Anlage 1 - Geschäftsbericht 2016.pdf

2016 Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 2 Inhaltsverzeichnis Aufgabe der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH 3 Aufsichtsrat und Geschäftsführung der PEG 4 Bericht des Aufsichtsrates 5 Lagebericht der Geschäftsführung für das Geschäftsjahr 2016 6 Prüfungsvermerk 11 Bilanz 2016 12 Gewinn und Verlustrechnung 2016 13 Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 3 Aufgabe der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH § 3 des Gesellschaftsvertrages (1) (2) (3) Gegenstand der Gesellschaft im Rahmen ihrer kommunalen Aufgabenstellung ist die Planung, Finanzierung, Errichtung und Verwaltung von Bauwerken, insbesondere städtischer Projekte. Die Gesellschaft ist berechtigt, alle der baulichen Entwicklung dienenden Maßnahmen durchzuführen. Ebenso ist die Gesellschaft berechtigt, die Beratung und Betreuung von gewerblichen Unternehmen, insbesondere in Verfahrens-, Förderungs- und Standortfragen in Bezug auf gewerbliche Einzelprojekte sowie die Förderung von überbetrieblichen Kooperationen vorzunehmen. Dabei wird die Gesellschaft ausschließlich im Sinne der Gemeindeordnung für BadenWürttemberg tätig. Im Jahr 2015 hat die PEG überwiegend Leistungen im Bereich Projektmanagement und steuerung für Dritte erbracht. Schwerpunkte waren Umbauten im „Alten Röhrenwerk“ für die Kriminalpolizei und für Thales. Daneben wurde der Umbau der Schiller 18 fertig gestellt und der Neubau „REHA“ begonnen. Mit der Fertigstellung der Schiller 18 hat die PEG ihr neues Büro bezogen. In den neuen Räumlichkeiten steht den Mitarbeitern ausreichend Platz für die tägliche Arbeit zur Verfügung. Als Darstellung der Arbeit der PEG bieten die neuen Räumlichkeiten eine gute Basis. Ausschnitt aus der Konzeption „Stockmahd“ Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien Aufsichtsrat und Geschäftsführung der PEG Dem Aufsichtsrat gehörten im Geschäftsjahr 2016 an: Oberbürgermeister Ivo Gönner (Ulm, Oberbürgermeister der Stadt Ulm) Vorsitzender (bis Februar 2016) Oberbürgermeister Gunter Czisch (Ulm, Oberbürgermeister der Stadt Ulm) Vorsitzender (ab März 2016) Stadtrat Erwin Böck (Ulm, Geschäftsführer a. D.) stellvertretender Vorsitzender Stadtrat Martin Anspacher (Ulm, Rechtsanwalt.) Stadtrat Gerhard Bühler (Ulm, Bankkaufmann i.R.) Stadtrat Siegfried Keppler (Ulm, Ingenieur, selbstständig) Stadträtin Dorothee Kühne (Ulm, Fraktionsgeschäftsführerin der SPD) Stadtrat Ralf Milde (Ulm, Regisseur / Kulturmanager.) Stadträtin Denise Elisa Niggemeier (Ulm, IT-Systemkauffrau) Stadtrat Dr. Rüdiger Reck (Ulm, Arzt, selbstständig) Stadtrat Winfried Walter (Ulm, Landwirtschaftsmeister, selbstständig) Stadträtin Anette Weinreich (Ulm, Architektin, selbstständig) Geschäftsführer der Gesellschaft war in 2016 Dipl.-Ing. Christian Bried, Ulm. Der Geschäftsführer ist einzelvertretungsberechtigt. Er kann vom Aufsichtsrat von den Beschränkungen des §181 BGB befreit werden. 4 Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 5 Bericht des Aufsichtsrates: Der Aufsichtsrat der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH hat im Geschäftsjahr 2016 insgesamt 4 reguläre Sitzungen abgehalten. Die Sitzungen fanden im vierteljährlichen Turnus am - 08.03.2016 (73. AR) - 22.06.2016 (74. AR) - 13.09.2016 (75. AR) - 24.11.2016 (76. AR) statt. Im Rahmen der 4 regulären Sitzungen hat die Geschäftsführung den Aufsichtsrat ausführlich über den Geschäftsverlauf und die Lage der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH informiert. Diese Informationen erfolgten weitgehend durch schriftliche Vorlagen, die im Rahmen der Einladungen den Mitgliedern des Aufsichtsrates zur Kenntnis gegeben worden sind. Alle Entscheidungen, die nach den Satzungen