Anlage 4.1 Wirtschaftslichkeitvergleich Gutachten.pdf

Vorlage 2017 1983 / Anlage 4.1 Projekt „Innenstadtumgestaltung in Bochum“ -Wirtschaftlichkeitsvergleich- Stand: 28.08 2017 Inhaltsverzeichnis Seite 1. Einleitung ......................................................................................................................... 4 1.1 Veranlassung .................................................................................................... 4 1.2 Prämissen ......................................................................................................... 7 1.3 Rahmenbedingungen ........................................................................................ 9 1.4 Grundlagen ..................................................................................................... 10 1.5 Methodisches Vorgehen ................................................................................. 12 2. Bestandsbeschreibung ................................................................................................ 12 2.1 Mikrostandort .................................................................................................. 12 2.1.1 Nutzungen im Umfeld...................................................................................... 13 2.1.2 Aktuelle Projekte im Umfeld ............................................................................ 13 2.2 Grundstück ...................................................................................................... 14 2.2.1 Allgemeine Daten - Grundstücksdaten ........................................................... 14 2.2.2 Derzeitige Nutzung.......................................................................................... 14 2.2.3 Erschließung, Ver- und Entsorgung ................................................................ 15 2.2.4 Altlasten, Baugrundeinschränkungen, Natur-, Landschafts-, Wasserschutz .. 15 2.2.5 Denkmalschutz................................................................................................ 16 2.2.6 Abteilung II des Grundbuches ......................................................................... 16 2.2.7 Baulasten ........................................................................................................ 16 2.3 Gebäudesubstanz ........................................................................................... 17 2.3.1 Steckbrief Gebäude 1 - BVZ ........................................................................... 18 2.3.2 Steckbrief Gebäude 2 - Gesundheitsamt ........................................................ 21 2.3.3 Steckbrief Gebäude 3 - Musikschule .............................................................. 23 2.3.4 Steckbrief Gebäude 4 - Turnhalle ................................................................... 25 2.3.5 Steckbrief Gebäude 5 - Willy-Brandt-Platz 8................................................... 26 2.3.6 Übrige Bausubstanz / Außenanlagen ............................................................. 27 2.3.7 Sanierungs- und Abbruchkosten ..................................................................... 27 2.4 Kritische Würdigung ........................................................................................ 27 3. Städtebauliche Planung ............................................................................................... 28 3.1 Flächennutzungsplan der Stadt Bochum ........................................................ 28 3.2 Bebauungsplan der Stadt Bochum ................................................................. 28 3.3 Planungsprämissen der Stadt Bochum für das Umfeld .................................. 29 3.4 Planungsprämissen der Stadt Bochum für die Grundstücke .......................... 29 4. Marktanalyse ................................................................................................................. 30 4.1 Büromarkt........................................................................................................ 30 4.1.1 Angebot und Nachfrage .................................................................................. 30 4.1.2 Standorteinschätzung ..................................................................................... 31 4.1.3 Konkurrenz ...................................................................................................... 31 4.1.4 Ableitung von Kalkulationsgrundlagen ............................................................ 33 4.2 Einzelhandelsmarkt ......................................................................................... 34 2 4.2.1 Angebot und Nachfrage .................................................................................. 34 4.2.2 Standorteinschätzung ..................................................................................... 34 4.2.3 Ableitung von Kalkulationsgrundlagen ............................................................ 35 4.3 Wohnungsmarkt .............................................................................................. 35 4.3.1 Angebot und Nachfrage .................................................................................. 35 4.3.2 Standorteinschätzung ..................................................................................... 36 4.3.3 Konkurrenz ...................................................................................................... 36 4.3.4 Ableitung von Kalkulationsgrundlagen ............................................................ 36 5. Variantenvergleich ........................................................................................................ 37 5.1 Projektdaten der Varianten A, B und B* .......................................................... 38 5.2 Variante A ....................................................................................................... 41 5.2.1 Planungskonzept Variante A ........................................................................... 42 5.2.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung Variante A ....................................................... 46 5.3 Variante B ....................................................................................................... 47 5.3.1 Planungskonzept Variante B ........................................................................... 48 5.3.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung Variante B ....................................................... 52 5.4 Variante B* ...................................................................................................... 53 5.4.1 Planungskonzept Variante B* ......................................................................... 54 5.4.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung Variante B* ..................................................... 58 6. Handlungsempfehlung ................................................................................................. 59 7. Ergänzende Angaben ................................................................................................... 60 3 1. Einleitung 1.1 Veranlassung Die Schmidt + Partner Projektconsulting GmbH wurde von der Stadt Bochum auf der Grundlage des Angebotes vom 08.02.2017 mit der Erstellung eines Wirtschaftlichkeitsvergleichs zum Projekt „Innenstadtumgestaltung in Bochum“ beauftragt. Gegenstand des Wirtschaftlichkeitsvergleichs ist die städtebauliche und räumliche Neuordnung des etwa 35.300 m² großen Verwaltungsstandortes in der Bochumer Innenstadt auf Grundlage des städtebaulichen Fachgutachtens von pesch und partner aus 03/2017. Abbildung 1: Quelle: MairDumont GmbH und Co. KG Stand: 2015 4 In der Beauftragung sind folgende Teilleistungen festgelegt worden: 1. Bestandsaufnahme 2. Einarbeitung in die von der Stadt Bochum bereitgestellten Unterlagen und Berechnungen 3. Marktanalyse 4. Plausibilisierung der Kalkulationsgrößen der Stadt Bochum 5. Wirtschaftlichkeitsberechnung zu den Varianten A, B und B* 6. Kritische Würdigung der Varianten A, B und B* in Hinblick auf optimale Wirtschaftlichkeit 7. Handlungsempfehlung Der Projektstandort liegt inmitten der Bochumer Innenstadt. Er verfügt über eine Fläche von rd. 15.000 m² für bauliche Nutzungen sowie weitere 20.300 m² Platz-, Wege-, Straßen- und Grünfläche. Zusammen mit dem angrenzenden Entwicklungsflächen Telekomblock und Viktoria Karree, bei denen auch städtische Nutzungen vorgesehen werden können, ergibt sich ein Bereich von insgesamt ca. 6 ha in der Betrachtung. Auf dem Grundstück befinden sich Gebäude unterschiedlicher Baujahre (BVZ, Musikschule, Gesundheitsamt, Willy-BrandtPlatz 8, Turnhalle). Derzeit werden die Gebäude durch verschiedene städtische Ämter genutzt. Die Stadt Bochum beabsichtigt, ihre Verwaltungseinrichtungen um das historische Rathaus zu bündeln und sich von den im Gutachten genannten Liegenschaften im Stadtgebiet mittelbis langfristig zu trennen. Hintergrund sind die Notwendigkeit der Haushaltssicherung, die Personalentwicklung sowie der umfassende Sanierungsbedarf städtischer Gebäude, in denen Ämter der Bochumer Stadtverwaltung untergebracht sind. Ein Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Fragestellung, ob das BVZ rückzubauen oder zu sanieren ist, denn es besteht dringender Sanierungsbedarf. Bei der Kalkulation soll auch die Optimierung der Betriebskosten berücksichtigt werden. Das Gesundheitsamt, die Musikschule am Westring und das Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 weisen ebenfalls erheblichen Sanierungsbedarf auf. Die Turnhalle entspricht nicht den heutigen Anforderungen und wird - ebenso wie der Anbau des BVZ (Kantine), der aus städtebaulichen Gründen entfallen soll - in allen Varianten zurückgebaut. 5 Der Wirtschaftlichkeitsvergleich dient als Entscheidungsgrundlage zur Umsetzung einer der städtebaulichen Varianten aus dem Gutachten von Pesch und Partner, welche zuvor den politischen Gremien vorgestellt worden sind: Variante A Die Gebäude Gesundheitsamt, Musikschule und Willy-Brandt-Platz 8 sowie 10-12 werden rückgebaut. Das Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ) wird saniert und weiterhin von der Stadt Bochum genutzt. Durch den Abbruch der o.g. Gebäude entstehende Grundstücksflächen werden zur Dienstleistungs- und Wohnnutzung bereitgestellt und veräußert. Ein neues Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 wird durch die Stadt errichtet und von der Stadt Bochum in Teilen genutzt. Der darüber hinausgehende Flächenbedarf der Stadt Bochum wird in innenstadtnahen Bürogebäuden durch Anmietung der Stadt Bochum dargestellt. Variante B Die Gebäude BVZ, Gesundheitsamt, Musikschule und Willy-Brandt-Platz 8 sowie 10-12 werden rückgebaut. Durch den Abbruch der o.g. Gebäude entstehende Grundstücksflächen werden zur Dienstleistungs- und Wohnnutzung bereitgestellt und veräußert. Ein neues Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 wird durch die Stadt errichtet und von der Stadt Bochum in Teilen genutzt. Der darüber hinausgehende Flächenbedarf der Stadt Bochum wird in innenstadtnahen Bürogebäuden durch Anmietung der Stadt Bochum dargestellt. Variante B* Das BVZ und das Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 sowie 10-12 werden rückgebaut. Die Gebäude Gesundheitsamt und Musikschule werden in Teilen erhalten und saniert, teilweise rückgebaut. Durch den Abbruch der o.g. Gebäude entstehende Grundstücksflächen werden zur Dienstleistungs- und Wohnnutzung bereitgestellt und veräußert. Ein neues Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 wird durch die Stadt errichtet und von der Stadt Bochum in Teilen genutzt. Der Flächenbedarf der Stadt Bochum wird in innenstadtnahen Bürogebäuden durch Anmietung der Stadt Bochum dargestellt. In allen Varianten wird folgendes vorausgesetzt:  Der Anbau des BVZ und die Turnhalle werden rückgebaut.  Die Tiefgarage unter dem BVZ bleibt erhalten und wird teilweise überbaut. 6  Das Grundstück befindet sich (nach Erwerb des Gebäudes Willy-Brandt-Platz 10-12) im Eigentum der Stadt Bochum. Die Planungen werden in diesem Komplex realisiert.  In den Varianten B und B* wird zusätzlich ein Gebäude auf der Fläche des ehemaligen BVZ südlich des Technischen Rathauses errichtet (Kopfgebäude1 HansBöckler-Straße). In der Variante A wird das BVZ während der Sanierungsmaßnahme vollständig leergezogen. Eine Nutzung während der Sanierungsmaßnahme ist nicht möglich, da der Erschließungskern, der auch die sanitären Anlagen enthält, aus bautechnischen Gründen benötigt wird. Quelle: Fachgutachten pp a|s, März 2017 Abbildung 2: Varianten A, B und B* 1.2 Prämissen Die Aufgabenstellung unterliegt folgenden Prämissen:  Die gesamte Beurteilungsfläche hat eine Grundstücksgröße von ca. 35.300 m², wobei davon ausgegangen wird, dass die Liegenschaft Willy-Brandt-Platz 10-12 im städtischen Eigentum ist.  Die Grundstücksgröße und sämtliche Flächen- und Rauminhaltsangaben (Grundstücksteilflächen, Bruttogrundflächen, Bruttorauminhalte) wurden aus den von der Stadt zur Verfügung gestellten städtebaulichen Konzepten von pesch und partner vom März 2017 (Neubauten) sowie aus der Flurkarte (Bestandsgebäude) und den Grundrissen der Gebäude der Stadt Bochum überschlägig herausgemessen.  Die Teilung der Grundstücke ist in den angenommenen Zuschnitten genehmigungsfähig. 7  Die Baufeldabgrenzungen erfolgen analog zu den Grundstücksflächen von pesch und partner, Stand Juli 2016. Es ist davon auszugehen, dass sich in der Konkretisierung der Bauvorhaben die Grundstücksgrenzen noch ändern werden. Das städtebauliche Konzept gibt beispielhaft Baufelder vor.  Die Buchwerte der Stadt Bochum, aufgeteilt nach Grundstücks- und Gebäudewerten, werden der Kalkulation zugrunde gelegt. Eine Gebäudebewertung ist nicht Gegenstand des Auftrages.  Der Flächenbedarf und die Flächenbilanz der Verwaltungseinheiten der Stadt Bochum (HNF) werden dem städtebaulichen Fachgutachten für den Verwaltungsstandort Gustav-Heinemann-Platz von pesch und partner, Stand März 2017, sowie den Konkretisierungen der Stadt Bochum vom 03.08.2017 zu dem Gutachtenentwurf von Schmidt + Partner vom 20.07.2017 entnommen.  Die Deckung des Flächenbedarfs der Stadt Bochum (HNF) gemäß Angaben des städtebaulichen Fachgutachtens für den Verwaltungsstandort Gustav-HeinemannPlatz von pesch und partner, Stand März 2017, wird nur quantitativ betrachtet, demnach ohne Zuordnung einzelner Flächenbedarfe von Ämtern / Verwaltungseinheiten zu eigenen oder angemieteten Immobilien.  