Anlage zur VzK DS/0471/V.pdf

Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Abt. für Bauen, Planen und Facility Management Bezirksverordnetenversammlung Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin Drucksache Nr. Vorlage – zur Kenntnisnahme – über Fortschreibung der Regelung einer sozialorientierten Wohnraumversorgung mit öffentlich gefördertem Wohnraum über das bezirkliche Belegungsmanagement Friedrichshain-Kreuzberg Wir bitten, zur Kenntnis zu nehmen: Das Bezirksamt hat in seiner Sitzung vom 19.09.2017 beschlossen: Fortschreibung der Regelung einer sozialorientierten Wohnraumversorgung mit öffentlich gefördertem Wohnraum über das bezirkliche Belegungsmanagement Friedrichshain-Kreuzberg (Anlagen 1 bis 2). A). Begründung: Die Begründung ist der Anlage 1Punkt A und B zu entnehmen. B). Rechtsgrundlage: Richtlinien über die Gewährung von Zuwendungen zur Modernisierung und Instandsetzung von Altbauten – Programmteil „Soziale Stadterneuerung“: Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinie 1990 – ModInstRL 90 vom 05.04.1990 Modernisierungs- und Instandsetzungsrichtlinie 1995 – ModInstRL 95 vom 21.09.1994 § 180 Baugesetzbuch ( BauGB ) § 147 Baugesetzbuch ( BauGB ) in Verbindung mit § 54 Verwaltungsverfahrensgesetz ( VwVfG ). C). Auswirkungen auf den Haushaltsplan und die Finanzplanung: a) Auswirkungen auf Einnahmen und Ausgaben: keine b) Personalwirtschaftliche Ausgaben: keine Berlin, den 19.09.2017 Monika Herrmann Bezirksbürgermeisterin Florian Schmidt Bezirksstadtrat Fortschreibung der Regelung einer sozialorientierten Wohnraumversorgung mit öffentlich gefördertem Wohnraum über das bezirkliche Belegungsmanagement in Friedrichshain – Kreuzberg A) Prinzipien einer sozialorientierten Wohnraumversorgung mit öffentlich geförderten Wohnungen: Im Rahmen des Programms Soziale Stadterneuerung (ModInstRL90 bzw. -95) wurde die Durchführung städtebaulich gebotener Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen im Sinne § 177 BauGB umfangreich gefördert. Zuwendungszweck war die sozialverträgliche und weitestgehend einvernehmliche Durchführung umfangreicher Maßnahmen, die zur Erreichung der Ziele der Stadterneuerung erforderlich waren und ohne die Förderung nicht in dem gebotenen Umfang durchführbar gewesen wären. Für die Dauer der sich aus der Förderung ergebenden Bindungszeit obliegt dem Land Berlin das Belegungsrecht. Wünschenswert sind dem Grundsatz nach einvernehmliche Lösungen zwischen den Fördernehmern und dem Land Berlin / dem Bezirk im Belegungsverfahren des geförderten Wohnraums. Innerhalb der Förderverträge ist unter § 8 geregelt, dass ab Vertragsabschluss bis zum Ablauf des Bindungszeitraumes (§ 10) freie und freiwerdende Wohnungen dem Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg zu melden sind. Der Eigentümer ist verpflichtet, diese Wohnungen nur mit vorheriger Zustimmung des Bezirksamtes an Sanierungsbetroffene, sonstige Wohnungssuchende mit WBS gemäß § 5 WoBindG oder für begründeten Eigenbedarf, soweit er gemäß § 2 Nr. 11 des Vertrages vereinbart wurde, zu überlassen. Auf Verlangen des Bezirks sind einzelne Wohnungen auch Benutzergruppen (Wohngemeinschaften oder betreutes Wohnen) mit besonderen sozialen, psychischen und gesundheitlichen Problemen zu überlassen. Zur Sicherung der Belegungsrechte verpflichtete sich der Eigentümer eine beschränkt persönliche Dienstbarkeit im Grundbuch eintragen zu lassen (§ 6 Absatz 8 Fördervertrag). Die nachfolgend dargestellten Prinzipien bilden die Grundlagen für den Bezirk FriedrichshainKreuzberg zur Wahrnehmung seiner vereinbarten Verpflichtungen zur Wiederbelegung geförderten Wohnraums ab. Zugleich wird damit der Beschluss Nr. III/120/09 des Bezirksamtes vom 18.08.2009 fortgeschrieben. Das Bezirksamt beschließt: 1. Zielgruppen, die mit Priorität mit belegungs- und mietengebundenem Wohnraum versorgt werden sollen Belegungsgebundene Wohnungen sollen primär an Bewerber*innen vermittelt werden, die am stärksten auf preisgünstige Wohnungen in der Innenstadt angewiesen sind. Haushalte mit einem Einkommen innerhalb der Einkommensgrenze nach § 9 Absatz 2 des Wohnraumförderungsgesetzes (WoFG) sind damit vorrangig zu berücksichtigen. Dabei strebt das Bezirksamt eine sozial ausgewogene Belegung der geförderten Häuser im Einvernehmen mit den Eigentümern an. Zielgruppen: • Vorrang haben Sanierungsbetroffene aus Sanierungs- und Untersuchungsgebieten ( § 136 BauGB ff.) oder in Gebieten mit Erhaltungsverordnung ( § 172 BauGB ) bei denen der Bezirk eine Ersatzwohnraumversorgung im Sinne § 180 BauGB für notwendig erachtet, • Versorgt werden sollen WBS-Inhaber*innen aus dem Bezirk, die in besonderer Weise auf die soziale Infrastruktur angewiesen und in unterstützende soziale Netzwerke eingebunden sind, (z. B. Familien, deren Kinder eine Kita/ Schule im Einzugsbereich besuchen). Dies si- chert auch perspektivisch, dass die soziale Infrastruktur auf entsprechende Bedarfe trifft und ausgelastet wird. • Aufgrund des vordringlichen Bedarfs sollen 20% der Wohnungen der jeweiligen Häuser mit Geflüchteten, mit Personen aus Nutzergruppen mit besonderen sozialen, psychischen oder gesundheitlichen Problemen aus betreuten Einrichtungen bzw. aus Nachsorgeeinrichtungen sowie mit Wohnungslosen belegt werden. • Übrige WBS-Inhaber*innen aus Berliner Bezirken können darüber hinaus versorgt werden. 2. Grundregeln für eine sozialorientierte Wohnungsvergabe 2.1 Kein Ablehnungsgrund für eine Wohnraumversorgung im öffentlich geförderten Wohnungsbestand besteht in folgenden Fällen: • • • • • 2.2 Geringes eigenes Einkommen: Bei der Beurteilung einer angemessenen Mietbelastung für Haushalte, die ausschließlich von eigenem Einkommen leben, bieten die im Wohngeldrecht zugemuteten Belastungen eine Orientierung. Eine prozentuale Grenze der Mietbelastung ist keine allgemeingültige Beurteilungsbasis für die Zugänglichkeit zu öffentlich gefördertem Wohnraum. Unter Einbeziehung von Wohngeld geht die Mietbelastung für die einkommensschwächsten Haushalte bis zu 50% des verfügbaren Nettoeinkommens. Warmmietbelastungen zwischen 40 und 50% sind jedoch nur Richtwerte und keine starr gezogenen Grenzwerte. Wohnungsbewerber*innen mit geringem Einkommen dürfen, ohne Ansehen der konkreten Personen, nicht von der Wohnraumversorgung ausgegrenzt werden. Kostenübernahme durch Leistungsträger: Bewerbungen von Haushalten, bei denen eine Kostenübernahme der Wohnkosten durch Leistungsträger erfolgt (ALG II- Bezug über Jobcenter, Bezug