Anlage D.pdf

Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Anlage d Kurzbegründung 1. Veranlassung und Erforderlichkeit / Entwicklung der Planungsüberlegungen im Gebiet Der nördliche Teil der Berliner Straße und die Fußgängerzone in der Gorkistraße bilden den Kern des Hauptzentrums in Tegel. Die hier vorhandenen Arten baulicher Nutzung sind breit gestreut. Das Spektrum reicht von großflächigen Einkaufscentern und Kaufhäusern, wie dem Tegel-Center oder dem C&A-Kaufhaus, über den eher kleinteiligen Facheinzelhandel, von Dienstleistungsangeboten und Gastronomie bis hin zu Einrichtungen der öffentlichen Infrastruktur. Dieser Bereich übernimmt zentralörtliche Funktionen für die Versorgung der Bevölkerung und ist damit wesentlicher Teil des Hauptzentrums im Bezirk Reinickendorf. Mit dem Auslaufen der Übergangsfrist zum Spielhallengesetz im Juli 2017 ist mit einem verstärkten Drängen von Spielhallen- und Wettbürobetreibern in leer stehende Immobilien an der Berliner Straße zu rechnen. Es besteht die Gefahr, dass ohne eine aktive Steuerung dieser Nutzungen das Niveau der Geschäftsstraße absinkt. Um die bauliche Entwicklung im Gebiet zu steuern, wurde bereits im Jahre 2012 der Bebauungsplan 12-32B durch das Bezirksamt Reinickendorf aufgestellt. Der einfache Bebauungsplan hatte das Ziel, die verschiedenen planungsrechtlichen Grundlagen hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung auf die Bestimmungen der Baunutzungsverordnung 1990 zu vereinheitlichen und eine grundstücksscharfe Zuordnung zu den einzelnen Nutzungsarten zu treffen. Mit der Gliederung der Baugebiete sollte die Ansiedlung von Vergnügungsstätten im Sinne der Spielhallenentwicklungskonzeption vom Mai 2011 planerisch gesteuert werden. Darüber hinaus waren gestalterische Regelungen zu Werbeanlagen Inhalt der Planung. Der Bebauungsplan hat bereits öffentlich ausgelegen und einen Beschluss durch die Bezirksverordnetenversammlung erhalten. Erhöhte Anforderungen an den Schallschutz sowie eine geänderte rechtliche Bewertung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen bezüglich der Einordnung in das Verfahren zur Innenentwicklung gemäß § 13a BauGB sowie zur beabsichtigten Gliederung des Kerngebietes im nördlichen Teil des Geltungsbereiches machen jedoch einen schnellen Abschluss der Planung unwahrscheinlich. Darüber hinaus sind mit der grundhaften Erneuerung und Erweiterung des Tegel-Centers sowie des Standortes Hertie städtebauliche Entwicklungen zu konstatieren, die Einfluss auf die Abwägung der Planungsinhalte und damit auf den weiteren Verfahrensablauf haben. Der Schutz des Hauptzentrums vor dem Eindringen von Spielhallen oder Wettbüros ist dringlich. Mit Datum vom 21. September 2016 ging beim bezirklichen Bau- und Wohnungsaufsichtsamt ein Antrag auf Nutzungsänderung einer im Erdgeschoss des Gebäudes Berliner Straße 12 in Berlin-Tegel gelegenen Gewerbeeinheit in ein Wettbüro mit Aufenthaltsqualität ein. Dieses Vorhaben hätte nach den geltenden Rechtsgrundlagen (Baunutzungsplan, gemischtes Gebiet) zugelassen werden müssen. Das Vorhaben wurde durch bauaufsichtlichen Bescheid vom 28.10.2016 auf der Grundlage des sich seinerzeit im Verfahren befindlichen Bebauungsplans 12-32B gemäß § 15 Abs. 1 BauGB zurückgestellt. Der Antragsteller hat sein Vorhaben mittlerweile zurückgezogen, sodass keine Veränderungssperre mehr erlassen werden musste. Gleichwohl sind ähnlich gelagerte Nutzungsbegehren bei künftig frei werdenden Ladeneinheiten auch auf anderen Grundstücken im Zentrumsbereich möglich. Mit dem Auslaufen der Übergangsfrist für derzeit betriebene Spielhallen besteht hier Handlungsbedarf. 1 . Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 2. Planungsrechtlicher Rahmen Die Geltungsbereiche der Bebauungspläne 12-32B und 12-67B überlagern folgende verbindliche planungsrechtliche Regelungen: Bebauungsplan XX-149 vom 22.09.1969 Der qualifizierte Bebauungsplan setzt für die Bauflächen beiderseits der Fußgängerzone in der Gorkistraße Kerngebiet mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 2,0 fest. Östlicher Teil des Bebauungsplans XX-157 vom 10. August 1979 Der qualifizierte Bebauungsplan setzt hier Kerngebiet mit einer GRZ von 0,6 und einer GFZ von 1,6 fest. Baunutzungsplan vom 28.12.1960, übergeleitet durch Bebauungsplan XX-A vom 10.04.1970 Der Baunutzungsplan weist in einem Streifen von 40 m beiderseits der Berliner Straße gemischtes Gebiet der Baustufe IV/3 (GRZ 0,3; GFZ 1,2) aus. Dahinter folgen Festsetzungen als allgemeines Wohngebiet der Baustufe III/3 (GRZ 0,3; GFZ 0,9). Der Baunutzungsplan gilt mit den übergeleiteten planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958 (BauO Bln 58) und den ebenfalls übergeleiteten förmlich festgesetzten Straßen- und Baufluchtlinien nach dem preußischen Fluchtliniengesetz gemäß § 173 Abs. 3 Bundesbaugesetz als qualifizierter Bebauungsplan gemäß § 30 Abs. 1 BauGB. Darüber hinaus hat der Bezirk Reinickendorf ein gesamtbezirkliches Steuerungskonzept für die Ansiedlung von Spielhallen beschlossen. Es entfaltet als städtebauliches Entwicklungskonzept zwar keine unmittelbare Rechtswirkung, ist jedoch u.a. Grundlage für die Erarbeitung, Änderung und Ableitung von Festsetzungsinhalten für Bebauungspläne. Das Konzept identifiziert Eignungsflächen für die Ansiedlung von Spielhallen innerhalb des Bezirks Reinickendorf und schließt damit im Gegenzug alle anderen Flächen von derartigen Nutzungen aus. Das Plangebiet des künftigen Bebauungsplans 12-32 befindet sich innerhalb der Eignungsfläche A, Gorkistraße, welche wesentliche Teile der Fußgängerzone, das Tegel-Center bis zur Grußdorfstraße, das ehemalige Hertie-Kaufhaus, das C & A Kaufhaus sowie das Grundstück Berliner Straße 101-102 / Bernstorffstraße 2 umfasst. Um die Attraktivität der Geschäftszone nicht zu beeinträchtigen, empfiehlt das Spielhallenentwicklungskonzept die Zulässigkeit von Spielhallen auf eine Ansiedlung außerhalb des Erdgeschosses zu beschränken. 3. Aufteilung des Geltungsbereiches des Bebauungsplans 12-32B in zwei Einzelpläne Zur Beschleunigung des Verfahrensablaufes ist wird folgende Verfahrensweise beabsichtigt: Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 12-32B wird um verschiedene Grundstücke der Berliner Straße und der südlichen Grußdorfstraße verkleinert. Der Planumgriff erfasst damit künftig lediglich den Bebauungsplan XX-149 sowie die als Kerngebiet festgesetzten Grundstücke des Bebauungsplans XX-157 (C&A Standort u. angrenzende Grundstücke). Für den Bereich der Berliner Straße (mit Ausnahme des Grundstückes der Feuerwache, Berliner Straße 16), der nach den Bestimmungen des Baunutzungsplans als gemischtes Gebiet der Baustufe IV/3 ausgewiesen ist, soll der Baunutzungsplan im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durch den einfachen Bebauungsplan 12-67B abgeändert werden. Die ursprüngliche Planungskonzeption beinhaltete die parzellenscharfe Umstellung bzw. Gliederung der jeweiligen Nutzungsarten. Nach den jetzigen Planungsüberlegungen ist dies für den Bereich des Bebauungsplans 12-67B nicht mehr der Fall. Daher fallen die Grundstücke oder Grundstücksteile des ursprünglichen Geltungsbereichs aus den neuen Planumgriffen 1232B bzw. 12-67B heraus, die im Baunutzungsplan als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen 2 . Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- sind. Vergnügungsstätten sind hier allgemein unzulässig. Auch das Grundstück der Feuerwache Tegel, Berliner Straße 16, wurde aus der Überplanung ausgeschlossen. Es befindet sich im Eigentum des Landes Berlin. 3.1. Bebauungsplan 12-32B 3.1.1. Geltungsbereich Der verkleinerte Geltungsbereich des Bebauungsplans 12-32B umfasst das Gelände zwischen Bernstorffstraße, Buddestraße, Grußdorfstraße, Berliner Straße sowie die Grundstücke AltTegel 2, 2A, 4, 6; Am Tegeler Hafen 1, 1A, 3, 3A in Berlin–Reinickendorf, Ortsteil Tegel. 