der Zustimmung des Aufsichtsrates bedürfen, wurden vorgelegt und besprochen. Die gefassten Beschlüsse sind dann durch die Geschäftsführung umgesetzt worden. Der Jahresabschluss 2015 wurde durch die Horntreuhand GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft geprüft und mit dem uneingeschränkten Bestätigungsvermerk versehen. In seiner Sitzung am 22.06.2016 hat der Aufsichtsrat der Gesellschafterversammlung empfohlen 1. den Jahresabschluss 2015 in der vorliegenden Fassung festzustellen; 2. den Lagebericht für das Jahr 2015 zur Kenntnis zu nehmen; 3. dem Aufsichtsrat und der Geschäftsführung für das Jahr 2015 Entlastung zu erteilen. Die Gesellschafterversammlung kam der Empfehlung des Aufsichtsrates in ihrer 44. Gesellschafterversammlung am 24.08.2016 nach. Im Rahmen seiner 76. Sitzung am 24.11.2016 wurde der Wirtschaftsplan für das Jahr 2017 dem Aufsichtsrat vorgelegt und besprochen und der Gesellschafterversammlung zur Annnahme empfohlen. Damit wurden die wesentlichen Vorgaben für das Geschäftsjahr 2017 festgelegt. Die Gesellschafterversammlung genehmigte am 24.02.2017 in ihrer 46. Gesellschafterversammlung den Wirtschaftsplan 2017. Der Aufsichtsrat dankt der Geschäftsführung und den Mitarbeitern der Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH für die im vergangenen Jahr erfolgreich geleistete Arbeit. Ulm im August 2017 Der Aufsichtsrat Oberbürgermeister Gunter Czisch Aufsichtsratsvorsitzender Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 6 Lagebericht 2016 Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH I. Grundlagen des Unternehmens 1. Geschäftsmodell des Unternehmens Die Projektentwicklungsgesellschaft Ulm mbH (PEG) ist eine 100%ige Beteiligungsgesellschaft der Stadt Ulm. Ihre Aufgaben liegen im Rahmen der Gemeindeordnung Baden-Württemberg in der Entwicklung und Realisierung von Immobilienprojekten am Standort Ulm. Dabei stehen die Erfordernisse der Stadtentwicklung und der Entwicklung des Wirtschaftsstandortes Ulm im Vordergrund. Die PEG entwickelt diese Projekte für Unternehmen, vermietet diese und verkauft die Vorhaben nach Fertigstellung an Investoren. Darüber hinaus berät die PEG Unternehmen bei ihrer Ansiedlung in Ulm. Die Finanzierung erfolgt über kurzfristige Bankdarlehen. 2. Forschung und Entwicklung Die PEG entwickelt Projekte mit eigenen Planungen. So sollen die Bedürfnisse der Kunden und auch die bessere Einschätzung von Machbarkeit und Wirtschaftlichkeit noch besser in der Frühphase der Vorhaben untersucht und abgeprüft werden. Hierzu steht eine entsprechende Planungssoftware zur Verfügung. II. Wirtschaftsbericht 1. Gesamtwirtschaftliche, branchenbezogene Rahmenbedingungen Der positive Geschäftsverlauf der Branche aus den Vorjahren hat sich in 2016 fortgesetzt. Die steigende Nachfrage nach privaten Immobilien, verbunden mit den niedrigen Zinsen, hat für eine weiterhin positive Entwicklung gesorgt. Die Verkaufspreise sind noch leicht gegenüber 2015 gestiegen, ebenso die Mieten bei Wohnungen. In den Spitzensegmenten ist die Nachfrage nach Kauf und Miete zurückgegangen. Bei gewerblichen Flächen ist eine leicht ansteigende Nachfrage bei Mietflächen festzustellen. Hier versuchen jedoch weiterhin viele Unternehmen aufgrund der günstigen Zinsen eigene Objekte zu erwerben oder zu erstellen. Der Kostenanstieg bei den Erstellungskosten geht weiter. Bei Rohbau und anderen neubauspezifischen Gewerken wird die Nachfrage nach Aufträgen größer. Lediglich in den Ausbaugewerken sind Kapazitäten bei Handwerks- und Baufirmen noch schwer zu bekommen. Die explosionsartig gestiegene Nachfrage nach Unterkünften für Flüchtlinge, ist deutlich zurückgegangen und hat nicht zu den befürchteten Engpässen geführt. Die PEG hat aufgrund der Kontinuität der Zusammenarbeit mit den Firmen, auch in diesem Jahr verlässliche Partner bei der Umsetzung der Vorhaben gefunden. 