig auf 0,15 verringert. 18 Mit der Festsetzung der zulässigen Zahl der Vollgeschosse auf II soll die bestehende Regelung nach Baunutzungsplan aufgenommen werden. Aufgrund des Bestands werden auf dem Grundstück Hohenzollernplatz 5/Alemannenstraße 10 III Vollgeschosse festgesetzt. Zusammen mit der Festsetzung der GRZ ist das Maß der baulichen Nutzung ausreichend bestimmt. Nach dem bisherigen Planungsrecht - Baunutzungsplan i.V.m. der BO 58 sowie dem Bebauungsplan X - A (ausgelegt in der Zeit vom 28.9.1970 bis 30.10.1970) - gilt hinsichtlich der Ermittlung der Geschossflächenzahl § 20 Abs. 2 BauNVO i.d.F.v. 26.11.1968. Danach sind Aufenthaltsräume in anderen als Vollgeschossen auf die GFZ anzurechnen. Mit der geplanten Ablösung dieser Berechnung durch den Bebauungsplan X – B 2c erfolgt in den Siedlungsbereichen keine Wertminderung der Grundstücke durch das zukünftige bauliche Nutzungsmaß. Mit § 20 Abs. 3 der BauNVO von 1990 entfällt die nach altem Recht zwingend vorgeschriebene Anrechnung von Aufenthaltsräumen einschließlich der zu ihnen gehörenden Treppenräume und Umfassungswände in anderen als Vollgeschossen. Mit den geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans X – B2c entfällt insgesamt die Anrechnungspflicht von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen, da der Bebauungsplan eine GFZ nicht festsetzen soll. Mit Festsetzung des Bebauungsplans werden nunmehr Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen nicht angerechnet. Somit wird auch bei einer Reduzierung der GRZ von 0,2 auf 0,15 die bisher zulässige Geschossfläche nicht reduziert, da die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen (Dachgeschoß, Souterrain) anrechnungsfrei verwirklicht werden können. Der Gebäudebestand unterliegt dem Bestandsschutz. Somit geht von der Planung kein wesentlicher Eingriff in die Eigentumsrechte hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung einher, der gesetzliche Ansprüche auf Geldentschädigung und Grundstücksübernahmen (§§ 39 ff BauGB) auslösen kann, da die bisher zulässige Geschossfläche weiterhin verwirklicht werden kann. Zusätzlich ist § 42 Abs. 3 BauGB zu beachten. Diese Vorschrift bestimmt, dass die Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen kann, wenn die zulässige Nutzung eines Grundstücks nach Ablauf von sieben Jahren aufgehoben oder geändert wird. Dieser Fall ist vorliegend gegeben. Mit der Einführung des § 42 Abs. 3 im Bundesbaugesetz 1976 hat am 01.01.1977 die Sieben-Jahresfrist zu laufen begonnen. Zum 31.12.1983 endete diese. Eingriffe in die ausgeübte Nutzung sollen jedoch nicht vorgenommen werden. 3.3. Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise (Rechtsgrundlagen § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB i.V.m. §§ 22 und 23 BauNVO 1990) Ergänzend zu den Maßen der baulichen Nutzung werden Festsetzungen zu den überbaubaren Grundstücksflächen und der Bauweise getroffen, um die städtebauliche Ordnung und Entwicklung des Gebietes zu gewährleisten. Die überbaubaren Grundstücksflächen werden mittels Baugrenzen und der textlichen Festsetzung Nr.1 im Sinne des § 23 Abs. 3 BauNVO 90 festgesetzt. Dabei entsprechen die vorderen Baugrenzen im Großteil den förmlich festgestellten Baufluchtlinien. Die Regeltiefe des Vorgartenbereichs beträgt 8 m und 6 m. Ausnahmen bilden hier die Grundstücke östlich angrenzend der Rehwiese, hier sind aufgrund der topografischen Bedingungen und städtebaulichen Situation die Gebäude tiefer in das Grundstück gesetzt und somit Vorgärten von 15 bis 40 m Tiefe vorhanden. Mit der beabsichtigten Festsetzung wird hier der Bestand gesichert. Die Bebauungstiefen werden je nach städtebaulicher Situation blockbezogen mittels Baugrenzen festgesetzt. In intakten Baubereichen soll gemessen ab der vorderen Baugrenze eine überbauba19 re Fläche von 20 bis 26 m Tiefe (orientiert am Bestand) zulässig sein. Ein Großteil der Gebäude im Geltungsbereich wurde in der Vergangenheit straßenseitig mit einer Vorgartentiefe von 6-8 m und mit einer Bebauungstiefe bis zu 20 m errichtetet. Daher wird in der Regel eine Bebauungstiefe von 20 m in dem Bebauungsplan festgesetzt. Aufgrund der topografischen Situation und der großzügigen Grundstücke werden in dem Wohnblock Von-Luck-Straße/Lückhoffstraße/Gerkrathstraße östlich der Rehwiese tiefere überbaubare Grundstücksflächen ausgewiesen. Die Hanglage entlang der Gerkrathstraße führte zu einer Bebauung im hinteren Grundstücksbereich mit Bebauungstiefen bis zu 26 m. Diese besondere Situation wird planungsrechtlich gesichert, in dem im Plan die Baugrenzen an den Bestand angepasst werden. Zeigt der Innenbereich vereinzelt Ansätze einer Hinterlandbebauung und zugleich prägenden Baumbestand, so ist nur die historische Straßenrandbebauung planungsrechtlich zulässig. Bereiche, die im gesamten Block oder Teilblock Bauten "in zweiter Reihe" bzw. im Innenbereich aufweisen, werden mit einem "Bauteppich" belegt, d. h. die überbaubare Fläche bezieht sich auf den gesamten Block bzw. Teilblock. Die Grundstücke sind hier entsprechend dem zulässigen Maß der Nutzung unter Berücksichtigung der Abstandsflächenregelung der Berliner Bauordnung in voller Tiefe überbaubar, so z.B. die Bebauung Matterhornstraße/Krottnaurerstraße/Spanische Allee. Die Erschließung der Hinterlandbebauungen, die in Folge von Grundstücksteilungen nicht an einer öffentlichen Straße liegen, ist nach landesrechtlicher Vorschrift (Bauordnung für Berlin) öffentlich-rechtlich dauerhaft zu sichern. Es müssen Baulasten eingetragen werden (BauO Bln 2005). Denkmalgeschützte Gebäude, die eine besondere Lage auf dem Grundstück aufweisen, wie es auf den Grundstücken Kirchweg 57 und Lückhoffstraße 19 der Fall ist, werden in ihrem Bestand durch eine enge bzw. erweiterte Baukörperausweisung gesichert. Dadurch sollen die oft großzügigen Gartenfreiflächen (Gartendenkmal - bei dem Grundstück Kirchweg 57) von einer weiteren Versiegelung freigehalten und die erhaltenswerte Bausubstanz planungsrechtlich gesichert werden. Bei Grundstücken mit Baudenkmalen ohne Gartendenkmale wird der Bestand durch eine vordere und hintere Baugrenze gesichert. Dies führt zum Teil auch zu höheren Bebauungstiefen bis zu 26 m (Bsp. Gerkrathstraße 8). Planungsrechtlich wird somit der Denkmalbestand hinreichend berücksichtigt. Das Grundstück Lückhoffstraße 17 stellt einen Sonderfall dar, dort wird ein enger Baukörper ausgewiesen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens äußerten die Eigentümer den Wunsch, das Grundstück neu bebauen zu wollen. Es wurden verschiedene Entwürfe geprüft. Ergebnis der Prüfung war ein zweigeschossiger Hauptkörper mit eingeschossigem Anbau, der in dieser Form durch die Grundstückseigentümer als Antrag auf Bauvorbescheid eingereicht wurde. Als Resultat der Abwägung der Stellungnahmen der öffentlichen Auslegung zum Bebauungsplanverfahren wurden dezidierte Festsetzungen für das Grundstück Lückhoffstraße 17 getroffen, die einen möglichen Neubau in seinen Maßen begrenzen. Für die Ausweisung eines Baukörpers auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 wurden gem. § 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB die Belange des Denkmalschutzes (Nachbar zum Baudenkmal Lückhoffstraße 19), die der erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer und städtebaulicher Bedeutung (sog. Städtebaulicher Denkmalschutz) und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes sowie gem. § 1 Abs. 6 Nr. 7 BauGB die Belange des Naturschutzes insbesondere berücksichtigt und mit den privaten Belangen der Eigentümer und ihrem Wunsch nach einem Neubau auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 und dem Belang der Rücksichtnahme auf die Nachbarn gegeneinander und untereinander abgewogen. In der zeichnerischen Festsetzung der Baukörperausweisung liegt zugleich eine Festsetzung zur Größe der Grundfläche. Somit wird dem § 16 Abs. 3 BauNVO Rechnung getragen (siehe textliche Festsetzung Nr. 3). Für die Baukörper wird die Zahl der zulässigen Vollgeschosse zusätzlich 20 festgesetzt. Sofern bauliche Erweiterungen durch untergeordnete Anbauten mit dem Ortsbild vereinbar sind, soll ggf. eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB in Betracht kommen. Bei ansonsten intakten Blockinnenbereichen, in denen hintere Baugrundstücke eine ortsuntypische Ausnahme bilden, werden die dort befindlichen Gebäude je nach Begebenheit eng bzw. erweitert mit Baugrenzen umfahren. Auf den Grundstücken, auf denen bereits die GRZ von 0,2 erreicht wurde (Rolandstraße 11/11A), werden die Gebäude mit engen Baugrenzen umfahren. Damit bleiben die Grundstücke entsprechend der ausgeübten Nutzung bebaubar. Gleichzeitig soll aber eine Vergrößerung der bebauten Grundfläche nicht bzw. nur in einem geringen Umfang zulässig sein. Bei den Grundstücken Normannenstraße 10A und Burgunderstraße 9A wird die zulässige GRZ auf den Bestand verringert, um die Versiegelung im Innenbereich zu verhindern. Gebäude, die auf künftig nicht überbaubarer Grundstücksfläche stehen, genießen Bestandsschutz. Dies betrifft beispielsweise das Grundstück Lückhoffstraße 9. Um den landschaftlich geprägten Charakter der Wohnbauflächen zu bewahren, wird wie bisher nach Baunutzungsplan die offene Bauweise mit Einzel- und Doppelhäusern festgesetzt, ausgenommen davon sind die ausgewiesenen Baukörper, da hier keine Bauweise nach § 22 BauNVO notwendig ist. Durch die textliche Festsetzung Nr. 2 soll zudem bestimmt werden, dass nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig sein sollen, deren straßenseitige Länge (a1= 15 m, a2= 20m) je nach Baustruktur begrenzt werden soll. Hierdurch soll der straßenseitige durchgrünte Eindruck der Siedlungsstruktur erhalten bleiben. Die Festsetzung der offenen Bauweise bedeutet, dass nur Gebäude mit seitlichem Grenzabstand errichtet werden dürfen. Im Fall des Einzelhauses steht ein eigenständiges Gebäude auf dem Grundstück, das zu den seitlichen Grundstücken einen Abstand einhält. Als Doppelhaus wird eine Bauweise bezeichnet, bei der zwei eigenständige Gebäude an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze aneinander gebaut sind, zu der jeweilig anderen Grundstücksgrenze aber einen Abstand einhalten. Die Bauweise beschreibt demnach lediglich, dass mit seitlichem Grenzabstand gebaut werden muss und wie lang die Gebäude entlang des öffentlichen Straßenlands sein dürfen. Aussagen über die Anzahl der zulässigen Wohnungen in einem Gebäude regelt die Festsetzung der Bauweise nicht. Ein Einzelhaus kann somit sowohl ein Einfamilien- als auch ein Mehrfamilienhaus sein. Die Beschränkung nur auf Einzel- und Doppelhäuser zusätzlich zur Begrenzung der Hausbreite geht auf die Bautradition zurück und soll sicherstellen, dass innerhalb der Hausbreite keine Hausgruppen oder schmale Reihenhäuser entstehen. Durch die Aufnahme der bestehenden festgesetzten straßenseitigen Baufluchtlinien, die nicht übergeleitet wurden, aber wesentlich die Entwicklung des Plangebiets bestimmten, werden die bestehenden Vorgärten gesichert. 3.4. Straßenverkehrsflächen (Rechtsgrundlagen § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) Im Geltungsbereich des Bebauungsplans existieren festgesetzte Fluchtlinien (f. Fluchtlinien), förmlich festgestellte Fluchtlinien (ff. Fluchtlinien) und förmlich festgesetzte Freiflächengrenzen. Die nur festgesetzten Fluchtlinien werden erstmals im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB als Straßenbegrenzungslinien festgesetzt. Die am 28. September 1929 förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien (ff. Fluchtlinien) sowie die förmlich festgestellte Freiflächengrenze vom 20.04.1929 werden im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB festgesetzt. Diese Fluchtlinien sollen als Straßenbegrenzungslinien bestätigt werden. 21 Die Straßen im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind ausgebaut und dem Verkehr gewidmet. Die Wege zwischen Lückhoffstraße und Kirchweg und zwischen Kirchweg und Gerkrathstraße sowie ein Teilstück der Gerkrathstraße zum Übergang zur Straße Rehsprung werden als Verkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung –Fußweg- bzw. –Rad- und Fußweg- festgesetzt. Durch die textliche Festsetzung Nr. 7 wird klargestellt werden, dass die in der Planzeichnung dargestellte Einteilung der Verkehrsflächen nicht Gegenstand der Festsetzungen ist. Die geplanten Straßenbegrenzungslinien, die teilweise den bestehenden förmlich festgestellten Straßenfluchtlinien entsprechen, fassen räumlich das historische Straßenbild mit seinen prägenden Alleebäumen und seinem Vorgartengrün, deren Erhalt ein besonderes städtebauliches Anliegen ist. 3.5. Einfriedungen (Rechtsgrundlage § 9 Abs. 4 BauGB i.V.m. §12 Abs. 1 AG BauGB) Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze Einfriedungen ab einer Höhe von 0,5 m nur offen und durchsichtig auszubilden. Die Einfriedungen sind bis zu einer max. Höhe von 1,60 m zulässig. Die Ausnahme von der Gestaltungsreglung kann zugelassen werden, wenn das Orts- und Landschaftsbild dadurch nicht negativ beeinträchtigt wird. (s. textliche Festsetzung Nr. 4) Mit der Änderung der Berliner Bauordnung 2006 sind an den straßenseitigen Grundstücksgrenzen Mauern einschließlich Stützmauern und Einfriedungen mit einer Höhe bis zu 2 m verfahrensfrei. (§ 62 Abs. 1 Nr. 6a BauO Bln) Eine undurchsichtige straßenseitige Grundstückseinfriedung würde die mit der Festsetzung der offenen Bauweise beabsichtigte Gestaltung des Straßen-, Orts- und Landschaftsbildes stören. Eine solche Ausführung stellt einen Gegensatz zum beabsichtigten Planungsziel dar, eine hohe Aufenthaltsqualität im Straßenraum mit seinem alleeartigen Baumbestand und dem für die Grundstücke im Plangebiet charakteristischen Vorgartengrün zu sichern. Als offen und durchsichtig werden solche Einfriedungen empfunden, die luft- und lichtdurchlässig sind. Es soll daher auch vermieden werden, dass transparente Einfriedungen, wie z.B. Glaswände errichtet werden. Eine Begrenzung der Höhe straßenseitiger Einfriedungen wird hier für notwendig gehalten, um eine Abschottung von Grundstücken im Planungsgebiet zu verhindern. Daher enthält der Planentwurf eine gestalterische Festsetzung zur Regelung von Einfriedungen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen. § 12 Abs. 1 AG BauGB ermächtigt, bei besonderem Gestaltungsbedarf gestalterische Anforderungen an bauliche Anlagen im Bebauungsplan festzusetzen. Nach Einzelfallprüfung kann die Ausnahmeregelung gelten, wenn dies z.B. historisch begründbar ist. Der besondere Gestaltungsbedarf liegt hier vor, da der Bebauungsplan den Erhalt des städtebaulich wertvollen Charakters aus Villen und Landhäusern mit deren spezifischen Gestaltungsmerkmalen zum Ziel hat. Die Einfriedungen sind ein charakteristisches Element des Ortsbildes. In den geplanten Erhaltungsgebieten (E2, E3, E4 und E8) sollen darüber hinaus besondere Regelungen für die Errichtung der Zaunanlagen gelten, die sich aus der Erhaltung der städtebaulichen Qualität des Straßenbildes ergeben. Die Gestaltungsanforderungen für Einfriedungen in den geplanten Erhaltungsgebieten sind im Gliederungspunkt 3.7 beschrieben und begründet. 22 3.6. Ausschluss von Stellplätzen/Garagen und Nebenanlagen - Gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen (Vorgärten) (Rechtsgrundlagen § 9 Abs. 1 Nr. 25 a BauGB i.V.m. § 14 Abs. 1 Satz 3 BauNVO und § 12 Abs. 6 BauNVO 1990) Zur Sicherung der gärtnerischen Anlage von Vorgärten (Zone zwischen der Straßenbegrenzungslinie und der vorderen, straßenseitigen Baugrenze), die das Orts- und Landschaftsbild des Plangebiets prägen, trifft der Bebauungsplan die textliche Festsetzung über die gärtnerische Anlage dieser Grundstücksteile (s. textliche Festsetzung 5). Demzufolge sind innerhalb der nicht überbaubaren Flächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze Stellplätze und Garagen im Sinne des § 12 Baunutzungsverordnung sowie untergeordnete Nebenanlagen und Einrichtungen des § 14 Abs. 1 Baunutzungsverordnung unzulässig. Somit wird gewährleistet, dass die Charakteristik der vorhandenen alleeartigen Straßenzüge mit Vorgärten erhalten bleibt. Die nachteilige Wirkung von oberirdischen Stellplätzen, Garagen und Nebenanlagen auf das Stadtbild und die Freiraumgestaltung des Gebiets wird somit vermieden. Ausgenommen von der Regelung sind Einfriedungen, die laut BauNVO – Kommentar auch als untergeordnete Nebenanlage gelten.3 Zudem wird festgesetzt, dass die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze gärtnerisch anzulegen sind. Die Bepflanzungen sind zu erhalten. Die Art der Bepflanzung (z.B. Stauden, Rasen, Hecken, Sträucher etc.) bleibt jedoch dem Grundstückseigentümer überlassen, da das Straßenbild dazu kein homogenes Vorbild bietet. Die Verpflichtung zum Anpflanzen gilt nicht für Wege und Zufahrten. Die Grundstücke, auf denen ein Baukörper festgesetzt ist, sind von dieser textlichen Festsetzung nicht ausgeschlossen. Die vordere Baugrenze der Baukörper markiert verlängert zu den Grundstücksgrenzen den Bereich, wo der Vorgartenbereich beginnt. So kann der Abschnitt, der als Vorgarten gärtnerisch angelegt werden soll, bei den Grundstücken Lückhoffstraße 17 und 19, bestimmt werden. Die Festsetzung für die gärtnerische Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Vorgartenbereich dient der Durchgrünung im Plangebiet und dem Erhalt der landschaftlich geprägten aufgelockerten Bebauung. In Verbindung damit werden positive Auswirkungen auf den Naturhaushalt (Verbesserung der Durchwurzelung bzw. Durchlüftung der Böden, Erhöhung der Verdunstung und Sicherung ausgleichender Funktionen auf das Mikroklima), den Biotop- und Artenschutz (Schaffung von Lebensräumen für Tiere und Pflanzen) und auf das Landschaftsbild erzielt. Aufgrund unterschiedlicher topografischer Verhältnisse fällt die Größe der Vorgärten nicht gleich aus. In der Regel beträgt sie aufgrund festgelegter Baubeschränkungen der damaligen Heimstätten-AG in Kaufverträgen sechs bis acht Meter. Die topografischen Bedingungen entlang der Gerkrathstraße (Hanglage) begründen Vorgartentiefen bis zu 40 m. Dem Plangeber ist bewusst, dass auf diesen Grundstücken der Bau von Stellplätzen und Garagen sowie Nebenanlagen nahezu unmöglich ist. Jedoch bleibt somit das topografische Landschaftsbild erhalten. Die Grundstücke besitzen derzeitig Stellplatzflächen und Garagen im Bereich der zukünftig nicht überbaubaren Grundstücksfläche, diese haben Bestandsschutz. Für die Grundstücke, auf denen eine Baukörperausweisung festgesetzt ist (Kirchweg 57, Lückhoffstraße 17 und 19) wird eine zusätzliche Regelung getroffen, dass innerhalb eines Abstandes von 8 m bzw. 14 m ab Straßenbegrenzungslinie Nebenanlagen im Sinne des § 14 Abs. 1 BauN3 Vgl. Boeddinghaus/Grigoleit (2014): BauNVO. Baunutzungsverordnung. 