Anlage 2 Zwischennutzung Langversion.pdf

Stadt Köln Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements Dipl.‐Vo olksw. Angelina SSobotta Dipl.‐Kaauffrau C Claudia B Bargmann M. A. So ozialwisssenschafft Isabel Maniura a Köln, Okttober 201 16 Geschäftsführende Gesellschafter: Dipl.‐G Geogr. Ursula M Mölders Stadt‐ und Regionalpplanerin SRL Dipl.‐Ing. Dominik Geeyer Stadtp planer AK NW, BBauassessor Stadt‐ und Regionalpplaner SRL Gesellschafter/Senioorpartner: Dr. Paul G. Jansen Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen Gm mbH Neumarkt 49 50667 Köln Fon 0221 9407 72‐0 Fax 0221 9407 72‐18 info@stadtpla anung‐dr‐jansenn.de www.stadtplanung‐dr‐jansenn.de Inhaltsverzeichnis 1 Aufgabenstellung 5 2 Herangehensweise und Vorbereitung 6 2.1 2.2 2.3 2.4 Der Begriff Zwischennutzung Definition von Objektkategorien für eine Zwischennutzung Definition der Piloträume Entwicklung eines Projektnamens 6 6 6 8 3 Rahmenbedingungen im Kölner Gewerbeimmobilienmarkt 9 4 Durchführung der Bestandsaufnahme und Dokumentation 10 4.1 4.2 Bestandsaufnahme Dokumentation der Entwicklung in den Piloträumen 10 11 5 Kontaktaufnahme 13 5.1 5.2 5.3 5.4 5.5 Kontaktaufnahme zu Immobilienmaklern und ‐verwaltungen Kontaktaufnahme zu Immobilieneigentümern Kontaktaufnahme zur Stadt Köln als Immobilieneigentümerin Kontakte zu Raum‐Suchenden Expertengespräche und ‐interviews 13 14 14 14 15 6 Aufbau und Pflege der Webseite zeitRAUM.koeln 15 6.1 6.2 6.3 6.4 6.5 Webseite zeitRAUM.koeln für Eigentümer Webseite zeitRAUM.koeln für Raum‐Suchende Immobilienportal Kontakt‐ und Anlaufstelle Entwicklung der Besucherzahlen auf der Projekt‐Webseite 16 16 16 18 18 7 Immobilien für Zwischennutzungen 19 8 Öffentlichkeitswirksame Maßnahmen 21 8.1 8.2 Veröffentlichungen in Printmedien Veröffentlichung einer Referenz 21 21 9 Ausblick 21 9.1 9.2 9.2.1 9.2.2 9.2.3 Interkommunaler Vergleich von Zwischennutzungsprojekten Vorschlag zur Projektfortsetzung Räumliche Ausdehnung im Stadtgebiet Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit Kontaktpflege zu Netzwerken 21 23 23 24 24 10 Resümee 25 Anlagen 29 Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements In dem nachfolgenden Text verwenden wir eine geschlechtsneutrale Sprache. Bei der konkreten Ansprache von Personen werden sowohl die weiblichen als auch die männlichen Personen genannt, z. B. „Bewohnerinnen und Bewohner“. Sollte aus Versehen oder aus Gründen der besseren Lesbarkeit an einigen Stellen nur die männli‐ che Form, z. B. „Akteure“ gewählt sein, meinen wir aber immer auch die weiblichen Personen, nämlich die Akteurinnen. Selbstverständlich sind für uns immer Männer und Frauen gleichzeitig, gleichgestellt und chan‐ cengleich angesprochen. Dieses Gutachten unterliegt dem Urheberrecht. Vervielfältigungen, Weitergabe oder Veröffentlichung des Gutachtens in Teilen oder als Ganzes sind nur nach vorheriger Genehmigung und unter Angabe der Quelle erlaubt, soweit mit dem Auftraggeber nichts anderes vereinbart ist. Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 1 Aufgabenstellung In vielen Projekten und Entwicklungen anderer Städte hat sich gezeigt, dass Zwischennutzungen von Immobilienleerständen gute Rahmenbedingun‐ gen bieten, um neue Geschäftsmodelle bei Exis‐ tenzgründungen zu testen oder weitere Standorte bestehender Gewerbebetriebe einzurichten. Oft‐ mals haben solche Entwicklungen, insbesondere wenn sie räumlich gebündelt erfolgten, dazu beige‐ tragen, Quartiere wirtschaftlich und gestalterisch aufzuwerten. Im Vergleich der Gewerbebranchen ist es die Kultur‐ und Kreativwirtschaft, die stärker als andere Räumlichkeiten in Übergangsphasen zwi‐ schen längeren Mietverhältnissen nachfragt und so oftmals neue Nutzungsvarianten entwickelt. Aus Sicht von Wirtschaftsförderung und Stadtentwick‐ lung besteht daher gleichermaßen Interesse, das Instrument der Zwischennutzungen möglichst sys‐ tematisch einzusetzen. Für die Immobilienwirtschaft sind Übergangsnut‐ zungen hingegen meist weniger von Interesse, weil oftmals niedrige Mietzahlungen dem Aufwand für Bonitätsprüfung, Abschluss anderer Mietverträge oder für veränderte Nebenkostenabrechnungen gegenüberstehen. Bislang werden das Interesse und die Anfragen nicht kanalisiert oder organisiert; die Kontaktaufnahme und Vermittlung zwischen den Anbietern geeigneter Flächen und den Zwischen‐ nutzungs‐Interessenten wird nicht übernommen. Damit bleibt eine Aufgabe, die bislang kaum in Ver‐ waltungsstrukturen eingebunden werden konnte und auch als privates Gewerbe wenig lukrativ ist, bisweilen häufig außer Betracht. Aus diesem Grund hat die Stadt Köln Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH mit der Konzeption eines Zwischen‐ nutzungsmanagements und mit dessen pilotweiser Umsetzung für eine Laufzeit von zwölf Monaten (01.10.2015 bis 30.09.2016) beauftragt. sen. Ein wesentlicher Unterschied zu dem geplanten Zwischennutzungsmanagement in der Stadt Köln ist zudem, dass nur begrenzt in die Mechanismen des Immobilienmarkts eingegriffen werden soll. Eine Anmietung von Immobilien durch die Stadt Köln und anschließende Weitervermittlung an mögliche Zwischennutzer ist nicht vorgesehen. Der vorliegende Bericht stellt in einem Kapitel die wesentlichen Begrifflichkeiten vor und die Definiti‐ onen, die dem Pilotprojekt zu Grunde liegen. In einem nächsten Abschnitt werden die Rahmenbe‐ dingungen der Gewerbeimmobilien im Kölner Markt prägnant charakterisiert. Kapitel 4 erläutert die Vorgehensweise bei der Bestandsaufnahme der Leerstände und dokumentiert die Entwicklung in den Piloträumen. Der Prozess der Kontaktaufnahme zu den verschiedenen Marktteilnehmern und die daraus resultierenden Ergebnisse werden in Kapitel 5 dargestellt. Der Aufbau und die Pflege der Web‐ seite zeitRAUM.koeln mit ihren wesentlichen Be‐ standteilen sind Inhalt von Kapitel 6. Beispielhaft werden in Kapitel 7 Immobilien vorgestellt, die für Zwischennutzungen in der Stadt Köln zur Verfügung stehen und jeweils eine Marktkategorie repräsen‐ tieren. Eine knappe Darstellung der bisher getroffe‐ nen, öffentlichkeitswirksamen Maßnahmen ist in Kapitel 8 zu finden. Kapitel 9 beinhaltet Vorschläge, die bei einer möglichen Projektverlängerung umge‐ setzt werden können und Kapitel 10 fasst die wich‐ tigsten Ergebnisse in einem Resümee zusammen. In Deutschland und in anderen europäischen Nach‐ barländern liegen Erfahrungen vor, die aus öffent‐ lich geförderten Modellvorhaben zu Zwischennut‐ zungen resultieren. Diese sind jedoch häufig nur begrenzt auf andere Standorte übertragbar, da sie so konzipiert sind, dass sie sich an die jeweiligen kommunalen Strukturen und Bedürfnislagen anpas‐ Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 5 2 2.1 Herangehensweise und Vorbereitung Der Begriff Zwischennutzung Der Begriff der Zwischennutzung bezeichnet eine zeitlich befristete Nutzung von leerstehenden Im‐ mobilien oder derzeit nicht zu marktüblichen Kondi‐ tionen vermietbaren Objekten. Dabei kann es zu sehr heterogenen Nutzungen kommen, wie bei‐ spielsweise die Ansiedlung von kleinen Betrieben oder Start‐up‐Unternehmen in ehemaligen Indus‐ triebauten oder die temporäre Nutzung von Laden‐ lokalen als Ausstellungsfläche für Künstler. Zwischennutzungen stellen für die Zwischennutzer eine Strategie zu Verwirklichung ihrer kreativen Ideen dar. Eine meist geringere Miethöhe sowie eine befristete Nutzungsdauer oder kurze Kündi‐ gungsfristen eröffnen Optionen zur Prüfung von neuen Standorten oder Geschäftsideen. Für die Eigentümer lassen sich auch mit Zwischen‐ nutzungen Einnahmen erzielen, leerstehende Ob‐ jekte werden belebt und Schäden durch Vandalis‐ mus vermieden. Aus erfolgreichen Zwischennutzun‐ gen können sich durchaus auch Dauernutzungen entwickeln, und auf diese Weise werden das Image eines Gebäudes, bei räumlicher Bündelung auch eines Straßenzugs oder eines Stadtquartiers, sowie die öffentliche Wahrnehmung positiv beeinflusst. Zwischennutzungen können in leerstehenden La‐ denlokalen, Gewerbe‐ und Büroflächen, in Woh‐ nungsräumen, in ehemaligen Industrieflächen und ‐ hallen und auch auf unbebauten Grundstücken verwirklicht werden. 2.2 Definition von Objektkategorien für eine Zwischennutzung In einem ersten Arbeitsschritt wurden geeignete Objekte für Zwischennutzungen identifiziert. Auch wenn temporäre Wohnnutzungen durchaus Gegen‐ stand von Zwischennutzungen sein können, sollen in dem Zwischennutzungskonzept der Stadt Köln gewerbliche und kulturelle Nutzungen im Vorder‐ grund stehen. Damit bieten sich als geeignete Ob‐ jektkategorien grundsätzlich an:  6 Leerstehende Ladenlokale, Gastronomie‐ oder Dienstleistungsflächen im Erdgeschoss Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH    Leerstände in Obergeschossen (z. B. Büros und Praxen) Sonstige leerstehende Immobilien (z. B. Hal‐ len) Unbebaute Immobilien Da die Erfahrungen aus anderen Städten belegen, dass von den Zwischennutzern sehr unterschiedli‐ che Größen und Qualitäten nachgefragt werden, werden die möglichen Objekte qualitativ oder quan‐ titativ nicht weiter eingegrenzt. 