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Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf von Berlin 07.09.2016 Bericht für die Sitzung der Bezirksverordnetenversammlung am 29.09.2016 1. Gegenstand des Berichtes: Abschlussbericht zur Empfehlung der BVV, Ds-Nr.2329/VII aus der 53. BVV vom 26.05.2016 Ein Freibad für Marzahn-Hellersdorf 2. Die BVV wird um Kenntnisnahme gebeten: Das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf ist dem Anliegen der BVV gefolgt. Es hat zur Realisierung eines Freibades 2013 eine Studie in Auftrag gegeben (siehe Anlage). Ziel der Studie war es herauszufinden, ob die Errichtung eines Freibades wirtschaftlich vertretbar ist und Aussicht auf Erfolg hat. Hierzu wurden drei verschiedene Varianten untersucht. Zwei davon waren Varianten für ein neu zu errichtendes Freibad im Bezirk, eine Variante hat die Kombination eines Freibadangebots mit einem Hallenangebot untersucht. Die Errichtung eines Freibads ist nicht Aufgabe eines Bezirksamts. Vielmehr liegt die Zuständigkeit bei den Berliner Bäderbetrieben als Landesbetrieb des Senats von Berlin. Aus diesem Grund wurde die Studie bei den Berliner Bäderbetrieben in Auftrag gegeben. Im Ergebnis wurde in der Studie nachgewiesen, dass ein Angebot, das nur aus einem Freibad besteht, nicht wirtschaftlich betrieben werden kann. Wesentliche Ursachen hierfür sind hohe Kosten für die Infrastruktur und das Personal bei geringer Nutzungsdauer ausschließlich in den Sommermonaten mit dementsprechend geringen Einnahmen. Aus diesem Grund und weil aus Landessicht im Land Berlin eine hohe Anzahl von Freibadangeboten existiert, gibt es keine Planungen zur Errichtung weiterer Freibäder im Land Berlin. In der Studie wurde jedoch nachgewiesen, dass eine Kombination aus Frei- und Hallenbad eine ganzjährig zu betreibende wirtschaftlich tragfähige Alternative sein kann. Diese Variante wird deshalb seit der Studie vom Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf als realistischste Möglichkeit einer Freibadlösung für Marzahn-Hellersdorf angestrebt. Mit der Beschlussfassung im Abgeordnetenhaus an vier Standorten sogenannte Multifunktionsbäder zu errichten ist das Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf diesem Ziel einen wesentlichen Schritt näher gekommen. Die Multifunktionsbäder sind im Kern mit der untersuchten Kombinationsvariante der Studie identisch. Die ersten beiden Standorte wurden bereits bestimmt, befinden sich jedoch bedauerlicherweise nicht in Marzahn- Hellersdorf. Die Umsetzung der Bauvorhaben hat durch die Berliner Bäderbetriebe begonnen. Die beiden weiteren Standorte sind gegenwärtig nicht ausgewählt und nicht finanziert. Es muss in Abhängigkeit von den konkreten Planungen für ein Multifunktionsbad davon ausgegangen werden, dass ungefähr 40 bis 50 Mio. Euro Kosten finanziert werden müssen. Deren Finanzierungsmöglichkeit hängt von den dem Land Berlin verfügbaren Mitteln für öffentliche Infrastruktur ab. Ziel des Bezirksamts Marzahn-Hellersdorf ist es den nächsten Standort eines Multifunktionsbads für Marzahn-Hellersdorf zu erhalten. Als Standort wird gegenwärtig der Bereich an der Bezirksgrenze zum Bezirk Lichtenberg an der B1/5 bevorzugt. In unmittelbarer Nähe zum Tierpark Friedrichsfelde besteht die Möglichkeit ein besonders attraktives Multifunktionsbad mit Angeboten für Baden und Tierparkbesuch zu gestalten. Der Geschäftsführer des Tierparks Friedrichsfelde bzw. des Zoo Berlins hat sich bereits für einen solchen Standort und für die Entwicklung einer gemeinsamen Konzeption ausgesprochen. Bezüglich dem Anliegen des BVV-Beschlusses eigene Vorschläge für einen geeigneten Standort zu entwickeln, wurde durch die zuständige Abteilung Bürgerdienste und Facility Management der Bestand an Freiffläche im Finanzvermögen geprüft. Im Ergebnis der Prüfung der verbleibenden Flächen im Finanzvermögen stehen keine geeigneten Flächen für die Einrichtung eines Freibades dem Bezirksamt Marzahn-Hellersdorf zur Verfügung. Komoß Bezirksbürgermeister Anlage Carmen Luger Consulting Freibad Marzahn-Hellersdorf MACHBARKEITSSTUDIE BERLIN, DEN 08. NOVEMBER 2013 Aufgabenstellung Machbarkeitsstudie zum Betrieb eines Freibades in Marzahn-Hellersdorf Varianten: a) Erweiterung Kinderbad Platsch um ein Becken für Erwachsene b) Ausbau der Schwimmhalle Helene-Weigel-Platz („Helmut Behrendt“) in Marzahn zum kombinierten Winter- und Sommerbad c) Neubau eines freizeitorientierten Multifunktionsbades in Marzahn-Hellersdorf Weist der Betrieb eines Freibades an den genannten Standorten eine wirtschaftliche Tragfähigkeit auf? Anmerkung: im Folgenden sind alle Beträge in Euro Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -2- Relevante Informationsquellen  Berliner Bäder-Betriebe Abt. Finanzen, Marketing, Bauten, Risikomanagement              Medienverbrauchsberichte Flächen- und Volumenbilanz von Wasserbecken Sinusstudie Produkt- und Konzepttest (August 2013) Bäder-Workshops mit den daraus abgeleiteten Marketingkonzepten Standortkonzept Mariendorf Augenschein vor Ort (Kinderbad, Schwimmhalle), Gespräche mit BBB-Mitarbeitern Internetseite Bezirk Marzahn-Hellersdorf + „Sportentwicklungsplan 2011-2016“ Bädergesetz aus 1995/Nutzungskonzept der Berliner Bäder-Betriebe Amt für Statistik Berlin-Brandenburg Brandenburg Navigator (www.landkarte-brandenburg.de) „Optimale Bäderkonzeption für Kommunen“, Prof. Dietrich Machens, 2008 Land Brandenburg, Staatskanzlei (www.demografie.brandenburg.de) Erfahrungswerte aus früherem Bäderprojekt von CLC Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -3- Bezirk: Zahlen – Daten – Fakten 1 Bezirk Marzahn-Hellersdorf  Einwohner (Stand 30.06.13, Prognose stabil): 253.000 – 4.094 Einw/km2  Marzahn: 105.133 – 5.380 Einw/km2  Hellersdorf: 76.606 – 9.458 Einw/km2  Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf: 71.263 – 2.100 Einw/km2  Durchschnittsalter: 43,1 Jahre (Stand Dez. 2012) Hinweis: Sportentwicklungsplan 2011 – 2016, S. 42 (pdf-Dokument): bis 2020 wird Anteil älterer Menschen deutlich über dem Berliner Durchschnitt liegen (65 – 80 Jährige: + 58%)  Arbeitslosenquote (Stand 30.04.13): 11,5 %  Ausländeranteil: 4,6 %  Abwanderung der Jüngeren wurde gestoppt. Steigende Schülerzahlen, bis 2016 um 11% (Sportentwicklungsplan S. 44) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -4- Bezirk: Zahlen – Daten – Fakten 2  Altersstruktur 35 – 60 Jahre > 60 Jahre < 15 Jahre 18 – 25 Jahre 41,5 % 16,9 % (2020: > 25%) 13,3 % 12,0 %  Durchschn. Nettohaushaltseinkommen: 1.625,-- Euro 17,2 % < 900,-- Euro 13,7 % > 3.200,-- Euro  Art der Haushalte: Singles: 47% Familien: 21% Paare ohne Kinder, 2 Einkommen: 5 % Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -5- Bezirk: Zahlen – Daten – Fakten 3 Bezirk Marzahn-Hellersdorf  Adaptiv Bürgerliches Milieu      Pragmatische moderne Mitte, Streben nach harmonischem Leben Wichtig: Familie und gemütliches Zuhause Prägend: Optimismus, Zufriedenheit Ziele: Freiheit, Selbstbestimmung Mittlere Altersgruppen (meist: verh. + Kinder), mittlere Einkommensklassen  Prekäres Milieu      Konsummaterialisten (14% d. Gesamtbevölkerung) Ausgeprägt materialistisch orientierte Unterschicht Kompensation sozialer Benachteiligung (unvollst. Familien, ...) durch Konsum Altersverteilung: leichter Schwerpunkt 30 – 60 Jahre Untere Einkommensklassen Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -6- Kinderbad Platsch – Ausgangssituation     Standort: Max-Herrmann-Str. 7, 12687 Berlin (Marzahn) Sommerbad für Kleinkinder im Bürgerpark Kinderbecken, Wassergrotte, Wasserfall, Liegewiese, Kiosk Verkehrsanbindung: Tram 8, 16 / PKW Parkmöglichkeiten im umliegenden Wohngebiet Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -7- Kinderbad Platsch – Aufwendungen/Erträge Jahresvergleich EUR 160.000 140.000 120.000 100.000 Erträge gesamt 80.000 Aufwendungen gesamt 60.000 40.000 20.000 0 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -8- Kinderbad Platsch – Hauptfaktoren der Unwirtschaftlichkeit  Zielgruppe Kleinkinder (+Eltern) ⇒ Normaltarif : ermäßigten Tarif ca. 1:1  Nur ein Zielgruppensegment wird angesprochen  Einzugsgebiet mit begrenztem Radius  Vergleichsbeispiel Nutzungserlös (Durchschnitt) pro zahlendem Besucher 2011 2012 Kinderbad Platsch 1,97 / 1,98 2,-- SOB Wuhlheide 2,30 2,30  Wetter  Planungsunsicherheit  Betrieb muss attraktiv vorgehalten werden (Wasserqualität, Sauberkeit, ...)  Begrenzte Möglichkeiten, die Angebotsnachfrage zu beeinflussen  Instandhaltung, Technik  Personalkosten Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC -9- Kinderbad Platsch – IST 2012 Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 10 - Kinderbad Platsch – Erweiterung Am Standort „Erweiterung um ein Becken für Erwachsene“ Annahme:  „Erwachsenenbecken“ = Schwimmerbecken, Kinderrutsche empfohlen  5 Bahnen 12,5 x à 25 m -> ca. 315 m2 Wasserfläche  Wassermenge / Volumen ca. 500 m3  Wassertiefe 1,60 m  Beheizt Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 11 - Kinderbad Platsch – Erweiterung – Flächen Grundstücksfläche:  Grundstück ca. 5.000 m2  Aktuelle Wasserfläche ca. 240 m2 + sonst. Nutzflächen 127 m2 = 367 m2  Zusätzliche Wasserfläche ca. 315 m2 Für Beckenumgang und sonst. befestigte Fläche, Liegeflächen, ggf. Attraktion wie Trampolin oder Tischtennis verbleiben ca. 4.300 m2 Grundstück Anmerkung: ohne Berücksichtigung von Geländeunebenheiten und Bepflanzungen Sonstiges:  Sonstige Infrastruktur unverändert  Erweiterte Öffnungszeiten (veränderte Zielgruppe) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 12 - Kinderbad Platsch – Erweiterung – ertragsrelevant  geplante Zusatzeinnahmen durch  Relativer Anteil Normaltarif erhöht sich durch Erweiterung der Zielgruppe (Besucher ohne Kleinkinder, Ehepaare, Rentner, Kinder, Jugendliche, ...) ∅ Erlös entgeltpfl. Besucher: 2,-- ➔ 2,30 Euro (Tarifstruktur 2011/2012)  Absolute Anzahl entgeltpflichtiger Besucher steigt  Umfangreicherer Kioskbetrieb  Zusatzangebote für erweiterte Zielgruppe (Kurse, Events, ...)  Grundkosten verteilen sich auf größere Besucherdichte (Bsp.: Außenanlagen, Grundsteuer, Kassensystem+/-, Straßenreinigung) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 13 - Kinderbad Platsch – Erweiterung – Zusatzaufwand  Personalkosten  Badeaufsicht  Ggf. 2-Schicht-Betrieb durch erhöhte Nachfrage/geänderte Öffnungszeiten  Kosten für Instandhaltung (Bauten, techn. Anlagen)  Wasser-/Abwasserkosten ca. 15.500,-- p. a. höher  Energiekosten für Beheizung des Erwachsenenbeckens  Kosten für Reinigung, Wasserproben, ... geringfügig (ca. 2.000,-- p. a.)  Kosten für Objektbewachung (ca. 5.200,-- p. a.) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 14 - Kinderbad/SOB Platsch – Vergleich, Basis 2012 Sicherheitsdienst, Reinigung Erweiterte Öffnungszeiten: hier 11 MA, alternativ: 6 MA 6.838 x 2,00 Euro 20.000 x 2,30 Euro Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 15 - Basis für die nachfolgenden Betrachtungen b) Für den Ausbau der Schwimmhalle Helene-Weigel-Platz „Helmut Behrendt“ in Marzahn zum kombinierten Winter- und Sommerbad b) Für den Neubau eines freizeitorientierten Multifunktionsbades in MarzahnHellersdorf ⬇ Bedarf und Bedürfnisse der Bevölkerung im Bezirk und in der Region / Einzugsgebiet Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 16 - Test Badkonzepte – Ranking und Nutzungsinteresse Quelle: Sinusstudie Aug 13 Befragung von 1.276 Probanden zu 5 Badkonzepten: Höchstes Nutzungsinteresse („sicher öfter“ + „sicher wenigstens 1x“ besuchen) für 365-Tage-Kombibad: 74% aller Befragten (Berliner 72%) Besonders hohes Nutzungsinteresse in ZG Singles, Best Ager (> 50J.), Familien     Schwimmen und Saunen das ganze Jahr, unabhängig von der Jahreszeit Abwechslungsreiches Angebot Beheiztes Außenbecken, auch im Winter nutzbar Entspannung und Sport kann vereinbart werden Im Ranking auf Platz 1 und 2 führt das 365-Tage-Kombibad  Bundesweit mit 54%  Berlin mit 60% Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 17 - Test Badkonzepte – Ranking Platz 1 Warum liegt das 365-Tage-Kombibad im Ranking mit 31% aller Befragten auf Platz 1? (Befragung aller, die das Konzept favorisieren 31% = 395 Befragte (Sinus, S. 53)) Je 11% : Außenbereich (Freibad), Außengestaltung Innen- und Außenbecken, draußen schwimmen ganzjährige Nutzung 10%: Ruhe, Stille, nicht so laut Je 9%: erster Eindruck, ansprechend, spricht meine Bedürfnisse an Architektur, Ambiente, Design (allgemein) 8%: Erholung, Entspannung (Gelassenheit) Je 7%: viel Abwechslung, von allem etwas, alles in einem familienfreundlich, für Kinder geeignet sieht ansprechend aus Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 18 - Test Badkonzepte – Präferenz relevanter Besuchergruppen Befragung von Schwimmbad- und Saunabesuchern (alle, Nutzung mind. 1x/Jahr): 52% bzw. 55% könnten sich vorstellen, das 365-Tage-Kombibad am ehesten selbst zu besuchen. Vglb. Präferenz der Saunabesucher zum Wellnessbad. (Ranking Platz 1 + 2, Sinus S. 10, 23) Favorisiertes Konzept Adaptiv Bürgerliches Milieu + Prekäres Milieu (Sinus, S. 24)  365-Tage-Kombibad  Tendenz Prekäres Milieu: Freibad und Erlebnisbad  Tendenz Adaptiv Bürgerliches Milieu: Wellnessbad und Erlebnisbad Favorisiertes Konzept ZG Singles, Best Ager, Familien, Schwerpunkt > 35 J. (Sinus, S. 25)  365-Tage-Kombibad  Tendenz Singles und alleinstehende Senioren: Freibad  Tendenz ältere Familien und ältere Paare: Wellnessbad Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 19 - Test Badkonzepte – Nutzungsinteresse im Bezirk ‚Konzept wird im gewünschten Ambiente + Preis des Probanden umgesetzt‘ Frage aller nach dem Nutzungsinteresse: Favorisiertes Konzept Adaptiv Bürgerliches Milieu und Prekäres Milieu*  365-Tage-Kombibad  Tendenz Prekäres Milieu: Erlebnisbad und Freibad  Tendenz Adaptiv Bürgerliches Milieu: Freibad und Wellnessbad Favorisiertes Konzept ZG Singles, Best Ager, Familien (Schwerpunkt > 35 J.)