Städtebaulicher Vertrag.pdf

Anlage a) Städtebaulicher Vertrag (vom 02.07.2015) über die bauliche Entwicklung des Grundstücks Gotthardstraße 96/ Blankestraße 5, 8B im Bezirk Reinickendorf im Geltungsbereich des Bebauungsplanentwurfs 12-26B-1 -2zwischen dem Land Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Reinickendorf von Berlin nachstehend “Bezirk“ genannt, und der Akademia Residenz – Berlin GmbH Gotthardstraße 96 13403 Berlin-Reinickendorf vertreten durch Herrn Dunkelberg und Herrn Gütter nachstehend Vorhabenträger genannt, wird folgender Vertrag geschlossen: Vorbemerkung Auf dem Grundstück Gotthardstraße 96/ Blankestraße 5, 8B in Berlin-Reinickendorf wurde 1993 ein viergeschossiges Hotel errichtet. Im Kontext der Schließung des Flughafens Berlin Tegel wurde die Immobilie im Jahr 2014 veräußert. Der neue Eigentümer (im Folgenden Vorhabenträger genannt) hat die Absicht das Hotel in der Form eines Studentenwohnheims einer neuen Nutzung zuzuführen. Hier sollen künftig 304 Wohneinheiten entstehen. Die Liegenschaft liegt innerhalb des Geltungsbereichs des im Jahre 2012 festgesetzten, einfachen Bebauungsplans 12-26B, der vor dem Hintergrund der „Spielhallenproblematik“, die zulässigen Nutzungsarten für den betroffenen Bereich neu regelt. Aufgrund des planungsrechtlich festgesetzten Gewerbegebiets, welches Wohnen grundsätzlich ausschließt, besteht hinsichtlich der geplanten Nutzung Regelungsbedarf. Der Bezirk Reinickendorf unterstützt das Bestreben des Vorhabenträgers und erklärte sich im Vorfeld dazu bereit, durch eine Überplanung des fokussierten Teilbereichs den Bebauungsplan 12-26B abzuändern. Der neue am 29.04.2014 aufgestellte Bebauungsplan mit der Bezeichnung 12-26B-1 dient der Verwirklichung eines abgestimmten städtebaulichen Konzeptes, in dem durch die Festsetzung eines Kerngebietes die Nutzung des Gebäudes als Studentenwohnheim ermöglicht und die Herstellung einer privaten Parkanlage festgesetzt wird. Zusätzlich werden angren- -3zende Mischgebietsflächen ausgewiesen. Auftretende planerische Konflikte werden somit bewältigt und die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Verwirklichung des Vorhabens geschaffen. Berlin dürfen aus der Planung heraus keine finanziellen Lasten entstehen. Der vorliegende Vertrag enthält daher abschließende Regelungen zur Übernahme von Kosten durch den Vorhabenträger insbesondere für die Errichtung einer Kindertagesstätte (KITA), die Kostenübernahme erforderlicher Gutachten, die Herstellung einer privaten Grünfläche sowie für weitere Meidungs- und Minderungsmaßnahmen. § 1 Vertragsgegenstand (1) Das Vertragsgebiet umfasst die in Anlage 1 dargestellte umrandete Fläche. (2) Übernahme von Kosten für Gutachten und Presseveröffentlichungen: Für das zur Realisierung des Vorhabens notwendige Bebauungsplanverfahren sind verschiedene Untersuchungen erforderlich. Die anfallenden Kosten für Gutachten sind vom Vorhabenträger zu übernehmen. Dazu zählen auch die im Kontext der öffentlichen Auslegung entstehenden Kosten durch erforderliche Presseveröffentlichungen. (3) Regelung des Betriebes eines Studentenwohnheims oberhalb des ersten Vollgeschosses auf 7.500 m² der Geschossfläche (MK siehe Anlage 2). (4) Errichtung und Betrieb einer Kindertagesstätte (KITA) im Erdgeschoss des Gebäudes einschließlich Sicherung der dazugehörigen Freiflächen: Im Rahmen der Realisierung des Studentenwohnheims mit 304 Wohneinheiten wird ein Bedarf von rd. 19 KITA-Plätzen induziert. Die Neuplanung des Areals bedingt zusätzlich eine Umwidmung der nördlich angrenzenden Fläche zu Mischgebiet (MI). Aus dieser Ausweisung lässt sich ein zusätzlicher Bedarf von 4 weiteren Plätzen ableiten. Im Planungsraum