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Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 1/6 Anlage b Kurzbegründung Aufstellung des Bebauungsplans 12-VE1 für das Grundstück Schloßstraße 9 in Berlin-Tegel 1. Anlass und Erforderlichkeit, Entwicklung der Planungsüberlegungen Veranlassung für die Aufstellung des vorhabenbezogenen Bebauungsplans 12-VE1 ist die Absicht der GESOBAU AG auf der als Parkplatz genutzten Fläche eine neue Wohnbebauung mit Grün- und Spielflächen zu entwickeln. Geplant ist der Bau von 46 Wohneinheiten, davon werden 14 Wohneinheiten mit Mitteln der sozialen Wohnraumförderung gefördert. Dazu wurde am 25.01.2017 ein Antrag auf Einleitung eines Verfahrens zur Aufstellung eines vorhabenbezogenen Bebauungsplans beim Bezirksamt Reinickendorf gestellt. Berlinweit besteht erheblicher Bedarf an Wohnraum für eine stetig wachsende Bevölkerung. Mit dem vorhabenbezogenen Bebauungsplan 12-VE1 kommt die GESOBAU AG ihren Vereinbarungen aus der Kooperationsvereinbarung mit dem Senat nach, bezahlbaren Wohnraum zu schaffen. Die GESOBAU AG ist zugleich auch Eigentümerin des neu zu entwickelnden Grundstücks. Das Vorhabengebiet besteht aus dem Bestandsgrundstück (Flurstück 1359) an der Schloßstraße mit Altbausubstanz und dem Baugrundstück (Flurstück 1360), derzeit als Stellplatzfläche genutzt. In einer unterschriebenen Zustimmungserklärung vom 22.05.2017 bestätigt die GESOBAU AG, dass sie u.a. die Bedingungen des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ anerkennt und mindestens 30% der geplanten Geschossfläche zur Schaffung von mietpreis- und belegungsgebundenen Wohnungen vorhält. Der Planungsbereich war bislang noch Bestandteil des Bebauungsplans XX-256b. Für die übrigen Grundstücke innerhalb des Geltungsbereichs XX-256b sind auf absehbare Zeit jedoch keine Bau- oder Entwicklungsabsichten zu erkennen. Um einen schnellen Fortschritt der Planung zu gewährleisten, soll das Grundstück aus dem Umgriff des aktuellen Bebauungsplanentwurfs herausgelöst und gesondert überplant werden. Das Grundstück bietet aufgrund seiner Lage Potential für die Errichtung von Geschosswohnungsbau und rückt daher im Zuge der Wohnungsbaustrategie Berlins in den Fokus der planerischen Überlegungen für Tegel. Es besteht bezirkliches Interesse, hier die planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Errichtung von Wohnungsbau zu schaffen. Das Vorhaben kann nach den geltenden planungsrechtlichen Grundlagen (Baunutzungsplan: beschränktes Arbeitsgebiet) nicht verwirklicht werden. Die Planung ist daher nach § 1 Abs. 3 BauGB städtebaulich erforderlich. 2. Beschreibung des Plangebiets Stadträumliche Einbindung und städtebauliche Situation Das Plangebiet befindet sich im nördlichen Umfeld des Hauptzentrums Tegel (Berliner Straße, Gorkistraße). Es wird durch die Schloßstraße und den Königsweg erschlossen. Die U-Bahnlinie 6 mit der Station Alt-Tegel liegt in einer fußläufigen Entfernung von ca. 250 m. Hier halten auch mehrere Buslinien. Nördlich des Plangrundstückes befindet sich auf einem weitläufigen Gelände die Oberflächenwasseraufbereitungsanlage (OWA) der Berliner Wasserbetriebe. Das in Form eines Schiffsrumpfes gestaltete Bauwerk von Gustav Peichl ist von besonderem architektoni- Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungsplan 12-VE1 Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 2/6 Anlage b schen Wert. Westlich, auf der anderen Seite der Schloßstraße, erstreckt sich eine gründerzeitlich geprägte (und neuzeitlich ergänzte), nahezu geschlossene Wohnbebauung mit bis zu sechs Vollgeschossen. Südlich grenzt ein Wohngebäude in Form einer viergeschossigen Zeilenbebauung an. Sie wurde auf der Grundlage des