3.1.2. Inhalt Die Planungsinhalte zur Gliederung des Kerngebietes in MK mit Wohnanteil und MK nach der Regelfestsetzung (ausnahmsweise Zulässigkeit von Wohnen) sowie zur Steuerung von Vergnügungsstätten werden grundsätzlich beibehalten, jedoch modifiziert. Die Auswirkungen, die sich aus der Sanierung und der Erweiterung des Tegelcenters und des ehemaligen Hertiekaufhauses ergeben, sind in einer erneuten Abwägung in die Planung einzustellen. 3.1.3. Verfahren Das Bebauungsplanverfahren wird weiterhin im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB ohne Umweltbericht durchgeführt. 3.2. Bebauungsplan 12-67B 3.2.1. Geltungsbereich Der Bebauungsplan umfasst mit Ausnahme des Grundstücks Berliner Straße 16 den Bereich der Berliner Straße in Tegel, welcher nach dem Baunutzungsplan als gemischtes Gebiet nach § 7 Nr. 9 BauO Bln 1958 ausgewiesen ist. Der Baunutzungsplan wurde 1960 im Maßstab 1 : 25.000 durch das Abgeordnetenhaus beschlossen. Er ist daher nicht parzellenscharf. Die Festlegung des Geltungsbereiches bedarf somit der Interpretation. Ihr liegen folgende Erwägungen zugrunde: Im Kontext des Baunutzungsplans sichert das gemischte Gebiet die Berliner Straße in ihrer Funktion als Hauptgeschäftsstraße. Dabei umfasst die schematische Ausweisung im Wesentlichen die anliegenden Straßengrundstücke, da die Geschäftsfunktion in den Seitenstraßen schnell abnimmt. Der Bezirk Reinickendorf hat den Baunutzungsplan im Jahre 1992 auf der Grundlage vieler vorausgegangener Einzelentscheidungen im Rahmen von Bauanträgen auf ein Kartenwerk im Maßstab 1 : 4.000 übertragen. Diese Arbeitskarte dient als Entscheidungsgrundlage für die planungsrechtliche Einstufung von Vorhaben sowie zur Beratung von Grundstückseigentümern und Architekten. Die Breite des als gemischtes Gebiet ausgewiesenen Streifens wurde danach auf 40 m beiderseits der Berliner Straße festgelegt. Sie entspricht der durchschnittlichen Tiefe der an der Berliner Straße anliegenden Grundstücke. Aus der jahrzehntelangen Genehmigungspraxis bei der Handhabung des Baunutzungsplans sind keine Abgrenzungsprobleme zwischen den einzelnen Nutzungsarten oder Baustufen bekannt. 3 . Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- Der Interpretation des Baunutzungsplans durch die Arbeitskarte liegt daher auch der Geltungsbereich der vorliegenden Planung zugrunde. Hierdurch werden die Grundstücke an den Rändern teilweise angeschnitten. Da der Zulässigkeitsmaßstab des Baunutzungsplans jedoch nicht abgeändert werden soll, übernimmt der Bebauungsplan die Unschärfe bei der örtlichen Geltung der einzelnen Festsetzungen. Abgrenzungsprobleme sind auch bei der vorliegenden Planung mit ihrem geringen Regelungsgehalt nicht zu erwarten. Die Problematik der Zulassung von Vergnügungsstätten ist lediglich in den straßenseitigen Ladenzonen relevant. In diesem Bereich ist von einer eindeutigen Zuordnung zum gemischten Gebiet auszugehen. Die vom Plangebiet abgeschnittenen, hinterliegenden Restflächen der Grundstücke sind dann als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Dort sind Vergnügungsstätten grundsätzlich nicht zulässig. Der Geltungsbereich umfasst danach die Grundstücke bzw. Teilflächen der Grundstücke Berliner Straße 1 – 15, Alt-Tegel 1/3, Brunowstraße 11, 12, 51, 52, Schlieperstraße 12, 13 in einem 40 m breiten Streifen, westlich der linksseitigen, förmlich festgestellten Baufluchtlinie an der Berliner Straße sowie für die Grundstücke bzw. Teilflächen der Grundstücke Berliner Straße 84 – 94, Grußdorfstraße 12 – 14, Brunowstraße 8, 9, 53 – 55, Schlieperstraße 8 - 10, 73 – 75, Veitstraße 4A – 4B, 41 – 42A in einem 40 m breiten Streifen, östlich der rechtsseitigen, förmlich festgestellten Baufluchtlinie an der Berliner Straße in Berlin-Reinickendorf, Ortsteil Tegel. Der Geltungsbereich hat eine Größe von 41.942 m2. 