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Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin Abteilung Finanzen, Personal, Stadtentwicklung und Wirtschaftsförderung Vorhabenbezogener Bebauungsplan 6-24 VE für das Grundstück Fischerhüttenstraße 39/43 und die Flurstücke 83, 92, 1455/16 sowie 1456/16 im Bezirk Steglitz- Zehlendorf, OT Zehlendorf Stand November 2016 1 Planungsgegenstand 1. Veranlassung und Erforderlichkeit Das bisher durch den Fachbereich Naturschutz und Grünflächen des Bezirks Steglitz-Zehlendorf genutzte Grundstück Fischerhüttenstraße 39-43 einschließlich der Flurstücke 83, 92, 1455/16 sowie 1456/16 an der Plüschowstraße wurde aufgrund der Verlagerung der Nutzung durch die Berliner Immobilienmanagement GmbH vermarktet. Das Plangebiet mit einer Größe von ca. 4 ha liegt etwa 800 m nordwestlich des Zentrums Zehlendorf Mitte. Mit der Aufgabe der Nutzung durch das Naturschutz- und Grünflächenamt sollen die brach gefallenen Grundstücksflächen als Wohnbaustandort entwickelt werden. Zu diesem Zweck wurde mit BA-Beschluss vom 31.08.2010 der Bebauungsplan 6-24 aufgestellt und das Verfahren bis zur frühzeitigen Beteiligung der Öffentlichkeit nach § 3 Abs. 1 BauGB und der frühzeitigen Träger- und Behördenbeteiligung nach § 4 Abs. 1 BauGB durchgeführt. Mit dem 2010 begonnen Bebauungsplanverfahren sollten die planungsrechtlichen Grundlagen für die Errichtung eines Allgemeinen Wohngebiets mit etwa 150 Wohnungen geschaffen werden. Im Rahmen des Verfahrens wurde das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Schreiben vom 23.09.2015 angewiesen, das Bebauungsplanverfahren 6-24 so fortzuführen, dass die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von ca. 300 Wohneinheiten unter Anwendung des Berliner Modells geschaffen werden. Zur Umsetzung dieses Konzepts soll die im nördlichen Grundstücksteil vorgesehene Bebauung gemäß den Grundsätzen des „Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten“ erfolgen. Das Bezirksamt hatte daraufhin am 20.10.2015 mit Beschluss Nr. 824/ 2015 beschlossen, für das Grundstück Fischerhüttenstraße 39/43 zu prüfen, ob die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von bis zu 300 Wohneinheiten geschaffen werden können und bei Vorliegen der Angemessenheit sowie rechtlicher Zulässigkeit das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung anzuwenden. Im Ergebnis der Prüfung und nach weiteren Abstimmungen mit der Senatsverwaltung und mit der Unterzeichnung der Grundzustimmung des Bauherren zur Anwendung des Berliner Modells vom 26.09.2016 mit Ergänzung vom 14.10.2016 liegen nun die Voraussetzungen für ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren vor. Bauherr ist die ABG Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH & Co. Objekt Fischerhüttenstraße KG (ABG). Diese hat den überwiegenden Teil des Gebietes von der Berliner Immobilienmanagement GmbH erworben und ein neues städtebauliches Konzept für den gesamten Geltungsbereich entwickeln lassen, dass die Errichtung von 280 bis 300 Wohnungen sowie einer Kindertagesstätte mit 50 Plätzen vorsieht, davon ca. 150 Wohneinheiten auf dem eigenen, vom Land Berlin erworbenen Grundstück. Grundlage des städtebaulichen Konzepts ist weiterhin die Sicherung des waldartigen Baumbestandes im westlichen Teil des Grundstücks und einer vor dem südlichen Grundstücksteil liegenden offenen Grünfläche. Gegenüber der ursprünglichen Planung ist die Bebauung auf den überbaubaren Grundstücksflächen, die weiter in den bestehenden Freiraum ausgedehnt wurden, wesentlich höher und dichter. 2 Die ABG (im Weiteren als Vorhabenträgerin bezeichnet) hat am 08.08.2016 einen Antrag zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB gestellt. Weiterhin hat die Vorhabenträgerin sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung per Grundzustimmungserklärung vom 26.09.2016 mit Ergänzung vom 14.10.2016 verpflichtet. Das Bebauungsplanverfahren 6-24 soll daher geändert und als vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren 6-24 VE gem. § 12 BauGB weitergeführt werden. Zur Umsetzung der Verpflichtungen aus dem Berliner Modell hat die Vorhabenträgerin einen Kooperationsvertrag mit der städtischen Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE abgeschlossen. Darin verpflichtet sich die Wohnungsbaugesellschaft den Anteil der Vorhabenträgerin von 25% der Geschosswohnungen mit Mietpreis- und Belegungsbindungen (sozialer Wohnungsbau) zusätzlich zum Eigenanteil im nördlichen Teil des Plangebiets zu realisieren. Die Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE ist Eigentümerin des nördlichen Grundstücksteils zur Sven-Hedin-Straße. Als Folge des Nutzungskonzepts im Vorhabengebiet (Übertragung der Flächen des sozialen Wohnungsbaus auf ein nicht eigenes Grundstück) wird die Grundstücksfläche der HOWOGEnördlicher Teil des Plangebiets mit einer Fläche von 10.228 m2 -als Ergänzungsgebiet (WA 1) gem. § 12 Abs.4 BauGB in das vorhabenbezogene Bebauungsplanverfahren aufgenommen. Mit dem ebenfalls als Ergänzungsgebiet einbezogenen Grundstück Fischerhüttenstraße 39 ist der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans identisch mit dem des bisherigen Bebauungsplans 6-24. Die geplanten Festsetzungen des Bebauungsplans 6-24 VE sollen Beurteilungskriterien und – normen für die zukünftige Bebauung in diesem Bereich schaffen, die allgemein verbindlich und nachvollziehbar sind. 2. Plangebiet 2.1 Lage und städtebauliche Strukturen Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes befindet sich im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteil Zehlendorf etwa 800 m nordwestlich des Ortsteilzentrum Zehlendorf-Mitte bzw. des historischen Ortskerns Zehlendorf. Besiedelt wurde die Umgebung des Plangebiets ab dem späten 19. Jahrhundert. Im Plangebiet selbst erfolgte die erste Bebauung 1924. Auf dem heutigen Grundstück Fischerhüttenstraße 39 wurde im Auftrag eines Bankiers ein Gärtnerhaus mit einer Gewächshausanlage gebaut und später um Garagen- und Stallanlagen sowie Lagergebäude erweitert. 1925 wurde das Gelände von der Stadt Berlin gekauft und durch das Zehlendorfer Bezirksgartenamt genutzt. 1927 wurde für das Amt ein Wirtschaftsgebäude errichtet. Es folgten diverse betriebliche Anlagen und Gewächshäuser. Die Baustruktur in der Umgebung des Planungsgebiets ist einerseits durch die villenartige Bebauung (GFZ 0,4) entlang der Fischerhüttenstraße und andererseits durch Siedlungsbauten (GFZ 0,6) geprägt. Der Planungsbereich selbst stellt mit seiner bisherigen Nutzung durch das Naturschutz- und Grünflächenamt einen Ausläufer eines Grünzuges dar, der sich vom Zentrum Zehlendorfs über das „Gemeindewäldchen“ (LSG), den Friedhof Zehlendorf Onkel-Tom-Straße und großflächige Sportanlagen bis hin zum Forst Grunewald erstreckt. Die östlich angrenzende Plüschowstraße ist zwar als Straße gewidmet, wurde allerdings nicht ausgebaut. Sie stellt eine wichtige Grünverbindung mit beidseitigen Baumreihen für Fußgänger 3 und Radfahrer dar. Die bestehenden Grünräume sind darüber hinaus nicht direkt mit dem Plangebiet verbunden. Die Flächen des bisherigen Naturschutz- und Grünflächenamts sind eingezäunt und nicht öffentlich zugänglich. Im südlichen Abschnitt geht die Grünverbindung in einen unbefestigten Anliegerweg über, über den die Privatgrundstücke Plüschowstraße 5 bis 9A erschlossen werden. Nördlich des Plangebietes befindet sich zwischen Sven-Hedin-Straße und Onkel-Tom-Straße in direkter Nachbarschaft das Ernst-Reuter-Sportfeld, eine Großsportanlage mit mehreren Sportplätzen und Flutlichtanlagen und das Oberstufenzentrum (OSZ) Natur und Umwelt (PeterLenné-Schule). Westlich und nordwestlich schließt direkt an das Planungsgebiet in Form zweigeschossiger Zeilenbauten die denkmalgeschützte „Zinnowwaldsiedlung“ an, die in den Jahren 1927/28 von der gemeinnützigen Wohnfürsorgegesellschaft zwischen Sven-Hedin-Straße und Fischerhüttenstraße und zu beiden Seiten des Hartmannsweilerweges errichtet wurde. Zwischen den zweigeschossigen Mehrfamilienhäusern mit Satteldach und dem Geltungsbereich befinden sich mit Waldbäumen bestandene Freiflächen. In dem südöstlich, direkt an das Plangebiet angrenzenden Wohngebiet hat sich eine kleinteilige und heterogene Einfamilienhausbebauung entwickelt. An der Fischerhüttenstraße selbst und in dem Gebiet südlich davon befinden sich zum Teil herrschaftliche Villen. Die Flächen im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 6-24 VE sind Flächen, die ehemals vom Naturschutz- und Grünflächenamt als Gärtnerei und Betriebshof genutzt wurden. Seit der Verlagerung des Standortes und der Aufgabe der Nutzung liegt das Gelände brach. Als Baumasse befinden sich im Plangebiet noch die ungenutzten und z. Teil stark zerstörten Betriebsund Nebengebäude sowie die nicht mehr nutzbaren Gewächshäuser. Auf den unbebauten Grundstücksteilen hat eine natürliche Sukzession eingesetzt. 2.2 Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Das ca. 4,0 ha große Plangebiet des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 6-24 VE umfasst die brach liegenden Flächen der ehemaligen Bezirksgärtnerei. Dazu gehören die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39, 39A, 41/43 und die angrenzenden Flurstücke 598, 1455/16, 1456/16, 92 und 83 im Bezirk Steglitz-Zehlendorf sowie die angrenzenden Straßenverkehrsflächen der Fischerhüttenstraße (Flurstück 385 tlw.) und der Sven-Hedin-Straße (Flurstück 86 tlw.). Die Flächen der ehemaligen Bezirksgärtnerei befinden sich im Privatbesitz. Die Straßenflächen sind im Eigentum des Landes Berlin. 2015 hat die Vorhabenträgerin (ABG) den südlichen Grundstücksanteil von 27.631 m2 der Gartenbauflächen von der Berliner Immobilienmanagement GmbH (BIM) erworben (Vorhabengebiet). Der nördliche Teil des Gebiets mit einer Größe von ca. 10.228 m2 zur SvenHedin-Straße wurde in das Vermögen der HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH eingebracht (Ergänzungsgebiet). Die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39 und 39a (Flurstücke 604 und 605) mit einer Gesamtgröße von ca. 640 m2, wurden ebenfalls von Berliner Immobilienmanagement GmbH verkauft, befinden sich aber nicht im Eigentum der Vorhabenträgerin. Die Flächen werden gleichermaßen als Ergänzungsgebiet in den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufgenommen, da sie vor 4 Grundstücksabtrennung und Veräußerung durch die BIM auch Teil der ehemaligen Bezirksgärtnerei waren. 