Anlage 1 "Handlungsstrategie Gewerbe - neue Ansätze für eine durchmischte Stadt" Endbericht: März 2017.pdf

Stadt Ulm Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt, Baurecht Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt Untersuchung zur Aktivierung und Entwicklung gemischt genutzter Lagen im Stadtgefüge Bearbeitung im Auftrag der Stadt Ulm, Hauptabteilung Stadtplanung, Umwelt, Baurecht Büro für Stadtplanung, Zint & Häußler GmbH Bearbeiter: Dipl.-Ing. Erwin Zint M. Eng. Jonas Hellenschmidt Endbericht: März 2017 Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt Inhaltsverzeichnis 1. 2. 3. Anlass der Untersuchung Aufgabenstellung Untersuchungsgenstand, Untersuchungsumfang 3.1 Übersichtskarte Untersuchungsgebiete 4. 4.1 4.2 4.3 4.4 4.5 5. 5.1 5.2 5.3 5.4 6. Rahmenbedingungen der Untersuchung Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und struktureller Wandel Entwicklung der Beschäftigtenstruktur Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfes Neue Baugebietskategorie nach BauNVO "Urbanes Gebiet" Durchmischungstypologien Bestandserhebung und Bestandsanalyse Bestandserhebung der baulichen Nutzungen in den Untersuchungsbereichen Übersicht Flächenbilanz nach Untersuchungsbereichen Bestandsanalyse und Darstellung der Entwicklungspotentiale Feinanalyse der potentiellen Entwicklungsbereiche (Datenblätter) Entwicklungskonzeption 6.1 Übersicht Potentialflächen nach Untersuchungsgebieten 6.2 Handlungsbedarf zur Weiterentwicklung von Gewerbestandorten in Gemengelagen 6.3 Empfehlungen zur weiteren Entwicklung von Gewerbestandorten in Gemengelagen Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 2 1. Anlass der Untersuchung Die Verfügbarkeit von Gewerbeflächen ist sowohl in quantitativer als auch in qualitativer Hinsicht eine unabdingbare Voraussetzung für die dynamische Entwicklung von Wirtschaftsstandorten. Eine vorausschauende Gewerbeflächenplanung ist ein zentraler Baustein kommunaler Wirtschaftspolitik. Das Oberzentrum Ulm / Neu-Ulm zählt zu den wachstumsorientierten Wirtschaftsräumen in Süddeutschland, sodass einer zielgerichteten und bedarfsorientierten Gewerbeflächenpolitik eine herausgehobene Bedeutung zukommt. Trotz dem fachlichen Bekenntnis zu mehr an funktionaler Nutzungsmischung, wurde von vielen Städten einer quantitativ ausgerichteten Wohnungsbaupolitik der Vorzug eingeräumt. So findet derzeit auch in Ulm eine verstärkte Entwicklung von gewerblichen Standorten durch Umnutzung für Wohnungszwecke statt. Insbesondere durch Betriebsaufgaben und - verlagerungen in Gemengelagen werden die ehemals Flächen für neue Wohngebiete zur Deckung des Wohnungsbedarfes neu genutzt. Dadurch müssen gewerbliche Unternehmen zwangsläufig in klassische Gewerbegebiete ausweichen. Städte sind inzwischen mit urbanen Arbeitswelten konfrontiert, in denen sich die traditionell funktionalen, räumlichen und zeitlichen Bereiche der Arbeit, des Wohnens und der Freizeit auflösen. Neue Lösungsversuche zur Durchmischung der Nutzungen müssen sich im Sinne der Nachhaltigkeit sowie im Zusammenhang mit einem urbanen Kontext mit der Überwindung des noch immer geltenden Trennungsgrundsatzes von Wohnen und Arbeiten stellen. Neue städtebauliche Leitbilder definieren die Überwindung funktionsgetrennter Strukturen zugunsten einer räumlichen Mischung von Wohnen, Arbeiten und Versorgung als Schlüssel für eine nachhaltige Stadtentwicklung. Nutzungsmischung ist ein wichtiges räumliches Ordnungsprinzip der nachhaltigen Stadtentwicklung. Es geht darum, die Nachbarschaft von Wohnen und Arbeiten zu fördern und dadurch Voraussetzungen für eine Stadt der kurzen Wege mit hoher Urbanität zu schaffen. Eine derart beispielhafte und vorbildliche Entwicklung in Ulm besteht bereits mit dem Stadtregal. 2. Aufgabenstellung Eine wesentliche Grundlage für die Gewerbeentwicklung ist eine umfassende Evaluierung der gewerblichen Flächenentwicklung in der Stadt. Es wird neben dem allgemeinen Ansiedlungsverhalten u.a. ein weiterer Fokus auf die Entwicklungen der Bestandgebiete mit gewerblichen Gemengelagen und des Marktes für Büro- und Dienstleistungsflächen gelegt. Die hierbei gewonnenen Erkenntnisse werden als Grundlage für die nachhaltige Weiterentwicklung von nutzungsgemischten Gemengelagen als "Gewerbe in der Stadt" dienen. Aktuelle statistische Zahlen belegen, dass die Stadt Ulm bezüglich Einwohner- und Wirtschaftswachstum stetig zugenommen hat. Diese Entwicklung wird auf absehbare Zeit weiter bestehen. So hat sich zwischen 2003 und 2015 die Einwohnerzahl von 115.238 auf 123.174 um 7.936 Personen und die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten insgesamt um 15.533 Personen erhöht. Die Gewerbeflächenentwicklung ist für Ulm letztmalig im Rahmen der Neuaufstellung des Flächennutzungsplans Mitte der 90er Jahre festgelegt worden. Dabei wurden für die Stadt Ulm 213 ha geplante gewerbliche Bauflächen ausgewiesen. Der Schwerpunkt der gewerblichen Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 3 Entwicklung liegt dabei im Ulmer Norden. Im Jahr 2016 als prognostischem Zieljahr des Flächennutzungsplans ist eine Gewerbeflächenbilanzierung durchgeführt worden. Dabei wurde festgestellt, dass nur noch ca. 96 ha für gewerbliche Ansiedlungsvorhaben zur Verfügung standen. Bei dieser derzeitigen Reserve und einem zukünftig gleich bleibenden Flächenbedarf ist nur noch für die nächsten 10 Jahre ein ausreichendes Angebot an gewerblichen Bauflächen in Ulm vorhanden. Aufgrund der Flächenknappheit stadteigener Grundstücke und der anhaltend starken Nachfrage nach Gewerbegrundstücken können auf Ulmer Markung ernsthafte Anfragen teilweise nicht bedient werden. Wegen der begrenzten Möglichkeiten weiterer Flächenneuausweisungen im Ulmer Stadtgebiet muss sich der Fokus in Zukunft verstärkt auf gewerbliche Standorte im Bestand richten. Dabei stehen vor allem ältere Gebiete im Fokus, in denen durch eine qualitative Neustrukturierung entsprechende Flächenpotentiale der Innenentwicklung weiterentwickelt werden können. Vor diesem Hintergrund hat die Stadt Ulm die Erstellung der Untersuchung zur Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt, in Auftrag gegeben. Das Konzept soll dazu beitragen, dass Ulm auch künftig ihrer Rolle als wirtschaftliches Zentrum der Region nachhaltig gerecht wird und sich als lebenswerte Stadt weiter profiliert. Dazu gehört auch, die (Flächen-) Potenziale in Zeiten des demografischen und strukturellen Wandels im Sinne einer nachhaltigen und innovativen Stadtentwicklung zu nutzen. 3. Untersuchungsgegenstand und –umfang Auf Grund der begrenzten Möglichkeiten weiterer Flächenneuausweisungen im Ulmer Stadtgebiet wird das Gewerbeflächenangebot im Bestand, vorrangig in bestehenden Gemengelagen, untersucht und Konzepte für deren Weiterentwicklung erstellt. Dabei werden auch Gemengelagen in Gewerbegebieten in innenstadtnahen Lagen berücksichtigt. Der Fokus liegt dabei in der Weststadt, der Neustadt und der Oststadt. Dabei sind u.a. neue Angebote im Dienstleistungssektor Gegenstand der Entwicklungskonzeption. Die nutzungsgemischte und urbane Stadt ist dabei ein wichtiger Ansatzpunkt, um neue Standorte mit einer "Adresse" zu entwickeln. Die Untersuchung umfasst schwerpunktmäßig folgende Gebiete: Karten Bezeichnung Karte 1 Karte 2 Karte 3a Karte 3b Karte 4a Karte 4b Karte 5 Karte 6 Karte 7 Untersuchungsgebiete Söflingen Riedweg Herrlinger Straße Einstein Straße Söflinger Straße Söflinger Straße Wagner Straße Blaubeurer Straße Karl,- Olgastraße Wielandstraße Lage, Stadtteil Söflingen Söflingen Weststadt Söflingen Weststadt Söflingen Weststadt Weststadt Weststadt Neustadt Oststadt Größe des Gebiets 11,43 ha 22,52 ha 22,23 ha 29,29 ha 30,77 ha 46,10 ha 56,02 ha 60,79 ha 28,50 ha Der bauliche Bestand sowie dessen Nutzungen der aufgeführten Gebiete werden erfasst, kartiert und auf die potentiell mögliche Weiterentwicklung für eine weitere Durchmischung der Nutzungen mit Wohnen, Arbeiten und Versorgung untersucht. Der Schwerpunkt liegt dabei auf Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 4 der Weiterentwicklung im Rahmen der Durchmischung auf nicht wesentlich störende gewerbliche Nutzungen. Die Untersuchung hat das Ziel, mit der Ermittlung von Potenzialen der gewerblichen Innenentwicklung Handlungsempfehlungen für die strategische Ausrichtung der zukünftigen Gewerbeflächenentwicklung in gemischten Lagen innerhalb der untersuchten Gebiete aufzuzeigen. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 3.1 Übersichtskarte Untersuchungsgebiete 5 Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 6 4. Rahmenbedingungen der Untersuchung 4.1 Allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und struktureller Wandel Das entscheidende Kriterium für die Festlegung des zukünftig erforderlichen Flächenumfanges an gewerblichen Bauflächen ist die zu erwartende Nachfrage bzw. der absehbare Bedarf nach Gewerbegrundstücken innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes. Eine derartige Prognose stellt eine bedingte Abschätzung von denkbaren Entwicklungen unter bestimmten Annahmen und Voraussetzungen dar. Um die Nachfrage bzw. die Bedarfe abzudecken, ist ein Gewerbeflächenangebot erforderlich, das den derzeitigen sowie zukünftigen Ansprüchen der Unternehmen entspricht. Dabei ist vor allem der derzeit stattfindende strukturelle Wandel der Wirtschaft von Bedeutung für die zukünftige Nachfrage nach gewerblichen Baugrundstücken. Als entscheidende Entwicklungstrends dieses Strukturwandels ist festzustellen: • Globalisierung und Digitalisierung der Produktionsvorgänge • Gleichzeitig Spezialisierung und Vergrößerung des Aktionsradius der Unternehmen • Bildung einer Netzwerk – Ökonomie, die zunehmend auf Wissen basiert (Wissensgesellschaft) • Durch die Einführung neuer Technologien in der industriellen Produktion sind wieder Standorte in innerstädischen Gemengelagen möglich (siehe Ansatz Industrie 4.0) • Produktionsnahe und sonstige Dienstleistungen suchen verstärkt urbane Standorte in der Innenstadt Für das produzierende Gewerbe bedeutet dies, dass die sichtbare Konzentration und Spezialisierung der Unternehmen zu einer Zunahme des Standortwettbewerbes führen. Dabei wird durch die strategische Konzentration der Unternehmen auf ihr Kerngeschäft die Zusammenarbeit mit Zulieferbetrieben, produktionsnahen Dienstleistungen und nachgelagerten Vertriebsstrukturen immer wichtiger. Somit nimmt die Bedeutung der Standorte und der Erreichbarkeit für viele Unternehmen weiter zu. Gleichzeitig wächst die Bedeutung hoch qualifizierter Arbeitskräfte für unternehmensbezogene Dienstleistungen, die sich bevorzugt in gestalterisch hochwertigen, innenstadtnahen Lagen außerhalb von Gewerbe- und Industriegebieten konzentrieren. Diese Gebiete benötigen nicht den planungsrechtlichen Status der entsprechenden Gewerbegebietskategorien nach der BauNVO, da von ihnen keine erheblichen Störungen ausgehen. Die Ansprüche der Unternehmen sind somit auf Grund von Veränderungen der Wirtschaft differenziert nach der entsprechenden Branche sowie den spezifischen Standortanforderungen zu betrachten. Ein erheblicher Teil dieses Strukturwandels findet, wie angeführt, außerhalb von formalen Gewerbegebieten statt. Diese Entwicklungstrends sind keineswegs abgeschlossen, sondern befinden sich noch in einer starken Bewegung. Hierauf muss sich die Stadt insgesamt in ihrem zukünftigen Gewerbeflächenangebot einstellen. Dabei ist es in einem dicht besiedelten Verdichtungsraum wie Ulm / Neu-Ulm mit vielfältigen Nutzungsansprüchen immer schwieriger, konfliktlose bzw. –arme Standorte für neue Gewerbeflächen zu finden. Vor diesem Hintergrund ist absehbar, dass die Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 7 Entwicklung von nachhaltigen Gemengelagen eine zunehmende Bedeutung für die Gewerbeansiedlung einnehmen. 