*  365-Tage-Kombibad  Tendenz: Wellnessbad und Freibad  Tendenz Familien (nicht „jüngere“ und „ältere“): Erlebnisbad * Sinus S. 29, 30 Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 20 - Test Badkonzepte – Ambiente Kombibad over all Welches Ambiente wird für ein 365-Tage-Kombibad bevorzugt? (Sinus S. 108 ff.) Betrachtung Gesamtbefragte, Berliner Befragte, Nutzungsinteressent des Konzeptes, Befragung von Schwimmbadnutzern und Saunanutzern Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 21 - Test Badkonzepte – Ambiente Kombibad Bezirk Welches Ambiente wird für ein 365-Tage-Kombibad bevorzugt? (Sinus S. 108 ff.) Betrachtung Gesamtbefragte unter Berücksichtigung der Gegebenheiten im Bezirk: Adaptiv Bürgerliches Milieu + Prekäres Milieu, sowie soziodemographischen Merkmalen und Haushaltssituation nur knapp vor ... Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 22 - Test Badkonzepte – Erwartung an Schwimmbad Was erwarten Schwimmbadbesucher von einem öffentlichen Schwimmbad?* ✔ ✔ * Sinus S. 15 Von Schwimmhalle Helene-Weigel-Platz erfüllt: ✔ Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 23 - Test Badkonzepte – Erwartung an Sauna od. SPA Was erwarten Saunabesucher von einer öffentlichen Sauna od. SPA?* ✔ ✔ ✔ ✔ Für Sauna-Besucher der relevanten Milieus (Bezirk) wichtiger als für alle befr. Saunabesucher („muss“): • Getrennte Sauna • Familiensauna • Atmosphäre (Sinus S. 47) * Sinus S. 15 Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 24 - Schwimmhalle Helene-Weigel-Platz – Ausgangssituation  Standort der Schwimmhalle „Helmut Behrendt“: Helene-Weigel-Platz 9, 12681 Berlin (Marzahn) (im Folgenden ‚Schwimmhalle‘ genannt)  Schwimmhalle im Zentrum eines Wohngebietes zum Park hin  50m Becken, Nichtschwimmerbecken mit Kinderrutsche, Sauna (modern)  Behindertengerecht  Verkehrsanbindung: S7 + S75 Springpfuhl, M8 + M18 sowie Bus 194 HeleneWeigel-Platz, Parkmöglichkeiten beim naheliegenden Einkaufszentrum Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 25 - Schwimmhalle – geographisch Schwimmhalle, Berliner Bäderübersicht Schwimmhalle, 2 km Radius Geringfügige Radiuserweiterung durch Ausbau zu erwarten Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 26 - Schwimmhalle – Ausbau – Situation Areal           Halle: 50m Becken, Nichtschwimmerbecken mit Kinderrutsche, Sauna (modern) Behindertengerecht Schwimmhalle im Zentrum eines Wohngebietes zum Park hin Areal grenzt an ein Schulgelände an Zugang nach draußen über eine schmale Hallenseite Räumliche Situation des Saunabereiches Höhenunterschied Halle – Außengelände Parkplatzsituation Lärmsituation/-belästigung Anwohner Voyeurismus Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 27 - Schwimmhalle – Ausbau – Rahmen Orientierung an  Gegebenheiten +  Bedarf und Bedürfnisse der Besucher (Nachfrage) (Tendenz im Bezirk zum Freibad Sinus S. 28 – 31, 51 + Ranking Platz 1: 365-Tage-Kombibad)  Eckdaten für den Ausbau:  Separate Außenbecken (baulich bedingt kein Durchschreitebecken möglich)  Außenbecken beheizt  Abhängig von der Grundstücksgröße: Schwimmbecken für Erwachsene + Kinderbecken mit Kinderrutsche/Spaßbecken + ggf. Kleinkinderbecken oder Spaßbecken mit Düsen in der nachfolgenden Betrachtung: 2 Außenbecken  Große Liegewiese, schattige Plätze, Ruhebereich, „schöne Anlage“  Gastronomie (ggf. Überbrückung unterschiedl. Grundstückshöhen) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 28 - Schwimmhalle – Ausbau – Ambiente Favorit im Bezirk Favorit 365-Tage-Kombibad Tendenz zum Freibad mit dem Favorit (Sinus S. 101 ff.) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 29 - Schwimmhalle – Ausbau – wirtschaftl. Betrachtung Berechnungsgrundlage:  Operative IST-Zahlen aus 2012 Schwimmhalle  Operative IST-Zahlen Kombibad Mariendorf und SOB Wuhlheide aus 2012  Gastronomie fremd vergeben  Zusätzlicher Aufwand ist berücksichtigt für:  2 separate Außenbecken, beheizt • 1 Schwimmbecken für Erwachsene • 1 Nichtschwimmerbecken z. B. a) Kinderbecken mit Kinderrutsche kombiniert mit b) Becken für alle mit Düsen, Wasserfall/Dusche  Gartenanlage Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 30 - Schwimmhalle – Ausbau – Berechnungsbasis Bestand (Halle mit 1.200 m2, 2.030 m3):  Schwimmbecken 21 x 50 m (1,90m tief) 1050 m2, 1970 m3  Nichtschwimmerbecken mit 112 m2, 60 m3 NEU:  Schwimmbecken für Erwachsene, beheizbar, 15 x 25 m (1,80 tief) 380 m2, 690 m3  1 Nichtschwimmerbecken, beheizbar 25 x 30 m mit Gefälle bis 1,20 tief 770 m2 und 590 m3  Gastronomie und Gartenanlage Grundstück aktuell: 3.000 m2 + Wege von 4.500 m2 Grund Badbetrieb Plan: Mindestens doppelte Größe Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 31 - Schwimmhalle – Ausbau – Vergleich IST 2012 und Plan Doppelte Grundstücksgröße Anm.: Gastronomie fremd Geländegröße + Attraktivität, begrenzt neue Besucher Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 32 - Neubau eines freizeitorientierten Multifunktionsbades ... als Ablösung des Kinderbades und der Schwimmhalle      Kita- und Schulschwimmen Vereinsschwimmen Freizeitgestaltung Erholung Gesundheit  Singles / Jugendliche + Senioren  (Teil-)Familien mit Kindern Ziel: möglichst große Zielgruppe / viele Zielgruppen(-segmente) erreichen Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 33 - Freizeitorientiertes Multifunktionsbad – Betrachtung Sicht und Aspekte der Betrachtung (im Folgenden ‚Multifunktionsbad‘ genannt)  365-Tage-Kombibad (Sinusstudie 2013)  Attraktivität beeinflusst die Motivation, ein Bad aufzusuchen  Ziel: zusätzliche Besucher ‚schaffen‘ (innerhalb BBB keine Gäste abwerben)  Einzugsgebiet:  Kern (2 – 5 km Radius): Kitas, Schulen, Vereine, Bezirk Marzahn-Hellersdorf, Teile der Bezirke Lichtenberg und ggf. Treptow-Köpenick  Erweitert: östliche Berliner Bezirke, Brandenburg (Märkisch Oderland, Barnim)  Standort im Bezirk: Anbindung Öffentliche Verkehrsmittel + Autobahnen + Bundesstraßen nutzen Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 34 - Multifunktionsbad – zusätzliche Besuche(r) Besuche pro Einwohner und Jahr 1,7 (BBB 2012)  2,8 (bundesweit