2.3 Erschließung Für das Plangebiet ist die öffentliche Erschließung durch die Fischerhüttenstraße im Südwesten und die Sven-Hedin-Straße im Norden gegeben. Individualverkehr Die Fischerhüttenstraße führt nach Südosten zum Zentrum von Zehlendorf und nach Nordwesten zum Grunewald und zur Krummen Lanke. Sie ist gemäß Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr als sogenannte Ergänzungsstraße Bestandteil des übergeordneten Straßennetzes und bietet eine direkte Anbindung an das hochrangige übergeordnete Straßennetz: zum einen an die Potsdamer Straße, zugleich Bundesstraße 1 (gemäß StEP Verkehr Straße der Stufe I - großräumige 5 Straßenverbindung), zum anderen an die Argentinische Allee (gemäß StEP Verkehr Straße der Stufe II - übergeordnete Straßenverbindung). Nach Kategorisierung des übergeordneten Straßennetzes ist die Fischerhüttenstraße als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe IV (weitere Straße von besonderer Bedeutung) eingestuft. Im Planungshorizont für das Jahr 2025 ist keine Änderung der Einstufung vorgesehen (StEP Verkehr 2011). Da es sich bei der Fischerhüttenstraße um eine Straße von gesamtstädtischer Bedeutung handelt, wird eine Verkehrsuntersuchung erarbeitet, um die verkehrlichen Auswirkungen auf das übergeordnete Straßennetz zu ermitteln und zu bewältigen. Die Ergebnisse der verkehrlichen Untersuchung werden in das weitere Bebauungsplanverfahren aufgenommen. Auch die nicht klassifizierte Sven-Hedin-Straße wird teilweise von Durchgangsverkehr befahren und bindet das Plangebiet ebenfalls an das übergeordnete Straßennetz an (Argentinische Allee und Clayallee, beide Stufe II, sowie Onkel-Tom-Straße, Stufe III). Zwischen Fischerhütten- und Sven-Hedin-Straße befindet sich die Plüschowstraße, eine unbefestigte Sandstraße, über die einige Wohnhäuser südöstlich des Plangebiets erschlossen werden, die aber nördlich davon lediglich für den Fuß- und Radverkehr zur Verfügung steht. Für den Fuß- und Radverkehr hat sie allerdings eine wichtige Verbindungsfunktion. Fußgänger- und Radverkehrsanlagen An den an das Planungsgebiet anliegenden Straßen sind beidseitig befestigte Fußwege mit Breiten von 2,0 m – 2,5 m vorhanden. Ebenfalls sind beidseitig Anlagen für den Radverkehr vorhanden. Die direkt an das Gebiet grenzende Plüschowstraße ist zwar nicht Teil des Fahrradroutenhauptnetzes, wird allerdings durch Fußgänger und Fahrradfahrer gleichermaßen als Verbindung zwischen Sven-Hedin-Straße und Fischerhüttenstraße genutzt, insbesondere da sich im nördlichen Bereich die Anlagen des Ernst-Reuter-Sportfeldes anschließen. Über die Plüschowstraße verläuft einer der 20 Grünen Hauptwege Berlins. Der Teltower Dörferweg (Weg Nr. 15) verläuft auf einer Länge von 47 km von Dorf zu Dorf. Auf der Teltower Hochfläche im Süden von Berlin beginnend an der Krummen Lanke geht es über die Wohngebiete von Zehlendorf, Lichterfelde, Marienfelde, Lichtenrade, Buckow, Rudow und Adlershof und somit über die ehemaligen historischen Dorfstrukturen. Öffentlicher Personennahverkehr Das Plangebiet ist durch die Buslinien X11 und M48 direkt an das öffentliche Personennahverkehrsnetz angeschlossen. Die Bushaltstellen Hartmansweilerweg sowie Plüschowstraße befinden sich nahe dem südlichen Eingangsbereich des Planungsgebietes und sind fußläufig zu erreichen. Die Expressbuslinie X11 verkehrt hier im 20-Minuten-Takt und zwischen dem U-Bahnhof Krumme Lanke und dem S-Bahnhof Schöneweide. Die Fahrzeit zum UBahnhof Krumme Lanke beträgt dabei etwa 2 Minuten. Der S-Bahnhof Sundgauer Straße, als Haltepunkt der Linie S 1, wird in der Gegenrichtung in ca. 8 Minuten erreicht. Des Weiteren wird die Haltestelle Plüschowstraße durch die Metrobuslinie M48 bedient, allerdings nur in Richtung Endhaltestelle Busseallee (folgende Station) angefahren. Infolge der Endhaltestellensituation ergeben sich durch die Linie M 48 keine weiteren Anschlussmöglichkeiten und diese besitzt daher keine Relevanz für das Plangebiet. In den weiteren umliegenden Straßen verkehren darüber hinaus keine öffentlichen Verkehrsmittel. 6 Im weiteren Umfeld des Bebauungsplangebietes liegen mehrere S- und U-Bahn-Stationen. Alle UBahn-Stationen werden durch die U-Bahn-Linie U3 (U Nollendorfplatz – U Krumme Lanke) und alle S-Bahn-Stationen durch die S-Bahn-Linie S1 (Wannsee – Oranienburg) bedient. Folgende Luftlinienentfernungen bestehen zwischen dem Bebauungsplangebiet und den einzelnen Stationen: U Krumme Lanke ca. 750 m U Onkel Toms Hütte ca. 1.100 m U Oskar-Helene-Heim ca. 1.700 m S Mexikoplatz ca. 1.300 m S Zehlendorf ca. 1.100 m S Sundgauer Straße ca. 1.600 m 2.4 Technische Infrastruktur Die Versorgung des Plangebiets mit Trinkwasser, Gas, Wasser, Strom und Telekommunikation sowie die Beseitigung des Abwassers sind durch vorhandene Ver- und Entsorgungsleitungen im Plangebiet und den angrenzenden Straßen gegeben. Für die Ableitung des anfallenden Niederschlagswassers der Straßenflächen im Hartmannsweilerweg ist im westlichen Teil des Plangebiets ein Sickerteich angelegt worden. Dieses Becken wird weiterhin für die Regenwasserableitung benötigt, soweit keine andere technische Lösung für die Ableitung des Regenwassers hergestellt wird. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Konzept zur Niederschlagsversickerung erarbeitet, dass eine vollständige Versickerung des Niederschlagswassers im Plangebiet sichert. Die Ergebnisse werden Bestandteil des Durchführungsvertrags, zu dessen Umsetzung sich die Vorhabenträgerin verpflichten wird. Nach den Informationen aus dem Umweltatlas ist die Durchlässigkeit des Bodens mäßig bis gut (kf-Werte n*10-3 bis 10-5 m/s). Nach einer ersten Einschätzung eignen sich die natürlichen Bedingungen gut für eine Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Baugrundstück. Zudem stehen im Plangebiet ausreichend Flächen für Versickerungsanlagen zur Verfügung. Das Grundwasser steht nach bisherigen Erkenntnissen in einer Tiefe von etwa 10 Metern an, so dass sich keine Einschränkungen hinsichtlich der Versickerungsmöglichkeiten ergeben. Das Gebiet liegt nicht in einem Wasserschutzgebiet. Somit ist grundsätzlich für den Geltungsbereich des Bebauungsplans 6 24 VE eine gebietsinterne Entwässerung des anfallenden Niederschlagswassers möglich. 2.5 Freiraumsituation Innerhalb des Plangebiets sind die Brachflächen der ehemaligen Bezirksgärtnerei sowie der mit beidseitigen Baumreihen bestandene grüne Hauptweg (Plüschowstraße) bestimmend für die Grünsituation. Da sich das Grundstück im Privatbesitz befindet, ist es gegen ein öffentliches Betreten durch eine Einfriedung gesichert und steht somit der Allgemeinheit nicht als Erholungsfläche zur Verfügung. Die im Rahmen des bisherigen B-Planverfahrens 6-24 durchgeführte Biotopkartierung (Cassens + Siewert, 2010) erfasst im Plangebiet ein Kiefernforst, der als Waldfläche im Sinne des § 2 Landeswaldgesetz Berlin zu bewerten ist. 7 Weiterhin befinden sich im Plangebiet offenen Wiesenflächen und Grünstrukturen, auf denen die natürliche Sukzession seit Nutzungsaufgabe vorangeschritten ist. Die naturräumlich wertvoll ausgestatten Bereiche (Wald, offene Graslandschaft) sollen auch zukünftig von einer Bebauung freigehalten werden. Inwieweit der Freiraum (geplanter Wald, Grünanlage) für auch die Allgemeinheit zugänglich sein wird, wird im weiteren Verfahren geprüft. Das Waldstück dient vorrangig dem klimatischen Ausgleich und Biotopschutz, ergänzt um eine Erholungsfunktion für die Bewohner des Plangebietes. 2.6 Altlasten Ein Teil des Plangebiets ist im Bodenbelastungskataster des Landes Berlin unter der Nummer 13989 eingetragen. Der Verdacht auf Altlasten leitet sich aus der Nutzung als Betriebsgelände des bezirklichen Naturschutz- und Grünflächenamtes ab. Als altlastenrelevante Bereiche sind insbesondere zwei Betriebstankstellen, ein Waschplatz mit Leichtflüssigkeitsabscheider, mehrere Heizöltanks, eine Schlosserei sowie eine Farbspritzanlage dokumentiert. Es wurden bisher folgende Baugrund- und Altlastenuntersuchungen durchgeführt, deren Ergebnisse im Umweltamt vorliegen: • Orientierende Untersuchung, Büro INTERGEO 16.10.2000 • Altlastenuntersuchung, Büro GKU 15.08.2011 INTERGEO hat die Altlastenverdachtsfläche mit 6 RKS (Rammkernsondierung) untersucht. Die Untersuchung des Bodens wurde in Abstimmung mit dem Umweltamt vorgenommen. Der Bebauungsplan soll die Versickerung des Niederschlagswassers im Plangebiet festsetzen. Damit durch eine Versickerung keine bereits im Boden vorhandenen Schadstoffe in das Grundwasser gewaschen werden, darf eine Versickerung nicht auf Grundstücken mit im Boden befindlichen Altlasten oder Bodenverunreinigen erfolgen. Im weiteren Verfahren wird hierzu ein Versickerungskonzept des im Plangebiet anfallenden Niederschlagswassers erarbeitet. Bisher wurden bei der Untersuchung der Böden auf Altlasten keine Grenzwertüberschreitungen festgestellt, die den Zielen des Bebauungsplans entgegenstehen. Daher wurde die Grundstücksfläche im Bodenbelastungskataster vom Verdacht auf schädliche Bodenveränderungen oder Altlast befreit mit dem Hinweis: „Bei baubedingten Eingriffen ist Beteiligung der Bodenschutzbehörde erforderlich“ (ökologische Baubegleitung). Aus bodenschutzrechtlicher Sicht ist somit kein weiterer Untersuchungs- bzw. Sanierungsbedarf angezeigt. Bei Erdaushub ist das Umweltamt zur Klärung des Umgangs und ggfs. Entsorgung des Bodenaushubs zu beteiligen. Dies betrifft insbesondere die in den o.g. Gutachten festgestellten Heizöl- und Kraftstofftanks der ehemaligen Betriebstankstelle für die ein Restverdacht besteht, da Untersuchungen bisher nur neben, nicht jedoch unter den Tanks erfolgen konnte. In Teilbereichen wurden Auffüllungen mit geringen Anteilen von Bauschutt nachgewiesen. Weitere Bodenbelastungen sind nicht bekannt. Das Relief ist weitgehend eben mit Höhenlagen zwischen 44 und 46 m NHN. 8 Regelungen zur ökologischen Baubegleitung sollen in den Durchführungsvertrag aufgenommen werden. 2.7 Denkmalschutz Im Plangebiet selbst befinden sich keine denkmalgeschützten Anlagen. Unmittelbar westlich und nördlich angrenzend befindet sich in direkter Nachbarschaft die denkmalgeschützte Gesamtanlage Zinnowwaldsiedlung (Denkmalnummer 09075737). Die Zinnowwaldsiedlung wurde 1927-28 von der Gemeinnützigen Wohnungsfürsorgegesellschaft für die Provinz Brandenburg (236) geplant und gebaut. Die Baustruktur entspricht einer drei – und zweigeschossigen Zeilenrandbebauung. Die Gebäude, die entlang der Sven-Hedin-Straße und Fischerhüttenstraße und zu beiden Seiten des Hartmannsweilerweges sowie des Zinnowwegs angeordnet sind, umfassen großflächige Höfe. Diese sind fast vollständig begrünt und durch eine architektonisch-symmetrische Gestaltung geprägt. Die Gestaltungsweise der Gebäude ist durchweg konservativ, einzelne Elemente wie die zackenförmigen Giebel von Dachgauben und Treppenhausrisaliten gehören zum Formenkanon des Expressionismus. Wesentlich prägender als diese Aufnahme zeitgenössischer stilistischer Strömungen ist der Einfluss des von Paul Mebes propagierten "Bauens um 1800". Besonders der U-förmig angelegte Baublock an der Sven-Hedin-Straße 72/78 mit regelmäßigem symmetrischem Wandaufriss, der durch aus der Flucht hervortretende Treppenhäuser gegliedert wird, den Ecklisenen und dem steilen Walmdach greift wie keine andere Wohnanlage in Zehlendorf auf das Vorbild klassizistischer Bürgerhausarchitektur zurück. Bedeutungsvoll für die städtebauliche Wirksamkeit der Siedlung ist die Schaffung vielfältiger Eindrücke und abwechslungsreicher Straßenräume durch die von Block zu Block differierende Grundrisslage, die wechselnde Zuordnung der Bauteile, Massengliederung und Höhenstaffelung - letzteres zeigt sich insbesondere am Übergang vom dreigeschossigen Baublock an der Sven-Hedin-Straße zu den zweigeschossigen Gebäuden an Hartmannsweilerweg und Fischerhüttenstraße. Weitere Baudenkmale befinden sich im näheren Umkreis auf dem Friedhof Zehlendorf und der Fischerhüttenstraße 29 und 56. Bodendenkmale sind im Plangebiet zum gegenwärtigen Stand nicht bekannt. 9 Auszug Denkmalkarte Berlin 2.8 Immissionen, Luftgüte und klimatische Belastung Lärm Nach § 1 Abs. 6 Ziffer 7 BauGB sind bei der Bauleitplanung die Belange des Umweltschutzes, insbesondere zur Gesundheitsvorsorge, zu berücksichtigen. Emittierende gewerbliche Nutzungen gibt es im Plangebiet und im angrenzenden Siedlungsraum nicht. Auch Emissionen aus der Heizungsart sind als untergeordnet zu bewerten, da nach Umweltatlas vorwiegend Öl- oder Gasheizungen sowie Fernwärme genutzt werden. Entsprechend den Darstellungen des Umweltatlas stellen die Immissionen aus dem Verkehrslärm und den verkehrsbedingten Schadstoffen der Luft eine geringe Belastung für das geplante Wohngebiet dar (Darstellungen folgend). Im weiteren Verfahren werden die Auswirkungen der Planung auf den Verkehrslärm, einschließlich Prognosefall (2025) schalltechnisch untersucht und bewertet. 10 Nördlich des Plangebiets befinden sich das Oberstufenzentrum für Agrarwirtschaft (Peter-LennéSchule), die größte Agrarschule Deutschlands mit über 2300 Schülerinnen und Schülern, und das Ernst-Reuter-Sportfeld mit Sportstadion und mehreren Sport- und Tennisplätzen. Im weiteren Verfahren werden die Auswirkungen von Sport- und Freizeitlärm auf die geplante Nutzung schalltechnisch untersucht und gegebenenfalls Maßnahmen zur Gewährleistung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Plangebiet festgesetzt bzw. im Durchführungsvertrag geregelt. Gleiches gilt auch für die Lichtimmissionen (Flutlichtmasten) der Sportanlagen. 