um das Vertragsgebiet herum gibt es hinsichtlich des Angebots an KITA-Plätzen keine freien Kapazitäten, so dass insgesamt 23 KITA-Plätze mit dazugehörigen Freiflächen im Plangebiet selbst abzudecken sind. (5) Herstellung einer privaten Parkanlage sowie weitere Meidungs- und Minderungsmaßnahmen auf dem Plangrundstück und am Objekt: Das Grundstück ist sehr dicht bebaut und zu einem Großteil versiegelt. Studentisches Wohnen ist jedoch aus Sicht des Bezirks ausdrücklich erwünscht. In diesem Zusammenhang ge- -4währleistet die zu entsiegelnde und als private Parkanlage neuzugestaltende Grünfläche auf dem Grundstück Blankestraße 8B (siehe Anlage 4) ein Mindestmaß an Aufenthaltsqualität im Freien. Der Außenanlagenplan (Anlage 4) sieht darüber hinaus zusätzliche Maßnahmen, wie die Begrünung der vorhandenen Tiefgaragen und der offenliegenden Fassadenteile vor. Durch die Herstellung einer privaten Parkanlage sowie weiterer Meidungs- und Minderungsmaßnahmen wird die Optimierung der mikroklimatischen Bedingungen angestrebt und gleichzeitig die zugelassene hohe bauliche Dichte des Baugrundstücks substituiert. (6) Der Bezirk betreibt das Verfahren zur Festsetzung des Bebauungsplans für das Vertragsgebiet (Grundstück Gotthardstraße 96/ Blankestraße 5, 8B). Er führt die hoheitlichen Verfahrensschritte bis zur Festsetzung des Bebauungsplanes durch. Die Vertragspartner sind sich bewusst, dass die Entscheidungen über die Aufstellung des Bebauungsplans und über dessen Inhalt der kommunalen Planungshoheit unterliegen. Aus diesem Vertrag kann und soll daher keine Bindung des Bezirks für die Aufstellung und den Inhalt des Bebauungsplans hergeleitet werden. § 2 Städtebauliche Planungen und Nutzungskonzept (1) Diesem Vertrag liegen folgende Planungen zugrunde: - Bebauungsplanentwurf 12-26B-1 vom 03.03.2015 (Anlage 2) - Nutzungskonzept (Anlage 3) - Außenanlageplan (Anlage 4) (2) Die Vertragspartner sind sich bewusst, dass es bei der Planung im Laufe des Bebauungsplanverfahrens zu Konkretisierungen und Ergänzungen kommen kann. Die endgültigen Planungs- und Nutzungsdaten werden erst durch die Festsetzungen des Bebauungsplans bestimmt. Der Vertrag ist im Falle wesentlicher Abweichungen gemäß § 11 Abs. 3 anzupassen. -5- § 3 Übernahme von Kosten für Gutachten und Presseveröffentlichungen (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, die aus dem Bebauungsplanverfahren resultierenden Untersuchungen (z.B. Lärmgutachten) auf eigene Kosten durchzuführen. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich dazu, die anfallenden Kosten aus den im Rahmen der öffentlichen Auslegung erforderlichen Presseveröffentlichungen zu übernehmen. (3) Die übertragenen Maßnahmen sind im Sinne des § 11 Abs. 1 BauGB Voraussetzung für die vom Vorhabenträger angestrebte Bebauung. Die Vertragsparteien sind sich einig, dass die vom Vorhabenträger zu erbringenden Leistungen nach den gesamten Umständen angemessen sind. Der Vorhabenträger führt die übertragenen Maßnahmen in eigenem Namen und auf eigene Rechnung durch. § 4 Nutzungsbindung Der Vorhabenträger verpflichtet sich dazu, studentisches Wohnen oberhalb des ersten Vollgeschosses auf mindestens 7.500 m² der zulässigen Geschossfläche zu realisieren. Für den übrigen Teil der Geschossfläche ist außerhalb des ersten Vollgeschosses allgemeines Wohnen zugelassen (entspricht in etwa der Fläche des Dachgeschosses). § 5 Soziale Infrastruktur (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, eine Kindertagesstätte im Erdgeschoss des Studentenheims mit 23 KITA-Plätzen zu errichten und durch einen geeigneten Träger dauerhaft zu betreiben. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich, eine ca. 160 m² große, nutzbare Spielfläche (7m² je KITA-Kind) für die Kindertagesstätte auf dem Gelände herzustellen. -6- § 6 Herstellung einer privaten Parkanalage sowie weitere Meidungs-und Minderungsmaßnahmen (1) Der Vorhabenträger verpflichtet sich dazu, die Fläche des Parkplatzes zu entsiegeln und hier eine parkartig gestaltete Grünanlage von mindestens 800 m² für die Bewohner des Studentenwohnheims herzustellen und diese langfristig zu erhalten und zu unterhalten. Eine Integration der Spielfläche für die KITA kann erfolgen. (2) Der Vorhabenträger verpflichtet sich dazu, die offenliegenden Fassaden mit selbstklimmenden oder rankenden Pflanzen zu begrünen oder alternativ Bäume entsprechend der textlichen Festsetzungen des Bebauungsplanes auf unversiegelter Fläche zu pflanzen. (3) Der Vorhabenträger verpflichtet sich dazu, soweit technisch möglich, das Dach des Studentenwohnheims zu begrünen und die Bepflanzungen zu erhalten. (4) Der Vorhabenträger verpflichtet sich dazu die Tiefgarage außerhalb der Zu- und Durchfahrten sowie anderer erforderlicher versiegelter Flächen zu begrünen. Sie ist - wo technisch möglich - mit einer Erdschicht von mindestens 60 cm zu überdecken, gärtnerisch anzulegen und langfristig zu unterhalten. (5) Der Vorhabenträger verpflichtet sich dazu, die unter 1 – 3 genannten Maßnahmen auf eigene Kosten durchzuführen. (6) Die unter 1 – 3 genannten Maßnahmen werden in einem detaillierten Außenanlageplan dargestellt. Dieser wird mit dem Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz des Bezirksamtes Reinickendorf abgestimmt und Anlage dieses Vertrags. (7) Mit der Umsetzung der Maßnahmen werden durch den Vorhabenträger anerkannte Fachfirmen des Garten- und Landschaftsbaus beauftragt. Die Beauftragung erfolgt in Abstimmung mit dem Bezirk. (8) Die Anlage der privaten Parkanlage muss spätestens ein Jahr nach Inbetriebnahme des Studentenwohnheims fertiggestellt sein. -7- § 7 Allgemeine Pflichten des Vorhabenträgers (1) Der Vorhabenträger ist verpflichtet, die übertragenen Aufgaben in enger Zusammenarbeit mit dem Bezirk durchzuführen. (2) Der Vorhabenträger benennt einen Mitarbeiter, der in projektleitender Funktion als Kon- taktperson zur Verfügung steht. (3) Der Vorhabenträger hat den Bezirk über den jeweiligen Stand der Planung und Durchführung zu unterrichten, auf Verlangen auch sonst jede erbetene sachdienliche Auskunft zu den übertragenen Aufgaben zu erteilen. (4) Der Vorhabenträger wird die nicht für die Öffentlichkeit bestimmten Unterlagen und Daten, die er zur Durchführung der Maßnahmen erlangt, vertraulich behandeln und nur im Einvernehmen mit dem Bezirk an Dritte weitergeben. Er hat für die Einhaltung der gesetzlichen Datenschutzbestimmungen Sorge zu tragen. (5) Der Vorhabenträger wird sicherstellen, dass die Verpflichtungen dieses Vertrages für alle, auch künftige Fälle der Weiterveräußerung der im Vertragsgebiet liegenden Grundstücke durch ihn oder durch Dritte auf die jeweiligen Rechtsnachfolger übertragen werden, soweit die Verpflichtungen noch nicht erfüllt sind. (6) Der Vorhabenträger wirkt auf eine sparsame und umweltverträgliche Energieanwendung hin. § 8 Verpflichtungen des Bezirks (1) Der Bezirk wird den Vorhabenträger im Rahmen seiner Möglichkeiten und bestehender Rechtsvorschriften unterstützen. (2) Der Bezirk hat das Verfahren zum Bebauungsplan 12-26B-1 eingeleitet und führt dieses mit dem Ziel einer Festsetzung fort. Die Vertragsparteien sind sich bewusst, dass die Entscheidungen über die Aufstellung eines Bebauungsplans und über dessen Inhalt der kommunalen Planungshoheit unterliegen. -8(3) Der Bezirk verpflichtet sich, die vom Vorhabenträger zur Verfügung gestellten