Bebauungsplanentwurfs XX256 in den Jahren 2000 bis 2005 errichtet. Aus dem gleichen Zeitraum stammen die zwei direkt an der Schloßstraße gelegenen fünf- bzw. siebengeschossigen Punkthäuser, in denen sich ebenfalls Wohnungen befinden. Östlich des Plangebietes erstreckt sich auf der anderen Seite der Buddestraße ein gewerblich geprägter Bereich. Hier befinden sich zwei Verbrauchermärkte. Geltungsbereich und Eigentumsverhältnisse Der Geltungsbereich des Bebauungsplans 12-VE1 umfasst das Grundstück Schloßstraße 9 in Berlin-Tegel (Flurstücke 1359, 1360), hinzukommen künftig öffentliche Straßenverkehrsflächen. Laut Nummerierungsplan (Entwurf Stand 20.12.2016) vom Vermessungsamt erhält das Gebiet künftig die Adressen Schloßstraße 9 und Königsweg 33-41. Der Geltungsbereich hat eine Fläche von rund 0,92 ha. Bebauung und Nutzung Auf dem Plangrundstück selbst sind mit dem Gebäude des ehemaligen Straßenbahnhofs und einer Remise zwei eingetragene Baudenkmäler vorhanden, welche als Wohngebäude bzw. als Künstlerwerkstatt genutzt werden. Der übrige Teil ist weitgehend versiegelt und wird als Stellplatzanlage genutzt. Geltendes Planungsrecht Der Baunutzungsplan von 1960 mit den weiter geltenden planungsrechtlichen Bestimmungen der Bauordnung Berlin 1958 (BauO Bln 58) bildet die aktuelle planungsrechtliche Grundlage. Für den Geltungsbereich ist beschränktes Arbeitsgebiet der Baustufe III/3 (maximal 3 Vollgeschosse / GRZ 0,5 / GFZ 0,9 / BMZ 3,6) ausgewiesen. Zulässig sind gemäß § 7 Nr. 10 BauO Bln 58 nicht erheblich störende gewerbliche Betriebe, Gebäude für Verwaltung, Geschäfts- und Bürohäuser sowie Wohnungen für Aufsichtsund Bereitschaftspersonal. Bestehende Bebauungsplanverfahren Das Bebauungsplanverfahren XX-256 wurde mit mehreren Änderungen bis zur Planreife fortgeführt. Auf dieser Grundlage erfolgte in den Jahren 2000-2005 die Bebauung eines Großteils der Baugrundstücke. Der Bebauungsplan wurde jedoch nicht festgesetzt. Mit Inkrafttreten des Baugesetzbuches 2004 fiel dieser auf den Verfahrensstand der Aufstellung zurück. 2011 erfolgte ein Änderungsbeschluss des Bebauungsplans. Folgend erhielt er den Titel XX-256b und sah für das Plangrundstück hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet (3 Vollgeschosse / 0,3 GRZ / 0,9 GFZ / offene Bauweise) vor. Für die angrenzenden Grundstücke ist die planungsrechtliche Sicherung der OWA und die Festsetzung eines Sondergebiets Ärztezentrum vorgesehen. Der neue Planentwurf hat bisher noch nicht öffentlich ausgelegen. Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungsplan 12-VE1 Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 3/6 Anlage b Planungsrechtliche Bestimmungen der angrenzenden Gebiete Nördlich; Buddestraße 33/35, Grundstück der Berliner Wasserbetriebe: Baunutzungsplan von 1960; beschränktes Arbeitsgebiet, Baustufe III/3, GRZ 0,5, BMZ 3,6, i.V. mit B-Planentwurf XX-256b; künftige Festsetzung als Fläche für Versorgungsanlagen mit der Zweckbestimmung „OBERFLÄCHENWASSERAUFBEREITUNGSANLAGE“. Östlich; Grundstücke Buddestaße 32 und 34: Unbeplanter Innenbereich nach § 34 Abs. 1 BauGB; gewerbliche Prägung, Einzelhandelsnutzung Südlich; Grundstücke Schloßstraße 7,8; Königsweg 23/31: Baunutzungsplan von 1960; beschränktes Arbeitsgebiet, Baustufe III/3, GRZ 0,5, BMZ 3,6, i.V. mit B-Planentwurf XX-256b; künftige Festsetzung als allgemeines Wohngebiet, Baukörperausweisung IV – VII Vollgeschosse. Westlich; Grundstücke Schloßstraße 20-23: Bebauungsplan XX-207, festgesetzt am 31.01.2006; Mischgebiet, Baukörperausweisung III – IV Vollgeschosse Flächennutzungsplan Im Flächennutzungsplan Berlin in der Fassung der Neubekanntmachung vom 05. Januar 2015 (ABl. Nr. 2 / 16.01.2015, S. 31), zuletzt