11 Klimafunktion Das Plangebiet bildet gemeinsam mit dem benachbarten Friedhof sowie dem südlich der Fischerhüttenstraße gelegenen Gemeindewäldchen eine "klimaökologisch relevante Grünflächeneinheit", d.h. in Abhängigkeit von Struktur und Lage sind die Flächen als eine klimatisch zusammenhängend wirkende Einheit zu werten, die eine stadtklimatische Bedeutung hinsichtlich des Kaltluftliefervermögens für das Umfeld besitzt. In der Regel geht von diesen Flächen eine entlastende Wirkung auf die benachbarten Flächen aus (Senatsverwaltung für Stadtentwicklung: Städtebauliches Gutachterverfahren Fischerhüttenstraße, Oktober 2009). Das Plangebiet weist daher eine Empfindlichkeit gegenüber Verdichtung und Austauschbarrieren auf. Der klimawirksame Baumbestand im Nordwesten des Plangebietes soll vollständig erhalten bleiben. Die daran südlich und südöstlich angrenzenden Betriebsflächen sind für eine Entsiegelung und Entwicklung als klimawirksame Grünfläche (private Parkanlage) vorgesehen. Der Anteil der begrünten und damit klimawirksamen Flächen (Wald, Grünfläche) im Plangebiet beträgt somit rund 64 Prozent. Mit dem Entwurf wird allerdings im östlichen Teil des Plangebiets eine dichte Austauschbarriere geschaffen, die die ehemals zusammenhängenden Freiräume (Friedhof mit Plüschowstraße und Gärtnereigelände) teilt. Im Rahmen der Planung werden Maßnahmen untersucht und festgesetzt, die nachteilige Auswirkungen der Planung auf die stadtklimatischen Verhältnisse vermeiden. Karte Planungshinweise Stadtklima 2015 –Hauptkarte (Umweltatlas) 12 Karte Klimafunktion (Umweltatlas) 3. Planerische Ausgangssituation 3.1 Verbindliche Planungen Baunutzungsplan Für den Planbereich existiert kein qualifizierter und festgesetzter Bebauungsplan. Im Baunutzungsplan für Berlin von 1961 (ABl. 1961, S. 742) ist das Plangebiet überwiegend als Nichtbaugebiet ausgewiesen. Die Nutzungsausweisung „Nichtbaugebiet"1 umfasst Flächen, die aus Gründen des Allgemeinwohls nicht bebaut werden sollten. Nach der Rechtsprechung Berliner Verwaltungsgerichte gelten diese Festsetzungen des Baunutzungsplans aufgrund der fehlenden Einbeziehung in den Festsetzungskatalog bei Einführung des Bundesbaugesetzes (BBauG) und somit nicht vorhandener Überleitung in das neue Baurecht gemäß § 173 Abs. 3 BBauG als nicht übergeleitet, gelten also nicht weiter. Das Grundstück Fischerhüttenstraße 39 ist im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet der Baustufe II/2 ausgewiesen. Für das gesamte Plangebiet existieren keine förmlich festgestellten (f.f.) Straßen- und Baufluchtlinien. Demzufolge sind die Voraussetzungen gemäß § 30 Abs. 1 BauGB nicht erfüllt und es handelt sich hier um einen einfachen Bebauungsplan. 1 Nichtbaugebiete sind nach dem Baunutzungsplan alle nicht als Waldgebiet dargestellte Teile der Forsten, alle größeren Grünflächen, Friedhöfe und Kleingartenflächen u.ä.. 13 Planungsrechtlich ist das Gebiet somit nach § 34 BauGB (Innenbereich) oder 35 BauGB (Außenbereich) zu beurteilen. Zur Klärung der Abgrenzung des Innen- und Außenbereichsgebiets haben das Stadtplanungsamt und das Referat II C der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt am 29.08.2016 eine gemeinsame Ortsbesichtigung durchgeführt. Das ca. 3,8 ha große Grundstück umfasst mehrere Flurstücke und erstreckt sich über die Fischerhüttenstraße 39–43. Das Umfeld ist einerseits durch Villen und Siedlungsbauten gekennzeichnet, andererseits sind zahlreiche Erholungs- und Grünflächen gebietsprägend. Darüber hinaus liegt das Grundstück in unmittelbarer Nachbarschaft zur denkmalgeschützten „Zinnowwaldsiedlung“ aus den späten 1920er Jahren (nördlich und westlich) und zum Friedhof Zehlendorf (östlich). Südöstlich schließt ein kleinteiliges, heterogenes Einfamilienhausgebiet an. Auf dem Grundstück selbst befinden sich je seitlich der Zufahrt die ehemalige Gärtnervilla (Fischerhüttenstraße 39/39a) und das später errichtete Wirtschaftsgebäude (Fischerhüttenstraße 41/43). Rückseitig sind diverse Lager- bzw. weitere Wirtschaftsgebäude und Ergänzungsbauten vorhanden, die einen Wirtschaftshof definieren. Daran unmittelbar anschließend befindet sich eine großflächige Gewächshausanlage, die insgesamt fünf Baukörper umfasst. Der nördliche Teil des Grundstücks ist bis zur Sven-Hedin-Straße bzw. bis zur östlich angrenzenden Plüschowstraße – neben wenigen Schuppen bzw. Unterständen – unbebaut; die weitläufige Grünbrache ist vor allem durch Wiesen, Baumgruppen und Gehölzstreifen gekennzeichnet. Nach ständiger Rechtsprechung setzt die Beurteilung der Innenbereichsqualität in räumlicher Hinsicht drei Aspekte voraus: a) das zu bebauende Grundstück ist von relevanter Bebauung umgeben, b) diese muss in einem Zusammenhang stehen (aufeinanderfolgende Gebäude) und c) der Bebauungszusammenhang muss einem Ortsteil angehören. Nach Auffassung der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Umwelt nehmen die noch vorhandenen (brachliegenden) Gewächshäuser nicht am Bebauungszusammenhang der Straßenrandbebauung teil, da sie nicht dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienten, sondern lediglich für die gartenbauliche Produktion, Pflege und Kultivierung genutzt wurden. In der Regel sind Gewächshäuser nur als Nebenanlagen zur erwerbsgärtnerischen Hauptnutzung zu bewerten und somit für den Bebauungszusammenhang grundsätzlich nicht maßstabsbildend. Sie scheiden als den Bebauungszusammenhang selbst herstellende Bebauung aus. Anders verhält es sich dabei mit den Betriebs- und Nebengebäuden, die straßenseitig und entlang der westlichen Grundstücksgrenze angeordnet sind. Da diese neben landwirtschaftlichen oder erwerbsgärtnerischen Zwecken auch dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen können, sind sie für den Bebauungszusammenhang maßstabsbildend. Im Ergebnis dieser Bewertung zeigt die nachfolgende Darstellung die Zuordnung der Flächen für die planungsrechtlicher Beurteilung- Innenbereich / Außenbereichsflächen- im Plangebiet. 14 Angrenzende Bebauungspläne Bei den angrenzenden festgesetzten Bebauungsplänen X-B 11 (östlich des Plangebiets) und XB 10 (südlich des Plangebiets) handelt es sich um generelle Bebauungspläne. Sie setzen im Wesentlichen die überbaubaren Grundstücksflächen, Bauweise mit Angaben zu den Nutzungsmaßen, Straßenverkehrsflächen sowie öffentliche und private Grünflächen fest. Darüber hinaus werden Wohnblöcke gemäß § 172 BauGB zur Erhaltung der städtebaulichen Eigenart des Gebiets aufgrund seiner städtebaulichen Gestalt planungsrechtlich qualifiziert. Der am 20. Juni 2006 festgesetzte Bebauungsplan X-B 11 setzt angrenzend an die Plüschowstraße eine Grünfläche mit der Zweckbestimmung "Friedhof" (Friedhof Zehlendorf, Onkel-Tom-Straße) fest. Der am 8. November 2005 festgesetzte Bebauungsplan X-B 10 setzt für die in der Fischerhüttenstraße gegenüberliegenden Wohnblöcke die Erhaltungsbereiche E 2 (Villen und Landhäuser bis ca. 1930) und E 3 (Kleine Villen / Einfamilienhäuser bis ca. 1940) fest. Straßenseitig zur Fischerhüttenstraße ist eine Vorgartentiefe von 7,50 m festgesetzt. Die Blockinnenbereiche sind von der Bebauung freizuhalten. Zulässig ist eine Bebauung in offener Bauweise mit zwei Vollgeschossen, einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,2 und einer Bebauungstiefe von 18,0 m bzw. 20,0 m. Für die Nutzungsart werden in den Plänen X-B 10 und X-B 11, mit Ausnahme von Nichtbaugebieten, die Ausweisungen des Baunutzungsplans beibehalten. Die westlichen an das Plangebiet angrenzenden Wohngebiete werden durch den Baunutzungsplan als Allgemeines Wohngebiet der Baustufe II/3 festgesetzt. 15 Die Plüschowstraße ist im Baunutzungsplan planungsrechtlich als Nichtbaugebiet ausgewiesen und seit 1977 als öffentliche Straße gewidmet. Fluchtlinien Förmlich festgestellte Straßen- und Baufluchtlinien sind nicht vorhanden. Landschaftsplan Das Plangebiet befindet sich nicht im Geltungsbereich festgesetzter oder im Verfahren befindlicher Landschaftspläne. 3.2 Ziele der Raumordnung Landesentwicklungsprogramm 2007 vom 15. Dezember 2007 (LEPro 2007, GVBl. S. 629) und Verordnung über den Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) vom 31. März 2009 (GVBl.S.182) Der Landesentwicklungsplan Berlin-Brandenburg (LEP B-B) enthält für das Plangebiet das Ziel der Entwicklung von (Wohn-) Siedlungsflächen (Ziel 4.5 Abs. 1 Ziff. 2 LEP B-B) sowie den Grundsatz, Vorrang der Innenentwicklung vor Außenentwicklung, aus § 5 Abs. 2 des Landesentwicklungsprogramms (LEPro 2007). Die Planungsziele stehen im Einklang mit Ziel 4.5 Abs. 1 Nr. 2 LEB B-B und dem Grundsatz aus § 5 Abs. 2 LEPro 2007. Der Grundsatz der Raumordnung zur Sicherung und Entwicklung siedlungsbezogener Freiräume für die Erholung aus § 6Abs. 3 LEPro 2007 ist bei weiterer Konkretisierung angemessen zu berücksichtigen. 3.3 Vorbereitende Bauleitplanung und sonstige Fachplanungen Flächennutzungsplan (FNP) Im FNP in der Fassung der Neubekanntmachung vom 5. Januar 2015 (ABl. S. 31), zuletzt geändert am 5. Mai 2016 (ABl. S. 1062), ist der Hauptteil des Plangebiets ebenso wie der östlich angrenzende Grünzug vom Ernst-Reuter-Sportfeld über Friedhof Zehlendorf und das südlich anschließende „Gemeindewäldchen“ als Grünfläche dargestellt. Die westlich und südlich befindlichen Wohngebiete sowie Teilflächen des Plangebietes sind als Wohnbauflächen W4 (Geschossflächenzahl bis 0,4) dargestellt. Das im Norden angrenzende Schulgelände ist als Gemeinbedarfsfläche mit der Signatur „Schule“ dargestellt. Die Planungsziele werden von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Stellungnahme vom 15.07.2016 zur Mitteilung der Planungsabsicht grundsätzlich befürwortet. Der Plan kann aufgestellt werden, obwohl die vorgesehene Nutzungsart aus den Darstellungen des Flächennutzungsplans (derzeit) nicht entwickelbar ist. Darüber hinaus liegen die Voraussetzungen für die Durchführung des Verfahrens nach § 13a BauGB vor, der FNP soll im Wege der Berichtigung entsprechend § 13a Abs. 2 Nr. 2 BauGB angepasst werden. 16 Abbildung: Flächennutzungsplan Berlin, Ausschnitt (ohne Maßstab), Neubekanntmachung, Januar 2015, aktuelle Arbeitskarte, Stand 25.08.2016, Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt Landschaftsprogramm und Artenschutz Das Landschaftsprogramm Berlin (LaPro, einschließlich Artenschutzprogramm) in der Fassung der Bekanntmachung vom 17. Juni 2016 (ABl. S. 1314) stellt übergeordnet die Belange von Natur und Landschaft jeweils schutzgutbezogen dar. Das LaPro gliedert sich in vier aufeinander abgestimmte Programmpläne, die Auskunft über Gewichtung und Dringlichkeit der langfristig zu erfüllenden landschaftsplanerischen sowie pflegerischen Aufgaben geben. Teilplan Naturhaushalt/ Umweltschutz Im Landschaftsprogramm (Lapro), ist das Plangebiet aufgrund der ursprünglichen Nutzung (Gartenbaubetrieb) noch als Kleingarten, Landwirtschaft, Gartenbau dargestellt. Ziele für diese Bereiche sind: - Überwachung des Schadstoffgehaltes von Böden und Pflanzen beim Nahrungsmittelanbau sowie Einschränkung der Pflanzenschutz- und Düngemittelanwendung, - Förderung des Nährstoffkreislaufs, Erhalt und Entwicklung der klimatischen Ausgleichsfunktionen (Kaltluftentstehung), - Rückhalt des Wassers in der Landschaft, - Beseitigung von Barrieren, die den Kaltluftabfluss behindern. Das Umfeld des Plangebietes ist als Siedlungsgebiet mit Schwerpunkt Anpassung an den Klimawandel dargestellt. 