von Grundsicherung) sind bei Vorlage der Bestätigung der Kostenübernahme gleichberechtigt zu berücksichtigen. Schufa-Eintragungen: Schufa-Eintragungen, die nicht über eine Bagatellgrenze hinausgehen, die nachwirkend auf bereits beglichene Verbindlichkeiten hinweisen oder mit Rückzahlungsvereinbarungen beglichen werden stellen allein keinen Ablehnungsgrund von Wohnungsbewerber*innen dar. Mitwirkung Dritter: Sollten Unterlagen nicht beigebracht werden können, für deren Ausstellung die Mitwirkung Dritter erforderlich ist, die jedoch nicht zur Mitwirkung bereit sind, besteht kein Ablehnungsgrund. Es ist ausreichend, wenn Bewerber*innen diese geforderten Nachweise dem Inhalt nach auch anderweitig belegen können, sofern möglich. Sollten Unterlagen in einer Frist von 14 Tagen aus Gründen nicht vorliegen, die nachweisbar nicht der Bewerber zu vertreten hat, so ist eine einmalige Nachfrist von einer Woche zu gewähren. Aufenthaltserlaubnis: Eine nach §7 und §26 AufenthG befristete Aufenthaltserlaubnis allein, stellt keinen Ablehnungsgrund von Wohnungsbewerber*innen aus dem Kreis anerkannter Flüchtlinge mit WBS dar. Ablehnungsgründe von Bewerber*innen Für die Ablehnung von Bewerber*innen um öffentlich geförderte Wohnungen werden dem Wesen nach folgende Gründe akzeptiert, sofern nicht einzelfallbezogen eine andere Entscheidung des Bezirksamtes begründet werden kann: • Die Übernahmebestätigung des Jobcenters oder Sozialamtes zur Zahlung der Miete liegt nicht vor. • Eine Ablehnung von Bewerber*innen, die Nutzergruppen mit besonderen sozialen, psychischen oder gesundheitlichen Auffälligkeiten angehören, wird nur dann akzeptiert, wenn in der Person des Bewerbers weitere, über rein äußerlich auffällige Erscheinungs- • • formen hinausgehende Ablehnungsgründe glaubhaft gemacht werden können, oder wenn die soziale Gesamtsituation der Mieterschaft im Haus dies rechtfertigt. Für den Mietvertragsabschluss erforderliche Unterlagen werden nicht fristgerecht beigebracht. Der Vermieter hat dem Bewerber nach seiner Benennung durch den Bezirk eine angemessene Frist von zwei Wochen zu gewähren, um die nötigen Unterlagen für den Mietvertragsabschluss beizubringen. Wenn sich der / die Bewerber*in zwecks Vertragsabschluss nicht meldet oder mangels anderweitiger Mitwirkung ein zügiger Mietvertragsabschluss dadurch in Frage gestellt wird, kann der/die Bewerber*in abgelehnt werden. Hierzu ist beim Bezirk bzw. dessen Beauftragten innerhalb von 14 Tagen nach der Benennung – jedoch noch vor Ablehnung des Bewerbers - eine telefonische oder schriftliche Information abzugeben, um die Ursache mangelnder Mitwirkung zu ergründen und ggf. Abhilfe, z.B. durch Nachbenennung eines weiteren Mietinteressenten*in zu organisieren. 2.3 Vorgehensweise zur Sicherung der sozialorientierten Wohnraumversorgung • • • • Die Feststellung, ob für eine Person oder einen Personenkreis eine Berechtigung nach § 8 Förderungsvertrag vorliegt, obliegt ausnahmslos dem Land Berlin bzw. seinen Vertretern und kann nicht ersatzweise durch den Fördernehmer bzw. dessen Bevollmächtigte vorgenommen werden. Wohnungen, für die Mieter*innen durch das Belegungsmanagement benannt wurden, die aber durch die Hausverwaltungen abgelehnt wurden, werden künftig nur durch das Bezirksamt zur eigenständigen Vermietung an Mieter*innen mit WBS frei gegeben. Je nach Sachlage kann eine Verlängerung der Belegungsfrist erfolgen. Die Gründe einer Ablehnung von Bewerber*innen sind durch den Fördernehmer spätestens 14 Tage nach der Benennung des Bewerbers gegenüber dem Bezirk einzelfallbezogen konkret und nachvollziehbar darzulegen. Im Einzelfall wägt der Bezirk ab, die im Grundbuch verankerte Dienstbarkeit gemäß § 6 Absatz 8 des Fördervertrages in Anspruch zu nehmen und von einer Besetzung von Wohnungen mit benannten Bewerber*innen Gebrauch zu machen. B) Begründung Der Wohnungsmarkt ist in Berlin zunehmend angespannt. Alleine in den beiden letzten Jahren haben sich die Mieten fast doppelt so stark verteuert wie in den vergangenen Jahren, im Durchschnitt um 9,4%.1 Auf allen Teilmärkten des Berliner Wohnungsmarktes einschließlich des Sozialen Wohnungsbaus sinkt das Angebot preiswerter Wohnungen2. Die Wohnungsnot in Berlin erreicht nicht nur Geringverdienende sondern bereits den Mittelstand. In Berlin sind 51% aller Haushalte3, das sind gut 1 Million Haushalte, sozialwohnungsberechtigt und haben aufgrund ihres Einkommens die Zugangsberechtigung zu Wohnungen des Sozialen Wohnungsbaus, 1. Förderweg. Dem stehen zurzeit nur noch weniger als 220.000 Wohnungen gegenüber, die nach Wohnungsbindung, Belegungsbindung oder ModInstRL für die Versorgung der sozialwohnungsberechtigten Haushalte zur Verfügung stehen4. Diese Zahl wird sich durch Auslaufen von Bindungsfristen weiter reduzieren. Die Regierungskoalition sieht in bezahlbarem Wohnen ein Grundrecht für alle Berliner*innen. Sie sieht in der sozialen Wohnraumversorgung, in der Bekämpfung von Wohnungslosigkeit und Verhinderung sozialer Ausgrenzung eine Schlüsselaufgabe und hat in der Koalitionsvereinbarung eine Reihe von Maßnahmen zur Dämpfung der Mietpreisentwicklung beschlossen. Damit soll die zunehmende Verdrängung und immer stärkere Gentrifizierung innerstädtischer Quartiere eingedämmt und der soziale Zusammenhalt in Berlin gestärkt werden. Die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen erarbeiteten Förderprogramme für die Neuerrichtung von Sozialwohnungen werden nicht ausreichen, um den jährlichen Wegfall von Sozial- und Mietenbindungen im vorhandenen Bestand zu kompensieren. Man kann davon ausgehen, dass der Bedarf an Wohnungen, die für breitere Bevölkerungsschichten bezahlbar und zugänglich sind, kurz und mittelfristig nicht gedeckt werden kann. Neubau kann dieses Problem nur bedingt lösen. Mit Mieten von teilweise mehr als 10 €/m² netto-kalt ist er für untere bis mittlere Einkommensgruppen nicht finanzierbar. In Berlin entstehen derzeit viele Eigentumsobjekte, jedoch zu wenige Wohnungen für Durchschnittsverdiener. In der Regel funktionieren auch erwartete „Sickereffekte“ nicht, wonach gutsituierte Haushalte aus preiswerteren Wohnungen in teurere Neubauten ziehen und die leergezogenen Wohnungen preiswert bleiben. In der Konkurrenz um preisgünstigen Wohnraum setzen sich einkommensstärkere Gruppen in Innenstadtlagen durch. Unter den gegebenen Umständen stellen daher öffentlich geförderte Altbauwohnungen mit Belegungsbindungen und noch niedrigeren Mieten für die Versorgung von Haushalten mit unterdurchschnittlichen Einkommen ein nicht zu ersetzendes Angebot dar. Von den derzeit berlinweit 21.000 Wohnungen, die nach den ModInstRL des Landes Berlin gefördert wurden, entfallen rund 5.200 belegungs- und mietengebundene Wohnungen auf den Bezirk Friedrichshain-Kreuzberg, deren Bindungen noch bis ca. 2025, in Einzelfällen bis 2032 wirken. Diese Wohnungen will der Bezirk fördervertragskonform unter Berücksichtigung der verfassungsgemäßen Aufgabe, die Bevölkerung mit angemessenem Wohnraum zu versorgen, an die unter Punkt 1 genannten Zielgruppen vergeben. 