geändert am 09. Juni 2016 (Abl. Nr. 25 / 24.06.2016, S. 1362), wird das Vorhabengebiet als gemischte Baufläche M2 dargestellt. Auf Grundlage des Entwicklungsgebots gemäß § 8 Abs. 2 Satz 1 BauGB sind Bebauungspläne aus dem Flächennutzungsplan zu entwickeln. Der vorhabenbezogene Bebauungsplan ist aus der gemischten Baufläche M2 entwickelbar. Die Entwicklungsfähigkeit des vorhabenbezogenen Bebauungsplans wurde durch die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen im Zuge der Mitteilung der Planungsabsicht am 24.03.2017 bestätigt. Denkmalschutz Im Geltungsbereich befinden sich Gebäude, die in der Denkmalliste Berlin als Baudenkmale eingetragen sind (Obj.-Dok.-Nr. 09012332). Hierbei handelt es sich um das Verwaltungsgebäude und Wirtschaftsgebäude des ehemaligen Straßenbahn-Betriebshofs Tegel, der 1900 eröffnet und bis 1958 betrieben wurde. Während die Halle des Depots abgerissen wurde, sind das Verwaltungs- und Wirtschaftsgebäude am Eingang Schloßstraße erhalten geblieben. Die Gebäude werden als Wohngebäude bzw. Remise mit Atelier- sowie Technik- und Abstellräume genutzt. 3. Ziele und wesentlicher Planinhalt Ziel des vorhabenbezogenen Bebauungsplans ist die Schaffung der planungsrechtlichen Voraussetzungen für die Realisierung des Vorhabens der GESOBAU AG. Diese beabsichtigt, auf dem Plangrundstück ein drei- bis fünfgeschossiges Wohngebäude mit 46 Wohneinheiten zu errichten. Das Vorhaben erreicht eine GRZ von 0,4 und eine GFZ von 1,2 (siehe Grundzustimmung). Die Obergrenzen für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung gemäß § 17 BauNVO werden eingehalten. Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungsplan 12-VE1 Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 4/6 Anlage b Ziel der Planung ist darüber hinaus die Umsetzung des „Berliner Modells der kooperativen Baulandentwicklung“ und die damit einhergehende Sicherung eines förderfähigen Anteils der Wohnungen von mindestens 30%. Das Vorhaben für 46 Wohneinheiten sieht einen dreigeschossigen Zeilenbau mit einem leicht versetzten fünfgeschossigen Kopfbau am Königsweg vor. Der Baukörper passt sich an der südlich angrenzenden zeilenartigen Wohnbebauung an. Während sich der flache Gebäudeteil an der denkmalgeschützten Bebauung an der Schloßstraße orientiert, nimmt der Kopfbau an der Buddestraße Bezug zur fünfgeschossigen Bebauung der Townhäuser. Der Baukörper bildet zur nördlich angrenzenden OWA eine klare bauliche Abgrenzung. Er fügt sich damit in den städtebaulichen Kontext ein, ohne die besondere Architektur der Gesamtanlage der OWA zu beeinträchtigen. Da die Wohnungen überwiegend preisgünstig und zum Teil förderfähig errichtet werden sollen, ist eine Tiefgarage nicht vorgesehen. Ebenfalls wird auf eine Stellplatzanlage zugunsten von Freiflächen verzichtet. Die zentrumsnahe Lage mit einer breiten Palette verschiedener Einzelhandels- und Dienstleistungsangebote sowie die gute Anbindung an den öffentlichen Personennahverkehr machen die Bereitstellung von Pkw-Stellplätzen auf dem Grundstück entbehrlich. Die erforderlichen Fahrradstellplätze werden nachgewiesen. Die barrierefrei gestalteten Zugänge zum Plangebiet bestehen sowohl vom Königsweg als auch von der Schloßstraße, diese sind nördlich und südlich des Gebäudes durch Wege verbunden. Der Hauptzugang erfolgt vom Königsweg. An den Zugängen liegen Fahrradabstell- und Müllplätze. Der vorhandene Bestand an nach § 2 BaumSchVO geschützten Bäumen wird entsprechend der Projekt- und Freiraumplanung vollständig erhalten, indem dieser in die geplanten Rasen- und Pflanzflächen integriert wird. Weitere Baumpflanzungen sind geplant. Zwei Kinderspielbereiche (Spielplatz 0-12 Jahre sowie eine Spielwiese) liegen