6. Auflage. Rehm-Verlag. S. 225) 23 VO und Stellplätze und Garagen nach § 12 BauNVO unzulässig sind. Das Maß von 8 m bei dem Grundstück Kirchweg 57 entspricht der Vorgartentiefe der angrenzenden Grundstücke. Das Maß von 14 m auf den Grundstücken Lückhoffstraße 17 und 19 entspricht der vordersten Gebäudekante des Baudenkmals Lückhoffstraße 19. Diese Kante wurde fiktiv zu den seitlichen Grundstücksgrenzen gezogen. Durch diese Festsetzung wird erreicht, dass trotz der Baukörperausweisung eine einheitliche Regelung zu den Flächen, auf denen keine Nebenanlagen, Stellplätze und Garagen zulässig sein sollen, besteht. Nach den hinteren Baugrenzen gelten weiterhin die Regelungen § 19 Abs. 4 i.V.m. § 23 Abs. 5 BauNVO. Demnach können Stellplätze und Garagen sowie untergeordnete Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen errichtet werden. Bedingung ist, dass die festgesetzte GRZ nicht überschritten wird, da diese Anlagen in die Berechnung der GRZ mit einfließen. Die Grundfläche dieser Anlagen darf die zulässige Grundfläche bis zu 50 von Hundert überschreiten. Weiterhin dürfen sie auch nicht der Eigenart des Baugebiets widersprechen. 3.7. Festsetzung von Erhaltungsgebieten (Rechtsgrundlage § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 und Abs. 3 BauGB) Eine städtebauliche Voruntersuchung der planungsgruppe 4 und der Freien Planungsgruppe Berlin GmbH aus dem Jahr 1990 analysierte die städtebauliche Situation des Ortsteils Nikolassee in Bezug auf die Nutzungsstruktur des Gebietes, die Geschossigkeit der Gebäude, den Denkmalschutz, die Siedlungsstruktur und das Baualter sowie das Stadt- und Landschaftsbild. Die Voruntersuchung war notwendig, um sich einen Überblick über den damaligen Bestand an Gebäuden zu verschaffen. Ableitend aus der städtebaulichen Analyse unterschied die Studie unterschiedliche Erhaltungskategorien, in denen jeweils spezifische Gestaltungsmerkmale auftreten. Die Ergebnisse wurden als Grundlage für die weitere Bearbeitung der Bebauungspläne herangezogen. Seit den 1990er Jahren kam es vereinzelt zu baulichen Veränderungen im Plangebiet, u.a. auch zum Rückbau und Neubau von Gebäuden. Im Zeitraum von 2001 bis heute wurden acht Gebäude in dem Planungsgebiet neu gebaut.4 Die baulichen Veränderungen vermögen jedoch nicht die städtebauliche Eigenart der Erhaltungsgebiete zu beeinträchtigen. Der Villenund Landhauscharakter ist weiterhin gegeben. Es ist daher erforderlich, Erhaltungsgebiete festzusetzen. Zum Erhalt der städtebaulichen Eigenart des Ortsteiles werden gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Baugesetzbuch für Teilbereiche des Geltungsbereiches Erhaltungsgebiete festgesetzt. Die textliche Festsetzung ermächtigt, Störungen der städtebaulichen Gestalt zu verhindern und damit die städtebauliche Eigenart des Gebietes zu schützen. Gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB besteht ein Genehmigungsvorbehalt für den Rückbau, die Nutzungsänderung, den Neubau und die Änderung baulicher Anlagen in dem Teil des Bebauungsplans X-B2c, für den ein Erhaltungsgebiet festgesetzt wird. Dieser Genehmigungsvorbehalt gilt unabhängig der Genehmigungspflicht nach der Bauordnung Berlin. So ist eine Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB auch für die Vorhaben erforderlich, die von einem Genehmigungserfordernis gem. §§ 62 und 63 Bauordnung Berlin freigestellt sind. Die Genehmigung gemäß § 172 Abs. 1 Satz 1 BauGB ist ein eigenständiger Genehmigungsvorgang. Der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen darf gem. § 172 Abs. 3 Satz 1 BauGB nur versagt werden, wenn die Anlagen allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägen oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung sind. Die Errichtung baulicher Anlagen darf nur versagt werden, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebiets 4 Untersuchung des Stadtplanungsamtes im Jahr 2013 24 durch die beabsichtigten baulichen Anlagen beeinträchtigt wird. Die Kriterien Ortsbild, Stadtgestalt und Landschaftsbild gelten als flächenbezogen, d. h. sie gehen von der Wirkung einzelner Anlagen oder von Gebäudegruppen auf das umgebende Gebiet aus. Das Gebiet des Bebauungsplans X-B 2c ist geprägt durch freistehende großvolumige Villen bis ca. 1918 (E4), Villen und Landhäuser bis ca. 1930 (E2), Geschosswohnungsbau in Form kompakter Einzelhausbebauung aus der Zeit um 1920 (E8) und kleinen Villen-/Einfamilienhäuser bis ca. 1940 (E3). Aufgrund der differenzierten Betrachtung können sich Mischformen bei der Kategorisierung der Erhaltungsgebiete ergeben. Sowohl die örtlichen Gegebenheiten hinsichtlich Ortsbild, Stadtgestalt und Landschaftsbild als auch die Siedlungsgeschichte im Bebauungszusammenhang bilden die Grundlage zur Abgrenzung und Bestimmung der Erhaltungsgebiete. In den Erhaltungsgebieten soll auf dezidierte Gestaltungsregelungen zugunsten bestandsbezogener Einzelfallprüfungen verzichtet werden. Für die Erhaltung der gekennzeichneten Gebiete mit schützenswerter städtebaulicher Eigenart soll zukünftig die Kombination folgender Instrumente eingesetzt werden: - das Nutzungsmaß (GRZ und Zahl der Vollgeschosse), Bauweise und überbaubare Grundstücksfläche (vordere und hintere Baugrenze), Anwendung des §172 Abs. 1 Baugesetzbuchs und baugestalterische Empfehlungen in Form eines Gestaltungskatalogs zur Unterstützung der Bauberatungs- und Baugenehmigungspraxis. Die Empfehlungen des Gestaltungskatalogs sind vor dem Hintergrund der folgenden allgemeinen Grundsätze zu sehen: Die nachfolgend formulierten Gestaltungsanforderungen für die einzelnen Erhaltungsgebietskategorien sollen zu einer einfühlsamen Berücksichtigung der erhaltenswerten übergreifenden Gestaltungsmerkmale verhelfen, die sich aus einer historischen Würdigung der städtebaulichen und der baulichen Vergangenheit der verschiedenen Siedlungsräume des Bezirkes SteglitzZehlendorf ergeben. Gegenwartsarchitektur soll sich harmonisch in das vorhandene Orts- und Landschaftsbild einfügen und vorhandene gestalterische Elemente (siehe nachfolgende Empfehlungen) aufnehmen. Repliken bestehender Gebäude sollen genauso wie drastische Gegensätze vermieden werden. Die im Folgenden aufgestellten Gestaltungsanforderungen dienen als Orientierungsrahmen für später in Einzelfällen zu treffende Entscheidungen nach § 172 BauGB. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E2 (Villen und Landhäuser bis ca. 1930) Gebäude mit Gestaltungsmerkmalen des Erhaltungsbereichs E 2 befinden sich in den Blöcken: Altvaterstraße/Krottnaurerstraße/Matterhornstraße/Rolandstraße Matterhornstraße/Krottnaurerstraße/Spanische Allee Spanische Allee/Lückhoffstraße/Von-Luck-Straße Lückhoffstraße/Krottnaurerstraße/Schopenhauerstraße/Von-Luck-Straße Schopenhauerstraße/Krottnaurerstraße/Von-Luck-Straße Schopenhauerstraße/Von-Luck-Straße/Kirchweg 25 Gebäudetypologie: - Freistehende baufluchtorientierte Villen und Landhäuser aus der Zeit bis 1930, ein bis zwei Normalgeschosse, teilweise mit Sockelgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, geschlossene und klare Grundform, jedoch auch mit Balkonen, Erkern und Wintergärten differenziert, gestaltete Fassade mit zahlreichen Gliederungselementen (Gurtgesimse, Fenstergewände, gemauerte Ornamente), überwiegend mit Walm-, Sattel-, Mansard- und Zeltdächern ausgestattet, die durch vielfältige Gaubenformen und hochgezogene Erker untergliedert werden. Grundstück: - mittelgroße Parzellen; überwiegend parkähnliche Gartenzone, die sich in ihrer Bepflanzungsart nur gering von der mit Ziergehölzen bestandenen Vorgartenzone unterscheidet. Einfriedungen: - - Einfriedungen besitzen eine durchschnittliche Höhe von 1,80 m und werden aus Sockel, Pfeiler und Zaunfeld gebildet. Sockel und Pfeiler sind überwiegend aus Stein oder Metall (Pfeiler) gefertigt, die Zaunfelder sind aus Eisengittern oder vertikalen Holzstaketen, die transparent gestaltet sind. Gestaltungsanforderungen E2 Folgende gestaltungsrelevanten Kriterien sind bei Neubau- und Umbaumaßnahmen zu berücksichtigen: Gebäude: Das Gebäude soll in wesentlichen Teilen aus einer kubischen Grundform entwickelt werden, die durch Anbauten, Vor- und Rücksprünge, Balkone, Erker und Wintergärten differenziert ist. Ein zusätzliches Wohngeschoss darf nur im Sockelgeschoss oder in der Dachzone ausgebildet werden. Die Fensteröffnungen müssen eine entsprechende Rahmen- bzw. Sprosseneinteilung erhalten. Dächer sind als Sattel-, Walm-, Mansard- oder Zeltdach auszubilden. Dachflächenfenster und Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben bzw. Nebengiebel erfolgen, die zu einer plastischen Gliederung der Dachlandschaft beitragen. Grundstück: Die Vorgartenzone ist von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten und mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Der straßenseitigen Orientierung der Baukörper soll durch die Betonung der Eingangssituation Rechnung getragen werden. Einfriedungen: Die Einfriedungen sollen zur Gestaltung der Straßen- und Platzräume beitragen. Sie sind straßenseitig aus transparenten Metallgitter- oder Holzstaketenzäunen zu gestalten und mit gemau26 erten natursteinverkleideten oder verputzten Pfeilern und Sockeln auszubilden. Die Höhe der Einfriedungen soll 1,80 m nicht übersteigen. Garagen/Nebengebäude: Garagen und Nebengebäude sind in Material und Farbgebung dem Wohngebäude anzupassen. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E4 (Großvolumige Villen bis ca. 1918) Die Gebiete der Erhaltungskategorie E4 befinden sich beidseitig angrenzend der Grünfläche Rehwiese. Siedlungshistorisch gehört dieser Bereich zu der von der Heimstätten AG um 1900 entwickelten Villenkolonie Nikolassee. Hinsichtlich ihrer Stadtgestalt, ihres Ortsbildes und ihres Landschaftsbilds zeichnen sich diese Bereiche durch folgende Gestaltungsmerkmale aus: Gebäudetypologie: - - Freistehende großvolumige Villen mit repräsentativem Charakter aus der Zeit bis 1918, überwiegend hohes gestaltetes Sockelgeschoss (Naturstein, Sichtmauerwerk, Putz), zwei Normalgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, massive Baukubatur, die durch differenzierte Baukörpergestaltung mit Erkern, Balkonen, Wintergärten und Türmchen und einer entsprechenden Dachlandschaft reichhaltig untergliedert ist, differenziert gestaltete Dachlandschaft mit großflächigen, untergliederten Dachflächen (Nebendächer, Dachgauben, hochgezogene Erkner), Giebelflächen mit kleingliederigen Fenstern und Fachwerk. Grundstück: - Große Grundstücke; parkähnlich mit wertvollem altem Baum- und Strauchbestand angelegt, schmale Vorgartenzonen mit Ziergehölzen, die Gebäude sind allseitig von Gartenflächen umgeben. Einfriedungen: - Grundform mit massiven Sockeln (bis 50 cm Höhe), Pfeilern und Feldern, die in ihrer Materialanwendung und Formgestaltung variieren, überwiegend jedoch mit Metallgitter- und Holzstaketenzäunen, die transparent gestaltete sind; durchschnittliche Höhe 1,80 cm. Gestaltungsanforderungen E4 Innerhalb des Baubereichs soll ein Neubau- und Umbauvorhaben innerhalb des Erhaltungsgebietes E4 folgenden Kriterien gerecht werden: Gebäudetypologie: Das Gebäude ist mit einem in Farbe und Material abgesetzten, mindestens 1,0 m hohen Sockel über Geländeoberkante auszubilden, das im Zusammenwirken mit einem für Wohnnutzung geeigneten Dachgeschoss ein bis zu viergeschossiges Erscheinungsbild entwickeln kann. Die Fassaden sind durch Erker, Wintergärten, Vorbauten und Vor- und Rücksprünge zu gliedern. 27 Fensteröffnungen müssen eine der Nachbarbebauung entsprechende Rahmen- bzw. Sprosseneinteilung erhalten. Dachflächenfenster und Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben bzw. Nebengiebel erfolgen, die zu einer plastischen Gliederung der Dachlandschaft beitragen. Dächer sind als Sattel-, Walm- und Mansardendach auszubilden, wobei Dacheinschnitte und Dachflächenfenster, die von Verkehrsflächen aus sichtbar sind, unzulässig sind. Grundstück: Die Vorgartenzone ist prinzipiell von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten und mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Die Aufstellung eines Pavillons oder einer Neugierde, vor allem an den Kreuzungsbereichen, bilden eine Ausnahme. Einfriedungen: Die Einfriedungen sollen zur Gestaltung der Straßen- und Platzräume beitragen. Sie sind straßenseitig aus transparenten Metallgitter- oder Holzstaketenzäunen zu gestalten und mit gemauerten, natursteinverkleideten oder verputzten Pfeilern und Sockeln auszubilden. Die Höhe der Einfriedungen soll 1,80 m nicht übersteigen. Garagen/Nebengebäude: Der oft krasse Gegensatz zwischen der Gestaltung der Hauptgebäude und der Garagen/Nebengebäuden soll durch die Verwendung gleichartiger Materialien und gleicher Farbgebung vermieden werden. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E3 (Kleine Villen / Einfamilienhäuser bis ca. 1940) Gebäude mit Merkmalen der Erhaltungskategorie E3 befinden sich in den Wohnblöcken nördlich der Spanischen Allee. Gebäudetypologie: - Freistehende baufluchtorientierte Einfamilienhäuser aus der Zeit bis 1940, ein bis zwei Normalgeschosse; geschlossene kubische Grundform nur mit Balkonen, Erkern und gestalterisch abgesetzten Eingangsbereichen differenziert, schmucklose, oftmals symmetrisch gegliederte Lochfassade (heller Putz, Klinker) mit durch Farbe und Material abgesetztem Sockel bis zu 0,80 m Höhe, Fensteröffnungen mit vertikal ausgerichteter Rahmenteilung, überwiegend mit Walm- und Zeltdach von mindestens 30° Neigungswinkel oder steilem Satteldach mit Schlepp- oder Fledermausgauben. Grundstück: - Kleine bis mittelgroße Parzellen mit starker Differenzierung zwischen Vorgarten und rückwärtiger Gartenseite, Vorgärten mit Bepflanzungen, vorwiegend mit Ziergehölzen sowie großen Rasen- und Zierpflanzenbereichen, Hausgärten mit großen Rasen-, Nutz- und Zierpflanzenflächen. Einfriedungen: 28 - Einfriedungen weisen eine durchschnittliche Höhe von 1,60 m auf und werden überwiegend aus den Elementen Sockel, Pfeiler und Zaunfeld gebildet, Sockel und Pfeiler sind überwiegend aus Stein, Klinker, verputzt oder natursteinverkleidet, Zaunfelder sind aus Metallgitter gestaltet, die durch Metallpfosten gegliedert werden. Gestaltungsanforderungen E 3 Folgende gestaltungsrelevanten Kriterien sollen bei Neubau- und Umbaumaßnahmen berücksichtigt werden: Gebäude: Das Gebäude soll aus einer geschlossenen quadratischen oder rechteckigen Grundform entwickelt werden, die nur durch Erker, Wintergärten oder Eingangsbereiche differenziert wird. Die Fassade ist als Lochfassade mit hellem Putz oder Klinker auszubilden. Ein Sockelgeschoss bis zu einer Höhe von 1 m ist in Farbe und Material von der Hauptfassade abzusetzen. Als Dachform sollen nur Walm- und Zeltdächer zugelassen werden, die einen Neigungswinkel von 30° nicht unterschreiten. Satteldächer müssen einen Neigungswinkel von mindestens 45° aufweisen. Dachflächenfenster und Dacheinschnitte sollen nicht von den Verkehrsflächen aus sichtbar sein. Die Belichtung der Dachräume soll vorrangig durch Gauben erfolgen. Staffelgeschosse sind möglich. Grundstück: Die Vorgartenzone ist von dichtem Bewuchs und Nebenanlagen freizuhalten. Einfriedungen: Es sind straßenseitig Einfriedungen zu errichten. Sie sollen eine Höhe von 1,60 m nicht überschreiten und als Metallgitter- oder Holzstaketenzaun zwischen Pfeilern und auf Sockeln ausgebildet sein. Sockel und Pfeiler sind gemauert und/oder verputzt oder mit Stein oder vergleichbaren Materialien verkleidet. Garagen/Nebengebäude: Garagen und Nebengebäude sind in Material und Farbgebung dem Hauptgebäude anzupassen. Vorhandene Gestaltungselemente der Erhaltungskategorie E8 (Geschosswohnungsbau in Form kompakter Einzelhausbebauung um 1920) Zu der Erhaltungskategorie E8 gehört das Grundstück der Polizeidirektion Hohenzollerplatz 5 / Alemannenstraße 10. Gebäudetypologie: - Geschosswohnungsbau in Form kompakter Einzelhausbebauung mit städtischem Charakter aus der Zeit um 1920, gestalterisch abgesetzte Sockelzone, zwei bis drei Normalgeschosse und ein ausgebautes Dachgeschoss, massive Baukörper in offener Bauweise, gegliederte Baukörpergestaltung mit Erkern, Balkonen, Loggien, Türmchen, stehende Fensterformate, differenziert gestaltete Dachlandschaft mit untergliederten Dachflächen (Dachgauben, hochgezogene Erker), Giebelflächen mit kleingliedrigen Fenstern und Fachwerk. 29 Grundstück: - Die Gebäude weisen zumeist einen schmalen Vorgartenstreifen auf, der mit Hecken, Sträuchern und Rasenflächen gestaltet ist. Einfriedungen: - Die Einfriedungen sind transparent gestaltet und besitzen einen massiven Sockel aus Stein (verputzt oder verklinkert) Gestaltungsanforderungen E8 Nachfolgende gestaltungsrelevante Kriterien sollen bei Neubau- und Umbaumaßnahmen berücksichtigt werden: Gebäudetypologie: Das Gebäude ist mit einem abgesetzten Sockel von mindestens 1 m Höhe auszubilden. Die Fassaden sind durch Erker, Balkone und Loggien zu gliedern, Fenster in der Regel in stehenden Formaten auszubilden. Dächer sind als Sattel-, Walm- oder Mansarddach auszubilden. Die Belichtung der Dachräume erfolgt über Gauben und Nebengiebel, die zu einer plastischen Gestaltung der Dachlandschaft beitragen. Dachflächenfenster sollen von den Verkehrsflächen aus nicht sichtbar sein. Grundstück: Vorgartenzonen sind mit Bäumen und Sträuchern zu gestalten. Einfriedung: Einfriedungen sind transparent zu gestalten und mit einem massiven Sockel (verklinkert, natursteinverkleidet, verputzt) zu versehen. 