1 Mieter Magazin 6/17 Vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2016, S. 44 sowie 57 ff. 3 Vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2016, S. 45 ff. 4 Vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2016, S. 44 2 Die Anzahl der Bewerber*innen in der ersten Kategorie (Sanierungsbetroffen ) ist auf Grund der Einstellung der ModInst-Förderung stark rückläufig, so dass sich die Vermittlung des belegungsgebundenen Wohnraums auf Kategorie 2 ( WBS-Inhaber) und Kategorie 3 ( besondere Bewohnergruppen) konzentriert. Im praktischen Vermittlungsgeschehen zur sozialorientierten Wohnraumversorgung einkommensschwächerer oder sozial benachteiligter Bevölkerungsgruppen mit geförderten Wohnungen zeigen sich Schwierigkeiten, wie: • • • • die Reduktion des Angebots frei werdender Wohnungen bei steigender Nachfrage; die ungenügende Eignung frei werdender Wohnungen hinsichtlich des mittlerweile erreichten Mietpreisniveaus für die berechtigten Personengruppen; divergierende Interessen von Eigentümern, ein sozialorientiertes Wohnraumkonzept in Berlin mitzutragen und daraus resultierenden Tendenzen zur Umgehung vereinbarter Bindungen; begrenzte subjektive Mitwirkungsmöglichkeiten eines Teils der Wohnungsbewerber*innen am zügigen Belegungsverfahren. • Diese Probleme zeigen die Dringlichkeit des Bezirksamtsbeschlusses zur Sicherung der Belegrechte des Landes Berlin, vertreten durch das Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg auf. Die ausführliche Analyse des Belegungsmanagements im Ortsteil Friedrichshain, die für die Jahre 2014/2015 erstellt wurde, verdeutlicht die vorgenannten Schwierigkeiten in aller Einzelheit. Belegungsmanagement öffentlich geförderter Wohnungen im Ortsteil Friedrichshain des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg Analyse für 2014/2015 Inhalt 1. Umfang und Größenstruktur geförderter Wohnungen ........................................................................4 2. Bindungsdauer.......................................................................................................................................4 3. Fluktuation ............................................................................................................................................5 4. Bewerber/innen ....................................................................................................................................8 5. Angebotspraxis ................................................................................................................................... 12 6. Vermittlungspraxis ............................................................................................................................. 13 7. 6.1 Vermittlung der Wohnungen ..................................................................................................... 13 6.2 Vermittlung der Bewerber/innen ............................................................................................... 15 Schlussfolgerungen für die Belegungspraxis ...................................................................................... 17 Die nachfolgende Analyse richtet sich auf die Nutzung und Wirksamkeit des Wohnungsmarktsegments umfassend öffentlich geförderter Altbauwohnungen im Berichtszeitraum der Jahre 2014/2015 im Ortsteil Friedrichshain des Bezirks Friedrichshain-Kreuzberg von Berlin. Sie setzt die Analysen der Jahre 2011, 2012 und 2013 in vergleichbarer Struktur fort. 1. Umfang und Größenstruktur geförderter Wohnungen In den Ende des Jahres 2015 noch 259 vertraglich gebundenen Objekten kamen öffentliche Mittel aus verschiedenen Förderprogrammen zum Einsatz (2014: 267 Häuser). Es bestanden zu diesem Zeitpunkt in 4.443 Wohnungen, die mit Hilfe dieser Förderprogramme in Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen einbezogen wurden, Bindungen hinsichtlich Mieten und Belegung (2014: 4.557 WE). Das sind gut 6 % der 70.854 Wohnungen1 im Ortsteil Friedrichshain. Tabelle 1: Eingesetzte Förderprogramme (Stand Dezember 2015) Förderprogramm 2 Wohnungen Anteil in % Objekte ModInstRL90 (SOST 90) 898 20% 55 ModInstRL95 (SOST 95) 3.321 75% 188 Selbsthilfeprogramm96 224 5% 16 4.443 100% 259 Insgesamt Innerhalb der letzten beiden Jahre sind besonders diejenigen Wohnungen aus der Bindung gelaufen, die im Rahmen der ModInstRL90 gefördert worden waren. 2. Bindungsdauer Gegenüber dem Jahr 2015 wird sich der belegungsgebundene Wohnungsbestand in den kommenden acht Jahren um mehr als die Hälfte reduzieren (vgl. blaue Linie in Abb. 1). In zehn Jahren werden nur noch 20 % der jetzt belegungsgebundenen Wohnungen verfügbar sein (868). Die letzten Wohnungen werden voraussichtlich im Jahr 2030 ihre Bindungen verlieren. Diese Entwicklung gilt dann, wenn die Bindungen nicht vorzeitig abgelöst werden. Derzeit ist aber angesichts niedriger Kapitalmarktzinsen und einer anhaltend hohen Wohnungsnachfrage der Anreiz hoch, Kredite vorzeitig abzulösen. Aus diesem Grund wurde zusätzlich berechnet, wie sich der belegungsgebundene Wohnungsbestand entwickeln würde unter der Hypothese, dass die Kredite nach 20 Jahren abgelöst werden würden (vgl. rote Linie in Abb. 1). Unter dieser Annahme würde sich der verbleibende Wohnungsbestand bereits in den kommenden sechs Jahren mehr als halbieren. Aller Voraussicht nach wird sich die reale Entwicklung innerhalb des schraffierten Korridors abspielen. 