Statist. Mittel)  Häufigere Besuche  Neue Gäste gewinnen (Berlin und Brandenburg)   Erweitertes Angebot inhaltlich (grundsätzlich + Aktionen)  Attraktive Gestaltung (Angebot, Architektur, Preis, Erreichbarkeit, Öffnungszeiten, ...) Ziel: Aufenthaltsdauer maximieren  Umsatz/Besucher steigern   Stundenweise (engeres Einzugsgebiet)  Tagesaufenthalte (weiteres Einzugsgebiet)  Radius des Einzugsgebietes  Zahl der Einwohner, die erreicht werden Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 35 - Multifunktionsbad – BBB Bäderlandschaft Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 36 - Multifunktionsbad – Bäderlandschaft Region Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 37 - Multifunktionsbad – Einzugsgebiet erweitert – Mitbewerb Potenzielle Mitbewerber eines freizeitorientierten Multifunktionsbades in MH: 9 1 2 3 4 5 6 7 8 9 A 3 B 5 Lausitztherme Senftenberg Marienbad Lagune Schwapp Tropical Islands Am Weinberg Spreewelten TURM A Platsch, HB B Konzept Mariendorf 6 8 4 1 7 2 Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 38 - Multifunktionsbad – nächstliegende Mitbewerber TURM Erlebniscity Oranienburg (40 km, 45 Minuten von MH entfernt) Erlebnis- und Sportbad 9:00 – 22:00 Uhr (1x/Wo ab 6:30 Uhr) Sauna, Wellness, Fitness-Center, Klettern Gastronomie Preise: Erlebnisbad Tageskarte 15,--, 2-Std-Karte 8,50 , Sportbad 1 Std. 4,-Sauna Tageskarte 19,--, 4-Std-Karte 14,50 Schwapp Fürstenwalde (55 km, 50 Minuten von MH entfernt) Schwimm- und Wasserparadies 10:00/14:00 – 22:00 (3x/Wo 7:00 – 8:30) Sauna, Wellness, Fitnessstudio, Wasserbereich außen klein, Minigolf, Tennis Gastronomie Preise: Bad Tageskarte 17,--, Bad+Sauna 22,--, Sportbad 1,5 Std. 3,50 Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 39 - Multifunktionsbad – Einzugsgebiet erweitert – Mitbewerb und Einwohner 9 A 3 B 6 8 4 7 2 Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC Lausitztherme Senftenberg Marienbad Lagune Schwapp 55 km Tropical Islands Am Weinberg Spreewelten TURM 40 km A B Platsch, HB Konzept Mariendorf Bereich A2/Bezirksgrenze/A11 Einwohner (Dez 12), Brandenburg zu MH A : 5 1 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Eberswalde (40‘ EW): 55 km Bad Freienwalde (12‘ EW): 50 km Bernau/Panketal (56‘ EW): 20 km Ahrensfelde (12‘ EW): 10 km Petershagen-Eggersdorf (14‘ EW): 18 km Neuenhagen (17‘ EW): 10 km Hoppegarten (16‘ EW): 10 km Woltersdorf (8‘ EW): 20 km Rüdersdorf (15‘ EW): 20 km Erkner (11‘ EW): 22 km Strausberg (25‘ EW): 30 km 20 km Entfernung: > 138.000 Einwohner 50 km Entfernung: > 250.000 Einwohner + Marzahn-Hellersdorf: 253.000 Einwohner (+ 4OT Lichtenberg: 182.000 Einwohner) - 40 - Multifunktionsbad – Einzugsgebiet (teilw.) 3 Bezirke Bezirk Marzahn-Hellersdorf Einwohner (30.06.13): 253.000 – 4.094 Einw/km2  Marzahn:  Hellersdorf:  Biesdorf, Kaulsdorf, Mahlsdorf: 105.133 – 5.380 Einw/km2 76.606 – 9.458 Einw/km2 71.263 – 2.100 Einw/km2  Durchschnittsalter: 43,1 Jahre (Stand Dez. 2012), Tendenz   Arbeitslosenquote (Stand 30.04.13): 11,5 %  Ausländeranteil: 4,6 % Lichtenberg (31.12.12): 258.586 – 4.945 Einw/km2 (> an Bezirksgrenze zu MH) Ausländeranteil: 8,5% Treptow-Köpenick (31.12.12): 242.000 – 1.437 Einw/km2 Durchschnittsalter 45,5 Jahre Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 41 - Multifunktionsbad – zur geplanten Besucherzahl  Demographischer Wandel in Brandenburg -> Bevölkerungsprognose (Land Brandenburg, Staatskanzlei)  50% der Bevölkerung auf 15% der Landesfläche, Tendenz ⬆ (Ballungsgebiete um Berlin)  50% der Bevölkerung auf 85% der Landesfläche, Tendenz ⬇  Badeverhalten/Motivation ein Bad aufzusuchen ist auf dem Land höher als in der Stadt  Je größer die Attraktivität eines Bades, desto eher wird es aufgesucht (Anzahl Besuche, Verweildauer)  Attraktivität eines Bades beeinflusst  Bereitschaft für eine erhöhte Wegezeit  Position im Wettbewerbsranking  Eintrittspreis, Ausgaben für Zusatzangebote (geplant, spontan) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 42 - Multifunktionsbad – Einzugsgebiet erweitert Landesamt für Bauen und Verkehr, Dezernat Raumbeobachtung und Stadtmonitoring (gemeinsame Landesplanungsabteilung Berlin-Brandenburg) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 43 - Multifunktionsbad – Marktbetrachtung BBB/Bezirk  Bestehende Bäderlandschaft der BBB wird unwesentlich beeinflusst  Radien der jeweiligen Bäder  Ausstattung/Ambiente der Bäder nicht für Langzeit-/Tagesaufenthalte  Wohnortnähe weiter beliebt für Kita-, Schul- und Vereinsschwimmen, Schwimmkursangebote, Frühschwimmen, Sportschwimmen  Mobilisierung bisheriger Nichtbesucher über Neubau Multifunktionsbad  Schwimmhalle im Freizeitforum Marzahn → separate Betrachtung vor Standortwahl  Zukünftiges Standortkonzept Mariendorf ist als Ergänzung des Freizeitangebotes für die Berliner und Brandenburger Bevölkerung zu werten  Alleine die jeweilige Bezirks-Bevölkerungszahl ist ausreichend für wirtschaftliche Basis  Mariendorf und neues freizeitorientiertes Multifunktionsbad MH werden „ihr“ jeweils zusätzliches Brandenburger Potenzial nutzen  Bevölkerungszahlen beider Einzugsgebiete werden weiter steigen Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 44 - Multifunktionsbad – Erlösbetrachtung  Erlöse: Eintrittsgelder + Umsatz durch Zusatzangebote  Generierung zusätzlicher Umsatz/Besucher durch  Hohe Attraktivität des Bades für die Zielgruppe/-n (vgl. 365-Tage-Kombibad mit zugehörigem Ambiente) Wirkung: Anzahl Besuche (Ziel: 2,8 pro Einwohner/Jahr), Verweildauer  Zusatzangebote geplant und spontan zu nutzen Wirkung: Buchung/Kauf geplant, spontane Ausgaben während Aufenthaltsdauer  Standortwahl (im Bezirk) u. a. an der Erreichbarkeit orientieren (öffentliche Verkehrsverbindungen, Straßenführung) hier: ideale Voraussetzungen  Badkonzeption so, dass bei Wettkämpfen das Bad nicht geschlossen werden muss  Einwohnerzahl im Einzugsbereich: 400.000 – 500.000 konservativ: 400.000 x 2 Besuche = 800.000 Besucher/Jahr (bezahlende Besucher) zu erwartendes Minimum Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 45 - Multifunktionsbad – geplante Besucherzahlen Einwohnerzahl im Einzugsbereich: 400.000 – 500.000 konservativ: 400.000 x 2 Besuche = 800.000 Besucher/Jahr (bezahlende Besucher) zu erwartendes Minimum Bad + Sauna Das bedeutet in einer Jahresbetrachtung z. B. 360 Tage Betrieb Montage – schwächste Tage – 50 x 500 Besucher Wochenenden – Spitzentage – 100 x 3.500 Besucher Ferienzeiten – starke Tage – 40 x 2.500 Besucher Rest: 165 Tage mit erwarteten 325.000 Besucher -> 1.970 Besucher/Tag Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 46 - Multifunktionsbad – 365-Tage-Kombibad Ausgangssituation Welches Ambiente wird für ein 356-Tage-Kombibad bevorzugt? (Sinus S. 108 ff.) Mischform für die nachfolgende Betrachtung aus ... und ... Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 47 - Multifunktionsbad – 365-Tage-Kombibad Ausgangssituation Was erwarten Besucher eines öffentlichen Bades/Sauna od. SPA? Schwimmbad Sauna Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 48 - Multifunktionsbad – Ausstattung Kernpunkte Konkrete Ausgestaltung orientieren an Attraktivität für die Zielgruppen + Mitbewerb + Langfristigkeit + Kosten  Ganzjähriges Schwimmen drinnen + draußen, Ruhe, Erholung, Ambiente, Design, Abwechslung, etwas für Kinder (vgl. Seite 18)  Nächstliegende Wettbewerber (TURM, Schwapp)  Zukünftiges Bad Mariendorf  Schul-, Vereinsschwimmen, Wettkämpfe  Standortwahl innerhalb des Bezirks, Erreichbarkeit  Bauweise – langfristiger Pflege- und Instandhaltungsaufwand: „optikfreundlich“  Langfristig Attraktivität erhalten (Erweiterungen einplanen z. B. für neue Rutsche, zusätzliches Solebecken, ...) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 49 - Multifunktionsbad – Ausstattung Eckdaten Badausstattung  Sportbecken  Lehrschwimmbecken  Verschiedene Wasserbecken für eine abwechslungsreiche Landschaft incl. Kinderbecken (mit zusätzlicher Ausstattung z. B. Wasserfall, Massagedüsen, ... -> Erlebnisbecken)  Innen- und Außenbecken (teilweise) verbunden (1 Ganzjahresaußenbecken)  Großes Außenbecken + große Liegewiese für Freibadcharakter im Sommer  Kinderrutsche  Große Rutschen / Rutschenturm (ggf. nachzurüsten) incl. Einrutschbecken Saunawelt Mehrere unterschiedliche Saunen/Saunastuben, Dampfbad, Wasserangebote Gastronomie Angebote für alle Bereiche (Bad innen + außen, Sauna) Zusatzangebote Shop, Beauty/Massage, Fitness-Studio (ggf. mit Vereinsangebot kombinierbar), Outdooraktivität, ... Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 50 - Multifunktionsbad – wirtschaftl. Betrachtung – Basis Basis:  Ca. 3.000 m2 Wasserfläche  Mind. 25.000 m2 Grundstücksgröße abhängig von der baulichen Gestaltung und tatsächlichen Ausstattung der Flächen und Funktionsbereiche Achtung: Kapazität für Spitzenauslastungen + Ruhebereiche/ruhige Bereiche  Kosten unter Berücksichtigung bereits durchgeführter Kalkulationen zu diversen Standortkonzepten  Berücksichtigung der Zahlen und Betrachtungen zu Kinderbad Platsch und Schwimmhalle Helene-Weigel-Platz, SOB Wuhlheide, Kombibad Mariendorf  Zusatzangebote neben Bad und Sauna als „Profit Center“ bzw. als zusätzliches Ergebnis ‚on top‘ (Gastronomie, Shop, Massage, Sportgeräteverleih, -nutzung, ...) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 51 - Multifunktionsbad – in Zahlen Zahlende Besucher: 800.000 Entgeltfreie Nutzer: 65.000 (HB + Platsch 2012: 57.000) Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 52 - Multifunktionsbad – zusätzliche Aspekte  Bereich Marketing hat einen hohen Stellenwert, beeinflusst den Umsatz  separate/zusätzliche Vermarktung empfohlen Themenbereiche: Kommunikation nach außen und innen Generierung neuer/abwechselnder Angebote Initiierung und Betreuung von Aktionen  Eröffnungszeitpunkt unter Umsatzaspekten wählen ... Spatenstich  Bewegung im Angebot + in der aktiven Vermarktung und Darstellung  Konservativ geschätzte Besucherzahl mit starken Reserven nach oben Umsatz/Besucher > hier in der Darstellung Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 53 - Freibad in Marzahn-Hellersdorf Der Betrieb eines Freibades in Marzahn-Hellersdorf weist eine wirtschaftliche Tragfähigkeit für die Bäderbetriebe auf in der Variante c) Neubau eines freizeitorientierten Multifunktionsbades ... sogar bei konservativer Betrachtung von Einwohnerzahl im Einzugsgebiet Einfluss der Mitbewerber Umsatz/Besucher durch Bad-/Saunabetrieb (incl. Kursangebot) Erhöhtem Umsatz durch ausgedehnte Verweildauer im Bad  Das dargelegte wirtschaftliche Ergebnis des geplanten Betriebes hat Reserven Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 54 - 😊 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Für Fragen heute und zukünftig stehe ich sehr gerne zur Verfügung Carmen Luger CLC Managementberatung Erlenstraße 26 89077 Ulm Telefon 07 31 / 3 99 66 41 Mobil 01 60 / 1 51 61 90 E-Mail: C.Luger@clc.managementberatung.de www.clc-managementberatung.de Freibad Marzahn-Hellersdorf, Machbarkeitsstudie 08. November 2013 CLC - 55 - CLC CarmenLugerConsulting Freibad Marzahn-Hellersdorf MACHBARKEITSSTUDIE - Anlagen - CLC CarmenLugerConsulting Machbarkeitsstudie FB Marzahn/Hellersdorf Aus dem Bereich Finanzen für 2012: Nr. Bereich A A1+2 Kosten aus Betrieb + Unterhalt Baul. Unterhaltung, unabhängig über welche Vertragsart od eigen/fremd Material (Kosten/Verbrauch) Energie (Heizung/Strom/Gas) Wasser/Abwasser/Niederschlag übrige Betriebsaufwendungen Grundsteuer Reinigung sonst. Dienstleistungen fremde Arbeitskräfte Personalaufwand Aufwendungen für Vertrieb, Marketing Kosten für Nebenbetrieb (Gastro/Eis, Betriebsbedarf, ...) Sonstige Aufwendungen Summe Kosten Betrieb + Unterhalt "Aufwendungen gesamt" Kontenliste Umsatz/Ertrag Umsatzerlöse ohne Eigenverbrauch Badnutzung Saunanutzung Kurse Sonst. (Gastro, Nebenerlöse Badbetrieb) A3 A31 A32 A4 A41 A42 A43 A44 A5 A6 A7 A8 B B1 B11 B12 B13 B14 B2 B3 B4 C Eigenverbrauch Vermietung/Verpachtung Sonst. Summe Erträge "Erträge gesamt" Kontenliste Saldo Kosten Operativ - Gesamterträge Anm.: 7% Entnahme Eigenverbrauch D D1 D2 D3 Besucherzahlen zahlende Besucher 2011 zahlende Besucher 2012 entgeltfreie Nutzer 2012 Kinderb Platsch Sommerb Wuhlheide Schwimmhalle HB Kombib Mariendorf (Bad Neubau (Bad 72) (Bad 62) (Vgl. Helmut Behrendt 47) (Vgl. Erweiterung kombiniertes Erweiterung Platsch) (Bad 71) Helmut Behrendt) Spaßbad 4.417 12.915 35.540 46.246 12.455 90.371 69.820 349.184 5.204 6.961 28.837 64.257 242.838 105.028 326.854 138.657 462 7.427 0 42.984 0 1.958 1.547 20.941 0 223.660 0 21.663 856 29.483 42.427 815.806 0 29.399 10.365 79.457 67.007 1.034.726 0 6.409 2.108 88.886 88.983 1.519 3.494 428.001 431.252 7.700 20.655 1.389.282 1.391.225 9.180 40.532 2.155.180 2.158.738 13.701 0 0 97.274 0 0 374.546 128.170 44.063 405.291 54.266 95.061 5.156 4.425 101 2.514 21.471 -21.455 59 5.028 8.278 15.678 121.290 -123.209 29.047 175.776 350 269 576.445 -577.855 13.165 426.544 31.654 16.529 615.966 -618.757 -67.415 -306.712 -812.837 -1.539.215 310 352 12.304 29.858 3.817 5.472 1.078 26.142 42.284 1.025 115.639 149.002 56.184 167.501 166.319 138.675 generell: Pachtkosten sind nicht in Aufwendungen enthalten, da es keine qualifizierte Pachtberechnung pro Bad gibt (Gesamtpacht alle Bäder 600 T€) 1. 2. 