2.3 Definition der Piloträume Aufgrund der Größe der Stadt Köln wurde abge‐ stimmt, das Projekt zunächst in einigen Stadtteilen als Pilotprojekt zu starten und nicht sofort auf das gesamte Stadtgebiet auszudehnen. Neben der Überschaubarkeit sollte dieses Vorgehen bewirken, dass sich Bekanntheit und Akzeptanz des Projekts möglichst schnell verbreiten – sowohl bei den Im‐ mobilieneigentümern als auch bei den an Zwi‐ schennutzung Interessierten. Auf diese Weise könn‐ ten auch städtebauliche Auswertungsprozesse initi‐ iert oder unterstützt werden. Im Oktober 2015 begann die Internet‐Analyse der in Köln angebotenen Gewerbeimmobilien, um in Ab‐ stimmung mit der Stadt Köln die Piloträume für das Projekt auswählen zu können (Immobilien‐ scout24.de). Da Kultur‐ und Kreativwirtschaft eine Affinität zu innerstädtischen oder innenstadtnahen Siedlungsbereichen aufweisen und durch multieth‐ nisch geprägte Umfelder Impulse für ihre Arbeit generieren, rückte der Stadtteil Ehrenfeld in den Fokus. Sanierte Altbauten und große Industrieareale – häufig noch aus der Jahrhundertwende – treffen hier den Nerv der Zeit. In‐Cafés, ein lebendiges Nachtleben und internationale Gastronomie sind charakteristisch für das Viertel. An der Venloer Straße gibt es viele Ladenlokale, die in der Regel nur kurze Leerstandszeiten aufweisen. Insbesondere im Areal rund um den TechnologiePark sind jedoch zahlreiche leerstehende Büro‐ und Praxisräume zu finden. Mehr Platz bieten die großen Industriebra‐ chen, beispielsweise entlang der Vogelsanger Stra‐ ße, wo zahlreiche Hallen auf Nachmieter zu warten scheinen. Als zweiter Projektraum wurde der Stadtteil Porz definiert, da dieser aufgrund der geplanten Um‐ strukturierungen im Ortskern vor besonderen Her‐ ausforderungen steht. Leerstehende Laden‐, Büro‐ und Praxxisflächen sind d hier parallel zum Rhein eent‐ lang der Hauptstraße und im Bere eich der Fußggän‐ gerzone zzu finden. Es wurden bewusst links‐ und rechtsrheinissche Stadtteilee mit unterschiedlichen Standortqualitääten gewählt. Innerhalb diieser Stadtteiile wurden nnach einer du urch Interneetanalyse errmittelten Leeer‐ standsdicchte die Pilo oträume defin niert und abbge‐ grenzt (vggl. Abbildungeen 1 und 2). Abbildung 1: Pilotraum m Köln‐Ehrenfeld Da es in den ersten e Monatten nicht gelu ungen ist, Ob bjekte für eine e mögliche Zw wischennutzu ung in den beiden Piloträu umen zu akqquirieren, wu urden die Pilo oträume im LLaufe des Monnats März 2016 auf die Staadtteile Braun nsfeld und O Ossendorf ausgedehnt. Ausschlaggebend für die Ausswahl dieser Stadtteile waaren die ebenfalls überduurchschnittlich hen Leer‐ staandsquoten bei b gewerblicchen Immob bilien. Die Räume wurden auch hier mit Hilfe einer An nalyse der erstandsdichte ermittelt. Lee In den letzten Jahren J hat di e Entwicklung in Köln‐ Ossendorf stark an Fahrt aufggenommen. D Diese posi‐ tive e Tendenz ka ann vor allem m der stark ve ertretenen nattionalen und d internationnalen Medie enbranche zuggeschrieben w werden, die ann diesem Standort ihre Stu udios und Produktionshalleen betreiben. Dreh‐ und Angelpunkt ist hierbei das 22009 eröffnete Colone‐ um m, in dem viele v bekanntte Fernsehse erien und Sho ows produzie ert werden. N Neue Impulse werden aucch von der „M Motorworld KKöln Rheinlan nd“ ausge‐ hen, die in 2017 7 auf über 50..000 qm Fläch he entste‐ hen soll. Quelle: Ab bgrenzung und D Darstellung Sta adt‐ und Regionnal‐ planung D Dr. Jansen GmbH H 2016; Karteng grundlage openn‐ streetmap p.org und Mitwiirkende Abbildung 2: Pilotraum m Köln‐Porz Rund um den Kölner Stadttwald entstand gegen End de des 19. Ja ahrhunderts eeine Villensied dlung, de‐ ren n nördlicher Teil T heute zuum Stadtteil Braunsfeld B zäh hlt. Westlich und östlich ddes Stadtwalds ist ge‐ misschte Bebauu ung mit zahlreeichen kleinerren Indus‐ trie e‐ und Gewerrbebetrieben zu finden. En ntlang der als Einkaufsstraß ße beliebten A Aachener Stra aße vertei‐ len n sich zahlreiche Häuser mit Ladenlo okalen im Erd dgeschoss, wä ährend die obberen Etagen n neben der Wo ohnfunktion auch a häufig Räume für Büros B und Praaxen bieten. Die e nachfolgend den Abbildunngen zeigen die d ausge‐ wie esenen Abgrenzungen deer Piloträume e in den Staadtteilen Braunsfeld und Osssendorf. Quelle: Ab bgrenzung und D Darstellung Sta adt‐ und Regionnal‐ planung D Dr. Jansen GmbH H 2016; Karteng grundlage openn‐ streetmap p.org und Mitwiirkende Stadt Köln n – Konzept und d Umsetzung eines Zwischenn utzungsmanage ements 7 Abbildung 3: Pilotraum m Köln‐Braunssfeld Begrenzung auff einen Zeitraaum; durch die Groß‐ buchstaben wirrd aber auchh die Bedeu utung des Raums in den Mittelpunkt gesstellt. Abbildung 5: Pro ojekt‐Logo Quelle: Darstellung Stadt‐ und Reegionalplanung g Dr. Jan‐ n GmbH 2016 sen Quelle: Ab bgrenzung und D Darstellung Sta adt‐ und Regionnal‐ planung D Dr. Jansen GmbH H 2016; Karteng grundlage openn‐ streetmap p.org und Mitwiirkende Anschließende A Aufgabe war ees, ein entsprrechendes Loggo mit hohem m Wiedererkeennungswert zu entwi‐ cke eln. Durch die e Einbeziehunng des Stadt‐LLogos und der entsprechenden Farbenn wird die Ve erbindung zurr Stadt Köln unmittelbar visualisiert. Das Logo rep präsentiert de en Zeitraum, dder durch Zwischennut‐ zun ngen belegt w werden kann. Projektname und Logo we erden seit De ezember 20115 für alle Veröffentli‐ chu ungen und de en gesamten Schriftverkehr verwen‐ dett. Darüber hin naus ist es gellungen, die gleichnami‐ ge Internetdom main zu sich ern. Unter dem Link ww ww.zeitraum.k koeln sind Infformationen zum Pro‐ jekkt jederzeit abrufbar. Abbildung 4: Pilotraum m Köln‐Ossend dorf Quelle: Ab bgrenzung und D Darstellung Sta adt‐ und Regionnal‐ planung D Dr. Jansen GmbH H 2016; Karteng grundlage openn‐ streetmap p.org und Mitwiirkende 2.4 En ntwicklung ein nes Projektna amens Zeitgleich h mit der Defiinition der Pilo oträume wurdden Vorschlägge für einen Projektname en gesucht, um nicht den n sperrigen Begriff B des Zw wischennutzunngs‐ managem ments in den Vordergrund stellen zu m müs‐ sen. Auss verschieden nen Vorschlägen wählte die Stadt Köln im Dezemb ber 2015 den P Projekttitel „zzeit‐ RAUM.ko oeln“. Der Prrojektname verdeutlicht v dden wesentlicchen Aspekt der Zwisch hennutzung, die 8 Staadt‐ und Regionalplaanung Dr. Jansen GmbH 3 Rahmenbedingungen im Kölner Gewerbeimmobilienmarkt Diese gute Auslastung des Kölner Markts für Ge‐ werbeimmobilien verringert das Angebot von für Zwischennutzungen geeigneten Immobilien ent‐ scheidend. Gerade auf dem Bürosektor agieren zudem zahlreiche Anbieter von Co‐Working‐Spaces und Gründerzentren, die auch gegenüber den Ei‐ gentümern als Mieter auftreten. Das Internet‐Portal Immobilienscout24.de listet in der Stadt Köln fast 400 Angebote für Büroflächen, die monatsweise gemietet werden können (Stand: Ende September 2016). Ca. 140 Angebote stehen für eine wöchentli‐ che Anmietung zur Verfügung. Diese Büroflächen sind fast ausschließlich möbliert und bieten häufig neben der technischen Infrastruktur zusätzlich wei‐ tergehende Services, wie z. B. Rezeptions‐ oder Postdienste, an. Der Kölner Gewerbeimmobilienmarkt gliedert sich in die drei Sparten Büroflächen, Lagerflächen und Einzelhandelsflächen. Das Unternehmen Jones Lang LaSalle erstellt quar‐ talsweise Berichte über die aktuelle Situation auf dem Kölner Gewerbeimmobilienmarkt. Auf deren Zahlen wird im Folgenden zurückgegriffen. Bei den Büroflächen hat sich demnach die Leer‐ standsquote in den letzten zehn Jahren halbiert und liegt nun aktuell bei 5,1 %, wobei für die Zeit bis zum Jahresende 2016 ein weiteres Absinken auf einem Wert von unter 5 % prognostiziert wird. Viele flächensuchende Unternehmen werden daher nicht fündig, da das bestehende Angebot nicht ausreicht. Leerstehende Büroflächen verfügen häufig auch nicht über den nachgefragten, modernen Ausstat‐ tungsstandard. Einige Leerstände wurden oder werden momentan in Flüchtlingsunterkünfte umgewandelt bzw. umge‐ baut (vgl. auch Kap.5.3. Kontaktaufnahme zur Stadt Köln als Immobilieneigentümerin) und stehen daher ebenfalls für Zwischennutzungen nicht zur Verfü‐ gung. Abbildung 6: Leerstand und Leerstandsquote bei Büroflächen in der Stadt Köln Quelle: Darstellung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jan‐ sen GmbH 2016 nach Angaben von Jones Lang LaSalle, Office Market Profile Köln Für den Bereich der Lager‐ und Logistikflächen gilt, dass die Nachfrage derzeit höher ist als das Ange‐ bot; dauerhafte Leerstände sind in diesem Markt‐ segment kaum zu verzeichnen. Da viele Flächenge‐ suche nur durch Projektentwicklungen zu realisie‐ ren sind, entfallen 73 % des Umsatzes in diesem Marktsegment auf Neubauten. Die anhaltende Nachfrage wird hier von Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung getragen. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 9 4 4.1 Durchführung der Bestandsaufnahme und Dokumentation Bestandsaufnahme Grundlage des Projekts Zwischennutzung ist der Aufbau einer detaillierten Immobiliendatenbank, die auf einer zweigliedrigen Bestandsaufnahme und einer monatlichen Aktualisierung beruht. Als Erfas‐ sungsquelle dienen neben Online‐Exposés aus dem Portal „Immobilienscout24.de“ auch Vor‐Ort‐Bege‐ hungen. Als Datenquelle wurde das Portal „Immobi‐ lienscout24.de“ ausgewählt, da es als Marktführer unter den Suchportalen die meisten Angebote und umfangreiche Objektbeschreibungen führt. Zunächst erfolgten zum Aufbau der Datenbank im Oktober 2015 bzw. im März 2016 Onlinerecherchen in den Piloträumen Ehrenfeld und Porz bzw. Brauns‐ feld und Ossendorf. Dazu wurden die wesentlichen Anzeigendaten aus dem Portal für jeden Pilotraum separat in eine Excel‐Bestandsliste übertragen. Als zweiter Schritt fanden Erstbegehungen der Pilot‐ räume statt, um die durch die Online‐Recherche ermittelten Objekte vor Ort zu überprüfen und weitere Objektdetails aufzunehmen. Zudem wurden Leerstände erfasst, die nicht über das Portal vermit‐ telt werden. Während die Online‐Recherche über‐ wiegend quantitative Objektdaten wie Größe, Raumanzahl und Teilbarkeit beinhaltet, kann durch Vor‐Ort‐Begehungen eine qualitative Bewertung des Objekts und des Standortumfelds erfolgen. Der Erheber hält sich dabei an folgende Kriterien:           10 Adresse und Etage des Leerstands Angegebene oder geschätzte Größe der Leer‐ standsfläche, Zuschnitt der Räumlichkeiten Struktur des Leerstands (z. B. Ladenlokal und Nebenflächen, vorgelagerte Freiflächen, Büro‐ etage) Äußeres Erscheinungsbild Bausubstanz Wenn erkennbar: letzte Nutzung Außenwirksamkeit, Schaufenster Zugeordnete Parkplätze Umfeldnutzungen und sonstige Standortrah‐ menbedingungen Angegebene Kontaktdaten zur Vermietung (z. B. Immobilieneigentümer, ‐makler,‐ verwalter) Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Jeder Leerstand wird zudem durch Fotos dokumen‐ tiert. Eine Aktualisierung des Datenbestands durch Vor‐Ort‐Begehung erfolgt in einem regelmäßigen Rhythmus. Bei der Objektaufnahme in die Datenbank wird darauf geachtet, dass identische Objekte, die von verschiedenen Maklern angeboten werden, nur einmal erfasst werden. Mit Hilfe der in den Anzei‐ gen verzeichneten Adresse wird geprüft, ob sich ein Objekt im Pilotraum befindet. Falls eine eindeutige Zuordnung nicht erfolgen kann, da bspw. nur der Stadtteil als Objektadresse angegeben wird, wird die Immobilie trotzdem in die Datenbank aufge‐ nommen. Im Rahmen der Vor‐Ort‐Begehung wird dann geprüft, ob den bei der Online‐Recherche erfassten Leerständen Adressen zugeordnet werden können. Die regelmäßige Datenbankaktualisierung erfolgt mittels Überprüfung des Online‐Portals Immobilien‐ scout24.de. Dazu werden die Anzeigen der erfass‐ ten Objekte des Onlineportals auf Aktualität über‐ prüft. Ist ein Objekt nicht mehr im Online‐Portal verfügbar, wird es auch als solches im Datenbe‐ stand markiert. Erscheint das Objekt zu einem spä‐ teren Zeitpunkt erneut in den Anzeigen, können die alten Objektdaten im Datenbestand wieder aufge‐ rufen und mit den neuen Objektinformationen verglichen werden. Im Rahmen der darauffolgenden Kontaktaufnah‐ men mit Eigentümern, Hausverwaltungen und Mak‐ lern wird häufig festgestellt, dass manche leer oder leicht vernachlässigt wirkende Immobilie doch über einen laufenden Mietvertrag verfügt. Gründe hier‐ für können beispielsweise sein:      Ein Betrieb ist bereits geschlossen, aber der Mietvertrag läuft noch. Die geplante Eröffnung/Möblierung eines Ge‐ schäfts/Büros verzögert sich bei abgeschlosse‐ nem Mietvertrag. Die Immobilie befindet sich im Prozess einer Nutzungsänderung von unvorhersehbarer Dauer. Projekt‐/Umbaumaßnahmen sind bereits ge‐ plant und stehen kurz vor der Umsetzung. Die Fläche wird als (unsortierte/ungepflegte) Lagerfläche genutzt. Bei einer erfolgreichen Kontaktaufnahme, die dazu führt, dass der Immobilieneigentümer bzw. ‐ver‐ walter sich eine Zwischennutzung für sein Objekt vorstellen kann, wird ein persönlicher Gesprächs‐ termin vereinbart. Bei diesem Termin werden Ob‐ jektfotos des Innenraums und weitere Objekteigen‐ schaften aufgenommen, die später zur Erstellung von Exposés genutzt werden. Bei den Objekteigen‐ schaften handelt es sich unter anderem auch um spezielle Informationen, die das Kulturamt bei Räumen für Ateliers, Ausstellungen und Projekt‐ bzw. Proberäumen einholt:        Akustische Möglichkeiten Deckenhöhe Lastenaufzug Senkung der Mietkosten durch Übernahme von Diensten (z. B. hausmeisterliche Betreu‐ ung) Heizmöglichkeit in den Wintermonaten Zulässigkeit von Publikumsverkehr Anzahl der Notausgänge Wenn alle Informationen zu einem Objekt zusam‐ mengetragen wurden und der Eigentümer bzw. Verwalter einer Veröffentlichung auf der Webseite zeitRAUM.koeln zugestimmt hat, wird ein Exposé mit sämtlichen verfügbaren Objektinformationen angefertigt. 4.2 Dokumentation der Entwicklung in den Piloträumen Die Ergebnisse der Vor‐Ort‐Recherche und die Er‐ gebnisse der Immobilienportalanalyse werden in einer Datenbank dokumentiert, die alle objektbezo‐ genen Informationen bündelt. Abbildung 7: Anzahl der gesamten erfassten Leer‐ stände und der aktuellen Leerstände nach Stadttei‐ len Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH; nach Bestandserhebungen (Stand: September 2016) Wird die Verweildauer der Objekte in der Daten‐ bank verglichen, wird deutlich, dass ein Anteil von rd. 26 % seit Erhebungsbeginn (Oktober 2015 bzw. März 2016) als „Dauerleerstand“ verzeichnet wer‐ den kann. Die Anteilswerte fallen je Pilotraum sehr unterschiedlich aus. Die höchsten Anteile an Dauer‐ leerständen werden im Pilotraum Ossendorf ver‐ zeichnet (rd. 37 %), gefolgt von Braunsfeld (ca. 18 %) sowie Ehrenfeld und Porz (rd. 9 bzw. 10 %). Zu beachten ist jedoch, dass sich die Räume Ossen‐ dorf und Braunsfeld deutlich kürzer im Projekt be‐ finden als die Räume in Ehrenfeld und Porz. Die besonders hohe Anzahl an Leerständen in Ossen‐ dorf resultiert aus zahlreichen freien Büroflächen mit einem Schwerpunkt rund um das Coloneum und durchaus unterschiedlichen Flächengrößen (zwi‐ schen 38 qm und über 17.000 qm). Abbildung 8: Anteile von Objekten, die seit Erster‐ hebungsdatum als Leerstand verzeichnet sind, in % In den Piloträumen wurden seit Anfang Oktober 2015 insgesamt 957 Leerstände erfasst, von denen zum Stichtag 30. September 2016 noch 405 als leerstehend geführt wurden. Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH; nach Bestandserhebungen (Stand: September 2016) Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 11 Im Vergleeich des Objektbestands vom Erhebunngs‐ monat M März 2016 wird d deutlich, da ass der Pilotraaum Porz mit rd. 43 % den größten An nteil an längeeren Leerstand dszeiten aufw weist. Fast jedes zweite auffge‐ nommene Objekt seitt März 2016 ist nach wie vor leersteheend (vgl. Abb bildung 9). Diie Leerständee in Porz haben einen Schwerpunkt bei den Ladenlooka‐ len, von denen die überwiegende Anzahl bei dden Vor‐Ort‐R Recherchen au ufgenommen werden konnnte. Abbildung 9: Anteil der leerstehenden Objekte inn den Piloträumen im Veerhältnis zum Erhebungsstaand März 20116 in % Die ese Entwicklu ungen sind insbesondere e auf die Zunahme an Ob bjektanzeigenn im Onlinepo ortal „Im‐ mo obilienscout24 4.de“ zurückzzuführen, die vermehrt im zweiten und dritten Quarrtal eingestellt wurden (vggl. Abbildunge en im Anhangg: Absolute En ntwicklung lee erstehender Gebäudeeinhe G eiten in den Piloträu‐ me en). In allen Piloträumen dominnieren die An nteile von Büro‐ und Praxisseinheiten in den Leerstan ndskatego‐ rien. Von den am Stichtag 300. Septemberr 2016 als lee erstehend verrzeichneten O Objekten sind d rd. 63 % der Kategorie Büro/Praxis, 199 % der Kateggorie Halle und rd. 18 % de er Kategorie LLadenlokal zu uzuordnen (vggl. Abbildung 1 11). Abbildung 11: Anteil nach Obj bjektkategorien an den aren Leerständden in % (n = 405) derzeit verfügba Quelle: Sttadt‐ und Regiionalplanung Dr. D Jansen Gm mbH; nach Besta andserhebungeen (Stand: Septe ember 2016) Ca. 42 % der aktuell existierenden e Leerstände w wur‐ den im dritten Quartal 2016, weitere 23 % im zw wei‐ ten Quartal 2016 aufgenommen. En ntsprechend ssind ca. 65 % aller erfassten Objekte in den Piloträum men nicht länger als ein halbes h Jahr in n der Datenbbank vorhandeen (vgl. nachfo olgende Abbildung). Abbildung 10: Anteil nach Erfassunggsquartal an dden derzeit veerfügbaren Leeerständen in % (n = 405) *Anm.: nu ur die Stadtteilee Ehrenfeld und Porz **Anm.: O Ossendorf und B Braunsfeld nur M Monat März Quelle: Sta adt‐ und Region nalplanung Dr. JJansen GmbH; Bestandseerhebungen (Sta and: Septemberr 2016) 12 Staadt‐ und Regionalplaanung Dr. Jansen GmbH Quelle: Stadt‐ und d Regionalplanuung Dr. Jansen G GmbH 16; nach eigene en Bestandserheebungen 201 5 Kontaktaufnahme Bei der Kontaktaufnahme können zwei Kategorien von Ansprechpersonen unterschieden werden: die Immobilienmakler und ‐verwaltungen sowie die Immobilieneigentümer. Anders als im Wohnungs‐ markt werden die in den Internetportalen inserier‐ ten Gewerbeimmobilien fast zu 100 % von Maklern bzw. Verwaltungen und nicht von Privatpersonen angeboten. Zu Kontakten mit Immobilieneigentü‐ mern kam es im Projektverlauf fast ausschließlich bei der Vor‐Ort‐Recherche. Tabelle 1: Anzahl der zeitRAUM‐Immobilien nach Ansprechpartnern Objekte für zeitRAUM Makler/Immo‐Verwaltung 6 Eigentümer 4 Stadt Köln 1 Unaufgefordert 2 Gesamt Durch die Gespräche wurden zwischen April und September 2016 insgesamt sechs von insgesamt dreizehn Immobilien für mögliche Zwischennutzun‐ gen gewonnen und auf die Internetseite als Immo‐ bilienangebot eingestellt. Das bedeutet, dass 11,8 % der Telefonpartner aus Maklerunternehmen und Immobilienverwaltungen der Zwischennutzung ihrer inserierten Immobilie zugestimmt haben. Im weiteren Projektverlauf wurde bei den Gesprä‐ chen mit den Maklern/Immobilienverwaltern im‐ mer der Hinweis gegeben, dass sich das Projekt nicht mehr nur auf die Piloträume beschränkt, son‐ dern Objekte im gesamten Stadtgebiet auf der Webseite eingestellt werden können. 