1 Vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2015, Tabellenband, Tabelle 10, S. 13 (Stand: 2014) 2 Quelle: Belegungsdatenbank Bezirksamt Friedrichshain-Kreuzberg, Stadtplanung Abbildung 1: Entwicklung der Anzahl belegungsgebundener Wohnungen (ohne Selbsthilfeprogramm) ab 2015 Verbleibende Wohnungen (hypothetisch: bei Ablösung nach 20 Jahren) Verbleibende Wohnungen 4500 4000 3500 3000 2500 2000 1500 1000 500 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 3. Fluktuation Die Zahl der durch Auszug frei gewordenen und zur Vermittlung verfügbaren Wohnungen geht mit leichten Schwankungen zurück. Nach einem leichten Anstieg im Jahr 2014 auf 275 freigemeldete3 Wohnungen (von 243 in 2013) sank die Anzahl im Jahr 2015 auf 221 WE, was einer Fluktuationsrate von 5,0 % entspricht. Damit hat sich die Fluktuationsrate in den letzten acht Jahren ungefähr halbiert. Abbildung 2: Entwicklung der Fluktuationsrate im geförderten Bestand (Anteil von Freimeldungen/Neubezügen an allen Wohnungen) 2007-2015 12,0 10,7% 10,0 10,0% 9,3% 8,0 7,6% 6,6% 6,0 6,5% 6,0 % 5,0 % 5,2% 4,0 2,0 0,0 2007 3 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 Freimeldung meint: Die Hausverwaltung teilt dem Bezirk oder der asum die Kündigung einer Wohnung sowie die Konditionen der Wiedervermietung mit (Mietpreis, Mietbeginn, Besichtigungsmodalitäten). Innerhalb der Jahre 2014 und 2015 gab es Konzentrationen der Kündigungszeitpunkte insbesondere am Jahresanfang sowie vor und nach der Sommerferienzeit. Dabei schwankte die Fluktuation in den zweiten Jahreshälften in beiden Jahren deutlich stärker als in den ersten Jahreshälften. Abbildung 3: Fluktuation im geförderten Bestand nach Monaten in den Jahren 2014 und 2015 40 Freimeldungen 35 30 25 20 15 10 5 0 Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez Jan Feb Mrz Apr Mai Jun Jul Aug Sep Okt Nov Dez 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 14 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 15 Eine signifikant stärkere Fluktuation bestand auch im Jahr 2015 in Kleinwohnungen mit nur 1 Zimmer. Familiengeeignete 3- und 4-Zimmer-WE wurden weiterhin wesentlich weniger gekündigt, als anteilig im Gesamtbestand vorhanden. Kleinhaushalte weisen allgemein eine größere Mobilität auf als beispielsweise Familien mit Kindern. In 1 % aller 3-Zimmer-Wohnungen und in 2 % aller 4-Zimmer-Wohnungen wohnten Ende 2015 Wohngemeinschaften mit 3 und mehr Personen, von denen die meisten nach einer Freigabe ohne Vermittlung über das Belegungsmanagement direkt über den Vermieter angemietet haben. Ein Wechsel von Mieter/innen in Wohngemeinschaften führt in aller Regel nicht zu Kündigungen größerer Wohnungen. Hier werden lediglich die Personen ausgetauscht, was dazu führt, dass größere Wohnungen, die von Wohngemeinschaften belegt wurden, in aller Regel für Familien kaum noch zur Verfügung stehen. Allerdings ist der WG-Anteil gering und im Vergleich zu den letzten Jahren rückläufig. Tabelle 2: Wohnungsgrößenstruktur – Vergleich zwischen Bestand und Fluktuation 2015 WE gesamt in % Frei in 2015 In % darunter: ungünstig vermittelbar 1 Zimmer 18 % 57 26% 3 2 Zimmer 49 % 104 47% 10 3 Zimmer 26 % 49 22% 6 4+ Zimmer 7% 11 5% 2 Gesamt 100 % 221 100% 21 (9 %) Darüber hinaus zeigte sich 2015 gegenüber 2013 ein deutlicher Rückgang des Anteils „ungünstig vermittelbarer Wohnungen“ von 22 % auf 9 %. Das sind Wohnungen mit ungünstigen Grundrissen (z.B. Durchgangszimmer, teilweise Maisonette), nachteiligen Lagemerkmalen (z.B. Lage an verkehrsbelasteter Straße, EG Nordseite) oder einem ungünstigen Verhältnis zwischen Zimmerzahlen und Wohnfläche (z.B. ein Zimmer mit 50 m² oder 2 Zimmer mit 86 m²). Der starke Rückgang dieses Wohnungsanteils macht deutlich, dass auf einem angespannten Wohnungsmarkt auch Nachteile eher in Kauf genommen werden bzw. die Bereitschaft steigt, länger mit Nachteilen zu leben. Das Mietniveau der freien Wohnungen besitzt im Vergleich zum allgemein erreichten bzw. nach Wohnlage zulässigen Fördermietniveau keine auffälligen Unterschiede. Gemäß Berliner Mietspiegel 2013 lagen 45 % aller geförderten Wohnungen in einfacher, 54 % in mittlerer und 1 % in guter Wohnlage. Mit dem aktuellen Mietspiegel 2015 wurden 338 Wohnungen, die ehemals der einfachen Wohnlage zugeordnet wurden, in die Kategorie mittlere Wohnlage eingestuft. Wegen des jeweils unterschiedlichen Wegfalls der Bindungen, Teilkündigungen oder vorzeitiger Ablösung von Krediten stellt sich das gemäß aktuellem Mietspiegel 2015 so dar: Wohnungen in mittlerer Wohnlage nehmen mit 51 % immer noch den Hauptteil ein. Der Anteil in einfacher Wohnlage hat leicht auf 48 % zugenommen, und bei Wohnungen in guter Wohnlage ist die Zuordnung unverändert bei 1 % geblieben. Abbildung 4: Wohndauer in Wohnungen mit Mieterwechseln 2015 35% Wohndauer bei Kündigung 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% unter 1 Jahr bis 3 Jahre bis 5 Jahre bis 8 Jahre bis 10 Jahre über 10 Jahre Die durchschnittliche Wohndauer der Haushalte, die in den freigemeldeten Wohnungen wohnten, betrug 7,9 Jahre. In fast der Hälfte wohnten die Mieter/innen acht und mehr Jahre in der Wohnung, in fast einem Drittel sogar mehr als 10 Jahre, bevor die Wohnung gekündigt wurde. Damit hat sich die Wohndauer bis zu einer erneuten Freimeldung der Wohnungen gegenüber den Vorjahren weiter deutlich erhöht. Hierin spiegelt sich der enger werdende Wohnungsmarkt in Berlin wider, insbesondere im Segment der preisgünstigeren Wohnungen. Große Anteile an Freimeldungen haben die Wohnungen der Factor GmbH (29 %) und der WBM (21 %). Der Rest verteilt sich auf kleinere Wohnungsmengen unterschiedlicher Hausverwaltungen. Bei der Factor GmbH fällt darüber hinaus auf, dass der Anteil der Freimeldungen deutlich überproportional zu ihrem Wohnungsbestand ist: Während 18 % aller belegungsgebundenen Wohnungen von der Factor GmbH verwaltet werden, liegt der Anteil an den Freimeldungen bei 29 % – die Fluktuation in diesen Wohnungen ist also besonders hoch. Abbildung 5: Anteile der freigemeldeten Wohnungen in 2015 nach Hausverwaltungen 5% 5% Königstadt 40% Schauerte 21% WBM Factor übr. HV (alle unter 10 WE) 29% n=221 4. Bewerber/innen Zwischen dem 01.01.2015 und dem 31.12.2015 wurden im Belegungsmanagement 378 Neuaufnahmen von Wohnungsbewerber/innen realisiert. Die telefonische bzw. persönliche Nachfrage nach einer Wohnung ist in den Betrachtungsjahren deutlich angestiegen: Waren es 2013 noch 2.557 Nachfragen gewesen, so stieg diese Zahl sprunghaft auf 3.596 im Jahr 2014 und blieb im Jahr 2015 mit 3.219 Nachfragen auf hohem Niveau. Tabelle 3: Entwicklung von Nachfrage und Aufnahme von Bewerber/innen in das bezirkliche Belegungsmanagement 2011 bis 2015 2011 2012 2013 2014 2015 Neue Aufnahme als Bewerber/in 470 442 371 419 378 Nachfragen darüber hinaus 1.208 1.504 2.557 3.596 3.219 Verhältnis von Beratungen und Aufnahme 2,6 3,4 6,9 8,6 8,5 Freigemeldete Wohnungen 308 298 243 275 221 Verhältnis von Nachfrage und Angebot 