3.2.2. Inhalt Der Bebauungsplan soll im gemischten Gebiet nach § 7 Nr. 9 BauO Bln 58 ausgewählte bauliche Nutzungen feinsteuern. So werden durch textliche Festsetzung Regelungen zum Ausschluss von Spielhallen und Wettbüros, sowie zur Schaustellung von Personen (Sex-, Piepund Lifeshows) getroffen. Darüber hinaus sollen Werbeanlagen auf die Stätte der Leistung beschränkt werden. Für die Einschränkung bzw. Feinsteuerung zulässiger Nutzungen sind besondere städtebauliche Gründe im Sinne des § 1 Abs. 9 der BauNVO 1990 anzuführen. Vordringlich soll der Gefahr des Absinkens des Geschäftsniveaus an der Berliner Straße begegnet werden. Trading-down Tendenzen (Verdrängung des hochwertigen Facheinzelhandels zugunsten von Billigangeboten mit zunehmenden Leerständen in den Ladenzonen) sind bisher nicht zu beobachten. Die zwischen den Zentrumspolen liegende Berliner Straße weist im Vergleich zum Tegelcenter oder den Borsighallen jedoch Defizite auf: Die Aufenthaltsqualität für Fußgänger ist durch vergleichsweise schmale Bürgersteige, Verkehrsbarrieren und die Belastung des Straßenverkehrs eingeschränkt. Die kleinteiligen baulichen Strukturen und Grundstückszuschnitte bieten zudem wenig Flächenpotential für die Ansiedlung größerer Einzelhandelseinrichtungen als Magnetbetreibe. Mit der Neugestaltung der Verkaufsflächen in der Gorkistraße wird sich der Druck auf die Einzelhändler der Berliner Straße weiter erhöhen, sodass vermehrt mit Geschäftsaufgaben zu rechnen ist. Der Bebauungsplan soll durch den Ausschluss von Vergnügungsstätten und Vorgaben zu Werbeanlagen Trading-down Tendenzen entgegen wirken. Darüber hinaus setzt der Bebauungsplan die Empfehlungen der Spielhallenentwicklungskonzeption in verbindliches Planungsrecht um. Das Hauptzentrum Tegel (Berliner Straße / Gorkistraße) wird danach hinsichtlich der Zulassung von Vergnügungsstätten gegliedert. Im Eignungsbereich der Gorkistraße werden Spielhallen außerhalb der Erdgeschosszonen zugelas- 4 . Stadtentwicklungsamt -Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- sen. Außerhalb eines Eignungsbereiches, in der Berliner Straße, werden Spielhallen dagegen generell ausgeschlossen. Die geplanten Regelungen betreffen nur einen kleinen Teil des Spektrums zulässiger Nutzungen, sodass der Charakter des gemischten Gebietes nicht infrage steht. Bisher sind im Plangebiet keine derartigen Nutzungen anzutreffen. Der eigentumsrechtliche Eingriff bleibt gering. Der Baunutzungsplan verschmilzt mit dem Bebauungsplan 12-67B zu einem Planungshorizont. Diese planerische Konzeption trägt auch die künftige bauliche Entwicklung im Gebiet. Im Bestand sind 61,4% der Nutzungseinheiten durch Wohnen und 38,6% der Nutzungseinheiten durch nicht erheblich störendes Gewerbe genutzt. Gebietsunverträgliche Nutzungen sind nicht vorhanden. Das Gebiet ist vollständig bebaut, die bauliche Entwicklung im Wesentlichen abgeschlossen. Baulücken existieren nicht. Das bestehende ausgewogene Verhältnis zwischen Wohnen (vordringlich in den oberen Geschossen) und gewerblichen Nutzungen, die über freie Berufe bis hin zu integrierten Einzelhandelsbetrieben reichen, wird auch durch die vorliegende Planung nicht gestört. Ungleichgewichte oder bodenrechliche Spannungen aus dem Nebeneinander von Gewerbe und Wohnen sind auch weiterhin nicht zu erwarten. 3.2.3. Verfahren Der Bebauungsplan wird als einfacher Bebauungsplan im vereinfachten Verfahren nach § 13 BauGB durchgeführt. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor: - Die vereinfachte Änderung berührt die Grundzüge des Baunutzungsplans nicht, sondern ändert diesen lediglich in Teilbereichen ab. - Vorhaben, die einer Pflicht zur Durchführung einer Umweltverträglichkeitsprüfung unterliegen, werden durch die Planung nicht begründet. - Anhaltspunkte für die Beeinträchtigung gemeinschaftlicher Schutzgüter (FFH- oder Natura 2000 Gebiete) im Sinne des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB bestehen nicht. Die Durchführung einer Umweltprüfung ist in der gewählten Verfahrensart nicht erforderlich, ebenso keine frühzeitige Unterrichtung und Erörterung der Öffentlichkeit bzw. der Behörden nach § 3 Abs. 1 BauGB sowie nach § 4 Abs. 1 BauGB. Berlin, den 12.04.2017 5