3.8. Grünflächen (Rechtsgrundlage § 9 Abs. Nr. 15 BauGB) Das Oberverwaltungsgericht Berlin hat mit Urteil vom 13. April 1982 (OVG 2 B 151.80) entschieden, dass die Flächenausweisung "Nichtbaugebiet" im Baunutzungsplan von 1960 keine verbindliche Regelung der im § 9 BBauG (jetzt Baugesetzbuch) bezeichneten Art enthält und somit nicht als übergeleitete Bebauungsplanfestsetzung gilt. Die Flächenausweisung "Nichtbaugebiet" sei das Gegenstück einer städtebaulichen Planung. Sie erschöpfe sich in der Negativaussage des Nichtbauendürfens, ohne positiv zu bestimmen, welche sonstigen Nutzungen zulässig sein sollen. Dies könne nicht das einzige Ziel einer verbindlichen Planfestsetzung sein. Mit dieser für Berlin endgültigen Rechtsauslegung haben die "Nichtbaugebiete", soweit sie innerhalb des unbeplanten Innenbereichs liegen, ihren ausreichenden Schutz vor städtebaulichen Fehlentwicklungen verloren. Mit dem Bebauungsplan X-B 2c soll dieser Mangel geheilt werden, indem eine bestandssichernde Nutzungsbestimmung in der Entwicklung aus der im Flächennutzungsplan dargestellten Grünfläche Rehwiese getroffen wird. Im Geltungsbereich des Bebauungsplans werden die Rehwiese und die Grünfläche zwischen Lückhoffstraße und Kirchweg als Grünflächen mit der Zweckbestimmung „Öffentliche Parkanlage“ festgesetzt. 30 3.9. Nachrichtliche Übernahmen Die im Plangebiet bestehenden Denkmale werden im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme mit Planzeichen (Einzelanlagen und Gärten, die dem Denkmalschutz unterliegen durch D im Quadrat, Gesamtanlagen / Ensembles durch D im Kreis) gekennzeichnet, da nach § 11 Denkmalschutzgesetz Berlin – DSchG Bln - jegliche Maßnahme, die diese Bau- und Gartendenkmale berührt, der vorherigen Genehmigung durch die Denkmalbehörden bedarf. Das im Geltungsbereich liegende Landschaftsschutzgebiet „Rehwiese und Nikolassee“ (LSG-23) wird im Bebauungsplan als nachrichtliche Übernahme mit Planzeichen gekennzeichnet (Buchstabe L in einem Kreis, die Fläche ist mit schraffierten Einzelkästchen umgrenzt), da nach § 26 BNatSchG und § 23 NatSchG Bln sich ein besonderer Schutz von Natur und Landschaft auf dieser Fläche ergibt und somit Eingriffe, die den Charakter des Gebiets verändern oder dem besonderen Schutzzweck zuwiderlaufen, verboten sind. Das Naturdenkmal Stiel-Eiche im Norden der Rehwiese wird nachrichtlich übernommen (Abkürzungen N.D. in einem Kreis). Handlungen bezüglich des Naturdenkmals unterliegen dem BNatschG, dem NatSchG Bln und der Verordnung zum Schutz von Naturdenkmalen in Berlin. Für den Geltungsbereich werden als nachrichtliche Übernahme die Wasserschutzgebiete Beelitzhof übernommen (Umgrenzung der Fläche mit wellenförmiger, blauer Linie). Die Wasserschutzgebietsverordnung Beelitzhof ist zu beachten. 4. Abwägung der öffentlichen und privaten Belange Durch die Planung werden insbesondere folgende öffentliche Belange berührt und berücksichtigt: - der Erhalt des Orts- und Landschaftsbildes sowie der städtebaulichen Eigenart aufgrund der gestalterischen und geschichtlichen Bedeutung für den Ortsteil Nikolassee die Sicherung von Grünflächen, hier insbesondere der Vorgärten und der Blockinnenbereiche und Parkanlagen An dem Erhalt und der Sicherung eines bedeutenden Villengebiets besteht ein großes öffentliches Interesse. Als Zeugnis der städtebaulichen Entwicklung der Vororte Berlins ist bis heute die offene Einzelhausbebauung mit parkähnlichen Gärten prägend für die Eigenart des Gebiets. Mit dem Bebauungsplan X – B2c werden die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Sicherung des Villengebiets geschaffen. Durch die Planung werden keine öffentlichen Belange beeinträchtigt. Da es sich bei dem Bauleitplanverfahren um die Sicherung eines bestehenden Siedlungsgebiets handelt, sind keine Auswirkungen auf die soziale und technische Infrastruktur zu erwarten. Ebenso wie öffentliche Belange sind auch private Belange vom Bebauungsplan berührt, dabei vor allem das private Eigentum. Ein Großteil der Grundstücke befindet sich im privaten Eigentum. Die leichte Reduzierung der GRZ von 0,2 auf 0,15 stellt eine gerechtfertigte Festsetzung des Bebauungsplans dar, da diese aus städtebaulichen Gründen stattfindet, nämlich zum Schutz von Grund und Boden vor weiterer Versiegelung. Die Verringerung ist so geringfügig, dass von einer wesentlichen Wertminderung nicht ausgegangen werden kann. Zudem entsteht durch die Reduzierung keine Entschädigungspflicht i.S.d. § 42 Abs. 3 BauGB. Da seit der Überleitung des Baunutzungsplans als verbindlicher Bebauungsplan (festgesetzt 1960) mehr als sieben Jahre verstrichen sind, wäre Entschädigung zu gewähren, wenn die verwirklichte Nutzung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert werden würde. Dies ist hier nicht der Fall, da die ausgeübte Nutzung nicht erschwert wird. Weiterhin wird der Bebauungsplan zukünftig keine GFZ mehr fest31 setzen, es entfällt die Anrechnungspflicht von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen. Die bisher zugelassene GFZ kann somit weiterhin ausgeschöpft werden. Die geringfügige Herabsetzung der GRZ hat somit keine Auswirkungen auf die Geschossfläche. Auch wenn Stellplätze/Garagen und Nebenanlagen auf den nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze durch den B-Plan ausgeschlossen werden, ist damit kein unzumutbarer Eingriff in das Eigentumsrecht verbunden. Die Eigentümer können weiterhin auf den übrigen Grundstücksflächen diese Anlagen errichten, Bedingung ist die Einhaltung der zulässigen GRZ. Außerdem gibt es im Land Berlin keine Stellplatzpflicht mehr, es müssen also keine Stellplätze auf dem Grundstück eingerichtet werden. Zu dem steht das städtebauliche Ziel des Schutzes der charakteristischen Vorgärten der Errichtung von Stellplätzen/Garagen und Nebenanlagen entgegen. Das private Interesse, Stellplätze in diesem Bereich zu errichten, wird geringwertiger gewichtet als der öffentliche Belang, das Orts- und Landschaftsbild zu schützen. Auch die Pflicht die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze gärtnerisch anzulegen, zu gestalten und zu erhalten, stellt keinen entschädigungspflichtigen Eingriff in das Eigentum dar. Die privatnützige Verwendung des Grundstücks bleibt weiterhin gewährleistet. Die Pflicht, die Vorgärten gärtnerisch anzulegen, zu gestalten und zu erhalten, dient dazu, eine angemessene Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes zu gewährleisten und den Natur- und Landschaftsschutz zu fördern, insgesamt also öffentlichen Interessen. Die privaten Interessen z.B. Stellplätze, Garagen und Nebenanlagen im Vorgartenbereich zu errichten bzw. die Flächen zu versiegeln, werden geringer bewertet als der Erhalt des Orts- und Landschaftsbildes. Insoweit überwiegen die öffentlichen Interessen die privaten. Ergebnis der frühzeitigen Behördenbeteiligung Mit Schreiben vom 23.09.2014 wurden im Rahmen der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange neun Behörden und Träger angehört, deren Aufgaben durch die Planung berührt werden. Dabei wurden die Behörden ausgewählt, von denen Beiträge zu Umweltaspekten und wesentliche Hinweise zum Plangebiet erwartet wurden. Insgesamt wurden sieben Stellungnahmen eingereicht. Der Fachbereich Grünflächen sowie die Bau- und Wohnungsaufsicht äußerten sich nicht zu dem Bebauungsplanentwurf. Vom Fachbereich Naturschutz wurden Änderungs- und Ergänzungswünsche des Umweltberichts und der textlichen Festsetzung Nr. 5 um die Ergänzung „Die Bepflanzungen sind zu erhalten.“ geäußert. Dieser Zusatz bezieht sich auf die Anpflanzungen in den Vorgärten. Der Erhalt der Anpflanzungen dient der Sicherung des bestehenden Orts- und Straßenbildes. Die textliche Festsetzung Nr. 5 wurde dementsprechend angepasst und die Ausführungen im Umweltbericht wurden genauer gefasst. Auf Anregung des Fachbereichs Tiefbau wird zukünftig im Bebauungsplan nur noch der Übergang der Gerkrathstraße zu der Straße Am Rehsprung als Straßenverkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Rad- und Fußweg“ festgesetzt. Die Berliner Wasserbetriebe äußerten in der Stellungnahme lediglich Inhalte mit Hinweischarakter, hier v.a. bezüglich der Wasserschutzgebietsverordnung „Beelitzhof“. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung und die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Abteilung IB (Flächennutzungsplanung) äußerten keine Bedenken gegenüber der Planung. Das Landesdenkmalamt gab Hinweise bezüglich der Darstellung von Denkmalen im Bebauungsplan im Hinblick auf Baugrenzen und Planzeichen. Die Festsetzung von Baugrenzen berücksichtigt zukünftig die Belange des Denkmalschutzes. 32 Im Nachgang der frühzeitigen Behördenbeteiligung bestätigte der Fachbereich Grünflächen nach wiederholter Anfrage die Festsetzung des Öffentlichen Spielplatzes am Kirchweg. Insgesamt führten die Aussagen der Behörden und Träger öffentlicher Belange zur Anpassung der Planzeichnung und der Begründung des Bebauungsplanentwurfs X-B2c. Ergebnis der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung Die inhaltlichen Zielvorstellungen des Bebauungsplan, das ortstypische Siedlungs- und Landschaftsbild zu erhalten, die Blockinnenbereiche durch Festlegung der überbaubaren Grundstücksflächen vor einer weiteren Versiegelung zu schützen und die Vorgartenbereiche zu sichern, wurden überwiegend begrüßt, dennoch gab es Anpassungsvorschläge. Ein Großteil der Bürgerinnen und Bürger äußerte schriftlich Anpassungswünsche hinsichtlich differenzierter Gestaltungsfestsetzungen. Es wird angeregt, Staffelgeschosse und Tiefgaragen in dem Plangebiet auszuschließen und zusätzliche Regelungen zu der Gestaltung von Fassaden und Dächern in den Bebauungsplan aufzunehmen. Durch die Festsetzung von Erhaltungsgebieten gemäß § 172 BauGB wird die Sicherung der städtebaulichen Eigenart geregelt. Die angeregten zusätzlichen Gestaltungsfestsetzungen werden im vorliegenden Bebauungsplan nicht aufgenommen, sie sind Bestandteil des Gestaltungskatalogs im Rahmen der Festlegung der Erhaltungsgebiete. Ein Bauvorhaben sowie bauliche Anlagen i.S.d. § 29 BauGB müssen im Einzelfall auf ihre Verträglichkeit mit dem Orts- und Landschaftsbild gem. § 172 Abs. 3 BauGB überprüft werden. Die Änderungswünsche bezüglich textlicher Festsetzungen zu wasser- und luftdurchlässigen Aufbauten und der gärtnerischen Anlage aller nicht überbaubaren Grundstücksflächen mit Ausnahme der Zufahrten und Wege unter Verwendung heimischer Gehölze wird ebenfalls nicht gefolgt, da es sich um eine Bestandssiedlung handelt, die in ihrer Erscheinung bezüglich der Vorgärten und privaten Gärten sehr unterschiedlich und daher keiner einheitlichen Regelung zugänglich ist. Die Gestaltung der nicht überbaubaren Grundstücksflächen regelt der § 8 der Bauordnung von Berlin, weshalb hier auf eine zusätzliche Regelung von wasser- und luftdurchlässiger Aufbauten verzichtet werden kann. Die Anregung zur Festsetzung von emissionsarmen Heizsystemen wird als nicht zweckmäßig angesehen, es ist ausreichend, wenn bei Neubauvorhaben in einer Bestandssiedlung die jeweils aktuellen gesetzlichen Anforderungen der EnEV eingehalten werden. Der Anregung, den Abschnitt der Altvaterstraße zwischen Hausnummer 27 und Ernst-RingStraße als Straßenverkehrsfläche mit besonderer Zweckbestimmung „Fußweg“ festzusetzen, wird nicht gefolgt. Es handelt sich bei dem Abschnitt um öffentliches, ohne Einschränkungen gewidmetes Straßenland. Baulich ist dieser Abschnitt als Fußweg hergestellt, an dieser Situation ist keine Änderung geplant. Der Fachbereich möchte sich die Möglichkeit offen halten, bei nicht vorhersehbaren Ereignissen, gegebenenfalls auch anderen Verkehrsarten eine Durchquerung zu ermöglichen. Eine Ergänzung der textlichen Festsetzung Nr. 4 bezüglich einen detaillierten Aufzählung der Ausnahmetatbestände für die Gestaltung von Einfriedungen wird für nicht notwendig gehalten, da die Regelungen zu den Einfriedungen hinter den vorderen Baugrenzen entfällt. Dem Vorschlag, die Grundstücke entlang der Beskidenstraße in den Bebauungsplanentwurf XB2c einzubeziehen, wird nicht gefolgt. Bei einer Überprüfung des Geltungsbereichs im Mai 2014 wurde empfohlen, die Grundstücke aufgrund ihrer siedlungshistorischen und architektonischen Gestaltungsmerkmale in das Bebauungsplanverfahren X-193 zu integrieren. 33 Zwei Bürgerinnen und Bürger baten hinsichtlich der Festsetzung der Vollgeschosse um Berücksichtigung der Hanglage zwischen Lückhoffstraße und Gerkrathstraße. Eine zweigeschossige Bebauung mit Staffelgeschoss in der Lückhoffstraße könnte wie eine dreigeschossige Bebauung in der Gerkrathstraße wirken (Beispiel Lückhoffstraße 31). Ein genereller Ausschluss von Staffelgeschossen wird hier als nicht erforderlich angesehen, die Festsetzung von zwei Vollgeschossen bleibt weiter bestehen. Die gestalterische Wirkung ist im Einzelfall zu prüfen. Der Stellungnahme zu dem Grundstück Lückhoffstraße 19 wird teilweise gefolgt. Die Baugrenzen werden angepasst. Anstatt einer Baukörperfestsetzung werden zukünftig vordere und hintere Baugrenzen mit einer Bebauungstiefe von 30 m festgesetzt. Einige Anregungen der Bürgerinnen und Bürger führten zur Anpassung der Planzeichnung und der Begründung des Bebauungsplanentwurfs. So wurden die Baugrenzen auf mehreren Grundstücken entlang der Lückhoffstraße und der Gerkrathstraße angepasst. Inhaltlich wurde die Begründung aufgrund eines Hinweises bezogen auf die Formulierung unter dem Punkt 3.7. redaktionell geändert. Die Stellungnahmen im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung führen nach der Abwägung der öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gemäß § 1 Abs. 7 BauGB zur Anpassung der Planzeichnung und der Begründung des Bebauungsplanentwurfs XB2c. Ergebnis der Träger- und Behördenbeteiligung Die Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB fand mit Schreiben vom 30.06.2015 statt. Während der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden insgesamt 21 Stellungnahmen eingereicht. Ein Großteil der Behörden und Träger öffentlicher Belange gaben keine abwägungsrelevanten Hinweise. Das Grünflächenamt äußerte zur Planung, dass die Festsetzung der Grünfläche zwischen Kirchstraße und Lückhoffstraße mit der Zweckbestimmung „Spielplatz“ zukünftig entfallen kann. Die Fläche ist aufgrund der topografischen Bedingungen und der Größe für einen Spielplatz ungeeignet. Dieser Stellungnahme wird gefolgt. Zwar besteht in dem Gebiet eine Unterversorgung an öffentlichen Spielplätzen, es ist jedoch nachvollziehbar, dass die Errichtung eines Spielplatzes an dem Ort schwer umsetzbar ist. Weitere wesentliche Änderungen ergaben sich aus der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nicht. Ergebnis der Öffentlichen Auslegung Die öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB fand im Zeitraum vom 01.09.2015 bis einschließlich 01.10.2015 statt. Die Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben vom 27.08.2015 darüber informiert. Insgesamt wurden neun Stellungnahmen abgegeben. Zwei der neun Stellungnahmen thematisierten bereits in der frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit angesprochene Themen: - Ausschluss von Staffelgeschossen - Ausschluss von Tiefgarageneinfahrten - Festsetzung von Dachneigungen mind. 45 Grad Als Grund hierfür wird der Ortsbildschutz genannt. Der Ausschluss von Tiefgarageneinfahrten und Staffelgeschossen sowie die Festsetzung von Dächern mit einer Neigung über 45 Grad ist städtebaulich nicht erforderlich. Die Beurteilung, ob eine Tiefgarageneinfahrt oder sonstige bauliche Anlage der städtebaulichen Eigenart des jeweiligen Gebiets widerspricht, ist im Rahmen des 34 Genehmigungsverfahrens gem. § 172 Abs. 3 BauGB zu prüfen. Dies ist auch bei der Beurteilung von Dächern der Fall. Zusätzliche Gestaltungsfestsetzungen sind nicht erforderlich, da § 172 BauGB als ausreichend für die Beurteilung von Bauvorhaben angesehen wird. Der Gestaltungskatalog stellt eine Beurteilungsgrundlage für Bauvorhaben in den jeweiligen Erhaltungsgebieten dar. Dort werden auch Dachformen thematisiert. Es ist daher ausreichend, dass die Beurteilung erst im Genehmigungsverfahren erfolgt. Weiterhin wurde in einer Stellungnahme kritisiert, dass die Baugrenzen auf dem Grundstück Lückhoffstraße 19 den Belang des Denkmalschutzes nicht ausreichend berücksichtigen würde. Im Bebauungsplanentwurf X-B2c vom 07.08.2015 ist für das Grundstück Lückhoffstraße eine Bebauungstiefe von 30 m festgesetzt. Die Bebauungstiefe orientiert sich an den Außenmaßen des Gebäudes. Aus der Festsetzung ergibt sich ein großer Bauraum für das Grundstück Lückhoffstraße 19, da westlich des Grundstücks noch eine große Freifläche vorhanden ist. Im Gegensatz zum Entwurf aus der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung wurde kein Erfordernis gesehen, die Baugrenze eng um den Baukörper zu ziehen, da sich keine schützenswerten Grünflächen (Gartendenkmal) auf dem Grundstück befinden. Jedoch wird erkannt, dass die Öffnung des Bauraums die Belange des Denkmalschutzes beeinträchtigen könnte, wenn es sich bspw. um bauliche Erweiterungen auf dem Grundstück handelt. Um dem Belang des Denkmalsschutzes gerecht zu werden und auf die besondere Situation der Gebäudestellung auf dem Grundstück einzugehen, wird zukünftig das Baudenkmal durch einen erweiterten Baukörper mit einem Maß vom 18m x 32,5 m ausgewiesen. Es entspricht dem städtebaulichen Ziel, den denkmalgeschützten Bestand zu erhalten. Der besonderen städtebaulichen Situation (Stellung und Massivität des Gebäudes, Rücksprung des Gebäudes gegenüber der umliegenden Bebauung) wird damit Rechnung getragen. Schützenswerte, unter Denkmalschutz stehende Grünflächen sind auf dem Grundstück Lückhoffstraße 19 nicht vorhanden, weshalb eine enge Baukörperausweisung hier entfällt. Somit bleibt im Interesse der Eigentümer ein Bauraum um das Gebäude erhalten, der die Möglichkeit für bauliche Erweiterungen unter der Voraussetzung der denkmalrechtlichen Zulässigkeit offen hält. An der Gebäudeseite, die entlang der Grundstücksgrenze zur Lückhoffstraße 17 verläuft, wird die Baugrenze jedoch exakt entlang des Gebäudes gezogen. Das Gebäude steht bereits sehr nah an der Grundstücksgrenze, an der schmalsten Stelle sind es 2,30 m. Eine durchgezogene einheitliche Baugrenze im Abstand von ca. 2,30 m am östlichen Teil des Gebäudes würde die Mindestabstandsfläche von 3 m demnach für die ganze Seite