Sämtliche Rückbau-, Sanierungs- und Neubaukosten sowie Kosten der Gestaltung der Außenanlagen und die Abdichtungskosten für die BVZ-Tiefgarage wurden von der Stadt Bochum kalkuliert und sind nach Plausibilisierung durch den Gutachter in die Kalkulation eingeflossen.  Ebenso wurden die Angaben der Stadt Bochum zu Umzugs- und Energiekosten in der Kalkulation berücksichtigt.  Sämtliche Umzugs-, Sanierungs- und Neubautermine/-fristen wurden von der Stadt Bochum vorgegeben.  Die externen Flächenangebote sind grundsätzlich der Marktanalyse (Ziffer 4) zu entnehmen, allerdings wurden für den Telekomblock HNF-Angaben auf Grundlage des Schreibens der Stadt Bochum Aktuelle Entwicklung Immobilie Willy-Brandt-Platz 1-3 (Telekomblock) vom April 2017 berücksichtigt. 8 Ferner wurden im Rahmen der Kalkulation folgende Annahmen vereinbart:  Kalkulationsstichtag ist der Termin der Ortsbesichtigung: 23. März 2017.  Altlasten-, Baugrund- und Schadstoffuntersuchungen der Gebäude sind nicht Auftragsbestandteil. Im Rahmen der Kalkulation wird unterstellt, dass keine besonderen wertbeeinflussenden Baugrundverhältnisse (z.B. Altlasten, Altablagerungen, oberflächennaher Bergbau, Kampfmittel) vorliegen.  Im Rahmen der Kalkulation wird unterstellt, dass sämtliche Erschließungs- und Kanalanschlussgebühren abgegolten sind und aktuell keine weiteren Abgaben und Beiträge (z.B. nach Kommunalabgabegesetz) anfallen.  Im Rahmen der Kalkulation wird ferner unterstellt, dass vorbehaltlich der Belastungen gemäß vorliegender Grundbuchauszüge keine weiteren, nicht eingetragenen Rechte Dritter, Nutzen und Lasten oder altrechtliche Dienstbarkeiten am Grundstück bestehen.  Es wird angenommen, dass die Angaben in den Grundbuchauszügen dem aktuellen Stand entsprechen und sich keine weiteren wertrelevanten Änderungen zum Kalkulationsstichtag ergeben haben. 1.3 Rahmenbedingungen Die Varianten basieren auf Rahmenbedingungen, die im Folgenden näher beschrieben werden:  Die Grundstücksflächen sind bebaubar. Ein altlasten- und bodendenkmalfreier Zustand wird unterstellt.  Die Erschließung wird über die Straße Willy-Brandt-Platz, Westring, Hans-BöcklerStraße und Windmühlenstraße erfolgen.  Das Planungsrecht wird von der Stadt Bochum auf Basis der Festsetzungen im Bebauungsplan beurteilt. Die angestrebten Nutzungen und damit verbundene Rückund Neubaumaßnahmen sind grundsätzlich genehmigungsfähig. 9 1.4 Grundlagen Zur Erstellung des Gutachtens wurden dem Sachverständigen folgende Unterlagen vom Auftraggeber zur Verfügung gestellt [S1-S32] bzw. vom Auftragnehmer eingeholt [ab S33]: Index Beschreibung / Titel / Dokumente [S1] Städtebauliches Fachgutachten für den Verwaltungsstandort Gustav-Heinemann-Platz (Stadt Bochum; pp a|s, pesch partner architekten stadtplaner GmbH), März 2017 [S2] Städtebauliche Konzepte der Varianten A, B, B*, städtebauliches Fachgutachten pp a|s, März 2017 [S3] Baukostenprognose, pp a|s, Oktober 2014 [S4] Grundstücksflächen Variante A, B, B*, pp a|s, Juli 2016 [S5] Bauabschnitte Varianten A und B, pp a|s, Juli 2016/März 2017 [S6] Liegenschaftskarte, Januar 2017 [S7] Auszug aus dem Liegenschaftskataster Flurstück 468, Flur 6, Gemarkung Bochum (BVZ), Januar 2017 [S8] Buchwertauskunft BVZ, Gesundheitsamt, Musikschule, Willy-Brandt-Platz 8 Stadt Bochum, Geschäftsjahr 2016/2017 [S9] Grundrisse BVZ (Stand 2007), Tiefgarage BVZ (2014), Gesundheitsamt (Stand 2006), Musikschule (Stand 2014) [S10] Lageplan Tiefgarage BVZ, 1978 [S11] Flächenaufstellung „Gebäudedaten gesamt“, Januar 2017 [S12] Flächenaufstellung „Daten zu Gebäuden“, Januar 2017 [S13] Sanierungskosten BVZ, 2012 [S14] Kostenprognose Sanierung BVZ inkl. Grundrisse, Juli 2012 [S15] Energiekosten BVZ, 2016 [S16] Erläuterungen Zwischenumzüge, Oktober 2016 [S17] Gesamtkonzept für den Verwaltungsstandort am Gustav-Heinemann-Platz, Variantenübersicht, Okt./Nov. 2016 [S18] Gesamtkonzept für den Verwaltungsstandort am Gustav-Heinemann-Platz, Varianten A, B, B* Okt./Nov. 2016 [S19] Arbeitspapier Viktoriastraße, Januar 2017 [S20] Konzept für den Verwaltungs-, Einzelhandels- und Dienstleistungsstandort Viktoriastraße, Dezember 2016 [S21] Bautechnischer Untersuchungsbericht (BVZ), Fa. Ritter, Oktober 2015 [S22] Statisch-konstruktive Bauwerksbewertung (Tiefgarage BVZ), Fa. Zerna Planen und Prüfen GmbH, Oktober 2015 [S23] Mitteilungen der Stadt Bochum per Mail vom 23.05.2017 10 Index Beschreibung / Titel / Dokumente [S24] Mitteilungen des Stadtplanungsamtes per Mail vom 24.05.2017 [S25] Mitteilungen des Stadtplanungsamtes per Mail vom 16.06.2017 [S26] Fotos Bestandsgebäude Musikschule und Gesundheitsamt mit Mail vom 19.06.2017 [S27] Rückmeldung Stadt Bochum zur Stellungnahme S+P vom 14.06.2017 mit Mail vom 28.06.2017 [S28] Aktuelle Entwicklungen zum Telekomblock, 20.04.2017 [S29] Gutachten Ernst&Young, Stand 03.09.2012, mit Mail vom 19.07.2017 [S30] Plausibilisierung Sanierungskosten BVZ, 20.07.2017 [S31] Mittelung über Entwicklungen/Änderung der Ausgangslage bzgl. städtische Immobilien mit Mail vom 28.07.2017 [S32] Mitteilungen der Stadt Bochum per Mail vom 03.08.2017 [S33] Immobilie Willy-Brandt-Platz 1-3 (Telekomblock) - Aktuelle Entwicklung, April 2017 [S34] Gesprächsprotokoll Baudezernent Stadt Bochum und Hr. Baltz (April 2017) [S35] Politische Mitteilung zum Grundstücksankauf Willy-Brandt-Platz/Viktoriastraße, Dezember 2013 [S36] Ausstattung/Möblierung der städtischen Büroarbeitsplätze, Januar 2017 [S37] Besprechungsprotokoll Projektlenkungsgruppe – Büroraumgrößen, März 2008 [S38] Grundbuchauszüge (April/Mai 2017), Baulastenauskünfte (März/Mai 2017) (März/April 2017), Erschließungsbeitragsauskunft [S39] BKI Baukosten Gebäude Neubau 2016 [S40] Bodenrichtwertauskünfte www.boris.nrw.de (2017) [S41] Leitungsauskünfte Stadtwerke Bochum mit Mail vom 08.06.2017 und Altlastenauskünfte Im Rahmen der Bestandsaufnahme wurde eine Ortsbesichtigung durchgeführt. Datum 23.03.2017 Anwesende Personen Stadt Bochum Herr Garstka, Herr Böckhorst, Herr Viehmeyer, Herr Rosenstengel, Herr Kistner, Herr Unger, Herr Buth, Herr Riebe Schmidt + Partner Herr Schmidt, Frau Schurke, Frau Danneker Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu tatsächlichen Eigenschaften der baulichen Anlage sowie des Grund und Bodens erfolgten ausschließlich nach den vorgelegten und eingeholten Unterlagen und auf Grund der Ortsbesichtigung des Objektes und seiner Umgebung. Zum Zeitpunkt der Begehung lagen die Planunterlagen (Grundrisse) vor. 11 Alle Feststellungen wurden nur durch Inaugenscheinnahme getroffen. Grundsätzlich wird vorausgesetzt, dass die einschlägigen Vorschriften und Normen der Tragwerksplanung und des Schall- und Wärmeschutzes eingehalten worden sind. Die formelle Legalität wird unterstellt. Die Ergebnisse der Ortsbegehung sind unter Ziffer 2.3 Gebäudesubstanz in den Gebäudesteckbriefen in der Zeile „Baulicher Zustand“ eingeflossen. 1.5 Methodisches Vorgehen Die Kalkulationstabellen zur Beurteilung der Vorteilhaftigkeit der Varianten sind in eine Entwicklungs- und eine Nutzungsphase aufgeteilt. Für den Beurteilungszeitraum 2018 bis 2036 werden die Kosten und Erlöse gegenübergestellt. Zeitpunkte und -räume der Kostenund Erlösansätze sind den erstellten Balkendiagrammen zu entnehmen. Die gesamten Barwerte zum Stichtag - als wesentliches Entscheidungskriterium über die Varianten werden auf den heutigen Zeitpunkt mit einem Zinssatz von 5,5 % diskontiert. Dieser Zinssatz wurde in Anlehnung an aktuelle Liegenschaftszinssätze für die Innenstadt Bochum nutzungsbezogen abgeleitet. Die Barwerte zum Stichtag entsprechen der Summe der diskontierten Barwerte der Perioden (2018 – 2036) und werden als Vergleichsgröße der drei Varianten herangezogen. Die Kosten werden positiv, die Erlöse negativ dargestellt. Die Kosten und Erlöspositionen beinhalten Rest- und Buchwerte der Gebäude, den Erwerb und Verkauf von Grundstücken (KG 100), die An- und Vermietung von Mietflächen inkl. Bewirtschaftungskosten, Baukosten der Rückbau-, Sanierungs- und Neubaumaßnahmen (KG 200-400) sowie Kosten der Gestaltung der Außenanlagen, die Baunebenkosten und Umzugskosten (KG 700). 2. Bestandsbeschreibung 2.1 Mikrostandort Das Areal liegt in der Bochumer Innenstadt und grenzt nördlich an den Appolonia-Pfaus-Park sowie das technische Rathaus, östlich an die Fußgängerzone, südlich an das historische Rathaus und westlich an den Westring. Das Grundstück liegt verkehrstechnisch günstig am Westring und verfügt durch die Lage in der Innenstadt über eine sehr gute Anbindung an den ÖPNV. 12 2.1.1 Nutzungen im Umfeld Das Projektgebiet ist durch eine überwiegend monofunktionale Nutzungsstruktur mit dem Schwerpunkt öffentlicher Nutzungen geprägt. Unmittelbar am Bewertungsgelände befinden sich das historische Rathaus und das technische Rathaus. Neben öffentlichen Einrichtungen der Stadt grenzen zudem der Appolonia-Pfaus-Park und zwei Kirchen an das Gebiet. Die Fußgängerzone befindet sich südöstlich des Projektgebietes. Das Umfeld ist durch innenstadttypische Einrichtungen geprägt, Wohnnutzungen befinden sich nördlich und unmittelbar südlich des Bewertungsgeländes. Der Telekomblock, die ehemalige Post, wird heute in Teilen als Dienstleistungs- und Bürogebäude genutzt bzw. steht leer. Das in unmittelbarer Nähe zum Projektstandort geplante Einkaufsquartier befindet sich auf dem heutigen Justizgelände am Husemannplatz. 2.1.2 Aktuelle Projekte im Umfeld Der südlich des Projektgebietes gelegene Telekomblock wurde von dem Bochumer Unternehmer (Traditions-Modehaus) und Investor Andor Baltz erworben. Er plant dort unter Erhalt des Gebäudekomplexes eine Einzelhandelsnutzung im Erdgeschoss und nach Möglichkeit städtische Nutzungen in den Obergeschossen.2 Der Justizblock an der Viktoriastraße in Bochum, der u.a. Standort des Landgerichts ist, wird zurückgebaut. Hier entsteht durch die Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH (HBB) ein innerstädtischer Geschäftskomplex, in dem mehrere Nutzungen wie Büro, Hotel, Einzelhandel und Gastronomie vereint werden sollen. Nordöstlich der Innenstadt eröffnet Ende 2017 das neue Justizzentrum. 2 Für den Flächennachweis für städtische Nutzungen in den Obergeschossen wird eine Aufstockung um ein Geschoss oder die Überbauung der Hoffläche geplant. 13 2.2 Grundstück 2.2.1 Allgemeine Daten - Grundstücksdaten Bundesland Regierungsbezirk Stadt Flächengröße Grundstückseigentümer Grundstücksangaben Grundstücksanschrift Umgebende Straßenzüge Topographie Grundstücksbeschreibung 2.2.2 Nordrhein-Westfalen Arnsberg Bochum 15.000 m² Bebaute Fläche für Büro- und Verwaltungsbau 20.300 m² Außenanlagen Stadt Bochum Gebäude- und Freifläche, Gemarkung Bochum, Flur 6, Flurstücke 175-179, 213-215, 380-381,405-414, 437, 448, 468-472 Gustav-Heinemann-Platz 2-6, Westring 28, 32, Willy-Brandt-Platz 8 Westring, Willy-Brandt-Platz, Hans-Böckler-Straße Ebenerdig mit einem Geländeversprung zwischen Appolonia-Pfaus-Park und Gustav-Heinemann-Platz Die Gebäude aus unterschiedlichen Baujahren und Grundrissstrukturen weisen insgesamt eine oberirdische BGF von ca. 42.000 m² auf. Derzeitige Nutzung Das BVZ liegt im östlichen Bereich des Areals und besteht aus zwei jeweils achteckigen Gebäudeteilen inkl. Innenhof. Im BVZ sind u.a. die Stadtbücherei, die Volkshochschule, verschiedene städtische Ämter (u.a. Sozialamt und Jugendamt) und der Fraktions- und Sitzungsbereich untergebracht. Die unterschiedlichen Nutzungen verteilen sich auf insgesamt sechs Obergeschosse und drei Untergeschosse. In den Untergeschossen befindet sich eine Tiefgarage. Das Gesundheitsamt befindet sich westlich des BVZ am Westring. Das U-förmige Gebäude besteht aus einem Untergeschoss und zwei bzw. - in dem Riegel entlang des Westrings vier Obergeschossen. Ein Teilbereich des Gebäudes wird aktuell als Beratungsstelle für wohnungslose Männer zur Verfügung gestellt. Die Musikschule ist nördlich des Gesundheitsamts angeordnet und besteht aus 4 Obergeschossen, wobei das oberste Geschoss lediglich aus einem Raum, dem Musiksaal, besteht. Das Gebäude ist L-förmig angelegt und verfügt über einen Parkplatz, der als öffentlicher, bewirtschafteter Parkplatz genutzt wird. Ursprünglich wurde das Gebäude als Realschule genutzt. Zum Objekt gehört auch die östlich gelegene Turnhalle, die derzeit von der Ruhruniversität Bochum angemietet ist. Das Kulturbüro und ein Teil des Jugendamtes befinden sich ebenfalls im Gebäude der Musikschule. 14 Im Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 sind das Ausländerbüro, die Wäscherei und öffentliche Toilettenzugänge untergebracht. Gebäude 1 Gebäude 2 Gebäude 3 Gebäude 4 Gebäude 5 Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ) Gesundheitsamt Musikschule Turnhalle Willy-Brandt-Platz 8 25.935 m² BGF 5.454 m² BGF 6.025 m² BGF 718 m² BGF 4.759 m² BGF Quelle: Eigene Darstellung, März 2017 2.2.3 Erschließung, Ver- und Entsorgung Das Grundstück wird über den Gustav-Heinemann-Platz und den Westring erreicht, an dem die Tiefgarageneinfahrt des BVZ liegt. Gemäß telefonischer Auskunft des Tiefbauamtes fallen keine Erschließungsbeiträge an. Nördlich ist das Gelände über die Windmühlenstraße bzw. Prümerstraße aus zu erreichen. Eine neue Erschließung der Dienstleistungs- und Wohnflächen auf der Fläche des Appolonia-Pfaus-Park ist notwendig, wird jedoch im Rahmen der Kalkulation nicht berücksichtigt. 2.2.4 Altlasten, Baugrundeinschränkungen, Natur-, Landschafts-, Wasserschutz Die Flurstücke sind nicht als Altlastenverdachtsfläche im Altlastenkataster der Stadt Bochum verzeichnet. Zurzeit liegen keine Hinweise aus Altlasten vor. In der Luftbildauswertung ist im Bereich der Flurstücke eine Altbebauung zu erkennen. In diesem Bereich können Fundament- bzw. Mauerwerksreste o.ä. im Untergrund vorhanden sein. Die Flurstücke liegen in der Zone 2 der Karte der potentiellen Grubenaustrittsbereiche im Stadtgebiet Bochum. Gemäß dem Gutachten „Potentielle Gefährdungsbereiche aus Methan- zuströmungen im Stadtgebiet Bochum“ sind im gesamten Bereich kritische, aus dem Steinkohlengebirge stammende Methanzuströmungen hinreichend wahrscheinlich. Auf der Grundlage der aktuellen Luftbildauswertung ist im Bereich der Flurstücke 215, 468 und 471 (Willy-Brandt-Platz 10-12, BVZ und Turnhalle) ein unterirdischer Luftschutzstollen eingezeichnet. Nähere Informationen zu diesem Stollen liegen der unteren Bodenschutzbehörde nicht vor. Die unterirdische Infrastruktur stellt nach derzeitigen Erkenntnissen keine Restriktion für die Entwicklungsfläche dar. Größere Leitungstrassen befinden sich überwiegend im Straßenraum, so dass keine kostenintensiven Maßnahmen (z.B. durch Verlegen der Leitungstrassen) über die Erschließungskosten hinaus zu erwarten sind. Das Areal liegt nicht in einem Natur-, Landschafts- und Wasserschutzgebiet. 