13 Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016; nach eigenen Bestandserhebungen 5.1 Gespräche knüpften bei den ermittelten Objekten an, stellten das Gesamtprojekt in den ausgewählten Stadtbereichen dar und konnten so zur Klärung beitragen, ob die Gesprächspartner weitere Immo‐ bilien oder Kontakte für das Zwischennutzungspro‐ jekt anbieten können. Kontaktaufnahme zu Immobilienmaklern und ‐verwaltungen Von Januar bis September 2016 wurde Kontakt zu über 50 Maklerunternehmen bzw. Immobilienver‐ waltungen aufgenommen. Alle diese Unternehmen haben in dem genannten Zeitraum gewerbliche Immobilien in den Piloträumen inseriert. Die Kon‐ taktaufnahme erfolgte jeweils durch ein Telefonge‐ spräch mit dem zuständigen Mitarbeiter, in dem der Projekthintergrund geschildert und nach der Mit‐ wirkungsbereitschaft gefragt wurde. In allen Fällen wurde in einem zweiten Schritt ein Anschreiben verschickt, um die Unternehmen auch schriftlich mit den Projektinformationen und Kontaktdaten zu versorgen. Zusätzlich konnten einige persönliche Gespräche geführt werden, um einerseits weitere Informatio‐ nen zu geeigneten Objekten zu erhalten und ande‐ rerseits die Flexibilität und Mitwirkungsbereitschaft zu eruieren. Gesprächspartner waren hierbei insbe‐ sondere renommierte Maklerunternehmen, die eine große Anzahl von Objekten im gesamten Stadtgebiet offerieren und sich bei der ersten Kon‐ taktaufnahme mitwirkungsbereit zeigten. Diese Nach Aussage der Makler und Immobilienverwal‐ tungen wird ihre Mitwirkungsbereitschaft im We‐ sentlichen durch folgende Punkte eingeschränkt (nach Häufigkeit der Nennungen sortiert):         Vorgabe der Eigentümer ist es, einen langfris‐ tigen Mietvertrag abzuschließen (26 %) Leerstände sind nicht von langer Dauer, keine Notwendigkeit für Zwischennutzungen (23 %) Grundsätzlich kein Interesse an dem Thema Zwischennutzungen (18 %) Provision entfällt bzw. verringert sich bei kurz‐ fristigen Abschlüssen (9 %) Beratung der Eigentümer zu Zwischennutzun‐ gen, aber kein Interesse geweckt (9 %) Erst den Zwischennutzer kennen, dann die Immobilie (3 %) Schlechte Erfahrungen mit Kurzzeitmietern (3 %) Etablierte Mieter gesucht (3 %) Durch die Gespräche mit den Immobilienmaklern und ‐verwaltern ist zudem deutlich geworden, dass durch die Internationalität vieler Immobilienfonds als Eigentümer häufig keine Bindung an das Objekt vor Ort und damit auch kein Interesse an der Ent‐ wicklung in dem zugehörigen Stadtviertel besteht. Ist die Immobilie ein Spekulationsobjekt, erhöhen sich bei Leerstand die Chancen für einen Verkauf. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 13 5.2 Kontaktaufnahme zu Immobilien‐ eigentümern Im Verlauf des Projekts konnten telefonische Ge‐ spräche mit ca. 46 Immobilieneigentümern geführt werden. Ein Schwerpunkt der Kontakte lag mit 34 % aufgrund der Vielzahl der Ladenleerstände im Stadt‐ teil Porz. Auf die anderen drei Piloträume entfielen je 22 % der Telefonkontakte. Durch diese Telefon‐ gespräche konnten im Zeitraum von Januar bis September vier Immobilien für eine mögliche Zwi‐ schennutzung gewonnen werden, was einer Er‐ folgsquote von 8,7 % entspricht. Tabelle 2: Anzahl der angesprochenen Immobilien‐ eigentümer nach Stadtteilen Angespro‐ chene Eigentümer Objekte für zeitRAUM Porz 16 3 Ossendorf 10 1 Braunsfeld 10 0 Ehrenfeld 10 1 Gesamt 46 4 Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016 Die Informationen über die Eigentümer dieser Leer‐ stände resultieren im Wesentlichen aus den durch‐ geführten Begehungen. Dabei erfolgte auch die häufige Aussage, dass ein Objekt zwar durchaus leer aussieht, aber vermietet und der Eigentümer folg‐ lich an einer Zwischennutzung nicht interessiert ist bzw. andere Pläne mit seiner Immobilie verfolgt. Bei längeren Leerständen haben die Eigentümer zu‐ meist die folgenden Hindernisgründe:    Eine zu hohe Mieterwartung und auch auf‐ grund möglicher steuerlicher Vergünstigungen der Wille, abzuwarten Furcht vor nicht etablierten, finanzschwachen Mietern Sorge vor einer starken Inanspruchnahme der Immobilie durch Zwischennutzer bei kürzeren Mietdauern Eine schriftliche Kontaktaufnahme erfolgte zu 30 weiteren Immobilieneigentümern, die auch bei mehrfachen Versuchen nicht telefonisch zu errei‐ chen waren. Eine Rückmeldung erfolgte von 10 % der angeschriebenen Personen, und zwar mit dem 14 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Hinweis, dass für die betreffende Immobilie ein abgeschlossener Mietvertrag vorliegt und kein Inte‐ resse an dem Projekt zeitRAUM besteht. 5.3 Kontaktaufnahme zur Stadt Köln als Immobilieneigentümerin In den letzten Jahren hing der Erfolg von Zwischen‐ nutzungsprojekten in anderen Städten vielfach von der Bereitschaft der jeweiligen Kommune ab, Ob‐ jekte, die von der öffentlichen Hand beispielsweise wegen geplanter öffentlicher Baumaßnahmen er‐ worben wurden, bis zum Abriss oder zum Beginn einer Projektierung zwischennutzen zu lassen. Im Besitz der Stadt Köln fehlen derartige Gebäude, die für eine Zwischennutzung geeignet sind. Ein Objekt konnte die Stadt Köln ab April 2016 für mögliche Zwischennutzer, aber auch für Langzeitmieter zur Verfügung stellen: im Stadtteil Buchheim wird ein Bürogebäude aus städtischem Eigentum mit mehre‐ ren Einheiten à 450 qm möglichen Nutzern angebo‐ ten. Erschwerend kam im letzten Jahr die Flüchtlingsun‐ terbringung als große Aufgabe auf die Stadt Köln zu. Durch den drastischen Anstieg der Flüchtlingszahlen auf über 13.600 Personen bis zum August 2016 wurden zahlreiche, leerstehende Objekte umge‐ nutzt. Die Stadt Köln sucht auf ihrer Internetseite weiterhin nach freien Grundstücken, Gebäuden, Hotels und Wohnungen zur Unterbringung von Flüchtlingen. 5.4 Kontakte zu Raum‐Suchenden Seit März kam es zu vier Kontakten mit Raum‐ Suchenden, von denen je zwei Büroräume bzw. eine Halle für kulturelle Zwecke suchten. Die beiden Nachfrager für ein Objekt in Ehrenfeld waren vom Kulturamt über das Projekt zeitRAUM. koeln informiert worden und auf der Suche nach einer ca. 100 qm großen Halle für eine Mietdauer von ca. vier Wochen. Das gelistete Objekt in Ehren‐ feld avisiert die „Mitnutzung“ einer Halle und keine geschlossene Einheit, sodass es nicht den Anforde‐ rungen der Raum‐Suchenden entsprach. Eine An‐ frage zu Büroräumen in der Piccoloministraße wur‐ de über das Projekt Mülheim 2020 vermittelt, da die Nutzung der dortigen Räumlichkeiten des Nach‐ fragers in Zukunft ausläuft. Leider konnte nach mehreren Gesprächen kein Besichtigungstermin realisiert werden, da sich die Planung des nachfra‐ genden Unternehmens verändert hatte. Die Anfrage eines Start‐up‐Unternehmens im September 2016 konnte aufgrund des Gesuchs nach 300 qm loftähn‐ lichem Büroraum nicht bedient werden. 5.5 Expertengespräche und ‐interviews Zur Kontaktanbahnung und zum interkommunalen Erfahrungsaustausch wurden Experteninterviews bzw. ‐gespräche mit diversen Personen geführt, die entweder bereits Erfahrungen im Bereich der Zwi‐ schennutzungen hatten oder über spezielle Kontak‐ te/Netzwerke in bestimmten Stadtvierteln verfü‐ gen. Tabelle 3: Expertengespräche und ‐interviews Organisation/Firma Name Autonomes Architektur Atelier Bremen Oliver Hasemann Daniel Schnier DEG Deutsche Investitions‐ und Entwicklungsgesellschaft Bruno Wenn Hamburg Kreativ Gesellschaft Dr. Katja Wolframm IG Porz Markus Weinkoth Projekt Mülheim 2020 Carsten Effert Büro Voggenreiter Sabine Voggenreiter 6 Aufbau und Pflege der Webseite zeitRAUM.koeln Um eine Informations‐ und Kontaktplattform für Eigentümer bzw. Makler und Raum‐Suchende mit den Projektverantwortlichen zu schaffen, wurde eine Internetseite aufgebaut, die Mitte März 2016 mit den ersten Immobilienangeboten online gehen konnte. Diese Webseite, die unter dem Titel zeit‐ RAUM.koeln im Internet zu finden ist, verzeichnete seit Online‐Stellung rd. 3.500 Besucher mit monat‐ lich steigender Tendenz. zeitRAUM.koeln gibt zunächst auf der Startseite prägnante Projektinformationen wieder und zeigt die Logos der Stadt Köln und von Stadt‐ und Regio‐ nalplanung Dr. Jansen GmbH, um u. a. auf den offi‐ ziellen Hintergrund der Projektdurchführung hinzu‐ weisen. Auf den folgenden Links werden die Projek‐ tinformationen zielgruppenspezifisch vertieft und die zur Verfügung stehenden Zwischennutzungsan‐ gebote vorgestellt. Abbildung 12: Webseite zeitRAUM.koeln Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016 Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016 Die positiven Effekte von Zwischennutzungen wer‐ den sowohl für Eigentümer als auch für Raum‐ Suchende anschaulich formuliert. Als Unterstützung für die Objektsuche werden die definierten Pilot‐ räume Braunsfeld, Ehrenfeld, Ossendorf und Porz unter dem Link „Stadtteil‐Informationen“ vorge‐ stellt. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 15 6.1 Webseite zeitRAUM.koeln für Eigentümer Eigentümer und Verwalter von leerstehenden Im‐ mobilien, die schon länger auf der Suche nach einer Folgenutzung sind oder Gründe haben, keinen lang‐ fristigen Mietvertrag abschließen zu wollen, werden über die Webseite angesprochen. Die positiven Wirkungen, wie bspw. die städtebauliche Aufwer‐ tung durch die Reaktivierung von Leerstandsimmo‐ bilien oder auch das Erzielen von Einnahmen durch Zwischennutzungen, werden beschrieben. Es wird angeboten, Objektangaben, Wünsche zur Mietdauer und Art der Nutzung aufzunehmen und einen passenden Zwischennutzer für den Eigentü‐ mer/Verwalter zu suchen. Als weitere Dienstleis‐ tung wird eine Begleitung bis zum Abschluss des Mietvertrags gewährleistet. Als Aufgaben, die für den Eigentümer/Verwalter von Leerstandsimmobi‐ lien nach Wunsch übernommen werden können, werden genannt:       6.2 Zusammenstellung der relevanten Objektda‐ ten Aufnahme der Immobilie in eine Datenbank Aktive Vermarktung über die Webseite Durchführung von Besichtigungsterminen Unterstützung bei den Vertragsverhandlungen Begleitung bis zum Vertragsabschluss und zur Schlüsselübergabe   Zwischennutzungen können neue Standorte und Geschäftsideen testen Zwischennutzungen beleben leerstehende Objekte und können Publikumsverkehr initiie‐ ren Aus erfolgreichen Zwischennutzungen können sich Dauernutzungen entwickeln Selbstverständlich werden auch für die Raum‐ Suchenden nach Wunsch die folgenden Aufgaben übernommen: 16     6.3 Erfassung der gewünschten Objekteigenschaf‐ ten Suche nach einer geeigneten Immobilie unter Nutzung der zeitRAUM.koeln‐Datenbank Organisation von Besichtigungsterminen Unterstützung bei den Vertragsverhandlungen Begleitung bis zum Vertragsabschluss und zur Schlüsselübergabe Immobilienportal Herzstück der Webseite zeitRAUM.koeln sind die zur Verfügung stehenden Zwischennutzungsimmo‐ bilien, die in einem eigenen, selbst errichteten Im‐ mobilienportal angeboten werden. Mit Hilfe einer Google‐Übersichtskarte der Stadt Köln werden auf einen Blick die Standorte sämtlicher zeit‐ RAUM.koeln‐Leerstände, die für Zwischennutzun‐ gen zur Verfügung stehen, angezeigt. Abbildung 13: Kartierung der Objekte für Zwischen‐ nutzungen Webseite zeitRAUM.koeln für Raum‐ Suchende Auch für die Raum‐Suchenden, die sich nicht lang‐ fristig binden wollen, sondern eine flexible Lösung für die Umsetzung ihrer Ideen suchen, werden die positiven Effekte einer Zwischennutzung darge‐ stellt:   Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Quelle: Kartengrundlage Geo‐Basis‐DE/BKG (2009); Googlemaps 2016; Darstellung Stadt‐ und Regionalpla‐ nung Dr. Jansen GmbH 2016 Die Details zu den Immobilien können bereits auf der Karte eingeblendet werden oder sind nach ver‐ schiedenen Parametern zu filtern und dann in Lis‐ tenform sichtbar. Die Darstellung der Immobilien‐ angebote erfolgt in alphabetischer Reihenfolge der Stadtteile. Es ist möglich, diese Standardsortierung anzupassen und nach dem Einstellungsdatum, nach Mietpreis oder nach Objektbezeichnung zur sortie‐ ren, um eine gewünschte Immobilie schneller zu finden. Jedes Objekt in der Übersicht verfügt über Kurzinformationen zu Objektgröße, verfügbarer Raumanzahl und Mietpreis. Über eine separate Eingabemaske besteht darüber hinaus die Möglich‐ keit, nach Schlüsselwörtern zu suchen oder Mini‐ mal‐ bzw. Maximalwerte des Mietpreises festzule‐ gen. Maximal werden pro Seitenübersicht 12 Im‐ mobilien angezeigt. Weitere Anzeigen oder zutref‐ fende Gesuche werden nachfolgend zu ebenfalls je 12 Angeboten dargestellt. gung stehen, vor den Beschreibungstexten ange‐ zeigt. Die Anzeige des Titelbilds erfolgt in maximaler Seitengröße. Weitere Fotos können über eine Pop‐ up‐Funktion in der Anzeige vergrößert werden. Abbildung 15: Objektbeschreibung – Webseite zeit‐ RAUM.koeln Aktuell sind Büroräume in verschiedenen Qualitäten und Größen, Lagerflächen und Ladenlokale, also die gesamte Bandbreite der Kategorien der Gewerbei‐ mmobilien, in den Angeboten vertreten. Das derzeit beliebteste Objekt mit rd. 230 Aufrufen ist eine Multifunktionshalle in Köln‐Kalk. Abbildung 14: Immobilienangebote – Webseite zeitRAUM.koeln Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016; September 2016 Bei der Auswahl eines Objekts werden alle zur Ver‐ fügung stehenden Informationen und Fotos ange‐ zeigt. Jedes Angebot besitzt neben einer detaillier‐ ten Objektbeschreibung zu spezifischen Ausstat‐ tungsmerkmalen und einer Standortbeschreibung im Stadtteil auch eine Auflistung aller prägnanten Objekteigenschaften in Form einer Übersicht. Der Angebotstitel wird so gewählt, dass er neben dem Stadtteilnamen auch die wichtigsten Objekteigen‐ schaften, wie bspw. den Objekttyp, beinhaltet. Die wichtigsten Informationen, wie Adresse und Mietpreis, erfolgen in der Objektübersicht noch vor der Objekt‐ und Standortbeschreibung, da es sich um zentrale Orientierungswerte für Raum‐Suchen‐ de handelt. Ebenso werden zur Visualisierung des Angebots alle Fotos, die für das Objekt zur Verfü‐ Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016 Ausführliche Standort‐ und Stadtteilbeschreibungen runden die Objektinformationen für Raum‐ Suchende ab. Auf einem separaten Informations‐ blatt kann die Immobilienadresse in einer Google‐ Streetview‐Karte geöffnet und so die Umgebung des Objekts erkundet werden. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 17 6.4 Kontakt‐ und Anlaufstelle Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH hat in ihren Büroräumen eine Kontakt‐ und Anlaufstelle für alle Ansprechpartner im Projekt zeitRAUM ein‐ gerichtet, die werktags zu den üblichen Bürozeiten erreichbar ist. Auf diese Kontaktmöglichkeit für Anfragen sowohl von Eigentümern als auch von Raum‐Suchenden wird auch auf der Internetseite hingewiesen. Es besteht neben der direkten persön‐ lichen Kontaktaufnahmemöglichkeit über das Tele‐ fon auch die Option, eine schriftliche Anfrage an das zeitRAUM.koeln‐Team via Kontaktformular zu rich‐ ten. Das Team, das sich um das Projekt zeitRAUM kümmert, wird auf einer eigenen Unterseite der Webseite mit Namen und Foto vorgestellt, um dem Projekt ein Gesicht zu geben. 6.5 Entwicklung der Besucherzahlen auf der Projekt‐Webseite Seit Veröffentlichung im März 2016 verzeichnet die Seite von zeitRAUM.koeln rd. 3.500 Besucher. Nachdem in den ersten drei Monaten durchschnitt‐ lich rd. 550 Besucher pro Monat die Webseite an‐ klickten, konnten in den vergangenen vier Monaten durchschnittlich ca. 615 Besucher pro Monat ge‐ zählt werden. Abbildung 16: Entwicklung der absoluten Besucher‐ zahlen auf der Startseite zeitRAUM.koeln 4.000 3.500 3.000 2.500 2.000 1.500 1.000 500 0 April 2016 Mai 2016 Juni 2016 Juli 2016 August 2016 September 2016 Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016 Die durchschnittlichen Besucherzahlen sind im Ver‐ gleich zu den ersten drei Monaten demnach um rd. 12 % gestiegen. 