unterschreiten. Daher wird hier die Baugrenze eng entlang der Gebäudekanten gezogen. Folglich kann das Maß für die Mindestabstandsflächen im Großteil eingehalten werden. Lediglich ein geringer Teil von ca. 10 m (Gesamtlänge des Gebäudes 32,5 m) der östlichen Gebäudekante unterschreitet die Mindestabstandsflächen von 3 m. Es entspricht dem städtebaulichen Ziel, den denkmalgeschützten Bestand zu erhalten. Dies wird mit der Ausweisung eines erweiterten Baukörpers erreicht. Eine Stellungnahme thematisierte unterschiedliche Planungsinhalte des Bebauungsplanentwurfes. Zum einen wird kritisiert, dass keine ausreichende Abwägung zu der Festsetzung der Erhaltungsgebiete stattfand. Es sei weder ausreichend das Abwägungsmaterial ermittelt, noch bewertet worden. Des Weiteren gäbe es keine städtebauliche Erforderlichkeit der Festsetzung von Erhaltungsgebieten. Dem Inhalt der Stellungnahme wird widersprochen, da entgegen der Auffassung des Einwenders eine Abwägung zu den Erhaltungsgebieten stattfand. Weiterhin wurden vom Einwender verschiedene Abwägungsmängel u.a. zu den Themen Natur-/Umweltschutz, Festsetzung der gärtnerischen Anlage von Vorgärten und Ausschluss von Stellplätzen/Garagen und Nebenanlagen im Vorgarten aufgezeigt, die jedoch zurück gewiesen werden, da im Gegensatz zu den Einwendungen eine Abwägung zu den angesprochenen Themen erfolgte. Die vom Einwender angesprochenen Themenbereiche Tiefgaragen, altersgerechtes Wohnen und Flücht35 linge wurden in die Abwägung nicht eingestellt, da diese Bereiche nicht von der Planung berührt werden. Der Großteil der Stellungnahmen kritisierte die Festsetzung der Baugrenzen auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17. Der Bebauungsplanentwurf sah gegenüber dem Bebauungsplanentwurf aus der frühzeitigen Bürgerbeteiligung auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 anstatt 20 m eine Bebauungstiefe von 30 m vor. Es liegt hier ein konkreter Bauwunsch vor, der im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung berücksichtigt wurde. Zur Bewältigung der dadurch hervorgerufenen bodenrechtliche Spannungen ist gegenüber den vorherigen Bebauungsplanentwürfen und gegenüber den umgebenden Grundstücken eine dezidiertere Festsetzungssystematik erforderlich und den privaten und öffentlichen Belangen gegenüber angemessen. Im weiteren Verfahren wird es eine Anpassung der Planzeichnung bezüglich der Baugrenzen geben. Für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung wird es für erforderlich gehalten, die Festsetzungen auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 dezidierter zu gestalten. Um dem Belang des Denkmal- und Ortsbildschutzes sowie privater Interessen der Rücksichtnahme auf die anliegenden Nachbargrundstücke gerecht zu werden, wird zukünftig ein Baukörper, der das Bauvorhaben in seinen beantragten Maßen abbildet, festgesetzt. Es werden ein zweigeschossiger Baukörper mit einem Maß von 18 m mal 15 m und ein eingeschossiger Baukörper mit einem Maß von 9 m mal 10 m festgesetzt. Somit wird ein Ausgleich der hier vorgebrachten Belange erreicht. Es ging darum, den privaten Belang der Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17, also den Wunsch der Errichtung eines Bauvorhabens mit den öffentlichen Belangen des Denkmal-, Natur- und Ortsbildschutzes und den privaten Belangen der Nachbarn des Interesses auf Rücksichtnahme und Wahrung gesunder Wohnverhältnisse abzuwägen. In Folge der Abwägung der Belange untereinander und gegeneinander wird ein enger Baukörper auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 festgesetzt. Ergebnis der eingeschränkten Beteiligung der Behörden und der Öffentlichkeit Die Auswertung der Stellungnahmen aus der Öffentlichen Auslegung hatte zur Folge, dass die Planzeichnung und die Begründung angepasst werden mussten. Wenn durch die Änderung des Entwurfs des Bebauungsplans die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann gem. § 4 a Abs. 3 BauGB die Einholung der Stellungnahmen auf die von den Änderungen und Ergänzungen betroffenen Öffentlichkeit beschränkt werden. Da die Änderungen die Grundstücke Lückhoffstraße 17 und 19 betrafen, wurden die Eigentümer sowie die Eigentümer der umliegenden und gegenüberliegenden Grundstücke der Lückhoffstraße 17 und 19 erneut beteiligt. Im Folgenden handelt es sich dabei um die Grundstücke: - Lückhoffstraße 16 Lückhoffstraße 18 Lückhoffstraße 20 Lückhoffstraße 22 Lückhoffstraße 23 Lückhoffstraße 19 Lückhoffstraße 17 Lückhoffstraße 15 Von-Luck-Straße 16 Von-Luck-Straße 14 Von-Luck-Straße 12 Gerkrathstraße 6 Gerkrathstraße 7 Gerkrathstraße 8 Gerkrathstraße 9 36 Wegen der zeichnerischen Anpassung der Baugrenzen auf dem Grundstück Lückhoffstraße 19, auf dem sich ein Baudenkmal befindet, wurde erneut das Landesdenkmalamt beteiligt. Weiterhin wurde aufgrund der zeichnerischen Anpassung der Baugrenzen auf den Grundstücken Lückhoffstraße 17 und 19 der Fachbereich Bauaufsicht erneut um Stellungnahme gebeten. Mit Schreiben vom 22. Februar 2016 wurden die betroffenen Behörden und die Öffentlichkeit über die Änderungen des Bebauungsplans informiert. Die Frist zur Abgabe einer Stellungnahme wurde auf einen Zeitraum von zwei Wochen beschränkt. Die beteiligten Behörden äußerten keine Bedenken gegenüber den geplanten Änderungen. Insgesamt wurden neun Stellungnahmen von Seiten der BürgerInnen eingereicht. In den Stellungnahmen wurden folgende Themen behandelt: Ungleichbehandlung gegenüber der Festsetzung einer Bebauungstiefe von 20 m für den Großteil der Grundstücke im Bebauungsplangebiet und einer Baukörperfestsetzung auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 Abwägung zur Baukörperfestsetzung auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 Baukörperfestsetzung auf dem Grundstück Lückhoffstraße 19 Gestaltungsfestsetzungen Festsetzung über die Bauweise Festsetzung über die gärtnerische Gestaltung der Vorgärten auch für Baukörperfestsetzungen Die Grundstücke Lückhoffstraße 17 und 19 wurden von der textlichen Festsetzung zur Bauweise (nur Einzel- und Doppelhäuser zulässig, maximale Gebäudelänge von a1=15 und a2=20m) ausgenommen. Ein Großteil der Einwender äußerte die Befürchtung, dass dadurch die Errichtung von Mehrfamilienhäusern und damit verbunden mehrere Wohneinheiten pro Gebäude möglich sind, wenn für diese Grundstücke die Festsetzung von Einzel- und Doppelhäusern nicht mehr gilt. Entgegen der Auffassung der Einwender regelt die Bauweise nicht, wie viele Wohneinheiten ein Gebäude haben darf. Die Bauweise (offen oder geschlossen) regelt lediglich, ob an die seitlichen Grundstücksgrenzen gebaut werden darf oder nicht. Ein Einzelhaus ist ein freistehendes Gebäude, das zu den seitlichen Grundstücksgrenzen Abstand einhält. Ein Doppelhaus ist an einer gemeinsamen Grundstücksgrenze an ein anderes Gebäude herangebaut, hält jedoch zu der anderen Grundstücksgrenze einen seitlichen Abstand ein. Die beiden Grundstücke wurden von der Festsetzung zur Bauweise ausgenommen, da Baukörper festgesetzt wurden. Durch die Festsetzung der Baukörper, die durch Baugrenzen allseitig umfasst sind, entsteht „automatisch“ eine offene Bauweise, da an die Grundstücksgrenzen nicht gebaut werden darf. Weiterhin ist eine Bestimmung zur Gebäudelänge durch die Umfahrung der Gebäude durch Baugrenzen nicht mehr erforderlich. Der Baukörper regelt die maximal zulässige Gebäudelänge entlang der öffentlichen Verkehrsfläche abschließend. Die Äußerungen haben für das weitere Bebauungsplanverfahren keine Auswirkungen. Lediglich unter dem Punkt 3.3. der Begründung „Überbaubare Grundstücksfläche und Bauweise“ wird die Festsetzung der Bauweise näher erläutert, um Missverständnisse auszuschließen. Ein Großteil der Einwender äußerte wie in den vorangegangen Beteiligungsschritten erneut, dass Gestaltungsfestsetzungen (Festsetzung von Trauf- bzw. Firsthöhen, Ausschluss von Dachterrassen, Schrägdach) insbesondere für das Grundstück Lückhoffstraße 17 festgesetzt werden sollten. Gestaltungsfestsetzungen werden aus städtebaulichen Gründen getroffen und dienen nicht dem Ausgleich von Interessen der Nachbarn. Gestaltungsfestsetzungen werden im Bebauungsplan nicht aufgenommen. Die angesprochenen Themen sind im Rahmen eines Genehmigungsverfahrens im Einzelfall zu prüfen. Die integrierte Erhaltungsverordnung mit deren Gestaltungsgrundsätzen wird bei der Errichtung und Änderung bzw. dem Abriss von baulichen Anlagen als 37 Beurteilungsgrundlage verwendet. Ob das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild beeinträchtigt wird, ist auf Grundlage der Erhaltungsverordnung zu klären. Eine Stellungnahme nahm Bezug auf die Festsetzung über die gärtnerische Anlage der Vorgärten. Die Einwender wiesen darauf hin, dass die textliche Festsetzung für die Grundstücke Lückhoffstraße 17 und 19 unklar ist, da auf diesen ein Baukörper festgesetzt ist. Die textliche Festsetzung Nr. 5 lautet: „Die nicht überbaubaren Grundstücksflächen zwischen Straßenbegrenzungslinie und vorderer Baugrenze sind gärtnerisch anzulegen, zu bepflanzen und zu unterhalten, ausgenommen davon sind Wege und Zufahrten. Die Bepflanzungen sind zu erhalten.“ Die Grundstücke, auf denen ein Baukörper festgesetzt ist, sind von dieser textlichen Festsetzung nicht ausgeschlossen. Die vordere Baugrenze der Baukörper markiert verlängert zu den Grundstücksgrenzen den Bereich, in dem der Vorgarten beginnt. So kann der Abschnitt, der als Vorgarten angelegt werden soll, bei den Grundstücken Lückhoffstraße 17 und 19, bestimmt werden. Die Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 19 äußerten in ihrer Stellungnahme zum einen den Wunsch, den Schuppen, der in dem Bebauungsplanentwurf nicht Teil der Baukörperfestsetzung ist, durch Baugrenzen zu sichern und zum anderen die Baugrenzen um das Denkmal großzügiger festzusetzen. Der Schuppen ist nicht Bestandteil des Denkmals. Der Schuppen wurde auch im vorherigen Entwurf nicht als überbaubarer Grundstücksbereich festgesetzt. Im Entwurf vom 29.09.2014 für die frühzeitige Bürgerbeteiligung wurde der Schuppen mit Baugrenzen umfahren, da in der Denkmalkarte des Landes Berlin dieser auch als Denkmal gekennzeichnet wurde. Im zweiten Entwurf war der Schuppen nicht mehr mit Baugrenzen umfahren, weil mittlerweile bekannt war, dass dieser nicht Teil des Baudenkmals ist. Im jetzigen Entwurf wurde dies beibehalten. Insoweit liegt keine Änderung zum vorherigen Entwurf des Bebauungsplans vor. Zudem ist der Schuppen in seiner heutigen Erscheinung nicht genehmigt worden. Die bauliche Anlage wird bisher lediglich geduldet. (siehe Baudenkmalakte Lückhoffstraße 19, Thema: Schuppen) Die planungsrechtliche Sicherung eines baurechtswidrigen Zustands ist städtebaulich nicht gewollt. Bei dem Schuppen handelt es sich weiterhin um eine Nebenanlage im Sinne des § 14 BauNVO. Die planungsrechtliche Sicherung der baulichen Anlage ist daher nicht erforderlich. Diese sind auch außerhalb der überbaubaren Grundstücksflächen und auch lt. § 6 Abs. 7 Bauordnung Berlin in den Abstandsflächen zulässig. Nebenanlagen bedürfen keiner zusätzlichen planungsrechtlichen Sicherung durch Baugrenzen. Die am Bestand orientierte erweiterte Baukörperfestsetzung (Aufnahme des straßenseitigen Erkers sowie des Erkers an der westlichen Gebäudekante) ist planungsrechtlich gewünscht, da eine größere bauliche Erweiterung aus Gründen der Ortsbilderhaltung nicht realisiert werden sollten. Die so entstandene GRZ von 0,13 ist städtebaulich gerechtfertigt und schränkt die Eigentümer in der Privatnützigkeit ihres Grundstücks nicht wesentlich ein. Das Baudenkmal Lückhoffstraße ist ein prägender Bestandteil des Orts- und Straßenbildes, den es wegen der städtebaulichen Qualität (historisch bedeutsames Relikt aus der Entstehungszeit der Villengebiete mit dem Ziel der Errichtung von Villen mit großen Gartengrundstücken) in seiner jetzigen Erscheinung zu erhalten gilt. Die Ziehung der Baugrenzen verfolgt das Ziel, diesen erhaltenswerten Charakter aus städtebaulichen Gründen zu bewahren. Ob ein Anbau denkmalrechtlich möglich ist, muss im Rahmen eines denkmalrechtlichen Genehmigungsverfahrens geklärt werden. Einige der Stellungnehmenden beurteilen die Festsetzung eines Baukörpers auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 als ungerecht gegenüber der Festsetzung einer allgemeinen Bebauungstiefe von 20 m für einen Großteil der restlichen Grundstücke im Bebauungsplangebiet. Sie kritisieren, 38 dass ein Eigentümer gegenüber den anderen Grundstückseigentümern bevorzugt behandelt wird und eine gerechte Abwägung der Interessen nicht stattgefunden habe. Es wird nicht erkannt, dass ein einzelner Eigentümer bevorzugt wird. Für die Aufteilung in zwei Baukörper, einem zweigeschossigen Hauptkörper und einem eingeschossigen Anbau liegen sachliche Gründe vor. Die Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17 äußerten während des Bebauungsplanverfahrens konkrete Bauwünsche. Im Rahmen der vorgegebenen überbaubaren Grundstücksfläche war dieser Entwurf nicht mit dem Ortsbild vereinbar. Daraufhin wurde für das Grundstück Lückhoffstraße 17 eine Veränderungssperre erlassen. Das Stadtplanungsamt erarbeitete konzeptionelle Vorschläge, um die Baumasse auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 zu verteilen. Ergebnis war die Aufteilung in zwei Baukörper. Die derzeitige Vorstellung des Bauherrn für eine Bebauung auf dem Grundstück ist mit den Zielen des Bebauungsplans vereinbar. Im Laufe des Verfahrens zeigte sich, dass aufgrund der besonderen Ausgangslage (Topografie, Denkmalschutz, konkreter Bauantrag) eine schematisch abstrakte Abhandlung der planungsrechtlichen Anforderungen wie es für die umliegenden Grundstücke (Bebauungstiefe von 20 m) erfolgte, für das Grundstück Lückhoffstraße 17 (wie auch 19) nicht möglich ist. Daher wurde für das Grundstück Lückhoffstraße 17 ein enger Baukörper mittels Baugrenzen festgesetzt und nicht lediglich eine vordere und hintere Baugrenze. In einem Bebauungsplanverfahren geht es vor allem um den Interessenausgleich aller vom Verfahren Betroffener. So wurden Vorschläge der umliegenden Nachbarn berücksichtigt, die zur Verringerung des Baukörpers führten. Der Abstand zu den seitlichen Grundstücksgrenzen wurde erhöht, die Baumasse insgesamt verringert. Durch die Festsetzung eines eingeschossigen Anbaus wurde zudem die Höhe der zulässigen Bebauung für diesen Grundstücksbereich reduziert. Dass allein den Interessen der Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17 zugearbeitet wurde, ist daher aus den oben aufgeführten Gründen nicht zutreffend. Wenn der Baukörper eine maximale zulässige GRZ von 0,19 durch den Baukörper einhält, werden die Eigentümer auch nicht ungleich behandelt. Bei den Grundstücken, auf denen eine vordere und hintere Baugrenze sowie eine maximale GRZ von 0,2 festgesetzt wurden, sind im Rahmen dieser Festsetzungen bauliche Anlagen zulässig. Dies hängt auch von der Grundstücksgröße ab. Letztlich ist in jedem Einzelfall zu entscheiden, was ortsbildverträglich ist. Soweit die Ungleichbehandlung lediglich auf die Festsetzung der Bebauungstiefe bezogen wird, ist hierbei zu betonen, dass für den Baukörper keine durchgehende Bebauungstiefe von 28 m geschaffen wird. Der Baukörper wird differenziert ausgewiesen, um so ein dem Stadtgrundriss angepassten Entwurf zu erlangen. Dass sich die Bebauung an dem Grundstück Lückhoffstraße 19 orientiert, ist städtebaulich begründet. In dem Einzelfall des Grundstücks Lückhoffstraße 17 wurde ein Entwurf gefunden, der stadtbildverträglich ist und dem Ziel des Bebauungsplans, der Sicherung der Eigenart des Orts- und Landschaftsbilds von Nikolassee, nicht widerspricht. Die Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17 kritisierten ebenfalls die Baukörperfestsetzung für ihr Grundstück. Diese würde sie baulich zu sehr einschränken und ermessensfehlerhaft sein. Sie kritisieren, dass städtebauliche Gründe für die Festsetzung eines Baukörpers fehlen. Die Festsetzung des Baukörpers ist nicht ermessensfehlerhaft. Der konkrete Bauwunsch der Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17 wurde auf seine städtebauliche Vertretbarkeit hin geprüft. Dafür musste abgewogen werden, ob er mit den für den Bebauungsplan maßgebenden öffentlichen und privaten Belangen vereinbar ist. Ergebnis dieser Abwägung war die Festsetzung eines Baukörpers, die Maße wurden aus dem konkreten Antrag abgeleitet. Hierbei waren sowohl die öffentlichen Belange des Denkmalschutzes, des Orts- und Landschaftsbildschutzes als auch der Erhaltungsverordnung (sog. städtebaulicher Denkmalschutz) und des Naturschutzes zu be39 rücksichtigen. Diese mussten mit den privaten Belangen des Interesses der Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17, ihr Grundstück nach ihren Vorstellungen bebauen zu wollen und dem Belang der Nachbarn, Rücksicht auf die umliegenden Grundstücke zu nehmen, untereinander und gegeneinander abgewogen werden. Im Rahmen des Bauleitplanverfahrens ging es um die städtebauliche und planungsrechtliche Beurteilung eines neuen Vorhabens neben dem Baudenkmal Lückhoffstraße 19. Hierbei sind die Belange des Denkmalschutzes zu berücksichtigen. Dieser Bauwunsch wurde im Sinne eines konkreten Projekthintergrunds auf die betroffenen öffentlichen und privaten Belange hin überprüft und für verträglich befunden. Aus dem Bauantrag der Grundstückseigentümer Lückhoffstraße 17 wurden die Baukörperfestsetzungen abgeleitet. Hierbei waren sowohl die Belange des Denkmalschutzes als auch der Erhaltungsverordnung (sog. städtebaulicher Denkmalschutz) und des Naturschutzes zu berücksichtigen. Das Baudenkmal Lückhoffstraße 19 prägt das Stadtbild entlang der Lückhoffstraße in besonderem Maße. (siehe Begründung zur Unterschutzstellung zum Baudenkmal Lückhoffstraße 19) Es war im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens notwendig, diesen Belang zu berücksichtigen und eine Störung des Stadtbildes zu vermeiden. Dies steht in engem Zusammenhang mit dem Belang der erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze – dem sogenannten städtebaulichen Denkmalschutz. Das Gebiet ist Teil der zukünftigen Erhaltungsverordnung. Im Rahmen der städtebaulichen Voruntersuchung zu den Erhaltungsgebieten wurde das Gebiet als