15 Eine Fernwärmetrasse liegt im Randbereich des Appolonia-Pfaus-Parks und tangiert das Baufeld insoweit nicht, dass eine zukünftige bauliche Nutzung beeinträchtigt wird. 2.2.5 Denkmalschutz Gemäß Denkmalliste der Stadt Bochum (Stand 24. März 2017) steht keines der zu untersuchenden Gebäude (Gebäude 1-5) unter Denkmalschutz. In der Denkmalliste der Stadt Bochum (Stand 24. März 2017) ist für das Projektgebiet ebenfalls kein Bodendenkmal eingetragen. 2.2.6 Abteilung II des Grundbuches Folgende Rechte und Belastungen bestehen in Abteilung II: - Eine Beschränkte persönliche Dienstbarkeit (Versorgungsanlagenrecht) besteht für die Stadtwerke Bochum GmbH in Bochum, unter Bezugnahme auf die Bewilligung vom 13. Mai/6. August 1981, eingetragen am 18. August 1981. - Die Beschränkt persönliche Dienstbarkeit (Stations- und Kabelleitungsrecht) für Stadtwerke Bochum Holding GmbH Bochum (Amtsgericht Bochum HR B 722) besteht. Bezug: Bewilligung vom 26.06.2014 (UR-Nr. 62 32 17, Stadt Bochum - Amt für Geoinformation, Liegenschaften und Kataster -, Bochum). Eingetragen am 26.06.2014. Firma der Berechtigten nunmehr: Stadtwerke Bochum Holding GmbH, Bochum (Amtsgericht Bochum: HR B 722).Vermerkt am 22.01.2014. Im Rahmen des Wirtschaftlichkeitsvergleichs wird unterstellt, dass die Rechte und Belastungen der Abteilung II des Grundbuches keine Auswirkungen auf die Realisierbarkeit der Varianten A, B und B* haben und demnach ohne Werteinfluss sind. 2.2.7 Baulasten Die Flurstücke 175-179, 213-215, 380, 405-408, 412-414, 437, 448, 469-470 sind nicht belastet. Es besteht allerdings eine Verpflichtung, auf den Flurstücken 209 und 210 die Unterbauung mit einer Zufahrt zur Tiefgarage des Technischen Rathauses zu dulden. Im Rahmen der Kalkulation wird davon ausgegangen, dass das neu zu errichtende Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße außerhalb der Unterbauung bzw. von Wegen und Leitungstrassen liegt. Es besteht eine Abstandsflächenbaulast zulasten des Flurstücks 397 (Freifläche neben BVZ) und zugunsten des Flurstücks 276 (Technisches Rathaus). Im Rahmen der Kalkulation wird davon ausgegangen, dass das neu zu errichtende Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße außerhalb der einzuhaltenden Abstandsflächen liegt. 16 2.3 Gebäudesubstanz Die vorhandene Gebäudesubstanz wurde im Zeitraum von 1909 bis 1980 errichtet. Mit den nachfolgenden Untersuchungen soll festgestellt werden, inwieweit die vorhandene Bausubstanz in ein zukünftiges Entwicklungskonzept integriert werden kann. Neben dem baulichen Zustand ist der Gebäudezuschnitt, die Drittverwendungsfähigkeit und die Lage auf dem Grundstück in die Bewertung einzubeziehen. Übersicht Bestandsgebäude Quelle: Stadt Bochum, Eigene Darstellung, Januar 2017 17 2.3.1 Steckbrief Gebäude 1 - BVZ Lage Gebäude 1 befindet sich im östlichen Teil des Gebäudekomplexes. Baujahr 1980 Erschließung Das Gebäude wird zentral im Knotenpunkt des Gebäudes erschlossen. Dort sind drei Personenaufzüge und zwei Treppenhäuser vorhanden. Weitere vier Treppenhäuser sind entlang des Gebäudes angeordnet. Die Erschließung erfolgt in den Regelgeschossen über einen Mittelflur. Im 2. OG befindet sich ein Übergang zum historischen Rathaus. Gebäudetyp 6-geschossiges Verwaltungsgebäude mit Tiefgarage aus einer StahlbetonSkelettkonstruktion mit einer Vorhangfassade aus Aluminium und Naturstein und einer Flachdachkonstruktion. Baulicher Zustand Die Versorgungstechnik des Gebäudes weist einen veralteten Zustand auf. Das Gebäude ist sanierungsbedürftig. Drittverwendungsfähigkeit Das Gebäude ist grundsätzlich nach Sanierung für eine Büronutzung drittverwendungsfähig. Quelle: Eigene Darstellung Bauzustandsbeschreibung Gebäude Die Flachdächer der Innenhöfe müssen kontrolliert und einschließlich der Anschlüsse zu aufgehenden Bauteilen erneuert werden. In den Fluren ist in Folge der Estrichaufwölbungen die Gangbarkeit der Rauchschutztüren nicht gegeben. Bei den Fenstern ist eine ausreichende Regensicherheit bei Schlagregen nicht mehr durchweg gewährleistet. Stärkere Wassereintritte sind im Zusammenwirken mit undichten Flachdachanschlüssen zu sehen. 18 Der Wärmeschutz der Vorhangfassade entspricht weder den zukünftigen noch den aktuellen oder zurückliegenden Anforderungen gültiger Wärmeschutz bzw. Energie- einsparverordnungen. Das Fassadensystem kann konstruktions- und altersbedingt unter Abwägung technischer und wirtschaftlicher Verhältnismäßigkeiten nicht durch nachträgliche Maßnahmen auf den Stand aktueller Vorschriften ertüchtigt werden. Der Sonnenschutz der Verglasungen ist unzureichend. Das unkontrollierte Aufheizen der Räume zur West- und Südseite kann nicht reguliert werden. Gebäudetechnik Aufgrund des Raumklimas (Kalt-warm, verbrauchte Luft), einhergehend mit den elektrischen Verbrauchsdaten (Grundlastprofile) ist eine Optimierung der Lüftungsanlage in den Räumlichkeiten Bücherei sowie in der VHS/Studieninstitut dringend erforderlich. An Lüftungsgeräten und Regelungen sind technische Anpassungen sowie Maßnahmen zur Brandfrüherkennung erforderlich. Brandschutz Die Brandmeldeanlage ist so alt wie das Gebäude. Die Brandüberwachung kann nicht flächendeckend realisiert werden. Die notwendigen Flure sind nicht mit automatischen Brandmeldern (Kenngröße: Rauch) der Brandmeldeanlage überwachbar und alarmierbar. Türen zu notwendigen Treppenräumen sind nicht instandgesetzt. Ebenso ist auch das Forum noch nicht mit automatischen Brandmeldern (Kenngröße: Rauch) der Brandmeldeanlage überwachbar. T-90 Türen in den Brandwänden schließen nicht mehr und müssen erneuert werden. Beurteilung der Drittverwendungsfähigkeit und der Objektqualität Die Konzeption des Bürogebäudes wird als insgesamt marktfähig beurteilt. Folgende Faktoren sind Grundlage der Beurteilung:  Mieteinheiten: max. 9 Mieteinheiten möglich, max. 2 Mieteinheiten pro Etage  Mieteinheitsgrößen: ab ca. 925 m²  Gebäudezugänge: 1 Stück  Flächeneffizienz: 80% MF-G / BGF  Stellplatzquote: 433 Stellplätze / 1 Stellplatz auf 33 m² HNF 19  Gebäudetiefe: In den Regelgeschossen (ab 2. OG) beträgt die Gebäudetiefe 11,40 m (Innenkante-Innenkante). Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss beträgt die Gebäudetiefe 46,40 m (Innenkante-Innenkante)  Fensterachsmaß: 1,40 m  Lichte Höhe in Regelgeschossen: Bürobereiche mind. 2,75, Flurbereiche 2,50 m Die Mieteinheitsgrößen sind auf den Büromarkt Bochum mit Büroeinheitsgrößen von mehr als 900 m² nur sehr eingeschränkt zugeschnitten. Das Fensterachsmaß und die Gebäudetiefe ab dem 2. OG lassen wirtschaftliche Bürokonzeptionen und –formen wie Zellenbüro, Kombibüro, Großraumbüro und Gruppenbüro zu. Die Gebäudetiefe im Erdgeschoss und im 1. Obergeschoss ermöglicht lediglich eine eingeschränkte Raumaufteilung als Zellen-, Großraum- und Gruppenbüro an der Fassadenseite des Gebäudes. Die lichten Höhen ab dem 2. Obergeschoss erfüllen die Mindestanforderungen (Marktanforderungen, Arbeitsstättenrichtlinien) und sind als noch ausreichend zu beurteilen. Im Erdgeschoss und 1. Obergeschoss beschränken ein Luftraum und eine Freitreppenanlage die Nutzung. Der Ausstattungsstandard des Bürogebäudes wird auf Basis der besichtigten Einheiten als einfacher bis mittlerer Standard engeschätzt. Die Elektro- und EDV-Versorgung über Brüstungskanäle lässt eine flexible Raumgestaltung nicht zu. Der Standard des Wärmeschutzes entspricht auf Grund von Schwachstellen im Fassaden- und Dachbereich nicht der Energieeinsparverordnung. Damit gehen erhebliche Einsparpotenziale, die sich durch die Umsetzung der technischen Vorgaben aus der Energieeinsparverordnung ergeben, verloren. 20 2.3.2 Steckbrief Gebäude 2 - Gesundheitsamt Lage Gebäude 2 befindet sich im westlichen Teil des Gebäudekomplexes. Baujahr 1958 Erschließung Das Gebäude wird im Schnittpunkt von zwei der drei Gebäuderiegel erschlossen. Im großzügigen Eingangsbereich befinden sich eine Treppenanlage und ein Personenaufzug. Ein weiteres Treppenhaus ist an der Stirnseite des Gebäuderiegels vorhanden. Die Erschließung erfolgt über einen Mittelflur. Gebäudetyp 2- bzw. 4-geschossiges Verwaltungsgebäude in Massivbauweise mit einer Ziegelfassade und einer flachen Walmdachkonstruktion ohne Eindeckung. Baulicher Zustand Die Versorgungstechnik des Gebäudes weist einen veralteten Zustand auf. Das Gebäude ist sanierungsbedürftig. Drittverwendungsfähigkeit Das Gebäude ist grundsätzlich nach Sanierung für eine Büronutzung drittverwendungsfähig. Quelle: Eigene Darstellung Bauzustandsbeschreibung Die Rohrleitungen der Heizungs- und Sanitärinstallationen weisen in den letzten Jahren vermehrt Rohrbrüche auf, insbesondere sind die Verteilleitungen in den Bodenkanälen in einem schlechten Zustand. Die Vorgaben aus der Trinkwasser-VO sind mit diesem Rohrsystem und den Rohreinbauten kaum oder nur unter besonderen Maßnahmen zu erbringen. Die Anlage weist über das normale Maß hinaus viele bekannte und zu vermutende Totstrecken mit stehendem Wasser auf. Beurteilung der Drittverwendungsfähigkeit und der Objektqualität Die Konzeption des Bürogebäudes wird als insgesamt marktfähig beurteilt. Folgende Faktoren sind Grundlage der Beurteilung: 21  Mieteinheiten: max. 11 Mieteinheiten möglich, max. 2 Mieteinheiten pro Etage  Mieteinheitsgrößen: ab ca. 204 m²  Gebäudezugänge: 1 Stück  Flächeneffizienz: 76% MF-G / BGF  Stellplatzquote: -  Gebäudetiefe: die Gebäudetiefe beträgt 9,84 m und 13,01 m (InnenkanteInnenkante).  Fensterachsmaß: 1,95 m  Lichte Höhe ab 2. OG: Bürobereiche mind. 2,75, Flurbereiche 3,00 m Die Mieteinheitsgrößen sind auf den Büromarkt Bochum mit Büroeinheitsgrößen von ca. 300 m² zugeschnitten. Das Fensterachsmaß und die Gebäudetiefe lassen wirtschaftliche Bürokonzeptionen und –formen wie Zellenbüro, Kombibüro, Großraumbüro und Gruppenbüro zu. Die lichten Höhen erfüllen die Mindestanforderungen (Marktanforderungen, Arbeitsstättenrichtlinien) und sind als noch ausreichend zu beurteilen. Der Ausstattungsstandard des Bürogebäudes wird auf Basis der besichtigten Einheiten als einfacher bis mittlerer Standard engeschätzt. Die Elektro- und EDV-Versorgung über Brüstungskanäle lässt eine flexible Raumgestaltung nicht zu. 22 2.3.3 Steckbrief Gebäude 3 - Musikschule Lage Gebäude 3 befindet sich im nördlichen Teil des Gebäudekomplexes. Baujahr 1956 Erschließung Das Gebäude wird zentral erschlossen. Im großzügigen Eingangsbereich befinden sich ein Personenaufzug und eine Treppenanlage. Ein weiteres Treppenhaus ist an dem Schnittpunkt der beiden Gebäuderiegel vorhanden. Die Erschließung erfolgt über einen Mittelflur, teilweise ist sie jedoch einhüftig. Gebäudetyp 4-geschossiges Schulgebäude in Massivbauweise mit einer Ziegelfassade und einer flachen Walmdachkonstruktion ohne Eindeckung. Baulicher Zustand Die Versorgungstechnik des Gebäudes weist einen veralteten Zustand auf. Das Gebäude ist sanierungsbedürftig. Drittverwendungsfähigkeit Das Gebäude ist grundsätzlich für eine Büro- und Schulnutzung drittverwendungsfähig. Quelle: Eigene Darstellung Beurteilung der Drittverwendungsfähigkeit und der Objektqualität Die Konzeption des Gebäudes wird als insgesamt nicht marktfähig beurteilt. Folgende Faktoren sind Grundlage der Beurteilung:  Mieteinheiten: max. 8 Mieteinheiten möglich, max. 3 Mieteinheiten pro Etage  Mieteinheitsgrößen: ab ca. 296m²  Gebäudezugänge: 2 Stück  Flächeneffizienz: 80 % MFG / BGF  Stellplatzquote: 9 Stellplätze / 1 Stellplatz auf 330 m² HNF 23  Gebäudetiefe: die Gebäudetiefe beträgt im Erdgeschoss 17,38 m und in den übrigen Gebäuderiegeln 9,90 m (Innenkante-Innenkante).  Fensterachsmaß: 1,38 m  Lichte Höhe ab 2. OG: Bürobereiche mind. 2,75, Flurbereiche 2,50 m Die Mieteinheitsgrößen sind auf den Büromarkt Bochum mit Büroeinheitsgrößen von etwas über 200 m² zugeschnitten. Das Fensterachsmaß und die Gebäudetiefe lassen keine wirtschaftlichen Bürokonzeptionen und –formen wie Zellenbüro, Kombibüro, Großraumbüro und Gruppenbüro zu. Die lichten Höhen erfüllen die Mindestanforderungen (Marktanforderungen, Arbeitsstättenrichtlinien) und sind als noch ausreichend zu beurteilen. Der Ausstattungsstandard des Gebäudes wird auf Basis der besichtigten Einheiten als mittlerer Standard eingeschätzt. Die Elektro- und EDV-Versorgung über Brüstungskanäle lässt eine flexible Raumgestaltung nicht zu. 24 2.3.4 Steckbrief Gebäude 4 - Turnhalle Lage Gebäude 4 befindet sich im nordöstlichen Teil des Gebäudekomplexes. Baujahr 1958 Erschließung - Gebäudetyp Eingeschossige Halle in Skelettbauweise mit einer Ziegelausfachung und einer flachen Walmdachkonstruktion mit Blechverkleidung. Baulicher Zustand Die Turnhalle wird den heutigen Anforderungen nicht mehr gerecht. Drittverwendungsfähigkeit - Quelle: Eigene Darstellung 25 2.3.5 Steckbrief Gebäude 5 - Willy-Brandt-Platz 8 (Ansicht rückwärtige Gebäudeseite) Lage Gebäude 5 befindet sich im südlichen Teil des Gebäudekomplexes. Baujahr 1909 Erschließung Das Gebäude wird von der Straßenseite Willy-Brandt-Platz aus erschlossen. Gebäudetyp 4-geschossiges Gebäude in Massivbauweise mit einer Putzfassade und einer Flachdachkonstruktion. Die Gebäudefront zum Willy-Brandt-Platz verfügt zusätzlich über ein Dachgeschoss und ist mit einer eingedeckten Walmdachkonstruktion versehen. Das Gebäude ist atriumförmig rund um einen Innenhof angeordnet. Baulicher Zustand Das Gebäude weist einen erheblichen Sanierungsbedarf auf. Drittverwendungsfähigkeit Das Gebäude ist nicht barrierefrei, weist als ehemaliges Verlagsgebäude keine zeitgemäßen Büroraumstrukturen auf und ist technisch erheblich veraltet. Das Gebäude soll rückgebaut werden. Quelle: Eigene Darstellung Bauzustandsbeschreibung Die Sanitäranlagen entsprechen nicht der aktuellen Trinkwasserverordnung. Das Rohrleitungssystem ist veraltet und zu sanieren. Ebenfalls ist die Heizungsanlage veraltet und zu sanieren (Rohrbrüche). 