17 Im Rahmen der Planung sollen die im Landschaftsprogramm Naturhaushalt/ Umweltschutz aufgeführten Entwicklungsmaßnahmen weitestgehend umgesetzt werden. Dazu gehören: - Erhöhung der naturhaushaltswirksamen Flächen durch Dach-, Hof- und Waldbegrünung; - kompensatorische Maßnahmen bei Verdichtungen; -Berücksichtigung des Boden- und Grundwasserschutzes; -das Niederschlagswasser ist dezentral zu versickern; -Förderung emissionsarmer Heizsysteme; -die Stadtbäume sind zu erhalten bzw. neu zu pflanzen, die Pflege ist nachhaltig zu sichern; -Erhalt der klimatischen Ausgleichsfunktion; -klimawirksame Grün- und Freiflächen sind zu erhalten, zu vernetzen und neu zu schaffen; -die Rückstrahlung (Albedo) ist zu erhöhen. Teilplan Biotop- und Artenschutz Der Programmplan Biotop- und Artenschutz stellt das Plangebiet als Parkbaumsiedlungsbereich dar. Die natürlichen standörtlich prägenden Grün- und Freiflächen sind zu erhalten und zu entwickeln. Die Entwicklungsziele sind die Ergänzung des Parkbaumbestands in Straßen- und Siedlungsfreiräumen, die Vermeidung einer baulichen Verdichtungen und eine ökologische Gartenpflege. Typische Strukturelemente wie Mauern und Remisen in Gärten sind zu erhalten. Vorrangig sind die Pflege und die Entwicklung des benachbarten Friedhofs als Artenreservoir der Arten naturnaher Wälder. Teilplan Landschaftsbild Im Teilplan Landschaftsbild wird das Plangebiet dem Parkbaumsiedlungsbereich mit einer besonderen Siedlungsgrünstruktur zugeordnet. Entwicklungsziele sind der Erhalt und die Ergänzung des großkronigen Parkbaumbestandes in Siedlungsfreiräumen und Straßenräumen sowie die Entwicklung der städtischen und siedlungsgeprägten Strukturelemente. Die Gartenbauflächen werden zusammen mit dem benachbarten Friedhof als siedlungsraumtypische Grün- und Freiflächen den übergeordneten Strukturelementen zugeordnet. Der überwiegende Teil des Plangebietes ist als prägende oder gliedernde Grünfläche dargestellt. Der südliche Teil des Plangebietes ist, wie die umgebenden Wohngebiete auch, als besondere Siedlungsgrünstruktur / Siedlungszusammenhang dargestellt. Östlich des Plangebietes grenzt ein Friedhof mit Landschafts- oder siedlungsraumtypischen Grün- und Vegetationsbestand an. Südöstlich befindet sich eine Parkanlage mit historischen Gestaltungsmerkmalen. Teilplan Erholung/Freiraumnutzung Der Programmplan Erholung und Freiraumnutzung stellt den überwiegenden Teil des Plangebietes als Grünfläche / Parkanlage und als Bestandteil einer übergeordneten Grünverbindung dar. Diese übergeordnete Grünverbindung verläuft über das Gemeindewäldchen, Paul-Mebes-Park bis zum Teltowkanal im Süden und dem Friedhof Zehlendorf im Osten und der nördlich angrenzenden Sportflächen mit Fischtalpark bis zum Grunewald. Ziele für Grünflächen / Parkanlagen sind die Entwicklung, Qualifizierung und Neuanlage mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten unter Einbindung aller Altersgruppen, Berücksichtigung barrierefreier Gestaltung, Auslagerung störender und beeinträchtigender Nutzungen, Verbesserung der Aufenthaltsqualität und Nutzungsvielfalt, Ausbau von Kooperationen in der Nutzung und Pflege durch Förderung bürgerschaftlichen 18 Engagements, Berücksichtigung der biologischen Vielfalt entsprechend der Zweckbestimmung, Gestaltung, Nutzung sowie historischen und kulturellen Bedeutung der Grünflächen. Laut Teilplan Erholung/Freiraumnutzung besteht für den südlichsten Teil des Plangebiets sowie für angrenzende Wohnquartiere eine geringe Dringlichkeit zur Verbesserung der Freiraumversorgung für ältere Menschen, deren Anteil in dem Gebiet überdurchschnittlich hoch ist. Vorhandene Freiräume sollen entwickelt und die Durchlässigkeit zum landschaftlich geprägten Raum soll erhöht werden. Der private Freiraum im Bereich von Zeilen- und Großformbebauung ist zu erhöhen. Die Aufenthaltsqualität im Straßenraum ist zu verbessern. Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption (GAK) unterstützt Behörden dabei, dass bei konkreten Bauvorhaben ein Ausgleich für Natur und Landschaft innerhalb Berlins dort geschaffen wird, wo er am meisten gebraucht wird beziehungsweise am sinnvollsten umgesetzt werden kann. Bei der Bewältigung der naturschutzrechtlichen Eingriffe in der verbindlichen Bauleitplanung sind für die Maßnahmen des Ausgleichs die prioritären Räume und Flächen der Gesamtstädtischen Ausgleichskonzeption des LaPro grundsätzlich vorrangig zu berücksichtigen. Die Gesamtstädtische Ausgleichskonzeption stellt die Grundelemente des Berliner Freiraumsystems dar. Hierzu gehört neben dem „grünen Achsenkreuz“ auch der „innere“ und „äußere“ Parkring. Das Plangebiet ist als Ausgleichsraum des äußeren Parkrings dargestellt. Landschaftsplan Das Plangebiet befindet sich nicht im Geltungsbereich eines Landschaftsplans. Stadtentwicklungsplanungen (StEP) Stadtentwicklungsplan (StEP) Wohnen Der aktuelle Stadtentwicklungsplan Wohnen, der am 8. Juli 2014 vom Senat beschlossen wurde, benennt die raumbezogenen wohnungspolitischen Leitbilder, Ziele, Instrumente und Maßnahmen für den geplanten Neubau von Wohnungen bis etwa zum Jahr 2025. Die Herausforderung für Berlin besteht aktuell darin, der steigenden Wohnungsnachfrage durch zusätzliche Wohnungsangebote zu begegnen und die Mieten sozialverträglich zu halten. Der StEP Wohnen 2025 stellt die größten Flächenpotenziale für Wohnungsneubau in Berlin dar und trifft Aussagen zum erforderlichen Umfang, der Verteilung und dem Umsetzungszeitraum des künftigen Neubaus in der Stadt. Er ist Grundlage für angebots- und nachfragegerechte wohnungspolitische Instrumente und Maßnahmen, wie die mittel- und langfristige Programmplanung der Wohnungspolitik sowie Orientierungsrahmen für die Bauleitplanung. In den thematischen Karten des StEP Wohnen 2025 wird das Plangebiet als strategischer Wohnungsbaustandort nicht berücksichtigt. Stadtentwicklungsplan (StEP) Verkehr Im StEP Verkehr vom März 2011 werden die verschiedenen Verkehrsarten hinsichtlich ihrer Bestandsituation und Haupttrassen verortet und ihr zukünftiger Ausbau dargestellt. Im Teilplan übergeordnetes Straßennetz wird die Fischerhüttenstraße als übergeordnete Straßenverbindung der Stufe IV dargestellt. Für den Zielhorizont 2025 ist keine geänderte Einstufung vorgesehen. 19 Im Netz des öffentlichen Personennahverkehrs (ÖPNV) ist für die Zielhorizonte 2010 und 2015 im Geltungsbereich kein Schienenverkehrsträger dargestellt. Der Teilplan Radverkehrsnetz stellt im Geltungsbereich keine übergeordneten Fahrradrouten dar. Stadtentwicklungsplan (StEP) Klima Das Land Berlin hat am 31. Mai 2011 den Stadtentwicklungsplan Klima beschlossen. Ziel des Stadtentwicklungsplans ist es, die Stadt auf den Klimawandel vorzubereiten. Der Klimawandel trifft die Städte auf besondere Weise, er wirkt sich auf das Bioklima und damit auf die Gesundheit und das Wohlbefinden der Menschen aus. Der Stadtentwicklungsplan Klima widmet sich den räumlichen und stadtplanerischen Aspekten des Klimas in Berlin. Ziel des StEP Klima ist es: • gesundheitliche Beeinträchtigungen durch Hitzebelastungen im bebauten und unbebauten Bereich zu verhindern • Schäden durch klimawandelbedingte Extremereignisse zu minimieren • die ökologischen Systeme der Gewässer auch bei veränderten Niederschlagscharakteristiken zu stabilisieren • ein häufiges Überlaufen der Mischwasserkanalisationen zu verhindern • Freizeit- und Erholungsmöglichkeiten in Natur- und Freiräumen zu sichern • gute Erreichbarkeit mit ÖPNV zu sichern • die Infrastruktur der Ver- und Entsorgung funktionstüchtig zu halten Das Plangebiet ist den Bereichen zugeordnet, die im Bestand tags und nachts noch nicht bioklimatisch belastet sind. Der südliche Teil des Plangebietes ist als Siedlungsgebiet dargestellt. Die Stadtbäume in diesem Siedlungsraum zu dem das Plangebiet zählt, sind als potentiell empfindlich gegenüber Niederschlagswasserrückgang im Sommer dargestellt. Der überwiegende Teil des Plangebietes ist als Grün- und Freifläche mit einer potenziellen Empfindlichkeit gegenüber Veränderungen des Grundwasserstands dargestellt. Das Plangebiet zählt bzgl. der Grün- und Freiflächen zu einem Gebiet mit prioritären Handlungsbedarf, da diese zur bioklimatischen Entlastung qualifiziert und angepasst werden sollen. Sonstige vom Senat beschlossene städtebauliche Planungen Lärmminderungsplan / Lärmaktionsplan Der Lärmaktionsplan Berlin 2013-2018 wurde am 6. Januar 2015 vom Senat von Berlin beschlossen. Er schreibt den Lärmaktionsplan Berlin 2008 fort. Es werden Schwellenwerte für die Dringlichkeit von Maßnahmen zur Reduktion gesundheitsschädlicher Lärmbelastungen, hier Verkehrslärm als Hauptursache, definiert (Lärmaktionsplan Berlin 2013-2018, S. 2): „1. Stufe: 70 dB(A) tags und 60 dB(A) nachts - bei Überschreitung dieser Werte sollen vorrangig und möglichst kurzfristig Maßnahmen zur Verringerung der Gesundheitsgefährdung ergriffen werden. 2. Stufe: 65 dB(A) tags und 55 dB(A) nachts - diese Werte wurden von der Lärmwirkungsforschung als gesundheitsrelevante Schwellenwerte ermittelt und dienen im Rahmen der Vorsorge als Zielwerte für die Lärmminderungsplanung.“ 20 Die Lärmaktionsplanung erfolgt sowohl rahmensetzend für die gesamtstädtische Ebene als auch konkretisierend für 12 ausgewählte Konzeptgebiete und 8 ausgewählte Konzeptstrecken. Die Konzepte gelten auch mit der Lärmaktionsplanung 2013-2018 (bis auf wenige Ausnahmen) weiter. Das Planungsgebiet gehört nicht zu einem solchen Konzeptgebiet. Der Lärmminderungsplan sieht zur Lärmsituation im Geltungsbereich keine Maßnahmen vor. Die strategische Lärmkarte Fassadenpegel Gesamtlärm gibt für die unmittelbar angrenzenden Wohngebäude an der Fischerhüttenstraße einen Lärmindex LDEN (Tag/Abend/Nacht) Gesamtlärm von 48-<50 dB(A) und einen Lärmindex LN (Nacht) Gesamtlärm von 40-43 dB(A) an. Luftreinhalteplan Der Luftreinhalteplan 2011 - 2017 sieht für die Stadtplanung u.a. folgende Maßnahmen zur Verbesserung des Luftaustausches und Minderung der Schadstoffbelastung, insbesondere durch Stickoxide und Feinstaub vor: • Erhalt und Ausweitung der Ausbreitungsbedingungen für den Luftaustausch, • Vermeidung der Schaffung zusätzlicher Belastungsschwerpunkte, • Einhaltung der Grenzwerte bei der Entwicklung von Industrie- und Gewerbeflächen, • Schaffung von Grünzügen und straßenbegleitenden Grünflächen sowie • Beachtung der Maßgaben der Stadtentwicklungspläne (insb. StEP Klima und Zentren). Laut Modellrechnungen waren im Jahre 2009, für das die vollständigen Emissions- und Verkehrsdaten zur Verfügung standen, über 47.700 Berliner und Berlinerinnen entlang von ca. 58 km Straßenzügen zu hohen NO2-Belastungen und über 29.800 Anwohner an 25,5 km zu hohen PM10-Belastungen oberhalb der jeweiligen Grenzwerte ausgesetzt. Die meisten Straßenzüge mit zu hohen Schadstoffkonzentrationen befinden sich im Berliner Innenstadtbereich. Für das Plangebiet, wird dagegen die verkehrsbedingte Luftbelastung 2009 an der Fischerhüttenstraße als gering belastet (PM10, NO2) eingestuft. Gemäß Umweltatlas, Karte Klimafunktionen, Stand 2009, werden für die bestehenden Grün- und Freiflächen geringe Kaltluftströme festgestellt und für die bebauten südlichen Bereiche entlang der Fischerhüttenstraße die die bioklimatische Belastung des Siedlungsbereichs als günstig eingestuft. Für die Bestandssituation sind daher keine Maßnahmen im Plangebiet gem. Luftreinhalteplan erforderlich Der Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 6-24 VE liegt laut Flächennutzungsplan Berlin nicht innerhalb des Vorrangbereiches Luftreinhalteplanung. Bereichsentwicklungsplanung (BEP) Die Bereichsentwicklungsplanung der Bezirke schließt in Berlin die “Lücke” zwischen der gesamtstädtischen und der örtlichen Planung. In ihr trifft jeder Bezirk für sein gesamtes Gebiet oder für ausgewählte Bereiche Aussagen zur angestrebten Grundstücksnutzung, in der Regel verbunden mit der Festlegung von Prioritäten für Planungen und Maßnahmen. Damit ist die BEP nicht nur ein Instrument der