erhaltenswerter Ortsteil bewertet Um eine Beeinträchtigung für das Orts- und Landschaftsbild zu verhindern, wurde eine konkrete Festsetzung zu den überbaubaren Grundstücksflächen für das Grundstück Lückhoffstraße 17 getroffen, die der städtebaulichen Ordnung in dem Gebiet gerecht wird. Die beantragten Maße des Gebäudes wurden als städtebaulich verträglich für das Ortsbild angesehen und im Rahmen der Festsetzung der Baugrenzen für das Grundstück abschließend festgelegt. Die Differenzierung der Geschosszahl ist aus städtebaulichen Gründen notwendig gewesen. Eine durchgehende planungsrechtliche Zulässigkeit von zwei Geschossen für einen überbaubaren Bereich von 30 m Tiefe (wie im Entwurf vom 07. August 2015 für die öffentliche Auslegung) wird einer städtebaulichen Ordnung in dem Einzelfall nicht gerecht. Der Bebauungsplan hat u.a. das Ziel einer baulichen Verdichtung entgegen zu wirken. Im Interesse einer gerechten Abwägung von öffentlichen Belangen (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB: Belange des Denkmalschutzes, erhaltenswerte Ortsteile, Straßen und Plätze, Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes) und den privaten Belangen (Errichtung eines Neubaus auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17, Rücksichtnahme auf Nachbarn) ist die Festsetzung eines Baukörpers hier erforderlich gewesen. Bei Festsetzung einer generellen Bebauungstiefe von 30 m bei zwei Vollgeschossen könnte ein Baukörper entstehen, der den planerischen Vorstellungen einer aufgelockerten, nicht verdichten Villensiedlung entgegensteht. Charakteristisch für das Landschaftsbild sind die Grünstrukturen in den Blockinnenbereichen in dem Bebauungsplangebiet. Im Landschaftsprogramm ist das Bebauungsplangebiet als Waldbaumsiedlungsbereich bestimmt. In diesen Bereichen sollen die besonderen Siedlungszusammenhänge und ihre charakteristischen Gestaltungselemente sowie der Waldbaumbestand in Gärten und Siedlungsfreiräumen erhalten werden. Ziel des Bebauungsplans ist es daher, die grünen Blockinnenbereiche vor einer Verdichtung zu schützen. Der eingeschossige Anbau befindet sich außerhalb der allgemein festgesetzten Bebauungstiefe von 20 m. Um die Verdichtung gering zu halten, wird die Festsetzung eines Baukörpers favorisiert. Ein Ziel des Bebauungsplans ist es auch, die zusammenhängenden Freiflächen im Blockinnenbereich zu sichern. Insoweit sind Naturschutzbelange berührt. Das Bauvorhaben sieht eine eingeschossige Bebauung im Bereich hinter der allgemein festgesetzten Bebauungstiefe von 20 m vor. Um hier keine allgemein gültige zweigeschossige Bebauung von 30 m wie im Vorentwurf 40 zuzulassen, ist es erforderlich, die Bebauung in dem Bereich konkret durch die enge Ziehung von Baugrenzen zu steuern. So wird eine minimale Verdichtung dieses Bereiches erreicht. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens war es erforderlich, einen Kompromiss aus den privaten Belangen und den öffentlichen Belangen zu erzielen. Für das Grundstück Lückhoffstraße 17 fand eine einzelfallbezogene Abwägung statt. Die konkreten Bauvorstellungen der Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17 wurden als Grundlage für eine Beurteilung der Verträglichkeit mit den städtebaulichen Zielvorstellungen des Bebauungsplans genommen. Die berührten öffentlichen und privaten Belange wurden daraufhin untereinander und gegeneinander abgewogen. Ergebnis dieser Abwägung war, die Bauvorstellungen mit einer eigenen Festsetzungssystematik zu berücksichtigen, um die Vereinbarkeit mit den Zielen des Bebauungsplans sicher zu stellen. Die Baukörperfestsetzung ist angemessen, da den Eigentümern die Privatnützigkeit ihres Grundstücks so erhalten bleibt. Die Festsetzung des Baukörpers ist eine zulässige Bestimmung von Inhalt und Schranken für das Grundstück. Die festgesetzte überbaubare Grundstücksfläche von insgesamt 360 m² ermöglicht eine dem Gebietscharakter angemessene bauliche Nutzung des Grundstücks. Ein Eingriff in das grundgesetzlich geschützte Eigentum erfolgt durch die zulässige Bebauung nicht. Die Auswertung der eingegangenen Stellungnahmen führt zu keiner Änderung für das weitere Bebauungsplanverfahren. Die Begründung wird jedoch bezüglich der Themen Bauweise und der Vorgartengestaltung bei Baukörperfestsetzungen redaktionell ergänzt. III. Umweltbericht 1. Einleitung Die Erstellung des Umweltberichtes erfolgte auf Grundlage des FIS-Broker (FIS – fachübergreifendes Informationssystem) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung. Hierzu wurden insbesondere Karten und Informationen aus dem Umweltatlas herangezogen und ausgewertet. Weiterhin wurden durch die Beteiligung der Behörden Hinweise bezüglich des Umweltberichts geäußert, die im Umweltbericht ergänzt wurden. 1.1. Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans, einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden der geplanten Vorhaben Der Geltungsbereich des Bebauungsplans, wie auch der Bestand und die planerische Ausgangssituation sind unter Punkt I der Begründung erläutert. Die Entwicklung der Planungsüberlegungen und die Intention des Bebauungsplans (generelle Zielvorstellungen / Leitbild) sind in dem Punkt II.1 der Begründung beschrieben. Durch das neue Planungsrecht wird gegenüber dem bereits geltenden Planungsrecht kein zusätzlicher Bedarf an Grund und Boden ausgelöst, der durch Versiegelung oder Überbauung in Anspruch genommen werden darf. Die geplante GRZ des Bebauungsplans richtet sich nach dem derzeitigen Bestand. Der Ausschluss weiterer Bebauungen im Blockinnenbereich und die Festsetzung der offenen Bauweise sollen zur Sicherung des erhaltenswerten Gebietscharakters beitragen. 41 1.2. Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bebauungsplan von Bedeutung sind, und der Art wie diese Ziele und Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) Die für das Plangebiet übergeordneten Ziele des Naturschutzes und der Landschaftspflege sind in § 1 des Bundesnaturschutzgesetzes (BNatSchG) benannt. Natur und Landschaft sind auf Grund ihres eigenen Wertes und als Lebensgrundlage des Menschen auch in Verantwortung für die künftigen Generationen im besiedelten und unbesiedelten Bereich so zu schützen, zu entwickeln und soweit erforderlich, wiederherzustellen, dass die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes, die Regenerationsfähigkeit und nachhaltige Nutzungsfähigkeit der Naturgüter, die Tier- und Pflanzenwelt einschließlich ihrer Lebensstätten und Lebensräume sowie die Vielfalt, Eigenart und Schönheit sowie der Erholungswert von Natur und Landschaft auf Dauer gesichert sind. Eingriffe in Natur und Landschaft, d.h. Veränderungen der Gestalt oder der Nutzungen von Grundflächen oder Veränderungen des mit der belebten Bodenschicht in Verbindung stehenden Grundwasserspiegels, die die Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushaltes oder das Landschaftsbild erheblich beeinträchtigen können, sind zu vermeiden, zu minimieren bzw. – soweit dies nicht möglich ist, auszugleichen (§§ 18 bis 20 BNatSchG). Berliner Baumschutzverordnung (BaumschVO) Bäume stehen nach § 1 der Verordnung zum Schutz des Baumbestandes in Berlin (Baumschutzverordnung (BaumschVO) wegen ihrer Bedeutung für die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts, insbesondere als Lebensgrundlage wild lebender Tiere, zur Gliederung und Belebung des Landschaftsbildes sowie zur Verbesserung des Stadtklimas, unter besonderem Schutz. Der gesetzliche Schutz gilt für Laubbäume und Waldkiefern jeweils ab 80 cm Stammumfang; bei mehrstämmigen Bäumen gilt ein Mindestumfang von 50 cm (jeweils gemessen in 1,3 m Höhe über dem Boden). Die Beseitigung geschützter Bäume darf gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 2 BaumschVO nur dann zugelassen werden, wenn eine sonst zulässige Nutzung des Grundstücks nicht oder nur unter wesentlichen Beschränkungen verwirklicht werden kann oder eine solche Nutzung unzumutbar beeinträchtigt wird. Für den Verlust geschützter Bäume sind Ersatzpflanzungen vorzunehmen (ökologischer Ausgleich). Können auf den Grundstücken keine oder keine ausreichenden Ersatzpflanzungen vorgenommen werden, ist gemäß § 6 BaumschVO eine Ausgleichsabgabe zu zahlen. Bundes-Bodenschutzgesetz (BBodSchG) Das Bundesbodenschutzgesetz fordert – ebenso wie das Baugesetzbuch – einen sparsamen und schonenden Umgang mit dem Boden. Nach § 1 BBodSchG sollen nachhaltig die Funktionen des Bodens gesichert und wiederhergestellt werden. Es räumt der Innenentwicklung durch Wiedernutzung oder Nachverdichtung eines bereits in überwiegenden Teilen bebauten bzw. versiegelten Areals den Vorrang vor einer Außenentwicklung ein. Flächennutzungsplan (FNP) Der Flächennutzungsplan stellt das Plangebiet als Wohnbauflächen mit landschaftlicher Prägung bzw. Wohnbauflächen und die Rehwiese als Grünfläche dar. Den dargestellten Wohnbauflächen mit landschaftlicher Prägung kommt eine wichtige ökologische Ausgleichsfunktion für die dicht besiedelten Innenstadtgebiete zu. Aufgrund der Planung ist eine Beeinträchtigung dieser Flächen nicht ersichtlich. Vielmehr werden durch die Planung die Ziele des FNP’s, den hohen Grünanteil 42 und eine geringe Versieglung zu sichern, erreicht. Das Plangebiet grenzt an die Bahnfläche. Es sind, soweit erforderlich, bauliche und sonstige Vorkehrungen zum Immissionsschutz festzusetzen (vgl. textliche Darstellung Nr. 2 des FNP). Das Plangebiet liegt innerhalb des Wasserschutzgebiets Beelitzhof. Der Schutz der geringen Grundwasservorräte in diesem Bereich hat Vorrang vor den Interessen der Siedlungsentwicklung. Je nach Wasserschutzzone gelten differenzierte Reglungen zu baulichen Vorhaben. Aufgrund der vorrangigen Bestands- und Freiraumsicherung der Planung werden zusätzliche Bauvorhaben minimiert. Die vorgesehene Planung steht somit im Einklang mit den Vorgaben des FNP. Landschafts- und Artenschutzprogramm (LaPro) - Naturhaushalt / Umweltschutz5 Die Bauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs sind als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Entsiegelung dargestellt. Ziele sind die Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen, kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtung zu treffen, die Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes, eine dezentrale Regenwasserversickerung und emissionsarme Heizsysteme zu fördern. Als Anforderung für Naturgüter liegt die Grünfläche Rehwiese in einem Vorranggebiet Bodenschutz. Ziele sind es, den natürlichen Bodenaufbau zu schonen, Bodenversiegelung zu vermeiden, den Boden schonend zu bewirtschaften und stark verunreinigte Böden zu sanieren. Das Plangebiet ist weiterhin Teil des Vorranggebiets Grundwasserschutz. Als Anforderungen sind dort genannt: - Vermeidung von Bodenversiegelungen, die eine wesentliche Verminderung der Grundwasserneubildung oder des Grundwasserdargebotes zur Folge haben, - verstärkte Überprüfung und Überwachung grundwassergefährdenden Anlagen, ggf. Verlagerung einzelner Betriebe, keine Neuansiedlung von potentiell grundwassergefährdender Anlagen, vorrangige Altlastensuche und Sanierung, - besonderer Schutz von bestehenden Gewässern mit Grundwasseranschluss, - Vermeidung von dauerhaften Grundwasserfreilegungen, keine Verwendung von wassergefährdenden Stoffen bei Baumaßnahmen. Das Plangebiet ist Teil des Vorranggebiets Klimaschutz mit Anforderungen des Erhalts von Freiflächen, Sicherung und Verbesserung des Luftaustausches sowie der Vermeidung bzw. des Ausgleichs von Bodenversiegelungen. Mit der Umstellung der Berechnung auf die BauNVO ’90 im Bebauungsplan wird einer übermäßigen Versiegelung vorgebeugt und so die Naturhaushaltswirksamkeit der Freiflächen erhöht. Ziel des Bebauungsplans ist einer zunehmenden Verdichtung entgegenzuwirken. Vor diesem Hintergrund ist die explizite Festsetzung einer Regenwasserversickerung nicht begründbar. - Erholung und Freiraumnutzung6 5 6 Karte Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm: Naturhaushalt/Umweltschutz (Umweltatlas), Stand 2006 Karte Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm: Erholung und Freiraumnutzung (Umweltatlas), Stand 2006 43 Die Bauflächen im Geltungsbereich des Bebauungsplanverfahrens sind als Wohnquartiere mit Dringlichkeitsstufe IV zur Verbesserung der Freiraumversorgung dargestellt. Demnach gilt die Versorgung mit öffentlichen Freiflächen als nicht versorgt – versorgt. Die Anforderungen an den öffentlichen Freiraum unter Berücksichtigung sozialräumlicher und demografischer Daten sind sehr hoch – niedrig. Der private / halböffentliche Freiraum gilt als minimal – hoher privater Freiraum. Die Rehwiese ist als Grünfläche / Parkanlage dargestellt. Ziel ist hier die Entwicklung und Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten, die Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen und die Verbesserung der Aufenthaltsqualität. Zudem gilt die Grünfläche als Naherholungsgebiet von gesamtstädtischer Bedeutung/Regionalpark. Die großräumige Sicherung und Entwicklung der vielfältigen und charakteristisch märkischen Landschaft sowie die Verknüpfung der Teilräume untereinander und mit dem Umland stehen hier im Vordergrund. Die langfristige planungsrechtliche Sicherung der Parkanlage trägt zur Sicherung der Freiflächenversorgung bei. Aufgrund der geringen GRZ ist die Versorgung mit privatem Freiraum langfristig als hoch einzuschätzen. - Landschaftsbild7 Das Plangebiet ist als Waldbaumsiedlungsbereich dargestellt. Als Entwicklungsziele werden für diesen Bereich genannt: - die Sicherung und Entwicklung besonderer Siedlungszusammenhänge und ihrer charakteristischen Gestaltungselemente, Erhalt und Ergänzung des Waldbaumbestandes in Gärten und Siedlungsfreiräumen, Erhalt und Entwicklung von gebietstypischen Strukturelementen wie Waldparkanlagen, Waldfriedhöfen, Waldwiesen und Magerrasen, Sicherung eines hohen Grünanteils im Übergangsbereich zu Wäldern. Erhalt und Entwicklung von städtischen und siedlungsgeprägten Strukturelementen Die Bauflächen werden als besondere/r Siedlungsgrünstruktur / Siedlungszusammenhang dargestellt. Des Weiteren gilt das Areal um den Hohenzollernplatz als historischer Siedlungskern. Erhalt und Entwicklung von kultur- und naturlandschaftlich Strukturelementen Die Rehwiese ist als prägende bzw. gliedernde Grün- und Freifläche im Bereich von Rinnen, Senken und Feuchtgebieten dargestellt mit dem Gestalttyp Wiese, Weide, Grünlandbrache. Das Plangebiet ist geprägt durch Villen und Landhäuser, deren langfristiger Erhalt gerade das Ziel des Bebauungsplans ist. Die geringe GRZ trägt langfristig zum Erhalt der orttypischen Siedlungsfreiräume mit altem Baumbestand bei. - Biotop- und Artenschutz8 In der Karte Biotop- und Artenschutz sind die Bauflächen als Waldbaumsiedlungsbereich dargestellt. Für diesen Bereich werden als Ziele genannt: - 7 8 Erhalt und Entwicklung von Waldwiesen, Magerrasen, Kleingewässern, naturnahen Gehölzbeständen und Säumen in öffentlichen Grünflächen, Karte Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm: Landschaftsbild (Umweltatlas), Stand 2006 Karte Landschaftsprogramm, Artenschutzprogramm: Biotop- und Artenschutz (Umweltatlas), Stand 2006 44 - Ergänzung von Waldbäumen und ökologischen Pflege in Gärten, Großhöfen und auf Abstandsgrünflächen, Sicherung eines hohen Grünflächenanteils und Vermeidung baulicher Verdichtung im Übergangsbereich zu den Wäldern, Entsiegelung von Gehweg- und Straßenrändern, Bepflanzung mit standortgemäßen heimischen Gehölzen, Erhalt von gebietstypischen Vegetationsbeständen, artenschutzrelevanten Strukturelementen und Begrenzung der Versiegelung bei Siedlungsverdichtungen. Die Rehwiese ist als Schutzgebiet mit dem Ziel der Pflege und Entwicklung von vorhandenen und geplanten Landschaftsschutzgebieten gekennzeichnet. Zudem ist sie als Artenreservoire / Verbindungsbiotop mit vorrangiger Entwicklung von Arten feuchter und nasser Standtorte (Feuchtund Nasswiesen, Bruchwälder, Gräben, Landseen) dargestellt. Mit der Festsetzung einer geringen GRZ werden die Voraussetzungen zum Erhalt der großzügigen Freiflächenstrukturen mit ökologischer Vielfalt geschaffen. Das Landschaftsschutzgebiet Rehwiese hat in der auszuweisenden Grünfläche im Bebauungsplan weiterhin Bestand. - Landschaftspläne Für das Plangebiet gelten keine Landschaftspläne. Es befinden sich auch keine Landschaftspläne in Aufstellung. Der für den Bereich Rehwiese geplante Landschaftsplan X-L-5 Rehwiese wurde mit Bezirksamtsbeschluss vom 09.11.2004 eingestellt. Ergänzend wurde ein Pflegekonzept Rehwiese beschlossen. - Ergänzende Vorschriften zum Umweltschutz gemäß § 1a BauGB Gemäß § 1a Abs. 1 BauGB ist mit Grund und Boden sparsam und schonend umzugehen; dabei sind zur Verringerung der zusätzlichen Inanspruchnahme von Flächen für bauliche Nutzungen Möglichkeiten der Wiedernutzbarmachung und Nachverdichtung bestehender Bauflächen wie auch andere Maßnahmen zur Innenentwicklung zu nutzen. Landwirtschaftlich, als Wald oder für Wohnzwecke genutzte Flächen sollen nur im notwendigen Umfang umgenutzt werden. Es werden durch das Bebauungsplanverfahren keine neuen Flächen für eine bauliche Entwicklung erschlossen. Es sollen lediglich die bestehenden Wohnbauflächen entwickelt werden. Zudem ist die Bodenversiegelung auf das notwendige Maß zu begrenzen. Durch den Bebauungsplan wird gegenüber dem bestehenden Planungsrecht keine zusätzliche Bodenversiegelung ermöglicht. Zudem wird mit der Umstellung der Berechnungsgrundlage der GRZ (nach der BauNVO 90 werden bei der Ermittlung der Grundfläche auch Garagen und Stellplätze mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche mit einbezogen) die Bodenversiegelung gegenüber den bestehenden Regelungen weiter begrenzt. Gemäß § 1a Abs. 3 BauGB ist die Vermeidung und der Ausgleich voraussichtlicher Beeinträchtigungen des Landschaftsbildes sowie der Leistungs- und Funktionsfähigkeit des Naturhaushalts in seinen in § 1 Abs. 6. Nr. 7 Buchstabe a bezeichneten Bestandteilen (Eingriffsreglung nach dem Bundesnaturschutzgesetz - BNatSchG) in der Abwägung zu berücksichtigen. Ein Ausgleich ist nicht erforderlich, soweit die Eingriffe bereits vor der planerischen Entscheidung erfolgt sind oder zulässig waren. Bei den Bauflächen