26 2.3.6 Übrige Bausubstanz / Außenanlagen Das BVZ verfügt über einen Anbau (ehemalige Kantine), der in allen drei Varianten aus städtebaulichen Gründen, um eine Durchlässigkeit zum Appolonia-Pfaus-Park zu schaffen, zurückgebaut wird. Das Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 verfügt über einen seitlichen Anbau mit einer öffentlichen, veralteten WC-Nutzung, der ebenfalls in allen drei Varianten zurückgebaut wird. Die Platzfläche vor dem BZV und die Zuwegung zum Gesundheitsamt sind mit Kopfsteinpflaster versehen. Der Gustav-Heinemann-Platz zeichnet sich durch das Kunstwerk "Tränende Augen" von Ernst Reusch aus, welches mit kreisrunden Sitzelementen, Wasserläufen und Baumscheiben in die Kopfsteinpflasterung integriert ist. Die Musikschule verfügt über eine asphaltierte, bewirtschaftete Stellplatzfläche. Entlang aller drei Gebäude sind Grünsteifen auszumachen. Die Turnhalle ist über einen gepflasterten Fußgängerweg zu erreichen und grenzt an den Appolonia-Pfaus-Park. Im rückwärtigen Bereich des Gebäudes Willy-Brandt-Platz 8 befindet sich ebenfalls Kopfsteinpflaster. Im vorderen Bereich sind großformatige Gehwegplatten im Rahmen des geförderten Boulevardausbaus verlegt. 2.3.7 Sanierungs- und Abbruchkosten Die Bausubstanz ist weitgehend sanierungsbedürftig. Für Sanierungsmaßnahmen werden pro m² BGF ca. 1.300 € (inkl. MwSt.) für einen mittleren Bürostandard angesetzt. Für Abbruchkosten werden oberirdisch 17,85 €/m³ (inkl. MwSt.) und unterirdisch sowie für das BVZ 23,80 €/m³ (inkl. MwSt.) in Ansatz gebracht. 2.4 Kritische Würdigung Die Gebäudesubstanz stellt sich generell in einem sanierungsbedürftigen Zustand dar. In den drei Varianten werden der Rückbau, der teilweise Rückbau und die Sanierung der Gebäudesubstanz des BVZ, der Musikschule und des Gesundheitsamtes auf die wirtschaftliche Tragfähigkeit untersucht. Das Gebäude Willy-Brandt-Platz 8, die Turnhalle und der Anbau des BVZ werden in allen drei Varianten zurückgebaut. Der Umbau der Musikschule zu flexiblen, separat aufteilbaren Büroeinheiten führt aus sachverständiger Sicht in Zukunft nicht zu einem marktgerechten Gebäudekonzept, ist aber aus stadtbildprägenden Gründen wünschenswert. 27 Der Umbau des Gesundheitsamtes zu flexiblen, separat aufteilbaren Büroeinheiten führt aus sachverständiger Sicht in Zukunft nach Sanierung zu einem marktgerechten Gebäudekonzept. Der Umbau des BVZ zu flexiblen, separat aufteilbaren Büroeinheiten führt aus sachverständiger Sicht angesichts der sehr tiefen Gebäudegrundriss in EG und 1. OG in Zukunft nach der Sanierung zu einem nur eingeschränkt marktgerechten Gebäudekonzept. 3. Städtebauliche Planung 3.1 Flächennutzungsplan der Stadt Bochum Das Areal ist im Flächennutzungsplan der Stadt Bochum als gemischte Baufläche gekennzeichnet. Westlich schließen sich außerhalb des Rings weitere gemischte Bauflächen und Wohnbauflächen an. Quelle: Stadt Bochum, Stand März 2017 3.2 Bebauungsplan der Stadt Bochum Für die Bochumer Innenstadt, in der das Projektgelände liegt, befindet sich ein Bebauungsplan in Aufstellung. Ziel ist es, eine attraktive Einzelhandelslandschaft und eine gestalterisch attraktive Innenstadt zu sichern sowie die Wohnruhe zu schützen. Zusätzlich existiert für das BVZ ein Bebauungsplan aus dem Jahr 1996. Das Gelände ist im Bebauungsplan der Stadt Bochum als Fläche für den Gemeinbedarf gekennzeichnet. 28 Für das Grundstück bestehen folgende Festsetzungen:  Fläche für den Gemeinbedarf – Öffentliche Verwaltungen  Offene Bauweise  GRZ: 1,0  GFZ: 2,4  Anzahl der Vollgeschosse: III-VII Weiterhin besteht der Bebauungsplan Gustav-Heinemann-Platz, der öffentliche Straßenflächen festsetzt. 3.3 Planungsprämissen der Stadt Bochum für das Umfeld In den Jahren 2013/14 hat für den Bereich rund um die Viktoriastraße (südlich des Projektgebietes) ein Investorenauswahlverfahren stattgefunden. Das innerstädtische Entwicklungsareal befindet sich auf der Fläche des ehemaligen Amts- und Landgerichts Bochum (Justizblock) und des Telekomblocks mit Grundstücken der alten Schlegel-Brauerei. Ergebnis ist die Entwicklung des Einzelhandels- und Dienstleistungsstandortes „Stadtquartier Viktoriastraße“. Dieses Vorhaben bietet die Chance, Synergieeffekte für die angestrebte Konzentration des Verwaltungsstandortes um das historische Rathaus zu nutzen. In diesem Zusammenhang steht auch die nachhaltige Entwicklung der öffentlichen Platz- und Grünflächen wie dem Appolonia-Pfaus-Park und dem Gustav-Heinemann-Platz. Der WillyBrandt-Platz als Vorplatz des historischen Rathauses soll in Zukunft eine wichtige Gelenkfunktion zum neuen Stadtquartier Viktoriastraße übernehmen. 3.4 Planungsprämissen der Stadt Bochum für die Grundstücke Die Stadt Bochum beabsichtigt, ihre Verwaltungseinrichtungen um das historische Rathaus zu bündeln und sich von anderen Liegenschaften im Stadtgebiet mittel- bis langfristig zu trennen. Hintergrund sind die Notwendigkeit der Haushaltssicherung, die Personalentwicklung sowie der umfassende Sanierungsbedarf städtischer Gebäude, in denen Ämter der Bochumer Stadtverwaltung untergebracht sind. Ein Hauptaugenmerk liegt dabei auf der Fragestellung, ob das BVZ rückzubauen oder zu sanieren ist, denn es besteht dringender Sanierungsbedarf. Aufgrund der hohen Sanierungskosten ist zu überlegen, ob ein Rück- und Neubau wirtschaftlich tragfähiger ist. Bei der Kalkulation soll auch die Optimierung der Betriebskosten berücksichtigt werden. 29 Das Gesundheitsamt, die Musikschule am Westring und das Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 weisen ebenfalls erheblichen Sanierungsbedarf auf. Die Turnhalle entspricht nicht den heutigen Anforderungen. 4. Marktanalyse 4.1 Büromarkt 4.1.1 Angebot und Nachfrage Es besteht aktuelle eine hohe Nachfrage nach Büroflächen, besonders in oder nahe der Innenstadt. Die aktuelle Entwicklung des Büromarktes in der Stadt Bochum zeigt nach einem niedrigen Fertigstellungsniveau im Jahr 2016 in diesem Jahr (2017) ein Rekordfertigstellungsvolumen von rd. 90.708 m². Dazu trägt der Neubau des Gerichtsviertels (Fertigstellung voraussichtlich Q3/2017) in der Innenstadt am Ostring mit 34.000 m² bei, nachdem der ehemalige Standort, der sog. Justizblock, im unmittelbaren Umfeld des Projektgebietes leergezogen ist. Der Standort der Vonovia und der Gesundheitscampus NRW außerhalb der Innenstadt mit 21.760 m² bzw. 12.800 m² tragen ebenfalls zu dieser positiven Entwicklung bei. Im Jahr 2018 wird die Fertigstellung mehrerer Universitätsgebäude mit insgesamt 74.000 m² erwartet. Diese Projekte befinden sich im Bereich der Universitätsstraße. In diesem Gebiet finden mit ca. 42 % die höchsten Flächenumsätze statt, gefolgt von Bochum-Mitte mit ca. 34 % und der Innenstadt mit ca. 10 %. Die wichtigste Nachfragegruppe stellt 2017 mit 21,8 % die öffentliche Verwaltung dar, während sie im Vorjahr lediglich 2,4 % betrug. Im Jahr 2016 waren mit 23,5 % unternehmensbezogene Dienstleistungen, gefolgt von Hochschulen und Universität mit 16,5 % die größte Nachfragegruppe. Die höchsten zu erzielenden Büromieten in Bochum liegen im Citykern und dem Bürostandort Universitätsstraße. Dort betragen die Büromieten für projektierte Objekte 11,00 €/m² bis 13,00 €/m² netto kalt. 30 Büromieten Bochum Datenquelle Nutzwert / Lage Mietspanne (in €/m²) einfache Lage 5,00 5,50 Einfach/niedrig mittel gut/hoch Cubion mittlere Lage gute Lage 6,50 - 8,00 8,50 - 11,00 Spitzenmiete (in €/m²) - Projekt 11,00 - 13,00 Büromarktbericht Bochum 2017 Innenstadt 7,50 – 10,50 11,80 RIWIS City 9,30 11,80 IVD Gewerbepreisspiegel Bochum 2016/17 4,50 6,30 8,50 - Eigene Recherche Neubau 12,00 – 14,50 - Marktteilnehmer Innenstadt 9,80 – 14,50 - Quelle: Eigene Recherche, März 2017 In der Bochumer Innenstadt können Büromieten von 5,00 €/m² bis zu 12,40 €/m² erzielt werden. Die Nettoanfangsrenditen sind aufgrund der hohen Nachfrage zurückgegangen und liegen bei etwa 5,5 %. 4.1.2 Standorteinschätzung Inmitten der Bochumer Innenstadt nimmt der Verwaltungsstandort, der sich hinter dem repräsentativen historischen Rathaus befindet, einen hohen Stellenwert ein. Zwischen Fußgängerzone und der angrenzenden Wohnbebauung am Appolonia-Pfaus-Park liegt der Verwaltungsstandort, der stark frequentierte Ämter beinhaltet, in sehr zentraler Lage. 4.1.3 Konkurrenz Nach Marktrecherchen stehen derzeit (Stand April 2017) in der Bochumer Innenstadt rund 15.000 m² Mietfläche zur Verfügung. Diese Mietflächen werden zusammenhängend ab 3.000 m² bis 7.000 m² angeboten. Etwas außerhalb des Projektstandortes können weitere 10.000 m² Mietflächen (ca. 6.000 und ca. 4.000 m² zusammenhängende Fläche) bereitgestellt werden. Des Weiteren sind in der Innenstadt kleinteiligere Mieteinheiten von mehreren hundert Quadratmetern vorhanden, die angemietet werden können. Größere Mieteinheiten (> 1.000 m²) sind außerhalb der City zu finden. 31 Mietangebote im Umkreis innerhalb von 1500 m Bestand Objekt 1: Mietfläche: 3.438 m² (davon 2.353 m² mögliche zusammenhängende Fläche) Mietpreis: 9,80 €/m² netto kalt bezugsfrei: ab 2017 Neubau Objekt 2: Mietfläche: 5.900 m² (verteilt auf 2 Türme à 6 OG zu 445 m² & EG zu 280 m²) Mietpreis: ab 11 €/m² netto kalt bezugsfrei: ab 04/2016 und 04/2017 Objekt 3: Mietfläche: 4.113 m² (verteilt auf 6 Mieteinheiten, darunter 2.100 m² und 700 m²) Mietpreis: 12 €/m² netto kalt bezugsfrei: k.A. Mietangebote im Umkreis außerhalb von 1500 m Bestand Objekt 4 Mietfläche 2.000 m² (verteilt auf 2 Mieteinheiten in 2 Geschossen à 1.000 m²) 6,50 8,00 €/m² netto kalt Kurzfristig nach Vereinbarung Universitätsstraße 48 Mietfläche: 2.000 m² (aufgeteilt in 1.200 m² und 800 m²) Mietpreis: 9,80 €/m² netto kalt bezugsfrei: Nach Vereinbarung Neubau Objekt 5: Mietfläche: 2.062 m² (verteilt auf 7 Mieteinheiten in 3 Geschossen) Mietpreis: ab 11,20 €/m² netto kalt bezugsfrei: frühestens ab 01.12.2017 Quelle: Eigene Darstellung, April 2017 Der innerstädtische Geschäftskomplex, der auf dem Gelände des ehemaligen Justizblocks entstehen soll, wird gemäß Aussage des Investors (Hanseatische Betreuungs- und Beteiligungsgesellschaft mbH (HBB)) an die Stadt Bochum, aktuell (Stand Juli 2017) zusammenhängende Büroflächen von etwa 14.000 m² zur Verfügung stellen können. Im Telekomblock können in den Obergeschossen etwa 10.000 m² für städtische Nutzungen geschaffen werden, wenn die Hoffläche (mit Lichthof) überbaut und mit in eine Umnutzung einbezogen wird. Für Bibliothek und VHS sind großflächige Grundrisse notwendig, die erst durch eine Überbauung des Hofes realisiert werden können. 32 Das Landesbehördenhaus wird gerade zu Zwecken der Unterbringung der Musikschule von der Stadt Bochum erworben. Es wird vor dem Umbau zur Musikschule als Interimsquartier für das Personal genutzt, das im Zuge der Sanierung des Ostflügels für die Dauer der Baumaßnahe aus dem Historischen Rathaus ausziehen muss. Die zwei ursprünglich zur Unterbringung von Flüchtlingen angemieteten, für diese Zwecke jedoch nicht mehr benötigten, Verwaltungsgebäude Bessemer Str. 45/47 (rd. 2.200 m², 1,4 km entfernt) sowie Rensingstr. 21 (rd. 1.370 m², 4,3 km entfernt) werden aktuell neu für Verwaltungszwecke genutzt (im letzteren wird der benötigte Platz für erforderliche neue Kräfte im Baudezernat sowie für die Einrichtung des Familienbüros im Historischen Rathaus geschaffen). Auf einem Teil des ca. 4,5 km entfernten ehemaligen Geländes des Opel-Werks wird eine neue Fläche als Wissenschafts-, Technologie- und Gründerquartier entwickelt. In der Nähe des Projektgebietes entsteht außerhalb des Rings auf einer ehemaligen Industriefläche ein Quartier mit den Nutzungen Wirtschaft, Handel, Kultur und Freizeit. Dort sind auch Büro- und Hotelflächen geplant. 4.1.4 Ableitung von Kalkulationsgrundlagen In Hinblick auf die Projektentwicklung werden für den Verwaltungsstandort Bochum folgende Daten abgeleitet: Miete Neubau: 15 €/m² inkl. MwSt. Miete Bestand saniert: 12 €/m² inkl. MwSt. Miete Bestand unsaniert: 6 €/m² inkl. MwSt. Bodenwert am Bürostandort: 500 €/m² 33 4.2 Einzelhandelsmarkt 4.2.1 Angebot und Nachfrage Südwestlich der Projektfläche, in etwa 300 m Entfernung, liegt die Hauptfußgängerzone (1ALage) Kortumstraße zwischen dem Südring und der Bongardstraße. Die 1A-Einzelhandelsmieten lagen bei ca. 80 €/m² für Flächen von 80 m² bis 120 m² und bei ca. 35 €/m² für Flächen von 300 m² bis 500 m². Einzelhandelsmieten Bochum Datenquelle Kriterium / Lage Mietspanne (in €/m²) einfache Lage mittlere Lage gute Lage Spitzenmiete (in €/m²) Comfort 1a-Lage (80-120 m²) - 78,00 Comfort 1a-Lage (300-500 m²) - 34,00 Brockhoff Innenstadt (60 – 120 m²) 57,00 – 77,00 - Brockhoff Innenstadt 160m²) 37,00 – 57,00 - RIWIS City 1a-Lage 47,00 78,00 RIWIS City 1b-Lage - 35,00 Marktteilnehmer Innenstadt 10,00 – 15,00 - Eigene Recherche City 11,00 - (120- Quelle: Eigene Recherche, März 2017 In der Bochumer Innenstadt werden in Randlagen Einzelhandelsmieten von etwa 15,00 €/m² erzielt werden. 4.2.2 Standorteinschätzung Die Kortumstraße stellt in Bochum die 1A-Lage dar. Der zu untersuchende Standort liegt im Randbereich der Innenstadt (1C-Lage). 34 4.2.3 Ableitung von Kalkulationsgrundlagen Für die Einzelhandelsnutzung in der vorhandenen Lage wird in der Kalkulation ein Mietansatz von 18 €/m² inkl. MwSt. angesetzt. Bodenwert am Handels- und Bürostandort: 600 €/m² 4.3 Wohnungsmarkt 4.3.1 Angebot und Nachfrage Die sehr guten Wohnlagen in Bochum sind im südlichen Stadtgebiet bis zum Kemnader See bzw. der Ruhr auszumachen. Direkt in der Innenstadt und in angrenzenden Vierteln, überwiegend nördlich, befinden sich ebenfalls sehr gute Wohnlagen. Die höchsten Mieten sind im Stadtparkviertel (nördlich) und im Ehrenfeld (südlich) der Stadt auszumachen. Im hochpreisigen Segment liegt die Angebotsmiete durchschnittlich bei 9,00 €/m², im Niedrigsegment bei 4,60 €/m². Wohnungsmieten Bochum Datenquelle Nutzwert / Lage Mietspanne (in €/m²) einfache Lage mittlere Lage gute Lage Spitzenmiete (in €/m²) LEG Bochum Mitte 4,87 6,25 10,83 Mietspiegel Bochum ab 2005 Bochum 4,50 6,30 8,50 - Wohnungsmarktbericht 2017 Bochum - 6,00 - 8,50 RIWIS Neubau 6,50 7,50 10,50 - Quelle: Eigene Darstellung, März 2017 In Bochum liegen die Mieten für Wohnungen zwischen 5,30 €/m² und 9,60 €/m². Die Rohertragsfaktoren liegen bei etwa 10,50 bis 15,00. 35 In Bochum können folgende Bodenwerte für Wohnbauflächen erreicht werden: Kaufpreise Baugrundstücke Bochum Datenquelle Nutzwert / Lage Kaufpreisspanne (in €/m²) einfache Lage mittlere Lage gute Lage Spitzenkaufpreis (in €/m²) IVD Baugrundstück (EFH/ZFH) - 240 330 450 - IVD (MFH) - 240 380 - - LBS 2016 Neubau 160 400 - Eigene Recherche - - 400 Quelle: eigene Darstellung, März 2017 4.3.2 Standorteinschätzung Der Projektstandort ist zur Wohnnutzung sehr gut geeignet. 