3. Marketing- und Vertriebskosten werden z.Z. auf Kostenstelle Marketing erfasst und nicht Bädern zugeordnet Zuschuss Betrieb wird durch Senat nicht badbezogen Beschieden sondern als Gesamtzuschuss für alle Bäder Vgl Basis Anmerkungen incl. Instandhaltung Bauten, Hof, Wege, Außenanlagen, Garten&Landschaft incl. Instandhaltung techn. Anlagen, Spielgeräte, Kassensystem, Telekomm., Maschinen entspricht "Haus- und Gebäude-Reinigung" incl. Verbrauchsmat. Wasseraufbereitung, Straßenreinigung, Schneebes., Bewachung, Müllabfuhr Personalleasing und Honorarkräfte ohne Weiterbildung incl. 7% für Entnahme Eigenverbrauch (B2) ohne Einstellung/Auflösung Sonderposten jeweils zum Vergleich bzw. Überprüfung Gastronomie, Shop hauptsächlich Erlöse aus Schäden ohne Auflösung RS Abfindungen, Jubiläen CLC CarmenLugerConsulting Machbarkeitsstudie FB Marzahn/Hellersdorf Vergleich Wirtschaftlichkeit Kinderbad Platsch - Sommerbad Platsch Nr. Bereich A A1+2 Kosten aus Betrieb + Unterhalt Baul. Unterhaltung, unabhängig über welche Vertragsart od eigen/fremd Material (Kosten/Verbrauch) Energie (Heizung/Strom/Gas) Wasser/Abwasser/Niederschlag übrige Betriebsaufwendungen Grundsteuer Reinigung sonst. Dienstleistungen fremde Arbeitskräfte Personalaufwand Aufwendungen für Vertrieb, Marketing Kosten für Nebenbetrieb (Gastro/Eis, Betriebsbedarf, ...) Sonstige Aufwendungen Summe Kosten Betrieb + Unterhalt Umsatz/Ertrag Umsatzerlöse ohne Eigenverbrauch Badnutzung Saunanutzung Kurse Sonst. (Gastro, Nebenerlöse Badbetrieb) A3 A31 A32 A4 A41 A42 A43 A44 A5 A6 A7 A8 B B1 B11 B12 B13 B14 B2 B3 B4 C Eigenverbrauch Vermietung/Verpachtung Sonst. Summe Erträge Saldo operatives Ergebnis Anm.: 7% Entnahme Eigenverbrauch D D1 D2 D3 Besucherzahlen zahlende Besucher 2011 zahlende Besucher 2012 entgeltfreie Nutzer 2012 Kinderb Platsch Sommerbad Platsch (Bad 72) (neu) 4.417 12.915 5.204 6.961 462 7.427 0 42.984 0 6.409 2.108 88.886 Anmerkungen (Vergleichsbasis SOB Wuhlheide) 7.500 Aufschlag für Wege 23.915 Aufschlag für zusätzl./Erweiterung techn. Anlagen/Maschinen 13.752 m2: 240+315=555, m3: 500 (unbeheizt, nur Strom:10.800,--) Hinweis: incl. Kühltruhen für Eis+Getränke 22.461 462 1.600 14.927 0 122.100 20.000 1x/Jahr Hauptreinigung Becken Verbrauchmat. Wasseraufber., Straßenreinig., Sicherheitsdienst +5.200, Haus+Geb-Reinigung +1.500, Schädlingsbekämpf +800 längere Öffnungszeiten: 8 Aufsicht, 1 Kasse, 2 Sonst. =11 MA (Alternative unveränd. Öffnung: 6 MA 66.600,--, Achtung: Umsatz!) erstmals ab 2014 zu berücksichtigen 14.409 Eis +Getränke EK 4.000 x 3 3.108 Wasserproben + 1000,-244.234 SOB Wuhlheide 431.000,-- mit 224.000,-- Personalkosten 13.701 0 0 46.000 Wuhlheide 2012: 97.200 Umsatz 0 0 5.156 4.425 101 2.514 21.471 15.156 erhöhter Umsatz Eis+Getränke 5.028 Zahl von Wuhlheide übernommen 101 3.500 64.756 -67.415 -179.477 310 352 SOB Platsch (neu): 3.817 (5472) 6.838 1.078 20.000 geringere Spitzenzeitkapazität / Durchschnittserlös pro zahlender Besucher = Wuhlheide-Niveau 2,30 Euro 1.078 Vgl 72 62 CLC CarmenLugerConsulting Machbarkeitsstudie FB Marzahn/Hellersdorf Wirtschaftlichkeit Ausbau Schwimmhalle Helmut Behrendt Nr. Bereich A A1+2 Kosten aus Betrieb + Unterhalt Baul. Unterhaltung, unabhängig über welche Vertragsart od eigen/fremd Material (Kosten/Verbrauch) Energie (Heizung/Strom/Gas) Wasser/Abwasser/Niederschlag übrige Betriebsaufwendungen Grundsteuer Reinigung sonst. Dienstleistungen fremde Arbeitskräfte Personalaufwand Aufwendungen für Vertrieb, Marketing Kosten für Nebenbetrieb (Gastro/Eis, Betriebsbedarf, ...) Sonstige Aufwendungen Summe Kosten Betrieb + Unterhalt Umsatz/Ertrag Umsatzerlöse ohne Eigenverbrauch Badnutzung Saunanutzung Kurse Sonst. (Gastro, Nebenerlöse Badbetrieb) A3 A31 A32 A4 A41 A42 A43 A44 A5 A6 A7 A8 B B1 B11 B12 B13 B14 B2 B3 B4 C Eigenverbrauch Vermietung/Verpachtung Sonst. Summe Erträge Saldo operatives Ergebnis Anm.: 7% Entnahme Eigenverbrauch D D1 D2 D3 Besucherzahlen (Bad+Sauna) zahlende Besucher 2011 zahlende Besucher 2012 entgeltfreie Nutzer 2012 Sommerb Wuhlheide Schwimmhalle HB Helmut HB Ausbau Kombibad (Bad 62) 1.315 m3 Behrendt (Bad 71) 3.000 Wasser, m2 Badbetrieb, Grundstück 4.500 m2 35.540 46.246 12.455 90.371 19.955 incl. Instandhaltung Bauten (+5.000 Bsp. Fliesen, Wege), Hof, Wege, Außenanlagen, Unterhalt Garten&Landschaft + 2.500,-- (doppelte Gartenpflege) 100.371 incl. Instandhaltung+Wartung techn. Anlagen (+10.000,--), Spielgeräte, Kassensystem, Telekommunikation, Maschinen 28.837 64.257 242.838 105.028 268.725 89,77% Medienverbrauch SOB Wuhlheide für die Außenbecken 162.712 89,77% Medienverbrauch SOB Wuhlheide für die Außenbecken 1.958 1.547 20.941 0 223.660 0 21.663 856 29.483 42.427 815.806 0 43.326 2.856 50.425 42.427 926.806 30.000 1.519 3.494 428.001 7.700 20.655 1.389.282 97.274 0 0 374.546 128.170 44.063 59 5.028 8.278 15.678 121.290 29.047 175.776 350 269 576.445 32.000 incl. Erlös aus gewerblicher Überlassung, Haartrockner, Handelsware 180.804 15.000 Gastronomie fremd, Shop 12.000 hauptsächlich Erlöse aus Schäden 748.609 -306.712 -812.837 -928.549 352 12.304 12.656 26.142 42.284 1.025 115.639 149.002 56.184 Grundstückserweiterung auf mindestens das Doppelte - Möglichkeiten begrenzt entspricht "Haus- und Gebäude-Reinigung" (zzgl. 2.000 Jahresreinigung) incl. Verbrauchsmaterial Wasseraufbereitung, Straßenreinigung, Schneebeseitigung, Bewachung, Müllabfuhr Personalleasing und Honorarkräfte ohne Weiterbildung hier: keine wochenlangen Badschließungen, Aufsicht gleichzeitig innen + außen, kalkulatorische Größe: pro Monat und MA: 3.700,-ab 2014 8.000 Basis: Gastro fremd 21.555 incl. 7% für Entnahme Eigenverbrauch (B2) ohne Einstellung/Auflösung Sonderposten hier: zzgl 600 Sonst wie Telefon und Nebenkosten Geldverkehr 1.677.157 464.546 Halle+Freibad (3/4 Wuhlheide, Gelände an Spitzentagen weniger Kapazität + Kombibesucher bei unsicherem Wetter) 160.000 Faktor für zunehmende Bekanntheit + Kombibadfaktor (für jeden von der Familie etwas) + zunehmende Bekanntheit 65.063 z. B. durch erhöhtes Aquafitness Anzahl Besucher total im ersten Jahr: =149.002 + 56.184 + 3/4 * 42.284 + 1025 + 4545 bzw. 4412 = 242.336 bzw. 242.469 185.127 / 185.260 Anzahl entgeltpflichtige Besucher im ersten Jahr: = 149.002 + 3/4 * 42.284 + "Familien- und Wetterfaktor" 4545 bzw. 4412 = 185.127 bzw. 185.260 57.209 185.127 * Durchschnittserlös 1 (3.30 Euro) = 611.000,-185.260 * Durchschnittserlös 2 (4,-- Euro) = 741.040,-hier in der Aufstellung: 624.546,-- Vgl 71 + Ausbau CLC CarmenLugerConsulting Machbarkeitsstudie FB Marzahn/Hellersdorf Wirtschaftlichkeit Neubau Spaßbad Nr. Bereich A A1+2 Kosten aus Betrieb + Unterhalt Baul. Unterhaltung, unabhängig über welche Vertragsart od eigen/fremd