5,4 6,5 12,0 14,6 16,3 Seit 2011 klafft zwischen der Nachfrage und den Möglichkeiten der Aufnahme in das Belegungsmanagement und der Versorgung mit Wohnraum eine immer größer werdende Lücke. Die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Während im Jahr 2011 durchschnittlich noch gut 5 Nachfragen (Neuaufnahme + Nachfrage darüber hinaus) auf jede freigemeldete Wohnung kamen, ist seitdem ein deutlich wachsender Nachfrageüberhang festzustellen: 2015 kamen 16 Nachfragen auf eine freigemeldete Wohnung. Die steigende Nachfrage signalisiert einen wachsenden Bedarf an bezahlbaren Wohnungen (in der Innenstadt). Im Jahr 2015 wurden in Berlin 27.800 Wohnberechtigungsscheine ausgestellt, die Zahlen sind jährlich gestiegen. Gut 90 % dieser Haushalte verfügen über ein Einkommen unterhalb der Einkommensgrenze des Bundes. Bei einer berlinweiten Neuvermietungsquote von 6,5 % können aber nur etwa 6.200 WE neu vermietet werden. Damit hat nicht mal jeder vierte Berliner, der auf Grund seines geringen Einkommens einen WBS erhalten hat, die Chance, eine Sozialwohnung anmieten zu können4. Berechtigt zum Bezug eines WBS sind in Berlin aufgrund des Einkommens rund 51 % aller Haushalte5. Insgesamt spiegelt das Verhältnis von Nachfrage der Bewerber/innen und Angebot freigewordener Wohnungen den tatsächlichen Wohnungsmarkt nicht adäquat wider. Nachfragende werden nicht unbegrenzt als Wohnungssuchende aufgenommen, sondern zeitnah passend zu den aktuell verfügbaren Wohnungsgrößen der freien Wohnungen und nicht nach insgesamt vorhandenem Bedarf. Auf eine Bewerbung, die berücksichtigt werden kann, kommen derzeit acht bis neun Beratungen weiterer Bewerber/innen, die aufgrund von Wohnungsengpässen abgelehnt werden müssen. Infolge des abnehmenden Angebots und der deutlich gestiegenen Nachfrage müssen immer mehr Anfragende abgelehnt werden. Konnte im Jahr 2011 noch mehr als jede dritte nachfragende Person in die Bewerberdatei aufgenommen werden, so gilt das im Jahr 2015 nur noch für gut jede achte. Die anderen müssen abgelehnt werden. Eine spätere Bewerbung ist, in Abhängigkeit vom Angebot, weiterhin möglich. Tabelle 4: Haushaltsstruktur der neuaufgenommenen Wohnungsbewerber/innen 2011 bis 2015 in % Haushaltsgrößen 2011 2012 2013 2014 2015 Neuaufnahmen gesamt 470 442 371 419 378 Davon 1-Personen-Haushalte 45 % 42 % 43 % 42 % 38 % Davon 2-Personen-Haushalte 34 % 35 % 33 % 34 % 32 % Davon 3-Personen-Haushalte 13 % 15 % 17 % 17 % 22 % Davon 4-Personen-Haushalte 7% 6% 6% 6% 7% Davon 5+-Personen-Haushalte 1% 2% 1% 1% 1% Die Haushaltsstruktur der neuaufgenommenen Wohnungsbewerber/innen wird weiterhin von Kleinhaushalten dominiert. Allerdings zeigen sich im Zeitverlauf eine leichte Abnahme der Anteile von Einund Zweipersonenhaushalten und eine leichte Zunahme der Anteile der Dreipersonenhaushalte. Darin könnte ein Trend zum verstärkten ‚Zusammenrücken‘ zum Ausdruck kommen. Die Nachfrage der aufgenommenen Wohnungsbewerber/innen wird im Wesentlichen von den Vorgaben für eine angemessene Wohnungsgröße determiniert, die im WBS gemacht werden. In diesem Rahmen gibt es jedoch einen begrenzten Spielraum für differenzierte Wünsche der Bewerber/innen nach bedarfsgerechter Versorgung. Die Nachfrage von Ein-Personen-Haushalten konzentriert sich zu 84 % auf eine Wohnung mit nur einem Zimmer und ist damit deutlich im Vergleich zu den Vorjahren angestiegen; 1,5- bis 2-ZimmerWohnungen werden von den Single-Haushalten kaum noch gesucht. Dies hängt vor allem mit veränderten Regelungen zur Festlegung der Wohnungsgrößen in geförderten Wohnungen seit September 2013 zusammen (AV zu § 27 Absatz 4 WoFG), wonach das Prinzip ‚pro Person ein Wohnraum‘ wieder gilt. In mehr als 80 % aller Fälle werden Wohnungen bis zu maximal 40 m² gewünscht. Zwei-Personen-Haushalte favorisieren zu 95 % 2-Zimmer-Wohnungen, zu 60 % Wohnungen zwischen 50 und 60 m², zu einem Viertel zwischen 65 und 70 m². Sehr selten sind größere Wohnungen mit mehr Zimmern (nur 4 % dieser Haushalte) bzw. mehr Fläche (12 %) erwünscht. 4 Vgl. Bericht der Expertengruppe zur Reform des Sozialen Wohnungsbaus in Berlin, Bd. I, Berlin 2016, S. 6 5 Vgl. IBB Wohnungsmarktbericht 2015, S. 71 Drei-Personen-Haushalte suchen zu drei Vierteln auch 2,5/3-Zimmer-Wohnungen, 20 % allerdings auch 2-Zimmer-Wohnungen – letzteres überwiegend Alleinerziehende mit 2 Kindern oder Paarhaushalte mit sehr kleinem Kind. Von zwei Dritteln werden Wohnungen bis maximal 80 m², von einem weiteren Viertel auch noch bis zu 90 m² gesucht. Drei Viertel der Vier-Personen-Haushalte suchen 3,5/4-Zimmer-Wohnungen, ein Fünftel nur 3-ZimmerWohnungen. Bei der Hälfte sollen die Wohnungen nicht mehr als 90 m², bei insgesamt 92 % nicht mehr als 100 m² Wohnfläche haben. Insgesamt zeigt sich gegenüber den Vorjahren, dass der Trend zur Reduzierung der nachgefragten Wohnflächen und Zimmerzahlen bei allen Haushaltsgrößen auf Grund gestiegener Nettokaltmieten, gestiegener Nebenkosten, damit verbunden höheren Mietbelastungen der WBS-Berechtigten sowie des insgesamt schwindenden Angebots freier Wohnungen weiter anhält. Abbildung 6: Wohnraumnachfrage nach Haushaltsgrößen 2015 Auffallend ist ein stark angestiegener Anteil aufgenommener Bewerber/innen mit Leistungsbezug ALG II im Jahr 2015. Dieser war nach 2010 stark angestiegen, lag dann bis 2014 bei gut 40 %. Im Jahr 2015 stieg dieser Anteil sprunghaft auf nunmehr 62 % an. Dies ist Ausdruck der gewachsenen Schwierigkeiten dieses Personenkreises, auf einem zunehmend angespannten Wohnungsmarkt eine Wohnung zu finden, die hinsichtlich der übernahmefähigen Wohnkosten geeignet ist. Unter den aufgenommenen Bewerber/innen mit Leistungsbezug ALG II dominieren Ein-PersonenHaushalte längst nicht mehr so deutlich wie in den zurückliegenden Jahren. 