4.3.3 Konkurrenz Außerhalb der Projektfläche entstehen verschiedene Wohnbauvorhaben für einen durchschnittlichen Mietpreis von 10,70 €/m². Am Stadionring sind bis 2016 gemischte Baukonzepte mit Eigentumswohnungen, Mietwohnungen und Gewerbeflächen entstanden. Im engeren Bereich der Innenstadt – innerhalb des Gleisdreiecks – gibt es derzeit keine Wohnungsbauprojekte in der Umsetzung. Das Projekt "Ehemalige Klostergarten" am Imbuschplatz befindet sich in der Entwicklung. Die Stadt Bochum möchte mit der Entwicklung am Appolonia-Pfaus-Park eine Initialzündung für das innerstädtische Wohnen stiften. Auf der ehemaligen Fläche des Stadtarchives an der Kronenstraße 41-47 entsteht derzeit ein genossenschaftliches Wohnprojekt und auf dem ehemaligen LUEG-Gelände an der Hermannshöhe 42 gemischte Baukonzepte. 4.3.4 Ableitung von Kalkulationsgrundlagen Bodenwert am Wohnstandort: 400 €/m². 36 5. Variantenvergleich Der Wirtschaftlichkeitsvergleich3 dient als Entscheidungsgrundlage zur Umsetzung einer der folgenden Varianten, die auf die städtebaulichen Konzepte von pesch und partner vom November 2016 Bezug nehmen: Variante A Die Gebäude Gesundheitsamt, Musikschule und Willy-Brandt-Platz 8 werden rückgebaut. Das Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ) wird saniert und weiterhin von der Stadt Bochum genutzt. Durch den Abbruch der o.g. Gebäude entstehende Grundstücksflächen werden zur Dienstleistungs- und Wohnnutzung bereitgestellt und veräußert. Ein neues Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 wird durch die Stadt errichtet und von der Stadt Bochum in Teilen genutzt. Der darüber hinausgehende Flächenbedarf der Stadt Bochum wird in innenstadtnahen Bürogebäuden durch Anmietung der Stadt Bochum dargestellt. Variante B Die Gebäude BVZ, Gesundheitsamt, Musikschule und Willy-Brandt-Platz 8 werden rückgebaut. Durch den Abbruch der o.g. Gebäude entstehende Grundstücksflächen werden zur Dienstleistungs- und Wohnnutzung bereitgestellt und veräußert. Ein neues Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 wird durch die Stadt errichtet und von der Stadt Bochum in Teilen genutzt. Ein neues Gebäude (Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße) wird von der Stadt errichtet und genutzt. Der darüber hinausgehende Flächenbedarf der Stadt Bochum wird in innenstadtnahen Bürogebäuden durch Anmietung der Stadt Bochum dargestellt. Variante B* Das BVZ und das Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 werden rückgebaut. Die Gebäude Gesundheitsamt und Musikschule werden in Teilen erhalten und saniert und können damit weiteren Bedarf für städtische Nutzung decken, teilweise rückgebaut. Durch den Abbruch der o.g. Gebäude entstehende Grundstücksflächen werden zur Dienstleistungs- und Wohnnutzung bereitgestellt und veräußert. Ein neues Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 wird durch die Stadt errichtet und von der Stadt Bochum in Teilen genutzt. Ein neues Gebäude (Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße) wird von der Stadt errichtet und genutzt. 3 Der Betrachtungszeitraum gliedert sich auf in die 9‐jährige Entwicklungsphase (Zeitraum 2018‐2026, in dem alle Maßnahmen – unterstellt – abgewickelt werden (Sanierung, Neubau, Mietverhandlungen etc.) und eine 10‐jährige Nutzungsphase 2027‐2036). 37 Der Flächenbedarf der Stadt Bochum wird in innenstadtnahen Bürogebäuden durch Anmietung der Stadt Bochum dargestellt. In allen Varianten wird folgendes vorausgesetzt:  Der Anbau des BVZ und die Turnhalle werden rückgebaut.  Die Tiefgarage unter dem BVZ bleibt erhalten und wird teilweise überbaut.  Das Gebäude Willy-Brandt-Platz 10-12 wird von der Stadt Bochum erworben und anschließend rückgebaut. In den Varianten B und B* wird zusätzlich ein Gebäude auf der Fläche des ehemaligen BVZ südlich des Technischen Rathauses errichtet (Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße). In der Variante A wird das BVZ während der Sanierungsmaßnahme vollständig leergezogen. Eine Nutzung während der Sanierungsmaßnahme ist nicht möglich. 5.1 Projektdaten der Varianten A, B und B* Zum Vergleich der Varianten werden folgende Daten zugrunde gelegt: Flächenermittlung Die von pesch und partner im städtebaulichen Fachgutachten [S1] angegebenen Hauptnutzflächen (HNF) wurden durch Flächenfaktoren für die Wirtschaftlichkeitsberechnung in Bruttogrundfläche (BGF) und Mietfläche (MF-G)4 umgerechnet: HNF / BGF: 0,65 MF-G / BGF: 0,85 (Bestand saniert / Neubau) MF-G / BGF: 0,75 (Bestand unsaniert) Die Mietflächen nach MF-G liegen ausschließlich in oberirdischen Bauteilen. 4 Richtlinie zur Berechnung der Mietfläche für gewerblichen Raum (MF/G): Die Flächenarten dieser Richtlinie gliedern sich ausgehend von der Brutto‐Grundfläche (BGF gemäß DIN 277) in MF/G‐0 (keine Mietfläche nach gif) und MF/G (Mietfläche nach gif). Gif: Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung e.V. Die Grundfläche, die zur Brutto‐Grundfläche gehört und nicht der MF/G‐0 zugeordnet wird, ist Mietfläche und heißt MF/G. Die Grundfläche einer Mietbereichstrennwand wird, sofern nicht MF/G‐0, je zur Hälfte den Anliegern zugeordnet. In Abhängigkeit von der Vermietungssituation lässt sich die Mietfläche MF/G in Mietfläche mit exklusivem (MF/G‐1) und solche mit gemeinschaftlichem Nutzungsrecht (MF/G‐2) gliedern. Bsp.: Büro‐, Besprechungs‐, Pausen‐, Sozial‐, Aufenthalts‐, Sanitär‐, Abstell‐, Lager‐, Archiv‐, Ausstellungs‐, Warte‐, Speise‐, Unterrichts‐, Übungs‐, Schauräume, Werkstätten, Bibliotheken, Flure, Eingangshallen, Foyers, Geschoßpodeste, leichte Trennwände, konstruktiv nicht notwendige Wände. 38 Bodenwerte Allgemeines Wohngebiet (WA) / III-IV-geschossig: 400 €/m² Mischgebiet (MI) / IV-geschossig: 500 €/m² Kerngebiet (MK) / IV-geschossig: 600 €/m² Kostenermittlung Abbruchkosten oberirdisch / unterirdisch: 17,85 / 23,80 €/m³ BRI inkl. MwSt. Abbruchkosten BVZ: 23,80 €/m³ BRI inkl. MwSt. Sanierungskosten (Bürogebäude, mittlerer Standard): 1.600 €/m² BGF inkl. MwSt. Neubaukostenoberirdisch (BKI, Bürogebäude, mittlerer Standard): 1.700€/m² BGF inkl. MwSt. Neubaukostenunterirdisch (BKI, Bürogebäude, mittlerer Standard): 800 €/m² BGF inkl. MwSt. Außenanlagen (Platz-, Wege-, Straßen- und Grünflächen): Baunebenkosten: 178 €/m² GF inkl. MwSt. 20 % auf KG 200, 300, 400, 500 Ableitung von Mieten (Nach 5 Jahren 10 % Mietsteigerung): Miete (Büronutzung – Neubau): 15 €/m² inkl. MwSt. Miete (Büronutzung – Bestand saniert): 12 €/m² inkl. MwSt. Miete (Büronutzung – Bestand unsaniert): 6 €/m² inkl. MwSt. Miete (Einzelhandelsnutzung - Neubau): 18 €/m² inkl. MwSt. Bewirtschaftungskosten: Verwaltungskosten: Instandhaltungskosten: 3 % vom kalkulatorischen Rohertrag p.a. Bestand saniert: 9,50 €/m²MF-G p.a. inkl. MwSt. Bestand unsaniert: 12,00 €/m²MF-G p.a. inkl. MwSt. Neubau: 7,00 €/m²MF-G p.a. inkl. MwSt. Betriebskosten: Bestand saniert: 5,70 €/m²MF-G/Monat inkl. MwSt. Bestand unsaniert: 6,20 €/m²MF-G/Monat inkl. MwSt. Neubau: 6,60 €/m²MF-G/Monat inkl. MwSt. 39 Rohertragsfaktoren Rohertragsfaktor Bürohaus (Annahme: Mieter Stadt Bochum / 15-fach 20-Jahres-Mietvertrag / marktübliche Miete / Wertanpassung: 10% bei Steigerung des VPI um 10%): Rohertragsfaktor Geschäftshaus (Annahme: Mieter Stadt Bochum / 17-fach 20-Jahres-Mietvertrag / marktübliche Miete / Wertanpassung: 10% bei Steigerung des VPI um 10%): Buchwerte Musikschule (Grundstück + Gebäude): 3.149.077 € Gesundheitsamt (Grundstück + Gebäude): 2.047.142 € BVZ (Grundstück + Gebäude ohne Tiefgarage): Willy-Brandt-Platz 8 (Grundstück teilweise + Gebäude): 19.797.545 € 1.712.263 € Sonstige Kosten Umzugskosten: 400 €/Arbeitsplatz inkl. MwSt. 40 5.2 Variante A Die Variante A unterscheidet sich zu den Varianten B und B* durch folgende Punkte:  Das Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ) wird saniert.  Die Musikschule und das Gesundheitsamt werden zurückgebaut.  Die BGF des Neubaus Willy-Brandt-Platz beträgt ca. 7.800 m².  Die zu veräußernden Grundstücksflächen betragen rd. 9.000 m².  Die fremd anzumietenden Mietflächen liegen bei etwa 6.670 m². Termine Die Kosten und Erlöse fallen zu unterschiedlichen Zeitpunkten und -räumen an, die in der Barwertbetrachtung berücksichtigt werden müssen. Die terminliche Abwicklung gestaltet sich wie folgt: Veräußerung Fläche Windmühlenstraße [2018] Ankauf/Rückbau Willy-Brandt-Platz 10-12 [2018/22] Rückbau Willy-Brandt-Platz 8 [2022] Neubau Willy-Brandt-Platz 8 [2023-2026] Sanierung BVZ [2021-2023] Rückbau Anbau BVZ [2022] Rückbau Turnhalle [2022] Rückbau Gesundheitsamt, Musikschule [2024] Gestaltung Außenanlagenflächen [2025] 2018 X X 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 X X X X X Balkendiagramm Variante A Quelle: Eigene Darstellung Dabei ist folgendes besonders zu beachten: Die Wohnbaufläche Windmühlenstraße wird im Jahr 2018 veräußert. Die anderen Grundstücksflächen werden nach Rückbau der Musikschule und des Gesundheitsamtes im Jahr 2024 veräußert. Die Turnhalle und der Anbau des BVZ werden im Jahr 2022 zurückgebaut. Die Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 und 10-12 werden 2022 zurückgebaut. An der heutigen Stelle der Gebäude Willy-Brandt-Platz 8, 10, 12 entsteht ab 2023 ein neues Gebäude für städt. Nutzungen. Nach Beendigung der Baumaßnahmen werden die Außenanlagen im Jahr 2025 hergestellt. Während der Sanierung des BVZ ziehen alle Ämter im BVZ in Zwischenquartiere. Das BVZ wird von 2022 bis 2024 saniert. Flächen, die nach dem Umbau im BVZ fehlen, sollen extern angemietet werden. 41 5.2.1 Planungskonzept Variante A Städtebauliches Konzept Variante A Quelle: pesch und partner, November 2016 42 Grundstücksflächen (Variante A): Für Variante A werden zur Kalkulation folgende Flächen für Erwerb (E) und Veräußerung (V) von Grundstücken sowie für die Kosten der Gestaltung der Außenanlagen (A) benötigt: Fläche [m²] 2.173 3.155 2.648 1.116 4.479 1.445 14.193 3.378 1.941 720 52 35.300 686 Flächenbezeichnung Windmühlenstraße [Allgemeines Wohngebiet] Westring Süd [Kerngebiet] Westring Nord [Allgemeines Wohngebiet] Westring Nordwest [Mischgebiet] BVZ Willy-Brandt-Platz 8 Appolonia-Pfaus-Park [Außenanlagen] Gustav-Heinemann-Platz/Christuskirche [Außenanlagen] Einfahrt Westring [Außenanlagen] Platz des Europäischen Versprechens/Willy-Brandt-Platz 10-12 [Außenanlagen] Zwischenflächen [Außenanlagen] Gesamtfläche Willy-Brandt-Platz 10-12 [zu erwerbendes Grundstück] V V V V A A A A A E Quelle: Eigene Darstellung Die zu veräußernden Grundstücksflächen betragen insgesamt rd. 9.000 m². Diese teilen sich zu 4.800 m² in die Nutzung Allgemeines Wohngebiet, zu 1.100 m² in die Nutzung Mischgebiet und zu 3.100 m² in die Nutzung Kerngebiet auf. Die Flächen für die Gestaltung der Außenanlagen liegen bei ca. 20.600 m². 43 Bruttogrundflächen und Bruttorauminhalte sowie Mietflächen Die BGF, BRI und MF-G dienen als Kalkulationsgrundlage für die Ableitung der Rückbau-, Sanierungs- und Neubaukosten sowie für Mieteinnahmen für vermietete Flächen inkl. Bewirtschaftungskosten und die Bestimmung der Restwerte. Gebäude Neubau Willy-Brandt-Platz 8 Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ) (nach Sanierung) Rückbau Anbau BVZ Fläche [m²] Geschosse 954 8 167 1 1.122 654 1.333 1.348 619 520 1.283 1 7 6 5 1 1 2 BVZ vor Sanierung Rückbau Gesundheitsamt (gesamt) Rückbau Musikschule (gesamt) Turnhalle Rückbau Willy-Brandt-Platz 8 (Bestand) Rückbau Anbau WillyBrandt-Platz 8 (Bestand) Rückbau Willy-Brandt-Platz 10-12 667 653 1.319 337 202 256 835 4 3 1 2 4 1 3 m²BGF m³BRI 7.636 167 7.803 27.310 1.122 3.926 4.580 8.001 6.739 619 520 20.459 71.605 m²MF-G Anmerkung 6.632 oberirdisch 953 unterirdisch 17.390 oberirdisch 2.567 8.984 20.459 71.605 15.344 oberirdisch 2.667 1.958 4.625 16.187 3.469 oberirdisch 1.925 Anbau 1.319 674 808 256 2.506 4.244 4.618 990 unterirdisch 14.855 3.183 oberirdisch 1.631 1 1.631 5.707 1.223 unterirdisch 720 887 887 1 5 1 720 4.437 887 5040 15.528 3.106 634 oberirdisch oberirdisch unterirdisch 70 1 70 244 443 148 5 3 2.216 443 2.659 7.755 1.552 9.308 oberirdisch 591 2.069 unterirdisch 591 1 686 oberirdisch (WC-Anlage) Grundstück Quelle: Eigene Darstellung 44 Die Rückbaukosten werden über den ober- und unterirdischen Bruttorauminhalt angesetzt, die Sanierungskosten werden über die oberirdische Bruttogrundfläche ermittelt und für die Ermittlung der Neubaukosten werden die ober- und unterirdische Bruttogrundfläche herangezogen. Für die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten sowie für die Bestimmung der Restwerte wird die Mietfläche angesetzt. Mietflächen Zwischennutzung sowie notwendige Arbeitsplätze Um den Flächenbedarf für die benötigten Zwischenquartiere während der Entwicklungsphase abzubilden, werden die Mietflächenangeben der städtischen Ämter, die temporär umziehen, benötigt. Die Umzugskosten werden anhand der Anzahl der Arbeitsplätze abgebildet. Einrichtung Ausländerbüro Fraktion und Sitzung Gesundheitsamt Jugendamt Kulturbüro Musikschule Schulverwaltungsamt Amt für Soziales Stadtbibliothek Wahlbüro Volkshochschule Zentrale Dienste Gesamt m²HNF 1.500 1.100 1.900 3.500 150 2.000 1.400 3.000 5.000 420 2.350 1.700 24.020 m²BGF 2.308 1.692 2.923 5.385 231 3.077 2.154 4.615 7.692 646 3.615 2.615 36.954 m²MF-G 1.962 1.438 2.485 4.577 196 2.615 1.831 3.923 6.538 549 3.073 2.223 31.411 Personal 60 20-35 75-80 250-260 9 ca. 45 ca. 90 210-220 ca. 65 8 37 ca. 130 1.039 Arbeitsplatz 140 110 180 ca. 300 11 60 102 248 40 40 150 1.381 Quelle: Eigene Darstellung Die Umzugskosten für alle Ämter beziehen sich auf die jeweiligen Arbeitsplätze und fallen wegen der Zwischenquartiere zweimal an. Für die übrigen Umzugskosten nur einmalig nach Ende der Entwicklungsphase an. 45 Arbeitsplätze fallen Mietflächen Nutzungsphase Der Flächenbedarf aller städtischen Ämter ist in allen Varianten gleich groß. Aufgrund der unterschiedlichen Ausgangslage stehen in der Nutzungsphase unterschiedlich große Flächen in stadteigenen Gebäuden zur Verfügung. Für die übrigen Flächen wird extern anzumietender Raum benötigt. Flächenbedarf und Flächendeckung Variante A Bedarf gesamt [m²HNF] 24.000 Bedarfsdeckung in eigenen Gebäuden [m²HNF] -BVZ 9.400 -Gesundheitsamt - -Musikschule - -Willy-Brandt-Platz 8 5.000 -Kopfgebäude - Marienplatz 2 2.000 Bessemer Str. 45/47 und Rensingstr. 21 2.500 -Flächendeckung fremde Anmietung [m²HNF] 5.100 -Flächendeckung fremde Anmietung [m²MFG] 6.670 Quelle: Eigene Darstellung Der Flächenbedarf liegt in der Nutzungsphase bei rund 31.385 m² Mietfläche (24.000 m² HNF). Es kann ein Bedarf von 24.715 m² Mietfläche (18.900 m² HNF) in Gebäuden der Stadt untergebracht werden. Extern müssen ca. 6.670 m² Mietflächen (5.100 m² HNF) angemietet werden, da dieser Bedarf nicht in stadteigenen Gebäuden gedeckt werden kann. 5.2.