handelt es sich um ein bestehendes Wohngebiet, das aufgrund bestehender Regelungen entwickelt wurde. Nach den derzeit geltenden Regelungen des Baunutzungsplans 45 i.V.m. der BO 58 und den nicht rechtsverbindlichen Straßen- und Baufluchtlinien ist eine behutsame Entwicklung des Plangebiets nur eingeschränkt möglich. Insoweit wird, bezogen auf das vorgefundene Planungsrecht, das Nutzungsmaß GRZ beibehalten bzw. geringfügig verringert und werden Baugrenzen festgesetzt. Der nunmehr geplante Verzicht auf die Festsetzung einer GFZ führt zu keiner weiteren Bodenversiegelung. Die vorgesehene Festsetzung von II bzw. III zulässigen Vollgeschossen orientiert sich am Bestand. Eingriffe aufgrund des Bebauungsplans über die bisher zulässigen in Natur und Landschaft im Sinne des § 18 in Verbindung mit § 14 BNatSchG (konkretisiert in § 16 Berliner Naturschutzgesetz – NatSchGBln) sind somit nicht zu erwarten. Über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz von Eingriffen in Natur und Landschaft aufgrund der Änderung von Bebauungsplänen (wie in diesem Fall) ist gemäß § 21 Abs. 1 BNatSchG nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs zu entscheiden. Hiernach ist ein Ausgleich nicht erforderlich, da die Eingriffe bereits vor Änderung des Bebauungsplans (Baunutzungsplan) zulässig waren. - Gesetz über die Umweltverträglichkeitsprüfung (UVPG) Vorhaben im Sinne des § 3 Abs.1 des UVPG werden durch die Planung nicht begründet. - Bundesimmissionsschutzgesetz (BImSchG) Gemäß § 50 Bundesimmissionsschutzgesetz sind bei raumbedeutsamen Planungen und Maßnahmen die für eine bestimmte Nutzung vorgesehenen Flächen einander so zuzuordnen, dass schädliche Umwelteinwirkungen und von schweren Unfällen hervorgerufene Auswirkungen auf die ausschließlich oder überwiegend dem Wohnen dienenden Gebiete sowie auf sonstige schutzbedürftige Gebiete soweit wie möglich vermieden werden. Gemäß § 47d BImSchG sind für besonders lärmbelastete Gebiete sowie für Ballungsräume mit mehr als 250.000 Einwohner seit dem 18. Juli. 2008 Lärmaktionspläne aufzustellen. Ziel dieser Pläne ist es, u.a. Gebiete vor Lärmbeeinträchtigungen zu schützen bzw. diese zu verringern und zu vermeiden. Der Senat von Berlin hat in seiner Sitzung vom 20. Januar 2009 einen Lärmaktionsplan für das Land Berlin beschlossen. Für das Plangebiet sind keine kurz- bis langfristigen Maßnahmen vorgesehen. Durch die Planung werden keine neuen Nutzungsmöglichkeiten eröffnet. Das bestehende Straßensystem wie auch die bestehenden Wohnbauflächen bleiben unverändert. Lediglich für die bestehende Grünfläche Rehwiese, derzeit Nichtbaugebiet nach Baunutzungsplan, soll eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage festgesetzt werden. Die Grünfläche zwischen Lückhoffstraße und Kirchweg wird ebenfalls als Grünfläche mit der Zweckbestimmung Öffentliche Parkanlage festgesetzt. Hinweise auf genehmigungsbedürftige Anlagen liegen nicht vor. 2. Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ermittelt wurden 2.1. Schutzgut Menschen und Gesundheit, Bevölkerung Im Mittelpunkt der Betrachtung zum Schutzgut Mensch stehen die Erholungsvorsorge sowie die Gewährleistung gesunder Lebens- und Arbeitsbedingungen für die im Gebiet wohnende und arbeitende Bevölkerung. 46 a Freiraumbezogene Erholung Mit der Rehwiese besitzt das Plangebiet selbst eine wichtige Grünfläche/Parkanlage mit Naherholungsfunktion. Die bebauten Bereiche zeichnen sich überwiegend durch einen relativ hohen Grünflächenanteil mit privaten Gärten und halböffentlichen Grünflächen aus. Die Wohnqualität kann insgesamt als hoch eingestuft werden. Das Plangebiet liegt am Rand des ca. 4.500 ha großen zusammenhängenden Waldgebiets des Berliner Forsts Grunewald südlich des Schlachtensees. Der etwa 42 ha große See ist Bestandteil der Grunewaldseenkette; er weist Badewasserqualität auf und hat einen 6 km langen durchgehenden Uferweg. b Gesundheit Das Plangebiet liegt außerhalb des Vorranggebiets Luftreinhaltung. Durch die Planung werden keine wesentlich über den Bestand hinausgehenden Emissionsquellen ermöglicht. Vielmehr ist langfristig durch schärfere Umweltschutzbestimmungen mit geringeren Emissionen zu rechnen. Die Festlegung bestimmter emissionsarmer Heizsysteme würde jedoch die Entfaltungsmöglichkeiten der Eigentümer einschränken. c Lärm Die Schallemissionen des Schienenverkehrs der S-Bahn und der Güterzüge führen bereits zu hohen Immissionswerten, die derzeit ungehindert in den Geltungsbereich einwirken können. Die Strategische Lärmkarte (L_DEN Tag-Abend-Nacht-Lärmindex) für den Schienen- und Eisenbahnverkehr (s. Abb. 3) zeigt, dass unmittelbar angrenzende Wohnbauflächen von durchschnittlich 60 bis 70 dBA betroffen sind. Ein durchschnittlicher Geräuschpegel von 55 bis 60 dBA wirkt zum Teil bis zur Gänze der Blöcke. 9 Hinzu kommen Belastungen durch den Fahrzeugverkehr der umgebenden Straßen. Vor allem auf der Spanischen Allee ist eine erhebliche verkehrsbedingte Lärmbelastung vorzufinden: Abbildung 3: Strategische Lärmkarte L_DEN Eisenbahn- / S-Bahnverkehr (in dBA) Mittelungspegel tags (6:00 - 22:00): - 60 bis 65 dB nachts (22:00 – 6:00): - 55 bis 60 dBA Die Bauflächen im Bebauungsplan sind durch den Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet und reines Wohngebiet ausgewiesen. Die Orientierungswerte der DIN 18005 für allgemeine Wohngebiete betragen tags 55 dBA und nachts 45 dBA, für reine Wohngebiete tags 50 dBA und nachts 40 dBA. Somit sind die Orientierungswerte an der Spanischen Allee sowohl nachts als auch tags überschritten.10 9 Strategische Lärmkarte L-DEN Eisenbahn-/ S-Bahnverkehr (Umweltatlas), Stand 2013 Straßenverkehrslärm (Tag 6-22 Uhr) (Umweltatlas), Stand 2005 Straßenverkehrslärm (Nacht 22-6 Uhr) (Umweltatlas), Stand 2005 10 47 Überschreitung nach DIN 18005 tags Spanische Allee Allgemeines Wohngebiet Reines Wohngebiet nachts - 5 bis 10 dBA - 10 bis 15 dBA - 10 bis 15 dB A - 15 bis 20 dBA An der Spanischen Allee ist im Wesentlichen die straßenseitige Bebauung vom erhöhten Straßenverkehrslärm betroffen. Berechnungsgrundlage für die DIN 18005 stellt die bundesweite Richtlinie RLS-90 dar. Die strategischen Lärmkarten werden dagegen auf der Grundlage der VBUS „Vorläufige Berechnungsmethode für den Umgebungslärm an Straßen“ berechnet. RLS-90 unterscheidet sich vor allem bezüglich der Beurteilungszeiträume von VBUS. Im vorliegenden Fall ist in Ermangelung anderer Informationsquellen das Hinzuziehen der strategischen Lärmkarten zur Beurteilung der Vorbelastung durch Lärm ausreichend. Ein direkter Vergleich mit den Werten der DIN 18005 aufgrund der unterschiedlichen Berechnungsmethoden ist in diesem Fall jedoch nicht möglich. Die Erstellung eines Lärmgutachtens ist nicht erforderlich, da es sich bei dem Geltungsbereich des Bebauungsplans um eine Bestandssiedlung handelt. Die Art der Nutzung (Allgemeines Wohngebiet und Reines Wohngebiet) hat faktisch und planungsrechtlich weiterhin Bestand. Aufgrund des prägenden und erhaltenswerten Bestandes erschließt sich daher keine neue Betrachtung der Lärmproblematik. Durch die Planung werden keine Konflikte ausgelöst, die durch die Planung selbst bewältigt werden müssen. Die Vorbelastung durch den Schienen- und Straßenverkehrs kann durch die Planung nicht beeinflusst werden. Dennoch ist bei Baumaßnahmen die Vorbelastung zu berücksichtigen. Insoweit sind bei der Neuerrichtung oder wesentlichen Änderung von Gebäuden in diesen Bereichen Lärmschutzmaßnahmen vorzusehen. Hier kommen Fenster mit erhöhtem Lärmdämmmaß in den Lärm zugewandten Bereichen, wie auch die Grundrissgestaltung (z.B. mindestens ein dem Lärm abgewandter Aufenthaltsraum je Wohnung) in Betracht. 2.2. Schutzgut Tiere, Pflanzen, Biologische Vielfalt a Pflanzen, Biotope Im Zentrum des Plangebiets befindet sich nach § 26 BNatSchG und § 23 NatSchG Bln das Landschaftsschutzgebiet „Rehwiese und Nikolassee“ (LSG-23). Demnach ergibt sich ein besonderer Schutz von Natur und Landschaft auf dieser Fläche. Handlungen, die den Charakter des Gebiets verändern oder dem besonderen Schutzzweck zuwiderlaufen, sind verboten. Insbesondere in den begrünten Blockinnenbereichen sowie straßenbegleitend befindet sich eine große Anzahl an Bäumen, die unter die Baumschutzverordnung Berlin vom 11. Januar 1982, zuletzt geändert 5. Oktober 2007, fallen. Im Norden der Rehwiese befindet sich nach § 28 BNatSchG und § 25 NatSchG Bln ein Naturdenkmal. Hierbei handelt es sich um eine Stiel-Eiche („Rehwieseneiche“), die aufgrund ihrer Schönheit unter Denkmalschutz gestellt wurde. Neben den Bundes- und Landesgesetzen gilt die Verordnung zum Schutz von Naturdenkmalen in Berlin in der Fassung vom 02. März 1993. Demnach sind alle Handlungen, die zu der Zerstörung, Beschädigung, Veränderung oder nachhaltigen Störung des Naturdenkmals führen können, verboten. Gegenüber dem Eigentümer besteht eine Erhaltungspflicht des Naturdenkmals. 48 b Tiere Vorrangiges Planungsziel ist die Bestandssicherung des Gebiets mit dem Erhalt seiner Freiflächen (private Grünflächen sowie Sicherung der Rehwiese). Deshalb wird davon ausgegangen, dass keine erheblichen negativen Umweltauswirkungen für den Teilaspekt Tiere auftreten. Mit der überwiegenden Beibehaltung bzw. geringfügigen Herabsetzung der derzeitigen GRZ tritt für die Tier- und Pflanzenwelt planungsrechtlich eine Verbesserung ein. Mit der Festlegung einer Bebauungstiefenregelung in weiten Teilen des Plangebiets und der damit verbundenen planungsrechtlichen Sicherung der zusammenhängenden Freiräume in den Blockinnenbereichen bleiben die Lebensbedingungen der Tier- und Pflanzenwelt dauerhaft erhalten. Auch die biologische Vielfalt wird erhöht, da die derzeit zusammenhängenden Freiräume vor einer möglichen Bebauung, die derzeit nach dem Planungsrecht möglich ist, geschützt werden. 2.3. Schutzgut Boden Ausgangsmaterial der Bodenbildung im Untersuchungsgebiet sind Schmelzwassersande der Weichsel-Kaltzeit des Pleistozäns. Die vorherrschende Bodengesellschaft in den Wohnblöcken, die die Körnungsklassen charakterisieren, sind naturnahe Bodengesellschaften aus Rostbraunerden und kolluviale Braunerden auf Sander über Moränenflächen aus geschiebehaltigem Sand. Für die Böden der Parkanlage Rehwiese zeigt der Umweltatlas naturnahe Bodengesellschaften auf glazifluviale Schmelzwasserrinne aus geschiebehaltigem Sand. Hier finden sich vergesellschaftet Rostbraunerde, Kolluvium / fossiler Gley sowie vererdetes Niedermoor.11 Die Bodenart des Feinbodens der Siedlungsflächen bestehen sowohl in der Oberboden- als auch in der Unterbodenschicht aus Mittelsande. Die Parkanlage Rehwiese weist im Ober- und Unterboden Feinsande und als Torfart Niedermoortorf auf.12 Die Archivfunktion des Bodens für die Naturgeschichte der Siedlungsflächen ist gering. Die Grünfläche Rehwiese dagegen besitzt eine hohe Archivfunktion für die Naturgeschichte. Böden mit besonderer naturräumlicher Eigenart kommen nur im Areal der Grünfläche Rehwiese vor. 13 Der Versiegelungsgrad der Böden im überwiegenden Siedlungsbereich des Geltungsbereichs beträgt zwischen 20 bis 30 %. Der Wohnblock Matterhornstraße/Krottnaurerstraße/Spanische Allee ist über 30% versiegelt. Die Rehwiese weist aufgrund ihrer Beschaffenheit als Grünfläche lediglich eine 6%ige Versiegelung auf.14 Die Wasserdurchlässigkeit der bebauten Flächen ist äußerst hoch, das Filtervermögen gering. Die Rehwiese weist eine mittlere Wasserdurchlässigkeit und ein mittleres Filtervermögen auf.15 Der Gesamtabfluss aus Niederschlägen beträgt bei den Siedlungsflächen 200 – 300 mm/a. Der Gesamtabfluss bei der Rehwiese beträgt 145 mm/a. 16 Die Lebensraumfunktion für naturnahe und seltene Pflanzengesellschaften ist in den Böden der Siedlungsflächen gering, die Rehwiese dagegen besitzt eine mittlere Lebensraumfunktion.17 Die Puffer- und Filterfunktion des Bodens ist bei den Wohnblöcken mittel, bei der Rehwiese gering. 11 Karte Bodengesellschaften (Umweltatlas), Stand 2013 Karte Bodenarten des Feinbodens (Umweltatlas), Stand 2013 13 Karte Archivfunktion für die Naturgeschichte (Umweltatlas), Stand 2013 14 Karte Versieglung (Umweltatlas), Stand 2012 15 Karte Wasserdurchlässigkeit (Umweltatlas), Stand 2010 16 Karte Gesamtabfluss aus Niederschlägen (Umweltatlas), Stand 2012 17 Karte Lebensraumfunktion für naturnahe/seltene Pflanzengesellschaften (Umweltatlas), Stand 2010 12 49 Die Versickerung aus Niederschlägen beträgt in den Wohnblöcken 150 – 350 mm/a. Auf der Fläche der Rehwiese versickern 145 mm/a.18 Die Wasserversorgung der Böden ist laut Umweltatlas bei den Siedlungsflächen als mittel zu bewerten. Die Rehwiese weist eine gute Wasserversorgung auf.19 Die Leistungsfähigkeit der Böden, ermittelt aus den Bodenfunktionen: Lebensraum für naturnahe und seltene Pflanzengesellschaften, Ertragsfunktion für Kulturpflanzen, Puffer- und Filterfunktion der Böden, Regelungsfunktion für den Wasserhaushalt und Archivfunktion für die Naturgeschichte in Bezug auf die natürlichen Bodenfunktionen und die Archivfunktion ist überwiegend gering, nur die Rehwiese weist eine hohe überdurchschnittliche Leistungsfähigkeit der Böden auf.20 In Bezug auf die Planungshinweise zum Bodenschutz gelten die Böden im Plangebiet als schutzwürdig. Es darf kein Nettoverlust an Fläche und Funktionen zugelassen werden, Eingriffe sollen prioritär vermieden bzw. minimiert werden. Die Rehwiese wird als Tabu – Unzulässigkeitsbereich dargestellt. Demnach sind Eingriffe in den Boden nicht zugelassen, da die Funktion des Bodens nicht ausgleichbar ist; Standortalternativen sind hier erforderlich.21 Zudem ist die Fläche im Umweltatlas „Naturhaushalt/Umweltschutz“ als Vorranggebiet Bodenschutz ausgewiesen, wonach eine Versieglung vermieden werden soll und ein schonender Umgang mit dem Gut Boden vorgeschrieben ist. Es ergeben sich keine Anhaltspunkte, die der Planung entgegenstehen. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans treten planungsrechtlich keine Verschlechterungen auf, da die mögliche Versiegelung mit der Umstellung der Berechnungsgrundlagen auf die BauNVO 90 und der teilweisen Herabsetzung der zulässigen GRZ reduziert wird. 2.4. Schutzgut Wasser Das Plangebiet liegt innerhalb der Wasserschutzzonen I (Fassungsbereich mit Brunnengalerie), II (engere Schutzzonen) und III (weitere Schutzzonen).22 Es gilt die Wasserschutzgebietsverordnung Beelitzhof. Deren Festsetzungen zur Folge ist in den Schutzzonen I und II insbesondere das Errichten oder Ändern baulicher Anlagen, mit Ausnahme von Veränderungen in Gebäuden, verboten. Ebenso sind in der weiteren Schutzzone bestimmte Vorhaben verboten, die negative Einwirkungen oder Verunreinigungen des Grundwassers befürchten. Der Flurabstand des Grundwassers liegt bei den überbauten Flächen des Planungsgebiets bei 4 bis 30 m. Im Bereich der Rehwiese existiert ein deutlich geringerer Abstand zwischen der Geländeoberkante und der Grundwasseroberfläche. Hier liegen die Werte zwischen unter 0,5 bis 7 m.23 Die Grundwasserneubildung hängt von klimabedingten Faktoren wie Niederschlägen, bodenbürtigen Faktoren wie dem Infiltrationsvermögen, dem Wassergehalt und dem Grundwasserflurabstand sowie von Faktoren der Landnutzung wie der Nutzungsart des Bodens und seinem Versiegelungsgrad ab. Dabei reicht die Neubildung des Grundwassers bei den bebauten Flächen von 150 - 350 mm/a. Die Parkanlage Rehwiese weist aufgrund der Bodenbeschaffenheit eine geringere Grundwasserneubildung von 145 mm/a auf.24 18 Karte Puffer- und Filterfunktion der Böden (Umweltatlas), Stand 2010 Karte Wasserversorgung der Böden (Umweltatlas), Stand 2010 20 Karte Leistungsfähigkeit der Böden (Umweltatlas), Stand 2010 21 Karte Planungshinweise für den Bodenschutz (Umweltatlas), Stand 2013 22 Karte Wasserschutzgebiete (Umweltatlas), Stand 2009 23 Karte Flurabstand des Grundwassers (Umweltatlas), Stand 2010 24 Karte Grundwasserneubildung (Umweltatlas), Stand 2012 19 50 Die Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers ist mittel. Sie ist abhängig vom geologischen Aufbau der Deckschichten oberhalb des Grundwassers (Art und Beschaffenheit der Sedimente, Durchlässigkeit des Bodens) und dem Flussabstand des Grundwassers (Abstand zwischen Geländeoberkante und Grundwasseroberfläche).25 Die Regelungsfunktion des Bodens für den Wasserhaushalt ist mittel, im Bereich der Rehwiese hoch. Das Plangebiet verfügt über eine Trennkanalisation (Schmutzwasserkanalisation ohne Regenwasserkanalisation bzw. Schmutzwasserkanalisation und Regenwasserkanalisation).26 Es ist nicht erkennbar, dass die vorgefundenen Informationen der Planung entgegenstehen könnten. Mit der Beibehaltung der offenen Bauweise bei einer geringen Versieglung sowie durch Einhaltung der Wasserschutzgebietsverordnung Beelitzhof ist eine Beeinträchtigung des Schutzguts Wasser bei Umsetzung der Planung nicht gegeben. 2.5. Schutzgut Luft und Klima a Luft Das Plangebiet liegt außerhalb des Vorranggebiets Luftreinhaltung. Als wesentliche Emittenten sind der Hausbrand und der Verkehr zu nennen. Durch das bestehende Verkehrsaufkommen (Durchgangsverkehr) liegen laut Umweltatlas im Bereich der Spanischen Allee geringe bis mäßige verkehrsbedingte Schadstoffbelastungen für PM 10 (Feinstaub) und NO2 (Stickstoffoxid) vor.27 Da durch den Bebauungsplan im Verhältnis zu dem bestehenden Planungsrecht keine zusätzliche Bebauung ermöglicht werden soll, ist eine Zunahme von Luftemissionen nicht zu erwarten. Vielmehr dürften sich langfristig bei Modernisierung der Heizsysteme nach dem Stand der Technik die Luftemissionen verringern. b Klima Gemäß der Umweltatlaskarte „Stadtklimatische Zonen“28, sind im Geltungsbereich klimatisch gesehen, geringe Veränderungen gegenüber Freilandverhältnissen festzustellen. So treten typische stadtklimatische Erscheinungen wie Überwärmung, Schwülegefährdung und geringe Abkühlung mit den daraus resultierenden bioklimatischen Belastungen für den Menschen bisher kaum auf. Dies ist unter anderem auf die Nähe des Schlachtensees, die Parkanlage Rehwiese und die lockere Bebauung zurückzuführen. Die Umweltatlaskarte „Klimafunktionen“29 ordnet die bebauten Flächen des Plangebiets als sehr günstig bis günstig hinsichtlich der bioklimatischen Belastung der Siedlungsräume ein. Der Kaltluftvolumenstrom der Rehwiese ist als mittel eingestuft. Entlang der Hauptverkehrsstraße kann es innerhalb von Grünflächen zu einer potenziell verkehrsbedingten Luftbelastung kommen. Während austauscharmer Wetterlagen kann die NO2-Konzentration (Stickstoffdioxid) von 80 µg/m³ überschritten werden. Davon betroffen sind primär die Baublöcke entlang der S-BahnTrasse sowie entlang der Spanischen Allee. 