vorausschauenden Nutzungsplanung, sondern zugleich ein bewährtes Koordinationsinstrument zur Abstimmung der diversen Fachplanungen und divergierenden Entwicklungsziele. Eine beschlossene Bereichsentwicklungsplanung liegt für das Areal nicht vor. 21 Sonstige vom Bezirk beschlossene städtebauliche Planungen Klimaschutzkonzept Im Jahr 2011 wurde von Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf das Integrierte bezirkliche Klimaschutzkonzept verabschiedet. Zielsetzung des Klimaschutzkonzeptes ist es, aufbauend auf den klimapolitischen Zielen Deutschlands und den bisherigen Zielsetzungen, Aktivitäten und Erfahrungen im Bezirk SteglitzZehlendorf ein integriertes Klimaschutzkonzept zu entwickeln. Es beinhaltet im Wesentlichen ein Maßnahmenprogramm zur CO2-Minderung bis zum Jahr 2020 für den Bezirk Steglitz-Zehlendorf, das sowohl Maßnahmen zur Energieeinsparung, zur Energieeffizienz als auch zum Ausbau erneuerbarer Energien berücksichtigt und Wege zu deren Realisierung aufweist. Neben der Energie- und CO2-Bilanz sowie der Potenzialanalyse zur CO2-Minderung werden die durchgeführten und laufenden Aktivitäten des Bezirks Steglitz-Zehlendorf dargestellt und zukünftige Klimaschutzmaßnahmen vorgeschlagen. Maßnahmen, die das Plangebiet und Vorhaben berühren, sind: • Förderung des Radverkehrs • Umsetzung der Nachhaltigkeitsziele über nachhaltige Stadtplanung • Energiekonzepte für Baugebiete Mit der Beachtung und der Verknüpfung der Wegeführung im Plangebiet mit der Plüschowstraße als wichtige Radwegeverbindung und der Berücksichtigung ausreichender Fahrradstellplätze, u.a. auch für Pedelecs, werden im Plangebiet begünstigende Voraussetzungen für den Radverkehr geschaffen. Den Nachhaltigkeitszielen wird v.a. durch die Nachnutzung einer brach gefallenen Fläche, einem sparsamen Umgang mit Flächen durch eine hohe Dichte und die Erhaltung größerer zusammenhängender Grünräume entsprochen. Darüber hinaus prüft der Bauherr Konzepte einer nachhaltigen Energieversorgung. Planfeststellungen Innerhalb des Geltungsbereiches befinden sich keine planfestgestellten Flächen. II. 1. Planinhalt Entwickelbarkeit aus dem Flächennutzungsplan Die Planung kann nur zum Teil aus dem Flächennutzungsplan (FNP) entwickelt werden. Die Entwicklungsfähigkeit besteht für die Wohnbebauung im Süden an der Fischerhüttenstraße, die im FNP als Wohnbaufläche W4 dargestellt ist und die geplanten Grün- bzw. Waldflächen. Die geplanten Nutzungsarten „Allgemeines Wohngebiet“ und „Gemeinbedarfsfläche“ sind aus der Darstellung des Flächennutzungsplans „Grünfläche“ (derzeit) nicht entwickelbar (Entwicklungsgrundsätze zur Handhabung des Entwicklungsgebotes nach § 8 Absatz 2 BauGB). Da das Verfahren gemäß § 13a BauGB durchgeführt werden soll, kann aber der Plan aufgestellt werden, bevor der Flächennutzungsplan geändert ist. Von SenStadtUm werden mit der 22 Stellungnahme vom 15.07.2016 zur Mitteilung der Planungsabsicht die Planungsziele befürwortet. Der FNP wird im Rahmen der Berichtigung angepasst. 2. Entwicklung der Planungsüberlegungen Die Flächen im Geltungsbereich sind ehemals Flächen, die vom Naturschutz- und Grünflächenamt als Gärtnerei und Betriebshof genutzt wurden. Das Grundstück wurde erstmals 1923 mit der Errichtung eines Gärtner- und Gewächshauses genutzt. Seit der Verlagerung des Standortes und der Aufgabe der Nutzung liegt das Gelände brach. Auf den unbebauten Grundstücksteilen hat eine natürliche Sukzession eingesetzt, die vorhandenen Gebäude und Nebenanlagen sind bereits stark verfallen. Seit mehreren Jahren bestehen Bemühungen, das Gebiet einer Wohnnutzung zuzuführen. Das Bezirksamt hat am 31.08.2010 den Beschluss zur Aufstellung des Bebauungsplans 6-24 gefasst mit dem Ziel, auf den Flächen Wohnungsbau, allerdings in einer geringeren Dichte, zu errichten. Das Verfahren wurde bis einschließlich Auswertung/Abwägung der frühzeitigen Beteiligungsschritte durchgeführt. Grundlage des bisherigen Bebauungsplanverfahrens war ein städtebauliches Gutachterverfahren, das 2009 von der Senatsverwaltung SenStadtUm II D durchgeführt wurde. Im Ergebnis wurde der Entwurf des Büros 03 Architekten ausgewählt. Dieser folgt der Leitlinie „Weite und Enge“. Im östlichen Grundstücksbereich sind vergleichsweise dichte Hausgruppen vorgesehen, die entlang der Plüschowstraße aufgereiht sind. Dies ermöglicht eine konzentrierte Erschließung und eine vergleichsweise große zusammenhängende Grünfläche im Blockinneren und den Erhalt des westlich gelegenen Kiefernhaines. Das Konzept sah bei einer Grundflächenzahl (GRZ) von 0,4 und einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 0,9 etwa 150 Wohneinheiten vor. Das Grundstück wurde zur Vermarktung an die Berliner Immobilienmanagement GmbH übergeben. Von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt wurde mit Schreiben vom 23.09.2015 eine höhere Dichte (Verdopplung der Wohnungsanzahl) auf den bis dahin landeseigenen Grundstücken gefordert. Aus diesem Grund ruhte das Bebauungsplanverfahren 624 bis zur Änderung/ Anpassung der Ziele an die Vorgaben des Landes Berlin hinsichtlich der Schaffung von Wohnraum, insbesondere für breite Bevölkerungskreise. Im Rahmen der Vermarktung des Grundstücks durch die Berliner Immobilienmanagement GmbH wurden durch den Erwerber (ABG) Konzepte einer Bebauung mit einer höheren Wohnungsanzahl gemäß Senatsvorgabe geprüft. Auf dieser Grundlage wurde vom Büro Müller Reimann Architekten ein städtebauliches Konzept entwickelt, das die Umsetzung der Dichtevorgaben und die Schaffung von benötigtem Wohnraum bei gleichzeitiger Sicherung der übergeordneten stadträumlichen Qualitäten (Einfügen in die Umgebung, Erhalt vorhandener Freiraumqualitäten, Erhalt der Grünverbindung) ermöglicht. Im westlichen Teil des Grundstücks ist eine Kindertagesstätte mit ca. 50 Kitaplätzen geplant. Die Grundlage für die Änderungen im Bebauungsplanentwurf 6-24 bildet das städtebauliche Konzept des Büros Müller Reimann Architekten. Auf Grund der Vorhabenbezogenheit soll das Bebauungsplanverfahren als vorhabenbezogener Bebauungsplan 6-24 VE weitergeführt werden. 23 3. Intention des Plans und Planungsziele, Planinhalt Durch den vorhabenbezogenen Bebauungsplan 6-24 VE soll eine geordnete städtebauliche Entwicklung, eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende Bodennutzung und eine menschenwürdige Umwelt gesichert sowie die natürlichen Lebensgrundlagen weitestgehend geschützt und entwickelt werden. Die aufgegebenen Betriebshof- und Gärtnereiflächen des Naturschutz- und Grünflächenamtes sollen nachgenutzt und städtebaulich neu geordnet werden. In Anlehnung an die Umgebung soll im Geltungsbereich des vorhabenbezogenen Bebauungsplanes 6-24 VE als Nutzungsart Allgemeines Wohngebiet festgesetzt werden. Die Bauflächen werden in 5 Allgemeine Wohngebiete (WA) und eine für die Kita vorgesehene Gemeinbedarfsfläche gegliedert, von denen sich WA 2, WA 3 und WA 5 sowie die Gemeinbedarfsfläche auf den Grundstücksflächen der Vorhabenträgerin befinden (Vorhabengebiet). Die Planung dient dem dringenden gesamtstädtischen Ziel der Schaffung von benötigtem Wohnraum. Gleichzeitig werden die zugehörigen Gemeinbedarfsflächen geschaffen und zusammenhängende Grünflächen gesichert. Zugunsten der Erhaltung größerer zusammenhängender Grün- und Waldflächen mit mehr als einem Hektar Größe im Westen des Plangebietes wird die Bebauung auf die südlichen und östlichen Grundstücksteile konzentriert. Im Vergleich zur Umgebung ergibt sich dadurch, auf die Baugebiete bezogen, eine höhere bauliche Dichte. Die Grundstücke Fischerhüttenstraße 39/39A (WA 4) werden als ehemalige Gartenbauflächen des Naturschutz- und Grünflächenamtes als Ergänzungsgebiet in das vorhabenbezogene Bebauungsverfahren 6-24 VE aufgenommen, um die umgebungstypische Baustrukturen zu sichern und einen Dissens zur direkten Nachbarbebauung Fischerhüttenstraße zu vermeiden. Zukünftig soll auf der Fläche ein zweigeschossiges Doppelhaus mit einer GRZ von 0,25 in offener Bauweise zulässig sein. Der nördliche Grundstücksteil umfasst die Fläche des WA 1, die von der Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE erworben wurde. Zur Umsetzung des Planungskonzeptes soll die im nördlichen Grundstücksteil vorgesehene Bebauung gemäß den Grundsätzen des "Bündnis für soziale Wohnungspolitik und bezahlbare Mieten" erfolgen. Hier sollen auf einer Grundstücksfläche von ca. 10.228 m2 Mietwohnungen mit ca. 11.000 m2 Geschossfläche entstehen. Über die Höhe des Anteils an Wohnungen die als mietpreis- und belegungsgebundener Wohnraum gemäß Wohnraumversorgungsgesetz zu errichten sind, finden gegenwärtig Abstimmungen zwischen der HOWOGE und der Senatsverwaltung Stadtentwicklung und Umwelt statt. Die ABG als privater Bauträger muss gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung 25% mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnraum errichten. Dies setzt sie nicht auf eigenem Grundstück um, sondern der benachbarte Eigentümer HOWOGE übernimmt im WA 1 (Ergänzungsgebiet) den 25%igen Anteil der ABG zusätzlich zu dem durch ihn zu erbringenden Anteil. 24 Es besteht ein gesamtstädtisches Erfordernis den spezifischen Bedarf an Wohnraum für Bevölkerungsgruppen mit niedrigen Einkommen an Flächen für den Wohnungsneubau zu berücksichtigen. Im Ortsteil Zehlendorf ist die Versorgungssituation von mietpreis- und belegungsgebundenem Wohnraum ungünstig. Die im Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-24 VE geplanten Sozialwohnungen tragen zu einer Verbesserung der Versorgung einkommensschwacher Haushalte mit Wohnraum bei. Im geförderten Wohnungsbau sind überwiegend kleinere und Wohnungen geplant, die sich insbesondere für ältere Menschen (z. B. aus dem Umfeld) oder Studenten mit Nähe zu den Hochschuleinrichtungen eignen. Der zu erhaltende waldartige Baumbestand im westlichen Teil des Grundstücks entlang der Grenze zur denkmalgeschützten Zinnowwaldsiedlung bildet den Rahmen für die davor liegende offene und weite Freifläche. Dementsprechend soll der bestehende Kiefernhain auf einer Fläche von ca. 0,36 ha als Waldfläche festgesetzt werden. Im Zentrum des Plangebietes werden vorhandene Wiesenfluren erhalten und als private Grünfläche festgesetzt. Mit der Sicherung von Baumbestand und Freifläche in Nachbarschaft zur denkmalgeschützten Wohnanlage Zinnowwaldsiedlung soll zugleich ein Abstand zur vorhandenen Wohnbebauung gewahrt und damit die hohe Wohnqualität in dieser Siedlung erhalten werden. Im Osten wird dieser Freiraum von den Baufeldern mit zwei- bis sechsgeschossigen Wohngebäuden begrenzt. Hier sind verschiedene Wohnformen und Wohnungsgrößen vorgesehen, von Geschosswohnungen (WA 1) über Eigentumswohnungen (WA 2) bis zu Reihenhäusern (WA 3). Der zu sichernde Freiraum soll den Bewohnern in den Baufeldern u.a. für die gemeinschaftliche Nutzung zur Verfügung gestellt werden. Eine öffentliche Nutzung der Grünund Waldflächen ist nicht geplant. Dies ermöglicht die Schaffung von Wohnraum in einem Umfang von gesamtstädtischer Bedeutung bei gleichzeitiger Sicherung und Weiterentwicklung der vorhandenen naturräumlichen Qualitäten. Mit der Mischung der Wohnungstypen- und Eigentumsformen wird entsprechend den Grundsätzen des Berliner Modells zur kooperativen Baulandentwicklung eine sozial ausgewogene und stabile Bevölkerungsstruktur ermöglicht. Zur Sicherung einer geordneten städtebaulichen Entwicklung in diesem Gebiet soll das bauliche Maß der Nutzung durch Festsetzung von Baukörpern mit eingeschriebenen zulässigen Geschossflächen und der Zahl der zulässigen Vollgeschosse bestimmt werden. Die festgesetzten Geschossflächen und Zahl der Vollgeschosse leiten sich aus dem zu Grunde liegenden städtebaulichen Konzept ab. Die erforderliche räumliche Bestimmtheit der unterschiedlichen Festsetzungen für die dazugehörigen Gebäudeflächen wird im Bebauungsplan durch eine entsprechende Signatur (Knotenlinie) gekennzeichnet. Das städtebauliche Gestaltungskonzept (ohne Ergänzungsgebiet WA 4) sieht keine Staffelgeschosse oberhalb der zulässigen Vollgeschosse vor. Zur Sicherung des städtebaulichen Konzepts sollen im WA 1 (HOWOGE) die Flächen von Aufenthaltsräumen in anderen als Vollgeschossen einschließlich der dazugehörigen Treppenräume und einschließlich ihrer Umfassungswände bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl mitgerechnet werden (Festsetzung). 