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung Variante A Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Variante A (vergleiche Kalkulationstabelle in der Anlage), die den Erhalt des BVZ zum Inhalt hat, führt auf Basis überschlägiger Erlös-, Kosten- und Mengenschätzungen im Betrachtungszeitraum 2018 bis 2036 zu einem Kostenüberschuss in Höhe von rund 107,0 Mio. €. Diese Variante stellt sich als unwirtschaftlichste dar. 46 5.3 Variante B Die Variante B unterscheidet sich zu den Varianten A und B* durch folgende Punkte:  Das Bildungs- und Verwaltungszentrum (BVZ) wird rückgebaut.  Die Musikschule und das Gesundheitsamtes werden rückgebaut.  Es entsteht ein Neubau Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße  Die BGF des Neubaus Willy-Brandt-Platz beträgt ca. 4.900 m².  Die zu veräußernden Grundstücksflächen betragen rd. 12.800 m².  Die fremd anzumietenden Mietflächen liegen bei etwa 18.180 m². Termine Die Kosten und Erlöse fallen zu unterschiedlichen Zeitpunkten an, die in der Barwertbetrachtung berücksichtigt werden müssen. Die terminliche Abwicklung gestaltet sich wie folgt: Veräußerung Fläche Windmühlenstraße [2018] Ankauf/Rückbau Willy-Brandt-Platz 10-12 [2018/22] Rückbau Willy-Brandt-Platz 8 [2022] Neubau Willy-Brandt-Platz 8 [2023-2026] Rückbau Anbau BVZ [2022] Rückbau Turnhalle [2022] Rückbau BVZ [2024] Neubau Kopfgebäude [2024-2026] Rückbau Gesundheitsamt und Musikschule [2024] Gestaltung Außenanlagenflächen [2027] 2018 X X 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 X X X X X X Quelle: Eigene Darstellung Dabei ist folgendes besonders zu beachten: Die Wohnbaufläche Windmühlenstraße wird 2018 veräußert. Die weiteren Grundstücksflächen werden nach Rückbau der Musikschule und des Gesundheitsamtes im Jahr 2024 veräußert. Die Turnhalle und der Anbau des BVZ werden im Jahr 2022 zurückgebaut. Die Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 und 10-12 werden 2022 zurückgebaut. Die Neubauphase des Gebäudes Willy-Brandt-Platz 8 beträgt 4 Jahre und beginnt im Jahr 2023. Nach Beendigung der Baumaßnahmen werden die Außenanlagen im Jahr 2027 hergestellt. Das Ausländerbüro muss von 2018-2022 in ein Zwischenquartier ziehen, das Kulturbüro für 2 Jahre von 2023 bis 2024. Das BVZ wird im Jahr 2024 rückgebaut. Die Flächen im Telekomgebäude sollen zeitnah nach dem Umbau bezogen werden. Die benötigten Flächen der Stadt können jedoch nicht alle in diesem Gebäude untergebracht werden. Aus diesem Grund sollen weitere Flächen extern angemietet werden. 47 5.3.1 Planungskonzept Variante B Städtebauliches Konzept Variante B Quelle: Pesch und Partner, November 2016 48 Grundstücksflächen (Variante B): Für Variante B werden zur Kalkulation folgende Flächen für Erwerb (E)und Veräußerung (V) von Grundstücken sowie für die Kosten der Gestaltung der Außenanlagen (A) benötigt: Fläche [m²] 2.173 2.972 2.001 1.040 1.445 3.227 1.401 846 13.527 3.830 2.119 720 35.300 686 Flächenbezeichnung Windmühlenstraße [Allgemeines Wohngebiet] Westring Süd [Kerngebiet] Westring Nord [Allgemeines Wohngebiet] Westring Nordwest [Mischgebiet] Willy-Brandt-Platz 8 Gustav-Heinemann-Platz West [Allgemeines Wohngebiet] Gustav-Heinemann-Platz Ost [Allgemeines Wohngebiet] Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße Appolonia-Pfaus-Park [Außenanlagen] Gustav-Heinemann-Platz/Christuskirche [Außenanlagen] Einfahrt Westring [Außenanlagen] Platz des Europäischen Versprechens/Willy-Brandt-Platz 10-12 [Außenanlagen] Gesamtfläche Willy-Brandt-Platz 10-12 [zu erwerbendes Grundstück] V V V V V V A A A A E Quelle: Eigene Darstellung Die zu veräußernden Grundstücksflächen betragen insgesamt rd. 12.800 m². Diese teilen sich zu 8.800 m² in die Nutzung Allgemeines Wohngebiet, zu 1.040 m² in die Nutzung Mischgebiet und zu 2.970 m² in die Nutzung Kerngebiet auf. Die Flächen für die Gestaltung der Außenanlagen liegen bei ca. 20.500 m². 49 Bruttogrundfläche und Bruttorauminhalte sowie Mietflächen Die BGF, BRI und MF-G dienen als Kalkulationsgrundlage für die Ableitung der Rückbau-, Sanierungs- und Neubaukosten sowie für Mieteinnahmen für vermietete Flächen inkl. Bewirtschaftungskosten und die Bestimmung der Restwerte. Gebäude Neubau Willy-Brandt-Platz 8 Rückbau Anbau BVZ Fläche [m²] Geschosse 954 5 167 1 1.122 1 1.283 2 BVZ vor Sanierung Neubau Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße Rückbau Gesundheitsamt (gesamt) Rückbau Musikschule (gesamt) Turnhalle Rückbau Willy-Brandt-Platz 8 (Bestand) Rückbau Anbau WillyBrandt-Platz 8 (Bestand) Rückbau Willy-Brandt-Platz 10-12 624 218 842 667 653 1.319 337 202 256 835 4 1 m²BGF m³BRI 4.772 167 4.940 17.288 1.122 3.926 2.567 8.984 20.459 71.605 2.494 218 2.713 1 4 3 842 2.667 1.958 4.625 1 2 4 1 3 m²MF-G Anmerkung 4.199 oberirdisch 953 unterirdisch 1.925 Anbau 15.344 oberirdisch 9.494 2.306 oberirdisch 2.946 716 unterirdisch 16.187 3.469 oberirdisch 1.319 674 808 256 2.506 4.244 4.618 990 unterirdisch 14.855 3.183 oberirdisch 1.631 1 1.631 5.707 1.223 unterirdisch 720 887 887 1 5 1 720 4.437 887 5040 15.528 3.106 634 oberirdisch oberirdisch unterirdisch 70 1 70 244 443 148 5 3 2.216 443 2.659 7.755 1.552 9.308 oberirdisch 591 2.069 unterirdisch 591 1 686 oberirdisch (WCAnlage) Grundstück 50 Die Rückbaukosten werden über den ober- und unterirdischen Bruttorauminhalt angesetzt, die Sanierungskosten werden über die oberirdische Bruttogrundfläche ermittelt und für die Ermittlung der Neubaukosten werden die ober- und unterirdische Bruttogrundfläche herangezogen. Für die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten sowie für die Bestimmung der Restwerte wird die Mietfläche angesetzt. Mietfläche Zwischennutzung sowie notwendige Arbeitsplätze Um den Flächenbedarf für die benötigten Zwischenquartiere während der Entwicklungsphase abzubilden, werden die Mietflächenangeben der städtischen Ämter, die temporär umziehen, benötigt. Die Umzugskosten werden anhand der Anzahl der Arbeitsplätze ermittelt. Einrichtung Ausländerbüro Fraktion und Sitzung Gesundheitsamt Jugendamt Kulturbüro Musikschule Schulverwaltungsamt Amt für Soziales Stadtbibliothek Wahlbüro Volkshochschule Zentrale Dienste Gesamt m²HNF 1.500 1.100 1.900 3.500 150 2.000 1.400 3.000 5.000 420 2.350 1.700 24.020 m²BGF 2.308 1.692 2.923 5.385 231 3.077 2.154 4.615 7.692 646 3.615 2.615 36.954 m²MF-G 1.962 1.438 2.485 4.577 196 2.615 1.831 3.923 6.538 549 3.073 2.223 31.411 Personal 60 20-35 75-80 250-260 9 ca. 45 ca. 90 210-220 ca. 65 8 37 ca. 130 1.039 Arbeitsplatz 140 110 180 ca. 300 11 60 102 248 40 40 150 1.381 Quelle: Eigene Darstellung Der Flächenbedarf während der Entwicklungsphase beläuft sich auf insgesamt 2.160 m² für das Ausländerbüro und das Kulturbüro. Die Umzugskosten für diese zwei Ämter beziehen sich auf 151 Arbeitsplätze und fallen wegen der Zwischenumzüge zweimal an. Für die übrigen 1.230 Arbeitsplätze fallen Umzugskosten Entwicklungsphase an. 51 einmalig nach Ende der Mietflächen Nutzungsphase: Der Flächenbedarf aller städtischen Ämter ist in allen Varianten gleich groß. Aufgrund der unterschiedlichen Ausgangslage stehen in der Nutzungsphase unterschiedlich große Flächen in stadteigenen Gebäuden zur Verfügung. Für die übrigen Flächen wird extern anzumietender Raum benötigt. Flächenbedarf und Flächendeckung Variante B Bedarf gesamt [m²HNF] 24.000 Bedarfsdeckung in eigenen Gebäuden [m²HNF] -BVZ - -Gesundheitsamt - -Musikschule - -Willy-Brandt-Platz 8 3.200 -Kopfgebäude 2.400 -Marienplatz 2 2.000 -Bessemer Str. 45/47 und Rensingstr. 21 2.500 -Flächendeckung fremde Anmietung [m²HNF] 13.900 -Flächendeckung fremde Anmietung [m²MFG] 18.177 Quelle: Eigene Darstellung Der Flächenbedarf liegt in der Nutzungsphase bei 31.385 m² Mietfläche (24.000 m² HNF). Es kann ein Bedarf von 13.208 m² Mietfläche (10.100 m² HNF) in Gebäuden der Stadt untergebracht werden. Extern müssen ca. 18.177 m² Mietflächen (13.900 m² HNF) angemietet werden, da dieser Bedarf nicht in stadteigenen Gebäuden gedeckt werden kann und somit Flexibilität für die künftige Entwicklung der Stadtverwaltung schafft. 5.3.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung Variante B Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Variante B (vergleiche Kalkulationstabelle in der Anlage), die den Rückbau sämtlicher städtischen Gebäude auf dem Bewertungsgrundstück zum Inhalt hat, führt auf Basis überschlägiger Erlös-, Kosten- und Mengenschätzungen im Betrachtungszeitraum 2018 bis 2036 zu einem Kostenüberschuss in Höhe von rund 100,8 Mio. €. Diese Variante ist die wirtschaftlichste. 52 5.4 Variante B* Die Variante B* unterscheidet sich zu den Varianten A und B durch folgende Punkte:  Das Bildungs- und Verwaltungszentrum wird rückgebaut.  Die Musikschule und das Gesundheitsamt werden teilweise rückgebaut.  Die Musikschule und das Gesundheitsamt werden teilweise saniert.  Es entsteht ein Neubau Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße  Die BGF des Neubaus Willy-Brandt-Platz beträgt ca. 4.900 m².  Die zu veräußernden Grundstücksflächen betragen rd. 9.100 m².  Die fremd anzumietenden Mietflächen liegen bei etwa 13.731 m². Termine Die Kosten und Erlöse fallen zu unterschiedlichen Zeitpunkten an, die in der Barwertbetrachtung berücksichtigt werden müssen. Die terminliche Abwicklung gestaltet sich wie folgt: Veräußerung Fläche Windmühlenstraße [2018] Ankauf/Rückbau Willy-Brandt-Platz 10-12 [2018/22] Rückbau Willy-Brandt-Platz 8 [2022] Neubau Willy-Brandt-Platz 8 [2023-2026] Rückbau Anbau BVZ [2022] Rückbau Turnhalle [2022] Rückbau BVZ [2024] Neubau Kopfgebäude [2024-2026] Teilrückbau Gesundheitsamt und Musikschule Teilsanierung Gesundheitsamt und Musikschule Gestaltung Außenanlagenflächen [2027] 2018 X X 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 X X X X X X X Quelle: Eigene Darstellung, 2017 Dabei ist besonders zu beachten: Die Wohnbaufläche Windmühlenstraße wird 2018 veräußert. Die anderen Grundstücksflächen werden nach Rückbau des BVZ im Jahr 2024 veräußert. Die Turnhalle und der Anbau des BVZ werden im Jahr 2022 zurückgebaut. Die Gebäude Willy-Brandt-Platz 8 und 10-12 werden 2022 zurückgebaut. Die Neubauphase des Gebäudes Willy-Brandt-Platz 8 beträgt 4 Jahre und beginnt im Jahr 2023. Nach Beendigung der Baumaßnahmen werden die Außenanlagen im Jahr 2027 hergestellt. Das Ausländerbüro muss von 2018-2022 in ein Zwischenquartier ziehen, das Kulturbüro für 2 Jahre von 2023 bis 2024. Das BVZ wird im Jahr 2024 rückgebaut. Der Teilrückbau und die Teilsanierung der Musikschule und des Gesundheitsamtes finden im Jahr 2024 statt. Die Flächen im Telekomgebäude sollen zeitnah nach dem Umbau bezogen werden. Die benötigten Flächen der Stadt können jedoch nicht alle in diesem Gebäude untergebracht werden. Aus diesem Grund sollen extern angemietet werden. 53 5.4.1 Planungskonzept Variante B* Städtebauliches Konzept Variante B* Quelle: Pesch und Partner, November 2016 54 Grundstücksflächen (Variante B*): Für Variante B* werden zur Kalkulation folgende Flächen für den Erwerb (E) und die Veräußerung (V) von Grundstücken sowie für die Kosten der Gestaltung der Außenanlagen (A) benötigt: Fläche [m²] 2.173 1.258 1.040 3.227 1.401 1.273 1.222 1.445 846 13.284 3.830 1.942 1.198 441 720 35.300 686 Flächenbezeichnung Windmühlenstraße [Allgemeines Wohngebiet] Westring Süd (Teilfläche) [Allgemeines Wohngebiet] Westring Nordwest [Mischgebiet] Gustav-Heinemann-Platz West [Allgemeines Wohngebiet] Gustav-Heinemann-Platz Ost [Allgemeines Wohngebiet] Teilfläche Gesundheitsamt Teilfläche Musikschule Willy-Brandt-Platz 8 Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße Appolonia-Pfaus-Park [Außenanlagen] Gustav-Heinemann-Platz/Christuskirche [Außenanlagen] V V V V V V V A A Einfahrt Westring [Außenanlagen] Platz des Europäischen Versprechens/Willy-Brandt-Platz 10-12 [Außenanlagen] Gesamtfläche Willy-Brandt-Platz 10-12 [zu erwerbendes Grundstück] A E Quelle: Eigene Darstellung Die zu veräußernden Grundstücksflächen betragen insgesamt rd. 9.100 m². Diese teilen sich zu 8.000 m² in die Nutzung Allgemeines Wohngebiet und zu 1.100 m² in die Nutzung Mischgebiet auf. Die Flächen für die Gestaltung der Außenanlagen liegen bei ca. 22.000 m². Bruttogrundfläche und Bruttorauminhalte sowie Mietflächen Die BGF, BRI und MF-G dienen als Kalkulationsgrundlage für die Ableitung der Rückbau-, Sanierungs- und Neubaukosten sowie für Mieteinnahmen für vermietete Flächen inkl. Bewirtschaftungskosten und die Bestimmung der Restwerte. 55 Gebäude Neubau Willy-Brandt-Platz 8 Rückbau Anbau BVZ Fläche [m²] 954 167 Geschosse 5 1 1.122 1.283 1 2 624 218 4 1 842 192 1 3 BVZ vor Sanierung Neubau Kopfgebäude Hans-Böckler-Straße Rückbau Gesundheitsamt (teilweise) Variante B* Sanierung Gesundheitsamt (teilweise) Rückbau Musikschule (teilweise) Sanierung Musikschule (teilweise) Turnhalle Rückbau Willy-Brandt-Platz 8 (Bestand) Rückbau Anbau WillyBrandt-Platz 8 (Bestand) Rückbau Willy-Brandt-Platz 10-12 192 667 460 1.126 337 329 666 202 256 507 1 4 3 1 2 3 1 4 1 3 m²BGF m³BRI m²MF-G Anmerkung 4.772 167 4.940 17.288 4.199 oberirdisch 1.122 3.926 953 unterirdisch 2.567 8.984 1.925 Anbau 20.459 71.605 15.344 oberirdisch 2.494 218 2.713 9.494 2.306 oberirdisch 842 577 577 2.946 716 unterirdisch 2.020 oberirdisch 192 2.667 1.379 4.046 196 unterirdisch 14.161 3.439 oberirdisch 1.126 674 986 1.660 1.130 957 unterirdisch 5.810 oberirdisch 666 808 256 1.520 2.584 2.330 unterirdisch 9.045 2.197 oberirdisch 965 1 965 3.377 820 unterirdisch 720 887 887 1 5 1 720 4.437 887 5040 15.528 3.106 634 oberirdisch oberirdisch unterirdisch 70 1 70 244 443 148 5 3 2.216 443 2.659 7.755 1.552 9.308 oberirdisch 591 2.069 unterirdisch 591 1 oberirdisch (WCAnlage) Grundstück 686 56 Die Rückbaukosten werden über den ober- und unterirdischen Bruttorauminhalt angesetzt, die Sanierungskosten werden über die oberirdische Bruttogrundfläche ermittelt und für die Ermittlung der Neubaukosten werden die ober- und unterirdische Bruttogrundfläche herangezogen. Für die Mieteinnahmen und die Bewirtschaftungskosten sowie für die Bestimmung der Restwerte wird die Mietfläche angesetzt. Mietfläche Zwischennutzung sowie notwendige Arbeitsplätze Um den Flächenbedarf für die benötigten Zwischenquartiere während der Entwicklungsphase abzubilden, werden die Mietflächenangeben der städtischen Ämter, die temporär umziehen, benötigt. Die Umzugskosten werden anhand der Anzahl der Arbeitsplätze abgebildet. Einrichtung Ausländerbüro Fraktion und Sitzung Gesundheitsamt Jugendamt Kulturbüro Musikschule Schulverwaltungsamt Amt für Soziales Stadtbibliothek Wahlbüro Volkshochschule Zentrale Dienste Gesamt m²HNF 1.500 1.100 1.900 3.500 150 2.000 1.400 3.000 5.000 420 2.350 1.700 24.020 m²BGF 2.308 1.692 2.923 5.385 231 3.077 2.154 4.615 7.692 646 3.615 2.615 36.954 m²MF-G 1.962 1.438 2.485 4.577 196 2.615 1.831 3.923 6.538 549 3.073 2.223 31.411 Personal 60 20-35 75-80 250-260 9 ca. 45 ca. 90 210-220 ca. 65 8 37 ca. 130 1.039 Arbeitsplatz 140 110 180 ca. 300 11 60 102 248 40 40 150 1.381 Quelle: Eigene Darstellung Der Flächenbedarf während der Entwicklungsphase beläuft sich auf insgesamt 2.160 m² für das Ausländerbüro und das Kulturbüro. Die Umzugskosten für diese zwei Ämter beziehen sich auf 151 Arbeitsplätze und fallen wegen der Zwischenquartiere zweimal an. Für die übrigen 1.230 Arbeitsplätze fallen Umzugskosten Entwicklungsphase an. 57 nur einmalig nach Ende der Mietflächen Nutzungsphase: Der Flächenbedarf aller städtischen Ämter ist in allen Varianten gleich groß. Aufgrund der unterschiedlichen Ausgangslage stehen in der Nutzungsphase unterschiedlich große Flächen in stadteigenen Gebäuden zur Verfügung. Für die übrigen Flächen wird extern anzumietender Raum benötigt. Flächenbedarf und Flächendeckung Variante B* Bedarf gesamt [m²HNF] 24.000 Bedarfsdeckung in eigenen Gebäuden [m²HNF] -BVZ - -Gesundheitsamt 1.400 -Musikschule 2.000 -Willy-Brandt-Platz 8 3.200 -Kopfgebäude 2.400 -Marienplatz 2 2.000 -Bessemer Str. 45/47 und Rensingstr. 