4.2 Entwicklung der Beschäftigtenstruktur Für die Gesamtentwicklung der gewerblichen Wirtschaft und somit auch die Gewerbeflächennachfrage ist die Veränderung der Wirtschaftsstruktur von Bedeutung, da wie angeführt Dienstleistungsarbeitsplätze qualitativ und auch quantitativ andere Anforderungen als produktiv gewerbliche Arbeitsplätze haben. Als wichtigster Anhaltspunkt wird hierbei die Entwicklung der Beschäftigtenzahlen in Ulm zur Verdeutlichung der strukturellen Anforderungen wie folgt dargestellt. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte nach Wirtschaftsbereichen in Ulm 2003 Produzierendes, verarbeitendes Gewerbe 2005 2007 2010 2012 2014 2015 21.481 21.597 22.220 21.921 22.235 21.768 22.047 Handel/Gastgewerbe/Verkehr/Nachrichtenüberm. 19.096 18.764 19.398 20.079 20.261 20.088 20.710 Dienstleistungen 33.260 33.936 36.911 40.922 42.653 45.308 46.613 Gesamt sozialversicherungspflichtig Beschäftigte 73.837 74.597 78.529 82.922 85.149 87.146 89.370 Die dargestellten Zahlen sind aus der Veröffentlichung "zwischen Stuttgart und München, Wirtschaft, Daten und Fakten", Stadtentwicklungsverband 2015, sowie der "Ulmer Statistik 2015"; Stadt Ulm entnommen. Die Zahlen der sozial-versicherungspflichtig Beschäftigten enthalten keine Angaben zu Beamten, Selbstständigen und mit-helfende Familienangehörige. In den letzten sieben betrachteten Perioden zwischen 2003 und 2015 ist die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten kontinuierlich gewachsen. Innerhalb der einzelnen Wirtschaftsbereiche sind starke Verschiebungen festzustellen. Der Anteil Beschäftigter in den Bereichen produzierendes, verarbeitendes Gewerbe und Handel nimmt stetig ab. Im Bereich produzierendes, verarbeitendes Gewerbe von 29,09% im Jahr 2003 auf 25,89% im Jahr 2015 und der Anteil des Handels von 25,86% (2003) auf 24,32% (2015). Eine prozentuale Zunahme konnte nur die Dienstleistungsbranche von 45,05% im Jahr 2003 auf 54,74% im Jahr 2015 verzeichnen. Zugleich sank dazu die Arbeitslosenquote seit 2003 von 6,2 % stetig auf einen neuen Tiefstwert von 3,1% im Jahr 2015. 4.3 Ermittlung des Gewerbeflächenbedarfes Das entscheidende Kriterium für die Festlegung des zukünftig erforderlichen Flächenumfanges an gewerblichen Bauflächen ist die zu erwartende Nachfrage nach gewerblich nutzbaren Grundstücken sowie die Entwicklung der Arbeitsplätze innerhalb eines überschaubaren Zeitraumes. Eine derartige Prognose stellt eine bedingte Abschätzung von denkbaren Entwicklungen unter bestimmten Annahmen und Voraussetzungen dar. Bedarfsprognosen haben den Zweck, einerseits Flächenengpässe sowie andererseits eine unnötige Freiflächeninanspruchnahme durch eine zu umfangreiche Flächenausweisung zu vermeiden. Die Bedarfsprognose zur Ermittlung des zukünftigen gewerblichen Flächenbedarfes wird über eine Trendextrapolation mit der Fortschreibung der von der Stadt verkauften Gewerbegrundstücke seit 2004 (verbrauchsbasiertes Modell) ermittelt. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 8 Bei der Trendextrapolation werden die in der Vergangenheit von der Stadt Ulm verkauften Gewerbegrundstücke und somit der realisierte Bedarf fortgeschrieben. Bei dieser Methode besteht das Problem, dass Sonderentwicklungen wie z.B. einmalige großflächige Betriebsverlagerungen aus der Vergangenheit mit in die Prognose einfließen. Weiterhin werden die privaten Grundstücksverkäufe nicht berücksichtigt, da sie nicht oder nur unzureichend erfasst sind. Im Zeitraum von 2004 bis 2015 wurden insgesamt Grundstücke mit einer Größe von 151,9 ha in Gewerbe- und Industriegebieten von der Stadt Ulm verkauft. Bei der Umrechnung der Gesamtheit der verkauften Grundstücke ergibt sich eine Größe von 12,6 ha netto pro Jahr. Für die Ermittlung eines zeitnahen Bedarfes wird die langfristige Betrachtung der verkauften städtischen Gewerbegrundstücke für den engeren Zeitraum der letzten 10 Jahre genauer untersucht. Verkauf von Geschäfts-/ Gewerbe-/ Industriegrundstücken in Ulm Unbebaute städtische Grundstücke Jahr Verträge Flächenumsatz gesamt davon SUN 2,0 ha Verträge 20 Flächenumsatz gesamt 2004 13 2005 11 6,4 ha 2,0 ha 14 10,5 ha 2006 8 4,1 ha 0,4 ha 21 15,4 ha 2007 22 9,8 ha 4,1 ha 27 16,2 ha 2008 16 37,0 ha 16,4 ha 31 21,3 ha 2009 9 5,9 ha 3,4 ha 23 13,8 ha 2010 11 11,5 ha 4,9 ha 17 13,5 ha 2011 25 14,7 ha 5,6 ha 12 5,6 ha 2012 5 7,6 ha 4,1 ha 14 5,7 ha 2013 6 14,9 ha 7,5 ha 10 7,7 ha 2014 9 27,4 ha 14,3 ha 10 6,6 ha 2015 6,3 ha Bebaute private Grundstücke 54,6 ha 11 6,3 ha 1,7 ha 11 12,5 ha Gesamt 146 151,9 ha 66,4 ha 210 201,4 ha Ø 04 - 15 12,2 12,6 ha 5,5 ha 17,5 16,8 ha Sofern alle verkauften städtischen Grundstücke der letzten 12 Jahre berücksichtigt werden, ergibt sich ein Jahresbedarf von ca. 12,6 ha an gewerblichen Grundstücksflächen als Grundlage für die zukünftige Sicherung und Ausweisung in der Bauleitplanung. Die aufgeführten Zahlen weisen eine hohe Schwankungsbreite auf, die zum Teil die konjunkturelle Entwicklung in der gewerblichen Wirtschaft nachzeichnen. Werden die Verkäufe in den Jahren mit extrem hohen Verkäufen aus der Berechnung eliminiert (2008, 2014) so ergibt sich ein Verkauf von ca. 8,8 ha pro Jahr. Bei der Aufstellung des Flächennutzungsplans 2010 wurde für die Stadt Ulm eine Bedarfsprognose mit einem jährlichen Bedarf von 8 bis 10 ha prognostiziert. Somit sind die damaligen Prognosen nahezu eingetreten. Bei einer derzeitigen Reserve von ca. 98 ha und einem zukünftig gleich bleibenden Flächenbedarf ist nur noch für die nächsten 10 Jahre ein ausreichendes Angebot an gewerblichen Bauflächen in Ulm vorhanden. Das Angebot wird schon früher nicht mehr ausreichen, da für Unternehmen die Standortanforderungen sehr unterschiedlich sind und ein breites Flächenangebot aus den unterschiedlichen Gebietstypologien vorgehalten wer- Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 9 den sollte. Zudem ist abzusehen, dass nicht alle Flächen in diesem Zeitraum entwickelt werden können. Der Grundstücksmarkt für gewerblich bereits bebaute Grundstücke nimmt mittlerweile einen bedeutenden Anteil im Rahmen der Gewerbeentwicklung in Ulm ein. Seit 2004 wurden pro Jahr im Durchschnitt gewerbliche Grundstücke in einer Größenordnung von ca. 16,8 ha verkauft. Es ist anzunehmen, dass ein Teil dieser Verkäufe in innerstädtischen Gemengelagen stattfindet. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 10 4.4 Neue Baugebietskategorie nach BauNVO "Urbanes Gebiet" Im Rahmen der Bauplanungsrechtsnovelle 2016 ist die Einführung einer neuen Baugebietskategorie, das "Urbane Gebiet" (MU) vorgesehen. Ziel ist dabei, eine größere urbane Vielfalt und bauliche Nutzung zu ermöglichen. Dabei soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass infolge verstärkter Innentwicklung die zunehmende Verdichtung zu Nutzungskonkurrenzen und Lärmkonflikten führen kann. Mit der neuen Gebietskategorie soll den Städten und Gemeinden das Planen und Bauen in Innenstadtlagen und damit v.a. in Gemengelagen erleichtert werden. Parallel zur Einführung des neuen Gebietstyps in der BauNVO soll die Technische Anleitung Lärm (TA Lärm) geändert werden. Die Immissionsrichtwerte für das Urbane Gebiet sollen dabei für die Nachtzeiten auf 48 dB(A) und für Tageszeiten auf 63 dB(A) festgelegt werden. Der Gegenstand des Urban Gebietes soll dabei ".... dem Wohnen und der Unterbringung von Gewerbebetrieben sowie sozialen, kulturellen und anderen Einrichtungen in kleinräumiger Nutzungsmischung , soweit die Betriebe und Einrichtungen das Wohnen nicht wesentlich stören". Dabei soll eine bauliche Dichte mit einer GFZ bis 3,0 ermöglicht werden. 4.5 Durchmischungstypologien Es gibt in städtischen Gemengelagen unterschiedliche Möglichkeiten der Durchmischung: • Geschossweise Mischnutzung in einem Gebäude • Grundstücksbezogene Mischnutzung in verschiedenen Gebäuden auf einem Grundstück • Quartiersbezogene Mischnutzung Die geschossweise Durchmischung in einem Gebäude eignet sich insbesondere mit Läden und nicht störenden Handwerksbetrieben in den Erdgeschossbereichen sowie mit kleineren Büround Dienstleistungsnutzungen ohne großes Kundenaufkommen im 1. und ggf. 2 Obergeschoss von Wohngebäuden. Eine grundstücksbezogene, kleinteilige Durchmischung in verschiedenen Gebäuden auf einem Grundstück eignet sich im Wesentlichen für kleinere, nicht wesentlich störende Handwerksund Gewerbebetriebe in den Hofbereichen. Dieses Nutzungsgemenge wurde v.a. im 19. und Anfang des 20 Jahrhunderts betrieben (Hinterhofgewerbe) und ist in einigen innenstadtnahen Gebieten noch vorzufinden (z.B. Neustadt). Eine quartiersbezogene Durchmischung ist sowohl kleinteilig in eigenständigen Gebäuden in einem Baublock (z.B. Ärztehaus) als auch in eigenständigen mittelgroßen Gewerbestandorten in einem Baublock möglich (z.B. Fa. Mayser Wielandstraße). Zusätzlich kann auch ein Gewerbestandort in einem gesamten Block auftreten im Umfeld einer Gemengelage (z.B. Brauerei Gold Ochsen). Diese unterschiedlichen Typologien der Durchmischung sind bei der Konzeptfindung und den Handlungsempfehlungen zu berücksichtigen. 