25 Im Gebiet des Vorhaben- und Erschließungsplans kann diese Festsetzung entfallen, da sich die Vorhabenträgerin im Durchführungsvertrags und dem darin enthaltenen städtebaulichen Konzept zu dessen baulicher Umsetzung verpflichtet. Die überbaubare Grundfläche soll mittels vermasster zeichnerischen Darstellung durch eine Baukörperausweisung im Bebauungsplan festgesetzt werden, bei der ein im Verhältnis zum Baukörper angemessener Spielraum für gestalterische Vorbauten, beispielweise für Balkone, gewährt wird. Das bauliche Nutzungsmaß auf der Gemeinbedarfsfläche (Kita) wird mittels Baufenster mit eingeschriebener Festsetzung der zulässigen Grundfläche (GR), der zulässigen Geschossfläche (GF) und der Zahl der zulässigen Vollgeschosse festgesetzt. Die Erschließung des Plangebietes erfolgt parallel zur Plüschowstraße über eine Privatstraße auf dem Baugrundstück. Der Geltungsbereich des Bebauungsplanes umfasst daher nicht die Plüschowstraße. Diese bleibt unverändert als wichtige Grünverbindung bestehen. Die private Nord-Süd-Straße, soll auch für die Allgemeinheit als Fuß- und Radverkehrsverbindung nutzbar sein. Die Sicherung soll über ein entsprechendes Geh- und Fahrrecht zugunsten des Landes Berlin bzw. der Allgemeinheit im vorhabenbezogenen Bebauungsplan erfolgen. Die Unterbringung des sich aus dem WA 2, WA 3 und WA 5 ca. 140 Wohneinheiten ergebenden Stellplatzbedarfs soll weitestgehend im Vorhabengebiet erfolgen, da die Stellplätze im öffentlichen Straßenraum beschränkt sind. Um dieses Planungsziel umsetzten zu können, soll im Vorhabengebiet für die erforderliche Feinerschließung und Stellplatzflächen die in § 19 Abs. 4 BauNVO eingeräumte Überschreitungsmöglichkeit der zulässigen Grundfläche von 50 % erhöht werden. Insbesondere die in den Baugebieten WA 2 und WA 3 vorgesehenen und zur Entlastung des Umfeldes gewünschten, geplanten Tiefgaragen erfordern eine höhere Versiegelung. Daher soll im Vorhabengebiet durch eine textliche Festsetzung eine über die in § 19 Abs. 4 BauNVO hinausgehende Überschreitungsmöglichkeit (max. GRZ 0,8) festgesetzt werden. Tiefgaragen sind innerhalb der Baugrenzen und innerhalb der Umgrenzung der für Tiefgaragen vorgesehenen Flächen zulässig. Zur Minderung der vergleichsweise hohen Dichte in den Baugebieten dienen entsprechende grünordnerische Regelungen, wie die Festsetzung einer zusammenhängenden privaten Grünfläche, die Festsetzung und Sicherung der Waldfläche, Flächen mit Pflanzbindungen und gärtnerische Gestaltung der unbebauten Grundstücksfläche sowie Dachbegrünungen und Erdüberdeckungen für Tiefgaragen. Im Rahmen des Vorhaben- und Erschließungsplan wird ein Freianlagenplan erstellt und als Anlage Bestandteil des Durchführungsvertrages. Ausgehend von den naturräumlichen Gegebenheiten wird der Plan Aussagen zur Erhaltung der schützenswerten Gehölze, zu Anpflanzungen, zur Wegeführung, zur Berücksichtigung der Feuerwehraufstellflächen und Gestaltung der Oberflächen treffen. In Zusammenhang mit der Erschließungsplanung werden Verknüpfungen mit dem Quartier hergestellt und insbesondere der Übergang zur Plüschowstraße als Grünverbindung qualifiziert. 26 Dazu werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens weitere Fachgutachten erarbeitet: • Verkehrsuntersuchung, Verkehrsmengen, Straßenquerschnitt • Untersuchung der Auswirkungen auf die Umwelt, Baumkartierung, Biotopkartierung, faunistische Untersuchung • Konzept zu einer dezentralen Versickerung des Niederschlagswassers auf dem Grundstück • Untersuchung der Schall- und Lichtimmissionen. Planinhalt des vorhabenbezogenen Bebauungsplan Im Geltungsbereich soll folgender Planinhalt festgesetzt werden: • Allgemeines Wohngebiet • Ausschluss von Sportstätten, Gartenbaubetrieben, Tankstellen, • Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung • Begrünung der Tiefgarage außerhalb der Baukörper und Überdeckung mit einer Erdschicht von mindestens 0,8 m, sowie extensive Dachbegrünung bei Dachneigung ≤ 10° • Sicherung des städtebaulichen Erscheinungsbilds durch Festsetzung der Anzahl der Vollgeschosse, Bauweise und überbaubarer Grundstücksfläche, • Sicherung der Erschließung im Plangebiet über private Straßen und Wege, • notwendige Erschließungsflächen für die innere Erschließung, • Strukturierung der Wohnbauflächen durch Grünfestsetzungen, • dezentrale Versickerung des Niederschlagswassers • Festsetzung von Wald und privater Grünanlagen • Geh- und Fahrrecht auf der geplanten Privatstraße zugunsten der Allgemeinheit und Land Berlins • Festsetzung Gemeinbedarfsfläche für die Errichtung einer Kindertagesstätte mit 50 Kitaplätzen Die für die planungsrechtliche Sicherung des städtebaulichen Entwurfs notwendigen Festsetzungsmöglichkeiten und deren Auswirkungen auf öffentliche und private Belange werden im Verfahren geprüft und untereinander abgewogen. Die zukünftigen Festsetzungen ermöglichen eine geordnete städtebauliche Entwicklung entsprechend dem städtebaulichen Konzept des Vorhaben- und Erschließungsplanes. Auf Grund der Vorhabenbezogenheit – Übereinstimmung der städtebaulichen Planung mit dem Konzept der Vorhabenträgerin - soll das Verfahren gem. § 12 BauGB als vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren durchgeführt werden. Dabei verpflichtet sich die Vorhabenträgerin ihr Vorhaben und die erforderlichen Erschließungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist durchzuführen und die Planungs- und erforderlichen Erschließungskosten zu tragen. Hierzu schließt die Vorhabenträgerin gemäß § 12 Abs. 1 Satz 1 BauGB mit dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin, einen Durchführungsvertrag ab, um das 27 Vorhaben zu verwirklichen. Dieser stellt zusammen mit den Festsetzungen des Bebauungsplans und dem Vorhaben- und Erschließungsplan die Regelungselemente des vorhabenbezogenen Bebauungsplans. Die Gemeinde soll den vorhabenbezogenen Bebauungsplan aufheben, wenn er nicht innerhalb dieser Frist durchgeführt ist. Zur Realisierung des konkreten Vorhabens soll der Durchführungsvertrag u.a. folgende Verpflichtungen der Vorhabenträgerin enthalten: - Durchführung des Vorhabens innerhalb einer bestimmten Frist, - Durchführung der Erschließungs- und Grünordnungsmaßnahmen innerhalb einer bestimmten Frist und - Tragen der Planungs- und Erschließungskosten. Weiterhin werden darin detailliert die projektbezogene Ausführung des Planungsinhalts und Vorhabens bestimmt (Nutzungsstrukturen, Umsetzung des Bodensanierungs- und Versickerungskonzeptes, Realisierung der im Gebiet geplanten Grünflächen, Realisierung der Erschließungsmaßnahmen innerhalb und außerhalb des Vorhabengebietes, Vereinbarungen zu Wohnfolgeeinrichtung (Kita) sowie Vereinbarungen zu öffentlich-rechtlichen Sicherungen von Anlagen zur Umsetzung des Vorhabens). Städtebauliches Konzept der Vorhabenträgerin Das städtebauliche Konzept der Vorhabenträgerin knüpft an die Ergebnisse des städtebaulichen Gutachterverfahrens „Weite und Enge“ an. Entlang der Plüschowstraße sollen die Gebäude als S-förmige Riegel mit 3-4 und im Nordbereich mit 4-6 Geschossen errichtet werden. Die zusammenhängende Grünfläche und der Kiefernforst können durch die kompakte Bebauung erhalten werden. Die Baukörper lassen eine angemessene Mischung aus Eigentumswohnungen, Reihenhäusern und Geschosswohnungsbau zu. Durch Bauweise und Dachform wurden Lösungen gefunden, das Baugebiet gestalterisch in die Nachbarschaft einzufügen. An den Eingangsbereichen an der Fischerhüttenstraße eröffnen die sich nach Gestaltung und Dimensionierung in die Umgebung einfügenden Torhäuser die Zufahrt über die geplante Erschließungsstraße. An der Sven-Hedin-Straße setzt eine Gebäudezeile die zweigeschossige Zeilenrandbebauung mit Walmdach der anschließenden denkmalgeschützten Zinnowwaldsiedlung fort. Es sollen insgesamt ca. 27.700 m2 Geschossfläche und ca. 280- 300 Wohneinheiten entstehen, wovon 140 durch die Vorhabenträgerin und 140 durch die städtische Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE realisiert werden. Der gemäß Berliner Modell der kooperativen Baulandentwicklung zu erbringende Anteil (25%) mietpreisgebundener Wohnungen aus dem Vorhabengebiet wird gebietsübergreifend in dem nördlichen Gebiet durch Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE realisiert. Beiden Bauherren gehen in ihrer Kooperationsvereinbarung von 25% aller Wohneinheiten im belegungsgebundenen Wohnungsbau für den privaten Bauherren (ABG) aus. Dies deckt sich auch mit den Ausführungen im Kaufvertrag der ABG mit der BIM; dort wird von 25% belegungsgebundenen Wohnungen für das Neubauvorhaben der ABG gesprochen. Hieraus ergibt 28 sich für das Vorhabengebiet nach derzeitigem Stand ein Anteil von 35 belegungsgebundene Wohneinheiten. Insgesamt ist ein Mix aus geförderten und freifinanzierten Mietwohnungen, Eigentumswohnungen sowie einigen Reihen- bzw. Townhouses geplant. Teile der Bebauung sollen mit einer Tiefgarage für den ruhenden Verkehr unterbaut werden. III. Auswirkungen des Bebauungsplans 1. Belange des Allgemeinwohls Das Bebauungsplanverfahren trägt dazu bei, eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende, sozialgerechte Bodennutzung zu gewährleisten. Das Recycling brachliegender Bauflächen im innerstädtischen Bereich entspricht zudem im hohen Maße dem umweltbewussten sparsamen Umgang mit Grund und Boden. Mit den geplanten Festsetzungen zur Art und dem Maß der baulichen Nutzung, den Baugrenzen und der zulässigen Zahl der Vollgeschosse wird das Vorhaben gem. § 17 BauNVO hinreichend bestimmt. In unmittelbarer Umgebung sind zahlreiche Versorgungseinrichtungen vorhanden. Weiterhin ist auf dem südlichen Grundstücksteil eine Kindertagesstätte (KITA) geplant, die den Bedarf an KITAPlätzen decken soll, der von der auf dem Gesamtgrundstück zu errichtenden Wohnbebauung ausgelöst wird. Der aus der Nachverdichtung resultierende Mehrbedarf an Schuleinrichtungen durch neue Bewohner kann voraussichtlich durch die bestehenden Einrichtungen in der Umgebung gedeckt werden. 2. Maßnahmen zur Sicherung der Planung Maßnahmen zur Sicherung der Planung (Veränderungssperren) waren bisher nicht erforderlich. 3. Grundsätze für soziale Maßnahmen Durch die Planung erfolgt kein Eingriff in die Sozial- und Bevölkerungsstruktur des Plangebiets. Insoweit sind für die Planung keine sozialen Maßnahmen erforderlich. 4. Haushaltsmäßige Auswirkungen Bei der Durchführung der Festsetzungen des Bebauungsplans entstehen voraussichtlich keine Kosten. Beachtliche Auswirkungen der Bebauungsplanung, die zu nachteiligen Auswirkungen auf die persönlichen Lebensumstände der Betroffenen führen könnten und daher zu mildern oder zu vermeiden wären, sind nicht erkennbar. 