18 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Abbildung 17: Entwicklung der absoluten Besucher‐ zahlen im monatlichen Vergleich 1.200 1.000 800 600 400 200 0 April 2016 Mai 2016 Juni 2016 Juli 2016 August 2016 September 2016 Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016 Vergleicht man die Entwicklung der absoluten mo‐ natlichen Besucherzahlen miteinander, so wird eine starke Varianz zwischen den einzelnen Monaten deutlich. Die höchsten Besucherzahlen konnten von März bis April verzeichnet werden: rd. 970 Besucher wurden in diesem Zeitraum auf der Startseite ge‐ zählt. Insbesondere bis zum Monat Juni entwickel‐ ten sich die monatlichen Besucherzahlen jedoch stark rückläufig; erst seit Juli können wieder zu‐ nehmende Besucherzahlen verzeichnet werden. Erklärt werden kann dieser gute Start insbesondere durch die Ankündigung der Veröffentlichung der Webseite im März/April bei allen wichtigen Akteu‐ ren des Projekts. Nachdem die Besucherzahlen in den nachfolgenden Monaten stark rückläufig wa‐ ren, hat Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Anstrengungen unternommen, die Webseite im Rahmen der Google‐Suche prominenter zu plat‐ zieren. Dazu wurde im Juni eine Suchmaschinenop‐ timierung in Auftrag gegeben, die dazu geführt hat, dass bei der Eingabe wichtiger Schlüsselwörter in die Google‐Suchleiste wie bspw. „Zwischennutzung in Köln“ die Webseite zeitRAUM.koeln mit zu den ersten Google‐Ergebnissen gehört. Entsprechend nehmen die Besucherzahlen seit Juli 2016 wieder deutlich zu. Parallel dazu wurde im Juli und Sep‐ tember jeweils ein Zeitungsartikel veröffentlicht, der ebenfalls für die Webseite und das Projekt ge‐ worben hat. Vergleicht man die Besucherzahlen der einzelnen Unterseiten miteinander wird deutlich, dass die Informationsseiten für Eigentümer und Raum‐ Suchende die beliebtesten Seiten sind. Abbildung 18: Besucherzahlen auf den vier meistbe‐ suchten Unterseiten von zeitRAUM.koeln (bis Ende 7 Immobilien für Zwischennutzungen 09/2016) Auf der Webseite zeitRAUM.koeln stehen aktuell zwölf Immobilien zur Verfügung, die für einen kur‐ zen Zeitraum anzumieten sind (Stand: 30.09.2016). Der Schwerpunkt im Angebot liegt mit über 58 % bei Büroflächen in einer Größenordnung von 12 qm bis 450 qm. Auf dem zweiten Platz mit 17 % des Angebots folgen die Hallen und auf dem dritten Platz sind mit 8 % die Ladenlokale zu finden. Zusätz‐ lich gibt es eine Immobilie, die sowohl als Ladenlo‐ kal als auch als Büro genutzt werden kann, sowie eine Bürofläche, die mit einer Werkstatt verbunden ist. 1.000 800 600 400 876 727 649 445 200 Stadtteilinformationen Team Raumsuchende Eigentümer 0 Quelle: Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 2016 Im Vergleich mit der absoluten Zahl der Besucher der Startseite wird deutlich, dass die Besucher der Webseite sich nicht automatisch auch im gleichen Umfang für alle Unterseiten interessieren. Ca. jeder vierte Besucher schaut sich die Informationsseite für Eigentümer an, rund jeder fünfte Besucher inte‐ ressiert sich auch für die Informationen für Raum‐ Suchende oder das zeitRAUM.koeln‐Team. Im Folgenden werden drei Flächen, die je aus einer gewerblichen Kategorie stammen, aus dem Ange‐ bot von zeitRAUM.koeln beispielhaft charakteri‐ siert: Beispiel Bürofläche Lage Nutzung Verfügbare Mietfläche Teilbar ab Miete pro qm Mindestmietdauer ab Bezugstermin Köln‐Buchheim Büro 2.500 qm 450 qm 5 EUR plus 4 EUR Neben‐ kosten 6 Monate Sofort Abbildung 19: Bürofläche in Köln‐Buchheim Quelle: Stadt Köln, Liegenschaftsamt In einem modernen, fünfgeschossigen Bürogebäude stehen derzeit rund 2.500 qm Fläche im zweiten, dritten und vierten Obergeschoss zur Verfügung. Die Flächen sind in Einheiten von ca. 450 qm teilbar. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 19 Zusätzlich sind ca. 170 qm Keller‐/Archivfläche ver‐ mietbar. Auf jeder Etage befinden sich ca. 30 helle Räume unterschiedlicher Größe. Neben einem Emp‐ fang, einem Hausmeisterraum, Schulungs‐ und Se‐ minarräumen sowie einer gut frequentierten Kanti‐ ne sind sonstige Ausstattungsmerkmale, wie sie von modernen Dienstleistungsunternehmen erwartet werden, ebenfalls vorhanden. Beispiel Halle Lage Nutzung Verfügbare Mietfläche Teilbar ab Miete pro qm Mindestmietdauer ab Bezugstermin Beispiel Ladenlokal Lage Nutzung Verfügbare Mietfläche Teilbar ab Miete pro qm Mindestmietdauer ab Bezugstermin Köln‐Braunsfeld Ladenlokal/Büro/ Ausstellungsfläche 456 qm 25 qm 10 EUR plus 3 EUR NK Individuell vereinbar Sofort Abbildung 21: Ladenlokal/Büro in Köln‐Braunsfeld Köln‐Ehrenfeld Halle 180 qm 10 qm 9,90 EUR plus MwSt. 3 Monate Sofort Abbildung 20: Halle in Köln‐Ehrenfeld (wird wieder vom Eigentümer selbst genutzt) Quelle: Eigentümer Das Objekt liegt in einem modernen, architektonisch attraktiven Gebäude, dessen weitere Einheiten an Mieter aus diversen Branchen vergeben sind. Die Fläche erstreckt sich auf zwei Ebenen, von denen jede ca. 220 qm umfasst. Die obere Ebene liegt leicht niedriger als das Straßenniveau (erreichbar über Stufen) und verfügt über eine ca. 10 m lange Schaufensterfront. Das Objekt wurde zuvor als Sportstudio mit Seminarräumen genutzt. Quelle: Dr. Jansen Stadt‐ und Regionalplanung Bei diesem Objekt handelt es sich um eine Lagerflä‐ che mit Rampe von insgesamt 180 qm. Es ist mög‐ lich, eine Teilung der Halle ab einer Größenordnung von 10 qm inkl. Warenannahme und ‐ausgabe vor‐ zunehmen. Die Lagerhalle hat eine Deckenhöhe von 5 m. 20 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 8 Öffentlichkeitswirksame Maßnahmen Neben Veröffentlichungen in den Printmedien und der Veröffentlichung einer Referenz zählen auch Verlinkungen zu den erfolgreichen, öffentlichkeits‐ wirksamen Maßnahmen: bereits seit Ende März 2016 besteht bei der Startwebseite Wirtschaft der Stadt Köln eine Verlinkung zu der Projektwebseite zeitRAUM.koeln. 8.1 Veröffentlichungen in Printmedien Über Berichterstattungen in der Presse können Nutzer und Eigentümer das Thema Zwischennut‐ zung für sich entdecken. Ziel hierbei ist es, den Bekanntheitsgrad des Projekts zu erhöhen, Immobi‐ lien für das Projekt zu akquirieren und Raum‐ Suchende auf das bestehende Angebot aufmerksam zu machen. In der zweiten Ausgabe 2016 des Kölnmagazins, Wirtschaft und Leben am Rhein, herausgegeben von der Wirtschaftsförderung der Stadt Köln, erschien im Juli ein kurzer Artikel über das Projekt zeit‐ RAUM.koeln. In der gleichen prägnanten Weise wurde in der Septemberausgabe der Mitgliederzeitung des Köl‐ ner Haus‐ und Grundbesitzervereins (Eigentum aktuell 09/16) mit einem Artikel auf das Projekt zeitRAUM.koeln aufmerksam gemacht. 8.2 9 9.1 Ausblick Interkommunaler Vergleich von Zwischennutzungsprojekten In verschiedenen Städten wurden in den vergange‐ nen Jahren Projekte zur Nutzung von leerstehenden Flächen und Gebäuden initiiert. Die nachfolgende Tabelle führt einige Beispiele mit ihren Laufzeiten und ihrer jeweiligen stadtspezifischen Vorgehens‐ weise auf (kein Anspruch auf Vollständigkeit). Allen Projekten gemeinsam ist, dass die Laufzeit über mehrere Jahre angelegt ist bzw. war. Die meisten Projekte werden von der jeweiligen Stadt beauf‐ tragt, aber auch gemeinnützige Vereine, wie bei‐ spielsweise in Mainz oder Würzburg, kümmern sich um das Thema „Zwischennutzung“. Die Zwischen‐ nutzer kommen zum Großteil aus der Kunst‐ und Kreativwirtschaft. Vertiefende Informationen konn‐ ten dabei durch Telefonate zu den Projekten in Bremen (ZwischenZeitZentrale) und in Hamburg (Hamburg Kreativ Gesellschaft) gesammelt werden. An einigen Standorten, wie beispielsweise Nürnberg oder Wuppertal, sind Projekte zwischenzeitlich abgeschlossen oder an anderen Standorten wie Leipzig werden ausschließlich Brachflächen in einer Datenbank angeboten. Veröffentlichung einer Referenz In Zusammenarbeit mit dem Kulturamt der Stadt Köln ist es gelungen, die DEG – Deutsche Entwick‐ lungsgesellschaft als Referenz zu gewinnen. Ein kurzes Interview mit dem Sprecher der Geschäfts‐ führung DEG über die Erfahrungen mit Zwischen‐ nutzungen im Zusammenhang mit einem kulturel‐ len Projekt wurde im September auf zeit‐ RAUM.koeln als Referenz implementiert (s. Anlage), auch wenn es sich nicht um eine Zwischennutzung handelte, die im Rahmen des Projekts zeit‐ RAUM.koeln durchgeführt wurde. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 21 Tabelle 4: Interkommunaler Vergleich von Zwischennutzungsprojekten Stadt Name des Projekts Laufzeit Berlin Coopolis – Zwischen‐ nutzungsagentur 2005 bis heute För‐ dermit‐ tel nein Bremen ZwischenZeitZentrale 2009 bis heute ja Frankfurt Radar – Kreativräume 2011 bis heute für Frankfurt nein Hamburg Hamburg Kreativ Gesellschaft 2010 bis heute nein Leipzig Flächen in Leipzig 2007 bis heute nein Mainz Schnittstelle 5 2013 bis heute nein Nürnberg ZwischenRaum 2011 – 2013 nein 22 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Vorgehensweise Aktuell werden keine Projekte zu Zwischen‐ nutzungen betreut. Abgeschlossen wurden drei Projekte: das Netzwerk für Standortlö‐ sungen in Friedrichshain‐Kreuzberg, Zwi‐ schennutzung im Oranienwerk, Gewerbe‐ und Leerstandsmanagement im Quartier Spandauer Neustadt Die ZwischenZeitZentrale spürt geeignete Objekte auf, berät Eigentümer, entwickelt mit Nutzern Konzepte und begleitet Zwi‐ schennutzungsprojekte. Auftraggeber ist die Stadt Bremen mit sechs Ressorts. Derzeit sind ca. 30 Objekte im Angebote, bei denen häufig die ZZZ als Hauptmieter auftritt Radar vermittelt im Auftrag des Frankfurter Stadtplanungsamts und in Zusammenarbeit mit der Wirtschaftsförderung Frankfurt sowie dem Kulturamt leerstehende Räume (aktuell 23 Angebote) an die Kultur‐ und Kreativwirt‐ schaft, organisiert projektbezogene Zwi‐ schennutzungen und begleitet Förderanträge für Umbaumaßnahmen Die Hamburg Kreativ Gesellschaft ist eine Einrichtung der Stadt Hamburg zur Förderung der Kreativwirtschaft, die sich für sämtliche kreativwirtschaftlichen Belange (von der Gründung über Konsolidierung bis zu Innova‐ tionen und Veränderungen) einsetzt. In