38 % dieser Bewerber/innen (90 von 235) sind Haushalte mit Kindern, dominant Alleinerziehende. Diese Entwicklung spiegelt eine deutliche Bedarfssteigerung nach angemessenem Wohnraum bei Transferleistungsempfängern mit Kindern wider. Mit Hilfe des Belegungsmanagements wird im Ergebnis einer gezielten Aufnahmepraxis auch der Anspruch verfolgt, die belegungsgebundenen Wohnungen bei immer knapper werdendem Angebot vorrangig an diejenigen Bewerber/innen zu vermitteln, die am stärksten auf preisgünstigere Wohnungen in der Innenstadt und die Aufrechterhaltung von bereits genutzter familienorientierter Infrastruktur angewiesen sind. Abbildung 7: 160 140 120 100 80 60 40 20 0 Wohnungsbewerbungen nach Haushaltstyp und ALG II-Leistungsbezug 2015 111 34 27 27 33 41 63 7 32 3 ohne ALG II-Bezug mit ALG II-Bezug Ein Viertel aller Wohnungsbewerbungen hat mittlerweile eine besondere Dringlichkeit. Dieser Anteil ist in den vergangenen Jahren deutlich angestiegen. Abbildung 8: 6 Anteil der Wohnungsbewerbungen mit besonderer Dringlichkeit (WBS-D) 2011-2015 30 25,0 25 20,0 19,0 20 15 16,0 12,0 10 5 0 2011 2012 2013 2014 2015 Bewerbungen von Menschen in besonderen Problemsituationen machen mit mehr als der Hälfte einen hohen Anteil aus. Im letzten Jahr ist besonders die Aufnahme anerkannter Geflüchteter wichtiger geworden. Die Vermittlungsquote entsprach etwa ihrem Anteil an Neuaufnahmen. Während Wohnungslo- 6 Für den WBS mit Dringlichkeitsvermerk („besonderer Wohnbedarf“) ist die Zugehörigkeit zu einer von neun Berechtigungsgruppen erforderlich. Zu ihnen gehören beispielsweise Alleinerziehende sowie Familien und Lebensgemeinschaften mit Kindern, die in unzureichenden Wohnverhältnissen leben, ohne eigene Wohnung sind oder nach einer erheblichen Mietsteigerung ausziehen müssen. Ebenso dazu gehören Menschen ab dem 65. Lebensjahr, die ihre unterbelegte Wohnung aufgeben müssen. se überproportional vermittelt werden konnten, konnten Menschen aus betreuten Wohnsituationen und mit negativer Schufa, Mietschulden oder Räumung nur unterproportional vermittelt werden. Tabelle 5: Struktur der Wohnungsbewerber/innen (nach sozialen Problemsituationen) 7 Soziale Problemlagen/Härtefälle Neuaufnahmen In % Vermittlungen In % Neuaufnahme/Vermittlungen gesamt, darunter: 378 100 % 188 100 % Anerkannte geflüchtete Menschen 52 14 % 28 15 % Aus betreutem Wohnen/Wohnheimen, über Träger 52 14 % 21 11 % Wohnungslos 33 9% 28 15 % Negative Schufa/Mietschulden/Räumung 33 9% 12 6% Aus häuslichen Gewaltsituationen, über Träger 25 7% 12 6% Schwerbehinderung 15 4% 1 1% 5. Angebotspraxis Zwischen dem 1. Januar und dem 31. Dezember 2015 wurden für die in diesem Zeitraum freigemeldeten Wohnungen insgesamt 1.283 Angebote erstellt (1.774 in 2012, 1.736 in 2013, 1.653 in 2014). Der Rückgang der Angebote entspricht dem Rückgang der freigemeldeten Wohnungen. Im Durchschnitt wurden in den Jahren 2014 und 2015 jeweils 6 Angebote je Freimeldung erstellt. Tabelle 6: Struktur der Wohnungsangebote nach Vermittlungsergebnissen 2014 und 2015 2014 2015 Anzahl In % Anzahl In % Angebot führte zu einer Vergabe 224 22 % 188 24% Angebot noch laufend am Jahresende 33 3% 28 4% Ablehnung durch die Mieter/innen 278 28 % 223 28% Ablehnung der Mieter/innen durch HV 85 8% 57 7% Keine Rückmeldung / Fristablauf des Angebots 300 30 % 248 31% Angebote für vorzeitig gelöschte Bewerber/innen 83 8% 47 6% Angebote nach Freigabe an HV hinfällig 7 1% 3 0% Insgesamt 1.010 100 % 794 100 % darunter Überschussangebote Wegen Vergabe an andere Bewerber/innen hinfällig 403 349 Vorangegangene Angebote für versorgte Haushalte 236 140 Insgesamt 1.653 1.283 Den Vermittlungsprozess im Jahr 2015 direkt beeinflusst haben 794 Angebote, die eine tatsächliche Vermittlungschance hatten. Davon wurde ein gutes Viertel von den Bewerber/inen aus unterschiedlichen Gründen abgelehnt. Dieser Anteil ist gegenüber 2014 konstant geblieben, wohingegen der Anteil der Angebote leicht angestiegen ist, die zu einer Vergabe führen. 7 Häufig überschneidet sich die Härte-Situation bei einzelnen Bewerber/innen in mehrfacher Hinsicht. Bei Ablehnungen spielten Lagemerkmale der Wohnungen (Kiez gefällt nicht, fehlende Nähe zu Familieninfrastruktur), Ausstattungsmängel (z.B. keine Wanne, zu kalt), die Lage innerhalb des Haus (oft EG), Lärmbelastungen (meist durch Verkehr) und der Grundriss (Maisonette, Wendeltreppen für Familien ungeeignet, Durchgangszimmer, zu klein) ein zentrale Rolle. Bei 20 % der abgelehnten Angebote wurden keine Gründe genannt. Abbildung 9: Struktur der Ablehnungen von Wohnungsangeboten in 2015 (Mehrfachnennungen) in % 0% 5% 10% 15% 20% 25% Lage / Gegend Ausstattungsmängel Lage im Haus (oft EG) Zu laut (oft durch Verkehrsbelastung) Wohnungsgrundriss ungünstig Zu dunkel Nicht termingerecht zu besichtigen Vormieter hat Kündigung zurückgezogen Zu spät / zu früh frei Sonstiges Ohne Angabe 6. Vermittlungspraxis 6.1 Vermittlung der Wohnungen Im Jahr 2015 konnten 188 Wohnungen an Bewerber/innen über die asum vermittelt werden (2014: 224). Darunter waren 178 Wohnungen, die im gleichen Jahr 2013 freigezogen wurden sowie 10 Wohnungen noch aus dem Vorjahr. Im Jahr 2015 wurden 221 Wohnungen freigemeldet (2014: 275), 15 davon waren am Jahresende noch nicht vermittelt (7 %). 25 Wohnungen wurden ohne Vermittlung nach Ablauf der Angebotsfrist an die Hausverwaltungen zur eigenständigen Vergabe freigegeben (11 %)8. Damit war bis Jahresende 2015 eine Vermittlungsquote der freigewordenen Wohnungen von 82 %, ohne die noch laufenden Wohnungen von 88 % erreicht. Dies ist eine geringfügige Steigerung gegenüber den beiden Vorjahren. Das Verhältnis der Zahl vermittelter Wohnungen zu nicht vermittelten, freigegebenen Wohnungen hat sich weiter leicht zugunsten der Vermittlungen verändert. Auch die Freigabequote ist zurückgegangen. 8 Freigabe: Wohnungen werden nach Ablauf der Belegungsfrist (i.d.R. 6 Wochen) an den Eigentümer/Hausverwaltung zurückgegeben ohne Benennung eines Wohnberechtigten. Die Hausverwaltung kann dann selbst Bewerber/innen mit Wohnberechtigungsschein suchen, an diese vermieten und muss dem Bezirk deren Wohnberechtigung nachweisen. Abbildung 10: Wohnungsvermittlungen 2007 bis 2015 600 100% 500 90% 81% 78% 28 88% 87% 85% 75% 80% 74% 18 70% 30 64% 400 59% 60% 31 300 101 159 191 12 50% 16 69 41% 54 76 18 35 36% 200 20 34 Überhang zum Folgejahr 40% 15 25 30% 26% 25% Freigabe von WE an HV Vermittelte WE Vermittlungsquote 22% 19% 100 20% 15% 13% Freigabequote 12% 10% 273 285 296 249 220 228 203 224 188 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 0 0% Während 2014 die Größenstruktur der an Hausverwaltungen freigegebenen Wohnungen, die zur eigenständigen Vermittlung an WBS-Bewerber/innen zur Verfügung standen, in etwa derjenigen der freigemeldeten Wohnungen entsprach, wurden im Jahr 2015 überproportional viele größere Wohnungen mit vier und mehr Zimmern und weniger Einraumwohnungen an die Hausverwaltungen freigegeben (allerdings bei sehr geringen Fallzahlen insgesamt). Tabelle 7: Struktur der Freigaben nach Wohnungsgrößen 2014 und 2015 2014 2015 Freimeldungen Freigaben an HV Freimeldungen Freigaben an HV Bestand N In % N In % N In % N In % In % 1 Zimmer 76 28 % 10 29 % 57 26% 4 16 % 18 % 2 Zimmer 138 50 % 17 50 % 104 47% 13 52 % 49 % 3 Zimmer 50 18 % 5 15 % 49 22 % 4 16 % 26 % 4+ Zimmer 11 4% 2 6% 11 5% 4 16 % 7% Gesamt 275 100 % 34 100 % 221 100 % 25 100 % 100 % Freigaben von Wohnungen konzentrierten sich 2014 und 2015 im Wesentlichen auf drei Komplexe von Gründen:  Gründe, die in der Beschaffenheit der angebotenen Wohnung liegen (Lage, Lärmbelastung, ungünstige Grundrisse, zu groß, zu teuer),  Ablehnungen von benannten Mieter/innen durch Hausverwaltungen mit Gründen, die in der Person der Bewerber/innen liegen (mangelnde Mietzahlungsfähigkeit, nicht rechtzeitiges und vollständiges Einreichen von Unterlagen für einen Vertragsabschluss, Forderungen nach mehrfach abgesicherter Bonität u.a.). Dieser Grund ist im Jahr 2015 rückläufig gewesen.  