5. Auswirkungen auf die Umwelt Ziel der Planung ist die Entwicklung eines Wohngebiets, durch das die Wohnraumversorgung im Bezirk verbessert wird. Zudem wird mit der Anwendung des Berliner Modells der kooperativen 29 Baulandentwicklung eine sozial ausgewogene und stabile Bevölkerungsstruktur durch die vorgesehene Mischung der Wohnungstypen- und Eigentumsformen ermöglicht und gleichzeitig ein hochwertiger Wohnbaustandort entwickelt. Der zu sichernde Freiraum soll den Bewohnern im Plangebiet für die gemeinschaftliche Nutzung zur Verfügung gestellt werden und das Wohnumfeld aufwerten. Seit der Aufgabe der Nutzung 2012 liegen die Flächen brach und der Verfall der baulichen Anlagen ist vorangeschritten. Die Flächen sind als Betriebsgelände eingezäunt und für die Öffentlichkeit nicht zugänglich. Das Plangebiet befindet sich in einer überwiegend zusammenhängend bebauten Ortslage von Zehlendorf. Die denkmalgeschützte Wohnanlage „Zinnowwaldsiedlung“ grenzt im Norden und im Westen an das Plangebiet. Im Osten grenzt das Plangebiet an die nicht ausgebaute und unbefestigte Plüschowstraße, die zu den 20 grünen Hauptwegen Berlins zählt. Zielsetzung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist eine Nachverdichtung der im Umfeld vorhandenen Wohnbebauung durch Wiedernutzbarmachung von Flächen, die seit Nutzungsaufgabe des Gartenbaubetriebes brach liegen. Mit dem Städtebaulichen Planungskonzept sollen der waldartige Baumbestand im westlichen Teil des Plangebiets und eine vor dem südlichen Grundstücksteil liegende offene und weite Freifläche gesichert werden. Zwischen dieser Freifläche und der zu schützenden Baumreihe entlang der Plüschowstraße sowie an der Sven-Hedin- und an der Fischerhüttenstraße sind Baufelder für eine kompakte 2- bis 6geschossige Wohnbebauung mit privaten Terrassen und Gartenflächen im Erdgeschoss vorgesehen. Erschlossen werden soll das Plangebiet über eine Privatstraße innerhalb des Baugebiets. Die Plüschowstraße befindet sich außerhalb des Plangebiets und ist nicht Bestandteil der Planung. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 6-24 VE soll eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit dienende sozialgerechte Bodennutzung gewährleisten werden. Es soll dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern, die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln sowie den Klimaschutz und das Orts- und Landschaftsbild zu schützen. Hierzu soll die städtebauliche Entwicklung der Wohngebiete auf den ehemaligen Flächen der Bezirksgärtnerei vorrangig durch Maßnahmen der baulichen Verdichtung im gut erschlossenen, zentrumsnahen Ortsteil von Zehlendorf erfolgen. Ein wesentliches Planungsziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplan 6-24 VE ist es, bestehende zusammenhängende Grünflächen und den Kiefernbestand (Festsetzung Wald und private Grünanlage) mit hoher klimatischer, ökologischer sowie ortsbildprägender Bedeutung zu sichern und zu erhalten. Das Verfahren wurde 2010 als beschleunigtes Verfahren nach § 13a BauGB begonnen und soll auch weiterhin als beschleunigtes Verfahren gemäß § 13a BauGB – ohne Umweltbericht – durchgeführt werden. Nach § 13 a kann ein Bebauungsplan für die Nachverdichtung bzw. Wiedernutzbarmachung von Flächen im vereinfachten Verfahren aufgestellt werden, wenn in ihm eine zulässige Grundfläche 30 i.S.d. § 19 Abs. 2 BauNVO oder eine Größe der Grundfläche von insgesamt weniger als 20.000 m2 festgesetzt wird. Der Bebauungsplan dient der Nachverdichtung in einem bereits bebauten Gebiet des Innenbereichs (Zentrumsnähe von Zehlendorf). Bei Umsetzung der Planung wird eine überbaubare Grundfläche (GR) im Sinne von § 19 Abs. 2 BauNVO von insgesamt 15.430 m2 ermöglicht. Ein Ausschlussgrund nach § 13a Abs. Satz 4 BauGB liegt ebenfalls nicht vor. Mit dem Plan wird nicht die Zulässigkeit von Vorhaben begründet, die eine Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen. Der Bebauungsplan soll zukünftig Allgemeines Wohngebiet (WA 1 bis WA 5), eine Gemeinbedarfsfläche mit Zweckbestimmung „Kindertagesstätte“ sowie die Sicherung der mit Kiefern bestandenen Fläche als „Wald“ festsetzen. Es bestehen auch keine Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung der Erhaltungsziele oder des Schutzzwecks der Gebiete von gemeinschaftlicher Bedeutung oder der Europäischen Vogelschutzgebiete (§ 1 Abs.6 Nr. 7b BauGB), denn solche Gebiete liegen weder innerhalb des Bebauungsplangebiets, noch grenzen sie an. Im Plangebiet befindet sich faktisch auch kein FFH- Gebiet. Dafür fehlen nach der vorliegenden artenschutzrechtlichen Untersuchung jegliche Anhaltspunkte. Damit entfällt aber nicht die Verpflichtung, die Auswirkungen der Planung auf die umweltschutzrechtlichen Belange im Rahmen der Abwägung zu ermitteln und zu bewältigen. Auch werden im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens aufgrund der ermittelten Umweltbelange Festsetzungen zu treffen sein, die nachteilige Auswirkungen auf die Belange der Umwelt mindern bzw. vermeiden. Dies soll im vorhabenbezogenen Bebauungsplan 6-24 VE in Form von zeichnerischen und textlichen Grünfestsetzungen erfolgen. Darüber hinaus sollen im Durchführungsvertrag auf der Grundlage eines Freianlagenkonzepts Regelungen für das Vorhabengebiet getroffen werden, zu deren Umsetzung sich die Vorhabenträgerin verpflichtet. Im Bereich der privaten Grünfläche werden vorhandene Versiegelungen beseitigt. Im Bereich der geplanten Wohngebiete werden die nicht überbaubaren Flächen gärtnerisch angelegt. Der überwiegende Teil der Stellplätze soll in Tiefgaragen untergebracht werden, die mit einer Erdschicht von mindestens 0,80 m zu überdecken sind und so teilweise die Funktionen des Bodens für den Wasserhaushalt (Abflussregulation, Wasserspeicherung) übernehmen. Die Wohndächer mit Dachneigungen unter 10° sollen extensiv begrünt werden. Durch die geplanten Maßnahmen wird der Oberflächenabfluss trotz Bebauung weitgehend vermieden. Das Niederschlagswasser kann über die Vegetation zur Verdunstung bzw. zur Versickerung gebracht werden. Die Altlastenuntersuchungen haben bisher keine nutzungsbedingten Altlasten nachweisen können, die eine Versickerung des Niederschlagswassers im Plangebiet einschränken. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens wird ein Versickerungskonzept erarbeitet, bei dem durch geeignete Maßnahmen das Niederschlagswasser vollständige auf dem Grundstück versickert. Zur Beurteilung der Umweltbelange liegt ein naturschutzfachliches Gutachten der Planungsgruppe Cassens + Sievert, November 2010 mit Bestandskarten zu den im Plangebiet vorhandenen Biotoptypen und Einzelbäumen vor und es enthält eine naturschutzfachlichen Bewertung der 31 Flächen. Durch den Erhalt eines hohen Anteils des Baum- und Gehölzbestandes und Wiederherstellung bzw. Neuanlage von Vegetationsflächen können Beeinträchtigungen im Biotopverbund und der biologische Vielfalt weitgehend vermieden werden. Zur Beurteilung der Auswirkungen des Bebauungsplans auf die Belange der Umwelt sind Untersuchungen über die Lebensraumfunktion des Planungsgebietes für die Tierwelt (Schutzgut Fauna) notwendig. Insbesondere für die nach dem Bundesnaturschutzgesetz (BNatSchG) besonders und streng geschützten Arten (§ 7 BNatSchG) ergeben sich besondere Anforderungen. Geschützte Arten unterliegen den Artenschutzvorschriften der §§ 19 (3) und 39 ff. BNatSchG. Unabhängig von der planungsrechtlichen Festsetzung ist der sich aus dem BNatSchG ergebende allgemeine Artenschutz immer zu berücksichtigen. Bereits 2011 wurde für das B-Plangebiet ein faunistisches Gutachten durch das Institut für ökologische Forschung und Planung GmbH (biota) erarbeitet. Die in dem vorliegenden Bericht getroffenen, durch methodische Untersuchungen erhobenen Daten wurden bezüglich ihrer Aktualität im Oktober 2016 durch eine artenschutzrechtliche Überprüfung des Plangebiets durch Dipl.Ing. J. Scharon bewertet. Innerhalb des Plangebietes konnten bisher keine Arten der Roten Liste Berlins, keine Arten des Anhang I der EU-Vogelschutzrichtlinie sowie keine sonstigen streng geschützten Arten nachgewiesen werden. Ein Vorkommen von Pflanzenarten nach Anhang IV b) FFH-Richtlinie ist durch das Vorhaben nicht betroffen. Im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens werden die frühzeitigen Verfahrensschritte auf Grund der geänderten Planungsinhalte (höhere Dichte auf den überbaubaren Grundstücksflächen) wiederholt. Zu diesem Zeitpunkt werden auch die ersten Ergebnisse der Potenzialeinschätzung des Bestands von Fauna und Flora und deren Berücksichtigung im Rahmen der Planung vorliegen. Derzeit werden die Biotop- und Baumkartierungen vom Büro Freie Planungsgruppe Berlin aktualisiert und neu bewertet. Nach den bisher vorliegenden umweltrelevanten Informationen sind keine erheblichen nachteiligen Auswirkungen auf den Umweltzustand im Plangebiet und seiner Umgebung zu erwarten. Mit den Festsetzungen des Bebauungsplans wird eine Umstrukturierung bzw. bauliche Weiterentwicklung innerhalb des Parkbaumsiedlungsbereiches ermöglicht, die Rücksicht auf die vorhandenen naturund stadträumlichen Gegebenheiten nimmt und sie in die Planungsüberlegungen einbezieht. Mit dem Erhalt des ortsbildprägenden Baumbestandes und der Entwicklung einer privaten Parkanlage wird das Landschafts- und Siedlungsbild verträglich weiterentwickelt. Durch die Entwicklung einer öffentlichen Promenade entlang der Ostseite des Plangebietes wird der Grünverbindungsfunktion der Flächen Rechnung getragen. In Teilbereichen wurden Auffüllungen mit geringen Anteilen von Bauschutt nachgewiesen. Weitere Bodenbelastungen sind nicht bekannt. Das Relief ist weitgehend eben mit Höhenlagen zwischen 44 und 46 m NHN. Die Auswirkung einer möglichen klimatischen Barriere Wirkung durch die Neubebauung wird im weiteren Verfahren untersucht. 32 Im weiteren Verfahren werden die Auswirkungen der Planung auf die Belange der Umwelt und des Naturhaushalts schutzgutbezogen vertiefend untersucht (Schutzgüter Boden/Wasser, Klima/Luft, Pflanzen/Tiere/biologische Vielfalt, Mensch/Gesundheit, Landschaftsbild sowie Kulturgüter). Zur Ermittlung der Umweltauswirkungen der geplanten Nutzungen werden Untersuchungsräume schutzgutbezogen bestimmt. Die Untersuchungsräume richten sich nach den möglichen Umweltauswirkungen. Hauptkriterien für die Abgrenzung sind die Reichweiten der Auswirkungen der Planung (Wirkfaktoren) sowie die an das Plangebiet angrenzenden Nutzungen mit ihren spezifischen Empfindlichkeiten und die örtlichen Gegebenheiten. Untersuchungsrahmen Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Boden erstreckt sich auf das Plangebiet selbst, da durch die Wirkfaktoren der Planung und die örtlichen Gegebenheiten keine über das Plangebiet hinausgehenden Auswirkungen verursacht werden. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Wasser bezieht sich ebenfalls nur auf das unmittelbare Plangebiet, da das Plangebiet nicht in einem Wasserschutzgebiet liegt und keine großräumigen Veränderungen zu erwarten sind. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Pflanzen, Tiere und biologische Vielfalt umfasst neben dem Plangebiet den westlich angrenzenden Kiefernwalds sowie den östlich angrenzenden Friedhofs, mit dem es Wechselbeziehungen geben kann. Auch die Ausläufer des südöstlich des Plangebietes verlaufenden Gemeindewäldchens Zehlendorf werden betrachtet, falls es aus faunistischer Sicht hier Lebensraumverbünde geben sollte. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Klima/ Luft umfasst neben dem Plangebiet die angrenzenden Wohngebäude entlang der Zufahrtstraßen, da hier lufthygienische Wirkungen zu untersuchen sind. Es ist ferner zu untersuchen, ob sich die thermische Situation durch die Neubebauung für die angrenzenden Gebiete verschlechtert. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Landschaftsbild umfasst neben dem Plangebiet die angrenzende Bebauung, da in diesen Bereichen Sichtbeziehungen zumindest im Winter zum Plangebiet bestehen. Im Sommer verhindert z.T. ein dichter Baumbestand Sicht-beziehungen. Der Untersuchungsraum für das Schutzgut Kultur- und sonstige Sachgüter umfasst neben dem Plangebiet auch die Zinnowwaldsiedlung, die als Ensemble denkmalgeschützt ist. Bezüglich des Schutzgutes Mensch, Gesundheit des Menschen und Bevölkerung werden das Plangebiet selbst, die angrenzenden empfindlichen Wohnnutzungen und die Erholungswege betrachtet, um Beeinträchtigungen durch die Planung darstellen zu können. Auch das ErnstReuter-Sportfeld ist Teil des Untersuchungsraumes, da die Wirkungen von Schall- und Lichtemissionen auf das Plangebiet betrachtet werden sollen. 