25 Karte Verschmutzungsempfindlichkeit des Grundwassers (Umweltatlas), Stand 2004 Karte Entsorgung von Regen- und Abwasser (Umweltatlas), Stand 2012 27 Karten zur langjährigen Entwicklung der Luftqualität (Umweltatlas), Stand 2009 28 Karte Stadtklimatische Zonen (Umweltatlas), Stand 2001 29 Karte Klimafunktionen (Umweltatlas), Stand 2005 26 51 Durch die Beibehaltung der offenen Bauweise bleibt der Luftaustausch, insbesondere auch zu der Parkanlage, erhalten. In den Sommermonaten kann somit auch ein Temperaturausgleich erfolgen. 2.6. Schutzgut Kulturgüter und sonstige Sachgüter Im Plangebiet befinden sich zahlreiche Baudenkmäler und Denkmalbereiche, die im Bebauungsplan gekennzeichnet werden. (siehe I 2.7) Zudem werden für Teile des Plangebiets Erhaltungsgebiete nach § 172 BauGB festgesetzt. Die Grünfläche Rehwiese ist als Landschaftsschutzgebiet (LSG-23) ausgewiesen. Eine Beeinträchtigung der bestehenden Denkmäler und des Landschaftsschutzgebietes durch die Planung ist nicht gegeben. Insbesondere durch die bauplanerischen Festsetzungen von Baugrenzen, der zulässigen Geschossanzahl sowie die Gestaltungsforderungen in den Erhaltungsgebieten können die denkmalgeschützten Anlagen vor negativen Auswirkungen auf das Erscheinungsbild geschützt werden. 2.7. Schutzgut Landschaftsbild Das charakteristische Landschaftsbild des Plangebiets ist die großzügige offene Villenbebauung mit z.T. parkähnlichen Gärten und wahrnehmbaren Vorgärten. Das Straßenbild wird durch Alleen geprägt. Dieses Bild gilt es in erster Linie zu sichern. Durch die Beibehaltung bzw. Verringerung der GRZ, der Festsetzung von vorderen und hinteren Baugrenzen und der gärtnerischen Gestaltung der Vorgärten wird dem Schutzgut Landschaftsbild Rechnung getragen. Dadurch werden die Ziele erreicht, die Begrünung der Blockinnenbereiche sowie die bepflanzten Vorgärten zu sichern. 2.8. Wirkungsgefüge zwischen den Schutzgütern Mit der Beibehaltung der GRZ, der Umstellung der Berechnungsgrundlage auf die BauNVO 90, der Freihaltung der bestehenden Freiräume in den Blockinnenbereichen von einer möglichen Bebauung und der langfristigen Sicherung der bestehenden Parkanlage tritt für diesen Themenkomplex planungsrechtlich eine Verbesserung ein. Zwar wird das Nutzungsmaß GRZ auf einigen Grundstücken derzeit nicht ausgeschöpft, aber eine weitergehende Einschränkung des Nutzungsmaßes würde die Entwicklungsfähigkeit der Grundstücke unzumutbar beeinträchtigen. 2.9. Wechselwirkungen zwischen den einzelnen Belangen des Umweltschutzes Die aus methodischen Gründen getrennt für die verschiedenen Schutzgüter beschriebenen Auswirkungen der Planung betreffen das komplexe Wirkungsgefüge des Naturhaushaltes. Deshalb müssen grundsätzlich auch Wechselwirkungen zwischen den Schutzgütern und komplexe Wirkungszusammenhänge mit betrachtet werden. Im hier vorliegenden Fall sind erhebliche Wechselwirkungen zwischen den aufgeführten Schutzgütern jedoch nicht zu erwarten. Bei dem Plangebiet handelt es sich um ein seit Jahren gewachsenes und bebautes Wohngebiet mit einer eingegliederten Parkanlage. Ziel der Planung ist die Sicherung der bestehenden Strukturen mit ihren z.T. historisch wertvollen Gebäuden und Anlagen. 52 Hierzu soll das bestehende Planungsrecht modifiziert werden. Mit der Festsetzung einer differenzierten Bautiefenreglung sollen die bestehenden zusammenhängenden freien Blockinnenbereiche langfristig freigehalten werden. Auf die Festsetzung einer GFZ wird verzichtet. Hier wird davon ausgegangen, dass die bestehenden, historisch bedingten, vielfältigen Räumlichkeiten in anderen als Vollgeschossen auch einer Nutzung zugeführt werden können, ohne auf die GFZ angerechnet zu werden. Zur Erhaltung der Eigenart des Gebiets soll zudem für sensible Bereiche ein Erhaltungsgebiet gemäß § 172 BauGB festgesetzt werden, so dass die Errichtung, der Rückbau, die Änderung oder die Nutzungsänderung baulicher Anlagen einer Genehmigung bedürfen. Gemäß § 172 Abs. 3 darf die Genehmigung versagt werden, wenn die bauliche Anlage allein oder im Zusammenhang mit anderen baulichen Anlagen das Ortsbild, die Stadtgestalt oder das Landschaftsbild prägt oder sonst von städtebaulicher, insbesondere geschichtlicher oder künstlerischer Bedeutung ist. Mit den unter Denkmalschutz stehenden Baulichkeiten/Anlagen ergibt sich somit ein umfassender Schutz der historisch bedeutenden Bausubstanz. Die Spanische Allee, die das angrenzende Wohngebiet durch Verkehrslärm beeinträchtigt, ist eine bestehende Straße. Ebenso ist die S-Bahn Bestand, die ein Hauptverursacher von Lärm in dem Gebiet ist. Bedingt durch die offene Bebauungsstruktur in dem Plangebiet kann der Lärm der S-Bahn weit in das Gebiet einwirken. Die offene Bebauungsstruktur dient jedoch dem Erhalt des ortstypischen Landschaftsbilds, der durch die Festsetzung der offenen Bauweise erzielt werden soll. Hinsichtlich der Umweltbelange tritt mit der Planung planungsrechtlich gesehen durchweg eine Verbesserung ein, da die bestehenden zusammenhängenden Freiflächen im Blockinnenbereich langfristig gesichert werden und mit der Umstellung der Berechnungsgrundlage der GRZ auf die BauNVO 90 die Versiegelung im Verhältnis zum bestehenden Planungsrecht begrenzt wird. Bei Nichtdurchführung der Planung können diese Aspekte mangels Rechtsgrundlage nicht hinreichend gesteuert werden. Vor diesem Hintergrund sind Maßnahmen zur Vermeidung, Verringerung und zum Ausgleich nachteiliger Auswirkungen nicht erforderlich, da keine nachteiligen Auswirkungen ermittelt werden konnten. 2.10. In Betracht kommende anderweitige Planungsmöglichkeiten Anderweitige Planungsmöglichkeiten, wie etwa die Sicherung der bestehenden Baustruktur durch differenzierte Baukörperausweisungen oder die Festschreibung detaillierter Regelungen zum Umweltschutz sind zwar möglich, würden jedoch die Entwicklungsmöglichkeiten der Grundstücke und die Entfaltungsmöglichkeiten unzumutbar beschränken, da hier die Verhältnismäßigkeit nicht gewahrt bliebe. Bei einem Planungsverzicht könnten die bestehenden freien Blockinnenbereiche nur unzureichend vor einer möglichen Bebauung bzw. übermäßigen Versiegelung geschützt werden. Mit der Einhaltung der zulässigen GRZ und der teilweisen Festsetzung einer hinteren Baugrenze werden die ökologisch wertvollen freien Blockinnenbereiche dauerhaft geschützt. 3. Zusätzliche Angaben 3.1. Beschreibung der wichtigsten Merkmale der verwendeten technischen Verfahren bei der Umweltprüfung, Hinweise auf Schwierigkeiten 53 Bei der Erstellung des Umweltberichts wurde im Wesentlichen auf die Informationen im FISBroker (FIS – fachübergreifendes Informationssystem) der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung, wie auf die bestehenden planungsrechtlich relevanten gesetzlichen Grundlagen zurückgegriffen. Der Einsatz technischer Verfahren, die einer Erläuterung bedürfen, ist nicht erforderlich. 3.2. Beschreibung der geplanten Maßnahmen zur Überwachung der erheblichen Auswirkungen der Durchführung des Bauleitplans auf die Umwelt Bei der Durchführung des Bebauungsplans sind keine erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt zu erwarten. Die Überwachung der Einhaltung umweltrelevanter allgemeingültiger Gesetze und Verordnungen erfolgt im Rahmen nachgeordneter Genehmigungsverfahren. Eine Umweltüberwachung nach § 4c BauGB ist durch bestehende Umweltinformationssysteme der Fachbehörden auf gesetzlicher Grundlage gewährleistet. Das Erfordernis einer darüber hinaus gehenden Überwachung erheblicher oder derzeit nicht voraussehbarer Auswirkungen wird zum gegenwärtigen Stand nicht gesehen. 3.3. Allgemein verständliche Zusammenfassung der erforderlichen Angaben Als Ergebnis der Umweltprüfung ist festzustellen, dass durch die Planung keine erheblichen Auswirkungen auf die Umwelt, die zu einer Verschlechterung der hier betrachteten Umweltbelange führen, begründet werden. Die vorhandene Vorbelastung im Bereich Schutzgut Menschen und Gesundheit, Bevölkerung – Teilbereich Lärm wird durch die Planung selbst nicht berührt. Dennoch ist die Vorbelastung durch den Straßen- und Schienenverkehrslärm bei der Errichtung neuer Gebäude zu berücksichtigen. Somit ist in der Nähe der S-Bahn Trasse und der Spanischen Allee bei der Errichtung neuer Gebäude zu prüfen, ob ggf. Lärmschutzfenster erforderlich sind bzw. die Grundrissgestaltung (z.B. mindestens ein dem Lärm abgewandter Aufenthaltsraum je Wohnung) angepasst werden muss. Für die Schutzgüter des Naturhaushalts bedeutet die überwiegend bestandssichernde Planung keine Verschlechterung der Umweltbelange. Insbesondere im Bereich der naturnahen Böden lassen sich in Folge des Erhalts unbebauter, intakter begrünter Innenbereiche für das Schutzgut Böden die Ziele des Landschafts- und Artenschutzprogramms umsetzen, ohne die zweckentsprechende Nutzung des Grundstücks einzuschränken. Die Niederschlagswasserbilanz bleibt unverändert, da auf Grund landesrechtlicher Regelungen das anfallende Regenwasser auf dem Grundstück versickern wird. Eine Verschlechterung der lufthygienischen Belastungen wird durch die Planung nicht begründet. Durch gezielte Vermeidungs- und Minderungsmaßnahmen bei Einzelfallprüfung, entsprechend naturschutzrechtlicher Fachgesetze, lassen sich negative Folgen für das Schutzgut Tiere und Pflanzen vermeiden. Die Festsetzungen des zukünftigen Bebauungsplans führen im Plangebiet nicht zu einer Einschränkung der Biotopentwicklung oder zur Artenverarmung. Mit der Umstellung der Berechnungsgrundlage des Maßes der baulichen Nutzung auf die BauNVO 90 verbessert sich die Umweltsituation planungsrechtlich in vielen Bereichen. Hiernach sind bei der Ermittlung der Grundfläche, die Grundflächen von Garagen und Stellplätzen mit ihren Zufahrten, Nebenanlagen im Sinne des § 14 BauNVO und bauliche Anlagen unterhalb der Geländeoberfläche, durch die das Baugrundstück lediglich unterbaut wird, mitzurechnen. Die zuläs54 sige Grundfläche darf durch diese Anlagen bis zu 50% überschritten werden, höchstens jedoch bis zu einer Grundfläche von 0,8, weitere Überschreitungen in geringfügigem Ausmaß können zugelassen werden. Soweit der Bebauungsplan nichts anderes festsetzt, kann im Einzelfall von der Einhaltung der sich ergebenden Grenzen abgesehen werden bei Überschreitungen mit geringfügigen Auswirkungen auf die natürliche Funktion des Bodens oder wenn die Einhaltung der Grenzen zu einer wesentlichen Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung führen würde. Durch die Festsetzungen der GRZ sollen keine wesentliche Erschwerung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung begründet werden. Vielmehr soll die Versiegelung unter Anerkennung der zweckentsprechenden Grundstücksnutzung auf das notwendige Maß begrenzt werden. Hierzu können im Rahmen eines Bauantrags von den Antragstellern Angaben zu den versiegelten Flächen gefordert werden, an Hand derer die zweckentsprechende Grundstücksnutzung ersichtlich ist und ggf. bei Überschreitung der zulässigen Grenze eine Reduzierung der Versiegelung geprüft werden kann. In diesem Zusammenhang ist auch die planungsrechtliche Sicherung der unbebauten Blockinnenbereiche zu sehen. Hier soll zwar eine zweckentsprechende Grundstücksnutzung nicht unterbunden werden, dennoch sollen die Chancen einer ökologisch vernetzten Entwicklung zur nachhaltigen Verbesserung der Umweltsituation, soweit möglich und umsetzbar, genutzt werden. Fazit: Nach derzeitiger Kenntnis werden bei Umsetzung der geplanten Festsetzungen keine erheblichen negativen Auswirkungen auf die Umweltbelange begründet, die zu einer Verschlechterung der betrachteten Schutzgüter führen. Somit ist die Umweltverträglichkeit der Planung gegeben. 55 IV. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Belange des Allgemeinwohls Das Bebauungsplanverfahren trägt dazu bei, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Mit der Festsetzung von Straßen- und Baufluchtlinien, der teilweisen Festsetzung von hinteren Baugrenzen wird hinsichtlich der Bebauungsmöglichkeiten Rechtssicherheit geschaffen und die bestehenden freien Blockinnenbereiche langfristig planungsrechtlich gesichert. Mit der Festsetzung der GRZ und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse wird das Maß der baulichen Nutzung hinreichend bestimmt. Die planungsrechtliche Sicherung der bestehenden Parkanlagen trägt zu ihrem dauerhaften Erhalt für weite Teile der Bevölkerung bei. Da es sich bei den Bauflächen um bestehende Wohnbauflächen handelt und durch die Planung keine erweiterten Nutzungsmöglichkeiten geschaffen werden sollen, werden keine Auswirkungen auf die sozialen Bedarfe erwartet. Die im Gebiet bestehenden Einrichtungen der öffentlichen Daseinsvorsorge (Kliniknutzung und Kita) werden durch die Festsetzungen des Bebauungsplans nicht gefährdet. 2. Maßnahmen zur Sicherung der Planung Für das Grundstück Lückhoffstraße 17 wurde mit Zustellungsbescheid vom 27.11.2013 ein Baugesuch nach § 15 BauGB zurückgestellt, da zu befürchten ist, dass das Bauvorhaben die künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans unmöglich macht bzw. wesentlich erschweren würde (Festsetzung von Erhaltungsgebieten, zwei Vollgeschosse). Mit Verkündigung vom 28.10.2014 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (Nr.24, S. 364) trat für das Grundstück Lückhoffstraße 17 eine Veränderungssperre in Kraft. Am 29. September 2015 beschloss das Bezirksamt die Verlängerung der Veränderungssperre X-B2c/43. Mit Verkündung vom 07. November 2015 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (Nr. 23, S. 382) wurde die Veränderungssperre gem. § 17 Abs. 1 Satz 3 BauGB bis zum 28. Oktober 2016 verlängert. 3. Grundsätze für soziale Maßnahmen Durch die Planung erfolgt kein Eingriff in die Sozial- und Bevölkerungsstruktur des Plangebiets. Insoweit sind für die Planung keine sozialen Maßnahmen erforderlich. 4. Haushaltsmäßige Auswirkungen Bei der Durchführung der Festsetzungen des Bebauungsplans entstehen voraussichtlich keine Kosten. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten und daher zu mildern oder zu vermeiden wären, sind nicht erkennbar. Ein entschädigungspflichtiger Eingriff in das private Eigentum wird nicht vorgenommen, die bisher zulässige Geschossflächenzahl von 0,4 kann überall erreicht werden. Der Plangeber erkennt jedoch, dass sich im Einzelfall Beschränkungen der Bebaubarkeit insbesondere im Hinblick auf Festsetzungen der überbaubaren Grundstücksflächen, der Bauweise sowie der Erhaltungsgebiete ergeben können. Diese Beschränkungen sind jedoch in der Regel entschädigungslos hinzunehmen, da sie noch der Sozialbindung des Eigentums unterfallen. Ohne diese Beschränkungen können die städtebaulichen Ziele, die der Allgemeinheit dienen, hier nicht verwirklicht werden. 56 Ein Entschädigungsanspruch bei Änderung oder Aufhebung einer bisher zulässigen Nutzung kommt gem. § 42 BauGB nur in Betracht, wenn dadurch eine wesentliche Wertminderung eintritt. Wie oben beschrieben ist jedoch die Verringerung des Nutzungsmaßes so maßvoll, dass, wenn überhaupt, nur eine unwesentliche Wertminderung angenommen werden könnte, die jedoch nicht zum Ersatz nach dieser Vorschrift verpflichtet. Zusätzlich ist im vorliegenden Fall § 42 Abs. 3 BauGB zu beachten. Seit der Überleitung bzw. Geltung des Baunutzungsplans als verbindlicher Bebauungsplan sind weit mehr als sieben Jahre verstrichen. Es wäre dann nur noch Entschädigung zu gewähren, wenn die verwirklichte Nutzung unmöglich gemacht oder wesentlich erschwert wird. Dies ist vorliegend nicht der Fall. Die ausgeübte Nutzung wird in keiner Weise berührt und auch nicht erschwert. Fragen der Entschädigung, die sich im Hinblick auf die Änderung der zulässigen Nutzung dennoch ergeben könnten, sind auch nicht abschließend im Bebauungsplanverfahren zu klären. Sie müssen gegebenenfalls in gesonderten Entschädigungsfeststellungsverfahren beantwortet werden. Der Plangeber geht aber davon aus, dass mit berechtigten Entschädigungsansprüchen von Grundstückseigentümern nicht zu rechnen ist. Bei Verwirklichung des Bebauungsplanes entstehen der Gemeinde keine Kosten. Im Plangebiet sind bodenordnende und sonstige Maßnahmen nicht erforderlich. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu mildernden bzw. zu vermeidbaren nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten, sind nicht erkennbar. 5. Auswirkungen auf die nachhaltige Entwicklung Mit Bezirksamtsbeschluss vom 08.04.2008 wurden die bezirklichen Nachhaltigkeitsziele, das bezirkliche Programm Steglitz-Zehlendorf 2100 – Nachhaltigkeitsziele für den Bezirk – beschlossen. Für den Bebauungsplan X-B 2c ist insbesondere das Handlungsfelds 8.13 – nachhaltige Stadtentwicklung – von Bedeutung. Darin sind neben anderen als wesentliche Ziele die ökologisch verträgliche Steuerung von Baulandangebot und Baulandnachfrage sowie der Erhalt der zusammenhängenden Grünflächen in Blockinnenbereichen benannt. Als bezirkliche Handlungsmöglichkeit sind die generellen „B“ – Bebauungspläne benannt, die den Blockinnenbereich vor Bebauung schützen bzw. diese einschränken. Vor diesem Hintergrund bleibt festzustellen, dass der Bebauungsplan einen wesentlichen Beitrag zur nachhaltigen Stadtentwicklung im Bezirk leistet. Im Handlungsfeld 8.5 „Radverkehr“ ist das Folgende für das Plangebiet von Bedeutung: Der Geltungsbereich des Bebauungsplans X- B 2c schließt Teile der Matterhornstraße ein. Die Radroute RR1 Dahlem – Wannsee verläuft durch die Matterhornstraße, sodass das Quartier mit dem Fahrrad gut erreichbar ist. Zudem dient die Festsetzung von Abschnitten der Altvaterstraße, der Gerkrathstraße und des Kirchwegs als Fuß- und Radweg ebenfalls den Nachhaltigkeitszielen des Bezirks, da im Handlungsfeld Radverkehr (8.5) eine attraktive Radverkehrsinfrastruktur benannt ist und die Sicherung von Radverkehrsverbindungen hierzu beiträgt. 