Material (Kosten/Verbrauch) Energie (Heizung/Strom/Gas) Wasser/Abwasser/Niederschlag übrige Betriebsaufwendungen Grundsteuer Reinigung sonst. Dienstleistungen fremde Arbeitskräfte Personalaufwand Aufwendungen für Vertrieb, Marketing Kosten für Nebenbetrieb (Gastro/Eis, Betriebsbedarf, ...) Sonstige Aufwendungen Summe Kosten Betrieb + Unterhalt Umsatz/Ertrag Umsatzerlöse ohne Eigenverbrauch Badnutzung Saunanutzung Kurse Sonst. (Gastro, Nebenerlöse Badbetrieb) A3 A31 A32 A4 A41 A42 A43 A44 A5 A6 A7 A8 B B1 B11 B12 B13 B14 B2 B3 B4 C Eigenverbrauch Vermietung/Verpachtung Sonst. Summe Erträge Saldo operatives Ergebnis Anm.: 7% Entnahme Eigenverbrauch D D1 D2 D3 Besucherzahlen (Bad+Sauna) zahlende Besucher 2011 zahlende Besucher 2012 entgeltfreie Nutzer 2012 Sommerb Schwimmhalle HB Helmut Wuhlheide (Bad 62) Behrend (Bad 71) 3.000 m2 1.315 m3 Wasser Badbetrieb, Grundstück 4.500 m2 Kombib Mariendorf (Bad 47) 5.000 m2 Badbetrieb, Grundstück 72.000 m2, 5159 m3 Wasser HB Ausbau Kombibad (Außenbecken ca. Wassermenge Wuhlheide) NEUBAU Spaßbad 365-Tage- Anmerkungen: Kombibad mit 3.000 m2 Wasserfläche, 25.000 m2 Grundstück 35.540 46.246 12.455 90.371 69.820 144.260 19.955 100.371 incl. Instandhaltung Bauten, Hof, Wege, Außenanlagen 400.000 incl. Instandhaltung+Wartung techn. Anlagen, Spielgeräte 28.837 64.257 242.838 105.028 326.854 138.657 268.725 162.712 800.000 Material und Medien (mit Ganzjahresbecken, vgl. Standortkonzept Mariendorf, Pankow) 1.958 1.547 20.941 0 223.660 0 21.663 856 29.483 42.427 815.806 0 29.399 10.365 79.457 67.007 1.034.726 0 43.326 2.856 50.425 42.427 926.806 30.000 1.519 3.494 428.001 7.700 20.655 1.389.282 9.180 40.532 1.950.257 8.000 21.555 1.677.157 97.274 0 0 374.546 128.170 44.063 405.291 54.266 95.061 464.546 160.000 65.063 59 5.028 8.278 15.678 121.290 29.047 175.776 350 269 576.445 13.165 426.544 31.654 16.529 615.966 32.000 180.804 15.000 12.000 748.609 64.000 205.400 0 30.000 5.044.000 -306.712 -812.837 -1.334.292 -928.549 1.302.000 352 12.304 29.858 12.656 14.378 185.127 / 185.260 57.209 800.000 65.000 26.142 42.284 1.025 115.639 167.501 149.002 166.319 56.184 (fast ausschl. Halle) 138675 Vgl 47 + Neubau 2.000 10.000 90.000 0 2.220.000 150.000 25.000 m2 Grund, weniger zentrale/teure Lage als Helene-W.-Platz entspricht "Haus- und Gebäude-Reinigung" incl. Verbrauchsmat. Wasseraufbereit., Bewachung, Müllabfuhr Personalleasing und Honorarkräfte kalkulatorische Größe: pro Monat und MA: 3.700,-- hier: 50 MA ohne Personalkosten 10.000 60.000 incl. 7% (14.400,--) für Entnahme Eigenverbrauch 3.742.000 4.800.000 Umsatz/zahlend. Besucher: Standortkonzepte 7,80 - 8,80 Euro Durchschnittswert hier: 6,-- Euro 150.000 incl. Erlös aus gewerblicher Überlassung Wasser, ohne Haartrockner Orientierung an Schwimmhalle HB + Platsch zzgl. Aufschlag Gastro, Shop, ... als Profit Center, nicht in der Betrachtung hier hauptsächlich Erlöse aus Schäden CLC CarmenLugerConsulting Erlöse pro entgeltpflichtigem Besucher (Durchschnitt) 2011 Kinderbad Platsch Bad Sauna Durchschnittserlös/Person SOB Wuhlheide Bad Sauna Durchschnittserlös/Person Schwimmhalle HB Bad Sauna Durchschnittserlös/Person Beides/Kombi total Durchschnittserlös/P. total 2012 Nutzungserlöse in Euro Bad Sauna Anzahl entgeltpflichtige Besucher Nutzungserlöse in Euro Bad Sauna Bad Sauna Anzahl entgeltpflichtige Besucher Bad Sauna 7.569 3.843 6.838 13.701 0 0 1,97 0 2,00 58.862 25.540 0 97.274 0 2,30 42.284 0 0 2,30 293.033 2,75 371.679 3,25 0 106.580 78.646 10,20 374.546 7.708 2,75 502.716 3,37 Durchschnittserlös 136.372 128.170 10,15 12.630 CLC CarmenLugerConsulting Informationen aus dem Bereich Risikomanagement Besucher - Text Bad 71 2011 Schwimmbad norm. Tarif Schwimmbad erm. Tarif Mehrfachkartennurtzer Summe Schwimmbad Entgeltpflichtig Sauna norm. Tarif Sauna erm. Tarif Sauna Mehrfachkarten Summe Sauna Entgeltpflichtig Entgeltfrei Kita/Hort Entgeltfrei Schule Entgeltfrei Vereine Sonstige Entgeltfrei Summe Entgeltfrei Gesamtbesucherzahlen 2012* 2013* (bis 8.2013) 46.755 19.300 40.525 106.580 136.372 88.519 6.468 764 476 7.708 12.630 8.947 1.479 28.748 28.562 1.001 59.790 1.443 28.246 26.495 0 56.184 848 13.364 15.056 0 29.268 174.078 205.186 126.734 * Die Performance auf dem neu eingesetzten Kassensystem ist derzeit nicht optimal, d.h. selektive Auswertungen nehmen sehr viel Systemzeit in Anspruch, soweit allerdings Zahlen in dieser Berichtstiefe notwendig sind können diese zwar nachgeliefert werden, eine Fertigstellung auf die 4 Standorte benötigt aber bis zu 8 Tagen. Dies betrifft insbesondere die Hallenstandorte und die Umsatzzeiträume ab 2012. Besucher 71 CLC CarmenLugerConsulting Informationen aus dem Bereich Risikomanagement Besucher - Text Bad 72 2011 Schwimmbad norm. Tarif Schwimmbad erm. Tarif Mehrfachkartennurtzer Sonstige Besucher Summe Schwimmbad Entgeltpflichtig 2013* (bis 8.2013) 1.707 1.681 120 335 3.843 6.353 485 6.838 9.830 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 842 0 0 0 842 1.465 0 0 0 1.465 1.853 0 0 0 1.853 4.685 8.303 11.683 Sauna norm. Tarif Sauna erm. Tarif Sauna Mehrfachkarten Summe Sauna Entgeltpflichtig Entgeltfrei Kita/Hort Entgeltfrei Schule Entgeltfrei Vereine Sonstige Entgeltfrei Summe Entgeltfrei Gesamtbesucherzahlen 2012* Für diesen Standort ist eine Untersetzung bei den Schwimmbadeintritten u. E. nicht Aussagekräftig, da es sich nur um eine Plansche für Kleinkinder handelt. Eine Aufteilung "Normal/Ermäßigt" liegt aufgrund der Nutzerstruktur bei 50/50, da diese Einrichtung nur für Kleinstkinder ausgelegt ist, d.h. Kinder kommen überwiegend nur in Begleitung ihrer Eltern. Besucher 72 CLC CarmenLugerConsulting Informationen aus dem Bereich Risikomanagement Besucher - Text Bad 62 2011 Schwimmbad norm. Tarif Schwimmbad erm. Tarif Mehrfachkartennurtzer Summe Schwimmbad Entgeltpflichtig 13.142 8.230 4.168 25.540 Sauna norm. Tarif Sauna erm. Tarif Sauna Mehrfachkarten Summe Sauna Entgeltpflichtig Entgeltfrei Kita/Hort Entgeltfrei Schule Entgeltfrei Vereine Sonstige Entgeltfrei Summe Entgeltfrei Gesamtbesucherzahlen 2012* 2013* (bis 8.2013) 42.284 63.591 0 0 0 0 0 0 1.136 0 0 742 1.878 1.025 0 0 0 1.025 1.966 0 0 0 1.966 27.418 43.309 65.557 * Die Performance auf dem neu eingesetzten Kassensystem ist derzeit nicht optimal, d.h. selektive Auswertungen nehmen sehr viel Systemzeit in Anspruch, soweit allerdings Zahlen in dieser Berichtstiefe notwendig sind können diese zwar nachgeliefert werden, eine Fertigstellung auf die 4 Standorte benötigt aber bis zu 8 Tagen. Dies betrifft insbesondere die Hallenstandorte und die Umsatzzeiträume ab 2012. Besucher SOB 62 CLC CarmenLugerConsulting Informationen aus dem Bereich