5. Bestandsaufnahme und Bestandsanalyse 5.1 Bestandserhebung der baulichen Nutzungen in den Untersuchungsbereichen Die baulichen Nutzungen in den aufgeführten Untersuchungsbereichen wurde in Anlehnung an die Systematik der Wirtschaftszweige einschließlich der konkreten Firmen durch Begehungen im September 2015 aufgenommen. Dabei wurden auch die bestehenden Wohnnutzungen, Unternutzte Flächen und Brachflächen sowie bauliche Anlagen mit Leerstand erfasst. Die Bestandserhebung ist in den beigefügten Plänen (Karten 1 – 7) ersichtlich. G Alte Riedteile Bla ube u D P E B rer Str aße L L N g Riedw e Blau D B Rie d w ie sen w beu r L er S traß D A uka Bla L G na l STADT ULM A L A Blaukanal er ha ld GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE E B B D e Ried weg I G Ku rtSc hu ma ch erRin g Ke ll e eg H L e Riedw B L N D L dw L rh al de Am Ro ten Be r g O L eg K Ri ed w Ke lle A Produzierendes Gewerbe P eg Handel Kr au rh ald e Ri e Ke lle g tga rte nb läu le A Karte 1: Bereich Söflingen - Riedweg Nutzungen Stand: August/September 2015 A verarbeitendes Gewerbe B Baugewerbe, Handwerk C Energieversorgung D Einzelhandel E Großhandel F G Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel Tankstellen P g nz ha Sc ru nw be eg l Ta k äc w er Am Roten Berg eg Am Ro t en Ba L ch B Blau kana l N Am Maßstab 1 : 2500 O Roter Berg Dienstleistungen 99 15 g we K r eie Dr rg be A n te Ro B g er h ac m u ch t-S r Ku M ing -R er ku ar s ße ra st I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau Bestandsgebäude Johannesäcker Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 Lupferb rücke Zäunewiesen 4 Blau 2 130 a utg Kra rte ule nblä Blau be urer Stra ße 90 F K 3 20 3 st A 16 72 Auc h K 101 H 21 21 37 64 B Au ch ert w A 4 58 tra ße 10 44 11 49 1 H 6 47 45 L 61/ /4 53 /5 61 /6 61/ 61/ 7 14 61/1 3 18 61/ 12 61/ 11 11 61/1 49 0 61/9 8 48 te in 13 1 25 22 27 G er S tra ße 42 15 3 P 41 2 4 17 Cl ari ss en str aß e 22 aß e H P ka 34 30 /1 30 Me in 28 lo h sc hu 24 le 22 25 26 ge n 27 28 23 30 st er ho f st e in e rS 13 tra ße H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau Bestandsgebäude 14 12 10 32 87 8 7 Kl os ter Klos te St-M rkirche aria-S öflin gen ho f 29 Kl o 18 Kl in Maßstab 1 : 2500 Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe 20 na l 8 35 5 Bla u Dienstleistungen 93 37 25 21 24 26 lo h s tr 21 G Tankstellen 3 18 15 P 28 Beim Blauweg ße Me in str a ße 20 43 17 27 26 22 Ac ke r 12 23 21 Ein ste ins traß e 29 P instr a ße 61 5 25 Großhandel F 85 61 7 Eins te 9 Kl in ge ns /3 61/1 P Einzelhandel E 89 61 2 2 7 61/ 61/1 10 23 1 27 ak ob -S 61/ 6 Ac ke rs t ra 31 50 0 9 8 61/1 29 Energieversorgung D 21 61/2 61/1 61/1 61/ 29/ 11 5 35 21 20 We g 52 31 29 32 St .-J 30 28 26 24 tra ße 22 P Baugewerbe, Handwerk C 2 e Kl os ter s tr aß e 2 6 9 6 8 /3 33/ kan al 37 7 /4 33 Handel 57 61/2 11 33 16 37 P 59 5 5 9 33/ Me inl oh str aß e P /8 19/1 33 verarbeitendes Gewerbe B 5 12 14 /9 19 33 3 4 e raß 8 10 15 18 17 O Ac ke rst 1 16/ 43 P 34 43 61 32 A 7 13 16 41 Produzierendes Gewerbe Jä ge 4 36 /1 40 14 F O 45 N /2 ße 2 3 36 38 51 P Karte 2: Bereich Söflingen - Herrlinger Straße Nutzungen Stand: August/September 2015 H 46 rs tr a 1 4 6 5 /1 7 8 57 11 O 17 47 ob -S 10 12 15 P I 48 ge rS 36 O Johannesäcker 57 tra ße B e St . -J ak rst raß 13 os te 11 Kl 51 2 19 3 50 H H 1 9 He rrli n 59 Lu 5 53 GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE 31 4 /1 E STADT ULM L G 50 2/1 55 53 eg 83 es str aß e 9 E O en w 5 1 O an n ies E 2 ka ss tr a ße Jo h 11 H 6 33 13 H /2 21/ 1 B K 35 P O L 10 g 34 I ertw iese nw e O Jäg ers traß 12 K 77 16 -Lu ib- O 14 8 Wi lhe lm D B 12 83 15 e 18 St ra ße 5 Ma rk us 85 er 6 ß tra B 84 ng L O 22 nb läu le ra ße r li P Ku rt K 8 ac h tga rte H -Sc hu m He r urer S traße F P 68 B 99 03 20/ 1 84 /1 M Kr au er- Rin g I 89 ss ku ar M Blaub e 86 91 Bla u K B 28 B H 1 eg Riedw 88 K9 91 5 2 6 Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 wie eure r se nw eg H L De ut z-S tr a ße D I Ma gi ru s- Jä ge rs tr aß e Stra ße Magirusstraße he rt Jä ge rs tr Au c aß e Blau b H L M L Ein s O N f rh o Kl os te tra ße STADT ULM P aße N Eins teins tr P en st ei ne rS tra ße GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE L N E K Karte 3a: Bereich Söflingen - Einsteinstraße Nutzungen Stand: August/September 2015 D E Magirusstraße ho f tra ße Kl os te r ns L O Kl in g t ei Blau Er le Mü h l st raß L e A Maßstab 1 : 2500 Schlossergasse I e Ochs en gass ängle b Trau sse nga e Handel N Eins teins traß e A verarbeitendes Gewerbe B Baugewerbe, Handwerk C Energieversorgung D Einzelhandel E Großhandel F G Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel Tankstellen Dienstleistungen Baders g se Och sse nga B Bl au P Enderlegasse Sch lö N B la u st ra ße Hofstraße Kl os eng ass e ßle sga sse ter ho f Er l en Ott ili Ein ste ins tra ße ns P Produzierendes Gewerbe I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau Griesg a P Bestandsgebäude sse L Griesgasse Griesgasse Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 L erga sse D P M G D K I DG D P P M M G D Söfling er Straß D M se Neue Gas L L B D G M M P P P D I L L se M user Str a ße Griesgasse g as L Hartha L erle Uh ach r enm N O En d L L sse asse L D P se lleng P P A L L P D P I I I L P A Seilergasse G a sserg s Weihga Kape G sse Griesgasse P Schlo D aße L L Griesg a G G indtle L O B D L L P I D e Söflinger Straße M L G L P G P P B K P N O G B Magirusstraße raß e gst Kön i P P Friedhof N P Sedanstraße GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE Produzierendes Gewerbe B P STADT ULM Karte 3b: Bereich Söflingen - Söflinger Straße Nutzungen Stand: August/September 2015 D P Magirusstraße Schlossergasse Eins teins tr Brunnengas se Im Ba e Enderlegasse Gemeindeplatz gass Glockenga sse Ochs en of terh H Pfarrer-Weiß-Weg e ass asse ängle g sen e ng Baders g ßle sga sse Sch lö K lo s Och b Trau Handel A verarbeitendes Gewerbe B Baugewerbe, Handwerk C Energieversorgung D Einzelhandel E Großhandel F G Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel Tankstellen Dienstleistungen I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau Bestandsgebäude Veränderte Nutzung gegenüber 2012 Maßstab 1 : 2500 P P Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 Blumenscheinwe g Gö lde Bei Magirusstraße Au fd er e id sch mB P Blau O B N Lindenstraße traße sse K L H G L I L L L G G Kässbohrerstraße ge Söflin D P L G aße r Str nge Söfli I N G I P B Wa gne rstr aße Handel A verarbeitendes Gewerbe B Baugewerbe, Handwerk C Energieversorgung D Einzelhandel E Großhandel F Verkehr, Logistik, Lagerei G Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel L Uhlandstra ße P ße Produzierendes Gewerbe L Gneisena ustraße Tankstellen Dienstleistungen G I ße r S tr a ße erstra Blüch L tei ns tra Karte 4a: Bereich Weststadt - Söflinger Straße Nutzungen Stand: August/September 2015 O traße ethens Elisab Ein s L Gerokweg L L F asse ffeltg Sche Bleic her-W alk-S traße P P P ße e lstraß Schil P En gel ber gst ra Frickgasse P B ergs traße P L B rgring Enge lb traße ofers Bauh Parlerstraße a ffeltg Sche N G K L C ofers Bauh L B Hindenb u P GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE P I Hammerstraße Kässbohrerstraße Magirusstraße F H STADT ULM Buchmillergasse H L N I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau Bestandsgebäude Maßstab 1 : 3000 Gneisenaustraße Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 Bleic her- Uhlandstra ße Yorc kstra ße L I L L I G G I P P I P Beim Kess el P L N D L G D L L L L Wagnerstraße G K P Produzierendes Gewerbe P P Stephanstraße G L P G G Moltkestra ße e aß D L P Elisabet henstra ße L m Rö ße ra st er verarbeitendes Gewerbe B Baugewerbe, Handwerk C Energieversorgung D Einzelhandel E Großhandel F G Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel Tankstellen r rst J A ye Be D I Handel P Wörthstra ße L Karte 4b: Bereich Weststadt - Wagnerstraße Nutzungen Stand: August/September 2015 B G P L G L G P J GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE P P P D K g STADT ULM raße naust Gneise Blücherstraße L r in K I Beim Kess el ck P L L sm ar K P Wag ner stra ße L Schm iedg asse Magirusstraße L J O Gneisen austraße Yorckstraß e L Söflinger Straße J P Th rä ns tra ße P Scharnho rststraße Magirusstraße Gerokweg P traße P ls Schil ße Stra J traße r inge Söfl L J Bi traße ethens Elisab P P B K ers Blüch e gass Ein ste ins tra ße traße ger S Söflin ffelt Sche Walk -Stra ße J N Dienstleistungen I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau Bestandsgebäude Sedanstraß e Maßstab 1 : 3500 Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 weg Weinberg Sonnenhalde Am ic Ble her g Ha D Weinbergweg e rg i nb We g we In der Wa nne ng Beri ers e traß D STADT ULM GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE In der Wanne Karte 5: Bereich Weststadt - Blaubeurer Straße Nutzungen Stand: August/September 2015 Bahnhof Söflingen E D Produzierendes Gewerbe G Straße Blaubeurer O H Blaubeurer G raß eurer St Blaub e D K D H L B L L B 28 D Bla u L Magirusstraße Ma gir us -D eu tz-S tra ße e alk-Straß Bleicher-W N L ere Ob B H F D B e ich Ble L Bleichstraße D A D Au f de rG öld Hindenb urgring Jä ge rs t ra ße L G Innere Wal lstraße B Beim B scheid ße rer Stra Blaubeu L verarbeitendes Gewerbe B Baugewerbe, Handwerk C Energieversorgung D Einzelhandel E Großhandel F G Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel Tankstellen Dienstleistungen D G A D iche Obere Ble L L D H 1.660,08m 2 G Handel G L N O L L id B sche Beim L Straße G B Straße Bl au Blaubeure r Banzenmacherstraße O I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Blumenscheinweg Neubau Blau e Grünfläche Bestandsgebäude O N L Beim Blau heid Bsc Maßstab 1 : 5000 Innere Wallstraße N Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 GPL ße Aalen/ U lm J N GPL e aß G 13 P GPLNG e traß e L D GPLHG GPLNG P Karlstraße I P GPLNG LNG GP LNG GPLNG P e traß ße stra Karl D G GPLNG lhelm-Str aße Frie de ns ß tra Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel e G ße ße Olgastra L Tankstellen GPL NG r Am Zundelto raße GPL NG GPLHG GPLHG nstra Fraue L L I GPLHG GPL HG GPLNG ße Heimstra ße traße Olgas Heimstraße G Seelturm en Seelengrab M m Kreu Frauengraben se I n Fraueng rabe z Griesbadgas a ße rstr Auf de L GPL HG L tra ße uto Ne K I F I O Olgast D Hauptbahnhof Großhandel L G I GPLNG GPLNG L E Handel GPLHG ße L Einzelhandel L P nst ra ße tra L GPLNG r-Straße tra Syrlins g ers e traß ere rs LHG GP G L in Ens s Bes M P I J GPLHG ne Carl-Eb 2 L I P Energieversorgung D GPLNG GPLNG ße P Baugewerbe, Handwerk C Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau N Bestandsgebäude e Hahnenwinkel GPLNG Maßstab 1 : 4000 Einsteinhaus GP LNG ass Hoheschulgasse Hahnengasse GPLNG llerg nk e GPLHG e Herr Herrenkellergasse Hafenbad GPLHG 13 e GPLHG Küfergasse Platzgasse e sta d elg ass GPL HG 10 ng as s Salz Ste r Auf dem Kreuz Dienstleistungen I e ass elsg Büchsengasse Büchsenstadel Dein s g ass e Wen gen sse r ga lte Ke ben Gr a Krebsgasse e raß ast g l O Rosengasse Greifengasse er Neu Hinter dem Brot Frauenstraße Salzstadel Hafenbad tz -Pla jan uz Kre em ara GPL HG d Auf n-K t-vo ber Her Platzgas se aben Neuer Gr Produzierendes Gewerbe L K straße GPLNG GPLHG D dt Neithar GPL HG L traße I I P L Keplers K I L e Frau GP LHG L GP LHG tz spla Karl D N J P J P 14 ße aß e rstr sere Be s stra L ße ße erstra Schaffn traße Straße hefoldKarl-Sc stra lom verarbeitendes Gewerbe B ße rks Pa GP LNG ers Schaffn 7 m blo I tra ms I J e traß gers e traß Zeit b Zeit L blo e tra ß ße in En s aß e rstr L a st r en ov et h Be B P Karte 6: Bereich Neustadt - Karlstraße, Olgastraße Nutzungen Stand: August/September 2015 A GPLNG L G Zeit P I L GPLNG K ts ard ße tra ms blo Zeit L N L L L LNG stra lo m GPLNG P H G O sere ors B aße str lom L b Zeit GPLNG I D LNG GP b Zeit G Be s t Neu GPL NG L GPL NG L P J D latz P aß e dstr Wil GPLNG LNG GP sp Karl G P GP LNG GPL NG G P G GP GPLNG G L D P GPLHG L I G B GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE P GPLHG e traß lers e traß B L ße tra ths STADT ULM L J Kep e L B ße ra st ße traß eS Kurz Ro G ße I e ass ße stra GPLNG h Neit stra g ers L derg G L stra Roth GPLNG GPLNG K P de n P in Ens L I Bo N Bin Roth a ße -Str fo ld L he -Sc Karl N O P ße tra in s Syrl ße str a Karl G GPLNG en au Fr ße stra a ße rstr J P Alter Friedhof M G G N L P GPLHG B B aß e rlstr Ka O G I K G L B I L B eg Schü linstraße GPL HG P I M G a ße lstr Kar L L G W s- K e traß lers e traß gers nn ma Hart sere Be s P oo M dre Alf K L Kep in En s L I G GPLHG P D G B L 39 G L ße LHG tra ns de Frie ße GP GPLNG G N P NG stra A e traß ins Syrl helm Wil L e L L P aß str Karl L O ße stra h elm Wil G N G G GPL u br its Ve w en nn eg Kö nig-Wi GP lers Ke p Ostbahnhof D L GPLHG J P GPL NG GPLNG e er S z en Br NG GPLNG ra st ße GPLNG GPLNG zbahn GPL N A ß ra st eig LHG GP en lst Ve G g au Fr Mü h lsb he Mic e aß str erg we nen ru n itsb An de r Bren P GPLHG ße ra st rg be en is Ga e teig rgs Bu GPL NG GPL NG GPLNG GPLNG GPLNG straße ße ra st eim lz Ho GPLHG GPLNG Gaise nberg straß e LHG GPLNG J in Zeppel March talers traß e GP LNG GP enh Heid h Mic tr rgs be els ar te st ra NG St ut tg wab eg rw ge Re Sch GPL rS t ra ße NG Mozartstraß e Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 GP 37 LN G P G P PL HG P S G G GP LN G G ße tra rS rte n c he Ler G LNG GP ße t ra rS Grünfläche LNG GP el st ra ß nrin g GP LH G LNG GP LN G GP LN G GP LN G GP LN G P L N GPL N G GP N ße ra st f in ße tra er kl G u gs er nb te in W ge LNG GP GPL NG GPL NG GP LN G ße ra St ße Bö GPL HG GPL N G er ng rli e tra rS elm-Straße GPL N G ße GP LN G GPL NG LN GP Na g König-Wilh t tg a nd ai St ut rB de GP LN G PL NG LNG GP ße stra GPL H G A P GP LH G n la ie W e D I Grünfläche G LHG GP LH GP G LHG GP LHG GP LHG GP LHG GP LH GP M G LHG GP g rin H H I B LH GP e P G nal Blauka M B aß e P ie Fr e erg raß rs t P e e aß str J G wa m Sch G Tal fin g Handel J mb wa L B GPL N G GPL H G ße P P N P le a str ds an ße tra h Sc l ie W Produzierendes Gewerbe GPL HG hu usc hsa dric Frie ing str en B J Grünfläche r fen ed Fri G L rk Pa e aß str en v o eth Be B L u Sta Alter Friedhof L ich dr sa tr us e aß istr aße GPL NG G D L Karte 7: Bereich Oststadt - Wielandstraße Nutzungen Stand: August/September 2015 aße erstr berg Dienstleistungen L Zo lle P L rnr in g L skirche St. Georg w am e berg rs e aß ße stra Bach e GPL HG Energieversorgung D Einzelhandel E Großhandel F G Verkehr, Logistik, Lagerei Gastgewerbe H Reperaturwerkstätten, KfZ-Handel I Gesundheits- und Sozialdienstleistungen J Verwaltung, Bildung, Wissenschaft K Kunst, Kultur, Religion, Unterhaltung, Sport L sonstige Dienstleistungen M Finanz- und Versicherungsdienstleistungen N Leerstand O untergenutzte Fläche/ Brachflächen P Wohnen Neubau ße GPL NG ß stra ern Maßstab 1 : 2500 h Wic GPL N G Baugewerbe, Handwerk C Bestandsgebäude r rst be l ha S ch verarbeitendes Gewerbe B u Fa G a str aße Olgastr e traß r ffle Lö D A Tankstellen Bas te GP LN G B nd ela Wi König-W ilhelm-Str aße P GP LH G P GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE L N Wa2 H M STADT ULM GP LN G aß Sc hü lin st ra ße D B lstr ge Na L M e ge r LHG GP ß tra s nd la ie W Talf in ut LH GP fen G G G u Sta L LH GP er Str aß e e G tr gs er b en e aß S tr aße P P Schülinstraße L P I I GPL HG ße tra ds D GPL N G GPLN G GPL H G Ö me h ei aß str en ed Fri P P P I Sta ufe GPLN G tra ße ra st n ide el st ra ß P GPLN G GPL N G P D GPL NG LN G P P J GPL NG GP GPL N G G LNG GP Karlstraße GP LN G s en hn Ja He Na g Grünfläche PL NG G ße tr a ns e ch be en ut ße ra st g r um Bl r Le G P P P straße Finken Le ße ra st n he rc An Fi LN G e nk ße tra ns L e G GPLN G ße Brenzbahn GP P PL NG PL N ra St P G er ng LN G PL NG rli GP G Eberhardtstraße Ö le ss gä en LN G G ß ra st en P LN G PL N 37 r st en nk i F PL NG PL NG GP GP G e aß um Bl r ge z at Sp in öf B e aß tr Zo lle rnr ing Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint August 2015 Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 20 5.2 Übersicht Flächenbilanz nach Untersuchungsgebieten Branche Karte 1 Karte 2 Karte 3a Karte 3b Karte 4a Karte 4b Karte 5 Karte 6 Karte 7 Riedweg Herrlinger Str. Einsteinstr. Söflinger Str. Söflinger Str. Wagnerstr. Blaubeurer Str. Olga,- Karlstr. Wielandstr. Fläche % In ha Fläche % In ha Verarbeitendes Gewerbe 4,50 39,37% Handel 1,75 15,31% Tankstellen Fläche % In ha Fläche % In ha 13,01% 3,46 15,56% 0,96 3,28% 3,07 13,81% 0,73 2,49% 6,25 27,75% 1,60% % In ha 2,93 0,36 Fläche 2,56 Fläche % In ha Fläche % In ha Fläche % In ha Fläche % In ha Gesamt Fläche % Branche In ha 8,32% 11,15 24,19% 3,27 5,84% 4,86 7,99% 1,68 5,60% 35,37 11,44% 1,2 2,60% 34,46 61,51% 1,68 2,76% 2,42 8,07% 52,12 16,86% Handel 0,06 0,11% 0,22 0,36% 0,91 0,29% Tankstellen 2,05 3,66% 9,41 15,48% 0,49 1,63% 28,56 9,24% Dienstleistung 14,86 24,44% 14,47 48,27% 84,66 27,39% Wohnen 0,56 1,82% 0,27 0,88% Verarbeitendes Gewerbe Dienstleistung 2,14 18,72% 2,5 11,10% 4,72 21,23% 2,05 7,00% 3,57 11,60% 1,63 3,54% Wohnen 0,60 5,25% 4,78 21,23% 3,41 15,34% 20,64 70,47% 6,15 19,99% 19,75 42,84% Untergenutzte Flächen 0,58 5,07% 1,76 7,82% 0,66 2,97% 0,41 1,40% 1,31 4,26% 9,27 16,55% 3,61 5,94% 0,12 0,40% 17,72 5,73% Untergenutzte Flächen Gebäudeleerstand 0,16 1,40% 0,07 0,31% 0,47 2,11% 0,1 0,34% 0,12 0,39% 0,07 0,12% 0,09 0,15% 0,17 0,57% 1,25 0,40% Gebäudeleerstand 0,18 0,80% 0,58 2,61% 5,28 8,69% 2,07 6,90% 8,11 2,62% Grünflächen Wasserflächen 0,24 1,08% 0,24 0,08% Wasserflächen Gemeinbedarfsflächen 0,68 3,06% 27,26 8,82% Gemeinbedarfsflächen Sportplatz 1,08 4,86% 1,08 0,35% Sportplatz Grünflächen 0,37 1,26% 11,72 38,09% 4,61 10,00% 8,67 14,26% 1,21 4,04% Verkehrsflächen 1,70 14,87% 3,69 16,39% 3,86 17,36% 4,03 13,76% 4,51 14,66% 7,76 16,83% 6,84 12,21% 12,11 19,92% 7,35 24,52% 51,85 16,77% Verkehrsflächen Größe Gesamt 11,43 100,00% 22,52 100,00% 22,23 100,00% 29,29 100,00% 30,77 100,00% 46,1 100,00% 56,02 100,00% 60,79 100,00% 29,98 100,00% 309,13 100,00% Größe Gesamt Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 21 5.3 Bestandsanalyse und Darstellung der Entwicklungspotentiale Der erfasste bauliche Bestand sowie dessen Nutzungen wurden auf die potentiell mögliche Weiterentwicklung für eine weitere Durchmischung der Nutzungen mit Wohnen, Arbeiten und Versorgung untersucht. Die potentiellen Bereiche für eine Weiterentwicklung mit gemischten Nutzungen wurden anhand folgender Kriterien ermittelt: • Flächen und Bereiche, bei denen bereits eine Mischnutzung bzw. Gemengelage besteht und bei denen aus städtebaulicher Sicht keine erheblichen Störungen und Beeinträchtigungen der Nutzungen vorliegen • Untergenutzte Flächen und Bereiche, die als durchmischte Lagen entwickelt werden können • Leerstehenden bauliche Anlagen, bei denen eine Umnutzung bzw. Weiterentwicklung städtebaulich tragfähig ist • Flächen und Bereich mit Fehlnutzungen, die hochwertige Lagen entlang von Grünbereichen und Gewässern aufweisen • Bekannte Grundstücke, für die auf absehbare Zeit einer Umnutzung vorgesehen ist Die Potentialflächen sind in den beigefügten Plänen ersichtlich. ne de rW Br om be er we g an ne Preiselbeer weg Am Hetzenbäu Ho e rw ld Blei cher Hag halde Sonnen Weinbergweg Tü rm Beim le rwe g Ho lde In Am le Beim Türm eg Blau mle Sonnenhalde de rW an ne Weinbergw In de r Wan ne g we e rg in b We Am eg e ich Ble rH ag Bl au ri Be In der Wan e ng e aß rstr ne In de ann rW r er To beur Hinden burgri ng In der Wan Buttenweg In an ne Zeitbeerenweg In de rW e In der Wan ne In der Wanne Rie dw Bla iese nw eg ubeu re r Stra ße Bahnhof Söflingen Schi aß e aß e Magirusstraße ir u traße Hammerstraße traße Seilergasse Gneisen austraß e ena Gneis rs tr aß e ße Scharnho rstst raße Yorckstra Schm iedga ss e sel Übersicht Potentiale - Bereich Weststadt Wörthstraß e Entwicklung Moltkestraß e Bestand Gewerbe, Dienstleistung Handel Gemeinbedarf Mischnutzung Leerstand untergenutzte Fläche/ Brachflächen Wohnen Bestandsgebäude e gle rstr aße aß str er Zin thenstr aße Elisabe Sedanstraße m Rö e Pfarrer-Weser-Straße straße le ng Zi Stephanstraße ß ra Sedanstraße sel st er Jauchertweg Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS ße Zint Dipl.-Ing. Erwin ra STADT ULM GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE Wagnerstraße Beim Kes Beim Kes Magirusstraße Sefle rweg Rudolfstraß e Sonnenstraße ße t rs g rin ck ar Kön igs traß e traße ard-S us tra sm Bi nh St.-Leo ße ra St ue Ne aß e ey B N Heimstätten Th rä ns tr Hauffstraße ße tr a Gärtnerweg e r S traß Blücherstraße Krausstraße Maßstab 1:7500 Böblingerstraße e lers hil Sc Bei den Quellen Rudolfstraße traß Mar nerWal k-St raße Söflinger Straße Wag ne Bei den Quellen gs e lstraß Schil ge Söflin ße Stra nger Söfli Straße ber raße thenst Elisabe aß e traße Söfling er e Neue Gass gel Bi sm ar ck rin g ers Blüch Ein ste ins tr as se asse Hartha use r Stra ße rl eg Auf der Laue Griesgasse Griesgasse Ende eg se rgas ache e rgass nw sse Schlo aie nm Uh re e aße Waidstr M sse M Griesg ass ndtle Wei hga eW eg Schlossergasse asse lleng Kape Harthauser Straße eg nw aie Frickgasse nstra ße Magirusstraße Gemeindeplatz Im Bai weg Maien u h of e Eins tei asse e Ochs engas se ffe ltg Sche aß rstr To asse beng Trau as se seng Och Brunnenga sse st er Klo er rS tra ß au M se er rd te s ris Cla ße ra st en Glockeng r ängle ke sse äc eg asse ffeltg Sche Badersg e-W Hin äu m u Enderlegasse Fü nfB lö ßl esga Bla u eg e ße rst ra Gartenstraße Enge lberg straß e ße En ofe Bauh Bla Bla asse str aß Pfarrer-Weiß-Weg Klo s se ng Sch -W Ha r th au Fü n fBä um il ie en tra ofers Bauh Lindenstraße e str aß aß e Hofstraße rh of ste aß e ns tr r e Ott Ein ste ins tra ße Erl en lstr Kässbohrerstraße e rh of Kässbohrerstraße ra ß Buchmillergasse ße St Bleic her-W alk-S er Hindenb urgring ns tra ße Eins tei in Magirusstraße of Klo ste rh ste Cla ri Bä um e e-W eg e Schillerstraße äum Blau tr aß Martinstraße f-B ic hs Parlerstraße Fü n fFün Ble Goethestraße ste en Erl Str aß eg lde ße ris se ns tr a ße hs tr a Me inlo Cla ng Mü h ke Gö Innere Wallstraße Klo äc de r Blau K li ser Hauptbahnhof Kleiststraße tra ß tz-S s-D eu Blumenscheinw Au f Ein s te ins tra ße Bla u Bla u e ich Ble Bleichstraße ße S tr aße Jäg e in er Str Ma g ger rstr a e hs tra ß Ac k Me in ng en s te aß e Ac ke rs tr a ße tr a ße lo Kli rlin ere d St. -Ja ko b-S Jä ge rs t ße tr a e rs Her Ob Goethestraße Klo ste rstr Ac ke rs tra ße au aße ure r Str Bla ube e e ra ße -S St. -Ja ko b ße eg Har th er Str aß tr a ße eg ei sch -Lu ib-W nw mB he lm wie se Bei Wil Blaub eur ert iche Innere Wallstraße Au ch er Str aß e Yorc ks tra He rrli ng ra ße ss tra ße aß e ne Straße r-Walk- Klo ste rstr a an Bleiche Jo h Obere Bleiche Obere Ble g Jä ge rs t Auch ertw iesen we e Lu ka ss tr aß aße Str rer beu Schillerstraße s tr u Bla Beim B scheid s ku ar M urer Stra ße rer Straße Blau be Mör ikes traße Hinde nburg rin g Bla u S tr Blaubeu ge r Gerokweg in R ie Straße eurer Blaub Blaub eurer Str