einer Immobiliendatenbank werden aktuell 92 Objekte angeboten, wobei mit 77 % der Schwerpunkt auf Büroräumen liegt. Die Krea‐ tiv Gesellschaft tritt häufig als Hauptmieter für Mietflächen auf, um diese dann an ver‐ schiedene Akteure aus der Kreativwirtschaft unterzuvermieten. Die Flächendatenbank mit 100 verfügbaren Grundstücken wurde seit 2007 aufgebaut mit Ratgeberseiten für Vertragsgestaltung. Die Stadt Leipzig führt das Projekt durch und nennt Ansprechpartner bei der Stadt für unterschiedliche Fragestellungen Schnittstelle 5 ist ein gemeinnütziger Verein zu Zwischennutzungen. Angebote sind der‐ zeit nicht online gestellt; es existiert eine Verknüpfung zum Leerstandsmelder Das Projektziel war, die zahlreichen gewerbli‐ chen Leerstände und un‐ bzw. mindergenutz‐ te Brachflächen in der Nürnberger Südstadt Stadt Name des Projekts Laufzeit För‐ dermit‐ tel Stuttgart raumaufzeit 2006 bis heute nein Würzburg LeerRaumPioniere 2015 bis heute nein 2007 bis 2011 ja Wuppertal Zwischennutzungs‐ agentur Vorgehensweise nachhaltig abzubauen und zwar durch den Aufbau und die Pflege eines sozialraum‐ orientierten Netzwerks, bei dem Eigentümer, Immobilienentwickler, Makler und potenziel‐ le Nutzer aus den Bereichen Kreativwirt‐ schaft, Soziokultur, Freiraumplanung und sozialer Dienstleistung zusammenwirken Die raumaufzeit GmbH ist Mieterin dreier Objekte, für die Konzepte zur gewerblichen Zwischennutzung entwickelt werden. Haupt‐ geschäftsfeld ist die Projektierung und der Betrieb von Kreativnutzungen und Veranstal‐ tungen Die Initiative LeerRaumPioniere als ein Pro‐ jekt des Vereins „Kunst im Öffentlichen Raum“ ermöglicht in leerstehenden Ge‐ schäftsräumen der Würzburger Innenstadt eine Zwischennutzung als Ausstellungsraum für junge, nicht etablierte Künstler Im Projektzeitraum konnten im Auftrag der Stadt Wuppertal durch die Erarbeitung von Nutzungskonzepten für die leerstehenden Objekte (vorwiegend Ladenlokale) 20 Dau‐ ernutzungen und 50 temporäre Nutzungen vermittelt werden Bei der Betrachtung der unterschiedlichen Projekte wird deutlich, dass jede Stadt einen individuellen Weg eingeschlagen hat, um das Instrument der Zwischennutzung für sich nutzen zu können. Städti‐ sche Immobilien, die zwischengenutzt werden kön‐ nen, bilden zumeist den Grundstein, um anschlie‐ ßend auch die privaten Eigentümer von Zwischen‐ nutzungen überzeugen zu können. Sehr häufig tritt auch die Stadt bzw. ein städtischer Verein als Hauptmieter von größeren Objekten auf und über‐ nimmt die Zwischenvermietung. In fast allen Projek‐ ten werden für die Zwischennutzer neben der Im‐ mobilienvermittlung noch weitere Services angebo‐ ten: hier erstreckt sich die Bandbreite von einer Begleitung von Förderanträgen bis zur Konzeptent‐ wicklung für die Nutzung und der Beratung von Unternehmen der Kreativwirtschaft. 9.2 Vorschlag zur Projektfortsetzung 9.2.1 Räumliche Ausdehnung im Stadtgebiet Seit Ende September 2015 beschränkt sich das Pro‐ jekt auf Piloträume in Ehrenfeld und Porz, die im März 2016 um Räume in Braunsfeld und Ossendorf erweitert wurden. Nach einem halben Jahr in den vier Stadtteilen empfiehlt sich eine Ausweitung, um die Anzahl der Objekte für Zwischennutzungen zu erhöhen und somit an Attraktivität zu gewinnen. Als Grundlage wurden die gewerblichen Leerstände in den einzelnen Kölner Stadtteilen nach den Kate‐ gorien Büros/Praxen, Einzelhandel und Hallen in dem Internetportal immoscout24.de analysiert (s. Anlage 2, 3, 4). In den verschiedenen Kategorien zeigen sich mit Stand 30.09.2016 unterschiedlich starke Ausprägungen an Leerständen. Für das Segment der Büro‐ und Praxisräume gibt es mit 987 Objekten zum Erhebungszeitpunkt einen Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 23 großen Bestand an verfügbaren Objekten in allen Größenklassen in der Alt‐ und Neustadt Nord sowie Alt‐ und Neustadt Süd. Die Stadtteile Ossendorf und Ehrenfeld folgen auf den Plätzen zwei und drei mit 127 bzw. 121 Angeboten an Büro‐ und Praxisräu‐ men. Die rechtsrheinischen Stadtteile Deutz und Mülheim weisen Ende September 2016 mit 94 bzw. 91 verfügbaren Objekten ebenfalls eine hohe Leer‐ standsquote auf. Im Bereich Einzelhandel liegt der Schwerpunkt in den Stadtteilen Alt‐ und Neustadt Nord sowie Alt‐ und Neustadt Süd, also dem Zentrum der Stadt. In jedem der genannten Stadtteile sind mehr als 40 freie bzw. frei werdende Ladenlokale für den Ein‐ zelhandel inseriert. Einziger nicht innerstädtischer Bereich ist der Stadtteil Lindenthal mit aktuell 12 Angeboten an freien Ladenlokalen. Wird der Bereich der Hallen betrachtet, verfügt der Stadtteil Gremberghoven mit einer Anzahl von 67 freien Hallen über das größte Angebot, gefolgt von Niehl mit 58 freien Hallen und Ehrenfeld mit einem Angebot von 43 verfügbaren Hallen (Stand: im‐ moscout24.de, 30.09.2016). Auf Grundlage dieser Daten wird empfohlen, die Piloträume in Ehrenfeld und Ossendorf auf die ge‐ samten Stadtteile auszudehnen sowie die Alt‐ und Neustadt Süd in der Recherche zu berücksichtigen. Der südliche Kernbereich der Stadt Köln ist zukünf‐ tig durch das Projekt Parkstadt‐Süd und den Ausbau der Nord‐Süd‐Bahn stark von Umstrukturierungen betroffen, sodass sich hier voraussichtlich ein grö‐ ßeres Potenzial von für Zwischennutzung geeigne‐ ten Immobilien ergeben wird, insbesondere im Vergleich mit dem Stadtraum Alt‐ und Neustadt Nord. 9.2.2 Intensivierung der Öffentlichkeitsarbeit Im interkommunalen Vergleich zeigt sich, dass der Öffentlichkeitsarbeit eine große Bedeutung zu‐ kommt, um das Projekt sowohl bei Immobilienei‐ gentümern als auch bei potenziellen Zwischennut‐ zern publik zu machen. Die bisher erfolgten Veröf‐ fentlichungen in Printmedien (vgl. Kap. 8.1) haben nachweislich die Besucherzahlen auf der Webseite zeitRAUM.koeln erhöht und auch zu Anfragen ge‐ führt. Aus diesen Gründen empfiehlt es sich, bei 24 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH einer möglichen Projektfortsetzung weitere Artikel in relevanten Magazinen zu lancieren. Auch soziale Netzwerke können Öffentlichkeit schaffen und sollten in einer möglichen nächsten Projektphase berücksichtigt werden, um gerade die potenziellen Zwischennutzer, aber auch Eigentümer über das Projekt zeitRAUM.koeln zu informieren. In Ergänzung zu den genannten Maßnahmen kön‐ nen Flyer oder Info‐Postkarten als schriftliche Pro‐ jektinformationen bereitgestellt werden und über Netzwerke und Kontaktstellen verteilt werden. 9.2.3 Kontaktpflege zu Netzwerken Bei einer Ausdehnung des Projektraums sind zusätz‐ liche Kontakt‐ und Netzwerkstellen, die als Multipli‐ kator dienen können, wie beispielsweise City‐ Management Severinstraße, zu berücksichtigen. Eine solche Einbindung kann dabei helfen, Leer‐ stände schneller zu erkennen und die Möglichkeiten der Zwischennutzung im Stadtviertel bekannt zu machen. 10 Resümee In der praktischen Umsetzung des Zwischennut‐ zungsmanagements zeigt sich, dass für den Aufbau von Kontakten und Netzwerken ein langer Atem notwendig ist. Viele Bedenken auf Seiten der Akteu‐ re erschweren die Realisierung von möglichen Zwi‐ schennutzungen. Der interkommunale Vergleich von Zwischennutzungsprojekten offenbart, dass sich die Erfolge der Arbeit zumeist erst nach mehr‐ jähriger Projektlaufzeit einstellen. Die Webseite zeitRAUM.koeln ist seit sechs Monaten online, und bis jetzt konnte noch keine Zwischennutzung etab‐ liert werden. Dennoch zeigt die Erfolgskurve nach oben: die Anzahl der Objekte für mögliche Zwi‐ schennutzer vergrößert sich (bisher 13 Objekte, davon 9 im aktuellen Angebot), und die Besucher‐ zahlen auf der Webseite (3.500 Besucher seit Start) steigen kontinuierlich. Die bisherige Analyse der Leerstände bezog sich ausschließlich auf die Piloträume in den Stadtteilen Ehrenfeld, Porz, Braunsfeld und Ossendorf. Eine Ausdehnung des Projekts zeitRAUM.koeln auf Lagen in anderen Kölner Stadtteilen, die ebenfalls über eine hohe Leerstandsdichte an gewerblichen Im‐ mobilien verfügen, kann das Angebot an attraktiven Immobilien für eine Zwischennutzung erhöhen. Wie die Erfahrungen aus anderen Städten zeigen, bevor‐ zugen die Zwischennutzer zentrale Lagen und „an‐ gesagte“ Stadtviertel, sodass bei einem größeren Angebot an Immobilien auch die Erfolgschancen für eine Vermittlung steigen werden. Auf diese Weise können die Außenwirkung des Zwischennutzungs‐ projekts erhöht und die „Schneeballeffekte“ ver‐ stärkt werden. Best‐Practice‐Beispiele helfen dar‐ über hinaus, Vorbehalte bei den privaten Immobili‐ eneigentümern abzubauen und sie für das Projekt zeitRAUM.koeln zu gewinnen. In Projekten anderer Städte wurde deutlich, dass das Herstellen von Öffentlichkeit ein wesentlicher Erfolgsfaktor ist. In einer weiteren Projektphase könnten die bisher geknüpften Kontakte ausgebaut und über soziale Medien, wie beispielsweise Face‐ book, weitere Interessenten angesprochen werden. Da die bisherigen Berichterstattungen nachweislich die Besucherzahlen auf der Webseite zeit‐ RAUM.koeln erhöht haben, empfiehlt sich eine Intensivierung der Pressearbeit. Positive Effekte können auch von Veranstaltungen ausgehen, die auf das Projekt und die für eine Zwischennutzung geeigneten Räumlichkeiten aufmerksam machen. Da sich das Projekt zeitRAUM.koeln derzeit auf einem guten Weg befindet, ist davon auszugehen, dass sich bei einer Initiierung bzw. Verstärkung der genannten Maßnahmen und einer zunehmenden Bekanntheit in einer nächsten Projektphase weitere Erfolge einstellen werden. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 25 Abbildungen Abbildung 1: Pilotraum Köln‐Ehrenfeld 7 Abbildung 2: Pilotraum Köln‐Porz 7 Abbildung 3: Pilotraum Köln‐Braunsfeld 8 Abbildung 4: Pilotraum Köln‐Ossendorf 8 Abbildung 5: Projekt‐Logo 8 Abbildung 6: Leerstand und Leerstandsquote bei Büroflächen in der Stadt Köln 9 Abbildung 7: Anzahl der gesamten erfassten Leerstände und der aktuellen Leerstände nach Stadtteilen 11 Abbildung 8: Anteile von Objekten, die seit Ersterhebungsdatum als Leerstand verzeichnet sind, in % 11 Abbildung 9: Anteil der leerstehenden Objekte in den Piloträumen im Verhältnis zum Erhebungsstand März 2016 in % 12 Abbildung 10: Anteil nach Erfassungsquartal an den derzeit verfügbaren Leerständen in % (n = 405) 12 Abbildung 11: Anteil nach Objektkategorien an den derzeit verfügbaren Leerständen in % (n = 405) 12 Abbildung 12: Webseite zeitRAUM.koeln 15 Abbildung 13: Kartierung der Objekte für Zwischennutzungen 16 Abbildung 14: Immobilienangebote – Webseite zeitRAUM.koeln 17 Abbildung 15: Objektbeschreibung – Webseite zeitRAUM.koeln 17 Abbildung 16: Entwicklung der absoluten Besucherzahlen auf der Startseite zeitRAUM.koeln 18 Abbildung 17: Entwicklung der absoluten Besucherzahlen im monatlichen Vergleich 18 Abbildung 18: Besucherzahlen auf den vier meistbesuchten Unterseiten von zeitRAUM.koeln (bis Ende 09/2016) 19 Abbildung 19: Bürofläche in Köln‐Buchheim 26 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH 19 Abbildung 20: Halle in Köln‐Ehrenfeld (wird wieder vom Eigentümer selbst genutzt) 20 Abbildung 21: Ladenlokal/Büro in Köln‐Braunsfeld 20 Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 27 Tabellen Tabelle 1: Anzahl der zeitRAUM‐Immobilien nach Ansprechpartnern 13 Tabelle 2: Anzahl der angesprochenen Immobilieneigentümer nach Stadtteilen 14 Tabelle 3: Expertengespräche und ‐interviews 15 Tabelle 4: Interkommunaler Vergleich von Zwischennutzungsprojekten 22 28 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Anlage 1 Interview mit dem Sprecher der Geschäftsführung DEG über die Erfahrungen mit Zwischennutzungen im Zu‐ sammenhang mit einem kulturellen Projekt Eine erfolgreiche Zwischennutzung ihrer Gebäude hat die DEG – Deutsche Investitions‐ und Entwicklungsgesellschaft mbH 2014 und 2016 realisieren können. Die Gebäude in der Kölner Innenstadt waren zentrale Orte der Biennale „new talents“. Wir sprachen mit Bruno Wenn, Sprecher der Geschäftsfüh‐ rung der DEG. Quelle: DEG zeitRAUM.koeln: Herr Wenn, wie kam es zu der Entscheidung, DEG‐Gebäude für eine Zwischennutzung zur Verfügung zu stellen? Bruno Wenn: Mit „new talents“ haben wir bereits vorher zusammengearbeitet und dabei gute Erfahrungen gemacht. Deshalb haben wir 2014 vor Beginn der Bauarbeiten in zwei Bestandsgebäuden in der Agrippastraße eine kulturelle Zwischennutzung durch den „new talents – temporary art tower (t.a.t)“ ermöglicht, um jungen Kulturschaffenden – bildenden Künstlern, Tänzern und Musikern – Platz für ihre künstlerischen Aktivitä‐ ten und Ausstellungen zu bieten. Auch die Designveranstaltung „Passagen 2014“ war zu Gast in den Räumen. Insgesamt besuchten während der kulturellen Zwischennut‐ zung über 2.000 Kunstinteressierte die verschiedenen Veranstaltungen im t.a.t. Ein Erfolg, der uns sehr überrascht hat und der zeigt, wie wichtig unser Angebot für die Kulturszene war. Bei den „new talents“ 2016 haben wir den Organisatoren Büroräume in unserem Ge‐ bäude gegenüber dem Literaturhaus Köln bereitgestellt und die Fassade des Gebäu‐ des künstlerisch gestalten lassen: Als Kunstinstallation im öffentlichen Raum brachte die Künstlerin Mikroskopaufnahmen von Farbe auf den Außenseiten an. Das Gebäu‐ de an der Ecke Großer Griechenmarkt/ Neuköllner Straße ist damit künstlerisch und optisch aufgewertet worden. zeitRAUM.koeln: Worin bestehen die positiven Effekte für die DEG als Eigentümer? Bruno Wenn: Für die DEG bedeutet die Zwischennutzung eine Gelegenheit, ihr bürgerliches Enga‐ gement als Kölner Unternehmen zu zeigen. Wir möchten einen Beitrag für die Ent‐ wicklung des Agrippaviertels leisten, denn hier entsteht ein vielfältiges Kulturquartier und damit ein attraktiver Anziehungspunkt in Köln. Wir haben damit auch unseren Mitarbeiterinnen und Mitarbeitern einen unmittelbaren Zugang zur Kultur durch Führungen geboten, die sehr gut angenommen wurden. Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 29 zeitRAUM.koeln: Gibt es aus Ihrer Sicht Nachteile durch eine Zwischennutzung? Bruno Wenn: Die Zusammenarbeit mit „new talents“ hat reibungslos funktioniert, Nachteile oder Probleme gab es nicht. Wir haben die Initiative sehr gerne unterstützt, schließlich braucht auch die „Off‐Szene“ in Köln ihren Platz. Auch unsere Handwerker haben sich tatkräftig engagiert, bei Umbaumaßnahmen und der Einrichtung. zeitRAUM.koeln: Planen Sie Zwischennutzungen künftig auch auf anderen Flächen bzw. in anderen Gebäuden? Bruno Wenn: Wenn sich die Möglichkeit ergibt, sind wir sicher wieder gerne dabei. zeitRaum.koeln: Welche Empfehlungen können Sie Besitzern von Gewerbeimmobilien, die über Zwi‐ schennutzung nachdenken, geben? Bruno Wenn: Solche kulturellen Zwischennutzungen sind eine große Chance. Es gibt viel Leerstand bei Bürogebäuden, und es gibt sehr viele Künstler, die dringend nach Proberäumen und Ateliers suchen. Daher sollten Unternehmen keine Scheu haben, sich auf dieses – überschaubare – Abenteuer einzulassen. Es lohnt sich: für die Kultur, die Bürger und für das Unternehmen. zeitRAUM.koeln: Vielen Dank für Ihre freundliche Auskunft! 30 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Anlage 2 Quelle: Stadt Köln, Auswertung und Darstellung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, September 2016 Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 31 Anlage 3 Quelle: Stadt Köln, Auswertung und Darstellung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, September 2016 32 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Anlage 4 Quelle: Stadt Köln, Auswertung und Darstellung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, September 2016 Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 33 34 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH Anlage 5 Anzahl Gebäudeeinheiten Tabelle 1: Anzahl erfasster Gebäudeeinheiten in den Piloträumen Ehrenfeld und Porz im Erhebungszeitraum Oktober 2015 bis September 2016 140 120 100 80 60 40 20 0 Oktober 15 November 15 Dezember 15 Januar 16 Februar 16 März 16 April 16 Mai 16 Juni 16 Juli 16 August 16 September 16 24.10.2015 25.11.2015 31.12.2015 22.01.2016 26.02.2016 30.03.2016 30.04.2016 27.05.2016 21.06.2016 25.07.2016 23.08.2016 26.09.2016 Halle 34 39 36 36 38 38 36 48 42 62 39 35 Büro Praxis 33 46 58 56 65 58 74 99 111 126 93 87 Ladenlokal 9 15 19 20 23 12 15 29 25 35 26 32 Anzahl Gebäudeeinheiten 70 60 50 40 30 20 10 0 Oktober 15 November 15 Dezember 15 Januar 16 Februar 16 März 16 April 16 Mai 16 Juni 16 Juli 16 August 16 September 16 24.10.2015 25.11.2015 31.12.2015 22.01.2016 26.02.2016 30.03.2016 30.04.2016 27.05.2016 21.06.2016 25.07.2016 23.08.2016 26.09.2016 Halle 6 11 10 7 8 6 11 12 8 12 12 9 Büro Praxis 15 14 14 18 20 19 17 20 22 24 30 30 Ladenlokal 9 22 25 26 25 25 23 28 24 31 31 34 Quelle: Erhebung und Darstellung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, September 2016 Stadt Köln – Konzept und Umsetzung eines Zwischennutzungsmanagements 35 Anzahl Gebäudeeinheiten Tabelle 2: Anzahl erfasster Gebäudeeinheiten in den Piloträumen Ossendorf und Braunsfeld im Erhebungszeitraum März 2016 bis September 2016 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Oktober 15 November 15 Dezember 15 Halle Büro Praxis Ladenlokal Januar 16 Februar 16 März 16 April 16 Mai 16 Juni 16 Juli 16 August 16 September 16 24.10.2015 25.11.2015 31.12.2015 22.01.2016 26.02.2016 30.03.2016 30.04.2016 27.05.2016 21.06.2016 25.07.2016 23.08.2016 26.09.2016 40 32 36 43 36 34 25 65 59 88 101 139 138 97 2 3 4 3 3 3 2 Anzahl Gebäudeeinheiten 70 60 50 40 30 20 10 0 Oktober 15 November 15 Dezember 15 Halle Büro Praxis Ladenlokal Januar 16 Februar 16 März 16 April 16 Mai 16 Juni 16 Juli 16 August 16 September 16 24.10.2015 25.11.2015 31.12.2015 22.01.2016 26.02.2016 30.03.2016 30.04.2016 27.05.2016 21.06.2016 25.07.2016 23.08.2016 26.09.2016 2 4 7 7 7 7 7 21 20 52 54 69 56 40 11 4 8 6 8 5 6 Quelle: Erhebung und Darstellung Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH, September 2016 36 Stadt‐ und Regionalplanung Dr. Jansen GmbH