Die Mitwirkung der Bewerber/innen nach der Benennung ist unzureichend. Unterlagen werden nicht vollständig bzw. rechtzeitig vom Mieter bzw. der Mieterin beigebracht (Mietschuldenfreiheit/Schufa/Einkommensnachweis/Kostenübernahme des Jobcenters) oder benannte Mieter/innen treten von der Benennung und dem Mietvertragsabschluss zurück, nachdem die Belegungsfrist bereits abgelaufen war. Tabelle 8: Freigabegründe 2014 und 2015 insgesamt Gründe für eine Freigabe von Wohnungen 2014 2015 Ablehnungen/Verzögerungen durch HV 6 1 Absage/Mitwirkung Bewerber/innen nach Benennung 5 4 Ungünstiger Schnitt (Familien, WGs) 6 3 WE-Lage EG 5 3 WE-Lage Lärmbelastung 3 7 WE-Verhältnis Größe zu Preis (zu teuer) 5 2 Sonstiges 4 5 Gesamt 34 25 Freigabequote (in % der Freimeldungen) 12 % 11 % Ø Angebote je freigegebene WE 9,8 (334 Angebote) 7,6 (190 Angebote) 6.2 Vermittlung der Bewerber/innen Von den 378 neu aufgenommenen Bewerber/innen im Jahr 2015 wurden 179 versorgt (Vermittlungsquote 47 %). 58 Bewerber/innen waren am Jahresende noch nicht versorgt (15 %). 135 Bewerber/innen wurden ohne Wohnungsvergabe aus dem Bewerberkreis gelöscht (36 %). Von letzteren haben 4 Haushalte sich selbst versorgt und die Bewerbung zurückgezogen. Tabelle 9: Struktur der Wohnungsbewerber/innen nach Wohnberechtigung und Versorgungsgrad 2014 und 2015 2014 2015 Insgesamt Mit WBS-D Mit WBS Insgesamt Mit WBS-D Mit WBS Neuaufnahme gesamt 419 81 330 378 95 281 davon Ende d. Jahres noch laufend 52 16 34 58 21 37 Versorgt mit WE 205 39 160 179 38 139 Gelöscht aus Datenbank 147 26 121 135 34 101 - - - 6 2 4 Rückstellung des Datums Die belegungsgebundenen Wohnungen haben insbesondere die Funktion, einkommensschwächeren Haushalten und solchen, die sich am Wohnungsmarkt in der Konkurrenz mit anderen Nachfragern nach Wohnraum weniger behaupten können, einen Zugang zu preisgünstigerem Wohnraum zu ermöglichen. Dazu gehören insbesondere Haushalte mit Bezug von Transferleistungen. Aber auch Familien mit Kindern, deren Bindung an gebietliche soziale Infrastruktur, Kinderbetreuungseinrichtungen und soziale Netze eine eingeschränktere Mobilität bedingt. Tabelle 10: Struktur der Wohnungsbewerber/innen (Haushaltstypen) und Versorgungsgrad 2014 und 2015 Darunter Insgesamt Transferempfänger/in ALG II Haushalte mit Kind(ern) darunter Alleinerziehende Jahr 2014 2015 2014 2015 2014 2015 2014 2015 Neuaufnahme gesamt 419 378 173 (41%) 235 (62%) 47 (11%) 100 (26%) 35 (8%) 63 (17%) Davon Ende d. Jahres noch laufend 52 58 29 41 7 22 5 10 Versorgt mit WE 205 179 78 103 14 38 10 26 147 135 63 88 26 40 20 27 58% 57% 55% 54% 35% 49% 33% 49% 12% 15% 17% 17% 15% 22% 14% 16% Gelöscht aus Datenbank Vermittlungsquote 9 Überhangsquote ins Folgejahr Die Vermittlungsquoten der Transferleistungsbeziehenden sind ein wenig niedriger als die der übrigen Bewerber/innen. Haushalte mit Kindern weisen schwankende Vermittlungsquoten auf, wobei sie im Durchschnitt der Jahre 2014/2015 unter den übrigen Haushalten liegen, sich allerdings im Jahr 2015 verbessert haben. Allerdings zeigt sich bei diesen Bewerbergruppen eine etwas längere Verweildauer im Versorgungsprozess. Der Anteil von Bewerber/innen, die angesichts des begrenzt verfügbaren Angebots in das nächste Jahr übernommen werden (müssen) ist steigend. Insbesondere auf Familien mit Kindern trifft das zu. Die Aufnahme- wie auch Versorgungsmöglichkeiten von Transferleistungsempfängern orientieren sich stark an den durch die Jobcenter vorgegebenen Miet- und Heizkostenobergrenzen. Auch im Jahr 2015 waren die Mieten der freien Einzimmerwohnungen noch mehrheitlich im Rahmen der Übernahmefähigkeit der Wohnkosten durch die Jobcenter. Von den freigemeldeten Zweizimmerwohnungen ist nur knapp die Hälfte für Transferhaushalte übernahmefähig. Wohnungen mit drei und mehr Zimmern, die in der Regel durch Familien mit Kindern belegt werden sollen, waren jedoch für Familien mit ALG II-Bezug in der Regel nicht mehr finanzierbar. Die Grenzen der übernahmefähigen Wohnkosten werden meist überschritten, was auch – gerade in den heizungsintensiveren Altbauwohnungen – mit den Grenzwerten der übernahmefähigen Heizkosten zusammenhängt. Während bei den Bruttokaltmieten i.d.R. gewisse Überschreitungen akzeptiert werden, wenn die gesamten Wohnkosten unterhalb der Richtwerte liegen, werden höhere Heizkosten vom Jobcenter nicht akzeptiert. Insgesamt war 2015 nur noch knapp die Hälfte der freigemeldeten Wohnungen überhaupt für ALG-II-Beziehende Haushalte bezugsfähig. Tabelle 11: 9 Freigemeldete Wohnungen und deren Tauglichkeit für die Wohnkostenübernahme von ALG II – Empfängerhaushalte 2015 Freimeldungen insgesamt Über Richtwert bruttokalt Über Grenzwert Heizkosten ALG IIgeeignet Anteil ALG II-geeigneter WE an allen Freimeldungen 1 Zimmer 57 2 7 49 86% 2 Zimmer 104 43 42 46 44% 3 Zimmer 49 31 29 9 18% 4+ Zimmer 11 8 9 2 18% Insgesamt 221 84 87 106 48% Verhältnis Versorgte zu aufgenommenen Bewerber/innen, bereinigt um nicht mitwirkungsbereite Bewerber/innen 7. Schlussfolgerungen für die Belegungspraxis Die wichtigsten Schlussfolgerungen und Probleme bei der Nutzung frei werdender geförderter Wohnungen für die sozialorientierte Wohnraumversorgung einkommensschwächerer Bevölkerungsgruppen bestehen in Folgendem: Defizite – Probleme: – Die Abnahme der Anzahl der gebundenen Wohnungen und der Rückgang der Fluktuation führen zu einem abnehmenden Angebot vermittelbarer Wohnungen bei gleichzeitig steigender Nachfrage. Immer mehr Bewerber/innen müssen abgewiesen werden, auch wenn sie die formalen Voraussetzungen für eine Vermittlung erfüllen. – Die Eignung der geförderten Wohnungen für die berechtigten Personengruppen hinsichtlich ihres Preisniveaus