aß e eid B sch Beim He rrl Inner e Walls in g er Straße Blaubeur dw eg weg Ried aße Blau b eure r Str aß e Ku rtSc hu m ac he r-R g Banzenmacherstraße Ried we tr llers Umwandlung in Wohnnutzung Umwandlung in Mischnutzung Umwandlung in gewerbliche Nutzung Neubau, Bauprojekte in Realisierung Geltungsbereich von Rahmenplänen Veränderungspotentiale zukünftige Grundstücksgrenzen Ke GPLN rs rne ße tra tr aß e Stuttgar Sän G 70 it zs GPLHG we hring Be g ter Stra ße ße GP LN G stra Alpen e tisstraß H L GP Prit tw GPLNG G GPLHG Bö GPL NG GP K LN G ge fin r St raße 9911 GP LH Le raße Eyt hst G im gr GPL NG e GPL HG Str aß eg aß nw is tr e HG r-S GP eid en he NG LHG ße tra GPL NG GP L N G GP LH G r te GP LH G GPL NG GPL ße ra St Johann-Strauß-Weg GPL NG HG GPL GPL HG GP LN G GPL NG GP LN G GPL NG ige ste uen Fra GP LH G K NG GPL He id en he im er St ra ße inric He a ße rstr er ge nb ar tg ut St e Kern rre H GPL Sc hw a bs tra ße GPL h- He im er br ube Fa NG GP LH 99 11 Untere Bleiche Ö rli ng e Eberhardtstraße rS tr aß e G GPL NG GP 37 LN G ße stra Alpen L N G LN LN G NG ns he GP LN G GPL NG GPL NG GPL NG L N G GPL NG G ng rli G GPLN ße ra st rg be en t u NG GPL NG GPL G tra ße GPL NG GPL NG GPL HG GPL NG GPL NG GPL HG Na ge ls t singen u le - Sch NG Sch GPL HG ule GPL NG NG Frau raß e enst GPL t l am e dtstraß Neithar ße erstra Schaffn berge wa m Sch e GPL NG e a e LN G Schuhhaus Schlegelgasse lle Fra ue n Pfe ff Zeugha usgasse e Sammlungsgasse Spitalhofschule eistr aße -L irts dw an le hu sc ts af ch le hu g Sc St ra ße li rb Be rg bu r ufe Übersicht Potentiale - Bereich Ost-, Neustadt LHG GP 9 nga sse Bau re GPLHG In der Höll Ne ue str aße Karpfengasse Pfauengasse GP St. Valen tin skape GPL NG sgas se gsgass e e nd gass e Schuhhaus ß tra Gideon-Bacher-Straße lä Schu hhau Hirschstraße Samml un is te ns tor s än Judenhof s Ba r-Straße G as se Münsterplatz ng Wenge Paradiesgasse Ulmer Münster Gideon-Bache GPL H G Glasgasse GP LH G GPL HG GPL HG ur yth -E Erhebung durch Büro für Stadtplanung, BfS Dipl.-Ing. Erwin Zint STADT ULM GEWERBE IN DER STADT STRATEGIE UND STANDORTE Gä GPL NG de Hil en lck Va Turmgasse GPL NG Hafengasse Münsterplatz Radgasse traße Gideon-Bacher-S GPL HG GP LH G Münsterplatz Gries ba dg Bockgasse 12 nb lc ke Va ax la tz f-P ne -K rd ga sse asse NG GPL NG GPL Kornhausgas se M Bast Griesbadgasse Hahnenwinkel e Kornhausplatz Pfluggasse GP LH G Kornhaus Radgasse Steingasse GPLN G e Kohlgasse Kohlgasse 2 ss enga Reb Hafenbad GPL HG e gass Reben Kornhausplatz Breite Gasse ass e e We berg GPL HG e Hinter Einsteinhaus Bärengasse Engelgasse GPL HG Platzgasse e rga ss hg as s 4 Ulm e isc We berg GPLH G Wa lf sse Rabengasse Walfischga sse Pfauengasse asse cherga Kamma Platzgasse ngle Jakob-Griesinger-Platz Frauenstraße Hafenbad Platzgass e Platzgasse ass e sta delg 11 GP LH G König re ichsaal Hoheschulgasse Herrenkellergasse Hahn enga GP LN G asse 13 lerg ghaus Auf dem Kreuz Hahnengasse Frauenstraß Dein sels gass e Salz asse Wen ge ng nk el Herre GPL HG Hauptbahnhof Mühlengass 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Stadt 24 5.4 Feinanalyse der potentiellen Entwicklungsbereiche (Datenblätter) Die zusammenfassende Ausarbeitung der Untersuchungsbereiche erfolgt anhand eines sog. "Datenblattes". Hierbei werden in komprimierter Form folgende Schritte erarbeitet: • Lage des Untersuchungsgebietes Angabe der Lage mit Übersichtsplan • Planungsrechtlicher Status Darstellung im Flächennutzungsplan • Flächenbilanz Bestand Bilanz der einzelnen Nutzungen im Untersuchungsgebiet mit größenangaben • Bestandserhebung Gebietsbeschreibung mit Lage im Stadtgebiet und der Realnutzungen • Bestands- und Konfliktanalyse Nutzungs- und sonstige Einschränkungen im Untersuchungsgebiet, Kurzbeschreibung der Städtebauliche Potentiale und Konflikte, Verfügbarkeit der Flächen • Beurteilung, Planungsempfehlungen Bewertung der Nutzungsstruktur hinsichtlich einer Durchmischung, Planungsempfehlungen zur Weiterentwicklung der Untersuchungsgebiete Die einzelnen Datenblätter sind in den beigefügten Einzelbewertungen der Untersuchungsgebiete ersichtlich. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 25 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Weststadt - Söflingen Bezeichnung: Karte 1: Riedweg Nutzungsart Bestand: Größe: Gewerbegebiet 11,43 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gewerbliche Baufläche (G) Flächenbilanz Gesamtgröße: Bestands- und Konfliktanalyse 11,43 ha Produzierendes Gewerbe: 4,50 ha 39,38% Handel: 1,75 ha 15,31% Dienstleistung: 2,14 ha 18,72% Wohnen: 0,60 ha 5,25% Untergenutzte Flächen: 0,58 ha 5,07% Gebäudeleerstand: 0,16 ha 1,40% 1,70 ha 14,87% Grünflächen/ Kleingärten: Verkehrsflächen: Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Keine wesentlichen Einschränkungen der gewerblichen Nutzungen, da das Gebiet einen geringen Anteil an Wohngebäuden aufweist, die im Wesentlichen den vorhandenen Betrieben zugeordnet sind. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Sichtbare Veränderungen durch Verdrängung der störenden durch nicht störende Gewerbebetriebe in Form von Dienstleistungen und Einzel-/ Großhandel Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage am westlichen Rand von Ulm-Söflingen, begrenzt durch die Blaubeurer Straße/ B 28 Richtung Blaustein im Norden, dem Kurt-Schuh-macher-Ring/K 9915 im Osten, Kleingärten und der Blau im Süden und landwirtschaftlichen Flächen im Westen. Bestand weist überwiegend kleinere, bebaute Grundstücke auf mit Betrieben unterschiedlicher Branchen, die mehrheitlich durch produzierendes Gewerbe genutzt sind. Der Anteil untergenutzter Flächen und Gebäudeleerstand ist mit ca. 6,5 % gering. Das Gebiet vermittelt deutlich den Charakter eines Gewerbegebiets mit den entsprechenden Nutzungen. Wohnnutzung in geringem Umfang besteht am westlichen und östlichen Ramnd des Untersuchungsgebietes. Beurteilung/ Planungsempfehlungen Gewachsener und angemessener Standort für kleine, nicht erheblich störende Handwerks-, Dienstleistungsund Gewerbebetriebe. Veränderungstendenzen zu einer Durchmischung mit Wohnnutzung bestehen nicht und sollten auch nicht planerisch unterstützt werden. Fazit: Erhaltung und Weiterentwicklung des Untersuchungsgebietes als Gewerbegebiet gemäß § 8 BauNVO Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 26 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Weststadt - Söflingen Bezeichnung: Karte 2: Herrlinger Straße Nutzungsart Bestand: Gewerbegebiet, partiell Wohnnutzung und Gemengelage (Wohnen/Gewerbe) Größe: 22,52 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gewerbliche Baufläche (G) nördlich und südwestlich Herrlinger Straße Südöstlich Herrlinger Str. gemischte Baufläche (M), mittlerer Teil Wohnbaufläche (W) Flächenbilanz Gesamtgröße: Bestands- und Konfliktanalyse 22,52 ha Produzierendes Gewerbe: 2,93 ha 13,01% Handel: davon Tankstellen 6,61 ha 0,36 ha 29,35% Dienstleistung: 2,50 ha 11,10% Wohnen: 4,78 ha 21,23% Untergenutzte Flächen: 1,76 ha 7,82% Gebäudeleerstand: 0,07 ha 0,31% Grünflächen/ Kleingärten: 0,18 ha 0,79% Verkehrsflächen: 3,69 ha 16,39% Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage im Westen von Ulm-Söflingen. Begrenzt durch die Blaubeurer Straße/ B 28 Richtung Blaustein im Norden, Kurt-Schuhmacher-Ring/K 9915 im Westen, Jägerstraße im Osten und den Kleingärten und der Blau im Süden. Deutliche Gliederung in drei unterschiedliche Teilbereiche. Der Teil nördlich der Herrlinger Straße wird durch zahlreiche Autohäuser, der südwestliche Teil durch kleine Handwerks- und Gewerbebetriebe und der südöstliche Teil wird durch eine Gemengelage mit Wohn-/Gewerbe-nutzung geprägt. Anteil untergenutzter Flächen und Gebäudeleerstand als potentielle bauliche Ergänzungen ca. 8 %. Teilbereiche deutlich durch entsprechende Nutzungen geprägt Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Keine wesentlichen Einschränkungen in den gewerblich genutzten Bereichen. Wohnnutzung im Süden, im mittleren Teil des Untersuchungsgebietes teilweise durch gewerbliche Nutzungen entlang Lucasstraße und Clarissenstraße beeinträchtigt. Es besteht eine klare Trennung der einzelnen Nutzungen. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Bestehende gewerbliche Nutzungen nördlich und südwestlich Herrlinger Straße sollten gesichert werden, eine Tendenz zu Veränderungen ist hier nicht erkennbar. Konflikt zwischen Gewerbebetrieb (Kfz Verkauf u. -reperatur) und westlich angrenzender Wohnnutzung kann durch zukünftige Möglichkeit als urbanes Gebiet gelöst werden. Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum Beurteilung/ Planungsempfehlungen Gewachsener Standort für kleine Handwerks-, und Gewerbebetriebe sowie Kfz Handel sollte gesichert werden. Ebenso sollte die bestehende Wohnnutzung gesichert werden. Fazit: Erhaltung als Gewerbegebiet im Norden und Südwesten. Weiterentwicklung Teilbereich im Südosten als Urbanes Gebiet gemäß Ankündigung Bundesbauministerium. Konflikt KfZ Werkstatt und angrenzendem Wohngebiet ggf. durch Bebauungsplan lösen (Urbanes Gebiet) Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 27 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Weststadt - Söflingen Bezeichnung: Karte 3a: Einsteinstraße Nutzungsart Bestand: Gewerbegebiet, partiell Wohnnutzung und Gemengelage Größe: 22,23 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gewerbliche Baufläche großflächiger Einzelhandel nördlich der Einsteinstraße Gewerbliche Baufläche (G) auf schmalem Streifen südlich der Einsteinstraße Wohnbaufläche im Südwesten entlang des Blaunebenarms Flächenbilanz Gesamtgröße: 22,23 ha Produzierendes Gewerbe: 3,46 ha 15,56% Handel: 3,07 ha 13,81% Dienstleistung: 4,72 ha 21,23% Wohnen: 3,41 ha 15,34% Untergenutzte Flächen: 0,66 ha 2,97% Gebäudeleerstand: 0,47 ha 2,11% Gemeinbedarfsflächen: davon Sportplatz: 1,76 ha 1,08 ha 7,92% Grünflächen: 0,58 ha 2,61% Wasserflächen: 0,24 ha 1,08% Verkehrsflächen: 3,86 ha 17,37% Bestands- und Konfliktanalyse Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Einschränkung der gewerblichen Nutzung durch Wohnnutzung entlang der Klingensteiner Straße und Blaukanal. Übergang zwischen Gewerbe und Wohnen südlich Einsteinstraße städtebaulich vertretbar mit Möglichkeit zur Weiterentwicklung weiterer Durchmischung. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Tendenz zu Entwicklung als Dienstleistungs- und Einzelhandelsschwerpunkt. Bereich Stadtregal positives Beispiel für Durchmischung sowohl geschossweise als auch grundstücksbezogen. Entwicklung untergenutzter Flächen (Magirus Brandschutz und Einstein Ecke Jägerstraße) mit gemischten Nutzungen einschließlich Wohnen berücksichtigen. Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum Bestandserhebung Beurteilung/ Planungsempfehlungen Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage in dem historisch gewachsenen Gewerbegebiet zwischen Blaubeurer und Söflinger Straße, begrenzt durch die Blau im Norden, Jäger- und Klingensteiner Straße im Westen, Magirusstraße im Osten und dem Nebenarm der Blau im Süden bzw. der Einsteinstraße im Südosten. Günstiger Bereich und Standort für eine stärkere Nutzungsdurchmischung mit nicht störenden Gewerbeund Dienstleistungsbetrieben. Bauliche Verdichtungsmöglichkeiten auf privaten Grundstücken planerisch vorbereiten. Gliederung in unterschiedliche Teilbereiche, überwiegend Unternehmen der Dienstleistungs-branche entlang der Einsteinstraße, gemischte Nutzung im Bereich Stadtregal sowie Einzel- bzw. Großhandel. Wohnnutzung südlich des Dienstleistungsriegels entlang Einsteinstraße. Innenbereich Wohnblock Erlen und Mühlenstraße untergenutzt. Deutlich untergenutzte Flächen ehemals Magirus Brandschutz und Einstein Ecke Jägerstraße Fazit: Untergenutzte Flächen (Magirus Brandschutz und Jägerstraße) können beispielhaft mit angemessener Durchmischung neu als urbanes Gebiet gem. Vorschlag Bundesbauministerium entwickelt werden. Hochwertige Lage durch Grünzug entlang Blau berücksichtigen. Vorrang sollte dabei auf Ansiedlung nicht störende Gewerbebetriebe gelegt werden. Nachverdichtung Blockinnenbereich Erlen Mühlenstraße mit Wohnnutzung. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 28 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Weststadt - Söflingen Bezeichnung: Karte 3b: Söflinger Straße Nutzungsart Bestand: Gewerbliche, gemischte und Wohnnutzungen Größe: 29,29 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gewerbliche Baufläche im Nordosten entlang Einsteinstraße Wohnbauflächen südlich der Wohn-straße "bei den Quellen" Gemischte Bauflächen (M) auf verbleibenden Flächen Untersuchungsbereichs Flächenbilanz Gesamtgröße: 29,29 ha Produzierendes Gewerbe: 0,96 ha 3,28% Handel: 0,73 ha 2,50% Dienstleistung: 2,05 ha 7,00% 20,64 ha 70,47% Untergenutzte Flächen: 0,41 ha 1,39% Gebäudeleerstand: 0,10 ha 0,34% Gemeinbedarfsflächen: 0,37 ha 1,26% Verkehrsflächen: 4,03 ha 13,76% Wohnen: Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage in historisch gewachsener Gemengelage zwischen Einstein- und Magirusstraße sowie Wohngebiet beiderseits Sonnenstraße. Begrenzt wird Untersuchungsbereich durch Schlossergasse, Blau und Einsteinstraße im Norden, Jägerstraße im Westen, Magirusstraße im Osten und Wohnnutzung am unteren Kuhberg südlich Straßenbahnlinie in der Söflinger Straße. Überwiegend Wohnnutzung entlang der Straßenbahnlinie in der Söflinger Straße sowie der Schlößlesgasse mit Erdgeschoßnutzung in Form von Dienstleistung, Einzelhandel oder Gastronomiegewerbe. Im Osten entlang Einsteinstraße und nördlicher Teil Magirusstraße vorwiegend Kleingewerbe, südlicher Bereich Magirusstraße Dienstleistungen und Einzelhandel. Wohnbebauung beiderseits Sonnenstraße meist 2geschossig aufgelockert und durchgrünt. Bestands- und Konfliktanalyse Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Unstrukturiertes Kleingewerbe entlang Einstein- und Magirusstraße (ehemals Gummi Welz) mit teilweise Störungen der Wohnnutzung durch gewerbliche Betriebe (z.B. Griesgasse). Keine eindeutige städtebauliche Struktur in diesem Bereich erkennbar. Gemengelage in diesem Bereich sollte jedoch grundsätzlich erhalten und weiterentwickelt werden. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Gemengelage entlang Einstein- u. Magirusstraße (Gummi Welz) neu ordnen u. weiterentwickeln als urbanes Gebiet gemäß Vorschlag Bundesbauministerium. Tendenz zur ausschließlichen Entwicklung von Wohnnutzung sollte verhindert werden. Insgesamt bestehen sehr wenig un- u. untergenutzte Flächen. Positive städtebauliche Entwicklung mit gemischten Nutzungen im Bereich Söflingen Ortskern und Randbereichen weitgehend abgeschlossen. Wohnnutzung beiderseits Sonnenallee bietet Möglichkeit der Nachverdichtung, entsprechende Untersuchungen sollten durchgeführt werden. Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum Beurteilung/ Planungsempfehlungen Günstiger Bereich und Standort für eine Nutzungsdurchmischung entlang Einstein- und Magirusstraße (Gummi Welz) mit nicht störenden Gewerbe/Dienstleistungsbetrieben und Wohnnutzung. Es bestehen ansonsten keine wesentlichen Einschränkungen der vorhandenen Nutzungen. Fazit: Weiterentwicklung Bereich Einstein- / Magirusstraße als urbanes Gebiet. Untersuchung Möglichkeiten Nachverdichtung südliches Wohngebiet. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 29 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Weststadt Bezeichnung: Karte 4a: Söflinger Straße Nutzungsart Bestand: Gewerbliche, gemischte und Wohnnutzungen Größe: 30,77 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gewerbliche Baufläche (G) im Norden auf dem FUG Gelände und den Flächen des „alten Röhrenwerks“ Flächen für Ver-, Entsorgungsanlagen nordwestlich des alten Röhrenwerks auf Flächen der Verkehrsbetriebe Wohnbauflächen (W) zwischen Lindenstraße und Parlerstraße Gemischte Bauflächen (M) im Südwesten bei Verkehrsbetrieben u. Söflinger Str. und im Osten Untersuchungsgebiet. Flächenbilanz Gesamtgröße: 30,77 ha Produzierendes Gewerbe: 2,56 ha 8,32% Handel: davon Tankstellen 0,83 ha 0,27 ha 2,70% Dienstleistung: 3,57 ha 11,60% Wohnen: 6,15 ha 19,99% Untergenutzte Flächen: 1,31 ha 4,26% Gebäudeleerstand: 0,12 ha 0,38% 11,72 ha 38,09% 4,51 ha 14,66% Gemeinbedarfsflächen: Verkehrsflächen: Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage in historisch gewachsenem Gewerbegebiet zwischen Blaubeurer u. Söflinger Straße, begrenzt durch die Blau im Norden, Magirusstraße im Westen, B10/B28 im Osten und Söflinger Straße im Süden. Gliederung in unterschiedliche Teilbereiche, gewerbliche Prägung mit FUG u. Verkehrsbetriebe im Westen sowie entlang Söflinger Str. (ehem. AEG Röhrenwerk), Gemengelage zwischen Bleicher-Walk-Str. u. Westplatz, Wohnnutzung zwischen Linden, Parler u. Engelbergstr., entlang Hindenburgring Dienstleistungs- Büro- u. Handelsnutzungen. Untergenutzte Bereiche, v.a. mit Stellplätzen, am Hindenburgring (ehem. Nixdorf) und teilw. in gewerblichen Bereichen. Bestands- und Konfliktanalyse Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Teilweise Einschränkungen der gewerblichen Nutzung durch Wohnnutzung zwischen Bleicher-WalkStr./Westplatz und Lindenstr. durch unmittelbare Nahtstellen Wohnen/Gewerbe. Es besteht zwischen Bauhofer-/Söflingerstraße ein erheblicher Parkdruck trotz Parkhaus. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Bauliche Ergänzungen mit gewerblichen Nutzungen entlang Blau möglich (Erweiterungsflächen Verkehrsbetriebe und FUG). Ansonsten kaum Erweiterungsmöglichkeit für gewerbliche Betriebe. Bauliche Ergänzungen untergenutzte Flächen am Hindenburgring mit Büro- und Dienstleistungseinrichtungen vorsehen, ggf. mit höheren Gebäuden entsprechend Hochhausstudie. Erkennbare Tendenz Umnutzung ehemalige Büro- und Dienstleistungsgebäude zu Wohnen nördlich Bauhoferstraße durch hochwertige Lage im Bereich Freiflächen entlang Blau. Weitere Entwicklung als Gemengelage hier denkbar. Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum Beurteilung/ Planungsempfehlungen Bestehende gewachsene Gewerbeflächen sollten langfristig gesichert werden, da nur geringfügige Nutzungskonflikte mit Wohnnutzung bestehen. Weiterentwicklung Bereich Bauhofer-/Lindenstraße mit gemischten Nutzungen. Ergänzende Maßnahmen zur Reduzierung Parkdruck sind im Umfeld des ehemaligen Röhrenwerkes (z.B. zusätzl. Hochgarage) erforderlich. Fazit: Bebauung untergenutzte Flächen entlang Hindenburgring für Büro-/Dienstleistungen mit höheren Gebäuden entsprechend Hochhausstudie. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 30 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Weststadt Bezeichnung: Karte 4b: Wagnerstraße Nutzungsart Bestand: Gewerbliche, gemischte und Wohnnutzungen Größe: 46,10 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gewerbliche Bauflächen (G) im Süden auf Flächen von Fa. Airbus Gemeinbedarfsflächen im Westen im Bereich Westbad sowie im Nordosten im Bereich der Elly-Heuss-Realschule und der Kirche St. Elisabeth Gemischt Bauflächen (M) auf verbleibenden Flächen Untersuchungsgebiet Flächenbilanz Gesamtgröße: 46,10 ha Produzierendes Gewerbe: 10,57 ha 22,93% Handel: 1,20 ha 2,60% Dienstleistung: 1,63 ha 3,54% 19,26 ha 41,78% Untergenutzte Flächen: 0,95 ha 2,06% Gemeinbedarfsflächen: 4,73 ha 10,26% Verkehrsflächen: 7,76 ha 16,83% Wohnen: Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage im historisch gewachsenem Stadterweiterungsgebiet ab dem 20. Jahrhundert mit typischer Blockrandbebauung (z.B. Wagnerstr.) und einzelnen gewerblichen Betrieben (z.B. Fa. Airbus) zwischen Söflinger Straße im Norden, Magirusstr. im Westen, B10/B28 im Osten sowie Römer- u. Sedanstr. im Süden. Nördlich Wörthstraße überwiegend Wohnnutzung mit Büro-, Handels- u. Dienstleistungsnutzungen in den Erdgeschossen. Südlich Wörthstraße großflächige Gewerbenutzung (Airbus), Entlang Magirusstraße Einzelhandel u. Dienstleistungen. Großflächige Umnutzung ehemals Käßbohrer Pistenbully und Glockengießerei Hörtz für Wohnzwecke. Im Bereich Söflinger u. Magirusstraße wichtige Gemeinbedarfseinrichtungen (Weststadthaus, Westbad, Realschule, Kirche) Im Bereich Westplatz zentrale Freiund Grünfläche der Weststadt. Im Bereich Schill- u. Thränstraße großflächige Nutzung Blockinnenbereich mit Gärtnerei. Bestands- und Konfliktanalyse Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Einschränkungen der gewerblichen Nutzung durch Wohnnutzung nördlich und südlich Gewerbegebiet Fa. Airbus. Durch gewachsene Entwicklung wird Nebeneinander Wohnen und Gewerbe weitgehend akzeptiert. Gärtnereinutzung im Block Schill- u. Thränstraße städtebaulich nicht angemessen. Tendenz zu Umnutzung ehemals gewerblicher Flächen erkennbar (z.B. Eichamt, Fa. Dodel Wörthstr. 11 – 13). Es besteht ein erheblicher Parkdruck im gesamten Untersuchungsgebiet. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Bestehende Struktur mit tlw. dichter Blockrandbebauung geeignet für gemischte Nutzungen entlang Hauptverkehrsstraßen (z.B. Wagnerstraße, Erdgeschosse mit Einzelhandel/Dienstleistung). Tendenz zu weiterer Umnutzung gewerblicher Flächen zu Wohnzwecken sollte verhindert werden. Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum Beurteilung/ Planungsempfehlungen Städtebauliche Struktur im Bereich nördlich Wörthstraße mit teilweise Blockrandbebauung in mehrgeschossigem Wohngebäuden und gewerblichen Nutzungen in den Erdgeschossen aufrechterhalten und entwickeln. Bestehende tlw. großflächige gewerbliche Nutzungen (Airbus und östlich Magirusstr.) erhalten. Teilweise Nachverdichtung in bestehenden Blockstrukturen möglich. Fazit: Weitgehender Erhalt und Weiterentwicklung der bisherigen Nutzungen und städtebaulichen Strukturen. Untersuchung Möglichkeiten Nachverdichtung insbesondere im Bereich Gärtnerei zwischen Schill- und Thränstraße. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 31 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Weststadt Bezeichnung: Karte 5: Blaubeurer Straße Nutzungsart Bestand: Größe: Gewerbegebiet 56,02 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gewerbliche Baufläche mit Zweckbestimmung großflächiger Einzelhandel Sonderbauflächen Zweckbestimmung Fachmarkt Zentrum, großflächiger Einzelhandel Blautalcenters Umfeld IKEA Bestands- und Konfliktanalyse Flächenbilanz Gesamtgröße: Produzierendes Gewerbe: 56,02 ha 3,27 ha 5,84% 34,52 ha 0,06 ha 61,62% 2,05 ha 3,66% Untergenutzte Flächen: 9,27 ha 16,55% Gebäudeleerstand: 0,07 ha 0,12% 6,84 ha 12,21% Handel: davon Tankstellen Dienstleistung: Wohnen: Grünflächen/ Wasserfläche: Verkehrsflächen: Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage in historisch gewachsenem Gewerbegebiet der industriellen Randwanderung ab dem 20. Jahrhundert zwischen den Bahnanlagen/In der Wanne im Norden, der Blau im Süden, B 10 im Osten und der Lupferbrücke im Westen. Das Gebiet hat sich deutlich zu einem Handelsschwerpunkt für großflächige Einzelhandelbetriebe u. Fachmärkte mit ebenerdigen Stellplatzanlagen entwickelt (Blautalcenter, Ikea, Media Markt, Bau- u. Gartenmärkte, Lebensmittelmärkte). Im mittleren Bereich des Untersuchungsgebietes bestehen kleinere und mittlere Handwerks- und Handelsbetriebe als auch Einrichtungen des Rotlichtgewerbes. Am östlichen und westlichen Ende des Untersuchungsbereiches befinden sich größere Autohäuser (BMW, Mercedes). Die Grundstücke der ehemaligen Fa. Mocco mit einer Größe von ca. 9,5 ha. nördlich der Blaubeurer Str. sind untergenutzt (förmlich festgelegtes Sanierungsgebiet). Bauhof und Bahnhof Söflingen im Nordwesten. Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Keine Einschränkungen der gewerblichen Nutzung, da im Untersuchungsbereich fast ausschließlich Gewerbeund Handelsbetriebe liegen. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Wesentliches Potential für Neuordnung besteht im Bereich der aufgelassenen Flächen Fa. Mocco. Durch ehemalige Nutzung bestehen erhebliche Altlasten im Boden. Es wurden bereits Rahmenpläne für die Neugestaltung erstellt (Sanierungsgebiet). Die hochwertigen Freiflächen entlang der Blau zwischen der Bleicher-Walk-Straße und östlich Beim Bscheid sollten analog der Neuordnung beim Bauhaus erweitert und neu gestaltet werden. Städt. Bauhof In der Wanne wird aufgegeben, Neuordnung Flächen im Umfeld Bhf Söflingen. Grundstück des Sägewerkes zwischen Obere Bleiche und Blau ist zu hochwertig für bestehende Nutzung (ggf. Verlagerung andenken). Durch vermehrte Ansiedlung von Betrieben des Rotlichtgewerbes besteht die Gefahr eines "Trading Down" Effektes für die umliegenden Firmen. Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum Beurteilung/ Planungsempfehlungen Entwicklung mit großflächigen Einzelhandel und Fachmärkte mit großem Kundenaufkommen weitgehend abgeschlossen, da keine entsprechenden Flächen mehr zur Verfügung stehen. Zeitnahe Weiterentwicklung Mocco Gelände anstreben. Fazit: Plangebiet nicht geeignet für Durchmischung, vorrangige Entwicklung als Gewerbe- und Handelsstandort. Chance zu einer gesteuerten Entwicklung des Mocco Geländes mit Ankauf durch die Stadt. Neugestaltung Bauhof und Umfeld Bhf Söflingen als Gemengelage Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 32 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Neustadt Bezeichnung: Karte 6: Karl-, Olgastraße Nutzungsart Bestand : Intensive historisch gewachsene Gemengelagen Größe: 60,79 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Gemischte Baufläche (M) Gewerbliche Baufläche (G) im Bereich Grundstücke der Firma Gold Ochsen im Norden Untersuchungsgebiet Bestands- und Konfliktanalyse Flächenbilanz Gesamtgröße: 60,79 ha Produzierendes Gewerbe: 4,86 ha 7,99% Handel: davon Tankstellen 1,90 ha 0,22 ha 3,13% Dienstleistung: 9,41 ha 15,48% 14,86 ha 24,44% Untergenutzte Flächen: 3,61 ha 5,94% Gebäudeleerstand: 0,09 ha 0,15% Gemeinbedarfsflächen: 8,67 ha 14,26% Grünflächen: 5,28 ha 8,69% 12,11 ha 19,92% Wohnen: Verkehrsflächen: Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage in der Nähe des Stadtzentrums im historischen Bereich der Stadterweiterung ab 1870, begrenzt durch die Bahnanlagen im Westen und Norden, die Olgastraße im Süden und die Friedenstraße im Osten. Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Keine wesentlichen Einschränkungen der vorhandenen Wohn- und gewerblichen Nutzungen durch die bestehenden Gemengelagen. Es besteht eine typische innenstadtnahe Durchmischung mit einer zum Teil sehr dichten Bebauung (Blockrandbebauung), ergänzenden Freiflächen und öffentlichen Einrichtungen (Schulen). Autohaus im Bereich Karl- und Neutorstraße mit ebenerdigen Ausstellungsbereichen für gebrauchte Kfz städtebaulich an diesem Standort nicht angemessen. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Gebiet insgesamt prädestiniert für weitere Durchmischung mit nicht wesentlich störenden Gewerbebetrieben und als Standort für weitere Büro- und Dienstleistungsnutzungen. Größere mittelfristig verfügbare und unbebaute Grundstücke im Bereich der Ausziehgleise im Norden des Untersuchungsgebietes. Bauliche Verdichtungsmöglichkeiten im Bereich Karl/Neutorstraße mit Blockrandbebauung und im Bereich Gold Ochsen Brauerei entlang Karlstraße Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum. Deutliche Gliederung durch rasterförmige Erschließung mit teilweise kleinteiliger Durchmischung südlich Karlstraße (geschoss- u. / grundstücksbezoge Mischungen). Nördlich Karlstraße punktuelle großflächige Entwicklung mit Büro- und Dienstleistungseinrichtungen (SWU, Karlsbau) mit angrenzender, bestehenden Wohnnutzung. Entlang Olgastraße überwiegend Büround Dienstleistungsnutzungen. Beurteilung/ Planungsempfehlungen Am nördlichen Rand teilweise gewerbliche Nutzung (Brauerei), im Westen entlang Gleisanlagen großflächige Einrichtungen von DB u. Deutsche Post. Ausziehgleise im Norden werden mittelfristig aufgelassen. Karlsplatz u. Alter Friedhof zentrale Frei- und Grünflächen der Neustadt. Fazit: Erhaltung und Weiterentwicklung der bestehenden Gemengelagen. Bauliche Verdichtung untergenutzte Flächen entlang Karl- u. Neutorstraße sowie Ausziehgleise für Büro-/Dienstleistungen. Historisch gewachsener Standort mit durchmischten Nutzungen sollte gesichert werden und ggf. bei störenden problematischen Gemengelagen zukünftiges Planungsrecht mit Urbanem Gebiet rechtlich geregelt werden. Es bestehen bauliche Verdichtungsmöglichkeiten entlang Karlstr. und den Ausziehgleisen für Büro- und Dienstleistungsnutzungen. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 33 Lage des Untersuchungsgebietes Stadtteil: Ulm Oststadt Bezeichnung: Karte 7: Wielandstraße Nutzungsart Bestand: Gewerbliche, gemischte und Wohnnutzungen Größe: 28,50 ha Planungsrechtlicher Status FNP: Wohnbauflächen (W), gemischte Bauflächen (M), gewerbliche Bauflächen (G) und Gemeinbedarfsflächen (Schulen Flächenbilanz Gesamtgröße: Bestands- und Konfliktanalyse 29,98 ha Produzierendes Gewerbe: 1,68 ha 5,60% Handel: 2,42 ha 8,07% Dienstleistung: 0,49 ha 1,63% 14,47 ha 48,27% Untergenutzte Flächen: 0,12 ha 0,40% Gebäudeleerstand: 0,17 ha 0,57% Gemeinbedarfsflächen: 1,21 ha 4,04% Grünflächen: 2,07 ha 6,90% Verkehrsflächen: 7,35 ha 24,52% Wohnen: Bestandserhebung Gebietsbeschreibung, Realnutzung Lage am östlichen Innenstadtrand, begrenzt durch Bahngleise im Norden, Friedenstr. im Westen, An der Baindt im Osten und Schwamberger-, FriedrichauThalfingerstr. im Süden. Überwiegend Wohnnutzung mit dichter Blockrandbebauung zwischen Frieden- und König-Wilhelm-Str. Östlich König-Wilhelm-Str. teilweise Gemengelagen mit gewerblichen Nutzungen. Östlich Freiflächen der Festungsanlagen überwiegend kleinteilige Wohnbebauung. Deutlich erkennbare Tendenz zu Umnutzung ehemals großflächiger gewerblichen Flächen zu Wohnnutzung (Wieland Gelände, Eberhardt Gelände am östlichen Rand außerhalb Bereich). Grünzäsur durch baumbestandene Freiflächen der ehe. Festungsanlage östlich Zollern- und Staufenring. Am östlichen Rand zwischen Wieland- und Talfinger Straße überwiegend gewerbliche Nutzungen mit Einzelhandel und Autohäusern. Produzierendes Gewerbe mit Fa. Mayer im Blockbereich Örlinger-, Wieland- und Gutenbergstraße, wobei im Umfeld überwiegend Wohnbebauung besteht. Nutzungs- und sonstige Einschränkungen Einschränkung Wohnnutzung durch hohes Verkehrsaufkommen entlang König-Wilhelm-Straße u. Wielandstraße, ansonsten keine weiteren Beeinträchtigungen. Gewerbliche Nutzung am östlichen Rand ohne besondere Einschränkungen. Gemengelage im Bereich Fa. Mayser mit unmittelbarer Nachbarschaft Wohnen/Gewerbe, jedoch durch gewachsenes Nebeneinander von Bewohnern weitgehend akzeptiert. Städtebauliche Potentiale und Konflikte Bauliche Verdichtungsmöglichkeiten durch unzureichende Flächenausnutzung mit Einzelhandel / Parkplätzen im Bereich Wieland-/Thalfinger Straße. Ansonsten nur sehr geringe Potentiale für weitere Entwicklungen (z.B. Nachverdichtung Wielandstr. 7-19). Ostplatz nach Westen ohne erkennbare städtebauliche Ordnung. Gebietscharakter mit teilweise Gemengelagen der Lage im Stadtgebiet angemessen. Mittel- / längerfristige Erhaltung des baulichen Bestandes Fa. Mayser mit Umwandlung zu gemischter Nutzung. Verfügbarkeit der Flächen Grundstücke überwiegend in Privateigentum. Beurteilung/ Planungsempfehlungen Gebietscharakter erhalten und weiterentwickeln, bestehende Gemengelagen erhalten. Standort Fa. Mayser mittel-/längerfristig mit gemischter Nutzung weiterentwickeln ggf. nach Modell Stadtregal. Mögliche Bebauung Ostplatz untersuchen. Fazit: Erhaltung u. Weiterentwicklung der bestehenden baulichen Strukturen/Nutzungen. Bauliche Verdichtung untergenutzte Flächen im Bereich Gewerbegebiet entlang Wieland- und Talfingerstraße sowie Baulücke im Bereich Grundstücke Wielandstraße 7 – 19. Bebauung Ostplatz ermöglichen. Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 34 6. Entwicklungskonzeption 6.1 Übersicht Potentialflächen nach Untersuchungsgebieten Bereich Beschreibung Flächen Flurstück aktuelle Nutzung Maßnahme/ Potential Karte 1: Riedweg Grundstück im Nordwesten, angrenzend an landwirtschaftliche Flächen im Westen 2028/1, 2028/4 2.025,00 Wohngrundstück Umwidmung zu Gewerbegrundstück bzw. zur Erschließung von Erweiterungsflächen im Westen auf landwirtschaftlichen Flächen Fläche im Süden, angrenzend an Gärtnerei Mayer, ehemaliger Bestand Gewächshauser - Abriss 932 2.794,00 untergenutze Fläche mit zwei Wohnhäusern im Norden bauliche Ergänzung mit gewerblichen Nutzungen leerstehendes Gewerbegrundstück inkl. Gewerbehalle 2056 2.505,00 leerstehende Gewerbehalle Potential zur Reaktivierung für gewerbliche Nutzung Summe Karte 2: Söflinger Straße 7.324,00 Grundstücke entlang der Johannesstr. und der Klosterstraße im Südwesten 944/1, 856/8, 956/3, 956/1, 956, 955/14, 943/6, 948/2, 948/3, 949/1 7.886,00 größtenteils untergenutze versiegelte Grundstücke > 900 m² lediglich mit Wohnhaus oder leerstehender Gewerbehalle Gewerbliche Nachverdichtung durch kleinflächige Gewerbebetriebe (Handwerksbetriebe etc.) Grundstück nördlich des Auchertwiesenwegs 891/2 2.001,00 untergenutze Fläche ohne Gebäudebestand Potential zur Reaktivierung für gewerbliche Nutzung Summe Karte 3a: Einstein Straße 9.887,00 Grundstück im Westen, auf Reischl Gelände 292 3.306,00 untergenuttze Fläche mit Wohnhaus im Westen, Lagerhalle im Süden und Garagen im Norden Potential zur Umwandlung in Mischnutzung Fläche im Westen gegenüber VW Kreisser 295 1.705,00 Parkplatz Autohaus Kreisser Potential zur Umwandlung in Mischnutzung Grundstück im Osten zwischen Blau, Magirusstraße und Einsteinstraße 270 38.911,00 ehemaliges Magirusgelände, Gebäude und Lagerhallten im Norden und Süden nur noch teilweise genutzt Neuentwicklung großflächige Gemengelage Summe Karte 3b: Söflinger Straße Summe Größe in m² 43.922,00 Grundstücke im Südosten am Kirchplatz östlich der Christuskirche 1689/3, 1689/5, 1689/6 2.109,00 ältere renovierungsbedürftige Häuser bzw. Gewerbehallen Nutzung überwiegend Handwerksbetriebe Potential zur Umwandlung in Mischnutzung Grundstücke zwischen Einsteinstraße, Magirusstraße und Söflinger Straße auf Flächen des ehemaligen Gummi Welz 259/2, 258/1, 258, 259/10, 258/3, 258/2, 257/8, 260/2, 260/1, 262, 261 13.758,00 kleinere Handwerksbetriebe, Lagernutzung, Leerstand bzw. untergenutzte Flächen Neuentwicklung Gemengelage Grundstücke im Norden entlang der Blau und der Einsteinstraße 268/1, 267/2, 267/3 2.758,00 untergenutze Fläche durch KfZ Betrieb sowie angrenzende Brachfläche Nachverdichtung, Neugestaltung der Grundstücke durch Mischnutzung 18.625,00 Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt Bereich Beschreibung Flächen Flurstück Karte 4a: Söflinger Straße Grundstück im Osten entlang des Bismarckrings 3053 Grundstücke im Norden entlang der Blau zwischen Kässbohrerstraße und Lindenstraße 1662/6, 1662/5, 1662/3 Summe Karte 4b: Wagner Straße Summe Größe in m² aktuelle Nutzung Maßnahme/ Potential 12.162,00 stark untergenutzte Fläche mit Dienstleistungskomplex im Westen des Grundstücks, übrige Flächen Stellplätze Neuentwicklung urbanes Gebiet, Gemengelage, ggf. mit Hochhaus bebaubar 6.542,00 leerstehendes öffentliches Gebäude sowie untergenutzte Grundstücke hochwertige Flächen entlang der Blau, Nutzungsdurchmischung Blumen Röder mit Gewächshäusern und Beeten Verlagerung der Gärtnerei, Neuentwicklung Wohnen und nicht störendes Gewerbe 18.704,00 Grundstück im Osten zwischen Schillstraße und Thränstraße 1744/1, 1745, 1746/5, 1746/6, 1747/1, 1479/10, 1748/1, 1749/11, 1809 Summe Karte 5: Blaubeurer Straße 35 9.527,00 9.527,00 Grundstück im Westen zwischen Weinbergweg und In der Wanne auf Flächen des Bauhofs Ulm 443/1, 443/2 4.529,00 Bauhof wird aufgegeben Neuentwicklung als Gemengelage Grundstück im Westen zwischen Bahngleisen und In der Wanne auf Flächen des Bahnhof Söflingen nicht ersichtlich 10.931,00 Flächen des Söflinger Bahnhofs, mit Bahnhofsgebäude, leerstehendes Gebäude, Versogungsgebäude und Kleingärten im Westen und Osten der Fläche Neuentwicklung in Teilbereichen mit Büro-, Dienstleistungsbetrieben Grundstück nördlich der Blaubeurer Straße auf Flächen des ehemaligen MOCO Areals 4000/19, 1566/1, 1567/5, 1566, 1567/4, 1567/2, 1567/8, 1567/6, 1572/3, 1572/5, 1572/2 83.083,00 ehemaliges MOCO Areal, Leerstand Potential zur Reaktivierung für gewerbliche Nutzung Grundstücke im Süden zwischen Blau und Auf der Gölde 1629/2, 1629/1, 1629 6.614,00 Drei Grundstücke, zwei davon brachgefallen, als Parkflächen für Mitarbeiter der Firma Beiselen und Britax Römer genutzt, sowie Rotlichtmilieu hochwertige Flächen entlang der Blau, Mischnutzung aus Wohnen und Dienstleistung möglich Grundstück im Südosten, entlang der Blau auf Fläche des Sägewerk Kaspar Gaiser & Söhne 1610 8.668,00 Sägewerk Verlagerung Sägewerk, hochwertige Flächen entlang der Blau, Mischnutzung 113.825,00 Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt Bereich Beschreibung Flächen Flurstück Karte 6: Karlstraße, Olgastraße Grundstück im Westen zwischen Zeitblomstr. und Neutorstraße (Autohaus Hanser und Leiber) und öffentlicher Parkplatz 637, 639, 460/1, 460/9, 460/8, 460/2 Grundstücke zwischen Neutorstraße, Wildstraße, Bessererstraße und Karlstraße aktuelle Nutzung Maßnahme/ Potential 13.806,00 Autohaus Hanser und Leiber sowie Zufahrt und angrenzendem öffentlichen Parkplatz Verlagerung Autohaus und Aufgabe öffentlicher Parkplatz, Neuentwicklung als urbanes Gebiet, Gemengelage, (Blockrandschließung) 724/2, 724/1, 724/9, 724, 716/1, 716/5, 716 2.747,00 Brachfläche, derzeit als Parkplätze genutzt Bauliche Blockrandschließung durch Wohnen und Dienstleistung Grundstücke im Norden auf Abstellgleisen des Ostbahnhofs 4000/12, 4000/21 26.841,00 Parkplätze für umliegende Dienstleistungsbetriebe Neuentwicklung urbanes Gebiet, Gemengelage, Vorkehrungen gegen Schienenlärm erforderlich Grundstücke zwischen Olgastraße, Carl-Ebner Straße- Keplerstraße und Neithardtstraße 433/1, 433/4, 433/7 2.694,00 Grundstücke mit einem Bestandsgebäude, EG Leerstand, OG Wohnen, untergenutzte Flächen werden von SWP als Parkplätze genutzt Bauliche Blockrandschließung durch Wohnen und Dienstleistung Flächen nördlich der Karlstraße zw. Syrlinstraße und Kepler-straße auf Gold Ochsen Gelände 813 11.357,00 untergenutzte Fläche, Abstellflächen, sowie Parkplätze für Mitarbeiter von Gold Ochsen sowie einzelne Bestandsgebäude langfristige Umnutzung als urbanes Gebiet, Gemengelage Brachflächen, derzeit als Parkplätze von umliegenden Dienstleistungsfirmen genutzt Blockrandschließung durch Wohnbebauung und Dienstleistung Summe Karte 7: Wieland Straße 36 Größe in m² 57.445,00 Grundstücke entlang der Wielandstraße im Südwesten 849/1, 849/2, 849/3, 849/4 Grundstück auf Freifläche Ostplatz 2595 2.896,00 Parkplatz im Süden der Fläche sowie nördlich angrenzende Grünfläche Neubebauung mit Wohnen, Dienstleistung möglich, Gemengelage Grundstücke zwischen Wieland-, Örlinger-, Gutenberg- und Nagelstraße (Flächen Fa. Mayser) 857/8, 857/7, 857/19, 857/20 12.842,00 Betriebsgelände der Firma Mayser, weitgehend bebaut, teilweise Gebäudebestand leerstehend Verlagerung Betrieb angedacht, weitgehender Erhalt der baulichen Struktur möglich, Entwicklung als Gemengelage, Vorbild Stadtregal Grundstücke im Südosten auf Flächen des großflächigen Einzelhandels zwischen Talfinger Straße und Wielandstraße 855/1, 855/3, 854/4, 854/3, 854/2, 854/1, 867, 854, 854/7, 854/8, 855/6, 855/11, 855/10, 855/2, 855/8, 856 33.625,00 teilweise untergenutzte Flächen des Einzelhandels (Rewe, Lidl) sowie KfZ Betriebe (Audi Zentrum, Euromaster) und kleinere Handwerksbetriebe städtebauliche Neuordung durch Blockrandschließung und Nachverdichtung, - Gemengelage Summe 779,00 50.142,00 Summe Potentialflächen 329.401,00 Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 37 6.2 Handlungsbedarf zur Weiterentwicklung von Gewerbestandorten in Gemengelagen Auf Grund der derzeit geringen Reserve von ca. 90 ha verfügbarer Gewerbegrundstücke, einem zukünftig gleich bleibenden Flächenbedarf sowie der begrenzten Möglichkeiten weiterer Flächenneuausweisungen im Ulmer Stadtgebiet kommt dem Gewerbeflächenangebot im Bestand, vorrangig in bestehenden Gemengelagen, eine zunehmende Bedeutung zu. Insbesondere durch die quantitativ ausgerichtete Wohnungsbaupolitik in vielen Städten, so auch in Ulm durch den hohen Wohnungsbedarf, mit einer Umnutzung von gewerblichen Standorten für Wohnungszwecke gingen Gewerbestandorte in Gemengelagen verloren. Durch Betriebsaufgaben und - verlagerungen in Gemengelagen wurden die Flächen für neue Wohngebiete zur Deckung des Wohnungsbedarfes neu genutzt. Als Beispiele können dabei die Grundstücke der Firmen Käsbohrer Pistenbully und Hörz südlich der Söflinger Straße aufgeführt werden. Weitere Umwidmungen sind vorgesehen, z.B. im Bereich des Areals von Gummi Welz an der Magirusstraße. Dadurch müssen gewerbliche Unternehmen zwangsläufig in klassische Gewerbegebiete ausweichen. Aufgrund der Flächenknappheit stadteigener gewerblich nutzbarer Grundstücke und der anhaltend starken Nachfrage nach Gewerbegrundstücken besteht die Notwendigkeit, vorhandene Gewerbestandorte in Gemengelagen zu erhalten und dementsprechend weiterzuentwickeln. Zusätzlich können städtebaulich tragfähige Standorte im Sinne der vorgesehenen Novellierung der Baunutzungsverordnung (BauNVO) als "Urbane Gebiete" zukünftig neu entwickelt werden. Damit kann der fachlichen Erkenntnis zu mehr funktionaler und nachhaltiger Nutzungsmischung Rechnung getragen werden und die Überwindung funktionsgetrennter Strukturen zugunsten einer räumlichen Mischung von Wohnen, Arbeiten und Versorgung als Schlüssel für eine nachhaltige Stadtentwicklung erreicht werden. Innerhalb der untersuchten Gebiete besteht auf Flächen in einem Umfang von ca. 32,94 ha ein Veränderungspotential, wovon derzeit 17,72 ha an Flächen stark untergenutzt sind. Darüber hinaus besteht ein Gebäudeleerstand auf Grundstücken mit ca. 1,25 ha. Diese Flächen sollten vorrangig weiterentwickelt und zumindest teilweise für gewerbliche Zwecke gesichert werden. Entsprechend dem vorhandenen Bedarf können hier nicht wesentlich störende Betriebe, insbesondere kleinere Firmen des Handwerks sowie des Büro- und Dienstleistungssektors neu angesiedelt werden. Insbesondere sind weitere Angebote im Dienstleistungssektor erforderlich. Die nutzungsgemischte und urbane Stadt ist hier ein wichtiger Ansatzpunkt, um neue Standorte mit einer angemessenen gewerblichen "Adresse" zu entwickeln. 6.3 Empfehlungen zur weiteren Entwicklung von Gewerbestandorten in Gemengelagen Zur Sicherung und Weiterentwicklung von Gewerbestandorten in Gemengelagen im Sinne der Zielsetzung neuer Ansätze für eine durchmischte Stadt werden folgende Empfehlungen vorgetragen: • Vorausschauende Erkundung von Bestands- und Entwicklungspotentialen der gemischten Stadt in Gemengelagen mit Austausch und Abstimmung der bestehenden Erkenntnisse der zuständigen Fachbereiche und Abteilungen • Erstellung von Rahmenplänen für die ermittelten Potentialflächen als Grundlage für die Sicherung der Zielsetzung der Sicherung von gewerblichen Flächen in Gemengelagen. Für viele Teilbereiche in den untersuchten Gebieten bestehen bereits entsprechende Rahmenpläne • Verstärkte Anwendung des Vorkaufsrechtes gemäß § 24 ff BauGB in Gemengelagen zur Sicherung gewerblicher Standorte Handlungsstrategie Gewerbe – neue Ansätze für eine durchmischte Stadt 38 • Einsatz aller Möglichkeiten nach dem Baugesetzbuch (BauGB) zur Sicher der Zielsetzung (Zurückstellung von Bauanträgen, Veränderungssperre, Erstellung von Bebauungsplänen, städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, Umlegungsverfahren, Erhaltungssatzung) Formale städtebauliche Sanierungsmaßnahmen (Sanierungsgebiete) als rechtliches Instrumentarium nach dem Baugesetzbuch zur Steuerung für die Entwicklung und Erhaltung von Gemengelagen ist zu aufwendig und zu langatmig. Dieses Instrument sollte nur bei erkennbar wesentlichen städtebaulichen Mängeln in einem überschaubaren Rahmen (z.B. Dichterviertel) angewandt werden.