Risikomanagement Besucher - Text KB 47 Schwimmbad norm. Tarif Schwimmbad erm. Tarif Mehrfachkartennurtzer Summe Schwimmbad Entgeltpflichtig Halle Sommerbad Halle Sommerbad 2011 2011 2012* 2012* Halle Sommerbad 2013* (bis 8.2013) 2013* (bis 8.2013) 22.533 8.232 39.191 69.956 36.700 27.088 24.949 88.737 69.772 90.169 37.075 108.656 3.027 342 3.959 7.328 0 0 0 0 6.378 0 3.107 0 Entgeltfrei Kita/Hort Entgeltfrei Schule Entgeltfrei Vereine Sonstige Entgeltfrei Summe Entgeltfrei 1.547 57.235 66.718 423 125.923 1.072 142 27 684 1.925 1.638 66.499 69.705 0 137.842 827 0 6 0 833 601 25.858 38.193 0 64.652 951 0 15 0 966 Gesamtbesucherzahlen 203.207 90.662 213.992 91.002 104.834 109.622 Sauna norm. Tarif Sauna erm. Tarif Sauna Mehrfachkarten Summe Sauna Entgeltpflichtig * Die Performance auf dem neu eingesetzten Kassensystem ist derzeit nicht optimal, d.h. selektive Auswertungen nehmen sehr viel Systemzeit in Anspruch, soweit allerdings Zahlen in dieser Berichtstiefe notwendig sind können diese zwar nachgeliefert werden, eine Fertigstellung auf die 4 Standorte benötigt aber bis zu 8 Tagen. Dies betrifft insbesondere die Hallenstandorte und die Umsatzzeiträume ab 2012. Besucher KB 47 CLC CarmenLugerConsulting Kst-Nr. Kst-Text 1072000 1062000 1071000 1047000 FB Kinderbad Marzahn FB Wuhlheide HB H. Behrendt KB Mariendorf BBL Aufsicht Kasse Sonstige Gesamt 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 2011 2012 0 0 5 2 1 0 2 1 8 3 1 1 8,5 11,5 2 2 6,5 5,5 18 20 1 1 11,1 13 2,63 3 7,5 6 22,2 23 1 1 13,4 9,4 4 5 7,5 7,5 25,9 22,9 MA Bäder CLC CarmenLugerConsulting Bäderüberblick Quelle: Marketing BBB, Brandenburg Navigator Entf. Name MH Ort Straße Art des Bades Gertrudstr. 7 Eggersdorf Sommerbad Strandbad Freibad Berlin Petershagen/ Eggersdorf Bad Freienwalde Waldstraße 26 Sommerbad Lausitztherme Erlebnisbad Senftenberg SaarowTherme Freibad Kristall Therme SteinTherme Marienbad Bad Liebenwerda Senftenberg Bad Saarow Neuenhagen Bad Wilsnack Bad Belzig Brandenburg Am Kurzentrum 1 Hörlitzer Str. 32 Am Kurpark 1 Liebermannweg 1 Am Kähling 1 Am Kurpark 15 Sprengelstr. 1 Erlebnisbad Erlebnisbad Thermalsolebad, Wellness Sommerbad Therme, Wellness, Salzsee Kur und Freizeitbad, Wellness Erlebnisbad Spreewald Therme Lagune Burg Cottbus Ringchaussee 152 Sielower Landstrasse 19 Thermalsolebad, Wellness Freizeitbad baff Eberswalde Heegermühler Str. 69 Eisenhüttenstadt Finsterwalde Fürstenwalde Guben Insel 4 Brunnenstr. 20 Große Freizeit 1 Kaltenborner Str. 163 Freibad Erlebniswelt Herzberg Elster Krauschwitz Badstr. 15 Görlitzer Str. 28 Freizeitbad, eher zweckmäßig (auch Sauna) Freizeitbad, eher zweckmäßig Freizeitbad, eher zweckmäßig Erlebnisbad Freizeitbad, klein eher zweckmäßig Freibad Erlebnisbad, klein aber mit Saunadorf Tropical Islands Am Weinberg Sport- und Bildungszentrum Spreewelten Krausnick Lauchhammer Lindow Tropical-Islands-Allee 1 Weinbergstr. 55 Granseer Str. 10 Freizeitpark Freizeitbad Halle Sportbad Lübbenau Alte Huttung 13 Freizeitbad, Pinguine Oranienburg Andre-Pican-Str.42 Erlebniscity Strandbad Orankesee Strandbad Bötzsee Inselbad Schwimmhalle fiwave 55 km Schwapp Freizeitbad Guben 45 km TURM Rutsche Kinderrutsche Schwimmbecken Sauna Thermal, KinderMineral, becken sonst Becken 1 52m 1 1 1 5 50m 1 1 25m x 4 25m x 5 / 2 + 2 4 25m x 5 / 2 2+1 6 25m x 7 / 50m x 7 8 50m x 7 / 2 1++ 1++ 1 25m / 5 1+ 1 1+ 1+ 1++ 1 1 1 40m 80m 110m / 75m 1 83m 1+ 1+ 1++ 1++ 1+ 1+ 50m 1 109m / 65m / 1 1 1 25m x 8 / 3 25m / 3 25m x 8 / 3 25mx12,5m / 4 45m 1 1 50mx20m / 2 3 1++ 76m 1 25m / 2 50m x 4 / 2 1 1 118m x 2 1 2 1++ 25m x 5 / 2 1++ 80m + 30m Mitbewerb für ein 365-Tage-Kombibad in Marzahn-Hellersdorf: Tagesaufenthalte umfangreiches Angebot, nicht/bedingt für Ganztagesaufenthalte für "Stundenschwimmer" 1+ Kinder- Gelände spielpl 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1+1 1++ 1++ 1++ Beachvolleyball Imbiss Steg mit Lift für Rollstuhlfahrer Beachvolleyball, - Imbiss soccer Restaurant + SB Beachvolleyball Automaten Restaurant + Bar Beachvolleyball Imbiss Restaurant + Cafe Restaurants Beachvolleyball Bistro + Kiosk Restaurant Bistro 1+1 Beachvolleyball 1 1 1 2 Restaurant + Bistro ja Bistro Bistro x 3 nein Beachvolleyball Kantine Beachvolleyball, - Restaurant x 2 + soccer Kiosk 1 1 1 1+ Gastronomie 1 Beachvolleyball Bistro Cafeteria Pinguine, grünes Klassenzi., Mehrzwecksportanl. Restaurant Bar und Cafe ... Bäderüberblick CLC CarmenLugerConsulting Bäderüberblick Quelle: Marketing BBB, Brandenburg Navigator Entf. Name MH Ort Internet Betreiber Eigentümer www.strandbad-orankesee.de www.doppeldorf.de privat Gemeinde BBB Freibad Berlin Petershagen/ Eggersdorf Bad Freienwalde www.gemeinde.bad-freienwalde.de Stadt Stadt Lausitztherme Erlebnisbad Senftenberg SaarowTherme Freibad Kristall Therme SteinTherme Marienbad Bad Liebenwerda Senftenberg Bad Saarow Neuenhagen Bad Wilsnack Bad Belzig Brandenburg www.wonnemar.de/bad-liebenwerda www.erlebnisbad.senftenberg.de www.bad-saarow.de www.neuenhagen-bei-berlin.de www.kristalltherme-bad-wilsnack.de www.steintherme.de www.marienbad-brandenburg.de InterSpa Spreewald Therme Lagune Burg Cottbus www.spreewald-therme.de www.lagune-cottbus.de Dr. Kannewischer baff Eberswalde www.baff-bad.de Technische Werke Eberswalde Eisenhüttenstadt Finsterwalde Fürstenwalde Guben www.freizeit-ehst.de/inselbad www.schwimmhalle-finsterwalde.de www.schwapp.de www.guben.de/freizeitbad Eisenh. ... GmbH Stadtwerke Finsterwalde Kommune Stadt Stadt Freibad Erlebniswelt Herzberg Elster Krauschwitz www.elbe-elster-land.de www.badeparadies.com Stadt Erlebnisw .. GmbH Stadt Gemeinde Krauschwitz Tropical Islands Am Weinberg Sport- und Bildungszentrum Spreewelten Krausnick Lauchhammer Lindow www.tropical-islands.de www.bad-lauchhammer.de www.sblindow.basisportal.de TI Mgmt GmbH Tanjong Konzern Lübbenau www.spreewelten-bad.de Spreewelten GmbH Stadt Oranienburg www.erlebniscity.de Stadt Stadt Strandbad Orankesee Strandbad Bötzsee Inselbad Schwimmhalle fiwave 55 km Schwapp Freizeitbad Guben 45 km TURM Bad Saarow Kur GmbH Gemeinde Kristall GmbH Bad Wilsnack Kur und ... GmbH Kommune Sonst. Gemeinde Kur und ... GmbH Kommune Kannewischer Collection 5000 m2 Wasserfläche, Platz für 1000 Gäste, 9,-- Euro/Tag Kommune Stadt Sport- ... GmbH Mitbewerb für ein 365-Tage-Kombibad in Marzahn-Hellersdorf: Tagesaufenthalte umfangreiches Angebot, nicht/bedingt für Ganztagesaufenthalte für "Stundenschwimmer" Bäderüberblick viele Seen im Land sogar mit Saunadorf, Bad Tageskarte: 9,-(Feriengegend, mit Bademantelgang zu einem Hotel) Aktuell: Ausbau für Soleanwendungen (Zuschuss LK Görlitz: 400 TEURO/Jahr Ziel: größtes Themenressort Deutschlands