südlich des Gebäudes (siehe Konzeptzeichnung). Ergänzend zur umgebenden Bebauung erhält das Wohngebäude eine extensive Dachbegrünung. Für die denkmalgeschützten Gebäude auf dem vorderen Teil des Grundstücks erfolgt die Festsetzung von Baukörperausweisungen. Das Grundstück wird weiterhin nur im Rahmen der Erschließung und einer Feuerwehrzufahrt in die Neuplanung aufgenommen. Im weiteren Verfahren ist zu prüfen, inwieweit der ausgelöste Bedarf an sozialer Infrastruktur in den bestehenden Einrichtungen gedeckt werden kann. Hierzu erfolgen ggf. Regelungen in einem noch abzuschließenden Durchführungsvertrag. Das Plangebiet wird durch den gewerblichen Lärm der nördlich angrenzenden Oberflächenwasseraufbereitungsanlage potentiell belastet. Hierzu ist durch die GESOBAU AG ein entsprechendes Lärmgutachten zu beauftragen. Im Bebauungsplanverfahren ist die Lärmproblematik umfassend abzuarbeiten. Des Weiteren ergibt sich Untersuchungsbedarf für vermutete Altlasten aus der früheren Nutzung als Straßenbahnhof. In Absprache mit dem Straßen- und Grünflächenamt wird die derzeit private Verkehrsfläche des Grundstücks Schloßstraße 9 künftig in eine öffentliche Verkehrsfläche umgewidmet, da sie bereits als Gehweg genutzt wird. Die Fläche wird in das Vermögen des Bezirks übertragen. Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungsplan 12-VE1 Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 5/6 Anlage b 4. Verfahrensart Der vorhabenbezogene Bebauungsplan soll im beschleunigten Verfahren nach § 13a BauGB durchgeführt werden. Die Voraussetzungen hierfür liegen vor: - Der Bebauungsplan dient der Wiedernutzbarmachung von Flächen im Sinne der Innenentwicklung. - Der Bebauungsplan begründet keine Zulässigkeit von Vorhaben, welche einer Umweltverträglichkeitsprüfung nach dem UVPG bedürfen. - Anhaltspunkte für eine Beeinträchtigung gemeinschaftlicher Schutzgüter i.S des § 1 Abs. 6 Nr. 7 Buchstabe b BauGB (FFH-Gebiete; Natura 2000) bestehen nicht. - Der Bebauungsplan setzt eine Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO von deutlich weniger als 20.000 m2 fest. Hierbei wurde eine Kumulation mit anderen Bebauungsplänen, die in einem engen sachlichen, räumlichen und zeitlichen Zusammenhang stehen, geprüft: Diese ist für die Bebauungsplanentwürfe XX-256b und XX256c anzunehmen, da überwiegend Wohnen entwickelt werden soll. Der Bebauungsplanentwurf XX-256a soll dagegen bis auf das Grundstück Königsweg 5/7 Kerngebiet entwickeln. Hier besteht kein enger sachlicher Zusammenhang. Es gilt folgende Flächenbilanz: 12-VE1 Drei- bis fünfgeschossiger Gebäuderiegel: 12 m x 95,30 m = 15 m x 4,41 m = 1.143,60 m2 66,15 m2 244,86 m2 Denkmalgeschütze Gebäude: 113,16 m2 XX-256b (ohne Grundstück Schloßstraße 9) Oberflächenwasseraufbereitungsanlage: 1.504,75 m2 665,83 m2 Punkthaus Schloßstraße 8 Punkthaus Schloßstraße 7 Zeilenbebauung Königsweg 23 / 31 Zeilenbebauung Schloßstraße 6 Ärztezentrum Schloßstraße 5 / Königsweg 9 151,06 m2 170,65 m2 956,87 m2 1.447,31 m2 1.935,54 m2 XX-256c Wohngebäude Königsweg 12 Wohngebäude Königsweg 6 Grundstück Bernstorffstraße 13, WA, flächige Ausweisung 1.466 m2 x GRZ 0,3 Grundstücke Bernstorffstraße 13A; Buddestraße 31-31J, MI, flächige Ausweisung (1.272,53+1.501,9)m2 x GRZ 0,5 200,18 m2 266,75 m2 = 439,80 m2 = 1.387,22 m2 10.693,73 m2 Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungsplan 12-VE1 Stadtentwicklungsamt - Fachbereich Stadtplanung und Denkmalschutz- 6/6 Anlage b Damit wird auch bei einer kumulativen Betrachtung die Grenze von 20.000 m2 Grundfläche nach § 19 Abs. 2 BauNVO unterschritten, sodass keine Umweltprüfung erforderlich ist. Berlin, den 31.07.2017 Aufstellung vorhabenbezogener Bebauungsplan 12-VE1