Unterlagen und Informationen vertraulich zu behandeln, soweit dies nicht für die Öffentlichkeitsarbeit im Rahmen des Bebauungsplanverfahrens erforderlich ist. § 9 Anpassung und Kündigung (1) Der Vertrag kann von beiden Vertragsparteien nur aus wichtigem Grund gekündigt werden. Die Anpassungs- und Kündigungsgründe gem. § 60 VwVfG bleiben unberührt. (2) Der Bezirk kann den Vertrag auch kündigen, wenn der Vorhabenträger Pflichten in den vereinbarten Fristen trotz Mahnung und Setzen einer Nachfrist nicht einhält und er die Nichteinhaltung zu vertreten hat oder wenn der Vorhabenträger seine Zahlungen einstellt oder über sein Vermögen ein Antrag auf Eröffnung des Insolvenzverfahrens zugelassen wurde. Liegen die Kündigungsvoraussetzungen nur für Teile des Vertragsgebietes vor, so wird der Bezirk den Vertrag nur insoweit kündigen, als die Fortsetzung des Vertrages für die restlichen Bereiche möglich und zumutbar ist. (3) Da der Vertrag den Bezirk nicht zu einer bestimmten Planung verpflichtet, werden sich die Vertragspartner im Falle wesentlicher Abweichungen des künftigen Bebauungsplans gegenüber dem in diesem Vertrag angenommenen Planungskonzept um eine einvernehmliche und interessengerechte Anpassungslösung bemühen. Die Vertragspartner werden in diesem Fall jeder zumutbaren und sachgerechten Lösung im Sinne dieses Vertrages zustimmen. (4) In allen Fällen der Vertragsbeendigung hat der Vorhabenträger alle von Berlin zur Durchführung dieses Vertrages zur Verfügung gestellten Unterlagen und Materialien herauszugeben. (5) Sollte der Bebauungsplan nicht wirksam werden, sind Ersatzansprüche gegen den Bezirk ausgeschlossen. -9- § 10 Unwirksamkeit von Vertragsbestimmungen, Ergänzungen (1) Die Unwirksamkeit einzelner Vertragsbestimmungen berührt nicht die Gültigkeit des übrigen Vertragsinhalts. Die Parteien verpflichten sich, im Zuge einer Vereinbarung solche Bestimmungen durch gültige Regelungen zu ersetzen, die dem Willen der Parteien möglichst nahe kommen. Dies gilt insbesondere für den Fall, dass in dem Vertrag übernommene Verpflichtungen gegen das Kausalitätsgebot gemäß § 11 Abs. 1 Nr. 3 BauGB oder das Angemessenheitsgebot gemäß § 11 Abs. 2 BauGB verstoßen. (2) Sollten bei der Durchführung des Vertrages ergänzende Bestimmungen notwendig werden, so verpflichten sich die Vertragspartner, die erforderlichen Vereinbarungen zu treffen in dem Sinne, in welchem sie bei Abschluss des Vertrages getroffen worden wären. Das Gleiche gilt, wenn einzelne Bestimmungen dieses Vertrages späteren gesetzlichen Regelungen widersprechen. (3) Änderungen und Ergänzungen dieses Vertrages sowie andere Vereinbarungen, die den Inhalt dieses Vertrages berühren, bedürfen der Schriftform. (4) Die Erhebung von Beiträgen, Gebühren und sonstigen Abgaben nach den gesetzlichen Bestimmungen wird durch diesen Vertrag, soweit in dem Vertrag nicht ausdrücklich anders geregelt, nicht berührt. - 10 - § 11 Erfüllungsort und Gerichtsstand Erfüllungsort und Gerichtsstand ist Berlin. Diesem Vertrag liegen vier Anlagen bei. Die Anlagen sind Bestandteil des Vertrages. Die Vertragsparteien bestätigen, dass ihnen die Anlagen vollständig vorliegen. Die Anlagen wurden verlesen bzw. erörtert. ............................................................... ............................................................. Ort, Datum ............................................................. Unterschrift Bezirk Ort, Datum ............................................................. Unterschrift Vorhabenträger Anlagenverzeichnis: Anlage 1: Vertragsgebiet Anlage 2: Bebauungsplanentwurf 12-26B-1 vom 28.04.2015 Anlage 3 Nutzungskonzept vom 17.06.2015 Anlage 4: Außenanlagenplan