21 2.500 -Flächendeckung fremde Anmietung [m²HNF] 10.500 -Flächendeckung fremde Anmietung [m²MFG] 13.731 Quelle: Eigene Darstellung Der Flächenbedarf liegt in der Nutzungsphase bei 31.385 m² Mietfläche (24.000 m² HNF). Es kann ein Bedarf von 17.654 m² Mietfläche (13.500 m² HNF) in Gebäuden der Stadt untergebracht werden. Es müssen ca. 13.731 m² Mietflächen (10.500 m² HNF) extern angemietet werden, da dieser Bedarf nicht in stadteigenen Gebäuden gedeckt werden kann. 5.4.2 Wirtschaftlichkeitsberechnung Variante B* Die Wirtschaftlichkeitsberechnung zur Variante B* (vergleiche Kalkulationstabelle in der Anlage), die den Teil-Erhalt der Musikschule und des Gesundheitsamtes zum Inhalt hat, führt auf Basis überschlägiger Erlös-, Kosten- und Mengenschätzungen im Betrachtungszeitraum 2018 bis 2036 zu einem Kostenüberschuss in Höhe von rund 104,0 Mio. €. Diese Variante weist Mehrkosten von etwa 3,2 Mio. € gegenüber der wirtschaftlichsten Variante B auf. Sie befindet sich im Hinblick auf die Wirtschaftlichkeit an zweiter Position. 58 6. Handlungsempfehlung Aus sachverständiger Sicht wird empfohlen, die wirtschaftlichste Variante B, die den Rückbau der Bestandsgebäude BVZ, Gesundheitsamt und Musikschule zum Inhalt hat, umsetzen. Die Wirtschaftlichkeitsberechnung hat zu folgenden Kostenüberschüssen (Kosten – Erlöse) geführt: Variante Kostenüberschuss 107,0 Mio. € 100,8 Mio. € 104,0 Mio. € A – Sanierung BVZ B – Rückbau BVZ, Gesundheitsamt, Musikschule B* – Teilrückbau Gesundheitsamt, Musikschule Ggf. ist zu prüfen, ob ein Ankauf/Umbau von Immobilien zur Optimierung der Wirtschaftlichkeit einer Anmietung vorzuziehen wäre. Insbesondere der Ankauf von Immobilien für die langfristigen städtischen Spezialnutzungen wie VHS und Bibliothek (Haus des Wissens), für die die Stadt als Eigentümerin Mittel der Städtebauförderung KP III o.ä., erhalten kann, ist zu empfehlen. Ein Mietverhältnis ist i.d.R. nicht förderfähig. Vor dem Hintergrund der im Vergleich zu den Neubaukosten relativ hohen Sanierungskosten der Bestandsgebäude in der Entwicklungsphase und höherer Instandhaltungskosten der bestehenden Gebäude in der Betriebsphase wird empfohlen, die Gebäude BVZ, Gesundheitsamt und Musikschule zurückzubauen, die frei werdenden Grundstücksflächen zu veräußern und damit einer städtebaulichen Neuordnung der Innenstadt den Weg zu ebnen. Der Flächenbedarf der Stadt Bochum wird in der Variante B durch Anmietung (ggf. Ankauf/Umbau von marktgerechten Immobilien) gedeckt. Gegenüber den Varianten A und B* weist Variante B folgende Vorteile auf:  Der Rückbau des BVZ und auch bei Teilerhalt mit Musikschule und Gesundheitsamt ermöglichen eine städtebauliche Neuordnung am Standort Appollonia-Pfaus-Park.  Eine Neuausrichtung des Telekomgebäudes mit den Einrichtungen VHS und Bibliothek wird möglich. (Dies trifft auch auf Variante B* zu).  Die Variante B weist gegenüber den anderen Varianten die maximal vermarktbaren Grundstücksflächen auf. Dadurch wird ein höherer Verkaufserlös erzielt.  Die baulogistische Herausforderung der Sanierung des BVZ entfällt. Damit einhergehende Unwägbarkeiten im laufenden Betrieb entfallen. (Dies trifft nur im Vergleich zur Variante A zu). 59  Der Großteil des Flächenbedarfs wird durch Anmietung gedeckt. Verwaltungs- und Instandhaltungskosten entfallen weitgehend. Aus sachverständiger Sicht bestehen also nicht nur quantitativ Vorteile, die durch das Wirtschaftlichkeitsmodell bestätigt wurden, sondern auch in qualitativer Hinsicht. Eine kurzfristige Umsetzung der Rückbaumaßnahmen, die Anmietung von Flächen sowie die Vermarktung von Grundstücksflächen zur Projektentwicklung durch Dritte wird angesichts der außergewöhnlich guten Marktsituation empfohlen. 7. Ergänzende Angaben Dieses Gutachten genießt Urheberschutz. Mit dem Gutachtenauftrag werden nur Rechte der Vertragsschließenden begründet. Nur der Auftraggeber und der Gutachter können aus dem Gutachtenauftrag und dem Gutachten gegenseitig Rechte geltend machen. Eine Haftung gegenüber Dritten wird ausdrücklich ausgeschlossen. Der Gutachter versichert, dass das vorstehende Gutachten in Kenntnis der Pflichten von Gutachtern gefertigt wurde. Dortmund, den 28.08.2017 _________________________________ Dipl.-Ing. Dipl.-Wirtsch.-Ing. Karsten Schmidt Schmidt + Partner Immobiliensachverständige Betriebswirte • Ingenieure Poststraße 8 44137 Dortmund Tel.: 02 31 – 94 51 99 71 Fax: 02 31 – 94 51 99 72 Anlage: Wirtschaftlichkeitsberechnungen zu den Varianten A, B und B* 60 Projekt "Innenstadtumgestaltung in Bochum" - Wirtschaftlichkeitsvergleich Variante A, Stand: 25.08.2017 Phase Variante A - Sanierung BVZ Entwicklungsphase 2018 2019 2020 2021 2022 Nutzungsphase 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 Summe Erlöse - Verkauf von Grundstücken - Restwert Musikschule - Restwert Gesundheitsamt - Restwert BVZ (saniert) - Restwert Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Restwert Kopfgebäude -869.200 -3.510.200 -37.562.400 -17.906.400 Kosten/Buchwerte - Erwerb des Grundstücks Willy-Brandt-Platz 10-12 - Rückbaukosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Rückbaukosten Musikschule - Rückbaukosten Gesundheitsamt - Rückbaukosten BVZ - Rückbaukosten Willy-Brandt-Platz 8 - Rückbaukosten Anbau BVZ - Rückbaukosten Turnhalle - Sanierungskosten BVZ - Sanierungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Sanierungskosten Musikschule (teilweise) - Sanierungskosten Gesundheitsamt (teilweise) - Neubau Kopfgebäude (ehemals BVZ) - Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Gestaltung Platz-, Wege-, Straßen- und Grünflächen - Ertüchtigung Tiefgaragendecke - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Ausländerbüro) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Bibliothek) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Amt für Soziales) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (VHS) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Fraktion & Sitzung) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Jugendamt) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Kulturbüro) - Bewirtschaftungskosten Zwischenanmietung Entwicklungsphase - Betriebskosten Zwischenanmietung - Umzugskosten Zwischenanmietung Entwicklungsphase - Mietausgaben Nutzungsphase - Bewirtschaftungskosten Anmietung Nutzungsphase - Betriebskosten Nutzungsphase - Umzugskosten Nutzungsphase - Bewirtschaftungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Verwaltungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Instandhaltungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Betriebskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Bewirtschaftungskosten Musikschule vor Rückbau - Verwaltungskosten Musikschule vor Rückbau - Instandhaltungskosten Musikschule vor Rückbau - Betriebskosten Musikschule vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Musikschule nach Sanierung - Verwaltungskosten Musikschule nach Sanierung - Instandhaltungskosten Musikschule nach Sanierung - Betriebskosten Musikschule nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Verwaltungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Instandhaltungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Betriebskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Verwaltungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Instandhaltungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Betriebskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten BVZ vor Sanierung - Verwaltungskosten BVZ vor Sanierung - Instandhaltungskosten BVZ vor Sanierung - Betriebskosten BVZ vor Sanierung - Bewirtschaftungskosten BVZ nach Sanierung - Verwaltungskosten BVZ nach Sanierung - Instandhaltungskosten BVZ nach Sanierung - Betriebskosten BVZ nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten Turnhalle vor Rückbau - Verwaltungskosten Turnhalle vor Rückbau - Instandhaltungskosten Turnhalle vor Rückbau - Betriebskosten Turnhalle vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Verwaltungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Instandhaltungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Betriebskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Kopfgebäude - Verwaltungskosten Kopfgebäude - Instandhaltungskosten Kopfgebäude - Betriebskosten Kopfgebäude - Bewirtschaftungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz - Verwaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Instandhaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Betriebskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Bewirtschaftungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (Einzelhandel/EG) - Verwaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (Einzelhandel/EG) - Instandhaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (Einzelhandel/EG) - Buchwert Musikschule (Grundstück + Gebäude) - Buchwert Gesundheitsamt (Grundstück + Gebäude) - Buchwert BVZ (Grundstück + Gebäude ohne Tiefgarage) - Buchwert Willy-Brandt-Platz 8 (Grundstück teilw. + Gebäude) 3.149.077 2.047.142 19.797.545 1.712.263 Saldo 35.137.008 2.829.387 2.856.756 1,000 0,948 0,898 35.137.008 2.681.884 2.566.659 Diskontierungsfaktor (Zinssatz 5,5%) Barwerte in den Jahren Barwert gesamt 411.600 258.468 481.186 478.616 426.544 192.437 107.957 13.093.760 13.093.760 13.093.760 6.240.000 4.248.810 4.425.954 4.248.810 1.514.408 361.200 1.200.600 1.200.600 1.200.600 1.200.600 1.320.660 1.320.660 1.320.660 1.320.660 1.320.660 1.452.726 1.452.726 1.452.726 1.452.726 465.353 474.660 484.153 493.836 503.713 513.787 524.063 534.544 545.235 556.139 567.262 578.607 590.180 75.125 165.205 1.189.476 76.627 168.509 1.213.266 78.160 171.879 1.237.531 79.723 175.317 1.262.281 81.317 178.823 1.287.527 82.944 182.400 1.313.278 84.603 186.048 1.339.543 86.295 189.769 1.366.334 88.021 193.564 1.393.661 89.781 197.435 1.421.534 91.577 201.384 1.449.965 93.408 205.412 1.478.964 37.260 48.300 546.475 38.005 49.266 557.404 38.765 50.251 568.552 39.540 51.256 579.923 40.331 52.281 591.522 41.138 53.327 603.352 41.960 54.393 615.419 42.800 55.481 627.728 43.656 56.591 640.282 44.529 57.722 653.088 45.419 58.877 666.150 46.328 60.054 679.473 2.884.672 19.518.742 25.002.583 22.022.762 12.411.863 282.528 282.528 282.528 282.528 282.528 941.472 508.464 442.512 207.072 659.088 134.201 56.000 136.885 139.623 142.415 1.455.602 305.200 4.248.810 4.248.810 310.781 941.472 508.464 442.512 207.072 659.088 310.781 941.472 508.464 442.512 207.072 659.088 1.484.714 1.200.600 456.228 191.200 4.308 23.931 148.372 4.394 24.410 151.340 4.482 24.898 154.366 6.875 38.196 236.815 7.013 38.960 241.552 7.153 39.739 246.383 7.296 40.534 251.310 7.442 41.345 256.336 7.591 42.171 261.463 7.493 41.625 258.075 7.642 42.458 263.237 7.795 43.307 268.501 7.951 44.173 273.871 8.110 45.056 279.349 8.272 45.957 284.936 33.144 184.131 1.141.612 33.806 187.814 1.178.438 34.483 191.570 1.178.438 35.172 195.401 1.178.438 1.400 7.776 48.211 1.428 7.932 49.175 1.456 8.090 50.159 1.485 8.252 51.162 4.159 23.103 143.239 4.242 23.565 146.103 4.327 24.036 149.025 4.413 24.517 152.006 35.813 46.424 525.254 107.009.955 36.529 47.352 535.759 8.036.639 3.839.574 4.012.413 4.066.248 4.121.160 4.177.170 4.234.300 4.424.639 4.484.077 0,725 0,687 0,652 0,618 0,585 0,555 0,526 0,499 0,473 0,448 0,425 2.456.626 15.755.855 19.130.335 15.971.917 8.532.372 5.236.665 2.371.433 2.348.989 2.256.404 2.167.654 2.082.573 2.001.001 1.981.942 1.903.854 0,852 0,807 0,765 4.544.704 -50.862.256 0,402 0,381 1.829.001 -19.402.216 -4.379.400 0 0 -37.562.400 -17.906.400 0 0 0 0 411.600 258.468 481.186 478.616 0 426.544 192.437 107.957 39.281.280 6.240.000 0 0 0 16.995.240 4.425.954 0 2.034.202 2.824.416 1.525.392 1.327.536 621.216 1.977.264 0 0 5.007.848 722.400 18.417.204 0 7.287.758 191.200 0 13.183 73.238 454.078 0 43.370 240.945 1.493.859 0 0 0 0 0 47.264 262.576 1.627.968 0 0 0 0 0 136.605 758.916 4.676.927 0 1.007.581 2.215.744 15.953.359 0 5.769 32.050 198.708 0 17.140 95.222 590.373 0 0 0 0 0 572.071 741.574 8.390.381 0 0 0 3.149.077 2.047.142 19.797.545 1.712.263 117.742.444 Projekt "Innenstadtumgestaltung in Bochum" - Wirtschaftlichkeitsvergleich Variante B, Stand: 25.08.2017 Phase Variante B - Rückbau BVZ, Gesundheitsamt und Musikschule Entwicklungsphase 2018 2019 2020 2021 2022 Nutzungsphase 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 Summe Erlöse - Verkauf von Grundstücken - Restwert Musikschule - Restwert Gesundheitsamt - Restwert BVZ (saniert) - Restwert Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Restwert Kopfgebäude -869.200 -4.954.800 -11.337.300 -6.226.200 Kosten/Buchwerte - Erwerb des Grundstücks Willy-Brandt-Platz 10-12 - Rückbaukosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Rückbaukosten Musikschule - Rückbaukosten Gesundheitsamt - Rückbaukosten BVZ - Rückbaukosten Willy-Brandt-Platz 8 - Rückbaukosten Anbau BVZ - Rückbaukosten Turnhalle - Sanierungskosten BVZ - Sanierungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Sanierungskosten Musikschule (teilweise) - Sanierungskosten Gesundheitsamt (teilweise) - Neubau Kopfgebäude (ehemals BVZ) - Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Gestaltung Platz-, Wege-, Straßen- und Grünflächen - Ertüchtigung Tiefgaragendecke - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Ausländerbüro) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Bibliothek) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Amt für Soziales) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (VHS) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Fraktion & Sitzung) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Jugendamt) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Kulturbüro) - Bewirtschaftungskosten Zwischenanmietung Entwicklungsphase - Betriebskosten Zwischenanmietung - Umzugskosten Zwischenanmietung Entwicklungsphase - Mietausgaben Nutzungsphase - Bewirtschaftungskosten Anmietung Nutzungsphase - Betriebskosten Nutzungsphase - Umzugskosten Nutzungsphase - Bewirtschaftungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Verwaltungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Instandhaltungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Betriebskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Bewirtschaftungskosten Musikschule vor Rückbau - Verwaltungskosten Musikschule vor Rückbau - Instandhaltungskosten Musikschule vor Rückbau - Betriebskosten Musikschule vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Musikschule nach Sanierung - Verwaltungskosten Musikschule nach Sanierung - Instandhaltungskosten Musikschule nach Sanierung - Betriebskosten Musikschule nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Verwaltungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Instandhaltungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Betriebskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Verwaltungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Instandhaltungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Betriebskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Verwaltungskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Instandhaltungskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Betriebskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten BVZ nach Sanierung - Verwaltungskosten BVZ nach Sanierung - Instandhaltungskosten BVZ nach Sanierung - Betriebskosten BVZ nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten Turnhalle vor Rückbau - Verwaltungskosten Turnhalle vor Rückbau - Instandhaltungskosten Turnhalle vor Rückbau - Betriebskosten Turnhalle vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Verwaltungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Instandhaltungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Betriebskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Kopfgebäude - Verwaltungskosten Kopfgebäude - Instandhaltungskosten Kopfgebäude - Betriebskosten Kopfgebäude - Bewirtschaftungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Verwaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Instandhaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Betriebskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Bewirtschaftungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (Einzelhandel/EG) - Verwaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (Einzelhandel/EG) - Instandhaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (Einzelhandel/EG) - Buchwert Musikschule (Grundstück + Gebäude) - Buchwert Gesundheitsamt (Grundstück + Gebäude) - Buchwert BVZ (Grundstück + Gebäude ohne Tiefgarage) - Buchwert Willy-Brandt-Platz 8 (Grundstück teilw. + Gebäude) 3.149.077 2.047.142 19.797.545 1.712.263 Saldo 35.137.008 2.829.387 2.856.756 2.884.672 1,000 0,948 0,898 0,852 0,807 0,765 35.137.008 2.681.884 2.566.659 2.456.626 2.796.569 7.877.229 Diskontierungsfaktor (Zinssatz 5,5%) Barwerte in den Jahren Barwert gesamt 411.600 258.468 481.186 478.616 2.045.039 426.544 192.437 107.957 6.240.000 2.788.680 2.114.280 2.788.680 2.114.280 2.788.680 2.114.280 2.788.680 4.407.052 4.700.000 282.528 134.201 56.000 282.528 136.885 282.528 139.623 282.528 142.415 282.528 145.263 28.224 28.224 13.406 4.400 3.271.860 223.868 214.397 218.685 3.271.860 3.271.860 3.271.860 3.271.860 3.599.046 3.599.046 3.599.046 3.599.046 3.599.046 3.958.951 3.958.951 3.958.951 3.958.951 1.268.173 1.293.536 1.319.407 1.345.795 1.372.711 1.400.165 1.428.169 1.456.732 1.485.867 1.515.584 1.545.896 1.576.814 1.608.350 12.452 16.142 182.635 12.701 16.465 186.288 12.955 16.794 190.014 13.215 17.130 193.814 13.479 17.473 197.690 13.748 17.822 201.644 14.023 18.179 205.677 14.304 18.542 209.790 14.590 18.913 213.986 14.882 19.291 218.266 24.062 31.192 352.916 24.544 31.816 359.975 25.035 32.452 367.174 25.535 33.101 374.517 26.046 33.763 382.008 26.567 34.439 389.648 27.098 35.127 397.441 27.640 35.830 405.390 28.193 36.547 413.498 28.757 37.277 421.768 29.332 38.023 430.203 8.137.446 14.782.921 10.121.083 1.243.307 492.000 4.308 23.931 148.372 4.394 24.410 151.340 4.482 24.898 154.366 6.875 38.196 236.815 7.013 38.960 241.552 7.153 39.739 246.383 7.296 40.534 251.310 7.442 41.345 256.336 7.591 42.171 261.463 7.493 41.625 258.075 7.642 42.458 263.237 7.795 43.307 268.501 7.951 44.173 273.871 8.110 45.056 279.349 8.272 45.957 284.936 33.144 184.131 1.141.612 33.806 187.814 1.178.438 34.483 191.570 1.178.438 35.172 195.401 1.178.438 35.876 199.309 1.178.438 36.593 203.296 1.178.438 1.400 7.776 48.211 1.428 7.932 49.175 1.456 8.090 50.159 1.485 8.252 51.162 4.159 23.103 143.239 4.242 23.565 146.103 4.327 24.036 149.025 4.413 24.517 152.006 22.675 29.393 332.561 100.788.190 3.464.458 10.295.223 23.128 29.981 339.212 23.591 30.580 345.996 9.652.271 5.611.872 5.652.129 5.693.190 5.735.073 5.777.794 6.181.273 6.225.720 0,687 0,652 0,618 0,585 0,555 0,526 0,499 0,473 0,448 0,425 0,402 0,381 5.901.649 10.162.324 6.594.886 5.961.525 3.285.362 3.136.426 2.994.513 2.859.282 2.730.408 2.768.797 2.643.323 2.523.764 -4.290.043 0,725 6.271.055 -11.246.203 -5.824.000 0 0 0 -11.337.300 -6.226.200 0 0 0 411.600 258.468 481.186 478.616 2.045.039 426.544 192.437 107.957 0 6.240.000 0 0 6.342.840 11.154.720 4.407.052 4.700.000 1.412.640 0 0 0 0 0 56.448 0 1.368.743 60.400 50.190.332 0 19.860.506 492.000 0 13.183 73.238 454.078 0 43.370 240.945 1.493.859 0 0 0 0 0 47.264 262.576 1.627.968 0 0 0 0 0 209.074 1.161.521 7.033.804 0 0 0 0 5.769 32.050 198.708 0 17.140 95.222 590.373 0 0 136.350 176.750 1.999.804 0 362.203 469.522 5.312.306 0 0 0 3.149.077 2.047.142 19.797.545 1.712.263 136.063.129 Projekt "Innenstadtumgestaltung in Bochum" - Wirtschaftlichkeitsvergleich Variante B*, Stand: 25.08.2017 Phase Variante B* - Teilerhalt Musikschule und Gesundheitsamt Entwicklungsphase 2018 2019 2020 2021 2022 Nutzungsphase 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 Summe Erlöse - Verkauf von Grundstücken - Restwert Musikschule - Restwert Gesundheitsamt - Restwert BVZ (saniert) - Restwert Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Restwert Kopfgebäude -869.200 -2.874.400 -4.745.520 -7.428.240 -11.337.300 -6.226.200 Kosten/Buchwerte - Erwerb des Grundstücks Willy-Brandt-Platz 10-12 - Rückbaukosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Rückbaukosten Musikschule - teilweise - Rückbaukosten Gesundheitsamt - teilweise - Rückbaukosten BVZ - Rückbaukosten Willy-Brandt-Platz 8 - Rückbaukosten Anbau BVZ - Rückbaukosten Turnhalle - Sanierungskosten BVZ - Sanierungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Sanierungskosten Musikschule (teilweise) - Sanierungskosten Gesundheitsamt (teilweise) - Neubau Kopfgebäude (ehemals BVZ) - Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Gestaltung Platz-, Wege-, Straßen- und Grünflächen - Ertüchtigung Tiefgaragendecke - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Ausländerbüro) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Bibliothek) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Amt für Soziales) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (VHS) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Fraktion & Sitzung) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Jugendamt) - Mietausgaben Zwischenanmietung Entwicklungsphase (Kulturbüro) - Bewirtschaftungskosten Zwischenanmietung Entwicklungsphase - Betriebskosten Zwischenanmietung - Umzugskosten Zwischenanmietung Entwicklungsphase - Mietausgaben Nutzungsphase - Bewirtschaftungskosten Anmietung Nutzungsphase - Betriebskosten Nutzungsphase - Umzugskosten Nutzungsphase - Bewirtschaftungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Verwaltungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Instandhaltungskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Betriebskosten Willy-Brandt-Platz 10-12 - Bewirtschaftungskosten Musikschule vor Rückbau - Verwaltungskosten Musikschule vor Rückbau - teilw. - Instandhaltungskosten Musikschule vor Rückbau - teilw. - Betriebskosten Musikschule vor Rückbau - teilw. - Bewirtschaftungskosten Musikschule nach Sanierung - Verwaltungskosten Musikschule nach Sanierung - Instandhaltungskosten Musikschule nach Sanierung - Betriebskosten Musikschule nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - teilw. - Verwaltungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - teilw. - Instandhaltungskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - teilw. - Betriebskosten Gesundheitsamt vor Rückbau - teilw. - Bewirtschaftungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Verwaltungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Instandhaltungskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Betriebskosten Gesundheitsamt nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Verwaltungskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Instandhaltungskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Betriebskosten BVZ vor Sanierung - hier vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten BVZ nach Sanierung - Verwaltungskosten BVZ nach Sanierung - Instandhaltungskosten BVZ nach Sanierung - Betriebskosten BVZ nach Sanierung - Bewirtschaftungskosten Turnhalle vor Rückbau - Verwaltungskosten Turnhalle vor Rückbau - Instandhaltungskosten Turnhalle vor Rückbau - Betriebskosten Turnhalle vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Verwaltungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Instandhaltungskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Betriebskosten Anbau BVZ vor Rückbau - Bewirtschaftungskosten Kopfgebäude - Verwaltungskosten Kopfgebäude - Instandhaltungskosten Kopfgebäude - Betriebskosten Kopfgebäude - Bewirtschaftungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Verwaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Instandhaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Betriebskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 - Bewirtschaftungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (EG) - Verwaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (EG) - Instandhaltungskosten Neubau Willy-Brandt-Platz 8 (EG) - Buchwert Musikschule (Grundstück + Gebäude) - Buchwert Gesundheitsamt (Grundstück + Gebäude) - Buchwert BVZ (Grundstück + Gebäude ohne Tiefgarage) - Buchwert Willy-Brandt-Platz 8 (Grundstück teilw. + Gebäude) 3.149.077 2.047.142 19.797.545 1.712.263 Saldo 35.137.008 2.829.387 2.856.756 2.884.672 3.464.458 1,000 0,948 0,898 0,852 0,807 35.137.008 2.681.884 2.566.659 2.456.626 2.796.569 Diskontierungsfaktor (Zinssatz 5,5%) Barwerte in den Jahren Barwert gesamt 411.600 258.468 143.557 48.866 2.045.039 426.544 192.437 107.957 6.240.000 2.788.680 6.814.080 9.930.240 2.114.280 2.788.680 2.114.280 2.788.680 2.114.280 2.788.680 4.656.065 4.700.000 282.528 134.201 56.000 282.528 136.885 282.528 139.623 282.528 142.415 282.528 145.263 310.781 310.781 28.224 28.224 161.575 4.400 2.471.580 375.000 214.397 218.685 2.471.580 2.471.580 2.471.580 2.471.580 2.718.738 2.718.738 2.718.738 2.718.738 2.718.738 2.990.612 2.990.612 2.990.612 2.990.612 957.984 977.144 996.687 1.016.621 1.036.953 1.057.692 1.078.846 1.100.423 1.122.431 1.144.880 1.167.778 1.191.133 1.214.956 9.491 20.872 150.275 9.681 21.289 153.280 9.874 21.715 156.346 10.072 22.149 159.473 10.273 22.592 162.662 10.479 23.044 165.916 10.688 23.505 169.234 10.902 23.975 172.619 11.120 24.454 176.071 11.343 24.943 179.592 11.570 25.442 183.184 11.801 25.951 186.848 14.856 32.671 235.228 15.154 33.324 239.932 15.457 33.990 244.731 15.766 34.670 249.625 16.081 35.364 254.618 16.403 36.071 259.710 16.731 36.792 264.904 17.065 37.528 270.203 17.407 38.279 275.607 17.755 39.044 281.119 18.110 39.825 286.741 18.472 40.622 292.476 12.452 16.142 182.635 12.701 16.465 186.288 12.955 16.794 190.014 13.215 17.130 193.814 13.479 17.473 197.690 13.748 17.822 201.644 14.023 18.179 205.677 14.304 18.542 209.790 14.590 18.913 213.986 14.882 19.291 218.266 28.757 37.277 421.768 29.332 38.023 430.203 939.200 492.000 6.875 38.196 236.815 7.493 41.625 258.075 4.308 23.931 148.372 4.394 24.410 151.340 4.482 24.898 154.366 7.013 38.960 241.552 7.153 39.739 246.383 7.296 40.534 251.310 7.642 42.458 263.237 7.795 43.307 268.501 7.951 44.173 273.871 33.144 184.131 1.141.612 33.806 187.814 1.178.438 34.483 191.570 1.178.438 35.172 195.401 1.178.438 1.400 7.776 48.211 1.428 7.932 49.175 1.456 8.090 50.159 1.485 8.252 51.162 4.159 23.103 143.239 4.242 23.565 146.103 4.327 24.036 149.025 4.413 24.517 152.006 7.442 41.345 256.336 8.110 45.056 279.349 35.876 199.309 1.178.438 7.591 42.171 261.463 8.272 45.957 284.936 36.593 203.296 1.178.438 22.675 29.393 332.561 103.952.392 23.128 29.981 339.212 23.591 30.580 345.996 24.062 31.192 352.916 24.544 31.816 359.975 25.035 32.452 367.174 25.535 33.101 374.517 26.046 33.763 382.008 26.567 34.439 389.648 27.098 35.127 397.441 27.640 35.830 405.390 28.193 36.547 413.498 9.649.786 25.546.232 14.129.640 9.470.742 9.253.943 4.887.561 4.930.938 4.975.182 5.020.311 5.066.342 5.385.168 5.433.059 0,725 0,687 0,652 0,618 0,585 0,555 0,526 0,499 0,473 0,448 0,425 0,402 0,381 7.383.383 18.527.298 9.713.235 6.171.125 5.715.506 2.861.328 2.736.229 2.616.854 2.502.930 2.394.198 2.412.195 2.306.774 2.206.175 -9.233.583 0,765 5.481.908 -24.205.526 -3.743.600 -4.745.520 -7.428.240 0 -11.337.300 -6.226.200 0 0 0 411.600 258.468 143.557 48.866 2.045.039 426.544 192.437 107.957 0 6.240.000 6.814.080 9.930.240 6.342.840 11.154.720 4.656.065 4.700.000 2.034.202 0 0 0 0 0 56.448 0 1.668.043 60.400 37.914.037 0 15.002.729 492.000 0 13.183 73.238 454.078 0 43.370 240.945 1.493.859 0 127.295 279.930 2.015.499 0 47.264 262.576 1.627.968 0 199.256 438.180 3.154.894 0 209.074 1.161.521 7.033.804 0 0 0 0 5.769 32.050 198.708 0 17.140 95.222 590.373 0 0 136.350 176.750 1.999.804 0 362.203 469.522 5.312.306 0 0 0 3.149.077 2.047.142 19.797.545 1.712.263 132.197.569