33 Die betroffenen Belange des Natur- und Umweltschutzes gemäß § 6 BauGB werden in der Abwägung berücksichtigt. Die bauliche Verdichtung auf dem Gelände der ehemaligen Bezirksgärtnerei trägt wesentlich zu einer weiteren Innenentwicklung im zentrumsnahen und gut erschlossenen Ortsteil Zehlendorf bei. 6. Nachhaltigkeitsziele Mit Bezirksamtsbeschluss vom April 2008 wurden die Nachhaltigkeitsziele für den Bezirk beschlossen. (1. Fortschreibung 2014). Als besondere Ziele einer nachhaltigen Stadtentwicklung werden darin der sparsame Umgang mit Grund und Boden und der Erhalt zusammenhängender Grünflächen (Blockinnenbereiche) sowie die Verdreifachung des Fahrradverkehrs im Bezirk und die Beseitigung von Hindernissen für die verstärkte Nutzung von umweltfreundlichen und gesundheitsfördernden Mobilitätsarten aufgeführt. Durch die Planung wird insbesondere folgenden Teilzielen entsprochen: 34 Handlungsfeld Mobilität Verkehrsvermeidung, z. B. durch Gewährleistung einer guten Nahversorgung, der Planung autoarmer Quartiere und die Rückgewinnung der knappen öffentlichen Flächenressourcen (z. B. durch weniger Flächen für parkende Autos) Handlungsfeld Radverkehr: - Förderung des Radverkehrs durch Öffnung der bisher abgeschlossenen Teilfläche für den Radverkehr; - Konsequente Durchsetzung der Radstellplatzpflichten im Rahmen der Bauordnung Berlin bei privaten Vorhaben durch die Berücksichtigung der Abstellflächen im Bebauungsplan und dem Vorhaben- und Erschließungsplan. Handlungsfeld nachhaltige Stadtentwicklung: - Wiedernutzung von Bauland im Bestand (Brach- und Konversionsflächen) durch Flächenrecycling und sparsamer Umgang mit Grund und Boden durch bauliche Verdichtung und Nutzungsmischung, - ökologisch verträgliche Steuerung von Baulandangebot, - Erhaltung und Vernetzung zusammenhängender Grünflächen, die entweder hohe klimatische, ökologische oder ortsbildprägende Funktionen haben. Sicherung von begrünten Blockinnenbereichen, Kleingartenanlagen, öffentlichen Grünflächen über Bebauungspläne. - Entwicklung und Sicherung von Infrastruktur für Familien-, alters- und behindertengerechtes Wohnen: Schaffung von bezahlbaren Wohnmöglichkeiten für Familien, ältere und behinderte Menschen im Bezirk, die gerne in ihrem Kiez bleiben möchten. - Schaffung von an den Klimawandel angepassten Strukturen und Gebäuden: Dichte, Ausrichtung, Durchlüftung, Rückstrahlung, Niederschlagsversickerung, Durchgrünung, Verschattung, Isolierung müssen entsprechend den lokalen klimatischen Verhältnissen sowie den erwarteten Klimaänderungen gestaltet werden. - Entwicklung der bezirklichen Wohnungsbaupotentialflächen. Die Zielsetzung des Bebauungsplans 6 – 24 VE entspricht den bezirklichen Nachhaltigkeitszielen einer zukunftsgerechten Stadtentwicklung. IV. Verfahren Mitteilung der Planungsabsicht Die Mitteilung der Planungsabsicht gemäß § 5 AGBauGB erfolgte mit Schreiben vom 3. März 2010. Mit Schreiben vom 25. März 2010 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit, dass gegen die Planungsabsicht Bedenken bestehen, weil die beabsichtigte Darstellung allgemeines Wohngebiet aus den Darstellungen des FNP (Grünfläche) nicht entwickelbar ist. Die Planungsziele des Bebauungsplans werden jedoch grundsätzlich befürwortet. Da die Voraussetzungen für die Planaufstellung im beschleunigten Verfahren gemäß § 13 a BauGB vorliegen, kann der B-Plan aber aufgestellt werden, obwohl er von den Darstellungen des FNP abweicht. Für dieses Verfahren ist ein Senatsbeschluss erforderlich, der frühestens nach erfolgter Behördenbeteiligung herbeigeführt werden kann. Erst danach kann der B-Plan festgesetzt werden. Der FNP wird im Anschluss berichtigt werden, vorgesehen ist eine Darstellung als Wohnbaufläche W 3. 35 Außerdem weist die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung im o.g. Schreiben daraufhin, dass das städtebauliche Konzept mit dem Erhalt des gewachsenen Baumbestandes und einer offenen Freifläche den Zielsetzungen des Landschaftsprogramms entspricht und wegen der Einbeziehung von Teilflächen der Fischerhüttenstraße in den Geltungsbereich aus verkehrlicher Sicht Belange berührt werden, die von Gesamtinteresse Berlins sind. Die für die Raumordnung und Landesplanung zuständige Stelle ist gemäß Artikel 13 des Landesplanungsvertrages mit Schreiben vom 3. März 2010 beteiligt worden. Aufstellungsbeschluss Das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin hat in seiner Sitzung am 31.08.2010 die Aufstellung des Bebauungsplans 6-24 gem. § 6 Abs. 1 des Gesetzes zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) beschlossen. Bekanntmachung Amtsblatt Der Beschluss des Bezirksamtes Steglitz-Zehlendorf von Berlin vom über die Aufstellung des Bebauungsplanes 6-24 wurde im Amtsblatt für Berlin Nr. 46 vom 12.11.2010 auf Seite 1859 bekanntgemacht. Frühzeitige Beteiligungsverfahren Das Bebauungsplanverfahren wird als beschleunigtes Verfahren gem. § 13a BauGB durchgeführt. Formal erfordert die Durchführung eines beschleunigten Verfahrens gemäß § 13a BauGB keine Beteiligungen nach § 3 Abs.1 BauGB und nach § 4 Abs. 1 BauGB. Aber im Interesse einer frühen Analyse und Behebung möglicher Planungsprobleme wurden dennoch die Verfahrensschritte nach § 3 Abs. 1 BauGB (frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung) und § 4 Abs. 1 BauGB (Behörden und sonstige Träger öffentlicher Belange) durchgeführt. Eine frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit zu den Planungszielen des Bebauungsplans erfolgte im Rahmen einer Offenlage vom 14. Juni bis zum 14. Juli 2011. Parallel dazu fand ab 04.07.2011 für die Dauer von vier Wochen eine frühzeitige Träger- und Behördenbeteiligung statt. Das Verfahren wurde nach Durchführung der frühzeitigen Beteiligungsschritte nicht weitergeführt, da von Seiten der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt mit Schreiben vom 23.09.2015 eine höhere Dichte (Verdopplung der Wohnungsanzahl) auf den bis zu dem Zeitpunkt noch landeseigenen Grundstücken gefordert wurde. Das Verfahren soll mit geänderten Planungsinhalten weitergeführt werden. Das Bezirksamt hatte am 20.10.2015 mit Beschluss Nr. 824/ 2015 gefasst, für das Grundstück Fischerhüttenstraße 39/43 zu prüfen, ob die planungsrechtlichen Voraussetzungen zur Realisierung von bis zu 300 Wohneinheiten geschaffen werden können und bei Vorliegen der Angemessenheit sowie rechtlicher Zulässigkeit das Berliner Modell zur kooperativen Baulandentwicklung anzuwenden. 36 Im Ergebnis der Prüfung und nach weiteren Abstimmungen mit der Senatsverwaltung und mit der Unterzeichnung der Grundzustimmung des Bauherren zur Anwendung des Berliner Modells vom 26.09.2016 mit Ergänzung vom 14.10.2016 liegen nun die Voraussetzungen für ein vorhabenbezogenes Bebauungsplanverfahren vor. Die ABG Allgemeine Bauträgergesellschaft mbH & Co. Objekt Fischerhüttenstraße KG hat den überwiegenden südlichen Teil des Gebietes von der BIM mit dem Ziel erworben in Kooperation mit der HOWOGE als Eigentümerin des nördlichen Teils des Gebietes ein allgemeines Wohngebiet nach Maßgabe der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt zu entwickeln. Die ABG hat am 08.08.2016 einen Antrag zur Einleitung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplanverfahrens nach § 12 BauGB gestellt. Weiterhin hat sie sich zur Anwendung des Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung per Grundzustimmungserklärung vom 26.09.2016 mit Ergänzung vom 14.10.2016 verpflichtet. Die Umsetzung des Berliner Modells erfolgt durch die Vorhabenträgerin ABG in Kooperation mit der Wohnungsbaugesellschaft HOWOGE. Beide Gesellschaften haben zu diesem Zweck einen Kooperationsvertrag abgeschlossen. 1. Mitteilung der Planungsabsicht zur Änderung des Verfahrens Die Absicht zur Änderung des Bebauungsplanverfahrens wurde der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt und der Gemeinsamen Landesplanung Berlin-Brandenburg mit Schreiben vom 3. Juni 2016 mitgeteilt. Mit Schreiben vom 15. Juli 2016 teilte die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt (Sen Stadt Um) mit, dass gegen die geplanten Änderungen keine grundsätzlichen Bedenken bestehen. In dem Schreiben wurde mitgeteilt, dass das Vorhaben dringende Gesamtinteressen Berlins berührt, sodass das Verfahren gemäß § 7 AGBauGB durchzuführen ist. Die Ausführungsvorschriften zu § 4a AGBauGB (a.F.) sind entsprechend anzuwenden. Das Schreiben von Sen Stadt Um enthält dazu folgende Hinweise, die im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens 6-24 VE zu beachten sind: - Nach Wertung der derzeitigen Verhältnisse sind durch das Vorhaben die dringenden Gesamtinteressen Berlins im Sinne von § 7 Abs. 1 Nr. 2 AGBauGB insoweit berührt, als Teile der Fischerhüttenstraße (weitere Straße von besonderer Bedeutung der Stufe IV) im Geltungsbereich des Bebauungsplans liegen. Um negative Auswirkungen auf den Verkehrsablauf auszuschließen, ist im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens das Verkehrskonzept mit SenStadtUm VII B abzustimmen. - Weiterhin sind durch das Vorhaben dringende Gesamtinteressen Berlins gemäß § 7 Abs. 1 Nr. 5 AGBauGB berührt. Die Anzahl der zu realisierenden Wohneinheiten und die Geschossfläche sind der Wohnungsbauleitstelle (WBL) im Kontext der Weisung des Staatssekretärs vom 23.09.2015 zeitnah zu erläutern. Die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Umwelt behält sich diesbezüglich eine Einschätzung, ob die dringenden Gesamtinteressen nach § 7 Abs. 1 Nr. 5 AGBauGB beeinträchtigt sind, weiter vor. Ferner ist der vorhabenbezogene Bebauungsplan unter Anwendung des Berliner Modells zur kooperativen Baulandentwicklung aufzustellen. Aufgrund seiner Größe und Eigenart ist das Wohnungsbauvorhaben von besonderer Bedeutung für den Berliner Wohnungsmarkt. 37 - Die Voraussetzungen für die Anwendung des § 13a Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB (beschleunigtes Verfahren) liegen vor. Die noch ausstehende überschlägige Prüfung der Umweltauswirkungen ist in enger Abstimmung mit dem Referat I E durchzuführen. Weiterhin wird darauf hingewiesen, dass im Rahmen des B-Planverfahrens 6-24 VE die übergeordnete Grünverbindung auf dem westlichen Grundstücksbereich und der im Geltungsbereich liegende Kiefernforst zu sichern sind. - Es wird darauf hingewiesen, dass der wesentliche Teil der Gärtnereibrache den Bebauungszusammenhang der benachbarten bebauten Ortsteile unterbricht – und zwar gemeinsam mit den angrenzenden weitläufigen Grün- und Freiflächen. Demzufolge wären die betreffenden Flächen dem Außenbereich nach § 35 BauGB zuzuordnen. Zur Klärung des Problems ist eine Abstimmung mit Sen Stadt Um, II C 2 vorzunehmen. - Die Entwicklungsfähigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans aus dem Flächennutzungsplan (Grünfläche, Wohnbaufläche W4) ist derzeit nur zum Teil gegeben. Soweit das beschleunigte Verfahren nach § 13a BauGB Anwendung findet, erfolgt eine Anpassung des FNP im Wege der Berichtigung. Für die im FNP überwiegend als Grünfläche dargestellte Fläche würde dies die Änderung in Wohnbaufläche W3 bedeuten. Für die südlich gelegene kleine Teilfläche (Wohnbaufläche W4) ist die Entwicklungsfähigkeit bereits gegeben. Das Verfahren ist mit dem Referat I B abzustimmen. Rechtsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414), zuletzt geändert durch Artikel 1 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) Baunutzungsverordnung (BauNVO) - Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132), zuletzt geändert durch Artikel 2 des Gesetzes vom 11.06.2013 (BGBl. I S. 1548) Gesetz zur Ausführung des Baugesetzbuches (AGBauGB) in der Fassung vom 7. November 1999 (GVBl. S. 578), zuletzt geändert durch Gesetz vom 23. Juni 2015 (GVBl.S.283) 38