2. Geschäftsverlauf und Lage Die PEG kann auf ein erfolgreiches Geschäftsjahr 2016 zurückblicken. Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 7 Durch Dienstleistungsaufträge konnten die Kapazitäten der Mitarbeiter ausgelastet werden. Diese Aufträge laufen zu Beginn 2017 aus. Neue Aufgaben stehen an. Sie stellen eine kontinuierliche Einnahme zur Deckung der auflaufenden Kosten für das kommende Jahr dar. Das Wohnprojekt für den Reha-Verein ist planmäßig in 2016 realisiert worden. Die endgültige Fertigstellung und Übergabe an den Mieter erfolgt im zweiten Quartal 2017, ebenso der Verkauf an die Hospitalstiftung der Stadt Ulm. Umsatzentwicklung 20000 15000 10000 5000 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Ist 2017 Soll a) Ertragslage Die Gesamtleistung ist im Vergleich zum Vorjahr um 842 TEuro auf 4.263 TEuro zurückgegangen. Der Materialaufwand hat sich ebenfalls reduziert. Das Ergebnis nach Steuern liegt um 183 TEuro unter dem Vorjahresniveau. Insgesamt liegt das Ergebnis der gewöhnlichen Geschäftstätigkeit über der Planung. Die wirtschaftliche Lage ist unter Berücksichtigung der im Folgenden beschriebenen Risiken insgesamt als gut zu bezeichnen. Gewinn und Verlust vor Steuern 1000 800 600 400 200 0 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Ist Soll Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 8 b) Finanzlage Die Finanzlage kann als solide bezeichnet werden. Verbindlichkeiten werden innerhalb der vorgegebenen Zahlungsfristen beglichen. Die Liquiditätssituation der Gesellschaft ist positiv. Im Berichtszeitraum sind keine Liquiditätsengpässe aufgetreten. Nach der Finanzplanung sind keine Liquiditätsengpässe absehbar. Auf Grund des positiven Jahresergebnisses erreicht die Eigenkapitalquote trotz der gestiegenen Bilanzsumme mit 19,6 % nahezu das Vorjahresniveau (2015: 20,1 %). c) Vermögenslage Die Bilanzsumme (16.278 TEuro) hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 728 TEuro erhöht. Das Sachanlagevermögen hat sich im Vergleich zum Vorjahr um 1.566 TEuro erhöht. Die Erhöhung betrifft im Wesentlichen das Projekt „Photonics Erweiterung“ (Anlagen im Bau). Der Anstieg des Vorratsvermögens um 1.388 TEuro entfällt im Wesentlichen auf das Projekt „REHA-Verein“. Für das Projekt „REHA-Verein“ besteht eine Projektfinanzierung (Verbindlichkeit gegenüber Kreditinstituten). Im Übrigen erfolgte die Projektfinanzierung überwiegend aus vorhandenen Eigenmitteln. 3. Finanzielle Leistungsindikatoren Die PEG ist als kommunale Gesellschaft nicht auf die Maximierung des Ertrages ausgerichtet. Es wird die Erfüllung der ihr gestellten Aufgaben bewertet. Diese konnte die PEG auch im abgelaufenen Geschäftsjahr gemäß den Vorgaben des Aufsichtsrates erfüllen. Die interne Unternehmens-/Projektsteuerung erfolgt anhand des projektbezogenen Finanzierungsbedarfs. 4. Gesamtaussage Unsere Vermögens-, Finanz- und Ertragslage beurteilen wir als gut. Unsere Umsatz- und Ergebnisentwicklung verläuft planmäßig. Den langfristigen Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten stehen Sachanlagevermögen, zum Verkauf bestimmte Grundstücke im Umlaufvermögen und Einmalzahlungen auf Nutzungsentgelte in annähernd gleicher Höhe gegenüber. III. Prognosebericht Für 2017 rechnen wir gemäß Wirtschaftsplan mit Umsatzerlösen (incl. aktivierte Eigenleistungen) von 6.705 TEuro und mit einem deutlich positiven Ergebnis. Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 9 Durch die laufenden Aufträge der PEG ist ein Grundumsatz zur Sicherung der Geschäftstätigkeit vorhanden. Für die im Risikobericht beschriebenen Risiken hat die PEG in einem angemessenen Rahmen Vorsorge getroffen. Wir werden auch zukünftig in der Lage sein, unseren Zahlungsverpflichtungen fristgerecht nachzukommen. V. Chancen- und Risikobericht 1. Risikobericht Die PEG, als kommunales Unternehmen für gewerbliche Immobilienentwicklung, ist der Bauwirtschaft im weiteren Sinne zuzuordnen. Bei der Vermietung von gewerblichen Flächen konnte die PEG keine wesentlichen Nachfragen generieren. Aus diesem Grund ist die PEG neue Bauprojekte mit Vorsicht angegangen. Die Entwicklung neuer gewerblicher Projekte ist in Ulm langsamer angegangen worden und teilweise ganz zurück gestellt worden. Bestandsimmobilien können aufgrund der geringeren Miete besser vermarktet werden. Die Bautätigkeit in Ulm hielt sich 2016 weiter auf einem sehr hohen Niveau. Somit ist bei den Bauunternehmen eine hohe Auslastung vorhanden. Die in der Realisierung befindlichen Großbauvorhaben der Stadt Ulm (Straßenbahn, Tiefgaragen, Sedelhöfe) binden nicht vollumfänglich die regionale Bauwirtschaft. Es liegen Klagen gegen die PEG vor (aktuell liegen diese für Stadtregal Bauabschnitte 1 bis 4 vor), die vermeintlichen Mängel in der Bauausführung zum Gegenstand haben. Hier hat die PEG die beteiligten Nachunternehmer durch Streitverkündung mit einbinden können. Die Gutachten der von Gericht bestellten Gutachter wurden im März 2016 vorgelegt. Die für die PEG möglicherweise entstehenden Risiken sind derzeit in umfänglicher Prüfung. Den bestehenden Risiken wurde durch die Bildung von Rückstellungen Rechnung getragen. Aufgrund der komplexen Fragestellungen ist eine abschließende Beurteilung des Risikos derzeit jedoch nicht möglich. Zu den im Unternehmen bestehenden Finanzinstrumenten zählen im Wesentlichen Verbindlichkeiten und Guthaben bei Kreditinstituten. Bei zwei Immobilienfinanzierungen (Rathäuser Einsingen und Jungingen) hat sich die Gesellschaft über ein Zinssicherungsgeschäft langfristig über 20 Jahre die günstigen Zinsen gesichert. Durch eine fortgeschriebene Liquiditätsplanung, die auch die Zahlungsflüsse der jeweiligen Projekte berücksichtigt, ist die Zahlungsfähigkeit der Gesellschaft gewährleistet. Aufgrund eines BFH-Urteils sind im Abschluss 2015 Forderungen in Höhe von ca. 250 TEuro für Zinsvorteile aus der sog. „Rückabwicklung von Bauträgerfällen“ im Zusammenhang mit § 13b UStG gebucht worden. Grundlage für die Buchung dieser Forderungen waren geltende Anweisungen der Finanzverwaltung sowie die Feststellung einer Betriebsprüfung. Mittlerweile wird die damalige Auffassung der Finanzverwaltung Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien kontrovers diskutiert. Die Auszahlung der Zinsen steht aus, da die Finanzverwaltung sog. „Bauträgerfälle“ bis auf Weiteres nicht weiter bearbeitet. 2. Chancenbericht Durch die Erbringung von Dienstleistungen steigt die Kompetenz und Erfahrung der Mitarbeiter in den verschiedensten Aufgabenfeldern. Diese Erfahrungen stellen eine gute Basis für zukünftige eigene oder fremde Vorhaben dar. Eigene Vorhaben können durch diese Erfahrungen wirtschaftlich erfolgreicher umgesetzt werden. 3. Gesamtaussage Die Entwicklung des Unternehmens war und bleibt sehr stark mit der wirtschaftlichen Entwicklung des Wirtschaftsstandortes Ulm verbunden. So profitiert die PEG von der zurzeit starken Position Ulms. Es sind keine wesentlichen Änderungen in der Geschäftspolitik zu erwarten. Unsere Marktposition betrachten wir als gefestigt. Ulm, den 05. August 2017 Christian Bried Beginn der Bauarbeiten Philips GmbH ULM Photonics im November 2016 10 Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 11 Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 12 Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien 13 Unsere Kompetenz: Projektentwicklung für Gewerbeimmobilien Das Team der PEG 2017 14