nimmt ab. – ‚Normale‘ ALG II-Empfänger-Haushalte, insbesondere Familien, haben nahezu keine Chance mehr auf die Vermittlung einer Wohnung. Dafür gibt es vor allem zwei Gründe: Zum einen gibt es nur sehr wenige Wohnungen, die aufgrund der Richtwerte des Jobcenters für die Kosten der Unterkunft für sie beziehbar sind (3 oder mehr Zimmer nur 5 % – das waren 11 Wohnungen im Jahr 2015). Zum anderen werden vermehrt besondere Dringlichkeitsfälle prioritär versorgt, wie z.B. Frauen mit Gewalterfahrungen oder Flüchtlinge, die über institutionelle Träger kommen. – Die Regelungen zur Heizkostenübernahme stellen sich gerade im Altbaubereich als Vermittlungshindernis für KdU-Haushalte dar, da diese nicht – auch nicht geringfügig – überschritten werden dürfen. Seit dem 1.7.2015 werden Bruttokaltmiete und Heizkosten gesondert geprüft. Während es bei der Überschreitung der Bruttokaltmiete gewisse Spielräume gibt, ist eine Heizkostenüberschreitung um wenige Euro bereits ein Ausschlussgrund – auch wenn die gesamten Wohnkosten unterhalb der Übernahmeschwelle liegen. – Abnehmende Unterstützung für ein sozialorientiertes Wohnungsversorgungskonzept durch einige Hausverwaltungen, die Bewerber/innen nach verwaltungsintensiven, sozial besonders benachteiligten und ‚pflegeleichteren‘ Bewohnergruppen unterscheiden, wodurch Vermittlungen nach Dringlichkeit behindert werden. Härte- oder besondere Problemfälle haben immer geringere Chancen bei der Vermittlung. Auch Menschen mit einer negativen SchufaAuskunft haben mittlerweile nahezu keine Vermittlungschance mehr. – Auffällige und verstärkte Tendenzen, Bewerber/innen mit nichtdeutscher Herkunft und Sprachproblemen bei einer Kontaktaufnahme mit den Hausverwaltungen von Besichtigungsmöglichkeiten angebotener Wohnungen auszuschließen (Diskriminierungstendenzen). – Rechtlich begrenzte Möglichkeiten in den Förderverträgen, Strategien der Umgehung von Bindungen und der Selektion zwischen Wohnungsbewerber/innen bei der Wohnraumvergabe zu beeinflussen. Das Land Berlin verfügt nicht über ein Besetzungsrecht, d.h. die Hausverwaltungen können ihre Mieter/innen immer wählen. Auch geben die Förderverträge zum Umgang mit dem WBS (§ 9 WoFG) nicht vor, dass die geringeren Mieten bereits vom ersten Tag an zu zahlen sind. Bewerber/innen mit geringerem Einkommen müssen daher die höheren Mieten zahlen bzw. die Jobcenter erkennen nur diese an. – Erweiterte Zugangsberechtigung zum Wohnberechtigungsschein durch die Berliner Einkommensgrenzen (140 %-WBS), wodurch für die geförderten Altbauwohnungen in der Innenstadt Berlins die Konkurrenz zwischen unterschiedlich zahlungskräftigen Bewerber/innen verschärft wird. Positive Veränderungen: – Die Möglichkeiten zur Wohnraumversorgung einkommensschwacher oder sozial benachteiligter Bevölkerungsgruppen wurden von Jahr zu Jahr zunehmend besser ausgeschöpft, trotz ungünstigerer Rahmenbedingungen. Die Vergabequoten haben zugenommen, die Freigabequoten abgenommen. – Zur Effektivierung der Belegungspraxis ist verstärkt mit Sozialen Trägern kooperiert worden, um Menschen in sozialen Problemlagen von der Bewerbung bis zum Vertragsabschluss zu unterstützen („hestia“, „Nodrax“, „mithilfe“, „AWO“, „Caritas“, „GsbW“). Die Mitwirkung der Träger ist unterschiedlich zuverlässig. Zum Teil können sie ihre Klienten immer weniger unterstützen, da die zur Verfügung stehenden Betreuungszeiten ständig reduziert werden. Daher scheitern immer mehr Klienten bei der Wohnungsvergabe trotz Betreuung durch einen sozialen Träger. – Die Möglichkeit zu bezirksübergreifenden Angeboten zur Wohnraumversorgung wurde bei Aufnahme in das Belegungsmanagement stärker berücksichtigt (Ausweichversorgung in Wedding, Tiergarten, Mitte). Darüber hinaus werden die Interessenten auch auf die Angebote der landeseigenen Wohnungsgesellschaften (inberlinwohnen.de) hingewiesen. – Die Aufnahmepraxis im Hinblick auf Bewerber/innen mit einer negativen Schufa oder ohne Mietschuldenfreiheit wurde mit der Information verbunden, dass die Vermittlung aller Voraussicht nach erfolglos bleiben wird, um unerfüllbare Erwartungen einzudämmen. – Sonderwünsche wurden nur noch bei Familien/Alleinerziehenden mit Kind akzeptiert, um die Nähe zur schon vorhandenen Schule oder Kita zu erhalten, sowie bei Behinderten und alten Menschen hinsichtlich der Lage und Barrierearmut. – In der Angebotspraxis wurde rigider als früher auch die Löschung von Bewerber/innen vorgenommen, wenn keine Mitwirkung in Form zeitnaher Rückmeldung erfolgte (in Abhängigkeit von der Sachlage). – Einige Gruppen von Bewerber/innen (ALG II-Bezieher/innen, betreute Mieter/innen, Wohnungslose) haben immer geringer werdende Aussichten auf eine erfolgreiche Versorgung. Damit verbunden war auch eine begrenzte Fähigkeit zur Mitwirkung am Vergabevorgang, die entweder in der Person selbst lag oder aber in Abhängigkeiten von Entscheidungen Dritter. Um daraus resultierende Freigaben von Wohnungen weiter zu reduzieren, werden mittlerweile parallel zu sozial problematischeren Haushalten auch finanzstärkere für eine Vergabe benannt. Von Nachteil ist jedoch, dass die Vermittlungschancen für einkommensschwächere bzw. sozial problematische Bewerbergruppen bei diesen Doppelbenennungen weiter reduziert werden. Hausverwaltungen bevorzugen die solventeren und weniger problematischen Mieter/innen. – Über die reinen Vermittlungsleistungen hinaus werden mittlerweile durch die asum umfangreiche Hilfeleistungen erbracht, um Bewerber/innen mit Vermittlungsproblemen gezielt im gesamten Prozess zu unterstützen. Beispielsweise übersendet die asum die Bewerbungsunterlagen an den Eigentümer, weil die Erfahrung gemacht wurde, dass sie bei manchen Bewerbungen angeblich gar nicht ankommen. Oder die asum leistet Überzeugungsarbeit auf Seiten der Eigentümer, die sich immer häufiger weigern, angeblich schwierige Klientel aufzunehmen; Auseinandersetzungen nehmen dabei zu. Angesichts der Zunahme der Zahl Geflüchteter spielen auch Sprachmittlungstätigkeiten und andere Unterstützungen eine wachsende Rolle, weil die sozialen Träger zu wenige Kapazitäten haben, die Menschen zu begleiten. Die Klienten sind häufig überfordert und geben selbst auf. Insgesamt wird das ‚Kümmern‘ wichtiger und deutlich aufwändiger. asum GmbH Angewandte Sozialforschung und urbanes Management Sonntagstr. 21 10245 Berlin Tel: 030 – 293 431 0 Dr. Annette Harth Dr. Regina Jäkel Sabine Löhr Sabine Wagner Kontakt: Dr. Regina Jäkel jaekel@asum-berlin.de Tel.: 030 – 293 431 12