57 V. VERFAHREN Das Bebauungsplanverfahren X-B 2c ging aus dem Bebauungsplanverfahren X-B2 hervor. Im Rahmen dieses Bebauungsplanverfahrens wurde auch die vorgezogene Bürgerbeteiligung gemäß § 2a Abs. 2 Bundesbaugesetz (BBauG) und die Beteiligung der Behörden und Träger sonstiger öffentlicher Belange gemäß § 4 Abs. 2 BauGB durchgeführt. - Senatsinformation Mit Schreiben AL vom 06. August 1984 wurde die Senatsverwaltung für Bau- und Wohnungswesen um Zustimmung zur Einleitung des Bebauungsplanverfahrens X-B2 gebeten. Mit Schreiben II b A 11-6142/X-B1 vom 17. August 1984 stimmte der Senator für Bau- und Wohnungswesen neben anderen Bebauungsplanverfahren auch der Einleitung des Bebauungsplanverfahren X-B2 zu. - Einleitungsbeschluss Bezirksamt und Bekanntmachung Amtsblatt Der Beschluss des Bezirksamtes Zehlendorf von Berlin vom 06. November1984 über die Aufstellung des Bebauungsplanes X-B2 wurde gemäß § 2 Abs. 1 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 18. August 1976 im Amtsblatt für Berlin Nr. 60 vom 7. Dezember 1984 auf Seite 1694 bekannt gemacht. - Vorgezogene Bürgerbeteiligung Die vorgezogene Bürgerbeteiligung zu dem Bebauungsplanverfahren X-B2 gemäß § 2a Abs. 2 des Bundesbaugesetzes in der Fassung vom 18. August 1976 fand in der Zeit vom 18. Februar 1985 bis 20. März 1985 zusammen mit dem Planverfahren X-B1 statt. Die Presse wurde über die Pressestelle, die Bürger durch Anzeigen in Tageszeitungen und den Schaukasten des Stadtplanungsamtes von der vorgezogenen Bürgerbeteiligung informiert. Im Rahmen der vorgezogenen Bürgerbeteiligung des Bebauungsplanverfahrens X-B2 (zusammen mit dem Planverfahren X-B1) wurden zu dem Bebauungsplanentwürfen X-B1 und X-B2 16 schriftliche Äußerungen vorgebracht. Mündliche Äußerungen während der Anhörung hatten überwiegend positive Tendenz. Das Ergebnis der "vorgezogenen" Bürgerbeteiligung ist bei der Aufstellung des Bebauungsplanes berücksichtigt worden. Im weiteren Planverfahren wurden die planerischen Ziele gutachterlich überprüft und konkretisiert. Über die Auswirkungen der gutachterlichen Untersuchung hat eine Ausstellung vom 15. Juni bis 19. Juni 1992 stattgefunden. Das Ergebnis der vorgezogenen Bürgerbeteiligung wurde dem Ausschuss für die Beratung von Bebauungsplänen am 31. Oktober 1985 in einer Tischvorlage vorgestellt. - Aufteilung des Bebauungsplanverfahrens X-B2 Mit Bezirksamtsbeschluss vom 31. März 1992 wurde das Planverfahren X – B2 unter Berücksichtigung der gutachterlichen Überprüfung in fünf eigenständige Bebauungsplanverfahren (X – B2ae) aufgeteilt. 58 Der Beschluss des Bezirksamtes Zehlendorf von Berlin vom 31. März 1992 über die Änderung des Bebauungsplanverfahrens X – B2 wurde gemäß § 2 Abs. 1 des Baugesetzbuches im Amtsblatt für Berlin Nr. 22 vom 24. April 1992 auf Seite 1215 bekannt gemacht. - Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 2 BauGB Die Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange wurde mit Schreiben Stapl 13 /X – B2c vom 29. Juli 1993 durchgeführt. Das Ergebnis der Beteiligung der Träger öffentlicher Belange wurde am 11. Juni 1998 dem zuständigen Ausschuss zur Kenntnis gegeben. - Veränderungssperre für das Grundstück Lückhoffstraße 17 Mit Verkündigung vom 28.10.2014 im Gesetz- und Verordnungsblatt für Berlin (Nr.24, S. 364) trat für das Grundstück Lückhoffstraße 17 eine Veränderungssperre in Kraft. - Weiterführung des Bebauungsplanverfahrens mit Umweltbericht gemäß § 2 Abs. 4 BauGB und den frühzeitigen Beteiligungsschritten nach § 3 Abs. 1 und § 4 Abs. 1 BauGB Durch die Änderung des Verfahrensrechts in der Bauleitplanung von 2004 ist im Rahmen der Planweiterführung als Bestandteil der Begründung ein Umweltbericht zu erstellen, der das Ergebnis der Abwägung aus der Behörden- und Öffentlichkeitsbeteiligung bei der Planaufstellung und späteren Festsetzung berücksichtigen muss. Weiterhin werden aufgrund der langen ruhenden Bearbeitungszeit des Bebauungsplans die frühzeitige Unterrichtung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB wiederholt und die frühzeitige Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. - Frühzeitige Beteiligung der Behörden und sonstigen Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 1 BauGB Im Rahmen der frühzeitigen Behördenbeteiligung gemäß § 4 Abs. 1 BauGB wurden mit Schreiben Stapl 26 vom 23.09.2014 die Fachbereiche Naturschutz, Tiefbau, Umwelt, Grünflächen, Bauaufsicht, GL5, SenStadtUm II C3, SenStadtUm LDA 23 und die Berliner Wasserbehörde beteiligt. Nachträglich wurde SenStadtUm IB beteiligt, da geklärt wurde, dass SenStadtUm II C3 keine Behörde i.S.d. § 4 Abs. 1 BauGB ist. SenStadtUm IB und das Umweltamt äußerten keine Hinweise oder Bedenken. Der Fachbereich Naturschutz und das Landesdenkmalamt haben Hinweise zur Überarbeitung und Ergänzung der Planzeichnung bzw. der Begründung hervorgebracht, die aber nur Hinweischarakter haben und die Grundzüge der Planung nicht berühren. Die Gemeinsame Landesplanungsabteilung hat keine Bedenken zu dem Bebauungsplan geäußert, die den Zielen der Raumordnung widersprechen. Die Berliner Wasserbehörde äußerte ebenfalls keine Bedenken, gab aber Hinweise bezüglich der Themen Trinkwasserversorgung, Abwasserentsorgung und zu dem Wasserschutzgebiet Beelitzhof in dem Plangebiet. Das Tiefbauamt regte in seinem Schreiben vom 08.10.2014 die zeichnerische Darstellung für Teile der Straßenverkehrsflächen im Bereich der Gerkrathstraße und der Normannenstraße zu ändern. Von der Bau- und Wohnungsaufsicht erfolgte keine Rückäußerung. Die Anregungen aus der frühzeitigen Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange führten zur Anpassung der Planzeichnung und Ergänzungen bzw. Änderungen der Begründung und des Umweltberichts. Teile der Normannenstraße und Gerkrathstraße werden künftig als Straßenverkehrsfläche ohne besondere Zweckbestimmung festgesetzt. Lediglich der Übergang zur Straße An der Rehwiese bleibt Fuß- und Radweg. Der Umweltbericht wurde unter dem Punkt „Landschafts- und Artenschutzprogramm“ ergänzt. 59 - Frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung gem. § 3 Abs. 1 BauGB Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit gemäß § 3 Abs. 1 BauGB fand im Zeitraum vom 17.11.2014 bis einschließlich 17.12.2014 statt. Insgesamt haben sich fünf interessierte Bürger in die Besucherliste eingetragen. Die Begründung und der Planentwurf wurden jeweils vier Mal auf der Internetseite des Stadtplanungsamtes abgerufen. 17 Bürgerinnen und Bürger erkundigten sich über Inhalt und Ziel des Bebauungsplans vor Ort, drei telefonisch. Die Polizeidirektion Abschnitt 43, ansässig in der Alemannenstraße 10, beteiligte sich im Rahmen der frühzeitigen Unterrichtung der Öffentlichkeit mit Schreiben vom 11.12.2014. Sie trug keine Bedenken gegenüber dem Bebauungsplanentwurf vor. Da die Polizei jedoch ein Träger öffentlicher Belange ist, wird die Stellungnahme lediglich zur Kenntnis genommen. Im Rahmen der Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange nach § 4 (2) BauGB wird die Polizeidirektion offiziell beteiligt. Insgesamt wurden 27 schriftliche Stellungnahmen abgegeben. Ein Großteil der Stellungnahmen bezog sich auf ein Rundschreiben und hat daher denselben Inhalt. 16 Stellungnahmen wiederholten die Forderungen des Rundschreibens, fünf Stellungnahmen haben die Forderungen um zusätzliche Hinweise ergänzt. Fünf Stellungnahmen wurden individuell von Bewohnern eingereicht, eine Stellungnahme äußerte die Berliner Landesarbeitsgemeinschaft Naturschutz e.V. Die Anregungen der BürgerInnen führten zur Anpassung der Planzeichnung und Änderungen und Ergänzungen in der Begründung. Es wurde dem Vorschlag gefolgt, die vorderen Baugrenzen entlang der Grundstücke Gerkrathstraße 10-12 anzupassen sowie hintere Baugrenzen für die Grundstücke Lückhoffstraße 23, 25/27, 29 und 30 festzusetzen. Diese entsprechen jetzt dem Bestand und den topgrafischen Begebenheiten vor Ort. Den Anregungen, dass künftig weitere dezidierte Gestaltungsfestsetzungen im Bebauungsplan getroffen werden sollen, wurde nicht gefolgt. Dies würde einerseits den Bebauungsplan überfrachten und anderseits werden diese Anregungen bereits durch die Festsetzung von Erhaltungsgebieten gem. § 172 BauGB berücksichtigt, da die Gestaltung von Umbauten und Neubauvorhaben künftig zusätzlich im Rahmen des § 172 BauGB beurteilt werden muss. Die Eigentümer des Grundstücks Lückhoffstraße 17 haben im Rahmen der frühzeitigen Bürgerbeteiligung einen Entwurf für eine Neubebauung des Grundstücks eingebracht. Vorausgegangen waren Systemskizzen des Stadtplanungsamtes, die eine ortsbildverträgliche Verteilung der Baumassen zum Inhalt hatten. Abschließende Wertungen wurden nicht vorgenommen. Ein Bauvorhaben in diesem Rahmen ist dann ohnehin konkret und einzelfallbezogen auf seine Verträglichkeit mit der umliegenden Bebauung und den Bedingungen des § 172 BauGB zu prüfen. Aufgrund der a-typischen Situation (erhaltenswerter Baumbestand im Vorgartenbereich, Nachbarschaft zum Denkmal Lückhoffstraße 19) wurden die Baugrenzen angepasst und eine Bebauungstiefe von 30 m in dem Bereich für angemessen erachtet. - Beteiligung der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4 Abs. 2 BauGB 33 Behörden und Träger öffentlicher Belange wurden mit Schreiben Stapl 26 vom 30.06.2015 um eine Stellungnahme zum Bebauungsplanentwurf X-B2c gebeten. Es wurden folgende Behörden und Träger öffentlicher Belange beteiligt: - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Soziales und Stadtentwicklung, FB Vermessung - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Jugend, Gesundheit, Umwelt und Tiefbau, FB Grünflächen - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Soziales und Stadtentwicklung, FB Bauaufsicht 60 - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Jugend, Gesundheit, Umwelt und Tiefbau, FB Tiefbau - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Immobilien und Verkehr, Facility Management - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Jugend, Gesundheit, Umwelt und Tiefbau, FB Umwelt - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Jugend, Gesundheit, Umwelt und Tiefbau, FB Naturschutz - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Bildung, Kultur, Sport und Bürgerdienste, Schulund Sportamt, FB Schulen - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Jugend, Gesundheit, Umwelt und Tiefbau, Jugendamt - Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, Abt. Bildung, Kultur, Sport und Bürgerdienste, Schulund Sportamt, FB Sport - Berliner Feuerwehr - Berliner Stadtreinigungsbetriebe - Berliner Verkehrsbetriebe - Berliner Wasserbetriebe - Gemeinsame Landesplanungsabteilung - Handwerkskammer von Berlin - Industrie- und Handelskammer - Landesamt für Arbeitsschutz, Gesundheitsschutz und technische Sicherheit - NBB Netzgesellschaft Berlin - Senatsverwaltung für Finanzen - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. VII D 25 - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. IX C 3 - Senatsverwaltung für Wirtschaft, Technologie und Forschung - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. IB - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. IE - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. Wohnungsbauleitstelle Süd - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. VII B - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Abt. X F ½ - Vattenfall Europe Business - Verkehrslenkung Berlin - Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt, Landesdenkmalamt - Polizeidirektion Abschnitt 43 Ein Großteil der Behörden und Träger öffentlicher Belange äußerte keine Bedenken gegenüber dem Bebauungsplanentwurf X-B2c. Die Fachbereiche Naturschutz und Umwelt und die GL hatten zum vorgelegten Stand der Planung keine weiteren Hinweise. Die Berliner Stadtreinigungsbetriebe, die Berliner Verkehrsbetriebe, die Berliner Wasserbetriebe, die NBB Netzgesellschaft, Vattenfall Europe Business äußerten in ihren Stellungnahmen Hinweise die erst im Rahmen konkreter Baumaßnahmen zu beachten sind und die Belange des Bebauungsplans nicht unmittelbar berühren. Die Stellungnahme von SenStadtUm IX C 3 führte zur Anpassung und Ergänzung der Begründung unter dem Punkt 3.6. „Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Pläne“. Der Luftreinhalteplan 2011-2017 des Landes Berlin wurde unter dem Gliederungspunkt ergänzt sowie der Lärmaktionsplan 2013-2018 ausdrücklich aufgeführt. Der Fachbereich Grünflächen regte in seiner Stellungnahme an, die Grünfläche zwischen Lückhoffstraße und Kirchweg künftig nicht mehr als „Öffentlichen Spielplatz“ festzusetzen, da nach erneuter Untersuchung des Fachbereichs festgestellt wurde, dass das Grundstück aufgrund seiner topografischen Beschaffenheit und der Größe ungeeignet für ein Spielplatz ist. Dem Vorschlag wurde gefolgt und die Planzeichnung dahingehend angepasst, dass die Grünfläche zwischen Lückhoffstraße und Kirchweg nun als „Öffentliche Parkanlage“ festgesetzt wird. Eine An61 regung von SenStadtUm VII D 25, die Verbotstatbestände der Wasserschutzgebietsverordnung Beelitzhof in den Umweltbericht zu integrieren, wurde nicht gefolgt, da der Hinweis auf die Verordnung auf der Planzeichnung als ausreichend angesehen wird und diese Tatbestände erst bei konkreten Baumaßnahmen zu beachten sind. - Öffentliche Auslegung gem. § 3 Abs. 2 BauGB Die öffentliche Auslegung gemäß § 3 Abs. 2 BauGB fand in der Zeit vom 01. September bis einschließlich 01. Oktober 2015 statt. Der Reinplan lag zusammen mit der Begründung und einer städtebaulichen Untersuchung zu den Erhaltungsgebieten aus. Während des Zeitraums erkundigten sich vier Bürgerinnen und Bürger über die Ziele und Inhalte des Bebauungsplans X-B2c. Insgesamt wurden neun Stellungnahmen eingereicht. Die Stellungnahmen thematisierten insbesondere: - Gestaltungsfestsetzungen: Dachneigungen unter 45 Grad Ausschluss von Staffelgeschossen und Tiefgaragen Die Bebauungstiefe von 30 m auf der Lückhoffstraße 17 Die Bebauungstiefe von 30 m auf der Lückhoffstraße 19 Nachrichtliche Übernahme des Baudenkmals Lückhoffstraße 19 Abwägung von Erhaltungsgebieten Gärtnerische Anlage der Vorgärten Umwelt- und Naturschutz Ausschluss von Stellplätzen/Garagen und Nebenanlagen im Vorgartenbereich Flüchtlingsthematik Altersgerechtes Wohnen Maß der baulichen Nutzung Tiefgaragen Die Äußerungen aus der Öffentlichkeitsbeurteilung führten insgesamt zur Änderung der Planzeichnung und Anpassung der Begründung. Die Baugrenzen auf den Grundstücken Lückhoffstraße 17 und 19 wurden angepasst. Die Umrahmung des Schuppens auf dem Grundstück Lückhoffstraße 19, der nicht Teil des Baudenkmals ist, wurde gestrichen. - Verlängerung der Veränderungssperre für das Grundstück Lückhoffstraße 17 Am 07. November 2015 wurde die Verlängerung der Veränderungssperre X-B2c/43 im Gesetzund Verordnungsblatt von Berlin (Nr. 23, S. 382) bekannt gegeben. - Eingeschränkte Beteiligung der Öffentlichkeit und der Behörden und Träger öffentlicher Belange gem. § 4a Abs. 3 BauGB Die Auswertung der Stellungnahmen aus der Öffentlichen Auslegung hatte zur Folge, dass die Planzeichnung und die Begründung angepasst werden mussten. Wenn durch die Änderung des Entwurfs des Bebauungsplans die Grundzüge der Planung nicht berührt werden, kann gem. § 4 a Abs. 3 BauGB die Einholung der Stellungnahmen auf die von den Änderungen und Ergänzungen betroffenen Öffentlichkeit beschränkt werden. Da die Änderungen die Grundstücke Lückhoffstraße 17 und 19 betreffen, werden die Eigentümer sowie die Eigentümer der umliegenden und gegenüberliegenden Grundstücke der Lückhoffstraße 17 und 19 erneut beteiligt. Im Folgenden handelt es sich dabei um die Grundstücke: - Lückhoffstraße 16 Lückhoffstraße 18 62 - Lückhoffstraße 20 Lückhoffstraße 22 Lückhoffstraße 23 Lückhoffstraße 19 Lückhoffstraße 17 Lückhoffstraße 15 Von-Luck-Straße 16 Von-Luck-Straße 14 Von-Luck-Straße 12 Gerkrathstraße 6 Gerkrathstraße 7 Gerkrathstraße 8 Gerkrathstraße 9 Wegen der zeichnerischen Anpassung der Baugrenzen auf dem Grundstück Lückhoffstraße 19, auf dem sich ein Baudenkmal befindet, wurde erneut das Landesdenkmalamt beteiligt. Weiterhin wurde aufgrund der zeichnerischen Anpassung der Baugrenzen auf den Grundstücken Lückhoffstraße 17 und 19 der Fachbereich Bauaufsicht erneut um Stellungnahme gebeten. Mit Schreiben vom 22. Februar 2016 wurden die betroffenen Behörden und die Öffentlichkeit über die Änderungen des Bebauungsplans informiert. Die Frist zur Abgabe einer Stellungnahme wurde auf einen Zeitraum von zwei Wochen beschränkt. Die beteiligten Behörden äußerten keine Bedenken gegenüber den geplanten Änderungen. Insgesamt wurden neun Stellungnahmen von Seiten der BürgerInnen eingereicht. In den Stellungnahmen wurden folgende Themen aufgeworfen: Ungleichbehandlung gegenüber der Festsetzung einer Bebauungstiefe von 20 m für den Großteil der Grundstücke im Bebauungsplangebiet und einer Baukörperfestsetzung auf dem Grundstück Lückhoffstraße 17 Abwägung zur Baukörperfestsetzung auf den Grundstücken Lückhoffstraße 17 und 19 Gestaltungsfestsetzungen Festsetzung über die Bauweise Festsetzung über die gärtnerische Gestaltung der Vorgärten auch für Baukörperfestsetzungen Die Auswertung der Stellungnahmen der erneuten Öffentlichkeitsbeteiligung führen zu keiner weiteren Änderung des Bebauungsplans. Die Begründung zum Bebauungsplan wird bezüglich der Themen „Bepflanzung der Vorgärten bei Baukörperfestsetzungen“ und „Bauweise“ ergänzt. 63 VI. RECHTSGRUNDLAGEN Bundesbaugesetz (BBauG) in der Fassung vom 18. August 1976 (BGBl. I S. 2256, 3617), zuletzt geändert durch Gesetz vom 18. Februar 1986 (BGBl. S. 265) Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 6 des Gesetzes vom 20. Oktober 2015 (BGBl. I S. 1722) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuchs (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23.Juni 2015 (GVBl.S.283) Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (Baunutzungsverordnung – BauNVO) in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11. Juni 2013 (BGBl. I S. 1548) Berlin, den Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Soziales und Stadtentwicklung Stadtentwicklungsamt, Fachbereich Stadtplanung Frank Mückisch Bezirksstadtrat Sabine Lappe Fachbereichsleiterin Stadtplanung 64